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Die Bibliothek befinbet fiel) Bîicbaeikircbpiah 2, oorn part. Die Ausgabe 5er Mürber erfolgt in ber 3cit oon 9—3 libr; außerbem Blontags unb §reitags oon morgens 9—8 libr abenbs obite Unterbrechung. Sonntags ift bie Bibliothek gefcßloffen.

2.

Sebes Alitglieb ber Berwaltungsftelle Berlin ift berechtigt, fofern es mit feinen Beiträgen niebt über oier Soeben im Aück-ftanbe unb über 15 Wochen Aîifglieb ift, gegen Bor^eigung bes Aîitgliebsbucbes ein Buch ?u entleiben.

3.

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4.

Erfolgt nach Aufforberung bes Bibliothekars bie Ablieferung bes Buches nicht, fo wirb basfelbe abgebolt unb finb bie** für außer ben Jabrgelb- unb ötrafgeoübren extra 3 Biark ?u entrichten. Alitglieber, welche ficb weigern, bie Straf- unb Ab-bolungsgebübren ?u entrichten, werben oon ber Benutzung ber Bibliothek ausgefchloffen.

Durch Bücher, die in viele Hände kommen, können leicht ansteckende Krankheiten übertragen werden. Um dieses z > vermeiden, dürfen Bücher von unseren Kollegen nicht nach Krankenhäusern mitgenommen werden. Mit ansteckenden Krankheiten behaftete Leser (Hauskranke) müssen während ihrer Krankheitsdauer auf das Lesen von Büchern, die aus öffentlichen Bibliotheken stammen, im Interesse ihrer Mitmenschen verzichten.

Die ^ßiirksteitmtg.

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Politechniki Krakowskiej

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Handbuch

des

Wohnungswesens

und der

Wohnungsfrage.

Von

Prof. Dr. Rud. Eberstadt,

Dozent an der Königl. Friedrich-Wilhelms-Universität zu Berlin.

Zweite vermehrte und erweiterte Auflage.

Mit 135 Abbildungen im Text.

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Verlag von Gustav Fischer in Jena 1910.

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Alle Rechte Vorbehalten.

Copyright 1910 by Gustav Fischer, Publisher, Jena.

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Vorwort zur ersten Auflage.

Wenn ich in diesem Vorwort die Aufmerksamkeit des Lesers auf eine Einzelheit hinlenken darf, so wäre dies nicht der Inhalt und der Aufbau des Buches, sondern die Art der Behandlung des Stoffes. Das Wohnungswesen zeigt, in größerem Umfang vielleicht als irgendein anderer Teil unseres Kulturlebens, den Grundzug, daß jeder einzelne Vorgang seine Wirkungen vervielfältigt und auf fremde Gebiete überträgt. Die Einrichtungen, die der Jurist schafft, sind bestimmend für das Werk des Technikers. Die Maßnahmen des Technikers wiederum haben in hervorragenderWeise volkswirtschaftliche Bedeutung. Die Ergebnisse der Bodenparzellierung, der Bauweise, der Besitzverteilung greifen auf das tiefste in die Gestaltung der politischen Verhältnisse ein. Jede Handlung scheint hier ihren Erfolg nach verschiedenen Richtungen zugleich zu erstrecken und, ob gewollt oder ungewollt, über ihren ursprünglichen Bereich hinauszugreifen.

Sollte deshalb das vorliegende Handbuch für die Praxis brauchbar werden, so durfte das beigebrachte Material nicht aus einem einzigen Gesichtspunkte erörtert werden, sondern es mußte nach verschiedenen Richtungen wissenschaftlich verarbeitet werden. Die Zweige der Wissenschaft, die in Betracht kamen, sind Verwaltungslehre, Technik und Volkswirtschaft. Erst in ihrer Verbindung ist eine zureichende Behandlung des Wohnungswesens möglich; und erst in dem Zusammenwirken jener drei großen Disziplinen entsteht die Wissenschaft des Städtebaues. Nicht immer war diese Erkenntnis allgemein angenommen; die am Städtebau Beteiligten, der Verwaltungsjurist, der Techniker und der Nationalökonom sind bis in die jüngste Zeit ihre eigenen Wege gegangen. Es war mein Bestreben — und darin mag eine Eigenheit dieses Handbuches zu finden sein — die einzelnen Abschnitte jeweils nach jenen drei Richtungen durchzuarbeiten und deren Zusammenhänge und Wechselwirkungen klarzustellen.

Zahlreich sind ferner die Scheidungen sachlicher und persönlicher Art, die das Wohnungswesen erfordert und die das ganze in eine Reihe von Teilgebieten mit oft entgegengesetzter Entwicklung spalten. Hier war es notwendig, die Grundlagen zu schildern, die für die Gestaltung der Bodenverhältnisse in einem bestimmten Zeitalter und bei bestimmten Völkern entscheidend sind. Doch dem Erfordernis der Unterscheidung und Einzelerklärung steht gegenüber die Notwendigkeit der Zusammenfassung und Einordnung der Teile. Eines der besten Mittel zur Erreichung dieses Zieles schien mir darin zu liegen, daß dem Leser die Möglichkeit geboten wird, selbständig Vergleiche zu ziehen und durch eigene Prüfung die Ergebnisse verschiedenartiger Ausgestaltung des Wohnungswesens gegeneinander zu halten. Insbesondere auf den Gebieten der Haus- und Bauformen, der Bodenbewertung und der Kapitalisierung des Bodens habe ich mich bemüht, für die Beurteilung der geschichtlichen und der neuzeitlichen Entwicklung innerhalb Deutschlands selbst und im Auslande ein umfassendes, die vergleichende Abwägung gestattendes Material darzubieten.

Möge das Buch einen freundlichen Leserkreis finden; und möge es nicht unwürdig des großen Gegenstandes sein, dessen Behandlung hier unternommen wurde.

Berlin, im Januar 1909.

Vorwort zur zweiten Auflage.

Die erste Auflage des Handbuchs war in kurzer Zeit vergriffen, so daß binnen Jahresfrist eine zweite Auflage erscheinen konnte. Die neue Auflage ist wesentlich vermehrt und erweitert worden.

Neu hinzugetreten sind die Abschnitte: Grundformen der Stadtanlage, Bodenaufteilung, unternormale Wohnungen, ländliches Wohnungswesen, öffentlicher Grundbesitz. Die Abschnitte Bauordnung, Verkehrsmittel, Wohnungswesen in England sind durch neue Abteilungen vermehrt worden. Bei dem III. Teil, Wohnungsstatistik, ergab sich eine Neubearbeitung schon aus der Einbeziehung der Ergebnisse der letzten Wohnungsaufnahme. Auch die übrigen Abschnitte sind, mit nur wenigen Ausnahmen, neu bearbeitet und vervollständigt worden. Im ganzen ist die Zahl der Einzelabschnitte von 52 auf 64, die Zahl der Abbildungen von 90 auf 135 gestiegen. Der gesamte Stoff unseres Gebietes aus der wissenschaftlichen Literatur, der Gesetzgebung und der Praxis ist bis in die neueste Zeit berücksichtigt worden; das Handbuch dürfte demnach die Entwicklung des Wohnungswesens nach dem jüngsten Stande zeigen.

Möge die neue Auflage den alten Freunden willkommen sein und dem Studium des Wohnungswesens manchen neuen Freund gewinnen.

Berlin, im April 1910.

Rudolf Eberstadt.

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Inhaltsverzeichnis.

Seite

Vorwort

III

Einleitung.

§ 1. Allgemeine Scheidungen

Erster Teil.

Die Entwicklung der städtischen Bauweise.

Erster Abschnitt. §2. Altertum Zweiter Abschnitt. Das Mittelalter. § 3.    1. Die Stadtanlage .    . .

§ 4.    2. Der Grundstücksverkehr

§ 5. 3. Die Hausformen .    .    .

11

23

31

35

Dritter Abschnitt. Die Periode der landesfürstlichen Bautätigkeit.

§ 6.    1. Übergangszeit.................

§ 7. 2. Die landesfürstliche Bautätigkeit in Deutschland ....

Vierter Abschnitt. Die Gegenwart.

§ 8.    1. Übergangszeit.................

§ 9. 2. Die jüngste Bauperiode.............

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Zweiter Teil.

Die Preisbildung der städtischen Bodenwerte.

§ 10. Einleitung

68

Erster Abschnitt. Der unbebaute Boden.

§ 11. 1. Die Bewertung der Baustelle.......

§ 12. 2. Die Richtung der Bodenspekulation ....

§ 13. 3. Gedrängte Bauweise und Wohnungsproduktion § 14. 4. Absolute Höhe und Steigerung des Bodenpreises § 15. 5. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage .    .    .

§ 16.    6. Die Realisierung des Bodenpreises und der Baustellenhandel 101

Zweiter Abschnitt. Der bebaute Boden.

§ 17. 1. Grundstückswert und Baukosten . .

§ 18. 2. Geschäftsbezirke und Wohnbezirke .

§ 19.    3. Zinsfuß und Grundstückswert . . .

§ 20.    4. Bodenverschuldung und Bodenwert .

§ 21.    5. Die Durchführung der Wertbewegung

73

78

83

89

92

107

113

115

118

Seite

Dritter Teil.

Wohnungsstatistik (Wohnungszustände).

Erster Abschnitt. § 22. Unbebauter Boden und Bodenfläche .    . . .

Zweiter Abschnitt. Gebäude. Wohnung. Wohnungsbenutzung.

§ 23.    1. Hausform und Wohnweise...........

§ 24. 2. Wohnungsform und Wohnungsherstellung.....

§ 25. 3. Einkommen und Miete............

§ 26. 4. Die Mietpreise...............

§ 27. 5. Wohnungsbenutzung.............

. 126

131

140

149

154

163

Vierter Teil.

Die Praxis des Städtebaues.

Einleitung.

§ 28. Die neue Stadtanlage...............

Erster Abschnitt. Bebauungsplan und Bodenparzellierung.

§ 29. 1. Die allgemeine Bedeutung des Bebauungsplanes.....

§ 30. 2. Die Straßenführung...............

§ 31. 3. Grundformen der Stadtanlage............

§ 32.    4.    Die    Bodenaufteilung...............

§ 33.    5.    Die    Wohnstraße................

Anhang. Die Ausstattung der Wohnstraße.......

§ 34.    6. Gesetzliche Vorschriften über die Aufstellung von Bebauungsplänen ...............

§ 35.    7. Enteignung und Umlegung.........

Zweiter Abschnitt. Die Hausformen.

§ 36.    1. Die verschiedenen Bautypen.........

§ 37. 2. Die Mietskaserne.............

§ 38. 3. Das Miethaus (Mietwohnungshaus).......

Vierter Abschnitt. Wohnungsaufsicht und unternormale Wohnungen.

§ 45. 1. Die Wohnungsaufsicht . . .

§ 46.    2. Die unternormalen Wohnungen

175

180

186

194

199

204

211

213

221

. 225

229

. 243

248

256

260

. . 265 . . 274

282

. 288

Fünfter Teil.

Kapitalbeschaffung. Bodenleihe. Besteuerung.

§ 47.    1. Die Bedeutung des Realkredits.......

§ 48. 2. Ordnung des Realkredits und Kapitalbeschaffung.....304

§ 49. 3. Das Erbbaurecht § 50. 4. Die Bodenbesteuerung

295

. 312

Seite

Sechster Teil.

Bewegung- der Bevölkerung. Ansiedelung.

§ 51/52.    1. Die Verkehrsmittel.

§ 51. A. Die Arten der Verkehrsmittel und die Verkehrsanlagen ...............

§ 52. B. Die technische und wirtschaftliche Gestaltung der Verkehrsmittel............

2.    Ansiedelung durch Rentengutsbildung.........

3.    Gartenstädte, Feiertagshäuschen, Gartenpacht......

4.    Ländliches Wohnungswesen............

327

335

§ 53. § 54. § 55.

341

344

350

§ 56. § 57. § 58. § 59.

§ 60.

Siebenter Teil.

Die Bautätigkeit unter Gewinnverzicht.

1.    Reich, Staat und Gemeinde............

2.    Arbeitgeber und Stiftungen............

3.    Die gemeinnützige Bautätigkeit...........

4.    Der öffentliche Grundbesitz............

5.    Förderung des Wohnungswesens durch Zentralstellen und

Vereine...................

364

376

396

405 •

409

Achter Teil.

Ausland.

§ 61/63. 1. England.

I. Die Gestaltung der Wohnverhältnisse .... 415

§ 61.

§ 62. II. Gesetzgebung und Institutionen. Preisbildung .    422

§ 63. III. Die Bautätigkeit . . . § 64. 2. Übersicht anderer ausländischer Staaten

432

449

Anhang .........

Verzeichnis der Abbildungen Sachregister.......

474

. 503

505

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Einleitung.

§ 1. Allgemeine Scheidungen.

Eine Einführung in das weite Gebiet der Wohnungsverhältnisse muß zunächst davon ausgehen, eine wesentliche Scheidung aufzustellen und zu erklären; es ist der Gegensatz zwischen Wohnungsfrage und Wohnungswesen. Wir sind gewohnt, auf den großen Gebieten menschlicher Wissenschaft normale und anormale Zustände zu unterscheiden ; so sehr sind wir es gewohnt, daß uns diese Scheidung als eine allgemein von selbst gegebene erscheint. Vielfach halten wir es sogar für selbstverständlich, daß die Erforschung des normalen und des anormalen Zustandes den Gegenstand völlig getrennter Studien und Wissenszweige bildet. Die Wissenschaft von der Beschaffenheit des menschlichen Körpers hat ihre Physiologie und ihre Pathologie. Wir würden keinen Augenblick daran denken, daß das eine oder das andere dieser Gebiete die Gesamtheit der Wissenschaft umfassen könne. Wir können uns keinen Arzt vorstellen, der nicht weiß, wie ein gesunder Mensch aussieht, und der allein die Krankheit oder das Kranksein als den normalen Zustand des Menschen betrachtet. Wir können uns aber ebensowenig einen Arzt denken, der behauptet, es gibt überhaupt keinen kranken Menschen; oder der sagt, die Krankheiten sind eben der normale Zustand selber. Was nun für die Naturwissenschaften als selbstverständlich gilt, das scheint für die Wohnverhältnisse nicht oder noch nicht allgemein anerkannt zu werden. Es gibt Autoren, die die Wohnverhältnisse überhaupt nur unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsfrage kennen; dagegen andere wiederum, die behaupten: so wie die Dinge sind, sind sie eben richtig und naturgemäß.

Die Wissenschaft von den Wohnungsverhältnissen hat jedoch, ganz wie die Medizin, ihre Physiologie und ihre Pathologie; sie ist Erforschung der normalen und der anormalen Zustände; sie muß beides kennen und anerkennen. Die Erforschung des allgemein-normalen Zustandes ist die Aufgabe des Wohnungswesens; die Kenntnis und Erklärung des individuell-anormalen, unbefriedigenden, krankhaften Zustandes ist das Ge-

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesen. 2. Aufl.

biet der Wohnungsfrage. Wie es aber in der Praxis mitunter schwierig ist zu sagen: wo hört der gesunde Mensch auf und wo fängt der kranke an; wie ferner ganz unvermeidbare Einflüsse, Einwirkungen des Berufs, der Geschäftstätigkeit oder des Lebensalters, den gesunden Menschen verändern — so ist es auch oft schwierig abzugrenzen, an welcher Stelle in den Wohnungsverhältnissen der normale befriedigende Zustand aufhört und der anormale, unbefriedigende beginnt. Häufig wird man im einzelnen Fall nicht leicht entscheiden können, ob ein besserungsfähiger Mißstand oder eine unvermeidbare Entwicklung vorliegt; man wird manchmal zweifeln, wie man gewisse Erscheinungen zu beurteilen hat, ob als naturgemäße und ständige, oder als abänderbare und vorübergehende. Es mag sogar derselbe Zustand, der zu einer gewissen Zeit gut ist, uns zu der anderen Zeit schlecht erscheinen. Das neue Haus sieht fast immer freundlich aus; ist es heruntergewohnt und vernachlässigt, so ist der Eindruck ein ungünstiger.

Wohnungsfrage und Wohnungswesen haben demnach äußerlich das Gebiet gemeinsam; aber ihre Methoden, ihre Mittel und Ziele sind verschieden. Die Wissenschaft des Wohnungswesens hat, wie ich hier definieren möchte, zum Ziel die Erkenntnis der besten Bedingungen für die Herstellung, die Benutzung und die Bewertung der menschlichen Wohnung. Sie geht notwendigerweise davon aus, daß diese Bedingungen erkennbar und erfüllbar sind; sie muß glauben, daß das wirtschaftsgemäße Handeln des Menschen hier wie auf allen anderen Wirtschaftsgebieten, wofern es richtig geleitet wird, zu befriedigenden Ergebnissen führt.

Die Wohnungsfrage dagegen sieht in den von ihr behandelten Zuständen ein Problem, und zwar ein soziales Problem, vielleicht das Hauptstück der sozialen Frage in der Gegenwart. Die Betrachtungsweise wendet hier die Methoden und die Mittel an, wie wir sie gegenüber den Problemen der sozialen Frage anzuwenden gewohnt sind. Wenn man von der Wohnungsfrage spricht, gelangt man häufig oder regelmäßig in die Behandlungsweise der Sozialpolitik; man stellt sozialpolitische Forderungen auf, für einzelne Schichten der Bevölkerung und zur Abstellung bestimmter Mißstände; die Wohnungsfrage ist ja gerade ein Hauptgebiet der Sozialpolitiker, die sich hier hohe Verdienste erworben haben. Geht man dagegen von dem Begriff des Wohnungswesens aus, so gelangt man, unter Benutzung verwandter Disziplinen, auf das Gebiet der Verwaltungslehre und der Verwaltungstechnik und zu Forderungen von allgemein-institutioneller Bedeutung. Beide Betrachtungsweisen sind berechtigt, beide durchdringen sich vielfach.

Beim Eintritt in unser Arbeitsgebiet sehen wir demnach, daß wir unseren Blick auf gänzlich verschiedene Dinge richten müssen. Wir

können einmal die vollendeten Tatsachen in den Wohnverhältnissen betrachten, die Lage einzelner Klassen der Bevölkerung darstellen und gegenüber den etwa vorhandenen Mißständen sozialpolitische Eingriffe befürworten. Wir können uns aber andererseits eine weitere Aufgabe stellen und fragen, ob unsere wohnungspolitischen Einrichtungen noch den Zwecken entsprechen, denen sie dienen sollen. Bei solchem Vorgehen werden wir nicht bloß Zustände schildern, sondern die Ursachen klarstellen, aus denen in zwingender Weise die heutige Gestaltung der Wohnverhältnisse hervorgehen mußte. Schlagen wir diesen Weg ein, so treten die einzelnen Personen zurück, und wir richten unsere Untersuchung auf die allgemeinen Grundlagen des Wohnungswesens. —

Mit Bezug auf die neuzeitlichen Wohnungszustände wird nicht selten die Meinung vorgebracht, die Bevölkerungszunahme und das Anwachsen der Städte trage die Schuld an den unbefriedigenden Wohnverhältnissen und hier liege die Ursache der Schwierigkeiten im Wohnungswesen. Für die Behauptung in dieser allgemeinen Form ist niemals irgendein Beweis versucht worden und es läßt sich leicht zeigen, daß ihr ein vollständiger Irrtum zugrunde liegt. Allerdings wird das plötzliche Zuströmen von Bevölkerungsmassen periodisch zu Wohnungsnot und zu Mißständen im Wohnungswesen führen; die allgemeinen Konjunkturen ergreifen das Wohnungswesen wie jedes andere Gebiet unserer Wirtschaft. Aber die Fehler in dem System und in den dauernden Grundlagen der Wohnungsproduktion kann man nicht dem Bevölkerungswachstum zur Last legen. Auf keinem anderen Gebiet unserer Wirtschaft würde eine derartige Behauptung auch nur einen Augenblick geglaubt werden, da sie ihre Widerlegung in sich selbst trägt.

Richtig ist vielmehr, daß die Bevölkerungszunahme und die mit ihr verbundenen wirtschaftlichen Momente gerade eine der Voraussetzungen bilden, die eine befriedigende Entwicklung der Wohnverhältnisse ermöglichen. Das steigende Einkommen, die gewaltig gesteigerten Summen, die für die Miete und die Bebauung des Bodens verwendet werden, geben die Grundlage ab für eine günstige, nicht für eine ungünstige Gestaltung des Wohnungswesens.

Allerdings werden unbefriedigende Zustände, wie auf jedem Gebiet, des öffentlichen Lebens, so im Wohnungswesen gerade von den fortschreitenden Völkern am lebhaftesten empfunden. Es sind nicht die rückständigen, sondern die in aufsteigender Entwicklung befindlichen Länder, in denen die Bevölkerung gegen Mißstände nachhaltig ankämpft. Denn hier kommen die Fehler in der Handhabung der öffentlichen Einrichtungen, sowie das Mißverhältnis zwischen dem Erreichbaren und dem tatsächlich Erreichten am klarsten zum Bewußtsein.

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Betrachten wir das Wohnungswesen nach seiner äußeren Gestaltung, so zeigen sich in den verschiedenen Ländern, aber auch innerhalb eines bestimmten Landes, abweichende Verhältnisse. Die Ursachen sind z. T. in der Natur, weit mehr jedoch in geschichtlichen und verwaltungstechnischen Umständen begründet. Unter den natürlichen Einflüssen ist zunächst die Wirkung des Klimas zu erwähnen. In südlichen Ländern, wie in Italien, spielt sich ein großer Teil des geschäftlichen und des bürgerlichen Lebens, insbesondere der unteren Stände, auf der Straße ab, wodurch die Ansprüche an die Wohnung naturgemäß anders beeinflußt werden als im Norden. Die Besonnung ist ferner eine stärkere und reichlichere als im Norden, so daß hier das enge Zusammenrücken der Häuser den Bewohnern öfter erwünscht ist. In den Ländern nördlich der Alpen dagegen wirken Klima und Bodenbeschaffenheit in einer doppelten Wreise ein: in gebirgigen Gegenden sind die Bedürfnisse des Wohnhaus andere als im Flachland; ferner wird die Bauweise beeinflußt durch das Vorhandensein oder das Fehlen bestimmter Baustoffe. So bildet sich in hügeligen und waldreichen Gegenden der Holzbau aus; die Verfügung über Steinbrüche begünstigt die Verwendung von Bruchsteinen, der Lehm- und Tonboden den Ziegelbau.

Aus diesen natürlichen Bedingungen entwickelt sich die örtliche •Bauweise, die in größeren und kleineren Gebieten eine große Mannigfaltigkeit von Bauformen geschaffen hat. Die neuere Bauperiode hat indes mit dem raschen Anwachsen der Städte und der Ausbreitung der hier entwickelten Bauformen in hohem Maße nivellierend gewirkt. Der Reichtum wie der Mangel an örtlichen Baustoffen werden ferner durch die neuzeitlichen Verkehrsmittel in großem Umfang ausgeglichen.

Der Verschiedenartigkeit der örtlichen Bedingungen steht gegenüber die Gleichartigkeit des Wohnbediirfnisses, die gewisse Grundformen allgemein hervorbringt. Den Ausgangspunkt der neuzeitlichen städtischen Bauweise für die Hauptmasse der städtischen Bevölkerung bildet in dem weiten Kulturgebiet von Deutschland, Mittel- und Nordfrankreich und England allgemein das sogenannte Dreifensterhaus¹), das den vorherrschenden städtischen Bautypus darstellt, wenn sich auch frühzeitig Mischformen finden. Einzelne Länder haben diese Hausform als Nor

maltypus der städtischen Wohnung bis in die Gegenwart festgehalten und fortgebildet; in Deutschland ist sie zum großen Teil verdrängt und durch größere Hausformen ersetzt worden.

Die allgemeine Gestaltung des Wohnungswesens beruht auf der Grundlage der nationalen Institutionen und aus deren Verschiedenheit erklärt sich die verschiedene Entwicklung in Ländern, die unter sonst gleichartigen Kulturbedingungen stehen. Von diesen grundlegenden Voraussetzungen hängt es auch ab, ob in einem bestimmten Lande auf dem Gebiet des Wohnungswesens allgemein unbefriedigende Zustände herrschen oder ob nur einzelne, abgegrenzte Klassen der Bevölkerung unter schlechten Wohnverhältnissen zu leiden haben.

Eine weitere Scheidung im Wohnungswesen ist in dem Bau der Städte selbst begründet. Der rasche Umbildungsprozeß, in dem sich unsere neuzeitlichen Städte befinden, täuscht uns oft darüber, daß auch für sie, wie einst für Rom, der Satz gilt, daß sie nicht an einem Tage gebaut wurden. Wir dürfen nicht vergessen, daß eine Stadt, insbesondere eine Großstadt, auch wenn sie in ihrem Bauwesen noch so schnell fortschi^eitet, einen großen Bestand alter Wohnbauten mit sich fortschleppt; ja daß in einem bestimmten Zeitpunkt stets der größere Teil der vorhandenen Bauten alten Jahrgängen entstammt. Auch in den Riesen- und Millionenstädten London, Berlin, New-York dürfte schwerlich heute mehr als ein Viertel der Wohnungen jünger sein als 10 Jahre; drei Viertel werden wohl aus älteren Jahrgängen herrühren. Nur ein Bruchteil der Wohnungen in einem bestimmten Zeitpunkt ist demnach jeweils als neu anzusprechen, und aus ihnen allein darf der Stand des Wohnungswesens nicht entnommen werden, da die Hauptmasse einer älteren Zeit, vielfach einer älteren Bauweise und Ausstattung angehört.

Das Schicksal und die Bedeutung der älteren Wohnung sind nun sehr verschieden. Ein Teil dieser Wohnungen, und oftmals nicht einmal der schlechteste, verwahrlost und wird von der Unterschicht der großstädtischen Bevölkerung eingenommen. Mitunter wird durch zufällige Umstände auch ein neu und gut angelegter Bezirk einer schlechten Mieterschaft und damit der raschen Verwahrlosung überliefert. In der Hauptsache sind es aber naturgemäß einzelne ältere Bezirke, die von den minder zahlungskräftigen oder von schlechten Mietern belegt werden.

In den Großstädten sind es gerade die zentralen, der Stadtmitte zunächst gelegenen Bezirke, in denen sich in den älteren Gebäuden häufig ungünstige Wohnverhältnisse herausbilden. Die Umgestaltung der Innenstadt, die Entwicklung von Geschäfts- und Verkehrsstraßen, der hiermit und mit der Neubautätigkeit verbundene Fortzug der besseren Mieterschaft haben zur Folge, daß in den älteren Wohngebäuden der innenstädtischen Bezirke und im Bereich der höchsten Grundrente schlechte Wohnungszustände entstehen. Vgl. den Abschnitt ,, unternorm aie Wohnungen“.

Von diesen Einzelheiten abgesehen, bildet dagegen die Hauptmasse der Wohnungen aus den älteren Jahrgängen den normalen Wohnungsbestand einer Stadt, der von der größten Bedeutung für die Wohnungsverhältnisse ist. Denn von der Preisbewegung dieses Hauptteils aller Wohnungen sollte normalerweise der Stand der Mietwerte im wesentlichen abhängen, und es bedarf jeweils der eingehenden Untersuchung, welche Ursachen hier eine etwa abweichende Preisbildung bewirken.

Bei der wissenschaftlichen und praktischen Behandlung des Wohnungswesens müssen ferner die Wohnungen der vornehmen Klassen einerseits und die Kleinwohnungen andererseits genau getrennt werden, und zwar viel schärfer, als es im allgemeinen bisher geschehen ist. Es genügt nicht, etwa in der Statistik verschiedene Preisstufen, Wohnungspreise und Wohnungsklassen zu unterscheiden, sondern es handelt sich hier um sachlich vollständig verschiedene Gebiete. Zu allen Zeiten, in der Vergangenheit wie in der Gegenwart, zeigt das Wohnungswesen der vornehmen Klassen und die Kleinwohnung gänzlich verschiedene Zustände; beide Wohnformen beruhen auf getrennten Grundlagen. Oft bestehen zwischen den beiden Gebieten vollständige Gegensätze, so daß in den Zeiten, in denen die Wohnungen der oberen Klassen am besten sind, die Kleinwohnungen besonders unbefriedigend sind. Während wir die Zustände selbst in unserer Einzelschilderung betrachten werden, ist hier nur allgemein darauf hinzu weisen, daß zwischen der großen und vornehmen Wohnung und der Kleinwohnung Unterschiede grundsätzlicher Art, und nicht bloß gradueller Art bestehen, so daß die Behandlung beider Wohnformen stets mindestens eine Trennung, öfter sogar einen Gegensatz zu beobachten hat.

Die Wohnung der oberen Klassen ist es auch, die in ihrer Entwicklung die größten Veränderungen aufzeigt, während die die Hauptmasse bildenden Kleinwohnungen sich in Grundriß und Anordnung nur langsam und wenig ändern. Die Gründe hierfür sind unschwer zu finden. Nur bei der teuren und großen Wohnung können die hohen Aufwendungen neuer Ausstattung und kostspieliger Anlagen überhaupt zur Anwendung gelangen. Wintergärten, Prunkräume, Fahrstühle können bei der Wohnung von 2 oder 3 Zimmern kaum angelegt werden. Auf die teuere Wohnung konzentriert sich deshalb auch das Interesse der kapitalkräftigen Bautätigkeit. Inmitten der bedeutsamen und leicht wahrnehmbaren Umwälzungen in der Ausführung der herrschaftlichen Wohnung, zeigt dagegen der Grundriß der Kleinwohnung eine große Beständigkeit. Es bedarf vielfach des Eingreifens der baupolizeilichen Vorschriften, um hier überhaupt Fortschritte zu erzielen.

In welchem Verhältnis sich nun die Bevölkerung zahlenmäßig in Schichten verteilt und welche Wohnformen für die Leitung der städtischen Bautätigkeit als ausschlaggebend in Betracht kommen, wird später zu ermitteln sein. —

Am Ausgangspunkt unserer Erörterungen hätten wir schließlich

noch die Vorfrage aufzuwerfen, ob nicht etwa beim Grund und Boden jeder Eingriff in die einmal vollzogene Entwicklung entweder schlechthin, oder doch durch die Größe der zu bewältigenden Aufgabe, unmöglich gemacht sei. Eine endgültige Antwort kann uns erst die Einzeluntersuchung bringen. Indes können wir schon hier feststellen, daß die Preisbildung der Bodenwerte großen Änderungen unterliegt und daß insbesondere die Wertentwicklung der verschiedenen Nutzungen und Erzeugnisse des Bodens während der letzten Jahrzehnte einen vollen Gegensatz ergibt, wie uns ein Vergleich der Bevölkerungsbewegung und der Getreidepreise einerseits, der Wohnungsmieten andererseits, zeigt. Der Preis für Weizen und Roggen betrug in Berlin:

Weizen

für 1000 kg in M.

im Jahre

1869

1870

Roggen ’)

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163

1903

1904

159

152

1906

174

132

180

135

160

Bevölkerung Personen 763 175 774 498 1 955 910

1    999 194

2    091 299

Anders dagegen die Bewegung der Wohnungsmieten. Die Wohnungsmiete für eine Kleinwohnung von Stube und Küche betrug im Jahre 1869/1870 in den damaligen äußeren Arbeitervierteln (Grüner Weg, Pallisadenstraße) 108 bis 120 M. (30 bis 40 Taler); heute kostet die kleine Hofwohnung in der entsprechenden äußeren Stadtlage 295 bis 300 Mark. Inmitten einer gewaltigen Bevölkerungsvermehrung sind also in dem obigen Zeitabschnitt die Getreidepreise gleich geblieben, oder, wenn wir die Zollerhöhungen berücksichtigen, stark heruntergegangen. Die Wohnungsmieten dagegen sind in der gleichen Zeit auf das dreifache gestiegen.

Nicht zu allen Zeiten ist jedoch die Preisentwicklung in den Boden- und Grundstücks werten eine derartige gewesen; sie ist keineswegs in der Natur begründet. Noch vor wenig mehr als einem Jahrhundert war die Preisentwicklung gerade der landwirtschaftlichen Erzeugnisse eine unausgeglichene, teils wegen der Mangelhaftigkeit der Verkehrsanlagen, teils infolge willkürlicher oder administrativer Beschränkungen. In der einen Provinz konnte Hungersnot herrschen, in der nächstgelegenen dagegen Getreideüberfluß. Die Überernte des

1) Festschrift des Kgl. Preuß. Statist. Bureaus Berlin 1905, II. Teil, S. 69. Ygl. hierzu noch die Getreidepreise im Osten und Westen der Monarchie:

Ostpreußen Bevölkerung des Deutschen Reiches Weizen Roggen (nach seinem heutigen Umfang)

40 494 000 40 805 000 58 569 000 61 177 000

1869

1870

1903

Rheinland Weizen Roggen 202    166

228    177

196

1906

164

186

150

127

183

141

167

153

128

181

166

Nachbargebietes war damals für die notleidenden Bezirke unerreichbar, ähnlich wie heute die umliegenden Geländeflächen für die eingeschnürte Stadtbevölkerung; und diese Zustände wurden von den Beteiligten als natürlich und im wesentlichen unabwendbar verteidigt. Was hier in der Umgestaltung eingewurzelter Verhältnisse vollbracht worden ist, gehört gewiß zu den größten Leistungen der neueren Volkswirtschaft. Nicht nur wurde die Produktion der Nahrungsmittel in stärkstem Maße gesteigert; das allein hätte wenig gefruchtet. Die Umwälzung auf dem Gebiete der Nahrungsmittelversorgung wurde herbeigeführt durch zwei Momente: durch die Schaffung gewaltiger Verkehrsmittel und durch die weit größere Arbeit in der Reformierung der Grundsätze und Einrichtungen der Verwaltung. Wir setzen uns sicherlich kein zu weit gestecktes Ziel, wenn wir aus der Anwendung neuzeitlicher Technik und neuer Grundsätze der Verwaltung auch einen günstigen Einfluß auf die Gestaltung der städtischen Bodenkultur erwarten, und zum mindesten die Stellen zu ermitteln suchen, an denen in der Gegenwart mangelhafte, unrichtige und unzweckmäßige Einrichtungen bestehen. —

Die staatlichen Zustände werden durch das Wohnungswesen in hohem Grade, vielfach in entscheidender Weise, beeinflußt. Für die Beurteilung der sozialen Verhältnisse in der Geschichte wie in der Gegenwart mag es kaum einen zuverlässigeren Maßstab geben, als den Zustand und die Gestaltung des Wohnungswesens. Ob in einem bestimmten Zeitalter die Massen der Bevölkerung dem Staate als Proletarier gegenüberstehen oder sich ihm als Staatsbürger eingliedern, zeigt sich vornehmlich an der Ordnung der bodenpolitischen Einrichtungen. Gerade während der letzten Jahrzehnte haben sich nun hier in Deutschland große und rasch verlaufende Umwälzungen vollzogen, und im Wohnungswesen und den mit ihm zusammenhängenden Gebieten zur Ausbildung tiefgehender Verschiedenheiten zwischen den germanischen Völkern geführt. Diese Abstände, die erst der jüngste Zeitabschnitt geschaffen hat, zeigen sich insbesondere in der gegensätzlichen Entwicklung der Bodenbewertung, der Bodenparzellierung und der Hausformen. Die Länder des größten Kapitalreichtums, des stärksten städtischen Wachstums und der größten städtischen Konzentration haben für den Wohnhausbau die niedrigsten Bodenpreise, die z. B. in England kaum den sechsten oder achten Teil der in Deutschland neuerdings herbeigeführten Sätze betragen. Nicht minder groß sind die Gegensätze, die sich auf den Gebieten der Haus- und Ansiedlungsformen und der Bodenaufteilung entwickelt haben. Wir stehen heute mitten in diesem gewaltigen Umbildungsprozeß ; es gilt seine Ergebnisse zu überblicken und die treibenden Kräfte dieser vielgestalteten Entwicklung zu erkennen.

Aus diesen einleitenden Unterscheidungen ergeben sich im allgemeinen die hier festzuhaltenden Ziele der Behandlung des Wohnungswesens. Den Gegenstand unserer Betrachtung bildet das normale Wohnungswesen der Hauptmasse unserer Bevölkerung; nicht die Extreme der Wohn weise der obersten Klasse einerseits, der ärmsten oder gesunkenen Volksschichten andererseits. Wir untersuchen die Produktionsbedingungen der privaten Bautätigkeit, der in unserer Wirtschaftsordnung die Aufgabe des Wohnungsbaues in der Hauptsache zufällt und deren Funktionieren entscheidend ist für die Gestaltung des Wohnungswesens. — Die dauernden Einrichtungen des Städtebaues sind zu schildern; wir müssen feststellen, welche Ursachen den besonderen Verlauf der Bautätigkeit und die Entstehung und die Bewertung der Hausformen bestimmen; wir haben ferner zu ermitteln, ob die von der Bevölkerung aufgewendeten Summen hier wirtschaftsgemäß und zur Erzielung der bestmöglichen Leistung verwendet werden. Somit muß unsere Darstellung in einer doppelten Richtung Vorgehen; es ist zu untersuchen, welche Bedingungen den gegenwärtigen Zustand in der Wohnungsproduktion herbeigeführt haben und beherrschen, und wie sie zu gestalten sind, um den wirtschaftlichen, sozialen und politischen Aufgaben des Wohnungswesens zu entsprechen.

Literatur.

a) in Handwörterbüchern:

A dickes, Art. Stadierweiter ungen, in Conrads Handwörterbuch der Staatswissenschaften, 2. Aufl., Bd. VI, S. 968.

Adolf Wagner, Art. Grundbesitz, ebenda Bd. IV, S. 800.

CarlJoh. Fuchs, Art. Wohnungsfrage, ebenda Bd. VII, S. 866.

Rud. Eberstadt, Art. Wohnungsfrage, Stadterweitemmg, Bauordnung, in Elsters Wörterbuch der Volkswirtschaft, 2. Aufl., Bd. I. S. 367; Bd. II, S. 964, 1336. Jos. Stübben, Hygiene des Städtebaues, Weyls Handbuch der Hygiene, Bd. IV, S. 397. Chr. Nussbauin, Das Wohnhaus, ebenda S. 333.

Th. Weyl, Geschichte der sozialen Hygiene, ebenda IV. Suppl.-Bd., S. 791.

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b) in Buchform und Abhandlungen:

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Alb. Schaffie und Paul Lechler, Neue Beiträge zur nationalen Wohnungsreform. Berlin i8g7.

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Rud. Eberstadt, Die Spekulation im neuzeitlichen Städtebau. Jena igog.

Jos. A. Lux, Der Städtebau und die Grundpfeiler der heimischen Bauweise. Dresden igo8. Hans Rost, Das moderne Wohnungsproblem. Kempten igog.

c) Zeitschriften:

Der Städtebau, herausgeg. von Th. Goecke. Berlin.

Zeitschrift für Wohnungswesen, herausgeg. von H. Albrecht und J. Altenrath. Berlin. Technisches Gemeindeblatt, herausgeg. von H. Albrecht. Berlin.

Der Baumeister, herausgeg. von Jansen und Müller. Berlin.

Zentralblatt der Bauverwaltung, herausgeg. im Ministerium der öffentlichen Arbeiten. Berlin.

Zeitschrift für Bauwesen. Berlin.

Zeitschrift für Wohnungswesen in Bayern, herausgeg. von K. Busching. München. Deutsche Bauzeitung, herausgeg. von Alb. Hofmann. Berlin.

Vierteljahrsschrift für öffentliche Gesundheitspflege. Braunschweig.

Archiv für Volkswohlfahrt (mit jährlichem Literaturbericht). Berlin.

Erster Teil.

Entwicklung der städtischen Bauweise.

Erster Abschnitt.

Altertum.

§ 2. Von alter Zeit bis in unsere eigenen Tage finden wir Beispiele, daß die Gründung einer Stadt sich durch einen einzelnen Willensakt, an einem bestimmten Tage und nach einem festen Plan vollzieht. Nicht minder zahlreich aber sind die Fälle, in denen wir von dem ersten Ursprung der Stadt keine genauen Berichte haben und nicht wissen, zu welcher Zeit und in welcher Form eine bestimmte Stadt ihren Anfang genommen hat. Wir unterscheiden demnach allgemein die Städte ihrem Ursprung nach in zwei Kategorien: in „gegründete Städte“ einerseits, deren Gründungszeit bekannt ist; und in „gewordene Städte“ andererseits, die sich allmählich entwickelt haben, ohne daß wir ihren ersten Anfang feststellen können.

Für die Geschichte des Städtebaues ist diese Unterscheidung wesentlich; aber sie darf nicht unbedingt und nicht ohne Einschränkung gebraucht werden. Die gegründete Stadt wird allerdings regelmäßig gewisse Züge planmäßigen bewußten Handelns in der Stadtanlage aufweisen. Aber die gewordene Stadt bildet nicht immer hierzu einen vollen Gegensatz; sie bietet nicht immer etwa ein Zeugnis unbewußter, ungewollter Entwicklung. Vielmehr zeigt uns gerade die gewordene Stadt vielfach das Bild der Planmäßigkeit, und wir werden ihr öfter bestimmte Regeln des Städtebaues zu entnehmen haben. —

Die Nachrichten von dem Städtebau des Altertums sind fast so alt, wie unsere Kenntnis der menschlichen Kultur überhaupt. Die uralte Kultur der Ägypter hat frühzeitig den Städtebau und die planmäßige Stadtanlage gekannt. Die Naturverhältnisse des Niltals zwangen dazu, für die Stadtanlage einen künstlichen Untergrund zu bereiten; es war notwendig, eine Erhöhung des Bodenlagers zu schaffen, um die Stadt vor der Überschwemmung durch die Nilsteigungen zu schützen.

Die hierdurch gegebene Planmäßigkeit in der Stadtanlage erstreckte sich im einzelnen nach den uns erhaltenen Spuren auf das Straßennetz und die Einteilung der Straßen. Die auf Denkmälern und in Abbildungen wiedergegebenen, privaten Wohngebäude zeigen zumeist eine niedrige Bauweise; als Regel dürfte für das bürgerliche Haus eine Bauhöhe von Erdgeschoß, 1. Stock und gedeckter Terrasse anzunehmen sein.

Berichte über den alten Städtebau in Mesopotamien sind uns zunächst erhalten in den auf Denkmälern befindlichen Abbildungen und Darstellungen. Ein im Tello (Niederchaldäa) gefundenes Standbild zeigt einen Mann, der auf dem Knie eine Tafel mit der Darstellung einer Stadtanlage hält. Die Zeichnung (Abb. 1), die wir als den ältesten

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Abb. 1. Chaldäischer Bauplan, aus Perrot und Cbippiez, Histoire de l’Art dans l’Antiquité, Tome II, p. 340.

uns erhaltenen Bauplan ansprechen dürfen, stellt ein Rechteck dar, dessen untere Seite — vielleicht in natürlicher Anlehnung an die Beschaffenheit des Geländes — in einem doppelten Knick nach innen gezogen ist. Die Außenmauer verläuft in gerader Linie und ist durch zahlreiche Verteidigungstürme in regelmäßigen Abständen verstärkt. An den drei Seiten findet sich je nur ein Tor, während die vierte, untere Seite drei Tore aufweist; sämtliche Tore sind durch verstärkte Turmbauten geschützt. Über die Aufteilung des Geländes innerhalb der Mauer wird keine Andeutung gegeben, so daß es zweifelhaft bleibt, ob es sich um den Plan zu einer Stadt oder nur zu einem der gewaltigen Königspaläste handelt²).

Besonders plastisch treten in den alten Berichten die Schilderungen der Stadt Babylon hervor. In den Angaben der alten Schriftsteller, deren Zeit z. T. weit auseinander liegt, hören wir in übereinstimmender Weise von dem gewaltigen Umfang der Stadt, von den großen öffentlichen und fürstlichen Bauwerken, vereinzelt auch von den Wohnhäusern. Der Raum, den die babylonische Mauer umschloß, beherbergte nicht die Bewohnerschaft einer Stadt, sondern ein ganzes Volk; auf die gewaltige Weite von 90 km wurde der Umfang der Ringmauer seither in der Literatur angesetzt. Die neueren Ausgrabungen auf der babylonischen Trümmerstätte haben indes gezeigt, daß es sich bei jenen Berichten um starke Übertreibungen handelt; nach den jüngsten Forschungen sollen wir unsere Vorstellungen vom alten Babel etwa auf den Umfang einer neueren Großstadt von der Größe Münchens oder Dresdens zurückschrauben.

Allerdings wird durch diese neueren Forschungen das äußere Bild der Stadt Babel, wie es seither in der Literatur bestand, stark verändert. Von einem Mauerring von 90 km kann keine Rede mehr sein, der Umfang der Mauer ist auf ¹/₆ dieser Länge, d. i. etwa 15 km, anzusetzen, wobei indes zu berücksichtigen ist, daß sich außerhalb der Mauer noch volkreiche Vorstädte an die Stadt anschlossen. Aber für unsere Frage, für das Wohnungswesen, entsteht durch diese Berichtigung doch kaum eine wesentliche Verschiebung. Unsere Vorstellung einer Großstadt von dem Umfange Münchens oder Dresdens ist untrennbar verbunden mit der Annahme rasch fördernder Verkehrsmittel. Denken wir uns aus einer solchen Großstadt jedes, wie immer geartete Schnellverkehrsmittel hinweg, so wächst auch die Ausdehnung von München oder Dresden ins Unübersehbare; und diesen Umstand müssen wir auch bei Babylon berücksichtigen, dessen Raumverhältnisse doch immer ganz gewaltige gewesen sind. Eine Stadt von solcher Größe umschließt Entfernungen, die eine der Schnellverkehrsmittel entbehrende Bevölkerung unmöglich im täglichen Verkehr bewältigen kann. Die Verteilung der Bevölkerung kann demnach hier, wie wir annehmen müssen, keine gleichmäßig konzentrische sein; sondern die Gesamtstadt gliedert sich in Teilstädte, die zwar von einer gemeinsamen Mauer umschlossen sind, aber doch für sich einen gesonderten Bestand haben.

Trotz der äußeren Übertreibungen werden deshalb die Schilderungen von der Stadt Babel, wie sie uns in der Literatur überliefert sind, aus inneren Gründen im allgemeinen zu Recht bestehen. Die große Mauer von Babel umschloß danach nicht ein einheitliches Stadtwesen im eigentlichen Sinne, sondern eine Vielheit von Teilgemeinden

mit einer entsprechend verteilten Wohnbevölkerung³). Innerhalb der Mauer blieben ferner noch große Flächen Landes für Viehweide und Feldbestellung im Falle der Belagerung. Von den Wohnhäusern in Babel ist eine Nachricht bei Herodot überliefert, wonach bei den Häusern drei bis vier Wohngeschosse die Regel gebildet haben. Daraus lassen sich indes keine sicheren Rückschlüsse auf die Wohnweise und die Wohndichtigkeit machen; denn wir wissen nicht, ob es sich um Mietwohnungen oder — was bei den klimatischen Verhältnissen wohl anzunehmen und noch heute in Persien der Fall — um hochgebaute Eigenwrohnungen handelt.

Hausfundamente von bürgerlichen Wohnhäusern sind durch die neueren Ausgrabungen freigelegt worden.

Von den Straßen Babylons sagt der gleiche Gewährsmann, daß die Längsstraßen in gerader Linie parallel zum Euphratfluß angelegt seien, und daß sie im rechten Winkel von Querstraßen durchschnitten wurden, die nach dem Flusse hinabliefen und dort in Tore ausmündeten. Wir hätten also hier das Beispiel einer orientalischen Großstadt mit planmäßig rechtwinkliger Straßenanlage. Doch wird sich dieses Schema schwerlich auf die Gesamtstadt Babylon, sondern nur auf den inneren und den königlichen Bauten zunächst gelegenen Teil erstreckt haben. Entwässerungsgräben, Abzugskanäle und Kanalrinnen sind in den alten mesopotamischen Kulturstätten mehrfach gefunden worden. —

Unter den Städten Palästinas wurde neuerdings das Gelände der Stadt Jericho durch die Ausgrabungen der Deutschen Orientgesellschaft durchforscht. Freigelegt wurden die Stadtmauern, Befestigungen, sowie eine größere Zahl von Hausfundamenten. Zu dem älteren palästinien-sischen Städtebau möchte ich bemerken, daß Hesekiel (48, 15 f. u. 30 f.) die Schilderung einer Idealstadt gibt, umfassend die Stadtanlage, ihre Ausdehnung und Einteilung, sowie die für die Bewohner erforderliche Zubehör.

Das alte Hellas hat eigentliche Großstädte nicht besessen; die Vorbedingungen für die Bildung von Großstädten waren nicht gegeben. Die Hellenen bildeten nur Stadtstaaten; es fehlte die Konzentration zu einer Reichseinheit und zu einer großen Verkehrseinheit. Athen, Sparta, Korinth sind nicht als Großstädte im eigentlichen Sinne zu bezeichnen. Die griechischen Städte sind, nach der Volkszahl betrachtet, über ein mittleres Maß nie hinausgewachsen. Das Städtebild zeigt während der Blütezeit des Bürgertums einen Gegensatz zwischen den öffentlichen Monumentalbauten und den privaten Wohnhausbauten; der Pracht und

Größe der Monumentalbauten stand gegenüber die Einfachheit und Schmucklosigkeit des Bürgerhauses. Die Bauart der älteren Städte war eine unregelmäßige. Athen, die Stadt der glänzenden öffentlichen Bauwerke, bildete in seinen Wohnstraßen das Beispiel einer winkelig und regellos gebauten Stadt, deren Gassen als schmal und in einem Gewirr verlaufend geschildert werden. Gänzlich schmucklos und schlicht waren die Wohnhäuser in Sparta.

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Abb. 2, aus Hirscbfeld, die Piräusstadt.

Der hergebrachten Behandlung des griechischen Städtebaues tritt während des 5. Jahrhunderts v. Chr. eine neue Lehre gegenüber, die die Stadtanlage einheitlich und systematisch auffaßt. Als Urheber dieser Lehre, die als „neue Bauart“ der alten Bauweise entgegengesetzt wurde, gilt Hippodamus aus Milet. Nach seinem System legte er die Piraeus-stadt bei Athen an, deren Bebauungsplan ein öfter benutztes Vorbild bei den hellenischen Städtegründungen abgab.

Abb. 2 ist eine von Hirschfeld a. a. 0. angegebene Rekonstruktion. Hippodamus (Baumeister und wissenschaftlich geschulter Politiker; vgl. über ihn Überweg-Heinze, Geschichte der Philosophie, Bd. I, S. 57 f.) wollte die Grundsätze der philosophischen Wissenschaft und der pythagoreischen Lehre auf den Städtebau anwenden. Nach dem Satz der Py-thagoreer, daß die Zahl das Wesen der Dinge sei, sollte der Stadtanlage eine zahlenmäßige Einteilung zugrunde gelegt werden. Das für die Stadt bestimmte Gelände wird nach seiner Verwendung in drei Teile geschieden, für Heiligtümer, Staatsgebäude und Privatbauten. Die Führung der Hauptstraßen ist gerade und nach einem einheitlichen Plan geordnet.

Wenn die Entwicklung im alten Griechenland auch nirgends bis zur Großstadtbildung gelangte, so hatten die Städte doch innerhalb des gegebenen Rahmens die Frage der Bevölkerungsvermehrung zu lösen. Einen gewissen Anhalt für die Beurteilung dieser für das Wohnungswesen wichtigen Frage gibt uns die griechische Bevölkerungspolitik, aus der wir einige indirekte Schlüsse für unser Gebiet ziehen können. Es ist bekannt, daß die hellenischen Städte die Kolonialgründung systematisch betrieben haben. Man überließ das Wachstum der Bevölkerung nicht sich selber, wie später in Rom; sondern wenn die städtische Bevölkerung gegen den Nahrungsspielraum drängte, wurden Kolonien ausgesandt, die sich teils in größerer Entfernung, teils auch, wie bei den hellenischen Städten auf italischem Boden, in der Nähe der Mutterstadt ansiedelten. Hier scheint also der städtischen Übervölkerung vorgebeugt zu sein. Das Fehlen von Großstädten und der Volksabgang durch Aussendung von Kolonien lassen wohl darauf schließen, daß es Schwierigkeiten im Wohnungswesen in größerem Umfang im alten Hellas kaum gegeben hat.

Was die Stadtanlage selbst anlangt, so waren die Straßen der griechischen Städte meist schmal; die Abmessungen waren 9—14 Meter für die Hauptstraßen, 6 Meter bis herab zu 3 Metern für die Nebenstraßen. Die Stockwerkzahl war aber niedrig; die Gebäudehöhe soll in Athen nur ein Stockwerk, höchstens zwei Stockwerke betragen haben. Die Baupolizei lag in der Hand bestimmter Behörden; in Athen waren es die fünf Astynomen, die auf die Einhaltung der Baufluchten zu halten hatten. Für die Straßenreinigung sorgten die Agoranomen. Die Wasserversorgung scheint in den alten griechischen Städten nicht sehr reichlich gewesen zu sein. Von Abflußkanälen und Kloakenanlagen sind uns aus einzelnen Städten, Athen, Pergamon, Kycikos, Akragas, Berichte erhalten.

die in Kriegszeiten zum Sammeln des Aufgebotes und

nur wenig be-

Bezüglich der Entstehung der städtischen Siedelungen bei den Griechen (und später bei den Germanen) spricht Schuchardt die Ansicht aus, daß neben den wichtigsten Burgen des Landes — réfugia, Fluchtburgen

als Zuflucht der Bevölkerung dienten, ein offener oder festigter Herrenhof sich anschloß. ,,Hier entwickelte sich dann die städtische Siedelung: Von der Fluchtburg und dem Hofe zur Herrenburg und Stadt“.

Über die baupolizeilichen und hygienischen Verhältnisse in griechi-chen Städten erhalten wir neuerdings bemerkenswerte Aufschlüsse durch die Astynomeninschrift, die im Jahre 1900 in Pergamon gefunden und von W. Kolbe erläutert worden ist. Die Inschrift, bezeichnet als „Königliches Gesetz“, enthält Polizeivorschriften aus dem zweiten Jahrhundert v. Chr. ; sie zerfällt in vier Kolumnen, von denen zwei die Wegepolizei und je eine die Gebäudepolizei und die Wasserversorgung behandeln. In dem Abschnitt über die Wegepolizei wird das unrechtmäßige Übergreifen auf die Straßen der Stadt verboten, und die entsprechende Aufsicht wird den Astynomen, unter denen als Unterbeamte die Amphodarchen stehen, aufgetragen. Weiter werden Bestimmungen gegeben über die Breite der Landstraßen, wobei unterschieden wird zwischen den großen zehn Meter breit anzulegenden Heerstraßen und den schmäleren „anderen Landwegen“. Reinigung und Instandhaltung der Wege war den Grundbesitzern aufgetragen, und zwar nicht nur vor dem eigenen Grundstück, sondern auf eine Entfernung von mehreren Stadien. Die Straßenlast mußte demnach in der Regel von den Grundbesitzern gemeinsam getragen werden, wie denn auch die Unratabfuhr in Verding gegeben war. Die Reinhaltung der städtischen Straßen wird vorgeschrieben und jede Verunreinigung unter Strafe gestellt. Hier ist es Sache der Amphodarchen (Straßenmeister, Straßenpolizisten), Zuwiderhandelnde zur Anzeige zu bringen. Der Abschnitt über die Gebäudepolizei behandelt die Einrichtung der sog. „gemeinsamen Mauer“ (Zwischenmauer für zwei Nachbargrundstücke) und gibt Vorschriften über die Unterhaltung und über die Benutzung der Mauern, ferner über die Anlage von Schutzmauern (Peristatis) zwischen Grundstücken von verschiedener Höhenlage. Der dritte Abschnitt über die Wasserversorgung ist von besonderer Bedeutung für die Kenntnisse der hygienischen Zustände. Die Beaufsichtigung der Laufbrunnen und ihrer Zuflüsse wird streng gehandhabt; für die Vornahme der notwendigen Ausbesserungen ist gesorgt. Das Waschen und Viehtränken an öffentlichen Brunnen wird mit strengen Strafen bedroht. Der Übertretende wird, wenn er ein Freier ist, mit dem Verlust der Sachen und mit einer Geldbuße, der Sklave außerdem mit Prügeln bestraft. Gleich den öffentlichen Laufbrunnen, sind auch die Zisternen und anderen Brunnen der Aufsicht der Astynomen unterstellt, die über den Bestand der Wasserbehälter eine genaue Liste anzufertigen hatten. Die Aufsicht hatte sich insbesondere darauf zu erstrecken, daß die Zisternen durch gehörige Bedeckung geschützt und nicht verschüttet wurden. Die hohe Strafe von 100 Drachmen war auf jede Versäumnis in Brunnenangelegenheiten gesetzt.

Ganz andere Verhältnisse als im alten Griechenland finden wir nun im römischen Weltreich. Das Imperium Romanum — ein Ländergebiet von gewaltigster Ausdehnung, versehen mit Verkehrseinrichtungen und Verkehrsanlagen von großer Leistungsfähigkeit und mit einem Straßennetz, das wir noch heute bewundern — zeigt eine weit vorgeschrittene städtische Entwicklung. Neben der Weltstadt Rom hatten

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Atifi.

sich zahlreiche Großstädte uncl bedeutende Mittelstädte gebildet. Das städtische Wachstum und die Bevölkerungsbewegung nahmen den größten Umfang an. Hier zeigen sich denn auch Zustände, die sich mit den Verhältnissen der Gegenwart vergleichen lassen.

Die Ausdehnung der Stadt Rom selber vergrößerte sich mit der Ausbreitung der römischen Herrschaft ; für den Gipfelpunkt unter der Kaiserzeit wird die Bevölkerung der Stadt auf 1 bis 2 Millionen Menschen angegeben. Die Wohnverhältnisse zeigen die größten Widersprüche. Auf der einen Seite die Paläste und vornehmen Bauten der oberen Klassen ; auf der anderen Seite die traurigsten Wohnungszustände der mittleren und unteren Bevölkerungsschichten. Die Masse der Bevölkerung wohnte dicht zusammengedrängt in großen vielstöckigen Mietshäusern oder Mietskasernen, insulae genannt. Die Zahl der Insulae wird für die spätere Kaiserzeit auf 46602 angegeben, gegenüber 1780 Patrizierhäusern (domus). Die Wohnungs- wie die Grundbesitzverhältnisse waren für die unteren Klassen gleich ungünstig.

Der Stockwerksbau und die Stockwerkshäufung waren für die Mietwohnungs-Grundstücke allgemein angewandt, und zwar bediente man sich zum Auf einandersetzen der Stockwerke des Fachwerksbaues. Die Mietshäuser wuchsen gewaltig in die Höhe. Wir hören von Wohnungen von solcher Höhenlage und Bauweise, daß eine Rettung bei Feuersgefahr unmöglich ist. Baupolizeiliche und hygienische Vorschriften mit Bezug auf die Ausstattung der Wohnungen selber gab es kaum. Die Zusammendrängung der Bevölkerung war eine sehr große; auch Kellerwohnungen schlechtester Art waren in erheblicher Zahl vorhanden.

Allerdings ist mit Bezug auf die hygienische Seite dieser Zustände zu bemerken, daß im südlichen Klima sich ein großer Teil des täglichen Lebens auf der Straße abspielt, so daß die Bevölkerung sich mit geringeren Wohnungen begnügen kann; auch ist die Besonnung in den schmalen Straßen des Südens eine bessere als im Norden; s. oben S. 4. Aber dies trifft nur die eine Seite der Frage, d. h. die hygienischen Mängel, die hierdurch etwas gemildert erscheinen. Unberührt bleiben die Schäden auf den Hauptgebieten der sozialen, ökonomischen und politischen Gestaltung der Wohnverhältnisse.

In den Mietskasernen Roms standen sich drei Parteien gegenüber, der Eigentümer, dominus; der Verwalter, procuratur insulae und die Mieter, inquilini. Häuserspekulation und Bodenspekulation standen in hoher Blüte und beherrschten das Wohnungswesen der mittleren und unteren Klassen durchaus. Häufig überließ der Eigentümer seine Insula gegen einen festen Zins an einen Mittelsmann (Pächter), der dann aus der Weitervermietung der Wohnungen ein Geschäft machte. Der Aufschlag dieses Zwischenwirts wird in einem Digestenbeispiel

auf ein Drittel des Eigentümerzinses veranschlagt. Einer der erfolgreichsten Häuser- und Baustellen Spekulanten war Crassus, dessen Geschäftstätigkeit uns genauer geschildert wird. Crassus kaufte geschäftsmäßig Grundstücke zusammen, auch Baustellen, die durch Feuersbrunst oder Häusereinsturz wüste geworden waren. Ebenso trieb er den Ankauf von Mietshäusern in größtem Maßstabe.

Mit Recht weist Pöhlmann in seinen Schilderungen darauf hin, daß das in Rom zusammenströmende Kapital zum großen Teil nicht erarbeitet, sondern auf mehr oder minder unproduktivem Wege gewonnen war, und daß es sich mit Vorliebe den wirtschaftlich gar nicht oder wenig produktiven Unternehmungen (spekulativen Geschäften) zuwandte.

Nach der sozialen Seite waren die Wohnverhältnisse für die Gesamtbevölkerung überaus ungünstige. Die Masse des Volkes war vom Grundbesitz ausgeschlossen und in ihrem Wohnbedürfnisse in vollständige Abhängigkeit gebracht. Eine kleine Minderheit hatte die Verfügung über den Grundbesitz und nutzte ihr Vorrecht in jeder Weise aus. Mit der Teuerung der Wohnungen gingen die Unstätigkeit des Wohnens und der Wohnungswechsel Hand in Hand. Der Druck der schlechten Wohnungsverhältnisse kam in den politischen Kämpfen seit dem Triumvirat mehrfach zum Ausdruck, und wiederholt wurde die Forderung eines Mietzmserlasses vorgebracht. Praktisch wurde dieses der damaligen Politik gut entsprechende Mittel unter Cäsar und Oc-tavian angewandt; von ihnen wurde zugunsten der zur Miete wohnenden Volksmassen je ein einjähriger Erlaß der kleineren Mieten angeordnet. —

Wir finden im kaiserlichen Rom in politischer, ökonomischer und sozialer Beziehung die schlechtesten Wohnungszustände; doch dem stehen nun gerade auf dem Gebiete des Städtebaues wieder drei bemerkenswerte Glanzleistungen gegenüber, die Wasserleitung, die Straßenpflasterung und die Kanalisation. In der Straßenpflasterung haben die Römer außerordentliches geleistet. In der Wasserversorgung sind ihre Leistungen noch bis auf den heutigen Tag unerreicht. Das alte Kanalnetz in Rom endlich, die Cloaca maxima, war ein gewaltiges Werk der Bautechnik. Es fragt sich nun. wie diese Fürsorge auf drei wichtigen Gebieten des Städtebaues zu vereinbaren ist mit der krassen und gewissenlosen Vernachlässigung des Wohnungswesens. In den Schilderungen der römischen Zustände finden sich die kontrastierenden Verhältnisse stets unmittelbar nebeneinander gestellt; kein Autor hat auch nur die Frage aufgeworfen, ob es eine Erklärung hierfür gibt und ob zwischen diesen Gegensätzen nicht doch ein innerer Zusammenhang besteht. Der Zweck der geschichtlichen Untersuchung ist es aber doch gerade, auf die innere Verbindung solcher Vorgänge hinzu weisen.

In der Tat bietet sich hier eine bemerkenswerte geschichtliche Parallele. Ganz ähnliche Verhältnisse wie im alten Rom finden wir in der Gegenwart in den kontinentalen Großstädten. Auch hier zeigt sich dieselbe Fürsorge für gewisse Äußerlichkeiten im Städtebau und dieselbe Vernachlässigung des Wohnungswesens. Wenn wir auf die unbefriedigenden Wohnverhältnisse und auf die schlechte Bodenpolitik gewisser neueren Großstädte hinweisen, so lautet die Antwort der verantwortlichen Stellen: Haben wir denn nicht Millionen aufgewendet für das teuerste Straßenpflaster? Sind nicht unsere Straßen mit Asphalt und Pflaster erster Klasse versehen? Haben wir nicht Wasserleitung und Kanalisation bis ins fünfte Stockwerk der Hofwohnungen hinaufgeführt? Gegenüber dieser Wiederholung geschichtlicher Entwicklungen müssen wir wohl sagen, daß die Fürsorge für die äußere Erscheinung einer Stadt zusammentrifft mit der groben Vernachlässigung des Wohnungswesens, das man dem Sondervorteil einzelner überliefert; oder drehen wir den Satz um: schlechte Wohnungsverhältnisse nötigen zu gewissen sanitären Anlagen, hinter denen sich der traurige Zustand des Wohnungswesens verbirgt. —

Über die Einzelheiten des römischen Städtebaues, die insbesondere die Bauausführung betreffen, unterrichtet uns das Lehrbuch des Vitruv „de architectura“. Bei der Anlage von Städten wurde Rücksicht genommen auf die Führung der Straßen, die nicht der Willkür oder dem Zufall überlassen war; sondern die Hauptstraßen wurden nach den Himmelsgegenden orientiert und nach derjenigen Richtung gelegt, die Schutz gegen scharfe Winde gewährt. Peinliche Sorgfalt wurde nach Vitruv, wie die uns erhaltenen Reste römischen Mauerwerks zur Genüge bezeugen, auf die Bereitung und Beschaffenheit der Baustoffe für die Steinmauerung verwendet. Von dem Fachwerk dagegen, das zum Aufsetzen der Stockwerke für Mietswohnungen (s. oben) benutzt wurde, wünscht Vitruv, daß es niemals erfunden worden wäre; wohl nützt es durch die ermöglichte Schnelligkeit des Bauens und der Raumerweiterung; aber es wird zum Unglück bei Feuersbrünsten, da es gleich Fackeln aufbrennt.

Die Straßen in Rom waren meist eng; der Fährverkehr innerhalb der Stadt war wenig entwickelt; er fehlte in den meisten Straßen gänzlich. Von einzelnen breiten Straßen abgesehen, betrug die Straßenbreite selbst bei wichtigen Straßen nur 5 bis 7 m. Das Zwölftafelgesetz gibt noch als Straßenbreite bei geraden Straßen 8 Fuß, bei Straßenbiegungen 18 Fuß; doch ging man später mehrfach über diese Abmessungen hinaus. Immerhin blieben die Straßen verhältnismäßig schmal. Vorbaue und Überbaue waren unter der Republik und in der Kaiserzeit lange üblich, wurden aber von Valentinian verboten; ob mit

Erfolg, ist allerdings zweifelhaft. Die zulässige Bauhöhe der Miethäuser wurde von Kaiser Augustus auf 70 römische Fuß = 21 m festgesetzt.

ist mehrfach in städtischen Siedelungen erhalten.

Das römische Castrum in seinen ausgeprägten Grundformen — rechteckige oder quadratische Umwallung; mitten durchgeführte Hauptstraße, die im rechten Winkel von zwei Straßenzügen geschnitten wird; vier Haupttore

Unter den Städten, in denen die römische Castralanlage entweder vollständig oder mit erkennbaren Spuren nachzuweisen ist, sind u. a. zu erwähnen Aosta, Straßburg, Köln. In den Ländern nördlich der Alpen liât die Stadt Chester den Namen wie die Anlage des römischen Castrums wohl am besten bewahrt.

Vgl. die Abbildung von Chester unten, VIII. Teil; siehe auch die Bemerkungen zu Abb. 5.

Bestrebungen, die auf die Förderung des Häuserbaues abzielen, sind unter den römischen Kaisern mehrfach nachweisbar. Schon in der frühen Kaiserzeit finden sich Bestimmungen, daß eingestürzte städtische Häuser, sog. wüste Stellen, wieder aufgebaut werden sollten. Als eine gewisse Bauprämie können wir die von Nero erlassene Bestimmung ansehen, wonach ein Freigelassener (Latiner) das römische Bürgerrecht erhalten soll, wenn er ein Vermögen von 200000 Sesterzien besitzt und daraus ein Haus im Werte von 100000 Sesterzien in Rom erbaut. In Byzanz wurde für Hausbesitzer ein dingliches, an dem Hause haftendes Recht auf Anteil an den staatlichen Brotverteilungen gewährt; später wurde dieses Privileg auch in Rom zugestanden.

Literatur.

Vitruvius, de architectura, l. X. ed Rose, Leipzig.

Gust. Hirschfeld, Die Piräusstadt. Bericht Hier die Verhandlungeil der Königl. sächs.

Gesellsch. d. Wissensch., phil.-hist. Klasse, Bd. XXX, S. I. Leipzig 1878.

Jos. Durm, Die Baustile. Handbuch der Architektur, Bd. II, S. 1. Stuttgart 1881. Voigt, Die XIL Tafeln. Leipzig 1883.

Perrot et Chippiez, Histoire de l’art dans l’antiquité. Paris 1884.

R. Pöhlniann, Die Übervölkerung der antiken Großstädte. Leipzig 1884.

Gust. Hirschfeld, Die Entwicklung des Stadtbildes. Zeitschrift der Gesellschaft für Erdkunde, Bd. XXV, S. 277. Berlin 18go.

Curt Xterckel, Die Ingenieurtechnik im Altertum. Berlin i8gg.

R. Baumeister, Stadtbaupläne in alter und neuer Zeit. Stuttgart igo2.

H. A. Nielsen, Im Archiv für Hygiene igo2, Bd. XLIII, S. 83.

W. Kolbe, Mitteilungen des Kaiserl. deutschen archäologischen Instituts. Athenische Abt. igo2.

Friedr. Delitzsch, Im Land des Paradieses. Stuttgart igo3.

Fr. Kittner, Vitruvius und der Städtebau, der ,,Städtebau“ igo7, Bd. IV, S. 31. Schuchardt, Hof\ Burg und Stadt. Neue fahrbücher für das klassische Altertum igo8, S. 305f.

v. Lichtenberg, Haus, Dorf und Stadt. Leipzig igog.

Mitteilungen der Deutschen Orient-Gesellschaft. Berlin igog.

Zweiter Abschnitt.

Das Mittelalter.

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3. Gedrängte Bauweise und Wohnungsproduktion.

Grundstückswerte in typischen Mietskasernen.

gegenüber den einzelnen Haustypen und zugleich den Entwicklungsgang für dieses Verhältnis innerhalb der Jahre 1861/1905.

aufwärts geht der Prozentanteil des Mietaufwandes stärker zurück, um bei den höchsten Steuerstufen auf 5—6% zu fällen.

Beziehungen zwischen gesundheitlichen Verhältnissen und der Stockwerkslage der Wohnungen bestehen nach verschiedenen Richtungen.

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7. Enteignung und Umlegung.

4. Das Familienhaus.

3. Ziele der baupolizeilichen Regelung.

2. Die Ordnung des Realkredits. Kapitalbeschaffung.

Sechster Teil.

4. Ländliches Wohnungswesen.

2. Arbeitgeber und Stiftungen.

Als vierte Form des gemeinnützigen Wohnungsbaues bieten sich die Vereine, die sehr bedeutsame Leistungen aufzuweisen haben.

Das neue Städtebaugesetz vom 3. Dezember 1909 brin

II. Schweiz.

Anhang.

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Familienhaus von 3 Fenstern — ca. 5 m Straßenfront und den sich hieraus ergebenden Abmessungen der Hausbreite, des Grundrisses und der Wohnungsanlage.

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Der zur linken Seite abgebildete Gegenstand stellt einen Stilus dar, wie er zum Einritzen der Zeichnung auf feuchten Ton angewandt wurde. Der untere Gegenstand bezeichnet ein Längenmaß.

³

Es sei hier bemerkt, daß auch eine ganze Anzahl unserer deutschen Städte im Mittelalter aus Teilgemeinden innerhalb der Mauer zusammengewachsen ist, so z. B. Köln, Braunschweig u. a. m.

Das Mittelalter.

1. Die Stadtanlage.

§3. Die folgenden Paragraphen machen den Versuch, die Entwicklung der städtischen bürgerlichen Bauweise in Deutschland kurz zu schildern und ihre bautechnischen und verwaltungstechnischen Grundlagen, nach Perioden aufgebaut, darzustellen. Auf keinem anderen Gebiet haben wir mit der Erbschaft unserer deutschen Vergangenheit so schlecht gewirtschaftet wie auf dem des Städtebaues und auf keinem anderen Gebiet hat sich dieser Fehler gleich schwer gerächt.

Ich teile die Geschichte des Wohnungswesens und Städtebaues in Deutschland von dem Einsetzen der eigentlich städtischen Entwicklung ab in drei Perioden, die indes nicht mit der Einteilung unserer großen Abschnitte in der allgemeinen Geschichte zusammenfallen. Die erste selbständige Periode ist die des 12. und 13. Jahrhunderts. Als zweite Periode bezeichne ich die der landesfürstlichen Bautätigkeit, die zu Ende des 17. Jahrhunderts einsetzt und im 18. Jahrhundert ihren Höhepunkt erreicht; die dritte ist die der Gegenwart seit Mitte des 19. Jahrhunderts. Jede dieser drei Perioden hat einen scharf ausgesprochenen Charakter; unter sich sind die Abschnitte jeweils durch Übergangsstufen verbunden.

Unsere erste Periode setzt ein mit dem geschichtlichen Abschnitt, in dem die Entwicklung des selbständigen städtischen Lebens beginnt. Es ist die Zeit, in der sich der neue Bürgerstand bildet, zunächst im 12. Jahrhundert durch Erringung der kommunalen Freiheit, dann insbesondere im 13. Jahrhundert durch die Ausbreitung der gewerblichen Tätigkeit und des Zunftwesens. Damals, in dem gewaltigen und raschen Aufblühen der Städte, das erst in unserer gegenwärtigen Zeit ein Gegenstück gefunden hat, wurden die rechtlichen und verwaltungsmäßigen Grundlagen der mittelalterlichen städtischen Bauweise ausgebildet. Nur wenig wissen wir bis jetzt über die bürgerliche Bauweise jener Zeit. Die Größe der damaligen kirchlichen Bautätigkeit allerdings ist uns bekannt; ihre Zeugen stehen in unerreichbaren Schöpfungen unter uns. Die Formen und die Ausgestaltung der bürgerlichen Bauweise dagegen sind noch wenig durchforscht, obwohl das Material hierzu reichlich vorhanden ist. Bauwerke des mittelalterlichen Klein Wohnungsbaues haben sich allerdings nicht erhalten; von dem Kleinhaus des 12. und 13. Jahrhunderts ist nicht ein einziges Beispiel auf uns gekommen. Dagegen geben uns die Urkundenbücher der deutschen Städte in den Urkunden über Grundbesitz und Grundbesitzverkehr reichliche Auskunft über die Formen der bürgerlichen Bauweise.

Wenn [wir die Entstehung der mittelalterlichen städtischen Bauweise untersuchen, müssen wir uns zunächst vollständig von der landläufigen Anschauung frei machen, die sich die mittelalterliche Stadt vorstellt als eng und von möglichst knapp gezogenen Mauern eingezwängt. Diese in der Literatur allgemein verbreitete Vorstellung geht zurück auf einen der verdienstvollsten Forscher der mittelalterlichen Baugeschichte, Dr. Essen we in, der bei seinen Untersuchungen indes ausgegangen ist vom Burgenbau und von den Burgstädten, wie sie im

10.    und 11. Jahrhundert von den sächsischen Kaisern erbaut oder mit Mauern umgeben wurden. Essen wein glaubte, daß man, um an Verteidigern zu sparen, den die Stadt umschließenden Bing eng abgemessen und keinen überflüssigen Raum wie Gärten u. dgl. in die Umwallung einbezogen habe¹). Die Annahme dürfte teilweise zutreffen für die älteren städtischen Siedelungen, wenn wir auch hier nicht so weit gehen dürfen, eine allgemeine und grundsätzliche Vermeidung von Freiflächen für die ältere Zeit vorauszusetzen. Dem widerspricht schon, eben vom Standpunkte des Kriegswesens, das bereits im frühen Mittel-alter nachweisbare Recht der ländlichen Umwohner, in Kriegsnöten hinter den Stadtmauern Schutz zu suchen¹ 2) ; für die Aufnahme der Schutzberechtigten und die Versorgung während der Belagerung ist das Vorhandensein gewisser Freiflächen anzunehmen.

Die Anlagen der Burgstädte haben mitunter den Kern gebildet für eine größere Stadt; aber mit dem eigentlichen mittelalterlichen Städtebau haben sie nichts oder nur wenig zu tun (vgl. unten Rothenburg). Der Städtebau des 12. und 13. Jahrhunderts ist weiträumig und in dieser Hinsicht vollständig verschieden von dem des 10. und

11.    Jahrhunderts. Die seit dem 12. Jahrhundert mächtig aufstrebenden Städte suchten das Gebiet, das sie mit Mauer, Wall oder Graben umzogen, möglichst weit zu bemessen. Zunächst war dies eine Notwendigkeit, um für die in die Städtefreiheit einströmenden Zuwanderer Platz zu schaffen und zu behalten; dann bedurfte die Stadt größerer, durch Befestigung geschützter Freiflächen für den Fall einer Belagerung; schließlich aber setzte die Stadt auch ihren Stolz in eine große und mächtige Anlage. Die Entwürfe des Städtebaues jener Periode sind genau so großartig wie die des damaligen Kirchenbaues. Die Ringmauer wurde weit hinausgeschoben: Höfe, Äcker, Gärten, Weinberge lagen innerhalb der Mauer; Klöster mit ihrem umfassenden Grundbesitz wurden in die Stadtumwallung einbezogen. Von der Weitsichtigkeit der damaligen Städteverwaltung mag es einen Begriff geben, wenn ich bemerke, daß Köln bis zum Jahre 1882 fast ganz genau in den Ring eingeschlossen war, den die große Stadterweiterung des Jahres 1180 — also volle 7 Jahrhunderte früher — gezogen hatte. Das ist ein Unternehmen, das an Größe des Entwurfes gewiß dem Kölner Dombau gleichkommt. Große Stadterweiterungen wurden während des 13. Jahrhunderts in zahlreichen Städten vorgenommen, so in Worms, Straßburg, Basel. Als ein Beispiel der mittelalterlichen Weiträumigkeit im östlichen Deutschland sei Magdeburg erwähnt. In Magdeburg war schon um das Jahr 1100 das bis zum Jahre 1870 eingehaltene Gebiet in Süden und Westen festgelegt; Erweiterungen nach Norden und Osten traten dann im 13. Jahrhundert hinzu. Ebenso waren die auf kolonisiertem slavischen Boden zu jener Zeit gegründeten Städte allgemein weiträumig angelegt.

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Die ältere Theorie hat u. a. übersehen, daß die Städte des 12. und 13. Jahrhunderts zu einem erheblichen Teile von Ackerbürgern besiedelt waren und daß auch die Geschlechter wie die Handwerker vielfach landwirtschaftlich betriebene Grundstücke besaßen. Zu dem in die Stadtmauer einbezogenen landwirtschaftlichen Besitz gehörten insbesondere die Weingärten, deren Zerstörung durch Überfall oder Belagerung man möglichst verhüten wollte und der man gerne durch Einbeziehung der Weingärten in die Mauer vorbeugte. Das Niederhauen der Weinstöcke war eine der meist geübten Schädigungen, die man im Mittelalter dem Feinde zufügte. Mit der dichteren Besiedelung der Städte sind es deshalb auch häufig gerade die Weingärten, die innerhalb der Mauer zur Parzellierung zur Verfügung stehen und vçn dem Besitzer zu einer noch einträglicheren Verwertung in Baustellen umgewandelt werden, mittelalterliche Weiträumigkeit hat sich noch z. T. in einem Plan von Magdeburg erhalten, den Otto von Guericke im Jahre 1632 zum Wiederaufbau der Stadt aufstellte. Der Plan zeigt die Freiflächen, wie sie vor der Zerstörung vorhanden waren. Die zusammenhängenden Gärten und Weinberge nehmen reichlich ein Drittel der Gesamtfläche ein, abgesehen davon, daß sich bei den einzelnen Häusern noch im Innern der Baublöcke Hausgärten befanden, die auf dem Plan nicht hervortreten. Ein späterer Plan aus dem 18. Jahrhundert dagegen zeigt, wie die Freiflächen in der Folgezeit allmählich zum großen Teil überbaut wurden. Vgl. die von Otto Peters „Magdeburg und seine Baudenkmäler“ veröffentlichten Pläne.

Von einem Wunsch nach Einschnürung des Mauerrings war die mittelalterliche Stadt so weit entfernt, daß mit Leichtigkeit Stadterweiterungen vorgenommen wurden, deren Abmessungen dem Bevölkerungsstand z. T. weit vorauseilten. War die bebauungsfähige Fläche der Stadt aufgebraucht, so wurde der Mauerring um eine größere

Strecke hinausgeschoben, wobei man dann häufig die Türme der Innenmauer als monumentale Bauwerke erhielt und sie inmitten der erweiterten Stadt stehen ließ (Nürnberg, Rothenburg u. a.). Erst viel später, d. i. gegen Ende des Mittelalters und vor allem seit dem

16.    Jahrhundert, ist in einigen volkreichen Städten der mittelalterliche Mauerring ganz gefüllt, während andererseits die Elastizität der Stadterweiterung, das fortwährende Hinausschieben der Stadtmauer, wie es im Mittelalter üblich war, aufhörte. Wie bei vielen Institutionen des Mittelalters (z. B. beim Zunftwesen) hat man dann die erst während der Neuzeit entwickelten Zustände rückwärts auf das Mittelalter übertragen. — Daß die Leichtigkeit der Stadterweiterung in der Neuzeit aufhörte, wird, wie ich annehme, zu einem erheblichen Teil in der Umwälzung der Feuergeschütztechnik und der dadurch bedingten größeren Kostspieligkeit der Umwallungsanlagen seinen Grund haben. Je stärker der Festungsbau, um so schwieriger und kostspieliger die Stadterweiterung. Die mächtigen, mehrere Meter dicken Mauern und Gewölbe, mit denen man in der späteren Zeit seit dem 16. und

17.    Jahrhundert dem verbesserten Feuergeschütz Trotz bot, konnten nicht mit dem geringen Aufwand verlegt und hinausgeschoben werden, wie die auf das einfache Geschütz des Mittelalters, berechneten fußdicken Mauern. Die Festungsstadt blieb nach der Ausbildung neuzeitlicher Kriegstechnik auf lange Zeit in ihrem einmal bestehenden Gürtel eingeschlossen.

Hierzu erwähne ich, daß in der Stadt Straßburg während des Mittelalters vom Jahre 1200 bis ca. 1450 nicht weniger als vier Stadterweiterungen ausgefiihrt wurden. In der Neuzeit dagegen hat von 1580 bis 1870, während die Bevölkerung sich verdreifachte, das Stadtgebiet fast keinerlei topographische Umänderung erfahren. Vgl. Straßburg und seine Bauten, herausgeg. vom Architekten- und Ingenieurverein Straßburg 1894, S. 368 und 382.

in dem

Stadtanlage und Stadterweiterung des Mittelalters bieten das Bild großer Mannigfaltigkeit. Individualität und Charakter hat jede Stadt aufzuweisen. Ein lehrreiches und treffliches Beispiel für die Anlegung der Stadt wie für die spätere Ausbreitung und die Form der Besiedelung zeigt sich uns in dem Stadtplan von Rothenburg (Abb. 3). Die Straßenführung, die Blockeinteilung und die Grundstücksteilung haben gleich beachtenswerte Einzelheiten aufzuweisen. Besondere Beachtung verdient die Behandlung der Straßen, deren verschiedene Bedeutung — trotz aller Einfachheit der angewandten Mittel Plane deutlich hervortritt.

Die Besiedelung nimmt ihren Ursprung von der im Westen gelegenen Burg. Die Burggasse (Höll) gilt als der älteste mit Wohnhäusern bebaute Bezirk. Bei dem Bau der eigentlichen Stadt wurde

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Abb. 3. Stadtplan von Rothenburg o./T.

zunächst die sog. innere oder Herrenstadt im 12. Jahrhundert angelegt; ihr Umfang ist noch heute genau erkennbar am Verlauf der einen Ring-bildenden Straßen Alter Stadtgraben bis Judengasse. Mit dem Ende des 12. Jahrhunderts war das Gelände ausgebaut, und bereits im Jahre 1204 wurde zur Anlage der ersten großen Stadterweiterung geschritten, die der Altstadt in weitem Bogen im Norden und Westen und in der Ecke des Südens bis zum inneren Spitaltor vorgelagert ist; es ist die äußere oder sog. Handwerkerstadt. Während des 14. Jahrhunderts erfolgte die zweite Stadterweiterung, die den südlichen Zipfel einschließlich des Spitalhofs einbezog. Eine dritte größere Stadterweiterung wurde im Jahre 1404 von Bürgermeister Topler im Norden begonnen; die Ausführung unterblieb jedoch nach dem Sturze Toplers. — Bemerkenswert ist zunächst die geradlinige Anlage der Hauptverkehrsstraßen; das Straßengerüst hat die Form eines Kreuzes. Die Hauptstraßen sind genau nach den vier Himmelsrichtungen orientiert und führen von Nord nach Süd, bzw. von Ost nach West.

Innere und äußere Stadt, Herren- und Handwerkerstadt haben verschiedenen Charakter und sind scharf differenziert. ,,Die innere Stadt enthält allein jene altertümlichen, hochgiebeligen Gebäude, welche man Herrenhäuser nennt, und die stets im Besitz der ratsfähigen Geschlechter waren. Nur zwei Nebengassen tragen hier den Namen von Handwerkern. In der äußeren Handwerkerstadt dagegen ist nirgends der großartige Baustil zu sehen ; hier finden sich Gewerbe und Landwirtschaft.“ (Heinr. Wilh. Bensen, Historische Untersuchungen über die ehemalige Reichsstadt Rothenburg, Nürnberg 1837, S. 91.) Die Bodenparzellierung und die Anlage der Straßen sind in den beiden Stadthälften gänzlich verschieden und bieten zahlreiche beachtenswerte Einzelheiten. Wegen der Straßenführung s. unten.

Als Gegenstück sei der Plan der alten Hansestadt Soest wiedergegeben, die ein vielleicht einzigartiges Beispiel mittelalterlicher Bebauung und Parzellierung bietet.

Soest, eine der bedeutendsten Tucherstädte im Hansabunde, hatte eine hohe gewerbliche Blüte bis zum 15. Jahrhundert. Die Stadt nimmt ihren Ursprung bei der Pfalz nahe der Petrikirche. Adelige Herren ließen sich in der Stadt nieder; die alten burgähnlichen Bauten auf den Höfen der Adeligen waren zur Verteidigung eingerichtet. Einzelne Hüfe sind noch in der Gegenwart erhalten. Die Besiedelung der einzelnen Stadtteile — die Stadtviertel werden hier ,,Hove“, nicht Quartiere, genannt — erfolgte nicht nach einem einheitlichen gemeinsamen Plan; doch ist der Stadtmittelpunkt genau festgehalten. Die Hauptstraßen zielen sämtlich nach dem Stadtkern; sie sind aber nicht mit festen Grundlinien und in geradem Zug geführt, sondern ständig gewunden, geschweift, gebogen. Die Nebenstraßen haben deutlich den Charakter von Aufteilungsstraßen; man kann sie wohl auch als Grenzstraßen bezeichnen; sie verlaufen nach den Grenzen der Grundstücke, d. h. nach Eigentumsgrenzen. Die Stadt war sehr weiträumig gebaut. — Hervorgehoben sei noch, daß die Umwallung kreisförmig geführt ist und eine ziemlich regelmäßige Kreisfigur darstellt.

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Abb. 4. Stadtplan von Soest.

Als drittes Beispiel diene der Stadtplan von Ochsenfurt a. Main. Der Grundplan der Stadt erscheint hier durch die Durchführung der wichtigen Heerstraßen bestimmt.

Die Stadt zeigt die in Franken häutig angewandte rechteckige Grundform, und nicht die ovale oder runde Form, wie sie die Altstadt von Rothenburg und die Gesamtanlage von Soest auf weisen. Die Ein-

führung der Heerstraße in der südwestlichen Ecke ist durch die Geländeverhältnisse, die Hinausleitung im Norden dagegen durch den Mainübergang gegeben. Eine gewisse Ähnlichkeit mit der römischen Castralanlage (oben S. 21) liegt vor. Es bedarf kaum der Hervorhebung, daß die dichte Bebauung der Grundstücke den neuzeitlichen, nicht den mittelalterlichen Zustand darstellt. —

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Abb. 5. Stadtplan von Ochsenfurt a. M.

Die mittelalterlichen Städte sind teils auf einen Zug und planmäßig angelegt worden, teils haben sie sich allmählich entwickelt. Daß die allmähliche Entwicklung nicht schlechterdings gegen jede Planmäßigkeit spricht, wurde bereits oben (S. 11) bemerkt. Eine städtebautechnisch brauchbare Klassifikation der mittelalterlichen Stadtanlagen läßt sich meines Erachtens nur. nach einem einzigen Gesichtspunkte begründen; es ist die Führung der Straßen, aus der sich stets die Gestaltung der Stadtanlage ergibt. Jede andere Scheidung, etwa nach der Art der ersten Gründung, nach der Form der Umwallung u. ähnl. führt zu keinen allgemein befriedigenden Schlüssen. Ich scheide darnach die Straßen in

1. Kardinalstraßen oder Hauptstraßen, die das Gerüste der Stadt bilden ;

2. Aufteilungsstraßen oder Nebenstraßen, die der Aufteilung des übrigen Baugeländes dienen.

Die Richtung der Kardinalstraßen, die für den Stadtplan entscheidend sind, ergibt sich entweder aus örtlichen älteren Anlagen, wie eine Burg, eine Pfalz, von der die Hauptstraße ihren Ursprung nimmt (Rothenburg); oder aus Geländeverhältnissen, die den Straßenzug bestimmen (Bergrücken, Talsohle; z. B. Tangermünde, Bremen) oder in zahlreichen Fällen aus der Einführung und Durchleitung einer Heerstraße (Ochsenfurt). Für die Führung der Kardinalstraßen sind verschiedene Anordnungen zu nennen. Häufig findet sich die Anordnung von zwei Parallelstraßen, die von einem gemeinsamen Punkte ausgehen und sich am entgegengesetzten Ende der Stadt wieder vereinigen (Lübeck, Tangermünde. Vgl. Abb. 6).

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Abb. 6. Straßengerüst (Parallelstraße) Lübeck.

Die Form der sich rechtwinkelig schneidenden Hauptstraßen wird oft gewählt (Rothenburg, Abb. 3). Das Straßengerüst zeigt bei solcher Anordnung eine klare Führung der hauptsächlichen Richtlinien. Im einzelnen gibt die gern angewandte Form der Straßengabelung und Verzweigung Gelegenheit zu trefflichen Effekten, von denen wir noch später zu sprechen haben (unten Teil V, § 30).

Städtebautechnisch von nicht minderer Bedeutung sind indes die Nebenstraßen, die ich ihrer technischen Aufgabe gemäß als Aufteilungsstraßen bezeichne. Die Bestimmung dieser Straßen und Gassen ist, die größeren Grundbesitzflächen für die Bebauung aufzuteilen. Zu diesem Zweck wurden solche meist schmal gehaltenen Straßen in das

städtische Bauland hinein getrieben als Seitengassen, Querstraßen, Hofstraßen, Sackgassen. Die scheinbare Willkür der mittelalterlichen Stadtbaupläne erklärt sich durch diese Aufteilungsstraßen, die der Parzellierung der innerhalb der Mauer liegenden größeren Grundstücke, wie Höfe, Äcker, Weinberge usw. dienten und deren Anlage und Verkauf vielfach durch die Gestalt und Größe des aufzuteilenden Grundstücks bestimmt war. Die Aufteilung ihrer abseits der Hauptstraßenzüge be-legenen Grundstückskomplexe blieb (wo nicht eine vollständige planmäßige Neugründung vorlag) den Grundbesitzern selber überlassen; wie es den Grenzen und dem Umfange des auszunutzenden Grundstücks entsprach, verliefen dann diese oft krummen, winkeligen oder in einem Sack endigenden „Aufteilungsstraßen“. Großbürger, Patrizier, Adlige, Klöster bewirkten auf diese Weise die Parzellierung und gewinnbringende Verwertung ihres bebauungsfähigen Grundbesitzes.

Wenn von einer Planlosigkeit des mittelalterlichen Städtebaues gesprochen wird, so kann sich dies immer nur auf die Aufteilungsstraßen beziehen. Ein Rest dieser mangelnden Einheitlichkeit findet sich noch in der Gegenwart da, wo die Aufteilung des Geländes dem privaten Grundbesitzer selber überlassen ist, wie in England¹). Ebenso sind in den mittelalterlichen Städten die Grundbesitzverhältnisse für die Anlage der Aufteilungsstraßen maßgebend. In denjenigen mittelalterlichen Städten, in denen der Begründer die Aufteilungsstraßen selber anlegte oder absteckte, sind auch die Nebenstraßen einheitlich und mit rechtwinkeligen Schnittpunkten geführt²).

2. Der Grundstücksverkehr.

§ 4. Zu Beginn unserer ersten Periode des deutschen Städtebaues, im 12.—13. Jahrhundert, bietet die mittelalterliche Stadt das Bild großer Weiträumigkeit; die Mauer umschließt ein weites Gelände, das nun mit staunenswerter, wahrhaft neuzeitlicher Schnelligkeit der Bebauung zugeführt wird. Bei der Aufteilung und Bebauung des städtischen Bodens haben die Hauptgebiete des Städtebaues ihre entscheidenden, noch bis in die Gegenwart fortwirkenden Grundlagen empfangen.

Im 12. Jahrhundert bis ins 13. Jahrhundert steht der städtische Boden in der Hauptsache im Eigentum größerer Grundbesitzer, deren Besitzflächen regelmäßig größer sind als die zum Kleinhausbau erforderliche Bodenparzelle. Ich bemerke, daß dieser Umstand — nämlich daß die Größe einer Hausparzelle regelmäßig verschieden ist von der Größe der aufzuschließenden Grundbesitzflächen, und daß also zur Bell Vgl. den Bebauungsplan von Ipswich in meiner „Städtischen Bodenparzellierung in England“, Berlin 1908.

2) Vgl. den Bebauungsplan von Neubrandenburg, 1248 gegründet.

bauung eine Parzellierung erforderlich ist — zu jeder Zeit eines der bedeutsamsten Momente im Städtebau bildet. Die einschlägigen Verhältnisse sind in der Vergangenheit wie in der Gegenwart immer dieselben. Es ist gleichgültig, ob wir uns eine völlige, planmäßige Neugründung oder nur eine teilweise Stadterweiterung vorstellen; nur in den seltensten Fällen werden die zur Verfügung stehenden Grundbesitzflächen ohne weiteres identisch sein mit einer Hausparzelle. Regelmäßig wird vielmehr für den Häuserbau eine Bodenparzellierung in irgendeiner Form, sei es durch Straßenanlage oder durch Grundstücksteilung, erfolgen müssen.

Für die durch den Aufschwung der Städte herbeigeführte Entwicklung handelte es sich nun darum, ein Rechtsinstitut auszubilden, das unter den gegebenen Rechtszuständen die Verwertung des städtischen Bodens für den Häuserbau ermöglichte. Ein solches Rechtsverhältnis bot sich in der „städtischen Grundstücksleihe“, die sich nach den Zwecken des Grundstücksverkehrs rasch ausgestaltete und vervoll-kommnete. Der Grundbesitzer verleiht ein Grundstück, eine Parzelle, einen Bauplatz, gegen die Zahlung eines festen Zinses. Der Eigentümer bedingt sich hierbei einen jährlichen und unlösbaren Zins aus; der Beliehene dagegen hat, so lange er diesen Zins zahlt, die unbeschränkte Verfügung über das Grundstück. Von Anfang ist in den deutschen Urkunden die zeitliche Begrenzung des Leiherechtes selten³). Der Beliehene hatte ein selbständiges Recht an der „Besserung“, d. i. an dem von ihm errichteten Bauwerk; die Verleihung erfolgte regelmäßig zu Erbrecht, so daß der Erwerber ein zeitlich unbeschränktes, frei veräußerliches Erbrecht an der Bodennutzung und am Gebäude • erhielt.

Parzellierungen von landwirtschaftlich benutzten Geländeflächen innerhalb der Stadt finden sich bereits zu Ausgang des 12. Jahrhunderts. Als eine der ältesten ist die Urkunde zu nennen, durch die im Jahre 1181 das Stift zu Kaiserswerth seine beim Markt (also im Innern der Stadt, s. oben S. 24) belegenen Weinberge in Bauplätze aufteilt. Der Erwerber zahlt einen jährlichen Zins von 2 Solidi für die Baustelle. Zahlreich sind die sonstigen Veräußerungen von Baustellen, von denen uns sowohl die Lage wie der Zins berichtet wird. Die Einzelheiten einer größeren Parzellierung lernen wir bei einem Fall in Cöln kennen, in dem der Besitzer eines Weinbergs auf dem Bühel sein Gelände in gleichmäßige Baustellen von 20 Fuß Breite und 80 Fuß Tiefe aufteilt. (Ennen und Eckertz, Quellen zur Geschichte der Stadt Cöln, Bd. III, S. 395.) Die hier im Jahre 1295 gegebenen Maße sind nach Straßenfront und Grundstückstiefe bereits die z. T. bis in die Gegenwart beibehaltenen Abmessungen des Rheinischen Reihenhauses, des sog. Dreifensterhauses. — Von einer umfangreichen Parzellierung, die zugleich mit der Anlage einer neuen Straße verbunden ist, hören wir in Konstanz; der Besitzer eines Gartengeländes hei der Stadtmauer legt eine Straße durch sein Grundstück und veräußert (d. h. verleiht mit Erbrecht) die einzelnen Baustellen, wobei sich der Veräußerer und die Erwerber wechselseitig das Vorkaufsrecht für den Eall der Weiterveräußerung ihres Besitztums einräumen. (K. Beyerle, Die Konstanzer Grundeigentumsurkunden, Heidelberg 1902, S. 33).

Die hohe

In der bodenpolitischen Entwicklung zeigt sich nun die Größe des deutschen Rechts und seine Überlegenheit gegenüber dem römischen Recht. Das erste, was das deutsche Immobiliarrecht durchführte, war die vollständige Scheidung zwischen Boden und Bauwerk. Der Boden wird rechtlich getrennt von dem Gebäude, im Gegensatz zu der allgemeinen Regel des römischen Rechts „superficies solo cedit“ — was auf dem Boden gebaut wird, das fällt dem Bodenbesitzer zu. Nach römischem Recht muß jede produktive Aufwendung dem Baustellenbesitzer Zuwachsen, und die fremde Leistung muß — zu ihrem eigenen Schaden — die Stellung des Bodeneigentümers verstärken. Nach deutschem Recht dagegen durften die Werte, die Kapital und Arbeit schufen, sich nicht vereinigen mit dem Recht des Bodenbesitzers. Für die städtische Bodennutzung war hiermit die Rechtsordnung geschaffen, die die wirtschaftlichen und sozialen Interessen mächtig förderte und zugleich der gemeinschädlichen Entwicklung der Grundrente und des Bodenbesitzes entgegenstand. Hierdurch wurden Kapital und Arbeit in ununterbrochenem Strom dem Boden zugeführt, und in einer kapital-armen Zeit wurde die intensivste Bodenkultur ermöglicht.

Bedeutung des deutschrechtlichen Grundsatzes zeigt sich nicht nur in der Geschichte, sondern in gleichem Maße in der Gegenwart, die von der deutschrechtlichen zu der älteren römischrechtlichen Ordnung zurückgekehrt ist. Die heutigen Schwierigkeiten in unserem Wohnungswesen und die ungünstigen Wirkungen der Bodenspekulation in Deutschland haben zu einer ihrer vornehmsten Ursachen nichts anderes, als die fehlerhafte und in der neueren Zeit noch verschärfte Ordnung, der-zufolge jeder Aufwand an Kapital und Arbeit heute der Bodenspekulation zugute kommt. Auf der Verschmelzung der produktiven Aufwendung mit der spekulativen Preistreiberei beruht in seinem letzten Grunde der Erfolg der Bodenspekulation in ihrer heutigen Form.

Die Bodenspekulation als solche war dem Mittelalter durchaus nicht fremd; die entgegengesetzte Meinung ist irrtümlich. Daß eine Bodenfläche einen Mehrwert ergab, wenn sie als Baustelle genutzt wurde anstatt als Hofland, Gartenland oder Rebland, war genau bekannt; ich konnte mehrfach Urkunden ermitteln aus denen hervorgeht, daß man auf diesen

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Mehrwert ausdrücklich rechnete. Aber jeder weitere, bestimmende Einfluß auf die Entwicklung der Grundstückswerte und auf die Bebauung — Bodenspekulation im heutigen Sinne — war dem Bodenbesitzer durch die rechtliche Trennung von Boden und Bauwerk abgeschnitten. Die Baustelle wurde regelmäßig nicht verkauft, sondern gegen einen festen jährlichen Zins verliehen; der Erwerber hatte keinen Kaufpreis für den Boden aufzubringen, sondern nur eine ewige Rente zu zahlen; die errichteten Baulichkeiten selbst wurden sein Eigentum.

Auch der Hausbesitz wurde gewerbsmäßig ausgenutzt, und bereits im 13. Jahrhundert sind geschäftsmäßige (sog. „mehrfache“) Hausbesitzer nachweisbar. In den aufblühenden Städten finden wir eine Reihe von Personen, die den Häuserkauf und den Hausbesitz geschäftsmäßig betreiben, teils zu günstiger Kapitalanlage, teils zu gewinnbringendem Wiederverkauf.

Über das umfangreiche Geschäft, das im Ankauf und Verkauf von Bodenwerten während des 12. und 13. Jahrhunderts betrieben wurde, geben insbesondere die Cölner Urkunden Auskunft (vgl. Ennen und Eckertz, Quellen zur Geschichte der Stadt Cöln; Rob. Höniger, Oölner Schreinsurkunden). Die Namen der vermögenden Bürger, Gyr, Overstolz u. a., kehren in den Urkunden häufig wieder; einzelne Besitzer vereinigten schon damals zahlreiche städtische Hausgrundstücke (20 und mehr) in ihrer Hand und behandelten den Ankauf von Grundstücken geschäftsmäßig und als Kapitalanlage.

Der Großbesitz an Häusern ist also schon in dieser ersten Periode des Städtebaues ziemlich verbreitet; doch wird dadurch der Individualbesitz keineswegs geschädigt oder zurückgedrängt. Eine Parallele mit verwandten, wenn auch sehr viel schärfer zugespitzten Verhältnissen bietet sich uns in der Gegenwart in denjenigen deutschen Städten, in denen sich die überlieferte Form des Dreifensterhauses und der individuelle Hausbesitz erhalten haben.

Wir finden in der Gegenwart in den rheinischen Städten Großbesitzer, die eine erhebliche Zahl kleiner Häuser (bis zu 200) in ihrer Hand vereinigen, während trotzdem im allgemeinen der Individualbesitz — für jedes Haus je ein Hausbesitzer — sich behauptet hat. Die Parzellierung schützt den Kleinbesitz auch unter ungünstigen Verhältnissen (vgl. meine Rhein. Wohnverhältnisse, Jena 1903, S. 32 u. 62).

Der Bodenzins des ursprünglichen Eigentümers ist im übrigen regelmäßig fest und unveränderlich. Der Zins gilt nach der Ausbildung der Erbleihe als eine ewige Rente, die sich weder der Zeit noch dem Betrage nach ändern soll. Die weitere Wertbewegung vollzieht sich in der Hauptsache nur an dem Gebäude. Schon seit der Mitte des 13. Jahrhunderts findet sich in einzelnen Urkunden die ausdrückliche

Bestimmung, daß der Betrag der Bodenrente seitens des Bodenbesitzers nicht erhöht werden soll.

3. Die Hausformen.

§ 5. Unter dem Grundsatz der Scheidung von Boden und Bauwerk vollzog sich nun die Aufteilung des städtischen Großgrundbesitzes im 13. Jahrhundert. Auch diese Parzellierungsbewegung ist für unsere heutigen Zustände von großer Bedeutung. Denn zu jener Zeit sind die verschiedenen Formen des städtischen Hauses ausgebildet worden.

Die Urkunden über den Grundbesitz und den Grundstücks verkehr aus dem 12. und 13. Jahrhundert lassen deutlich drei Formen des bürgerlichen Hausbaues der damaligen Zeit erkennen: 1. das auf vier Seiten freistehende, mit den Nebengebäuden nicht verbundene Haus;

2. das durch Senkrechtteilung eines größeren Hauses entstandene Teil-haus; 3. das Reihenhaus, das in der älteren Zeit mehrfach noch in der Form mehrerer Kleinhäuser unter einem gemeinsamen Dache erscheint. Unmittelbare Beispiele aus der ersten Zeit haben sich von keiner der ältesten Bauformen erhalten. Im 13. Jahrhundert geben indes die auf den Grundstücksverkehr bezüglichen Urkunden genaue Auskunft über die baulichen Einzelheiten. Im übrigen sind wir auf die uns erhaltenen, einer späteren Zeit angehörenden Bauten angewiesen, bei denen wir annehmen dürfen, daß sie den älteren mittelalterlichen Grundriß, wenn auch mit Abwandlungen, überliefern.

Die erstgenannte Form, das freistehende Bürgerhaus ist von den Nachbarhäusern jeweils durch einen schmalen, 1—3 Fuß betragenden Zwischenraum getrennt, der zum Ableiten des Regenwassers und der Wirtschaftswässer dient. Doch werden auch öfter, teils mit teils ohne Einwilligung der Nachbarn, Fenster an den nach dieser Wasserrinne gelegenen Seitenwänden des Hauses angebracht. Die hieraus entstehenden Streitigkeiten und daran anschließenden gerichtlichen Feststellungen von denen uns die Urkunden berichten, geben uns manche Aufschlüsse über die Anlage des freigestellten Hauses.

Der schmale Zwischengang im Hausbau hat sich bis auf unsere Tage erhalten. In zahlreichen deutschen Städten, in Schwaben, Franken und Sachsen, ist das freigestellte Haus in älteren Bauten überliefert und zeigt sich hier von dem Nebenhaus durch einen schmalen Gang getrennt, der als Schupf, Reihe oder Wich bezeichnet wird. Der Ursprung des „Bauwiches“, den neuere Bauordnungen vorschreiben, ist wohl in dieser alten Bauform zu suchen.

Eine Einwirkung der ländlich-bäuerlichen Bauweise ist bei dieser Form des freistehenden Stadthauses wohl vorauszusetzen; eine unmittel-

bare Übertragung des Grundrisses ist jedoch nicht anzunehmen. Form und Zweckbestimmung des städtischen Hauses stehen einer solchen Annahme entgegen. Das Bauernhaus verlangt seiner Bestimmung nach eine offene, von verschiedenen Seiten zugängliche Lage; der Haupteingang befindet sich bei den meisten bäuerlichen Haustypen regelmäßig (wo nicht besondere Umstände vorliegen) nicht an der Straße, sondern ist aus wirtschaftstechnischen Gründen an der Längsseite des Gebäudes angebracht. Das städtische Haus dagegen erfordert, ebenfalls seiner Zweckbestimmung nach, die Bebauung in fortlaufender Reihe und die Anlage des Haupteinganges an der Straße. Auch wo in Verbindung mit dem Stadthaus Landwirtschaft betrieben wird, ist die Anlage der Vorratsräume, der Stallungen usw. vom Bauernhaus verschieden. Hierdurch entsteht ein von dem ländlichen wesentlich verschiedener Grundriß und eine entsprechend veränderte Raumverteilung im Innern. Die eine Form ist aus allgemein ländlichen Bedürfnissen, die andere aus den besonderen städtischen Zwecken hervorgegangen, wenn auch sicherlich ein technisch-struktiver Zusammenhang zwischen beiden Formen anzunehmen ist.

Vgl. hierzu die Ausführungen von Mänz, Bremen und seine Bauten, herausgeg. vom Architekten- und Ingenieurverein Bremen 1900, S. 171.

Die Formen des auf vier Seiten freigestellten Hauses sind von großer Mannigfaltigkeit; sie unterscheiden sich nach Größe, Stil, Baustoff und Zweckbestimmung des Hauses. Die beifolgende Abb. 7 ist gewählt, nicht allein, weil sie einen guten, vielfach verbreiteten Typus des älteren Stadthauses zeigt, sondern auch, weil hier noch in der Anlage auf die landwirtschaftliche Nutzung des Stadtbürgers Rücksicht genommen ist.

Das Haustor ist hinreichend groß, um einem beladenen Erntewagen die Durchfahrt zu gewähren. Das Innere des Hauses weist im Erdgeschoß einen breiten Raum auf, in Franken die Tenne, in Schwaben der Hauseren (auch Ehren geschrieben), in Niederdeutschland die Diele genannt, dessen ebene Bodenfläche aus hölzernen Bohlen besteht oder durch gestampften Lehm, auch durch Steinpflasterung befestigt ist. Nach rückwärts liegt die Ausfahrt, die nach dem Hofe führt, jedoch meist niedriger ist als die vordere Straßeneinfahrt. Das Erdgeschoß und die ausgebauten Obergeschosse des Hauses dienen zu Geschäfts- und Wohnzwecken; die Speicherräume enthalten die stattlichen Vorratsräume. Zum Hereinschaffen der Vorräte dient zunächst der äußere Aufzug, der auf dem obersten Speicher in einem Balken an der Straßenfront des Hauses angebracht ist. Ein zweiter Aufzug befindet sich im Innern des Hauses. In der Mitte der Tenne oder Diele ist die Decke der Obergeschosse durchbrochen durch eine viereckige Öffnung, die durch alle Stockwerke hindurchgeht bis zum obersten Dachboden, wo eine

Winde oder Rolle zum Hinaufziehen der Vorräte angebracht ist. Der beladene Wagen fährt, wenn er im Innern entladen werden soll, bis in die Mitte der Diele und wird nach dem Aufwinden der Ladung leer durch die niedrigere Ausfahrt nach dem Hof geschoben. Diele, Aufzug und Speicher zeigen die gleiche Anordnung, wenn das Haus einem kaufmännischen Geschäft oder der Lagerung von Kaufmannswaren dient.

Unsere Abb. 7 zeigt noch den alten Zustand des Hauses; die

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Abb. 7. Altes Stadthaus, freistehend.

später angebrachten Veränderungen beschränken sich im wesentlichen auf die Einsetzung neuer Fenster u. ähnl. Insbesondere sind die drei Speichergeschosse noch in ihrer ursprünglichen Form und Bestimmung erhalten. Häufig werden indes diese Speicher in den auf unsere Zeit gekommenen alten Häusern zu selbständigen Wohnungen ausgebaut, die dann oft eine wenig günstige Wohnform darstellen. Der unbefriedigende Zustand solcher Wohnungen ist jedoch nicht durch die alte Wohnweise verursacht, sondern durch die bestimmungswidrige Verwendung ehemaliger Speicherräume.

Die an zweiter Stelle erwähnte Hausform, das Teilhaus, begegnet uns sehr häutig in den Urkunden. Während der Bevölkerungsvermehrung der Städte im 12. und 13. Jahrhundert wurden bebaute Grundstücke in zahlreichen Fällen geteilt, teils im Wege des Erbgangs, teils um die zuströmenden Bewohner mit eigenem Hausbesitz auszustatten. Es entstanden Haushälften. Hausdrittel und noch kleinere Unterteilungen. Die Teilung geschah zunächst meist in senkrechter Linie; mehrfach werden in den Urkunden die Einzelheiten unter Angabe der Lage der Scheidewände beschrieben. Die wagrechte Teilung (Stockwerksteilung) dagegen ist in der älteren Zeit weniger häufig, findet sich aber auch schon während des 13. Jahrhunderts in einzelnen Beispielen. Als Bauform besitzt das Teilhaus, wie sich aus der Natur der Sache ergibt, keinerlei Selbständigkeit. F'ür die städtische Entwicklung dagegen kommt dem Teilhaus, das in der baugeschichtlichen Literatur bisher kaum beachtet worden ist, eine große Bedeutung zu.

Die beifolgende Abb. 8. zeigt ein altes äußerst charakteristisches Beispiel, das sich inmitten der neuzeitlichen städtischen Bebauung erhalten hat. Das Haus stellt die Eigenheiten der Hausteilung in anschaulicher Weise dar. Es ist ein einfaches Vorgehen, durch eine derartige Teilung eine größere Anzahl von Wohnungen zu schaffen; bei der Bedeutung des eigenen Hausbesitzes im Mittelalter darf es nicht wundernehmen, wenn dieses Mittel gern und in großem Umfang ergriffen wurde. Mit der Teilung in Hälften wurde begonnen; die Absplitterung schritt fort zu halben Stockwerken bis zu einzelnen Läden und Stuben.

Aus unserer Abbildung werden indes auch wiederum die Nachteile ersichtlich, die sich daraus ergeben, daß ein für Kleinwohnungen nicht bestimmtes Haus nachträglich in entsprechende Teile zerlegt wird. Eine Vergleichung der Grundrisse Abb. 9 zeigt zunächst, daß die Einteilung der einzelnen Stockwerke eine verschiedene ist. Eine durchgehende Treppenanlage ist nicht vorhanden; der Treppenlauf für die einzelnen Geschosse ist an verschiedenen Stellen, wie es am besten ging, eingefügt. Für eine Verwendung zu Stockwerkswohnungen ist ein derartiges Haus nicht geschaffen. Oft werden zudem, wie oben bemerkt, die ehemaligen Speicher- und Bodenräume in älteren Häusern zu Kleinwohnungen umgebaut. Daß diese Zerlegung größerer Häuser und Wohnungen, die in der Gegenwart auch an neueren Bauten vielfach geübt wird, mitunter große Übelstände im Gefolge hat, bedarf kaum der Hervorhebung. —

Die von den Städten durchaus selbständig geschaffene Form des Bürgerhauses ist das an dritter Stelle genannte Reihenhaus, das in geschlossener Reihe und ohne Seitenabstand aufgeführt wurde. Der Ausgangspunkt für die Entwicklung dieser Bauform liegt in der Parzellierung größerer Bauflächen, die während des raschen Aufschwunges

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Abb. 8. Erhaltene Hälfte eines alten Teilhauses.

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Abb. 9.

der Städte im 12. und 13. Jahrhundert zur Aufteilung gelangten. Hierbei wurden sowohl ganze Neustraßen wie auch Seitengassen und in den Großgrundbesitz hineingetriebene Hofgassen angelegt und mit Reihenhäusern besetzt. Im 13. Jahrhundert wurde das Reihenhaus vielfach in der Form gebaut, daß eine Mehrzahl solcher Kleinhäuser unter einem gemeinsamen Dache vereinigt wurde; in der Folgezeit wurde indes diese Anordnung bald wieder aufgegeben. Die Gemeinsamkeit der Scheidemauer, die die Seitenwand des Kleinhauses bildet, wurde dagegen dauernd beibehalten. Wegen der schon in den älteren Urkunden angegebenen typischen Maße des kleinen Grundstücks nach Straßenfront und Grundstückstiefe vgl. oben S. 32.

Das Reihenhaus von drei Fenstern Front, vielfach auch von kleineren Abmessungen, entsprach in vollkommener Weise den Anforderungen des städtischen Grundstücksverkehrs wie der städtischen Wohnweise. Die innere Ausgestaltung war eine mannigfaltige, im Laufe der Zeit auch eine örtlich verschiedene. Während uns zeitgenössische Beispiele nicht im Original erhalten sind, lassen sich doch gewisse gemeinsame Grundzüge ermitteln, die sich aus den im Mittelalter geschaffenen Grundlagen allmählich herausgebildet haben und das allgemein Typische des Dreifensterhauses wiedergeben. Die Aufteilung der Hausfläche in einzelne Räume erfolgte durch allmähliche Einziehung von Scheidewänden, die teils parallel zur Straße (Bremen), teils rechtwinkelig zur Straße verliefen. Beruf und Gewerbe des Eigentümers und die örtliche Sitte bestimmten die Ausbildung im einzelnen. Der beifolgende Grundriß (Abb. 10) gibt ein älteres Dreifensterhaus wieder, das nur aus einem Geschoß besteht. Die Raumeinteilung zeigt bereits Hausflur, Vorder- und Hofstube; Flur und Küche sind indes noch ungetrennt und nehmen einen erheblichen Teil der Grundfläche des Hauses ein.

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Die Hausanlage bietet in ihrer Einfachheit eine treffliche

Die Hausbreite des Typus der Abb. 10 ist ca. 5 Meter (= 17 Fuß), ein sehr häufig vorkommendes Maß. Ähnliche Verhältnisse zeigt das Haus Abb. 11, das die gleiche Breite wie Abb. 10 aufweist, jedoch eine größere Tiefe besitzt und mit einem Obergeschoß versehen ist. Die Raum Verteilung und die Herdanlage (offene Feuerstelle) sind bei dem zweigeschossigen Bau im wesentlichen mit dem kleineren Hause übereinstimmend; im Erdgeschoß ist nachträglich (bei c d) ein Abschluß für die Küche durch das Durchziehen der Flurwand hergestellt. In dieser alten Form enthält das Dreifensterhaus zwei bezw. drei Räume in jedem Stockwerke, die die gegebene Grundfläche vollständig nutzen.

praktische Lösung und ist den Bedingungen der Raumverteilung und Raumausnutzung auf das beste angepaßt.

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Eine zweite Grundrißform, insbesondere bei dem schmalen Zweifensterhaus, verzichtet auf den Hausflur und teilt die Grundfläche einfach in der Weise auf, daß Wände parallel zur Straße gezogen werden, nach der in Abb. 9, Erdgeschoß und 1. Obergeschoß, wiedergegebenen Einteilung.

Abb. 10.

Abb. 11.

Erstes Stockwerk

Erdgeschoß

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Abb. 10. Altes eingeschossiges Dreifensterhaus. « Stube, b Kammer, c Flur und

Küche.

Abb. 11. Altes zweigeschossiges Dreifensterhaus, a Stube, b Kammer, c Küche, d Flur. Aus Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse, S. 14 u. 15.

Die systematische Einführung des Kleinhauses in den Städtebau ist ein Vorgang von weittragender Bedeutung. Zunächst war es für die politische und wirtschaftliche Entwicklung der mittelalterlichen Städte geradezu eine Vorbedingung, daß der neue Bürgerstand in den rasch anwachsenden Gemeinden durch das Kleinhaus bezw. das Teilhaus mit eigenem Hausbesitz ausgestattet wurde. Auf dem Eigenbesitze beruhte in hohem Maße die Leistungsfähigkeit der Bürger, wie auch die eigentümliche soziale Schichtung in den Städten durch die entsprechende Verteilung des Grundbesitzes bedingt war. Die Bodenparzellierung bietet hier, wie immer, ein getreues Spiegelbild des Zeitalters. Auch zeigt auf diesem Gebiet, wie in der oben besprochenen Behandlung der Kapitalaufwendung, die mittelalterliche deutsche Bodenpolitik den vollen Gegensatz zu der römischen. In Rom ist die Gesamtbevölkerung gänzlich losgelöst vom Grundbesitz und der schlimmsten Ausbeutung durch die spekulierenden Großgrundbesitzer preisgegeben. In Deutschland wird der Großgrundbesitz durch eine geradezu vorbildliche Bodenparzellierung aufgeteilt und in die Hände des neuen Bürgerstandes hinübergeleitet. —

Das Baurecht und die Baupolizei des Mittelalters haben auf verschiedenen Gebieten bedeutsame Rechtssätze ausgebildet. Das mittelalterliche Baurecht schreibt vor, daß Bauplätze niemals der Bebauung entzogen werden dürfen. Wüstungen innerhalb der Mauer werden nicht geduldet, gleichviel ob die Baustelle infolge Brandes oder Zerstörung oder ob sie infolge mangelnder Kultur wüste liegt. Weigert sich der Besitzer selber zu bauen oder ist er aus Mangel an Mitteln dazu nicht imstande, so wird die Baustelle durch obrigkeitliche Verfügung weiterverkauft. Es ist dies eine der ältesten und stets festgehaltenen Bestimmungen unseres Stadtrechts. Wir haben schon früher bei der Schilderung der Antike gesehen, daß sich einige Ansätze zu ähnlichen Vorschriften im Altertum finden; doch sind sie von keinem größeren praktischen Wert. Die mittelalterlichen Rechtssätze über die Baustellen sind dagegen von großer praktischer Bedeutung und sie bedürfen der besonderen Hervorhebung; denn die Bautätigkeit des Absolutismus, von der später die Rede sein wird, beruht zu einem großen Teil auf dem Recht an wüsten Plätzen.

Die Bodenbesitzer selber drängten unter normalen Verhältnissen zur Bebauung, wie dies den naturgemäßen Bedingungen entspricht; denn die Verzinsung eines als Baustelle bewerteten und verwendbaren Grundstücks hängt normalerweise davon ab, daß es bebaut wird. Demgemäß wurde von dem Bodenbesitzer häufig die Bebauung zur Vorschrift gemacht, und der Verkauf von Baustellen erfolgte mit Bauverpflichtung. Auch dieser neuerdings wieder aufgenommene Grundsatz ist mittelalterlichen Ursprungs. Schon frühzeitig wird in den Urkunden gegenüber dem Erwerber festgesetzt, die Übergabe sei erfolgt mit der Bedingung „ut edificet“, auf daß er das Grundstück mit einem Gebäude besetze. Mitunter wird noch genauer vorgeschrieben, daß der Erwerber das Gebäude im Stande zu erhalten oder daß er einen gewissen Mindestbetrag auf die Baustelle verbauen müsse.

Der Häuserbau in den Städten wird im übrigen vielfach gefördert und unterstützt durch Gewährung von freiem Baumaterial, insbesondere von Bauholz, so daß auch dieser von dem Absolutismus aufgenommene Grundsatz mittelalterlichen Ursprungs ist.

Die Baupolizei ist im Mittelalter im einzelnen stark ausgebildet. Das durch obrigkeitliche Statuten zu behandelnde Gebiet des Eingreifens in die private Bautätigkeit war allerdings dadurch beschränkt, daß die Bauausführung in der Hand zünftiger Meister lag, deren Gewerbebetrieb an sich bereits durch Statuten geregelt war. Am häufigsten finden sich Bestimmungen hinsichtlich der Einbauten, Vorbauten und sog. Überbauten. Mehrfach werden Vorschriften über die Bauhöhe gegeben. So wird durch eine Urkunde von 1237 in Köln in der Straße unter Gaddemen die

Höhe der Häuser auf 15 und 16 Ellen beschränkt. Als allgemein zulässige Bauhöhe für das 13. Jahrhundert sind drei Geschosse anzusehen. Der Sachsenspiegel (um 1230) bestimmt nämlich, daß man ohne obrigkeitliche Erlaubnis drei Geschosse bauen darf, ein Geschoß binnen der Erde, wobei die Tür bis zu einer Kniehöhe (etwa 55 cm) über der Erde liegen darf, und darüber noch zwei Geschosse. —

Die bodenpolitischen Schöpfungen dieser ersten Periode unseres Städtebaues sind nicht nur für die eigene Zeit, sondern ebenso für die spätere Entwicklung bedeutsam geworden. Die Leistungen, die einen dauernden Wert für die städtische Bodenentwicklung besitzen, lassen sich in vier Punkte zusammenfassen: Aufstellung von Rechtssätzen für die Bodenaufteilung, Schaffung der Einrichtungen für den Iinmobiliar-verkehr und die Kapitalisierung des Bodens, Ausgestaltung des städtischen Kleinhauses, Differenzierung der Straßen nach Zweck und Bedürfnis.

Literatur.

Wilh. ArnoldZur Geschichte des Eigentums in deutschen Städten. Basel 1861.

Die Urkundenbiicher der einzelnen deutschen Städte.

Schriften der Architekten- und Ingenieurvereine für die einzelnen Städte. Urkundenhuch der Stadt Straßburg, Bd. I, bearbeitet von W. Wiegand, 187g; privat-rechtliche Urkunden, Bd. III, bearbeitet von Aloys Schulte, 1884.

Rob. Höniger, Cölner Schreinsurkunden. Bonn 1884.

A. Essenwein, Die Kriegsbaukunst, Handb. d. Architektur, Bd. IV, H. 1. Darmstadt 188g. J. Fritz, Deutsche Stadtanlagen; Straßburger Gymnasialprogramm. Straßburg 18g4. Friedr. Lau, Verfassung und Verwaltung der Stadt Cöln. Bonn i8g8.

Heyne, Das deutsche Wohnungswesen. Leipzig i8gg.

Stephani, Der älteste deutsche Wohnbau. Leipzig igo2.

Otto Peters, Magdeburg und seine Baudenkmäler. Magdeburg igo2.

Rud. Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse und ihre Bedeutung für das Wohnungswesen in Deutschland, fena igo3, S. 3f.

Der Städtebau,

Vers., Die Bedeutung der Bodenparzellierung für das Bauwesen, igos, Bd. II, S. 18.

v. Inama-Sternegg, Städtische Bodenpolitik in alter und neuer Zeit. Wien igo$.

Otto Stiehl, Der Wohnbau des Mittelalters. Handbuch der Architektur. Bd. IV, H. 2. Leipzig igo8.

Dritter Abschnitt.

Die Periode der landesfürstlichen Bautätigkeit.

1. Übergangszeit.

§ 6. Nach dem Ende des Mittelalters tritt zunächst eine Übergangszeit ein, die zu unserer zweiten Periode hinüberleitet; es ist das 16. Jahrhundert. Mit dem Eindringen der Renaissance gelangen während dieser Zeit von Italien nach dem Norden neue Bauformen, die von großem Einfluß auf Städtebau und Wohnungswesen wurden. Neben dem überlieferten alten Bürgerhaus — dem schmalen Grundstück mit kleiner Straßenfront — wird allmählich das in Italien heimische, dort ausgebildete breite Etagenhaus eingeführt. Dem mittelalterlichen Dreifensterhaus, das den Individualbesitz betont und mit seiner schmalen Front für eine Familie oder doch für eine geringe Zahl von Haushaltungen bestimmt ist, tritt ein breites Grundstück zur Seite, das die Abmessungen der Bauwerke der vornehmen Klassen nachahmt und bei seiner späteren Übertragung auf das Bürgerhaus schon äußerlich den Charakter des Miethauses erkennen läßt. Die Vermittler der aus Italien übernommenen Bauform waren Baumeister der Renaissance, die in den Urkunden bezeichnenderweise die „wälschen Maurer“ benannt werden. Unter diesem Ausdruck verstand man sowohl gebürtige Italiener wie auch Deutsche, die in Wälschland die neue Kunst gelernt hatten.

Während des 16. Jahrhunderts entwickelt sich zugleich die landesfürstliche Bautätigkeit im Städtebau, verbunden mit einer systematischen Baupolitik. Unter Baupolitik verstehen wir die Anwendung staatlicher Machtmittel zur Erreichung bestimmter Ziele im Bauwesen. Der absolute Staat hat, wie auf allen anderen Gebieten, so auch auf dem des Wohnungswesens und Städtebaues seine Machtmittel kräftig zur Anwendung gebracht. Die landesfürstliche Baupolitik wurde zuerst in Frankreich ausgebildet und späterhin wie andere französische Einrichtungen von den deutschen Landesfürsten übernommen, jedoch unter wesentlicher Umgestaltung der Mittel und Ziele.

Die französischen Könige hatten im 16. Jahrhundert, als die Hofhaltung in Paris einen immer größeren Glanz entfaltete, in stets steigendem Maße in den Ausbau der Hauptstadt Paris eingegriffen. Während die Prunkbauten der Könige und die Wohnhöfe des Adels das Stadtbild bereicherten, fand zugleich eine starke Vermehrung der Bevölkerung statt. Die Stadt nahm ebenso an Pracht wie an Umfang zu. Auf diese bauliche und populationistische Bewegung haben die Könige frühzeitig einzuwirken gesucht. Die Eingriffe beginnen, wie hervorgehoben sei, mit einem Bauverbot; die religiösen Bewegungen des 16. Jahrhunderts¹) ließen es Heinrich II. angezeigt erscheinen, dem Zustrom von Zu Wanderern nach Paris vorzubeugen, und ein im Jahre 1549 erlassenes allgemeines Bauverbot wurde hierfür als ein geeignetes Mittel erachtet. Das allgemeine Verbot wurde alsbald für einzelne Bezirke aufgehoben und nach wenigen Jahren nicht mehr berücksichtigt; indes

1) Über die

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den französischen Königen während der Religionswirren verhängten Verbote von Versammlungen und Zusammenkünften der Arbeiter und Handwerker vgl. mein „Französisches Gewerberecht“, Leipzig 1899, S. 845.

entwickelte sich hieraus der Grundsatz örtlicher Bauverbote, der von dem Absolutismus in Frankreich wie in Deutschland vielfach angewandt wurde. In der Absicht nämlich, die Bautätigkeit in den von den Landesfürsten begünstigten Stadtbezirken (Innenstadt, Umgebung des Residenzschlosses) zu heben, wurde öfter der Häuserbau in den Vorstädten verboten oder auf die Errichtung kleiner minderwertiger Hausbauten beschränkt.

Unter den hierher gehörenden Maßnahmen ist eine Königliche Verordnung des Jahres 1550 zu erwähnen, die bestimmt, daß in den Vorstädten von Paris nicht höher gebaut werden dürfe als zwei Geschosse; zugleich wird die Anlage von Hofgebäuden verboten. Es mag zunächst scheinen, als ob die alte Baupolizei schon hier die ihr neuerdings gesetzten hygienischen und volkswirtschaftlichen Ziele verfolgt hätte. Dies ist indes nicht der Fall. Die Absicht ging einfach dahin, den Bau herrschaftlicher vornehmer Häuser in den Außenbezirken der Residenz zu verhindern und damit die Abwanderung vermögender Familien nach den Vorstädten unmöglich zu machen; eine Maßnahme, die uns später in ähnlicher Form und mit den gleichen Zielen in Berlin unter Friedrich I. begegnet. Um den Glanz der Residenz zu erhöhen, wollte man verhindern, daß die reichen Leute sich in den Vorstädten anbauten. Nur diesem Zweck, nicht aber einem volkswirtschaftlichen oder hygienischen Gedanken diente die erwähnte Vorschrift, deren Tragweite noch deutlicher wird durch das hinzugefügte Verbot, herrschaftliche Einfahrten — portes cochères — in den Häusern der Vorstädte anzulegen.

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Inmitten solcher bald fördernden, bald hemmenden, immer aber obrigkeitlich regulierenden Eingriffe in das Bauwesen hatte sich bis zum Ausgang des 16. Jahrhunderts in Frankreich eine systematische Baupolitik entwickelt, die den Beamtenapparat und die Staatsgewalt auf den Städtebau anwandte. Die Ausstattung der Hauptstadt Paris mit vornehmen oder vornehm erscheinenden Bauten, die den Glanz des Königtums verkündeten, blieb allerdings das wesentliche Ziel. Ein von der mittelalterlichen Stadt vollkommen verschiedenes Ideal des Städtebaues wurde hierbei verwirklicht und als Vorbild aufgestellt. Die hauptsächlich angewandten Mittel der landesfürstlichen Baupolitik im Städtebau waren: Anlage gleichförmiger öffentlicher Plätze („places à Symmetrie“, streng einheitlich umbaut); Anlage geradlinig gezogener Straßen; Durchführung von Stadterweiterungen durch Staatsbeamte und private Unternehmer nach einheitlichen Plänen; endlich die Vergabung Baustellen mit der Verpflichtung, auf der angewiesenen Stelle ein Gebäude zu errichten.

Vgl. Abdruck der Königlichen Edikte bei Fontanon, Les Edicts et Ordonnances des Roys de France, Paris 1611, Tome I, p. 842 f.

§ 7. In Deutschland beginnt mit dem Abschluß des 30jährigen Krieges und der Erstarkung des Landesfürstentums die Periode der landesfürstlichen Baupolitik. Die deutsche landesfürstliche Baupolitik unterscheidet sich in den gut verwalteten, nicht schlechthin das französische Vorbild nachahmenden Territorien Deutschlands, von der französischen Baupolitik in der gleichen Weise wie die Ausgestaltung der absolutistischen Verwaltung überhaupt: dort Fürstenabsolutismus, von dem persönlichen Willen des Fürsten beherrscht; hier Staatsabsolutismus, der im Dienste des Staatsgedankens steht⁴). Die Erfolge der landesfürstlichen Bautätigkeit sind außerordentlich große gewesen ; bewunderungswürdiger noch, wenn man die schwierigen Verhältnisse betrachtet, unter denen an der Hebung verarmter und zurückgebliebener Landesteile gearbeitet wurde. Die Hauptaufgabe der Landesfürsten ging dahin, die Städte aus dem Verfall wieder aufzurichten. Wenn auch das ganze Land unter den Verwüstungen des großen Krieges und ihren Nachwirkungen schwer gelitten hatte, so waren doch die Zustände in den Städten infolge der völligen Verödung von Handel und Gewerbe und der Zerstörung von Eigentum weitaus am schlimmsten.

Unter den deutschen Territorien ragt Brandenburg—Preußen durch seine umfassende Tätigkeit für die Hebung der Städte hervor, und die preußischen Bestrebungen im Städtebau sind hier an erster Stelle zu nennen. Die Auffassung von der preußischen Baupolitik ist in der Literatur indessen eine irrtümliche. Wir hören da von willkürlichen Eingriffen absoluter Fürsten, und selbst in der neuesten wissenschaftlichen Literatur werden die Träger der preußischen Baupolitik im 17. und 18. Jahrhundert dargestellt als zwar wohlgesinnte, aber rücksichtslose und selbstherrliche Neuerer. Von solchen Dingen kann in Wirklichkeit keine Rede sein. Das Verdienst der preußischen Könige ist ein sehr viel höheres, als es ihnen in jener Auffassung zugeschrieben wird.

Die in Preußen ausgebildete Baupolitik ist nur zu verstehen, wenn wir sie als einen Teil der allgemeinen Verwaltungspolitik auffassen, die in Preußen durch die Verkettung verschiedener Umstände gerade an die Begünstigung der Städte geknüpft war. Ein Hauptmittel für die Kräftigung und Hebung des Staates bildete, der merkantilistischen Auffassung entsprechend, die Förderung des Gewerbewresens; das Gewerbe aber hatte von alters her in der Hauptsache seinen Sitz in den Städten und wurde seit 1680 geradezu auf die Städte beschränkt; durch Freiheiten, Privilegien und Unterstützungen wurden immer neue Scharen gewerbtätiger Einwanderer in die Städte gezogen. Durch die verschärfte städtische Konzentrierung der Industrie wurde eine Menge Handwerker vom platten Lande in die Städte getrieben. In hohem Maße wurde dann das Anwachsen der Städte verstärkt durch die segensreiche preußische Bevölkerungspolitik und die Begünstigung der Einwanderung, deren mächtiger Strom, soweit es sich um Gewerbetreibende handelte, zumeist nach den Städten gelenkt wurde. Eine ganze Reihe von Maßnahmen trat unter Friedrich Wilhelm I. und Friedrich dem Großen hinzu, die der kombinierten Förderung von städtischem WTesen und gewerblicher Tätigkeit dienten.

Hand in Hand mit dieser energischen, städtefördernden Politik ging nun, als ihre geradezu selbstverständliche Folge, die umfassende Bautätigkeit und Baupolitik, die mit steigendem Eifer durchgeführt wurde. Das 18. Jahrhundert bezeichnet für Preußen den Höhepunkt der landesfürstlichen Bautätigkeit; ganze Stadtteile und Städte wurden damals planmäßig und systematisch neu angelegt. Die Grundlage der preußischen Baupolitik ist eine zwiefache gewesen. Die Hohenzollern haben hier, wie auf anderen Gebieten der Verwaltung, fremdländische, insbesondere französische Einrichtungen und Vorbilder übernommen; es lag dies in der Richtung der Zeit und war damals notwendig bei der Rückständigkeit der einheimischen Zustände. In der Hauptsache aber wurde das alte kommunal-ständische Recht neubelebt und ausgeübt. das Recht, das durch die Untätigkeit und Verwahrlosung der städtischen Verwaltungen in Verfall geraten war. Eine auf willkürlich erfundene Rechtssätze gestützte Baupolitik hat es dagegen in Preußen nicht gegeben.

Das zuerst angewandte Mittel der preußischen Baupolitik war das Recht an unbebauten Baustellen; unbebaute Bauplätze wurden eingezogen und an baulustige Unternehmer vergeben. Aber dieses Verfahren ist nicht die Erfindung Friedrich Wilhelm I., sondern es stellt einen der ältesten Sätze unseres Stadtrechtes dar, der früher von den Städten (siehe oben S. 42) und nunmehr von dem König von Preußen durchgeführt wurde. Die Vergabung vön Bauland mit Bauverpflichtung und die Gewährung von Baumaterial und Zuschüssen gehört zu den Maßnahmen der französischen Baupolitik, beruht aber in der Hauptsache wieder auf älteren Rechten und Gebräuchen der Städte (siehe oben). Hierzu tritt dann die systematische Anlage ganzer neuer Stadtteile, die selbstverständlicherweise keine Rechtsneuerung in sich schließt. Die preußische Baupolitik unterscheidet sich in keiner Weise von der allgemeinen Verwaltungspolitik, deren Grundsätze waren: Hereinnahme fremdländischer Einrichtungen und Vorbilder, und hauptsächlich Herüberziehung des vormals ständischen Rechtes auf eine rein staatliche Grundlage. Die Größe der preußischen Könige lag auch auf

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Abb. 12. Stadtplan von Mannheim.

diesem Gebiete in der sittlichen Kraft, mit der sie Widerstände und Interessengegensätze zu überwinden und dem reinen Staatsgedanken unterzuordnen wußten.

Die Bautätigkeit der preußischen Könige erstreckt sich auf die Förderung der Errichtung einzelner Bauten in den Städten, auf die Anlage vollständig neuer Stadtteile in vorhandenen Städten, auf die Errichtung von Kolonisten- und Bauernhäusern in Landstädten und Dörfern, sowie von öffentlichen Gebäuden (Kirchen, Schulen, Verwaltungsgebäuden). In Berlin war die Bautätigkeit unter dem Großen Kurfürsten, mehr noch unter Friedrich I., Friedrich Wilhelm und Friedrich dem Großen eine umfassende. Der Reihe nach wurden der Friedrichswerder, die Dorotheenstadt, die Friedrichsstadt angelegt. Ein hervorragendes Verdienst gebührt Friedrich Wilhelm I., der nicht allein für Berlin Großes geschaffen hat, sondern auch auf das Bauwesen anderer Städte fördernd einwirkte. In Magdeburg griff Fürst Leopold von Anhalt-Dessau, der ,,alte Dessauer“, als langjähriger Inhaber des dortigen Gouverneurpostens, in seiner tatkräftigen Weise — ganz in Übereinstimmung und mit Unterstützung Friedrich Wilhelm I. -— in das Bauwesen ein. „Ihm ist es zu verdanken, daß gesündere Verhältnisse eintraten durch Aufräumung der Trümmerstätten, Regelung der Straßenreinigung, Einführung einer vernünftigen Straßenentwässerung und Beeinflussung der Bautätigkeit. Durch ihn erst ist der Übergang zum modernen Magdeburg, das sich energisch aus dem Brandschutt des 30jährigen Krieges heraus seine Stellung wieder erobern sollte, tatsächlich in die Wege geleitet. Die Zahl der von ihm gelösten Aufgaben zur Besserung der städtischen Verhältnisse in jeder Beziehung erscheint schier unglaublich“ (Peters, Magdeburg, S. 17 f.). Arbeiterwohnungen, die noch heute in Benutzung sind, wurden von Friedrich dem Großen in Neu-Ruppin gebaut. Es sind Häuser im gemeinschaftlichen Besitz von 4, 6, auch 8 Eigentümern, die je einen Teil des Hauses — in den meisten Fällen 1 Stube und 1 Kammer — besitzen und mit ihrem Hausanteil grundbuchlich eingetragen sind. — Über die Bauten für Kolonisten auf dem Lande vgl. Erich Neuhaus, Die friederizianische Kolonisation im Warthe- und Netzebruch, Landsberg 1906, S. 96, 102 u. 111.

Die Neuanlage von Städten oder die Angliederung neuer Stadtteile, die einer völligen Neugründung gleichkamen, wurden in den verschiedensten Landesteilen Deutschlands durch die Landesfürsten vorgenommen. Unter den Neuschöpfungen, die für die Tätigkeit der Fürsten, wie für das von ihnen angewandte System des Städtebaues kennzeichnend sind, ragt die Stadtanlage von Mannheim hervor.

Das einen durchaus einheitlichen Eindruck machende Stadtbild (Abb. 12) ist indes nicht mit einem Mal, sondern stückweise entstanden. Kurfürst Friedrich IV von der Pfalz gi'ündete 1607 an Stelle des alten Dorfes Mannheim einen befestigten Waffenplatz, der aus einer stark angelegten, den rein militärischen Aufgaben dienenden Feste (Zitadelle) und aus der an diese anschließenden, nur durch Mauer, Graben und Bastionen geschützten Stadt bestand. Die eigentliche Feste erhielt den

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Auf],

Namen Friedrichsburg und bedeckte mit ihren Gebäuden und Außenwerken die obere Hälfte des beifolgenden Planes bis zu dem etwa in der Mitte der Stadt gelegenen mit Bäumen besetzten Straßenzug, der noch heute die Planken, d. h. die vor der Feste eingerammten Pallisaden, genannt wird. Die Stadt selbst dagegen nahm damals nur die untere Hälfte unserer Planzeichnung ein. Das für die Stadt bestimmte Gelände wurde einheitlich aufgeteilt. Die Straßen wurden in gerader Linie durch die ganze Stadtfläche hindurchgeführt und durchschnitten sich sämtlich rechtwinkelig. Lediglich längs des Festungswalles wurde der äußeren Straße die durch die Befestigung bedingte schräge Richtung gegeben. Das Straßennetz zerlegte die Geländefläche in rechteckige Baublöcke, und die damals am Neckartor angebrachte Inschrift durfte mit Recht sagen, daß der Fürst ,,justa spatiorum dimensione nobilem urbem“ gegründet habe. Im Jahre 1622 war die Stadt, die mit weitgehenden Privilegien ausgestattet wurde, bereits zu einem erheblichen Teil besiedelt, als sie der Zerstörung durch Tilly anheimfiel. (Vgl. den Grundriß von 1622, Walther, Mannheim, S. 139 und 155.)

Nach dem Elend des 30 jährigen Krieges wurde die Stadt, von Karl Ludwig im Jahre 1652 wiederum mit Privilegien freigiebig ausgestattet, unter Einhaltung des ersten Bebauungsplanes, neu aufgebaut. Für den Häuserbau erfolgte, nach den Privilegien von 1652, unentgeltliche Zuweisung von Bauplätzen und billige Lieferung von Baumaterialien. Der Kurfürst wünschte der Stadt ein ansehnliches Äußere zu geben; die kleinen eingeschossigen Häuser erschienen bald nicht mehr stattlich genug, und nach dem günstigen Fortgang der Bebauung gab der Kurfürst dem Rat seinen Willen zu erkennen, ,,daß anstatt der in Mannheim befindlichen geringen, nichtswertigen Häuser die Eigentümer andere gute Häuser und wenigstens zwei Geschoß hoch bauen, oder da sie das nicht tun wollten, die kleinen Häuser taxiert werden und um den taxierten Preis anderen, so auf dem Platz gute, große Häuser bauen wollen, solche überlassen, wie auch denjenigen, so noch leere Plätze besitzen, welche an die Straße stoßen, dieselben bebauen oder ebenfalls anderen, die solche zu bebauen begehren, selbige abzutreten gehalten sein sollen“. —

• Um den Häuserbau zu regulieren, wurden für die Baulustigen vier Vor-lagen (,,Modelle“) aufgestellt, die nach Hausgröße und Stockwerkzahl abgestuft, die obrigkeitlich gewünschten und für die verschiedenen Klassen der Bevölkerung geeigneten Hausgattungen zeigten :

Modell A

2    Geschosse

14

3    Fenster Front.

Durch die pfälzische Besiedelungspolitik und die Hereinziehung fremder Einwohner wuchs die Stadt bald empor. Die Bauplätze hatten allerdings nur in den bevorzugten Lagen einen Verkaufswert; in den Nebenstraßen wurden sie noch unentgeltlich abgegeben. Die Bautätigkeit war eine rege; Häuser wurden auf Spekulation von Unternehmern gebaut und von Kapitalisten geschäftsmäßig gekauft (a. a. O. S. 178 f.).

Im Jahre 1689 wurde die Stadt infolge der von Ludwig XIV. angeordneten Niederbrennung der Pfalz von den Franzosen in barbarischer Weise zum zweitenmal zerstört. Nach schweren Not- und Kriegsjahren wurde seit 1709 der dritte Aufbau (unter Karl Philipp) in die Wege

geleitet. Die Feste Friedrichsburg wurde geschleift und eingeebnet und ihr Gelände

zur Stadt geschlagen, unter Ausdehnung des zuvor angewendeten Systems der Straßen- und Baublockanlage. Der Kurfürst legte bald darauf auch seine Residenz nach Mannheim und nunmehr erfolgte der Bau des die Stadt abschließenden Residenzschlosses, so daß rest jetzt die vielfach als einheitlich angesehene Stadtanlage vollendet Die gleichförmig erscheinenden Baublöcke sind im übrigen nicht

ver-

war.

von gleicher Größe; während die senkrecht laufenden Straßen im wesentlichen in gleichen Abständen von etwa 55 m gezogen sind, haben die Querstraßen verschiedene Abstände von 80—110 m, so daß die einzelnen Reihen von Baublöcken eine verschiedene Tiefe besitzen. Nur die Regelmäßigkeit der Straßenführung läßt sie wie gleiche Felder eines Schachbrettes erscheinen.

Bei der Bebauung des. Geländes der vormaligen Friedrichsburg wurden die Baustellen wiederum unentgeltlich, jedoch mit Bauverpflichtung abgegeben. Die absolutistische Geschmacksrichtung im Städtebau hatte inzwischen weitere Fortschritte gemacht; es wurde nicht allein die strengste Einhaltung der Baufluchtlinie vorgeschrieben, sondern auch möglichst gleiche Höhe der Häuser eines Baublocks gewünscht. Die „Symmetrie“ (oben § 6, S. 45) wurde als Grundsatz eingeführt, und der gleichförmige, die obrigkeitliche Regelung ausdrückende Ausbau der Straßen wurde angestrebt.

Zu den von deutschen Landesfürsten neugegründeten oder durch Angliederung umfangreicher Stadtteile umgestalteten Städten gehören Erlangen, Ludwigsburg, Karlsruhe, Düsseldorf, Hanau, Darmstadt, Kassel u. a.

Erlangen zählt unter die typischen Beispiele, die die Wiederaufrichtung der in den Kriegen des 17. Jahrhunderts verwüsteten Gebiete durch landesfürstliche Tätigkeit zeigen. Der Neugründer Erlangens ist Markgraf Christian Ernst von Brandenburg-Bayreuth, der, dem Beispiel seines Vetters Friedrich Wilhelm, des Großen Kurfürsten folgend, die Neubesiedelung und wirtschaftliche Hebung seines völlig verheerten Landes betrieb. Neben dem im 30jährigen Kriege bis auf das letzte Haus zerstörten alten Erlangen gründete Christian Ernst im Jahre 1685 die neue Stadt, die durch Aufnahme gewerbetätiger französischer Réfugiés bald zur Blüte gelangte. Die Neustadt ist vollständig regelmäßig gebaut, mit gerade gerichteten, rechtwinkelig kreuzenden Straßen und mit einer großen Zahl freier Plätze ausgestattet. Der nach der Altstadt anschließenden Hauptstraße ist in ihrem nördlichen . Lauf eine leichte Krümmung gegeben, wodurch eine städtebautechnisch reizvolle Wirkung entsteht. Im Mittelpunkt der neuen Stadt steht das landesherrliche Schloß.

Bei der Gründung von Karlsruhe durch Karl Wilhelm im Jahre 1715 war zunächst nur der Bau eines landesfürstlichen Schlosses beabsichtigt; die Anlage der Stadt trat erst nachträglich hinzu. Der hierbei der gesamten Anlage zugrunde gelegte Plan ist kennzeichnend für die Zeit: der Plan als Ganzes besteht aus einer dem Sonnenbild nachgeahmten Figur von 32 Radialstraßen, die sämtlich gleich Sonnenstrahlen von dem landesfürstlichen Schloß, als dem Mittelpunkt, auslaufen. Die Mehrzahl dieser Strahlstraßen führt in den umliegenden Schloßgarten, während eine Anzahl der südlich laufenden Straßen das Gerüste der neuen Stadt abgab, deren Plan dadurch von selbst die Grundform eines Pachers erhielt. — Bauland zum Häuserbau wurde während des 18. Jahrhunderts den zuziehenden Ansiedlern unentgeltlich abgegeben, ferner wurden Bauholz und Sand geliefert. Unter diesen Verhältnissen besaß die Baustelle einen geringeren Wert als der landwirtschaftlich genutzte Boden. Für den zu Baustellen eingeteilten Boden wurde kein Preis bezahlt, während das nicht zu Bauland bestimmte Gelände seinen Nutzungswert als Garten, Feld usw. besaß. — Zur Belebung der Bautätigkeit wurden noch besondere Beihilfen, sog. Baugnaden, gewährt.

Die Aufschließung des Baugeländes von Karlsruhe war im 18. Jahrhundert und bis ins 19. Jahrhundert hinein Sache der Obrigkeit. Die Einteilung der Grundstücke wurde gemäß dem Stande und Beruf der Bewohner durchgeführt, so daß neben den großen Grundstücken die entsprechende Zahl kleiner Parzellen bereitgestellt wurde. Auch der Bau der Häuser bleibt nicht der Willkür des einzelnen überlassen, sondern die Obrigkeit stellt „Modelle“ auf, in denen bestimmte Vorschriften über die Fassade, die Bauhöhe, den Stil und das Material der Gebäude — nach einzelnen Bauklassen abgestuft — gegeben werden. Niedrige Häuser sind nur in den minder vornehmen und Nebenstraßen erwünscht; in den Hauptstraßen und an den breiten öffentlichen Plätzen wird auf den Bau mehrgeschossiger Häuser hingewirkt. — Über landesfürstliche Baupolitik in Braunschweig-Lüneburg vgl. Ad. Keysser, Zeitschr. f. Wohnungswesen 10. Jan. 1905, S. 88 (nach der Frankfurter Zeitung).

Unter den bautechnischen Einzelheiten jenes Zeitabschnittes ist noch die Behandlung der Hausfonnen besonders zu erwähnen. Bereits oben wurde darauf hingewiesen, wie durch die sogenannten wälschen Maurer Renaissanceformen nach Deutschland gebracht wurden. Im Gefolge des fremdländischen Einflusses gelangte nunmehr das in Italien und Frankreich ausgebildete breitgestreckte Etagenhaus zur Einführung als neue Bauform für das bessere und vornehmere Bürgerhaus. Bei den landesfürstlichen Stadtanlagen wurde diese Bauform vielfach angebracht, sowohl im Osten wie im Westen Deutschlands. Man begünstigte diese Haustypen wie oben (bei Mannheim und Karlsruhe) bemerkt, insbesondere in den Hauptstraßen, weil die größeren Bauten äußerlich die Vorstellung der Vornehmheit erwecken konnten und die Anwendung monumentaler, dem Palastbau entlehnter Bauformen gestatteten; ferner auch deshalb, weil man in dem für mehrere Familien angelegten Etagenhaus reichlich Mietwohnungen für die staatlichen Beamten bekam.

Der Absolutismus hat indes das Etagenhaus nicht etwa allgemein angewandt; vielmehr wurde stets dafür gesorgt, daß neben den breiten größeren Miethäusern die entsprechende Anzahl schmaler Kleinhäuser

für Handwerker und Kleinbürger gebaut wurde. Es würde der Auffassung des Absolutismus durchaus widersprochen haben, wenn er die Entwicklung der Grundstücksparzellierung etwa sich selber überlassen hätte. Die Anschauung von den vorsorgenden Aufgaben der staatlichen Verwaltung verlangte vielmehr gerade auf diesem Gebiet ein entschiedenes Eingreifen der Staatsgewalt. Teils wurden ganze Abschnitte einzelner Straßen dem Kleinbau Vorbehalten; teils wurde innerhalb eines Häuserblocks eine Hälfte zur Aufteilung in kleine Grundstücke ausgeschieden. Die soziale Fürsorge für die Bodenparzellierung war eine äußerst weitgehende, und es ist von hohem Interesse, in den Bebauungsplänen des 17. und 18. Jahrhunderts die Einteilung der Grundstücke, die bis zu der kleinsten Parzelle heruntergehen, zu verfolgen.

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   Aug. von Essenwein, Die Baustile; Handbuch der Architektur, Bd. IV, H. 1, S. 25 am Ende.

²

   S. mein „Magisterium und Eraternitas“; Leipzig 1897, S. 227 über die Mauerbauordnung des Bischofs Theodolach für Worms aus dem Anfang des 10. Jahrhunderts. Die Landbewohner der Umgegend hatten in Worms die Pflicht des Mauerbaues und dafür das Recht des Zufluchtsortes.

³

Im Gegensatz zu England, wo die Verleihung des Bodens auf eine große, jedoch immerhin begrenzte Zahl von Jahren — meist 99 Jahre — erfolgt.

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Vgl. mein „Französisches Gewerberecht“, Leipzig 1899, S. 386 f.

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Abb. 13. Baublöcke der Altstadt Mannheim. Maßstab 1:500.

Ich. gebe hier die Abbildungen von zwei Baublöcken aus der Altstadt Mannheim wieder, die als typisch für das Bausystem dieser Periode gelten können (Abb. 13). Die Grundstücke sind nach der Bebauung des Jahres 1900 eingezeichnet; die Höfe sind zum Teil überbaut worden; die ursprüngliche Grundstückseinteilung ist indes noch genau erhalten und erkennbar. Es zeigt sich, daß von jedem Häuserblock etwas weniger als die Hälfte auf größere Grundstücke entfällt, mit Höfen für kaufmännischen und gewerblichen Betrieb. Die zweite, größere Hälfte dagegen ist für kleine Parzellen Vorbehalten, wobei die Abmessungen sich bis zu den kleinsten Grundstücken abstufen. Die Absicht, den Kleinbürger und Handwerker und allgemein die minder wohlhabenden Klassen mit Grundbesitz auszustatten, geht aus der Blockeinteilung deutlich hervor. Die Bereitstellung kleiner Parzellen ist besonders klar sichtbar in dem oben S. 47 zitierten ersten Stadtplan vom Jahre 1622.

auch nicht mit der gleichen Regelmäßigkeit

wenn

Die gleichen Absichten lassen sich in den anderen Stadtanlagen des 17. und 18. Jahrhunderts nachweisen, so in Berlin in der Friedrichstadt. Die Baublöcke der Friedrichstadt zeigen ebenfalls die gemischte Parzellierung

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durchgeführt wie in Mannheim; von den Nebenstraßen waren einzelne vorzugsweise zu kleinen Parzellen — Dreifensterhäusern — aufgeteilt, die jetzt allerdings zum großen Teil verschwunden sind.

Deutlichkeit hat sich die Abstufung und Mischung der Parzellierung erhalten in Erlangen. In der Hauptstraße überwiegt die breite Baustelle von verschiedenen Abmessungen; die Nebenstraßen enthalten vielfach das kleine Drei- und Vierfensterhaus, das in einzelnen dieser Straßen die vorherrschende Parzellierungsform bildet.

Wie die absolutistische Verwaltungspolitik die erste Einteilung der Grundstücke überwachte, so wollte sie die Parzellen auch dauernd erhalten und vor dem Aufkäufe geschützt wissen. Diesem Zweck diente eine (durch die Städteordnung aufgehobene) Vorschrift des Preußischen Allgemeinen Landrechts; sie bestimmte „daß die Zahl der Bürgerhäuser erhalten werden solle, auch deren mehrere, ohne besondere Erlaubnis, nicht in eins zusammengezogen werden dürfen¹). —

Das System des landesfürstlichen Städtebaues unterscheidet sich wesentlich von dem städtisch-mittelalterlichen; es hat tiefgreifende Neuerungen in der Stadtanlage und im Wohnungswesen eingeführt. Der landesfürstliche Städtebau erfaßt die Anlage der Stadt als einheitliches Ganzes, wobei die Planmäßigkeit sich bis auf die Regelung jeder die äußere Erscheinung betreffenden Einzelheit erstreckt. Das Schönheitsideal ist die Symmetrie, die in der Richtung der Straße, in der Raumgestaltung der öffentlichen Plätze, wie in der Behandlung der privaten Gebäude zur Durchführung gelangt. Der ordnende Wille des Fürsten verkündet sich in der Stadtanlage. Das System als Ganzes war der zutreffende Ausdruck der zeitgenössischen Zustände; zum Schematismus wurde es erst späterhin, als die künstlerischen Gedanken und die Aufgaben des Absolutismus geschwunden waren.

Auf dem Gebiet der Bodenparzellierung sind bedeutsame Änderungen eingetreten. Infolge der einheitlich-gleichmäßigen Straßenanlage

ist weggefallen die Scheidung zwischen Verkehrsstraße und Wohnstraße, sowie die beliebige Aufteilung des Wohnlandes durch den einzelnen Grundbesitzer. Diese beiden Grundzüge des mittelalterlichen Städtebaues hingen, wie wir wissen, eng zusammen. Für lange Zeit hinaus blieb der Grundsatz der Straßendifferenzierung dem kontinentalen Städtebau verloren. Obrigkeitlich geregelt erscheint jetzt die gesamte Straßenführung; die Staatsgewalt drückt auch dem Straßenbild ihr Gepräge auf. Um so deutlicher tritt die dem Berufe des Staates entsprechende Aufgabe der sozialen Bodenparzellierung hervor, die jetzt mit bewußter Absicht und als amtliche Tätigkeit durchgeführt wird. Neben dem Etagenhause findet das Kleinhaus seine sicher verbürgte Stelle; die Bodenaufteilung entspricht der Schichtung der Einwohnerschaft. Die Rechtssätze des Bauwesens, deren sich der Absolutismus bediente, entstammen im übrigen dem mittelalterlichen Stadtrechte.

IAteratur.

P. Clauswitz, Einleitung zu Borrmann, Die Bau- und Kunstdenkmäler zu Berlin. Berlin i8g3.

Paul Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin und seinen Vororten. Jena igoi. Otto Peters, Magdeburg und. seine Baudenkmäler. Magdeburg 1902.

Pud. Eberstadt, Der Entwurf eines preußischen Wohnungsgesetzes lind seine Vorgeschichte. Archiv für Sozialwissenschaft und Sozialpolitik 1904, S. 173ff. Mannheim in Vergangenheit und Gegenwart. Bd. II. Geschichte Mannheims bearbeitet von Fried. Walther. Mannheim 1907.

E. Consentius, Alt-Berlin Anno 1740. Berlin 1908.

Kurt Ehrenberg, Baugeschichte von Karlsruhe. Karlsruhe 1909.

Vierter Abschnitt.

Die Gegenwart.

1. Übergangszeit.

§ 8. Im 19. Jahrhundert verlieren zahlreiche deutsche Städte ihre Festungseigenschaft; die sternförmigen oder ringförmigen Wälle werden niedergelegt und eingeebnet, und es entstehen die prächtigen Wallpromenaden und Anlagen, die den Schmuck zahlreicher deutschen Städte bilden. In den vierziger oder fünfziger Jahren beginnt der Bau der Eisenbahnen, deren Bahnhof, wo es sich nicht um eine Festungsstadt handelt, meist eine kurze Strecke vor der Stadt lag und mit der Stadt durch die „Bahnhofstraße“ verbunden wurde.

Zu jener Zeit entwickeln sich die Ansiedelungen wohlhabender Bürgei* vor den alten Stadttoren, an den niedergelegten Wallpromenaden oder inmitten von Gärten. Diese neuen Bauten, die sich mitunter zu

Stadtteilen erweitern, unterscheiden sich durchaus von den Vorstädten der früheren Zeit, in denen sich die unzünftigen Handwerker, die Arbeiter oder die Handelsgärtner niederließen. Die Viertel, die jetzt vor den ehemaligen Stadttoren entstehen, sind vielmehr Wohnbezirke der vornehmen oder jedenfalls der bessergestellten Klassen. Hierbei entwickelte sich die sogenannte offene Bauweise, die das häufig angewandte System der Stadterweiterung der vierziger und fünfziger Jahre ist und den damaligen Verhältnissen angepaßt war.

Gegenüber den aus dem 18. Jahrhundert übernommenen Anschauungen von der symmetrischen Gleichmäßigkeit und obrigkeitlichen Regulierung (oben S. 51 ff.) hatte sich schon zu Beginn des 19. Jahrhunderts ein Umschwung geltend gemacht, der auch auf dem Gebiet des Städtebaues die Lehren des Individualismus hervorkehrte. Bemerkenswert sind hierfür zwei Berichte des badischen Oberbaudirektors Weinbrenner, der sich gegen die Beschränkung der Bauart durch die obrigkeitliche Regelung der Fassaden wendet, „da sie ebenso dem Fortschritt der Zeit, wie dem Vermögen des einzelnen schade“. Weiter aber hält er es für unrichtig, daß „nach der seitherigen Ordnung kleine Häuser in geschlossener Reihe unmittelbar aneinandergebaut würden, zunächst wegen der Feuersgefahr, dann auch weil bei wachsendem Wohlstand eine Vergrößerung solcher Häuser unmöglich sei; endlich aber sei es auch in artistischer Hinsicht nicht immer schön, wenn Häuser an Häuser kasernenartig aneinandergesetzt sind und hierdurch eine allzu große Monotonie veranlaßt wird“. Im Jahre 1815 erging dann eine Verfügung, die für bestimmte Hauptstraßen anordnete, daß „die Gebäude eine Mindestfrontlänge von 40 Fuß und eine Bauhöhe von drei Geschossen haben sollten ; ferner, daß zwischen je drei solchen Gebäuden ein 20—30 Fuß breiter Zwischenraum unbebaut bleiben könne“.

Bericht und Verordnung bedeuten einen vollständigen Bruch mit den Anschauungen des landesfürstlichen Städtebaues der Barockzeit, der die Einheitlichkeit der Gebäude, die Gleichartigkeit der Bauweise bis zur Übereinstimmung der Dachlinien anstrebte und vorschrieb. Gleichzeitig mit dem Widerstand gegen die sogenannte „Monotonie“ tritt auch der Wunsch nach Durchbrechung der geschlossenen Baulinie hervor; man wünscht jetzt den Bauwich und die offene Bauweise, und es ist noch heute unserer Beachtung wert, welche Gründe man für deren Einführung geltend machen wollte: Feuersicherheit, Möglichkeit späterer Vergrößerung der Gebäude und künstlerische Rücksichten. Wie sich hier zeigt, fehlen die heute zumeist vorgeschobenen gesundheitlichen Gesichtspunkte vollständig bei der ursprünglichen Begründung der offenen Bauweise. —

Von einer über das eigentliche Gebiet der Wohnungsfrage hinausgehenden Bedeutung ist es nun, festzustellen, wie vor Eintritt der jüngsten Periode des Städtebaus die Wohnweise des Arbeiterstandes gewesen ist und von welcher Tragweite die Umwälzungen gewesen sind, die sich hier vollzogen haben. Die deutsche Industrie begann sich seit den vierziger Jahren mächtig zu entwickeln, nachdem der deutsche Zollverein erstmalig einen großen inneren Markt geschaffen hatte und durch den Eisenbahnbau vollständig neue Bedingungen für Gütererzeugung und Güterbewegung gegeben waren. In den Industriebezirken war der eigene Hausbesitz des Arbeiters allgemein verbreitet; doch auch die Mietwohnungen der Arbeiter befanden sich meist in kleinen Häusern; die großen Hausformen wurden für die Arbeiterwohnung noch wenig angewendet. Das Massenmiethaus war als allgemeiner Typus überhaupt unbekannt.

Die typische Wohnweise des Arbeiters der rheinischen Industriebezirke in diesem Zeitabschnitt zeigt sich in der beifolgenden Abbildung. Das hier wiedergegebene Haus ist, gleichzeitig mit dem in den Abmessungen übereinstimmenden Nebenhause, als Doppelhaus ausgeführt und wurde erbaut an einem Gartenweg, der inzwischen zu einer Straße

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Abb. 14. Dreifensterhaus (Doppelbaus), rheinische Bauweise. Aus Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse, Jena 1903. S. 47.

Das Haus enthält in jedem Geschoß drei

verbreitert worden ist.

Räume, die in bester Weise Licht, Luft und Sonne empfangen; Hof und Gärtchen gewähren den Kindern die nicht hoch genug zu bewertende Gelegenheit zu Bewegung und Spiel.

Das Haus unserer Abb. 14 veranschaulicht die Wohnweise des Textilarbeiters, des Webers, des Bandwirkers, der im eigenen Hause auf seinem Webstuhl für Rechnung eines Fabrikanten arbeitete. Nebenbei betrieb die Familie in dem anschließenden Gärtchen eine kleine Eigenwirtschaft mit Obst- und Gemüsezucht, die für die Befriedigung der Haushaltsbedürfnisse eine wesentliche Bedeutung hatte. Außerdem wurde eine Ziege gehalten, mitunter auch ein Schwein aufgefüttert. Ge-

legenheit zur Pachtung billigen Landes für den Kartoffelbau bot sich den Industriearbeitern damals allgemein.

Wir können nun dieses Kleinhaus mit Hof und Gärtchen lediglich in seiner Eigenschaft als Bau- und Wohnungstypus mit der Arbeiter-

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Abb. 15. Grundriß. Erdgeschoß zu Abb. 14.

wohnung unserer Tage vergleichen. Es ist aber auch notwendig die Bedeutung der Wohnweise für die Wirtschaftsführung in Betracht zu ziehen. Die bei der älteren Wohnweise leicht gegebene und fast selbstverständliche Möglichkeit der Eigenproduktion hat heute für den städtischen Arbeiter so gut wie vollständig aufgehört. Selbst das Halten von Vorräten ist heute in nennenswertem Umfang kaum mehr üblich, noch auch nur möglich: alles, was zur Lebenshaltung gehört, muß gekauft werden. Demgemäß hat der Arbeitslohn heute ganz andere Bedürfnisse zu decken als vor 50 Jahren, und die Wohnungsmiete erstreckt sich nicht mehr auf die gleichen Leistungen. Der Wegfall aller Eigenproduktion zählt zu den bedeutsamsten Umwälzungen in der Lebenshaltung des Arbeiters und müßte bei Vergleichungen entsprechend berücksichtigt werden. Auch ein mehrfach gesteigerter Geldlohn wird hier nicht immer für die eingetretenen Wandlungen einen Ausgleich bieten. Für die Beurteilung der Entwicklung der Wohnverhältnisse und der Wohnungsmieten aber bildet die Veränderung des Wohnungstypus, der sich zahlenmäßig überhaupt nicht ausdrücken läßt, eines der bedeutsamsten Momente²).

Als Wohnform besitzt der ältere Bautypus eine nicht geringere Bedeutung. Die Anlage der Wohnung und die Gestaltung des Wohnungsgrundrisses sind befriedigend. Die vorhandene Freifläche gestattet den Aufenthalt und die Bewegung beim Hause. Der Erwerb des Hauses zum Eigenbesitz war möglich; ebenso war die Gelegenheit zur Abgabe von Mietwohnungen gegeben. Für den Arbeiterstand und seine Kleinwohnung war mithin in Deutschland ein bestimmter Wohnungstypus vorhanden, dem nach der wirtschaftlichen, sozialen und bautechnischen Seite wertvolle Eigenschaften zukamen. Die neue Periode des Städtebaues hatte nunmehr die überlieferten Wohnformen weiterzubilden und bedürfnisgemäß auszugestalten.

2. Die jüngste Bauperiode.

§ 9. Mit den sechziger Jahren des 19. Jahrhunderts beginnt ein starkes Wachstum der Städte. Die Wirkungen des Eisenbahnbaues machen sich geltend; die Industrie in den Städten vergrößert sich zusehends. Bald kommt die Zeit der nationalen Kriege; mit der Stärkung Preußens und der politischen Einigung Deutschlands vollzieht sich der mächtige Aufschwung des städtischen Lebens und der städtischen Bevölkerung. Wiederum, wie in der Blütezeit des Mittelalters, fiel den städtischen Verwaltungen die hohe Aufgabe zu, für eine starke Volks-

Vermehrung und für zuströmende Bevölkerungsmassen Unterkunft zu schaffen. Die rechtliche wie die ökonomische Stellung der zur Ausführung berufenen Verwaltungen war günstiger als je zuvor. Niemals in irgendeiner unserer früheren Perioden haben die städtischen Verwaltungen unter ähnlich vorteilhaften rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen gearbeitet. Eine weitgehende, fest organisierte Selbstverwaltung war geschaffen. Kapital und Kredit floß in unerschöpflichen Mengen dem Boden zu. Die Grundrente stieg unaufhörlich und ergab für die Spekulation einen Reichtum von Milliarden. Die Möglichkeit war gegeben, eine günstige Entwicklung der Bodenverhältnisse herbeizuführen.

In der Betrachtung der tatsächlich eingetretenen Zustände müssen wir nun eine Scheidelinie im deutschen Wohnungswesen ziehen. In der Literatur werden die neueren deutschen Wohnverhältnisse fast immer einheitlich betrachtet und gleichartig behandelt. Eine solche Gleichartigkeit besteht aber keineswegs. Das Wohnungswesen unserer deutschen Städte zeigt, trotz der gleichmachenden Einflüsse der Neuzeit, zahlreiche Verschiedenheiten. Wenn wir größere Einheiten zusammenfassen, so scheiden sich im städtischen Wohnungswesen Deutschlands noch in der Gegenwart zwei Gebiete von ganz ungleichem Umfang. Das eine kleinere Gebiet umfaßt den Norden und Nordwesten Deutschlands und wird abgegrenzt durch eine Linie, die sich etwa von Bremen nach Koblenz hinüberzieht; den Mittelpunkt bildet die Rheinprovinz mit den Städten Düsseldorf, Crefeld, Elberfeld und Barmen. Hier hat sich unsere alte deutsche Bauweise, das Kleinhaus oder Dreifensterhaus, bis zur Gegenwart in den Städten zwar nicht ganz unverändert erhalten, aber doch ohne jede Unterbrechung auf der alten Grundlage fortgebildet.

Das Studium der Wohnverhältnisse dieses Gebietes ist für das

Wohnungswesen von der größten Bedeutung. Eine der wesentlichsten Leistungen der nordwestlichen Bezirke besteht darin, daß hier eine selbständige Form des Kleinwohnungsbaues geschaffen worden ist. Das Kleinwohnungswesen bedarf unbedingt eines eigenen Bautypus, der hier gemäß den Anforderungen der modernen Wohnverhältnisse ausgebildet wurde. Es ist hier ferner gelungen, in Großstädten und zwar in rasch anwachsenden Industriestädten, eine im allgemeinen zureichende Pio-duktion von Kleinwohnungen zu erzielen und die Kasernierung mit ihren traurigen Folgen von der Bevölkerung fernzuhalten. Endlich können wir hier mit Sicherheit feststellen, wie die natürliche Entwicklung in unserem deutschen Wohnungswesen beschaffen ist; sie führt, wo das alte Ivlein-haus (s. oben S. 57) nicht schlechthin beibehalten wurde, in einer ununterbrochenen Fortbildung zu einem Bürgerhaus für 4—6 Familien, das viele der berechtigten Anforderungen an die städtische Wohn weise erfüllt. Hier besteht, obgleich es sich um die fluktuierende Bevölkerung von Industriestädten handelt, ein befestigter Hausbesitz. Die Kleinwohnungen stehen in sozialer und hygienischer Hinsicht unendlich weit über den Hof Wohnungen der Mietskasernen; gleichwohl sind die Mieten zum Teil uhi ein Drittel niedriger. Über die geschichtliche Entwicklung dieses westlichen und nordwestlichen Gebietes ist hier nichts weiter zu bemerken; sie war eben eine ununterbrochene und zog sich, erst in der jüngsten Zeit durch allgemeine Verwaltungseinrichtungen beeinflußt, von unserer ersten Periode bis zur Gegenwart.

Daß die Verhältnisse infolge der Übertragung allgemein eingreifender Einrichtungen (Grundbuchwesen, Bebauungsplan, Bauordnung) auch hier neuerdings verändert und insbesondere in den Großstädten umgestaltet werden, wird später zu erörtern sein.

Neben dem vorgenannten geschlossenen Gebiete gibt es, wie kaum hervorgehoben zu werden braucht, noch andere Landesteile in Deutschland, in denen das Kleinwohnungsgebäude sich auch in den Städten — von dem flachen Lande ist hier nicht die Rede — erhalten hat.

Ganz anders haben sich die städtischen Wohnverhältnisse in dem Hauptgebiet Deutschlands entwickelt, das man seither in der Literatur zumeist betrachtet hat und das ja allerdings in der Hauptsache für unsere Wohnungszustände maßgebend ist. Von den neueren charakteristischen Erscheinungen ist kaum eine unserer Großstädte freigeblieben. Nirgends aber hat sich die Entwicklung in solcher Schärfe vollzogen wie in Berlin, einem Mittelpunkt, von dem aus sowohl das Bausystem unserer jüngsten Periode, wie auch die damit verbundenen besonderen Geschäftsformen insbesondere seit 1870 in entscheidender Weise beeinflußt worden sind. Hier wurde auch als Typus der neueren städtischen Bauweise in Deutschland die Mietskaserne ausgebildet, die von Berlin ausgehend sich die meisten deutschen Großstädte unterworfen hat.

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Wir haben nun zu untersuchen, woher dieses Bausystem unserer jüngsten Periode stammt. Ist es auf natürliche Weise und zur Befriedigung eines gegebenen Bedürfnisses entstanden, dann ist es abänderlich und wir sind widerstandslos diesen schlechten Zuständen preisgegeben. Handelt es sich aber um ein willkürliches, nur zugunsten bestimmter Interessen geschaffenes System, so ist die Möglichkeit und damit auch die Notwendigkeit einer Abänderung erwiesen. Diese Feststellung bildet nach der bautechnischen Seite zunächst den Abschluß unserer entwicklungsgeschichtlichen Untersuchung und zugleich die Grundlage für die Erörterungen der späteren Abschnitte.

Zur Führung des Nachweises haben wir an die Darlegungen des voraufgehenden Paragraphen (oben S. 46 ff.) anzuknüpfen. Wir erwähnten

dort die landesfürstlichen Stadterweiterungen, die bei uns gegen Ende des 17. Jahrhunderts beginnen und bei denen der Stadtplan für ganze Stadtteile schematisch festgelegt wurde. Das Schema, dessen man sich bei diesen landesfürstlichen Gründungen und Anlagen gern bediente, ist das Schachbrett; die Baublöcke sind in geometrische Figuren, Rechtecke, Quadrate usw. abgeteilt. Als Beispiel lernten wir Mannheim kennen, das in seiner ursprünglichen Anlage — die jetzige Altstadt — aus Rechtecken von ca. 55 m Tiefe zu 85 m Länge besteht.

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Abb. 16. Alter Berliner Baublock der Friedrichstadt (Geschäftsviertel) in der Bebauung von 1902. Maßstab 1: 2000.

Das gleiche Schema finden wir wieder in Berlin in der seit Ausgang des 17. Jahrhunderts angelegten Friedrichstadt. Die Blöcke der Friedrichstadt haben eine Frontlänge von 120—150 m und eine Tiefe von 75 m.

Die beifolgende Abb. 16 zeigt einen Baublock der Berliner Friedrichstadt nach der alten Anlage, von gleichmäßigen Straßen von 22 m Breite umgeben. Die innere Einteilung des Blocks hat sich im Laufe der Zeit vollständig umgestaltet. Eine Anzahl der ursprünglich kleinen Parzellen ist zu größeren Geschäftshäusern zusammengelegt worden, insbesondere bei den Eckgrundstücken. Der zu einem hochwertigen Geschäftsviertel gewordene Boden ist im Blockinnern eng überbaut worden.

Das Schachbrett war demnach, jedoch in bescheidenen Abmessungen und ohne jede nachteilige Wirkung, für Berlin nunmehr das historische Schema geworden. In den fünfziger Jahren des vorigen Jahrhunderts dehnte sich die Bebauung aus in der Richtung der Potsdamer- und Lützowstraße ; das Gelände bestand dort aus gärtnerisch und landwirtschaftlich benutzten Grundstücken in der Einteilung der Ackerparzellen. Auch hier wurden wieder rechteckige Blöcke angelegt; die Abmessungen der Blöcke waren aber nun etwa 200—400 m Länge und 150—250 m Tiefe, also etwa das vier- bis achtfache des alten Umfangs.

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Abb. 17. Berliner Baublock im Jahre 1850/51. Maßstab 1:2000.

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In der beifolgenden Abb. 17 ist ein Baublock der Berliner Stadterweiterung der fünfziger Jahre wiedergegeben. Die Aufteilung ist für das befolgte System bemerkenswert. Von irgendeiner Parzellierung in dem Sinne, daß brauchbare Grundstücke geschnitten werden, ist keine Rede. Die Umrisse der großen Blöcke wurden einfach in die Ackerparzellen willkürlich hineingezeichnet.

Die in dem Berliner Bebauungsplan von 1850 vorwaltende Absicht war jedoch, daß die damals geschaffenen großen Baublöcke nur an den Straßenfronten bebaut werden sollten, während das Innere für Gärten frei bleiben sollte. Diese sog. Randbebauung zeigt sich noch auf das deutlichste in unserer Abb. 17, die lediglich flache Vorderhäuser aufweist; wo Hofgebäude vorhanden sind, werden sie freistehend ohne Seitenflügel und ohne Anschluß an das Vordergebäude errichtet. Die ursprüngliche Voraussetzung ließ sich in der Praxis indes nicht aufrecht erhalten. Die Grundbesitzer gingen bald dazu über, das eigentlich für Gärten bestimmte Innere der tiefen Blöcke auszunutzen, was in der Weise geschah, daß man die Innenflächen mit anschließenden Hofgebäuden (Hofwohnungen) besetzte. Von der Vorderwohnung oder

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Abb. 18. Berliner Baublock der Parzellierung von 1850/51, ausgebaut (Planaufnahme von 1902). Maßstab 1: 2000.

dem ursprünglich ganz selbständigen Vorderhaus geht also diese Bauform aus; die Kleinwohnung wird als Anhängsel angebaut.

Die beifolgende Abb. 18 stellt den gleichen Baublock der Abb. 17 dar, jedoch ausgebaut in der späteren Bebauung. Die Wohnhäuser zeigen den typischen Berliner Grundriß mit Seitenflügeln und mit einfachen und doppelten Quergebäuden. Die Aufteilung ist für die Wohngebäude die denkbar ungünstigste und es ist schwer zu verstehen, wie ein derartiges Parzellierungssystem festgehalten werden konnte.

Die Ausbildung der Mietskaserne zu dem allgemeinen Typus der Berliner Bebauung fällt in die Zeit nach 1860. Bei der größeren Ausdehnung Berlins, deren Grundlage durch den in den Jahren 1861 bis 1863 ausgearbeiteten Bebauungsplan geschaffen wurde, ging man in bewußter Absicht, und systematisch vor. Die Baublöcke wurden von vornherein zur Anlage von Mietskasernen bestimmt; das Massenmietshaus gab das Schema dęr gesamten Bodenparzellierung ab¹). Die hierdurch entstandene Bauweise — das unförmig tiefe, mit Hofwohnungen versehene Grundstück — wurde dann seit den siebziger Jahren des ausgegangenen Jahrhunderts zur Schablone des Städtebaues gemacht, als eine willkürliche administrative Schöpfung, die keinerlei entwicklungsgeschichtliche Grundlagen besitzt.

Abb. 19 gibt einen neuen Berliner Baublock wieder, der — unter den neueren — zu denen mittleren Umfangs zählt. Die Gegend ist ein reines Wohnviertel (Arbeiterviertel). Die einzelnen Grundstücke haben eine Tiefe von 70—80 m ; sie müssen durch zweifache, zum Teil dreifache Hinterhausbebauung (HofWohnungen) ausgenutzt werden. Von den Wohnungen liegt nur ein geringer Teil nach den übermäßig (22¹/₂, 26 und 34 m) breiten Straßen, die lediglich dem Vorteil der Bodenspekulation dienen; die Mehrzahl der Wohnungen befindet sich auf den Höfen. Aus dieser Parzellierung des Bodens folgt weiter der ungünstige Haus grundriß, der für die Kleinwohnung vollständig untauglich ist.

Durch die hier gekennzeichnete Form der Bodenparzellierung und die damit zusammenhängenden Maßnahmen wird die Ausgestaltung des Wohnungswesens absolut bestimmt. Die abnorm tiefen Grundstücke können unter privatwirtschaftlichen Voraussetzungen zu nichts anderem verwendet werden als zu Mietskasernen mit Hofwohnungen. Jede andere Bauweise ist hier unter allgemeinen und normalen Verhältnissen ausgeschlossen, gleichviel ob man den so parzellierten Boden verkauft oder verpachtet. Auf der gleichen Grundlage sind alle weiteren Folgeerscheinungen für das Wohnungswesen aufgebaut. Die gleichmäßig breiten Straßen — 25 bis 30 m Breite für Wohn- und Nebenstraßen — sind so angelegt, daß sie ganz allgemein, unabhängig von der Lage des Grundstücks, das Recht der fünffachen Überbauung schaffen. Hierdurch entsteht die allgemeine, künstliche Steigerung des Bodenpreises, die Bodenspekulation in ihrer heutigen Form, da die schematisch gedrängte Bauweise lediglich die Wirkung hat, den Bodenwert entsprechend zu steigern, und dieser Mehrwert bildet das Objekt der sog. Bodenspekulation.

Die Masse der Bevölkerung ist nun vom Grundbesitz ausgeschlossen, der einer kleinen Minderheit als Gegenstand der spekulativen Ausnutzung

1) Die allgemeine Einführung der Mietskaserne beruhte auf Absicht: die Angaben unten § 37, Anhang.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Auf].

überwiesen ist. In den kasernierten Städten verfügt ein Bruchteil — in Berlin knapp 1% — der Bevölkerung über den gesamten Grundbesitz; doch auch diese wenigen sind nur dem Namen nach Besitzer; n Wirklichkeit sind sie nur Hypothekenverwalter, die 5 — 10%* An_

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Abb 19. Neuer Berliner Baublock (Arbeiterviertel) in der Planaufnahme von 1902

Maßstab 1 :2000.

Zahlung auf ihren Spekulationsbesitz geleistet haben und sich in prekärster Abhängigkeit vom Hypothekenmarkt befinden. Die Mieten steigen fortwährend, zum Teil ohne jeden Zusammenhang mit populationistischen und bautechnischen Vorgängen. Die Wohnverhältnisse sind in sozialer, politischer und wirtschaftlicher Hinsicht gleich unbefriedigend. Die städtische Grundrente endlich, die als eine Quelle des nationalen Reichtums erschien, ist die größte Last für die Bevölkerung geworden; denn sie besteht in nichts anderem als in einer erdrückenden Verschuldung, die von der Gesamtbevölkerung getragen werden muß. — Das herrschende System ist jedoch willkürlich entstanden; es hat nicht die geringste natürliche oder geschichtliche Grundlage. Wir können jede einzelne Maßregel nach weisen, auf der es beruht, jede Wirkung verfolgen, die es ausübt; es ist durch administrative Maßnahmen geschaffen und wird durch die gleichen künstlichen Mittel festgehalten.

Zweiter Teil.

Die Preisbildung der städtischen Bodenwerte.

Einleitung.

§ 10. Wenn wir rlen neuzeitlichen Städtebau knapp kennzeichnen und seinen Gegensatz gegenüber der älteren Zeit hervorheben wollen, dürfen wir den Satz aufstellen: der neuere Städtebau ist in allen seinen Teilen ein Problem der Wertbildung geworden ; eine Eigenheit, die die älteren Perioden nicht oder nicht in gleichem Maße gekannt haben.

In den voraufgehenden Perioden des Städtebaues war die städtische Baustelle teils völlig wertlos, teils gegen einen geringen Zins erhältlich. Bis in die jüngste Gegenwart hatte der Bodenpreis keinen bestimmenden Einfluß auf die Bauweise und die Hausformen. Ganz anders im neuzeitlichen Städtebau, der in allen seinen Stadien unter dem Einfluß der Wertbildung steht. Der Wert des Bodens wird entscheidend für die Bauweise; die Verschiedenartigkeit der städtischen Bodenwerte wird bestimmend für die Verschiedenartigkeit der Hausformen in den einzelnen Ländern und Städten. Das fertige Haus bildet den Gegenstand fortgesetzter Wertbewegungen. In der Bodenaufteilung, in der Bodenausnutzung, in der gesamten Behandlung der Wohnungsproduktion sind es die Anforderungen der Wertbildung, die einen maßgebenden Einfluß ausüben. Vom volkswirtschaftlichen Standpunkt haben wir deshalb die neuzeitliche Bodenentwicklung zu untersuchen.

Da die ältere Nationalökonomie nach

Die Begriffe und die wirtschaftlichen Gesetze, die wir auf die Behandlung des Bodens anwenden, entstammen der klassischen Nationalökonomie. Der Gebrauch der uns überlieferten Ausdrücke unterliegt indes einer bestimmten Voraussetzung, die in den neueren Erörterungen nicht immer beachtet wird, natürlichen Wirtschaftsgesetzen suchte, stellte sie die grundsätzliche Scheidung auf, wonach alle wirtschaftlichen Verhältnisse zu trennen sind in natürliche und in tatsächliche. Das natürliche Verhältnis ist dasjenige, das sich in einer von willkürlichen Einrichtungen nicht be-

einflußten Gesellschaft auf einem bestimmten Gebiet herausbilden müßte. Das tatsächliche oder Marktverhältnis ist das unter den jeweiligen Zuständen und Einrichtungen in Wirklichkeit bestehende. Überall unterscheidet die klassische Nationalökonomie diesen Gegensatz. Es gibt beim Lohngesetz einen natürlichen Preis der Arbeit und den Marktpreis. Es gibt in der Wertlehre einen natürlichen Wert und den Marktwert der Wirtschaftsgüter. Nach dem natürlichen Zustand soll die Wirtschaft hinstreben; ist dieser Zustand erreicht, dann wird sich die Wirtschaft auch nach Naturgesetzen bewegen. Keineswegs aber glaubte die klassische Nationalökonomie, der wir unsere Begriffe entlehnen. daß gegenüber bestehenden Einrichtungen und Organisationen die natürlichen Wirtschaftsgesetze automatisch gelten sollten. Im Gegenteil; die Beseitigung aller künstlichen Eingriffe und Schranken wurde vorausgesetzt und gefordert, eben damit die natürlichen Gesetze in Wirksamkeit treten könnten.

Diese Anschauung muß bei jeder wissenschaftlichen Behandlung der Bodenwerte berücksichtigt werden. Die Untersuchung des städtischen Bodens muß davon ausgehen, daß in der Bodenpreisbildung verschiedene Faktoren zu unterscheiden sind, und zwar 1. natürliche, 2. gewollte oder künstliche. Die ganze Stadt ist allerdings im strengen Wortsinne kein Produkt der Natur, sondern der Kultur. In der „Natur“ ist es auch nicht begründet, daß ein Grundstück in der besten städtischen Geschäftslage einen größeren Wert hat als ein solches in dem entferntesten Außenbezirk. Gleichwohl bezeichnen wir gerade diesen Preisunterschied als den natürlichen, und mit vollem Recht. Denn „natürlich“ nennen wir den Zustand, den eine Sache nach ihrer Beschaffenheit und ihrem Wesen ohne fremdes Eingreifen und ohne fremdes Zutun zeigt, und natürlich ist die Entwicklung, die aus den Eigenschaften der Sache selbst entsteht. In diesem Sinne werde ich hier von einem natürlichen Zustande und von einer natürlichen Entwicklung der Bodenwerte sprechen.

Als gewollte Einwirkungen bezeichne ich dagegen solche, die aus unserem Wollen und aus unserem Vorsatz hervorgehen. Vor allem sind hierunter die Einrichtungen des Rechts und der Verwaltung zu verstehen, die auf keinem anderen Wirtschaftsgebiete einen ähnlichen Umfang und Einfluß besitzen, wie auf dem des Grund und Bodens und die für die Entwicklung der städtischen Bodenverhältnisse in erster Reihe bestimmend sind.

Jede Betrachtungsweise, die einseitig nur die natürlichen oder einseitig nur die gewollten Faktoren berücksichtigt, muß zu Fehlschlüssen und Übertreibungen führen. Die Kenntnis beider Gebiete ist erforderlich, wenn wir zu befriedigenden Ergebnissen gelangen wollen. Sowohl Wirtschaft wie Recht scheiden den Boden von allen anderen Gütern; und zwar ist mit Bezug hierauf zunächst hervorzuheben:

1.    Der Boden ist unbeweglich und in seiner Fläche (von Trockenlegungen abgesehen) un vermehrbar, aus welchen Eigenschaften sich bereits die wirtschaftliche Sonderstellung ergibt.

2.    Das Privatrecht behandelt den Boden anders als die beweglichen Güter; das öffentliche Recht insbesondere hat für den Boden bestimmte Einrichtungen geschaffen, die wiederum von der größten wirtschaftlichen Tragweite sind (Immobiliarpfandrecht, Grundbuchwesen, Behandlung der Bodenverschuldung).

Indes diese Voraussetzungen machen es nicht bloß unmöglich, allgemeine Wirtschaftsgesetze, die den Eigenschaften der beweglichen Güter entnommen sind, einfach auf den Grund und Boden zu übertragen; sie bereiten auch Schwierigkeiten in der Anwendung der allgemein gebräuchlichen Terminologie. In erster Reihe kommt hier der vielgebrauchte und vieldeutige Ausdruck „Spekulation“ in Betracht.

Der gegenwärtige Abschnitt des Städtebaues in Deutschland wird gekennzeichnet durch die Entwicklung und die schließlich vollständige Herrschaft der Spekulation auf allen Gebieten des Wohnungswesens. Von der Bereitstellung und Aufteilung des Baulandes bis zum Besitz der fertigen Wohnung ist die Gestaltung des Städtebaues und der Verkehr in Bodenwerten der Spekulation übertragen. Die Bodenparzellierung ist Sache der Spekulation. Die Bauweise, die Hausform und die Wohnungsproduktion werden durch die Spekulation bestimmt. In ihrer Hand stehen Grundeigentum und Hausbesitz; sie verfügt über den Realkredit und das Grundbuchwesen. Eine tiefgreifende, die meisten Gebiete des städtischen Lebens erfassende Umwälzung ist die Folge dieser Entwicklung, die ihre schärfsten Formen in Deutschland während der letzten drei Jahrzehnte angenommen hat. Hier besteht also eine Anhäufung der verschiedenartigsten wirtschaftlichen Funktionen, die im Fall der Einzelbetrachtung unmöglich durch einen gemeinsamen Ausdruck gedeckt werden können.

Der Ausdruck Spekulation bezeichnet in der Gegenwart zwei Tätigkeiten von völlig verschiedenem Charakter. Die erste Scheidung, die wir demgegenüber aufzustellen haben, ist die zwischen Handelsspekulation und reiner Wertspekulation. Handelsspekulation ist die der neuzeitlichen Wirtschaft ganz unentbehrliche Unternehmungsform, die Geschäfte eingeht mit Unbestimmtheit des Abnehmers oder Unpersönlichkeit des Absatzes; d. h. der auf Spekulation arbeitende Unternehmer produziert und handelt für den Markt, dessen Bedürfnisse ihm zwar vertraut sind, aber nicht für bestimmte, ihm im voraus bekannte Abnehmer. Er übernimmt die Aufgabe der Gütererzeugung und der Güterbewegung. Wir wären völlig außerstande, eine Volkswirtschaft und Weltwirtschaft aufrecht zu erhalten, ohne die sog. Handelsspekulation. Ihren betriebstechnischen Gegensatz bildet das „Kundengeschäft“, die sichere und bequeme alte Form der Geschäftsführung, die zumeist für einen persönlich bekannten Kundenkreis, für feste Auftraggeber und für einen örtlich genau vertrauten Markt arbeitete. Anders die Handelsspekulation, die in dem wagemutigen Kaufmann zwar zu allen Zeiten bestanden hat, aber erst in der Gegenwart zu ihrer gewaltigen, sich stets erweiternden Bedeutung emporgestiegen ist. In dem Maße, in dem die Eigenproduktion und der Eigenbesitz in der Wirtschaftsführung der Volksmassen abnehmen, muß sich die der Handelsspekulation zufallende Erzeugung von Wirtschaftsgütern steigern; ihre Bedeutung wächst mit dem Fortschreiten der neueren gewerblichtechnischen und ökonomischen Entwicklung.

Völlig verschieden hiervon ist das Wesen der reinen Wertspekulation; ihr Gebiet ist die Wertbewegung als solche; hier setzt sie ein mit ihren eigenen Mitteln und mit ihrer selbständigen Geschäftstätigkeit. Als reine Spekulation (Wertspekulation) ist die Geschäftsabsicht zu bezeichnen, die, begrifflich oder tatsächlich losgelöst von der materiellen Verarbeitung oder Nutzung der Wirtschaftsgüter, lediglich an der Wertbewegung und Preisänderung — sei es nach oben oder nach unten — einen Geldgewinn machen will.

Gerade auf unserem Gebiet der Bodenentwicklung ist die Scheidung der beiden Spekulationsarten ebenso einfach, wie wesentlich. Wer Häuser baut ohne bestimmten Auftrag und ohne Rücksicht auf die Personen, die ein Haus späterhin kaufen oder benutzen werden', der betreibt die notwendige und für die heutige Marktversorgung unentbehrliche Handelsspekulation. Wer dagegen Gelände aufkauft lediglich um eine Wertsteigerung herauszuschlagen, betreibt Wertspekulation. Die eine Spekulationsart ist begrifflich ebenso scharf wie tatsächlich von der anderen abgetrennt.

Wenn sich in den literarischen Erörterungen über das Spekulationsproblem Gegensätze finden, so beruhen sie zu einem großen Teil darauf, daß den Gegnern der Wertspekulation unterstellt wird, sie wollten die Handelsspekulation hindern. Soweit die von mir vertretenen Anschauungen in Betracht kommen, trifft das gerade Gegenteil jener Annahme zu. Nach meiner Auffassung besteht eine der wichtigsten Aufgaben des Städtebaues darin, die spekulative Unternehmung im Baugewerbe zu stärken und sie von der ihr in Deutschland angelegten Fesselung frei zu machen. Die weiteren Untersuchungen werden zeigen, daß die wirtschaftlich notwendige Handelsspekulation auf unserem Gebiete durch nichts so sehr gehemmt wird als durch die ihr übergeordnete Herrschaft der Wertspekulation.

Die Spekulation als solche ist von der Nationalökonomie bis in die jüngste Zeit im wesentlichen nur als eine Begleiterscheinung von Konjunkturen, nicht aber als eine selbständige Kraft oder Geschäftstätigkeit betrachtet worden. Diese Auffassung entspricht jedoch nicht mehr der heutigen Stellung des Spekulationsgeschäfts; sie ist ein Überrest der älteren, von Adam Smith vertretenen Meinung, die in der Spekulation nur einen Gelegenheitserwerb und in dem Spekulanten einen Abenteuerer und Hasardspieler sieht. Die Spekulation verlangt vielmehr in der wirtschaftlichen Entwicklung der Gegenwart eine genaue Isolierung und selbständige Behandlung.

Über die Entwicklung der Auffassungen von der Spekulation vgl. meine Abhandlung „Die Spekulation, ihr Begriff und ihr Wesen, Schmollers Jahrbuch 1905, Bd. XXIX, H. 4, S. 1489ff. S. insbesondere bezüglich der neueren Anschauungen von der selbständigen Bedeutung der Spekulation die Ausführungen a. a. 0. S. 1511 f. Vgl. hierzu noch die Darlegungen einer Reihe von Berichterstattern der Krisenenquete des Vereins für Sozialpolitik 1903, Schriften des Vereins für Sozialpolitik Bd. CV, S. 182, 184, 185, 188, 300 und 302, Bd. CVI, S. 28, 157. — Wegen der neueren juristischen Auffassung des Spekulationsbegriffs s. meine obenerwähnte Abhandlung S. 1526.

In der neueren Wirtschaft ist die Spekulation nicht ein Nebenläufer der Konjunkturen, sondern eine selbständige Geschäftstätigkeit, die sich in klarer Scheidung entweder als Handelsspekulation auf die Gütererzeugung oder als Wertspekulation auf die reine Wertbewegung richtet. Doch dieser selbständige Betrieb ist wiederum ein verschiedener je nach der Betätigung auf einzelnen Wirtschaftsgebieten. Der Ausdruck „Spekulation“ umschließt, um unter den Spekulationsformen nur die meist genannten zu erwähnen, die Getreidespekulation, die Effekten-spekulation, die Bodenspekulation. In der Betätigung und Durchführung zeigen die einzelnen Spekulationsunternehmungen die schärfsten Gegensätze, die insbesondere die Bodenspekulation grundsätzlich von der Spekulation in beweglichen Gütern scheiden. Einige unter den hauptsächlichsten Gegensätzen seien hier hervorgehoben.

Niemand kann die WTertsteigerung bei einem Posten

Niemand kann eine Spekulation dadurch durchführen, daß er eine größere Menge Getreide 10 oder 20 Jahre lang vom Verkehr aussperrt; der Unternehmer würde hier nicht nur nichts gewinnen, sondern das aufgewendete Geld bis auf den letzten Pfennig verlieren. Beim Boden bildet indes die längere Aussperrung die übliche Form der Spekulation.

Getreide dadurch realisieren und dauernd festhalten, daß er eine Hypothek zu Lasten des Getreideverbrauchers eintragen läßt, die der Verbrauchet⁻ dauernd jahrein jahraus zu verzinsen hat; bei dem Boden dagegen ist die hypothekarische Belastung die ausschließliche Form, in der spekulative Gewinne realisiert und festgehalten werden. — Im Getreidehandel ist es schwierig, die möglicherweise verfügbaren Mengen zu berechnen, und der Markt kann immer nur für kurze Zeit und für bestimmte Bewegungen beherrscht werden. Beim Boden liegt der vorhandene Bestand offen da, und die Beherrschung des Marktes bildet die erste Stütze der Spekulation.

Ein Hauptgegensatz besteht jedoch darin, daß die Spekulationen in beweglichen Gütern (Getreidespekulation, Effektenspekulation) sich nach beiden Richtungen, d. li. nach oben und unten vollziehen und daß sich hier zwei gleichwertige Parteien gegenüberstehen, von denen jede ihr der anderen diametral entgegengesetztes Interesse vertritt und durchzusetzen sucht. Im Boden dagegen kann niemand à la baisse spekulieren; die Spekulation vollzieht sich hier ganz einseitig, in der Richtung nach oben, und hat ausschließlich die Tendenz, eine Preissteigerung herbeizuführen. Gleichviel in wessen Hand der Boden sich befindet, die spekulative Wertbewegung tendiert immer nach oben. Schon hierdurch nimmt die Bodenspekulation als einseitige Spekulation eine Sonderstellung gegenüber allen anderen Spekulationsformen ein.

Es ist deshalb nicht zulässig, Argumente, die der Getreidespekulation entnommen sind, auf die Bodenspekulation anzuwenden. Der Ausdruck „Bodenspekulation“ ist gewiß weder charakteristisch noch erschöpfend für die durch ihn bezeichnete Tätigkeit; dies wird gerade von den Gegnern der Bodenspekulation betont; gleichwohl muß er, in Ermangelung einer anderen Bezeichnung für diese Geschäftsform, gebraucht werden. Wir müssen nur daran festhalten, daß für die Spekulation in Bodenwerten andere Bedingungen und Einrichtungen bestehen als für die Spekulation in beweglichen Gütern. Ferner darf die Bodenspekulation nicht als ein nebelhafter, alle möglichen Vorgänge deckender Begriff, sondern nur als ein bestimmtes regelmäßiges Geschäft betrachtet werden, dessen volkswirtschaftliche Leistungen im einzelnen festzustellen sind.

Erster Abschnitt.

Der unbebaute Boden.

1. Die Bewertung der Baustelle.

§ 11. Die Ausdehnung der Stadt und des Häuserbaues bewirkt eine besondere und zwar die intensivste Wertsteigerung des Bodens;

es ist die Umwandlung von Ackerland in Bauland. Aus dem landwirtschaftlich benutzten Boden wird die sehr viel höher bewertete Baustelle. Es ist dies bei dem Anwachsen der Städte ein natürlicher und erwünschter Vorgang; wir haben auch kein Mittel, ihn zu hindern. Die ganze verwaltungstechnische und volkswirtschaftliche Kunst konzentriert sich vielmehr darauf, Vorkehrungen zu treffen, daß dieser Vorgang sich in zweckentsprechender und dem Gemeinwohl förderlicher Weise vollzieht.

Allerdings ist während des Städtebaues des 18. Jahrhunderts der Fall eingetreten, daß landwirtschaftlich genutzter Boden einen höheren Wert hatte als der zu Baustellen bestimmte. S. oben S. 52.

Jede Wertsteigerung des Bodens kann nun zum Gegenstand einer Spekulation gemacht werden. Das Objekt dieser Spekulation will ich als Spannung bezeichnen. Unter Spannung ist zu verstehen der Abstand zwischen dem gegenwärtig vorhandenen Preis und dem bei weiterer Entwicklung zu erwartenden Preis. Je größer diese Spannung ist, um so größer der Gewinn und das Aktionsfeld der Spekulation. Die Spekulation hat also immer nur das Interesse, die Spannung (den Abstand) zu vergrößern.

Sobald nun die städtische Bebauung auf oder gegen das umliegende Ackerland vorrückt, entsteht eine neue Kategorie der Grundrente, die man als „Hausplatzrente“ bezeichnet; sie ist eine gesteigerte, höhere Grundrente, die der Boden dann ab wirft, wenn er als Bauplatz verwendet wird, also zu einem weit höheren Preise, als sich b^ei der landwirtschaftlichen Benutzung ergibt. Die Bebauung mit einem Wohngebäude, d. h. mit einem Familienhause, hat nun den Erfolg, daß eine solche Hausplatzrente sich bildet. Zahlenmäßig ausgedrückt heißt dies, daß ehemaliges Ackerland im Werte von etwa 1 M. für den Quadratmeter allmählich auf das Zehnfache, also etwa 10 M. für den Quadratmeter steigt. Die Spannung ist also hier wie 1 :10. Die Steigerung wird sich regelmäßig nicht an einem Tage vollziehen. Die Spekulation, die auf diesen Gewinn abzielt, wird selten in der Lage sein, zu dem Grundpreis von 1 zu erwerben: der Bauer oder Vorbesitzer wird vielleicht zu 5 verkaufen, so daß der Spekulation noch eine Spannung von 5 verbleibt.

Den Wert des Landes zum Häuserbau haben wir gleich 10 ge-Aber nicht an jeder Stelle hat der Häuserbau den gleichen

setzt.

Wert; dieser Wert differenziert sich vielmehr je nach der Lage des Grundstücks, die in einer Stadt unendlich verschieden ist. Denken wir uns für den Zweck unserer Erörterung den Boden einer Stadt in fünf Kategorien eingeteilt gleich fünf Streifen oder Zonen: 1. beste Geschäftslage, 2. gute Geschäftslage, 3. beste Wohnlage, 4. mittlere Wohn-

läge, 5. äußerste Wohnlage. In jedem dieser Streifen differenziert sich nun der Preis. Den Wert des Hausbaues als solchen haben wir gleich 10 gesetzt. Setzen wir nun den Wert des Vorzugs in der Lage eines jeden Streifens wiederum gleich 10, so ergibt sich folgendes Schema :

Wert der Hausplatzrente

Wert des Vorzugs der Lage

I. (innerste Zone¹)

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II.

III.

10

40

IV.

10

30

10

20

10

V. (äußerste) „

In dem Wert der Baustelle sind also zwei Faktoren zu unterscheiden, der Wert zum Hausbau schlechthin und der Wert der Stadtlage. Beide Wertelemente sind bei der städtischen Grundrente scharf auseinander zu halten. Die Differenzierung des Wertes der Stadtlage entwickelt sich allmählich mit dem Fortschreiten der Bebauung, und zwar vollzieht sich der Vorgang, wenn wir ein konzentrisches Schema zugrunde legen, in folgender Weise.

Zunächst wird die erste Zone bebaut, in der der Boden vorläufig nur den Wert der Hausplatzrente = 10 hat. Nach einer Weile ist der verfügbare Boden dieses Bezirks vollständig ausgebaut; es muß demnach der nächste Ring in Angriff genommen werden (Zone 2). Dieser Boden hat nun gleichfalls für den Häuserbau den festen Wert von 10; da er aber weniger günstig gelegen ist, so entsteht eine Differentialrente zugunsten der besser gelegenen Zone 1 ; der Wert dieser Zone 1 steigt um den Wert der günstigeren Lage und ist also jetzt 10 -f- 10 — 20. Nach einiger Zeit reicht auch dieser Raum nicht aus; die nächste Zone 3 wird in die Bebauung hineingezogen und ergibt den Wert des Hausbaues — 10. Sofort entsteht nun eine Differentialrente zugunsten der älteren Zone 2, die jetzt auf 10 -j- 10 = 20 steigt, während die günstigste Zone 1 sich auf 10 -j- 20 == 30 erhöht. Werden dann noch weiter entfernt gelegene Bezirke, Zone 4 und 5, in Angriff genommen, so steigen die günstiger gelegenen Zonen jeweils um den Betrag der Differentialgrundrente. Die Werterhöhung der besseren Lage entsteht also dadurch, daß allmählich immer entferntere oder ungünstigere Lagen besiedelt werden, wodurch die Grundrente der besseren Lagen ganz automatisch in die Höhe getrieben wird.

Wir haben bis hierher gegenüber dem Ackerland eine doppelte Wertsteigerung festgestellt; zuerst vom Ackerland zum Bauland, dann innerhalb des Baulandes Staffel weise den unterschiedlichen Wert der Lage. Auch diese zweite Wertsteigerung tritt nicht an einem Tage ein; sie entsteht sogar meist sehr langsam.

1) Wollen wir für unser Schema ein bestimmtes Beispiel wählen, so könnten wir die Zonen etwa für Berlin benennen: 1. Friedrichstraße, 2. Potsdamerstraße, 3. Kurfürstenstraße, 4. Schöneberg, 5. Steglitz und äußerste Vororte.

10

Eine ganz andere Wertsteigerung entsteht nun aber durch eiile dritte Form, wenn nämlich dem Grundstück in künstlicher Weise der Wert eines besonderen Bausystems hinzugefügt wird, das System der gedrängten, vielstöckigen oder monopolistischen Bauweise. Der Preis des Bodens wird jetzt nicht mehr bestimmt durch den Wert des Häuserbaues und der Lage schlechthin, sondern durch den Wert der besonderen Bauweise. Diese besteht darin, daß jedes Grundstück gleichviel in welcher Lage es sich befindet, also gleichviel, ob im Zentrum, an der Peripherie und in den Vororten, gleichmäßig fünffach überbaut wird und daß eine Form der Bodenaufteilung entsteht, die lediglich Spekulationszwecken dient. Zu der natürlichen Hausplatzrente tritt nun ein künstlicher, sehr viel größerer Mehrwert, der lediglich in dem besonderen Bausystem liegt. Er wird hervorgebracht durch die kasernenmäßige Parzellierung und vertikal gedrängte Bauweise mit ihrem Zubehör, und wir können die künstlich geschaffene Grundrente, im Gegensatz zur Hausplatzrente, als Kasernierungsrente bezeichnen¹).

Dieser Mehrwert ist gänzlich unabhängig von der Lage des Grundstückes; er ist ein festes konstantes Preiselement, das dem natürlichen Wert des Bodens künstlich hinzugefügt wird. Setzen wir die feste Werttaxe die mit der echten Grundrente gar nichts zu tun hat — den Wert der Stockwerkshäufung — gleich 30, so ergibt sich jetzt in unserer Staffel folgende Preisentwicklung:

I. Zone

Wert der Hausplatzrente

10

10

10

10

10

Wert des Vorzugs der Lage +    40

+    30

Wert der Kasernierung

30

80

30

■f*

-0

10

30

30

30³ 4)

70

60

50

40

Die Rechnung auf die schematisch gedrängte Bauweise bewirkt demnach, daß ein Grundstück für den Häuserbau nicht mehr mit 10 M. für den Quadratmeter, sondern selbst in schlechter Lage mit 40—50 M., in besserer Lage mit 150 M. und noch sehr viel höher bezahlt werden muß. Die Spannung, auf die die Spekulation abzielt, ist jetzt nicht mehr wie 1 : 10, sondern wie 1:40 oder 60. Sie geht noch sehr viel höher, wo es gelingt, das Moment der Lage in die Spekulation einzubeziehen, was überall da möglich ist, wo ein rasches Anwachsen der Bevölkerung stattfindet und wo dem neuen Bauland durch gute Verbindungen oder durch die Verlegung größerer öffentlicher Anstalten und dergl. der Wert einer guten Lage verliehen wird.

Jetzt erst haben wir die künstliche Preistreiberei des Bodens, wie wir sie heute kennen und die in ihren Grundlagen mit natürlichen Faktoren gar nichts zu tun hat. Jetzt erst ist es auch möglich, die Preissteigerung des Bodens geschäftsmäßig zu betreiben, indem man weite Geländeflächen aufkauft und sie Jahre und Jahrzehnte lang von der Bebauung aussperrt; denn der Gewinn aus der künstlichen Steigerung ist jetzt so groß, daß er die Einschiebung der Wertspekulation geradezu herausfordert. Nun entstehen auch alle die ergänzenden Einrichtungen für die Bodenspekulation im Realkredit und im Bauunternehmertum.

Bis in die neunziger Jahre bestand das Axiom : die hohen Bodenpreise erzwingen die gedrängte Bebauung. Unter der Herrschaft dieser Anschauungen mußte jede Wohnungsreform als aussichtslos erscheinen und das bestehende System des Städtebaues galt als unabänderlich. Es gelang mir, den Nachweis zu führen, daß gerade das Umgekehrte der Fall ist; lediglich das Recht und der schematische Zwang, Mietskasernen in jeder Lage allgemein aufzuführen, treibt die Bodenpreise empor, indem der Vorteil der gedrängten Bauweise — also nicht etwa des Häuserbaues an sich — dem entsprechend gesteigerten Bodenpreis hinzugeschlagen wird. Die Bodenspekulation ist kein Mysterium, sie ist ebensowenig eine unabwendbare Fatalität; sie ist ein Geschäft, dessen Voraussetzungen wir genau bestimmen und ebenso genau abändern können.

Ich möchte hier eindringlich vor der Anschauung warnen, als ob man die Bodenspekulation repressiv oder örtlich einschränken könne; weder das eine noch das andere läßt sich in befriedigender Weise erreichen. Wenn die Spekulation ein bestimmtes Gebiet ergriffen hat, wenn sie die ihr notwendigen administrativen und kaufmännischen Einrichtungen vollendet hat, dann ist es nicht möglich, ihr durch repressive Mittel entgegenzuwirken. Gewiß kann man für einzelne Bezirke baupolizeiliche Beschränkungen vorschreiben. Indes solche Reservate lassen sich erfahrungsgemäß doch nur unter großen Schwierigkeiten halten. Es ist eben nicht möglich, durch polizeiliche Bestimmung vorzuschreiben, daß der Boden bis zu einem willkürlich gezogenen Strich 60 M. für den Quadratmeter wert sein soll und jenseits des Striches bloß noch 15 M. Sobald wir eine Schablone des Städtebaues haben, die ganz allgemein dem Boden einen künstlich gesteigerten Wert verleiht, unabhängig von der Lage, dann ist es auch nicht möglich, inmitten dieser Gesamtfläche eine Grenze zu bestimmen, an der die Steigerung Halt machen soll.

Es ist weiter nicht richtig, zu glauben, daß man die Bodenteuerung örtlich fernhalten könne. Mehrfach ist mir von Vertretern der Mittelstädte gesagt worden: die Großstädte sind verloren, die müssen wir aufgeben; für die Wohnungsreform kommen eigentlich nur die Mittelstädte in Betracht. Hierbei wird angenommen, daß die Bodenpreise in den einzelnen Städten sich in einer örtlich unabhängigen Weise entwickeln könnten. Das ist nicht zutreffend. Die Entwicklung aller Preise, die in den Bereich der nationalen Wirtschaft hineingezogen werden, steht in einer gegenseitigen Verbindung und Wechselwirkung. Die Steigerung der Arbeitslöhne und der Lebensmittelpreise überträgt ihre Wirkung ebenso nach außen hin, wie die Steigerung der Wohnungsmieten und zuletzt der Bodenpreise. So wenig wir die Preistreiberei des Berliner Bodens von Schöneberg und Friedenau fernhalten können, so wenig kann man verhindern, daß sie allmählich die Mittelstädte ergreift. In der Preisbildung der Bodenwerte läßt sich ebensowenig ein beliebiger Strich ziehen, wie etwa mitten in einem Wasserlauf. Nur die Städte bleiben von der Bodenteuerung verschont, in denen die Bevölkerung stagniert ; alle übrigen müssen in den Bereich der spekulativen Preisbildung hineingezogen werden.

2. Die Richtung der Bodenspekulation.

§ 12. Wir haben im vorstehenden gesehen, wie die schematische und gedrängte Bauweise dem Boden einen Mehrwert verleiht, der als Prämie der Bodenspekulation zufällt. Für die weitere Untersuchung ist nun die Richtung zu betrachten, in der die Bodenspekulation hauptsächlich vorgeht Wir haben demnach die Frage zu stellen: wie ist die Marschroute der Bodenspekulation? Marschiert sie, wie die echte städtische Grundrente (die Hausplatzrente) von innen nach außen (s. Tabelle S. 75) oder ist nicht ihre Marschroute wie ihre ökonomische Wirkung der echten Grundrente entgegengesetzt und von außen nach innen gerichtet?

Wenn wir uns einer deutschen Großstadt von außen her nähern, so drängt sich uns zuerst eine besondere Erscheinung auf: zu äußerst, rings von freiem Felde umgeben, stehen mächtige Wohngebäude, die Massenmiethäuser oder Mietkasernen. An der Stelle, wo die städtische Hausplatzrente in die ländliche Ackerbaurente übergeht, finden wir nicht, wie wir erwarten sollten, den Flachbau, sondern hier herrscht die gedrängteste Bauweise. Folgen wir nun einer der breiten Vorortstraßen — meist sind es die ehemaligen Heerstraßen oder Torstraßen — in der Richtung nach der Stadt hinein. Hierbei fällt uns zunächst die Regellosigkeit der Bebauung auf. Zwischen den einzelnen riesigen Häusern klaffen breite Lücken unbebauter Baustellen. Auch das umliegende Land, selbst in geringem Abstand von unserer Straße, ist nur wenig bebaut und kaum durch Seitenstraßen aufgeschlossen.

Bei der Fortsetzung unseres Weges, in größerer Stadtnahe, wird die Erscheinung noch auffallender. Die Bebauung scheint sprungweise

vor sich zu gehen. Zahlreiche einzelne Baustellen, ganze Komplexe baureifen Landes liegen unbebaut neben den gedrängten Massen der Mietkasernen; an Bauland fehlt es nicht. Inzwischen rückt das Straßennetz immer dichter zusammen. Wir nähern uns der Zone der Bauten aus den siebziger Jahren. Indes je weiter wir nach dem Innern vorschreiten, je dichter die Gesamtbebauung wird, um so mehr nimmt, auf das einzelne Grundstück gerechnet, die Höhe und Dichtigkeit der Bebauung ab. In den Außenbezirken bei reichlicher Fülle des Baulandes ist die Zusammendrängung auf dem einzelnen Grundstück am stärksten.

Für Berlin zeigt sich die Entwicklung in folgenden Ziffern :

Tabelle 1.

Zahl der Einwohner auf ein bewohntes Grundstück.

1867    1895    1900    1905

Im Stadtinnern:

Berlin, Alt-Köln, Friedr.-Werder, Dorotheenst. Friedrichstadt...........

CO

Cn

GCCO

30,62    29,56

41,11    39,94

CO T*

oToo

(M CO

Richtung nach Osten:

Luisenstadt, diesseits des Kanals jenseits „

»?

??

??

??

westlich . östlich

59,2    57,04    57,41

90,35    89,71

122,71    120,06

70,0

r-H

kC ^ v-T IO 00 r-H

Richtung nach Westen:

Friedr.-Wilh.-Stadt, Tiergarten, Moabit, östl.

westl.

??

58,1

69,63 69,1    67,9

96,24 105,8 103,5

Richtung nach Süden:

Untere Friedrichvorstadt Obere    „

Tempelhofer Vorstadt, östl.

50,2

66,2

93,8

Richtung nach Norden:

Spandauer Viertel .... Rosentaler Vorstadt, südlich „    „ nördlich

Oranienburger Vorstadt

-o oi d O CO Jp. CO Oi 00

58,4

82,5

108,7

92,8

Stadt Berlin

51,3    71,97    77,00

77,0

Aus dem Statist. Jahrbuch der Stadt Berlin, Bd. XXXI, S. 147.

Die stärksten Behausungsziffern finden sich in den äußersten Bezirken. Die Durchschnittsziffer ist, obwohl in dem Innenbezirk infolge der Citybildung die Ziffern zurückgegangen sind, von 1867—1900 um 51 °/₀ gestiegen. In dem folgenden Jahrfünft 1900/1905 ist trotz des Rückgangs der innenstädtischen Behausungsziffern die Durchschnittsziffer von 77 Einwohnern auf das Grundstück unverändert geblieben. — Die gleichen Verhältnisse finden sich in anderen Städten. Der Übergang zu der gedrängten Bebauung vollzieht sich in Deutschland (im

Gegensatz zu anderen Ländern) allgemein in den äußersten Bezirken (Neubaubezirken); s. unten III. Teil.

Aus den obigen Tatsachen ergibt sich zweierlei:

Das Massenmiethaus wird als

Großunter-

1.    Unser System der städtischen Bebauung muß als das des Lückenbaues betrachtet werden, einzelnes Bauwerk und von einzelnen Unternehmern nehmer gibt es hier wenig — aufgeführt. Es dauert stets eine Reihe von Jahren, bis ein Neubaubezirk, auch in günstiger Lage, voll ausgebaut ist. Zahlreiche Komplexe bleiben unbebaut liegen,, während auf dem übrigen Land die Bevölkerung zusammengedrängt wird. Für die Baureife ist hier nicht entscheidend die Stadtnahe, sondern es entscheiden andere Momente, die wir noch kennen lernen werden.

2.    Es zeigt sich weiter, daß in unseren deutschen Großstädten die gedrängte Bebauung keineswegs aus der Innenstadt herrührt. Die Zusammendrängung der Bevölkerung entsteht nicht auf hochwertigem und knappem Boden, sondern auf ursprünglich geringwertigem und reichlichem Boden. Das System des Massenmiethauses und der gedrängten Bauweise ist in unseren Städten niemals und nirgends von innen nach außen, nach dem Prinzip der Zentrumsnähe, vorgedrungen, sondern es ist in allen Fällen in den Außenbezirken entwickelt worden. Diese naturwidrige Erscheinung findet indes eine recht einfache Erklärung. Nur dem geringwertigen Lande kann auf künstlichem Wege ein Wert verliehen werden, der unabhängig ist von der Lage des Grundstückes, der also mit der echten Grundrente (Differentialrente) nichts zu tun hat.

Unter diesen beiden Voraussetzungen findet eine geschäftsmäßige Tätigkeit statt, die auf den Gewinn aus dem Ankauf und dem Festhalten bebauungsfähiger Grundstücke abzielt; es ist dies die sogenannte Bodenspekulation (Spekulation auf unbebauten Grundstücken). Die Spekulation ist hier in allen ihren Abschnitten kein Erzeugnis vorübergehender Konjunkturen, sondern ein regelmäßiges Geschäft, genauer gesagt eine Reihenfolge von verschiedenen Geschäften, die in keinem einzigen Fall auf wirtschaftsgemäßer Grundlage beruhen oder wirtschaftsfördernde Leistungen darstellen.

Die Spekulation beginnt damit, daß sie sich in den Besitz des verfügbaren Landes setzt und durch Geländeankauf einen weiten Ring um die Stadt legt. Es ist dies gewissermaßen die Zernierung, die den Belagerungskrieg einleitet. Die freie Zufuhr ist nunmehr abgeschnitten. Mit diesem Augenblick hört jede Preisbildung nach freiem Angebot auf; es beginnt die Bauweise, die wir die rein spekulative nennen, weil sie in allen Stadien durch die Spekulation bestimmt und beherrscht wird.

Die besondere Stellung der Bodenspekulation ist schon zu Beginn des jüngsten Abschnitts unseres Städtebaues geschildert worden durch Jul. Faucher, der, wie hierzubetonen ist, der Vorkämpfer gerade der liberalindividualistischen Schule war. In seiner im Jahre 1869 erschienenen Abhandlung ,,Über Häuserbauunternehmung im Geiste der Zeit“ (Vierteljahrsschrift für Volkswirtschaft und Kulturgeschichte, VII. Jahrg. II. Bd. S. 51) behandelt er den Baustellenbesitz als ein Monopol, das daher rühre, daß für die Ausdehnung der Stadt jeweils nur eine bestimmte Bodenfläche „ein schmaler Ring“ zur Verfügung stehe. „Es ist keineswegs überall Platz für den städtischen Häuserbau, sondern stets nur in einem bestimmten schmalen Ringe, der die Stadt umschließt. Der Baustellen besitz ist aber nicht bloß in der Lage, der ihm wehrlos gegenüberstehenden städtischen Bauunternehmung, ohne die Hand zu rühren, das ganze Fett abzuschöpfen, sondern, durch sie, auch noch der gesamten Bevölkerung.“ — In ausführlicher Darstellung und mit neuem Material wird die „Theorie des schmalen Randes“ begründet durch Karl von M angol dt, Die städtische Bodenfrage, Göttingen 1907.

Das Vorgehen der Spekulation läßt sich genau nur in den Außenbezirken studieren, dort, wo die Spekulation, um bei dem obigen Bilde zu bleiben, ihre erste Parallele eröffnet. Das Massenmiethaus wird zunächst vereinzelt aufgeführt; sofort erreicht der Bodenpreis eine künstlich getriebene Höhe; denn der Wert der gedrängten Bebauung wird dem Geländepreis zugeschlagen. Der neue Bodenpreis überträgt sich naturgemäß allgemein auf den umliegenden Bezirk, da für die fernere Bebauung auf die gleichen Bedingungen gerechnet wird. Dem Außenlande ist hiermit ein künstlich geschaffener Wert verliehen; auf dem verteuerten Boden ist die gedrängte Bauweise, das Massenmiethaus, systematisch festgelegt.

Die Bodenspekulation im ganzen und die einzelnen Bodenspekulanten müssen, wenn sie die Bodenpreise heben wollen, das Mittel anwenden, die gedrängte Bauweise an der äußersten Grenze der Stadterweiterung beginnen zu lassen, um hierdurch auf das stadteinwärts gelegene Gelände zu wirken. Um die Bebauung einzuleiten und heranzuziehen, werden deshalb mitunter einzelne Baustellen billiger abgegeben ; ein Verfahren, das sich stets reichlich lohnt. Als typisches Beispiel sei erwähnt, daß die Besitzer eines großen Geländekomplexes an der Berliner Peripherie im Jahre 1904 ein Grundstück am äußersten Ende der noch unbebauten Flächen zu dem Ausnahmepreise von 650 M. für die Quadratrute verkauften, damit mit der Bebauung an der äußersten Stelle begonnen werde. Die Berechnung erwies sich als richtig; das stadteinwärts gelegene Gelände wurde alsbald in rascher Folge auf 900, 1100 und 1800 M. und darüber gesteigert. Es ist dies für die Spekulation ein ganz natürliches Vorgehen; vgl. Spekulation im neuzeitlichen Städtebau, S. 29.

Die spekulative Umklammerung wirkt nun wieder auf den Bodenwert der Innenstadt und ganz allgemein auf die bebauten Bezirke zurück,

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

und zwar findet hier eine fortwährende Wechselwirkung statt, wobei ein Keil den anderen treibt. Die preisermäßigende Wirkung des Baulandes der Außenbezirke ist aufgehoben. Hierdurch werden die Bodenwerte der Innenstadt hochgetrieben, die dann ihrerseits wieder eine weitere Steigerung und Hochhaltung der Außenböden ermöglichen. Mit vieler Präzision ist dieser von außen nach innen gerichtete Druck der Bodenspekulation von Prof. Lujo Brentano geschildert worden. Nicht auf das einzelne Grundstück oder auf den einzelnen Bezirk beschränkt sich also die Wirkung der spekulativen Preissteigerung, sondern das gesamte Niveau der Bodenpreise wird hierdurch gehoben. Der durch Bodenspekulation erzielte Nutzen ist ferner so groß, daß er den geschäftsmäßigen Aufkauf und die Festhaltung des Bodens ermöglicht. Die Festhaltung kann so lange fortgesetzt werden, bis sich ein Bauunternehmer findet, der in der später zu schildernden Weise den geforderten Preis durch die Bebauung des Grundstückes realisierbar macht. Das Festhalten des Bodens gehört allgemein zu der Praxis der deutschen Bodenspekulation.

Über das Festhalten des Baugeländes vgl. die hier unten § 15, S. 98 wiedergegebenen, sicherlich unanfechtbaren Ausführungen von beteiligter und fachmännischer Seite, in denen das Festhalten des Bodens als allgemeine Erscheinung und sogar als die den Interessen jedes Bodenbesitzers entsprechende Handlung bezeichnet wird. Vgl. ferner die bei Beck, Mannheimer Wohnungsfrage 1907, S. 61, 64 u. ö. angeführten Beispiele.

Die Bodenspekulation hat bei diesem „Festhalten“ indes keineswegs die Absicht, den Boden auf ewige Zeiten von der Bebauung auszusperren; solche Pläne hat ihr gewiß noch niemand zugeschrieben. Was vielmehr seit 10 oder 20 Jahren aufgekauft und festgehalten wurde, das wird heute verkauft. Inzwischen ist mit der Ausbreitung der Städte und der Verkehrsmittel die Bebauung weiter hinausgerückt. Das gleiche System wiederholt sich in dem vorgeschobenen äußeren Ring, wenn es auch heute nach dem Ausbau der städtischen Verkehrslinien im einzelnen etwas rascher gehen mag. Was die Spekulation heute bei Berlin aus Vororten wie Steglitz, Friedenau, Pankow gemacht hat, das wird sie über 10 Jahre aus jedem anderen Bezirk machen, den man ihr unter den gleichen Bedingungen ausliefert.

Mit Bezug auf das Vorgehen der Bodenspekulation ist hier noch eine Einzelheit zu vermerken. Der Bodenspekulant hält es für selbstverständlich, daß er in seinen Berechnungen den sog. „Zinsverlust“ auf den Preis der Baustelle schlägt. Wenn ein Spekulant vor 20 Jahren zu 200 gekauft hat, so hat die Baustelle eben dadurch, daß sie nicht als Baustelle gedient hat, den doppelten Wert von 400 erreicht, und diese Rechnung muß honoriert werden. Weil Kapital und Boden unbenutzt gelegen haben, deshalb haben sie an Wert zugenommen. Die Tatsache, daß der Boden rund um die Städte in festen Händen und aufgekauft ist, genügt also, um seinen Wert von Jahr zu Jahr zu

steigern. Da aber der Preis des Außenlandes die Grundlage für die Bodenpreisbildung abgibt, so wird hierdurch der allgemeine Preisstand der Bodenwerte erhöht. Vgl. meine Rheinischen Wohnverhältnisse S. 41.. — Bei Bodengesellschaften scheint sogar mehrfach die Übung zu bestehen, die jährlichen Zinsen dem Grundstückswert unmittelbar zuzuschreiben. Vgl. Felix Hecht (Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. CXI, S. 341), der hieran die Bemerkung knüpft: „Wenn ich Wolle kaufe und darauf ein Darlehen aufnehme, so wächst doch dadurch nicht der Wert der Wolle“.

Die natürliche Entwicklung würde in dem geraden Gegensatz der zuvor geschilderten Verhältnisse bestehen. Die Stadterweiterung dürfte sich nicht im Wege des Lückenbaues, sondern sie muß sich in geschlossener Folge vollziehen. Die gedrängte Bauweise dürfte nicht von außen nach innen, sondern sie muß von innen nach außen vorrücken; sie darf nicht auf geringwertigem Boden, sondern sie muß auf hochwertigem Boden beginnen. Das sind die Zustände, die als erwünscht und als natürlich gelten müssen. Zu bekämpfen ist dagegen die gekünstelte und widernatürliche Entwicklung, die wir zuvor geschildert haben, und nur diese. Wenn sich die neuere Literatur gegen die gedrängte Bauweise gewandt hat, so richtet sich die Gegnerschaft immer nur gegen die Zwangsschablone, d. h. gegen das allgemein aufgezwungene System der Stockwerkshäufung. Kein ernsthaft zu nehmender Autor hat sich jemals gegen die gedrängte Bauweise auf hochwertigem Boden ausgesprochen.

¹

Vgl. meine „Städtische Bodenfragen“, S. 100.

²

Ygl. Grotjahn, Über Wandlungen in der Volksernährung, Scbmollers Forschungen, Bd. II, S. 2 f.; Paul Möller, Wohnungsnot und Grundrente, Conrads Jahrbücher 1902, Bd. LXXVIII, S. 38; Wagner, Tätigkeit der Stadt Ulm, Ulm 1903, S. 45 u. öfter.

³

   Städtische Bodenfragen S. 45.

⁴

   Der Wert der Kasernierung wäre für die inneren Zonen eigentlich höher anzusetzen, da er mit jedem hinzugefugten Stockwerk steigt; doch handelt es sich hier zunächst nur um ein Schema für die begriffliche Trennung der Elemente der städtischen Grundrente.

3. Gedrängte Bauweise und Wohnungsproduktion.

§ 13. Wenn wir die Formen der Bebauung als einen der stärksten Faktoren in der Preisbildung der Bodenwerte erkannt haben, so bleibt nunmehr zu erörtern, wie das System der vertikal gedrängten Bauweise auf den Bodenpreis und damit auf die Wohnungsproduktion wirkt. Die Einwirkung erstreckt sich zunächst unmittelbar auf den Boden, überträgt sich aber weiterhin auf das gesamte Wohnungswesen.

In demselben Maße, wie die gedrängte Ausnutzung der Grundfläche gesteigert wird, genau in demselben Maße erhöht sich der Preis des Bodens. Die vertikale Häufung der Wohnungen bewirkt nichts weiter als eine proportionierte Steigerung der Bodenpreise. Die Zu-sammendrängung der Bevölkerung bietet somit das erste Mittel, um die künstliche Teuerung des Wohnlandes hervorzubringen. Die gedrängte Ausnutzung hat niemals eine andere Wirkung, als daß sie bei privatgewerblicher Bautätigkeit den Preis des Bodens der Ausnutzung entsprechend hinauf treibt.

Dies ist auch das natürliche Verhältnis; denn die Bebauung des Grundstückes hat nicht etwa einen subjektiven, sondern einen objektiven

o*

Wert. Es ist ein unumstößliches Gesetz, daß die gedrängte Bauweise bei privatwirtschaftlichem Verkehr nicht etwa durch die intensivere Ausnutzung den Geländeaufwand auf die einzelne Wohnung verbilligt, sondern der Bodenpreis allein hat den Nutzen; er wird genau proportional zu der Bodenausnutzung erhöht.

Einen Vorteil hinsichtlich des Bodenpreisaufwandes gewährt also das System der gedrängten Bauweise nicht; indes könnte man vielleicht andererseits sagen, daß es ebensowenig schlechthin einen Nachteil für das Wohnungswesen bedeuten müsse. Denn machen wir die voraufgehende Rechnung nach rückwärts, so löst sich der Wert der gedrängten Bauweise wieder in seine einzelnen Bestandteile auf. Wenn wir den Bodenwert für den einfachen Häuserbau gleich 10 setzen, so kann der Preis, wie er dies in Wirklichkeit tut, auf 50 steigen, und auf die einzelne Wohnung würde doch kein höherer Bodenpreisanteil fallen. Wie sich der Wert der gedrängten Bauweise zunächst aus der vertikalen Häufung der Stockwerke zusammensetzt, so entfällt naturgemäß auf die einzelne Wohnung nur die entsprechende Quote des gesteigerten Bodenpreises. Tatsächlich sind indes die Wirkungen der Steigerung des Bodenpreises ganz andere.

Der erste und sichere Erfolg der systematischen Anwendung der gedrängten (vielstöckigen) Bauweise in den Wohnbezirken und der hierauf beruhenden Preistreiberei des Bodens besteht in einer Erhöhung der Wohnungsmieten. So oft innerhalb eines Stadtbezirks die gedrängte vier- und fünfgeschossige Bauweise dem niedrigen Flachbau an die Seite tritt, zeigt es sich, daß bei privatwirtschaftlicher Bautätigkeit der höhere Bau, trotz der stärkeren Ausnutzung der Grundfläche, höhere Mieten fordert¹). Das Ergebnis des Zusammentreffens von Flachbau und Stockwerkshäufung bei privatwirtschaftlichem Bodenverkehr läßt sich in den Satz fassen: je höher der Bau, je höher die Mieten.

Die einschlägigen Verhältnisse wurden von mir zunächst für die Außenbezirke von Berlin geschildert. In einzelnen Berliner Vororten war noch im Jahre 1892 vielfach oder sogar vorzugsweise der Flachbau anzutreffen. Die gedrängte Bauweise ist hier erst seit dem Ende der achtziger Jahre im Gefolge der Mietskaserne eingedrungen und erschien zunächst sporadisch inmitten der niedrigen Bauformen. Die Voraussetzungen für die Vergleichung waren ausnahmsweise günstig. Es zeigte sich hier, daß in allen Fällen die fünfgeschossigen Bauten trotz der weit stärkeren Bodenausnntzung höhere Mietspreise forderten als die zwei- und dreigeschossigen Bauten. Genau die gleichen Ergebnisse zeigten sich in den von mir untersuchten größeren Städten Düsseldorf, Elberfeld, Lübeck. Die ursächlichen Zusammenhänge wurden nach der technischen Seite seitdem in einer Reihe von Untersuchungen klargestellt.

Die wirtschaftlich ungünstigen Folgen cler gedrängten Bauweise für das Wohnungswesen beruhen in der Hauptsache auf drei Ursachen:

1. übermäßig erhöhter Bodenpreis, 2. erhöhte baupolizeiliche Belastungen und 3. Unrentabilität des gesteigerten Bauaufwandes.

1. Übermäßige Erhöhung des Bodenpreises. Das System der Stockwerkshäufung fügt dem Boden nach der Darlegung oben S. 76 den stärksten Wertzuschlag hinzu, der die Grundlage der Bodenspekulation bildet. Die Auftreibung der Bodenwerte wird nunmehr geschäftsmäßig bearbeitet und bildet den Gegenstand einer besonderen Wertbewegung unter Benutzung zweckdienlicher Einrichtungen wie Einschiebung und Annahme von Bauunternehmern, Grundbuch- und Taxwesen u. a. m. Diese Einrichtungen und Manipulationen, von denen in späteren Abschnitten zu handeln ist, bewirken eine stete Aufwärtsbewegung der Bodenpreise. Keineswegs ist es das Ziel der Bodenspekulation bei Stockwerkshäufung, den Bodenpreis nur um ein mehrfaches des Preises für den Flachbau zu steigern und dann halt zu machen. Der Bodenpreis wird vielmehr wesentlich höher getrieben, als es dem bei Flachbau auf die einzelne Wohnung entfallenden Bodenpreis an teil entsprechen würde. Wegen der Einzelheiten und der Geschäftsformen vgl. die späteren Abschnitte, insbesondere § 16.

2. Erhöhte baupolizeiliche Belastungen. Die baupolizeilichen Vorschriften

größere Straßenbreiten, Einschränkungen der bebaubaren Grundfläche, höhere Anforderungen an die Standfestigkeit und die Feuersicherheit — müssen bei der gedrängten Bauweise ganz andere und sehr viel schärfere und zahlreichere sein als bei den ein

fachen und niedrigeren Formen des Flachbaues.

In Berlin, der am intensivsten bebauten Stadt, waren nach W. Kyll mann (Bebauungsplan und Bauordnung in der Nähe von Großstädten, Berlin 1909) im Jahre 1906 von der Gesamtbodenfläche nur ³/10 überbaut; ⁷/io s*n(^ unüberbaut. Nach vollständigem Ausbau der noch vorhandenen Bauplätze werden 36 V₄ Proz. der Gesamtfläche überbaut sein, dagegen volle 63³/₄ % auf Hofflächen, Straßen und sonstige Freiflächen entfallen. Auf der geringen überbauten Fläche werden dann die Bewohner zusammengedrängt. Die bei der Stockwerkshäufung erforderlichen größeren Geländeflächen für Straßen und Höfe werden vollständig, die sonstigen öffentlichen Freiflächen werden zum großen Teil auf den Preis des Baugeländes geschlagen und zwar zu dem mehrfach gesteigerten Preis, den die intensive Bebauung dem Boden allgemein verleiht.

3. Unrentabilität des gesteigerten Bauaufwandes. In der Praxis hat es sich allgemein ergeben, daß bei Wohnbauten die Baukosten für das einzelne Geschoß nicht stetig mit der Bebauungshöhe

abnehmen, sondern nur bis zu einer gewissen Grenze, dann aber wieder zunehmen. (Vgl. Theodor Goecke, Zeitschr. Der Städtebau, 3. Jahr., H. 8, S. 110.) Bei mehrstöckigen Wohngebäuden können sich danach1 die auf das einzelne Stockwerk entfallenden Baukosten zunächst ermäßigen ; aber diese proportionale Ermäßigung tritt nur bis zu einer gewissen Bauhöhe ein, nämlich etwa bis zum dritten Geschoß, nur teilweise dagegen noch bis zum vierten Geschoß (= dritten Stockwerk). Über diese Grenze hinaus gewährt die Bauausführung aus technischen Gründen nach den Feststellungen von Goecke keinen Vorteil mehr. — Das Verhältnis von Geschoßzahl und Baukosten städtischer Wohnhäuser wird untersucht von Karl Fabarius (Technisches Gemeindeblatt, 9. Jahrg., 1906, S. 39). Fabarius geht davon aus, daß das Baugewerbe „außerhalb des Bereichs der Bodenspekulation“ selbst für Zinshäuser stets nur drei Geschosse baut und nur unter dem Zwang der Bodenspekulation höhere Wohnbauten errichtet. Die Entwicklung der Baukosten bei steigender Geschoßzahl ist nach Fabarius die folgende:

Geschoßzahl

Baukosten

Verhältnis

00

ovi

i>

-1

CO

PT

auf 1 qm Wohnfläche

Fabarius fügt diesem Ergebnis folgende Erläuterung hinzu: „Die Baukosten vermindern sich also in der Tat vom dreigeschossigen Hause ab nicht mehr, erhöhen sich dagegen bei fünf Geschossen. Dabei wurden nur ganz einfache Grundrißformen vorausgesetzt. Das Verhältnis wird noch ungünstiger für den „Hochbau“ bei den so beliebt gewordenen Seitenflügeln, die außerdem, an lange Brandmauern gelehnt und nur an einer Seite freiliegend, allen verständigen Anforderungen an die „Hygiene“' der Wohnungen in bezug auf Luft, Licht und Sonne widersprechen.“ — Nach Berechnungen von Prof. Baumeister (Techn. Gemeindeblatt 12. Jahrg. 1910, S. 338), der in dieser Hinsicht von Pabarius abweicht, würden die Einheitskosten für den Quadratmeter Wohnfläche sich vom dritten bis zum fünften Geschoß noch um 3 % ermäßigen. Die Differenz dürfte, laut freundlicher Mitteilung von Baurat Fabarius, daher rühren, daß Baumeister seiiien Berechnungen die der Stockwerkshäufung günstigeren Vorschriften von Karlsruhe, Fabarius dagegen die strengeren Anforderungen der Bauordnung von Halle a. S. zugrunde legt. — Eine Gegenüberstellung der dreigeschossigen rheinischen und der fünfgeschossigen Berliner Bauweise (s. meine „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“, S. 50) ergibt, daß die Verteuerung durch Stockwerkshäufung in dem gegebenen Beispiel 8 °/₀ beträgt, wobei die hygienische Überlegenheit des dreigeschossigen Baues noch in Betracht zu ziehen ist.

Die Ergebnisse der von Oberbaurat L. F. K. Schmidt im Aufträge des Königl. sächsischen Finanzministeriums errichteten Neubauten gehen dahin, daß „bei den sächsischen forstfiskalischen Neubauten, bei denen mehrere Wohnungen innerhalb eines Hauses untergebracht werden sollten, das System der Kaserne aufgegeben und unter wesentlicher Verbilligung der Anlagekosten zum Bau eingeschossiger Häuser übergegangen worden ist. Der selbständige Kleinwohnungsbau besitzt nicht nur die größten sanitären, wohnungstechnischen und ästhetischen Vorzüge, sondern stellt auch die bedeutend billigere Bauform dar.“ (L. F. K. Schmidt,

Kunst auf dem Lande, S. 170 ; Forsthäuser und ländliche Kleinwohnungen in Sachsen, Dresden 1906.) — Die „irrtümliche Meinung, daß das mehrgeschossige Mietshaus, bzw. die Mietskaserne in ihrer Herstellung billiger sei als beispielsweise das Reihenhaus mit aneinandergebauten Einfamilienhäusern“, wird von Schmidt in seinem auf der Tagung für Denkmalspflege 1909 gehaltenen Vortrag zurückgewiesen. Zeitschr. f. Wohnungswesen, 8. Jahrg., S. 54.

Wohnungsverschlechterung und Wohnungsverteuerung

Über die Unrentabilität des Bauaufwandes bei dem System der Mietskaserne mit Seitenflügeln bringt Bauinspektor Redlich bemerkenswerte Angaben, die die Wirtschaftswidrigkeit einzelner Bauformen an der Hand der Baupraxis aufzeigen; Techn. Gemeindebl. 12. Jahrg. 1910

S. 341 f.

sind die Folgen des Systems der Mietskaserne nach den Ausführungen von Beigeordnetem und Stadtbauinspektor B. Schilling. Das mit der Stockwerkshäufung verbundene System der Straßenanlage erhöht ferner die Straßenbaukosten; Zeitschrift für Wohnungswesen 1908, Bd. VI,

H. 18, S. 244. — Von besonderer Bedeutung sind die Erfahrungen bei den Wohnungsbauten der Stadt Ulm, die das Arbeiterwohnhaus für zwei Familien und neuerdings das Einfamilienhaus mit günstigstem Erfolge zur Durchführung gebracht hat (vgl. unten §39 und Teil VII). — Die von dem Reichsamt des Innern herausgegebene „Übersicht über die Mietpreise und Wohnverhältnisse in Mietwohnungen von Reichsbeamten“ zeigt allgemein die steigende Erhöhung der Baukosten durch Stockwerkshäufung. — In England sind nach den ausführlichen Angaben von Wm. Thompson (The Housing handbook, 2. Aufl., London 1903) die Baukosten am niedrigsten bei dem Einfamilienhaus, das als Reihenhaus gebaut und mit eigenem Hof oder Garten ausgestattet ist; und bei dem Cottage-flat, das meist zwei Geschosse und in jedem eine abgeschlossene und mit gesondertem Zugang versehene Wohnung enthält. Die höchsten Baukosten dagegen fordert das Massenmietshaus. Die gleichen Ergebnisse bringt T. C. Horsfall in seinen Berechnungen für Manchester; vgl. hierzu noch C. J. Fuchs „Zur Wohnungsfrage“, Leipzig 1904. — Über die Nichtbewährung des großen Mietshauses in der gemeinnützigen Bautätigkeit vgl. die Ausführungen von Dr. Grunenberg: „Die Tendenz zur Errichtung von Ein- und Zweifamilienhäusern entspringt zum Teil auch dem Umstande, daß das große Mietshaus sich nicht überall bewährt; es ist für die Bauvereine stets mit gewissem Risiko und vielen Verwaltungsschwierigkeiten verbunden“. Bericht des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens, 1906, S. 14 und 1907, S. 26. Vgl. ferner Ballod, Schmollers Jahrbuch, Bd. XXXII, S. 676. („An der Tatsache, daß in großen Städten mit Hochbauordnung die Mieten am höchsten stehen, kann nicht gezweifelt werden“.) — Wegen der in der Hausform begründeten Verteuerung der Bau- und Unterhaltungskosten s. unten § 39.

Scharf und treffend sind die Erörterungen von Jos. Aug. Lux über die weitgehenden Versprechungen der Stockwerkshäufung und deren vollständige Widerlegung durch die Tatsachen : „Der Aufbau vieler Stockwerke übereinander, die Ausnützung des Baugrundes zur Schaffung vieler Wohnungen sollte im Sinne der großstädtischen Bauordnung zur Verbilligung der Mietspreise führen. Es liegt in der verhängnisvollen

Logik unserer Wirtschaftspolitik, daß gerade diese Maßregel zum Gegenteil ausschlug und durch die raffinierte und unlautere Ausnutzung des Baugrundes die Bodenpreise ins Fabelhafte steigerte, was wieder verteuernd auf die Mietpreise zurückwirkte.“ Lux, Der Städtebau, Dresden 1908, S. 4 f. — Die entgegengesetzte Meinung wird vertreten durch Voigt undGeldner, Kleinhaus und Mietskaserne, Berlin 1904; Chr. Nußbaum, Hygiene des Städtebaues, Leipzig 1907; Ad. Weber, Über Bodenrente und Bodenspekulation, Leipzig 1904; derselbe, Boden und Wohnung, Leipzig 1909. Vgl. über das von ihnen vorgebrachte sachliche Material meine „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ im einzelnen; ferner Zeitschr. für Wohnungswesen, 5. Jahrg., Heft 22, Seite 297; 6. Jahrg., Heft 5, S. 58; Paul Mohr, Schmollers Jahrbuch, Bd. XXXI, S. 1058, Carl Ballod, ebenda, Bd. XXXII, S. 941 f. — In einer Studie über „Haushöbe und Hausrente in Halle“ (Halle 1909) untersucht Hellmuth Wolff die Frage, ob die hohen und großen, oder die niedi’igeren und kleinen Häuser sich besser rentieren. Auf Grund seiner Untersuchungen kommt Verfasser zu dem Schluß, daß mit der Bauhöhe der Mietwert sowohl pro Kubikmeter Haus als pro Quadratmeter Stockwerk abnimmt. H. Wolff glaubt, daß die Erkenntnis von der geringeren Rentabilität der hochgelegenen Stockwerke für Kapital und Baugewerbe den Anlaß geben dürfte, von dem wirtschaftlich ungünstigen System der Stockwerkshäufung abzugehen und sich dem Flachbau zuzuwenden. Vgl. die unten S. 99 zitierte Darlegung über Mietshöhe und Bautätigkeit von Kurt Baschwitz.

Nach allen Erfahrungen ist es ein Irrtum, daß die systematische Häufung der Stockwerke billigere Wohnungen schaffen könne; das gerade Gegenteil jener Annahme tritt in Wirklichkeit ein. Die Stockwerkshäufung hat reichlich Zeit gehabt, ihre Versprechungen einzulösen. Es handelt sich nicht mehr, wie vor 30 Jahren, um Theorien und subjektive Meinungen. Die Tatsachen wie die Ursachen der Entwicklung sind gleichmäßig klargestellt. Die gedrängte Bauweise liegt ausschließlich im Interesse des Bodenbesitzers oder sagen wir ganz abstrakt: des Boden preis es. Hierdurch ist das Gebiet für die Anwendung der gedrängten Bauweise in natürlicher Weise abgegrenzt; in zentralen Lagen und Verkehrsbezirken ist die Stockwerkshäufung angebracht, da sie hier eine Folge des vorhandenen Bodenpreises ist. In Wohnstraßen, für die Stadterweiterung und die Neubaubezirke hat dagegen die Stockwerkshäufung keine andere Wirkung, als daß sie den Bodenpreis entsprechend der Zahl der Stockwerke erhöht. Als schematisches System des Städtebaues endlich bewirkt die gedrängte Bauweise eine allgemeine und stetige Steigerung der Boden- und Mietwerte. — Allerdings ist auch die Leistungsfähigkeit des niedrigeren Wohnbaues an bestimmte Voraussetzungen gebunden; auch er bedarf der Berücksichtigung, zuerst im Bebauungsplan durch geeignete Straßenabmessungen, alsdann in der Bauordnung durch Anpassung der baupolizeilichen Vorschriften.

4. Absolute Höhe und Steigerung des ßodenpreises.

§ 14. In der Nationalökonomie ist es längst anerkannt, daß hohe Bodenpreise nicht schlechthin ein Vorteil für die Volkswirtschaft sind, sondern unter Umständen einen schweren Schaden bedeuten. Die Einzelheiten bedürfen jedoch noch der Differenzierung.

Zunächst ist zu scheiden zwischen ländlicher und städtischer Grundrente. Ein theoretischer Unterschied ist hier allerdings nicht vorhanden. Die echte Grundrente — sog. Differentialgrundrente — besteht ganz in den gleichen Verhältnissen auf dem flachen Lande wie in den Städten. Eine Grundrente besteht z. B. zugunsten eines Hektars sächsischen Rübenbodens gegenüber einem Hektar masurischen Waldbodens; zugunsten eines Hektars Johannisberg gegenüber einem Hektar Griine-berger; ebenso zugunsten eines Hektars Bauland gegenüber einem Hektar Ackerland; endlich innerhalb der Stadt selbst zwischen Stadtmittelpunkt und Außenbezirk, vgl. oben S. 75. Diese Rente, die auf der unterschiedlichen Lage end Beschaffenheit der Grundstücke beruht, bildet sich in der Stadt wie auf dem Lande ganz von selber. Der Unterschied zwischen städtischer und ländlicher Rente ist vielmehr ein praktischer; er besteht in der verschiedenartigen Bodennutzung.

Die Grundrente der sogenannten Urproduktion (Landwirtschaft, Bergbau usw.) beruht im wesentlichen auf dem unmittelbaren Bodenertrag und der Hervorbringung von Wirtschaftsgütern; der Boden selbst bringt hier Erzeugnisse hervor. Diese Grundrente, die sich aus der Schaffung neuer wirtschaftlicher Werte und Sachgüter ergibt, bildet einen der wichtigsten und stärksten Bestandteile des nationalen Vermögens und Reichtums. Der städtische Boden dagegen bringt unmittelbar gar nichts hervor; die Rente muß hier erst erwirtschaftet werden, d. h. der Bodennutzer (Mieter) muß den Betrag der Rente hervorbringen. Hierin liegt der wesentliche Unterschied zwischen ländlicher und städtischer Grundrente; hierin auch eine Hauptschwierigkeit in der Behandlung des städtischen Grundrentenproblems. Es handelt sich demnach um die Frage, ob die Rentensteigerung des städtischen Bodens schlechthin ein volkswirtschaftlicher Vorteil ist oder nicht. Hierauf antwortet uns die von mir nachgewiesene Tatsache, daß der spekulativ gesteigerte Bodenwert in keiner anderen Form in Erscheinung tritt als in einer gewaltig gesteigerten Bodenverschuldung. Die spekulativ gesteigerte Rente stellt sich tatsächlich dar als eine drückende Belastung, die von der Gesamtbevölkerung getragen werden muß. Die immaterielle oder spekulative Steigerung der Bodenpreise ist ein Schaden für die nationale Wirtschaft¹).

1) Ygl. Stadt. Bodenfragen, S. 96 f. : über den aus der städtischen Bodenverschuldung gezogenen Reichtum vgl. Zentralblatt der Bauverwaltung 1902, Bd. XXII. Nr. 17, S. 291.

Für den Städtebau ergibt sich die weitere schädliche Folge, daß durch die absolute Höhe des Bodenpreises die Bauweise im voraus festgelegt wird. Bei einem Bodenpreise von beispielsweise 50—70 M. ist der Bauunternehmer gezwungen, in dem System der Mietskaserne und der gedrängten Bauweise zu bauen; jede andere Form ist durch den Bodenpreis ausgeschlossen. Die Mietskaserne ist aber nicht allein die sozial und hygienisch schlechteste, sondern auch die wirtschaftlich unvorteilhafteste Bauform. Die Mieten in den kasernierten Städten sind absolut die höchsten; sie bewegen sich ferner in einer dauernd steigenden Dichtung. Die spekulative Wertbewegung, die in Deutschland die Bodenverhältnisse beherrscht, beruht in ihrem Ursprung auf der absoluten Höhe des Bodenpreises. In allen Stadien des Wohnungswesens werden hierbei die Grundstückswerte durch spekulative, wirtschaftswidrige Eingriffe verteuert und die Aufwärtsbewegung der Wohnungsmieten gefördert.

Der Einfluß des Bodenpreises geht soweit, daß er sogar die Preislage der Wohnungen bestimmt, die der Bauunternehmer herstellt. Das Baugewerbe wird, zum großen Schaden des Städtebaues, in eine Richtung gedrängt, die es aus freiem Willen nicht nehmen würde. Es ist zur Genüge bekannt, daß in unseren Großstädten regelmäßig ein Mangel an guten und preiswerten Kleinwohnungen besteht, ein Zustand, der zu dem tatkräftigen Eintreten der Baugenossenschaften geführt hat. Andererseits aber werden große und mittlere Wohnungen reichlich, oft sogar weit über den Bedarf hinaus gebaut. Die Ursache dieser Fehlleitung der Bautätigkeit liegt in erster Linie in der Bodenspekulation, die natürlicherweise für ihr Gelände einen höheren Preis einstellen kann, wenn es zu besseren Wohnungen, als wenn es zu billigen Kleinwohnungen verwendet wird. Die Bodenspekulation verdient mehr bei teueren Wohnungen, stellt ihren Preis danach und zwingt das Baugewerbe zu folgen. Die Baustellen werden, wie bekannt, an die Bauunternehmer mit „Bauzeichnung“ verkauft; die Preislage der Wohnungen ist genau und bis in die Einzelheiten vorgeschrieben. Der Bauunternehmer führt die Wohnungen in der Form und Preislage aus, wie sie der Bodenspekulant ausrechnet.

Es ist dies um so beachtenswerter, als die durch den Bodenpreis festgelegte Form der Bautätigkeit der Nachfrage und dem Bedürfnisse nicht entspricht, zum Teil ihnen sogar unmittelbar entgegengesetzt ist. Die Verteidiger der Bodenspekulation verweisen zwar immer auf „natürliche Wirtschaftsgesetze“, die die heutige Bodenentwicklung beherrschen sollen. Ob wir aber die größeren Zusammenhänge oder eine bestimmte Einzelheit im Wohnungswesen betrachten, stets finden wir Tendenzen, die den natürlichen und wirtschaftsgemäßen Verhältnissen entgegengesetzt sind. Die durch die Bodenpreise erzwungene Herstellung von teuren Wohnungen geht vielfach über den Bedarf weit hinaus und führt zu Bau- und Hausbesitzkrisen. Inmitten dieser fehlgeleiteten Produktion und ihrer Rückschläge bleibt dagegen die Versorgung des Hauptbedarfs an Kleinwohnungen und preiswerten Mittelwohnungen eine unbefriedigende.

Wie der Bodenpreis durch das System der Stockwerkshäufung künstlich gesteigert wird, so wird er andererseits durch die Verhinderung dieser Bauweise sofort geworfen. Vgl. das in meiner ,Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 99 und 114 behandelte Beispiel eines Geländes in bester Stadtlage, bei dem mit dem Augenblick, in dem der Bautypus der Mietskaserne verlassen werden mußte, der Bodenpreis auf weniger als die Hälfte sank. (Daß diese künstliche Herabdrückung der Bodenpreise keineswegs den Wünschen der Wohnungsreformer entspricht, bedarf kaum der Hervorhebung; s. a. a. O. S. 193.) — Wegen des Zusammenhangs von gedrängter Bauweise und Bodenspekulation vgl. auch die Verhältnisse und den Verlauf der älteren Berliner Bodenspekulation, die nicht auf die gedrängte Bauweise und Mietskaserne, sondern auf die Landhausbebauung spekulierte. Hier fehlten noch die Voraussetzungen, die das Wesen der heutigen Bodenspekulation ausmachen: die damalige Spekulation ist vollständig zusammengebrochen. Vgl. Bericht über den internationalen Wohnungskongreß Düsseldorf, Berlin 1902, S. 638, und Paul Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage, Jena 1901, S. 119.

Die Höhe des Bodenpreises und die der Wohnungsmieten hängen unmittelbar zusammen; das Problem, das uns auf diesem Gebiete beschäftigt. betrifft indes nicht allein oder nicht einmal in der Hauptsache das feste, stehende Verhältnis, sondern vielmehr die Bewegung in den Bodenwerten. Die Frage, auf die wir heute vor allem eine Antwort suchen, lautet: ist es das Steigen des Bodenpreises, das das Steigen der Mieten bewirkt: oder ist es umgekehrt das Steigen der Mieten, das den Bodenpreis in die Höhe treibt? Der Zusammenhang wird von Regierungsrat Max Koska auf Grund seiner praktischen Erfahrungen folgendermaßen klargestellt:

„Auf Grund meiner Erfahrungen schließe ich mich denen an, die der Eigenart der Bildung der Baugrundpreise den größeren Einfluß (gegenüber den Baukosten) zuschreiben. . . . Der Käufer des Bodens und Erbauer des Hauses kann nur bestehen, wenn er die vorausgesetzten hohen Mieten auch erzielt. So entsteht eine verhängnisvolle Wechselwirkung: die Mieten sind in letzter Reihe vom Bodenpreis abhängig, die bloße Möglichkeit einer Erhöhung der Mieten erhöht unmittelbar den Bodenpreis, und der gesteigerte Bodenpreis legt wiederum die Notwendigkeit einer Forderung der höheren Mieten sofort fest.“

Das neue Bauland der Außenbezirke würde die Möglichkeit einer Preisermäßigung und einer billigeren Wohnungsproduktion bieten. Der

spekulativ gesteigerte Bodenpreis aber ist es hier, der die Miete festlegt; vom Bodenpreis geht auch die weitere Steigerung der Mieten aus.

Es genügt indes nicht, wenn wir nur die Folgen der Preissteigerung für den bebauten Teil der Grundstücksfläche betrachten. Sondern die Preiserhöhung ergreift die gesamte Grundstücksfläche, einschließlich des nicht bebauten Teils; alles städtische Land wird von ihr betroffen und allgemein künstlich im Werte gesteigert. Der gesteigerte Bodenpreis trifft das Straßenland, dessen gesteigerter Wert auf die angrenzenden Wohnungen abgewälzt werden muß; er trifft das Land für öffentliche Zwecke, für Freigärten, Parks und Spielplätze, deren Anlage außerordentlich verteuert und deren ausreichende Beschaffung dadurch schlechterdings unmöglich gemacht wird. Am schlimmsten ist wohl die Wirkung des hohen Bodenpreises für die Wohnungsproduktion selber, die auf jede Freifläche als Zubehör zu den einzelnen Wohnungen verzichten muß. Aus der bienenkorbartigen Ausnutzung der Mietskasernen kann man den Bauunternehmern keinen Vorwurf machen; sie führen lediglich aus, was der Bodenpreis fordert. Die Anlage von Freiflächen ist hier einfach unmöglich.

Man darf niemals vergessen, daß das Wohnungswesen ebensosehr der Freiflächen bedarf, wie der überbauten Flächen. Das unbebaute Land aber muß zu dem vollen Preis des bebauten Bodens bezahlt werden. Der hoch getriebene absolute Bodenpreis zwingt zu schlechten unbefriedigenden Bauformen; er verhindert die Anlage der notwendigen Freiflächen; er zwingt zu repressiven baupolizeilichen Eingriffen, deren hygienischer Erfolg zweifelhaft, deren sichere Wirkung aber die nochmalige Erhöhung der Produktionskosten und der Wohnungsmieten ist.

5. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage.

§ 15. Ein Gesetz, es sei naturwissenschaftlicher, philosophischer oder juristischer Art, muß einen Inhalt haben. Der Titel oder die Überschrift allein genügt nicht. Kein Jurist wird auf die Frage, was das römische XII-Tafelgesetz bedeute, die Antwort geben: eben die XII Tafeln. Kein Naturforscher wird auf die Frage, worin das Gesetz der Schwere bestehe, erwidern: eben in der Schwere. Bei dem .,Gesetz von Angebot und Nachfrage“ aber hat sich in der Erörterung der Inhalt vollständig verflüchtigt, und es ist nichts geblieben als die Überschrift. Was eigentlich in dem Gesetz behauptet wird, ist aus der neueren nationalökonomischen Literatur nicht zu ermitteln. Es gilt deshalb, zunächst den Inhalt wieder klarzustellen.

Für die ältere, klassische nationalökonomische Literatur hatte das Gesetz von Angebot und Nachfrage eine grundlegende Bedeutung.

Gegenüber der Künstlichkeit des Merkantilsystems, das den gesamten Wirtschaftsapparat bis ins einzelne zu ordnen unternahm, verwies die klassische Nationalökonomie auf sogenannte Naturgesetze, die die Volkswirtschaft in natürlicher Weise regulieren. Ein solches Grundgesetz war dasjenige, das zwar nicht den Titel von Angebot und Nachfrage, wohl aber — und dies ist schon ein bedeutender Unterschied — von „Zufuhr und Nachfrage“ (supply and demand) trug. Die klassische Nationalökonomie war der Meinung, daß in einer freien und von keinen Eingriffen behinderten Wirtschaft — hierauf liegt der Nachdruck — die Preise der Wirtschaftsgüter sich von selber regeln und ins Gleichgewicht setzen müßten. Eine gesteigerte Nachfrage müsse die Preise steigern und hierdurch eine vermehrte Zufuhr hervorrufen; die verstärkte Zufuhr würde die Preise verbilligen; steigere sich die Zufuhr dagegen bis zum Übermaß, so würde sie von selbst, da sie für die Produzenten unlohnend wird, auf das richtige Maß zurückgehen. — Würden andererseits die Preise zu stark gesteigert, so würde die Nachfrage der Käufer aufhören und hierdurch werden die Produzenten zur Preisermäßigung gezwungen.

Die klassische Lehre aber war der Ansicht, daß dieses wünschenswerte und wohltätige Gesetz nur in einem freien, durch keinerlei Schranken belasteten Verkehr wirken könne (s. oben S. 68), und gerade deshalb war sie die entschiedene Gegnerin jeder Regelung und jeder Organisation im Wirtschaftsleben. Daß durch willkürliche Eingriffe und Institutionen die Wirksamkeit des Naturgesetzes stets aufgehoben werde, war ja geradezu die Voraussetzung des Systems der klassischen Nationalökonomie. Bei dem Bestehen von Hemmungen kann nach der klassischen Lehre von der Wirkung des Gesetzes von Zufuhr und Nachfrage überhaupt nicht gesprochen werden.

Das Gesetz von Angebot und Nachfrage kann an sich nur angerufen werden unter der ihm gestellten klaren Vorbedingung, nämlich bei zweiseitigem, gleichwertigem und unbehindertem Wettbewerb. Jede andere Anwendung ist ein Mißbrauch. In unserer heutigen Wirtschaftsführung, insbesondere in Deutschland, treffen jene Voraussetzungen indes allgemein nicht mehr zu; wir scheinen allmählich aus der Periode der freien Wirtschaft in die der gebundenen Wirtschaft übergegangen zu sein. Bei den meisten der leicht vermehrbaren und beweglichen Wirtschaftsgüter, von der Kohle und dem Eisen bis zum Zeitungspapier, vom Nähgarn bis zum Ziegelstein wissen wdr, daß die Preisgestaltung nicht auf Grund jenes Gesetzes von Angebot und Nachfrage erfolgt. Bei dem Grund und Boden, dem neben seiner Un Vermehrbarkeit noch die bedeutsamsten Verwaltungseinrichtungen und die stärksten Organisationen zur Seite stehen, sollte es eines entsprechenden Nachweises

kaum bedürfen. Von einem „Gesetz“ von Angebot und Nachfrage im Sinne der Nationalökonomie kann hier nicht die Rede sein. Nicht das Gesetz ist falsch, sondern die Voraussetzungen für seine Anwendung sind nicht gegeben.

Schon Jul. Faucher — der entschiedene Vertreter der individualistischen Nationalökonomie — hatte mit größter Schärfe hervorgehoben, daß das Gesetz von Angebot und Nachfrage auf den Boden nicht anwendbar sei und daß hier besonders geartete Verhältnisse bestehen: „Es hilft der Bevölkerung nichts, sich im Wohnungsbedürfnis einzuschränken, durch Ersparnis an der Ausdehnung des Grund und Bodens, der für das Wohnungsgelaß beansprucht wird. Gibt sie, bei gleich bleibender Zahlungsfähigkeit, hierin nach, so fließt nichts in ihre Tasche; bei wachsender Bevölkerung wird nur bewirkt, daß der Baustellenpreis wächst und das neue Angebot von Wohnungsgelaß sich gleich auf die größere Einschränkung, d. h. auf höhere Mietspreise einrichtet. Dasselbe geschieht, wenn sie bei steigender Zahlungsfähigkeit ihre Ansprüche an Grund und Boden, von der Gewohnheit beherrscht, nicht steigert. Beim Grundbesitz haben Angebot und Nachfrage ihr besonderes Gesetz.“ Die Bewegung für Wohnungsreform, Vierteljahrschr. f. Volkswirtschaft und Kulturgeschichte, herg. von Jul. Faucher und Otto Michaelis, III. Jahrg., IV. Bd., S. 197, Berlin 1866. —

Im Sprachgebrauch des täglichen Lebens — allerdings mitunter auch in der Wissenschaft — wird die hier zu erörternde Formel häufig noch weiter verkürzt; man sagt nicht: die Preise regeln sich nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage, sondern schlechtweg: die Preise regeln sich nach Angebot und Nachfrage. Die beiden Aussprüche sind wesentlich verschieden. In dem ersten Fall geben wir die feste Regel für einen kausalen, mit gesetzmäßiger Wirkung ein tretenden Zusammenhang. Im zweiten Fall gebrauchen wir eine gänzlich bedeutungslose Formel, die ihren Inhalt vollständig verloren hat. Das verstümmelte Wort: „Die Preise regeln sich nach Angebot und Nachfrage“ enthält eine ebenso tiefe Weisheit wie der Ausspruch: „Die Preise regeln sich nach Forderung und Zahlung“. Den letzten, uns ungewohnten Satz erkennen wir sofort als eine inhaltlose Phrase; der erste, uns geläufige Satz besagt indes das gleiche.

Die Frage, ob die Preisbildung der Eodenwerte sich heute durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage bestimmt, muß nach der positiven und negativen Seite auf das genaueste geprüft werden. Denn gerade die Ursachen, die die Ausschaltung jenes natürlichen Gesetzes bewirken, beanspruchen unser Interesse.

Naturgemäßerweise müssen die Bodenwerte am niedrigsten stehen auf reichlich vorhandenem, leicht zugänglichem und leicht bebaubarem Gelände; am höchsten dagegen dort, wo die Bodenverhältnisse ungünstig sind und die Stadterweiterung auf Geländeschwierigkeiten stößt. Die vermehrte Zufuhr an Baugelände muß nach dem obigen Gesetz von Angebot und Nachfrage die Preise verbilligen. In Wirklichkeit tritt indes

nach beiden Richtungen das gerade Gegenteil jener Annahme ein. Wir wissen zunächst, daß die Bodenpreise da am höchsten stehen, wo die weitesten Geländeflächen zur Verfügung sind und die Stadterweiterung sich in nahezu ungehinderter Weise vollziehen kann. Ferner hat es sich bei allen neuen Stadterweiterungen und Eingemeindungen ergeben, daß die reichliche Zufuhr des Baulandes zu einer allgemeinen — nicht bloß partiellen — Steigerung der Bodenpreise geführt hat.

Für die Tatsache,

genauer gesagt der Zufuhr — von Bauland

Vgl. die S. 96 wiedergegebene Darlegung, daß der reichlichste Geländebestand und die höchsten Bodenpreise Zusammentreffen, ist zu verweisen auf Groß-Berlin, wo die weitesten Geländeflächen vorhanden und die besten Verkehrsbedingungen gegeben sind. Für die Ausdehnungsmöglichkeit bestehen hier überhaupt keine natürlichen Grenzen. — Hinsichtlich des Verhältnisses von starker Geländezufuhr und steigendem Bodenpreis haben die neueren großen Stadterweiterungen, Eingemeindungen und Festungsauflassungen gezeigt, daß, sobald infolge der Ausdehnung der Stadt und ihres Gebietes große Geländeflächen an den Markt kamen, die Bodenwerte allgemein, und nicht bloß in dem neu hinzutretenden Gebiet, erhöht wurden. Die Vermehrung des Angebots bewirkte eine allgemeine Erhöhung der Bodenpreise.

Eine Bestätigung durch Gegen-

Bei meinen Untersuchungen der Rheinischen Wohnverhältnisse fanden sich die höchsten Bodenpreise und die teuersten Mieten da, wo sich das Bauland in reichster Fülle und in leichtester Bebaubarkeit darbietet, in dem im weiten Flachland liegenden Düsseldorf. Die niedidgsten Mieten [und Bodenwerte dagegen finden wir da, wo wir die teuersten erwarten sollten, in dem hügeligen, schwierigen Gelände von Elberfeld und Barmen. — In Nürnberg hat sich bis ca. 1895 das Bodengeschäft in ruhigen Bahnen bewegt. Durch große Einverleibungen wurde das Stadtgebiet im Jahre 1898 von 1299^2 ha auf 5444 ha vergrößert und bis 1905 im ganzen auf 6418 ha Bodenfläche vermehrt. Inmitten dieser kommunalpolitischen Umwälzungen setzte die Bodenspekulation in immer stärkerem Maße ein. Die Zufuhr großer Mengen neuen Baulandes brachte eine große Verstärkung der Spekulation und zugleich eine außerordentliche Erhöhung der Bodenpreise. An dem Geländeaufkauf sind in der Hauptsache kapitalkräftige Kreise beteiligt, die in der Lage sind, ihre Grundstücke durchzuhalten. (Zeitschrift für Wohnungswesen in Bayern, 1908, 6. Jahrg., S. 17.) beispiel bietet die Stadterweiterung von Ulm, wo die Bodenspekulation auf dem größeren Teil des neuerschlossenen Geländes seitens der Stadtgemeinde grundsätzlich ausgeschaltet wurde; vgl. unten §39und Teil VII.

Diese Beugung eines natürlichen Gesetzes, wie sie in den obigen Vorgängen hervortritt, findet indes eine einfache Erklärung; sie liegt lediglich in der Bodenspekulation und den besonderen, für ihre Tätigkeit notwendigen Voraussetzungen. Das Gebiet der Bodenspekulation sind die städtischen Außenbezirke oder allgemein die Stadterweiterungsbezirke; die Marschroute der Bodenspekulation ist von außen nach innen gerichtet. Die Leichtigkeit, mit der das Außenland zusammengekauft und festgehalten werden kann, ist deshalb bestimmend für die Wirksamkeit der Bodenspekulation. Die weiten Geländeflächen des Flachlandes, die Geländezufuhr durch eine Stadterweiterung und durch Eingemeindung sind die geeigneten Grundlagen der spekulativen Unternehmung ²). In solchem Falle sind die Vorbedingungen gegeben für das Einsetzen der Spekulation, die lediglich an der Preisänderung der gehandelten Sache, ohne Rücksicht auf die Substanzänderung, einen Geldgewinn erzielen will.

Gerade bei reichlichem Geländebestand und entsprechender Auf-kaufsmöglichkeit finden wir deshalb die spekulative Preistreiberei am stärksten entwickelt; und so stehen die Bodenpreise da am höchsten, wo sie nach dem zweifellos richtigen Gesetz von Angebot und Nachfrage am niedrigsten stehen sollten. Aus allgemeinen Wirtschaftsgesetzen sind diese Vorgänge nicht zu erklären, ebensowenig wie ihnen mit aus solchen Gesetzen abstrahierten Maßnahmen irgendwie beizukommen ist. Die Spekulation in unbeweglichen Gütern hat ihre eigenen Grundlagen; sie beruht in letzter Instanz auf dem Kreis verwaltungsmäßiger Einrichtungen, die Deutschland zu dem klassischen Land der Bodenspekulation gemacht haben. Der Satz: „Je größer der verfügbare Geländebestand, um so stärker die spekulative Preissteigerung“, zeigt uns nur eine besondere Seite des verwickelten Prozesses, die wir hier hervorzuheben hatten.

Die Praxis des Wohnungswesens weiß längst, daß unter der Herrschaft der Bodenspekulation die Vermehrung der Geländezufuhr keine Verbilligung, nach allgemeiner Erfahrung vielmehr eine Steigerung der Bodenpreise bewirkt. In bemerkenswerten, schwerlich zu widerlegenden Worten werden diese Verhältnisse von einem anerkannten Fachmann, dem Vorstand der größten Berliner Bodengesellschaften geschildert:

„Der Gedanke, daß durch die Schaffung von möglichst vielem baureifem Gelände der Grund- und Bodenpreis herabgedrückt wird, geht von falschen Voraussetzungen aus. Es ist durchaus richtig und trifft auf die meisten Gebiete des wirtschaftlichen Lebens zu, daß ein reichliches Angebot einer bestimmten Warengattung einen nennenswerten Einfluß auf die Preisbildung ausübt. Der imbebaute Grundbesitz macht indessen von dieser Regel eine bemerkenswerte Ausnahme. Dies liegt darin, daß bei sonstigen Handelsobjekten eine Erhöhung ihres Wertes nur in sehr seltenen Fällen eintritt, während beim unbebauten Grund-

besitz in den Städten sich der Wert der Ware erfahrungsgemäß in den meisten Fällen mit jedem Jahre erhöht¹).“

Die Wirkungslosigkeit des Gesetzes von Angebot und Nachfrage bei der Bodenpreisbildung zeigt sich ferner darin, daß Perioden der Wirtschaftskrisen und des allgemeinen Abflauens der Bautätigkeit ohne jeden Einfluß auf den Preisstand der Bodenwerte bleiben. Die einschlägigen Verhältnisse sind von R. Goldschmidt, Baumeister und Bauunternehmer, in einer Untersuchung „Das Baugewerbe und die Krisis“, behandelt worden. Das Ergebnis ist das folgende:

„Leider hatte die Schwierigkeit der Beschaffung der Baugelder gar keinen Einfluß auf die Terrainspekulation gehabt. Man hätte doch meinen sollen, daß, da der Absatz der Grundstücke ein eingeschränkterer geworden, auch die Preise nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage hätten heruntergehen müssen. Das ist aber leider nicht geschehen. Diese Tatsache findet darin ihre Erklärung, daß der spekulative Terrainbesitz in Berlin in seiner Mehrheit in starken Händen sich befindet, die eben auf günstigere Zeiten warten können.“ Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. CXI, S. 359.

Die gleichen Zustände sind für andere Städte, so z. B. Dresden, Nürnberg, festgestellt worden. „Der unbebaute Grundbesitz ist hier wie an anderen Orten von der Krisis so gut wie gar nicht berührt worden“, Prof. Schäfer, Mitteilungen des Dresdener statistischen Amtes, 1906, Heft 15. Über Nürnberg vgl. meine Mitteilungen Zeitschrift für Wohnungswesen in Bayern, 1908, S. 18.

Die sichere Stellung der Bodenspekulation beruht auf der Höhe des Spekulationsgewinns, wie ihn die gedrängte Bauweise und insbesondere die Mietskaserne verbürgt; hierdurch wird heute das Festhalten des Besitzes auch unter ungünstigen Absatz- und Wirtschafts Verhältnissen ermöglicht. Andernfalls müßte die Bodenspekulation, gleich jeder anderen Hausseposition, in einer Krisis zusammenbrechen, wie dies auch früher der Fall war. Ist es überhaupt möglich, eine bestimmte absolute Preishöhe zu erreichen, so wird mit Hilfe der heutigen kapitalistischen Organisation das Gelände durchgehalten während einer Krisis „bis auf günstigere Zeiten“.

Ein wesentliches Moment ist hierbei das Eintreten des Großkapitals in die Bodenspekulation. Für die kapitalkräftige Spekulation kommt der Zinsverlust nicht in Betracht; der einzelne kapitalschwache Spekulant mag gezwungen sein, sein Gelände zu verkaufen, das dann in kräftigere Hände übergeht und trotz verminderter Nachfrage durchgehalten wird.

In der Eigentümlichkeit der Bodenspekulation ist es ferner begründet, daß auch der Zusammenbruch oder der Fehlgriff eines ein-

1) Georg Haberland, Der preußische Gesetzentwurf zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, Berlin 1904, S. 10.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

zelnen Spekulanten ohne Wirkung auf die Preisbildung ist. Bei den beweglichen Spekulationsgütern Getreide, Wertpapiere, Zucker, Kaffee, ist die Preisbildung eine allgemeine und gleichmäßige. Ein Zusammenbruch in der Preisbewegung trifft jeden in der gleichen Richtung Spekulierenden, und kommt unterschiedslos jedem an der Gegenrichtung Interessierten zugute. Anders in der Bodenspekulation. Der Zusammenbruch einer einzelnen, selbst einer größeren Unternehmung, die ihre Grundstücke nicht durchhalten oder die rechnerisch angenommene Bebauung ihrer Grundstücke nicht erzielen kann, ist ohne jeden allgemeinen Einfluß auf den Bodenpreis. Im einzelnen kann der Fehlschlag einer größeren Bodenspekulation selbst ohne Einfluß auf die unmittelbar angrenzenden Grundstücke bleiben.

Es ist auch gar nicht abzusehen, wie der Fehlgriff eines einzelnen Spekulanten einen Ausgleich bieten soll für die systematische Preissteigerung des Bodens. Vgl. das in meiner ,,Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 99 u. 182 gegebene Beispiel. — Deshalb ist es an sich unzulässig, auf die Fehlschläge einzelner Bodenspekulanten hinzuweisen, als ob hierdurch der Schaden der Preistreiberei als solcher gemindert würde. Daß einzelne Bodenspekulanten sich verrechnen, ist bekannt; auf die allgemeine Preisbildung ist dies aus den obenerwähnten Ursachen ohne jeden Einfluß. Nur wenn die Bodenspekulation als ganzes zusammenbräche und beseitigt würde, hätte die Entwicklung der Bodenwerte einen Vorteil. Besondere Beachtung verdient hierzu eine aus Fachkreisen stammende Beurteilung der Aussichten der Bodenspekulation :

„Jedermann, der Grund und Boden entweder ererbt hat oder der denselben auf Spekulation kauft, behält ihn in der sicheren Voraussicht, daß der zurzeit vorhandene Grundwert sich mit jedem Jahre erhöhen wird und daß er ein besseres Geschäft dabei macht, als wenn er den zeitweiligen Grundwert zu Gelde macht und das Kapital in zinstragenden Papieren anlegt. Wenn es auch zahlreiche Beispiele gibt, in denen solche Spekulationen nicht den gewünschten Erfolg gehabt haben, so ist in der Mehrzahl der Fälle derartigen Terrainbesitzern außer der landesüblichen Verzinsung ein ganz erheblicher Gewinn bei dieser Spekulation verblieben.“ Georg Haberland, a. oben S. 92 a. O., S. 47.

Wie beim unbebauten Boden, so steht auch bei dem bebauten Boden die Entwicklung nicht unter der Herrschaft des Gesetzes von Angebot und Nachfrage. Dies zeigt sich schon bei der Fehlleitung der Bautätigkeit, die von der Herstellung des Wohnungstypus, nach dem die größte Nachfrage besteht, durch die Bodenspekulation abgelenkt wird; s. oben S. 90. Die Preisbildung der Wohnungsmieten vollzieht sich ebensowenig nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage.

Unter den später (folgender Abschnitt) zu schildernden Verhältnissen lassen die Hausbesitzer nach allgemeiner Wahrnehmung lieber Wohnungen leer stehen, ehe sie nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage zu einer Herabsetzung der Mieten schreiten, ihr Grundstück dadurch entwerten und sich selber aus ihrem prekären Besitz (6—0°/₀

In klar aufgebauter Darlegung zeigt Baschwitz, wie die Durchschnittshöhe der Mieten ohne Belang ist für die Anregung der Bautätigkeit und welche besonderen Verhältnisse für die Festhaltung der Mietwerte wirken. „Was ist die Folge bei steigender Wohnungsnachfrage und wachsenden Mieten? — Für den Bauunternehmer stellt sich dann bereits der Neubau entsprechend dem kapitalisierten Mehrwert der erzielbaren Bodenrente, die sie dem Verkäufer des Grundstücks vergüten müssen, höher. Die Durchschnittshöhe der Mieten ist alsa ohne Belang für die Anregung der Bautätigkeit! Die Vermehrung ihres Ertrages kommt nur zugute den Grundbesitzern und denjenigen, die bereits vor dem Steigen der Bodenrente Hausbesitzer waren. Der Zufluß des Kapitals und die Tätigkeit der privaten Unternehmer regeln sich demnach auf dem Gebiete des Wohnungswesens nicht ohne weiteres nach Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkte. Und ebenso absonderlich gestaltet sich der geforderte Preis des Produktes, die Wohnungsmieten“ (a. a. 0. S. 164f).

Anzahlung) bringen. „Trotz eines die Nachfrage übersteigenden Angebots wird der Preis der Wohnungen nicht herabgedrückt, und es bleiben eher Wohnungen leer stehen, als daß der Hausbesitzer im Preis herunterginge.“ Beuing, Zeitschrift für Wohnungswesen, 3. Jahrg., 1904, S. 46. „Trotzdem ein Wohnungsmangel am Orte nicht besteht,, vielmehr zahlreiche Wohnungen jeder Größe leer stehen, bleiben die Mietspreise infolge der Bestrebungen des Hausbesitzervereins auf ihrer Höhe“ (Kiel). „Die Mietspreise sind hier nicht gesunken, weil die im „Hausbesitzerverein“ organisierten Vermieter ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen, als mit den Preisen heruntergehen“ (Osterode).. Übersicht über Mietspreise und WohnungsVerhältnisse in Genossenschaftswohnungen und Mietswohnungen von Reichsbeamten (Reichstag-Drucksachen 1906, Nr. 173).

Eine durch Reichhaltigkeit des sachlichen Materials ausgezeichnete Erörterung, die die Beziehungen von Bautätigkeit, Bodenpreis und Wohnungsmiete in ihren Zusammenhängen behandelt, bringt Kurt Baschwitz, Die Organisation der städtischen Hausbesitzer, Stuttgart 1909.

Im Anschluß hieran gibt B. eine Schilderung des neueren Hausbesitzerstandes, der infolge seines besonderen Geschäftsbetriebs dem natürlichen Marktverhältnis von Angebot und Nachfrage überhaupt nicht folgen kann: „Wechselnden Preisschwankungen, wie in anderen Gewerben, ist das Vermietungsgewerbe auch nicht im geringsten wirtschaftlich gewachsen. Wenn nämlich ein Hausbesitzer bei einer solchen Lage des Wohnungsmarktes seine Wohnungen billiger vermietet, so fällt der Wert seines Anwesens entsprechend der geringeren Bodenrente. Deshalb läßt man meist lieber die Wohnung gänzlich leer stehen, als daß man durch eine billigere Vermietung die Spekulationsaussichten schmälert. . . . Die Katastrophe ist die einzige Art, auf die unter den heutigen Verhältnissen des Vermietungsgewerbes die Mietspreise zurückgehen können. Wie hoch auch an und für sich die erzielten Mieten in einer Stadt

sein mögen, jeder Rückgang ist nur ermöglicht und begleitet von Konkursen, Zwangsverkäufen, von ungeheuren Verlusten an Hypotheken* dariehen, mit einem Worte, von einer Krisis auf dem Grundstücksmarkte.

7*

Indes noch nach einer zweiten Richtung haben wir das Versagen des Gesetzes von Angebot und Nachfrage zu betrachten. Bei einer beliebig vermehrbaren und beweglichen Ware wird allerdings der Verkäufer regelmäßig (wenn auch nicht immer) ein Interesse haben, die hervortretende Nachfrage auszunutzen und den Markt solange zu beschicken, als überhaupt eine Differenz zwischen Kosten und Preis, also ein Nutzen erhältlich ist. Bei dem städtischen Boden dagegen kann der Verkäufer den Markt einfach dadurch beeinflussen, daß er ihm fern bleibt; sein Interesse liegt hier regelmäßig weit weniger im Angebot, als vielmehr im Nichtangebot. Der Wert des städtischen Bodens kann unter normalen Verhältnissen einfach durch Zurückhalten und Aussperrung gesteigert werden (oben S. 82). Mit anderen Worten: bei dem städtischen Boden ist eine geschäftsmäßige (also regelmäßige) Berechnung möglich, die nicht auf die Konvergenz, sondern auf die Divergenz von Angebot und Nachfrage begründet ist.

Jedoch auch wenn der Verkäufer willig ist zu verkaufen, so ist er — und darauf muß hier besonders Nachdruck gelegt werden — häufig hierzu gar nicht imstande. Es ist dies eine Folge mangelhafter Verwaltungseinrichtungen oder ungenügender Verwaltungstätigkeit. Die einzelnen Momente brauchen an dieser Stelle nur kurz hervorgehoben zu werden ; sie sind sämtlich administrativer Natur. Vielfach ist die vor der Bebauung herzustellende Straßenanlage, mitunter auch die geforderte Wasserleitung und Kanalisation nicht durchgeführt. In einzelnen Fällen ist bei einem Aufschließungsprojekt die Zustimmung eines widersprechenden Eigentümers nicht zu erzwingen, oder ein beteiligter Großbesitzer wünscht mit der Aufschließung noch zurückzuhalten. Das vorhandene, verfügbare und angebotene Land kann also nicht bebaut werden und wird vielfach durch Ursachen, die nicht volkswirtschaftlichen, sondern teils öffentlichen, teils privatrechtlichen Charakters sind, vom Eintritt in den Markt abgehalten.

Unter Anwendung eines Sophismas könnte man nun sagen: gut, das Land, das unter diesen erschwerenden Umständen noch an den Markt gelangt, das eben untersteht der Herrschaft des Gesetzes von Angebot und Nachfrage. Aber das ist erst recht nicht der Fall, und hier zeigt sich der Fehlgriff in der Heranziehung eines Gesetzes, das für seine Anwendung genau bestimmte Voraussetzungen fordert. Bebaut wird nicht das zunächst angebotene Land, sondern dasjenige Land, an dessen Bebauung Spekulanten und Kapitalisten ein Interesse haben, um hierdurch ihre Spekulationsgewinne zu realisieren. Es ist bekannt, und braucht hier nicht näher ausgeführt zu werden, daß größere Institute vorzugsweise, mitunter sogar ausschließlich, Baugelder für solches Gelände hergeben, an dem sie direkt oder auch indirekt interessiert sind. Es handelt sich hier nicht etwa um besondere, bei einigen Hypothekenbanken neuerdings bekannt gewordene und gerichtlich festgestellte Vorgänge; sondern es liegt hier ein allgemein gültiges und öfter erörtertes Geschäftsverhältnis vor. Weniger behandelt ist dagegen bisher die Praxis des Verkehrs mit den privaten Bauunternehmern, durch deren Tätigkeit der Bodenpreis realisiert wird und von denen wir im folgenden Paragraphen zu sprechen haben.

6. Die Realisierung des Bodenpreises und der Banstellenhandel.

zwei in

§ 16. Die spekulative Preisbewegung des unbebauten Bodens findet ihren Abschluß in dem Verkauf der Baustelle an einen Bauunternehmer, der Mietwohnungen auf Spekulation baut. Der letzte Käufer der Baustelle also ist der Bauunternehmer; er will bauen; vom bauen lebt er. Der Bodenbesitzer dagegen will für sich denjenigen Nutzen realisieren, der durch die Bebauung des Bodens zu erzielen ist. Die Frage nach der Wirksamkeit des Gesetzes von Angebot und Nachfrage läuft demnach zuletzt im wesentlichen auf die Frage hinaus, welche Stellung die den Ausgangspunkt der Wohnungsproduktion bildenden Parteien zu einander einnehmen; d. h. ob der Bauunternehmer der Gegenkontrahent ist, der, als Käufer, der Preisforderung der Bodenspekulation das Gegengewicht halten kann? Ob also hier sowohl zwei gleich starke als auch — wie sonst bei Kauf und Verkauf ihren Interessen divergierende Kräfte sich gegenüberstehen?

Die Bodenspekulation ist an der Realisierung eines möglichst hohen Bodenpreises interessiert; eine wirtschaftsgemäße Preisbildung könnte nun zustande kommen, wenn im Gegensatz hierzu der Bauunternehmer an der absoluten Niedrigkeit des Preises interessiert wäre oder wenn er auch nur den Wunsch und den Willen hätte, auf niedrige Bodenpreise zu halten. Es ist der Bodenspekulation in Deutschland gelungen, an dieser wichtigen Stelle der Preisbildung die Gegenpartei völlig auszuschalten und sich ein Bauunternehmertum großzuziehen, das lediglich die Aufträge der Bodenspekulation ausführt; sicherlich eine der bedeutsamsten Leistungen des Spekulantentums.

Welche Funktionen der Bauunternehmer heut im allgemeinen (mit absoluter Einheitlichkeit läßt sich seine Stellung kaum definieren) erfüllt, zeigt uns das von mir an anderer Stelle mitgeteilte Wort eines der größten Bauherren Düsseldorfs: „Bauunternehmer sind Leute, die man annimmt, um ein Terrain zu verwerten“¹). So weitgreifend diese Kennzeichnung ist, so erläutert sie doch genau die Stellung der beiden kontrahierenden Parteien. Dem Bauunternehmer wird die Baustelle zu

1) Rheinische Wohnverhältnisse, S. 37.

einem bestimmten Preis angerechnet; Bauzeichnung wird ihm übergeben; er führt den Bau in der Form aus, die der Bodenpreis vorschreibt.

Als Einzelbeispiel größeren Umfangs sei erwähnt die westliche Stadterweiterung von Kassel, die neuerdings von Wilh. Eabarius (viel Häuser und kein Heim, Kassel 1905) geschildert worden ist. Das einen ganzen Bezirk umfassende Gelände wurde seinerzeit von den kapitalkräftigen Besitzern für 80 Pf. für den Quadratmeter Rohland angekauft. Unter Einrechnung der Straßenkosten, größerer Landabtretungen oder Schenkungen und des Zinsverlustes stellt sich der Kostenpreis des Baulandes heute auf 8 M. Die Errichtung dreigeschossiger Etagenhäuser mit Garten wäre möglich bei einem Bodenpreis von 25 M. für den Quadratmeter — gewiß ein annehmbarer Gewinn für den Bodenbesitzer. Zu diesem Preise wird indes das Land nicht abgegeben; der Bodenbesitzer verlangt den Gegenwert der Mietskasernenbebauung, d. i. 50 bis 70 M. für den Quadratmeter und setzt seinen Preis mit Leichtigkeit durch. Der Bauunternehmer leistet nicht den geringsten Widerstand und baut einfach bei 50—70 M. Mietskasernen, wie er im anderen Palle, bei 25 M., mittlere Etagenhäuser mit Gärten bauen würde. Andere Beispiele s. in meiner „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“.

Die Arbeitsteilung im Städtebau geht dahin, daß das Geschäft des Bauunternehmers lediglich im Bauen besteht. Für den Bauunternehmer soll und muß es sich nur um die Rechnung handeln, wie er den Bau als solchen wirtschaftsgemäß am besten ausführt. Die Teilung der Arbeit zwischen Boden- und Baugeschäft ist berechtigt und notwendig. Das Baugewerbe ist an sich ein durchaus selbständiger Gewerbebetrieb, der mit dem Bodengeschäft betriebstechnisch in keiner Weise zusammenhängt.

Diese Scheidung ist von der Bodenspekulation verwischt worden. Der Bauunternehmer ist heute in der Preisbildung des Bodens nicht der wirtschaftliche Gegenkontrahent des Bodenspekulanten, sondern dessen Beauftragter. Die Bodenspekulation bestimmt den Bodenpreis und die Bauform; sie diktiert — darin liegt ihre Stärke — das Maß und die Verwendung des zum Bau notwendigen Realkredits. Das spekulative Baugewerbe wird hierdurch in einen abhängigen Betrieb umgewandelt, der teuer und unvorteilhaft arbeitet, und aus dem die wirtschaftlich und technisch selbständigen Existenzen zumeist ausgeschaltet sind.

Der eigentümliche Geschäftsverkehr mit diesen Bauunternehmern und die Besorgung der erforderlichen Beleihungen verlangt nun besonders geschulte und geeignete Persönlichkeiten. In größerem Umfange hat sich hier ein Zwischengeschäft entwickelt, das sich nochmals zwischen Grundbesitzer (bei größerem Besitz Blockbesitzer genannt) und Bauunternehmer einschiebt. Diesem sogenannten Baustellenhandel fällt die Aufgabe zu, die Gewinne des Vorbesitzers zu sichern und den weiteren Verkehr mit den Bauunternehmern zu pflegen. Trotz der hohen Bedeutung des Baustellenhandels für die Bodenpreisbildung ist der Gegenstand noch kaum in der Öffentlichkeit behandelt worden.

Der Baustellenhändler kauft die Baustelle von einem Grundstücksbesitzer; solche Grundbesitzer sind entweder Großkapitalisten, die ein großes Gelände von langer Hand gekauft haben; oder Großbanken, die direkt oder unter der Firma einer Bodengesellschaft in Gelände spekulieren, oder sogenannte „Erben“, die einen größeren Komplex als Ackerboden im Außenbezirk einer Großstadt geerbt und zu Baustellen aufgeteilt haben. Das Geschäft vollzieht sich häufig in der Weise, daß der Grundbesitzer dem Baustellenhändler schriftlich eine sogenannte „Anstellung“ macht, durch die er sich erbietet, die Baustelle dem Baustellenhändler zu einem bestimmten Preise und bis zu einem gewissen Termin an die Hand zu geben, und sie im Falle des Verkaufs direkt an einen dritten, von dem Händler zu benennenden Käufer aufzulassen; wodurch übrigens Stempel, Umsatzsteuer und Kosten „erspart“ werden. Der Baustellenhändler sucht nun einen Bauunternehmer, der ihm die Baustelle mit Zwischengewinn abnimmt und sich verpflichtet, mit dem Bau zu beginnen.

Auf die besonderen Verhältnisse im Baustellenhandel hat meines Wissens zuerst das Reichs versicherungsamt in einer bemerkenswerten Entscheidung aufmerksam gemacht.

Es handelte sich um die Feststellung, wer im wirtschaftlichen Sinne als der eigentliche Interessent bei der Bauausführung zu betrachten und wer deshalb für die Zahlung von Versicherungsbeiträgen haftbar zu machen sei. Das Reichsversicherungsamt entschied, daß der Zwischenhändler — hier wohl zuerst amtlich als „Baustellenhändler“ bezeichnet — das überwiegende wirtschaftliche Interesse am Bau habe und als eigentlicher Bauherr zu betrachten sei; während der Vertrag mit dem Bauunternehmer nur den Zwecken des Baustellenhändlers diene. „Das Ziel des Händlers ist es, der Hypothek, die für ihn auf das Grundstück eingetragen wird, die aber noch keine Sicherheit hat, weil ihr Betrag den Wert des Grundstücks übersteigt, diese Sicherheit durch die Bebauung des Grundstücks zu beschaffen. Zu diesem Zweck stellt er den Bauplan auf und gibt dem Bauunternehmer, der mit seinen geringen Mitteln sonst überhaupt nicht bauen könnte, ein Baugelddarlehen oder verschafft es ihm von einer Hypothekenbank, indem er sich verpflichtet, der Bank ein Vorrecht vor seiner Hypothek zu gewähren, weil die Bank die überlastete Baustelle andernfalls nicht beleihen würde .... Der Verkauf der Baustelle an einen Bauunternehmer, der scheinbar im Vordergrund des Geschäfts steht, ist nicht der einzige, nicht einmal der Hauptzweck des Vertrags für den Baustellenhändler.“ Amtliche Nachrichten des Reichsversicherungsamtes vom 1. Oktober 1901, S. 608 f.

Die Zustände im Baustellenhandel in Leipzig behandelt ein Artikel im Leipziger Tageblatt vom 9. August 1907. Eines der dort mitgeteilten Beispiele betrifft „einen Bauplatz, der amtlich auf 25 600 M. geschätzt war. Die hypothekarischen Belastungen betragen: erste und zweite Stelle für eine Grundstücksbank 31 100 M., dritte Stelle für den betreibenden Gläubiger 10000 M., vierte Stelle 50000 M. Sicherungshypothek für eine Leipziger Bank, fünfte Stelle 27 000 M., Gesamtbelastung 118100 M. Nimmt man nur an, daß der Betrag von 41100 M., mit dem die Forderung des betreibenden Gläubigers ausging, den vom letzten Besitzer gezahlten Kaufpreis darstellt, so war bei 25 600 M. amtlicher Schätzung der Bauplatz um 15 500 M. zu hoch bezahlt. Welcher Schaden aus solchen Verhältnissen der Allgemeinheit erwächst, wird ohne weiteres klar, wenn man bedenkt, daß 10000 M. Mehrpreis für ein fertiges Grundstück jährlich 600 M. Mehrzinsen erfordern. Wenn also ein Haus auf den versteigerten Plätzen acht kleine oder vier größere Wohnungen enthalten soll, muß jede Wohnung um 75 bzw. 150 M. verteuert werden“. Einen bemerkenswerten Vertrag zwischen Baustellenhändler und Bauunternehmer veröffentlicht das Leipziger Tageblatt vom 25. Oktober 1908.

Über die Erzielung hoher Bodenpreise durch Verkehr mit kapitalschwachen Bauunternehmern vgl. die umfangreichen Berichte über eine Kölner Gerichtsverhandlung im Kölner Lokalanzeiger vom 3.—16. Februar 1908 und 25. Februar bis 4. März 1908.

Einen genauen Einblick in die Formen des Bodengeschäftes gewähren die folgenden typischen Beispiele, die die Bodenpreisbildung in der Hand der Bodenspekulation und deren Abschluß durch Baustellenhandel kennzeichnen. Die Zahlen beruhen auf grundbuchlichen Auszügen.

1. Süddeutsche Großstadt. 1887 Ankauf eines Geländes durch den Kapitalisten F zu............

1896 im Erbgange der Ehefrau angerechnet zu 1900 veräußert an ein Konsortium zu .

5. X. 1902 nach Aufwendung von 7,75 M.

Straßenkosten f. d. qm Weiterverkauf von dem Konsortium anBaustellenhändler

G zu...........

2. VIII 1903 Weiterverkauf von G an den Gelegenheitshändler II zu ....

1. II. 1904 Weiterverkauf von H an Bauunternehmer J zu.......

1,25 M. 8,10 M. 20,95 M.

«4H SH <-W

d.

d.

d.

43,— M. f. d. qm

65,— M. f. d. qm

70,— M. f. d. qm

2. Die K sehen Erben übernehmen im Jahre 1882 bei der Erbschaftsverhandlung den elterlichen Grundbesitz zu .

1899 Verkauf eines Grundstücks an den Großspekulanten S zu.......

1904 Verkauf von S an Baustellenhändler T zu

—,50 M. f. d. qm

24,— M. f. d. qm 37,85 M. f. d. qm

1907 Nach Aufwendung von 8,75 M. Straßenkosten f. d. qm Weiterverkauf von T an Bauunternehmer L für

70,— M. f. d. qm

3. 1903 Besitzer M. verkauft im Jahre 1872 erworbenes Gelände an eine Bodengesellschaft unter Führung einer Großbank; Kaufsumme dem, Grundbuchamte nicht bekannt.

1. IX. 1905 Verkauf eines Grundstücks von der Bodengesellschaft an Kapitalist N zu 4. I. 1906 Weiterverkauf von N an Baustellenhändler 0 zu.........

3. XI. 1907 Weiterverkauf von 0 an Bauunternehmer P zu.......

82,10 M. f. d. qm

104,— M. f. d. qm

120,— M. f. d. qm

4. Die B sehen Erben bringen ihr als Ackerland ererbtes Gelände in eine G. m. b. H. ein zum Preise von

26.    IV. 1906 Verkauf einer Baustelle an Bau

stellenhändler 0 zu.......

27.    VI. 1906 Verkauf von diesem an Bau

unternehmer D zu.......

20,— M. f. d. qm

46,50 M. f. d. qm

63,— M. f. d. qm

5.

Dieselben Vorbesitzer :

2. X. 1905 Verkauf einer Baustelle an Baustellenhändler E zu.......

21. VII. 1906 Verkauf von diesem an Bauunternehmer F zu.......

HK

6. Berlin 1906. Die P sehen Erben verkaufen von ihrem ererbten Grund

besitz eine Baustelle an den Baustellenhändler R zu 850 M. f. d. | j-Rute 3. XI. 1906 Verkauf von R an Bauunternehmer S zu

1150 M. f.d. Q-Rute

7.

Dieselben Vorbesitzer:

1906 Verkauf einer Baustelle an Baustellenhändler R zu.........

4. XI. 1906 Verkauf von R an Bauunternehmer T zu .    ,    .........

850 M. f. d. j |-Rute 1200 M. f. d. r~|-Rute

Die Beispiele sind als typische Stichproben ausgewählt und stellen nur Durchschnittsfälle, keine Extreme dar.

Die hier von der Spekulation erzielte Wertbewegung ist sicherlich staunenswert. Gelände, das vor 25 Jahren noch als Ackerland zum Werte von 50 Pfennigen der Quadratmeter vererbt wurde, wird auf 70, 80 Mark und darüber getrieben. Die letzte Steigerung aber von reichlich 50% des Preises vollzieht sich durch Handwechsel innerhalb eines einzigen Jahres, z. T. innerhalb weniger Monate. Der Grundbesitzer hätte in der Mehrzahl der Fälle mit einem gewiß annehmbaren Preise von 35—40 M. abschließen müssen. Die weitere Steigerung um die Hälfte des Wertes ist das Werk des Baustellenhandels, das er vollbringt durch die Einschiebung kapitalschwacher Bauunternehmer.

Es bedarf kaum der Hervorhebung, daß es der für uns wesentliche Teil der Wohnungsproduktion ist — der Bau von Kleinwohnungen und das spekulative Bauunternehmertum — um dessen Produktions-

bedingungen es sieb hier handelt und der durch diese Vorgänge getroffen wird. Nicht oder nicht in gleichem Umfang berührt wird der Villenbau, der Bau von Geschäftshäusern und Wohnhäusern fiä* feste Rechnung.

Die Form, in der die vorerwähnten Geschäfte zwischen Baustellenhändler und Bauunternehmer vielfach zustande kommen, ist im allgemeinen wenig bekannt. Ich möchte sie als Kettengeschäfte bezeichnen, da die Geschäftsabschlüsse wie die Glieder einer Kette aneinander gereiht werden. Wenn ein Bauunternehmer einen Bau beginnt, so räumt ihm der Bodenbesitzer Priorität ein, d. h. er rückt zum Zweck der Baugeldaufnahme zurück bis zu demjenigen Betrage, der dem Bauunternehmer die Hochführung der Mauern oder auch die Vollendung des Rohbaues gestattet. Nunmehr gebraucht der Bauunternehmer weiteres Kapital zur Fertigstellung des Gebäudes. Dieses Kapital bzw. die erforderliche Hypothek beschafft der „Baustellenhändler“ unter der Bedingung, daß der Bauunternehmer — der mit dem ersten Bau noch . lange nicht fertig ist — ihm eine neue Baustelle mit Bauverpflichtung abkauft und auf das Darlehen in Zahlung nimmt. Die Darlehnsbedingungen sind meist sehr drückend und gelangen insbesondere in dem hohen Preis der in Zahlung gegebenen neuen Baustelle zum Ausdruck. — Der Bauunternehmer vollendet nunmehr den ersten Bau und muß dann seiner Verpflichtung gemäß sofort mit der Bebauung der neu „gekauften“ Baustelle beginnen, widrigenfalls die ihm angerechnete Anzahlung verfällt. Nun beginnt das gleiche Spiel von neuem. Ist der zweite Rohbau fertig, so gebraucht der Bauunternehmer wieder Geld, das ihm der Baustellenhändler unter den gleichen Bedingungen beschafft — d. h. Kauf einer dritten Baustelle mit Bauverpflichtung. Bei diesen Geschäften sind unsere Großbanken direkt und indirekt beteiligt.

Eine der volkswirtschaftlich bedenklichen Folgen bei dieser Lage der Bauunternehmer ist, daß als Käufer der Baustellen Leute auftreten, die eigentlich nicht kaufen können und gar nicht in der Lage sind, die Preise anzusehen. Bei diesem Handel ist sicherlich das alte „Gesetz von Angebot und Nachfrage“ nicht mehr verantwortlich zu machen. Nicht die Kapitalbedürftigkeit ist es, die unser Bauunternehmertum leistungsunfähig macht, sondern die Herabdrückung zu einem Instrument der Bodenspekulation.

Unsere sogenannte Bodenspekulation, wie sie in Deutschland und nur hier besteht, ist nichts anderes als Hypothekenspekulation. Die Preistreiberei, die bei unseren Bodenwerten stattfindet und die hoch in die Milliarden geht, ist nur durchführbar durch unsere nationalen grundbuchlichen Einrichtungen, die es ermöglichen, fortgesetzt durch Einschiebung kapitalschwacher und mittelloser Personen im Wege der

Bodenbelastung künstliche Werte zu schaffen. Die Hälfte der nach den obigen Typen erzeugten Werte hat keine wirtschaftsgemäßen Grundlagen und beruht auf den Mißbrauch der Institutionen des Realkredits. Die zur Übernahme der spekulativen Bewertungen verwendeten Personen nach den Beispielen aus Leipzig, Kassel, Cöln, Berlin und süddeutschen Großstädten könnten niemals eingeschoben werden; die hierdurch erzielten Werte könnten niemals in Erscheinung treten ohne unser deutsches Grundbuch. Ich möchte die hier geschaffenen Hypotheken als Grundbuch-Reitwechsel bezeichnen¹).

Sie haben in der Tat vieles mit dem Reitwechsel gemein; vor allem den Mangel jeder wirtschaftsgemäßen Unterlage, ferner die völlige KreditunWürdigkeit sowohl der beteiligten Personen wie ihrer Geschäfte. Indes besteht doch ein großer Unterschied. Der gewöhnliche Reitwechsel wird durch unsere öffentlichen Institutionen nicht gefördert, sondern bekämpft und unterdrückt. Der Grundbuch-Reitwechsel dagegen wird lediglich mit Hilfe einer staatlichen Institution geschaffen und belastet unsere gesamte Wirtschaft³ 4).

Zweiter Abschnitt.

Der bebaute Boden.

1. Grundstücks wert und Baukosten.

§ 17. Der Herstellungspreis eines städtischen Gebäudes setzt sich zusammen aus den Aufwendungen für den Boden und aus den Aufwendungen für die Errichtung des Hauses. Die für den Bau aufzuwendenden Kosten zerfallen wiederum in die Beträge, die zu zahlen sind für die Leistungen der für den Bau und die Ausstattung des Hauses tätigen Gewerbe, und die wir als Baugewerbskosten bezeichnen können; ferner in die Beträge, die für die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den städtischen Häuserbau zu entrichten sind und die wir Baubelastungen nennen wollen.

Die Baugewerbskosten (Baukosten im engeren Sinne) bewegen sich, wie die Preise und Löhne im allgemeinen, seit Jahren in steigender Richtung. Die Preise der hauptsächlichsten Baumaterialien, Ziegelsteine, Eisen, Bauholz, haben eine starke Steigerung erfahren. Die Arbeitslöhne der Bauhandwerker sind ferner erheblich gestiegen, wie dies bei der allgemeinen Verteuerung der Lebenshaltung selbstverständlich ist; sie spielen zudem im Baugewerbe eine besonders große Rolle, da hier die Ersparnis durch den modernen maschinellen Betrieb in viel geringerem Umfang anwendbar ist, als bei anderen Gewerben. Die Steigerung der Baukosten bedarf naturgemäß der Berücksichtigung bei der Erörterung der Ursachen der Mietserhöhungen; die Form der Wohnungsproduktion wird jedoch durch sie in keiner Weise bestimmt oder auch nur berührt. Jede Form des Hausbaues, Mietskaserne, Bürgerhaus, Einfamilienhaus, wird in gleicher Weise durch die Steigerung der Materialienpreise und der Arbeitslöhne betroffen.

Eine von Landeswohnungsinspektor Gretzschel ausgearbeitete Zusammenstellung bringt für das Steigen der Baukosten zahlenmäßige Angaben. Die Übersicht (Zeitschr. f. Wohnungswesen VIII, 1910, S. 105) zeigt, daß „die Preise für Bauarbeiten in den 10 Jahren von 1896/98—1907 allerdings erheblich gestiegen sind, aber doch nicht in dem Maße, wie dies vielfach behauptet wird. Oft hört man, die Preise seien „gegen das Vorjahr“ um 20 und noch mehr Prozent, gegen diejenigen vor 10 Jahren wohl gar um 100 Proz. und mehr gestiegen. Diese Angaben, die ja oftmals einen bestimmten Zweck verfolgen, erweisen sich bei näherem Zusehen als übertrieben. Die Erhöhung der Preise für Backsteinmauerwerk beträgt in Worms 3 Proz., Mainz 10 Proz., München (5 Jahre) 16 Proz., Mannheim 19 Proz., Gießen 28 Proz., Leipzig 29 Proz. Ähnlich verhält es sich mit den Preisen für Innenmauerung. Da die Mauerarbeiten in der Regel den größten Teil der Arbeiten an Wohnhäusern bilden, so kann man aus ihrer Verteuerung auch einen Rückschluß auf die gesamte Verteuerung des Bauens ziehen. Sie würde demnach in dem bezeichneten Zeitabschnitt von 10 Jahren nicht mehr als 30 Proz. betragen. Die Preisdifferenzen für Zimmerarbeiten sind merkwürdig gering. Vielleicht kommt dies daher, daß die Holzlieferanten sich noch nicht zu so festen Syndikaten vereinigt haben, wie andere Gewerbe. Es zeigt sich hier, wie die Syndikatsbildungen das Wohnungswesen beeinflussen. In Berlin sind anscheinend die Baukosten in etwas höherem Maße gestiegen als in den vorbezeichneten Städten“.

Von wesentlichem Einfluß auf die Baukosten ist ferner die Routine des Baugewerbes. Die am Hausbau beteiligten Gewerbe — Materialienlieferanten, Unternehmer, Handwerker — sind in ihren Leistungen regelmäßig auf einen bestimmten Bautypus eingerichtet, der am Orte der vorherrschende ist und durch Massenproduktion hergestellt wird. In den deutschen Großstädten ist dies die Mietskaserne, in den englischen Großstädten das Reihenhaus. Die Erfahrungen und Einrichtungen des Baugewerbes spielen hier eine hervorragende Rolle, so daß der Massentypus sich am Orte stets vorteilhafter herstellen läßt, als eine von der ortsüblichen verschiedene oder der Massenproduktion nicht zugängliche Bauform.

Dieser Umstand ist naturgemäß zu berücksichtigen bei den Bestrebungen, die in deutschen Großstädten einen von der Schablone abweichenden Bautypus einführen wollen. Über die gedrängte Bauweise vgl. unten.

Die zweite Kategorie der Baukosten, die Belastungen durch administrative und polizeiliche Vorschriften, sind von erheblicher Bedeutung für die Grundstückswerte. Unter den Baubelastungen, die den Grundstückskosten hinzutreten, sind zu nennen: Straßen- und Pflasterungskosten, baupolizeiliche Beschränkungen, baupolizeiliche Anforderungen an die Mauerstärken, an die Feuersicherheit, an die Hygiene der Gebäude. Es liegt im Interesse der Wohnungsproduktion, daß die Baubelastungen auf das mit den öffentlich-rechtlichen Aufgaben vereinbare Mindestmaß beschränkt bleiben, da jede Steigerung eine Verteuerung der Wohnungsmieten verursacht. Insbesondere muß die Baupolizei für Kleinbauten weit geringere Ansprüche stellen als für Massenmietshäuser. Auf diesem Gebiet ist die neuere Literatur dem Schematismus und der Schabionisierung entschieden entgegengetreten; doch bleibt hier immer noch viel zu tun übrig.

Vgl. unten § 43.

Das Verhältnis zwischen Bauordnung und Baukosten sowie die hauptsächlichsten Punkte, die hierbei für den Kleinwohnungsbau in Betracht kommen, behandelt Regierungsbaumeister Hell weg, Zeitschr. f. Wohnungswesen VIII, 1909, S. 45 f.

Für das Wohnungswesen ist indes nicht der tatsächliche Aufwand an Baukosten das entscheidende; wesentlich ist vielmehr die Frage, wie das fertige Haus weiter bewertet wird. Eine entscheidende Bedeutung haben die Baukosten nur bei einem Bauwerke, das außerhalb des Verkehrs steht, also etwa bei einem Denkmal, einer Kirche, einem unveräußerlichen Gebäude. Das städtische Mietshaus dagegen ist eine res in commercio, ein Handelsobjekt; gerade dies bildet heute seine hervorstechendste Eigenschaft. Das fertige Haus bedeutet nicht das Ende der Wertbewegung. Nach der Bauvollendung setzt vielmehr eine neue Wertbewegung ein, die die in der Bearbeitung des unbebauten Bodens geschaffenen Werte in sich aufnimmt und fortbildet. Für das Wohnungswesen ist dieser zweite Abschnitt von nicht geringerer Bedeutung als der erste.

Ich gebe im folgenden die Einzelziffern der Wertentwicklung von typischen Mietskasernen in Berlin. Die Zahlen sind dem regelmäßigen kaufmännischen Verkehr entnommen und haben an keiner Stelle etwas mit Schiebungen oder Bauschwindel zu tun.

(Siehe Tabelle 2 S. 110.)

Die ersten Zahlenreihen zeigen das Verhältnis der tatsächlichen Baukosten zu der Schätzung der (städtischen) Feuertaxe. Es liegt hier bereits eine Übertaxierung von 120 000 M. vor. ' Für ihre Zwecke muß die Grundstücksspekulation suchen, die Taxierungen in die Höhe zu treiben, und hierfür bildet die Feuertaxe eines der nächstliegenden und beliebtesten Mittel.

Die folgenden Stadien der Preisentwicklung ergeben sich aus den Ziffern der Spalten 3 und 5 unserer Tabelle, Belastung und Verkaufspreise. Die grundbuchliche Belastung beträgt an Hypotheken 690000 M. an Restkaufgeldern 49 500 M., zusammen 739 500 M.; die Verkaufspreise betragen 770000 M. — gegenüber 480000 M. Baukosten. Durch den erstmaligen Verkauf der neubebauten Grundstücke ist also, wenn wir etwa noch die Aufwendungen für das Straßenland berücksichtigen, ein Spekulationsgewinn von rund 275 000 M. greifbar geworden, der durch die grundbuchliche Belastung so gut wie vollständig auf die Mieter ab-gewälzt ist. Der Gewinn verteilt sich auf verschiedene Personen (vom Bodenspekulanten bis zu dem Inhaber des bebauten Grundstücks). Für die Durchführung der spekulativen Wertsteigerung und der einzelnen Spekulationsgeschäfte bedarf es einer Beihe von Mitteln.

Tabelle 2.

¹

Es bedarf kaum der Hervorhebung, daß es sich hier um eine volkswirtschaftliche Untersuchung handelt, die die Verkehrsfähigkeit der Güter zur Voraussetzung hat. Mildtätige Stiftungen, Wohltätigkeitsanstalten und gemeinwirtschaftliche Bauten können durch die privatgeschäftliche Bodenpreisbildung nicht oder nicht in vollem Umfange ergriffen werden. Vgl. zu dem obigen meine „Rheinischen Wohnverhältnisse“, S. 97.

²

Die Spekulation gebraucht zu ihrer Betätigung gleichartige, typische und große Mengen; mit ungleichartigen, aus kleinen und verschiedenartigen Mengen zusammengesetzten Beständen kann sie nicht operieren. Ygl. Zeitschrift für Wohnungswesen 1907, S. 298.

³

   Spekulation im neuzeitlichen Städtebau, S. 67.

⁴

   Wegen der Einrichtungen des Realkredits s. unten § 40.

Grundstückswerte in typischen Mietskasernen.

Mieten Verkaufspreis

Baukosten

Städtische

Feuerkasse

Belastung

M.

M.

M.

M.

M.

166 850

208 100

166 700

207 900

145 984

182 000

I.    Hyp. 190 000 zu 4V₄

31500 „ 5

255 000

44 000 „ 5 11000

IO

253 000

R.K.

261 500 0

R.K.

479 534

598 000

739 500

53 625

769 500

Zunächst ist auf die Höhe der sogenannten ersten Hypothek hinzuweisen. Die erste Hypothek beträgt 550000 M. ; sie übersteigt bei weitem die Baukosten und bleibt nur um 8 ¹ j₂ °/₀ hinter dem übertaxierten Feuerkassenwert zurück. Die Abmessung der ersten Hypothek ist von entscheidender Bedeutung für die weitere Wertentwicklung des Grundstücks; in den einzelnen Ziffern treten die Verhältnisse in typischer Weise hervor. Die sogenannte erste Hypothek umschließt den Betrag, der eigentlich zweite Hypothek sein müßte; gemäß jener Formel, die in Zeitungsinseraten häufig mit den Worten ausgedrückt wird: „Gebe erste Hypothek, wobei die zweite gleich mit drin liegt.⁴⁴ Die Grundstücksspekulation hat das größte, kaum der Erläuterung bedürftige Interesse, gerade die erste Hypothek möglichst hoch hinauf zu treiben und eine möglichst große Summe . als erste Hypothek zu empfangen. Zunächst ist die Beleihung zur ersten Stelle die leichteste und vorteilhafteste ; aber auch die weitere Belastung des Grundstücks hängt davon ab, daß die Hauptbelastung nominell als erste Hypothek erscheint; denn hierdurch wird für jede nachfolgende Belastung eine Stelle in der grundbuchlichen Rangordnung gewonnen. Nehmen wir nun an, in unserem Beispiel hielte sich die erste Hypothek, die jetzt 550000 M. beträgt, innerhalb der eigentlichen und gesetzlichen Grenzen von 440000 M.; so müßte der Mehrbetrag von 110000 M. schon als zweite Hypothek aufgenommen werden. Die nächste Belastung erhielte dann den Rang einer dritten Hypothek und es ist fraglich, ob eine solche überhaupt oder zu annehmbaren Bedingungen erhältlich wäre. Damit entfiele auch die Möglichkeit, den Preis entsprechend zu steigern. Die großen Beträge, die in unserem Beispiel als zweite Hypothek figurieren (insgesamt 150000 M.) sind eigentlich dritte Hypotheken; nur dadurch, daß in der ersten Hypothek die zweite „gleich mit drin liegt“, ist für die sog. zweite Hypothek Raum geschaffen. Hinter dieser kann jetzt eine weitere Belastung an dritter Stelle (eigentlich vierte Hypothek) eingetragen werden.

Die Aufblähung der ersten Hypothek schafft also erst die Möglichkeit, die Beleihung und damit die Bewertung des Grundstücks weiter in die Höhe zu treiben. Gewiß erscheint darnach die Frage der grundbuchlichen Beleihung weit bedeutsamer als die des Taxwesens. Wir stehen hier an einer entscheidenden Stelle der Bodenpreisbildung, die uns den Widerspruch zeigt zwischen der realen Grundlage der Bodenwerte und dem weiteren, mit Hilfe administrativer Einrichturgen hinzugefügten Aufbau der Spekulation.

Für die weitere Entwicklung handelt es sich darum, das Haus an einen kapitalschwachen Käufer — nur ein solcher kann hier in Frage kommen — abzuschieben. Bares Geld wird hierbei nicht oder nur in geringfügigsten Beträgen verlangt und kann nicht weiter verlangt werden; der Nutzen des Verkäufers liegt in der Erzielung eines hohen Kaufpreises, wie ihn ein kapitalschwacher Käufer bewilligt; seine Sicherheit dagegen liegt in unserem Grundbuchwesen, das die Überlassung hoher Werte an unbemittelte Personen ermöglicht. Unter diesen Voraussetzungen bildet sich der besondere Hausbesitzerstand, dem der Hausbesitz in unseren Großstädten im wesentlichen, so weit die Mietwohnungen in Betracht kommen, in die Hand gegeben ist.

verkauft“.

In dem obigen typischen Beispiel (S. 110) sind die Grundstücke mit einer Anzahlung von vier Prozent erworben worden; auf den Kaufpreis von 769 500 M. sind von den drei Käufern je 10000 M. angezahlt worden. Im allgemeinen beträgt in Berlin die Anzahlung 5—10% des oft nur fiktiven Wertes. Vielfach werden Grundstücke ohne jede Anzahlung, nur gegen Entrichtung der Stempelgebühren

Über die Verhältnisse des großstädtischen gewerbsmäßigen Hausbesitzes hat das Statistische Amt der Stadt Dresden eine Untersuchung veröffentlicht, die auf Grund von 1087 Zwangsversteigerungen der Jahre 1904/05 die Zustände in den Grundbesitzverhältnissen eingehend behandelt. (Dir. Prof. Schäfer, Mitteilungen des Statistischen Amts der Stadt Dresden 1906, H. 15.). Die Verschuldung beträgt bei den behandelten Grundstücken im Durchschnitt 109,6 °/₀, in einzelnen Gruppen bis 115 % des Wertes. Die Überschuldung ist eine allgemeine. Nicht weniger als 73°/₀ der bebaut erworbenen Grundstücke waren bei der Übernahme durch den letzten Besitzer bereits überschuldet; davon 41 °/0 mit 100—150 °/₀ des Wertes (a. a. 0. S. 30). Der Hausbesitz ist nichts weiter als ein Scheinbesitz, ein Kollektivbesitz der Hypothekengläubiger. Betrachtet man die seit 1900 erstellten Neubauten, so zeigt es sich, daß von diesen 95 °/o überschuldet waren, und zwar 69 °/₀ von ihnen mit 100 °/o des Wertes und darüber. Bei 87°/₀ oder bei rund sieben Achteln der subhastierten Grundstücke ist „das Maß ihrer Vermietbarkeit für ihr schließliches Schicksal größtenteils gänzlich belanglos und in den übrigen Pallen zum mindesten nicht entscheidend gewesen“. Vgl. Zeitschrift für Wohnungswesen, 5. Jahrg., H. 15, S. 210f. Siehe auch die hier oben S. 99 zitierte Schrift von K. Baschwitz im einzelnen.

der hochprivilegierte

Auf solcher prekären Grundlage beruht unter dem System des Massenmietshauses der Hausbesitzerstand Träger der politischen Rechte und der Verwaltung unserer Großstädte. Es bedarf kaum der näheren Ausführung, wie das Verfahren eines solchen Hausbesitzerstandes in der Praxis sein muß. An dem Grundstück selbst ist ein derartiger Besitzer nur durch ein Draufgeld beteiligt; sein ganzes Interesse besteht lediglich in der Ausnutzung des Besitzrechts. Die Pflicht der Selbsterhaltung verlangt von einem solchen Stand — nicht etwa nur von dem einzelnen Besitzer — daß er jede Last, die der Grundbesitzer tragen sollte, auf „die Mieter“ abwälzt. Das Geschäftsinteresse dieses Standes — nicht nur das des einzelnen Besitzers — verlangt, daß er seine Aufgabe darin sieht, auf die Steigerung und Festhaltung der Mieten hinzuarbeiten. Ein Stand von Hausbesitzern, die gar nichts oder 4% oder selbst 10 °/₀ auf den angerechneten Wert der Grundstücke angezahlt haben, hat gar keine andere Wahl und keine andere Existenzmöglichkeit, als daß er seinen Nutzen auf Kosten der Bodennutzer zu erhalten oder zu vergrößern sucht; jeder andere Weg ist ihm, selbst wenn er den besten Willen hätte, abgeschnitten. Für die Grundstücksspekulation ist der kapitalschwache Hausbesitzer allerdings die beste Stütze. Die Lasten des Grundbesitzes an Hypothekenzinsen, Abgaben, Unkosten, Steuern werden auf diese Weise nach einer von mir früher gegebenen Berechnung bis auf den letzten Pfennig auf die Mieter übertragen. Schwerlich aber wird man von den Gegnern solcher Zustände sagen können, daß sie Feinde eines soliden Hausbesitzerstandes seien.

Die offiziellen Kreise der Hausbesitzervertretungen haben denn auch erkannt, daß ein System, das den Hausbesitzer zu einem Scheinbesitzer und Hypothekenwächter herabdrückt, den Verderb des selbständigen Grundbesitzes bedeutet. Im Aufträge des Zentralverbandes städtischer Haus- und Grundbesitzervereine Deutschlands, der bekannten Organisation des Hausbesitzerstandes, ist ein größeres, von A. Grävell verfaßtes Werk herausgegeben worden, das die Interessen und die Forderungen der Hausbesitzer in der Wohnungsfrage vertritt. (A. Grävell, Die Baugenossenschaftsfrage, Berlin 1901, im Selbstverlag des Zentralverbandes; hierzu R. Leisel, Die Baugenossenschaften und die Hausbesitzer; Referat, erstattet auf dem 23. Verbandstage 1901.) Diese offizielle Veröffentlichung des Zentralverbandes stellt sich in ihren Grundlagen und in ihren Ergebnissen ausgesprochener Weise auf den Standpunkt der hier vorgetragenen Anschauungen. Bekämpft wird die Bodenspekulation, die der erste Feind des soliden Grundbesitzes ist; dann aber vor allem die Mietskaserne, die bezeichnet wird als ,,die ungünstigste Wohnweise, der schlechteste Wohntypus, der zu spekulativen Zwecken da entsteht, wo er nicht hingehört und dessen ethische und sanitäre Gefahren durch kein Mittel zu beseitigen sind“. An Stelle des Massenmietshauses verlangt der Zentralverband das Bürgerhaus, das definiert wird als ein bürgerliches Mietshaus für vier bis sechs, im Höchstfälle für acht Familien. Nur im Bürgerhaus kann sich ein solider Hausbesitzerstand entwickeln, der sein Grundstück nicht zu Spekulationszwecken erwirbt.

Ein solider und befestigter Hausbesitzerstand steht durchaus nicht im Gegensatz zur Allgemeinheit: er ist vielmehr eine Notwendigkeit für die befriedigende Entwicklung unserer Städte. Die Bestrebungen der Wohnungsreform stimmen mit den berechtigten Forderungen des Hausbesitzes vollständig überein.

2. Gescbäftsbezirke und Wohnbezirke.

§ 18. Durch die städtische Bebauung werden in der Gegenwart die Boden werte in den Städten nicht in der Weise vorgeschoben, daß vom Zentrum nach den Außenbezirken eine gleichmäßige Abflachung (Ausstrahlung) der Werte stattfindet. In dem älteren Städtebau hat ein solches Verhältnis wohl bestanden. In der Gegenwart ist die Differenzierung in den Großstädten jedoch eine andere. Die Stadtmitte wandelt sich teilweise zur Geschäftsstadt; sie sendet ferner nach den verschiedenen Richtungen Verkehrsstraßen nach dem Außenbezirk aus, die ebenfalls den Vorzug und den Grundrentenwert von Geschäftsstraßen empfangen. Es findet hierbei eine Durchdringung der Außenbezirke durch Geschäftsstraßen statt, jedoch unter der gerade für den neuzeitlichen Städtebau charakteristischen Scheidung von Geschäftsbezirk und W ohnbezirk.

Zwischen großstädtischer Geschäftsmiete und Wohnungsmiete besteht unter den heutigen Wirtschaftsverhältnissen kein Parallelismus, sondern ein Gegensatz. Die Geschäftsmieten strahlen ihre Werte nicht allgemein aus, sondern sie kontrahieren die Grundrente, d. h. sie ziehen

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

sie in wenige Straßen zusammen. Gleich um die Ecke der Geschäftsstraße ist die Lage schon minderwertig oder z. T. für Geschäftszwecke wertlos. So ist es in München in der Kaufingerstraße, in Berlin in der Leipziger- und Friedrichstraße, in Breslau, Köln usw. in den sog. Laufstraßen und Hauptgeschäftsstraßen. Die großen Geschäftshäuser senden ihre Mietwerte nicht nach anderen Stadtbezirken aus, sondern sie saugen die Grundrente an sich. Die gute Geschäftslage entsteht nicht zugunsten, sondern eher auf Kosten der Nicht-Geschäftsstraßen.

In natürlicher Entwicklung bildet sich hierbei die Scheidung der großstädtischen Bodenwerte, die als erwünscht zu bezeichnen ist: konzentrierte Geschäftsstraßen mit entsprechend hochwertigem Boden, billige Wohnstraßen und billiges Wohngelände. Besonders klar zeigt sich diese Scheidung von konzentrierter Geschäftslage und billiger, weit ausgedehnter Wohnfläche in London. Die Scheidung der Bodenwerte beschränkt sich dort keineswegs auf die oft erwähnte sog. Citybildung, sondern die Geschäftsstraßen ziehen' sich nach allen Richtungen als Hauptverkehrsstraßen bis in den Außenkreis der Großstadt.

Die Differenzierung zwischen Zentrum und Außenbezirk erfolgt in den Großstädten ferner nicht nach irgendeinem festen Schema, so daß sich für die Abstufung oder Abflachung der Bodenwerte irgendeine gleichmäßige Formel aufstellen ließe. Regelmäßig stehen bei gleichem Abstand vom Zentrum die Preise der Grundstücke nach einer bestimmten Himmelsrichtung höher als die nach einer anderen Richtung. Häufig sind es die vom Zentrum aus mach Westen, oft auch die nach Süden gelegenen Bezirke, die bei gleichem Abstand einen weit höheren Preis haben als die nach Osten oder nach Norden gelegenen. Die Möglichkeit der Ausdehnung und die Geländebeschaffenheit sind hierbei im einzelnen von Einfluß. Regelmäßig ist ferner das Zentrum, die Altstadt, von einer breiten Zone minderwertiger, weil unmodern gebauter Häuser umgeben, während erst in weiterem Abstand höherwertige, weil modern gebaute Häuser folgen. In Berlin z. B. ist die in den 70er Jahren bebaute Zone, obwohl viel näher zur Stadtmitte gelegen, weit weniger wertvoll als die in den 80 er und 90 er Jahren bebaute; diese wiederum steht zurück gegen die jüngste Zone der neuesten Bauten. Gerade in und bei dem Zentrum finden sich häufig die billigsten Wohnbezirke der ganzen Stadt. Die stadteinwärts gelegenen älteren Grundstücke gelangen dann wieder zu höherem Werte, wenn sie zum Abbruch oder Umbau reif sind. In dieser Hinsicht finden fortwährende, niemals ruhende WTertverschiebungen statt, so daß sich auf Grund des Abstandes vom Zentrum keine schematische Grundrententheorie aufstellen läßt¹).

1) Vgl. unten IV. Teil, vierter Abschnitt.

Das Verhältnis zwischen Zentrum und Peripherie ist demnach in den Bodenwerten durchaus kein einheitliches. Eine gleichmäßige Ausstrahlung der im Zentrum geschaffenen Mietwerte findet nicht statt, und kann nicht stattfinden. Vereinzelt ist die Ansicht ausgesprochen worden, daß die Citybildung der Großstädte und die hierdurch erzwungene Abwanderung der Wohnbevölkerung aus der Stadtmitte die Ursache sei, die den Bodenwert in den Außenbezirken in die Höhe treibe. Die Annahme ist der Widerlegung kaum bedürftig. Die aus der sog. City abwandernde Bevölkerung bildet nur einen kleinen Bruchteil der in der Stadterweiterung angesiedelten Volksmassen. So wenig das Wachstum der Außenbezirke durch die infolge der Citybildung abziehende Bevölkerung der Innenstadt erfolgt, sondern durch selbständige Volksvermehrung und Zuwanderung, so wenig werden auch die Bodenwerte der Wohnbezirke

im allgemeinen durch die hohen Geschäftsmieten der Innenstadt berührt. Nur durch das

keineswegs aus der Innenstadt herrührende — Wachstum der Bevölkerung wird die städtische Grundrente, die Hausplatzrente (s. oben S. 75 und 79) nach außen vorgeschoben. Für die Entwicklung der Hausplatzrente ist nicht entscheidend der im Zentrum geschaffene Bodenwert, sondern lediglich die Art der städtischen Ausdehnung und Stadterweiterung, d. h. die Gesamtheit der Bedingungen, unter denen die Wohnungsproduktion in dem neu angegliederten Außenbezirk erfolgen kann.

3. Zinsfuß und Grundstückswert.

§ 19. Der Zinsfuß ist von wesentlichem Einfluß auf die Preisbildung der Grundstückswerte. Ein allgemeines nationalökonomisches Preisbildungsgesetz sagt, daß der Bodenpreis bestimmt wird durch den Ertrag des Grundstücks und den jeweiligen Zinsfuß. Unter natürlichen Verhältnissen wird der Ertrag eines Grundstücks gemäß dem jeweiligen Zinsfuß kapitalisiert, so daß bei fallendem Zinsfuß der Kapitalwert des Grundstücks steigt, bei steigendem Zinsfuß dagegen fällt. Es ist von besonderem Interesse, die Wirkung dieses Gesetzes zu betrachten, weil wir sehen werden, wie die tatsächliche Entwicklung ein logisch richtiges Wirtschaftsgesetz gerade in sein Gegenteil verkehrt hat.

Nehmen wir als Beispiel einen Grundstücksertrag von 8000 M. Der Ertrag von 8000 M. repräsentiert bei einem Zinsfuß von 4 °/o einen Grundstückswert von 200000 M.; steigt nun der Zinsfuß auf 5% so fällt der Kapitalwert auf 160000 M., fällt der Zinsfuß auf 3 %, so steigt der Grundstückswert auf ca. 266000 M.x).

Zinsfuß Kapitalisierter Wert 4%    =    200000 M.

160000 „ 266667 „

5%

3°/o

Ertrag M. 8000 „ 8000 „ 8000

Der Ertrag des Grundstücks ist hier das feststehende, der Zinsfuß und der Kapitalwert dagegen das schwankende Element Dieses Verhältnis findet sich überall, wo der Bodenertrag eine feste Rente ergibt und nicht einseitig durch den Grundbesitzer erhöht werden kann, also vor allem in der Landwirtschaft, wo bei steigendem Zinsfuß, wie wir ihn in der letzten Zeit hatten, der Kapitalwert der Grundstücke stark vermindert wird. Während des fallenden Zinsfußes der 70 er Jahre war andererseits der Kapitalwert der landwirtschaftlichen Grundstücke seinerzeit stark gestiegen.

Ganz anders liegen die Verhältnisse dagegen bei den städtischen Mietshäusern. Das Steigen des Zinsfußes hat hier nicht die Wirkung, daß der Preis des Grundstücks fällt, sondern — die Mieten werden erhöht. Der Kapitalwert bildet also hier (wenigstens bei steigendem Zinsfuß) das feststehende, der Ertrag dagegen das veränderliche Element. Es findet nicht eine Kapitalisierung des Wertes gemäß dem Zinsfuß statt, sondern eine entsprechende Steigerung der Mieten.

Wir haben eine solche Periode des steigenden Zinsfußes und zugleich steigender Grundstückserträge in den letzten Jahren durchgemacht. Den ersten Anstoß zu den abnormen Erhöhungen der Wohnungsmieten in den Jahren 1900/01 gab, wie allgemein bekannt, das starke Steigen des Zinsfußes²); der Zinsfuß für Hypotheken stieg um %—1 %. Die städtischen Massenmietshäuser sind nun durchschnittlich zu 90—96% ihres oft nur fiktiven Wertes mit Hypotheken belastet. Bei einem Mietshause im Werte von nur 200000 M. ergibt deshalb die Zinsfußerhöhung für die Hypotheken schon einen jährlichen Mehraufwand von etwa 1800 M. Die Wirkung der Zinsfußerhöhung war nun keineswegs, daß die einzelnen von dem Vorgang betroffenen Hausbesitzer die Mehrbelastung trugen, sondern die Mieten wurden erhöht; in Berlin betrug die Steigerung für die Kleinwohnungen etwa 30 M. (10% des Mietpreises). Die Zusammenhänge wurden seinerzeit in der Berliner Stadtverordnetenversammlung und von anderer fachmännischer Seite eingehend erörtert.

Vgl. den stenographischen Bericht über die Sitzungen der Stadtverordnetenversammlung in Berlin 1901. Siehe ferner J. Schneider, Beschaffung von Hypotheken, Berlin 1901, S. 17: „Der vor zwei Jahren übliche billigste Zinsfuß von iH/g % gehört heute der Vergangenheit an und sind pupillarische Hypotheken für Grundstücke bester Stadtgegend kaum zu 4 % zu haben. Demgemäß sind auch die Provisionssätze teurer geworden. Man geht indessen fehl, wenn man glaubt, diese Verteuerung träfe den Grundstückseigentümer direkt; es ist lediglich der Mieter,

der die Kosten zu bezahlen hat, indem die Mieten z. B. in Berlin seitdem eine wesentliche Steigerung erfahren haben.“

Das Geschäft des städtischen gewerbsmäßigen Hausbesitzers — dies wird jetzt allgemein, wenn auch noch nicht mit den vollen Konsequenzen anerkannt — verlangt vor allem, daß er die sämtlichen Lasten des Grundbesitzes auf die Mieter überträgt. Es ist dies, wie ich ausdrücklich hervorheben will, nicht etwa böse Absicht, sondern eine notwendige Folge des oben geschilderten Systems des nominellen Hausbesitzes und des dadurch geschaffenen Erwerbszweiges.

Hätte man im vorerwähnten Fall bei steigendem Zinsfuß den Bodenertrag unverändert kapitalisiert, so wäre der städtische Grundbesitz um etwa ein Fünftel seines Kapitalwertes entwertet worden, also um einen vielfach höheren Betrag als der dem Hausbesitzer überhaupt im allgemeinen zustehende Besitzanteil. Dieser Fall ist indes nicht eingetreten; der notwendige Ausgleich wurde vielmehr durch die Berichtigung der Mietserträge erzielt, die entsprechend hinaufgesetzt wurden. Der Bodenpreis bildet sich also auch hier nicht nach natürlichen Gesetzen, sondern auf Grund tatsächlicher Machtverhältnisse. Die Mietserhöhung von Ende 1900 und 1901 enthält so ziemlich alles, was als Widerspruch gegen die naturgemäßen wirtschaftlichen Voraussetzungen bezeichnet werden kann; sie ist deshalb in ihren Einzelheiten besonders lehrreich.

Die Mietserhöhung erfolgte während eines Zusammenbruches der Hochkonjunktur und ohne jeden Zusammenhang mit populationistischen Vorgängen, z. T. im schroffsten Gegensatz zu diesen. Eine schwere Wirtschaftskrisis war ausgebrochen und verschärfte sich während des Jahres 1901 insbesondere in Norddeutschland. Die wirtschaftliche Lage in einzelnen Großindustrien verschlechterte sich; die Erwerbsbedingungen für große Arbeitermassen wurden von Monat zu Monat ungünstiger. Der Zuzug nach Berlin fiel im Jahre 1901 auf ein Viertel der Vorjahre, nämlich auf 10429 Personen, eine Ziffer, die ohne Beispiel ist in allen Zählungen bis zum Jahre 1869 rückwärts. Die Arbeitslöhne der ansässigen Bevölkerung selber gingen zurück.

Trotz aller dieser Umstände, die unter natürlichen Wirtschaftsverhältnissen einen scharfen Rückgang der Mieten hätten bewirken müssen, «wurde die starke Mietssteigerung durchgesetzt. Bemerkenswert ist, daß nur die spekulative Überschuldung den Anstoß zu dieser Bewegung gab. Denn die Schwierigkeiten lagen nicht so sehr oder nicht in der Hauptsache bei der langfristigen ersten Hypothek, sondern vielmehr bei der Masse der kurzfristigen Nachhypotheken, deren Beschaffung und Erneuerung schwierig wurde. Auch von der Gesamtsumme der vorhandenen Nachhypotheken wurde, wie sich von selbst versteht, nur ein Teil von den ungünstigen Verhältnissen betroffen; gleichwohl gelang die allgemeine Mietserhöhung. Der ganze Vorgang zeigt uns die (von mir gewiß nicht überschätzten) Gefahren der Überschuldung, die bei einer allgemeinen oder politischen Krisis ganz anders über unsere Volkswirtschaft hereinbrechen würden als in dem obigen Fall. Es ergibt sich ferner wiederum, welche Faktoren die Bodenpreisbildung bestimmen, und daß die Mieter, d. i. die Gesamtbevölkerung, als selbständig wirkende Gegenkraft hierbei nicht in Betracht kommen.

Die seit 1906 eingetretene Steigerung des Diskonts und des Hypothekenzinsfußes hat wiederum zu einer Steigerung der Mieten geführt. Die Mietssteigerungen für Kleinwohnungen im Jahre 1908 wurden an verschiedenen Orten, so in Leipzig, in Kundgebungen der Hausbesitzervereine und der Allgemeinheit mehrfach erörtert. Die Hausbesitzer rechtfertigten die Steigerungen mit der Höhe des Diskonts und des Zinsfußes für Hypotheken; seitens der Mieterschaft wurde dem entgegengehalten, daß durch diesen Umstand doch höchstens die Neubautätigkeit und die im Verhältnis zum Gesamtbestand an Wohnungen nur geringfügige Zahl der Neubauten getroffen werden könne. Eine Mietserhöhung der Hauptmasse der Wohnungen könne damit in keiner Weise gerechtfertigt werden. — Demgegenüber ist auf die oben geschilderten Zustände hinzuweisen, deren volkswirtschaftliche Schädlichkeit durch jene Vorgänge aufs neue verdeutlicht wird. Auch die alten Gebäude sind zu 90% mit Hypotheken belastet, eine Tilgung findet, trotz verminderten Wertes und steigenden Alters der Gebäude, nicht statt. Entscheidend ist also nicht der Bauwert der Gebäude, sondern die Verschuldung, für deren Verzinsung die Mieter aufzukommen haben.

4. Bodenverschuldung und Bodenwert.

§ 20. Für die Preisbildung der städtischen Bodenwerte, mit der wir es hier zunächst allein zu tun haben, beruht die Bedeutung der Boden Verschuldung darauf, daß die Werte hauptsächlich im Wege der Verschuldung realisiert werden. Insofern ist die Bodenverschuldung die entscheidende Stelle für die Bodenpreisbildung selbst; sie bildet den Punkt, in dem, wie meine Untersuchungen zuerst gezeigt haben, die verschlungenen Fäden des ganzen Preisbildungsprozesses zusammenlaufen.

Die Bodenwerte, deren Hervorbringung wir oben S. 104 f. und 110 verfolgt haben, werden lediglich durch unsere Institutionen der Bodenverschuldung greifbar gemacht. Bodenspekulation ist, wie wir sagten, Hypothekenspekulation. Die Zusammenhänge ergeben sich in bündigster Weise aus dem in Berlin und in den deutschen Großstädten mit gleichen Verhältnissen geltenden, geschäftlichen Grundsatz: „das Grundstück wird nach der Beleihung bewertet“; d. h. der Preis des Grundstücks wird bestimmt durch die Höhe, bis zu der es gelingt, die Beleihung hinaufzutreiben. Nicht wirtschaftliche Maßstäbe, sondern die grundbuch-lichen Beleihungsziffern werden maßgebend für die Gestaltung unserer Bodenwerte.

Siehe hier oben S. 111 und unten V. Teil. Vgl. hierzu Bauinspektor Redlich: „Das ganze Streben der Bauunternehmer läuft nur darauf hinaus, eine möglichst hohe Beleihung der fertigen Gebäude zu erzielen, da sich der Verkaufswert und somit der absolute, wenn auch nicht prozentuale Verdienst nach der Höhe der Beleihungssumme richtet.“ Techn. Gemeindeblatt XII. Jahrg., 1910, S. 343.

Von den oben geschilderten Formen der Auftreibung der Bodenwerte ist keine durchführbar ohne unser Verschuldungswesen. Der gesteigerte Bodenwert besteht hier in nichts anderem als in der gesteigerten Verschuldung. Ist die Beleihung mit einem die verschiedenen Spekulationsgewinne einschließenden Betrage durchgeführt, so kann mit Hilfe unserer sicheren grundbuchlichen Institutionen das Grundstück selbst einem mittellosen Käufer ohne jede Anzahlung oder gegen ein geringfügiges Angeld übergeben werden. Das Grundbuch schafft hierbei dingliches Recht, das gegen jeden Bodennutzer durchgreift und die Höhe des Realkredits, soweit möglich, unabhängig macht von der Person des nächsten Schuldners. In welcher Weise die erzielten spekulativen Werte dann hereingebracht werden, wird später zu erörtern sein.

Ist es erst gelungen, die Beleihung durchzuführen, so steht hinter der Aufrechterhaltung der Bewertung des Grundstücks die ganze Macht der Hypothekengläubiger. Ihr Interesse ist jetzt mit dem Grundstückspreis verknüpft. Die das erste und zweite Hypothekendarlehen gebenden kapitalkräftigen Institute, die nicht schwindelhaft vorgehen, geraten auch im Fall einer Subhastation nicht allzu oft in die Lage, ein Grundstück offen übernehmen zu müssen; dafür haben sie andere Interessenten, Tochterinstitute oder schlimmstenfalls vorgeschobene Strohmänner. Ein Zinsverlust einiger Monate oder selbst eines Jahres kommt nicht in Betracht gegenüber der notwendigen Festhaltung der Kapitalforderungen oder der Spekulationsgewinne. Es ist noch stets gelungen, die Beleihungen der großen Institute und Hypothekengeber selbst durch einen Rückschlag des Grundstücksmarkts hindurchzuhalten: denn die Einrichtungen für die Beleihung betreffen nicht ein einzelnes Grundstück, sondern sie geben die allgemein gleichartigen Grundlagen ab für das großstädtische Wohnungswesen. Es müßte eine vollständige Entvölkerung der Großstadt eintreten, wenn auch nur die zweite Hypothek der soliden, nicht schwindelhaft verfahrenden Geldgeber wertlos werden sollte. Der Besitzer der Restkaufgelderhypotheken (vgl. oben S. 110) verliert erst recht nichts, wenn er sein abgeschobenes Grundstück zurücknimmt, falls sein „Käufer“ späterhin zahlungsunfähig werden sollte. — Als letzter Hüter der Hypotheken endlich ist der Hausbesitzer gesetzt, der in seiner ganzen Existenz mit der Festhaltung und Erhöhung der übernommenen Werte verknüpft ist.

Die Betreibung der Überbeleihungen durch Beschaffung hoher Grundstückstaxen, Feuerversicherungstaxen, Einsetzung hoher Mietserträge, Interessierung der Beteiligten und dergleichen bildet die Voraussetzung für die spekulative Entwicklung der Bodenwerte. Das Interesse der an den Beleihungen durch Gewinne und Provisionen Beteiligten bedarf nicht der Erläuterung. „Die Verschuldung geht Hand in Hand mit der äußersten Anstrengung, die Kreditausnutzung unter Preisgebung jedes vernünftigen Wertmaßstabes weit über die Grenze des Zuträglichen hinaus zu forcieren.“ Georg Schanz, Zur Praxis der Hypothekenbanken, Bank-Archiv 1906, Bd. VI, Nr. 3, S. 26. — Die sog. bankmäßige Grenze (6O°/₀ des Verkaufs wertes) wird entweder glattweg überschritten, wie in unseren obigen typischen Beispielen S. 111 (75 % des Verkaufs wertes); oder es wird in der Schätzung ein übermäßiger Verkaufs wert angenommen, wobei unter den im Bodengeschäft bestehenden Verhältnissen nicht einmal böser Wille mitzuwirken braucht; oder es treffen beide Momente zusammen. Vgl. die Angaben über Hamburg (nach der Frankfurter Zeitung) und Berlin in meiner „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“, S. 189. Über den Beginn der Auftreibung der I. H}^pothek durch Zusammenwerfen von Hypotheken verschiedener Provenienz (sog. Hypothekenregulierung) in den 80er Jahren vgl. meinen „Kapitalmarkt“, S. 272.

Es ist noch darauf hinzuweisen, daß die Verschuldung auf dem städtischen Boden gleichzeitig steigend und un ablösbar ist. Eine Tilgung der auf städtischen Hausgrundstücken haftenden Bodenschulden findet nicht statt; zu den wirtschaftlichen Paradoxen unserer Bodenentwicklung tritt hier noch die Erscheinung, daß sich die Hausbesitzer der Schuldentilgung unmittelbar widersetzen. Denn nur das hochverschuldete Haus eignet sich zum Spekulationsgegenstand und zur Weiterschiebung an kapitallose Käufer, die einen hohen Preis bewilligen, aber keine Barzahlung leisten. Die Zinslast der gewaltigen Summen trifft aber nicht den Grundstücksbesitzer, sondern ist auf unsere Gesamtbevölkerung abgewälzt und muß von unserer Volkswirtschaft getragen werden. Keine dieser Besonderheiten ist mit dem Häuserbau als solchem irgendwie naturgemäßer Weise verknüpft.

5. Die Durchführung der Wertbewegung.

§ 21. Die in der zuvor behandelten Preisbildung geschaffenen Werte bestehen im wesentlichen in Forderungsrechten und Belastungen. Es bleibt uns nunmehr noch zu betrachten, in welcher Weise diese Werte ihre Begleichung und Verwirklichung empfangen, und wie demnach die gesamte Wertbewegung abschließt.

Da die Boden- und Grundstücksspekulation eine einseitige Spekulation ist, die sich nur in der Richtung nach oben und zur Herbeiführung einer Preissteigerung vollzieht, so fehlt hier schon die bei anderen Spekulationsformen vorhandene Gegenkraft, die geschäftsmäßig, am gleichen Markte und als Gegenpartei für die Preisbewegung nach unten tätig wäre. Unter den Berufsgenossen findet die Bodenspekulation, als einzige, keinen Widerpart und keine Gegenrichtung. Die einzelnen Spekulanten haben wohl ihre verschiedenen Interessen; aber das Bestehen einer geschäftsmäßigen Gegenpartei, wie sie jede andere Spekulationsform hat, ist beim Boden durch die Natur der Dinge ausgeschlossen (s. oben S. 73).

Die Stellung der Bodenspekulation ist also eine eigenartige, die wir uns am Ausgangspunkt der Erörterung gegenwärtig halten müssen. Ein Gegeninteressent im eigenen Lager — Baissepartei — ist hier nicht vorhanden und unmöglich; hieraus ergibt sich die nächste Folgerung: die weitere Aufgabe der Bodenspekulation kann nunmehr dahin gehen, in ihrem Geschäftsbetrieb auch ihre Vertragsgegner, Besitznachfolger und die sonstigen Interessenten der gleichen Wertrichtung dienstbar zu machen. In dieser Hinsicht hat in der Tat die Bodenspekulation Einzigartiges geleistet. Es kommen hier für die Entwicklung der Bodenwerte der Reihe nach in Betracht der Bauunternehmer, der Hausbesitzer und die Mieter. — Die erste Stufe der Entwicklung der Bodenwerte wird dargestellt durch das geschäftliche Verhältnis zwischen Bodenspekulant und Bauunternehmer. Der Bauunternehmer ist der Bundesgenosse, aber nicht der Gegner der Bodenspekulation. Seine Aufgabe ist es gerade, die von der Bodenspekulation aufgetriebenen Werte schlechthin zu übernehmen und durch die Bebauung greifbar zu machen. Der Bauunternehmer, hat wie wir sahen, weder die Macht noch hat er auch nur das Interesse, der Preissteigerung des Bodens entgegenzuwirken (s. oben S. 102 f.); er führt einfach die ihm durch den Bodenpreis vorgeschriebene Bauform aus. Es ist ein schwerer, dem System unseres Städtebaues anhaftender Schaden, daß schon am Ausgangspunkt der Preisentwicklung keinerlei Widerstand gegen die Preistreiberei besteht. Ihren nächsten Gegenkontrahenten hat die Bodenspekulation zu ihrem Handlanger gemacht.

Auf der zweiten Stufe der Bodenwertentwicklung stehen sich gegenüber Bauunternehmer und Hausbesitzer. Der Hausbesitzer ist nun allerdings am wenigsten geeignet der Aufwärtsbewegung entgegenzuwirken. Mit seiner geringfügigen Anzahlung — wenn er eine solche überhaupt geleistet hat — ist der Hausbesitzer nicht nur außerstande der Preissteigerung zu begegnen; sondern er ist gerade darauf angewiesen, die Preistreiberei seinerseits fortzusetzen. Der Hausbesitzer, der mit einem fast als Schiebung zu bezeichnenden Draufgeld ein Grundstück übernimmt, ist vielleicht die markanteste Erscheinung in dem bemerkenswerten Aufbau, der der Erzielung und Festhaltung der Spekulationsgewinne dient. Der Geschäftsbetrieb der Grundstücksspekulation beruht darauf, daß sie — die selber der Kategorie des Großkapitals angehört — zur Realisierung ihrer Gewinne sich der Benutzung kapitalschwacher oder mittelloser Unternehmer bedient, beim Hausbau wie insbesondere beim Hausbesitz. Der Bauunternehmer, der Kapital gebraucht¹) und der Hausbesitzer, der kein Kapital hat, sind die willkommenen, man darf sagen, die notwendigen Hilfskräfte der Bodenspekulation. Der Hausbesitzer ist nichts anderes als der Hüter der Spekulationsgewinne, die die Form übermäßiger Hypotheken angenommen haben und die er bei Strafe der Preisgebung seiner eigenen Existenz in ihrem Bestände sichern muß. — Diese Ordnung der Dinge ist wohl für die Preissteigerung die vorteilhafteste. Aber sicherlich ist es keine gesunde Entwicklung, die ihre Erfolge dadurch erzielt, daß sie die stärksten wirtschaftlichen Funktionen in die wirtschaftlich schwächsten

Hände legt.

Der Gegenkontrahent des Hausbesitzers endlich sind die Mieter, denen jeder individuelle Einfluß auf die Entwicklung der Bodenwerte genommen ist. Nur als objektive Voraussetzung der Wertbewegung kommen sie in Betracht. Während des normalen, durch unsere ökonomisch-technische Entwicklung bedingten Wachstums der Städte sind „die Mieter“ einflußlos, und selbst eine scharfe Wirtschaftskrise hat, wie wir mehrfach gesehen haben, heute nicht die Wirkung, die Bodenwerte herabzudrücken. Die in wirtschaftlichen Kämpfen sonst angewandten Machtmittel, der Streik und die Gewerkschaftsbewegung, versagen beim Wohnungswesen aus naheliegenden und natürlichen Gründen; der Mieter kann die beiden schärfsten und wirkungsvollsten Waffen, die er überall im wirtschaftlichen Leben gebraucht, gerade hier nicht benutzen, obwohl er als Masse mit streng einheitlichen Interessen einer kleinen Minderheit gegenübersteht. Den Hausbesitzern dagegen steht jede Stärkung ihrer Stellung durch straffe Organisation, vermehrt durch politische Vorrechte, zu Gebote.

Somit sind wir also mit der Erklärung des Kräfteverhältnisses zu Ende? Keineswegs; sie muß hier vielmehr erst recht beginnen. Die für die spekulative Preissteigerung erforderlichen Summen kommen nicht aus der vierten Dimension, sondern sie müssen bis auf den letzten Pfennig hereingebracht werden. Wenn sich die zuvor behandelte Preisbildung mit ihren volkswirtschaftlichen Wirkungen lediglich innerhalb des unmittelbar beteiligten Personenkreises abspielte, so könnte sie niemals zur Durchführung gelangen. Ermöglicht wird die Bewegung vielmehr nur dadurch, daß sie übergreift und übertragen wird auf andere Kreise unserer Volkswirtschaft. Natürlich wälzen die „Mieter“ die Belastung ab, da wo sie die stärkeren sind oder mindestens die Möglichkeit erfolgreichen Handelns haben; mißlingt aber die Abwälzung, so

1) Der kapitalschwache Bauunternehmer ist jedoch kein Bauschwindler; vgl. Spekulation im neuzeitlichen Städtebau, S. 16.

muß die Lebenshaltung eingeschränkt werden. Dieser Zwang zur Aufbringung der von der spekulativen Wertbewegung geforderten Beträge bildet vielleicht die schlimmste und am wenigsten beachtete Seite der Bodenwertbildung.

Die nächstliegende Abwälzung der spekulativen Belastung ist für einen großen Teil der Bevölkerung die Erhöhung der Arbeitslöhne, bei deren Festsetzung dem Arbeiterstande diejenigen Machtmittel zu Gebote stehen, die ihm auf dem Gebiete des Wohnungswesens fehlen. Der ständigen Aufwärtsbewegung der Bodenwerte geht parallel die ständige Bestrebung der Lohnsteigerung. Wenn dem Arbeiter die Wohnungsmiete schrittweise von 120 M. auf 300 M. gesteigert wird, so muß er versuchen, sich jeweils im Arbeitslohn schadlos zu halten. Indes mit einer Erhöhung seines Lohnes ist dem einzelnen Arbeiter nicht für die Dauer geholfen; denn die Preise aller Wirtschaftsgüter werden jetzt mit Notwendigkeit in die Höhe getrieben. Jeder Lohnarbeiter muß in den allgemein steigenden Preisen der Lebenshaltung auch die Zuschläge aller anderen Individuen bezahlen, die die auf sie entfallende Last ihrerseits abwälzen. Nach kurzer Zeit ist der einzelne Wirtschafter mit der Prästationskraft seines Einkommens wieder gerade soweit wie zuvor, und es entsteht eine Schraube ohne Ende. Die Lohnbewegung ist also eine dauernde und kommt nicht zum Abschluß.

Nicht immer gelingt indes die Lastenabwälzung durch Einkommenserhöhung. Für einen erheblichen Teil der Bevölkerung ist die stetige Steigerung des Einkommens schwierig oder unerreichbar. Die Haushaltungen mit festem Einkommen (Beamte) können mit der Verteuerung der Lebenshaltung nicht gleichen Schritt halten; die Aufbesserung der Gehälter wird häufig schon durch neue Mietssteigerungen aufgezehrt³). In der Arbeiterschaft aber ist ein nicht geringer Teil (ungelernte Arbeiter, Heimarbeiter) außerstande, eine stetige Einkommenserhöhung durchzusetzen; hier ist eine Verschlechterung der Lebenshaltung die vielfach beobachtete Frage. Für die wirtschaftlich schwächste Schicht der Bevölkerung endlich bleibt als letzte Abwälzung — die auf den kommunalen Armenetat, der in den letzten Jahrzehnten trotz aller sozialpolitischen Maßnahmen fortwährend steigt.

Der für die Boden- und Grundstücksspekulationen zu beschaffende Aufwand ist die schwerste Belastung, die unsere Bevölkerung zu tragen hat. Sie trifft die Produktion auf ihrer ersten, untersten Stufe und wächst fortwährend durch erhöhte Zuschläge und Überwälzungen. Die Verteilung der wirtschaftlichen Kräfte in der Grundstücksspekulation zeigt uns das eigentümliche Verhältnis, daß es bei den einzelnen Trägern der spekulativen Bodenwertentwicklung schon an jedem Gegeninteresse gegenüber der Preissteigerung fehlt, von einem Widerstand ganz zu schweigen. Umsomehr nimmt die auf die Gesamtheit der Bevölkerung ausgeübte Wirkung unsere Aufmerksamkeit in Anspruch. Unsere breiten, von der Agitation durchwühlten Volksschichten haben gerade für die Vorgänge in der Bodenentwicklung kein Interesse. Aus guten Gründen. Die Arbeitermassen wissen genau, daß auf dem Gebiet des Bodens für sie nichts durchzusetzen ist. Die Lohnerhöhung ist ihnen deshalb alles. Das Volksinteresse ist von dem wichtigsten Gebiete abgelenkt; der Ausgleich der Belastung wird auf unsere gesamte Volkswirtschaft geworfen. Die von der Bodenspekulation ausgehende Bewegung pflanzt sich fort in einem durch Zuschläge stetig gesteigerten Maße; sie wird übertragen auf unser gesamtes Wirtschaftsleben — begleitet von einer andauernden Unruhe und Beunruhigung der wirtschaftlichen wie der politischen Zustände.

Die Bewegung ist nicht vorübergehender und konjunkturgemäßer, sondern dauernder Art und in den Institutionen begründet. Ein Stillstand kann nur eintreten, wenn der hier geschilderte Aufbau in seiner Grundlage, bei der Bodenspekulation, abgeändert wird.

Unsere Darlegung ist davon ausgegangen, daß wir in der Preisbildung der Bodenwerte die natürlichen Faktoren zu scheiden suchten von den gewollten und künstlichen; das Ergebnis hat uns gezeigt, einen wie großen und allgemeinen Einfluß die willkürlichen Maßnahmen auf die gesamte heutige Bodenentwicklung ausüben. Für unsere weiteren Untersuchungen wollen wir insbesondere drei Erkenntnisse mitnehmen.

Das erste ist die wiederholte Feststellung, daß sog. natürliche, logisch wohlbegründete Gesetze für den städtischen Boden vermöge tatsächlicher Machtverhältnisse unwirksam gemacht, öfter sogar in ihr Gegenteil verkehrt werden. Die heutigen Zustände in Deutschland sind nicht das Werk natürlicher Wirtschaftsgesetze; im Gegenteil, es erscheinen gerade alle diejenigen Vorbedingungen aufgehoben, die die individualistische Wirtschaftsperiode für ihre natürlichen Gesetze einst vorausgesetzt und auf die sie die von ihr geschaffenen Institutionen begründet hat.

An zweiter Stelle haben wir festzuhalten die scharfe Umgrenzung der Bodenspekulation und ihrer Hilfsmittel, und ihre begriffliche und praktische Scheidung von der Handelsspekulation oder Bauspekulation. Wir sind Gegner der ersten, und entschiedene Beförderer der zweiten. Die Versorgung des städtischen Wohnungsmarktes muß heute im wesentlichen durch die private auf Spekulation arbeitende Bautätigkeit erfolgen (oben S. 71). Eine gekünstelte, völlig fehlerhafte Bodenpolitik hat nun in Deutschland der Bodenspekulation die Herrschaft über die Parzellierung, das Bausystem und die Kapitalzufuhr in die Hand gegeben und ein Hindernis jeder volkswirtschaftlich richtigen Bodenwertentwicklung geschaffen. Für die Gesundung unseres Wohnungswesens und der weiten, mit ihm zusammenhängenden Gebiete liegt die Aufgabe darin, die natürliche und wirtschaftsgemäße Preisbildung der Bodenwerte wieder herzustellen.

Das dritte Ergebnis ist, daß die Ausgestaltung der Bodenwerte gerade da, wo sie die schädlichsten Erscheinungen zeigt, auf nachweisbaren Einrichtungen des Hechts und der Verwaltung beruht, die ihrem ursprünglichen Zweck entfremdet wurden. In den schlechten Zuständen unseres Städtebaues und unseres Wohnungswesens stehen wir nirgends einer Entwicklung gegenüber, die aus der Natur der Dinge oder aus dem Geist unserer Rechtsordnung hervorgeht. Die Träger der schädlichen Zustände sind allesamt nichts weiter als Prekaristen, die von der Gnade unserer Institutionen leben.

Dritter Teil.

Wohnungsstatistik (Wohnungszustände).

Erster Abschnitt.

Unbebauter Boden und Bodenfläche.

§ 22. Die entwicklungsgeschichtliche, volkswirtschaftliche und verwaltungstechnische Betrachtung der voraufgehenden Abschnitte muß ihre Ergänzung finden in den durch die statistische Methode erreichbaren Angaben. Für die Gewinnung selbständiger Erkenntnisse, wie zur Erläuterung der Ergebnisse der Einzelforschung bedürfen wir der von der Statistik dargebotenen Mittel. Die Statistik kann die Vorgänge allerdings nur erfassen, insoweit sie unter eine zahlenmäßige Einheit zu bringen sind; dies ist aber bei dem Wohnungswesen nicht durchweg möglich. Gleichwohl ist das Gebiet der statistischen Bearbeitung im Wohnungswesen ein außerordentlich großes und wichtiges; eine Reihe der bedeutsamsten Erscheinungen ist nur vermittelst der Statistik festzustellen und zu erklären.

Immerhin treten gerade im Wohnungswesen neben den Vorzügen der statistischen Methode auch gewisse Mängel besonders scharf hervor. Unzutreffende Ergebnisse werden insbesondere herbeigeführt durch die einfache Summierung von Zahlen, denen es an jeder inneren und sachlichen Einheit fehlt; ferner durch die beliebte Vergleichung von Zahlen, die auf gänzlich unvergleichbaren und verschiedenen Grundlagen beruhen; endlich durch die Ermittlung von „Durchschnittsziffern“ für Dinge, deren Eigenheit lediglich in der Spezialisierung besteht.

Zahlenmäßige Angaben sind zunächst für die Preislage des unbebauten Bodens zu suchen. Bei dem unüberbauten Boden haben wir, nach der im Bodengeschäft üblichen Terminologie, drei Klassen zu unterscheiden :

1. Landwirtschaftlicher Boden, d. h. solcher Boden der nach seinem Preisstand die Nutzung für Ackerbau und Gärtnerei gestattet. Als Preislage wird hierfür allgemein bis 50 Pf. für den Quadratmeter bei Ackerbau, bis 2 M. für Gärtnereibetrieb angenommen.

2.    Spekulationsland (in der Geschäftssprache „Spekulationsterrains“). worunter solche Ländereien zu verstehen sind, deren künftige Verwendung für den Häuserbau erwartet wird. Eine allgemeine Preisgrenze oder Preislage läßt sich hier nicht bestimmen, da die erzielten Preise örtlich und zeitlich verschieden sind und zudem innerhalb des gegebenen Spielraumes zahllose Abstufungen während des Zwischenhandels möglich sind.

3.    Baustellen, d. h. Grundstücke, die nach dem gegenwärtigen Preis der Bebauung bewertet werden und von denen im unüberbauten Zustande keine weitere Wertbewegung erwartet wird.

Die wichtigste unter diesen drei Klassen ist die zweite, die des Spekulationslandes. Von der Höhe des zu erzielenden Preises hängt es ab, ob ein bestimmtes Gelände (auch unter Zinsverlust) als Spekulationsland festgehalten und ob es während eines Stillstandes oder eines Rückganges der Konjunktur behauptet werden kann. — Ein Gelände kann bei der gedrängten Bauweise den Charakter und die Steigerungsfähigkeit von Spekulationsland behalten, während es bei Flachbau längst die Preishöhe der Baustelle (Klasse 3) erreicht haben würde.

In der Verschiedenheit der Preisklassen und den fortgesetzten Verschiebungen innerhalb derselben ist es begründet, daß der Preis des unbebauten Bodens statistisch schwer zu fassen ist. Von dem Preis des Ackerlandes bis zur fertigen Baustelle macht das Gelände zahlreiche Wertbewegungen durch, und dieselbe Baustelle durchläuft heute in ihrer Entwicklung die verschiedensten Preisstadien. Irgendwie einheitliche Ziffern zu ermitteln, ist deshalb beim unbebauten Boden nicht möglich.

Die dem deutschen Bodengeschäfte eigentümliche und auf Deutschland beschränkte Steigerung der Bodenpreise, die verschiedenen Preisstufen und die Formen der Preisentwicklung zeigen sich anschaulich in der S. 104 mitgeteilten Aufstellung. Die einzelne Baustelle erzielt Preise, die von 50 Pfennig bis 70 Mark für den Quadratmeter an-wachsen.

Benachbarte Grundstücke können im übrigen die verschiedensten Preise erzielen je nach der Stellung des Käufers und nach der Bauweise; vgl. „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“, S. 15, 82, 88, 99.

Wir müssen uns deshalb darauf beschränken, einige Einzelziffern mitzuteilen für Gelände, das für Kleinwohnungen Verwendung findet; die Preise für vornehme Wohnungen und Geschäftslagen kommen für uns nicht in Frage. Die hier angegebenen Preise beziehen sich im übrigen auf Bezirke, in denen die Bautätigkeit bereits im Gange ist, also nicht auf neu erschlossenes oder abgelegenes Gelände.

Übersicht von Baustellenpreisen für Kleinwohnungen.

Berlin: Bessere Lagen bis 150 M. der Quadratmeter; auf teurerem Boden werden kaum mehr Arbeiterwohnungen gebaut. — Günstige Lagen innerhalb der Ringbahn (Verbindungsbahn) 80—90 M. der Quadratmeter. Außerhalb der Ringbahn in den angrenzenden Vororten mit Mietskasernenbebauung 70—60 M.

Hamburg: Hammerbrook, Billwärder 60—50 M.

München: Außenbezirke, günstige Lagen, 90—95 M., im allgemeinen 50 M.

Leipzig: Außenbezirke 40 M.

Düsseldorf: Kleinwohnungsbezirke 30—40 M.

Elberfeld: Günstige innere Lage 35 M., Außenbezirke 20—25 M., landhausmäßige Bebauung 25 M.

Bremen: Günstigst gelegene Bezirke 30 M., mittlere Lage 20 bis 24 M., Außenbezirke und Vorstädte 12—15 M. der Quadratmeter.

Mannheim: 40—60 M. für den Qudratmeter l).

Die Baustellenpreise bei dem gemeinnützigen Wohnhausbau stellen sich im allgemeinen wesentlich niedriger als die im spekulativen Baugeschäft und zeigen die verschiedensten Preislagen, je nach dem Stadium, in dem das Grundstück erworben wird.

Im allgemeinen ist mit Bezug auf die Preislage zu bemerken, daß die Bodenpreise weitaus am höchsten stehen in den Großstädten mit Mietskasernensystem, vor allem in Berlin; am niedrigsten dagegen in den Großstädten mit dem System der selbständigen Kleinwohnungsgebäude (Rheinische Bauweise). Zugunsten des letztgenannten Systems ist hierbei weiter zu beachten, daß die Baustelle ganz oder in der Hauptsache aus Vorderland besteht, und daß sich hier die Bodenpreise nach Verwendungszweck und Lage genau differenzieren. Bei der Mietskaserne dagegen besteht das Grundstück zur Hälfte bis zu % aus Hofland (Hinterland), das ebenso hoch wie das Vorderland bezahlt werden muß. Die künstliche Verkoppelung von Baugelände, das einen ganz verschiedenen Wert hat — Bauland für herrschaftliche Wohnungen und für Kleinwohnungen — gehört unter die Nachteile des Mietskasernen Systems. Eine genaue Differenzierung der Bodenpreise ist hier nicht möglich. Das Hinterland der Hofwohnungen muß (worauf Th. Goecke hingewiesen hat) ebenso teuer bezahlt werden wie das Vorderland an der Straße, wo die besseren Wohnungen stehen ; ein Umstand durch den der Bau von Arbeiterwohnungen weiter verteuert wird.

Für das Wohnungswesen ist der eigene Grundbesitz der Städte von einer großen, der Gegenwart immer mehr zum Bewußtsein kommenden Bedeutung. Wir besitzen indes keine ins einzelne gehenden Angaben über den bebauungsfähigen Grundbesitz der Stadtgemeinden. Die folgende Tabelle 3 zeigt nur den Grundbesitz der Stadtgemeinden im ganzen.

1) Vgl. jedoch Beck, Mannheimer Wohnungsfrage 1907, S. 61 f.

Tabelle 3').

Fläche des Grundeigentums der Stadtgemeinden (in Hektar) am Schluß des Jahres 1907²).

Städte

Städtische

Grundstücke

innerhalb außerhalb

des Stadtbezirks

Gegen das Vorjahr mehr oder weniger

Städte

Städtische

Grundstücke

inncrhalbj außerhalb

des Stadtbezirks

Gegen das Vorjahr mehr oder weniger

Frankfurt a. M. Frankfurt a. 0. Freiburg i. B. . Gelsenkirchen .

1070,11 5604,26+ 814,56 400,95    93,45 + 23,10

164,21    927,11 + 28,52

1636,94    159,04

1327,59    248,99

06,00    359,00

76,23 2748,07 1783,88    187,99

386,26 1772,34 369,36    283,52

714.15    164,20 1216,82 —

313,80    125,16

318.31    176,57

469.82    184,00+115,41

4710,71    550,18 + 236,82

1160,00 3700,00 3657,63    849,07

233.16    11,85+ 69,67

0,15

6,45

lO CM

+ 114,37 + 86,00 + 13,34 +    8,24

+ 29,34 + 19,15 + 56,63 + 2,06 +    8.99

0,93

Görlitz . Halle a. S. Hannover Karlsruhe i. Kiel . . Königsberg Leipzig . Liegnitz . Magdeburg Mainz Mannheim Metz .    .

Mülhausen i München Nürnberg Plauen i. V. Posen.    .

Potsdam . Rixdorf . Schöneberg Spandau . Stettin Straßburg i. Stuttgart. Wiesbaden Zwickau .

184,56

561,35

2060,93

681,39

623,09

520,00

1931,64

245,00

1254,45

439.78 2534,15

76,13

147,62

2133,19

500.78

727.78 247,07

74,21

37,20

65,77

1749,53

3220,11

2600,67

1355,97

1434,96

351,01

30931,53

707.21 451,15

75,75

275.72 550,00

2804,76

2201,90

1367,08

17,43

46,82

171,96

164.73

2535.21

123.21

1090.22 55,56 16,80

1031,24

756,91

+ 2,34 + 18,04 + 17,08 +335,57

3,87

97,30

5,93

11,68

8,32

1,58

32,55

89,68

50,75

2,58

3,05

9,19

2182,57

1990,91

110,98

295,49

87,28

3,50

15,92

31,92

Ein genauerer Rückschluß auf die städtische Bodenpolitik und auf die für den Wohnungsbau verfügbare Fläche an städtischem Grundbesitz läßt sich aus dieser Tabelle nicht ziehen. Die Ziffern geben den Gesamtbestand des städtischen Grundbesitzes; sie umschließen demnach vor allem die bebauten Grundstücke, deren jede Stadtgemeinde für die Zwecke der Verwaltungsgebäude, der Schul- und Krankenhausbauten usw. eine erhebliche Anzahl besitzt. Ferner ist in den Ziffern derjenige Grundbesitz enthalten, der für die Bebauung überhaupt nicht in Betracht kommt; so in Berlin die Rieselfelder, die den größten Teil des außerhalb des Stadtbezirks gelegenen städtischen Grundbesitzes ausmachen ³).

1)    Aus dem Statist. Jahrbuch Deutscher Städte, herausgegeben von Prof. M. Neefe, XVI. Jahrgang, S. 18f., Breslau 1909.

2)    Die Angaben für Aachen, Berlin und Stettin beziehen sich auf den Schluß des Jahres 1906.

3)    Vgl. über den öffentlichen Grundbesitz unten VII. Teil.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Tabelle 4 zeigt die innerhalb des Stadtgebietes gelegenen öffentlichen Park- und Schmuckanlagen in 47 deutschen Städten.

Tabelle 4⁴).

Öffentliche Park-, Garten- und Schmuckanlagen im Jahre 1906.

Von den im Stadtgebiet liegenden Anlagen über 5 ar waren im Eigentum

Von den im Stadtgebiet liegenden Anlagen über 5 ar waren im Eigentum

Städte

des Staates

der Stadt

Städte

des Staates

der Stadt

Fläche in ha

Fläche m ha

Frankfurt a. M Frankfurt a. 0 Freiburg i. Br. Gelsenkirchen Görlitz .    .    .

278

25

51

7-47-' ca öl — o, co o oi

îo I I o: I co oo co I 2 ot I -a

s I I | | B | 3 | | | §■ | SgSggs?;? I §S2S|2S28S?§SgaS|gS3g

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31

163

60

69

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58

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I—⁴ O ⁴ CO —3 ⁴ -J Oi

31

I I cT I I » I I

—⁴    CM    (M !M    CO <—i i—i

77

0,4

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CO 1    1    1

§1

CO ⁴

»O CO CO 00 ’-f

| CO

00 CO

14

184

45

25

34

42

51

45

109

84

114

51

Die Parks und Anlagen der Städte sind zum weitaus überwiegenden Teil Schöpfungen der älteren Zeit. Teils handelt es sich um landesfürstliche Gärten, die der öffentlichen Benutzung freigegeben wurden (Berlin, Dresden. Cassel, Hannover, Stuttgart u. a.), teils um ehemalige Stadtwälle, die in Anlagen umgewandelt wurden (Hamburg. Frankfurt a. M., Breslau u. a.), teils um alten Gemeindebesitz (Gemeindeländereien). In der jüngsten Zeit hat die Anlage öffentlicher Plätze dagegen in den meisten Großstädten in keiner Weise mit der raschen

Volksvermehrung Schritt gehalten. Die Zahl der Städte, die neuerdings öffentliche Parks angelegt haben, ist verhältnismäßig gering. Insbesondere aber fehlt es an Freigärten und an Spielplätzen für die Kinder (vgl. unten § 33).

Zweiter Abschnitt.

Gebäude. Wohnung. Wohnungsbenutzung.

1. Hausform und Wohnweise.

§ 23. Das Hauptgebiet der Wohnungsstatistik ist der bebaute Boden. Die erste Ziffer, die uns ein allgemeines Bild von dem Stande des Wohnungswesens gibt, ist die sog. Behausungsziffer (Anzahl der Bewohner auf ein bebautes Grundstück), eine für die Beurteilung der Wohnverhältnisse besonders bedeutsame Zahl; sie zeigt an, welche Hausform in einer Stadt vorherrscht, wie die Bodenparzellierung beschaffen ist und wie sich diese Verhältnisse in den einzelnen Zählperioden entwickeln. Die folgende Tabelle gibt für 33 deutsche Städte von mehr als 100000 Einwohnern die Einwohnerzahl, die Zahl der Wohngebäude, die Behausungsziffer, endlich die Fortentwicklung der Hausformen in den einzelnen Zählperioden der letzten 10 Jahre.

Zu den Zahlen der Tabelle 5 ist zu bemerken, daß nach den amtlichen Vorschriften in Preußen als ein besonderes Gebäude zu rechnen ist „jedes Gebäude, das von nebenstehenden durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Trennungswand geschieden ist“. Ein Wohnhaus, das unter einem Dache liegt und in jeder Weise eine untrennbare Einheit bildet, wird demnach als zwei Gebäude gezählt, sobald eine Hauptwand in voller Bauhöhe hindurchgeht, wie dies bei tiefen Grxxndstücken stets der Pall ist. Insbesondere wird jede Mietskaserne demnach statistisch als zwei Gebäude gerechnet, da zwischen Seitenflügel und Quergebäude aus bautechnischen Gründen stets eine Hauptwand hindurchgeführt wird. In einer Stadt, in der das kleine Grundstück vorherrscht und die Hofwohnung als System fehlt, weicht das Ergebnis der Gebäudezählung nicht allzu sehr von den wirklichen Verhältnissen ab; dies ist der Pall bei Nr. 1 —14 unserer Tabelle. Bei den Städten, in denen das große Grundstück und das Massenmietshaus überwiegen, ist jedoch die Behausungsziffer wesentlich größer, als die auf der Gebäudezählung beruhende Zahl angibt. Die höheren Ziffern etwa von Nr. 15 ab sind deshalb nur mit Einschränkungen zu benutzen; hier müssen wir für das Wohngebäude eine erheblich höhere Behausungsziffer ansetzen. (Die Ziffern Nr. 30—33 der Tabelle sind dementsprechend berichtigt.)

(Tabelle 5 s. S. 132.)

Die Tabelle 5 ist eingeteilt in Gruppen ; sie zeigt den großen Abstand, der in der Gestaltung des Wohnungswesens noch heute innerhalb Deutschlands besteht. Eine besonders günstige Stellung nimmt

Tabelle 5.

Behausungsziffern 1895—1905.

1.

2.

3.

4.

5.

0.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

16.

17.

18.

19.

20.

21.

22.

23.

24.

25.

26.

27.

28.

29.

■30.

31.

32.

33.

Stadt

Bremen .    .

Düsseldorf Dortmund Hannover Danzig Mannheim Halle a. S. Kiel .    .

Cassel .    .

Leipzig . Dresden .

Chemnitz Königsberg Magdeburg München . Hamburg . Stettin Posen . . Breslau .

Charlottenburg .    .

Berlin.....

Einwohner

1905

214861

110 344

167    678 144 095 428 722 136 397 156 080 334 978 231 360 162 853

168    320 294 426 249 286

253 274 175 577 250 024 159 648 163 693 169 916 163 772 120 467 503 672 516 996

244 927

223    770 240 633 538 983 802 793

224    119 136 808 470 904

239 559 2 040 148

Auf 1 Gebäude Einwohner

1895

1900

1905

14,23

17,30

14,76

18,21

17,82

16,90

18,35

20,13

18,69

19,09

19,27

21,06

20,13

21,98

23,96

30,29

31,31

‘)33,59 30,02 39,44 J) 51,22

0 71,15

a)    1—10 Bewohner

|    7,84    |

b)    10—20 Bewohner

13.96

16.97 17,44

15.82 18,05

18.36 18,71 18,73 18,87

19.48

19.49 21,06

c)    20—30 Bewohner

I    20,00

19,86

20.36 20,34 22,16

20.83 23,85

32,42 32,83

9 36,61    9 36,53

935,59    936,81

38,54 39,12 I 9 53,29

e)    über 60 Bewohner

I 9 60,07 9 77,00

7,96

13,48

16,10

16,25

16,41

17,35

18,46

18,75

18,92

19,65

19,46

20,09

20,48

20,98

21,47

23,75

23,92

26,91

27,04

27,64

27,69

30,29

30,31

35,23

37,34 ») 43,03 9 51,97

9 64,78 ') 77,54

Hier hat sich

Bremen ein mit 7,96 Bewohnern auf ein Grundstück, das Kleinhaus auch für die mittleren und unteren Schichten der Be

völkerung gehalten, wird aber neuerdings stark bedrängt. Die bemerkenswerteste Gruppe ist die zweite, die die Behausungsziffer von 10 bis 20 Bewohnern umfaßt. Die Zusammenstellung zeigt uns, welche groben Irrtümer über die Ursachen der schlechten Wohnungszustände verbreitet werden. Es ist eine häufig vorgebrachte Annahme, daß die Festungs-

1) Ziffern der Grundstückszählung, nicht der Gebäudezählung. — Auf die Verschiebungen innerhalb der Zählperioden ist die größere oder geringere Zahl der jeweils leerstehenden Wohnungen, sowie eine etwaige Eingemeindung von Einfluß.

eigenschaft der Städte eigentlich schuld sei an der unbefriedigenden Gestaltung unserer Wohnverhältnisse. Die Behauptung wird durch unsere Tabelle in bündigster Weise widerlegt. Ziemlich an der Spitze unserer Liste mit den günstigsten Ziffern stehen Straßburg und Cöln, Städte, die seit sieben Jahrhunderten ohne Unterbrechung in ihre Festungswälle eingeschlossen sind. Gerade unsere stärksten und ältesten Waffenplätze nehmen demnach zwei der besten Stellungen in der Liste ein. Den Schluß mit den schlechtesten Ziffern bilden dagegen die offenen Städte Berlin und Charlottenburg, die teils niemals, teils nicht seit ihrer neueren Entwicklung Festungen gewesen sind. Ihnen zunächst steht Breslau, dessen großstädtisches Wachstum ebenfalls keinerlei Beziehungen zu der Periode vormaliger Befestigung hat. Wir werden späterhin sehen, daß auch die Höhenausnutzung des Bodens in den offenen Städten außerordentlich viel stärker ist als in den Festungsstädten.

Mit der überlieferten

Festungseigenschaft unserer Städte sind also die Wohnverhältnisse in keinen allgemeinen oder systematischen Zusammenhang zu bringen.

Vgl. hierzu H. von Wagner, Wohnungsfürsorge der Stadt Ulm 1903, S. 1 und die Bemerkungen zu Tabelle 8, hier unten S. 137. — Ich möchte darauf hinweisen, daß, wenn von einer Einschnürung durch Bauwerke (auf eine zweite Form der Unterbindung werden wir noch hinzuweisen haben) gesprochen werden soll, sie bei unseren Städten auf einem ganz anderen Gebiete zu finden wäre: es sind die Eisenbahn-anlagen, die durch die Bahnhöfe, Geleiskörper und Linienführungen die Ausbreitung unserer Städte oft in der schädlichsten Weise unterbinden. In unseren bedeutendsten Großstädten ist in dieser Hinsicht in der letzten Zeit manches verbessert; doch haben immer noch zahlreiche Großstädte und Mittelstädte unter der Einschnürung durch Eisenbahnanlagen zu leiden. Ich glaube, daß die Städtebautechniker diesem Punkt größere Aufmerksamkeit widmen sollten.

Nach einer anderen Richtung aber bedarf die Gruppe 2 unserer Tabelle noch der näheren Betrachtung; diese Gruppe ist nämlich die unserer großen, rasch und gewaltig an wachsenden Industriestädte. Hier stehen Crefeld, Aachen, Barmen, Essen, Elberfeld, Dortmund, Düsseldorf; sie zeigen die besten Ziffern. Die günstigen Zustände beziehen sich hier indes keineswegs bloß auf die Behausungsziffer; sondern in allen Einzelheiten, nach Mietpreis, Wohnungsgrundriß, Wohn-form, Besitzstand haben jene Städte die befriedigenderen Wohnverhältnisse gegenüber anderen deutschen Großstädten aufzuweisen.

Es zeigt sich hier, wie vollständig irrtümlich und verfehlt die Behauptung ist, das Anwachsen der Industrie sei an unseren schlechten Wohnverhältnissen schuld; das gerade Gegenteil ist der Fall. Die Industriestädte, die sich eine tüchtige kommunale Verwaltung und eine den Anforderungen des Kleinwohnungsbaues entsprechende Bauweise

bewahrt haben, weisen eine sich günstig abhebende Gestaltung des Wohnungswesens auf. — Während der letzten Jahre sind aus anderen Gegenden Deutschlands und ohne jeden Zusammenhang mit der industriellen Entwicklung die bekannten neueren Erscheinungen — schematische Bauweise, Bodenverschuldung — in die Industriebezirke vorgedrungen; es sind dies — wie z. B. die Einführung des preußischen Grundbuchs — allgemeine administrative Einrichtungen, deren sich der einzelne Bezirk nicht erwehren kann. Gleichwohl zeigen die Industriestädte noch immer einen verhältnismäßig günstigen Stand des Wohnungswesens. Vgl. auch unten S. 152/153.

Eine von dem Westfälischen Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens herausgegebene Wohnungsaufnahme, die sich auf 39 westfälische Städte (nach dem Stand am 1. Dezember 1905) erstreckt, ergibt für den Durchschnitt sämtlicher Städte 13,82 Bewohner auf ein Grundstück, eine Zahl, die den Tj^pus des Kleinwohnungsgebäudes als vorherrschende Hausform deutlich zum Ausdruck bringt. Im einzelnen zeigen indes die Städte erhebliche Abweichungen. Bochum (119 000 Einwohner), hat eine Behausungsziffer von 21,66 Bewohnern auf ein Grundstück, Hagen 20,96; Münster hält mit 13,51 die Mitte, während die Ziffer in Siegen (25 200 Einwohner) auf 9,82 und in Bocholt (24 000 Einwohner) gar auf 6,77 sinkt.

Die voraufgehenden Zahlen sind die Durchschnittswerte einer jeden Stadt. Demgegenüber bleibt noch die Verteilung der Haustypen und der Bevölkerung innerhalb der einzelnen Städte selbst festzustellen. Die Tabelle 6 zeigt für Berlin die prozentuale Verteilung der Bevölkerung

Tabelle 6¹).

Prozentuale Verteilung der bewohnten Grundstücke in Berlin.

Grundstücke mit . . . Wohnungen

1861

1875

1880

1885

1890

1895

1900

1905

1/5

33,5

24,1    21,6

19,3

16,9

16,0

6/10

30,1

23,4

22,3

19,6

17,6

17,3

11/20 21/30 31/40 41/50 über 50

29,2

34,8

34,6

34,3

33,9

33,0

5,9

1,2

0,1

12,8 :    14,9

16,9

18,9

19,3 i 20,0

20,7

3.5

4,7

6,3

7,8

8,9

10,9    12,0

0,9

0,5

1,3 j

0,7

2,2

3,0

3,5

5,0

4,8

1,3

1,9 i 2,1

2,9

2,8

Grundstücke mit . . . Bewohnern

1861    1875    18S0    1885    1890    1895    1900    1905

1/10

11/20 21/50 51/100 101/300 über 300

7,9

6,7

5,6

5,8

5,5

8,9

7,7

10,6

33.7

34.7    I 35,5 I 14,9

0.2 |    0,4

1) Grundstücksaufnahme Ende Oktober 1900, herausgegeben von dem Statist. Amt der Stadt Berlin 1902. S. IV, Statist. Jahrb., 31. Jahrg. 1909. S. 47*.

32,1    29,4

35,8

13,2

18,8

7,3

7,1

¹

R.K. == Restkaufgelder. — Wegen der Einzelheiten vgl. „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 53. Das an dritter Stelle aufgeführte Haus (s. Zt. ausgeboten zu 265000 M.) ist inzwischen zu 261500 M. bei 10000 M. Anzahlung gekauft worden; die endgültige Ziffer ist hier eingestellt.

²

Während der deutschen Krisis des Jahres 1900 erfolgte der Zusammenbruch einiger großen Hypothekenbanken und im Anschluß an diesen eine allgemeine Erschütterung des Marktes der Hypothekenbankpfandbriefe.

³

In der Reichstagssitzung vom 21. April 1902 führte der Staatssekretär des Innern hierzu folgendes aus: „Ist mir doch von vertrauenswürdiger Seite gesagt worden, daß bei der letzten Gehaltserhöhung der Beamten die Hausbesitzer in einer gewissen Stadt zusammengetreten seien und eine Erhöhung der Mieten um denselben Betrag beschlossen haben. Wenn jetzt die Wohnungsgeldzuschüsse erhöht würden, so liegt darin die Gefahr, daß das Benefizium der Erhöhung des Wohnungsgeldzuschusses nicht den Beamten, sondern den Hausbesitzern zugute kommt.“ Vgl. ferner: Es ist zu befürchten, daß die bevorstehende Erhöhung der Gehälter der unteren und mittleren Staats- und städtischen Beamten eine Steigerung der Mieten für Wohnungen mit 1—3 Zimmern zur Folge haben wird; Vossische Zeitung, Berlin, vom 10. Juli 1908; vgl. ebenda Nr. 540 vom 16. Nov. 1908.

⁴

Nach dem Statist. Jahrbuch Deutscher Städte, herausgeg. von M. Neefe, XVI. Jahrgang, S. 98 f., Breslau 1909.

8,76 % im Alter von 0—5 Jahren.

gegenüber den einzelnen Haustypen und zugleich den Entwicklungsgang für dieses Verhältnis innerhalb der Jahre 1861/1905.

Aus der Tabelle 6 ergibt sich, daß der Haustypus von 1—5 Wohnungen noch im Jahre 1861 in Berlin der vorherrschende war, und daß erst seit 1875 die Mietskaserne vordringt. Seitdem geht die Tendenz dahin, die Abmessungen der Spekulationsgrundstücke immer mehr zu vergrößern. Fast die gesamte Bevölkerung wohnt jetzt in Mietskasernen. Der Anteil der Grundstücke mit 1—5 Wohnungen ist von 33,5 °/₀ im Jahre 1861 auf 14°/₀ im Jahre 1900 zurückgegangen, und selbst dieser geringe Bruchteil begreift, wie das Statistische Amt hervorhebt, „nicht ausschließlich eigentliche Ein- bis Fünffamilien-Wohnhäuser, sondern es befinden sich darunter auch nicht wenige Grundstücke, die hauptsächlich gewerblichen Zwecken dienen, zugleich aber Wohnungen für Angestellte (Portiers usw.) enthalten“. Für das Wohnungswesen hat das überlieferte Familienhaus in Berlin in wenigen Jahrzehnten jede allgemeine Bedeutung verloren. In umgekehrtem Verhältnis hat sich der Anteil der Massenmietshäuser vermehrt, und zwar wächst die Vermehrung parallel mit der Größe des Hauses.

Es ist ferner darauf hinzuweisen, daß bei gleichen Behausungsziffern die Zusammendrängung der Menschen heute bedenklicher ist als früher, weil der Anteil der Kinder wesentlich zurückgegangen ist. Nach Prof. Silbergleit, Preußens Städte 1908, S. 20—25, standen in Berlin von der Gesamtbevölkerung

1880 12,53 °/₀, dagegen 1905

Den Gegensatz hierzu bildet die folgende Tabelle 7, die die Haustypen und die Bevölkerungsverteilung für Elberfeld darstellt.

Tabelle 7¹).

Die Haustypen und die Verteilung der Bevölkerung in Elberfeld (1900).

Das Gebäude enthält Haushaltungen

16

über

1    2    3    4    5    6    7    8    9    10    11 12 13 14 15 bis 2Q

20

Zahl der Gebäude

912 964 668 5241 499 407 396 272 135 79 53 27

00

Zahl der Haushaltungen

385633403144 349313256 356427201485

ES

o

CO

Prozentanteil der Haushaltungen

11,02 9,55 9,0010,00! 9,31110,19

7,77 4,252,71

34 978 Haushaltungen 8393 Wohngebäude

Obwohl es sich hier um eine Großstadt mit starker Bevölkerungszunahme, überwiegender Arbeiterbevölkerung und mit einem für die Bebauung ungünstigen, hügeligen Gelände handelt, zeigt doch Elberfeld eine sozial befriedigende Entwicklung und den vollsten Gegensatz zu den kasernierten Städten. Die Haustypen von 1—5 Wohnungen umfassen hier 41 x/₂ °/₀ aller Haushaltungen. In den Häusern von 1 bis 6 Wohnungen ist mehr als die Hälfte aller Haushaltungen untergebracht. Bemerkenswert ist, daß hier nun, im Gegensatz zu Berlin, die Leistungsfähigkeit des Haustypus sich vermindert parallel zur Vergrößerung des Hauses. Der prozentuale Anteil der Hausformen nimmt nach oben stetig ab und fällt bei den größeren Wohngebäuden bis auf 1¹/₂ %. Als entscheidende Momente für das Wohnungswesen erweisen sich auch hier wieder die Bodenparzellierung und die auf ihr beruhende Bauweise. —

Die Wohnungsaufnahme westfälischer Städte von 1905 ergibt hinsichtlich des Gebäudeumfangs, daß 72,88 °/₀ sämtlicher Gebäude der Größenklasse von 1—3 Wohnungen angehören; 9,79 °/₀ der Gebäude enthalten 4 Wohnungen, und genau der gleiche Prozentsatz entfällt noch auf die Gebäude mit 5 und 6 Wohnungen. Von hier ab fallen die Zahlen rasch ; Gebäude mit 10 und mehr Wohnungen wurden nur noch 1,63 °/o gezählt. Im einzelnen zeigt es sich, daß das große Mietshaus von 10 Wohnungen und darüber in Hagen, Bochum, Witten eine größere Bedeutung (4—8 °/₀ der Gebäude) gewinnt.

In Fürth i. B. beträgt die Behausungsziffer im Durchschnitt der Stadt 18,93 Bewohner auf das Gebäude; ein erheblicher Abstand ergibt sich indes, wenn man die Durchschnittsziffer in ihre Bestandteile zerlegt. Unter der Gesamtzahl von 2240 Grundstücken hatten noch 1103, d. i. genau die Hälfte, nicht über 20 Bewohner; das kleine und mittlere Grundstück, das sog. Vierfamilienhaus, stellt also die überlieferte Foi’in der Bodenparzellierung dar. Im Gegensatz hierzu ist in der Neubautätigkeit das große Mietshaus mit 50 und mehr Bewohnern eingedrungen, so daß „auf nur 205 Grundstücken dieser Grundstücksklasse bereits 13 586 Einwohner = 24,41 °/₀ der Bevölkerung wohnen müssen“. Die Einführung des Massenmietshauses hat im wesentlichen in den Neubaubezirken auf billigem Außengelände stattgefunden. (Ergebnisse der Wohnungserhebung in der Stadt Fürth i. B., bearbeitet von Dr. Eugen Dennig.)

Für eine größere Anzahl von Städten gibt die beifolgende Tabelle 8 die Verhältnisziffern der Größenklassen der Grundstücke. Ziehen wir eine Grenzlinie bei dem Vierwohnungshaus, so zeigt sich, daß die Gebäudetypen von ein bis vier Wohnungen in einem großen Teil der deutschen Städte noch heute das entschiedene Übergewicht haben und 600 bis 900 vom Tausend der Gesamtzahl aller Wohnungen umfassen. Das Gegenstück hierzu bilden die Städte Berlin, Charlottenburg, Schöneberg, Breslau, in denen die Vierwohnungshäuser nur 78—180 vom Tausend ausmachen. Auch hier zeigt sich die einschneidende Umwälzung, die sich im deutschen Wohnungswesen erst während der jüngsten Periode Vollzieht.

(Tabelle 8 s. S. 137.)

Tabelle 8.

Die Grundstücke nach der Zahl der Wohnungen (1905)l).

Von 1000 bewohnten Grundstücken enthielten

zus.

1—4

5    6—10 11—1516—2021—30

mehr als 30

Wohnungen

190

3i

53

75

99

118

25

97

22

99

504

42

54

39

32

69

62

29

36

27

60

107

69

27

170

188

290

46

31

61

lO CO N 1^ 05 Tł< 05 I.-- CM (M i-i —i

CO I—

CO GC

IO H to H OCDCOCi CO 4^ CO

26

143

18

164

141

82

208

10

209

155    45

175

38

97

Cöln . . . Düsseldorf.    .

Essen .    .    .

268

239

219

Frankfurt a. M. . 155

Schöneberg Straßburg .

K>    I—¹ CD tO

CD 05 CO 00 O. 05

CD

163

119

106

31

234

155

110

136

97

181

89

88

66

308

137

67

63

22

160

143

122

157

140

211

55

77

84

221

119

64

53

12

140

131

103

127

^

Ot I - CO CD lQ CD

89

80

77

181

287    51 !

268    13

3—

CD Cd

DO 1—1

220

189

47

76

82

90

117

66

56

13

125

612

827

475

377

298

910

536

316

278

78

659

113

76

40

71

69

36

92

53

45

10

96

240

221

455

338

47

285

281

213

110

199

35

109

97

71

54

181

74

171

185

186

34

21

57

96

128

211

00 ^ 00 -h I « CD D OC CO m ^    1 ÜB CD O CD

I    i—i cci

43

14

17

42

142

Die folgende Tabelle 9 gibt für 15 preußische Städte eine Reihe kombinierter Angaben, nämlich 1. das Verhältnis der Wohnungen nach Stockwerklage; 2. die Verteilung zwischen Vorder- und Hinterwohnung;

3. — soweit vorhanden — die Vergleichsziffern verschiedener Jahrgänge.

(Tabelle 9 s. S. 138.)

In der Höhenausnutzung stehen wieder die offenen Städte Berlin, Charlottenburg und Breslau an der Spitze; hier sind 19,32 (1900), 15,06 und 19,82% der Wohnungen im 4. Stock und darüber gelegen. Dagegen zeigen die Festungsstädte Cöln, Königsberg, Magdeburg, Posen, eine unvergleichlich geringere Höhenausnutzung, deren entsprechende Ziffern nur 0,61, 3,84, 3,89 bzw. 6,16% sind (vgl. oben S. 132, Erörterung zu Tabelle 5). Rechnet man selbst noch das dritte Stockwerk hinzu, so machen in Berlin die im 3. und 4. Stockwerk und darüber belegenen Wohnungen 40% der Gesamtzahl aus; in Cöln dagegen nur 14%, in Magdeburg 20%, in Königsberg 20 %, in Posen 22%. Es zeigt sich auch hier auf das deutlichste, daß die Bodenspekulation

1) Nach dem Statist. Jahrb. deutscher Städte, herausgegeben von M. Neefe, XV. Jahrg., S. 36.

Tabelle 9¹).

Die Wohnungen nach der Stockwerklage sowie Vorder- und Hinterwohnungen. (In Proz. der Gesamtzahl.)

Stadt

Jahr

Keller

Erdgeschoß

I. Stockwerk

II. Stockwerk

III. Stockwerk

IV. Stockwerk und höher

Dachwohnungen ²)

Mehrere

Stockwerke

Ganzes Haus umfassend

Vorder

wohnungen

Hinter

wohnungen

Berlin

Breslau .

Coin .    .

Frankfurt a. M.

Hannover .    .

Magdeburg .    .

Charlottenburg

Königsberg .    .

Essen.    .

Altona .    .

Halle .    .

Barmen .    .

Danzig .    .

Posen.    .

Kiel . .

1900    5,12 12,77 20,76 20,02

1895    5,94 13,43 16,68 19,56

1890    7,70 15,89 18,49 19,85

1905    3,04 15,88 19,96 20,52

1900    3,81    15,67 20,00 20,56

1895    4,28 15,92 20.42 20,97

1890 4,63 16,84 21,36 21,24 1902    0,69    15,99 23,46 24,01

1890 10,09 18,22 24,46 24,71 1905 I 0,07 18,62 26,05 1895    16,67 27,23

1900 5,40 16,13 32,79 1890 8,13 16,03 37,73 19,10 6,32

23.18

24.19 24,16

24.32 23,37 22,46 25,51

25.33 24,56 19,06 19,27

19.45 24,94

23.46 22,36 26.23 18,32 22.68

18,71

18.42 18,24 18,74

16.43 13,15 11,80 12,38

1,66

11,94

27,18 14,16

21.90    9,28 25,88 14,18 23,95 11,79

24.90    12,67 25,17 11,41

26.64    18,65 20,97 11,01 21,22 10.62 29,29 9,15 22,27 16,10 19,50 12,86 19,71 13,71

20.65    14,26 20,48 12,11

19,32

22.97 17,26

19.82

18.97 17,50

14.82

0,61

2,33

4,19

7,54

8,19

7,63

7,98

5,36

3,89

4,31

4,42

15,06

13,46

13,05

3,84|

2,28!

1,86

0,73

0,02

3,35

18,27

3,14 0,004 0,95 0,69

1,33 3,03

2,04

2,02

0,89

2,89

1,43 9,58

2,98

1,82

6,16

4,48

5,14

5,65

1,96

0,29

CO CO CD N

X0,15 52,26 47,66 53,6646,34 X0,18 56,06 43,94

6,7995,51 4,49 8,6294,30 5,70 2,73

2,5586,0513,95 1,7386,4413,56 1,7985,9814,02 1,20 84,62 15,38 0,5483,7616,24 65,8034,20

0,77

1,93

1,33

0,72

1,76

2,45

8,46

0,66

0,84

0,78

3,90

5,01

6,10

2,98

0,32

1,41

1,76

1,68

4,48

4,56

0,27

1,32

53,6046,40

57,9742,03

55,4744,53

5,7998,70 5,63 96,50 3,7786,40 85,87

1,69

3,67

0,91

r-TcrTcrf^

1,0380,5519,45

1,1177,0122,99

0,0576,2223,78

3,19

4,0288,7411,26

2,72 68,3931,61 0,5982,9917,01 2,0191,60 8,40 87,4912,51 0,3983,9016,10

1)    Kadi Evert, Zeitschr. d. Kgl. Preuß. Statist. Bureaus, XLII. Jahrg. 1902, S. 185, und Statist. Jahrb. Deutscher Städte, XVI. Jahrg., S. 440 u. 455.

2)    Die Treppenzahl (Stockwerkslage) ist bei den Dachwohnungen nicht

angegeben.

3)    Bewohnte Wohnungen.

4)    Wohnungen ohne gewerbliche Benutzung.

einen vielfach stärkeren Wall um die Städte zieht und die Bevölkerung viel enger einschnürt als eine Festungsmauer.

Bemerkenswert ist das Verhältnis zwischen Vorderwohnungen und Hinterwohnungen. Auch hier ist die Scheidung erkennbar, die sich durch das deutsche Wohnungswesen zieht; die rheinischen Städte kennen die Hinterwohnung nur in geringem Umfang, während in Berlin die Hinterwohnung nahezu die Hälfte der Gesamtzahl umfaßt und jedenfalls für die kleine Arbeiterwohnung die Kegel bildet.

insbesondere in Berlin, Charlottenburg, Breslau,

Die Vergleichungsziffern für verschiedene Zählperioden bis 1900 liegen in Tabelle 9 nur bei wenigen Städten vor; hier zeigen sie indes in der Hauptsache Posen — ein ungünstiges Bild. Es ist bemerkenswert, daß diese Entwicklung zur gedrängteren Bebauung und zur systematischen Anlage der Hinterwohnung sich in den Neubaubezirken, d. h. auf an sich billigerem Außengelände, vollzieht. Die Neubauten in den Stadterweiterungsgebieten und auf dem reichlichen Boden des Außenkreises bringen hier nicht eine Milderung, sondern eine Verschärfung der Mißstände der Bevölkerungsanhäufung.

Hinsichtlich der Bodenaus-

6,18°/₀

0,85 % der Häuser

nur

Über die Ursachen vgl. oben S. 79 und 94. Zu den Städten der Tab. 9 vgl. noch die Ziffern aus Fürth, oben S. 136 und die Angaben von Hans Rost, Wohnungsuntersuchung in Augsburg, Zeitschr. f. Wohnungsw. 1905, III S. 226, Sp. 1. nutzung in den westfälischen Städten zeigt die oben S. 134 erwähnte Wohnungserhebung von 1905, daß nicht weniger als 89,91 % sämtlicher Gebäude eine Höhe von nur 1—3 Geschossen haben; nur 10,09°/₀ haben mehr als 3 Geschosse. Der Flachbau herrscht also noch vor, wird aber bereits von der Stockwerkshäufung bedrängt. Die Einzelzahlen ergeben indes auch hier wieder erhebliche Abweichungen von der Durchschnittsziffer. Unter den größeren Städten besitzen in Bielefeld nur der Häuser, in Münster 11,73 % mehr als drei Geschosse; in Bochum dagegen sind es 24,15 °/₀, in Hagen 35,61 °/₀. Von den Mittelstädten zählen in Siegen 7,55 °/₀, Soest 2,47 °/₀, Bocholt über drei Geschosse. Bei den Kleinstädten zeigen sich bemerkenswerte Abstände. In dem lediglich von der Industrie bevölkerten Gronau {9200 Einwohner) haben sämtliche Gebäude (mit Ausnahme von zwei Häusern) trotzdem nicht mehr als zwei Geschosse ; in der Gemeinde Wetter (8000 Einwohner) dagegen sind bereits 47,59 °/₀ dreigeschossige und noch 7,78% höhere Gebäude anzutreffen. —

(Tabelle 10 s. S. 140.)

Als „bebaute Fläche“ gilt die

Für

In der Tabelle 10 sind die Ziffern der Bevölkerungsdichte für eine Anzahl von Städten zusammengestellt.

Grundstücksfläche einschließlich der Hofräume und Hausgärten, die eigentliche Bodenausnutzung lassen sich aus der Tabelle keine ganz genauen Schlüsse ziehen. In Berlin z. B. ist die Zusammendrängung der Bevölkerung auf der bebauten Fläche eine außerordentliche; anderer-

Tabelle 10.

Zahl der Bewohner auf 1 ha bebaute Fläche (1907/08).

auf

1 ha bebaute Fläche

auf

1 ha bebaute Fläche

Altona......

Berlin......

345

723

414

460

272

318

242

262

193

299

272

275

Halle a. S.

Hamburg.

Hannover

Karlsruhe

Königsberg

Lübeck .

Magdeburg

Mannheim

Nürnberg

Posen .    .

Schöneberg

Straßburg

267

380

271

231

299

228

270

260

210

347

579

257

seits bleibt hier ein großer Teil des Baulandes ungenutzt für Straßen. Vgl. oben S. 85.

Unter den Ergebnissen dieses Abschnitts tritt insbesondere die jeder natürlichen und wirtschaftsgemäßen Entwicklung widersprechende Tatsache hervor, daß die Zusammendrängung der Bevölkerung am stärksten ist in den offenen Städten, auf ursprünglich billigem Boden und in den Neubau bezirken; vgl. dagegen die unten in Teil VIII gegebene Statistik. Ferner zeigt es sich, daß der Flachbau in Deutschland als die überlieferte und vielfach noch jetzt vorherrschende Bauform anzusehen ist. Bei dem Vordringen der gedrängten Bauweise handelt es sich in vielen Fällen um eine örtlich fremde Erscheinung der jüngsten Zeit; die Stockwerkshäufung wird erst neuerdings, als willkürliche Einrichtung, von außen in Bezirke und Städte eingeführt, in denen sie bis dahin nicht oder nur ausnahmsweise bekannt war.

2. Wohnungsform und Wohimngsherstellung.

§ 24. In der Darstellung der Wohnungsform begegnet die statistische Methode erheblichen Schwierigkeiten, da hier zunächst nicht allein die Zahl, sondern mehr noch die besondere Eigenschaft der Wohnung entscheidend ist, eine ins einzelne gehende Differenzierung aber, wie sio wohl notwendig wäre, auch wegen des Arbeitsaufwandes und der Zersplitterung des Materials, schwer durchführbar ist. Die Zahl der vorhandenen oder auch der neuerbauten Wohnungen beweist an sich recht wenig für den Stand des Wohnungswesens. Selbst bei reichlich versorgtem Wohnungsmarkt können die Wohnverhältnisse einer Stadt schlecht sein, wenn die Form der Wohnungsproduktion eine ungünstige ist.

Für die Bewertung der Wohnung kommen an sachlichen Eigenschaften insbesondere in Betracht: 1. die Hausanlage, ob Einfamilien-

Der Begriff des „heizbaren Zimmers“ ließ sich nicht allgemein festhalten, da in Westdeutschland (insbesondere Rheinland, Westfalen) in der Kleinwohnung sich regelmäßig keine festen, mit der Wohnung dauernd verbundenen Öfen befinden; der Mieter bringt vielmehr seine eisernen Öfen, wie jedes andere Gerät, in die Wohnung mit, so daß hier der Begriff des heizbaren Zimmers nach ostdeutscher Auffassung nicht anwendbar ist. Es ergab sich deshalb die Notwendigkeit der Annahme einer allgemeinen Einheit, des „Wohnraumes“. Als Wohnräume werden sämtliche (heizbare und nicht heizbare) Zimmer, Stuben und Kammern, sowie auch die Küche angesehen. Für die Vergleichung mit älteren Zählungen können hierdurch Schwierigkeiten entstehen, insofern eine Wohnung von einem heizbaren Zimmer, wenn sie etwa noch Kammer und Küche enthält, nunmehr als Wohnung von drei Wohnräumen erscheint. Auch die englische Wohnungsstatistik zählt nach der Einheit des Wohnraumes (room). — Unter „Geschoß“ verstehe ich im folgenden jeden durch Fußboden und Decke umgrenzten Gebäudeteil, z. B. „Erdgeschoß“. Als „Stockwerk“ bezeichnen wir jedes aufgesetzte Geschoß, z. B. 1. Stock = ein über dem Erdgeschoß aufgesetztes Stockwerk.

haus, Mietwohnungshaus, Mietskaserne; 2. der Wohnungsgrundriß; 3. die Wohnungsbeschaffenheit (Belichtung, Besonnung, Instandhaltung); 4. Wohnungsausstattung (Nebenräume, Wasserversorgung, Abortanlage); 5. die Höhenlage, ob Keller, obere oder untere Stockwerke, Dach; 6. die Lage im Grundstück, ob Vorderwohnung, Hofwohnung; 7. die Wohnungsgröße und der Luftraum. Hierzu treten dann 8. die persönlichen Verhältnisse in der Wohnungsbenutzung, Ab Vermietung, Überfüllung u. a.

Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Wohnungsform wäre es erwünscht, wenn seitens der städtischen statistischen Ämter bei ihren Veröffentlichungen jeweils die Haupttypen der örtlichen Wohnungsproduktion in Abbildungen dargestellt würden, damit eine Beurteilung der Wohn weise möglich ist.

Über die den Zählungen neuerdings durch Vereinbarung der Städtestatistiker zugrunde gelegten Zählbegriffe, die wenigstens zur Ermittelung der Zimmerzahl einheitliche Grundsätze schaffen wollen, vgl. Schäfer, Mitteilungen des Statistischen Amtes der Stadt Dresden, Dresden 1908, S. 4 f.

Die folgende Tabelle 11 gibt für 10 deutsche Großstädte das Verhältnis der Kleinwohnung von 1 und 2 heizbaren Zimmern gegenüber der Gesamtzahl der Wohnungen und die Vergleichszahlen für die Entwicklung z. T. seit 1871-

(Tabelle 11 s. S. 142.)

Die Tabelle zeigt, daß der Anteil der kleinen Wohnungen in den meisten der hier einbezogenen Städte zurückgegangen ist. Hierbei ist jedoch außerdem zu berücksichtigen, daß die Tabelle keine Auskunft gibt über die gleichzeitige Mietpreissteigerung und über die hier oben genannten acht Hauptpunkte der Wohnungsbewertung (Anlage, Beschaffenheit, Lage usw.); ferner ist zu beachten, daß die Bevölkerungsvermehrung der Großstädte zum großen Teil auf die unteren und minder bemittelten Klassen entfällt, so daß eigentlich eine starke Vermehrung

Tabelle ll¹).

Prozentualer Anteil der kleinen Wohnungen an der Gesamtzahl der Wohnungen.

Wohnungsklasse :

kein heizb. 1 heizb. Zimmer Zimmer

Proz.

Proz.

zus.

Proz.

2 heizb. Zimmer

Proz.

zus.

Proz.

1871

1890

2,58

1895

0,92

1900

1,15

1905

1,44

Hamburg .

1875

1,32

1890

0,94

1895

0,63

1900

0,35

München .    .

1905

0,35

1875

0,55

1890

0,28

1895

0,56

1900

0,38

0,63

Leipzig.    .

1905

1871

0,72

1890

1895

0,05

1900

0,05

Breslau .    .

1905

0,05

1880

0,05

1890

0,56

1895

0,20

1900

0,10

Dresden .    .

1905

1880

0,03

1890

0,32

1895

0,25

1900

0,14

Hannover .

1905

0,17

0,12

1890

1895

0,22

1900

0,31

Magdeburg .    .

1905

1886

1890

1895

1900

1905

0,34

0,18

0,3!

0,23

0,33

0,52

Charlottenburg .

1895

0,88

1900

0,54

1905

0,45

Halle a. S.

1895

0,54

1900

0,04

1908

0,12

0.15

52.47 49,95

49.66 48,97

47.66 44,49 29,34 25,06

23.48

20.49 18,79

33.44 31,52 27,19 26,28 35,70 36,55 33,54

26.90 23,58 59,01

54.40

50.90

47.40

43.92

54.41

49.65 48.09

43.34 37,98

43.22

39.96 35,24 28,78 58,02

55.45 54,07

49.96

46.34 31,13

29.23 26,26

47.65 47,56

39.92

55,05

50,87

50.81

50.41 48,98 45,43 29,67

25.41 23,83 21,04 19,07 34,00

31.90

27.82 27,00 | 35,70 36,60

33.59

26.95 23,63

59.57

54.60 51,00

47.40

43.95    ! 54,73

49.90 48,23 43,51 38,10 43,44 40,27

35.58

28.96 58,33 55,68

54.40 50,48 47,22    !

31.67

29.68 26,80

47.69 47,68    ! 40,07

23.73

26.91

27.35 28,11

30.40

24.40 31,56

31.70

31.20 31,43

28.73 25,06

27.67 30,13 32,42

26.70 32,83

34.92

36.35

37.68

21.73

25.10

28.20 30,30 32,00 20,60

23.90

24.91 26,60

30.73 30,07 32,03

33.71

37.37 22.26

23.11

22.37 22,80 23,34

30.38 29,19 31,02 22,51 22,17 23,07

78.78

77.78 78,16

78.52 79,38 69,83

61.53 57,11 55,03 52,47

47.80 59,06 59,57

57.95

59.42 62,40

69.43

68.51

63.30

61.31

81.30

79.70 79,20

77.70

75.95

75.33

73.80 73,14 70,11 68,83

73.51

72.30 69,29

66.33 80.59 78,79

76,

73,28

70,56

62,05

58,87

57,82

70,20

69,85

63.14

des prozentualen Anteils der kleinen Wohnungen erforderlich gewesen wäre. Im einzelnen zeigt uns die Tabelle, daß in Berlin die Normalwohnung des Arbeiters (Stube und Küche) in ihrem Prozentanteil von

1) Nach Jahrbüchern, Volkszählungsberichten, Verwaltungsberichten der einzelnen Städte und freundlicher Auskunft der einzelnen städtischen statistischen Ämter; für 1905 nach dem Statist. Jahrb. Deutscher Städte XVI, S. 442.

1871 —1900 um 4,8 v. H. zurück gegangen ist, während sich der Anteil der Wohnungen von zwei heizbaren Zimmern um 6,7 v. H. gehoben hat. Hierauf läßt sich indes kein Rückschluß bezüglich der dem Arbeiter zur Verfügung stehenden Räume gründen, da die Abvermietung von sog. Teilwohnungen und die Aufnahme von Schlafgängern und Einmietern zu berücksichtigen ist.

197 394 — und

einer Stube nebst Küche (hierzu

Die Entwicklung des Wohnungswesens unter dem heutigen Bausystem zeigt für Berlin folgende Ziffern: nach der Grundstücksaufnahme vom 1. Dezember 1900 bestanden 4086 Wohnungen aus einer Küche; sie beherbergten eine Bevölkerung von 7759 Personen, wobei die Belegschaft im einzelnen Fall bis zu 12 Köpfen steigt. Weitere 2419 Wohnungen mit 7412 Bewohnern besaßen kein heizbares Zimmer. Die nächste Stufe umfaßt die Wohnungen die aus einem einzigen heizbaren Zimmer ohne irgendeinen Nebenraum bestehen, und deren es 32 812 mit 59 746 Bewohnern gibt. Die dritte Wohnungsstufe enthält die Wohnform, die die Normalwohnung des Berliner Arbeiters darstellt; sie umfaßt für sich allein etwa 42°/₀ aller Wohnungen auch etwa ⁴/₁₀ der gesamten Berliner Bevölkerung = 726 723 Bewohner. Diese Normalwohnung besteht aus in etwa 12°/o der Fälle ein nicht heizbarer Nebenraum, Kammer), regelmäßig auf dem Hof gelegen, fest eingebaut, ohne die Möglichkeit einer Querlüftung und ohne die zu einer selbständigen Wohnung notwendige Zubehör. Die Räume müssen indes überdies noch mit Schlafleuten geteilt werden ; in den drei Unterstufen der Wohnungen waren 38118 Schlafleute und 4481 Chambregarnisten untergebracht. — Nach der Grundstücksaufnahme von 1905 hatten sich die Verhältnisse folgendermaßen gestaltet: 4452 Wohnungen mit 7295 Bewohnern bestanden nur aus einer Küche; von diesen hatten 143 eine Bewohnerschaft von 5 bis 12 Personen. 2119 Wohnungen mit 5696 Bewohnern hatten kein heizbares Zimmer; hierunter waren 187 Wohnungen aus einem einzigen unheizbaren Zimmer bestehend mit 5 —11 Bewohnern. 34 254 Wohnungen mit 53 963 Bewohnern bestanden nur aus einem heizbaren Zimmer ohne jeden Nebenraum; 645 dieser Wohnungen hatten eine Bewohnerzahl von 5 —10 Personen. Wohnungen der Hauptform von einem heizbaren Zimmer mit Küche ohne weitere Nebenräume waren 189 018 mit 620138 Bewohnern vorhanden; unter diesen wurden 41 346 gezählt mit 5—13 Bewohnern. Hierzu treten noch 25 585 Wohnungen der gleichen Form von einem heizbaren Zimmer und Küche, jedoch mit 1—2 nicht heizbaren Nebenräumen, und einer Bewohnerschaft von 101 717 Personen. Insgesamt umfaßt diese Unterstufe der Wohnungen, die nur 1 heizbares Zimmer oder nur unheizbare Zimmer besitzen, im Jahre 1905 wiederum 788 809 Bewohner. In diesen Räumen wohnten 25 424 Familien mit Schlafleuten, 3609 Familien mit Zimmerabmietern und 108 mit Schlafleuten und Zimmerabmietern zugleich. In den Wohnungen von 1 — 2 Räumen allein wurden 4246 Zimmerabmieter und 35 754 Schlafleute gezählt. (Statist. Jahrb., 31. Jahrg., S. 145; Grundstücksaufnahme von 1905, S. 57 u. 94.) — Der Mietpreis für die normale Hofwohnung von Stube und Küche beträgt heute (1910) 300 M. ; für Stube, Kammer und Küche 360—420 M., Vorderwohnung entsprechend höher. Es ist dies das 2l/₂—3fache der Miete von 1870 und 22 — 24°/₀ des heutigen

Durchschnittseinkommens der in Betracht kommenden Volksschichten. Wegen der hierbei wesentlichen Bedeutung und der Eigenschaften des Wohnungstypus vgl. unten §. 37. —

Die Ziffer der Heerestauglichen in Berlin ist äußerst schlecht und betrug für 1902 34,7 °/₀ gegenüber dem Reichsdurchschnitt von 56,75 °/₀, d. i. nur ⁶/₁₀ des Durchschnitts. Bis zum Jahre 1908 ist die Berliner Ziffer weiter gesunken auf 28,2 %, gegenüber dem Reichsdurchschnitt von 54,5 %, d. i. etwa die Hälfte des Durchschnitts (für Ostpreußen stellt sich die Ziffer auf 63,5 %). Hierbei ist noch besonders zu beachten, daß Berlin ständig einen Strom der kräftigsten Zuwanderer aus der Provinz empfängt; trotzdem ist der Nachwuchs schwächlich, infolge der für die Heranwachsenden besonders ungünstigen Wohnverhältnisse.

Rund 80 000

Etir München gibt Prof. Max Gruber nach den Wohnungserhebungen 1904/07 folgende Zahlen: „30°/o der gesamten Münchener Bevölkerung leben in Wohnungen mit ein und zwei „Wohnräumen“ (Zimmer, Kammer, Küche), 48 % mit ein höchstens drei Wohnräumen. In den eigentlichen Arbeitervierteln, wie im 18. Bezirk, steigen die Prozentzahlen auf 52 bzw. 77°/₀. Ein Viertel aller Münchener hat-weniger als 14 cbm Schlafraum; im 18. Bezirk müssen rund 39°/₀ sich mit einem so geringen Luftkubus begnügen. Ein Viertel aller Münchener Wohnungen sind „Teilwohnungen“, d. h. Bruchteile einer Familienwohnung, und als solche ungenügend voneinander abgeschlossen, ungenügend mit den notwendigsten Nebenräumen versorgt. Rund 59 °/0 aller einräumigen und 49 % aller zweiräumigen Wohnungen sind derartige Teilwohnungen, und man kann sich ausmalen, wie sehr die Misere in diesen kleinsten Wohnungen dadurch verschärft wird.

Menschen wohnen so in München. Dazu kommt noch, daß in den Bezirken, wo die breiten Schichten wohnen, ein großer Teil der Wohnungen Schlafgänger zu beherbergen hat. Dies trifft z. B. im 15. und 16. Bezirk bei rund einem Sechstel aller Wohnungen zu. Am grellsten werden die Wohnungszustände vielleicht durch die Tatsache beleuchtet, daß rund 17 000 Münchener unter Bettmangel leiden. — Die Familie, die unersetzliche Grundlage jeder staatlichen und gesellschaftlichen Ordnung, muß moralisch und körperlich verfallen, wenn — um nur den allerschlimmsten Mißstand zu nennen — eine derartige Gedrängtheit . des Wohnens weiter bestehen bleibt.“ Beilage der Münchener Neuesten Nachrichten vom 7. Juli 1908.

Bezüglich der Abmessungen der Wohnungen von verschiedener Größenklasse und Stadtlage ist der Fürther Statistik von 1905 ein bemerkenswerter Vergleich zu entnehmen zwischen drei Bezirken entgegengesetzten Charakters, nämlich einem altstädtischen Bezirk (2. Bezirk), einem Wohnbezirk der besseren Klasse (17. Bezirk) und einem neuen Arbeiterviertel (20. Bezirk). „In den neueren Stadtbezirken, so z. B. dem 20. mit seinen zahlreichen Kleinwohnungen, überwiegen die Zimmer von 10—15 qm (mit 41,6 °/₀) und die kleineren (mit 34,5—36%) durchaus, wogegen die größten Räume hier noch seltener Vorkommen, als in dem altstädtischen 2. Bezirk“ (S. 25). Im einzelnen zeigt die bezügliche Tabelle 12 für die erwähnten drei Bezirke:

Tabelle 12.

In den Wohnungen von 1

3 Räumen

Bezirk Nr. 2 E²) Bezirk Nr. 17 E

(ohne Küche gerechnet) kommen qm Bodenfläche auf 1 Wohnung:

27,33 25,58 54,00 51,04 30,25 29,38

M 13,10

Bezirk Nr. 20 E

M 16,50

22,00

16,31

41,00

32,19

29,00

24,15

Bezirk Nr. 2 E

16,22

qm Bodenfläche auf 1 Bewohner:

— 22,00

9,65

überhaupt: 62,37 31,82 174,33 102,30 58 95 34,24

Bezirk Nr. 17 E

7,32

6,21

6,78

Bezirk Nr. 20 E

13,20

20,50

9,17

29,00

7,46

18,00

15,01

12,10

12,80

34,34

24,71

11.96

7,55

7,17

6,46

7,25

Bezirk Nr. 2 E

Bezirk Nr. 17 E

Bezirk Nr. 20 E

Bezirk Nr. 2 E

Bezirk Nr. 17 E

Bezirk Nr. 20 E

cbm Luftinhalt auf 1 Wohnung: (53,00)

43,91 126,50 89,21 (101,00)

70,03

cbm Luftinhalt auf 1 Bewohner: (53,00)

16,71 63,25 25,42 (101,00)

20,79

36,10

45,00

48,45

20,17

36,00

22,28

67,83

62,32

155,50

137,30

90,00

85,17

162,04

81,05

568,18

328,41

197,16

97,41

23,94

16,45

51,83

40,38

36,00

18,72

33,18

19,24

111,34

79,35

36,72

20,63

die Eigentümer-

Wenn wir die letzte Spalte überblicken, tritt in der Gegenüberstellung zunächst der allgemeine Abstand hervor zwischen dem 17. Bezirk (bessere Wohnungen) einerseits und den beiden Kleinwohnungsbezirken andererseits, von denen wiederum der eine (zweite Bezirk) der alten Innenstadt, der andere (20. Bezirk) dagegen der neuen Außenstadt angehört. Die Hauptmasse der Mietwohnungen Wohnungen machen nur einen geringen Prozentanteil aus — zeigt zwischen dem alten und dem neuen Bezirk nicht allzu große Abweichungen. Perner aber ergibt es sich, daß die Raum Verhältnisse hinsichtlich der Bodenfläche der Mietwohnungen in dem Neubaubezirk Nr. 20 sogar ungünstiger sind als in dem altstädtischen Bezirk Nr. 2. Nur in der Berechnung nach Kubikmetern scheint infolge der Steigerung der Zimmerhöhe eine Luftraumvermehrung vorzuliegen; doch ist zu beachten, daß dieser Zuwachs von sehr zweifelhafter Bedeutung ist. Die Steigerung der Zimmerhöhe schafft einen stagnierenden Luftwürfel oberhalb der Fensteroberkante, der in den Kleinwohnungen, insbesondere bei dem Mangel an Querlüftung, nur einen geringen hygienischen Wert besitzt.

Über die Bautätigkeit in den deutschen Städten werden seitens der einzelnen städtischen statistischen Ämter regelmäßig Berichte ver

10

öffentlicht. Die Berichte umfassen die Gesamtzahl der Neubauten, die Zimmerzahl der Wohnungen, sowie z. T. die Zahl der durch Abbrüche in Wegfall geratenen Wohnungen.

In Berlin betrug die Zahl der:

1908

1907

1906

1905

1904

neuerbauten

Wohnungen

11 156 14110 22 303 20162 19 827

darunter Kleinwohnungen bis zu 3 Räumen (— 2 Zimmer und Küche) 9 347 12 059 18 863

durch Abbrüche weggefallen

1977

1691

1503

1240

1284

Die Wohnungsproduktion ist von 1906 auf 1908 insgesamt von rund 22 000 auf rund 11000 Wohnungen, bei den Kleinwohnungen von rund 19 000 auf 9000 Wohnungen gefallen. Daß hier Einflüsse maßgebend sind, die völlig außerhalb des Baugewerbes stehen, sollte eigentlich keines Beweises bedürfen.

Die gleichen Verhältnisse finden wir in dem an Berlin angrenzenden Schöneberg, wobei der Gegensatz zwischen Bautätigkeit und Bedarf scharf hervortritt. Hier betrug „der Anteil der Wohnungen mit höchstens drei Zimmern, der von 65 °/₀ im Jahre 1905 auf 71 °/₀ im Vorjahre gestiegen war, im Jahre 1907 nur mehr 60 °/₀. Die Bautätigkeit, die sich im Vorjahre der starken Nachfrage nach kleineren Wohnungen, die in der geringen Zahl von leerstehenden kleinen Wohnungen ihren Ausdruck findet, anzupassen gesucht hatte, bevorzugte also im Jahre 1907 abermals die größeren Wohnungen. In gewissem Zusammenhang mit der starken Einschränkung in der Herstellung kleinerer Wohnungen steht es, daß im Jahre 1907 die Erbauung von Kleinwohnungshäusern, d. h. Häusern mit ausschließlich kleinen Wohnungen wesentlich zurückgegangen ist." Die absoluten Zahlen der neuerbauten Wohnungen sind 1906 3480, 1907 dagegen 2458. (Statist. Monatsberichte, Schöneberg, 5. Jahrg., S. 37.)

In Dresden verlief die Wohnungsherstellung 1904/07 folgender

maßen:

1908

1907

1906

1905

1904

neuerstellte Wohnungen 881

986

1746

2834

4061

Die Bautätigkeit ist hier also in fünf Jahren auf etwa ein Fünftel zurückgegangen. Die Wohnungsnachfrage hat nach der starken Bautätigkeit der früheren Jahre im Jahre 1906/07 kräftig angezogen, in einzelnen Stadtbezirken sind die Wohnungen knapp (Statistisches Amt a. a. O. S. 40 und 44).

Das statistische Amt der Stadt Cöln stellt jährlich die Gesamt-ziffei’n der Bautätigkeit in Deutschland zusammen und sucht hierbei das Verhältnis zwischen Wohnungsbestand und Bautätigkeit zu ermitteln. Nach der letzten Zusammenstellung (für 1908) traf während der Berichts-

Hierbei ist zu bemerken, daß die verwendeten statistischen Ziffern Durchschnittszahlen sind, in denen die einzelnen Wohnungsklassen nicht, unterschieden werden; es kann und wird häufig in einer Stadt an besseren Wohnungen ein Überschuß bestehen, während an Kleinwohnungen Mangel herrscht; die Durchschnittsziffer läßt die Zustände für die Kleinwohnung günstiger erscheinen als sie tatsächlich sind. Doch auch aus den nicht differenzierten Durchschnittsziffern ergibt sich bereits die Inkongruenz von Bautätigkeit und Bedarf. — Über Mangel an Kleinwohnungen für 1907, 1908 und 1909 wird, unter z. T. geradezu drastischen Schilderungen, aus einer großen Anzahl von Großstädten und Mittelstädten in allen Teilen Deutschlands berichtet. Vgl. auch Archiv für Volkswohlfahrt November 1909, S. 67 f.

zeit „starker Wohnungszugang mit reichlichem Wohnungsbestand nirgends zusammen. Dagegen gehörten von den 24 Städten der Erhebung 16, also volle zwei Drittel, der entgegengesetzten Gruppe eines schwachen Zugangs bei ungenügendem Vorräte an. Den tiefsten Stand nimmt dabei München ein; auch Halle und Braunschweig wiesen einen ganz ungenügenden Bau- und Wohnungsmarkt auf.“ In Elberfeld, Dresden, Mainz, Barmen, wo der Wohnungszugang gering war (0,2—0,9 °/₀) hielt sich wenigstens das Angebot von freien Wohnungen etwas höher. In Stuttgart war bei einem Angebot von 0,2 °/₀ die Bautätigkeit 2,7 °/₀ (Bericht S. 10).

Über die Bautätigkeit im Königreich Bayern gibt eingehende Ziffern der Bericht des Zentralwohnungsinspektors Dr. Bergmann (München 1910). Die Berichte über den Stand des Baumarktes sind meist ungünstig, obwohl die Zahl der zur Verfügung stehenden Leerwohnungen allgemein eine geringe oder ungenügende war und vielfach Wohnungsmangel bestand. In vielen Eällen wird ein Darniederliegen der Bautätigkeit, besonders auf dem Gebiet des Kleinwohnungsbaues gemeldet. Eine Ausnahme macht die Stadt Kaiserslautern, die wegen des im Bericht hervorgehobenen Zusammenhangs zwischen Bautätigkeit und Hausform Aufmerksamkeit verdient. „In Kaiserslautern hat die Bautätigkeit und damit das Wohnungsangebot nicht diesen Tiefstand wie in vielen anderen größeren Städten erreicht, wenn auch ein Nachlassen zu bemerken war. Zu dieser günstigen Lage des Wohnungsmarktes mag nicht zum mindesten der Umstand beitragen, daß dort bedeutende Holzbezugsentschädigungen aus der Keichswaldstiftung gewährt werden, daß ferner in dem dort vorkommenden Sandstein ein billiges Baumaterial zur Verfügung steht, daß trotz der bedeutend gestiegenen Bodenpreise doch noch das kleine zwei- bis dreigeschossige Miethaus vorherrscht, sogar das Ein- und Zweifamilienhaus sehr stark vertreten ist, daß eine alteingesessene Industrie mit einem ansehnlichen Stamm besser gelohnter Arbeiter besteht, in denen das Bestreben, sich ein eigenes Haus zu erwerben, sehr stark entwickelt ist. Diesen ist auch der Erwerb nicht so schwer gemacht, weil die Anzahlungen nicht so groß sind wie bei hohen Wertobjekten und die Aufbringung der 2. Hypotheken keinen so großen Schwierigkeiten begegnet (a. a. 0. S. 41). Mit Bezug auf den gleichen Gegenstand bemerkt der Bericht an anderer Stelle: „Von einem Vertreter einer Hypothekenbank wurde auch auf einen besonders beachtenswerten Umstand hingewiesen, nämlich

darauf, daß kleinere Wohnhausbauten sich leichter finanzieren lassen“ (a. a. O. S. 45).

Das Dresdener statistische Amt hat neuerdings die Frage erörtert, welcher Bestand an leerstehenden Wohnungen mindestens vorhanden sein müsse, damit einer Wohnungsnot vorgebeugt wird. Das Amt kommt zu dem Ergebnis, daß der notwendige Bestand an leerstehenden und tatsächlich verfügbaren Wohnungen auf 3,48 °/o sämtlicher Wohnungen anzusetzen sei, wodurch die schon früher angenommene Erfahrungsziffer von 3°/₀ bestätigt wird (Dresdener Statistik H. 17, S. 11 f.).

In übereinstimmender Weise zeigen die Berichte des hessischen Landes Wohnungsinspektors und die des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen, daß „die statistisch ermittelte Gesamtzahl der leerstehenden Wohnungen für die Beurteilung des Wohnungsmarktes — insbesondere aber des Kleinwohnungsmarktes — nur bedingten Wert hat. Die Statistik muß Wohnungen mitzählen, die infolge ihrer Lage und Beschaffenheit unvermietbar sind, sowie solche, die wegen ihres Preises oder aus anderen Gründen für die Nachfrage nicht in Betracht kommen.“ (Arch. f. Volkswohlf., Nov. 1909, S. 67/68.) — Von anderer Seite wird auf einen Umstand hingewiesen, der für das Leerstehen von Wohnungen gerade der billigsten Preisstufe in Betracht kommt, nämlich das Bestreben der Arbeiter, die Mietsausgabe durch Mietung einer größeren Wohnung und entsprechende Untervermietung teilweise zu decken: „Man mietet einfach eine größere Wohnung, die ja verhältnismäßig bedeutend billiger ist, schafft sich die notwendig werdende Einrichtung auf Abzahlung an und das „Vermieten“ kann losgehen. Die Familie selbst, meistens zum Unglück noch mit einer reichen Kinderschar gesegnet, beschränkt sich auf Schlafstube und Küche — aber man bekommt die Miete herein, und das ist die Hauptsache. Durch diesen Übergang zu größeren Wohnungen zum Zwecke des Abvermietens entsteht selbstverständlich eine Verschiebung des Wohnungsmarktes.“ (Hamburger Echo, 10. März 1910.) Vgl. hierzu auch oben S. 99.

Der Gesamtbedarf an Wohnungsneubauten für Minderbemittelte in Deutschland wird von Landeswohnungsinspektor Gretzschel für die Bevölkerungszunahme und für den Ersatz der durch Abbrüche weggefallenen Wohnungen auf 200000 Wohnungen jährlich veranschlagt. Über den hierfür erforderlichen Kapitalbedarf und die mehr als reichliche Kapitalzufuhr vgl. unten § 47.

Die Bautätigkeit unterliegt in Deutschland außerordentlichen Schwankungen, wie sie sich ähnlich bei keinem zweiten, ein regelmäßiges Bedürfnis versorgenden Gewerbe finden. Während gerade bei dem Baugewerbe durch die Offenkundigkeit aller Voraussetzungen eine wirtschaftsgemäße Abwicklung des Betriebes anzunehmen wäre, bewegt sich unser Baugewerbe zwischen Perioden der Überproduktion und der Stockung, die zudem häufig im Gegensatz zu der allgemeinen konjunkturgemäßen Lage verlaufen. Unser Baugewerbe ist wohl das einzige große Gewerbe, das gleichmäßig unter der günstigen wie unter der ungünstigen Wirtschaftskonjunktur zu leiden hat; es versagt plötzlich,

wenn seine Tätigkeit am meisten erforderlich ist, in Zeiten wirtschaftlichen Aufschwungs; es ist ebensowenig imstande, seinen Betrieb in der Periode eines wirtschaftlichen Niedergangs aufrecht zu erhalten.

Die Ursachen sind oben S. 101 f. erörtert worden. Das Kapital ist in Deutschland dem Baugewerbe gar nicht unmittelbar zugänglich. Die Bautätigkeit hängt davon ab, daß zunächst für die hohen Beträge der Forderung des Bodenspekulanten und des Baustellenhändlers das Kapital gefunden wird. Hierdurch entstehen die Stockungen sowohl in der wirtschaftlichen Hochkonjunktur, wie auch in den Zeiten des Niedergangs.

Wenn an der empfindlichsten und entscheidenden Stelle irgendeiner anderen Großindustrie ähnliche Verhältnisse beständen, wie im Bodengeschäft und im Baustellenhandel, so würde die Produktion in denselben Zuckungen verlaufen wie beim Baugewerbe. — Vgl. noch die oben S. 99 wiedergegebenen Darlegungen von K. Baschwitz, wonach die Durchschnittshöhe der Mieten ohne Belang ist für die Anregung der Bautätigkeit.

Zu den Einzelheiten der Bautätigkeit ist noch zu bemerken, daß Wohnungsnot nicht gleichbedeutend ist mit „Mangel an Wohnungen“; vgl. Cahn, Wohnungszustände der minderbemittelten Schichten in Wiesbaden, S. 6, und besonders M. v. Gruber, Wohnungsnot und Wohnungsreform in München 1909, S. 4. Daß es sich bei der Wohnungsfrage in Deutschland nicht allein und nicht einmal in der Hauptsache um den absoluten Mangel an Wohnungen, sondern vielmehr um die ungenügende Form der vorhandenen Wohnungen handelt, wurde oben bereits erwähnt.

3. Einkommen und Miete.

§ 25. Von dem Gesamteinkommen muß regelmäßig ein um so höherer Prozentsatz für Miete aufgewendet werden, je niedriger das Einkommen ist (sog. Schwabesches Gesetz). In den unteren Einkommenstufen bis 2000 M beträgt der für die Miete aufzuwendende Anteil heute in Deutschland bei der städtischen Bevölkerung meist 20—25% des Einkommens; während als die eigentlich zulässige Grenze 16% bis 14%% (% — % des Einkommens) bezeichnet wird. (Vgl. dagegen unten Teil VIII.) In der Annahme, daß % des Gesamteinkommens für Miete ausgegeben werden könnte, gibt Landeswohnungsinspektor Gretz-schel folgende Tabelle des Verhältnisses von Einkommen und Miete für die hessischen Städte:

(Tabelle 13 s. S. 150.)

„Es haben danach also in den kleineren Städten 60—70%, in den größeren 80—85% der Einkommensteuerpflichtigen ein Einkommen, aus dem sie das durchschnittliche Minimum an Wohnraum nicht bezahlen könnten.“ Zu berücksichtigen ist nach Gretzschel, daß sich unter den Steuerpflichtigen viele ledige Personen mit geringerem Wohnbedürfnis

Tabelle 13.

Gemeinde

Eine Woh-Bevöl- nungv. Stube, kerung Kammer und I960 Küche kostet

Zur Zahlung der Wohnung wäre erford. ein Eink. von

M.

M.

Gesamtzahld. Von diesen Proz. Einkommen- blieben der Steuer- unter der Ge-pflichtigen erforderlichen samtin 1904 Höhe Sp. 4 zahl

Alzey .    .

Bingen

Darmstadt

Friedberg

Gießen

Mainz .    .

Offenbach

Worms

6    893 9 600

72 381

7    806 25 457 84 251 50 463 40 705

1080

1440

1440

1440

1440

1950

1920

2100

2 066 8186 23 172 2 338 6 954 29 553 17 452 13 668

1233 2125 14 882 1 522 4 454 23 548 14 519 11 698

befinden; ferner, daß hier und da noch Angehörige der Familie mitverdienen, wobei jedoch in der Regel die Aufwendung für die Wohnung auch entsprechend steigt (Jahresbericht 1906, S. 20).

Das Verhältnis von Einkommen und Miete bei der Bevölkerung in der Großstadt wird von R. Kuczyński für das Jahr 1906 in Schöneberg bei Berlin untersucht.

Hinsichtlich der Bedeutung der Ziffern ist vorauszuschicken, daß „einerseits das versteuerte Einkommen häufig hinter dem tatsächlichen Einkommen zurückbleibt, während andererseits die gezahlte Miete häufig über den für die Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses verausgabten Betrag hinausgeht . . . Andererseits ist bei den Berechnungen des Verhältnisses von Miete und Einkommen durchweg als versteuertes Einkommen der höchste der betreffenden Stufe entsprechende Einkommensbetrag (also z. B. bei der Stufe 900—1050 M. der höchste Satz von 1050 M. Einkommen) angesetzt worden; infolgedessen dürfte das als versteuert angesetzte Einkommen vielfach etwas höher als das tatsächliche sein.“ Die Statistik zeigt das auch in anderen Großstädten festgestellte Ergebnis, daß „die ärmere Bevölkerung einen außerordentlich hohen Anteil des von ihr versteuerten Einkommens für Miete aufwendet. Selbst nach Ausscheidung aller Wohnungen, die mit Gewerberäumen verbunden sind, und aller Haushaltungen, die zur Aufnahme von Schlafgängern oder Chambregarnisten eine größere Wohnung genommen haben, würde der Anteil der Familien, die bei einem versteuerten Einkommen bis zu 1200 M. mehr als ein Viertel des Einkommens für Miete ausgeben, sicherlich noch mehr als drei Viertel der Gesamtzahl betragen.“ Im einzelnen ergeben sich folgende Verhältnisse:

(Tabelle 14 s. S. 151.)

Bemerkenswert ist, daß auch bei dem gutgelohnten Arbeiter mit einem Einkommen von 1800—2100 M. der Aufwand für Miete in drei Vierteln der Fälle mehr als 24%, für ein Viertel sogar mehr als 38% des Einkommens ausmacht. Erst bei dem Einkommen von 3000 M.

Tabelle 14¹).

Versteuertes Einkommen

Von den Haushaltungsvorständen zahlten für Miete

mehr

7*

7₂

¹/₄

74

als

bis

mehr als

M.

M.

M.

M.

M.

von ihrem versteuerten Einkommen mindestens

Proz. Proz. j Proz.

Absolute Zahl der Haushaltungsvorstände

1050

1200

1200

275

1350

1350

275

300

450

1500

1500

300

350

1650

1650

350

400

500

27

1800

1800

400

450

600

25

24

3600

2100

450

5000

3900

500

500

550

700

750

25

26

7500

5500

700

600

26

24

33    ! 46 33 ; 44

5196

4058

2997

2343

1188

9500

8000

850

800

1100

10500

1050

1200

1050

1300

19

29

38

1166

1400

1600

1700

1900

16

13

22 ! 28 20 i 25

1314

515

18

22

528

234

12

16 i 19

318

1) Vierteljahrsberichte des Statistischen Amtes der Stadt Schöneberg.

Tabelle 15 *).

Einkommensstufe (M.)

untersuchte

Fälle

Durchschnitts- Durchschnittseinkommen (M.) miete (M.)

Miete in °/₀ vom Einkommen

1880    1900    1880    1900    1880    1900

1880    1900

bis 420

600

15 571

900

824

1 200

1    500 1 800

4    800 6 000 9 000

., 12 000 „ 15 000 ., 18 000 „ 24 000 „ 30 000 „ 36 000 „ 48 000 60 000 über 60 000

??

5?

6 800 3 126 2 004 1132 1 543 1 170

CO lO

513

187

83

39

41

33

10

QOiOD

ssssgl5“S!llil!lH!§i

379

537

605

1 039 1 326

3    304 4155 5 350 7 393

10 488 13 446 16 550 21 105 26 631 33 443 41015 51 980 89 941

329

567

788

110

137

105

1055 1 347

3    352 4155 5 346 7 344

10 366 12 874 16 384 20 685 27 330 33 000 41 499 55 304 99 208

130

218

264

339

400

532

655

762

979

1 196

1 434

1 677

1 723

1    978

2    269 2 310

2    552 1 850

3    050

151

177

211

269

327

423

505

567

653

801

973

1 134 1 315 1 506 1 615

1    747 1824

2    171 2 270 2 586

28,93 31,84 25,59 26,65 21,55 22,44 21,02 20,00 19,89 19,97 20,78    19,74

4,46

34 397

49166

2) Nach der Breslauer Statistik, herausgegeben von der Stadt Breslau, Bd. XXVIII, H. 1, 1909, S. 117.

dem Statistischen Amt

¹

Aus Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse und ihre Bedeutung für das Wohnungswesen in Deutschland, S. 61.

²

E = Eigentümerwohnung-, M = Mietwohnung. Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

aufwärts geht der Prozentanteil des Mietaufwandes stärker zurück, um bei den höchsten Steuerstufen auf 5—6% zu fällen.

Das Statistische Amt der Stadt Breslau veröffentlicht eine Unter

suchung, die für einen Teil der Einwohnerschaft das Verhältnis von Einkommen und Wohnungsmiete, sowie die von 1880 bis 1900 eingetretenen Verschiebungen berechnet (s. Tab. 15). Um den Aufwand, den die Miete vom Einkommen beansprucht, möglichst rein zur Veranschaulichung zu bringen und nur das wirkliche Wohnbedürfnis zu berücksichtigen, sind von der Auszählung die Mieterwohnungen mit gewerblicher Nebenbenutzung, sowie solche mit Untervermietung ausgeschlossen worden. Ferner sind die Fälle, in denen mehr als 50% des Einkommens für die Wohnung ausgegeben wurde, sämtlich weggelassen worden. Auch eine Reihe anderer Fälle mußte ausgeschieden werden. Die Statistik für 1900 erstreckt sich demnach auf 49 166 Fälle, während die Zahl der mit weniger als 900 M. Einkommen veranlagten Einzelsteuernden und Haushaltsvorstände (i. J. 1900) 144127, die der mit mehr als 900 M. Einkommen Veranlagten 52 392, insgesamt 196 519 betrug. Es ist also nur ein Teil der Gesamtziffer durch die Untersuchung erfaßt worden. Von den in der Statistik einbezogenen Fällen gehören, trotz der obigen Ausscheidungen, immer noch 24 244 d. i. etwa die Hälfte, zu dem Einkommen unter 900 M.

Bei den in der Untersuchung einbezogenen Fällen zeigt sich in den Stufen unter 3000 Mark eine Besserung des Verhältnisses von Einkommen und Miete bei den Einkommensstufen von 1200,    1800 und

während die übrigen eine Verschlechterung aufweisen. Bei den höheren Einkommensstufen ergeben sich mit einer einzigen Ausnahme durchgängig Verbesserungen, die im einzelnen, gerade bei den obersten Stufen von großer Bedeutung sind.

Eine Zusammenstellung über das Verhältnis von Einkommen und Miete bei einem großen Teil der Hamburger Wohnbevölkerung gibt das Hamburger statistische Amt für das Jahr 1901. Die Tabelle zeigt ein doppeltes Ergebnis: in den untersten Einkommenstufen ist der auf die Miete verwendete Prozentanteil des Einkommens am höchsten; er erhebt sich hier bis zu 24%. Zugleich zeigt es sich, daß dieser Prozentsatz seit 1882 wesentlich gestiegen ist. Bei den oberen Stufen über 3600 M. sinkt der Satz auf 18% und darunter, und zeigt ferner in der Entwicklung von 1882 eine fallende Richtung. Mitteilungen der Statistik des Hamburger Staates 14. Jahrg., Sp. 660. —

Angaben über Mietsaufwand und Einkommen, verbunden mit einer Gegenüberstellung der Mietssteigerungen, veröffentlicht H. Freese (Jahrbuch der Bodenreform, Bd. I, H. 1). Die Erhöhung des Einkommens der Arbeiter ist nach Freese von den Hausbesitzern resorbiert. Der

3000 M.

H. 22; Soziale Praxis 1905,

Arbeiter muß übrigens, wie Freese richtig ausführt, nicht nur seine eigenen höheren Mieten tragen, sondern auch die der anderen Personen in den steigenden Warenpreisen mitzahlen.

Ein günstigeres Ergebnis zeigt sich — wie auf vielen Gebieten des Wohnungswesens — im Königreich Sachsen bei einer Teilerhebung des Jahres 1905, die das Verhältnis von Einkommen und Miete in einer Reihe von Mittel- und Kleinstädten behandelt. Die Statistik erstreckt sich auf 16 Städte, von 6000—35 000 Einwohnern. Ausgeschieden wurden hierbei alle Mietverhältnisse und Untervermietungen, deren Anteil an der Gesamtzahl zwischen der Mindestziffer von 2,8 % (Hohenstein) und der Höchstziffer von 18 °/₀ (Limbach) schwankte. Es ergibt sich danach folgende Übersicht:

unter 1000 Wohnungsinhabern mit

Zurechnung d. Einkommens d. Angehörigen

ohne

von ihrem Einkommen verwandten auf die Wohnungsmiete

1,2

3,9

32,1

18,5

38,8

33,9

bis 5 % des Einkommens 5-10% „

20,4

15,3

10-15% „

78,9

85,2

15-20% „

insges. bis 20 % »    „

so daß bei 79 bzw. 85 % der Wohnungsinhaber der Aufwand für die Miete 20 % des Einkommens nicht überstieg und bei dem größten Teil hinter diesem Satz zurückblieb. (Steinbach, Zeitschr. des königl. sächs. Statist. Landesamts, 1907, 53. Jahrg., S. 232). Dieses günstige Verhältnis, das kaum auf die größeren Städte Sachsens anwendbar ist, beruht auf der absoluten Billigkeit der Wohnungsmieten, die einen für städtisch-industrielle Verhältnisse ungewöhnlich niedrigen Stand aufweisen. Nicht weniger als 37,6 °/₀ aller Wohnungen der untersuchten 16 Städte standen im Preise bis zu 100 M. Jahresmiete; die Miete bis zu 125 M. umfaßt sogar 56 % aller Wohnungen, so daß selbst bei niedrigem Einkommen sich notwendigerweise ein günstiges Verhältnis ergeben muß.

Es ist von Bedeutung, die Einzelheiten näher zu untersuchen, wobei wir zuerst annehmen wollen, daß die Mietsausgabe 2O°/₀ (=¹/₅) und weiterhin, daß sie nur 16²/₃ (=%) des Einkommens ausmachen dürfe. Es haben betragen:

b) die einkommenpflichtigen Personen bis zu 500 M. : 19,2 % der Gesamtzahl von 501—600 „ : 5,5 % „    „

24,7 %

a) die vorhandenen Wohnungen bis zu 100 M.: 37,6% der Gesamtzahl von 101-125 „ : 18,2% „

55,8%

Bei der Annahme einer Mietsausgabe von 2O⁰/o (= 100 M. Miete auf 500 M Einkommen) ist für die Einkommenstufe bis zu 500 M. genau die doppelte Zahl der Wohnungen in der erforderlichen Preislage vorhanden; für die Einkommen bis zu 600 M. ergibt sich noch ein Überschuß von 31 % der Wohnungen, der der nächst höheren Einkommenstufe zugute kommt. Legen wir eine noch geringere Mietsausgabe von 16% (⁼⁼ 100 M. auf 600 M Einkommen) zugrunde, so ist das Verhältnis das folgende :

Einkommen

Wohnungen

bis zu 600 M. 24,7 % der Gesamtzahl von 601—800 „ 18,7 °/₀ „    „

bis zu 100 M. 37,6 % der Gesamtzahl von 101-125 „ 18,2% „

43,4 %

55,8 %

■Selbst bei der Annahme des niedrigen Satzes von 16 a/₃ °/₀ des Einkommens, ergibt sich noch ein Überschuß von 12% der Wohnungen in der erforderlichen Preislage. Die Statistik zeigt, welche Ergebnisse noch heute in städtisch-industriellen, von der spekulativen Steigerung

nicht ergriffenen Gebieten erreichbar sind und daß die absolute, nicht bloß die relative Höhe der Mietpreise eine u. U. entscheidende Bedeutung besitzt. —

Aus der Wohnungserhebung' des Westfälischen Vereins zur Förderung des Kleinwohnungswesens (Münster 1909) sind die Wohnverhältnisse der Städte Bocholt und Gronau zu erwähnen, die für die industriellen Arbeiter (Textilindustrie) niedrige Löhne, aber zugleich günstige Wohnungszustände auf weisen. „Bei niedrigen Bodenpreisen können die Arbeiterfamilien trotz nicht sehr hoher Löhne in verhältnismäßig befriedigender Weise Unterkunft finden“ (a. a. O. S. 9).

und

Beachtenswert sind die Angaben des Jahresberichts der Königl. Preuß. Regierungs- und Gewerberäte und Bergbehörden für 1906. Die Berichte der einzelnen Regierungsbezirke kommen fast durchweg zu dem Ergebnis, daß infolge der Steigerung der Wohnungsmieten und sämtlicher Lebensbedürfnisse im Berichtsjahr die erzielten Lohnerhöhungen und Teuerungszulagen durch Mehrausgaben mindestens ausgeglichen wurden; in einzelnen Bezirken konnte die Lohnsteigerung sogar nicht einmal Schritt halten mit der verteuerten Lebenshaltung das in einem Jahr, das für die Forderungen der Arbeiter, bei starker Beschäftigung und knappen Arbeitskräften, ausnahmsweise günstige Bedingungen bot.

In den Regierungsbezirken Hannover und Erfurt haben die Lohnsteigerungen von 15 und 16 °/₀ gegenüber den hohen Preisen der Wohnungsmieten und Lebensmittel keine Besserung der Lebenshaltung eintreten lassen. Dasselbe gilt für den Regierungsbezirk Münster und selbst für die hohen Lohnsteigerungen im Regierungsbezirk Düsseldorf. Aus den Regierungsbezirken Cöln und Potsdam wird berichtet, daß die Lohnsteigerungen des Jahres 1906 sogar nicht ausgereicht haben, um die Mehrausgaben für die steigenden Preise der Wohnungen und Lebensbedürfnisse auszugleichen. Karl Schtirmann, Arbeitslohn und Teuerung, Preuß. Jahrbücher 1907, Bd. CXXIX, H. 2, S. 210. Vgl. hier oben S. 123.

4. Die Mietpreise.

§ 26. In der Bewertung der Wohnungen bestehen innerhalb der Stadt große Unterschiede und ein einheitlicher Maßstab ist hierfür überhaupt nicht zu finden. Es können z. B. in einer Stadt in ungünstiger oder* schwer erreichbarer Lage — Neubaubezirke — billige Wohnungen in großer Zahl vorhanden sein, während zugleich in günstiger Lage eine Wohnungs-Teuerung besteht. Verschiebungen in der Arbeitsgelegenheit — Verlegung von Fabriken, Umschwung der Konjunktur — können in einem bestimmten Bezirk einer Stadt Wohnungsüberfluß hervorrufen, während im allgemeinen Wohnungsmangel herrscht. Abgesehen von solchen Ungleichheiten, die z. T. einen vorübergehenden Charakter tragen.

gibt es indes im Wohnungswesen grundsätzliche Unterschiede von dauernder Art.

Wir müssen in jeder Großstadt allgemein drei Wohn- und Preisklassen unterscheiden :

1.    ältere, schlecht erhaltene Gebäude,

2.    ältere, gut erhaltene Gebäude,

3.    neue Gebäude.

Ferner müssen wir diese drei Klassen wieder unterscheiden nach der Stadtlage, d. h. in Innen- und Außenbezirke. Zu den drei Preisklassen ist folgendes zu bemerken:

1. Ältere, schlecht erhaltene Gebäude gibt es in jeder Großstadt. Zumeist sind es die innenstädtischen, zentral gelegenen Bezirke, die

— infolge der Wertverschiebungen des Bodens und der Umbildung der Innenstadt

in den älteren, nicht zu Geschäftshäusern umgewandelten Gebäuden ungünstige Wohnverhältnisse aufweisen. Solche Bezirke geraten, wenn zur Instandhaltung der Gebäude nichts geschieht und eine schlechte Mieterschaft die Häuser besetzt, leicht in Verwahrlosung. Vgl. IV. Teil, 4. Abschnitt (unternormale Wohnungen).

2. Ältere, gut erhaltene Gebäude sind dagegen von großer Bedeutung für das Wohnungswesen, da sie vielfach gute Wohnungen zu einem billigen Preise liefern. Voraussetzung ist hierbei, daß die auf den Gebäuden haftende Verschuldung nicht zu hoch ist; sonst sind — wie in Berlin — auch in älteren Gebäuden die Wohnungen teuer. Unter normalen Verhältnissen dagegen können die älteren, gut erhaltenen Gebäude in hohem Maße dazu beitragen, die Wohnungspreise allgemein niedrig zu halten. Bei älteren gering verschuldeten Häusern fällt ferner der Zwang fort, die Mietserträge nach einer hohen Schuldenlast oder hohen Erwerbspreisen zu bemessen. Hieraus erklären sich die großen Abstände der Wohnungsmieten in einzelnen Städten.

Selbst innerhalb der einzelnen Städte finden sich die größten Verschiedenheiten in den Wohnungsmieten, je nach den Erwerbs- und Besitzverhältnissen des Hausbesitzers. Häuser, die noch vor zwei Jahrzehnten, z. T. von selbständigen Baumeistern und Bauhandwerkern, errichtet wurden und noch im Besitz des Erbauers stehen, zeigen mitunter besonders billige Mieten. Am stärksten sind die Unterschiede in solchen Städten, in denen sich ein größerer Bestand älterer etwa vor 1870 zurückreichender Kleinwohnungsgebäude erhalten hat. Wenn auch die Mieten im Anschluß an die Preise der neueren Bauten gestiegen sind, und nirgends mehr den unserem Gedächtnis entschwundenen Stand der Kleinwohnungsmieten bis zu den 70er Jahren haben, so finden sich doch in jenen älteren gut unterhaltenen Bauten mitunter noch niedrige Mieten.

Berechnungen über die Mieten und den Ertrag von älteren Häusern eines größeren rheinischen Hausbesitzers habe ich in meinen „Rheinischen

Wohnverhältnissen“ S. 64 veröffentlicht. Die Häuser gewähren günstige kleine Wohnungen; die Mieten weisen von 1890—1901 nur geringe Schwankungen auf. Ygl. a. a. 0. S. 69 die Verschuldungstabelle, die allerdings dem Jahre 1895 (vor Einführung des neuen Grundbuchs) angehört.

3. Die Wohnungen in Neubauten haben je nach der Lage verschiedene Preise, die unter Umständen große Schwankungen und Abweichungen aufweisen können. Mitunter ist ein Neubaubezirk geradezu besonders billig, wenn es sich darum handelt, zunächst Mieter heranzuziehen. Sobald der Bezirk besser besetzt ist, steigen dann die Mieten rasch. Solche Neubaubezirke mit vorübergehend billigen Mieten dürften sich in jeder Großstadt finden; das Bild des Wohnungsmarktes erfährt durch sie oftmals eine den tatsächlichen Verhältnissen nicht entsprechende Verschiebung.

Über vorübergehend billige Neubaubezirke vgl. „Städtische Bodenfragen“ S. 5; über verwahrloste Neubaubezirke „Rheinische Wohnverhältnisse“ S. 26.

Die Statistik kann im allgemeinen nur die Durchschnittsziffern der einzelnen Städte zusammenfassen; insbesondere sind interlokale Vergleichungen zurzeit nur auf Grund von Gesamtziffern möglich. Mit den aus dem zuvor Gesagten sich ergebenden Einschränkungen teile ich die Durchschnittsziffern der folgenden Tabelle 16 mit.

(Tabelle 16 s. S. 157.)

Der Preisstand der Kleinwohnung läßt sich aus den Spalten 3 bis 5 der Tabelle 16 nicht mit voller Genauigkeit ersehen. Zunächst ist zu bemerken, daß die Form der Kleinwohnung an sich im Osten und im Westen Deutschlands verschieden ist.

Im Osten besteht die zweiräumige Kleinwohnung, die als „Stube und Küche“ bezeichnet wird, aus zwei ungleichwertigen Räumen, nämlich aus einer größeren Stube und der kleinen Küche. Im Westen dagegen sind beide Räume gleichwertig; die Küche gilt hier als „Wohnküche“ und ist für den dauernden Aufenthalt der Bewohner unter Tags eingerichtet. Häufig dient sogar der größere Raum als Wohnküche, während der kleinere Raum als Schlafstube benutzt wird. Ferner ist der Begriff des „heizbaren Zimmers“ ein ungleichartiger (vgl. oben S. 141 und „Rheinische Wohnverhältnisse“ S. 9). In der Spalte 4 der Tabelle 16 sind demnach Kleinwohnungen von sehr verschiedener Größe und ungleichem Werte zusammengefaßt. Für Berlin im besonderen ist noch hervorzuheben, daß hier etwa der zehnte Teil aller Kleinwohnungen von einem heizbaren Zimmer nur aus einem Raum ohne jede Zubehör — einer sog. Kochstube — besteht (s. unten). Die in der Tabelle angegebenen Durchschnittsziffern zeigen demnach in der Spalte 4 ungleichartige Werte. — Die Durchschnittsziffern für ganze Städte sind im übrigen aus den zuvor dargelegten Gründen nur mit erheblichen Einschränkungen zu

Tabelle 16.

Die durchschnittlichen Mietspreise für besetzte Wohnungen nach der Zahl der heizbaren Zimmer, sowie für ein heizbares Zimmer nach der Höhen- oder Stockwerkslage.

Der durchschnittliche jährliche Mietspreis betrug in Mark für

Städte

i r« s

nur 1 nicht heizbaren 2. Zimmer 5

Wohnung mit

1 heizbaren Zimmer ohne ! mit

Zubehör

2 heizb. Z.

r—¹

heizbares Zimmer im

Keller

Erdgeschoß

I.

II.

III.

Stock

V. Stock und höher sowie in Dachräumen

5    6    7    8    9 10 11    12

Berlin

1900

232

196

231251242224

1895

132

220

1890

156

231

208

1900

1900

1900

1900

1895

1895

1900

1895

229

257

251

237

103

52

218

244

200

208

173

126 I 128

146 [ 179

\178

223

230

133

152

125

104

136

110

205

214

158

190

224

266

238

180

200

CO D- oo O 00 Cd Cd ^ cn co

Cd CM CM Cd rH i-t

221

210

221

156

186

165174169155

168185181165

X    |    *>0 Oi ^ rf CO io    ,00    Ol

O    OQOQOO^    00    CO

Ol    Ol rH —' Ol rH rH    <    i—t

io . io CO H CO 05 ^    ,    ,    |>-

05 05 00l>00^05    i-l

rH rH rH *H rH rH    rH

Altona .    .

1890

. 1900

162

154

co

CM

co

154

162164155144

1895

Halle a. S.

1890

1900

1895

155

205

207

158

98

100

Posen

1890

92

1900

110

155

132

1895

129

170163156145 127132128217 133135128114 130141 131112 147170169161

161 186181167

Magdeburg . .    . 1895

141

1890

142

Hannover

Cöln

a. Rh.

. . . 1890 Stadt Cöln 1897¹ 2 3) Alt- „    1897²)

142

201176187171

H- , | ‘ h-* — h-‘    i . H-,

ki œ    co

OS1 1    ‘ CO 03 Ql O ¹ Ql¹

Miss

1 1 1 x x

rH

94

98

132

155

Essen .    .

Stadt „    1890

. . 1900²)

154

167    58

CO co

ifr. co

co co 05_00

CO X ^ Ci

rH_

co co co co

rH I-Ol 00

CO

verwenden; Lage, Alter Beschaffenheit der Wohnungen ergeben im einzelnen große Preisabstände, die hier verwischt erscheinen; auch läßt sich nicht ersehen, mit welcher Zahl die einzelnen Preisstufen an der Durchschnittsziffer beteiligt sind.

Dagegen lassen sich den Spalten 6 bis 12 der Tabelle 16 einige Angaben entnehmen, die durch Durchschnittsziffern hinreichend zu begründen sind und nur anderweitig festgestellte Tatsachen bestätigen. Die Wohnungsverteuerung in Deutschland kommt aus dem Osten. Nicht der Westen mit seiner hochentwickelten Industrie, seinen im allgemeinen höher stehenden Löhnen, seiner teureren Lebenshaltung, seiner wohlhabenderen Bevölkerung hat die teuersten Mieten; sondern diese finden sich im Osten. Das Verhältnis wird uns auch durch die Tabelle 16 Spalte 6—12 bestätigt. Der Berliner Vorort Rixdorf mit einer überwiegenden Arbeiterbevölkerung und zahllosem Proletariat zeigt eine höhere Durchschnittsmiete als — Cöln mit seiner gemischten und wohlhabenden, zum Teil sogar reichen Einwohnerschaft. Die Mieten in Königsberg und Posen stehen durchschnittlich ebenso hoch wie in Hannover. Wir sehen auch hier, daß die Mißstände der Wohnungsverteuerung in Deutschland nicht auf natürliche Vorgänge zurückzuführen sind, sondern daß sie auf bestimmten Einrichtungen beruhen, die sich in ihrer vollen Schärfe zunächst im Osten herausgebildet haben. —

Die beifolgende Tabelle 17 berechnet die Wertbewegung, die in dem gemeinen Wert der Grundstücke in dem an Berlin angrenzenden Teil von Schöneberg nach erfolgter Bebauung späterhin eingetreten ist.

(Tabelle 17 s. S. 159.)

Die Darlegungen des statistischen Amtes der Stadt (Vierteljahrsberichte I, Jahrg. 1908, H. 3, S. 41) zeigen, daß von der gesamten Wert-steigerung der Häuser, im Betrage von 17,5 Millionen M. nur 2,8 Millionen M. auf bauliche Veränderungen und 14,7 Millionen M. auf Wertsteigerungen der in ihrem Bestände nicht veränderten Baulichkeiten zurückzuführen sind. Vgl. hierzu die Wertbewegung vor dem erstmaligen Verkauf bei Berliner Grundstücken, hier oben S. 110. Wesentlich ist noch, daß die Bewegung der Tab. 17 in eine Zeit steigenden Diskonts und erhöhten Hypothekenzinsfußes fiel, die eigentlich eine starke Herabdrückung des kapitalisierten Wertes hätte bewirken müssen, so daß selbst die Erhaltung des Gleichstandes des Kapitalwertes nur durch starke Mietserhöhungen möglich war; s. oben S. 115 und 117. —

Während für Deutschland Gesamtziffern über den Mietspreis- und Gebäudewertbewegung fehlen, liegt für Frankreich eine solche Statistik vor. Sie beruht auf der staatlichen Gebäudegrundsteuer und bietet uns eine Reihe bemerkenswerter Einzelheiten.

Die französische Steuer von den Gebäudewerten (propriétés bâties) umfaßt das ganze Staatsgebiet; sie wird erhoben nach dem jährlichen Vermietungswert der Gebäude (valeur locative), von dem zur Ermittelung

Tabelle 17.

Gemeiner Wert der bebauten Grundstücke in den Stadtbezirken I—III in Scköneberg in den Jahren 1900—1908.

Jahr der Behauung g

Grundstücke Fläche

qm

Gemeiner Wert in Millionen Mark am 1. April 1900| 1901 [ 1902 I 1903 I 1904 j 1905 I 1906 I 1907 ; 1908

vor 1900 77

1900

1901

14

1902

15

1903

1904

19

1905

12

1906

28

1907

16

27

74 29928,167|28,973 15 738 18 295 10 460 21 217 13 525 30 621 23 006 28 840

5,941

Eckgrundstücke

29,470 29,557 30,181 6,274    6,414    6,435

7,848    7,930 8,079

4.093    4,248

9,052

13,525

32,041

6,778

8,169

4,751

9,495

5,817

13,655

11,822

32,785

6,869

8,086

4,864

9,575

5,842

13,832

11,999

12,931

Zus.

217

236 001

vor 1900 1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

284 230 07071,407

28,167 34,914| 43,592 47,994 57,995 64,286j 79,043| 92,528106,783 Sonstige Grundstücke

73,316    74,202    74,709    75,759    76.417    76,851

10,853    11,223    11,304    11,330    11,311    11,392

15,271    15,613    15,864    16,059    16,055

12,404    12,550    12,615    12,631

11,533    11,896    12,007

■ Ï    .    15,645    15,727

13,633

77,025

11,315

15,939

12,622

12,011

15,752

13,703

16.440

78,443

11,388

15,993

12,671

12,083

15,822

13,847

16,647

10,041

Zus.

598

530 897

71,407184,169 100,696114,030j 127,036

143,943158,296174,807

186,935

des reinen Nutzungswertes (revenu net) bei Wohngebäuden ein Viertel, bei gewerblichen Gebäuden vier Zehntel für Abnutzung und Aufwendungen in Abrechnung gebracht werden. Eine Revision der Steuersumme findet Abschnitten von 10 Jahren statt.

Die französische Statistik liefert uns ein beachtenswertes Material für die Fragen der Großstadtentwicklung. Der steuerbare Gebäudewert von Paris (ohne die Vor- und Nachbarorte) umfaßt 27% des Gebäudewertes des gesamten französischen Staatsgebietes. Die Beträge für 1901 sind die folgenden:

Vermietungswert der Pariser Gebäude 1901 : . . 86112

insgesamt Gebäude .    .

davon : Hausbauten .... 80 085

824 034 689 Frcs. ab 25 °/o 206 008 672 „

853 193 161 Eres.

618 026 017 Frcs.

davon: Gewerbl. Bauten .    .

2 553

29158 472 Frcs. ab 4Q°/₀    11 663 389    „

17 495 083 Frcs. 635 521 100    „

insgesamt Reinertrag .    .

Bei einer Bevölkerung von 2741068 Einwohnern im Jahre 1901 entfiel demnach ein Betrag von 234,15 Frcs. = 187,22 M. an Miets-

aufwand auf den Kopf der Pariser Bevölkerung. Es sei nun im folgenden der Versuch gemacht, die Pariser Zahlen mit denen von Berlin zu vergleichen. Der Nutzertrag der Berliner Grundstücke betrug im Jahre 1901 369 463162 M.; bei einer Bevölkerung von 1898997 Einwohnern ergibt dies 194,60 M. auf den Kopf der Bevölkerung. Die undifferenzierten Zahlen bedürfen indes nach zwei Richtungen der Erläuterung. — In Paris wie in Berlin wird die Grundsteuer nach dem Mietsertrag der Grundstücke veranschlagt; insofern sind die Ergebnisse der beiden Städte vergleichbar. Wesentliche Verschiedenheiten bestehen jedoch 1. in den Grundsätzen der Steuerveranlagung; 2. in dem verhältnismäßigen Anteil der eigentlichen Wohnungsmiete, die in den obigen Ziffern mit der Geschäftsmiete zusammengeschlossen ist.

1. Die französische Gebäudegrundsteuer rechnet unter den Vei> mietungswert den Wert einer jeden Vorrichtung, Anlage oder Maschine, die mit dem Gebäude durch Nieten, Bolzen oder auch nur durch größeres Eigengewicht zusammenhängt (PayeIle S. 198). Gebäudesteuerpflichtig sind also u. a. Hebevorrichtungen, Antriebsmaschinen, Werkzeugmaschinen, Transmissionen u. dergl. Der Gebäudevermietungswert wird dadurch in Paris gegenüber Berlin, wo nur der reine Gebäudeertrag verlangt wird, bedeutend erhöht. Andererseits gestattet Paris eine Vergütung von 25°/o auf Hausbauten und 40 °/₀ auf Fabriken, die indes jeden weiteren Abzug ausschließt. In Berlin sind nur 8 °/₀ der Miete abzugsfähig, außerdem aber alle Mietsbeträge, die für eine nicht in der reinen Gebäudenutzung begründete Leistung gezahlt werden (z. B. für Zentralheizung 10°/₀, für Dampf- und Kraftlieferung usw.). Verschieden sind weiter die Veranlagungsgrundsätze für öffentliche Gebäude, Anstalten und Stiftungen. Anstalten und Stiftungen sind in Berlin allgemein steuerfrei ; in Paris dagegen nur, insoweit sie sich im öffentlichen Besitz befinden (PayeIle, S. 205). Steuerpflichtig sind in Paris ferner die hochwertigen Anstalten für die Wasserversorgung, die in Berlin steuerfrei sind.

2. Zur Beurteilung des Aufwandes an Wohnungsmiete bedarf es einer Trennung der Gesamtziffern in Wohnungsmiete und Geschäftsmiete, deren Anteil an den Gesamtbeträgen in beiden Großstädten ein wesentlich verschiedener ist.

Paris:

Wohnungsmiete der Steuerpflichtigen (1. Januar 1901)    260 980 541 Frcs.

117 222 815 ., 241017 849 „ 17 495 083 ,.

Wohnungsmiete der Steuerfreien (bedürftige oder nicht

steuerpflichtige Personen)..........

Geschäftsräume...............

Gewerberäume...............

Nach Abzug der Vergütung von 25% bzw. 40 °./₀ ; Nachweise der Personal-Mobiliarsteuer, Payelle S. 52.

Berlin:

470 057 Mietwert 270 856 245 M.

Ia. Vermietet gewesene Wohnungen (1. Dez. 1900): Zahl

9 342 703 M.

Ib. Hierunter befanden sich 37 152 Wohnungen mit zusammen 48 627 gewerblich benutzten Zimmern ; für letztere ist die (durchschnittlich berechnete) Miete anzusetzen mit..............

II. Besonders vermietete gewerbliche Gelasse .    .    . Zahl

23 702

74 453 599 M. 1 520

20 202 423 M.

III. Amtslokale:

Mietwert .    . Zahl

Mietwert

Bei der Berechnung der Prozentanteile ist der Betrag der Position Ib bei der Summe Ia abgezogen und zu dem Betrage von II hinzugeschlagen worden (Wohnungsaufnahme vom 1. Dezember 1900).

Es entfallen demnach in Paris von den Gesamtziffern der obigen Mietvverte nicht weniger als 87,86 °/o auf die Geschäftsräume und 2,75 °/o auf Fabrikräume, so daß für die von der Bevölkerung aufzubringende Wohnungsmiete nur 59,4 °/₀ des Gesamtbetrages übrig bleiben. Berlin kommen von der Gesamtsumme auf die Gewerberäume nur

In

22,95%,

auf Amtslokale 5,57 %, während auf die reine Wohnungsmiete hier 71,5

0/

des gesamten Mietsaufwandes entfallen.

Die Richtung der Preisentwicklung kommt nun deutlich zum Ausdruck, wenn wir die Bewegung der Mietwerte in den beiden Städten für einen längeren Zeitraum einander gegenüberstellen. Hierzu diene die folgende Übersicht für 1891/1901, aus der die Verschiedenheit der die Preisentwicklung beeinflussenden Faktoren in beiden Städten hervorgeht. Bei dieser Gegenüberstellung kommen zudem, da nur Ziffern von gleicher Grundlage verglichen werden, die vorerwähnten Unterschiede in der Veranlagung nicht in Betracht.

1891

1901

P a i’ i s

Vermietungswerte. .    .    .    573 877 787,— Frcs.x) 635 521 100,— Frcs.

Bevölkerung.....

Mietaufwand auf den Kopf

Bevölkerung. . Zunahme 1891/1901    11,93 % = 1 >19% jährlich

Mietaufwand. . Abnahme 1891/1901 — 1,08%.

Berlin

2 424 705

2 714 008

236,70 „

234,15 „

1891

1901

Nutzertragswerte .... 274 571 912,— M.

1 606 617

Bevölkerung.....

Mietaufwand auf den Kopf

170,90 „

369 463 162,— M. 1 898 997

Bevölkerung . . Zunahme 1891/1901 Mietaufwand .    . Zunahme 1891/1901 -|- 13,90 %.

194,60 „ 18,20 % = 1,82 % jährlich

Die Zahlen zeigen, in welchem Umfang für die Bodenpreisbildung in Berlin, neben den natürlichen Voraussetzungen des Wohnungswesens, andere Momente entscheidend sind. Der Prozentsatz der Bevölkerungszunahme in Paris und Berlin ist während der Zählperiode weder an sich besonders hoch, noch zeigt er zwischen den beiden Städten eine wesentliche, die Preisentwicklung ausschließlich bestimmende Verschiedenheit; der jährliche Bevölkerungszuwachs betrug 1891/1901 in Paris 1,19%’ in Berlin 1,82%- Hierbei ergibt sich indes für Paris eine Abnahme des Mietsaufwandes um 1,08% in 10 Jahren; Berlin dagegen hat in der gleichen Zeit eine Zunahme des Mietsaufwandes um —

11

nahezu 14% aufzuweisen. In welcher Weise diese Steigerung zustande kommt, zeigt sich aus der großen Mietserhöhung in Berlin im Jahre 1900/1901, die schlechthin ohne jeden Zusammenhang mit Vorgängen des Volkszuwachses erfolgte (oben S. 117).

Für die Frage der städtischen Grundrentenbildung ist es weiter von Wichtigkeit, statistisch zu untersuchen, wie die reine Mietpreisbewegung, nach Ausscheidung aller Änderungen in der Substanz der Gebäude, vor sich geht. Auch für diese Verhältnisse enthält die französische Gebäudeveranlagung wertvolles Material. Die französische Statistik berechnet die Veränderungen, die sich während der 10jährigen Revisionsperiode in den Vermietungswerten ergeben, unter Fortlassung aller Veränderungen durch Neubauten oder Abbrüche (Payelle, S. 57). Wir haben also hier — ein überaus seltener Fall — die statistische Grundlage für die ohne Substanzänderung eingetretene Preisänderung der Bodenwerte.

Der unrevidierte Vermietungswert der Gebäude

3 097 347 068 Eres.

3 124122 466    „

26 776 401    „

oder 0,86% im Durchschnitt des französischen Staatsgebietes. Es ist dies ein äußerst geringer Satz, der zunächst für Frankreich die Abwesenheit einer schlimmen national-deutschen Erscheinung beweist — der Boden- und Häuserspekulation. Ein beachtenswertes Ergebnis zeigt sich weiter, wenn man die Zuwachssätze nach der Einwohnerzahl der Städte und Ortschaften in Größenklassen scheidet. Eine immaterielle Wertvermehrung haben danach aufzuweisen:

Gemeinden von

5 001 bis 10 000 Einwohnern 2,95 %

2,31 %

2,23 %

2,07 %

1,33 %

0,66 %

betrug am 1. Januar 1901.......

der revidierte Vermietungswert derselben Gebäude beträgt...........

die reine (substanzlose) Wertvermehrung in 10 Jahren beträgt also........

50 001 „ 100 000 2 001 „    5    000

unter

10 001 „ 20 000 2 000 20 001 bis 30 000

Eine Wertverminderung ist dagegen eingetreten

in Paris

0.66%

„ Gemeinden von 30 000 bis 50 000 Einwohner 0,12 °/

über 200 000 Einwohner von 100 001 bis 200 000 Einwohner 1,63%

• • 0,93%

Die Großstädte zeigen also in Frankreich nicht nur keinen immateriellen Zuwachs, sondern sogar eine Minderung der Mietwerte.

Es ist von allgemeinem Interesse zu beobachten, wie sich hier die Bodenwerte ohne das Eingreifen der sogenannten Bodenspekulation

entwickeln. Die Ursachen für diesen von den deutschen Verhältnissen durchaus verschiedenen Zustand liegen teils auf verwaltungsrechtlichem, teils auf volkswirtschaftlichem Gebiete. Unter den verwaltungsmäßigen Einrichtungen, die von den deutschen vollständig abweichen, sind erster Stelle zu nennen: hohe Umsatzabgaben — Enregistrement — die das Eingreifen der Bodenspekulation verhindern oder erschweren; Verschiedenheit des Grundbuch- und Hypothekenwesens, das nach der formalen Seite weit weniger vollendet ist als das deutsche, dagegen für die Zwecke der Bodenspekulation untauglich ist.

an

Über die volkswirtschaftlichen Momente, die bei der obigen Mietwertsentwicklung initsprechen, bemerkt der Verfasser des französischen Zahlen Werkes: „Im allgemeinen hat der Stand der Mieten eine leichte Senkung erfahren in den Städten von mehr als 30000 Einwohnern. Diese Ermäßigungen sind mitunter die Folge von gewerblichen und Handelskrisen; in der Mehrzahl der Fälle liegt die Ursache jedoch in nichts anderem als in der Abwanderung der Stadtbevölkerung, die nach den Vororten zieht.“ Die Bedeutung der Außenbezirke für die innenstädtische Mietpreisbildung ist hiermit richtig gekennzeichnet. Die Einbeziehung der Vororte in die großstädtische Bebauung sollte zu einer Verbilligung der durchschnittlichen Miete führen oder mindestens der Verteuerung entgegenwirken. In Deutschland ist diese preisermäßigende Wirkung der Außenbezirke dadurch aufgehoben, daß das Außengelände rings um unsere Städte spekulativ aufgekauft ist. Die Zufuhr billigen Baulandes ist damit abgeschnitten. Gerade die Außenbezirke bilden das Gebiet und den Gegenstand der spekulativen Preistreiberei; die Stadterweiterung und Vorortsbebauung führt hier nicht zu einer Senkung der Mieten (vgl. oben S. 95).

5. Wohnungsbenutzung.

$ 27. Unter den Einzelheiten der Wohnungsbenutzung ist zunächst die Wohnungsüberfüllung zu nennen. Ein großer Teil der Kleinwohnungen ist mit einer übermäßigen Bewohnerzahl belegt. Eine mechanische Grenze für die Personenzahl, die in unbedenklicher Weise in einem Raum untergebracht werden kann, läßt sich schwer ziehen. Einerseits ist die Größe des Raumes zu berücksichtigen. Andererseits bietet die Zusammendrängung der Insassen einer Wohnung auf eine geringe Anzahl von Räumen unter allen Umständen sittlich und gesundheitlich schlechtere Bedingungen, als die Verteilung der Bewohner auf eine größere Anzahl wenn auch kleinerer Räume. Im allgemeinen pflegt man in Deutschland eine Belegung mit 5 Personen für je einen Raum als Höchstzahl zu bezeichnen, während in England bereits eine Belegung mit mehr als 2 Personen auf den Raum als Überfüllung gilt.

11*

Eine in Preußen vorgenommene Erhebung des Jahres 1900 zeigt, daß in einer Anzahl von Städten unter den kleinen Wohnungen, die aus einem (heizbaren oder nicht heizbaren) Zimmer mit oder ohne Zubehör bestehen, ein erheblicher Prozentsatz — zwischen 10 und 24°/0 — eine Bewohnerschaft von 6 Personen und darüber zählte (Evert, S. 164). Für einzelne Städte liegen genauere Bearbeitungen vor, die nach Wohnungsgröße und Bewohnerzahl ausgezählt wurden. In den kleinsten Wohnungen wurden gezählt:

Tabelle 18').

Wohnungen mit

in

6    | 7 | 8 | 9 | 10 i 11 | 12 | 13 | 14

Bewohnern

Wohnungen, bestehend aus einer Küche ohne alle Zubehör:

Berlin .    .

Schöneberg Rixdorf

CO

Ol

Ml O

CO

CO

Ol C5 CO

OI

Ol 4M CD

CO

DOM CO

CO CO

Wohnungen, bestehend ans 1

Berlin .    .    .

Frankfurt a. M. Charlottenburg Schöneberg . Rixdorf .    .

1 584

129

43

41

73

670

61

26

16

48

CO » »-* CO 00 Ol o Ol 00 Ol

^ CO 1 Ol

ł—⁴ co I CO

4M

+-

Wohnungen, bestehend aus 1 heizbaren Zimmer

35 917 2 266

175

1    418

2    473

23 024

1 426

12 108

782

5511

81

837

67

345

2281

820

270

143

1 627

419

915

17

203

422

13

83

145

51

12

77

13

25

54

Beachtenswert sind hier nicht sowohl die Zahlen der letzten Spalten, so schlimm sie sind, sondern die hohen Ziffern der drei ersten Spalten. Es ist zu berücksichtigen, daß es sich hier meist um kasernierte Städte handelt, in denen die Wohnweise an sich eine ungünstige ist, ganz abgesehen von der Überfüllung.

Einen genauen Einblick in die großstädtischen Wohnverhältnisse gewähren die Erhebungen der Krankenkassen. Die jährlichen Wohnungserhebungen der Ortskrankenkasse für den Gewerbebetrieb der Kaufleute, Handelsleute und Apotheker (bearbeitet von Albert Kohn) behandeln die Wohnverhältnisse der der Kasse angeschlossenen Personen in regelmäßigen Veröffentlichungen, die das gesamte Material durch Text, Tabellen und Abbildungen besonders anschaulich zur Darstellung bringen. WTenn man den Maßstab von 16—20 qm Bodenfläche für

1908

gegen

1907

2369 = 54,25 % 1699 = 48,56 %

2251 = 57,20 % Männer 1477 = 54,14% Frauen

in Räumen angetroffen worden, welche den minimalen Anforderungen als Wohnräume nicht genügen. Bei 313 Kranken entfielen auf den Bewohner weniger als 5 cbm Luftraum. Es wurden gezählt: 1778 Patienten = 11,30°/₀, gegen 10,22 °/₀ im Vorjahre, welche ihr Bett mit anderen Personen teilen mußten; lungenkrank waren von diesen 315 = 16,35°/₀, gegen 14,35% im Vorjahre. Die diesen Erhebungen beigegebenen Abbildungen zeigen Wohnungen in den Berliner Mietskasernen, die, im Gegensatz zu den weiter unten wiedergegebenen Bauten, Beispiele minder guter oder schlechter Wohnformen darstellen. (Vgl. auch Bernhardt, Schlafverhältnisse von Berliner Gemeindeschülern und die Schilderungen von Gruber, oben S. 138.)

Die Verwaltung der Krankenkasse sucht übrigens durch Belehrung der Mitglieder und vorkommendenfalls durch Benachrichtigung der Behörden auf eine Besserung der Wohnverhältnisse hinzuwirken und hat hiermit im einzelnen Erfolge erzielt, wenn auch an dem mangelhaften Typus der Kleinwohnung nichts zu ändern ist.

ganz ungewollt

Wahnräume, 20—25 qm für Schlafräume zugrunde legt, so bleiben die Räume von

1908

5063 = 62,37 %

4585 = 63,14 %

noch hinter diesen Maßen zurück. Von den in Vorderhäusern wohnenden Kranken sind

gegen

1901/07

26669 = 62,82 % Männern 22297 = 62,96 % Frauen

1908

1797 = 47,91 %

1684 = 44,75 %

von den in Hinterhäusern wohnenden Patienten

gegen

1907

1490 — 48,85 % Männer 1266 — 41,10 % Frauen

Schilderungen von Berliner Wohnverhältnissen finden sich in dem Jahresbericht des Evangelisch-Kirchlichen Hilfsvereins in Berlin für 1908. Die Einzelheiten sind in meinen Darlegungen, Archiv für Volkswohlfahrt III. Jahrg. Nov. 1909, S. 65, wiedergegeben. Bemerkenswert ist hier noch, wie die Pflegeschwestern in ihrem Bericht die Bedingungen schildern, die die Mietskaserne für das Heranwachsen der Kinder bietet.

In einer Schrift von Alb. Südekum wird hingewiesen auf die sexuellen Dinge, die die Kinder in der Mietskaserne beobachten und nachahmen. Die Mitteilungen (Großstädtisches Wohnungselend, 3. Aufl., S. 42) schildern die „unbegreifliche Verderbtheit“, zu der die Kinder in der Umwelt des Massenmietshauses verführt werden. Die Ausführungen verdienen besondere Beachtung, weil sie einen schweren Mißstand hervorheben, der nur bestimmten großstädtischen Wohnungsverhältnissen eigentümlich und, wie die Darlegung a. a. 0. zeigt, wohl vermeidbar ist.

Zu den schwersten Schädigungen in den Kleinwohnungsverhältnissen gehört das Schlafgängerwesen. Die überwiegende Mehrzahl der Haushaltungen mit Schlafleuten entfällt auf die Kleinwohnungen von 1 — 3 Wohnräumen; die Statistik rechnet hierbei jeden abgesonderten

Raum — also heizbares Zimmer, unheizbares Zimmer oder auch Küche — als Wohnraum. Es wurden danach gezählt:

nur

Tabelle 19¹).

in

Haushai-__

tungen mit i Wohn-Schlafleuten

raum

Proz.

davon mit

2 Wohnräumen

Proz.

3 Wohnräumen

Proz.

Berlin (1900) . . . Charlottenburg .    .

Schöneberg .    .    .

Rixdorf.....

Essen mit Altendorf

kO to I> N CO r-i t>-1>- co

CO 00 o co

HCOH(M(M

1958

20

25

41

N IO CO 00 N H IO co 05 O) m o i-T .-T cf

OS t-CO 05    t>. 05

^ O CD 00 CM in i—i

CVJ

00 OO

Es ist zu beachten, daß in dieser Aufstellung als „zweiräumig“ die Wohnung bezeichnet wird, bei der der zweite Wohnraum oft nur aus einer kleinen Küche besteht. In Berlin und Vororten z. B. ist die hier mit zwei Wohnräumen gezählte Wohnung regelmäßig nichts anderes als die bekannte Kleinwohnung von „Stube und Küche“. Die hierher gehörenden Wohnungen werden zu einem großen Teil überdies von Familien bewohnt, die Kinder haben und neben diesen Schlafleute, zum Teil verschiedenen Geschlechts, aufnehmen:

Tabelle 20 ⁵ 6).

3-

Haushaltungen mit Schlafleuten

Proz. der Haushaltungen mit Schlafleuten

co

darunter Familien mit Kindern

Schlafleute

davon in Familien mit Kindern

m.

w.

m.

w.

Berlin 1900

1 958

(Erhebung vom 2. Dez. 1895)    (1 723)

Charlottenburg ....

Schöneberg ......

Rixdorf.......

Essen mit Altendorf .    .

3,17

in einem Wohmmnne 526    7631 1 553

(511)    - !

20

25

41

0,55

1,33

1,98

0,22

11

17

16

19

30

20

20

00    00 1-0 CO

CO ,    t-H

Cd

gg ro cS Ci

in zwei Wohnräumen

Berlin 1900

25 435

(Erhebung vom 2. Dez. 1895) (22 629)

1098

Charlottenburg Schöneberg. Rixdorf .    .    .

648

Essen mit Altendorf .    .

879

227

11,14

553

10 617 15 556

6002

365

640

203

315

11

403

443

246

217

201

Die sittlichen Schäden, welche durch diese Wohnverhältnisse entstehen. sind oft genug geschildert worden. Hier möge nur der Gerichtsbericht eines einzigen Tages (8. März 1908) aus einer Berliner Zeitung Platz finden:

„Der in Moabit wohnende Arbeiter K. hatte die einzige Stube seiner Wohnung noch an zwei Schlafburschen abvermietet. In dieser schliefen außerdem noch die beiden 11 bzw. 8 jährigen Töchter des K., die Eltern selbst in der Küche. Erst als das 11jährige Kind über Schmerzen im Leibe klagte, schöpften die Eltern Verdacht. Ein Arzt konstatierte, daß die kleine K. mit einer häßlichen Krankheit behaftet war. Es stellte sich heraus, daß der bei K. wohnende Angeklagte W., während der Vater des Mädchens tagsüber auf Arbeit war und die Mutter Aufwartedienste versah, sich an dem Kind in schändlicher Weise vergangen hatte. Das Gęricht erkannte auf eine Zuchthausstrafe von l¹/^ Jahren. — Ganz ähnlich lag ein zweiter Eall eines Attentates auf kleine Kinder, der die 6. Strafkammer des Landgerichts I beschäftigte. Hier war der Arbeiter E. wegen Verbrechens gegen die §§ 175 und 176, 3 StGB, angeklagt. Auch dieser wohnte als Schlafbursche bei einer aus 5 Köpfen bestehenden Familie im Norden Berlins. Während der Abwesenheit der Eltern verging sich E. nicht nur an den beiden kleinen Knaben seiner Wirtsleute, sondern auch noch an dem 8 jährigen Kinde eines anderen Hausbewohners. Das Urteil gegen ihn lautete auf 1¹f₂ Jahre Gefängnis. — Wegen Sittlichkeitsverbrechen mußte sich ferner der Monteur G. vor dem Strafrichter verantworten. Dieser wohnte als Aftermieter bei einem Restaurateur B. Er verging sich an der 9 jährigen Tochter seines Wirtes. Die Kleine lockte jedoch durch ihr Schreien die Mutter herbei. Gegen G. lautete das Urteil auf 1 Jahr Gefängnis. — Eine erst 14 jährige Mutter mußte als Zeugin in einer anderen Verhandlung erscheinen. In dieser war der Handlungsgehilfe M. wegen Sittlichkeitsverbrechens angeklagt. Der Angeschuldigte wohnte im Hause bei einem Arbeiter F. als Schlafbursche. Nachdem er die damals 12 jährige Tochter seiner Wirtsleute durch Geschenke gefügig gemacht hatte, verging er sich an dem Kinde. Dieses Verhältnis währte längere Zeit und wurde erst entdeckt, als sich Folgen einstellten. Das Urteil gegen M. lautete auf llj% Jahre Gefängnis.“ —

Günstiger erscheinen die Untermietverhältnisse im Königreich Sachsen, dessen Verwaltung auf den verschiedenen Gebieten des Wohnungswesens mit tatkräftigen Maßnahmen vorgeht. Am 1. Dezember 1905 wurden 1075 268 Haushaltungen mit 4183 686 Haushaltungsmitgliedern, 40069 Besuchsfremden und 178 236 Zimmermietern (1. Dez. 1900: 81380) und Schlafleuten (96856) festgestellt. Hiernach ist, da die Begriffe „Untermieter und Schlafleute“ bei der Volkszählung von 1900 sich mit den Begriffen „Zimmermieter und Schlafleute“ bei der 1905 er Zählung decken, innerhalb der letzten 5 Jahre eine Steigerung dieser Bewohnerkategorien um 961 Personen eingetreten, eine Steigerung, die in Anbetracht der allgemeinen Bevölkerungszunahme des Landes von 4 202 216 auf 4 508 601 Einwohner als sehr gering angesehen werden muß. Nach der Wohnungserhebung der Stadt Plauen im Dezember 1905 standen von den 14 932 Schlafräumen, welche die Vermieter überhaupt besaßen, den Untermietern (d. i. den Zimmermietern und Schlafleuten) 6824 Schlafräume allein und noch weitere 779, die von ihnen gemeinsam mit Familienangehörigen bzw. dem Dienstpersonal benutzt wurden, zur Verfügung. Auf eine Kopfzahl von 9475 kamen also 7603 Schlafräume, so daß, da die Zahl der Zimmermieter in Plauen 3529 betrug, am 1. Dezember 1905 von den 5946 Schlafleuten 4074 Schlafräume besetzt waren. Es war also nur reichlich der fünfte Teil der Schlafleute genötigt, mit Haushalt- oder anderen Schlafgenossen den Schlafraum zu teilen.

Die Benutzung und Belegung der Wohnungen zeigt, daß die Zahl der einer Familie zur Verfügung stehenden Zimmer, ganz abgesehen von deren Raumgröße, von entscheidender Bedeutung ist. Für das gesundheitliche und sittliche Gedeihen der städtischen Bevölkerung ist es notwendig, daß die Wohnung aus einer hinreichenden Zahl von Räumen besteht. Eine Familienwohnung von ungenügenden Räumen, die zur Gemeinschaft der Geschlechter und Familienfremden zwingt, hat die schwersten Schädigungen zur Folge. Daß in einer solchen Wohnung jede Häuslichkeit zerstört wird, bedarf kaum der Feststellung. Am schlimmsten haben unter solchen Verhältnissen in sittlicher und körperlicher Hinsicht die Kinder, das heranwachsende Geschlecht, zu leiden.

Die Einzelheiten der Wohnungsanlage und der Bauform fallen in das bautechnische Gebiet und sind in späteren Abschnitten zu behandeln.

Eine hohe Bedeutung besitzt die Beschränkung des Wohnraumes und die Überfüllung bei Krankheiten. Der Zusammenhang zwischen Wohnweise und Krankheit bzw. Sterblichkeit ist vielfach hervorgehoben worden in den Untersuchungen über die Tuberkulose. Es sei hierzu bemerkt, daß die große Mehrheit der Tuberkulösen nicht nur während der leichteren Stadien der Krankheit, sondern bis zu dem tötlichen Ausgang derselben innerhalb der Familie verbleibt. In Preußen starben während des Jahres 1900 von 70602 an Tuberkulose Verstorbenen nur 10286, also etwa x/₇, in den allgemeinen Heilanstalten; die übrigen ⁶/7 blieben bis zu ihrem Ende in der gleichen Wohnung mit ihren Angehörigen. Der ganze Krankheitsverlauf vollzieht sich hier in der Hauptsache innerhalb der Familienwohnung.

Für Mannheim ergibt eine von Fr. C. Freudenberg bearbeitete Statistik, bei Weglassung der bis zu 5 Jahren alten Kinder, für fünf nach den Wohnverhältnissen geschiedene Klassen folgenden Anteil an der Gesamtsterblichkeit :

(Tabelle 21 s. S. 169.)

Das Verhältnis zwischen Wohnweise und Tuberkulosesterblichkeit tritt hier drastisch hervor. Ein ganz ähnliches Bild ergab sich (nach Dr. Schott, Zeitschr. f. Wohnungswesen II, S. 85 fg.), als ausschließ-

Tabelle 21.

Bevölkerung in Wohnungen von

6 und mehr Zimmern

4—5 Zimmern

bis zu 3 Zimmern mit einer Wohndichte von

2-3

mehr als 2 Köpfen Köpfen 3 Köpfen

unter

pro Zimmer

34,0%    42,2%

10,3%

22,2%

23,4%

lieh die Wohndichte zugrunde gelegt wurde, während ein Zusammenhang zwischen dem Alter der Häuser und der Tuberkulosesterblichkeit sich nicht nachweisen ließ.

Es starben im

Welche Gefahren für die Mitbewohner bei der ein- und zwei-räumigen Wohnung bestehen, ergibt sich aus folgender auf Anregung von Dr. Kayserling für 1905 ausgearbeiteten Tabelle, die die Wohnungsgröße und die Bewohnerschaft zusammenstellt.

Jahre 1905 in

Tabelle 22.

Wohnungen mit Zimmern

Zahl der Personen

6    7    8    9    10

11 ohne und Anmehr gäbe

über

haupt

ÎÛÛ0<1O)O'^WMhW

C:

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mehr ohne Angabe

3    2210

Zusammen 31 260 443 516    406 253 166 78 40    9

Eine Darlegung über die Zusammenhänge von „Tuberkulose und Wohnungsfrage“ mit eindringlichen Schilderungen von Wohnungszuständen veröffentlicht Geheimrat Ernst Pütt er in der „Woche“ vom 21. September 1907, S. 1647 f.

¹

   Obere Reihe Gebäude ohne, untere Reihe Gebäude mit Kellerwohnungen.

²

   Für Cöln gelten die Zahlen von 1897 und für Essen die Zahlen von 1900 für einen Wohnraum.

³

   Bei dem hohen Preis dürfte es sich hier wohl um Geschäftskeller handeln. Nach Evert, Zeitschr. des Königl. Preuß. Statist. Bureaus, 42. Jahrg., 1902, S. 167.

⁴

Nach Evert, Zeitschr. des Kgl. preuß. Statist. Bureaus, 42. Jahrg., S. 165.

⁵

   Nach Evert, Zeitschr. derKönigl. preuß. Statist. Bureaus, 42. Jalirg., S. 183.

⁶

   Nach Evert, a. a. O., S. 17.

Beziehungen zwischen gesundheitlichen Verhältnissen und der Stockwerkslage der Wohnungen bestehen nach verschiedenen Richtungen.

Die sog. Kellerwohnungen werden allgemein als der Gesundheit abträglich betrachtet, insbesondere für die Kinder (vgl. Hans Kost, Zeitschr. f. Wohnungswesen 1905, S. 37); die Zahl der Kellerwohnungen ist infolge des baupolizeilichen Einschreitens und des Verbots der Neuanlage im Rückgänge begriffen. Gleichwohl wurden in Berlin 1900 noch 25 170 Kellerwohnungen mit einer Bevölkerung von 95 948 Personen gezählt. Wegen München s. oben, bieten den Nachteil des Treppensteigens, der sich insbesondere bei Krauen (Schwangeren) und kleinen Kindern geltend macht. Auch wird eine etwa vorhandene Anlage zu organischen Leiden, wie Herzleiden, ungünstig beeinflußt (nach Dr. med. W. F e i 1 c h e n f e 1 d - Charlottenburg, zitiert in der Wohnungsenquete der Berliner Krankenkasse der Kaufleute usw. 1907, S. 11). — Die hohe Treppenlage bewirkt ferner, daß den Bewohnern das Verlassen der Wohnung erschwert und nicht genügende Gelegenheit zur Bewegung in freier Luft gegeben ist. Für die Haushaltsbesorgung und die Beaufsichtigung der Kinder ergeben sich Nachteile (vgl. Horsfall, Zeitschr. f. Wohnungswesen 1906, 5. Jahrg., S. 242).

Die hochgelegenen Stockwerke

Für den Wohnungsmarkt ist die Leistung der hochgelegenen Wohnungen eine geringere, da sie nur bei Wohnungsteuerung und Wohnungsmangel besetzt werden und bei jeder Verflauung des Wohnungsmarktes leer stehen. Statistische Angaben bringt Dr. Schott in seiner Studie über das Mannheimer Wohnungswesen, Beiträge zur Statistik der Stadt Mannheim, Jahrg. 1901, H. 9, S. 6 und 12.

Eingehend behandelt Hellmuth Wolff die Leistung der oberen Stockwerke für den Wohnungsmarkt in Zürich. „Die günstige (normale) Leerzeit von zwei Monaten am Erhebungstage nimmt mit jedem höheren Stockwerk ab. Besonders der vierte Oberstock und der Dachstock zeigen also eine sehr ungünstige Verlängerung der Leerzeit gegenüber den unteren Stockwerken; die Vermietbarkeit ist im vierten Oberstock und im Dachstock ganz wesentlich geringer als in den unteren Stockwerken. Und dieses Ergebnis bei einem stetig kleiner gewordenen Wohnungsvorrate, bei einem seit Jahren fühlbaren Wohnungsmangel!“ (Zeitschr. f. Wohnungswesen 1907, 5. Jahrg., S. 216.) Daß nur das Interesse des Bodenpreises die Bauunternehmer zur Steigerung der Bauhöhe zwingt, wurde oben S. 86 nach Fabarius bemerkt.

Die eigentlichen Dachwohnungen gelten als gesundheitlich anfechtbar, wenn sie leicht gebaut sind. Die Nachteile einer solchen Dachwohnung bestehen darin, daß sie den Extremen der Temperatur ausgesetzt ist und im Sommer übermäßige Hitze, im Winter übermäßige Kälte aufweist. (Jaeger, Wohnungsfrage 2, S. 45.) Insbesondere ist die Säuglingssterblichkeit eine hohe. — Anders ist die solide und mit gutem Isoliermaterial gebaute Dachwohnung, genauer „Mansardenwohnung“, zu betrachten, gegen die von seiten der Hygieniker kaum etwas eingewendet wird, wenn die Stockwerkslage keine übermäßig hohe und wenn gegen bestimmte Nachteile der Dachwohnung Vorkehrung getroffen ist. Vgl. Ferd. Hueppe, Staatliche Wohnungsfürsorge, Deutsche Medizinische Wochenschrift 1903; Hans Ravenstein, Zeitschr. f. Wohnungswesen 1907, 6. Jahrg., S. 62. — Über die in der Benutzung der Dachwohnungen gemachten Erfahrungen berichtet ausführlich Gretz-schel, Jahresbericht des Großherzogi. hess. Landeswohnungsinspektors für 1907, S. 16.

Von der Frage der hygienischen Zulässigkeit der Dachwohnung ist zu trennen die von der Baupolizei zu entscheidende Frage, ob bei vielstöckiger Bauweise der Ausbau des Dachgeschosses gestattet werden soll, um eine noch intensivere Ausnutzung der Bodenfläche zu ermöglichen und den unter dem System der Stockwerkshäufung ständig hervortretenden Mangel an Kleinwohnungen zu mildern. Regelmäßig erscheinen in den Städten mit vielstöckiger Bauweise in bestimmten Zwischenräumen Kundgebungen, die das Versagen der Bautätigkeit auf das Verbot der vollen Ausnutzung der Dachgeschosse in mehrstöckigen Häusern zurückführen. Richtig ist, daß unter dem System der Stockwerkshäufung — d. h. bei der allgemeinen Anwendung der vielstöckigen Bebauung in den Stadterweiterungsbezirken — es schwer ist, dem Bodenpreis eine Grenze zu ziehen und daß jede Erweiterung der Bodenausnutzung sofort durch eine neue Steigerung der Bodenpreise aufgezehrt wird. Siehe oben S. 77, 85 und 91 und unten § 43. Neuerdings ist in München der Antrag, den vollen Ausbau des Dachgeschosses — statt wie bisher der Hälfte — zuzulassen, abgelehnt worden. „Die Meinungen über die Nützlichkeit der beantragten Maßnahme waren übrigens auch in den Kreisen der Hausbesitzer und Baugewerbetreibenden geteilt.“ Bericht des Zentralwohnungsinspektors in Bayern, München 1910, S. 85. Dagegen haben die Städte Nürnberg und Fürth unter dem Druck des Wohnungsmangels von 1907 die volle Dachgeschoßatisnutzung gestattet; a. a. O. S. 3.

Zwang zum Erwerb bzw. Neben-

Die Kleinwohnungen werden vielfach zum Gewerbebetrieb benutzt — Hausindustrie, Heimarbeit. In demjenigen Teil der Hausindustrie, der qualifizierte Arbeit erfordert, sind die Verhältnisse nicht ungünstig. In einer ganzen Reihe von Heimarbeitsindustrien werden dagegen niedrige und unauskömmliche Löhne gezahlt, und zwar sind gerade diese Beschäftigungsarten bedauerlicherweise neuerdings in der Zunahme begriffen. Als Ursachen dieser wenig erwünschten Ausdehnung der Heimarbeit werden genannt: auf Seite der Arbeitgeber — Bestreben, an der Miete zu sparen bzw. sie auf die Arbeiter abzuwälzen, sowie den Lasten der sozialpolitischen Gesetzgebung nach Möglichkeit zu entgehen; auf Seite der Arbeiter erwerb selbst bei schlechten und ungenügenden Löhnen.

Die Wohnverhältnisse in den schlecht gelohnten Heimarbeitsindustrien sind zum Teil äußerst unbefriedigend. Vielfach sind die Wohnungen nach Größe und Anlage in keiner Weise für einen Gewerbebetrieb geeignet, und ihre Benutzung für gewerbliche Beschäftigung ist direkt gesundheitsschädlich. — Auf die Gefahren, die dadurch entstehen , daß der Betrieb von Heimarbeit in infizierten Räumen stattfindet und daß hierbei die Krankheitskeime auf die Arbeitserzeugnisse übertragen werden, ist noch besonders hinzuweisen. Vgl. noch „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“, S. 25.

Im ganzen ist das Bild, das uns die Statistik bietet, kein günstiges. Wir sehen auch hier, daß die allgemeine Steigerung des Einkommens der letzten Jahrzehnte auf dem Gebiet des Wohnungswesens nicht die Zustände gebracht hat, die wir im staatlichen Interesse wün sehen müssen. Ob bei einzelnen Erscheinungen hier eine prozentuale Besserung, dort eine Verschlechterung eingetreten ist, verschlägt wenig gegenüber den Gesamtverhältnissen, der unerfreulichen Richtung der Entwicklung und der an sich unbefriedigenden Regelung unseres Wohnungswesens.

Literatur.

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Kommunales Jahrbuch, herausgeg. von H. Lindemann und A. Siidekum, 1. Jahrg. Jena 1909.

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Vierter Teil.

Die Praxis des Städtebaues.

Einleitung.

Die neue Stadtanlage.

§ 28. Der Städtebau ist vielleicht dasjenige Gebiet unseres Kulturlebens, auf dem es der Gegenwart bisher am wenigsten vergönnt war, aus eigenem zu schaffen und auf dem — was wohl die selbstverständliche Folge ist — das Geschaffene am wenigsten befriedigt. Wir haben die vorhandene Stadtanlage und die Vorbilder der Vergangenheit übernommen; aber wir haben keine den Bedürfnissen der Gegenwart entsprechenden Formen entwickelt. Die äußere Gestaltung, das System und die Bauformen des Städtebaues sind in Deutschland aus Perioden ererbt, die durchaus andere Aufgaben zu erfüllen hatten, als sie der Städtebau der Gegenwart stellt. Eine vergleichende Gegenüberstellung kann vielleicht am raschesten dazu dienen, die wichtigeren unter den Gegensätzen zwischen dem uns überlieferten und dem neu zu entwickelnden Städtebau hervorzuheben und zugleich an ihnen die veränderten Ziele der Gegenwart zu umgrenzen.

Als den ersten Gegensatz zwischen der von uns Vorgefundenen Stadtanlage und den neu zu schaffenden Formen möchte ich bezeichnen die vollständige Umkehrung in der Stellung des Zentrums und des Außenbezirks. Im älteren Städtebau bildet die Innenstadt den besten und gesuchtesten Wohnbezirk; die Außenbezirke und Vorstädte gelten als minderwertig. In den dem landesfürstlichen Städtebau entstammenden Stadtanlagen ist das fürstliche Residenzschloß der glanzvolle Hauptpunkt, der oft schon äußerlich das Stadtbild beherrscht und an dessen Umgebung die meistbegünstigten Stadtteile sich anschließen. Auch in den aus mittelalterlichen Anlagen entwickelten Städten befinden sich die guten Wohnbezirke nicht allzuweit von der Stadtmitte. Bis in die 60er Jahre des 19. Jahrhunderts hatte sich an dieser Bewertung von Innenstadt und Außenbezirken in Deutschland nichts wesentliches geändert. Heute dagegen hat fast in jeder Großstadt die Stadtmitte oder die Umgebung des Residenzschlosses aufgehört, den bevorzugten Wohnbezirk zu bilden; vielfach kommt sie als Wohnstadtteil nicht mehr oder nur in geringem Umfang in Betracht. Die Außenbezirke und Vorstädte dagegen haben den Charakter der Minderwertigkeit verloren; in ihnen vollzieht sich nach jeder Richtung hin, wenn auch mit Unterscheidung des Wertes der Lage, die neuere Stadterweiterung. Die uns überlieferte Stadtanlage hat einen zentripetalen, die neuzeitliche hat zentrifugalen Charakter.

Der zweite Gegensatz besteht darin, daß in den Großstädten heute Wohnstätte und Arbeitsstätte regelmäßig getrennt sind, während sie noch in der uns unmittelbar voraufgehenden Periode zumeist vereinigt waren. Schon diese Scheidung fordert eine Änderung des über

lieferten und noch vielfach festgehaltenen Systems der Stadtanlage, die darauf beruhte, daß vordem die Bevölkerung — obere Klassen wie Handwerker

Geschäft, Laden und Wohnung im gleichen Hause hatte. In den Großstädten ist heute die Stadtmitte in größerem oder geringerem Umfang reine Geschäftsstadt geworden. Auch in den übrigen Stadtbezirken wohnt der Großkaufmann und Großunternehmer heute

allgemein nicht mehr in dem Gebäude seines Geschäftsbetriebes. Für die Masse der städtischen Arbeiter vollends ist die Trennung von Wohnung und Arbeitsstätte selbstverständlich. Der Städtebau der Gegenwart steht somit zum erstenmal vor der Aufgabe, reine Wohnstadtteile errichten zu müssen.

Als eine dritte Unterscheidung ist hervorzuheben, daß die Schicht-tung der städtischen Bevölkerung eine vollständig verschiedene gegenüber der voraufgehenden Zeit geworden ist. Die überwiegende Mehrzahl der städtischen Einwohner gliedert sich heute in Haushaltungen mit einem Einkommen bis zu 1200 und 2000 M. Der Bedarf an Kleinwohnungen und kleinen Mittelwohnungen ist auf mindestens 85% sämtlicher städtischen Wohnungen zu veranschlagen. Die Wohnungen in den oberen Preislagen bilden nur einen geringen Prozentsatz des großstädtischen Wohnungsbedarfs. In reinen Industriestädten ist das Verhältnis vielleicht noch ein schärferes. Die Kleinwohnung müßte heute eigentlich dem Städtebau das Gepräge geben.

Endlich ist noch ein viertes Moment von Bedeutung: Die Stadterweiterung der Gegenwart geht regelmäßig über die kommunalen Gebietsgrenzen hinaus und erstreckt sich auf fremde Verwaltungsbezirke, die keine administrative Einheit bilden und zudem wirtschaftlich einen ganz ungleichartigen Charakter haben. Ortschaften, die weder die Steuerkraft, noch das Kapital, noch den erforderlichen technischen Apparat besitzen, werden von der Ausbreitung benachbarter Städte ergriffen. Andererseits entwickeln sich einzelne Vororte zum Sammelpunkt gerade der steuerkräftigsten Personen. Zudem wird die planmäßige behördliche Leitung der Stadterweiterung durch Zuständigkeitsgrenzen öfter behindert. Die Eingemeindungen bieten hiergegen nur ein ungenügendes, häufig verspätet angewandtes, mitunter auch vollständig versagendes Hilfsmittel. Doch auch innerhalb ihres eigenen Gebietes bleibt die kommunale Tätigkeit hinter den Anforderungen, die das städtische Wachstum stellt, zurück. Die Leitung der städtischen Ausbreitung fällt unter diesen Verhältnissen vielfach privaten Unternehmern zu, die die Stadterweiterungsgeschäfte in die Hand nehmen und in ihrem Betrieb nicht an die kommunalen Grenzen gebunden sind.

Für die städtische Ausbreitung und die Stadtanlage der Gegenwart dürften sich demnach aus dem vorigen als hauptsächliche Gesichtspunkte wohl die folgenden ergeben: 1. entscheidende Bedeutung der Gestaltung der Außenbezirke; 2. Scheidung zwischen den Wohnbezirken und den Geschäfts- und Industrielagen; 3. Berücksichtigung des Über-wiegens der Kleinwohnung; 4. Notwendigkeit einer über die heutige kommunale Tätigkeit und die Gemeindegrenzen hinausgreifenden Leitung der Stadterweiterung.

Am schwersten wird der Gegenwart vielleicht das Eingeständnis fallen, daß die Kleinwohnung unserem Städtebau das Gepräge geben sollte. Und doch beruhen auf der Verkennung dieser Tatsache die Fehler unseres deutschen Städtebaues; wie aus der richtigen Erkenntnis der Verhältnisse die Vorzüge des immer wieder studierten Städtebaues in England hervorgehen. Ein zahlenmäßiges Bild mag uns die Zusammensetzung unserer städtischen Bevölkerung veranschaulichen. Die Schichtung der städtischen Bevölkerung ergibt sich aus der Einkommenstatistik, die die Verteilung der städtischen Einwohner nach den einzelnen Einkommensgruppen zeigt. In den preußischen Städten war der Aufbau im Jahre 1909 der folgende:

(Tabelle 23 s. S. 178.)

Nehmen wir als das Verhältnis von Einkommen und Wohnungsmiete den Höchstsatz von 20% an, so verlangen insgesamt 92% der städtischen Bevölkerung des preußischen Staates die Kleinwohnung im Mietspreise von 150—400 M. oder die kleine Mittelwohnung von 500 bis höchstens 600 M. Eine erhebliche Bedeutung hat nur die größere Mittelwohnung, die dem Einkommen .von 3000—6000 M. entspricht und in Preußen zwischen 600—1200 M. steht. Die höheren Einkommen, die für die großen und herrschaftlichen Wohnungen ausreichen, umfassen noch nicht 3% der städtischen Bevölkerung. In

12

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

einzelnen Städten der Monarchie mag die Verteilung über, in anderen wird sie unter dem Durchschnitt stehen.

Tabelle 23.

Übersicht der Verteilung der städtischen Bevölkerung im Königreich Preußen nach Einkommensgruppen für das

Jahr 1909¹).

In den Städten

überhaupt

Proz. der Bevölkerung

A.    Einkommensteuerfrei

a)    weil das Einkommen den Betrag von 900 M.

nicht überschreitet..........

b)    freigestellt wegen großer Kinderzahl oder anderer

außergewöhnlicher Belastung.......

B.    Zur Einkommensteuer veranlagt in der Einkommensgruppe

a) von mehr als

6 384 975

821 901

35,50

4,57

900 bis 3 000 M. . .

9 305 181

51,74

91,81

16 512 057

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3 000 „

6 500 „

9 500

30 500 „ 100 000 „ „ 100 000 „

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6 500 „ 9 500 „ 30 500 „

1 009 329 193 861 216 498 44 952 9148

5,61

1,08

1,20

0,25

0,05

17 985 845    100,00

Genauere Zahlen über die Schichtung der Bevölkerung in einzelnen Städten gibt die Westfälische Erhebung von 1905. In 17 westfälischen Städten umfaßten die Stufen bis zu 1500 M. Einkommen 85 bis 9O°/0 sämtlicher Steuerpflichtigen; in 12 Städten zählten hierzu 80 bis 85%, in 6 Städten 75 bis 80% der Steuerpflichtigen und nur in 4 Städten (Paderborn, Minden, Dorsten, Arnsberg), sank der Anteil dieser niedrigen Einkommen auf weniger als 75%.

In den übrigen Bundesstaaten ist das Bild kein wesentlich verschiedenes, bei überwiegender Industriebevölkerung z. T. noch ein ungünstigeres. Für das Königreich Sachsen zeigt die folgende Tabelle 24 die Ergebnisse der Steuereinschätzung des Jahres 1906:

(Tabelle 24 s. S. 179.)

Die Tabelle dient insofern zur Ergänzung der Tabelle 23, als sie die Bevölkerung der kleinen Städte gesondert aufführt. Ziehen wir die Grenze bei 3100 M. (100 M. höher als für Preußen), so umgreift dieser Einkommenssatz in den kleinen Städten 93%%, in den größeren Städten 92%₀% der Steuerpflichtigen.

Berücksichtigen wir auch noch, daß ein Teil der Steuerpflichtigen aus ledigen Personen besteht; andererseits, daß ein erheblicher Teil der Bevölkerung, sei es aus Zwang, sei es freiwillig zum Zweck des Geld-

Tabelle 24t²).

Steuereinschätzung der physischen Personen im Königreich Sachsen für das Jahr 1906²):

Städte mit

Steuerklassen

über

10 000    10 000

Einw.    Einw.

unter

zusammen

Städte mit

über unter 10 000 10 000 Einw. Einw.

ins

gesamt

bis zu 800 M. über 800—1250 „ „    1250—1900    „

„    1900—3100    „

374 044 235 071 131 629 68 311

112 748 42 401 17 465 10 480

486 792 277 472 149 094 78 791

42,94

26,97

15,10

58,95

22,16

7,83

05 CO

45,81

26,11

14,03

7,41

809 055    183 094

992 149

„    3100—6300 „

„    6300—8300 „

über 8300 „

39 489 7 150 15 680

5 872

897

1 392

45 361 8 047 17 072

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100,00 100,00 100,00

871 374    171 255    1062 639

verdienens durch Abvermietung, eine größere Wohnung nimmt, als dem eigentlichen Einkommen entsprechen würde, so wird das Gesamtbild hierdurch nicht, jedenfalls nicht nach der günstigen Seite, verändert.

Wenn wir mit diesen Ziffern die äußere Gestaltung unserer deutschen Großstädte vergleichen, so muß es für jeden klar werden, in wie unverantwortlicher Weise in unserem deutschen Städtebau ge-wirtschaftet worden ist. Auf die Gesamtheit der Bevölkerung, die ihr wirtschaftliches, kulturelles und politisches Dasein in den Städten findet, ist in den meisten unserer Großstädte nicht die geringste Rücksicht genommen. Gleichviel ob wir innere oder äußere Momente, die Bodenbesitzverhältnisse, die Straßenanlage, die Grundstücksteilung, den Häuserbau betrachten, nirgends gelangen die tatsächlichen Voraussetzungen zu ihrem Recht und zu dem notwendigen Ausdruck. Es müßte wunderbar zugehen, wenn diese städtische Bevölkerung dem Staate anders als unbefriedigt und feindlich gegenüberstehen sollte; denn sie ist dem Gemeinwesen in ihren vornehmsten und täglich fühlbaren Beziehungen entfremdet. Die Kraft des bodenständigen Bürgertums geht, wie dem Städtebau, so dem Gemeinwesen verloren. Unsere städtische Bodenentwicklung erweckt den Anschein, als ob das Wachstum unserer Städte keinen anderen Zweck hätte, als den Gegenstand des gewinnbringenden Geschäftsbetriebes einiger wenigen Personen zu bilden. Es zeigt sich hier, wie belanglos es ist, darüber zu streiten, ob an einzelnen Stellen oder in einzelnen Jahren etwa ein Wohnungsmangel besteht. Das ganze System ist unzureichend und fehlerhaft. Zu keiner anderen Zeit hatte unser deutscher Städtebau ähnliche Zustände aufzuweisen. Vielmehr waren in jeder Periode des städtischen Wachstums unsere Städte — wie dürfte es in einem sittlich geleiteten Gemeinwesen auch anders sein — im Interesse der Bewohnerschaft angelegt und ihre äußere Form war das genaue Gegenbild des Standes der Bevölkerung.

Hierauf aber und auf keinem anderen Grundgedanken beruht auch die vielbewunderte Schönheit unserer alten Städte. Gewiß stehen für unsere Untersuchungen die volkswirtschaftlichen, rechtlichen und politischen Gesichtspunkte an erster Stelle; indes die künstlerischen Forderungen fallen mit unseren Zielen vollständig zusammen und können nur gleichzeitig und gemeinsam mit diesen verwirklicht werden. Befriedigende Werke kann der Künstler nur schaffen, wenn er die seinem Zeitalter gestellten Aufgaben auszuführen vermag. Dies ist ihm im Städtebau heute verwehrt durch die in früheren Abschnitten geschilderten Machtverhältnisse; es bleibt ihm nichts, als einem unwahren Inhalt eine unwahre äußere Form zu leihen. Das Ergebnis unseres Städtebaues, wie es heute vor unseren Augen steht, konnte kein anderes sein in einem Zeitalter, das durch alle Stilformen vergangener Perioden hindurchrast, den Aufgaben der eigenen Zeit fremd gegenübersteht und unvermögend ist, sie künstlerisch zu formen.

Auch für den Künstler muß es klar werden, daß uns mit der Jagd nach Vorbildern allein nicht geholfen ist. Wir müssen uns zuvor des Zwanges einer falschen Produktionsrichtung entledigen und das Schaffen im Städtebau so frei von fremden Einflüssen hinstellen, wie es in den früheren Perioden gewesen ist. Dann erst haben wir das Recht, uns in den alten Zeiten umzutun und aus dem unversiegbaren Quell der alten deutschen Städtekunst zu schöpfen. Die Erkenntnis der volkswirtschaftlichen und verwaltungstechnischen Grundlagen des heutigen Systems, die Aufstellung der Ziele des neuen Städtebaues muß deshalb vorausgehen, wenn wir an die Praxis der Bautechnik herantreten.

Erster Abschnitt.

Bebauungsplan und Bodenparzellierung.

1. Die allgemeine Bedeutung des Bebauungsplans,

§ 29. Das Gelände, das für den Bau oder für die Erweiterung einer Stadt dienen soll, bedarf der Aufteilung, bevor es für,den Häuserbau verwendbar wird. Eine Parzellierung der für die städtische Bebauung bestimmten Bodenflächen ist notwendig, gleichviel, ob sie den Eigentümern der Grundstücke selbst überlassen wird, oder ob sie nach einem großangelegten Plane erfolgt, oder ob sie endlich sich auf die nächsten Bedürfnisse der Stadterweiterung beschränkt. Bei dieser Bodenaufteilung sind zwei Momente zu unterscheiden: die Aufteilung einerseits für öffentliche und andererseits für private Zwecke. Zu den öffentlichen Zwecken zählt die Anlage der Straßen, die Ausscheidung von Gelände für freie Plätze und öffentliche Bauten ; die privaten Zwecke umfassen die Aufteilung und Bereitstellung des Bodens für den eigentlichen Häuserbau.

Das Erfordernis oder zum mindesten die Ersprießlichkeit, in die Aufteilung des städtischen Bodens eine bestimmte Planmäßigkeit zu bringen, ergibt sich schon aus rein wirtschaftlichen Gründen, d. h. aus der ordnungsmäßigen, vorteilhaften und rechnerisch günstigen Verwendung der Bauflächen. Hierzu treten indes noch die zahlreichen und weitgehenden öffentlichen Interessen und nicht zum wenigsten die ästhetischen und künstlerischen Gesichtspunkte. Den Entwurf, der die Einteilung einer zur städtischen Bebauung bestimmten Landfläche ordnet oder vorschreibt, bezeichnet man mit dem Ausdruck Bebauungsplan oder Stadtbauplan. Der Bebauungsplan ist eine Planzeichnung; er enthält die Gesamtheit derjenigen Festsetzungen, die sich auf die Aufteilung des städtischen Baulandes durch die Straßenzüge, durch öffentliche Plätze und durch Verkehrslinien beziehen. Durch den Bebauungsplan werden demnach insbesondere festgestellt die Zahl und die Führung der Straßen und die Einteilung der einzelnen für den Häuserbau dienenden Grundstücksblöcke.

Das Recht zur Aufstellung von Bebauungsplänen ist in den verschiedenen Ländern nicht gleichmäßig geregelt. In einzelnen Ländern, wie z. B. in England, war das Recht seither im wesentlichen dem privaten Bodenbesitzer überlassen. In Deutschland dagegen besteht allgemein die tief eingreifende amtliche Befugnis zur Aufstellung der Bebauungspläne. Im folgenden ist nur von deutschen Verhältnissen die Rede; bezüglich Englands vgl. den besonderen Abschnitt.

Der Bebauungsplan bildet die bestimmende Grundlage des gesamten städtischen Bauwesens; auf der durch ihn geschaffenen Basis vollzieht sich zunächst die Preisbildung der Bodenwerte, erfolgt die Ausgestaltung der einzelnen Grundstücke und empfängt das Baugewerbe seine bestimmte Richtung. Ob die Entwicklung der Bodenwerte eine naturgemäße, oder ob sie eine künstlich - spekulative sein soll, hängt in erster Linie von dem Bebauungsplan ab. Die Stadtverwaltung bzw. die mit der Planaufstellung betraute Behörde hat es in der Hand, durch die Anlage und Breitenabmessung der Straßen entweder die städtische Bauweise sich gemäß dem individuellen Bedürfnis entwickeln zu lassen oder andererseits ein schematisches gekünsteltes Bausystem hervorzubringen.

Für die hier erforderliche Betätigung im Wohnungswesen und Städtebau läßt sich der Satz aufstellen: die Bearbeitung des städtischen Bebauungsplanes ist zu betrachten als eine Aufgabe der Bodenparzellierung. Der Städtebauer muß sich bewußt bleiben, daß er durch seine Maßnahmen die Grundlage des städtischen Wesens, die Bodenparzellierung, in entscheidender Weise feststellt. Er muß sich deshalb ein besimmtes Ziel der Bodenaufteilung, der Schichtung der Bevölkerung entsprechend, vor Augen halten. Die Aufmerksamkeit ist hierbei zu richten auf zwei Gebiete, die in engstem Zusammenhang stehen: die Straßenführung und die Hausform.

Die Bodenaufteilung wird in erster Linie bewirkt durch das Straßensystem, durch die Zahl und durch den Abstand der einzelnen Straßen. Werden die Straßen beispielsweise nur in einem Abstand angelegt, der 200 m von Straße zu Straße beträgt; so entstehen Grundstücke, die eine Tiefe von = je 100 Metern haben. Grundstücke

von dieser Tiefe können aber für Wohnzwecke privatwirtschaftlich nur durch große Massenmietshäuser mit Hofwohnungen ausgenutzt und bebaut werden. Hiermit ist die allgemeine Bau form gegeben. Die nächste Wirkung ergibt sich in der Bau höhe. Wird jede Straße ohne Rücksicht auf ihre Bedeutung schablonenmäßig in großer Breite von 22 Metern und mehr bemessen, so werden die Häuser allgemein bis zur Maximalbauhöhe gebaut; diese beträgt 22 m oder fünf Wohngeschosse; der Preis des Bodens erhöht sich entsprechend dem Werte der fünffachen Überbauung, vgl. Abb. 19 oben S. 66. Diese Parzellierungsweise hat ferner an dritter Stelle die notwendige Wirkung, daß die Zahl der Grundstücke außer allem Verhältnis zu der Zahl der Bevölkerung gebracht wird; denn infolge der Schaffung großer Grundstücke mit Massenmietshäusern entfällt nur auf je 30—40 Familien ein Grundstück, so daß in einfachster Form der Individualbesitz am Boden aufgehoben ist. Der Monopolwert des Bodens wird hierdurch gesteigert und ein Stand von nur nominellen Hausbesitzern gebildet. — Die Zusammenhänge dieses Systems stehen unter sich in der Wechselwirkung eines Zirkelschlusses, in dessen Erklärung man an beliebiger Stelle ein-setzen kann; wir können z. B. ebensogut bei der Straßenbreite beginnen: Werden alle Straßen in großer Breite von 22—25 m und darüber angelegt, so ergibt sich von selbst, daß solche Straßen wegen der großen Kosten des Straßenlandes, des Straßenbaues und der Pflasterung (ein billiges

Pflaster wird hier nicht angewendet) nur in weiten Abständen, etwa von 200 m, angelegt werden können. Wollte man die 22 m breiten Straßen in Abständen von 50 m wiederholen, so fiele ein Drittel des städtischen Baulandes auf Straßen. Hieraus ergibt sich wieder — ganz wie oben — die große Blocktiefe und der Mietskasernenumfang der Grundstücke. Da ferner die hohen Kosten solcher Straßen auf den Anlieger abgewälzt werden, so ergibt sich wiederum die Notwendigkeit der fünffachen Überbauung, da ein niedriger Bau die hohen Straßenkosten nicht ertragen kann. Der Preis des Bodens steigt also, wie oben, auf den Wert der fünffachen Überbauung. — An diesen Verhältnissen zeigt sich bereits, welche wirtschaftliche und politische Macht das amtliche Recht der Aufstellung von Bebauungsplänen umschließt.

Nach der künstlerischen Seite stellt die Schablone der breiten Straßen und der tiefen Baublöcke mit Mietskasernen eine der schlimmsten Formen des Städtebaues dar. Ein derartiger Plan entsteht, indem man einen Bogen Papier durch wagrechte und senkrechte Striche in Vierecke einteilt, und das Stadtbild ist fertig. Die nach diesem Schema gebauten Stadtteile zeigen die ödeste Langeweile; nirgends lassen sich künstlerische Wirkungen anbringen. In der schabionisierten breiten Wohnstraße ist unser Airge unfähig, ein Architekturbild in sich aufzunehmen. Der einzelne Architekt, der sich bemerkbar machen will, ist zur Überladung der Baufronten mit Ornamenten und Aufbauten und zur schreienden Reklame gezwungen. Auch die Anlage der Plätze ist in solchem Bebauungsplan eine unbefriedigende.

Neuerdings wird auch in Städten mit hohen Bodenpreisen auf die Verringerung der Blocktiefen und auf die Schaffung flacher Grundstücke hingewirkt. Kostspielige Straßen, Stockwerkshäufung, hoher Bodenpreis und tiefe Baublöcke hängen indes sachlich zusammen. Wird bei solchem System lediglich die Tiefe der Baublöcke verringert, so erhöht sich nochmals der Aufwand für die Straßen und damit der Bodenpreis.

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Abb. 20. Bremer Parzellierung für Arbeiterviertel. Maßstab 1:3000.

Als Beispiel des entgegengesetzten Parzellierungssystems sei hier ein Ausschnitt aus dem Bebauungsplan von Bremen wiedergegeben.

Die Wirkung erstreckt sich hier genau auf die gleichen Einzelheiten wie in dem voraufgehenden System und bringt jeweils das entgegengesetzte Ergebnis hervor; vgl. Abb. 20. Die Tiefe der Baublöcke und der Abstand zur nächsten Querstraße beträgt 40 m ; es entstehen Grundstücke von 20 m Tiefe, die zur Bebauung mit Kleinwohnungsgebäuden bestimmt sind. Die Straßen haben eine Breite von 10 m mit 2V₂ m Vorgärten oder von 9 m mit je 3 m Vorgärten: die Häuser haben eine Höhe von 2—3 Geschossen; Seitenflügel und Hofwohnungen werden nicht gebaut. Im Innern der Baublöcke befinden sich Gärten.

Nehmen wir zur Gegenprobe, wie bei dem ersten Beispiel, unsern Ausgangspunkt von der Straßenbreite, so kommen wir wiederum zu der gleichen Reihenfolge von Schlüssen wie oben, mit den jeweils entgegengesetzten Ergebnissen: die schmalen billigen Straßen können in kurzen Abständen wiederholt werden; hieraus ergibt sich die geringe Grundstückstiefe und die Möglichkeit einer niedrigen Überbauung und eines niedrigen Bodenpreises.

Wir finden hier zwei diametral entgegengesetzte Systeme der Bodenparzellierung, deren Anwendung jeweils zur Folge hat, daß verschiedene Straßenanlagen und verschiedene Hausformen entstehen. Wir haben demnach den Zusammenhang zwischen Straßenanlage und Hausform, zwischen Bebauungsplan und Grundstücksparzellierung aufgezeigt und wollen ihn festhalten. Im weiteren betrachten wir nun zunächst die Straßenanlage getrennt von den Hausformen. In den volkswirtschaftlichen und bodenpolitischen Wirkungen haben wir erst eine unter den zahlreichen Funktionen des Straßensystems kennen gelernt.

Unser zuerst besprochenes System nach Abb. 19 S. 66 zeigt uns, daß sämtlichen Straßen, auch in den verkehrslosen oder verkehrsschwachen Wohnbezirken eine übermäßige Breite gegeben ist, die zu einer fehlerhaften Preisbildung der Bodenwerte führt. Das zweite System nach Abb. 20 dagegen weist zwar die wünschenswerte Entwicklung für Wohnbezirke auf; es setzt jedoch, mit seinen schmalen, für keinen großen Verkehr berechneten Straßen, eine getrennte Behandlung der verkehrsreichen Straßen voraus. Hieraus ergibt sich für den Städtebau die wichtige Scheidung der Straßen nach ihrem Zweck und ihrer Bestimmung: in Verkehrsstraßen und Wohnstraßen³).

Die Verkehrsstraße hat die Aufgabe, den städtischen Verkehr innerhalb der Stadt und nach den Außenbezirken zu bewältigen; da diese Straßen sich regelmäßig zu Geschäftsstraßen ausbilden, haben sie

ferner einen bedeutenden eigenen Verkehr (An- und Abfuhr für den Geschäftsbetrieb u. a.) aufzunehmen. Die Verkehrsstraße verlangt demnach im allgemeinen eine bedeutende, reichlich zu bemessende Straßenbreite und eine dem Verkehr günstige Linienführung, ferner die Ausstattung mit widerstandsfähigem, für schweren Verkehr geeignetem und entsprechend kostspieligem Straßenpflaster. Anlage und Unterhaltung der Verkehrsstraßen sind teuer.

Anders die Wohnstraße. Ihr kommt verkehrstechnisch nur eine geringe Bedeutung zu; sie hat nur den Verkehr mit den Anwohnern und deren Verbindung mit den anschließenden Straßen zu vermitteln. Sie besitzt weder einen nennenswerten eigenen Verkehr noch einen Durchgangsverkehr und bedarf nicht der für die Verkehrsstraßen notwendigen Breite. Die Straßenherstellung verlangt nur geringe Aufwendungen; für den Straßenbau ist die Pflasterung mit billigem Material genügend und erwünscht, die die Straßenanlage und den Bodenpreis nicht oder nur wenig belastet. Während verkehrstechnisch nur geringe Anforderungen an die Breite der Wohnstraßen zu stellen sind, bleiben dagegen die Ansprüche der Hygiene zu berücksichtigen. Die Straße ist unsere vornehmste Zubringerin von Licht und Luft; ihre Abmessungen müssen also in Einklang gebracht werden mit den sich hieraus ergebenden Bedingungen.

In der Wohnstraße werden deshalb häufig Vorgärten oder Vorstreifen (Hausstreifen) angebracht, die von der Bebauung ausgeschlossen sind, jedoch nicht zur eigentlichen Straße gehören. Vgl. Abb. 20. In solchem Pall unterscheidet man für die bauliche Grenze beim Hausbau die Straßenflucht (den eigentlichen Straßenkörper) und die Bauflucht (Grenzlinie, an der der Hausbau beginnt).

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Abb. 21.

W⁷ährend die voraufgehenden Scheidungen den Zweck und die Aufgaben der Straßen betreffen, unterscheidet man städtebautechnisch die Straßen noch weiter nach der ihnen gegebenen Richtung in 1. Radialstraßen, Strahlstraßen; 2. Diagonalstraßen, Schrägstraßen; 3. Ringstraßen. Vgl. das beifolgende allgemeine Schema. Verkehrstechnisch kommt die größte Bedeutung der Radialstraße zu, die den Hauptverkehr aufzunehmen und zu leiten hat. Ihr zunächst steht die Diagonalstraße, die der neuere französische Städtebau mit Vorliebe anwendet. Die Ringstraße ist im älteren Städtebau wenig angewandt und hat hier selten

eine große Bedeutung; vgl. die Ringstraße um die Herrenstadt Rothenburg Abb. 3, die aus dem untergeordneten Straßenzug Alter Graben bis Judengasse besteht. In der Neuzeit ist die Anwendung eine verschiedene; in England wird die Ringstraße selten angelegt; dagegen nahm sie bisher im neueren kontinentalen Städtebau eine bevorzugte Stelle ein.

2. Die Straßenführung.

§ 30. Der Straßenbau des Mittelalters zeigt dem Beobachter häufig eine besondere Wirkung, die eines gewaltigen Eindrucks sicher ist. Die Straßen sind so geführt, daß ein Monumentalbau von mächtigen Formen hineinragt in die Straßen, gleichsam als Verkünder großer über-alltägllicher Gedanken. Es ist nicht der geradlinige point de vue, der Richtpunkt des landesfürstlichen Städtebaues, der uns mit absolutem Befehl die Richtung zeigt, die wir zu gehen haben; sondern wie ein treuer Wächter blickt der mittelalterliche Bau in die Gassen hinein, der in der Enge und Plage des Werktaglebens an die hohen Dinge mahnen will. Kirche und Rathaus, die Verkörperung von Glauben und Freiheit nach damaliger Verfassung, sind es, die über das mittelalterliche Straßenbild die Wache halten und uns bei den Windungen unseres Weges immer von neuem durch ihre Gegenwart überraschen.

Zur nächsten Veranschaulichung sei ein Straßenbild aus Danzig wiedergegeben, in dem die Marienkirche hervortritt (Abb. 22). Die Kirche selbst, die Straßenführung und die Grundstückseinteilung gehören dem Mittelalter an, während die Häuser in verschiedenen Perioden entstanden bzw. ausgebaut sind. Die Straße ist, wie hervorgehoben sei, nicht auf einen bestimmten Bauteil, weder auf den Haupteingang, noch auf den Turm der Kirche geradeswegs hingeführt.

In einer unübertrefflichen Wirkung zeigt sich uns das Hineinragen des Monumentalbaues in die Straßen von Ulm, denen das folgende Beispiel Abb. 23 entnommen ist. Das mächtig erhabene und zugleich freundliche Bild muß sich in seiner Verbindung von Bürgerhaus und Gotteshaus dem Beschauer tief einprägen.

Doch nicht allein dem Kirchenbau, auch dem Profanbau weiß das Mittelalter die gleiche Bedeutung in der Straßenanlage zu verleihen. Die nächste Abb. 24 zeigt eine Straße von Ravensburg, in die ein weltlicher Bau, das Waghaus mit dem Bläserturm hineinblickt. Die Stellung des Turmes erscheint wie geschaffen, um den Bürgern als ein Mahnzeichen zu dienen. Wie der Kirchenbau an die Gemeinschaft des Glaubens, so mahnt der städtische Turm an die weltliche Gemeinschaft der Bürger.

Der Bläserturm diente der alten Sitte, daß von einem weltlichen Bau (z. B. Rathaus) der Choral geblasen wird. Der alte Brauch hat

sich in einigen protestantischen Städten erhalten, so in Rothenburg ob der Tauber, wo alte Stiftungen zu diesem Zweck bestehen.

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Mitteilungen der Verwaltung der direkten Steuern im preußischen Staate, Berlin 1909, S. VI.

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Zeitschr. d. Königl. Sachs. Statist. Landesamts, 53. Jahrg. 1907, S. 56 f.

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³

So in meiner „Berliner Kommunalreform“ 1892, abgedruckt „Städtische Bodenfragen“ S. 16.

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Abb. 22. Straße in Danzig.

Die Stadtbefestigung wird im Mittelalter ebenfalls zur Erzielung der obenerwähnten Wirkungen benutzt. Besonders schön zeigt sich das Hineinragen der Eestungstürme in einzelnen Straßen von Dinkelsbühl, z. B. in der Weethgasse.

Die Abb. 24 leitet uns hinüber zur Besprechung einer zweiten Eigenheit der Straßenführung; es ist die Straßenbiegung und Krümmung. Die gerade Linienführung ist zwar auch in der mittelalterlichen Stadt für die Hauptstraßenzüge angewandt; vgl. oben S. 26. Indes (wird

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Abb. 23. Straße in Ulm.

auch dann eine nach der Schnur gezogene Baufluchtlinie vermieden. Dem einzelnen Haus wird auch bei gerader Straßenführung gestattet, sich selbständig durch kleine Verschiebungen in der Reihe abzuheben, so daß der Baumeister nicht gezwungen wird, durch aufdringlichen Zierrat sich bemerkbar zu machen.

Vielfach ist der Straße jedoch eine allgemein merkbare Biegung, Krümmung oder mindestens Schweifung gegeben, die dem Straßenbild einen großen Reiz verleiht. Die Biegung in unserer Abb. 24 ist eine

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Abb. 24. Straße in Ravensburg mit Bläserturm.

Ohne weiteres ergibt sich, daß die Häuser der rechten

erhebliche.

konkaven Seite hierdurch begünstigt werden; sie treten einzeln deutlich hervor und können von dem Beschauer leicht ins Auge gefaßt werden,

Aber auch die gegenüberliegende konvexe Seite ist bei geeigneter

Linienführung nicht benachteiligt; sie gibt im einzelnen zu trefflichen architektonischen Wirkungen Gelegenheit.

Die Abweichung von der Schnur beruhte im Mittelalter wohl z. T. auf ästhetischer, durch Schulung gewonnener Erkenntnis, vielfach aber auf praktischen Ursachen. In der Nähe der Stadttore war die Straßenführung durch fortifikatorische Bedingungen bestimmt, und eine Krümmung der Straße findet sich hier häufig. Die Straßenkrümmung mochte an solchen Stellen um so mehr angezeigt erscheinen, als im älteren Kriegswesen die Eroberung eines Tores noch nicht die Einnahme der Stadt bedeutete; vielmehr wurde in den Straßen weitergekämpft. Eine Straßenbiegung bot hier den Eindringenden Widerstand und den Verteidigern einen Stützpunkt. Nach Einführung der Feuertechnik wurden die Straßen nächst den Toren allgemein in Windungen geführt. — Einen Anlaß zur Straßenkrümmung boten ferner die Geländeverhältnisse, sei es, daß es sich um die Überwindung einer Unebenheit des Bodens oder um die Umgehung eines Grundstückes handelte. Endlich wurden bei den zahlreichen Stadterweiterungen des Mittelalters schon im 13. Jahrhundert die vormaligen Wälle, Wallgänge und Gräben der Altstadt zu Straßenzügen umgewandelt, die im Bogen verliefen und uns heute natürlich als alte Straßen der Innenstadt erscheinen (vgl. oben S. 24 f.).

vermeiden, greift man mitunter

zu

Die Krümmung der Straße bietet für -das Straßenbild und die Heraushebung der Bauten wesentliche Vorteile gegenüber den langgestreckten geraden Straßen, in denen das einzelne Haus nicht oder nicht genügend erfaßt werden kann. — Der neuere Städtebau wendet die Straßenkrümmung wieder gern an; wo sie in Geländeverhältnissen begründet ist, wird man sie bedingungslos als einen Fortschritt gegenüber dem bisherigen Schematismus begrüßen dürfen, nicht aber darf sie selber zur Absicht und zum Schema werden. — Um konvexe Straßenwände (wie in Abb. 24 linke Seite) zu dem Mittel, daß beide Seiten der Straßen gekrümmt werden, so daß eine zweiseitige ovale Ausbuchtung der Straßenwände entsteht, oder die der konkaven gegenüberliegende Seite wird geradlinig geführt (einseitige Krümmung).

Wenn bereits die Führung der einzelnen Straßen bedeutsame Aufgaben stellt, so steigern sich diese noch bei der Gestaltung der Einmündung, der Verzweigung und Durchkreuzung mehrerer Straßenzüge. Es bieten sich hierfür verschiedene Lösungen, von denen die bekanntesten sind die Straßenkreuzung (rechtwinkelige Durchschneidung zweier Straßen), die Straßenversetzung (Verbindung zweier Straßen, wobei die geradlinige Fortführung der einen Straße gebrochen, d. h. „versetzt“ wird) und der Straßenstern (sternförmige Zusammenziehung mehrerer Straßen auf einen einzigen Schnittpunkt). Ich möchte indes zuvor eine Form der Straßenverzweigung besprechen, die uns im älteren Städtebau mit vortrefflichen Wirkungen vielfach begegnet; es ist die Straßengabelung.

Häufig finden wir in der mittelalterlichen Stadt einen Verkehrsstraßenzug, dem an hervorragender Stelle ein bedeutendes Bauwerk

entgegen tritt; wie eine Barre lagert es sich dem Verkehr entgegen und zwingt diesen, sich in zwei Richtungen zu teilen, die meist endgültig auseinander gehen, mitunter aber auch sich später wieder vereinigen. Als Beispiel der Anwendung in der Praxis sei zunächst eine Straßengabelung aus Ochsenfurt wiedergegeben (Abb. 25). Die Hauptstraße wird von Westen her in einer leichten Krümmung herauf geführt; an einer Ausbiegung stellt sich breit das Rathaus entgegen und teilt den Straßenzug in eine südöstliche und nordöstliche Linie. Die Wirkung

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Abb. 25. Straßengabelung in Ochsenfurt a. M.

ist infolge der richtigen Bewertung der Abmessungen, eine ästhetisch ebenso befriedigende, wie sie verkehrstechnisch günstig ist (vgl. den Stadtplan, oben S. 29).

Als Beispiel von Straßengabelungen seien noch genannt: Münster i. W., Einführung der Hammerstraße, der sich die Ludgerikirche entgegenstellt; Gabelung in Ludgeristraße und Königstraße. Lübeck, Gabelungen der Abb. 6 S. 30). Halberstadt, zahlreiche Straßen in der Altstadt. Berlin, Gertraudtenstraße—Mühlendamm, Gabelung in Spandauerstraße und Stralauerstraße. Augsburg, doppelte Gabelung der Ludwigstraße und Karlstraße, u. a. m.

Die Straßengabelung hat nicht nur den Erfolg, daß sie die Monumentalbauten gut in die Erscheinung treten läßt; sondern auch für private Geschäftsgrundstücke werden günstige Stellen geschaffen. Die an den Straßengabelungen gelegenen Grundstücke sind für Geschäftszwecke stets gesucht.

Doch nicht allein in den breiten Verkehrsstraßen ist die Straßenteilung anwendbar; auch in den Wohn- und Nebenstraßen kann die alte Verzweigung gute Anwendung finden. Gerade hier möchte ich auf ältere Vorbilder zurückgreifen, da die Belebung und Gliederung der Wohnstraßen besonders erwünscht und notwendig ist. Einförmigkeit und Schablone sollen vor allem vermieden werden in den Wohnbezirken, die den größten Teil unserer Stadtanlagen ausmachen. Die Voraus-

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Abb. 26. Straßengabelung in Ulm.

Setzungen der Straßengabelung sind hier allerdings andere als in den Verkehrsstraßen.

Als Beispiel der Straßengabelung in einer Nebenstraße sei die Abb. 26 aus der Innenstadt von Ulm wiedergegeben. Die Verzweigung wirkt in den kleinen Abmessungen der Nebenstraßen äußerst anmutig und hat zunächst etwas von der freien Willkür des Waldpfades an sich.

Zugleich aber werden, ohne jede Aufdringlichkeit, die Gebäude mit vielem Geschick herausgehoben. Nicht allein das in der Mitte gelegene Haus, sondern auch die seitlichen Straßenwände — vgl. insbesondere die Ecke rechts

gelangen gut zur Geltung. Das Auge des Be-

Schauers wird zunächst durch das in der Mitte stehende Gebäude angezogen, nimmt aber dann sofort die ganze Straßenanlage in den Blick auf.

Für die Wohnstraßen der Gegenwart liegen die Voraussetzungen für die Anwendung der Straßengabelung und -Verzweigung noch günstiger als in der mittelalterlichen Innenstadt. Die Lösung empfiehlt sich insbesondere dann, wenn man eine im wesentlichen gerade Richtung der Straßenzüge beibehalten und nicht in hypermoderner Manier zu übermäßig gekünstelten Krümmungen und Windungen greifen will.

Für die zuvor besprochenen Einzelheiten der Straßenführungen ist indes ein allgemeiner Grundsatz aufzustellen: das wesentliche an allen diesen Wirkungen sind die Abmessungen. Das beste Vorbild verliert seinen Wert, wenn der richtige Maßstab der Verhältnisse verfehlt wird. Hieraus ergibt sich wiederum, daß auch für die künstlerischtechnischen Aufgaben der zuvor betonte, unlösbare Zusammenhang zwischen Bebauungsplan und Hausformen besteht. Der Städtebauer kann durch die Straßenführung dem einzelnen Architekten die Erzielung guter Wirkungen im Häuserbau ermöglichen und erleichtern, oder auch erschweren und versperren; er kann die Bautätigkeit zu einfachen harmonischen Lösungen lenken, oder sie auf Künstelei und Mißgestaltung hin drängen.

Die Straßengabelung muß, um günstig zu wirken

an der Verzweigungsstelle eine breite Hausfläche schaffen, die, wie in den Abb. 25 und 26, dem Beschauer ein vollständig ausgebildetes Bauwerk zeigt. Fehlerhaft und hier natürlich nicht in Betracht gezogen sind dagegen die spitzwinkligen Straßenabzweigungen, an denen spitze Grundstücke entstehen, die etwa die Form eines Bügeleisens haben, d. h. an der Verzweigungsstelle in eine scharfe Spitze auslaufend und sich dann allmählich verbreiternd.

Auch für die zuvor (oben S. 190) erwähnten, neuerdings viel erörterten Formen des Straßensterns und der Straßenversetzung gilt der Satz, daß ihr städtebautechnischer Wert von den Abmessungen abhängt. Das Vorbild des häufig nachgeahmten Straßensterns ist die place de l’Etoile in Paris, wo auf einem Platz von riesigen Abmessungen 12 Straßenzüge zusammengeführt sind. Der Verkehr wickelt sich hier glatt ab; die Anlage ist — über ihre Schönheit läßt sich streiten — verkehrstechnisch unbedenklich. Die entgegengesetzte Wirkung aber muß eintreten, wenn, wie in deutschen Nachahmungen, auf einen kleinen Sternplatz von 50 m Durchmesser 8 Straßen zusammengezogen werden; daß hier fortwährend Verkehrsstockungen und Zusammenstöße stattfinden müssen, ist wohl selbstverständlich. Ähnlich verhält es sich mit der

13

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Straßenversetzung, die von einer Seite (Camillo Sitte) empfohlen, von anderer Seite (Jos. Stübben) abgelehnt wird.

Als Straßenversetzung ist zu bezeichnen die Verbindung zweier Straßen, die in der Weise bewirkt wird, daß die eine der eingeführten Sti’aßen nicht in ihrer Richtung, sondern gebrochen weitergeführt, also in ihrer Fortführung „versetzt“ wird. Verkehrstechnisch günstig wirkt die Straßenversetzung nur dann, wenn zwischen Eintritt und Austritt der Querstraße eine solche Ausdehnung für die Längsstraße verbleibt, daß der Verkehr sich in die Längsrichtung einfügen und mit ihr verschmelzen kann. Vgl. die beiden Schemata Abb. 27 und 28.

Abb. 28.

Abb. 27.

Im Fall der Abb. 27 wird die Anlage allerdings für den Wagenführer unübersichtlich und bietet gegenüber der rechtwinkligen Straßenkreuzung kaum einen Vorteil. Bei der Anordnung der Abb. 28 dagegen kann sich der Verkehr von C und D mit der Richtung A—B verschmelzen, und für die Abwicklung mögen sich manche Erleichterungen ergeben. Doch wird sich eine solche Anlage nicht immer ermöglichen lassen.

Auf eine Einzelheit der alten Straßenanlagen ist schließlich noch hinzuweisen; es ist die Anordnung der Baufluchten, die wir als „Staffelstellung“ bezeichnen können. Die einzelnen Häuser sind so gestellt, daß das folgende Haus jeweils um einen oder mehrere Schritte über das vorherstehende Haus vorrückt. Das Maß der Verschiebung ist verschieden , gestattet jedoch meist die Anbringung eines Fensters in der vorgeschobenen Wandfläche, für Geschäftshäuser ein Vorteil. Vom Beginn der Staffel gesehen, hebt sich jedes einzelne Haus deutlich ab. Vgl. in der Abb. 25 S. 191 die rechts abzweigende Straße, in der den hinter dem Rathaus gelegenen Häusern die Staffelstellung gegeben ist. Besonders ansprechende Beispiele der Staffelstellung finden sich in Nürnberg in der Königstraße und deren Seitenstraßen.

3. Grundformen der Stadtanlage.

§ 31. Betrachten wir das städtische Straßensystem als Einheit, so finden wir, daß der Entwicklung unserer kontinentalen Städte in vielen, wohl in den meisten Fällen ein bestimmtes Schema zugrunde liegt; es ist das Schema der konzentrischen Stadtanlage, bei dem sich die Stadterweiterung durch Ansetzen von Ringen oder Herumlegung von Gürteln vollzieht. Die Umgürtelung ist uns, gleich manchen anderen festgewurzelten Anschauungen, durch die Übung und das Vorbild von Jahrhunderten überliefert und ist dem Städtebauer in Fleisch und Blut übergegangen. In der mittelalterlichen Stadt bildeten der Festungsring und die Umwallung die Grundfigur und den Umriß jeder Stadtanlage; die Stadterweiterungen bestanden jeweils in der Legung eines neuen Ringes. Wo unter dem Absolutismus die Stadtbefestigung fiel, entstand statt ihrer der Steuer ring, d. i. der Gürtel der Accisemauer oder der Steuerlinie. Nach der Beseitigung des Festungsund Besteuerungsringes folgte der Straßenring und die Ringstraße. In gleicher oder ähnlicher Linienführung zieht häufig die Eisenbahn die Dämme und Anlagen ihres Bahnrings. Neuerdings fordert man als abschließenden Gürtel unserer Städte den Waldring. Stets war in unserem Städtebau der Begriff der Umgürtelung unlöslich mit dem Stadtplan verbunden und beherrschte hierdurch die Stadtaulage, die Stadterweiterung, die Straßenführung und die Verkehrstechnik. Die Vorstellung, daß ein Ring die Stadt umgrenzt, erscheint unausrottbar in unserem Städtebau.

Der neuzeitliche Städtebau muß versuchen, mit dieser Vorstellung endgültig zu brechen und zu einer Grundform zu gelangen, die dem Städtewesen der Gegenwart angemessen ist. Jede Umgürtelung, sie nenne sich wie sie wolle, muß nachteilig auf die bodenpolitische und verkehrstechnische Entwicklung der Großstadt wirken; sie wird ferner die Gestaltung des Stadtplans in schädlicher Weise beeinflussen und ein Hindernis abgeben für die Herausbildung zweckmäßiger Formen unseres Städtebaues. Als Grundform für den Gesamtplan einer Stadt ist vielmehr an Stelle des Systems der konzentrischen Stadtanlage die radiale anzustreben; an Stelle der Ringbildung die Ausstrahlung; vor allem an Stelle der Gürtelführung der Freiflächen die Keilführung, die endlich die Wohltat der Freiflächen für die Bevölkerung zur Wirklichkeit macht und durch ihre Grundlinien eine naturgemäße Entwicklung und Gestaltung der Stadt ermöglicht.

Die beifolgenden Abbildungen 29 und 30 mögen die beiden entgegengesetzten Grundformen der Stadtanlage rein schematisch veranschaulichen; sie sollen lediglich zwei verschiedene Systeme, auf einfache Linien zurückgeführt, zu einem prägnanten Ausdruck bringen. Zwei Gegensätze sind es, die uns beim ersten Anblick zunächst auffallen; sie betreffen die Verteilung der Wohnbevölkerung und die Verteilung der Freiflächen. Wenn wir die Verschiedenheit der beiden Systeme knapp zusammenfassen wollen, so dürfte der Satz etwa lauten: die Grundform der älteren Stadt wird gebildet durch den Abschluß, die der neuen Stadt durch die Ausbreitung.

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Betrachten wir zunächst die Form der Ansiedlung, so ist als wesentlich der Hinweis vorauszuschicken: die beiden Systeme der Stadtanlage, das ältere und das neue, sind nicht aus theoretischen Konstruktionen hervorgegangen, sondern sie beruhen beide auf den zeitgeschichtlichen — und demnach der Zeit naturgemäßen — Bedingungen. Die Stadtanlage der Abbildung 29 ist nach dem Grundsatz der Zentrumsnähe gebaut. Der Stadtkern ist der Mittelpunkt, nach dem die Bevölkerung hindrängt und von dem sie sich nicht weiter als unbedingt nötig entfernt. Unsere eigene Generation hat es noch erlebt und

Abb. 29. Konzentrische Stadtanlage. Aus Eberstadt, Möhring und Petersen, Groß-Berlin. Berlin 1910, S. 4.

mag es zum Teil noch heute beobachten, wie widerwillig in anwachsenden deutschen Großstädten (z. B. in Hamburg, München, Dresden) die Bevölkerung aus den zentralen Stadtbezirken fortzieht und wie schwerfällig die Bewegung nach außen in Gang kommt, bis sie dann allerdings, mitunter sogar plötzlich, den Charakter einer raschen unaufhaltsamen Abwanderung nach den Außenbezirken annimmt.

Das ältere gravitationsmäßige Hinstreben nach der Stadtmitte beruht bei der Stadtform unserer Abbildung 29 auf einer Reihe von guten Gründen. Für diese Stadtanlage ist der konzentrische, Ring um Ring legende Ausbau nicht ein willkürlich erfundenes, sondern ein naturgemäß entwickeltes System. Die Stadtmitte enthält die bevorzugten Bauwerke und die besten Wohnbezirke; an sie schließt sich die Stadterweiterung in der Form eines Gürtels, als der der Zentrumsnähe günstigsten Bauform. Überlieferte Anschauungen und besondere Interessen wirken mit. Vor allem aber ist es der Stand der älteren Verkehrstechnik, der bei dem Mangel rasch fördernder Verkehrsmittel für die Bevölkerung die Entfernung von der Stadtmitte erschwert und zum Teil verbietet.

Die vorstehenden Erwägungen zeigen, daß es eine absolute, unbedingt gültige Form der Stadtanlage nicht geben kann.

Abb. 30. Radiale Stadtanlage. Aus Eberstadt, Möhring und Petersen, Groß-

Berlin. Berlin 1910, S. 5.

Auch die neue, in Abbildung 30 schematisierte Form der Stadtanlage ist nicht aus subjektiver Erfindung hervorgegangen, sondern sie ist auf der Tatsache der neuzeitlichen großstädtischen Entwicklung aufgebaut. Das Rückgrat der neuzeitlichen Stadterweiterung wird gebildet durch die Verkehrsstraße und die Verkehrslinie; der Grundplan

der Abbildung 30 ist des Systems der Ansiedelung in Betracht kommt — lediglich den tatsächlichen Verhältnissen abgelernt. Das Studium der neuzeitlichen Stadterweiterung zeigt uns, daß die Bebauung der ausstrahlenden Verkehrslinie folgt und sich mit Vorliebe in radialer Richtung, nicht in

Unter der neueren Verkehrs-

soweit die hier zunächst zu erörternde Frage

der Form eines Gürtels, ausbreitet.

technik und Stadterweiterung ist die in Abbildung 30 angestrebte Grundform als das naturgemäße und vorteilhafteste System der Stadtanlage zu bezeichnen.

An zweiter Stelle kommt die nicht minder wichtige Verteilung der Freiflächen in Betracht, die zwischen Abbildung 29 und 30 einen scharfen Gegensatz aufweist. Während die Notwendigkeit der Anordnung von Freiflächen allseitig auf das entschiedenste betont wird, entbehrt die tatsächliche Ausführung der Planmäßigkeit und, was nicht minder bedenklich ist, der zweckentsprechenden Wirksamkeit. Die seitherige Übung geht ausgesprochenerweise dahin, grüne Inseln oder Oasen innerhalb der großstädtischen Häusermassen zu schaffen. Durch diese an einzelnen Stellen inselmäßig eingestreuten Freiflächen kann indes der hygienische Zweck der Zuführung frischer Luft nicht erreicht werden. Die neueren, weitergehenden Bestrebungen richten sich insbesondere auf die Vorsorge für größere Park- und Waldflächen in der Umgebung der Stadt. Indes auch die Erhaltung eines äußeren Waldgürtels ist unter dem heutigen Bausystem für sich allein nicht geeignet, der innerhalb des Ringes ansässigen Bevölkerung die frische Luft des umgebenden großen Luftbehälters zu vermitteln. Die notwendige Luftzufuhr ist vielmehr für die städtische Bevölkerung nur durch die Keilführung der Freiflächen erreichbar.

Zu den oben entwickelten Grundsätzen bin ich auf Grund städtebautechnischer Erwägungen gelangt; es sei indes hervorgeb oben, daß die hier aufgestellten Forderungen bereits in einer deutschen Großstadt verwirklicht sind; es ist Wiesbaden. Bei der Stadterweiterung von Wiesbaden wurden fünf Streifen, keilförmig von dem umgebenden Wald- und Landgebiet auslaufend und nach der Stadtmitte konvergierend, planmäßig von der Bebauung freigehalten, in der Absicht, „eine beständige Zuführung neuer, reiner Luft bis in die Innenstadt“ zu gewährleisten. (Die öffentliche Gesundheitspflege Wiesbadens, Festschrift 1908, S. 97.)

Grundformen, wie wir sie in den Beispielen S. 25 fg. und S. 48 f. kennen lernten, waren für ihre Zeit, wie wir im einzelnen sahen, treffliche, z. T. vorbildliche Anlagen, denen wir noch heute manche wertvollen Erkenntnisse entnehmen können. Das uns unmittelbar überlieferte System, dessen Wesen wir S. 60fg. erörterten, ist dagegen fehlerhaft und genügt in keiner Weise den Anforderungen unserer eigenen Zeit. Die Aufgaben der Gegenwart verlangen selbständige Grundsätze für die Planung und die Erweiterung unserer Städte. Planmäßig und durch Vorschriften geregelt entstehen die Einzelheiten unserer Stadtanlage; für die Gesamtanlage müssen wir deshalb die Grundform entwickeln, die dem Städtewesen unserer Zeit entspricht und in die wir die einzelnen Teile eingliedern können.

4. Die Bodenaufteilung.

§ 32. Von den allgemeinen Formen gehen wir über zu der Ausgestaltung der Stadtanlage, die vor allem zwei eng zusammenhängende Gebiete zu bearbeiten hat; es sind die Straßenanlage und die Baublockaufteilung. Nach den Leistungen auf diesen beiden Gebieten kennzeichnet sich der Städtebau zu allen Zeiten ; wir mögen das Mittelalter oder die neueren Zeitabschnitte studieren — das System des Städtebaues erscheint bestimmt durch die in der Straßenanlage und Geländeaufteilung befolgten Grundsätze.

Das heutige System unseres deutschen Städtebaues wird, wie zur Genüge bekannt, allgemein als „schematisches“ bezeichnet. Das insbesondere in Berlin ausgebildete System des rechteckigen Schemas (Schachbrett; s. oben S. 65) hat bei den Praktikern und Theoretikern des Städtebaues vielfach Gegnerschaft gefunden. Neuerdings wird deshalb häufig ein System angewandt, das im bewußten Gegensatz zu dem vorigen die Straßen grundsätzlich in Windungen und Krümmungen führt. So sehr der hierbei in einzelnen Bebauungsplänen erzielte Fortschritt zu begrüßen ist, so trifft diese Neuerung doch nicht den Kern der Sache. Dem älteren wie dem neueren System ist gemeinsam der Kultus der Straße, die heute in Deutschland als das Hauptstück der Städtebaukunst zu gelten scheint. Unser Städtebau ist fast zum Straßenbau geworden.

An diesem Grundfehler krankt unser Städtebau, und die falsche Bewertung und zweckwidrige Gestaltung unserer Straßen bildet den Ausgangspunkt zahlreicher Mängel in unseren bodenpolitischen Einrichtungen. Bisher wurde in der Verteidigung unseres Bausystems mit Vorliebe auf die Aussprüche von Ausländern hingewiesen, die ihrer Bewunderung für die breiten, imponierenden Straßen Berlins und anderer deutschen Großstädte Ausdruck gaben. An dieser Stelle ist der Täuschung jetzt ein Ende gemacht. Vgl. die Urteile, die von englischen Fachmännern nach einer 1909 unternommenen Studienreise abgegeben wurden. George Haw: „Die Deutschen haben gelernt Städte zu bauen, bevor sie gelernt haben Wohnungen zu bauen. Unmittelbar hinter den breiten Straßenzügen, die die Städtebaukunst in den deutschen Städten geschaffen hat, findet man oft riesige Massenmietshäuser, öde und übervölkert. Dort wohnt der deutsche Arbeiter.“ Ewart G. Culpin: „Bei aller Vorsorge für breite Straßen und städtische Parks wohnt der Arbeiter und seine Familie in einer oder zwei Stuben in ungesunden Mietskasernen. Als Miete kann ein ganz Teil mehr eingesetzt werden, als beim englischen Arbeiter im gleichen Gewerbe, und der englische Arbeiter dürfte dabei einen höheren Lohn erhalten und ist frei von direkten Steuern, die in Deutschland jeder, ob reich oder arm, ob jung oder alt, zu zahlen hat, der mehr als 900 M. im Jahre verdient. Die Arbeiterwohnungen sind nicht einladend, insbesondere nicht vom hygienischen Standpunkte aus. Bei all seinem Stolz auf Straßen, Parks und freie Flächen baut

Deutschland schlecht für die Mehrheit seiner Bewohner.“ Vgl. R. Kuczyński: Ein englisches Urteil über deutsches Wohnungswesen, Techn. Gemeindeblatt 20. August 1909, S. 156 f.

Die den älteren Zeiten geläufige Kunst der Geländeaufteilung scheint dem Bewußtsein des heutigen Städtebauers nahezu entschwunden zu sein. Die ganze Aufmerksamkeit konzentriert sich heute auf das sog. ,.Straßennetz“, das in der Mehrzahl der Fälle immer wieder schematisch wirkt, mag man die Maschen in geraden oder in krummen Linien ziehen. Der Grund liegt darin, daß diesem „Straßennetz“ gerade das fehlen muß, was wir mit wahrer Inbrunst suchen: Charakter und Persönlichkeit in der Stadtanlage. Auch die neuzeitliche Forderung der Scheidung zwischen Verkehrsstraße und Wohnstraße ist hier nicht richtig aufgefaßt; man schafft keine Wohnstraße einfach dadurch, daß man die Straßenbreite um 5 Meter verringert.

Städte häufig

Der Städtebau des Mittelalters, den wir in der wissenschaftlichen Forschung unserer Tage vielfach heranziehen, mag auch hier einige Anregung bieten. Das Mittelalter legte seine — im Vergleich zu unseren Großstädten räumlich wenig ausgedehnten in der Weise an, daß durch einige Hauptstraßen ein Straßengerüst hergestellt wurde. Hierdurch zerfiel die Stadt ganz von selbst in Quartiere oder Viertel, in deren Aufteilung sich die hohe Kunst des alten Städtebaus zeigt. Die charaktervolle Anlage dieser Stadtquartiere ist es vor allem, die für unser nach Individualität verlangendes Auge den Reiz der mittelalterlichen Stadt ausmacht. Wir werden nicht müde, diese von Eigenart und Heimatgefühl gesättigten Stadtanlagen zu betrachten.

Vgl. die Darlegungen oben S. 30 über Kardinalstraßen und Aufteilungsstraßen.

Der falsche Historismus — wie jede Art der Nachahmung — ist allerdings bestimmt abzulehnen. Dagegen mag uns das Studium der älteren Zeit wohl einen Hinweis geben, welchen Weg wir selber zu gehen haben. Allgemein werden wir den Grundsatz aufstellen, daß das schematische System des „Straßennetzes“ schlechthin zu verwerfen ist. Für die Praxis in Deutschland ist dagegen eine einheitliche Behandlung der Bodenaufteilung zurzeit nicht durchführbar. Der Städtebau muß hier zwei Formen des Vorgehens unterscheiden, die sich darnach zu richten haben, wie die tatsächlich bestehenden Bodenpreise und die vollzogene Entwicklung im einzelnen die zu ergreifenden Maßnahmen bestimmen.

Wo die Stadterweiterung einen mittleren Bodenpreis vorfindet — ein niedriger Bodenpreis ist in der Umgebung größerer deutscher Städte heute kaum noch anzutreffen — ist das System des Straßengerüstes und der anschließenden Aufteilungsstraßen unschwer anzuwenden. In straffer Linienführung sollten sich die Verkehrsstraßen in den Hauptrichtungen ziehen; während die Wohnstraßen, der Bodengestaltung und den Eigentumsgrenzen folgend, in künstlerischer Führung die Aufteilung des Wohngeländes bewirken. Nach diesen Gesichtspunkten planmäßig angelegte, aber Eigenart und Persönlichkeit aufweisendc Städte zu schaffen, wird das Hauptziel des neuzeitlichen Städtebaus sein.

Wegen der Anlage der Wohnstraße vgl. § 33.

Aus der neueren Bautätigkeit in Deutschland sind es besonders die großen, den Umfang von Arbeiterstädten annehmenden Siedelungen im Rheinland, die als Beispiel städtischer Anlage dienen können. Vgl. die späteren Abschnitte und die beigegebenen Abbildungen. — Aus der alten Zeit mag, nicht als Vorbild, sondern lediglich zur Verdeutlichung des älteren Systems, der Stadtplan von Rothenburg, S. 26, erwähnt sein. Die gerade und zweckdienliche, aber nicht schematische Rührung der Hauptstraßen, die ungezwungen anschließende Einfügung der Wohnstraßen stellt eine günstige Form der Geländeaufteilung dar. Daß die Gegenwart andere Ansprüche an die Abmessungen der Verkehrsstraßen wie die Gestaltung der Wohnstraßen stellen muß, bedarf im übrigen nicht der Hervorhebung.

Anders dagegen liegen die Verhältnisse in den Stadterweiterungsbezirken unserer größeren Städte, in denen der Bodenpreis auf eine bedeutende Höhe getrieben ist und der Wert gefordert wird, der der Stockwerkshäufung (vielstöckigen Bauweise oben S. 76) entspricht. In diesem Fall ist der Städtebauer an bestimmte Anforderungen gebunden und einem gewissen Zwang hinsichtlich der Bauweise unterworfen. Auch hier haben wir jedoch durchaus die Möglichkeit, befriedigende Bauformen anzuwenden und die heutige allgemein schädliche Bauschablone zu beseitigen. Dies ist selbst dann zu erreichen, wenn fertige Bebauungspläne vorliegen und die städtische Bebauung bereits an das aufzuteilende Gelände herangerückt ist.

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Die Aufgabe, unter Berücksichtigung bestehender Bodenpreise und vorhandener Bebauungspläne eine bessere Form der Bodenaufteilung zu ermitteln, wurde zuerst von Theodor Goecke in Angriff genommen. In seiner im Jahre 1893 erschienenen Abhandlung Verkehrsstraße und Wohnstraße (Preuß. Jahrb. 73 H., S. 85f.) untersucht Goecke die Frage; ob sich an Stelle der Schablone des Massenmietshauses eine „Individualisierung der Bodenaufteilung“ und eine Abstufung der Grundstücksgrößen unter den in unseren Großstädten, und insbesondere in Berlin, bestehenden Verhältnissen durchführen ließe. Goecke schlug vor, „einen großen Baublock in der Weise zu bebauen, daß am Rande größere Grundstücke und höhere Gebäude entstehen, während nach der Mitte zu die Gebäude niedriger werden, um dem reinen Wohnhedürfnis besser entgegenzukommen. Der Übergang von der höheren Bebauung der niedrigeren müßte stufenweise geschehen; stufenweise würden

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Abb. 31. Größere Blockeinheit mit gemischter Bauweise. Aus Eberstadt, Möhring und Petersen, Groß-Berlin. Berlin 1910, S. 11.

auch die Straßen schmäler, wie ja auch der Verkehr nach innen hin allmählich abnehmen würde“. Goecke gibt a. a. O. S. 97 das schematische Beispiel für die Ausnutzung eines großen Berliner Baublocks, der am Rande die breiten Verkehrsstraßen aufweist, im Innern dagegen durch abgestufte Wohnstraßen von 15, 11 und 9 m Breite aufgeteilt wird.

muß sich die Bodenparzellierung

Unter den erwähnten Voraussetzungen — gesteigerter Boden preis und festgelegte Bebauungspläne einer vorgeschrittenen Wertbildung anpassen. Nach der von Goecke gegebenen Anregung ist als Grundlage der städtischen Geländeaufteilung eine größere Einheit aufzustellen, die hier als „Blockeinheit“ bezeichnet sei. Die Ausgestaltung der Blockeinheit gewährt die Möglichkeit, auch unter den seither bestehenden Vorbedingungen befriedigendere Formen der Bauweise durchzuführen. Die beifolgende Abbildung 31 zeigt eine solche als Einheit behandelte größere Geländefläche.

Die Abbildung 31 stellt einen dem bestehenden Bebauungsplan entnommenen Baublock aus einem Vororte Berlins dar, ist also kein Idealschema. Das Gelände gehört zu der Zone des hochwertigen Bodens, des sog. Hochbaues Klasse I. Die die Blockeinheit umgebenden Straßenzüge (Kardinalstraßen) haben die fünfgeschossige Bebauung. An den Wohnstraßen ist die Bebauung abgestuft. Die quer hindurchgehende Straße weitet sich zu einer Art Dorfanger aus, der mit Gartenanlagen geschmückt ist und als Spielplatz für die Kinder dienen soll. Eine Reihe gemeinnütziger und öffentlicher Anlagen und Bauten würde hier ihren Platz finden.

Die aus Hochbau und Flachbau zusammengesetzte Bebauung der Blockeinheit Abbildung 31 ist als „gemischte Bauweise“ zu bezeichnen, in der sich die verschiedenen Bauformen örtlich durchdringen. Die wirtschaftlichen Ergebnisse der Bodenaufteilung und Bodenausnutzung unter der gemischten Bauweise und nach dem System der Abbildung 31 stellen sich in jeder Weise vorteilhaft für den Bodenbesitz und das Baugewerbe.

Die einheitliche Behandlung größerer Geländeflächen wird in der nächsten Umgebung unserer Großstädte nach keiner Richtung Schwierigkeiten ergeben. Einheiten, wie die in Abbildung 31 dargestellten, überschreiten kaum das in Berlin übliche Maß von Blocklänge und Blocktiefe. Wo dagegen, wie in neueren Bebauungsplänen, das Gelände durch eine größere Zahl von Straßen durchschnitten wird und schmale Blocks vorgeschrieben sind (gemäß den oben S. 183 Abs. 2 erwähnten Tendenzen), stellt sich die Neuaufteilung nach unserem vorliegenden Beispiel um so günstiger. Eine Berechnung der Bodenaufteilung an einem praktischen Beispiel ist in der Schrift Groß-Berlin (Verfasser Eberstadt, Möhring und Petersen) S. 74f. gegeben. Zugrunde gelegt ist eine Geländefläche von 250 m Länge und 175 m Tiefe. Die „gemischte Bauweise“ teilt dieses Gelände in zwei Zonen, die äußere oder Bandzone (in obiger Abbildung 31 dunkel schraffiert) und die innere Zone. Zone I ist mit ⁷/io ^er Grundfläche und fünf bewohnbaren Geschossen bebaubar; die Gebäude dürfen eine rückwärtige Baufluchtlinie, die in einem Abstand von 16 m zur Straßenflucht gezogen ist, nicht überschreiten. In Zone II beträgt die Bebaubarkeit ³/₈ der Gesamtfläche; der Best fällt auf Straßen, Wege, öffentliche Plätze und Hausgärten. „Es ist auf diese Weise möglich, daß auch auf teurem Boden Angehörige des Arbeiter- und Mittelstandes sich selbst ein kleines Haus mit Garten erwerben. Ästhetisch dürfte diese Bauweise bedeutend befriedigender wirken als die jetzige“ (a. a. O., S. 76).

5. Die Wohnstraße.

§ 33. Wenn wir im vorigen allgemein die enge Verbindung zwischen der Straßenanlage und dem Häuserbau fanden, so gilt es, diese Beziehungen noch genauer zu betrachten für das Hauptstück unseres neueren Städtebaues, d. h. für die reinen Wohn-Stadtteile und die Produktion von Kleinwohnungen und kleinen Mittelwohnungen.

Die Anlage reiner Wohnbezirke wurde oben durch die Abb. 20 in der Bremer Parzellierung für Kleinwohnungsgebäude gezeigt. Das Gelände wird durch Straßen von entsprechender Breite allgemein für den Kleinwohnungsbau aufgeteilt; den Baublöcken sind die hierfür geeigneten Abmessungen gegeben. Eine zweite Form wurde in der Abb. 31 S. 202 gezeigt. Indes sind die beiden hier dargestellten Wege nicht die einzigen, auch nicht die überall gangbaren. Gerade für die Wohnbezirke ist eine Mannigfaltigkeit der Anlage anzustreben und bei richtiger Behandlung leicht zu erzielen.

Wir wollen auch hier zunächst unter den älteren Vorbildern Umschau halten. Der ältere Städtebau brauchte allerdings nicht annähernd in dem Maße wie der heutige, reine ungemischte Wohnbezirke zu errichten. Der Handwerker hatte seine Wohnung vereinigt mit dem Geschäft, und sein Betrieb sollte sogar nach der alten zünftigen Anschauung von außen sichtbar und überwachbar sein*). Das alte Bürgerhaus ist also regelmäßig zugleich auch Geschäftshaus. Gleichwohl zeigt der ältere Städtebau das Bestreben, sobald die Verbindung der Wohnung mit einem Geschäftsbetrieb nicht erforderlich ist, die Wohnung ganz für sich abgeschlossen vom Verkehr anzulegen. Reine Wohnstraßen finden wir für kleine Leute allgemein in der alten Stadt; so in den Nebengassen und Seitengassen der Stadterweiterung von Rothenburg in unserem Plan Abb. 3, S. 26. Die großen Baublöcke der an die innere „Herrenstadt“ nach außen anschließenden alten Stadterweiterung

1) S. mein „französisches Gewerberecht vom 13. Jahrhundert bis 1589“, S. 97, Leipzig 1899.

sind allgemein aufgeteilt und angeschnitten durch Nebengassen, Hofgassen und Sackgassen. In ähnlicher Weise sind Wohnstraßen wohl in jeder alten Stadt vorhanden.

Den planmäßigen Bau reiner Wohnstraßen in größerem Umfang zeigt uns dagegen die Fuggerei in Augsburg, als Wohnungsstiftung im Jahre 1519 von Jakob Fugger begründet. Die Fuggerei besteht aus mehreren sich rechtwinkelig schneidenden Straßen, die mit 53 Häusern besetzt sind. Jedes Kleinhaus enthält zwei Wohnungen, die ganze Anlage 106 Wohnungen, von denen je eine im Erdgeschoß und

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Abb. 32. Wohnstraße in der Fuggerei, Augsburg.

im Oberstock gelegen ist. Beachtenswert ist, daß jede Wohnung einen gesonderten Eingang besitzt; zu der im Obergeschoß belegenen Wohnung führt jeweils eine besondere Treppe mit eigenem Eingang von der Straße, s. Abb. 32. Die Wohnungen der Fuggerei sind durchgängig in gutem Stande und von stiftungsberechtigten, dem Kleinbürger- und Arbeiterstande entstammenden Inhabern bewohnt. Die ganze Anlage ist auf einem großen Innengelände erbaut und ist von jedem Durchgangsverkehr abgeschnitten; der Zugang zu den umliegenden Straßen wird durch Tore vermittelt.

Die Ausnutzung tiefer Grundstücke zu Kleinwohnungen ist von altersher üblich in den drei Hansestädten Lübeck, Bremen und Hamburg. In das Blockinnere wird von der Straße her eine Wohngasse hineingeschoben, „Wohngang“ genannt. Diese Hofgasse ist häufig auf beiden Seiten, oft auch nur von einer Seite, von flachen, 5—7 m tiefen Wohnhäusern eingefaßt. Solche Wohngänge bestehen in den drei Hansestädten in großer Zahl, jedoch mit abweichenden Zuständen, die sich im Laufe der Zeit vollständig verschieden entwickelt haben.

Den besten Zustand zeigen die Ganghäuser in Lübeck. Ein erheblicher Teil der Ganghäuser steht im Eigentum der in Lübeck besonders zahlreichen Stiftungen und wird von Pfründnern bewohnt.

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Abi). 33. Wohngang in Lübeck.

Andere sind im Besitz von kleinen Handwerkern und Arbeitern. Vielfach finden sich hier wohlgepflegte Gartenanlagen; manche dieser Gänge haben ein besonders freundliches, einige ein vortreffliches Aussehen. (Vgl. hierzu Abb. 33).

Schlechte Zustände bestehen dagegen in den Gangwohnungen von Hamburg, in denen die Wohngänge nicht zu Einfamilienhäusern benutzt, sondern mit Etagenhäusern besetzt wurden. Vgl. „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 133 f. und C. J. Euchs, Zeitschrift für Wohnungswesen, Bd. III, S. 277. Es ergibt sich auch hier, wie öfter itn Städtebau, daß nicht die alte Anlage, sondern die Entfremdung vom ursprünglichen Zweck, die neuzeitliche Ausnutzung, das Fehlerhafte ist.

Einen überaus freundlichen Anblick gewährt die Bauweise der Abb. 34, die dem sog. Soldatendörfchen der Stadt Ulm — ehemalige

Söldnerwohnungen — entnommen ist. Die Wohnungsanlage an sich macht einen günstigen Eindruck; hierzu tritt noch die gute Instandhaltung, die sichtliche Sorgfalt in der Haus- und Wohnungspflege bei den Inhabern. In zahlreichen Einzelheiten gibt sich die auf das eigene Heim verwendete Mühe zu erkennen.

In der Abb. 35 ist eine bereits der Neuzeit angehörige, ältere Hofgasse aus Danzig wiedergegeben, die zur Nutzbarmachung eines

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Abb. 34.

tiefen Grundstücks angelegt ist. Die Gasse enthält 64 Wohnungen, die zu den billigsten in Danzig gehören und von Hafenarbeitern bewohnt werden; sie dürften etwa der Wohnungskategorie oben S. 155, Nr. 1 zuzuzählen sein. Die Häuser sind leicht aus Fachwerk gebaut; für die Instandhaltung wird wenig aufgewendet. Jedes Haus enthält zwei Wohnungen, die, wie in der Fuggerei, getrennte Eingänge haben; zu dem Obergeschoß führt eine besondere Tür unmittelbar von der Gasse aus. Die

Wohnräume sind klein, haben jedoch Querlüftung. Die Wohnungs-miete ist, dem Alter und der Ausstattung der Häuser entsprechend, niedrig und beträgt rund 13,50 M. monatlich (= 162 M. jährlich) für eine kleine Wohnung. Unter den Mietern sind die kinderreichen Familien stark vertreten. Die Gasse endigt in einem Sack und ist schon hierdurch von jedem Fuhrwerksverkehr abgeschnitten. Ein Durchgang an der Rückseite würde indessen unschwer anzubringen sein.

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Abb. 35. Hofgasse in Danzig.

So wenig die ganze Anlage als Vorbild dienen kann, so gibt sie doch, neuzeitliche Ausstattung vorausgesetzt, die Anregung zu einer brauchbaren Form der Ausnutzung tiefer Grundstücke. Auf einen durchgehenden Fuhrwerksverkehr braucht eine derartige Wohnstraße keinerlei Rücksicht zu nehmen ; dagegen bietet sie — und darum wurde

insbesondere die Wiedergabe gewählt — Bedingungen für die Lösung eines weiterhin zu erörternden Problems; es ist das Spielen, die Bewegung und die Beaufsichtigung der Kinder.

Die Sackgasse wird neuerdings von Städtebauern mehrfach empfohlen und in der Praxis angewandt; ygl. die Ausführungen von Riemer-schmid, Zeitschr. f. Wohnungswesen in Bayern 1909, S. 4, und meine Abhandlung in der Zeitschrift „Der Städtebau“, 6. Jahrg., 1909, H. 8, S. 101.

Unsere Beispiele zeigen uns, daß der ältere Städtebau in der Errichtung ungemischter Wohnbauten mehrfach beachtenswerte Formen zur Anwendung gebracht hat. Den bautechnischen Anlaß für diese Anlagen bot regelmäßig die Ausnutzung tiefer oder mitteltiefer Grundstücke. In der einfachsten Weise und mit dem geringsten Aufwand an äußeren Mitteln wurde das Bauland für Wohnzwecke nutzbar gemacht. Als einer der wesentlichen Grundzüge erscheint, daß der Fuhrwerksverkehr entweder gänzlich ausgeschlossen oder mindestens unter Fernhaltung jedes Durchgangsverkehrs auf die bedeutungslose Anfuhr für die Bedürfnisse der Anwohner beschränkt ist. Es ist sicher, daß wir den älteren Beispielen manche Anregung für die Gegenwart entnehmen können.

erhebliche Vorteile. Die Parzellierung ist einfach und

Wirtschaftlich gewährt die Ausführung von Wohnstraßen — nach dem Beispiel 34 von Ulm ohne weiteres, nach den Beispielen der Fuggerei und der Danziger Hofgasse unter Anpassung an neuzeitliche Bedingungen

für die Bodenbesitzer günstig. Die Aufteilung ist in gleicher Weise zweckmäßig und anwendbar bei tiefen wie bei flachen Grundstücken. Die Straßenanlage ist billig, die hohen Kosten für teure Pflasterungsarten fallen weg. Für das Baugewerbe ergeben sich brauchbare Hausformen; gesundheitlich ist die Wolmweise besonders befriedigend.

In künstlerischer Hinsicht endlich bietet die Einfügung der Wohnstraßen allgemeine Vorzüge; sie gestattet, eine reiche Abwechslung in das Städtebild zu bringen. Der Städtebauer, der sich mit den Einzelheiten der Wohnstraßen vertraut gemacht hat, wird die mannigfaltigsten Lösungen finden; er wird in ungezwungener Weise die praktischen Anforderungen der neuzeitlichen Stadtanlage mit den Bestrebungen nach künstlerischer Gestaltung vereinigen.

Zu erwähnen ist noch ein Hauptpunkt, der auf die Anlegung der vom Verkehr abgetrennten Wohnstraßen hindrängt; es ist die lange, und z. T. in schädlichster Weise vernachlässigte Rücksicht auf die Entwicklung der Kinder in den Großstädten. Für das Gedeihen der Kinder bedarf es nicht nur einer tauglichen Wohnung, sondern ebensosehr der Bewegung und des Aufenthalts in freier Luft und der Spielgelegenheit.

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Für diese Zwecke kommt zunächst die Straße in Betracht. In den Städten mit gedrängter Bauweise und Mietskasernen ist überhaupt keine andere Gelegenheit vorhanden, da der aufgetriebene Bodenpreis die Beschaffung zureichender Freiflächen verbietet. Mit der Kasernierung ist aber das System der Straßenschabionisierung und der mangelnden Scheidung zwischen Verkehrsstraßen und Wohnstraßen notwendig verbunden¹). Die Kinder müssen hier ihren Aufenthalt auf Straßen nehmen, die gleichzeitig dem Fährverkehr dienen. Die Zustände, die sich hier ergeben, gehören zu dem schlimmsten, was das Gebiet der Wohnungsfrage aufzuweisen hat.

In einer im Technischen Gemeindeblatt, 5. Jahrg., Nr. 10, S. 141 f. veröffentlichten Arbeit habe ich die „Kinderunfälle im Berliner Straßenverkehr“ an der Hand des Polizeiberichts untersucht. Der Abdruck der lapidar gefaßten polizeilichen Berichte aus einem Zeitraum von zehn Wochen (!) füllt 2J/₄ Quartseiten in Kleindruck. Es sind hierbei alle Fälle ausgeschieden worden, in denen die Verletzungen durch mutwillige oder böswillige Handlungen der Kinder selber verursacht wurden, wie z. B. durch das beliebte Anhängen an Fuhrwerke u. dergl. Aus den Darlegungen a. a. 0. erwähne ich: „Man wird diese, die kurze Spanne von zehn Wochen umschließende Chronik nicht ohne Entsetzen lesen können. Die Unfälle wiederholen sich mit statistischer Regelmäßigkeit; eine erhebliche Zahl von Kindern wird für die Lebenszeit verstümmelt, einige werden auf der Stelle getötet. Dabei gibt der obige Bericht noch kein richtiges Bild von dem Umfange des Notstandes. Es muß vielmehr dem polizeilichen Bericht ein starker Prozentsatz zugeschlagen werden, da lange nicht alle Unfälle zur sofortigen polizeilichen Meldung gelangen und überdies der Bericht nur das eigentliche Berliner Weichbild, nicht die angrenzenden Teile von Groß-Berlin umfaßt .... Die Unfälle beim Spielen machen den erschütterndsten Eindruck, und die knappen Schilderungen des Polizeiberichts sind hier in der Tat ergreifend. Ein Kind spielt auf dem breiten Fahrdamm; es wird vom Kutscher des herannahenden Fuhrwerks angerufen, sieht in der breiten Straßenfläche keinen Ausweg, und blindlings rennt es in seinem Schreck in den Wagen hinein, von dem es gerädert wird.“

In verschiedener Weise hat man neuerdings versucht, die für die Kinder erforderliche Freifläche zu schaffen, jedoch — soweit die Hauptmasse der Bevölkerung in Betracht kommt — ohne zureichenden Erfolg. Zunächst wurde die Anlage von Innengärten innerhalb großer Blocks empfohlen. Es ist wohl möglich, daß für die obersten Klassen die Anlage von Innengärten in ausreichender Größe, wenn auch nicht überall, durchführbar ist; in Großstädten mit absolut hohen Bodenpreisen kann dies allerdings auch für begüterte Familien nur in beschränktem Umfang geschehen. Für die Masse der städtischen Bevöl-

1) Vgl. oben S. 182 die Zusammenhänge zwischen Breite der Straßen, Zahl der Straßen, Höhe der Bebauung und Bodenpreis.

kerung ist indes auch unter günstigen Verhältnissen nur ein Stück Gartenland erreichbar, dessen Wert außerordentlich hoch veranschlagt werden muß; für die vorliegende Frage handelt es sich jedoch um ein ganz anderes Bedürfnis. Auch bei den mit Gärtchen versehenen Kleinhäusern spielen die Kinder auf der Straße. Selbst besondere Spielplätze innerhalb der Baublöcke sind, wie die Erfahrung gezeigt hat, nicht genügend. Für die Bewegung und das Spielen der Kinder der minderbegüterten Klasse wird vielmehr immer die Straße in Anspruch genommen.

Eine der größeren Berliner Baugenossenschaften hat in ihren Bauten Spielplätze angelegt. Die praktische Erfahrung hat ergeben, daß diese Spielplätze im wesentlichen nur ausreichen für die kleinsten Kinder — etwa im Alter bis zu 4 oder 5 Jahren — die in Sandhaufen spielen oder sich auf einem beschränkten Raum umherbewegen. Die Kinder im Alter von mehr als 5 Jahren dagegen gehen meist auf die Straße, und zwar aus verschiedenen Gründen. Zunächst finden sie nur hier den ausreichenden Raum für ihre Bewegungsspiele; der kleine abgeteilte Spielplatz ist für ihre Laufspiele an sich nicht genügend; für Ball- und Wurfspiele ergeben sich Streitigkeiten, wenn die Bälle in die umliegenden Gai’tengrundstücke fliegen und von den Kindern, natürlich unter Schädigung der Gartenanlagen, herausgeholt werden. Weiter aber beklagen sich die Anwohner der Baublöcke allgemein über den von den Kindern auf den inneren Spielplätzen verübten Lärm. Die sog. inneren Spielplätze haben den Nachteil, daß sie den Lärm von der Straße nach den Höfen ziehen, und zwar in um so stärkerem Maße, als die Wohnbevölkerung durch die Häufung von Stockwerken vermehrt und zusammengedrängt wird. Auch bei den Genossenschaftsbauten sieht man deshalb die Kinder gern auf der Straße spielen.

Für den Städtebau haben wir uns mit der Tatsache abzufinden, daß die Kinder sich auf der Straße bewegen und hier spielen. Jede Beobachtung bestätigt uns den Sachverhalt, und jeder Versuch beweist die Unmöglichkeit, hieran etwas zu ändern. Die natürliche Entwicklung des Städtebaues zeigt uns auch hier die beste Lösung; sie drängt auf die Scheidung des Wohnbezirks von den Verkehrsstraßen, auf die Anlage geeigneter, von dem Durchgangsverkehr abgetrennter Wohnstraßen, für die sich die mannigfaltigsten, wirtschaftlich vorteilhaftesten Formen bieten.

Anhang.

Die Ausstattung der Wohnstraße.

Die Wohnstraße verlangt die Ausstattung, die den S. 184 und 199 dargelegten Zwecken entspricht. Aufwendungen für Straßenbreiten und Straßenpflasterung nach dem von der Verkehrsstraße hergenommenen Maßstab sind hier grundsätzlich fernzuhalten, da sie dem Zweck der

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Wohnstraße zuwiderlaufen und ferner das Bauland verteuern und damit (nach den bekannten Zusammenhängen) die Errichtung günstiger Bauformen verhindern. Mit der Erkenntnis von der sozialen und wirtschaftlichen Bedeutung der Bodenparzellierung und der Bauweise wird neuerdings in Verwaltungskreisen der zweckmäßigen Anlage von Wohnstraßen eine erhöhte Aufmerksamkeit zugewendet.

Für Preußen bestimmt der im Schlußanhang unter Nr. I abgedruckte Runderlaß vom 20. Dezember 1906 allgemein, daß für Wohnstraßen nicht allein geringere Breiten, sondern auch einfachere Befestigungen als in Geschäftsstraßen zulässig sind. In Bayern hat die König]. Kreisregierung von Mittelfranken unter dem 22. Dezember 1909 eine Ent-

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Abb. 36. Straßenteil und Durchgang. Kruppsche Siedelung Margaretenhof.

Schließung über den Wohnstraßenbau erlassen, aus deren auf obertechnischem Gutachten beruhenden Begründung die folgenden Sätze zu entnehmen sind: „Aus den Baugesuchen ist zu ersehen, daß im vorliegenden Fall kleine Häuser für je eine Familie erbaut werden sollen, und daß die Beteiligten Wert darauf legen, ein Stück Gartenland beim Haus zu besitzen. Das hier auftretende Streben der Bevölkerung, anstatt in mehrfach übereinander geschichteten Mietwohnungen im eigenen, wenn auch kleinen Hause zu wohnen, sollte kräftigst unterstützt werden. Um die Erbauung von Klein Wohnhäusern mit Hausgartenanteil zu verbilligen, sind zunächst die Straßenherstellungskosten möglichst zu verringern ; zu diesem Zweck sollen dem zu erwartenden geringen Verkehr entsprechend, die Verkehrsflächen zugunsten der Vorgärten möglichst eingeschränkt werden . . .

Bei dem stark parzellierten Grundbesitz wird das sog. Pavillonbausystem nicht strikte durchgeführt werden können, vielmehr auch der geschlossene Reihenbau zuzulassen sein.“ Zeitschr. f. Wohnungswesen in Bayern VII, Februar 1910, S. 199. Eine Verbilligung der Herstellung für Wohnstraßen bringt das Pflasterstatut für München von 1909; s. a. a. 0. 7. Jahrg., S. 29.

Die Herstellung neuer Wohnstraßen veranschaulicht der in Abb. 36 wiedergegebene Straßenteil, dessen Aufnahme ich der Freundlichkeit der Firma Friedrich Krupp verdanke. Straße und Durchgang zeigen die Einzelheiten und Vorzüge der Anlage. Zu erwähnen ist, daß in dem Beispiel der Abb. 36, wie neuerdings vielfach in den rheinländischen Industriesiedelungen, in der reinen Wohnstraße der Bau eines Bürgersteiges unterbleibt. Bei verkehrslosen Wohnstraßen bringt der Verzicht auf den Bürgersteig keine Nachteile, während hierdurch zugleich eine weitere, den Hausbaukosten zugute kommende Verbilligung der Straßenanlage erzielt wird.

S. auch unten S. 273. In den rheinländischen Siedelungen, wie z. B. in Margaretenhof, sind die Wohnstraßen durch eine am Straßeneingang angebrachte Verbotstafel für den Durchgangsverkehr gesperrt. Der durchgehende Fuhrwrerksverkehr ist auf die Verkehrsstraße verwiesen.

6. Gesetzliche Vorschriften über die Aufstellung des Bebauungsplanes.

§ 34. Das öffentliche Recht zur Aufstellung von Bebauungsplänen ist in Deutschland seit den 70er Jahren allgemein landesgesetzlich geregelt, während in anderen Ländern mit rasch fortschreitender städtischer Ausbreitung, wie in England, hierzu bis jetzt nur die ersten Ansätze vorhanden sind. Die Verschiedenheit der verwaltungsrechtlichen Entwicklung ist von wesentlicher, bisher kaum zur Genüge gewürdigter Bedeutung für die Ausgestaltung des Wohnungswesens geworden. Die Schaffung der ökonomisch tief eingreifenden amtlichen Befugnisse zur Aufstellung von Bebauungsplänen und ihre vielfach vorbehaltlose Überlassung an die Selbstverwaltungsbehörden hat der Entwicklung des Wohnungswesens in Deutschland zu einem erheblichen Teile die Richtung gegeben.

Unter den deutschen Landesgesetzen ist nach der Größe seines Geltungsbereichs das bedeutsamste das preußische Baufluchtliniengesetz von 1875. Über die Entstehungsgeschichte des Gesetzes seien hier einige kurze Angaben gemacht, nicht allein wegen der Wichtigkeit des Gesetzes für Preußen selbst, sondern auch wegen des Einflusses, den die in Preußen gezeitigten Ergebnisse der städtischen Bodenentwicklung über die Landesgrenzen hinaus ausgeübt haben und noch heute ausüben.

Die Periode der landesfürstlichen Bautätigkeit war in Preußen mit dem Ablauf des 18. Jahrhunderts zu Ende; ihre Grundsätze konnten in das neue preußische Staatswesen nicht unverändert übernommen werden. Das 19. Jahrhundert hat eine besondere Politik des Städtebaues zunächst überhaupt nicht gekannt. Für die Handhabung der Bauverwaltung durch die zentralen und örtlichen Behörden in Preußen waren in der Hauptsache maßgebend die Vorschriften des Allgemeinen Landrechts und der Städteordnung, sowie die Bestimmungen über die Organisation und Zuständigkeit der Behörden. Seit dem Erlaß des Gesetzes über die Polizeiverwaltung vom 11. März 1850 gründeten sich die für die verschiedenen Landesteile ergangenen Baupolizeiverordnungen auf den § 6 des genannten Gesetzes. Die von den Ortspolizeibehörden wahrgenommenen Interessen betrafen vorzugsweise die Fürsorge bei Bauausführungen und die Bedürfnisse des Verkehrs. Auf der Grundlage des erwähnten Paragraphen des Polizeiverwaltungsgesetzes beruht auch die Befugnis der Polizeibehörden zur Aufstellung von Bebauungsplänen.

Mit dem städtischen Aufschwung und dem Beginn der neuen Periode des Städtebaues in den 60er Jahren setzen bereits die Bestrebungen der preußischen Regierung ein, die gesetzgeberische Behandlung des Bebauungsplanes in Angriff zu nehmen. Schon in den Jahren 1865 und 1866 wurde der Versuch gemacht, einzelne mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zusammenhängende Materien zu regeln; doch gelang es nicht, eine Verständigung im Abgeordnetenhause herbeizuführen. In den Jahren 1873 — 1874 gelangten die Städtebaufragen wiederum an den Landtag. Ein Antrag auf Vorlegung einer Normalbauordnung für die Städte des ganzen Königsreichs wurde abgelehnt; dagegen faßte das Abgeordnetenhaus den Beschluß, die Regierung aufzufordern, eine gesetzliche Regelung der mit dem Bebauungsplan zusammenhängenden Fragen eintreten zu lassen. Bereits zu Beginn des folgenden Jahres legte die Regierung den entsprechenden Gesetzentwurf vor; es ist das Gesetz betr. die Anlegung und Bebauung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften, meist zitiert unter der Bezeichnung Baufluchtliniengesetz, das nach wesentlichen Abänderungen am 2. Juli 1875 die königliche Sanktion erhielt.

Das Baufluchtliniengesetz gehört zu jenen großen Gesetzen, die durch freigiebige Ausstattung mit öffentlichen Rechten eine leistungsfähige Selbstverwaltung in Preußen schaffen wollen. Man wird sogar sagen dürfen, daß kaum ein zweites Gesetz Befugnisse von so weittragender ökonomischer Bedeutung in die Hand der Selbstverwaltungsbehörden gelegt hat, wie das Gesetz vom 2. Juli 1875. Unter seiner Herrschaft vollzog sich jetzt die Entwicklung der Bodenwerte und der Bodenverhältnisse in den Städten.

Die grundlegende Bestimmung des Baufluchtliniengesetzes geht dahin, daß die Befugnis zur Aufstellung von Bebauungsplänen im wesentlichen vom Staat den Selbstverwaltungsbehörden übergeben wird. Die Begründung des Gesetzentwurfs kennzeichnet den Wert des Rechts, das jetzt den Gemeinden anvertraut wurde, mit folgenden Worten: „Während die Regierung bis dahin das Recht für sich in Anspruch genommen hat, die Aufstellung von Bebauungsplänen selbständig anzuordnen und durch die Polizeibehörden zur Ausführung bringen zu lassen, soll die Aufstellung von Bebauungsplänen fortan der Regel nach der freien Initiative der Gemeinden überlassen bleiben“. Nur wenige Vorbehalte wurden von der Regierung gemacht, und auch diese haben sich in der Praxis als bedeutungslos erwiesen.

Alle Voraussetzungen rechtlicher und ökonomischer Art waren nunmehr gegeben, um den Städten eine richtige Bodenpolitik zu ermöglichen und die Bodenentwicklung dem Gemeininteresse gemäß zu gestalten. Das Baufluchtliniengesetz von 1875 darf man wohl als eine Magna charta libertatum bezeichnen, die der Selbstverwaltung die Herrschaft über den gesamten Städtebau übertrug: und dieser Freibrief ist den Städten — anders wie einst die Steinsche Städteordnung — in der günstigsten Zeit übergeben worden, in einer Periode unvergleichlichen städtischen Wachstums bei fortwährendem Steigen der Bevölkerungszahl, der Grundrente, der Produktivität, der Steuerkraft in den Städten. — Im Interesse unseres gesamten politischen und öffentlichen Lebens ist es nicht genug zu beklagen, daß die Selbstverwaltung auf diesem wichtigsten Gebiet versagt hat und daß unter ihrer Geschäftsführung die heute herrschenden Bodenverhältnisse in den meisten preußischen Großstädten entstanden sind.

Die Erwartungen, die damals die Regierung und den Landtag leiteten und in den bemerkenswerten Landtagsverbandlungen zum Ausdruck kamen, haben sich nicht erfüllt. Die Handhabung der Bebauungspläne sollte im öffentlichen Interesse erfolgen. An der von dem Landtag beschlossenen Fassung hatte einen hervorragenden Anteil Rudolf Virchow’ in seiner Eigenschaft als Abgeordneter, der hier indes im Gegensatz zu einem großen Teil seiner Parteigenossen stand und gegen die von diesen vorgeschobenen Schlagworte die schärfsten Ausdrücke gebrauchte. Auf Virchows Anregung wurde auch in den Gesetzentwurf die Bestimmung aufgenommen bzw. schärfer gefaßt, die den Begriff des öffentlichen Interesses in § 1 Absatz 1 u. 2 des Baufluchtliniengesetzes hineinbringt und seine Wahrnehmung der Ortspolizeibehörde überträgt. Vgl. meine Abhandlung „Der Entwurf eines preußischen Wohnungsgesetzes und seine Vorgeschichte“, Archiv f. Sozialwissenschaft, Bd. I, S. 194 u. 195, A. 2.

Die hauptsächlichen Bestimmungen des Baufluchtliniengesetzes sind die folgenden:

Für die Anlegung von Straßen und Plätzen sind die Straßen- und Baufluchtlinien vom Gemeindevorstand im Einverständnis mit der Gemeinde, dem öffentlichen Bedürfnis entsprechend, unter Zustimmung der Ortspolizeibehörde festzusetzen. Die Ortspolizeibehörde kann Festsetzung aus polizeilichen Rüchsichten fordern (§ 1). Für die Polizei ist jedoch das von ihr wahrzunehmende Interesse beschränkt auf Verkehr, Feuersicherheit, öffentliche Gesundheit und Verunstaltung der Straßen (§ 3). Nach § 5 kann die Ortspolizei die von ihr zu erteilende Zustimmung nur innerhalb dieser durch § 3 umgrenzten polizeilichen Rücksichten versagen. Durch Ortsstatut kann festgesetzt werden, daß an noch nicht anbaufähig fertiggestellten Straßen Wohngebäude nicht errichtet werden können (§ 12). Das Ortsstatut kann den Anbau an unregulierten Straßen ganz untersagen oder Bedingungen daran knüpfen. Ortsstatutarisch kann ferner vorgeschrieben werden, daß bei Anlegung neuer Straßen von dem Unternehmer oder Eigentümer die Freilegung, erste Einrichtung, Ent-wässerungs- und Beleuchtungsvorrichtungen der Straßen beschafft und die Kosten für fünfjährige Unterhaltung geleistet werden. Bei Straßenbreiten über 26 m kann jedoch Abtretung nur jederseits bis 13 m gefordert werden. — Hierzu treten die Ausführungsbestimmungen des Ministeriums für Handel, Gewerbe und öffentliche Arbeiten vom 18. Mai 1876. Im § 7 wird bestimmt, daß Verkehrsstraßen nicht unter 30 m, Nebenverkehrsstraßen 20 m, alle anderen 12 m breit angelegt werden sollen. — Nach dem Erlaß vom 20. Dezember 1906 (Abdruck siehe im Anhang) sind indes diese Bestimmungen nicht mehr unter allen Umständen als maßgebend zu betrachten und können insbesondere bei Wohnstraßen beschränkt werden.

Das Ansiedelungsgesetz vom 25. August 1876 für die alte Monarchie nebst Ergänzungsgesetzen bestimmt im § 13: Wer außerhalb einer im Zusammenhänge gebauten Ortschaft ein Wohnhaus errichten oder einrichten will, bedarf einer von der Ortsjrolizeibehörde zu erteilenden Ansiedelungsgenehmigung. Die Genehmigung ist zu versagen, wenn nicht die Beschaffung eines zugänglichen Weges gesichert ist; sie kann ferner versagt werden, wenn von dem Eigentümer des Nachbargrundstücks oder von dem Vorsteher des Gemeindebezirks oder den angrenzenden Besitzern Einspruch erhoben wird.

Eine notwendige Ergänzung des Gesetzes von 1875 wurde versucht durch den preußischen Wohnungsgesetzentwurf vom Jahre 1903, der vorschrieb, daß bei der Aufteilung des Baugeländes das Wohnungsbedürfnis berücksichtigt werde und daß für Wohnungszwecke Straßen von geringer Breite und Baublöcke von geringer Tiefe geschaffen werden sollen. Mit dieser Bestimmung — sagte der Entwurf — soll dem Gebrauch entgegengetreten werden, vorwiegend tiefe Baublöcke bei wenigen übermäßig breiten Straßen vorzusehen, wodurch das Bestreben gefördert wird, durch Errichtung großer Massenmietshäuser die Preise der Grundstücke in die Höhe zu treiben. Der Entwurf fand heftigen Widerstand bei der Mehrzahl der städtischen Verwaltungen, und wurde von der Regierung zurückgezogen. Die gegen die notwendigen Aufsichtsbefugnisse seitens einiger städtischen Vertreter gerichteten Darlegungen beruhten z. T. auf sachlich unrichtigen Angaben. Es war nicht ein Regierungsbeamter, sondern kein anderer als der fortschrittliche Rudolf Virchow, der bereits 1875 in der Angelegenheit des Bebauungsplanes das Bestehen einer Behörde verlangte, die außerhalb des Druckes der örtlichen Interessen steht, und zwar sollte diese eine staatliche Polizeibehörde sein. Die Ausführungen Virchows lauteten: „Anders liegt die Sache, meine Herren, wenn man eine Staatsbehörde hat, welche gegenüber der in dem einzelnen Palle interessierten Gemeinde angerufen werden kann, auch von jedem einzelnen, an welche sich auch der einzelne wenden kann, um sie aufmerksam zu machen: dann haben wir eine gewisse Garantie gegen unberechtigte Forderungen, und wenn man fürchtet, daß die Behörde geneigt sei, zu weit zu gehen, so haben wir einen weiteren Schutz darin, daß die Behörde nicht durch ihr Resolut die Sache erledigen kann, sondern daß dieselbe auf den Weg der ordentlichen Instanzen verwiesen wird . . . Ich verstehe in der Tat nicht, wie man sich so anstellen kann, als müsse bei einer weiteren geordneten Entwicklung unserer Verhältnisse die Polizei ewig in der Situation des Peinigers und nicht vielmehr in der Situation des Helfers sein . . . . So weit gebe ich nicht in der Forderung der Autonomie der Gemeinden, daß ich der Meinung wäre, man müßte jede Gemeinde machen lassen, was ihr gefällt.“ (Vgl. meine zuvor zitierte Abhandlung, S. 194.) — Siehe dagegen die Gesetzgebung in Sachsen und Baden.

Für Bayern bestimmt die Landesbauordnung vom 17. Februar 1901, daß die Festsetzung der Baulinien, insoweit hierzu überhaupt ein Bedürfnis besteht, von Amts wegen zu geschehen und die betreffende Gemeinde die erforderlichen Pläne und sonstigen Instruktionsbehelfe beizubringen hat (§ 59).

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Die Erledigung etwa in Frage kommender Grundabtretungen zu öffentlichen Plätzen, Straßen oder Wegen fällt dem Übereinkommen der Gemeinden mit den Beteiligten anheim (§ 62). Das bayerische Expropriationsgesetz gewährt für Ortsstraßen (von der Gemeinde anzulegende Straßen, im Gegensatz zu Staatsstraßen) bisher kein Enteignungsrecht. Wegen des neuen Notgesetzes über Zwangsenteignung s. S. 222. (In der Pfalz ist ein gewisses Enteignungsrecht gegen die Angrenzer öffentlicher Straßen aus dem Gesetz vom 16. Sept. 1807, betreffend das Austrocknen der Sümpfe, herzuleiten.) Das staatliche Aufsichtsrecht ist auf dem Gebiete des Bebauungsplans in Bayern stärker ausgebildet als in Preußen.

Die Prüfung (und daran anschließende Ablehnung) eines Baulinienprojektes für die Bebauung eines Geländes in Fürth gab der Königl. Regierung von Mittelfranken Anlaß zu einem Entscheid, der sich auf die folgenden (zugleich das Gebiet der Bauordnung betreffenden) Grundsätze eines obertechnischen Gutachtens stützt: „Wenn die Zahl der zulässigen Wohnschichten, sowie die Größe der überbaubaren Fläche der Baublöcke nicht rechtzeitig eingeschränkt wird, so werden die Bodenpreise auch in diesen Außenbezirken auf eine solche Höhe getrieben, daß die Errichtung von Kleinwohnhäusern und die Freilassung von Gartengrundstücken zur Unmöglichkeit wird, und daß die Bevölkerung ebenso wie in den inneren Stadtbezirken gezwungen sein wird, in vielstöckigen, übermäßig großen Mietskasernen zusammen zu wohnen; trotz der Weiträumigkeit der Außenbezirke, die für ein der Gesundheit und der Sittlichkeit förderliches Wohnen breiter Bevölkerungsschichten ausreichend Platz bieten würden, wird bei schrankenloser Ausnutzbarkeit des Baugeländes das großstädtische Wohnungselend auch in die Außenbezirke getragen.“ Zeitscbr. f. Wohnungswesen in Bayern, 1909, VII, H. 2 S. 26.

Das allgemeine Baugesetz für das Königreich Sachsen vom 1. Juli 1900 und das Badische Gesetz vom 15. Oktober 1908 behandeln die Vorschriften über den Bebauungsplan in den §§ 15 ff. in einer von den vorgenannten Gesetzen wesentlich verschiedenen Auffassung.

Der Bebauungsplan hat in Sachsen die Fluchtlinien und die Bauweise festzusetzen unter Wahrnehmung der Anforderungen der Feuersicherheit, des öffentlichen Verkehrs, der Gesundheit, der örtlichen Entwicklung und des Wohnbedürfnisses. Die Lage der Baublöcke und der Straßen muß eine derartige sein, daß eine ausreichende Besonnung der Wohnräume sichergestellt wird. Die Größenverhältnisse der Baublöcke sind so zu bemessen, daß sie eine zweckmäßige bauliche Ausnutzung des Grund und Bodens ermöglichen; die Breite der Straßen und Fußwege richtet sich nach den Bedürfnissen des örtlichen Verkehrs und ist je nach der Eigenschaft der Straßen als Haupt- oder Nebenoder bloßen Wohnstraßen zweckmäßig abzustufen. Bei Wohnstraßen mit offener Bauweise kann die Verkehrsbreite bis zu 8 m herab beschränkt weiden. Im übrigen sind Straßen mit offener Bauweise und mäßigem Durchgangsverkehr, sowie alle Straßen mit geschlossener Bauweise mindestens 12 m, Straßen mit Geschäfts- und Durchgangsverkehr mindestens 17 m breit anzulegen (§§ 15—17).

Für vereinzelt außerhalb geschlossener Ortschaften zu errichtende Gebäude besteht nur die Forderung eines dauernd gesicherten Zugangs

(§ 82)-

Nach der Allgemeinen Bauordnung für das Königreich Württemberg vom 6. Oktober 1872 erfolgt die Aufstellung neuer Bebauungspläne durch den Gemeinderat unter Zustimmung des Bürgerausschusses und mit Genehmigung der Regierungsbehörde. Als Mindestbreite neu anzulegender Straßen werden 11 m festgesetzt. Die gegenwärtig zur Beratung stehende neue Landesbauordnung dürfte sich dem gleich zu erwähnenden badischen Gesetze anschließen.

beschließen. Über

In Baden ist die Aufstellung des Bebauungsplanes durch das neue Ortsstraßengesetz vom 15. Oktober 1908 geregelt, das im Artikel 2 die Aufstellung des Bebauungsplanes „in einem dem voraussichtlichen Bedürfnisse entsprechenden Umfange“ dem Gemeinderate überträgt. Nach öffentlicher Auslegung des Plans und Prüfung durch das Bezirksamt hat der Bezirksrat über die endgültige Feststellung zu die bei der Aufstellung der Bebauungspläne zu befolgenden Grundsätze bestimmt das Gesetz in einer vorbildlichen Fassung:

„Hierbei ist den Anforderungen der Gesundheit, des zu erwartenden Verkehrs und der Feuersicherheit, sowie dem Wohnungsbedürfnis und den sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen der Einwohner Rechnung zu tragen. Insbesondere ist dafür zu sorgen, daß öffentliche Plätze in angemessener Lage, Zahl, Art und Größe vorgesehen, sowie, daß die Breite der Ortsstraßen und die Tiefe der Baublöcke den örtlichen Verhältnissen und Bedürfnissen entsprechend abgestuft werden. Auch soll darauf Bedacht genommen werden, daß geschichtlich oder künstlersich bedeutungsvolle Baudenkmäler erhalten und schöne Orts-, Straßen- und Landschaftsbilder vor Verunstaltung bewahrt werden.“

In Hessen obliegt die Aufstellung des Bebauungsplanes dem Gemeindevorstand (Bürgermeister und Stadtverordnetenversammlung) mit dem Erfordernis der Genehmigung durch das Ministerium des Innern bei Plänen größeren Umfanges bzw. durch das Kreisamt bei Plänen für einzelne Straßenteile (Gesetz vom 30. April 1882). — Die neue Bremer Staffelbauordnung vom 7. Juli 1909, die Vorschriften gibt über die Einteilung der Bebauung nach 9 Staffeln und über die Anlage gewerblicher Betriebe in bestimmten Straßen, schreibt vor, daß diese Einteilungen und Abstufungen „tunlichst gleichzeitig mit der Aufstellung des Bebauungsplanes“ zu entwerfen sind. Vgl. hierzu unten S. 254. Über die Verteilung der Straßenkosten und der Beiträge vgl. Lindemann und Südekum, Kommunales Jahrbuch, Jena 1908, S. 137 u. 140, 1909, S. 160 ff. ; J. Stübben, Der Stadterweiterungsplan, Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. XCV, S. 161; ferner meine „Städtischen Bodenfragen“, S. 58 u. 59.

Die Stadterweiterung, die über die politischen Grenzen der Gemeinde hinausgreift (oben S. 176), macht die Aufstellung entsprechender Bebauungspläne notwendig, die als Ortserweiterungsplan, Generalbebauungsplan und ähnlich bezeichnet werden.

Das allgemeine sächsische Baugesetz bestimmt im § 38, daß die Baupolizeibehörde nach Anhörung der beteiligten Gemeindevertretungen einen Ortserweiterungsplan aufstellen kann, der die Hauptverkehrsstraßen und die Hauptzüge der Entwässerungs- und Wasserversorgungsanlagen festsetzt. — Das preußische Baufluchtliniengesetz schreibt im § 9 vor, daß für die Eestsetzung von Fluchtlinien, bei denen mehrere Gemeinden beteiligt sind, eine Verhandlung unter den betreffenden Gemeinden stattzufinden hat. Für die Beschlußfassung ist der Kreisausschuß zuständig.

IÄteratur.

a) Kommentare und Wörterbücher:

v. Stengel, Wörterbuch des deutschen Verwaltungsrechts. Freiburg i8go. v. Bitter, Handwörterbuch der preußischen Verwaltung. Leipzig igo6.

Stier-Somlo, Jahrbuch des Verwaltungsrechts, Berlin igo6f., jährlich.

F. Alünchgesong, Das Bauwesen ; Sammlung preußischer Gesetze. Berlin igo4.

K. Rumpelt, Das allgemeine Baugesetz für das Königreich Sachsen, j. Aufl. Leipzig igo4. v. Strauß und Torney, (Preußisches) Gesetz betr. die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen vom 2. Juli 1875, 5. Aufl. Berlin igo5.

Englert, Die bayerische Bauordnung (nebst Min.-Entsch. betr. die Herstellung von Baulinienplänen), 3. Aufl. München igo6.

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b) Bearbeitungen und Abhandlungen:

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schrift f. Wohnungswesen 1908, Bd. VI, S. 241.

Rud. Eberstadt, Die städtische Bodenparzellierung in England und ihre Vergleichung mit deutschen Einrichtungen. Berlin 1908.

Kommunales Jahrbuch, bearb. von H. Lindemann und A. Südekum, Jg. I, Jena 1908, Jg. II, 1909.

Herrn. Hecker, Die Wohnungsfrage und das Problem architektonischen Gestaltens. Aachen 1909.

Strack, Das neue badische Ortsstraßengesetz, Der „Städtebau¹¹-, Bd. VI, 1909, S. 37. Otto AAarch, Das ehemalige und künftige Berlin. Berlin 1909.

Eberstadt, AAöhring und Petersen, Groß-Berlin ; ein Programm für die Planung der neuzeitlichen Großstadt. Berlin 1910.

Siehe oben S. 10.

c) Zeitschriften:

7. Enteignung und Umlegung.

§ 35. Ist ein Bebauungsplan in rechtsverbindlichen Formen aufgestellt, so steht in den meisten deutschen Staaten den Gemeinden das Recht zu, das für die Straßen und öffentlichen Plätze bestimmte Land zu enteignen. Die Entschädigung regelt sich nach besonderen Grundsätzen.

In Preußen ist das Enteignungsrecht der Gemeinde im § 11 des Baufluchtliniengesetzes festgestellt. Nach § 13 kann eine Entschädigung

für Straßenland nur dann verlangt werden, wenn die Grundfläche auf Verlangen der Gemeinde abgetreten wurde. Wegen der bei neu anzulegenden Straßen von den Anliegern zu übernehmenden Freilegung und Unterhaltungspflicht s. oben S. 216. — Für Sachsen wird das Enteignungsrecht im § 67 des Allg. Baugesetzes behandelt. — Für Württemberg wird durch das in Beratung befindliche Baugesetz eine den Gemeinden günstige Erweiterung des Enteignungsrechts für Straßenland eintreten.

In Bayern fehlt den Gemeinden das Hecht der Enteignung von Straßenland. Ein widersprechender oder besonders hohe Preise fordernder Eigentümer kann die Straßenanlage verhindern. Hieraus erklärt sich die Bedeutung der Bodengesellschaften, z. B. in München, die durch Aufkauf des Bodens den Widerstand der Einzeleigentümer beseitigen. Am 15. März 1910 ist dem Bayerischen Landtag ein Notgesetz über Zwangsenteignung zugegangen, „durch welches einstweilen — bis zur Verabschiedung eines durchgreifenden neuen Zwangsabtretungsgesetzes, das vorbereitet wird — die Befugnis zur Zwangsenteignung von Grundeigentum nach einigen Richtungen, in denen sich diese als besonders dringliches Bedürfnis herausgestellt hat, ausgedehnt werden soll. Es ist das insbesondere der Fall bezüglich der Anlegung neuer und der Änderung bestehender Gemeindewege und Ortsstraßen“.

Von der Enteignung des Straßenlandes ist zu unterscheiden die Enteignung von Baugrundstücken, die wiederum erfolgen kann a) im Stadtinnern und für bebaute Grundstücke, b) in Neubaubezirken und für unbebaute Grundstücke.

In zahlreichen Großstädten hat sich die Notwendigkeit ergeben, einzelne Stadtviertel, die im Laufe der Zeit minderwertig geworden waren, insbesondere in der Innenstadt, niederzulegen oder durch Straßendurch-legungen zu säubern. Für derartige Unternehmungen, in England, Frankreich, Belgien und andern Ländern in großem Umfang durchgeführt, wird bezirksweise ein Enteignungsrecht gewährt, das vielfach als Expropriation par zones, Zonen-, Streifenenteignungsrecht bezeichnet wird; richtiger wäre wohl „Bezirksenteignungsrecht“. In Deutschland wird eine genaue Regelung des Bezirksenteignungsrechts durch das Allgemeine sächsische Baugesetz gegeben; die Enteignungsbefugnis wird in Sachsen erteilt, „wenn die Niederlegung von Gebäuden oder Gebäudegruppen im Interesse des Verkehrs oder der öffentlichen Gesundheitspflege unerläßlich ist“. Für die infolge der Niederlegungen vertriebene Wohnbevölkerung entstehen häufig Schwierigkeiten in der Beschaffung einer geeigneten neuen Wohnung. § 75 des Gesetzes bestimmt deshalb, daß den vormaligen Eigentümern tunlichst Gelegenheit zum Erwerb einer in der Nähe gelegenen Baustelle gegeben werden solle und daß ferner die Gemeinde darauf Bedacht zu nehmen hat, daß die Bewohner, welche ein solches Haus infolge einer Umlegung oder Enteignung verlassen müssen, ein geeignetes Unterkommen finden.

Reststreifen, die bei der Neuanlegung einer Straße liegen bleiben, zur selbständigen Bebauung zu schmal sind, jedoch die Bebauung der neben ihnen liegenden Grundstücke hindern, nennt man ,,Masken‘‘, ,,Vexierstreifen“ „Schikanierstreifen“. In dem vorerwähnten § 67 Ziffer f des sächs. Baugesetzes wird das Enteignungsrecht zur Beseitigung solcher Streifen gewährt: eine nachahmenswerte Bestimmung.

Eine besondere Form des Eingreifens in die Eigentums- und Besitzverhältnisse stellt das Verfahren zur Umlegung und Zusammenlegung von Grundstücken dar. Das Verfahren kann sowohl auf unbebautes wie auf bebautes Gelände angewandt werden.

Die Umwandlung von Ackerland zu Baustellen stößt in der Umgebung der Städte häufig auf Hindernisse infolge der Stückelung des Grundbesitzes. Wo ein großes Gelände sich in der Hand eines einzigen Besitzers befindet, macht die Einteilung der Baustellen keine Schwierigkeit. Anders bei zersplittertem Grundbesitz (Lage im „Gemenge“). Hier ist es oft unmöglich, eine vorteilhafte Parzellierung zu erzielen. Vielfach ist ferner die Bodenverteilung eine derartige, daß sie die Verwendung der einzelnen Bodenstücke für den städtischen Hausbau schlechthin verbietet.

Die Eluren in der Umgebung unserer Städte sind mitunter in schmale Streifen von wenigen Metern Breite geteilt; vgl. die beifolgende, in vielen Städten anzutreffende Elurteilung aus Nürnberg, Abb. 37.

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Abb. 37.

Ähnliche Verhältnisse finden sich im Norden (Hannover, Osnabrück) und im Westen (Rheinland).

Den Unzuträglichkeiten, die sich aus der ungünstigen Bodenstückelung ergeben, begegnet man durch ein Verfahren, das — in Anlehnung an die auf dem flachen Lande erprobten Formen der Grundstücksregulierung — die einzelnen Grundstücke zunächst in eine Masse vereinigt und sie dann nach einem vorteilhaften Plane neu verteilt. Wie auf den unbebauten, so kann das gleiche Vorgehen auch auf den bebauten Boden angewandt werden; in Bezirken der Innenstadt, die aus gesundheitlichen oder verkehrstechnischen Gründen niedergelegt werden

müssen, können die Grundstücke nach erfolgtem Abri 13 der Gebäude vereinigt und nach einem neuen Plan umgelegt werden.

Das Badische Ortsstraßengesetz vom 15. Oktober 1908 bestimmt im Artikel 13 (unter Abänderung des Gesetzes vom 6. Juli 1896): Wenn die Lage, die Form oder der Flächengekalt der Grundstücke im Bereich eines Ortsstraßenplans oder einer bestehenden Ortsstraße eine angemessene Bebauung hindert, kann behufs Gewinnung zweckmäßiger Bauplätze eine Neueinteilung der Grundstücke durch Änderung der Grenzen oder Umlegung auf Antrag des Gemeinderates auch gegen den Willen der Eigentümer erfolgen, wenn die Neueinteilung der Grundstücke im öffentlichen Interesse liegt und wenn zugleich mehr als die Hälfte der beteiligten Grundeigentümer, die über mehr als die Hälfte der Grundstücke verfügen, zustimmen. — Für Sachsen ist die Materie durch § 54 f. des Allgemeinen Baugesetzes geordnet. Zur Gewinnung geeigneter Baustellen kann eine zwangsweise Neueinteilung des Geländes stattfinden, falls sie a) im öffentlichen Interesse liegt, b) von der Gemeindevertretung oder von mehr als der Hälfte der betreffenden Grundeigentümer, denen mehr als die Hälfte der betreffenden Gesamtbodenfläche gehört, beantragt wird. — In Preußen ist durch die Bemühungen des Oberbürgermeisters A dick es das Gesetz betreffend die Umlegung von Grundstücken vom 28. Juli 1902 zustande gekommen, mit einem auf Frankfurt a. M. beschränkten Geltungsbereich. Bestimmungen über die Zusammenlegung wurden in Preußen noch im Jahre 1895/96 für den Wiederaufbau des abgebrannten Städtchens Brotterode erlassen. — Für Hessen ergingen Vorschriften über Grundstücksumlegungen für die Stadterweiterung von Mainz 1895; für Hamburg durch Gesetz vom 30. Dezember 1892.

Zusammenlegungen für Bebauungszwecke werden ferner in Preußen durch die Königlichen Generalkommissionen vorgenommen.

Eine bemerkenswerte Zusammenlegung wurde

Das Gelände, das durch die Broieh-Speldorfer Wald- und Garten-Aktiengesellschaft der Bebauung erschlossen wird (unten § 46), wurde durch die Generalkommission Münster (Entscheidung vom 17. August 1907) zusammengelegt.

1902 in Dortmund durchgeführt, unter Benutzung des Gesetzes vom 2. April 1872, betreffend die Ausdehnung der Gemeinheitsteilungsordnung. Die Südostfeldmark von Dortmund wurde s. Zt. vorwiegend landschaftlich benutzt, doch war die Verwendung eines Teiles zu Bauzwecken in Bälde zu erwarten. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes auf Grund des Gesetzes vom 2. Juli 1875 erschien nicht angängig. Es wurde deshalb eine Grundstücksumlegung auf Grund des Gesetzes vom 2. April 1872 beantragt, und die Genei’alkommission Münster erklärte sich für zuständig, da ein erhebliches Landeskulturinteresse vorlag. Mit Rücksicht auf die spätere Verwendung der Flächen als Baugelände wurde mit der Stadt die Anlage eines engmaschigen Wegenetzes von 9 m Wegebreite vereinbart und die Abtretung der zur späteren Straßenanlage erforderlichen Verbreiterung den Anliegern auferlegt. „Die Zusammenlegung hat gezeigt, daß nach den Agrargesetzen, insbesondere nach dem Gesetz vom 2. April 1872, auch Feldmarken mit ausgeprägt städtischem Charakter umgelegt werden können und daß sich dabei unschwer die Rücksichten auf die bestehende Landwirtschaft und die künftige Bebauung vereinigen lassen. Es läßt sich daraus schließen, daß nach den genannten Gesetzen infolge ihrer zweckmäßigen und freien Gestaltung sich städtische Feldmarken mit demselben Erfolge, wie die Südostfeldmark Dortmund, umlegen lassen, und daß das Verfahren in jedem Falle den örtlichen Verhältnissen und Bedürfnissen angepaßt werden kann, vorausgesetzt, daß die Zuständigkeit der Auseinandersetzungsbehörde begründet ist.“ (Vgl. de Weldige-Cremer und Fahrenhorst.)

IAteratur.

E.    Meyn, Stadterweiterungen. Berlin 1893.

F.    Adickes, Umlegung und Zonenenteignung, Archiv f. soz. Gesetzgebung u. Statistik,

Bd. VI! S. 42g. Berlin 1893.

Th. Wey1, Die Assanierung Neapels, Deutsche Vierteljahrsschrift f. öffentl. Gesundheits-pflege 1894.

Baumeister, Classen und Stiibben, Die Umlegung städtischer Grundstücke und die Zonenenteignung. Berlin 1897.

J. Ölshausen, Sanierung der älteren Stadtteile Hamburgs, Zeitschrift f. Wohnungswesen 1902, Bd. I, S. 77.

de Weldige-Cremer und Dr. Fahrenhorst, Die Grundstücksumlegung in Dortmund. Dortmund 1903.

A. Abendroth, Die Aufstellung und Durchführung von amtlichen Bebauungsplänen. Berlin 1903.

Camillo Sitte, Enteignungsgesetz und Lageplan, Der „Städtebau“    1904, Bd. 7,

S. 5f-, Uf

A. Rumpelt, Allgemeines Bange setz für das Königreich Sachsen, 3.Aufl. Leipzig 1904. Zur Frage der Baulandumlegung, Der ,,Städtebau“ 1905, Bd. II, S. 133.

Neukamp, Art. Enteignung in Elsters Wörterbuch der Volkswirtschaft, 2. Aufl., Bd. I, S. 761.

J. Stiibben, Der Städtebau, 2. Aufl. Stuttgart 1907.

Zweiter Abschnitt.

Die Hausformen.

1. Die verschiedenen Bautypen.

§ 36. Zur Unterscheidung der Wohnhausformen können wir drei Gesichtspunkte wählen: 1. die Zahl der innerhalb einer Hauseinheit vereinigten Wohnungen, 2. den Hausgrundriß, 3. die Anordnung und Schichtung der einzelnen Wohnungen. Es erscheint ebenso einfach wie natürlich, die Kennzeichnung eines Wohngebäudes schlechthin nach der Zahl seiner Wohnungen zu geben, und in wohnungspolitischen Darlegungen findet man vielfach, daß eine nur auf der Wohnungszahl beruhende Scheidung der Hausformen angewendet wird. Abgesehen

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

von dem Einfamilienhaus, das allerdings durch die Zahl genügend gekennzeichnet wird, mag es indes schwierig sein, die Abgrenzung der Hausformen auf eine Zahl zu gründen; gleichviel bei welcher Wohnungszahl wir die Grenze eines Haustypus ansetzen, so wird sie immer als willkürlich bestimmt erscheinen. Sachlich genauer erscheinen deshalb die beiden anderen Merkmale, der Hausgrundriß und die Anordnung der Wohnung. Aus dem Grundriß erkennen wir die Absicht, in (leider Eigentümer sein Grundstück ausnutzen will. Hieraus ergeben sich zunächst folgende Hauptformen der Wohngebäude: 1. Familienhaus oder Eigenwohnhaus; 2. Miethaus oder Mietwolmungshaus; 3. Mietskaserne.

1.    Als Familienhaus (Eigenwohnhaus) ist zu bezeichnen die Wohnhausform, bei der die Absicht des Besitzers erkennbar ist, das Haus als Eigenwohnung zu benutzen. In der Form des Einfamilienhauses dient das Haus nur einem einzigen Haushalt.

2.    Die städtische Entwicklung hat das Familienhaus zu dem Miethause fortgebildet. Das Miethaus (Mietwohnhaus, in Sachsen als bürgerliches Miethaus, Bürgerhaus bezeichnet) entsteht, indem der Eigentümer eines Wohngrundstückes zur besseren Ausnutzung des Bauplatzes eine entsprechende Anzahl von Mietwohnungen anlegt. Je nach der Bodenausnutzung durch Anbau oder Überbauung wird die Zahl der Wohnungen auf einem Grundstück bzw. Grundstücksabschnitt vier bis acht betragen. Der ursprüngliche Charakter des Wohnhauses bleibt jedoch hier in den Abmessungen des Baugrundstücks wie in dem Hausgrundriß deutlich erhalten.

3. Der Ausdruck Mietskaserne bezeichnet die in Berlin entwickelte Bauweise, die infolge der mit ihr verbundenen außerordentlichen Spekulationsgewinne sich einen großen Teil Deutschlands erobert hat. Der ti'effende Ausdruck für diese Hausform ist in Berlin geprägt; das Sprachgefühl hat auch hier die kennzeichnende Eigenschaft richtig herausgefunden. Der Begriff „Kaserne“ enthält die Aufhebung des Einzelwesens und des Einzelwillens und die Unterwerfung unter einen übergeordneten Zweck. Für das Wohngebäude, das jede Individualität der Bewohner verwischt und die Wohnverhältnisse durchaus den Zwecken der Spekulation unterwirft, konnte deshalb in der Tat keine treffendere Bezeichnung gefunden werden als die der Mietskaserne. Der Ausdruck bezeichnet den Haustypus, der in Hofwohnungen, Seitenflügeln, Quergebäuden eine unterschiedslose Masse von Wohnräumen umschließt. Durch die Größe des Grundstücks, dessen Abmessungen die Wohnhausform vollständig abgestreift haben, und zugleich durch den Hausgrundriß, in dem die Einzelwohnung völlig verschwindet, ist die Mietskaserne gekennzeichnet.

Als eine vierte, besondere Form können noch die Wohngebäude gelten, die äußerlich eine größere Ausdehnung und Gleichförmigkeit zeigen, in dem Wohnungsgrundriß dagegen die Abgeschlossenheit der Einzelwohnung betonen. Hierunter zählen die Wohngebäude größeren Umfangs, wie sie neuerdings seitens der Baugenossenschaften, die den Grundsatz des gemeinsamen Eigentums festhalten, sowie durch Vereine und Stiftungen errichtet wurden. Obwohl in geschlossener lleihe oder

Die Hausformen.

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m Blockform errichtet, sind diese Genossenschaftshäuser dennoch unter sich wiederum in Einzelgebäude abgeteilt, von denen jedes einzelne den dem Miethaus entsprechenden Grundriß aufweist, d. h. die abgeschlossene Zimmergruppe. Als gesonderte Bezeichnung für diese Genossenschaftsund Vereinsbauten könnte der Ausdruck „Blockgebäude“, dem englischen block-building entsprechend, gebraucht werden.

Unsere wohnungspolitische Terminologie sollte ferner imstande sein, das Moment der Anordnung der Wohnungen in nicht mißverständlicher Weise zu bezeichnen. Ob die Wohnungen eines Gebäudes oder einer Gebäudegruppe wagrecht nebeneinander gelegt oder senkrecht übereinander geschichtet sind, sollte aus der gebrauchten Bezeichnung zweifelsfrei ersichtlich sein. Der Ausdruck Zweifamilienhaus wird heute angewandt, um ein Gebäude zu bezeichnen, das aus zwei aneinandergereihten, im übrigen gänzlich selbständigen Familienhäusern besteht (s. Abb. 51 u. 53); oder auch ein Gebäude, das im Erdgeschoß und im Oberstock je eine abgeschlossene Wohnung enthält (s. Abb. 60). Ebenso ist die häufig gebrauchte Bezeichnung Vierfamilienhaus zweideutig, indem hierunter eine horizontale Reihe oder Gruppe von vier Eigenwohnhäusern, aber auch ein einziges Mietshaus mit vier übereinanderliegenden Wohnungen verstanden werden kann. Es würde sich empfehlen, nur das Eigen Wohnhaus, in dem keinerlei senkrechte Schichtung der Wohnungen stattfindet, mit dem Ausdruck Familienhaus zu bezeichnen, so daß z. B. unter der Bezeichnung Vierfamilienhaus ein Gebäude zu verstehen wäre, in welchem vier unabhängige Eigenwohnungen horizontal nebeneinander gereiht sind (s. Abb. 92). Ein Gebäude, in welchem dagegen vier Wohnungen senkrecht übereinander angelegt sind, würde als „Vierwohnungshaus“ zu bezeichnen sein (vgl. Abb. 46 u. 48).

Wir hätten alsdann eine ebenso unzweideutige Bezeichnung der Hausformen, wie die in England gebräuchliche des „cottage“ bzw. des „tenement-house“. — Die Bezeichnung „Familienhaus“ nur auf das freistehende Haus zu beschränken, scheint dagegen nicht angebracht. Auch das Reihenhaus, das nur einer Familie dient, ist als Familienhaus zu betrachten. In den folgenden Darlegungen sind die hier angegebenen Ausdrücke verwendet. —

Die oben S. 226 Nr. 2 erwähnte Entwicklung der städtischen Bauform vom Familienhaus zum Mietshaus ist sowohl wohnungspolitisch wie bautechnisch bedeutsam. Wir können diesen Vorgang genau an der Ausgestaltung des alten Dreifensterhauses verfolgen, das in zwei Grundformen zum Mehrfamilienhaus umgebildet wurde: 1. durch Verbreiterung der Grundfläche (Elberfelder, Bergischer Grundriß); 2. durch Hinzufügung eines rückwärtigen Anbaues (Düsseldorfer Grundriß). Die Entwicklung der erstgenannten Form kann hier an einem einzelnen Beispiel gezeigt werden; s. Abb. 38.

Das Haus Abb. 38 wurde im Jahre 1848 erbaut und eigens für Arbeiterwohnungen und zwar für Seidenweber eingerichtet. Die Anordnung der Räume schließt bereits die Grundzüge der späteren Ausgestaltung des rheinischen Arbeiterwohnhauses in sich ein. Die nähere Betrachtung des Grundrisses ergibt eine bemerkenswerte Wahrnehmung zur Baugeschichte. W⁷enn wir die Abb. 14 u. 15 oben S. 57 mit der vorliegenden Abb. 38 vergleichen, so zeigt es sich, daß der Grundriß der Abb. 38 gar nichts anderes ist, als eine Verdoppelung des alten Dreifensterhauses der Abb. 15. Der alte einfache Grundriß wird jenseits

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Abb. 38. Älteres Arbeitermietbaus (1848). Aus Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse, S. 49.

der Treppe genau wiederholt, woraus sich ganz von selbst die Hausanlage der Abb. 38 ergibt, die ihrerseits wieder die Grundlage der späteren Form bildet. Der geschichtliche Zusammenhang der Bauformen ist hier mit seltener Vollständigkeit nachweisbar. Die weitere Entwicklung führte zu dem Miethaus mit zentraler Treppenanlage und abgeteilten, mit Querlüftung versehenen Wohnungen.

Über die Ausbildung der zweiten Form (Düsseldorfer Grundriß) mit rückwärtigem Anbau vgl. die Grundrisse in meinen „Rheinischen

Wohnverhältnissen“ Abb. 4 — 8. Diese Hausform mit Hofanbau ist gegenüber der zuvorgenannten als die minder empfehlenswerte zu bezeichnen; die einzelnen Wohnungen sind z. T. nicht abgeschlossen, sondern durch Flure und Treppen getrennt, eine Anordnung, die darauf zurückzuführen ist, daß hier der auf das Einfamilienhaus berechnete Grundriß des Dreifensterhauses unverändert auf das Miethaus übertragen wurde; vgl. „Rhein. Wohnverhältnisse“ S. 22 u. 58.

Über die Entwicklung der Mietskaserne, die durch Anfügung der Hofwohnung entstanden ist, s. oben S. 63.

2. Die Mietskaserne.

§ 37. Die bautechnischen Einzelheiten der Kleinwohnung, insbesondere der Arbeiterwohnung, werden im allgemeinen weit weniger erörtert und untersucht als es bei ihrer Bedeutung erwünscht wäre. Maßnahmen der Baupolizei und der Hygiene werden in breitester Ausführlichkeit besprochen. Man vergißt, daß die polizeiliche Tätigkeit, so unübersehbar und ausgedehnt sie heute im deutschen Bauwesen ist, doch gerade da ihre Grenze findet, wo die wichtigsten Fragen des Kleinwohnungswesens beginnen: bei dem Grundriß und der Anordnung der Wohnung selber. Aus diesen Gesichtspunkten haben wir die Ausgestaltung einzelner Bautypen zu betrachten.

Wir wenden uns zunächst zu der Berliner Mietskaserne. Unter Umgehung der Bauten der 70er Jahre nehmen wir ein Beispiel aus der Zeit, der ein großer Teil des heutigen Bestandes an Arbeiterwohnungen angehört; es ist die der 80er Jahre. Für unsere Untersuchungen gilt hier der Grundsatz, die Wohnverhältnisse der ärmsten und leistungsunfähigen Volksteile außer Betracht zu lassen und nur das Wohnungswesen der normal gelohnten und erwerbskräftigen Volksklassen zu schildern. Die Extreme, an denen es in der Großstadt niemals fehlt, können nicht als maßgebend gelten.

Das Beispiel unserer Abb. 39 zeigt die durchschnittsgemäße Hofwohnung des nördlichen Berliner Arbeiterviertels zwischen Gartenstraße und Brunnenstraße. Die Häuser unserer Abb. 39 stehen in einer der weiten, die stolze Breite von 30 m aufweisenden Straßen des nördlichen Berliner Arbeiterviertels nächst der Bernauerstraße. Welche volkswirtschaftliche Wirkung diese breite Straße hat, wissen wir von früher; die bautechnische Wirkung mag man aus der Abbildung entnehmen. Die Hofwohnungen enthalten die typischen Wohnungen von Stube und Küche, sowie Stube, Kammer und Küche. Die Mieterschaft gehört durchgängig zu der anständigen, schwer arbeitenden Bevölkerung mit dem normalen Einkommen ihrer Klasse. Im einzelnen mag die Anlage der Massenwohnungen dieses Typus etwas abweichen, nach der einen Richtung einen kleinen Vorzug, nach der andern einen Nachteil

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Abb. 40. Neue Berliner Mietskaserne.

bieten. Im allgemeinen gibt unsere Abbildung die Form der Kleinwohnung in den Häusern wieder, die zu den älteren, nicht in der jüngsten Bauzeit geschaffenen Bauten gehören und einen großen Teil des heutigen Wohnungsbestandes ausmachen.

Wer die Berliner Arbeiterviertel in der Gegend der Acker- und Gartenstraße im Norden, Förster-, Reichenbergerstraße usw. im Osten kennt, wird wissen, daß das obige Beispiel zu den günstigen gehört. Es fehlt bereits die schlimmste Form der Hofwohnung, die Kellerhofwohnung. — Die Schöpfungen der Hygiene sind, wie erwähnt sei, eingegriffen und ihre Anforderungen in den Bauordnungen von 1887 f. dem Baugewerbe auferlegt. Was erreicht wurde, veranschaulichen uns die Abb. 40 und 41, die Mietskaserne nach der neuesten Bautätigkeit.

Die Abb. 40 und 41 zeigen uns das günstigste, was die Mietskaserne nach Durchführung der baupolizeilichen Beschränkungen zu bieten vermag. Die Wohnungen gehören übrigens zu den besten und stehen weit über dem allgemeinen Durchschnitt des Wohnungsbestandes. Das nächste Ergebnis gegenüber den älteren Bauten ist der Wegfall eines Stockwerks — 5 Geschosse statt 6 Geschosse —, die Verbreite-

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Berliner Mietskaserne mit zwei doppelten Quergebäuden.

Baujahr 1905. Maßstab 1 : 200. Jede Wohl die Küche ist bezeichnet di

ng ist bezeichnet durch Buchstaben, jedes zugehörige Zimmer durch eine Nummer (z. B. At, A₂ usw.); ch ein kleines k (z. B. Ak).

in diesen Wohnungen natürlich längst angewendet. Wasserleitung und Wasserkloset sind in jedem Stockwerk vorhanden; das für mehrere Familien gemeinsame Kloset befindet sich auf dem Flur.

In den letzten 25 Jahren hat die Entwicklung unseres Städtebaues große Fortschritte gemacht. Die Bodenwerte und die Mieten sind gewaltig gestiegen; wer damals für Stube und Küche 180 M. zahlte, zahlt heute 275 M. Für die Herstellung und Ausstattung der Wohnungen stehen ganz andere Summen zur Verfügung; die Leistungen könnten die besten sein. Zugleich haben Baupolizei und Hygiene stark

rung des Hofes und im Innern die Verbreiterung der Treppen. Ein Neubau, insbesondere von Kleinwohnungen, macht ferner immer einen besseren Eindruck, als ein Gebäude, das einige Jahrzehnte heruntergewohnt ist. Das System ist im übrigen gänzlich unverändert das alte geblieben. Ob wir Grundriß oder Aufriß betrachten, es ist die Kasernierung in ihrer abstoßendsten Form, die jedes Gefühl der Häuslichkeit ertötet.

Wir können aus der Gegenüberstellung der Abb. 39 und 40 ferner entnehmen, welche Fortschritte in dem Bautypus der Mietskaserne über-

haupt denkbar und möglich sind. Es wäre möglich, die Höfe baupolizeilich noch mehr zu verbreitern, die Bauhöhe noch weiter herabzumindern. Die Verschwendung an Bauland, zu der der Typus der Mietskaserne zwingt, könnte noch weiter getrieben werde. Eine weitere Verteuerung der Mieten wäre die einzige sichere Folge; eine Besserung der Wohnverhältnisse ist bei dieser Bauform ausgeschlossen.

Das Haus enthält (Abb. 41) auf jedem Stockwerk 2 Wohnungen von 5 Räumen, 5 Wohnungen von 1 Stube, Kammer und Küche und 6 Wohnungen von Stube und Küche, zerfallend in 3 Vorderwohnungen und 10 Hofwohnungen. Beachtenswert sind insbesondere die Eckwohnungen (£, H₎ K u. N\ die weder Licht noch Luft, noch Sonne in zureichendem Maße haben. Die Aborte befinden sich meist außerhalb

der Wohnung und dienen z. T. mehreren Familien.

Zum Vergleich sei hier noch in Abb. 42 eine kleinere Mietskaserne wiedergegeben, obwohl die Form des einfachen Quergebäudes sich in den Neubaubezirken weniger häufig findet als die der Abb. 41. Die Schwierigkeit der Ausnutzung des Mietskasernengrundstücks durch Kleinwohnungen tritt hier wiederum deutlich hervor. Das Haus enthält auf jedem Stockwerk 2 Wohnungen von 2 Stuben und Küche (A, C) und 5 Wohnungen von Stube und Küche (B, D, E₁ Fy G). Sämtliche Wohnungen von Stube und Küche sind fest eingebaut und haben keine Möglichkeit einer Querlüftung. Beachtenswert sind die Räume Di und Äj, die sogenannten Berliner Zimmer, die bei der Kleinwohnung besonders ungünstig wirken. Auch die Wohnungen G und D sind wenig besser.

Die Miete dieser Wohnungen, die im äußersten Berliner Norden belegen sind, beträgt 312 M. jährlich.

Die Darstellung einzelner Mietskasernen ist im übrigen für die Beurteilung des Bausystems nicht genügend; es müssen eigentlich immer mehrere solcher Bauten zusammen betrachtet werden, wobei sich erst die Ausgestaltung in der Praxis ergibt. Vielfach üblich ist neuerdings, daß zwei gleichartige Mietskasernen gegeneinander gelegt werden und ein gemeinsamer Hof entsteht; so ist in unserem Beispiel Abb. 41 derselbe Bau auf dem Nachbargrundstück in der Weise wiederholt worden, daß die Höfe jeweils aneinanderstoßen. Es besteht dann ein auf vier Seiten fest ummauerter Hof, auf den 50 Familien Wohnungen (!) münden. Bei breiteren Grundstücken wird öfter die Anordnung gewählt, daß an Stelle des Seitenflügels ein sog. Mittelflügel gebaut wird, d. h. die Seitenflügel mit den Wohnungen D—N unserer Abb. 41 werden nicht, wie in unserem Beispiel, parallel zum Vordergebäude gebaut, sondern rechtwinkelig zum Vordergebäude in die Mitte des Grundstücks gestellt. Für den Grundriß und die Anlage der Kleinwohnungen ergibt sich hieraus keine Änderung.

Worin bestehen nun rein wohnungstechnisch (die sozialen und volkswirtschaftlichen Nachteile wurden früher behandelt) die Schäden der Kasernierung?

1. Die Mietskaserne bietet überhaupt keine „Wohnungen“, die diesen Namen verdienen. Die Räume bilden keine Wohnung. In dem

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Abb. 42. Neue Berliner Mietskaserne mit einfachem Quergebäude. Maßstab 1 : 200.

Kasernengebäude ist jedes Heimgefühl aufgehoben. Auf Schritt und Tritt, bei jedem Blick aus dem Fenster bestellt der Zwang der Berührung mit der Nachbarschaft. In der Behausung selbst ist der Aufenthalt ungemütlich. — Für den Aufenthalt, die Bewegung und die Beschäftigung bei oder neben der Wohnung endlich fehlt jede Möglichkeit.

Gleichviel, ob wir die älteren (Abb. 39) oder die neuesten Mietskasernen (Abb. 40—42) betrachten, eine derartige Wohnform muß den Menschen heimatlos machen und ihm jedes Bewußtsein seiner Zugehörigkeit zu dem staatlichen Gemeinwesen nehmen. Der Mieter nimmt in seinem Gebäude nicht entfernt die Stellung ein, die der Fremde im Gasthof zu beanspruchen hat. Er gleicht andererseits auch nicht dem Bewohner der Militärkaserne, der weiß, daß er eine bürgerliche Pflicht erfüllt, die als, die vornehmste in der staatlichen Gemeinschaft gilt. Der Bewohner der Mietskaserne dagegen ist zum Fremdling gemacht zugunsten des Spekulantentums. Von einem Hausfrieden ist in einem solchen Gebäude keine Bede. Jeder häusliche Abschluß ist zur Unmöglichkeit gemacht. Die Gemeinschaft mit Schlafleuten, die bei der Beschränktheit der Räume zur Plage wird, braucht kaum erwähnt zu werden. Der sog. Wohnung fehlt endlich jede Freifläche, in der sich die Familie außerhalb der vier Wände bewegen könnte.

2.    Die Zahl der Räume der Mietskasernenwohnung, abgesehen von ihrer Größe, ist zu gering. Eine Wohnung muß, da sie regelmäßig einer Familie zu dienen hat, für die Trennung der Familienglieder nach Alter und Geschlecht ausreichen.

Vgl. hierzu oben § 27, S. 163 und Lie. Fuchs-Rüsselheim, Die Wohnung und das heranwachsende Geschlecht, Ernst-Ludwig-Verein Darmstadt, Praktische Wohnungsfürsorge 1908, Bd. I, S. 91. — Das System der Stockwerkshäufung bewirkt eine künstliche Verteuerung des Bodens. Trotz der Steigerung der Wohnungsmieten kann deshalb kein zureichender Raum für die einzelne Wohnung gewährt werden, weil der gesteigerte Mietspreis sofort wieder durch eine neue Steigerung des Bodenpreises aufgesogen wird. (S. oben S. 91).

3.    Die Kleinwohnung der Mietskaserne hat keine Querlüftung. Der Mangel ist unabstellbar und in dem System begründet, weil es bautechnisch unmöglich ist, in der Mietskaserne jeder Kleinwohnung Fenster nach zwei entgegenstehenden Richtungen zu geben. Die Kleinwohnungen werden vielmehr fest eingebaut. Eine Lufterneuerung durch Gegenzug innerhalb der Wohnung herbeizuführen, ist hier nicht möglich.

Vgl. Abb. 41 die dreiräumigen Wohnungen Z), J usw., die zwei-räumigen B, G, AZ usw.; Abb. 42 G, Fusw. Nur die Vorderwohnungen haben z. T. Querlüftung. Vgl. dagegen die richtige Anordnung in den Kleinwohnungsgebäuden der späteren Abbildungen.

Die Lufterneuerung ist bei der Kleinwohnung aus naheliegenden Gründen noch viel notwendiger als bei der herrschaftlichen Wohnung. Auch die in der Mietskaserne etwa vorhandene größere Zimmerhöhe wird durch den Mangel an Querlüftung eher in einen Nachteil verwandelt; der über der Fensteroberkante lagernde Luftwürfel kann sich niemals

erneuern und wird geradezu zum Träger verdorbener Luft. Die Hygieniker hätten längst die Forderung der Querlüftung für Kleinwohnungen aufstellen müssen, die gesundheitlich von größter Bedeutung und bei richtigem Wohnungsgrundriß stets von selbst gegeben ist.

4.    Die Wohnungen, insbesondere die Hofwohnungen, in denen der größere Teil der Mietskasernenbevölkerung wohnt, haben niemals hinreichend Licht und Sonne.

Das Eindringen der Sonne wird allgemein durch die Höhe der Mauern gehindert, ist aber bei einem großen Teil der Wohnungen schon durch den Grundriß unmöglich gemacht. Man beachte die Abb. 40, deren photographische Aufnahme an einem sonnigen Vormittag um 10 Uhr im September erfolgt ist; trotzdem zeigt sich nur in einem Teil des obersten Geschosses ein schmaler Sonnenstreifen. Im übrigen würde, auch wenn man einige Geschosse niedriger bauen müßte, schon der Grundriß der Mietskaserne das Eindringen von Licht und Luft verhindern. Vgl. Abb. 41, Wohnungen E, H, K, JV; Abb. 42, Wohnungen E, E, D.

Während der

5.    Die Temperatureinflüsse wirken übermäßig, wärmeren Jahreszeit findet selbst des Nachts keine Abkühlung statt; die Luft ist in den Wohnungen schwül und mitunter unerträglich und gesundheitsschädlich.

Der Aufenthalt in der Mietskaserne während der Sommermonate ist mit besonderen Nachteilen verbunden. Die Ausstrahlung der hohen Mauern während des Abends und der Nacht verursacht eine geradezu drückende Atmosphäre, die die Bewohner aus ihren Wohnungen treibt. Die Schlafzeit wird in gesundheitswidriger Weise verkürzt; in den dumpfen Räumen Schlaf zu finden ist oft unmöglich. Das Wirtshausleben wird hierdurch entsprechend gefördert.

6.    Die Luft in dem Mietskasernengebäude selbst ist schlecht. Die Dünste verbreiten sich durch die gemeinsamen Treppen und die Höfe. Verdorbene Luft ist ebenso schädlich wie verdorbene Nahrung.

Wir haben in Deutschland einen gewaltigen und kostspieligen Apparat geschaffen, um den Kranken und Siechen zu helfen. Nichts oder nichts zweckmäßiges dagegen geschieht für die wichtigere Aufgabe, die Menschen in ihrer Wohnweise gesund zu erhalten und sie vor dem Zwang einer schädlichen Behausung zu bewahren.

Verdorbene Luft findet sich im Gebäude der Mietskaserne, wie in den einzelnen Wohnungen. „Schon im Treppenhause finden wir eine Fülle Schmutz. Und wenn er beseitigt wird, ist das meist verhängnisvoll; denn was vorher wenigstens ruhig am Boden lag, wird nun bei dem — natürlich trockenen — Kehren aufgeschüttelt und im ganzen Treppenhause herumgetrieben. Strohböden werden hier ausgeschüttelt; Kleider gereinigt, wohl auch einmal Möbel geklopft — alles bei geschlossenen Fenstern. Dazu gesellen sich die Eßgerüche und mancherlei andere Düfte aus den verschiedenen Gangtüren. Die Mischung von Staub, Bazillen und üblen Gerüchen stellt die Frischluft dar, welche der

Mietskasernenbewohner aus seinem Treppenhause beziehen kann und vor welcher er sich nie ganz zu schützen vermag, weil ihm, abgesehen von dem mangelhaften Schluß der Gangtüre, jedes Öffnen derselben eine reichliche Portion zuführt. Die Fülle von Infektion, welcher die Passanten, in erster Linie die Kinder, welche wir häufig mit Eßwaren in der Hand auf der Treppe nicht nur gehen, sondern auch fallen und rutschen sehen, ausgesetzt sind, soll nur erwähnt werden .... Wenn wir dann weiter gehen, so treffen wir in den — mindestens zur Winterszeit — meist überfüllten Zimmern zahlreiche Quellen der Luftverschlechterung: neben der Ausdünstung, die Kohlensäure- und Wasserdampfproduktion der Menschen, noch die spezifischen Düfte der Arbeitskleidungen, der Stiefel usw., welche, auch wenn man sie nicht mehr auf dem Leibe hat, doch aus Mangel an Nebenräumen im Wohn- und Schlafgemach aufbewahrt werden müssen . . . Soviel Frischluft als hier (in der Mietskaserne) zugeführt werden müßte, kann man mit dem besten Willen nicht hereinbekommen.“ Ludwig Bauer, Der Zug nach der Stadt, Stuttgart 1904, S. 76. Mit Hecht stellt Ludwig Bauer den Satz auf, daß das Wohnungssystem, wenn es dem Städter die Schädigungen der städtischen Berufe auch nicht wett machen kann, doch wenigstens keine neuen Schädigungen hinzufügen dürfe (a. a. O. S. 82 u. 33); vgl. auch Oehmcke, Bauordnungen für Großstadterweiterungen, Berlin 1906.

7. Die zweckwidrige bautechnische Form der Mietskaserne zwingt zu Anlagen, die nur in dem schlechten Bausystem begründet sind und beim Einfamilienhaus wegfallen; hierunter zählen die Anlagen der gemeinsamen Korridore, der Einfahrten, Durchfahrten, der breiten Treppen usw. Diese Einrichtungen, lediglich hervorgerufen durch die Anhäufung von 40—50 Familien in einem Wohngebäude, bewirken wohl eine große Verteuerung des Baues und seiner Verwaltung, können aber niemals einen befriedigenden Erfolg haben. Die weitgehenden Anforderungen der Baupolizei sind nicht einmal imstande, der in dem Bautypus begründeten Feuersgefahr und der Lebensgefahr bei Bränden zu begegnen.

Die Bauform der Mietskaserne besitzt an sich eine solche Feuergefährlichkeit, daß ein Brand, auch wenn er am hellen Tage ausbricht, die gesamte Mieterschaft in Gefahr bringt und ihr leicht den Rettungsweg abschneidet. Die bei den Berliner Bränden häufig wiederkehrenden Verhältnisse sind übersichtlich zu entnehmen aus den Feuerwehrberichten, von denen der folgende als typisches Beispiel wiedergegeben sei: „In der C.-Str. 5 kam heute früh gegen 9 Uhr ein größerer Kellerbrand zum Ausbruch, der mehrere Personen in ernste Lebensgefahr brachte. Bei Ankunft des ersten Löschzuges unter Führung des Brandmeisters B. war die Lage schon kritisch. Das Treppenhaus des rechten Seitenflügels war vollständig verqualmt, so daß den zahlreichen Mietern jeder Rückzug abgeschnitten war. Es entstand eine förmliche Panik. Am schwersten bedrängt war die im ersten Stock wohnende Frau J. mit ihrem sechs Wochen alten Kinde und der 51jährigen Mutter. Die ganze Wohnung war schon mit erstickendem Qualm angefüllt. Brandmeister B.

ließ sofort einen Steckleitergang' am Seitenflügel hersteilen, über den hinweg die Sappeure in die einzelnen Wohnungen vordrangen und die geängstigten Mieter beruhigten. Frau J., ihr Kind und ihre Mutter mußten schleunigst ins Freie geschafft werden, da ein Aufenthalt im ersten Stock unmöglich war. Alle drei hatten unter der Raucheinwirkung schon sehr gelitten. Während des Rettungsmanövers sorgten andere Löschmannschaften für den Abzug des Rauches. Nachdem Menschenleben nicht mehr in Gefahr waren, erfolgte die Ablöschung des Brandes mit zwei Schlauchleitungen. — Am 19. September 1907 brach in einer der neueren Mietskasernen L.-Str. 28 am hellen Tage ein Brand aus, der sich über die gemeinsamen Treppen rasch durch das Gebäude verbreitete. Obwohl sofort Feuei'meldung erfolgte, war das erschreckende Ergebnis, daß vier Personen verbrannten, während sieben Personen verwundet wurden bzw. an Raucheinatmung erkrankten. — Nächst den gefährlichen Wohnungsbränden sind die Dachstuhlbrände eine Eigentümlichkeit der Mietskaserne. In Berlin sind diese Brände, bei denen meist Brandstiftung vorliegt, zu einer ständigen Erscheinung geworden. Nach dem Feuerwehrbericht haben in Berlin (Weichbild ohne die Nachbargemeinden) vom 1. April 1907 bis 31. März 1908 225 Boden- und Dachstuhlbrände, in dem halben Jahr vom 1. April bis 30. September 1908 154 solcher Brände stattgefunden.

Trotz aller baupolizeilichen Vorkehrungen und Ansprüche ist an der Feuergefährlichkeit des Bautypus nichts zu ändern. Die sog. „feuersichere“ Treppe der Mietskaserne dient in Wirklichkeit der Verbreitung von Feuer und Rauch und verhindert zugleich häufig den Rückzug der in den Wohnungen befindlichen Personen. —

Der Grundriß der Mietskaserne ist auf die herrschaftliche Vorderwohnung zugeschnitten; für die Kleinwohnung dagegen ist er untauglich und schlechthin unverbesserlich. Die widernatürliche Verbindung zweier verschiedenen Wohnungsformen, wie sie in der Mietskaserne vorliegt, bringt nach jeder Richtung nur Unzuträglichkeiten hervor. Es ist schlechterdings ausgeschlossen auf einem Mietskasernengrundstück befriedigende Kleinwohnungen zu bauen. Die neueren sog. hygienischen Verbesserungen und Einschränkungen der Bodenausnutzung bewirken hier in erster Linie eine Verteuerung der Wohnungen; an der verfehlten Wohnungsanlage dagegen können sie nichts oder nur wenig ändern. Einem richtigen Wohnungsgrundriß setzt schon der Zuschnitt der Mietskasernenbaustelle das natürlichste Hindernis entgegen.

Es ist ein unhaltbarer Widerspruch, daß in einer Zeit, in der der Arbeiterstand politisch und kulturell emporstieg, ihm Wohnungsverhältnisse geschaffen wurden, wie er sie in Deutschland zu keiner Zeit gekannt hat. Die Masse der städtischen Bewohner ist vom Grundbesitz ausgeschlossen; das Privateigentum am Boden ist durch die Mietskaserne aufgehoben und in den unsicheren Spekulationsbesitz einer kleinen Minderheit verwandelt. Die Mehrzahl der Bevölkerung — und

ihr kräftigster Teil der Kleinwohnung ist in jeder Hinsicht unbefriedigend. Dieses politisch und sozial schlechteste Wohnungssystem ist zugleich das teuerste und unvorteilhafteste: es fordert die höchsten Mieten und macht eine zureichende Produktion von Kleinwohnungen unmöglich.

ist nach dem Hofe abgeschoben; die Anlage

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Wir handeln hier, wie zuvor bemerkt, nur von den gut gehaltenen Mietskasernen mit normalen Wohnungen. Doch ist keine Bauform, selbst bei hohen Unterhaltungskosten, so rasch dem Veirfall ausgesetzt, wie die Mietskaserne, und die schlecht oder minder gut gehaltenen Wohnungen bilden hier stets einen hohen Prozentsatz. Über die unbefriedigenden Wohnungen in der Mietskaserne vgl. die Veröffentlichungen der Wohnungsenquete der Berliner Krankenkasse der Kaufleute, 1903 f., in denen photographische Aufnahmen der Einzelheiten mitgeteilt werden, diesen Abbildungen der „Wohnungsenquete“ ist nicht allein das Wohnungselend schlechter Behausungen zu beachten; sondern die ungünstigen Zustände werden noch gesteigert durch die besonderen Verhältnisse der Mietskaserne, den Mangel jeder Lüftung und Belichtung, die Höhenlage u. a. m. -— Vgl. auch über Mietskaserne und Hofwohnung noch Jos. Aug. Lux, Der Städtebau, Dresden 1907, S. 3.

Anhang.

Die Einführung der Stockwerkshäufung und der Mietskaserne in Deutschland ist ein Vorgang von so weitgreifender Bedeutung, daß jeder hierauf bezügliche geschichtliche Beitrag ein Interesse beanspruchen darf. Die Entwicklung der Bodenparzellierung und des Bebauungsplanes wurde oben S. 65 f., die des Bodengeschäfts S. 76 f., die der Bauformen S. 134 f. geschildert. Hierbei wurde gezeigt, daß die Mietskaserne eine willkürliche Schöpfung ist und daß ihre allgemeine Durchführung im Berliner Bebauungsplan von 1861 —1863 auf bewußter Absicht beruhte. Einige Einzelheiten sind hier noch nachzutragen. Der Berliner Bebauungsplan wurde von Baurat Hobrecht auf dem Berliner Polizeipräsidium (übrigens durchaus nicht ohne Mitwirkung der Kommunalbehörden; vgl. Verwaltungsbericht 1861 —1876, Bd. I, S. 43) ausgearbeitet und blieb zunächst in der Hauptsache nur auf dem Papier. Nach dem Erlaß des Baufluchtliniengesetzes (oben § 34, S. 215) und dem Übertritt Hobrechts in den städtischen Dienst lag die praktische Durchführung in der Hand der Stadtverwaltung. Die Auffassungen und die Ziele, von denen man sich bei den für die gesamte Berliner Entwicklung entscheidenden Maßnahmen leiten ließ, werden von Hobrecht selbst mit folgenden Worten dargelegt¹):

„Unsere Art zu wohnen steht — wie bekannt — in einem prinzipiellen Gegensatz zu der englischen. In einer sog. Mietskaserne befindet sich im I. Stockwerk eine Wohnung zu 500 Talern Miete, iin Erdgeschoß und II. Stockwerk je zwei Wohnungen zu 200 Talern, im

III. Stockwerk je zwei Wohnungen zu 150 Talern, im IV. drei Wohnungen à 100 Taler, im Keller, auf dem Bodenraum, im Hinterhause oder dergl. noch mehrere Wohnungen à 50 Taler.“

Stettin 1868.

„In einer englischen Stadt finden wir im Westend oder irgendwo anders, aber zusammenliegend, die Villen und einzelnen Häuser der wohlhabenden Klasse, in den anderen Stadtteilen die Häuser der ärmeren Bevölkerung, immer in Gruppen nach dem Vermögen der Besitzer zusammenliegend j ganze Stadtteile dabei lediglich von der Arbeiterbevölkerung bewohnt. Wer möchte nun bezweifeln, daß die reservierte Lage der je wohlhabenderen Klassen und Häuser Annehmlichkeiten genug bietet, aber — wer kann auch sein Auge der Tatsache verschließen, daß die je ärmere Klasse vieler Wohltaten verlustig geht, die ein Durcheinanderwohnen gewährt. Nicht „Abschließung“, sondern „Durchdringung“ scheint mir aus sittlichen und darum aus staatlichen Rücksichten das Gebotene zu sein.“

„In der Mietskaserne gehen die Kinder aus den Kellerwohnungen in die Freischule über denselben Hausflur, wie diejenigen des Rats oder Kaufmanns auf dem Wege nach dem Gymnasium. Schusters Wilhelm aus der Mansarde und die alte bettlägerige Frau Schulz im Hinterhause, deren Tochter durch Nähen oder Putzarbeiten den notdürftigen Lebensunterhalt besorgt, werden in dem I. Stockwerk bekannte Persönlichkeiten. Hier ist ein Teller Suppe zur Stärkung bei Krankheit, da ein Kleidungsstück, dort die wirksame Hilfe zur Erlangung freien Unterrichts oder dergl., und alles das, was sich als das Resultat der gemütlichen Beziehungen zwischen den gleichgearteten und wenn auch noch so verschieden situierten Bewohnern herausstellt, eine Hilfe, welche ihren veredelnden Einfluß auf den Geber ausübt. Und zwischen diesen extremen Gesellschaftsklassen bewegen sich die Ärmeren aus dem III. und IV. Stock, Gesellschaftsklassen von der höchsten Bedeutung für unser Kulturleben, der Beamte, der Künstler, der Gelehrte, der Lehrer usw. In diesen Klassen wohnt vor allem die geistige Bedeutung unseres Volkes. Zur steten Arbeit, zur häufigen Entsagung gezwungen und sich selbst zwingend, um den in der Gesellschaft erkämpften Raum nicht zu verlieren, womöglich ihn zu vergrößern, sind sie in Beispiel und Lehre nicht genug zu schätzende Elemente und wirken fördernd, anregend und somit für die Gesellschaft nützlich, und wäre es fast nur durch ihr Dasein und stummes Beispiel, auf diejenigen, die neben ihnen und mit ihnen untermischt wohnen.“

„Ein englisches Arbeiterviertel betritt der Polizeibeamte und der Sensationsdichter. Wenn die junge Lady seinen alarmierenden Roman gelesen hat, bricht sie wohl in Schluchzen aus, läßt anspannen und fährt in die von ihresgleichen nie betretene Gegend, nach welcher der Kutscher kopfschüttelnd den Weg sucht. In der Regel wird das Bad zu stark für ihre Nerven sein; sie schaudert vor der Armut, sie schaudert vor der Schlechtigkeit und dem Verbrechen, welche überall die Begleiter der sich selbst überlassenen Armut sind, fährt zurück, um nie wieder die schreckliche Gegend zu sehen, und salviert ihre Seele durch einen Geldbeitrag an eine Armenkommission.“

Diese Darlegungen, in denen man jeden Satz mit einem Ausrufungszeichen versehen möchte wurden im Jahre 1868 geschrieben; was aber vielleicht noch merkwürdiger ist — sie wurden im Jahre 1893 in Berliner Zeitungen neu abgedruckt zur Verteidigung des damals scharf

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

angegriffenen Mietskasernensystems²). Wir können danach zweierlei feststellen: zunächst, daß die Einführung der Mietskaserne durch den Bebauungsplan von 1861/63 in jeder Weise auf Vorsatz und Absicht beruhte; und ferner, daß die tatsächlich vollzogene Entwicklung, trotz der schlimmen Ergebnisse, im Jahre 1893 von den leitenden Stellen gebilligt und „unentwegt“ fortgeführt wurde.

Die obigen Ausführungen können nach verschiedenen Richtungen als eine bemerkenswerte Urkunde gelten. Es ₍ist wohl richtig, daß es im einzelnen solche Verhältnisse in den Mietskasernen gegeben hat und noch heute gibt, wie sie Ho brecht schildert; Schusters Wilhelm und die bettlägerige Erau Schulz mögen immerhin als Berliner Typen gelten. Aber sie als die normalen Vertreter des Berliner Arbeiterstandes für das Jahr 1868 hinzustellen, erscheint ungerechtfertigt — jenes Arbeiterstandes, der sich damals längst als selbständige Klasse fühlte und in seinem Erwerbsleben schwerlich auf ein abgelegtes Kleidungsstück und einen Teller Suppe aus dem Vorderhause ausging. Ein solches Zerrbild hat der Berliner Arbeiterstand im Jahre 1868 allerdings nicht geboten. — Und 25 Jahre später, im Jahre 1893, durfte man es wagen, diese Anschauungen erneut vorzubringen und sie als die richtigen, auf die Hauptmasse der Bevölkerung zutreffenden, zu verteidigen. Eine schärfere Verurteilung der Mietskaserne läßt sich kaum finden, als sie in den Worten des Verteidigers ausgesprochen ist, mit ihrer knappen Charakterisierung des Bausystems und ihrer ungeheuerlichen Verkennung und Herabdrückung des Standes der werktätigen Bevölkerung. Eine minderwertige Bau form für untergeordnete Kostgänger aus dem Hinterhause — das sollte die Mietskaserne nach den Absichten ihrer Urheber sein, und das ist sie geworden. Bei der Herrschaft solcher Auffassungen bedarf es allerdings keiner weiteren Erklärung für die Herbeiführung der in Berlin herrschenden politischen Zustände.

Über die als Kontrast gegebene Schilderung der englischen Verhältnisse des Jahres 1868 oder auch 1893 ist wohl kein Wort zu verlieren. Offenbar hat der Verfasser, da er doch weder Polizeibeamter, noch Sensationsdichter, noch eine junge Lady war, es für unzulässig gehalten, jemals ein englisches Arbeiterviertel zu betreten. Um so besser kannte er dagegen die Berliner kommunalen Verwaltungskörperschaften der damaligen Zeit und was mau diesen an Aufklärung bieten durfte. —

Der erste, der die bautechnischen Fehler des Berliner Bebauungsplanes erkannte und ihnen entgegen trat, war Ernst Bruch (Statistiker, späterhin und bis zu seinem Tode Direktor des Breslauer statistischen Amtes). Auf seine im Jahre 1870 veröffentlichte Schrift wurde ich nach dem Erscheinen meiner „Berliner Kommunalreform“ von K. E. 0. Fritsch (damals Leiter der Deutschen Bauzeitung) aufmerksam gemacht. Über die älteren, von volkswirtschaftlicher Seite vorgebrachten Angriffe s. oben S. 81 u. 94. — Daß auch die Annahme, die Mischung der Bevölkerung

innerhalb der Mietskaserne könne den sozialen Frieden befördern, irrtümlich ist und daß das Gegenteil dieser Voraussetzung zutrifft, bedarf kaum eines Hinweises; vgl. hierzu Joh. Jaeger, Wohnungsfrage 1909, S. 60. Zu dem tatsächlichen Stand des zuvor berührten Zahlenverhältnisses zwischen der herrschaftlichen Wohnung und der Kleinwohnung vgl. die Angaben oben S. 143 u. 177.

3. Das Miethaus (Mietwohnungshaus).

§ 38. Bei dem Miethaus als dem Haustypus, der eine Mehrzahl von Wohnungen innerhalb eines Gebäudes anordnet, können wir zunächst äußerlich die beiden Grundformen des geschlossenen Reihenbaues oder des freistehenden Gebäudes unterscheiden. In der praktischen Anwendung kommt hier dem Reihenbau die größere Bedeutung zu.

Das Mietwohnungshaus zeigt in seinem Grundriß entweder die zentrale oder die an die Seite geschobene Treppenanlage. Wo die Treppe in die Mitte gelegt ist, befinden sich jeweils zwei Wohnungen auf einem Stockwerk. Das

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Abb. 43. Erdgeschoß.

Abb. 43 u. 44. Kleinwohnungsgebäude.

Rheinische Wohnverhältnisse, S. 81.

Abb. 44. Obergeschoß. Maßstab 1:200. Aus Eberstadt,

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Abb. 45. Kleinwohnungsgebäude mit Hintergebäude (viergeschoßig). Aus Eberstadt, Rheinische Wohnverhältnisse, S. 54.

rheinische Mietwohnungshaus mit zentraler Treppenanlage ist in den beifolgenden Abb. 43 und 44 wiedergegeben. Die Vergleichung der Grundrißformen nach Abb. 43 und 44 mit den Wohnungsgrundrissen der Abb. 41 und 42 ist für das Wohnungswesen bemerkenswert. Die Wohnungen des Miethauses haben sämtlich Querlüftung, die sich aus der Anordnung des Grundrisses hier ebenso von selbst ergibt, wie sie sich bei der Mietskaserne verbietet.

Anlage und Einteilung der Wohnungen (Abb. 43) dürfen als günstig bezeichnet werden. In der praktischen Ausführung (Barmen) hat das Haus 3 Geschosse und ausgebautes Dachgeschoß. Durch das Einziehen einer Wand im Treppenhaus ist für die Wohnungen in den oberen Stockwerken ein kleiner Vorflur geschaffen. Wohnungen mit den ungünstigen Eigenschaften der Abb. 41 und 42 kommen hier nicht in Frage. Als Mietpreise werden in den Bauten dieser Kategorie in Elberfeld-Barmen 95 bis 100 M. für das Zimmer berechnet.

Die beifolgende Abb. 45 zeigt ein rheinisches Kleinwohnungsgebäude mit Wohnungen von zwei und drei Räumen, das im übrigen im Grundriß mit den vorerwähnten übereinstimmt. Aus der Abbildung ergibt

sich ferner, wie im Rheinland die Ausnutzung tiefer Grundstücke durch Hofgebäude erfolgt.

Siehe oben

Das Hofgebäude ist hier lediglich die Wiederholung der Vorderwohnung. Seitenflügel wie in Abb. 40 u. 41 fehlen vollständig. Die Seitenflügel sind bautechnisch unvorteilhaft und werden nur, wie in Berlin, unter dem Zwang der Bodenpreise angebracht.

S. 86—87.

Das Miethaus mit seitlich gerückter Treppenanlage scheidet sich nach seinem Grundriß und demgemäß nach der Beschaffenheit der Wohnungen in zwei Unterarten; es enthält entweder nur eine Wohnung auf jedem Stockwerk oder zwei und mehr Wohnungen. Die Abb. 45 gibt den Typus des Vierfensterhauses wieder, der nur eine Wohnung auf dem Stockwerk hat und der Bautätigkeit in Lübeck entnommen ist.

Grundriß und Wohnungsanlage der Abb. 46 zeigen eine gute Dorm des Stockwerkbaues. Das Haus hat vier Wohngeschosse; die Wohnungen sind gegen die Treppe abgeschlossen und besitzen einen eigenen ge-

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Abb. 46. Kleinwohnungsgebäude in Lübeck (viergeschossig).

räumigen Flur. Vollständige Durchlüftung der Wohnungen und des Treppenhauses ist hier vorhanden. Das Kloset befindet sich innerhalb der Wohnung. Ähnliche Ausführungen finden sich in Münster i. W.

Sind mehrere Wohnungen auf einem Geschoß angelegt, so ist diese zweite Unterform des Mietwohnungshauses mit seitlich angebrachter Treppe weniger günstig als die Abb. 43 (zentrale Treppe). Vgl. die in meinen „Rheinischen Wohnverhältnissen“ mitgeteilten Grundrisse und die hier oben S. 229 wiedergegebenen Einwendungen. —

Dem mehrgeschossigen Wohnungsgebäude eine gefällige äußere Erscheinung zu verleihen, ist bei der Bedeutung dieses Haustypus eine

wichtige Aufgabe. Die beifolgende Abb. 47 zeigt eine Straße mit dreigeschossigen Gebäuden in geschlossenem Reihenbau besetzt. Die Straße ist in erheblicher Ausdehnung von dem Beschauer zu überblicken; gleichwohl kann das Straßenbild in seinen Einzelheiten gut aufgenommen werden. Die Wirkung der Bauformen ist eine durchaus günstige. Die umfangreiche Anlage wurde durch eine Baugenossenschaft (Beamtenwohnungsverein Berlin; Architekt Regierungsbaumeister Mebes) hergestellt, kann indes in gleicher Weise durch die private Bautätigkeit ausgeführt werden.

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Abb. 47. Dreigeschossige Wohnhäuser (Reihenhau) in Berlin-Steglitz.

Von der zweiten Grundform des Miethauses, dem freistehenden Gebäude, sei das Beispiel der Abb. 48/50 hier wiedergegeben. Das Gebäude, als städtisches Arbeiterhaus ausgeführt, stellt ein Vierwohnungshaus dar, das auf jedem Geschoß zwei abgeschlossene Wohnungen enthält (Architekt M. Miller-Kaiserslautern). Die Wohnungen bestehen aus einer Wohnküche und zwei Stuben, bzw. Wohnküche und drei Stuben. Die Grundrisse zeigen eine dem praktischen

Wohnbedürfnis entsprechende Durcharbeitung und eine reichliche Ausstattung mit Nebenräumen. Die Baukosten des Gebäudes betragen bei 1093 cbm umbauten Raum rund 12000 M.

Weitere Beispiele des Mehrwohnungsbauses s. unten VII. Teil.

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Abb. 48. Yierwohnungshaus (städtisches Arbeiterhaus).

(Aus Weißbach-AI ackowsky, Das Arbeiterwohnhaus, S. 149.)

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Grundrisse zu Abb. 48.

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J. Hobrecht, Stadtbaurat, Über öffentliche Gesundheitspflege. S. 13 f.

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Die mir zugegangene Nummer trägt das Datum vom 28. Januar 1893. Der Wiederabdruck aus der Hobrechtschen Schrift erfolgte unter dem Titel: Mietshaus und Villa. Der Artikel trat insbesondere der durch die Stubenrauch-sche Bauordnung von 1892 angestrebten Schaffung von Kleinbaubezirken entgegen.

4. Das Familienhaus.

§ 39. Das Familienhaus (EigenWohnhaus) darf als die günstigste Wohnform bezeichnet werden. In Deutschland — und nur hier — in der spekulativen Bautätigkeit stark zurückgedrängt, zeigt das Einfamilienhaus seine bautechnische Überlegenheit überall, wo seine Ausführung nicht durch spekulative Interessen und verfehlte verwaltungstechnische Maßnahmen verhindert wird und die Auftreibung der Bodenpreise durch Zwischenmänner und Baustellenhandel unmöglich ist. Nach der Lage der Dinge ist dies insbesondere der Fall bei der unter Ausschaltung der Bodenspekulation durch Staat und Gemeinde ausgeübten Bautätigkeit.

Auch bei dem Familienhaus sind die Bautypen nach Form und Grundriß in gänzlich freistehende Häuser, in Doppel- und Gruppenhäuser und in Reihenhäuser zu unterscheiden. Die folgenden Abb. 51 bis 54 geben Beispiele der von der Stadt Ulm unter vollständiger Ausführung zahlreicher Straßen und in verschiedenen Bauformen errichteten Einfamilienhäuser. Sie zeigen, was eine tüchtige Verwaltung auf dem Gebiet des Wohnungswesens zu leisten vermag, und dürfen nach jeder Richtung als vorbildlich gelten. Bautechnisch sind diese Häuser nicht allein durch ihre vortreffliche Ausführung bemerkenswert; sie veranschaulichen uns außerdem, welche Mannigfaltigkeit das einfache Elinfamilienhaus dem Städtebild zu geben vermag.

Sämtliche hier wiedergegebenen Häuser sind Arbeiterhäuser. Das Baugewerbe kann sie ohne weiteres überall ausführen, wo die Bodenspekulation nicht hindernd dazwischen tritt. Daß es möglich ist, in Deutschland solche Wohnungen zu bauen, die ohne Unterstützung und Almosen zu ihrem vollen Wert bezahlt werden, ist vielleicht die schlimmste Anklage, die gegen das heutige System der Kasernierung und der gedrängten Bauweise erhoben werden kann.

Die Häuser sind teils als Doppelhäuser (je zwei Häuser zusammengebaut), als Vierfamilienhäuser (je vier Häuser zusammengebaut) und als Reihenhäuser errichtet (Architekt Regierungsbaumeister Holch). Für die Verzinsung und Tilgung, durch die das Haus nebst Garten in 50 bis 60 Jahren schuldenfreies Eigentum wird, sind jährlich zu zahlen: Abb. 51 301,75 M., Abb. 52 273 M., Abb. 53 297,50 M., Abb. 54 306 M., also ein den Aufwand für die gewöhnliche Mietwohnung nicht oder nicht wesentlich übersteigender Betrag. Wegen der Einzelheiten, der Grundrisse, Baukosten, Straßenanlagen usw. s. unten § 57.

Durch private Unternehmer wird das Einfamilienhaus in den Großstädten Deutschlands in größerem Umfang noch in Bremen gebaut, wo die Form des geschlossenen Reihenbaues vorwiegt. Die beifolgenden Abb. 55 und 57 zeigen die von der spekulativen Bautätig-

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Abb. 54. Einfamilienhaus (Vierlingshaus) in Ulm.

keit errichteten Typen. Die Häuser werden von privaten Bauunternehmern in größerer Zahl als Reihenhäuser — etwa 20—25 Häuser zugleich — aufgeführt und an reale Käufer verkauft, die sowohl Anzahlung wie Abzahlung leisten. Als Anzahlung werden regelmäßig mindestens 10% (1er Kaufsumme geleistet.

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Das Haus der Abb. 55 enthält bei 5,50 m Straßenfront im Erdgeschoß zwei Zimmer und Küche, im Obergeschoß eine Kammer und reichliches Nebengelaß. Es ist das alte Dreifensterhaus, das sich auch hier als eine zweckmäßige, günstige Eorm des Städtebaues zeigt. Die Räume sind für die Kleinwohnung ausreichend; sie sind ferner praktisch verteilt und haben durchweg reichliche Belichtung und Lüftung. Der Kaufpreis des fertigen Hauses beträgt 5800 M.

Die zweite Hausform der Abb. 57 zeigt, bei einer nur wenig breiteren Baustelle von 5,90 m, im Erdgeschoß drei Räume und Waschküche, im Oberstock eine größere Schlafkammer. Die Verteilung der Räume ist im übrigen die gleiche. Der Kaufpreis des Hauses beträgt 6000 M.

Als dritte Form des von privaten Unternehmern gebauten Bremer Kleinhauses sei hier das Beispiel eines Zweiwohnungshauses Abb. 60 wiedergegeben.

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Einfamilien-Reihenhaus.

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Abb. 60. Zweiwohnungs-Reihenhaus.

Das Haus der Abb. 60 ist unmittelbar aus dem Einfamilien-Reihenhaus hervorgegangen, dessen Grundriß und Abmessungen es beibehalten

hat, so daß seine Besprechung an dieser Stelle geboten erschien. Das Haus enthält im Erdgeschoß 2 Räume und Küche, im Obergeschoß 3 Räume und Küche: die Nebenräume sind im Boden- und Kellergeschoß reichlich vorhanden. Obwohl der Hauseingang für beide Familien gemeinsam ist, darf die ganze Anlage doch als eine günstige Verbindung von Eigentümer- und Mietwohnung bezeichnet werden. Die Baukosten dieses Hauses betragen 7000 M.

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Abb. 62.

Das private Baugewerbe in Bremen findet in dem Bau von Einfamilienhäusern eine lohnende Beschäftigung und bevorzugt die überlieferte Bauform. Gegen das neuere Eindringen der Stockwerkshäufung erhebt sich in Bremen Widerspruch in den Fachkreisen und in der

Bürgerschaft, und Bestrebungen zur Erhaltung des Einfamilienhauses sind im Gange.

In Bremen sind bisher die Bebauungspläne im wesentlichen allmählich gemäß dem Fortschreiten der Bebauung aufgestellt worden (ähnlich wie in England) ohne Ausarbeitung eines allgemein amtlichen Bebauungsplanes. Das Ergebnis dieser Entwicklung wird von E. Högg in folgende Sätze zusammengefaßt: „Trotz alledem sehen in Bremen die neuen Stadtteile erfreulicher aus, als die gleichzeitig nach einheitlichem Plan entstandenen Erweiterungen anderer Städte. Das liegt aber nicht an der Art ihrer Entstehung, sondern lediglich an der Bauweise der die Straßen einsäumenden Häuser, an dem Einfamilienhause. Mag eine Straße noch so ungünstig gezogen sein, immer wird sie ungleich befriedigender wirken, wenn sich hinter blühenden Vorgärten und schattenspendenden Baumreihen behagliche einstöckige Wohnhäuser erheben, deren Schmuck vielleicht in einer klyzinienumsponnenen Veranda und einem stattlichen roten Ziegeldache besteht, als wenn fünfstöckige, protzenhaft überladene Mietkästen Berliner Stils die staubige, mit Rücksicht auf die Höhe der Häuser viel zu breite Straße begrenzen. Das Einfamilienhaus macht Bremen im Sommer zu einer Gartenstadt, und man vergißt, wenn man durch ihre stillen Wohnstraßen hinwandelt, alle Fehler des Stadtplanes und freut sich, daß in deutschen Landen noch eine Stadt übrig geblieben ist, die sich die uralte deutsche Wohn- und Bauweise so unwandelbar bewahrt hat.“ (Der „Städtebau“ 1908, Bd. V, S. 106). —

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Abb. 66.

Abb. 64.

Als Gegenstücke zu dem Bremer Reihenhaus seien hier noch Beispiele von niederdeutschen Arbeiterwohnhäusern gegeben, die als Doppelhäuser mit Seitenabstand, unweit von Bremen (in Einswarden bei Nordenham; Architekt H. Wagner, Bremen) errichtet wurden. Das Haus der Abb. 63 erfreut in seiner äußeren Erscheinung durch die hübsche Anordnung des Vordachs. Im Innern ist der Grundriß gemäß den Be-

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dlirfnissen des gewerblichen Arbeiters ausgestaltet. Das Erdgeschoß enthält Wohnküche, Spülküche und Kammer; im Dachgeschoß sind drei Schlafräume untergebracht. Die Baukosten des Hauses (halbes Doppelhaus) betragen 4000 M.

Das Haus der Abb. 65 zeigt eine etwas einfachere Ausführung: das Erdgeschoß enthält die gleichen Räume, wie das vorige, das Dachgeschoß dagegen nur zwei Schlafräume. Die Baukosten belaufen sich hier auf 3500 M. für das halbe Doppelhaus. In der äußeren Gestaltung wie in der Raumverteilung des Innern dürfen die Häuser als gute und nachahmenswerte Vorbilder der privaten Bautätigkeit im Arbeiterwohnungsbau gelten.

Der Bau von Einfamilienhäusern wird im übrigen in Deutschland, wie es unter den bestehenden Verhältnissen erklärlich ist, vorzugsweise von der öffentlichen und gemeinnützigen Bautätigkeit betrieben, die von der Preissteigerung der Bodenspekulation unabhängig ist und die günstigste Form der Wohnungsproduktion zu wählen vermag. Die Schilderung der von den öffentlichen Verbänden und den gemeinnützigen Unternehmungen hergestellten Einfamilienhäuser erfolgt in einem späteren Abschnitt (Bautätigkeit unter Gewinnverzicht, § 56 f.).

Über die wohnungspolitische und bautechnische Bedeutung der Hausformen für den Kleinwohnungsbau vgl. in diesem Handbuch die Darlegungen S. 57, S. 86 (L. E. K. Schmidt), S. 87 (Schilling, Horsfall, Grunenberg, Lux), S. 112, S. 144, S. 147 (Dr. Bergmann), S. 154, S. 212,''S. 217, S. 272 (Hellweg), S. 274 (Prof, von Gruber), S. 278, S. 356 (P. E. Walii), S. 369 (Holtmeyer), S. 373 (Hch. von Wagner), S. 383, S. 393 (Zanders), S. 432 f., S. 452, S. 459 (Mahaim), S. 469 (De Forest), S. 471 (F. R. Vogel).

5. Die künstlerische Bewertung* der H.ausformen.

§ 40. Die Alten haben in einer fast abergläubischen Weise an Zahl und Maß im Bauwesen gehangen. Ein Zahlensystem war die Baukunst des Hippodamos. Zahlenverhältnisse bilden die Lehre und die künstlerische Forderung des Vitruv. Zahl und Abmessung waren die Grundlage der Gothik und des Aufbaues unserer bewunderten Dome. Fast möchte man wünschen, daß den neuzeitlichen Baumeister etwas von jener Verehrung der Alten für das Zahl- und Maßverhältnis überkäme.

Das Gesetz, das uns sagt, daß von den Abmessungen die Schönheit abhängt, zeigt sich nirgends so klar als in der Bewertung der Hausformen. Unsere Architekten verlangen, daß ihnen im Städtebau Gelegenheit gegeben werde künstlerisch zu schaffen; sie sollen richtiger sagen: Gelegenheit, in solchen Maßverhältnissen zu schaffen, daß eine künstlerische Wirkung möglich ist. Bei der Mehrzahl der zuvor betrachteten Hausformen, zu deren Errichtung unser Baugewerbe gezwungen wird, ist eine künstlerische Gestaltung absolut ausgeschlossen.

uncl wenn man sie vom Sockel bis zum Dach mit Aufputz, Ornamenten, Sezessionslinien und Türmchen bedeckte. Die Abmessungen entsprechen nicht den für den Wohnhausbau vorausgesetzten Verhältnissen.

Es gibt wohl kaum eine höhere Aufgabe als die des Architekten, für Gott und die Menschen das Haus zu bauen. Wie aber das Gotteshaus seine Weihe verliert, wenn man es den Wechslern und Händlern preisgibt, so wird das Haus des Menschen verdorben, wenn man es zu einem Massenpferch erniedrigt. Die Häßlichkeit jener Bauten nach Abb. 39—42, die unsere Städte verunstalten, liegt nicht in ihrer Nüchternheit; sie würden, wenn man sie mit Säulen und Karyatiden überzöge, noch viel häßlicher, weil noch unwahrer wirken. Das Wohnhaus muß seine Bestimmung ausdrücken, dem Menschen zu gehören, ihm Frieden, Sicherheit und Besitz zu bieten, und nur wo diese Bedingung noch erfüllbar ist, läßt sich die äußere Form künstlerisch gut gestalten.

Der wohltuende Eindruck, den die Bautypen Abb. 51 — 56 und einige später zu besprechende Beispiele des Reihenhauses bei dem Beschauer hervorbringen, beruht auf einer klaren ästhetischen Wirkung; es ist die volle Übereinstimmung zwischen Form und Inhalt, die harmonische Verkörperung des Zweckgedankens. Das Haus, wie wir es in diesen Beispielen sehen, erweckt in seiner Erscheinung — es gibt dafür keinen treffenderen Ausdruck — die Vorstellung der „Häuslichkeit“. Hierdurch bekommt es Charakter und empfängt es Individualität. Die Wirkung wäre sofort aufgehoben, wenn man die Grundform, unter unveränderter Beibehaltung des gleichen Stils und des gleichen Materials, zu einem Massenmiethaus für 40 Familien vergrößerte; eine unerträglich häßliche Mißbildung würde daraus entstehen. Die Entwicklung des Städtebaues während der letzten 30—40 Jahre hat uns reichlich Gelegenheit gegeben, die großen Wohnhausformen zu erproben. Das einfache Backsteinhaus und der schlichte Putzbau, die als Kleinhaus vortrefflich wirken, werden zu abstoßend unschönen Kasten, wenn man sie in gleicher Ausführung auf die Abmessungen der Mietskaserne vergrößert. Es bleibt in solchem Falle nichts übrig als eine Veränderung durch Aufputz.

In zahlreichen Städten können wir durch Vergleichung der älteren und neueren Bauten diese Verhältnisse feststellen. Häufig finden wir in den Städten die Versuche von Baumeistern, zunächst das alte Kleinhaus des örtlichen Baustils einfach auf das Maß der großen Hausbauten zu vergrößern; das Ergebnis sind gänzlich formlose Bauten und die Erfahrung lehrt schnell, daß hier zu „Verzierungen“, natürlich aus Stuck, Zink, Blech u. dgl. gegriffen werden muß.

Hieraus ergibt sich nun die nächste Folgerung. Das Massenmietshaus muß eine bessere „Ausstattung“ bekommen; es ahmt die

17

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Formen des Monumentalbaues nach: es wird zum Palazzo — der auf 20 m Straßenfront 40 Wohnungen enthält; oder zur Burg, zum Ritterschloß, zum Barockmuseum. Die Architekten und der Sinn für Reklame überbieten sich in Steigerungen. Eine unerschöpfliche Fülle von Stilformen wird auf das Äußere verwendet. Im Innern werden die Ein-und Aufgänge „verziert“; das an sich dunkle Treppenhaus wird durch farbige Fenster völlig verfinstert; die Flure werden durch Stuck und Malerei geschmückt. Die Baukosten erhöhen sich hierdurch stark, eine der Ursachen der Verteuerung durch die gedrängte Bauweise. — Aber hierbei hat es nicht sein Bewenden. Der ganze Aufputz ist von geringer Haltbarkeit und ganz unpraktisch. Der Zierrat an den Außenmauern verwittert rasch; die Ausschmückung im Innern verblaßt und zerfällt in wenigen Jahren. Die Reparaturen hören nicht auf und steigern sich bei einigermaßen guter Instandhaltung über das wirtschaftliche Maß. Am schlimmsten gestalten sich die Verhältnisse in der Kleinwohnung, die in kürzester Zeit heruntergewohnt ist. Der Hausbesitz leidet unter einer dauernden Last hoher Unkosten, und das Haus gilt nach wenigen Jahren als veraltet und „unmodern“.

In unseren deutschen Großstädten wird ein auf Spekulation gebautes Miethaus häufig nach 20 Jahren als alt, nach 5 Jahren als unmodern bezeichnet; dabei darf man sicher sein, daß die auf dem „alten“ Haus lastende 90 oder 95%ige Verschuldung in der Zwischenzeit nicht um einen Pfennig vermindert, sondern nach Möglichkeit erhöht worden ist — als ob nach dieser Richtung der Bau mit der Zeit an Wert gewinne. In England ist bei dem Kleinhaussystem diese Auffassung unbekannt; Wohnhäuser, die vor 20 Jahren gebaut wurden, gelten dort im allgemeinen nicht als minderwertig, obwohl an der etwaigen Verschuldung regelmäßig getilgt wird.

Das Wohnhaus muß in seinen Abmessungen die ihm zukommende Bestimmung ausprägen, wenn es künstlerisch befriedigend gestaltet werden soll. Ganz besonders gilt dies für die Kleinwohnung. Der Grundsatz des Städtebauers muß hier lauten: selbständige Formen für den Kleinwohnungsbau. Das Wohnhaus, das wir für die Hauptmasse unserer städtischen Bevölkerung gebrauchen, erträgt nicht die Abmessungen des Palastbaues. Es hat ebensowenig zu tun mit dem Monumentalbau, dem großen Geschäftshaus, den Banken und den Warenhäusern, für die unsere Architekten längst die richtige Form gefunden haben. Für das Wohnhaus findet man sie ebenso sicher, wo der Zwang beseitigt ist, in fehlerhaften Formen zu bauen. Eine Zwangsschablone des Einfamilienhauses kann nicht befürwortet werden und besteht nirgends; aber noch weniger ist ein Zwang zugunsten der Mietskaserne und der gedrängten Bauweise berechtigt.

Die beifolgende Abb. 67 zeigt in einer Gegenüberstellung das Aufeinandertreffen des alten und des neuen Wohnhausbaues. Der neuere Bau zählt zu den besseren seiner Art und ist weit entfernt von der Mietskaserne. Der alte Bau ist schmucklos und entbehrt jedes äußeren Zierrats. Gleichwohl kann über die architektonische Wirkung der beiden Bauformen kaum ein Zweifel sein. Auch auf eine Vergleichung der Abb. 14 u. 15 oben S. 57 und Abb. 39 u. 40 8. 230 sei hingewiesen.

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Literatur.

Vgl. die Darlegung oben § 5/ und § uf. und die im Text angegebenen Schriften und

Abhandlungen; ferner

P. Sch 11 ltze-Naumburg, Kulturarbeiten, Bd. /, III und IV. München 1904.

Die künstlerische Gestaltung des Arbeiterwohnhauses. Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen 1906, Ko. 29, Berlin 1906, mit Beiträgen von Osthaus, Muthesius, Brandts, Schultze-Naumburg, Riemerschmid, Henrici, Encke. J. A. Lux, Der Städtebau und die Grundpfeiler der heimischen Bauweise. Dresden 1908.

17*

CaesarAlte und neue Baukunst im Regierungsbezirk Wiesbaden. Berlin igoç.

Felix Gentzen, Die Kanzelhäuser und ähnliche Miethäuser Alt-Danzigs. Danzig igoQ. Carl 'Weißbach und Walter M.ackowsky, Das Arbeiterwohnhaus. Berlin igio.

Dritter Abschnitt.

Bauordnung.

1. Die einzelnen Gebiete der Bauordnung.

§ 36. Die Baupolizei zählt zu den ältesten Bestandteilen des Baurechts. Unbeschränkte Baufreiheit hat in keiner Periode unseres Städtebaues bestanden (oben S. 42). Die Gegenwart hatte hier nicht den Bechtssatz neu zu schaffen, sondern nur seine praktische Anwendung auszubauen. Gerade hierbei aber entstanden erhebliche Schwierigkeiten; der Kreis der bauenden Personen hatte sich geändert. In der früheren Zeit baute der Grundeigentümer sein Haus, wenn nicht durchgängig, so docli in großem Umfang für seinen eigenen Besitz und seinen eigenen Gebrauch. Man konnte ihm die bauliche Ausnutzung nach innen im wesentlichen ganz und nach außen insoweit überlassen, als nicht nachbarliche und allgemeine Interessen berührt wurden. Hier hat die neuere Form der Wohnungsproduktion eine völlige Wandlung herbeigeführt. In dem Maße, wie die Voraussetzungen der Bodenausnutzung und des Hausbesitzes sich änderten, ergab sich die Notwendigkeit, den Häuserbau genauen polizeilichen Regelungen zu unterwerfen. Der Kreis polizeilichen Eingreifens wurde damit auf ein früher ungekanntes Maß erweitert.

Die Bauordnung regelt den eigentlichen Häuserbau durch die seitens der Baupolizei für die Errichtung von Bauten gegebenen Vorschriften. Bestimmungsgemäß hat die Bauordnung diejenigen Anforderungen festzusetzen, die an den Häuserbau im Interesse der Standfestigkeit, der Feuersicherheit, der Gesundheit, des Verkehrs und der nachbarlichen Beziehungen zu stellen sind. In ihrer weiteren Ausgestaltung bietet die Bauordnung nach verschiedenen Richtungen die Möglichkeit, in technischer, hygienischer, volkswirtschaftlicher und sozialer Hinsicht auf das Wohnungswesen einzuwirken.

Die die Bauordnung enthaltenden Regelungen lassen sich nach zwei Richtungen scheiden; sie beziehen sich entweder auf die Ausführung der einzelnen Gebäude oder auf die Bauweise nach Gebäudegruppen und Bezirken.

A. Vorschriften über die Ausführung der einzelnen Gebäude. Die hier von der Bauordnung allgemein geregelten Gebiete sind:

1.    Die Höhenausnutzung der Gebäude. Die zulässige Gebäudehöhe ist heute in Deutschland fast durchweg abhängig von der Straßenbreite, die wiederum durch den Bebauungsplan festgelegt wird. Regelmäßig ist die Haushöhe der Straßenbreite gleichgestellt, so daß z. B. an einer 22 m breiten Straße die Gebäude eine Höhe von 22 in haben dürfen. Im Stadtinnern, an hochwertigen, aber nicht sehr breiten Geschäftsstraßen, wird mitunter eine stärkere Ausnutzung gestattet. In Außenbezirken, Vororten und Landhausbezirken wird dagegen die Höhenausnutzung öfter beschränkt und eine geringere als die der Straßenbreite entsprechende Gebäudehöhe oder eine nicht überschreitbare Höchstzahl von Wohngeschossen vorgeschrieben.

Die vielstöckige Bebauung wird Stockwerkshäufung; die Bebauung mit einer geringen Anzahl von Geschossen wird Flachbau genannt. In den abgestuften Bauordnungen wird die vielstöckige Bebauung auch als „Hochbau“ (Gegensatz zum Flachbau) bezeichnet.

2.    Die Flächenausnutzung. Es ist heute allgemein unzulässig, ein Grundstück in seiner ganzen Fläche mit Gebäuden zu besetzen; vielmehr muß stets ein gewisser Teil frei bleiben. Im Stadtinnern ist das Verhältnis etwa 75 °/₀ Baufläche zu 25 °/₀ Freifläche, während in der Richtung nach den Außenbezirken der Anteil der Freifläche zunimmt. Neuerdings wird (wie in Berlin) die Flächenausnutzung eines Grundstücks vermindert im Verhältnis zur Tiefe und zum Abstand von der Straße; eine Vorschrift, die der Anlage von Hofwohnungen entgegenzuwirken sucht.

3.    Die bauliche Anlage und Nutzung der Gebäude. Hierbei sind die Anforderungen der Hygiene zu berücksichtigen, insbesondere die Vorschriften über Belichtung und Besonnung der Räume, Höhe der Räume, die Zulässigkeit der Verwendung zu Wohn- und Aufenthaltszwecken (Verbot der Kellerwohnung u a.), die Anlage der Wasserleitung und Entwässerung u. a. m.

4.    Bauausführung und Material. Hier sind die Anforderungen zu behandeln, die an die einzelnen Hausformen nach den Bedingungen der Standfestigkeit und Feuersicherheit gestellt werden müssen, wobei die entgegengesetzten Formen, der Flachbau und die Stockwerkshäufung, zu berücksichtigen sind. Vorgeschrieben werden Mauerstärken, die sich nach der Anzahl der Geschosse abstufen; für jedes aufgesetzte Stockwerk muß jeweils die Mauer des darunterliegenden Geschosses verstärkt werden. Für große Hausformen sind ferner zu regeln: die Zahl der Ein- und Ausgänge, Durchfahrten usw.; die Treppenanlage nach der Breite, die sich mit der Zahl der Geschosse steigern muß, die Zugänglichkeit und die Bauausführung. Vorschriften werden gegeben über Anwendung und Beschaffenheit des Materials, wie Qualität der Ziegelsteine, Bedingungen der Verwendung von Holzfachwerk, Art der Bedachung (weich, Strohdach, bzw. hart, Schiefer, Ziegel u. dgl.) u. a. m.

B. Vorschriften über die Bauweise nach Gebäudegattungen und Bezirken. Die Bauordnung kann nicht nur für jedes einzelne Gebäude, sondern auch in einer nach Straßen oder Bezirken bemessenen Abgrenzung eine bestimmte Bauweise vorschreiben oder auch verbieten.

1. Die offene Bauweise; sie bildet den Gegensatz zu der geschlossenen Bau-weise oder dem Reihenbau. Die Anordnung der offenen Bauweise schreibt vor, daß in bestimmten Straßen oder Bezirken jedes

Gebäude auf allen vier Seiten oder mindestens, unter Anlehnung einer Seitenmauer an ein gleichartiges Nebengebäude, auf drei Seiten freistehen muß. Die erste Anordnung wird als ganz offen, englisch detached, die zweite als halboffen oder, da zwei Häuser zu einer „Gruppe“ vereinigt werden, als Gruppenbau, englisch semi-detached, bezeichnet. Wird ein Baublock an zwei Längsseiten mit Reihenhäusern besetzt, während dagegen die beiden Querseiten offen bleiben, so daß die Luft frei hindurchströmen kann, so entsteht (nach der von mir gegebenen Definition) der „halboffene Reihenbau“, empfehlenswert für Landhausviertel und allgemein für Außenbezirke, in denen es möglich ist, die Häuser oder Gruppen mit genügender Freifläche zu umgeben. Bei gesteigertem Bodenwert ist für Arbeiterviertel die offene Bauweise schwer durchführbar. Ob bei Stockwerkshäufung die offene Bauweise anzuwenden sei, ist bestritten.

Die offene Bauweise ist

Der von Bebauung frei zu haltende Abstand zwischen zwei Gebäuden wird als Freifläche oder auch als Wich bezeichnet. Unter Wich verstand man im älteren Städtebau den Zwischenraum, der von altersher vielfach zwischen zwei Gebäuden angeordnet wurde (s. oben S. 35); der Wich, der meist nur schmal war, hatte im alten Städtebau kaum eine hygienische, sondern wohl nur eine bautechnische und feuerpolizeiliche Bedeutung. — Bei der Einführung der offenen Bauweise ist man ursprünglich nicht von hygienischen Gründen ausgegangen; s. oben S. 56.

Die offene Bauweise darf nicht schlechthin mit weiträumiger, und die geschlossene Bauweise nicht schlechthin mit engräumiger gleichgestellt werden. In der Praxis kann gerade die Umkehrung der früher allgemein angenommenen Voraussetzungen eintreten. Gerade die offene Bauweise kann durch Stockwerkshäufung engräumig werden; in Berlin findet sich auf hochwertigem Boden die Mietskaserne mit 4—5 Geschossen in den Gebieten der landhausmäßigen Bebauung und in den Bezirken mit seitlichem Bauwich. Umgekehrt mag die geschlossene Bauweise selbst bei intensivster Stockwerkshäufung schließlich zu einem weiträumigen Bausystem werden, indem man den überwiegenden Teil des Bodens frei läßt, um den Rest um so höher auszunutzen; s. oben S. 85.

2. Die weiträumige geschlossene Bauweise. Wie die offene Bauweise durch Stockwerkshäufung in ein engräumig gedrängtes Bausystem umgewandelt wird, kann andererseits gerade die geschlossene Bauweise durch Baubeschränkungen weiträumig gestaltet werden. Die Weiträumigkeit wird bei geschlossener Bauweise erzielt durch a) die baupolizeiliche Beschränkung der Stockwerksanzahl (Flachbau) oder

b) durch die Vorschrift größerer Freiflächen im Innern des von Gebäuden umschlossenen Baublocks.

Wird bei geschlossen umbauten Baublöcken die Anlage von Hofgebäuden untersagt, so daß das Blockinnere für Gärten freibleibt, so entsteht die sog. Randbebauung. Die Randbebauung war im älteren Städtebau allgemein und noch in der neueren Zeit vielfach üblich; vgl. oben S. 64. Um zu verhüten, daß, wie dies in unserer Abb. 18 geschehen, das Blockinnere nachträglich mit Gebäuden besetzt wird, werden baupolizeilich sog. rückwärtige (innere) Baufluchtlinien vorgeschrieben. In solchem Falle darf die einmal festgelegte innere Bauflucht nicht durch spätere Zubauten überschritten werden.

Rückwärtige Baufluchtlinien sind neuerdings vorgeschrieben worden u. a. durch die Bauordnungen von Königsberg i. Pr. (Verfasser Bauinspektor Redlich); Dtisseldorf-Oberkassel (Zeitschr. f. Wohnungswesen III, 1905 S. 286; Redlich, ebenda VI, 1908 S. 93), Koblenz (Kommunales Jahrbuch herausgeg. von Dr. Lindemann und Dr. Südekum 1909, Bd.I,

S. 137).

Auch bei der Randbebauung ist indes zwischen gedrängter oder eng-räuiniger Ausnutzung, und Flachbau oder weiträumiger Ausnutzung zu unterscheiden. Es ist nicht möglich, bei gedrängter Bauweise ruhige Innenhöfe für Kleinwohnungen und Arbeiterwohnungen zu schaffen. Die Innenhöfe bei der Randbebauung unserer alten Städte waren ruhig, weil sie von Patrizierhäusern, Speichern, Lagergebäuden umgeben waren. Die Übertragung der Eigenheiten der großen Hausformen auf die kleinen ist hier, wie überall, fehlerhaft. Gewiß ist es unzutreffend, anzunehmen, daß ein Block, der von 200—300 Arbeiterfamilien in vielstöckigen Gebäuden umwohnt ist, ruhige Innenflächen gleich den Patriziergärten bieten könne. Es handelt sich hier um eine der sog. Milderungen, die die gedrängte Bauweise, um sich zu rechtfertigen, vorbringt und mit denen unser Städtebau seit Jahrzehnten immer wieder von seinen notwendigen Zielen abgelenkt wird.

Zuerst wurde die ,,breite Straße“ als eine Wohltat für die Bevölkerung gepriesen (Städtische Bodenfragen, S. 5); später empfahl man die breiten Innenhöfe. Weder das eine noch das andere kann die Nachteile der gedrängten Bauweise für die Wohnungsgestaltung auf-heben. — Anders verhält es sich natürlich bei niedriger Bebauung (Flachbau) und bei dem Schutz von Flachbauzonen gegenüber dem Eindringen vielstöckiger Hintergebäude; hier mag die Festsetzung rückwärtiger Baulinien erforderlich sein. Der Glaube aber, daß durch die hintere Baufluchtlinie die Stockwerkshäufung als solche bei Kleinwohnungen erträglich gemacht werden könne, wird sich ebenso als irrtümlich erweisen, wie der Glaube an die zahllosen anderen Baubeschränkungen, hygienischen Linderungsmittel und Surrogate, die der Reihe nach zur Erhaltung der Stockwerkshäufung eingeführt wurden und, außer der Verteuerung der Kleinwohnung, nicht allzugroße sichtbare Erfolge gehabt haben. Man sollte doch allmählich erfahren haben, daß es nicht richtig ist, die Menschen durch Stockwerkshäufung zusammenzudrängen, um eine breite Straße oder einen breiten Innenhof zu bekommen. Wenn man auf die alten Vorbilder für die Kleinwohnung zurückgreifen will, so ist das oben S. 207 gegebene Beispiel anwendbar. Vgl. über die Innengärten noch oben S. 211.

3.    Die Aussonderung von Landhausbezirken. Durch die Bauordnung kann vorgeschrieben werden, daß in einzelnen Bezirken nur eine landhausmäßige Bebauung zulässig ist, wobei außer der Einhaltung der offenen Bauweise noch die Anlage größerer Freiflächen — bis zu ²/₃ der Grundstücksfläche — angeordnet wird.

4.    Die Aussonderung von Geschäfts- und Indus trie -bezirken und Fabrikvierteln. In den neueren Bauordnungen sucht man die Wohnbezirke von störendem Geräusch dadurch freizuhalten, daß man die Anlage von Fabrik- und geräuschvollen Betrieben in den Wohnbezirken verbietet, dafür aber andere Bezirke für die Anlage solcher Fabriken freigibt und durch Gewährung einer stärkeren Ausnutzung der Grundstücke die Verlegung von Fabriken in solche Bezirke begünstigt. — Ferner wird mitunter die Herausbildung von Geschäftsstraßen und ihre Scheidung von den Wohnstraßen dadurch gefördert, daß man innerhalb eines Bezirks die Verkehrsstraßen durch die Gestattung einer größeren Stockwerkszahl bevorzugt.

Bauordnungen, die die vorgenannten Scheidungen nach Bezirken, Bauklassen usw. durchführen, bezeichnet man als abgestufte Bauordnungen, Zonen- oder Staffelbauordnungen. Die neueren Bestrebungen im Städtebau gehen dahin, die verschiedenen Wohnhausbauklassen nicht streng nach Bezirken abzusondern, sondern sie, durch zweckmäßige Mischung der Straßenbreiten im Bebauungsplan, sich gegenseitig durchdringen zu lassen.

Nach ihrem Geltungsbereich scheidet man die Bauordnungen in örtliche, städtische, und in allgemeine, Provinzial- bzw. Landesbauordnungen. Die materiellen Vorschriften zeigen wesentliche Abweichungen.

die etwa mögliche Streitigkeiten der Nachbarn aus-

In bezug auf die oben unter A aufgestellten vier Punkte ergibt sich nach einer vom Landeswohnungsinspektor Gretzschel veröffentlichten Untersuchung, daß das Maß der zulässigen Gebäudehöhe in den verschiedenen Bauordnungen schwankt zwischen 16, 18, 19, 20—22 m. Die Gebäudehöhe darf in einer Anzahl von Bauordnungen die Straßenbreite überschreiten; doch wird dies praktisch meist nur für die alten Innenstädte von Bedeutung sein. Bezüglich der Mauerstärken äußert sich Gretzschel (Zeitschr. f. Wohnungsw. IV, Nr. 21 und 22, S. 281f.): „Soviel Bauordnungen, soviel verschiedene Vorschriften hinsichtlich der Mauerstärken bei Verwendung gleichartigen Materials. In den verschiedenen Bauordnungen heißt es, daß die Stärke der Mauern „mindestens“ 25 bzw. 38 cm betragen müsse, vom Kellergeschoß bis ins Dachgeschoß. Derartige Bestimmungen dürften kaum zu billigen sein, da mit zunehmender Höhe der Gebäude eine Verstärkung der Mauern unbedingt nötig erscheint. Bedauerlich erscheint das Verbot gemeinschaftlicher Brandmauern. Der wirtschaftliche Vorteil der gemeinschaftlichen Mauern ist ein so bedeutender, daß kein Verwaltungsbezirk versäumen sollte, ihren Aufbau zu gestatten und in die betreffende Verordnung Bestimmungen aufzunehmen schließen.“

,, Die in einzelnen Bauordnungen ausgesprochene Gewäh-

Bezüglich der Vorschriften über die Zimmerhöhe (für die in den Städten ein lichtes Maß von 2,70 bis 2,50 m, für das Land 2,50 bis 2,30 m zu fordern wäre), stellt Gretzschels Untersuchung wiederum erhebliche Abweichungen fest, die eine Verteuerung der Baukosten bedeuten.

rung einer hohen Bebaubarkeit der Grundstücke zugunsten des Einfamilienhauses ist wohl zulässig bei bereits gesteigerten Bodenpreisen; auf billigem Boden sollte man indes auch für Einfamilienhäuser auf weiträumigen Ausbau halten (a. a. 0. S. 287). Die Anlage der als unzulässig zu bezeichnenden Kellerwohnungen wird in einzelnen Bau-

Ordnungen sogar noch für Landkreise gestattet (a. a. O. S. 297). Schließlich bestehen noch in einzelnen Bauordnungen Vorschriften über Mindesthöhe und Mindestfrontlänge der Gebäude (z. B. mindestens zwei Geschosse und Mansardenstock, mindestens 10 oder 12 m Frontlänge), die nur für vornehme, mit herrschaftlichen Bauten zu besetzende Straßen (zu diesem Zweck in Düsseldorf vorgeschrieben) geeignet sind, aber nicht gerechtfertigt erscheinen, wo sie den Eindruck großstädtischen Charakters hervorbringen sollen, hierbei aber die Einförmigkeit fördern und die Erbauung von kleineren Wohnhäusern hindern.“

2. Der gegenwärtige Stand des Bauordnungswesens.

§ 42. Die Auffassung von den Aufgaben der Bauordnung ist infolge der in den letzten Jahrzehnten gesammelten Erfahrungen in einer Umwandlung begriffen. Die uns überlieferten Bauordnungen waren aus den Verhältnissen der 70 er Jahre hervorgegangen. Damals hatten sich sowohl die Ziele wie die Personen im Bauwesen geändert. Der Gewinn aus der intensivsten Bodenausnutzung wurde zu dem einträglichsten Geschäft. Zugleich kam ein neues Bauunternehmertum auf, das weder die Gebundenheit noch die Kenntnisse der älteren Zeit besaß.

Gegenüber einer solchen Entwicklung mußte allerdings die Verantwortung der Baupolizei in gewaltigem Maßstabe wachsen. Unsolides Bauen, Verwendung schlechten Materials, Gewinnsucht und Gewissenlosigkeit der Unternehmer, mangelhaftes technisches Können führten zu schweren Bauunfällen. Die Ausnutzung des Bodens wurde ins unerträgliche gesteigert. Es ist gewiß verständlich, wenn auch bedauerlich, daß unter diesen Verhältnissen die Baupolizei als ihr einziges und erstes Ziel ansah : die notwendige Standfestigkeit, die Solidität des Bauens und gewisse Vorkehrungen gegen Feuersgefahr im Aufsichtswege vorzuschreiben und zwar wurden allgemein gleichartige Anforderungen aufgestellt, die für jede Bauform ausreichend sein sollten und deshalb auf die größte berechnet waren.

Hierzu kamen dann bestimmte Ansprüche des Verkehrs und der Hygiene, die von den damaligen Städtebauern vertreten wurden; sie bezogen sich im wesentlichen nur auf gewisse Äußerlichkeiten im Städtebau und trafen zusammen in der Forderung der breiten Straße und der undurchlässigen, harten und teuren Pflasterung, durch die es im übrigen durchaus nicht gelingen wollte, Licht und Luft in die Wohnungen selber hineinzubringen. Unter solchen Voraussetzungen entstanden die Bauordnungen, die der Baupolizei die dreifache Aufgabe zuteilen: Standfestigkeit, Feuersicherheit, Interesse des Verkehrs.

Sicherlich liegt hier eine der Ursachen der schematichen Entwicklung unseres neueren deutschen Städtebaues. Die Baupolizei glaubte Anforderungen stellen zu sollen, die auch bei Stockwerkshäufung noch

der Standfestigkeit und Solidität des Baues genügen; damit wurden mittelbar die großen Bauformen begünstigt und hervorgerufen. Maximalmasse wurden zu Minimalmassen gemacht. Die einmal ausgearbeiteten Ansprüche wurden schablonenmäßig in gänzlich anders geartete Orte und Bezirke übertragen.

Wie dies mit der Vorortebauordnung von Berlin noch, im Jahre 1887 geschah, hat Paul Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin, S. 127f. geschildert: „Am 15. Januar 1887 wurde bekanntlich für Berlin eine neue Bauordnung erlassen, die das System der fünfstöckigen Mietskaserne zwar gänzlich unangetastet ließ, jedoch immerhin gegenüber den bisherigen Zuständen für die Stadt selbst einen gewissen Fortschritt bedeutete. Diese neue Bauordnung hielt die Königliche Regierung in Potsdam für so ideal, daß sie nichts Eiligeres zu tun hatte, als sie unter dem 24. Juni 1887 auf fast sämtliche Vororte auszudehnen, denen damit das System des Massenmiethauses von Obrigkeits wegen direkt aufoktroyiert wurde. Selbst für die schönen Villenorte im Südwesten wurde die fünfstöckige Mietskaserne als angemessene Bauart erklärt. Die Folgen des unheilvollen Schrittes zeigten sich bald. Auf den bisher unbebauten Grundstücken wurden fast durchweg fünfstöckige Mietskasernen mit Seitenflügeln und Hinterhäusern aufgeführt, die hier ihre hohen kahlen Brandmauern in geschlossener Baumase auf freiem Felde erhoben, dort sich zwischen die niedrigen Häuser der alten Dorfstraßen eindrängten.“

In der hier dargelegten Weise wurden großstädtische Bauordnungen mit ihren auf die gedrängte Bauweise berechneten Anforderungen in Mittelstädte, Vororte, Kleinstädte und selbst in Badeorte übertragen. In einer mißverständlichen Auffassung von den Bedingungen der Feuersicherheit (s. oben S. 238) wurden die an die Mietskaserne gestellten Ansprüche der Treppenbreite, Mauerstärke u. a. allgemein übernommen; der Fachwerksbau wurde verboten oder beschränkt. Die Ausdehnung der gedrängten Bauweise wurde selbstverständlicherweise gefördert, indem man die ihr entsprechenden Anforderungen den Bauordnungen zugrunde legte.

Nach verschiedenen Richtungen hat diese Behandlung des Bauordnungswesens eine Umgestaltung erfahren. Zunächst wurde in den Bauordnungen von der Aufstellung einheitlich gleichartiger Bestimmungen für ein ganzes Stadt- oder Bebauungsgebiet abgesehen und man suchte durch gewisse Abstufungen den verschiedenartigen Bedürfnissen des Bauwesens Geltung zu verschaffen.

Für die Erkenntnis der technischen und wirtschaftlichen Bedeutung des Bauordnungswesens sind die wissenschaftlichen Arbeiten von R. Baumeister von hervorragendem Einfluß gewesen, während sich um die Praxis die in dem Verein für öffentliche Gesundheitspflege vereinigten Verwaltungsbeamten und Techniker ein großes Verdienst erworben haben.

Auf der Versammlung des Vereins für öffentliche Gesundheitspflege, Magdeburg 1894, wurde, unter Bezugnahme auf meine Untersuchungen, eine Anzahl von Leitsätzen aufgestellt, welche die neueren

Anschauungen aus den Gebieten des Bebauungsplanes und der Bauordnung knapp wiedergeben. Referenten waren Adickes, Hinckel-deyn und Classen, deren Leitsätze mit wenigen Änderungen einstimmig zur Annahme gelangten. Die Leitsätze betonen die Bedeutung des Bebauungsplanes für die städtische Bodenparzellierung, sowie der Bauordnung für den städtischen Häuserbau; sie verlangen insbesondere: Beseitigung der auf Mietskasernen berechneten tiefen Baublöcke; Anlage von Wohnstraßen mit einfacher, für die verkehrslosen Straßen geeigneter Pflasterung; Unterscheidung der baupolizeilichen Anforderungen für Kleinwohnungsgebäude und für große Bauformen; Beschränkung der Stockwerkshöhe in den städtischen Außenbezirken. Vgl. ,,Die Notwendigkeit weiträumiger Bebauung bei Stadterweiterungen“; Referate Adickes, Hinckeldeyn und Classen, S.-A. der Deutschen Vierteljahrsschrift für öffentliche Gesundheitspflege, Bd. XXVII, Braunschweig 1895¹).

Über die schrittweise erfolgte Entwicklung der Anschauungen im Bauordnungswesen bis zu den neueren Auffassungen vgl. die Darlegung von Bauinspektor de Jonge in meinen „Rheinischen Wohnverhältnissen“

S. 75 f.

Landesbauordnungen, in denen neuere Anschauungen in verschiedenem Umfang aufgenommen wurden, sind seit dem Jahre 1900 ergangen in Bayern, Sachsen, Baden, Anhalt.

Die bayerische Bauordnung vom 17. Februar 1901 stellt allgemeine Grenzen auf für die Ausnutzung der Grundstücke hinsichtlich der Bauhöhe und der Freifläche. Die Gebäudehöhe darf die Straßenbreite nicht überschreiten; die Flächenausnutzung darf höchstens bis zu ³/₄ des Gesamtgrundstücks im Höchstfälle betragen. Bezüglich der Mauerstärken bestimmt die Bauordnung, daß bei mehrstöckigen Bauten die Umfassungsmauern im obersten Geschoß 1 x/₂ Stein stark sein müssen, in den darunter liegenden Stockwerken ist das Mauerwerk um je 13 cm für je zwei Geschosse zu verstärken, so daß sich bei fünfgeschossigen Bauten folgende Stärken ergeben:

Erdgeschoß

1.

3.

64

51

38

4. Stockwerk 38 cm.

Für zweigeschossige (einstöckige) Wohngebäude mit nicht mehr als 6 m freitragender Balkenlänge beträgt die vorgeschriebene Mauerstärke 38 cm im Erdgeschoß und 25 cm im Obergeschoß. Für die Errichtung von Brandmauern werden weitgehende Vorschriften gegeben (von denen im Einzelfall dispensiert werden kann; Englert, S. 43). — Die Anforderungen an die Mauerstärken erscheinen unelastisch und insbesondere für den Klein Wohnungsbau ungünstig; sie zwingen geradezu zur Anwendung großer Hausformen; vgl. meinen Aufsatz „Bemerkungen über das Kleinwohnungswesen in Nürnberg“, Zeitschr. für Wohnungsw. in Bayern, VI. Jahrg., 1908, S. 17 f. —

Die bayerische Regierung bemüht sich neuerdings vielfach in nachahmenswerter Weise um die Individualisierung der Bauordnungen; insbesondere findet das Kleinwohnungswesen eingehende Aufmerksamkeit; vgl. die Entscheidungen oben S. 212 und 217. Über die Berücksichtigung der künstlerischen Gestaltung der Bauordnungen in Bayern vgl. unten § 44.

Das sächsische allgemeine Baugesetz vom 20. Mai 1904 zählt zu den umfassendsten baupolizeilichen Regelungen in Deutschland, deren günstiger Einfluß auf das Wohnungswesen allgemein anerkannt wird. Der Zusammenhang mit dem Bebauungsplan ist hier auf das engste gewahrt; vgl. § 18 Baugesetz und hier oben S. 218. Hinsichtlich der Grundstücksausnutzung bestimmt das Baugesetz, daß vor oder hinter jedem Gebäude eine Hoffläche anzuordnen ist, die in ihrer Breite der Höhe des Gebäudes gleichkommt. Die Anzahl der Geschosse einschließlich Dachgeschoß beträgt nach dem Gesetz in Landhausvierteln, ländlichen Orten und in Orten, in denen bisher im allgemeinen nicht höher gebaut wurde, drei Geschosse, im übrigen vier Geschosse; für das Innere größerer Städte sind fünf Geschosse zulässig (§ 99). Das Gesetz gibt hier wie immer nur die allgemeine Höchstgrenze, die durch örtliche Vorschriften im einzelnen festzulegen ist. Die dem Baugesetz beigegebene „Anleitung zum Erlaß baurechtlicher Ortsgesetze“ stellt hierzu folgende Bestimmungen auf: Die Gebäudehöhe wird — von öffentlichen Gebäuden abgesehen — tunlichst auf drei Geschosse einschließlich des Erdgeschosses zu beschränken sein. Außerdem empfiehlt sich die Aufnahme einer Bestimmung, die der Baupolizeibehörde gestattet, bei offener Bauweise der Errichtung unverhältnismäßig tiefer und langer Miethäuser entgegenzutreten. Endlich ist darauf Bedacht zu nehmen, daß hinreichende Bauflächen Vorbehalten bleiben, auf denen nur kleine Familien-häuser errichtet werden dürfen (Rumpelt, S. 385).

Das Gesetz vermeidet es, zahlenmäßige Vorschriften über die Festigkeit der Bauten und der Mauerstärken zu geben und bestimmt nur: „Für die taugliche Beschaffenheit und die Tragfähigkeit der beim Bauen und bei den Gerüsten zur Verwendung kommenden Baustoffe sind die Bauausführenden verantwortlich“ (§ 105; hierzu die Erläuterungen, Rumpelt, S. 223 f.). Die Verwendung von Holzfachwerk ist bei offener Bauweise gestattet. Für örtliche oder heimatliche Bauarten, z. B. Holzblockbau, sind weitergehende Erleichterungen zulässig (§ 107). Über die Beschaffenheit der Wohnungen gibt die für die Ortsstatute bestimmte Anleitung (s. oben) folgende Bestimmungen an die Hand:

„Eine Familienwohnung soll in der Regel wenigstens aus einem gut heizbaren Wohnraum, einem Schlafraum und einer Küche, sowie aus dem nötigen Gelaß zur Aufbewahrung von Gerätschaften, Holz usw. bestehen. Wohn- und Schlafräume müssen zusammen wenigstens 30 qm Grundfläche haben. Die Gesamtfläche der Fenster soll wenigstens ein Zwölftel der Grundfläche des betreffenden Raumes betragen. Auch soll jede Wohnung in der Regel wenigstens zwei sich gegenüberliegende Fenster haben, um eine gründliche Lüftung der Räume zu ermöglichen. Der Einbau sog. Alkoven ist unzulässig.

„Als überfüllt ist eine Wohnung anzusehen, wenn sie nicht für jede erwachsene Person wenigstens 20 cbm und für jedes Kind wenigstens 10 cbm Luftraum bietet.“

Die badische Landesbauordnung vom 1. September 1907 stellt, gleich der sächsischen, ein umfangreiches Gesetzgebungswerk dar, das

sich durch Berücksichtigung der verschiedenartigen Anforderungen des Wohnungswesens kennzeichnet. Hinsichtlich der Grundstücksausnutzung wird bestimmt, daß im allgemeinen die Gebäudehöhe die Straßenbreite nicht übersteigen darf. Die Geschoßzahl soll bei Wohngeschossen in der Regel betragen: in Orten mit ländlichen Verhältnissen nicht mehr als zwei, in Orten mittlerer Größe, in Vororten, Landhausvierteln und Außenbezirken größerer Städte nicht mehr als drei, im übrigen nicht mehr als vier Hauptgeschosse. In den Hauptgeschäftsstraßen im Stadt-innern können fünf Geschosse zugelassen werden. Außer den Hauptgeschossen dürfen die Gebäude noch ein Dachgeschoß erhalten; in vier-und fünfgeschossigen Gebäuden dürfen jedoch in dem Dachgeschoß nur Einzelräume als Zubehör zu den Wohnungen der unteren Geschosse (Dienstbotenkammern u. dgl.) eingerichtet werden (§ 29). Vorschriften über Mauerstärken wei’den nur bezüglich der Brandmauern gegeben, die bei 1¹/₂ geschossigen Gebäuden bis 9 m Bauhöhe 25 cm stark sein sollen und mit der Gebäudehöhe zu verstärken sind.

Den örtlichen Bau-

Ordnungen bleibt die Berücksichtigung der eigenartigen, klimatischen, gesundheitlichen, sozialen, Gelände- und Verkehrsverhältnisse überlassen. Insbesondere ist den örtlichen Bauordnungen die Erhaltung und Förderung einer bodenständigen und charakteristischen Bauweise aufgetragen. Soweit zulässig, soll die Errichtung von Gebäuden mit beschränkter Zahl von Wohnungen, von Einfamilienhäusern, von Reihenhäusern mit hinreichenden Freiflächen und die Anwendung der offenen Bauweise gefördert werden (§ 209). Für das Kleinwohnungswesen sind tunlichst Erleichterungen zu gewähren.

Mit Bezug auf die bauliche Anlage schreibt die Landesbauordnung vor, daß die Zimmerhöhe mindestens 2,50 m, in rauheren Gegenden 2,30 m betragen soll. Als Mindestbodenfläche eines Wohnraums werden 10 qm, als Verhältnis der Fensterfläche zur Grundfläche der Räume 1: 10 angegeben (§ 43 und 44). Bei Kleinbauten mit nicht mehr als zwei Geschossen werden einfache Treppenanlagen (Holztreppen) gestattet. — Ein besonderer Abschnitt der Landesbauordnung regelt die Wohnungsaufsicht; vgl. hier unten § 45.

Neuere Vorschläge von Baurat Prof. Stürzenacker-Karlsruhe erstreben die Verbilligung des Klein Wohnungsbaues durch zweckmäßige Abmessung der baupolizeilichen Anforderungen an Kleinwohnungsbauten, die höchstens 120 qm bebaute Fläche und zwei Wohngeschosse umfassen. Die Vorschläge beziehen sich insbesondere auf die Mauerstärken, den Brandmauerschutz und die Treppenbreite. Vgl. Zentralblatt der Bauverwaltung, XXX. Jahrg., Nr. 23, S. 159. — In Württemberg befindet sich eine Landesbauordnung zurzeit in Beratung; vgl. Kommunales Jahrb., hrg. von Dr. Lindemann und Dr. Südekum 1908 und 1909.

Die Forderung der Fortbildung des Bauordnungswesens im Sinne einer bautechnisch, wirtschaftlich und sozial befriedigenden Regelung des Städtebaues und der städtischen Ansiedelung wird von Technikern und Praktikern in der Literatur vertreten. Wilh. Fabarius, Ew. Genzmer, Oehmcke befürworten in ihren neueren Untersuchungen, daß die Bauhöhe der Wohngebäude in den Außenbezirken und Vororten der Städte auf drei Geschosse beschränkt werde; ein Satz, den Genzmer richtigerweise durch die einzelnen Landesordnungen festzulegen vorschlägt. Daß die Stockwerkshäufung keinesfalls in den Außenbezirken beginnen darf und von dort rechtzeitig und vorbeugend ferngehalten werden muß. kann in der Tat als ein notwendiger Grundsatz der Baupolizei bezeichnet werden, der der gesetzlichen Sicherung bedarf.

Die örtlichen Bauordnungen haben seither in ihren Vorschriften die einzelnen Abstufungen nach den zuvor S. 261 f. angegebenen Richtungen in verschiedenem Umfang aufgenommen. Hierbei bildeten indes für die Stadt die großen Hausformen die allgemeine Grundlage, wobei man einerseits gewisse Erleichterungen für einzelne Gebäudegattungen und andererseits Vorbehalte geringerer Bebaubarkeit für bestimmte Bezirke verfügte, so daß zahlreiche Bauklassen entstanden.

Die Berliner Bauordnung sucht der Anlage übermäßig tiefer Grundstücke dadurch entgegenzuwirken, daß die Bebaubarkeit dieser Grundstücke vermindert wird im Verhältnis zur Tiefe. Die Grundstücke werden

8. 339 fg.

durch die Bauordnung in Streifen zerlegt. Der erste Streifen bis zu 6 m Tiefe (von der Bauflucht ab gerechnet) darf voll bebaut werden, der zweite bis 32 m Tiefe zu ⁷/j₀, der Rest über 32 m darf, falls das Grundstück innerhalb der alten Stadtmauer liegt, bis ⁶/io oder, wenn außerhalb der alten Ringmauer bis ⁵/io ^er Eläche bebaut werden. — Über die Wirkung der Berliner Bauordnung hinsichtlich der Bauformen vgl. Bauinspektor Redlich, Technisches Gemeindeblatt XII 1910, Der „halboffene Reihenbau“ (s. oben S. 262) wird durch die Berliner Vorortebauordnung vom 28. Mai 1907 § 54 Nr. 12 zu-

gelassen.

Weitgehende Abstufungen enthält die Bauordnung für Düsseldorf vom 8. Mai 1907. Die Bauordnung teilt nach der Intensität der Ausnutzbarkeit des Bodens das Stadtgebiet in drei Bauzonen ein: die

I. Bauzone, umfassend das Gebiet der bisherigen Innenzone, die II. Bauzone, umfassend das an die I. Bauzone sich anschließende Stadtgebiet, soweit es zurzeit größtenteils bebaut oder wenigstens schon in bestimmte Bauplätze eingeteilt ist, und die III. Bauzone, umfassend das noch weiter draußen liegende Gebiet.    Bei Bebauung unter Verzicht auf

Hofwohnungen wird hinsichtlich der Grundfläche und der Bauhöhe eine stärkere Ausnutzung gewährt, als bei Anlage von Hofwohnungen. In Straßen von mindestens 25 m Breite wird jedoch in den Bauzonen II und III die Bebauung mit vier Geschossen bis zu 20 m Grundstückstiefe zugelassen. Die Bauordnung unterscheidet weiter Wohnstraßen, Geschäftsstraßen und Fabrikstraßen. Die Wohnstraßen mit geschlossener Bebauung zerfallen in drei Bauklassen, die für die Zwecke der Errichtung vornehmer Einfamilienhäuser und Etagen Wohnungen, sowie einfacherer Familienwohnungen abgestuft sind. Für Wohnstraßen mit offener Bebauung wrerden ebenfalls drei Bauklassen unterschieden. Als letzte tritt die Blockbebauung hinzu, die für Bauzone II und III mit einer Ausnutzung von ⁶/₁₀ der Grundfläche zugelassen werden kann, wenn a) hintere Baufluchtlinien festgesetzt sind, b) das von diesen eingeschlossene Blockinnere mindestens ⁴/₁₀ ^er gesamten Grundfläche des Baublocks beträgt. Die Bauordnung enthält endlich für Ein-, Zwei-, Drei- und Vierfamilien-

häuser, sowie für kleine Mehrfamilienhäuser Vergünstigungen, für große Mehrfamilienhäuser Erschwerungen. Die Bauordnung stellt hierbei den Grundsatz auf, daß die kleineren, durch Erleichterungen zu begünstigenden Hausformen in der Weise gebaut sein müssen, daß auf jedem Geschoß nicht mehr als zwei Eamilienwohnungen enthalten sind : eine Forderung, die bei Anwendung einer richtigen Grundstücksbildung keinerlei Belastung bedeutet und einen guten Grundriß mit Querlüftung gewährleistet; vgl. oben S. 248 f. (Baupolizeiverordnung für die Stadt Düsseldorf, herg. von Emil Mangold 1907; Besprechung von Bauinspektor Redlich, Zeitschr. für Wohnungsw., 6. Jahrg., S. 92.)

Die Bauordnung von Breslau vom 19. Mai 1908 unterscheidet allgemein verschiedene Bauklassen und Baubezirke. Im besonderen werden indes Bestimmungen über Klein- und Einfamilienhäuser gegeben, die Erleichterungen für die kleinen Bauformen gewähren. Die Vorschriften beziehen sich auf das Baumaterial (Fachwerk), auf die Anlage der Flure und Treppen; bei dem kleinen Einfamilienhaus wird zutreffenderweise von jeder polizeilichen Anforderung hinsichtlich der Treppenbreite abgesehen. (Kommunales Jahrb. 1909, I, S. 135 und 0. Kotze, Die baupolizeilichen Vorschriften für Breslau 1908).

Zu den nach neueren Grundsätzen aufgestellten Bauordnungen zählen außer den vorigen insbesondere die Bauordnungen von Frankfurt a. M., Mannheim, München (Staffelbauordnung), Halle, Köln, Posen, Wiesbaden, Bremen. Abgestufte Bauordnungen werden neuerdings von den größeren Städten in fortgesetzt steigendem Umfang eingeführt. Im Jahre 1905 waren, wie Ewald Genzmer, Zeitschr. f. Wohnungsw., 6. Jahrg., S. 213 mitteilt, auf der Dresdner Städteausstellung bei 120 ausstellenden Städten erst 20 abgestufte Bauordnungen vertreten.

Für gewerbliche Zwecke

Einfache und bemerkenswerte Vorschriften zeigt die Bauordnung für Osnabrück von 1905. Das Stadtgebiet wird eingeteilt in vier Baubezirke: 1. die Innenstadt; 2. die Wohnviertel des Stadterweiterungsgebiets; 3. die reinen Fabrikviertel (erleichterte Zulassung von Fabrikanlagen); 4. der gemischte Bezirk (Zulassung von Fabrikanlagen unter Erschwerungen). Neben diesen Baubezirken werden noch in zweckmäßiger Weise Straßenklassen unterschieden, die die einzelnen Baubezirke durchziehen. Für die hochwertigen Geschäftsstraßen der Innenstadt wird mit Recht die weitestgehende Ausnutzbarkeit gestattet. In den übrigen Verkehrsstraßen wird ferner eine höhere Bebaubarkeit als die in dem betr. Baubezirke allgemein zugelassene, bewilligt. Für die Wohnstraßen des Außenbezirks dagegen beträgt die Bauhöhe zwei Wohn-geschosse und ausgebautes Dachgeschoß.

erschien es erwünscht, neben den reinen Fabrikvierteln einen gemischten Bezirk auszusondern, in welchem die Anlage geräuschvoller Betriebe zwar möglich ist, aber durch Erschwerungen in der Grundstücksaus-nutzung beschränkt wird. Die Bauordnung zeichnet sich durch Übersichtlichkeit und sachgemäße Behandlungsweise vorteilhaft aus. (Ausg. von Stadtbaumeister Lehmann, Das Baurecht von Osnabrück, 1906.)

Inzwischen beginnt sich eine neuere Anschauung im Bauordnungswesen anzubahnen. Ein Hauptfehler der deutschen Bauordnungen liegt, wie meine Untersuchungen gezeigt haben, in der seitherigen Auffassung,

die die großen Hausformen als die Norm ansieht, weitgehende Maximal-ansprüche allgemein festsetzt und hierbei zahlreiche Abstufungen und gewisse Erleichterungen für den Kleinwohnungsbau einfügt. Wie diese Auffassung entstand und sich entwickelte, wurde im voraufgehenden erklärt. Demgegenüber richten sich die neueren Bestrebungen darauf, die selbständige Form der Kleinwohnung zu dem Ausgangspunkt der baupolizeilichen Regelung zu machen und, — wie es den natürlichen Voraussetzungen entspricht — die Bedürfnisse und Anforderungen des Kleinwohnungsbaues als Grundlagen der Bauordnung, nicht aber als eine durch sog. Erleichterungen zu befriedigende Ausnahme zu betrachten.

Die Bestrebungen finden in den verschiedensten Teilen Deutschlands wirksame Förderung. In umfassender Weise wird die Aufgabe der zweckmäßigen Gestaltung der Bauordnungen behandelt von Regierungsbaumeister Heilweg-Münster i. W. (Zeitschr. f. Wohnungswesen, VII, 1909, Nr. 4—8). Als Grundlage der baupolizeilichen Regelung wird von Hell weg vorausgesetzt ein typisches Haus für zwei Familien, das als freistehendes Doppelhaus oder als eingebautes Haus (Reihenhaus) ausgeführt werden kann und eine Wohnstube, eine Wohnküche, zwei Kammern und Zubehör enthalten soll. Hellweg berechnet, wie sich die Kosten eines solchen Doppelhauses stellen einerseits nach den bestehenden Bezirksbauordnungen von Münster i. W., Minden, Arnsberg, und andererseits nach den für den Kleinhausbau berechneten Vorschlägen. Es ergibt sich danach:

Das Haus kostet nach

dem

Vor

schlag

den bestellenden Bezirksbauordnungen

Münster Minden Arnsberg Städte    Landkr.

Mehrkosten gegen den Entwurf

Münster Minden Arnsberg

M.

M.

M.

M.

M.

M.

M.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

Als freistehendes Doppelhaus .    .    .

Als eingebautes Doppelhaus (Reihenhaus ......

9726,11

11 094,74

10 444,10

11 055,42

1368,63

718,00

1329,31

8733,51

10 682,52

9 491,13

10 059.62

1949,01

757,62 1326,11

Die Spalten 5, 6 und 7 zeigen, wie bedeutend die Verteuerung des Kleinwohnungsbaus ist bei Bauordnungen, die nicht einmal zu den zweckwidrigsten gehören, aber doch den einfachen Bauformen nicht genügend Rechnung tragen. Vergleicht man weiter die Bauformen des freistehenden und des eingebauten Doppelhauses, so ergibt sich aus Spalte 1—4 nochmals ein Unterschied zugunsten des Reihenhauses von

992,60 | 412,22 | 952,97 | 995,80

Für die gleiche Bausumme können in Reihenhäusern hergestellt

werden

-7- 11,32 % -7- 13,20% -7- 19,26%

nach der vorgeschlagenen B.-O.    .    . 100 Wohnungen,

„    „    B.-O.    Minden

„    „    B.-O.    Arnsberg ....    86,80

„    „    B.-O.    Münster    .

.    .    89,68

.    .    81,74

Die Vorschläge, die für die bautechnische und baupolizeiliche Behandlung des Kleinwohnungsbaues im Aufträge des Westfälischen Vereins zur Förderung des Kleinwohnungswesens ausgearbeitet wurden, umfassen insbesondere folgende Gesichtspunkte:

I.    Bodenpreis. Soll das kleine Wohnhaus gedeihen können, so muß der Grund und Boden billig sein und der intensiven, d. h. der vielstöckigen gedrängten Bebauung entzogen werden. Die Kosten der Bauplätze dürfen nicht durch unnötig breite Fahrdämme und durch teuere Straßendecken noch mehr erhöht werden. Für reine Wohnstraßen wird eine Fahrdammbreite von 4—5 m in den meisten Fällen genügen. Einschließlich der Vorgärten ergibt sich zwischen der Baufluchtlinie ein freier Luftraum von 12—15 m. Als Befestigung der Straßendämme wird in sehr vielen Fällen Kleinschlag, Makadam oder Kohlenschlacke genügen. Zur Verhinderung der Staubbildung empfiehlt sich das Teeren der Straßen. Von der Anlage von Bürgersteigen kann in reinen Wohnstraßen oft abgesehen werden (vgl. hier oben S. 213).

II.    Raum Vorschriften. Empfehlenswert ist eine baupolizeiliche Vorschrift, die folgende Bestimmungen trifft: die selbständige Familienwohnung soll in der Regel aus drei Räumen bestehen; Mindestgrundfläche für das Schlafzimmer 12—15 qm, Küche und Wohnzimmer zusammen 25—30 qm; für die lichte Höhe der Räume ist das Maß von 2,50 — 2,70 m anzunehmen und bei Kleinbauten ausreichend.

III.    Bauausführung. Zulässigkeit von Holzfachwerk; Anlage gemeinsamer Brandmauern, für die eine Mauerstärke von 25 cm vollauf genügt. Die Vorschrift, daß die Brandmauern über Dach geführt werden müssen, ist auf Kleinwohnungsgebäude von nicht mehr als 7,50 m Höhe nicht anzuwenden. — Der in Holland allgemein bewährte Bau von l/₂ Stein starken balkentragenden Wänden ist zulässig. Die sogenannte feuersichere Treppe ist im Kleinhaus nicht erforderlich. —

Eine Besprechung der Bauordnung von Frankfurt a. M. zählt aus der Frankfurter Bauordnung, die von dem großen vielstöckigen Mietshause als dem normalen Falle ausgeht, eine lange Reihe von Bestimmungen auf, die mit Rücksicht auf die Feuersicherheit erlassen sind. Alle diese Vorschriften haben den Zweck, lediglich denjenigen Feuersgefahren zu begegnen, die in der Bauform des großen und vielstöckigen Miethauses begründet sind. Dieses Ziel wird gleichwohl nicht erreicht (s. oben S. 238). Das Ergebnis ist eine Verteuerung der Baukosten und die Unterdrückung der kleinen Hausformen. „Überblickt man diesen ganzen Komplex von Vorschriften, so ergibt sich aufs deutlichste, daß das kleine Haus für die Frankfurter Bauordnung den Ausnahmefall bildet. Erleichterungen, die seinem Bau zugute kommen, sind als Ausnahmefälle von den Normalvorschriften für das große vielstöckige Wohnhaus konstruiert. Notwendigerweise muß daher der Bau von kleinen Häusern wesentlich erschwert bleiben.“ Die Darlegung tritt ein für die Umkehr in den Grundsätzen der Bauordnung, die nicht von der Mietskaserne als dem Normaltypus, sondern vom Kleinwohnungsbau ausgehen muß. „Damit

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

ergibt sich die Möglichkeit, das jetzt so oft beklagte Übermaß an baupolizeilichen Vorschriften zu beschränken und die Verwaltung der Baupolizei zu vereinfachen. Für die Mietskaserne wären dann besondere Erschwerungen festzusetzen, wobei die Bedürfnisse der Stand- und Feuer-sicherheit rücksichtslos durchzusetzen sind.“ (Frankfurter Volksstimme vom 7./8. Dezember 1909.) —

Die Bauberatungsstelle des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen hat im Jahre 1908 eine Rundfrage betreffend die Abänderung der Bauordnungsvorschriften veranstaltet und teilt deren Ergebnis in dem Vereinsbericht 1909 mit. Aus der Zahl der Anregungen ist hervorzuheben, daß sich die Erkenntnis der Unzuträglichkeit verschiedener von dem Massenmietshaus übernommenen Vorschriften über die sogenannte Feuersicherheit immer mehr Bahn bricht. Hierher gehört die Forderung der Überdachführung von Brandmauern bei Kleinwohnungsgebäuden (in neueren Bauordnungen mehrfach beseitigt), die Bestimmungen über Treppenanlagen u. a. m. — Das hessische Baugesetz vom 30. April 1881 gestattet bereits im Artikel 47 unter gewissen Voraussetzungen (gleichzeitige Errichtung mehrerer Gebäude von gleicher Höhe und Tiefe) die Weglassung eigentlicher Brandmauern.

In seiner Schrift Wohnungsnot und Wohnungsreform in München (1909) weist Prof. v. Gruber darauf hin, daß gerade derjenige Wohnungstypus, nach welchem dauernd die größte Nachfrage besteht, von dem Baugewerbe nicht oder nicht dem Bedürfnis entsprechend hergestellt wird, ein Zustand, der in Ländern mit selbständigen Bauformen des Kleinwohnungsbaus unbekannt ist. v. Gruber wirft demgegenüber die Frage auf: Warum ist der Klein Wohnungsbau bei uns überhaupt fast völlig ins Stocken geraten? Hierfür sind insbesondere vier Ursachen verantwortlich zu machen: 1. unser System des Städtebaus ist zweckwidrig und viel zu kostspielig; 2. die baupolizeilichen Vorschriften für den Häuserbau sind auf die Mietskaserne zugeschnitten und verteuern das Kleinhaus; 3. die Bodenpreise sind zu hoch; 4. der Realkredit ist zu teuer und für das Baugewerbe überhaupt ungenügend (a. a. o. S. 14).

Erw'ähnt seien hierzu die Größenmaße, die K. Siebold nach den Erfahrungen der Arbeiterheime Bielefeld gibt: „Am wichtigsten für die kleinste Wohnung sind die Küche und die Schlafzimmer. Die Küche muß mindestens 14—15 qm groß sein xmd als Wohnraum ausgebildet werden. An Schlafräumen sind erforderlich ein größeres mit 14 qm für die Eltern und zwei kleinere von je mindestens 10 qm, um die heranwachsenden Kinder nach dem Geschlecht trennen zu können.“

Über den Grundriß und die Anlage der Kleinwohnung vgl. ferner die Darlegungen Direktionsassessor Lehr, Zeitschr. f. Wohnungswesen in Bayern, VII. Jahrg. 1909, S. 87.

¹

Meine in den obenerwähnten Referaten S. 8 und 12 zur Begründung herangezogenen Untersuchungen sind bereits im Jahre 1892 in den Preuß. Jahrb. erschienen ; die Schrift „Städtische Bodenfragen“ ist nur ein späterer Wiederabdruck.

3. Ziele der baupolizeilichen Regelung.

§ 43. Das Gebiet der Bauordnung besitzt für den Techniker und für den Laien zwei verführerische Eigenschaften: die Mannigfaltigkeit der zu Gebote stehenden Mittel und die Unmittelbarkeit des Eingreifens in das Wohnungswesen. Auf die Bauordnung wird deshalb

mit Vorliebe zur Reformierung unserer Wohnverhältnisse hingewiesen. Hier ist indes ein wichtiger Vorbehalt zu machen.

Die technische Wirkung der Baupolizei ist allerdings untrüglich; jede Vorschrift kann verordnet und anbefohlen werden. Aber man übersieht hierbei, daß die Bauordnung nicht durch einzelne Paragraphen eine Entwicklung verbieten oder rückgängig machen kann, die im übrigen durch unsere gesamten bodenpolitischen Einrichtungen und Verwaltungsmaßnahmen hervorgerufen worden ist und gestützt wird. Solange diese Verhältnisse bestehen, kann die Bauordnung ihre Aufgabe im Wohnungswesen nicht oder nicht voll erfüllen. Die wirkungsvolle Gestaltung der Bauordnung ist vielmehr auf das engste gebunden an die Voraussetzungen, die in unseren Erörterungen über die Preisbildung der Bodenwerte und die Bodenparzellierung festgestellt wurden.

Gerade unsere baupolizeilich am schärfsten regulierten Neubaubezirke sind es, die in Deutschland eine minder günstige Entwicklung des Wohnungswesens aufweisen (oben S. 78 u. 140), während in anderen Ländern, parallel mit. der naturgemäßen Abflachung der Grundrente die Stadterweiterung zu befriedigenden und einfach regulierten Wohnverhältnissen führt. Wir können geradezu eine Staffel aufstellen für die Wechselbeziehungen von Bodenpreis, Bauweise und Bauordnung. Je nach dem Bodenpreis und den hierdurch bedingten Bauformen — Flachbau oder Stockwerkshäufung — ändert sich das Wesen und der Umfang der baupolizeilichen Regelung. Unsere Baupolizei hat heute nicht die richtige Aufgabe, eine gesunde Entwicklung des Bauwesens vor Mißbrauch und Ausartung zu bewahren; sondern sie soll eine in ihren Grundlagen fehlerhafte Entwicklung durch Eingriffe und Zwangsvorschriften erträglich machen. Ein solches Ziel ist unerreichbar.

Wo in der Stadterweiterung und der Wohnungsproduktion allgemein das System der künstlichen Steigerung der Bodenpreise und der Stockwerkshäufung herrscht, ist der Baupolizei eine unerfüllbare und endlose Aufgabe gestellt. Die Entwicklung spielt sich dann allgemein etwa in der nachstehenden Stufenreihe ab: Das System der gedrängten Bauweise hat zur Folge, daß eine geschäftsmäßige und berufsmäßige Tätigkeit sich ausbildet, die die Auftreibung der Bodenwerte zum Gegenstand hat. Diese Wertspekulation (oben S. 76 f.) bewirkt nach allgemeiner Erfahrung, daß in gemessenen Abständen der Bodenpreis eine Höhe erreicht, die zu Mietssteigerungen zwingt oder die Errichtung von Kleinwohnungen auf dem gesteigerten Gelände unlohnend macht. In solchem Zeitpunkt pflegt eine Agitation einzusetzen, die die Gewährung einer stärkeren Bodenausnutzung — Hinzufügung eines Stockwerks, Ausbau des Dachgeschosses oder ähnliches — fordert. Die Baupolizei wird im Interesse des Kleinwohnungsbaues

18*

mitunter zur Nachgiebigkeit veranlaßt, mit dem stereotypen Ergebnis, daß in kürzester Zeit der gesteigerte Bodenpreis den Wert der stärkeren Ausnutzung aufgezehrt hat. Die Anforderungen der gedrängten Bauweise kommen gegenüber den Vorschriften der Bauordnung niemals zur Ruhe und können naturgemäß zu keinem Abschluß gelangen.

Trotz aller Schwierigkeiten kann indes die Bauordnung auch unter den heutigen Verhältnissen in großem Umfang zur befriedigenden Gestaltung des Wohnungswesens und der Bautätigkeit beitragen. Als hauptsächliche Anforderungen, die für die der Bauordnung zufallende Regelung der Bautätigkeit gegenwärtig zu stellen sind, dürften etwa die folgenden zu bezeichnen sein:

Mietskaserne, Miet-

1. Die Bauordnung muß in engstem Zusammenhang stehen mit dem Bebauungsplan und auf dessen Grundlagen aufgebaut werden. Der Städtebauer muß sich bewußt sein, auf welche Bauformen er hinarbeiten will. Bei den einzelnen Bautypen haus, Familienhaus — besteht jeweils die engste Wechselwirkung zwischen der durch den Bebauungsplan geschaffenen Straßenanlage und den darnach entstehenden Haus- und Bauformen.

Über den Zusammenhang zwischen Straßenanlage, Bodenpreis und Hausform vgl. oben S. 182 f., 199 f., 204 f. Es ist zwecklos, in der Bauordnung eine Musterkarte aller möglichen Bauklassen aufzustellen, wenn die durch den Bebauungsplan festgelegten Straßenbreiten und Straßenklassen auf eine bestimmte Bauweise — meist Stockwerkshäufung — hindrängen.

2. Die Scheidung zwischen Verkehrs- und Geschäftsbezirken und reinen Wohnbezirken gilt für die Bauordnung wie für den Bebauungsplan. Die gesonderte Behandlung beider Kategorien des städtischen Bodens ist notwendig; indes ist es nicht richtig, die Baugebiete schlechthin bezirksweise abzugrenzen, und für jeden einzelnen Bezirk eine bestimmte Ausnutzung absolut vorzuschreiben. Vielmehr werden auch die Wohnbezirke von Geschäftsstraßen und Verkehrsstraßen durchzogen, die von der Stadtmitte ausgehen und sich in die Außenbezirke fortsetzen. Richtig ist es deshalb, daß diese Durchdringung der Wohnbezirke durch Verkehrsstraßen bei der Bauordnung berücksichtigt wird.

Vgl. die Bauordnungen von Halle, München, Osnabrück usw. oben S. 271. — Die Verkehrsstraßen, deren Zug stets im voraus bekannt ist, sind bei der Aufstellung des Bebauungsplanes zu bestimmen. Vorschriften über geeignete leichte Pflasterung der Wohnstraßen sollten in die Bauordnungen aufgenommen werden. Über die Ausstattung der Wohnstraßen s. oben S. 211.

3. Die Außenbezirke bringen die Zufuhr an neuem Bauland, und die Bedingungen, unter denen das Außengelände für die Bebauung zu

haben ist, sind ausschlaggebend für die gesamten Boden werte. Jede künstliche Erhöhung des Preises der Außenbezirke ist deshalb in der Bauordnung zu vermeiden; sie bedeutet eine schwere volkswirtschaftliche Schädigung. Die Bauordnung muß deshalb die Bodenausnutzung in den Außenbezirken niedrig halten. Die Stockwerkshäufung sollte in den Außenbezirken untersagt werden.

Für die Wohnbezirke ist der Flachbau angemessen als die Bauform, die für das Wohnungswesen die vorteilhafteste ist und sich für die reichliche Produktion von Kleinwohnungen durch das private Baugewerbe als die günstigste erweist. Für Geschäftsbezirke und Innenbezirke sollte die gedrängte Ausnutzung gestattet werden.

Die Stockwerkshäufung als System der Stadterweiterung in den Außenbezirken ist eine künstliche Schöpfung und sollte auf dem Stadterweiterungsgelände verboten oder, richtiger gesagt, nicht erst ein-geführt werden. Eine allgemeine und für die Preisbildung des Bodens präventiv wirkende Regelung der Bauhöhe oder Bebauungs dichte in den Außenbezirken ist anzustreben (s. oben S. 269). Die vereinzelte und oft nur repressiv eintretende Baubeschränkung erweist sich häufig als unwirksam und gibt (s. oben) regelmäßig zu Einsprüchen und Widerständen Anlaß. — Vgl. zu dem obigen den bemerkenswerten Bescheid des Oberbürgermeisters von Breslau, Dr. Bender, betr. die Ablehnung der Abänderung der Bauordnung für Breslauer Außenbezirke, Breslauer Gemeindeblatt, Mai 1909.

Für reine Geschäftsstraßen in den innenstädtischen Geschäftsbezirken erscheint die Zulassung einer verstärkten Ausnutzung der Grundstücke angezeigt. Insbesondere wird in hochwertigen Geschäftsgegenden auf eine weitgehende Ausnutzung des Erdgeschosses Wert gelegt.

4. Die normale Hauptmasse der städtischen Wohnungen muß den Ausgangspunkt der baupolizeilichen Regelung bilden. Das heute in Deutschland angewandte System ist verfehlt, das die großen Hausformen und die gedrängte Bauweise zur Grundlage nimmt und für den Kleinwohnungsbau einzelne Erleichterungen gewährt.

Sachgemäß und natürlich ist die entgegengesetzte Ordnung, die den Kleinwohnungsbau als maßgebende Norm ansieht und für die großen Hausformen andererseits Erschwerungen festsetzt. Diese Regelung ist nicht allein die den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende und zweckmäßige; sie bietet ferner den einzigen Weg zu der allseitig als notwendig erkannten Vereinfachung der Verwaltung und zur Beseitigung des Übermaßes an baupolizeilichen Vorschriften und Eingriffen, zu denen das deutsche System nötigt. Vgl. hierzu meine „Städtische Bodenparzellierung in England“. Berlin 1908.

Für die baupolizeilichen Vorschriften kommen insbesondere in Betracht: die Anforderungen an die Mauerstärken, an das Baumaterial, an die Treppenanlagen. Wegen der Frage der Feuersicherheit bei Stockwerkshäufung s. oben S. 238.

5. An die Wohnungsform und Wolinungsanlage sollten bestimmte Anforderungen gestellt werden. Diese baupolizeilichen Ansprüche bilden den schwierigsten lind trotz (oder vielleicht richtiger: infolge) ihres großen Umfangs den wenigst befriedigenden Teil der deutschen Bauordnungen. Für die baupolizeilichen Vorschriften möchte ich deshalb die Regel aufstellen: die Anforderungen der Bauordnung sollten derart gefaßt werden, daß sie sich bei Anwendung eines richtigen Grundrisses von selbst erfüllen und keine Belastung des Baugewerbes bedeuten. Der Anspruch, den wir an eine Bauordnung wie an jede Verwaltungsmaßregel stellen müssen, geht dahin, daß sie die naturgemäße und wirtschaftlich günstige Produktionsweise zur Grundlage ihrer Vorschriften nehmen soll, so daß ihr die gewerbliche Tätigkeit bei richtiger Leitung ohne Beschwerde folgen kann. Nicht aber soll sich die Bauordnung die Aufgabe stellen, auf eine an sich fehlerhafte Entwicklung ihre polizeilichen Eingriffe aufzupfropfen.

Als erwünscht und bei guten Bauformen ohne weiteres erfüllbar sind folgende Bestimmungen zu bezeichnen:

a)    Die Zahl der Wohnungen auf jedem Geschoß soll nicht mehr als zwei betragen. Die Durchführung dieser Forderung ergibt sich von selbst in den Bauformen Abb. 43, 45, 46, 51, 52, 53, 55, 57, 60; sie ist dagegen bei Kleinwohnungen allgemein unerfüllbar in den Bauformen Abb. 39, 40, 42.

b)    Jede Wohnung soll die Möglichkeit der Querlüftung durch gegenüberstehende Fenster besitzen. Die Durchführung bzw. die Unerfüllbarkeit ist wiederum die gleiche wie unter a.

c)    Erforderlich sind Vorschriften über die Mindestanzahl der eine Wohnung bildenden Räume, die für das Familienleben und die Trennung der Geschlechter ausreichen und eventuell die unbedenkliche Aufnahme von Einmietern gestatten. Ein bestimmtes Mindestmaß von Nebenräumen ist gleichfalls für die Wohnung nicht zu entbehren. Für die Durchführung bzw. Unerfüllbarkeit dieser Anforderungen bei wirtschaftlich angemessenen Mietpreisen gilt wiederum das gleiche wie unter a.

Einzelne unter den obigen Bestimmungen sind in neueren Landesbauordnungen bereits aufgestellt. Vgl. oben S. 268 sächs. Baugesetz und die Vorschriften der badischen Landesbauordnung, unten § 45. — Über die Abmessungen, Raum- und Größenverhältnisse s. oben § 42.

Literatur.

a) Systematische Darstellungen. Kommentare. Handwörterbücher:

Die oben §34, S. 2IQ unter a angegebenen Werke ; ferner:

W. Alii//er, Deutsches Bau- und Nachbarrecht, 2. Au fl. Berlin 1903.

C. Ba/tz, Preußisches Baupolizeirecht, 4. Aufl. Berlin 1908.

Sass, Preußisches Baupolizei recht. Berlin 1909.

b) Wissenschaftliche Bearbeitungen und Abhandlungen:

Die oben § 34, S. 220 unter b angegebenen Arbeiten handeln meist gleichzeitig von der

Bauordnung ; hierzu noch:

H. von Wagner, Die Tätigkeit der Stadt Ulm auf dem Gebiete der Wohnungsfürsorge. Ulm 1903.

Beuing, Grundsätze beim Bau von Arbeiterwohmingen. Zeitschrift f. Wohnungswesen 1904, Bd. III, S. 45.

W. Fabarius, Die Bedeutung der Baupolizeiordnung für das städtische Wohnungs-wesen, mit besonderer Berücksichtigung der Stadt Cassel. Zentralbl. f allgem. Gesundheitspflege 1905, Bd. XXIII.

K. Siebold, Viventi satis. Bielefeld 1906.

Th. Cehmcke, Bauordnung für Großstadterweiterungen. Berlin 1906.

Gretzschel, Bauordnungsfragen. Zeitschr. f. Wohnungswesen 1906, Bd. IV\ S. 281fl. Nette Aufgaben in der Bauordnungs- und Ansiedelungsfrage mit Beiträgen von K. v.

AI angoldt, Stiibben, Gretzschel und Eberstadt, Göttingen 1906.

Redlich, Erker, Baikone u. dgl., Der „Städtebau“ 1907, Bd IV, S. 108.

W. Dehnhardt, Die Lage städtischer Häuser und Straßen zur Sonne, Der „Städtebau“

1907,    Bd. IV, S. 122.

Jos. Ehrler, Die neue badische Landesbauordnung. Zeitschr. f. Wohnungsw. 1907, S. 58. E. Heimann, Eine neue Bauordnung für Groß-Berlin. Deutsche Bauzeitung, 42. Jahrg.

1908,    S. 238.

Ew. Genzmer, Die Bebaubarkeit des Bodens in den Landesbauordnungen. Zeitschr. f. Wohnungswesen 1908, Bd. VL, S. 213.

Rud. Eberstadt, Bauordnung tmd Volkswirtschaft. Städtebauliche Verträge, Bd. II, Heft 7. Berlin 1909.

Hellweg, Vorschläge für die Verbesserung westfälischer Bauordnungen. Zeitschr. f.

Wohnungswesen 1909, Bd. VIII, H. 5, S. 61.

Redlich, Miethäuser ohne Seitenflügel. Techn. Gemeindebl. 1901, Bd. XII. Nr. 22, S. 339 ; als Sonderabdruck erschienen.

c) Zeitschriften:

Die oben § 1 S. 10 unter c angegebenen ; ferner :

Baupolizeiliche Mitteilungen, herausgeg. von Dr. Plathner, Berlin.

Die Gesundheit, herausgeg. von Prof. J. Brix.

Berliner Architekturwelt.

Neudeutsche Bauzeitung, Leipzig.

Baugewerkszeitung, Berlin.

Süddeutsche Bauzeitung, München.

Württembergische Bauzeitung, Stuttgart.

Bautechnische Zeitschrift, München.

Hochbau, Amtsblatt der bayerischen Baugewerks-Berufsgenossenschaft, herausgeg. von Dr. Reatsch, München.

Das detitsche Landhaus, herausgeg. von Alartin Hildebrandt, Berlin.

4. Die Freiheit der Formengebung in den Bauordnungen.

§ 44. Wie auf dem Gebiete des Bebauungsplanes, so haben auch auf dem Gebiete der Bauordnung die künstlerischen Kreise gegen die neuere Entwicklung Widerspruch erhoben und gezeigt, welche Kulturwerte durch die neuere Bauweise zerstört worden sind. Was sich volkswirtschaftlich, sozial und vcrwaltungstechnisch als verfehlt erwiesen hat, wird jetzt auch nach der künstlerischen Seite als schädlich erkannt. Die Bestrebungen zur Besserung unserer Bauweise treten in verschiedenen Formen auf, als Heimatschutz, Erhaltung der überlieferten Bautypen, künstlerische Gestaltung der Bautätigkeit u. a. m.; allgemein jedoch wird eine Änderung in den Grundsätzen des Bauordnungswesens verlangt. Allen diesen verschiedenen Anregungen dürfte, wie ich glaube, eine einheitliche Ursache zugrunde liegen; es ist das Bedürfnis nach der Freiheit der Formengebung, die durch die Bauordnungen vielfach beeinträchtigt wird.

haben eine bestimmte Richtung gemeinsam:

Obrigkeitliche Regelung und Bodenspekulation — so verschieden sie sonst sein mögen es ist die Tendenz zur Schabionisierung. Der Bodenspekulant, der sein Grundstück seinem Bauunternehmer „mit Bauzeichnung“ übergibt, ist der geschworene Anhänger der Schablone; er ist der unbedingte Freund jedes Schemas im Bauwesen, das ihm die gleichartigen einheitlichen Massen schafft, die er gebraucht. (Vgl. oben S. 96.) Die Aufstellung allgemeiner gleichartiger Bauordnungen für ganze Stadtbezirke, Vororte, Landbezirke ist eine willkommene Förderung der spekulativen Tätigkeit; und hier hat unser behördlicher Schematismus, sicherlich wider Willen, dem Spekulantentum mächtig in die Hände gearbeitet. Durch das übel angewandte Schema großstädtischer, an sich fehlerhafter Bauordnungen sind einfache, brauchbare Bauformen und trefflich wirkende Baumaterialien beseitigt und schlechte, geschmacklose und charakterlose Bautypen befördert worden. Der Widerstand der künstlerischen Kreise, wenn er auch spät kommt ist hier gewiß erfreulich.

Ob die Reformbestrebungen auf diesem Gebiet gerade mit dem Kennwort des „Künstlerischen“ zutreffend zu bezeichnen sind, mag vielleicht fraglich erscheinen. Auch die jetzt, wie zu hoffen ist, endlich überwundene Richtung in unserem Städtebau ist ihren Vertretern s. Zt. als Kunst erschienen; die Schöpfer unseres heutigen Städtebaues erhoben sicherlich und mit Recht den Anspruch, als Künstler bezeichnet zu werden. Andererseits sind gerade die alten, von uns als Vorbilder betrachteten Werke des Städtebaues in einer Zeit entstanden, die den Begriff der Kunst in dem gesteigerten Sinne des Wortes überhaupt nicht kannte und Kunst und Handwerk ungetrennt als eines ansah¹). Was wir vielmehr gebrauchen und uns zurückgewinnen müssen, ist die Grundlage aller schöpferischen Tätigkeit im Bauwesen, die Freiheit der

Formengebung. Die entgegenstehenden Hindernisse beruhen sicherlich z. T. auf dem Schematismus unserer Bauordnungen ; zum größeren Teil aber sind sie gegründet auf dem wirtschaftlichen Zwang, den die spekulativen Interessen in der Preisbildung des Bodens ausüben. Wo diese Einflüsse beseitigt sind, stellt sich sofort auch eine befriedigende Bauweise ein, wie uns die Beispiele oben S. 21 lf. und die später §49 zu besprechenden Unternehmungen zeigen.

Der Reichtum und die Fruchtbarkeit einer freien Entwicklung des Bauwesens sind nur zu erlangen, wenn der heutige fehlerhafte Aufbau, die Fesselung und wirtschaftliche Abhängigkeit des Baugewerbes geändert werden. Dann wird auch die Gestaltungskraft im Städtebau zurückkehren, wie sie in der alten Zeit gewesen ist.

Unter den nationalen und örtlich organisierten Vereinen, die sich hohe Verdienste um die Erkenntnis der Bedeutung des Bauordnungswesens erworben haben, sind zu nennen: der Bund „Heimatschutz“, die in den einzelnen Landesteilen tätigen Verbände auf volkskundlicher, historischer und künstlerischer Grundlage, die teils als Zweigvereine des Bundes „Heimatschutz“, teils als selbständige Verbindungen bestehen. Es zählen hierher: Bayerischer Verein für Volkskunst und Volkskunde, Rheinischer Verein für Denkmalpflege und Heimatschutz, Verein für niedersächsisches Volkstum in Bremen, Ausschuß zur Pflege heimatlicher Natur, Kunst und Bauweise in Sachsen u. a. m.

Seitens der Landesregierungen in den verschiedenen Bundesstaaten ist eine Reihe von Maßnahmen ergriffen worden, die in der Behandlung der Bauordnungen neue und erweiterte Gesichtspunkte zur Geltung bringen. Im allgemeinen lassen sich diese Ziele dahin zusammenfassen: die heimatliche und örtlich charakteristische Bauweise soll erhalten werden. Schablonenmäßige Ansprüche, die für den örtlichen Wohnungsbau ungeeignet sind und nur eine Verteuerung der Bauweise bewirken, sollen vermieden werden. Die Anwendung der der

örtlichen Bauweise und insbesondere den kleinen Bauformen angemessenen Baustoffe

wie Holzfachwerk — ist zu gestatten. Die Beratung durch künstlerisch geschulte Architekten und durch Vereinigungen, die das Verständnis für heimatliche Bauweise pflegen, ist den Baulustigen und Bauunternehmern zu empfehlen.

In Bayern wurde durch Ministerialentschließung vom 1. Jan. 1904, Denkmalpflege und Pflege der heimischen Bauweise betreffend, die Regierungsbehörde angewiesen, innerhalb ihrer Zuständigkeit für die Erhaltung des heimischen Baustils und für die Fernhaltung unschöner und ungeeigneter Bauformen zu wirken. Soweit erforderlich, sollten in diesen Richtungen ortspolizeiliche Vorschriften erlassen werden; ferner wird der Ortsverwaltung empfohlen, zur Beurteilung von Bauprojekten künstlerisch geschulte Kräfte zuzuziehen, oder sich gegebenenfalls an die Ortsvereine des bayerischen Architekten- und Ingenieurvereins, oder an den baye-rischen Verein für Volkskunst und Volkskunde zu wenden. Für ländliche Ortschaften wird zur Erhaltung des einheimischen Baustils (insbesondere im Gebirge) ein Muster eines Ortsstatuts mitgeteilt, das u. a. bestimmt: „Dacheindeckung mit Schiefer oder Blech ist nur dann gestattet, wenn sie die Umgebung in ihrer Wirkung nicht nachteilig beeinflußt.“ Vgl. den Abdruck bei Englert, Bauordnung, 3. Aufl., S. 209f., München 1906.

Durch das nach langen Verhandlungen unterm

Für Preußen erging am 20. Dezember 1906 der bemerkenswerte Runderlaß des Ministers der öffentlichen Arbeiten, der im Anhang zum Abdruck gebracht ist.

15. Juli 1907 zustande gekommene preußische Gesetz gegen die Verunstaltung von Ortschaften und landschaftlich hervorragenden Gegenden wurde im § 1 die Möglichkeit des baupolizeilichen Einschreitens geschaffen gegen solche Bauten, die eine Verunstaltung des Straßen- und Ortsbildes herbeiführen würden. (Die Anregung zu dem Gesetz wurde 1902 von Oberbürgermeister Struckmann-Hildesheim gegeben, unter dessen Verwaltung bereits ein Ortsstatut mit gleichen Zielen für Hildesheim ergangen war.) Ein Runderlaß des Ministers der öffentlichen Arbeiten und des Innern vom 10. Januar 1908 ersucht die Regierungspräsidenten, die Staatsbaubeamten ihres Bezirks anzuweisen, außerhalb des Rahmens des eben erwähnten Gesetzes vom 15. Juli 1907 „auf die Förderung einer gesunden heimatlichen Bauweise bedacht zu sein und auch außeramtlich sich an allen Bestrebungen in diesem Sinne mitschaffend und anregend zu beteiligen.“ — Über das auf Grund der §§ 2—7 des Gesetzes erlassene Ortsstatut für Berlin vgl. Th. Goecke, Der Städtebau, VI. Jahrg., 1909, S. 119.

Literatur.

Mitteilungen des Bundes „Heimatschutzl‘.

P. Schultze-Naumburg, Kulturarbeiten. München igoif.

Ernst Rudorff, Heimatschutz, 3. Aufl. München IQ04.

C. A. Wieland, Der Denkmal- und Heimatschutz in der Gesetzgebung. Basel 1905.

Kunst auf dem Lande, ein Wegweiser für die Pflege des Schönen und des Heimatsinns, herausgeg. von H. Sohnrey. Bielefeld 1905.

Richtpunkte für die Pflege der heimischen Bauweise auf dem Lande, Anweisung, herausgegeben von dem Bayer. Verein für Volkskunst und Volkskunde. München 1907.

H. Sohnrey, Wegweiser für ländliche Wohlfahrts- und Heimatpflege, 3. Aufl., 1908.

Th. Goecke, Denkmalpflege und Stadtbild. Vortrag, herausgegeben von der Ortsgruppe Ruppin des Bundes Heimatschutz 1909.

Vierter Abschnitt.

1. Die Wohnungsaiifsicht.

§ 45. Die über die Beschaffenheit der Wohnungen zu führende Aufsicht umfaßt im weiteren Sinne die Besichtigung neu erbauter Wohnungen, die regelmäßig zu den von der Baupolizei wahrzunehmenden Obliegenheiten gehört, insbesondere aber die Beaufsichtigung der in Benutzung befindlichen Wohnungen — Wohnungsaufsicht im eigentlichen Sinne. Allgemein sind die Grundsätze über die Wohnungsaufsicht in den einzelnen deutschen Staaten landesgesetzlich geregelt, während die Wahrnehmung der Aufsicht selbst durch örtliche Organe erfolgt.

Die Organisation der Wohnungsaufsicht ist in einzelnen deutschen Staaten während der letzten Jahre in umfassender Weise ausgebaut worden, wobei die Einrichtungen im Großherzogtum Hessen vielfach das Vorbild abgegeben haben. Allgemeiner Grundsatz der Aufsichtsbehörde ist, daß der bessernde Einfluß in den Wohnungszuständen nicht oder nicht in der Hauptsache durch polizeiliche Eingriffe und Bestrafungen, sondern durch verständnisvolle Beratung und Ermahnung seitens der Aufsichtsbeamten erzielt werden soll. Aus der Tätigkeit der Aufsichtsbehörden ergab es sich weiter, daß es nicht angängig erschien, den Geschäftskreis auf die Überwachung der bestehenden Wohnungen zu beschränken, sondern daß der Beschaffung befriedigender neuer Wohnungen und der Förderung und Anregung der Bautätigkeit Aufmerksamkeit zugewendet wurde. Die Landeswohnungsinspektionen haben in den deutschen Staaten, in denen sie bestehen, in steigendem Maße für die Wohnungsfürsorge in weiterem Sinne gewirkt.

In Preußen hatte der (nicht zur Verabschiedung gelangte) Gesetzentwurf für die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse von 1903 die allgemeine Einführung der Wohnungsaufsicht vorgeschlagen. Auf dem Gebiete der Wohnungsaufsicht besteht eine große Anzahl örtlicher und provinzialer Verordnungen, die sich auf die Wohnungsbenutzung, das Schlafstellen- und Einmieterwesen beziehen.

Eür Bayern bestimmt die Verordnung vom 10. Februar 1901, daß in allen Gemeinden des Königreichs eine polizeiliche Beaufsichtigung der Wohnungen und Wohnungsräume einzuführen ist. Nach Maßgabe des Bedürfnisses sind in größeren Städten eigene Wohnungskommissionen zu bestellen. Bis zum Jahre 1905 waren 924 Wohnungskommissionen errichtet. Seit dem 1. Dezember 1906 besteht das Amt eines Zentralwohnungsinspektors, dessen Tätigkeit sich auf die einheitliche und gleichmäßige Durchführung der Wohnungsaufsicht und die Förderung der auf Wohnungsbeschaffung gerichteten Bestrebungen, namentlich gemeinnütziger Bauunternehmungen, erstrecken soll. Zu der Amtstätigkeit gehört ferner die Bearbeitung der die Wohnungsfürsorge und die organisatorischen Fragen auf dem Gebiete des Wohnungswesens betreffenden Gegenstände, sowie die Oberaufsicht über das Wohnungswesen.

Der erstmalig im Jahre 1908 erstattete Bericht behandelt den Zustand des Wohnungswesens auf Grund örtlicher Angaben und Schilderungen. Allgemein tritt in den Städten und Ortschaften eine große Nachfrage nach Kleinwohnungen hervor. Während in den Großstädten München und Nürnberg, in Mittelstädten wie Fürth, starker Wohnungsmangel herrscht, wird aus Pirmasens und Selb berichtet: „Leerstehende Wohnungen sollen überhaupt nicht vorhanden sein“. Erwähnenswert ist die in Pirmasens gegebene Anregung, die Verkehrsverhältnisse nach den umliegenden Ortschaften zu verbessern, damit es den in der Stadt beschäftigten Arbeitern ermöglicht würde, ihren Wohnsitz auf den Dörfern zu behalten (vgl. unten § 51, § 55 und § 64, Nr. IV). — Der zweite Bericht (für das Jahr 1909, München 1910), auf breiterer Grundlage aufgebaut, stellt einen bedeutsamen Beitrag für die Kenntnis der Wohnverhältnisse dar. „Das Wohnungsangebot, dessen Nachlassen in unseren meisten größeren Städten und Industrieorten schon im Jahre 1906 eingesetzt hatte, im Jahre 1907 immer stärker fühlbar wurde, ist auch im Jahre 1908 vielfach nicht besser, eher schlechter geworden, hauptsächlich infolge der Zurückhaltung des Privatkapitals von Belehnungen auf zweite Hypothek.“ Der Wohnungsfürsorge wurde demgegenüber gesteigerte Aufmerksamkeit zugewandt. Der Förderung der Bautätigkeit durch Hergabe von Kapital dient die Landeskulturrentenanstalt; ferner wird seitens verschiedener Gemeinden bei Kleinwohnungsbauten Darlehensbürgschaft übernommen; vgl. § 48. Bei den Unternehmungen zur Belebung und Anregung der Bautätigkeit hatte der Zentralwohnungsinspektor in verschiedener Weise mitzuwirken, durch Anteil an der Begründung von Baugenossenschaften, durch Verhandlungen mit Gemeindeverwaltungen , durch Konferenzen mit Arbeitgebern u. a. m. Bezüglich der Ausgestaltung der Wohnungsinspektion sagt der Bericht: „In den Städten von 15 000 Einwohnern aufwärts sind nunmehr in Bayern mit nur einer Ausnahme eigene Beamte als Wohnungsinspektoren, zum Teil im Neben-, zum Teil im Hauptamte aufgestellt worden. Außerdem bestehen noch in einer Reihe kleinerer Städte eigene Wohnungsinspektoren.“ Wegen der in dem Bericht behandelten Einzelmaterien s. die betreffenden Kapitel unseres Handbuchs.

Für Sachsen gibt des allgemeine Baugesetz im § 163 die gesetzliche Grundlage für die Regelung der Wohnungsaufsicht durch örtliche Verordnung; auf die wirksame Durchführung der Aufsicht wurden die Kreishauptmannschaften durch Ministerialverordnung vom 31. März 1903 erneut hingewiesen. — In Württemberg ist das Amt eines Landeswohnungsinspektors im Jahre 1909 geschaffen worden.

Die neue Badische Landesbauordnung von 1907 regelt die Wohnungsaufsicht in umfassender Weise. Für größere Gemeinden sind besondere Wohnungskommissionen zu bestellen. Der Wohnungsaufsicht unterliegen sämtliche zum Aufenthalt von Menschen dienenden Gebäude und Gebäudeteile. Über die Benutzung der Wohnungen können im Wege ortspolizeilicher Vorschriften Wohnungsordnungen erlassen werden, für deren Mindestanforderungen folgende Grundsätze gegeben werden :

a)    Jede Wohnung soll so benutzt werden, daß mindestens jedes Ehepaar für sich und seine noch nicht 12 jährigen Kinder einen besonderen Schlafraum besitzt und daß für die übrigen, über 12 Jahre alten Personen nach dem Geschlecht getrennte Schlafräume vorhanden sind. Küchen sollen nicht als Schlafräume benutzt werden.

b)    Die Benutzung der Schlafräume soll in der Weise geschehen, daß — unbeschadet der Vorschriften in § 44 (s. hier oben S. 269) über die Mindesthöhe und Mindestbodenfläche der Räume auf jede Person mindestens 10 cbm Luftraum und mindestens 3,5 qm Bodenfläche entfallen.

c) Für jede aus mehr als zwei Räumen (einschließlich der Küche) bestehende Familienwohnung und für jeden größeren Geschäftsbetrieb soll in der Regel ein besonderer Abort von guter Beschaffenheit vorhanden sein.

d) Werden Zimmermieter oder Schlafgänger verschiedenen Geschlechts in einer Wohnung aufgenommen, so sollen die denselben zugewiesenen Räume vollständig voneinander getrennt sein und eigene verchließbare Zugänge haben. Jedem Schlafgänger soll ein besonderes Bett, eine Sitzgelegenheit, ein besonderes Wasch- und Trinkgefäß und ein eigenes Handtuch zur Verfügung stehen.

Zu einer Organisation von weitreichender Bedeutung hat sich die Wohnungsaufsicht im Großherzogtum Hessen entwickelt. Bei der Einführung der Wohnungsaufsicht stellte Landeswohnungsinspektor Gretzschel als das Ziel der Einrichtung auf: Die Wohnungsaufsicht soll 1. zur Feststellung der tatsächlichen Wohnungsverhältnisse dienen; 2. die Beseitigung von Mißständen in den vorhandenen Wohnungen anstreben; 3. dafür sorgen, daß nicht durch die Art der Benutzung gute Wohnungen in schlechte verwandelt werden; 4. das Verständnis für den Nutzen eines guten und ordnungsgemäßen Wohnens wecken. In allen vier Richtungen hat die hessische Wohnungsaufsicht auf das günstigste gewirkt. Zudem wurde hier für die positive Förderung des Wohnungswesens durch Beschaffung guter und preiswerter Wohnungen und durch Anregung und Erleichterung der Bautätigkeit Hervorragendes geleistet. Vgl. die Bautätigkeit des mit der Landeswohnungsinspektion in enger Verbindung stehenden Ernst-Ludwig-Vereins, unten § 60.

Von den vier Punkten des obigen Programms ist insbesondere der Einwirkung auf die Art der Wohnungsbenutzung — von

dritte

wesentlicher Bedeutung. Über den Erfolg der Wohnungsaufsicht, soweit die Benutzung der Wohnungen in Betracht kommt, äußert sich der hessische Bericht von 1907 dahin: „Die Beschaffenheit der Kleinwohnungen und die Art ihrer Benutzung wird da, wo die Wohnungsaufsicht in gehöriger Weise gehandhabt wird, bereits in unverkennbarer Weise günstig beeinflußt. Eine große Anzahl der örtlichen Wohnungsinspektoren berichtet, daß in den ihrer Aufsicht unterstehenden kleinen Wohnungen zumeist große Sauberkeit herrsche und daß auch bauliche Mängel in erheblicher Anzahl beseitigt worden sind. Viele überfüllte Wohnungen sind von den betreffenden Familien geräumt und mit einer genügenden Wohnung vertauscht worden. Der Berichterstatter hat diese Angaben bei Nachrevisionen bestätigen können.“ — Wenige Fälle ausgenommen, wurden die Anordnungen, die von den Beamten gern in der Form einer freundlichen Aussprache gegeben wurden, seitens der Wohnungsinhaber gut aufgenommen und, soweit es möglich war, befolgt. Die Mitwirkung der Frauen in der Wohnungsaufsicht hat sich gut bewährt und wird mit Entschiedenheit empfohlen. In Bielefeld wurden Frauen im Jahre 1910 als ehrenamtliche Wohnungspflegerinnen in den Dienst der Wohnungsaufsicht gestellt. — Die Belehrung der Mieter über die Benutzung und Instandhaltung der Wohnung, die Hinweise auf Reinlichkeit und Ordnung dienen, wie kaum gesagt zu werden braucht, auch dem Vorteil der Hausbesitzer, die durch Nachlässigkeit der Mieter in der Wohnungsbenutzung geschädigt werden.

Über die Wohnungspflege in Lübeck ist ein Gesetz unter dem 3. November 1908 ergangen; die Wohnungspfleger ,,haben sich, soweit erforderlich, Kenntnis von den Verhältnissen der Grundstücke und Wohnungen ihres Bezirks zu verschaffen und zu erhalten“. Vgl. Zeitschrift f. Wohnungswesen VII. Jahrg. S. 157. — Städtische Wohnungsämter bestehen in einer Reihe von Städten; vgl. die Berichte der Landeswohnungsinspektoren von Bayern und Hessen, Bericht des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen und des Stuttgarter Wohnungsamtes (erste Einrichtung). Mit den Wohnungsämtern ist regelmäßig auch ein Wohnungsnachweis verknüpft.

Von privater Seite wird den Zuständen in der Wohnungsbenutzung durch die Organisation der Krankenkassen (Berlin, Leipzig u. a. 0.) neuerdings eine erhöhte Aufmerksamkeit zugewendet; insofern hierbei die Kassenbeamten und Äi’zte durch Belehrung auf eine ordnungsgemäße Benutzung der Wohnung und auf Beseitigung von Mißständen hinweisen, ist diese Tätigkeit zweifellos erwünscht und den Interessen eines soliden Hausbesitzes entsprechend. In Bayern sind im Regierungsbezirk Oberpfalz bei mehreren Wohnungskommissionen Vertreter von Krankenkassen beigezogen worden; Bericht der Zentralwohnungsinspektion 1910 S. 4. —

Ungünstige Zustände in der Wohnungsbenutzung werden häufig durch das Verhalten der Mieter herbeigeführt, wobei Nachlässigkeit und Gleichgültigkeit, vielfach aber auch Unkenntnis in Betracht kommen. Um bei der Mieterschaft das Verständnis für die Pflege und Instandhaltung der Wohnung zu wecken, werden von einzelnen Stellen Merkblätter herausgegeben, die in kurzen Regeln die wesentlichen Grundsätze der Wohnweise zusammenfassen. Vgl. Regeln für gutes und gesundes Wohnen, Merkblatt, herausgeg. vom Ernst-Ludwig-Verein, Darmstadt; Ratschläge, betreffend gesundes Wohnen, aufgestellt vom städtischen Wohnungsamt in Breslau; Merkblätter für gesundes Wohnen, herausgegeben vom Münchener Wohnungsverein.

Ein Hauptgebiet der Wohnungsaufsicht und der mit ihr zusammenhängenden Wohnungsordnungen bildet das Schlafstellenwesen.

Die Aufnahme von Schlafgängern ist in den Städten allgemein durch polizeiliche Vorschriften geregelt; eine Zusammenstellung der verschiedenen Verordnungen gibt eine Arbeit von Kalcksteins. Unter den neueren Wohnungsordnungen seien die über die Teilvermietungen in Dresden (Zeitschr. für Wohnungsw., Bd. II, S. 91) und Leipzig (a. a. 0. Bd. III, S. 59) und die Verordnung über das Schlafstellenwesen in Mannheim (a. a. 0. Bd. V, S. 138) erwähnt. Vgl. noch das Gesetz betr. die Wohnungspflege in Lübeck § 16; Abdruck a. a. 0. Bd. VII, S. 158. Die praktische Durchführung der Bestimmungen über das Schlafgänger- und Abvermietungswesen läßt noch vieles zu wünschen übrig. Eine Besserung der hier bestehenden Zustände ist in der Hauptsache nur erreichbar durch die Beseitigung der Mißstände im Kleinwohnungswesen — hohe und steigende Mietpreise bei gleichzeitig ungenügender Zahl der die Kleinwohnung bildenden Räume, woraus sich der Zwang der Abvermietung und zugleich der Untermischung mit Fremden ergibt. Vgl. oben S. 166.

Nach allgemeiner Übereinstimmung kann ein durchgreifender Erfolg nur dann eintreten, wenn die Aufsicht zusammen trifft mit einer gesunden Bodenpolitik, die eine hinreichende Produktion von einwandfreien Kleinwohnungen ermöglicht. Vgl. die Königl. sächs. Ministerialverordnung vom 31. März 1903: „Die Wohnungsaufsicht muß versagen, wenn an sich genügende Wohnungen überhaupt fehlen oder zu teuer sind. Alsdann ist es nicht möglich, die Bewohnung ungenügender Wohnungen oder die Wohnungsüberfüllung mit all ihren nachteiligen Folgen zu verhindern.“ Siehe ferner Reineke, Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. XCV, S. 25: „Wo sind die Wohnungen, in denen die ausgetriebenen Leute Unterkunft finden können? Ist die Behörde imstande, sie nachzuweisen? In der Regel wird ein Achselzucken die Antwort sein, und es ist deshalb nicht mit Unrecht gesagt worden, daß mit der negativen Seite, der Unterdrückung der schlechten Wohnungen, die Frage nicht gelöst sei; es müsse die positive nachfolgen. Wenn man nur schlechte Wohnungen unterdrückt, ohne für gute zu sorgen, gebe man Steine statt Brot.“ S. auch Bericht des Zentralwohnungsinspektors für Bayern 1910, S. 11: „Eine intensivere Abstellung der Wohnungsüberfüllung konnte bisher (in Fürth) nicht durchgeführt werden, da angesichts des geringen WohnungsVorrates nur mit großer Vorsicht vorgegangen werden konnte.“

Literatur.

Ernst Calin, Das Schlafstellenwesen in den deutschen Großstädten. Stuttgart i8g8.

v. d. Goltz, Die Wohnungsinspektion und ihre Ausgestaltung durch das Reich. Schriften des Ver. Reichswohnungsgesetz, H. /. Göttingen igoo.

Stier-Somlo, Unser Mietrechtverhältnis und seine Reform, ebenda H. 4.

Reineke, Die Beaufsichtigung der vorhandenen Wohnungen. Schriften des Vereins für Sozialpolitik igoi, Bd. XCV, S. 3.

Zweigert, Die Beaufsichtigitng der vorhandenen Wohnungen, ebenda S. 45.

Wiedfeldt, Das Aftermietwesen in der Stadt Essen. Beiträge zur Statistik der Stadt Essen igo2, H. 7.

Rettich, Das Stuttgarter Wohnungsamt. Stuttgart igoß.

Berichte der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen, 13. Konferenz, igo4, Schlafstellenwesen und Ledigenheime.

Rumpelt, Allgemeines Baugesetz für das Königreich Sachsen, 3. Aufl. Leipzig igo4.

Entwicklung der Wohnungsfürsorge im Königreich Bayern. Zeitschr. für Wohnungswesen igos, Bd. IV, S. 57.

Gretzschel, Die hessische Wohnungsinspektion. Zeitschr. für Wohnungswesen igos, Bd. III, S. 165 f.

F. Englert, Die bayerische Bauordnung von igoi, 3. Aufl. München igo6.

J. Ehrler, Die neue badische Landesbauordnung. Zeitschr. f. Wohnungswesen igo7, Bd. VI, S. 5g.

Das Hamburger Gesetz, betreffend die Wohnungspflege. Zeitschr. f. Wohmingswesen igo7, Bd. V, S. 317.

Roth, Die badische Landesbauordnung von igo7. Karlsruhe igo7.

W. v. Kalckstein, Die im Deutschen Reiche erlassenen Vorschriften über Benutzung und I'eschaffenheit von Wohnungen. Berlin igo7.

Ders., Die Wohnungsaufsicht nach den im Deutschen Reich erlassenen Wohnungsordnungen. Zeitschr. f. Wohnungswesen igo7, Bd. VI, S. 73.

Wiedfeldt, Die Essener Wohnungsinspektion. Zeitschr. J. Wohnungswesen, Bd. VI, igo8, S. 26g.

Bergmann, Jahresbericht des bayerischen Zentralwohnungsinspektors. München, jährlich. Gretzschel, Jahresbericht der Großherzoglich hessischen Landeswohnungsinspektion. Darmstadt, jährlich.

2. Die unternormalen Wohnungen.

§ 46. Als das Hauptstück des Wohnungswesens ist die normale Wohn weise der Bevölkerung zu betrachten. Demgemäß bildet die normale Wohnung den eigentlichen Gegenstand der Darstellung unseres Handbuchs. Gleichwohl haben wir auch die unternormale Wohnung in unsere Untersuchung einzubeziehen.

Die unternormale Wohnung findet sich hauptsächlich in älteren Gebäuden. Solche Gebäude sind vereinzelt wohl in jedem Wohnbezirk anzutreffen. In großer Zahl und in kompakter Masse aber stehen sie in den innenstädtischen und altstädtischen Bezirken unserer Städte. Wir sind gewohnt, die neuere Entwicklung der Innenstadt allgemein unter einem bestimmten Gesichtspunkt zu betrachten, nämlich dem der „Citybildung“. Diese Auffassung ist indes unzureichend und unvollständig. Nur ein Bruchteil der Innenstadt wird selbst in unseren bedeutendsten Großstädten zur reinen Geschäftsstadt umgewandelt, in der eine an Zahl geringe Wohnbevölkerung zurückbleibt. Unmittelbar aber an die reinen Geschäftsbezirke und Geschäftsstraßen schließen sich dichtbevölkerte, engbewohnte innen städtische Bezirke an, eng besiedelte Quartiere mit einer Bevölkerung der verschiedensten Bestandteile, von dem Werkstattarbeiter, von dem Heimarbeiter, dem Gelegenheitsarbeiter bis herab zu den schlechtesten und bedauernswertesten Volksteilen der Großstadt. Überall ist der Stadtkern von Bezirken und Zonen minderwertiger Gebäude umgeben, und gerade der hochwertigste, bestbezahlte Boden ist durchsetzt von unterwertigen Bezirken; überall schließt sich unmittelbar an die hochwertige Geschäftsstadt — als steter Begleiter — die unternormale Wohnung.

In der Literatur, wie in der Gesetzgebung und in der Praxis ist die unternormale Wohnung wohl am eingehendsten in England behandelt worden. Hier findet sich auch für eine bestimmte Kategorie dieser Wohnungen ein besonderer Ausdruck; man nennt sie slums. Mit dem Wort slums bezeichnet man in England solche Wohnungen, die nicht durch ihre ursprüngliche Anlage, sondern durch die Art ihrer Benutzung unterwertig geworden sind. Das eigentümliche des Slum-dwelling ist die Verwahrlosung der Wohnung, der Wohnungsverfall. Der slum ist keineswegs eine für die Armen und Elenden gebaute Wohnung; sondern er hat stets bessere Zeiten gekannt und ist erst durch Ursachen und Vorgänge, die sich meist nachweisen lassen, zu einer schlechten

Behausung geworden. Auch die Bewohnerschaft bildet durchaus nicht eine einheitliche Klasse, sondern enthält die verschiedensten Bestandteile der Bevölkerung. Es ist deshalb nicht richtig, die Slums als Arme-Leute-Wohnungen, Elendswohnungen oder dergleichen zu bezeichnen ; die richtige Bezeichnung und Übersetzung dürfte vielmehr lauten: Verfallswohnungen. Der Wohnungsverfall und die Wohnungsverwahrlosung kennzeichnen den slum.

Wir finden die gleichen Erscheinungen des Wohnungsverfalls in jedem Lande und zwar in der alten wie in der neuen Welt. In Nordamerika sind einzelne Städte in großem Umfang mit slums behaftet. In Deutschland sind die verwahrlosten Wohnungen allgemein verbreitet; sie finden sich in Berlin wie in Hamburg, in Königsberg wie in Frankfurt, in München wie in Düsseldorf. Gerade die mit den glänzendsten Straßen- und Platzanlagen ausgestatteten Städte sind es, die andererseits den schlimmsten Wohnungsverfall aufweisen.

Es müssen demnach allgemeine Ursachen sein, die auf die Herausbildung von Verfallswohnungen hinwirken. Wir haben diese Ursachen zu scheiden in sachliche und in persönliche. Die ersten beziehen sich auf den Bau der Städte und seine Entwicklung; die zweiten auf die Zusammensetzung der Bevölkerung.

Bezüglich des Städtebaues ist daran zu erinnern, daß in einem bestimmten Zeitpunkt jeweils der weitaus größere Teil der vorhandenen Bauten älteren Jahrgängen entstammt (oben S. 5). Diese Hauptmasse der städtischen Wohnungen und Gebäude steht jedoch in ihrer Wertentwicklung nicht still; ihr tritt die Neubautätigkeit gegenüber, die fortwährende Wertverschiebungen innerhalb der städtischen Grundstückswerte hervorbringt. Die Neubautätigkeit schafft nicht nur neue Werte auf dem von ihr bearbeiteten Boden, sondern sie wirkt nach den verschiedensten Richtungen auf den Wert der vorhandenen älteren Grundstücke ein.

Das Zentrum unserer Städte galt bis in unsere Zeit als der beste Wohnbezirk; neuerdings dagegen wird die Innnenstadt gerade von den wohlhabenden Ständen verlassen und die Außenbezirke werden als Wohngegenden bevorzugt (oben S. 175). Parallel mit dieser Verschiebung im Wohnungswesen verwandelt sich ein Teil des Zentrums zur Geschäftsstadt. Diese doppelte Bewegung aber — und hierin liegt ihre allgemeine Bedeutung für das Wohnungswesen — vollzieht sich nicht auf einen Zug, sondern stückweise, in Abschnitten und in einer auf Jahre und Jahrzehnte verteilten Umwandlung, die in einer bestimmten Stadt niemals zum endgültigen Abschluß gelangt. In dieser Umbildung entwickeln sich einzelne Straßen zu Laufstraßen, Geschäftsstraßen und Hauptverkehrsstraßen, in denen für Läden und Geschäftsräume die höchsten Mieten bezahlt werden. Hier werden die alten Wohn-

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

gebäude, wenn auch nicht an einem Tage, so doch in rascher Folge abgerissen und durch neue ertragreichere Gebäude ersetzt. Unmittelbar daneben finden sich Straßen und Gassen mit älteren Häusern, die z. T. von seßhaften Altstadtbewohnern eingenommen werden; zu einem großen Teil werden sie aber in Erwartung baldigen Abbruchs oder mangels besserer Mieter einer minder guten Mieterschaft überlassen und geraten in Verwahrlosung. Es gibt keine City der alten oder neuen Welt, die nicht in ihrer nächsten Umgebung Prostitutionsviertel und minderwertige Wohnbezirke besitzt. Der Wohnungsverfall der zentralen Bezirke ist eine allgemeine, in den Verschiebungen der Bodenwerte begründete Erscheinung.

wir dürfen sagen in

Eine zweite allgemein verbreitete Ursache für die Entstehung schlechter Wohnungen liegt ferner in dem veränderten Gebrauch älterer oder auch neuerer Gebäude. Überaus häufig jeder Stadt — werden zu Wohnzwecken Gebäude benutzt, die nach ihrer ursprünglichen Anlage entweder gar nicht oder nicht in der späteren Verwendungsweise zu Wohnungen bestimmt waren. Zahlreich sind zunächst die Fälle, in denen ehemalige Speicher- und Lagerräume zu Kleinwohnungen ausgebaut wurden. Unsere älteren Häuser enthalten durchgängig in den oberen Geschossen umfangreiche Räume, die vordem zu den verschiedenen Zwecken des Gewerbebetriebes oder zum Einlagern von Vorräten für den Haushalt dienten. In allen diesen Verwendungszwecken traten während des 19. Jahrhunderts (z. T. schon früher) große Veränderungen ein. Die meisten der ehemaligen Verwendungsmöglichkeiten fielen jetzt vollständig oder großenteils weg. Die Obergeschosse standen leer und wurden nun zu Kleinwohnungen umgebaut, für die sie ursprünglich in keiner Weise bestimmt waren.

Unsere alten deutschen Städte zeigen in den innenstädtischen Bezirken allgemein diese Umwandlung. Daß in solchen Häusern — trotz der malerischen Außenseite — leicht ungünstige Wohnverhältnisse entstehen können, bedarf kaum der Darlegung. Eine geringe Vernachlässigung der Unterhaltung und die Hereinnahme minder guter Mieterschaft genügen hier bereits, um den Wohnungsverfall herbeizuführen.

Weiter kommen hier in Betracht die Hausteilung und die Wohnungsteilung, durch die eine größere Behausung nachträglich in Kleinwohnungen aufgeteilt wird. Hierbei entstehen fast immer schlechte Wohnungszustände.

Die Hausteilung findet sich vorzugsweise in den Städten mit Einfamilienhaussystem; sie ist demgemäß in England und Nordamerika häufig anzutreffen, findet sich indes auch in Deutschland in denjenigen Städten, in denen Einfamilienhäuser vorhanden sind. Ein größeres Einfamilienhaus wird hierbei in der Weise aufgeteilt, daß jedes Geschoß,

u. U. auch ein einzelnes Zimmer gesondert vermietet wird. Bezüglich des älteren Teilhauses s. oben S. 39. findet sich zumeist in den Städten mit Stockwerkswohnungen. Diese Wohnungsteilung wird vielfach schon bei Neubauten vorgenommen, da in den Städten mit dem System der Stockwerkshäufung oft größere Wohnungen in Überzahl und nicht genügend selbständige Kleinwohnungen gebaut werden Der Hausbesitzer überläßt es dann dem Mieter, die größere Wohnung durch Teilung an Untermieter in Kleinwohnungen (Teilwohnungen) auszuschlachten.

Die Wohnungsteilung dagegen

Nicht minder bedeutsam ist die zweite Reihe von Ursachen des WolmungsVerfalls, die sich aus den persönlichen Verhältnissen der Bevölkerung herleiten. Der Bevölkerungszuwachs unserer neueren Städte beruht nicht allein, und nicht einmal in der Hauptsache, auf der sog. „natürlichen“ Volksvermehrung durch Geburtenüberschuß; sondern zum größeren Teil wird das Wachstum unserer Städte durch Zuwanderung bewirkt. In dieser Wanderungsbewegung zeigt sich ein scharfer, vielleicht nicht zur Genüge beachteter Gegensatz gegenüber der älteren Zeit. In den großen und andauernden Besiedelungsbewegungen des Mittelalters wie der Merkantilzeit bis zur Mitte des 18. Jahrhunderts war man im europäischen Kulturgebiet stets bemüht, Zuwanderer aus Ländern höherer Kulturstufe nach dem Inland zu ziehen. In den Besiedelungen des Mittelalters wie in der Gewerbe- und Bevölkerungspolitik des Merkantilismus war das Ziel die Hebung des Landes durch Vermittelung neuer Kenntnisse, durch Verpflanzung einer höherstehenden Kultur und durch Gewinnung eines gewählten, hochgeschätzten Menschenmaterials. Heute dagegen erfolgt in Mittel- und Westeuropa z. T. auch bereits in Nordamerika die Zuwanderung aus Gebieten niedrigerer Kulturstufe und billigerer Arbeitslöhne. Die Zuwanderer werden z. T. durch Unternehmer herangezogen, die sich billigeres Arbeitsmaterial beschaffen wollen; z. T. kommen sie von selber aus Bezirken niedrigerer Geldlöhne oder werden von vorausgegangenen Angehörigen zur Nachfolge veranlaßt.

Diese aus Gebieten tieferen Kulturstandes einrückenden Zuwanderer bilden einen erheblichen Bestandteil unserer städtischen Bevölkerung; sie bringen ihre niedrigeren Ansprüche und schlechten Wohnsitten mit und sind in großem Umfang die Träger des Wohnungsverfalls und Benutzer der verwahrlosten Wohnungen.

Über die Wohnweise ausländischer Zuwanderer, die „die Wohnungen und Häuser über alle Maßen ruinieren“, vgl. Gretzschel, Bericht des hessischen Landeswohnungsinspektors für 1908 (Darmstadt 1909) S. 16.

Als eine weitere Ursache der auf unserem Gebiet bestehenden Verhältnisse ist zu nennen die für bestimmte Volksschichten gegebene

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Notwendigkeit, in der Altstadt und in der Nähe des Zentrums zu wohnen. Ein nicht geringer Teil der Erwerbstätigen ist gezwungen, mit Rücksicht auf ihr Arbeitsverhältnis in der Nähe der inneren Geschäftsbezirke Wohnung zu nehmen; hierunter zählen insbesondere manche Hausindustrielle, Heimarbeiter, in Hafenstädten die Hafenarbeiter, ferner die Gelegenheitsarbeiter, kleine Gewerbetreibende u. a. m.

Zu diesen durch die Arbeitsbedingungen Gebundenen tritt eine große Zahl von Bewohnern, die die unternormalen Wohnungen bevölkern, weil diese Wohnungen — obwohl in den innenstädtischen Bezirken gelegen — zu billigerem Preise oder zu leichteren Bedingungen abgegeben werden als die Wohnungen in den Neubaubezirken. Gerade für die Kleinwohnungen haben die alten minderwertig gewordenen Gebäude eine große Bedeutung; oft sind nur hier die für bestimmte Volksschichten notwendigen Wohnungen zu finden. Es sind zwei Kategorien von Mietern, die hierbei in Frage kommen: zunächst diejenigen Familien und Einzelmieter, die eine höhere Miete nicht erschwingen können und deshalb in den unterwertigen Wohnungen Unterkunft suchen müssen; ferner aber — ein besonders bedauerlicher, jedoch häufig festzustellender Umstand — solche Familien, die wegen Kinderreichtums in den besseren Miethäusern keine Aufnahme finden.

Vgl. Bergmann, Bericht des Zentralwohnungsinspektors (München 1910). „Im Laufe des Sommers 1908 waren zahlreiche Fälle festzustellen, in denen Familien keine Untei’kunft finden konnten, und zwar waren es nicht lauter zweifelhafte Elemente, sondern auch anständige Familien, die nur wegen großer Kinderzahl abgewiesen wurden“.

(a. a. 0. S. 8.).

„Wenn die Familie auch in der Lage ist, den Mietpreis zu zahlen, ihrer Kinder wegen will sie niemand haben. Und so müssen sie schließlich in irgend einem Loche oder Gange unterkriechen. Jeder Wohnungssuchende wird mir bezeugen, daß regelrecht die erste Frage des Hausbesitzers ist: „Wieviel Kinder haben Sie?“ Und wehe dem Unglücklichen, wenn dieser „Himmelssegen“ zwei oder drei überwiegt.“ (Mitteilung der Bremer Nachrichten vom 23. März 1910.)

Endlich ist nicht zu übersehen, daß unsere Städte in nicht geringem Umfang Volksteile enthalten, die unter die Richtlinie ihres Standes herabsinken und die Verfallswohnungen aufsuchen. Diese unternormalen Volksschichten, die in jeder Großstadt anzutreffen sind, bringen durch ihre schlechten Wohnsitten jede Wohnung in Verwahrlosung. — Nicht zu vergessen ist auch der Bodensatz der Bevölkerung, die sittlich verkommenen Personen, die eine nicht geringe Zahl von Wohnungen besetzen.

Innenstädtische Wohnformen schildert Karl Singer in den Münchener Herbergen (Die Wohnungen der Minderbemittelten in München, München 1899). Die sog. Herbergen sind alte Kleinwohnungsgebäude, bei denen für die einzelnen Wohnungsinhaber noch das geteilte „Stock-

Werkseigentum“ besteht²). Die Wohnungszustände sind infolge der Überfüllung, des Alters und der häufig ungenügenden Instandhaltung der Häuser wenig befriedigend ; gleichwohl ist die Beseitigung der Herbergen, wie Singer bemerkt, mit dem Mißstand verknüpft, daß die Neubautätigkeit keinen geeigneten Ersatz für die wegfallenden Kleinwohnungen schafft. — Minderwertige Kleinwohnungen in Berlin sind in Wort und Bild häufig beschrieben worden. Beispiele von .Verfallswohnungen in älteren und neueren Berliner Gebäuden gibt die jährlich veröffentlichte Wohnungsenquete der Ortskrankenkasse der Kaufleute. Die Zustände in Berlin sind als besonders schlimm zu bezeichnen. — Innenstädtische Bezirke in Wiesbaden untersucht eine Studie von Ernst Cahn, wobei vielfach ungünstige Zustände nachgewiesen werden (Wohnungszustände der minderbemittelten Bevölkerungsschichten in Wiesbaden, Wiesbaden 1906).

Auf ein größeres Gebiet beziehen sich Berichte, die der

Hessische Landeswohnungsinspektor jährlich über das Wohnungswesen erstattet; sie enthalten für uns beachtenswerte Schilderungen des Wohnungsverfalls, der durch fremde Zuwanderer (oben S. 291) herbeigeführt wird ; ferner nicht minder bedeutsame Angaben über Eälle schlechter Wohnweise der einheimischen Bevölkerung. — Ein umfangreiches Material der unterwertigen Wohnformen enthält die Schrift von Ludwig Bauer, Der Zug nach der Stadt.

Einzelschilderungen ungünstiger Wohnverhältnisse sind aus den verschiedensten Städten veröffentlicht worden, wie Hamburg, Königsberg, Bremen, Straßburg, Metz, Breslau und zahlreiche andere. — Bemerkenswert sind die innenstädtischen Wohnverhältnisse der Stadt Hannover. Ein Teil der Straßen der Altstadt ist zu hochwertigen Geschäftsstraßen umgewandelt und mit Geschäftshäusern besetzt. Ein großer Teil der Innenstadt dagegen ist Wohnstadt geblieben und bildet mit seinen alten Häusern einen dichtbevölkerten Arbeiterwohnbezirk. Die Straßen, denen die Umwandlung zu Verkehrs- und Geschäftsstraßen nicht gelungen ist, ferner die meisten Nebenstraßen und die zahlreichen Höfe enthalten Kleinwohnungen. In unmittelbarer Nachbarschaft der teuersten Geschäftsbauten finden sich die billigsten Kleinwohnungen der Stadt. Die Wohnungen in diesen alten Häusern sind zum Teil recht schlecht. In den einzelnen Häusern sind die Stockwerke öfter an verschiedene Haushaltungen vermietet, obwohl die Häuser für eine derartige Unterteilung nicht eingerichtet sind.

Die Mittel des Eingreifens gegenüber den unternormalen Wohnungen und dem Wohnungsverfall sind zahlreich und liegen auf verschiedenen Gebieten.

An erster Stelle ist die Selbsthilfe und Selbsttätigkeit der Hausbesitzer zu nennen. Von der Art, in der die Hausbesitzer ihre Grundstücke verwalten oder verwalten lassen, hängt die Entwicklung eines Hauses in hohem Maße ab. Vielfach werden Grundstücke in den innenstädtischen Bezirken in Erwartung besserer Verwertung auf Spekulation gekauft ; bis zum Eintritt günstigerer Verwendung überläßt man sie der bestmöglichen Ausnutzung, was bisher häufig gleichbedeutend war mit Verwahrlosung. Was die Tätigkeit des Hausbesitzers zu leisten vermag, um die Verwaltung älterer Grundstücke in die Höhe zu bringen, zeigt sich in den verschiedensten Städten; vgl. meine „Rheinischen Wohnverhältnisse“ S. 56 nnd 66 und die Beispiele in meiner Abhandlung, ,,Die großstädtischen Innenbezirke und die unternormalen Wohnungen“, Techn. Gemeindeblatt, Mai 1910.

was nach anderweitigen Erfahrungen nicht immer der Fall ist — die verauslagten Kapitalien sich nicht voll verzinsen sollten. Vgl. auch unten § 58 und § 63.

Hervorhebung bedarf, die Wohnungsaufsicht in Betracht, die hier die schwierige Aufgabe hat, auf die Hausbesitzer, wie auf die Mieter einzuwirken. Daß die Aufsichtsorgane ihre Tätigkeit mit großer Hingabe und mit bedeutsamem Erfolge ausüben, ergibt sich aus den jährlichen Berichten der Zentralbehörden. — Größere Sanierungen in den Innenstädten wurden neuerdings durchgeführt in Hamburg, Berlin, Frankfurt a. M., Elberfeld, Straßburg, Stuttgart, Darmstadt, Mainz und anderen Städten. Auch in kleineren Städten wurden im einzelnen Eingriffe vorgenommen; vgl. Jahresbericht des Hessischen Landeswohnungsinspektors für 1908, S. 40. Über die größeren Umgestaltungen der Innenstädte vgl. im einzelnen die Berichte in der Zeitschrift ,,Der Städtebau“, herausgegeben von Th. Goecke.

An zweiter Stelle ist auf die Tätigkeit der Gemeinden zu verweisen. Das Eingreifen der Gemeinde gegenüber den Verfallswohnungen ist insbesondere in England stark ausgebildet (vgl. unten Teil VIII) und sollte auch in Deutschland wirksamer gestaltet werden. Der Armenetat beansprucht in unseren Städten jährlich steigende Summen, die zum größten Teil direkt oder indirekt zu Wohnungsunterstützungen dienen. Hier könnte die Stadtverwaltung in besserer und auch für die Stadtfinanzen zuträglicherer Weise sorgen. Es wäre gewiß wünschenswert, wenn jährlich eine bescheidene Summe aufgewendet würde zum Ankauf unternormaler Häuser, die entweder instandgesetzt oder niedergelegt und durch Neubauten ersetzt würden. Der Vorteil würde ein außerordentlicher, vielseitiger, mit Ziffern nicht zureichend zu schätzender sein; denn städtebaulich, volkswirtschaftlich und sozialpolitisch würden die besten Wirkungen eintreten. Dabei wären die aufgewendeten Gelder in keiner Weise für die Stadt schlecht angelegt. Während die für die Wohnungsunterstützungen gegebenen Gelder endgültig verloren sind, würde der Stadt hier immer ein wertvoller Grundbesitz verbleiben, selbst wenn

An dritter Stelle kommt, wie kaum der

Literatur.

Die im Text zitierten Schriften.

Rud. Eberstadt, Die großstädtischen Innenbezirke und die unter7iormalen Wohnungen. Techn. Gemeindeblatt, Mai igio.

Fünfter Teil.

Kapitalbeschaffung. Bodenleihe. Besteuerung.

1. Die Bedeutung des Realkredits.

§ 47. Realkredit, hier genauer Immobiliarkredit, ist derjenige Kredit, der gewährt wird gegen das Unterpfand von Immobilien, d. i. von Grundstücken und Gebäuden. Eine hochstehende und fortschreitende Bodenkultur bedarf unbedingt eines reichlichen und stetigen Zustroms von Produktivkapital; sie ist ohne diesen schlechthin unmöglich. Der Weg der Kapitalzuleitung aber ist der des Kredits. Daß die hohen Aufwendungen für die Bodenkultur in barem Gelde bestritten werden, ist weder tunlich noch auch nur wünschenswert. Die Schöpfungen der Bodenkultur — Meliorationen, Hausbauten — gewähren meist eine lange Dauer und Nutzung; der Boden selbst bietet ein sicheres und nicht entziehbares Unterpfand. Für die Kapitalzufuhr und den Realkredit bestehen deshalb besondere Verwaltungseinrichtungen von größter Bedeutung, die deutschrechtlichen Ursprungs sind und das gesamte Hypotheken- und Grundbuchwesen umfassen. Die Aufgabe dieser Einrichtungen ist es, durch das staatlich geführte Grundbuch und durch die Regelung und Organisation des Hypothekenverkehrs dem Boden das Produktivkapital in ausreichenden Mengen, gegen die beste, reale Sicherheit und zu billigen Bedingungen zuzuführen.

Es ist leicht, dem Boden eine Verbindlichkeit in Gestalt einer Geldschuld aufzuerlegen und aus dem Bodenertrag die Verzinsung und Bezahlung zu decken. Wenn auf diesem Weg dem Bebauer des Bodens wertvolles Kapital zugeführt wird, so ist die Kreditform eine ebenso solide wie wünschenswerte. Der Geldgeber hat die denkbar beste Sicherheit; der Geldnehmer hat einen leichten Kredit und kann die Gegenleistung für das empfangene Kapital aus dem Bodenertrag entnehmen. Die Bedeutung des Realkredits für unsere Volkswirtschaft ist demnach eine außerordentlich große. Wir haben kaum ein besseres Mittel, um das vorhandene Kapital, den Unternehmungsgeist, die Arbeitskraft in Bewegung zu setzen, als den Realkredit.

Aber nicht immer hängt der Realkredit mit der Beschaffung von produktivem Kapital zusammen. Mit der gleichen Leichtigkeit wie für die Belastung zur Kapitalaufnahme, bietet sich der Boden auch für die Belastung zu jedem anderen Zweck. Die Ursachen der Beschwerung können die mannigfaltigsten sein. Durch Vereinbarung, Rechtssatz, Gewalt — durch hunderterlei Ursachen kann eine Belastung des Bodens herbeigeführt werden. Zu den verschiedensten Zeiten hat man versucht, den Boden zum Zweck einer Rentenerzielung und Rentensicherung zu belasten. Der Druck dieser Verbindlichkeiten ist oft zu unerträglicher Höhe gestiegen, und man kann sagen, daß der Stand der Bodenbelastung häufig oder vielleicht regelmäßig entscheidend ist für die Zustände eines Zeitalters. In ihrem Ursprung haben alle Bodenbelastungen wohl eine rechtliche oder berechtigte Grundlage, wenn es auch nur das Kriegsrecht oder das Recht der Eroberung ist; aber diese Grundlage geht äußerst rasch verloren, meist schon in einer Generation. Eben die Leichtigkeit und die Sicherheit, mit der der Boden belastet werden kann, führen dahin, daß diese Belastung sehr bald, wo ihr keine Grenzen gezogen werden, eine mißbräuchliche wird und zu schweren Mißständen führt.

Die Belastung des Bodens mit Zins- und Rentenforderungen nimmt nun äußerlich ganz die gleiche Form an wie der produktive Realkredit. Der Boden wird mit einer Schuld, einer Verpflichtung beschwert, von der wir, äußerlich betrachtet, zunächst gar nicht sagen können, aus welchem Verhältnis sie ursprünglich herrührt. Wir müssen demnach feststellen, wie wir den Realkredit nicht bloß nach der formalen, sondern nach der materiellen Seite zu unterscheiden haben.

Jeden Kreditanspruch unterscheidet die Volkswirtschaft nach der Verwendung des kreditierten Kapitals. Die erste allgemein notwendige Scheidung ist die zwischen produktiver und unproduktiver Verschuldung³). Ein Landwirt, der Kapital aufnimmt zum Ankauf von Maschinen oder für die Durchführung von Meliorationen, kontrahiert eine Verschuldung zu produktiven Zwecken; nimmt er dagegen das Kapital auf für seinen persönlichen Verbrauch und für Ausgaben des Unterhalts, so ist die Verschuldung unproduktiv. Die gleichen Gesichtspunkte gelten für die öffentliche Schuldenaufnahme, in deren Bewertung man nach den gleichen Grundsätzen — ob zu einer werbenden Anlage verwendet oder nicht — unterscheidet. Eine zweite wesentliche Unterscheidung ist die nach Leistung und Gegenleistung. Erfolgt bei der Verschuldung eine materielle Gegenleistung, so spricht man von einer materiellen Verschuldung; erfolgt keine materielle Gegenleistung, so liegt eine immaterielle Verschuldung vor. Wird z. B. ein Grundstück mit 50000 M. verschuldet wegen eines Hausbaues, so ist dies eine materielle Verschuldung; für die aufgenommene Hypothek ist ein Haus hergestellt und geliefert. Wird das Grundstück dagegen wegen einer Bodenspekulation mit 50000 M. belastet, so ist das eine immaterielle Verschuldung, der kein materieller Neuwert gegenübersteht.

Eine dritte Unterscheidung ist die zwischen stehender und ablösbarer Verschuldung. Auch für die materielle oder die produktive Verschuldung macht es einen gewaltigen Unterschied, ob sie ewig oder ob sie tilgbar ist. Denn die Substanz, wegen deren ursprünglich die Schuld aufgenommen wurde, mindert sich oder verschwindet im Laufe der Zeit; das gebaute Haus wird allmählich minderwertig, reparaturbedürftig, baufällig; die angeschafften Maschinen werden veraltet, unbrauchbar, wertlos usw. Wenn nun die ursprüngliche Schuld stehen bleibt, während der dafür gelieferte Nachwert aufgezehrt ist, so wird auch eine ursprünglich materielle oder produktive Verschuldung im Laufe der Zeit zu einer immateriellen. Die Schuld ist da; der Gegenwert dagegen ist vermindert oder ganz geschwunden. Doch auch, wo die Substanz z. T. erhalten ist, verlangt das Interesse der Volkswirtschaft, daß das aufgewendete Kapital freigesetzt wird. Die Volkswirtschaft hat die Aufgabe, neue Werte zu schaffen, nicht die Last alter Forderungen dauernd weiter zu tragen.

Wir haben somit drei Formen der Bodenverschuldung unterschieden:

1.    produktive und unproduktive,

2.    materielle und immaterielle,

3.    ablösbare und stehende.

Die produktive, die materielle und die ablösbare Verschuldung können wir als unbedingt wirtschaftsgemäße Verschuldungsformen bezeichnen; bei der unproduktiven, der immateriellen und der stehenden dagegen ist die wirtschaftliche Bedeutung teils eine zweifelhafte, teils geradezu eine ungünstige.

Die Boden Verschuldung erstreckt jedoch ihre Wirkungen auf ein weiteres, mit ihr enge zusammenhängendes Gebiet; es ist das der Preisbildung der Bodenwerte. Der Zusammenhang zwischen Bodenverschuldung und Bodenwert, auf den meine Arbeiten hingewiesen haben, war in der früheren Zeit bekannt und unbestritten. Einem Beobachter, der die wirtschaftliche und nicht nur die formale Bedeutung der Verwaltungseinrichtungen erkennt, kann es in der Tat nicht verborgen bleiben, daß von der Verschuldungsmöglichkeit auch der Wert und der Preis des Bodens abhängt.

Es war in Preußen in der zweiten Hälfte des 18. und noch im 19. Jahrhundert den führenden Personen unter der höheren Beamtenschaft durchaus geläufig und wird in den Verhandlungen über die Reformen im Realkredit mehrfach hervorgehoben, daß mit der Erleichterung der Beleihung und der Erhöhung der Beleihungsgrenze die Bodenpreise steigen, mit der Ei’schwerung und Herabsetzung dagegen fallen. Mitteilung von Dr. jur. Weyermann, aus archivarischen Studien zur Geschichte des preußischen Grundbuchwesens.

In der Beleihungstechnik ist nun hier ein wesentlicher Unterschied zu machen. Eine Beleihung, die von einem vorhandenen, nicht einseitig steigerbaren Ertrag ausgeht, mag im einzelnen zu hoch greifen und die wirtschaftlich zuträgliche Verschuldungsgrenze überschreiten; dies wird insbesondere dann der Fall sein, wenn, nach dem oben S. 115 gegebenen Beispiel, der Bodenwert zu einem niedrigen Zinsfuß kapitalisiert wurde und mit dem Eintritt eines Steigens des Zinsfußes der Kapitalwert sinkt. Die Landwirtschaft, die in solchem Fall die Bodenerträge nicht einseitig steigern kann, hat den Schaden des Schwankens der kapitalisierten Werte oft genug erfahren. Im allgemeinen findet hier jedoch die Beleihung des Bodens an dem vorhandenen Ertrag ihre natürliche Grenze.

Anders jedoch unter den oben erörterten Verhältnissen im städtischen Grundbesitz, bei dem die Möglichkeit besteht, Wert und Ertrag einseitig und gewerbsmäßig zu steigern, d. h. durch eigene geschäftsmäßige Einrichtungen den Bodenwert aufzutreiben, die spekulativen Gewinne alsdann zu realisieren und durch eine auf 90—100% des gesteigerten Wertes getriebene Verschuldung fortzuwälzen auf die Bevölkerung, in der Kette Bodenspekulant, Bauunternehmer, Hausbesitzer, Mieterschaft. Unter diesen Voraussetzungen ist es allerdings durchführbar, den Charakter des Realkredits in allen seinen drei Grundrichtungen zu verändern und der Bevölkerung eine unproduktive, immaterielle und stehende Verschuldung aufzuerlegen.

Jetzt werden die Aufgaben und die wirtschaftliche Wirkung des Realkredits vollständig umgewandelt. Die Aufgabe des Realkredits ist es, der Produktion Kapital zu beschaffen; jetzt wird es der Spekulation zugeführt. Die materielle Wertschöpfung bedarf des Kapitals; jetzt werden zuerst die spekulativen Ansprüche befriedigt, und die produktive Tätigkeit leidet dauernd unter Kapitalmangel und Stockung. Die staatlichen Einrichtungen sollen die Kapitalbeschaffung für die Kulturzwecke erleichtern und verbilligen; sie wird erschwert und mit Wuchergeschäften verteuert. Der reale Wert soll den Maßstab abgeben für die Beleihung; das Verhältnis kehrt sich um, und die Beleihung wird entscheidend für den Wert.

Wir sind hiermit in das Zentrum der städtischen Bodenentwicklung vorgerückt. Die beiden Fragen der Bodenparzellierung und des Real-kredits sind, wie meine Untersuchungen gezeigt haben, das eigentlich Entscheidende in der Wohnungsfrage. Zugleich sind es diejenigen Gebiete, deren Zustand in erster Reihe von der Gestaltung der nationalen Institutionen abhängt. Bei den Einrichtungen für die Bodenbewertung müssen wir in der Behandlung des Wohnungswesens einsetzen und hier die offenbaren Fehler und Irrtümer beseitigen, die bei der Schaffung der neueren Grundlagen des Realkredits bestimmend waren.

zurückgeführt auf die Leichtigkeit

Die heutige Gestaltung des Grundbuch- und Hypothekenwesens beruht in der Hauptsache auf der für Deutschland vorbildlich gewordenen preußischen Hypothekenordnung vom 5. Mai 1872, die nach langen, durch die Konfliktszeit und die nationalen Kriege unterbrochenen Verhandlungen zustande gekommen istx). Die treibende Kraft bei der jahrzehntelang erwogenen Reform des älteren preußischen Grundbuchrechts war — was im allgemeinen kaum bekannt sein dürfte — die Landwirtschaft. Die Landwirtschaft litt seit dem Ende der 30er Jahre des letzten Jahrhunderts mehrfach unter einer Kreditnot; diese wurde von den Wortführern der landwirtschaftlichen Interessen — ganz anders allerdings von Rodbertus der Kapitalanlage in Aktien und Obligationen. Die starken Bedürfnisse des damals beginnenden Eisenbahnbaues und der aufstrebenden Industrie boten dem Kapital in leicht umsetzbaren und börsenmäßig verkäuflichen Wertpapieren eine günstige Anlageform, während die Kapitalanlage in Hypotheken damals mit Umständlichkeiten verknüpft war.

Die Landwirtschaft war der Ansicht, daß hierin die Ursache der Kreditnot zu suchen sei und daß das Kapital durch die mangelnde Schärfe der Hypothekenordnung von der Anlage in Bodenwerten zurückgehalten werde. Man glaubte durch Erleichterung des Hypothekenverkehrs und der Bodenbelastung eine stärkere Zufuhr des Produktivkapitals zu erreichen. Das ausgesprochene — und an sich entschieden berechtigte — Ziel der preußischen Hypothekenordnung von 1872 war, den Realkredit der Beweglichkeit des Kapitals anzupassen. Der Fehler, in den man dabei verfiel, bestand darin, daß man das staatliche Grundbuch unterschiedslos für jede Bodenbelastung zur Ver fügung stellte, gleichviel, ob die Beträge aus produktiven Aufwendungen oder aus unproduktiven Ansprüchen herrührten. Grundsätze aus zwei völlig verschiedenen Rechtssystemen — das römische Pfandrecht und das deutsche Grundbuchrecht, die bisher getrennt geblieben waren —

1) Das ältere Recht zeigte noch die Zwiefältigkeit römischrechtlicher und deutschrechtlicher Grundsätze.

wurden zu einer einheitlichen Einrichtung verschmolzen. Die preußische Grundbuchreform von 1872 beseitigte jede Beschränkung in der Eintragung von Hypotheken, ohne Rücksicht auf das Produktivkapital, das man eigentlich heranziehen wollte, und ohne Rücksicht auf die ungeheure wirtschaftliche und soziale Wirkung der öffentlich-rechtlichen grundbuch-lichen Einrichtungen.

An abmahnenden Stimmen fehlte es — abgesehen von den Re-auch im preußischen Landtage nicht. Zu den Gegnern

gierungskreisen

zählte insbesondere der Abgeordnete Reichensperger (Olpe), der während der Verhandlungen den bemerkenswerten Ausspruch tat: „Das kann man freilich machen, das heißt aber Aufgeben alles materiellen Rechtsprinzips — es heißt, die Idee, die in allen Gesetzgebungen ihren Ausdruck gefunden hat, verleugnen — es heißt, das System des Wechselrechts generalisieren“. Über die wirtschaftliche Bedeutung des Realkredits und die Beziehungen zwischen Beleihung und Bewertung s. oben S. 118.

Amtliche Gesamtziffern über die Entwicklung des Realkredits in Deutschland sind nicht vorhanden. Nach einer früher von mir an-gestellten Berechnung erscheint die Annahme begründet, daß die Bodenverschuldung in Deutschland heute die Summe von 60 Milliarden erreicht hat, wodurch die Hypothek weitaus an die erste Stelle aller mobilen Werte rückt und für den Zustand unserer Kapital- und Kreditverhältnisse von entscheidender Bedeutung wird. Der bei weitem überwiegende Teil der Bodenverschuldung, mindestens drei Viertel, dürfte auf die Städte entfallen. Der jährlich für Hypotheken neu aufgebrachte Betrag ist, von abnormen Schwankungen abgesehen, auf mehr als 2 Milliarden anzusetzen.

Für den jährlichen

Die in meinem „Kapitalmarkt“ gegebenen Ziffern entstammen meist den Jahren 1895 —1897 und liegen z. T. noch weiter zurück; sie sind allgemein zu niedrig, da die neuere Verscbuldungsbewegung erst in den 80 er Jahren einsetzt und sich mit voller Intensität erst seit Mitte der 90er Jahre ausgebreitet hat; vgl. Kapitalmarkt S. 223 u. 227. Das Verhältnis der städtischen zur ländlichen Verschuldung war damals in Preußen wie 3Y₂ : B in Bayern sogar 4Y₂ : 1.

Zuwachs der Hypotheken ergab sich, ebenfalls nach den Ziffern der Jahre 1890—1897, eine Summe von 1740 Millionen (Kapitalmarkt S. 234), die heute bei weitem überschi'itten ist. — Der für die Verzinsung der stehenden Bodenschuld aufzubringende Betrag ist hier, wie kaum gesagt zu werden braucht, nicht berücksichtigt; er dürfte sich heute, einschließlich der Abschlußprovisionen, auf reichlich 2500 Millionen belaufen.

Wenn wir diese Summe betrachten, die der Realkredit in Bewegung setzt, dann fragen wir erstaunt, wie es nur einen Träumer in Deutschland geben mag, der es wagt, von einer Wohnungsfrage zu sprechen. Unserem Boden steht unerschöpfliches Kapital zur Verfügung. Auf den städtischen Boden allein entfallen jährlich über 1600 Mili. M. an neuer Kapitalzufuhr. Die sicherlich reichliche Schätzung von Gretz-schel oben S. 148 nimmt an, daß jährlich insgesamt 200000 Klein-und Mittelwohnungen in Deutschland neu erbaut werden müßten und daß hierzu ein Kapital von 800 Mili. M. erforderlich wäre; mehr als die doppelte Summe wird tatsächlich für den städtischen Boden allein aufgebracht. Machen wir zu der Gretzschelschen Wohnungsziffer noch einen Zuschlag von 10% für den Bedarf an großen Wohnungen, so ist für den Bau jeder Wohnung durchschnittlich ein Betrag von 7500 M. vorhanden; mehr als hinreichend, nicht für die Hofwohnung einer Mietskaserne, sondern um unser Volk mit den besten Landhäusern zu versorgen. —

In der Wirklichkeit sind die Verhältnisse aber paradoxerweise ganz anders. Unsere Bautätigkeit leidet fortdauernd unter einem Mangel an Kapital; in Zeiten besonders günstiger oder auch besonders ungünstiger Konjunktur sogar unter völliger Kapitalstockung. Wir müssen uns öffentliche und gemeinnützige Gelder zusammenholen, um Kleinwohnungen bauen zu können. Deutschland will trotz jener Milliarden von Kreditkapital ein kapitalarmes Land sein. Es fehlt uns angeblich an Kapital für die notwendigen produktiven Aufgaben und insbesondere für das Baugewerbe. Das sind in der Tat anscheinend unvereinbare Widersprüche.

Die Lösung ergibt sich indes, wenn wir die in früheren Abschnitten mitgeteilten Zahlen betrachten; sie zeigen uns zunächst: unser städtischer Boden in Deutschland leidet nicht an einem Mangel, sondern an einer gewaltigen Hypertrophie von Kreditkapital. Alle unsere Bodenwerte sind in schlimmstem Grade überkapitalisiert. Daß aber inmitten der mächtigen Kapitalzufuhr gerade die produktive Tätigkeit an Kapitalmangel leidet, erklärt sich ebenfalls in schlüssiger Weise aus unseren Darlegungen; die Kapitalisierung des städtischen Bodens beginnt damit, daß nicht die Bedürfnisse der Bautätigkeit, sondern die Forderungen der Spekulation sichergestellt werden müssen. Bodenspekulant und Baustellenhändler nehmen für sich die Werte in Beschlag, die durch die Bautätigkeit hervorgebracht werden; für diese Ansprüche, die heute mit dem Bau wert in einen Betrag zusammenwachsen, muß erst das Kapital beschafft werden, ehe die Bautätigkeit beginnen kann.

Unsere typischen Beispiele S. 110 zeigen uns, welche volkswirtschaftlichen Aufgaben der Realkredit zu erfüllen hat, und welche wirtschaftswidrigen Erfolge unser heutiges System des Grundbuchwesens tatsächlich hervorbringt. Die Summe, die für die produktive Tätigkeit des Häuserbaues durch den Realkredit zu beschaffen ist, beträgt in unserem Fall noch nicht 500000 M. Spielend leicht und zu den günstigsten Bedingungen wäre dieser Betrag für das Baugewerbe aufzubringen; denn schon die sog. erste Hypothek beläuft sich auf 550000 M.; sie ist mehr als hinreichend, um jeden Anspruch der Bautätigkeit zu decken. Die Grundstücke unseres Beispiels tragen eine weit höhere Belastung. Aber mit der Bautätigkeit hat das nichts zu tun. Selbst wenn man den Bodenweit auf den letzten Pfennig hypothezierte, wäre die erste Hypothek noch viel zu groß für das Bedürfnis des Baugewerbes.

Unsere Ziffern über die Wertbewegung im Bausteilenbandel, im Baugewerbe und im Häuserhandel werden ergänzt durch eine Berechnung, die die zahlenmäßigen Geschäftsergebnisse eines der typischen Berliner Bauunternehmers zeigt (Berliner Morgenpost 4. April 1909). Der Bauunternehmer hat in dem folgenden Beispiel im Norden Berlins eine Baustelle von 70 Quadratruten zu 1400 M. die Rute gekauft =

.    .    98    000    M.

• • 2 000 „

.    .    96    000    M.

Kaufpreis ohne Kosten ....

ab Anzahlung.......

bleibt geschuldeter Betrag Bei Baubeginn bzw. Zahlung der ersten Baugeldrate hat er dem Baustellenhändler oder dem Boden besitzen eine Abzahlung zu

60 000 M.

leisten von...........

während für die verbleibenden ....    36 000 M.

der Bodenbesitzer „Priorität“ einräumt, d. h. zum Zweck der Aufnahme einer ersten Hypothek mit seiner Restforderung an die zweite Stelle rückt.

Bei den Abmessungen der Baustelle (ca. 980 qm) würde der Betreffende ca. 590 qm bebauen können und nach Größe der bebauten Fläche und dem für das Grundstück Erfahrungsgemäß zu erwartenden Mietsertrage von ca. 18 000 M. eine erste Hypothek von 185 000 M. erhalten.

Die Baukosten stellen sich auf mindestens 170000 M. Berücksichtigt man, daß von der bewilligten ersten Hypothek von 185 000 M. bereits bei Beginn des Baues 60000 M. auf die Baustelle abgelöst werden mußten, so verbleiben für dieAusführung des Baues 125 000 M. Da aber der Bau dem Unternehmer 170000 M. kostet, so fehlen demselben, selbst wenn er in der Lage ist, die laufenden Zinsen und Kosten noch aus eigenen Mitteln zu decken, 45 000 Bl., welche ihm die Lieferanten bzw. Bauhandwerker stunden müssen. War der Unternehmer aber nicht in der Lage, Zinsen und sonstige Unkosten zu bestreiten, so gehen von dem Baugeld bzw. der bewilligten Hypothek noch weitere 10000 Bl. ab und die fehlende Summe beträgt sogar 55 000.

Nachdem der Bau nunmehr vollendet ist, ist die Situation folgende:

185 000 M. 36 000 „ 45 000 „

266 000 M.

Erste Hypothek.......

Restkaufgeld zur zweiten Stelle Handwerkerhypotheken .

Belastung zusammen

Der Unternehmer braucht nunmehr, um seinen sämtlichen Verpflichtungen nachkommen zu können, eine zweite Hypothek. Der Gesamtwert des Grundstücks ist, nach dem zu erwartenden Mietsertrage, auf 288 700 M. anzusetzen. Die gesuchte zweite Hypothek soll innerhalb 75% des Grundstückswertes liegen. Es wäre also nur noch eine zweite Hypothek von 45 000 M. zulässig. — Da mit dieser zweiten Hypothek zunächst aber die schon vorher eingetragenen 36 000 M. Restkaufgeld abgelöst werden müssen, verbleiben für die Handwerker nur noch 9000 M. und mit 36 000 M. würden dieselben noch auf dem Grundstück stehen bleiben, bis es dem Erbauer schließlich glückt, das Grundstück zu verkaufen.

Das Unrecht und der Widersinn unseres Realkreditsystems können kaum klarer veranschaulicht werden, als in diesen der Baupraxis entnommenen Zahlen. Um eine Baustelle zu Wert zu bringen, wird ein Gebäude errichtet, für dessen Baukosten 170000 M. erforderlich sind. Die erste Hypothek ergibt 185000 M., also weit mehr als das benötigte Baukapital — aber von dieser Summe nimmt zunächst der Bodenbesitzer 60000 M. Das Baugewerbe muß sich eine zweite Hypothek zu weit ungünstigeren, die Produktion schwer belastenden Bedingungen beschaffen, auch hiervon fällt der größere Teil an den Bodenbesitzer.

In den auf S. 104 f. behandelten Geschäftsverhältnissen wird der Preis des Bodens vom Wert des Ackerlandes von 50 Pf. und 1 M. finden Quadratmeter auf 50—70M. getrieben, und für diese Summe, nicht für das Baugewerbe, muß zuerst das Kapital gefunden werden. Der Bodenbesitzer, der die erste Stelle hat, räumt eine ungenügende Priorität ein, die die Wirkung hat, daß der neugeschaffene Wert ihm zuwächst und er die reale Sicherheit für seine fiktiven Spekulationswerte in der Hand behält. Die produktive Aufwendung für den Häuserbau bildet die einzige tragende Basis, auf der sich die Realisierung der spekulativen Ansprüche aufbaut. Man fragt sich vergebens, weshalb die Spekulation die erste Verfügung über das Grundbuch hat, und mit welchem Recht in einer staatlich geleiteten Verwaltungseinrichtung die Wertschöpfungen der produktiven Tätigkeit mit ihrem Todfeind, den Forderungen der Spekulation, zusammengeschmolzen werden dürfen.

Uber Realkreditbedarf und Kapitalverwendung beim Hausbesitz vgl. die Darlegungen von Kurt Baschwitz: „Den organisierten Hausbesitzern ist es bei ihrer Behandlung der Grundkreditfrage lediglich darum zu tun, daß ausschließlich der bestehende Grund- und Hausbesitz sein Eigentum über die jetzige an und für sich doch bereits anormal hohe Verschuldungsgrenze hinaus noch höher belasten kann. Dagegen suchen sie zu verhindern, daß neues Kapital der Wohnungsproduktion zufließe.“ Die Organisation der städtischen Haus- und Grundbesitzer in Deutschland, Stuttgart 1909 S. 60. Vgl. ferner Jahresbericht des Großherzoglich Hessischen Landeswohnungsinspektors für 1907 S. 16: „Die Überschuldung der Grundstücke bzw. Gebäude besteht in der

Hauptsache gar zu oft darin, daß ehedem bei besseren Vermietungsverhältnissen, bei Wohnungsnot und besserer baulichen Beschaffenheit der Gebäude die Hypotheken bis weit über den bankmäßigen Satz hinaufgeschraubt worden sind. Wozu aber diese Darlehen verwendet worden sind, bleibt unerklärlich. In den seltensten Fällen dürften sie zu Umbauten oder zur Erneuerung von alten Wohnungen und Gebäudeteilen verbraucht worden sein.“ — In der oben S. 112 erwähnten Untersuchung hatte das Dresdener Statistische Amt bei besonderer Betrachtung der vor dem Jahre 1899 erworbenen Grundstücke festgestellt, daß bei diesen Grundstücken, die schon im Jahre 1894 hoch belastet waren, die Belastung bis 1899 nochmals um 35 °/₀ zugenommen hatte. Hierzu wird bemerkt: „Wozu diese Darlehen verwendet wurden, wissen wir nicht; wir können nur dreierlei konstatieren: erstens, daß das Geld beim Eintritte der Zwangsversteigerung nicht mehr vorhanden war, zweitens, daß es nur in seltenen Fällen zu Umbauten und zur Erneuerung von alten Wohnungen verwendet wurde, und drittens, daß vermutlich mit einem Teile des Geldes in Vorortgrundbesitz spekuliert wurde“ (a. a. O. S. 30). —

Zu der vollständig fehlerhaften Kapitalisierung bei Neubauten, die zuerst die Forderung des Bodenspekulanten zu decken hat, sei noch auf eine Erörterung im „Deutschen Ökonomist“ vom 8. August 1908 S. 475 verwiesen, die den Mißbrauch des Realkredits bei gleichzeitig unzureichender Zufuhr von Produktivkapital behandelt. — Über einzelne Vorkommnisse im Hypothekenverkehr berichtet R.-A. Mothes-Leipzig in einer Darlegung, deren Gegenstand schon durch die Überschrift „Hypothekenschwindel“ zur Genüge gekennzeichnet ist, im Archiv für Kriminal-Anthropologie und Kriminalistik Bd. XVIII, S. 212, Leipzig 1905.

Welche

Wie die Gestaltung der Bodenparzellierung, so greift auch die des Realkredits weit hinaus über das Wohnungswesen und berührt unsere allgemeinen volkswirtschaftlichen und politischen Zustände. Kapitalvergeudung und Kreditüberspannung unter den oben erörterten Umständen stattfindet, bedarf kaum der Hervorhebung. Die unbefriedigende Lage unseres Kapital- und Kreditmarkts hängt auf das engste mit den Mißständen in unserer Bodenkapitalisierung zusammen. Der Anspruch an Kreditkapital für die Zwecke der Bodenspekulation bildet einen der stärksten Posten, wenn nicht den stärksten, im Bedarf an Kreditkapital innerhalb unserer Volkswirtschaft. Die von der Bodenspekulation erzielten Werte, die lediglich als Bodenverschuldung in Erscheinung treten, schaffen eine jährlich nach Milliarden rechnende Belastung unserer Gesamtbevölkerung zugunsten einer Minderheit von Rentenempfängern und damit einen wirtschaftlich und politisch gleich schädlichen Gegensatz. Endlich zeigt sich hier der außerordentliche Umfang der spekulativen Interessen, die mit der Aufrechterhaltung der gegenwärtigen Mißstände verknüpft sind.

¹

Vgl. mein „Französisches Gewerberecht“ vom 13. Jahrhundert bis 1589, S. 328 f. u. 375 f. Leipzig 1899.

²

An den einzelnen Stockwerken dieser Gebäude konnte (wie im alten Immobiliarrecht, oben S. 38) Eigentum erworben werden. Die Neubegründung von Stockwerkseigentum ist heute in Deutschland unzulässig. Dagegen besteht das Stock-werseigentum heute noch in Schottland.

³

Vgl. Karl Knies, Der Kredit, 2. Hälfte, S. 300 und öfter. Berlin 1879.

2. Die Ordnung des Realkredits. Kapitalbeschaffung.

§ 48. Der städtische Häuserbau bewirkt, daß durch die Errichtung eines ertragsfähigen Gebäudes ein bis dahin gänzlich oder

nahezu gänzlich ertragloser Anspruch, nämlich die Forderung des Bodenspekulanten zu einem realisierbaren Werte wird. Nicht nur der Bauwert des Hauses wird durch die Bebauung geschaffen; sondern der spekulative Boden wert wird, wenn man ihn mit dem Bauwert zusammenschmelzen läßt, gleichzeitig realisierbar. Die Forderung des Bodenspekulanten, der über die erste Stelle im Realkredit verfügt, ist den Interessen des Häuserbaues in jeder Weise entgegengesetzt. Die Rechtsordnung hat nun durch ihre Einrichtungen die Frage zu entscheiden, ob dem Bodenspekulanten ein Wert Zuwachsen solle, der weder durch sein Kapital, noch durch seine Arbeit, noch auch nur innerhalb seines wirtschaftlichen Bereichs geschaffen ist.

In der bodenrechtlichen Behandlung stehen sich hier zwei Anschauungen gegenüber. Das römische Recht verlangt, daß jede auf den Boden gemachte Aufwendung dem Besitzer des Bodens zufalle; ein Grundsatz, der erst während der römischen Kaiserzeit unter dem Zwang der Verhältnisse durch die Ausnahme der Superficies durchbrochen wurde. Das deutsche Recht dagegen, dem wir unser neuzeitliches Grundbuchwesen verdanken, behandelt den Boden und das Bauwerk von jeher getrennt. Die mit dem Aufschwung des Städtebaues im Mittelalter ausgebildeten Institutionen des Immobiliarverkehrs beruhen auf der rechtlichen Scheidung von Boden und Bauwerk und führen den Grundsatz durch, daß an dem durch Kapital und Arbeit geschaffenen Werte der Bodenbesitzer kein Recht habe. In der späteren Entwicklung drang indes die römischrechtliche Auffassung wiederum durch; das alte Recht hat sich dagegen in der Gegenwart erhalten in der Ausnahme der sog. Meliorationshypothek (Art. 118 Einführungs-Ges. BGB.), die landesgesetzlich die rechtliche und grundbuchliche Trennung einer auf Melioration beruhenden Forderung zuläßt.

Auf dieser hergebrachten und in den natürlichen Verhältnissen begründeten Scheidung gilt es, die Ordnung des Realkredits aufzubauen. Demgemäß haben meine Untersuchungen die Forderung der Rückkehr zu unserem deutschrechtlichen System und den Grundsatz der Hypothekendifferenzierung aufgestellt, d. i. Scheidung und dauernde Trennung der Hypotheken in Meliorationshypotheken, die für die zur Besserung (Bebauung) des Grundstücks verwendeten Darlehen gewährt werden, und in einfache Bodenschulden¹). Die grundbuchliche Belastung des Bodens für produktive Zwecke soll getrennt werden und dauernd getrennt bleiben von der Belastung für immaterielle und spekulative Forderungen, so daß der Bauwert nicht mehr genutzt werden kann zur

1) So in meinem „Kapitalmarkt“ S. 270. Die von anderer Seite angewendeten und mir zugeschriebenen Ausdrücke „Meliorationshypothek und Spekulationshypothek“ werden von mir in diesem Zusammenhang nicht gebraucht.

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Realisierung der spekulativen Ansprüche. Als Meliorationshypotheken würden im Sinne des Art. 118 Einführungs-Ges. BGB. nur diejenigen Beträge grundbuchlich eingetragen, die tatsächlich — unter Statuierung der Verpflichtung zu wahrheitsgemäßen Angaben — auf die Besserung des Grundstückes verwendet sind. Die Eintragung der der Meliorationshypothek nachstehenden und mit ihr nicht verschmelzbaren Bodenschulden bliebe dagegen unkontrolliert und unbeschränkt.

Die Neuordnung der pfandrechtlichen Behandlung der Bodenschulden muß die doppelte Aufgabe erfüllen, die schweren Mißstände des heutigen Zwittersystems zu beseitigen und zugleich eine gesunde Ordnung des Realkredits herbeizuführen. Beide Ziele werden durch die Hypothekendifferenzierung erreicht. Die Aufnahme produktiven Kapitals und produktiver Schulden wird erleichtert; die Kapitalbeschaffung für die Bodenkultur und das Baugewerbe würde die reichlichste und billigste. Die Auftreibung der Grundstückswerte durch Einschiebung von Baustellenhändlern, Annahme von Bauunternehmern, durch Überbeleihung usf. wäre unmöglich. Ferner würde, da die Meliorationshypothek der Amortisation unterliegt, auf die Tilgung der Bodenschulden hingewirkt. Die Mißbräuche im Beleihungs- und Tax-wesen würden wegfallen, die heute kaum zu beseitigen sind; denn die Spekulation wird, falls die Taxierung der Bodenwerte als Maßstab der zulässigen Beleihung bestehen bleibt, wohl immer Mittel finden, um die Taxwerte zu korrumpieren oder aufzutreiben. Auch für unseren Kapital-und Kreditmarkt würden gesunde Verhältnisse sich einstellen, wenn das Übermaß der Hypotheken und der Grundbuch-Reitwechsel eingeschränkt würde. Endlich aber — und dies ist nicht das geringste — würden wir ein leistungsfähiges, kapitalkräftiges Baugewerbe bekommen, das imstande ist, die bedarfgemäße Marktversorgung zu übernehmen. Solange man aber die grundbuchliche Verschmelzung des Bauwertes mit der Bodenspekulation zuläßt, kann weder dem Baugewerbe, noch dem Wohnungswesen geholfen werden.

Die wirtschaftsgemäße Ordnung des Realkredits kann im übrigen, wie kaum gesagt zu werden braucht, weder die berechtigten Interessen des Grundbesitzes schädigen, noch irgendwie auf Kosten des soliden Bodengeschäfts gehen; im Gegenteil, die Wirkung wird für den Geschäftsverkehr eine günstige sein. Die Steigerung vom Ackerland zur Baustelle bleibt dem Bodenbesitzer unbeschränkt; was wegfallen soll, sind die späteren Treibereien durch die S. 104 f. erörterten Hantierungen. Der Anspruch auf die Werterhöhung seines Grundstückes durch Melioration wird dem Bodenbesitzer innerhalb des realen Baustellenwertes ganz ebenso gesichert wie heute. — Auch das Kapital selber wird besser seine Rechnung finden, wenn es aus der Bodenspekulation

herausgetrieben wird und, wie auf den anderen Gebieten der Industrie, mit der produktiven, wertschaffenden Tätigkeit zusammengeht. Die Kräftigung der zahlreichen an der Wohnungsproduktion beteiligten Industrien und Gewerbe — von den günstigen Wirkungen auf die städtische Gesamtbevölkerung ganz abgesehen zugute, indem der Umfang wie die Solidität der mit dem Bodengeschäft zusammenhängenden Unternehmungen sich heben wird.

kommt vor allem dem Kapital

Ein weiterer Vorteil der Schuldendifferenzierung wird darin bestehen, daß Meliorationshypothek und Bodenschuld sich wechselseitig überwachen, da der eine Teil ein offenbares Interesse hat den andern Teil nicht anwachsen zu lassen. In diesem Umstand dürfte noch ein wesentlicher Vorzug des von mir vorgeschlagenen Systems liegen. Denn während heute nur ein gleichmäßiges Interesse besteht, die Bodenschulden zu steigern, werden nunmehr die Gegensätze zum Ausdruck gebracht, die in der Natur der Sache liegen : die produktive Verwendung und die Spekulation. Den entgegengesetzten Faktoren der Bodenwertbildung ist hiermit die Verkörperung gegeben; daß sie sich, zum Vorteil der Bodenkultur, gegenseitig bekämpfen, ist ebenso notwendig, wie es natürlich ist. Der Spekulant, der heute die treibende Kraft in der Schuldenvermehrung ist, wird künftig die Meliorationshypothek, die ihm den Rang wegnimmt, nach ihrer Höhe und Berechtigung auf das genaueste kontrollieren. Vgl. im einzelnen meine erste Darlegung der Hypothekendifferenzierung in meinem „Kapitalmarkt“,insbesondere S. 264 f.

Aus der Baupraxis wurde ich auf den Einwand hingewiesen, daß auch unter dem System der Meliorationshypothek sich ähnliche Mißstände wie die hier erörterten ausbilden könnten. Die Spekulation würde gefälschte (erhöhte) Baurechnungen vorlegen und dadurch eine höhere Beleihung erwirken; es scheint in der Tat, daß dieses Verfahren leider schon heute zu Spekulationszwecken mehrfach angewendet wird (vgl. auch die Darlegungen in der Zeitschr. Plutus 1906, Bd. III, H. 38, S. 686). Ich glaube indes nicht, daß derartige Mißbräuche allgemein zu befürchten wären, sobald wissentlich falsche Angaben bei der grund-buchlichen Eintragung unter Strafe gestellt werden. Einzelne Betrugsfälle werden immer Vorkommen; sie finden sich ebenso auf anderen Gebieten, wie z. B. bei der Einkommenserklärung. Doch wird niemand daraus den Vorwurf herleiten, daß etwa unser Einschätzungssystem unwirksam oder nicht zweckentsprechend sei. —

Zur Reforrüierung des Realkredits werden noch andere Wege vorgeschlagen. Ein von Bauinspektor Albert Weiß gemachter Vorschlag geht dahin, den reinen Boden wert zu taxieren (s. „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 191). Eine höhere grundbuchliche Belastung des Bodens als die des festgesetzten Taxwertes, solle dann unzulässig sein. Für das Baugelände wäre also eine Verschuldungsgrenze — und damit auch eine Preisgrenze — einzuführen. An dritter Stelle ist die von Fr. C. Freudenberg (Verschuldung und Mietzins in Mannheim, 1906) gegebene Anregung zu erwähnen, die für das gesamte Grundstück (Boden einschließlich Gebäude) eine amtliche Taxierung verlangt. Die grundbuchliche Eintragung von Hypotheken solle nur bis zur Höhe der Grundstückstaxe gestattet sein, so daß hiermit eine Verschuldungsgrenze

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für Boden und Gebäude gegeben wäre. — Der Grundsatz der Hypothekendifferenzierung, der von der Taxierung absieht und die natürliche Preisbildung und den Geschäftsverkehr unbelästigt läßt, scheint mir indes den Vorzug zu verdienen.

Es bedarf kaum der Hervorhebung, daß die Hypothekendifferenzierung vollständig verschieden ist von den Maßnahmen für den sog. „Schutz der Bauhandwerker“, eine Forderung, zu deren Erfüllung das Gesetz zur Sicherung der Bauforderungen vom 21. Juni 1909 erlassen worden ist. Das Gesetz, das der mißbräuchlichen Verwendung der Baugelder entgegen wirken soll, zerfällt in zwei Abschnitte, von denen der erste allgemein gilt, während der zweite nur nach landesherrlicher Verordnung Geltung erlangt. Der erste Abschnitt schreibt u. a. vor: die Verpflichtung des Baugeldempfängers, das Baugeld zur Befriedigung der an der Herstellung des Baues beteiligten Personen zu verwenden; die Führung eines Baubuches, aus dem die Verwendungsweise der Baugelder hervorgeht; den Namenszwang bei Neubauten (Anbringung des Namens des Unternehmers und Eigentümers). Der zweite Abschnitt kann die Hinterlegung von Sicherheiten vorschreiben.

Es genügt auf die voraufgehenden Darlegungen und insbesondere auf die Berechnungen S. 302 hinzuweisen, um zu zeigen, daß das Gesetz den Sitz der Mißstände nicht berührt. Baukapital ist schon durch die erste Hypothek zur Genüge vorhanden. Die Entfremdung der Baugelder von ihrem eigentlichen Zweck beruht darauf, daß der Bodenbesitzer sich die für den Bau bestimmten Gelder aneignen darf, und zwar von Rechts wegen. Was den zweiten Abschnitt des Gesetzes anbelangt, so kann man im Interesse des Baugewerbes nur wünschen, daß er niemals in Kraft trete; denn er würde keine Besserung der heutigen Mißstände, sicherlich aber eine Schädigung des Baugewerbes und eine weitere Stärkung der Bodenspekulation und des Großkapitals bringen. Ich möchte hier

den

wenn auch mit abweichender Begründung Schlußfolgerungen von Georg Haberland zustimmen, der für das Gesetz zur Sicherung der Bauforderungen ganz andere Ergebnisse voraussieht, als die Befürworter des Entwurf erwarten. Haberland glaubt, daß nur das Großkapital einen Nutzen haben werde und daß „es diese Konjunktur mit bestem Erfolge für seine Tasche ausnutzen wird“. Vgl. Zentralblatt für das Deutsche Baugewerbe 1905, 4. Jahrg., Nr. 51, S. 605ff. Siehe auch Franz Hoeniger, Der Tag vom 30. März 1910: „Unserem Gesetzgeber mußte die heutige Lage des Bauunternehmers bekannt sein. Er mußte wissen und er wußte auch, daß die Mißstände des Baumarktes auf die wirtschaftliche Mittellosigkeit und Hilflosigkeit kleiner Gewerbetreibender zurückzuführen sind.“ Die Abhilfe ist aller

Über die

dings nicht, wie Hoeniger vorschlägt, in der Errichtung staatlich unterstützter Baugelderbanken zu suchen, sondern in der zweckentsprechenden und sachgemäßen Gestaltung unseres Grundbuchwesens. Beleihungsgeschäfte der Banken vgl. auch Plutus vom 21. März 1908, S. 238 und Deutscher Ökonomist vom 8. August 1908, S. 474.

Während wir als das eigentliche Ziel im Wohnungswesen die Ordnung des Realkredits betrachten müssen, hat das bedauerliche Versagen des Kapitalkredits für den Kleinwohnungsbau zu der Forderung geführt, daß öffentliche Gelder für das Wohnungswesen beschafft bzw. nutzbar gemacht werden sollen. Daß der Bedarf der privatgewerblichen Bautätigkeit auf diesem Wege nicht befriedigt werden kann, ist gewiß; es wäre auch, die Möglichkeit selbst angenommen, nicht wünschenswert, daß die erforderlichen großen Summen durch öffentlichen Kredit beschafft würden. Immerhin hat die gewinnlose (gemeinnützige, genossenschaftliche) Bautätigkeit, im einzelnen auch die privatgewerbliche, eine ebenso notwendige wie erfreuliche Beihilfe erhalten, indem durch öffentliche Anstalten Realkredit in erheblichem Umfang gewährt wurde. Das Bedürfnis, der genossenschaftlichen Bautätigkeit Kreditkapital zuzuführen, kann von Niemanden bestritten werden, der den heutigen Zustand und die Erfordernisse des Kleinwohnungsbaues kennt.

Was wir vom Staat und vor allem von der Gemeinde verlangen müssen, ist gewiß in erster Reihe nicht die Hergabe von Geld, sondern die Schaffung leistungsfähiger, von Sachkenntnis eingegebener Verwaltungseinrichtungen. An Kreditkapital für Bodenzwecke fehlt es uns wirklich nicht. Solange indes die heutigen Aviderspruchsvollen Zustände auf diesem Gebiet bestehen, ist es allerdings eine Notwendigkeit, auch noch öffentliche Gelder für den Wohnungsbau aufzubringen, insbesondere für diejenigen Schichten der Bevölkerung, denen — wie den Beamten — die Fortwälzung der Mietssteigerung durch Einkommenserhöhung nicht möglich ist; siehe oben S. 123.

Die Unterstützung des Wohnungsbaues durch öffentlichen Kredit erfolgt 1. durch Gewährung von Darlehen, 2, durch Errichtung öffentlicher Kreditanstalten.

1. Gewährung von Darlehen. In den Etat des deutschen Reichs werden seit 1901 regelmäßig Geldmittel für Darlehnsgewährung zu Wohnungsbauzwecken eingestellt. In Preußen wurden durch Gesetz vom 13. August 1895 zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der Arbeiter und Beamten in Staatsbetrieben erstmalig 5 Mili. M. zur Verfügung gestellt, eine Summe, die inzwischen durch Nachträge auf 120 Mili. M. erhöht wurden ist. Wegen der Verwendung vgl. § 56 fg.

Für 1910/11 wird neuerdings die Bewilligung von 10 Mili. M.

Von großer Bedeutung für den Klein-

In Bayern wurde durch Gesetz vom 31. Mai 1901 ein Kredit für den Wohnungsbau von 6 Mili. M. eröffnet, dem bis 1908 weitere 9l/₂ Mill. folgten.

beantragt. Vgl. unten § 56.

Wohnungsbau ist die Nutzbarmachung der Landeskultur-Rentenbank. Die Bank gewährt Darlehen, in der Regel ohne Sicherheitsbestellung, an Gemeinden zur Herstellung oder gesundheitlichen Verbesserung von Kleinwohnungen und zur Ansiedelung von landwirtschaftlichen Arbeitern a. im vollen Betrage der Kosten für Boden und Bau, wenn die Gemeinde die Bauten selber ausführt; b. in Höhe von 9O⁰/o der Kosten für Boden und Bau, wenn die Gemeinde die empfangenen Mittel an Bauvereinigungen oder zur Ansiedelung von landwirtschaftlichen Arbeitern als Darlehen gibt. An Darlehen wurden bis 1909 aufgenommen: seitens der Stadtgemeinde München 3 Mili. M., Bamberg 100000 M., Lechhausen 80000 M.

Die Landeskulturrentenscheine werden zum Nennwerte aus-

gegeben und sind mit Sl/₂⁰/₀ zu verzinsen; die Tilgungszeit beträgt 43 l/₂ bis 50 Jahre. Vgl. Amtsblatt des Königl. Ministeriums des Innern Nr. 23 vom 23. November 1908; Bericht des Zentralwohnungsinspektors, München 1910 S. 47.

Eine Hauptquelle des Kapitals für den gemeinnützigen Wohnungsbau bilden die Landesversicherungsanstalten, die im Interesse der Versicherten aus dem Anstaltsvermögen Darlehen zum Wohnungsbau geben, unter der Bedingung, daß die erbauten Wohnungen dem Kreise versicherungspflichtiger Personen zugute kommen. Bis zum 31. Dezember 1906 sind seitens der Versicherungsanstalten Darlehen in Höhe von 172 627 651 M. für den Bau von Arbeiterwohnungen gegeben worden. Die größten Beträge entfallen auf die Anstalten Rheinprovinz (28,7 Milk), Hannover (22,9 Mill.), Königreich Sachsen (13,6 Milk), Baden(13,2 Milk).

Die Gemeinden unterstützen die Kapitalbeschaffung für den Klein Wohnungsbau teils durch Hergabe von Kapital und Zeichnung von Anteilscheinen bei Baugenossenschaften, insbesondere aber durch Übernahme von Dai'lehensbürgschaften für gemeinnützige Bauvereinigungen. Für Preußen ist hervorzuheben, daß die kommunalen Leistungen im Osten erheblich hinter denen im Westen der Monarchie zurückstehen. Die Ursache für diese Gegensätze liegt zum großen Teil in der verschiedenartigen Verteilung des städtischen Haus- und Grundbesitzes und der daraus folgenden Zusammensetzung der kommunalen Vertretungskörper, durch die die Bodenpolitik der Gemeinden geleitet wird. Im Osten ist der nominelle und spekulative Hausbesitz vorherrschend, der seine Sonderinteressen vertritt; im Westen dagegen der reale Besitz, der den Verbesserungen im Wohnungswesen günstig ist. Aus dem Osten sind, nach einer im Jahre 1903 vorgenommenen Aufnahme, nur auffallend wenige Fälle der Förderung der Kapitalbeschaffung durch die Gemeinden zu berichten : Arnswalde (Darlehn), Spremberg (Bürgschaft bei der Landesversicherungsanstalt), Osterode in Ostpr. (ebenso) und Berlin (500 000 Darlehn an die A.-G. zur Verbesserung kleiner Wohnungen). Den Gegensatz hierzu zeigen Westfalen und Rheinprovinz. Vor allem in der Rheinprovinz, wo schon seit den 90 er Jahren Oberpräsident Nasse und Minister von Rheinbaben (damals Regierungspräsident in Düsseldorf) für die Verbesserung der Kleinwohnungsverhältnisse durch die Gemeinden wirkten, bildet die Beteiligung der Gemeindeverbände an der Fürsorge für den Realkredit geradezu die Regel. Es dürfte hier kaum eine größere Gemeinde untätig geblieben sein; eine Aufzählung im einzelnen ist deshalb nicht erforderlich. Die amtliche Denkschrift nennt in der Rheinprovinz allein nicht weniger als 57 Gemeinden, die in einer der drei Formen — Beteiligung durch Kapital, Anteilscheine oder Darlehnsbürgschaft — für den Kleinwohnungsbau eingetreten sind. Bei mittleren Gemeinden gehen die Bürgschaftssummen bis zu 700000 M. (Übersicht über die im Königreich Preußen zur Regelung des Wohnungswesens und zur Förderung der Herstellung von Wohnungen für die minderbemittelten Bevölkerungskreise getroffenen Maßnahmen, 1903). —

In Bayern hat eine Reihe von Gemeinden (s. oben) die Vermittlung von Darlehen für den gemeinnützigen Wohnungsbau übernommen ; während eine Anzahl von Sparkassen insbesondere in der Pfalz Mittel für den Kleinwohnungsbau gewährt. — In großem Umfang hat die Stadtgemeinde Leipzig die Kapitalbeschaffung für die dortige gemeinnützige Baugesellschaft ermöglicht, indem seitens der Gemeinde die Bürgschaft für Hypothekendarlehen bei der Landesversicherungsanstalt in Höhe von 3,7 Mili. M. übernommen wurde. — In Hessen werden Kapitalien für die gemeinnützige Bautätigkeit von den Gemeinden und in steigendem Umfang von den öffentlichen Sparkassen gegeben (Jahresbericht der Großherzogi. hess. Landeswohnungsinspektion, 1907, S. 41—46). —

15 fachen Betrage der

zum

2. Errichtung öffentlicher Kreditanstalten. Im Großherzogtum Hessen ist im Jahre 1902 eine staatliche Landeshypothekenbank errichtet worden. Das Hypothekenbankgesetz von 1902 ermächtigte die großherzogl. Regierung „in Gemeinschaft mit Gemeinden und Kommunalverbänden oder mit öffentlichen Sparkassen des Landes eine Hypothekenbank zu errichten“. Zu diesem Zweck wurde der Regierung zunächst ein Betrag von 4 Mili. M. zur Verfügung gestellt. Die Sparkassen sollten für ein Zehntel ihrer Reservefonds gleichfalls Aktien der Hypothekenbank übernehmen. Die Bank gibt Pfandbriefe aus (gemäß § 7 des Reichsges. v. 13. Juli 1899 bis Summe des Stammkapitals der Bank). Gegenstand des Geschäftsbetriebs der Hypothekenbank bildet die Förderung des Bodenkredits für die Kreditzwecke aller Berufsarten, also der städtischen sowohl wie der ländlichen Berufe. Über die Formen der Kreditgewährung sagt der Bericht des Kammerausschusses: „Eine Entschuldung des Grundbesitzes, wie sie das Hauptziel der zu gründenden Anstalt bilden soll, kann nur durch Amortisationsdarlehen erzielt werden. Die Anstalt soll daher als Regel nur diese Art von Darlehen ausgeben und die Tilgungsquote nicht xmter ¹/₂ °/o v. H. herabsetzen“. Die Summe der bis Ende 1907 seitens der 'Landeshypothekenbank gewährten hypothekarischen Darlehen betrug 95 Mili. M. Der Bericht der Landeswohnungsinspektion bemerkt hierzu: „Die hessische Landeshypothekenbank hat im Berichtsjahre Darlehen für den gemeinnützigen Wohnungsbau nicht bewilligt. Dagegen hat sie sich nach wie vor bemüht, in den jetzigen Zeiten der Geldkrise die Darlehnssucher nach Möglichkeit zu befriedigen, und das ist ihr auch gelungen.“

Eine städtische Hypothekenstelle wurde im Jahre 1900 in Düsseldorf ‘gegründet. Die städtische Baukasse in Frankfurt a. M. gibt Baudarlehen an Unternehmer, die auf städtischem Boden zu Erbbaurecht Gebäude errichten (Adler, Wohnungsverhältnisse, Frankfurt a. M. 1904,

8. 74). Die Stadt Dresden hat eine Grundrenten- und Hypothekenanstalt ins Loben gerufen, die auf dem Gedanken der Landeskulturrentenbanken aufgebaut ist. Die städtische Anstalt hat die Aufgabe, die Straßen- und Entwässerungsbauten, sowie die zur Beseitigung der Abfallstoffe dienenden Einrichtungen in Dresden zu erleichtern, indem den Grundbesitzern gegen die Belastung der Grundstücke mit einer Rente die erforderlichen Geldmittel zur Verfügung gestellt werden. Außerdem gibt die Anstalt Darlehen gegen Hypotheken.

Literatur.

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Rud. Eberstadt, Der deutsche Kapitalmarkt. Leipzig igoi.

Ai. Brandts, Die Beschaffung der Geldmittel für die gemeinnützige Bautätigkeit. Schriften des Vereins für Sozialpolitik igoi, Bd. XCVI, S. 87.

Braun, Die wirtschaftspolitische Gesetzgebung des Großherzogtums Hessen im fahre igo2, Darmstadt igo2.

Th. Unger, Kommt die Wohnungsnot. Hannover ig02.

Kutzer, Die Errichtung einer städtischen Hypothekenanstalt in Düsseldorf. Bericht über den VI. Internationalen Wohnungskongreß. Berlin igo2, S. 342.

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Rud. Eberstadt, Der Entwurf eines preußischen Wohnungsgesetzes, seine Vorgeschichte und seine Bedeutung. Archiv f. Sozialwissenschaft und Sozialpolitik igc>4, S. 173.

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Rud. Eberstadt, Die städtische Bodenparzellierung in England und ihre Vergleichung mit deutschen Einrichtungen. Berlin igo8.

M. Weyermann, Der Wendepunkt in der preußischen Immobiliarkreditverfassung als Ausgangspunkt der Bodenpreissteigerung, fahrb. der Bodenreform, Bd. V, igog, S. go.

Bericht des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen, Vorträge von Bruckhaus und Dr. Ale wes über das Gesetz betreffend die Sicherung der Bauforderungen.

Kurt Baschwitz, Die Organisation der städtischen Hausbesitzer. Stuttgart igog.

Ludw. Eschwege, Hypothekenunrecht. Zeitschr. ,,Die Banku, fanuar igio, S. 24.

3. Das Erbbaurecht.

§ 49. Das Erbbaurecht ist eine Form der Bodenleihe, d. i. eine Einrichtung des Immobiliarrechts, die den Boden nicht durch endgültigen Verkauf, sondern im Wege der langfristigen Verleihung in Verkehr bringen will. Die Form der Verleihung, insbesondere wenn sie mit hinreichend langer Frist erfolgt, kann trotz der Bindung des Eigentumsrechtes sowohl für den Grundeigentümer wie für den Bodennutzer Vorteile gegenüber dem ungebundenen Verkehr bieten. Der Bodenleihe kommt deshalb allgemein in Vergangenheit und Gegenwart eine große Bedeutung als Verkehrsform zu.

Das deutsche Erbbaurecht wird behandelt im BGB. in den §§ 1012 bis 1017 und ist dort bezeichnet als das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Gebäude zu haben. Das hierdurch hergestellte Verhältnis hat also, wenn wir das Wesentliche kurz hervorheben wollen, den Erfolg, daß der Grundeigentümer getrennt wird von dem Hausbesitzer. Der

Grundeigentümer behält zwar das Eigentum an der Bodenfläche, die jedoch für die Dauer des Erbbaurechts gewissermaßen außerhalb des Verkehrs und außerhalb der Wertbewegung gesetzt ist. Der Erbbauberechtigte hat während dieser Zeit die volle Ausnutzung des Grundstücks; er kann auf diesem ein Gebäude errichten, das er verkaufen, vererben und mit Hypotheken belasten mag. Nach Ablauf des vereinbarten Zeitraumes erlischt das Erbbaurecht und das errichtete Gebäude fällt, es sei mit oder ohne Entschädigung, dem Grundeigentümer zu.

Für den städtischen Boden und den Zweck des Häuserbaues findet sich die Verleihung des Bodens — im Gegensatz zum Bodenverkauf — bei den verschiedensten Völkern und auf verschiedenen Rechtsgrundlagen; es bestehen ohne Zweifel innere Ursachen, die auf die Anwendung der Leiheform im Städtebau unter zeitlich und örtlich auseinanderliegenden Verhältnissen hindrängen.

Wir kennen drei verschiedene Formen der städtischen Bodenleihe; die römische Superfizies, unser altes deutsches Erbbaurecht und die englische Lessa oder Lease. Unser heutiges Erbbaurecht ist nun kein einheitliches Rechtsinstitut; es vereinigt in sich Grundzüge aus allen drei vorgenannten Leiheformen.

Am bekanntesten und einfachsten ist die Geschichte der römischen Superfizies, der man unser heutiges Erbbaurecht kurzerhand gleichzustellen pflegt. Juristisch decken sich indes beide Institute, wie bekant, auch heute nicht vollständig; nach der geschichtlichen und volkswirtschaftlichen Seite fallen sie noch weit mehr auseinander. Die Superfizies hat ihren Ursprung in dem Bestreben, Grundstücke, die an sich unveräußerlich waren und nicht verkauft werden durften, der bestmöglichen Verwendung zuzuführen; es geschah dies, indem das Grundstück zur weiteren Ausnutzung, insbesondere zur Besetzung mit Gebäuden einem „Superfiziar“ überlassen wurde, der hierfür dem Eigentümer einen Bodenzins, solarium, zu zahlen hatte. Zunächst beschränkte sich demgemäß die Superfizies auf Staats- und Gemeindeland, bei dem der Verkauf ausgeschlossen war. Späterhin wurde auch privaten Großgrundbesitzern gestattet, ihre Grundstücke zu superfiziarischem Rechte auszutun. Der Großbesitz wurde hierbei jedoch nicht aufgeteilt und nicht in Kleinbesitz übergeleitet; es entstanden große Miethäuser (insulae), in denen sich, ganz wie heute, drei Parteien gegenüberstanden : der Dominus, der Procurator insulae und die Mietleute (inquilini). — Auch die Tabernae der Geldwechsler standen in Rom auf öffentlichem Boden und superfiziarischem Recht (Merkel, Conrads Handwörterbuch, Bd. II, S. 164). Über die Unterscheidung der superfizies von der vectigalischen Leihe, vgl. Koehne, das superfiziarische Recht.

Mit der römischen Superfizies hat unser altes deutsches Erbbaurecht das Bestreben gemeinsam, den Großgrundbesitz besser nutzbar zu machen. Bei der Superfizies herrscht indes das Interesse der

Großgrundbesitzer vor; bei unserem Erbbaurecht rückt gleich zu Anfang das Interesse des Bodennutzers iu den Vordergrund.

Die Entwicklung unserer deutschen Städte verursachte im 12. Jahrhundert eine rasche Bewegung des Großgrundbesitzes. Die ersten Grundbesitzer waren König, Adel, Geistlichkeit ; hierzu treten alsbald noch die städtischen Geschlechter (Patrizier). Bei der Veräußerung des Grundbesitzes waren zwei verschiedene Interessen zu befriedigen. Der mittelalterliche Grundbesitzer — nach einer Anschauung, die wir vielfach treffen, wo ein befestigter Stand von Grundbesitzern besteht — lehnt es ab, seinen Besitz endgültigzu veräußern; er will ihn nur in Verkehr bringen ; aber das Obereigentum will er behalten. Andererseits verlangte der kräftig aufstrebende Bürgerstand seit dem Anfang des 13. Jahrhunderts die Ausrüstung mit Hausbesitz. Beide Interessen, der Vorbehalt der Grundbesitzer und der Anspruch auf Hausbesitz, begegneten sich in der städtischen Grundstücksleihe, dem oben S. 32 beschriebenen Rechtsverhältnisse, das unser altes Erbbaurecht darstellt. Der ursprüngliche Grundeigentümer wurde hierbei seit dem 13. Jahrhundert beschränkt auf seinen Zins, der teils durch die Wertsteigerung des städtischen Bodens, teils vor allem durch die fortwährenden Miinz-verschlechterungen seine Bedeutung vollständig verlor. In der Reformationszeit wurden die Zinse vielfach für ablösbar erklärt; mitunter erhielten sie sich bis zu unserer Zeit; eine größere Bedeutung kam ihnen jedoch nicht mehr zu. Aus der Leihe hatte sich ein unbeschränktes Eigentum entwickelt.

Anders war die Ausgestaltung der Bodenleihe in England. Die Grundlage des Leiheverhältnisses war zwar in England die gleiche wie in Deutschland; aber die Grundbesitzer hielten dort fest an der zeitlichen Begrenzung der Leihe. Die Verleihung des Bodens, im mittelalterlichen Latein lessa, heute lease genannt, wird nur auf eine zwar langgestreckte, aber doch stets begrenzte Zahl von Jahren gewährt. Meist sind es 99 Jahre, ein Zeitraum, der ausreicht, um die weitgehendste Aufwendung für die Bodenkultur zu ermöglichen.

Im übrigen wird die Bodenleihe in England nicht allein auf den unbebauten Boden angewandt, sondern ebenso auf den bebauten Boden. Ist z. B. die Erist von 99 Jahren verstrichen und das errichtete Gebäude dem Grundeigentümer verfallen, so wird das Grundstück einschließlich des Gebäudes wiederum im Wege der Bodenleihe (lease) weiter veräußert. Nach Ablauf der heutigen Erbbaufristen wird sich dieses Verhältnis wohl auch in Deutschland herausbilden.

Vergleichen wir die drei Leiheformen, so hat unter ihnen die Superfizies die geringste soziale Bedeutung. Eine Aufteilung des Großgrundbesitzes ist in Rom durch die Superfizies nicht bewirkt worden. Die deutsche Grundstücksleihe dagegen ist zunächst den Interessen beider Teile gerecht geworden, hat dann aber das Grundeigentum in die Hand der ursprünglich nur Beliehenen, d. h. des neuen Bürger-

Standes, übergeleitet Die englische Lessa endlich hat sich als ein Mittel erwiesen, einen befestigten Stand von Grundbesitzern zu schaffen und eine ausreichende Verwendung des Bodens für städtische Bauzwecke zu ermöglichen.

Aus dieser Darlegung ergibt sich bereits, welche Bedeutung und Lebenskraft der Grundstücksleihe, im Gegensatz zum Grundstücksverkauf, innewohnt. Wiederholt und ganz spontan tritt die Bodenleihe auf und setzt sich im Grundstücksverkehr durch. Wir finden die Bodenleihe in dem alternden kaiserlichen Rom, in den kräftig aufstrebenden mittelalterlichen Städten, in dem hochentwickelten England. Die Berechtigung der Leiheform als solcher erscheint demnach erwiesen.

Neuerdings gewinnt die Bodenleihe in Gestalt des Erbbaurechts in Deutschland eine größere Bedeutung als ein Mittel zur Besserung der Wohnverhältnisse.

Die Bodenleihe war in Deutschland auch während der neueren Zeit niemals vollständig ausgestorben; das Rechtsverhältnis bestand in verschiedenen Formen als Superfizies, Erbleihe, Kellerrecht fort; die Neuanwendung war jedoch selten und beschränkte sich auf einzelne Fälle, wie die Bauten im Berliner Tiergarten, das Krollsche Theater, der Zoologische Garten, die Kaiser-Friedrich-Gedächtniskirche. In das BGB. wurde das Institut zunächst wohl nur aus antiquarischen Gründen mit aufgenommen ; daß es sich zu größerer praktischer Bedeutung entwickeln könne, wurde nicht vorausgesetzt.

Als Mittel der Bodenpolitik und der Wohnungsreform wurde die Bodenleihe in der neueren Zeit schon im Jahre 1871 von den Hirsch-Dunckerschen Gewerkvereinen empfohlen; eine Anregung durch englische Verhältnisse ist hier wohl vorauszusetzen (Wiedfeldt, S. 160). Im Jahre 1872 beantragte Oberbürgermeister Hobrecht in der Berliner Stadtverordnetenversammlung die Vererbpachtung eines größeren städtischen Geländes zu Bauzwecken; der Antrag wurde abgewiesen. Im Jahre 1899 wurde durch die Bodenreformer die allgemeine Aufmerksamkeit auf das Erbbaurecht und seine Aufnahme in das BGB. hingelenkt. Die Anregung zur praktischen Verwendung des Erbbaurechts ist wohl, wie Er man S. 21 mit Recht hervorhebt, auf Joh. von Miquel, damals Oberbürgermeister von Frankfurt a. M. zurückzuführen; auch Miquels Nachfolger im Bürgermeisteramt, Ad ick es, hat frühzeitig auf die praktische Bedeutung des Erbbaurechts hingewiesen. Im Jahre 1900 wurde seitens der Frankfurter Stadtverwaltung der erste deutsche Erbbaurechtsvertrag geschlossen; die Anwendung des Erbbaurechts gewann seitdem rasch an Ausdehnung. Als Erbbaurechtsgeber kommen heute die verschiedensten Stellen in Betracht: Reich, Staat, Gemeinde, öffentliche Körperschaften und vereinzelt private Vereine. Unter den neuerdings abgeschlossenen Erbbaurechtsverträgen seien u. a. genannt: Frankfurt a. M., Leipzig, Essen, Ruhrort, Mannheim, Apolda, Ulm (Gemeinde), Posen (Provinzialverwaltung), Geisslingen (Bauvei’ein), Dahlem bei Berlin (Staat), Dresden, Brunsbüttel (Reich).

Die Erbbaurechtsverträge enthalten regelmäßige Bestimmungen

über:

1.    die Zeitdauer des Erbbaurechtsverhältnisses;

2.    die Höhe des an den Grundeigentümer zu zahlenden jährlichen Bodenzinses;

3.    die Verpflichtung des Erbbauers, das Gebäude zu errichten und in gutem Stand zu halten;

4.    die Beendigung des Erbbaurechts, wobei das Gebäude entweder mit oder ohne Entschädigung dem Grundeigentümer zufällt;

5.    diè Hypothekenverhältnisse und die Tilgung der hypothekarischen Darlehen.

Als Beispiele solcher Verträge, in denen die einzelnen Punkte verschiedenartig geordnet sind, seien erwähnt: Erbbauvertrag des preußischen Staates mit dem Berliner Beamten-Wohnungsverein, wonach dem Verein ein Gelände in Dahlem überlassen wird gegen Zahlung eines Erbbauzinses von 2°/₀ des Bodenwertes; das Erbbaurecht erstreckt sich auf 70 Jahre, nach deren Ablauf die errichteten Baulichkeiten gegen eine Vergütung von 20 % des abzuschätzenden Wertes dem Eiskus zufallen. — Erbbauvertrag der Stadtgemeinde Essen, wodurch ein größeres städtisches Gelände auf 60 bis 70 Jahre in Erbbau gegeben wird gegen eine 3%ige Verzinsung des von der Stadtgemeinde selber seiner Zeit bezahlten Bodenpreises; die Gebäude sollen nach Ablauf des Erbbaurechts zu einem alsdann zu ermittelnden Taxwert von der Stadtgemeinde übernommen werden. Die Beschaffung des Baukapitals erfolgt durch ein seitens der Landesversicherungsanstalt der Rheinprovinz gewährtes Darlehen in Höhe von 75% 4er Baukosten.

Die Gegensätze in diesen Beispielen, aus denen sich verschiedene Möglichkeiten der Behandlung des Erbbaurechts ergeben, sind die folgenden: Im ersten Fall wird der Boden nach seinem Verkaufswert geschätzt und zu einem Zins von 2% in Erbbau gegeben; im zweiten Fall wird der Ankaufs wert zugrunde gelegt und ein Zins von 3% angesetzt. Im ersten Fall sollen ferner die Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechts abgeschätzt und gegen 20% dieser Schätzung vom Grundeigentümer übernommen werden; im zweiten Fall soll die Übernahme schlechthin zum Taxwert erfolgen. Der von den Erbbauberechtigten jährlich zu zahlende Bodenzins beläuft sich in den einzelnen Städten je nach dem Bodenwert auf 15, 30, 50 bis zu 100 Pfennigen für 1 qm Bodenfläche.

Erbbauverträge verschiedenen Inhalts werden von der „Zeitschrift für Wohnungswesen“ regelmäßig veröffentlicht. Wegen der Berücksichtigung der Einzelheiten der Beleihung sei auf den von der Landesversicherungsanstalt im Königreich Sachsen abgeschlossenen Vertrag hingewiesen, a. a. 0., 25. Juli 1908, S. 266. Vgl. ferner die im Anhang unter VII und VIII gegebenen Beispiele von Erbbauverträgen.

In Gröpelingen bei Bremen wird beabsichtigt (April 1910), ein größeres Gelände dem Bremer Verein für Arbeiterwohnungen in Erbpacht zu geben, wobei ein Geländepreis von 2,80 M. für den Quadratmeter zugrunde gelegt und ein Erbbauzins von 4¹/₂ °/o dieses Betrages zu zahlen ist. Der Staat bat bei Beendigung des Vertrages die vorhandenen Bauwerke zum halben Schätzungspreis zu übernehmen.

Für die Bestellung von Erbbaurechten auf Privatboden sind zu nennen: Obstbaukolonie Eden-Oranienburg, Erbbauverein Geißlingen und in größerem Umfang die Fürstlich Stolberg-Wernigerodesche Kammerverwaltung, die den größten Teil des Bodens in dem Luftkurort Schierke besitzt und ihn nur im Wege des Erbbaurechts abgibt; S. Carl Koehne, Erbbaurecht, S. 26.

Die in den deutschen Erbhauverträgen regelmäßig getroffene Bestimmung, daß dem Erbbauer bei dem Erlöschen des Erbbaurechts eine Vergütung für die Baulichkeiten gewährt wird, ist von wesentlicher Bedeutung; sie darf als das beste Mittel gelten, um die gute Instandhaltung der Gebäude zu sichern und der Verwahrlosung vorzubeugen. —

Die Praxis der staatlichen und gemeindlichen Behörden, soviel wird man ohne Einschränkung zugeben dürfen, hat es verstanden, mit den unvollständigen Paragraphen über das Erbbaurecht Bedeutsames zu leisten. Für die weitere Ausbreitung des Erbbaurechts handelt es sich darum, die Kapitalzufuhr zu erleichtern und sicher zu stellen und für den Geschäftsverkehr ebenso einfache Formen zu finden, wie sie sich in anderen Ländern für die Bodenkapitalisierung auf Erbbauboden herausgebildet haben. In den auf das Erbbaurecht bezüglichen Geschäften sind zwei Gebiete zu unterscheiden: 1. das eigentliche Erbbaurecht, d. h. das Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben, und sein Verkehrswert, d. h. der von dem Erbbauer für dieses Recht zu zahlende Bodenzins; 2. das auf dem Boden errichtete Bauwerk und dessen Verkehrswert bzw. Substanzwert. Kapital und Kredit müssen auf beiden Gebieten eine klare Sicherheit finden.

Boden

An sich ist die Gewährung von Hypothekarkredit auf geliehenen dies zeigt das Beispiel Englands — volkswirtschaftlich in jeder Weise zulässig und einwandfrei. Es liegt eine durchaus solide Kreditgewährung vor, wenn ein Gebäude belieben wird, bei dem — das ist das Wesentliche in diesem Fall — eine zwangsweise Tilgung stattfindet, in der Weise, daß nach 40 — 50 Jahren die Schuld getilgt ist. Ein derartiger Kredit, der in scharfem Gegensatz zu unserer heutigen Bodenverschuldung steht, scheint den Forderungen einer vorsichtigen Wirtschaft zu entsprechen. Der Kredit wird für den Zweck der Bodenkultur gegeben und vor dem Verbrauch des geschaffenen Objekts zurückgezahlt. Auf diesen Standpunkt stellt sich auch einer unserer vorsichtigsten Kreditgeber, der preußische Staat. Aus den Mitteln des Staatskredits für die Verbesserung der Beamtenwohnungsverhältnisse werden hypothekarische Darlehen gegeben bis zum vollen Bauwerte bei einer Annuität von 4°/₀ (wovon 3°/₀ als Zins und 1 °/0 als Tilgung) oder bis zu 90°/₀ des Bauwertes bei einer Annuität von

3¹/₂% (wovon 3 °/₀ als Zins und l/₂ % als Tilgung). Die Tilgung ist also hier ein entscheidendes Moment für die Kreditgewährung. Vgl. auch Er man, Jahrb. der Bodenreform 1908, Bd. IV, 8. 289.

Die Schwierigkeiten, die der erweiterten Anwendung des Erbbaurechts in Deutschland zurzeit entgegenstehen, sind in zwei Richtungen zu suchen; einmal in der Unvollständigkeit der gesetzlichen Bestimmungen über das Erbbaurecht, dessen spätere wirtschaftliche Bedeutung bei der Ausarbeitung des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht vorausgesehen wurde; alsdann in dem Mangel an Realkreditinstituten, die für die Gewährung tilgbarer Darlehen auf geliehenen Boden eingerichtet sind.

z. B. Grundbesitzer Gemeinde;

Wo Grundbesitzer und Geldgeber ein und dieselbe Rechtspersönlichkeit sind, begegnet die hypothekarische Beleihung von Erbbaugebäuden keinen Schwierigkeiten; z. B. wenn der Staat das Grundstück in Erbbau verleiht und gleichzeitig einer bauenden Genossenschaft das erforderliche Darlehen gibt. Sind Grundbesitzer und Geldgeber verschiedene Rechtspersönlichkeiten Darlehnsgeber Landesversicherungsanstalt — so wird öfter die Bürgschaft der Gemeinde für das Darlehen verlangt; s. oben S. 310f. Eine Vervollständigung der bereits bei der gegenwärtigen Ausbreitung des Erbbaurechts ungenügenden Vorschriften des § 1012 f. BGB. erscheint angezeigt, und zwar in der Richtung einer Stärkung der Sicherheit des für den Hausbau gegebenen Kapitals.

Daß auch auf Grund des gegenwärtigen Rechtszustandes sichere Hypotheken auf Erbbaurecht zu begründen sind, wird von Erman näher ausgeführt: „Zusammenfassend können wir jetzt von der Erbbauhypothek sagen : sie ist unberechenbar und praktisch wenig wert, wenn das Erbbaurecht resolutiv bedingt und dadurch vorzeitigem Erlöschen ausgesetzt ist. Daher ersetze man die Resolutivbedingungen durch Rück-tibertragungspflicht mit Vormerkung und räume den zu sichernden Hypotheken den Vorrang davor ein. Andere, ungenehmigte Hypotheken wird der Erbbauer dann schwerlich erhalten, so daß ein besonderes Verbot, wie es in mehreren, sozialen Erbbauunternehmungen sich findet, bei diesem Verfahren überflüssig ist.“ (Jahrb. der Bodenreform, Bd. IV, S. 285 ; vgl. hier unten Anhang VIII.)

Als wichtige Aufgabe für die erweiterte Einführung des Erbbaurechts bleibt indes noch die Regelung der Einrichtungen und Organisationen für den Realkredit. Erforderlich wäre hierfür die Schaffung von Realkreditinstituten, die der Gewährung von tilgbaren Darlehen angepaßt sind und keine Verbindung mit dem spekulativen Bodengeschäft und den mit diesem verknüpften Hantierungen und Zwischengewinnen haben. Der Realkredit in England ist auf dieser Grundlage aufgebaut, und seine Geschäftsformen können in dieser Hinsicht als Beispiel dienen. Unser Hypothekenwesen dagegen ist mit der Bodenspekulation eng verknüpft und mit seinem ganzen Apparat auf die hieraus hervorgehenden Gewinne und Verdienste zugeschnitten. Wir gebrauchen reine Realkreditbanken, oder Realkreditinstitute, die nach geschäftlichen Grundsätzen, aber doch mit einem wesentlich einfacheren Apparat einen billigen

Realkredit für den städtischen Häuserbau vermitteln und auf die Tilgung der Bodenschulden hinwirken sollen.

Als die beste Horm erscheint mir immer noch die in Deutschland eingebürgerte Form der Hypothekenbank. Vgl. die für das Großherzogtum Hessen gegründete Bank, oben S. 311, und die Darlegungen von Landesrat Dr. Brandts, Soziale Praxis, 1901, 11. Jahrg., Sp. 138. — Eine zweite Form bieten die in England ausgebildeten Building Societies, deren Einführung in Deutschland bisher trotz mehrfacher Bemühungen nicht gelungen ist. Diese englischen Hauskreditgenossenschaften haben, wie bekannt, außerordentlich hohe Leistungen aufzuweisen; sie sind ferner nach ihrer ganzen Einrichtung und Organisation gerade für die Kreditgewährung auf gepachtetem Boden geeignet.

Im Interesse des Grundbesitzes und des Kapitals sollten ferner die kapitalisierten Bodenzinse an den Markt gebracht werden; sie bilden in England eine erstklassige und gesuchte Anlage. Der von dem Erbbauer oder dem Bodennutzer zu zahlende Zins wird zu einem bestimmten Zinsfuß kapitalisiert; wenn z. B. eine Baustelle 200 M. jährlich Bodenzins zahlt, so würde dies, als erste Sicherheit zu 4°/₀ kapitalisiert, einen Kaufpreis von 5000 M. ergeben; eine sichere Kapitalsanlage, die gewiß auch bei uns gute Abnehmer finden würde. Über die Formen der Kapitalisierung von Bodenzinsen habe ich in meiner „städtischen Bodenparzellierung in England“, Berlin 1908, erstmals genauere Angaben gemacht; vgl. dort S. 34f. u. 41 f.

Anhang.

Das Wieder kau fsrecht.

Die Stadtgemeinde Ulm hat bei ihrer ausgedehnten Tätigkeit im Wohnungswesen auf die Anwendung des Erbbaurechts verzichtet und statt dessen den Käufern der von der Stadt errichteten Wohnhäuser das volle Eigentumsrecht gewährt, das durch ein Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadtgemeinde beschränkt ist. Zu diesem Beschluß kam die Stadtgemeinde durch die Erwägung, daß die wohnungspolitischen Zwecke des Erbbaurechts sich auch beim Wiederkaufsrecht erzielen lassen; während andererseits der soziale Vorteil hinzutritt, daß der Käufer das Eigentumsrecht an Boden und Gebäude erwirbt — ein Umstand, der hier von Bedeutung ist, da es sich um Einfamilienhäuser, nicht um Genossenschaftshäuser handelt. Die Verkaufsverträge bestimmen demnach, daß der Stadtgemeinde an den von ihr veräußerten Häusern das Wiederkaufsrecht Vorbehalten bleibt, das sie innerhalb 100 Jahren in bestimmten Fällen äuszuüben befugt ist. Die wichtigsten Fälle sind:

a)    Weiterveräußerung des Grundstücks seitens des Käufers (Verhütung von Spekulation);

b)    Aufnahme von Hypothekenschulden ohne Genehmigung der Stadtverwaltung;

c)    Vernachlässigung und Verwahrlosung des Grundstücks.

Beim Wiederkauf wird der Erwerbspreis zugrunde gelegt unter Zuschlag der von dem Eigentümer angebrachten Besserungen und unter Abrechnung der eingetretenen Wertminderung. Das Wiederkaufsrecht hat sich bisher in der Praxis bewährt. In Preußen haben neuerdings Baugenossenschaften, die Häuser zum Erwerb durch die Genossen bauen, das Wiederkaufsrecht zur Anwendung gebracht. Ein Kaufvertrag, der das Wiederkaufsrecht regelt, ist hier unten im Anhang IX zum Abdruck gebracht.

Literatur.

Eugen Jäger, Die Wohmingsfrage. Berlin 1902.

Zeitschrift für Wohnungswesen, 1. Jahrg., S. 99 und 255.

Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen. Gutachten von André, Piitter, Ph. Stein und Verhandlungsbericht vom 5.—6. Mai 1902.

Rud. Eberstadt, Das Erbbaurecht und seine soziale Bedeutung. Wissenschaftliche Beilage zur Allgemeinen Zeitung, Nr. 150 vom 4. fuli IQ02.

Max Koska, Der erste Erbbauvertrag des preußischen Staates. Zeitschr. f. Wohnungswesen 1903, Bd. II, S. 17.

Max Pommer, Ein Beitrag zur Lösung der Wohnungsfrage, ebenda S. 151.

H. von Wagner, Die Tätigkeit der Stadt Ulm auf dem Gebiete der Wohnungsfürsorge. Ulm 1903.

Kretzschmar, Das Erbbaurecht. Zentralbl. f. freiwillige Gerichtsbarkeit 1903, Bd. III, S. 433.

Ad. Damaschke, Aufgabe der Gemeindepolitik, 4. Aufl. fena 1904.

O. Meißgeier, Wohmingsfrage und Erbbaurecht. Leipzig 1905.

H. Wittmaack, Das Erbbaurecht. München 1906.

Wiedfeldt, Städtische Bodenpolitik. Zeitschr. f. Wohnungswesen 1906, Bd. V, S. 129f. Dietzsch, Die Praxis des Erbbaurechts. Berlin 1907.

Heinr. Erman, Erbbaurecht und Kleinwohnungsbau. Münster 1907.

Carl Kähne, Die Grundsätze des Erbbaurechts. Städtebauliche Vorträge, herausgegeben von Jos. Brix und F. Genzmer, Bd. I, H. 2. Berlin 1908.

Rud. Sohm, Betrachtungen über das Erbbaurecht. Jahrb. der Bodenreform 1908, S. 241. Heinr. Erman, Erbbaurecht und Kleinwohnungswesen, ebenda S. 248f.

H. von Wagner, Praktische Bedenken gegen die heutige Form des Erbbaurechts, ebenda S. 296f.

Pohlmann-Hohenaspe, Zur Praxis des Erbbaurechts, ebenda S. 305f.

Stiibben, Die Erbbaurechtshypothek. Jahrbücher d. Europ. Bodenkredits, herausgeg. von Felix Hecht, Bd. I. Leipzig 1909.

Carl Kähne, Das superfiziarische Rechtsinstitut. Rechts- und Staatswissenschaftliche Studien. Berlin 1909.

4. Die Bodenbesteuerung*.

§ 50. Die Besteuerung des Bodens kann sich ein dreifaches Ziel setzen: 1. sie kann den Boden als ein günstiges Objekt zur Erlangung von Einnahmen, also als Steuerquelle behandeln; 2. sie kann durch die Art der Steuerauflage eine, sei es wirtschaftlich, sei es sozial erwünschte Verteilung öffentlicher Lasten anstreben; 3. sie kann den Zweck verfolgen, eben durch die steuerliche Belastung des Bodens Mißstände in der Bodenentwicklung zu treffen und zu beseitigen. Alle drei Zwecksetzungen sind in der Praxis in steuertechnischen Maßnahmen, teils vereinzelt, teils gemeinsam verbunden, zu finden.

Die Bodenbesteuerung gehört zweifellos zu den bedeutsamen Mitteln der Bodenpolitik. Gemäß den hier vertretenen Anschauungen muß indes bemerkt werden, daß die Besteuerung nicht, wie es von mancher Seite geschieht, als ein isoliertes und grundlegendes Mittel zur Reformierung unserer Bodenentwicklung angesehen werden sollte. Daß vermittelst der Bodenbesteuerung große Summen beschafft werden könnten, mag schwerlich besser und eindringlicher bewiesen werden als durch unsere Angaben über die Preisbildung der Bodenwerte und den Realkredit. Wo Gewinne nach Millionen und Milliarden gemacht werden, ist mit Sicherheit auch noch mehr zu holen. Trotzdem würde es sich kaum empfehlen, auf der Grundlage der bestehenden Verhältnisse neue Steuern aufzubauen, die den Gewinn aus der spekulativen Wertsteigerung des Bodens zum Gegenstand nehmen. Die Bodenspekulation würde jeden Pfennig an neuer Belastung, durch Zuschläge vermehrt, vermittelst Bauunternehmer und Hausbesitzer auf die Bevölkerung fortwälzen; die Mißstände im Wohnungswesen würden sich dabei schwerlich vermindern.

Nicht richtig ist es dagegen, die heutigen Mißstände be-

Die Fortwälzung der Bodenbelastungen ist bisher stets gelungen; sie gehört notwendigerweise zu dem Geschäft und System unserer Boden- und Grundstücksspekulation. Es ist ein sympathischer Gedanke, aber den heutigen Verhältnissen kaum entsprechend, daß man die Gewinne der Spekulation durch Besteuerung der Allgemeinheit zuführen könne. Die Allgemeinheit wird eben dann auch die Steuer zahlen müssen. Eine Reformierung der Institutionen unserer Bodenpolitik muß vielmehr vorauf gehen. Dann erst kann man es unternehmen, die Bodenbesteuerung mit finanziell und sozial zuträglicher Wirkung fortzubilden x).

stehen zu lassen und sie zum Gegenstand der Besteuerung zu machen. Je mehr die Wertentwicklung des Bodens für Steuerzwecke in Anspruch genommen wird, um so größer wird die Verpflichtung des Staates, zuvor die Schädigungen und Unzuträglichkeiten in der Preisbildung zu beseitigen.

Wo nur reale Besitzer vorhanden sind und keine geschäftsmäßige Bodenspekulation mit angegliederten Bauunternehmern und nominellen Hausbesitzern besteht, sind die Verhältnisse selbstverständlich andere; hier ist eine Fortwälzung der Bodenbelastungen schwierig und vielleicht unmöglich. Solche Ortschaften und Bezirke gibt es allerdings auch in

1) Städtische Bodenfragen, S. 78.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Deutschland. Aber die Wahrnehmungen aus den an solchen Orten bestehenden Verhältnissen dürfen nicht übertragen werden auf die Hauptgebiete der städtischen Wohnungsproduktion. — Über die Einrichtung zur Lastenabwälzung bei der Bodenspekulation s. oben II. Teil. Bezüglich der Überwälzung der Belastung beim Hausbesitz vgl. die Angaben in meinen „Städtischen Bodenfragen“, S. 122 f. : „Von einer Besteuerung des Grundbesitzes kann nicht einmal als von einer Eiktion die Bede sein ; der Hausbesitzer schießt die Beträge nicht einmal vor, er empfängt sie unmittelbar mit der Miete. Ich würde es für ein vernünftigeres Beginnen halten, von den Zollbeamten zu verlangen, daß sie die Beichs-zölle aus ihrem Gehalt bezahlen sollen, als von den Hausbesitzern zn erwarten, daß sie die Lasten des Grundbesitzes tragen. Denn der Besitz gehört ihnen nicht, sondern nur die Verwaltung des Besitzes.“

Zu erwähnen ist, daß auch die Entlastung der Bodenbesteuerung unter diesem System nicht den Mietern zugute kommt. Im Jahre 1893 wurde die Berliner Mietssteuer, der man eine nachweisliche Verteuerung der Mieten nachgesagt hatte, aufgehoben. Ein Bückgang der Mieten ist nicht eingetreten; die Steigerung hat sich fortgesetzt. —

Die Besteuerung des Bodens kann angesetzt werden a) für den Besitz des Bodens, b) für den Fall der Veräußerung oder des Verkaufs,

c) für den Fall der Erzielung von Wertsteigerungen; hiernach unterscheidet man die drei Formen der Besitzsteuer, der Besitzwechselsteuer und der Wertzuwachssteuer.

Die Besitzsteuer (die eigentliche Grundsteuer) wird erhoben teils vom Nutzungswert, teils vom sog. gemeinen Wert; unter dem gemeinen Wert versteht man den alljährlich oder jeweils nach Ablauf einiger Jahre durch Schätzung festzusetzenden Verkaufswert. Die Steuer nach dem gemeinen Wert — ebenso wie die W'ertzuwachssteuer in erfolgreicher Weise durch die Bodenreformer vertreten — gelangt in Preußen in einer stetig wachsenden Zahl von Gemeinden zur Einführung. Die Steuersätze bewegen sich zwischen l,5°/₀₀ (Gelsenkirchen) und 4,25 °/₀₀ (Kiel); die Mitte von 3 °/₀₀ halten Breslau, Barmen, Elberfeld. Frankfurt a. M. besteuert die bebauten Grundstücke nach dem Nutzungswert, die unbebauten nach dem gemeinen Wert, um die Bodenspekulation besonders zu treffen.

feld) ;

Die Besitzwechselsteuer — Umsatzsteuer von Eigentumsübergang durch entgeltliches Bechtsgeschäft — besteht in Deutschland zunächst als staatliche Abgabe in den einzelnen Bundesstaaten (in Preußen, Bayern, Sachsen, Württemberg, Baden, Elsaß-Lothringen [5x/₂ %] usw.). In verschiedenen Staaten tritt zu der staatlichen die kommunale Abgabe, teils in Form von Zuschlägen, teils als selbständige Umsatzsteuer (so in Preußen, Bayern, Sachsen, Württemberg, jedoch nicht in Baden). Die kommunale Umsatzsteuer schwankt von ¹/₂% (München) bis 2 °/₀ (Elber-nur vereinzelt kommen höhere Sätze vor (Sachsen). Erwähnenswert ist die Bestimmung über die städtische Umsatzsteuer in Erfurt: bei unbebauten Grundstücken wird zur Umsatzsteuer von 1 °/₀ ein Zuschlag von 1 °/o desjenigen Betrages erhoben, um den der Erwerbspreis den Wert des Grundstücks als landwirtschaftlich nutzbares Land übersteigt. Als landwirtschaftlicher Wert wird mindestens der 40fache Betrag des Grundstücksreinertrags angenommen. — Nach dem Beichs-gesetz vom 15. Juli 1909 ist bei der Übertragung von Grundstückseigen

tum eine Reichsstempelabgabe von ¹/₃ °/₀ des Wertes zu entrichten; bis zum Inkrafttreten der Reichswertzuwachssteuer ²/s %•

Im Ausland ist die Besitzwechselabgabe mehrfach eine höhere als in Deutschland; in Belgien, dessen Bodenpolitik eine von Deutschland wesentlich verschiedene ist, besteht eine Umsatzabgabe von 8—10°/0 mit den besten Wirkungen für das Wohnungswesen. Die Besitzwechselabgabe ist als die schlechthin empfehlenswerteste unter den Besteuerungsformen zu betrachten. Gerade hier findet indes vielfach eine Hinterziehung der Steuer statt. —

5. X. 1908, S. 598.

Auf die Steuerumgehungen im Baustellenhandel — durch sog. Anstellungsbriefe und Übertragung an einen späteren Käufer — wurde S. 103 hingewiesen. — Eine zweite Form bot die Gründung einer G. m. b. H., deren Anteile dann zu einem Vielfachen des Nennwertes weiter veräußert werden. Für ein bestimmtes Grundstück im Werte von beispielsweise 400 000 M. wird eine G. m. b. H. mit nur 20000 M. Kapitalanteilen gegründet; diese Anteile werden dann zum Preise von 400000 M. bzw. höher verkauft. Vgl. hierzu Zeitschr. Plu tus vom 27. VI. 1908, S. 513, 4. VII. 1908, S. 543, den Artikel „Grundbesitz als G. m. b. H.“, Zeitschrift „Die Bank“, herausgegeben von Lansburgh, Juniheft 1908; Artikel Hypothekenbanken, Zeitschrift Bodenreform, 19. Jahrgang, Die neueren Steuerordnungen und Stempelgesetze haben diesen Umgehungen durch besondere Bestimmungen vorgebeugt; vgl. den Abdruck der Berliner Steuerordnung vom 4. III. 1910 im Anhang VI. Siehe hierzu die Ausführungen von Dr. Franz Hoeniger, Deutsche Immobilienzeitung vom 17. III. 1910, der auf eine neue Art der Umgehung hinweist; es ist dies die Festanhandgabe an eine als Makler auftretende Person. Auch die Einschiebung eines Käufers kann für diese Zwecke genutzt werden. Im einzelnen scheint eine Steuerumgehung auch in der Weise versucht zu werden, daß der Verkäufer zugunsten des Käufers eine Hypothek eintragen läßt, die den tatsächlichen Verkaufspreis übersteigt; z.B. bei dem Verkaufspreis von 200000 M. wird eine Hypothek eingetragen, die mit 250000 M. ausläuft. Der Verkäufer verzichtet nunmehr auf das Eigentum an dem Grundstück und der „Käufer“ erwirbt das Grundstück in der Subhastation, indem er die Hypothek ausbietet. —

Die Wertzuwachssteuer, als gemeindliche Abgabe zunächst nur in wenigen Städten eingeführt, hat neuerdings eine rasche Verbreitung erlangt. Die Zahl der Städte, die die Abgabe eingeführt haben, ist eine bedeutende. Vereinzelt wird die Abgabe auch als Staatssteuer erhoben. Den Gegenstand der Besteuerung bildet diejenige Steigerung des Wertes von Grundstücken, die ohne eigene Tätigkeit oder Aufwendung des Grundeigentümers entsteht und insbesondere durch die Tätigkeit und die Aufwendungen der Volksgesamtheit oder auch schlechthin durch das Wachstum der Bevölkerung hervorgebracht wird (sog. „unverdienter Wertzuwachs“).

Begrifflich unterscheidet man die direkte und die indirekte Wertzuwachssteuer. Bei der direkten Abgabe wird in bestimmten Zwischenräumen (beispielsweise von 10 zu 10 Jahren) der erfolgte Wertzuwachs

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festgestellt und — ohne Rücksicht auf die etwaige Realisierung durch Verkauf — besteuert. Eine derartige Form der Besteuerung würde in der Praxis zu großen Härten führen ; die allgemein als Wertzuwachssteuer bezeichnete Abgabe ist die indirekte, die bei Besitzwechsel durch Vergleichung des erzielten Grundstückspreises mit dem Preise der voraufgehenden Übertragung, oder mit dem Werte des Grundstücks in einem als Ausgangspunkt der Steuer angenommenen Jahre, ermittelt wird.

In Preußen ist die Erhebung der Abgabe für die Gemeinden allgemein, vorbehaltlich staatlicher Genehmigung, zulässig. Bereits im Jahre 1904 wurde die Zuwachssteuer von der Stadt Frankfurt a. M.

eingeführt in Verbindung mit der Besitzwechselabgabe (dem sog. „Währ-schaftsgeld“). Vgl. den Abdruck der Frankfurter Verordnung im Anhang IV.

Die Einführung der Steuer erfolgte ferner im Jahre 1905 in Cöln und Gelsenkirchen, in den Jahren 1906 und 1907 in Dortmund, Breslau, Kiel, in den Berliner Vororten Weißensee, Groß-Lichterfelde, Zehlendorf und in einer Anzahl von Mittelstädten und kleinen Gemeinden Preußens.

Im Jahresdurchschnitt wurden bis 1909 erzielt in Frankfurt a. M. 344 311 M., in Breslau 229 039 M., in Dortmund 194 358 M., in Cöln 185 600 M., in Essen 153 013 M. ; in dem Berliner Vorort Zehlendorf erreichte der Jahresdurchschnitt 220054 M.

Ein Gesetz, das die Gemeinden zur

Im Königreich Sachsen hat eine erhebliche Anzahl von Gemeinden die Wertzuwachssteuer eingeführt. Unter den Großstädten ist Leipzig mit einem Jahresdurchschnitt von 312 012 M. vertreten. Unter den kleineren Gemeinden haben einzelne Jahreserträge von 2 M., 8 M. bis 18 M. auf den Kopf der Bevölkerung erzielt. — Nach dem im Großherzogtum Hessen mit Gültigkeit vom 1. Januar 1908 erlassen Gesetz haben die Städte Darmstadt, Mainz, Worms, Gießen und eine größere Zahl kleinerer Gemeinden die Abgabe eingeführt.

Erhebung der Wertzuwachssteuer ermächtigt, ist seit Januar 1908 für das Großherzogtum Oldenburg in Kraft getreten. Für Baden und Elsaß-Lothringen sind entsprechende Gesetze angeregt worden. — In Bayern hat ein Gesetzentwurf, der die Gemeinden allgemein zur Erhebung der Abgabe ermächtigt, die Zustimmung der Kammer der Abgeordneten gefunden. In Hamburg ist die Steuer für das Staatsgebiet seit 1. Januar 1908, in Lübeck seit 1909 in Kraft. Im Fürstentum Lippe besteht eine Wertzuwachssteuer, von deren Grundtarif ¹/i für den Staat erhoben wird. — In dem deutschen Siedelungsgebiet von Kiautschou wurde die Wertzuwachssteuer bereits im Jahre 1898 eingeführt, mit einem Steuersätze von    des Wertzuwachses.

Am 11. April 1910 wurde dem Reichstag der „Entwurf eines Zuwachssteuergesetzes“ vorgelegt, der die Einführung der Wertzuwachssteuer für den Umfang des deutschen Reiches allgemein vorsieht. Die Hälfte des Steuereingangs wird dem Reich Vorbehalten, während der Rest, abzüglich eines den Bundesstaaten zufließenden Vergütungsbetrages von 10 %, den Gemeinden und Gemeindeverbänden verbleiben soll.

Als steuerpflichtiger Wertzuwachs gilt der Unterschied zwischen dem Erwerbspreis und dem Veräußerungspreise. Die Steuer ist nach

dem Entwurf in einer doppelten Richtung abgestuft, nämlich nach der prozentualen Höhe des Zuwachsgewinns und nach der Besitzdauer. Die erste (unterste) Stufe des Zuwachses reicht von 0 — 10°/o Zuwachs; für diese beträgt die Steuer 5°/₀ des erzielten Gewinns. Für je weitere 10°/₀ des Zuwachses steigt der Steuersatz um ¹/₂ % und erreicht bei 12°/₀ den Höchstsatz. Diese Grundgebühr gilt jedoch nur, wenn zwischen dem jüngsten steuerpflichtigen Besitzwechsel und dem letztvoraufgehenden Erwerb ein Zeitraum von 30 Jahren verflossen ist. Erfolgt der Handwechsel des Grundstücks in einem kürzeren Zeitraum als 30 Jahre, so wird für jedes Jahr, das an diesem Zeitraum fehlt, ein Zuschlag von 7°/₀ der Grundgebühr hinzugerechnet. Es wird also der geringere Zuwachs prozentual niedriger besteuert als der größere; der kurzfristige Besitzwechsel wird höher besteuert als der langfristige. Vgl. die Steuersätze im Anhang VI.

Denjenigen Gemeinden, die die Steuer bereits vor dem 1. April 1909 eingeführt hatten, ist für 5 Jahre ein etwaiger Ausfall gegenüber dem seitherigen Durchschnittsertrage aus dem Reichsanteil zu vergüten. Ferner können die Landesregierungen den Gemeinden die Erhebung von Zuschlägen zu den Steuersätzen gestatten. Den Steuerumgehungen sucht der Entwurf in wirkungsvoller Weise vorzubeugen. Soweit die Umgehungsformen bekannt sind, wird ihnen durch gesetzliche Bestimmungen begegnet. Weiter aber wird der Bundesrat ermächtigt, gegenüber etwa neu auftretenden Umgehungsversuchen geeignete Bestimmungen zu treffen. Die Anrechnung des sog. Zinsverlustes für nicht genutzte unbebaute Grundstücke (oben S. 82) ist im allgemeinen nicht zugelassen (die Nichtanrechnung war schon in der Steuerordnung für den Kreis Blumental in zutreffenderWeise begründet worden; s. Genzmer, Zeitschr. Die Kreis- und Gemeindeverwaltung, Bei’lin 1909). — Nur für 4 Jahre nach dem Inkrafttreten des Gesetzes soll — als Übergangsbestimmung — der Abzug von Zinsen, und zwar höchstens bis zu einem sechsjährigen Zinsaufwand, gestattet sein. Dauernd dagegen soll nur bei der baulichen Erschließung von Grundstücken der Abzug eines sechsjährigen Zinses zugelassen werden. —

Ein wesentliches Bedenken gegen die Wertzuwachssteuer ist m. E. darin zu erblicken, daß jetzt das steuerpolitische Interesse von Reich, Staat und Gemeinde mit einem hohen Bodenpreis dauernd verknüpft werden soll. Die Steuereingänge gewinnen erst mit der Höhe der Bodenpreissteigerung eine große Bedeutung. Ein Bodenpreis von 5 M. für den Quadratmeter bringt steuertechnisch nichts; einträglich und für die Steuer wertvoll wird er erst, wenn er auf den Wert der Stockwerkshäufung mit 40 und 80 M. getrieben wird. Die heutigen schädlichen Einrichtungen unserer kommunalen Bodenpolitik und unseres Städtebaus sind auf einen hohen Bodenpi'eis angelegt, und es bestehen schon gerade genügend private und öffentliche Interessen, die mit der Preissteigerung des Bodens verbunden sind. Die Wertzuwachssteuer wird den vorhandenen übermächtigen Tendenzen eine neue Stütze verleihen. Während der Gesetzentwurf mit Worten gegen die Stellung der Bodenspekulation in Deutschland streitet, wird in der Praxis ein neues Band zwischen Verwaltung und Bodenspekulation geschlungen werden. Die Reform des Wohnungswesens und des Städtebaus hätte, wie oben S. 321 gesagt, voraufgehen müssen, bevor man auf Grund der heutigen Mißstände eine Steuer auflegt. Bei dem Fortbestand der heutigen wohnungspolitischen Verhältnisse wird die Steuer kaum der Bodenspekulation, wohl aber dem städtischen Wohnungswesen Schaden bringen.

Unter den Formen der Bodenbesteuerung ist noch die im Jahre 1909 in Gera beschlossene Balkon- und Erkerabgabe zu erwähnen, die von dem Quadratmeter Ausladung bei Baikonen 5 M. und bei Erkern 10 M. für jedes Stockwerk erhebt. (Vgl. den Abdruck Anhang VII.)

IAteratur.

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Georg Haberland, Die Wertzuwachssteuer. Berlin 1910.

Reichstags-Drucksache 374, 12. Leg.-Per., II. Sess. 1910.

Sechster Teil.

Bewegung der Bevölkerung. Ansiedelung.

1. Die Verkehrsmittel.

A. Die Arten der Verkehrsmittel und die Verkelirsanlagen.

§51. Die städtischen öffentlichen Verkehrsmittel scheiden sich zunächst in zwangsläufige, die (wie Straßenbahn, Stadtbahn) an einen Schienenweg gebunden sind, und in freiläufige, die (wie Omnibus, Kraftwagen, Droschke) sich unabhängig von Schienengeleisen bewegen. Die zwangsläufigen Verkehrsmittel zerfallen weiter in Straßenbahnen oder genauer Straßendammbahnen, die regelmäßig die Oberfläche einer Straße benutzen, und in Stadtbahnen, die unabhängig von der Straßenoberfläche, sei es oberhalb oder unterhalb derselben, geführt werden (Hochbahnen bzw. Untergrundbahnen). Die neuere Technik hat hier weitere Scheidungen bewirkt, zunächst innerhalb der Untergrundbahnen; man unterscheidet Unterpflasterbahnen, die in geringer Tiefe unmittelbar unter dem Straßenpflaster angelegt werden, und Tiefbahnen, die in einer großen Tiefe von 20 Metern und darunter gebohrt werden (Londoner Röhrenbahnen, einzelne Teile der Pariser und der New-Yorker Stadtbahn). Endlich werden neuerdings auch die Straßenbahnen auf Teilstrecken unterhalb der Straßenoberfläche geführt, durch Straßen-tunnels, als sog. Unterstraßenbahnen (Subways).

Die Aufgaben der städtischen Verkehrsmittel sind ferner verschieden gemäß dem von ihnen bedienten Verkehrsbereich. Der städtische Verkehr bewegt sich teils als Binnenverkehr zwischen einzelnen Straßen und Bezirken, teils als Außenverkehr auf großen Strecken; er bedarf deshalb verschieden gestalteter Verkehrsmittel für den Verkehr innerhalb einzelner Bezirke und für die weiteren Entfernungen nach den Außenbezirken und Vororten.

Ausbau und Organisation der Verkehrsmittel bilden ein Hauptstück des städtischen Wohnungswesens. Für die befriedigende Gestaltung der städtischen Wohnverhältnisse ist die Schaffung geeigneter

Verkehrsmittel die unerläßliche Voraussetzung.

Gleichviel, welche

Ziele wir in der Wohnweise anstreben, so stehen immer die Verkehrs

fragen an wichtiger Stelle. Keine Bodenpolitik ohne Verkehrspolitik. Aber die Erfahrung zeigt, daß die Verkehrsmittel allein einen günstigen Einfluß auf das Wohnungswesen nicht auszuüben vermögen. Ich glaube, wir müssen den Satz auch umkehren und zur Ergänzung sagen: keine Verkehrspolitik ohne Bodenpolitik.

Es ist uns wenig geholfen, wenn die Anlage von Verkehrsmitteln nichts weiter bewirkt, als daß die innenstädtischen Wohnungszustände nach den Außenbezirken und Vororten übertragen werden. Wo das geschieht, ist eben — mögen die Verkehrsanlagen noch so gut sein — die Bodenpolitik eine fehlerhafte. Die neuzeitliche Technik, die eigentlich vor allem durch die Schaffung vortrefflicher Verkehrsmittel charakterisiert wird, gewährt uns eine reichliche Möglichkeit, günstige Formen der städtischen Besiedelung auszubilden. Gleichzeitig finden wir bei richtiger Bodenpolitik in dem Steigen des Bodenwerts vom Ackerland zur Baustelle auch die Geldmittel für den Bau von Verkehrslinien, wo etwa ein Zuschuß für Bau und Betrieb nötig werden sollte.

Omnibus

Öffentliche Verkehrsmittel für gemeinsame Personenbeförderung — wurden in den europäischen Großstädten schon in den ersten Jahrzehnten des 19. Jahrhunderts eingeführt (1819 Paris, 1829 London). Mit der Anlage zwangsläufiger Straßenbahnen — Trambahnen, zunächst mit Pferdebetrieb — ist Amerika vorangegangen (1832 New York—Harlem-linie). In Berlin wurde die erste Straßenbahn, Linie Berlin—Charlottenburg, 1865 erbaut. In London wurde ein von dem Amerikaner Francis Train im Jahre 1861 gelegtes Trambahngeleis als unpraktisch bald wieder entfernt. Seit dem Ende der 80er Jahre erfolgte allgemein die Umwandlung des Pferdebetriebes der Straßenbahnen in elektrischen Betrieb, und eine weitere Ausdehnung des inzwischen schon zu großer Bedeutung angewachsenen Verkehrsmittels war die Folge.

Die Ausbildung der von der Straße unabhängigen Verkehrslinien ist zuerst in England, und zwar in London unternommen worden. Straßendammbahnen waren im Innenbezirk von London, als dem Verkehr hinderlich bis in die neuere Zeit nicht zugelassen ; der Nahverkehr der Eisenbahnen, obwohl stark ausgebildet und bis in die Mitte der City vorgeschoben, konnte den Bedürfnissen nicht genügen, so daß der Plan einer Untergrundbahn 1861— 1868 verwirklicht wurde. Die erste Hochbahn wurde in Neuyork im Jahre 1878 dem Verkehr übergeben. Die Berliner Hochbahn wurde im Jahre 1902, die Wiener Stadtbahn 1898—1899 eröffnet. In Elberfeld-Barmen wurde 1901 als eigenartige Form des städtischen Verkehrsmittels die zum großen Teil über dem Bett der Wupper gebaute, auf eisernen Stützen ruhende Schwebebahn angelegt (von E. Langen), die sich gut bewährt.

Wo eine Untergrundbahn nicht unter das öffentliche Straßenland geführt werden kann, sondern private Grundstücke unterfahren muß, werden die Kosten der Anlage stark erhöht. In London ist man deshalb zu dem System der Tiefbahnen übergegangen, die in einer großen Tiefe von ca. 70 Fuß angelegt werden. Die Bodenbeschaffenheit — fester Untergrund — ist in London der Anlage von tiefen Tunneln günstig. Die Fahrgäste werden durch Aufzüge hinab- und hinaufbefördert. Auch in Paris sind Teile der Stadtbahn (Kreuzungsstrecken) als Tiefbahnen angelegt.

Für den städtischen Verkehr sind ferner der Nahverkehr der Eisenbahnen und die Kleinbahnen von großer Bedeutung. Die Eisenbahnen vermitteln auf ihren Lokallinien den Verkehr mit den städtischen Außenbezirken und Vororten. Bei einer richtigen Fahrpreispolitik können indes die Eisenbahnen die Möglichkeit gewähren, daß die in der Stadt beschäftigten Personen ihren ständigen Wohnsitz auf dem Lande unverändert beibehalten und selbst aus größeren Entfernungen nur für ihre Berufstätigkeit nach der Stadt fahren. —

S. 55).

Die in der Nähe von Großstädten und in Industriebezirkeu angelegten Kleinbahnen dienen gleichfalls dem Zweck, die in der Umgebung ansässigen oder wohnhaften Arbeiter nach der Stadt oder nach einem Industriebezirk zu befördern. Die neuere großstädtische Entwicklung hat zu dem Bau von Städtebahnen geführt, die zwischen Großstädten eine häufige Fahrgelegenheit mit kontinuierlicher Zugfolge bieten und dem zwischenstädtischen Verkehr dienen. In Nordamerika haben sich die Städtebahnen zu engeren Verbindungen von Großstädten entwickelt in dem Gebiet von Chicago, Philadelphia u. a. (Wittig, Weltstädte, In England haben Bahnen im Umkreis der Großstädte, wie Liverpool und Manchester, den Betrieb und die Zugfolge von Städtebahnen. In Deutschland ist der Bau von Städtebahnen begonnen mit der Linie Cöln—Bonn. Weiter wird vorbereitet Cöln—Düsseldorf.

Mit Bezug auf die städtische Besiedelung lassen sich im System des Verkehrswesens zwei Ziele unterscheiden: Die Verkehrsmittel können zunächst aus dem Gesichtspunkt betrieben werden, daß das Verkehrsbedürfnis innerhalb der städtischen Ansiedelung befriedigt und die Ausbreitung der Wohnbevölkerung nach den Außenbezirken ermöglicht und erleichtert wird. Es ist dies die den Verkehrsmitteln allgemein gestellte Aufgabe, die sich aus der Anlage und der Ausdehnung der Städte von selbst ergibt. Die Verkehrspolitik kann aber weiter dahin streben, der Bevölkerung, die ihren Erwerb in der Stadt sucht, die vollständige Übersiedelung nach der Stadt selbst zu ersparen und ihr den Wohnsitz auf dem Lande zu erhalten. Von der Wahrnehmung ausgehend, daß das Wachstum der Städte zu einem erheblichen Teil durch die vom flachen Lande abwandernden und einen höheren Gelderwerb suchenden Volksteile bewirkt wird, kann die Verkehrspolitik versuchen, durch billige und geeignete Eisenbahnverbindungen der ländlichen Übersclmßbevöl-kerung die regelmäßige Fahrt nach einem städtischen Arbeitsort und zugleich die Beibehaltung des WTohnorts auf dem Lande zu ermöglichen. Das System ist insbesondere in Belgien ausgebildet worden.

Die belgische Verkehrspolitik und die mit ihr verbundene Bodenpolitik verfolgen das dreifache Ziel : Festhaltung des Systems des Einfamilienhauses, Erleichterung des Eigentumservverbs von Kleinhäusern, Zerteilung der Bevölkerung, indem den gewerblichen Arbeitern durch billige Verkehrsmittel die Beibehaltung oder die Wahl des Wohnsitzes außerhalb des Beschäftigungsortes ermöglicht wird. S. die Einzelheiten unten § 64.

In der Technik der städtischen Verkehrsmittel im engeren Sinne sind seit 1860, dem Beginn der neuesten Periode des Städtebaues, große Fortschritte gemacht worden, die sich insbesondere während der letzten Jahrzehnte zu einer hohen Vervollkommnung der Verkehrsanlagen gesteigert hat. Zunächst wurden die städtischen Schnellverkehrsmittel mit Dampf betrieben; ein neuer Abschnitt in dem Ausbau der städtischen Verkehrsanlagen begann mit der Einführung der elektrischen Betriebskraft.

„Der Fortfall der Rauchentwicklung in erster Linie, die Verteilung der Antriebskraft auf die einzelnen Wagen, die die Lokomotive entbehrlich macht, schnelleres Anfahren und Anhalten, Freiheit in der Zugbildung, leichter Wechsel in der Kraftstärke und damit die Möglichkeit, größere Steigungen und engere Kurven zu nehmen, sind Vorzüge, durch die die elektrische Schnellbahn ein der Eigenart der Stadtverhältnisse sich anpassendes und mit ihr verwachsendes Element der Neuzeit geworden ist und sich unter den städtischen Einrichtungen das Bürgerrecht erworben hat“ (Wittig, Die Weltstädte und der elektrische Schnellverkehr, Berlin 1909, S. 6). Bei den Untergrund- und Röhrenbahnen würde im übrigen die Dampfkraft entweder unmöglich sein oder für die Fahrgäste eine Qual und eine gesundheitliche Schädigung bedeuten. Für die oberirdisch geführten Stadtbahnen spielen indes wirtschaftliche Erwägungen eine Rolle, und Kemmann (Londoner Verkehr, Berlin 1909, S. 39) weist darauf hin, daß mit einigen Ausnahmen „keine der Londoner Dampfbahnen, die in ihrer Wahl frei war, den Weg zur Elektrisierung für gangbar befunden hat“.

Neuerdings befindet sich das Verkehrswesen der weiträumigen Städte Englands und Amerikas wiederum in einer Umbildung, indem der Grundsatz des „rapid transit“ weiter durchgeführt wird. Der Verkehr von den Außenbezirken nach dem Stadtinnern soll allgemein (auf zahlreichen Einzelstrecken ist dies schon jetzt erreicht) als Schnellverkehr organisiert werden. Zu diesem Zweck werden die örtlichen Verkehrslinien (ganz abgesehen von dem gesondert geführten Betrieb der Fernlinien) viergeleisig ausgebaut; auf dem einen Geleisepaar verkehren die Züge, die jede einzelne Stadtbahnstation bedienen; auf dem zweiten Paar laufen die örtlichen Schnellzüge, die den Schnellverkehr von der Stadtmitte nach den Außenbezirken besorgen. Die neue Stadtlängsbahn von Newyork ist bereits nach diesem System angelegt. In London sind die Vorortslinien der Eisenbahnen längst viergeleisig ausgebaut. Vorortsschnellzüge, für das Wohnungswesen von höchster Bedeutung, laufen auf allen Vorortslinien bis zu den Endbahnhöfen in der Stadtmitte. Die Meinung der maßgebenden technischen und administrativen Kreise geht gegenwärtig dahin, daß Schnellverkehrslinien von der Stadtmitte Londons auch nach solchen Bezirken gebaut werden sollen, die bis jetzt keine, oder nur eine spärliche städtische Besiedelung aufzuweisen haben, und daß für den Betrieb solcher Linien nötigenfalls eine zeitweilige Beihilfe aus öffentlichen Geldern gewährt werden solle (Royal Commission Report, Vol. I, p. 14 und 78). wird, daß der vorteilhaft zu bedienende Verkehrsbereich etwa 12 Minuten Umkreis zu beiden Seiten der Linie umfaßt, ist bei den rasch fahrenden Schnellzügen und Schnellverkehrsmitteln der Verkehrsbereich naturgemäß ein sehr viel ausgedehnterer. —

Während bei den Straßenbahnen angenommen

Das Bedürfnis nach Verkehrserleichterungen ist in den engräumig gebauten Großstädten kein geringeres als in den weiträumigen. Man dürfte vielleicht theoretischerweise vermuten, daß die Zusaminenpferchung der Menschen eine Wegeersparnis bedeute. In Wirklichkeit ist dies indes keineswegs der Fall. Wohnstätte und Arbeitsstätte fallen heute für die Mehrzahl der Bevölkerung vollständig auseinander, in Berlin ganz ebenso wie in London oder Chicago. Die Bewohner der Mietskaserne in unseren Großstädten sind gezwungen, für Erwerb und Haushalt Wege zurückzulegen, ganz ebenso wie die Bewohner von Camdentown oder Hampstead.

Vergleichsziffern für Großstädte mit verschiedener Bebauungsdichte gibt der Bericht der Königlichen Kommission für das Londoner Verkehrswesen vom Jahre 1905 (a. a. O. S. 6):

Beförderungsziffern der örtlichen Verkehrsmittel

(Stadtbahnen, Straßenbahnen, Omnibusse) auf das Jahr und auf den Kopf der Bevölkerung berechnet.

Berlin 270

New York 300

Paris

200

London

170—200

Das Verkehrsbedürfnis in Berlin, der intensivst gebauten unter diesen Großstädten, würde danach mindestens ebenso groß sein als das der extensiv gebauten Großstädte. Berlin übertrifft nach den obigen Ziffern in dem örtlichen Verkehrsanspruch das weiträumige London und reicht fast an New York heran. Dieses Ergebnis würde sich auch ohne jede statistische Ziffer herausgestellt haben. Denn eine Großstadt von der Einwohnerzahl Berlins kann nicht in ihrem Umfang beschränkt bleiben, auch wenn man die Mietskaserne zehnstöckig erbaute; eine solche Stadt hat ihre spezialisierten Geschäfts- und Fabrikviertel und ihre nach Klassen getrennten Wohnbezirke, gleichviel wie sie im übrigen gebaut sein mag. Der Bewohner einer solchen Stadt muß sich der Verkehrsmittel bedienen mindestens in dem gleichen Maße wie der Bewohner einer weiträumig gebauten Großstadt.

Auch in der Beförderungszeit steht die intensiv gebaute Stadt sicherlich nicht besser da als die extensiv gebaute. Die Zeit, die ein Berliner gebraucht, um an seine Arbeitsstätte zu gelangen, dürfte durchschnittlich auf mindestens 45 Minuten, im einzelnen noch viel höher, zu veranschlagen sein (Clemens Heiß, S. 111).

Die Entwicklung der reinen Stadtbahnen in London und Paris der Stadt- und Vorortsbahnen in Berlin ergibt sich aus folgender Zusammenstellung (Tabelle 25).

Für London geben die Ziffern der Tabelle 25, so gewaltig sie sind, noch keine irgendwie zureichende Vorstellung von den schnellfahrenden Bahnlinien des Stadtverkehrs. Es fehlen nämlich in der

Tabelle 25.

Länge eröffnet ’n

Betrieb

Baukapital

km

Jahr

auf 1 km

insgesamt Doppelgleis

Mili. M.

in M.

3 Von Straße bis Bahnsteig

Betriebs-kraft

â s® s

ag

ją ^

-'S

Mili.

hj Einnahmen auf 1 Person

Metropolitan

liai I way    1861/68

District Rail-    1868/84

way

City and South London

Waterloo and City

58,6    225 470 000 7,1 soweit

3—4

1905

1890

1898

1904

20,9    157 280 000 8,8

Unter

grund

balm

3—4

elektrisch 1,6

elektrisch 2,4

14

10,1    49 000 000    4,8

C CO

12 100 000 77 400 000

Ol o

5,6    40 800 000    7,0

8,4    71 260 000    8,5

116,4    633 310 000

22

23

30

18

elektrisch 1,9

elektrisch

elektrisch 2,1

19,5 elektrisch

16

oi co

14,5

16,6

ferner im Bau 20,0 km; in Vorbereitung 37,5 km

Paris

Linie 1, 2, 3

1900

36,22

108 140 000

3,7

5—15 elektrisch 4,0 12

ferner im Bau 36,4 km; in Vorbereitung 7,7 km

Berlin

Stadtbahn

Hoch- u. Untergrundbahn

1884

12,1    68129 000

5,6

3,3

7 Damptf (1902)

6,7

1902

11,2    34 200 000    3,0')    3,75 elektrisch 3,1

12,4

1) Durchschnittlich für Hoch- und Untergrundbahnstrecken der Stammlinie Warschauer Brücke bis Station Knie. — Zum Vergleich seien hier noch die den obigen Spalten 1—9 entsprechenden Ziffern für den Betrieb einer Schwebebahn mitgeteilt :

1,15    4,8 elektrisch 1,0 10,5

1901/03    13,3    15 300 000

Elberfeld Barmenl Schwebebahn

Tabelle vollständig die Stadtlinien und Vorortslinien der großen Eisenbahngesellschaften, die in umfassendster Weise den Stadtverkehr besorgen. Die in und bei der City mündenden Eisenbahnen (Liverpoolstreet, Fenchurchstreet, Cannonstreet usw.) sind z. T. als regelrechte Stadtbahnen anzusehen, die auf ihren Ortsgeleisen dem Verkehr der von ihnen durchschnittenen dicht bevölkerten Stadtbezirke dienen. Die Eisenbahngesellschaften sind es ferner, von denen in der Hauptsache der mächtige Vorortsverkehr von Greater London geleistet wird. Die Ziffern der von den Eisenbahngesellschaften betriebenen eigentlichen Stadtlinien wären also der obigen Zusammenstellung hinzuzurechnen, wenn sich ein Bild der schnellfahrenden Stadtverkehrsmittel für London ergeben soll. Für das Wohnungswesen der arbeitenden Klassen kommt dem Stadt- und Vorortsverkehr der Eisenbahngesellschaften, die die billigen Wohnbezirke bedienen, eine große Bedeutung zu.

Mit den Londoner Stadtlinien der Tabelle 25 läßt sich die Berliner Stadtbahn nicht ohne weiteres vergleichen, da sie zum Teil dem Vororts- und Fernverkehr dient und eine Scheidung zwischen Stadt-, Vororts- und Fernverkehr hier nicht möglich ist. Die Berliner Stadtbahn ist eher den in der Tabelle nicht enthaltenen Linien der Londoner Eisenbahngesellschaften gleichzustellen. Als eine den Londoner Linien unserer Tabelle gleichstehende Anlage ist dagegen die Berliner Hoch- und Untergrundbahn zu betrachten, der künftig die von der städtischen Verwaltung zu bauende Nord-Südbahn hinzutreten wird. Würde man die Stadtlinien unserer Tabelle auf die Einheit von 1 Million Einwohner umrechnen, so ergeben sich für

Paris 1 5 km

Berlin 8,7 km

Stadtbahnstrecke auf 1 Million Einwohner im Jahre 1905. Dieser Vergleich ergibt indes ein unzutreffendes und für London, trotz der hohen Ziffer, noch immer ungünstiges Bild, da, wie oben bemerkt, in London die Stadtverkehrslinien der Eisenbahnen in unserer Tabelle fehlen, während für Berlin die Stadtbahnlinie eingerechnet ist. —

Während der großstädtische Verkehr rasch fahrende und rasch fördernde Verkehrsmittel verlangt, die unabhängig von der Straße sind, ist doch das an die Straße gebundene Verkehrsmittel in der Großstadt keineswegs entbehrlich, sondern es behält auch bei dem bestgestalteten Schnellverkehr seine besondere Bedeutung. Der großstädtische Verkehr innerhalb der Straßen gebraucht die für diesen Zweck geeigneten Verkehrsmittel (Straßenbahn, Kraftwagen, Omnibusse), die eine von dem Schnellverkehr völlig verschiedene Aufgabe zu erfüllen haben. Die seitherige Entwicklung hat bewiesen, daß die unabhängig von der Straße geführten Schnellverkehrslinien (Stadtbahnen, Eisenbahnen usw.) nicht die Wirkung haben, den Verkehr von der Straße wegzuziehen, sondern daß nach wie vor ein Bedürfnis für die an die Straße selbst gebundenen Verkehrsmittel bestehen bleibt. Im einzelnen zeigt es sich sogar, daß die Straßenverkehrsmittel durch den Ausbau der unabhängig von der

London

25,7 km

Straße angelegten Linien nicht nur keine Beeinträchtigung erleiden, sondern u. U. einen Zuwachs des Verkehrs empfangen. Fehlerhaft dagegen ist die Ordnung des Verkehrswesens, die den Straßenbahnen diejenigen Leistungen zuweist, die der Schnellverkehr zu erfüllen hat.

„Auch auf mittlere Entfernungen wird die Straßenbahn der Eisenbahn bei mäßigen Fahrpreisen vielfach vorgezogen : auf Entfernungen von 8—10 km tritt sie noch siegreich gegen die Eisenbahn auf und sogar auf Strecken von 13 —16 km vermögen durchlaufende Straßenbahnlinien in breiteren Straßen, in denen schneller gefahren werden darf, den Eisenbahnen standzuhalten.“ (Kemmann, der Londoner Verkehr, Berlin 1909, S. 33).

Auf die Einheit von 1 Million Einwohner zurückgeführt, ergeben sich an Straßenbahnstrecken für das Jahr 1905 in

Paris 106,0 km

Berlin 116,6 km

London

67,5 km

Straßenbahn auf je 1 Million Einwohner. Auch dieser Vergleich aber zeigt nicht die richtigen Verhältnisse; denn da er nur die Streckenlänge an sich berücksichtigt, gibt er kein zutreffendes Bild von der verschiedenartigen Bedeutung und Benutzung der Straßenbahnen in den drei Großstädten. Berlin besitzt nicht nur der Streckenlänge nach das größte Straßenbahnnetz, sondern den Straßenbahnlinien fällt hier, infolge ihrer Lage, der größte Teil des städtischen Verkehrs überhaupt zu. Die Berliner Straßenbahnstrecken führen durch die Hauptverkehrsstraßen der Innenstadt und werden in einer nahezu ununterbrochenen Wagenfolge befahren, während die Straßenbahnen in London erst in den letzten Jahren in der Innenstadt zugelassen wurden und auch in Paris nur einen Teil der innenstädtischen Straßen befahren. In Berlin bildet die Straßenbahn das Hauptverkehrsmittel innerhalb der Großstadt; in London dagegen besorgte seither die Straßenbahn den Verkehr der äußeren Bezirke und dringt erst in neuerer Zeit auf einzelnen Strecken in den inneren Stadtkern ein.

Unter den neuerdings in die inneren Bezirke von London eingeführten Straßenbahnlinien, ist eine Linie zu erwähnen, die auf ihrer die Hauptverkehrsstraßen durchkreuzenden Teilstrecke als „Unterstraßenbahn“ unterhalb des Straßendamms eingebaut wurde. Das Londoner County Council, das die meisten der Londoner Straßenbahnen betreibt und sie zu einer großen Bedeutung entwickelt hat, benutzte die Durchlegung einer neuen Straße, des „Kingsway“, um eine Verbindung zwischen dem nördlichen und südlichen Straßenbahnnetz vermittelst eines Straßenbahntunnels herzustellen. Die Straßenbahn tritt am Thames Embankment in einen Tunnel, unterfährt die großen Verkehrsadern des Strand und High Holborn und steigt jenseits dieser Straße vermittelst einer Rampe zur Straßenoberfläche empor, von wo die Bahn als Straßendammbahn nach Kingscross weiterführt.

Für den örtlichen Verkehr in Berlin vergleiche die folgende Tabelle 26. Bemerkenswert ist ein Vergleich zwischen den Jahren 1882 und 1905 hinsichtlich der Bevölkerungsvermehrung und des Verkehrszuwachses. Die Steigerung des Verkehrs ist in einem Umfang erfolgt, der über das

Maß der Bevölkerungszunahme weit hinausgeht, auch wenn wir, was selbstverständlich erforderlich ist, das Wachstum der Nachbar- und Vorortsgemeinden für die Steigerung des Berliner Verkehrs berücksichtigen. Die an die Straße gebundenen Verkehrsmittel zeigen die stärkste Entwicklung. Die neueren Verkehrsmittel haben übrigens nicht vermocht, die alten, wieden Omnibus und selbst nicht den Torwagen, zu verdrängen.

Tabelle 26.

Jahr

Pferde-

droschken

Kraft

droschken

Torvvagen

Omnibus

Omnibus

Beförderte Personen

Straßen

bahn

Stadt- und Ringbahn

Hoch- und Untergrundbahn

Bevölke

rung

1865

1866

2260

1872

2423

1882

1895

1902

1903

3907

4128

7190

8085

358 192    —

316 208    12 502 337

282 130    12 654 105

313 134

1904

1905

1906

8692

8315 801

11    726    78 670 498    342 775 474    77    268 634 18 800 000

—    —    80 824 765    367 950 417    97    623 72429 628 545

—    —    93 452 837    394 559 854    110    713 991 32 091 230

112 906    111 457 043    419 535 376    124    631 61634 529 325

94 965    134 966 214    443 118 016    138    525 187 37 805 884

657 678 665 632 864 255 1 196 205 1 678 924 1911 665 1 946 130 1 988 809

B. Die technische und wirtschaftliche Gestaltung der städtischen Verkehrsmittel.

§ 52. Der Grundsatz, daß jede Verkehrsleistung von dem Benutzer nach ihrem vollen Kostenwert bezahlt werden müsse, wird im Verkehrswesen nicht allgemein und nicht unbedingt durchgeführt. Weder bei dem Postwesen, noch bei dem Eisenbahnwesen beruhen die Tarife darauf, daß die einzelne Verkehrsleistung streng nach den verursachten Kosten zu berechnen sei. Die neuzeitliche Behandlung des Verkehrs geht vielmehr davon aus, daß weder den allgemein wirtschaftlichen, noch den sozialen Interessen gedient sei, wenn für die Tarifierung des Verkehrs lediglich der Kostenaufwand zugrunde gelegt wird. Wenn dieser Grundsatz auf die Güterbewegung und die Briefbeförderung Anwendung findet, so ist er in noch höherem Grade bei der Personenbeförderung zu berücksichtigen. Wir sind gewohnt, die Anstalten für das Verkehrswesen aus sozialen Gesichtspunkten zu betrachten, die, bei richtiger Auffassung, zuletzt doch mit den wirtschaftlichen Interessen der Gesamtheit zusammenfallen.

Trotz dieser Erwägungen ist es notwendig, bei der Anlage der städtischen Verkehrsmittel die wirtschaftlichen Gesichtspunkte im Auge zu behalten. Post und Eisenbahn bedienen größere, im Staatsverband stehende Gesamtheiten, die in ihrem größeren Kreis die Mittel für den

1) Eröffnung Februar 1902.

Ausgleich der verschiedenartigen Interessen finden. Die Stadt dagegen verfügt nur über ein beschränktes Gebiet. Wenn hier die Verkehrsmittel die auf die örtlich begrenzte Leistung verwendeten Kosten nicht decken, so wird es selten gelingen, die Fehlbeträge durch Verteilung auf einen weiteren Kreis hereinzubringen. Sind die mit Verlust arbeitenden Verkehrsmittel durch private Unternehmer gebaut, so trägt das Privatkapital den Schaden und wird sich für den Bau neuer Unternehmungen nur schwer bereit finden. Ist die Stadt Unternehmerin oder muß sie anderen Unternehmern Zuschüsse leisten, so fällt der Verlust auf die städtischen Finanzen und muß von den Steuerzahlern getragen werden.

„Ernste Mahnungen in dieser Richtung sind vor allem von London gekommen, wo der meisterhaften technischen Ausführung der drei neuen Röhrenbahnen trotz befriedigender Tarife ein entsprechender wirtschaftlicher Erfolg versagt blieb. Die Zukunft der Schnellbahnentwicklung ist in erster Linie eine Frage der Wirtschaftlichkeit.“ Wittig, Weltstädte, S. 78. Wenn man dem letzten Satz auch nicht in allen Folgerungen zustimmen kann, so bedarf er doch der Hervorhebung.

hier liegen in

Ein verkehrspolitisches Programm besitzt indes eine Stadt erst dann, wenn sie die sozialen und allgemeinen Ziele in die Behandlung des Verkehrswesens einbezieht. Wo man die Ausnutzung der für die städtische Bevölkerung unentbehrlichen Verkehrsmittel lediglich nach Gesichtspunkten des privatwirtschaftlichen Gewinns betreibt, entstehen Deutschland genügend Erfahrungen vor — die schädlichsten Zustände. Eine gesunde Verkehrspolitik muß darauf ausgehen, die sozialen und die wirtschaftlichen Anforderungen im Verkehrswesen zu vereinigen. Nicht zu übersehen ist hinsichtlich der'Ansprüche an Wirtschaftlichkeit, daß in England bei privaten Verkehrsanlagen eine Kapitalverzinsung von 3y₂ und selbst 3°/₀ als ausreichend angesehen wird, während in Deutschland in solchem Fall 4y₂—5% beansprucht werden. Bei den Vergleichen zwischen Deutschland und England wird dieser Umstand regelmäßig außer acht gelassen.

Für das wirtschaftliche Ergebnis der Verkehrsanlagen kommen insbesondere in Betracht: 1. die Baukosten, 2. die Betriebseinnahmen,

3. die eventuell zu leistenden Zuschüsse und die Nebenerträge.

Beginnen wir mit dem dritten Punkt, so finden wir, daß eine notwendige städtische Verkehrslinie häufig nur dann angelegt werden kann, wenn für den Bau Zuschüsse geleistet werden, und daß auch der Betrieb oft längere Zeit Zuschüsse erfordert. Die Zuschüsse, sei es für den Bau oder für den Betrieb, können aufgebracht werden:

a) durch die Grundbesitzer, deren Gelände die neue Verkehrslinie auf-

schließt; b) durch die bauende bzw. betriebführende Gesellschaft selbst, wenn sie an der Linie mittelbar oder unmittelbar ein Interesse hat; c) durch einen öffentlichen Verband, eine Gemeinde oder andere Körperschaften.

Zu den Punkten a und c ist Näheres kaum zu bemerken. Der Pall b — Bau oder Betrieb von Linien, die zur Zeit verlustbringend sind — findet sich auch in Deutschland öfter bei Erwerbsgesellschaften. In England und Amerika, wo die Verkehrslinien der baulichen Entwicklung der Städte regelmäßig weit voraufgehen, sind derartige Pälle noch häufiger. Vgl. die Erleichterungen, die für den Vorstadtverkehr in dem weiteren Verkehrsbereich von Groß-London gewährt werden; Kemmann, Londoner Verkehr, 1909, S. 31; und hierzu die Bemerkung: ,,Einige fremde Bahnen, z. B. in Irland sind in dieser Richtung so weit gegangen, daß sie den Bewohnern neuer Häuser von einem bestimmten Steuerwert in der Nähe ihrer Linien auf eine gewisse Zeitdauer völlig kostenlose Zeitkarten verabfolgt haben.“

Der zweite Faktor, die Betriebseinnahme, kann allerdings zum voraus nur veranschlagt, nicht nach seinen tatsächlichen Ergebnissen bestimmt werden. Wohl aber können wir für die Anlage eines städtischen Verkehrsmittels wesentliche vorgängige Feststellungen treffen, welche Einnahme erforderlich ist, damit eine Verkehrslinie einen wirtschaftlichen Ertrag liefert. Hiernach bestimmt sich wiederum die Wahl unter den für die Ausführung anzunehmenden Verkehrsmitteln.

Die Untersuchungen von Rieh. Petersen haben berechnet, wie a) die Verkehrsdichte, b) das Anlagekapital und c) die Fahrpreiseinnahmen in ein Verhältnis zu bringen sind, damit ein bestimmtes wirtschaftliches Ergebnis aus einer Verkehrslinie erzielt wird. „Bei einem Verkehr von 3 Millionen Reisenden auf das Kilometer Bahnlänge und einem Anlagekapital von 3 Millionen Mark für das Kilometer Bahnlänge ist zu 5 °/₀ Verzinsung des Anlagekapitals eine Durchschnittseinnahme erforderlich von etwas mehr als 13 Pfennigen. Bei dem gleichen Verkehr und einem Anlagekapital von 6 Millionen Mark für das Kilometer Bahnlänge muß die Durchschnittseinnahme etwas größer sein als 18 Pfennige. Beträgt der Verkehr aber nur eine Million Reisende auf 1 Kilometer Bahnlänge, so würde ein Anlagekapital von 6 Millionen Mark für das Kilometer eine Durchschnittseinnahme von etwa 43 Pfennigen von jedem Reisenden nötig machen“ (Petersen, Aufgaben des großstädtischen Verkehrs, Berlin 1908, S. 40).

Die Dichtigkeit des Verkehrs, die auf einer Stadtbahn zu erreichen ist, hat erfahrungsgemäß gewisse, wenn auch weit gezogene Grenzen. „Am höchsten steht die Pariser Stadtbahn mit 5,3 Millionen Reisenden auf einen Kilometer Bahnlänge; doch sind die Verhältnisse in Paris aus bestimmten Gründen (insbesondere mangelnder Wettbewerb der Straßenbahn auf den Hauptlinien) mit denen an anderen Orten nicht zu vergleichen. Am nächsten kommt die Central Londonbahn mit 4,3 Millionen

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Reisenden auf das Kilometer Bahnlänge (inzwischen heruntergegangen auf 3,5 Millionen), dann die Hoch- und Untergrundbahnen auf der Manhattan-Halbinsel in New-York mit einem Durchschnitt von 3,2 Millionen Reisenden. Sämtliche übrigen Stadtbahnen haben einen geringeren Verkehr als 3 Millionen Reisende für einen Kilometer Bahnlänge als Durchschnitt des ganzen Netzes“ (Petersen a. a. O. S. 41). Die Berliner Hochbahn erzielt bei einer Staffelung der Fahrpreise in zwei Wagenklassen mit Fahrpreisen von 10 bis 40 Pfennigen eine Durchschnittseinnahme (einschließlich der Flachbahn) von 12 Pfennigen auf den Fahrgast. Die in den verschiedenen Städten gemachten Erfahrungen werden von Petersen dahin zusammengefaßt:

„Für die deutschen Verhältnisse kommen wir zu dem Ergebnis, daß alle Schnellbahnunternehmungen auf eine dem üblichen Zinsfuß angemessene Rente verzichten müssen, die eine höhere Durchschnittseinnahme als etwa 13 Pfennige brauchen, d. h. Bahnen, die ein Anlagekapital von annähernd 6 Millionen Mark auf das Kilometer Bahnlänge erfordern, werden auf lange Jahre hinaus eine Verzinsung ihres Kapitals nicht aufbringen können“ (a. a. O. S. 43).

Hiermit gelangen wir zu dem ersten der oben S. 336 genannten Faktoren, den Baukosten. Als Durchschnitte für die Anlagekosten städtischer Verkehrsmittel lassen sich etwa angeben:

Für ein Kilometer Doppelgleis Straßenbahnen mit Oberleitung .... 200—400000 M.

,,    ,, Unterleitung

Damm- und Einschnittbahnen

Hochbahnen......

Untergrundbahnen ....

zeigt sich

Bei den für den städtischen Schnellverkehr in Betracht kommenden Verkehrsmitteln — Hochbahn und Untergrundbahn ein weiter Unterschied. Der Bau von Untergrundbahnen (die innenstädtischen Strecken überschreiten den obigen Durchschnitt bedeutend) ist so kostspielig, daß niedrige Tarife, wie sie das Interesse der Bevölkerung und des Wohnungswesens verlangt, hier kaum möglich sind oder die Gewährung von Zuschüssen fordern, die die Gesamtheit belasten. Von der Wahl der Verkehrsmittel hängen also in hohem Maße die Leistungen ab, die das Verkehrswesen für die städtische Bevölkerung und für die Boden- und Wohnverhältnisse bieten kann.

Vgl. hierzu Wittig, Weltstädte, S. 75: „Man wird also die teuerste Form der Schnellbahn, die Untergrundbahn, mit wirtschaftlichem Erfolg nur bei dichtestem Verkehr in Anwendung bringen dürfen, bei mäßigerem Verkehr aber weniger kostspielige Ausführungen wählen müssen, also Hochbahnen und Schwebebahnen und in Außengebieten Einschnittbahnen und Dammbahnen.“ — In Groß-Berlin ist dagegen neuerdings seitens der beteiligten Gemeinden die Absicht ausgesprochen

worden, lediglich. Untergrundbahnen zu bewilligen und keine Hochbahnen zu gestatten, da die Hochbahnen angeblich einem Stadtteil den Anstrich der Vornehmheit nehmen. Gegen diese Auffassung werden wesentliche Einwendungen vorgebracht. Die hohen Anlagekosten der Untergrundbahnen verbieten einen billigen Tarif, wie er zur befriedigenden Gestaltung des Wohnungswesens erforderlich ist. Als Verkehrsmittel ist die Hochbahn, wo ihre Anlage möglich ist, der Untergrundbahn vorzuziehen. Daß ein Stadtteil durch das oberirdische Beförderungsmittel verunziert oder benachteiligt werde, ist endlich kaum zutreffend; die Erfahrung zeigt, daß die Hochbahn auf die Wertentwicklung der von ihr durchzogenen Straßen im allgemeinen günstig einwirkt. Vgl. gegen den „Untergrundbahn-Fanatismus“ H. Dietzsch, Kommunale Rundschau IIr Nr. 15 und 16.

Gegenüber den Kosten der Stadtbahnen mit eigenem Bahnkörper sind die Baukosten der Straßendammbahnen sehr niedrig (vgl. oben

S. 338). Schon aus diesem Umstand ergibt sich, daß der Straßenbahn dauernd ein weites Feld im Stadtverkehr bleibt und daß sie den eigentlichen Stadtbahnen vielfach ergänzend zur Seite treten kann. Insbesondere für die Leitung des Verkehrs in den Außenbezirken und für die Aufschließung neuen Baugeländes wird die billig angelegte Straßenbahnlinie stets wichtige Leistungen für das Wohnungswesen zu erfüllen haben. Eine geringe Bebauungsdichte ist schon hinreichend, um die Anlage einer Straßenbahnlinie zu ermöglichen. Nach den von Paul Möller angestellten Berechnungen genügt bereits eine landhausmäßige Bebauung mit Grundstücken von ¹/₆ ha für jede Familie, um die Betriebskosten einer Straßenbahnlinie zu decken.

Für die Leistungsfähigkeit des städtischen Verkehrswesens kommen ferner in Betracht das System der städtischen Ansiedelung und die Grundsätze der Linienführung der Verkehrseinrichtungen. Das System der Stadtanlage und des Bebauungsplanes kann der Verkehrsentwicklung günstig oder ungünstig sein. Der Verkehr stellt bestimmte Anforderungen an die Technik des Städtebaues.

Der städtische Verkehr im weitesten Sinne bedarf der Berücksichtigung in der Straßenführung. S. oben S. 195 und die Abb. 29 und 30. Die günstigsten Bedingungen für die Entwicklung des Verkehrs sind dann gegeben, wenn in dem System der Stadtanlage die Längslinie — Verkehrslinie — betont wird; vgl. auch meine Städtischen Bodenfragen S. 111 und hier oben § 29 fg.

Hinsichtlich der Linienführung der Verkehrseinrichtungen bestehen bei den Stadtverwaltungen und bei Städtebauern im einzelnen noch unzutreffende Anschauungen. Für Stadtbahnen wird die Ringlinie immer noch öfter als geeignete Form des großstädtischen Verkehrsmittels betrachtet.

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„In städtischen Körperschaften pflegen Stadtbahnprojekte meistens . zunächst in Form von Ringlinien aufzutreten. Ein Musterbeispiel dafür, wie man die Linienführung einer Stadtbahn nicht machen soll, bildet die Wiener Stadtbahn“ (Petersen, Personenverkehr, Berlin 1908,

S. 49). Vgl. hierzu Kemmann, Londoner Verkehr S. 23: „Die in der Ringschleife verkörperte Auffassung, daß der Großstadtverkehr eine Zusammenfassung der Einführungspunkte des Fernverkehrs durch örtliche Schnellbahnen erfordere, hat sich als völlig verfehlt erwiesen; mit diesem Prinzip ist jetzt durch Röhrenbahnen gründlichst aufgeräumt, bei denen im Gegensatz zur Ringbahn Gewicht darauf gelegt wird, von den Einführungspunkten auf radialem Wege nach dem Stadtinnern gelangen zu können.“ —

Für die Stadterweiterung und das Wohnungswesen von großer und bisher ungenügend beachteter Bedeutung sind, wie oben S. 133 <largelegt, die Eisenbahnanlagen, deren Bahnhöfe, Dämme und Fahrgeleise häufig rücksichtslos das Stadterweiterungsgelände sperren und zerschneiden. Hier erscheint eine Wandlung des seither befolgten Systems und eine Anpassung an die Bedürfnisse der Stadterweiterung erforderlich.

Die wohnungspolitischen Mittel, die uns die neuzeitliche Technik des Verkehrswesens in die Hand gibt, sind von großer Tragweite, und an sie knüpft sich zum guten Teil die Aussicht auf eine Besserung der städtischen Wohn weise. Gerade auf diesem Gebiete aber haben unsachliche Interessen und Gegnerschaften in den deutschen Großstädten lange Zeit die Fortschritte gehindert, und auch heute sind noch Widerstände zu überwinden.

Vgl. über die ältere Berliner Auffassung meine „Berliner Kommunalreform“ (1892, Städt. Bodenfragen, S. 34f.). Die damaligen Anschauungen auf dem Gebiete des Verkehrswesens sind zum Glück aus der Stadtverwaltung verschwunden, und man mag sich kaum erinnern, welche Meinungen zu jener Zeit die Herrschaft besaßen. Die Hindernisse, die die heutige Verkehrspolitik in Berlin findet, gehen in ihrer Grundlage auf die damalige Zeit zurück, und man kann nur wünschen, daß sie vollständig beseitigt werden.

Die Einrichtungen für den städtischen Verkehr müssen der Entwicklung vorausgehen und nicht ihr nachfolgen. Eine richtige Verkehrspolitik wird auch die doppelte Eigenschaft erkennen, die den neuzeitlichen Verkehrsmitteln innewohnt. Die Verkehrsmittel haben zunächst dazu gedient, die Bevölkerung nach den Städten in Bewegung zu setzen. Bei richtiger Verkehrs- und Bodenpolitik werden sie, wie das Beispiel Belgiens zeigt, dazu dienen, die Seßhaftigkeit und die Ansässigmachung der Bevölkerung zu fördern.

IAteratur.

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Arthur Alülberger, Eisenbahnreform in Württemberg. Tübingen 1896.

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2. Ansiedelung durch Rentengutsbildung.

§ 53. Rentengüter sind solche Grundstücke, die — im Gegensatz zu der Bodenleihe des Erbbaurechts — zu dauerndem Eigentum besessen werden und mit einer festen Geldrente belastet sind. Zunächst für die landwirtschaftlichen Verhältnisse eingeführt, wird die Institution des Renten gutes neuerdings auf dem Gebiet des Wohnungswesens zur Ansässigmachung von Industriearbeitern benutzt.

Bestrebungen, die den Erwerb kleiner und mittlerer Bauerngüter fördern und hierbei im Interesse der wenig bemittelten Käufer an die Stelle des Kapitalzahlungsprinzips das Rentenzahlungsprinzip setzen wollten, traten in Preußen seit den 70 er Jahren des letzten Jahrhunderts mehrfach hervor. Nachdem die durch das Ansiedelungsgesetz für Pommern und Westpreußen (vom 26. April 1886) ermöglichte Form der Schaffung von Bauerngütern, die dem Erwerber gegen eine feste Jahresrente überlassen werden, sich gut bewährt hatte, wurde die Regierung durch den Landtag ersucht, einen Gesetzentwurf einzubringen, der die Ein-

richtung des Rentengutes allgemein auf die Monarchie ausdehnen sollte. Die Ergebnisse waren die Rentengesetze von 1890 und 1891. Regelmäßig entsteht das Rentengut dadurch, daß ein großes Gelände in kleine und mittlere Güter zerlegt wird. Der Erwerber des Rentengutes leistet nur eine Anzahlung von 25 °/₀, während der größte Teil (³/₄) des Kaufpreises in der Weise aufgebracht wird, daß ein staatliches Institut — die Rentenbank — den Betrag in Rentenbriefen auszahlt; der Käufer des Rentengutes hat diese Briefe mit einer Tilgungsrente von 4 °/₀ zu verzinsen, durch die nach 60 Jahren die Schuld getilgt wird. Das Rentengut hat sich als ein gutes Mittel der inneren Kolonisation für landwirtschaftliche Gebiete erwiesen.

Die Übertragung der Einrichtung des Rentengutes von der landwirtschaftlichen auf die industrielle Bevölkerung erschien angezeigt und durchführbar. Daß dem Industriearbeiter die Seßhaftmachung und der Erwerb von Grundbesitz selber erwünscht und von Vorteil ist, zeigt in größerem Maßstab das Beispiel Belgiens. Die ersten Versuche gingen von derjenigen Stelle aus, die für die Ansiedelung von Industriearbeitern mit großem Erfolge tätig ist; es ist der von Pastor v. Bodelschwingh geleitete Verein Arbeiterheim in Bielefeld. Bis zum Jahre 1903 waren 22 Grundstücke des Vereins von der Generalkommission Münster versuchsweise als Rentengüter behandelt worden.

Im Jahre 1905 war das preußische Landwirtschaftsministerium in Vei'handlungen eingetreten, die den Zweck hatten, die Begründung von Rentengütern unter Inanspruchnahme von Rentenbankkredit zur Seßhaftmachung von Industriearbeitern zu ermöglichen. Als grundsätzliche Erfordernisse wurden festgestellt: 1. die Mindestgröße des Rentengutes solle 0,125 ha betragen; 2. die Gründung müsse ausgehen von Kommunalverbänden, gemeinnützigen Vereinen oder Arbeitgebern; spekulative Interessen bei der Aufteilung von Grundstücken sollten ausgeschlossen sein. Am 8. Januar 1907 erging ein gemeinschaftlicher Erlaß der preußischen Ministerien der Finanzen und der Landwirtschaft, der die Grundsätze für die Errichtung kleiner Rentengüter allgemein bestimmt. Rentengüter im Sinne der MinisterialVerordnung sind „Einfamilienhäuser nebst einem Garten von ¹/₈ ha — rund ¹J₂ Morgen Größe, die nicht gegen Barzahlung des Kaufpreises, sondern im wesentlichen gegen Übernahme einer festen Geldrente gezahlt werden“. Das Rentengut wird vom Staat mit ³/₄ des Stellenwertes (d. i. Boden und Bauwert zusammengenommen) beliehen, wenn für das letzte Viertel eine langfristige Hypothek nachgewiesen wird; andernfalls wird das Darlehen in Höhe von ²/₃ des Stellenwertes gegeben. Der Rest von l/i bzw. ¹/₃ ist seitens des Rentengutkäufers zu beschaffen und wird, soweit die eigenen Mittel des Käufers nicht ausreichen, regelmäßig durch die Landesversicherungsarstalten gegeben. Vgl. den Abdruck des Ministerialerlasses im Anhang Nr. III.

Auf Grund dieser Bestimmungen ist bereits in den Jahren 1907 und 1908 die Errichtung von Rentengütern für Industriearbeiter mehrfach vorgenommen worden. Im November 1907 wurde seitens des preußischen Staates zwischen Weidenau und Siegen ein Gelände von 300 Morgen Umfang angekauft, das durch die Generalkommission Münster zu Einfamilienhäusern für Industriearbeiter unter Zugabe eines Gartens von ¹/₂ Morgen Größe aufgeteilt wird. In Eidelstedt (Holstein) wurde von dem gemeinnützigen Bau- und Sparverein ein Gelände von 33 ha erworben, das zu Rentengütern verwendet wird; das Baukapital — 4500 bis 5000 M. für das Haus Stettin gegeben. — Die Stadt Lennep hat im Jahre 1908 mit der Errichtung von Rentengütern begonnen, die in erster Reihe an Industriearbeiter abgegeben werden sollen. Die Häuser kosten einschließlich Y₂ Morgen Grund und Boden 6000 M. ; als Darlehen geben die Preußische Rentenbank 4500 M. und die Rheinische Landesversicherungsanstalt 750 M., so daß der Käufer nur eine Anzahlung von 750 M. zu leisten hat. Für Verzinsung und Tilgung sind jährlich 210 M. aufzubringen, wogegen der Käufer nach einer Reihe von Jahren schuldenfreies Eigentum erhält. — Die Bergwerksgesellschaft Trier hat auf der Zeche Radbod bei Hövel eine Arbeiterkolonie angelegt, in der Rentengüter errichtet und mit Einfamilienhäusern nach den Entwürfen von K. Siebold-Bethel-Bielefeld ausgestattet werden. Der Preis des Rentenguts einschließlich Grund und Boden beträgt rund 6000 M., die in den zuvor geschilderten Formen aufgebracht werden. Die Durchführung des Unternehmens erfolgt durch die Generalkommission Münster und unter Leitung des Regierungsrats Bäumer. — Der Kreis Königsberg in der Neumark und der Landkreis Dortmund haben die Errichtung von Arbeiterrentengütern beschlossen. — Von erheblichen Fortschritten der Rentengutsbildung wird aus Schleswig-Holstein berichtet; beim Abschluß des Jahres 1908 betrug die Gesamtzahl der Rentengüter in der Provinz 98 mit 1664 ha Größe und 1921604 M. Grundstücksbeleihung des Staates. In Neumünster ist durch die Bemühungen des Regierungsrats Dr. Rintelen das Unternehmen einer gartenstadtmäßigen Rentengutssiedelung (Frühjahr 1910) gesichert. — In der Provinz Hannover hat, nachdem das Reichsversicherungsamt als Aufsichtsbehörde die Beleihung von Rentengütern beanstandet hatte, die Landesversicherungsanstalt veranlaßt, daß die Kreiskommunalverwaltungen die Vermittlung übernehmen und die von der Landesversicherungsanstalt empfangenen Gelder ihrerseits den Rentengutserwerbern als Darlehen (2. Hypotheken) gewähren. — Durch private Tätigkeit sind Rentengüter für Arbeiter und Handwerker in Freiwalde bei Maldeuten (Westpreußen) von Ernst Hildebrandt errichtet worden; die einzelnen Stellen kosten rund 3500 M. (Die obigen Angaben sind nach Zeitungsberichten zusammengestellt).

wird seitens der Rentenbank in

Die 3x/₂ yoigen Rentenbriefe unterliegen zurzeit einem Kursverlust von 7—9 %, der gleich einer Verteuerung des Rentengutskredits wirkt. Durch Ministerialerlaß vom 23. November 1908 ist verfügt worden, daß nach Wahl des Empfängers statt der 3y₂%igen Papiere mit 4% verzinsliche Rentenbriefe ausgegeben werden können, wodurch indes der — allerdings an sich recht niedrige — Rentengutskredit in gleicher Weise verteuert wird. Zur Beseitigung der Schwierigkeit ist von verschiedenen Seiten der Vorschlag gemacht worden, daß die Landesversicherungsanstalten die Rentenbriefe in Pfand nehmen und dem An

Siedler ein — durch die verpfändeten Briefe gegen jeden Verlust gesichertes — Darlehen geben sollten.

Vgl. über diese Vorschläge Riechert, Die Kleinsiedelungen der Königlichen Generalkommission zu Bromberg, Berlin 1908; Dürstenberg, Die Rentengutsanlage Weidenau, Zeitschr. für Wohnungswesen, VIII, 1910, S. 124; siehe auch Hecker, Wohnungsfrage, S. 108 fg.

Um die Verzinsung und Tilgung der Hypothek von einem vorzeitigen Todesfall unabhängig zu machen, wird den Arbeitern, die ein Haus oder Grundstück ankaufen, der Abschluß einer Hypothekar-Lebensversicherung empfohlen. Die Versicherung kann auf den Todesfall oder auf den Erlebensfall abgeschlossen werden, in der Weise, daß das Kapital entweder schlechthin im Eall des Ablebens des Versicherten oder beim Erreichen eines bestimmten Lebensalters (z. B. 60. Lebensjahr) fällig wird. Bis Ende 1909 waren im Rheinland 103 Versicherungen mit einer Versicherungssumme von 529 292 M. abgeschlossen worden (Lindecke, Mitteilungen des Rheinischen Vereins, 1910, S. 3). Siehe unten § 60, Tätigkeit des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens.

Literatur.

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Anwendung des Rentenbankkredits zur Seßhaftmachung von Industriearbeitern. Zeitschrift für Wohnungswesen 1905, Bd. III, S. 293.

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B. Sering, Art. „Rentengut11, in Bisters Wörterbuch der Volkswirtschaft, 2. Aufl., Bd. II, S. 712. Jena 1907.

Riechert, Die Kleinsiedelungen der Königlichen Generalkommission zu Bromberg, 2. Aifl. Berlin 1908.

Herrn. Hecker, Die Wohnungsfrage und. das Problem architektonischen Gestaltens. Aachen 1909.

Fürstenberg, Die Rentengutsanlage der Arbeiterwohmmgsgenossenschaft in Weidenau.

Zeitschrift für Wohnungswesen 19 10, Bd. VIII, S. 105f.

Lindecke, Die Hypothekentilgung mit Hilfe der Lebensversicherung. Mitteilungen des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen 1910, Bd. VI, S. 1 f.

3. Gartenstädte. Landhaussiedelungen. Feiertagshäuschen.

§ 54. Als Gartenstadt wird eine Form der Siedelung bezeichnet, die die Vorzüge des städtischen Zusammenwohnens und der hieraus entspringenden gesellschaftlichen und geschäftlichen Vorteile vereinigen will mit einer dem Landleben angenäherten Wohn weise. Zugleich soll die städtische Grundrente, insoweit sie durch die Gründung und das Wachstum der Städte gesteigert wird, der Allgemeinheit zufließen. Die Anlage der Stadt soll, wie der Name besagt, den Charakter einer in Gartenpflanzungen hineingebauten städtischen Siedelung tragen. Dem

Landbau und Gartenbau bleibt ein erheblicher Teil des Bodens Vorbehalten. Die Gewerbetätigkeit ist keineswegs ausgeschlossen, wird jedoch in besondere hierfür geeignete Bezirke verwiesen.

der gegebene

Um die Zusammendrängung der Menschen zu vermeiden und die Weiträumigkeit der Bebauung dauernd zu erhalten, soll die Gartenstadt planmäßig für die Aufnahme einer bestimmten Anzahl von Bewohnern angelegt, also in ihrer Größe begrenzt werden. Ist die verfügbare Fläche ausgebaut, so wird eine neue Gartenstadt gegründet. — Es ist vielleicht nicht allgemein bekannt, daß bereits der griechische Städtebau eine Begrenzung des Stadtumfangs kannte und ihr in seiner Bevölkerungspolitik und Koloniegründung Rechnung trug; vgl. S. 16. Doch ist zu bemerken, daß die griechischen Städte vorwiegend eine von der Landwirtschaft lebende Bevölkerung umfaßten, für die sich — insbesondere bei der damaligen Technik des Ackerbaues Nahrungsspielraum nicht unbegrenzt vermehren ließ. Für eine industrielle Bevölkerung liegt ein Zwang zu ähnlichen Beschränkungen nicht oder zurzeit nicht vor.

Die Bezeichnung „Gartenstadt.“ soll, wie die Träger der Bewegung-nachdrücklich hervorheben, nur auf solche Unternehmungen angewandt werden, die nach den eingangs dargelegten Grundsätzen als selbständige Siedelungen und auf genossenschaftlicher Grundlage unter Ausschluß jeder privatgewerblichen und spekulativen Absicht angelegt werden; siehe Zeitschr. „Die Gartenstadt“, III, Sept. 1909, S. 85. Wird eine gartenmäßige Siedelung im Anschluß an eine bereits bestehende Stadt angelegt, so bezeichnet man sie als Gartenvorstadt.

Im Jahre 1896 veröffentlichte Theodor Fritsch eine Schrift „Die Stadt der Zukunft“. Der Gedankengang des Verfassers geht dahin, daß eine Stadt, auf der Grundlage des genossenschaftlichen Bodeneigentums gegründet, planmäßig in der Weise angelegt werden könne, daß die' Nachteile der großstädtischen Besiedelung vermieden würden. Im Gegensatz zu dem heutigen System der Stadtanlage sollte die neue Stadt mit der Bebauung in den Außenbezirken beginnen und allmählich mit größerem Wachstum schrittweise bis zu einem Stadtkern vorrücken, der die bevorzugten Monumentalbauten enthalte. Der Stadtplan stellt etwa die Hälfte eines Kreises oder einen Fächer dar. Im zuerst zu bebauenden Außenbezirk ist das Gelände für Fabriken und Industriezwecke bestimmt ; daran schließt sich stadteinwärts der Bezirk für Arbeiterwohnungen, während die folgenden inneren Ringe zu Bebauung mit hochwertigeren Häusern dienen sollen, bis der für die öffentlichen Gebäude vorbehaltene Mittelpunkt erreicht ist. Fritsch teilt eine Reihe von Grundplänen für die neue Stadtanlage mit und erörtert im einzelnen die Vorteile einer städtischen Bebauung, die das Bodeneigentum der Gemeinschaft erhält, dagegen die Grundstücke für den Privatbesitz mit langfristiger Pacht (dem Erbbaurecht entsprechend) veräußert.

Die Gartenstadtbewegung selbst hervorgerufen zu haben, ist das Verdienst von Ebenezer Howard, dessen Buch „Garden Cities of to-morrow im Jahre 1902 (als dritte Auflage einer älteren Schrift „To-morrow“) erschien. Howard stellt die Vorzüge und die Nachteile des Landlebens und der städtischen Siedelung in knappen Skizzen einander gegenüber und gelangt zu dem Ergebnis, daß die Gartenstadt nach den oben angegebenen Grundsätzen als die neuzeitliche Form der Stadtanlage zu erstreben sei. Wegen der Erfolge in England s. § 63.

In Deutschland ist die Gründung von Gartenstädten bereits an mehreren Stellen in die Wege geleitet worden. In Königsberg i. Pr. ist eine Arbeitergartenstadt in Rathshof angelegt, die gartenmäßige Ansiedelungen für Arbeiter durch genossenschaftliche Vereinigung herstellt. Die Häuser werden nach Entwürfen von Fritz Bleyer auf Erbbauland errichtet. Die Genossenschaft baut insbesondere drei Haustypen, Form I im Bauwert von 5500—6500 M., Form II 8000—10000 M., Form III 12000—17000 M. (Zentralblatt der Bauverwaltung 1909, S. 250). — In Nürnberg ist im September 1908 eine Genossenschaft zur Anlage einer Gartenstadt begründet worden. Der Stadtmagistrat hat sich hier mit einer Einlage von 20000 M. beteiligt. Der Ankauf eines geeigneten Geländes steht vor dem Abschluß. In Ausführung begriffen ist die Gartenstadt Hellerau bei Dresden, 3¹/₂ km von der Stadtgrenze gelegen. Das Gelände der Gartenstadt umfaßt eine Fläche von ca. 140 ha, für die R. Riemerschmied einen trefflichen Bebauungsplan entworfen hat. Die Vorbereitung des ganzen Unternehmens erfolgt durch die Deutschen Werkstätten für Handwerkskunst in Dresden, die einen Teil ihres Betriebes in die neue Gartenstadt verlegen werden. Das Gelände wurde zu 1,50 M. für den Quadratmeter von den einzelnen Vorbesitzern erworben. Die Aufteilung soll in der Weise bewii'kt werden, daß je ein Bezirk für Kleinhäuser, für Landhäuser und für die vorerwähnten Werkstätten ausgeschieden wird, während zwei weitere Bezirke der späteren Verwendung und den Zwecken der Allgemeinheit Vorbehalten bleiben. Für die Bautätigkeit sind (von dem Allg. sächs. Baugesetz abgesehen) keine Einzelbestimmungen getroffen; dagegen unterliegt jeder Bau der vorgängigen Beurteilung durch eine Kommission, der Th. Fischer, H. Muthesius, R. Riemerschmied und 0. Gassmann angehören. Dem Bau von Kleinwohnungen in der Form des Einfamilienhauses wird besondere Aufmerksamkeit zugewandt; Musterbeispiele nach dem von Riemerschmied für die Münchener Ausstellung 1908 erbauten Vorbild eines Kleinhauses sind in der Ausführung begriffen. Für gewerbliche Zwecke soll Gelände vorteilhaft abgegeben werden, wobei sich die Gartenstadt nach dem Beispiel der Stadt Ulm ein Wiederkaufsrecht für den Fall späterer Veräußerung vor behält.

In Straßburg-Stockfeld wird eine Gartenvorstadt (s. oben) durch die gemeinnützige Baugenossenschaft unter Mithilfe der Stadtverwaltung angelegt. Die Siedelung ist für die Aufnahme von 400 Häusern mit rund 800 Wohnungen und eine Bevölkerung von etwa 4000 Bewohnern berechnet.

Durch die Deutsche Gartenstadtgesellschaft (Sekretär Hans Kampffmeyer-Karlsruhe) ist die Gartenstadtbewegung seit 1909 in weitere Kreise getragen worden. Die Zeitschrift der Gesellschaft unterrichtet über die Fortschritte in der Begründung und Durchführung neuer Unternehmungen. Genossenschaften zur Anlage von Gartenstädten sind nach

Berichten seit Anfang des Jahres 1910 begründet worden in Hüttenau a. d. Ruhr, Erlangen, Fischbach b. Nürnberg, Feucht, Hof a. S., Fürth i. B., Magdeburg, Berlin, Hamburg. Die Errichtung von Bauten wird gemeldet von der Einfamilienhaussiedelung Katzwang bei Nürnberg und von der Gartenstadt Ansbach. — Wegen der unter Benutzung der Rentengutsbildung begründeten Gartenstadt Neumünster s. oben S. 343.

Eine wirkungsvolle Darstellung der Gartenstadtbestrebungen gibt v. Berlepsch-Valendas in seiner (gemeinsam mit Architekt Hansen bearbeiteten) Schrift „Die Gartenstadt“ München-Perlach. Zur Anlage einer Gartenstadt wird das gut geeignete Waldgebiet des Perlacher Forstes südlich von München vorgeschlagen; zwei Siedelungen von je 90—100 ha Umfang, günstige Verbindungen durch bereits bestehende Bahnlinien bietend — im Verhältnis zu dem Gesamtumfang des Forstes eine kleine Fläche — sollen in der Form der Gartenstadt bebaut werden. Die Veröffentlichung v. Berlepschs enthält den klar durchdachten Bebauungsplan der beiden Siedelungen, die Einzelausarbeitung eines Teils der Straßen und der öffentlichen Plätze; ferner ansprechende Entwürfe für Kleinhäuser im Reihenbau. Der Text der Schrift behandelt in eindrucksvoller Weise die Mißstände und die Reformaufgaben auf dem Gebiet des Wohnungswesens.

Weitläufig angelegte und mit freistehenden, von Gärten umgebenen Einfamilienhäusern bebaute Siedelungen sind in Deutschland bereits mehrfach vorhanden. Es sind hier zunächst die von Krupp angelegten Arbeiterkolonien zu nennen, die, wie Altenhof und die neue Siedelung Margaretenhof, als gartenmäßige und mit trefflichen landschaftlichen Wirkungen ausgestattete Anlagen anzusprechen sind (vgl. unten § 57). In neuerer Zeit ist man dazu übergegangen, landhausmäßige Siedelungen in vorhandene Wälder und unter Erhaltung des Waldbestandes hineinzubauen.

Zu den durch Eingliederung in ältere Waldbestände entstandenen Siedelungen zählt die Villenkolonie Buchschlag, auf hessischem Gebiet in der Nähe von Frankfurt a. M. errichtet. Die Wohnungsgesellschaft Buchschlag hat das Gelände von der Großherzoglich hessischen Domänenverwaltung erworben und leitet die Besiedelung als gemeinnütziges Unternehmen. Die Häuser sind künstlerisch angelegt und stehen im Preise von rund 14000 M.

Ein großes Waldgelände ist in der Nähe von Mülheim a. d. Ruhr, im Mittelpunkt des rheinischen Industriebezirks, zur Anlage einer Wald-haussiedelung erworben worden. Das Gelände hat einen Umfang von 1612 Morgen und ist seinerseits wieder von größeren Waldungen umgeben, die ein zusammenhängendes Waldgebiet von 20000 Morgen bilden. Zur Ausführung des Unternehmens wurde die Broich-Speldorfer Wald-und Gartenstadt-Aktiengesellschaft in Mülheim a. d. Ruhr gegründet, die in der neuen Siedelung eine Stätte der Kräftigung und der Erholung schaffen will. Das Gebiet der Siedelung ist eingemeindet in die Stadt Mülheim a. d. Ruhr, die durch Übernahme eines Teils des Aktienkapitals auch finanziell und organisatorisch an dem Unternehmen beteiligt ist. Die Aufteilung des Bodens soll in der Weise erfolgen, daß eine übermäßige Stückelung der Grundstücke verhindert wird' und die einzelnen Besitzflächen nicht unter 1—2 Morgen heruntergehen.. Der Kaufpreis des Bodens beträgt je nach der Lage 2500—5000 M. für den Morgen, so daß für den Gesamtpreis von 15 000—20000 M. ein Landhaus mit 1—2 Morgen Bodenfläche erworben werden kann. — In Hösel, zwischen Düsseldorf und Essen, ist (nach dem „Städtebau“ 1908, Bd. V, S. 150) ebenfalls eine Waldsiedelung im Entstehen begriffen. —

der Name sollte richtiger

Die „Feiertagshäuschen“ verdanken ihre Einführung dem in England gegebenen Beispiel. In England besteht die weitverbreitete Sitte, daß der Großstädter auf dem Lande ein Grundstück erwirbt oder pachtet und hier ein kleines Häuschen errichtet, in dem er die Sonn- und Feiertage und wohl auch seine Sommerferien verbringt. Die Bezeichnung dieser Häuschen ist week-end cottage, da der Engländer sie am Ende der Woche — von Sonnabend nachmittag bis Montag früh — benutzt. Die Baulichkeiten sind von äußerster Einfachheit und sollen lediglich den Rahmen abgeben für einen völlig ungezwungenen, der Erholung und Kräftigung gewidmeten Landaufenthalt. Die Aufnahme des Brauchs dieser „Feiertagshütten“ oder „Lufthütten“ weise schon die Einfachheit der Bauten ausdrücken — ist in Deutschland neuerdings mehrfach empfohlen worden.

Vielseitige Anregungen sind in dieser Hinsicht durch einen von der Zeitschrift „Die Woche“ im Jahre 1906 veranstalteten Wettbewerb gegeben worden. Die 21 mit Preisen bedachten und weitere 100 angekaufte Entwürfe wmrden in zwei Sonderheften veröffentlicht. Eine Anzahl der Entwürfe wurde mit Hilfe der Deutschen Ansiedelungsbank in Finkenkrug bei Berlin ausgeführt und der allgemeinen Besichtigung zugänglich gemacht.

In England ist die Sitte der Benutzung eines Feiertagshäuschens in allen Volksschichten verbreitet. Die hierbei verwendeten Baulichkeiten sind — auch bei den besser gestellten Klassen — häufig gänzlich anspruchslos und von geringem Wert. Oft werden alte ausgemusterte Eisenbahnwagen, Reisewagen, Tropenzelte, Blockhäuser und ähnliches zu Zwecken der Feiertagserholung benutzt.

In den

Versuche mit zerlegbaren Häusern sind neuerdings mehrfach gemacht worden. Die Terrastgesellschaft m. b. H. Groß-Lichterfelde bei Berlin (Vorstand Baumeister Lilienfeld) beschäftigt sich mit der Lieferung zerlegbarer Gebäude, deren Kosten erheblich geringer angegeben werden, als die eines massiven oder Fachwerkgebäudes. Bodelschwinghschen Arbeitslosenkolonien sind Terrastbauten auf Pachtland zur Ausführung gelangt. — Zerlegbare Kleinhäuser sind in Belgien nach den Angaben von Abbé Gruel, Verhandlungen des VII. Internationalen Wohnungskongresses, Lüttich 1906, S. 208 ff., in Benutzung. Vgl. Erman, Jahrbuch der Bodenreform 1908, Bd. IV, S. 278.

In den Großstädten, insbesondere in den Städten mit gedrängter Bauweise, sucht man dem Bedürfnis nach Freiflächen dadurch entgegenzukommen, daß der arbeitenden Bevölkerung Gelegenheit zur Pachtung

von Gartenland gegeben wird. Die Vereine für Schrebergärten (genannt nach dem Leipziger Arzt Dr. Schreber, der sich durch Bestrebungen für Volksgesundheitspflege auszeichnete), die Gesellschaft vom roten Kreuz und andere Vereine betätigen sich auf diesem Gebiete. In Kiel soll schon im Jahre 1820 städtisches Gelände zu Kleingärten verpachtet worden sein. Im Jahre 1830 waren bereits 2l/₂ ha in kleinen Teilstücken vergeben, und die Stadt hat seitdem ständig die zu Kleingärten verpachteten Gelände vergrößert. Im Jahre 1908 waren 3580 Kleingärten auf einem Gesamtgebiet von 375 ha vorhanden, die einen Pachtertrag von rund 67000 M. einbrachten. Vorzugsweise sind es Arbeiter, Kleingewerbetreibende und Unterbeamte, die die Gartenstücke pachten. Die Pächter bilden eine Vereinigung, die gelegentliche Zusammenkünfte und meist jährlich eine kleine Ausstellung der in den Gärten gezogenen Erzeugnisse veranstaltet (Zeitschrift „Das rote Kreuz“, 26. Oktober 1908). Die Stadt Wiesbaden hatte im Jahre 1908 63 Kleingärten an Arbeiter verpachtet. — In den Außenbezirken der Großstädte werden vielfach Ländereien, deren Bebauung in absehbarer Zeit zu erwarten steht und die deshalb nicht mehr Gegenstand eines bäuerlich-landwirtschaftlichen Betriebs bilden, mit kurzfristiger Kündigung als Kleingärten verpachtet. Häufig übernimmt ein Generalpächter das ganze Gelände von dem Bodenbesitzer und verpachtet es in kleinen Teilstücken, die bei der städtischen Bevölkerung der umliegenden bebauten Bezirke sehr gesucht sind. Es entstehen dort die sog. „Laubenkolonien“. Die Pächter betreiben auf ihrem Pachtland Gartenbau und Gemüsezucht und errichten leichte Holzbaulichkeiten für den Aufenthalt während der Feierstunden. Förderung der Kleingartenbestrebungen dient eine von dem Zentralausschuß der deutschen Arbeitergartenvereine herausgegebene Zeitschrift. Die Zeitschrift unterrichtet insbesondere über die Anlage und Pflege von Kleingärten sowie über die genossenschaftlichen Formen der Pachtung und Verwaltung von Gartenland. — Wegen der künstlerischen Gestaltung und der Vorbilder für Gartenanlagen ist insbesondere auf die Arbeiten von Schultze-Naumburg zu verweisen.

Der

IAteratur.

Theodor Fritsch, Die Stadt der Zukunft. Leipzig i8g6.

Franz Oppenheimer, Großgrundeigentum und soziale Frage. Berlin 1898.

Paul Schultze-Naumburg, Kulturarbeiten. Bd. II., Gärten. München 1904. Ebenezer Howard, Gartenstädte in Sicht ; mit einem Geleitwort von Franz Oppenheimer und B. Kampffmeyer. Jena 1906.

Alfons Fischer, Gartenstadt und Gesundheit. Berlin 1907.

Sommer- und Ferienhäuser aus dem Wettbewerb der „ Wocheu, mit Einleitung von H. Aluthesius, Erste und zweite Folge. Berlin 1907.

H. Aluthesius, Landhaus und Garten. München 1907.

Bericht der Broich-Speldorf er Wald- und Gartenstadt-Aktiengesellschaft. Mülheim a. d. Ruhr 1907.

Wolf Dohrn, Die Gartenstadt Hellerau. Jena 1908.

Bleyer, Die Gartenstadt Rathshof. Zentralblatt der Bauverwaltung 1909, Bd. XXIX, S. 250.

v. Berlepsch-Valendàs und Hansen, Die Gartenstadt München-Per lach. München 1910.

Zeitschriften.

Gartenstadt, Mitteilungen der Deutschen Gartenstadtgesellschaft, herausgegeben von

Beruh. Kampffmeyer, Berlin-Rehfelde.

Der Arbeiter- und Schrebergarten, Zeitschrift für Kleingartenbestrebungen. Leipzig.

4. Ländliches Wohnungswesen.

§ 55. Das alte Verhältnis, wonach der Eigentümer für seine eigenen Zwecke und für seinen eigenen Gebrauch den Hausbau einrichtete (oben S. 260), ist zwar auf dem Lande noch in weit größerem Umfang erhalten als in den Städten. Immerhin breitet sich auch auf dem Lande der Bau für fremde Rechnung und durch gewerbliche Herstellung stets weiter aus. Im Bereich des Einflusses der Städte und der Industrie werden städtische Bau- und Wohnverhältnisse auf das Land übertragen. Die Voraussetzungen, die das Wohnungswesen in den Kreis der öffentlichen Interessen ziehen und das Eingreifen der Verwaltungstätigkeit erfordern, sind auch hier gegeben.

bei der Beurteilung der Wohnverhältnisse an wenden

Allerdings werden grundlegende Unterschiede zwischen dem städtischen, insbesondere dem großstädtischen, und dem ländlichen Wohnungswesen immer bestehen bleiben. Wir haben allgemein drei Maßstäbe, die wir — wenn von der Preisbildung der Wohnung hier abgesehen wird

können: 1. die Anlage der Wohnung; 2. der Zustand und die Instandhaltung der Wohnung; 3. die Umgebung der Wohnung und die Lebensweise der Bewohner.

Ein-

Die größten Unterschiede zwischen Stadt und Land sind in dem Punkt 3 begründet. Die ländliche Bevölkerung, insbesondere das heran wach sende Geschlecht, kommt durch örtliche und berufliche Verhältnisse in Berührung mit frischer Luft. Gute Luft ist ebenso kräftigend wie gute Nahrung; der ständige Aufenthalt in verdorbener Luft ebenso schädlich wie Aufnahme verdorbener Nahrung. Der gute Kräftestand der ländlichen Bevölkerung beruht zum großen Teil auf der — wenn auch zeitweilig durch Stubenaufenthalt unterbrochenen atmung stärkender Luft. Für das Wohnungswesen aber, mit dem wir es hier zu tun haben, wirken diese Umstände wiederum in engstem Zusammenhang zurück auf unseren Punkt 1, die Wohnungsanlage. Die ländliche Bevölkerung stellt an die Luft- und Temperaturverhältnisse innerhalb der Wohnung ganz andere Anforderungen als die städtische. Von den Technikern und Hygienikern werden in der Behandlung des ländlichen Wohnungswesens diese Gegensätze häufig übersehen.

Die alte bodenständige Bauweise, die aus den Erfahrungen der ländlichen Verhältnisse hervorgegangen ist, zeigt niedrige Stuben, breite Wand- und Mauerflächen, kleine Fenster, Bedachung durch einen

schlechten Wärmeleiter. Diese Ausgestaltung des Bauernhauses entspricht den für das Land gegebenen Voraussetzungen. Es scheint ein physiologisches Gesetz zu bestehen, demzufolge Menschen, die sich lange oder ständig in frischer Luft aufhalten, das ausgesprochene Bedürfnis haben, in Räumen zu wohnen und zu schlafen, die für städtische Begriffe eng und unzureichend sind. Während der Städter — zum mindesten der sich wenig in freier Luft aufhaltende — hohe Räume und breite Fenster liebt, bevorzugt die ländliche Bevölkerung niedrige Räume und kleine Fenster. Die Bauweise und die Raumabmessungen des Bauernhauses sind nicht die Folge geringerer Ansprüche an die Wohnung, sondern sie ergeben sich lediglich aus dem Bedürfnis nach Wärme, das der Aufenthalt in freier Luft hervorbringt und das die Landbevölkerung in der Gestaltung der Wohnungsanlage zu befriedigen sucht.

Das überlieferte Wohnbedürfnis einer wohlhabenden Landbevölkerung, die sich keine Annehmlichkeiten zu versagen braucht, läßt sich gut beobachten in den Vierlanden bei Hamburg, einem Landbezirk, dessen Bauernstand zu dem reichsten in Deutschland zählt. Der vierländische Hofbauer verfügt in seinem alten sächsischen Bauernhaus über Räume von hoher Kostbarkeit und anerkanntem Kunstwert. Die Stuben sind niedrig. Die Betten sind in der Wand in einer kastenähnlichen Vertiefung untergebracht, die ein Städter kaum als Schlafraum benutzen würde; aber was mehr ist — die vor dem Bett angebrachten Holzschieber und Vorhänge werden des Nachts häufig verschlossen. Ähnliche Beobachtungen ergeben sich bei den Schiffsmannschaften, die sich den Tag über in freier Luft aufhalten und des Nachts gern in engen Räumen schlafen, deren Luken und Türen obendrein geschlossen werden. Hohe Räume finden sich auch in der Berliner Mietskaserne, während der englische Arbeiter, der sich viel in der freien Luft bewegt, niedrige Räume bevorzugt.

Die Übertragung hygienisch-technischer Anforderungen von städtischen auf ländliche Wohnverhältnisse erscheint nicht gerechtfertigt. Nicht minder eindringlich aber ist vor der Auffassung zu warnen, als ob, eben mit Rücksicht auf die Eigenart der ländlichen Lebensweise, der Zustand der Wohnungen selbst dort etwas Gleichgültiges wäre. Die Anforderungen an die Bauweise sollen allerdings in Stadt und Land verschieden sein; die Bedeutung schlechter Wohnungszustände aber ist in beiden Fällen die gleiche. — Auch für das ländliche Wohnungswesen ist übrigens wie bei dem städtischen zu unterscheiden zwischen der normalen Wohnweise der Hauptmasse der Bevölkerung und den unternormalen und Verfallswohnungen, an denen es auch auf dem Lande nicht fehlt. Dem Hauptteil der Bevölkerung zureichende Wohnverhältnisse zu bieten, ist in den ländlichen Bezirken schon aus dem Grunde eine wichtige sozialpolitische Aufgabe, weil die Abwanderung der länd-

lichen Bevölkerung durch schlechte Wohnungszustände beschleunigt, durch Schaffung befriedigender Wohnungszustände dagegen — wie die Erfahrung ergibt — verhindert wird.

Der Zusammenhang zwischen dem Wohnungswesen und der Entwicklung ländlicher Bezirke kann schwerlich besser erläutert werden, als in den Worten des Zentralwohnungsinspektors für Bayern (Bericht, München 1910, S. 16): „Als erfreuliche Folge der sich bessernden Wohnungsverhältnisse auf dem Lande bzw. auf den großen landwirtschaftlichen Gütern kann laut Bericht des Bezirksamts Regensburg festgestellt werden, daß sich ein vermehrter Andrang von inländischen Arbeitern zu den bisher ausschließlich mit Saisonarbeitern aus Russischr und Österreichisch-Polen besetzten Arbeitsstellen bemerkbar macht.“ — Vgl. hierzu Sohnrey: „Wegweiser für ländliche Wohlfahrt und Heimatpflege“, 3. Aufl., Berlin 1908, S. 218, über die Bedeutung schlechter Wohnverhältnisse auf dem Lande; siehe ferner die Ausführungen von Riechert, hier unten S. 356.

Der hohe Wert, der nach der bautechnischen und künstlerischen Seite dem ländlichen Wohnungswesen zukommt, wird in der Gegenwart in seiner Bedeutung erkannt und in steigendem Maße gewürdigt. Während der zweiten Hälfte des ausgegangenen Jahrhunderts waren auf dem Lande, gleichwie in den Städten, tiefgreifende Veränderungen des Bauwesens eingetreten. Die Eigenart der ländlichen Bauweise wurde in weiten Gebieten Deutschlands zerstört. Bauformen, die in technischer Hinsicht unzweckmäßig, ungeeignet und unwirtschaftlich, in künstlerischer Hinsicht mehr als anfechtbar waren, drangen in die ländlichen Bezirke ein. Seit den neunziger Jahren machte sich eine Gegenbewegung geltend, die sich die Erhaltung und Wiedereinpflanzung heimatlicher Bauformen zum Ziel setzte und in unermüdlicher Arbeit große Erfolge erreicht hat. Weit rascher und wirkungsvoller als auf städtischem Gelände, wo der Bodenpreis und die mit ihm verknüpften Einrichtungen den besseren Bauformen entgegenstehen, konnten in den ländlichen Bezirken die bautechnischen und künstlerischen Reformbestrebungen sich Geltung verschaffen.

Bei der dem ländlichen Bauwesen gewidmeten Arbeit sind Verbände, Vereine, Behörden und Einzelpersonen in gleichem Maße beteiligt. Der deutsche Verein für ländliche Wohlfahrt und Heimatpflege, Vorsitzender Ministerialdirektor Dr. Thiel, bildet den Mittelpunkt für alle die ländliche Bevölkerung betreffenden Fragen; der Geschäftsführer des Vereins, Professor Heinr. Sohnrey, hat sich durch die von ihm herausgegebenen Veröffentlichungen auf dem Gebiet der Ansiedelung und des Bauwesens hohe Verdienste erworben. Die Architekten-und Ingenieurvereine des deutschen Sprachgebietes haben in fünfzehnjähriger Arbeit ein Werk fertiggestellt, das „Das Bauernhaus im deutschen Reiche und in seinen Grenzgebieten“ behandelt. In den einzelnen deutschen Städten und Landesteilen ist seitdem eine große Zahl von

Veröffentlichungen erschienen, die die Beispiele alter ländlicher Bauweise sammeln und Vorbilder für neuzeitliche ländliche Bauten geben; s. unten Literaturnachweis. Wegen der Vereine für Heimatschutz vgl. oben S. 281. Äußerst rege ist die Beteiligung der staatlichen Verwaltungsund Baubehörden, in deren Tätigkeit neue und treffliche Grundsätze für die Pflege ländlicher Bauweise hervortreten. S. oben S. 281/282 und die unten folgenden Angaben.

Für die Kenntnis der künstlerischen und kulturellen Bedeutung der ländlichen Bauformen haben in hervorragender Weise die Schriften von Paul Schultze-Naumburg gewirkt. Mit seinem mehrbändigen Werk Kulturarbeiten (München 1904) hat Schultze-Naumburg eine unerschöpfliche Quelle künstlerischer Anregung erschlossen und auf weite Kreise den nachhaltigsten Einfluß ausgeübt. Größere Gebiete des ländlichen Bauwesens haben Rob. Mielke, Prof. Jessen-Berlin, Oskar Sch windrazhei m bearbeitet.

Gegenüber den in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts entstandenen Verhältnissen im ländlichen Bauwesen war ferner nach der bautechnischen Seite der Nachweis zu führen, daß befriedigende ländliche Bauformen den minder guten Formen wirtschaftlich überlegen und die vorteilhafteren sind. Es mußte gezeigt werden, daß die Ansprüche, die die Neuzeit in wohnungspolitischer und sozialer Hinsicht an das ländliche Bauwesen stellt, durch eine den örtlichen Bedingungen angepaßte Bauweise am besten erfüllt werden.

Unter den Technikern, die an der Lösung dieser Aufgabe gearbeitet haben, ist Oberbaurat K. F. L. Schmidt-Dresden zu nennen, der durch seine Schriften und durch die von ihm ausgeführten Bauten die bautechnische Überlegenheit der kleinen selbständigen Hausformen und der heimatlichen Bauweise erwiesen hat; s. Literaturverzeichnis und hier oben S. 86. Aus der Zahl der im ländlichen Kleinhausbau tätigen Architekten sind Ernst K ühn-Dresden, Hch. Tesseno w-Dresden, H. Wagner-Bremen, Korfs zu erwähnen. Die auf Veranlassung des hessischen Ernst Ludwig-Vereins in Darmstadt 1908 errichtete Wohnungskolonie brachte eine Reihe von ländlichen Kleinbauten, die wirtschaftlich vorteilhaft und zugleich in ihrer Anlage — durch Prof. Wienkoop, Georg Metzendorf, Prof. Olbrich, Jos. Rings, Mahr und Prof. Walbe — der heimatlichen Bauweise und Volkskunst angepaßt waren. Vgl. ferner die in § 57 erwähnten ländlichen Siedelungen der Großindustrie. Für die Pflege ländlicher Bauweise im Rheinland wirkt die technische Abteilung des Rheinischen Vereins für Klein Wohnungswesen unter Leitung des Architekten Dr. Hecker.

Ein Kulturwerk von hoher Bedeutung stellt die Bautätigkeit der Ansiedelungskommission für Posen und Westpreußen dar. Für die ländliche Bauweise, insbesondere auch für die kleinen Bauformen ist hier treffliches geleistet worden. Vgl. das von Paul Fischer herausgegebene Sammelwerk, das die Zeichnungen ausgeführter Bauten enthält für Bauerngehöfte mit einer Wirtschaft im Umfang von 2¹/₂, 5, 10—25 ha, für Landhandwerker, Arbeiterhäuser, Gemeindebauten, Dorfkrüge. —

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

In den Darlegungen der Vertreter einer zweckmäßigen ländlichen Bauweise wird noch eine Anzahl allgemeiner Ursachen* genannt, die bei der Einführung ungeeigneter Bauformen mitgewirkt haben und unter denen die folgenden eine Hervorhebung verdienen: Verdrängung der in alter und örtlicher Überlieferung geschulten Handwerksmeister durch Baumeister, die in ihrer Ausbildung keine zureichende Kenntnis der Anforderungen der ländlichen Bauweise empfangen hatten und die ihnen geläufigen städtischen Bauformen auf das Land übertrugen (K. F. L. Schmidt, Kunst auf dem Lande S. 166); Nachahmungssucht der ländlichen Bevölkerung selber, die die städtische Bauart für vornehmer hielt (Walii, Dezentralisation S. 148); ungeeignete Vorschriften und Anforderungen der Bau- und Feuerpolizei, die bei ihren Regelungen des ländlichen Bauwesens in verschiedenen Richtungen fehlgriff (Kühn, Kunst auf dem Lande S. 69, Schmidt a. a. O. S. 157 u. 162, Sohnrey, Wegweiser S. 466 u. 469). Vgl. hierzu Sohnrey: „Nicht der Zug nach der Stadt ist das erste und ursächlichste, sondern der Verfall des ursprünglichen Volkstums und die damit eingetretene Verödung der Dorfheimat ist in erster Linie schuld an dem Schwinden des Heimgefühls in unserem Landvolke“ (Kunst auf dem Lande S. 233).

In der verwaltungstechnischen und bautechnischen Behandlung des ländlichen Wohnungswesens sind zu unterscheiden die rein ländlichen (agrarischen) Bezirke und die durch Stadtnahe und Industrialisierung beeinflußten (gemischten) Landbezirke. Die ländlichen Industriebezirke gewinnen in Deutschland eine von Jahr zu Jahr steigende Bedeutung. Die Einschiebung der Industrie in ländliche Bezirke vollzieht sich nach einer doppelten Richtung, bei der nach dein Standort der Industrie und dem Wohnort der Arbeiter zwei Formen zu scheiden sind:

1.    Unmittelbare Verbreitung der Industrie durch Ansiedelung von Industriebetrieben auf dem flachen Lande. Zahlreiche große Betriebe haben in einzelnen Gegenden seit langer Zeit ihren Sitz auf dem Lande (Bergwerke, Hütten, Ziegeleien, Steinbrüche, Zementwerke u. a. m.). Andere Unternehmungen, insbesondere der Fabrikindustrie angehörend, verlegen in neuerer Zeit ihre Betriebe auf das flache Land wegen günstigerer Produktions- oder Arbeitsbedingungen.

2.    Mittelbare Verbreitung der Industrie durch Ansiedelung von Arbeitern, die in benachbarten oder in städtischen Industriebetrieben beschäftigt sind. Große Massen von Arbeitern nehmen ihren Wohnsitz in dem näheren oder entfernteren Umkreis der Industrieanlagen. Die Ortschaften in der Umgebung der Industriebezirke ändern hierdurch vielfach ihren ursprünglichen Charakter und wandeln sich zu sog. „Industriedörfern“, deren Bewohnerschaft zum großen Teil aus Industriearbeitern besteht. In großer Zahl bewahren ferner die Arbeiter ihren Wohnsitz auf dem Lande und begeben sich täglich oder in wöchentlichen und längeren Abschnitten zur Arbeitsstelle.

Zu den Wohnverhältnissen der ländlich-industriellen Bevölkerung vergleiche die Jahresberichte des hessischen Landeswohnungsinspektors.

—    Die Beziehungen zwischen Wohnort und Arbeitsort der Bevölkerung und ihre Bedeutung für das Wohnungswesen werden für das Großherzogtum Baden untersucht von P. F. Walii, Die Dezentralisation der Industrie und der Arbeiterschaft, Karlsruhe 1906: ,,Die Industrie Badens verteilt sich über das ganze Land hin, sie blüht in den Städten wie auf dem Lande, und ihr Arbeiterheer wohnt zum größeren Teil auf dem Lande. Die Industrie gibt der landwirtschaftlichen Bevölkerung die Möglichkeit zur intensivsten Ausnutzung der Arbeitskräfte aller Familienmitglieder, so daß nur dadurch die Mehrzahl der für Baden typischen Kleinbauern sich erhalten kann*⁴ (s. a. a. O. S. 3).

Die Entwicklung der gemischten ländlichen Bezirke stellt der Verwaltung, der Volkswirtschaft und der Technik Aufgaben, die nicht minder bedeutsam sind als die des rein städtischen Wohnungswesens. Die Gebiete des Wohnungswesens, die es zu behandeln gilt, sind die gleichen wie bei den städtischen Wohnverhältnissen, wenn auch im einzelnen die Gesichtspunkte gemäß den örtlichen Voraussetzungen andere sein müssen. In Betracht kommen insbesondere die Grundlagen der Bauweise, die Straßenanlage, der Straßenbau und die Straßenführung, die Geländeaufteilung, die Hausformen, die Gestaltung der Bodenbewertung und endlich die Ansiedelung.

Wegen der einzelnen technischen und volkswirtschaftlichen Materien vergleiche die betreffenden Abschnitte des Handbuchs. Im Mittelpunkt des Wohnungswesens steht die Hausform. Das Ziel der wohnungspolitischen Maßnahmen bildet die Erhaltung und Herbeiführung einer wirtschaftlich günstigen Bauweise und die Fernhaltung schlechter Bauformen. Es bedarf, nach den hier vertretenen Anschauungen, kaum der Hervorhebung, daß für diese Zwecke nicht etwa negative Maßnahmen, wie baupolizeiliche Verbote, so notwendig sie sind, genügen; sondern daß in erster Reihe die positiven Grundlagen einer richtigen Bodenentwicklung und zweckmäßigen Bauweise geschaffen werden müssen. Hierher gehören: Niedrighaltung der Bodenpreise; einfache Straßenanlagen, zweckentsprechende, dem Kleinhausbau angepaßte Bauordnungen, geeignete Ausbildung der Techniker und der Verwaltungsbeamten; tüchtige Schulung des Baugewerbes und Darbietung von guten Vorbildern.

Für die befriedigende Gestaltung des Bauwesens in ländlichindustriellen Gebieten haben insbesondere einzelne Großindustrielle in den von ihnen geschaffenen Siedelungen und Wohnungsbauten gewirkt; vgl. § 57. Das Verdienst dieser neuen Anlagen tritt um so deutlicher hervor, wenn man mit ihnen die häufig in unmittelbarer Nachbarschaft entstandenen „Industriedörfer⁴⁴ oder die nach dem System der Stockwerkshäufung errichteten Werkswohnungen vergleicht.

Bezüglich der wirtschaftlichen und sozialen Bedeutung der Wohn-und Ansiedelungsformen vgl. Gretzschel über den günstigen Einfluß eines

—    wenn auch nur kleinen — Grundbesitzes für die ländlich angesiedelte Arbeiterbevölkerung (Jahresbericht der Großh. Hess. Landeswgs.-Insp.

23*

1908, S. 6); hier oben S. 352 (Bergmann) und unten § 58 (Siebold) und § 64, Nr. IV; ferner die Ausführungen von Walii, Dezentralisation: „Kommen in einen Ort Mietskasernen, so steigert sich dort der Bodenpreis und damit steigen die Mieten. Ein weiterer Nachteil ist, daß in einer Mietskaserne auf dem Lande jeder landwirtschaftliche Nebenerwerb unmöglich ist. Bewohner einer Mietskaserne haben keinen Baum für ihre landwirtschaftlichen Geräte und Früchte, keine Verschlage für ihre Schweine, Ziegen und Hühner. Ja, die Wohnungen der ländlichen Mehrfamilienhäuser sind sogar, weil vielfach aus alten Einfamilienhäusern geschaffen, ungesunder wie die in der Stadt. Jetzt haben die Dörfer keine Anziehungskraft mehr, da die Zuziehenden ja doch leben müssen wie in der Stadt. Die enge Verbindung zwischen Landwirtschaft und Industrie, die, wenigstens für die arbeitenden Elemente, die auf dem Lande wohnen geblieben sind, großenteils dort noch besteht, wird durch das Aufkommen der Mehrfamilienhäuser auf dem Lande vernichtet. Die Arbeiterschaft dort lebt wie städtische Arbeiterschaft, sie wird es vorziehen, in die Städte zu ziehen. Die mit dem Aufschießen der Mietskaserne steigenden Grundstückspreise werden die Industrie abhalten, sich weiter zu dezentralisieren, da ja gerade der billige Bodenpreis für die Fabrikanlage und die u. a. wegen der Billigkeit der Mietpreise niederen Löhne die Industriellen zur Ansiedlung auf dem Lande bewogen haben. — Die Arbeiterschaft zieht fort vom Land in die Städte, die Industrie zentralisiert sich, beide Bewegungen fördern sich gegenseitig. Das ist die Gefahr, die das Aufkommen der Mietskaserne auf dem Lande uns bringt“ (a. a. O. S. 143).

Die Verbindung der Einrichtungen für die industriell und landwirtschaftlich tätige Bevölkerung zeigt sich in dem Institut des Rentenguts, das der Ansiedelung der industriellen und der landwirtschaftlichen Arbeiter dienstbar gemacht worden ist.

Für das Rentengut bei rein landwirtschaftlichem Erwerb werden sich allerdings z. T. andere Abmessungen ergeben, als bei den Stellen für den vorwiegend industriell beschäftigten Arbeiter. Über die Frage der Stellengröße des Rentenguts bei landwirtschaftlichen Arbeitern und die allgemeine soziale Bedeutung der Ansiedelung vergleiche die beachtenswerte Darlegung von Riechert, „Kleinsiedelungen“: „Aus dem Kreise des Großgrundbesitzes heraus wird für möglichst kleine Stellen eingetreten, damit die Ansiedler von dem benachbarten Großgrundbesitzer, der ihnen Pachtland, Weide, Stroh und Kartoffeln als Deputat geben kann, abhängig und somit gewissermaßen gezwungen werden, dem betreffenden Besitzer ihre Arbeitskraft zur Verfügung zu stellen. So richtig die Rechnung nun auf Seiten des Arbeitgebers ist, so ist doch zu befürchten, daß dann das Ziel der Seßhaftmachung, zufriedene, auf ihrer Scholle seßhafte Arbeiter zu schaffen, nicht erreicht wird. Ich halte es für geradezu verhängnisvoll für die Landwirtschaft, daß ihre Vertreter in der Mehrzahl nicht von dem Gedanken loskommen können, daß ein möglichst abhängiger landwirtschaftlicher Arbeiter ihnen am nützlichsten ist. Die Entwicklung läßt sich nun einmal nicht zurückschrauben, und so verliert die Landwirtschaft Jahr für Jahr gerade ihre besten

Kräfte; denn wenn auch andere Faktoren dabei mitwirken, der Hauptgrund für die Landflucht ist nicht der höhere Lohn in der Stadt — der ja für den ungelernten Arbeiter tatsächlich nur scheinbar höher ist —, sondern das Gefühl der Abhängigkeit und Unfreiheit als Instleute. Soll die Seßhaftmachung deshalb dem Arbeiter wirklich das Gefühl der Freiheit und Unabhängigkeit geben und ihn dauernd mit der Scholle verknüpfen. so darf auf der anderen Seite nicht dafür gesorgt werden, daß die alte Abhängigkeit bestehen bleibt“ (a. a. O. S. 15). —

Zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens auf dem Lande empfiehlt W. Me wes „die Bildung besonderer Baugenossenschaften oder Gesellschaften auf gemeinnütziger Grundlage für gewisse gleichartige und in sich abgegrenzte Bezirke, vielleicht die Kreise“ (Zeitschr. f. Wohnungsw. 1908, Bd. VI, S. 172 f.).

In den ländlichen Bezirken treten die seitens der öffentlichen Verbände — Staat, Gemeinde, Körperschaften — errichteten Bauten in ihrer Umgebung besonders bemerkbar hervor; Kirche, Schule, Pfarrhaus, Rathaus werden sich meist schon durch ihre Größenverhältnisse inmitten der ländlichen Bauten scharf abheben und häufig dem Ortsbild ein bestimmtes Gepräge geben. Die oben S. 352 erwähnten Bestrebungen suchen darauf hinzuwirken, daß die Ausführung dieser größeren Bauwerke sich in die Landschaft und die ländlichen Verhältnisse gut einfügt. — Doch auch die kleineren Bauten, die durch Staat und Gemeinde auf dem Lande vielfach errichtet werden, vermögen in hohem Maße, je nach ihrer Planung, günstig oder ungünstig zu wirken.

Die Bautätigkeit der Staatsbehörde hat diesen Kleinbauten auf dem Lande neuerdings eine gesteigerte Aufmerksamkeit zugewendet. Durch einzelne Verwaltungszweige ist hier geradezu Mustergültiges geleistet worden.

Zu den ländlichen Bauwerken größeren und kleineren Umfangs, die notwendigerweise allgemein bemerkt werden müssen, zählen die Baulichkeiten der Eisenbahnverwaltung. Für die Bauten der preußischen Staatsbahnen hat der Ministerialerlaß vom 31. August 1906 die Anwendung neuer Gesichtspunkte — die Verwendung zweckmäßiger Grundrisse mit einer gefälligen Gestaltung des äußeren Aufbaues — empfohlen. Bei der Ausführung der größeren und kleineren Gebäude wird seitdem seitens der preußischen Staatsbahnen die ältere Schablone verlassen und eine der Landschaft und Örtlichkeit angepaßte Bauweise gewählt. Für die Empfangsgebäude von Bahnhöfen im Direktionsbezirk Kassel wurden in jüngster Zeit in größerer Zahl Bauten erstellt, die treffliche Beispiele schlichter und zweckmäßiger Ausgestaltung bieten. Im einzelnen gelangten hierbei als Figurenschmuck Wappenhalter und örtliche Charaktertypen zur Verwendung. S. die Veröffentlichung (Entwürfe von Landbauinspektor Holtmeyer und Bildhauer H. Sautter) Zentralbl. der Bauverwaltung 1908, Bd. XXVIII, S. 630 f. Eine Sammlung von Entwürfen zu Kleinwohnungsbauten für Eisenbahnangestellte wurde von

Holtmeyer herausgegeben; s. unten § 56, S. 370. Unter den kleinen Bauwerken seien ferner die neuen Streckenwärterhäuschen, u. a. auf der Linie Stralsund-Bergen, genannt.

Als erfreuliche Beispiele der ländlichen Bauweise, in denen sich die Zweckmäßigkeit mit einer ansprechenden Bormengebung vereinigt, sind die Bauten des Preußischen Ministeriums für Landwirtschaft, Domänen und Borsten, Abb. 68 bis 74, zu bezeichnen. Die Gebäude bieten zwei allgemein beachtenswerte Lösungen für den ländlichen Wohnungsbau. Das Gebäude der Abb. 68/69 wirkt durch die gut erwogenen

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Abb. 68. Försterwohngebäude.

(Preuß. Ministerium für Landwirtschaft, Domänen und Forsten.)

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Abmessungen und die ruhige Gliederung der Mauerflächen. Die seitliche Herabziehung des Daches erscheint gleich vorteilhaft für die äußere Erscheinung wie für die innere Raumgestaltung des Hauses. Grundriß weist die sorgfältige Durcharbeitung auf, die sich aus dem Studium der praktischen Bedürfnisse ergibt.

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Abb. 70. Grundriß zu Abb. 68. Erdgeschoß

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Abb. 71. Dachgeschoß.

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Abb. 72—74 zeigt ein Ansiedlergehöft, wie es für Ansiedler auf preußischen Domänen und für Waldarbeiter mit 1 — 2 ha Land errichtet

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Abb. 72. Gehöft für Ansiedler und Arbeiter.

(Preuß. Ministerium für Landwirtschaft, Domänen und Forsten.)

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Abb. 74.

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Abb. 72.

wird (Architekt Baurat Steinicke). Nächst der äußeren Gestaltung verdient auch hier der Grundriß Aufmerksamkeit; die Einteilung bedarf der genaueren Betrachtung wegen der praktischen Gruppierung und Ausnutzung und der für die Wohnräume wie für die Wirtschaftsräume gleich günstigen Anordnung. Zugleich ist, trotz der engen Verbindung im einzelnen, ein vollständiger Abschluß zwischen beiden Teilen des Hauses erzielt. Die Kosten des Hauses der Abb. 72 betragen (für Ostpreußen und Schlesien) 3800 M., ungerechnet die Kosten für Materialanfuhr, die seitens der Verwaltung geleistet wird.

Die von dem preußischen Ministerium für Landwirtschaft herausgegebene Anweisung für Domänenbauten (Nachtrag 1905) enthält an Vorlagen für häufiger vorkommende Gebäude im Landwirtschaftsbetrieb: Entwurf für ein Vierfamilienhaus, bestehend aus vier selbständigen Wohnungen (oben S. 227), die im Erdgeschoß Stube, Kammer und Küche, im Dachgeschoß Kammer, Räucherkammer und Bodenraum enthalten; ferner zwei Entwürfe für Wanderarbeiterkasernen. Die kleinere Kaserne, für 31 Arbeiter berechnet, enthält im Erdgeschoß getrennte Aufenthaltsräume für Männer und Erauen, Aufseherwohnung und Küche; im Dachgeschoß die beiden großen Schlafräume und zwei Krankenstuben. Ein zweiter Entwurf ist für die Belegung mit 75 Wanderarbeitern berechnet.

Die Baupolizeiordnungen für das platte Land zeigen noch meist die oben S. 266 f. erörterten Anschauungen. Unter den neueren ländlichen ßaupolizeiordnungen ist zu erwähnen die B.-O. für die Landgemeinden des Regierungsbezirks Stade vom 3. April 1908. Die B.-O. bestimmt, daß in jeder Gemeinde ein Bauschöffenamt zu bilden ist, bestehend aus dem Gemeindevorsteher und zwei weiteren Mitgliedern. Vor der Erteilung der Bauerlaubnis ist das Bauschöffenamt zu hören. Klein-baiiten, bestehend aus Erdgeschoß und Dachgeschoß, werden besonders behandelt und genießen folgende Erleichterungen: Eür die Kellerumfassungswände genügt ein Stein Mauerstärke, wenn der Baugrund oder die Kellerdecke keinen wesentlichen Schub ausübt, bei der Ausführung mindestens Zementkalkmörtel verwendet wird und die Hinterfüllung des Mauerwerks erst nach Aufführung der Umfassungswände des Erdgeschosses erfolgt. ¹/₂ Stein starke, balkentragende, massive und in Kalkzementmörtel ausgeführte Mittelwände sind zulässig, wenn jede freitragende Länge des Balkens das Maß von 4,2 m und die Geschoßhöhe einschließlich der Decke das Maß von 3,3 in nicht übersteigt, die l/₉ Stein starke Wand nicht über 5 m frei steht und die Balken nur gering belastet werden. Eür Treppen genügt eine lichte Breite von 80 cm zwischen den Wangen. Auf abseits gelegenen Grundstücken ist eine nicht feuersichere Bedachung zugelassen. —

Eine Umwandlung in den seither festgehaltenen Anforderungen wird der preußische Ministerialerlaß vom 11. Oktober 1909, betreffend Baupolizeiverordnungen für das platte Land herbeiführen.

Der Ministerialerlaß will, daß in den Bauordnungen auf die wirtschaftlichen Verhältnisse besondere Rücksicht genommen werde. Dies darf indes nicht in der Weise geschehen, daß in Einzelfällen von den baupolizeilichen Vorschriften dispensiert wird; sondern die Bauordnungen

sind so zu gestalten, daß sie in ihren Grundsätzen mit den wirtschaftlichen Zwecken im Einklang stehen. Die baupolizeilichen Vorschriften sind derart abzufassen, daß jede unnötige Verteuerung des Baues vermieden wird. Insbesondere sind die baupolizeilichen Anforderungen verschieden zu gestalten gegenüber Kleinbauten und gegenüber den großen Hausformen. Der im Anhang Nr. II abgedruckte Erlaß unterscheidet ferner Gemeinden mit rein ländlichen Verhältnissen von solchen mit städtischer oder industrieller Entwicklung, für die im einzelnen Sonderbauordnungen zu erlassen sind. Wegen der allgemeinen Ziele der baupolizeilichen Regelungen vgl. oben S. 275 f.

In der badischen Landesbauordnung behandelt eine Reihe von Bestimmungen die ländliche Bauweise. In höheren und rauheren Gebirgsgegenden (Schwarzwald) wird das Strohdach unter bestimmten Vorschriften zugelassen. Die weiche Bedachung wird auch in dem preußischen Ministerialerlaß vom 11. Oktober 1909 besprochen; s. Anhang II. Mit Bezug auf das hierbei erwähnte Gernentzsche Strohdach vgl. Zentralblatt der Bauverwaltung 1908 S. 325 und 374, 1909 S. 293, 323, 359, 444 und 623. Anweisungen zur Herstellung des Gernentzschen Strohdachs sind im Verlag des Verschönerungsvereins Worpswede-Bremen erschienen.

Literatur.

a) Bearbeitungen:

Schultze-Naumburg, Kulturarbeiten, Bd. III, Dörfer und Kolonien. München 1904. Ernst Kühn, Der neuzeitliche Dorf bau, Sammlung I u. II. Leipzig.

Kunst auf dem Lande mit Beiträgen von R. Mielke, H. Lutsch, E. Kühn, P. Jessen, L. F. K. Schmidt, C. Schwindrazheim, herausgegeben von Heinrich Sohnrey 1905.

Behandlung von Entwürfen und Bauausführungen für Kgl. Preuß. Domänen, nebst Anhang: Anweisung für Domänenbauten. Berlin 1897 und 1905.

A. Schubert, Anleitung zur Ausführung ländlicher Bauten mit besonderer Berücksichtigung von Kleinbatiernhöfen. Bonn 1906.

Kaj-1 Siebold, Viventi satis. Bielefeld 1906.

P. F. Walii, Die Dezentralisation der Industrie und der Arbeiterschaft im Großherzogtum Baden. Karlsruhe i. B. 1906.

L. F. Karl Schmidt, Entwürfe für Kleinwohnungen in Stadt- und Landgemeinden, hervorgegangen aus einem Wettbewerb, veranstaltet auf Anregung des Königl. Ministeriums des Innern vom Sachs. Ingenieur- und Architektenverein. Dresden

1907.

Wilh. Ale wes, Die Förderung des Arbeiterwohnungswesens auf dem Lande. Zeitslhr. f. Wohnungsw. VI, 1908, S. 172f.

Riechert, Die Kleinsiedelungen der Königl. Generalkommission zu Bromberg. Berlin 1908. Heinrich Sohnrey, Wegweiser für ländliche Wohlfahrts- und Heimatpflege, 3. Auf. Berlin 1908.

b) Sammlungen von Vorlagen :

Ansiedelungsbauten in den Provinzen Posen und Westpreußen, im Aufträge der Königl. Ansiedelungskommission Posen herausgegeben von Paul Fischer. Halle 1904.

Das Bauernhaus im deutschen Reiche und seinen Grenzgebieten, herausgegeben vom Verband deutscher Architekten- und Ingen reu rv er eine mit Einleitung von Dietrich Schäfer. Dresden iqo6.

Niedersächsische Bauformen, herausgegeben vom Verein für niedersächsisches Volkstum, bearbeitet von K. Schäfer. Bremen iqo6.

Preisgekrönte Entwürfe zu Bauern- und einfachen Bürgerhäusern für den Regierungsbezirk Minden und Fürstentum Schaumburg-Lippe, herausgegeben von der Königl. Regierung Minden. Bielefeld igoö.

Ph. Kahm, Heimatliche Bauweise ; preisgekrönte Anleitung zur Ausführung ländlicher Bauten. Wiesbaden igog.

A. Holtmeyer, Entwürfe zu Kleinwohnungen, auf Anregung des allg. Verbandes der Eisenbahnvereine herausgegeben. Wiesbaden igog.

Ländliche Kleinwohnungen für den Landkreis Bonn. Entwürfe von Bloemers, Bopp, Brantzky, Klotzbach, Kreis, Metzendorf, herausgegeben vom Kreisausschuß Düsseldorf igog.

Ferner: die § 60 unter C angegebenen Veröffentlichungen.

Siebenter Teil.

Die Bautätigkeit unter Gewinnverzicht.

§ 56. Unter der Bezeichnung „Bautätigkeit unter Gewinnverzicht“ fasse ich alle diejenigen Bestrebungen zusammen, die auf die Bautätigkeit gerichtet sind ohne Absicht des Erwerbs und des Gewinnes, sei es aus dem Hausbau selber oder aus dem Vermieten von Wohnungen. Der im obigen aufgestellte Begriff faßt demnach zusammen die Tätigkeit im Wohnungswesen von Reich, Staat, Gemeinde, von Arbeitgebern und Stiftungen, endlich die weitverzweigte gemeinnützige Bautätigkeit, eine Unzahl von Formen, die man bis jetzt in einzelnen Kapiteln zerstreut behandelt hat. Das gemeinsame Moment in allen diesen Bestrebungen ist, daß auf den Gewinn und Erwerb aus der Bautätigkeit verzichtet wird, wie verschieden auch sonst die einzelnen Formen sein mögen. Der ganze Stoff zerfällt in drei Gebiete: 1. Reich, Staat und Gemeinde, 2. Arbeitgeber und Stiftungen, 3. gemeinnützige Bautätigkeit.

Der Gewinnverzicht gibt den gemeinsamen Begriff ab, unter den die zahlreichen Formen verschiedenartiger Bautätigkeit in diesem Abschnitt zusammengeschlossen werden. Soll in diesem Ausdruck irgend etwas anderes liegen als eine rein äußerliche, formale Kennzeichnung? Ich glaube doch; für unser gesamtes Wohnungswesen — und vielleicht noch für weitere Gebiete — können wir wesentliche Erkenntnisse aus diesem einen Wort entnehmen, wenn wir es nach seinem Inhalt betrachten.

Die gewinnlose Bautätigkeit bildet den Gegensatz zu dem Hauptstück unseres Handbuchs, das die allgemeine sog. spekulative, mit allen Kunstgriffen der Finanzierungstechnik arbeitende Bautätigkeit zu behandeln hatte. Es ist an der Zeit, für beide Gebiete Vergleiche zu ziehen und ihre Leistungen einander gegenüberzustellen. Was hat die gewinnlose Bautätigkeit in Deutschland erreicht; was beweisen ihre

vielleicht sogar gewiß —, daß die gewinnlose Bautätigkeit in ihrem Ursprung von Beweggründen ausging, die in ihrem innersten Kern eher als gewinnsüchtig zu bezeichnen sind. Der Staat mußte für seine knapp bezahlten Beamten billige Wohnungen schaffen; er kam dabei weit besser weg als durch die — in Mietssteigerungen doch sofort wieder aufgezehrten — Gehaltsaufbesserungen. Der Arbeitgeber wollte für seine Arbeiterschaft billige und günstig gelegene Wohnungen bauen; sie boten ihm den Vorteil, niedrige Löhne halten zu können; sie hatten für den Arbeiter größeren Wert als die die Produktion belastende Lohnsteigerung und konnten obendrein viel

Schöpfungen für das Wohnungswesen und für unsere allgemeinen Zustände und Einrichtungen?

Es ist möglich

leicht bewirken, ihn an die Wohnung und an den Betrieb zu fesseln. — Gewiß waren solche Erwägungen zu Anfang maßgebend. Gewiß ist man in weiten Kreisen über derartige Gesichtspunkte auch heute noch nicht hinausgelangt. Aber wie gründlich sind diese Anschauungen doch in zahlreichen Fällen hinter besserer Einsicht zurückgetreten. Wie groß und mächtig sind die Leistungen der gewinnlosen Bautätigkeit emporgestiegen. Der Staat setzt seit mehr als einem Jahrzehnt seinen Stolz darein, mustergültige Wohnungen zu bauen. Er organisiert seine Beamten in Genossenschaften, er bietet ihnen die Mittel und die ausführenden technischen Kräfte; er beruft sie zur Selbstverwaltung in eigenen Verbänden. Der Arbeitgeber aber stellt die besten Künstler in den Dienst des Wohnungsbaues, und schlechthin vorbildlich sind die Siedelungen, die die deutsche Großindustrie geschaffen hat.

Welches waren nun die besonderen Mittel, die die gewinnlose Bautätigkeit zu solchen Leistungen befähigte? Man wird antworten: der Staat stellt jährlich große Kredite aus öffentlichen Mitteln für seinen Wohnungsbau bereit; die Großindustrie schöpft aus dem Reichtum der Unternehmer und der mächtigen Gesellschaften. Gewiß, hier stehen große Mittel zur Verfügung. Aber was wollen diese Millionen besagen gegen die 60 Milliarden, die unsere Volkswirtschaft der spekulativen und finanztechnischen Bautätigkeit überantwortet hat und denen sie jährlich neue Milliarden hinzufügt? An den Geldsummen kann der Gegensatz der Leistung nicht liegen; hier ist die spekulative Bautätigkeit weitaus im Vorteil. Und doch wurde mit jenen Unsummen in der Bodenentwicklung unser Volk zu Proletariern herabgedrückt, statt daß man es, was bei richtiger Leitung leicht und selbstverständlich gewesen wäre und in anderen Ländern erreicht wurde, zu Staatsbürgern emporhob.

Es wäre schlimm, wenn aus dieser Entwicklung allgemeine Schlüsse gezogen würden gegen den privaten Erwerb und Gewinn als solchen.

Allerdings, die Fortschritte in unserem Wohnungswesen liegen durchaus auf dem Gebiete der gewinnlosen, die Rückschritte auf dem Gebiet der spekulativen Bautätigkeit. Die Folgen dieser Zustände greifen weit hinaus über das Gebiet des Wohnungswesens. Gerade deshalb aber müssen wir genaue Vergleiche ziehen und die Ursachen jener Unterschiede ermitteln. Die gewinnlose Bautätigkeit ist durchaus kein unkaufmännisch gehandhabtes. utopisches Unternehmen. Hier wird genau gerechnet. Unser Baugewerbe wäre glücklich, wenn es allgemein unter den Bedingungen arbeiten könnte, wie diese „gewinnlose“ Bautätigkeit sie allen an dem Bau Beteiligten bietet. In den für die Produktion gegebenen Voraussetzungen besteht kein grundsätzlicher Unterschied zwischen der gewinnlosen und der spekulativen Bautätigkeit. Schwerlich wird man unter den guten Bauformen nur eine einzige finden, die das private Baugewerbe nicht mindestens zu den gleichen Bedingungen herstellen könnte, wie die Bautätigkeit unter Gewinnverzicht.

Den einzelnen Vorteilen der Bautätigkeit unter Gewinnverzicht stehen zahlreiche Lasten, Leistungen und Verpflichtungen gegenüber, die das private Baugewerbe nicht zu übernehmen hat.

Wo die gewinnlose Bautätigkeit gute Leistungen zu verzeichnen hat — nicht überall und nicht durchgängig sind solche anzutreffen —, so beruhen sie vielmehr lediglich darauf, daß die Unternehmen sich befreien konnten von den fehlerhaften Einrichtungen, die unser privates Baugewerbe heute beherrschen. In solchem Fall finden wir niedrige Bodenpreise, nicht künstlich verteuert durch Stockwrerkshäufung; Verwendung des Kapitals zur Produktion, nicht zur Preistreiberei; gute Bebauungspläne, zweckmäßigen Straßenbau, richtige Bodenaufteilung, gute Bauformen.

Die gewinnlose Bautätigkeit ist unter dem Einfluß neuzeitlicher Gedanken aus einem Werkzeug des Brotherrn zu einer sozialen und sozialpolitischen Schöpfung geworden. Doch nur beschränkte Kreise können von diesem Werk Vorteil haben. Die Scheidung innerhalb des Volkes ist um so größer, der Gegensatz um so empfindlicher. Was die Sozialpolitik anregte und dem einzelnen bot, muß sich verwirklichen in allgemeinen Einrichtungen der Verwaltungspolitik.

1. Reich, Staat und Gemeinde.

Die Beteiligung der öffentlichen Körperschaften an der gewinnlosen Bautätigkeit kann in drei Formen erfolgen:

1.    durch den Eigenbau von Kleinwohnungen;

2.    durch Gewährung von Beihilfen für den Klein Wohnungsbau;

3.    durch Hergabe von Bauland oder von Kapital zum Wohnungsbau.

Alle drei Formen werden uns im folgenden begegnen.

A. Das Reich betätigt sich im Eigenbau von Kleinwohnungen in der Reichsmarineverwaltung und in der Reichspostverwaltung. Ferner wird seit dem Jahre 1901 regelmäßig ein Fonds für Wohnungszwecke in den Reichshaushaltsetat eingestellt. Hieraus werden (durch Vermittelung des Reichsamtes des Innern) Gelddarlehen zum Wohnungsbau an Baugenossenschaften gegeben. Die Zahl der Bauvereinigungen, die Darlehen aus Reichsmitteln empfangen haben, betrug 82 im Jahre 1903 (darunter 78 Baugenossenschaften).

Nach der dem Reichstag im Jahre 1909 überreichten Denkschrift hat das Reich die zum Zwecke der Wohnungsfürsorge von 1901 bis 1908 bereitgestellten Beträge von 33 Mill. verwendet: a) zu hypothekarischen Darlehen an gemeinnützige Unternehmungen 24,6 Mili. M. ;

b) zum Erwerb von Baugelände zwecks Vergebung in Erbbaurecht an Baugenossenschaften und zur Straßenherstellung 5,4 Mili. M. Es wurden insgesamt in 12 Orten 210,6 ha Gelände erworben. Der durchschnittliche Kaufpreis für 1 qm betrug 1,93 M. (Reichstagsdrucks. 12. Leg.-Per., I. Sess. 1909, Nr. 1177).

Eine große Wohnungsanlage wurde unter Beteiligung des Reichsamts des Innern und unter Mitwirkung des Grafen Posadowsky in Danzig geschaffen. Das Reich erwarb ein günstig gelegenes, zum größeren Teil in Danzig eingemeindetes Vorortsgelände im Umfang von 100 ha. Ein Abschnitt wurde an die Wohnungsbaugenossenschaft Neu-Schottland

in Erbpacht für 85 Jahre vergeben.

Genzmer Danzig bearbeiteten Bebauungsplan aufgeschlossene Gelände wurde bis 1908 mit 116 Arbeiter Wohnungen bebaut.

Das nach einem von Ewald

B. Einzelstaaten. In Preußen besitzt die preußische Bergverwaltung eine alte Überlieferung in der Fürsorge für das Wohnungswesen der Arbeiter; die Bestrebungen für die Ansiedelung der Bergarbeiter gehen bis auf die Zeit Friedrichs des Großen zurück. In neuerer Zeit geht das System der Bergverwaltung in der Hauptsache dahin, den Arbeitern Bauprämien und Vorschüsse zum Häuserbau (in Oberschlesien unter Umständen auch die unentgeltliche Überlassung eines Bauplatzes) zu gewähren.

Vor 1865 wurden die Gelder meist aus der Bergbauhilfs- und Knappschaftskasse gegeben (im Saarbrücker Bezirk zum Teil aus der Staatskasse); seit dem Jahre 1865 sind die Leistungen auf die Staatskasse übernommen. Das Saarbrücker Prämiensystem geht von dem Grundsatz aus, daß der eigenen Entschließung und eigenen Tätigkeit der Arbeiter ein möglichst freier Spielraum zu lassen sei. Die Wahl und Beschaffenheit des Bauplatzes, der Entwurf des Planes, die Ausführung des Baues selbst sind Sache der Arbeiter. Der Arbeitgeber leistet seine Beihilfe in der Hauptsache durch zinslose Kreditgewährung und durch ein freies Geldgeschenk nach Fertigstellung des Baues. Diejenigen Bergleute, welche zur Erbauung eines Hauses eine Prämie erhalten haben, müssen sich verpflichten, dasselbewährend 10 Jahren, vom Empfang derselben an gerechnet, selbst zu bewohnen und die von ihnen etwa nicht benutzten Räumlichkeiten nur an Bergarbeiter im aktiven Dienste der königlichen Steinkohlengruben zu vermieten. Sollten Umstände eintreten, welche die Veräußerung des Hauses wünschenswert oder notwendig machen, so darf diese Veräußerung während des angegebenen Zeitraumes nur an einen Bergmann im aktiven Dienste der königlichen Gruben und nur mit Zustimmung der Bergwerksdirektion hinsichtlich der Persönlichkeit des Erwerbers erfolgen. — Von 1865—1902 wurden von der Königlich preußischen Bergverwaltung 4502830 M. an Hausbauprämien und 7 781070 M. an unverzinslichen (meist durch Lohnabzüge rückzahlbaren) Darlehen gegeben. Hierfür wurden erbaut bis 1902:

961 Häuser

in Oberschlesien

im Saarbrücker Bezirk .    .    4638

191

in den übrigen Bezirken .

Neben der Förderung des Hauserwerbs sorgt die Bergverwaltung für mietweise Überlassung von Wohnungen in Wohnhäusern, die auf Staatskosten erbaut oder wegen Bergschäden käuflich erworben wurden; solcher Mietwohnungen waren 1234 vorhanden. Im Saarbrücker Bezirk sind ferner Schlafhäuser vorgesehen für solche Bergarbeiter, die wegen weiter Entfernung der Arbeitsstelle nicht täglich nach ihrem ständigen Wohnsitz zurückkehren können.

Die preußische Staatseisenbahnverwaltung betätigt sich seit geraumer Zeit im Bau von Wohnungen für Arbeiter und Beamte. Die Gelderbeschaffung erfolgt aus drei verschiedenen Quellen. Aus den Mitteln des Etats wurden 1895—1903 insgesamt 18 264 300 M. bereitgestellt für die Erbauung von 3660 staatseigenen Dienst- und Mietwohnungen. Aus den Mitteln des Wohnungsfonds (Gesetz vom 13. August 1895 ff.) sind größere Beträge für die Herstellung von staatseigenen Wohnungen und zur Förderung des Baues von Mietwohnungen durch Baugenossenschaften verwendet worden (s. unten). Endlich wurden aus den Mitteln der Pensionskasse für die Arbeiter der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft 1892—1903 9 382 100 M. Baudarlehen für den Bau von 3080 Kleinwohnungen gewährt. Am 31. März 1903 waren rund 36 260 staatseigene Dienst- und Mietwohnungen vorhanden. — Seitens der Wasserbau Verwaltung sind bis 1903 910000 M. für den Kleinwohnungsbau aufgewendet worden. — Im Bereich der Heeresverwaltung sind 1893—1900 zur Erbauung von 442 Arbeiterwohnungen und 28 Einzelstuben in Spandau 2 799 690 M. bewilligt worden. Beabsichtigt ist die Errichtung von 500 Kleinwohnungen in Spandau und von je 100 Wohnungen in Danzig und Lippstadt. — Die preußische Domänenverwaltung hat in den Jahren 1895/1900 etwa 3 600000 M. für den Bau von Arbeiterwohnungen aufgewendet.

Seit 1895 werden jährlich durch Gesetz Geldmittel bereitgestellt, die verwendet werden sollen: a) zum Bau von Wohnhäusern, die im Eigentum des Staates verbleiben und an Arbeiter in staatlichen Betrieben und an gering besoldete Staatsbeamte vermietet werden; b) zu Darlehen an Baugenossenschaften, die den Bau von Wohnungen für Staatsbedienstete betreiben, und eventuell an einzelne Arbeiter. Über die Verwendung der bis 1907 bewilligten Gelder berichtet die Denkschrift vom 15. Mai 1909; vgl. die folgende Tabelle:

Tabelle 27.

zu staatseigenen BautenL)

Woh

nungen

zu Darlehen

Woh

nungen

Eisenbahnverwaltung . . Bergverwaltung .    .    .    .

Bauverwaltung.....

Verwaltung des Innern .    .

43 699 443 11926 444 786 657

9409

2802

164

24 774 503 1 844 000

16 355 500

7558

4889

Insgesamt sind aus den Kreditmitteln bis 1907 12 359 staatseigene Beamten Wohnungen errichtet worden, während die Darlehnsgewährung zur Förderung des Baues von 13 684 Genossenschaftswohnungen diente, hierzu traten noch 878 Wohnungen, die im Saarbrücker Bergwerksbezirk von Arbeitern erbaut wurden, so daß sich eine Gesamtsumme von 27150 Wohnungen ergibt. (Denkschrift, Drucksachen des Hauses der Abgeordneten 1907, Nr. 283; die Denkschrift enthält auf S. 4 die Grundsätze für die Darlehnsgewährung.) Nr. 662 A von 1908/9.

Wie nach der sozialen, so kommt nach der bau technischen Seite der Bautätigkeit der staatlichen Verwaltungen und Betriebe eine hohe Bedeutung zu. Allgemein tritt neuerdings in den staatlichen Wohnungsbauten das Bestreben hervor, den Benutzern der Gebäude befriedigende Wohnungen, dem Baugewerbe nachahmenswerte Muster und Anregung zu bieten.

Wegen der in Preußen in neuerer Zeit kundgegebenen Grundanschauungen und einzelner Bauausführungen vgl. oben S. 357f. Aus der Bautätigkeit der Staatsbahnverwaltung sind zu erwähnen die neueren staatseigenen Wohnhausbauten im Eisenbahndirektionsbezirk Kassel. Die Bauten wurden (Entwürfe vom Landbauinspektor Holtmeyer) in Anlehnung an die örtliche hessische Bauweise errichtet. Ein Zweifamilienhaus der in Nordhausen erbauten Wohnhausanlage ist in der beifolgenden Abb. 75 wiedergegeben. Hervorzuheben ist eine Erfahrung, die bei dem Bau dieser Beamtenwohnhäuser in Nordhausen gemacht wurde und über die im Zentralblatt der Bauverwaltung 1909 S. 592 berichtet wird:

„Wie lebhaft in einer Zeit, in der man mit den Stockwerkwohnungen von Mietskasernen als mit etwas Unabänderlichem sich abzufinden gewöhnt ist, das Bedürfnis nach Einzelhäusern besteht, mag ein Beispiel zeigen. Die Eisenbahndirektion wollte zur Minderung der Wohnungsnot an ihrem Teil beitragen und für ihre Beamten staatseigene Wohnungen bauen. In Aussicht genommen war die Errichtung von Zwölffamilienhäusern (d. i. Zwölfwohnungshäusern), wie sie die Nachbarschaft des Bauplatzes aufwies. Das Ergebnis überraschte. Die Anmeldung war so gering, daß die Bauten nicht zustande kommen konnten. Da aber fraglos ein Bedürfnis nach Wohnungen bestand, wurde die Umfrage erneuert mit der Änderung, daß statt der Mietkasernen Zweifamilienhäuser in Aussicht gestellt wurden. Das Ergebnis war wieder überraschend. Die Listen

1) Hierzu Wert des staatseigenen Geländes 1 964 422 M. (für 1906).

24

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

wurden überzeichnet. Die in Nordhausen vorliegende Aufgabe war insofern außergewöhnlich, als nicht auf ländlichem Gebiete, sondern auf städtischem Gelände einzelnstehende Kleinwohnungen auszuführen waren.“

Auf Anregung des allgemeinen Verbandes der Eisenbahnvereine der preußisch-hessischen Staatsbahnen wurde eine Sammlung von „Entwürfen zu Kleinwohnungen“ herausgegeben, die den Verhältnissen von Eisenbahnangestellten angepaßt sind (Wiesbaden 1909). Die Sammlung, Verfasser Landbauinspektor A. Holtmeyer, enthält Vorlagen für Einfamilienhäuser (Mappe I) und für Zweifamilien- bzw\ Zweiwohnungshäuser (Mappe II). Die Veröffentlichung gibt die Einzelheiten der Bau-

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Abb. 75. Beamtenwohnhäuser im Eisenbahndirektionsbezirk Kassel.

ausführung, einschließlich der Aufstellung der Baukosten, die beim Einfamilienhaus von 3360 bis 5180 M., beim Zweifamilienhaus und Zweiwohnungshaus von 5500 bis 15500 M. betragen. —

Für die Bodenpolitik des preußischen Staates besitzt eine hervorragende Bedeutung der Ministerialerlaß vom 19. März 1901 „wegen der zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse zunächst zu ergreifenden Maßnahmen“. Der Ministerialerlaß, an die Regierungspräsidenten der Monarchie gerichtet, erörtert in einer Einleitung die Bedeutung des Wohnungswesens. Ein durchgreifender Erfolg auf dem Gebiete der Wohnverhältnisse werde sich allerdings nur durch ein umfassendes gesetzgeberisches Vorgehen auf den verschiedenen in Frage kommenden Verwaltungsgebieten erreichen lassen. Der Ministerialerlaß wünscht jedoch, daß schon auf Grund der bestehenden Gesetzgebung im Verwaltungswege alle geeigneten und durchführbaren Maßnahmen zur Besserung des Wohnungswesens getroffen werden. Zu diesem Zweck wird ein tatkräftiges Vorgehen auf vier Gebieten empfohlen:, 1. Erbauung von Wohnungen für Beamte und Arbeiter in Staats- und Gemeindebetrieben, sei es durch Eigenbau oder durch Unterstützung gemeinnütziger Bautätigkeit; 2. Förderung des Kleinwohnungsbaues seitens der Gemeinden durch Erleichterungen für die Errichtung von Kleinwohnungen; 3. Ausbau der Verkehrsmittel ; 4. zweckmäßige Bodenpolitik der Gemeinden und Erweiterung des gemeindlichen Grundbesitzes. Die Wirkung des Ministerialerlasses ist eine äußerst günstige gewesen. Vgl. auch unten C, Gemeinden.

Die in Bayern bewilligten Kredite zur Beschaffung von Wohnungen für Beamte und Arbeiter der Staatseisenbahn und Gewährung von Baudarlehen an Beamtenbaugenossenschaften — bis 1908 15,6 Mili. M. ; oben S. 309 — haben bisher Verwendung gefunden: a) zur Herstellung von staatseigenen Wohnungen rund 6 Mili. M.; b) zur Gewährung von Darlehen an Baugenossenschaften rund 8l/₂ Mili. M. Im Bereich der Staatsbahnverwaltung waren Ende 1908 9877 Wohnungen, durch die Postverwaltung 220 Wohnungen hergestellt. (Zeitschrift für Wohnungswesen in Bayern 1909 S. 77; Bericht des Zentralwohnungsinspektors 1910 S. 20).

In Sachsen und Württemberg werden Wohnungen seitens der Eisenbahnverwaltung und anderer staatlichen Verwaltungen hergestellt. In Württemberg wurde das Finanzministerium im Jahre 1909 ermächtigt, a) an Beamtenbaugenossenschaften Darlehen bis zum Gesamtbeträge von 350000 M. zu gewähren; b) für die Kapitalaufnahme solcher Genossenschaften bis zum Betrage von 350000 M. Bürgschaft zu übernehmen (Zeitschrift für Wohnungswesen VIII S. 85 ff.). — In Baden hat die Pensionskasse für Eisenbahnarbeiter größere Beträge für Wohnbauten aufgewendet.

C. Die Tätigkeit der Gemeinden findet sich in den drei obenerwähnten Formen der Förderung des Wohnungsbaues, im Eigenbau,, in der Gewährung von Beihilfen und in der Hergabe von Darlehen und Gelände. Als eine der ersten hat die Stadt Freiburg i. B. den Eigenbau von Wohnungen für minderbemittelte Einwohner bereits im Jahre 1866 begonnen und hauptsächlich seit 1886 gefördert. In Preußen betätigt sich eine größere Anzahl von Kreisen und Gemeinden im Eigenbau von Wohnungen für die minderbemittelten Einwohner; erwähnenswert ist die Bautätigkeit einiger Kreise, deren Wohnbauten nicht allein der industriellen, sondern zu einem erheblichen Teil der landwirtschaftlichen Bevölkerung dienen.

In Preußen hat der Ministerialerlaß vom 19. März 1901 „wegen der zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse zunächst zu ergreifenden Maßnahmen“ (s. oben) das Verdienst, eine lebhaftere Tätigkeit der Gemeinden und Kommunal verbände angeregt zu haben. Im Anschluß an

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den Ministerialerlaß hat seitens der Regierungsbehörden im Aufsichtswege eine Einwirkung auf die Gemeindebehörden nach der in dem Erlaß be-zeichneten Richtung stattgefunden. Über die von den Gemeinden zur Förderung des Kleinwohnungswesens getroffenen Maßnahmen — die zum Teil auf einer schon seit längerer Zeit befolgten Bodenpolitik beruhten — wurde dann Ende 1903 eine Erhebung veranstaltet. Die Ergebnisse sind mitgeteilt in der „Übersicht über die im Königreich Preußen zur Regelung des Wohnungswesens und zur Förderung der Herstellung von Wohnungen für die minderbemittelten Bevölkerungskreise getroffenen Maßnahmen“. Wohnungen für minderbemittelte Einwohner allgemein (nicht für städtische Beamte) sind von den Stadtgemeinden erbaut worden in Emden (100 Kleinwohnungen), Münster i. W., Borkum, Bonn, Düsseldorf (kommunale Bautätigkeit von größerem Umfang), Duisburg (30 W⁷ohnungen für kinderreiche Familien), Hanau, ferner in den Gemeinden Kirchen und Wehbach, Kreis Altenkirchen (35 Wohnungen) und M.-Gladbach-Land. Auch die Kreise beteiligen sich im Westen lebhaft an dem Kleinwohnungsbau. Der Kreis Merzig baut für die kleinbäuerliche Bevölkerung und für Arbeiter Wohnungen und Wirtschaftsgebäude, wenn der Besitz einer hypothekenfreien Baustelle nachgewiesen oder für den Baustellenpreis ein Bürge gestellt wird. Den Bau selbst errichtet der Kreis ohne jede Anzahlung gegen erste Hypothek mit 3L/4—37₂% Verzinsung und 27₂—^xU°lo Tilgung. Bis 1903 hat der Kreis bereits 80 Wohnhäuser errichtet. Ein gleichartiger, bis jetzt indes wenig erfolgreicher Versuch ist im Kreise Wittlich gemacht worden.

In Bayern hat die Gemeinde Schweinfurt, die bis 1904 101 Arbeiterwohnungen erbaut hat, ihre Bautätigkeit wieder aufgenommen. Die Städte Lamprecht, Helmbrechts und Lindau haben neue Arbeiterwohnungen errichtet. In den von der Stadt Freiburg errichteten Häusern — Beurbarungshäuser genannt, weil aus der sog. Beurbarungs-kasse die Gelder herstammen — waren im Jahre 1900 267 Wohnungen vorhanden. Die Gemeinde hat den Bau der Beurbarungshäuser im Jahre 1909 fortgesetzt und die Errichtung von 108 neuen Wohnungen beschlossen. Wegen des Wohnungsbaues für städtische Beamte s. unten; bezgl. der Beihilfen und Bürgschaftsübernahme bei Darlehen vgl. oben § 48, S. 310; bezgl. der Hergabe von städtischem Gelände zu Erbbaurecht s. § 49, S. 315.

Eine Sonderstellung nimmt die Stadtgemeinde Ulm ein, die als erste ein geschlossenes System gemeindlicher Bodenpolitik geschaffen hat, das die wirtschaftliche, soziale und technische Seite des Städtebaues umfaßt. Die Maßnahmen der Ulmer Stadtverwaltung erstrecken sich auf den Geländeankauf, die Straßenanlegung, den Häuserbau und die Kapitalbeschaffung. Die Schöpfungen der Stadt Ulm dürfen — insbesondere wegen ihrer verwaltungstechnischen und sozialpolitischen Bedeutung — unter die vornehmsten Leistungen der Bodenpolitik gerechnet werden.

„Wie fast überall, wo die Wohnungsfrage eine brennende Frage im Volksleben bildet, lag in Ulm die Wohnungsnot weniger in dem

Mangel an Wohnungen gegenüber dem steigenden Mehrbedarf als in den übermäßigen Preisen und der geringen Beschaffenheit der der arbeitenden Bevölkerung zur Verfügung stehenden Wohnungen, und nicht allein auf eine Vermehrung der letzteren, sondern vor allem auch auf eine Verbesserung des Wohnungswesens der genannten Einwohnerkategorie überhaupt war das Augenmerk zu richten“ (v. Wagner, Ulm, S. 3). Die Stadt Ulm begann im Jahre 1888 ihre Fürsorge für die Kleinwohnungen durch Errichtung eines großen, 21 Wohnungen umfassenden Wohngebäudes; trotz der Geräumigkeit und Billigkeit der Wohnungen waren die Erfahrungen, die hier, wie in anderen großen Mietgebäuden in der Stadt gemacht wurden, keine günstigen (a. a. O. S. 4 u. 11). Die

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Abb. 76. Einfamilienhaus. Ulm.

Stadtgemeinde ging deshalb seit dem Jahre 1894 dazu über, Arbeiterwohnhäuser für 1 — 2 Familien zu errichten, die Bauausführung und Kapitalbeschaffung selbst zu übernehmen und die Häuser an Angehörige der minderbemittelten Klassen käuflich zu Eigentum abzugeben. Wegen der Begründung vgl. die bei Wagner S. 15 f. mitgeteilte bemerkenswerte Vorlage an die Stadtvertretung. Im Jahre 1895 war die erste städtische Gebäudeserie auf einem von der Stadt erworbenen Gelände von 60 ha fertiggestellt; eine zweite Serie folgte 1896, eine dritte 1899. Während bis dahin die Häuser meist neben der Eigentümerwohnung noch im obersten Stock eine Mietwohnung enthalten hatten, ging die Stadt in dem seit 1902 angelegten Wohnbezirk zum reinen Einfamilienhaus über. Im ganzen sind bis jetzt drei größere Wohnbezirke angelegt.

Einige der Haustypen sind oben S. 249 f. und in der beifolgenden Abbildung 76 wiedergegeben; über den vortrefflichen äußeren Eindruck erübrigt sich wohl jede Bemerkung. Abbildung 77 zeigt einen der meist angewandten, dazu gehörenden Grundrisse, deren Anordnung eine überaus gelungene ist. Die Wohnungen haben Licht, Besonnung und Durchlüftung in ausgiebigster Weise. Die Wohn- und Schlafräume sind reichlich zugemessen; hierzu treten noch die umfangreichen Neben- und Wirtschaftsräume. Zu jedem Hause gehört ein Garten, der ausreicht, um aus dem Ertrage den Jahresbedarf einer mittelstarken Eamilie an Gemüse decken zu können. Boden- und Baukosten, Preise und jährliche Aufwendung für Zins und Tilgung ergeben sich aus der beifolgenden Tabelle :

Tabelle 28.

Herstellungs- und Ertragsberechnung für die Wohnhäuser

Abb. 51—54.

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Zuschüsse und Subventionen werden seitens der Stadt nicht ge-leistet. Alle Auslagen sind voll in Rechnung gestellt.

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Abb. 77.

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Die Straßen sind als Wohnstraßen angelegt und einschließlich des Vorgartens 16 m breit. „Der unbedeutende Verkehr in den Straßen gestattet auch, daß die zahlreichen Kinder der Arbeiterfamilien daselbst sich ungefährdet tummeln können. Seit Bestehen der Wohnungen ist ein Unfall auf der Straße nicht vorgekommen“ (v. Wagner

S. 23). Die Käufer der Häuser sind Unterbeamte und Arbeiter. Unter ihnen befindet sich eine große Anzahl von Angestellten der Staatsbetriebe. Dies verdient um so mehr eine Hervorhebung, als sich in unmittelbarer Nähe der städtischen Einfamilienhäuser die viergeschossigen Bauten der Baugenossenschaft eines Staatsbetriebes befinden. Die Staatsbeamten ziehen indes die städtischen Häuser vor, nicht allein wegen der Möglichkeit des Eigentumserwerbs, sondern auch wegen der Vorzüge des Einfamilienhauses und des Gartens.

Ist schon der wirtschaftliche Wert der Unternehmung der Stadtgemeinde ein hoher, so wird er doch weit übertroffen durch die sozialpolitischen, sittlichen und hygienischen Vorteile. Schwerlich wird man ein günstigeres Bild städtischen Wohnens finden, als es die Ulmer städtischen Wohnbezirke bieten. Die Leistungen der Stadt gehören zu dem besten, was unser deutsches Wohnungswesen aufzuweisen hat und dürften durch ihre sozialpolitische Bedeutung die großen und vorbildlichen Schöpfungen der bekannten Landhaussiedelungen in England übertreffen.

Von dem Bau von Kleinwohnungen, die der Einwohnerschaft allgemein zur Verfügung stehen, ist zu unterscheiden die Bautätigkeit der Gemeinden für die eigenen städtischen Beamten. Die Stadt, als einer der größten Arbeitgeber, beschäftigt in ihren Verwaltungen und Betrieben eine hohe Anzahl von Beamten und Arbeitern; die Notwendigkeit, für die städtischen Beamten Wohnungen zu beschaffen, in gleicher Weise, wie dies in den Staatsbetrieben geschieht, hat sich den Gemeinden immer mehr aufgedrängt. Eine erhebliche Anzahl von Gemeinden ist demgemäß neuerdings mit dem Bau von Beamten- und Arbeiterwohnungen vorgegangen.

Wohnungen für die in den städtischen Betrieben beschäftigten Arbeiter und Unterbeamten — und zwar für die unteren Angestellten allgemein oder nur für einzelne Verwaltungszweige, wie Gas-, Wasser-, Elektrizitätswerke, Feuerwehr, Schlachthäuser — sind seitens preußischer Städte errichtet worden in Danzig, Stolp, Schlawe, Rügenwalde, Breslau, Liegnitz, Görlitz, Posen, Kiel (128 Wohnungen), Husum, Eckernförde, Sonderburg, Hannover, Lüneburg, Harburg, Münster i. W., Dorsten, Bochum, Hanau, Frankfurt a. M., Wiesbaden, Aachen, Köln, Mühlheim a. R., Düsseldorf, Essen, Trier, Saarbrücken, Völklingen, Dud-weiler; die Errichtung ist beabsichtigt in Bielefeld und Koblenz. Zu erwähnen sind ferner Mannheim, Karlsruhe, Worms (s. die Abbildungen Zeitschr. für Wohnungswesen 1906, Bd. IV, S. 248), Nürnberg, Heidelberg, München (Zeitschr. für Wohnungswesen in Bayern, Bd. VII, S. 22), Aichach.

Ledigenheime sind seitens der Gemeinden neuerdings errichtet woiden in Ulm (für weibliche Personen, Zeitschr. f. Wohnungswesen, 1905, Bd. IV, S. 29), Düsseldorf (städtische Stiftung 1907), ebenda Bd. V, S. 154), während in Charlottenburg die Stadtgemeinde den Bau des Ledigenheims durch Hergabe des Geländes in Erbbau und Bürgschaftsübernahme unterstützt hat (ebenda Bd. IV, S. 95).

Literatur.

Albrecht, Schriften des Vereins für Sozialpolitik igoi, Bd. XCVI, S. gf.

E. Jaeger, Die Wohnungsfrage. Berlin igo2.

Täglichsbeck, in den Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen, Nr. i. Berlin igo2.

Festschrift des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens, S. 18. Düsseldorf igo2.

v. Erdberg, Die Subventionierung des Kleinwohmingsreviers in Deutschland. Bericht über den VI. Internat. Wohnungskongreß in Düsseldorf. Berlin igo2.

Übersicht über die im Königreich Preußen zur Regelung des Wohnungswesens und zur Förderung der Herstellung von Wohnungen für die minderbemittelten Bevölkerungskreise getroffenen Maßnahmen, /poj.

Hahn, Die Arbeiteransiedelung Prieserhöhe bei Kiel. Zeitschrift für Wohnungswesen igo3, Bd. II, S. 73.

Grundsätze für die Aufstellung von Entwürfen und die Ausführung von Mietwohnungen für Arbeiter, untere und mittlere Beamte. Eisenbahn-Verordnungsblatt vom 31. fanuar igo3.

H. v. Wagner, Die Tätigkeit der Stadt Ulm a. D. auf dem Gebiet der Wohnungsfürsorge. Ulm igo3.

Übersicht über die Verhältnisse der vom Reiche unterstützten Baugenossenschaften usw. Reichstagsdrucksachen igo3/o4, Nr. 13g.

Die Wohnungsverhältnisse der Arbeiter auf den Gruben der Königl. Bergwerksdirektion zu Saarbrücken. Zeitschrift für Wohnungswesen igo$, Bd. III, S. 100.

fahrbuch der Wohnungsreform, herausgegeben von K. v. Mangoldt und Otto Al ei fige 1er. Göttingen igo7f.

Drucksachen des preußischen Abgeordnetenhauses. 20. Leg.-Bericht igoy (Denkschrift), Nr. 283; igog Nr. 662 a.

Vorlage des Freiburger Stadtrats über die Erbauung weiterer Kleinwohnungen durch die Stadt. Freiburg i. B. igog, Denkschrift.

Holtmeyer, Entwürfe zu Kleinwohnungen. Wiesbaden igog.

v. Berlepsch - Valendäs, Der Kleinwohnungsbau einer deutschen Mittelstadt. Kunst und Handwerk, S. 485. Wien igog.

Bericht des Zentralwohnungsinspektors in Bayern. München igio.

2. Arbeitgeber und Stiftungen.

§ 57. Die Wohnungsbautätigkeit der Arbeitgeber betrifft entweder die Förderung des Erwerbs eigener Wohnhäuser durch die Arbeiter oder den Bau von Wohnungen, die an Arbeiter nicht verkauft, sondern nur vermietet werden. Über die neuere Entwicklung und Bedeutung der Arbeitgeberbauten, vgl. oben S. 364, Einleitung.

Wegen des Baues von Wohnungen, die die öffentlichen Korporationen Reich, Staat, Gemeinde in ihrer Eigenschaft als Arbeitgeber errichten, vgl. oben § 56; an dieser Stelle sind nur die privaten Arbeitgeber zu besprechen.

Die Zahl der Privatbetriebe in Deutschland, die für ihre Arbeiter Wohnhäuser zum Eigenerwerb herstellen, ist eine sehr beträchtliche; zu nennen sind hier insbesondere: Mansfelder Kupferschiefer bauende

Gesellschaft, Villeroy & Boch in Mettlach, D. Peters & Co. in Neviges, Friedrich Krupp in Essen, C. Heyl in Worms. Eine Reihe von Hütten-und Bergwerken, sowie einzelne größere Industrielle aus den verschiedensten Fabrikationsbetrieben ermöglichen ihren Arbeitern die Seßhaftmachung durch den Erwerb von Grundbesitz.

Einen größeren Umfang als die Herstellung von Verkaufshäusern hat jedoch die Erbauung von Mietwohnungen durch die Arbeitgeber angenommen. An der Spitze steht hier Friedrich Krupp in Essen; bereits im Jahre 1900 war in den Kruppschen Hausanlagen (Mietwohnungen) eine Bevölkerung von 26678 Personen untergebracht. In der Großindustrie wird der Erbauung von Beamten- und Arbeiterwohnungen erfreulicherweise eine gesteigerte Aufmerksamkeit zugewendet; bei der Errichtung oder Verlegung von Großbetrieben, in deren nächster Nähe es an zureichender Wohngelegenheit mangelt, fordert häufig das Interesse des Unternehmens selber den Bau von Arbeiterwohnungen. Die chemische Industrie (badische Anilin- und Sodafabrik, Höchster Farbwerke u. a.), die Maschinenbauanstalten, die Elektrizitätsindustrie haben in der Herstellung von Wohngebäuden besonders viel geleistet.

Während im allgemeinen der Wohnungsbau durch Arbeitgeber und Stiftungen getrennt zu behandeln ist, findet sich in der Großindustrie häufig eine Verbindung beider Formen in der Weise, daß seitens des Arbeitgebers ein Kapital für den Bau von Kleinwohnungen gestiftet wird. Große Summen sind in dieser Form seitens einzelner Arbeitgeber oder ihrer Familienangehörigen für den Wohnungsbau zur Verfügung gestellt worden.

In der umfangreichen Bautätigkeit der Firma Krupp sind alle drei Formen der Vermietungshäuser, der Eigenerwerbshäuser und der Stiftung vertreten. Die ersten Wohnungen, die die Firma für Werksangehörige errichtete, wurden im Jahre 1861/62 für Fabriksmeister erbaut und sind inzwischen mit der Erweiterung der Anlage wieder abgebrochen worden. Im Jahre 1863 wurde eine Anzahl Reihenhäuser für Arbeiter erbaut; die Bautätigkeit in größerem Umfange setzte in der Zeit von 1871/74 während eines Wohnungsmangels ein und führte zunächst zur Errichtung einfacher, schnell aufzuführender Baracken. Es folgte alsbald die Anlage von vier größeren Siedelungen (Arbeiterkolonien), Neuwestend, Baumhof, Schederhof und Cronenburg, die zum Teil aus freistehenden Häusern oder Gebäudegruppen mit Einzelgärten, zum Teil aus dreigeschossigen Reihenhäusern bestehen. In den 90er Jahren wurden die Kolonien Alfredshof, Altenhof und Friedrichshof angelegt, von denen die letztgenannte Mehrwohnungshäuser enthält, während Alfredshof und Altenhof — eine reiche Stiftung von F. A. Krupp für ruheberechtigte Arbeiter und Beamte — ein landhausmäßiges Gepräge haben.

Die Kruppschen Bauten zählen in erster Reihe zu den Anlagen, die eine neue Form der Arbeitersiedelung für Deutschland gebracht hat. Die Siedelung Alfredshof darf in ihrer landschaftlich und künstlerisch

trefflichen Gestaltung als eine der bestgelungenen Schöpfungen bezeichnet werden, an der der Leiter der Kruppschen Bauverwaltung, Baurat Schmohl, in hervorragender Weise beteiligt ist. Eine der jüngsten der Kruppschen Anlagen ist die Kolonie Margaretenhof, deren Bebauungsplan in der Abbildung 78 wiedergegeben ist. Eine Anzahl neuer Grundsätze wurde hier verwirklicht, deren Einfluß auf den Städtebau ein weitreichender geworden ist. Wegen der Straßenanlage vgl. oben S. 212 und Abb. 36. Die Bauten der Siedelung zeigen verschiedene Hausformen; errichtet wurden Einfamilienhäuser, Keihenbauten, Vierwohnungs-

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Abb. 78. Kolonie Margaretenhof der Firma Friedrich Krupp, aus Schilling, Ausgestaltung der Bebauungspläne, Zeitschr. f. Wohnungswesen 1908, Bd. YI, H. 18 f.

häuser und eine kleine Anzahl größerer Wohngebäude. Die Ausführung der Gebäude zeigt äußerst anmutende Wirkungen, die durch den Bebauungsplan und die Art der Straßenführung gesteigert werden. Den Mittelpunkt der Siede!ung bildet der „Marktplatz“, auf dem an Sonntagen eine Musikaufführung der Bergmannskapelle stattfindet (vgl. Abb. 79).

Im Jahre 1906 wurde von Frau Friedrich Alfred Krupp wiederum eine große Stiftung (Margarete Krupp-Stiftung für Wohnungsfürsorge) zur Schaffung einer Siedelung errichtet; das zunächst zugewiesene Kapital betrug 1 Million Mark. Die Ausführung wurde dem Architekten Georg Metzendorf im Anschluß an seine in der Darmstädter Ausstellung preisgekrönten Entwürfe übertragen. Bei der im Jahre 1910 in Angriff genommenen Anlage „handelt es sich nicht um eine besondere Stadt-siedelung mit wirtschaftlicher Selbständigkeit nach Art der Gartenstädte, sondern um die Angliederung eines eigenartigen Stadtteils an die Haupt-

Die soziale Bedeutung solcher Darbietungen bedarf kaum der Hervorhebung.

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Abb. 79. Marktplatz Margaretenhof (Sonntagskonzert).

Stadt Essen“ (Denkschrift S. 6). „Der Stil der Bauten wird an altheimische Bauten des rheinisch-westfälischen Landes angeschlossen, aber nicht mittelalterlich-malerisch, sondern ganz einfach gehalten“ (a. a. 0. S. 12). Die beifolgenden Abbildungen 80 bis 89 geben zwei der von Metzendorf errichteten Familienhäuser wieder.

Die beiden Haustypen werden besondere Beachtung finden. Die Gesamterscheinung wie die Einzelheiten sind gleich anziehend. Die Bauten erwecken den Eindruck einer heimatlich überlieferten Bauweise; gleichwohl sind sie durchaus nach neuzeitlichen Ansprüchen gebaut. Im Gesamtbild einer städtischen Anlage dürfte vielleicht die Fünfhäuserreihe der Abb. 85 noch wirkungsvoller erscheinen als das Zweifamilienhaus Abb. 80. Jedenfalls dürfen beide Hausformen als hervorragende Leistungen einer mit den einfachsten Mitteln arbeitenden Baukunst bezeichnet werden. Auch hier sollte man es bei der Betrachtung

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Abb. 81. Gartenansicht zu Abb. 80.

der guten Bauformen nicht bewenden lassen, sondern den Vergleich mit anderen, in diesem Handbuch gegebenen Beispielen ziehen.

Die Firma Haniel hat in der Umgebung von Duisburg Arbeitersiedelungen von großer Ausdehnung errichtet, deren umfangreichste sich an die Zechen Rheinpreußen (bei Homberg) und Neumühl angliedern. Die Wohnhäuser der Siedelung Homberg umfassen verschiedene Typen,

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Abb. 88. Grundriß zu Abb. 85. Erdgeschoß.

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Abb. 89. Grundriß zu Abb. 85. Dachgeschoß.

die sich vom Zweifamilienhaus bis zum Sechsfamilienreihenhaus abstufen. Die beifolgendenAbbildungen 90 bis 101 zeigen die wichtigsten unter diesen Bauformen, bei denen sowohl die äußere Anlage wie die Wohnungsanordnung und der Grundriß Beachtung verdienen (Architekt Baumeister Vallentin). Sämtliche Bauten bestehen aus selbständigen Familienhäusern, die im Reihenbau aneinandergereiht sind (s. oben S. 227).

Die Zechenverwaltung hatte in früheren Bauten das System des Zweiwohnungshauses oder Mehrwohnungshauses angewandt, bei dem die Wohnungen vertikal übereinander angeordnet sind (s. oben Abb. 47,

48, 60, S. 246, 247 und 252). Die Wohnungen an sich waren durchaus günstig. Die Erfahrung hat indes hierbei Mißstände ergeben, indem bei der Anlage mehrerer Wohnungen im gleichen Hause unter den Hausbewohnern öfter Uneinigkeiten entstanden. Die Verwaltung ging deshalb zu dem System des Familienhauses über, dessen Ausführung in der Form des Reihenhauses sich als die vorteilhafteste erwies. Die Grundrisse der drei Haustypen Abbildung 90, 94 und 98 sind nach längeren praktischen Versuchen in der heutigen Form ausgearbeitet

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Abb. 90. Arbeitersiedelung Rheinpreußen bei Homberg. Vierfamilienhaus ; Straßenansicht.

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Abb. 94. Arbeitersiedelung. Rheinpreußen bei Homberg. Fünffamilienhaus. Straßenansicht.

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Abb. 95. Arbeitersiedelung. Rheinpreußen. Fünffamilienhaus. Hofansicht.

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Abb. 96. Grundriß zu Abb. 94. Erdgeschoß.

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Abb. 99. Hofansicht zu Abb. 98.

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Abb. 100. Grundriß zu Abb. 98. Erdgeschoß.

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Ahb. 101. Grundriß zu Abb. 98. Dachgeschoß.

worden und in der Anordnung und Verteilung der Räume treffliche Anlagen. Die jüngsten Bauformen, die Fünf- und Sechshäuserreihe, dürfen als besonders gute Leistungen des Kleinwohnungsbaus bezeichnet werden. Jedes Haus umfaßt Kellergeschoß, Erdgeschoß, Dachgeschoß, Garten und Stall. Die Zimmer sind sämtlich durchlüftbar. Die Baukosten betragen:

Zwei-Familienhaus 7800 Mark = 3900 Mark für ein Haus,

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Die Straßenbreite beträgt zwischen den Straßenfluchtlinien 11 bis 13 Meter. Der Mietspreis einer Wohnung von vier Räumen einschließlich Garten und Stall beträgt 150 M. jährlich; dreiräumige Wohnung-entsprechend billiger.

Die im Anschluß an die Zeche Neumühl von der Hanielschen Verwaltung ei’baute Siedelung hat im Jahre 1909 eine große Erweiterung erfahren. Der Bebauungsplan der Siedelung, mit vielem Geschick entworfen, sieht zwei freie Plätze vor, deren Umbauung, insbesondere bei der geschlossenen Ecke des „Bergmannplatzes“, treffliche Wirkungen ergibt. Die Häuser sind nach verschiedenen Typen, meist nach dem System des Familienhauses, in zahlreichen Abwandlungen errichtet. In den Wohnstraßen ist (vgl. oben S. 213, Margaretenhof) auf einen Bürgersteig verzichtet worden.

Die beifolgende Abb. 102 zeigt eine der angewandten Bauformen, ein Vierfamilienhaus. Der Grundriß ähnelt dem der Abb. 92; das Haus besteht aus vier selbständigen Hauseinheiten für je eine Familie. Durch die Art der Ausführung reiht sich der Haustypus der Abb. 102 den bestgelungenen des Vierfamilienhauses an. Unter den Einzelheiten sei

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die Anbringung des Vordachs an den Hauseingängen hervorgehoben; eine Zugabe in der Ausstattung, die für die äußere Erscheinung günstig wirkt und den Hausbewohnern aus praktischen Gründen willkommen ist. Die Kosten des Vierfamilienhauses betragen (bei einem Steinpreis von 15 M. frei Baustelle) 13 450 M. = 3362 M. für die Haus- und Wohnungseinheit.

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Abb. 102. Vierfamilienhaus. Arbeitersiedelung Neumühl-Duisburg.

In unmittelbarer Nachbarschaft der Zeche Neumühl steht die Wohnungsanlage eines großen Kohlenbergwerks, die nach dem System der Stockwerkshäufung errichtet ist. Der Gegensatz tritt hier besonders augenfällig in die Erscheinung. Das Straßenbild, die Wohn-sitten der Bevölkerung, die Instandhaltung der Bauten zeigen völlig-verschiedene und im Vergleich zu den Familien-Siedelungen ungünstige Verhältnisse.

Abb. 103 zeigt den Entwurf zu einer Arbeitei'kolonie in Kellersberg bei Aachen, Verf. Architekt Hermann Jansen-Berlin. Für das Arbeiterhaus ist die schlichte Form des Zweifensterhauses angewendet, das im Reihenbau angeordnet wird. Die einheitlich gehaltenen Gruppen der kleinen Häuschen verbinden sich zu einer freundlichen Anlage. — Die Ausführung größerer Hausformen ist wiedergegeben in Abb. 104, die einen Straßenteil aus der im Jahre 1910 begonnenen Wohnhauskolonie ,,Gutehoffnungshütte“ Oberhausen darstellt (Architekt Bruno Möhring). Die Siedelung ist für die Beamten des Hüttenwerks bestimmt und enthält demgemäß Wohnungen mittlerer Größe. Die Anlage ist von architektonisch guter Wirkung. Das Straßenbild gewährt einen erfreulichen Anblick, während die Häuser eine ruhige, dabei gut individualisierte Gliederung aufweisen.

Unter den Einzelheiten der Abb. 104 sei erwähnt der Abschluß der Hausgärten durch eine Gartenmauer, an Stelle des heute regelmäßig vorgeschriebenen Straßengitters. Die Gartenmauer wirkt, bei der in Abb. 104 angegebenen Ausführung, ebenso günstig gegen die Straßenseite wie als Hausabschluß. Hierbei sollte die Mauer — wie in unserer

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Höhenabmessung ein bestimmtes Maß nicht überschreiten. Vgl. hierzu die Ausführungen von Baurat Wever - Düsseldorf über die Zulassung von undurchsichtigen Einfriedigungen : „Ich halte es für notwendig, daß man eine geschlossene Umwehrung zuläßt, damit der ¹ ! Besitzer in seinem Garten Privatmann ist, genau so Privatmann, wie in seinen vier Wänden.“ Bericht des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen 1909, S. 62.

Zu den größeren Stiftungen von Arbeitgebern zählt die des Mitinhabers der Firma Ville r o y & Boch in Mettlach, Ad. v. Galhau, in Höhe von 1 Mili. M. —

Über den Umfang der durch Arbeitgeber entwickelten Bautätigkeit _ sagt der Jahresbericht des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens für 1906/07: „Die Zahl der Werkswohnungen hat sich, soweit wir dank der freundlichen Hilfe der Bürgermeister ermitteln konnten, im Jahre 1907 wieder um 1200 vermehrt und damit in 56 Gemeinden die Höhe von rund 27 700 erreicht. Ver- \ mutlich ist dieses aber nur ein Bruchteil der Gesamtproduktion.“ Von großer Bedeutung sind die Wohnungsbauten der ; industriellen Unternehmungen in den Kohlen- i

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Abb. 103. Entwurf zu öiner Arboiterkolonio für don Eschweiler Borgworksvoroin.

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revieren. In drei Landkreisen der Provinz Westfalen allein wurden bis 1902 von Arbeitgebern 13 385 Wohnungen errichtet, und zwar:

681 Häuser mit 2561 Wohnungen 5298 5526

Als eine umfangreiche Anlage ist die von der Maschinenbauanstalt Schwarzkopf in Wildau, nahe bei Berlin erbaute Arbeiterkolonie zu erwähnen. Eine Arbeiterkolonie im Walde bat die Gewerkschaft Georg von Giesches Erben in Gieschewald angelegt. Im Jahre 1908 waren 120 Kleinbäuser im Villenstil errichtet: 480 Häuser sollen noch gebaut Über die von der Bergwerksgesellschaft Trier bei Hamm errichtete Anlage vgl. oben S. 343.

im Landkreis Bochum

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Abb. 104. Beamtenwohnhauskolonie Gutehoffnungshiitte, Oberhausen.

Aus der Bautätigkeit von Arbeitgebern in Bayern sei hier ein Beispiel der von der mechanischen Baumwollspinnerei in Erlangen errichteten Wohnhäuser wiedergegeben (Abb. 105/106, Architekt F. Walter, Fürth i. B.). Die Grundrisse sind so angeordnet, daß die Eingänge zu den Wohnungen für Erdgeschoß und I. Stock gesondert angelegt sind; die Kellereingänge sind vollkommen unabhängig voneinander; für je zwei Familien ist ein Waschhaus vorhanden. Zu jeder Wohnung gehört ein Garten von 105 —120 qm. Die Wohnungen des Typus Abb. 105 bestehen aus drei bzw. zwei Räumen mit reichlichem Nebenraum. Die Herstellungskosten betragen für das Zweiwohnungsdoppelhaus Abb. 105 (4 Wohnungen) 20000 M., für das Vierwohnungsdoppelhaus (8 Wohnungen) 33 700 M. ohne Bauplatz. Den Häusern verleiht die Anwendung von Holzteilen und farbigem Anstrich ein besonders freundliches

Ansehen. — Die Zahl der im Königreich Sachsen von Arbeitgebern errichteten Wohnhäuser wird in dem Bericht der Gewerbeaufsichtsbeamten für 1907 auf 2671 mit 13 021 Wohnungen angegeben. Wohnungsfürsorge der Arbeitgeber in Hessen vgl. den Bericht der Landes-

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Abb. 106.

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Wohnungsinspektion. Hervorgehoben sei, daß die Firma Heyl in Worms ihren Arbeitern zum Zweck des Erwerbs von Hauseigentum bis 1907 Darlehen in Höhe von 1,7 Mili. M. gewährt hat.

Den vorbildlichen Arbeitersiedelungen, die seitens der Arbeitgeber geschaffen wurden und eine neue Auffassung von der Wohnung des In-

dustriearbeiters darstellen, tritt die Kolonie Grnindersdorf der Firma Ulrich Gininder, Reutlingen hinzu. Das der Siedelung zugeteilte Gelände umfaßt 10 ha; die gesamte Ausführung sowohl der Straßenanlagen wie der Hausbauten wurde in die Hände von Professor Th. Fischer-München gelegt. Die Straßenführungen wie die Gebäude zeigen gleich bemerkenswerte Wirkungen und bieten zahlreiche Anregungen für den Kleinwohnungs-bau. Über die bauliche Anlage bemerkt Th. Fischer:

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Abb. 107. Arbeiterwolmhaus der Siedelung Gmmdersdorf.

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Abb. 108. Erdgeschoß.

Abb. 109. Obergeschoß.

„Bei der Festlegung der Grundriß- und einzelner Haustypen stellte es sich bald heraus, daß nichts mehr zu vermeiden ist als die Schaffung von verkleinerten bürgerlichen Landhäusern. Das Arbeiterhaus darf mit dem Typus der Villa so gut wie gar nichts gemein haben. Viel eher liefert der uralte mittel- und süddeutsche Bauernhausgrundriß brauchbare Vorbilder, dessen Grundmotiv die quadratische Eckwohnstube ist mit der daranstoßenden Küche und einer Kammer im Erdgeschoß.“

Die beifolgenden Abb. 107 — 109 zeigen eines der ausgeführten Arbeiterhäuser mit den zugehörigen Grundrissen. Die Baukosten stellen sich für das Doppelhaus mit vier Wohnungen auf 23 000 M. —-

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Eine Anlage von allgemeiner Bedeutung für den Kleinwohnungsbau ist durch die Tätigkeit des Fabrikbesitzers Kich. Zanders und seiner Gemahlin Anna geb. von Siemens in Berg.-Gladbach geschaffen worden. Den Anstoß zu dem Zanderschen Unternehmen gab die Wahrnehmung, daß die spekulative Bautätigkeit in Berg.-Gladbach sich in den Jahren 1890—1900 von dem Einfamilienhaus abgewandt hatte, während zugleich mit der stärkeren Bodenausnutzung der Bodenpreis sich allgemein erhöhte, so daß die Gefahr bestand, daß das überlieferte Einfamilienhaus mit seinen die gesamte Lebensführung umfassenden Vorzügen verdrängt würde. Demgegenüber suchte Rieh. Zanders den Nachweis zu erbringen, daß die Wiedereinführung des Einfamilienhauses für die Arbeiterwohnung unter den heutigen Verhältnissen noch im Bereich der wirtschaftlichen Möglichkeit liege. Die Kostenfrage war grundsätzlich in den Mittelpunkt des Unternehmens gestellt. Ein großes, günstig gelegenes Gelände von 100 Morgen Umfang wurde von Rieh. Zanders erworben, unter fachmännisch-künstlerischer Beihilfe zu einer Siedelung für Einfamilienhäuser aufgeteilt und zu 1 —1,25 M. für Bauzwecke abgegeben. Die einzelnen Häuser werden nach bestimmten Plänen zur Gesamtanlage passend entworfen und die von den Architekten Ludwig Bopp und Peter Will ausgeführten Kleinhäuser zeigen ebenso ansprechende wie praktische Lösungen. Der Kaufpreis der Kleinhäuser einschließlich Baustelle und Garten bewegt sich zwischen 5500—6000 M. Die Stadt gibt ein Darlehen zu 3 x/₄ °/₀ in Höhe von preises, so daß der Käufer, den Rest des Kaufpreises mit 5°/₀iger Verzinsung gerechnet, jährlich 220—250 M., Abgaben einbegriffen, auf-

zubringen hat. „Hiermit ist der Beweis erbracht, daß das Arbeiter-Einfamilienhaus erhalten werden kann, wenn die Bodenspekulation früh genug eingedämmt wird, und daß auch für die ästhetische Ausgestaltung des Arbeiterhauses die wirtschaftliche Möglichkeit vorhanden ist.“

Der über die Wohnungsanlage veröffentlichten Denkschrift ist noch zu entnehmen, daß nur die Hauptstraße als Verkehrsweg durch die Siedelung geführt ist, während die übrigen Wege als Wohnstraßen angelegt und mit Hüttenschlacke und Dolomitdecke leicht befestigt sind. Für Lastwagen bleiben die Wohnstraßen gesperrt. Die Befestigungsweise hat sich gut bewährt. „Unbeträchtliche Anlage- und Unterhaltungskosten, geringe Staubentwicklung und Trockenheit sind die Vorzüge dieser einfachen Bauweise. Wesentliche Ersparnisse an den Baukosten, die von Sachverständigen bis auf 10°/o geschätzt werden, ließen sich durch ein Herabsetzen der übermäßig angespannten baupolizeilichen Anforderungen erzielen. Offenbar war bei diesen an das kleine Einfamilienhaus nicht mehr gedacht worden.“ —

Unter den Wohnungsbau-Stiftungen ist als eine der umfangreichsten die Adersstiftung in Düsseldorf zu erwähnen, 1887 durch Landgerichtsdirektor Aders mit 1 Mili. M. Kapital errichtet. Von 1892—1900 sind 257 Mietwohnungen hergestellt worden. Die Mieten sind so angesetzt, daß sich eine 2Y₂—3°/₀ige Verzinsung ergibt. Die .Mieteingänge dienen zu Neubauten; bereits im Jahre 1902 waren 1 650000 M. für Wohnungsbauten aufgewendet. — Zu einem großen Umfang sind die Stiftungen des Verlagsbuchhändlers H. J. Meyer in Leipzig gediehen. Die Meyersche Stiftung hat den Grundsatz durchgeführt, daß dem Mieter seitens der Stiftungsverwaltung diejenige Wohnung zugewiesen wird, die seinem Einkommen entspricht. Der Stifter geht von der Annahme aus, daß der Haushalt des Arbeiters nur dann ins Gleichgewicht kommen kann, wenn nicht mehr als ¹/₇ (= 14 °/₀) des Einkommens für Miete aufgewendet wird. Die Stiftung hat demgemäß eine Skala der Arbeitereinkommen von 800 —1500 M. aufgestellt, der eine Skala der Wohnungsmieten von 114—210 M. gegenübersteht. Jeder Bewerber muß soinen Steuerzettel vorlegen, worauf ihm die entsprechende Wohnung zugeteilt wird. Es darf weder ein Arbeiter mit einem geringeren Einkommen eine teurere, noch ein Arbeiter mit einem höheren Einkommen eine billigere Wohnung nehmen, als dem festgestellten Verhältnis zwischen Miete und Einkommen entspricht. Die Zahl der in den Meyerschen Häusern enthaltenen Wohnungen betrug im Jahre 1905 1278 mit rund 5500 Bewohnern.

Die Anlage der Meyerschen Stiftungshäuser ist die der vielgeschossigen, jedoch weiträumigen Bauweise. Die Baublöcke werden am Rande mit Stockwerksbauten besetzt; während das Innere des Geländes freibleibt und einen großen Garten bildet. Im Jahre 1905 wurde ein größeres Gelände in dem Vorort Kleinzschocher erworben, das mit viergeschossigen Gebäuden, jedoch in der Weise bebaut werden soll, daß nur 16°/₀ des Bodens überbaut werden, und volle 84 °/o a^s Freifläche verbleiben (Zeitschr. für Wohnungswesen, Bd. IV, S. 54 und Bd. V,

S. 143). Es bedarf kaum der Hervorhebung, daß die Voraussetzungen einer derartigen Bauweise für das private Baugewerbe nicht anwendbar sind und daß sie auf das Unternehmen einer dankenswerten und wohltätig wirkenden Stiftung beschränkt bleiben müssen.

Aus einer

Stiftung von Jac. Pallenberg wurde im Jahre 1904 in Cöln eine Anlage errichtet, die, ähnlich dem Altenheim der Firma Krupp, der Altersversorgung von Arbeitern dient; vgl. die Angaben von Schilling, Zeitschrift für Wohnungswesen 1905, Bd. IV, S. 1 nebst Abbildungen. — Die sozialpolitischen Grundsätze bei der Gewährung von Mietwohnungen an Arbeiter untersucht Ad. Günther (Schriften des Vereins für Sozialpolitik Bd. CXIV. S. 33f). „In der Kegel übersteigen die Mieten nicht die Gestehungskosten; nicht selten bleiben sie hinter denselben sogar zurück. Aber die Mietpreise sind nicht das einzige, worauf es ankommt. Die wesentliche Bedingung ist die Kündigungsfrist“. Günther gibt die betreffenden Bestimmungen aus etwa 70 Verträgen über Werkswohnungen wieder. In den Festsetzungen finden sich große Abstände; häufig fallen Kündigung von Dienst und Wohnung zusammen, so daß der Arbeiter bei dem Verlassen des Dienstes auch die Mietwohnung räumen muß. Öfter wird die Wohnfrist auf 8—14 Tage nach dem Ablauf des Dienstverhältnisses ausgedehnt. Ohne Zweifel wird die Wohnungskündigung in einzelnen Fällen den Ai’beiter schwer treffen, und die mehrfach bekundete Abneigung der Arbeiter gegen Werkswohnungen wird sich aus diesen Verhältnissen erklären. Daß der abwandernde Arbeiter regelmäßig seine Werkswohnung für längere Dauer weder behalten kann noch behalten will, wird allgemein zuzugeben sein. Eine milde Handhabung der Kündigungsfristen liegt jedoch im Interesse der Arbeiter, wie auch zuletzt in dem der Unternehmer.

Literatur.

a) Bearbeitungen.

Hcinr. Herkner, Die oberclsässische Baumwollindustrie. Straßburg 1887.

Oechelhäuser, Die sozialen Aufgaben der Arbeitgeber. Leipzig 1887.

Post und Albrecht, Musterstätten persönlicher Fürsorge der Arbeitgeber für ihre Geschäftsangehörigen. Berlin (188g), i8gj.

Kley, Bei Krupp, Leipzig 1887.

H. Albrecht, Bau von kleinen Wohnungen durch Arbeitgeber, Stiftungen usw. Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. XCLV. Leipzig igoi.

Ders., Handbuch der sozialen Wohlfahrtspflege. Berlin igoi.

E. Sinzheimer, Die Arbeiterwohnungsfrage. Stuttgart igo2.

Bericht über den VI. Internationalen Wohnungskongreß in Düsseldorf. Berlin I(j02.

Max Pommer, Praktische Lösungen der Wohnungsfrage. Zeitschrift für Wohnungswesen igoj, Bd. I, S. 8g; hierzu S. gi Anm. u. S. 123.

E. v. Erdberg, Die Wohlfahrtspflege. Jena igoĄ.

Schlafstellen und Ledigenheime. Schriften der Zentralstelle für Arbeiter -Wohlfahrtseinrichtungen. Berlin igo4.

Weyls Handbuch der Hygiene.

K. Flesch, Wohlfahrtseinrichtungen für Arbeiter.

Jena igoĄ.

Ad. Günther, Die Wohlfahrtseinrichtungen der Arbeitgeber. Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. CXIV. Leizig igos.

ß. Schilling, Ausgestaltung der Bebauungspläne in Rücksicht auf das Kleinwohnungswesen. Zeitschrift für Wohnungswesen igo8, Bd. VI, Nr. 18 u. ig.

Rheinischer Verein für Kleinwohnungswesen. Düsseldorf, Jahresbericht,

b) Denkschriften über ausgeführte Bauten.

Entwicklung des Arbeiter Wohnungswesens auf der Gußstahlfabrik Friedrich Krupp. Essen igo2 (Druckerei der Firma.)

Wohlfahrtseinrichtungen der Farbenfabriken vorm. Friedr. Bayer & Co. Elberfeld igo2. Wohlfahrtseinrichtungen der Gußstahlfabrik Friedrich Krupp. Friedrich-Alfred-Hütte igo6.

Gronauer Wald in Berg.-Gladbach. Denkschrift igo7.

Gmindersdorf, Arbeiterkolonie Ulrich Gminder. Reutlingen igo8.

Die Arbeiterkolonie Margaretenhof, Friedrich Krupp, igoj.

Denkschrift über den Ausbau des Stiftungsgeländes der Alargarete Krupp-Stiftung von

Gg. Alelzendorf.

3. Die gemeinnützige Bautätigkeit.

§ 58. Die gemeinnützige Bautätigkeit umfaßt diejenige Bautätigkeit unter Gewinnverzicht, die durch private Vereinigungen ausgeübt wird. Diese Tätigkeit scheidet sich nach zwei Richtungen, nämlich 1. nach dem Ziel, das sie anstrebt und 2. nacli der Form, in der sie ausgeübt wird. Das Ziel kann entweder dahin gehen, Häuser zum Verkauf zu bauen; oder es kann dahin gehen, unveräußerliche Häuser zu errichten, die im Besitz des Unternehmens bleiben und nur mietweise überlassen werden. Die Form dagegen kann entweder eine unpersönliche sein (Gesellschaft, Aktiengesellschaft); oder sie kann mehr das persönliche Moment in den Vordergrund schieben (Genossenschaft, Verein). Mit Bezug auf die äußere Form sind gegenwärtig vier Arten der Bauvereinigungen zu unterscheiden:

1.    die Gesellschaft m. b. H.,

2.    die Aktiengesellschaft,

3.    die Genossenschaft,

4.    der eingetragene Verein.

Die Gesellschaft m. b. H. hat bisher nur geringe Erfolge im Wohnungsbau aufzuweisen. Obwohl die Form als solche manche Vorzüge besitzt, ist sie doch für die Bautätigkeit nur wenig zur Anwendung gelangt; vgl. die unten gegebene Zusammenstellung für 1899.

Von größerer Bedeutung für den gemeinnützigen Wohnungsbau ist dagegen die an zweiter Stelle genannte Form der Aktiengesellschaft.

Die älteste deutsche Gesellschaft ist die Berliner gemeinnützige Baugesellschaft, 1848 gegründet, mit einem Hausbesitz von 2 Mili. M. Einige vorbildliche Aktiengesellschaften bestehen im Rheinland. Die Gladbacher Aktienbaugesellschaft in München-Gladbach hat bis 1907 783 Häuser gebaut, darunter 752 Häuser zum Verkauf und 31 Miethäuser zur Vermietung. Der Gesamtbetrag, den die Gesellschaft bis Ende 1907 auf den Häuserbau verwendet hat, erreicht die stattliche Summe von 4,2 Mili. M. Auf die zum Verkauf gebauten Häuser entfallen 3,5 Mili. M., ein Betrag, auf welchen die Erwerber dieser Häuser

Ende 1907 noch 1,1 Mili. M. schuldeten. — Die Barmer Baugesellschaft für Arbeiterwohnungen hat etwa 400 Häuser fertiggestellt, die älteren nach einem einfacheren, die neueren nach einem sehr gefälligen Typus. Die Gesellschaft verteilt regelmäßig eine Dividende von 4—4r¹/-2 °/

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In Duisburg hat die gemeinnützige Aktienbaugesellschaft (Gründung .1872) bedeutende Erfolge aufzuweisen. In vier verschiedenen Stadtgegenden hat die Gesellschaft Wohnungsanlagen errichtet. Die Häuser werden verkauft und gehen in das Eigentum der Erwerber über, wobei die Gesellschaft neuerdings die Tilgung des Kaufpreises mit dem Abschluß einer Lebensversicherung seitens des Käufers verbindet (Gesundheitspflege in Duisburg, herausg. von Dr. Bahr, Duisburg 1909, S. 107). Die neuesten Typen der von der Gesellschaft erbauten Kleinhäuser sind in Abb. 110 wiedergegeben. Die Häuser, in der Form des Reihenbaues als Sechshäuserblock erbaut (Architekt Geheimrat Prof.

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Abb. 110. Gemeinnützige Baugesellschaft Duisburg.

Muthesius-Berlin) sind in der äußeren Gestaltung ebenso gefällig, wie in der inneren Einteilung praktisch durchgeführt. Die Anlage ist als eine überaus günstige Lösung für den Kleinwohnungsbau zu bezeichnen, nicht zum mindesten mit Rücksicht auf die dem Architekten gestellte Aufgabe, die Kosten des Reihenhauses auf rund 5000 M. zu halten.

Die Aktiengesellschaft für kleine Wohnungen in Frankfurt a. M., im Jahre 1890 begründet, hat eine umfangreiche Tätigkeit entfaltet. Bis zum Jahre 1901 baute die Gesellschaft auf eigenem Grund und Boden und hatte 53 Häuser mit 282 Wohnungen errichtet, als die Einführung des Erbbaurechts seitens der Stadtgemeinde Gelegenheit gab, die Bautätigkeit auf geliehenem Boden zu erweitern. Die Gesellschaft hat seitdem eine Reihe von größeren Geländeflächen von der Stadtgemeinde im Erbbaurecht übernommen und mit Kleinwohnungen bebaut.

Die Gebäude haben 3—4 Geschosse mit abgeschlossenen Wohnungen von 2 und 3 Zimmern. Eine Anzahl sozialer Anstalten ist mit den einzelnen Baublocks verbunden, wie Krippen, Kindergärten, Knaben-und Mädchenhorte, Lesezimmer. Auch ein Witwerheim ist errichtet worden. Bis 1904 waren bereits 975 Wohnungen hergestellt. Ebenfalls auf Erbbaugelände stehen die Kleinwohnungsgebäude der Aktiengesellschaft „Frankenallee“, begründet von Cäsar Strauß, der sich auf dem Gebiet des Wohnungswesens hervorragend betätigt hat.

Zweifamilienhäuser in ansprechenden Bauformen werden von der Aktiengesellschaft zur Erbauung kleiner Wohnungen in Worms errichtet, die bis 1905 101 Zweifamilienhäuser mit 462 Wohnungen von 2 Zimmern und 40 Wohnungen von 3 Zimmern hergestellt hat. Das Gelände ist der Gesellschaft seitens des Freiherrn Heyl zu Herrnsheim überlassen worden und hinreichend groß, um für jede Wohnung die Zuteilung eines Gartens zu ermöglichen. Vgl. die Abbildungen Zeitschr. für Wohnungswesen, Bd. VII, S. 93.

Die Heimstätten-Aktiengesellschaft und die deutsche Volksbaugesellschaft in Berlin verbinden allgemein den Hauskauf mit dem Abschluß einer Lebensversicherungspolice. Der Erwerber des Hauses macht hier eine Anzahlung von 10% des Hauspreises; für den Rest (90%) des Kaufgeldes nimmt der Erwerber bei einer Versicherungsanstalt eine Lebensversicherung, die zugunsten der Baugesellschaft zahlbar ausgestellt wird. Der versicherte Betrag wird ausgezahlt beim Todesfall des Versicherten oder spätestens bei Erreichung des 60. Lebensjahres.

Als die leistungsfähigste und zukunftsreichste Form der Bauvereinigungen erscheinen die Baugenossenschaften. Vorbildlich wirkte für die Baugenossenschaften der Flensburger Arbeiterbauverein von 1878, der seinerseits nach dem Muster des Kopenhagener Arbeiterbauvereins gegründet worden ist. Der Flensburger Verein ist der Typus derjenigen Genossenschaften geworden, die den Bau von Eigenbesitzhäusern betreiben. Unter den bedeutenderen Genossenschaften, die Häuser zum Ei generwerb bauen, sind zu nennen die Berliner Baugenossenschaft, der Arbeiterbauverein für Gaarden, Kiel und Umgegend, der Spar- und Bauverein in Blumenthal a. d. Weser.

Der Grundsatz des Gemeineigentums der Genossenschaftshäuser wurde dagegen zuerst verwirklicht durch den in Hannover 1886 gegründeten Spar- und Bauverein, der seine Häuser nicht zum Eigenerwerb für die Genossen, sondern zur Vermietung erbaute. Nach dem Vorbild des Hannoverschen sind der Berliner Spar- und Bau verein und der Hamburger Bau- und Sparverein (inzwischen in eine Aktiengesellschaft umgewandelt) 1892 gegründet worden, denen eine große Anzahl von Baugenossenschaften in den nächsten Jahren gefolgt ist. Diese Vereinigungen haben sich zu einem größeren Verband zusammengeschlossen, dem Verband der auf der Grundlage des gemeinsamen Eigentums stehenden Baugenossenschaften.

Eine große Ausbreitung haben die Baugenossenschaften in der Rheinprovinz und in Westfalen gewonnen. Ende 1908 bestanden im Rheinland allein 111 Genossenschaften mit 16 300 Genossen. Eine hohe und steigende Bedeutung besitzen die Genossenschaften der Angestellten in Reichs- und Staatsbetrieben. Zu den größten dieser Genossenschaften zählt der Beamtenwohnungsverein in Berlin, der bis Ende 1909 Bauten im Bauwerte von 24 Mili. M. (ungerechnet den Bodenwert) ausgeführt hatte.

S. 246 Abb. 47 wiedergegeben, im Verbände der Eisenbahnangestellten 37 Genossenschaften, denen bis Ende 1908 verwaltungsseitig 6 Mili. M. Darlehen gewährt worden waren.

In Frankfurt a. M. hat der Volks-Bau- und Sparverein e. G. im Jahre 1910 eine neue Bauanlage in Angriff genommen, deren Einzelheiten Beachtung verdienen, weil hier, wie der Geschäftsbericht der Genossenschaft sagt, „was man noch vor kurzem nicht für möglich gehalten hätte, in nächster Zeit zur Tatsache werden wird; im Weichbild der Stadt Frankfurt a. M. werden minderbemittelte Mieter in villenartigen Einfamilienhäusern und Etagenhäusern mit höchstens drei Wohnungen wohnen“. Das von der Stadtgemeinde erworbene baufertige Gelände kostet 21,4 M. für den Quadratmeter — für deutsche Großstädte noch ein günstiger Preis; vgl. die Bodenpreise S. 104 und S. 128 andererseits aber unten § 62. Seitens der Landesversicherungsanstalt wurde eine I. Hypothek von 3 Mili. M. zu Abtrag gegeben, während die Stadtgemeinde als II. Hypothek einen Betrag von 1 Mili. M. stehen läßt, sowie vorschußweise einen Baugeldkredit von lx/₂ Mili. M. gewährt. —

Anweisungen für diev Gründung gemeinnütziger Bauvereine gibt Landeswohnungsinspektor Gretzschel in seiner, gemeinsam mit Max Beetz veröffentlichten Schrift „Kleinwohnungshäuser“, Wiesbaden 1910. Für die Begründung von Baugenossenschaften, als die allgemein empfehlenswerte Form, wird a. a. 0. S. 36 ein Musterstatut mitgeteilt.

Das erfreuliche Fortschreiten der Baugenossenschaftsbewegung gibt sich in folgenden Ziffern zu erkennen:

Eine der von dem Verein errichtete Wohnungsanlage ist oben

In Bayern bestanden im Jahre 1909

3¹/₂ % Zinsen und 1 °/₀

Zahl der Baugenossenschaften:

1890

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1895

132

1900    385

1901

466

1903

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1907

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1908

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Die Gesamtsumme, die den Baugenossenschaften bis Ende 1908 an hypothekarischen Darlehen seitens der Landesversicherungsanstalten, des Reichs und der Bundesstaaten sowie aus verschiedenen Pensionskassen zur Verfügung gestellt worden ist, wird von Hans Criiger auf 350 Mili. M. geschätzt (Jahrb. d. Allg. Verbandes, Berlin 1909, S. XIX).

Während auf dem Gebiete des Häuserbaues der genossenschaftliche Zusammenschluß große und wachsende Erfolge zeigt, ist es in Deutschland noch nicht oder nicht in nennenswertem Umfang gelungen, den genossenschaftlichen Gedanken für das wichtige Gebiet des Realkredits nutzbar zu machen und Einrichtungen zu schaffen, wie sie anderwärts zum Vorteil des Wohnungswesens und der Bautätigkeit bestehen.

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Hierzu 102 Vereinshäuser im Besitz von Baugenossenschaften.

Als vierte Form des gemeinnützigen Wohnungsbaues bieten sich die Vereine, die sehr bedeutsame Leistungen aufzuweisen haben.

Der Verein für das Wohl der arbeitenden Klassen in Stuttgart hat eine umfassende Wohnungsanlage, unter dem Namen Ostheim bekannt, geschaffen. Die Mehrzahl der Häuser in Ostheim ist zum Verkauf mit bestimmten Eigentumsbeschränkungen gebaut. Eine zweite Anlage wurde von dem Verein unter der Bezeichnung „Westheim“ erbaut, die insbesondere Dreiwohnungshäuser (Architekten Boklen und Feil) enthält. — Der Verein zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse in München, der der Tätigkeit des verstorbenen Dr. Karl Singer viel verdankt, hat eine größere Anzahl von Bauten ausgeführt und ist in tatkräftiger Entwicklung begriffen. Der Verein baut Häuser nur zur Vermietung. Die Vereinshäuser bestehen im Stadtinnern aus Mehrwohnungshäusern mit abgeschlossenen Wohnungen, während neuerdings in dem Außenbezirk Einfamilienhäuser errichtet wurden. Die erste Gruppe von 27 Einfamilienhäusern wurde an der Weiskopfstraße errichtet. Die geforderte Straßenbreite von 9 m bei je 4 m Vorgärten, zusammen 17 m, ist für das Einfamilienhaus übermäßig und belastend, jedoch gegenüber den seitherigen Anforderungen schon als eine Erleichterung zu betrachten. Über die Ausführung der Anlage vgl. Zeitschrift f. Wohnungswesen in Bayern 1909, Bd. VII, S. 44.

Zu den bautechnischen Schöpfungen von allgemeiner Bedeutung zählt die Anlage des von Pastor v. Bodelsch wingh gegründeten Vereins „Arbeiterheim“ bei Bielefeld. Der Verein baut Einfamilienhäuser zum Eigenerwerb, bei denen die Kapitalbeschaffung durch Rentengutsbildung (oben § 53) zur Anwendung gelangt. Bei den Häusern ist der Hauptwert gelegt auf die praktische Durchbildung des Grundrisses und die bedarfsgemäße Ausgestaltung der Räume. Nach längeren Versuchen mit den verschiedensten Haustypen ging der Verein zum Einfamilienhaus über, das sich bei billigen Bodenkosten als die günstigste Bauform erwies. In den Häusern ist die alte Vei’bindung des Industriearbeiters mit dem Land- und Gartenbau und der Eigenproduktion wiederhergestellt (s. oben S. 355 und S. 356). Die Bauweise ist die des niedersächsischen Bauernhauses unter Anpassung der Wohnräume an die Wünsche und Bedürfnisse des Arbeiterstandes. Die Abb. 111 —114 zeigen die Ausführung von zwei Bautypen; Haus 1 kostet 3213 M.; Haus 2 3500 M. ohne Grund und Boden. In seiner für das Wohnungswesen allgemein sehr bedeutsamen Schrift „Viventi Satis“ bemerkt Regierungsbaumeister Karl Siebold hierzu: „Das „kleinste“ Haus, eingerichtet für einen Arbeiter, der sich in seinen Mußestunden noch etwas mit Garten- und Feldbau beschäftigen will, läßt sich natürlich mit Leichtigkeit in ein „kleinstes Beamtenhaus“ verwandeln für jemanden, der nur einen kleinen Garten

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Abb. 114.

haben will. Der Stall würde dann in eine Waschküche oder auch in eine Küche umgewandelt, die Diele in einen gewöhnlichen Flur ohne • nennenswerte Mehrkosten. Für andere Gegenden müßten sie den dortigen Bedürfnissen und dortiger Bauweise entsprechend auf den Lokalton gestimmt werden; sie sollen nur dazu dienen, klar zu legen, daß es wirklich möglich ist, ein „Viventi satis“ mit seinen vielen Bedürfnissen zu einem Preise von höchstens 3500 M. und darunter zu bauen. Diese 3500 M. zu 4 °/₀ verzinst würden einen Betrag von 140 M. pro Jahr bedeuten ohne Grund und Boden und Straßen.“ — An dem Hause 1 verdient die Aufnahme des niedersächsischen Backstein-Mosaiks Beachtung. Die Muster der einzelnen Felder sind verschieden und gestatten bei aller Einfachheit der Technik eine Reihe von Abwandelungen.

Wenn es auch an zusammenfassenden Ziffern über die Ergebnisse der gewinnlosen Bautätigkeit fehlt; wenn auch in der langen Reihe der in diesem Abschnitt aufgezählten baulichen Anlagen Grundsätze von verschiedenartigem Wert befolgt werden, so kann doch über die große Gesamtleistung der hier behandelten Bautätigkeit kein Zweifel sein. In einzelnen Städten, durch einzelne Unternehmungen ist wahrhaft Großes geschaffen worden. In der Behandlung der Stadterweiterung, der Anlage städtischer und stadtmäßiger Siedelungen, in der Ausarbeitung der Hausformen ist in vielen Fällen nach der bautechnischen, wirtschaftlichen und künstlerischen Seite, fast kann man sagen, ein neues Wohnungswesen verwirklicht worden. Doch gerade aus diesen Verhältnissen müssen wir, mit Rücksicht auf die in der Einleitung hervorgehobene Bedeutung der gewinnlosen Bautätigkeit, weitere Schlüsse für das Wohnungswesen im allgemeinen ziehen.

Wir können in der gewinnlosen Bautätigkeit drei Richtungen unterscheiden. Die eine hat längst ihren Frieden mit der allgemeinen Auftreibung des Bodenpreises gemacht und errichtet ihre Stockwerksbauten in Berlin, Frankfurt a. M., Leipzig, nach ihren eigenen Zielen und unbekümmert um die spekulativen Mißstände und die Notlage im privaten Baugewerbe, dem man doch ein die Nachahmung ermöglichendes Vorbild liefern wollte, und von dem die Versorgung des Wohnungsmarktes nach wie vor in der Hauptsache abhängt. Wenn man diese Blockbauten, wie es in England geschieht, als einen Notbehelf bezeichnen wollte, erzwungen durch die naturgemäß hohen Preise in dem Innenbezirk einer Großstadt, so würde dies der Sachlage vollständig entsprechen. Unzutreffend ist es aber, wenn diese Bauten als ein allgemeines Vorbild und als ein Weg zur Lösung der Wohnungsfrage angesehen werden; denn sie sind weder das eine noch das andere. Die Voraussetzungen dieses Teils der gewinnlosen Bautätigkeit — billiger und öffentlicher Realkredit, billiger oder geschenkter Boden — sind Vorteile, die die Anwendung auf die privatgewerbliche Bautätigkeit ausschließen. Die Mißstände im Realkredit und im Bodenpreis sind es aber gerade, die unser privates Baugewerbe herunterdrücken und leistungsunfähig machen.

Anders eine zweite Richtung, für welche die soziale Bedeutung der Wohnweise und zugleich die Wirtschaftlichkeit des Unternehmens maßgebend ist. Hier finden wir Persönlichkeiten und Bestrebungen, die das Wohnungswesen in allen seinen Zusammenhängen erfassen und für die Gesamtheit unserer Bevölkerung eine befriedigende Lösung suchen. Den gemeinsamen Grundzug bildet die Gegnerschaft gegen die künstliche Verteuerung des Bodens, die man, als das Hindernis einer befriedigenden Bauweise, allgemein vermeiden will. Der Weg des Vorgehens ist im einzelnen verschieden. Einmal finden wir, wie in Ulm, eine weitverzweigte Bodenpolitik, die einen großen Teil der gesamten Stadterweiterungsflächen in den Besitz der Stadtgemeinde bringt und auf diesen Bezirken dadurch die Handhabungen der Bodenspekulation ausschließt; an anderer Stelle begegnet uns ein Unternehmen wie in Berg.-Gladbach, das im Stadtgebiet selbst ein großes Gelände ankauft und unter Ausschluß der Bodenspekulation alle Geschäfte der Bodenparzellierung und der Herrichtung der Baustellen übernimmt. Eine andere Form wiederum zeigt sich in Bethel-Bielefeld, wo man vor der Bodenverteuerung zurückweicht und ländliche Baugebiete aufsucht. Die Schlußfolgerungen sind für das Wohnungswesen allgemein die gleichen. Übereinstimmend ist auch bei den drei Formen der Bebauung die rechnerische und wirtschaftliche Grundlage für das Bauwesen als solches.

Eine dritte Richtung endlich in der gewinnlosen Bautätigkeit — in Deutschland erst in ihren Anfängen begriffen, in England viel weiter entwickelt — setzt sich das Ziel, die leistungsunfähigen, schwächsten Schichten der Bevölkerung mit geeigneten Wohnungen zu versorgen. Hier handelt es sich um die Wohnungsfürsorge für die unternormale Schicht, die, wegen Armut, Erwerbsunfähigkeit oder wegen der zeitweiligen Unmöglichkeit der Erlangung ausreichender Arbeitslöhne, die normale Wohnungsmiete nicht zu leisten vermag. In zutreffender Weise sind die Aufgaben der sozialpolitischen gewinnlosen Bautätigkeit auf diesem Gebiete von Landeswohnungsinspektor Gretzschel dargestellt Avorden :

„Hier scheitern die besten Absichten des Wohmmgsinspektors; Hilfe ist hier nur zu erwarten von gemeinnütziger Wohnungsfürsorge, durch die die Leute in den Besitz einer ausreichenden und billigen Wohnung kommen können. Zu widerraten ist aber ein Eingreifen der Armenfürsorge, wie dies häufig selbst von sonst sozial auf einsichtigem Standpunkte stehenden Männern verlangt wird. Die Armenfürsorge ist nicht geeignet, jene Familien sozial zu heben. Die Gemeinden tun viel besser, sie unterstützen die gemeinnützige Wohnungsfürsorge, als daß sie den

betreffenden Familien durch Zuschüsse aus Mitteln der Armenverwaltung die Ermietung einer größeren Wohnung zu ermöglichen suchen.“ (Bericht für 1907 S. 15.)

Die hohen und stets steigenden Aufwendungen für die Armenpflege in den großen Städten wären in der Tat (vgl. hierzu oben S. 294) besser und nutzbringender angelegt, wenn ein Teil der Geldmittel abgezweigt würde zur Förderung des Wohnungsbaues für die bedürftigen und nicht voll leistungsfähigen Schichten der städtischen Bevölkerung.

IÄteratur.

v. Bodelschwingh, Der Verein Arbeite?-heim in Bielefeld. Leipzig 1886.

W. Liebrecht, Der Bau von Arbeiterwohnungen. Hannover 1893.

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Berthold, Der Spar- und Bauverein zu Blumental, 1897.

K. Singer, Die Wohnungen der Minderbemittelten in München. München 1899.

Hans Crüger, Art. Baugenossenschaften im Handwörterbuch der Staatswissenschaften 1899, Bd. II, S. 465.

Wohlgemuth und Schneider, Taschenbuch für Baugenossenschaften. Berlin 1899.

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Becker, Die Wohnfrage und ihre Lösung auf baugenossenschaftlichem Wege. Dresden 1901.

Grâvéll, Die Baugenossenschaftsfrage, Berlin 1901 ; hierzu Rud. Eber Stadt in Schmo Ilers fahrbuch 1902, Bd. XXVI, S. 1333.

Albrecht, Handbuch der sozialen Wohlfahrtspflege. Berlin 1902.

fahrbuch des Allge?neinen Verbandes der auf Selbsthilfe beruhenden Genossenschaften, herausgegeben von Hans Crüger, jährlich.

Verein für das Wohl der arbeitenden Klassen in Stuttgart, fahresbericht.

Rheinischer Verein für Kleinwohnungswesen, fahresberichte.

Westfälischer Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens, fahresberichte.

Berichte der im Text erwähnten Gesellschaften, Genossenschaften und Vereine.

Gretzschel, Die Tätigkeit der Bauvereine in der Rheinprovinz. Bericht über den VL. Internat. Wohnungskongreß in Düsseldorf , S. 241. Berlin 1902.

Max Koska, Die Bodenankäufe des Bea?ntenwohnungsvereins zu Berlin. Zeitschrift für Wohnungswesen 1904, Bd. II, S. 88.

Fr. Adler, Wohnungsverhältnisse und Wohnungspolitik der Stadt Frankfurt a. M. Frankfurt 1904.

Beuing, Eigenhaus oder Mietswohnung. Zeitschrift für Wohnungswesen 1905, Bd. III,

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Petersilie, Art. Baugenossenschaften, Elsters Wörterbuch der Volkswirtschaft 1906, 2. Aufl., S. 363.

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Petersilie, Mitteilungen zur deutschen Genossenschaftsstatistik. Zeitschrift des Königl. Preuß. Statist. Landesamts 1907, Bd. XXVI.

Vossberg, Die deutsche Baugenossenschaftsbewegung. Berlin 1906.

Anleitung zur Gründung von Baugenossenschaften. Westfälischer Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens. Münster 1907.

Bericht der Aktienbaugesellschaft für kleine Wohnungen (H. Ravenstein). Zeitschrift für Wohnungswesen igo8, Bd. VI, S. 264.

Grunenberg, Können die Bauvereine Bodenpolitik treiben? Zeitschrift für Wohnungswesen igo8, Bd. VI, S. 144.

Jahresbericht des Hessischen Landeswohnungsinspektors. Darmstadt, jährlich.

Jahresbericht des Bayerischen Zentralwohnungsinspektors. München, jährlich.

Beetz und Gretzschel, Kleinwohnungshäuser, mit Anweisung zur Gründling gemeinnütziger Bauvereine. Wiesbaden igio.

Zeitschriften :

Die Baugenossenschaft. Zeitschrift des Beamten- Wohnungsvereins zu Berlin, igoof.

Mitteilungen des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen nebst Beilage ,,Spiegel Rheinischer Bauart“, herausgegeben von der Bauberatungsstelle des Vereins. Düsseldorf igc>4f.

4. Der öffentliche Grundbesitz.

§ 59. Die Frage der Theorie des Grundeigentums hat mit der vorliegenden Erörterung des öffentlichen Besitzes nichts zu tun. In großer Ausdehnung bleiben Geländeflächen auch unter den gegenwärtigen Verhältnissen dem privaten Erwerb und Gewinn dauernd und unbedingt entzogen. Hierher gehört das Gelände für öffentliche Zwecke, Kirchen, Schulen, Verwaltungsgebäude, militärische Bauten und Anlagen, Krankenanstalten u. a. m., für Straßenland, öffentliche Plätze, Parks und Gärten. Ferner ist die Durchführung der Stadterweiterung in hohem Maße abhängig von der Verfügung über einen Teil des Erweiterungsgeländes. Insbesondere aber bildet für die Erfüllung der Aufgaben, wie sie die Bautätigkeit der voraufgehenden §§ 56—58 stellt, das Vorhandensein öffentlichen Grundbesitzes eine wesentliche, z. T. unerläßliche Vorbedingung. In der ganzen Frage handelt es sich für uns nur darum: soll dieser notwendige allgemeine Bedarf an Gelände rechtzeitig und mit Voraussicht gedeckt werden; oder soll er nachträglich und verteuert zurückerworben werden. Für keinen Zweig unserer öffentlichen Verwaltungen kann in dieser Hinsicht ein Zweifel bestehen.

Der Aufgabe unseres Handbuches gemäß hat die Erörterung sich zu beschränken auf die vorliegenden Zwecke. Ich selbst vertrete die Auffassung, daß an den Mißständen in unserer Bodenentwicklung in keiner Weise unsere Eigentumsordnung schuld ist, sondern daß hierfür die fehlerhaften, mehrfach bezeichneten Institutionen verantwortlich sind. Die Grundlegung dieser Institutionen geht auf den Hauptgebieten, wie wir gesehen haben, zurück auf die siebziger Jahre des letzten Jahrhunderts und ist das Werk der damaligen Anschauungen des Liberalismus. Ein Einwand gegen das System des Privatbesitzes läßt sich hieraus nicht herleiten; die unbefriedigende Entwicklung beruht auf nachweisbaren Fehlern tatsächlicher Art.

Auch hat die Erfahrung gelehrt, daß die Innehabung des Bodens durch die öffentlichen Verbände an sich kein Heilmittel gegenüber den

Mißständen in unseren Boden- und Wohnungsverhältnissen bietet. Wo die allgemeine Bodenpolitik in den Städten eine schlechte ist, sind wir durch den öffentlichen Besitz nur wenig gebessert. Fiskus und Gemeinde können und wollen sich in solchem Fall nicht ausschließen von der allgemeinen Preisbildung, sondern bleiben in den Forderungen für ihre Bodenwerte kaum hinter dem Privatbesitz zurück.

den öffentlichen wie den

zu einer guten oder schlechten Institution. Es kommt auf

Lediglich die Grundsätze, nach denen der Boden allgemein behandelt wird, machen den Grundbesitz privaten

die Ausgestaltung an, die die öffentliche Gewalt den die Bodenentwicklung bestimmenden Einrichtungen gibt. Zunächst werden wir also nach der tatsächlichen Seite befürworten müssen, daß für die drei oben umgrenzten Zwecke — öffentliche Bauten und Anlagen, Stadterweiterung, gew-innlose Bautätigkeit — die erforderlichen Geländeflächen für den öffentlichen Besitz beschafft und festgehalten werden sollen. Darüber hinaus werden wir nach der grundsätzlichen Seite betonen, daß nur bei zweckentsprechenden Verwaltungseinrichtungen der öffentliche Grundbesitz die Möglichkeit gibt, eine sozial und wirtschaftlich befriedigende Bodenpolitik durchzuführen.

In Liegnitz wird seitens des Bezirksausschusses die Ge-

Die ältere Zeit hatte die deutschen Städte regelmäßig mit Grundbesitz versorgt, der allerdings in Notjahren zum Teil verloren ging. Immerhin hatte sich in einer größeren Anzahl von Städten kommunaler Grundbesitz bis zur jüngsten Periode unseres Städtebaues (1860ff.) erhalten. In Berlin stehen die städtischen Parks Friedrichshain, Humboldthain, Schlesischer Busch, Treptower Park ganz oder zum großen Teil auf altem Gemeindeland; ein Teil der überkommenen Ländereien w’urde dagegen in den 70 er Jahren verkauft, so das wertvolle Gelände am Halleschen Tor; für die Entwicklung des dichtbevölkerten Stadtteils eine der nachteiligsten Handlungen der Berliner Stadtverwaltung. — Neuerdings (seit dem Ministerialerlaß von 1901; s. S. 370) wird in Preußen seitens der Regierung auf die Erhaltung und Vermehrung des kommunalen Grundbesitzes hingewirkt. Gelände größeren Umfanges im Stadt-erwreiterungsbezirk (verwendbar für private und öffentliche Bauzwecke, freie Plätze usw.) besitzen in Preußen: Frankfurt a. M., Kiel, Altona, Schleswig, Dortmund, Aachen; Geländeankäufe haben in letzter Zeit stattgefunden seitens der Gemeinden Arnswalde, Breslau, Bromberg, Elsterwerda, Bleicherode, Einbeck, Lüneburg, Höxter, Gütersloh, Hamm, Kirn, Düsseldorf, Elberfeld. Außer diesen sind in der Lage, Baugelände zu mäßigen Preisen für die Errichtung von Kleinwohnungen abzugeben: Insterburg (mit Bauverpflichtung), Hildesheim, Emden, Münster, Berg.-Gladbach.

nehmigung von Grundstücksveräußerungen der Gemeinden an die Bedingung geknüpft, daß der Erlös zum Erwerb anderer Grundstücke verwendet wird. Der Kreisausschuß Einbeck macht bei der Veräußerungsgenehmigung zur Bedingung, daß den Gemeinden das Recht des Wiederkaufes bei spekulativer Ausnutzung Vorbehalten bleibt (Übersicht der

im Königreich Preußen zur Regelung des Wohnungswesens usw. getroffenen Maßnahmen).

Eine weitsichtige Bodenpolitik wird seit 1907 in der Stadt Essen durchgeführt. Während die Stadt am 1. April 1910 ihr Gebiet durch Eingemeindungen um rund 1000 ha vergrößert hat und weitere Eingemeindungen betreibt, hat sie in der Stille für 5 Mili. M. ein großes Gelände von 600 Morgen in einem an die Stadt südwärts angrenzenden Vorort anteilig erworben. Um übermäßigen Preisforderungen gegenüber der Stadtgemeinde vorzubeugen, wurde nach Zeitungsmeldungen der Ankauf in der Weise bewirkt, daß man in Berlin eine Essener Terrain-Ankaufs-Gesellschaft gründete, die sich das Gelände sicherte. Inhaber der Gesellschaft sind die Stadtgemeinde und die Firma Friedrich Krupp je zur Hälfte (Kölnische Zeitung 12. März 1910). Die Stadtgemeinde gibt ferner aus ihrem Grundbesitz billiges Baugelände für den Bau von Einfamilienhäusern.

Von großem Umfang ist der öffentliche Grundbesitz in Frankfurt a. M., der während der Stadterweiterungen und Eingemeindungen vermehrt und trefflich verwaltet wird. — Die in reger Entwicklung begriffene Stadt Stettin hat im Jahre 1909 Geländeankäufe im Umfang von 860 ha gegen eine Aufwendung von 7,6 Mili. M. vorgenommen. Ein Teil des Geländes soll zu 7 M. für den Quadratmeter zum Bau von kleinen Einfamilienhäusern verkauft werden. — Die Stadt Hagen hat von 1901 —1908 186 ha Grundbesitz für 2,7 Mili. M. neu erworben. In Sorau wurde eine angrenzende Königliche Domäne im Umfang von 2500 Morgen für l¹/₄ Mili. M. seitens der Stadt angekauft. Die Stadt Lüdenscheid sucht „der weiteren Errichtung größerer 3- und 4stockiger Arbeiterwohnhäuser Einhalt zu tun durch Verkauf städtischer Baugrund-stücke zu mäßigem Preise“. Größere Geländeankäufe wurden von der Stadt Siegen während der letzten Jahre abgeschlossen. In Nordhausen erwarb der Magistrat durch eine Reihe von Ankäufen größere Geländeflächen im Stadterweiterungsgebiet, im Jahre 1906 allein 1109 ha.

Eine größere Anzahl preußischer Städte ist dazu übergegangen, einen Grundstückserwerbsfonds zu bilden, eine Maßnahme, die seitens des Ministeriums des Innern allgemein empfohlen wird.

In Bayern wird aus öffentlichem Grundbesitz von den Gemeinden Lechhausen, Offenbach (B.-A. Landau), Herxheim, Maikammer, Bamberg, Forchheim, Schweinfurt Baugelände für den Kleinwohnungsbau zu geringen Preisen abgegeben. Die Stadt Kempten hat sich ein größeres Gelände zur Vergebung an industrielle Unternehmungen gesichert. Dabei soll auch der Bau von Arbeiterwohnungen berücksichtigt werden (Bericht des Zentralwohnungsinspektors, München 1910, S. 15).

Aus Württemberg wurde die Bodenpolitik der Stadt Ulm zuvor S. 248 und 372 geschildert und nach ihrer Bedeutung gewürdigt. An öffentlichem Grundbesitz hat die Gemeinde von 1891 —1909 im ganzen 548 ha für 7,1 Mili. M. erworben. Veräußert wurden von diesem Bestand 171 ha für rund 8 Mili. M. Es wurden somit bereits durch diese Verkäufe der Restbestand von 376 ha gedeckt und bezahlt, und außerdem ein Überschuß von 776 945 M. erzielt. Betrachtet man lediglich das zahlenmäßige Ergebnis für das Gemeindebudget, so wäre die Stadt ohne ihi’e Bodenpolitik genötigt gewesen, die Gemeindeumlagen auf Gebäude, Grundbesitz und Gewerbe um 50 °/₀ und die Gemeindeeinkommensteuer auf den Satz von 50 °/₀ der Staatseinkommensteuer zu erhöben. Das Grundstücksvermögen der Stadt beträgt heute nach Abzug der Passiven 39¹/₂ Mili. M. Es ist durch die Tätigkeit Heinr. von Wagners um 28,2 Mili. M. vermehrt worden. Doch diese Zahlen geben nur einen Bruchteil der wirtschaftlichen Folgen der Ulmer Bodenpolitik wieder. Weit höher sind die Wirkungen zu veranschlagen, die die Ausstattung der Bürger mit Eigenbesitz und die allgemeine Beeinflussung der Bodenwertentwicklung hervorgebracht hat. — Die Städte Eßlingen und Heilbronn geben Baugelände für den Kleinwohnungsbau zu mäßigen Preisen ab.

In Mannheim wurde bei der Durchführung der neueren Stadterweiterungen und Eingemeindungen der städtische Grundbesitz bis zum Jahre 1905 auf 243y₂ ha, d. h. 36,8 °/₀ der ganzen Gemarkungsfläche gebracht. Vgl. die Denkschrift, die der Urheber und langjährige Leiter der Mannheimer Bodenpolitik Oberbürgermeister Otto Beck als sein letztes literarisches Werk 1907 veröffentlichte. — In Hessen besitzen die größeren Städte Grundstücksfonds, deren Vermögen im Jahre 1908 in Darmstadt 4x/₄ Milk, Mainz 7 Mill., Worms 1,2 Mill. betrug und in Gießen mit 3,2 Milk im Verhältnis zur Einwohnerzahl am höchsten stand. In Offenbach a. M. (Eabrikstadt) zahlte die Gemeinde bei der Neuerwerbung des Jahres 1908 für 1 qm Bauland durchschnittlich 10 M., ein Preis, der günstige Bauformen ermöglichen würde. — Der Erwerb öffentlichen Grundbesitzes ist in Dessau in großem Umfang erfolgt. Die Stadtverwaltung hat die Absicht, Industrien heranzuziehen und an Industrielle Grund und Boden zu billigstem Preise abzugeben.

In Hamburg ist der Erwerb einer großen Geländefläche im Stadterweiterungsgebiet für 4y₂ Milk M. im Jahre 1910 beantragt worden. — In Bremen ist die Niedrighaltung der Bodenpreise eine der wichtigsten Aufgaben der Verwaltung, da hiervon der Fortbestand des Kleinhauses und des Flachbaues abhängt. Im April 1910 hat der Senat beantragt, der Stadterweiterungsdeputation die Besorgung von Grundstücksankäufen für den Staat zu übertragen und hierfür einen Grundstückserwerbsfonds zur Verfügung zu stellen. Die Grundstücksankäufe sollen aus dem Gesichtspunkt geleitet werden, „im Stadterweiterungsgebiet das für die öffentlichen Zwecke erforderliche Gelände im voraus zu sichern, ferner durch Erwerb weiterer Flächen die Möglichkeit zu schaffen, einen gewissen regulierenden Einfluß auf die Grundstückspreise zu üben und die Erhaltung des Ein- und Zweifamilienhauses zu erleichtern“.

Über den städtischen Grundbesitz im allgemeinen s. oben S. 129.

Wegen der Bestrebungen für die Erhaltung des Waldbestandes in der Umgebung der Großstädte vgl. die Schrift „Der Kampf um unsere Wälder“, Verhandlungen und Material des zweiten Berliner Waldschutztages, Berlin 1909. S. auch oben S. 195.

IAteratur.

Otto Beck, Die Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit durch die Gemeinden.

Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. XCVI, S. i8if. Leipzig igoi. Heinrich v. Wagner, Die Tätigkeit der Stadt Ulm auf dem Gebiet der Wohnungsfürsorge. Ulm 1903.

Franz Adler, Wohnungsverhältnisse und Wohnungspolitik der Stadt Frankfurt a. M. Frankfurt a. M. IQ04.

Otto ßeck, Die Mannheimer Wohnungsfrage und die Bau- und Bodenpolitik der Stadtgemeinde. Mannheim 1907.

K. v. AAangoldt, Die städtische Bodenfrage. Göttingen 1907.

Wiedfeldt, Städtische Bodenpolitik. Die Verwertung des kommunalen Grundbesitzes.

Zeitschrift für Wohnungswesen 1907, Bd. V, S. 129f.

Willi. Ale wes, Die Bodenfrage. Zeitschrift für Wohnungswesen 1907, Bd. V, S. 309 f. fahresberichte der Landeswohnungsinspektoren für Bayern und Hessen.

5. Förderung des Wohnungswesens durch Zentralstellen, Vereine und besondere Veranstaltungen.

§ 60. Die Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit durch den Zusammenschluß der vereinzelten Bestrebungen, ferner durch Anregung und Beratung und durch Beihilfe ist die Aufgabe bestimmter Organisationen, deren Bereich sich über ein größeres Gebiet erstreckt. Die Zentralstelle für Volkswohlfahrt (früher: für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen) in Berlin betätigt sich seit längerer Zeit in dieser Bichtung. Als erstes Organ zur Vertretung der auf die gemeinnützige Bautätigkeit gerichteten Bestrebungen wurde im Dezember 1897 der Rheinische Verein für Kleinwohnungswesen in Düsseldorf gegründet. Nach seinem Vorbild organisierte sich der Westfälische Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens in Münster und der Verein für Förderung des Arbeiterwohnungswesens und verwandte Bestrebungen in Frankfurt a. M. Für Hessen besteht als Mittelpunkt der Ernst-Ludwig-Verein für Errichtung billiger Wohnungen in Darmstadt.

Die Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen ist, nachdem sie lange Jahre unter Geheimrat Dr. Post eine umfangreiche Tätigkeit entfaltet hatte, im Jahre 1906 in eine Zentralstelle für Volks Wohlfahrt umgewandelt worden, die unter der Leitung des auf dem Gebiete des Wohnungswesens hervorragend bewährten Prof. Dr. H. Albrecht steht. Die Zentralstelle erteilt Beratung und Auskünfte für alle auf die Volkswohlfahrt bezüglichen Unternehmungen; sie veranstaltet jährlich Konferenzen, auf denen jeweils Gegenstände von allgemeinem Interesse behandelt werden. Das seitens der Zentralstelle gesammelte Material ist in einer Reihe von eigenen Schriften veröffentlicht worden.

Der Rheinische Verein zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens (seit 1909: für Kleinwohnungswesen) wurde am 10. Dezember 1897 in Düsseldorf gegründet, um einen Zentralpunkt zu schaffen, an welchem alle Erfahrungen über Arbeiterwohnungswesen gesammelt und weiteren Kreisen zugänglich gemacht würden. Ein hervorragendes Verdienst um die Gründung und Ausbreitung des Vereins hat sich der verstorbene Landesrat Dr. Max Brandts erworben, der schon seit 1889 für die Förderung des Arbeiterwohnungswesens durch Nutzbarmachung der Mittel der Landesversicherungsanstalten praktisch tätig gewesen war. Der Rheinische Verein entwickelte sich rasch zu einer Organisation von hervorragender Bedeutung, die auf das gesamte Kleinwohnungswesen im Rheinland befruchtend wirkte. Nachdem sich das Arbeitsgebiet des Vereins ständig ausgedehnt hatte, wurde im Jahre 1907 noch eine Erweiterung nach verschiedenen Richtungen unternommen: 1. die.Schaffung und Einführung einer Hypothekar-Lebensversicherung zur Tilgung der Baudarlehen bei Kleinhäusern, die in den Besitz von Arbeitern übergehen sollen. Der Verein erteilt Auskünfte und gibt die Berechnungen für den Abschluß solcher Versicherungen, die insbesondere in Belgien in Arbeiterkreisen weit verbreitet sind. 2. Durchführung einer neu zu schaffenden technisch-künstlerischen Abteilung, die unter Leitung von Dr. ing. Hecker seit April 1907 in voller Tätigkeit ist und aus den verschiedensten Kreisen stark in Anspruch genommen wird. „Staats-, Provinzial- und Kommunalbehörden, Bauvereine aller Rechtsformen, Industrielle, Privatpersonen, Bauherren wie Bauleute wenden sich in Prägen der Bebauungspläne und der Bauausführungen an die technische Abteilung, die hierdurch in die Lage kommt, eine ebenso umfassende wie günstig wirkende Tätigkeit auszuüben.“ 3. Gründung einer Verbandskasse zur Stärkung des Kredits der Bauvereine. Die Kasse ist unter Beteiligung von 60 Mitgliedern (darunter 40 Genossenschaften) eröffnet worden. Wegen der Einzelheiten vgl. Bericht 1907, 1. T. S. 69f.

Der Westfälische Verein erstreckt seine Tätigkeit auf die praktische Förderung des Kleinwohnungswesens, auf die Belebung der genossenschaftlichen Bautätigkeit und auf die Bearbeitung aller den Kleinwohnungsbau betreffenden Angelegenheiten. Die Herausgabe einer „Anleitung zur Gründung einer Baugenossenschaft“ nebst Musterstatut, die Veranstaltung einer Erhebung über die Wohnverhältnisse, die Klarstellung der auf die Anwendung des Erbbaurechts bezüglichen Fragen (durch H. Erman) gehören zu den neuerdings von dem Verein unternommenen oder angeregten Arbeiten.

Der Ernst Ludwig-Verein zu Darmstadt wurde gegründet im Anschluß an die Anträge, die in den Jahren 1899/1900 in der hessischen Kammer durch Freiherr Heyl zu Herrnsheim und Freiherr zu Eisenbach mit Unterstützung des damaligen Finanzministers Küchler eingebracht wurden und die Anregung praktischer Maßnahmen der Wohnungspolitik zum Gegenstand hatten. Der Verein sollte eine Zentralstelle abgeben zur Förderung aller Bestrebungen auf dem Gebiete des Kleinwohnungswesens, das im Jahre 1902 durch die insbesondere von Minister Braun bearbeitete wohnungspolitische Gesetzgebung eine wesentliche Unterstützung erfahren hatte. Der Verein entfaltet unter Leitung des Landeswohnungsinspektors Gretzschel eine umfangreiche Tätigkeit, die sich erstreckt auf die positive Förderung des Kleinwohnungsbaues, auf den Ausbau der örtlichen Organisation im Wohnungswesen und auf die Veranstaltung von Vorträgen und die Herausgabe zweckdienlicher Veröffentlichungen. Ein im Jahre 1907 ausgeschriebener „Wettbewerb zur Erlangung mustergültiger Pläne für Arbeiterwohnhäuser“ brachte ein umfangreiches Material an Plänen, von denen die besten in dem von dem Verein herausgegebenen Sammelwerk veröffentlicht wurden.

Im Jahre 1908 schritt der Verein zur Veranstaltung einer Kollektivausstellung von Arbeiterwohnhäusern mit voller Wohnungseinrichtung. Gemäß der für die Beteiligung aufgestellten Bedingungen war

das Schwergewicht auf die wirtschaftlichen Momente zu legen. Die Baukosten sollten höchstens betragen : für das Einfamilienhaus 4000 M., für das Zweifamilienhaus 7200 M. ; für den Bodenpreis sollten bei dem Einfamilienhaus 1,50 M. für den Quadratmeter, bei dem Zweifamilienwohnhaus 3 M. für den Quadratmeter angesetzt werden. An der Ausstellung beteiligten sich als Bauherren sechs Großindustrielle, die Firmen

C. Heyl, Dörr & Reinhardt, W. Opel, Th. Merkel. Dyckerhoff & H. W. Cloos. Als Architekten waren tätig: Mahr, Metzendorf, Olbrich,

Abb. 115.

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Abb. 116.

Abb. 115. Einfamilienreihenhäuser.

Abb. 116. Grundriß (Erdgeschoß).

Rings, Walbe und Wienkoop. Über die durch die Darmstädter Ausstellung gegebene Anregung zum Bau einer Arbeitersiedelung der Firma Krupp s. oben S. 379.

In Metz wurde am 4. März 1910 ein Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens im Saar-Moselgebiet begründet. Das Gebiet des Vereins umfaßt den südlichen Teil der Rheinprovinz, den Bezirk Lothringen und das Fürstentum Birkenfeld. Das praktische Wirken des Vereins soll sich erstrecken auf die Besserung der Wohnverhältnisse, die Förderung

guter Bau- und Wohnformen und die Verhütung des schädlichen An-häufens der Bevölkerung in Mietskasernen.

Der Förderung des Kleinwohnungswesens dienen insbesondere die Bauberatungsstellen, die mit Ratschlägen, Entwürfen und Auskunft bei der Errichtung einzelner Bauten wie bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zur Verfügung stehen. Der Rheinische Verein für Kleinwohnungswesen errichtete im Jahre 1906 eine Bauberatungsstelle, die unter der Leitung von Dr. Hecker einen günstigen Einfluß auf die Bautätigkeit gewonnen hat. Eine Bauberatungsstelle des Verbandes ostpreußischer Baugenossenschaften besteht seit 1906. Bauausschüsse bestehen bei dem Verband der preußisch-hessischen Staatsbahnen und der Reichsbahnen; wegen der von dem Verband angeregten Veröffentlichung s. oben S. 370. Für Württemberg wurde 1905 eine staatliche „Beratungsstelle für das Baugewerbe“ in Stuttgart errichtet. Als Beratungsstellen wirken ferner der Bayerische Verein für Volkskunst und Volkskunde in München und der Sächsische Bund für Heimatschutz in Dresden. Vgl. Altenrath, Zeitschr. für Wohnungswesen Bd. VII, 1909, S. 85 und Jahresbericht des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen. Baustellen für die Pflege des ländlichen Bauwesens sind ferner bei einer Reihe von Landwirtschaftskammern eingeführt worden; vgl. Sohnrey, Wegweiser 3. Aufl. S. 220. —

Unter den privaten Vereinigungen, die für die Förderung des Wohnungswesens tätig sind, ist der von K. v. Mangoldt geleitete Verein für Wohnungsreform zu nennen. Der Verein hat unter dem Titel „Die Wohnungsfrage und das Reich“ eine Sammlung von Arbeiten herausgegeben, die in zehn selbständigen Heften die Hauptgebiete der Wohnungsfrage behandeln. Von dem Vereinsvorsitzenden veranlaßt und z. T. bearbeitet wurde eine Untersuchung über das Bauordnungswesen, die unter dem Titel „Neue Aufgaben in der Bauordnungs- und Ansiedelungsfrage“ veröffentlicht wurde. Ferner wird von dem Verein jähi’lich ein „Jahrbuch der Wohnungsreform“, bearbeitet von Meißgeier, herausgegeben, das über den Stand des Wohnungswesens und der Wohnungsreformbewegung berichtet.

Internationale Wohnungskongresse finden in Zwischenräumen von 2—3 Jahren statt. Die Vorbereitung der Kongresse liegt in der Hand eines Ausschusses, dem die Vertreter der verschiedenen Nationen angehören. Der Versammlungsort wechselt zwischen den einzelnen Ländern. Über die durch den Kongreß erörterten Gegenstände und über die Verhandlungen werden jeweils Berichte herausgegeben.

In Berlin wurde am 1. Mai 1910 die erste deutsche Städtebauausstellung eröffnet, deren Zustandekommen den von Geh. Baurat Otto March gegebenen Anregungen zu danken ist. Wegen des Gebietes und der Abteilungen der Ausstellung s. Zeitschr. „Der Städtebau“, herausgeg. von Th. Goecke, Sonderberichte seit Januar 1910. Vgl. auch Eberstadt, Die Ziele der Städtebau-Ausstellung, Die Woche, 22. Januar 1910.

Die Tätigkeit der vorerwähnten Zentralstellen, sowie die in § 44 besprochenen Anregungen von Behörden und Vereinen, haben ein umfangreiches Material an Entwürfen für den Klein Wohnungsbau zutage gefördert. Hierzu treten noch die Ergebnisse von Preisausschreibungen zur Erlangung von Vorlagen für den Kleinwohnungsbau. Endlich hat die gewinnlose Bautätigkeit insbesondere in den von Arbeitgebern errichteten Siedelungen vorbildliche Lösungen für den Wohnungsbau gebracht. Eine Übersicht einiger neueren Veröffentlichungen von Wohnungsanlagen ist in der Literatur unter c angefügt.

Aus der von L. E. K. Schmidt besorgten Veröffentlichung von Vorlagen für den Klein Wohnungsbau sei hier ein zur Ausführung gelangter Entwurf für Reihenhäuser wiedergegeben (Abb. 115—116). Die in der äußeren Gestaltung wie in dem Grundriß gleich wohlgelungene Anlage umfaßt sechs Einfamilienreihenhäuser, in einer den Bedürfnissen der Kleinwohnungen bis ins einzelne entsprechenden Durchbildung. Hervorgehoben sei die Anordnung der Wohnküche mit der hervortretenden Auslucht; die zunächst bei dem Eingang angebrachte kleine Vorhalle, eine ebenso praktische wie angenehme Zubehör (vgl. den „Porch“, in Abb. 122 unten § 63); die Raumverteilung im Innern. Die Baukosten betragen nach der beigegebenen Berechnung 4583 M. für eine Wohnung.

IAteratur.

a) Zentralstellen.

Ernst Ludwig- Verein, Darmstadt, Bd. I, praktische Wohnungsfürsorge in Hessen. Darmstadt igo8.

Ders., Bd. II, Die Kleinwohnungskolonie auf der hessischen Landesausstellung für freie Kunst. Darmstadt 1908.

Rheinischer Verein für Kleinwohnungswesen, Jahresbericht.

Westfälischer Verein zur Förderung des Kleinwohnungswesens, Jahresbericht.

Schriften und Berichte der Zentralstelle für Volkswohlfahrt.

b) Vereine, Kongreßberichte.

Schriften des Deutschen Vereins für Wohnungsreform: Die Wohnungsfrage und das Reich, 10 Hefte, bearb. von Freiherr von der Goltz, Dr. Liebrecht, P. Kampff-meyer, Stier-Somlo, J. Stübben, Karl Seutemann, Clemens Heiß, Joh. Feig, W. Mewes, K. von Mangoldt.

Jahrbuch der Wohnungsreform, bearb. von O. Meißgeier. Göttingen, jährlich.

Berichte des Internationalen Wohnungskongresses (VI. Kongreß 1902 Düsseldorf, VII.

Kongreß 1905 Lüttich. VIII. Kongreß 1907 London).

Bericht über den I. Allgemeinen Deutschen Wohnungskongreß in Frankfurt. Göttingen 1905.

Bericht über den XIV. Intern. Kongreß für Hygiene und Demographie. Berlin 1907-

c) Veröffentlichungen ausgeführter Bauten, insbesondere der gewinnlosen Bautätigkeit. Ergebnisse von Wettbewerben und Preisausschreibungen. Vorlagen für

Kleinwohnungsbauten.

Böhlen und Feil, Arbeiterwohnungen für Ostheim. Stuttgart 1902.

A. Neumeister, Deutsche Konkurrenzen. Leipzig 1902 (Deutsche Solvay-Werke, preisgekrönter Entwurf, Bd. XIV, H. / u. 2).

E. Hennig, Die Arbeiter- und Beamtenhäuser der Bauterrains für Arbeiterwohnungen in Eppendorf. Leipzig 1903.

Preisgekrönte Entwürfe für Kleinwohnungen, herausgeg. vom hessischen Zentralverein für Errichtung kleiner Wohnungen. Darmstadt 1905.

Ländliche Anwesen für Kleinbauern und Lndustriearbeiter, herausgeg. im Aufträge des Vereins für Förderung des Arbeiterwohnungswesens in Frankfurt a. M. Leipzig 1905.

Aster, Villen und kleine Familienhäuser. Leipzig 1906.

Preisgekrönte Entwürfe für kleine Einzel- und Gruppenhäuser für Arbeiter. Hamburg, Bauverein Aktiengesellschaft 1907.

Mustergültige Entwürfe für ländliche Arbeiterwohnungen, herausgeg. im Aufträge der Landesversicherungsanstalt Posen. Wiesbaden 1907.

Architektur-Konkurrenzen, herausgeg. von H. Scheurembrandt, Bd. II, H. 3. Berlin 1907. Errichtung kleiner Landhäuser im Harz.

L. F. Karl Schmidt, Entwürfe für Kleinwohnungen in Stadt- und Landgemeinden, hervorgegangen aus einem Wettbewerb, veranstaltet auf Anregung des Königl. Ministeriums des Lnnern vom Sachs. Ingenieur- und Architektenverein. Dresden 1907.

H. Wagner, Lotz und Schacht, Kleinwohnungen. Bremen 1908.

Vorbildliche Entwürfe für Vorortsbauten. Ergebnisse des Preisausschreibens des Kreises Niederbarnim. Berlin 1908.

Alb. Geßner, Das deutsche Miethaus. München 1909.

Hch. Tessenow, Der Wohnhausbau. München 1909.

Ferd. Möller, Der Kleinwohnungsbau. Hannover 1909.

A. Holtmeyer, Entwürfe zu Kleinwohnungen. Wiesbaden 1909.

K. Weißbach und W. Macho wslzy, Das Arbeiterwohnhaus. Berliti 1910.

Max Beetz und Gretzschel, Kleinwohnungshäuser. Wiesbaden 1910.

Ferner die Veröffentlichungen oben § 55 und 57.

Achter Teil.

Ausland.

1. England.

I. Die Gestaltung der Wohnverhältnisse.

§ 61. Das Wohnungswesen in England zeigt eine von dem kontinentalen insbesondere dem deutschen wesentlich verschiedene Gestaltung. Die Wohnweise ergibt sich zunächst aus folgender Tabelle.

Tabelle 29.

Behausungsziffer der Mittel- und Großstädte in England

im Jahre 1901:

Städte

Einwohnerzahl

1891

1901

Zunahme in Proz. 1891-1901

Bewohner auf 1 Haus

1891

1901

*Devonport⁸) . *East Ham. *Gateshead⁴) . Grimsby .    .    .

*    Kings Horton²)

99 857 487 113 120 064 146 487 49 217 265 728 115 873 289 280 87 016 128 915 58 503 102 695 94 146 55 986 32 712 85 692 51 934 97 714 32 756 44 523 57 433 28 300

110 915 522 204 127 626 168 215 58 556 279 767 123 478 328 945 97 043 164 333

69    978 133 895 105 912

70    437 96 018

109 888 63 138 104 936 52 921 72 056 66 630 57 122

11,1

5,71

5,62

9,2

6,3

14,8

19,0

5,3

6,6

13,7

11,5

27,5

19,6

30,4

12,5

25,8

193,5

28,2

21,6

7,4

61,6

61,8

16,0

101,8

5,01

4,91

4,89

5,92

4,65

5,93

6,09

4,89

6,30

4,57

5,43

4,90

10,52

5,96

7,94

4,89

4,44

5,14

5,90

4,66

5,37

4,84

4,65

4,67

5,83

4,36

5,70

5,65

4,58

5,87

4,49

5,20

4,61

8,85

5,75

8,01

4,73

4,21

4,78

5,73

4,59

4,98

*) Vororte in der Nähe größerer Städte und zwar 1) von London, 2) von Birmingham, 3) von Plymouth, 4) von Newcastle u. T.

Aus: Census of England and Wales 1901, London 1904.

Städte

Kingston u. H. .    .    .

Leeds......

Leicester.....

*Leytonx).....

Liverpool .....

London ......

( innerer V erw. -Bezirk) Groß-London....

Oldham......

Plymouth.....

Portsmouth ....

Preston......

Reading.....

Rhondda .....

Rochdale.....

Rotherham ....

Salford......

Sheffield.....

*Willesden¹ .... York......

Fortsetzung von Tabelle 29.

Einwohnerzahl

1891

1901

Zunahme in Proz. 1891-1901

Bewohner auf 1 Haus

1891

1901

200 472 367 505 174 624 63 106 629 548 4 228 317

240 259 428 968 211 579 98 912 684 958 4 536 541

1—I I—I 05 fO (M CO NNOOQOO^ io~ ioT

5 633 806    6 581 402

505 368 75 532 186 300 54 707 100 970 213 877 131 463 94 146 159 278 107 573 60 054 88 351 76161 42 061 198 139 324 243 36 106 82 126 78 391 131 686 71 343 46 588 33 229 71 789 46 346 204 903 42 815 61265 97 841

543 872 91302 215 328 67 270

111    733 239 753 137 246 105 912 188 133

112    989 72 217

113    735 83114 54 349

220 957 380 793 54 539 104 824 97 263 146 077 102 541 51366 53 579 86 430 95 131 267 358 62 627

114    811 77 914

Durchschnitt Königreich .    .    .

städtische Bezirke ländliche

»cT

cg

CO

Die allgemeine Wohnform des Mittel- und normalen Arbeiterstandes ist das Einfamilienhaus; nur in einzelnen Städten ist die örtliche Durchschnittsziffer eine höhere. Für das gesamte Königreich ergibt

*) Vororte in der Nähe größerer Städte und zwar 1) von London, 2) von Birmingham, 3) von Plymouth, 4) von Newcastle u. T.

Aus: Census of England and Wales 1901, London 1904.

sich der niedrige Durchschnitt von 5,2 Bewohnern auf das Haus. Beachtenswert ist, daß in der überwiegenden Mehrzahl der Städte die Behausungsziffer außerdem noch zurückgeht. Von den 85 Städten mit mehr als 50000 Einwohnern haben in dem Jahrzehnt 1891—1901 nur neun eine Erhöhung, dagegen 76 einen Rückgang der Behausungsziffer aufzuweisen; und zwar können wir hierfür den Satz aufstellen: je stärker der prozentuale Bevölkerungszuwachs einer Stadt ist, um so sicherer findet im allgemeinen ein Rückgang statt. Dieses für deutsche Zustände nahezu unverständliche Verhältnis bedarf der näheren Betrachtung nach unserer Tabelle.

Die Tabelle enthält im ganzen 26 Städte, bei denen die Zuwachs-Ziffer eine besonders hohe ist und gegenüber der letzten Zählung (1891) mehr als 20°/o beträgt. Nicht weniger als 21 unter diesen am stärksten gewachsenen Städten weisen zugleich einen Rückgang der Behausungsziffer auf. Im einzelnen finden sich hierbei Bevölkerungszugänge von 60, 90 bis zu 200% für die Zeit von 1891—1901. Nur in 5 unter diesen Städten mit stärkster Vermehrung — nämlich in Gateshead, Southampton, Tottenham, Walthamstowe, Westham — ist die Behausungsziffer zugleich mit dem Bevölkerungszuwachs gestiegen; doch ist die Erhöhung meist eine so winzige, daß auch hier im wesentlichen von einer unveränderten Behauptung des alten Zustandes gesprochen werden kann. Bemerkenswert ist die Entwicklung von Groß-London. Im Innenbezirk mit seinem hochwertigen Boden ist die Behausungsziffer trotz der sehr geringen Bevölkerungsvermehrung während des letzten Jahrzehnts gestiegen; in dem Außenbezirk dagegen ist sie trotz stärkster Bevölkerungsvermehrung weiter gefallen oder im wesentlichen gleich geblieben.

Es ist darauf hinzuweisen, daß London eine nach Hunderttausenden zählende Einwandererbevölkerung umschließt. Diese Einwanderer kommen meist aus Ländern mit geringeren Wohnungsansprüchen und besetzen die minder guten Wohnungen und Haustypen. Vgl. auch unten, Nordamerika.

Zu den obigen Erscheinungen zeigt uns die Entwicklung in Deutschland in jeder Einzelheit das Gegenteil. In unsern Großstädten ist die Behausungsziffer in dem Innenbezirk die niedrigste, in dem Außenbezirk dagegen die höchste. Mit dem Anwachsen der Bevölkerung findet zugleich eine fortwährende Zunahme der Behausungsziffer statt; und zwar ist, wie wir mehrfach sahen, die Zusammenhäufung der Bevölkerung am stärksten in den Stadterweiterungs- und Neubaubezirken. Schwerlich kann ein Zweifel darüber sein, welche von beiden entgegengesetzten Entwicklungsformen als die natürliche zu bezeichnen ist und welche dagegen auf willkürlichen Maßnahmen beruht.

27

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

Aus der Endziffer der Tabelle 29 ergibt sich, daß die durchschnittliche Behausungsziffer für das ganze Königreich nur 5,20 beträgt und daß sie im letzten Jahrzehnt allgemein gesunken ist, obwohl der Innenbezirk London mit seinen besonderen Verhältnissen — Errichtung von Blockbuildings, Anhäufung der Ausländer und Gelegenheitsarbeiter in den zentralen Bezirken man endlich die Durchschnittsziffer nach Stadt und Land, so zeigt sich das bemerkenswerte Ergebnis, daß die städtische Behausungsziffer nur 5,4 — gegenüber der ländlichen von 4,6 ist nicht mehr bedeutend, und bei einer Fortdauer der gegenwärtigen Tendenz des Sinkens der städtischen Ziffer ist die Zeit nicht mehr fern, in der in England ein wesentlicher Unterschied zwischen städtischer und ländlicher Behausungsziffer nicht mehr besteht.

einen starken Druck ausübt. Scheidet

beträgt. Der Unterschied

Nicht minder groß ist der Abstand gegenüber den deutschen Zuständen nach einer zweiten für das Wohnungswesen gleich bedeutsamen Richtung. Die Tabelle 30 zeigt die Wohnungsgröße nach Raum

Tabelle 30.

Die Räumezahl der Wohnungen, die Verteilung der Bevölkerung nach der Wohnungsgröße und die von 1891 auf 1901 eingetretenen Verschiebungen.

Wohnungsgröße

Wohnungen Bewohner

Proz. aller Proz. aller Bewohner Wohnungen Einwohner auf 1 Raum

1901

1901

1891 1901 1891 1901 1891 i 1901

1    Raum .    .

2    Räume

?>

u. mehi

251 667 658 203 779 992 1 596 664 3 750 342

507 763

2    158 644

3    186 640 7 130 062

19 544 734

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2,02

1.64

1.36

1,12

7 036 868    32 527 843    100    100    100    100

Massen und die Bevölkerungsverteilung, sowie die Vergleichs-Ziffern der beiden letzten Zählperioden. Verschwindend gering ist die Zahl der Personen, die sich mit einer einräumigen Wohnung behelfen müssen; sie beträgt 3,6°/₀ der Wohnungen und nur 1,6°/₀ der Bevölkerung, woraus sich überdies ergibt, daß es sich hier vielfach um kinderlose Familien oder Einzelpersonen handelt. Auch die zweiräumige und selbst die dreiräumige Wohnung sind noch nicht von großem Belang; auf sie entfallen zusammen erst 16,4 % der Bevölkerung. Von größerer Bedeutung wird erst die Wohnung von vier Räumen, die 22% der Bevölkerung umfaßt. Volle 60% der Bevölkerung verfügen über Wohnungen von 5 und mehr Räumen. Doch was hier noch besonders

ins Gewicht fällt: nach allen Richtungen nungen, Wohnungsbenutzung und Wohndichte — zeigt sich überdies ein entschiedenes Fortschreiten im günstigen Sinne. Der Anteil der fünfräumigen Wohnung an der Gesamtzahl der Wohnungen und der Bevölkerung ist um 10°/₀ und mehr gewachsen, der Anteil der kleineren Wohnungen entsprechend zurückgegangen. Die gleiche Entwicklung zeigt sich in der Wohnungsbenutzung; die englische Statistik bezeichnet jeden Raum mit mehr als zwei Bewohnern als überfüllt; vgl. dagegen oben S. 163.

Anteil der kleinsten Woh-

Betrachten wir endlich die Gestaltung des Wohnungswesens in der Gesamtentwicklung eines Jahrhunderts, so zeigen sich folgende Ziffern:

Tabelle 31 *).

I. Bezirke mit vorwiegend industrieller Bevölkerung

II. Bezirke mit starkem Anteil von landwirtschaftlicher Bevölkerung

Bevölke

rungs-

Grafschaften Zunahme 1801-1891

Zunahme

der

Häuser

1801-1891

Bevölke- Zunahme rungs- der

Grafschaften Zunahme Häuser 1801-1891 1801-1891

7o

°/o

York City¹ 2)

127

130

143

139

183

187

201

209

214

218

227

270

280

289

297

326

346

454

483

545

580

(264)

140

150

220

203

204

239

239

271

232

300

322

306

281

362

365

418

570

475

519

27

31

37

49

40

44

54

62

65

66

68

70

71

73

77

86

112

116

126

153

245

245

59

95

94

68;

94

117

115

91

96

153

107

95

16Q

136

157

150

129

192

281

298

Insgesamt

312 %    329 %

Insgesamt

100 %    132%

Der Zeitraum, den die Tabelle 31 darstellt, umfaßt die mächtige Entwicklung, in der England seine Bevölkerung von 9 Millionen auf 30 Millionen Einwohner vermehrte und aus einem Staat mit allerdings

27*

schon stark vorgeschrittener Gewerbetätigkeit, aber doch mit überwiegend ländlicher und klein- oder mittelstädtischer Besiedelung, sich zu dem großen Industriestaat mit großstädtisch konzentrierter Bevölkerung umwandelte. In dieser völligen Umbildung aller Verhältnisse ist es gelungen, die überlieferte Hausform beizubehalten und zu verbessern. In dem Gebiet mit starkem Anteil landwirtschaftlicher Bevölkerung — das übrigens die Vorortsbezirke und den Einflußbereich der Großstädte enthält — übertrifft der Zuwachs in der Häuserzahl weitaus die Vermehrung der Bevölkerung. Doch auch in den Industriebezirken mit ihrer dichten großstädtischen Anhäufung geht bei der Verdreifachung der Bevölkerung die Zahl der Häuser immer noch erheblich über den Bevölkerungszuwachs hinaus.

Die neuere Form der Ausbreitung der englischen Städte läßt sich in einem Einzelbeispiel genau verfolgen an dem Bebauungsplan von Ipswich, s. meine „Städtische Bodenparzellierung in England“, S. 12, Berlin 1908. Wenn wir von der Altstadt nach außen vorschreiten, finden wir, wie die Bebauung eine stetig weiträumigere wird. Die Zone der letzten Jahre hebt sich nochmals als die günstigere ab gegenüber der weiter zurückliegenden und veranschaulicht die in der obigen Tabelle 28 gekennzeichnete Entwicklung.

Die von der kontinentalen abweichende Entwicklung des englischen Wohnungswesens ist bedingt durch rechtliche, wirtschaftliche und soziale Verhältnisse. Im allgemeinen läßt sich sagen, daß die Wohnungen des leistungsfähigen normalen Arbeiters in England wesentlich besser sind als in Deutschland; während dagegen die Wohnungen der ärmsten und untersten Klassen und die der zahlreichen in England lebenden Ausländer z. T. unbefriedigend sind. Die Verschiedenheit der Zustände ist in einer Reihe von Ursachen begründet.

Der Grundzug der englischen Entwicklung ist, daß die dortigen Einrichtungen den leistungsfähigen und lebenskräftigen britischen Volksschichten angepaßt sind und daß deren Bedürfnisse und Interessen als ausschlaggebend gelten; eine Auffassung, die uns ähnlich auch in Nordamerika begegnet (s. unten). Diese allgemeinen Anschauungen treten naturgemäß auch im Wohnungswesen mit ihren Vorzügen und ihren Mängeln hervor. Allgemein zeigt sich das Bestreben, die normale englische Arbeiterklasse möglichst gut und zugleich billig mit standesgemäßen Wohnungen zu versorgen und an der Verbesserung der Wolm-weise zu arbeiten.

Unter den Momenten, die andererseits auf das Wohnungswesen Rer untersten Schichten in ungünstigem Sinne einwirken, kommen insbesondere drei in Betracht.

Zunächst ist zu erwähnen das Fehlen einer allgemeinen Zwangs-versicherungspolitik, wie sie in Deutschland besteht und auf die Hebung gerade der schwächsten Klassen hinwirkt. Von wesentlicher Bedeutung ist ferner die tiefe Abneigung des Engländers gegen die polizeilichen Eingriffe, Begelungen und Befugnisse, soweit diese das Individuum und seine Lebensführung betreffen. Da man ein Eingreifen der polizeilichen Gewalt gegenüber den selbständigen lebenskräftigen Elementen nicht wünscht, so versagt sie auch da, wo sie angezeigt wäre, gegenüber den bedürftigen und gesunkenen Bevölkerungsschichten. An dritter Stelle ist zu bemerken, daß die englischen Großstädte in weit stärker hervortretendem Verhältnis als die deutschen, große Massen von Ausländern enthalten, die durch ihre schlechteren Lebensgewohnheiten von den britischen Arbeitern abstechen, mit Vorliebe in gesonderten minderwertigen Bezirken zusammenwohnen und auch gern in

solche Bezirke nachrücken, aus denen die besseren englischen Arbeiter weggezogen sind. Auch der irische Arbeiter wird von dem Engländer zwar nicht politisch, wohl aber volklich als Ausländer und tieferstehend betrachtet.

Endlich bewirkt noch die Abwesenheit des Systems der Mietkaserne und der Hof- und Hinterhauswohnungen, daß die schlechten Wohnverhältnisse der untersten Schichten in England weit mehr von der Straße aus sichtbar sind und sich der Wahrnehmung mehr aufdrängen als in Deutschland.

Über die unternormalen Wohnungen und die verschiedenen Ursachen, die — nach der sachlichen und persönlichen Seite — auf die Entstehung solcher Wohnungen und Wohnbezirke hin wirken vgl. oben

S. 288. Aus der äußeren Erscheinung auch der schlechtgehaltenen Bezirke sind indes in England keine allgemeinen Rückschlüsse auf das physische Gedeihen der Bevölkerung zu ziehen.

In zutreffender Weise verweist Alb. Grotjahn „auf die auffallend gute Körperbeschaffenheit der Kinder in den ärmsten Arbeitervierteln Londons“. Grotjahn stellt den Gegensatz fest zwischen englischen und deutschen Proletarierkindern und vermerkt die Abwesenheit der in unseren deutschen Großstädten verbreiteten Rhachitis: „Zu meinem größten Erstaunen wurde ich gewahr, daß die Krankheit, die sich in Berlin und seinen Vororten an der Mehrzahl der sorgfältig gekleideten Proletarierkinder schon im Vorübergehen diagnostizieren läßt, mit verschwindenden Ausnahmen unter den zerlumpten Rangen des Londoner Arbeiterviertels vollkommen fehlt. Vielmehr weisen die Kinder einen ganz vortrefflichen Ernährungszustand auf, sind rotwangig und kräftig in allen ihren Bewegungen“. Handbuch der Hygiene, 4. Suppl.-Bd., Jena 1905, S. 769. Vgl. die hiermit übereinstimmenden Schilderungen von Alb. Südekum, Großstädtisches Wohnungselend, 3. Aufl., Berlin 1909, S. 32. Die Ursache für die erwähnten Verhältnisse ist nach Grotjahn, Südekum u. a. in dem System des Städtebaues und des Einfamilienhauses zu erblicken, das in England den Kindern den notwendigen Aufenthalt in der freien Luft gestattet. 8. hierzu meine Abhandlung „Die großstädtischen Innenbezirke und die unternormalen Wohnungen“, Technisches Gemeindeblatt Mai 1910.

Der unbefriedigende Zustand der unternormalen Wohnungen selbst findet in England eine gesteigerte Beachtung, und zahlreiche Kräfte sind am Werke, um die Mißstände auf diesem Teilgebiete des Wohnungswesens zu mildern. Der Zustrom von Einwanderern niedrigerer Kulturstufe ist durch Abänderung der älteren freisinnigen Einwanderungsgesetzgebung eingedämmt worden. Auf die Säuberung verwahrloster Bezirke werden gewaltige Geldmittel verwendet. Der Bau billiger Kleinwohnungen wird von den Stadtgemeinden in einem auf dem Festland unbekannten Umfange betrieben; vgl. unten § 68.

Die Aufgabe, während der neuzeitlichen staatlichen und städtischen Entwicklung die Grundlagen für die Wohnungsproduktion und die ^'ohn-weise der Bevölkerungsmassen zu schaffen, war eine gewaltige. Was England hier vollbracht hat, läßt sich nur zusammenstellen mit dem großen Werke der sozialen Gewerbegesetzgebung, in der England der Lehrmeister der ganzen Welt gewesen ist; ein Werk, durch das es gelungen ist, die körperlich und sittlich verwahrloste Arbeiterklasse, wie sie uns die Berichte ans der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts zeigen, zu dem britischen Arbeiter der Gegenwart, dem politisch und wirtschaftlich höchststehenden aller Länder emporzuheben.

Erzielt wurde dieses Ergebnis durch das Zusammenwirken zweier Faktoren; einmal das Festhalten an den Grundsätzen der altüberlieferten Rechts- und Verwaltungseinrichtungen; hiermit verbunden aber eine niemals stillstehende, scharf eingreifende Gesetzgebung, deren Richtpunkte sind: Einfachheit, Zweckmäßigkeit und Anpassung an die Bedürfnisse der normalen breiten Volksschichten.

II. Gesetzgebung und Institutionen. Preisbildung.

§ 62. Die geschichtliche Entwicklung des Städtewesens zeigt in England andere Züge als auf dem Festlande. Unter den Großstädten Deutschlands befinden sich nur wenige, die nicht schon während des Mittelalters eine selbständig hervortretende Stellung hatten, und kaum eine einzige ist zu nennen, die nicht mindestens zu Beginn des 19. Jahrhunderts bereits eine Bedeutung besaß. Von Cöln bis Danzig, von Lübeck bis Nürnberg sind unsere heutigen deutschen Großstädte von altersher Träger einer großen Entwicklung. Ganz anders England. In keinem anderen Lande Westeuropas hat sich die neuzeitliche Gestaltung so vollständig von den Bahnen entfernt, die das Mittelalter dem Handel und dem Gewerbe vorgezeichnet hatte. Städte wie Manchester, Birmingham, Sheffield haben während des Mittelalters nur eine geringe Bedeutung und treten erst zu Beginn der Neuzeit all-

mählich im Gewerbewesen hervor¹). Im Gegensatz hierzu sind die meisten der Städte, die als Stapelplätze und Seehäfen in der Güterbewegung des Mittelalters eine Stellung einnähmen, aus dem Gang der neuzeitlichen Entwicklung ausgeschaltet worden. Ein Bild einer älteren englischen Stadt, deren Baugeschichte bis in die Römerzeit zurückgeht, zeigt sich uns in der Abbildung 117, die die Stadt Chester darstellt.

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Abi». 117. Stadtplan von Chester.

1) „There are tliree of the great modern centres of industry which began into notice in the Tudor reigns. Manchester is casually referred to

as a

to corne

market town in the time of Edward IV, but it is spoken of in 1542 as a flourishing of textile manufacture. Leland gives a most interesting picture of Birming-

mere village, but with

centi’e

ham as it was in his time, and we may picture it as a

Die Altstadt Chester läßt das römische Castrum, dem die Stadt den Namen verdankt, deutlich hervortreten (s. oben S. 21). Der Zug der Mauern folgt noch vollständig dem Verlauf der römischen Umwallung. Die vier Tore stehen an der alten Stelle. Unschwer ist auch in dem Straßengerüst die alte Einteilung der Via praetoria und der sie rechtwinkelig schneidenden Via principalis wiederzuerkennen. — Die Abb. 116 zeigt den Zustand des Jahres 1550 (Reproduktion von Hugo Lang & Co.). Die Altstadt, heute von einem Kranz von Außenstädten umgeben, hat indes die alte Umwallung, sowie die alte eigentümliche Bauweise der Hauptstraßen in der Gegenwart vollständig bewahrt. Ein Teil der Hauptstraßen zeigt die Eigentümlichkeit, daß der in den mittelalterlichen Straßen häufig angebrachte Laubengang sich nicht im Erdgeschoß der Häuser befindet, sondern in der Höhe des ersten Stockwerks angelegt ist.

Trotz der Verschiedenheit der politischen Verhältnisse finden sich in England während des 16. Jahrhunderts im Städtebau Eingriffe der königlichen Gewalt, die mit den oben S. 44 mitgeteilten Vorschriften übereinstimmen. Wie in Paris, so erweckte auch in London die Bevölkerungszunahme der Hauptstadt während des 16. Jahrhunderts gewisse Befürchtungen, daß die steigende Anhäufung der Bevölkerung Not an Nahrungsmitteln, Teuerung und Krankheiten hervorrufen könne. Königin Elisabeth erließ in den Jahren 1580 und 1593 Verordnungen, die dem Zustrom unbemittelter und armer Personen in der Hauptstadt Einhalt gebieten sollten. Die Verordnungen verbieten, neue Wohnhäuser in den Städten London und Westminster und deren nächstem Umkreis zu errichten, ausgenommen für wohlhabende Personen. Zugleich aber wird eine bemerkenswerte Vorschrift gegeben, die untersagt, daß ein Haus von mehr als einer Familie bewohnt werde oder daß größere Häuser in einzelne Wohnungen aufgeteilt würden.

Die Verordnung von 1580 stellt fest, daß „eine große Zahl von Menschen dazu gebracht werde, in kleinen Räumlichkeiten zu wohnen, wobei es sich zeigt, daß viele dieser Leute ganz arm sind, ja von Bettel oder schlimmeren Dingen leben; auch daß sie zusammengedrängt sind mit mehreren Familien in einem Haus oder einer Wohnung“. Es wurde demgemäß untersagt ,,to forbeare from letting or setting, or suffering any more families then one onely to be placed or to inhabité from hence forth in any house that heretofore hath bene inhabited“. Die Verordnung von 1593 bestimmt, daß nur für ,,inhabitants of the better sort“ neue Wohnhäuser in der Hauptstadt errichtet werden dürfen, und wiederholt das Verbot der Unterteilung der Häuser zu Einzelwohnungen. Ferner werden die Übergriffe auf das öffentliche

very active forges and ironworks. In the reign of Queen Elizabeth the Lord of the Manor of Sheffield permitted the formation of a company of cutlers there“; Cunningham, Growth of English Industry, 3. Aufl., Cambridge 1896, Vol. I, p. 521.

Land und dessen Aneignung untersagt. Vgl. Cunningham, a. a. O., Bd. II, S. 314ff.

Ein geschlossenes System des landesfürstlichen Städtebaues, gleich dem oben S. 43 ff. dargestellten, hat England indes nicht gekannt. Die städtebaulichen Befugnisse und Einrichtungen entwickelten sich analog der von der festländischen verschiedenen Gestaltung der politischen und Verwaltungsrechte. — Während des 18. Jahrhunderts übernahm England die Führung auf dem Gebiete der Industrie, in seiner Entwicklung bald und auf lange Zeit hinaus den festländischen Staaten vorauseilend. Die Ära des Kapitalismus brach an; in der großen Industrie, in der Erzeugung und Verarbeitung von Wolle, Baumwolle, Kohle und Eisen, in der Maschinenindustrie, bildeten die neuzeitliche Technik und das Fabriksystem sich aus. Unter ihrer Einwirkung vollzog sich eine vollständige Umwälzung in den Erwerbsverhältnissen der Bevölkerung Englands und zugleich in den Besiedelungsverhältnissen. Die neuen Großindustrien zogen große Arbeitermassen heran; gleichzeitig begann die Konzentration der Betriebe in den Städten und hiermit — während eines Jahrhunderts fortwährend gesteigert — das städtische Wachstum und der Ausbau neuer Industriezentren und Großstädte.

Die Bevölkerungsbewegung und damit die Aufgaben des Städtebaues ergeben sich im allgemeinen aus der folgenden Zusammenstellung:

Tabelle 32.

Bevölkerungsverteilung inEngland und Wales von 1801—1891³).

1801

1851

1891

Bevölkerung in Städten mit mehr als 5000 Einwohnern ........

Bevölkerung in Städten mit weniger als 5000 Einwohnern und auf dem Lande

2 314 515

8 028 011

19 763 264

6 578 021

9 899 598

9 239 261

Insgesamt

8 892 536

17 927 609

29 002 525

Im Jahre 1801 wohnt nur ein Viertel der Bevölkerung in Städten mit mehr als 5000 Einwohnern. In den nächsten 50 Jahren hat sich diese städtische Bevölkerung auf nahezu die vierfache Zahl gehoben, während auch die ländliche Bevölkerung noch um die Hälfte gestiegen ist. Die größten Veränderungen zeigt indes der Abschnitt 1851/1891; denn während dieses Zeitraumes von vier Jahrzehnten war in den

Städten ein Bevölkerungszuwachs von nahezu 12 Millionen Menschen neu unterzubringen.

Tabelle 33.

Prozentuale Verteilung der Bevölkerung in England und Wrales

von 1801—1891 0-

Jahr

London

Städte von 20-100 000 Großstädte Einwohnern

Andere

Insgesamt

Städte mit Städtische Ländl. mehr als Bezirke Bezirke 20 000 Einw.

1801

1831

9,73

1851

1871

1891

10,64

13,18

14,33

14,52

O io oT r-T [C rH r-H

7,20

8,70

12,42

16,20

21,76

16,94

25,05

35,00

42,00

53,58

Die

Die Tabelle 33 zeigt das prozentuale Wachstum der Bevölkerung und die Verschiebung in dem Anteil der ländlichen, kleinstädtischen und großstädtischen Bevölkerung für den Zeitraum von 1851 — 1891. Großstädte sind 1801, außer London, überhaupt nicht vorhanden. Während 1801 die Städte mit mehr als 20000 Einwohnern erst 17% der Bevölkerung umfassen, ist der Prozentanteil bis 1857 auf 35% gestiegen, wobei in diesen Jahren noch etwa ein Gleichstand zwischen städtischer und ländlicher Bevölkerung erhalten geblieben ist. folgenden Zählperioden kennzeichnen sich durch das rasche Anwachsen der größeren und Großstädte und das Zurückweichen des Anteils der ländlichen Bevölkerung, bis ein Verhältnis zwischen Stadt und Land von 72% zu 28% erreicht wird.

Inmitten dieser Ausgestaltung der städtischen Bauweise schuf und entwickelte England seine Gesetzgebung über Wohnungswesen und Städtebau. Wie wir die ältere preußische Städtebaupolitik nur richtig würdigen können, wenn wir sie als einen Teil der allgemeinen Gewerbe-und Verwaltungspolitik auffassen, so ist auch die neuzeitliche englische W⁷ohnungspolitik nur zutreffend zu verstehen, wenn wir sie als einen Bestandteil der nationalen Gewerbe- und Arbeiterpolitik betrachten.

Die kapitalistische Industrie hatte zu Anfang des 19. Jahrhunderts unter den Arbeitermassen traurige Zustände hervorgebracht. Fabrik-elend, ungenügende Löhne, Ausnutzung der menschlichen Arbeitskraft, Ausbeutung der Frauen- und Kinderarbeit zählten zu den Mißständen jener Tage. Eine phj^sische Verschlechterung der Rasse war eingetreten; literarische Schilderungen und amtliche Erhebungen gaben ein schlimmes Bild der damaligen Verhältnisse⁴ 5). Unter dem Eindruck dieser Berichte

einzelnen.

schritt England seit den 30er Jahren des 19. Jahrhunderts zu seinem Werk der Industrie- und Fabrikgesetzgebung⁻, deinen vorbildliche Bedeutung zur Genüge bekannt ist.

Ganz ähnlich war’en die Voraussetzungen für die Ausbildung der

Wohnungspolitik und Wohnungsgesetzgebung, des letzten Jahrhunderts wurde

Seit den 30er Jahren man im Parlament und in der Öffentlichkeit aufmerksam auf die schweren Mißstände, die sich bei dem raschen Wachstum der Städte im Wohnungswesen ausgebildet hatten⁶). Im Jahre 1844 wurde auf Veranlassung von Sir Robert Peel eine Kommission niedergesetzt zur Untersuchung der Wohnungszustände in den großen Städten. Nach der gesundheitlichen Seite wurden schlimme Verhältnisse festgestellt. Insbesondere waren die Versorgung mit gutem Trinkwasser und die Regelung der Abfuhr in den Städten noch gänzlich mangelhaft; Typhus und andere ansteckende Krankheiten fanden den besten Nährboden in den Städten, denen die Anlagen für die Reinhaltung der rasch angewachsenen und dicht bevölkerten Bezirke noch fehlten. Die Reform Vorschläge der Kommission betrafen deshalb insbesondere das hygienische Gebiet, nämlich die Vorsorge für die Lieferung guten Trinkwassers und für die Regelung der Abfuhr. Wasserversorgung und Kanalisation zu ordnen, erschien als die dringendste Aufgabe, deren allgemeine Durchführung in den Großstädten dem neuen Abschnitt, des Städtebaues Vorbehalten war und in England zuerst systematisch in Angriff genommen wurde.

fällt in Deutschland zusammen mit der Ein-

Im Jahre 1848 wurde der grundlegende Public Health Act erlassen, der die Sanierung der Städte zum Gegenstand hatte. Wenige Jahre später aber wurde der Grundstein gelegt zu der englischen Wohnungsgesetzgebung, die sich mit den Hausbauten befaßte. Mit diesem Zeitpunkt beginnt, während zugleich ein verstärktes Wachstum der Städte einsetzte, der neue Abschnitt des englischen Städtebaues. Seitdem sind die beiden Gebiete des Städtebaues, öffentliche Hygiene und Wohnungswesen, in England gleichmäßig fortentwickelt worden. Eine Reihe hygienischer, verwaltungstechnischer und wohnungspolitischer Gesetze folgte in den Jahren 1868, 1875, 1879, 1882 und 1888. (Auch hier zeigt sich wieder eine der Ursachen für die gegensätzliche Entwicklung des Wohnungswesens in England und in Deutschland. In der Einführung der Wasserleitung und der Kanalisation wurde das Beispiel Englands nachgeahmt; auf die entsprechende Gestaltung des Wohnungswesens glaubte man verzichten zu können. Die Anlage der Wasserleitung und Kanalisation — der vielverkündete Ruhm unserer städtischen Hygieniker führung der Stockwerkshäufung und der Mietskaserne: s. oben S. 240. In England dagegen wurden die neuen hygienischen Einrichtungen verbunden mit stetigen Fortschritten in der Wohnweise. Erst neuerdings dringt auch bei unseren Hygienikern die Erkenntnis durch, daß man mit Kanalisation, Wasserleitung und asphaltierten Straßen noch keine gesunden Wohnungen schafft. S. über den „Kultus der Straße“ oben S. 199).

Eine Zusammenfassung und Erweiterung der Wohnungsgesetzgebung erfolgte durch das Arbeiterwohnungsgesetz (Housing of the working Classes Act) von 1890, ein umfangreiches Gesetzgebungswerk, das die älteren Wohnungsgesetze zusammenfaßte und ihren Bereich wesentlich erweiterte. Nach einer Reihe minder bedeutender Zusätze der Jahre 1893 bis 1896 erging im Jahre 1899 das Gesetz „zur Erleichterung des Erwerbs von Kleinwohnungshäusern“ (Small Dwellings Acquisition Act), das die Ortsbehörden ermächtigte, Darlehen an Einzelpersonen jedes Standes zum Eigentumserwerb von Wohnhäusern zu geben. Im Jahre 1900 folgte ein Gesetz „zur Erweiterung des Abschnitts III des Arbeiterwohnungsgesetzes von 1890“, mit dem Zweck, die Befugnisse der Örts-behörden zu Landankäufen für Wohnhausbauten auszudehnen. Durch das Ergänzungsgesetz von 1903 wurde die Ausführung und Überwachung des Wohnungsgesetzes auf das „Local Government Board“ übertragen. Eerner wurde verschärft die in England bestehende Verpflichtung, wonach bei der Niederlegung von Wohnbezirken für die durch Abriß beseitigten Wohnungen Ersatz in dem Bezirk selbst oder in dessen Nachbarschaft geschaffen werden muß. Durch Gesetz vom Jahre 1907 wurde das Recht auf Pachtung und Zuteilung von Gartenland festgestellt und geregelt.

Als letztes in der langen Reihe der Gesetze erging am 3. Dezember 1909 das neue Wohnungs- und Städtebaugesetz. Die Hauptbestimmungen des Gesetzes betreffen die Befugnis zur Aufstellung amtlicher Bebauungspläne.

Ein allgemeines Recht der behördlichen Aufstellung von Bebauungsplänen war in England bis jetzt nicht vorhanden. Der einzelne Grundbesitzer reicht seinen Bebauungsplan für das von ihm aufzuschließende Gelände bei der Behörde ein, die den Plan mit Rücksicht auf die landesgesetzlichen und ortsstatutarischen Bestimmungen prüft. Diese Bestimmungen betreffen insbesondere die Straßenbreiten, die Straßenanlagen, den Anschluß an die bestehenden Verkehrswege, die Entwässerung, die Einhaltung der hygienischen Vorschriften. Hinsichtlich der Art der Aufteilung des Geländes selbst ist dagegen dem Grundbesitzer im wesentlichen volle Freiheit gelassen. Zweifellos hat das englische System bedeutsame Vorteile nach der wirtschaftlichen Seite, wie die Erfahrung zur Genüge gezeigt hat; auch nach der technischen Seite ist die durch die Eigenparzellierung bedingte Anpassung der Straßenführung an die Geländegestaltung und die Grundbesitzverhältnisse nicht als ungünstig zu bezeichnen. Andererseits wird insbesondere in den Großstädten der Mangel des behördlichen Rechts der Planlegung als ein Nachteil empfunden. Die Regellosigkeit des seitherigen Wachstums der Städte erweist sich ferner als ein Hindernis für die Durchführung der neueren Anschauungen über die Wohnungsreform. Die Wohnungspolitiker in England erheben die Forderung des „planmäßigen Städtebaues“, der — und dies ist der springende Punkt — Städte schaffen soll, die nach sozialen, hygienischen und künstlerischen Gesichtspunkten das Beste für die Bevölkerung bieten.

Das Ziel der Städtebaureform in England bildet demnach eine weitgehende Verbesserung der städtischen Wohn weise, wobei die planmäßige Leitung der Stadtanlage ein Hauptmittel bieten soll, um zu neueren, günstigeren Formen der städtischen Ansiedelung zu gelangen. Nicht das Recht, Baufluchtlinien festzustellen, sondern die sozialpolitische Handhabung der gesamten Planlegung wird im englischen Städtebau angestrebt.

Die Reformbestrebungen hängen eng zusammen mit der Bewegung für die Verbesserung der städtischen Siedelungsweise, wie sie hervortreten in den Musteranlagen von Lever, Cadbury und anderen, in der Gartenstadtbewegung und in den Zielen der Wohnungsreformer. Den neuen Siedelungsformen Port Sunlight, Bournville, Hampstead Suburb, sowie den Gartenstädten, hat der englische Städtebau den Gedanken entnommen, daß die planmäßige Anlage einer Stadt bessere Bedingungen für das städtische Wohnungswesen schaffen kann, vorausgesetzt, daß die Planlegung im Interesse der Gesamtbevölkerung durchgeführt wird. — Die in Deutschland allgemein vorhandene Befugnis der Aufstellung amtlicher Bebauungspläne hat ferner den Führern der Bewegung nachhaltige Anregung gegeben. In wiederholten Studienreisen wurden deutsche Städte von den Beförderern des neuen englischen Städtebaugesetzes besichtigt; s. auch oben S. 199.

Das Hauptgebiet der obrigkeitlichen Anordnung im Wohnungswesen ist das der Baupolizei und der Hygiene. Die amtlichen Vorschriften sind im Vergleich zu den deutschen von geringem Umfang, jedoch infolge ihrer praktischen Gestaltung äußerst wirkungsvoll. Den Ausgangspunkt der baupolizeilichen Regelung bildet das Einfamilienhaus, das als die normale Wohnform angesehen wird ; für größere Hausformen werden dann Erschwerungen festgesetzt.

Die entgegengesetzte Auffassung besteht in Deutschland, wo die Baupolizei von den komplizierten Ansprüchen der gedrängten Bauweise ausgeht und für die kleinen Bauformen gewisse Erleichterungen gewährt; vgl. oben S. 272 und 277.

Der Artikel 158 des Gesundheitsgesetzes vom Jahre 1875 überträgt den örtlichen Verwaltungsbehörden die Befugnis, Bauordnungen zu erlassen zur Regelung von vier Gebieten: 1. die Höhenlage, Breite, Befestigung und Kanalisation der Straßen, 2. Vorschriften über die Mauerstärken, die Standfestigkeit, Feuersicherheit und gesundheitliche Anlage der Häuser; 3. Freiflächen an einzelnen Gebäuden; 4. gesundheitspolizeiliche Bestimmungen über die Benutzung und Anlage von Gebäuden. Durch das Ergänzungsgesetz von 1890 ist noch eine Reihe von Einzelheiten aus dem Gebiete der Baupolizei (Zimmerhöhe und ähnliches) hinzugefügt worden. Auf Grund dieser Bestimmungen hat die Zentralbehörde des ,,Local Government Board“ allgemeine Mustersatzungen ausgearbeitet, sog. „Model bye laws“, die in unserem Sinne als Landesbauordnung gelten können; sie enthalten die Mindestanforderungen der Verwaltung und können durch örtliche Statuten Ergänzung finden.

¹

   Aus J. Goldstein, Berufsgliederung und Reichtum, Stuttgart 1897, S. 14.

²

   York City umfaßt Teile aller 3 „ancient Counties“ York.

³

Aus A. F. Weber, The Growth of cities in the XIX Century. New-York and London 1899, S. 43.

⁴

   Nach A. F. Weber a. a. O., S. 47.

⁵

   Ygl. Cunningham, Growth of English Industoy, 3. Aufl. Bd. III im

⁶

Auf die Verhältnisse in der Unterkunft der Arbeiter hatte schon L95 eine Schrift von Dr. Aikin hingewiesen; s. Cunningham a. a. O., Bd. III, S. 807.

Das neue Städtebaugesetz vom 3. Dezember 1909 bringt die wichtige Bestimmung, daß bei Feststellung der Bebauungspläne allgemeine Vorschriften gegeben werden können über die Zahl der Wohnhäuser, die auf 1 acre (0,40 ha) errichtet werden dürfen, sowie über die Höhe und die Eigenschaft der Gebäude¹).

Völlig verschieden von den deutschen Einrichtungen sind die Organisationen auf dem Gebiete des Realkredits; als hauptsächlichste Gegensätze sind zu bezeichnen: kein Grundbuch nach deutschem Muster

—    von einem neueren örtlich beschränkten und auf starken Widerstand stoßenden Versuch abgesehen; keine Hypothekenbanken nach deutschem Vorbild; geringer Kapitalbedarf für spekulative Zwecke und daher reichliche und billige Kapitalzufuhr für produktive Zwecke. Das Kapital wird dem Boden in England in der Hauptsache als Produktivkapital oder Meliorationskapital zugeführt, d. h. zur Schaffung neuer materieller Werte. Die Kapitalbeschaffung ist reichlich und billig. Für die Realisierung der Gewinne der Bodenspekulation ist hier Kapital nur in geringem Umfang aufzubringen. Eine Belastung des Bodens wie in Deutschland — 90 bis 96% der künstlich aufgetriebenen Werte

—    ist den englischen Verhältnissen fremd. Ebensowenig besteht dort im allgemeinen eine dauernde, unablösbare Verschuldung für Wohngebäude.

Für die Beschaffung von Realkredit kommen insbesondere in Betracht: private Geldgeber, vorzugsweise durch die Vermittlung der Soli-citors, die in allen mit dem Bodenkredit verbundenen Geschäften eine bevorzugte Stellung einnehmen; die zahlreichen Buildingsocieties, unter denen in England nicht Baugenossenschaften zu verstehen sind, sondern Baukreditgesellschaften, die das Kapital zum Häuserbau vorstrecken und auf jährliche Tilgung der hypothekarischen Schuld halten; endlich Banken und Versicherungsgesellschaften.

Eine hohe hypothekarische Gebäudeverschuldung besteht in England bemerkenswerterweise nur bei solchen Grundstücken, auf denen eine allgemeine Schankgerechtigkeit ruht, sog. ,,licensed public houses“. Auf diese Schankstätten werden von dem am Ausschank beteiligten Brauereien und Destillationen, die sich hierdurch den einträglichen Absatz sichern wollen, ferner mitunter auch von Banken, hypothekarische Darlehen in großen Beträgen gegeben. Es verdient eine Hervorhebung, daß bei dieser Überbelastung wiederum nur der Wert eines behördlichen Aktes — hier der Schankkonzession — den Grundstückswert ausmacht und in der Hypothek bezahlt wird. Mit dem Hausbau und dem Wohnungswesen hat die Verschuldung der Schankstätten nichts zu tun.

Unter diesen Voraussetzungen ist eine geschäftsmäßige Bodenspekulation in der in Deutschland entwickelten Form mit ihren Hilfsmittein der Taxierungen, der Bodenbelastung, des Baustellenhandels und der Einschiebung von Zwischenpersonen unmöglich und unbekannt. Der Bodenpreis zeigt eine gänzlich verschiedene Entwicklung. In der 7 Millionenstadt London beträgt der Bodenpreis in den Außenbezirken 5—10 sh für den Quadratmeter; in Berlin in gleichstehenden Bezirken 40—80 M. Im allgemeinen gilt ein Preis von 5 sh für den Quadratmeter (£ 1000 per acre) in den englischen Städten als reichlich hoch. In der rasch anwachsenden Industriestadt Ipswich z. B. stellt sich der Bodenpreis für baureifes Land auf nicht ganz 3 sh für den Quadratmeter. Der Bodenpreis in Deutschland beträgt etwa das Sechs- bis Achtfache der in England üblichen Sätze. Selbst wenn man den Bodenwert der Stockwerkshäufung auf das Vierfache des Flachbauwertes ansetzen wollte, bliebe noch eine große spekulative Überteuerung. Dabei ist England das Land der weitaus größeren Kapitalmacht, der höheren Löhne und der stärkeren städtischen Konzentration. Nach natürlichen volkswirtschaftlichen Gesetzen müßte der Bodenpreis dort wesentlich höher sein als in Deutschland. Der niedrige Bodenpreis ermöglicht die Wahl und die Beibehaltung der günstigsten Bauformen.

Die neuerdings geplante Besteuerung des Wertzuwachses, die 20 °/0 vom Wertgewinn betragen soll, wird wohl ihres Einflusses auf den Bodenpreis nicht verfehlen. Obwohl die Voraussetzungen für die Besteuerung in England wesentlich andere sind als in Deutschland, wird doch die Befürchtung nicht abzuweisen sein, daß die Abgabe bei ihrer gleichmäßigen Höhe verteuernd auf den Bodenpreis wirkt und damit jene Steigerung der Bodenwerte eingeleitet wird, die in ihrem unaufhaltsamen Portschreiten zu der gedrängten Bauweise führt. Richtiger wäre es wohl gewesen, mindestens die Steuer gemäß dem Bodenpreis abzustufen, etwa in der Weise, daß die Abgabe bei einem Bodenpreis von 500 £ per acre (— 2l/₂ M. für den qm) mit 5 °/o Einsetzen würde, um mit jeder Erhöhung des Preises allmählich zu steigen, so daß bei 2000 £ per acre der Höchstsatz von 20 °/₀ erreicht wäre. Vgl. meinen Aufsatz „The pi’oblems of town development“, Contemporary Review, Dezember 1909, S. 660 f.

Die von der Regierung (im Jahre 1909/1910) vorgeschlagene Bodenbesteuerung umschließt ferner eine Abgabe auf unerschlossenes Gelände (undeveloped land). Gelände, das nicht für die Bebauung erschlossen ist, soll darnach eine jährliche Abgabe von ¹/₂ Penny auf 1 £ Bodenwert zahlen. Steuerbefreiungen werden in einer großen Anzahl von Fällen gewährt; die wichtigsten Befreiungen sind für: 1. Gelände im Wert von weniger als 50 £ per acre (= 25 Pfennige finden Quadratmeter). Landwirtschaftlich genutzter Boden ist der Besteuerung nur dann unterworfen, wenn und insoweit der Baustellenwert des Geländes den landwirtschaftlichen Wert übersteigt. 2. Öffentliche Gärten und Freiflächen. 3. Private Freiflächen, zu denen der Öffentlichkeit genügender Zutritt gewährt wird. 4. Zubehör zu Hausgärten. 5. Spiel- und Erholungsplätze, auch im Privatbesitz, die diesem Zweck dauernd dienen. — Als „Erschließung des Geländes“ ist anzusehen die Anlage von Straßen, Wegen, Kanalisationseinrichtungen usw. Doch kann 10 Jahre nach erfolgter Straßenanlage das Gelände im Ealle der Nichtbebauung gleich unerschlossenem als steuerpflichtig erklärt werden.

Die Institutionen, auf denen das Wohnungswesen beruht, sind in England von Anfang bis Ende den deutschen entgegengesetzt; die Rechtsformen des Bodenverkehrs, die Bodenaufteilung, der Realkredit, die Bauordnung, der Bebauungsplan, die Stadterweiterung, die Hausformen haben feste, für die Entwicklung entscheidende Grundlagen, die zu den in gleichem Maße entscheidungskräftigen Einrichtungen in Deutschland im vollen Gegensatz stehen. Das Ergebnis ist demgemäß auf allen Gebieten des Wohnungswesens das entgegengesetzte, obwohl die Vorbedingungen für beide Länder die gleichen sind, nämlich: außerordentlich starke Vermehrung der städtischen Bevölkerung, Großstadtbildung, rasches Anwachsen der Industrie und des Arbeiterstandes.

an denen es innerhalb

Zur Erklärung der abweichenden Entwicklung des Wohnungswesens wird auch das Klima herangezogen. Der Hinweis ist in diesem Zusammenhang unzutreffend. Die Bauform, die in Deutschland bis in die 60 er Jahre des 19. Jahrhunderts die vorherrschende war und es an vielen Orten noch heute ist, ist das alte Dreifensterhaus, das sich als Bautypus in nichts von dem englischen Wohnhause unterscheidet. Vgl. die Angaben hier oben S. 57, 136, 139, 140, 248 und 393. Die Verdrängung dieser Bauform in Deutschland ist eine willkürliche und hat mit dem Klima nichts zu tun; sie verläuft genau parallel mit dem Vordringen des preußischen Grundbuchs, der Hypothekenspekulation und der gedrängten Bauweise. — Es braucht im übrigen kaum bemerkt zu werden, daß klimatische Verschiedenheiten des Deutschen Reiches gar nicht fehlt — nur für die offene Bauweise in Betracht kommen könnten; das Einfamilien-Reihenhaus ist, was die Seitenmauern anlangt, ganz ebenso eingebaut und gedeckt wie die Mietskaserne. Vgl. auch § 64, IV (Belgien).

III. Die Bautätigkeit.

$ 63. Die gesamte Entwicklung des Wohnungswesens in England, soweit sie der privatgewerblichen Tätigkeit obliegt, ist das Werk der Spekulation; jedoch nicht der die Bodenpreise treibenden und das Baugewerbe fesselnden Wertspekulation, sondern das Werk der Handelsspekulation, d. h. hier des spekulativen Baugewerbes, das das Risiko und die Arbeit der Marktversorgung übernimmt (oben S. 70/71). England hat alle Vorteile der neuzeitlichen Spekulation, Deutschland alle Nachteile; auch dies ein Schaden unserer Entwicklung des Wohnungswesens, die in jeder Einzelheit eine gewaltsame Beugung der natürlichen Gesetze der Volkswirtschaft aufweist.

Der Bauunternehmer, in Deutschland der Handlanger des Bodenspekulanten, ist hier ein zwar kreditbedürftiger, im übrigen aber unabhängiger Geschäftsmann. Mit der Aufbringung des Kapitals für den Boden — in Deutschland der Hauptpunkt — hat der Bauunternehmer bei dem allgemein üblichen System der Bodenpacht (Leasehold) überhaupt nichts zu tun. Schon hierdurch wird die Funktion des Baugewerbes eine vollständig verschiedene von den oben S. 101 f. und

S. 302 geschilderten Verhältnissen. Bei dem englischen Flachbau ergeben die Baustellenpreise überdies einen Betrag, der auch bei „Freehold“ unschwierig zu beschaffen ist. Das Baugewerbe ist demgemäß ein kapitalistischer Betrieb, der den allgemeinen Konjunkturschwankungen unterliegt wie jedes andere Gewerbe, im übrigen aber seinen regelmäßigen Gang geht und keineswegs vollends sich in Zuckungen und im offenen Gegensatz zu der allgemeinen Wirtschaftslage bewegt (oben S. 101, 148 und 301).

Wegen der Einzelheiten siehe meine Schrift „Die städtische Bodenparzellierung in England“, Berlin 1908. — Vgl. hierzu Shadwell, Industrial Efficiency, Tom. II, p. 186: „Außerhalb von London und einigen wenigen anderen besonderen Örtlichkeiten ist das Problem der Quantität der Wohnungen nicht akut, und in den meisten Provinzstädten existiert es überhaupt nicht; das Angebot ist beinahe ausreichend und wird es immer mehr. Und selbst in London ist die akute Schwierigkeit beschränkt auf das innere Gebiet; außerhalb, in Greater London wohnen die Arbeiterklassen ebenso in Einzelhäusern wie anderswo, und das Angebot hält gut Schritt mit der Nachfrage. Ich habe während der letzten 15 Jahre die Erbauung von vielen Hunderten von Kilometern von Straßen an der nördlichen und östlichen Peripherie beobachtet, die ausschließlich aus solchen Häusern bestehen. Wir haben nichts, was mit der Wohnungsnot zu vergleichen ist, die in Deutschland herrscht, und die verhältnismäßig niedrigen Mieten in England sind ein Ergebnis dieses verhältnismäßig reichlichen Angebots.“ Zitiert von Horsfall, Zeitschr. für Wohnungswesen 1906, Bd. IV, S. 241.

Der Boden ist in den Mittelstädten und in den für die Kleinwohnungen hauptsächlich in Betracht kommenden Außenbezirken und Vororten der Großstädte allgemein als Freehold (unserem unbeschränkten Eigentum entsprechend) zu haben. Von den großstädtischen spekulativen Bauunternehmern wird jedoch der Kapitalersparnis wegen die Form der Baupacht — Leasehold, ähnlich unserem Erbbaurecht — vorgezogen,, auch wenn der Boden als Freehold erhältlich ist.

„Lease“ (von dem normannisch-französischen laisser = überlassen) ist im Grundstücksverkehr ein Vertrag, durch den der Grundbesitzer die Nutzung eines Grundstücks auf eine zeitlich begrenzte Dauer — also nicht endgültig und immerwährend — überträgt. Bei der Überlassung unbebauten Bodens zum Zwecke des Häuserbaues beträgt die Zeitdauer

28

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

der „Lease“ heute meist 99 Jahre; sog. buildinglease. Diese befristete Veräußerung durch Zeitpacht wird insbesondere bei der Verwendung für städtische Baustellen gewählt: einmal geschieht dies — wie allgemein bekannt — bei großen Grundherren und Korporationen zum Zwecke der dauernden Festhaltung des Grundeigentums und seiner späteren Wertsteigerung; ferner aber auch bei kleinerem und mittlerem Grundbesitz, weil die Baupacht in Großstädten die Vorzüge der leichteren Verkehrsfähigkeit und des geringeren Kapitalbedarfs bietet. Im allgemeinen läßt sich sagen, daß in der Großstadt, insbesondere in London, die Verwendung des Bodens in der Form des „Leasehold“ vorwiegt, während dagegen in den Mittel- und Kleinstädten und auch in den großstädtischen Außenbezirken vielfach die Veräußerung als „Freehold“ erfolgt.

Daß der Boden in England oder auch nur in London in den Händen von Behörden und einiger Familien des Hochadels sei, ist nicht zutreffend, scheint aber eine bei deutschen Schriftstellern kaum ausrott-bare Vorstellung zu bilden. Gebundenes Eigentum findet sich vielfach, wenn auch nicht ausschließlich in Inner-London. Für die Stadterweiterungsbezirke von London, und vollends für die Provinzstädte, beruht die Annahme indes auf einem Irrtum. Das Mißverstädnis mag z. T. daher rühren, daß in den Großstädten sowohl das Baugewerbe wie auch vielfach die Hauskäufer der Verkehrsform des Leasehold den Vorzug geben, auch wenn der Boden als Freehold zu haben ist; vgl. meine Städtische Bodenparzellierung in England S. 36.

Die von der privatgewerblichen spekulativen Bautätigkeit vorzugsweise hergestellte Form des Kleinwohnungsgebäudes ist das Einfamilien-Reihenhaus. Die beifolgenden Abbildungen 118 bis 122 zeigen einige der für das Arbeiterwohnhaus meist angewandten Bauformen.

Das Haus Abb. 118 ist der spekulativen Bautätigkeit in einer der Industriestädte mit starker Bevölkerungszunahme, Ipswich, entnommen und stellt eine der beliebtesten Formen des Einfamilienhauses dar; es enthält fünf Zimmer, Küche und Nebenräume. Im Erdgeschoß ist ein geräumiger Hausflur vorhanden; an dem zu ebener Erde gelegenen Wohnzimmer liegt das vorgeschobene Bay-Window; es ist dies ein Vorbau, wie er in den norddeutschen Städten unter dem Namen „Auslucht“ vielfach üblich war und sich auch heute noch an den älteren Bataten von Bremen findet. Die Auslucht trägt ebensosehr zur Belebung und Gliederung des Straßenbildes bei, wie sie die Wohnlichkeit der Innenräume der Häuser erhöht. Die Reihenhäuser werden regelmäßig als Doppelhäuser mit gemeinsamer Brandmauer gebaut, für Kleinwohnungen sicher die vorteilhafteste Bauweise.

Eine besondere Hervorhebung verdient das hübsche Motiv des Vordachs der Abb. 118, in aller Einfachheit eine Zierde und dabei eine Annehmlichkeit für das Haus. Es bietet die Möglichkeit, bei jeder Witterung vor die Haustür treten und einen Sitz vor dem Hause einnehmen zu können. Auf die Ausgestaltung der Bedachung wird in den englischen Kleinhäusern überhaupt viel Sorgfalt verwendet; sie ist der Anwendung von überladenen Ornamenten und stilwidrigen Ausbauten weit vorzuziehen. Die Gliederung des Daches bewirkt, daß das Klein-

haus bei aller Einfachheit der Formen einen gefälligen und dauernd befriedigenden Eindruck macht. — Der Bodenpreis für das Haus Abb. 118/119 stellt sich auf rund 400 M., hierzu die Straßenkosten rund 90 M.; die Baukosten betragen 3200 M., insgesamt 3700 M.

Abb. 120 stellt ein Arbeiterhaus von Felixstowe, einer industrielosen Provinzstadt, dar. Das Haus enthält im Erdgeschoß zwei Wohnzimmer und im Obergeschoß drei Schlafräume, ferner im Dachgeschoß

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Abb. 118. Einfamilienreihenhaus (Ipswich).

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Obergeschoß Abb. 119. Grundriß zu Abb. 118.

Erdgeschoß

noch ein geräumiges von der Straße belichtetes Schlafzimmer. Die äußere Erscheinung ist besonderer Betrachtung wert. Durch einfache Mittel^ durch bescheidene Verwendung von Holzteilen ist eine erfreuliche Wirkung erzielt. Der Vorbau ist hier stärker betont, durch zwei Geschosse durchgeführt und durch einen hübschen Giebel abgeschlossen; im Erdgeschoß ist das eben besprochene Vordach eingefügt.

Der Preis der Baustelle von 100 Fuß Tiefe betrug hier 1100 M. einschließlich Straßenkosten, das ist 6,50 M. für den Quadratmeter; das

28*

fertige Haus kostet 5500 M. — Das Haus verdient unsere Aufmerksamkeit auch deshalb, weil es sich nach Anlage und Grundriß unschwer zu einem Zweiwohnungshaus mit zwei Kleinwohnungen umwandeln ließe.

Das Haus der beifolgenden Abb. 122 ist in einem Vorort von London in der üblichen Weise auf Leasehold — Bodenpacht von 99 Jahren — erbaut.

Das Haus Abb. 122 ist als bessere Arbeiterwohnung „superior mechanics dwelling“ — zu bezeichnen. Es enthält im Erdgeschoß den Hausflur mit kleiner Vorhalle, zwei Wohnräume, Küche, Spülküche, Speisekammer, Kohlenraum, Bad, Abort; insgesamt fünf Räume, Küche und Nebengelasse. Der Verkaufspreis des Hauses beträgt 6000 M. (reichlich gerechnet), jedoch ohne den Preis von Grund und Boden, für den 110 M. Bodenzins zu zahlen sind.

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Abb. 120.

Einfamilienreihenhaus (Felixstowe).

Erdgeschoß Obergeschoß Abb. 121. Grundriß zu Abb. 120.

Das hölzerne Vordach, das sich an den Häusern Abb. 118 und 120 findet, fehlt. Der beliebte Vorraum, der bei jeder Witterung zum Untertreten erwünscht ist, wurde jedoch dadurch geschaffen, daß die Haustür um etwa einen Meter nach innen gerückt ist (vgl. Abb. 123), so daß hier ein sog. „Porch“ entsteht. Das Hausdach findet einen hübschen Abschluß durch eine einfache Krönung mit Ziegelsteinen. Die Baustelle hat die vielfach üblichen Abmessungen von 16 Fuß Front zu 100 Fuß Tiefe. Die Kosten der Straßenanlage betragen rund 10 Shilling für den Fuß Front oder etwa 160 M. für die Baustelle; sie setzen sich zusammen aus den Kosten des Straßenbaues, der Pflasterung, der Leitungsröhren und der Kanalisation, die hier eine doppelte ist; es sind behördlicherseits getrennte Kanäle für die Hausentwässerung und für das Oberflächenwasser vorgeschrieben.

Die Häuser der Abbildung 124 zeigen die Bauweise des kleinen Einfamilien-Reihenhauses in Liverpool. Der äußere Eindruck der Kleinhäuser ist ein freundlicher, der gesteigert wird durch das hübsche — und dabei billige, einfach wirkende — Baumaterial. Jedes Kleinhaus enthält im Erdgeschoß Wohnstube und Küche, im Obergeschoß zwei Schlafstuben. Der Mietpreis beträgt 362 M. jährlich, mit Einschluß sämtlicher Abgaben.

Bodengesellschaften sind in England an verschiedenen Orten, wenn auch nicht in dem gleichen Umfang wie in Deutschland, tätig; sie haben

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Abb. 122.

Einfamilienreihenhaus (London).

Obergeschoß

Erdgeschoß Abb. 123. Grundriß zu Abb. 122.

die wünschenswerte und in Deutschland fehlende Eorm der reinen Parzellierungsgesellschaft, die sich der notwendigen und an sich gewinnbringenden Umwandlung von Ackerland in Bauland widmet, jedoch unter völliger Abwesenheit jener langen Kette von Zwischenmännern und Hilfspersonen, die für die Preistreiberei unserer Bodenspekulation notwendig sind. Der Betrieb der englischen Bodengesellschaften umfaßt die für den Städtebau unentbehrliche Leistung der Straßenaufschließung und Bodenaufteilung; im übrigen ist die Aufgabe der Gesellschaften, ihre Grundstücke nach kaufmännischen Gesetzen mit Nutzen, aber ohne Schiebungen und möglichst unmittelbar an reale Käufer abzusetzen. Vgl. hierüber und über die besonderen Formen der Kapitalbeschaffung meine ,,Städtische Bodenparzellierung in England“ im einzelnen.

Die gewinnlose Bautätigkeit scheidet sich, wie in Deutschland, in drei Gebiete: öffentliche Verbände, Arbeitgeber und Stiftungen und gemeinnützige Bautätigkeit. Unter den öffentlichen Verbänden sind es die Gemeinden und Ortsverwaltungen, die eine außerordentlich umfangreiche Bautätigkeit entfaltet haben.

Die englische Wohnungsgesetzgebung war in ihren Anfängen und in ihren Hauptteilen, wie oben S. 427 gezeigt, zunächst eine Assanierungsgesetzgebung, die hervorgerufen wurde durch hygienische Mißstände, wie sie im Städtebau bis in die zweite Hälfte des 19. Jahrhunderts be-

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Abb. 124. Einfamilienreihenhäuser (Liverpool).

standen. Die Sanierung schlechter innenstädtischer Bezirke wurde von den Stadtverwaltungen tatkräftig in die Hand genommen. An die Niederreißung ungesunder Wohnhäuser schloß sich dann die Errichtung von Neubauten auf dem gesäuberten Gelände. Mit der steigenden Fürsorge für das Wohnungswesen gingen die Gemeinden und örtlichen Verwaltungskörperschaften dazu über, bei Bedarf neue Wohnungen für die arbeitenden Klassen zu errichten.

Die Stadtverwaltungen von Glasgow, Birmingham, Manchester, Liverpool, das Londoner County Council und die einzelnen Londoner Sondergemeinden haben eine große Tätigkeit im Bauwesen entwickelt.

Große Unternehmen zur Säuberung der Innenstädte wurden durchgeführt in London, BoundaryStreet Improvement (London County Council, Aufwendung 6³/₄ Mili. M.); Birmingham (Gesamtaufwendung 26¹/₄ Mili. M.); Glasgow (City Improvement, Aufwendung 24J/₄ Mili. M.); Manchester (9 Mill.), Newcastle, Sheffield. Über die bei der Wiederbebauung der niedergelegten Bezirke verwendeten Bautypen vgl. Thompson, Housing Handbook, Bd. I, S. 40f., Bd. II, S. 65f.

In Liverpool hat die Stadtverwaltung bereits im Jahre 1869 mit eigenen gemeindlichen Wohnungsbauten begonnen und seitdem Leistungen ungewöhnlichen Umfangs in der Umgestaltung der Innenstadt durchgeführt. Die Bautätigkeit der Stadtverwaltung erstreckte sich auf die älteren innenstädtischen Bezh’ke mit unternormalen Wohnungen. In zahlreichen Straßen und Bezirken wurden die alten Gebäude nieder-

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Abb. 125. Gemeindewohnungsbauten ; Innenstadt (Liveryiool).

gelegt und durch Neubauten ersetzt. Die ersten Bauten des Jahres 1869 und einige der späteren wurden fünfgeschossig gebaut. Die Bauform des Blockgebäudes ist indes bei den arbeitenden Klassen unbeliebt und wurde deshalb aufgegeben.

Die neueren gemeindlichen Wohnungsbauten haben die Form des Mehrwohnungshauses, das in verschiedenen Typen errichtet wird. Die beifolgende Abb. 125 zeigt die Form des dreigeschossigen Wohnhauses, das meist Wohnungen von zwei Bäumen enthält, im Mietwerte von 156 M. jährlich. Die Wohnungen sind mit Warmwasserversorgung versehen. Die Stadtverwaltung von Liverpool hat bis 1908 insgesamt 2170 Wohnungen mit einem Aufwand von 8,7 Mili. M. errichtet. Die Netto-Mietseinnahme ergibt 2,32 °/₀ Verzinsung auf das aufgewendete Kapital. Wenn man den günstigen Einfluß auf die Gesamtbevölkerung

in. Rechnung stellt, so ist das Ergebnis der innenstädtischen Baupolitik sicherlich ein äußerst befriedigendes. Indes liegt auch rein rechnerisch und volkswirtschaftlich eine weit rentablere Ausgabe vor, als wenn man jene 9 Millionen stückweise jährlich für Armenunterstützung ausgegeben und verzettelt hätte; s. oben S. 294. Über die Bautätigkeit und die Wohnungsfürsorge der Stadtverwaltung von Liverpool vgl. meinen Aufsatz „Die großstädtischen Innenbezirke und die unternormalen Wohnungen“ Technisches Gemeindeblatt, Mai 1910.

Bei den Sanierungen hat es sich übrigens ergeben, daß die Bewohner der Slums (verwahrloste Wohnungen) nach ihrer Austreibung nicht in gute neue Wohnungen ziehen, sondern lieber ältere Wohnbezirke aufsuchen, in denen sie ihre schlechten Wohnsitten fortsetzen (slum dwelling is a disease; Thompson S. 50).

Die Verbindung von Wohnungsbau und Sanierung wird neuerdings nicht mehr festgehalten. Die Erfahrung hat gezeigt, daß die Niederlegung zentraler Bezirke und dei’en Wiederbebauung durch Wohnhäuser übei’aus kostspielig ist und gleichwohl unbefriedigend bleibt. Die neueren Bestrebungen gehen deshalb dahin, daß die öffentlichen Verbände die von ihnen zu errichtenden Wohnungen für die minderbemittelten Klassen nach Möglichkeit in den Vororten bauen und die Anlage von Verkehrsmitteln nach den Außenbezirken fördern sollen. Der kommunale Wohnungsbau wird hierdurch unabhängig von der Sanierungstätigkeit, durch die er zunächst angeregt worden war, so daß heute die Wohnungsbautätigkeit der Gemeinden und örtlichen Verwaltungskörper sich in immer stärkerem Maße auf die Außenbezirke und die verschiedenen Gebiete des Wohnungsbedarfs erstreckt.

Als Gebiete der kommunalen Bautätigkeit sind zu nennen: a) die Errichtung von Wohngebäuden für die ärmsten und untersten Volksschichten, die den Preis der normalen Wohnung nicht erschwingen können (vgl. oben § 58 S. 403; b) Bau von Kleinwohnungen in den Innenbezirken, in denen Mangel an geeigneten Wohnungen besteht; c) Bau von Kleinwohnungen für die normale Bevölkerung in den Stadterweiterungsbezirken; endlich d) Errichtung von Logierhäusern und Ledigenheimen.

Nachdem die Gesetzgebung dem eigenen Wohnungsbau der Gemeinden hinsichtlich des Landerwerbs und der Kapitalaufnahme die nötige Bewegungsfreiheit geschaffen hatte, nahm die kommunale Bautätigkeit einen immer größeren Aufschwung. Die gemeindlichen Wohnungsbauten haben mehrfach günstige, z. T. vorbildliche Lösungen für den Kleinwohnungsbau gebracht. Bei den von den Ortsverwaltungen aufgeführten Gebäuden werden als Bauformen angewandt: das Blockbuilding, das Mehrwohnungshaus (tenement-house; tenement = Stockwerkswohnung); das Zweiwohnungshaus, und in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle das Einfamilienhaus. Die der gedrängten Bauweise angehörenden Formen werden nur da errichtet, wo der hohe Bodenpreis und die auf den Geländeerwerb aufgewendeten Kosten dazu zwingen. Es ist dies insbesondere der Fall bei den umfangreichen Sanierungen in den Innenbezirken der Großstädte. Die Baukosten der gedrängten Bauweise sind allgemein höher als die des Flachbaues; vgl. die bei Thompson, Bd. I, S. 158 gegebene Tabelle und die in meiner „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ S. 200 und 201, Anrn. 5 zitierten Angaben über die unbefriedigende Gestaltung der — der deutschen Mietskaserne im übrigen weit überlegenen — Blockbuildings.

Große Aufmerksamkeit wurde seitens der englischen Gemeindeverwaltungen auf die Herausarbeitung einer günstigen Form des Zweiwohnungshauses verwendet, das für hochwertigen Boden, der den Bau von Einfamilienhäusern nicht gestattet, unter vollständiger Trennung der beiden Familienwohnungen bestimmt ist. Das Ergebnis ist das Cottage-flat (flat = Stockwerkswohnung), das in verschiedenen Ausführungen in Livei'pool, Richmond und anderen Städten angewandt wurde; vgl. die Abb. bei Thompson, Bd. I, S. 96 u. 114. Die Zweiwohnungshäuser in Richmond haben für jede Wohnung einen gesonderten Eingang von der Straße und gesonderten Zugang nach dem Garten. — Die Wohnungsmieten in den städtischen Wohnhäusern sind naturgemäß je nach der Größe der Stadt, der Bauart und der Lage der Gebäude sehr verschieden. Thompson veröffentlicht (Housing Handbook, Bd. I, S. 68 bis 72) einige bemerkenswerte Tabellen für jede Hausform mit den Durchschnittsmieten, auf einen Raum für das Königreich berechnet, nebst den Einzelmieten für die verschiedenen Wohnungsgrößen in den einzelnen Städten. Die folgende Tabelle 34 gibt eine Zusammenstellung der a. a. 0. veröffentlichten Durchschnitts- und Einzelziffern nach Hausform und Wohnungsgröße.

Tabelle 34.

Mietpreise nach Hausformen in den kommunalen Wohnungsbauten.

Stadt

Hausform

Zahl der Räume

Mietpreise für 1 Woche

Block-Building

Durchschn. f. 1 Raum

3 sh

Glasgow .    .

Liverpool .    .

Manchester

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Durchschn. f. 1 Raum

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4    sh 6 p

3 sh 5 sh

6 sh 6 p

(Fortsetzung der Tabelle 34.)

Stadt

Hausform

Zahl der Räume

Mietpreise für 1 Woche

England, Provinzialstädte .    . . .

Birmingham .    .

Zweiwohnungs

häuser

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Hornsey .    .    .

Liverpool .    .

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7    sh 6 p — 7 sh 9 p

6    sh 6 p

5 sh

Die Entwicklung der Wohnungstätigkeit des Londoner Grafschafts-rats ergibt sich aus folgender Tabelle:

Tabelle 35.

Die Wohnungsbauten des Londoner County Councils.

Jahr

Wohnungen

Räume

Schlaf

kammern

Bewohner

schaft

Miets

einnahmen

M.

1893

1895

56

1898

358

87

1903

1263

871

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498

1908

3881

7880

3 261 9 552 21085

324

324

1845

2 066 6 846 19 428 44 060

71 552 162 392 558 866 1 621 760 3 549 755

Städtische Logierhäuser sind in einer Reihe von Städten errichtet worden, die größte Zahl mit 2166 Betten für Männer und 248 für Frauen in Glasgow; die Gebühr für eine Nacht beträgt 3 lJ₂ d (Glasgow) bis 6 d (London).

Die Aufwendungen der Gemeinde- und Kommunalverbände für den Wohnungsbau sind sehr hohe. Das Londoner County Council allein

hatte bis Anfang 1906 für 48³/₄ Mili. M. fertige Bauten hergestellt und für weitere 50¹/₂ Mili. M. in Ausführung. —

Die Bautätigkeit der Arbeitgeber umfaßt insbesondere jene Siedelungen, die als mustergiltige Anlagen allgemein bekannt wurden und einen großen Einfluß auf die Entwicklung des Kleinwohnungswesens, weit über die Grenzen Englands hinaus, gewonnen haben.

An erster Stelle sind hier zu nennen: Port Sunlight (erbaut durch Lever Bros) und Bournville (erbaut durch Cadburj), in allen wohnungspolitischen Veröffentlichungen der verschiedensten Länder genau beschrieben. Beide Siedelungen wurden vorbildlich für zahlreiche Anlagen und haben in hohem Maße dazu beigetragen, der Bautätigkeit der Arbeitgeber eine neue Richtung zu geben. Nicht mit Unrecht haben jene Siedelungen die Beinamen „beautiful Bournville“ und „sunny Port Sunlight“ empfangen. Als eine dritte, im allgemeinen weniger bekannte garten-mäßige Siedelung ist noch Earswick bei York zu nennen, eine Schöpfung von Jos. Rowntree.

Die Bedeutung der gemeinnützigen Bautätigkeit endlich ist begründet in dem Umfang ihrer Leistungen, wie in dem Streben, Fortschritte und neue Formen der städtischen Besiedelung zur Durchführung zu bringen.

Eine äußerst umfassende Tätigkeit entfalten die Aktienbangesellschaften, die ähnliche Ziele wie die unsrigen (oben S. 396) verfolgen. Die Aktienbaugesellschaften schließen Spekulationsgeschäfte aus und betreiben in gemeinnütziger Weise den Bau von Klein- und Mittelwohnungen. Die Gesellschaften verfahren aber gleichwohl nach privatwirtschaftlichen Grundsätzen und suchen eine Verzinsung ihres Anlagekapitals mit 3 bis 5 °/₀ zu erreichen. Die bedeutendste unter diesen Gesellschaften ist die Artizans Labourers and General Dwellings Co. in London, deren Kapital über 50 Mili. M. beträgt.

Die weitgehendste Reform der städtischen Wohn weise wird vertreten durch die „Gartenstadt“, eine neue Stadtanlage, deren Grundlinien in dem oben S. 345 genannten Buch von Ebenezer Howard beschrieben werden. Die Anregungen sind zur praktischen Durchführung gelangt in der First Garden City, die in Letchworth bei Hitchin gegründet wurde und deren Ausbau bereits bedeutend vorangeschritten ist. — Während die eigentlichen Gartenstädte grundsätzlich als neue selbständige Siedelungen und als abgesonderte Städte angelegt wurden, erschien es unter den heutigen Verhältnissen als eine fast noch wichtigere Aufgabe, die neuen Formen der Stadtanlage in Verbindung mit den vorhandenen Städten zu bringen und unmittelbar in dem Erweiterungsgebiet einer Großstadt die Möglichkeit veränderter Bebauung zu zeigen. Als erste einer solchen an eine bestehende Stadt anzugliedernde Stadterweiterung wurde im Jahre 1909 in einem Großlondoner Vorort die Gartenvorstadt Hampstead angelegt.

Die Gartenvorstadt Hampstead liegt im nördlichen Stadterweiterungsbezirk von Groß-London, nur eine kurze Strecke jenseits des inneren

Kreises, der als „vier englische Meilen (6,4 km) vom Mittelpunkt Charing Cross gemessen“ bezeichnet wird. Die Verbindung mit Inner-London ist eine sehr günstige. Als Hauptverkehrsmittel dient die Hampstead-Tube, eine der rasch fahrenden elektrischen Londoner Tiefbahnen, die in 20 Minuten Fahrzeit nach den Hauptverkehrsbezirken führt und an das gesamte Netz der innenstädtischen Verkehrsmittel anschliest.

Der Bereich der Gartenvorstadt umfaßt 240 englische Acres = rund 100 Hektare. Die Ausarbeitung des Bebauungsplanes ist das Werk der Architekten Harry Parker und Raymond Unwin, denen für einzelne Platzanlagen Edwin L. Lutjens hinzutrat.

Der Bebauungsplan dieser neuen großstädtischen Siedelungsform ist in der Abb. 126 wiedergegeben. In der Straßenführung ist der Bodengestaltung entsprechend die Längslinie energisch betont. Die Anlage der Straßen im ganzen ist klar und übersichtlich. Die Straßen sind entweder vollständig gerade oder in leichter Krümmung, immer aber in straffer Richtung auf das nächste Ziel hin geführt, jedoch unter Verwendung künstlerischer, bautechnisch vorteilhafter Wirkungen. Die Aufteilung des Wohngeländes erfolgt zum Teil durch Nebenstraßen; überaus häufig aber findet sich die Anwendung der alten Sackgasse in einer dem neuzeitlichen Städtebau entsprechenden Form. In einer ganzen Reihe von Abwandelungen und Wiederholungen ist die Sackgasse eingefügt und überall mit ansprechender Wirkung. Diese Gassen erfüllen auf dem Hauptgebiet unseres neueren Städtebaues — der Anlage reiner Wohnbezirke — zwei wichtige Aufgaben : tiefe Grundstücke in einfachster Form aufzuschließen und den durchgehenden Verkehr von den Wohnungen fernzuhalten. Die Architekten der Gartenvorstadt haben diesen doppelten Zweck erreicht, indem sie von den Hauptwegen aus in das aufzuteilende Gelände kurze Gassen hineingetrieben haben, die lediglich als Zugang zu den sie umschließenden Gebäuden dienen. Über die Bedeutung der verkehrslosen Wohnstraße und Aufteilungsstraße vgl. oben S. 204. In unserer Abb. 34 (oben S. 207) finden wir übrigens, wenn wir sie auf den Maßstab großer Weiträumigkeit verbreitern, das alte deutsche Vorbild für die Hofgassen der neuen Gartenvorstadt.

Für den Häuserbau in Hampstead wird die offene Bauweise bei den größeren Hausbauten wohlhabender Bewohner, im übrigen aber der geschlossene Reihenbau angewendet. Eine bei dem Reihenbau überaus häufig wiederkehrende Anordnung ist die Schaffung rechteckiger Freiflächen, die an drei Seiten von Gebäuden umgeben sind (vgl. Abb. 127). Als Form der Bodenaufteilung empfiehlt sich die Anwendung dieses offenen Rechtecks, da sie gut zugeschnittene und gut gelegene Baustellen schafft. — Eine besondere Wirkung der in Abb. 127 wiedergegebenen Bauweise liegt darin, daß die den Platz umgebenden Gebäude durchweg einheitlich behandelt sind. Wir nähern uns hiermit wiederum dem Effekt, den der französische Städtebau zu Ausgang des 16. Jahrhunderts herausgearbeitet hat: die einheitlich umbauten „places à Symmetrie“, an die sich bald die sjunmetrisch behandelten Straßenzüge anschlossen (s. oben S. 45, 50 und 52). Die symmetrische Behandlung der die Freiflächen umgebenden Gebäude wirkt im übrigen bei kleinen Hausformen besonders günstig. Gleichartigkeit einzelner Hausformen ist sehr wohl verträglich mit einem wechselvollen, lebendig gestalteten Straßenbilde.

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Abb. 126. Bebauungsplan der Gartenvorstadt Hampstead-London.

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Als Organisationsform wurde seitens der Unternehmer die Treuhänderschaft (Trust) gewählt. Ihrer Geschäftstätigkeit nach ist die Treuhänderschaft im wesentlichen eine Bodengesellschaft, die sich der Aufschließung ihres Grundbesitzes widmet. Der Häuserbau selbst ist Sache derjenigen, die ein Grundstück in Baupacht erwerben, oder der Baugenossenschaften. — Unter den auf dem Gebiete der Gartenvorstadt arbeitenden Gesellschaften ist zuerst zu nennen die Hampstead Tenants Limited, eine Mietergenossenschaft der sich neuerdings in England stark ausbreitenden Eorm. Diese Tenants Societies ähneln unseren Baugenossenschaften, nur daß sie den Grundsatz des Einzelhauses mit Garten stärker betonen. Die in verschiedenen Städten Englands verzweigten Genossenschaften bilden einen Verband, an dessen Spitze Henry Vivian, einer der eifrigsten Beförderer der Hampsteader Gesellschaft, steht. (Die

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Abb. 127. Reihenbau. Gartenvorstadt Hampstead. (Offenes Rechteck.)

auf dem Boden der Hampsteader Gartenvorstadt tätige Genossenschaft hatte bis Mitte 1908 bereits 173 Häuser im Bau und weitere 154 in Bestellung. Ein zweites Hausbauunternehmen, the Garden Suburb Development Co., befaßt sich mit der .Kapitalbeschaffung, dem Entwerfen und der Ausführung von Bauten, und hatte Mitte 1908 bereits 61 Bauten im Werte von 660000 M. hergestellt. Inzwischen ist die Bautätigkeit weiter stark vorangeschritten.) —

Eür die praktische Förderung des Kleinwohnungswesens ist insbesondere das National Housing Reform Council tätig, dessen Vorstand die um die Bearbeitung des Wohnungswesens verdienten Alderman Wm. Thompson, T. C. Horsfall und Henry Aldrigde bilden. Diese Zentralstelle sucht auf die Besserung der Wohnverhältnisse insbesondere durch Schaffung vorbildlicher Wohnungsanlagen einzuwirken und benutzt

hierzu die Form von Wohnungsausstellungen, in denen Kleinwohnungsgebäude auf Grund von Ausschreibungen nach einem bestimmten Programm errichtet werden. Die erste derartige „Cottage Exhibition“ wurde von der Gartengesellschaft in Letchworth im Jahre 1905 veranstaltet. Das Housing Reform Council selbst führte seine erste Ausstellung von Einfamilienhäusern im Jahre 1907 in Sheffield durch; die zweite folgte im Jahre 1908 in Newcastle auf einem von der Stadtverwaltung zur Verfügung gestellten Gelände von 16Y₂ acres Umfang. Die Bedingungen für die auszuführenden Gebäude waren:

Abb. 128. Einfamilienhaus.

1.    Die Häuser müssen den Vox'schriften der Bauordnung von Newcastle entsprechen; als Arbeitslöhne sind die von der Stadtverwaltung festgesetzten „gerechten Lohnsätze“ zu zahlen.

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2.    Die in dem Wettbewerb für die einzelnen Bauklassen festgesetzten Anforderungen müssen eine zwar einfache, aber gute und haltbare Ausführung der Gebäude ermöglichen.

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Für die Ausstellung wurden vier Wertklassen von Einfamilienhäusern aufgestellt: 1. Hausform A, enthaltend zwei Schlafräume, einen Wohnraum, Spülküche und Bad, Herstellungspreis 3900 M.;

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2. Hausform B, enthaltend drei Schlafräume, einen Wohnraum,

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Abb. 129.

Herstellungspreis 4. Hausform D, Herstellungspreis 7000 M., ohne Vorschrift bezüglich der Zimmerzahl. Für den Grund und Boden gewährte die Stadtverwaltung die übliche 99 jährige Baupacht (oben S. 434) zum Preise von 4 p für 1 j [yard für die überbaute Fläche und 1 p für 1 PJyard für die Freifläche. In den beifolgenden Abb. 128 und 129 ist eines der errichteten Wohnhäuser der Klasse C wiedergegeben.

Aus der neueren bodenpolitischen Gesetzgebung (oben S. 427) ist noch der Small Holdings act, seit 1. Januar 1908 in Kraft, zu erwähnen. Das Gesetz ermächtigt die Ortsverwaltungsbehörde, Land freihändig oder durch Enteignung zu erwerben und es als Kleingüter an geeignete Personen zum landwirtschaftlichen Betrieb abzugeben. Ein vorläufiger amtlicher Bericht für die ersten sechs Monate Januar—Juni 1908 spricht sich günstig aus über den Erfolg des Gesetzes und verzeichnet 19 000 Anmeldungen, die bei den Ortsbehörden zur Übernahme von Kleingütern eingegangen sind. Die Anmeldungen werden seitens der Ortsbehörden darauf geprüft, ob der Bewerber die Fähigkeit und die Mittel zur Bewirtschaftung des Kleingutes besitzt. Ein späterer Bericht der Ministerialkommission hebt hervor, daß unter 23 295 Anmeldungen, die für das Jahr 1908 im ganzen eingingen, sich nur wenige Anträge (629—2,7°/₀) mit Kaufabsicht befanden. Die überwiegende Mehrzahl der Antragsteller wünscht Pachtland. Im ganzen waren für 1908 200 Verteilungspläne (schemes) in Bearbeitung.

Literatur.

F. Aschrott, Englische Woknungsgesetzgebung. Jahrbuch für Gesetzgebung und Verwaltung 1885, Bd. IX.

Friedr. Engels, Die Lage der arbeitenden Klasse in England (1845). 2. Aufl. Stuttgart i8Q2.

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Zeitschriften :

Architectural Review, with Town Planning Supplement. London.

The Town Planning Review, herausgeg. von Prof. Adshead\ Liverpool.

The Municipal Journal, London.

2. Übersicht anderer ausländischer Staaten.

I. Österreich-Ungarn.

§ 64. Auf die künstlerische Seite der Entwicklung des Städtebaues hat Österreich in der neueren Zeit bedeutsam eingewirkt. Die Anlage der Wiener Ringstraße wurde in mancher Hinsicht vorbildlich für die Grundzüge der neueren Stadterweiterungen; der Stil der dort errichteten Bauten gab für die Ausgestaltung der großen Bauformen vielfache Anregung. Die Schule der Wiener Architekten und Städtebauer hat in der Literatur wie in der Praxis Hervorragendes geleistet.

In der jüngsten Zeit hat sich die Aufmerksamkeit weiter Kreise in Österreich dem Kleinwohnungswesen zugewendet. Das Gesetz vom

8. Juli 1902 gewährte Steuerbegünstigungen für den Bau von Arbeiterwohnungen und hatte die Aufgabe, das Privatkapital zum gemeinnützigen Wohnungsbau heranzuziehen. Eine größere Bautätigkeit haben die Arbeiterunfallversicherungsanstalten einiger Landesteile entfaltet, die in 5 Bezirken aus ihren verfügbaren Mitteln Arbeiterwohnhäuser errichtet haben. Bis zum Ende des Jahres 1906 waren 93 Bauten im Bau wert von 2y₂ Mill. Kr. fertiggestellt. Unter den Stiftungen nimmt die Kaiser Franz Josef-Stiftung eine hervorragende Stellung ein.

Am 24. Februar 1907 wurde auf Anregung von Prof. Rauchberg, Maresch und von Fürth eine Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich gegründet. Schon der erste Jahresbericht zeigt, daß die Zentralstelle sich in reger Wirksamkeit betätigt und allgemein fördernd auf das Wohnungswesen wirkt. Der österreichische Reichsrat hat erstmals 4 Mill. Kr. zur Wohnungsfürsorge für Staatsbeamte zur Verfügung gestellt; die Verwendung der Gelder soll in ähnlicher Weise wie in den deutschen Bundesstaaten im Wege der Unterstützung von Beamtenbaugenossenschaften erfolgen (oben S. 367). Die Einführung der Institution des Erbbaurechts wird vorbereitet; die Anwendung soll indes beschränkt bleiben auf Grundstücke öffentlicher Verbände und gemeinnütziger Ver-

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

einigungen. Der Erlaß eines Gesetzes zum Schutze der Bauforderungen ist beabsichtigt. Eür die fernere Gestaltung der Wohnverhältnisse ist von Bedeutung, daß im Jahre 1908 eine besondere Abteilung für Wohnungsfürsorge im Ministerium für öffentliche Arbeiten errichtet wurde. — Unter den im letzten Jahre für Wohnungsstiftungen bereitgestellten Beträgen ist die Stiftung für Volkswohnungen der böhmischen Sparkassen in Prag im Betrage von 1,2 Mill. Kr., anläßlich des Kaiserlichen Regierungsjubiläums bewilligt, zu erwähnen. Die Zentralsparkasse in Wien beabsichtigt die Errichtung einer Pfandbriefanstalt für die Gewährung von Darlehen auf innerhalb des Wiener Stadtbezirks belegene Grundstücke.— In Ungarn wurden in den Jahren 1908/1909 wichtige Maßnahmen der Wohnungsfürsorge beschlossen. Die Staatsverwaltung wurde ermächtigt, unter Aufwendung größerer Geldmittel Arbeitersiedelungen und Arbeiterwohnungen auf dem Lande zu errichten. Im Jahre 1909 stellte die Stadt Budapest ein Programm auf, das den Bau von Logierhäusern, Volksheimen und von Kleinwohnungen umschloß. Zur Durchführung dieser Pläne wurde für die Jahre 1909/1910 die Summe von 30,3 Mill. Kr. bewilligt. Eine umfangreiche Anlage von Kleinwohnungen befindet sich in der Ausführung.

Literatur (s. auch oben S. 220).

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II. Rauchberg, Die Kaiser Franz Josef I. Jubiläums-Stiftung. Wien 1897.

L. Simony, Die Bauordnung in Österreich. Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. XCV, S. 249. Leipzig 1901.

E. Pfersche, Das Mietrecht. Ebenda, S. 321.

E. Horacek, Die Bodenbewertung in Prag. Ebenda, Bd. XC1V, S. 1.

Paul Schwarz, Die Entwicklung der Grundrente in Wien. Ebenda, S. 33.

Kogler, Die Arbeiterwohnungen der österreichischen Arbeiterversicherungsanstalten.

Bericht über den VI. Intern. Wohnungskongreß in Düsseldorf \ S. 445, Berlin 1902. Bericht der Kaiser Franz Josef I. Jubiläums-Stiftung. Wien 1902.

H. Rauchberg, Die Zentralstelle für Wohnungsreform. Zeitschr. für Wohnungswesen 1907, Bd. V, S. 169 f.

E. H. Vogel, Arbeiterwohnungsgesetz und Wohnungsfrage, S. 117 f. und 129 f.

Gesetz vom 8. Juli 1902 betr. die Arbeiterwohnungen. Herausgeg. von der Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich. Wien 1908.

Al. Spiegel, Ledigenheime. Sehr. d. Ver. f. Sozialpol., Bd. CXXVIII, S. 413. Leipzig 1908. E. H. Vogel, Wohnungsfürsorge und staatliche Gesetzgebung in Österreich. Zeitschr. für Wohnungswesen 1909, Bd. VII, S. 245 f.

W. Alildschuh, Mietzinse und Bodenwerte in Prag. Wien 1909.

H. Rauchberg, Mittelständische Wohnungspolitik. Wien 1909.

E. Forbath, Maßnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsnot in Budapest. Der ,,Städtebau“ 1909, Bd. VI, S. 107.

E. Ferenczi, Die Wohnungsfrage in Budapest. Zeitschr. für Wohnungswesen 1909. Bd. VII, S. 301 f.

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„The details to be specified in plans, including, wherever the circumstances so require, the restrictions on the number of buildings which may be erected on each acre, and the height and character of those buildings.“ Housing and Town Planning Act 1909, Fifth Schedule Nr. 5.

II. Schweiz.

Durch die alte Überlieferung ihrer Städte, wie durch die Schönheit ihrer landschaftlichen Bilder erscheint die Schweiz darauf hingewiesen, die besondere Ausgestaltung des Bauwesens und die Formen-gebung der Gebäude zu pflegen. Eine Reihe von Umständen wirkte zusammen, um den älteren Schweizer Hausbauten ein eigentümliches Gepräge zu geben. Die geographische Lage des Landes, wie die Wanderlust der Bewohner vermittelte die Bekanntschaft mit fremden Bauformen; während zugleich das starke Heimatsgefühl stets vermochte, die fremden Einflüsse mit dem heimischen Baustil zu verschmelzen und ihre ausschließliche Herrschaft zu verhindern. Eine treffliche Handwerksübung in der Verwendung heimischer Baustoffe trat hinzu, um in den städtischen, ländlichen und bäuerlichen Hausformen Vorbilder von Eigenart und Charakter zu schaffen.

Holzbau und Steinbau haben sich selbständig, jedoch örtlich untermischt, entwickelt; der Steinbau wird schon in der älteren Zeit außerhalb der Städte, im Gebirge und in kleinen Ortschaften, angewendet. Die Formen sind von großer Mannigfaltigkeit und zeigen in den Grenzbezirken und längs der alten Haupthandelsstraßen oft fremde Einflüsse. An den alten, heute zum Teil verlassenen Handelsstraßen des Engadin glaubt man oft staffelweise den Weg verfolgen zu können, auf dem landesfremde Meister mit ihrer Handwerkstechnik der Freskomalerei und der Steinmetzkunst vorgedrungen sind. — In den Städten zeigen insbesondere die deutsch-schweizerischen Gebiete noch heute zahlreiche Beispiele der schweizer Eigenart.

Für die ältere städtische Bodenentwicklung ist vor allem auf die unerreichte Untersuchung unseres Wilh. Arnold, Geschichte des Eigentums in den deutschen Städten, hinzuweisen, die auf Baseler Urkunden beruht. Die Aufteilung und die Verkehrsformen des städtischen Bodens und ihre Bedeutung für die städtische Bevölkerung werden von Arnold eingehend dargestellt, wobei Arnold im einzelnen über die seiner Schilderung gezogene zeitliche Grenze hinausgreift. Das Einzelhaus und der Eigenhausbesitz wurden darnach in Basel bis in die jüngste Zeit festgehalten: „in Basel gab es bis vor kurzem (1861) keine Miethäuser“.

Die neueren Bestrebungen für den Kleinwohnungsbau gehen auch in der Schweiz darauf aus, den Kleinbauten einen Charakter zu verleihen, der sowohl dem Bedürfnis des Wohnungsinhabers wie der nationalen Eigenart der Bauweise entspricht.

Naheliegend und im wesentlichen erfolgreich war der Versuch, das überlieferte „Schweizerhaus“ zu einem Arbeiterhaus umzugestalten. Eine Reihe solcher Lösungen wird von Henry Baudin veröffentlicht. Unter den von ihm mitgeteilten Entwürfen ist zu erwähnen ein zweigeschossiges Kleinhaus mit offener Vorhalle im Erdgeschoß, das Ganze, mit Ausnahme der Grundmauern, aus Holz aufgeführt. Hervorragend hübsche Wohnbauten wurden von einzelnen Arbeitgebern in der Schweiz errichtet; insbesondere sind zu nennen die von Suchard in Serrières-Neuchâtel und von Geigy-Basel geschaffenen Arbeitersiedelungen.

Hervorzuheben sind ferner die neueren Bestrebungen in der Bautätigkeit eines der größten Arbeitgeber, der Verwaltung der Schweizer

29*

Bundesbahnen. In richtiger Erkenntnis der Wirkung, die das kleine, aber durch das ganze Land allgemein verbreitete „Bahnwärterhaus“ ausübt, hat die Verwaltung neue Vorlagen für diese Bauten ausgearbeitet, die das allgegenwärtige Bahnwärterhaus zu einem freundlichen, in die Landschaft gut eingefügten Kleinbaus umgestalten (vgl. auch oben S. 358). — Wohnhäuser für Eisenbahnbeamte wurden 1908 in Sargans errichtet, von denen zwei Doppelhäuser in den beifolgenden Abb. 130 bis 135 wiedergegeben sind (Architekt Adolf Graudy, Rorschach). Jedes Haus ist nur für eine Familie bestimmt und mit Haupt- und Hebenräumen besonders reichlich ausgestattet. Das Erdgeschoß enthält außer der geräumigen, zum Aufenthalt geeigneten Diele zwei Wohnräume, Küche und Waschküche; das Obergeschoß drei Schlafräume. Hierzu Nebengelaß, Bad und Hauslaube. Die Baukosten für das halbe Haus betragen 8000 M. In den ausgeführten Bauten sind die Holzbalken und Läden mit satter blauer und roter Farbe gestrichen; die Anlage macht einen überaus gewinnenden Eindruck. —

Wolff nimmt an, daß — infolge

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Zu der Bautätigkeit in Zürich veröffentlicht Hellmuth Wolff eine Studie über Verkaufsbauten und Bestellbauten. Während des Jahrzehnts 1896/1905 wurden im ganzen 2084 Wohnungsneubauten für private Rechnung errichtet, von denen 1520 (= 72,9 °/₀) Verkaufsbauten und 564 (= 27,1 °/₀) Bestellbauten des Eintretens der Baugenossenschaften und des städtischen Wohnungsbaues — eine Stärkung der auf feste Bestellung arbeitenden Bautätigkeit zu erwarten sei, die für die Wohnverhältnisse nur von günstigem Ein-

fluß werden könne.

In einer bemerkenswerten Untersuchung behandelt Ad. Streuli die Schäden in den Bodenkreditverhältnissen, die während der Züricher Liegenschaftskrise 1900/1901 zutage traten. Mit Recht sieht Streuli die Ursache der Krise in einem Mißbrauch des Bodenkredits und verlangt Abänderungen in der Ordnung des Grundstücks-und Hypothekenverkehrs. Es bedarf hier kaum der Hervorhebung, daß eine fehlerhafte Organisation des Hypothekenvvesens nicht nur für die Zeiten der Krisis, sondern vor allem für die normale regelmäßige Entwicklung der Bodenwerte schädlich ist.

Die Lage des Wohnungsmarktes in Zürich wird für Ende November 1909 in einer Studie des statistischen Amtes der Stadt Zürich untersucht. In den Außengemeinden gewinnt die Stockwerkshäufung an Ausdehnung (Zollikon ausgenommen); die Errichtung von vier- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden findet sich in den Außenbezirken häufig. Über die WohnungsVersorgung dagegen sagt das Statistische Amt: „Bedauerlicherweise sieht die Bauspekulation davon ab, den dringendsten und drückendsten Bedürfnissen der Mieterschaft genügend Rechnung zu tragen. Es steht fest, daß der Mangel an Kleinwohnungen weitaus am empfindlichsten ist. Statt solche zu errichten, deren Absatz am sichersten und raschesten wäre, verlegt sich die Bautätigkeit immer mehr auf die Erstellung von Mittelwohnungen, die ihrer vielfach hohen Preise wegen für breite Konsumentenkreise gar nicht in Betracht fallen können.“ (Wohnungsmarkt in Zürich, Statistisches Jahrbuch 1910 S.-A., S. 25). — Statistische Aufnahmen des Standes der städtischen Wohnverhältnisse sind in einer Reihe von Schweizer Städten vorgenommen worden, so in Basel, Bern, Lausanne, St. Gallen, Aarau, Winterthur, Luzern,

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Vevey u. a. Eine übersichtliche Zusammenstellung der Ergebnisse bietet Eugen Jaeger, Wohnungsfrage, Bd. I, S. 36 f. — Über die neueren Wohnungsordnungen und die kantonalen und städtischen Beihilfen zum Wohnungsbau vgl. den unten zitierten Bericht von Schnetzler. —

Der große Stadtrat in Zürich bewilligte im April 1910 einen Kredit von 5,3 Mill. Frcs. zur Erbauung städtischer Wohnhäuser. Für die Bebauung steht ein größeres Gelände zur Verfügung, dessen Bodenpreis sich auf etwa 15 Frcs. für den Quadratmeter stellt. Mit den früher erbauten Häusern hat die Stadt Zürich günstige Erfahrungen gemacht. Städtische Kleinwohnungen sind ferner in Lausanne errichtet worden. — Das neue schweizerische Zivilgesetzbuch hat das Institut der „Heimstätte“ aufgenommen. Als Heimstätte kann sowohl ein landwirtschaftliches, als auch ein einem anderen Zwecke dienendes Gut oder Wohnhaus samt Zubehör erklärt werden. Ein solches Gut oder Haus darf jedoch nicht größer sein, als erforderlich ist, um einer Familie, ohne Rücksicht auf das sonstige Vermögen des Eigentümers, den ordentlichen Unterhalt zu gewähren. Die Heimstätte unterliegt nicht der Zwangsversteigerung im Falle der Verschuldung.

Vgl. über Reklameschilder die

Eine besondere Einzelheit des Straßenbildes und des Bauwesens behandelt H. Baudin in seiner Schrift L’Enseigne et l’Affiche (herausgeg. vom Bund der Kunstgesellschaften in Genf). Die Anbringung von Schildern und Ankündigungen jeder Art beeinflußt in nicht unerheblichem Maße die Ausgestaltung unserer Straßen und Plätze; sie vermag im einzelnen ebensosehr befriedigende und hübsche Wirkungen hervorzubringen, wie sie bei geschmackloser Ausführung störend und zerstörend wirkt. Baudin hat eine große Anzahl von Schildern und Ankündigungen für private wie für öffentliche Zwecke in Beispielen und Gegenbeispielen aus alter und neuer Zeit zusammengetragen und in den Abbildungen seiner Schrift veröffentlicht; es befinden sich hierunter Wappenschilder, schmiedeeiserne Arme mit Hängeschildern, sinnbildliche und realistische Darstellungen von Gegenständen des Geschäftsbetriebs, Fassadenmalereien, neue Giebelreklamen und Anschlagesäulen. Für die Anbringung guter Straßenankündigungen und Geschäftsausschmückungen, wie für die Vermeidung gewisser neuzeitlicher Geschmackslosigkeiten sind der gehaltvollen Schrift zahlreiche Anregungen zu entnehmen.

Zeitschr. der „Städtebau“, Jahrg. 1909, Bd. VI, S. 39.

Literatur.

Karl Bücher, Wohnungsenquete der Stadt Basel. Basel i88g.

Carl Landolt, Wohnungsenquete der Stadt Bern. Bern i8g6.

Eugen Jaeger, Die Wohnungsfrage. Berlin igo2.

Ad. Streuli, Die Züricher Liegenschaftskrise. Zürich igo2.

H. Baudin, La maison familiale à bon marché. Genf igoq.

Ders., L’Enseigne et l’Affiche. Genf igo$.

A. Schnetzler, Bericht in den Actes du VII. Congrès Intern, des Habitations à bon marché, Abschn. I, S. 47. Lüttich igoô.

Hellmuth Wolff, Verkaufsbauten und Bestellbauten. Zeitschr. für Wohnungsw. igo8,

Bd. VI, S. 157.

Schweizerische Wohnhäuser, herausgeg. von der Schweizer Vereinigung für Heimatschutz, Bearb. von C. H. Baer, Biiniplitz igo8.

Hanns Baer, Das Wohnhaus in der Stadt Bern. Berner Rundschau 1910, S. 491 f. Der Wohnungsmarkt in Zürch und Umgebung. Sonderabdruck aus dem Statistischen Jahrbuch der Stadt Zürich. Zürich 1910. — Die Mietpreise in der Stadt Zürich. Ebenda 1910.

Schweizer Bauzeitung.

III. Frankreich.

Das allgemeine System des kontinentalen Städtebaues hat während der Neuzeit in der nachhaltigsten Weise unter dem Einflüsse Frankreichs gestanden, der sich hier, wie auf anderen Verwaltungsgebieten aus den politischen Verhältnissen erklärt. Von der seit dem 16. Jahrhundert ausgebildeten französischen Baupolitik und deren Übertragung nach den deutschen Territorien wurde oben § 6 S. 43 f. gesprochen. Erneut und gesteigert wurden die Einwirkungen Frankreichs durch die lebhafte Bautätigkeit, die in Paris unter Napoleon III. einsetzte und seit 1860 städtebautechnische Unternehmungen größten Stils durchführte. Das französische System der Straßenführung, die großen baumbepflanzten Straßenzüge, die Durchkreuzungen und Straßensterne (oben S. 193) wurden, wenn auch im verkleinerten Maßstabe, vielfach übernommen.

Auf dem Gebiete des Arbeiterwohnungswesens sind französische Fabrikanten während des 19. Jahrhunderts mit eigener Bautätigkeit vorgegangen. Die durch Arbeitgeber errichteten Wohnbauten werden allgemein als „Cités ouvrières“ bezeichnet, unter welchem Ausdruck man indes keine bestimmte Bauform, sondern jede Wohnungsanlage größeren Umfangs versteht, die für gewerbliche Arbeiter bestimmt ist. Als Hausformen werden die verschiedenen Typen des Einfamilienhauses (maison individuelle) und des Mehrwohnungshauses (maison collective) angewandt.

Der Bau von Arbeiterwohnungen wurde von Napoleow III. seit 1850 unter seiner Präsidentschaft und späteren Regierung gefördert. Im Jahre 1852 wurde in Paris die Wohnungsanlage Cité Rochechouard erbaut, deren Wohnungen indes nicht ihrer Bestimmung gemäß von Arbeitern, sondern von kleinen Rentnern besetzt wurden. In den französischen Industriebezirken sind Arbeitersiedelungen in erheblicher Zahl von Arbeitgebern errichtet worden. Bergwerksbetriebe und Fabriken haben in verschiedenen Industriebezirken Arbeiterwohnungen gebaut, z. T. (wegen örtlich mangelnder Unterkunft für Arbeiter) im Interesse der Unternehmer selbst. Die Mieten werden im allgemeinen niedrig-berechnet; in einzelnen Werkswohnungen wohnen die Arbeiter mietefrei. Andere (wie Solvay & Co.) gewähren einen erheblichen Mietsnachlaß, abgestuft nach der Zahl der Kinder des Arbeiters und nach der Zahl der Dienstjahre. Zu den Arbeitgebern, die Wohnbauten größeren Umfanges hergestellt haben, zählen: Marne-Tours, Menier-Noisel, Lederlin-

Thaon, die Bergwerksgesellschaft in Anzin (3300 Wohnhäuser), Lens (4000), Schneider-Creuzot (1334 Wohnungen).

Die Baugenossenschaftsbewegung macht neuerdings in Frankreich Fortschritte. Die erste Baugenossenschaft wurde 1889 in Epinal gegründet; 1901 wurden 22 Baugenossenschaften und 37 Aktienbaugesellschaften gezählt; im Jahre 1908 betrugen die Zahlen 92 bzw. 125. Der Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit dient das von Jules Siegfried geschaffene Wohnungsgesetz vom 30. November 1894. Das Gesetz gewährt Steuererleichterungen und hat mehrere Nachträge, zuletzt vom Jahre 1908 erfahren. Im Anschluß an die Novelle vom 12. April 1906 wurde bei dem Ministerium des Handels und der öffentlichen Arbeiten eine Zentralstelle, Conseil supérieur des habitations à bon marché, geschaffen, die die mit dem Wohnungsgesetz zusammenhängenden Angelegenheiten zu bearbeiten hat. Ein Gesetz vom 4. April 1908 ,,über Kleingrundbesitz und Kleinwohnungen" stellt jährlich Staatskredite für Darlehen an Bauvereinigungen gemeinnützigen Charakters zur Verfügung.

Unter den Stiftungen ist insbesondere die mit einem Kapital von 10 Mill. Frcs. ausgestattete Rothschildstiftung zu erwähnen, die im Jahre 1904 in Paris errichtet wurde. Das Kapital der Stiftung wird für den Wohnungsbau verwendet, während die eingehenden Mieten jeweils zur Fortführung der Bautätigkeit dienen sollen.

Von der Entwicklung der Grundstückswerte und der städtischen Bodenverhältnisse in Frankreich ist oben S. 158f. die Rede gewesen.

Ein großes Unternehmen wird in Paris vorbereitet, das die Hauptstadt mit einem Gürtel von Parks und Waldflächen umgeben soll. Der von Eugen Hénard ausgearbeitete Entwurf ist in der Zeitschrift ,,Der Städtebau" 1910, S. 4f. veröffentlicht worden. — Der Förderung der Ansässigmachung der Bevölkerung dient das Gesetz vom 12. Juli 1909 über die Errichtung der Heimstätte in Frankreich. Der Wert der Heimstätte darf, mit Einschluß der Gebäude und des Viehbestandes bei ihrer Errichtung, 8000 Frcs. nicht übersteigen. Die Heimstätte ist samt ihren Früchten (für zivilrechtliche Ansprüche) unpfändbar und unter bestimmten Voraussetzungen unteilbar.

Für das Wohnungswesen von allgemeiner Bedeutung ist eine Darlegung für den XIV. Internationalen Kongreß für Hygiene und Demographie (Bd. III, S. 1376 fg.), in welcher Paul Juillerat und Dr. F ilia s s i e r die Beziehungen zwischen Wohnweise und Krankheit auf Grund des in Paris gesammelten Materials untersuchen. Die Pariser Gesundheitsbehörde führt seit dem Jahre 1894 Haus-Akten, in denen die sanitären Verhältnisse und die Krankheitsfälle in einem jeden Hause verzeichnet werden. Die Häuser wurden in drei Gruppen eingeteilt:

I. Gruppe mit weniger als 5 Todesfällen für den Zeitraum 1894/1904,

1894/1904. 1894/1904.

IT.

in.

5 bis 9 10 und mehr

11

Das Ergebnis wird von den

oo-

Gruppe I zeigte eine Sterblichkeit von 7,52 °/₀₀ auf ein Jahr; Gruppe II 9,83 °/₀₀, Gruppe III dagegen 19,26 °/

Berichterstattern in die Worte zusammengefaßt: ,,A Paris, la tuberculose est localisée, elle est concentrée, sur certains points toujours les mêmes et en dehors desquels ses ravages ne dépassent pas ceux

d’une maladie quelconque“. Besonders deutlich treten die Zusammenhänge der Wohnweise und der Tuberkulose hervor in der Gegenüberstellung zweier Häuserblocks, die gleichmäßig Kleinwohnungen der bescheidensten Ausstattung enthalten, jedoch eine verschiedene Stockwerkshöhe und Baudichte aufweisen. Die beiden Häuserblocks zeigen folgende Gegensätze:

Block I

Bebaute Fläche .

Anzahl der Geschosse Sterblichkeit an Tuberkulose

. . 80

0/

/ 0

Block II

56    o/₀

9,66 V„₀

3,47 »/„o

Literatur.

G. Payelle, Résultats de la /'    Révision Décennale du Revenu net des Propriétés bâties.

Paris iqoi.

Challamel, Les habitations ouvrières à bon marché en France. Internat. Wohnungskongreß iço2. Bd. VI, S. 405.

Cacheux, Intervention des Pouvoirs publics et Corporations en France. Ebenda, S. 410. Eu g. Jaeger, Wohnungsfrage. Berlin IQ02.

Ed. Fus ter, L’habitation ouvrière et les pouvoirs publics en Allemagne. Recueil de Documents sut la Prévoyance sociale Nr. 1. Paris 1903.

René Prévôt, Wohlfahrtseinrichtungen der Arbeitgeber. Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. CXIV, S. 195. Leipzig 1905.

Rud. Eberstadt, Das französische Kleinwohnungsgesetz.    Zeitschr. für Wohnungs

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Wohnungsgesetz von 1908. Reichsarbeitsblatt 1908, S. 496.

Henry Provensal, L’habitation salubre et à bon. marché. Paris 1908.

Paul Juillerat et Alfr. Filassier, Statistiques sanitaire des maisons. Bericht über den XIV. Intern. Kongreß für Hyg. und Dermographie. Berlin 1908, S. 1375. Wohnungsfrage in Frankreich. Zeitschr. für Wohnungswesen IQ09, Bd. VII, S. 201. H. L. Rudorff, Die Errichtung der Heimstätte in Frankreich, Conrads fahrbücher

1909,    S. 498.

E. Hénard, Die Vorstädte von Paris und der neue Parkgürtel, der Städtebau VII,

1910,    S. 4 f.

IV. Belgien.

Das Königreich Belgien zeigt eine dichte, über das ganze Land verteilte Bevölkerung, die sich z. T. einem intensiven und ergiebigen Landbau widmet, in steigendem Maße jedoch von der hochentwickelten und im Wachstum begriffenen Industrie beschäftigt wird. Die Bevölkerungsdichte Belgiens betrug im Jahre 1900 bereits die starke Ziffer von 228 Einwohnern auf den Quadratkilometer, eine Zahl, die sich bis 1905 nochmals auf 243 erhöht hat. Die Verteilung der Bevölkerung ist indes trotz der Großstadtbildung und der Industriezentren eine günstige geblieben; in Gemeinden bis zu 25000 Einwohnern wohnten

nicht weniger als 75% der Gesamtbevölkerung; nur 25% entfielen auf Gemeinden von mehr als 25000 Einwohnern, obwohl das Land Großstädte von der Ausdehnung Brüssels und Antwerpens besitzt.

Die Wohnweise in Belgien ist allgemein die des Einfamilienhauses. Auch hier ist es wie in England gelungen, in einer rasch anwachsenden und gewerbetätigen Bevölkerung die überlieferte Hausform zu erhalten und fortzubilden. Der Gesamtdurchschnitt für ganz Belgien ergibt 1,17 Haushaltung oder 5,3 Bewohner auf ein Haus, genau dem Durchschnitt für England entsprechend (oben S. 416). In den Städten mit mehr als 10000 Einwohnern übersteigt der Durchschnitt nicht 5,5 Einwohner auf das Haus. Unter den einzelnen Maßnahmen der Bodenpolitik ist zu erwähnen eine hohe 8—10% betragende Umsatzabgabe von Grundstücksverkäufen, die der Ausbildung der Bodenspekulation hinderlich ist. Ferner wird Realkredit für Bauzwecke unter günstigen Bedingungen gewährt. Eine Förderung erfuhr die Wohnungsbautätigkeit durch das Gesetz vom 9. August 1889, das die Allgemeine Sparkasse ermächtigte, einen Teil ihrer Gelder zu Baudarlehen für Kleinwohnungen zu verwenden. Kreditberechtigt sind Baugesellschaften, die den Bau von Arbeiterhäusern unternehmen; und Baukreditgesellschaften, die (ähnlich wie die englischen building societies oben S. 430) ihrerseits Darlehen zum Bau von Arbeiterhäusern gewähren. Die Aktiengesellschaften haben in Belgien eine viel größere Verbreitung gefunden als die Baugenossenschaften. Unter den von der Allgemeinen Sparkasse beaufsichtigten Bauvereinigungen wurden 1902 nur 9 Baugenossenschaften gegenüber 139 Aktiengesellschaften gezählt, die an Darlehen 2,5 Mill. bzw. 43 Mill. Frcs. empfangen hatten. Die Ursache dieser verschiedenartigen Entwicklung ist darin zu suchen, daß die Gesetzgebung und die Kreditorganisationen die Form der Aktiengesellschaft begünstigen. Mit dem Erwerb eines Hauses kann der Abschluß einer Lebensversicherung zum Zweck der Tilgung des Restkaufgeldes verbunden werden.

Zu den bemerkenswertesten Mitteln der Bodenpolitik zählt in Belgien die Ausgestaltung des Verkehrswesens, das nach dem Grundsatz entwickelt wurde, den gewerblichen Arbeitern die Beschäftigung an den Sitzen der Industrie und zugleich die Beibehaltung der Wohnung auf dem Lande zu ermöglichen. Ein dichtes Netz von Vollbahnen, Kleinbahnen und Straßenbahnen dient zur Verwirklichung dieses Zieles. Die Fahrpreise sind so billig gestellt, die Verbindungen so zahlreich, daß die Arbeiter der verschiedensten Berufe mit Leichtigkeit von ihrem Wohnort an die Beschäftigungsstelle und zurück gelangen können. Über die Ergebnisse für den Arbeitsmarkt und das Wohnungswesen äußert sich Prof. Mahaim mit folgenden Worten:

,,In den Jahren 1901 und 1902 bestand eine Krise in der großen Industrie, da mußten die bäuerlichen Arbeiter zu Hause bleiben. So sieht man, wie unser System in seiner Gesamtheit in Krisenzeiten funktioniert: Anstatt auf den Arbeitsmarkt zu drücken, kehrt die Reservein Hinsicht auf die Wohnungsfrage halte ich die Wirkung der Arbeiterabonnements für unbestreitbar günstig. Zunächst haben sie die Entvölkerung der ländlichen Gegenden und die Überlastung der Städte, wenn nicht aufgehalten, so doch mindestens verlangsamt. Wegen der Billigkeit der Mieten bleibt zunächst eine große Zahl von Arbeitern auf dem Lande oder zieht dorthin. Aber noch mehr: viele reisende Arbeiter sind selbst Eigentümer ihrer Häuser. Man sieht deutlich den günstigen Einfluß, den dies auf die Wohnungsfrage ausübt. Alle Anstrengungen zur Verbesserung des Wohnungswesens in Belgien sind fast ausschließlich auf den Erwerb eines Heimes durch den Arbeiter gerichtet gewesen. Wir haben auf diesem Wege Wunder vollbracht.“

armee aufs Land zurück

IÄteratur.

AI. Brandts, Aufgabe von Staat und Gemeinde in der Wohnungsfrage. Köln IÇ03¹). Lepreux, Les sociétés cooperatives d’habitations ouvrières en Belgique. Bericht über den VI. Intern. Wohnungskongreß igo2, S. 261.

Aleerens, De VIntervention des Pouvoirs et Etablissements publics en Belgique. Ebenda,

S. 384-

Denis, Proposition de loi modifiant la loi du g. août 188g. Ebenda, S. 384.

E. Alahaini, Die Entwicklung der schnellen und billigen Verbindungen in Belgien. Zeitschr. für Wohnungswesen igoj, Bd. VI, S. 2g f.

V. Niederlande.

In den Niederlanden erging am 21. Juni 1901 ein umfangreiches Wohnungsgesetz, das die Gebiete der Bauordnung, des Bebauungsplanes und der Wohnungsaufsicht behandelt.

Das Gesetz überträgt den Gemeinden den Eidaß örtlicher Bauordnungen, die seitens der Regierung zu begutachten sind. Die Aufstellung des Bebauungsplanes wird ebenfalls den Gemeinden übertragen mit der Maßgabe, daß Bebauungspläne festzusetzen sind ,,in allen Gemeinden mit mehr als 10000 Einwohnern, sowie in allen denjenigen, deren Einwohnerzahl innerhalb der letztabgelaufenen 5 Jahre um mehr als 20 °/₀ gestiegen ist“. Den Gemeinden wird das (praktisch allerdings schwierig anwendbare) Recht erteilt, Gelände für den Bau von Arbeiterwohnungen zu enteignen und Geldmittel für den Geländeankauf und für den Arbeiterwohnungsbau aufzuwenden. Zur Überwachung der Wohnungsverhältnisse werden besondere Beamte eingesetzt; diesen ,,Gesundheitsinspektoren“ obliegt die Wohnungsaufsicht, die Überwachung der auf das Wohnungswesen bezüglichen Vorschriften und die Berichterstattung über beobachtete Mängel an die Gemeinde.

Während das holländische Wohnungsgesetz sich in mancher Hinsicht an die englische Gesetzgebung anlehnt, sieht es jedoch davon ab, regierungsseitig Musterbauordnungen gemäß dem Vorgehen der Local Government Board (oben S. 429) aufzustellen. Auch wird keine Landesbauordnung nach dem Vorbild Sachsens oder Badens gegeben. Gedrängte

Bauweise und Bodenspekulation haben in Holland eine bedeutende Ausdehnung gewonnen; die neueren Verhältnisse werden in einer bemerkenswerten Studie des Inspektors D. E. Wentink behandelt. Neuere Bauordnungen, die sich äußerlich gewissen Anforderungen der Hygiene fügen, gestatten die Anlage übermäßig gedrängter Wohnbauten, von denen a. a. O. S. 11 Beispiele gegeben werden. Wentink befürwortet den Erlaß einer Verordnung mit der Maßgabe, daß bei der Aufstellung von Bebauungsplänen gleichzeitig die Bauhöhe und die Bauprofile der an den einzelnen Straßen zu errichtenden Gebäude festgestellt werden sollen. Hierdurch würde sich eine organische Verbindung von Bebauungsplan und Bauordnung und eine dem Wohnbedürfnis entsprechende Bodenausnutzung ergeben (vgl. oben S. 271 die Bestimmungen für Osnabrück). — Aus der Wentinkschen Darlegung sei noch die Angabe erwähnt, daß die Amsterdamer Bauordnung vom Jahre 1663 für die Bauten an der Herren- und Kaisergracht einen rückwärtigen Gebäudeabstand vorschrieb. Die innere Freifläche bei diesen damals den oberen Klassen dienenden Gebäuden beträgt rund 45 m zwischen den Hintergiebeln gemessen (s. oben S. 263).

ein frühes Beispiel der rückwärtigen Bauflucht

In Holland haben sich die Baugenossenschaften mit unbeschränkter Haftpflicht in erheblichem Umfange betätigt. Ihre Zahl belief sich im Jahre 1901 auf 91 Genossenschaften, die sich indes in sehr ungleicher Weise über die einzelnen Städte verteilen; in Haarlem (wo seinerzeit die Keizerstraat Genossenschaft sehr günstige Ergebnisse erzielte) bestehen 30 Genossenschaften, im Haag 21, in den Großstädten Amsterdam und Rotterdam dagegen nur je 2.

Unter den von Unternehmern geschaffenen Siedelungen ist insbesondere die Gründung van Markens bei Delft zu erwähnen, bekannt unter dem Namen Agneta-Park. Die Anlage, von dem Stifter in großzügiger Weise ausgestattet, zählt zu den besten ihrer Art und hat vielfach als bautechnisches Vorbild gedient. Die Erfahrung hat indes gezeigt, daß die gewählte Form (Aktiengesellschaft „Gemeineigentum“) nach verschiedenen Richtungen nicht ganz befriedigt.

Literatur.

De Clerq, Die Baugenossenschaften in den Niederlanden. Bericht über den VI. Intern.

Wohnungskongreß, S. 280. Düsseldorf ig02.

Tellegen, Die städtischen Bau- und Wohnverhältnisse in Holland. Ebenda S. 168. Eringaard, Persönliches oder gemeinschaftliches Eigentum (Agnetapark). Ebenda, S. 575-Gsmer, Das holländische Wohnungsgesetz. Zeitschr. für Wohnungswesen IQ03, Bd. I, S. 28g.

W. de Alan, Bericht über die Wohnungsfrage in den Niederlanden. Report on the VIII. Intern. Housing Congres. London IQ07.

D. E. Wentink, Het Woningvragstuk en de Grondspeculatie. Utrecht igo8.

VI. Dänemark. Schweden. Norwegen.

In Dänemark steht die gemeinnützige Bautätigkeit auf einer hohen Stufe. Insbesondere haben sich hier die Baugenossenschaften gut entwickelt. Als erste Genossenschaft wurde im Jahre 1865 der Kopen-hagener Arbeiterbauverein gegründet, der sich unter trefflicher Leitung zu einem großen Unternehmen erweiterte. Einen neuen Anstoß erhielt die genossenschaftliche Bautätigkeit durch das Gesetz von 1898, das zunächst 2 Mill. Kr. Staatsgelder zu Baudarlehen bereitstellte. Der von dem Kopenhagener Arbeiterbauverein allein erbaute Hausbesitz erreichte im Jahre 1904 einen Wert von 10 Mill. Kr. Hiervon waren bereits 6,7 Mill. seitens der Erwerber abgezahlt. Die Gesellschaft hat im Jahre 1905 ein großes Gelände für die Errichtung von 350 Häusern erworben und mit der Bebauung bereits begonnen. Die von dem Verein errichteten Häuser gelten als besonders gut gebaut und zeichnen sich durch eine äußerst niedrige Sterblichkeitsziffer aus (ll,4°/oo gegen 17,5 %₀ für Kopenhagen insgesamt).

Arbeiterhäuser in guter Ausführung wurden von baugenossenschaftlicher Seite in dem Kopenhagener Vorort Glostrup errichtet. Die Häuser, als freistehende Einfamilienhäuser gebaut, enthalten drei Räume und Küche im Erdgeschoß und zwei Kammern im Dachgeschoß. Die Baukosten betragen 4000 M. (vgl. die Abbildungen bei Baudin, maison familiale, S. 66 f.). — Durch den Lehrer Otto Fick wurde in Kopenhagen das erste Einküchenhaus errichtet, das für die sämtlichen im Hause belegenen Wohnungen eine Zentralküche enthält und die Mahlzeiten für die einzelnen Haushaltungen liefert.

In Schweden hat seit dem Jahre 1850 mit dem Aufschwung der Gewerbetätigkeit und der Ausbreitung des Eisenbahnbaues eine erhebliche Vermehrung der städtischen Bevölkerung stattgefunden. Eine Wohnungsuntersuchung des Jahres 1896 stellte für Stockholm unbefriedigende Zustände in den Kleinwohnungen fest, und die öffentliche und private Aufmerksamkeit wurde auf die Zustände im Wohnungswesen gelenkt. Der schwedische Reichstag beschloß jährlich einen Betrag von 5 Mill. Kr., zunächst für die Jahre 1909—1913, zur Ansiedelung der minderbemittelten Bevölkerung bereitzustellen. In Stockholm hat die Stadtgemeinde, angeregt durch die Ergebnisse der Wohnungsaufnahme von 1896, eine Anzahl von Wohnungen für die im städtischen Dienst beschäftigten Arbeiter erbaut. Seit 1904 ist die Stadt dazu übergegangen, ein weit angelegtes System der Bodenpolitik durchzuführen.

Die Stadt erwarb in den Jahren 1904 und 1905 große Geländeflächen im Stadterweiterungsgebiet (rund 3000 ha) unter Aufwendung von 8 Mill. Kr. Ein Teil des Geländes (in Enskede) ist durch Straßen aufgeschlossen und mit guten Verbindungen nach der Innenstadt versehen worden. Für die Errichtung von Kleinwohnungen bewilligten die Stadtverordneten eine Summe von 1,1 Mill. Kr. — Durch Aktienbaugesellschaften sind Arbeiterwohnungen in größerer Zahl und in verschiedenen Teilen der Stadt gebaut worden. Der Aktiengesellschaft „Arbeiterheim“ sind seitens der Stadt Bauplätze zu ermäßigten Preisen überlassen worden. Eine Reihe weiterer Parzellierungen zum Zweck der Aufschließung von Baugelände wird durch die Stadtverwaltung vorbereitet.

In Göteborg geht die städtische Bodenpolitik bis auf das Jahr 1847 zurück. Durch Aktienbaugesellschaften, in neuerer Zeit durch Baugenossenschaften, ist in Göteborg für das Wohnungswesen Bedeutendes geleistet worden. Ferner sind eine Anzahl von Groß-Industriellen, sowie die Staatsbahnverwaltung mit dem Bau von Arbeiterwohnungen vorgegangen. Die Tätigkeit auf dem Gebiet des Wohnungswesens ist eine äußerst regsame und hat nach den verschiedenen Richtungen — Vorsorge der Gemeinde, Wohnungsbau durch Genossenschaften, Bauvereine, Arbeitgeber — große Erfolge zu verzeichnen.

Das allgemeine Baugesetz vom Jahre 1874 regelt die Aufstellung der Bebauungspläne, bei deren Ausarbeitung auf die Forderungen des Verkehrs, der Hygiene und der Feuersicherheit Rücksicht zu nehmen ist. Das Gesetz gibt ferner Vorschriften über die Straßenbreiten, die Ausstattung der Straßen und die Anlage von Freiflächen im Blockinnern und deren Erhaltung durch Bauabstände. Die Einführung des Erbbaurechts erfolgte durch Gesetz vom 14. Juni 1907, das den öffentlichen Verbänden, mit königlicher Genehmigung auch den Fideikommisbesitzungen und Stiftungen die Bestellung von Erbbaurechten gestattet. —

In Norwegen bestehen für die Städte Christiania, Bergen und Drontheim, sowie für die umliegenden Bezirke dieser Städte besondere Baugesetze. Für die übrigen Städte gilt das allgemeine Baugesetz für die Städte des Landes vom 27. Juli 1896, das in gleicher Weise auch auf die Vororte von Kaufstädten, auf Stapelplätze und auf Ansammlungen („Reihen“) von Gebäuden auf dem platten Lande ausgedehnt werden kann und bereits für etwa 90 solcher Stellen Geltung erlangt hat.

Im übrigen haben für ländliche Gebäude die von der allgemeinen Brandversicherung aufgestellten Regeln über die Einrichtung von Feuerstätten usw. insofern Bedeutung, als ihre Nichtbefolgung eine dreifache Brandabgabe nach sich zieht. Ebenso allgemein gelten bestimmte Regeln für die Feuerstätten von Kirchen auf dem Lande. Zur Sicherung von Gasthöfen und ähnlichen Anlagen sowie von größeren Wohngebäuden gelten zwei besondere Gesetze vom 6. Juni 1891 und 8. Juni 1895. Von Einfluß auf das Bauwesen ist auch das Gesetz über die Gesundheitsausschüsse vom 16. Mai 1860, das gesundheitliche Bestimmungen über die Ausführung von Wohngebäuden und Vorwerken enthält.

Die auf dem Lande einzeln liegenden Gehöfte sind nicht dem Baugesetz unterworfen. Für die hier errichteten Bauten ist der reine Holzbau mit weicher Bedachung zulässig. — Erwähnenswert ist die Vorschrift des Baugesetzes, wonach bei Gebäuden, die mehr als 120 qm Grundfläche bedecken und mehr als ein Wohngeschoß enthalten, zwei, von jeder Wohnung aus zugängliche Treppen vorhanden sein müssen. Bei einer Bauhöhe von mehr als drei Geschossen muß eine der Treppen

feuerfest angelegt sein. — In Christiania sind in den Neubaubezirken die Längsstraßen orientiert, und zwar in der Richtung von Norden nach Süden, zur Gewinnung einer ausreichenden Besonnung der Wohnungen.

Zum Zweck der Erleichterung des Erwerbs eigenen Haus- und Grundbesitzes wurden im Jahre 1894 von dem Storting Gelder bereit gestellt; nachdem diese Mittel nicht ausreichten, wurde durch Gesetz vom 9. Juni 1903 seitens des Staates ein Bankinstitut errichtet, die „Norwegische Arbeiterwirtschafts- und Bodenbank“, die Darlehen an die minder bemittelten Klassen für den Grundstücks- und Wohnungserwerb gibt. Die Bank bewilligt Darlehen : a) zur Erwerbung von kleinen Arbeitergütern bis zur Höhe von 2700 Kr. gegen eine Annuität von 3*4 % auf 47 Jahre, von denen die ersten 5 Jahre abtragsfrei sind; b) zur Erwerbung von eigenen Wohnungen bis zur Höhe von 2000 Kr. gegen eine Annuität von 4% auf 28 Jahre, von denen die zwei ersten abtragsfrei. Für die Darlehen hat die Heimatsgemeinde Bürgschaft zu übernehmen. — Unter den privaten Unternehmungen ist die Tätigkeit der von den organisierten Buchdruckern in Christiania im Jahre 1900 begründeten Genossenschaft „Eigenes Heim“ zu nennen. Die Genossenschaft hat ein größeres Gelände in der Nähe von Christiania erworben und für Eigenhäuser mit Zubehör von Gartenland aufgeteilt. Die Bauten sind im heimischen Stil in Holz aufgeführt; die Preise von Haus und Grundstück bewegen sich zwischen 4000—6000 Kr.

Literatur,

Cordt Trap 2ind Schmidth, Les Habitations ouvrières en Danemark. Bericht über den VI. Intern. Wohnungskongreß in Düsseldorf IQ02, S. 532.

K. Key-Aberg, Die Förderung der Errichtung von Arbeiterhäusern durch die Stadtgemeinde Stockholm. Ebenda, S. 462.

Cordt Trap, La Socie'tê de construction des ouvriers à Copenhague. Actes du VIL Congrès Intern, habitations à bon marché. Lüttich 1906.

H. Berle, Ebenda, II. Abschnitt, S. 10 f.

Arno Olsen, Eigenheim-Bewegung in Norwegen. Ebenda, VII. Abschnitt, S. 36.

de Bruyn, Norwegens Baugesetz. Zentralbl. der Bauverwaltung iqo8, 28. Jahrgang, S. 507 ; 190ç, S. 161.

H. Albrecht, Reiseeindrücke aus Schweden. Zeitschr. für Wohnungswesen 1910, Bd. VIII, S. 145 f

VII. Nordamerika.

In dem Wohnungswesen der Vereinigten Staaten von Nordamerika findet sich, in höherem Maße noch als in anderen Ländern, der scharfe Gegensatz zwischen den guten Wohnungen der normalen (sei es einheimischen oder eingewanderten) Arbeiterklasse, und der schlechten Wohnweise der untersten Schichten, die sich aus der niedrigen oder gesunkenen Klasse einheimischer Arbeiter oder aus Einwanderern mit tiefstehender Kultur zusammensetzen. Fast parallel hiermit verläuft ein zweiter Gegensatz, nämlich die Verschiedenheit der Hausformen und der Bauweise in den einzelnen Großstädten.

Mit den Wohnungs- und Einkommens Verhältnissen des amerikanischen Arbeiters beschäftigt sich eine Erhebung des Arbeitsamtes

vom Jahre 1901, die sich auf 33 Staaten der Union und auf 25440 Familien erstreckte. Als durchschnittliches Jahreseinkommen wurden 750 Dollars = 3150 M. ermittelt, so daß dieser Betrag als das Einkommen des normalgestellten amerikanischen Industriearbeiters, d. h. des Arbeiters von normaler Leistungsfähigkeit und Beschäftigung, einschließlich etwaigen Nebenerwerbs, anzusehen ist. Die Kaufkraft des Geldes ist bei dem normalen Arbeiterstande in Amerika mindestens die gleiche wie in Deutschland²)-

Die Statistik des Arbeitsamtes ermittelt, neben dem Einkommen die Jahresmiete, die Zimmerzahl und die Wohndichte, den Prozentsatz der Hausbesitzer und des schuldenfreien Besitzes. Die beifolgende Tabelle stellt diese Zahlenreihen zusammen, wobei ich die Reihenfolge bei den Eingewanderten nach der Höhe der Mietsausgabe angeordnet habe.

Tabelle 36.

Einkommen, Wohnung und Hausbesitz bei einheimischen und eingewanderten Arbeitern in den Vereinigten Staaten von

Nordamerika.

Geburtsland

Ein

kommen

Zimmer Haus-

Davon

Dollars Dollars

Jährliche Auf Miete 1 Familie auf 1 Be- eigentüm. schulden-Zimmer wohner

Proz.

frei

Versch. Ausländer Irland .... Wales .... Deutschland .    .

00 -3 -a -a CO O CO

cot-

CD IO D- 00

711

775

803

745

759

793

762

OJ ^ IO CO -H t> CO CD CO CO

1,08

1,00

1,10

1,13

1,11

1,06

1,04

0,99

1,05

0,95

1,07

1,10

1,02

0,81

0,77

0,85

1,05

Durchschnitt

749²/₂    118,40    4,95

1,04    18,97    56,02

Der normalgelolinte amerikanische Arbeiter zahlt danach durchschnittlich eine Jahresmiete von 118⁴/i0 Dollar = 500 M. Das ist nur

30

15⁸/io % seines Jahreseinkommens. Für diese Miete erhält er eine Wohnung von fünf Zimmern, Zubehör ungerechnet. Auf einen Bewohner entfällt 1,04 Zimmer. Nahezu ein Fünftel — 19% — der Arbeiter sind Hausbesitzer, von denen wiederum 56 % schuldenfreien Besitz haben. Die Häuser sind in der Mehrzahl Einfamilienhäuser mit zugehörenden Freiflächen oder Gärten.

eine

Ein Vergleich mit Berliner Verhältnissen ist nicht ohne Interesse. Das durchschnittliche Einkommen eines normal-gelohnten und beschäftigten Berliner Arbeiters beträgt 1200 bis 1800 M. Hiervon hat der Arbeiter 20—24 % für die Miete aufzuwenden. Er bekommt dafür Wohnung von Stube und Küche, ev. Stube, Kammer und Küche der oben beschriebenen Art in einer Mietskaserne. Diese Räume aber hat er häufig noch mit Schlafleuten zu teilen. Die Rückschlüsse auf Lebensführung, Stellung und politische Anschauung liegen auf der Hand.

Bemerkenswert ist die Tabelle noch, wenn wir sie nach einzelnen Völkerschaften betrachten. Der in den Vereinigten Staaten geborene Arbeiter (Zeile 1) kommt in seinem Einkommen und in dem Mietsaufwand dem Gesamtdurchschnitt der Tabelle am nächsten; er stellt die Norm dar, wie er auch der Zahl nach den Hauptbestandteil ausmacht. Von den Eingewanderten zeigen den größten Mietsaufwand die Westeuropäer, Franzosen, Schweizer, Engländer; den niedrigsten die Osteuropäer und die Italiener. Eine besondere Beachtung verdient der Anteil am Hausbesitz; hier ist die Verteilung eine andere. Die Eingewanderten stehen hier im allgemeinen über dem Durchschnitt des gebürtigen Amerikaners. Bei einzelnen Gruppen Eingewanderter zeigt sich ein wahrer Heißhunger nach Grundbesitz ; es sind dies die Deutschen, die Niederländer und die Skandinavier, insgesamt derjenige Teil der germanischen Völker, den der Brite unter der Bezeichnung Ja-sager zusammenfaßt (da diese germanischen Sprachen alle das „Ja“ an Stelle des englischen „Yes“ haben).

Unter den Eingewanderten unserer Statistik interessieren uns naturgemäß am meisten die Deutschen, deren Wohnweise in Amerika zu einem Vergleich mit den heimatlichen Verhältnissen herausfordert. Die deutschen Industriearbeiter in Amerika sind in unserer Tabelle zu 33% Hausbesitzer; die deutschen Arbeiter in Berlin dagegen sind vom Hausbesitz so gut wie völlig ausgeschlossen. Die nominellen Besitzer der Grundstücke — Mietskasernen — machen in Berlin sogar noch nicht 1 % der Bevölkerung aus. Die Hausbesitzer unter den ausge wanderten deutschen Arbeitern der Tabelle haben in der überwiegenden Mehrzahl — 57 % — ein schuldenfreies Besitztum zu eigen. Die sog. Hausbesitzer in Berlin dagegen sind mit 96 % des aufgetriebenen Wertes verschuldet und wirken nur als Übertragungshebel zur Belastung der Bevölkerung. Auch hier zeigt es sich, wie in den deutschen Städten mit Eigenhaus-Parzellierung, daß der gewerbliche Arbeiter gern Hausbesitz erwirbt, wenn ihm die Möglichkeit gegeben ist. Die wenigen

Zahlen aber lassen erkennen, wie die Stellung des deutschen Arbeiters sich von Grund auf ändern würde, wenn unser verfehltes gekünsteltes System des Wohnungswesens verlassen würde. —

Im Gegensatz zu der Wohnweise des normalgestellten Arbeiters ist die der untersten Schichten auch in Amerika eine ungünstige. Das Einkommen dieser nach amerikanischen Begriffen niedrig gelohnten und proletarisierten Bevölkerung ist allerdings bei dem größeren Teil auf mehr als 1200 M. (300 Dollar) anzusetzen; doch muß hiervon weit mehr als bei den normalen Schichten, nämlich ³/₅ und darüber für die Miete aufgewendet werden³).

Wesentliche Gegensätze bestehen ferner örtlich in den Wohnverhältnissen der einzelnen Städte Amerikas. Von einer akuten Wohnungsfrage kann allerdings nur in wenigen Städten gesprochen werden. Dagegen treten in einzelnen Städten besondere Schwierigkeiten auf Teilgebieten des Wohnungswesens hervor. Die Mißstände verlaufen in der Hauptsache parallel mit zwei Erscheinungen; es sind die starke Einwanderung und die Ausbreitung des Mehrwohnungs- und Massenmietshauses. Beide Momente wirken im amerikanischen Wohnungswesen nach der gleichen Richtung.

Die Städte, deren Wohnverhältnisse sich in ungünstiger Weise in der Union abheben, sind insbesondere New-York, Boston und Cincinnati. Das wohnungspolitische Problem wird in diesen Städten schlechtweg als „Tenement-house problem“ — Frage der Stockwerkswohnungen — bezeichnet, womit Gegenstand und Ursache dieses Teils der Wohnungsfrage knapp umschrieben sind. Die eingehendsten Schilderungen liegen aus dem Staate New-York vor, wo im Jahre 1900 auf Veranlassung von Präsident Roosevelt eine staatliche Tenement-house-Commission eingesetzt wurde. Ihre Berichte gaben die Grundlage ab für das „Gesetz über die Stockwerkswohnungen“ vom Jahre 1901. Die Erhebungen der Behörde erstreckten sich indes nicht nur auf New-York, sondern auch auf die übrigen Großstädte der Union, deren Wohnverhältnisse nach den verschiedensten Richtungen untersucht wurden.

Im allgemeinen ist vorauszuscbicken, daß außerhalb von New-York, Boston, Cincinnati und etwa Jersey-City und Hartford, das Problem der Stockwerkswohnungen in der Union unbekannt ist, wenn auch in den einzelnen Städten schlechte Wohnverhältnisse, wie allenthalben, bei der Unterschicht der Bevölkerung anzutreffen sind: „In America, there are few cities to-day, outside of New-York, where there exists a tenement-house problem, and few where there exists even an acute housing problem ; although there are a number of cities where bad housing conditions have begun to manifest themselves“. (Kommissions-Bericht, De Forest and Veiller I, S. 131).

Die weitaus größte Ausdehnung hat das Tenement-house problem in New-York. Von den 3,4 Mill. Einwohnern der Stadt wohnen 2,4 Mill., d. s. mehr als ²/₃, in Stockwerkswohnungen (a. a. O. S. 3). Die Tenement-houses sind nach dem System der gedrängten Bauweise errichtet und zählen in New-York z. T. 6—7 Wohngeschosse. Der Zusammenhang der Wohnweise mit dem Einströmen großer Einwanderermassen, von denen der weitaus stärkste Teil in New-York an Land geht und hier dauernd oder vorübergehend Aufenthalt nimmt, wird von der Tenement-house Commission mehrfach dargelegt und in die knappen Worte gefaßt: „The tenement-house system is exerting quite as detrimental an effect upon the newly arrived immigrant as the newly arrived immigrant is exerting on the tenement-house (a. a. 0. S. 55).“

Die ersten Bestrebungen zur Besserung der Wohnverhältnisse in den Stockwerkswohnungen von New-York reichen bis zum Jahre 1834 zurück und wurden insbesondere seit dem Jahre 1842 gefördert durch die Tätigkeit des Gesundheitsinspektors Griscom, der die allgemeine Aufmerksamkeit auf die Zustände in den Wohnungen der ärmeren Klassen und der Heerscharen der fremden Einwanderer lenkte. Im Jahre 1867 erging das erste Gesetz über die Stockwerkswohnungen, dem im Jahre 1879 ein zweites Gesetz folgte. Zugleich wurde von privater Seite ein Preisausschreiben erlassen, zur Erlangung eines Hausgrundrisses, der es ermöglichen sollte, in vorteilhaftester Weise die typische schmale New-Yorker Baustelle von 25 Fuß Front und 100 Fuß Tiefe zur Anlage von Stockwerkswohnungen auszunutzen. Den Preis erhielt ein Bauplan, der den Grundriß des Vorderhauses hofwärts als Spiegelbild wiederholt und zwischen Vorderwohnung und Hofwohnung das Treppenhaus, die Nebenräume und zwei schmale Seitenhöfe einschiebt. Dem Grundriß wurde der Beiname Dumb-bell plan (Turner-Hantel) gegeben, weil er in seinen äußeren Linien der beim Turnen gebräuchlichen Hantel nicht unähnlich ist. Die Hausform, die bald allgemein zur Einführung gelangte, wurde schon im Jahre 1879 in der Öffentlichkeit als untauglich und schlecht bezeichnet.

Einen neuen Anstoß erhielt die Reformbewegung im Jahre 1884 durch das Eintreten von Professor Felix Adler, der in eindrucksvollen Vorträgen die Zustände in den Stockwerkswohnungen schilderte; eine Untersuchungskommission wurde eingesetzt, deren Bericht zu dem Ergänzungsgesetz von 1887 führte. Wiederholte Veröffentlichungen über die Wohnverhältnisse in den tenement-houses gaben im Jahre 1895 den Anlaß zur Einsetzung des dritten Gesetzgebungsausschusses und zum Erlaß neuer Ergänzungsvorschriften über die Stockwerkswohnungen. Da eine wesentliche Besserung bis dahin nicht erzielt war, suchte De Veiller im Jahre 1898 eine der bedeutendsten Körperschaften von New-York, die Charity Organisation Society, für die Bearbeitung des Problems zu gewinnen, mit dem Erfolg, daß im Jahre 1900 die jüngste staatliche Kommission eingesetzt wurde, die einen Plan für durchgreifende und wirkungsvolle Reformen ausarbeiten sollte. Auf der Grundlage ihrer Berichte wurde die gegenwärtige Regelung des Gebietes durchgeführt; ein umfangreiches Gesetz über Stockwerkswohnungen wurde am 12. April 1901 erlassen und eine besondere staatliche Behörde für Stockwerkswohnungen eingesetzt.

Als Tenement House wird durch das Gesetz bezeichnet „jedes Haus, bewohnt von drei Familien oder mehr, die einen selbständigen Haushalt führen und mit eigener Küche wirtschaften“. Die amtlichen Berichte zeigen, welche Zustände sich in den Mehrwohnungs- und Massenmietshäusern herausgebildet hatten und welche Arbeit hier zu vollbringen ist. Erwähnt sei, daß Mißstände in den Stockwei-kswohnungen öfter dadurch entstehen, daß ein Gebäude nachträglich in Teilwohnungen zerlegt wird; vgl. über die Aufteilung von Häusern und Wohnungen, die für die Teilung in keiner Weise eingerichtet sind, oben S. 37 und 290. —

Die anderen Großstädte zeigen je nach dem Bau- und Stadterweiterungssystem und der nationalen Zusammensetzung der Bevölkerung verschiedene Zustände. Chicago kennt, trotz stark anwachsender Bevölkerung von wenig unter 2 Mill. Einwohnern, kein Tenement House Problem. Der Arbeiterstand wohnt in ein- bis zweigeschossigen Häusern, die z. T. für mehrere Familien gebaut sind. Die Unterschicht der Bevölkerung wohnt jedoch auch hier in unbefriedigenden Wohnungen, die öfter aus ehemaligen Einfamilienhäusern durch nachträgliche Teilung entstanden sind. Auch Kellerwohnungen sind in erheblichem Umfang im Gebrauch. —

Philadelphia hat trotz seiner großen Bevölkerung von 1,3 Mill. sich den Ruf bewahrt „a city of homes“ zu sein; die Mehrzahl der Arbeiter wohnt in eigenen Häusern, die meist mit einem Stück Gartenland versehen sind. „If one needs further testimony to prove that a system of tali tenement houses is unnecessary in our large cities, the expérience of Philadelphia would afford ample evidence“, sagt der Bericht (a. a. O. S. 134).

Die Gestaltung der Wohnverhältnisse in Philadelphia wird auf das Zusammenwirken von sechs Ursachen zurückgeführt: 1. reichlich verfügbares Gelände für die Stadterweiterung; 2. günstige strahlenförmige Linienführung der Eisenbahnen, die auf eine Zerteilung der Industrieanlagen hinwirkte; 3. Gleichartigkeit der Einwohnerschaft und Überwiegen der teutonischen „heimliebenden“ Rasse; 4. billige und reichliche Verkehrsmittel; 5. leichter und reichlicher Realkredit durch Bau-und Darlehensgesellschaften; 6. günstige Formen der Eigentumsübertragung (a. a. O. I S. 346). Eine besondere Hervorhebung verdienen hierbei die an vierter Stelle genannten Baukreditgesellschaften, von denen der Bericht sagt: „so widespread has been the operation of these societies that it is common to say that building and loan associations have made the Philadelphia small home“. Diese Baukreditgesellschaften bieten, wie die gleichartigen englischen Gesellschaften, einen auf Abzahlung und Rückzahlung berechneten Bodenkredit; die halbjährlichen Zahlungen schließen einen Tilgungsbetrag ein, der je nach Vereinbarung das Darlehen mit 10—20 Jahren eventuell noch später zur Tilgung bringt. Während die Einführung von Tilgungshypotheken in Deutschland nicht gelingt, sehen wir hier das Kreditgeschäft in der Hand von Gesellschaften, die in der Hauptsache nur tilgbaren Realkredit geben und hierbei in wirksamster Weise sowohl die Wohnungsproduktion wie den Erwerb von schuldenfreiem Hausbesitz fördern.

Für deutsche Verhältnisse darf wohl die Stadt Buffalo ein besonderes Interesse beanspruchen, da von den etwa 350 000 Einwohnern mehr als der dritte Teil deutscher Abstammung und die Stadt lange

Zeit ein bevorzugtes Ziel deutscher Einwanderung gewesen ist. Nicht ohne Anteil wird man den Bericht über die dort geleistete Arbeit und die Kennzeichnung der Deutschen lesen: „This German desire of ownership has affected the whole life of the city, and it is for this reason largely that Buffalo is preeminently a city of homes (a. a. O. S. 121)“. Nach sachkundiger Schätzung stehen gegen 75 °/₀ der Wohnhäuser im Eigentum der Wohnungsinhaber und 50 °/₀ dieser Häuser, insbesondere unter den deutschen, sind frei von jeder hypothekarischen Belastung (a. a. 0. S. 125; vgl. hier oben S. 466). — Der Bebauungsplan, von Joseph Ellicot ausgearbeitet, hat die Form eines Fächers, dessen Rippen nach einem Mittelpunkt, dem Niagara Square, zusammenlaufen. Zahlreiche Straßenbahnen durchziehen die Stadt; von den Bahnlinien dienen die Ringbahn und die Vorortlinien dem Personenverkehr. Die Bauordnungen enthalten eingehende Vorschriften über den Bau von Mehrwohnungshäusern, über Freiflächen und Bauhöhe. Die Baustellen für Wohngebäude werden regelmäßig in der typischen Breite von 25 Fuß Straßenfront, zu 100 bis 150 Fuß Grundstückstiefe, zugeschnitten. — Ungünstige und z. T. schlechte Wohnverhältnisse haben zwei Bezirke in Buffalo aufzuweisen, die fast ausschließlich von Italienern und von Polen bewohnt sind. Der italienische Bezirk zählt etwa 20 000, der polnische Bezirk 60 000 Einwohner. Die Mißstände der Stockwerkswohnungen sind in Buffalo auf diese beiden Bezirke beschränkt (a. a. O. S. 122).

Unbefriedigende Wohnverhältnisse bestehen in Boston und Cincinnati, die teils auf schlechte Bautypen, teils auf die öfter erwähnte Wohnungsteilung zurückgehen. Hier, wie in Pittsburg, sind es insbesondere die Einwanderer aus Ost- und Südeuropa, Italiener, Polen, Galizier, Russen, die die schlechten Wohnungen besetzen. — In Baltimore (510 000 Einwohner) wohnt die Mehrzahl der Arbeiter in Einfamilienhäusern; daneben findet sich auch das Zweifamilienhaus in erheblichem Umfang. Das Einfamilienhaus bildet ferner die überwiegende oder z. T. fast ausschließliche Wohnform des Arbeiterstandes in Cleveland (381 768 Einwohner), Neu-Orleans (287 104 Einwohner), Detroit (285 704 Einwohner), Milwaukee (285 315 Einwohner), Louisville (204731 Einwohner), Minneapolis (202 718 Einwohner), Providence (175 597 Einwohner), St. Paul (163 065 Einwohner), Rochester (162 608 Einwohner), Denver (133 859 Einwohner), Toledo (131 822 Einwohner), Columbus (125 560 Einwohner), S}rracuse (108 374 Einwohner), Nashville (80 865 Einwohner).

Für die unternormale Wohnung bilden auch in den Vereinigten Staaten die Innenbezirke das hauptsächliche Gebiet und der Wohnungsverfall ist auch hier der stete Begleiter der Umbildung der innenstädtischen Bezirke; oben S. 288 f. Vgl. Charlotte Rumbold, St. Louis p. 8: „One city after another in the United States finds that that part of the housing of its people which it calls its housing „problem“ has come about by almost the same process. A résidence district is gradually eaten into by a business district. Some small house district is left on the ragged edge, just off the direct line of advance. The owners, hoping to seil the land for factory sites, are unwilling to spend much on the improvement of a low-value house on high-value ground.“ —

Die Entwicklung des amerikanischen Hauses wird von F. R. Vogel in einem groß angelegten Werke dargestellt. In der Einleitung schildert Verf. die wirtschaftlichen, ethischen und sozialen Werte des Einfamilienhauses und seine Einwirkung auf Charakterbildung und Lebensweise des Amerikaners. Die folgenden Abschnitte behandeln die geschichtliche Entwicklung des amerikanischen Hauses bis zur Gegenwart und bieten ein reiches Material im Text und in den Abbildungen. — Die Bestrebungen für die künstlerische Gestaltung des Städtebaues finden in Amerika hervorragende Vertreter. Auch in den Vereinigten Staaten ist das Ziel der führenden Architekten der planmäßige Städtebau, der einheitlich und großzügig entworfene Städte schaffen soll, in denen das gesundheitliche Gedeihen der Bevölkerung, die künstlerische Behandlung des Bauwesens, die Anwendung jeder neuzeitlichen Verbesserung der Wohnweise die besten Bedingungen finden könnten (s. oben S. 428). Zu den für die Reformierung der städtischen Siedelungsform tätigen Architekten zählen insbesondere Burnham, Olmsted sen. und jun., Arthur u. Shurtleff, John Nolen, Ch. Mulford Robinson u. a. m. Zur Beförderung der Kenntnisse vom Städtebau und zur Erweckung der Teilnahme weiter Kreise werden Städtebau-Ausstellungen veranstaltet, in denen ein reichhaltiges Material zur Veranschaulichung des gegenwärtigen Zustandes der Großstädte und ihrer Reformierung geboten wird.

Über die Bodenpolitik in Kolonialländern bringt Alfred Zimmermann (Kolonialpolitik, Leipzig 1905) Angaben, denen mit Bezug auf das Wohnungswesen verschiedene Einzelheiten zu entnehmen sind. Eine reiche Auswahl von bodenpolitischen Systemen wird geschildert, die von den einzelnen Völkern in ihren Verwaltungsgebieten zur Anwendung gebracht wurden, nicht ohne daß Fehler, Irrtümer, getäuschte Erwartungen allerorten zu verzeichnen sind. Unter den einzelnen Maßnahmen sei erwähnt, daß die Einführung einer Grundbesitzsteuer auf Land, das spekulativ gekauft, aber nicht in Bebauung genommen wird, in Algier schon 1846 erfolgte. Eine umfassende gesetzgeberische Tätigkeit in den auf Grundstücksverkehr bezüglichen Fragen hat Australien entfaltet. Im Jahre 1858 wurde in Südaustralien, als einem der ersten Länder britischer Verwaltung, das Grundbuch nach preußischem Muster durch den sog. Torrens Act eingeführt. (Die Priorität dürfte indes der britischen Siedelung Labuan zukommen, wo nach Morris, Land and Mortgage Registration, London 1875, S. 72, bereits 1849 die grundbuchliche Eintragung angeordnet wurde.) Zahlreich sind die australischen Gesetze, die sich gegen die Landspekulation und die mit der unentgeltlichen Vergabung von Land verbundenen Mißbräuche richten. Zu erwähnen ist noch das Parzellierungssystem, das in Canada durch die Landakte von 1886 (nach dem von den Vereinigten Staaten übernommenen Vorbilde) eingeführt wurde. Das unbesetzte Land wird danach in viereckige Bezirke, Town-ships genannt, zerlegt. Jede Township zerfällt in schematischer Gleichmäßigkeit in 36 Sektionen von je einer englischen Quadratmeile Umfang; einzelne Sektionen werden für öffentliche Zwecke zurückbehalten und zur Ausstattung von Schulen usw. verwendet.

Für Neuseeland, dessen Regierung eine vorgeschrittene und der Heranziehung von Arbeitskräften günstige Sozialpolitik befolgt, erging im Jahre 1905 ein Arbeiterwohnungsgesetz, das die Regierung ermächtigt, Grundbesitz zu erwerben oder zu verwenden, um Arbeiterwohnungen zu errichten. Die Wohnhäuser dürfen nur an Arbeiter abgegeben werden, die gegen Lohn beschäftigt sind, nicht mehr als 200 £ jährliches Einkommen haben, selber kein Land besitzen und ein Zeugnis des guten Leumunds und der Würdigkeit beibringen. Die Miete ist auf 5 °/₀ des Bau- und Bodenwertes festgesetzt; hierzu kommen noch die Versicherungsbeiträge und die Steuern. Der Erwerb des Grundstücks kann zu vollem Eigentum erfolgen, a) durch Barzahlung des Preises nach frühestens 25 Jahren, zu welchem Zweck eine Versicherung auf den Erlebens- oder Todesfall abgeschlossen werden kann; b) durch eine jährliche Annuität von 8 °/₀, durch deren Zahlung das Grundstück nach 32 Jahren in das Eigentum des Erwerbers übergeht. Die staatlichen Arbeiterwohnungen bestehen aus Einfamilienhäusern, 5 Räume enthaltend, zu 24 £ bis 28 £ 10 sh Jahresmiete. Der Bau von Häusern eines zweiten Typus zu 20 £ 16 sh Jahresmiete ist in Aussicht genommen.

Ein Ergänzungsgesetz bevollmächtigt die Regierung, aus Staatsmitteln Arbeitern, die selber ein Haus erbauen wollen, Darlehen bis zu 350 £ zu gewähren. Das Darlehn darf jedoch den dreifachen Betrag des Bodenwertes nicht übersteigen, so daß Boden- und Bauwert sich wie 1:3 verhalten müssen (z. B. auf 100 £ Bodenwert ein Darlehen von 300 £). Bei einer Annuität von 5 °/₀ wird das Darlehen in 36 Jahren getilgt; frühere Rückzahlung ist zulässig. (Thompson, Housing Hand-book II, S. 232).

In britischen Siedelungen besteht eine Abgabe auf ,,ungebessertes Gelände“ (unimproved land), die meist mit ¹/₂ penny auf 1 £ des veranschlagten Bodenwerts erhoben wird. Die Wertermittelung für die Zwecke der Besteuerung erfolgt unter Abrechnung aller von dem Besitzer vorgenommenen Besserungen, sei es, daß diese in der Aufwendung von Kapital oder von Arbeitskraft bestehen. Die von der englischen Regierung (gelegentlich der Vorbereitung der neuen Bodensteuern, oben S. 431) eingeforderten amtlichen Gutachten äußern sich günstig über die Wirkung dieser Besteuerung, wobei allerdings in Betracht zu ziehen ist, daß es sich um Kolonialländer handelt, in denen der spekulative Bodenaufkauf mehrfach zu Mißständen und zur Monopolisierung des Bodens geführt hat. Bezeichnenderweise erhebt Südaustralien die Abgabe unter folgenden Festsetzungen: a) Die Abgabe von ¹/₂ penny auf 1 £ Bodenwert ist zu zahlen, sobald der Wert des ungebesserten Geländes im Besitz eines Eigentümers die Summe von 5000 £ übersteigt; b) für nichtansässige Grundbesitzer (absentees, die ihren Aufenthalt nicht im Lande haben) tritt ein Zuschlag von 20 °/₀ hinzu. — Die hohe Freigrenze von 100000 M. und der Strafzuschlag für auswärtige Kapitalisten zeigen z. T. die Richtung an, die man mit der Besteuerung verfolgte. Auch die Berichte aus Neuseeland heben die für die dortigen Verhältnisse befriedigende Wirkung der Abgabe hervor.

Literatur\

A. F. Weber, The Growth of Cities. New - York i8gg.

De Forest and Veiller, The Tenement-house Problem. New -York ig03.

Dies., First Report of the Tenement-house Department. New - York igoß.

54łf Bulletin of the Bureau of Labor. Washington igo4.

Die ,,Nation“ /905,

R. Kuczyński, Das Proletariat in den Vereinigten Staaten.

Bd. XXIV, S. 243 f.

H. Kayser, Nordamerikanische Parkanlagen. Der Städtebau igo5, Bd. II, S. 113.

C. ßartning, Vom Städtebau in Amerika und Asien. Ebenda S. 141.

Alfred Zimmermann, Kolonialpolitik (Frankensteinsches Hand- und Lehrbuch.'). Leipzig igos.

J. C. Baker, American Country houses and their gardens. Philadelphia igoö.

Alb. B. Wolfe, The Lodginghouse Problem in Boston. Boston igoö.

CAas. J. Whalen, Annual Report of the Department of Health. Chicago içoj. Charlotte Rumbold, Housing Conditions in St. Louis. St. Louis igo8.

F. R. Vogel, Das amerikanische Haus. Berlin igog.

W. Hegemann, Die Ausstellung für Städtebau und städtische Kunst in New-York. Der Städtebau igog, Bd. VI, S. 12J f.

Th. Goecke, Vom nordamerikanischen Städtebau. Der Städtebau VII, igio, S. 2.

¹

Nur bezüglich der Besteuerung.

²

Vgl. Kuczyński (Nation XXIV, S. 280), der im Anschluß an das Urteil Werner Sombarts ausführt, daß die Kaufkraft des Dollars gering ist bei dem höchsten Einkommen; sie steigt dagegen und ist am höchsten hei dem normalen Arbeiterstand; und sinkt wiederum bei der untersten Schicht der Arbeiter. S. auch weiter unten.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

³

Vgl. die Anmerkung oben S. 465.

Anhang.

HH

Zu § 34, S. 216.

ßunderlaß betreffend Grundsätze für die Aufstellung von Bebauungsplänen und die Ausarbeitung neuer Bauordnungen.

Berlin, den 20. Dezember 1906.

Die Grundsätze, welche mein Erlaß vom 24. April d. J. über die Festsetzung von Bebauungsplänen und den Erlaß von Bauordnungen gibt, haben nicht nur Anwendung auf Vororte größerer Städte zu finden, sondern auf alle Ortschaften, in denen infolge einer erheblichen Industrieentwicklung eine starke Bebauung zu erwarten ist. Für alle in rascher Entwicklung begriffenen Gebiete würde es nicht zweckentsprechend sein, die Festsetzung von Fluchtlinien von Fall zu Fall — d. h. für die einzelnen Grundstücke erst, wenn sie bebaut werden sollen — zu bewirken. Vielmehr ist auf die Aufstellung allgemeiner Bebauungspläne aus großzügigen Gesichtspunkten Bedacht zu nehmen. Dabei aber ist der Bestimmung des § 2 des Gesetzes vom 2. Juli 1875 gemäß über das voraussichtliche Bedürfnis der näheren Zukunft nicht hinaus zu gehen. Die mit dieser Vorschrift gezogene Grenze ist flüssig und richtet sich nach den jeweiligen örtlichen Verhältnissen. Regelmäßig sind zunächst nur die Hauptverkehrsstraßen, und zwar tunlichst unter Berücksichtigung der vorhandenen Wege festzulegen. Auch die Möglichkeit einer angemessenen Unterbringung der Verkehrsmittel und Verkehrsgelegenheiten (neben Fahrdamm und Bürgersteigen auch Belassung von Raum zur Anlegung von Promenaden, Straßenbahnen, Reitwegen, Radfahrwegen u. dergl.) ist dabei zu rücksichtigen. Die Unterteilung des Straßennetzes, insbesondere die Festlegung der Nebenstraßen, kann in den Außenbezirken vielfach der Zukunft je nach den eintretenden Bedürfnissen überlassen werden. Die Anforderungen an die Beschaffenheit der Straßen (Breite, Abmessungen der Fahrbahn und des Bürgersteiges, Befestigung des Straßenkörpers, Bepflanzung usw.) haben sich nach den voraussichtlichen Bedürfnissen zu richten, ohne indessen die Rücksicht auf das finanzielle Interesse der Gemeinden und der Anlieger außer acht zu lassen. Je nachdem die Bebauung der Straßen mit Geschäftshäusern, Fabriken, Mietgebäuden oder Eigenhäusern erfolgen wird, haben Abstufungen in der Beschaffenheit der Straßen bereits bei der Fluchtlinienfestsetzung einzutreten. Für Wohnstraßen sind nicht allein geringere Breiten, sondern auch einfachere Befestigungen als in Geschäftsstraßen zulässig. Die Maße des § 7 der ministeriellen Vorschriften für die Aufstellung von Fluchtlinien und Bebauungsplänen vom 28. Mai 1876 (M.-Bl. S. 171) sind nicht als unter allen Umständen maßgebend zu betrachten. Insbesondere kann bei Wohnstraßen unter das Maß von 12 m hinabgegangen werden. Vorgärten werden zumeist nur in Wohnstraßen vorzusehen sein, indessen kann auch in Geschäfts- und Hauptverkehrsstraßen ihre Anlegung zweckmäßig erscheinen, zumal sie bei später wachsendem Verkehr die Verbreiterung der Straßen erleichtern. Die Breite der Vorgärten darf nicht zu groß bemessen sein, andererseits aber auch regelmäßig nicht weniger als 5 m betragen. Unter den heutigen Verhältnissen wird das Maß von 3 m, welches im letzten Absatz des § 1 des Gesetzes vom 20. Juli 1875 angegeben ist, nur ausnahmsweise Anwendung finden können. Für die Freihaltung genügend großer Plätze in hinreichender Anzahl als Schmuckplätze, Spielplätze, Parkanlagen, sowie für später zu errichtende öffentliche Gebäude ist Sorge zu tragen.

Wenn auch für die Festsetzung der Fluchtlinien in erster Linie Rücksichten der Zweckmäßigkeit entscheidend sein müssen, so ist doch auch das ästhetische Interesse dabei nicht außer acht zu lassen. Auf die Vermeidung zu großer Eintönigkeit bei der Gestaltung des Straßennetzes und auf die Erzielung einer gewissen Abwechslung im Straßenbild ist Bedacht zu nehmen. Deshalb wird, wenn nicht das Verkehrsinteresse entgegensteht, bei der Linienführung der Straßen nicht grundsätzlich der gerade Verlauf anzustreben sein. Auch empfiehlt sich die Bepflanzung besonders der äußeren Straßen mit Baumreihen, soweit nicht in der Beschattung ein Nachteil zu erblicken ist. Die zukünftige Bebauung ist nicht nur für die Abmessungen der Straßen selbst und für ihre Beschaffenheit, sondern auch für die Gestaltung der Baublöcke, insbesondere ihre Tiefe von Bedeutung. Die Aufstellung des Bebauungsplans muß daher mit der Gestaltung der Bauordnung Hand in Hand gehen, oder, sofern dem Charakter der Gegend entsprechende baupolizeiliche Vorschriften schon bestehen, auf diese Rücksicht nehmen.

Die vorstehenden Grundsätze sind bei der Festsetzung neuer Fluchtlinien zu beachten. Ferner hat nach ihnen eine Nachprüfung der jetzigen Fluchtlinien, welche bereits früher für zur Zeit noch überwiegend unbebautes Gelände festgesetzt sind, zu erfolgen. Gegebenenfalls ist auf ihre Änderung hinzuwirken.

Beim Erlasse neuer Bauordnungen für ganze Ortschaften oder weitere Gebiete wird sich vielfach die Abstufung der baupolizeilichen Normen insbesondere nach folgenden Gesichtspunkten empfehlen. Zunächst muß die historische Entwicklung des in Betracht kommenden Geländes maßgebend sein. Ferner ist der Zweck entscheidend, dem die Bebauung dienen soll: andere Vorschriften werden für Handelsviertel (Ortsteile mit Citycharakter), andere für Wohnviertel, wieder andere für Industriebezirke zu erlassen sein. Bei den Wohnvierteln muß wieder unterschieden werden, ob es sich darum handelt, die Herstellung von Miethäusern zu ermöglichen, oder ob Gelände für die Errichtung von Gebäuden, welche nur eine oder wenige Wohnungen enthalten, oder für Einfamilienhäuser Vorbehalten werden sollen. Für die Bestimmung des Verhältnisses, nach welchem das Gelände eines als wirtschaftliche Einheit zu behandelnden Gebiets den einzelnen Bauklassen zugewiesen wird, haben neben den polizeilichen Rücksichten auch die wirtschaftlichen Beachtung zu finden. Es muß dafür gesorgt wTerden, daß allen berechtigten Interessen in ausreichendem Maße genügt wird, damit z. B. nicht die industrielle Entwicklung durch den Ausschluß Geräusch und Dunst erzeugender Anlagen aus zu weiten Bezirken ausgeschlossen oder den Wohnbedürfnissen der minder bemittelten Klassen durch Unterstellung zu großer Gebietsteile unter den Zwang der offenen Bauweise nicht ausreichend entsprochen wird. Die örtlichen Verhältnisse begründen auch hier weitgehende Verschiedenheiten. So wird ein Kurort in dieser Beziehung wesentlich anders als eine Gemeinde mit vorwiegend industrieller Entwicklung zu behandeln sein.

d. i.

in länd-

Regelmäßig ist eine vom Ortsinnern nach außen abnehmende Bebauungsdichtigkeit anzustreben. Inwieweit dabei die offene Bauweise, d. h. eine solche mit Zwischenräumen zwischen den einzelnen Häusern, vorzuschreiben ist, wdrd sorgfältig nach Lage der örtlichen Verhältnisse zu prüfen sein. Im allgemeinen wird diese Bauweise unbedenklich für Einzelwohnhäuser wohlhabender Klassen und für Kleinbauten Häuser für eine oder zwei Wohnungen Minderbemittelter — lieh er Umgebung zu wählen sein, während sie für mehrgeschossige Miethäuser in der Regel nicht geeignet erscheint. Es ist dabei zu berücksichtigen, daß vom gesundheitlichen Standpunkt die Notwendigkeit allseits offener Bauweise sich nicht immer begründen läßt, und daß auch der wirtschaftliche Standpunkt einer allzu weiträumigen Bebauung entgegenstehen kann. Selbst wenn durch Baubeschränkungen eine Niedrighaltung der Bodenpreise erzielbar ist, so wird ein solcher Vorteil doch — namentlich bei Kleinbauten — leicht aufgehoben durch das ungünstige Verhältnis zwischen der freien Fläche des Grundstücks einerseits und der Baufläche und der Gebäudehöhe andererseits und durch die verhältnismäßig größeren Baukosten niedriger, allseitig freistehender Häuser. Um den an sich durchaus erstrebenswerten Bau von Kleinbauten nach Tunlichkeit zu fördern, wird in vielen Fällen auch die sogenannte halboffene Bauweise, d. i. der Bau von Gruppen von zwei bis fünf Häusern mit anschließendem Bauwich oder der Reihenbau vorzuziehen sein, wenn nur im Blockinnern eine größere zusammenhängende Fläche von der Bebauung freigehalten wird und möglichst an den Stirnen der Blöcke Zwischenräume gelassen werden. Gegen eine allzu große Ausdehnung des Gebiets der offenen Bauweise spricht auch die Wahrnehmung, daß strenge Baubeschränkungen vom Anbau da abschrecken, wo anderweit Gelände, welches weniger scharfen Vorschriften unterliegt, verfügbar ist. Statt der beabsichtigten Niedrighaltung der Bodenpreise kann dann eine Verteuerung eintreten.

Bei den sonstigen sorgfältig abzustufenden Baubeschränkungen wird vorzugsweise darauf Bedacht zu nehmen sein, daß jedes Grundstück einen Hof von bestimmter Mindestgröße erhält, daß die Gebäudehöhe und die Zahl der Wohngeschosse der Straßenbreite und der Größe der unbebaut zu lassenden Fläche angepaßt werden, daß die Bebauung des Hinterlandes die Freilassung einer großen zusammenhängenden Fläche im Innern des Baublocks gewährleisten muß, daß also über eine gewisse

Tiefe hinaus eine Bebauung nicht gestattet wird, daß auch die Höhe der Wohnräume sich bei weniger dichter Bebauung ermäßigen kann, endlich daß da, wo eine geregelte Abwässerbeseitigung und eine gute Trinkwasserleitung vorhanden ist, mildere Bestimmungen zulässig sind als dort, wo diese Einrichtungen fehlen. Bei stärkerer Besiedelung von bisher rein ländlichen Ortschaften können hinsichtlich der Bebauungsdichtigkeit die Bestimmungen für größere Städte selbstverständlich nicht ohne weiteres maßgebend sein, vielmehr wird als Regel zu gelten haben, daß die Bebauung möglichst weiträumig erfolgt.

Die Einrichtung von Kellern und Dachgeschoßräumen zum dauernden Aufenthalte von Menschen sollte im Gebiete der geschlossenen Bauweise mit mehrstöckigen Häusern allgemein untersagt werden und nur in freistehenden Einfamilienhäusern unter Beschränkung ihrer Ausdehnung auf einen Teil der Gebäudegrundfläche zugelassen werden. In Kleinbauten — und zwar freistehenden wie Reihenhäusern — wird allerdings die teilweise Benutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken nicht verhindert werden dürfen. Die Herstellung selbständiger Wohnungen im Keller und Dach möchte nach Möglichkeit ganz zu vermeiden sein.

Konstruktive Erleichtei’ungen für Kleinbauten sind angezeigt. Sie dürfen aber nicht lediglich aus wirtschaftlichen Rücksichten gewährt werden, da der unterschiedlichen Behandlung alsdann die rechtliche Grundlage fehlen würde; jedenfalls sind derartige Erleichterungen auf solche Bauten zu beschränken, bei denen die Grundfläche, die Wandlänge der einzelnen Räume, die Geschoßzahl und die Geschoßhöhe gering sind. Bei der Zulassung leichterer Bauart, namentlich von Eachwerk zu Außenwänden, sind die klimatischen Verhältnisse zu beachten. In feuerpolizeilicher Hinsicht ist auf die Leistungsfähigkeit der Feuerwehr Rücksicht zu nehmen. Wo ein rasches Eingreifen der Feuerwehr bei einem Brande nicht gesichert ist, müssen die baulichen Voi’kehrungen so getroffen werden, daß ein schnelles Verlassen der Wohnungen möglich ist und die Weiterverbreitung des Brandes über das betreffende Gebäude hinaus tunlichst verhindert wird. Hiermit ist besonders bei den Anforderungen an die Beschaffenheit der Treppen und Brandmauern Rücksicht zu nehmen.

Hinsichtlich der für Kleinbauten zu gewährenden Erleichterungen gibt die oben erwähnte Schrift des Regierungsbaumeisters a. D. Siebold (s. hier oben S. 400) wertvolle Fingerzeige, wenn auch eine Rentabilität, wie sie der Verfasser berechnet, sich nur da erzielen läßt, wo die Preise der Baugrundstücke noch sehr niedrige und die Verhältnisse rein ländliche sind. Immerhin wird für die Gebiete, welche für die Errichtung von Arbeiterwohnhäusern im Sinne der Sieboldschen Schrift in Betracht kommen, auf die Milderung der an solche Gebäude zu stellenden baupolizeilichen Anforderungen ebenso wie auf die Schaffung günstiger Verkehrsverhältnisse (Straßenbahnen, Kleinbahnen) hinzuwirken sein.

Als besonders erstrebenswert erscheint es ferner, daß durch geeignete Maßnahmen der Übergang solcher Häuser in das freie Eigentum der Arbeiter erleichtert wird. In dieser Beziehung weise ich darauf hin, daß die Landesversicherungsanstalten vielfach Darlehne zu günstigen Bedingungen für den Eigentumsbau gegeben haben. Auch eine Rentenbank ist bereits in dem von Siebold befürworteten Sinne eingetreten.

Die Beteiligung dieser Institute würde erleichtert werden, wenn Gemeinden und Kreise in solchen Fällen die Garantie für die gewährten Darlehne übernehmen. Auch Baugenossenschaften, die den Bau billiger Arbeiterhäuser ausführen, verdienen die Unterstützung der Kommunalverbände. Endlich ist es wünschenswert, daß Gemeinden, deren Gebiete von den neuen großen Wasserstraßen berührt werden, Gelände an diesen in größerem Umfange erwerben ist —, um es den Privatspekulationen zu entziehen, und daß dieses Gelände zum Teil zu Arbeiteransiedelungen nach dem Sieboldschen Vorschlag verwandt wird.

wie es in Westfalen schon geschehen

Ew. usw. wollen erwägen, wie die im vorstehenden gegebenen Anregungen in dem ihnen unterstellten Bezirke verwertet werden können. Wie bereits in dem Erlasse vom 24. April d. Js. bemerkt ist, wird es notwendig sein, daß die Ihnen beigegebenen Beamten eintretendenfalls mit den Gemeinden — je nach der Lage der Sache unter Beteiligung der Landräte — nach den von Ihnen gegebenen Anweisungen unmittelbar verhandeln. Die an verschiedenen technischen Hochschulen eingerichteten Kurse, sowie die einschlägigen Vorlesungen der Vereinigung für staatswissenschaftliche Fortbildung hier werden dazu beitragen, daß eine stets zunehmende Zahl von Dezernenten bei den Provinzialbehörden zu einer sachgemäßen Mitwirkung auf diesem Gebiete imstande sein wird. Bis zum 1. April 1908 sehe ich einem Berichte darüber entgegen, was in Verfolg der Verfügung vom 24. April d. J. sowie dieses Erlasses im dortigen Bezirk geschehen ist. Sofern etwa die bei Ausführung der Erlasse gemachten Erfahrungen Ew. usw. Anlaß geben, weiter allgemein verwertbare Vorschläge für Maßnahmen zu machen, welche die bauliche Entwicklung stark wachsender Gemeinden in richtige Bahnen zu lenken geeignet sein würden, so stelle ich anheim, in dem Berichte hierauf näher einzugehen.

Der Minister der öffentlichen Arbeiten. Breitenbach.

An die Herren Regierungspräsidenten und den Herrn Polizeipräsidenten in Berlin.

III. B. I. 3717.

II.

Zu § 55 S. 361.

ßunderlaß, betreffend Baupolizeiverordnungen für das platte Land.

Berlin, den 11. Oktober 1909.

Im Landtage der Monarchie sowohl wie in landwirtschaftlichen Berufskreisen ist in den letzten Jahren wiederholt darüber Klage geführt worden, daß die zum Teil noch aus einer älteren Zeit stammenden Baupolizeiverordnungen für das platte Land den berechtigten Bedürfnissen der Landwirtschaft nicht in ausreichendem Maße Rechnung trügen. Die daraufhin angestellten Erwägungen haben nach Benehmen mit dem Herrn Minister für Landwirtschaft, Domänen und Forsten und nach Anhörung von Vertretern des Deutschen Landwirtschaftsrates zur Festlegung folgender Leitsätze und Hinweise geführt:

Bei Ausübung der Baupolizei auf dem platten Lande ist auf die wirtschaftlichen Verhältnisse besondere Rücksicht zu nehmen. Dies hat indes nicht dadurch zu geschehen, daß im Einzelfalle die baupolizeilichen Bestimmungen außer acht gelassen werden. Ein solches Verfahren müßte zur Willkür und zu Unbilligkeiten führen und würde die ländliche Bevölkerung an Mißachtung der Autorität des Gesetzes gewöhnen. Unbeschadet der förmlichen Dispenserteilung in Fällen, in denen Ausnahmen in Rücksicht auf ganz besondere Verhältnisse begründet sind, ohne daß dadurch Berufungen gezeitigt werden, sind vielmehr die baupolizeilichen Vorschriften auch den ländlichen Bauausführungen gegenüber genau zur Anwendung zu bringen. Dagegen ist darauf Bedacht zu nehmen, daß diese Vorschriften selbst so gestaltet werden, daß sie sich durchführen lassen, ohne die finanzielle Leistungsfähigkeit der Bauenden zu gefährden, und daß die unter Beachtung der Bauordnungen hergestellten Bauten mit den wirtschaftlichen Zwecken im Einklang stehen. Zu diesem Ende hat bei Ausarbeitung der Bauordnungen eine gerechte Abwägung der polizeilich wahrzunehmenden Interessen der Standsicherheit, der Feuersicherheit, der Gesundheit und des Verkehrs einerseits und der wirtschaftlichen Bedürfnisse anderseits stattzufinden. Mustervorschriften oder allgemein gültig bindende Normen für die ganze Monarchie lassen sich wegen der großen Unterschiede in den Baugewohnheiten, den klimatischen Verhältnissen, der Bodenbeschaffenheit, dem Wirtschaftsbetriebe und dem durchschnittlichen Wohlstände der Bevölkerung nicht aufstellen. Dagegen sind folgende Hinweise zu beachten:'

1. Die Anforderungen über die Zugänglichkeit der Gebäude dürfen nicht zu scharf sein. Im allgemeinen genügt es, wenn ein bebautes Grundstück von einer fahrbaren Straße oder einem solchen Wege aus zugänglich ist. Bei der Wiederbebauung bereits bebaut gewesener Grundstücke, welche seither nicht von fahrbaren Straßen oder Wegen aus zugänglich waren, wird die Erteilung der Bauerlaubnis regelmäßig nicht von der Erfüllung weiterer Forderungen bezüglich der Zugänglichkeit abhängig zu machen sein. Die Bestimmungen der Gesetze über die Errichtung neuer Ansiedelungen werden hierdurch nicht berührt.

Die vielfach geltende Vorschrift, daß Gebäude einen Abstand von 3 m von Straßen einhalten müssen, wird daraufhin zu prüfen sein, ob ihre Beibehaltung in Rücksicht auf das Verkehrsinteresse erforderlich ist oder ob sie angesichts der durch die Beschränkung häufig herbeigeführten wirtschaftlichen Erschwernisse fallen gelassen werden kann.

Sofern Fluchtlinien nicht bestehen, wird durch einzelne Bauordnungen die Anlage von Vorgärten und die Einfriedigung der Grundstücke nach der Straße angeordnet. An dieser Forderung wird nur bei Wohngebäuden festzuhalten sein. Eine Bauordnung schließt die Bebauung von Grundstücken an Straßen von weniger als 4 m Breite überhaupt aus. Dieses Verbot erscheint nicht haltbar.

2.    Die Bestimmungen über die Entfernung der Baulichkeiten von den Nachbargrenzen gehen vielfach zu weit. Eür Gebäude mit Brandmauern ist ein Abstand überhaupt nicht zu fordern; für Baulichkeiten mit Öffnungen nach der Nachbargrenze oder für Gebäude mit Eachwerkwänden wird im allgemeinen ein Abstand von 3 m genügen. Hölzerne Gebäude, insbesondere Holzscheunen müssen einen größeren Abstand einhalten, doch wird dieser selbst für bedeutende Bauten keinesfalls auf mehr als 30 m zu bemessen sein; bei kleineren Wohnhaus-und Wirtschaftsgebäuden aus Holz wird noch erheblich unter dieses Maß heruntergegangen werden können.

3.    Auch die Vorschriften über die Entfernung der Gebäude auf demselben Grundstück voneinander dürfen nicht in zu weitgehendem Maße von der Rücksicht auf die Feuersicherheit beeinflußt werden. Für Wirtschaftsgebäude, gleichviel ob sie Öffnungen enthalten oder nicht, ob die Wände massiv sind oder aus Fachwerk bestehen, genügt ein Abstand von 3 m voneinander. Für Baulichkeiten geringeren Umfangs, wie Ställe, Schuppen, Aborte von nicht mehr als 15 qm Grundfläche und 3 m Höhe, kann dieser Abstand verringert werden.

Handelt es sich um Wohngebäude und enthalten die Wände Öffnungen, welche die einzige Licht- und Luftzufuhr für Räume zum dauernden Aufenthalte von Menschen bieten, so ist ein Abstand von mindestens 5 in zu fordern. Für hölzerne Gebäude kann je nach Umfang und Bedeutung die notwendige Entfernung erhöht werden, ohne daß aber dabei die Maße für den Abstand solcher Baulichkeiten von der Nachbargrenze erreicht zu werden brauchen.

Wohn- und Wirtschaftsräume sowie Stallungen dürfen unter einem Dache ohne Trennung durch eine Brandmauer eingerichtet werden, sofern nicht durch provinzielle Gewohnheit eine andere Bauweise bereits völlig eingebürgert ist; nur müssen Wohnräume, welche im Dachgeschosse angelegt sind, von dem übrigen Bodenraum (Bansen) durch feuersichere Wände (d. h. massive Wände aus Ziegeln, Hohlsteinen, Schwemmsteinen, beiderseits verputzte Fach werk- oder Bretterwände, Wände aus Drahtputz, Gips- oder Zementplatten) getrennt werden. Schweineställe müssen von Wohnräumen derart getrennt werden, daß letztere vor dem Eindringen der Ausdünstung und der Feuchtigkeit hinreichend geschützt sind.

4. In rein ländlichen Gebieten ist für Baugrundstücke die Festsetzung eines bestimmten Prozentsatzes der Fläche, welche bebaut werden darf, bei der Errichtung von Gebäuden, welche neben Wohnzwecken dem landwirtschaftlichen Betriebe dienen, regelmäßig nicht erforderlich. Selbst wenn in Rücksicht auf besondere örtliche Verhältnisse eine nicht bebaubare Mindestfläche festgelegt wird, so ist zwischen Grundstücken, welche bereits bebaut waren, und solchen, die neu bebaut werden sollen, zu unterscheiden. Auf die ersteren ist die Beschränkung in der Regel nur dann anzuwenden, wenn die Neubebauung unter gleichzeitiger Parzellierung des Grundstücks erfolgt.

Ob für Grundstücke, welche nicht ein bestimmtes Mindestmaß aufweisen, die Bebauung gänzlich zu verbieten ist, bedarf reiflichster Prüfung. Jedenfalls wird da, wo eine weitgehende Teilung der Grundstücke üblich ist, von der Einführung einer solchen Vorschrift abzusehen sein.

5.    Von Abortanlagen und Dungstätten müssen Schachtbrunnen mindestens 10 m entfernt sein. Für Röhrenbrunnen kann dieser Abstand verringert werden.

Abortanlagen sind so anzulegen, daß das Interesse des Anstandes und der Sittlichkeit nicht verletzt wird. Daß sie von der Straße aus gänzlich unsichtbar sind, darf nicht gefordert werden. Die Vorschrift, daß bei Aborten stets Gruben anzulegen sind, geht zu weit. Sofern andere in hygienischer Hinsicht einwandfreie Einrichtungen vorhanden sind, wie z. B. das Tonnensystem, ist von ihr abzusehen.

Die Entfernung der Dungstätten von der Straße mag an vielen Orten erwünscht sein. Von Polizei wegen ist indessen diese Forderung nicht zu stellen, sie ist vielmehr gegebenenfalls auf Grund von Ortsstatuten, welche nach Maßgabe des Gesetzes gegen die Verunstaltung von Ortschaften und landschaftlich hervorragenden Gegenden vom 15. Juli 1907 (Gesetzsamml. S. 260) zu erlassen sind, durchzuführen.

Die Anlegung von Dung- und Jauchegruben unmittelbar an der Nachbargrenze ist zuzulassen, wenn die Sohle und die Wandungen undurchlässig sind. Maßnahmen, welche ohne wesentliche Wirtschaftserschwerungen das Überlaufen der Dung- und Jauchegruben zu verhindern geeignet sind, können vorgeschrieben werden.

6.    Hinsichtlich der Konstruktion, der Standsicherheit, der zu verwendenden Baustoffe, der Herstellung von Brandmauern, der Mauerstärken, der Treppen ist nur das unbedingt Notwendige vorzuschreiben und jedenfalls darauf Bedacht zu nehmen, daß jede unnötige Verteuerung des Baues verhütet wird.

Besonders ist zu beachten, daß die baupolizeilichen Bestimmungen für Kleinsiedelungen in dieser Hinsicht weniger scharfe Anforderungen stellen müssen, als sie umfangreicheren Bauausführungen gegenüber am Platze sind. Als zulässige Erleichterungen kommen hier z. B. die folgenden in Betracht:

a)    Von der Forderung massiver Treppenhauswände kann abgesehen werden.

b)    Die für die Treppenbreite zu fordernden Maße können geringer sein, als solche für größere Wohnhausbauten vorgeschrieben werden.

c)    Hölzerne Treppen sind auch ohne unteren Verputz zulässig.

d)    Für Außenwände und balkentragende Innenwände genügt eine Stärke von 25 cm; auch ist der Verwendung von ausgemauertem Fach werk für balkentragende Wände nicht entgegenzutreten.

e)    Bei statischen Berechnungen dürfen die Eigen- und Nutzlast der Balkendecken auf 200 bzw. 150 kg/qm angenommen werden.

f)    Kellergewölbe mit Spannweiten bis zu 1,20 m können aus flachgelegten Ziegelsteinen hergestellt werden.

Die Führung der Brandmauern über Dach ist nicht erforderlich; es genügt, die Brandmauern bis unter die feuersichere Dachdeckung zu führen, auch ist der Abfall des Daches nach der Nachbargrenze zulässig. Die Einlegung von Balkenköpfen in die Brandmauern ist zu gestatten, wenn hinter dem Holz noch eine halbe Steinstärke vorhanden ist. Zur Erleuchtung von Innenräumen sind Öffnungen in Brandmauern mit mindestens 0,01 m starkem, fest eingemauertem Glas Verschluß statt-

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Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

haft, wenn sie nicht mehr als 500 qcm Fläche einnehmen und in jedem Geschosse auf eine Wandlänge von 3 m nur einmal Vorkommen.

In nicht geschlossenen Ortschaften brauchen auf der Nachbargrenze stehende Umfassungswände nicht als Brandmauern aufgeführt zu werden, sofern die Nichtbebaubarkeit des Nachbargrundstücks auf eine Entfernung von 3 m gesichert ist. Bei Bäumen zum dauernden Aufenthalt von Menschen muß die Entfernung 5 m betragen.

Die Bekleidung der Umfassungswände mit Wetterbrettern ist zu gestatten. Bei Giebelwänden, die mit Schiefer beschlagen sind, braucht das Fachwerk nicht ausgemauert zu werden, sofern die Giebel nicht an der Nachbargrenze oder an der Straße stehen.

7. In Ansehung der Vorschriften über die Zulassung weicher Bedachung ist zu unterscheiden zwischen denjenigen Teilen der Monarchie, in denen Stroh und Bohr schon jetzt nicht mehr zur Dachdeckung verwandt werden, und denjenigen, in welchen sich die Stroh-und Bohrdächer noch erhalten haben und in denen diesen von der Bevölkerung häufig sogar der Vorzug vor harter Bedachung gegeben wird. In den ersteren Gebieten bewendet es bei den bestehenden Vorschriften; in den anderen kann die Eindeckung mit Bohr oder Stroh unbedenklich dort, wo die Bebauung des platten Landes in gesonderten, voneinander entfernt liegenden Höfen erfolgt, in weiterem Umfange als bisher gestattet werden. Sofern es sich um verschiedene Baulichkeiten auf demselben Grundstück handelt, ist die Zulassung der weichen Bedachung hier überhaupt nur von der Einhaltung der unter Ziffer 3 bezeichneten Entfernungen abhängig zu machen, gleichviel ob die Gebäude Feuerungsanlagen besitzen oder nicht. Von der Nachbargrenze genügt die Einhaltung eines Abstandes von 30 m. In den Gegenden mit geschlossener Bebauung können Gebäude ohne Feuerungsanlagen mit weicher Bedachung versehen werden, wenn sie 10 m von Gebäuden mit Feuerungsanlagen oder der Nachbargrenze entfernt sind. Gebäude mit Feuerungsanlagen dürfen mit Bohr oder Stroh gedeckt werden, wenn sie 15 m von anderen Gebäuden oder 30 m von der Nachbargrenze entfernt sind. Die vorgenannten Abstände können entsprechend kleiner sein, wenn und insoweit die Unbebaubarkeit des Nachbargrundstücks gesichert ist. Auf Separateren vorhandener Strohdächer finden vorstehende Grundsätze keine Anwendung, vielmehr sind für solche besondere Vergünstigungen zu gewähren. Die Befestigung der Strohbunde mit dem Holzwerk des Daches und untereinander hat stets mit Draht zu erfolgen, eine Bestimmung, auf die zur Verhütung des Abrutschens brennender Dächer und der Versperrung der Hausausgänge besonders zu achten ist.

Ob das imprägnierte sogenannte Gernentzsche Strohdach der harten Bedachung gleichzustellen ist, hängt von der Beantwortung der noch offenen Frage ab, ob die Imprägnierung dauerhaft ist oder allmählich unwirksam wird. In dieser Beziehung sind noch Erfahrungen zu sammeln.

8. In einzelnen Bauordnungen ist bei der Abmessung der notwendigen lichten Weite nicht besteigbarer Schornsteine nicht auf das landesübliche Maß der Steine Bücksicht genommen. Hier sind die Maßbestimmungen zu ändern. Die Anlage von Bäucherkammern, welche den an solche im übrigen zu stellenden Anforderungen hinsichtlich der Feuersicherheit genügen, ist in Gebäuden mit weicher Bedachung nicht

zu beanstanden. Der Abstand der Öfen und Rauchrohre von verputztem und freiem Holzwerk ist vielfach unnötig groß bemessen. Es genügen folgende Entfernungen:

gemauerte Öfen von unverputztem Holzwerk 25 cm, von verputztem 15 cm,

eiserne Öfen von unverputztem Holz werk 50 cm, von verputztem 30 cm,

nicht ummantelte eiserne Rauchrohre von unverputztem Holzwerk 50 cm, von verputztem 30 cm.

9.    An die Höhe der Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen sind auf dem platten Lande geringere Anforderungen zu stellen als in den Städten. In der Regel wird das Maß von 2,50 m genügen. Eür Dachräume, die vorwiegend nur zum Schlafen dienen, kann sogar auf 2,30 m herabgegangen werden. Über Stallungen sind Räume zum daiiernden Aufenthalt von Menschen dann zuzulassen, wenn die Ställe durch dunstsichere Decken abgeschlossen sind.

10.    Zur Nachsuchung des Baukonsenses für genehmigungspflichtige Bauten sind die Bauzeichnungen regelmäßig nur in zwei Exemplaren einzufordern, von denen eins die Baupolizeibehörde behält, das andere dem Bauenden zurückgegeben wird. Die Fristen für das Verputzen der Wände und für Ingebrauchnahme der Wohn-räume nach Vollendung des Rohbaues sind für kleinere Gebäude vielfach zu lang bemessen. Je nach den klimatischen Verhältnissen wird eine Abkürzung erfolgen können, auch ist den Polizeibehörden die Befugnis zu erteilen, das Verputzen sowie das Beziehen eher zu gestatten, wenn die Bauten bereits vorher genügend ausgetrocknet sind. Eür die Zulassung von Ausnahmen von den baupolizeilichen Vorschriften sind in alle Bauordnungen generelle Dispensklauseln aufzunehmen.

11.    Die Bauordnungen für das platte Land werden regelmäßig für den Umfang eines Regierungsbezirks zu erlassen sein. Schon in den Provinzen werden vielfach klimatische und sonstige Verschiedenheiten einer einheitlichen Regelung des ländlichen Bauwesens entgegenstehen. Die Regierungsbezirke weisen dagegen zumeist annähernd gleichartige Verhältnisse auf. Sofern dies nicht der Fall ist, können auch für einzelne Kreise besondere Bauordnungen aufgestellt werden. In den ländlichen Bauordnungen sind keine Vorschriften für Gemeinden mit städtischer Entwicklung, insbesondere für Vororte größerer Städte, für vorwiegend industrielle Gebiete und ferner für Badeorte zu geben. Für diese Bezirke und Gemeinden sind Sonderbauordnungen zu erlassen, dabei ist aber Sorge zu tragen, daß Orte, für welche sichere Anzeichen einer bevorstehenden städtischen Entwicklung noch nicht vorhanden sind, nicht zu früh aus dem Geltungsbereiche der ländlichen Bauordnungen herausgezogen werden.

Im übrigen ist darauf Bedacht zu nehmen, daß die Bauordnungen für das platte Land eine möglichst einfache und übersichtliche Fassung erhalten; die Vorschriften sind bestimmt und klar mit tunlichster Kürze zu formulieren; eine zu weitgehende Kasuistik ist zu vermeiden.

Ew. . . . ersuche ich, die Bauordnungen für das platte Land daraufhin zu prüfen, ob sie vorstehenden Hinweisen entsprechen. Wenn dies nicht der Fall ist, sind sie entsprechend zu ändern oder umzuarbeiten. Bei dem Erlasse neuer Bauordnungen sind die Hinweise zu beachten. Soweit in einzelnen Bezirken schon jetzt mildere Vorschriften gelten, bleiben diese durch die vorstehenden Hinweise unberührt. Die Landwirtschaftskammern sind vor dem Erlasse neuer oder abändernder Polizeiverordnungen zu hören. Die Anhörung der Landfeuersozietäten bleibt anheimgestellt.

Über das Veranlaßte ist binnen Jahresfrist zu berichten.

Der Minister der öffentlichen Arbeiten, v. Breitenbach.

An die Herren Regierungspräsidenten. — III. B. 8. 363 D.

Zu § 53, S. 342.

Ministerialerlaß, betr. die Errichtung von Arbeiter-Rentengütern.

Berlin W. 9, den 8. Januar 1907.

Leipziger Platz 7.

An

die Königlichen Generalkommissionen.

Zur Erleichterung der Ansässigmachung von Arbeitern haben wir beschlossen, versuchsweise die Anwendung der Bestimmungen des Gesetzes vom 7. Juli 1891, betreffend die Beförderung der Errichtung von Rentengütern, in einem weiteren Umfange zuzulassen, als dies nach dem Ausführungserlasse zu diesem Gesetze vom 16. November 1891 bisher der Fall gewesen ist. Und zwar haben wir es als mit dem Gesetze vereinbar erachtet, zu genehmigen, daß bis auf weiteres derartige Rentengüter bis zu einer Mindestgröße von 12,50 ar gebildet werden.

Soweit die Begründung so kleiner Stellen für Landarbeiter in Frage kommt, wird von dem Erlaß besonderer Vorschriften abgesehen, weil allgemeines Einverständnis darüber besteht, daß es sich nicht empfiehlt, auf dem platten Lande reine Arbeiterkolonien zu errichten, andererseits aber die im Zusammenhänge mit der bäuerlichen Kolonisation stattfindende Arbeiteransiedelung von den Gesichtspunkten mit betroffen wird, die im allgemeinen für die innere Kolonisation maßgebend sind. Soweit es sich aber um die Schaffung solcher Stellen für nicht landwirtschaftliche, insbesondere für Industriearbeiter, handelt, scheint es geboten, eine Reihe von Grundsätzen aufzustellen, die bei der Errichtung derartiger Rentengüter zu beachten sind. Im übrigen bemerken wir nochmals ausdrücklich, daß die Maßnahme zunächst nur den Charakter eines Versuches hat, und daß wir uns Vorbehalten, sofern es nötig werden sollte, die Summen zu begrenzen, die an Rentenbriefen von den einzelnen Rentenbanken für diesen Zweck ausgegeben werden dürfen.

Die Gesichtspunkte, nach denen hei der Begründung von kleinen Rentengütern für nicht landwirtschaftliche, insbesondere Industriearbeiter, zu verfahren ist, sind folgende:

1.    Voraussetzung für die Bildung solcher Rentengüter ist der Nachweis eines nachhaltigen Bedürfnisses. Dieses wird naturgemäß nur dort vorhanden sein, wo ausreichende und dauernde Arbeitsgelegenheit geboten ist. Und zwar erscheinen im Hinblick auf die Abhängigkeit der meisten Industrien von der wechselnden Konjunktur vorwiegend solche Gegenden für die Auslegung von Industriearbeiterstellen geeignet, wo mehrere Industriezweige vertreten sind. Denn hierdurch wird die Gefahr einer größeren Arbeiterabwanderung bei wirtschaftlichen Krisen einzelner Industrien und damit einer plötzlichen Entwertung der Rentengrundstücke verringert.

2.    Bis genügende Erfahrungen auf diesem für die Generalkommissionen neuen Gebiete gesammelt sind, halten wir es für erforderlich, daß in jedem Halle einer Arbeiter-Rentengutsbildung meine, des Ministers für Landwirtschaft, Domänen und Horsten, Zustimmung eingeholt wird. Zur Vermeidung von Unzuträglichkeiten hat dies zu einer Zeit zu geschehen, wo einerseits die nötigen Unterlagen beschafft sind, um eine Prüfung der Verhältnisse zu ermöglichen, andererseits den Parteien der Rücktritt von dem Unternehmen ohne finanzielle Verluste noch möglich ist.

8. Bei der Beleihung der Stellen ist mit besonderer Vorsicht zu verfahren. Um den Rentengutsausgeber an dem weiteren Schicksal der Rentengüter interessiert zu halten, ist es erforderlich, daß er entweder eine für eine längere Zeit (mindestens 10 Jahre) unkündbare Restprivatrente oder Resthypothek auf der Stelle beläßt, oder daß er eine mindestens 10—15 jährige Garantie für die Rentenzahlungen leistet. Nur dann ist es gerechtfertigt, den vollen gesetzlichen Kredit von ³/₄ des Stellenwerts

zu gewähren; anderenfalls ist die Beleihungsgrenze niedriger bis zu ²/₃ des Wertes — zu bemessen.

etwa

Um das finanzielle Interesse auch des Rentengutserwerbers an seinem Besitz zu sichern, wird von ihm regelmäßig eine angemessene Anzahlung auf den Kaufpreis, wenn auch nur in Höhe von Vio— Vs des Stellenwerts, zu fordern sein.

4.    Bedingung für die Mitwirkung der Generalkommissionen bei Benutzung des Rentenbankkredits ist regelmäßig, daß der Rentengutsausgeber ein Kommunalverband, eine Genossenschaft oder ein gemeinnütziger Verein ist. Ausnahmsweise können, wenn das Unternehmen einen gemeinnützigen Charakter hat, bei dem jedes spekulative Motiv ausgeschlossen ist, insbesondere wenn ein Arbeitgeber für seine eigenen Arbeiter Heimstätten schaffen will, auch Privatpersonen als Ausgeber zugelassen werden, sofern gegen ihre Persönlichkeit und gegen ihre Vermögensverhältnisse Bedenken nicht vorliegen.

5.    Es ist Vorsorge zu treffen, daß nicht die Eigenschaft und der Zweck des Rentenguts als ländliche Arbeiterheimstelle durch spekulative Ausbeutung beeinträchtigt wird, eine Gefahr, die in der Nähe schnell wachsender Industrieorte häufiger zu besorgen sein dürfte. Daher erscheint es unerläßlich, den Rentengutserwerber gewissen Verfügungsbeschränkungen zu unterwerfen. Es sind dies:

1.    die Untersagung der Teilung des Rentengutes oder seiner Vereinigung mit anderen Grundstücken,

2.    die Verpflichtung zur ordnungsmäßigen Erhaltung und Versicherung der Gebäude,

3.    die Verpflichtung zur Einholung der Genehmigung der Generalkommission zu einer Veräußerung des Grundstückes,

4.    das Verbot des Betriebes eines Schankgewerbes auf dem Grundstück,

5.    die Innehaltung gewisser Bestimmungen über die bauliche Benutzung des Grundstückes.

Diese werden oft zweckmäßig durch eine baupolizeiliche Verordnung gesichert werden können. Da es jedoch nicht immer möglich sein wird, vor Einleitung des Rentengutsverfahrens den Erlaß einer baupolizeilichen Verordnung herbeizuführen, so ist der Rentengutserwerber in erster Linie auf die vertragsmäßige Innehaltung der Bestimmungen zu verpflichten und daneben erforderlichenfalls der Versuch zu machen, eine Baupolizeiverordnung herbeizuführen. Die hiernach dem Rentengutsnehmer aufzuerlegenden Bestimmungen sind:

a)    Auf jedem Rentengute muß eine Eläche von mindestens 90 °/₀, bei Eckgrundstücken von 85 °/₀ des ganzen Grundstückes unbebaut bleiben.

b)    Jedes Rentengut darf, abgesehen von den etwa nötigen Wirtschaftsgebäuden, nur mit einem Wohnhause besetzt sein. Letzteres muß ein Einfamilienwohnhaus sein, was jedoch selbstverständlich nicht ausschließt, daß auf der Grenze zweier Rentengüter zwei Häuser mit gemeinsamer Brandmauer aneinandergebaut werden.

c)    Die Wohnhäuser dürfen nicht mehr als 2 Geschosse haben. Keller- und Dachgeschoß werden hierbei mitgerechnet, wenn sie Wohnräume oder zur Einrichtung von Wohnungen geeignete Räume enthalten.

6. In den national gefährdeten Gegenden ist der Erwerber verpflichtet, die Stelle in deutscher Hand zu erhalten.

Hierfür kommen auch einzelne Gegenden im Westen der Monarchie in Betracht. Es wird hier im Benehmen mit den politischen Behörden jedesmal zu prüfen sein, ob nach Lage der Verhältnisse nationale Sicherungsmaßregeln am Platze sind.

Zur Erreichung der vorstehend unter 1—6 aufgeführten Zwecke ist in dem Rentengutsvertrage zwischen dem Rentengutsausgeber und dem Rentengutsnehmer das dingliche Wiederkaufsrecht gemäß Artikel 29 des Preußischen Ausführungsgesetzes zum B.G.B. auszubedingen und dem Rentengutsausgeber die Verpflichtung aufzuerlegen, das Wiederkaufsrecht auf Verlangen des Staates an diesen abzutreten und, solange hiervon kein Gebrauch gemacht wird, im einzelnen Palle seinerseits das Wiederkaufsrecht auf Verlangen des Staates auszuüben.

Voraussetzung für die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts ist die Verletzung der nach obigem dem Rentengutseigentümer aufzuerlegenden Pflichten. Ob diese Voraussetzung vorliegt, ist unter Ausschluß des Rechtsweges der Entscheidung der Generalkommission zu unterwerfen. Der Wiederkaufspreis hat sich zu bemessen:

a)    für den Grund und Boden nach der Taxe, die seitens der Generalkommission der Beleihung zugrunde gelegt ist,

b)    für die Gebäude nach dem reinen Bauwerte, den sie unter Berücksichtigung der Abnutzung zur Zeit der Ausübung des Wiederkauf srechts haben. Hierbei ist der Wert vertragswidrig aufgeführter Gebäude und Gebäudeteile zuzüglich der Kosten ihrer Wiederbeseitigung in Abzug zu bringen.

Der Gesamtwiederkaufspreis soll jedoch keinesfalls mehr als 90 °/0 des jeweilig gemeinen Wertes der Kentenstelle betragen. Hierdurch soll der Rentengutserwerber davon abgeschreckt werden, den durch den Rentengutsvertrag übernommenen Verpflichtungen zuwiderzuhandeln.

Die Festsetzung des Wiederkaufspreises ist unter Ausschluß des Rechtsweges der Entscheidung der Generalkommission zu unterwerfen.

7.    Da die Arbeiterrentengüter keine wirtschaftliche Selbständigkeit als ländliche Stellen besitzen, bedarf es selbstverständlich nicht der Eintragung der Anerbengutseigenschaft.

8.    Die Generalkommissionen haben sich bewußt zu halten, daß bei den Arbeiterrentengütern der Wert der Stelle vornehmlich in den Gebäuden liegt. Zur Sicherung der Rentenbank ist daher mit der Abschätzung zum Zwecke der Beleihung ganz besonders sorgsam zu verfahren. Namentlich sind in allen nicht ganz einfach und zweifelsfrei liegenden Fällen zur Begutachtung der Gebäudewerte zuverlässige Baufachverständige zuzuziehen.

Bei der Abschätzung der Gebäude darf der Mietswert keinesfalls überschritten werden. Dieser ist in der Weise zu ermitteln, daß der nach Lage der Verhältnisse nachhaltig zu erzielende Mietsertrag abzüglich der Aufwendungen für öffentliche Abgaben und Gebäudeunterhaltung sowie einer angemessenen Quote für Abnutzung der Gebäude kapitalisiert wird.

meinde

landwirtschaftliche Arbeiter können aus Fonds der landwirtschaftlichen

9.    Staatsbeihilfen für die Regelung der öffentlich-rechtlichen (Ge-Schul-, Kirchen-) Verhältnisse von Rentengütern für nicht-

Verwaltung nicht gewährt werden.

Zum Schluß weisen wir noch darauf hin, daß es bei der Begründung von derartigen Rentengütern vielfach zweckmäßig sein wird, nicht nur auf die Möglichkeit einer Erweiterung der Arbeiterkolonie als solcher, sondern auch auf Schaffung von künftigem Baugelände überhaupt Bedacht zu nehmen und gegebenenfalls dieses für eine gesunde Entwicklung des Wohnungswesens wichtige Ziel im Wege eines Umlegungsverfahrens zu erreichen. Hierbei empfiehlt sich die Zuziehung von Sachverständigen, denen die für städtische Bebauungsplätze wichtigen praktischen und ästhetischen Gesichtspunkte geläufig sind und wie sie namentlich ' innerhalb der größeren städtischen Verwaltungen zu finden sein werden.

Über die Ergebnisse des nach dieser Verfügung Veranlaßten ist gelegentlich der Erstattung der Jahresberichte mir, dem Minister für Landwirtschaft, Domänen und Forsten, Vortrag zu halten.

Der Finanzminister, gez. Frhr. von Rheinbaben.

Der Minister

für Landwirtschaft, Domänen und Forsten, gez. von Arnim.

IV.

Zu § 50, S. 324.

Steuerordnung der Stadt Frankfurt a. M., das Währschaftsgeld

betreffend,

vom 11. September 1906.

VA

1.

Der Wechsel des Eigentums an einem im Frankfurter Gemeindebezirk belegenen Grundstück oder Grundstücksanteil unterliegt einer städtischen Abgabe (Währschaftsgeld) von 2 °/₀ des nach § 2 zu berechnenden Wertes („Erwerbspreises“).

2.

Das Währschaftsgeld wird bei freiwilligen Veräußerungen nach dem vereinbarten Preise, bei Zwangsversteigerungen nach dem Betrage des Meistgebots berechnet, zu welchem der Zuschlag erteilt wird, mit Einschluß der vom Erwerber übernommenen Lasten und Leistungen.

Die auf dem Gegenstände haftenden gemeinen Lasten werden hierbei nicht mitgerechnet, Renten und andere, zu gewissen Zeiten wiederkehrende Leistungen werden nach den Vorschriften des Reichserbschaftssteuergesetzes vom 3. Juni 1906, § 17—20 und der dazu vom Bundesrat erlassenen Ausführungsbestimmungen kapitalisiert.

Im übrigen oder insoweit Leistungen und Gegenleistungen im offenbaren Mißverhältnis stehen, geschieht die Berechnung nach dem gemeinen Werte des Grundstücks zur Zeit des Eigentumswechsels.

va

3.

Zu der Steuer des § 1 werden Zuschläge erhoben, wenn seit dem letzten, nicht unter die Ausnahmen der §§ 9 und 10 fallenden Eigentumswechsel („dem früheren Eigentumswechsel“) eine Erist von wenigstens 20 Jahren verflossen ist. Diese Zuschläge bestehen gleichfalls in Prozentsätzen des Erwerbspreises (§ 2) und betragen:

1.    bei bebauten Grundstücken:

nach

nach mehr als 30—40 40

J?    V

2.    bei unbebauten Grundstücken:

nach

nach mehr als 30—40

20—30 Jahren 1 °/₀

1 lA % 2%

20—30 Jahren 2 °/o

»    3 %

„    „    „    40—50    „    4%

5%

»    »    »    50—60

6 °/o-

„    »    »    60

Bei der Veranlagung dieser und der im § 4 festgesetzten Zuschläge ist es belanglos, ob der frühere Eigentumswechsel vor oder nach dem Inkrafttreten dieser Ordnung stattgefunden hat.

Diese Zuschläge werden nicht erhoben, wenn nachgewiesen wird, daß der gegenwärtige Erwerbspreis (§ 2) des Grundstücks den früheren Erwerbspreis (vgl. folgenden Absatz), zuzüglich der nach Maßgabe des § 5 Ziffer 1 zu bestimmenden Kosten für Neubauten und für einem

Neubau gleicłizustellende Umbauten, nicht oder höchstens in der Höhe des Steuerzuschlages übersteigt.

Als früherer Erwerbspreis im Sinne dieser Ordnung gilt der Betrag, mit welchem der frühere Eigentums Wechsel (Abs. 1) auf Grund der jeweils geltenden Bestimmungen zur Währschaftsabgabe veranlagt worden ist. Ist diese frühere Veranlagung gemäß § 8 dieser Ordnung bzw. gemäß § 9 der Währschaftsordnung vom 19. Februar 1904 erfolgt, so gilt als früherer Erwerbspreis der bei der früheren Besteuerung veranlagte Erwerbspreis des letzten Veräußerungsgeschäftes. Ist der frühere Eigentumswechsel zur Währschaftsabgabe nicht veranlagt oder ist er gemäß § 11 dieser Ordnung bzw. gemäß § 11 der Währschaftsordnung vom 19. Februar 1904 veranlagt worden, so gilt als früherer Erwerbspreis der gemeine Wert des Grundstücks zur Zeit des früheren Eigentumswechsels.

un

4.

Sind seit dem früheren Eigentumswechsel (§ 3) weniger als 20 Jahre verflossen, so wird unter der weiteren Voraussetzung, daß eine Wertsteigerung von mindestens 15 °/₀ des früheren Erwerbspreises (§ 3 xAbs. 4) zuzüglich der Anrechnungen gemäß § 5 vorliegt, ein Zuschlag zu den Steuersätzen des § 1 erhoben:

Dieser Zuschlag beträgt:

2 °/₀    der Wertsteigerung, wenn    diese    sich    auf    15 — 20    °/₀

3%    „    „    „    „    mehr    als    20—25    °/o

4°/o    ,,    „    »    ..    25-30 «/„

5 %    »    »    »    »    »    «    30    35    %

6%    i,    u    i.    i.    i.    i.    35-40    %

7 0/    40_AP, 0/

8%    i,    i.    i,    i.    i,    i.    45-50    »/„

9%    i.    i.    i.    »    i.    »    50-55%

10% i. , i,    -    -    - ,i 55 60 %

beläuft und so fort je 1 °/₀ bei weiteren 5 °/₀ Wertsteigerung zunehmend bis zu einem Maximalbetrag von 25 %.

§ 5.

Bei Ausmittelung der Wertsteigerung im Sinne des § 4 ist von dem früheren Erwerbspreis (§ 3 Abs. 4) auszugehen; demselben sind aber hinzuzurechnen :

1.    a) alle Ausgaben für dauernde Verbesserungen des Grundstücks

einschließlich Straßenbaukosten und Kanalbeiträge.....

b) 5 °/₀ vom früheren Erwerbspreis als Ersatz für die verauslagten Kosten des gegenwärtigen und früheren Erwerbs (Stempel, Währschaft, Gerichts- und Notariatskosten, Provision usw.);

2.    bei unbebauten Grundstücken, welche der Veräußerer nicht selbst in landwirtschaftlichem oder gewerblichem Eigenbetriebe genutzt hat, auch Zinsverluste in Höhe von 4°/₀; jedoch ohne Berücksichtigung von Zinseszinsen, ingleichen Reparatur- und Unterhaltungskosten, jedoch nur gegen Aufrechnung aller gegenüberstehenden Einnahmen.

Landabtretungen zu Straßen und Plätzen werden in der Weise berücksichtigt, daß der gesamte Erwerbswert nicht auf die ursprüngliche, sondern auf die nach der Abtretung verbleibende Fläche verteilt wird.

Weitere Aufrechnungen sind nicht statthaft.

Die Differenz zwischen dem früheren Erwerbspreis — zuzüglich der vorstehend zugelassenen Anrechnungen — und dem gegenwärtigen Erwerbspreis gilt als Wertsteigerung.

rXn

6.

Haftung für die Entrichtung der Steuer.

un

7.

Begriff des unbebauten Grundstücks.

un

8.

Geschieht die Auflassung eines Grundstücks auf Grund mehrerer aufeinanderfolgender Veräußerungsgeschäfte von dem ersten Veräußerer an den letzten Erwerber, so werden für die Veranlagung gemäß § 1 die Erwerbspreise (§ 2) der sämtlichen Veräußerungsgeschäfte zusammengerechnet und in ihrer Gesamtsumme der Besteuerung zugrundegelegt.

Beurkundungen von Übertragungen der Rechte des Erwerbers aus dem Veräußerungsgeschäfte, sowie Beurkundungen nachträglicher Erklärungen der aus einem Veräußerungsgeschäfte berechtigten Erwerber, die Rechte für einen Dritten erwerben oder die Pflichten für einen Dritten übernommen haben, werden wie Verträge behandelt.

Hat jedoch der erste Erwerber das Veräußerungsgeschäft nachweislich auf Grund eines Vollmachtsauftrags oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag für einen Dritten abgeschlossen, so unterliegt diese Veräußerung nicht der Besteuerung, wenn innerhalb eines Jahres nach Abschluß des Veräußerungsgeschäftes die Auflassung des Grundstücks von dem ersten Veräußerer an den Dritten erfolgt.

Eür die Steuer (Abs. 1) haften der erste Veräußerer und der letzte Erwerber als Gesamtschuldner.

un

9.

Die Steuer wird nicht erhoben bei einem Erwerb von Todeswegen oder auf Grund einer Schenkung unter Lebenden im Sinne des Reichserbschaftssteuergesetzes vom 3. Juni 1906.

§ io.

Die Steuer wird nicht erhoben:

1. wenn aus Gründen des öffentlichen Wohles zur Erschließung von Baugelände sowie zur Herbeiführung einer zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken eine Umlegung von Grundstücken verschiedener Eigentümer auf Grund des Gesetzes vom 28. Juli 1902, betr. Umlegung von Grundstücken in Erankfurt a. M., oder auf Grund von Vereinbarungen erfolgt,

2. wenn ein Grundstück von einem Veräußerer auf einen Abkömmling auf Grund eines lästigen Vertrags übertragen wird, oder einer oder mehrere von den Teilnehmern an einer Erbschaft von den Miterben das Eigentum eines zum gemeinsamen Nachlasse gehörigen Grundstücks erwerben. Zu den Teilnehmern an einer Erbschaft zählt auch der mitüberlebende Gatte, der mit den Erben des verstorbenen Ehegatten gütergemeinschaftliches Vermögen zu teilen hat.

Im übrigen finden wegen der sachlichen und persönlichen Steuerbefreiungen die §§ 4 und 5 des Stempelsteuergesetzes vom Bl. Juli 1895 entsprechende Anwendung.

§ H.

Bei Eigentumserwerbungen, die unter Miteigentümern zum Zwecke der Teilung ihrer gemeinschaftlich besessenen Grundstücke, außer dem Falle der Erbgemeinschaft, erfolgen, kommt die Steuer nur insoweit zur Erhebung, als der Wert des dem bisherigen Miteigentümer zum alleinigen Eigentum überlassenen Grundstücks mehr beträgt als der Wert des bisherigen ideellen Anteils dieses Miteigentümers an der ganzen zur Teilung gelangten gemeinschaftlichen Vermögensmasse.

§ 12.

Bei dem Tausch von Grundstücken ist das Währschaftsgeld nur einmal und zwar, wenn beide Grundstücke im hiesigen Stadtbezirke belegen sind, nach dem Wert desjenigen der getauschten Grundstücke, von welchem der höhere Währschaftsbetrag zu berechnen ist, zu bezahlen.

§§ 13—19. Veranlagung durch den Magistrat. Einziehung. —

Die steuertechnischen Grundsätze für Frankfurt sind demnach: die Abgabe vom Wertzuwachs ist zu zahlen, wenn seit dem voraufgehenden Eigentumswechsel weniger als 20 Jahre verflossen sind und die bei dem gegenwärtigen Verkauf erzielte Wertsteigerung mindestens 15 °/o beträgt. Nicht erfaßt wird also einerseits die langfristige Übertragung von mehr als 20 Jahren Zwischenraum und andererseits die geringe Wertsteigerung von weniger als 15 °/₀. Für die steuerpflichtige Wertsteigerung werden Steuersätze erhoben, die je nach der Höhe der Steigerung bis zu dem Höchstsatz von 25 °/₀ gehen. Bei der langfristigen Übertragung in Zeitabschnitten von 20 Jahren und darüber wird nicht die Wertzuwachssteuer, sondern ein Zuschlag zu der Besitzwechselabgabe erhoben und zwar bei bebauten Grundstücken 1%, bei unbebauten 2 °/₀.

V.

Zu § 50 S. 323.

Auszug aus der Umsatz- und der Wertzuwachssteuerordnung für Berlin vom 4. März 1910.

A. Umsatzsteuerordnung.

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2.

Die Umsatzsteuer gelangt auch zur Erhebung: a) wenn Eigentum an einem Grundstücke in das Vermögen einer Gesellschaft oder eines Vereins, oder Grundeigentum einer Gesellschaft oder eines Vereins auf einen bisherigen Gesellschafter übergeht, und zwar auch dann, wenn es nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts einer Auflassung nicht bedarf;

b)    wenn der Erwerb von Grundstücken im Wege der Übertragung des Vermögens einer Gesellschaft oder der Umwandelungen von Gesellschaften oder Genossenschaften erfolgt, und zwar auch dann, wenn es nach den Vorschriften des bürgerlichen Rechts einer Auflassung nicht bedarf ;

c)    bei Veränderungen im Personen bestände oder in der Beteiligung am Vermögen von Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Kommanditgesellschaften, Gewerkschaften, eingetragenen Genossenschaften und eingetragenen Vereinen, sowie offenen Handelsgesellschaften, von deren Grundeigentum insoweit, als es der Beteiligung der Gesellschafter oder Mitglieder an der Gesellschaft oder dem Vereine entspricht. Voraussetzung der Steuerpflicht in diesem Falle ist, daß die Gesellschaft oder der Verein satzungsmäßig oder tatsächlich den Erwerb und die Veräußerung oder die Verwertung von Grundstücken oder von Rechten, die Grundstücken gleichstehen, bezweckt.

§ 3.

Bei Tauschgeschäften wird die Steuer für jedes der getauschten, im Stadtbezirke gelegenen Grundstücke besonders erhoben.

5.

Der Steuersatz beträgt Eins vom Hundert, bei unbebauten Grundstücken sowie Erbbaurechten an solchen Grundstücken Zwei vom Hundert.

§ io.

Gesellschaften, deren satzungsmäßiger Zweck ausschließlich darauf gerichtet ist, minderbemittelten Familien oder Personen gesunde und zweckmäßig eingerichtete Wohnungen in eigens erbauten oder angekauften Häusern zu billigen Preisen zu verschaffen und deren Satzung die an die Gesellschafter zu verteilende Dividende auf höchstens 4 vom Hundert ihrer Anteile beschränkt, auch den Gesellschaftern für den Fall der Auflösung der Gesellschaft nicht mehr als den Nennwert ihrer Anteile zusichert, den etwaigen Rest des Gesellschaftsvermögens aber für gemeinnützige Zwecke bestimmt, sind von der Entrichtung der Umsatzsteuer hinsichtlich der den Gesellschaftszwecken zuzuführenden Grundstücke befreit.

Ändert die Gesellschaft ihre Satzungen oder ihren Zweck derart, daß die angegebenen Voraussetzungen nicht mehr zutreffen, so sind die Steuerbeträge, die mangels einer Befreiung fällig geworden wären, nachzuzahlen.

B. Wertzuwachssteuerordnung.

U/i

3.

Die Steuer beträgt von dem Teil des Wertzuwachses bis zu 2 OOO M.

2 000 bis zu

1 %

4000 M. 2 „ 6 000 „ 3 „ 10000 „ 4 „

über 400000 M

von

4000 „    „

6 000 „ „

Zu dem nach Absatz 1 berechneten Betrage werden soviel Prozente des Betrages als Zuschlag erhoben, wie der Wertzuwachs Prozente des Anschaffungswertes beträgt. Hierbei wird nur nach ganzen Prozenten gerechnet; Bruchteile unter 0,5 werden gestrichen, 0,5 und die höheren als eine Einheit gerechnet.

Wenn bei Eintritt der die Steuerpflicht begründenden Tatsache seit der letzten voraufgegangenen Veräußerung 10 bis 5 Jahre verflossen sind, so wird zu der nach den Vorschriften der Absätze 1 und 2 zu berechnenden Wertzuwachssteuer ein Zuschlag in Höhe von einem Viertel und bei einer Besitzdauer von weniger als 5 Jahren ein Zuschlag in Höhe der Hälfte und bei einer Besitzdauer von weniger als 3 Jahren ein Zuschlag in voller Höhe dieser Steuer erhoben. Baugewerbliche Unternehmer, die Baustellen angekauft und darauf Häuser errichtet haben, zahlen bei einer Besitzdauer unter 3 Jahren statt des Zuschlages in voller Höhe nur einen Zuschlag in Höhe der Hälfte, wenn der Wertzuwachs hinter 15 000 M. zurückbleibt.

Übersteigt die berechnete Gesamtsteuersumme 25 °/₀ des Wertzuwachses, so wird sie auf diesen Höchstsatz ermäßigt.

Zu § 50, oben S. 325.

Steuersätze der Reichszuwachssteuer nach dem Entwurf vom 11. April 1910.

Bei einer Höhe des Wertzuwachses

Steuersatz bei einer Besitzdauer von Jahren:

10

20

30

bis zu 10 % 20 „ 50 „ 80 „ 100 „ 200 „ 400 „ über 400 „

do.

do.

do.

do.

do.

do.

7o

13,75

15.25

19.25

23.50

26.25

27.50

30.25

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VII.

Zu § 50, S. 326.

Ortsgesetz für die Stadt Gera, vom 3. November 1909. Abgaben für Baikone und Erker betreffend.

§ 1.

Eür Benutzung der Luftsäule über einer öffentlichen Straße durch Anbringung von solchen Baikonen und Erkern an Gebäuden, die über die Straßenflucht vorspringen, wird eine einmalige Abgabe erhoben.

2.

Die Abgabe beträgt bei Baikonen 5 M. und bei Erkern 10 M. für das Quadratmeter Ausladung und für jedes Stockwerk, einschließlich des Dachgeschosses.

§ 3.

Die Abgabe ist vor Erteilung der Bauerlaubnis an die Kämmereikasse der Stadt zu entrichten.

VIII.

Zu § 49, S. 316.

Erbbauvertrag; zwischen Stadtgemeinde und privatem Bauunternehmer.

1.

Die Stadt Elberfeld bestellt hierdurch den dieses annehmenden genannten A. B. an dem ihr gehörigen Grundstück der Katastergemeinde Elberfeld-Stadt Flur 2 Parzellennummer 3289/469, groß 2 a 15 qm das Erbbaurecht gemäß §§ 1012 und 1013 des BGB., das heißt:

„das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben“.

2.

Das Erbbaurecht wird vom 1. Mai 1908 ab auf die Dauer von sechzig Jahren bestellt. A. B. sollen jedoch berechtigt sein, schon alsbald auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten.

3.

Verpflichtung zur Zahlung eines jährlichen Bodenzinses von 6000 M., und zur Instandhaltung und Versicherung des Gebäudes.

§ 4.

Nach dem Ablauf der 60 Jahre wird der Eigentümer des Grundstücks auch Eigentümer des auf oder unter der Oberfläche errichteten Gebäudes mit allen seinen Bestandteilen und seinem Zubehör, soweit dieses an sich unbeweglicher Natur ist. Der Erbbauberechtigte erhält dabei von dem Eigentümer des Grundstücks die Hälfte des Wertes des Gebäudes mit Bestandteilen und Zubehör ersetzt. Der Wert wird durch zwei Sachverständige ermittelt, von denen der eine durch den Eigentümer des Grundstücks, der andere durch den Erbbauberechtigten ernannt wird; einigen sich beide Sachverständige nicht über den Wert, so hat ein dritter Sachverständiger als Obmann teilzunehmen. Der Obmann wird von den Sachverständigen vor dem Beginn ihrer Tätigkeit bestellt, einigen sie sich nicht über den Obmann, so ernennt ihn der Präsident des Königlichen Landgerichts zu Elberfeld.

§ 5.

Der Eigentümer des Grundstücks hat das Vorkaufsrecht an dem Erbbaurecht in jedem Falle des Verkaufes.

Außerdem ist die Stadt Elberfeld, solange sie die Eigentümerin des Grundstücks ist, berechtigt, zu jeder Zeit das Erbbaurecht aus Gründen des öffentlichen Interesses oder für den Fall zurückzukaufen, daß die Erbbauberechtigten mit der Entrichtung des Zinses länger als sechs Monate im Rückstand bleiben. Das gleiche Recht hat sie, wenn die Erbbauberechtigten die übrigen im § 3 festgesetzten Pflichten auf Mahnung nach Ablauf einer angemessenen Frist unerfüllt lassen. Die Stadt Elberfeld hat alsdann den Erbbauberechtigten während der ersten fünfunddreißig Jahre den vollen Wert der Gebäude zu vergüten, von dem 36. Jahre ab vermindert sich diese Leistung jährlich um zwei vom Hundert des Wertes. Die Festsetzung des Wertes erfolgt nach der Zeit, zu der das Erbbaurecht zurückgekauft wird und nach den Abgrenzungen des § 4.

6.

Für das Erbbaurecht ist die Anlegung eines Grundbuchblattes zu beantragen, auf dem der wesentliche Inhalt dieses Vertrages, insbesondere der Erbbauzins als Reallast zugunsten der Eigentümerin an erster Stelle einzutragen ist.

§ ⁷-

Genehmigung der Stadt, hinsichtlich der Grundrißgestaltung und Fassadenausbildung.

8.

■/r.

1.    Die Stadt Elberfeld ist verpflichtet, den A. B. zur Errichtung des Gebäudes ein Darlehen bis zu 70 °/o des Baukapitals zu gewähren, jedoch mit der Beschränkung auf äußerstens 70000 M.

2.    Das Kapital ist mit vier aufs Hundert und auf das Jahr in halbjährigen Beträgen am 1. November und 1. Mai zu verzinsen und in jährlichen Beträgen von mindestens 3000 M. abzutragen, von denen der erste am 1. Mai 1909 fällig ist.

3.    Solange Zinsen und Abträge rechtzeitig gezahlt werden, ist das Kapital von seiten der Stadt Elberfeld unkündbar. Geraten aber die Erbbauberechtigten mit Zinsen oder Abtrag über einen Monat über den Fälligkeitstag hinaus in Verzug, so hat die Gläubigerin das Recht, das noch bestehende Kapital mit halbjährlicher Frist zu kündigen. Außerdem tritt Fälligkeit ein, wenn die Erbbauberechtigten das Gebäude nicht in gutem Zustande erhalten oder unterlassen, es seinem vollen Werte nach gegen Brandschaden versichert zu halten oder den nachstehenden Verpflichtungen nicht nachkommen. Brandentschädigung haben die Erbbauberechtigten ausschließlich zum Wiederaufbau zu verwenden und der Stadtgemeinde einen Garantieschein der Feuerversicherungsgesellschaft zu beschaffen, auch mit dem Wiederaufbau sofort zu beginnen und ihn ohne Verzug zu vollenden.

4.    auf das Darlehen sollen entsprechend dem Fortschreiten des Baues Vorschüsse bis zu 70 °/₀ des beschafften Bauwertes geleistet werden, die vom Tage der Anzahlung ab wie das Darlehen selbst zu 4 °/₀ zu verzinsen sind. Die Zinsen der Bauperiode werden zusammen mit dem ersten Zinsbetrag des Gesamtdarlehens am 1. November 1908 fällig. Schuldner haben sich hinsichtlich des Darlehens nebst Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde dinglich und persönlich zu unterwerfen.

5. Das Darlehen wird durch Hypothekeneintrag nebst Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Berechtigten auf dem Grundbuchblatte des Erbbaurechts unmittelbar hinter den unten bewilligten Eintragungen sichergestellt. Bis zur endgültigen Feststellung der Darlehnssumme wird eine Sicherungshypothek zum Höchstbetrage von 70 000 M., die nach der Abrechnung in eine endgültige Hypothek umgewandelt wird, eingetragen.

§§ 9—10.

Zwangsvollstreckung. Stempel. Bewilligung der grundbuchlichen Eintragungen.

Zu § 49, S. 318.

Erb bau vert rag,' auf reichsfiskalischem Gelände, mit Rückübertragungsklausel.

Zwischen dem Allgemeinen Wohnungs-Bauverein zu Königsberg

i. Pr. (Eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftpflicht) und dem N. N. wird nachstehender Vertrag geschlossen:

1.

Der Allgemeine Wohnungs-Bauverein verpflichtet sich, von seinem

das in anliegendem Auszuge aus den

vorläufigen Fortschreibungsverhandlungen bezeichnete Teilstück.....

sein Grundstück Ratshof X straße Nr.

Grundstück Ratshof Nr.

von

qm Flächeninhalt, aber ohne Gewähr für die Größe, mit einem Erbbaurecht zugunsten des N. N. zu belasten. Die Bestellung des Erbbaurechts gemäß § 1015 BGB. soll bis (Datum) erfolgen.

Für dieses Erbbaurecht gelten die nachfolgenden Bestimmungen:

2.

qm Fläche in

Der Erbbauer ist berechtigt, auf und unter der Erdoberfläche Bauwerke zu haben, welche jedoch nicht mehr als Anspruch nehmen dürfen. Den Rest des Grundstücks darf er in jeder Weise, welche für Benutzung der Baulichkeiten Vorteile bietet, benutzen.

§ 3.

Der Allgemeine Wohnungs-Bauverein steht dafür ein, daß das Erbbaurecht den Rang vor allen übrigen Belastungen des Grundstücks erhält, mit Ausnahme der folgenden:

„Beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadtgemeinde Königsberg i. Pr., auf dem Grundstücke nur Wohngebäude errichten zu dürfen, die nicht mehr als ein Erdgeschoß und Dachgeschoß haben,“ der es nachsteht.

4.

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Der Erbbauer belastet das Erbbaurecht mit einer Reallast des Inhalts, daß aus dem Erbbaurecht an den jeweiligen Grundeigentümer eine Abgabe (Erbbauzins), beginnend mit dem (Datum) zu zahlen ist, welche bis zum (Datum) jährlich . . . . M. und später jährlich . . . . M. beträgt und in der in § 18 festgesetzten Weise zu entrichten ist.

Diese Reallast erhält den Rang unmittelbar hinter den in § 8 vorgesehenen hypothekarischen Belastungen des Erbbaurechts.

Die Ablösung in den ersten 30 Jahren ist ausgeschlossen; nach dieser Frist erfolgt sie auf sechsmonatliche Kündigung des Verpflichteten zu dem unter Anwendung eines Diskontosatzes von 4 °/₀ zu berechnenden Kapitalswerte, wobei die am (Datum) eintretende Erhöhung des Erbbauzinses zu berücksichtigen ist.

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5.

Alle öffentlich-rechtlichen Abgaben und Lasten, welche auf das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück entfallen, trägt der Erbbauer.

§ 6.

Verpflichtung des Erbbauers, ein Wohnhaus auf dem Grundstück zu errichten.

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7.

Bezeichnung der Bauform.

§ 8.

Beschaffung des Baugeldes und des hypothekarischen Darlehens.

9.

Der Erbbauer ist dem Allgemeinen Wohnungs-Bau verein und gemäß § 328 Abs. 1 BGB. den jeweiligen späteren Grundeigentümern, sowie dem Reichsfiskus (vertreten durch den Staatssekretär des Innern) gegenüber verpflichtet, soweit und sobald die nach § 8 einzutragenden oder andere im Range vor- oder gleichstehende Hypotheken sich mit dem Erbbaurecht in einer Person vereinigen, dieselben löschen zu lassen. Dies soll durch Vormerkung gesichert werden.

10.

Regulierung der Hypotheken.

§ U.

Der Erbbauer belastet das Erbbaurecht zugunsten des jeweiligen Grundeigentümers mit einer Grunddienstbarkeit des Inhalts, daß

1.    die zu errichtenden Gebäude nicht mehr als ein Erdgeschoß und ein Dachgeschoß haben dürfen und daß das Grundstück mit den darauf befindlichen Gebäuden nicht zu anderen als Wohnzwecken benutzt werden darf;

2.    der Grundeigentümer das Recht hat, selbst oder durch seine Vertreter die Baulichkeiten des Erbbaues auf ihren baulichen und gesundheitlichen Zustand hin jederzeit zu prüfen und zu diesem Zwecke in allen ihren Teilen zu betreten und betreten zu lassen;

32

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

3.    die errichteten Baulichkeiten ohne schriftliche Genehmigung des Berechtigten weder abgebrochen noch wesentlich verändert werden dürfen;

4.    die Baulichkeiten nicht vermietet, auch Schlafgänger oder sonstige Mitbewohner nicht aufgenommen werden dürfen;

5.    die einzelnen Teile der Baulichkeiten nur ihrer Bestimmung gemäß, insbesondere Räume, die nicht zum Wohnen und Schlafen bestimmt sind, weder als Wohn- und als Schlafräume benutzt werden dürfen.

Abweichungen von den Bestimmungen zu 4 bis 5 können nur auf bestimmt begrenzte Zeit durch schriftliche Erlaubnis des Berechtigten gestattet werden. Wird das Vermieten gestattet, so darf weder von den im Erlaubnisschein festgesetzten Bedingungen abgewichen, noch der darin festgesetzte Mietzins überschritten werden.

§ 12.

Verpflichtung des Erbbauers, die Baulichkeiten im Stand zu halten und gegen Feuerschaden zu versichern.

§ 13.

Mitgliedschaft beim Allg. Wohnungsbauverein.

§ 14.

I.    Das Erbbaurecht endet mit Ablauf des Jahres 2004 (Zwei-tausendundvier).

II.    Der Erbbauer ist dem Allgemeinen Wohnungs-Bauverein und — gemäß § 328 BGB. — den jeweiligen späteren Grundeigentümern gegenüber in folgenden Fällen verpflichtet, dem Grundeigentümer auf dessen Verlangen das Erbbaurecht zurück zu übertragen und aufzulassen, und zwar frei von allen nicht in diesem Vertrage vorgesehenen Belastungen, aber auch von letzteren, soweit sie nach den Bestimmungen dieses Vertrages bereits getilgt sein sollen:

A.    Nach Ablauf des Jahres 1999 jederzeit;

B.    wenn der Erbbauer oder einer seiner Nachfolger im Erbbaurecht

1.    eine nach §§ 4 bis 10 und 18 dieses Vertrages ihm obliegende Leistung nicht spätestens drei Monate nach Fälligkeit und Mahnung erfüllt;

2.    die §§ 11, 12 und 13 dieses Vertrages nicht befolgt;

3.    in Konkurs gerät oder wenn die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes eingeleitet wird.

Bei der Rückübertragung des Erbbaurechtes gehen die alsdann vorhandenen Baulichkeiten einschließlich der Umwehrungen und die Gartenanlagen (Bäume, Pflanzen usw.) in das Eigentum des Grundeigentümers über und sind ihm in dem Zustande, in welchem sie sich alsdann befinden, zu übergeben.

Dies Recht des Grundeigentümers soll durch Vormerkung im Grundbuch des Erbbaurechtes und des Grundeigentums gesichert werden.

Auch im Falle der Beendigung des Erbbaurechtes ist der bisherige Erbbauer verpflichtet, dem Grundeigentümer diese Gegenstände lastenfrei zu übereignen und zu übergeben.

§ 15-

Für die im vorigen Paragraphen vorgesehene Überlassung der Baulichkeiten und Anlagen zu Eigentum erstattet der Grundeigentümer dem Erbbauer denjenigen Bauwert, welchen die Baulichkeiten einschließlich der Umwehrungen bei der Übergabe an den Eigentümer haben, jedoch in keinem Falle mehr als die ursprüngliche Bausumme (§ 7) zuzüglich der notwendigen Baukosten für etwa später mit schriftlicher Genehmigung des jeweiligen Grundeigentümers errichtete neue Bauten, sofern und soweit die Erstattung in dem Genehmigungsschreiben unter Bezugnahme auf diesen Vertrag zugesagt ist, aber abzüglich von je 1 °/0 der Bausumme bzw. der Baukosten für jedes angefangene Jahr seit Errichtung der einzelnen Bauten, so daß z. B. für ein im 30. Jahre stehendes Gebäude höchstens 70 °/₀, für ein im 90. Jahre stehendes Gebäude höchstens 10 °/₀ ihrer Bausumme beziehungsweise Baukosten zu entrichten sind. Für die Gartenanlagen (Bäume, Pflanzen usw.) wird

deren Wert, höchstens aber

M. vergütet.

Sofern Parteien sich über den Wert der Baulichkeiten und Gartenanlagen zur Zeit der Übergabe an den Eigentümer nicht einigen, entscheidet darüber unter Ausschluß des Rechtsweges eine Kommission von zwei Sachverständigen, welche der jeweilige Erste Bürgermeister von Königsberg i. Pr. zu ernennen ersucht wird. Dieser soll auch bei Meinungsverschiedenheit der Sachverständigen den Obmann ernennen, welcher innerhalb der durch die Meinungsverschiedenheit der beiden Sachverständigen gegebenen Grenzen frei entscheidet, das heißt entweder der höheren oder niederen Schätzung beitreten oder eine zwischen beiden liegende Summe festsetzen kann.

§ 16.

Verrechnung der nach § 15 zu gewährenden Entschädigung im Falle der Rückübertragung und im Falle der Beendigung des Erbbaurechts.

§ 17.

Das Erbbaurecht wird mit dem Voi’kaufsrecht zugunsten des jeweiligen Grundeigentümers belastet und zwar für alle Fälle der Veräußerung, die sich während seines Bestehens ereignen.

§ 18.

Zahlungstermine.

S 19. § 20.

Sicherungshypothek.

Stempel.

§ 21.

In Gemäßheit dieses Vertrages bewilligen und beantragen die Vertragschließenden, einzutragen :

I. Im Grundbuche des im § 1 bezeichneten Grundstücks:

nach den Be

1. das dem

stimmungen dieses Vertrages bestellte, mit Ablauf des Jahres 2004 endigende Erbbaurecht,

2. eine Vormerkung zur Erhaltung des dem Allgemeinen Wohnungs-Bauverein und — gemäß § 328, Abs. 1 BGB. — dessen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum zustehenden An-

Spruches auf Rückübertragung des Erbbaurechtes nach § 14, II dieses Vertrages,

3. den Vermerk der nach § 4 dem jeweiligen Grundstückseigentümer zustehenden Realberechtigung (Erbbauzins);

II. Auf dem neu anzulegenden Grundbuchblatte des Erbbaurechtes in nachfolgender Rangordnung:

samthöhe von

1. eine Vormerkung zur Erhaltung des Rechtes des Allgemeinen Wohnungs-Bauvereins auf Eintragung in § 8 bezeichnetexj Hypotheken für die dort genannten Gläubiger bis zur Ge-M. und im Zinssätze bis zu . . . .

Prozent jährlich,

2.    die Reallast (Erbbauzins) nach § 4 dieses Vertrages,

3.    eine Vormerkung zur Sicherung des in § 9 dem Allgemeinen Wohnungs-Bau verein und dessen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum und dem Reichsfiskus eingeräumten Rechtes,

4.    die Grunddienstbarkeit gemäß § 11 dieses Vertrages,

5.    eine Vormerkung zur Sicherung des dem Allgemeinen Wohnungs-Bauverein sowie gemäß § 328, Abs. 1 BGB. seinen Rechtsnachfolgern im Grundeigentum eingeräumten Rechtes auf Rückübertragung des Erbbaurechtes mit den auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten und Anlagen gemäß §§ 14—16 dieses Vertrages,

6.    das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundeigentümer gemäß § 17 dieses Vertrages für alle Eälle, die sich während der Dauer des Erbbaurechtes ereignen,

7.    die Sicherungshypothek gemäß § 19 dieses Vertrages.

X.

Zu § 49 S. 320.

Auszug aus einem Kaufverträge, soweit ein Wiederkaufsrecht

behandelt wird.

V73

9.

I. Dem Spar- und Bauverein zu X als Verkäufer wird ein Wiederkaufsrecht im Sinne des § 497 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs an dem Hausgrundstücke Vorbehalten, das er auszuüben befugt sein soll,

a)    sobald Eigentümer mit einer der vereinbarten Zahlungen länger als 4 Wochen im Rückstände bleibt, ohne daß ihm seitens des Gläubigers Stundung gewährt worden wäre;

b)    falls und so oft Eigentümer das Grundstück innerhalb des Zeitraumes von 100 (hundert) Jahren vom Tage der Auflassung ab veräußern wollen.

Wiederkäufer muß sich zur Erhaltung dieses Rechtes innerhalb 6 Wochen nach der schriftlichen Anzeige des Veräußerers erklären, ob er das Wiederkaufsrecht ausüben will.

Das Wiederkaufsrecht tritt auch dann in Kraft, wenn Miterben, an die das Grundstück durch Erbfolge gelangt ist,

es einem oder mehreren von ihnen zu Eigentum überlassen f    wollen. Die Ausübung des Wiederkaufsrechtes in Erbfällen

soll jedoch ausgeschlossen sein, falls es sich um Abkömmlinge oder Aszendenten handelt und diese sich den Wiederkaufsbedingungen dieses Vertrages unterwerfen;

c)    falls Eigentümer trotz einmaliger schriftlicher Verwarnung ohne Genehmigung des Herrn Regierungspräsidenten zu X das Hausgrundstück nicht selbst bewohnt oder es ganz oder zum Teil zu gewerblichen Zwecken verwendet oder von Dritten verwenden läßt oder Zimmer des Hauses vermietet;

d)    falls ohne Zustimmung des Hypothekengläubigers eine weitere Hypothek auf dem Grundstücke bestellt wird;

e)    falls Eigentümer das Haus oder das Grundstück vorsätzlich oder aus grober Eahrlässigkeit beschädigt oder im Werte verringert;

f)    falls Eigentümer die im § 4 außer der Annuitätenzahlung übernommenen Verpflichtungen¹) nicht erfüllt;

g)    falls die Zwangsvollstreckung in die Liegenschaft beantragt wird, oder der Konkurs über den Eigentümer ausbricht;

h)    falls Eigentümer wesentliche Änderungen der Liegenschaften (An-, Auf- oder Umbauten) ohne vorherige Genehmigung des Bauvereins vornimmt. Derartige Bauarbeiten werden bei der Berechnung der Wiederkaufssumme nicht berücksichtigt, wenn sie ohne Zustimmung des Vereins ausgeführt worden sind.

Die Ausübung des Wiederkaufsrechts im Falle der vorstehenden Bestimmungen zu a und c bis h kann ebenso wie im Falle der Bestimmung zu b innerhalb 100 (hundert) Jahren vom Tage der Auflassung ab erfolgen, nicht nur innerhalb der Frist des § 503 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Eigentümer bewilligt und beantragt die Eintragung einer Vormerkung für den Spar- und Bauverein zu X e. G. m. b. H., zur Sicherung des Rechts auf Auflassung für den Fall, daß der zum Wiederkauf Berechtigte von diesem Rechte Gebrauch macht, im Range nach der in §§ 4, 7 und 8 erwähnten Hypothek im Grundbuch der heute erworbenen Parzelle Nr.

II. Verkäufer ist auf Verlangen des Eigentümers verpflichtet, das Grundstück wiederzukaufen, falls Käufer ohne seinen Antrag versetzt wird, oder falls er in den Ruhestand tritt oder stirbt.

Dieses Recht erlischt, falls nicht der Antrag auf Wiederkauf binnen sechs Monaten seit Eintritt des Ereignisses beim Vereine gestellt wird.

§ io.

Die Wiederkaufssumme wird durch eine Schätzungskommission in der Weise festgestellt, daß der Kaufpreis zugrunde gelegt wird, und daß dieser Summe die Beträge hinzugerechnet werden, um die das Gebäude durch vereinsseitig genehmigte Verbesserungen im Werte gestiegen ist, soweit dieser Mehrwert zur Zeit des Wiederkaufs noch im

Anwesen vorhanden ist, während andererseits derjenige Betrag von der Kaufsumme abgezogen wird, um den sich der Wert der Liegenschaft durch die Benutzung verringert hat.

Es wird vereinbart, daß der Abzug vom Werte der Liegenschaft, der auf die Benutzung zurückzuführen ist, mindestens auf den Betrag der ordnungsmäßigen Tilgung des im § 4 erwähnten Hypothekenbetrages festzusetzen ist.

Von der hiernach festgestellten Wiederkaufssumme wird die Restschuld des Grundstückseigentümers gegen die Hypothekengläubiger an Hauptsumme und Zinsen abgerechnet, der Rest an den Grundstückseigentümer mit Vollziehung des Wiederkaufs bar bezahlt. Der einbehaltene Betrag der Hypothekenschuld wird von dem Wiederkäufer selbstschuldnerisch übernommen.

Die Schätzungskommission stellt gleichzeitig den Umfang der zur Instandsetzung und Erneuerung des Hausgrundstücks erforderlichen Arbeiten fest.

§ H.

Die Schätzungskommission wird zusammengesetzt aus:

1.    einem von dem Grundstückseigentümer,

2.    einem von dem Hypothekengläubiger zu ernennenden Sachverständigen,

3.    einem von dem Direktor der Provinzialfeuersozietät der Provinz Y zu bezeichnenden Techniker, der als Obmann waltet.

Zu den Darlegungen oben S. 342, 355 und 400 (Ermöglichung der Ansiedelung und des Eigentumserwerbs) ist aus der Wohnungserhebung des Westfälischen Vereins zur Förderung des Kleinwohnungswesens (Münster 1909) nachzutragen: „Die Erfahrung hat es besonders in Zeiten wirtschaftlicher Krisen in der Eisen- und Kohlenindustrie gelehrt, wie wichtig es ist, wenn zahlreiche Arbeiterfamilien einen Rückhalt an den Erträgnissen eines kleinen gartenwirtschaftlich verwerteten Grundstücks haben. Bedauerlich bleibt dabei nur, daß hohe Bodenpreise die Erfüllung solcher Wünsche oft vereiteln.“ — In der abschließenden Übersicht wird das Ergebnis der Statistik dahin zusammengefaßt, daß „in den ausgesprochenen Industriestädten Westfalens das Ein- oder Zweifamilienhaus durch das vielstöckige Mietshaus mit vielen Wohnungen verdrängt ist. Daß diese Entwicklung nicht naturnotwendig war, kann leicht an dem Beispiel anderer, ebenso industriell entwickelter Länder, insbesondere des Nachbarlandes Belgien, nachgewiesen werden.“ Mit Bezug auf den Wohnungsmarkt w*ar das entscheidende Ergebnis, daß offenbar das Gesetz von Angebot und Nachfrage hier allein nicht preisbestimmend ist, daß also ein vermehrtes Angebot allein nicht genügt zur Verbesserung der Verhältnisse. Hinsichtlich der Mietpreissteigerung zeigte sich wiederum eine der wirtschaftlichen Lage entgegengesetzte Entwicklung. „Die Löhne sind durchweg von 1905—1907 erheblich gesunken, nicht aber die Mietpreise; im Gegenteil, sie sind unter dem Drucke erhöhter Hypothekenzinsen vielfach gestiegen. Also Rückgang der Löhne — Steigerung der Mieten.“

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Verzeichnis der Abbildungen.

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Chaldäischer Bauplan.

Die Piräusstadt.

Stadtplan von Rothenburg o. T.

Stadtplan von Soest.

Stadtplan von Ochsenfurt a. M.

Straßengerüst (Parallelstraße) Lübeck.

Altes Stadthaus, freistehend.

Erhaltene Hälfte eines alten Teilhauses.

Altes eingeschossiges Dreifensterhaus.

Altes zweigeschossiges Dreifensterhaus.

Stadtplan von Mannheim (18. Jahrh.)

Baublöcke der Altstadt Mannheim.

Dreifensterhaus (Doppelhaus), Rheinische Bauweise. Dreifensterhaus (Doppelhaus), Grundriß.

Alter Baublock der Friedrichstadt Berlin.

Neuer Berliner Baublock im Jahre 1850/51.

Berliner Baublock der Parzellierung von 1850/51, ausgebaut.

Neuer Berliner Baublock.

Bremer Parzellierung für Arbeiterviertel. Straßenschema.

Straße in Danzig.

Straße in Ulm.

Straße in Ravensburg mit Bläserturm. Straßengabelung in Ochsenfurt a. M.

Straßengabelung in Ulm.

Straßenversetzungen.

Konzentrische Stadtanlage.

Radiale Stadtanlage.

Größere Blockeinheit.

Wohnstraße in der Fuggerei Augsburg.

Wohngang in Lübeck.

Alte Söldnerhäuser in Ulm.

Hofgasse in Danzig.

Straßenteil und Durchgang Margaretenhof.

Flurteilung Nürnberg.

Älteres Arbeitermietshaus (Elberfeld).

Ältere Berliner Mietskaserne.

Neue Berliner Mietskaserne.

Berliner Mietskaserne mit zwei doppelten Quergebäuden. Berliner Mietskaserne mit einfachem Quergebäude. Rheinisches Kleinwohnungsgebäude (Barmen). Rheinisches Kleinwohnungsgebäude mit Hintergebäude.

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Kleinwohnungsgebäude in Lübeck.

Dreigeschossige Wohnhäuser, Reihenbau. Vierwohnungshaus.

Einfamilienhäuser in Ulm.

Einfamilienreihenhäuser in Bremen.

Zweiwohnungs-Reihenhäuser in Bremen. Einfamilienhäuser in Einswarden.

Alte und neue Bauweise.

Förster wohn gebäu de.

Gehöft für Ansiedler und Arbeiter. Beamtenwohnhäuser, Eisenbahndirektionsbezirk Cassel. Einfamilienhäuser Ulm.

Bebauungsplan Margaretenhof.

Marktplatz Margaretenhof.

Margarete Krupp-Stiftung.

Fünffamilienreihenhaus, Margarete Krupp-Stiftung. Vierfamilienhaus Rheinpreußen bei Homberg. Fünffamilienreihenhaus Rheinpreußen bei Homberg. Sechsfamilienreihenhaus Rheinpreußen bei Homberg. Vierfamilienhaus, Neumühl/Duisburg.

Arbeiterkolonie Eschweiler Bergwerksverein. Beamtenwohnhauskolonie „Gutehoffnungshütte“. Zweifamilienhaus Baumwollspinnerei Erlangen. Arbeiterwohnhaus, Siedelung Gmindersdorf. Gemeinnützige Baugesellschaft Duisburg. Arbeiterhäuser Bethel-Bielefeld. Einfamilienreihenhäuser in Sachsen.

Alter Stadtplan von Chester.

Einfamilienreihenhaus Ipswich.

Einfamilienreihenhaus Felixstowe. Einfamilienreihenhaus London.

Einfamilienreihenhaus Liverpool. Gemeindewohnungsbauten, Innenstadt Liverpool. Gartenvorstadt Hampstead, Bebauungsplan. Gebäudegruppe, Einfamilienhäuser Hampstead. Einfamilienhaus (Doppelhaus) Newcastle u. T. Beamtenwohnhaus in Sargans.

Beamtenwohnhaus in Sargans.

BIBLIOTEKA POLU

„SAKÓW

Sachregister.

.Apachen 129, 130, 388.

Abänderlichkeit des Bodenpreises 91; s.

Institutionen.

Abbrüche 146, 290.

Abflachung der Bebauung, s. Neubau-bezirke

Abflußkanäle 14, 16, 19.

Abfuhr 17.

Abgeschlossene Wohnung 227, 244, 441. Abgestufte Bauordnungen 264 f., 266, 474. Abmessung s. Maßverhältnisse.

Abort 232, 234, 245, 285, 4361, 481. Absolute Höhe des Bodenpreises 82, 88, 891, 102; — der Wohnungsmiete 153. Absolutismus 42, 44, 461, 186.

Abstand der Gebäude 480.

Abtragung der Schulden, s. Tilgung. Abtretung von Straßenland 216, 217, 222. Abvermietung s. Untervermietung. Teilwohnung. Schlafgänger.

Abwälzung 112, 117, 120, 1221, 298, 321, 325.

Accise 195.

Ackerbürger 24.

Ackerboden 74, 75, 105, 126, 224. 306. Ackerparzelle 63, 105, 223, 224, 306. Adel 27, 44.

Agitation 124, 275.

Ägypten 6, 11.

Agoranomen 16.

Akragas 16.

Aktienbaugesellschaften 396, 443.

Algier 471.

Ältere Gebäude 2, 5, 38, 155, 169, 2061, 229.

Altertum 5, 111

Altstadt 23, 25, 26, 190; s. Innenstadt. Altona 129, 130.

Amortisation s. Tilgung.

Amphodarchen 17.

Amsterdam 461.

Anbau, rückwärtiger 228; — an unregulierter Straße 216.

Angebot und Nachfrage 90, 921, 96, 97, 98, 99, 100, 106, 146, 147, 274, 433, 469, 502.

Anhalt 49, 267.

Ankündigungen 455.

Anlieger 175, 2161, 222.

Annahme von Bauunternehmern 1011 Annuitäten 311, 317, 464, 469, 472. Ansiedelung, vereinzelte 216, 218; — durch Grunderwerb 340, 3411, 354,

356,    360, 373, 477, 485, 502. Anwachsen der Städte 3, 17, 21, 46, 59,

73; s. Bevölkerungszunahme, Stadterweiterung.

Anzahlung 110, 111, 119, 251.

Aosta 21.

Arbeit 33.

Arbeitersiedlung 342, 346, 354, 356,

357,    361, 376, 393, 4101 443, 484. Arbeiterstand 8, 56, 58, 65, 123, 229.

236, 239, 2411, 342, 347, 349, 354, 356, 365, 367, 371, 372, 375, 3771, 394, 399, 401, 409, 420, 422, 426, 428, 4351, 443, 446, 464, 465, 466, 469. 472, 484.

Arbeiterviertel 229, 241, 420. Arbeiterwohnung s. Kleinwohnung, Wohnungsgröße, Wohnungsproduktion,

W ohnungsgrundriß.

Arbeitgeber 342, 354, 365, 3761, 443, 456.

Arbeitslöhne 59, 123, 150, 153, 365, 403, 431, 4651, 502.

Arbeitsstätte 176, 331, 368.

Arbeitsteilung 102.

Armenpflege 124, 403.

Asphalt 20, 427.

Astynomen 17.

Athen 15, 16.

Aufhebung von Steuern 322.

Aufkauf 54, 222.

Aufputz 183, 2571 Aufteilung s. Bodenparzellierung. Aufteilungsstraßen 27, 30, 40, 55, 444. Augsburg 129, 130, 139, 205.

Ausbau von Speicherräumen 38, 290; — des Dreifensterhauses 228.

Ausländer 291, 4411, 4661 Auslucht 413, 434.

Ausnutzung des Bodens 831, 88, 1371, 2331 2601, 2651, 2751, 277, 461.

Bauprämien 21, 367; s. Begünstigungen. Baureife 80.

Außenbezirk 78 f., 88, 91, 94 f., 105, 113 f., 139, 145, 163, 175, 184, 196, 223, 261 f, 266, 271, 277, 327 f., 345, 417, 420, 440, 444, 469, 476. Aussperrung 77, 82, 100.

Äußerlichkeiten des Städtebaues 20. Ausstellungen s. Wohnungsausstellungen. Ausstrahlung 237.

Australien 471.

Bauschöffen 361.

Bauspekulation 70 f., 125.

Babylon 13.

Backsteinmosaik 401.

Baden 218, 224, 267, 268 f., 278, 284, 371.

Bahnwärterhaus 452.

Baissepartei 73, 120.

Balkonsteuer 326, 493.

Baltimore 469.

Banken s. Großbanken.

Bankmäßige Grenze 120.

Barmen 60, 95, 244, 397.

Basel 24, 451.

Bauaufwand 85.

Bauausführung 214, 257 f., 261 f.

Baubelastungen 85, 107 f., 238, 277 f., 394.

Baubeschränkungen 43, 85, 232 f., 260 f.

Baublöcke 25, 27, 51, 53, 62 f., 183, 203, 216, 219, 262, 267, 476.

Baudarlehen s. Darlehen.

Baudenkmäler s. Verunstaltung.

Bauernhaus 36, 393, 400.

Baufluchtlinien 51, 185, 188, 215 f., 262, 429, 474; rückwärtige B. 268f., 461, 462, 463.

Baufluchtliniengesetz 215, 221.

Baufreiheit 260.

Baugenossenschaften 87, 90, 226. 310, 364, 367. 399 f., 446, 449, 457, 459 f., 462 f., 477.

Baugesellschaften 396 f., 443 f., 459, 462.

Baugewerbe 42, 90, 99, 101 f., 107, 146f., 301, 302 f., 355, 366, 402, 432 f.

Baugewerbskosten 107, 109, 402.

Bauhandwerker 308.

Bauherr 103.

Bauhöhe s. Gebäudehöhe.

Bauklassen 261 f., 270 f., 277, 469.

Baukosten 85, 107 f., 402 ; bei Stockwerkshäufung 85 f., 110, 258, 440. Flachbau 85 f., 440. Familienhaus 87, 248. 343. 353. 361, 370, 374, 387, 391, 393, 397, 402, 403, 411, 413, 435 f., 440, 447; Zweiwohnungshaus 87, 252 f., 390, 441.

Bauland, Enteignung 222, 428; s. Baustellen.

Bauordnung 61, 85f., 109, 232f., 260f., 265 f., 274 f., 279 f., 351, 355, 361, 394, 432, 460 f., 463, 468, 474 f., 478.

Baupacht s. Lease, Erbbaurecht.

Baupolitik 20, 21, 43 f., 46 f., 175, 214,

Baustellen, Recht an 20, 42, 45, 47, 50: Aufteilung 30 f., 52, 54, 62 f., 78, 102, 183 f., 218, 223 f., 267, 393, 402, 428, 433, 437, 444, 468; Veräußerung 32, 45, 47, 50, 74, 102, 306, 434; Zuschnitt 30f., 40, 62f., 183f., 216f., 223, 239, 267, 402, 435, 468; Bewertung 34, 50, 52, 68 f., 73 f., 91, 101 f, 104, 127, 148, 183 f:, 248, 301 f., 305, 433 f. ; Zufuhr und Angebot 94 f., 163, 433 f., 469; s. Vergabung.

Baustellenhandel 18, 101 f., 148, 248, 431, 433.

Baustoffe 4, 20, 261 f., 280 f. Bautätigkeit, private 6, 9, 83 f., 101,

146    f., 274, 277, 402, 432 f., 452; unter Gewinnverzicht 8, 84 a, 248, 364, 402, 438, 443, 449 f., 452 f., 455 f., 461 f., 472; landesfürstliche B. 22, 43 f., 49 f., 175, 186, 214, 423; Fehlleitung 90, 98,146 f., 258; Kapitalbedarf 300, 301 f.

Bauunternehmer 90 f., 101 f., 106, 121,

147    f-, 148, 265, 433 f., 452. i Bauverbot 44.

I Bauverpflichtung 42, 45, 406. Bauverteuerung 85, 110, 238, 258, 263, 265 f., 269, 272, 275 f.. 280 f., 353, 361, 394.

Bauweise s. geschlossene, engräumige, ländliche, offene, örtliche, weiträumige Bauweise, Flachbau, Stockwerkshäufung, Neubaubezirke, Außenbezirk.

Bauwich s. Wich.

Bauzeichnung 90, 102, 280.

Bauzone 261 f., 270.

Bayern 212, 217, 222, 267, 281, 283. 292, 309, 322, 324, 391.

Bayerischer Verein für Volkskunst 281. Bebaubarkeit 261; s. Ausnutzung. Bebauungsplan 11, 12, 15, 25 f., 30, 49, 51, 53, 61 f., 175, 213 f., 221 f., 240, 254, 261, 267 f., 273, 276, 338, 410, 428 f., 444, 460, 463, 470 f„ 474 f. Bedarf an Kleinwohnungen 148, 301. Begünstigungen für Kleinwohnungen s. Beihilfen, Darlehen, Bodenbesteuerung, Bürgschaft, Erleichterungen. Behausungsziffer 79, 131 f., 414, 416 f., 459.

Beihilfen für Verkehrsmittel 331; zum Hausbau 42, 47, 50, 52, 367. Belagerung 23, 24.

Belastung der Grundstücke 89, 106, 110, 116, 120.

456.

Beleihung 104, 106, 110 f., 118, 297 f., 304 f.

Baupolizei 6, 17, 18, 20, 42, 77, 85, 107, Belgien 222, 330, 342, 348, 458 f.

214, 229, 232, 260f., 274, 282f., 429, ! Belichtung 234, 237, 240, 251, 261, 268,

Berg.-Gladbach 393, 403.

Bodenverschuldung 67, 70, 89, 106, 111, 116 f., 155, 163, 258, 295 f., 304 f., 430, 465 f., 469.

Bodenwert 7, 34, 50, 52, 65, 66 f., 182 f., 216, 236, 297 f. ; s. Bodenpreis.

Bodenzins 32 f.

Bonn 372.

Boston 467, 469.

Bournville 429, 443.

Brandenburg 46.

Brandmauern 86, 261, 264 f., 269, 273 f., 277, 354, 361, 434, 477, 480, 481, 486.

Braunschweig 14, 52.

Bremen 30, 40, 60, 128, 132, 183, 204, 206, 248 f., 254, 281, 408, 434.

Breslau 129 f., 271, 277, 284.

Budapest 450.

Buffalo 469 f.

Building-lease 433.

Building-Societies s. Hauskreditgenossenschaften.

Burg 16, 25, 30.

Bürgerhaus 15, 44, 53, 54, 113, 226.

Bürgschaften 310, 343, 375, 477.

Bürgersteiglose Straßen 213, 273.

I Byzanz 21.

Bergverwaltung 367.

Berlin 5. 48, 54, 61 f„ 75, 79 f., 84 f.,

91, 95, 97, 105, 108, 110 f., 116, 128,

129, 132. 134, 137 f., 140, 143, 146,

150, 158, 160, 164, 167, 191. 199. 203,

210, 226, 229 f., 240 f., 270,'293, 331,

396, 406, 421, 466.

Berliner Zimmer 234.

Besonnung 4, 18, 218, 234, 237, 240,

261, 374.

Bethel-Bielefeld 274, 400 f., 403, 477.

Bettmangel 144, 165.

Bevölkerung, normale und unternormale 240, 420 f., 464, 466 f.

Bevölkerungspolitik 16, 47.

Bevölkerungsschichten 2, 6, 8, 9, 17, 123,

143, 177, 229, 240 f., 403, 418, 420 f.,

464 f.

Bevölkerungszunahme 3, 7, 8, 14. 16. 18,

22, 25, 38, 44, 47, 59, 74, 291. 345, 417,

419, 422, 425 f., 433 f., 458 f., 462, 469.

Bewegliche Güter 70, 72, 98.

Bewertung nach Beleihung 110,    118,

297 f., 306.

Birmingham 438.

v. Bodelschwingh 342, 348, 401.

Canada 471.

Cassel 51, 102, 107.

Boden 7, 68 f., 73, 81, 94, 431, 433; getrennt vom Bauwerk 33 f., 302, 305, 433.

Bodenbesteuerung 163, 320 f., 431, 449, | Castrum, Castralanlage 21, 424.

472.

Chaldäa 12.

Bodengesellschaften 96, 104 f., 222, 437.

Bodenleihe 32 f., 312 f.

Bodenparzellierung 8, 11, 27, 30, 32, 40, 50 f., 53 f., 59, 61, 62 f., 102, 125, 132, 134, 140 f., 179 f., 195 f., 199 f., 215, 222, 226, 229 f., 248, 258, 261, 270, 272 f., 276, 280, 299, 313, 342, 355, 369, 373, 383, 393, 428, 432 f., 437, 466, 468 f.

Bodenpolitik 8, 124, 328, 367, 370, 372, 403, 408, 428 f.. 438 f., 460, 472, 477,

Charlottenburg 129, 130, 132, 133, 375. Chester 21, 423.

Chicago 469.

Christian Ernst von Brandenburg-Bayreuth 51.

Christiania 463.

Cincinnati 467.

Cité-ouvrière 456.

Citybildung 79, 114.

Cleveland 470.

Cloaca maxima 19.

484.

Bodenpreis 7, 8, 68, 74 f., 81 f., 88 f., 94, 98, 104, 110, 116, 120, 128, 153 f-, 183 f., 201 f., 212, 216 f., 236, 248, 256, 273 f., 288, 298, 303, 321, 326 f., .346, 355, 367, 374, 393, 399, 403. 407, 431, 435 f., 477, 502.

Bodenpreisanteil 84, 88.

Bodenreform 315, 322.

Bodenspekulation 18, 33 f., 42, 52, 65, 70 f., 74 f., 78 f., 95 f., 101, 104, 110, 119, 121, 139, 148, 163, 183. 236, 248, 275, 280, 297 f., 303, 305, 321, 325, 328, 364, 366, 393, 402, 430, 432, 459, 471 f., 477; Ausschaltung 95, 248, 364, 372 f., 402, 432; Fehlgriffe 91, 98; Leistungen 102 f., 148, 298, 306 ; Hypothekenspekulation 106, 107, 301 f. ; Bodenspekulation und Bauordnung 96, 266, 280; Bodenspekulation und Bebauungsplan 65, 76, 97.

Conseil supérieur des habitations à b. m. 457.

Cottage-flat 87, 441.

Crefeld 60.

Dachstuhlbrände 239.

Dachwohnung 1701, 240, 269, 275, 477, 486.

Dänemark 461, 465.

Danzig 187, 367. 375.

Darlehen 309 1, 318, 367, 391,428, 459, 462, 469, 470, 477; s. Begünstigungen.

Darmstadt 51, 286, 324, 379, 408, 409 f.

Delft 461.

Denkmalpflege 219, 282.

Deutsches Recht 33, 295, 299, 305.

Deutschland, überlieferte Hausform 4, 57, 133, 139, 140, 145, 183, 240, 248, 392, 432, 502 ; Wohnungsbedarf und Kapital 148, 301; Deutsche im Ausland 466, 470; Abstände im Wohnungswesen 60,

132, 158, 183, 248, 365; Ordnung des Realkredits 299; s. Institutionen, politische Zustände.

Diagonalstraße 185.

Dingliches Recht 119.

Dinkelsbühl 187.

Diskont 116 f., 158.

Dortmund 130, 132, 224.

Dreifensterhaus 4, 33, 34, 40, 44, 54, 57, 60, 228, 432.

Dresden 13, 97, 111, 196, 311, 346. Duisburg 372, 380.

Dumb-bell-plan 468.

Durchgangsverkehr 185, 205, 209, 211 f., 213 374 394 444.

Düsseldorf’51, 60, 85, 95, 101, 128, 129, 132, 228, 263, 270, 311, 372 f., 394, 406, 409.

Earswick 443.

Effektenspekulation 72.

Eigenbau der Gemeinden 371 f., 438 f. Eigenproduktion 57, 59, 71, 212, 343, 345, 349, 355 f., 374, 400, 502. Eigentümerwohnung 145.

Eigenwohnhaus 226.

Einbauten 42.

Einfachheit der Bauformen 257, 435 f., s. Vereinfachung.

Einfamilienhaus 34 f., 40, 57, 86, 108, 134, 147, 204, 206, 212, 226, 248 f., 256 f., 268, 272 f., 278, 346 f., 355 f., 369, 373, 378, 383, 387, 393, 400, 418, 421, 423, 429, 435 f., 459, 466, 469, 477, 481.

Einführung des preußischen Grundbuchs 134, 156, 297 f., 432.

Eingemeindung 96, 132 a, 177. Einkommen 3, 123, 124, 144, 149 f., 153, 177 f., 229, 394, 465, 502. Einkommensgruppen 149 f., 177 f. Einküchenhaus 462.

Einmieter s. Untermieter.

Einseitige Spekulation 73, 93, 101, 102, 120 123.

Einwanderer 46, 50, 51, 291, 352, 417, 420, 421 f., 466 f., 470.

Eisenbahnbau 59, 133, 299, 327 f., 459, 469.

Eisenbahnanlagen 133, 195, 340. Eisenbahnverwaltung 357, 368, 369, 370. Elberfeld 60, 85, 95, 128, 129, 132, 135, 227, 328, 332.

Elisabeth v. England 424.

Engadin 451.

England 8, 163, 199, 222, 288, 328, 331, 333, 336, 375, 416 f., 472.

Engräumige Bauweise 262, 331. Engräumigkeit 22.

Enregistrement 163, 459.

Enteignung 217, 222, 438 f., 460. Entschädigung 221 f.

Entwürfe s. Veröffentlichungen.

Erbbaurecht 31, 312 f., 346, 36<, 373, 397, 433, 494 f.

Erbengesellschaft 103.

Erfurt 322.

Erhaltung der Bürgerhäuser 54.

Erlangen 51, 54, 390.

Erleichterung der Kapitalaufnahme 306. Erleichterungen in Bauordnungen 213, 271, 272 f., 277, 361, 394, 429, 475 f., 481 f.; s. Begünstigungen. Ernähi’ungszustand 350, 421.

Ernst Ludwig-Verein 409, 410, 411.

Erste Hypothek s. Hypothek.

Essen 129, 132, 315, 379, 407. Etagenhaus 44, 52, 206, 270, 467 f.

"Fabrikviertel 263, 271, 331, 345, 474 f. Fachwerk s. Holzfachwerk.

Fahrdamm 210; s. Bürgersteiglose Straßen. Familie 166 f., 236 f., 268, 273 f.. 278, 418. Familienhaus s. Einfamilienhaus. Fehlgriffe der Bodenspekulation 98. Fehlleitung der Bautätigkeit 90, 98, 146 f., 258.

Feiertagshäuschen 348.

Felixstowe 436.

Fenster 268, 269, 278.

Festhalten von Baugelände 77, 80, 82, 98, 100.

Festungsbau 23, 25, 187, 190; s. Stadtmauer.

Festungsstädte 23, 55, 95, 132, 133, 137, 139, 195.

Feuergeschütz 25, 190.

Feuersgefahr 18, 20, 238, 354. Feuersicherheit 18, 85, 109, 216, 218, 239, 261, 265, 273, 277, 354, 463, 477, 481.

Feuertaxe 109, 120.

Fiskalische Interessen 325, 406.

Flachbau 16, 85 f.. 139, 140, 154, 203, 217, 248, 258. 261 f., 263, 268 f.. 273, 274, 277, 355, 356, 369, 373, 417, 430, 435 f., 476, 481.

Flächenausnutzung 261 ; s. Ausnutzung. Flat 441.

Flensburg 398.

Forstverwaltung 86, 358 f.

Fortwälzung s. Abwälzung.

Frankfurt a. M. 129, 132, 224, 271. 273, 311, 315, 324, 347, 397, 399, 407, 409, 488 f.

Frankreich 44, 47, 52, 59 f., 185, 193, 222, 456 f., 465.

Freehold 434.

Freiburg i. B. 371, 372.

Freifläche 23, 24, 57, 59, 92, 195, 198, 203, 210, 211, 236, 261 f., 268 f., 394, 429 f., 458, 461 f., 470, 476, 480 f. Freiheit der Formengebung 279. Freistehendes Haus 35 f., 262, 272. Friedrich Wilhelm Kurfürst 49. 51. Friedrich I. 49.

Friedrich II. 367.

Grundbuchwesen 61, 70, 72, 104 f., 107, 110, 117, 156, 163, 295 f.. 299, 306 f.. 317 f., 430 f-, 471.

Grundformen der Stadtanlage 194 f. Grundrente 5, 33, 34 f., 50, 52, 60, 67-, 74 f., 89, 94, 99, 113 f., 123, 154, 344; ländliche 89.

Friedrich Wilhelm I. 47, 49. Friedrichsburg 50.

Frontlänge 32, 40, 56, 265, 470. Fuggerei 205.

Fuhrwerksverkehr 184 f., 204 f., 209, 210, 211, 374, 394, 444, 474.

Fürth i. B. 136, 145, 283.

Hagen 407.

Halboffener Reihenbau 262, 270, 476. Halle 86, 271.

Hamburg 120, 128, 130, 152, 196, 206, 398, 408.

Hampstead 443.

Hanau 51, 372.

«-arten 23, 24, 33, 58, 63, 92, 211 f., 263,

349, 374, 431, 444, 466, 470.

Gartenmauer 388 f.

Gartenpacht 349, 428, 442, 448.

Gartenstadt 254, 344 f., 443.

Gartenvorstadt 345^ 443»

452.

Gebäudehöhe 18, 20, 21, 43, 50, 52. 65, Handelsspekulation 70 f., 125, 305, 432 f., 76, 84, 85 f., 102, 134 f., 137, 170,

182, 183, 203, 212, 217, 229 f., 256, j Handwerksgassen 27.

261 f., 266 f., 275, 331, 356, 430, 467, ! Hannover 293, 343, 375, 398.

476 f.    | Harlem 461.

Gebirgsgegenden 4, 269, 282.    Hauptstraßen 25, 30, 50, 55, 218, 394,

Gedrängte Bauweise s. Stockwerkshäufung. 444, 474.

57, 60, 71, 113, 134. 239, 257, 260, 319. 321, 330, 373, 417 f., 461, 464, 466 f., 475, 485 f.

Hausbesitz, mehrfacher, spekulativer 34, 61, 65, 67, 71, 98 f., 110 f., 117, 119 f., 122, 152, 239, 241. 286, 294, 322.

Hausbesitzervereine 99, 112, 303.

Hauseren 36.

Häuserspekulation 18, 34.

Hauserwerb 59, 65, 204. 248, 319, 341, 373, 393, 400, 408, 411, 430, 461, 464, 4661, 475, 485, 502.

Hausformen 4, 6, 8, 12, 15, 18, 34, 35 1, 41, 44, 50, 52, 54, 57, 60 1, 68, 75, 76, 78, 86, 90, 110, 131 1, 1401, 143, 147, 165, 167, 201,217, 225 1, 229 1, 243 1, 248 1, 256 1, 262 1, 266 1,272 1, 2761, 2881, 331, 343, 351 1, 355, 369, 372, 383, 387 1, 417 1, 424, 430, 435 1, 459, 466 1, 476, 481 ; Hausformen und Bauweise 147 ; überlieferte Hausformen in Deutschland 4, 57, 133, 139, 140, 145, 183, 240, 248, 392, 432; s. Bauweise.

Hausgrundriß 225; s. Wohnungsgrundriß.

Hausindustrie 125, 171.

Hauskreditgenossenschaften 319, 400, 430, 459, 469.

Hausparzelle 32.

Hausplatzrente 74, 75, 79, 115.

Haussespekulation 73, 97.

Hausteilung 38, 290, 424, 467, 469.

Heerestauglichkeit 144.

Heerstraßen 28 f.

Heidelberg 375.

Heimarbeit 125, 171.

Heimatschutz 279 f., 352; s. künstlerische Gesichtspunkte.

Heimstätte 455, 457.

Gegensatz zur natürlichen Entwicklung ! Hausbesitz, individueller 34, 41, 44, 54,

8. 90, 94 f., 97, 99, 100, 116 f., 133,

137, 148, 158, 240, 272, 301, 365, 417, I 431, 432, 502; s. Künstliche Faktoren,

Wirtschaftlichkeit.

Geländezufuhr 94 f.

Geldlohn 59, 123.

Gemeinde, Bautätigkeit 248, 371 f., 422,

438 f., 450, 452, 462 f. ; Bodenpolitik 65, 215, 240 f., 372, 402 f., 406 f., 428,

438, 450, 452, 462; Bebauungsplan 65,

215 f., 240, 462; Bürgschaft 310.

Gemeinnützige Bautätigkeit 128, 364,

397 f., 438 f., 461 f.

Gemeinsame Mauer 17, 264, 273, 434,

486.

Gera 326, 493.

Germanische Völker 8.

Geschäftsstraßen 4, 74, 113 f., 176, 261,

263, 270, 276 f., 289, 331.

Geschlossene Bauweise 218, 262, 476 f. ;

s. Reihenhaus.

Geschoß 141.

Getreidepreis 7.

Getreidespekulation 73, 98.

Gewerbegesetzgebung 422.

Glasgow 439.

Glostrup 462.

Gmindersdorf 392.

Göteborg 462.

Griechenland 14.

Großbanken 104. 105.

Groß-Industrie 355, 365, 376, 425; s.

Industrie.

Großkapital 95, 97, 102 f., 121.

Grundbesitz, individueller 18, 32, 41, 53,

55, 59, 65, 204, 248, 342, 355, 356.

372.f., 376, 393, 397, 400, 502; s. öffentlicher Grundbesitz.

Grundbuch-Reitwechsel 107.

Kleingärten 348.

Kleingüter 448, 463; s. Rentengut. Kleinhaus 4, 35, 38 f., 44, 52, 54, 57 f.. 132 f., 154, 177 f., 183, 206, 226. 248 f., 257 f., 268 f., 272 f., 276, 278, 346, 353 f., 356, 358, 361, 365, 369, 372, 380, 383, 387. 393 f., 399 f., 402, 407, 410, 417, 424, 429 f., 476; s. Bauweise, Hausformen.

I Kleinwohnung 6, 7, 19, 38, 59, 60, 64, 87, 102, 105, 110, 135, 137, 141 f., 147 f., 153 f., 164 f., 176 f., 206, 226 f., 243 f., 248 f., 263, 268 f., 271 f.. 277 f., 284 f., 289 f., 342, 355, 356, 361, 370, 372, 377 f., 383 f., 393, 395, 399, 403, 417, 424, 429 f., 466 f.; siehe Begünstigungen.

Klima 4, 18, 432, 477.

Innengärten 24, 63, 211, 262, 461, 476. Koblenz 60.

Innenstadt 5, 45, 79 f., 88, 113 f., 145, Köln 14, 21, 23, 34, 42, 104, 114, 129, 163, 175 f., 196, 222 f., 261, 268 f., 271,

s. Bauweise, Außenbezirk.

Institutionen 2, 3, 5, 7, 8, 31, 33, 42,

45 f., 54, 56, 60, 69, 77, 104 f., 107,

110, 117 f., 122 f., 140, 156, 163, 176,

181 f., 195, 199, 213 f., 232, 240 f., 260,

265, 272, 275, 280, 295 f., 299, 304 f., ! Konzentration 8, 14.

314, 321, 342, 355, 364 f., 405 f., 422 f., Konzentrische Stadtanlage 195.

Kopenhagen 398, 461.

Krankenkassen 165, 286.

Krankheiten 168, 237, 424.

Kredit 60, 296 f., 300 f., 410, 430, 459, 463, 472.

133, 146, 158, 271, 395.

277, 289 f., 326 f., 339, 402, 422, 427,    Kolonialgründung 16, 24, 345.

438 f., 470, 475: Umkehrung 176 f. ;    Kolonisation 47, 485.

Königsberg 158, 346.

Konjunktur 3, 72, 80, 97, 99, 117, 124, 147, 149, 301, 433; s. künstliche Faktoren.

Heinrich II. 44.

Heizbares Zimmer 141 f., 156.

Hellerau 346.

Herrenhof 16.

Herrenstadt 27.

Hesekiel 14.

Hessen 149, 171, 219, 224. 264, 285, 291, 311, 324, 347, 391, 403, 408, 410 f.

Himmelsrichtungen s. Orientierung.

Hippodamos 15.

Hochbahnen 328 f.

Hofstraße 31, 206 f.

Hofwohnung 19, 65, 139, 184, 229, 232, 234, 237, 239, 240, 242, 245, 261, 266, 270, 421.

Höhenlage s. Stockwerkslage.

Holzfachwerk 4, 17, 20, 207, 266, 268, 273, 281, 390, 435 f., 452, 463, 477.

Hygiene 17, 18, 86, 168, 171, 185, 199, 216, 218, 222, 229, 232, 237, 260, 262, 265, 351, 375, 427 f.

Hygienische Verbesserungen 232, 239, 260, 263; s. Bauverteuerung.

Hypertrophie 301.

Hypothek 67, 72, 103, 104f., 107, 110, 116, 118, 147, 158, 163, 295 f., 306 f., 317 f., 342 f., 430 f., 452, 466 f.; erste Hypothek 110, 117, 300 f., zweite Hypothek 110, 119.

Hypothekar-Lebensversicherung siehe Lebensversicherung.

Hypothekenanstalt 311, 318.

Hypothekenbanken 100, 104, 147, 311, 318, 430.

Hypothekenregulierung 120.

Hypothekenspekulation 106, 432.

Hypothekentrennung 303, 305 f.

Idealstadt 14.

Jericho 14.

Immaterielle Steigerung 89, 158, 162. Immaterielle Verschuldung 296 f. Industrie 46, 56, 59, 133, 149, 153, 154, 171, 176, 178, 263, 271, 288, 299, 306, 342 f., 354 f., 365, 376 f., 400, 407 f., 420, 422 f., 456, 466 f., 502.

432.

Insula 18.

Intensive Bauweise 84. Ipswich 31a, 434 f. Italien 4, 44, 465, 470.

Kaiserslautern 147, 246.

Kaiserswerth 32.

Kanalisation 14, 16, 19, 20, 232, 427. Kapital 8, 19, 33, 60, 88, 96, 99, 104, 106, 110, 125, 148 f., 295 f., 300f., 305 f., 309 f., 317, 430 f., 455, 469, 495. Kapitalbedarf 8, 106, 110, 148, 300 f., 306, 309, 430, 469.

Kapitalisierung der Bodenzinse 319. Kapitalmarkt 300, 304, 306. Kapitalschwache Unternehmer 103 f., 122. Kapital Verwendung s. Kapitalbedarf. Kardinalstraßen 30.

Karl Ludwig v. d. Pfalz 50.

Karlsruhe 51 f., 86, 375.

Kaserne 226, 236.

Kaufkraft des Geldes 465.

Kellerwohnung 18, 170, 232, 261, 264, 469, 477.

Kellerhofwohnung 232.

Kempten 407.

Kiel 348, 375, 398.

Kinder 57, 165, 166, 167, 168, 170, 209, 210, 211, 274, 284, 292, 374, 456. Kirchenbau 22, 23, 49, 257, 405. Klassische Nationalökonomie 68, 72, 92,

124.

Kleinbahnen 329.

Konstanz 33.

Kreditnot 299.

Kriegswesen 23, 190.

Krisen s. Wirtschaftskrisen. Krisenenquete 72.

Kruppsche Wohnungsbauten 213, 347, 377 f., 411.

Kundengeschäft 71.

Künstlerische Gesichtspunkte 180, 183, 186 f., 199 f., 204, 209, 219, 248, 256 f., 279 f., 345, 352 f., 357, 365, 379, 393, 402, 411, 475.

Künstliche Faktoren 65, 69, 75 f., 80, 91, 94, 96, 100, 116, 118, 124, 139, 158, 275 f. ; s. Gegensatz, Wirtschaftlichkeit, Angebot, Konjunktur.

Kyzikos 16.

Lage 65, 69, 75, 76, 80, 113, 139, 154. Lamprecht 372.

Landesbauordnung 264, 267 f., 284. Landesfürstliche Bautätigkeit 43 f., 46 f., 62, 175, 186.

Landeskulturrentenbank 309, 310, 311. Landesversicherungsanstalten 310, 316. 343, 409, 449, 498.

Landeswohnungsinspektion 283, 284, 285. Landhausbebauung 91, 261 f., 476. Landhausspekulation 91, 266.

Ländliche Bauweise 36, 268, 280, 281,

350,    401, 418, 463, 478 f. ; s. Bauernhaus.

Ländliches Wohnungswesen 264, 265, 268, 269, 273, 342, 346, 350 f., 418. 426, 478 f.

Landwirtschaft 7, 23, 24, 27, 31, 32, 33, 36, 74 f., 89, 126, 224, 298, 299, 342,

351,    354, 356, 401, 431, 459. Längsstraße 14, 339.

Laubenkolonien 349.

Lausanne 452.

Lease 314, 317, 433.

Lebenshaltung 59, 94, 123, 150, 152, 153, 154,241, 355, 356,374, 421, 465 f., 502. Lebensversicherung 344,398,410,459,472. Ledigenheim 375, 440, 442.

Leerstehende Wohnungen 99, 132, 148, 170 283

Leipzig 104, 107, 118, 128 f., 286, 311, 394, 402.

Lennep 343.

Leopold von Anhalt-Dessau 49. Letchworth 443.

Liverpool 416, 439 f.

Local Government 429.

Lohnbewegung 123, 150 f., 465.

London 5, 328 f., 417 f., 424, 443 f. London County Council 442.

Lübeck 30, 85, 191, 206 f., 245. Lückenbau 79, 80, 83.

Ludwigsburg 51.

Luftraum 144, 145, 165. 237, 268, 273, 284, 350.

Luftzufuhr 237.

Magdeburg 24, 49.

Manchester 416, 439.

Mannheim 49, 53, 62, 128 f., 271, 286, 375, 408.

Mansarde 170.

Marschroute 78 f.

Masken 222.

Maßverhältnisse 193, 256.

Materielle Verschuldung 296 f.

Mauerstärken 109, 261 f., 264, 266, 267 f., 2721, 277, 354, 355, 361,429,477,481.

Mehrwohnungshaus 102, 225, 226, 2431, 424, 439, 456, 467 1, 469.

Melioration 2951, 3051

Meliorationshypothek 305.

Merkantilismus 46, 93.

Merkblätter 286.

Mesopotamien 12.

Mettlach 377, 389.

Metz 411.

Miethaus 243 f. ; s, Hausformen.

Miete s. Wohnungsmiete.

Mietserlaß 19.

Mietskaserne 18, 57, 61, 64, 771, 841, 891, 97, 102, 1091, 131, 135, 1371, 1431, 158, 164, 1661, 182, 206, 210, 216, 226, 2291, 2401, 257, 265, 266, 278, 313, .331, 375, 358, 102, 421, 427, 441, 4661; Unabänderlichkeit 77.

Mietssteigerung 7; s. Wohnungsmiete.

Mietssteuer 322.

Milwaukee 470.

Mindesthöhe der Gebäude 50, 265.

Ministerialerlaß, preußischer, betr. Verbesserung der Wohnverhältnisse 370, 371; betr. Bebauungsplan und Bauordnung 212, 216, 282, 474; betr. Baupolizeiordnungen für das platte Land 361, 478; betr. Arbeiterrentengüter 342, 484.

Mittelalter 211, 55, 59, 175, 186, 422.

Mittelflügel 244.

Monopol 182, 344, 472.

Monumentalbau 186, 345.

Mülhausen i. E. 129, 130.

Mülheim (Ruhr) 347.

München 13, 114, 128, 144, 196, 222, 271, 283, 292, 310, 346, 347!, 400, 406.

Münster i. W. 191, 245, 342, 372, 375.

Musterstatut 399.

iVachfrage s. Angebot, Wohnungsbedarf. Nahrungsmittel 6, 7, 8, 16, 59, 237. Napoleon III. 456.

National Housing Reform Council 446. Nationalvermögen 67, 89.

Natürliche Faktoren 69, 74; s. künstliche F.

Natürliche Gesetze 68, 91, 92 f., 118 f., 124, 431; s. Gegensatz.

Nebenräume 143, 144, 236, 253, 268, 269, 278, 374, 434 f.

Nebenstraße 27, 30,184,193, 200 f., 205 f., 216, 217, 271, 273, 394; s. Wohnstraßen.

Neubaubezirke 5, 79, 80, 83, 136, 139, 140, 145, 156, 163, 201, 275, 277, 289, 329, 372, 393, 399, 417, 476.

Neubrandenburg 31 a.

Neuchâtel 451.

Neumühl 387.

Neu-Orleans 470.

Neuruppin 49.

Neu-Seeland 472.

New-York 5, 327, 328, 331, 4671'.

Newcastle 416, 447.

Niederlande 273, 460 f., 465.

Niederlegung von Gebäuden 222, 224. 290, 294, 427, 428, 438, 439.

Niedrighaltung der Bodenpreise 84 f., 89 f., 273, 275, 277, 357, 393, 408, 431.

Nil 11.

Nominelle Hausbesitzer 66, 466.

Nordhausen 369, 407.

Normalwohnung 5, 9. 143, 229, 232, 234 f., 256, 266, 272, 277, 417, 420, 429, 464 f. ; s. Bevölkerungsschichten.

Norwegen 462, 465.

Nürnberg 95, 97, 194, 223, 283, 347, 375.

Obere Klassen 6.

Obrigkeitliche Eingriffe 275, 277, 278, 280, 421, 422, 424, 427 f. ; s. Vereinfachung.

Ochsenfurt 28, 29.

Offenbach 408.

Offene Bauweise 56, 213, 218. 261. 262, 268 f., 272, 476.

Offene Städte 133, 137.

Öffentliche Geldmittel 301, 309, 365, 367 f., 439, 449 f., 455, 457, 462 f.,

472.

Öffentlicher Grundbesitz 405 f. Öffentliche Interessen 215 f., 223. Öffentliche Kreditanstalten 311; s. Darlehen.

Öffentliche Plätze 45, 92, 130, 183, 203,

475.

Öffentliche Verkehrsmittel 327 f. Omnibus 327, 328, 335.

Orientierung der Straßen 20, 27, 114, .. ⁴64.

Örtliche Bauweise 4, 11. 21, 269, 273, 281, 282, 352 f., 357, 358 f., 362, 379, 401, 451, 475, 479 f. Ortserweiterungsplan 219. Ortskrankenkasse der Kaufleute 164, 240, 286, 293.

Ortspolizeibehörden 214, 217, 427, 429. Ortsstatut 217, 268, 429.

Osnabrück 223, 271, 461.

Österreich 449.

Oval der Umwallung 28.

Palästina 14. Parallelstraße 30.

Paris 44 f., 159 f., 193, 456, 457.

Parks 130; s. Freiflächen.

Parzellierung 32 f. ; s. Bodenparzellierung. Pergamon 17.

Perioden des Städtebaues 22, 68.

Pfalz 49, 217.

Pflasterung 19, 20; s. Straßenpflasterung. Philadelphia 469.

Pirmasens 284.

Pittsburg 470.

Planmäßigkeit 11, 15, 30, 31, 45, 47, 50, 53, 198, 428, 443, 444, 471.

Plauen 167.

Point de vue 186.

Polen 470.

Politische Zustände 8, 112, 123 f., 143, 144, 177, 199, 203, 214, 239, 242, 248, 304, 310, 373, 466, 467, 470. Polizeiverwaltung 214 f., 421, 429.

Porch s. Windfang.

Port Sunlight 429, 443.

Posen 158, 271, 353.

Preisausschreiben 348, 363, 410 f., 447, 468.

Preisbildung 6, 7, 68 f.

Preußen 46 f., 62 f., 131, 154, 177, 212, 213, 214 f., 221, 282, 283, 299, 300, 309, 320, 322, 324, 342, 353, 357, 361. 367 f., 370, 371, 406, 474 f., 478 f., 484 f.

Priorität 106, 302, 305.

Privatbesitz 405.

Produktion 19, 33, 70, 295, 297 f., 301, 302, 305, 306, 430, 433.

Proletarier 8.

Provisionen 116.

Public Health Act 427.

Pythagoräer 15.

<c£uergebäude 64, 226, 232, 234.

Querlüftung 143, 145, 208, 228, 234, 236, 251, 268, 271, 278, 374.

Radialstraße 185.

Randbebauung 64, 211, 263.

Ratshof 346.

Raum s. Wohnraum.

Ravensburg 186 f.

Realisierung 101, 103, 118, 121, 305.

Realkredit 70, 72, 104, 106, 110 f., 149, 295 f., 305 f., 317, 343, 368 f., 402, 430, 432, 433.

Réfugiés 46, 51.

Rehousing s. Wohnungsersatz.

Reihenhaus, Reihenbau 32, 35, 38 f., 53, 56, 87, 227, 246, 251 f., 262. 269, 272 f., 347, 382, 383, 387. 388, 397, 413, 432, 435 f., 444, 476, 477.

Reichensperger 300.

Reichsamt des Innern 87, 309.

[ Reichsversicherungsamt 103.

I Reichsverwaltung 366.

I Reichtum 67, 89.

Reitwechsel s. Grundbuch.

Reklame 183, 258, 455.

Renaissance 43, 51.

Rentenbank 309, 341 f., 484.

Rentengut 341 f., 356, 400, 484. Residenz 49 f., 175 f.

Restkaufgelder 119.

Reststreifen 222.

Reutlingen 392.

Rheinische Bauweise 33, 34, 57, 60, 86, 95, 128, 133, 134 f„ 156, 228, 243 f. Rheinischer Verein für Kleinwohnungs-

virpopr» QQß 40Q f

Rheinland 310, 343, 353, 377 f., 399. Richmond 441, 442.

Richtung der Bodenspekulation 78 f. Ringmauer 12, 14, 23 f., 55, 139, 195. Ringstraße 185, 195, 339 f., 449.

Rohbau 106.

Rom 5, 16, 17 f.

Römisches Recht 33, 41, 299, 305, 313. Roosevelt 467.

Rothenburg o. T. 25 f., 30, 186, 187, 204. Rotes Kreuz 349.

Rotterdam 461.

Routine des Baugewerbes 108. Rückübertragungspflicht 318, 500. Rückwärtige Bauflucht s. Bauflucht.

Saar-Moselgebiet, Verein für Kleinwohnungswesen 411.

Sachsen 86, 153, 167, 179, 218, 222, 268, 284, 287, 324, 371, 391.

Sachsenspiegel 43.

Sackgasse 31, 209, 444.

Sanierung s. Niederlegung.

Sargans 452 f.

Säuglingssterblichkeit 170.

Schablone 77, 109, 183, 210, 258, 266, 280, 281, 475, 481.

Schachbrett 50, 62, 63, 183.

Schankstätten 430, 486.

Schema, Schematismus 54, 62, 65, 88, 109, 265, 280, 475, 481; — und Bodenspekulation 65, 77, 96 a, 182, 266,

280.

Schlafgänger 143, 144. 148, 150, 165 f., 236, 278, 283 f., 466.

Schlafhäuser 368.

Schlafraum 165, 168, 268, 274, 284, 374. Schlafzeit 165, 237.

Schloßbauten 49, 50, 51, 172. Schnellverkehr 330 f.

Schöneberg 146, 150, 158.

Schönheit der alten Städte 180, 200, 256 f. Schrägstraße 185.

Schrebergärten 349.

Schupf 35.

Schutz der Bauhandwerker 308, 450. Schutzrecht 23.

Schwebebahn 328, 332.

Schweden 462, 466.

Schweinfurt 372.

Schweiz 450 f., 466.

Sechshäuserreihe 386, 397, 413. Selbständige Form der Kleinwohnung 60, 86, 133, 176, 258.

Selbstverwaltung 60, 214, 215 f., 217. Seitenflügel 64, 86, 87, 184, 227, 245,

266.

Sittliche Verhältnisse 143, 144, 165, 167, 218, 236, 278.

Skandinavien 466.

Slums 288, 293, 440.

Smith, Adam 72.

Soest 28.

Solicitors 430.

Sozialpolitik 2, 3.

Soziale Verhältnisse 8, 18.

Spannung 74 f., 127.

Sparkassen 311, 450.

Sparta 15.

Speicherräume 38, 290.

Spekulation 19, 33, 34. 50, 66, 70 f., 74 f., 95, 96 a, 105, 110, 118, 125, 226, 236. 280, 300 f., 305, 321, 325, 365, 402, 432.

Spekulationsland 127.

Spielgelegenheit 57, 92, 170, 209, 210, 211, 374, 431, 475.

Spülküche 256, 436.

Staatsabsolutismus 46, 53, 54.

Staatsbürger 8.

Staatskredit für den Wohnungsbau 301, 309, 365, 367 f., 450, 462, 472, s. Öffentliche Geldmittel.

Stade 361.

Stadtanlage 11, 12, 16, 22 f., 29, 30, 46 f., 59 f., 175, 194 f., 199.

Stadtbahnen 326 f.

Städtebau 11, 19, 20, 22 f., 30, 32, 42, 43 f., 49 f., 54, 55 f., 68, 75 f., 77, 84, 90, 113, 122, 137, 140, 147, 175 f., 181 f., 186 f., 195 f-, 199. 204 f., 212, 214, 229, 256 f., 259, 260, 272, 301, 336 f., 339, 340, 417, 422 f., 425, 427, 428, 432, 438, 443, 456, 467, 471, 475 f.

Städtegründung 11, 31.

Städteordnung 214, 215.

Stadterweiterung 16, 23, 24 f., 55, 62 f., 73 f., 78, 80, 91, 94, 96, 113 f., 131 f.. 139, 156, 163, 176, 194 f., 199 f., 222, 254, 275, 328, 330, 393, 417, 420, 428, 432, 440, 444, 452, 469, 474 f.

Stadtform 25, 28, 30, 194 f.

Stadtmauer s. Ringmauer.

Staffelbauordnung 264.

Staubentwicklung 273, 394.

Steigen des Einkommens und der Mieten 122, 123, 150, 152, 154, 502; des Bodenpreises 91.

Stettin 407.

Steuerbegünstigungen 449, 457.

Steuerumgehungen 103, 323, 325, 490. 491, 492.

Stiftungen 84a, 205, 364, 376, 449, 456.

Stockholm 462.

Eberstadt, Handbuch des Wohnungswesens. 2. Aufl.

33

Stockwerk 141.

Stockwerksbau 50.

Stockwerkslage 137, 141, 170.

Stockwerkshäufung 18, 20, 50, 52, 61, 65, 76, 79, 80, 83f., 89f., 102, 104, 110f., 128, 131 f., 134, 135, 140, 158,170,182, 203, 212, 227, 229 f., 240 f., 257, 261, 263, 2681, 273, 275, 277, 325, 388, 394, 402, 417, 429, 441, 452, 4671, 481; Unabänderlichkeit 77; Ursprung 65, 80, 240; Abänderlichkeit 91, 469; s. Bauverteuerung.

Stockwerksteilung 38, 291, 293 a.

Strahlenform der Verkehrslinien 197, 339, 340, 469.

Strahlstraße 185.

Straßburg 21, 24, 25, 129, 132, 346.

Straßen s. Hauptstraße, Verkehrsstraße, Aufteilungsstraße, Wohnstraße, Kultus der Straße, Sackgasse.

Straßenanlegung 199, 216 1, 221 1, 437,

475.

Straßenbahnen 327 1, 469.

Straßenbau 199.

Straßenbaukosten 85, 92, 109, 183, 199, 212, 213, 229, 273, 276, 394, 437, 444, 4741, 479 1

Straßenbreite 17, 20, 45, 501, 65, 85, 1821, 200, 212, 213, 216, 217, 218, 229, 273, 276, 428, 475 1

Straßenflucht 185, 188.

Straßenführung 14, 20, 25, 30, 45, 501, 55, 62, 182, 185, 1861, 1951, 201 1, 206, 217, 254, 339, 428, 444.

Straßengabelung 1901, 193.

Straßengerüst 30, 200.

Straßengitter 388.

Straßenklassen 25, 26, 30, 55, 65, 182, 183, 184, 185, 192, 199, 201, 2041, 212, 216, 218. 271, 273, 276, 394. 428, 444, 4741

Straßenkreuzung 190.

Straßenkrümmung 51, 188, 189, 475.

Straßennetz 12, 14, 45, 501, 62, 65, 85, 182, 184, 2001, 229, 254, 273, 339,

428.

Straßenpflasterung 19, 109, 1831, 212, 213, 216, 229, 273, 276, 394. Straßenregulierung 216, 221, 311, 437. Straßenrichtung 20, 27, 30, 185, 475. Straßenschema 182, 183, 216. Straßenschilder 455.

Straßenspiele 211; s. Spielgelegenheit. Straßenstern 190, 193, 456. Straßenteerung 273.

Straßenverkehr 114, 205, 210, 211, 213, 216, 218, 273, 327 f., 374, 394, 444, 475 f.

Straßen Versetzung 190, 193, 194. Strohdach 261, 282, 361, 362, 482. Subhastationen 99, 111, 304.

Süden 4, 19, 464.

Superficies 33, 305, 313.

Stuttgart 286, 400.

Symmetrie 45, 50, 52, 56, 444.

Tabernae 313.

Tangermünde 30.

Taxierung 109 1, 120, 307.

Teerung 273.

Teilhaus 381, 290.

Teilstädte 13.

Teilwohnung 143, 144, 290, 424, 467 f. Temperaturextreme 150, 237. Tenement-house 227, 440, 469. Tenants-Societies 446.

Tiefbahnen 327 1

Tilgung der Bodenschulden 120, 297, 306, 311, 3161, 430, 459, 4661, 472. Torrens-act 471.

Torwagen 335.

Township 471.

Trennung von Boden und Bauwerk 33 1, 303, 305, von “Wohnstätte und Arbeitsstätte 176, 284.

Treppe 38, 150, 228, 233, 237, 238, 245, 261, 266, 269 1, 274, 361, 463, 481. Treuhänderschaft 446.

Tuberkulose 1681, 458.

XJberdachführung der Brandmauern 273, .. 481.

Überfüllung s. Wohnungsüberfüllung. Überlieferte Hausformen s. Deutschland. Ulm 87, 95, 1861, 192, 2061, 2481, 319, 346, 3721, 407.

Umgehungen der Steuern 106, 323, 4911 Umlegung 2221

Umsatzabgabe 106, 163, 322, 459, 4881 Umwallung s. Ringmauer. Unabänderlichkeit der Stockwerkshäufung 77.

Unbebaute Bauplätze 20, 42, 45, 47, 50. Unerschlossenes Gelände 431.

Ungarn 450.

Ungebessertes Land 472.

Unrentabilität des Bauaufwandes 85. Untergrundbahnen 3271 Unterhaltungskosten 240, 258. Unternormale Wohnungen 5,9, 240,2881, 422, 470.

Unterschicht 5, 8, 9, 242, 403, 4201, 4671 Untervermietung 1431, 1651, 236, 278, 286, 469.

Untilgbarkeit der Verschuldung 120, 430; s. Tilgung.

Unverdienter Wertzuwachs 3231, 4881 Urkunden 22, 32, 351 Urproduktion 89.

"Verein für öffentliche Gesundheitspflege 266.

Vereine für Wohnungsbau 4001, zur Förderung des Wohnungswesens 4091, 446.

Verein Wohnungsreform 412.

%-

Vereinfachung der Verwaltung 272, 275, Wertproblem 68 f.

Wertspekulation 71 f., 125.

Vereinigte Staaten von Nordamerika 327 f.. Wertzuwachssteuer 323, 431, 488 f., 493.

Westfalen 134,136,139,178,310,399,477, !    502.

Westfälischer Verein 409 f.

Wettbewerb, wirtschaftlicher 93 f. ; s. einseitige Spekulation.

222, 265 f., 276, 327, 440, 469, 474.    Wettbewerbe für Wohnungswesen s. Preis-

Verkehrsmittel 4, 7, 8, 13, 17, 76, 82, ausschreiben.

133, 197. 284, 327 f., 371, 440, 444, Wich 35, 266.

459, 462, 469, 474, 477.

Verkehrspolitik 8, 328, 336, 371, 440,

459, 469.

Verkehrsstraßen 5, 20, 30, 55, 113, 184,

197, 210, 216 f., 265, 276, 474.

Veröffentlichungen ausgeführter Bauten und Vorlagen 362, 370, 396, 413, 414.

Versammlungsverbote 46.

Verschmelzung von Boden- und Bauwert 303, 305.

Verschuldungsgrenze 307.

Versicherung 421.

Versicherungsanstalten s. Lan des Versicherungsanstalten.

Versicherungsgesellschaften 430; siehe Lebensversicherung.

Verunstaltung 216, 219, 2811, 481.

Verwahrlosung der Wohnungen 240, 258,

286, 2881. 421.

Verwaltung 7, 8, 42, 461, 54, 61, 65,

691, 921, 119, 176, 183, 2141, 240,

265, 272, 3551, 364, 404, 4221; s.

Institutionen.

277, 278, 428 f., 430, 432.

464 f.

Vergabung von Bauplätzen 42, 45, 47, 50 f., 307; von Land 471. Verkaufsbauten 452.

Verkehr 7, 184, 193,197, 209, 212, 214 f.,

Verwaltungslehre 2.

Verwaltungspolitik 46.

Vexierstreifen 222.

Vierfamilienhaus 227, 383, 388. Vierwohnungshaus 227, 245, 247, 378. Virchow 215, 217.

Vitruv 20, 256.

Vorbauten 42.

Vordach 254, 388, 4341 Vorflur 244.

Vorhalle 413.

Vorkaufsrecht 33.

Vororte 76, 82, 163, 177, 261, 266, 329, 469.

Vorstädte 43, 45, 56, 175.

Währschaftsgeld 324, 488.

Waldbestand 195, 198, 408, 457.

Wälsche Maurer 44, 52.

Waschküche 374, 390, 402, 452. Wasserstraßen 477.

Wasserversorgung 17, 19, 20. Wechselrecht 300.

Week-end-cottage 348.

Weinberge 24, 32 1

Weiträumige Bauweise 262, 266, 331, 344, 394, 4761

Weiträumigkeit 23, 25, 32. Werkswohnungen 389.

Wiederkauf 319, 346, 486, 501 ; s. Vorkauf.

Wien 449.

Wiesbaden 198, 293.

Wildau 390.

Willkürliche Maßnahmen 7, 61, 631, 69, 76, 91, 94, 981, 106, 1101, 119, 121, 124, 140, 149, 182, 199, 2401, 265, 266, 2991, 417, 432.

Windfang 413, 436.

Wintergärten 6.

Wirtschaftlichkeit 59, 651, 841, 90, 96, 1041, 1101, 1171, 1221, 1501, 158, 183, 203, 209, 218, 2331, 248, 272, 278, 302, 3351. 3531, 361, 393, 400,

432,    479.

Wirtschaftsgesetze 68, 90, 921, 115, 124. Wirtschaftskrisen 97,99,117,163,452, 502. Wirtshausleben 237.

Wohnbedürfnis 216, 273, 277, 476, 479. Wohngang 206.

Wohngeschosse s. Gebäudehöhe. Wohnküche 156, 329.

Wohnstraße 31, 55, 113, 184, 192, 2001, 2041, 2111, 2161, 254, 271, 273, 276,

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Wohnweise 57, 84, 110,1321, 1431,176.

2011, 2261, 2401, 3651, 417, 4651 Wohnstadtteile 113, 176, 2001, 2041 Wohnungsämter 286, 468. Wohnungsaufsicht 2821, 403, 460, 469. Wohnungsausstellung 410, 447, 471. Wohnungsbedarf 148, 176, 274, 301, 403,

433,    467 ; s. Wohnungsproduktion. Wohnungsenquete 165, 240, 286, 293, 469. Wohnungsersatz bei Niederlegung 222,

287, 428.

Wohnungsfrage 1, 2, 5, 16, 18, 300, 371,

402,    4261, 467 f.

Wohnungsfürsorge 283, 284. Wohnungsgeldzuschüsse 123 a. Wohnungsgesetzentwurf, preuß. 216, 283. Wohnungsgesetzgebung 427. Wohnungsgröße 90, 141, 1431, 1641,

229 1, 243 1, 2481, 268 1, 273, 278, 350 1, 3701, 4001, 417 1, 4341, 466 1 Wohnungsgrundriß 6, 401, 57, 64, 133, 143, 2261, 243 1, 248 1, 268 1, 273, 276, 351 1, 373 1, 400 1, 4341, 468 1 Wohnungsklassen 6, 17, 90, 141, 150, 177 1, 2161, 229, 239, 240, 277, 284,

403,    420 1, 465 f.

Wohnungskongresse 412.

Wohnungsmangel 90, 147, 149, 170, 180, 283 f., 292, 301, 403, 452.

Wohnungsmiete 3, 7, 19, 59, 84 f., 88, 90, 94, 99. 104, 109, 110 f., 116 f., 122, 143, 150 f., 154, 156 f., 171, 177, 199, 232 f., 240, 292, 356, 373, 387, 394, 403, 433, 437, 439, 441, 466, 502; Bodenpreis 91, 104; niedrige Wohnungsmiete 153, 154, 155 f.

Wohnungsnot, nicht Mangel an Wohnungen 149, 373.

Wohnungsordnungen 284, 455.

Wohnungsproduktion 3, 59, 68, 90, 102 f., 108, 121, 140, 146 f., 239 f., '248, 265 f., 273, 278, 300 f., 306 f., 365, 418 f., 432 f., 469 f.; s. Wohnungsbedarf, Angebot, Bevölkerungsschichten, Boden -Parzellierung, Bauweise, Gegensatz.

Wohnungsteilung s. Teilwohnung.

Wohnungsüberfüllung 144, 163 f., 236, 268, 287, 418.

Wohnungswesen 1, 2, 8, 20, 22, 355, 365, 418 f., 432 f., 469.

Worms 23, 324, 375, 377, 391, 398, 408, 411.

Württemberg 218, 222, 284, 371, 407.

Zahl 15, 256.

Zanders-Gladbacli 393.

Zentrale Treppenanlage 228, 243. Zentralstellen 409 f., 446, 449, 450, 457, 468.

Zentralwohnungsinspektor 283 f. Zentripetale Stadtanlage 176.

Zentrum s. Innenstadt.

Zerlegbare Häuser 348.

Zersplitterter Grundbesitz 223. Zimmerhöhe 139, 145, 236, 261, 264, 273, 351.

Zins 32, 34, 313 f.

Zinsfuß 115 f., 158.

Zinsverlust 82, 97, 325.

Zollverein 56.

Zonenbauordnung 264.

Zonenenteignung 222.

Zufuhr 93.

Zunftwesen 22, 25, 42, 56, 204.

Zürich 170, 452.

Zusammenbrüche der Bodenspekulation 91, 98.

Zusammenlegung 222 f.

Zweifamilienhaus 87, 227, 248, 369, 374, 380, 382, 387, 411, 502. Zweiwohnungshaus 87, 227, 252. 436. 441.

Zwischengang 35.

Zwischenmauer 17.

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Druck von A nt. Kämpfe, Jena.

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Käufer verpflichtet sich, unbeschadet bestehender Versicherungsverträge die Gebäude des Grundstücks zu dem höchst zulässigen Betrage gegen Brandschaden bei einer öffentlichen oder sonst von dem Herrn Regierungspräsidenten zu X zugelassenen Feuerversicherungsanstalt zu versichern.

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