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Können die in den heutigen großstädtischen Wohnverhältnissen liegenden Mängel und Schäden behoben werden?

Dissertation zur

Erlangung der Würde eines ®oftot>3ngeuieur$

Der Königlichen Technischen Hochschule zu Berlin vorgelegt am 9. April 1912 vom

Kgl. Baurat Albert Weiß aus Charlottenburg

Genehmigt

am 7. November 1912

Referent: Geh. Hofbaurat Professor Genzmer Korreferent: Professor Klingholz

Die ganze Arbeit ist als Buchausgabe in Carl Heymanns Verlag, Berlin, erschienen. Teile der Arbeit sind in der Wochenschrift des Architekten-Vereins Jahrgang 1911, 1912 und 1913 enthalten

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Akc. Nr.

Gedruckt von Julius Sittenfeld, Hofbuchdrucker., Berlin W.

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort .

• Seite

Abschnitt I

Die Wohnungen der einzelnen Wirtschaftsklassen.................

a)    Die Schichtung der Bevölkerung der Groß- und größeren Städte nach ihrem Einkommen

b)    Das Verhältnis zwischen Miete und Einkommen bei diesen Bevölkerungsschichten . .    .

c)    Die Art und die Größe der Wohnungen sowie die Wohndichte derselben......

d)    Die durch die baulichen Anlagen bedingten Mieten..............

I.    Mietkasernen...........................

II.    Einzelhäuser...........................

e)    Die bei den jetzigen Mieten verzinsten Bodenpreise..............

11

17

17

33

(Hinsichtlich der weiteren 6 Abschnitte vergl. die Buchausgabe der ganzen Arbeit)

Können die in den heutigen großstädtischen Wohnverhältnissen liegenden Mängel und

Schäden behoben werden?

Vorwort

Bei der Besprechung der Schrift „Die Wohnungsfürsorge nisse . . . möglich sind, möchte ich weder bestreiten noch in den deutschen Städten“ von Dr. Meerwarth, Berlin 1910, bestätigen, denn dazu fehlen mir die fachmännischen Kennt-schreibt Dr. Ebeling*) u. a.: „Es unterliegt keinem Zweifel; nisse des Sozialpolitikers“, wie soll es da erst an anderen wir haben in der Wohnungsfrage viel geleistet — auf dem Stellen ausseheD?

Es kann nicht bestritten werden, daß die Technikerwelt bisher von den leitenden Geschäften der Staats- und Kommunalverwaltung — mit geringen Ausnahmen — völlig ausgeschlossen war. Das dadurch eingetretene Zurückdrängen der Techniker auf die technischen Fragen allein, brachte erst die ungenügende Vorbildung derselben auf volkswirtschaftlichem und staatsrechtlichem Gebiet; dies war ferner wieder allein die Ursache, daß die Technikerwelt der Erörterung solcher Fragen geflissentlich aus dem Wege ging. Bei der Entwicklung der Wohnungsverhältnisse fehlte somit die entsprechende Mitwirkung der für diese Fragen berufensten Personen: es mußten sich deshalb und es konnten sich ungehindert nur unbefriedigende Zustände bilden, Zustände, die heute unser ganzes soziales und wirtschaftliches Leben zu zerstören drohen.

Papier —; leider versagt aber bislang immer noch die rauhe Wirklichkeit des Lebens. Je mehr man die Literatur über Wohnungsfürsorge durchackert, um so heftiger steigt der Wunsch auf, aus demNirwana der Theorie in die Wirklichkeit zu gelangen.“

Studiert man die diesbezüglichen Literaturnachweise und Besprechungen in den für die Wohnungsfürsorge in der Hauptsache in Frage kommenden Zeitschriften wie: „Der Städtebau“,

„Technisches Gemeindeblatt“, Zeitschrift für Wohnungswesen“,

Und als sich das Unzulängliche und Unhaltbare überall zeigte, als überall mobil gemacht wurde, diesen Mängeln entgegenzutreten, da standen die hierzu geeigneten Streiter in der größten Zahl wieder verständnislos und untätig beiseite; man überließ die Lösung oder die Versuche zur Lösung der Fragen

„Baupolizeiliche Mitteilungen“ u. a., sowie die Aufzählung der einzelnen Abhandlungen in den die Wohnungsfrage behandelnden Büchern — namentlich in dem „Handbuch des Wohnungswesens und der Wohnungsfrage“ von Professor Dr. R. Eberstadt —, dann ist man in der Tat erstaunt über die Fülle des namentlich in den letzten zwei Jahrzehnten gebotenen Materials. Berufene und Unberufene haben die verschiedensten Fragen erörtert, die angeblich und auch wirklich bestehenden Mängel geschildert und die mannigfachsten Verbesserungsvorschläge gemacht. Im großen und ganzen ist aber, wie wir Dr. Ebeling beipflichten müssen, der Federkampf fruchtlos gewesen; wir stehen heute noch nahezu auf demselben Fleck wie vor zwei Jahrzehnten,    den Volkswirtschaftlern und Verwaltungsbeamten, die sich aber

Daß Mängel vorhanden sind und daß etwas geschehen muß,    — wie es ja auch gar nicht anders sein konnte — infolge der

ist längst Gemeingut aller Denkenden geworden. Weshalb    mangelnden technischen Beurteilung kein völlig klares Bild

kommen wir trotzdem nicht vorwärts? — Durchackert man all    machen konnten, was bei den ganzen Wohnverhältnissen, nament-

die verschiedenen Abhandlungen, dann kommt man mehr und    lieh bei der Hauptsache, bei der Kostenfrage, auf unabänder-

mehr zu der Ueberzeugung, daß nicht allein bei der Beurteilung    liehe technische Anforderungen zurückzuführen ist und was

der vorliegenden Mängel, sondern auch bei der Bewertung der    nicht. Hierbei mußten Vorschläge und Verwaltungsmaßregeln

zu treffenden Verbesserungen noch große Meinungsverschieden-    zum Vorschein kommen, die in der Praxis nur scheitern konnten

heiten obwalten. Man kommt weiter mehr und mehr zu der    und auch scheiterten. Diese fortgesetzten Mißerfolge und die

Gewißheit, daß diese Meinungsverschiedenheiten in fast allen    hieran sich anknüpfenden sehr oft recht persönlichen Ausein-

Punkten nur auftreten und ungelöst weiter bestehen konnten,    andersetzungen sowie die theoretischen Wortspaltereien über

weil unsere Technikerwelt, die infolge ihres technischen Wissens    Fragen, die für die praktische Lösung der bestehenden Mängel

wohl in der Lage gewesen wäre, bei den verschiedenen ent-    recht unwesentlich sind, hemmten fast jeden Fortschritt; sie

scheidenden Fragen eine annehmbare Lösung zu geben, sich mit    brachten es mit sich, daß der größte Teil der Bevölkerung allen

diesen Fragen fast nicht oder doch nicht ausgiebig genug be-    Fragen auf diesem Gebiete mehr und mehr verständnislos und

schäftigt hat. Wenn ein anerkannter Fachmann auf dem Gebiet    apathisch gegenüberstand und noch steht, ja, daß die Regierung

des Städtebaus, wie Professor Henrici (Aachen), 1903 noch    selbst hier nicht allein zur Tatenlosigkeit verdammt wurde,

schreiben konnte **), „ob andere Gesetze und Rechtsverhält-    sondern daß sie bewußt oder unbewußt den Mißständen nicht

*) „Tägliche Rundschau“ vom 13. September 1910. **) „Zentralblatt der Bauverwaltung“ 1903, Nr. 35.

nur nicht entgegentrat, sondern sie im Gegenteil nur noch mehr und mehr förderte.

Bei dieser Sachlage dürfte der Beschluß des Architekten- j mehr Gemeingut aller werden,    daß hier im Wohnungswesen,

Vereins, die erste Preisbewerbung der „Wilhelm-Strauch-    in der Grundbedingung des gesamten Wirtschaftslebens, das

Stiftung“ diesem Gebiet zuzuwenden, als eine Tat von der    eigentliche Verwaltungsgebiet    der Techniker zu suchen ist;

weitgehendsten Bedeutung anzusehen sein. Die ganze Woh-    ein großes Gebiet, auf dem    ihm kein anderer den Rang

nungsfrage wird dadurch in den Gesichtskreis einer größeren    streitig machen und ihn wie    sonst zum Handlanger herab-

Zahl von Technikern gerückt; die Arbeiten des Wettbewerbs,    würdigen kann,

Ein weites Feld der Arbeit liegt vor uns, suchen wir hier die volkswirtschaftlichen und technischen Zusammenhänge zu ergründen, suchen wir an der Hand der Ergebnisse jeder neuen Untersuchung immer weitere Kreise für die unbedingte Notwendigkeit einer Wohnungreform zu begeistern und suchen wir endlich eine Lösung zu finden zum Segen und Nutzen des

ihre Besprechungen in den Fachblättern usw. werden den Technikern immer aufs neue Anlaß geben, sich mit dieser Frage zu beschäftigen, oder es wird doch wenigstens allen vor Augen geführt, daß es eine solche Frage überhaupt gibt. Es wird mehr und mehr der Gedanke durchdringen, daß eine geuauere Kenntnis der Physiologie und Pathologie des Grund und Bodens,

der Existenzgrundlage der ganzen Bevölkerung und des Staats Vaterlandes und seiner besten Glieder und nicht zuletzt zur und nicht zuletzt des gesamten Baugewerbes, für die Techniker- Ehre der Technikerwelt selbst, weit mindestens ebenso wichtig ist, als die Kenntnis der Konstruktions- und Architekturelemente. Es wird ferner mehr und

Groß ist das Ziel, jedoch „Wo ein Wollen ist, da gibt es auch ein Gelingen“.

Abschnitt I.

Die Wohnungen der einzelnen Wirtschaftsklassen

Bevor wir in die Erörterungen über die Entwicklung der | führung umfangreicher Zahlenreihen erfordern, so sollen die-Wohnverhältnisse und die Mängel des jetzigen Zustandes eintreten selben, um den Zusammenhang der weiteren Erörterungen nicht können, ist es erforderlich, klarzulegen, welche Wohnungs- zu stören, zunächst gesondert behandelt werden, arten die vorherrschenden sind. Wir müssen ferner feststellen,    Unbefriedigende Wohnungsverhältnisse bestehen in fast

was bei den jetzigen Wohnverhältnissen auf einer unabänder-    sämtlichen Großstädten und in dem größeren Teil der Mittel-

lichen Entwicklung beruht, und die Punkte ermitteln, wo eine    Städte, namentlich dort, wo sich eine namhafte Industrie ent-

Aenderung möglich und nach den bestehenden sozialen und    wickelt hat. In den folgenden Erörterungen sind zunächst

wirtschaftlichen Verhältnissen, bzw. nach dem jetzigen Stand    überall die Verhältnisse von Groß-Berlin in den Vordergrund

der Technik auch geboten und durchführbar ist. Da all diese    gestellt; soweit noch andere Städte in Frage kommen, ist ge-

Feststellungen statistischer oder technischer Art die Vor-    sondert darauf hingewiesen worden.

a) Die Schichtung der Bevölkerung der Groß- und größeren

Städte nach ihrem Einkommen

Die Bevölkerung der Groß- und größeren Städte setzt sieh in der Hauptsache aus Arbeitern und deren Leitern zusammen. Bei den letzteren, bei den Arbeitern „des Geistes“ haben wir eine mittlere und eine höhere Klasse zu unterscheiden. Die übrigen Bewohner lassen sich in den allermeisten Fällen ohne weiteres in diese Schichten einfügen; kommen Ausnahmen vor, dann sind sie, wie wir später zahlenmäßig nachweisen werden, prozentual so gering, daß sie bei unseren Durchschnittsberechnungen vernachlässigt werden können.

Hinsichtlich der Löhne und Gehaltsbezüge der vorerörterten Wirtschaftsklassen besitzen wir keine für unsre Zwecke direkt brauchbaren statistischen Unterlagen.

Für die industriellen Arbeiter wurden nach der Statistik der Unfallversicherung ermittelt:

Gegen Unfall versicherte Arbeiter Tausende

3473 8625 8917

Für die mittleren Beamten und die denselben in den persönlichen und gesellschaftlichen Verhältnissen gleichwertigen Angestellten der Industrie und im Handel, soweit sie für die Gründung eines Haushalts in Frage kommen, soll das Anfangsgehalt der Klassen 21—23 des Besoldungsgesetzes vom 15. Juli 1909 als Durchschnitt angenommen werden, das sind für Berlin und die sonstigen zur Wohnklasse A gehörigen Städte 1800+800 = 2600 M. Diese Zahl ist erheblich höher, als die in der Schrift von R. E. May genannten Ziffern, es muß jedoch angenommen werden, daß die dort gegebenen Zahlen durch das Einkommen der unverheirateten oder der weiblichen Angestellten zu stark nach unten beeinflußt worden sind.

Für den höheren Privat- oder Staatsbeamten und die denselben in wirtschaf tlichen und gesellschaftlichen Ansprüchen gleich rechnenden Wirtschaftsklassen wird das Aufangsgehalt der Klasse57 des obengenannten Besoldungsgesetzes anzunehmen sein, das sind für die Wohnorte der A-Klasse 3000 + 1300 = 4300 M.

Die bei den letzten beiden Wirtschaftsklassen vorkommenden Gehaltssteigerungen werden in der Hauptsache durch die Diese Statistik    erfaßt aber die Löhne nicht voll, bei den    Kindererziehung aufgebraucht. Sie können deshalb bei unsrer

höheren Lohnstufen    bleiben die angerechneten Summen hinter    Durchschnittsberechnung vernachlässigt werden. Ebenso kommen

den tatsächlich gezahlten zurück.    die bei allen Wirtschaftsklassen durch Privatvermögen oder

In der Schrift    von R. E. May, Hamburg: „Das deutsche    sonstiges Nebeneinkommen eintretenden Einkommenverschiebun-

Yolkseinkommen und der Zuwachs des deutschen Volksvermögens    gen nach oben ebenso außer Betracht, als die durch besondere Ein-

im Jahre 190/*) sind jährliche Durchschnittseinkommen für kommenbeschränkungen oder Unterhaltungsverpflichtungen z. T. 1907 ermittelt u. a.    auch vorkommenden geringeren Bezüge. In beiden Eällen wird

außergewöhnlichen Einkommen sprechen müssen, die für eine Durchschnittsermittlung unbrauchbar sind.

Die städtische Bevölkerung im Königreich Preußen verteilt sich nach Einkommensteuergruppen für das Jahr 1909*) wie folgt:

Einkommen von 900 bis 3000 M. einschließlich der wegen großer Kinderzahl von den Steuern befreiten

rund 10,127 Millionen

und in 321 300 von 2100—3000 M. und die Einkommen über 3000 M. in 291 341 von 3000—6000 M. und in 158 340 von über 6000 M. .    .

Bei beiden Angaben fehlen die Einkommen unter 900 M. Nach der weiter oben genannten Schrift von lt. E. May wurden bei der Berufszählung 1907 im Deutschen Reich ermittelt:

Erwerbstätige.......... 29 105 384 Personen

Dienende für häusliche Dienste ....    1 264 755

1886

1906

1908

Deren Löhne Millionen M.

Im Durchschnitt für 1 Arbeiter M.

Zll

2228

7715

8463

SC cc

, -r , .    för Arbeiter    für Angestellte

Da wir hier nur die Verhältnisse der Groß- und größeren Städte untersuchen wollen, so kommen die Einnahmen für landwirtschaftliche Arbeiter und Angestellte nicht in Betracht. Weiter sind die für die Arbeiter des Handels und des Verkehrs sowie der Industrie gegebenen Durchschnittsziffern noch mit den Löhnen der Großstadt selbst zu vergleichen.

Bei dem Holzarbeiterverband, einem Verband mit durchweg hochwertigen, gut organisierten und geleiteten Arbeitern, betrugen die Löhne im Jahre 1905 in Berlin**) für Bürstenmacher

u. a.:

21,27 M. für eine Woche

„    Drechsler......

„    Kammacher.....

„    Korbmacher.....

das sind durchschnittlich rund 27 M. für eine Woche oder” bei 50 vollen Wochen 1350 M. für ein Jahr.

Als höchster Durchschnittslohn für einen Berliner gelernten Arbeiter wird gegenwärtig der Durchschnitt der oben ermittelten vier Ziffern, also

949 + 1040 + 1160 + 1350

CO CO CO

= 1125 M.

oder höchstens 1200 M. anzunehmen sein.

*) Schmollers Jahrbuch 1907.

**) Th. Cassau „Der Deutsche Holzarbeiterverband“, Schmollers Jahrbuch 1909.

man von

von

über

/ = 81,6% . = 18,4 o/o

.    = 64,8 %

.    = 35,2 %

Zusammen 30 370 138 Personen davon hatten ein Einkommen unter 900 M. rund % = j 20 276 867 Personen. Von dieser Zahl entfielen 1907***) auf

*) R. Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens usw.

**) Zeitschrift des Kgl. Preußischen Statistischen Bureaus 1904. ***) Statistisches Jahrbuch 1910.

jugendliche Personen und auf die im Betrieb tätigen Familienangehörigen, die für einen eignen Haushalt, also für eine besondere Wohnung, nicht in Frage kommen, 2 489 224 Personen.

Nach der Zeitschrift des Kgl. Statistischen Bureaus*) betrug das Einkommen der physischen Zensiten im Jahre 1905 mit einem Einkommen von 900 — 8000 M. in den Städten 8302,82 Millionen M. — 64 % dieser Einkommen auf dem Lande 1906,64    „    „ = 36 %    „    „

Endlich kamen nach der Volkszählung von 1905 von der 60,64 Millionen betragenden Bevölkerung des Deutschen Reiches — davon 87,29 Millionen in Preußen — 57,42 %, das sind 34,82 Millionen auf die städtische Bevölkerung.

Unter der Annahme, daß die Einkommenverteilung im Reich die gleiche ist wie in Preußen, und daß sich auch die Einkommen unter 900 M. auf Stadt und Land verteilen, wie die Einkommen von 900—3000 M. — was für unsere Ueberschlagsberechnung zulässig erscheint, — kommen für die städtische Bevölkerung nach all den vorstehend aneinander gereihten Ziffern in Frage:

900 M. 900—2100 „ 2100—3000 „ 3000—6000 „ 6000 „

Nach der Volkszählung 1905**) entfallen von den Bewohnern des Deutschen Reichs

auf die Landstädte von 2 000—    5 000 Einwohner 11,81%

18,74 0/o 12,89 o/o 18,98 o/o

5 000— 20 000 „ „ Mittelstädte „ 20 000—100 000 „ „ Großstädte über 100 000

Kleinstädte

57,42 o/o

12,43 Millionen mit einem Einkommen unter 15,88 8,54 1,90 1,07

von

34,82 Millionen.

”___

über

der Bevölkerung.

Für unsere Betrachtungen kommen die Großstädte und etwa % der Mittelstädte in Frage, das sind 18,98 + 12,89. % = 27,58 % oder fast die Hälfte der gesamten städtischen Bevölkerung.

Nimmt man wieder eine gleichmäßige Verteilung des Einkommens nach Maßgabe der Einwohnerzahl an, dann können wir für unsere ferneren Betrachtungen mit hinreichender Genauigkeit annehmen, daß entfallen:

rund 10,5 Millionen oder 62,8 % auf die kleinen Einkommen

„    18,7 % auf das Zwischenglied zwischen

kleinen und mittleren Einkommen

„ 10,2 nlo auf die mittleren Einkommen „ 5,4 % auf die besseren Einkommen „    2,9 o/o auf die großen Einkommen

3,1

HO cT

16,7 Millionen

100 o/o

b) Das Verhältnis zwischen Miete und Einkommen bei diesen

Bevölkerungsschichten

Als normale Wohnungen gelten bei den jetzigen Wohnverhältnissen der Groß- und größeren Städte:

a)    für das kleine Einkommen, den Arbeiter mit dem angenommenen Lohn von 1200 M., die Einzimmerwohnung,

b)    für das mittlere Einkommen, den mittleren Beamten mit dem angenommenen Gehalt von 2600M., die Dreizimmerwohnung,

c)    für das bessere Einkommen, den höheren Beamten mit dem angenommenen Gehalt von 4300M., dieFünfzimmerwohnung.

Als Zwischenglied zwischen a und b tritt die Zweizimmerwohnung auf, die von den besser gestellten Arbeiterfamilien gewählt wird, oder von den schlechter gestellten mittleren Beamten gewählt werden muß.

Die übrigen Wohngrößen spielen eine untergeordnete Rolle, sie können deshalb hier vernachlässigt werden.

An Mieten wurden gezahlt nach Eberstadt***): (S. Tabelle 1)

Tabelle I

Der durchschnittliche jährliche Mietpreis betrug in Mark für:

Jahr

eine Wohnung mit

ein heizbares Zimmer im

Städte

der

Erhebung

nur einem nicht heizbaren Zimmer

einem heizbaren Zimmer ohne | mit Zubehör

zwei heizbaren Zimmern

Keller

Erd

geschoß

I.

II.

III.

IV.

Stock.

V. Stock und höher sowie in Dachräumen

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

10.

11.

12.

in Berlin

1900

232

1895

132

220

379

365

196

231

251

242

224

206

195

1890

156

231

384

„ Charlottenburg „ Schöneberg .

„ Rixdorf . . .

„ Friedenau . .

„ Frankfurt a. M.

„ Königsberg i. Pr.

1900

1900

1900

1900

1895

1895

229

257

251

218

244

348

178

208

200

375

133

223

230

237    208

304

152

205

224

227

103

173

330

280

126 168    302

125

104

136

214

266

226

221

158

238

248

210

206

190

165

180

200

174

230

234

189

195 b

183

168

194

169

221

194

156

186

155

204

163

145

138

171

188

149

94

„ Breslau

1900

52

146 179

251

110

168

185

181

165

132

117

1895

1890

141

„ Altona .

1900

162

143

227

154 | 233

244

298

154

162

164

155

144

135

1895

„ Halle a. S.

1890

1900

1895

155

205

207

301

302

158

98

170

1890

100

127

163

„ Posen

1900

117

110 1155

269

92

132

133

132

156

130

147

135

128

145

141

128

117

130

170

131

169

114

112

161

115

106

111

113

141

119

1895

„ Magdeburg . .

1895

89

1890

92

„ Hannover . .

(Stadt Köln . Köln a. Rh. I Alt-Köln .

1890 1897²) 1897²)

. •*—> CU .

Iss I

245

246

129

161

186

181

167

134

109

142

„ Essen

Stadt Köln .    1890    185

..... 1900²) |

CD CD H¹- OO

Cn<

1—1. Cn CO C7t io

171

185

237

167

201

176

187

171

176

222³)    123

138

143

139

121

58

94

96

96

93

87

37

') Obere Reihe Gebäude ohne, untere Reihe Gebäude mit Kellerwohnungen. ²) Für Köln gelten die Zahlen von 1897 und für Essen die Zahlen von 1900 für einen Wohnraum. ³) Bei dem hohen Preise wird es sich hier wohl um Geschäftskeller handeln.

*) Jahrgang 1907. **) Vierteljahrshefte der Statistik des Deutschen Reichs 1907.

Die teuersten Mieten sind im Osten des Reichs; obwohl im Westen des Landes die Löhne höher sind und die Lebenshaltung der Arbeiter eine bessere ist als im Osten, sind die Mieten dortselbst doch niedriger. (Yergl. u. a. Köln mit Königsberg und Posen.) Für Berlin ist bei der Tabelle hervorzuheben, daß etwa der zehnte Teil aller Kleinwohnungen von einem heizbaren Zimmer, nur aus einem Raum ohne jedes Zubehör — einer Küche oder einer sogenannten Wohnküche — besteht. Des weiteren besteht die zweiräumige Kleinwohnung im Osten

des Reichs zumeist aus Stube und kleiner Küche. Im Westen sind beide Räume in vielen Fällen gleich groß, die Küche ist dabei als Wohnküche ausgebildet.

Da die in der Tabelle gegebenen Zahlen 10 Jahre zurückliegen, und die Preise für die Drei- und Fünfzimmerwohnungen dabei auch fehlen, so ist an der Hand des vom „Berliner Lokalanzeiger“ herausgegebenen „Berliner Wohnungsregisters“ für Berlin und seine Vororte eine neue Zusammenstellung der jetzigen Mietpreise (Tabelle II) gefertigt worden.

Tabelle II

Wohnungen,

die in der Zeit vom 24. Dezember 1910 bis 14. Januar 1911 mit genauem Preis angeboten wurden

Einzimmer

wohnungen

Zweizimmerwohnungen

Dreizimmerwohnungen

Fünfzimmerwohnungen

Zahl

Ohne

Heizung

Preis

Ohne

Mit

Ohne

Mit

Ohne

Mit

Heizung

Heizung

Heizung

M.

Zahl

Preis

M.

Zahl

Preis

M.

Zahl

Preis

M.

Zahl

Preis

M.

Zahl

j Preis

M.

Zahl

Preis

M.

Berlin: Norden . Osten .    .

Süden . Westen . Nordwesten Zentrum .

204

236

192

ko co th CO 00 OS IN IN CT

iocoo

CO CO (M CO CO CO

410

443

430

59

94

21

305

259

262

136

192

29

53 t

438

476

Berlin im Durchschnitt . .

Charlottenburg......

Schöneberg .....

Rixdorf........’

Friedenau........

Steglitz.........

Boxhagen-Rummelsburg . . .

Britz..........

Halensee........

Lichtenberg.......

Groß-Lichterfelde.....

Tempelhof........

Pankow.........

Wilmersdorf.......

Schmargendorf......

Südende .........

Treptow.........

Weißensee .

00

CO iOOOiOCOtH^ I

t-I CO OS tH t-I    I ,-H

-i—I 05 05

280

347

352

271

314

310

265

222

260

216

309

249

338

212

216

1375

178

174

232

98

98

15 |

20

11

15

51

39

57

14

441

478

551

456

471

441

385

408

346

482

393

502

427

454

CO CO

I I I I «I I I I »I I I Sl oo£ «o I I »I I I

593

593

653

605

523

532

564

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1207

1338

1396

1100

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1326

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1858

1657

1116

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OGOlGO^CO COCOrH 05 <M ^ ^ ^ 05 HrH

723

729

717

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716

639

645

480

0*0*

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Cn 05 CO CO

561

715

584

679

641

578

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CU CO 05

923    509

951    149

1429

1776

42

1335

1262

850    57

836    28

1050

1204

1221

955 27 1170 —    9 1105

725

817    7 1201

801 46 1245

1050

CO to to

1630

1788

1507

1363

1663

1400

1400

1662

Groß-Berlin im Durchschnitt . . .

In dem Mietregister sind nur die billigeren Wohnungen mit Preisangabe versehen, für den Durchschnitt muß deshalb ein Zuschlag von rund 5°/o gemacht werden. Somit sind für die weiteren Berechnungen anzunehmen .

Die Durchschnittsmieten in Groß-Berlin betragen hiernach:

a)    bei 1200 M. Einkommen und unter Zugrundelegung der Einzimmerwohnung 25°/₀, bei der Zweizimmerwohnung rund

b)    bei 2600 M. Einkommen und der Dreizimmerwohnung rund 29 % und

c)    bei 4300 M. Einkommen und der Fünfzimmerwohnung sogar rund 33%.

Hinsichtlich der von den einzelnen Wirtschaftsklassen tatsächlich ausgegebenen Mieten, fehlen neuere Daten, die uns für Groß-Berlin als Unterlage dienen könnten.

Nach „Einkommen und Miete“ von R. Kuczynski*) wurden Mieten ermittelt (ausgedrückt nach Prozenten des Einkommens):

1047

284    2305

462

60    579    2069

718    86    906

885

1345    155    1637

300

485

610

750

950

1400

1720

In

Jahr

Bei 1200 M.

Bei 2600 M. | Bei 4300 M. Einkommen

Breslau . .

Magdeburg .

Essen.    .

1900

1886

1900

21,0 + 19,9

= rund 20,5% (246 M.)

25,1 + 29,6

19,1%

(497 M.)

18,3% (787 M.)

25,9 % (673 M.)

28,9% (1243 M.)

In

Jahr

Bei 1200 M.

Bei 2600 M. Einkommen

Bei 4300 M.

= rund 27,4% (329 M.)

rund 15,1 % (181 M.)

rund 17,3% (450 M.)

Hamburg

1900/01

24,7 + 23,2

20,5 % (533 M.)

18,3 -f 17,4

Leipzig . .

1900

Dresden . .

1880

rund 24% (288 M.)

17,3% (208 M.)

17,3% (208 M.)

18,8% (489 M.)

14,8% (385 M.)

= rund 17,9% (770 M.)

16,7 % (718 M.)

15,7 4-16,1

Sächsische Mittel- und Kleinstädte

Schöneberg.

1905/6

1906

rund 11,4% (137 M.)

32,4 4 31,0

12,0 4- 11,4

rund

16,3 + 14,5 2

=. 15,4% (662 M.)

10,3%

(443 M.)

= rund 11,7 % (304 M.) 26,6% (692 M.)

21,0%

(903 M.)

= rund 15,4% (662 M.)

*) Vierteljahrsberichte des Statistischen Amtes der Stadt Schöneberg, Jahrgang, 1910, 2. Heft.

= 31,7%

(380 M.)

(Die Prozentsätze haben für die für unsre Berechnungen als feststehend angenommenen Einkommen in angenäherter Form umgerechnet werden müssen.)

Der Vergleich der für Schöneberg für 1906 gegebenen Ziffern mit den von uns zusammengestellten jetzigen Wohnungsmieten ergibt:

a)    bei den kleinen Einkommen ist ein großer Prozentsatz der Mieter wegen zu großer Kinderzahl oder Versorgung älterer Angehöriger gezwungen eine Zweizimmerwohnung zu nehmen;

b)    bei den mittleren Wohnungen wird die Differenz in der Hauptsache in der Steigerung der Mieten während der letzten fünf Jahre zu suchen sein;

c)    bei den Wohnungen der besseren Klasse kann die Differenz nicht allein durch die Mietsteigerung begründet werden, es ist hier vielmehr zu folgern, daß ein großer Prozentsatz dieser Wirtschaftsklasse nicht in der Lage ist, die hohen Kosten einer normalen Wohnung zu bestreiten, d. h. Familien mit einem Einkommen von 4300 M. begnügen sich mit kleineren als den angenommenen Fünfzimmerwohnungen.

Die unter b) genannte Mietsteigerung muß bei den übrigen Städten gleichfalls zu den Zahlen der Tabelle prozentual zugeschlagen werden, um auf die heutigen Mietsätze zu kommen.

Hinsichtlich der tatsächlichen Größe, d. h. der Zimmerzahl der Wohnungen der einzelnen Wirtschaftsklassen liegen statistische Erhebungen nur hinsichtlich der Kleinwohnungen vor.

Nach Eberstadt*) betrug der prozentuale Anteil der Kleinwohnungen :

In

Jahr

Kein

heiz

bares

Zimmer

Ein

heiz

bares

Zimmer

Zu

sammen

Zwei

heiz

bare

Zimmer

Zu-

sammen

’/o

Charlottenburg .    1895

1900

1905

Halle a. S.. . .    1895

1900

1908

^ lO    ^ (M lO

LO^ LO O -t-H T—<

o ö ©■ © cT ©

31,13

31,67

30,38

62,05

29,23

26,26

47,65

47,56

39,92

29,68

26,80

47,69

47,68

40,07

29,19

31,02

22,51

22,17

23,07

58,87

57,82

70,20

69,85

63,14

In

Jahr

Kein ⁵| Ein heizbares Zimmer

heiz- Zubares sammen Zimmer

Zwei

heiz

bare

Zimmer

Zu-

sammen

°/o

Berlin . .

.    1871

1890 1895

2,58

0.92

1,15

1900

1,44

1905

1,32

52,47

49,95

49.66 48,97

47.66

55,05

50,87

50,81

50,41

48,98

23,73

26,91

27,35

28,11

30,40

78.78

77.78 78,16 78,52 79,38

Hamburg .    .

1875

1890

1895

1900

0,94

0,63

0,35

0,35

44,49

29,34

25,06

23,48

45,43

29,67

25,41

23,83

24,40

69,83

31,56

61,53

31,70

31,20

57,11

1905

0,55

20,49

21,04

31,43

München . .

1875

0,28

18,79

19,07

28,73

1890

1895

0,56

0,38

1900

0,63

1905

0,72

33,44

31,52

27,19

26,28

34,00

31,90

27,82

27,00

25,06

27,67

30,13

32,42

55,03

52,47

47,80

59,06

59,57

57,95

59,42

Leipzig .    .

.    1871

1890

0,05

1895

1900

0,05

0,05

1905

0,05

35,70

36,55

33,54

26,90

23,58

35,70

36,60

33,59

26,95

23,63

26,70

32,83

34,92

36,35

37,68

62,40

69,43

68,51

63.30

61.31

Breslau. .

1880

0,56

59,01

59,57

21,73

81,30

1890

0,20

1895

0,10

1900

1905

0,03

54.40 50,90

47.40 43,92

54,60

51,00

47,40

43,95

25,10

28,20

30,30

32,00

79,70

Die in der Tabelle für Berlin gegebenen Ziffern stimmen mit unsren Ermittlungen im Abschnitt Ia nahezu überein — 79,38 gegen 62,8 + 18,7 = 81,5 %.

Nach diesen Berechnungen würden, bei den für unsre Arbeit in Frage kommenden Groß- und größeren Städten, unter zu Grundelegung einer Kopfzahl von fünf Personen für eine Familie, den 3,34 Millionen Zimmern der Kleinwohnungen nur höchstens 1,02 Millionen Zimmer der Mittelwohnungen und endlich, bei durchschnittlich sieben Zimmern der großen Wohnungen, höchstens 1,6 Millionen Zimmer der größeren und großen Wohnungen gegenüberstehen. Die Zahl der Kleinwohnungen verhält sich somit zu der Zahl der übrigen Wohnungen wie rund 2,5 zu 2 und die der Klein- und Mittelwohnungen zu der der größeren und großen Wohnungen wie rund 3 zu 1.

Den Ermittlungen und Behauptungen von Prof. Dr. Eberstadt*), daß die Kleinwohnung, die er zu 85 % aller Wohnungen annimmt, dem Städtebau das eigentliche Gepräge geben müßte, kann somit eine gewisse Berechtigung nicht abgesprochen werden.

Mit den weiter oben errechneten Mietsummen für die in Frage kommenden Wirtschaftsklassen sind die gesamten Ausgaben für diesen Zweck aber noch nicht erschöpft. In jeder Ausgabe für die Ernährung, die Bekleidung, die Vergnügungen und die Bildung, sowie für alle sonstigen Bedürfnisse liegt ein gewisser Prozentsatz für Miete, z. B. Ladenmiete, Fabrikmiete, Miete der Wohnungen der Arbeiter usw., die bei der Herstellung und bei dem Verkauf der betreffenden Artikel mitwirken usw. Irgendwelche statistischen Angaben oder sonst greifbare Zahlen liegen hierüber nicht vor; jede auch nur annähernd genauere Berechnung würde eine komplizierte Zergliederung der einzelnen Lebensbedürfnisse vom Ursprung aus bedingen. Trotzdem erscheint es uns für die weiteren Betrachtungen als unumgänglich notwendig, diese weiteren Mietausgaben hier wenigstens in ganz rohen Ziffern zu fassen. Nach den Durchschnittsätzen für Groß-Berlin ist ermittelt worden, die Ausgabe für die Wohnung: bei 1200 M. Einkommen mit 25 °/₀ bzw. 40 %

„ 2600 „

„ 4300 „

Es verbleiben für die übrigen Bedürfnisse somit: bei 1200 M. Einkommen 75 % bzw. 60 °/o „ 2600 „

„ 4300 „

„ 290/0 „ 33%.

71 %

67 o/₀.

79,20

77,70

75,95

Dresden .    .

1880

0,32

1890

0,25

1895

0,14

1900

0,17

1905

0,12

Hannover .    .

1890

0,22

1895

0,31

1900

0,34

1905

0,18

54,41

49,65

48,09

43,34

37,98

43,22

39,96

35,24

28,78

54,73

49,90

48,23

43,51

38,10

43,44

40,27

35,58

28,96

20,60

23.90

24.91 26,60 30,73

75,33

73,80

73,14

70,11

68,83

30,07

32,03

73,51

72,30

33,71

69,29

Alle drei genannten Einkommen werden den in Frage kommenden Wirtschaftsklassen in den seltensten Fällen die Möglichkeit geben, eine wenn auch nur geringe Rücklage — Ersparung — zu machen; der Rest von 75, 60, 71 und 67 °/o wird somit für die übrigen Lebensbedürfnisse voll und ganz aufgebraucht werden.

Bei den Kleidungsstücken und bei einer ganzen Reihe von Lebensmitteln entfällt nach roher Ermittlung auf die Rohstoffe und die dabei in Frage kommende Arbeit je die Hälfte der Kosten. Nimmt man dies Verhältnis bei allen übrigen Bedürfnissen an und setzt man für diese hier in Frage kommende Arbeitsentlöhnung wieder den Durchschnitt der oben ermittelten 25 -f 29 + 33

37,37

66,33

= rund 29%, so ergibt sich

Magdeburg .

1886

0,31

58,02

58,33

22,26

1890

0,23

55,45

55,68

1895

0,33

1900

0,52

54,07

49,96

54,40

50,48

1905

0,88

46,34

47,22

23,11

22,37

22,80

23,34

80,59

78,79

76,77

73,28

70,56

Hauptmietsätze

eine Gesamtmietbelastung

bei 1200    M.    von    25    +    75 ' V2'0,29    =    rund    36 %

* 2600    „    „    29    +    71 * 1/2 * 0,29    =    „    39 %

„ 4300    „    „    33    F    67 • 1/2 ■ 0,29    =    „    43%

des Gesamteinkommens.

c) Die Art und die Größe der Wohnungen sowie die Wohndichte derselben

- 3 o/0

irr ui

K x = K'4,4+K% (0,75 + 0,4)+Kx• 0,105 — rd.5,70%-

c) Die Art und die Größe der Wohnungen sowie die Wohndichte derselben

1. Die Kleinwohnungen

Die Kleinwohnungen der Groß- und der größeren Städte,

die wir hier zu betrachten haben, sind durchweg _ einzelne

wenige Ausnahmen können vernachläßigt werden — in den sogenannten Mietkasernen untergebracht. Sie bestehen zumeist

a)    wenn sie einzimmerig sind, entweder

1.    aus 1 Küche ohne allem Zubehör, rund 15 qm groß, oder

2.    aus 1 Kochstube ohne allem Zubehör, rund 25 qm groß, oder

3.    aus 1 Stube, rund 20 qm, 1 Küche, rund 8—10 qm, und einem kleinen, selten über 4 qm großen Flur.

b)    wenn sie zweizimmerig sind:

aus 1 Stube, rund 20 qm, 1 Kammer, rund 12—15 qm, 1 Küche, rund 8—10 qm und einem Flur wie unter a 3.

Etwa die Hälfte der Wohnungen zu a 3 und b, namentlich die in den neueren Häusern, haben eigne, innerhalb der Wohnung liegende Aborte; für die übrigen sind Aborte außerhalb der Wohnung, vielfach auf dem Treppenpodest und auch sehr oft für mehrere Wohnungen zusammen, angeordnet. (Nach den Erhebungen der Ortskrankenkasse für den gewerblichen Betrieb der Kaufleute wurden 1907 in Berlin bei dieser einzigen Kasse 1422 Klosetts gezählt, die von je mehr als 15 Personen benutzt werden.) Badegelegenheiten sind in einer nur sehrbeschränktenZahlvonzweizimme-rigen Kleinwohnungen anzutreffen. Waschküche und Trockenboden sind durchweg gemeinsam angeordnet, doch wird in vielen Fällen ein kleiner gesonderter Keller oder Bodenabschlag zugegeben.

Die Wohnungen nach der Stockwerklage sowie Vorder- und Hinterwohnungen (in Prozenten der Gesamtzahl)

Stadt:

Jahr

Keller

Erdgeschoß

1. Stockwerk

2 Stockwerk

3. Stockwerk

4. Stockwerk und höher

Dach

wohnungen

Mehrere Stockwerke

Ganzes Haus J umfassend

Yorderwoh- i nungen

Hinterwoh

nungen

Berlin

1900

1895

1890

Breslau

1905

1900

1895

1890

Köln

1902

1890

Frankfurt a. M,

1905

1895

Hannover

1905

1900

1895

1890

Magdeburg

1905

1895

1890

Charlottenburg

1905

1900

1895

Königsberg

1905

1895

1890

Essen

1906

1900

Altona

1905

1900

1890

Halle a. S.

1908

1900

1895

1890

Barmen

1905

1900

Danzig

1907

1900

Posen

1905

1900

1895

Kiel

1905

1900

1890

us us cd cd cd id ©" ©' cd cd c> cd cd cd cd i-T i-T r-T cd cd cd cd cd ©' us us oo cd cd cd -d ©~ ©~ i-T i-T -d cd cd cd ud cd

25,50 j 28,64

21.77

16.65 16,05 17,45 20,38

14.49 32,75

32.12 24,07

20.93 19,10

21.50

16,13

16,03

23,37 22,46 25,51 25,33 24,56 19,06 19,27

19.45 24,94

23.46 22,36

' 26,23 18,32 22,68 27,18 21,90 32,21    25,88

16,82

14,92

16,33

16,76

15,83

18.42 18.24 18,74

16.43 13,15 11,80 12,38

1,66

11,94

14,16

9,28

14,18

11,79

12,67

11,41

18,65

11,01

10,62

9,15

16,10

12,86

13,71

14,26

12,11

6,32

19,32

22.97 17,26

19.82

18.97 17,50

14.82

0,61

2,33

4,19

7,54

8,19

7,63

7,98

5,36

3,89

4,31

4,42

15,06

13,46

13,05

3,84

2,28

1,86

0,73

0,02

3,35

3,14

0,95

2,04

1,33

2,02

0,89

2,89

1,43

2,98

1,82

6,16

4,48

5,14

5,65

1,96

0,29

k    a p    h    o    ©    ©    ©

K    <1 OO    C3    K    '(O    03    T»

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OT

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3,11

0,02

18,27

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3,03

9,58

OO    (M    O    CO

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1,48

1,33

3,63

10,47

3,90

1,94

2,05

0,77

1,93

1,33

0,72

1,76

2,45

8,46

0,66

0,84

0,78

3,90

5,01

6,10

12,82

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95,51

94,30

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80,55

77,01

76,22

88,74

68,39

82,99

91,60

87,49

83,90

19,46

22,99

23,78

11,26

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CO    tH    vH    tH

Die Wohnung, die sich unser Arbeiterstand bei den im Abschnitt Ib erörterten hohen Mieten im äußersten Falle leisten kann, ist somit schon in der Größe unbefriedigend. Selbst bei den geordnetsten Verhältnissen einer solchen Familie ist eine sittlich einwandfreie Unterbringung der Familienmitglieder — getrennte Schlafzimmer für Eltern und Kinder, sowie für erwachsene Kinder beiderlei Geschlechts — undenkbar.

s..

Diese Mißstände werden durch die Lage dieser unbefriedigenden Wohnungen und die Ueberbelegung noch erheblich verstärkt. Die Kleinwohnung liegt in den allermeisten Fällen nicht an der Straße. In der vorstehenden Tabelle*) (s. S. 11) sind alle Wohnungen der betreffenden Städte aufgeführt; da die besseren Wohnungen fast durchweg an der Straße liegen und in der Tabelle auch alle größeren Wohnungen, die unter Umständen nur einen Raum nach der Straße zu haben, als an der Straße liegend gelten, so ergibt sich bei der Betrachtung der Zimmerzahl für die Kleinwohnungen ein erheblich größerer Prozentsatz an Hofwohnungen, als die Tabelle zeigt. In Groß-Berlin dürften

deshalb wohl mindestens 60 % aller Zimmer der Kleinwohnungen am Hof liegen.

Die Tabelle zeigt, daß die offenen Städte — Berlin, Charlottenburg, Breslau — in der Höhenausnutzung an der Spitze stehen; die Festungsstädte Köln, Königsberg, Magdeburg und Posen zeigen geringere Höhenausnutzung. Diese hohen Mietkasernen an den engen Höfen sind somit durchaus nicht auf das Fehlen von geeignetem Baugelände zurückzuführen.

Wie wenig die große Zahl der an diesen engen, dumpfen Höfen liegenden, schon für das Auge trostlos in Erscheinung tretenden Wohnungen geeignet sind, ein Heimgefühl und selbst bei den friedfertigsten Naturen Zufriedenheit zu erwecken, dürften die normalen Beispielen entnommenen Ansichten — Abbildungen 1 und 2**) — wohl ohne weitere Erörterungen ergeben.

lu

i!

Selbst die zur Belebung dieser Steinöden oft angewendeten zahlreichen Balkons und Wandgliederungen — Abbildung 3***) — können den Eindruck der Einpferchung nicht bannen.

Merkwürdigerweise sind, wie u. a. die Aufnahmen der Charlottenburger Armen Verwaltung ergeben haben f), die Wohnungen in den Hinterhäusern teuerer als die in den Vorderhäusern.

Abb' 2. Neuere Berliner Mietkaserne, Baujahr 1905

*) Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. Tabelle 9.

**) Die beiden Abbildungen sind dem Handbuch des Wohnungswesens von Professor Dr. Eberstadt entnommen.

***) Aus der Schrift „Miethäuser ohne Seitenflügel“ von Baurat Redlich entnommen.

t) Tägliche Rundschau vom 30. November 1907.

.....

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Die Verteilung der Kleinwohnungen auf die einzelnen Geschosse zeigt die Tabelle im Abschnitt Ib.

Es muß noch besonders hervorgehoben werden, daß ein großer Teil der Kleinwohnungen nicht als solche ursprünglich gebaut, sondern erst nachträglich in größeren abgewohnten Wohnungen bzw. in Häusern, deren Lage nach und nach minderwertiger geworden ist, eingerichtet worden sind. Diese nachträglich hergerichteten Wohnungen sind meist die minderwertigsten von allen. Des weiteren sind selbst bei Neubauten die Grundrisse der Mietkasernen nur auf die herrschaftliche Vorderwohnung zugeschnitten; die Hineinziehung der Kleinwohnung erfolgt meist nur zwecks besserer Ausnutzung des

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Abb. 1. Aeltere Berliner Mietkaserne

Abb. 3

Grundstücks, deshalb wird auf die ganze Anordnung derselben ein zu geringer Wert gelegt und es kann hierbei nur etwas nach jeder Richtung hin Unbefriedigendes herauskommen.

Die Zahl der Bewohner auf 1 ha bebaute Fläche betrug nach Eberstadt*) im Jahr 1907/08:

Auf 1 ha bebaute Fläche Einwohner

Stadt

Einwohner

1906

Auf 1 Gebäude Einwohner

1896

1900

1906

„ Frankfurt a. M.

Auf 1 ha bebaute Fläche Einwohner

CO L—

CM

CO tO CO CO rfn.

CO t-

. 193 . 299 .    272

. 275

in Halle a. S. „ Hamburg . „ Hannover . „ Karlsruhe. „ Königsberg „ Lübeck „ Magdeburg „ Mannheim „ Nürnberg . „ Posen .    .

„ Schöneberg „ Straßbürg

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Die Zahl der Wohnungen, die im Jahr 1905 auf ein Grundstück entfielen zeigt, die folgende Tabelle**).

Von 1000 bewohnten Grundstücken enthielten:

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8 £ S2

mehr als

30

Wohnungen.

Köln . . . Düsseldorf . Essen . . .

Frankfurt a. M.

Freiburg i. B. Hamburg . . Kiel . . . Königsberg . Lübeck . .

Mannheim München . Posen . .    .

Schöneberg . Straßburg

31

53

75

99

268

239

219

246

284

136

291

163

119

106

31

234

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CM

137 119 117 67    64    66

63 53 56 22 12 13 160 140 125

Die Behausungsziffer Wohngebäude betrug***):

Stadt

IO K K K ÜI

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O OO O Hl

69295 78 27 143 163 46 197 223 31 174 194 61 324 202

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536 92 316    53

278 45 78 10 659 96

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26

143

164

18 10 208 209 155    45

141 175 82j 38

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39,44    39,12    43,03»)

51,22»)    53,29»)    51.97»)

e) über 60 Bewohner

—    60,07»)    64,78»)

71,15») ; 77,00»)    |    77,54»)

») Ziffern der Grundstückszählung, nicht der Gebäudezählung.

Auf die Verschiebung innerhalb der Zählperioden ist die größere oder geringere Zahl der jeweils leerstehenden Wohnungen, sowie eine etwaige Eingemeindung von Einfluß.

11    Altona . . .

12    Nürnberg . .

13    Stuttgart . .

14    Düsseldorf . .

15    Dortmund . .

16    Hannover . .

17    Danzig . . .

18    Mannheim . .

19    Halle a. S . .

20    Kiel . . . .

24    Chemnitz

25    Königsberg

26    Magdeburg

27    München

28    Hamburg

29    Stettin .

30    Posen

31    Breslau .

32    Charlottenburg .    .

33    Berlin.....

168 320 294 426 249 286

253 274 175 577 250 024 159 648 163 693 169 916 163 772 120 467 503 672 516 996

244 927

223    770 240 633 538 983 802 793

224    119 136 808 470 904

239 559 2 040 148

97

54

58

43

21

57

48

14

285

281

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05 OO OO -J ® OI K ^

13

96    66

128 109 211 263 8,    3

17

42

142

die Wohndichte

der einzelnen

Die prozentuale Verteilung der bewohnten Grundstücke in Berlin und der Einwohnerzahl auf diesen Grundstücken zeigen folgende Tabellen*).

Zahl der

Wohnungen eines Grundstücks

1-5

6—10 11—20 21—30 31-40 41-50 über 50

1876

1880    1886    1890    1896    1900

1906

Einwohner

1905

Auf 1 Gebäude Einwohner

H 05 tO IO O O 05 tO 05

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1896

1900

1906

in

1 Bremen .

214 861

2    Krefeld .    .

3    Straßburg .

4    Aachen . .

5    Köln . . .

6    Braunschweig

7    Barmen . .

8    Frankfurt a. M

9    Essen .    .

10 Elberfeld

110 344 167 678 144 095 428 722 136 397 156 080 334 978 231360 162 853

14,23

17,30

14,76

18,21

17,82

16,90

18,35

a)    1—10 Bewohner

7,96

13,48

16,41

17,35

Zahl der Bewohner eines Grundstücks

1876

1880

1886

1890    1896    1900    1906

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*) Handbuch des Wohnungswesens. Tabelle 10.

**) Aus Eberstadts Handbuch des Wohnungswesens. Tabelle ***) Nach Eberstadt Handbuch des Wohnungswesens. Tabelle 6.

(In Berlin betrug hiernach der Anteil der Grundstücke mit 1—5 Wohnungen 1875 noch ein Viertel, jetzt wohnt fast die ganze Bevölkerung in der Mietkaserne.)

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Abb. 4. Berlin SO. Schlafraum der Kranken durch drei kleine Luken erhellt, Bretterwände mit Tapeten verklebt

Endlich betrug die Belegungsziffer — die Wohndichte — der einzelnen Wohnungen im Jahr 1900*):

Wohnungen mit

10

11

12 | 13

14

Bewohnern

Wohnungen, bestehend aus einer Küche ohne allem Zubehör: in Berlin .    .

„ Schöneberg .    .

„ Rixdorf

250

122

56

22

7-

20

15

3. 1

Wohnungen, bestehend aus 1 heizbaren Zimmer ohne allem Zubehör

(Kochstube):

670    285 107    54

in Berlin .

„ Frankfurt a. M. . .

„ Charlottenburg .    .

„ Schöneberg .    .

„ Rixdorf

Wohnungen, bestehend aus 1 heizbaren Zimmer und Küche: in Berlin . . 35 917 23 024 12 108 5511 2281820 270 77 13 6 „ Charlottenburg .    .    2 266    1 426    782    345    143    51    12 5    2 —

„    Altona.    .    175    81    67    17    13    4    1,---

„ Schöneberg .    .    1418    837    419

„    Rixdorf    .    2 473    1627    915

1584

10    3

129

43

41

61 28

26

15

15

16

10

48

25

11

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145 54 19 1    1

*) Tabelle 18 des Handbuchs.

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Abb 5. Berlin SO. 3,80 m lang, 1,85 m breit, 3,80 m hoch. Der einzige Raum und die gesamten Habseligkeiten der Familie

Nach weiteren in dem mehrfach genannten Handbuch gegebenen Zahlen waren in Berlin am 1. Dezember 1905 vorhanden :

4452 Wohnungen, bestehend aus einer Küche mit 7295 Bewohnern, darunter 143 mit einer Belegschaft von 5 bis 12 Köpfen.

2119 Wohnungen, bestehend aus einem unheizbaren Zimmer mit 5696 Bewohnern, darunter 187 mit 5 bis 11 Köpfen.

34 254 Wohnungen, bestehend aus 1 Stube ohne irgendwelche Nebenräume mit 53 963 Bewohnern, darunter 654 mit 5 bis 10 Köpfen, und endlich

189 018 Wohnungen, bestehend aus einer Stube und Küche mit 620 138 Bewohnern, darunter 41 346 mit 5 bis 13 Köpfen.

Bei dieser kaum glaublichen Zusammenpferchung von Menschen in den Kleinwohnungen handelt es sich nicht um die Mitglieder der betreffenden Familien allein, sondern in sehr vielen Fällen um das Hinzutreten der sogenannten Schlafgänger.

Nach dem Handbuch von Eberstadt*) waren vorhanden:

Davon mit

Haushaltungen

mit

Schlafleuten

1 Wohnraum

Prozent

2 Wohnräumen

Prozent

3 Wohnräumen

Prozent

in Berlin (1900) .    61 765

,, Charlottenburg ., Schöneberg. .

„ Rixdorf .    .    .

„ Essen m. Altendorf. . . .

3 615

1877

2 074

2 667

1958

20

25

41

C— lO CO 00 H lO CO^ (»

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25 435

1098

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41,18 28 726 46,51

30.37    2 079 57,51

34,52    1030 54,87

42.38    988    47,64

6    0,22    297 11,14    1112 41,69

*) TabeUe 19 des Handbuchs.

(Als Wohnung mit 2 Räumen sind dabei in Berlin und den Vororten meist die Wohnungen bezeichnet, die Stube und Küche bestehen.)

dieser Unterbringung kommen Familien mit Kindern sowie Schlafleute beiderlei Geschlechts, die gleichfalls wieder — meist uneheliche — Kinder haben, in Frage. 1900 wurden in Berlin bei den so untergebrachten Schlafleuten 848 und bei den Chambregarnisten und Aftermietern 691 Kinder gezählt*).

Die Verteilung der Schlafleute nach Geschlechtern zeigt die nachstehende Tabelle**).

nur aus

Bei

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P

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Haushaltungen

mit

Schlafleuten

h-

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j Prozent der Haushaltungen “    mit

Schlafleuten

Darunter Familien mit Kindern

Schlafleute

Davon in Familien mit Kindern

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In einem Wohnraume:

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in    Berlin    .    .    .

(Erhebung vom 2. Dezbr. 1895) „ Charlottenburg „    Schöneberg    .    .

„    Rixdorf    .    .    .

„    Essen m.    Alten-

don .    .    .    .

1958

1723

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25

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18

19

30

In zwei Wohnräumen:

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20

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in Berlin .    .    .

(Erhebung vom 2. Dezbr. 1895) „ Charlottenburg „ Schöneberg. . „ Rixdorf . . . „ Essen m. Altendorf . . . .

25 435

22 629 1098

648

879

297

41,18

30.37 34,52

42.38

11,14

15 765

14 895

717

394

529

25 190 10 617

15 556

6 002

1027

642

787

553

365

203

315

11

640

249

403

217

IST

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443

201

Weiter muß hervorgehoben werden, daß in einem erheblichen Teil dieser Kleinwohnungen nebenbei noch gewerbliche Betriebe untergebracht sind; in Berlin entfielen z. B. 1900 auf 1000 Wohnungen 130 mit gewerblichen Betrieben***).

Nach all diesem zeigen die Kleinwohnungen höchst unbefriedigende Zustände. Unter andrem hat die Ortskrankenkasse für den gewerblichen Betrieb der Kaufleute festgestellt f), daß im Jahr 1907 bei den in Frage kommenden Betrieben 7549 Kranken ein geringerer Luftraum zur Verfügung stand, als den Gefangenen (20 cbm), 2591 hatten noch nicht 10 cbm und 313 noch nicht einmal 5 cbm.

1901 bis 1907 wurden 9 378 Schwindsüchtige gezählt, die keinen alleinigen Schlafraum hatten, 502 davon hausten in Räumen ohne Ofen. 1778 Kranke, davon 315 Schwindsüchtige, hatten noch nicht einmal ein Bett zur alleinigen Benutzung usw., usw.

Wie es in solchen Räumen aussieht, dürfte gleichfalls am besten durch die photographischen Aufnahmen — Abb. 4 bis 7ff) zur Darstellung kommen.

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Abb. 7. Berlin SW. Küche in die nur durch ein kleines Dachfenster Licht fällt.

Die Wohnung besteht aus Stube und Küche; die Familie mit acht Kindern ist genötigt,

Schlafburschen zu halten

Es starben danach im Jahre 1905: (s. S. 16)

Wohnungen

mit

Zimmern

Zahl der Personen

11 ! Ohne

10 | und

| mehr gäbe

über-n" haupt

Dies alles bei einer

einzigen Kasse, welch trostloses, ja erschreckendes Bild würde sich erst bei einer umfassenden Betrachtung aller Betriebe ergeben! — So starben z. B. im Jahr 1900 in Preußen 70 602 Personen an Tuberkulose, davon aber nur 10 767 in Heilanstalten, die übrigen rund 60 000 blieben bei ihren Familien!

nur Küche

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L6 226 196 73 153 245 12 46 53 3 10 14

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Die Landes Versicherungsanstalt Berlin ff f) hat längst eingesehen, daß die Hauptarbeit im Kampf gegen die Tuberkulose dahin gehen muß, der Ansteckung von Mensch zu Mensch zu

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*) Jahrbuch Deutscher Städte 1903.

**) Handbuch von Eberstadt. Tabelle 20.

***) Jahrbuch deutscher Städte 1903. t) Tägliche Rundschau vom 5. Dezember 1907.

tt) Aus den von der Geschäftsführung dieser Ortskrankenkasse überlassenen Geschäftsberichten entnommen. Die Aufnahmen sind von der Firma Heinrich Lichte & Co., Berlin gefertigt.

fff) Nach Aeußerungen des Vorsitzenden der Anstalt im Berliner Tageblatt.

10

mehr

ohne Angabe

Zusammen 31 260,443,516 406,253 166 78,40; 9    5

3 2210

begegnen, und die Kranken in der Familie und im Haus mehr als bisher zu schützen. Wichtiger als die Isolierung der Schwerkranken und die Heilung der Tuberkulosen in Heilstätten ist die Vorbeugung, die Kleinarbeit in den Familien.

Die Gefahren, die den Mitbewohnern dieser beschränkten Wohnungen, in denen eine Isolierung der Kranken undenkbar ist, erwachsen, veranschaulicht die dem mehrfach genannten Handbuch entnommene Tabelle*) (siehe Seite 15).

Endlich dürften auch die Feststellungen**), daß in Berlin in 25 Jahren 22 000 Paralytiker, 23 000 Epileptiker und 13 000 an Säuferwahnsinn leidende Personen aus den Arbeiterkreisen

Es ist damit nicht gedient, daß wir die Schwerkranken absperren. Die Gefahr liegt anderswo: in den Wohnungen, den sozialen Verhältnissen selbst. Wie oft schläft ein Tuberkulosekranker mit den übrigen Familienmitgliedern    von Berlin an die Irrenanstalten abgelicfert wurden, die ganzen

in einem Zimmer und überträgt die Krankheit auf die noch    Wohn- und Lebensverhältnisse der Berliner Arbeiterbevölkerung

gesunden Mitglieder der Familie.    in nicht mißzuverstehender Weise kennzeichnen.

2. Die Mittelwohnungen, Dreizimmerwohnung

Auch diese Wohnungsart ist in den hier zu behandelnden Städten fast durchweg in den Mietkasernen untergebracht.

Sie besteht in den allermeisten Fällen aus zwei Stuben je rund 22 qm, einer Kammer rund 18 qm, einer Küche rund 10 qm und einem etwa 8 qm großen Flur.

Fast durchweg ist der Abort innerhalb des Wohnungsabschlusses angeordnet, doch finden sich, namentlich in älteren Gebäuden, auch noch Abortanlagen außerhalb und zwar zum Teil auch gemeinsame, auf den Treppenpodesten vor.

Die neueren Wohnungen dieser Art sind zumeist mit Badeanlagen versehen, auch ist dort zum Teil eine Mädchenkammer angeordnet. Waschküche und Trockenboden sind gemeinsam. Fast alle Wohnungen haben aber noch gesonderten Keller und Bodenanteil.

Die Dreizimmerwohnungen sind in besseren Wohnquartieren in der Hauptsache in den Hintergebäuden als sogenannte Gartenwohnungen angeordnet, in den übrigen Stadtteilen liegen sie in den meisten Fällen an der Straße. Als Kellerwohnung kommen sie meist nur im Anschluß an etwa vorhandene Läden vor, sonst sind sie in sämtlichen Geschossen vorzufinden.

Statistische Angaben hinsichtlich der Wohndichte haben hier nicht ermittelt werden können. Eine zu hohe Belegungs-Ziffer liegt bei diesen Wohnungen, wenn sie nur von den Familien benutzt werden, im allgemeinen nicht vor, doch ist beim Vorhandensein größerer Kinder von verschiedenem Geschlecht die Unterbringung derselben in gesonderten Schlafräumen meist unmöglich.

Tritt bei diesen Wohnungen der sogenannte Chambregarnist hinzu, dann werden die Verhältnisse in denselben fast ebenso unhaltbar, wie in den Kleinwohnungen.

In Berlin gab es 1900***) 55139 Chambregarnisten und 97 944 Schlafleute. Von den 99 235 Familien, die dabei in Frage kommen, hatten 61 765 nur Schlafleute, 2157 Schlafleute und Chambregarnisten und 34 022 nur Chambregarnisten.

In den 41 Großstädten lebten 1905f):

In Haushaltungen mit

2 Personen

7 oder 8 Personen

9 „ 10    „

11 u. mehr Personen

Familien

angehörige

Dienstboten

Andere

Personen

773 955 1 665 655 1 718 682 1 654 953 1 319 447 1 492 631 514 455 175 400

29    415 64 829 78 766 80 416 66110 77 015

30    718 21 704

97 366 183 264 233 400 230 711 194 195 239 487 103 705 112 054

1 394 202 Pers.

zusammen

Nimmt man an, daß die Schlafgänger allein in den Arbeiterwohnungen, die Chambregarnisten dagegen meist nur in den größeren Wohnungen vorzufinden sind, und nimmt man ferner an, daß die Verteilung von Schlafgängern und Chambregarnisten in den übrigen Großstädten nahezu dieselbe ist als in Berlin, dann kommt man zu dem Ergebnis, daß in diesen Großstädten allein auf die Dreizimmerwohnungen wohl mindestens 400 000 Chambregarnisten entfallen!

3. Die größeren Wohnungen, Fünfzimmerwohnung

Diese Wohnungsart findet sich an manchen Orten, die für unsre Bearbeitung in Frage kommen, schon in Einzelhäusern vor, in den allermeisten Fällen handelt es sich aber auch um die Anordnung derselben in der Mietkaserne. Sie besteht zumeist: Aus einem Zimmer (Eßzimmer) rund 30 bis 35 qm, zwei Zimmern (Empfangs- und Herrnzimmer) je 22 bis 25 qm und zwei Zimmern (Schlaf- und Kinderzimmer) rund 20 bzw. 16 qm, einem Mädchengelaß, einer Küche mit Speisekammer, Badegelegenheit, Wohn- und Wirtschaftsflur, getrennten Aborten, gesonderten Keller- und Bodenräumen. Waschküche und Trockenboden sind wieder gemeinsam. Diese

Wohnungen liegen in den allermeisten^Fällen in den Vorderhäusern, nur bei besonders guten Wohnlagen, oder dort wo Abvermieten leicht möglich, werden dieselben auch als sogenannte Gartenwohnungen hergestellt. Im Keller und im hochliegenden Dachgeschoß werden dieselben auch nur in den allerseltensten Fällen zu finden sein. Die Belegungsziffer ist meist eine geringe.

*) Tabelle 22 des Handbuchs.

**) Nach der Täglichen Rundschau vom 5. Dezember 1907.

) Jahrbuch Deutscher Städte 1903.

t) Vierteljahrshefte der Statistik des Deutschen Reiches 1907.

d) Die durch die baulichen Anlagen bedingten Mieten

Bei den Kosten der baulichen Anlagen sind zu unter

scheiden:

a)    die Kosten der Gebäude,

b)    die Kosten der Nebenanlagen (Hofbefestigung und Umwehrung),

c)    die Kosten der Straßenanlage.

Bisher haben wir nur von den Wohnungen in den sogenannten Mietkasernen gesprochen. Hier wollen wir aber, um entsprechende Unterlagen für die späteren Betrachtungen zu

bekommen, neben den Kosten der in Frage kommenden Wohnungsgrößen der Mietkaserne auch die Kosten derselben in Einzelhäusern ermitteln. Bei allen nachstehenden Ermittlungen sind Berliner Verhältnisse berücksichtigt. Die Baukosten an andren Orten weichen nicht wesentlich von den Berliner Preisen ab, denn wo in Berlin höhere Löhne gezahlt werden, treten auch größere Leistungen auf; nur an den wenigen Orten, an welchen einzelne wichtige Baustoffe unmittelbar gewonnen werden, also entsprechend billiger sind, tritt eine nennenswerte Herabminderung der Berliner Baukosten auf.

I. Mietkasernen

1. Kleinwohnungen

Die Grundrisse der Mietkaserne sind ungemein verschiedenartig. Um hier ein klares Bild zu bekommen, ist man gezwungen, die Kosten an der Hand verschiedener Grundrisse zu ermitteln. Es sind beliebige, meist aus Mietangeboten herrührende Grundrisse gewählt worden. Diese Grundrisse sollen weder mustergültig sein, noch ist Wert darauf gelegt worden, besonders ungünstige Beispiele auszusuchen.*)

Da es sich auch bei diesen Ermittlungen nur um Ueber-schlagszahlen handeln kann, so sind die Maße der Pläne nicht errechnet, sondern nur mit dem Maßstab in runden Zahlen abgegriffen worden.

Ebenso sind die Kostendifferenzen in den verschiedenen Geschossen, auf die in dem Streit Voigt-Eberstadt**), namentlich in den hieran anschließenden Arbeiten von Th. Goecke***) und K. Fabariusf), eingehender eingegangen worden ist, hier bei der Ueberschlagsermittlung unberücksichtigt gelassen. Nach den genannten Ermittlungen ist festgestellt worden, daß sich die Baukosten der Geschosse vom dreigeschossigen Haus ab nicht mehr vermindern.

Baukosten für 1 qm Wohnfläche ........

Verhältnis.......

81,7

100

CO -3 O CO

Geschoßzahl

O CO C- 00

CO

70,7    72,3 M.

86,5    88 %

Auch Berechnungen seitens des Kgl. Sächsischen Finanzministeriums — Oberbaurat K. Schmidt — haben ergeben, daß das Kleinhaus eine billigere Bauform ist als die mehrgeschossige Mietkaserne.

Endlich aus einer Zusammenstellung der vom Reich be-liehenen Gebäude*) ist das gleiche zu ersehen, es betragen

bei Geschossen

1 Vi

die Baukosten für 1 qm .    .

für 1 Geschoß.....

70    85    158 224

46,7 42,5    53    56

CO 05 CO CO

A. Gebäude mit Ein- und Zweizimmerwohnungen (Abb. 8ff), Mietkaserne in Berlin-Norden)

Die Geschoßhöhen der Berliner Mietkasernen schwanken in der Hauptsache zwischen 3,30 und 3,80 m. Hier bei den Kleinwohnungen wollen wir unsren Berechnungen 3,50 m zu Grunde legen. Weiter nehmen wir an, daß ein Keller mit einer Geschoßhöhe von 2,50 m vorhanden ist und endlich setzen wir das Dachgeschoß — für den Drempel, den ausgebauten Teil der Waschküche und der Treppenhäuser usw. — mit einer Höhe von 1,5 m in Rechnung. Diese 2,50 + 1,50 = 4,00 m, anteilig

*) Bei den späteren Gegenüberstellungen mit dem Einzelhaus spielen die nutzbaren Flächen und die Kosten des Bauwerks eine sehr wichtige Rolle. Um hier völlig einwandfreie Zahlen zu bekommen ist nachträglich noch eine sehr große Zahl weiterer Grundrisse, auch von andren Städten, namentlich von München — wo wir die Unterlagen dem Rechtsrat Steinhäuser verdanken — in gleicher Weise untersucht worden. All diese Untersuchungen haben keine nennenswerten Verschiebungen in den zuerst ermittelten Zahlen gebracht. Auch die Schlüsse, die wir aus diesen ersten Zahlen ziehen konnten, ändern sich durch diese neuen Ermittelungen nicht, Da die weitere Vorführung endlos werdender Zahlenreihen den Zusammenhang der Arbeit unnütz stören würden, so ist von der Einfügung derselben hier Abstand genommen worden.

**) Voigt und Geldner, „Kleinhaus und Mietkaserne“, und Eberstadt, „Die Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“.

***) Der Städtebau, 3. Jahrgang.

f) Technisches Gemeindeblatt ff) Vgl. Abb. 37 des Handbuchs von Eberstadt.

den Höhen der fünf Geschosse, die eine normale Mietkaserne

ZU

hat, hinzugerechnet, ergibt für jedes Geschoß eine Durchschnittshöhe von 3,50 + -V-

= 4,30 m.

Der Preis für 1 cbm umbauten Raum schwankt — wie diesseits an der Hand verschiedener Bauverträge festgestellt werden konnte — für die in Groß-Berlin üblichen Durchschnittsbauten zwischen 12,00 und 15,00 M. Voigt und Geldner geben im „Kleinhaus und Mietkaserne“ den Quadratmeter Wohnfläche unter zu Grundelegung der Baurechnungen mit Zentralheizung zu 59 62 M. an. Das ist bei 4,30 m Geschoßhöhe**) ein Einheits-59,62 4,30

= 13,90 M. Bei unsren Berechnungen werden

preis von

wir, mit Rücksicht auf die während der letzten Jahre gestiege-Arbeits- und Baustoflpreise einen Durchschnittssatz von 14,50 M. für einen Kubikmeter ohne Zentralheizung und ohne

nen

1906.

*) Reichstagsdruckschriften 1903/04. **) Vgl. die Ermittlungen weiter oben.

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Abb. 8

die in der letzten Zeit beliebte, in die Augen springende innere Ausstattung in Ansatz bringen.

Hinsichtlich der Kosten der Zentralheizung und der genannten besseren Ausstattung, über deren Einwirkung auf die Miethöhe meist die irrigsten Ansichten bestehen, wird am Schluß dieses Abschnitts das Nähere ermittelt werden.

Uebertrag:

200 M.

2.    Kanal..............

3.    Gasleitung............

4.    Wasserleitung...........

(provisorische Befestigung und provisorische

Kanalisation ist vernachlässigt)

50 „

30 „

30 „

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks (Erkerfläche als Grundstücksfläche angenommen)

17,50 * 31,40 + 8,40 • 1,00 =    .

ab Hof:

12,40 • 11,80 4 2,70 • 0,50 + 4,80 * 0,70 4 2,80 • 1,30—5,80 • 0,50 =......

.    .    552,90 qm

151,77 „

bleiben 401,13 qm * 4,30 = 1724,86 cbm.

1725 cbm umbauter Raum zu 14,50 M. für einen Kubikmeter ergibt eine Baukostensumme für ein Geschoß von rund 25 015 M.

b) Kosten der Nebenanlagen:

152 qm Hoffläche befestigen, z. T. mit Gartenanlagen, z. T. Fliesen auf Betonunterlage durchschnittlich zu 6,00 M. =........

11,80 m Umwehrungsmauer (halbe Kosten) zu 25,00 M. =............

912 M.

295 „

1207 M. 241 „

für 1 Geschoß somit 1207 : 5 = c) Kosten der Straße.

Die Straße mit der normalen Breite von 22,0 m angenommen; der laufende Meter kostet nach den bei der Stadt

Charlottenburg üblichen und dort erfragten Sätzen: 1. Straße und Bürgersteig:

Erdarbeiten.......

5 qm Asphalt zu 13,50 M. =

1 m Bordschwelle zu 15,00M.=

1 qm Schrittplatten ....

0,4 qm    Basaltpflaster    zu

9,00 M. =......

4,3 qm    Mosaikpflaster    zu

5,00 M. =.......

% Baum........

¹/30 Gully zu 200 M. =    . .

10% für Bauleitung und Unvorhergesehenes rund .    .

30,00 M.

67.50    „ 15,00 „ 20,00 „

3,60 „

21.50    „ 7,00 „ 6,70 „

28,70 „

200,00 M.

zusammen

Bei 17,50 m Straßenfront 17,5'310 = rund und für 1 Geschoß somit 5425 : 5 =.....

310 M.

5425 M. 1085 „

Der Grundriß zeigt:

2 Zweizimmerwohnungen

rund 3,80 '5,87 4 (2,40 4 0,80 -f 2,50) •

5,87 =...........

4 rund (3,80 4 3,40) • 5,87 4 4,33 • 1,30 4- (2,80 4- 1,40) • 5,27 4- 2,90 * 1,00 = 73,12 „ = 24%

55,77 qm = 18 %

zusammen 128,89 qm = 42 %

5 Einzimmerwohnungen rund (2,30 4 3,60) • 5,11 4- (5,89—5,11)

3,60 =...........

4- rund 5,08 • 4,90 + (2,70 + 0,80) ■ 4,50 =

4 rund 4,51 ’ 4,00 4- 5,11 • 2,36 = .    .    30,10    „    =    10 %

4 rund (0,80+ 2,80)’4,514-4,65-4,33    =    36,37    „    =    12%

-f- rund (2,30 4- 3,80) • 5,87 =    .    .    .    35,81    „    =    12%

32,96 qm = 11% 40,64 „ = 13%

zusammen 175,88 qm = 58 %

insgesamt 304,77 qm = 100 % der Nutzfläche

Auf eine Zweizimmerwohnung entfallen somit durchschnittlich 42 : 2 = 21 % der Kosten; also

a)    von den Kosten des Gebäudes 25015'0,21 = rund 5255 M.

b)    von den Kosten der Nebenanlagen 241'0,21 =    „

c)    von den Kosten der Straße 1085'0,21 =    „

50 „

230

zusammen 5535 M.

Auf eine Einzimmerwohnung entfallen durchschnittlich 58:5 = 11,6%; also

a)    Gebäude 25 015 ‘ 0,116 = .

b)    Nebenanlagen 241 * 0,116 =

c)    Straße 1085 * 0,116 =    .    .    .

. rund 2900 M.

30 „

125

zusammen 3055 M. oder rund 3060 „.

B. Gebäude mit Ein- und Zweizimmerwohnungen, jedoch mit größeren (Vierzimmerwohnungen) an der Straße

(Abb. 9*), Mietkaserne in Berlin-Norden)

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks 54,00-17,80 4 4,40-1,20 = 966,48 qm

Uebertrag 966,48 qm

ab Hof: (6.70 4 7.50)-14,80+; 7,00-17,80- 4,70.2,80 = 321,60 „

*) Ygl. Abb. 86 des Handbuchs von Eberstadt.

bleiben 644,88 qm * 4,30 = 2772,98 cbm. 2773 cbm zu 14,50 M. = Baukosten rund 40 210 M.

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Abb. 11

b) Nebenanlagen:

322 qm Hoffläche zu 6,00 M. ==......

6,70 + 7,50 4- 2 • 7,00—4,70 4-, 17,80 = 41,30 m Umwehrung zu 25,00 M. =......

Uebertrag: 322,36 qm = 67 %

rund 1930 M.

für 1 Geschoß 2960 : 5 = .

„    1030 „

2960 M. .    . rund 590 M.

6 Einzimmerwohnungen

rund (3,35 + 2,10) • 5,07 + 3,90 • 1,20 =    32,31 qm =

+ rund (2,00 + 3,54) • 4,55 =    .    .    . 25,21 „ =

+ rund (2,10 +3,60)-3,30 + 2.20-1,20= 21,45,, =

7,50

C- lO

+ rund 2,60 • 1,20 • 3,50 • 4,55 +

c) Straße: 17,80 • 310 = für 1 Geschoß 5518 : 5 =    .

5518 M. . rund 1100 „.

Der Grundriß zeigt:

2 Vierzimmerwohnungen rund (3,57 + 2,10) • 5,07 + (2,40 + 2,00 + 1,20+ 2,39)-5,48 = . . .

+ rund (3,57 + 2,10) • 5,07 + (2,10 +

1,20+ 2,70)-5,48 +2,50-6,70 =    78,38 w = 17 %

zusammen 150,92 qm = 32 %

2,00 =..........

+ rund (2,10 + 3,60)' 3,30+2,20 "1,20 = + rund 2,60 " 1,20 + 3,60 * 4,55 + 4,40 ’ 2,00 =..........

lO

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CO

°/o

28,30 ,, =    6 o/₀

. . 72,54 qm = 15 %

zusammen 155,27 qm = 33 % insgesamt 477,63 qm = 100 % der Nutzfläche.

5 Zweizimmerwohnungen

rund (3,41 + 2,00 + 2,00) • 4,55 = .    .    33,72 qm =

+ rund (3,40 + 2,10 + 2,00) • 4,55 + 1,00 •

1,20 =

Auf eine Zweizimmerwohnung entfallen 35 : 5 = 7% der Kosten

a)    Gebäude 40 210 " 0,07 =    . rund 2815 M.

b)    Nebenanlagen 590 • 0,07 = .

c)    Straße 1100 • 0,07

40 „ 80 „

35,33 „ =

+ rund (3,55 + 2,00 + 2,00) * 4,55 = . 34*35 ” = + rund (3,40 + 2,10 + 2,00) • 4,55 + 1,00 •

1,20 =

35,33    „    =    7    o/o

7 50

+ rund (2,00+ 3,54)-4,55+^-2,00=    32,71    „    =    7    o/₀

zusammen 171,44 qm = 35 % 322,36 qm~-=T 67

zusammen 2935 M., rund 2940 M.

Auf eine Einzimmerwohnung entfallen

33 : 6 = 5,5 % der Kosten

a)    Gebäude 40 210 * 0,055 = .

b)    Nebenanlagen 590 * 0,055 =

c)    Straße 1100 " 0,055 = . .

rund 2210 M.

CO CO

zusammen 2300 M.

Die niedrigeren Preise gegenüber dem Beispiel A sind lediglich auf die geringeren Nutzflächen der Wohnungen zurückzuführen.

C. Gebäude mit Zwei- und Dreizimmerwohnungen. (Abb. 10. Neuer Bau in Berlin-Norden)

Uebertrag: 133,16 qm

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß:

Gesamtfläche des Grundstücks 57,00 + 53,80 .

17,00 -t- 4,90 • 1,20 =    . . 947,68 qm

ab Höfe 18,70 * 10,90 - [(4,80 + 4,80) ■ 0,50 + 5,50 •

1,50]+ 14,20-11,00 — (4,80 + 8,00) *0,50 = 340,52 qm

607,10 qm * 4,30 = 2610,53 cbm

2611 cbm zu 14,50 M. = Baukosten 37 860 M. b) Nebenanlagen:

341 qm Hoffläche zu 6,00 M. =........

18,70 — 0,50 4- 16,00 + 10,50 = 44,70 m Umwehrung zu 25,00 M. =    .

bleiben

2050 M.

5 Zweizimmerwohnungen rund (4,10 + 4,00) • (6,00 +1,20) + 4,10 • 1,20 + (1,70 + 1,00 4 2,67) • (5,29—

1,20) — 1,25 • 2,40 =......

+ rund (2,60 + 4,00 + 3,20) * 5,27 +

4,00 • 0,50 =.........

+ rund (1,30 + 6,70) ■ (4,40 + 5,20) +

4,10 • 0,50 =.........

+ rund (6,70 + 1,30) * (4,40 + 5,20) +

4,10-0,50=.........

rund 10,00 * 5,77 — 3,00 " 0,50 = . .

28 o/o

82,20 qm = 17% 53,65 „ = 11 o/0 78,85 „ = 16 o/o

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OO OJ

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» = 16%

„ = 12o/o

• • H20 ,

rund 3170 M. rund 630 M. ,.    5270    M.

1050 M.

für 1 Geschoß 3170 : 5 = .

c) Straße; 17,00 " 310 = . . für 1 Geschoß 5270 : 5 = . . .

Der Grundriß zeigt:

1 Dreizimmerwohnung rund (6,20 + 2,49 + 4,27) • (4,01 +

4,00) 4- 1,25-2,404-5,00-5,27 = 133,16qm = 28o/₀ d. Nutzfl.

zusammen 349,75 qm = 72 o/₀

insgesamt 482,91 qm = i00 o/0 der Nutzfläche.

also

Auf eine Zweizimmerwohnung entfallen durchschnittlich 72 : 5 = 14,4 o/₀,

a)    Gebäude 37 860 • 0,144 = . .

b)    Nebenanlagen 630 * 0,144 = .

c)    Straße 1050 " 0,444 = . . .

. . rund 5450 M.

Cn co

zusammen 5690 M.

D. Gebäude mit Zweizimmerwohnungen als Hinterwohnungen von größeren Wohnungen

(Abb. 11. Neuer Bau in Charlottenburg)

Hier ist als Höhe die der großen Wohnungen maßgebend, es muß deshalb das Maß von 3,80 +

= 4,60 m in Rechnung

3027 cbm zu 14,50 M. = Baukosten .... rund 43 895 M.

gestellt werden.

b) Nebenanlagen.

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß:

Gesamtfläche des Grundstücks 20,00 4- 18,00

374 qm Hoffläche zu 6,00 M. = . .

18,80 — 6,00 + 2 • 10,50 + 18,00 — ,<

45,80 m Umwehrung zu 25,00 M. = .    . . rund

co

.    . rund

2240 M.

1145 „

• 33,00 + 18,00 * 22,00 4-

rund

3385 M.

2-3,90-1,20 =

ab Höfe

18,80 • 13,00 + 3,50

1 032,36 qm

für 1 Geschoß 3385 : 5 =

rund 680 M.

.0,60

(5,50 • 6,00 +

4,00 • 0,50) +18,00 • 10,50 - 6,00 • 4,20 =

bleiben

c) Straße: 20,00 " 310 = . für 1 Geschoß 6200 : 5 = .    .

Der Grundriß zeigt:

— 3027,31 cbm \ 1 Fünfzimmerwohnung

374,25 „

6200 M. 1240 M.

658,11 qm ' 4,60

rund (4,10 + 3,95) • 5,37 + 3,15 • 1,20J+

(2,30 + 4,40) • (5,60 + 1,00) + 4,40 • 1,40 + 2,50 • 2,00 4 (3,90 + 1,50 + 1,60 4-3,30 + 4,55) • 5,10 + 3,30 • 0,50 = .    .    179,78 qm = 37%

1 Vierzimmerwohnung

rund (4,10 + 3,15 + 3,60) * 5,37 + 3,15 1,20 + (5,60 + 1,10) • (4,10 + 4,40) +

6,00-4,80=........

3 Zweizimmerwohnungen + rund (3,90 + 2,50) " 4,75 + 3,90 * 5,00 =

+ rund (2,50 + 2,30)' (5,00 — 3,85) + (2,50 + 2,30 + 1,30 + 6,50) -3,85 = . .

rund (1,80 + 6,50) * 4,75 + (6,70 — 4,75) • 4,10 + 4,00 • 8,50 =......

Uebertrag 327,57 'qm = 67 % 103,93 qm 21 %

59,05 „ = 12% 162,98 qm — 33 %

. . 147,79 „ = 30%

zusammen insgesamt 490,55 qm = 100 % der Nutzfläche.

49,90 „ = 10 o/₀

.    54,03 „ - 11%

103,93 qm = 21 % 827,57 qm = 67%

Auf eine Zweizimmerwohnung entfallen 33 : 3 = 11% der Kosten, also a) Gebäude 43 895 • 0,11 =    . .

b)    Nebenanlagen 680'0,11 =

c)    Straße 1240 • 0,11 = . . . .

. . rund 4830 M.

zusammen

80

140

5050 M.

2. Mittel Wohnungen. (Dreizimmerwohnungen). (Hier gilt dieselbe Vorbemerkung wie

zu

1 auf Seite 17)

A. Gebäude mit Dreizimmerwohnungen als Straßenwohnungen, verbunden mit Kleinwohnungen

(Abb. 10)

Nach den Ermittlungen unter IC entfallen auf die Dreizimmerwohnung:

a)    Gebäude 37 860 • 0,28 = . .

b)    Nebenanlagen 634'0,28 = .

c)    Straße 1050¹ 0,28 =    . . .

.    . rund

11

O O lO

11

zusammen 11 075 M. rund 11 080 M.

B. Gebäude mit Dreizimmerwohnungen als Straßenwohnungen, verbunden mit großer Wohnung. (Abb. 12.

Neuer Bau in Wilmersdorf)

Höhe wie unter ID.

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks

20,40 • 23,60 + 2 • 3,00 • 1,20 =......

ab Hof 14,40 • 11,20 + 2,00 • 0,80 — (2,60 • 1,70 4,40 • 0,50) =...........

488,64 qm

156,26

11

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20, SO

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bleiben 332,38 qm • 4,60 = 1528,95 cbm

1529 cbm zu 14,50 M. = Baukosten rund 22 170 M. b) Nebenanlagen.

156 qm Hoffläche zu 6,00 M. =......

14,40    11,20 — 0,50 = 25,10 m UmwehruDg zu

25,00 M. =............

rund 940 M.

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1570 M. rund 310 M.

.60.

für 1 Geschoß 1570 : 5 =.....

c) Straße.

20,40 • 310 =.........

für 1 Geschoß 6320 : 5 =.....

Der Grundriß zeigt:

1 Fünfzimmerwohnung rund (4,08 + 3,40 + 4,25) ■ 5,30 + 2,50 •

1,20 + (4,58 + 4,18) • (1,90 + 4,00) -4,58’2,00+ (3,20+ 3,00)-5,00 = . . 157,01 qm = 64% 1 Dreizimmerwohnung rund (3,40 + 4,08) • (5,87 + 5,40) + 2,50 •

1,20= .

rund

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. .    87,30 „ - 36 %

Auf die Dreizimmerwohnung entfallen also

a)    Gebäude 22 170 • 0,36 =......

b)    Nebenanlagen 310 * 0,36 =.....

c)    Straße 1265 * 0,36 =........

zusammen 244,31 qm = 100 % der Nutzfläche.

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zusammen 8550 M.

Abb. 12

C. Gebäude mit Dreizimmerwohnung als einzige Hofwohnung, daneben größere Wohnungen. (Abb. 13.

Neuer Bau in Charlottenburg)

Höhe wie unter 1 D.

a) Kosten de-s Gebäudes für 1 Geschoß:

Gesamtfläche des Grundstücks 20,60 + 17,50

20,60-12,80 + • 1,05 = .

20,00 + 2-3,50

652,03 qm

Uebertrag 652,03 qm

6,00 -

[3,40 • 0,60 + (4,50 + 5,00) • 2,80] = ■ . 209,21 ,

bleiben 442,32 qm * 4,60 — 2034,67 cbm

2035 cbm zu 14,50 M. — Baukosten rund 29 510 M.

ab Hof: 16,50 ¹13,90 +

2,00 + 1,00 e

b) Nebenanlagen:

210 qm Hoffläche zu 6,00 M.

16,50—2'2,80 = 10,90 m Umwehrung zu 25,00 M.    „

rund 1260 M. 270 „

für 1 Geschoß 1530 : 5 = .

.    . rund

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Uebertrag: 154,36 qm = 42 ü/o

zusammen

c) Straße:

20,60 • 310 =    . . . •......

für 1 Geschoß 6390: 5 =......

Der Grundriß zeigt:

2 Fünfzimmerwohnungen rund (4,95 + 1,70) • (4,50 + 3,75) + 3,00 •

1,05 + (4,50 + 1,10 + 2,80). 4,00+6,00 •

4,00 +(4,00 + 1,00 + 2,75) • 5,00 = . . 154,36 qm = 42 %

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1 Dreizimmerwohnung rund 17,00 * 4,50 =

133,53 „ = 37% 287,89 qm = 79 %

Auf die Dreizimmerwohnung entfallen also:

a)    Gebäude 29 510 " 0,21 =    ....

b)    Nebenanlagen 310 " 0,21 = ...    .

c)    Straße 1280" 0,21 =......

• • — 76,50 qm = 21% insgesamt 364,39 qm = 100% der Nutzfläche.

rund 6200 M.

65 „

270 „

zusammen 6535 M.

D. Gebäude mit mehreren dreizimmerigen Hofwohnungen, verbunden mit großen Wohnungen. (Ahb. 14.

Neubau im Heerstraßenbezirk)

Höhe wie unter 1 D.

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks 20,00 • 64,00 + 2 • 8,20 • 1,00 ab Hoffläche 15,00 • 28,00 + 4,00'0,80 + 3,20 *

I, 50 - [(5,00 +14,20) * 0,70 + 3,00'1,00 +

II, 60 • 5,00 + 3,00 • 1,00] + 20,00 • 10,40 -(7,60 • 0,60 + 3,60 • 4,40 + 4,80 • 4,80)

Uebertrag: 220,54 qm = 86°/°

. . 1286,40 qm

1 Fünfzimmerwohnung rund (4,00 + 4,60) * 7,16 + 2,50 ■ 1,00 +

1,90 • 0,60 + (3,20+4,30+1,20) • 5,22 +

(4,00 + 1,60 + 3,33 + 1,90) • 4,75 - . . 162,07 qm = 27 %

der Nutzfläche.

515,12 „

bleiben 771,28 qm ' 4,60 = 3547,89 cbm

3548 cbm zu 14,50 M. = Baukosten rund 51 450 M. b) Nebenanlagen:

515 qm Hoffläche zu 6,00 M. =......

28,00 —11,60 + 2 • 10,40 + 20,00 - (0,60 + 3,60 +

4,80) = 48,20 m Umwehrung zu 25,00 M. =    „    1205 „

4295 M. rund 860 M.

rund 3090 M.

3 Dreizimmerwohnungen rund 4,10 * 1,50 + (3,80 + 1,40) • 4,35 + (3,80 + 3,00) • 6,00 + (1,40 + 2,30) •

5,40=...........

+ rund 2,50 * 4,35 + 4,00 * 5,05 + (0,80 +

3,05 + 3,60) • 5,55 =......

+ rund (2,10 + 3,70) • 5,40 + 3,70 * 3,60 +

4,10 • 4,00 =.........

89,55 qm = 15% 72,43 „ = 12%

61,04    = 10%

für 1 Geschoß 4295 : 5 =......

c) Straße:

20,00 • 310 =..........

für 1 Geschoß 6200 : 5 =......

Der Grundriß zeigt:

1 Sechszimmerwohnung rund (5,00 + 5,38) * 5,33 + 2,50 * 1,00 + (1,90 + 4,50) • (5,00 + 2,20) + (7,96 -5,22) • 5,00 +1,10-2,00 + (2,80 + 1,00 + 5,40) • 4,10 + (4,32 + 3,15 + 1,60 + 3,40)

• 4,80 + 3,15 • 1,00 =......

zusammen 223,02 qm = 37 %

M.

insgesamt 605,63 qm = 100 % der Nutzfläche.

220,54 qm = 36 % der Nutzfläche. !

Auf eine Dreizimmerwohnung entfallen 37:3 = 12,3 % der Kosten, also:

a)    Gebäude 51450 ¹ 0,123 = .

b)    Nebenanlagen 860 * 0,123 =

c)    Straße 1240 • 0,123 =    . .

rund 6330 M. „    105 „

150

zusammen 6585 M. rund 6590 „

3. GrÖßßrC Wohnungen* (Fünfzimmerwohnungen). (Hier gilt dieselbe Vorbemerkung wie zu 1 auf Seite 17)

%

A. Gebäude mit Fünfzimmerwohnung, mit Kleinwohnungen verbunden. (Abb. 11)

Nach den Ermittlungen unter 1 D entfallen auf die Fünfzimmerwohnung.

a)    Gebäude 43895 * 0,37 = .

b)    Nebenanlagen 680 * 0,37 =

c)    Straße 1240 " 0,37 =

rund 16 240 M. 250 „ „    460

zusammen 16 950 M.

B. Gebäude mit Fünfzimmerwohnungen, mit Mittelwohnungen verbunden. (Abb. 12 und 13) I. Nach den Ermittlungen unter 2 B entfallen auf die F ünfzimmerwohnung:

a)    Gebäude 22170 ‘ 0,64 = .    .

b)    Nebenanlagen 310 " 0,64 = .

c)    Straße 1265 " 0,64 = . . .

rund 14 190 M. „ 200 „

810

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zusammen 15 200 M.

II. Nach den Ermittlungen unter 2 C entfallen auf eine Fünfzimmerwohnung 79:2 = 39,5% der Kosten, also:

a)    Gebäude 29 510 " 0,395 = rund 11 660 M.

b)    Nebenanlagen 310 "0,395 =    „

c)    Straße 1280 " 0,395 =    .    „

120 „ 505 „

zusammen 12 285 M. rund 12 290 M.

C. Gebäude mit Fünfzimmerwohnung, mit Mittel- und größeren Wohnungen verbunden. (Abb. 14) Nach den Ermittlungen unter 2 D entfallen auf die Fünfzimmerwohnung:

a)    Gebäude 51450 * 0,27 = . . .

b)    Nebenanlagen 860 * 0,27 =

c)    Straße 1240 " 0,27 =    ...

zusammen

rund 13 895 M. 230 „ 335 „ 14 460 M.

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Abb. 16

D. Gebäude mit nur größeren Wohnungen. (Abb. 15 Neuer Bau im Westen. — Wilmersdorf)

Höhe wie 1 D.

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks 25,00 • 28,70 + (6,50 + 13,80) • 4,40 + 13,30 •

8.40    + 3,00 • 0,60 = . . ......

ab Vorgarten und Hof

25,00 • 7,40 - 2 • 4,30 ■ 1,30 + 8,70 * 13,30 +

(l3,30+ ^j (4,40 - 2,50)+3,00’0,60 -

1.40    ² • 7i

• 2 + (6,50 + 13,30) • 2,50+13,30 •3,40 + 3,00-0,60 = .

851,64 qm

. . . 412,02 „ bleiben 435,70 qm * 4,60 = 1895,29 cbm

1895 cbm zu 14,50 M. = Baukosten 27 480 M.

b) Nebenanlagen:

412 qm Hof und Garten zu 6,00 M. = . . rund 2475 M rund 7,40 • 2 + 2,50 + 6,50 + 3,40 + 13,30 + 0,60 ■

2 + 3,40 + 4,40 — 1,40 = 48,1 m Umwehrung

zu 25,00 M. =...........

rund 25,00 — 3,50 + 2 • 7,40 - 1,30 = 35 m Umwehrung an der Straße zu 40,00 M. ...    „    1400

5080 M. 1035 M.

„    1205 „

für 1 Geschoß 5080 : 5 =    .

c) Straße

25,00 • 310 =.....

für 1 Geschoß 7750 : 5 =

Der Grundriß zeigt:

1 Sechszimmerwohnung (4,80 + 4,30 + 3,10) ' 5,25 + 3,50 • 1,30 + (1,26 + 5,10+1,40 + 3,85) * (2,00+4,40) + (0,50 + 3,72 + 1,00 + 3,20 + 2,00) •

(1,15 + 4,20)=........

1 Fünfzimmerwohnung (3,10 + 4,20 + 4,70) • 5,25 + 3,50 * 1,30 + (4,30 + 4,00 + 1,33) • (2,00 + 4,40) + (1,60 + 1,50 + 2,00 + 3,65) • (3,70 + 1,20) =...........

zusammen

7750 M. 1550 M.

198,65 qm = 54%

172,06 „ = j46 % 370,71 qm = 100% der Nutzfläche.

Auf die Fünfzimmerwohnung entfallen also:

a)    Gebäude 27 480 * 0,46 =

b)    Nebenanlagen 1035 ‘ 0,46 =

c)    Straße 1550 ’ 0,46 = .    .    .    .

. . rund 12 640 M. .    •    „    480    „

•    •    „    715    „

zusammen 13 835 M. rund 13 840 M.

Zu den weiteren Betrachtungen ist es außerdem noch nötig:

I.    einen Bau einer Baugenossenschaft,

II.    den durch den weiter oben hervorgehobenen Streit Voigt-Eberstadt in der Wohnungsfrage zu einer gewissen Berühmtheit gelangten Goethepark zu untersuchen.

I. Genossenschaftsbau

(Abb. 16 und 17* Neubau in Charlottenburg)

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks 40,80 • 19,60 + (32,80 + 40,80) • 16,40 +

58,00-20,00+51,40 •^⁵^ ⁰^-⁰ + (3,80 +

7,30)-0,80 =

3255,27 qm

•) Das Schaubild ist von der Verwaltung der Charlottenburger Baugenossenschaft überlassen worden.

ab Höfe und Gärten

Uebertrag: 3255,29 qm

10,40 • 16,00 - 8,00 • 0,25 + 4,60 • 5,40 + 15,60 • 12,60 + 2,50 • 0,50 — 8,25 * 0,50 + 4,60 • 5,80 + 7,30 • 11,80+4,00 • 0,50+3,00 • 3,40 + 22,20 • 10,40+3,00 • 0,50 —(7,80+6,80)-0,50 + 32,80 • 14,70 + 9,90 • 0,25 + 7,60 • 0,50 - (3,50 * 0,80 + 4,00 • 0,30) + 6,80 * 20,80+4,00 ‘ 0,50+2,60 ■ 1,50- [4,00 • 0,25 + (4,80 + 9,80) • 0,50] =

Der Grundriß zeigt:

1 Vierzimmerwohnung

rund (3,44 + 3,68) • 5,74 + (1,20 + 4,65 + 3,42) • (4,16 + 1,70)+3,80 • 5,60+2,40 ■ 1,00 + 1,70 • 0,80 =......

120,23 qm =    8 %

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bleiben 1898,77 qm ' 4,30 = 8164,71 cbm. 8165 cbm zu 14,50 M. = Baukosten rund 118 395 M.

b) Nebenanlagen:

1357 qm Hoffläche und Straßen, zum Teil Befestigung mit Stampfasphalt usw. zu 10,00M. = rund 13 570 M. 16,00 — 0,25 + 10,40 + 15,60 + 7,30+11,80 + 22,20 — (0,50 + rund 6,00 + 1,40) + 20,80 — (0,25 +

0,50) = 95,0 m Umwehrung zu 25,00 M. = .    „    2 375 „

14,70 + 2 * 2,00 = 18,7 m Umwehrung an der Straße zu 60,00 M

für 1 Geschoß 17065 : 5 =

■ . , 1120 „ zusammen 17 065 M. . .    3 415 M.

c) Straße:

40,80 • 310 =.....

für 1 Geschoß 12650: 5 = .

. . rund 12 650 M. . . rund 2 530 M.

7 Dreizimmerwohnungen rund 3,30 • 0,80 + (3,34 + 2,80 + 3,88 +

1,50 + 1,50 + 2,53) • (6,28 — 0,50) +

2,80 • 0,50 + 3,88 ■ 0,80 = . . . .    97,12    „    =■    6    °/₀

+ rund (3,81 + 3,40)‘(4,86 +1,40)+ 2,33

+ 1,40 + 2,43) • 4,87 =.....

+ rund (.3,16 + 3,60) * 5,94 + 3,60 ’ 0,30 + (2,57 + 1,40 + 2,43) * 4,83 + 2,43 •

0,50 =..........

+ rund (3,28 + 2,98) • 5,94 + (2,43+1,40 + 2,57) • 4,88 + 2,43 • 0,50 = .    .    .

+ rund (3,54 + 3,70) • 5,87 + (2,38 +

1,40 + 1,59) • 5,07 + 2,38 • 0,50 = .    70,91    „    =    5    %

+ rund (3,30 + 3,42) * 5,87 * (1,61 +

1,40 + 2,38) • 4,67 + (1,40 + 2,38) •

1,00 =..........

+ rund (1,40 + 2,57) • 0,50+ (1,64+1,40 + 2,57) • (1/70 + 2,80) + 6,00 * 1,70 +

(3,12 +-3,68+3,83) *5,74+5,00 • 0,80 =    102,46    „    =    7    o/o

zusammen    556,69 qm    =    38 %

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68,40 „ =    5 %

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10 Zweizimmerwohnungen rund (3,60 + 0,90 + 2,43) • 5,07 + 5,00 •

1,90 =..........

+ rund (1,90 + 0,90 + 2,30) ■ 5,00 +

3,22 • 5,20 =........

+ rund (2,52 + 1,40) • 2,80 + (5,53 + 1,40) • (3,50 + 4,08 -2,80) + 3,49 • 4,60

+ 3,10 ' 1,40 =.......

+ rund 5,55-1,80+ (3,60+ 0,90+ 2,40)-5 55 __

+ rund 1,90'0,80 + (1,40 + 2,30)¹ (4,83 — 0,80) + (1,40 + 4,18) • 5,28 + (1,40 +

4,86) • 3,40 =........

+ rund (2,30 + 1,40 + 4,14) * 4,27 + 4,14 • 0,60 + (1,40 + 4,86) ■ 3,57 = . + rund (3,85 + 2,00) • 5,55 + (0,90 +

2,63) • (1,60 + 4,60) =.....

+ rund (1,80 + 5,26) • 4,15 + 4,80 • 1,60 +

(2,67 + 3,41) -5,55 =......

+ rund (2,40 + 1,80 + 2,83) • (4,54 + 1,40) + 3,43 ' (4,34 + 0,25) = . .    .

+ rund 3,31 • 5,87 + (4,70 + 1,20) * 5,07 + (1,00+ 2,43)-4,34 =......

44,64 qm =    3 %

42,24 „

64,50 „ 48,29 „

8%

4 o/o

3 °/o

64,23 „ = 4o/o

zusammen 571,96 qm = 39 °/o

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5 Einzimmerwohnungen

rund (8,90 + 2,40 + 0,90)' 5,48 = . .    39,10 qm =

00 CO CO CO CO

°/o

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zusammen 201,16 qm = 15 "/o insgesamt 1449,94 qm == 100 ü/o der Nutzfläche.

Abb. 17. Genossenschaftsbaus in Charlottenburg Architekt: Feldhuber in Berlin

Auf eine Dreizimmerwohnung entfallen 38: 7 = 5,4 % der Kosten; also

a)    Gebäude 118 395 • 0,054 = . .

b)    Nebenanlagen 3415 • 0,054 = .

c)    Straße 2530 * 0,054 =    . . .

rund 6395 M.

185 „ 140 „

zusammen 6720 M.

Auf eine Zweizimmerwohnung entfallen 39 : 10 = 3,9 % der Kosten; also

a)    Gebäude 118 395 " 0,039 = .

b)    Nebenanlagen 3415 * 0,039 = .

c)    Straße 2530 * 0,039 =    . . .

rund 4620 M.

135 „ 102 „

zusammen 4855 M. rund 4860 „

und auf eine Einzimmerwohnung entfallen 15:5 = 3% der Kosten; also

a)    Gebäude 118 395 " 0,03 = .

b)    Nebenanlagen 3415 * 0,03 =

c)    Straße 2530 * 0,03 = . . .

rund 3555 M.

100 „

75 „

zusammen 3750 M.

II. Goethepark. (Abb. 18 und 19)

a) Kosten des Gebäudes für 1 Geschoß: Gesamtfläche des Grundstücks 240,00 + 242,00.33,50 + 32,00

Uebertrag 340,00 qm = 10 % 1160,39 qm ~ 38°/o

+ 4 • 4,70 •

0,90 =

7909,67 qm

ab Höfe:

2 • 7,20 • 4,00+2- 6,00 • 3,20+2-5,00-3,00+ 2 ¹ 6,00 • 3,20 + 2 • 6,00 • 3,20 + 2 • 6,60 • 213,80 + 215,80 18,60 + 17,20

3,80 +

2 • 2,40 • 0,50 + (13,00 +17,60) • 0,80+2 • 2.40 • 1,40 +1,50 • 0,60 - [2 • 2,50 • 0,30 + 2 • 11,0 • 2,60 + 2 • 4,20 • 0,50 + 2 • 14,20 • 2,60 + 2 • 4,20 • 0,50 + 2 • 9,80 • 2,60 + 2 ■ 4,20 • 0,50 + 2 • 14,20 • 2,60 + 2 • 14,20 • 2,60 + 2 • 4,20 • 0,50 + 2 • 11,00 ■ 2,60 + 2-6,60-0,80] =........

3716,64    __

bleiben 4193,03 qm • 4,30 == 18 030,03 cbm.

18 030 cbm zu 14,50 M. = Baukosten rund 261 435 M.

b) Nebenanlagen:

3717 qm Hof- und Straßenfläche wie I zu

10,00 M. =......... . . .

2 • (7,20 + 6,00 + 5,00 + 6,00 + 6,00 + 6,60) = 73,60 m Umwehrung zu 25,00 M. = . . .

+ rund 2 • [(2,80 + 3,00 +1,65 + 2,20) •

6,50+3,50 • 0,50 + (4,50 - 2,20) ■ (2,60+

6,50)+ 2,50-4,35] =......

+ rund 2 • [(3,00 + 1,55 + 4,10 — 1,87) *

(4,35 + 1,30) + 1,87 • (2,60 + 6,50) +

(4,10 + 4,00) • 6,50] =.....

+ rund 2 • [(4,00 + 4,10) • 6,50 + 1,87 (2,60 + 6,50) • (4,10 — 1,87 + 1,55 +

3,00) • (4,35 + 1,30)] = .

+ rund 2 * [2,50 • 4,35 + (3,00 + 1,55

-    2,50) • (2,60 + 6,50) + (2,70 + 1,65 +

4,00+ 3,00)-6,50+ 3,50-0,50] =    . 210,14 „ =    7%

+ rund 2 • [ (5,20 + 2,80) • 6,50 + (5,00

-    2,80 + 1,80) • (6,50 + 2,60) + (1,10+

4,90) • (4,00+1,25)+1,20 ■ 2.65+1,00 •

0,80 + 4,40-2,40] =......

+ rund (2,80+1,00+1,75+3,90)-(4,70 +

1,80) + 2,20 • 5,25 + (6,50 — 2,20 +

1,45) • 8,60+(4,00+8,50) * 6,00+2,00-0,90 =...........

192,58 „ =    6%

215,96 „ =    7%

. . 215,96 „ =    7%

268,88 „ =    9%

135,75 „ =    4%

zusammen 2399,66 qm =    78 °/₀

für 1 Geschoß 39010:5 =.....

c) Straßen:

(33,50+ 32,00)-310 =.......

für 1 Geschoß 20 305 : 5 =.....

Der Grundriß zeigt:

2 Fünfzimmerwohnungen

rund (4,10 + 4,10) * 6,00 + 4,00 * 0.90 + (1,45 + 6,80) • 4,80+(3,00 + 3,10+2,60

+ 2,80) • (5,00 + 1,30) =.....

+ rund (2,80+1,00 + 1.75+4,00+4,80)-5,80+(6,40+2,00) • 4,80 + (4,00+ 4,00) • 6,00 + 4,00-0,90 =......

rund 37 170 M. 4

,    1840 ,

39 010 M. rund 7 805 „

20 305 M. . rund 4 060 „

164,85 qm =    5 °/o

Dreizimmerwohnungen rund (4,00 + 4,10) * 6,00 + (3,20 + 2,60 + 2,70)-6,00+ 2,90-0,80 = .

+ rund (4,00+4,10)'6,00+(2,70+2.60+ 3,20)-6,00+ 2,90-0,80 = .

+ rund (4,00 * 3,80) • 6,00 + 1,60 (3,90+ l,45) + (l,00+2,70+3,20)-6,00 - 2,90'

0,80 =...........

+ rund 2,90'0,80 ♦ (3,20+1,75 + 1,00+ 2.40) • 6,00+ (3,60 + 4.20) • 6.00+2,00-0,90 =...........

. . 101,92 „ =    3 %

. . 101,92 „ =    3%

99,08 „ =    3%

101,02 „ =    3%

403,94 qm =    12 %

zusammen insgesamt 3143,60 qm = 100 % der Nutzfläche.

zusammen

175,15 „ = 340,00 qm =

20 Vierzimmerwohnungen

Auf eine Fünfzimmerwohnung entfallen 10:2 = 5 % der Kosten; also

a)    Gebäude 261 435 " 0,05 =    . .

b)    Nebenanlagen 7805'0,05 = . .

c)    Straßen 4060 " 0,05 = . . . .

rund 13 075 M. „    390 „

205 „

rund (4,25 + 4,00) • 6,00 + 4,00 • 0,90 + (1,45+6,60)-4,80 • (3,30+2,80+3,00)-(1,30 + 5,00) =........

+ rund 2-[4.60-3,90+1,60-2,60 * (4,90+ 1,10) • (4.00 + 1,30) + (4,90 — 1,10) • (2,60 + 6,50) + (2,90 + 5,05) • 6,50] = + rund 2 • [ (3,10 + 4,00 + 1,65 + 2,70) • 6,50+3,40 • 0,50+2,20 • (6,50 + 2,60) + (1,55 + 3,00 — 2,20) • 4,35] = . . . + rund 2 • [(3,00 + 1,55 + 4,05 — 1,94) • (4,35 + 1,30) + 1,94 • (2,60 + 6,50) + (4,20+3,80+4,10) • 6,50+3,50 • 0,50] =

+ rund 2 • [(4,10 + 4,20) • 6,50 + (6,50 + 2,60) • 2,00 + (4,10 - 2,00 + 3,40 + 1,55) • (4,35 + 1,30) + (4,15 — 1,55) • 4,10 + 0,90-0,90] =......

zusammen 13 670 M

149,07 qm =    5 %

280,32 „ =

212,74 „ =

271,36 „

246,90 „ = Uebertrag 1160,39 qm = 340,00 qm =

9%

7%

9%

Auf eine Dreizimmerwohnung entfallen 12:4 = 3 % der Kosten; also

a)    Gebäude 261 435 " 0,03 = . rund

b)    Nebenanlagen 7805 * 0,03 =    „

c)    Straßen 4060 " 0,03 = .

CO 00

zusammen 8205 M. rund 8210 M.

Die Zweizimmerwohnungen liegen im Erdgeschoß, sie haben keinen Eingangsflur und einen dunklen Abort. Nutzbare Flächen (vgl. die rot gekennzeichneten Flächen auf Abb. 19):

(1,65 + 4,00 + 3,00) * 6,50 =..... 56,23 qm

oder 1,8% der gesamten Nutzfläche eines Geschosses. Auf eine solche Wohnung entfallen somit:

a)    Gebäude 261435*0,018 = . .

b)    Nebenanlagen 7805" 0,018 = .

c)    Straßen 4060 - 0,018 = .    . .

rund 4705 M. „    140 „

75 „

zusammen 4920 M.

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Abb. 19

Mehrkosten, wenn auch z. T. nur verhältnismäßig geringe

Nach all den Ermittlungen ergeben sich folgende Durchschnittssummen (vergl. die Zusammenstellung auf Seite 29 und BO).    treten dort auf, wo die Kleinwohnungen mit größeren Wohnungen

Diese Gegenüberstellung zeigt, daß die Kosten der Nutz-    verbunden werden. Die Verbindung der verschiedenen Wohntypen,

einheit bei allen Wohnungsgrößen annähernd die gleichen sind,    die durch die fehlerhafte Zuschneidung der Baublöcke — zu große

d. h. daß die zu den einzelnen Wohnungen gehörigen Neben-    Tiefe — bedingt wird, ist somit auch wirtschaftlich falsch,

räume im angemessenen Verhältnis zueinander stehen.    Weiter sind die Kosten der Nutzeinheit bei den kleinen Miet-

Die oft in Erscheinung tretenden Behauptungen, daß die    kasernen trotz der höheren anteiligen Straßenkosten fast durch-

Kleinwohnung im Bau erheblich teurer sei als die größeren    weg geringer, als bei den großen. Die Annahme, die gleichfalls

Wohnungen, und daß die Unternehmer deshalb begründete Ab-    sehr oft in Erscheinung tritt, daß große Blocktiefen zur

neigung gegen den Bau der kleinen Wohnungen hätten, sind nach den durchgerechneten und auch nach einer größeren Zahl weiterer überschlägig durchgearbeiteter Beispiele nicht begründet. | falls irrig.

Verbilligung, d. h. zur Herabminderung der Straßenkosten nötig seien, ist hiernach in bezug auf die Nutzeinheit gleich-

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Zusammenstellung.

1. Kleinwohnungen

a) Einzimmerwohnungen

KM

i—

f-

nutzbare Fläche der Wohnung

qm

Durchschnittliche

Kosten

Kosten der Nutzeinheit

M.

M.

A.    Mietkaserne, nur Ein- und Zweizimmerwohnungen............

B.    Große Mietkaserne. Ein- und Zweizimmerwohnungen mit großen Wohnungen .    .

I. Genossenschaftshaus. Ein-, Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen gemischt .    .

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CO (M CO

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co" oo" <m"

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Im Durchschnitt |    33,8

3 030

89,51

Durchschnittliche

nutzbare ■Fläche der Wohnung

Kosten

Kosten der Nutzeinheit

qm

M.

b) Zweizimmerwohnungen.

A.    Mietkaserne, nur Ein- und Zweizimmerwohnungen.............

B.    Große Mietkaserne. Ein- und Zweizimmerwohnungen mit großen Wohnungen . . .

C.    Mietkaserne. Zwei- und Dreizimmerwohnungen..............

D.    Mietkaserne. Zweizimmerwohnungen als Hinterwohnungen von größeren Wohnungen

I.    Genossenschaftshaus. Ein-, Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen gemischt . . .

II.    Goethepark: Als Notbehelf mit Drei-, Vier- und Fünfzimmerwohnungen gemischt .    .

Im Durchschnitt

64,4

34,3

70,0

54,3

57,2

56,2

56,1

*- CU Cu CG Cu CO OO O 05 CO CU CG 05 Cu CO rf- 03 O O O O O CU

oo OO CO —3 00 00 —3 jf*. 03 CO px px

~CU ~CO o oo Pi “co

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4 835

86,17

2. Mittehvohmmgeil. Dreizimmerwohnungen.

A.    Mietkaserne. Zwei- und Dreizimmerwohnungen...........

B.    Mietkaserne. Vorderwohnung mit Fünfzimmerwohnung zusammen.....

C.    Mietkaserne. Einzige Hofwohnung mit größeren Wohnungen zusammen .

D.    Mietkaserne. Mehrere Hofwohnungen mit größeren Wohnungen zusammen .

I.    Genossenschaftsbau. Ein-, Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen zusammen

II.    Goethepark.* Drei-, Vier- und Fünfzimmerwohnungen gemischt......._

Im Durchschnitt

CO O-l-l-lOOW CG I t-i CO 05 -3 03

© |o 05 03 Cu'CÖCG

11080 8 550 6 535 6 590

6    720

8 210

7    950

OJ 02 03 05 ^05_-^CG    03

CO l- lO CC -4 —i OO 05 00 00 00 CO

00

86,82

3. Größere Wohnungen. Fünfzimmerwohnungen.

A.    Mietkaserne. Mit Zwei- und Vierzimmerwohnungen verbunden...... .    .

B.    I. Mietkaserne. Mit einer Dreizimmerwohnung verbunden...........

B. II. Mietkaserne. Zwei Fünfzimmerwohnungen mit Dreizimmerwohnungen verbunden

C.    Mietkaserne. Mit einer Sechszimmerwohnung und mehreren Dreizimmerwohnungen zu

sammen ...........................

D.    Mietkaserne. Nur große Wohnungen................

II. Goethepark. Drei-, Vier- und Fünfzimmerwohnungen gemischt

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T—t T—I

T* T—I O,

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16 950 15 200 12 290

14 460 13 840 13 670

00 00 GO    OO    CO    CO

O O CO    jCU    05    jf-

P-P-CG    *-00    CG

*000    OO    CG    —J

Im Durchschnitt:

164,2

14 405

87,78

Die Straßenkosten betragen nach den durchgerechneten Beispielen:

Ein-

Zwei-

Drei-

Fünf-

Zimmerwohnung

Ge-

samt.-

kosten

Straßen-

kosten

Ge-

samt

kosten

Straßen

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Ge-

samt

kosten

Straßen

kosten

Ge-

samt

kosten

Straßen

kosten

M.

M.

M.

M.

M.

M.

M.

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12    290 14 460

13    840

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Im Durchschnitt

I.    Genossenschaftshaus.    .    .    .

II.    Goethepark.......

3730

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6 720

8 210

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13 670

205    1,5

Die bei dem Genossenschaftshaus und dem Goethepark auftretenden geringeren Straßenkosten werden durch die Mehrkosten der Befestigung der Innenstraßen wieder aufgehoben, deshalb sind sie bei der Berechnung des Durchschnitts nicht berücksichtigt worden. Die anteiligen Kosten der Straße sind bei der Mietkaserne zwar schon recht nennenswert, doch ist der Anteil an der Miete lange nicht so hoch, wie dies gleichfalls vielfach in irriger Weise hervorgehoben wird.

Die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungstypen ist wieder keine allzusehr verschiedene.

Für die Verwaltung einer Mietkaserne werden in Groß-Berlin angenommen*):

*) Vergl. die Karten zur Berechnung des Grund- und Bodenwerts in Berlin von Gustav Müller.

1. an Abgaben und Unkosten

Steuern .

6,45 % des

. . 1,50%

Kanalisation .    .

Schornsteinfeger .... 0,16 % Müllabfuhr .    .

Reinigungsutensilien .    .    .    0,12    %

Portierwohnung.....1,11 %

Gehalt desselben .... 1,85 % Verwaltungskosten. . . . 1,56 % Wasserverbrauch .... 1,21 % Gasverbrauch .    .

Telephon oder Weckapparat

für den Portier .... 0,80 % Feuerkasse

Brutto - Mietertrags,

. . 0,26%

. . 0,90%

0,58 %

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zusammen

15,5 % des Brutto - Mietertrags.

2. für die Unterhaltung 0,5 °/o der Baukosten — rund % des Anlagekapitals,

8. für Mietausfall und Herrichtung der Wohnungen bei Umzügen 2 % der Mieten*),

4.    die Verzinsung des gesamten Anlagekapitals einschließlich aller dabei entstehenden Nebenkosten durchschnittlich mit 4,65 % **) und endlich

5.    die Amortisation der Gebäude von rund % des Anlagekapitals zu 1 %.

Hiernach ergibt sich ein Gesamtzinsfuß von Kx = K. 4,65 + K •

Die Kosten der Unterhaltung — Kohlen und Bedienung usw. — für ein Jahr:

a)    bei Niederdruckdampfheizung ....    0,60 M.

b)    „ Warmwasserheizung Es kommen somit in Frage:

Anlagekosten

.    .    0,50 „

(1 + 0,5) +Kx (0,155 + 0,02) = 6,75 %.

Nach den weiter oben ermittelten durchschnittlichen Baukosten und unter zu Grundelegung der im Abschnitt Ib für Groß-Berlin festgestellten Durchschnittsmieten ergeben sich bei dem errechneten Prozentsatz die folgenden Mietanteile:

1.    bei Zweizimmerwohnungen

rund 230 cbm beheizter Raum rund 290 M.

2.    bei Dreizimmerwohnungen

rund 320 cbm beheizter Raum „

3.    bei Fünfzimmerwohnungen

rund 530 cbm beheizter Raum „

Niederdruck- Warmwasser-dampfheizung heizung

370 M.

400 „    520 „

850 „

Von den Baukosten selbst kommen dagegen in Abzug die Kosten der Oefen:

670 „

1. Kleinwohnungen

1.    bei Zweizimmerwohnungen rund 2'125 =

2.    „ Dreizimmerwohnungen „

3.    „ Fünfzimmerwohnungen „

. . 250 M. 150 + 2-125 = . 400 „ 8 • 150 + 2 • 125 =    700 „

und für die Bodenrente verbleiben

b)    Zweizimmerwohnung . . .

4835 M. Baukosten, davon . . Es entfallen auf die Baukosten . davon auf die Straßen .... und für die Bodenrente verbleiben

300 M. Miete 3,4 % für die Straßen. 68,2% dei Mieten 2,3% „

Betriebskosten

Bei voller Ausnutzung, jedoch unter Abzug von 20 % für die Bedienung, die bereits bei den Unkosten, in dem Portierlohn usw., einbegriffen sind:

Niederdruck- Warmwasser-dampfheizung heizung

90 M. 130 „ 220 „

1.    bei Zweizimmerwohnungen 230 cbm rund 110 M.

2.    „ Dreizimmerwohnungen 320 „    „    150 „

3.    „ Fünfzimmerwohnungen 530 „    „    250 „

In den Wohnungen ohne Zentralheizung werden für Heizmaterialien mindestens gebraucht:

2. Mittelwohnnngen

insgesamt

für die Küche

750 M. Miete 3,6% für die Straßen. 71,6% der Mieten • • ■ 2,6% „

Dreizimmerwohnung.....

7950 M. Baukosten, davon .    .

Es entfallen auf die Baukosten . davon auf die Straßen .    .

und für die Bodenrente verbleiben 28,4 % „

1.    bei Zweizimmerwohnungen ...    55 M. 35 M.

2.    „ Dreizimmerwohnungen .

3.    „ Fünfzimmerwohnungen .

.    70 „    40 „

. . 145 „    70 „

für die Heizung

20 M. 30 „

75 „

3. Größere Wohnungen

. . 1400 M. Miete

3,9 % für die Straßen. 69,5% der Mieten 2,7% „    „

Fünfzimmerwohnung. . .

14 405 M. Baukosten, davon Es entfallen auf die Baukosten . davon auf die Straßen .... und für die Bodenrente verbleiben 30,5 % „

b) Warmwasserversorgung

Die Anlagekosten betragen*):

1.    bei Zwei- und

2.    „ Dreizimmerwohnungen

3.    „ Fünfzimmerwohnungen, Bad, Küche und Schlaf

zimmer ...............

Bad und Küche . .

125 M.

Eine recht nennenswerte Steigerung der Bodenrente wird bei den größeren Wohnungen durch die Herstellung von Zentral-heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen erreicht.

a) Zentralheizung

Die Anlagekosten für einen Kubikmeter geheizten Raum betragen***):

a)    bei Niederdruckdampfheizung .... 1,25 M.

b)    „ Warmwasserheizung .    .

• • 1,60 „

150 „

Die Betriebskosten (Kohlen und Bedienung) betragen für ein Jahr, auch unter Abzug von 20% für den Portier wie bei der Heizung.

1.    bei Zwei- und

2.    „ Dreizimmerwohnungen

3.    „    Fünfzimmerwohnungen

Ist die Heizung eine Warmwasserheizung, dann ermäßigen

sich diese Betriebskosten — für den Sommerbetrieb — auf die Hälfte, auf 20 bzw. 25 M.

Endlich muß hier noch berücksichtigt werden, daß bei der Warmwasserversorgung die Kosten für die Heizmaterialien des Badeofens wegfallen.

40 M.

50 „

*) Die bei abgewohnten Gebäuden und sonstigen Umgestaltungen vorkommenden höheren Sätze müssen als außernormale Beispiele unberücksichtigt bleiben Wie später nachgewiesen werden wird, sind diese Kosten beim Einzelhaus geringer eine Erhöhung der in den G. Müllerschen Karten angegebenen Sätze würde somit auch für die Einzelhäuser eine noch günstigere Rechnung ergeben. Die Einsetzung außernormaler Prozentsätze würde deshalb dem Einwand begegnen können daß die Berechnungen zugunsten des Einzelhauses beeinflußt worden seien. ’

**) Es wird angenommen, daß % des Gelds zu 474%, das übrige Drittel durchschnittlich zu 5% geliehen werden.

4- Vs •’ 6,00 =......

Hierzu sonstige Unkosten

4.25 =    .

•    • 2,84 o/₀

•    •    1,67 „

0,12

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) Nach Erkundigungen bei Spezialfirmen.

zusammen . . 4,65%

Diese betragen jährlich:

1.    bei Zweizimmerwohnungen

2.    „ Dreizimmerwohnungen

3.    „ Fünfzimmerwohnungen

Nach diesen Ziffern und bei einer Verzinsung von 6,75%, wie weiter oben ermittelt wurde, ergibt sich unter zu Grundelegung der in unsrer Mietpreiszusammenstellung für Groß-Berlin genannten Wohnungsmieten mit Heizung mindestens die in nachstehender Tabelle errechnete weitere Steigerung der Bodenrente.

rund 5,00 M.

* 10,00 „

*) Gleichfalls nach Erkundigungen bei Spezialfirmen.

Mehrbetrag

der

Ersparnis an Heizmaterial

Mehrkosten

Miete

für

für

die Familie

die Familie

M.

Mehrkosten, durch das Anlagekapital und den Betrieb bedingt, höchstens

Ueberschuß Auf die Miete ohne Heizung den Vermieter umgerechnet

für

Verbleiben für die Bodenrente von der Miete

M.

M.

M.

M.

1.    Einzimmerwohnung (bleibt unverändert)

2.    Zweizimmerwohnung.......

3.    Dreizimmerwohnung .    .....

4.    Fünfzimmerwohnung.......

125

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Hervorgehoben muß hier noch werden, daß durch Zentralheizungen, wenn dabei eine Einsparung an Bedienung im Haushalt nicht ermöglicht werden kann, und das ist wohl in den allermeisten Fällen nicht der Fall, durchweg eine bedeutende Erhöhung der Mietquote eintritt.

Wie am Anfang dieses Abschnitts schon ausgeführt wurde, erhalten die neueren Mittel- und größeren Wohnungen und vielfach auch die Zweizimmerwohnungen zum Teil auch eine stark in die Augen fallende innere Ausstattung. Des Weiteren wird, um die Mieter leichter zu gewinnen, auf eine gute Fassade und bei größeren Wohnungen auch auf eine reiche Eintrittshalle, sowie eine gleichfalls in die Augen springende Ausstattung des Treppenhauses Wert gelegt. Endlich werden die neueren Wohnungen meist auch mit einer Entstaubungsanlage ausgestattet; und für die größeren Wohnungen tritt außerdem ein Personenaufzug hinzu.

Hier ist es erforderlich, zunächst die Höhe der durch diese Maßnahmen entstehenden Mehrkosten und die durch diese Kosten bedingten Mehrmieten zu betrachten.

Uebertrag:

rund 20 qm Marmor- oder Holzpaneel daselbst, Mehrkosten zu 15,00 M. —

Kamin mit Spiegel........

rund 400 qm Wand- und Treppenunteransichten, besserer Anstrich, Paneel u. Bildhauerarbeiten, Mehrkosten zu 3,00 M. = rund 10 qm Treppenhausfenster, Mehrkosten zu 25,00 M. =........

400 M. 1355 M.

.    300 „

400 „

1200 „

•    250 „

2550 M.

Bei 5 Geschossen und 2 Wohnungen in jedem Geschoß, somit für eine Wohnung 2550 : 2 ‘ 5 =

für bessere Badewannen usw.........

(Wegen der übrigen Räume gilt Bemerkung zu a) Mehrkosten für eine Wohnung

1.0 o lO -T* 03 tH

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I. Reichere Wohnungsausstattung

a) Zweizimmerwohnung:

1 Zimmer erhält Parkett, Mehrkosten rund 25,00 qm zu 4,00 M. =.............

In den vorstehenden Ansätzen ist die Ausstattung zu Grunde gelegt, die man in Groß-Berlin mit hochherrschaftlich bezeichnet. Die bei vereinzelten Fällen, wo für das Zimmer 800 M. und mehr Miete gezahlt wird, vorkommende noch bessere Ausstattung, kann für die hier vorliegende Durehschnitts-berechnung nicht in Frage kommen.

100 M.

1 Zimmer erhält bessere Deckenteilung und in die Augen springende Tapezierung und Anstrich 25,00 4- 20,0 • 3,25 = 90 qm, höchstens Mehrkosten

zu 1,00 M. =............

(Die Ausstattung der übrigen Räume wird durch die weit heruntergezogenen weißen Flächen nicht teurer, sondern zum Teil billiger.)

Zur Abrundung.............

II. Bessere Fassade

90 „

Mehrkosten für eine Wohnung

10 „

200 MT

Bei den gegenwärtig in der überwiegenden Mehrheit gewählten modernen einfachen, aber in den Formen ansprechenden Putzfassaden, stellt sich der qm Fläche bei bester Ausführung höchstens 3,00 M. teurer als bei der früheren äußeren Ausbildung. Bei rund 20 m Höhe kommen für 1 m Front 60 M. Mehrkosten in Frage, das sind rund Vs der zum Ansatz gekommenen Straßenbaukosten.

b) Dreizimmerwohnung.

Parkettboden in einem Zimmer mehr wie bei a = . Anstrich usw. in 2 Zimmern wie bei a = 2'90,00 = .

(Wegen der übrigen Räume vergl. die Bemerkung zu a). Besserer Anstrich des Treppenhauses und des Eingangs höchstens 350 qm zu 1,00 M. =    350 M.

Bessere Verglasung der Treppenfenster rund 10 qm zu 15,00 M. = .

. . 150 „

500 M.

100 M 180 „

III. Aufzug

Die Kosten eines in Groß-Berlin üblichen Personenaufzugs betragen rund 7200 M.

Bei 4 Obergeschossen mit je 2 Wohnungen entfallen somit auf eine Wohnung 7200 : 4'2 = 900 M.

Bei 5 Geschossen und 2 Wohnungen in jedem Geschoß, entfallen somit auf eine Wohnung 500 : 2 • 5 = 50 ,, (Da vielfach mehr als 2 Mittelwohnungen an einem Treppenhaus liegen, so werden diese Kosten noch geringer.)

Hierzu bessere Badewannen und zur Abrundung

Mehrkosten für eine Wohnung 400 M.

70 „

IV. Entstaubungsanlage

Kosten bei einer normalen ögeschos. Mietkaserne rd. 3000 M.

Bei 2 Wohnungen in einem Geschoß ergeben sich Kosten für eine Wohnung von 3000 : 5'2 — 300 M.

(Auch hier tritt bei der Ausdehnung der Anlage aut weitere Wohnungen noch eine weitere Verbilligung ein.)

c) Fünfzimmerwohnung.

3 Zimmer Parkettboden wie früher, also keine Mehrkosten ...............

rund 30 qm gewölbte oder gestäbte Decke des Eßzimmers, Mehrkosten zu 10,00 M.......

rund 30 qm Paneel daselbst, Mehrkosten gegenüber

Linkrusta o. dgl. zu 10,00 M........

rund 230 qm besserer Anstrich und Tapezierung in 3 Räumen einschließlich der Deckenteilung, Mehrkosten zu 1,50 M............

rund 15 qm Parkett der sogenannten Diele, Mehrkosten zu 4,00 M. =    . .........

rund 20 qm Paneel Linkrusta oder Rupfen usw. daselbst, Mehrkosten zu 5,00 M. —    . .

für Schränke ..........

eingemauerter kleiner Tresor ....

Eingang rund 20 qm gewölbte oder gestäbte Decke, Mehrkosten zu 10,00 M. =    .    .

rund 20 qm Fußbodenbelag, Mehrkosten zu 10,00 M. =..........

200 M.

200 „

300 M.

300 „

345 „

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O O lO tH 03

All diese baulichen Mehraufwendungen zusammengefaßt ergeben bei

1. der Zweizimmerwohnung:

200 M. Ausstattung -+■ 30 M. Mehrkosten der Fassade, somit bei 6,75% der Verzinsung berechtigte Mehrmiete für 1 Zimmer =

2. der Dreizimmerwohnung:

400 M. Ausstattung + 50 M. Mehrkosten der Fassade, somit bei gleicher Verzinsung, berechtigte Mehrmiete für 1 Zimmer =..........

3. der Fünfzimmerwohnung:

1750 M. Ausstattung + 120 M. Fassade + 900 M. Aufzug-«-300 M. Entstaubungsanlage, somit bei gleicher Verzinsung, berechtigte Mehrmiete für 1 Zimmer =

Hierzu anteilige Betriebskosten des Aufzugs und der Entstaubungsanlage rund.......

8 M.

10 „

40 „

Uebertrag:

400 M. 1355 M.

zusammen

45 M.

Als Mehrmiete für derartige Wohnungen wird aber durchweg mindestens der doppelte Betrag der berechtigten Steigerung verlangt. Diese Mehrbeträge auf die Mieten ohne Heizung umgerechnet, ergeben nochmals eine Steigerung der Bodenrente bei den Zweizimmerwohnungen von rund    ....

., Dreizimmerwohnungen ,,    ,,    ....

„ Fünfzimmerwohnungen sogar von rund .    .

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-    3 o/₀

.    4%

. 16%

Die Bodenrente wird dadurch bei den in Frage kommenden Wohnungsgrößen auf rund 86 bis 50 % der Mieten in die Höhe geschraubt.

Dieses Ergebnis schafft die Gewißheit, daß die, allerdings nur rein äußerlichen Verbesserungen der neueren Mietkasernen in erster Linie lediglich dem Streben, die Bodenrente zu steigern, zu verdanken sind. Ja, wir glauben sogar die Behauptung aufstellen zu müssen, daß die jetzt zum Teil schlichtere moderne Gestaltung unsrer Innen- und Außenarchitektur nicht in dem Ringen unserer Architekten nach der wahren Form, sondern gleichfalls wieder in allererster Linie in dem Suchen, die Baukosten tunlichst herabzumindern, d. h. bei unsren stets steigenden Mieten auch noch die Bodenrente zu erhöhen, ihren Ursprung haben! Unter den gleichen Gesichtspunkten müssen wir auch die Konkurrenzen der Großspekulanten hinsichtlich der Platz- und sonstigen Anlagen betrachten. Alle Errungenschaften der modernen Technik und des verfeinerten Geschmacks unsrer modernen Künstler werden mobil gemacht, um das Vorgehen der Spekulation zu verschleiern, oder um die so bittere Pille der fast unerschwinglichen Mieten für dazu noch befriedigende Wohnungen zu versüßen! —

II. Einzelhäuser

Für Einzelhäuser sind in den letzten zwei Jahrzehnten die verschiedenartigsten Lösungen versucht worden. Die Hefte „der deutschen Konkurrenzen“, sowie viele Spezialwerke bringen zahlreiche mustergültige Unterlagen. In den verschiedenen Bezirken Deutschlands, hauptsächlich in den nordwestlichen, hat das Einzelhaus, namentlich auch das Reihenhaus die verschiedenartigsten Durchbildungen erfahren. Verschiedene große industrielle Werke, wie die deutschen Solvay werke, die Farbwerke in Höchst a. M., die Linoleumfabrik „Schlüssel“ zu Delmenhorst, die Röchlingschen Eisen- und Stahlwerke zu Völklingen, die Chemischen Fabriken Merck in Darmstadt u. a., namentlich aber die Firma Fr. Krupp in Essen a. d. Ruhr haben bereits sehr umfangreiche Anlagen, teils als freistehende Einzel-und Doppelhäuser, teils als Reihenhäuser geschaffen.

Weiter zeigen die Schöpfungen der Stadt Ulm und die neueren Gartenstädte, wie Rathshof bei Königsberg i. Pr., Hellerau bei Dresden, Stockfeld bei Straßburg i. Eis., Marga-

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Abb. 21. Planausschnitt aus

Abb. 20. Früher allgemein übliche Bauweise englischer Arbeiterviertel

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Abb. 22. Wohnstraße in der Nähe von Hampstead

Abb. 23. Wohnstraße in Liverpool

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Abb. 24. Regent Quadrant in London nach Triggs, Town Planing Past, Present and Possible

rethenhöhe bei Essen a. d. Ruhr und noch mehrere andre Orte, endlich die neueren Anlagen der Staatsbauverwaltungen, namentlich in den sächsischen und hessischen Bezirken, Lösungen von seltener Vollkommenheit.

In England, im Land des Einzelhauses, wo sich diese Bauten früher völlig schematisch in mehr oder minder befriedigender Weise in allen Städten und Straßen breit machten, vergleiche die Abbildungen 20 bis 24*), hat sich in den letzten Jahrzehnten gleichfalls ein bedeutender Umschwung vollzogen.

Die Schöpfungen des Arbeiterdorfs Port Sunlight bei Liverpool durch die Seifenfabrikanten Gebrüder Lever, vergleiche Abbildungen 25 und 26**), die in städtebaulicher und künstlerischer Hinsicht ein selten vollkommenes Bild

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BEI LIVERPOOL.

© MAOCNEN-SPIELPLATZ

© KiRcne © SCHULGEBÄUDE © FREILUFT BAD © GLADSTONE MAIL © MÄDCHEN ERZIEHUNGSHEIM © AUDiToRIUM © GYMNASIUM

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*) Abb. 20 ist der Schrift „Die Gartenstadt Hünchen-Perlach“ von Berlepsch, Valendas & Hansen, Abb. 21 und 24 den Städtebaulichen Vorträgen „vom Städtebau in England“ von Dr.-Ing. Stubben, Geheimer Oberbaurat, Bd. 4, Heft 8, Verlag von Wilhelm Ernst und Sohn, Abb. 22 der Zeitschrift für das Wohnungswesen 1910 Heft 6, und Abb. 23 dem Handbuch von Eberstadt entnommen.

**) Abb. 25 ist der Schrift „Die Gartenstadt München-Perlach“ von Berlepsch, Valendas & Hansen entnommen.

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© BRuCKEN-\ WIRTHSHAUS © MAUSGÄRltN . ^ © FUÜBÄLL-PLATZ \ © KNABEN-SPIELPLAU. © WERKE

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Abb. 25. Plan von Port Sunlight vom Jahre 1906. Seither weiterentwickelt

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Abb. 26. Erstklassige Wohnstraße in Port Sunlight. Architekt W. Owen

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Abb. 28. Erstklassige Wohnstraße in Bournville. Architekt Alex. Harvey

bieten, haben hierbei tonangebend gewirkt. Port Sunlight liegt    In einer großen Reihe von weiteren Neuansiedlungen,

PI.. ^ 1abzufern von der reizenden Stadt Chester, dem englischen namentlich in Hampstead, Earswick, Letschworth und andern, Nürnberg; die Architektur dieser Stadt hat sichtbar auf die gelangen die in Port Sunlight und Bournville geschaffenen Grundäußere Gestaltung der Bauten dieser Ansiedlung eingewirkt, lagen zu immer größerer Vervollkommnung.

Der Schokoladen- und Kakaofabrikant Cadbury folgte mit der    Hier bei unsrer Bearbeitung, wo es sich lediglich um die

Anlage des Arbeiterdorfs Bournville unweit von Birmingham, Feststellung der geringsten Kosten dieser Einzelhäuser handelt, vergleiche die Abbildungen 27 und 28*); durch große finanzielle Zuwendungen wurde dabei auch in sozialer und wirtschaftlicher Hinsicht weitgehenden Anforderungen Rechnung getragen.

*) Abb. 27 entstammt derselben Schrift wie Abb. 25. Abb. 28 verdanken wir der deutschen Botschaft in London.

Arbeiterdorf bournville

BEI BIRMINGHAM.

© SCHULE © GEMEINDEHAUS © RUSKIN HALL © GYMNASIUM © BOURNVIUE. HALL © FABRIK ® POST © RESTAURANT © ALMSHOUSES ® PARK © SPIELPLÄTZE

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Abb. 27. Plan von Bournville vom Jahre 1905. Seither weiterentwickelt

sollen nur einige besonders geeignete Vorbilder, und zwar sogenannte Reihenhäuser, unter zu Grundelegung Berliner Baukosten rechnerisch näher bearbeitet werden. Wir haben Reihenhäuser deshalb gewählt, weil wir dieselben in Uebereinstimmung mit vielen Sachkennern als die geeignetste und erstrebenswerteste Form des Einzelhauses ansehen. U. a. schreibt uns Professor Pützer (Darmstadt) dieserhalb: „Ich vertrete den Standpunkt, daß das freistehende Einzelhaus aus sozialen, wirtschaftlichen und künstlerischen Gründen nicht das Ideal eines Arbeiterhauses sein kann, sondern daß hierfür vor allem das Reihenhaus (als Einzelwohnung) in Betracht kommt. In Holland und England wird seit langem schon in dieser Weise gebaut, wir können nicht von unsern „Miniatur-Arbeitervillen“ loskommen, bei denen durch den seitlichen Gebäudeabstand ein verhältnismäßig großer Teil wertvoller Bodenfläche fast nutzlos liegen bleibt, die meisten (im Winter kaum geheizten) Zimmer an zwei Seiten frei liegen, deshalb kalt und feucht sind und für die endlich auch ein größerer Bauaufwand nötig ist“.

Um die Richtigkeit unsrer rechnerischen Ermittlungen nachprüfen zu können und um zu zeigen, daß die am Schluß ermittelten Durchschnittskosten den normalen Verhältnissen auch wirklich entsprechen, haben wir im Anschluß an unsre Berechnungen noch die tatsächlich entstandenen Kosten nachgewiesen. Weiter haben wir, um die Behauptungen der Verfechter der Mietkaserne, „das Einzelhaus erfordere einen erheblich größeren ßaukostenaufwand als die Mietkaserne“, in bezug auf die Nutzeinheit einwandfrei widerlegen zu können, bei den einzelnen Berechnungen noch eine größere Zahl gleichartiger Bauten aus den verschiedensten Gauen Deutschlands und auch einige Beispiele aus England vorgeführt. Es sind dabei durchweg Beispiele gewählt worden, die in bezug auf konstruktive und künstlerische Durchbildung den besten Schöpfungen der Mietkaserne mindestens ebenbürtig zur Seite gestellt werden müssen.

Es muß dabei ganz besonders hervorgehoben werden, daß bei den Gegenüberstellungen, wenn man einen zutreffenden Vergleich gewinnen will, nur Beispiele gewählt werden können, in welchen die Wohnungen annähernd die gleiche Nutzfläche haben wie bei den Mietkasernen. Wählt man für die Wirtschaftsklassen, die sich jetzt mit einer 1 bis 2zimmerigen Wohnung begnügen müssen, Einzelhäuser mit 4 oder gar noch mehr Zimmern, mit erheblich größerer Nutzfläche als der bisherigen

Mietkasernen bisher vorgenommenen Berechnungen in Erscheinung tritt — dann kann selbstredend kein maßgebendes Bild zum Vorschein kommen, denn die größere Einzelhauswohnung muß dabei auf alle Fälle

was bei fast allen zugunsten der

5*

teuerer werden, als die kleinere Wohnung der Mietkaserne. Des    betrachten. Zu große Gartenflächen, die von den Familienmit-

weiteren kann bei diesem Vergleich das Einzelhaus nicht mit    gliedern allein während der freien Zeit nicht bebaut oder in

großen Frei- und Gartenflächen belastet werden, sondern es    Ordnung gehalten werden können, die also zur Bewirtschaftung

darf nur die geringste zulässige Fläche in Ansatz kommen.    die Heranziehung von Kräften fordern, die entlohnt werden

Eine eigene Gartenfläche, auch wenn sie noch so klein gewählt    müssen, sind überdies für fast alle Wohnungen, namentlich für

wird, ist den von den Bewohnern nicht oder doch nur gemeinsam    die Klein- und Mittelwohnungen unvorteilhaft. Wenn diese

benutzbaren Mietkasernenhöfen gegenüber, selbst wenn diese mit    Tatsachen wissentlich oder unwissentlich unbeachtet bleiben,

den vollkommensten Anlagen versehen sind, immerhin als ein    dann kann naturgemäß nur ein schiefes für das Einzelhaus

ganz besonderer sozialer und wirtschaftlicher Fortschritt zu    meist nicht günstiges Ergebnis zutage treten.

1. Kleinwohnungen

Der Berechnung sollen durchweg zugrunde gelegt werden:

3,00 m für das Erdgeschoß und 2,70 m für das ausgebaute Dachgeschoß.

Bei den Kleinwohnungen bedingt die Beaufsichtigung der Kinder und das Herstellen der Speisen, endlich die erforderliche Sparsamkeit bei dem Kohlenverbrauch, daß das Waschen der Wäsche im Erdgeschoß, in der Küche erfolgt. Es ist deshalb die bei solchen Kleinwohnungen in den allermeisten Fällen nicht benutzte Waschküche weggelassen. Ist bei den, den Berechnungen zu Grunde gelegten Grundrissen keine gesonderte Küche, sondern nur eine Wohnküche vor-handen, dann ist noch ein kleiner Raum vorgesehen, wo eine im kleinen Haushalt jetzt allgemein übliche S ~fi?ajc/3j£ejjeZ Waschmaschine Aufstellung finden kann. Für den Abzug der Wrasen kann durch entsprechende c *7%6ort Lüftungsvorrichtungen genügend Vorsorge getroffen ' werden.

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Weiter sind die im Kleinhaushalt vorhandenen Vorräte an Kohlen und Kartoffeln usw. so gering, daß auch die Unterkellerung in der Fläche und der Höhe auf ein geringstes Maß eingeschränkt werden kann; als Zugang zu diesem kleinen Kellerraum genügt ein Kellerschacht mit einfacher, steiler, hölzerner Treppe.

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Als Einheitspreis für ein Kubikmeter umbauten Raum werden in den einzelnen Werken die verschiedensten Zahlen, 12 bis 16 M., zum Teil noch weniger und zum Teil auch noch mehr genannt. An der Hand verschiedener in der letzten Zeit geführter oder genau veranschlagter derartiger Bauten ist diesseits festgestellt worden, daß in Groß-Berlin, bei Ausführungen, wie sie bei den Berliner Mietkasernen gewählt werden, ein Einheitssatz von 16 M. angenommen werden muß. Das ausgebaute Dach kommt dabei mit ²/s seiner Höhe in Ansatz. Zentralheizung und die bei der Mietkaserne auch gesondert gerechnete außernormale Ausstattung ist hier ebenfalls außer Ansatz geblieben.

Die Grundstückstiefe ist bei den Klein- und Mittelwohnungen mit 20,00 m, bei den großen Wohnungen mit 25,00 m in Rechnung gestellt.

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+ Keller d,uu 2,2U (2,00-0,80)-..... 7,92 „    50 cm weites Tonrohr.

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c) Straßenbaukosten.

190 cbm zu 16 M. =.....

b) Nebenanlagen. Gesamtgrundstück 5,00 • 20,00 = . ab Gebäude ........

.    .    100,00 qm

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bleiben 67,50 qm

68 qm Vor- und Hintergartenflächen herzurichten einschließlich Herstellung des Zugangs aus Kleinpflaster,

zu 1,00 M. =..............

2 ' (20,00 — 6,50) + 5,00 = 32 m Lattenzaun halbe

Kosten zu 2,00 M. =...........

5 m Straßenlattenzaun ganze Kosten zu 4,00 M. =

Mehrkosten der Tür daselbst.........

162 M. rund 170 M.

Kosten für einen laufenden Meter im Verhältnis zu den Angaben bei den Mietkasernen.

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2 „ Schächte . .

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*) Aus Abb. 64 des Handbuchs von Eberstadt entwickelt.

für 1 m rund 120,00 M.

für 5 m = 5 • 120 = . hierzu b) Nebenanlagen „ a) Gebäude

600 M. 170 „ 3040 „

zusammen 3810 M.

Bei den älteren Arbeitervierteln in Bremen, die die in der Abbildung 34*) gegebene Straßenanlage zeigen, werden für die dort erbauten eingeschossigen Reihenhäuser mit zwei Wohn-räumen von rund 35 qm Grundfläche, vergl. Abbildungen 35 und 36**) sogar nur rund 2200 M. Baukosten angegeben. Für diese Gebäude werden einschließlich Garten 160 M. Miete gezahlt.

Die sehr umfangreichen Anlagen der „Citös ouvrieres“ in Mülhausen i. Eis., die meist in Gruppen zu je vier Wohnungen zusammengebaut sind, vergleiche die Abbildungen 30 und 31*), zeigen ungefähr dieselben Abmessungen 6,20¹5,70 = 35,34 qm. Es sind dabei jedoch drei Wohnräume gewonnen. Für diese Gebäudeteile — die wir allerdings nicht als muster-giltig und nachahmenswert bezeichnen möchten jetzt einschließlich des rund 400 bis 450 qm großen Bauplatzes und Gartens je nach der Lage 4000 bis 5000 M. gezahlt. Es entfallen dabei auf die Baukosten rund 3200 bis 3500 M.**)

In Mannheim und Ludwigshafen haben mehrere große Betriebe — die badische Anilin- und Sodafabrik, die Zellstofffabrik, die Spiegelmanufaktur und Chemischen Fabriken Waldhof u. a. — eine große Zahl — über 1000 Wohnungen — gleichen Arbeiterhäusern geschallen, vergl. die Abbildungen 32 und 33***). Die Kosten haben hier für eine Wohnung — Yiertelhaus — nur 2750 bis 3375 M. betragen.

In England sind in Bournville vom Architekten Harvey Reihenhäuser von etwas größeren Abmessungen 5,84 7,18 =

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Abb. 31. Straße .der „Cites ouvriöres“ zu Mülhausen i. Bis.

Abb. 34. Bremer Parzellierung für Arbeiterviertel

*) Die Abbildungen verdanken wir den Bemühungen des Baurats Benda zu Mülhausen i. Eis.

*») Nach Erkundigungen an Ort und Stelle.

***) Die Abbildungen sind der Deutschen Bauzeitung nommen.

1907 Nr. 24 und 35 ent-

*) Abbildung aus dem Handbuch von Eberstadt entnommen.

**) Abbildung 36 verdanken wir dem Fabrikanten Homann Vohwinkel, Abbildung 35 sowie die übrigen Angaben dem Architekten D. Bollmann zu Bremen.

41,93 qm ausgeführt; dabei sind bei den in England allgemein üblichen kleinen Raumgrößen sogar vier Wohnräume gewonnen, vergl. Abbildung 37 und 38¹). werden als Gesamtkosten, ohne Grund und Boden, nach Mark umgerechnet, nur 2760 M. genannt.

Für ein solches Reihenhaus

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Abb. 35. Reihenhäuser in der Vereinsstraße zu Bremen

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Abb. 38. Reihenhäuser in Bournville. Architekt Harvey

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Abb. 36. Yereinsstraße zu Bremen

B. Wohnküche und zwei Zimmer (Abbildung 39 und 40¹).

Fläche 5,00 • 8,00 =

Die Gebäude sind freistehend ausgeführt, der Grundriß, der sich aber auch für Reihenhäuser eignet, zeigt die bei den Zweizimmerwohnungen der Mietkaserne ungefähr gegebenen Abmessungen. Nutzbare Wohnfläche rund 4,00 (4,55 + 2,70). (1 ₊ 3/₄) = 50,75 qm.

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a) Gebäudekosten.

40,00 qm

umbauter Raum 40,00 ¹ (0,80 + 3, 00 + 2,70 • ²j$) =    224,00 cbm

+ Keller rund 2,76 ¹ 3,46 ¹ (2,00 — 0,80) == . .    .    11,46 „

235,46 cbm

235 cbm zu 16 M. = 3760 M.

Eberstadt gibt die Kosten des Hauses auf Grund von Mitteilungen des Unternehmers mit 3500 M. an.

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Abb. 39. Zweifamilienhaus in Einswarden

Abb. 40. Zweifamilienhaus zu Einswarden bei Bremen. Arch. H. Wagner, Bremen

*) Nach dem Handbuch von Eberstadt. Der Grundriß ist nach den Erörterungen über die Waschküchen etwas geändert worden.

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b) Nebenanlagen. Gesamtfläche wie bei A . ab Gebäude .....

100,00 qm .    .    40,00 „

bleiben 60,00 qm

60 qm Garten usw. zu 1,00 M. =    .    .

2'(20,00 — 8,00) + 5,00 = 29 m Lattenzaun halbe Kosten zu 2,00 M. =    .    . . .

Straßenzaun und Tür wie bei A = 20 + 10 =

c) Straßenbaukosten

wie bei A......

Hierzu b Nebenanlagen „ a Gebäude .    . ,

60 M.

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zusammen 4510 M.

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In der Gartenstadt Stockfeld bei Straßburg i. Eis. sind vom Architekten Zimmerle, Straßburg i. Eis., sehr umfangreiche Doppel- und Reihenhäuser geschaffen worden, vergl. die Abbildungen 41 bis 43*), die ungefähr die gleiche Grundfläche 5,63'7,19 =

40,48 qm, aber eine um fast 10 qm größere Nutzfläche zeigen. Diese auch äußerlich auf das beste in Erscheinung tretenden Einfamilienhäuser haben je rund 4200 M. gekostet.

Die neueren Straßenanlagen der Arbeiterviertel in Bremen zeigen Einzelhäuser von ungefähr derselben Grundfläche und annähernd denselben Raumgrößen. Vergl. die Abbildungen 44

Abb. 43.

Reihenhäuser der Gartenstadt iStockfeld-Straßburg. Architekt Zimmerle

und 45*). Die Baukosten für diese Gebäude betragen rund 4000 M. Die Mieten beziffern sich hier auf 250 M.

*) Dm Abbildungen sind vom Architekten Zimmerle, Straßburg, zur Verfügung gestellt worden.

*) Die Abbildungen und Angaben entstammen derselben Quelle wie die bei den Abbildungen 35 und 36.

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Abb. 42. Doppelhäuser der Gartenstadt Stockfeld-Straßburg. Architekt Zimmerle

Abb. 45. Achimerstraße zu Bremen

Die Reihenhäuser derselben Werke, die etwas größere Nutz-und bebaute Fläche zeigen, vergl. Abbildungen 52 und 53*) haben 4050 M. gekostet.

Von den Farbwerken vormals Meister, Lucius & Brüning zu Höchst a. M. sind sogar freistehende Einzelhäuser gebaut worden, die bei ungefähr gleicher Nutzfläche nur 3500 bis 3700 M. gekostet haben. Vergl. Abbildung 46 bis 51*).

*) Die Abbildungen sind vom Bureau für Wohlfahrtseinrichtungen der genannten Farbwerke zur Verfügung gestellt worden.

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Abb. 62 uud 53. Reihenhäuser der Farbwerke Höchst a. M.

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(Eine vierte Kammer kann noch mit geringen Kosten geschaffen werden.)

Nutzbare Wohnfläche (4,62 + 4,00 + 3,62 + 3,00) * rund 4,00 = 60,96 qm.

a) Gebäudekosten.

Fläche 4,50 * 10,70 =.......... 48,15 qm

umbauter Raum 48,15 • (0,80+3,00 + 2.70 " ²/b) . . 269,64 cbm + Keller rund 2,00 * 5,70 (2,00 — 0,80) =

C. 3 Zimmer und Küche. (Vergl. die Abbildungen 54 bis 56.*)

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Abb. 54. Reihenhaus

Abb. 56. Gartenansicht. Architekt H. Tessenow

*) Die Abbildungen sind der Schrift „Der_ Wohnhausbau“ von Architekt H. Tessenow, Dresden, entnommen.

b) Nebenanlagen. Gesamtfläche 20,00 * 4,50 — . ab Gebäude.......

90,00 qm .    .    48,15 „

bleiben 41,85 qm

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2 • (20,00 — 10,70) + 4,50 = 23,10 m,

23 m Lattenzaun, halbe Kosten zu 2 M 4,5 m Straßenzaun zu 4 M .    .    .    .

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c) Straßenbaukosten.

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Hierzu b Nebenanlagen .    .    .

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zusammen 5190 M.

Auf dem Kothenberg bei Völklingen sind für die Röchlingschen Eisen- und Stahlwerke Architekten Großwendt eine größere Reihe von Einzelhäusern von verschiedener Größe zur Ausführung gekommen. Die kleineren Häuser, die vier Räume zeigen, vergl. die Abbildungen 57 und 58*) haben bei 5,70 • 8,70 = 49,59 qm Grundfläche mit Stall nur 4485 M. gekostet.

Die Bauten der Deutschen Solvaywerke bei Osternienburg und Baalberge, die ungefähr die gleiche Größe, bei den mittleren Wohnungen aber gebrochene Trennungslinien zeigen, vergl. Ab- . bildungen 59 und 60**), haben annähernd dieselben Kosten verursacht.

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Abb. 57. Reihenhäuser auf dem Rothenberg bei Völklingen

*) Vom Architekten der Anlagen zur Verfügung gestellt. **) Von den Deutschen Solvaywerken zur Verfügung gestellt.

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Abb. 58. Kleinwohnungen der Röchlingschen Eisen- und Stahlwerke Architekt Großwendt, Völklingen

Abb. 60. Reihenhaus in Osternienburg. Architekt Uhlendahl

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Bei den vom Architekten D. Bollmann (Bremen) für die Linoleumfabrik „Schlüssel“ zu Delmenhorst geschaffenen Anlagen, Abbildungen 61 und 62, haben die Reihenhäuser mit vier Räumen und Küche, bei 7,62 • 6,50 = 49,53 qm bebauter Fläche, sowie Stall und Waschküche nur 4200 M. Kosten für das Gebäude und 170 M. für den Straßenausbau erfordert. In den Eckhäusern daselbst, wo in jedem Geschoß eine Wohnung aus

drei Zimmern mit Küche angeordnet ist, haben die anteiligen Kosten einschließlich Stall und Waschküche sogar nur 3650 M. bezw. 105 M. betragen*).

Etwas teuerer sind die Bauten der Firma Fr. Krupp in Essen a. d. Ruhr.**)

Die Einfamilieneinzelhäuser haben bei rund 51 bis 58 qm Nutzfläche 5100 bis 5300 M. gekostet. Bei den Doppel- und Reihenhäusern sind die Kosten bei ungefähr gleicher Nutzfläche auf 3850 bis 3875 M. zürückgegangen. Bei den neuesten Bauten dieser Firma, die in städtebaulicher und künstlerischer Beziehung zu den besten Schöpfungen aller Zeiten gehören, haben die Baukosten ohne äußere Nebenanlagen durchschnittlich betragen: bei Doppelhäusern mit 3 Räumen und 51 bis 55 qm Nutzfläche 3650 M., mit 4 Räumen und 70 bis 73 qm Nutzfläche 3960 M.; bei Reihenhäusern mit 4 Räumen und 60 bis 70 qm Nutzfläche sogar nur 3720 M., mit Stall 3950 M.

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*) Nach Mitteilungen des Architekten, dem wir auch die Abbildungen ver

danken.

**) Die Abbildungen und Angaben verdanken wir dem Chef der Kruppschen Bauverwaltung Baurat Schmohl.

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Abb. 63. Wohnhaus für eine Familie in Altenhof

Abb. 66. Doppelwohnhaus in der Kolonie Gewerkschaft Emscher Lippe

Die Abb. 63 und 64 zeigen den Grundriß eines älteren und die Ansichten von neueren Einzelhäusern. Die Abb. 65 zeigt den Grundriß eines älteren Doppelhauses und die Abb. 66 und 67 veranschaulichen Beispiele von neueren Doppelhäusern. In den Abb. 68 bis 73 sind endlich die Grundrisse von Reihen

häusern, sowie einige Ansichten Reihenhäusern dieser Verwaltung zur Darstellung gebracht.

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Abb. 67.

Doppel Wohnhäuser in der Kolonie Gewerkschaft Emscher-Lippe Architekt Baurat Schmohl und Schneegans

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Abb. 71. Gruppenhausanlage der Kolonie Alfredshof Architekt Baurat Schmohl und Schneegans

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Abb. 68. Reihenhaus der Kolonie Margaretheuhof

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Abb. 72. Gruppenhausanlage der Kolonie Alfredshof Architekt Baurat Schmohl und Schneegans

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Abb. 70. Reihenhaus der Kolonie Altenhof. Architekt Baurat Schmohl und Schneegans i Abb. 73. Reihenhaus der Kolonie Altenhof, Architekt Baurat Schmohl und Schneegans

Nutzbare Wohnfläche rd. (4,00 + 2,00) *

(3,38 + 3,50 + 2,80 + 2,90) = 75,48 qm.

a) Gebäudekosten.

Fläche 6,50 • 8,00 + 2,50 * 2,00 =    .

D. Wohnküche und 3 Zimmer. (Abb. 74 und 75.*)

Größere Abmessungen als in den 2-Zimmerwohnungen der Mietkaserne.)

umbauter Raum 6,50⁻8,00 (0,80+3,00+2,70'2/3)

Keller 4,12 • 4,50 (2,00 — 0,80) =.....

Anbau 2,50 • 2,00 ' (0,80 + 2,20) =.....

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328 cbm zu 16 M. = 5248 rd. 5250 M.

*) Nach den Plänen des Kreisbaumeisters Hendler, Saarbrücken.

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£)er Planverfässer schätzt den Bau mit völliger Unterkellerung auf 4250 M.

b) Nebenanlagen.

Gesamtgrundstück 20,00 * 6,50 = ab Gebäude =......

Erheblich kleinere Abmessungen zeigen die englischen Beispiele mit gleicher Raumanordnung. Die Doppelhäuser in Bournville, Abb. 76 und 77*), haben eine bebaute Fläche von 130 qm 8,34'5,49 = 45,79 qm.

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73 qm Garten usw. zu 1,00 M..........

2 ‘ 20,00 — (2 • 8,00 + 2,50) + 6,50 = 28 m Lattenzaun

halbe Kosten zu 2,00 M...........

6,50 m Straßenzaun zu 4,00 M..........

bleiben 73 qm 73 M.

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Bei den Reihenhäusern in Port Sunlight, Abb. 78 und 79**), sind 7,93 • 6,07 = 48,14 qm bebaut. Für beide Anlagen — in Bournville und Port Sunlight — werden als Gesamtbaukosten je rund 4700 M. genannt.

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*) Die Abbildungen verdanken wir der Deutschen Botschaft in London. *•) Die Abbildungen sind von den Gebr. Lever zur Verfügung gestellt.

165 M. rund 170 M.

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c) Straßenbaukosten.

6,50 • 120 =.....

Hierzu b) Nebenanlagen .    .

a) Gebäude .    .    .

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Abb. 75. Reihenhaus für Saarbrücken. Architekt Kreisbaumeister Hendler

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Abb. 76. Doppelhaus in Bournville

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Die vom Geheimen Regierungsrat SDr.=3ng. Muthesius in Duisburg, Abb. 80 und 81, und in Hellerau, Abb. 82 bis 84, geschaffenen Reihenhäuser mit 8,00 • 5,90 = 47,20 qm Grund

fläche nähern sich diesen englischen Beispielen. Die Kosten haben in Duisburg für 4 Räume 5200 M., in Hellerau für 5 Räume etwas über 6000 M. betragen²)-

') Ute Abbildungen und Angaben verdanken wir dem Architekten der

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Abb. 82 und 83. Reihenhäuser in Hellerau

Bei ungefähr gleichen Abmessungen, 5,00 ² 9,50 = 47,50 qm, sind in München bei den Bauten des Vereins für Verbesserung der Wohnverhältnisse in der Weiskopfstraße, vergl. die Abb. 85 bis 87²), gleichfalls 5 Räume erzielt worden. Die Kosten für ein Haus haben hier insgesamt 5605 M. betragen.

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Abb. 86. _ Einfamilienhäuser des Vereins zur Verbesserung der Wohnungs-verhältnisse in München (e. V.) an der Weiskopfstraße (nahe Ramersdorf) Architekt J. Mund

Abb. 90. Einzelhäuser der Margarethenhöhe zu Essen a d. Ruhr Architekt Professor Metzendorf

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Abb. 87. Einfamilienhäuser an der Weiskopfstraße zu München

Auf der Margarethenhöhe bei Essen an der Ruhr sind bei den Bauten der Margarethe-Krupp-Stiftung von Professor Metzendorf Kleinwohnungen, die in jeder Hinsicht als mustergültig bezeichnet werden müssen, für den Preis von 4000 bis 7000 M. gebaut worden.

Die in den Abb. 88 bis 90 gegebenen Einzelhäuser haben 5250 M. Kosten für den Bau und 235 M. für die Nebenanlagen verursacht. Die Doppel- und Reihenhäuser dortselbst kosten, je nachdem das Obergeschoß im Dach ausgebaut oder mit vollem Geschoß errichtet ist, 5515 bis 5715 M. und 145 bis 225 M. für die Nebenanlagen. Abb. 91 und 92 zeigen ein Doppelhaus und Abb. 93 die äußere Gestaltung eines Reihenhauses.*)

*) Die Angaben nebst Abbildungen verdanken wir dem Architekten der Anlage, Professor Metzendorf. Bei der Ausführung sind vom Architekten keinerlei baupolizeiliche Vorschriften zu beachten gewesen.

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Endlich haben nach den vergleichenden Berechnungen des Regierungsbaumeisters Hellweg-Münster i. W.*) die Kleinhäuser von ungefähr gleicher Größe — öS bis 57 qm bebaute Fläche — und 4 Räumen in Münster 5341 M., in Arensberg 5030 M. und in Minden sogar nur 4746 M. gekostet.

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Und die aut den verschiedenen Ausstellungen der letzten Jahre vorgeführten Kleinbauten, wie auf der Landesausstellung in Darmstadt 1909, vgl. die Abb. 94 bis 97**), auf der Hygiene-Ausstellung in Dresden* 1911, vgl. die Abb. 98***), und auf der Ostdeutschen Ausstellung in Posen 1911, vgl. Abb. 99 f), haben bei ungefähr gleicher Nutzungsfläche ebenfalls keine höheren Kosten verursacht.

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*) Zeitschrift für Wohnungswesen 1909, No. 4 ff.

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**) Abb. 94 und 95 sind aus den Schriften des Ernst-Ludwig-Vereins zu Darmstadt, Abb. 96 und 97 aus der Zeitschrift für Wohnungs-en 1909, No. 1, entnommen.

***) Die Abbildung verdanken wir dem Sächsischen Heimatschutz, t) Nach Mitteilungen des Baurats Volk-Posen.

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Abb. 97. Haus Dörr & Reinhart, Wohnzimmer und Blick ins Schlafzimmer (vergl. sonst Abb. 96)

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Abb. 91. Einfamilienhaus Oloos auf der Landesausstellung in Darmstadt 1909. Architekt Walbe. 70 qm Nutzfläche, 4194,43 M. Baukosten

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Die Abbildungen verdanken wir der deutschen Botschaft in London.

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Aus den vom Rechtsrat Steinhäuser, München, überlassenen Jahresberichten der Gesellschaft entnommen.

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Abb. 95. Doppelhaus Dyckerhoff & Sühne auf der Landesausstellung !in Darmstadt 1909. Architekt Mahr. 2 Wohnungen je 60 qm Nutzfläche und 3575,40 M. Baukosten

Abb. 98. Einfamilienhaus mit übereinander angeordneten Wohnräumen der Hygiene-Ausstellung in Dresden 1911. Architekt Georg Bähr, Dresden. 60 qm Nutzfläche 5300 M. Baukosten

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Abb. 99. Doppelhaus auf der Ostdeutschen Ausstellung zu Posen 1911. Architekt Regierungsbaumeister Drescher. Jede Wohnung 85 qm Nutzfläche und 4250 M

Baukosten

Abb. 96. Haus Dörr & Reinhart, Wohnküche, auf der Landesausstellung in Darmstadt 1909 Architekt Professor Metzendorf. 2 Wohnungen je 60 qm Nutzfläche und 3600 M. Baukosten

2. Mittelwohnimgen

(den 3 Zimmer-Wohnungen der Mietkaserne entsprechend).

A. Wohnküche und 3 Zimmer.

Derselbe Grundriß wie unter 1 D Abb. 74, jedoch völlig 420 cbm zu 16 M......

unterkellert, Waschküche im Keller.    Hierzu b) Nebenanlagen wie 1 D =

c) Straßenbaukosten =    .

a) Gebäudekosten.

57,00 • (2,30 + 3,00 + 2,70 • 2/3) =    .

Anbau wie 1 D........

zusammen 7670 M.

Wegen der vom Planverfasser geschätzten Kosten sowie wegen der Kosten der ausgeführten gleichgroßen Beispiele ver-419,70 cbm gleiche die Bemerkungen unter 1 D.

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Nutzbare Wohnfläche

(4,10 + 3,20) • (4,50 + 3,25 + 3,50 + 2,25) = a) Gebäudekosten.

Fläche 8,23'8,47 + 3,00 • 1,25 =......

Umbauter Raum (8,23 • 8,47 — 3,13 • 1 25) * (2 30

3,00 + 2,70 • 2/3) ='.......

■+■ Anbau und Laube (3,13 + 3,00) • 1,25 • (1,50 + 3,00) =..............

B. 4 Zimmer, Küche und Nebengelaß (vgl. Abb. 100 bis 101.*) Arbeiter-Einfamilienhaus der Stadt Ulm.

498 cbm zu 16 M. = 7968 rd. 7970 M.

98,55 qm

73.46    qm 463,84 cbm

34.47    „ 498,31 cbm

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v. Wagner gibt die Kosten nur mit—y— b) Nebenanlagen.

Gesamtfläche 8,23 * 20,00 =.....

ab Gebäude.......

= 5000 M. an.

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91 qm Garten usw. zu 1,00 M. .    .    .

2 • (20,00 — 8,47) + 8,23 = 31,29 m.

31 m Lattenzaun halbe Kosten zu 2,00 M. . . 8,23 m Straßenzaun ä 4,00 M. = 32,92 rd. . .

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Die früher nur als Doppelhäuser hergestellten Gebäude werden neuerdings auch als Reihenhäuser mit ungefähr gleichem Grundriß ausgeführt (Abbildung 102*). Die Kosten eines Reihenhauses betragen jetzt 6260 M.

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Abb. 100. Arbeiterdoppelhaus zu Ulm

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Abb. 102. Reihenhäuser in Ulm. Architekt Stadtbaurat Holch

Abb. 101. Siedelung Römerweg, Starengasse, neuere Anlagen mit demselben) Grundriß. Architekt Stadtbaurat Holch

Die großen Häuser auf dem Rothenberg bei Völklingen, die im Zusammenhang mit den Abb. 57 und 58 dargestellt wurden, zeigen ohne Stall eine Fläche von 7,30*8,70 = 63,51 qm. Diese Gebäude haben sogar nur 6020 M. gekostet.

Nutzbare Wohnfläche

(3,00 + 2,50) ‘ (4,00 + 4,10) • 2 + 2,50 • 1,25 =

a) Gebäudekosten.

Fläche 5,85 * 8,98 + 2,97 • 1,25 =......

C. 4 Zimmer mit Küche und Nebengelaß. (Abb. 103 und 104.**)

Eberstadt gibt die Kosten mit 7000 M. an.

b) Nebenanlagen.

Gesamtfläche 5,85 * 20,00 =..... ab Gebäude ...........

92.23    qm

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Umbauter Raum 56,24 • (2,30 + 3,00 + 2,70) =    . 449,92 cbm

450 cbm zu 16 M. = 7200 M.

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60,76 qm

*) Die Abbildungen und Angaben sind vom Oberbürgermeister v. Wagner und Stadthaurat Holch zur Verfügung gestellt worden.

**) Abb. 104 ist auR dem Vortrag des Professors Högg „Heimatschutz, Baukunst und Industrie“, Wochenschrift des Architekten-Vereins 1911, Abb. 103 aus dem Handbuch von Eberstadt entnommen.

61 qm Garton usw. zu 1 M.......

61 M.

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2 • 20,00 — (2 • 8,98 + 1,25) + 5,85 = 26,64 m. 27 m Lattenzaun halbe Kosten zu 2 M. — .    .

5,85 m Straßenzaun zu 4 M. =......

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148 M. rd. 160 M.

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c) Straßenbaiikosten.

5,85 ¹ 120 = 702 M. rd. . Hierzu b) Nebenanlagen

a) Gebäude .    .    .

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Abb 107. Landhaus Krebs in Buchschlag. Architekt ürlining

Dagegen haben bei den von Professor Metzensdorf in Bensheim geschaffenen Reihenhäusern der Gemeinnützigen Baugenossenschaft die Wohnungen von gleichfalls fünf Zimmern mit Küche bei ungefähr der gleichen Nutzfläche, wie das berechnete Beispiel, vgl. die Abb. 108 und 109¹), wieder nur 5500 M. Kosten verursacht.

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Abb. 104. Neue Straße in Bremen

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In der Kolonie Buchschlag bei Frankfurt a. M. sind Einzelhäuser zur Ausführung gekommen, die bei 72,50 qm bebauter Grundfläche, mit Stall, gleichfalls 8000 M. gekostet haben, vgl. Abb. 105 bis 107 •).

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Abb. 108. Reihenhäuser in Bensheim. Architekt Professor Metzendorf

*) Die Abbildungen sind den Schriften des Ernst-Ludwig-Vereins zu Darmstadt entnommen.

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Abb. 109. Reihenhäuser in Bensheim. Erdgeschoß, das Obergeschoß hat annähernd die gleiche Einteilung

Endlich sind bei der Arbeiterkolonie Gmindersdorf bei Reutlingen verschiedene gleichgroße Einfamilienhäuser als Doppelhäuser, oder auch mit kleineren Wohnungen verbunden, vgl. Abb. 110 bis 112*), hergestellt worden; die Baukosten für die größere Wohnung mit rund 90 qm Nutzfläche werden dabei gleichfalls mit rund 8000 M. angegeben.

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*) Die Abbildungen sind der Zeitschrift für Wohnungswesen, VII. Jahrgang, Nr. 2, entnommen.

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Abb. 110. Doppelhaus der Arbeiterkolonie Gmindersdorf. Architekt Professor Fischer, Stuttgart

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Erdgeschoß

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Abb. 111 und 112. Doppelhaus der Arbeiterkolonie Gmindersdorf

3. Größere Wohnungen

(Den 5 Zimmerwohnungen der Mietkaserne entsprechend)

Für Abb. 113 bis 115*) ist eine bebaute Fläche von 109 qm und für Abb. 116 bis 118**) eine solche von 106 qm angegeben.

Nutzbare Wohnfläche rund 2 • 8,00 • 11,00 + 15,00 Mädchenkammer im Bodenraum = 191 qm.

2 ■ 4,00 + 9,00 = 17 m des Vorgartens einschl. Pforte ganze Kosten zu 30 M. =........

Uebertrag 371 M.

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881 M. rund 880 M.

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c) Straßenbaukosten. 9-120=    . . . .

Hierzu b Nebenanlagen . a Gebäude .    .

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Abb. 116 und 117. Reihenhaus für Erfurt

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Abb. 115. Reihenhäuser für Erfurt. Architekt Schad, Frankfurt a. M.

a) Gebäudekosten.

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1000 cbm zu 16 M. = 16000 M.

(Die Planverfasser geben die Kosten mit 16 850 bzw 15800 M. an.)

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b) Nebenanlagen.

(Hier bei den größeren Wohnungen ist eine Grundstückstiefe von 25 m angenommen.)

Gesamtfläche 9,00 * 2500, =

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ab Gebäude =.

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Abb. 118. Diele in einem Reihenhaus für Erfurt. Architekt W. Ratz, Berlin

bleiben 117,50 qm 236 M.

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118 qm Garten usw. mit besseren Wegen zu 2 M. = 2 ⁻ 9,00 -+- 9,00 = 27 m Umwehrung in besserer Ausführung wie bei 1 u. 2, halbe Kosten zu 5M.=

371 M.

*) Nach den Plänen des Architekten Schad, Kgl. Baugewerkschuloberlehrer Frankfurt a. M.

**) Nach den Plänen des Architekten W. Ratz, Berlin.

In Ulm sind Doppelhäuser mit je zwei Sechszimmerwohnungen gebaut worden mit ungefähr der gleichen bebauten und Nutzungsfläche wie die durchgerechneten Beispiele, vgl. die Abb. 119 und 120.*) Die Kosten sind dabei unter den von uns berechneten Summen geblieben.

*) Die Abbildungen sind vom Oberbürgermeister v. Wagner und Stadtbaurat Holch zur Verfügung gestellt worden.

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Abb. 120. Doppelhäuser in Ulm. Architekt Ulmer Baugesellschaft A.-G.

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Bei den für die Linoleumfabrik Schlüssel zu Delmenhorst im Bau begriffenen Beamtenwohnhäusern vom Architekt D. Boll-mann-Bremen, die in ihrer Nutzfläche ungefähr den Fünfzimmerwohnungen der Mietkasernen entsprechen, vgl. Abb. 121 und 122*), beträgt die bebaute Fläche der Mittelwohnungen 11,00 • 7,125 — 78,18 qm, die der Eckwohnungen 7,65 ■ 11,00 == 84,15 qm. Die Kosten dieser Gebäude sind mit 8400 bzw. 8800 M. ermittelt worden.

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Abb. 121. Beamtenhaus für Delmenhorst

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In Buchschlag bei Frankfurt a. M. sind verschiedene baulich auf das beste ausgeführte Einzelhäuser erbaut worden, die bei ungefähr gleicher bebauter und Nutzfläche wie die durchgerechneten Beispiele und sogar mit 6 bis 7 Zimmern nur 15 000 bis 19 000 M. gekostet haben, vgl. die Abb. 123 bis 130**).

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Abb.'122. Beamtenhaus für Delmenhorst. Architekt D. Bollmann, Bremen

*) Die Abbildungen sind vom Architekten zur Verfügung gestellt worden.

**) Der Schrift „Die Villenkolonie Buchschlag“ bei Frankfurt a. M. vom Geheimen Oberfinanzrat Dr. Fuchs entnommen.

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Abb. 125. Landhaus Knipp in Buchschlag 95jqm bebaute Fläche. Baukosten 15000 M. Architekt Knipp

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Abb 126. Landhaus Keil in Buchschlag, Erdgeschoß Das Obergeschoß hat nahezu dieselbe Einteilung

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Abb. 127. Landhaus Keil in Buchschlag 121,6 qm bebaute Fiäche. Baukosten 18 050 M. Architekt Kobian

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Auch die Firma Fr. Krupp in Essen hat eine Reihe von Doppelhäusern mit Beamtenwohnungen von je fünf Zimmern gebaut, die bei rund 85 qm bebauter Grundfläche, vgl. die Abb. 131 und 132, sogar nur 9170 M. gekostet haben*).

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Abb. 128 und 129. Landhaus Beithan in Buchschlag

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*) Die Abbildungen und Angaben verdanken wir dem-Chef der Kruppschen Bauverwaltung, ßaurat Schmohl, Essen.

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Abb. 130. Landhaus Beithau in Buchschlag 9,90 qm bebaute Fläche. Baukosten 19000 M. Architekt Leonhardt, Frankfurt a M.

Abb. 131. Beamtenhaus der Zeche Hannibal I

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Abb. 132. Beamtenhaus der Zeche Hannibal I Architekt Baurat Schmohl und Schneegans

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Abb. 135. Reihenhäuser der Beamten-Baugenossenschaft zu Worms. Architekt Neiß

Abb. 133 und 134. Reihenhäuser der Beamten-Baugenossenschaft zu Worms

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Abb. 136. Reihenhaus für den Berliner Beamtenwohnverein

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In W orms hat die Beamten-Baugenossen-schaft Reihenhäuser geschaffen, die, bei 5 bis 6 Räumen und einer Nutzfläche in der Größe der Fünfzimmerwohnungen der Mietkaserne, vergl. die Abb. 133 bis 135, einschließlich Kanalisaton, Einfriedigung, Gas- und Wasserleitung, höchstens 10 500 M. kosten*).

Weiter zeigen die neuerdings vom Berliner Beamten-Wohnverein, Architekt Regierungsbaumeister Mebes, geplanten größeren Reihenhäuser Abb. 136 und 137, ungefähr dieselben Größen wie die durchgerechneten Beispiele, 9,30 * 11,80 = 109,74 qm bezw. 9,50 * 11,50 = 109,25 qm bebaute Fläche. Im letzteren Fall sind dabei wieder 6 Zimmer gewonnen worden. Der Umstand, daß für solche Einzelwohnungen einschließlich eines rund 350 qm großen Gartens, vergl. den Lageplan Abb. 138, im Berliner Vorortgelände ein Mietpreis von 1400 bis 1500 M. gefordert wird**), zeigt, daß die diesseits für Berlin ermittelten Baukosten reichlich bemessen sind.

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*) Das Schaubild verdanken wir dem Architekten der Anlage, die übrigen Angaben sind den Schriften des Ernst-Ludwig-Vereins entnommen.

**) Nach den Flugschriften des genannten Vereins.

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Abb. 137. Reihenhaus für den Berliner Beamtenwohnverein

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Abb. 141. Beamtenwohnhaus in Bournville. Architekt Alex Harvey

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Abb. 138. Bebauungsplan für eine Reihenhausanlage des Berliner Beamtenwohnvereins

In England sind u. a. in Bournville und Port Sunlight eine große Reihe von solchen Wohngrößen zur Ausführung gelangt. Die Abbildung 139 zeigt die dabei übliche Grundrißlösung und die Abb. 140 bis 143*) geben ein ungefähres Bild der äußeren

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*) Die Abbildungen von Port Sunlight sind von den Schöpfern der Ansiedlung, Gebrüder Lever, zur Verfügung gestellt, die von Bournville verdanken wir der deutschen Botschaft in London.

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Abb. 142. Wohnraum in einem Beamtenwohnhaus in Bournville

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Abb. 143. Treppenhaus in einem Beamtenwohnhaus in Bournville

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Abb. 140. Beamtenwohnhaus in Port Sunlight. Architekt William Owen

unci mneren Gestaltung dieser Wohnungen. Als Gesamtkosten für ein solches Gebäude werden im Höchstfall nur 13000 M. genannt.

Bei den englischen enger bebauten Stadtbezirken ist das in den Abb. 144 bis 146 in den Grundrissen dargestellte dreigeschossige Reihenhaus üblich. Der Grundriß, bei welchem nur ganz geringe Variationen Vorkommen, zeigt zumeist 8 Zimmer mit mehr oder minder reichlichem Nebengelaß. Die hinter dem Haus angeordnete Gartenfläche hat selten eine größere Ausdehnung. Die äußere Erscheinung ist, selbst in den besseren Londoner Vierteln, ziemlich reizlos, sie nähert sich meist den in den Abb. 22 und 23 für das Kleinhaus gegebenen Beispielen.

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Die Kosten eines solchen Hauses betragen, nach den Ermittlungen von Oskar Delisle*), die uns an Ort und Stelle vielfach bestätigt wurden, nur rund ll 500 M.

Unter Berücksichtigung der bei den jetzigen Wohnungen der Berliner Mietkasernen üblichen Raumgrößen und der dort hinsichtlich der Aborte, Bäder und dergleichen als Bequemlichkeiten angesehenen Maßnahmen wird man nach all den erörterten Beispielen für die Einzelhäuser im Durchschnitt mit folgenden Kosten zu rechnen haben**):

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Abb. 144 bis 140. Englisches großstädtisches Reihenhaus

*) Zentralblatt der Bauverwaltung 1900, Nr. 91.

**) Ein in allerneuester Zeit - Herbst I9ll — von der Gartenstadt Hellerau herausgegebener Bericht über den Zweck, die Organisation, die Ansiedelungsbedingungen, die bisherigen Ziele und die Erfolge von Hellerau zeigt eine große Reihe ganz vortrefflicher Beispiele von den namhaftesten Baukünstlern auf dem Gebiet des Einzelwohnhauses; die dabei genannten Zahlen usw. bleiben fast durchweg noch recht erheblich unter den von uns ermittelten Durchschnittszahlen.

Zusammenstellung

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Der Durchschnitt bei den Dreizimmerwohnungen der Mietkasernen betrug .

3. Größere Wohnungen

nach den beiden durchgerechneten Beispielen............

Der Durchschnitt bei den Fünfzimmerwohnungen der Mietkasernen betrug .    .

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Die Zusammenstellung ergibt, daß auch beim Einzelhaus, trotz der erheblich höheren anteiligen Kosten für die Nebenanlagen und Straßen, die Kosten der Nutzeinheit nicht wesentlich höher sind, als bei der Mietkaserne. Bei entsprechenden Einsparungen an den unnötig starken Konstruktionsteilen, worüber im Abschnitt Y das weitere gesagt werden soll, werden sich wohl Grundrisse und Aufbauten entwickeln lassen, deren Kosten die der jetzigen Mietkaserne nicht überschreiten werden.

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Abb. 147. Typisches dreigeschossiges Sechsfamilienhaus in Sachsen (freistehend oder eingebaut)

Seitens des Sächsischen Heimatschutzes, Landesverein zur Pflege heimatlicher Natur, Kunst und Bauweise, sind in kleinerem Umfang ähnliche Ermittlungen angestellt worden.

Es sind dort die Kosten eines typischen Sechsfamilienhauses, Abb. 147*), mit dem auf der internationalen Hygieneausstellung zu Dresden vorgeführten Sechsfamilienreihenhaus, Abb. 148 und 149*), gegenübergestellt. Die Abb. 150 bis 152*) zeigen einige Innenräume dieses Hauses.

*) Die Klischees sind vom Sächsischen Heimatschutz unentgeltlich zur Verfügung gestellt worden.

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Sechsfamilien-Reihenhaus auf der Hygieneausstellung in Dresden

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Abb. 149. Sechsfamilien-Reihenhaus (Hauptansicht).

Architekten G. "Hänichen und Professor Tscharmann, Dresden

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Dieses Reihenhaus kostet nach einem für 1911 bindenden Anschlag — ohne Architektenhonorar, Straßenbaukosten und Bauplatz — 24 730 M. Die Mietkaserne würde dagegen, bei nur 14 M. für einen Kubikmeter umbauten Raum — gleichfalls ohne Architektenhonorar, Straßenbaukosten und Bauplatz — 26366 M. kosten, sie ist also nicht billiger, sondern nennenswert teuerer. Auch bei den Mietkosten der Nutzeinheit ist dabei festgestellt worden, daß die Kosten im Einzelhaus niedriger sind als in der Mietkaserne. Bei 5 o/₀ Verzinsung 4,50 M. gegen 4,90 M. und bei 5l/2 % Verzinsung 4,90 M. gegen 5,38 M.

Abb. 150. Gute Stube in der Erdgeschoßwohnung des Eckbaus Entwurf und Ausführung: Rother & Kuntze, Chemnitz

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Abb. 151. Wohnküche im Einfamilienwohnhaus

^Entwurf und Ausführung: Werkstätten für deutschen Hausrat (Theophil Müller, Dresden-A.)'

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Die Kosten der früheren Bauweise würden durch eine Einschränkung der Kellerräume, namentlich des Gebäudesockels, zwar noch nennenswert herabgemindert werden können und die Kosten des Abänderungsentwurfs würden bei der Annahme gleich starker Außenwände gleichfalls nennenswert steigen, diese Kostenverschiebung würde aber auf keinen Fall so groß werden, daß sie die errechneten bedeutenden Minderkosten • des Kleinbaus auch nur annähernd erreichen könnten.

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Architekt H. Wagner, Bremen, hat soeben, angeregt durch die Ermittlungen des Sächsischen Heimatschutzes, gleichfalls genauere Untersuchungen bei den von ihm in Delmenhorst erbauten Einzelhäusern angestellt. Hierbei hat er ermittelt, daß für die Nutzfläche einer Wohnung von 2 Stuben — darunter eine Wohnküche —, 2 Kammern, Spülküche, kleinem Keller und Boden im Einzelhaus 3600 M. Baukosten, im mehrgeschossigen Miethaus dagegen 4250 M. erforderlich waren*).

Zu noch viel günstigeren Ergebnissen hat eine vom Oberbaurat Schmidt-Dresden durchgeführte Kostengegenüberstellung beim Bau eines Forstdienstgebäudes für zwei Waldwärter und einen Forstgehilfen geführt**). Abb. 158 bis 158 zeigen die bei solchen Bauten früher üblich gewesene Ausführung. Die Kosten für dieses Gebäude sind einschl. Nebenanlagen mit 32 325 M. ermittelt worden.

Der Abänderungsvorschlag Abb. 159 bis 162 hat bei gleichen Raumgrößen und gleichen Geschoßhöhen sowie gleichen Einheitspreisen nur 18 170 M. und nach dem Verding sogar nur 17 019,03 M. Kosten verursacht**).

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Abb. 153 bis 158. Schematische Darstellung eines mehrgeschossigen massiven Miethauses für drei Familien. (Frühere Ausführungsweise)

auch die Abbildungen

⁺) Vergl. die Architektonische Rundschau 1912, Heft 3, dort werden auch Einwendungen, die gegen diese Ermittlungen erhoben worden sind, treffend widerlegt.

**) Zeitschrift für Wohnungswesen V. Jahrgang Nr. 4, der entnommen sind.

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Abb. 159 bis 162. Wohnbausgruppe für zwei Waldwärter und einen Forstgehilfen in Steinbach bei Jöhstadt

Nach Abb. 163 sind 136

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Baurat M. Pommer-Leipzig hat für ein 179 100 qm großes 5,5 km von Leipzig entfernt liegendes Gelände eine Berechnung aufgestellt*), durch welche die Richtigkeit der vorerörterten Ermittlungen angezweifelt werden könnte, dies umsomehr, als der Verfasser in den seinen Berechnungen beigegebenen Erörterungen die sonst für Einzelhäuser usw. namentlich bei den Wettbewerben ermittelten Kosten als nicht exakt bezeichnet.

viergeschossige Gebäude mit 1448 Wohnungen und nach Abb. 164 90 dreigeschossige Gebäude und 385 Einzelhäuser mit zusammen 1015 Wohnungen geplant. Grundrisse, die eine genaue Nachprüfung zulassen würden, sind nicht beigegeben, es ist nur gesagt, daß 3-Zimmer-

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Wohnungen mit 40,20 bis 48,83 qm Nutzfläche und 2-Zimmer-wohnungen mit 39,20 bis 43,69 qm Nutzfläche geplant seien.

Bei der Ermittlung der Mieten wird ein zweigeschossiges Einzelhaus mit 50 qm Grundfläche und 10,20 m Höhe und 6630 bzw. 5430 M. Baukosten vorgeführt. Unsre früheren Ermittlungen zeigen klar, daß der Verfasser hierbei die Grundfläche und auch die Höhe zu Ungunsten des Einzelhauses viel zu hoch angenommen hat. Eine bebaute Grundfläche von 50 qm würde in 2 ausgebauten Geschossen mindestens 70 qm Nutzfläche, also rund die Hälfte mehr als gefordert, ergeben — diesen Fehler trifft man fast bei allen Berechnungen, die in den verschiedenen Schriften zugunsten der Mietkasernen vorgeführt werden — und selbst bei vollem Ausbau der Geschosse und voller Unterkellerung würden sich nach den vom Verfasser selbst angegebenen Geschoßmaßen nur 2 • 3,10 + 2,35 = 8,55 m und nicht 10,20 m Höhe errechnen..

Bei dem vom Verfasser angenommenen Einheitssatz von 13 M. würden nach unsrem Beispiel 1. B. höchstens Kosten in Frage kommen 235 * 13 =

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Abb. 163. Stiftung für die Erbauung billiger Wohnungen in Leipzig, Kolonie Leipzig-Kleinzschocher Bebauung mit viergeschossigen Häusern

*) Hinaus aufs Land, Eigenes Heim? Klein-wobnhaus? Mietkaserne? Zeitschrift für Wohnungswesen V. Jahrgang Nr. 11, der auch die Abbildungen entnommen sind.

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und an Mieten würden sich ergeben, gleichfalls nach den Zahlen des Verfassers, (4 -+- 1) %, von 4925 = 246,25 M. Berücksichtigt man noch den Umstand, daß für die geplanten Kleinhäuser in der Hauptsache Reihenhäuser gewählt und dabei die Bauplatzkosten um rund 600 M. eingeschränkt werden können, dann ergibt sich ganz das Gegenteil von dem was Baurat Pommer beweisen wollte, die Mieten in den Einzelhäusern werden nicht höher, sondern im Durchschnitt 8% niedriger als die vom Verfasser für die Mietkaserneu errechneten Sätze.

Abb. 164. Stiftung für Erbauung billiger Wohnungen in Leipzig, Kolonie Leipzig-Kleinzschocher Bebauung mit Einfamilienhäusern

Die Straßenbaukosten betragen nach den durchgerechneten Beispielen:

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2. A

3. beide durchgerechnete Beispiele . .

im Durchschnitt . .

Bei den Mietkasernen betrugen die anteiligen Straßenbaukosten.........

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= 2,67% = 1,67% . 0,06%

zusammen . . 4,4 %

Die anteiligen Straßenbaukosten sind hiernach beim Einzelhaus gegenüber den Mietkasernen schon sehr hoch, deshalb darf bei den Straßenanlagen, wenn Einzelhäuser überhaupt möglich sein sollen, nicht über das unbedingt nötige Maß hinausgegangen werden.

Hinsichtlich der Verwaltungskosten kann man bei den Einzelhäusern annehmen,

1.    daß die bauliche Unterhaltung weniger kostspielig ist, als die der Mietkaserne; kleine Mängel werden sofort vom Besitzer selbst behoben werden, das eigene Grundstück wird zweifelsohne auch besser behandelt als ein Mietobjekt. — Es sollen im Durchschnitt % der Gesamtkosten auch hier als Baukosten angenommen, für die Unterhaltung aber nur 0,4 % — bei der Mietkaserne 0,5 % — in Rechnung gestellt werden;

2.    daß dementsprechend auch die Lebensdauer eine größere und die erforderliche Amortisation eine geringere sein wird — 0,75% anstatt 1 % —;

3.    daß von den Abgaben und Unkosten die gesonderten Kosten für die Reinigungsutensilien 0,12 %, den Portier 1,11 + 1,35 = 2,46 %, die Verwaltungskosten 1,56 %, den allgemeinen Gasverbrauch 0,90 % und das Telephon und den Weckapparat 0,30%, zusammen 5,34% oder rund 5% der Mieten in Wegfall kommen, es verbleiben also an Unkosten somit 15,5 — 5 = rund 10,5% der Mieten;

4.    daß die Mietausfälle und noch besondere Kosten für die Wohnungswiederherrichtung bei Umzügen über den unter 1 genannten Satz hinaus, die bei der Mietkaserne zusammen mit 2% angenommen wurden, nicht auftreten;

5.    daß für das Einzelhaus, sowohl für den Bau als das Grundstück, ein billigerer Hypothekenkredit wird erreicht werden können, durchschnittlich 4,4%*).

Dann ergibt sich ein Gesamtzinsfuß von

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Der Schrift „Die Villenkolonie Buchschlag“ bei Frankfurt a. M. vom Gehe! men Oberfinanzrat Dr. Fuchs entnommen.

K x = K'4,4+K% (0,75 + 0,4)+Kx• 0,105 — rd.5,70%-

Bei gleichen Mieten wie bei der Mietkaserne errechnen sich nach diesem Zinsfuß folgende Mietanteile.

1. Kleinwohnungen

485 M. Miete und 4930 M. Baukosten, davon 13 % für die Straßen.

Es entfallen auf die Baukosten .    .    .

davon auf die Straßen.....

und für die Bodenrente verbleibeu .

*) Es wird angenommen, daß in Anbetracht der sozialen Fortschritte, die im Einzelhaus liegen, % der Gesamtkosten von öffentlichen Kassen u. dergl. zu höchstens 4% gewährt werden. Für das übrige Drittel wird dagegen, wie bei den Mietkasernen, eine Verzinsung von durchschnittlich 5% in Rechnung gestellt.

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für sonstige Kosten

. . 63,0 % der Mieten, • •    6,2 o/o „

4,5 o/₀    „

2. Mittel Wohnungen

750 M. Miete und 8290 M. Baukosten, davon 9,9 % für die Straßen.

Es entfallen auf die Baukosten .    .

davon auf die Straßen .... und für die Bodenrente verbleiben .    . 37,0 %    „

3. Größere Wohnungen

1400 M. Miete, 17 960 M. Baukosten, davon 6,1 °/o für die Straßen.

Es entfallen aut die Baukosten ....    73,1 % der Mieten,

davon auf die Straßen . und für die Bodenrente verbleiben .    .    26,9 %    „    „

Für die Bodenrente bleibt somit bei den Klein- und Mittel Wohnungen des Einzelhauses ein höherer Prozentsatz übrig, als bei den gleichen Wohnungen der Mietkaserne, und bei den größeren Wohnungen ist der Anteil nur deshalb geringer, weil die dureh-gerechneten Wohnungen im Einzelhaus erheblich geräumiger sind — !/₆ größere Nutzfläche — als in den Mietkasernen. Wie diese prozentuale Verteilung auf die Preisgestaltung des Bodens selbst einwirkt, werden wir im nächsten Abschnitt des weiteren erörtern.

e) Die bei den jetzigen Wohnungsmieten verzinsten Bodenpreise

Die Höhe des Bodenpreises bei der Bebauung wird durch den Grad der Ausnutzungsmöglichkeit bestimmt. Das heißt, der von den Mieten für die Bodenrente verbleibende Betrag ist die Verzinsung des durch die Bebauung entstandenen Bodenwerts. —

Die höchste Domänenpacht in Preußen betrug 1900 nach Angaben von Prof. Dr. v. Schmoller 316 M. für ein Hektar, das entspricht bei 3% Verzinsung einem Wert von rund 1060 M. für ein Hektar oder 11 Pf. für ein Quadratmeter. Das beste Ackerland am Rhein wird von Schmoller auf 4000 M. für ein Hektar oder 40 Pf. für ein Quadratmeter, und das beste Marschhofland in Oldenburg auf 1,23 M. für ein Quadratmeter geschätzt. Der landwirtschaftliche Nutzungswert des Bodens vor seiner Bebauung ist in der Nähe der Städte selten höher als 500 bis 1000 M. für einen Morgen, das sind 20 bis 40 Pf. für ein Quadratmeter.

Bei Grundstücken, die in hoher intensiver Kultur stehen — das ist bei Kleingärtnereien der Fall — wird ein höchster Ertragswert von 2 M. für ein Quadratmeter anzunehmen sein; ungefähr der gleiche Ertragswert ergibt sich bei der Verpachtung des Geländes zu sogenannten Laubenkolonien oder bei der Benutzung zu Lagerplätzen. Der durch bevorzugte Lagen und dergl. z. T. auch vorkommende größere, sogenannte Liebhaberwert kann bei unsrer Durchschnittsberechnung unberücksichtigt bleiben.

Der Boden wird von der Spekulation in verschiedenen Geländeabschnitten verschieden bewertet; die Bebauung ist deshalb notgedrungen gezwungen, sich dieser Bewertung anzupassen. Das zu errichtende Gebäude ist durch diese Forderungen der Spekulation zumeist in seinem Grundriß und seinem Aufbau, ja sogar in seinen kleineren Konstruktionseinzelheiten von vornherein festgelegt; dem entwerfenden Architekten werden bei seiner Betätigung durch diese Forderungen des Bodens somit überall feste Richtlinien vorgezeichnet. Gelingt es durch neuere Konstruktionen oder durch eine andre Ausnutzung des Ganzen mit geringeren Baukosten für die Nutzeinheit auszukommeu, dann kommt diese Einsparung nicht dem Mieter zugute, sondern sie fällt sofort wieder dem Bodenwert zu. Da die Spekulation von den folgenden Bauten den gleichen Ertrag verlangt-, so muß sich die Ausführung notgedrungen überall diesen für die Spekulation besonders günstigen Ausführungen erneut anpassen. Wir haben es somit bei den Bauten unsrer heutigen Mietkasernen, von ganz geringen Ausnahmen abgesehen, nur mit ganz schematisierten Bauanlagen zu tun, die fast jede individualisierte Leistung ausschließen.

Für unsre ferneren Betrachtungen ist es erforderlich, den nach den oben skizzierten Gesichtspunkten sich entwickelnden Bodenwert an der Hand der im Abschnitt Id gegebenen Beispiele genauer festzulegen,

I. Mietkasernen

Die Verzinsung, Unterhaltung und Amortisation ist bei der worden. Es muß deshalb auch hier mit dem dort errechneten Ermittlung des Baukostenanteils auf die Gesamtmiete verteilt    Zinsfuß von 6,75% gerechnet werden.

Die für die Bodenrente verbleibende Miete

Boden-

wert

Ermittlung

der

anteiligen Flächen

M.

M.

Quadratmeter

Bodenwert 2 proQuadr&t-a meter, der durch die S Miete verzinst wird

g Durch Heiz. - gedeckt

Durch bess. Ausst. ged.

Zusammen i g durch Mieten gedeckt

Bodenwert nach den G. Müller-schen Karten

Bemerkungen

M.

1. Kleinwohnungen a) Einzimmerwohnungen: Beispiel A. Berlin-Norden

553-0,116

B.

300 • 0,318 =

966 • 0,055

I. Genossenschaftshaus

95,4

1410

3255 • 0,03

l-t    I—I^

CO    ©    CO

cn    05    00

110

130

70

o    o    co

^    CO    t—

vH    vH

108

119-142

81

Im Durchschnitt

^Zweizimmerwohnungen: Beispiel A.Berlin-Norden

553 • 0,21

14,3

103

23,2

B.

485 • 0,327 =

966'0,07

13,5

C.

948 • 0,144

27,3

M- !-»■ 00    O

O* O O

100

108

CO

170’)

88

119-142

73-89

9 Die Mieten werden wegen der kleinen Nutz-tiächen billiger als der Durchschnitt sein.

D. Charlottenburg

1032 • 0,11

22,7

I. Genossenschaftshaus

3255-0,039

25,4

II. Goethepark

158,6

2 350

7910-0,018

28,5

00    CO    O

o    o    ©

CO CO

CO

115³)

130

00    CO

CO    CO

81

Im Durchschnitt

23,4

104

a) Die Schätzung von Müller erscheint für den Durchschnitt zu hoch.

Die für die Bodenrente verbleibende Miete

Boden-

Ermittlung

wert

der

anteiligen Flächen

M.

Quadratmeter

Bodenwert 3 proQuadrat-a meter, der durch die S Miete zinst wird

ver-

Durch Heiz.

^ gedeckt

Durch bess. Ausst. ged.

Zusammen ß durch Mieten gedeckt

I B §•

§ Q §

g? g 3.

3- = ö

<X> CDP

»7 g,

Bemerkungen

es

es

2. Mittelwolinungen

(Dreizimmerwohnungen.) Beispiel A. Berlin-Norden

B. Wilmersdorf

948 • 0,28

63,1

750 • 0,284

489 • 0,36

35,2

C. Charlottenburg

652-0,21

27,4

— co    os

Ol o    o

10

15

20

70    73-89

115³;    126

150

154

⁸) Die Mieten werden höher als der Durchschnitt sein.

D. Heerstraße

1286 0,123

31,6

I. Genossenschaftshaus

3255-0,054

35,2

II. Goethepark

213,0

3 150

7910 • 0,03

47,5

Os cp    O

oi o    o

20

15

10

130

105

75

130

81

98²)

Im Durchschnitt 3. Größere Wohnungen (F ünfzimmerwohnungen.) Beispiel A. Charlottenburg

1032 • 0,37

98,3

87

76,4

80 10

40    130

130

BI. Wilmersdorf

1400 • 0,305

489 • 0,64

62,6    100    15

50    165

126

BII. Charlottenburg

652 • 0,395

51,5    120    15

60    195

154

C. Heerstraße

1286-0,27

69,4

90    10    40    140

130

D. Berlin-Wilmersdorf

852 • 0,46

78,4

80    10    40

427,0

6 320

7910 • 0,05

II. Goethepark

Im Durchschnitt Gesamtdurch schnitt

Die Gegenüberstellung dieser nach den Mieten errechneten Bodenwerte mit den Boden werten der G.Müllerschen Karten ergibt:

a)    daß die Kleinwohnungen der großen Mietkasernen die größte Bodenrente abwerfen und daß die Rente mit der Größe der Wohnung abnimmt;

b)    daß der Bauunternehmer oder der Bauherr bei den größeren Wohnungen gezwungen wird Zentralheizungen einzurichten, um die geforderte Bodenrente zu ermöglichen;

c)    daß weiter in den besseren Vieiteln die Bodenrente die jetzt bei Neubauten gewählte in die Augen stechende Ausstattung direkt fordert. Ohne diese Herrichtungen, die eine weitere Steigerung der Mieten und eine

79,1

69,5

80    10    —    90

92

97

⁴) Es sind dort nur vier Geschoß hohe Gebäude zulässig-. Auch die Mieten sind daselbst rund 10% niedriger als der Durchschnitt.

weitere erhebliche Abgabe an den Spekulanten ermöglichen, wäre die Realisierung der jetzigen Boden werte unmöglich. Z. T. fordern diese Bodenwerte sogar schon Mieten, die den Durchschnitt übersteigen, d) beim Goethepark handelt es sich um ein sehr tiefes, deshalb im Einheitspreis erheblich billigeres Grundstück. Die Gestalt der Baustelle zwang zu der Anlegung dieser Innenstraße und das billige Hinterland ermöglichte diese Ausführung. Nur rein wirtschaftliche und keineswegs soziale Gesichtspunkte sind bei dieser Anlage maßgebend gewesen. Die jetzigen Schätzungen von G. Müller sind hierbei anscheinend zu hoch.

II. Einzelhäuser

Nach den bei den Miethäusern entwickelten Gesichtspunkten müssen auch hier die bei dem Baukostenanteil in Ansatz gekommenen 5,7 % beibehalten werden.

Bei dem für den Boden verbleibenden Mietanteil muß hier außerdem der Ertrag des kleinen Gartens Berücksichtigung finden. K. Siebold*) hat den Ertrag einer 800—1275 qm großen Fläche mit 40 M. für ein Jahr in Ansatz gebracht. Wir wollen, mit Rücksicht auf die höheren Gemüsepreise der Großstädte, für die bei uns in Frage kommenden kleineren Flächen bei den Klein- und Mittelwohnungen die Hälfte dieser Summe = 20 M. und bei den großen Wohnungen 30 M. unsren Berechnungen zu Grunde legen.

Die für den Bodenwert verbleibende Miete

Ertrag

des

Gartens

Boden

wert

Erforder

liche

Fläche

Bodenwert für 1 qm, der durch die Bodenrente und den Bodenertrag verzinst wird

M.

M.

M.

qm

M.

2. Mittelwohnungen

Beispiel A . . B .    .

C . .

750 • 0,37 277,5

130

164,6

20    5220    117

Die für den Bodenwert verbleidende Miete

Ertrag

des

Gartens

Boden

wert

Bodenwert ,    , für 1 qm, der

Erforder- du,4 ’die

liehe Bodenrente und den Bodenertrag verzinst wird

Fläche

M.

M.

M.

qm_

M.

Im Durchschnitt

3. Größere Wohnungen

Beide Beispiele

1400-0,269

376,6

137,2

38,8

30    7160    225

31.8

1. Kleinwohnungen

Beispiel A . .    485    •    0,421    =

B . .

C . .

D . .

204,2

20    3930

o o o o

O O OS CO

vH v—(    vH

CO rf» CO CO P CO CO CD CO CO

Im Durchschnitt

105

38,1

Gesamtdurchschnitt .    .

Würde sich unsre Annahme, daß für die Einzelhäuser, in Anbetracht der sozialen Fortschritte ein billigerer Kredit als wie für die Mietkasernen erreicht werden muß, als irrig er-

*) „Viventi satis 1906“.

36,2

weisen, dann würde bei den um 0,25 % höheren Zinsfuß für die Bodenrente verbleiben:

1. bei den Kleinwohnungen

100

4930 • 5,95

485

2. bei den Mittel Wohnungen    100 —

8290 • 5,95

750

= 39,5% = 34,2%

Der oben ermittelte Durchschnittseinheitspreis von 97 M. reduziert sich durch diese Straßenflächen auf

97 • 72

100

= rd. 70 M.

3. bei den größeren Wohnungen 100

17960'5,95

1400

= 23,7 %

Beim Flachbau entfallen dagegen, unter Annahme von rd. 66% % Klein- und Mittelwohnungen und 33% o/o größeren Wohnungen, nach der Fläche gerechnet — vgl. die Beispiele im Abschnitt

= rd. 19 % auf die Straßen. Der er-

Id— nur

2-20 -f 16

Und ein zulässiger Durchschnittsbodenpreis würde sich er

mittelte Durchschnitts-Einheitspreis von 36,2 M. reduziert sich

geben:

1. bei den Kleinwohnungen von

485*0,395+ 20

2. bei den Mittelwohnungen von

0,0595- 105 750 • 0,342 + 20

= 33,8 M.

somit nur auf

36,2 • 81

100

3. bei den größeren Wohnungen von

0,0595 • 137,2 1400 • 0,237 + 30

— 33,9 „

= 27,0

0,0595 • 225 oder Durchschnitt rd. .    . =31,5 M.

Diese Ermittlungen zeigen, daß unter Beibehaltung unsrer jetzigen Mieten der Bau von Einzelhäusern noch eine ganz erhebliche Grundrente abwirft. Daß also die vielfach aufgestellte Behauptung, daß der Bau von Kleinhäusern auf Boden, der über 2 M. pro Quadratmeter kostet, wegen der dann zu hohen Mieten nicht mehr möglich sei, völlig irrig ist. Berücksichtigt man den Umstand, daß die größeren Wohnungen in Einzelhäusern wohl alle mit Zentralheizung versehen werden, dann lassen die jetzigen Berliner Durchschnittsmieten für die Einzelhäuser noch einen Bodenpreis von etwa 40 M. für einen Quadratmeter zu. —

Die Differenz gegenüber dem verzinsten Bodenwert bei der Mietkaserne, die wir mit durchschnittlich 97 M. ermittelten, ist nur scheinbar eine so sehr erhebliche. Bei den von uns behandelten Beispielen der Mietkaserne beträgt bei der Annahme einer 22 m breiten Straße der Straßenanteil:

Grundstücks-tiefe

Straßen -anteil

rd. 30 M. oder bei gleichem Zinsfuß 31,5:81

1. Kleinwohnungen

Beispiel A

31,40

54,00

55,00

55,00

35% 20% 20% 20 %

2. Mittelwohnungen

Beispiel A

55,00

23,60

32,80

64,00

o o o o CM ^ CO rd

Beispiel A

3. Größere Wohnungen

h-(

r—(

55,00

23,60

32,80

20% 47 % 34%

64,00

17%

« ............

(Das Genossenschaftshaus und der Goethepark sind hier als außernormale Beispiele unberücksichtigt gelassen.)

Die weiteren Straßenflächen bei den querschneidenden Straßen sollen ver-nachläßigt werden, dafür kommen bei den Einzelhäusern, dem Flachbau, diese Querstraßen und die sonst nötigen größeren Freiflächen auch nicht in Ansatz. Im Durschschnitt rund .... —    !

36,50

30%

28%

25,5 M.

wie bei der Mietkaserne auf

Die für die Mittelwohnungen gewählten Beispiele, namentlich die durchgerechneten Anlagen 2B und C lassen sich überdies ohne nennenswerte Mehrkosten in einGebäudemitzwei Wohnungen, die in der Größe dann noch erheblich größer als die jetzigen Einzimmerwohnungen der Mietskaserne sind, umwandeln, d. h. der Besitzer könnte — wie u. a. bei den vorgeführten Beispielen von Ulm und Völklingen — die obere Wohnung unter Umständen vermieten. Bei den jetzigen Berliner Mieten würde dabei mindestens ein Mehrertrag von 2'300 — 485 = 115 M. zu erzielen sein. Nimmt man auch an, daß davon ein A^iertel für die stärkere Abnutzung und den vermehrten Wasserverbrauch usw. verloren geht, so würde dabei doch noch eine Steigerung des oben errecbneten reduzierten Bodenpreises auf rund 40 M. zu erreichen sein.

100

Vergleichen wir die bei den Mietkasernen durch die Mieten realisierten Bodenwerte mit dem landwirtschaftlichen Nutzungswert dieser Flächen, dann kommen wir zu dem Ergebnis, daß bei normalen Wohnungen im Durchschnitt ein Drittel der Mieterträge in die Taschen der Spekulanten fließt.

Würde diese Belastung nicht vorhanden sein, dann würde sich das Wohnen in einwandfreien Einzelhäusern, auch in Berlin, gleichfalls noch mit ein Drittel geringeren Mieten, als sie jetzt für die in jeder Hinsicht zu beanstandenden Mietkasernen gefordert werden, durchführen lassen.

Berücksichtigt man weiter die Mietteile, die nach unsren Ausführungen unter Ib auf dem sonstigen Lebensunterhalt liegen, dann ergibt sich bei normalen Einkommen und Wohnungen insgesamt ein Spekulationstribut von durchschnittlich mindestens % des Gesamteinkommens. Nimmt man an, daß diese Schätzungen auch nur bei Vs der am Schluß des Abschnitts Ia gegebenen Schichtung der Bevölkerung erreicht werden — diese Zahl wird wohl mindestens erreicht —, dann ergibt sich immerhin noch ein jährlicher Gesamttribut, der an die Spekulation entrichtet werden muß, von mindestens 600 Millionen Mark, das sind für den Kopf der in Frage kommenden Bevölkerung über 35 M.

Die ganze Lebens- und Wohnungsteuerung und auch die sonst in jeder Hinsicht unbefriedigenden, ja direkt unhaltbaren Wohnungsverhältnisse, sind somit nicht auf eine unabänderliche Entwicklung der Baukosten und der sonstigen wirtschaftlichen Verhältnisse, sondern lediglich auf die ausbeutende Mächtentfal-tung der Bodenspekulation, die, wie wir weiter sehen werden, sehr wohl gehemmt, ja unschädlich gemacht werden kann, zurückzuführen. —

B1JLI0TEKA PCLUESBälCZlA

K RA K ÖW

©

Bibliofek

a Polltechniki Kiak

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BIBLIOTEKA GLÖWNA

i IL 331 ZI

Kdn., Czapskich 4 — 678. 1. XII. 52. 10.000