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Druck der Dr. Jägerischen Buchdruckerei in Speyer-

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Inhaltsverzeichnis;.

Die städtische Baupolitik.

Die Kehansungsziffer? in England, Belgien nnd Deutschland» S. 1.

Das Einfamilienhaus in England, Belgien und Deutschland. Wachsen der Behausungsziffer in Deutschland. Nordamerika. Verschlechterung der deutschen Wohnungszustände durch die Neligionskämpfe und den 30jährigen Krieg.

Die KUnordnungen im 19* Jahrhundert» S. 6. Anfangs mangelten ihnen die sozialpolitischen Gesichtspunkte. Inhalt der Bauordnung. Begünstigung der Miethkaserne durch die Bauordnungen: große Baublöcke, wenige, aber breite Straßen. Monopol der Hausbesitzer.

Kaupolitische Geschichte Kerlins» S. 10, als Typus der Entwicklung: früher obrigkeitliche Regelung, dann freies Spiel der Kräfte, Gründungsschwindel und Krach. Boden- und Wohnungspolitik der Hohenzollern. Neuere Berliner Bauordnungen.

Der gewerbsmäßige spekulative Hansdesttz» S. 20. Das Monopol der Hausbesitzer. Der Drang zur gewerbsmäßigen Miethsteigerung als Folge von Bauordnung und Miethkaserne. Die Kasernirungsrente. Geschäftliche Stellung des großstädtischen Hausspekulanten: je geringer die Anzahlung, desto höher der Gewinn. Spekulativer Besitzwechsel mit Miethsteigerung und sonstiger Vertheuerung der Lebenshaltung. Schädliche Wirkung des spekulativen Hausbesitzes auf die nationale Verschuldung. Die Bodenschuld im deutschen Reich. Natürliche und künstliche Bodenwerthsteigerung und Bodenverschuldung. Deutscher Kapitalmarkt.

Ungesunde Lage des Kangemerdes als Folge der Bauordnung und Häuserspekulation, S. 36. Beispiel von Bauschwindel. Gesundung des Baugewerbes durch Begünstigung des Baues von Klein-Häusern.

Einfluß der Höhenlage der Mohnnngen auf Gesundheit und Sterblichkeit» S. 43. Wachsende Sterblichkeit von den mittleren Wohnlagen nach oben und unten.

Uergleichende Berechnung der Kasten für Groß- u. Kleinhäuser, S.46.

Offene nnd geschloffene Banweise» S. 49. Pavillonsystem, Bauwich. München, Stuttgart. Vor- und Nachtheile der offenen und geschlossenen Bauweise. Rückwärtige Baufluchtlinie.

Die Knuovdnung dev Zukunft, S. 54: eine Frage der städtischen Besiedelung und der sozialen Wohlfahrtspolitik im Gegensatz zu den Privatiuteresseu der Grundbesitzer und Kapitalisten. Zonen- und Staffelbauordnung.

Pest-Ofen, Köln,

Der spiele fitv die Ionendanovdnnng, S. 58.

Berlin, Frankfurt a. M., Wien, München, Stuttgart.

Die Staffelung dev Bebauungspläne, S. 66. Die Stadterweiteruug eine öffentliche Angelegenheit. Verkehrs- und Wohnstraßen verschiedener Ordnung und Ausstattung, um im Interesse des Volkes den Bodenpreis niedrig zu halten. Niedrige Bodenpreise in Belgien.

Die Pflicht dev Gesetzgebung gegenüber der städtischen Besiedelung, S. 71. Nicht individualistisch-kapitalistisch, sondern sozialpolitisch.

Gtmas vom Städtebau. S. 74. Natürliche und künstliche Städtegründung. Strahlen- und Ringstraßen. Anlage der Plätze. Fehler des modernen Städtebaues.

Die städtische Bodenpolitik.

Devtzängnitzvolle Mivknngen dev likeval - individualistischen Bodenpolitik, S. 84 Begünstigung der Spekulation gegenüber den Interessen des Volkes. Dreiklassen-System.

Die Dveissteigevnng dev städtischen Kodenmrvttze durch Großstadt-bildung, Bauordnung und Spekulation, S. 88. Das eherne Wohngesetz. Preissteigerung in Frankfurt a. M., München, Prag, Wien, Berlin (Kurfürsteudamm, Gruuewald), Charlottenburg. Millioueubauern.

Die Belastung dev nationalen Wivthschaft durch die spekulative Steigerung der städtischen Bodeuwerthe, S. 101. Ihr gegenüber treten die andern Belastungen durch Besteuerung u. s. w. zurück.

Zielpunkte dev gemeindlichen Bodenpolitik, S. 103.

Die Uevmehvnng des öffentlichen Gvnndbesttzes durch Gemeinde, Stiftungen und Staat, S. 108. Birmingham, Rotterdam, Düsseldorf u. s. w. Hätten die Gemeinden die frühere Bodenpolitik fortgeführt, so bräuchten viele keine Steuern zu erheben.

Das Evbbanvecht, S. 106. Seine Bedeutung. Unterschied zwischen ihm und der römischen Superficies, der englischen Bodenleihe und der Bodeuleihe des deutschen Mittelalters, durch die das Bürgerthum erstand.

Soziale Bedeutung des Kodeneigeultzums, S. 115. Unvermehrbarkeit und Unentbehrlichkeit des Bodens. Seine Beliebtheit als kapitalistische Anlage. Diese wird zur Schraube ohne Ende für die arbeitenden Klassen.

Die Kodenvefovmev, S. 120. Sozialisiruug des Eigenthumsbegriffes, neues soziales Bodenrecht. Bund der deutschen Bodenreformer.

Die Kozialisrvnng des Gigenttznmsbegviffes, S. 122, Richtige Mischung zwischen Individualismus und Kollektivismus. Richtige Stellung des Privatgrundbesitzes.

Das Guteigrnmgsvrcht dev Gemeinden, S. 124. Seine Ausdehnung auf das gestimmte städtische Bauland. Enteignungsgesetzgebnng in England, Holland, Preußen, Baden, Sachsen, Bayern.

Zwaugsttmlegttug nnd ZonenenteiKNnng, S. 130. Vergleich zwischen landwirthschastlicher und städtischer Umlegung. Die Zonenenteignung in Frankreich, Belgien, Italien, Österreich, England, Hessen, Hamburg, Baden, Sachsen und Preußen. Das Frankfurter Zwangsumlegungsgesetz.

Die Gemeinde als Tvägeviu des Stadtevmoitevimg, S. 141. Die Stadterweiterung eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit. Pflicht der Gemeinde, die Besiedelung zu organisiren. Die Frage der Straßenkosten, Lage der Gesetzgebung in Preußen, Sachsen und Bayern.

Die städtische Bodettbesteuerttttg.

Die Krsteuevuug des städtischen Hans- nnd Gvmtdlresttzes, S. 150. Sozialpolitische Bedeutung des Steuerwesens. Steuerpolitischer Unterschied zwischen Lmidwirthschaft und städtischem Grundbesitz. Abzug der Schuldzinsen. Benach-theiligung der minderbemittelten Stände durch die Hausmiethsteuer: je geringer das Haus gebaut ist, desto mehr Miethe wirft es ab. Besteuerung der Häuser und Bauplätze nach dem gemeinen Werthe, als die sozial richtige Steuer. Erfahrungen in Preußen. Versuch in Bayern. Was ist der gemeine Werth?

Mesen nnd MivKuug dev Spekulation in städtischem Kanland-

S. 164. Chikanirstreifen. Miguel über die Spekulation in Bauplätzen.

Dev Kvemev Uevsnch, die Hangelände zn destenevn, S. 168. Warum er mißlang.

Die Kanplatzstenev tut pveußischen Kommnnal-Adgadengesetz,

S. 171. Unglückliche Auslegung des Oberverwaltuugsgerichtes.

Die städtische Haupiatz- odev Gvnndwevthstenev- S. 173. Die Grundsteuerordnung in Preußen. Untere Grenze dieser Steuer. Bauplatzsteuer in Württemberg, Preußen.

Die städtische Dlmsatzsteuev, S. 180. Die staatliche Umsatzsteuer in den einzelnen Staaten. Bedeutung einer hohen Besitzwechselgebühr. Beispiele in den preußischen Städten.

Die Kestenevung des nnvevdienlen Merthxumachses, S. 183. Der unverdiente Werthzuwachs als Frucht der Thätigkeit der Gesammtheit. Beispiel von Berlin. Zuwachsrente. Um welche Niesensummen es sich handelt. Die Anlage der Zuwachssteuer. Ihr Maßstab. Beispiele von Bayern und Preußen. Theilung der Zuwachssteuer zwischen Staat und Gemeinde. Wirkung dieser Abgabe. Versuch in Bayern.

Die deutsche Bodenpolitik tu Kiautschou, S. 196. Die Bauplatz- und Umsatzsteuer und die Besteuerung des Werthzuwachses, Vorkaufsrecht der Regierung.

Das Hettevmrut, S. 200. Sein Begriff, seine Wirkung in Amerika und England. Das Bettermcnt in Deutschland, im sächsischen Baugesetz. Die Zuwachs-steuer in den Festungsstädten Mainz, Ulm.

Der städtische und Vorortverkehr, S. 205. Wasserstraßen, Strahlen-nnd Ringverkehr. Die englischen Parlamentszügc. Der Londoner Grafschaftsrath. Die englische Arbeitszeit.

OeffentUch rechtliche Organisation des Klein-MohnnngsKanes,

S. 210. Staatliches Wohnungsamt und staatliche Baubank. Centralstelle für Wohnwesen und für Geldbeschaffung. Vorbilder in Frankfurt, Düsseldorf und Hessen. Baupfandbriefe. Berechnung des Geldbedarfs.

Reichswohttttttgsgesetz.

Inständigkeit des Meiches im Mohnmesen, S. 224. Wortlaut und Sinn der Neichsverfaffung. Laband und Seydel über den Begriff Medizinal-Polizei. Bisheriges Vorgehen des Reiches. Die Consegnenzen der Versicherung gegen Krankheit und Invalidität. Der Kampf gegen die Tuberkulose ein Kampf für gute Wohnungen.

Die sozialpolitische Rückständigkeit vieler öffentlichen Vertretungen, S. 231. Drei Klaffen-System. Drei Arten von städtischen Ein-wohnerklaffen.

Das Gemeindrmahlrecht in den größeren deutschen Staaten,

S. 235. In Preußen, in Sachsen, Hessen, Baden, Bayern, Württemberg, Elsaß-Lothringen. Bedeutung des Wahlrechts für die gemeindliche Sozialpolitik. Beispiel Englands. Die Sozialdemokratie als Hinderniß für die Ausdehnung des Wahlrechtes in Staat und Gemeinde.

Die Hanskefthervereine und die Wohnnngsnoth, S. 246.

Der Kampf mit die Freizügigkeit, S. 250. Tiefere Ursache der modernen Volkswanderung. Keine Beschränkung der Freizügigkeit, aber obligatorische, unabhängige Wohnungsaufsicht.

Der Inhalt des Ueichsmohnnngsgesekes, S. 256. Miguel. Bücher. Reform des Miethrechtes. Das Wohnungsgesetz als Volksschutz.

Keitsähe für Ueich und Staat nun Vorgehen in der Mohnnngs-frage, Seite 260.

Nachtrag. S. 267.

Die Wohnungsstatistik der deutschen Großstädte. Siegeszug der Mieth-kaserne. Aufkommen einer Zwischenschichte zwischen Hausbesitzer und Miether. Schlafstellenwesen.

Die Behausungsziffer in den deutschen Großstädten, S. 271. Zustände in München, Augsburg, Frankfurt a. M., Württemberg, Mannheim, Berlin, Char-lottenburg, Hamburg, Halle, Dresden, Leipzig, Straßburg. Wohnungsverhältnisse der Tabaksarbeiter. Berichte der preußischen Gewerbeinspektoren. Wohnungszustände im östlichen Preußen, Niederösterreich. Opfer der Tuberkulose in den europäischen Staaten,

Sozialdemokratische Wohllungsprogramme, S. 287.

Staatliche Wohnungsaussicht in Württemberg, S. 289. Zum Wohnwesen in Basel. Die Peabody-Stiftung.

Staatliche Förderung des Kleinwohnungsbaues in Hessen, Gesetz vom 7. August 1902, S. 292.

Steuerbegünstigung für Arbeiterwohnungshäuser in Oesterreich, Gesetz vom 8. Juli 1902, S. 299.

Literatur über die Wohnungsfrage, S. 306.

Alphabetisches Namen- und Sachverzeichniß, S. 312.

.

*

Die städtische Baupolitik.

Die Vchausttngsziffer in England, Belgien und Deutschland. Als sich die Städte bildeten, suchte jeder Ansiedler mit seiner Familie nach betn überkommenen ländlichen Vorbilde im eigenen Hause zu wohnen. Die Mehrfamilien-Wohnung ist späteren Ursprungs, hat sich aber fast iiber alle Städte des europäischen Festlandes verbreitet. Nur England und Belgien haben an der Sitte des Einfamilienhauses festgehalten. Selbst in London kommt im allgemeinen eine Familie auf ein Haus, wenn man die Junggesellen in den garnirten Wohnungen, die Dienstboten, Gefängnisse, Krankenhäuser u. s. w. abzieht. Der Vergleich zwischen den englischen Fabrik- und Handelsstädten und den festländischen zeigt, daß in England der Bau in die Breite, auf' dem Festland aber in die Höhe geht. Dort dehnen sich die Städte räumlich weiter auseinander, hier werden die Häuser immer größer und immer mehr Menschen drängen sich in denselben zusammen. In London schätzte man die Zahl der Menschen, die in Häuserblocks wohnen, vor mehreren Jahren auf bloß 150,000, jetzt dürften es 300,000 sein, unter ihnen die sozial Tiefststehenden. Die ganze übrige Menge wohnt in schmalen Einfamilienhäusern und mit Recht sagt daher der Engländer: My house is my castle.

In England treffen in den Städten mit über 100,000 Einwohnern auf ein bewohntes Haus folgende Zifferit von Bewohnern und Haushaltungen:

London

Newcastle o. T.

Bristol

Cardiff

Liverpool

Portsmouth

Manchester

Birmingham

Sheffield

Leeds

Bewohner 1881 | 1891 7,9    7,6

Haushaltungen

1891

1,7

7,2

7,3

1,5

6,5

6,8

6,0

5,6

5,1

5,1

5,0

6,3

6,3

5,7

5,4

5,0

5,0

4,8

1,1

1,2

1,2

1,2

1,04

1,04

1,01

durchschnittlich ohne London

4,8

4,7

1,01

6,3

6,1

1,31

5,4

5,2

1,08

Städte mit 50,000 -100,000 Einwohnern:

Bewohner Haushaltungen 1881    1891    1891

Ready

Newport

Bath

Middelborough

Southampton

Northampton

Derby

York

Coventry

Halifax

Rochdale

Durchschnitt von 34 Städten von 50,000 bis 100,000 Einwohnern

Durchschnitt der englischen Städte mit über 50,000 Einwohnern ohne London

5,6

6,3

6,0

5,4

5,7

5,4

5,0

5,1

4,6

5,1

4,6

5,6

6,2

5,4

6,7

6,3

5,8

5,6

5,3

5.3

4,9

4,9

4,6

4,5

4,3

5,5

6,0

5,3

1,4

1,2

1,4

1,06

1,2

1,07

1,01

1,02

1,02

1,003

1,006

1,13

1,27

1,02

Ganz anders lauten die Angaben für Deutschland. Sie zeigen, daß hier die Behausungszifser ständig wächst, weil der Bau der Kleinwohnungen nicht genügend gefördert wird und die Bauordnungen das Massenmiethhaus begünstigen. Es treffen aus ein bewohntes Gebäude:

Bewohner

Haushaltungen

1880    |    1890

1880    |    1890

A. Städte von über

Berlin ¹)

Breslau

Königsberg

Chemnitz

Stettin

Dresden

Magdeburg

Leipzig

München

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12,3

8,2

6,4

6,7

5,6

6,3

6,0

.5,4

5,1

Bewohner

Haushaltungen

1880

1890

1880

1890

Halle a. d. S.

Stuttgart

Danzig

Hamburg

Altona

Hannover

Elberfeld

Barmen

Straßtu rg

Aachen

Düsseldorf

Braunschweig

Frankfurt a. M.

Nürnberg

Crefeld

Köln

Bremen

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Im Durchschnitt A    22,8

Ohne Berlin    19,5

B. Städte über 50,000-100,000 Einwohnern:

23,6

19,9

5,0

4,2

Po^en

Charlottenburg

Cassel

Mannheim

Frankfurt a. d. O.

Görlitz

Mainz

Karlsruhe

Metz

Kiel

Potsdam

Dortmund

Wiesbaden

Erfurt

Würzburg

Essen

Augsburg

Darmstadt

Duisburg

Lübeck

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Im Durchschnitt B Im Gesammtdurchschnitt A und B Ohne Berlin

19,2

22,1

19,4

18,5

22,5

19,6

Die Ziffern zeige», daß die Wohnungszustände auch in dieser Hinsicht im Süden und Westen besser sind als tut Osten und Norden. Die englisch-belgische Bauweise findet sich in Deutschland als Volkssitte selbst für die Arbeiter nur in Bremen und Lübeck. Der Gemeinnützige Bauverein Bremen hat 430 Häuser gebaut mit 468 Wohnungen, also fast nur Einfamilienhäuser. Für einige andere wichtige Städte gibt L a n d o l t folgende Zusammenstellung:

58.6    . Lemberg

42.6    Krakau

38.6    Paris (1881)

34.7    Bern Die wichtigeren Städte der Schweiz

In Belgien finden sich ähnliche Verhältnisse wie in England. Es haben Bewohner auf ein bewohntes Haus:

Brüssel mit Vororten Schaerbeek St. Josse Jxelles Etterbeek St. Gilles Molenbeek St. I.

Wien

Prag

Pest-Ofen

Brünn

Graz

23,8

Triest

21,7

9,03

7,10

7,11

6,99

7,70

9,14

9,94

And erlecht

Laeken

Antwerpen

Lüttich

Gent

Mecheln

Verviers

36,4

43,7

32,4

15,2

15,3²)

8,36

7,39

7,09

7,86

4,74

5,51

10,62

Die englisch-belgische Bauweise wurde auch nach Nordamerika übertragen. In Philadelphia haben die meisten Häuser 2, einige 3 und nur ganz wenige 4 Stockwerke. In Washington kominen auf ein Haus 5,59 Bewohner, die Stadt hat also vorwiegend Einfamilienhäuser. Von 100 bewohnten Häusern haben nur je eine Haushaltung in:

25,0 Häuser 25,3 ' „ 33,5    „

4,3 Häuser 7,5    „

14,2    „

21,8 „

Freiburg (1885) Mannheim (1885) Basel (1888)

Berlin (1880)

Breslau „

Karlsruhe (1885)

Frankfurt a! M. (1880)

Auch in Westdeutschland schwindet mit der Großstadtbildung das Einfamilienhaus immer mehr. In Köln kamen ans ein Haus:

1880

1890

1895

Haushaltungen

Bewohner

2,8

3,0

4,0

13,5

13,9

18,0

Verschlechterung der deutschen Wohnungszustände durch die Religionskämpfe und den dreißigjährigen Krieg. Die

i unglückliche Wendung des städtischen Hausbaues in Deutschland ist die Folge unserer Verarmung durch die 150jährigen blutigen Religionstampfe und besonders durch den 30jährigen Krieg. Der deutsche Hausbau bevorzugte auch im Mittelalter das Einfamilien- und Eigenhaus.*) Die Häuser waren hoch, die Straßen enge, denn der Mauerring mußte möglichst kurz gehalten werden, um ihn mit den vorhandenen Kräften leicht vertheidigen zu können. Dazu kamen die Schwierigkeiten der Stadterweiterung. Wohl überall bildete sich bald ein Lau- und Nachbarrecht aus. Die Stadtverwaltung gab Vorschriften über Aborte und Dunggruben, über die Reinigung der Straßen, das Halten und Freilaufenlassen der Schweine, sie verordnete, daß die Dungstoffe nicht zu nahe am Nachbar gelagert werden durften, daß sie regelmäßig abgefahren, daß der Straßenunrath nach bestimmten Plätzen gebracht, daß das Schmutzwasser in den Bach getragen werden müsse 2c., sie sorgte für Pflasterung der Straßen, kämpfte gegen das sehr beliebte lieberspringen der oberen Stockwerke, gegen die verkehrshemmenden Vorbauten, Kellerhälse und Lauben re. Allmählich bildete sich auch ein Mieth- und Jmmobiliarschuld-Recht aus. Die Grundherrschaft sorgte vielfach dafür, daß kein Bodenwucher aufkommen konnte. Wo später die Stadtverwaltung an die Stelle der Grundherrschaft trat, führte sie die soziale Wohnungs- und Ansiedelungs-Politik weiter, so daß viele Städte allmälich das ganze Wohnwesen als einen Theil des öffentlichen Rechtes beherrschten. Als dann mit der Bildung der größeren Territorien ein allgemeiner Landfrieden zu kommen schien und die Städte sich hätten öffnen können, brachen die Religionskämpfe aus.

Der 30jährige Krieg vollendete den Zusammenbruch des mittelalterlichen Wohlstandes. Die schwere wirthschaftliche Noth, die in Folge dessen auf dem Volke lastete, zeigte sich auch beim Hausbau. Aus Armuth rückte man zusammen, thürmte Stockwerk auf Stockwerk, weil man die kostspieligere Bauweise des Einfamilienhauses nicht

*) Faucher schildert das mittelalterliche Wohnungswesen in der Vierteljahrsschrift für Volkswirtschaft und Kulturgeschichte, Jahrgang 3, 1865, Band 4, S. 192: „Im Mittelalter war, wie heute noch in England, das Haus mit der Wohnung identisch, ohne Rücksicht auf die Größe der Stadt. Gerade als die Befestigung noch am meisten bedeutete, war von Stockwerks-, Hinterhaus- und Kellerwohnungen nichts zu bemerken. Die Vertheilung fand nach Gassen statt. Die Reichen hatten ihre Gassen, die verschiedenen Gewerbe hatten ihre Gassen, die Armen hatten ihre Gassen."

mehr beibehalten konnte. Man beschränkte sein Wohnbedürfniß bis es verkümmerte. Die Zahl der Hausbesitzer nahm immer mehr ab, die der besitzlosen Mieter immer mehr zu. Faucher (a. o. C.) zeigt, wie sich allmälig vom 16. und 17. Jahrhundert ab die „Ansthürmnng der Wohnungen" bildete, wie man „die Treppen, statt die Straßen vermehrte" und wie sich das Volk allmälig an diese „schlechtere und kulturell niedrigere Form des Wohnens" gewöhnte und heute vielfach nicht anders weiß.

Die Bauordnungen im 19. Jahrhundert. Als mit dem

industriellen Aufschwung in der Mitte des 19. Jahrh, die Großstadtbildung begann, hatte man sich an den Zustand der Massen- und Miethhäuser derart gewöhnt, daß Regierungen und Gemeinden ihn als den naturgemäßen Zustand, höchstens als ein nothwendiges Uebel betrachteten. Besonders nach 1870 traf die ungeahnt rasche Entwicklung der Großstädte die Verwaltungen gänzlich unvorbereitet. Dazu kam die lähmende Wirkung der herrschenden Lehre vom freien Spiel der Kräfte und so ließ man sich immermehr nur von dem Bedürfniß des Tages drängen. Sozialpolitische Gesichtspunkte fehlten ganz. Die baupolizeilichen und baupolitischen Bestimmungen über den Städtebau und besonders die Stadt-Erweiterungen, die sogen. B a nord n u n g e n in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts hatten fast nur die Rücksichten ans Feuersicherheit und Festigkeit im Auge, die gesundheitlichen und sittlichen Vorschriften waren meist sehr dürftig, wenn sie überhaupt bestanden. Eine Begrenzung der Gebäudehöhe oder des Verhältnisses der bebauten Fläche zur Gesammtfläche des Grundstückes wurden selten gegeben. Erst nach 1870 ging man da und dort etwas weiter; aber selbst die Chemnitzer Banordnung von 1885, die als die vorgeschrittenste galt, bestimmte wohl für jedes Haus einen Hof, gab aber noch keine Vorschriften über die Mindestgröße desselben. Soweit aber Bestimmungen über die Größe und Verwendung der Wohnränme, über Keller-, Dachwohnungen u. s. w. bestanden, dachte niemand daran, daß diese Bestimmungen auch obrigkeitlich überwacht werden müßten. Allmälig, aber sehr langsam, trat die individualistische Auffassung zu Gunsten der sozialpolitischen zurück, aber die volle Höhe dieser Auffassung ist noch lange nicht erreicht. Schon die äußere Buntscheckigkeit des deutschen Bauordnungswesens widerspricht der weitverbreiteten Gleichmäßigkeit der sozialen Verhältnisse in den größeren Städten. Hier ist die Bau-

ordnung Gesetz, dort polizeiliche Verordnung, hier ist das Bauwesen für das ganze Gebiet des Bundesstaates, dort nur für bestimmte Gebietstheile, mitunter sogar nur für einzelne Gemeindetheile geregelt. Inhaltlich beschränken sich selbst die neueren Bauordnungen meist auf Maßregeln über die Vorlage des Bauplanes, Festsetzung und Einhaltung der Banlinie bei Neu- und Umbauten, damit die Straßen-slncht richtig eingehalten wird und der Verkehr sich frei bewegen kann. Sie bestimmen über die Höhenlage des Gebäudes gegenüber dem Grund- und Oberflächen-, in Niederungen gegenüber dem Hochwasser, über die Stärke und Sicherheit der Fundamente, der Mauern und des Gebälkes, über die Vorsorge gegen Feuersgefahr durch richtige Anlage der Oefen, Herde und Kamine, sowie im Hinblick auf die Rettungsmöglichkeit bei Bränden. Sie sorgen für Zufuhr von Licht und Luft in die Wohnungen und Straßen, bestimmen, daß die Fenster möglichst ins Freie gehen und die Häuser nicht höher sein sollen als die Straße mit Einschluß der Fußsteige und Vorgärten breit ist; sie setzen für jedes Haus einen Hof fest und bestimmen, daß dieser ein Drittel oder ein Viertel der Gesammtfläche des Grundstückes sein muß. Die Bestimmungen über die Licht- und Luftzufuhr, überhaupt die Rücksichten auf die öffentliche Gesundheit gehören meist zu den schwächsten Seiten der Bauordnungen. Weiter geben sie Bestimmungen über die Kellerwohnungen, deren Höhenlage gegenüber dem Straßenboden und Grundwasser, über den Abschluß der Mauern durch Jsolirschichten gegen die Erdfeuchtigkeit, über die Mindesthöhe der Stockwerke, über Dachung, Balkenlage, Gallerten, Lichtschachte, über die Entfernung der Rück- und Hofgebäude vom Hauptbau, über die Anlage der Waschküchen, Stallungen, Holzlegen, Zufuhren, über die Abflüsse des Wassers und der Fäkalien, über Aborte, Versitzgruben u. s. tu. Dazu kommen noch in gesonderten Verordnungen meist Bestimmungen zur Verhütung von Unfällen beim Bauen selbst. Die großen Fragen des Städtebaues, die Anlage der Straßenzüge, die Frage des Einfamilienhauses und der Miethkaserne werden meist durch Unterscheidung zwischen offener und geschlossener Bauweise umgangen. Der baupolizeiliche Begriff derKlein-wohnung, der doch für die Minderbemittelten so wichtig ist, existirt so gut wie gar nicht. Das Schlimmste aber ist, daß wohl sämmtliche Bauordnungen die Miethkaserne begünstigen und die Ausdehnung dieser Bauweise mit ihren großen volkswirthschaftlichen und gesundheitlichen Schäden von der Altstadt auf die Vororte geradezu erzwingen.

Die Begünstigung der Miethkaserne Durch Sie Bauordnungen geschieht dadurch, daß die Behörden bei den Plänen für die Städteerweiterung durchwegs große Banblocks anordnen mit sehr breiten aber wenig zahlreichen Straßen, an welchen nach dem Grundsatz, daß die Straßenbreite den Maßstab gibt für die Bauhöhe, jetzt große Miethkafernen mit Neben- und Hintergebäuden um eng umbaute Höfe errichtet werden. Der Werth eines Grundstückes ist eine Funktion seines Ertrages, dieser aber wird bedingt durch die Ausnutzungsfähigkeit des Bodens und die Bauordnung ist dabei von wesentlichem Einfluß. Die vielstöckige Bebauungsweise, das vertikale Zusammendrängen der Menschen übereinander, ermöglicht die höchste Ausnntzung desGeländes und dadurch erst werden die hohen Geländepreise geschaffen, welche nur Kapitalisten und Spekulanten den Erwerb solcher Bauplätze gestatten. Die große Masse der Minderbemittelten, die breiten Schichten des Volkes, selbst die höheren Mittelklassen sind dadurch fast durchweg vom Eigenhausbesitz ausgeschlossen und widerstandslos, denn Unterkunft müssen sie haben, einer Hand voll Hausund Grundbesitzer preisgegeben.³) Diese selbst aber haben mehr oder weniger das Monopol im Wohnwesen und in Folge dessen beherrscht die Tendenz, die Miethpreise immer mehr zu steigern und denHausbesitz spekulativ auszunützen, all-mälig das ganze Wohnwesen der Großstadt. Diese Entwicklung unserer Städte geschah nicht etwa nach einem natürlichen Gesetz, denn sie hat mit der großstädtischen Ansiedelung durchaus keinen engeren Zusammenhang, was schon ein Hinweis auf das Wohnwesen in England und Belgien besagt. Das Vorwiegen der Miethkaserne, der Ausschluß der breiten Volksmassen vom Hausbesitz wird einzig durch die Verwaltungspraxis herbeigeführt, die theils unbewußt und ohne Ahnung der Folgen, nur das schlechte Beispiel der Vergangenheit nachahmend, theils aber auch bewußt, im Interesse der Grund- und Geldbesitzer wirkt. In vielen Städtevertretungen spielt die Rücksicht auf geld- und sonstige einflußreiche Personen mehr oder weniger bei Erschließung neuer Baugelände heute noch mit und die

Regierungen erkennen nur allmälig ihre soziale Schutzaufgabe auf diesem Gebiete. Wohl hat auch die sonstige Vernachlässigung des Kleinwohnungsbaues durch Gesetzgebung und Verwaltung, die unterschiedslose Behandlung desselben bei Festsetzung der Steuern und Gebühren zur Bildung der großen Miethkasernen mitgewirkt. (S. Bd. I, S. 332.) ⁴) Die große Ursache liegt aber darin, daß man überall schablonenmäßig die Stadterweiterung vollzog, ohne sich der sozialen Tragweite bewußt zu sein. Selbst heute noch gibt es kaum eine technische Hochschule, auf welcher sich der künftige Architekt und Ingenieur über die Wissenschaft der Stadterweiterung unterrichten kann.

„Kommt man mit der Bahn dem Bannkreis der großen, ja zum Theil auch mittleren Städte näher, so erheben sich zum Theil mitten auf freiem Felde schreckliche, gefängnißartige W ohnkasernen mit hohen kahlen Brandmauern und kleinstem Hosraum, schlimmer oft als in der alten Stadt, in der viele Grundstücke, deren Bebauung noch and alter Zeit stammt, weitaus nicht so stark ausgenutzt sind, als dies in der Neustadt unter dem verderblichen Einfluß der modernen einförmigen Bauordnung der Fall ist. Schmerzerfüllt sieht jeder, der das Elend in den Miethkasernen der alten Stadt kennt, hier auf dem jungfräulichem Boden immer wieder gleiche Grundlage zu gleichem Elend erwachsen .... Der wahre Feind einer idealen Bebauung ist aber in Wirklichkeit nur der hohe Preis des Grund und Bodens, und dieser gar nicht zu bestreitende und auch zu verschleiernde Widerstreit zwischen den Interessen der Eigenthümer der im Gebiete der Stadterweiterungen gelegenen Ländereien mm dem Interesse der gesummten gegenwärtigen und künftigen Bevölkerung der neuen Stadttheile ist ein so eminent weittragender, daß er sehr sorgfältiger und eingehender Prüfung bedarf, und zwar umsomehr, als er bislang in weitem Umfang fast aus-nahmslos zu Gunsten der Eigenthümer und schwerem Schaden der Wohnenden gelöst ist.

„Indem wir auf die Frage stoßen, wie und wodurch denn dieser hohe Preis des Grund und Bodens sich bildet, werden wir unmittelbar auf den höchst bedeutsamen, übrigens längst erkannten Umstand hingeführt, daß neben den anderen ben Preis mitbestimmenden Faktoren, die Maßnahmen des öffentlichen Rechts, insbesondere auch die Gestaltung der Bauordnung, aus die Preisbildung in entschiedenster Weise einwirken. Der Bauunternehmer kann einen Bauplatz sehr theuer bezahlen, wenn er ihn nach den Vorschriften der für die alten und neuen Stadttheile gleichmäßig gestalteten Bauordnung aufs äußerste ausnützen und jene großen Miethkasernen aufführen kann, während er seine Rechnung bei solchem

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hohen Preise nicht mehr findet, wenn er nur kleine Familienhäuser bauen kann. Es ist also gar nicht zu leugnen, daß oie Baupolizeibehörden, indem sie hochwerthiges Terrain im Innern der alten Stadt mit dem Ackerland der Umgegend gleich behandelten, und so Jahrzehnte lang durch Zulassung ungesundester Ausnutzung die Verwandlung dieses geringwerthigen Ackerlandes in ein hoch zu bewerthendes Bauland gestatteten, selbst dazu mitgewirkt haben, daß der Feind der gesunden, weiträumigen Bebauung, der hohe Bodenpreis, auch im entferntesten Stadt-erweiterungsgebiet so erstarkt ist und solche Opfer schon gefordert hat und immer noch fordert." *)

Wenn in den letzten Jahren die Miethkaserne auch vielfach aus dein schmucklosen Steinkasten der früheren Zeit zu einem mehrfach gegliederten und verzierten Bau geworden ist, so hat doch Adickes Recht, wenn er die mehrstöckige Wohnung als „die niedere Form des Wohnens" und als „das böse Prinzip der Städtebebauung" bezeichnet. Wird doch selbst für Irrsinnige und Sträflinge neuerdings der Bau von kleineren Häusern bevorzugt.

Baupolitischc Geschichte Berlins als Typus der (*«t= Wicklung: früher obrigkeitliche Regelung, im 19. Jahrh. freies Spiel der Kräfte — GründungsschwindelnttdKrach.

Das System der Miethkaserne hat seine größte Entwicklung in Berlin genommen und diese Stadt zeigt nun in ihrer baupolitischen Geschichte den stärksten, aber nicht erfreulichen Gegensatz zwischen einst und jetzt. Im Mittel alter galt die Anlage und Erweiterung einer Stadt, die Beschaffung der Existenz-Grundlage für die städtische Bevölkerung, Boden und Haus, als eine hervorragende öffentliche Angelegenheit und deshalb auch als Aufgabe der städtischen oder staatlichen Gewalt. „Erst dem 19. Jahrhundert blieb es vorbehalten, die Schaffung der Existenzgrundlage der ganzen Bell ö lkerung der privaten Spekulation zu überantworten."⁵) Bis zum Beginn des 19. Jahrh, war das Besiedelungswesen in Berlin und überhaupt in den preußischen Städten ein Ausfluß eines gesunden Staatssozialismus. Dann aber wurde die städtische Kolonisation allmälig voll und ganz dem privatkapitalistischen Individualismus überlassen. Im mittelalterlichen Berlin, besonders im 14. Jahrh., hatte die Stadt nicht nur, wie jetzt noch vielfach, die Baupolizei, sondern ihr Einfluß auf die städtische Besiedelung ging viel weiter:

*) Adickes in der Deutschen Vierteljahrsschrift für öffentliche Gesundheitspflege, 1894, S. 13 ff.

die Stadt hatte die Grundherrschaft erworben und war dadurch Ober-eigenthümerin der gesannnten städtischen Gemarkung; sie lieferte aus ihren Wäldern und Steinbrüchen das Baumaterial, sie baute und besaß selbst in großem Umfang Wohnhäuser, für die Spekulationsthätigkeit privater Unternehmer war kaum irgend welcher Raum vorhanden. Dann kam der Zerfall des Reiches durch die Sonderpolitik der Fürsten und die unseligen Religionskämpfe. Der dreißigjährige Krieg verwandelte die Mark in eine von Bettlern durchzogene Einöde. Run begann die consequente Einwanderungspolitik der branden-burgischen Kurfürsten. Die Oeffnung des Landes für Zuzügler von allen Seite», dazu die Schaffung eines stehenden Heeres mit anfangs vorwiegender Einkaserniruug bei den Bürgern führte zu einer Besiedelungspolitik, die auf dem Lande Bauernstellen schuf, in den Städten den Bau von Häusern begünstigte, dabei aber den Wohnungswucher im Keime erstickte. Mit 1654 beginnt die neue Entwicklung, welche Berlin allmälig aus einer kümmerlichen Landstadt zur glänzenden Residenz eines Königreiches erhob und seine Einwohnerzahl von 9—10,000 aus etwa 170,000 tut Jahre 1800 steigerte. Dieses rasche Anwachsen der Bevölkerung ist für die Be-werthung der damaligen Wohnungspolitik sehr wichtig. Derselbe Vorgang wiederholte sich auch im 19. Jahrhundert, nur daß hier die öffentliche Gewalt that, als ginge sie das alles nichts an. Besonders zeigten die Jahre 1685/1709 ein überaus schnelles Wachsthum der Stadt. In diesen 24 Jahren hat sich die Bevölkerung von 18,000 auf 55,000 erhöht, somit mehr als verdreifacht; die Zahl der Wohnhäuser stieg nm über 150 %. „Mißt man diese Entwicklung an der damaligen Größe der Stadt, dein geringen Kapitalreichthum und der bescheidenen Entfaltung des Baugewerbes, so sieht man, daß die Zunahme der Bevölkerung lind die Steigerung der Bauthätigkeit in Berlin verhält-nißmäßig in keiner Weise hinter den Jahren des glänzendsten Aufschwunges im 19. Jahrh, zurücksteht." Und doch ist es gelungen, in diesen eineinhalb hundert Jahren, die mit 1654 beginnen, die Bevölkerung gut und wohnlich unterzubringen, alle Ansätze von Wohnungsnoth zu unterdrücken, die Miethen auf dem sehr niedrigen Stande festzuhalten und überdies das damalige Berlin zu einer der schönsten und bestgebauten Städte Europas zu machen. Die Lösung des Räthsels liegt in der kraftvollen Boden-und Wohnuugspolitik der Hohenzollern, deren Einzelheiten P. Voigt in dem oben erwähnten Buch (S. 28—94) näher darlegt.

CM

Diese Politik hat zunächst den privaten Gewinn an Bauland, allen Handel und alle Spekulation auf diesem Gebiet von vornherein so gut wie völlig ausgeschaltet und andauernd für billiges Bauland gesorgt. Die Beschaffung des Baulandes und die Zutheilung der einzelnen Baustellen, überhaupt dieganzeStadterWeiterung war, der Ueberlieferung des Mittelalters folgend, ein öffentliches Geschäft, das kgl. Kommissäre (Steuer-Commissäre) und die Stadtverwaltung besorgten. Das nöthige Bauland war zum guten Theil schon von früher her in der Hand des Landesherrn; soweit es Privatbesitz war, beanspruchte der Staat das Enteignungsrecht und nahm das Land, wenn nöthig, den Eigenthümern im Wege eines formlosen Verfahrens zum Ackerwerthe ab. Die so gewonnenen Baustellen wurden dann an die Baulustigen zu ganz geringem Preise ausgegeben, ja großen Theils verschenkt. Wer eine Baustelle besaß und sie nicht bebaute, dem wurde sie abgenommen. Eine landesherrliche Verordnung sagte sogar, das solle ohne Entschädigung geschehen. Jeder Versuch einer Bodenspekulation war so im Keime erstickt. So konnte es niemals an Baugelände fehlen, weil es keine Spekulanten geben konnte, welche ihre Gelände zurückhielten. Zu dieser Bodenpolitik kam nun als zweites Mittel die umfangreiche Gewährung von Ban-kapitalien. Sie erfolgte theils durch Gratislieferung der Baumaterialien, die größten Theils oder ausschließlich aus den fiskalischen Wäldern, den fiskalischen oder städtischen Steinbrüchen bezogen wurden. Dazu kamen sehr beträchtliche Baarzuschüsse. Als nach dem siebenjährigen Kriege reichgewordene Lieferanten eine tolle Bodenspekulation in Berlin beginnen wollten, trat Friedrich II. planmäßig dagegen auf und steigerte die überkommene staatliche Baupolitik zum direkten staatlichen Bau großer Massen von Wohnhäusern in Berlin, Potsdam und anderen Städten. In Berlin errichtete er etwa 300 große ^stückige Wohnhäuser, in Potsdam 620 Bürgerhäuser. Im Ganzen wurden von 1763—1786 allein aus den kgl. Centralkassen über 20 Millionen Thaler für Häuserbau in Stadt und Land verwendet; dazu kamen noch große Summen, die von den Acciskassen der einzelnen Städte und von den Domänenämtern direkt aufgewendet wurden. Dabei wurden die Häuser wenigstens in Berlin und Potsdam bedingungslos verschenkt und dadurch besonders die obenerwähnte Häuserspekulation und Miethesteigerung vernichtet. Durch diese planmäßige Boden- und Wohnungspolitik der Hohenzollern gelang es, die Bevölkerung gut und billig unterzubringen, weil eben der Spekulations-

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gewinn, der heutigen Tags die Gelände und Miethen so ctmi'ut theuer macht, im Keime unterdrückt wurde. Trotz des starken Wachsthums von Berlin wohnte 17.85 in der inneren Stadt noch etwa ein Drittel, in den Vorstädten fast die Hälfte der Zivilbevölkerung im eigenen Hause. Die Miethpreise betrugen nur 5, später wegen des höheren Zinsfußes () °/₀ der ohnedies niedrigen reinen Baukosten der Häuser. Von einem besonderen Baustellenwerth und dessen Verzinsung war kaum die Rede. „Im Ganzen läßt sich unzweifelhaft behaupten, daß bis zum Tode Friedrichs des Großen in Berlin bei Wohnhäusern eine wirkliche Grundrentenbildung so gut wie gar nicht, und auch bei Geschäftslokalen nur in relativ geringem Umfang vorhanden war." Auch stimmen die zeitgenössischen Berichte „darin überein, daß Berlin am Ausgang des 18. Jahrh, überaus große und bequeme Wohnungen hatte und überall wird betont, daß es die kgl. Baupolitik war, der inan dieses Resultat verdankte."*) Auch in den Sterblichkeitsziffern zeigte sich die günstige Wirkung der billigen Wohnung.

Mit dem Tode Friedrichs II. wurde seine Wohnungspolitik zwar fortgesetzt, es wurden noch Häuser gebaut und vom Könige verschenkt, aber bald hörte diese ganze Politik auf. Eine neue Zeit hatte sich herangebildet und das alte Preußen war mit Friedrich II. verschwunden. Freiheit war die Losung geworden, nach Beseitigung des Zwanges und der Bevormundung strebte alles, die staatssozialistische Politik fand bei dem neuen Geschlechte kein Verständniß mehr. Dazu kam zunächst noch die Noth der Kriege. Der Tag von Jena brachte mit Gewalt die neue Richtung zum Siege und jetzt begann die Befreiung des Bodens und seiner Bebauer, die Befreiung des Eigenthums überhaupt von den überkommenen Schranken. Das flache Land der Kur mark war bisher zwischen dem König, dem Adel und den Städten getheilt, als Grundherren besaßen sie entweder Grund und Boden zu direktem Eigenthum oder sie übten über das Land der Bauern und Kossäthen ein indirektes Obereigenthum, das ihnen Geld- und Natural-Abgaben, Frohnden und andere persönliche Dienste brachte. Auch in der Umgebung von Berlin hatte der König starken Besitz, der von jeher ständig vermehrt worden und als Domänen verpachtet war. Besonders hatte der König auch die gutsherrlichen Rechte in den Dörfern allmälig erworben.

Als die Befreiungsströmung einsetzte, hatte Friedrich II. bereits die unsicheren Besitzrechte der lassitischen Domänenpächter in erbliche umgewandelt und auch den Gesindedienstzwang der Domänenbauern großenteils beseitigt. Nun wurde auch die

*) P. Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin, S. 93, 88.

Erbunterthamgkett der Bauern überall gehoben, sie erhielten ihr Gut zu freiem Eigenthum und wurden von allen Frohnden mW Abgaben befreit, wogegen die Bauern mit erblichem Besitz den dritten, die mit nichterblichem Besitz die Hälfte des Ackerlandes zur Entschädigung an die Grundherren abzutreten hatten. Auch der Flurzwang wurde beseitigt. Das Endergebnis war in der Umgebung von Berlin wie überall in Allpreußen, die Vergrößerung der Rittergüter, die Schaffung eines nicht sehr zahlreichen, aber ziemlich begüterten freien Bauernstandes, völlige Austheilung des ländlichen Gemeinde-eigenthums und starke Verminderung der kleinen lassitischen Grundbesitzer, die sich meist in ländliche Taglöhner verwandelten. Wichtiger aber noch als diese Befreiung der Bauern und ihres Landes war für die Zukunft Berlins der Wechsel in der Domänenpolitik des Staates. Der wirthschaftliche Liberalismus vereinigte sich hier mit dem Geldbedürfniß des Staates in jenen Kriegszeiten. Wie Adam Smith verlangte, daß das Staatseigenthum zur Schuldentilgung verwendet werden solle, so wollte das Finanzgesetz von 1810 sämmtliche Domänen unwiderruflich in erbliches freies Eigenthum verwandeln und den Erlös zur Tilgung der Staatsschulden verwenden. So wurden von 1808 bis 1835 fast alle Domänen in der näheren und weiteren Umgebung von Berlin veräußert und meist blieb nur der Wald int Staatsbesitz. Die Bewegung von 1848 führte die Befreiung der Bauern und des Bodens zu Ende; durch Gesetz vom 2. März 1850 wurden in Preußen alle feudalen Lasten und Dienste beseitigt und mit Ausnahme der Fideikommisse fast überall das freie Bodeneigenthumher gestellt. Mit einem Schlage verlor die Stadt Berlin ihr ganzes aus Erbpacht aus gethan es Land, verlor der Fiskus alle vererbpachteten Domänen, alle grundherrlichen Rechte; alle die zahlreichen Bauern, Koffüthen, Büdner und Colonisten in der näheren und weiteren Umgebung Berlins, in dem Berlin der Zukunft, wurden freie Eigenthümer. Millionen wurden dadurch i h n e n o b e r ihren Nachfolgern geschenkt. ⁶)

Die ganze Befreiungsbewegung jener Zeit, auch die bezüglich des Bodens und Bauernstandes hatte keine sozialpolitischen Ziele im Auge, das Verständnis dafür war dem damaligen Geschlechte abhanden gekommen. Was man erstrebte, war zunächst das Interesse der Landescultur, die volle Entfaltung des Privateigenthums, die Hebung der Produktion in Landwirthschaft und Gewerbe. Erst allmälig zeigten

sich die Kehrseiten und man erkannte, welch' großer Fehler es war, daß inan die vorsorgende Boden-, Wohnungs- und Baupolitik aufge-gegebcn und die Fürsorge für die unentbehrlichste Existenzgrundlage der städtischen Bevölkerung dem individualistisch-kapitalistischen freien Spiel der Kräfte überlassen hatte.

Zunächst noch hielt die Berliner Bauordnung den Ban der Miethkaserne von den Vororten zurück und auch die tolle Bau - und Häuserspekulation, die in Berlin als Theil der sogen. Gründer-periode gleich nach Schaffung des Deutschen Reiches ebenfalls ausbrach, hat diese Lage nicht verändert. Für Berlin und Umgebung entstanden damals etwa 30 Aktiengesellschaften, dazu kamen noch zahlreiche große und kleine Privatspekulanten. Alles Land, das um Berlin herum erreichbar war, wurde zum 10- bis 50fachen Betrag des Ackerwerthes angekauft. Mit Vorliebe wurden Rittergüter erworben, weil sie billiger waren wie die gleiche Fläche an Bauerngütern und weil sich mit einem Besitzer leichter verhandeln ließ als mit vielen. Das starke Wachsthum der Bevölkerung und besonders der Zudrang von außen legte die Regelung der Wohnungsfrage nahe und die Gesellschaften machten auch große Versprechungen in dieser Hinsicht. Aber es war nur Vorwand. Das zeigt schon der Umstand, daß man vorwiegend die Bedürfnisse der bemittelten Klassen im Auge hatte und ihnen Landhäuser nach englischem Muster zu bauen versprach. An die Miethkaserne dachte man nicht. Sie war auch durch die Bauordnung erschwert. Die meisten Gesellschaften wollten blos ihr Gelände wieder theuerer verkaufen, aber nicht selbst bauen. Nicht alle diese Gesellschaften waren direkt schwindelhaft; manche haben die Krisis überdauert und sich später wieder erholt. In der tollen Jagd nach dem goldenen Kalb, die nun losbrach, wurde, wie bei den gleichzeitigen industriellen Spekulations-Gründungen, eine gewissenlose Reklame getrieben. Als Grundlage derselben wurden Dividenden vertheilt, die noch lange nicht verdient waren, Scheinkäufe gemacht, wobei die Gründer und Besitzer der Gelände oft selbst als Käufer auftraten, uni den so erzielten Gewinn als Gesellschaftsgewinn erscheinen zu lassen und auf Grund dieser Fiktion hohe Dividenden in Aussicht zu stellen, den Kurs der Aktien dadurch in die Höhe zu treiben mit der einzigen Absicht, diese Papiere vor dem unvermeidlichen Zusammenbruch zu hohen Preisen dem Publikum aufzuschwindeln und die Kursdifferenz als Gewinn in Sicherheit zu bringen. Weitaus der größte Theil der Presse war gekauft und unterstützte gegen gute Be-

Zahlung diesen Raubzug gegen das Volksvermögen. Dividenden von 10—40 °/o wurden vertheilt, Kapitalserhöhungen borgenoittmen, Tochtergesellschaften gegründet, neue Aktien ausgegeben bis zuin Betrage von 200 Mk. herab, um so auch die Ersparnisse der kleinen Leute auf mehr oder weniger betrügerische Weise an sich zu bringen. Gleichzeitig mit diesem Treiben stiegen auch die Löhne und Materialpreise und dies erschwerte auch das Bauen, soweit es überhaupt ernst gemeint war. Dazu kam die damals noch mangelhafte Verbindung der Vorstädte mit Berlin. Aber das Spiel wurde trotzdem weiter getrieben, bis endlich der Zusammenhang mit der Wirklichkeit ganz verloren ging. So weit war die Spekulation in ihrer Profitwuth über das vorhandene Kapital und besonders über das vorhandene Bedürfniß hinaus gegangen, daß die Bauten, welche die Gesellschaften angeblich planten, insgesammt für ungefähr 9 Millionen Menschen hingereicht hätten. Von den ca. 30 Gesellschaften, die damals in Berlin und Umgebung wirkten, überlebten nur 7 den allgemeinen Zusammenbruch. Aber auch der Kurs ihrer Aktien stand noch Jahre hindurch 10 bis 20 % niedriger als die Dividenden, welche einst vertheilt worden waren. Erst allmälig, zu Beginn der 80er Jahre trat die Erholung ein. Wer sie erwarten und seine Gelände behalten konnte, machte später große Gewinnste, denn die Bodenpreise wurden jetzt höher als in der Gründerzeit. Die Verkehrslinien zwischen Berlin und den Vororten waren verbessert und vor Allem war nun auch in den Vororten die Miethkaserne möglich geworden. Diese Vororte hatten bis in die 80er Jahre durchwegs die weiträumige Bebauung mit zahlreichen kleinen Häusern und entsprechend niedrigen Geländepreisen festgehalten. Das lag zunächst an dem Vorhandensein zahlreicher Bauplätze, was die Spekulation zersplitterte. Dazu fehlte eine regelmäßige allgemeine Kanalisation und Wasserzufuhr, was den Bau großer Miethkasernen hemmte; am meisten aber wirkte das Bau recht. Bis 1877 galt für diese Vororte, soweit sie Landgemeinden und Gutsbezirke waren, die Baupolizei-Ordnung füf das flache Land vom 15. März 1872, die fast nur die Rücksichten der Feuersgefahr, keine Begrenzung der Bauplätze kannte und die Gebäudehöhe nach der Straßenbreite richtete. Aber die ganze Banordnung war auf Kleinhäuser mit ländlichen Verhältnissen berechnet. Sie verlangte grundsätzlich die offene Bebauungsweise mit starken Abständen zwischen den Gebäuden, was die Preissteigerung der Gelände zurückhielt, so daß bis 1887 das Berliner Miethhaus nur an wenigen Stellen über das

Weichbild vorgedrungen war. Das Klein-, Mittel- und Einfamilienhaus bildete in der Umgebung Berlins noch die Regel. „Boden- und Miethpreise waren noch niedrig und die Möglichkeit einer wirthschaft-lich und gesundheitlich günstigen Weiterbildung der Wohnungsverhältnisse durch verständige, auf Erhaltung des Kleinbaues abzielende baupolitische Maßnahmen waren noch im vollsten Umfang vorhanden."*) Nun aber wuchs die Bevölkerung stark an und jetzt lenkte eine einzige unglückliche Verwaltungsmaßregel die ganze Entwicklung in ungesunde Bahnen. Am 15. Jan. 1887 trat die neurevidirte BerlinerBau-ordnung in Kraft, die auf dem System der fünfstöckigen Mieth-kaserne beruhte und am 24. Juni desselben Js. dehnte die Potsdamer Regierung diese Bauordnung auf die Vororte aus, wo die baupolizeilichen Bestimmungen bisher dem Massenmiethhaus ungünstig waren. So wurde diesen die Miethkaserne geradezu aufgedrängt. Gleichzeitig wurden die Vororte durch Eisenbahnen der Stadt näher gerückt und nun begann auch hier derspekulativeWohnungsbau. Die reizenden Gärten verschwanden, im freien Felde oder zwischen den kleinen Häusern der Dorsstraßen erwuchsen fünfstöckige Riesengebäude mit Seitenflügeln, Hintergebäuden und engen dumpfen Höfen — kurz das ganze Bauwesen war gesundheitlich und ästhetisch verschlechtert. Damit stiegen die Preise des unbebauten Geländes, weil die Ausnutzung des Bodens fast unbegrenzt möglich war. Am 1. Januar 1893 kam eine neue Bauordnung, welche eine Fläche von über 4000 Hektar dem Berliner Miethkasernen-System auslieferte, mit dem Berliner Weichbild ein Gebiet von 2 Quadratmeilen, auf welchen, mit Masseu-häusern ausgenützt, 3 bis 4 Millionen Menschen zusammengepfercht werden können. Für die übrigen Orte gilt theils noch die Bauordnung von 1872, meist aber die vom 5. Dez. 1892, welche in den Landhausbezirken nur das Landhaus gestattet, die bebaubare Fläche auf ein Höchstmaß von a/₁₀, bei Eckgrundstücken auf ⁴/l0 beschränkt. In den Vororten aber erklärt sie die Miethkaserne für unentbehrlich „damit die große Zahl der Minderbemittelten ihren Verhältnissen gemäß möglichst billige Wohnungen finden kann."**) So hat sich die bauliche Entwicklung der Vororte durchaus in der Richtung der Miethkaserne vollzogen mit Steigerung der Boden- und Miethpreise. Stark mitgewirkt hat dazu die Gesetzgebung, welche die Selbstverwaltung der Gemeinden schuf, besonders die Kreisordnung

*) P. Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin," S. 126.

P. Voigt, a. a. O., S. 132.

büiii 1-3. Dezbr. 1872 und die Landgemeindeorduung vom 3. Juli 1891. Dadurch wurde der bisherige Einfluß der amtlichen Personen und Behörden zurückgedrängt, die bisherige guts- und grundherrliche Polizei meist aufgehoben, der Schwerpunkt der Verwaltung in die grundbesitzenden L o k a l Interessen gelegt. Die Beamten und Gutsherren waren meist im Dienste der älteren preußischen Ideen geschult, auch von den Lokalinteressen unabhängig. Nun aber kam die Entscheidung über die städtische Ansiedelung und die Baupolizei in die Hände lokaler Behörden, die meist sehr wenig Verständniß für die baupolitischen Aufgaben der Großstädte, um so größere Neigung aber hatten, ihre Privatinteressen mitspielen zu lassen. Vergebens kämpften die Verwaltungsbehörden gegen das System der Miethkasernc. Ihr Vorgehen wurde durch eine Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts vom Oktober 1894 auf Grund des starren Buchstabens unterbunden. Statt möglichst viel Land dem Häuserbau zu erschließen, verbietet die Berliner Bauordnung in den meisten Vororten noch dazu die Errichtung von Wohnhäusern an nicht vorschriftsmäßig regulirten und kanalisirten Straßen. Dies begünstigt die Geländespekulation, denn die Kanalisation ist theuer und vollzieht sich nur langsam. Das Baugelände wird auf diese Weise sehr eingeschränkt, die Spekulation kann sich mit aller Macht auf die kanalisirten Gebiete werfen und unter dem Druck des Volkszuwachses die Geländepreise und Miethen immer höher schrauben. Der wirthschaftliche Aufschwung, der besonders Berlin so anschwellen ließ, hat dies wesentlich begünstigt und einer Hand voll Geländebesitzer, besonders in den Vororten, Millionen eingebracht. (Millionen-Bauern.) Es liegt auch nahe, daß die Gemeindeverwaltungen, in denen ja die Interessen des Grundbesitzes vorwiegen, die Kanalisation bestimmter Gelände hinauszuziehen suchen, bis gewisse andere Gelände theuer verkauft und bebaut sind. Bauordnung und Verwaltung helfen so zusammen, um den Wettbewerb des übrigen billigeren Baugeländes auszuschalten und den Monopolcharakter des Bodens zu verstärken. In demselben Sinne wirkt auch der Umstand, daß der städtische Hypothekar-Credit im allgemeinen auf wenige Großbanken beschränkt ist, die mit der verhältniß-mäßig kleinen Anzahl von Geländespekulanten zusammen die Träger der Entwicklung sind. Durch Ausgabe von Pfandbriefen mit kleinem Nennwerthe saugen sie die Ersparnisse aus dem Lande zusammen und beleihen damit vorwiegend die großen Baugelände. Hinter all diesen Einzelursachen stand der Druck der wachsenden Bevölkerung und so

hat sich auch in den Berliner Vorstädten der Uebergang vom kleinen zum großen Haus rasch vollzogen. Das System der Miethkaserne mit seinen Neben- und Hintergebäuden überwiegt derart, daß der größte Theil der Berliner Miether aus Hofbewohnern besteht. Die Berliner Bauordnung mit der Miethkaserne wurde dann das Vorbild für viele Städte besonders Westdeutschlands.

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Der gewerbsmäßige spekulative Hausbesitz.

Offeire und geschloffene Bauweise.

verhängnisvolle Mirknngen der liberal-individualistischen Bodenpolitik.

Sociale Bedeutung des Bodeneigenthums.

Die Besteuerung des städtischen Grund- und Dausbesitzes.

Die städtische Amsatzsteuer.

Oesfentlich rechtliche Organisation des Aleinwohnnngs-Aaues.

Die Hausbesitzervereine und die Alohnmrgs-

2t tt ch t f st st.

Staatliche Förderung des Aleinwohnungs-baues in Hessen.

Namen- und §ach-verzeichnih.

¹

Hier erreicht die Behausungszisfer in manchen Stadttheilen eine erschreckende Höhe, so in einem Theil der Luisenstadt 96 und 127 Bewohner, in der Oranienburger Vorstadt 91 rc. (Eberstadt, „Städtische Bodenfragen" S. 49).

²

Landolt, Wohnungsenquete von Bern, S. 121.

³

„Es gehört zu beit bedenklichsten Seiten unserer deutschen sozialen und ökonomischen Zustände, daß der Besitz eines eigenen und allein bewohnten Hauses nicht blos in der Arbeiterbevölkerung, sondern selbst in der gebildeten Classe in 'allen größeren Städten mehr die Ausnahme als die Regel bildet. In dein eigenen Hause steckt ein Stück von dein Charakter des Menschen." I h e r i n g, „Geist des römischen Rechtes", 3,2,32³

⁴

Berlin zählte im Jahre 1895 113 Häuser mit mehr als je 300, 467 mit je 200 bis 300, 1220 mit je 150 bis 200, 3463 Häuser mit je 101 bis 150 Insassen. In Berlin waren 1864 nur 15,2 pCt„ 1885 bereits 42,4 pCt. aller bewohnten Gebäude vier- und mehrstöckig, in Breslau 1880: 20,4 pCt., 1890: 37,1 pCt., in Frankfurt a. M. 1875: 5,1 pCt., 1890: 11,7 pCt. Während hier im Jahre 1882/83 unter den neu entstandenen Wohnhausbauten erst 21,71 pCt. vierstöckig waren, belief sich die Zahl im Jahre 1890/91 bereits auf 56,48 pEt. München, S. Bd. I, S. 7.

⁵

P. Voigt, Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin, 1901, S. 92.

⁶

„Bei Beginn des 19. Jahrh, befand sich nördlich der Spree fast das Ganze, südlich des Flusses etwa die Halste des gesummten Grund und Bodens in der näheren und weiteren Berliner Umgegend in direktem Besitz des Staates und der Stadt Berlin oder unterlag wenigstens ihrem grundherrlichen Obereigenthum, aus beut eine weitgehende Verfügungsgewalt abgeleitet werden konnte. Die Vorbedingungen für eine Fortsetzung jener eifrigen Fürsorge für das Wohnungswesen, jener umsichtigen Politik, die vom Großen Kurfürsten bis zum Philosophen von Sanssouci stets planmäßig die Stadt erweitert, jeder Wohnungsnoth vorgebeugt, jede Grundrentenbildung verhindert und dabei doch aus dem stillen märkischen Landstädtchen die stolze preußische Metropole geschaffen haben, die Vorbedingungen für eine Fortsetzung dieser Politik waren also im vollsten Umfange gegeben. Das damalige öffentliche Grundeigenthum in und bei Berlin wäre selbst für eine Stadt von der Große des heutigen London mehr als ausreichend gewesen." P. Voigt, a. a. O., S. 104.

Der gewerbsmäßige spekulative Hausbesitz.

Das Monopol der Hausbesitzer auf Grund von Ban-ordnung und Miethkaferne. Das großstädtische Besiedelnngs-system des 19. Jahrh., das wenige, aber große Baublöcke, wenige, aber breite Straßen, dabei hohe Häuser von 5 und mehr Stockwerken brachte, hat einen besonderen Stand von Hausbesitzern geschaffen. Die Bewohner der Großstädte scheiden sich in zwei ungleiche Theile, eine kleine Minderheit, die Herrin ist über das Wohnwesen des größten Theils der Bevölkerung, und diese Bevölkerung selbst, die keine Aussicht hat, jemals zu eigenein Hausbesitz zu kommen und noch dazu in Preußen, Sachsen u. s. w. durch das Wahlrecht in Staat und Gemeinde der Möglichkeit beraubt ist, auf Besserung ihrer Lage einzuwirken. Berlin hatte im Jahre 1890 370,000 Haushaltungen mit knapp 15,000 Hauseigenthümern. *) Auf je 100 Haushaltungen kamen nur 4 Hausbesitzer — als Folge des unnatürlichen Bausystems.

„Die Gesammtheit der Bürger zu Miethern begrabirt, die in ihrem Haushalt der drückendsten Abhängigkeit unterworfen sind; die minder bemittelten Stände in ungenügenden Quartieren zusammengedrängt, die noch mit Schlafleuteu getheilt werden müssen; jede Aussicht auf künftige Besserung dieser Lage durch ein verwickeltes, in seinen Einzelheiten schwer entwirrbares System abgeschnitten, gewiß, wir brauchen nicht weiter nach Gründen zu suchen, weshalb die Masse der Bevölkerung dem Staate und seinem Nechtsleben so völlig entfremdet wurde."**)

In München ergab die Zählung von 1895 nach Ausscheidung der öffentlichen Gebäude 11,001 Anwesen, in welchen nach Abzug von 7,307 Personen für die Anstalten, Kasernen u. s. w. rund 400,000 Menschen wohnten. Von diesen 11,001 Anwesen waren 3,620 nicht von ihren Eigenthümern bewohnt. Unter der Annahme, daß alle Besitzer Münchener Häuser auch in München wohnen (eine Annahme,

*) 66 er stabt, „Städtische Bodenfragen", S. 60.

**) Eberstadt, „Städtische Bode,prägen", S. 70.

die für unseren Zweck genügt), erhalten wir 7,381 Hauseigenthümer. Die Zahl der Wohnungen oder Haushaltungen war 96,179, was auf jeden Hausbesitzer 13 Haushaltungen, auf je 100 Haushaltungen nicht ganz 8 Hausbesitzer gibt. Ziehen wir von der Ge-sammtzahl der Haushaltungen die 7,381 Hauseigenthümer ab, so bleiben 88,798 Miether oder auf jeden Hausbesitzer 12 Miether. Wenn diese Münchener Verhältnisse auch etwas weniger ungünstig sind wie die Berliner, so zeigen sie doch ebenfalls die monopolartige Stellung der Hauseigenthümer.

Der Drang zur gewerbsmäßiger» Miethsteigerung als Folge von Bauordnung und Miethkaserne. Soweit Bauordnung und Miethkaserne die große Masse der Bevölkerung und auch die Mittelstände vom eigenen Hausbesitze ausschließen, unterliegt diese Bevölkerung der monopolistischen Preisbildung durch die Hausbesitzer. Der Bodenpreis wird stets ans dem Reinertrag des Bodens sich ergeben. Weil nun das städtische Haus eine höhere Rente abwirft wie der Acker, so sind die Hausplätze an sich schon theuerer als die land-wirthschaftlichen Grundstücke. In den Städten selbst differenzirt sich der Bodenpreis noch dazu mit der Rente, die aus Lage und Zweck des Grundstückes sich ergibt. Gut gelegene Geschäftshäuser sind rentabler als die Wohnhäuser in den Nebenlagen. Dadurch bildet sich eine besondere Standorts reute heraus, die sich besonders klar in der sog. Citybildung zeigt, in der Umbildung der central gelegenen Wohnviertel in Geschäftsviertel. (S. 1. Bd. S. 81.) Unter dem Druck der Volksvermehrung, besonders der ständigen Einwanderung vom Lande her, hat die städtische Rente an sich schon eine steigende Tendenz. Kommt nun dazu noch ein Siedelungssystem, das auf wenigen, aber großen Bauplätzen, wenigen, aber breiten Straßen und der Miethkaserne beruht, so wird die große Masse des Volkes vom Hausbesitz ausgeschlossen. Zu der naturgemäßen und wirthschaftlich begründeten allgemeinen städtischen Bodenrente, innerhalb der sich die Standortrente differencirt und specialisirt, kommt noch ein weiterer Faktor, die Möglichkeit und damit auch das Verlangen, das Gelände bis zum Aeußersten durch Miethkasernen auszunützen. Eberstadt nennt die Einnahme des Hausbesitzers, welche aus diesem Faktor entspringt, die Kasernirungsrente. Sie ist nicht das Produkt der natürlichen wirthschaftlichen und sozialen Bedingungen, sondern eineSchöpfung der Verwaltung — eine Folge der städtischen Bau-ordnun g.

„Wenn es sich allein um die fortschreitende Ausdehnung der Stadt Berlin, um den Hausbau gemäß dem bürgerlichen Wohnbedürfniß handelte, dann würde niemals von einer eigentlichen Bodenspekulation, niemals von über Nacht gewonnenen Millionen die Rede sein. Kein Kapitalist oder Banquier könnte weite Bauflächen innerhalb des Berliner Weichbildes erwerben zu einem Preis, der den Werth für städtisches Bauland längst überschritten hat und trotzdem noch enorme Gewinne abwirst. Die Thätigkeit des Bodenspekulanten steht mit dem Häuserbau nach freiem Willen und Bedürfniß in keinerlei Zusammenhang; sie ist geradezu entgegengesetzt. Nicht aus der Preisdifferenz zwischen Ackerland und Bauland, sondern auf der Differenz zwischen Bauland und Kasernirungsland beruht der Gewinn des Bodenspekulanten. Der Zwang der Miethkaferne ist es, der diesen Nutzen abgibt; seine Voraussetzung ist keineswegs die Bebauung des Bodens durch Häuser an sich, sondern die Bebauung nach einem ganz bestimmten System. ... Es kann keine größere Fälschung geben, als das Schlagwort: die hohen Bodenpreise erzwingen die Berliner Miethkaserne. Das Ilmgekehrte ist der Fall: der Zwang der künftigen Miethkaserne wird in dem hohen Bodenpreise anticipirt.

Die Stadtverwaltung hatte es in der

Hand, das entgegengesetzte Ergebniß zu erzielen, durch häufigere, schmale Straßen die tiefen Komplexe zu durchschneiden und damit die Bildung kleiner Grundstücke festzusetzen. Es wäre die natürliche ungekünstelte Entwickelung gewesen. Jeder Bezirk des Bebauungsplanes würde von breiten Verkehrsstraßen durchzogen, deren Richtung sich aus den Adern des Verkehrsbezirkes stets von selbst ergibt; aus diesen breiten Verkehrsstraßen zweigen sich die zahlreicheren aber schmäleren Wohnstraßen ab. An den Verkehrsstraßen könnten, ihrer Breite entsprechend, Geschäftsund Hochbauten allsgeführt iverden; in den Nebenstraßen könnte nur das kleinere Wohnhaus stehen. Mit dieser Anordnung würde die natürliche Preisbildung in ihr Recht treten. Der Preis eines Grundstückes würde durch die Lage bestimmt; der Nutzungswerth bildete die reelle tragende Basis. Niemand würde die heutigen haltlosen Preise für Wohnland forderen oder bewilligen, die er nicht mehr durch zellenartige Ueberbauung herausschlagen kann. Der Bodenspekulation wäre der Boden entzogen und mit ihr fiele die ganze Gefolgschaft bis zum gewerbsmäßigen Hausbesitzer. Die tiefen Höfe wären beseitigt; anstatt der Kasernirung wäre die Londoner Parzellirung geboten, der ausbeutende Hausbesitz wäre unmöglich gemacht, denn die nothwendige Voraussetzung fehlte, daß man dreißig Familien unter einem Dache vereinigt hat."*)

Abele meint, diese Auffassung verwechsle Ursache und Wirkung. Er sagt: „Der große Zuzug zu den Städten, das ungenügende Angebot an gutem Bauland und das Bestreben, möglichst nahe dem Stadtcentrum, in welchem sich Handel und Verkehr abwickeln, zu wohnen, haben den Preis des vorhandenen guten Baulandes erheblich gesteigert und der so gesteigerte Bodenpreis mußte nothgedrungen zu der ergiebigsten Ausnützung des guten Baulandes führen.**)

Abele's Auffassung scheint zu sehr von den Stuttgarter Verhältnissen beeinflußt zu sein. Der Zudrang in die Städte, die

*) Eberstadt, „Städtische Bodensragen", S. 47, 42, l(i.

**) Abele, „Die Stuttgarter Stadterweiterung", 1901, S. 219.

Großstadtbildung, ist allerdings das grundlegende Moment, sehr groß ist aber auch der Einfluß, den die Verwaltung durch die Bauordnung fördernd oder hemmend aus die Ausnutzung und damit auf die Preisbildung des Baulandes hat. (Man vergleiche auch, was Ad ickes o. S. 9 sagt.) Auch die Steigerung der Baukosten durch Erhöhung der Löhne und Materialpreise tritt zurück gegenüber der Steigerung, welche Bauordnung und Häuserspekulation schaffen.

Wenn in Berlin je 96 Miether auf je 4 Hausbesitzer, in München je 92 Miether aus je 8 Hausbesitzer angewiesen sind und in den anderen Großstädten mit gleicher Bauordnung ähnliche Verhältnisse bestehen, so wird das Gesetz von Angebot und Nachfrage mehr oder weniger ausgeschaltet; denn die 96 Miether müssen unbedingt ein Unterkommen haben und gegenüber dieser wirthschaftlichen Zwangslage können sich die 4 Hausbesitzer leicht über den Preis der Wohnungen verständigen. Es kommt sogar vor, daß die Hausbesitzer eine Verabredung treffen, um sich gegenseitig die Verluste zu ersetzen, die dem einen oder anderen dadurch erwachsen, daß ihm wegen zu hoher Miethforderung eine Wohnung leer bleibt. *) Dazu kommt, daß die Grund - und Hausbesitzer durch das Wahlrecht die Gemeindeverwaltung beherrschen, dort über die Bauordnung verfügen, die Erschließung neuer Baugründe entweder zurückhalten, um die Nachfrage nach ihren eigenen Wohnungen zu vermehren, oder die Stadterweiterung zu ihrem eigenen Nutzen selbst in die Hand nehmen, wobei die Preise der neuerschlossenen Gelände sofort wieder nach der fünfstöckigen Miethkaserne sich richten.

Die geschäftliche Stellung des großstädtischen Haus-spekulanten. Der Hauseigenthümer der früheren Zeit besaß ein Haus, um darin zu wohnen, er hatte es ererbt oder gekauft. Bot es mehr Raum als er bedurfte, so vermiethete er den übrigen Theil und schuf sich dadurch neben der Befriedigung seines Wohnbedürfnisses noch eine sichere Kapitalrente. Diese Art der Hausbesitzer trat mit dem Wachsthum der Großstädte immer mehr zurück. Die Verwaltungspraxis schuf durch die Bauordnung einen neuen Stand von Hauseigenthümern, der das Haus nicht besitzt, um in erster Linie darin zu wohnen, sondern um damit gewerbsmäßig zu spekuliren.

*) Eine allgemeine Versicherung gegen Verluste durch leerstehende Wohnräume wurde aus dem Verbandstage der städtischen Grund- unb Hausbesitzervereine zu Hann ov er 1901 vorbereitet,

Der großstädtische Hausbesitz ist zum lukrativen Gewerbe geworden und zwar durch den Drang zur Miethsteigerung, der ihm hüte wohnt. Das Gewerbsmäßige liegt noch besonders darin, daß die Mieth-ftetgerun g, sobald sie gelungen, sofort kapitalisirt uud dnrch Verkauf des Hauses realisirt wird. Der neue Besitzer erwirbt das Haus nur, um bei erster Gelegenheit denselben Weg einzuschlagen. Hausverkauf und Miethsteigerung sind daher vielfach gleichbedeutende Begriffe. (S. I. Bd. S. 18, 82.) Dieses Bestreben, den Gewinn aus der gesteigerten Miethe festzulegen, erklärt den raschen Besitzwechsel unserer Großstädte. In Berlin sind von 1865 bis 1890 über 54,000 Hauskäufe vorgekommen, die Stadt zählte im Durchschnitte 17,000 Häuser, es hat in dieser Zeit jedes Haus also dreimal den Besitzer gewechselt. Von den 393,706 Wohnungen, die Berlin i. I. 1890 zählte, waren 204,709 — 52 % erst seit 1886 im Besitz des gegenwärtigen Haus-eigenthümers. „Mehr als die Hälfte des gesummten Berliner Grundbesitzes hatte in vier Jahren nicht etwa den Miether, nein den Eigenthümer gewechselt." Das Berliner statistische Amt bemerkt zu diesem „unerfreulichen aber nicht unerwarteten Verhältniß": „Dabei sind es gerade die eigentlichen Miethkasernen, bei denen der Eigenthümer am schnellsten wechselt: je größer das Haus, desto mehr wird es zum Handelsobjekt."*) Auch in Mönches deutet die Untersuchung, wie lange sich die Anwesen am Zähltage im Besitze ihrer Eigenthümer befanden, „unverkennbar darauf hin, daß die Besitzdauer im Allgemeinen sich nicht auf viele Jahre erstreckt, wie denn thatsächlich ein sehr reger Besitzwechsel an bebauten Grundstücken in München stattfindet und zahlreiche Neubauten von den Bauherren nur zum Zwecke der Veräußerung ausgeführt werden."**) Dasselbe gilt für unsere meisten Großstädte. Die Wohnung, diese Grundlage und Vorbedingung des Familienlebens, wird Gegenstand der Spekulation, des Wuchers und Schachers und zwar großen Theils als Folge der Bauordnung und Verwaltungspraxis!

Der gewerbsmäßige Hausbesitz hat noch andere wichtige Eigenheiten, die unser Wirthschaftsleben stark beeinflussen. Bor allem kann er durch seine monopolartige Stellung in der Regel sämmtliche Lasten des Hausbesitzes auf die Miether abwälzen, besonders

*) Eb erstadt, „Städtische Boden fragen", S. 63.

**) Mittheilungen des Statist. Amtes der Stadt München, Bericht über die Zählung der Anwesen u. s. w. vom 2. Dez. 1895. S. 4,

auf die minderbemittelten, weil gerade für diefe meist zu wenig Wohnungen gebaut werden. Ferner werden die Kaufpreise, bezw. die Miethen

soweit nicht eine vorübergehende Ueberproduktion an

Wohnungen das verhindert — in der Regel so berechnet, daß dem Hausbesitzer ein mehr oder weniger constanter Jahresüberschuß bleibt. Dieser Ueberschuß ist in der Regel etwa 1 °/<> vom Kaufpreis des Hauses.*) Er ist jene Summe, die nach Abzug der Zinsen für Hypotheken und Anzahlung, sowie nach Abzug von etwa 15 % der gelammten Jahresmiethe (für Steuern, Unterhaltung, Verwaltung, Versicherung, Miethausfälle u. s. w.) übrig bleibt.

Der gewerbsmäßige Gewinn des Hausspeknlanten setzt sich zusammen aus diesem Ueberschuß und dem Zins des eigenen Kapitals, d. h. der Anzahlung, die der Spekulant aus beut eigenen Vermögen beim Hauskaufe macht. Rechnen wir diesen gewerbsmäßigen Gewinn als Verzinsung des eigenen Kapitals (der Anzahlung), so ergibt sich, daß diese Anzahlung sich um so höher verzinst, je niedriger sie ist, je höher das Haus also verschuldet ist. Folgende Rechnung zeigt das:

*) In Berlin geht man bei Hausverkäufen im Allgemeinen davon aus, daß ein Zinshaus nach Deckung aller Unkosten und Verzinsung der Hypotheken und des baar angezahlten Kapitals des Käufers etwa 1 pCt. des gesummten Kaufpreises als Ueberschuß abwerfen mv.ß. („Soziale Praxis", 1898, Nr. 21). Dies gilt vorwiegend für die eigentlichen Miethkasernen; bei herrschaftlichen Häusern, ivo ein Haus weniger Miether hat, die noch dazu größere Ansprüche an die Ausstattung und Unterhaltung des Hauses machen, ist der Ueberschuß nur etwa ¹/._₎ pCt. Der Ueberschuß von 1 pCt. muß durch die größere Mühe erkauft werden, die der Besitzer solch großer Häuser mit den zahlreichen kleinen Fanrilien Minderbenrittelter und oft Armer hat.

Der Bericht der Berliner Grundstücks- und Hypothekenmakler von 1897 sagt: „Es ist unvereinbar, daß ein Haus im W., SW. oder 2TW. nach neuester Bauordnung mit wenigen Miethern, wie es in den häufigsten Fällen verlangt wurde, 1 Prozent Ueberschuß abwerfen soll. Dieser Ueberschuß ist nur möglich, wenn ein Restaurant, Bäckerei, Schlächterei, oder sonstige störende Miether bezw. eine Anzahl kleiner Parteien mit in den Kauf genommen werden, und nur hierauf sind die vielen Anpreisungen mit solch' angeblichen Ueberschüssen zurückzuführen. Bei den jetzigen Preisen für Grund und Boden und bei den Ansprüchen auf Komfort und Ausstattung kann ein herrschaftliches Rentenhaus in guter Stadtgegend kaum mehr als ¹/₂ Prozent Ueberschuß gewähren und bei den gegen früher heruntergegangenen Zinssätzen muß dies auch genügend erscheinen. In den nördlich und östlich gelegenen Stadttheilen kommen zwar zuweilen solche Grundstücke von 1 Prozent Ueberschuß in den Markt; Reflektanten schrecken aber zumeist vor den vielen Miethparteien zurück, finden dort auch selten jene Ausstattung wie bei Häusern in anderen Gegenden."

Kaufpreis des Hauses Anzahlung (aus eigenem Kapital)

5 % Zins dieser Anzahlung 1 % Ueberschuß von: Kaufpreis

SonriL Rente des Käufers aus dem eigenen Kapital Das sind vom eigenen Kapital

200,000 200,000

10 °/o 20,000 20 % 40,000

1,000

2,000

3,000

15 %

2,000

2,000

4,000

10% 3m*.

Daraus folgt, daß der gewerbsmäßige Hausbesitzer kein Interesse daran hat, die Hypotheken etwa durch Annuitäten k. auszuzahlen; er würde sich schaden, in seinem Interesse liegt es, fei» eigenes Kapital als Anzahlung auf mehrere Speku-lations-Häuser zu vertheilen, denn jedes derselben bringt ihm 1 °/„ der Kaufsumme als Ueberschuß und einen um so höheren Gewinn, je kleiner die Anzahlung ist, die er aus das Haus macht. Es ist daher eine bekannte Thatsache, daß in den Städten Häuser mit Amortisations-Hypotheken schwerer zu verkaufen sind, als andere und Hecht, Direktor der Rheinischen Hypothekenbank in Mannheim, sagt auf Grund der Erfahrungen, welche die Bank gemacht hat:

„Die Möglichkeit, Annuitäten-Hypotheken auf städtische Häuser unterzubringen, hat immer mehr abgenommen. Man karrn dieser Abneigung gegen Annuitäten-Darlehen, 3mit mindesten für die größeren Städte, eine gewisse Berechtigung nicht absprechen. Das moderne Wohnhaus in unseren Großstädten trägt einen anderen Charakter als das ländliche Besitzthum. Cs ist leider mehr oder minder ein Handelsobjekt geworden. Der Eigenthümer eines städtischen Miethhauses mit Läden und Werkstätten kann für ein solches Haus kein Assektionsinteresse empfinden. Der Sparsinn des städtischeu Hauseigenthümers kann in anderer Weise sich bethätigen, als in der allmäligen Tilgung der Hypothekenschuld. Für disponible Mittel ist int Gewerbebetrieb reichliche Verwendung und die Verkäuflichkeit des Hauses wird durch eine möglichst hohe erste Hypothek gesteigert."*)

Gegen die Amortisationshypothek in den Städten sprach daher auch der Entwurf des neuen Hypothenkbankgesetzes von 1900. Für den ländlichen Hypothekenbesitz der Banken verlangte er mindestens die Hälfte in Amortisationshypotheken, in Bezug auf den städtischen aber sagte er:

„Gegenüber dem anderen Zwecken dienenden, insbesondere dem städtischen Grundbesitz erscheint eine Beschränkung der Hypothekenbanken bezüglich der Form der Kreditgewährung nicht angezeigt. Die Amortisationsdarlehen der Hypothekenbanken begegnen hier vielfach entschiedener Abneigung vonseiten der Kreditsuchenden, die einer auf bestimmte Zeit unkündbaren Hypothek ohne Atnortisation den Vorzug geben. Dies

*) Hecht in der Festschrift „Die Rheinische Hypothekenbank in Mannheim" zur Feier des 2ojährigen Bestehens der Bank. 1896. S. 18.

erklärt sich schon aus beit wirthschastlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eines großen Theiles dieser Kreditnehmer und aus den Zwecken, zu welchen die Darlehen bestimmt sind."

Was hier unter den „wirthschastlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eines großen Theiles dieser Kreditnehmer" zu verstehen ist, das sind die Bedürfnisse der Grundstücks- und Häuserspekulanten.

Ein Spekulationshaus verkauft sich leichter, wenn es bereits verschuldet ist und um so leichter, je höher es verschuldet ist. Einmal spart der neue Erwerber die Kosten für die hypothekarische Belastung, denn diese ist bereits vorhanden, und je höher sie ist, desto mehr eignet sich das Haus für ihn zur Spekulation, denn je kleiner seine Anzahlung zu fein braucht, um so höher ist sein Gewinn aus dem Geschäfte. „Die Verkäuflichkeit eines Massenmiethhauses wird verringert, wenn es niedrig verschuldet ist. Nur das hoch verschuldete Hans eignet sich zum Handelsobjekt. Kauf und Verkauf — das einzige Interesse im Häuserhandel — werden erleichtert, wenn nur ein geringfügiges Kapital zum Abschluß erforderlich ist.*) Der Vorbesitzer des Hauses hat kein Interesse, eine große Anzahlung zu verlangen, solange er überhaupt einen uennenswerth höheren Preis erzielt, als das Haus ihn gekostet hat. Diese Differenz ist für ihn Gewinn und wenn die Zinszahlung später ausbleibt, so fällt ihm das Haus durch Zwangsverkauf wieder zu. Der spekulative Hausbesitz auf Grund der naturwidrigen städtischen Ansiedelungspolitik ist also ein lohnendes Gewerbe und der Abzug der Schuldzinsen bei der Haussteuer, den die Hausbesitzer verlangen, wäre nur eine Prämie auf die Häuserspeku-lation und würde den Ertrag der Steuer ganz gewaltig vermindern.

Der gewerbsmäßige spekulative Hausbesitz wirkt preis- und miethsteigerud nicht nur aus die eigenen Häuser und Wohnungen, sondern auf die der ganzen Stadt. Denn die großen Miethhäufer, welche meist Gegenstand der Spekulation sind, bilden wieder den Maaßstab für die Werthbildung der anderen Häuser. Mit der Höhe der Miethen für Wohnungen und Läden müssen aber auch die Preise der Lebensmittel und Gebrauchsgegenstände in der ganzen Stadt steigen und so ist die Häuserspekulation die innereUrsache für die Vertheuerung der Lebenshaltung in den Großstädten. Ein Theil der Schuld liegt allerdings auch an den Ringen in der Großindustrie und dem Großhandel. Deren Wirkung erstreckt sich über das ganze Land. In den Städten kommt noch jener Ring

*) Eberstadt, „Der deutsche Kapitalmarkt", 1901, S. 259.

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hinzu, welchen der gewerbsmäßige Hausbesitz und vielfach der Hausbesitz überhaupt schließt — auf Grund der Großstadtbildung und der Bauordnung, die das Kleinhaus fast ausschließt — sei dieser Ring formell geschlossen oder nur durch die thatsächlichen Verhältnissen gegeben.

Schädliche Wirkung des spekulativen Hausbefitzes aus die nationale Verschuldung. Liegt es im Wesen des spekulativen gewerbsmäßigen Hausbesitzes, die Miethen ununterbrochen zu steigern, den so erzielten Gewinn durch Verkauf des Hauses zu realistren, dabei stets möglichst niedrige Anzahlung auf das Hans zu machen, dasselbe dagegen möglichst hoch zu verschulden, wobei dieses Vorgehen auch die Preise und die Verschuldung der anderen Häuser erhöht, so folgt daraus, daß die städtische Bodenverschuldung ununterbrochen wächst, aber auch der Spekulation einen steigenden Gewinn abwirft. Mit der ständigen Werthsteigerung erhöht sich ja auch der jährliche Antheil des spekulativen Hausbesitzes, etwa 1 %. Die steigende Bodenschuld aber belastet die Miether und das Nationalvermögen in steigender Weise. Für die Berliner Vororte allein hat P. Voigt (a. a. O. S. 143) berechnet, daß die Werthsteigerung von Grund und Boden in den Jahren 1887—1898 eine Milliarde Mark betragen hat. Eberstadt („Städtische Bodenfragen", S. 62) berechnete 1894 für Berlin nach den Miethfteuersummen den Werth der Häuser auf 4,8, den Kaufwerth auf 5 Milliarden, was bei nur % c/o Ueberschuß für den Hausbesitzer, eine jährliche Belastung der Berliner Miether von 37 Millionen ergibt. Um die Gesammtverschuldung des Bodens im Deutschen Reiche zu berechnen, beginnt Eberstadt*) mit Preußen. Bei Berathung des preußischen Vermögens-Steuergesetzes wurde der Gesammtbetrag der Hypotheken und Pfandbriefe für 1892 für Stadt unb Land aus 16,5 Milliarden Mark geschätzt; doch enthielt diese Summe nicht den Gesammtbetrag, weil die Vermögenssteuer erst mit 6000 Mk. beginnt. Die Zunahme von 1893 bis 1897 betrug nach den Erhebungen 5135 Millionen, so daß Eberstadt den Stand der Bodenschuld in Preußen für 1900 ans 25 Milliarden annimmt. Was nun die Vertheilung der Schuld zwischen Stadt und Land betrifft, so zeigt die preußische Hypothekenstatistik, daß die städtische Bodenverschuldung in den 12 Jahren von 1886 —1897 im Kammergerichtsbezirke (Provinz Brandenburg mit Berlin) um 3439,56 Millionen gewachsen ist. Im

*) Eberstndt, „Der deutsche Kapitalmarkt", 1901, S. 221 ff.

städtischen Theile der übrigen Oberlandesgerichte war sie mit 5104,37, in den ländlichen Bezirken aller 14 Oberlandesgerichte um 2417,57 Millionen Mk. gewachsen. Die Gesammtzunahme der Hypothekenlast für die 12 Jahre von 1886 bis 1897 betrug demnach 10,961 Mill. Mk. Nimmt man für die letzten 3 Jahre nur denselben Dnrch-schnittszuwachs an, so erhalten wir wieder 3221 Mill. Mk., was für die 15 Jahre von 1886 bis 1900 einen Gesammtzuwachs von 14,18 Milliarden Mk. gibt. Obige Summe von 25 Milliarden als Ge-sammtgrundschuld Preußens für 1900 dürfte daher noch zu niedrig sein.

Zunächst ergibt sich aus diesen Ziffern, „daß die moderne Verschuldungsbewegung in ihrem weitaus überwiegenden Theile eine städtische Bewegung ist. Die Zunahme der städtischen Bodenverschuldung in Preußen von 1886 bis 1897 hat 8544, die der ländlichen dagegen nur 2417,5 Millionen Mk. betragen." Die städtische Verschuldung nimmt also drei- bis viermal so rasch zu als die ländliche.*) Weiter zeigen uns obige Ziffern, in welchem Maaße das Berliner Bau-, Spekulations- und VerschuldungsSystem sich nach außerhalb verbreitet. „Bis 1888 ist die Ver-schuldungszunahme im Kammergerichtsbezirk städtischer Theil (Groß-Berlin) allein so groß, wie in allen übrigen städtischen Oberlandes-gerichts-Bezirken zusammen genommen. Mit 1889 (b. h. mit der neuen Berliner Bauordnung) ändert sich das Verhältniß gründlich. Die Verschuldung der 13 Oberlandesgerichtsbezirke steigt rasch und

*) Das ist nicht der einzige Unterschied zwischen der städtischen und ländlichen Verschuldung. Die ländliche rührt meist von Erbabfindungen und Kaufgelder-Rückstünden, weniger von Meliorationen her, die städtische wird durch Spekulation und Bauordnung vielfach weit über jene Summe erhöht, die sich ergeben würde, wenn das Wachsthum der Bevölkerung allein wirkte. Die städtische Bodenschuld wächst ständig, die landwirthschaftliche dagegen kann eine gewisse Grenze nicht übersteigen, ohne daß das Gut wirthschastlich unrentabel wird und zur Zwangsversteigerung kommt. Die gegenwärtige Nothlage der Land wirthschaft hat einen Theil ihrer Ursachen darin, daß die Landwirthschaft die Zinsen der Grundschuld nicht oder nicht vollständig aus die Produktionskosten schlagen kann. Sie kann das um so weniger, je mehr sie durch die Ausdehnung des Verkehrs mit anderen billiger producirenden Gebieten in Wettbewerb gebracht wird, besonders gegenwärtig, da die Preise für Getreide, Wolle, Fleisch u. s. w. mehr oder weniger auf dem Weltmärkte sich regeln. Der städtische Hausbesitz dagegen ist in der Regel oder fast inrmer in der Lage, die Zinsen der Boden- und Hausschuld, sowie die übrigen Lasten des Hausbesitzes auf die Miether abzuwälzen. Er kann ferner die Grundschuld fast ununterbrochen steigern und daran ebenfalls einen Gewinn machen — alles, so lange die Großstadtbildung und die überkommene städtische Bauordnung fortdauern.

betragt bald das Doppelte, seit 1895 das 2'/?fache des Kammergerichtsbezirkes." Noch 1886 war die Zunahme der hauptstädtischen Verschuldung mit 216 Millionen Mk. fast genau gleich der in den sämmtlichen 13 Oberlandesgerichtsbezirken (städtischer Theil), dann aber eilen diese in immer schnellerem Tempo voran. Mit der Berliner Miethkaserne ist auch die Bodenspekulation und Hypo-thekenverschuldung mit ihren Begleiterscheinungen in die übrigen größeren Städte eingedrungen. Für Berlin selber weist die Statistik der Stadt 5 Milliarden Bodenverschuldung nach, so daß die Bodenverschuldung Groß-Berlins mit 7¹/₂ Milliarden Mk. jedenfalls nicht zu hoch gegriffen sein dürfte.

Die gesummte Bodenschuld im Deutschen Reiche berechnet Eberstadt auf Grund des Materials aus den einzelnen Staaten für 1900 auf rund 42 Milliarden Mk., eine Summe, die uns zu gering erscheint. Nach den amtlichen Probeerhebungen, die 1894 in Bayern über die Lage der Landwirthschaft gemacht wurden, darf man die landwirthschaftliche Hypothekenverschuldung in diesem Lande auf 2 Milliarden Mk. schätzen, was für das ganze Reich mindestens 20 Milliarden ergibt. Die städtische Verschuldung ist aber wegen der viel höheren Grundwerthe bedeutend höher als die ländliche und dürfte mit Rücksicht auf die vielen Städte, in welchen das Berliner Bausystem mit der Häuserspekulation mehr oder weniger vorherrscht, mindestens auf 30 Milliarden zu schätzen sein. Bleiben wir aber bei Eberstadts Annahme von 42 Milliarden Mk., so erfordert diese Summe zu nur 4ftj % eine jährliche Verzinsung von 1775 Millionen Mk., die sich mit Nebenkosten auf etwa 2 Milliarden erhöht. Dazu kommt die jährliche Zunahme der Verschuldung, so daß die Kapitalisirung des Bodens, d. h. die Behandlung des Bodens als mobiles Kapital, vom deutschen Volke jährlich einen Tribut von etwa 3700 Millionen Mark als Mindestziffcr erheischt.

Eine weitere Frage ist, wie weit diese Verschuldung durch die Baukosten der Häuser und durch den natürlichen Bodenwerth gedeckt, wie weit sie durch die Spekulation künstlich gesteigert ist. Eberstadt weist darauf hin, daß die großstädtische Verschuldung das Mittel ist, „um den Bodenwerth fictiv zu steigern. In den Fällen, in denen ein materieller Verschuldungsgrund nicht vorliegt, ist die Verschuldung der primäre, die Werthsteigerung dagegen erst der sekundäre Vorgang. Dem Grundstück wird ein Forderungsrecht, d. h. eine Belastung hinzugefügt, lediglich mit der Absicht und der Wirkung,

die Bodenrente und deu Bodenwerth um den gleichen Betrag zu steigern." Um dies näher zu zeigen, unterscheidet Eberstadt (S. 241 ff.) zwischen materieller und immaterieller Werthsteigerung und versteht unter der ersteren die Werthsteigerung des Bodens durch nützliche Aufwendungen, also durch die Kosten des Hausbaues, unter der letzteren die künstliche Wertherhöhung durch die spekulative Preistreiberei. Den Unterschied dieser Bodenverschuldungen sucht Eberstadt (S. 242 ff.) durch Stichproben klar zu stellen, denn mehr ist nicht zu finden. In Bayern rechts des Rheins betrug der Zuwachs des Versicherungswerthes der Privat-Gebäude in den Jahren 1895, 1896, 1897 93,3, 114,6 bezw. 149,0 Millionen Mk. Die Zunahme der Verschuldung dagegen belief sich in den gleichen Jahren aus 129,64, 165,46 bezw. 227,39 Millionen, sie ist also iiber den Gebäudezuwachs um volle 50 % hinausgegangen. Dabei ist jedoch in Rechnung zu ziehen, daß der Gebäudewerth durchschnittlich mit höchstens zwei Drittel belastet zu werden pflegt. Wenn man das berücksichtigt, so fällt von der Verschuldungszunahme der drei Jahre im Betrage von 552 Mill. Mk. beträchtlich mehr als die Hälfte, nämlich 280 Mill. Mk., aus die immaterielle Verschuldung, d. h. auf jene, der kein neuer Werth gegenübersteht. In Sachsen nahm 1884—1890 der Versicherungswerth der Privatgebäude um 673 Mill. Mk. zu, die Hypothekenlast jedoch um 813,54 Mill. Mk. In Berlin haben von 1870—1897 die Aufwendungen für Gebäude um 2522 Mill. Mk., die Verschuldung dagegen um 3529,3 Mill. Mk. zugenommen. Selbst wenn man annimmt, daß der gesammte Gebäudewerth hypothezirt worden ist, so läge hier schon eine immaterielle Verschuldung von über einer Milliarde vor, allein im Berliner Weichbild. Für Groß-Berlin dürfte diese Verschuldungszunahme von 1870—1890 nicht hinter zwei Milliarden zurückbleiben. Alle diese Berechnungen sind noch zu niedrig, denn in Groß-Berlin werden die Gebäude gewohnheitsmäßig übertaxiert und überversichert*) und überhaupt werden nirgends Abschreibungen von

*) Diese Überversicherung hat ihren Grund in dem Bestreben des spekulativen Hausbesitzers, das Haus möglichst hoch taxiren zu lassen, damit er dann eine recht hohe Hypothek darauf erhalten und so das Haus leichter mit Vortheil wieder verkaufen könne. Die überhohe Taxe des Hauses wird erreicht durch den Wettbewerb der Versicherungsgesellschaften und ihrer Agenten, weil die öffentliche Feuerversicherung in Preußen nicht allgenrein und besonders nicht obligatorisch ist. Daher kommt es, daß die Versicherungssumme mitunter doppelt so hoch ist wie der Bauwerth des Hauses. (P. Voigt, a. a. £>., S. 146,) den ursprünglichen Versicherungswerthen vorgenommen. Der Werth eines Hauses vermindert sich von Jahr zu Jahr. Ein modernes Micthhaus, das auf Spekulation gebaut ist, dauert ungefähr 80 Jahre.

Der Unterschied, den Eberstadt zwischen materieller und immaterieller Verschuldung macht, trifft nicht den Kern der Untersuchung. Dieser liegt in der Frage, wie weit die spekulative Preistreiberei die Bodenverschuldung über den wirthschaftlich berechtigten Hauswerth, über die normale wirthschaftliche Leistungsfähigkeit der Miether erhöht. Die materiellen Aufwendungen auf den städtischen Boden, die Erbauung der Häuser, die Anlage der Straßen und der Kanalisation, die späteren nützlichen Umbauten der Häuser u. s. w. bilden noch nicht die einzigen wirthschaftlichen Unter-schiede der Bodenwerthe und ihrer Erhöhung. Schon der Unterschied zwischen städtischer und ländlicher Bodenbenntzung schafft wirthschaftlich berechtigte Wertherhöhungeu. Die Differenzirung der Geschäftslage differenzirt die Grundrente in der Stadt noch stärker und diese Werthunterschiede sind an sich wirthschaftlich begründet und daher berechtigt. Zu dieser berechtigten Werthsteigerung fügt nun der spekulative Hausbesitzer (auf Grund der Bauordnung, Ringbildung, des Ausschlusses der Miether von der Selbsthilfe u. s. w.) noch eine künstliche, die auf Ausbeutung der Miether beruht und wirthschaftlich nicht berechtigt ist. Diesen beiden Arten von Werthsteigerung entsprechen auch zwei Verschuldungsarten; die eine ist wirthschaftlich berechtigt, die andere nicht. Der Unterschied zwischen beiden ist geringer als der Unterschied, den Eberstadt zwischen materieller und immaterieller Verschuldung berechnet, aber immer noch sehr bedeutend. Der Maaßstab für beide Verschuldungsarten liegt im Unterschiede der Mieth-preise. Diese sollen der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether entsprechen, d. h. jedem von seiner standesgemäßen Einnahme nur so viel wegnehmen, daß er von dem Reste noch standesgemäß leben kann. Derartige Mietpreise nennen wir normal. Im Wesen des spekulativen Hausbesitzes liegt es aber, die Miethen über diese normale Höhe hinauf zu schrauben und in gleichem Maaße auch die Bodenschuld über jenen Betrag zu erhöhen, der durch normale Miethen gegeben wäre. Die Konsumtionsfähigkeit der Miether, der breiten Masse der Minderbemittelten, wird dadurch im hohen Maaße vermindert, die Inlands-Produktion also künstlich zurückgehalten, und man darf daher die Verschuldung, die durch den spekulativen Hausbesitz geschaffen wird, als national

unproduktiv bezeichnen.¹) Diese Verschuldung ist aber auch in anderer Hinsicht eine schwere Schädigung des nationalen Wirthschaftslebens. Denn sie belastet den Kapitalmarkt in unwirthschaft-licher Weise. Der spekulative Hausbesitz trägt, wie wir gesehen haben, seine Schulden nicht ab, die Amortisation liegt ja nicht nur nicht in seinem Interesse, sondern er sucht die Verschuldung des städtischen Bodens noch ständig zu erhöhen und zwar endlos, so lange die Umstände, der Zudrang in die Städte, die Bauordnung u. s. w. dies ermöglichen. Dadurch werden steigende Kapitalmassen der Anlage in Gewerbe, Industrie und Landwirthschaft entzogen. Wenn, wie Eberstadt berechnet, die Kapitalisirung des Bodens, Zins und Neu-Verschuldung, jährlich fast 2 Millionen beanspruchen und vorwiegend auf die Städte und besonders die Großstädte fällt, während der Kapital-Reinanspruch sämmtlicher Börsenemissionen für 1899 nach Abzug der Verwendungen für Grund und Boden nur 1832 Millionen Mk. betrug, wozu allerdings noch eine nicht sicher zu bestimmende Summe für den Bedarf der Spekulation kommt, so liegt darin doch ein Zeichen, daß der deutsche Kapitalmarkt wohl fähig wäre, den wirthschaftlichen Ansprüchen der Nation zu genügen, daß aber die spekulative Grundverschuldung der Großstädte ihm einen zu hohen Betrag entzieht, der dann der produktiven Verwerthung in Landwirthschaft, Gewerbe und Industrie vorenthalten bleiben muß.²) Der nationalen Arbeit wird es nicht schwer, den Zins für die wirthschaftlich begründete Bodenverschuldung aufzubringen Schwerer aber lastet auf ihr die Verzinsung für den wirthschaftlich unbegründeten, in sozialer Hinsicht also unproduktiven Theil der Grundschulden, den der gewerbsmäßige spekulative Hausbesitz erzeugt. Von der gestimmten Grundzinslast von über zwei Milliarden trifft ein guter Theil auf diese Volkswirthschaft-

Die

ltch unbegründete spekulative Verschuldung, und besonders liegt die Last ihrer Verzinsung ans den breiten Massen der Minderbemittelten, aber auch der Mittelstände in den Großstädten.

Für alle Städte, in denen eine entwickelte Boden- und Hänser-spekulation besteht, gilt dasselbe, was P. Voigt la. a. O. S. 230) von Berlin sagt: „Die Terrainspekulation versteht es, die Bodenpreise bis zu der bei der gegebenen baulichen Ausnutzung überhaupt noch möglichen Höhe zu treiben." Dieses spekulative Hinauftreiben der Boden- und Miethpreise geht so lange weiter, als die Konjunktur es gestattet, d. h. so lange das wirthschaftliche Leben der Nation sich aufwärts bewegt. Tritt endlich als Folge der Ueberspekulation eine Krisis ein, so wirft sie die städtischen Bodenpreise in der Regel nur vorübergehend zurück. Die Krisis rafft allerdings die weniger kapitalkräftigen Spekulanten zum Vortheile der kräftigeren hinweg, aber die Erholung muß kommen, so lange die Großstadtbildung fortdauert. (Das Beispiel Berlins s. o. S. 16). Kaum ist die Ueberproduktion im wirthschaftlichen Leben verdaut, so beginnt daher die Häuserspekulation sofort wieder. Das Kapital treibt es hier genau so, wie in der industriellen Spekulation, es sucht die Werthsteigerung, die bei normaler Entwicklung erst in der Zukunft eintreten würde, jetzt bereits möglichst hoch zu spannen und für sich festzulegen, den Gewinn, der erst durch die Arbeit der kommenden Generationen herbeigeführt werden kann, durch künstliche Kurssteigerung der Gelände und Werthpapiere sofort herauszuziehen und den Kapitalisten zuzuführen; alles in einseitiger gewinnhungriger Absicht und ohne jede soziale Rücksicht. Die ganze Entwicklung vollzieht sich unter Leitung kleiner Spekulantenringe, die nur für sich und ihre Freunde sorgen und einen sozialen Raubbau treiben, bis die tolle Dividenden- und Profitwnth ein Schwindelgebäude aufgeführt hat, das nothwendig verkrachen muß. Aufschwung und Krisis wiederholen sich daher regelmäßig innerhalb gewisser Zeiträume, für die Miether aber ist es eine Schraube ohne Ende, welche ihre Geldkräfte bis aufs äußerste anspannt und ihre Grenze nur an der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether findet—- das eherne Wohngesetz. Daher auch die Thatsache, daß in den Großstädten jeder Lohn- oder Gehaltserhöhung eine Steigerung der Miethpreise folgt, welche diese Erhöhung bald wieder verschlingt. Dieser Zustand wird solange dauern, als Bauordnung und Verwaltungspraxis das große Massenmiethhaus begünstigen, das Einfamilien- und Kleinhaus zurückdrängen, den spekulativen Haus-

besitz groß ziehen und die breite Sasse des städtischen Mittelstandes vom Besitze eines eigenen Hauses und von der Selbsthilfe ausschließen.*)

*) Die Abhilfe sucht Eberstadt auf betn Gebiete des Grundbuchwesens. Das jetzige System ermöglicht es betn Gläubiger, sein Kapital lediglich aus Grund des von Sachverständigen sestgestelltetr Bodenwerthes mtszuleihen, ohne sich mit die geschäftliche Tüchtigkeit und Zuverlässigkeit des Gläubigers irgendwie kümmern ztt brauchen. „Das tu den letzten Jahrzehnten ausgebildete System der Miethkasernen hist, wo immer es durchgeführt ist, die effektiven Grundbesitzer gänzlich beseitigt; es kennt nur einerseits eine geringe Zahl nonrineller Hausbesitzer, die den Hausbesitz als Gewerbe Betreiben — woraus ihnen durchaus kein Vorwurf zu machen ist —; andererseits die Gesammtheit der Miether, denen jeder Einfluß auf die Bodenverhältnisse grundsätzlich abgeschnitten ist." Die Hypothekenzinsen werden bei der Ertragsberechnung des Massenmiethhauses zuerst in Ansatz gebracht. Eberstadt verlangt, daß der materiellen Verschuldung nach dem Muster der    Meliorations-Darlehen    der    grundbuchliche

Vorrang eingeräumt werde. Er tritt namentlich dafür ein, daß die Amal-gamirung der sogenannten Baugelder mit den reinen Bodenhypotheken verboten werde. Es wäre    also den Interessenten    ein    Recht    auf Feststellung

der materiellen Aufwendungen für das Grundstück einzuräumen, die immer von den übrigen Hypotheken streng    getrennt zu halten wären    und    diesen    unter allen Um-

ständen vorgehen würden. Es    kommt Eberstadt darauf    an,    daß die thatsächliche

Scheidung zwischen materieller und immaterieller Verschuldung in den vom Staate für den Realkredit geschaffenen Institutionen auch rechtlich eingeführt werde. „Wenn das von: Staate angelegte Grundbuch der immateriellen Verschuldung überhaupt zugänglich seilt soll — wogegen grundsätzlich durchaus nichts einzuwenden ist —, so darf dies doch nur insoweit geschehen, als dadurch die Zwecke der Bodenkultur nicht vereitelt werden. Der materiellen Verschuldung gebührt unter bestimmten Voraussetzungen der Vorrang." Abgesehen davon, daß der Unterschied zwischen materieller und intntaterieller Verschuldung, wie Eberstadt ihn faßt, uns volkswirthschaftlich nicht vollbegründet erscheint, würde Eberstadts Vorschlag den Grundsatz der Priorität im Hypothekenwesen aufgeben und so eilte Rechtsunsicherheit schaffen, die auch den berechtigten Kredit sehr erschweren würde. Besser ist der Vorschlag, den Hypothekenbanken gesetzlich vorzuschreiben, daß sie aus städtische Häuser mindestens zur Hälfte Amortisationsdarlehen geben müssen. Ferner muß ntmt dem Schuldner die Möglichkeit geben, die Gunst des Geldmarktes auszunutzen, die Rückzahlungs-Unmöglichkeit sollte nur auf höchstens 5 Jahre beschränkt werden.

—C3@S>-

3*

Angesunde Caac des Baugewerbes als Folge der Bauordnung und der ^äuferfpekulation.

Auch das Baugewerbe leidet schwer unter diesen Verhältnissen. Der Bau eines Hauses zum Eigenbesitz tritt immer mehr zurück, das Baugewerbe arbeitet in den Großstädten nicht inehr direkt für den Wohnbedürftigen; die Geldgeber und Bauherren sind immer seltener die Wohnungs-Konsumenten, sondern Zwischenmänner und Spekulanten. In den Mittel- und Kleinstädten ist der Hausbau auf Spekulation Ausnahme, in den Großstädten fast die Regel. Die Unternehmer sind meist Bauhandwerker, die Beschäftigung suchen. Ist Berlin und den meisten anderen Großstädten hat sich diese Art des Hausbaues zu einem festen System ausgebildet. Selbst die solidesten Bauunternehmer besitzen oft nur ein eigenes Vermögen von 8 -10,000 Mk. und bauen damit Häuser im Gesammtwerthe von 200,000 und mehr Mk. Mit dem eigenen Gelde machen sie in der Regel dem Verkäufer des Bauplatzes eine kleine Anzahlung, entrichten die Gebühren für den Kaufvertrag und fördern den Ban bis zur Kellerbalkenlage. Dann wird die erste Hypothek gemacht, in der Regel bei einer größeren Bank oder einem gewerbsmäßigen Kapitalisten. Der Verkäufer des Bauplatzes rückt dabei mit seiner Restkaufgelder-Hypothek meist in die 2. Stelle. Der Inhaber der ersten Hypothek schießt nun einen Theil der Summe vor, mit welchem der Bau bis zur nächsten Balkenlage weiter geführt wird, dann folgt eine weitere Bangeldrate bis zur dritten Balkenlage. Nun ist die erste Hypothek wohl meist erschöpft, denn sie übersteigt selten ²/s der gesummten Bausumme mit dem Bodenwerth. Den Rest deckt der Bauunternehmer durch eine zweite Hypothek, falls er nicht das Haus jetzt bereits mit einem kleinen Gewinn, der durch Steigerung des Bodenpreises erzielt wird, verkaufen kann. Die zweite Hypothek wird von kleineren Geldlcuten, oft aber auch vom Bodenverkäufer

gegeben, der schon den Preis für den Bauplatz möglichst hoch geschraubt hat. Grundstücksverkäufer, Geldgeber und Bauhandwerker haben das gleiche Interesse, den Bau fertig zu stellen, wie der Bauunternehmer, und dieser wird, wenn er solid wirthschaftet, streng daraus achten, daß die ratenmäßigen Geldleistungen zur Zahlung der für den Bau thätigen Handwerker verwendet werden. Thut er dies nicht, so verliert er das Vertrauen der Geldgeber und der Bauhandwerker. In dieser Weise werden in Berlin weitaus die meisten Häuser für die kleineren und mittleren Stände gebaut.

Wenn das Geschäft so verläuft, wie berichtet, ist es noch solid. Vielfach aber, besonders in Zeiten rasch steigender Geländepreise, fällt dieses Geschäft in bedenkliche, mitunter selbst schwindelhafte Hände: ans der einen Seite ein habsüchtiger Spekulant und Kapitalist als Baustellenverkäufer, auf der anderen Seite ein ganz vermögensloser Mann, scheinbar als Bauunternehmer, in Wirklichkeit aber von jenem Spekulanten als „Strohmann" vorgeschoben. Die Kapitalisten, welche derartige Spekulationsbauten unternehmen, suchen sich einerseits ihren Gewinn unbedingt zu sichern, anderseits sich gegen die civil- und öffentlichrechtliche Haftbarkeit des Unternehmens zu schützen. Zu diesem Zwecke bauen sie nicht selbst, sondern sie verkaufen die Baustelle an eine andere Person, die mit dem Gelde des Kapitalisten den Bau aufführt, ganz von diesem abhängig und oft so arm ist, daß ihm der Kapitalist selbst die Umsatzsteuer beim Erwerb des Bauplatzes vorschießen muß. Für diesen Kapitalisten ist das Geschäft meist lohnend, denn die Gewinne sind fast durchweg sehr hoch. Nach den Mittheilungen des Bayerischen Landes-Versicherungsamtes (1902 Nr. 2) werden dabei in München, auf das Jahr berechnet, 12 bis 14 pCt. verdient; in einem Falle betrug der Verdienst sogar 21 pCt. Solide Bauunternehmer geben sich zu einer solchen Rolle nicht her. Die Kapitalisten und Spekulanten suchen daher geringbemittelte oder ganz vermögenslose Personen, die oft vom Bauwesen überhaupt nichts verstehen, Taglöhner, Krämer, Schankwirthe n. s. w. Das Reichsversicherungsamt hatte in einem solchen Falle zu entscheiden gehabt, in welchem ein Rentner eine Banstelle im Jahre 1892 für 25,000 Mk. kaufte, sie dreimal mit dazwischen liegenden Zwangsversteigerungen zuerst für 77,000, dann 1898 für 79,000 und endlich für 80,000 Mk. verkaufte. Der Käufer hatte ein Gesammtverniögen von 4000 Mk., von welchen er aber nach Abzug der Anzahlung nur 2000 Mark zum Ban verwenden konnte.

Eine Hypothekenbank übernahm nun die Vorhypotheken im Betrage von 17,000 Mk., gab dazu noch 123,000 Mk. Baugelder und hatte also im Ganzen 140,000 Mk. zu fordern. Der Rentner mußte ihr das Vorrecht vor seiner Hypothek geben. Der Bau wurde im Jahre 1900 ausgeführt, in der Zwangsversteigerung fiel das Grundstück an den Rentner zurück, wobei 53,000 Mk. Hypotheken verloren gingen. Der Bauunternehmer, der mit 2000 Mk. Kapital den Bali begonnen hatte, schuldete noch an die Berufsgenossenschaft 272 Mk. Versicherungsgelder. Die Berufsgenossenschaft verlangte die Zahlung von dem Rentner; dieser weigerte sich, weil er nicht der Bauherr gewesen sei. Das Reichsversicherungsamt erklärte aber,

daß in einem solchen Falle der Baustellenhändler auch der Bauherr fei und zwar mit Rücksicht auf die vollständige Abhängigkeit, in welcher sich der vorgeschobene Strohmann von dem Kapitalisten und Baustellenhändler befindet.

Die Begründung sagt weiter: Mit Rücksicht aus die öffentlich rechtliche 'Natur der Unfallversicherung sei der Begriff Bauherr nicht vom privatrechllichen, sondern vom wirthschaftlichen Gesichtspunkte aus zu verstehen. Infolge dessen sei der Bauherr nicht immer der Eigenthümer des Geländes, besonders dann nicht, wenn er bei dem eigenthünrlichen Bauverhältniß in den Großstädten von einem Andern so abhängig sei, daß ihm nur scheinbar die Herrschaft über den Bau verbleibe. Der Vertrag zwischen dem Kapitalisten und dem Geländeeigenthümer, der den Bau ausgeführt habe, gehöre zu den Spekulations-Geschäften, die in Berlin und anderen Großstädten üblich seien. Der Spekulant gehe dabei von der Thatsache aus, daß die Bebauung eines Grundstückes in den neuen Stadttheilen der Großstädte, in Verbindung mit der fortschreitenden Bebauung der Nachbargrundstücke in der Regel eine schnelle und erhebliche Werthsteigerung des Grundstückes über die Baukosten hinaus zur Folge hat. Der Grundeigenthümer, der Bauspekulation treibt, will an diesem Gewinne Theil haben, er will seinen Gewinn aber unbedingt, also selbst in dem Falle machen, wenn die Grundstückspreise sich ungünstig entwickeln sollten und will somit das Risiko nicht übernehmen, welches mit einem Baue für eigene Rechnung verbunden ist. Der Baustellenhändler verkauft deshalb die Baustelle, aber zu einem Preise, dessen Höhe er nach dem aus der Bebauung zu erwartenden Gewinne bestimmt, der den wirklichen Werth der nackten Baustelle also erheblich übersteigt. Die Berechnung dieses Gewinnes ist natürlich stets unsicher, oft willkürlich hoch. Vermögende Bauunternehmer verstehen sich nun aber zur Bewilligung eines solchen Preises im Allgemeinen nicht, und der Baustellenhändler hat somit aus dem Vermögen des Bauunternehmers keine Befriedigung seiner Forderung zu erwarten. Das Ziel des Händlers ist es deshalb, der Hypothek, die für ihn auf dem Grundstück eingetragen wird, die aber noch keine Sicherheit hat, weil ihr Betrag den Werth des Grundstücks übersteigt, diese Sicherheit durch die Bebauung des Grundstückes zu verschaffen. Zu diesem Zweck stellt er den Bauplan auf und gibt dem Bau' Unternehmer, der mit seinen geringen Mitteln sonst überhaupt nicht bauen könnte, ein Baugelddarlehen oder verschafft es ihm von einer Hypothekenbank, indem er sich verpflichtet, der Bank ein Vorrecht vor seiner Hypothek zu gewähren, weil die Bank die überlastete Baustelle andernfalls nicht beleihen würde.

Den Bauplan hat der Händler in der Regel schon vor dem Verkaufe fertiggestellt und die polizeiliche Bauerlaubniß eingeholt. Die Befolgung des Bauplanes aber schreibt er dem Bauunternehmer entweder in dem Hauptvertrage vor mit der Bedingung, daß ein Verstoß die sofortige Fülligkeit der Hypothek zur Folge habe; er hat dann, da der Bauunternehmer nicht Zahlung leisten kann, unmittelbar das Recht, ihn int Wege der Zwangsversteigerung aus dem Grundstück zu entsetzen. Oder er erreicht seinen Zweck mit Hilfe des Baugeldvertrages, denn auch d'esem Vertrag wird der Bauplan zu Grunde gelegt; ein Verstoß gegen den Bauplan aber gibt dem Händler nach dem Vertrage das Recht, die Baugelder sofort zu sperren und die Zurückzahlung der schon gegebenen Baugelder zu fordern. Äuch das gestundete Restkaufgeld für das Grundstück wird alsdann fällig, da der Bauunternehmer die Zinsen, die er aus den Baugeldern entnahm, nicht mehr zahlen kann. Der Händler kann also auch in diesem Falle das Grundstück mit Hilfe seiner Hypotheken sofort zur Zwangsversteigerung bringen und sein Zweck, die Bebauung des Grundstückes nach seinem Bauplan, ist auf diese Weise gesichert. Diese Stellung des Händlers ändert sich auch nicht wesentlich, wenn eine Hypothekenbank die Baugelder geben soll. Denn da die Bank das Vorrecht sür ihre Hypothek vor der Hypothek des Händlers verlangen muß, so muß der Bauunternehmer die Zustimmung des Händlers haben. Der Händler ist also in der Lage, seine Bedingungen zu stellen.

Die Baugelder aber werden stets nur in der Höhe eines Theiles, in der Regel von zwei Dritteln der veranschlagten Baukosten gegeben, so daß die Lieferanten und Handwerker, die sich aus Unkenntniß der Verhältnisse oder aus Arbeitsmangel auf Lieferungen für den Bau einlassen, aus den Baugeldern nur eine Theilzahlung erhalten können, während sie den Rest stunden und sich mit einer Hypothek hinter der Baugelo- oder Kaufgeldhypothek begnügen müssen. Der Händler erreicht dadurch seine Absicht, das Risiko der Bebauung auf Andere zu übertragen. Denn ist die erwartete Werthsteigerung des Grundstückes nach der Bebauung nicht so groß, daß die Baukosten und der beabsichtigte Gewinn des Händlers gedeckt werden, so fallen die Hypotheken der Lieferanten und Handwerker ganz oder zum Theil aus. Der Händler erlangt also seinen Gewinn, aber auf Kosten der Lieferanten und Handwerker, die somit das Risiko der Bebauung tragen.

Die Herrschaft, welche der Baustellenhändler unter diesen Verhältnissen aus den Bau ausübt, ist so augenscheinlich, daß er oft als der eigentliche Unternehmer und der Andere nur als sein Gehilfe lim Volksmund „Strohmann") angesehen wird. Auch die Berufsgenossenschast vertrat ursprünglich diese Ansicht. Das Reichsversicherungsamt ist aber nicht so weit gegangen. Denn der Bauunternehmer hat immerhin, so lange er den Bauplan einhält, durch die Verfügung über die Baugelder eine gewisse Selbstständigkeit, er setzt ferner seine Arbeit und sein kleines Vernrögen ein und trägt somit ein gewisses Risiko, anderseits erwartet er auch einen Antheil am Gewinne durch einen günstigen Verkauf des Grundstückes nach Vollendung des Baues. Unternehmer ist er also, obwohl die Höhe der Bauschulden, die er eingeht, in keinem Verhältniß zu seinen Betriebsmitteln steht. Der Bauherr ist er aber auch nach Ansicht des Reichsvetsicherungsamtes nicht.

H*-

Bauherr ist vielmehr der Baustellenhändler. Denn er hat durch seine Rechtsstellung und durch die ungünstige Vermögenslage des Unternehmers die wirthschaftliche Macht über den Bau, so daß er über die Art seiner Ausführung verfügt, und er hat auch das überwiegende wirthschaftliche Interesse an dem Baue, da er den Haupttheil des Gewinnes in seiner Hypothek vorweg nimmt, während dem Bauunternehmer nur die unsichere Aussicht auf einen verhältnißmäßig geringen Antheil am Gewinne bleibt. Der Vertrag zwischen dem Baustellenhändler und dem Unternehmer ist außerdem, vom wirthschastlichen Standpunkt aus betrachtet, nur eine Abart vom Bauvertrag, die sich aus eigenartigen großstädtischen Verhältnissen entwickelt hat. Denn der Verkauf der Baustelle an den Unternehmer, der scheinbar im Vordergründe des Geschäftes steht, ist nicht der einzige, nicht einmal der Hauptzweck des Vertrags für den Baustellenhändler, da der Verkauf an einen Erwerber, von denr er keine Zahlung erwarten kann, für ihn an sich feinen Vortheil bietet. Die in oder neben dem Vertrag getroffenen Vereinbarungen, welche die Bebauung des Grundstückes zum Gegenstände haben, gehören somit zum Hauptinhalt des Vertrages, nach denr seine ivirthschaftliche Natur zu beurtheilen ist, und diese Bestimmungen sind so geartet, daß der Unternehmer zur Herstellung des Baues nach dem Bauplane des Händlers gezwungen ist, während sein Entgelt in der Aussicht auf einenAntheil am Gewinn liegt. Der Uebergang des Eigenthums an der Baustelle auf den Bauunternehmer ist unter diesen Verhältnissen für die Beurtheilung der Stellung der Betheiligten ohne wesentliche Bedeutung, abgesehen davon, daß das Eigenthum durch die Ueberlastung mit der Hypothek des Händlers zunächst wirthschaftlich werthlos ist. Die Herrschaft, die das Eigenthum an der Baustelle sonst begründet, ist hier für den Bauunternehnrer nur eine scheinbare, die seiner wirthschaft-lichen Stellung nicht entspricht.*)

Auch das bayerische Landesversicherungsamt hat i. I. 1902 entschieden: weil an der Ausführung des Baues in erster Linie der Kapitalist wirthschaftlich toteresfirt sei, so sei in allen Fällen, in welchen ein Kapitalist sich mit einem insolventen Unternehmer zur Ausführung eines Baues in der Weise verbindet, daß der Kapitalist thatsächlich die Herrschaft über den Bau, sowie das Hauptinteresse an der Fertigstellung desselben hat, der Kapitalist als Bauherr anzusehen und daher für die der Versicherungsanstalt geschuldeten Regiebauprämien haftbar.

Die Wurzel des Uebels liegt darin, daß diese Häuser einzig und allein gebaut werden, nicht um das Wohnbedürfniß zu befriedigen, fonbenTum durch deren Verkauf einen spekulativen Gewinn zu machen. Die Einführung des Befähigungsnachweises für das Baugewerbe würde wohl Manches bessern, ein wirksames Mittel zur Sicherung der Forderungen der Bauhandwerker ist aber bisher noch nicht gefunden, denn die unsichere Lage der Bauhandwerker ist nur die nothwendige Folge der ungesunden Lage des großstädtischen Ban-und Wohnwesens überhaupt. Das Baugewerbe wird sofort

*) Amtliche Nachrichten des Reichsversicherungsamtes, 1901, S. 604 ss.

zum große» Theile wieder gesunden, sobald die Bauordnung und die städtischen Bebauungspläne dieMieth-kaserne zurückdrängen, den Bau von Kleinhäusern begünstigen und es so den breiten Massen des Mittelstandes ermöglichen, zu eigenem Hausbesitz zu kommen. Dann wird der gewerbsmäßige Hausbesitz durch den Bewohnerhausbesitz ersetzt. Daher ist in Bremen und Lübeck, wo heute noch für die Wohlhabenden das Einfamilienhaus, für die Minderbemittelten Häuser mit 2—3 Wohnungen vorherrschen, der Bauschwindel fast unbekannt. Dasselbe gilt aus gleichem Grunde auch für London.*)

*) Die Verluste, welche die Bauhandwerker, meist kleine Leute des Mittelstandes, durch die ungesunde Lage des städtischen Bauwesens regelmäßig erleiden, belaufen sich jährlich aus Millionen. Nach F r e e s e, Jalousiefabrikant in Berlin, büßten in den Jahren 189J—1893 die Berliner Bauhandwerker bei 731 Grundstücken, die zur Zwangsversteigerung kamen, 75 Millionen M a r k ein. Nach einer Berechnung der Berliner Tapetenhändler beliefen sich die Verluste dieser einzigen Branche innerhalb der letzten zehn Jahre auf eine Million Mark, so daß der Verlust aller bei den Bauten in Betracht kommenden Geschäftszweige in den letzten Jahren auf 100—150 Millionen angeschlagen wird. In anderen Städten steht es nicht besser. In Hamburg fielen 1890 und 91 bei 394 Subhastationen 3,959.000 Mark Hypothekenforderungen und mindestens eben so viel Bauhandwerkerforderungen aus. In einem Jahrzehnt (1881—1891) wurden in derselben Stadt bei 1859 subhastirten Neubauten 31?/., Mill. Mark eingebüßt. In Halle wurden nach den Ausführungen, die der Abg. Bassermann im Reichstage machte, von 52 Handwerkern 195,000 Mk. Verluste angemeldet, die aber etwa nur ein Drittel dessen ausmachten, was die Handwerker in einem Jahre verloren. Die Leipziger Dachdecker schätzen ihre in fünf Jahren erlittenen Verluste auf 110,000 Mark, die Glaser auf 145,000 Mk., die Maler 142,764 Mk. In Würzburg sollen die Handwerker bei 50 Bauten, die unter den Hammer kanren, in Jahresfrist eine halbe Million eingebüßt haben.

Kommt das Haus zur Zwangsversteigerung, so bieten die Inhaber der ersten Hypotheken nur bis zur Höhe ihrer Forderungen und die dahinter stehenden Handwerkersorderungen fallen aus, da die Handwerker in der Regel die erforderliche Bietungskaution nicht aufbringen können, um zum Aufbieten zugelassen zu werden, oder da sie nicht immer wieder um Hunderttausende Häuser kaufen können, um einige tausend Mark zu retten. „Die bedenkliche Lage der Bauhandwerker," schreibt Freese, (Das Pfandrecht der Bauhandwerker, Leipzig, Verlag von Fr. Perthes 1901, S. 18—19), „kann keine Frage sein. Der Bauhandwerker kann erst Bezahlung beanspruchen, wenn er seine Arbeiten ausgeführt hat. Ist dies aber geschehen, so gehören seine Lieferungen nicht mehr dem Bauherrn, sondern ausschließlich den Inhabern der eingetragenen Hypotheken, ohne Rücksicht darauf, für luen oder wofür sie eingetragen sind. Das tut voraus verpfändete Haus gleicht für ihn einer Mausefalle. Alles was er liefert, gehört den Hypothekengläubigern. Sieht er ein, daß er betrogen werden soll und kommt mit seinen Gesellen, um seine Sachen wieder abzuholen, die Fenster wieder herauszunehmen, die Thürdrücker wieder zu entfernen, so kann er noch Bekanntschaft mit deut Strafrichter

Man hat schon behauptet, das System der Miethkaserne sei durch den Großbetrieb tut Baugewerbe bedingt; aber mit Unrecht. Das Massenmiethhaus bestand tut Inneren der Großstädte vielfach bereits, ehe das städtische Bauhandwerk sich zum Großbetrieb entfaltete, was besonders nach 1870 geschah. Damals erhielt das Baugewerbe zwei willkommene Unterlagen, welche ihm die Fortbildung zum Großbetriebe ermöglichten: die Vorliebe der Bauordnungen für die Miethkaserne und in den Hypothekenbanken eine Kreditorganisation, die ihm gerade auf den Leib geschnitten war. Die Begünstigung des Einfamilien- und Kleinhauses durch die Bauordnungen würde beut Großbetrieb tut Baugewerbe nicht schaden. Allerdings ist ihm das Massenmiethhaus ein willkommeneres Objekt als das Kleinhaus, aber auch bei diesem kann er bestehen, wie das Beispiel Englands zeigt, wo das Einfamilienhaus herrscht und tut städtischen Baugewerbe doch der Großbetrieb vorwiegt. Das kleinere Baugewerbe wird erst dann von der Umgestaltung der Bauordnungen tut Sinne stärkerer Förderung des Kleiuhauses Vortheil haben, wenn sich die Bevölkerung allmälig mit dem Wohnen im Kleinhause befreundet und wenn eine Credit-organisation dazu kommt, die inehr aus die Verhältnisse des kleinen Bauhandwerks zugeschnitten ist. Zu diesem Zwecke sollten die Hypo-thekenbanken zunächst veranlaßt werden, ihre Gelder in erster Linie dem Bau von Mittel- und Kleinwohnungen zu widmen, deren Beleihung ja eine gute Kapitalanlage ist.

machen: wegen Diebstahls. Kommt es zur Subhastation, so gilt die Priorität, Nichtsein Recht. Verzweifelte Szenen spielen sich dann oft tut Subhastationszimmer ab, wenn in der Versteigerung das Gebäude, an dem so viel Schweiß klebt, in den Besitz eines der Hypothekengläubiger übergeht. Die Göttin der Gerechtigkeit, deren Augen verbunden sind, führt für die Bandhandwerker nur das Schwert, nicht die Waage."

Eittslttfz dev Höhenlage dev Wohnungen auf Gesundheit und Sterblichkeit.

Auch vom Standpunkt der Gesundheit zeigt das Familienhaus n»d das Kleinhaus die besten Verhältnisse. Die Statistik der Sterbefälle zeigt, daß die extremsten Wohnlagen, im Keller und unter dem Dach, die höchste Sterblichkeit haben. KörSst in Pest hat für die Jahre 1872 Ms 1882, mit Außerachtlassung der Kinder bis zu 5 Jahren, das Durchschnittsalter der Verstorbenen lute folgt festgestellt:

in den Kellerwohnungen 39 Jahre 11 Monate im Erdgeschoß im 1. und 2. Stock 44 im 3. und 4. Stock 42

42

Der Unterschied in der Lebensdauer wie sie die einzelnen Wohnlagen aufweisen, wär noch stärker gewesen, wenn Körösi auch die Kinder einbezogen hätte. In Berlin starben von 1000 Bewohnern

1875/76    1880/81    1885/86    1890/91

35.6

23 6

21.1

21.3

29.4

21.8

20.4

20.7

28.6

20.6

18.4

22.1

29.2

32.9

36.5

22.3

18.8

21.4

22.0

25.8

19.0

20.3

21.4

22.8

Die Sterblichkeit ist im ersten Geschoß am geringsten, steigt nach unten — in den Erd- und Kellergeschossen, nach oben in den höheren und Dachwohnungen und ist in diesen noch höher als in den Kellerwohnungen. Schwalbe in Berlin erkannte schon 1875 „daß die Sterblichkeit in den Kellerwohnungen stärker ist als in allen anderen Wohnungen, daß die Epidemieen in den Kellern stärker auftreten als anderwärts, daß die Kellerwohnungen den intensivsten Nähr-

(4-

boden bilden für die große Gruppe der Durchfalls- und Infektionskrankheiten",*) Schwalbe brachte aber die hohe Sterblichkeitsziffer der oberen Stockwerke in Zusammenhang nicht mit der Höhe der Wohnungen, sondern mit der schlechteren wirthfchaftlichen Lager ihrer Bewohner. Die Einführung der Wasserleitung und Kanalisation (Bodenreinigung) in München k. fetzte die Sterblichkeit herab und zwar hatten die Keller- und Dachwohnungen den Hauptgewinn davon. Trotzdem „stehen sie noch immer als die ungesundesten an der Spitze und ein Einblick in die vom Berliner statistischen Amt herausgegebenen Veröffentlichungen der Sterbefälle nach Wohnnngslage lehrt uns, daß diese beiden Wohnungsklaffen auch jetzt noch, wenn auch in geringerem Grade als früher, einen Begünstigungsort für Entwicklungsund Infektionskrankheiten, die höchstgelegenen Wohnungen ganz besonders einen solchen für die Erkrankungen des Verdauungsapparates, für die Durchfall- und Brechdurchfallerkrankungen bilden. Eine dadurch bedingte enorme Kindersterblichkeit, namentlich in den heißen Sommermonaten, ist es auch, welche die Sterblichkeit im Allgemeinen für diese Wohnungen so hoch erscheinen läßt. Und wenn Körösi ein günstigeres Resultat für die Lebensdauer in den höchstgelegenen Wohnungen fand, so ist dieses eben dadurch zu erklären, daß er die 0 bis 5jährigen Kinder von feinen Berechnungen ausschloß."**)

Die gesundheitlichen Nachtheile der Kellerwohnungen liegen zunächst in dem Mangel an guter Lust. Die Lusterneuerung erfolgt in jeder Wohnung vielfach durch die Poren des ausgetrockneten Mauerwerkes und des trockenen Holzes. Die äußere Luft ist kälter und daher schwerer wie die innere, dringt also durch diese zahllosen kleinen Kanälchen in die Wohnung ein, erwärmt sich hier, ivird dadurch leichter und steigt tut Hause in die Höhe. Ist die Wohnung aber feucht, und Kellerwohnungen find das immer, so find die natürlichen Lüftungskanäle der Wohnung durch die Feuchtigkeit verschlossen, die natürliche Ventilation stockt, eine direkte Luftzufuhr von außen wird gerade in diesen Räumen, im Winter zur Ersparnis; an Feuerungsmaterial, im

*) Schwalbe, Vortrag „über den Einfluß der verschiedenen Wohnungen auf die Gesundheit ihrer Bewohner, so weit er sich statistisch nachweisen läßt", gehalten auf der 2. Generalversammlung des Deutschen Vereins für öffentliche Gesundheitspflege. Vierteljahrsschrist dieses Vereins 1875, S. 70 ff.

**) Dr. Dölger, „Was ist bisher über den Einfluß der Höhenlage (Stockwerklage) der Wohnungen in den Großstädten statistisch festgestellt? Wie läßt sich dieser Einfluß erklären?" In der Deutschen Vierteljahrsschrift für öffentliche Gejundheits-pflege, 1901, S. 44ü.

Sommer des Staubes wegen, nur sehr mangelhaft vorgenommen. Oeffnet man aber, so bringt der Straßenstaub leicht gefährliche Ansteckungskeime. In den geschlossenen Räumen verdirbt die Lust durch jeden Atemzug der Bewohner, der Gehalt an Kohlensäure und Wasser wächst, der Sauerstoff nimmt ab, die Feuchtigkeit zu. Ohnedies schon haben diese Wohnungen meist kalte Wände und Fußböden. Alle diese Umstände vereinigt, disponiren die Bewohner zu Erkältungskrankheiten. Weil diese allgemeinen Mißstände dauernd und ständig wirken, so leidet auch die Blutbildung schwere Noth, es kommen Blutarmuth, Bleichsucht, Skrophnlose, die Widerstandsfähigkeit gegen Ansteckung wird vermindert, die Krankheiten nehmen leicht einen bösartigen Verlauf; daher die hohe Sterblichkeit der Kellerwohnungen.

Haben die Kellerwohnungen zu wenig Wärme, Licht und Luft, so haben die höchst gelegenen Wohnungen davon zu viel. Im Winter sind die Dachwohnungen schwer heizbar, daher zu kalt, und weil das Wasser leicht vom Dache her eindringt, oft feucht. Im Souuner sind sie schwül, vom Dache her überhitzt, die Nahrungsmittel werden dadurch leicht verdorben und aus diesen allgemeinen Umständen folgt besonders die hohe Kindersterblichkeit. Das regelmäßige Besteigen der zahlreichen, oft steilen Treppen schädigt die Gesundheit schwächlicher, besonders junger Leute, die höher gelegenen Geschosse zeigen daher mehr Früh- und Todtgeburten wie die nieder gelegenen. Jede Verderbnis; der unteren Luftschichten wirkt nach oben, die warme Lust der unteren Geschosse steigt durch die Gänge und Treppen, besonders aber durch die Zwischenböden in die oberen Räume bis zum Dach. Diese Zwischenböden sind im Erdgeschoß und in. den höchsten Stockwerken am meisten verunreinigt wegen der dichteren Belegung dieser Räume gegenüber den mittleren Wohnlagen. Dadurch sind diese Zwischenböden nicht selten ein guter Nährboden für Fäulnißpilze der schlimmsten Art. „Das erscheint", sagt Büchner, „auch als ein Hauptgrund, warum wir von gesundheitlicher Seite gegen die großen Häuser sein müssen, weil dort die verbrauchte, durch die Athmung der Bewohner, durch Dünste von der Küche oder vom Closet verdorbene Lust von den unteren in die oberen Stockwerke hinaufgeht, und auch die Lust im Corridor und im Stiegenhause, welche die oberen Stockwerke mit versorgt, unmöglich rein bleiben kann, da sie zuviel Staub aufnehmen muß."

Die gesundheitlichen Nachtheile der Keller- und Dachwohnungen werden auch dadurch verschärft, daß sie durchweg zu stark belegt sind. Keller- und Dachwohnungen sollten daher ganz verboten und die Zahl der Stockwerke sollte auf höchstens vier beschränkt werden.

Vergleichende Berechnung der Rosten für Grosz- und Aleinhäuser.

Bei Kleinhäusern sind die Herstellungskosten immer höher, als wenn man eine größere Anzahl von Wohnungen in einem einzigen Haus in mehreren Stockwerken neben und übereinander legt, weil sich hier der Bodenpreis auf eine größere Zahl von Wohnungen vertheilt und auch die Kosten des qm ü ber bauten und des cm u in bauten Raumes sich mehr ausgleichen. Bei den hohen Bodenpreisen im Inneren einer größeren Stadt sind Einfamilienhäuser daher ganz unmöglich.

100 Personen auf eine sünfgeschossige Mieth-

Nehmen wir eine Familie zu 5 Personen an, ferner für jedes Familienglied in den Wohn- unb Schlafräumen zusammen 10 ein Luftraum, mit Einrechnung von Gang, Abort und Küche aber das Doppelte, so erfordert die Unterbringung einer Familie mindestens 100 cm, was bei 3 m Geschoßhöhe eine Bodenflache von 33 qm gibt. Diese vertheilen sich auf 3 Raume (Schlaf-, Wohn- bezw. Kochziistmer oder Küche) und erfordern mit den Mauern und Treppen rund 50 qm, Wird die Wohnung auf zwei Stockwerke vertheilt, so kann man bei 10 m Haustiefe mit 30 qm Hausfläche auskommen. Vertheilen wir 20 Familien kaserne, so kommen auf jedes Stockwerk 4 Familien, das Haus muß also eine Grundfläche von 200 qm haben. Bei 3 m Geschoßhöhe und Unterkellerung, kann man im Allgemeinen als Preis des qm bebauten Raumes 90 M. für das 1., 110 M. für das 2., 150 M. für das 3., 180 M. für das 4., 210 M. für das 5. Geschoß annehmen, was für die überbaute Fläche einer fünfgeschossigen Miethkaserne einen Durchschnittspreis von 148 M. ergibt. Bei zweigeschossigen Kteinhäusern kostet der qm im ersten Stock bei sehr einfacher Ausstattung 40, im zweiten 80, im Durchschnitt 60 M.³)

Die Großstädte haben meist höhere Durchschnitts-Preise. In München kostete i. I. 1902 ein Neubau für Wohn- und Bureauzwecke in bürgerlicher Aus-stattmig:

I. nach der überbauten Flüche:

1 qm überbaute Flache eines 4stöckigen Hauses 1 qm 1 qm 1 qm

„ Zstöckigen „ 2stöckigen „ Istöckigen

300.— Mk 260. - „ 200. - „ 150.- „

11. nach dem umbauten 9lmtm mit vollständiger Unterkellerung: 1 cm des umbauten Raumes

(die Höhe ist gemessen von Oberkante Kellerpflaster bis zu den Kehlbalken

oder bis zur Mittelpfette)

13,10 Mk.

beim 4stöckigen Haus

1 cm des umbauten Raumes

17,- Mk.

(die Höhe ist gemessen von Oberkante Terrain bis Oberkante Hauptgesims.) beim    4stöckigen    Haus

17.50    „

18.50    „ 22,- „

Nehmerr wir die geringeren Preise des allgemeinen Durchschnittes, so kostet die Unterbringung von 20 Familien in einer 5geschoßigen Miethkaserne 200 X 148 = 29,600 oder rund 30,000, die Einzelwohnung also 1500 Mk. Das Einfamilienhaus bedarf bei 2 Stockwerken blos 30 qm Grundfläche, die Baukosten sind 60 Mk. für den qm, das Haus kostet also zu bauen 1800 Mk. Dazu kommen nun die beiderseitigen Bodenpreise. Beim Großhaus bedürfen wir zunächst 200 qm für das Haus; weil seine Btauern 15 m hoch sind, muß der Raum hinter dem Hause auf die gleiche Länge als .vof frei liegen bleiben. Die Grundfläche von 200 qm gibt bei 10 m Haustiefe eine Frontlänge von 20 m, der Hof erfordert daher wenigstens 300 und die Gesammt-fläche wird 500 qm. Rechnen wir diesen zu 100 Mk., so kostet das Gelände 50,000, das Haus im Ganzen 80,000, die Wohnung 4000 Mk. Das Einfamilienhaus braucht mit Einrechnung eines kleinen Hofes von 15 qm 55 qm Boden, diese kosten zusammen 5500 Mk., die ganze Wohnung daher 7300 Mk. — ein Unterschied im Wohnungs-preis von 3300 Mk.⁴) Je höher der Bodenpreis, desto größer wird dieser Unterschied zwischen den Kosten einer Familienwohnung im großen und im Einfamilienhaus. Selbst bei dem Bodenpreis von 1 Mk. für den qm ist der Preis der Wohnung hier 1855, dort 1525 Mk.

Nicht günstiger stellt sich die Rechnung für das Einfanrilienhaus, wenn man nach cm des umballten Raumes rechnet. Bei Annahlne der Münchener Preise, bei der weiteren Annahme, daß für die Miethkaserne auf die Fanrilie 70 cm, im zweigeschossigen Einfamilienhause 60 cm genügen, brauchen wir für das erstere Haus 1400 cm zum Durchschnitte von etwa 17, für das andere 60 cm zum Durchschnitte von etwa 20 M. Das gibt int ersteren Falle einen Baupreis von 23,800, bezw. einen Wohnungspreis von 1190, im anderen Falte einen solchen von 1200 M. Der Bodenpreis ist (der qm wieder zu 100 M.) für die Miethkaserne 50,000, für das Einfamilienhaus 5500 M.; beide Kosten mit denen des Baues zusammengestellt, ergeben als Preis der Wohnung in der Miethkaserne 3690, int Einfamilienhaus 6700 M.

Nehmen wir den Mittelweg und bauen statt des Einfamilienhauses ein zweigeschossiges Kleinhaus mit 4 Familien, so brauchen wir für jede Familie wieder 50 qm

Grundfläche, für den Baugrund also 100 qm. Diese zu überbauen kostet 0000 M. Die Gesammthöhe des Hauses ist 0 m, die Frontlänge 10, ein Hof von 00 qm konnte genügen und das Gelände (160 qm) kostet dann 16,000 M. Der Gefamnüpreis ist 22,000, die Unterbringung einer Familie kostet 5500 M., der Unterschied zum Nachtheile des Einfamilienhauses beträgt 2400 M.

Vorstehende Berechnungen können nur ein allgemeines Bild geben, denn die Ziffern sind nach Lage der Verhältnisse, Anordnung der Wohnung u. s. w. verschieden. Immerhin ersehen wir daraus, das; im Inneren der größeren Städte größere Häuser nicht zu entbehren sind, um die Wohnungen der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether anzupassen. In den äußeren Ringen aber ist das Kleinhans und in den Vororten das Einfamilienhaus wirthschaftlich berechtigt. Bei billigem Bodenpreis läßt sich für jede Stadt die Grenze finden, wo der Unterschied zwischen einer Wohnung im Massenhaus und einer solchen im Einfamilienhaus so gering wird, daß er gegenüber den sittlichen und gesundheitlichen Vortheilen des Klein- und besonders Einfamilienhauses zurücktritt und noch innerhalb der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether liegt. Wenn vollends Staat und Gemeinde durch Bauordnung und Bebauungspläne für die Niederhaltung der Bodenpreise sorgen, indem sie die ungesunde Ausnutzung des Bodens beschränken, so müssen die Gelände-preise, wo sie hoch sind, fallen und wo sie niedrig sind, niedrig bleiben. Dazu gehört weiter die Erschließung von möglichst viel Baugelände im Umkreis des gesammten Stadtcrweiter-ungsgebietes, damit ein reger Wettbewerb wachgerufen wird.

¹

„Die Verschuldung ist vielfach nur die konkrete Erscheinungsform eines lediglich durch Neubelastung gesteigerten Bodenwerthes. Ein Mehrwerth, der unter solchen Umständen entsteht, kann volkswirthschastlich niemals ein Aktivum bedeuten. Er bildet vielmehr nicht nur keinen Werth, sondern unmittelbar ein Passivum der nationalen Wirthschaft." (Eberstadt, a. a. O., S. 241.)

²

„Die Legende von der Unfähigkeit Deutschlands, das für seine Industrie nothwendige Kapital hervorzubringen, kann nicht aufrecht erhalten werden, dauernde Schwäche des deutschen Kapitalmarktes, die Unfähigkeit zu produktiven Zwecken das nöthige Kapital aufzubringen, dürfte durch die Ansprüche der Bodenverschuldung, die unbedingt und vor allen anderen befriedigt werden müssen, zur Genüge erklärt sein." (Eberstadt, „Der deutsche Kapitalmarkt", S. 65, 09, 236).

³

Jolly, Technisches Auskunftsbuch, 1901, Seite 1008. Kalender für den süddeutschen Baumeister, 1899, Seite 81.

⁴

Bei den 228 Baugenossenschaften, die in Deutschland bis Ende 1899 Häuser gebaut hatten, war der Durchschnittspreis einer Wohnung 3550 Mk., der einer Wohnung zum Eigenthuntserwerb, also eines Familienhauses, 2927 Mk., alles mit Grund und Boden. (I. B. S. 281.)

Offeire und geschloffene Bauweise.

Die meisten bisherigen Bauordnungen glaubten die ganze städtische Besiedelungsfrage durch den Unterschied zwischen geschlossener und offener Bauweise zu erschöpfen. Bei der geschlossenen Bauweise sind die Häuser entweder hart nebeneinander gestellt oder nur durch einen schmalen Luftraum (Reul) getrennt; bei der offenen sind die Häuser weiter auseinander geschoben und zwar schon durch größere Breite der Straßen, dann durch Vorgärten, größere Höfe, besonders aber auch durch Zwischenräume in der Häuserflucht selbst. Die geschlossene Bauweise hat sich im Kern und in den älteren Theilen der Städte durch allmäliges Ueberbauen der früheren Höfe und Gärten herausgebildet; in den äußeren Theilen ist die Bauweise vielfach mehr oder weniger offen, bis zum vollkommenen Pavillonsystem, wo jedes Haus für sich innerhalb des Grundstückes frei steht. Der Mindestabstand von der Nachbargrenze, den die Bauordnung dabei vorschreibt, wird Bauwich genannt. Die offene Bauweise war zunächst eine Reaction gegen die Engräumigkeit der Straßen und Wohnungen im alten Kern der Stadt. Kamen doch im alten Stuttgart nur 25 bis 26 qm auf den Bewohner. Nach dem italienischen Sprichwort: „dovenon va iJ sole, va il medico — wo die Sonne nicht hinkommt, kommt der Arzt hin" — verlangte die Gesundheitslehre daher recht breite Straßen und möglichstes Freistehen der Häuser.

In München, wo die offene Bauweise seit 1879 für große Theile der Außenbezirke vorgeschrieben ist, muß hiebei zwischen den einzelnen Gebäuden und Gebändegruppen ein Zwischenranm von mindestens 7 m sein. So bleibt gerade das werthvollste Baugelände, das längs der Straßen, unausgenutzt. Die weiträumige Bauweise verschlingt daher große Flächen und führt besonders auch zu großen Straßenlängen. Auf den Kopf der Bevölkerung kommen 2—3 m Baufront. In München z. B., das mit Ausnahme der verhältnißmäßig kleinen Altstadt besonders weiträumig gebaut ist, kommen in folgenden Straßen mit geschlossener Banweise folgende Baufrontlängen ans den Wohner:

0.40 Meter, 0.56    „

in der Amalienstraße in der Schellingstraße in der Karlsstraße in der Augustenstraße in der Dachauerstraße in der Schillerstraße in der Weißenburgerstraße 0.31    „

0.70

0.49

0.45

0.51

Die Extreme sind hier Lothringerstraße mit 0.80 und Zenetti-straße mit 0.25 Meter. In allen diesen Straßen stehen die Häuser dicht beisammen, jedoch mit Höfen versehen. Anders ist es in den Villenvierteln der Stadt. Auf den Wohner kommen hier z. B. in der Haydnstraße 2.35, in der Lessingstraße 2.37 laufende Meter.

Das Stuttgart von 1895 mit 158321 Bewohnern verfügte über 159 255 laufende Meter Baufront, so daß ans den Kops 1,006 m kamen. Der Stadterweiterungsplan von jenem Jahre hatte für die neuen Stadttheile eine Bevölkerung von 126043 Seelen angenommen und für diese 299,520 laufende Meter Baufront vorgesehen, ans den Kopf also 2,38 m. Die Einwohnerschaft von 1895 lebte ans 405 lia zusammen, was auf den Kopf 25,6 qm ergab. Das erweiterte Stuttgart mit seinen 126,043 Seelen sollte 1000 ha umfassen, ans den Kopf sollten also etwa 3 mal so oiel wie iit dem Stuttgart von 1895, nemlich 79,3 qm kommen.¹) In den eigentlichen Villenvierteln darf man auf das Haus höchstens 10 Personen annehmen.

Die offene Bauweise eignet sich nicht zu Kleinwohnungen, weil diese, wenn nur nach einer Seite, etwa nach dem Bauwich hingelegt, sich nicht durchlüften lassen. Ferner sind die Wohnungen, abgesehen von dem starken Geländeverbrauch, schon dadurch theuer, ivcil sie nach vier Seiten frei stehen, also Fa^aden haben, während die geschlossene Bauweise die beiden Seitenfa^aden durch Brandgiebel ersetzt. Die offene Bauweise vertheuert daher auch die Unterhaltungs- und Wohn-kosten und wegen der starken Abkühlung ans den vier Seiten, auch die Heitzung. Der Gemeinde aber erwachsen durch diese Bauweise weit höhere Ausgaben für Straßenanlagen, Beleuchtung, Reinigung, Schneeabfuhr, polizeiliche Ueberwachung u. s. w. Soweit diese Kosten auf das Banland abgewälzt werden, vertheuern sie wieder das Wohnen. Die breiten, langen Straßen erzeugen sehr viel Staub, der nicht nur die Front der Häuser belästigt, sondern vom Wind durch den Bauwich auch in die Höfe und Hintergärten getragen wird. Die Vorgärten

nehmen viel Gelände weg, ohne daß es den Bewohnern Vortheil bringt; denn der Vorgarten geht auf Kosten von Hof und Hausgarten. Diese haben dann zuviel Schatten und bleiben feucht, daher der offenen Bauweise Begünstigung der Erkältung und des Rheumatismus nachgeredet wird.

Die geschlossene Bauweise läßt weniger Licht und Luft an und in die Häuser und gestattet überhaupt nur eine geringe Hanstiefe. Die höchste Tiefe beträgt zwei Zimmer, weil sonst nicht mehr jedes Fenster der Zimmer, Küchen, Arbeitsräume und Aborte unmittelbar ins Freie führen kann, eine Vorschrift, an welcher unbedingt festgehalten werden muß. Trotzdem sind bei der geschlossenen Bauweise die Treppen und Vorplätze meist noch ungenügend beleuchtet und gelüftet. Größere Wohnungen lassen sich hier nur schaffen durch Errichtung längerer Nebengebäude, die aber dann meist an engen Höfen liegen. Besonders verrufen ist in dieser Hinsicht Berlin, wo an das Vorderhaus ein langer bandartiger Hinterbau angeschlossen ist und in der Ecke zwischen beiden das sogenannte Berliner Zimmer sich befindet, ein großer, aber schlecht beleuchteter Raum, der meist als Eßzimmer benutzt wird. Au die Berliner Stube reihen sich die Schlafzimmer, enge Kammern, die sich in den Hof lüften und in dem bandartigen Hinterbau längs eines schmalen Ganges liegen, dessen Abschluß durch die Küche gebildet wird. Ein weiterer Greuel der Berliner Bauweise ist der sog. Hängeboden, ein niedriger, enger und schlecht gelüsteter Schlafraum für die Dienstboten, dessen Anwendung bei Neubauten nunmehr verboten ist. Die Lüftung in den schlitzartigen, eng umbauten Höfen ist sehr mangelhaft. Der Wind, ein Gesundheits-saktor ersten Ranges, wird durch die hohen Dächer abgehalten, die Luft stagnirt, ihre Erneuerung findet nur durch Diffusion statt und diese wirkt sehr langsam.

Wo sich eine Stadt auf ebenem Boden ausdehnen kann, begegnet die offene oder wenigstens weiträumige Bauweise geringeren Schwierigkeiten. Anders aber im Hügelland, wie z. B. in Stuttgart. Hier sind die Hauptzüge durch die Thallinie gegeben, die Anlage einer Ringstraße ist ausgeschlossen, die Stadterweiterung muß die Abhänge hinauf steigen. Das erschwert und vertheuert die Anlage der Straßen wegen der starken Erdbewegung (Einschnitte und Auffüllungen) und der Stützmauern. Man sucht daher die Straßen möglichst wenig in den Berg einzuschneiden und lieber zwei schmale Straßen übereinander, als eine breite anzulegen. Auch der Hausbau erfordert

an beit Abhängen große Kosten für die Herrichtung der Bauplätze. Bei jedem Hans muß die Thalseite mit Bauverbot belegt werden, d. h. die Höfe und Gärten haben Aussicht auf die untere Stadt — Panorama-Straßen. Man baut nur Vorderhäuser und keine oder kleine Rückgebäude, daher eignen sich die Abhänge nicht zum Gewerbebetrieb, besonders wenn dieser größere Hofstächen erfordert. Die Kostspieligkeit der Straßen und Gebäude tut Hügelland wird noch erhöht, wenn die alteingesessenen Bürgerfamilien, wie in Stuttgart, das Bestreben haben, an den obst- und weinreichen Abhängen wenn möglich ein kleines Besitzthum, ein „Gütle", zu erwerben, mit Aussicht auf die Stadt. So wird der Landerwerb zum Hausbau noch mehr beschränkt und vertheuert.

Die offene Bauweise entspricht allerdings der gesundheitlichen Forderung nach möglichster Zufuhr von Licht und Luft. Sie findet aber sehr bald ihre Grenze an der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohner. In ihrer vollen Ausgestaltung eignet sich diese Bauweise daher nur für vornehme Quartiere mit Villen oder dem mittelgroßen Hause, das höchstens 2% Stockwerke besitzt, mit Hof und Garten versehen und auf den Seiten durch einen 10 bis 14 m breiten Bauwich isolirt ist, das sogenannte Landhaus. Wo diese Bauweise aber allgemein oder auch nur für größere Bezirke vorgeschrieben wird, vertheuert sie das Wohnen so sehr, daß die große Masse der Bevölkerung nicht nur vom eigenen Hausbesitz ausgeschlossen, sondern unter Umständen sogar aus der Stadt verdrängt wird. Da die offene Bauweise, wenn über größere Gebiete durchgeführt, auch höhere Gemeindesteuern mit sich bringt, so kann der Stadt und ihrer Industrie der Wettbewerb mit anderen Städten und besonders mit der ländlichen Industrie sehr erschwert werden. Selbst in den gewöhnlichen Stadtvierteln kann eine überstrenge Banordnung den Wohnungsban hemmen.²)

Für die allermeisten Stadttheile muß die Bauordnung daher einen Ausgleich suchen zwischen den Ansprüchen der Gesundheit und der Wirthschaftlichkeit. Diese Vermittelung kann sehr verschieden abgestuft sein, und von der ganz offenen Bauweise, dem Pavillon-System, durch eine Reihe von Zwischenbildungen zum bloßen weiträumigen Bau und von diesem zur geschlossenen Bauweise gehen. Der Bauwich kann für die meisten Quartiere wegfallen, denn er hat ebenso große Schatten- als Lichtseiten und ivird besser durch größere freie Hinterflächen ersetzt. Selbst eine scheinbar ganz geschlossene Bauweise kann sehr weiträumig sein, ohne daß die Wohnungen über Gebühr vertheuert werden, indem sie den Raum längs der Straße ausnutzt, aber das Hintergelände offen läßt. Doch darf dieses nicht in schmale Riemen geschnitten werden, sondern es muß eine zusammenhängende Fläche bleiben, welche vor Staub geschützt ist, aber doch Luft und Sonne reichlich zuläßt und dabei noch genügend schattige Stellen hat. Läßt man die kleineren Vorgärten weg, so kann das freie Hintergelände um diesen Raum vergrößert werden, was meist besser ist. Um diese Hintergelände dauernd frei zu halten und den Bewohnern des betreffenden Baublockes für immer ein großes mit Grün bestandenes Luftbecken zu sichern, kommt neuerdings der Begriff der rückwärtigen Bau-Fluchtlinie auf. Dann stehen die Häuser geschlossen längs der Straße, größere Rückgebäude für Wohnzwecke sind verboten, die innere Fläche des Blockes ist mit Höfen und Gärten besetzt, und dieser Jnnenraum darf servitutmäßig nicht bebaut werden. Je enger übrigens die Bauweise, desto geräumiger muß die Wohnung sein, daher eine weiträumige Wohnung immer besser ist wie eine weiträumige Bauweise, wenn diese nöthigen würde, an dem Wohnraum zu sparen. Bei ganz geschlossener Wohnweise sollte man daher mindestens 20 cm auf den Kopf rechnen. Nirgends aber darf die Schablone herrschen.

In Bremen reihen sich die einzelnen Häuser längs der Straße geschlossen aneinander, meist als Einfamilienhäuser. Sie liegen rings um einen großen Baublock, der in seinem Inneren einen großen Garten birgt, von welchem jedes Haus ein Stück besitzt. Die Rücksronten der Häuser stehen weit auseinander, der Garten ist daher sehr groß. Die beiden Häuserreihen haben hinlänglich Licht und Lust, ihre Insassen, besonders die Kinder, Raum zur freien Bewegung, der Garten schützt gegen Staub und Wind, ist mit Bewässerung, Springbrunnen usw. versehen, und das Ganze gleicht einem Park.

Die Bauordnung der Zukunft.

Die großen Richtpunkte für Banordnung und Bebauungspläne der Zukunft sind: daß sie die Sorge für die technische Sicherheit der Wohnungen beibehalten, die Rücksichten der Gesundheit und Sittlichkeit mehr als bisher in's Auge fassen, die sozialpolitische Bedeutung der städtischen Ansiedelung aber in den Vordergrund stellen. Nicht die Interessen der Grundbesitzer und Kapitalisten müssen maßgebend sein, sondern die Rücksichten auf das Wohl der Gesammtheit, besonders ans die breite Masse der Minderbemittelten. Die Banordnung muß daher mehr als bisher eine Frage der städtischen Besiedelung und der sozialen WohlsahrtspolitHk sein, daher Abkehr von der bisherigen Begünstigung des Masseumiethhauses, der Gelände-, Bau- und Hänserspekulation mit ihrer gewerbsmäßigen Preistreiberei, sondern Förderung des Einfamilienhauses, des Klein- und Mittelhauses, damit die große Masse des Volkes, soweit die wirthschaftlichen Verhältnisse es gestatten, wieder in den Besitz eines eigenen Hauses kommen, sich der spekulativen Ausbeutung entziehen kann, wobei auch die Mietpreise wieder in Einklang zur wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether treten. Die Umbildung von Acker- und Gartenland in städtische Baugelände, als Folge der städtischen Siedelung, bedingt eine starke Erhöhung der Grundrente und ist schon dadurch ein sozialpolitischer Vorgang von großer Bedeutung, an dem Gesetzgebung und Verwaltung, nicht wie bisher, gleichgiltig vorübergehen dürfen.

Zonen- nnd Staffelban-Ordnung.

Schon seit einigen Jahren bestrebt man sich, die verschiedenen Stadttheile (verschieden) auszugestalten, wie die natürliche Bodengestalt und Lage,

die bisherige Entwicklung und das Wachsthum der Stadt, die Zweckbestimmung der einzelnen Stadttheile usw. es erfordern — Zonenbauordnung. Diese Zonen liegen aber nicht gürtet- und ringförmig um die Altstadt herum, sondern erscheinen auf dem Stadtplan mehr oder weniger regellos. Im Allgemeinen stuft sich allerdings die Bauordnung von der Innenstadt nach den Vorstädten und dem Stadterweiterungsgebiete ab, und zwar hinsichtlich der Größe und Höhe der Gebäude, der Breite und sonstigen Ausstattung der Straßen, der Zwischenräume zwischen den Häusern, der Höfe und Gärten, besonders aber auch hinsichtlich des Zweckes der Gebäude (Miethkasernen, Landhäuser, Einfamilien- und Kleinhäuser, gewerbliche und landwirthschaftliche Anlagen k.). Für die Häuser in der Altstadt wird gestattet, daß ihre Höhe die Straßenbreite überschreiten darf, in den neueren Stadttheilen ist die Häuserhöhe durch die Straßenbreite begrenzt. Der Einfallswinkel des Lichtes ist dadurch am Boden immer noch 45°. Die mammuthartigen Wolkenkratzer in nordamerikanischen Städten sind durchaus unzulässig, sie verkümmern den Straßen und unteren Stockwerken Licht, Lust und Sonne, abgesehen von ihren sonstigen bedenklichen Seiten. Wo größere Wohnhäuser wegen der hohen Geländepreise nicht zu vermeiden sind, muß ihren Schäden auf sonstige Weise entgegengewirkt werden, so durch die Bestimmung, daß jede Wohnung mit eigenem Abort, eigener Küche versehen und für sich zugänglich sein muß, wie die block-buildmgs in London und die Häuser des Spar- und Bauvereins zu Berlin.*) Besonders aber muß die Bauordnung den baupolizeilichen Begriff der Kleinwohnung so weit möglich feststellen und zwar vom Standpunkte der socialen und wirthschaftlichen Lage der Mittel-und Kleinstände aus und muß den Bau von Wohnungen und Häusern für diese Stände erleichtern, d. h. der Klein Wohnungsbau muß p r ä m i i r t werde n.

Bei aller Wahrung der Ansprüche von Festigkeit, Gesundheit u. s. w. gibt es doch zahlreiche Vorschriften über die Stärke der Mauern, die Anlage der Treppenhäuser, Breite und Steigung der Treppen, in Bezug auf die Rauchfänge, massiven oder Fachwerks-Bau, Stockwerkshöhe, Durchfahrten und Gänge, Hofraum, Speicher, Keller, dann über die wiederholte Bauabnahme, über Ableitung von Regen-und Gebrauchswasser, Aborte u. s. io., welche für das große Massen-miethhans unentbehrlich sind, für das Einfamilienhaus und Kleinhaus

*) Schriften des Vereins für Armenpflege und Wohlthätigkeit, 1890, Heft 11 und Schriften der Centralstelle für Arbeiter-Wohlfahrts-C., 1898 Nr. 14.

aber mehr oder weniger ihre Bedeutung verlieren. Hier kann man z. B. die Forderung massiver Scheidemauern fallen und nur für die Treppenhäuser der Feuersicherheit wegen bestehen lassen. Die Häuser sind ja nicht hoch und die Städte haben meist eine gut organisirte, vielfach Pflicht-Feuerwehr, der Bau aber kann durch solche Rücksichten bedeutend verbilligt werden. Manche, selbst Mittelstädte, verlangen bei jedem Hause eine gewisse Anzahl von Stockwerken, um sich ein scheinbar großstädtisches Aussehen zu geben. Andere schreiben eine gewisse Frontlänge vor, unter welcher Häuser nicht gebaut werden dürfen und machen damit die Kleinhäuser unmöglich.*)

Schilling in Köln gab im November 1901 folgende Leitsätze für die Abstufung der Banordnungsvorschriften zur Erleichterung des Baues von kleinen Häusern:

1.    Standfestigkeit, Feuersicherheit, Gesundheit erfordern im kleinen Hause die gleiche Beachtung wie im großen. Baupolizeiliche Erleichterungen für kleine Häuser sind daher nur soweit am Platze, als dabei diese Rücksichten vollauf gewahrt bleiben.

2.    Die meisten Bauordnungen enthalten vielfache Bestimmungen, lvelche für kleine Häuser zu weit gehen oder theilweise ganz entbehrlich sind. Dadurch werden beträchtliche Vergeudungen am Volksvermögen verursacht und das Bauen kleiner Häuser infolge unnöthiger Vertheuerung erschwert.

3.    Gegenüber großen und hohen Häusern, insbesondere Massenmieth-häusern, sind die Bauordnungsvorschriften vielerorts ungenügend und lückenhaft. Das öffentliche Interesse hinsichtlich dei! Volksgesundheit, Standfestigkeit und Feuersicherheit erheischt entsprechende Ergänzungen und Verschärfungen, mangels deren die weitere Folgeerscheinung zu beklagen ist, daß das große Haus gegenüber dem kleinen baupolizeilich in unangebrachter Weise bevorzugt und gefördert erscheint.

4.    Der die meisten Bauordnungen beherrschende Schematismus wirkt volks-wirthschaftlich wie sozial schädlich. Die Bauordnungsvorschriften sollten hinsichtlich Größe und Benutzungsart der Gebäude abgestuft sein, derart, daß jeder Gebäudegattung nur diejenigen baupolizeilichen Beschränkungen auferlegt werden, welche für die bestimmte Gebäudeart erforderlich sind.

Hiernach empfiehlt sich zu unterscheiden:

a)    bei allen Gebäuden nach Geschoßzahl, Flächen- und Höhenausdehnung;

b)    bei Wohngebäuden int besonderen hinsichtlich der Benutzungsart:

*) Die Verschiedenheit der bautechnischen und feuerpolizeilichen Anforderungen zeigt eine Berechnung, nach welcher ein Zweifamilienhaus, wie es die Arbeiterwohnungsgenossenschaft Köln-Süd baut, etwa 7065 Mk. Baukosten verursacht; nach den Anforderungen der Baupolizeiverordnung in Düsseldorf würde dasselbe Haus 7330 Mk., nach der Bauordnung des Regierungsbezirks Koblenz 7625 Mk. kosten.

a) Familienh äuser, d. h. solche Häuser, die für höchstens zwei Familien bestimmt sind, und welche von einer größeren Zahl von Familien nicht bewohnt werden dürfen, wenn sie nicht den Anforderungen entsprechen, welche zu stellen sind an: ß) Miethhäuser, d. h. solche Häuser, welche von mehr als zwei Familien bewohnt werden. Besonderer Verschärfungen bedürfen Bestimmungen über

y) Massenmiethhäuser, d. h. Miethhäuser, welche von mehr als 10 Familien bewohnt werden.

5.    Der Abstufung im Sinne des Leitsatzes 4 bedürfen besonders die Be-stimmungen über die Bebaubarkeit der Grundstücke (Hosgröße), Gebüude-abstand und Gebäudehöhe, Stockwerkzahl, Mauerstärken, Zahl, Abmessungen und Bauart der Treppen, Zugänglichkeit (feuersichere Eingänge und Durchfahrten), Aborte und Entwässerungsanlagen, Verwendung von Holz- und Eisenfachwerk sowie von neuartigen Construktionen und Baustoffen.

6.    Wegen der Verschiedenartigkeit der klimatischen und wirthschaftlichen Verhältnisse wie der Baustoffe und Gewohnheiten ist der Erlaß der materiellen Bestimmungen der Bauordnung naturgemäß in erster Linie Sache der Orts-oder Bezirksbehörden. Dem ungeachtet erscheint es nicht nur möglich, sondern auch in hohem Grade erwünscht und anzustreben, durch Reichs- oder Landesgesetz, neben vielen allerorts gleichmäßig durchführbaren Bestimm-ungen, diejenigen Materien zu bezeichnen, auf die sich die örtliche Regelung erstrecken muß, wobei die sachgemäße Abstufung der baupolizeilichen Anforderungen im obigem Sinne als Regel auszustellen ist.

Beispiele für die Ionenbmiordiiuirg.

Pest-

Die Zonenbaiiordliungen sind neueren Ursprungs.

Ofen war die erste Großstadt, welche, und zwar 3874, eine solche erhielt.

Pest-Ofen ist in 4 Zonen getheilt. Die erste umfaßt die Innenstadt bis zur großen Ringstraße und einige sich nach außen erstreckende radiale Zufahrtstraßen. Hier ist die Bebauung ganz dicht. Die 2. Zone umfaßt die neueren Stadttheile: die Bebauung ist weniger dicht. Die 3. Zone, offene Bauweise, umfaßt Villenbezirke auf beiden Seiten der Donau, die 4. Zone umfaßt die nods; vorwiegend ländliche Außenstadt. Besondere Bezirke sind für Fabrikbauten und eine eigene Zone ist für übelriechende Industrien bestimmt. Die Zone I umfaßt 625, II 1680, III 4135, IV 8720 ha. Die Fabrikbezirke umfassen 2725, das ganze Gemeindegebiet etwa 16500 ha.

Köln hat durch die Bauordnung uont 20. März 1894 mich die Zoneneintheilung erhalten. Die 1. Klasse umfaßt die Innenstadt und die bereits geschlossen gebauten Außenstraßen. Hier sind vier Wohngeschoße erlaubt. Die 2. Klasse umfaßt Fabrikviertel und theilweise geschlossene Außenbezirke. Hier sind 3 Wohngeschosse erlaubt und der Hof muß 35 % der Grundfläche betragen. Die 3. Klasse umgibt als Festungs-Rayon die Stadt mit einem Gürtel; hier ist die fabrikfreie offene Bauweise vorgeschrieben; es sind nur 2 Wohngeschosse zugelassen und 60% der Grundfläche müssen als Hof freibleiben. Die 4. Klaffe umfaßt das ländliche Außengebiet: 2 Wohngeschosse, offene Bauweise, Freiheit von Fabriken, 50 % der Grundfläche als Hof. Das ganze Gemeindegebiet umfaßt: 10,100 ha; davon hat die 1. Klasse 867 ha gleich 87.,°/₀, die 2. 1267 gleich 12%%, die 3. 1696 gleich 17%, (über die Hälfte davon ist Festungsrayon), die 4. 5870 gleich 58%. Nicht zu bebauen sind 400 ha gleich 4 %.³)

Die Bauordnung von Berlin und den Vororten hat 5 Klassen. Der Bezirk der Altstadt und dessen nächste südwestliche Nachbarschaft (die als Klasse 0 bezeichnet werden können) hat die fünfgeschossige Bauweise. Dann kommen die übrigen Vororte. Hier umfaßt die

1. Klasse jene Grundstücke, die an regulirten Straßen liegen, geregelte

Wasserversorgung und unterirdische Entwässerung haben. Hier ist die Bauweise viergeschossig und geschlossen. Die 2. Klasse umfaßt die Grundstücke, welche jene Erfordernisse nicht besitzen. Hier ist die Bauweise dreigeschossig, geschlossen. Die 3. Klasse hat landhausmäßige Bebauung, zweigeschossig, offen und fabrikfrei. Diese letzte Klasse hat feste geographische Grenzen, während die dreigeschossige 2. Klasse allmälig in die viergeschossige 1. Klasse übergeht und dadurch verschwindet. Mit Rücksicht auf die Wälder, welche in dem Bereiche Großberlins liegen und überhaupt nicht zur Bebauung bestimmt sind, kann man die Klasse 0 (Altberlin) mit 13 pCt., Klasse 1 und 2 mit 55 pCt., Klasse 3 mit 13 pCt. des ganzen Gebietes annehmen, wobei für die Nichtbebauung 19 pCt. bleiben.

Frankfurt a. M. hat durch die Polizeiverordnung vom 2. Juli 1897 eine Zonen-Bauordnung erhalten. Die ganze Stadt mit ihrem Entwicklungsgebiet ist in 3 Zonen getheilt. Die erste umfaßt die Altstadt und deren Zuwachs bis zum neuen Hauptbahnhof, sowie Sachsenhausen. Die beiden anderen Zonen bilden die Außenstadt. Diese Außenstadt ist wieder in eine innere und eine äußere Zone unterschieden. Die innere Zone umfaßt jene Stadtbezirke, in denen mit bereits bestehenden Bebaunngsvorschriften zu rechnen war und in denen deßhalb nicht mehr die gewünschten Zustände geschaffen werden konnten, wie in der äußeren Zone auf wenig oder gar nicht bebauten Terrains. Neben dieser besteht eine zweite Eintheilung der Außenstadt in Wohn-, gemischte und Fabrikviertel, der natürlichen Entwicklung der Stadt angepaßt; von gleichen Gesichtspunkten aus geht die innerhalb des Wohnviertels der inneren Zone nach Nordwesten zu durchgeführte Abgrenzung zweier Theile, von denen der eine hinsichtlich des Hofraumes der äußeren Zone gleichgestellt ist, während im andern die Zahl der Obergeschosse beschränkt ist. Zn Wohnvierteln sind jene Stadttheile ausersehen, in denen ruhiges und gesundes Wohnen durch entsprechende Vorschriften gewährleistet wird. In den Fabrikvierteln (zu beiden Seiten des Mains und der Haupteisenbahnlinien gelegen) soll die gewerbliche Thätigkeit nach Möglichkeit koncentrirt und erleichtert werden, während die gemischten Viertel der gleichmäßigen Befriedigung des Wohn- und Gewerbebedürfnisses Rechnung tragen sollen.

Hinsichtlich der Bebauung ist der Bau wich (Pavillonsystem) maßgebend. Bauten im Wohnviertel der inneren Zone müssen mindestens drei Meter, solche der äußeren Zone mindestens vier Meter von der Nachbargrenze abstehen, die Zwischenräume, zu

gewerblichen oder Lagerzwecken unbenutzbar, müssen, soweit nicht von nothwendigen Zugängen und Einfahrten in Anspruch genommen, als Ziergärten behandelt werden. Ueber die Anbauten an Brandmauern der Nachbargrenze sind erleichternde Sonderbestimmungen geschaffen; ebenso für bedeckte Einfahrten, Lauben u. dgl. Gebäudegruppen in der inneren Zone sind zulässig mit einer geschlossenen Straßenfront von höchstens 30 Meter, für zwei Häuser mit nur je einer Wohnung in jedem Stock von 40 Meter. Diese Maße gelten für die gesammte Tiefe der Gebäudegruppen. Auch in der äußeren Zone ist die Errichtung von Gebäudegruppen ausnahmsweise zulässig. Für Gebäude ttlit kleinen Wohnungen von drei Zimmern kann die Baupolsteibehörde auf den von: Magistrate dazu bestimmten Baublöcken eine geschlossene Straßenfront bis zu 50 m, und für Gebäude mit Wohnungen von 2 Zimmern eine geschlossene Straßenfront bis zu 75 m unter der Voraussetzung gestatten, daß hierdurch nicht die geschlossene Bebauung eines ganzen Baublockes herbeigeführt werde.

Ebenso kann für Einfamilienhäuser, d. h. für Häuser, welche mit Erdgeschoß und höchstens 2 Obergeschossen zum Bewohnen nur durch eine Familie eingerichtet und mit dieser Beschränkung baupolizeilich genehmigt sind, eine geschlossene Straßenfront bis zu 150 m Länge zugelassen werden, jedoch nur mit der Bedingung, daß die Grundstücke Vorgärten von mindestens 5 m Tiefe haben oder erhalten.

Gebäude und Gebäudegruppen auf einen: und demselben Grundstück müssen in der inneren Zone mindestens 6, in der äußeren Zone mindestens 8 m Abstand halten.

Anlagen, welche für die Bewohner der benachbarten Grundstücke oder für das Publikum überhaupt durch Verbreitung schädlicher Dünste oder starken Rauches, durch ungewöhnliches Geräusch Nachtheile, Gefahren und Belästigungen herbeiführen, besonders die concessionspflichtigen Anlagen, sind in Wohnvierteln verboten.

Gebäude mit belästigenden oder gefährlichen gewerblichen Betrieben müssen aus allen Seiten in der inneren Zone mindestens 20 m, in der äußeren 40 in von der Straße entfernt sein.

Für die gemischten Viertel gelten die für die Wohnviertel maßgebenden Vorschriften. Gebäude, die nach der Gewerbeordnung einer besonderen Concession bedürfen, müssen von Straße und Grundstücksgrenze allseits 10 m entfernt sein.

Die Gebäude höhe darf int Allgemeinen die Straßenbrette nicht überschreiten. In keinem Falle dürfen Wohngebäude höher als 18 m erbaut werden und mehr als drei Obergeschosse erhalten. Außerdem sind Gebäude im Wohn- und gemischten Viertel an Straßen bis 14 m Breite mit nur einem Obergeschoß, an breiteren Straßen mit höchstens zwei zulässig. Ausnahmen treten da ein, wo Vorgärten in Betracht komnren. In den gemischten Vierteln wird der Vorgarten mit ²/₃ seiner Tiefe zur Straßenbreite gerechnet, ebenso in den Wohnvierteln bei Einfamilienhäusern. Hintergebäude dürfen die mittlere Hosbreite nicht überschreiten, keinesfalls aber höher als 15 m sein; werden Wohnutrgen vorgesehen, so ist nur ein Obergeschoß zulässig. Auch hier sind für Einfamilienhäuser Ausnahmen gestattet. Die Zugänglichkeit und Stellung der Hintergebäude ist ebenfalls fixirt.

Fachwerkbauten, d. h. Umsassungswände von Holz-Fachwerk und ^-Stein stark ausgemauert, sind gestattet: a) an Straßen mit Vorgärten für Wohnhäuser im Fachwerkstyl mit höchstens einem Obergeschoß, falls diese Häuser von den Nachbargrenzen und von anderen Gebäuden (abgesehen von ihren eigenen Hintergebäuden)

wenigstens 6 unb von der Straße wenigstens 3 m entfernt liegen; b) für vereinzelt stehende kleine Gebäude, wie Gartenhäuser, Somnrerwirthschaften usw. Bei Wohnhäusern mit höchstens 2 Obergeschossen dürfen in Wohnvierteln an Straßen mit Vorgärten die Umfassungswände des höchsten Obergeschosses aus ^-Stein stark ausgemauertem Holzfachwerk aufgeführt werden, wenn diese Umfassungswände von sonstigen Gebäuden und den Nachbargrenzen wenigstens 3 in entfernt sind.

Besonders wichtig sind die Bestimmungen über den unbebauten Raum. In der inneren Zone muß in allen Fällen der unbebaute Hofraum mindestens ⁴/₁₀, bei Eckhäusern ohne Rückbau vn) des Baugrundstücks betragen. Hat ein Gebäude in irgend einem Geschoß mehr als eine Wohnung, so ist für jede weitere und für jede Hinterwohnung je ein weiteres y.,₀ der hinter der Baulinie liegenden Fläche unbebaut zu lassen; dasselbe gilt für Eckbauten mit Hinterwohnungen. Zn den Wohn- und gemischten Vierteln der äußeren Zone gelten dieselben Bestimmungen mit der Modifikation, daß an Stelle der Zahlen ⁴/₁₀ und ®/₁₀ die Zahlen ⁵ ₁₀ und ⁴/₁₀ und statt y.₂₀ die Zahl ¹/10 treten. Im Fabrikviertel müssen bei jedem Um-, Neu- oder Anbau ³/₁₀ des hinter der Baulinie liegenden Grundstücks frei bleiben. Wird mehr als eine Wohnung errichtet, so ist für jede weitere je */₁₀ mehr unbebaut zu lassen.

In Bezug auf verunstaltende Anlagen, Stallungen und dergleichen in Wohn-und gemischten Vierteln, Vorbauten in tiefen Vorgärten, Fachwerkbauten, schädliche Anlagen, bestehen entsprechende Vorschriften. Sachgemäße Strafbestimmungen und Zwangsmaßregeln können die Beseitigung der mit diesen Verordnungen in Widerspruch stehenden Verhältnisse erzwingen.

Wien hat einstweilen für die innere Stadt und den größeren Theile der älteren Vororte die sechsgeschossige Bauweise gestattet. Für die meisten, schon in der Bebauung begriffenen Theile der jüngeren Vororte ist die viergeschossige, für andere Theile dieser Vororte im Westen der Stadt die dreigeschossige offene Bauweise erlaubt. Außerdem sind geräumige Fabrikviertel vorgesehen, besonders zu beiden Seiten der Donau und im Süden und Osten der Stadt. Von dem ganzen Gelände entsallen aus die 1. Klasse (sechsgeschossig) 21%/ auf die 2. Klasse (viergeschossig) 14%, ans die 3. Klasse (dreigeschossig) 33 %, auf die 4. Klaffe (Fabrikviertel) 32% des ganzen bebauungsfähigen Gemeindegebietes mit 14,000 ha. Der Rest mit 3500 ha ist Wald, Wasser und Park.

In München haben sich auf Grund der bisherigen Bauordnung, in Folge zahlreicher Ausnahmen, allmälig etwa 140 verschiedene Hanstypen herausgebildet. Noch unter der Herrschaft der älteren Münchner Bauordnung vom 2. Oktober 1863 war es auf Grund der k. Verordnung vom 16. Mai 1876, betr. das offene Bausystem, ermöglicht, bei Anlegung neuer Straßen im Interesse der Gesundheit die offene Bebauung mit oder ohne Vorgärten durch ortspolizeiliche Vorschrift anzuordnen und dabei Bestimmungen über die Höhe und Länge der Gebäude, die Größe der Pavillonzwischenräume (Baittviche) und der Hofräume zu treffen. Lokalbaukommission und Stadtmagistrat haben von diesen Befugnissen im gesundheitlichen Interesse ausgiebigsten Gebrauch gemacht. So kam es, daß zu Anfang der 80er Jahre die offene Bauweise in München für ein größeres Gebiet galt als die geschlossene — ein Zustand, welcher namentlich vom wirtschaftlichen Standpunkte bedenklich war. Bürgermeister v. Borscht hat 1891 unter ausführlicher Begründung dargethan, daß der Geltungsbereich des offenen Bausystems einzuschränken sei, und daß den durch diese Einschränkung bedingten gesundheitlichen Nachtheilen durch Schaffung von Vorschriften begegnet werden müsse, „welche auch im Bereiche der ge-schlossenen Bauweise den Anforderungen der Gesundheitspflege wirksamen Schutz gewähren und zum Mindesten vollen Ersatz für die Vortheile des offenen Baushstemes bieten." In dieser Richtung wurde die Schaffung breiter Straßen, die Festsetzung größerer Abstände zwischen Vorder- und Rückgebäuden und die Einführung von Bestimmungen vorgeschlagen, welche ermöglichen sollen, durch ortspolizeiliche Vorschrift aus gesundheitlichen Rücksichten die Größe der Hinterhäuser zu beschränken und solchc iii bestimmten Fällen auch ganz zu verbieten.

Alle die Vorschläge, die dazu gemacht wurden, sind aber bedauerlicherweise bei Erlaß der neuen Münchener Bau-Ord nung vom 29. Juli 1895 nicht berücksichtigt worden und es erübrigte deshalb der Stadtverwaltung nichts Anderes, als diese Lücke durch Servitutverträge aller Art nach Thunlichkeit auszufüllen, wobei es meist nicht ohne finanzielle Gegenleistungen seitens der Genieinde abging. Insbesondere mußte in allen jenen Fällen, in welchen nach Aeußerung des Gesundheitsrathes die geschlossene Bauweise nur unter Beschränkungen zugelassen werden konnte, in welchen sich aber wegen dieser Beschränkungen eine gütliche Einigung mit oft kurzsichtigen oder eigensinnigen Grundbesitzern nicht erzielen ließ, gleichwohl das offene Bausystem vorgeschrieben werden; in anderen derartigen Fällen konnte erst nach langen Verhandlungen das eine oder andere Zugeständnis; in gesundheitlicher Beziehung erlangt und alsdann die ursprünglich eingeführte offene Bauweise wieder im Dispenswegc in die geschlossene Bebauung umgewandelt werden. In keinem dieser Fälle hatten die Stadtverwaltung und die Baupolizeibehördc die Schaffung gleichmäßiger Bauvorschriften in der Hand und da die Servituten nicht zur Veröffentlichung gelangen, war es für Dritte

und bald auch für die Baupolizeibehörde selbst sehr schwierig, ohne eingehende Vorstudien zweifellos festzustellen, welche Bebauungs-Vorschrift eigentlich für ein einzelnes Grundstück in Geltung sei. Schließlich waren durch ortspolizeiliche Vorschriften etwa 40, durch Servitutverträge 2c. über 100 verschiedene Bautypen innerhalb des Burgfriedens der Stadt eingeführt!

Nach langen Verhandlungen entschloß mau sich, was gesetzlich zulässig war, ohne Aufnahme einer besonderen Bestimmung in die Bauordnung auch für die Ortstheile mit geschlossener Bauweise durch ortspolizeiliche Vorschrift die Höhe der Gebäude und die Ueberbauung der Hofräume im Interesse der Gesundheit gewissen über die allgemeinen verordnungsmäßigen Bestimmungen hinausgehenden Beschränkungen zu unterwerfen, was nun durch folgende 8 Bauordnungs-Staffeln geschah:

Geschlossene Bauweise: Staffel 1 richtet sich genau nach der bisherigen Bauordnung; es ist zugelassen Erdgeschoß mit 4 Obergeschossen, Rückgebüude mit drei Obergeschossen; bezüglich des Hofraumes gilt die Münchener Bauordnung, die vorschreibt, daß der Hofraum ein Drittel des Baugrundstückes betragen, daß aber die Möglichkeit bestehen soll, bei Eckgrundstücken unter das Drittel herunter zu gehen, anderseits aber auch in besonderen Fällen mehr 31t verlangen. Diese Staffel ist bestimmt für die ausgebaute Stadt und anwendbar in allen Straßen, wo die Straßenbreite das nicht verhindert. Für das Stadterweiterungsgebiet besteht eilte etwas strengere Vorschrift mit Staffel 2, der Bebauungsstaffel, die das geschlossene Bau-system der Zukunft darstellen soll. Diese sieht drei Stockwerke über den: Erdgeschoß tut Vordergebäude vor mit 18 in Simshöhe, Rückgebäude nach der bisherigen Bauordnung, d. h. drei Obergeschosse und nicht höher als das Vorderhaus, ein Drittel Hoffläche zusammenhangend; darin unterscheidet sie sich wesentlich von Staffel 1, welche eine Austheilung des Hofraumes in mehrere Flächen zuläßt und damit Licht -höfe und Lichtschächte einigermaßen begünstigt. Staffel 2 gilt für alle Radial-und Verkehrsstraßen, die schon zwecks besserer Raumausnützung geschlossen bebaut werden sollen; der Geltungsbereich erstreckt sich bis ca. Kilometer 4 vom Centrum aus. Von Kilometer 4 an gilt die Bebauungsweise nach St affe l 3: ein Drittel Hoffläche zusanunenhängend, Vordergebäude, Erdgeschoß und zwei Obergeschosse, höchstens 15 m Simshöhe, Rückgebäude, Erdgeschoß und ein Obergeschoß mit höchstens 12 m Simshöhe. Diese Simshöhe für die Rückgebäude erscheint hoch gegriffen; man ist dazu deßhalb gekommen, weil in derartigen Rückgebäuden häufig Säle, Fabriken oder sonstige Räume eingerichtet werden sollen, die eine besondere Höhe verlangen, was man möglichst begünstigen will. Staffel 4 ist die Bebauungsvorschrift für das Villensystem oder Landhaus im geschlossenen Systenr (durchgeführt in der Villenkolonie Gern). Diese Staffel verlangt: ein Drittel Hosfläche zusammenhängend, für das Vordergebäude Erdgeschoß und ein Obergeschoß, höchstens 12 m Simshöhe, für das Rückgebäude Erdgeschoß ohne selbständige Mtethwohnungen. (Diese Staffel 4 wie die Staffel 8 kann kamn ohne Benehmen mit den Grundbesitzern eingeführt werden, weil die Gemeinde dann von der Vorschrift, daß die Pflasterungskosten gezahlt werden sollen, entbindet, wenn derartige Villenquartiere errichtet werden.)

Offene Bauweise: (dieselbe wird künftig nicht überwiegen), Staffeln: (nach § 2—6 der Vollzugs - Vorschriften zur Münchener Bauordnung) nur Vordergebüude mit Erdgeschoß und 3 Obergeschossen, Gruppenlänge höchstens 45 m, Pavillonzwischenraum mindestens 7 m. (Beim offenen System darf der Vorgarten und Pavillonzwischenraum auf die Tiefe des Vordergebäudes nicht in die Hofraumberechnnng einbezogen werden.) Staffel 6 ist lediglich eine Verbesserung der Staffel 5: Vs Hof-fläche zusammenhängend, Erdgeschoß und 3 Obergeschosse mit höchstens 18 m Simshöhe für das Vordergebüude, Erdgeschoß und ein Obergeschoß mit höchstens 12 m Simshöhe für das Rückgebäude, höchstens 45 m Gruppenlänge und mindestens 9 m Pavillonzwischenraum. Staffel 7: Vs Hofflüche zusammenhängend, Erdgeschoß und zwei Obergeschosse mit höchstens 15 m für das Vordergebttude, Erdgeschoß und ein Obergeschoß, höchstens 12 m hoch ohne selbständige Mieth Wohnungen für das Rückgebände, höchstens 36 m Gruppenlänge und mindestens 10 m Pavillonzwischenraum. Das sind schon bevorzugte Wohnlagen wie z. B. im Theresienwiesenviertel. Staffel 8 ist die eigentliche Villa, das Landhaus im offenen System; dasselbe verlangt: Vs Hosfläche zusammenhängend, Erdgeschoß und ein Obergeschoß mit höchstens 12 m Simshöhe für das Vordergebäude, Erdgeschoß ohne selbständige Wohnungen für das Rückgebäude, höchstens 36 m Gruppenlänge und mindestens 10 m Pavillonzwischenraum.

Bei Staffel 2 bis 8 muß die Hälfte der Dachbodenfläche als Speicher liegen bleiben; das Stiegenhaus wird hiebei nicht in Rechnung gezogen. Außer der Staffel 1 werden alte Bautheile, die mehr als 22 m von der Baulinie entfernt sind, in jeder Beziehung als Rückgebäude behandelt. Der wichtigste Theil des Ganzen sind die Partieen, welche das noch zur Bebauung zu bringende S ladt er w eiterung sgeb iet behandeln. Die Vertheilung ist nicht schenratisch mit dem Zirkel erfolgt, sie umfaßt auch nicht weiträumige Gebiete wahllos, sondern es ist auf die klimatischen, landschaftlichen und topographischen Verhältnisse Rücksicht genommen. Die Vertheilung will auch nicht ein für allemal alles starr festlegen, sondern ist beweglich, so daß z. B. Straßen, die jetzt noch keine Verkehrsstraßen sind, aber mit der Zeit einen größeren Verkehr aufzunehmen haben, in eine andere Klasse versetzt werden können, die eine dichtere Bebauung zuläßt. In jenen Gebieten ferner, die als Fabrikviertel eigens bezeichnet sind (Ismaning, entlang der Bahnlinie Centralbahnhof-Ostbahnhof, Sendlinger Oberfeld, Terrain der Theerwerke bei Mittersendling, Milbertshofen-Schwabing-Moosach, Giesinger Oberfeld) wird für Fabrikgebäude seitens der Baupolizeibehörden weitgehendes Entgegenkommen gewährt; die in diesen Quartieren entstehenden Wohnhäuser aber haben sich nach den festgesetzten Baustaffeln zu richten.

Das geschlossene Bausystem erhielt im Allgemeinen den Vorzug vordem offenen, insbesondere gilt es für die Verkehrsstraßen, und zwar soll in diesen die Bebauung nach Staffel 2 bis zum Kilometer 4, von da nach Staffel 3 erfolgen. Ferner sollen die der Zugluft insbesondere ausgesetzten Lagen, z. B. das Sendlinger- und Giesinger-Oberfeld mit Ausnahme der an den Wald grenzenden Distrikte, dann die expo-nirten Theile Schwabings und auch das Sendlinger-Unterfeld im Wesentlichen geschlossen ausgebaut werden.

Das offene Bausystem soll eingeschränkt werden auf die Gebiete, in denen es bereits durchgeführt ist (Neuhausen, Nymphenburg, südlicher Theil von Schwabing, Villenanlagen bei Bogenhausen 2c.), sowie auf die Nachbargebiete zwecks Ermöglichung eines entsprechenden Uebergangs.

Namentlich sollen offen auch ausgebaut werden jene Gebiete, bei denen dies landschaftlich veranlaßt ist, z. B. der Steilhang bei Bogenhausen, das Areal bei der Menter-schwaige, Gebietstheile in der Nähe des Waldes, sowie auch jene Gebiete, bei denen dies int Interesse der Gesundheit besonders angezeigt erscheint, z. B. die Nähe von Friedhöfen. Offenes System sollen endlich Vorgartenstraßen, vor allem mit Nord-Südrichtung erhalten. Verkehrsstraßen durch offen bebaute Gebiete mit Ausnahme der reinen Villenantagen erhalten geschlossenes System.

Eigene Jndustriequartiere in dcm Sinne, daß die Industrie aus anderen Vierteln ausgeschlossen werden soll, sind nicht vorgesehen, auch besteht keine besondere Baustaffel für Fabrikgebäude. Wohl aber sind in bevorzugten Wohnlagen, d. i. in Baublöcken, in welchen die Staffeln 4, 7 und 8 vertreten find, störende Gewerbe im (Sinne des § 16 und 27 der Gewerbeordnung ausgeschlossen.

In Stuttgart haben Gemeinderath und Bürgerausschuß im August 1901 sich über die allgemeinetr Grundsätze der Stadterweiterung geeinigt. Das Bedürfniß nach kleinen Wohnungen soll energischer als bisher befriedigt werden, was dadurch erleichtert wird, daß Stuttgart bereits ein städtisches Wohnungsanrt besitzt. Weiter sind Normen geschaffen für den Entwurf des Stadtbauplanes, indem sie die Grenzen für eine zweckmäßige offene und eine regelmäßig geschloffene Bauweise ziehen. Danach sind Geschäfts-, Industrie-, Wohn- und Landhausviertel (bezw. Straßen) bei der Bearbeitung des Stadtbauplans thunlichst im Voraus festzulegen. Die für Bauverbote und Villenviertel ortsstatutarisch unter Ausschluß anderer Bauart vorbehaltenen Flächen sind grundsätzlich aus diejenigen Theile des Erweiterungsgebiets zu beschränken, welche einen solchen Neigungswinkel besitzen, daß ihre Bebauung nur mit besonderen: Aufwands möglich ist oder deren gänzliche oder theilweise Freihaltung wegen ihrer landschaftlich bedeutsamen Lage aus ästhetischen Gründen geboten erscheint. Dabei ist die Frage, ob in solchen Theilen gänzliches Bauverbot zu verhängen oder landhaus-mäßiger Anbau zu gestatten sei, von Fall zu Fall zu entscheiden. Die Straßenbreite kann in den Villenvierteln, von den durchgehenden Verkehrsstraßen abgesehen, geringer als in den Geschäftsvierteln sein. Von der Festlegung der Breite des Trottoirs im Verhältniß zur Straßenbreite sah nran ab. Für die Bebauung in den übrigen Theilen der Stadterweiterung gelten folgende Grundsätze : a) für Geschäfts- und Verkehrsstraßen und für öffentliche Plätze ist regelmäßig die geschlo ssene Bauweise vorzusehen, ebenso für Baublöcke, die für kleine Wohnungen bestimmt sind. Bei letzteren ist für die wegfallenden Seitenabstände der Ersatz durch größere Hostiese zu bewirken; b) die Ausgestaltung der Dächer im Gesammtbaugebiet der Stadt unterliegt grundsätzlich nur den durch die Bauordnung und das Ortsbaustatut vorgesehenen Beschränkungen; c) bei Bau von Straßen ist, soweit ältere Verpflichtungen nicht entgegenstehen, zunächst die Reihenfolge zu beobachten, daß die Quartiere für bürgerliche und kleine Wohnungen den Villen quartieren vorangehen. Durch den Absatz c hofft man besonders deut Mangel an kleinen Wohnungen zu begegnen.

Die Staffelung dev Bebauungspläne.

Noch wichtiger wie die amtlichen Vorschriften über den Bau der Häuser (die eigentliche Bauordnung) sind die Bebauungspläne der Stadt, besonders in ihrem Erweiterungsgebiet. Die richtige Auftheilung des Geländes durch zweckmäßige Straßenanlagen bildet erst die Grundlage für den richtigen Bau der Häuser. Gegenwärtig überlassen Gesetzgebung und Verwaltung die Stadterweiterung fast ganz sich selbst, d. h. dem mehr oder weniger spekulativen Triebe der Geländebesitzer. In Preußen können die Gemeinden allerdings das Enteignungsrecht zur Stadterweiterung erhalten, in Bayern und anderen Staaten aber noch nicht. Die Bauordnung der Zukunft wird die Stadterweiterung zu einer öffentlichen Angelegenheit machen. Die Thätigkeit der Geländebesitzer soll dadurch nicht ausgeschlossen, aber durch die staatliche und gemeindliche Baupolizei überwacht und im sozialpolitischen Interesse geleitet werden. Daher soll es vorwiegend die Gemeinde sein, welche die Bebauungspläne aufstellt. Die Zonenbauordnung tut engeren Sinne, bei welcher die Stadt und besonders ihr 'Erweiterungsgebiet in verschiedene Zonen eingetheilt und jeder Zone mehr oder weniger dieselbe Bauweise vorgeschrieben wird, ist zwar ein Fortschritt gegen früher, aber immer noch nicht das Richtige. In den eigentlicheu Wohnvierteln müssen auch die Straßen abgestuft werden mit besonderer Rücksicht auf die große Masse der Minderbemittelten, etwa 90 pEt-der Bevölkerung, welche Kleinwohnungen verlangen, aber ohne die Miethkasernc. Die jetzt üblichen Banblöcke von 90—100 m Tiefe widersprechen diesem Zwecke, sie verringern den Wettbewerb beim Häuserbau und führen zur Miethkasernc. Die Baublöcke sollen statt dessen künftig nach ihrer Bestimmung verschieden groß sein: für Fabriken und herrschaftliche Häuser brauchen wir große, für bürgerliche Mieth- und Eigenhäuser mittlere und für Kleinhäuser kleine Baublöcke, die letzten besonders, um die Errichtung größerer Hintergebäude un-

möglich zu machen. Für die meisten dieser Zwecke genügen Baublöcke von 50 m Tiefe, für das Ein- oder Zweifamilienhaus kann man sogar mit Tiefen von 25—30 m auskommen. Zwischen den Baublöcken verschiedener Größe liegen dann abgestuft die Straßen. Die Berte hrsstraßen erster Drbttung nehmen den Verkehr ganzer Stadttheile in sich auf, bieten an den Seiten breiten Raum für große Fußgängermengen mit Baumreihen, auf der Fahrbahn liegt in der Mitte ein Doppelgeleise für die Tram- oder Stadtbahn, daneben ist noch Raum für mehrere Reihen Fuhrwerke. Die Straßen für den Neben verkehr werden entsprechend schmäler angelegt. Für die Straßen aber, welche dauernd dem durchgehenden Verkehr entzogen bleiben, also für die eigentlichen Wohnstraßen im engeren Sinn, genügt eine Breite von 4—10 Metern. Will man den Luftraum zwischen den Häusern breit halten, so kann man doch die Fahrstraße schmal anlegen und zwar durch Einschiebung von Vorgärten. Dann ist aber weiter zu bestimmen, daß diese Vorgärten auch ordnungsmäßig im Stande gehalten werden müssen, nicht vernachlässigt und vor allem nicht zu Beschäftigungen verwendet werden dürfen, welche nicht auf die Straße gehören.

„Wenn Mittelstädte als geringste Straßenbreite das Maß von 19 m (Landsberg) 15 in (Altendorf, Bochum, Harburg, Mülheim a. Rh., Rheydt) oder 14 m (Braunschweig) ortsgesetzlich festlegen wollten, so würden sie sich der Uebertreibung schuldig machen. Selbst das Mindestmaß von 13 m, welches der Magistrat der Stadt München gegen das Fachgutachten festgesetzt hat, von 12,5 in im Großherzogthum Hessen, von 12 in im Herzogthum Anhalt, in Baniberg, Brandenburg, Colmar, Freiberg i. S., Mülhausen i. Elf., Mühlhausen i. Thür. und anderen Orten trägt dem Bedürfniß nach schmalen Wohnstraßen zwischen Vorgärten für Kleinwohnungen nicht genügend Rechnung. Für letzteren Zweck reichen die in Köln, Brenren, Saarbrücken, Regensburg, Lübeck und Hamburg angewandten Mindestmaße von 10, 9 und 8 m. zweifellos aus; ja selbst die für die Lübecker Vorstadt zugelassene geringste Straßenbreite von 7 m (zwisch en Vorgärten) kann unter geeigneten Vorbedingungen Nachahmung verdienen. Im Allgemeinen aber ist es empfehlenswerth, die Bestimmung der Straßenbreite nach dem Einzelfall unter Beobachtung aller in Betracht kommenden Umstände vorzunehmen, nicht aber durch eine grundsätzliche Verordnung festzulegen.*)

Wenn die jetzigen großen Baublöcke durch ein abgestuftes Straßennetz durchschnitten und erschlossen werden, so kommen an die Verkehrsstraßen erster Ordnung große Häuser für gewerbliche und besonders Verkaufszwecke, an die Straßen zweiter Ordnung mittlere Geschäftsund Wohnhäuser, an die Straßen dritter Ordnung besonders Ein-

*) Stübben, „Der Stadterweiterungsplan" in den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1901, Band 95, S. 182.

itiib Zweifamilienhäuser, welche die jetzt üblichen Miethkasernen verdrängen. Bei sämmtlichen Häusern werden die baupolizeilichen Ansprüche nach der Bestimmung des Hauses und der Straße abgestuft. Die Kleinhäuser stehen in geschlossener Reihe mit dauernd freien Höfen und Gärten. Alle hundert Meter etwa durchbricht eine Querstraße diese geschlossene Reihe. Die Straßen sind wegen ihrer geringen Breite leicht feucht und daher staubfrei zu halten. Auch die theueren Canalisationskosten können bei den Wohnstraßen wegfallen. Nur das Wirthschafts-Wasser wird sofort unterirdisch abgeführt; dazu genügen aber kleine Kanäle, das Regenwasser fließt oberirdisch längs der Straße hin bis zur nächsten größeren Straße, wo es in einen großen Kanal fällt. Das Verbot, an nicht kanalisirten und überhaupt nicht vorschriftsmäßig hergerichteten Straßen zu bauen, kann bei den einfachen Wohnstraßen wegfallen. Durch diese Vorschrift wird das Angebot von Bauland künstlich beschränkt und nur der Bodenspekulation Vorschub geleistet. Für Kleinhäuser genügt es int Anfang, daß die Straße im Allgemeinen hergerichtet ist, das Weitere kann später allmälig nachgeholt werden.

Mit der Unmöglichkeit, den Boden mit hohen Gebäuden zu bedecken, sinkt sofort der Preis der Bauplätze. Der spekulative mehr oder weniger monopolistische Wohnungsbau tritt zurück; die natürliche Preisbildung tritt wieder in Kraft, die Masse des Volkes wird in ihr Recht am Boden wieder eingesetzt, die Mittelstände und auch die besserbelohnten Arbeiter erhalten wieder die Möglichkeit, sich ein Haus zu erbauen, die Baugenossenschaften können sich entwickeln und auch das Baugewerbe gesundet wieder. Dazu wird die Bauweise geräumig, luftig und gesund, weil Hos und Garten wieder ihre Bedeutung erlangen. Die ruhigen Wohnstraßen liegen nicht weit ab von den Verkehrsstraßen, bieten aber trotzdem mitten im großstädtischen Lärm zahlreiche willkommene Oasen für Ruhe und Erholung.*)

*) Die weiträumige Vebauungsart hat auch eine große Bedeutung hinsichtlich der Verwendung der Fäkalien. Die natürlichste Verwendung derselben ist die direkte Benutzung als Dünger im Garten oder im Felde. Bei der Einleitung in die Flüsse müssen die festen Bestandtheile und das Ammoniak zurückgehalten werden, was große Kosten verursacht. Die Anlage von Rieselfeldern ist ebenfalls sehr kostspielig und meist durchaus ungenügend. Bei mittlerer Bodengüte bedarf nmn hiebei für einen Stadtbewohner etwas über 1 V₂ Ar, wenn nicht der Untergrund verseucht werden soll. Nehmen wir aber auch nur 1 Ar, so bedeutet das für je 100,000 Stadtbewohner eine Fläche von 10 □km. Gibt man aber durch weiträumige Bauweise jedem Haus mit Hof und Garten eine Fläche von etwa 2 Ar auf den Kopf, so können hier die

Die weiträumige Bebauungsweise bedingt, um die gleiche Anzahl von Menschen unterzubringen, eine größere Ausdehnung der Stadt. In England, Belgien und Holland, wo das Einfamilienhaus fast allein herrscht, wohnen 200—250 Personen, in unseren größeren Städten etwa 500 und durch das Miethkaserneu- und Hofwohnungs-System unserer Großstädte noch mehr Personen auf der lm. Bei der abgestuften Besiedelung werden die Städte also weiträumiger und besonders steigt der Antheil der Straßen und Plätze am Weichbild. Dieser Antheil schwankt jetzt zwischen 25 und 50 %• Ist er hoch, so ist das Gelände stark mit Straßen durchsetzt und hat kleine Baublöcke, ist er niedrig, so deutet das auf große Banblöcke. Die abgestufte Besiedelung bringt viele kleine Straßen, das Weichbild wird aber doch nicht kleiner, weil Höfe und Gärten mehr Platz beanspruchen. Aber die zahlreichen Wohnstraßen erfordern weit geringere Bau- und Unterhaltungskosten als beim jetzigen System der großen Baublöcke. Allerdings rechnet man beim Einfamilienhaus 2—3, beim Familien- und Kleinhaus 3—4, beim Massen-miethhaus nur 0,5—1 Meter Frontlänge auf den Bewohner (s. o. S. 50), dagegen aber sind die eigentlichen Wohnstraßen schmal und werden nur von teichtem Fuhrwerk befahren. Wegen der geringeren Abnutzung genügt Macadam statt des Pflasters. Auf den Gehwegen wird ein schmaler Streifen asphaltirt oder gepflastert, der Rest tieftest. Dadurch , sowie durch den Wegfall der theueren Kanalisation werden die Straßenkosten bedeutend ermäßigt.*) Die Kosten der

Fäkalien stets sofort ohne Nachtheil verwendet werden. Die Stadt spart die ungeheuren Ausgaben für Erwerb und Betrieb der Rieselfelder, die kostspielige Kanalisation wird überflüssig und es wird noch dazu ein großer wirthschaftlicher Werth gerettet. Schätzt man nach den Preisen für Stickstoff, Kali und Phosphorsäure den Werth der jährlichen Altsscheidung eines Stadtbewohners auf 5 Mk., nimmt man an, daß das, was vonr Amnroniak verdllnstet, wieder dllrch andere Abfälle und Kehricht ersetzt wird und so der Düngerwerth dadurch sich gleichbleibt, so berechnet sich für die 25 Millionen Stadtbewohner Deutschlands ein jährlicher Düngerwerth von 125 Mill. M. Davon geht nun das meiste verloren. Die weiträumige städtische Bauweise könnte aber auch diese Werthe großentheils retten.

*) Die Straß en Herstellung s kosten betragen in München für 1 qm Straßenfläche in Makadam etwa 3 M. (ohne Erdbewegung), für 1 qm Trottoir deßgl. 1.20 M., für Pflasterung der Fahrbahn 1 qm 15.50 M. und höher, für Trottoirplätteln 1 qm 4.50 M.; außerdem für den laufenden Meter Randsteinsetzung 7 M., Rinnenpflasterung 8.37 M., einmaliger Kanalisationsbeitrag 12 M. für den Frontmeter. Ohne Ansatz für Grunderwerbungskosten stellen sich die Kosten für die angegebenen Arbeiten für eine Straße von 817 m Länge und 17 m Breite (Amalienstraße) bereits auf rund 238,000 Mark, für 1300 m X 17,5 m (Karlstraße), auf 386,000 M., in eitler Mehrzahl von Straßen auf den Kopf der Anwohner gerechnet von etlva 50 bis zu 120, in Luxusstraßen zu 140 M. Singer, „die Wohnungen der Minderbemittelten in München", 1899, S. 83.

Wasser- und Gasleitung in den Straßen werden allerdings höher, weil es inehr Straßen gibt; dafür werden diese Kosten aber in den Häusern geringer, weil das Kleinhaus die Regel bildet. Selbst wenn aber die Anlage und Unterhaltung der Straßen, die geringere Ausnutzung des Baulandes, die vermehrten Kosten für Wasser- und Gaszufuhr und für Entwässerung den Wohnpreis vertheuern sollte, so wird dies wieder ausgeglichen durch die geringeren Ansprüche, welche die Bauordnung an die Festigkeit und Sicherheit bei den Kleinhäusern zu machen braucht. Im gleichen Sinne wirkt die Unmöglichkeit, den Baugrund so stark wie jetzt auszunutzen, die Wohnung übermäßig zu belegen und überhaupt die Preise des Bodens und der Häuser, wie jetzt, spekulativ in die Höhe zu treiben. Der größeren räumlichen Ausdehnung der Stadt muß durch Förderung des Binnen- und Vorortverkehrs entgegengewirkt werden.

Daß diese Bauweise auch in großstädtischen und industriellen Verhältnissen billige Wohnungen herbeiführen kann, zeigt Belgien. In der dicht bevölkerten Brüsseler Vorstadt Schaerbeck wurde noch 1898 der qm Banland mit 3—4 Fr. durchschnittlich bezahlt, in Etterbeck, einer anderen Vorstadt, zahlt ein Bauverein durchschnittlich 8—9 Fr. In Gent kostet der qm für Arbeiterhäuser durchschnittlich 7—8, in Lüttich 7—9, in Verviers 5 Fr.

Dem Jahresberichte einer gemeinnützigen Ballgesellschaft für die Vorstadt Etterbeck bei Brüssel entnehmen wir folgende Angaben über die Geländepreise. Im Jahre 1897 wurden Bauplätze an verschiedenen Stellen zur 'Erbauung von 23 Häusern, insgesammt 2918 qm, mit durchschnittlich nur 8,9 Fr. pro qm bezahlt. Der höchste Preis war 26,3 Fr., der niedrigste 2,5 Fr. pro qm. Dabei liegen die Baustellen zwar an der Peripherie der Stadt, aber keineswegs abseits, zum Theil dem eigentlichen Stadtkerne sogar ziemlich nahe. Ferner kostete nach denrselben Jahresberichte bei den Ankäufen im Jahre 1892 ein qm durchschnittlich 5,8 Fr, 1893 5,8 Fr,, 1894 5,9 Fr., 1895 7,2 Fr., 1896 6,7 Fr. Ein Mitglied sagte in der Sitzung: „Diese Zahlen beweisen Ihnen, daß es nicht nöthig ist, sich sehr weit von den bewohnten Mittelpunkten zu entfernen, um Gebäude zu passenden Preisen zu finden. Zum Preise von 10 Fr. für den qm finden wir Gelände in einer ausgezeichneten Lage und in der Nähe der jetzigen Bevölkerungsansammlung, welche sich, wie Sie wissen, jedes Jahr sehr schnell ausdehnt." Diese Preise stehen gewaltig ab von den um das drei-, vier-oder zehnfache höheren Preisen für entsprechend gelegenes Bauland in unseren großen Städten. (Soziale Praxis 1899, Nr. 16).

Die Hauptursache dieser billigen Bodenpreise liegt darin, daß in Belgien das kleine Haus vorherrscht, entweder das Einfamilienhaus oder ein Haus mit Erdgeschoß und über diesem noch 1, höchstens 2 Stockwerke.

Die Pflicht -er Gesetzgebung gegenüber der städtischen Besiedelung.

Als die liberal-individnalistisch-manchesterliche Richtung auf der Höhe ihres Einflusses stand, 1860, sagte ein Hauptvertreter dieser Schule, Julius Fauch er in Berlin: Staat und Gemeinde dürften nicht einmal einen Bebauungsplan aufstellen, auch das müsse der freien Thätigkeit der Einzelnen ohne Einmischung der Behörden anheimgestellt bleiben. Diese Ansichten sind unter dem Drucke der harten Wirklichkeit verschwunden und wohl Niemand bestreitet mehr die Pflicht von Staat und Gemeinde, die Banordnung und den Städtebau zu regeln. Dabei ist vor allem auch zu beachten, daß die großstädtischen Grundbesitzer durchaus kein Recht auf Erhaltung oder gar Gewährleistung der hohen Hans- und Bodenpreise haben. Wer spekulirt, muß die Gewinn- und Verlnst-Chancen hinnehmen. Der Staat hat keineswegs die Aufgabe, eine Einrichtung bestehen zu lassen, welche einer kleinen Anzahl Grundbesitzer und Spekulanten hohe Gewinne sichert, die breite Masse des Volkes aber von der Theilnahme am Grundbesitze und vom eigenen Hause ausschließt und durch Miethsteigerungen dauernd mit dem ehernen Wohngesetze (s. o. S. 34) belastet. Das Privateigenthum soll nicht aufgegeben, wohl aber soll zum Schutz der wirthschaftlich Schwachen der egoistische Mißbrauch desselben unmöglich gemacht werden.

Um eine Bauordnung für die größeren Städte zu erlassen, bedarf es wohl in den meisten Staaten eines Gesetzes, das die Regierung dazu ermächtigt. Da sich in vielen Städten die Stadtverwaltung unter dem beherrschenden Einfluß der Grund- und Hausbesitzer niemals von selbst zu einer Bauordnung herbeilassen wird, welche in dem Sinne, wie wir es vorschlagen, das Wohl der Gesammtheit und die Sorge für die Minderbemittelten voranstellt, so muß von oben Wandel geschaffen werden. Von den Regierungen muß der Gedanke den Gemeindeverwaltungen, wenn es nöthig ist, aufgezwungen werden,

daß die städtische Besiedelung vor allem nach socialpolitischen Gesichtspunkten zu gestalten ist, wie dies eine Verordnung des sächsischen Ministerium des Innern vom 30. September 1896 ausspricht. Diese Verordnung weist auf die Wichtigkeit der Bebauungspläne und der Zonen-Bauordnung hin und gibt in der Einleitung folgende Begründung der amtlichen Bestimmungen:

„Die stete Zunahme der Bevölkerung in vielen Städten und auch in manchen, namentlich industriellen Landgemeinden macht es den Baupolizeibehörden zur Pflicht, der baulichen Entwickelung der Gemeinden und der hiermit im engsten Zusammenhange stehenden Gestaltung der Wohnungsverhültnisse, namentlich der weniger bemittelten Volksschichten, besondere Aufmerksamkeit zuzuwenden. Es läßt sich nicht verkennen, daß sich gerade in dieser Hinsicht vielfach Zustände herausgebildet haben, die vom Stand-• punkte der öffentlichen Wohlfahrt nicht als erwünscht bezeichnet werden können. Ein nicht unbeträchtlicher Theil der weniger bemittelten Volkskreise ist namentlich in den größeren Städten genöthigt, in Wohnungen zu leben, die im Keller oder Dachgeschoß oder an schmalen, düsteren Höfen liegen und Licht und Luft nur in ganz ungenügendem Maaße besitzen. Zu dieser schon an sich gesundheitsschädlichen Beschaffenheit der Wohnungen kommen die mannigfachen Nachtheile hinzu, die das dichte Zusammendrängen zahlreicher Menschen aller Altersstufen in den meist engen Räumen der großen Mieth-kasernen zur fast nothwendigen Folge hat. Wenn man ferner berücksichtigt, daß die fortgesetzte gegenseitige Berührung auf den gemeinsamen Höfen, Treppen, Gängen und Vorsälen Zwistigkeiten und Unfrieden unter btefeit zahlreichen Personen fast unvermeidlich mit sich bringt, daß in solchen Massenwohnungen die Miethvertrüge und Hausordnungen meist sehr weitgehende und deßhalb drückend empfundene Bestimmungen enthalten, so läßt sich nicht verkennen, daß diese Wohnverhältnisse dringend der Besserung bedürfen. Eine der wesentlichsten Ursachen dieser gesundheitlich und sozialpolitisch gleich bedenklichen Wohnungszustände bildet die vielfach übliche, unangemessen starke bauliche Ausnutzung des Grund und Bodens." Die Einleitung hebt außerdem die jetzt in großen Städten für weniger Bemittelte vielfach vorhandene Unmöglichkeit hervor, sich ein einigermaßen angenehmes Heim zu verschaffen, macht es den Bau-Polizeibehörden zur Pflicht, zu verhüten, daß die gedrängte innenstädtische Bauweise auch auf die erst tut Entstehen begriffenen Außentheile verpflanzt werde und stellt es als ein Ziel auf, es auch dem weniger Bemittelten eher wieder möglich zu machen, ein eigenes bescheidenes Familienhaus zu erwerben. Endlich kommt gegen den Schluß der Einleitung noch eine höchst bemerkenswerthe Stelle: „Wenn auch hier (d. h. in bereits bebauten Ortstheilen) mit thunlichster Schonung berechtigter Interessen vorgegangen werden muß, so darf doch nicht außer Acht gelassen werden, daß das öffentliche Wohl höher steht als das private Interesse, und daß die Beseitigung vorgefundener Mängel nur durchführbar ist, wenn dem Einzelnen gewisse Opfer zum Besten der Allgemeinheit auferlegt werden."

Von größter Bedeutung ist es, Bauordnung und Bebauungspläne, wenn sie in socialpolitischer Weise um- und ausgestaltet sind, sogleich und gleichmäßig mit der fortschreitenden Ausdehnung des Stadter-weiterungsgebietes auf dieses auszudehnen. Zu dem normalen Wachs-

thum der großstädtischen Bevölkerung kommt in der Gegenwart noch der Umstand, daß die Großbetriebe in diesen Städten immer mehr in die Vororte zu wandern und ihre Arbeitermassen nachzuziehen suchen. Eine Regierung, die ihrer Aufgabe bewußt ist, wird daher rechtzeitig auch im Vorgelände eine ungesunde Bebauung verhüten und nicht warten, bis es zu spät ist.⁴)

Um wenigstens bereits vor Abfassung einer ganz neuen Ban-ordnung die gröbsten Mängel zu verbessern, schlägt Brandts⁵) vor: das preußische Straßen- und Bauplätze-Gesetz vom 2. Juli 1875 in betn Sinne zu ergänzen, daß die Behörden aus allgemeinen socialen Rücksichten die Festsetzung der Bebauungspläne im Sinne des Einfamilienhauses korrigieren können. Die Rücksicht auf die öffentliche Gesundheit (Kampf gegen die Tuberkulose 2C.) gibt übrigens auch jetzt schon den höheren Behörden Handhabe genug, die bisherigen Bauordnungen mit dem System der Miethkaserne zurückzudrängen und das Einfamilien- und Kleinhaus zu begünstigen.

Etwas vom Städtebau.

Der Städtebau fußt im Unterschied zu der landwirthschaftlichen Ansiedelung auf der Diffenzirung der menschlichen Berufsthätigkeit. Seine Aufgabe ist die Befriedigung des Wohn- und Verkehrs-Bedürfnisses der jetzigen und künftigen Generation durch Wohnen in einem organischen Verbände von Häusern und Straßen. Grundlegend für die Entwicklung einer Stadt ist zunächst ihre geographische Lage — Wasserstraßen und andere natürliche Verkehrswege, natürliche Märkte, Sicherheit und Vertheidigungsfähigkeit, strategische Beherrschung einer Gegend, eines Passes und Flusses, dann Heilquellen u. s. w. Maßgebend für die Anlage ist der geologische Unterbau und die Ober-flächen-Gestaltnng des Bodens, besonders die Rücksicht auf Wasserversorgung und Entwässerung. Besonders wichtig sind dabei die natürlichen Entwässerungsrinnen, die Flüsse und Bäche. Die Alten haben die Natur-Bedingungen meist gut berücksichtigt und besonders das Mittelalter zeigte Verständniß dafür. Die Wasserlänfe und Entwässerungsrinnen, die Windrichtung, die Höhen- und Tiefpunkte im Gelände, die natürlichen Verkehrszüge, die voraussichtliche Entwicklung der Stadt nach bestimmten Richtungen, das alles muß berücksichtigt werden.

Bei Betrachtung unserer deutschen Städte fällt sofort der Unterschied zwischen West- und Süddeutschland einerseits, Nord-und Ostdeutschland anderseits in die Augen. Die Städte des Westens und Südens sind durchweg gewissermaßen natürlich geworden, die des Nordens und Ostens planmäßig gegründet, alles entsprechend dem Unterschied der Besiedelung. Im deutschen Stammland geschah die Ansiedelung durch allgemeine Niederlassung der Stämme und Sippen. Der Osten wurde später erobert und durch die Grundherrschaften planmäßig kolonisirt. Von den süd- und westdeutschen Städten verrathen allerdings nur noch wenige in der quadratischen Anlage des Stadtkerns mehr oder weniger deutlich die römische Niederlassung ans keltischer Grundlage. Dazu gehören Köln, Straßburg, Wien, Trier u. s. w. Die meisten anderen Städte sind später entstanden, indem sich das Volk, theils dem Schutz-, theils dem Verkehrsbedürfuiß folgend, mit einen Mittelpunkt ansiedelte, den der kirchliche oder weltliche Grundherr mit Vorliebe an einem alten Verkehrs- oder strategischen Platze schuf, um eine Domkirche, einen Bischofssitz, eine königliche Pfalz oder eine Burg. Solche Beispiele der Städtebildung sind Würzburg, Frankfurt, Aachen re. Die erste Siedlung wurde später wiederholt vergrößert. Meist vollzog sich die Stadterweiterung dabei nach dem natürlichen und socialen Bedürfniß. Die geometrische oder wenigstens schematische Form der Städtebildung deutet stets auf eine spätere planmäßige Ansetzung von Kolonisten und Häusern durch den Grundherrn oder einen Fürsten. Im eigentlichen Colonisations-gebiet des Ostens und Nordens findet sich dieser Vorgang so häufig, daß man von einem ostdeutschen Normalstädteplan sprechen kann. In West- und Süddeutschland ist diese Art der Städtebildung im 17. und 18. Jahrhundert durch einige Fürsten nachgeahmt worden. Ein Vorbild war die Anlage der Berliner Friedrichs st adt durch Friedrich 1. Muster solcher Stadtanlagen in Süddeutschland sind besonders Mannheim und Karlsruhe, beide mit dem Fürstenschloß an der einen Seite, Mannheim als Schachbrett, Karlsruhe so, daß ein Theil der Straßen central auf den Schloßthurm als Mittelpunkt der fürstlichen Residenz hinläuft und dieser gegenüber durch zwei concentrische Straßenringe abgeschlossen wird. Die schachbrettartige Bauweise wurde später nach Nordamerika übertragen. New York z. B. besteht zum größten Theil aus sehr langen geradelinigeu Straßen, welche rechtwinklich durch andere ebenfalls gerade Straßen gekreuzt werden, so daß fast alle Häuserblöcke Rechtecke sind — einförmiger, geschäftsmäßiger und langweiliger kann man es nicht ausklügeln.

Einer der eifrigsten deutschen Städtegründer war Heinrich der Löwe. Er schuf unter anderen im Norden Lübeck, tut Süden M ü n ch e n. Hier zeigen der Färbergraben und die übrigen Ringstraßen des Stadtkerns noch die Grenze der ersten Anlage, die sich naturgemäß trat die Frauenkirche gruppirte. Die neuen Stadttheile sind Fürstenwerk, von Ludwig I. und Max II. angeordnet, regelmäßig gestaltet mit geradlinigen, breiten Straßen, aber doch weit weniger schematisch wie die norddeutschen Städte ähnlicher Art. Im Gegen-satz zu diesen wahren sie der Stadt den Eindruck der Behaglichkeit und Ungezwungenheit.

Beim modernen Städtebau handelt es sich meist, das rasche Wachsthum der Großstädte in die richtigen Bahnen zu leiten. Wie der Architekt bei dem Hausplan jedem Zimmer nach seiner Verwendung als Speise-, Wohn-, Schlafraum usw. Lage und Gestaltung gibt, so hat der Städteerbauer auch jedem Stadtviertel seine Ausgabe tut Gc-samintorganismus der Stadt nach den natürlichen Verhältnissen zuzuweisen, Straßenanlage und Häuserbau daher nach dem natürlichen Charakter und der Zweckbestimmung der einzelnen Stadttheile auszugestalten. Er wird dabei auch auf Erhaltung der landschaftlichen Schönheiten Rücksicht nehmen, auf den geschichtlichen Charakter der Stadt und ihrer Bewohner, auf ihre überlieferten Berufsarten, auf die Eigenheiten der einzelnen Bevölkerungs-Klassen, seien es Arbeiter, Industrielle, Beamte usw., auf den Fremdenverkehr, auf Zuwanderung wohlhabender Leute aus dem Lande re. Da gibt es Viertel für die gewöhnlichen Gewerbe, andere sind für die lärmenden und rauchenden Arbeits-Stätten bestimmt, andere als vornehmere und Villenviertel zu gestalten, die Bergabhänge sind unten im Thale dichter, an den aufsteigenden Seiten weiträumig, auf der Hochfläche wieder enger zu bebauen. Die Arbeiterviertel sind möglichst über die ganze Stadt zu vertheilen, aber doch so, daß ihre Bewohner die Arbeitsstätte leicht und bald erreichen können. Sie sollen nicht direkt von großen Verkehrsstraßen durchschnitten sein, aber doch in deren Nähe liegen. Die Bäche wurden im Mittelalter meist mit Häusern überbaut, jetzt legt man sie neben die Straße, daitiit sie nicht durch die Abwasser gesundheitswidrig verunreinigt werden.

Das Gerippe der Stadterweiterung sind Strahlen- und Ring-fr adiale und peripherische) Straßen. Besonders wichtig sind die strahlenförmigen Verbindungen von innen nach außen. Diese Radialstraßen vermitteln nicht bloß den Verkehr zwischen der Altstadt und den Außenringen, sie entlasten auch das Geschäftsleben der Altstadt. Je mehr die Citybildung im Stadtkern vorschreitet, je mehr sich dort die Laden- und Wohnpreise erhöhen, desto mehr werden auch die Radialstraßen, oft bis weit hinaus, zu Geschäftsstraßen, in denen man billiger wohnt und einkauft, als inmitten der Stadt. Die Bedeutung dieser Zufahrtsstraßen wächst ttoch dort, wo sich Bahithöfe, Jndustriestätken, Lagerplätze usw. keilförmig und vcrkehrshemmend zwischen die aufstrebenden Stadttheile einschieben. Breite Ringstraßen

-k.

haben mir dort eine besondere Bedeutung, wo sieh Alt- und Neustadt berühre» und die alten Walle niedergelegt, die Gräben ausgefüllt wurden. Weiter hinaus nehmen die Ringstraßen an Bedeutung ab, weil der Kreis zu groß wird, dagegen bringen sie im Verhältniß zum Verkehr theuere Unterhaltungskosten. Die Verbindung der neuen Außeutheile einer Stadt untereinander kann meist mit Benutzung alter, oft sehr praktisch angelegter Wege geschehen. Die Straßen sind von der Gemeinde zu bauen, die Angrenzer vergüten die Kosten im Verhältnisse ihres Antheiles an der Straßenlänge, noch besser nach dem Werthzuwachse, der ihnen durch Erschließung ihrer Gelände entsteht. Die starke Werthsteigerung beim Uebergang eines Geländes vom Acker und Garten zum Hausplatz rechtfertigt diese Forderung um so mehr, als dieser Werthzuwachs in der Regel unverdient ist und der Stadt-erweiterung, dem Zuwachs der Bevölkerung, der sozialen Arbeit entstammt. Dabei sind möglichst viele Straßen der verschiedenen Abstufungen offen zu legen, um eine monopolistische Preisbildung zu verhindern.

Die Straßen dürfen nicht, wie es noch im 19. Jahrhundert üblich war, nach geometrischen Figuren, mit Lineal und Cirkel angelegt werden.*) Die schwach gekrümmten Straßen der mittelalterlichen Städte sind kein Zeichen mangelnden Könnens, denn eine Zeit, welche die großen Dome baute, konnte auch messen und rechnen, sondern entsprangen theils der natürlichen Ansiedelung, theils find sie Zeichen feiner Empfindung. Vor allem müssen die Straßen sich dem Gelände anpassen. Wie reizvoll sind im Berg- und Hügellande gewundene Straßen mit ihren Ausblicken auf Stadt, Landschaft und Fluß (Panorama-Straßen)! Die Naivetät der Vorfahren ist zwar nicht mehr vorhanden, und wenn auch die Zweckmäßigkeit die Grundlage aller Anordnungen bilden muß, so ist doch die bloße nüchterne Zweckmäßigkeit ferne zu halten. Selbst die äußere Großartigkeit, mit der sie manchmal auftritt, vermag nicht den Mangel an Poesie, Gemüth und wahrer Kunst zu verdecken. Nirgends soll die Schablone herrschen, das Individuelle muß walten, aber im Rahmen des Geschmackes.

*) „Das 19. Jahrhundert hat auf dem Gebiete des Städtebaues wenig Künstlerisches geleistet, obwohl in der zweiten Hälfte desselben der Aufschwung des städtischen Lebens und die bauliche Ausdehnung der Städte vielleicht größer gewesen sind, als zu irgend einer Zeit. Die Arbeit des Geometers und die parcellirende Thätigkeit des nach Gewinn trachtenden Unternehmers ersetzen noch heute vielfach den Entwurf des Vaukünstlers." Stubben, Städtebau, 1890; S. 191.

Das von den Straßen mngebene Gelände, die Baublöcke, sollen nicht groß sein, denn das Vorderhaus soll herrschen, das Hos-nnd Hinterhaus verbannt sein. Die jetzigen Riesenhäuser mit ihren engen Lichtschachten, in welche die Aborte und die Zimmer der Dienstboten hineingehen, sind zu vermeiden. Die breiten Straßen sind mit Baumpflanzungen zu versehen. Hie und da ist eine öffentliche Anlage, ein Stadtgarten u. s. w. einzulegen, aber so, als seien sie von Natur ans gerade am richtigen Platze entstanden. Diese Stadtgärten sollen eine gewisse Unregelmäßigkeit zeigen, sie müssen aussehen als seien sie von Anfang dagewesen, als sei die Stadt an sie herangewachsen, nicht aber, als seien sie später mit Absicht angelegt worden. Die Hintergärten der Häuser sollen in den Stadtgarten münden, die Straßen sollen, je mehr sie sich ihm näheren, sich gartenähnlich ausgestalten, mit Erweiterung des Straßenbildes, mit geschickt vorgeschobenen Baumgruppen re. Im Garten selbst sollen Plätze sein zum Lagern im Freien, für Freispiele und Turnen, Weiher zum Schwimmen, Kahnfahren und Schlittschuhlaufen. Gut ist es auch, wenn man öffentliche Schulen in die Nähe solcher Stadtgärten legen kann, damit die Jugend möglichst viel int Freien, bei Gras und Bäumen sich aufhalten kann. Ueber die ganze Stadt sind größere freie Plätze hinzustreuen, für Kirchen, Schulhäuser und andere öffentliche Gebäude, stets am passenden Orte.    Jeder Platz soll den Eindruck

eines geschlossenen Raumes m a ch e n, sonst befriedigt er das Auge und das ästhetische Gefühl nicht. Der Platz soll daher nicht zu groß sein, die Häuser, die ihn umgränzen, sollen nicht zu weit auseinanderstehen und nicht zu niedrig, die Straßen, die auf ihn münden, nicht zu breit sein. Auch die Kosten dieser Plätze sind, wenn auch nur zu einem gewissen Theile, auf die Angrenzer zu vertheilen. Die Anlage großer Häuserblöcke, welche große Höfe, Gärten und Spielplätze in sich fassen, ist für die alten verkehrsreichen Stadttheile von großem Werth. Der nervenzerrüttende Straßen-lärm dringt nicht oder nur schwach über die hohen Dächer hinüber, die Höfe und die Zimmer, welche auf sie münden, gewähren daher Vielen die so nothwendige Ruhe bei Tag und besonders bei Nacht. Doch müssen solche Jnnenanlagen ziemlich groß sein, damit sie genügenden Luftwechsel haben. Derartige Umgestaltung der Innen- und Verkehrsviertel wirkt mehr gegen die g r o ß st ä d t i s ch e N e n r a st h eine, als alle Bemühungen der Aerzte und Stadtverwaltungen, durch Holzpflaster u. s. w. den Lärm zu dämpfen. Die Einrichtung von Squares,

quadratischen oder länglichen Anlagen mit Ruhesitzen nach englischem Vorbild, inmitten bebauter Viertel und von Straßen umgeben, wird von Camillo Sitte verworfen. Staub, Wind und Straßenlärm belästigen dort die Ruhesuchenden, dagegen empfiehlt Sitte die Anlage von Stadtgärten und Kinderspielplätzen inmitten großer Häuserblocks. Alt-Wien besitzt zahlreiche solcher Blockbauten, deren Jnnenrani» die gemeinschaftlichen Gärten birgt und dadurch mitten in der Stadt gesunde und reine Luft bietet. Die Lust ist staubfrei, die Kinder sind vor Unfällen gesichert, durch Läden in den Erdgeschossen u. s. w. kann für die verschiedensten Bedürfnisse gesorgt werden. Selbstverständlich müssen auf mehreren Seiten breite Thorwege den Zutritt und auch den Lust-wechsel ermöglichen. Wird der Jnnenraum eines solchen Häuser-qnadrats besonders groß angelegt, so läßt sich auch eine Markthalle mit Brunnen, Wascheinrichtungen u. s. w. herstellen. -Die Häuser müßten dann mit einem Servitut belegt werden, daß sie immer ihrer Bestimmung erhalten bleiben, noch besser aber würden die Gemeinden selbst solche Häuseranlagen bauen.

Unsern modernen Städte-Erba» ern war das Gefühl für das Künstlerische und Malerische fast ganz verloren gegangen. Die Straßen wurden schablonenmäßig mit Lineal und Zirkel gezogen; von dem Bahnhof gehen sie strahlenförmig auseinander mit breiter Fahrbahn, breiten Fußsteigen, Bäumen dazu, in der Mitte eine Trambahn, zu beiden Seiten Gasthäuser und Kaufläden mit großen, breiten und hohen Schaufenstern. Stolz, anspruchsvoll und unruhig ragen die Renaissancefassaden empor, die in Erker und Giebel auskaufen. Wohin mir kommen, in Wien, Mannheim oder Frankfurt, in München, Köln, Pest oder Berlin ec. überall dieselben Formen, überall derselbe Stil, alles möglichst symmetrisch, gerade oder kreisförmig um eine Mittelachse gelegt, aber bei allem Aufwand von Technik und Kunst wirkt das Ganze frostig und nüchtern. Wie anders, wenn man aus den modernen Stadttheilen in die Altstadt kommt. Die Stadtthore sind niedergelegt; allzu eng, wie sie waren, mußten sie der neuzeitigen Verkehrsentwicklnng weichen. Oft sind auch schon breite moderne Straßen durch das Gewinkel der Altstadt gebrochen, aber der allgemeine Charakter ist meist noch gewahrt und gestattet dann ein genußreiches Wandern. Die Straßen sind nicht breit, haben aber dadurch einen gemüthvollen, familiären Charakter, der sie wohlthuend von den übermäßig breiten, nüchternen,, gemüth- und poesielosen modernen Straßen unterscheidet. Ihre Anlage ist meist unregelmäßig, wie sie

durch de» Häuserbau um die erste» Niederlassungen herum sich bildete, schwach gekrümmt, in weichen Linien, was einen malerischen Eindruck bietet. Verstärkt wird dieser Eindruck durch Thürme iilid die Häuser; diese sind meist schmal, weil sie früher nur für eine Familie bestimmt waren, alles aber ist individuell gestaltet, durchtränkt von dem Geiste festgesicherter Behaglichkeit, ansprechend, gemüthvoll und heimlich.

„Wir gehen weiter, immer Schaufenster rechts und links an der Straße, dann Restaurants, und immer weiter geht es und immer ganz gerade aus; wir gehen schneller, wir lausen, um der Oede zu entrinnen! Da, halt, hier muß die Altstadt beginnen. Es wird ruhig und gemüthlich, wenn auch das Gewimmel zugenommen hat. Da sehen wir, vorüber an dem gähnenden Loch, wo das Stadtthor stand, eine weiche Linie, die leicht gekrümmte Straße hinauf. Die meisten Häuser stammen noch aus der Zeit vor 1870, sind ruhig und sittsam. Und da hinten, wo die belebte Straße sich um die Ecke verliert, schließt ein prächtiger Thurm das Bild ab. Er gehört wohl zur Hauptkirche, die wir besuchen wollen. Daß sie sich vorläufig noch versteckt, macht uns erst recht neugierig. Und nun geht ein Genießen an, daß es eine Lust ist. Nur hie und da stört ein anspruchsvolles Haus in deutscher Renaissance oder die Verstümmelung eines prächtigen alten Hauses durch abscheuliche moderne Schaufenster. Alles berührt neu und eigenartig und doch, oder vielmehr gerade deswegen fühlen wir uns heimlich. Wie wenig solche deutsche Städtebilder gibt es noch! Ausgelöscht ist fast alles in der glorreichen Zeit unseres Aufschwunges.

„Das hohe Können in der Ausbildung,von monumentalen Wirkungeil in der Barockzeit steht wohl unübertrefflich da, aber das Kukuksei des schematischen Papierplanes verdanken wir doch dieser Glanzperiode, und der darauffolgende Klassizismus sollte dieses Unglücksei mit Wohlgefallen ausbrüten. Die Kunst war abhängig geworden von der Wissenschaftlichkeit, die eine Genossin fand in der Polizei: die Baulinie wurde erfunden mit dem ganzen Heer von polizeilichen Bauvorschriften. Man begann, Papierpläne für die Stadterweiterung zu entwerfen gewaltsam und rücksichtslos, lediglich ausgerüstet mit dem Lineal und dem Zirkel. Das nannte man dann geschmackvoll „Alignement." Freilich, das künstlerische Vermögen der Bauenden in Stadt und Land war sehr herabgegangen über dem emsigen Studium der fremden Art und der hochmüthigen Verachtung des Heimischen. In diese Zeit siel auch der Geburtstag der Vaubureaukratie. „Der reine Stil" war der Ruf, der von Berlin bis München widerhallte, und bamit meinte man jene wissenschaftliche Abstraktion des Griechischen, die von dem, was die Griechen auf ihrem Boden und aus ihrem Volksthume heraus gemacht haben, so grundverschieden war. Man muß darüber lächeln, daß Verordnungen kamen, die verlangten, daß die Dächer so flach als nur immer möglich angelegt werden, daß Giebel und Erker sorgfältig entfernt werden sollten und daß die Fahnden regulär sein müßten und nichts enthalten dürften, „was die Symmetrie und die Sittlichkeit verletze"; so der Wortlaut einer Verordnung aus den 30er Jahren.

Die erste Epoche begnügte sich damit, einen rechteckigen Rost, unbekünrmert um alte Wege, um Besitzgrenzen und Bodenerhebungen, über das Alignementsgebiet zu legen. Es entstanden Bezirke nach dem „Mannheimer Fuß", wovon jede unserer Großstädte einige schöne Beispiele aufzuweisen hat. Noch hellte steht in der Bauord

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nung, daß man auf thunlichste Geradeleitmrg der Straßen sehen müsse. Dann kam Die Epoche der Verkeh rstechnik. Das artete aber manchmal zum ängstlichen Fanatismus aus, ängstlich wie der rasende Verkehr unserer Großstädte, wo Ein Wahn Alle vorwärts zu eingebildeten Nothwendigkeiten zu peitschen scheint. Man forderte Diagonalen, und es entstand durch ein einfaches Spiel mit dem Lineal das Dreieckssystem, es entstanden jene Straßenkreuzungen, die nur mit gewissen Folterwerkzeugen verglichen werden können, jene Sternplätze, auf denen uns die Platzscheu befällt, und es entstanden jene unzähligen, spitzwinkeligen Bauplätze, auf denen kein Mensch vernünftig bauen kann.

„Es hat nicht an Leuten gefehlt, welche schon frühe auf das Willkürliche iinb Unnatürliche dieser Systeme aufmerksam machten. In den Briefen M oltkes liest man, daß er die krummen und malerischen Straßen Wiens den langweilig geraden von Berlin weit vorzieht. „Das natürlich Entstandene", sagt er, „in der Nothwendigkeit Begründete hat immer einen Reiz. Die vom Terrain vorgezeichnete krumme Straße ist schöner als die nach dem Lineal angelegte gerade." Oeffentlich und zwar schon im Jahre 1854 hat Riehl ein kräftiges Wort für die Natürlichkeit gesprochen in seinem Buche „Die Familie." Er verdamnlt das ganze Linealsystem auf's Entschiedenste. Damals aber blieb Riehl ungehört, und es wurde immer weiter linirt. Man erhob die brutale Hand auch gegen die köstlichen Baufluchten unserer malerischen alten Städte, indem man sie gerade hobelte rntd für alle Zeiten verdarb. Und dann ersann man das Verbrechen der Freilegung, ein Kapitel, über das man kaum mit Ruhe sprechen kann.

„Mit besonderer Sorgfalt sind die Plätze zu behandeln, wenn auch der Zeitgeist sie nicht so begünstigt wie ehedenr. Auf den modernen Plätzen ist kaum ein Winkel zu finden, auf dem man stehen und plaudern vtöchte. Wie anders haben da die Alten gesorgt! Stets suchte man den Platz so zu gestalten, daß man die Empfindung eines geschlossenen Raumes hatte. Fast bis zur vollkommenen Täuschung gehen die römischen Kaiserfora und aus neuerer Zeit u. A. der Markus-platz in Venedig; das Mittel, dies zu erreichen, ist die Geschlossenheit der Platz-wände. Ein Zimmer aber mit mehr Thüren und Fenstern als Wandflächen ist das Bild des modernen Platzes. Schlimm ist es dann auch, daß es heute nicht gelingen will, wie ehedem, an diesen Plätzen die wichtigsten öffentlichen Gebäude zu kon-centriren; denn man vergaß, die Gebäude als Platz wände auszunützen, und das lag doch so nahe. Heute aber stellt man die öffentlichen Gebäude oft mit ganz unvernünftiger Verschwendung von Raum und Dekoration mitten auf die Plätze. Sie stehen nach einem kräftigen Worte C. Sittes herum, „wie Kommoden bei einem Ausverkauf." Welche Feinheiten nun in dem Bezug der Gebäude zu den Plätzen davor möglich und nöthig sind, wie vor ein hochstrebendes Haus ein tiefer, vor eine breite Baumasse ein langer Platz zu legen ist, sind technische Einzelheiten.. Zu erwähnen ist nur noch, daß heute fast immer viel zu große Plätze sehr zum Schaden der Wirkung um die Monumentalbauten gelegt werden.

„Fordern wir nun schon für die Plätze int Allgemeinen entschiedene Geschlossenheit, so ist für eine besondere Art dies noch eindringlicher zu verlangen, um so mehr, als heute gerade darin so viel gefrevelt wird. Das sind die Kirchen Plätze. Mit unendlich feinem Gefühl haben die Alten für ihre Kirchen fast immer seitwärts von ben öffentlichen Märkten abgeschiedene stille Plätze gesucht. Das Geheimnißvolle dieser

Wirkungen zu ergründen ist eine besondere Freude. Selten stellte inan die Kirche so, daß sie aus größerer Entfernung vollständig übersehen werden konnte, vielmehr ragt meist nur der Thurm und das mächtige Dach aus dem Kranz der umgebenden Häuser heraus; der Fuß ist fast immer verdeckt. Was ist die Wirkung? Das Bauwerk sieht größer aus, als es in der That ist. Und wie schaut die Kirche, deren Fuß inan nicht sieht, hoheitsvoll herein in die belebten Marktplätze, gleichsam wie die ewige Vorsehung, deren Grund und Fundament der Mensch nicht kennt. Und nun arbeitet das ganze Jahrhundert daran, diese stimmungsvolle Abgeschlossenheit zu zerstören, die Kirchen freizulegen, große Plätze mit enormen Kosten vor Kirchen herzustellen, deren Massen nur auf die Fernwirkung berechnet waren, und deren Einzelheiten, immer concentrirt zusammengehalten, nur auf den kleinen Kirchenp! ätzen, die von altersher bestanden, gewirkt hatten. Wahrlich, kein Jahrhundert ist so verständnißlos den Werken der Vorzeit gegenüber gestanden, wie dieses, das überschwemmt ist von Kunstgeschichten und Kunstgesprüchen.

„Die gekurvten Straßen des Alberti finden wir in allen alten Städten in unendlicher Vielfältigkeit und unerschöpflicher Feinheit wieder und sehen, daß sie die prächtigsten Bilder geben. Warunr sollen wir sie nicht wieder machen, da wir so mit viel einfacheren Mitteln, als es mit dem Lineal möglich wäre, die größten Wirkungen erzielen können? Aber so vortheilhast die Krümmung für die eonkave Seite ist, bei parallelen Straßenwänden wird die andere Seite eonvex! Aber warum müssen wir diesen Ueberrest aus der Zeit des Lineals, die Parallelität der Straßenwände, festhalten? Warunr «rachen wir nicht die andere Seite zitnr mindesten gerade, wie die Sehne mit Bogen? Vielleicht gelingt es mit der Zeit, auch diese Voruriheile zu überwinden, zu beweisen, welche praktischen Vortheile solche ungleich breite Straßen haben. Da wird Raum gewonnen für die Ausstellung von Droschken, Kiosken und einzelnen Bäumen, und auf dem verbreiterten Trottoir kann das Volk ruhig vor den Schaufenstern stehen bleiben. Gerade in Altbayern waren diese Straßen üblich; stellenweise erweiterten sie sich zu nrarktähnlichen Gebilden, deren Wände mit Lauben geschmückt sind. Als ein echtes Beispiel dieser spezifisch bayerischen Art wäre der Grundriß von Burg Hausen zu nennen, der schon durch den Fluß seiner Linien en Entzücken für Den sein kann, der daraus zu lesen versteht. Die konkaven Wände des Platzes mit den vorspringenden Ecken, die Concentrirung der öffentlichen Gebäude, des Rath-hauses und der Kirche, die Geschlossenheit des Platzes, Alles läßt erwarten, daß hier malerische Qualitäten ersten Ranges zu sehen sind. Und in der That können wir kaum etwas Eigenartigeres und Schöneres finden, als die Wirkung dieses Landstädtchens. Wie schöpfungskrästig in ihrer Eigenart die alten Städtebauer übrigens waren, zeigt als Gegenstück zur bayerischen die fränkische alte Reichsstadt Schweinfurt, wo die Burg fehlt und der Markt vorwiegt. Dieselben Kunstmittel sind hier verwendet; wie dort, die konkaven Straßenwände, die geschlossenen Plätze und die glückliche Stellung der öffentlichen Bauten gerade da, wo sie am besten wirken müssen. Aber im Charakter, wie grundverschieden! Ein feiner Beobachter könnte schon aus dem Stadtplan die Eharakterverschiedenheiten der Stämme herauslesen. Wie vielgestaltig und ergötzlich muß das Bild unserer deutschen Städte gewesen sein, als noch jeder Stamur seine ihm ganz eigens zugehörige Bauweise hatte! Und wie trostlos ist die Gleichheit, die Schablonenhaftigkeit, in der heute unsere Städte aus. dem Boden wachsen!"

„Das Schöne, das Heimliche, Große und Heitere in alten Städte bildern ist die Wirkung jenes glücklichen und natürlichen Kunst-Empfindens, das durch das verflossene (19.) Jahrhundert mit großem Aufwand von Schulbildung und geistigem Hochmuth getödtet und in die Starrheit willkürlicher Regularität gewandelt wurde. Und wenn wir nun von den Alten lernen wollen, so ist es der Geist ihrer Freiheit und Ehrlichkeit, dem wir nachgehen sollen, nicht die Form ihrer Schnörkel und die gebräunte Echtheit der historischen Stimmung. Wir können in der Geschichte leicht die gewachsenen und gegründeten Städte unterscheiden. Bei diesen das Streben nach Regelmäßigkeit, mag nun der Gründer ein assyrischer König oder ein Ptolemäer, ein Großkhan der Tataren oder der Deutschorden in Ostelbien, ein römischer Cäsar oder ein Potentat der Barockzeit gewesen sein. Bei den anderen aber, den gewachsenen, allmüliges freies Angliedern mit eine Burg, um einen Markt (einen Verkehrsmittelpunkt) und entschiedenes Vorwiegen des Malerischen und Unregelmäßigen."*)

Im modernen Städtebau hat lange Zeit die Verkehrstechnik fast allein gesprochen. Der Gesundheitsbeamte und der Sozialpolitiker haben auf die Bildung der Bebauungs- und Hauspläne erst viel später lind immer noch viel zu wenig Einfluß erhalten. Das Künstlerische suchte man nur zu häufig in der schablonenmäßigen Regelmäßigkeit und Symmetrie, obwohl selbst die Griechen diesen Begriff nicht im Sinne der mathematischen Gleichheit in Bezug ans eine Mittelachse gefunden haben und auch die wunderbaren gothischen Bauten des Mittelalters selten nach jeder Richtung hin symmetrisch richtig durchgeführt sind, wie ihre modernen Kopien. Gerade in den kleinen Unregelmäßigkeiten, verbunden mit tiefem Empfinden liegt ein größerer künstlerischer Reiz, als in der leblosen mathematischen Symmetrie. Wo aber die moderne Kunst sich mit dem Bauwesen verband, beanspruchte sie gern die Vor- und Alleinherrschaft. Die Technik, die Konstruktion, ja selbst das Material des Baues sollten sich der künstlerischen Willkür beugen, statt daß, wie bei den Alten, der Zweck des Gebäudes die Konstruktion bestimmte und ans dieser erst die Kunst einsetzte. In dieser engen Verschmelzung zwischen Zweck, Technik und künstlerischer Ausgestaltung des Baues, verbunden mit dem weiteren Umstande, daß die Kunst und besonders die Baukunst sich in enger Verbindung mit dem religiös-sittlichen Empfinden des Volkes hielt, so daß also alle Faktoren des höheren Geisteslebens der Nation in Harmonie standen, liegt das Geheimniß, warum die alte Kunst volks-thümlich war.

Das Streben nach Regelmäßigkeit der Straßenanlagen trat in Italien zuerst mit der Renaissance auf. Doch trat Leo Battista

*) Theodor Fischer in Stuttgart in „die Stuttgarter Stadterweitermig", 1901,

236 ff.

CO

Alberti (tut 15. Jahr) diesem noch entgegen, indem er für Straßen von größerer Bedeutung verlangte, daß sie nach Art der Iltisse mosIi flexu sinuose, in weichem Muße gekrümmt sein sollten. Die Barockzeit brachte dann die symmetrische Regelinäßigkeit mit Lineal und Zirkel zum Durchbruch.

¹

Die Stuttgarter Stadterweüerung, 1901, S. 61.

²

Ueberhaupt sind für den Anfang mildere und Uebergangsbestimmungen nicht zu entbehren. Gegen strenge Bestimmungen erheben die Baumeister gerne den Einwand, daß sie das Bauen erschweren oder unrnöglich machen, ohne daß man stets die Berechtigung dieses Vorwandes prüfen kann. Der Stadtmagistrat Frankfurt a. M. beschloß daher am 26. Mai 1899, die erschlverenden Bestimmungen der Bauordnung für Doppel- und Hinterwohnungen im Wohn- und gemischten Viertel der inneren und äußeren Zone bis 1. Juli 1903 außer Kraft zu setzen, damit der Wohnungsbau wiederbelebt werde. Die Bestimmungen wurden aufgehoben, wenn es sich mit den Neubau von Kleinwohnungen von nicht mehr als drei Räumen, einschließlich Küche handelt, und wenn in dem betreffenden Geschoß nicht mehr als zwei Wohnungen entstehen.

³

Stubben, Hygiene des Städtebaues. (4. Band von Ban und Wohnunqs-Hygiene). 1896, S. 448 ff.

⁴

Der Bericht der Berliner Grundstücks- und Hypothekenmakler für 1897 sagt: „Es ist eine anerkannte Thatsache, daß die Fabrik-Großbetriebe immer mehr und mehr aus denr Weichbilde verdrängt werden und genöthigt sind, billigen Grund und Boden zu suchen, welcher auch mehr den Wünschen entspricht, die an große industrielle Etablissements gestellt werden, wie z. B. Lage am Wasser, cm der Bahn und möglichst direkte Schienenstrang-Verbindung mit derselben." (Soziale Praxis 1898 Nr. 21.)

⁵

Brandts Ausgaben von Staat und Gemeinde in der Wohnungsfrage S. 34.

verhängnisvolle Mirknngen der liberal-individualistischen Bodenpolitik.

Das bisherige System, die Befriedigung des Wohnbedürfnisses ausschließlich der Privatwirthschaft zu überlassen, führt zu einer dauernden und schweren wirthschaftlichen und sittlichen Schädigung der großen Masse, besonders der städtischen Bevölkerung. Es hat sich gezeigt, „daß aus der gegenwärtigen Ueberantwortung des Wohnungs-bodens in den Städten, der Existenzgrundlage der ganzen städtischen Bevölkerung an den privaten Geschäftsgeist, die private Spekulation, die schwersten Uebelstände hervorgehen: auf der einen Seite ungeheure, unverdiente Reichthümer, auf der anderen Seite Druck, Noth, Elend und Entwürdigung im reichsten Maße."*) Daher bedarf nicht nur die städtische Bau-, sondern noch mehr die Bodenpolitik der Umgestaltung. Mit dem individualistischen System muß gebrochen, die Allgemeinheit muß weitgehende Rechte über den jetzigen und künftigen städtischen Baugrund erhalten. Staat und Gemeinde müssen auch hier als pflichtgemäße Beschützer der wirthschaftlich Schwachen, also der großen Masse des Volkes auftreten. Mit Recht sagt Adickes:

*) Dr. v. Mangold, „Soz. Praxis", 1901, Nr. 29.    ,

„Die Geschichte des Wohnungsbaues in den letzten 30 Jahren lehrt eindringlich genug, daß man nur dadurch vorwärts kommen kann, daß man sich endlich entschließt, weit planmäßiger, weit eingreifender und weit energischer die den öffentlichen Gewalten zustehenden Mittel anzuwenden, um dauernd gesundere Grundlagen für das Baugewerbe und den Wohnungsbau zu schaffen.*)

Vergeblich sparen die Arbeiter ihr Geld für den genossenschaftlichen Wohnungsbau, vergeblich erläßt der Staat strenge Bestimmungen über Wohnnngsanssicht und Wohnungspflege, schreibt die Belegschaft der Schlafräume uni) die Kubikmeter für den Bewohner vor, wenn nicht die Bauspekulation gehindert wird, das Baugelände an sich zu nehmen, um es nur zu Preisen abzugeben, welche die wirthschaftliche Leistungsfähigkeit der großen Masse übersteigen. Vergeblich wendet der Staat Millionen ans zur Unterstützung von Baugenossenschaften. Die Spekulation benutzt auch jede solche Gelegenheit sofort, um durch Preiserhöhung des Baugeländes diese Millionen soweit möglich sich anzueignen. Vergeblich bewilligt der Staat seinen Beamten Wohnungsgeldzuschiisse, vergeblich erringen die Arbeiter Lohn-erhöhung — die Spekulation benutzt auch diese Vorgänge, um die höheren Einnahmen durch Erhöhung der Miethen in die eigene Tasche zu leiten.**) Vergebens wird ein umfassender Vorortverkehr eingeführt, um den Menschenmassen billige Wohngelegenheit in der llin-gebuilg der Stadt zu gewähren; die Spekulation ist auch dorthin vorausgeeilt und hat ihre Hände auf das Baugelände gelegt. Ein eiserner Ring von Gelände-Spekulanten, von einzelnen oder größeren Vereinigungen, eine verhältnismäßig kleine Zahl von Kapitalisten, meist in Verbindung mit Großbanken, hat unsere Großstädte blokirt und ist dabei meist schon weit in das Vorgelände vorgedrungen, so z. B. um München, Berlin, Dresden k. ***) Dadurch gestalten sich die Bodenpreise im Erweiterungsgebiete unserer Groß-

*) Adickes, Schriften des Vereins für Sozialpolitik 1901, Band 96, S. 285.

**) Es ist unrichtig, wenn Fle sch von Frankfurt auf dem 6. intern. Wohnungs-kougreß tut Juni 1902 zu Düsseldorf die Wohnungsfrage vorwiegend als Lohnfrage behandelte mit der Begründung: „Wenn die Löhne nicht weiter stiegen, sei überhaupt keine gute Wohnungspolitik zu Ireiben, da selbst bei der besten Wohnpolitik oen Arbeitern die Wohnungen zu theuer seien." Jede Lohnerhöhung in der Stadt kommt aber stets nur den Grundbesitzern zu gute, wenn die richtige Lösung der Wohnfrage hier keine Schranken errichtet.

***) München besitzt etwa 20 spekulative Terraingesellschaften, welche große Theile der Stadterweiterung beherrschen, abgesehen von den zahlreichen Privatspekulanten, die sich ihnen beigesellen. In der Umgebung von Dresden ist ein großer Theil jener Gelände, die sich zlir städtischen oder landhallsmäßigen Bebauung eignen, besonders in den breiteren Theilen der Elbebene, sogar bis Meis seil ab- und bis Pirna

stabte oft bis weit hinaus mehr oder weniger monopolistisch. Grundlage der spekulativen Preistreiberei ist hiebei die meist Hochgeschraubte Bauweise der inneren Stadttheile. So wird jedes Bestreben auf Beschaffung billigen Baugeländes im Keime unter-bundcn und der gemeinnützigc Wohnungsbau, dessen Ausdehnung gerade in den Großstädten nothwendig wäre, fast unmöglich gemacht. Die großkapitalistische Spekulation samt ja kein besseres Objekt finden als den Boden. Er ist für die menschliche Gesellschaft, sowohl zur Wohnung, wie überhaupt als Grundlage jeder Thätigkeit, absolut unentbehrlich und läßt sich noch dazu nicht beliebig vermehren. Zu Folge dessen kann die Boden-Spekulation das wirkhschaftliche Gesetz von Angebot und Nachfrage mehr oder weniger ausschalten und kommt so in die Lage eines monopolistischen Besitzes, der weit gemein-schädlicher werden kann, als der früher so verrufene Kornwucher, der überall mit strengen Strafen belegt war.

Die Lehre, daß die öffentliche Gewalt sich in das Wirthschaftsleben nicht einmischen dürfe, hat sich für die breite Masse des Volkes auf keinem Gebiete ver-häuguißvoller gezeigt, als in der städtischen Bodenfrage. Unter der Herrschaft dieser Lehre haben die meisten Gemeinden seit Beginn des 1!>. Jahrhunderts und noch in das 20. hinein den Grundbesitz, den die sozialpolitische Auffassung der früheren Jahrhunderte errungen und bewahrt hatte, preisgegeben. Die liberalfreisinnige Gemeindeverwaltung von Berlin rühmte sich dessen noch sogar in ihrem Jahresbericht von 1882/88 (Band I, S. 192), indem sie sagte:

Sie glaube, „sich schon den Dank der nachfolgenden Generationen von Steucr-zahlern verdient zu haben, wenn sie mit dem Verkauf von Kämlnerei-Grundstücken, der in den letzten Jahren schon in erheblichem Maße stattgefunden hat, nicht in noch schnellerem Tempo als bisher vorgeht."

Der Dank der nachfolgenden Generationen ist eine große Täuschung. Denn dieselben müssen später den ehemals städtischen

aufwärts, in Spekulations-Händen. Wenn auch der größere Theil des Bodens jener Gebiete sich noch in den Händen der Urbesitzer befindet, so verlangen doch auch diese bereits hohe Preise. Diese Urbesitzer, Bauern und Handwerker, haben anfangs ihre Gelände an die Spekulanten zu Preisen abgetreten, die ihnen in ihren kleinen Verhältnissen hoch schienen, bald aber erkannten sie die Lage, halten nun mit dem Verkauf zurück und benutzen die Spekulation der Städter, um selbst zu speculiren. Dadurch sind in der weiteren Umgebung von Dresden die Bodenpreise bereits so hochgetrieben, daß, wenn die Gesetzgebung nicht einschreitet, eine gesunde weiträumige Bebauung jener weiten Gelände unmöglich erscheint. Unter 3 M. ist der qm nicht zu haben, vielfach werden aber bereits Preise von 15 und 10 M. gefordert.

Grundbesitz mit weit höheren Miethen bezahlen. Auch heute noch hat sich der Standpunkt der Berliner Gemeindevertretung nicht geändert, wie überhaupt noch viele Gemeinden gedankenlos ihren Grundbesitz in Privathände übergehen lassen, und sich oft noch des hohen Verkaufspreises rühmen, statt ihren Bestand zu erhalten lind zu vermehren. Während in Groß-Berlin Staat und Gemeinde früher große Flächen des jetzigen überbauten Gebietes besaßen, mit deren Hilfe sich die moderne Bodenvertheuerung hätte hintanhalten lassen, (s. o. S. 14) besitzt die Gemeinde von der Gesammtfläche der Stadt jetzt nur noch etwa 8,8 pCt. und auch der Staat hat zu viele von seinen Domänen verkauft. In Dresden ist der Gemeindebesitz 3,5 pCt., in Potsdam 3,4 pCt., in Charlotten bürg 2 pCt. vom Gesammtboden. Aehnliches wie von Berlin wird aus Leipzig und Breslau berichtet. Der Verwaltungsbericht der Stadt Karlsruhe von 1897 klagt: Die Stadt sei schon seit einigen Jahren, und nicht ohne Erfolg, bestrebt, ihren sehr geringen Grundbesitz systematisch zu erweitern, dieses Bestreben sei aber sehr erschwert, weil die groß-herzogliche Civilliste und der Staat ans dem fiskalischen Standpunkte stünden, möglichst hohe Bodenpreise zu erzielen. — Solange die Städte aber nicht einen größeren Grundbesitz haben, ist es ihnen unmöglich, maßgebend oder wenigstens mitbestimmend auf den Bodenpreis einzuwirken. Begünstigt wird die kurzsichtige Hergäbe von Gemeindeland durch das Dreiklassen-Wahlsystem und durch die Bestimmung so vieler deutschen Städteordnungen, daß die Hälfte der Stadtverordneten Haus- oder Grundbesitzer s e i n m u ß. So sind die Miether meist von jedem Einfluß auf eine ihren wichtigsten Angelegenheiten ausgeschlossen und eine Hand voll reicher Leute und Spekulanten erhält die Entscheidung über die städtische Bodenpolitik.

Der liberal-freisinnige Magistratsrath Conrad Barth in München hielt mit 21. Febr. 1899 im freisinnigen Verein daselbst einen Vortrag, in welchem er besonders betonte, der Hauptgrund für die schlintmen Wohnungsverhältnisse, unter welchen alle sogenannten kleinen Leute leiden, liege in der oft gerade w u ch e ri sch en S p ekulati o n, die von Einzelnen und Gesellschaften heutzutage mit Grund und Boden betrieben werde und in den vielen unsoliden Elementen, die sich mit Bauunternehmungen befassen. (Münchener „Neueste Nachrichten" (liberal) 23. Febr. 1899.) Dieses Zugeständnis ist mit so werthvoller, als gerade die sogenannte freisinnige Partei noch um zähesten an der individualistischen Auffassung der Wirthschaftspolitik festhält. Dieselbe politische Richtung, welche argwöhnisch über die Ansammlung von Vermögen durch geistliche Genossenschaften wacht, findet kein Wort des Bedenkens gegen die ungeheuere Gefahr, die für unser Volk darin liegt, daß nicht nur die großen beweglichen Neichthüiner, sondern auch das unentbehrliche Baugelände in den Händen einiger wenigen kapitalistischen Spekulanten sich vereinigt.

Die Preissteigerung der städtischen Bodenwerthe durch Groszstadtbildnng, Bauordnung und Spekulation.

Schon der oberflächliche Blick zeigt, daß besonders in unseren Großstädten Wohnungsmiethen und Bodenpreise seit Jahren in ständiger Aufwärtsbewegung begriffen sind. Ein Theil dieser Preissteigerung fällt auf die Erhöhung der Löhne und Materialpreise, die besonders stark in den letzten Jahren des wirthschaftlichen Aufschwunges eingetreten ist. Diese Steigerung wird theilweise wieder ausgeglichen durch die Ermäßigung des Zinsfußes, besonders aber durch wirth-schaftlichere und geschicktere Ausführung der Hausbauten. Gruud-und Haussteuer, sowie die anderen öffentlichen Lasten des Hausbesitzes wirken ebenfalls, wenn auch schwach mit zur Erhöhung der Boden-preise bezw. der Miethen. Ein anderer weit größerer Theil der allgemeinen Bodenwerthsteigerung ist die naturgemäße Folge der Großstadtbildung (S. I. B. S. 76 ff.): die Bevölkerung drängt sich des besseren gewerblichen Verdienstes wegen zusehends mehr in die Städte, diese vergrößern sich zwar, die Bauthätigkeit kommt aber, dem freien Spiel der Kräfte überlassen, dem großen Bedürfniß nach Kleinwohnungen nur zögernd nach, dabei aber werden durch die wachsende Nachfrage die Bodenwerthe in den älteren und allmälig immer mehr auch in den neueren Stadttheilen in die Höhe getrieben und zwar so stark, daß in den Geschäftsstraßen der inneren Stadttheile es sich lohnt, die alten Häuser durch neue großartigere zu ersetzen, wie das in Mannheim, Berlin, München, Frankfurt u. s. w. sich zeigt. Dazu kommt dann die Spekulation, welche die durch den Volkszuwachs hervorgerufene natürliche Steigerung und Specialisiruug der Grundrente zu einer berufsmäßigen Preistreiberei benutzt. Diese

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Spekulation sucht besonders gerne in den Zeiten des wirtschaftlichen Aufschwungs durch Zurückhaltung der unbebauten Gelände eine Preissteigerung zu erzielen, weil in solchen Zeiten die Gewinne aus dem Loden sich leichter und mit geringerem Risiko durch Verkauf des uackteu Bodens, als durch dessen Bebauung realisiren lassen. Begünstigt wird diese Spekulation durch die Bauordnungen und Bebauungspläne, welche die Miethkaserne und dadurch die Bildung eines besonderen kleinen Standes von gewerbsmäßigen Hausbesitzern begünstigen und so das Gesetz von Angebot und Nachfrage mehr oder weniger ausschalten, dagegen den Bau von Klein- und Einfamilien-hänsern und dadurch die Bildung eines ausgebreiteten Standes von Wohnern, die zugleich Hausbesitzer sind, (Bewohner-Besitz) erschweren.

Die Ursachen dieser ständigen Steigerung der städtischen Bodenwerthe und Miethen legte auf dem 6. internationalen Wohnungscongreß, der im Juni 1902 zu Düsseldorf stattfand, Professor Fuchs aus Freiburg in dem Vortrage dar, den er über die Abhängigkeit der Wohnungsmiethen von Bodenpreis, Baukosten und Besteuerung hielt. Fuchs sagte: In allen Industriestaaten sind in den letzten 25 Jahren die Wohnungsmiethen erheblich ($. Th. 25—30 pCt.) gestiegen, und zwar nicht nur proportional dem in dieser Zeit eingetretenen Steigen des Einkommens der Miether, sondern darüber hinaus, so daß ein immer größerer Prozentsatz des Einkommens von der Miethe verschlungen wird: das ist der Kern der modernen Wohnungsfrage. Nun aber haben wir einen bemerkenswerthen Unterschied: Während in den anderen Ländern diese Steigerung hauptsächlich bei den kleinen Wohnungen der arbeitenden Klassen im weitesten Sinne eingetreten ist — sie betrug z. B. in Dänemark bei den zweizimmrigen Wohnungen ungefähr 21 pEt., bei den fünfzimm-rigen aber nur 5¹/., pEt., und zwar bei den ersteren in den Arbeiterstraßen der inneren Stadt mit den älteren Häusern und daher Wohnungen für geringere Ansprüche niti1 10 pCt., dagegen in den modernen Wohnungen in der äußeren Stadt ca. 30 pCr. — erfaßt sie in D e u t s ch l a n d seist (iH e E i n k o in nt ens kl a s s e n, ausgenommen eine . kleine oberste Schicht: d. h. jene Länder haben im Wesentlichen nur eine spezielle oder Arbeiterwohnungsfrage, Deutschland dagegen hat eine allgemeine Wohnungsfrage, von der hier die Arbeiterwohnungsfrage nur ein Theil ist. Woher kommt dies? Die Preisbildung steht bei den Miethen im Allgemeinen ebenso unter dem Gesetz von Angebot und Nachfrage wie bei anderen Dingen. In Deutschland haben wir seit 30 Jahren einen starken Andrang in die Städte. Dies hat eine starke Wohnungsnachfrage gezüchtet. Ebenso hat das Abvermiethen an Chambergarnisten und Schlaf-gänger den kleinen Leuten gestattet, ziemlich viel Geld für Miethe auszugeben bei schlechter Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses.. Dies haben die Hausbesitzer selbstverständlich zur Steigerung der Miethpreise benutzt. Darauf beruht es, wie Stein für Frankfurt a. M. gezeigt hat, in Deutschland zu einem großen Theil, daß Miethe und Lohn- oder Berufseinkommen so ganz außer Verhältniß gekommen si nd.

Das Angebot wild bestimmt einerseits dmch die im Stadtinnern erfolgende Umwandlung von Wohnungen in Geschäfts und Ladenräume — die „Citvbildung"

—, durch Straßendurchbrüche unb Sanirungen, Vorgänge, welche sämmtlich beschränkend wirken, andererseits durch Maß, Richtung und Form der Bauthätigkeit und durch die Gestehungskosten des Vermiethers. Die Bauth ät i g keit ist abhäng'g von der Neigung der Bauunternehmer, Miethwohnungen für „kleine Leute" zu bauen, von der Organisation des Baugewerbes und. von behördlichen Maßnahmen. Während es nun bei den: ersten Moment aus bekannten Gründen in so ziemlich allen Ländern gleich un-günstig liegt — und eben deßhalb alle eine Arbeiterwohnungsfrage haben — ist die Organisation des Baugewerbes in Deutschland besonders ungünstig kapitalschwach. Gerade die Unternehmer, welche für kleine Leute bauen, haben keinen Großbetrieb, wie dies in Amerika und England der Fall ist.    Namentlich in

Feiten wirthschaftlichen Aufschwungs versagt dies Bauunternehmerthum infolge des Steigens der Löhne, der Materialpreise unb vor Allem des Geldes d. h. des Zinsfußes. Ferner hindern die Behörden die Bauthätigkeit durch schwerfällige Bebauungspläne, Bauordnungen unb steuerliche Maßnahmen. In Deutschland nun ist zuerst in Berlin, dann nach seinem Muster z. Th. auch in den übrigen Großstädten durch einen schematischen Bebauungsplan — tiefe Blöcke und breite Straßen — zusammen mit dem weitverbreiteten Grundsatz, daß die Haushöhe gleich der Straßenbreite sein darf, die Miethkaserne nicht nur im Stadtinnern, sondern auch, und zwar am meisten in den eben erst erschlossenen Außengebieten Mode geworden. Weil die Hausbesitzer durch Spekulat ions b anke n übermäßigen Credit bekommen und kein Geld haben, so führt jedes Steigen des Zinsfußes zu einer Steigerung der Miethen. (Eberstadt gibt dafür folgendes Beispiel: „Im Jahre 1900/1 stieg der Zinsfuß für Hypotheken (in Berlin) um bis 1 pCt. Nun sind die städtischen Massenmiethhäuser durchschnittlich zu 85 pCt. ihres oft nur fiktiven Werthes mit Hypotheken belastet. Bei einem Mieth-hatls tut Werthe von 200,000 M. bedeutete mithin diese Zinsfußerhöhung einen Mehraufwand von 1.800 M., den der Besitzer durch Miethsteigerung einbringen mußte, was ihm bei dem Zurückbleiben des Angebots hinter der Nachfrage auch gelang und für die ein-zelne Arbeiterwohnung eine Steigerung von 30 bis 40 M. bedeutet.") Dies Steigen der Miethen hat nur eine Grenze an der Leistungsfähigkeit der Miether. Der Miether rvohnt imnrer so theuer, wie er nur irgend zu leisten vermag. Lohn- und Gehaltssteigerungen werden vom Hausbesitzer absorbirt. So ist hier eine Art „ehernes Wohngesetz" entstanden: d. h. die Miether fast aller Klassen erhalten nur das Existenzminimum an Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses, das die Höhe ihres Einkommens zusammen mit den Gesetzen ihrer Klasse hinsichtlich der Aufnahme von Aftermiethern oder Schlasgängern noch eben möglich macht. Die Wohnsrage ist eine Lohnsrage auch für den Hausbesitzer, — der jede allgemeine Lohnerhöhung, jede Erhöhung des Gehaltes oder Wohnungs-geldzuschusses bei Beamten re. sofort zur Miethsteigerung benutzt unb damit in seine Tasche leitet. Dies geschieht nicht aus Böswilligkeit, sondern unter dem Druck einer wirthschaftlichen Nothwendigkeit: es ist eben die Wohnungsfeilbietung — nicht ihre Herstellung — hier aus einer „Bedarfsdeckungswirthschaft" zu einer „Erwerbswirthschaft", einem kapitalistischen Großbetrieb geworden und unterliegt allen Gesetzen des letzteren, also insbesondere dem Streben nach möglichst großem Gewinn.

Die Untergrenze aber für den Hausbesitzer bei seinem Angebot, d. h. bei feiner Miethforderung, bilden die Gestehungs- und Erhaltungskosten der Wohnung. Die ersteren sind gegeben durch den Preis des Hauses, und dieser wird zwar im Allgemeinen nach oben bestimmt durch den Ertrag d. h. die Miethen selbst,

aber seine Unterbreite, unter die er regelmäßig nicht sinken kann, wodurch er also soweit auch bestimmt wird, sind dabei auch die Gestehungskosten des Hauses d. h. Baukosten und Bodenpreis.

2. Die eigentlichen Baukosten weisen in den letzten 30 Jahren ein Steigen der Löhne (20—30 pCt.) und der Materialien auf, dem aber ein Sinken des Bau-unternehmergewinns u.id ökonomischere und geschicktere Bauausführung gegenüberstehen. Die gestiegenen Baukosten sind daher nur soweit Ursache der Miethsteigerung, als sie einer besseren Wohnungsproduktion für gestiegene Ansprüche entsprechen. Dagegen sind die allenthalben vermehrten öffentlichen rechtlichen Belastungen zweifellos eine allgemeine Ursache des Steigens der Miethen.

3. Der Bodenpreis wird durch natürliche und durch künst-Die natürliche Bodenpreisbildung erzeugt im

liehe Faktoren gesteigert.

Stadtinnem die höchsten Bodenpreise, dann nach außen immer niedrigere Preise, also eine Differentialrente der besseren näheren Lagen in allmäliger Entwickelung und eine mäßige Hausplatzrente da, wo eben Ackerland in Bauland übergeht. Dem entspräche ein Fortschreiten von dichtester und höchster Bebauung nach außen zu weiträumiger und niedriger als die natürliche Form des Stadtbaus. Wo aber durch die Bauordnung die Miethkaserne in den Außenbezirken zur wirthschaftlichen Ausnutzung der tiefen Grundstücke anreizt, ermöglicht diese Bauform den ersten Erwerbern von Grundstücken in einem Außenbezirk so große Gewinne, daß sie die allgemeine Bauform wüd und die Preise der betreffenden Gegend bestimmt. An Stelle der Hausplatz-reilte tritt die Kasernirungsrente, die unabhängig von der Lage ist, weil überall die gleich hohe Bebauung, z. V. fünffache Ueberbauung, zugelassen ist. Daraus ergibt sich, da die ersten Miethkasernen vereinzelt dastehen und oft lange Zeit in Folge des Eingreifens der Spekulation von großen Strecken unbebauten Landes umgeben bleiben, die für die deutschen Städte heute charakteristische sprunghafte Bebauung, der Lückenbau.

Durch diese künstliche Preissteigerung der Außenböden, die „nur auf dem Recht und schematischen Zwang zur Miethkaserne beruht", ist nämlich der Bodenspekulation hier ein großes Feld eröffnet, wie sie es sonst nirgends hat. Die Bodenspekulation — wie jede andere Spekulation, auf Gewinne aus den Preisdifferenzen beim meist unveränderten Wiederverkauf gerichtet — verursacht an sich nicht nothwendig eine Preissteigerung um mehr als einen gewöhnlichen Zwischenhandelsgewinn, wenn sie die volkswirthschaftliche Funktion erfüllt, Angebot und Nachfrage zusammenzubringen und auszugleichen, und ist daher nicht unbedingt schädlich. Aber sie unterscheidet sich, wie Eberstadt richtig ausführs, von anderen Spekulationsarten in wichtigen Punkten, welche bei ihr Auswüchse und damit schädliche Wirkungen ganz besonders nahelegen: 1. der vorhandene Bestand liegt hier offen zu Tage, so daß Beherrschung des Marktes leicht ist, und thatsächlich ist längere Aussperrung vom Verkehr hier geradezu die übliche Form der Spekulation, weil die Gewinne bei einer Hausse auf dem Grundstücksmarkt so groß sind, daß sie den Zinsverlust weit übersteigen;¹)

es

2. es findet hier überhaupt nur eine Spekulation ä la hausse ohne Co nt rem ine statt, so daß die Spekulation hier ausschließlich und einseitig die Tendenz hat, eine Preissteigerung herbeizuführen; 3. endlich ist hier hypothekarische Belastung die Form, in der die spekulativen Gewinne realisirt und festgehalten zu werden pflegen, so daß wenig Geld zu dieser Spekulation erforderlich ist.

Die Bodenspekulation führt daher nicht nur zur Zurückhaltung der unbebauten Gelände und damit zu weiteren Preissteigerungen, sondern sie wirkt häufig geradezu hemmend auf die Vau that igkeit ein, iitbem „bei einer Hausse der Gewinn aus steigendem Bodenwerth cuif Grund scheinbar steigender Ausnutzungsmög-lichkeit sich rascher und mit geringerem Risiko beim Verkauf des reinen Bodens als bei seiner Bebauung realisiren laßt."

Dabei marschirt diese Bodenspekulation aber gemäß der geschilderten Form der städtischen Bebauung in den deutschen Städten im Gegensatz zu der echten „natürlichen" städtischen Grundrente nicht von innen nach außen, sondern von außen nach innen. „Je weiter wir nach dem Innern vorschreiten, je dichter die Gesammtbevölkerung wird, mit so mehr nimmt, auf das einzelne Grundstück gerechnet, die Höhe und Dichtigkeit ab; in den Außenbezirken bei größtem Uebersluß an Bauland ist die Zusammendrüngung auf dem einzelnen Grundstücke am stärksten." „Das System des Massenmieth-hauses ist in den deutschen Städten niemals und nirgends von innen nach außen, nach dem Prinzip der Centrumsnähe, vorgedrungen, sondern es ist in allen Fällen in den Außenbezirken entwickelt worden." Denn mir ursprünglich geringwerthiges Land kann jene hohe von der Lage unabhängige Kasernirungsrente abwerfen.

Die Spekulation legt also zuerst durch Geländeankauf einen weiten Ring um die Stadt. Damit hört die natürliche Preisbildung auf und die preisermäßigende Wirkung des Baulandes der Außenbezirke ist aufgehoben. Hierdurch werden die Bodenwerthe der Innenstadt in die Höhe getrieben und dies ermöglicht wieder eine weitere Steigerung und 'Hochhaltung der Außenböden. Cs findet also wieder eine stete Wechselwirkung statt. Dabei darf allerdings der von Eberstadt unberücksichtigt gelassene Fall nicht übersehen werden, daß höhere Preise in den neueren Außenbezirken gegenüber niedrigeren in den älteren Jnnen-bezirkur zu einem Theil auch auf der geringeren Ausstattung, der „Inferiorität" der Wohnungen in den letzteren beruhen können, welche so groß sein kann, daß sie den Vortheil der Lage mehr als aufhebt. Allein dieser vielfach besonders bei alten Städten zu beobachtende Vorgang der Cntwerthung von Häusern und Wohnungen in der Altstadt genügt unter keinen Umständen zur Erklärung des ganzen Verhältnisses.

Diese Vorgänge wirken nun zwar nicht nothwendig sofort auf die Miethen: begrifflich läßt sich die Preissteigerung des unbebauten Bodens von der Tendenz zur Steigerung der Wohnungsmiethen trennen, aber praktisch besteht der engste Zusammenhang; und zwar ist die Wirkung der Bodenspekulation zusammen mit der durch sie verursachten Hemmung der Bauthätigkeit Steigerung der Miethen, da die Erstellungskosten der Wohnungen in den Miethkasernen keineswegs prinzipiell niedriger sind als bei anderer Bauform, wie Baumeister so überzeugend nachgewiesen hat. Er zeigt, daß dies nur der Fall sein könnte, wenn der Einheitspreis des Bodens eine

ehemaligen „Schwarzen Adlers" zit Schöneberg 1893/94: 928,993 M., aus einem Terrain in der Grunewaldstraße 277,933 M., aus einem Terrain in der Passauerstraße durch verschiedene Jahre 308,000 M. usw.

<05 ,

gegebene Größe wäre und nicht vielmehr gerade von dem zulässigen Maß der Ausnutzung bestimmt würde. „Der Aufwand für den Bauplatz, welcher zur Behausung einer bestimmten Zahl von Menschen dienen soll, ist abhängig von der Bauordnung."

Daher wäre eine Verbilligung der Miethen durch die Miethkasernen, jedenfalls nur bei den ersten Miethskasernen in einem neuen bisher niedrig oder gar nicht bebauten Gebiet, deren Bauplatz noch billig war, also nur für kurze Zeit möglich.

Gegenüber jenen Wirkungen des schematischen Bebauungsplans und einer gleichartigen Bauordnung soll daher durch die abgestufte Bauordnung eine Verbilligung bezw. Niedrighaltung der Außenböden und damit die Ermöglichung des Flachbaues, des Einzel- und Bürgerhauses in den Außenbezirken, bewirkt werden.

Diese Wirkung tritt aber, wie Stein an den: Beispiel von Frankfurt a. M. gezeigt hat, nicht immer sicher sein, sondern nur, wenn nicht gleichzeitig die Bauthätigkeit stockt und eine stärkere wirthschastliche Ausnutzung durch Abvermiethen verhindert werden kann; sonst kann trotz der Beschränkung der baulichen Ausnutzung, ja sogar in Folge davon, ein Steigen der Miethen, der Häuser- und der Bodenpreise erfolgen.

Die große Ausdehnung aber, welche die Bodenspekulation ebenso wie die Häuserspekulation in Deutschland erlangt hat, und ihre Folgen sind nur durch die Organisation unseres städtischen Realkredits möglich geworden: die zahlreichen, privatkapitalistisch betriebenen Hypothekenbanken mit dem Recht der Pfandbrief-Ausgabe, deren Rolle in der Jmmobilienspekulation durch den jüngsten Sandenprozeß so grell beleuchtet worden ist. Sie beleihen — abgesehen von den großen, ganz soliden Instituten — vielfach die Objekte der Spekulation übermäßig hoch und stehen unter Umständen mit den großen .Terraingesellschaften" durch ihre Direktoren in Personalunion. So wird durch sie die Jmmobilienspekulation geradezu inflammirt.*) Sie geben auch vorzugsweise, mitunter sogar ausschließlich für solches Gelände, an dem sie direkt oder auch indirekt interessirt sind, Baugelder her, und so wird, wie Eberstadt sagt, bebaut „nicht das zunächst angebotene Land, sondern dasjenige Land, an dessen Bebauung Spekulanten und Kapitalisten ein Interesse haben, um hierdurch ihre Spekulationsgewinne zu realifiren." Dadurch ist einerseits die enorme überwiegend rein spekulative Verschuldung des städtischen Bodens in Deutschland herbeigeführt worden und anderseits jene Häuserspekulation, die von fortgesetzten Miethsteigerungen lebt. Die Verschuldung übersteigt in den Großstädten meist den Gebäude werth, (ein Zeichen, daß die Steigerung der Hauspreise von der Steigerung der Bodenpreise herrührt). Nach Eberstadt betrugen in Berlin im Jahre die Gebäudewerthe die Verschuldungen

Die Aufwendung für die Gebäude ist um 2 */₂ Milliarden Mark, die Verschuldung aber um 3¹/.₂ Milliarden gestiegen. Auf diesen Punkt, die kapitalistische Organi-sation des städtischen Realkredits und die viel zu große Leichtigkeit der Belastung der stüdischen Gelände mit Hypotheken, legt Fuchs den allergrößten Nachdruck, mehr noch wie Eberstadt. Diesem Punkt schreibt er noch größere Wichtigkeit zu, wie den modernen Bebauungsschema mit tiefen Blöcken und breiten Straßen. Denn auch in Holland, wo das Einfamilienhaus vorwiegt, findet sich die

*) Im Sandenprozeß in Berlin 1902 führten die Angeklagten immer zur Rechtfertigung ihrer Spekulationen an, daß sie dadurch ihrer Bank Hypotheken verschafften.

1870

1897

858 Mill. Mark

3380 Milk. Mark

882 „

4412 „

Der letzte Faktor, der die Miethpreise beeinflußt, sind die Steuern. Die Gebäudesteuer wird in der Regel auf den Miether überwälzt, umsomehr wenn der Wohnungsbau mit der Nachfrage nicht Schritt hält. Daher haben die Steuerbefreiungen oder Steuererleichterungen für Kletnmohnungen, wie sie in England, Belgien und Oesterreich bestehen, eine Berechtigung. In den beiden erstgenannten Ländern wohnen die Arbeiter vielfach in eigenen kleinen Häuschen, genießen also den Vortheil der Steuererteichtung nicht als Miether, sondern als Haüs-eigenthümer. Auch die UeberwÜlzung der Grundsteuer ist prinzipiell nicht ausgeschlossen. Grund und Boden sind wohl physikalisch unvermehrbar, aber nicht wirthschaftlich. Der bebaute Boderr und das Bauland einer Stadt können durch Hochbau bis zu einem gewissen Maße vermehrt werden. Vor Allein aber sind sie verminderbar, d. h. die Vermehrung kann durch Einschränkung des Häuserbaues beschränkt werden. So kann auch die Grundsteuer auf die Miether abgewälzt werden. Fuchs spricht sich daher für die Bestellerung nach dem genr ein en Werth e aus und nennt sie einen wichtigen Fortschritt, weil sie neben finanzieller Stärkung der Stadtgemeinde das Zurückhalten von unbebauten Geländen und bei genügend häufiger Einschätzung den unverdienten Werthzuwachs gebührend zur Steuer heranzieht. Eine Besteuerung der sog. Zuwachsrente hält er für unzweckmäßig, solange Conjunkturgewinne anderer Art nicht besteuert werden.*) Ob die Umsatzsteuer die Boden- und Häuserspekulation einschränke, die Boden- und Häuserpreise und damit ^ie Miethe niedrig halte, sei bestritten. Wenn auch in Belgien die Besitzwechsel-Ausgaben mit den Notarkosten 10—12 pCt. vom Hauswerth betragen, so sei es doch noch fraglich, ob die Spekulation dadurch gehindert werde; andere Einflüsse könnten stärker sein. Die Spekulation in Belgien wird besonders dadurch erschwert, daß durch das Einfamilienhaus (den sogenannten Flachbau) die Städte eine große Raumausdehnung erhalten. Das erschwert die Aussperrung von Geländen und die Beherrschung des Marktes.

Boden- und Bauspekulntion, allerdings nur in der Form des kleinen unsoliden Selbstbaues als unvermeidliche Folge des dem Hypothekengläubiger gewährten gesetzlichen Vorrechtes. Im Gegensatz zu den Hypothekenbanken wird von den Creditvereinen in Dänemark berichtet, daß sie die Spekulation nicht fördern, sondern erschweren. Auch in England und Belgien bestehen so unsolide Creditverhältnifse wie in Deutschland nicht.

Als Aufgabe der Wohnungspolitik verlangt Fuchs neben der direkten Beseitigung der.Wohnungsmißstände durch Wohnungsinspektoren, besondere Förderung der gemeinnützigen und privaten Bauthätigkeit, in Deutschland noch Beseitigung oder Beschränkung der Auswüchse der Boden- und Hausspekulation; zu diesem Zwecke Beseitigung der schematischen Bebauungspläne und vor Allem Reform des Hypothekenwesens, überhaupt des städtischen Baukredits.

Der Bodenwerth erwächst zunächst aus der Kapitülisirung der Hausmiethe, nachdem von dieser sämmtliche Ausgaben für ordnungsmäßige Instandhaltung des Hauses, für Steuern, gewisse Bei-

*) Dieser Einwand ist unberechtigt, weil die Steigerung der städtischen Bodenwerthe, wie Juchs am Eingang seines Vortrages erklärt, durch natürliche Faktoren hervorgerufen wird, zu denen sjch dann die künstlichen gesellen. Die städtische Zuwachs-rente ist der Hauptsache nach kein Conjunktureu- oder Speku lationsgewinn, sondern beruht vor Allem auf dem Wachsthum der städtischen Bevölkerung.

trage zur Tilgung der Baukosten usw. abgezogen sind. Die Miethe fußt in erster Linie auf der Ausnutzungsmöglichkeit des Baugrundes, hängt also davon ab, ob Bauordnung und Bebauungspläne auf dem betreffenden Grundstück ein kleines oder grobes Hans, geräumige oder enge -Höfe und Wohnungen, Kellerwohnungen, Dachwohnungen, zahlreiche Stockwerke erlauben oder nicht. In Bezug auf ihren Geldwerth fußt die Miethe zunächst auf den Baukosten, wird aber auch durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage stark beeinflußt. In den Städten mit rascher Entwicklung wird sie durch die Steigerung der Bodenwerthe mit in die Höhe getrieben, so daß zuletzt die Baukosten für. ihre Festsetzung nur eine nebensächliche Bedeutung haben, besonders wo die Ausnutzungsmöglichkeit des Bodens gemäß der Banordnung ihren höchsten Grad erreicht hat und die Bevölkerung sich zusammendrängt. Diese Ausnutzungsmöglichkeit des Bodens verbunden mit der wirth-schaftlichen Leistungsfähigkeit jener Miether, welche gerade die betreffende Lage zur Wohnung oder zum Geschäftsbetriebe aufsuchen oder aufsuchen müssen, bildet dann die Miethpreise und diese sind dann eine Funktion des Bodenwerthes. Die Abhängigkeit des Bodenwerthes von der Bauordnung hat zuerst Baumeister unter Annahme gleicher gesundheitlicher Ansprüche an Häuser verschiedener Größe in mathematische Form gebracht.*)

Die Steigerung der städtischen Bodenpreise vollzieht sich nicht plötzlich, sondern stufenweise und vielfach sprunghaft. Die erste Stufe ist die Umwandlung des laudwirthschaftlichen Baulandes in städtisches. Dabei wirkt die Bauordnung stark mit, je nachdem sie eine geringere Ausnutzung des Bodens durch Einfamilienhäuser (Landhäuser) und Kleinhäuser, oder eine stärkere durch Miethkasernen gestattet. Im ersten Fall dürfte der Bodenwerth das fünf- bis zehnfache des Ackerwerthes betragen, bei dem eigentlichen Hochbau dagegen steigt er weit höher, besonders wenn noch die Spekulation dazu kommt. Eine weitere Stufe in der Werthsteigerung des Bodens ist die Umwandlung bisheriger Wohn- in Geschäftsstraßen, durch die Ausdehnung der Stadt einerseits, durch die Citybildung anderseits. Auch die Bodenpreise in den Außentheilen der Stadt werden hievon beeinflußt. Neuerdings nehmen große Unternehmer, kapitalkräftige Aktiengesellschaften oder Private das Termingeschäft in die Hand. Sie kaufen die Urbesitzer ans und ziehen die Straßenlinien. Wenn

*) Baumeister, Stadterweiterungen in technischer, baupolizeilicher und wirth-schastlicher Beziehung, 1876.

c7d

sie nun die einzelnen Banstellen zur sofortigen Bebauung verkaufen oder selbst bauen, mich das Bangeschäft selbst in der Hand behalten, so bleibt das Geschäft als solches solid. Wenn sie aber die einzelnen Baustellen verkaufen und frei geben, so beginnt in Zeiten lebhaften wirthschaftlichen Aufschwunges vielfach ein toller Schwindel und eine fieberhafte Preistreiberei. Auf Börsen niedersten Ranges werden die Bauplätze rasch von Hand zu Hand geschoben und jeder dieser vorübergehenden Besitzer sucht nur den Werthnnterschied als Aufgeld einzuheimsen. In solchen Zeiten schließt sich dem Baustellenschwindel dann der Bauschwindel würdig au. Im Allgemeinen sucht die Spekulation dm Bodenpreis stets sogleich auf jene Höhe zu bringen, welche durch das allgemeine Wachsthum der Stadl, durch die von der Bauordnung zugelassene Ausnutzungsmöglichkeit des Bodens, sowie durch die wirlh-schaftliche Leistungsfähigkeit der Miether bedingt ist — das sogenannte eherne Wohngesetz.

Die gewaltige Steigerung der Bodenpreise in unseren größeren Städten begann bereits in der Milliarden- und Gründerzeit von 1871, endete aber 1873 mit einem schweren Rückschlag. Mit dem Umschwung der Zoll- und Wirthschaftspolitik des Reiches 1879 begann die Erholung und seitdem bewegen sich die Bodenpreise der Großstädte fast ununterbrochen aufwärts. Selbst nach einer vorübergehenden Krisis tritt bald wieder die Erholung ein. Wenn auch umfassende llnter-suchungen über diese Steigerung der städtischen Bodenwerthe noch nicht vorliegen,*) so genügen die Theilergebnisse vollständig, um sich ein Bild von der ungeheuren Belastung zu machen, welche durch diesen Vorgang der nationalen Volkswirthschaft und besonders dem Erwerbsleben der minderbemittelten Stände auferlegt wird.

In Frankfurt a. M. wurde festgestellt, daß die Miethsteigerung von 1842—1891 in 110 Probehäusern in einem Fall 581, in einem andern 507, in vier Fällen zwischen 400 und 500, in 16 zwischen 300 und 400, in 18 zwischen 200 und 300, in 36 zwischen 100 und 200, in 22 zwischen 50 und 100 und in 12 Fällen unter 50 pCt. betragen hatte. In Berlin hat eine städtische Commission von 1880

*) Um die Entwicklungsgesetze der städtischen Bodenpreise und des städtischen Bodenbesitzes überhaupt, ihre Ursachen und Wirkungen, möglichst klarzustellen, hat das Institut für Gemeinwohl zu Frankfurt a. M. Untersuchungen veranlaßt. Der inzwischen verstorbene Paul Voigt übernahm diese Arbeit für Berlin. Sein Entwurf über die beste Art der Untersuchung ist wiedergegeben in P. Voigt „Grundrente unb Wohnungsfrage in Berlin", Seite 252.

bis 1883 über die Reform der städtischen Steuern berathen und dabei in Häusern, in welchen keine baulichen Veränderungen vorgenommen waren, von 1868—1877 in den einzelnen Stadttheilen folgende Mieth-steigerungen konstatirt:

Innere Stadt, Alrberlin im Durchschnitt „    „ Altköln „

Friedrichsstadl Tempelhof Louisenstadt Moabit. .

. 45 pCt.

Das Minilnmn war 36, das Maximum 106 pEt. ²)

In München wurde das Gelände der städtischen Lagerhäuser am Südbahnhofe Anfangs der 70er Jahre des 19. Jahrh, für 2.57 M. der qm erworben, 1896 zu 25 Mmk abgeschützt; das des städtischen Schlachthoss, zur selben Zeit erworben, kostete damals 4.91 M. der qm, 1896 wurde es zu 50 M. veranschlagt. Auf der Südseite der Theresienwiese zahlte die Stadt 1880 für den Qgufe 20 Pfg., heute ist dieser Preis gewaltig gestiegen. Bei der Anlage des östlichen Friedhofes wurden für den sUFuß 10 Pfg. bezahlt, 1899 wurden Nachbar-Gründe zu 8 M. verkauft. Die Steigerungen sind mitunter geradezu ungeheuer, besonders unter dem Einflüsse der Spekulation.**)

Wie die Bvdenpreise in Prag gestiegen sind, zeigen folgende Angaben in qm und österreichischen Gulden:

Es kostete der qm:

Hauptstraßen: 37.50

Altstadt: von 1875—1879 „    1880—1884

„ 1885—1889 „    1890—1894

„ 1895—1900 Neustadt: von 1875—1879 „ 1880—1884 „    1885-1889

„ 1890-1894 „ 1895—1900

Für Wien liegen folgende Angaben vor:

Es kostete der qm in Gulden in der Altstadt:

Nebenstraßen: 23.50

42

50

75

113

36

48

66

77

83

24

27

39

56

24

21

24

31

39 ***)

1866

1899

im Stock im Eisen und am Stesansplah . im Graben (bessere Lage) im Graben (geringere Lage) .

Die übrigen Theile der inneren Stadt schwanken für 1866 zwischen

330 fl. 280 fl. 200 fl.

950 fl. 850 fl. 620 fl. 70 und 170,

für 1899 zwischen 125 und 400 Gulden, je nach der Geschäftslage. Ganz anders sind

*) Adickes, „Ueber die weitere Entwicklung des Gemeinde-Steuerwesens" in Schäffle's Zeitschrift für die gesammte Staatswissenschaft, 1894, S. 644.

**) Sing er, die Wohnungen der Minderbemittelten in München, S. 58.

***) Horaeek, Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1901, Band 94, S. 9

die Preise in den Arbeitervierteln. In Neu-Margarethen (5. Bezirk) stieg in obiger Frist der qm von 0 auf 30 fl., in Favoriten (10. Bezirk) von 4 auf 30 fl., in den alten Stadttheilen daselbst von 7 auf 70 fl?)

durch die Groß-

Für Berlin hat P. Voigt diese Frage näher untersucht.² ³) Am Kurfürstendamm waren die Bodenpreise Anfangs der 60er Jahre noch rein landwirtschaftlich, der qm kostete damals 12 Pfennige; 1871 kostete er bereits 10—11 Mark, dann kam die Gründerbewegung und der Krach. Nachdem die Erholung eingetreten war, begann eine ununterbrochene Haussebewegung und 1883, nach Erbauung der Stadtbahn, wurden für den qm schon 85 M. bezahlt. Das Gelände am Kurfürstendainm innerhalb der Ringbahn enthält bei durchschnittlich 7<> m Grundstücktiefe etwa 500,000 qm Bau- und etwa 200,000 qm Straßenland. Dieses Gelände von circa 70 ha besaß um 1860 einen reinen Ackerwerth von 100,000 Mark, 1898 war dieser Werth 50, 1903—4 nach voller Bebauung wird er 60 -65 Millionen sein. Die Gesellschaft, welche diese Werthsteigerung leitete, hat für jede eine Mark, die sie einlegte, 2—300 Mark wieder erhalten. „In großen Zügen stellt sich auf das finanzielle End erg ebniß folgendermaßen: Zur Ausschüttung dürften im Ganzen 25 Millionen gelangen. Davon entfallen 8 Mill. auf das eingezahlte nominelle Aktienkapital, 3¹/₂ Mill. bilden den Gründer-gewinn der emittirenden Banken, 11 Vs Mill. den Gewinn der Aktionäre, circa 2 Mill. die Tantiemen des Aufsichtsrathes und des Vorstandes. An Steuern dagegen hat die Gesellschaft im Ganzen noch nicht 700,000 M. entrichtet." Blos in dieser Gegend Berlins sind also binnen 40 Jahren durch eine Steigerung um das 600fache des Ackerwerthes Privat vermögen von wenigstens 60 Millionen ausdemNichtsentstanden stadtbildung, die Bauordnung und die Bodenpolitik. Dazu kam noch die Privatspekulation der Aufsichtsräthe und Aktionäre und ihrer Freunde, sowie der betheiligten Bankiers, die sich unter Benutzung der Thätigkeit der Gesellschaft an anderen Geländen bereicherten.

Für Charlottenburg gibt P. Voigt folgende Steigerung des Bodenpreises:

S 85 ff.

Gesammt-Bodenwerth Bodenwerth der tm* in Mill. M.    bebauten Grundstücke

nt Mill. M.

1865

1880

30

20

1886

45

30

1897

300

100

Die Steigerung des Bodenwerthes in Charlottenburg beträgt von 1887—1897, in blos 10 Jahren, somit über eine Viertel-milliarde. „Da gleichzeitig die Bevölkerung um etwa 100,000 Köpfe gewachsen ist, so hat jede neu hinzugekommene Person den Charlottenburger Grundbesitzern einen durchschnittlichen Werthzuwachs von 2500 M. gebracht; jede sechsköpfige Familie hat die Charlottenburger Grundbesitzer in 10 Jahren um durchschnittlich 15,000 M. bereichert", was einem jährlichen Zinstribut von 6—700 M. entspricht.

In Charlotten bürg sind diese Gewinnste einer ziemlich großen Anzahl von Besitzern zugekommen. Am Kurfürstendamm aber sind die Gewinne zum Theil „den Terraingesellschaften, hauptsächlich aber einer Anzahl vielfach von vornherein reicher Privatleute zugeflossen. Die ursprünglichen landwirthschaftlichen Besitzer wurden schon am Anfang der 70er Jahre ausgekauft. Die Preise waren, sobald die Spekulation überhaupt stärker eingesetzt hatte, relativ hoch, Grund und Boden wurden durchweg nur in größeren Komplexen veräußert; dadurch wurde hier die Betheiligung an der Terrainspekulation sehr bald ans die wohlhabendsten Kreise beschränkt, aus welchen auch die gegenwärtigen Besitzer der unbebauten Ländereien stammen."

Der Goldregen, der durch diese Verhältnisse über die Grundbesitzer Berlins ergangen ist, hat sich durchaus nicht gleichmäßig auf dieselben vertheilt; es waren nur verhältnißmäßig wenige Spekulanten, welche in den einzelnen Theilen des Erweiterungsgebietes die führende Rolle spielten. Ihnen schloß sich eine Anzahl Kapitalisten, Banken und gute Freunde an. Die früheren Besitzer wurden meist verhältnißmäßig billig abgelöst und dann ging die Spekulation au. „Bauern und Kossät he n, die bisweilen noch in der Erbunterthänigkeit geboren waren, die vielfach noch selbst hatten Hofdienste leisten müssen, wurden schon in den 60er Jahren und vor allem zu Anfang der 70er Jahre in raschem, unvermittelten Aufstieg aus Dürftigkeit und Unbildung, ohne die leiseste Anstrengung, ohne eine Spur eigener Tüchtigkeit und Intelligenz, zu reichen Leuten, oft zu Millionären umgewandelt."*)

*) Allein in Teinp el hos bei Berlin leben etwa 40 Personen mit einem Jahreseinkommen von 40—-100,000 M., meist ehemalige Bauern, die ihre Ländereien zu hohen Preisen für Bauzwecke verkauft haben — Millionen-Bauern.

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solch unverdienter Reichthum wirkt in hohem Maße entsittlichend. Er schaltet die naturgemäße Ordnung, daß das persönliche Verdienst der Belohnung entsprechen müsse, aus und stellt dem ganzen Volke die Jagd aus das goldene Kalb als das sittliche Ideal hin. In der Villenkolonie Grunewald war es anfangs die geistige Aristokratie Berlins, die sich dort ansiedelte und in freier Natur einen eigenen Besitz suchte. Aber die überaus günstige Gelegenheit zu Spekulationsgewinn, die günstigen Erfolge einiger erwerbsmäßigen Spekulanten, die sich ebenfalls dort angesiedelt hatten, wirkten ansteckend und so wurden alle Ansiedler „ebenfalls großenteils von der Spekn-lationsgier infizirt."

In der Villenkolonie Grunewald, wo seit Anfang der Bebauung 1889, nach Abzug der ursprünglichen Grunderwerbs- und der Straßenkosten, bis 1898, 35 M illionenMark verdient wurden, ist dieser Gewinn „ungefähr zur kleineren Hälfte der Kurfürstend am m-Gesellschaft, (einer Gründung der Deutschen Bank) zur größeren aber der Terrainspekulation im Kleinen, an der ungefähr 4—500 Personen theilgenommen haben dürften, zugefallen." „In der Villenkolonie Grunewald spekulirt jetzt beinah Alles. Es gibt hier kaum eine populärere Erwerbsthätigkeit. Wenn auch gelegentlich in den Salons der Grunewaldvillen die theoretische Frage nach der sittlichen Berechtigung der Terrain-Spekulation aufgeworfen wich, so steht doch ihre praktische Bejahung längst außer jedem Zweifel. Der Terrainbesitz gilt als die solideste und einträglichste Sparkasse, der man seine Kapitalien zuführen kann. Angehörige aller Berufe haben eine größere oder kleinere Anzahl Baustellen zum Zwecke gewinnreicher Wiederveräußerung erworben. Neben den gewohnheitsmäßigen Spekulanten haben wir hier Amateurspekulanten, in selten großer Anzahl, die der Terrainspekulation im Grunewald ihr eigenthümliches Gepräge verleihen."

Die Belastung der nationalen Wirthschaft durch die spekulative Steigerung der städtischen Bodenwerthe.

nimmt man ruhig hin. Für die Berliner Vor-

Man vergegenwärtige sich mm, daß der gleiche Vorgang sich in ganz Berlin und in der gesammten Umgebung abspielt, daß derselbe Prozeß sich im ganzen Reiche, in jeder Großstadt, ja selbst in Mittelstädten und Jndustriedörfern wiederholt und man wird begreifen, daß es hier um Riesen summen handelt. Gegenüber dieser Belastung durch die Grundrente, welche die Privat-Speku-lation an Grund und Boden unserem Volke auferlegt, tritt die Steuer b ela st ung weit zurück und selbst eine bedeutende Erhöhung der Getreidezölle würde lange nicht so empfindlich wirken. Um Steuern und Zölle wird mit Leidenschaft gestritten, die Belastung durch die Bodenspekulation — in Folge einer verkehrten Bodenpolitik

orte hat Voigt (a. o. O. S. 143) die Werthsteigerung des Bodens von 1887—1898 auf eine Milliarde Mark berechnet. Für ganz Berlin dürfte der Bodenmehrwerth, der in den letzten 2—3 Jahrzehnten dadurch entstanden ist, daß die Bodenpolitik der Privatspekulation überlassen wurde, auf wenigstens 2—2 V,, Milliarden Mark zu veranschlagen sein.⁴) Zu 4 pCt. ergibt dies eine jährliche Belastung der M i e t h e r von 80—100 Millionen Mark. Dazu kommt noch der Preis für den Banwerth des Hauses, der aber gegenüber dem Bodenwerth meist zurücktritt. Die Verzinsung des Bvdenwerthes, die Grundrente, beansprucht in Charlotten bürg mindestens ein

Drittel der hochgetriebenen Miethpreise. Eine Arbeiterfamilie, die 300 Mark Miethe gibt, zahlt somit einen Tribut von 100 M-, eine wohlhabende Familie mit 1200 M. Miethe einen solchen von 400 M. an diejenigen, welche die Gewinne aus der Bodenwerthsteigerung gemacht haben. Für die Verzinsung des Bodenwerthes zahlt jeder Charlotte»bürger im Durchschnitt jährlich mindestens 50-60 M-, während die Belastung durch die staatlichen Einkommen- und Vermögenssteuer nur 21 M. beträgt. Selbst die Verdoppelung der gegenwärtigen Getreidezölle, vorausgesetzt, daß in gleichem Maße der Brodpreis stiege, was bekanntlich nicht der Fall ist, würde leichter zu ertragen sein, als die Belastung durch die Spekulations-Grundrente, denn sie würde für eine fünfköpfige Arbeiterfamilie gegenüber obigen 100 M., nur vielleicht etwa 30 M. jährlich betragen.

Wenn eine Arbeiter- und minderbemittelte Familie an der Wohnungsmiethe wöchentlich nur 2 M. spart, so wird die Consum-fähigkeit des deutschen Volkes um tausend Millionen Mark jährlich erhöht. Die Krisen würden weniger scharf werden, die Industrie wäre weniger auf die Ausfuhr angewiesen, wenn der inländische Verbrauch nicht durch die spekulative Bodenwerth-Steigerung gewaltsam am Aufschwung gehemmt würde. Hier liegt eine der wichtigsten Ursachen, warum die unbemittelten Klassen immer nur von der Hand in den Mund leben, warum jeder Uebergang zu höherer Lebenshaltung durch die wachsende Belastung, die der spekulative Grundbesitz dem Volke auferlegt, abgeschnitten ist. Wie beneidenswerth erscheint dagegen die Berliner Wohnungspolitik des 18. Jahrh., als der Staat es für eine seiner wichtigsten Aufgaben betrachtete, den Wohnungsbau dein wachsenden Bedürfniß anzupassen, jede Spekulation kräftigst zu unterdrücken und durch Polizeitaxen die Miethe im Durchschnitt auf 5 pCt. vom Bauwerth des Hauses festzusetzen. (S. oben S. 13).

Zielpunkte der gemeindlichen Bodenpolitik.

Im Interesse der großen Masse der Minderbemittelten muß die Gemeinde neben einer zielbewußten Bau- auch eine zielbewußte Bodenpolitik wieder ergreifen. Zn diesem Zwecke muß sie die Regelung der Stadterweiterung als eine ihrer wichtigsten Aufgaben betrachten und dabei auch ganz besonders und planmäßig wieder in die Preisbildung des Baulandes eingreifen. Die Regelung der Bodenpreise muß wieder auf ihre wirthschaftlichen Faktoren zurückgeführt werden: der natürliche Zuwachs der Bevölkerung, das Verhältniß von Angebot und Nachfrage und der Gebrauchswerth der Grundstücke je nach der örtlichen Lage. Wenn die Voraussetzungen der monopolistisch-kapitalistischen Geländespekulation wegfallen, so fällt diese selbst. Die Mittel zu einer solchen volkstümlichen gemeindlichen Bodenpolitik sind, neben einer zielbewußten Bauordnung und Stadterweite-rung, zunächst die planmäßige Vermehrung des gemeindlichen (und staatlichen) Grundbesitzes, das Erbbaurecht, eine rationelle sozialpolitische Besteuerung der Häuser und der unbebauten Gelände, dann eine hohe Bauplatz- und Umsatzsteuer, die Besteuerung des unverdienten Werthzuwachses, um die wachsende Grundrente mehr oder weniger für die Zwecke der Allgemeinheit abzufangen und endlich die all-mälige Herausbildung des Obereigenthums der Gemeinde über das gesammte Baugelände. Auch die Umwandlung des jetzigen Privatbodenkredits in öffentliche Organisationen, seien sie staatlich oder korporativ, ist nothwendig, mn der Gelände- und Häuserspekulation entgegen zu wirken. Die unentbehrliche Grundlage aber für eine soziale städtische Bodenpolitik ist das Recht der Zwangs enteignnng, das den Gemeinden für den gemeinnützigen Wohnungsbau, für die Stadterweiterung und das gesammte städtische Besiedlungswesen gegeben werden muß.

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Die Vermehrung -es öffentlichen Grundbesitzes durch Gemeinde, Stiftungen und Staat

ist eines der besten Mittel, um möglichst viel Baugelände der Spekulation und damit der ungesunden Preissteigerung zu entziehen, die Ringbildung zu sprengen und besonders in den Vororten die Mieth-preise wieder auf ihre natürliche Unterlage, auf ein gesundes Verhältniß zu den Kosten des Wohnungsbaues und zur wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether zurückzuführen. Auch der Staat, der im 19. Jahrh, unter dem Einflüsse der liberal-individualistischen Wirthschaftslehre, gleich den Gemeinden, große Theile seines Grundbesitzes aus der Hand gegeben hat, soll wieder eine solche positive gemeinnützige Bodenpolitik treiben. Ein besonderes Mittel dazu wäre die reichsgesetzliche Bestimmung, daß bei allen Zwangsversteigerungen von Liegenschaften Staat und Gemeinde das Vorkaufsrecht haben. Auch die Verwaltungen von Stiftungen und Klöstern können in gleicher Weise eine gemeinnützige Bodenpolitik treiben. Diese halb oder ganz öffentlichen Gelände dürfen dann niemals wieder in Privatbesitz übergehen, sondern nur in Erbbau an gemeinnützige Bangesellschaften, an Privatunternehmer usw. gegeben werden. In jedem Fall, selbst beim Verkauf derselben, müssen dem Benützer Eigenthumsbeschränkungen im öffentlichen Interesse auferlegt werden, besonders zur Wahrung der Interessen der m i nd er b emitt elten Kl ass e n. Die Vermehrung des städtischen Grundbesitzes ist für schnell wachsende Städte zugleich ein glänzendes Geschäft, weil die Gemeinde dadurch die wachsende Grundrente, den Werthzuwachs des Bodens, sich sichert.

Die Stadt Birmingham erwarb in den 70er Jahren gegen 18 ha in und vor der Stadt, um einen großen Gesundungsplan durchzuführen, dessen gesämmte Kosten aus 1'344,000 Pfund sich beliefen. Schon 1890 verzinsten me Baupachten von etwa ein Drittel Theil dieses Geländes einen höheren Kapitalswerth als das ganz^ Gelände gekostet hatte, so daß die Stadt allmälig die Kaufschuld tilgen und nach etma 30 Jahren die Grundrente als freies Einkommen beziehen wird. Andere englische Städte haben dieses Beispiel nachgeahmt in der Erkenntniß, daß der Ankauf von Grundrenten nicht nur eine der sichersten Kapitalanlagen, sondern auch das Mittel ist, um in die Boden- und Wohnungspolitik zum Wohle des Volkes eingreifen zu können.

Die Stadt Rotterdam enteignet bei Neuanlagen von Häfen oder bei Hafenerweiterungen das ganze Gelände in möglichst weitem Umfange, baut dann auf eigene Kosten die Hafenanlage, die Staden-mauern, die Schuppen, Lagerhäuser, Geleise usw. und verpachtet die einzelnen Theile an die Interessenten. Als Pachtpreis erhebt sie in der Regel 9 pCt. der Anlagekosten. So bleiben die Anlagen in Wahrheit gemeinnützig, eine spekulative Steigerung der Bodenwerthe ist ausgeschlossen und die natürliche Steigerung derselben kann die Gemeinde sich selbst zukommen lassen.

Im Gegensatz gu den Gemeinden, welche ihr Gelände hergegeben haben, mtc Berlin, Breslau, Leipzig und andere, steht Frankfurt, das unter Oberbürgermeister Adickes seinen Grundbesitz seit Jahren systematisch vermehrt, damit eine soziale Wohlfahrtspolitik treibt und die steigenden Bodenrenten zur Erleichterung der öffentlichen Lasten verwendet.

Die Stadt Düsseldorf hat als Einleitung zu einer gesunden städtischen Bodenpolitik eine besondere „Verwaltung des städtischen Grundbesitzes" geschaffen. Zu diesem Zwecke ist das Grundvermögen der Stadt tut Werthe von etwa 10 Millionen Mark, denen ungedeckte Ausgaben in Höhe von etwa 2% Millionen gegenüberstehen, einem besonderen Grundstücksfonds überwiesen worden. Dieser wird verstärkt durch eine Anleihe von 5 Mill. Mk., die mit 3¹j₂ bis 4 pCt. zu verzinsen und mit 1 pCt. zu tilgen ist. Diese Anleihe soll dazu dienen, um bei Zeiten in allen Gegenden der Stadt Grundstücke zu erwerben. Denn eine in aufsteigender Entwicklung befindliche Stadt bedarf fortwährend neuer Grundstücke für allerlei Gemeindezwecke und für die Neuanlage und Erweiterung ihrer gewerblichen Betriebe. Werden diese Grund-stücke erst zur Zeit des Bedarfs angekauft, so müssen sie oft um ein Vielfaches teurer bezahlt werden, als wenn sie einige Jahre vorher gekauft wären. Außerdem bringt die Errichtung städtischer Institute den Nachbargrundstücken einen Werthzuwachs und es ist wünschenswerth, daß aus demselben auch die Stadt selbst Nutzen zieht. Das kann sie, wenn die Grundstücke größer sind, als zur Errichtung der betr. Institute nothwendig wäre. Auch kann die Stadt durch ausgedehnteren Grundbesitz einen bestimmenden Einfluß ausüben auf die Ausgestaltung der Stadttheile, die Bildung größerer Plätze, die Bauweise, den Zeitpunkt der Erschließung des Gebäudes zu Bauzwecken und die Preisbildung. Die Verwendung des Grundbesitzes soll erfolgen durch eigene Bebauung, durch Vergebung in Erbbaurecht und durch Verkauf. Die Einnahmen aus letzterem sollen aber nur zur Deckung der Ausgaben des Grundstücksfonds und zum Erwerb neuer Grundstücke oder Rechten an solchen benutzt werden. Die Verwaltung des Fonds ist einer besonderen städtischen Deputation übertragen worden.

Hätten die deutschen Städte ihren früher so ausgedehnten Landbesitz sich erhalten und zielbewußt in den Dienst der Wohnungsfür-

sorge gestellt, statt ihn unter dem Einfluß des wirthschaftlichen Liberalismus der Privatspekulation zu überantworten, so hätten sie dem Volke die ungeheuere Steuerlast erspart, die jetzt der spekulative Haus- und Grundbesitz ihm auferlegt. Viele Städte bräuchten überhaupt keine Steuern zu erheben; die wachsende Grundrente ihres Bodenbesitzes würde sie nicht nur von jeder Steuerlast befreien, sondern noch reichlich Geld zur Verfügung stellen.

Das Erbbaurecht.

Es ist eines der besten Mittel, um die wachsende Boden-Rente der Allgemeinheit zuzuführen und doch die befruchtende Wirksamkeit des Privatinteresses zu erhalten. Das neue deutsche Erbbaurecht besteht (B. G.-B. Art. 1012 ff.) darin, daß der Grunveigenthümer einem Anderen die veräußerliche und vererbliche Befngniß gewährt, auf dem Grundstücke ein Bauwerk zu errichten; es ist ein dingliches, d. h. gegen Jedermann wirksames, durch Eintragung im Grundbuche zu begründendes Recht, das dem Berechtigten unentgeltlich oder entgeltlich auf immer oder auf mehr oder minder lange Zeit vom Grund-eigenthümer verliehen wird. Das Gebäude kann sich bei der Verleihung des Erbbaurechts bereits auf dem Bauplatz befinden — dann steht es als „wesentlicher Bestandtheil" desselben nothwendig im Eigenthum des Grundeigenthümers und ist nur, wie der Bauplatz selbst, mit dem Erbbaurecht belastet; oder aber, was meist der Fall sein wird, der Erbbauberechtigte errichtet das Gebäude in Ausübung seiner Berechtigung an dem Grundstück selbst: dann ist dasselbe nach § 95 B. G. B. kein Bestandtheil des Grundstücks, sondern wird Eigenthum des Erbbauberechtigten. Eigenthum am Bauplatz und am Gebäude trennen sich, ersteres verbleibt dem Grundeigenthümer und unterliegt nur der Belastung durch das Erbbaurecht, letzteres steht dem Erbbauberechtigten zu. Das Erbbaurecht wird im

Grundbuch zweimal vermerkt; einmal auf dem Blatte des Grundstückes selbst als Belastung desselben, die allen späteren Hypotheken und sonstigen Belastungen vorgeht; ferner erhält das Erbbaurecht selbst als solches ein besonderes Grundbuchblatt und kann ebenfalls Gegenstand hypothekarischer und sonstiger Belastung werden.

Das Erbbaurecht hat eine doppelte Bedeutung. Dem Grund-eigenthümer gibt es das Mittel, seinen Besitz, den er nicht selbst bebauen oder sonst zu verwenden vermag, ohne Veräußerung der Substanz nutzbar zu machen: er bestellt daran auf gewisse Zeit ein Erbbaurecht, gegen einmalige Abfindung oder gegen eine jährliche Rente und sichert diese durch Eintragung auf dem Grundbüchblatt des Erbbaurechts. Sie erhält dadurch Wirksamkeit nicht nur gegen den ursprünglichen Erbbauberechtigten und dessen Erben, sondern auch gegen dessen sonstige Rechtsnachfolger, denn das Erbbaurecht ist veräußerlich und vererblich. Die Rente kann steigend gemacht werden, so daß der Grundeigenthümer an dein steigenden Bodenwerthe theil-luimitt. Der Minderbemittelte kann als Erbbauberechtigter auftreten und dadurch sich die Vortheile eines eigenen Hauses verschaffen, ohne viel Geld ausgeben zu müssen. Er spart den Kaufpreis für den Bauplatz und bezahlt statt dessen nur eine regelmäßige, meist jährliche Rente für das Recht des Erbbaues, sowie die jährliche Tilgungsquote für das Kapital, mit dem er das Haus gebaut hat. Dieses Kapital erhält er gegen Verpfändung seines Erbbaurechtes und des Hauses und zwar in Form einer Amortisations-Hypothek. Denn das Erbbaurecht dauert in der Regel nur eine bestimmte, wenn auch längere Zeit und der Geldgeber wird daher darauf sehen, daß seine hypothekarische Forderung binnen dieser Zeit durch kleine jährliche Zuschläge zum Zins gedeckt wird, so daß beim Ablaufe des Erbbaurechtes auch dessen Belastung wegfällt. Tritt dieser Zeitpunkt ein, so bleibt dem Erbbauberechtigten noch das Eigenthum des inzwischen schuldenfrei gewordenen Gebäudes, das er abbrechen oder dem Grundeigenthümer verkaufen kann, wenn nicht beide Theile den Erbbauvertrag verlängern.

Das Erbbaurecht des deutschen bürgerlichen Gesetzbuches ist die Wiederbelebung der alten Einrichtung des getheilten städtischen Boden-Eigenthums. In der Geschichte treten besonders drei Formen dieser Einrichtung auf: Die römische superficies, die englische Bodenleihe und die Bodenleihe des deutschen Mittelalters. Die

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römische Superficies entsprang dem Bestreben, die Staats- und Gemeinde-Ländereien, die an sich unverkäuflich waren, aber doch nutzbar und besonders durch Häuserbau nutzbar gemacht werden sollten, ohne Auflassung des Eigenthums in den Verkehr zu bringen. Zn diesem Zwecke wurde das Grundstück zur weiteren Ausnutzung, insbesondere zur Besetzung mit Gebäuden einem „Superficiar" überlassen, der hierfür dem Eigenthümer einen Bodenzins, Solarium, zahlte. Zunächst beschränkte sich die Superficies auf Staats- und Gemeindeland, bei dem der Verkauf ausgeschlossen war. Später wurde auch privaten Großgrundbesitzern gestattet, ihre Grundstücke zu superficiarischem Rechte ans-zuthun. So entstanden die großen Häuserblöcke als Miethkasernen (iusulae), in denen sich, ganz wie heute, drei Parteien gegenüberstanden: der Herr (dominus), der Verwalter (procurator insulae) und die Mieth-lente (inquilini). Eine Auftheilung des städtischen Grundbesitzes wurde durch diese Einrichtung nicht erreicht und auch nicht bezweckt. Sie sollte nur den öffentlichen bezw. städtischen Großgrundbesitz nutzbar machen und hat dies gründlich gethan. Die ungeheure Höhe der Miethen und das Elend der Miethräume im alten Rom haben wir Band 1 S. 105 berührt. Einer hohem Bedeutung, als das besitzlose Volk zu Gunsten der Hausbesitzer auszuwuchern, hat diese superficies im Allgemeinen nicht gehabt. Etwas besser steht es mit der englischen Boden leihe, im mittelalterlichen Latein Ifssa, im heutigen Englisch lease genannt. Nachdem sich in England der Großgrundbesitz mit dem Verschwinden besonders des bäuerlichen Mittelstandes und der kirchlichen Freiheit im 15. und noch mehr im 16. Jahrhundert so stark vergrößert hatte, suchte er, wie im alten Rom, im eigensten Interesse seine Ausnutzung durch Verleihung. Ans dem Lande geschah dies durch Ueberlassung der Güter zur Bewirthschaftung an Pächter (lease- bezw. copyholders), in den Städten durch Parzellen-Ver-leihung in Erbbau, um so durch Miethe den höchsten Ertrag zu erzielen. Doch wurde dabei stets eine zeitliche Begrenzung gesetzt, etwa 99 Jahre und ein jährlicher Zins oder auch eine einmalige Abgabe des Kaufpreises für das Erbbaurecht eingeführt. Das deutsche Erbbaurecht desMittelalters entsprang ebenfalls dem Streben der Großgrundbesitzer, ihre Gelände nach Kräften auszunützen. In der karolingischen und salischen Zeit hatten sich auf den Trümmern des alten freien Bauernstandes die Großgrundherrschaften gebildet. Ihre Bewirthschaftung der landwirthschaftlichen Güter war vielfach musterhaft, nicht nur wirthschaftliche, auch sociale Gesichtspunkte wurden

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dabei inehr oder weniger eingehalten. Mit dem 11. Jahrhundert begann nun die Städtebildung, im 12. und 13. setzte sie sich mächtig fort.⁵) Auf dem jetzigen städtischen Gebiete trafen sich die geistlichen und weltlichen Grundherrschaften, sowie die nach städtischem Erwerb drängende bodenbesitzlose Masse. Das wirthschafttiche Interesse der Grundbesitzer rieth ihnen, dem Drange nachzugeben und so überließen der König, die Bischöfe, Aebte und adeligen Grundherren an die städtischen Handels- und Gewerbetreibenden, die sich ans dem Gebiete der Grundherrschaft niederlassen wollten, die Gelände zur Ansiedlung und zum Häuserbau. Das Patriziat der alten Städte, die sogenannten Geschlechter ahmten ihnen nach. Die Interessen beider Seiten suchte man durch die Erb lei he zu verständigen. Der Grundbesitz wurde so in den Verkehr gebracht, möglichst intensiv ausgenützt, blieb aber doch im Eigenthum der Grundherren. Im Gegensatz zur englischen Bauleihe war die Bauleihe des Mittelalters von Anfang an nur selten zeitlich begrenzt; die Gelände wurden dauernd erblich und frei-verkäuflich verliehen, , jure hereditario“ sagen die Urkunden. Das Wort „Erbbaurecht" selbst war der Zeit fremd. Der Erbzins wurde meist jährlich erhoben, das Recht selbst war verkäuflich und erlosch nur, lvcim der Zins nicht bezahlt wurde. Diese Einrichtung hat die Bildung der deutschen Städte, das Aufkommen des Handwerkerstandes und des Bürgerthums mächtig gefördert, indem sie die ursprünglich Besitzlosen seßhaft machte. Besonders aus dem 13. Jahrhundert haben wir noch zahlreiche Beweise, mit welcher Raschheit der städtische Großgrundbesitz, die Hofstätten, Felder und Weinberge innerhalb der Städte und ihres Erweiterungsgebietes, in Bauplätze und Bürgerhäuser ausgetheilt wurden. Es entstanden Grundstückshälften, dann Grundstücksdrittel, alsdann Drittelsdrittel und noch viel geringere Theilungen. Die Theilung ergriff die unbebauten und bebauten Grundstücke. Bei diesen fand vielfach die Aufteilung in senkrechter Richtung statt, lvobei jedoch die Theilungslinie häufig nicht gerade, sondern im Zickzack verlief, so daß mitunter die Stube eines Theilhauses auf das Nachbargrundstück hinübergriff.⁶)

Durch die Erblichkeit der Verleihung hatte der Grundherr das volle Eigenthum schon aus der Hand gegeben und so wurde die Erbleihe der Uebergang von den ausgedehnten Großgrundherrschaften zu den späteren kleineren Eigenthümern in Stadt und Land, denn der städtischen Erbleihe entsprach die Vergebung der Bauernhöfe zu einem gleichen oder ähnlichen Rechte, so daß sich schließlich die städtischen Eigenthümer und die Bauern von den ganz freien Besitzern fast nur durch die Belastung ihrer Grundstücke mit einem Jahreszins oder sonstigen kleineren Leistungen unterschieden. Diese Leistungen wurden mit der Zeit immer geringer; da besonders die Geldleistungen fest begrenzt waren, so nahm ihr innerer Werth durch die Ausbreitung der Geldwirthschaft, durch Münzverschlechterungen usw. immer mehr ab, während in den Städten, besonders zu Ansgang des Mittelalters, eine Reihe von Ablösungsgesetzen dafür sorgte, daß der städtische Grundbesitz allmälig ganz in das freie Eigenthum seiner bisherigen Nutznießer überging. Auf dem Land dagegen suchte der Adel das fast verflüchtigte Grund-herrschafts-Verhältniß mit Gewalt wieder herzustellen. Wirthschaftliche Ursachen waren der nächste Anlaß dazu. Das neu aufkommende römische Recht verstärkte diese Bestrebungen und gab ihnen eine juristische Unterlage. Die Kirche, die ihre Freiheit verloren hatte, schützte das Volk nicht mehr und so wurde im 16. Jahrhundert die Leibeigenschaft eingeführt und die früher fast ganz freigewordenen Bauern wurden wieder in den prekären Besitz ihrer Höfe zurückgeworfen. Wenigstens in den Städten aber hat die deutsche Erbleihe das erreicht, was weder die römische Superficies noch die englische Lease herbeiführten: die Bildung eines freien städtischen Bürgerthnms. Die englische Bodenleihe hat allerdings auch die Interessen der städtischen Wohner gewahrt, aber die so wünschenswerthe Zerschlagung des Grundbesitzes nicht herbeigeführt. Der Grund für die verschiedene Wirkung derselben Einrichtung in England und Deutschland lag darin, daß im Mittelalter die deutsche Erbleihe sehr rasch zeitlich unbeschränkt wurde, die englische zeitlich beschränkt war. Ferner hat die englische Gesetzgebung seit Ausgang des 15. und besonders vom 16. Jahrhundert bis in die neuere Zeit vorwiegend die Bildung und Erhaltung des Großgrundbesitzes und großer beweglicher Vermögen im Auge gehabt.⁷)

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(inte ähnliche Rolle wie das Erbbaurecht sie int deutschen Mittel-alter spielte, ist ihm vielleicht jetzt wieder beschieden und zwar als öffentlich-rechtliches Kampfmittel gegen den privaten Bodenwucher.

Die Anwendung des Erbbaurechtes seitens der Städte Mannheim, Leipzig rc. und besonders Frankfurt haben wir bereits Band I S. 293 ff. mit den entsprechenden Verträgen erwähnt. Die Stadt Amsterdam verkauft durch Beschluß vom 16. Juli 1896 keinen Grundbesitz mehr, sondern gibt ihn nur noch in Erbpacht. Die Stadt Ulm will ihr Gelände nicht zu Erbbau austhun, sondern sich nach 50 bis 100 Jahren das Wiederkaufsrecht vorbehalten. Verbesserungen oder Verschlechterungen der Grundstücke, die bis dahin eingetreten sind, wären beim Wiederkaufpreise zu berücksichtigen, Schwierigkeiten werden sich aber darüber ergeben, ob und wie der inzwischen eingetretene Werthzuwachs des Bodens verrechnet werden soll, zumal da bis 3mit Zeitpunkt des Wiederkaufs der Geldwerth sich bedeutend verändert, wahrscheinlich veringert haben wird.

stück gegen Zahlung einer Kapitalsumme freies Eigenthum (Fee simple) des Erwerbers werden kann; 2. das Fee-Farm — oder Chief-Rentsystem, wobei das Grundstück dem Erwerber für alle Zeiten gegen eine für immer festgesetzte jährliche Zahlung überlassen wird; 3. das Long Leaseholdsystem, bei dem das Grundstück gegen Zahlung einer jährlichen Rente für einen Termin von 999 Jahren oder für einen anderen langen Termin von über 99 Jahren verpachtet wird; 4. das System, nach welchem Grundstücke gegen eine Rente auf einen Terinin von 99 Jahren oder weniger verpachtet werden: das gewöhnliche. Leasehold-Sytem; dabei entstehen durch die Weitervermiethung an einen Occupier (Benützer) oft sehr verwickelte Verhältnisse. Vielfach erfolgt die Weitervermiethung auch auf ganz kurze Fristen; namentlich auf eine Woche an Arbeiter; 5. das Life Leasesystem, wonach das Grundstück für irgend einen bei Lebzeiten bestimmbaren Termin, (gewöhnlich aus 3 Jahre) gegen Zahlung einer Rente verpachtet wird. Meistens ist hiemit das Recht verbunden, die Life Lease für ständig oder für begrenzte Zeit gegen Zahlung einer Auflage zu erneuern.

London ist nach dem genannten Bericht zum größten Theil nach dem gewöhnlichen Leaseholdsystem gebaut. Daneben kommen auch viele Fälle von Freehold vor. Der gewöhnliche Termin der Lease betrug hier bei neuerbauten Häusern 99 Jahre, in einigen Distrikten nur 80 Jahre. Bei Erneuerung der Bauten beträgt der Leasetermin hier gewöhnlich 80 Jahre, in einigen Bezirken 60 Jahre. Führen die Pächter (lessees) an dem Grundstücke Verbesserungen aus, so wird oft der Leasetermin auf 40 Jahre oder weniger festgesetzt, je nach den für diese Verbesserungen geinachten Auslagen oder je nach anderen Umständen. Eine der Hauptaufgaben der Town Holdings Commission bestand in der Untersuchung über das gewöhnliche Leaseholdsystem und über das sogenannte Leasehold-Enfranchisment (Pachtablösung), d. h. über das Princip, daß den Pächtern, bei denen noch nicht 20 Jahre seit Beginn der Pacht verstrichen waren, die Möglichkeit dargeboten werden sollte, die Pacht an Grundstücken, sei es gegen eine nach bestimmten Tarifen oder gegen eine gerichtlich festgesetzte Zahlung abzulösen.

Der nieder!)sterreichische Landtag hat t. I. 1901. einen Antrag des Abgeordneten Prof. v. Philippovich in folgender Fassung angenommen: Es fei die Regierung aufzufordern, daß sie eine dem heutigen Bedürfniß entsprechende Ausgestaltung der Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuches über das getheilte Eigenthum mit besonderer Beziehung auf die Verwendung des Bodens zu Bauzwecken zu Gunsten von Staat, Land und Gemeinden in Erwägung ziehe und dem Reichsrath eine darauf bezügliche Gesetzesvorlage zukomuren lasse. Zur Begründung dieses Antrages wurde angeführt: Die Gemeinden besitzen zahlreichen unbebauten Boden, sind aber meist vor allem aus finanziellen Gründen nicht selbst jtt der Lage, ihn zu bebauen. Wenn nun die Gemeinden der Wohnungsnoth abhelfen wollen, müssen sie trachten, diesen Boden zu verkaufen. Dadurch begeben sie sich aber des Einflusses auf die Art der Bebauung und Vermiethung, sowie der Vortheile, die ihnen aus dem Steigen des Boden-werthes in Zukunft erwachsen würden. Nun läßt allerdings das Bürgerliche Gesetzbuch durch das sogenannte getheilte Eigenthum die Möglichkeit zu, daß die Gemeinden den Grund behalten, einem Anderen aber das Recht geben, dort Gebäude zu errichten. Aber die Durchführung stößt auf Schwierigkeiten deshalb, weil das auf fremdem Boden errichtete Gebäude nicht grundbüch erlich belastet werden kann. Würde dies, wie es auch in Deutschland ist, geändert, so könnten die Gemeinden eine gesunde Bodenpolitik entwickeln. Sie können das Eigenthum mit Grund behalten, das Bebauungsrecht aber an Private oder an Baugesellschaften vergeben.

Das Erbbaurecht gewährt dem Grundbesitzer die Möglichkeit, feitt Land, wenn er es nicht selbst ausnutzen kann oder will, durch Fremde ausnutzen zu lassen und zwar in intensivster Weise, durch Häuserbau, wobei er den Boden dauernd in Eigentum behalten und sich eine mit der wirthschaftlichen Entwicklung steigende Rente sichern kann. Kleingrundbesitzer werden von dieser Einrichtung in der Regel keinen Gebrauch machen. Sie eignet sich ihrer Natur nach si'ir den größeren Grundbesitz, der dauernd in einer Hand ist, also für den sogenannten großen und befestigten Grundbesitz, der ein starkes und dauerndes wirthschaftliches oder sociales Interesse hat, zu dieser Einrichtung zu greifen. Das sociale Interesse ist zunächst bei Staat, Gemeinde, Stiftungen, Klöstern u. s. w. vorhanden, das wirthschast-liche beim Grundadel und bei den modernen kapitalistischen Gesellschaften: ihren Besitz auszunutzen, ohne ihn aus der Hand zu geben. Will eine Gemeinde, eine Stiftung u. s. w. au der wachsenden Grundrente theilnehmen, so kann sie bestimmen, daß der Erbbauzins in gewissen Zeiträumen, etwa alle 10 Jahre revidirt und dabei doch stets auf etwa 3 pCt. vom Bodenwerth festgehalten wird. Ein Mißstand des Erbbaurechtes besteht in der Verbindung der entgegengesetzten Interessen des Grundeigenthümers und des Erbbauberechtigten. Die Verträge müssen daher klar und deutlich abgefaßt sein, müssen auch die Einzelheiten und besonders die Beaufsichtigung des Gebäudezustandes

durch den Grundeigenthümer regeln, denn von der Bewohnbarkeit des Hauses hängt der Eingang des Erbzinses ab. Unklare Verträge geben Anlaß zu Streitigkeiten. Auch die Beschaffung der Baugelder kann Schwierigkeiten machen. Als die Stadt Halle a. S. das Erbbaurecht einführte, meldeten sich zahlreiche Personen und einige Genossenschaften, die aber alle glaubten, die Stadt werde auch das Geld zum Bau stellen. Da dies nicht der Fall war, konnte blos eine Be-werbung berücksichtigt werden, die übrigen versuchten vergeblich das Baugeld aufzubringen. Am besten ist es daher, wenn die Gemeinde auch zugleich das Baugeld gibt, wie dies Frankfurt a. M. durch eine besondere Einrichtung (s. I. Band S. 296) gethan hat.*)

Ein sociales Heilprinzip ist das Erbbaurecht au sich nicht. Es kommt auch bei ihm ans die Begleitumstände an. Bei der Lösung der Wohnungsfrage spielen Bebauungsplan und Bauordnung, Organisation der städtischen Besiedelung, Realcredit, Veranlagung der öffentlichen Abgaben, Wohnungsaufsicht, Verkehrswesen, Kampf gegen die Spekulation u. s. w. eine größere Rolle als das Erbbaurecht. Das Wohnungselend kann auf gekauftem oder gepachtetem Boden bestehen. Eine große Eigenschaft aber kommt dem Erbbaurecht zu, daß es zur Tilgung der Bauschulden zwingt. Der Erbbaugeber muß daraus sehen, daß das Haus bei Ablauf der Leihfrist abgezahlt, bezw. amortisirt ist. Während der städtische und besonders der großstädtische Realcredit fast nie amortisirt, weil dieses dem Interesse der Hausbesitzer widerspricht (S. 26) und die Bodenverschuldung dadurch ununterbrochen steigt, drängt das Erbbaurecht nicht nur zu guter Unterhaltung der Wohnung, damit sie den Ansprüchen der Wohnungspolizei genüge und dauernd vermiethbar sei, sondern auch zu regelmäßiger Abzahlung der Bauschulden innerhalb der Leihfrist. Der Realcredit wird für diesen Theil der städtischen Besiedelung daher auf eine gesunde Grundlage gestellt, und das dürfte allmälig Anlaß geben, auch den anderen Theil des städtischen Realcredites, besonders die Hypothekenbanken von der Unterstützung des spekulativen Gelände- und Hausbesitzes abzudrängen. Oeffentliche Meinung und Gesetzgebung müssen darauf hin-

*) Die Erbbauverträge, wie die Stadt Frankfurt sie abschließt, sind im I. Bd. S. 296 ff. abgedruckt. Die Stadt Düsseldorf hat i. I. 1900 eine städtische Hypothekenbank tut zunächst 20 Mill. M. errichtet, die durch Ausgabe von Schuldverschreibungen aufgebracht wurden. Zweck ist die Unterstützung des Wohnungsbaues. Wohnhäuser werden in der Regel bis zu 60 pCt. des Werthes beliehen, Fabriken, Gastwirthschaften, Apotheken u. s. w. etwas niedriger. Dabei nimmt die Stadt ¹/₂ pCt. mehr Zins, als sie selbst für ihre Schuldverschreibungen bezahlen muß.

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wirken, daß die Hypothekenbanken sich mehr dem gemeinnützigen und Privatwohnungsbau zuwenden. Besonders müssen sie die Verpflichtung erhalten, die Kleinwohnungen im Erbbau zu unterstützen. Bei diesen Pan- und Darlehensverträgen ist auch der Schutz der Banhandwerker in's Auge zu fassen, durch die Bestimmung, daß die Baugelder mit dem Fortschreiten des Baues direkt den Handwerkern zugeführt werden.

Auf die Gestaltung der Bodenrente und der Miethpreise hat das Erbbaurecht an sich keinen Einfluß. Der Bodenwerth ist eine Funktion der Grundrente und diese hängt von der Ausnutzungsinöglichkeit des Bodens und der Nachfrage nach Baugelände ab. Doch kann auch hier das Erbbaurecht in der Hand von Staat, Gemeinde und Stiftungen mäßigend auf die Miethpreise einwirken, besonders, wenn es sich um ausgedehnte Gelände handelt, deren Besitzer die Gewähr gibt, daß er die Miethen nicht willkürlich steigert und so in einem großen Gebiete die Spekulation zurückdrängt. Größere Privatbesitzer werden allerdings leicht geneigt sein, auch das Erbbaurecht zu ständiger Erhöhung der Miethen zu benutzen. Das Heilmittel hiegegen liegt in der Socialisirung des Eigenthumsbegriffes, von der noch die Rede fein wird.

Die Weiterbildung des Erbbaurechtes, damit es eine wohlthätige Wirkung im größeren Style entfalten kann, ist Sache der Reichsgesetzgebung. Jedenfalls wird man zunächst¹ Erfahrungen abwarten. Dr. v. Mangoldt schlägt vor, das Erbbaurecht solle auf sehr lange Zeit, auf 2—300 Jahre, verliehen werden, wobei die Rente mit dem Fallen oder Steigen der Bodenwerthe beweglich sein, der Grundeigenthümer aber sich ein starkes Obcr-Eigcn-thumsrecht vorbehalten solle.*)

*) Man vergleiche u. a. noch: PH. Stein, die volkswirthschaftliche Bedeutung des Erbbaurechts, Schriften der Centralstelle für Arbeiter-Wohlfahrtseinrichlungen, Berlin 1902, S. 34. Schriften derselben Centralstelle: Vorberichte für die Conferenz am 5./6. Mai 1902 in Hamburg. Berlin 1902.

¹

So erwarb in dem oben Seite 37 angeführten Beispiel H. 1892 eine Baustelle in einem Berliner Vorort S. für 25,(562 M. und verkaufte sie zweimal: 1894 für 77,400 M., 1895 für 79,400 M., erwarb sie in der Zwangsversteigerung zurück und verkaufte sie endgültig 1898 für 80,000 M. In dem jüngsten „Sanden-Prozeß" in Berlin sind den Angeklagten folgende Gewinne nachgerechnet worden: aus dem Terrain des

²

Schwarz, in den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1901, Band 94,

³

Für das Folgende: P. Vo igt, „Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin und seinen Vororten", 1901, S. 217, 218 ff., 228, 229 ff., 235 ff., 245 ff.

⁴

Das Grundstück, auf dein das sozialdemokratische Gewerkschastshaus in Berlin steht, wurde tut Jahre 1848 mit 21,000 M. bezahlt, 1898 betrug der Ver kaufspreis"535,000 M'

⁵

9Jton vergleiche Arnold, „Zur Geschichte des Eigenthums in den deutschen Städten." 1861.

⁶

Eberstadt theilt mit, daß von dieser alten Zickzacktheilung sich im Rheinland noch heute vielfach Beispiele finden, so im Neg.-Bez. Trier. (Beilage Nr. 150 der Allg. Ztg. in München, 1902, 4, Juli.)

⁷

In den englischen Städten, besonders in London, ist nur wenig besitzfreies Eigenthum (fee simple, Mod). Die Leiheformen sind sehr verschieden, die Erbpacht — copyhold, wird immer seltener. Der Town Holdings Report von 1889 zäh9 besonders 5 Leiheformen auf, nemlich: 1. das Freeholdsystem, wo das Grund'

Sociale Bedeutung des Bodeneigenthums.

Die Art, wie der Boden besessen und besonders wie dieser Besitz verwaltet und ausgenutzt wird, ist wegen der monopolistischen Art dieses Besitzes, wegen seiner Unentbehrlichkeit für das gesammte Wirthschafts- und das menschliche Leben, dann wegen seiner Unvermehrbarkeit und örtlichen Gebundenheit stets vom allergrößten Einfluß auf die Gestaltung des wirthschaftlichen Lebens, besonders auf die Produktion der Güter, ans ihre Vertheilung und ihren Verbrauch, auf die Bildung des mobilen Kapitals, und durch dieses alles auf die Gestaltung und Weiterbildung der Gesellschaft. Jeder Aufschwung des nationalen Erwerbslebens, besonders wenn er, wie meist, auf politischen Erfolgen beruht, steigert daher den Bodenwerth; ebenso wirkt jedes Aufblühen einer örtlichen Industrie, jede Verbesserung der Transportwege, während jeder wirthschaftliche Rückgang den Bodenwerth herabdrückt. Die Unvermehrbarkeit des Bodens läßt sich theil-weise durch Erhöhung seiner Produktivität ausgleichen. Zunächst geschieht dies durch Urbarmachung, dann durch liebergang zu intensiver Landwirthschaft, noch mehr aber durch Gewerbe und Handel. In der Landwirthschaft erreicht die Intensität des Betriebes bald den Punkt, wo der Boden eine Mehrzufuhr von Arbeit und Kapital nicht mehr aufnimmt. Die Verringerung der Bodensläche, auf welcher eine Familie sich ernähren kann, findet daher hier bald ihre Grenze. Gewerbe, Industrie und Handel können zwar den Boden als materielle Grundlage ihrer Thätigkeit niemals ganz entbehren, bedürfen aber zur Ernährung einer Familie weit geringere Bodenflächen wie die Landwirthschaft. Während diese entweder nur für den eigenen Bedarf producirt, oder wenn sie für den Markt wirthschaftet, die wichtigeren Produkte meist nur einmal jährlich umschlägt, arbeiten Gewerbe, Industrie und Handel nur für den Markt, und zwar das ganze Jahr hindurch. Das Gewerbe verarbeitet die Rohprodukte, welche die Land-wirthschaft ihm liefert. Aus dem primitiven Handwerk entwickelt sich allmälig eine hochausgebildete Industrie, die mit intensiver Verbindung von Arbeit und Kapital, mit Maschinen und Arbeitstheilung wirkt. Der Handel schafft zeitliche und örtliche Werthunterschiede, die er für sich realisirt. Solange der Markt nicht durch Krieg, Ueberproduktion, Geldkrisen u. s. w. versperrt wird, können Gewerbe und Handel ihren Umschlag mehr oder weniger ausdehnen, und so wird, wenn der Boden einmal in Privateigenthum übergegangen ist, der gewerbliche Boden seinen Besitzern ans kleineren Flächen weit mehr Tauschwerthe einbringen wie die Landwirthschaft, ein Unterschied, der mit der Ausbildung von Gewerbe und Handel steigt. Diese Erzeugung hoher Werthe, nicht blos auf derselben, sondern auch ans weit geringerer Bodenfläche bildet den tiefsten wirthschaftlichen Unterschied zwischen Stadt und Land. Gewerbe und Handel sind daher die eigentlichen Städtegründer. Sie verwirklichen die intensivste Ausnutzung des Bodens und ermöglichen dadurch, daß viele Menschen auf engem Raume zusammenwohnen, daß sich Städte und selbst Riesenstädte bilden können. Große wirthschaftliche Werthe häufen sich so in den Städten an und mit der Ausbildung des Verkehrs werden sie durch Zuzug wohlhabender Leute vom Lande noch vermehrt.

Mit Gewerbe und Handel und Städtebildung entsteht eine neue Wirthschaftsmacht, welche allmälig die ganze Volkswirthschaft beherrscht, das Geld. Die spezifisch städtische Produktion ist von Anfang an Tauschproduktion, Arbeit für den Markt und bedarf dazu eines gemeinsamen allgemeinen Werthmessers; dieser ist das Geld. Es steht im direkten Gegensatze zum Boden, ist im höchsten Grade vermehrbar, erträgt Surrogate (Papiergeld, Wechsel u. s. w.) ohne dadurch rasch und wesentlich an Werth und Kaufkraft zu verlieren. Der Boden ist unvermehrbar und unbeweglich, das Geld dagegen dringt als allgemeiner Werthmesser und gern gesehenes Tauschmittel überall hin, ersetzt alle anderen Werthe und zwingt dadurch allmälig auch den Boden, sich in Geld messen zu lassen.

Durch Gewerbe und Handel geboren, sucht das Geld auf demselben Wege sich zu vermehren. Es wird zur Erzeugung neuer Tauschwerthe verwendet und „heckt Junge." Haben sich einmal besondere Stände gebildet, deren socialer Einfluß auf der wirthschaftlichen Macht des Geldes beruht, so suchen sie allmälig das gesummte Wirthschaftsleben und besonders auch den Grundbesitz zu beherrschen. Zuerst wird der städtische Boden von allen Banden gelöst und freibeweglich

gemacht. Allmalig wird auch der ländliche durch die Allgegenwart und Allmacht des Geldes in diese Strömung hineingezogen; den Maßstab für den Werth des Bodens im freien Verkehr bildet sein Ertrag, die Grundrente. Mit Vorliebe sucht das Geld seine sicherste Anlage im Grundbesitz. Die Geschichte zeigt, daß große Vermögen nur dann von Dauer sind, wenn sie im Grundbesitz ihren festen Rückhalt haben. Kapital-Latifundien und Boden-Latifundien hängen daher enge zusammen. Das Kapital sucht auch die Ausbeutung der Bodenschätze in seine Hand zu bekommen. Nicht blos in Amerika kommt es vor, daß kapitalistische Gesellschaften die Kohlenfelder weiter Gebiete ankaufen, aber blos einige derselben abbauen, um die Kohlenpreise dadurch künstlich hoch zu halten und die Einwohnerschaft auszubeuten. Ebenso ist es mit den Petroleumquellen 2c. Das Kapital sucht ferner große Waldungen und breite Strecken Ackerlandes in seine Hand zu bekommen. Es führt hier nicht jenen Landwirthschaftsbetrieb, der eine möglichst große Bevölkerung ernährt, sondern frägt einzig nach der besten Rente. In Brandenburg, Posen, Ostpreußen, Mecklenburg, dann in England, Rumänien rc. wurden daher in halb feudaler, halb kapitalistischer Weise die Bauernhöfe „gelegt", um den Rittergütern Platz zu machen. In England wurden unter denl Namen Clearance ganze Dörfer niedergebrannt, ganze Landstriche verödet, um die rentablere Schafzucht zu pflegen.*)

Eine der beliebtesten und rentabelsten Anlagen des Kapitals ist der städtische Boden. In der Frühzeit wird er nur hypothekarisch beliehen, aber wenn sich die Großstädte und im engen Zusammenhang mit dieser Bewegung, größere Kapitalien bilden, schreiten diese zur Spekulation in Häusern und Baustellen. Kennzeichen der Spekulation ist, daß sie nach mehr oder weniger arbeitslosem lukrativem Gewinn ausschaut. Weil diese Gewinne aus zeitlichen Werthunterschieden bestehen, so hat die Spekulation das Bestreben, den Kaufwerth und die Rente des Bodens ununterbrochen zu erhöhen, die Werthunterschiede durch Besitzwechsel in Form erhöhter Verschuldung zu realisiren und dauernd für sich festzulegen. Dadurch vertheuert die Spekulation ununterbrochen nicht blos die Wohnung, sondern auch die gesummte Lebenshaltung der städtischen Bevölkerung, so daß jede Erhöhung der produktiven Kraft oder des

*) In Schottland hatte der Herzog v. Sutherland von 1811—1820 15,000 Menschen von dem Lande vertrieben, das ihre Vorfahren bebaut hatten; an Stelle der Dörfer wurden 39 Schaffarmen angelegt.

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Tauschwerthes der Arbeit oder des Gehaltes usw. großentheils wieder der Spekulation zufließt. Wenn in einer größeren Stadt die Häuserwerthe in einer gewissen Zeit mit 20 Millionen Mark gestiegen sind, so bedeutet dies, daß der Jahrestribut der Miether an die Grundbesitzer in dieser Zeit um eine Million Mark erhöht worden ist. Ein Theil dieser Erhöhung ist durch die natürliche Werthsteigerung des städtischen Grund und Bodens, ein anderer aber und nicht unbeträchtlicher, künstlich entstanden. Der eine Werth-zuwachs ist die naturgemäße Folge der natürlichen wirthschaftlichen Entwicklung, der Citybildung usw. lieber ihn legt sich der spekulativ-kapitalistische Werthzuwachs, welcher nicht dem Fortschritt der Gesammtheit, sondern nur dem Streben nach rücksichtsloser antisozialer Bereicherung entsprungen ist. Diese Spekulation sucht besonders den Grundbesitz, als den Urquell der Produktion und die unentbehrliche Wurzelstätte jeder menschlichen Thätigkeit, in Abhängigkeit von sich zu bringen und dadurch das gesammte Wirthschaftsleben der Nation sich tributpflichtig zu machen. Diesen zwei Arten der Werthsteigerung des städtischen Geländes entsprechen (wie wir bereits oben S. 32 gesehen haben) auch zwei Arten der Verschuldung. Die eine, die aus dem natürlichen Wachsthum der Stadt sich herausbildet und meist der Theilung des Familienbesitzes entspringt, aus Erbabfindungen und Kaufgelderrückständen besteht, ist wirthschaftlich und sittlich berechtigt als Trieb zur Arbeitsamkeit, zur Sparsamkeit und zum wirthschaftlichen Fortschritt, die Lasten, die sie der Gesellschaft auferlegt, entsprechen meist der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit des Einzelnen, die andere aber, die spekulative Verschuldung ist es, welche den Völkern immer drückendere Lasten zu Gunsten der Eigenthümer der mobilen Werthe auferlegt. Die früheren Zeiten suchten diese Gefahr durch Unterbindung der Bewegungsfreiheit des mobilen Kapitals hintanzuhalten: Verbot des Zinsennehmens oder wenigstens des Wuchers, Beschränkung der Gewerbefreiheit, Oberherrschaft der Gemeinde über das Baugelände, getheiltes Bodeneigenthum, Verbot der Theilung des landwirthschaftlichen Grundbesitzes usw. Bei besonders großen Nothständen wurde eine allgemeine Entschuldung vorgenommen — Solons Seisachtheia. Demselben Ziel dienen in neuerer Zeit die Bestrebungen aus Verstaatlichung der Kohlen- und Eisenlager, sowie gewisser großer sozialer Zweige des Verkehrs- und Versicherungswesens usw. Besonders hatte das christliche Mittelalter zum Schutze der wirthschaftlich Schwachen umfassende sozialpolitische Maßregeln

geschaffen, von denen wir einige soeben erwähnt haben. Als der Geist, der diese Gesetzgebung geboren hatte, allmälig erblaßte, gang, unter dessen zahlreichen Ursachen besonders auch die allmälige Heranbildung der Geldherrschast in den höheren städtischen Kreisen sehr viel mitgewirkt hat antike römische Recht rasch die Herrschaft. Gegenüber dem deutschen Rechte und der christlich-germanischen Rechtsbildung in den anderen mittelalterlichen Staaten ist das römische Recht speziell die Rechtsform des mobilen Kapitals. Nach längerer Vermittlung beider Strömungen durch einen monarchischen und beamtlichen Staatssozialis-sind im 19. Jahrhundert mit der Herrschaft des Liberalismus die oben erwähnten Schranken für das bewegliche Kapital fast alle gefallen und jetzt seufzen die Völker unter dem Druck des Kapitalismus. In den Großstädten hat dies zu Besitz- und Wohnverhältnissen geführt, welche jeder gemeinwirthschastlichen Auffassung des Bodens widerstreiten und vielfach den berechtigten Ansprüchen an Gesundheit, Sittlichkeit und Gerechtigkeit Hohn sprechen und mit Recht als Wohnungswucher bezeichnet werden, denn die Wohn-preise stehen außer jedem Verhältnis zur wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Miether und die Wohnungen bringen noch dazu die Gesundheit und Sittlichkeit der Bewohner in die schwersten Gefahren.

ein Vor-

da gewann int christlichen Abendlande das

Alle Thätigkeit der Einzelnen, der Aufschwung des Vaterlandes durch Siege auf dem Schlachtfelde und durch innere Fortschritte, die Sicherheit des Eigenthums und der Rechtspflege, die Thätigkeit der Verwaltung, die Erhöhung der produktiven Kraft der menschlichen Arbeit durch Erfindungen und Entdeckungen, durch Maschinen und Arbeitstheilung, der Zuwachs der Bevölkerung, der auf diesen einzelnen Elementen beruht, das Alles führt in letzter Hinsicht zu einer Erhöhung der Grundrente und damit zur Bereicherung der Bodenbesitzer oder ihrer Gläubiger. Alle Bestrebungen, durch Genossenschaften, Gewerkschaften, Strikes usw. die Lebenshaltung der breiten Massen zu erhöhen, alle Wohnungszulagen von Staat und Gemeinde an ihre Beamten usw., das Alles hat stets nur sehr beschränkten und niemals dauernden Erfolg, so lange die steigende Grundrente die höhere Einnahme immer wieder verschlingt.

Die Bodenreformen.

Der Amerikaner Henry George hat vor zwei Jahrzehnten in einem viel gelesenen Buche*) den Grundsatz aufgestellt, daß die sozialen Mißstände, die wir soeben geschildert haben und die sich als Herrschaft des Kapitals über die Arbeit kennzeichnen, nur durch „Nationali-sirung" des Bodens, d. h. durch Uebergang desselben in das Eigenthum des Staates als der organisirten Gesammtheit geheilt werden könnten und daß in diesem Uebergang zugleich die Wurzel alles Glückes für die Völker liege. George geht nicht so weit, wie die Sozialdemokratie, welche sämmtliche Produktionsmittel, Boden, mobiles Kapital und Organisation der Arbeit verstaatlichen will, sondern glaubt, daß die Nationalisirung des Bodens genüge, ist aber auch nicht frei von utopistischen Abirrungen. Das Nutzungseigenthum des Bodens soll privat bleiben, aber der Ertrag, den der Grundbesitz als solcher abwirft, die Grundrente soll an Staat oder Gemeinde abgeliefert werden. Abgesehen von den praktischen Schwierigkeiten, die Grundrente richtig zu bestimmen, würde dieser Vorschlag dem Nutznießer die Möglichkeit rauben, sich durch Fleiß und Anstrengung eine höhere Einnahme zu erringen. Damit würde die Produktivität des Bodens, beziehungsweise der Arbeit in einer Weise unterbunden, die einen großen Culturrückschritt bedeuten würde. Der Privatbesitz an den Produktionsmitteln ist immer noch die beste Form des Wirthschaftslebens, um durch heilsamen Wettbewerb die körperlichen und geistigen Kräfte des Menschen zur vollsten Energie zu entfalten, die rationelle und intensive Ausnutzung der Naturkräfte, hohe Rente und ständigen wirth-schaftlichen Fortschritt herbeizuführen. Darin liegt die wahre und dauernde Berechtigung des individualistischen Wirthschaftssystems. Ebenso wahr ist aber auch der Grundgedanke des kollektivistischen Systems, daß der reine Privatbesitz durch Rücksichten der Allgemeinheit beschränkt werden muß, weil die Produktionsmittel an sich allen

*) Progress and poverty, 1880.

Menschen gegeben sind. Beide Richtungen können aber zum Extrem getrieben werden. Die Freiwirthschaft, das freie Spiel der Kräfte, führt, wenn es sich fessellos entwickeln kann, zum Monopol der Geldherrschaft, der Collectivismus führt zur gänzlichen Aufhebung jeder Freiheit.

Die neuere Richtung der Bodenreformer, besonders in Deutschland, hat den Utopismus Georges und die Verstaatlichung des sämmtlichen Grundbesitzes fallen lassen. Sie will weder den sozialdemokratischen Communismus, noch den liberalistischen Kapitalismus, sondern glaubt den richtigen Mittelweg in der Reform des Bodenrechtes — Bodenreform — gefunden zu haben: in dem Sinne einer verstärkten Sozialisirung des Eigenthumsbegriffes, eines vermehrten Aufsichtsrechtes der Allgemeinheit zum Schutze der wirth-schaftlich Schwachen und in der theilweisen Ueberführung der städtischen Grundrente an die Allgemeinheit. Es läßt sich nicht leugnen, daß diese Gedanken sehr berechtigt sind und daß mit ihnen der wichtigste Theil der Wohnungsfrage, die Bodenfrage sich großentheils lösen läßt. Damaschke, der Führer dieser neueren, deutschen Bodenreformer, sagt: „Eine Ueberführung des ge-sammten städtischen Bodens in unmittelbares Gemeindeeigenthum zu erstreben, liegt für die nächste Gegenwart außerhalb des Rahmens einer praktischen Sozialpolitik. Ja es steht dahin, ob ein solches Ziel, zumal in einer Form, die auch die Verwaltung des gesummten Bodens durch die Stadt in sich schlösse, an sich heute als erstrebens-werth gelten kann. Wie die Dinge nun einmal liegen, würde die Macht der Gemeindebureaukratie dadurch eine außerordentliche Stärkung erfahren, die wirkliche oder auch eingebildete Abhängigkeit (beides ist in seinen Wirkungen gleich) weiter Kreise von der jeweilig herrschenden Richtung im Rathhaus würde wachsen, ganz gewiß Erscheinungen, die nach vielen Seiten hin ernste Bedenken erwecken müssen."*)

Das Verlangen nach Verstaatlichung des Bodens ist daher ersetzt worden durch die Forderung eines neuen sozialen Bodenrechtes. Der Bund der deutschen Bodenreformer sieht nach seinem Programm „in der Grund- und Bodenfrage den wesentlichsten Theil des sozialen Problems. Er tritt dafür ein, daß der Grund und Boden, diese Grundlage aller nationalen Existenz, unter ein Recht gestellt werde, das seinen Gebrauch als Werk- und Wohnstätte befördert, das jeden Mißbrauch mit ihm ausschließt, und das die Werth-

*) Damaschke, „Aufgaben der Gemeindepolitik", 1901, S. 118,

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steigerung, die er ohne die Arbeit des Einzelnen erhält, möglichst dem Volksganzen nutzbar macht." Die nähere Ausführung dieses Programms soll besonders durch folgende Punkte geschehen: organische Ueberführung des Realkredits in öffentliche Hände, Verhinderung der gemeinschädlichen Ausnützung der Naturkräfte und monopolistischer Gewerbe und Betriebe, Erhaltung und planmäßige Erweiterung des Gemeinde-Grundeigenthnnis, Erlaß eines Wohnungsgesetzes, Besteuerung des bebauten städtischen Bodens, sowie des nn-vrrdienten Werthzuwachses usw. (Damaschke a. o. O. 220).*)

Die Socialisirung -es Eigeiithumsbegriffes.

Unter den verschiedenen Seiten der Wohnungsfrage ist die Bodenfrage die wichtigste. Ihre richtige Lösung liegt in einer socialen Auffassung des Eigenthumsbegriffes und in der Einführung dieser Auffassung in die Gesetzgebung. Diese hat die jeweils richtige Mischung zwischen Individualismus und Kollektivismus zu suchen, wodurch das Prinzip des Fortschrittes mit dem des Beharrens, das Privatinteresse mit dem der Allgemeinheit verschmolzen werden kann. Der bloße Communismus der Produktionsmittel würde uns zu tieferer Culturstufe zurückführen. Man braucht nicht zu ihm zurückkehren; es genügt, die Mängel der jetzigen individualistischen Gesellschaftsord-

*) Der Bund der deutschen Bodenreformer hat seinen Sitz tit Berlin, seine Freunde in allen politischen Parteien. Der Mitgliedsbeitrag beträgt halbjährlich drei Mark. Die Mitglieder erhalten das Bunde sorg an, die „Deutsche Volksstimme" und die vom Bunde unterstützten Schriften kostenfrei zugesandt. Bundes-vorsttzender ist Adolf Damaschke, Berlin N., Arkonaplatz 8. Die Gedanken der Bodenreform müssen ganz besonders in den großen Massen der Minderbemittelten und wirth-schaftlich Schwachen, die mit meisten unter der jetzigen Bodengesetzgebung leiden, verbreitet werden. Besonders sollte die Bodenreform in obigem Sinne ein Theil des sozial-politischen Programmes der Arbeiter-, Beamten-, Miether-Vereine usw. werden, mit meisten aber ist auf die Regierungen und Volksvertretungen einzuwirken.

innig durch eine tiefere sociale Auffassung des Eigenthums zu corrigiren Ein allgemeiner Grundsatz, wie weit die Gesetzgebung in das Privateigenthum eingreifen darf, läßt sich nicht aufstellen. Das wechselt mit der herrschenden Gesellschafts- und Staatsauffassung. Ganz unnöthig ist die Aufstellung utopistischer oder phantastischer Zielpunkte, wie Hertzkas „Freiland" re., das kann nur irre führen. Einstweilen genügt es, die sociale Auffassung des Eigenthums immermehr zu verbreiten und das Weitere der Zukunft zu überlassen. Dann wird allmälig ein neues Be sitz recht am Boden entstehen, das der Allgemeinheit einen größeren Antheil am Bodeneigenthum gewährt, dabei aber doch die werbende und befruchtende Kraft des Privatbesitzes wahrt. Der Weg hiezu liegt in dem stärkeren Einflüße der öffentlichen Gewalten ans die Nutzung des Bodeneigenthums. Unser ganzer Arbeiterschutz in seinen verschiedenen Formen, die Schutzzollgesetzgebung, die Sonntagsruhe, das öffentliche Versicherungswesen u. s. w., dieses alles entstammt dem Grundgedanken, daß der Staat den Arbeiter schützen muß gegen die wucherische Ausbeutungskraft des Kapitals. Es ist nur eine folgerichtige Weiterführung desselben Gedankens, wenn das Volk von Staat und Gemeinde auch Schutz gegen die wucherische Ausbeutungskraft des mehr oder weniger monopolistischen Bodenbesitzes in den Städten verlangt. Zu diesem Zwecke müssen Staat und Gemeinde eine Art Obereigenthumsrecht über den Boden erhalten. Das Gesetz hat dieses Obereigenthum zu schaffen, ihm seinen Inhalt, aber auch seine Begrenzung zu geben, mit anderen Worten: es hat die socialen Pflichten des größeren Grundbesitzes und des Großbesitzes überhaupt immermehr auszugestalten und mit der Sanktion des Staates zu versehen. In England besteht noch der lehensrechtliche Grundsatz, daß der König als Vertreter der Allgemeinheit, wenn auch fiktiv, der Obereigenthümer des ganzen Landes sei; ähnlich ist es in China. Auch bei uns ist diese Auffassung, welche in der Frühzeit wohl alle Völker besessen haben, noch nicht verloren gegangen. In manchen Städten des Mittelalters galt der Grundsatz, daß der Baugrund, welchen der Eigenthümer nicht selbst mit Häusern besetzte, zu mäßigem Schätzungspreis an Baulustige abgegeben werden mußte. An die Stelle dieser städtischen trat in Berlin (S. 12) später die königliche Baupolitik und machte ebenfalls jede Bodenspekulation unmöglich. Das römische Recht und die freiwirthschaftliche Auffassung des Liberalismus haben dann allmälig den individualistisch-absoluten Eigenthumsbegriff auch auf den gesammten Grundbesitz und auf das städtische Bauland ausgedehnt. Die Rückkehr zu einer socialen Auffassung des städtischen Bodens ist die erste Voraussetzung für die richtige Lösung der Wohnungsfrage. Das Gesetz muß die sittliche Verantwortlichkeit des Eigenthümers für die Verwendung seines Besitzes wieder schärfer nach jeder Richtung hin zum Ausdruck bringen. Es muß den Hauseigenthümer verantwortlich machen für die gesundheitlichen und sittlichen Zustände seines Hauses. Der Grundbesitz darf seine Privatinteressen nur im Rahmen einer socialen und sittlichen Auffassung des Bodens wahren und nur in dieser Umgrenzung sind seine Interessen berechtigt. Geschieht dies nicht, so wird immer wieder der Ruf nach Communismus, nach Verstaatlichung der Produktionsmittel und besonders auch des Bodens ertönen.

Das Gnteignungsrecht der Gemeinden

ist für die Gesundung des städtischen Wohn- und Bauwesens, für die naturgemäße Regelung des innerstädtischen Verkehrs absolut nicht zu entbehren und zwar mit Ausdehnung auf das gesummte städtische Bauland.

„Ich halte die bestehenden Uebelstände für so groß und schwer, daß ich zu ih rer. B eseitigun g geradezu die Ausdehnung des Enteignungsrechtes auf den gesammten, für Bauzwecke geeigneten Boden für gerechtfertigt halten würde. Die Stadt soll natürlich diesen Boden zu seinem vollen Werthe, der sich nach dem seitherigen Ertrage bemißt, bezahlen; sie soll ihn aber dann entweder um den Ankaufspreis zuzüglich der Kosten für Straßenherstellung, Kanalisation re. an solche abgeben, welche für den eigenen Bedarf zu bauen beabsichtigen oder selbst bauen, um die Wohnungen zu angemessenem Preise zu ver-miethen und fortgesetzt einen mäßigenden Einfluß auf den Wohnungsmarkt ausüben zu können. Das ist ein sehr weitgehender Vorschlag, der dem Bestehenden und Gewohnten schroff entgegentritt, und ich würde ihn gewiß nicht machen, wenn ich irgend eine Hoffnung hätte, daß es auf andere Weise besser werden könnte. Heute sitzen nicht selten Bauinteressenten als Sachverständige in den Bauausschüssen der Stadtvertretung; sp ekuliren de JmmobiliengeseNsch asten üben einen maßgebenden Einfluß auf die Stadtverwaltung und ihre Beschlüsse in Behauungssachen; Magistrat und Stadtverordnete bemühen sich um die Wette,

die Preise ber Bauplätze in die Höhe zu treiben, welche die Stadt etwa selbst zu verkaufen hat.')

das Alles ist ohne das Enteignungsrecht

Die Anlage von Straßen und Durchbrüchen, die Niederlegung oder Umgestaltung ungesunder Häuser, Elendherbergen und Stadt-theile, die Anlage von öffentlichen Parken und Spielplätzen, die Gewinnung geeigneten und preiswürdigen Baulandes für Private und Genossenschaften, besonders für den gemeinnützigen Wohnungsbau, die Offenlegung zahlreicher Straßen als Gegenmittel gegen die spekulative Ringbildnng im Baugelände, die richtige Führung des Binnen- und Vorortverkehrs

der Gemeinden ganz unmöglich. Jetzt müssen oft selbst die nothwendigsten Straßenanlagen und Verbesserungen unterbleiben, wenn auch nur c i n Grundbesitzer sein Gelände entweder gar nicht oder nur zu überhöhen! Preise abtreten will. Aus dem gleichen Grunde muß die Gemeinde das Recht haben, einen Boden, den sie nicht enteignet, für öffentliche gemeinnützige oder sonst nothwendige Zwecke mit einer Dienstbarkeit zu belegen. Wenn der Staat durch seine Bauordnung jetzt schon der freien Benutzung des Privateigenthums nicht nur aus Rücksichten der Sicherheit, sondern sogar aus ästhetischen Gründen oft sehr starke Grenzen zieht, so hat er sicher auch das Recht der Enteignung im öffentlichen Interesse. Wo das Privateigenthum in Gegensatz zum Gemeinwohl tritt, wo es durch seine Zurückhaltung oder die Art seiner Benutzung das wirthschaftliche, gesundheitliche und sittliche Wohl ganzer Volkstheile in einer Weise beeinträchtigt, die für die Gesammtheit schädlich ist, muß der Staat als sittliche Anstalt einschreiten, sonst sind die Städte und ihre Bewohner, ist die ungeheuere Masse des minderbemittelten und armen Volkes auf Gnade und Ungnade der capitalistischen Auswucherung preisgegeben. Besonders empfiehlt sich die Bestimmung, daß jeder Grundbesitzer, der sein Gelände unbebaut liegen läßt, es für die Zwecke der Stadterweiterung, zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaues u. s. w. gegen Entschädigung nach dem gemeinen Werthe abtreten muß. Eine solche Bestimmung wäre das beste Mittel, um die kapitalistischen Speculations-Ringe, die unsere Städte blockiren, zu sprengen. Wie die Obrigkeit früher (noch im Preußischen Landrechte) ermächtigt war, bei Getreideniangel den Besitzern und Aufkäufern von Getreidevorräthen die nöthigen Mengen wegzunehmen

*) Dr. (5. Bücher, „Die wirthschaftlichen Aufgaben der modernen Stadt-gemeinden", 1898, S. 16.

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und den Preis dafür durch Schätzer feststellen zn lassen, so muß die Gemeinde das Recht erhalten, den Aufkauf von Banland und besonders die Blockirung der Städte durch speculative Ringbildimg mittelst des Enteignungsrechtes zu durchbrechen. Selbstverständlich muß die Enteignung auf Grund des Gesetzes in ordnungsmäßigem Verfahren mit Berufnngsbehörden gegen Entschädigung nach dem gemeinen Werth stattfinden. Dabei ist zu bestimmen, daß die Entschädigung statt in Geld auch in Ueberweisung anderen Geländes oder in Geld und Gelände geschehen kann. Handelt es sich um ein Entcignungsprojekt, das mehrere Eigenthümer betrifft, so bei Straßen-Dnrchbrüchen, bei Erbauung von Arbeiterwohnungen durch Baugenossenschaften, größere Arbeitgeber u. s. w., so ist der En teig nun gs-plan längere Zeit zur öffentlichen Einsicht aufzulegen.¹) Wird ein Stadtviertel oder ein Hans wegen allzuschlechten und gesundheitswidrigen Zustandes enteignet, so darf nach englischem Vorbild (Bd. I, S. 131) blos jener Werth vergütet werden, den das überbaute Grundstück bei normaler Belegung hätte. Wird das Hans aber wegen llnbewohnbarkeit enteignet, so darf blos der Werth des Bodens und Baumaterials vergütet werden. Da solche Wohnungen meist in den alten Stadttheilen liegen, wo die Bodenrente naturgemäß und oft rasch ansteigt, so ist das Niederreißen solcher Wohnungen in der Regel auch kein schlechtes Geschäft.

Das Enteignungsrecht zur Besserung der Wohnungsverhältnisse für die Minderbemittelten ist am weitesten entwickelt in England, allerdings mit der Erschwerung, daß die Enteignung in jedem einzelnen Falle durch ein besonderes Gesetz erfolgt. In Holland haben die Gemeinden und Baugenossenschaften durch Gesetz vom 1. August 1902 als Mittel gegen den Bodenwucher das Enteigungsrecht erhalten. Als unentbehrliches Hilfsmittel zur organischen Regelung der Stadt-erweiterung als öffentlich-rechtliche Pflicht der Gemeinden besteht dieses Recht noch nirgends. Wohl aber haben in den meisten deutschen Staaten die Gemeinden das Enteignungsrecht wenigstens

In Preußen kann das Gruitdeigenthum „nur ans Gründen des öffentlichen Wohles für ein Unternehmen, dessen Ausführung die Ausübung des Enteignnngsrechtes erfordert, gegen vollständige Entschädigung entzogen oder beschränkt werden."*) Diese Entziehung und dauernde Beschränkung des Grnndeigenthums erfolgt auf Grund königlicher Verordnung, welche den Unternehmer und das Unternehme», zu dem das Grundeigenthum in Anspruch genommen wird, bezeichnet. Wenn es sich um Geradelegung oder Erweiterung öffentlicher Wege, sowie um Umwandlung von Privatwegen in öffentliche Wege handelt, (vorausgesetzt, daß das hiefür in Anspruch genommene Grundeigenthum außerhalb der Städte und Dörfer gelegen und nicht mit Gebäuden besetzt ist), wird die Zulässigkeit der Enteignung von der Bezirksregierung ausgesprochen. Dieselben Bestimmungen gelten auch bezüglich der Entziehung und Beschränkung von Rechten am Grundeigenthum. Die Pflicht der Entschädigung obliegt dem Unter-nehmer; die Entschädigung wird in Geld gewährt, falls nicht eine Entschädigung in Grund und Boden durch Specialgesetz vorgeschrieben ist. Die Entschädigung besteht im vollen Werthe des abzutretenden Grundstücks, einschließlich der stlbehörnngen und Früchte. Dabei wird der Mehrwerth angerechnet, den der abzutretende Theil durch seinen örtlichen oder wirthschaftlichen Zusammenhang mit dem Ganzen hat, sowie der Minderwerth, der für den übrigen Grundbesitz durch die Abtretung entsteht. Wenn das Grundstück durch die Zwangsabtretung so zerstückelt werden würde, daß der Rest nach seiner bisherigen Bestimmung nicht mehr zweckmäßig benutzt werden kann, so muß der Unternehmer das Ganze übernehmen. Besonders gilt dies für Gebäude. Nutzungsberechtigte Pächter und Miether, welche durch die Enteignung Schaden leiden, sind besonders zu entschädigen.

für die Anlage von Straßen und Plätzen, meist durch besondere Verleihung durch das Ministerium kraft gesetzlicher Vollmacht. Von den größeren Staaten sind hier nur Bayern und Mecklenburg ganz rückständig.

Bei Berathung dieses Gesetzes wurde versucht, die allgemeinen Grundsätze zu begrenzen, entweder durch die Bestimmung, daß das Enteignungsrecht in jedem einzelnen Falle durch ein besonderes Gesetz verliehen werden soll, wie in England, oder daß wenigstens im Gesetz die einzelnen Zwecke, für welche die Enteignung zulässig sei, aufgeführt

*) Eg er, das (preußische) Gesetz vom 11. Juni 1874 über die Enteignung von Grundeigenthmn, 1887. I 11 ff.

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werden, wie dies z. B. in Bayern und anderen Staaten der Fall ist. Dagegen wurde eingewendet, daß die Erlassung von Spezialgesehen bei dem fortschreitenden Verkehr und den zahlreichen Enteignungsbe-dürfnifsen praktisch nicht durchführbar sei, und jedenfalls zu einer Ueberbürdnng der Gesetzgebung führe. Der zweite Vorschlag, die einzelnen Enteignungszwecke im Gesetz festzulegen, wurde verworfen, weil derartige Bestimmungen entweder zu eng oder zu weit seien. Im ersten Falle könne das öffentliche Interesse gefährdet werden, im zweiten sei ein wirksamer Schutz gegen Mißbrauch schwer zu finden. Bei den vielgestaltigen Verhältnissen eines Knltnrstaatcs erachtete man es für unmöglich, alle Fälle vorher festzulegen. Man gab daher der Regierung die Vollmacht, das Enteignungsrecht anszusprechen und traf Schuh-bestimmungen durch Berufung. Die preußische Regierung hat sogar dem Verschönerungsverein für das Sieben gebirge im Oktober 1899 zur Erhaltung der landschaftlichen Schönheit jener Gegend das Enteignungsrecht verliehen. Es war dies ein geheim vorbereiteter starker Schlag gegen die Spekulation, die noch kurz vorher im Siebengebirge Gelände zur Anlage von Steinbrüchen gekauft hatte. Nun wurde plötzlich die Anlage von Steinbrüchen und die Erweiterung der bestehenden verboten und die Inhaber solcher Brüche dem Enteignungsrecht unterworfen. Wenn schon für solche Zwecke die freie Benutzung des Privateigenthums beschränkt Und dessen Abtretung gegen Entschädigung verlangt werden kann, umsomehr kann und muß dies eintreten für den gemeinnützigen Wohnungsbau, die Stadt-erweiterung usw.

Das badische Enteignngsgesetz vom 26. Juni 1899 bestimmt, daß das Eigenthum und sonstige Rechte an Grundstücken im Wege der Enteignung nur für eilt bestimmtes, dem öffentlichen Nutzen dienendes Unternehmen und nach vorgängiger Entschädigung entzogen oder beschränkt werden kann und nur soweit, als es zur zweckentsprechenden Ausführung des Unternehmens mit den dazu gehörigen Anlagen und Einrichtungen erforderlich ist. Ueber die Verbindlichkeit zur Abtretung oder zur Duldung der Beschränkung entscheidet das Staats-ministerium. Durch diese Bestimmungen ist das Enteignungsrecht für jedes dem öffentlichen Nutzen dienende Unternehmen gegeben, also auch für das ganze Wohnwesen in jeder Hinsicht nach dem Ermessen des Staatsministeriums.

Das allgemeine Baugesetz für das Königreich Sachsen vom 1. Juli 1900, wohl das beste Baugesetz, sagt in § 67

daß 'das Mi u ist er in m des I >i ncr u auf Antrag der Gemeinde-verwaltung durch Verniittluug der Baupolizeibehörde (Stadtrath, bezw. Auitshauptlnannschaft) die Zwangsenteignung oder die zwangs-weise Auflegung einer Grunddienstbarkeit bestimmen kann gegen Entschädigung und soweit dies im öffentlichen Interesse geboten erscheint und zwar für folgende Zwecke:

a)    zur Verbreiterung, Geradelegung oder Fortsetzung der für den inneren Ortsverkehr bestimmten Straßen, Wege und Plätze;

b)    zur Anlegung und Durchführung neuer;

c)    zur Erbauung und Verbreiterung von Brücken;

d)    zu Ufer- und Dammbauten,

e)    zur Herstellung von Schleusen und Wasserleitungen, zur Einführung derselben in die einzelnen Grundstücke, sowie zum Anschluß der Schleusen an diejenigen benachbarter Gemeinden,

fj zur Ergänzung oder Verschmelzung unbebaubarer Grundstückflächen in der geschlossenen Häuserreihe.

Das Gesetz geht dabei (§ 20) von der Voraussetzung aus, daß die Gemeinden die Bebauungspläne in der Regel selbst aufstellen. Ein Enteignungsrecht für die Stadterweiterung als solche besteht nicht, doch kann das Ministeriunr die Enteignungsbefugniß ferner ertheilen, wenn im Interesse des Verkehrs oder der öffentlichen Eesundheit die Niederlegung von Gebäuden oder Gebäudegruppen unerläßlich ist oder wenn Gebäude durch Feuer, Wasser und andere elementare Gewalten zerstört geworden unb beim Wiederaufbau gegen solche Gefahren geschützt werden sollen (§ 68). Die Höhe der Entschädigung wird nicht gerichtlich, sondern — was weit praktischer ist — auf d e m Verwaltungswege durch das Ministerium des Innern festgesetzt. Die Zwangs-uullegung ist im Gesetze besonders geregelt.

Das bayerische Gesetz über Zwangsabtretung ist vom 17. Nov. 1887 und durchaus veraltet. Es beschränkt die Zwangsenteignung auf bestimmte Fälle (besonders auf Anlage von Festungen und Militär-Bauten, Flußregelung, Bau von Staats-, Kreis- und Bezirksstraßen, von Wasserleitungen und Kanälen, Häfen und Eisenbahnen. Die öffentliche Sorge für den Wohnungsbau und die Stadterweiterung, für den Schutz des Volkes gegen die Geländespekulation re. hat hier noch keine Stelle. Nur an den 13. Punkt „Vorkehrung zu wesentlich nothwendigen sanitätspolizeilichen Zwecken" ließe sich anknüpfen. Die Zwangsenteignung für landwirthschaftlichen Grundbesitz int Interesse eines rationellen Betriebes ist dagegen in Bayern durch Gesetz vom 29. Mai 1886 trefflich geregelt; für eine gesunde städtische Bodenpolitik aber ist nichts geschehen und doch ist sie fast noch wichtiger als die landwirthschaftliche Flurbereinigung, weil Versäumnisse, die im Städtebau gemacht werden, sich in der Regel niemals wieder gut machen lassen.

„Es ist eine der bedauerlichsten Lücken der bayerischen Gesetzgebung, daß das Expropriationsgesetz von 1837 den Gemeinden für die Herstellung ooit Gemeinde- und Ortswegen ein Zwangenteignungsrecht nicht einräumt. Auf der einen Seite ist durch Art. 38 (bezw. 29 in der Pfalz) den Gemeinden die Verpflichtung auferlegt, die Gemeindewege herzustellen, auf der anderen Seite versagt ihnen das Expropriationsgesetz das wichtigste, zur Erfüllung dieser Verpflichtung erforderliche Mittel, die Zwangsenteignung. Während das Gesetz vom 29. Mai 1886 (betreffend die Flurbereinigung) im Interesse der Landwirthschaft die Zwangsenteignung selbst zu Gunsten der Anlegung und Regelung von Feldwegen einräumt, sind die Städte in der Wahrung ihrer vitalsten Interessen lahm gelegt: ein Mißverhältniß, das gegenüber dem der Landwirthschaft bezeugten Entgegenkommen mit so greller hervortritt, als der Mangel des Expropriationsrechtes bei Durchführung nothwendiger Straßen über den Werth der betreffenden Grundstücke weit hi nausgehende Opfer erfordert und der Bauspekulation durch Ausnützung der Zwangslage der Gemeinden geradezu Wucher gewinne sichert. Bayern ist nahezu der einzige Staat, dessen Städten die Möglichkeit, neue Straßen auf dein Expropriationswege durchzuführen, benommen ist. In fast allen übrigen Staaten, Preußen voran, ist den Gemeinden das Zwangsenteignungsrecht eingeräumt und zwar dergestalt, daß dieselben in eigener Zuständigkeit und ohne daß es einer vorherigen Einräumung seitens der Aufsichtsbehörden bedürfte, von demselben Gebrauch machen können." ²)

Zwangsumlegung und Ioneneuteignung.

Das einfache Enteignungsrecht der Genieinde mit der Pflicht, auf Grund desselben die Stadterweiterung zu organisiren, muß seine Ergänzung finden in der Zwangsumlegung und Zonenenteignung. Der Gedanke, die landwirthschaftlichen Grundstücke, wenn sie durch zerstreute Lage und unzweckmäßige Gestaltung die Bewirthschas-tung erschweren oder den liebergang zu besserer Wirthschaftsweise verhindern, zusammenzulegen und in besserer Form unter die bisherigen Besitzer wieder auszutheilen, ist in jedem Kulturstaat gesetzgeberisch ausgestaltet und mit gesetzlichem Zwang versehen. Im Städtebau aber ist dieser Gedanke erst in einzelnen Fällen in die Gesetzgebung

eingeführt. Unwiderbringliche Vortheile gingen dadurch verloren. Die Durchführung einer geordneten Wohnungsaufsicht und der organisirte Wohnungsbau als deren natürliche Begleitung, die Anlage naturgemäßer und billiger Verkehrswege in den Großstädten und im Vorortgebiete, der Umbau gesundheitswidriger Stadttheile und Slums, die gesummte Stadterweiterung, zumal im stark vertheilten! Gelände sind ohne Zwangsumlegung und Zonenenteignung immer nur ungenügend durchführbar. Besonders sind die Eigenthümer der kleinen und mißförmigen städtischen Grundstücke ohne Zwangsumlegung beim Bebauen auf das Wohlwollen der Nachbarn angewiesen, deren Grundstücke sie dazu kaufen müssen. Ein eigensinniger oder böswilliger Angrenzer wird sein Gelände nicht abtreten, ein habsüchtiger wird übermäßige Preise fordern und der Widerspruch eines Einzelnen genügt schon, um die beste Eintheilung der Banplätze unmöglich zu machen. Noch schlimmer ist es, wenn das Baugelände in kapitalistischen Spekulationshänden ist, die eine förmliche Preistreiberei organisiren und Monopolpreise verlangen. Durch diese Verhältnisse wird der Markt der Baugründe eingeengt, die Erlangung billigen und zweckmäßigen Baulandes unmöglich gemacht, der Boden und damit das Wohnen vertheuert, die Stadt von ihrem naturgemäßen Erweiterungsgebiet gewaltsam abgelenkt, der Volkszuwachs in den alten Quartieren, die meist bereits überfüllt sind, noch mehr zusammengedrängt, die Häuser, die neu entstehen, müssen wegen der ungünstigen Form des Bauplatzes unwirthschastlich oder gesundheitswidrig eingetheilt werden: mit übermäßig hohen Stockwerken, mit zu kleinen oder gar keinen Höfen, mit gesundheitswidrigen Hinterhäusern, mit engen, spitzwinkeligen Zimmern usw. Solchem Mißbrauch des Privateigenthums, der die Allgemeinheit wirthschastlich und gesundheitlich schwer schädigt, muß die Gesetzgebung entgegentreten. Ein hohes öffentliches Interesse verlangt daher, daß die Gemeinde das Recht hat, nicht blos die öffentlichen Straßen und Plätze zu enteignen, sondern auch die Bauplätze, welche dadurch erschlossen werden, nach rationellen Gesichtspunkten der Stadterweiterung einzutheilen, auf daß besonders die Miethkaserne verhindert und das Einfamilien- und Kleinwohnungshaus begünstigt wird.

Wie bei der landwirthschastlichen Umlegung, so bilden auch bei der städtischen die betheiligten Grundeigenthümer eine Zwangsgenossenschaft, jeder legt seinen Besitz in die gemeinsame Masse und bekommt ihn in gleichem Werthe, aber mit anderen, baugerechten Grenzen wieder, so daß er jetzt baureif geworden ist. Das eine Stück war bisher lang, aber zu schmal, das andere war zu kurz, wieder andere waren . dreieckig, spitz- oder stumpfwinklig, besonders wenn durch eine Straßenanlage die Grundstücke noch weiter zerstückelt wurden. Eine Umlegung der Grundstücke in die baureife Form bringt denselben bedeutende Wertherhöhungen, die beim Ausgleich des Werthes der verschiedenen Grundstücke berücksichtigt werden müssen. Die Angrenzer haben cs übrigens in der Hand, sich diesen Werthzuwachs selbst zu verschaffen, indem sie sich freiwillig über die Umlegung verständigen.

Die Zwangsumlegung muß zur Zonencnteignung erweitert werden. Diese ist das Recht der Gemeinde, bei Anlage neuer Straßen und besonders auch beim Umbau alter ungesunder Häuser oder Stadttheile, die Nebengelände, die naturgemäß zu einer richtigen Umlegung gehören, in entsprechender Tiefe — Zone — gegen Entschädigung zu enteignen. Das englische Gesetz (s. L B. S. 129) spricht daher von obstructive buildings, welche den umzubauenden Häusern die Zufuhr von Licht und Luft hemmen und deßhalb auch enteignet werden müssen. Die Zonen-Enteignung ist in den neuen noch wenig bebauten Stadttheilen besonders dort am Platze, wo eine allgemeine Umlegung unmöglich ist, vielleicht, weil die Mehrheit der Grundbesitzer nicht zustimmt oder weil die Durchführung des ganzen Planes zu theuer käme. In diesem Falle zieht die Gemeinde die Straßenlinie, enteignet mit dem Straßengelände auch die angrenzenden Grundstücke, bringt sie in passende Form, verkauft sie wieder als Bauplätze, oder gibt sic in Erbbau aus.

Nachdem Ad icke s 1893 einen Aufsatz über Umlegung nndZonen-enteignung als Mittel zur rationellen Stadterweiternng veröffentlichte,³» hat der Verband deutscher Architekten- und Jugenicurvereine 1897 durch drei seiner Mitglieder, Baumeister in Karlsruhe, Stübben in Köln und Classen in Hamburg, eine ausführliche Denkschrift ausarbeiten lassen (Verlag von E. Toeche-Berlin), »velche die Nothwendigkeit der Zwangsenteignung mit den Worten begründet:

„Der geordnete zusammenhängende Ausbau der Stadt wird ermöglicht, der preistreib enden Spekulatio n wird entgegengewirkt, der Markt der zum Anbau fertigen Grundstücke wird vermehrt. E s w ird e i n e M i ld e ru n g d e r B o d en p reis e herbeigeführt." Die Denkschrift bespricht ferner die Gesetzgebung in andern Cultur-

staden, so in England, Belgien, Frankreich, Italien, der Schweiz und Oesterreich-Ungarn, und zeigt die Rückständigkeit der deutschen Gesetzgebungen in dieser Beziehung. Von großem Interesse sind die zahlreichen Abbildungen und Beispiele der Umlegung und der Zonen-Enteignung aus deutschen und ausländischen (besonders englischen^ belgischen, italienischen und ungarischen) Städten, in welchen die Zonen-Enteig-nung seit Jahrzehnten dazu gedient hat, bauliche Umgestaltungen in alten Stadttheilen zu gesundheitlichen Zwecken oder im Verkehrsinteresse erfolgreich durchzuführen, ohne

irgendwelche berechtigte Privatinteressen 31t schädigen.

„Es wäre ein

Irrthum, zu glauben, daß eine ausreichende Veranlassung zu solchen einschneidenden und umfassenden Maßregeln nur ausnahmsweise zu finden sei. Es wird umgekehrt unter den größeren deutschen Städten nur wenige geben, welche nicht einzelne Theile besitzen, deren Wohnungsverhältnisse nur auf dem beschriebenen Wege der Zonenenteignung so allsgestaltet werden können, daß sie den berechtigten Mindestansorderungen der Gesundheit Genüge leisten."

Die Zonenenteignung — expropriation par zone — wurde früher in Frankreich und Belgien bei Straßendurchbrüchen zur Regulirung und Gewinnung von Plätzen angewendet. Aber auch dein älteren deutschen Recht ist der Gedanke nicht ganz fremd. In Frankreich ist der Stoff geregelt durch das Gesetz bezüglich der Verbesserung ungesunder Wohnungen vom 13. April 1850, in Italien durch das Enteiguungsgesetz vom 25. Juni 1865, bezw. 19. Dezember 1879, Artikel 22, in Oesterreich durch ein Spezialgesetz für Prag vom 11. Febr. 1893 und für Pest von 1870/71, in Belgien durch das Gesetz vom 15. Rov. 1867. Vorbildlich ist besonders die englische „Public Health Act“ von 1875 und 1891 für London. (S. 127.) Besonders wichtig sind die Bestimmungen dieses Gesetzes über die Abschätzung der obstructive buildings. ⁴)

In Deutschland führte zuerst Hessen 1875 für die Erweiterung der Stadt Mainz die Zwangsumlegung ein; 1881 wurde das Gesetz auf das ganze Land ausgedehnt. Hamburg hat den Gegenstand bitrd) § 9 des Gesetzes vom 30. Dez. 1892 geregelt. Besonders ausführlich wurde er neuerdings in Baden, Sachsen und Preußen geordnet.

In Baden hatte bereits das Gesetz vom 28. August 1835 in § 19 die Zwangsumlegung eingeführt, doch war die Fassuitg sehr unbestimmt und das Gesetz kam daher nirgends zur Anwendung; besser ist das Ortsstraßen-Gesetz vom 6. Juli 1896, das bald darauf in Heidelberg benützt wurde. Das Gesetz regelt die Sache in 9 Paragraphen, deren Hauptartikel lauten:

S. 209,

Wo ein Bauplan festgestellt ist, eine angemessene Bebaunng des im Bereich des Planes befindlichen Geländes aber durch Lage, Form oder Flächengehalt der Grundstücke gehindert wird, kann behufs Gewinnung zweckmäßiger Bauplätze eine Neuein -tHeilung der Grundstücke durch Aenderung der Grenzen oder Umlegung auf Antrag des Gemeinderaths auch gegen den Willen der Eigenthümer stattfinden, sofern die Neueintheilung der Grundstücke im öffentlichen Interesse liegt, und das zur Anlage der Straßen erforderliche Gelände für diesen Zweck entweder erworben*ist oder vor dem Vollzug der Neueintheilung erworben wird. Das Bezirksamt prüft die Angelegenheit, hört das Gutachten des Bezirksrathes, worauf das Staatsministerium über die Durchführung der Zwangsumlegung entscheidet.

Das sächsische Bau ge setz vom 1. Juli 1900 bestimmt tit 8 54 ff. über die Umlegung und Enteignung von Grundstücken:

Wenn die angemessene Bebauung eines int Bereiche eines im Bebauungsplan befindlichen Geländes durch Lage, Form oder Flächeninhalt der Grundstücke oder Grundstückstheile verhindert oder in unverhältnißmäßiger Weise erschwert wird, kann behufs Gewinnung geeigneter Baustellen eine Neueintheilung des Geländes durch Aenderung der Grenzen oder Umlegung, auch gegen den Willen der Eigenthümer stattfinden, falls die Neueintheilung int öffentlichen Interesse liegt und entweder: von der Gemeindevertretung oder von mehr als der Hälfte der betroffenen Grundstücks-Eigenthümer, welche zusammen mehr als die Hälfte der betroffenen Gesaurmtsläche besitzen, bei der Baupolizeibehörde (in den größeren Städten der Stadtrath, in den mittleren und kleinen Städten und Landgemeinden die Amtshauptmannschast) beantragt wird. Die Umlegung kann auch angewendet werden, wenn die Gebäude durch Feuer, Wasser und andere Elementargewalten zerstört worden sind. Grundstücke, deren Werth eine Ausgleichung durch andere Grundstücke wesentlich erschweren würde (Gärtnereien), können von der Umlegung ganz oder theilweise ausgeschlossen werden, nur muß sich der Eigenthümer Grenzberichtigungen gefallen lassen. Beim Beginn der Umlegung stellt die Gemeindebehörde einen Umlegungsplan auf, der aber auch von obengenannten Grundstückseigenthümern als Antragstellern eingereicht werden kann. Die Grundstücke aller Betheiligten werden mit den entbehrlichen öffentlichen Wegen in eine Masse vereinigt, aus dieser Masse wird dann das nach den: Bebauungsplan zu öffentlichen Verkehrsräumen bestimmte Gelände ausgeschieden und der Rest so vertheilt, daß jeder Eigenthümer an dem gestimmten Werthe dieses Restes in dem Verhältniß theilnimmt, in welchem er vorher beim Gesammtwerth der nicht umgelegten Grundstücke bctheiligt war. Auch das eingeworfene Straßenland wird unter die^Grundeigenthümer vertheilt, so daß, wo möglich, jeder seine künftige Baustelle und seinen Antheil am künftigen Straßenland beisammen hat; Werthunterschiede zwischen beut früheren und dem umgetauschten Gelände können durch Hinauszahlung oder Zuerkennung einer Geldentschädigung ausgeglichen werden. Grundstücke, die für eine Baustelle zu klein sind, können, mangels gütlichen Abkommens, gegen Entschädigung von der Gemeinde übernommen werden, die sie unter die anderen Eigenthümer vertheilt. Der Umlegungsplan muß mit den Betheiligten vereinbart werden; einigen diese sich nicht, so wird er öffentlich ausgelegt und dann entscheidet die Baupolizeibehörde mit Genehmigung des Ministeriums. Besitz-veränderungsabgaben werden bei der Umlegung nicht erhoben-

In Preußen war die Frage bisher noch nicht geregelt. Man half sich in kleinen Verhältnissen durch Anwendung der landwirthschaft-lichen Flurbereinigung (Konsolidation), welche die Generalkom-missi offen (I. Band S. 347) durchzuführen haben. In freier Anwendung dieses Gesetzes haben die rheinische und die westfälische General-kommission bereits wiederholt städtisches Baugelände umgelegt, so in Neuß und mehreren Städten der Spezialkommission Herford. Doch handelte es sich in diesen Fällen nicht um die Lösung der Wohnungsfrage als solcher, um die Organistrung des Kleinwohnungsbaues durch planmäßige öffentliche Thätigkeit. Als Oberbürgermeister Adickes von Frankfurt a. Nt. dies für seine Stadt versuchte, scheiterte er immer wieder an der Schwierigkeit, den zersplitterten Grundbesitz in baureife Form zu bringen, bezw. an dem Widerstände der betheiligten Eigenthümer gegen die Umlegung. Daher legte er als Mitglied des preußischen Herrenhauses 1892 diesem einen Gesetzentwurf „betreffend Stadterweiterung und Zonenenteignung" vor (lex Adickes). Der Gesetzentwurf besagte:

In Stadtgemeinden mit mehr als 10000 Einwohnern kann aus Grund nachstehender Bestimlnungen:

1.    behufs Erschließung oder zweckmäßiger Gestaltung von Baugelände in einem überwiegend unbebauten Theile des Gemeindegebietes nach endgiltiger Feststellung eines Fluchtlinienplanes die Umlegung (Verkoppelung, Eonsolidation) von Grundstücken verschiedener Eigenthümer zwangsweise verfügt,

2.    zu gleichem Zwecke behufs Verbesserung der Verhältnisse bebauter Theile des Gemeindegebietes das Recht der Zonenenteignung verliehen werden — aus ihren Antrag durch den Minister des Innern und den der öffentlichen Arbeiten mit Bürgschaft zur Geltendmachung von Einwänden.

Eine gütliche Vereinbarung

Die Rechtfertigung des hier enlpfohlenen gesetzgeberischen

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Aus der ausführlichen Begründung des Entwurfes zitiren wir noch folgende Stelle: „Zn beit sehr zahlreichen Stadtgebieten mit zertheiltem Grundbesitz hat es sich immer fühlbarer als außerordentlicher Uebelstand geltend gemacht, daß eine der Zusammenlegung für landwirthschastliche Zwecke analoge zwangsweise Zusammenlegung der Grundstücke für BebauungsZwecke gesetzlich nicht anerkannt ist. Die stadtseitige Erschließung von Gelände durch Straßen bleibt bedeutungslos, so lange die Bebauung der Vaublöcke durch Einzelne gehindert werden kann, über eine solche Zusammenlegung gelingt bei der meist vorhandenen großen Zahl von Interessenten erfahrungsgemäß nur selten. Sie wird aber zur Unmöglichkeit, sobald Interessenten vorhanden sind, deren Widerstand nur den Zweck verfolgt, möglichst theuer ausgekauft zu werden.

Eingriffes wird im Allgenreinen durch die Erwägung gegeben, daß der durch das Anwachsen der Bevölkerung, namentlich der größeren Städte, bedingte Umwandlungsprozeß von Acker- unb Gartenland in Baugelände ein Vorgang voll ganz außerordentlich großenr öffentlichen Interesse ist und daher nicht lediglich der Willkür der Eigenthümer überlassen werden kann, sondern der öffentlich-rechtlichen Regelung bedarf."

Der Gesetzentwurf wurde im Herrrenhause in brauchbarer Form angenommen, in der Commission des Abgeordnetenhauses aber mit vorwiegender Rücksicht auf die Interessen der Grund- und Hausbesitzer abgelehnt; besonders wurde die Zonenenteignung beanstandet und überhaupt das Bedürfniß nach allgemeiner Regelung des Gegenstandes bestritten. Der Provinziallandtag von H esse n - N a s s a u erklärte dann am 23. Febr. 1900 einstimmig, es sei für F r aufs u r t ein dringendes Bedürfniß zur Schaffung von Baugelände vorhanden und der geeignete Weg dazu sei die zwangsweise Umlegung der Grundstücke gegen vollständige Entschädigung und vorbehaltlich des Rechtsweges. Ein gleiches Bedürfniß bestehe auch in anderen Gemeinden und das künftige Gesetz solle daher auch ans diese anwendbar gemacht werden. Dabei sei auch zu bestimmen, daß Grundstücke, die wegen ihrer Kleinheit nicht bebauungsfähig seien, von den Eigenthümern der übrigen Grundstücke oder der Gemeinde gegen volle Entschädigung übernommen werden müßten. Auf diese Anregung hin und nachdem auch die Stadtgemeinde Frankfurt sich zustimmend geäußert, legte die Staatsregierung 1901 dem Herrenhause wieder einen Gesetzentwurf vor, der die Zonen-enteignuug fallen ließ und sich auf die Zwangsumlegung beschränkte.*) Die beiden Grundgedanken des Entwurfes waren, daß die Zwangsumlegung nur im öffentlichen Interesse vorgenommen werden dürfe, dann aber auch vorgenommen werden müsse und daß die Eingriffe in das Privateigenthum nur bei vollständiger durch den Rechtsweg gesicherter Entschädigung stattfinden könnten. Das Gesetz wurde vom Herrenhaus angenommen, aber im Abgeordnetenhaus wegen Schluß des Landtages begraben. Im Jahre 1902 legte die Regierung unter Berücksichtigung der Aenderungen, die das Herrenhaus an dem Entwurf vorgenommen hatte, diesem Hanse wieder einen Entwurf vor, der nach verschiedenen Fährlichkeiten und Umgestaltungen unter Zustimmung beider Häuser des Landtags Gesetz geworden ist itnb am 1. Januar 1903 in Kraft tritt.**)

Die Begründung des Entwurfes sagt:

Die Frankfurter Wohnungsverhältniffe, besonders der minderbemittelten Klaffen seien vielfach sehr ungünstig. Die Stadtverwaltung habe zwar Manches gethan, um den Wohnungsbau für diese Klaffen zu unterstützen, die Uebelstnnde aber liegen darin, daß

*) Bericht des Herrenhauses 1901, Druck'. Nr. 25 und 35, Verhandlungen des Herrenhauses 1901, S 31; Drucksachen des Abgeordnetenhauses, Nr. 127.

Gesetzessammlung 1902, Nr. 37,

**) Drucksachen des Herrenhauses 1902, Nr. 9, 26, 130, 271, 282; Verhandlungen des Herrenhauses vom 9. Januar und 16. Juni, des Abgeordnetenhauses vom 10. Febr. und 12. Juni 1902.

die Stadt zu wenig bebauungsfähiges Land besitze und das vorhandene zu theuer sei. Die Bemühungen für Erschließung von genügendem Baugelände, sowie die Einführung einer Werthsteuer von 1 °/₀₀ für das unbebaute Gelände, mit ein größeres Angebot von Bauland herbeizuführen, hätten diese Wirkung nicht geäußert, weil gegenüber dem starken Volkszuwachs von jährlich 7—9000 Seelen, das Baugelände zu klein und besonders weil der Grundbesitz außerordentlich zersplittert sei. Die neuerliche E-ingenreind-sung einiger Vororte hätte zwar einen Zuwachs von Gelände gebracht, aber auch dieses ei vollständig zersplittert. Selbst wenn die Mehrzahl der betr. Grundbesitzer bereit sei, Gelände behufs Herstellung baureifer Stücke auszutauschen, so könne ein Einzelner aus Spekulationsrücksichten den ganzen Plan zerstören oder wenigstens eine unzweckmäßige Bebauung herbeiführen, „ein Fall, der erfahrungsmäßig oft zutrifft." Ein gesetzlicher Zwang zur llmlegung von Grundstücken behufs Erschließung von Bauplätzen sei daher nicht zu entbehren.

Bei der ersten Berathung im Abgeordnetenhause am 10. Febr. betonte besonders der nationalliberale von Eh nein, daß das Gesetz eine unfreundliche Tendenz gegen den städtischen Grundbesitz habe und eine unfreundliche Wirkung auf ihn ausüben werde. Er könne demselben in der jetzigen Fassung daher nicht zustimmen. Weiter fürchtete er städtische fiskalische Privatinteressen und berief sich besonders auf § 9 der Verfassung, daß das Eigenthum unverletzlich sei. Blanche Abgeordnete fürchteten, daß die Städte dieses Gesetz benützen würden, »in selbst Bodenspekulation zu treiben und daß sie zu breite Straßen und zu große Bauplätze ohne Entschädigung aus den zusammengelegten Geländen herausschneiden würden. Der Abgeordnete Wellstein vom Centrum betonte seine Uebereinstimmung mit den allgemeinen sozialpolitischen Zielen des Entwurfes, bemerkte aber mit Recht, daß zur Gewährleistung dieser Zwecke auch der richtige Bebauungsplan und die richtige Bauordnung gehören. In der That sollte ein solches Gesetz nur ein Theil eines allgemeinen Wohngesetzes sein und würde dann geringeren Schwierigkeiten begegnen. Der konservative Abgeordnete Irin er erklärte, das Emporwachsen der Großstädte zu Wasserköpfen sei sozialpolitisch schlimmer als jener Zustand, bei dem die Grundstücke in großen Städten nicht die erwünschte baugerechte Form hätten, so daß ihre Ausnützung erschwert wäre. Man solle diesen Zug in die Großstädte nicht noch erleichtern. Weiter betonte er den Unterschied zwischen landwirthschaftlichen und städtischen Grundstücken. Die landwirthschaftlichen hätten einen fungibeln Charakter, d. h. ein Grundstück könne leicht durch ein anderes gleichartiges ersetzt werden, während in den Städten die Werthunterschiede selbst bei nahe beieinanderliegenden Grundstücken oft sehr groß seien und man nicht übersehen könne, wie die Grundstücke im Werthe stiegen. Von der

sittlichen und wirthschaftlichen Bedeutung der Frage für die große Masse der Minderbemittelten zeigte der Redner keine Ahnung. Der Gesetzentwurf ging in eine Commission und wurde hier stark verändert und verwässert; 12 Paragraphen wurden neu eingefügt, von den übrigen mehr als ²/$ umgestaltet. Durchwegs herrschte das Bestreben, den Eingriff in das Privateigenthum abzuschwächen, die Zwangsenteignung zu erschweren, die Stellung der Eigenthümer im Verfahren und gegenüber der Entschädigung zu verbessern. So wurde bestimmt, daß die Umlegung nicht, wie der Entwurf gesagt hatte, „im öffentlichen Interesse", sondern „aus Gründen des öffentlichen Wohles" stattfinden dürfe. Ferner wurde bestimmt, daß nicht blos die Mehrheit des Grundbesitzes zur Beantragung der Umlegung genüge, sondern daß diese Mehrheit auch zugleich die Mehrheit der Grundbesitzer sein müsse. Ferner wurde der Magistrat an eine gewisse Frist gebunden, innerhalb welcher er die Fertigstellung der Straßen und Plätze vorzunehmen habe. Auch darf er nicht, wie der Entwurf wollte, den gesammten Bedarf für Straßen und Gelände unentgeltlich herausnehmen, sondern was 30 pCt. des von den Eigenthümern eingeworfenen Geländes übersteigt, muß er diesen bezahlen. Andere Bestimmungen erhöhen das Risiko, das die Gemeinde bei Beantragung der Zwangsumlegung auf sich nehmen muß. Besonders wurde auch § 47 gestrichen, der bestimmte, daß das Gesetz durch kgl. Verordnung auf Antrag der Gemeinde und nach Anhörung des Provinzial- oder Communalverbandes auf andere Städte ausgedehnt werden könne — so daß das Gesetz zu einem Sondergesetz für Frankfurt herabgedrückt wurde. Bei der Schluß-abstimmung im Abgeordnetenhause fand das Gesetz allerdings eine Mehrheit, aber der Abgeordnete Irin er erklärte, daß die Eingriffe des Gesetzes in das Privateigenthum einen sozialdemokratischen Zug hätten, daß seine Partei nur mit schwerem Herzen zustimme und nur lvegen des Versuchscharakters des Gesetzes ihre grundsätzlichen Bedenken aufgebe. Das Herrenhaus nahm das Gesetz dann in der Fassung des Abgeordnetenhauses an und Adickes erklärte dabei (16. Juni):

Ich glaube, wenn man das Gesetz über die Vorbildung der Juristen von Neuem jetzt in Angriff nimmt und dabei Betrachtungen darüber anstellt, daß die privatrechtliche Seite der Ausbildung bislang sehr einseitig überwiegt und die öffentlich-rechtliche sehr wenig ausgebildet ist, dann wird man gerade aus der Geschichte der Berathung dieses Gesetzes werthvolle Belege dafür entnehmen können, wie richtig das ist, wie wenig in weiten Kreisen der Juristenwelt man gewöhnt ist, unser gestimmtes Recht als ein einheitliches Ganzes aufzufassen, in dem das öffentliche Recht und das Privatrecht fortgesetzt

und untrennbar in einander greifen und wie nur die bisherige sehr bedauerliche Gewöhnung und falsche Erziehung dahin geführt haben, alles lediglich vom privat-rechilichen Standpunkt zu beurtheilen und das Eingreifen des öffentlichen Rechtes in den Hintergrund zu stellen."

Adickes hätte noch beifüge» können, daß sehr viele unserer Juristen durch ihre Vorbildung und Erziehung bewußt oder unbewußt auf dem Boden des römisch-rechtlichen Eigenthumsbegriffes stehen, der gegenüber der Allgemeinheit nur Rechte aber keine Pflichten kennt. Hierin liegt ein Haupthinderniß gesunder Sozialreform.

Der Centralverband der städtischen Haus- und Grundbesitzer-Vereine zeigte sich auf seinem 24. Verbandstag im August 1902 zu Berlin sehr befriedigt darüber, daß der Landtag die lex Adickes auf Frankfurt a. M. beschränkt unb beinahe wirkungslos gemacht hat, insbesondere die von den Grundbesitzern zu leistenden Abtretungen auf das Maß beschränkt habe, das durch das Fluchtliniengesetz von 1875 festgelegt sei.

„Die rückständige sozialpolitische Bildung int Bunde mit dem Egoismus der Hausbesitzer hat es zuwege gebracht, daß ein Gesetz, um das Frankfurt feit einem Jahrzehnt bittet, weil es mit Rücksicht auf die örtlichen Verhältnisse und die Nothwendigkeit einer besseren Wohnungsfürsorge für diese Stadt ein unbedingtes Bedürfniß ist, zu einer beinahe wirkungslosen gesetzgeberischen Waffe für die Stadt Frankfurt verschlechtert worden ist, und man kann es dem Oberbürgermeister Dr. Adickes, dem Vater dieses Gesetzes, nur Dank wissen, wenn er trotzdem int Interesse der Gesammtwohlfahrt der Stadt es versuchen will, in der Praxis damit zu arbeiten, so gut es eben geht. Sollte es nicht gehen, wird hoffentlich die Regierung, wie sie es versprochen hat, später durch eine Novelle die Verschlechterungen wieder wett zu machen suchen." ⁵)

In Frankfurt kann also vom 1. Januar 1903 ab für überwiegend unbebaute Theile des Gemeindebezirkes, für die der Bebauungsplan endgiltig festgestellt ist, aus Gründen des öffentlichen Wohles zur Erschließung von Baugeländen sowie zur Herbeiführung einer zweckmäßigen Gestaltung von Baugrundstücken die Umlegung von Grundstücken verschiedener Eigenthümer im Zwangswege nach Maßgabe des Gesetzes bewirkt werden. Die Umlegung kann sich nur auf einen einzelnen Theil des Gemeindebezirkes (Umlegungsgebiet) erstrecken. Das Umlegungsgebiet ist so zu begrenzen, daß sich die Umlegung zweckmäßig durchführen läßt, und nicht größer zu bemessen, als für die Zwecke der Umlegung erforderlich ist. Einzelne int Umlegungsgebiet gelegene bebaute oder in besonderer Weise als Handelsgärtnereien, Baumschulen, Patkanlagen und dergleichen benutzte Grundstücke können von der Umlegung ganz oder theilweise ausgenommen werden. Die Umlegung wird nicht von Amtswegen, sondern nur auf Antrag eingeleitet. Antragsberechtigt sind der Magistrat und die Eigenthümer von mehr als der Hälfte der nach dem Grund- unb Gebäudesteuerkataster zu berechnenden Fläche der umzulegenden Grundstücke, sofern die Antragsteller mehr als die Hälfte der Eigenthümer umfassen. Wenn die berechtigten Eigenthümer beim Magistrat dis Umlegung beantragen oder dieser nach vorhergegangenem Gemeindebeschlusse die Stellung des Antrages beschlossen hat, muß der Magistrat zunächst für das in Betracht kommende Gelände einen Plan aufstellen und zu Jedermanns Einsicht offen legen. Dabei ist ferner

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anzugeben, welcher Prozentsatz des eingeworfenen Geländes von den Beteiligten abgetreten und zu öffentlichen Straßen und Plätzen ausgeschieden werden sott und innerhalb welcher Frist die tut Bebauungsplan festgesetzten Straßen und Plätze des Umlegungsgebietes für beit öffentlichen Verkehr und den Anbau fertig gestellt weiden sollen. Erhobene Einwendungen werden thunlichst durch Verhandlungen vor deut Magistrat gütlich erledigt, die nicht erledigten mit dein Umlegungsantrage dem Bezirksausschüsse eingereicht, welcher über die Einwendungen beschließt und ferner das Vorhandensein der eingangs erwähntett gesetzlichen Voraussetzungen der Umlegung feststellt: öffentliches Wohl, Erschließung von Baugelände, zweckmäßige Gestaltung von Baugrundstücken. Ist dies geschehen, so verfügt der Regierungspräsident die Einleitung des Umlegungsverfahrens und ernennt zu dessen Durchführung eine Commission. Dieser haben zwei Contmissäre des Regierungspräsidenten, der eine als Vorsitzender, der andere als sein Stellvertreter, ferner ein Bnuverstündiger, eilt zu in Richteramt befähigter Jurist, ein geprüfter Landmesser und zur Bewerthung der Grundstücke ein Sachverständiger anzugehören. Die Commission wirft sämmtliche Grundstücke, auch die vorhandenen Straßen und Plätze, in eine Masse zusammen, scheidet aus dieser die Gelände für öffentliche Straßen und Plätze wieder aus, überweist sie der Gemeinde und den sonstigen Unterhaltungspflichtigen und vertheilt den Rest unter die Eigenthümer nach Zweckmäßigkeit und Billigkeit, thunlichst nach dem Verhältnisse, in welchem die Eigenthümer bei der früheren Gesammtfläche betheiligt waren. Die neuen Grundstücke sollen thunlichst rechtwinklig zu den Straßen und Plätzen gelegt werden und besonders sollen bebaute, sowie besonders werthvolle Grundstücke, soweit sie nicht in die Straßen und Plätze fallen, thunlichst den bisherigen Eigenthümern gelassen werden. Dabei ist auch die Belastung der Grundstücke neu zu regeln. Für das zu Straßen und Plätzen über den Flächeninhalt der eingeworfenen öffentlichen Wege und Plätze! hinaus erforderliche Gelände ist den Eigenthümern Entschädigung in Geld zu gewähren, soweit dieses Gelände BO vom 100 der von den Eigenthümern eingeworfenen Grundfläche übersteigt. Außer deut Anspruch auf Landzuweisung haben die Eigenthümer ferner Anspruch auf Geldentschädigung für entzogene Gebäude und Zubehörstücke des eingeworfenen Grundstückes, für den Verlust des Werthes, der dem eingeworfenen Grundstück vermöge besonderer natürlicher Eigenschaften oder vermöge darauf gentachter Aufwendungen zukommt, soweit nicht auf dem zugewiesenen Grundstück entsprechender Ersatz geboten wird, ferner für den Verlust des auf die Benutzung der Gebäude oder die besondere Beschaffenheit oder Benutzung des Grundstückes begründeten Gewerbes (Fabriken, Handelsgärtnereien, Baumschulen, Thon- und Lehmgruben usw.). Eine Wertherhöhung, welche durch die Umlegung eintritt, bleibt hiebei außer Betracht — ebenso für die eingeworsenen Grundstücke. Dagegen werden die zugewiesenen Grundstücke nach dem Werthe geschätzt, welchen sie durch die Umlegung erlangen. Ist ein eingeworfenes Grundstück mit privatrechtlichen Belastungen und Beschränkungen belegt, so müssen diese erlöschen. Die Commission kann dem Eigenthümer hiebei die Zahlung eines Geldbetrages auferlegen, bis zur Höhe des Minderwerthes, den das eingeworfene Grundstück infolge der Belastung für ihn hatte. Dieser Zuschuß ist an die Gemeinde zu zahlen; bleibt der Werth des neu angewiesenen Grundstückes hinter dem Werth des eingeworfenen zurück, so hat der Eigenthümer Anspruch auf Geldentschüdigung. Auch sonstige Berechtigte, deren Rechte durch die Unt-legung aufgehoben oder beeinträchtigt werden, erhalten Geldentschädigung.

Zum Zwecke der Umlegung kann die Commission auch Grunddienstbarkeiten aufrecht halten oder neue auferlegen. Die Commission bestimmt ferner, innerhalb welcher

Heit die Straßen und Plätze des Umlegungsbezirkes für den öffentlichen Verkehr mtb den Anbau fertig zu stellen sind. Sie kann dabei eine nur vorläufige Herstellung als ausreichend anerkennen. Die Aufwendungen für die Umlegung sind allgemein von den Eigenthümern zu tragen, da die Umlegung diesen erfahrungsgemäß eine Werthsteigerung der Gelände zuführt. Aufwendungen, welche der Gemeinde als Entgelt für einen ihr zufließenden besonderen Vermögenswerth obliegen, sind von der Vertheilung auf die Eigenthümer ausgeschlossen. Die übrigen Aufwendungen sind als umlegungsfähige ' Aufwendungen auf die Eigenthümer zu vertheilen, sofern der Magistrat es verlangt. Jedoch werden hiebei die besonderen Zuschüsse unb Vergütungen abgezogen. Die Vertheilung dieser umlagsfähigen Aufwendungen erfolgt unter Berücksichtigung des den einzelnen Eigenthümern aus der Umlegung erwachsenden Vortheiles oder, soweit dieser Maßstab nicht zweckmäßig ist, unter Berücksichtigung der Frontlänge, des Flächeninhalts oder des Werthes des zugewiesenen Grundstückes. Die an die Gemeinde zu zahlenden Leistungen unterliegen der Beitreibung im Verrvaltungs-Zwangsverfahren durch die Gemeinde.

Die gestimmte Neuregelung der Verhältnisse obliegt der Umlegungskommission und geschieht durch den sog. Vertheilun gsp lan, über den die Kommission nach erfolgter Verhandlung mit den Betheiligten zu beschließen hat. Nachdem der Plan in der vorgeschriebenen Weise bekannt gemacht ist, beschließt der Bezirksausschuß endgiltig über dessen Festsetzung und zugleich über etwa erhobene, durch die Commission nicht erledigte Einwendungen. Die Ausführung des Vertheilungsplanes erfolgt in der Form einer vom Bezirksausschuß zu erlassenden Ueber Weisung s er klärung, auf Grund deren mit dem darin zu bezeichnenden Tag der Umlegung der Inhalt des Vertheilungsplanes von selbst wirksam wird. Gegen den Vertheilungsplan steht den Betheiligten wegen der Geloentschädigungen der Rechtsweg offen, durch dessen Beschreitung die Aus-sührung des Planes nicht gehemmt wird. Je nach den: Ergebniß der Rechtsstreitigkeiten kann es auch noch zu einem Nachtragsvertheilungsplan kommen.

Die Gemeinde als Trägerin der Stadt-erweiterung.

Die Stadterweiternirg eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit. Dem Enteignungsrecht entspricht die Enteign nngsPflicht. Ein Wohnungsgesetz muß den größeren Gemeinden die Pflicht auferlegen, die Erweiterung und den Ausbau der Stadt für Wohn- und Verkehrszwecke selbständig, wenn auch unter Aufsicht der Staatsbehörden zu regeln, nach den Außenseiten hin das Baugelände für den Volkszuwachs rechtzeitig und genügend bereitzustellen, es durch Baufluchtlinien und Straßenanlagen zu erschließen usw., in der inneren Stadt ungesunde Quartiere zu beseitigen, überhaupt die Besiedelung zu organisiren. Ist das Enteignungsrecht

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der Gemeinde aus sozialpoütlschen Gründe» nicht zu entbehren, so müssen die Gemeinden aus denselben Gründen auch zu seiner Anwendung veranlaßt werden. Dies ist um so nothwendiger, weil in vielen Städten Grundbesitzer und Bauspekulanten einen ungebührlichen Einfluß haben und die Hausbesitzer durch das Wahlsystem bevorzugt sind, so daß immer wieder aus persönlichen Gründen versucht wird, die Stadterweiterung theils zu hemmen, theils nach bestimmten persönlichen Richtungen zu leiten. Selbst in Städten, die passendes Gelände besitzen, wird dieses nicht immer rechtzeitig erschlossen.*)

In Preußen hat nach dem Baufluchtliniengesetz vom 2. Juli 1875, § 1, der Gemeindevorstand die Pflicht, unter Zustimmung der Gemeindevertretung und Ortspolizei, die Straßen- und Banflnchtlinien festzusetzen, wobei auch die Bebauungspläne nach dem voraussichtlichen Bedürfnis der näheren Zukunft für größere Grundflächen aufgestellt werden können. Die oben erwähnte Zustimmung kann versagt werden aus Rücksichten der Polizei, der Verkehrs- und Feuersicherheit und der öffentlichen Gesundheit. Die höheren Instanzen bis zum Ministerium können sich wegen Verletzung solcher Rücksichten einmischen, die Zustimmung zu ungeeigneten Bebauungsplänen verweigern und bessere verlangen. Die Entscheidung liegt für Berlin beim Minister der öffentlichen Arbeiten, für die Städte über 10,000 Einwohner beim Provinzialrath, unter 10,000 beim Bezirksausschuß.

Eine gesetzliche Verpflichtung, die Stadterweiterung zu organi-siren, die Straßenlinien festzusetzen, das Bauland durch Straßenanlagen zu erschließen 2c., hat die Gemeinde noch in keinem Staate. Die Erschließung der Baugelände und damit die Organisation der Stadterweiterung bleibt durchweg der Privatthätigkeit und besonders der Spekulation überlassen. Der einzige Vortheil, den diese und besonders die großen Terraingesellschaften, als im Interesse der Gesammtheit gelegen, für sich beanspruchen können, ist daher, daß sie das Gelände zum Ausbau der Stadt nach größeren Gesichtspunkten bereit legen und so die Stadterweiterung organisiren. Die Stadt Berlin überläßt die Ausschließung der Banblöcke und die Anlage neuer Straßen in der Regel den Grundbesitzern, besonders den großen Ge-

*) In einigen Städten, wie z. B. Charlotten bürg, wird der Mangel an kleinen Wohnungen aus die nicht rechtzeitige Erschließung des'reichlich vorhandenen städtischen Geländes durch Festsetzung der Baufluchtlinien zurückgeführt und auf die versäumte Einigung darüber, welches Gelände der landhausmäßigen Bebauung vorbehalten, welches der üblichen geschlossenen Miethskasernen-Bau-weise und welches etwa @hv, Zwei- oder Vierfamilienhäusern überlassen werden soll.

sellschaften und diese haben sodann das Monopol in der Hand, leiten die Besiedelung wohin sie wollen, setzen die Bodenpreise fest, oft aus das Doppelte bis Dreifache bon ihrem Erwerbspreis, haben das Bauen und die Miethen mehr oder weniger in der Hand. Aehnlich ist es in allen größeren Städten.

Solange nicht die Stadtgemeinde die Besiedelung organistrt und besonders in jenen Gegenden, welche sich zur Ansiedelung der Minderbemittelten eignen, das Gelände, wenn nöthig durch Enteignung erschließt, die Fluchtlinien zieht, die Straßen und Plätze anlegt, das Gelände für Spielplätze u. s. w. bereit stellt und auch sonst beim Bau behilflich ist, sind die Minderbemittelten, die Wohnungen haben müssen, aus Gnade und Ungnade der Geländespekulation und den Grundbesitzern überantwortet. Die Stadterweiterung mit allem, was dazu gehört, muß aus einer privatrechtlichen Angelegenheit, die sie jetzt ist, zu einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit gemacht werden. In diesem Rahmen kann die Gemeinde dann mit Vorbehalt ihres Oberaufsichts-Rechtes einen möglichst großen Theil ihrer Besiedelungsausgabe der Privatthätigkeit übertragen.

Mit der gesetzlichen Sorge für die städtische Besiedelung erhalten die Gemeinden im Kern das Obereigenthumsrecht über das ganze Baugelände; dadurch erst erhalten alle übrigen Thätigkeiten der Gemeinde in der Wohnungsfrage, die Wohnungsstatistik, die Wohnungsaufsicht und Wohnungspflege, der gemeinnützige und genossenschaftliche Wohnungsbau, die Unterstützung desselben durch Erleichterung der Gebühren und Steuern, die Hergäbe öffentlichen Geldes zu Bauzwecken, die Wohnungszulage für die Beamten, die Bauordnung u. s. w. erst ihre richtige naturgemäße Unterlage.

Die Frage ver Strasjenkoste«. Die meisten städtischen Bauordnungen enthalten den Grundsatz, daß eine Straße erst dann in das Eigenthum der Stadt übernommen wird, wenn die betreffenden Grundbesitzer die Straße in vorschriftsmäßiger Weise verkehrsfähig hergestellt haben. Dieser Grundsatz findet seine Berechtigung darin, daß das Gelände erst durch Festlegung und Herrichtung der Straßen bebauungs- und verkaufsfähig wird, wenn auch die Wertherhöhung meist schon früher eingetreten ist.

In Preußen ist diese Frage durch das Baufluchtliniengesetz vom 2. Juli 1875 geregelt und zwar besonders in den § 12 und 15, die im Wesentlichen besagen:

§ 12. Durch Ortsstalut kann festgestellt werden, daß an Straßen oder Straßen-theilen, welche noch nicht gemäß der baupolizeilichen Bestimmungen be$ Ortes für den öffentlichen Verkehr und den Anbau fertig hergestellt sind, Wohngebäude, die nach diesen Straßen einen Ausgang haben, nicht errichtet werden dürfen.

§ 15. Durch Ortsstatut kann festgesetzt werden, daß bei Anlegung einer neuen oder bei Verlängerung einer schon lestehenden Straße sowie beim Anbau an schon vorhandene bisher unbebaute Straßen von dem Unternehmer der neuen Anlage oder von den angrenzenden Eigenthümern — sobald sie Gebäude an der neuen Straße errichten — die Freilegung, erste Einrichtung, Entwässerung und B eleu ch tung s vo rr ich tung der Straße in der dem Bedürfniß entsprechenden Weise beschafft, sowie deren zeitweise, höchstens jedoch fünfjährige Unterhaltung bezw. ein verhältnißnräßiger Beitrag oder Ersatz der zu allen diesen Maßnahmen erforderlichen Kosten geleistet werde. Zu diesen Verpflichtungen können die angrenzenden Eigenthümer nicht für mehr als die Hälfte der Sllaßenbreite, und mcmt die Straße breiter als 26 Meter ist, nicht für mehr als 13 Meter der Straßenbreite herangezogen werden.

Ani bequemsten ist für die Gemeinden der § 12, denn er gibt ihrer fiskalischen Willkür freie Hand. Zunächst hat dieser § den Zweck, das sogenannte wilde Bauen zu verhindern. Dabei ist es aber in vielen Städten Regel geworden, möglichst viele Straßen als unfertig zu bezeichnen, aber doch die Erlaubniß zum Ban zu ertheilen, wenn der Bauende entweder Land abtritt oder der Stadt eine bestimmte Summe bezahlt. Oft wird beides zur Bedingung gemacht. Die Summe wird meist annähernd so berechnet, als ob die Stadt die Straße fertig gestellt hätte und nun die Kosten dieser Fertigstellung unter die Angrenzer vertheile. Diese Zahlung widerspricht dem Gesetz nicht, ist aber keine ortsstatnarische Gemeindeabgabe, obwohl sie häufig so genannt wird. Sie unterliegt der fiskalischen Willkür der Geiueinde-verwaltung, besonders, wo diese, wie in den meisten größeren Städten, auch zugleich Baupolizeibehörde ist.

Die Frage, welche öffentlichen Straßen zum öffentlichen Verkehr und Anbau fertig sind, kann nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Die Gemeinden, welche anfangs nach Erlaß des 1875er Gesetzes fast durchweg zu weit gingen, und in säst allen Fällen die Baulustigen zu Gunsten der Stadtkasse heranzuziehen suchten, haben sich viele Korrektionen von seiten des Oberverwaltungsgerichtes gefallen lassen müssen. Allgemein ist entschieden worden, daß der Anbau an „historische Straßen" überhaupt nicht versagt oder mit Abgaben belastet werden darf. Eine historische Straße ist diejenige, die dem inneren Verkehr der Ortschaft dient und seit Menschengedenken von der Gemeinde bezüglich der Unterhaltung, Beleuchtung, Reinigung u. s. w. gerade so behandelt worden ist wie die anderen öffentlichen Straßen, mag sie sonst beschaffen sein wie sie will. Aber int einzelnen Falle kann es zweifelhaft sein, ob hiernach eine bestimmte Straße oder Straßenstrecke als „historisch" anzusehen ist oder nicht. Die meisten Gemeinden suchten bis jetzt den Begriff des Historischen auf möglichst wenige Straßen zu beschränken, um von dein Anbau an alle anderen Abgaben erheben zu können. Die

Vaulustigen sind gegenüber solchem Streben in schlimmer Lage; denn ohne vorherige baareZahlung der Abgaben auf Grund eines abzuschließenden Straßenbauvertrages erhalten sie die polizeiliche Bauerlaubniß nicht; und die Rückforderung der etnm zu Unrecht gezahlten Straßenabgaben kann nur auf dem jahrelangen und kostspieligen Gerichtswege erlangt werden. In manchen Fällen sind derartige gerichtliche Klagen gegen die Gemeindeverwaltung mit Erfolg durchgefochten worden.

Eine wirkliche ortsstatutarische Abgabe kann die Gemeinde ans Grund von § 15 erheben. Darnach muß zwischen der Gemeinde und den Betheiligten ein förmlicher Straßenbauvertrag abgeschlossen werden, was nach allen Erfahrungen eine der schwierigsten Aufgaben ist, deren Lösung oft Jahre beansprucht. Denn man kann sich lange über die Breite der Straßen und die Art ihrer Befestigung streiten, dann kann die Gemeindeverwaltung je nach ihrem Ermessen die Kosten für Pflasterung, Chaussirung, Trottoir, Entwässerungs- und Beleuchtungsanlage höher oder niederer berechnen, sie kann bezüglich der Zahlungsfristen leichtere oder härtere Bedingungen machen ec. Obwohl das Gesetz ausdrücklich sagt, daß der Unternehmer nur die erste Einrichtung der Straßen zu beschaffen habe, so suchen doch viele Gemeinden ihre starke Stellung zu einem Löwenvertrage auszunutzen. Sie verlangen die Abtretung von Straßenbreiten von 30—40 M., sogar von ganzen öffentlichen Plätzen, sie verlangen, daß der Unternehmer die Straße sogleich makadamisiren und nach einigen Jahren pflastern müsse u. dgl. Das führt im besten Fall zu einer Klage ans Rückerstattung der Gelder, in der Regel aber zu einer Erschwerung und Bertheuerung des Baues. Denn der Bauherr schlägt diese Kosten immer auf das Haus, wodurch die Miethen vertheuert werden. Wollte man für eine Straße, die für Arbeiterwohnungen bestimmt ist und keinen durchgehenden Verkehr hat, eine große Breite, eine Pflastersorte erster Klasse, kostspielige Asphalttrottoirs usw. festsetzen und mit den hierdurch bedingten großen Ausgaben die Arbeiterwohnhäuser belasten, so würde man offenbar unrichtig handeln. Mißgriffe dieser Art sind aber nicht selten. Verdient auch der theilweise Nachlaß von Straßenkosten für die Arbeiterbaugenossenschaften Anerkennung, so ist anderseits die unnöthige Bertheuerung der vom Privatgewerbe zu schaffenden Wohnungen sehr fehlerhaft.

Viele Gemeinden machen von § 15 überhaupt keinen Gebrauch, sondern stützen sich immer auf § 12, selbst wenn sie eine Straße auf eigene Rechnung ne» angelegt haben. § 12 läßt ihnen freie Hand, sie können vorherige Baarzahlung usw. verlangen, ehe sie die Bauerlaubniß ertheilen, nach § 15 aber kann die ortsstatntarische Gemeindeabgabe

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erst erhoben werden, wenn die Bauerlaubniß gegeben ist und der Bau beginnt; der Zahlungspflichtige kann noch gegen die Höhe seiner Abgabe den Rechtsweg beschreiten, und falls er zahlungsunfähig wird, kann die Gemeinde die Bauerlaubniß nicht zurücknehmen, sondern ist ans die Zwangsvollstreckung angewiesen. Es gibt daher in Preußen Städte von reger Bauthätigkeit, in welchen § 15 niemals, umsomehr aber § 12 angewendet wird. Die Gemeinde vermeidet es, die Stadterweiterung zu organisiren, auf Privat-Gelände die Straßen selbst anzulegen, sie überläßt das gesammte städtische Besiedelungswesen der Privatunternehmung und läßt sich für die Banerlaubniß nach § 12 bezahlen.

Das ist weitaus die Regel; aber auch der seltenere Weg, daß die Gemeinde selbst im Privatgelände neue Straßen anlegt oder alte Straßen in anbaufähigen Zustand versetzt und die Kosten sich von den Bauenden vergüten läßt, ist ebenfalls nicht richtig geordnet. § 15 des erwähnten Gesetzes bestimmt nämlich weiter: „Bei Berechnung der Kosten sind die Kosten der gesammten Straßenanlage und beziehungsweise deren Unterhaltung zusammen zu nehmen und den Eigenthümern nach Verhältniß der Länge ihrer die Straßen berührenden Grenze zur Last zu legen."

Diese Bestimmung begünstigt, wie die Vertheilung der Kanal-gebühren (1. B. S. 332), das große und MassenmiethHaus zum Nachtheile des Einfamilien- oder Kleinhauses, weil weder die Tiefe der Grundstücke, noch ihre Bewohnerzahl berücksichtigt wird. Die Kleinhäuser haben gegenüber den Miethkaserncn stets un-vcrhältnißinäßige Straßenfronten, weil die Miethkaserne überhaupt den Raum mehr ausnützt und noch dazu vielfach ihre meisten Bewohner in Hintergebäuden unterbringt, sich also mit einem verhältnißmäßig schmalen Straßenantheil begnügt. § 10 des preußischen Kommuunl-Abgabcngesetzes von 1893 sucht diesen Mißstand allerdings zu verbessern. Er bestimmt nemlich, daß die in § 15 des Baufluchtlinien-gesetzes „vorgesehenen Beträge nach einem anderen als dem dort angegebenen Maßstabe, insbesondere auch nach der bcbauungssähigcn Fläche, bemessen werden können." Es scheint aber kaum irgend eine preußische Stadt von dieser Bestimmung Gebrauch gemacht zu haben. Die innere Schwierigkeit ihrer Anwendung liegt darin, daß die Straßenkosten festgesetzt werden sollen, ehe man weiß, wie die Straße nach, ihrem Ausbau besiedelt sein wird, besonders welche Flächengröße und wie viel Bewohner jedes Anwesen erhalten wird. Man bat daher.

vorgeschlagen, demjenigen Besitzer, der mit seinem Neubau hinter dem größten zulässigen Maße der Bebauung zurückbleibt, einen entsprechenden Nachlaß der Straßenkosten zu gewähren, sofern nicht binnen einer gewissen Zeit (10—20 Jahren) die bauliche Ausnützung des Grundstückes gesteigert wird. Nun ist es aber an sich schwierig, für jedes Grundstück das äußerste zulässige Bebauungsmaß zu bestimmen und die Vorschriften der Bauordnung unterliegen besonders gegenwärtig mit den Auffassungen über den Städtebau einem Wandel. Der Haupteinwand gegen jenen Vorschlag liegt aber darin, daß die Gemeinde jenen Theil der Straßenbankosten übernehmen muß, der dem Unterschied zwischen der zulässigen und wirklichen Bebauung entspricht. Je größer dieser Unterschied, desto gesundheitlicher gestaltet sich die Bebauung, desto theuerer kommt sie aber der Gemeinde. Wenn man die Straßenkosten nach der Fläche, oder nach Fläche und Frontlänge zusammen vertheilt, so müssen alle Baustellen von vorneherein genau umgrenzt werden. Das ist aber selten möglich, und auch die Umlegung der Grundstücke in baugerechte Form bedeutet noch nicht eine Eintheilung derselben in die wirklichen späteren Baustellen.

Ein vollständig einwandfreier Maßstab zur Vertheilung der Straßenkosten wird sich wegen der Wandelbarkeit der Flächenausnütznng niemals finden lassen. Stübben meint, man könnte den Maßstab der Frontlänge beibehalten, dabei aber doch bestimmen, daß für jedes Stockwerk, um welches ein Neubau hinter dem zulässigen Maximum zurückbleibt, ein verhältnißmäßiger Nachlaß an Straßenbeiträgen gewährt wird. Werden also statt vier zulässiger Geschosse nur drei ansgeführt, so würde der Beitrag sich auf drei Viertel ermäßigen. Man könnte ferner beschließen, daß für ein Haus, das ohne Seiten- und Hinterflügel errichtet wird, gleichfalls ein Nachlaß eintritt, z. B. für den Fortfall von Hinterbauten 10 pCt., von Seitenbauten 15 pCt.; falls nicht durch Lichthöfe und Oberlichter den Ausfall der Hinterund Anbauten ersetzt wird. In unserm Falle würde also der dreigeschossige Bau ohne Seiten- und Hinterflügel nur mit der Hälfte der Straßenbaukosten herangezogen werden.

In diesem Falle würde, weil die Straßenfront mit in Rechnung gezogen wird, wohl ein geringerer Theil der Straßenkosten der Gemeinde zur Last fallen, was aber besonders mit Anrechnung des Zinsverlustes, der bei den nicht sofort in Bebauung genommenen Stellen eintritt, immer noch eine nennenswerthe Last ist. Wenn z. B. die Straßenkosten für ein Haus erst nach 15—20 Jahren eingehen und inzwischen

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von der Gemeinde unverzinslich vorgeschossen sind, so hat die Gemeinde einen Verlust bis zu einem Drittel ihrer Auslagen. Das erschwert der Gemeinde die Wohnungsfürsorge. Stubben meint daher, man solle die ebenerwähnte Ermäßigung aus jene Bauten beschränken, die in den ersten 5 Jahren nach Fertigstellung der Straßenstrecke an dieser errichtet werden. Das wäre für die Bauunternehmer ein Reiz, die betr. Straßenstrecke baldigst zu bebauen und für die Gemeinde ein Reiz zu erhöhter Wohnungsfürsorge, weil sie weniger Zinsverlust hat. Ilm den Reiz des rascheren Anbaues zu verstärken und den Ausfall der Gemeinde noch mehr zu beschränken, schlägt Stübben weiter vor, cs sollten nach Ablauf der etwa fünfjährigen Vorzugsfrist die bewilligten Beitragsermäßigungen aus die zu vertheilende Kostensumme geschlagen, die ratirlichen Leistungen der später entstehenden Neubauten also entsprechend erhöht werden, höchstens jedoch um etwa ein Viertel des ursprünglichen Betrages.

Das allgemeine Baugesetz für das Königreich Sachsen von 1900 bestimmt (§ 39):

Jeder Bauende muß das Land an den amtlich festgestellten Straßenlinien seinem Grundstück entlang, also bei Eckbaustellen zu beiden Seiten, und darüber hinaus so weit es erforderlich ist, damit die Straße von Straßenkreuz zu Straßenkreuz reicht und nach der einen Seite Anschluß an eine bereits dem Verkehr erschlossene Straße hat, auf eigene Kosten beschaffen, freilegen, kosten-, Pfand- und lastenfrei der Gemeinde unentgeltlich abtreten und — falls die Gemeinde dies nicht selbst übernimmt, als Straße Herstellen und beschleußen (entwässern) — das Alles bei doppelseitiger Bebauung bis zu 24, bei einseitiger bis zu 15 Meter Breite. Wer sein Gelände an einem öffentlicheu Platze hat und es bebauen will, (§ 40) muß den planmäßig zur Straßenanlage bestimmten Platztheil bis zu 24 Meter Breite nach obiger Bestimmung abtreten und Herstellen, was von seinem Gelände in den Platzkern überschießt, muß er gegen Entschädigung abtreten.

Das sächsische Baugesetz bestimmt ferner in § 77: wer eine Straße anlegt, kann die antheilige Erstattung des durch Beschaffung und ordnungsmäßige Herstellung der Straßen, Kanäle und Brücken entstandenen Aufwandes von den später Anbauenden verlangen und zwar nach dem Verhältniß der Länge der die Straßen berührenden Grenze.

Bezüglich der Höfe ist eine angenehme Erleichterung geschaffen (§ 101). Wenn nämlich die Eigenthümer von zwei oder mehreren benachbarten Grundstücken innerhalb desselben Baublockes sich verpflichten, bestimmte Theile dieser Grundstücke unbebaut zu lassen (Hofgemeinschaft), so können diese Grundstücke zusammengerechnet und der gesetzlich vorgeschriebene freie Hof- oder Garten-Raum kann dann ohne Rücksicht auf die Eigenthumsverhältnisse angelegt werden.

Die Münchener Bauordnung (vom 29. Juli 1895) regelt die Anlage der Straßen in den §§ 80 und 81:

Der B augejuch stell er muß das gesammte zur Straße fallende Gelände zwischen den beiden nächsten Querstraßen und für die Verbindung mit einer bereits bestehenden Straße unentgeltlich an die Stadt abtreten und, soweit es

ihm noch nicht gehört, es zu diesem Zwecke von den Nachbarn erwerben. Ferner nruß er die Sicherheit geben, daß der Straßenkörper dieser ganzen Fläche entweder gleich oder in einer zu bestimmenden Frist hergestellt wird und zwar nicht blos der eigentliche Straßenkörper mit Inbegriff der Pflasterung (nicht blos Macadanristrung), der Setzung der Randsteine, sondern auch mit Herstellung und Pflasterung der beiderseitigen Fußbänke.*) In der Regel übernimmt die Gemeinde nach Abtretung des Geländes diese Herstellung der Straßen und Jeder, der später an einer solchen Straße bauen will, muß ihr die betreffenden Straßenkosten längs der Front seines Hauses bis zur Mitte der Straße vergüten. Die Gemeinde ist dabei nicht berechtigt, ihm einen Zmsaufwand für dieses vorgelegte Kapital anzurechnen. Die Gemeinde ist auch nicht verpflichtet, zum Entstehen einer neuen Straße irgendwie beizutragen, denn Artikel 38 der Gemeindeordnung verpflichtet sie nur zum Unterhalt und zur Reinigung der Ortsstraßen, d. h. (euer öffentlichen Straßen und Wege, welche dein Verkehr der Gemeindeangehörigen untereinander dienen. Eine Verpflichtung zur Anlage neuer Ortsstraßen hat die Gemeinde also nicht, es steht in ihrem freien Ermessen, die von einem Dritten hergestellten Straßen zu übernehmen und sie mhb in diesem Falle jene Bedingungen stellen, die der Magistrat nach der Bedeutung der Straße für erforderlich hält.

Durch diese Bedingungen kann die Gemeinde, wie in Preußen, den Straßen- und damit den Häuserbau erschweren oder erleichtern, das Wohnen theuerer oder billiger machen.

Die Gesetzgebung wird zunächst dafür sorgen müssen, daß, wenn die Gemeinde im Sinne des § 12 des preußischen Gesetzes Ausnahmen von dem Verbot des Bauens an unfertigen Straßen macht, die Kosten das Maß jener Straßenkosten-Beiträge nicht überschreiten dürfen, welche gemäß § 15 durch Ortsstatut festgesetzt werden können. Auch müssen alle Erleichterungen, welche jetzt oder künftig nach § 15 bewilligt werden, sofort auch ans das Bauen nach 8 12 ausgedehnt werden.

Die Schwierigkeiten, welche sich aus der Umlage der Straßenbaukosten überhaupt ergeben, werden geringer, wenn in der Bauordnung der Zukunft die Straßen nach ihren verschiedenen Zwecken verschieden gestaltet werden. Die Verkehrsadern, die in das Innere der Stadt führen oder einen größeren ringförmigen Verkehr aufnehmen, erhalten größere Breite, festen Unterbau, weiträumige EntwässerungsKanäle und werden mit großen Gebäuden besetzt. Die Mittelstraßen, die schon vorwiegend Wohnstraßen sind, erhalten geringere Breite, weniger starken Unterbau, weniger große Kanäle und weniger hohe Häuser. Die kleineren Wohnstraßen erhalten ganz einfachen Straßenbau und das Wasser kann sogar oberirdisch bis zum nächsten Kanal geführt werden. Der Abstufung im Bau der Straßen entspricht die

*) Borscht, Bauordnung der Stadt München 1896, Seite 258.

tH

Abstufung im Bau der Häuser. Die Bauordnung schreibt für jede Straße das zulässige Blaß der Bebauung vor. Der beste Maßstab bei Vertheiluug der Straßenkosten wäre nun jener, bei welchem jeder Hausbesitzer in dem Verhältniß beiträgt, in welchem die Straße durch sein Haus beansprucht wird, also im Verhältniß der Bewohnerschaft jedes Hauses zur Bewohnerschaft der Straße. Zunächst geht mau von der Annahme aus, daß jedes Anwesen in dem vollen zulässigen Maße, das die Bauordnung ihm gestattet, bebaut wird und vertheilt auf dieser Grundlage die Straßenkosten für jeden, der an der Straße baut. Ist die Straße vollständig bebaut, so wird abgerechnet. Wer den bebaubaren Raum nicht bauordnungsmäßig voll ausgenutzt hat, erhält einen Theil der Baukosten rückvergütet; wer die Bauordnung vollständig ausgenutzt hat, muß im Verhältniß nachzahlen. Diese Abrechnung braucht nicht erst zu geschehen, wenn die ganze Straße bebaut ist, sondern kann auch streckenweise vorgenommen werden. Die Beiträge zu den Kosten müssen aber als Abgabe im Sinne der Steuern betrachtet werden, d. h. das Hans dient ihnen als Pfand, das Forderungsrecht der Gemeinde geht allen Hypotheken, die auf dem Anwesen ruhen, voraus. Auch bei dieser Vertheilungsart wird die Gemeinde Verluste haben, aber selbstverständlich weit geringer als jetzt, weil die meisten Straßen kleine und schmale Wohnstraßen sind mit geringen Ansprüchen an Pflasterung, Kanalisirung usw.

¹

Es ist auch schon vorgeschlagen worden, die Enteignung in bedingter Weise vorzunehmen, daß nemlich der Welth des sämmtlichen Baulandes im Stadterweiterungsgebiete abgeschätzt wird und die Gemeinde dann das Recht hat, mit dem Fortschreiten der Bebauung und des Bedürfnisses das nöthige Bauland zu jenem Preise zu übernehmen. Damit ist jede künftige Preissteigerung ausgeschlossen und die Speculation getödtet. Doch dürfte es besser sein, diese bedingte Enteignung nicht etzt schon zu fordern, sondern sie der Entwicklung der Zukunft anheimzustellen.

²

Borscht, Bauordnung der Stadt München, 1896, 262.

³

B raun's Archiv für soziale Gesetzgebung und Statistik, Band 6.

⁴

Zeitschrift der Centralstelle für Arbeiter-Wohlfahrts-Cinrichtungen 1897, Nr. 18

⁵

„Soziale Praxis", Berlin, 1902, Nr. 40.

Die Besteuerung des städtischen Grund- und Dausbesitzes.

Sozialpolitische Bedeutung des Stcuerwescns. Auch die Besteuerung hat von jeher eine wichtige sozialpolitische Seite und man spricht daher nicht mit Unrecht von Steuerpolitik. Ihre Aufgabe ist es, die einzelnen Staatsangehörigen im Verhältniß zu ihrer Leistungsfähigkeit (Personalsteuern) und die einzelnen wirthschaftlichen Objekte im Verhältniß zu ihrem Werthe, ihrem Ertrage, und ihrer volkswirthschaftlichen Bedeutung (Realsteuern) zu den öffentlichen

Lasten heranzuziehen. Eine gerechte Bert Heilung der Steuerlast kann nur geschehen an der Hand sozialpolitischer Auffassung von Arbeit, Einkommen, Personen und Realitäten. Die Besteuerung der städtischen Gelände wird daher auch darauf Rücksicht nehmen, daß die gesammte städtische Entwicklung in erster Linie den Grund- und Hausbesitzern Vortheil bringt, der übrigen Bevölkerung aber nicht nur einen wachsenden Theil ihres Einkommens für Wohnzwecke abnimmt, sondern sie noch steigend dadurch belastet, daß die Ansprüche an die Leistungen der Stadt mit deren Größe wachsen. Die städtische Steuerpolitik muß hiefnr einen Ausgleich suchen. Sie wird ferner die Zurückdrängung der Miethkaserne erstreben, besonders aber gegen die gemeinschädliche Spekulation in Boden- und Häuserwerthen kämpfen. Dieser Kampf läßt sich nicht durch eine einzige Maßregel führen. Bei der Natur der städtischen Werthsteigerung und bei der Schwierigkeit, die eigentliche Spekulation besonders zu treffen, wird der Zweck am besten durch eine Verbindung von Besitz-, Ertrags- und Verkehrssteuern (Vermögens-, Einkommen-, Umsatzsteuern) erreicht. Als Ergänzung und besondere Art der Verkehrsabgabe wird eine Erbschaftssteuer dienen, welche den Besitzwechsel in der Familie trifft.

Stenerpolitischer Unterschied zwischen landwirthschaft-lichem und städtischem Grundbesitz. Die Besteuerung des Bodens und der Häuser wurde bisher meist nach dem Ertrag angelegt. Bei den landwirthschaftlichen Anwesen wird der Ertrag nach gewissen Grundlagen geschätzt, bei den städtischen durch Feststellung der wirklichen oder möglichen Mietheinnahme erhoben. Das ist die Steuer nach dem Nutzungs- oder Ertragswerthe. In der Landwirth-schaft wird hiebei der Nutzungswerth der Gebäude entweder in die allgemeine Ertragsschätzung einbezogen oder (nach der Grundfläche) sehr mäßig veranlagt, bei den städtischen Gebäuden wird der Besteuerung entweder der rohe Miethertrag zu Grunde gelegt oder es wird ein gewisser Abzug davon zugelassen zur Deckung der Ausgaben für Unterhaltung und Abnutzung des Hauses, für Straßenreinigung, Beleuchtung der Treppen, Wasserverbrauch, Abfuhr usw. Dieser Abzug dürfte auf etwa 10 pCt., bei größeren Städten etwas höher zu schätzen sein. Der geschätzte oder wirkliche Reinertrag des städtischen Hauses oder des^landwirthschaftlicheu Anwesens wird in einem Kataster eingetragen und heißt dann Katasterertrag, der aus ihm berechnete

Werth Katastralwerth. Zwischen diesem und dem Verkehrsoder gemeinen Werth besteht ein mehr oder weniger großer Unterschied. Der Verkehrswerth ergibt sich, wenn man bei landwirthschaftlichen Anwesen den landesüblich geschätzten, bei städtischen den nachweisbaren Reinertrag, die Nutzung, mit dem üblichen Zinsfuß unter Anwendung gewisser allgemeiner oder besonderer Rücksichten kapitalisirt. Nutzungs- oder Ertragswerth und Verkehrs- oder gemeiner Werth gehen am meisten auseinander in der Landwirthschast. Der landwirthschaft-liche Grundbesitz unterliegt schon seiner Unvermehrbarkeit wegen einem starken Wettbewerb. Der Bauer kauft sich mit dein Boden zugleich die Arbeitsgelegenheit und Lebensstellung. Unter Mitwirkung des bekannten Landhungers steigt daher der Verkehrswerth des landwirth-schaftlichen Bodens, wenn die allgemeine wirthschaftliche Lage es nur einigermaßen gestattet, meist über den Ertragswerth hinaus und das umsomehr, je kleiner der Besitz ist, je mehr Leute sich also Grundeigenthum erwerben können. Dies gilt besonders für den Klein- und Parzellenbauer und auch für den landwirthschaftlichen und industriellen Arbeiter, der den Ertrag seiner Lohnarbeit, wo es die Umstände erlauben, sehr gerne durch landwirthschaftlichen Eigenbesitz ergänzt. Daher empfiehlt sich für die landwirthschaftlichen Grundstücke die Be-stenerung nach dem Ertrag. Bei der Schätzung und Veranlagung dieses Ertrags, die in den meisten Staaten schon vor Jahrzehnten geschah, ist das Grundelement die natürliche Fruchtbarkeit des Bodens (die Bonität); allerdings wird dabei ein Element nicht berücksichtigt, das inzwischen an Bedeutung stark gewonnen hat, die Lage des Grundstückes. Die meisten Grundsteuer-Veranlagungen, so auch die preu-ßische, erklären als Reinertrag den bei landes- und ortsüblicher Be-wirthschaftung und bei gewöhnlichem Culturzustande nach Abzug der Bewirthschaftskosten vom Rohertrag verbleibenden Ueberschuß, wobei jedes Grundstück für sich ohne Rücksicht auf seinen wirthschaftliche» Zusammenhang mit den anderen Grundstücken des Besitzers, ohne Rücksicht auf seine Lage zum Betriebsmittelpunkt, sowie zum Absatzmarkt und den Verkehrswegen betrachtet wird. Nun ist gerade das Element der örtlichen Lage durch die vollständige llmwälzung der Verhältnisse des Binnen- und Weltverkehrs gegen früher besonders wichtig geworden und zwar für den ganzen Betrieb noch mehr wie für dessen Einzel-grundstücke. Daher wurde auch für die landwirthschaftliche Grundsteuer schon die Anlage nach dem gemeinen oder Verkehrswerth empfohlen. Dagegen spricht aber schon der Umstand, daß der größte Theil des landwirthschaftlichen Bodens nicht auf den Diarkt kommt, sondern in der Familie übertragen wird, also die Schätzung des gemeinen Werths meist schwierig wäre. Dazu kommen die oben erwähnten Gründe, welche die'.Befürchtung'nahelegen, daß die Besteuerung des landwirthschaftlichen Bodens nach dem gemeinen Werth leicht zu einer Stener-überbürdung führen würde. Es wird sich daher empfehlen, hier die Ertragssteuer beizubehalten. ¹)

Die städtischen Grundstücke unterliegen nicht so dem allgemeinen Wettbewerb, wie die Landwirthschaft. Je mehr in den Städten allmälig das Massenmiethhaus die Oberhand gewinnt und die Vermögensunterschiede wachsen, desto geringer wird der Wettbewerb der Wohner um ein Hauseigenthum und desto mehr decken sich Ertrags- und Verkehrswerth.

Abzug der Schulvzinsen. Die städtischen Hausbesitzer verlangen vielfach, es sollten bei Anlage der Haussteuer die Schulden berücksichtigt, d. h. die Schuldzinsen vom Rohertrag abgezogen werden. Die Betrachtung'.des städtischen, besonders des spekulativen Hausbesitzes (s. v. S. 26 ff.) hat gezeigt, daß der gewerbsmäßige Gewinn am Hausbesitz um so höher wird, je geringer die Anzahlung ist, daß der ge-werbsmäßige^Hausbesitz die MietheiOständig zu steigern und die so erzielte Erhöhung des Kapitalwerthes durch Verkauf desWauses zu realisiren sucht, sowie daß dieser Verkauf um so leichter sich vollzieht, je höher das Haus verschuldet ist. Der spekulative Hausbesitz j hat daher kein Interesse, die Hausschulden zu tilgen, sondern sie möglichst hoch'zu gestalten,^ was auf das nationale Wirthschaftsleben sehr schädlich einwirkt.

Nehmen wir ein Haus in einer^Großstadt^mit einem Werthe von 200,000 Mk. Die rohe Mietheinnahme sei 10,000 Mk., für Unterhaltung, Straßenreinigung nslv. werden 15 pCt. nbgezogen^und,es bleibt ein steuerpflichtiger Rohertrag von 8500 Mk. Bei dem.Steuerfuß von 4 pCt., wie in Frankfurt, ^beträgt die Steuer 340 Mk.; das

Haus sei mit 180,000 Mk. belastet, so ergibt dies bei 4 pEt. einen jährlichen Schuldenzins von 7200 Mk. Werden diese von obigem Rohertrag von 8500 Mk. abgezogen, so bleibt ein Reinertrag von nur 1300 Mk. und eine Steuer von 42 Mk., ein lächerlich geringer Beitrag zu den öffentlichen Lasten bei einem Nealwerth von 200,000 Mk.

Bei einem Kleinhaus im Werthe von 10,000 mit 5(0 Mk. Rohmiethe haben wir folgende Rechnung: Nach Abzug von 15 pEt. für Unterhaltung usw. bleibt eine steuerpflichtige Rohmiethe von 425 Mk. und eine Steuer von 17 Mk. Wird der Schuldenabzug zugelassen, so sinkt bei einer Verschuldung von 5000 Mk. der steuerbare Ertrag auf 170 Mk., die Steuer auf 0,8 M.; bei einer Verschuldung von 8000 Mk. bleibt eine steuerpflichtige Miethe von 25 Mk., die Steuer beträgt eine Mark.

Je höher die Verschuldung des Hauses, desto geringer wäre die Steuer. Ist ein Haus zu seinem vollen Werthe verschuldet, so zahlt es überhaupt keine Steuer. Je mehr die Schuld getilgt >vird, desto höher wird die Steuer. Der Schuldenabzug wäre also zunächst eine Prämie für den gemeinschädlichen spekulativen Haus besitz, die Besitzer der Einfamilien- und Kleinhäuser dagegen, die wenigstens bis zu einem gewissen Grad ihre Häuser zu Familieneigenthum zu machen, ihre Schulden zu tilgen und die Bau- und Kaufgelder wieder der nationalen Produktion zurückzugeben suchen, wären hiefür gestraft, obwohl diese Häuser sozialpolitisch, volkswirthschaftlich, gesundheitlich und sittlich weit werthvoller sind, als die Miethkaserue und das Spekulatioushaus. Der Abzug der Schuld zinsen bei der Haussteuer wäre daher ein schwerer sozialpolitischer Fehler. Die werthvollsten Objekte blieben fast steuerfrei uttb der Ausfall, den Staat und Gemeinde erleiden würden, müßte durch Zuschlag zu den anderen Steuern gedeckt werden. Die Haussteuer muß daher wenigstens in den Mittel- und Großstädten eine Objekt- und Realsteuer bleiben.

Ganz ebenso verhält es sich mit der Grundsteuer auf die unbebauten städtischen Gelände. Der Schuldeuabzug wäre auch hier eine Prämie für die Spekulation, eine Belohnung dafür, daß sie die naturgemäße Stadterweiterung hemmt und die Gelände-preise künstlich steigert.

Benachtheiligung dev nnnderbennttelten Stände duvch die Aliethhaussteuev.

Die Besteuerung der städtischen Gelände nach dem Katastralertrag fußt iit der Regel bei Häusern auf der Rohmiethe, bei den Bauplätzen auf der laudwirthschastlicheu Katastereinschätzung. Sie berücksichtigt bei den Häusern weder die Ausgaben der Hausbesitzer für die laufenden Versicherungs-, Unterhaltungs- und sonstigen Kosten, noch das Risiko für Leerstehen der Wohnungen usw. Bei den unbebauten Geländen berücksichtigt diese Besteuerung nicht den Umstand, daß der Berkehrswerth und somit die volkswirthschaftliche Bedeutung dieser Gelände weit über ihrem gegenwärtigen Ertragswerthe steht. Besonders bedeutsam ist    der    Umstand,    daß die Besteuerung    nach dem

Miethertrag die Wohnungen der Minderbemittelten und damit ihre Insassen im Verhältniß zum Hauswerthe weit höher belastet, als die Wohnungen der höheren Stände. In den Häusern der unteren und mittleren Stände ist der Miethertrag verhältuißmäßig höher als tu    den    Häusern    der Besserbemittelten; der    Kubikmeter

Wohnraum ist    hier    bedeutend    billiger als dort.²) Auch    erfährt bei

der Anlage nach dem gemeinen Werthe das Risiko des Miethausfalls durch Leerstehen von Wohnungen, sowie die größere Reparaturbedürf-tigkeit und Abnutzung der einfach gebauten Kleinhäuser eine bessere Berücksichtigung, als bei der Anlage des Hauses nach dem katastermäßigen Ertrage.    Das Mißverhältniß trat besonders    deutlich in

Preußen hervor, als 2893 die Haussteuer mit den beiden anderen Realsteuern, der Grund- und Gewerbesteuer, an die Gemeinden überging und statt derselben eine staatliche Vermögenssteuer nach dem gemeinen Werthe eingeführt wurde. Leider gibt das preußische Communal-ab gab engesetz für die Ausgestaltung der städtischen Grund- und Haussteuer Mite sichere Unterlage und läßt auch die Staffelung (Progression) vermissen. Das Gesetz bestimmt nur in §§ 25, 26 und 23:

„Den Gemeinden ist bie Einführung besonderer Steuern vonr Grundbesitz gestattet. Die Umlegung kann insbesonders erfolgen nach dem Reinertrag, beziehungsweise Nutzungswerth eines oder mehrerer Jahre, nach dem Pacht- bezw. Miethwerth

oder dem gemeinen Werth der Grundstücke und Gebäude, nach den in der Gemeinde stattfindenden Abstufungen des Grundbesitzes oder nach der Verbindung mehrerer solcher Maßstäbe. Sind besondere Steuern vom Grundbesitz nicht eingeführt, so erfolgt die Besteuerung in Prozenten der vom Staat veranlagten Grund- und Gebäudesteuern. Mieth- und Wohnungssteuern dürfen nicht neu eingeführt werden."

Die meisten Gemeinden nahmen die staatlich veranlagte Grund-, bezw. Haussteuer, die beide auf den Gesetzen vom 21. Mai 1861 beruhen, und für die Grundsteuer eine unveränderliche Ertragsschätzung, für die Haussteuer die Rohmiethe zur Grundlage haben, wobei von dieser 3,33—4 pCt. als Steuer erhoben werden. Nur wenige Gemeinden legten die Steuer nach dem gemeinen Werthe an. Als man dann behufs Veranlagung zur Vermögenssteuer die Gebäude in drei Klassen eintheilte, nämlich „geringere", „mittlere", „gute nnd beste" Gebäude, zeigte sich durchweg, daß der Nutzungswerth im umgekehrten Verhältniß zum gemeinen Werth steht, d. h. je geringer das Haus gebaut ist, desto mehr Zins wirft es ab. Besonders zeigte sich auch noch, wie lächerlich gering die bisherige Besteuerung der Bauplätze war. So ist z. B. in Köln der Nutzungswerth, von welchem nach der staatlichen Veranlagung (Gesetz von 1861) die Steuer zu entrichten wäre, bei den geringeren Häusern 6,14 pCt., bei den guten und besten Gebäuden dagegen mir 3,67 pCt. des gemeinen Werthes der Häuser. Um aus dem Nutzungswerth den gemeinen Werth der Häuser zu berechnen, hat man den ersteren bei den geringeren Gebäuden mit 16,3, bei den guten und besten Gebäuden mit 27,2 multipliziren müssen. Ein derartiges Mißverhältnis; hat sich nicht nur bei großen Städten, sondern auch bei mittleren und kleineren Orten herausgestellt. In Malstatt-Burbach z. B. ist der Nutzuugswerth bei den geringeren Gebäuden 7,7 pCt., bei den guten und besten dagegen nur 4 pCt. des Häuserwerthes. In den kleinen Städten Cronenberg und Langenberg im Kreise Mettmann wurden die bezüglichen Zahlen auf 6,8 und 3,2 pCt. bezw. auf 6,4 und 3,4 pCt. festgestellt.

Walter zur Rieden gibt nach dem amtlichen Material noch folgende Ziffern, welche die Steuerüberbürdung der mittleren und unteren Stände durch die Nutzungssteuer ebenfalls deutlich zeigen:³) Nach den Feststellungen der Königlichen Regierung in Düsseldorf beträgt der Nutzungswerth in Procenten des gemeinen Werthes (berechnet nach Kaufpreisen) in:

bei Gebäuden

geringen mittleren guten und besten

Gerresheim

Kaiserswerth

Duisburg .

Essen

Rheydt

Rheindahlen

Viersen

Dülken Stadt

Kaldenkirchen

Krefeld

Uerdingen

Lennep

Ronsdorf .

Mettmann

Wülfrath .

Neuß

Rees

Meiderich . Ruhrort . Höhscheid . Ohligs Opladen . Wald

Solingen .

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Diese verhältnißmäszM Hdherbesteuerung der Häuser für die Minderbemittelten bei der Ertragssteuer trifft die Miether, weil die Haussteuer umso mehr auf diese abgewälzt wird, je weniger der Wohnungsbau für die Minderbemittelten dem Bedürfniß nachkommt. In Preußen wird diese Wirkung noch dadurch verstärkt, daß bei der Ertragssteuer die gewerblichen Gebäude nur mit der Hälfte der (vom Staat veranlagten) Gebäudesteuer, also mit 2 statt 4 pCt. belastet sind, wenn wenigstens der dritte Theil ihres Rauminhaltes gewerblich benutzt wird. Das trifft aber beim Kleingewerbe selten zu; dessen Häuser zahlen also die volle Steuer, während besonders die großen Betriebe, Fabriken, Waaren Häuser u. s. w. für ihre bedeutenden Kapitalanlagen steuerpolitisch bevorzugt sind. Der Ausfall, der dadurch entsteht, muß durch ein allgemeines Höherhalten der Hausstener gedeckt werden, was wieder besonders die kleinen Betriebe trifft.

Alle diese Mißstände werden durch die Besteuerung der städtischen Häuser und Gelände nach dem gemeinen Werthe beseitigt. Schon bei der Werthschätzung wird bei den Häusern nicht nur die rohe Mieth-einnähme berücksichtigt, sondern es werden auch die zur Unterhaltung des Hauses, zu seiner Versicherung gegen Feuer, Unfälle, Haftpflicht usw. erforderlichen laufenden Ausgaben eingerechnet. Im Gegensatz zur Besteuerung nach dem rohen Miethertrag kann sich die Besteuerung nach dem gemeinen Werthe daher der wirths.chaftlichen Bedeutung der Häuser anpassen. Bei den Bauplätzen ist der Ertragswerth gegenüber dem gemeinen Werth sehr niedrig, hinter diesem Ertragswerthe aber verbirgt sich ein volkswirthschaftlich höchst wichtiges Ereigniß: der Uebergang eines Geländes vom niedrigen Acker-zum hochpreisigen städtischen und besonders großstädtischen Bauplatz-Werth. Die Besteuerung dieser Gelände nach dem land-wirthschaftlichen Ertragswerthe ist eine geineinschädliche Förderung der Spekulation und muß noch dazu durch höhere Belastung der anderen Steuerpflichtigen ausgeglichen werden. Die Besteuerung nach dem gemeinen Werthe zieht auch die großen Vermögen, die sich hinter den Baugeländen verbergen, ihrer Bedeutung entsprechend zu den öffentlichen Lasten bei und überhaupt kann die ganze Steuerbelastung der städtischen Gelände nach sozialpolitischen Gesichtspunkten abgestuft werden. Bei dieser Abstufung kann auch der Unterschied berücksichtigt werden, der zwischen den in Eigenthum stehenden oder zum Eigenthumserwerb bestimmten Einfamilien- und Klein-Häusern einerseits, den großen Massenmicthhäusern anderseits besteht. Bei diesen Häusern wäre der Schuldenabzug eine Prämie für die Spekulation, die sich vorwiegend mit den großen Häusern beschäftigt; bei den Einfamilien- und Kleinhäusern kann der relativen Berechtigung des Schuldenabzugs durch einen niedrigeren Steuerfuß Rechnung getragen werden.

Diese Verhältnisse veranlaßten die preußische Regierung in einer Verfügung vom 2. bezw. 20. Oktober 1899, den Gemeinden die Steuer nach dem gemeinen Werthe für die bebauten und unbebauten Gründe zu empfehlen, weil dadurch in rasch wachsenden Ortschaften die Bauplätze steuerlich genügend getroffen und auch die Benachtheiligung der Häuser der Arbeiterbevölkerung vermieden werden könne. Zu diesem Punkt sagt der Erlaß:

„Der bei der staatlichen Gebäudesteuerveranlagung in fünfzehnjährigen Perioden nach mindestens zehnjährigem Durchschnitt gefundene Jahresnutzungsw erih der Gebäude bietet in großen Städten, schnell wachsenden städtischen Vororten oder mittleren Städten, namentlich in Gemeinden mit starker Arbeiterbevölkerung keinen geeigneten Veranlagungsmaßstab. Abgesehen von dem Umstande, daß derselbe die rasche Veränderung der Nutzungswerthe

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in den bezeichneten Ortschaften unberücksichtigt läßt, muß dieser Veranlagungsmaßstab dort drückend wirken, wo von den Hausbesitzern eine höhere Rente erzielt wird, als der üblichen Verzinsung der Gebäude entspricht. Das trifft aber erfahrungsgemäß in Ge meinden der bezeichneten Art bei Häusern mit kleinen, besonders Arbeiter-Wohn ungen zu, weil hier die stärkere Abnutzung und die größere Gefährdung der Mieth eingänge den Wohnungszins steigert. Da nun die Gebüudesteuern von den Grund beschern auf die Miether abgewälzt zu werden pflegen, wirkt der Veranlag ungsmnßstab des Jahresnutzungswerthes häufig in der Richtung einer weiteren Mieth steigerung kleiner Wohnungen. Diese unerwünschte Wirkung wird durch eine Be steuerung vom Kapitalwerthe Der Gebäude, welche in einer Anzahl von Städten bereits zu einer merklichen Entlastung der Häuser mit kleinen Wohnungen geführt hat, vermieden. Umgekehrt muß eine solche Veränderung des Ver-anlagungsmaßstaöes zu einer schärferen Erfassung der werthvollen, aber nur einen mäßigen Zins abwerfenden Gebäude führen, unter denen erfahrungsgemäß die von Wohlhabenden bewohnten Häuser in erster Linie in Betracht kommen."

Der Erlaß meist noch darauf hin, daß die Veranlagung nach dem gemeinen Werth sich auch durch die Leichtigkeit des Veranlagungsgeschäftes empfehle und legt das Muster zu einer derartigen Gemeindesteuer-Ordnung bei; die Gemeindevertretung habe dann jährlich die vom Tausend des gemeinen Werthes zu erhebende Summe festzusetzen und könne dabei die gemeinnützigen Baugesellschaften und die wirth-schaftlich schwachen Hausbesitzer aus sozialen Gründen steuer-politisch begünstigen. Dem Anspruch des § 27 des Communal-Abgabengesetzes, daß „die Steuern vom Grundbesitze n ach glei ch en Nor m e n und Sätzen zu vertheilen" seien, sei dadurch genügt, daß die zu begünstigenden Grundstücke nach demselben Maßstabe, wie alle anderen Grundstücke, d. h. nach dem gemeinen Werthe herangezogen werden sollen. Weiter wird gesagt:

„Das Ersorderniß der „gleichen Sätze" kann aber lediglich für die individuelle Veranlagung, nicht auch für eine generelle Regelung der Veranlagungs-grundsätze gelten; andernfalls würde § 27 a. a. O. mit § 26 Abi. 1 in Widerspruch stehen, wonach bei Nichteinführung besonderer Grundsteuern die Besteuerung in Prozenten der vom Staate veranlagten Grund- und Gebüudesteuern erfolgt. Denn die staatlich veranlagte Gebäudesteuer mit ihrer differentiellen Heranziehung der gewerblich genutzten und der nicht gewerblich genutzten Gebäude, mit ihrer, wenn auch nur schwach entwickelten Progression des Veranlagungstarifes (von 3,33 pCt. bis 4 pEt.) und mit ihren vielfachen steuerlichen Begünstigungen (§§ 4, 5, 7, 8 des Gebäudesteuergesetzes vom 21. Mai 1861) würde der kommunalen Besteuerung nicht zu Grunde gelegt werden können, wenn die Vorschrift des § 27 a. a. O., die nicht etwa blos für Fälle besonderer kommunaler Grundsteuern gellen soll, eine Gleichheit der Steuersätze für die generelle Regelung der Veranlagung verlangte. Aber auch abgesehen hiervon, kann eine steuerliche Begünstigung, welche durch Anrechnung des gemeinen Werthes mit einer Quote herbeigeführt wird, die Vorschrift des § 27 a. a. O. nicht verletzen, da der Steuersatz, d. h. der Promillesatz, mit welchem nach Maßgabe der jährlichen Gemeindebeschlüsse der ermittelte Werthbetrag herangezogen werden soll, für alle, auch die, anderweit begünstigten Grundstücke, der gleiche sein würde."⁴)

Was dieser Erlaß weiter über die Steuerermäßigung der Häuser für Minderbemittelte sagt, sowie die Ergänzungen, welche zur Ni eben vorschlägt und die z. B. in Köln eingeführt wurden, damit auch der private Wohnungsbau für Minderbemittelte durch Prämien begünstigt werde, haben wir im ersten Band Seite 328 gegeben.

Bis jetzt haben nur die wenigsten Gemeinden, meist im Westen der Monarchie, von diesem ministeriellen Hinweis Gebrauch gemacht, besonders Aachen, Barmen, Bocholt, Breslau, Charlottenburg, Dortmund, Düsseldorf, Duisburg, Eberswalde, Elberfeld, Essen, Eschweiler, Flensburg, Görlitz, Groß-Lichterfelde, Kiel, Köln, Köpenick, Malstatt-Bnrbach, Mülheim a. Rh., M.-Gladbach, Münster, Naumburg, Neusalz, Oberhausen, Pankow, Recklinghausen, Reinickendorf, Schweidnitz, Solingen, Steglitz, Stralau, Viersen, Wilhelmsburg, Neuweißensee, Wiesbaden, Vohwinkel, Wermelskirchen,*) tut ganzen gegenüber der Zahl der preußischen Städte sehr wenige. Es war eben ein Fehler, daß die Gesetzgebung bei den Gemeindevertretungen das Verständniß für die sozialpolitische Bedeutung des Steuerwesens voraussetzte; statt die Steuer gleich richtig anzulegen, überließ man dies dem oft sehr interessirten Ermessen der Gemeindevertretungen. Wo aber Grund-und Haussteuer nach dem gemeinen Werth angelegt wurden, haben sie durchweg gute Wirkungen erzielt.

Von den oben genannten Städten erheben die meisten 1 ‘/₂ bis 3 vom Tausend. Die soziale Wirkung war überall sehr günstig.

Die Verwaltung der Stadt Köln a. Rh. berichtet: daß sich die neu eingeführte Gemeinde-Grundsteuer nach dem genreinen Werth rrach jeder Richtung hin sehr bewährt habe, zumal eine gerechtere und allseitig befriedigende Vertheilung der Steuer herbeigeführt worden sei. Insbesondere seien die sogenannten Sv ekulationsgelnnde scharf gefaßt. Dann seien aber auch die gewerblichen Räume, welche zur Staats-gebüudesteuer nur mit 2 p(5t. — also entgegen den Wohnrüumen nur zur Hälfte — veranlagt würden, nunmehr auch mit denr vollen Satze zur Grundsteuer herangezogen worden. Hiedurch sei den W o h n r n u nt e n gegen früher eine Entlastung bis zu 40 pEt. zu Theil geworden, welche in der Hauptsache den kleineren Arbeiterwohnungen zu Gute komme, da bei diesen zwar ein hoher Nutzungswerth, aber ein geringerer gemeiner Werth vorhanden sei.

In Köln betrug die Entlastung nach einer vom Oberbürgermeister zur Verfügung gestellten Nachweisung bei folgenden Arb eiterm i eth h äusern in Prozenten der Staatsgebnudesteuer:

37 = 41,67 pEt.

Weidengasse Im Stovenhof    24 = 43,52 „

Agrippastraße    85 — 33,33 „

**) Damaschke, Ausgaben der Gemeindepolitik S. 110.

Alte Wallgasse    34 = 37,50 pLt.

Krahnenbäumen 23 — 44,87 „ Buschgasse

17 — 40,46    „

In Mülhei m am Rhein betrug nach einer Mittheilung des Oberbürgermeisters die bei Normalarbeiterhäusern eintretende Entlastung bei einem Gebäudesteuernutzungswerth

in Prozenten der Staatsgebäudesteuer . 30,5 pCt.

• 33,3 „

- 37,8    „

. 40,7    „

. 38,9 „

Diese Beispiele sind willkürlich herausgegriffen und lassen sich leicht vermehren. Besonders ist noch hervorzuheben, daß diese beträchtlichen Ernräßignngen eingetreten sind, obwohl in Köln (Steuerordnung § 4) die unbebauten Grund stücke nicht mit ihrem vollen Werthe, sondern nur mit drei Vierteln desselben zur Steuer herangezogen werden. Neuerdings hat Köln noch besondere Steuererleichterungen für Arbeiter-Häuser beschlossen, durch welche diese noch günstiger gestellt werben.*)

In Elberfeld hatte eine von den städtischen Behörden angestellte Untersuchung folgendes Resultat: nach der bisherigen Veranlagung nach dem Nutzungswerth betrug der Steuersatz bei

von

480 Mark

600 „

750 „

900 „ 1200 „

3,43

gewöhnlichen Arbeiterwohnhäusern mittleren Wohnhäusern herrschaftlichen Häusern Ladenbauten Fabriken

landwirthschastlich benutzten Besitzungen Bauplätzen

Diese Zahlen zeigen, daß die geringen Gebäude oft über 100 pEt. höher besteuert werden, als die besseren Gebäude. Der Magistrat von Duisburg legte den Stadtverordneten mit dem Antrage ans Einführung einer Grundsteuerordnung nach gemeinen Werthe eine Probeveranlagung vor, die sich erstreckte auf 82 Arbeiterwohnhäuser, 67 mittlere, 65 bessere Wohnhäuser, 40 Fabriken, 50 Geschäftshäuser, 14 Aktiengesellschaften, 7 zur Landwirthschaft benutzte Grundstücke und 35 Bauplätze. Während diese Besitzungen nach der alten Einsteuerung insgesammt 67,819 M. an Steuer einbringen, sind für sie bei 2 '/2 vom Tausend des gemeinen Werthes 104,699 M. zu entrichten, das würde also einen Gewinn für die Stadtkasse von 36,880 M. ergeben. An der Differenz von 36,880 M. sind betheiligt: die Arbeiterwohnhäuser und die mittleren Wohnhäuser mit einem Weniger und zwar die ersten mit einem solchen in Höhe von 1633

*) W. zur Rieden a. o. O., S. 17.

3/1

2,59

2,34

1,79

1,83

0,10

°/oo des gemeinen Werthes.

11

CO

IC

Mark, die anderen mit einem von 320 M. Das Mehr tragen die besseren Wohnhäuser mit 4716 M., die Fabrikanlagen mit 8370 M-, die Geschäftshäuser mit 2870 M., die Aktiengesellschaften mit 16,232 Mark, die zur Landwirthschaft benutzten Grundstücke mit 98 M. und die Baugrundstücke mit 6547 M.

In Breslau brauchte b:e Stadt zur Durchführung nöthiger Verbesserungen jährlich 200,000 M. mehr. Die am 1. April 1900 eingeführte Reform der Grund-und Gebäudesteuer nach dem gemeinen Werthe bewirkte bei dem Satze von 2,9 vom Tausend, daß die Terrainspekulanten, Aktiengesellschaften und Villen-bewohner jährlich 305,000 M mehr zahlen mußten, so daß die Stadt die nothwendige Mehreinnahme erhielt und doch den Häusern urit kleineren und mittleren Wohnungen 105,000 Mk. Steuern erlassen konnte.

Düsseldorf erhielt von denr unbebauten Boden in der Stadt früher 24,500 Mark, die Besteuerung nach dem gemeinen Werthe mit 2⁽7₀₀ erhöhte diese Einnahme auf 202,000 M.

Der Magistrat von Magdeburg hat (1902) den Stadtverordneten eine Neuregelurrg der Grund- und Gebäudesteuer durch Einführung der Besteuerung des Grundbesitzes nach dem gemeinen Werth vorgeschlagen, während bisher die Gebäude lediglich nach dem Ertrage und der unbebaute Boden nach einem auf Grund der veralteten staatlichen Berechnung viel zu uiedrig angesetzten Werthe besteuert wurden. Künftig sollen gleichmäßig 30/00 des gemeinen Werthes der bebauten wie der unbebauten Grundstücke erhoben werden. Dadurch wird nach Ansicht des Magistrates erreicht, daß 1. die unbebauten Grundstücke, insbesondere die Spekulationsgrundstücke in angemessener Weise stärker (mit rund 161,000 M) belastet werden als bisher und daß durch die hierdurch gewonnenen Mehreinnahmen die bebauten Grundstücke steuerlich entlastet (um rund 11,5 pCt.) werden; 2. durch die Beseitigung der durch nichts gerechtfertigten Bevorzugung der gewerblichen bebauten Grundstücke die Wohnhäuser eine weitere Entlastung erfahren ; 3. in der Klasse der Wohnhäuser die sogenannten besseren Häusec verhältnißmäßig stärker herangezogen wurden, als die geringeren Häuser, so daß als Endergebniß eine wesentliche Entlastung dieser geringeren Häuser mit ihrer den weniger b e in ittelten Kreis en an gehörigen Einwohnerschaft verzeichnet werden kann. Der § 3 des Entwurfs sieht vor, daß der geineine Werth für die Besteuerung nur mit der Hälfte zur Anrechnung komme bei Gebäuden 1. der Aktiengesellschaften, Genossenschaften und Gesellschaften mit beschränkter Haftung, deren durch Statut bestimmter Zweck ausschließlich darauf gerichtet ist, unbemittelten Familien gesunde und zweckmäßig eingerichtete Wohnungen in eigens erbauten oder angekauften Häusern zu billigen Preisen zu verschaffen, und deren Statut die an die Gesellschafter zu vertheilende Dividende auf höchstens 4 pCt. ihrer Antheile beschränkt; 2. der Arbeiter, Handwerker oder diesen wirthschaftlich gleichzustellenden Personen, wenn die Gebäude dazu bestimmt sind, von ihnen selbst und von höchstens zwei anderen Arbeiter-, Handwerker- oder diesen wirthschostlich gleichzustellenden Familien bewohnt zu worden.

Die Besteuerung der städtischen Gelände nach dein gemeinen Werthe ist nicht nur eine Forderung der Gerechtigkeit, sondern pastt sich auch am leichtesten dem Auf- und Absteigen der wirthschaftlichen Entwicklung der städtischen Gemeinwesen und ihrer Bewohner mi.

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öltet ft sagt mit Recht: Die Veranlagung nach dem Nutzungswerthe stehe außer Zusammenhang mit den Bedürfnissen und Leistungen der Gemeinden.*) Die Besteuerung nach dem gemeinen Werth dagegen schmiegt sich stets den Verhältnissen an, besonders wenn die Veranlagungsperioden nicht zu lange sind (für die preußische Vermögenssteuer alle 3 Jahre). Während die Besteuerung nach dem Ertrage eine Progression nach unten bedeutet, bringt die Besteuerung nach dem gemeinen Werthe eine gleichmäßige Heranziehung aller Steuerpflichtigen, die man zu einer berechtigten sozialpolitischen Progression nach oben ausgestalten kann.

Bei der Ertragsteuer kann die steuerpolitische Bevorzugung der Einfamilien- und Kleinhäuser dadurch geschehen, daß man diesen Häusern einen höheren Abnutzungs-Coefsieienten zuschreibt. Werden die Ansprüche der Bauordnung nach der Bestimmung der Häuser abgestuft, also für kleine und Familienhäuser erleichtert, so bedingt die leichtere Bauart einen größeren Verschleiß dieser Häuser und dies rechtfertigt einen höheren Abzug von der Wohnungsmiethe, bezw. einen niedrigeren Prozentsatz der Steuer. Hamburg hat die Steuer für kleinere Wohnungen aus zwei Drittel des Prozentsatzes vom Nutzung sw erthe bemessen, der von den größeren Wohnungen erhoben wird. Doch ist die Besteuerung nach dem gemeinen Werthe in jeder Hinsicht vorzuziehen. Daher haben in Preußen überall, wo sie eingeführt worden ist, die Klagen der Hausbesitzer aufgehört.

Ein Versuch der Abgg. Dr. Jäger und Schirmer, auch in Bayern die Besteuerung der städtischen Häuser und Gelände nach dem gemeinen Werthe einzuführen, ist vorläufig gescheitert. Ihr Antrag wurde am 14. Juli 1902 von Kammermehrheit und Regierung abgelehnt. Er hatte folgenden Wortlaut:

„Die Staatsregierung möge einen Gesetzentwurf vorlegen, welcher in den Gemeinden mit vorwiegender Miethhaussteuer diese Steuer und die Grundsteuer der bebauten und unbebauten Gelände durch eine Steuer nach dem gemeinen Werthe ersetzt, die Steuer selbst nach den Werthsummen der Anwesen prozen'.ual abstuft, bei dieser Abstufung die landwirthschaftlichen Gelände schont, den Bau von kleinen Wohnungen für die minderbemittelten Stände, Beamte usw. durch Private und Genossenschaften begünstigt, die übrigen Häuser mäßig belastet und besonders die Bau- und Spekulations-gelünde ihren Werthen entsprechend zur Steuer beizieht, jedoch den Besitzern von Bauwichen llnd Höfen, welche über das bauordnungsmüßige Mindestmaß hinausgehen, sowie von Gürten, wenn alle diese Gelände unbebaut bleiben sollen, es ermöglicht, diese Gelände durch Eintragung in das Grundbuch in eine niedrigere Steuerklasse zu bringen.

*) N. v. Gneist, Die preußische Finanzresorm durch Regelung der Gemeinde-steuern, Berlin 1881.

11*

Unter den» gemeinen Werth versteht man jenen Werth, de» die Sache nach ihrer objektiven Beschaffenheit hat nnd zn welchem sie in der Regel auch öffentlich verkäuflich ist, also den Werth der Sache nach ihrer objektiven Beschaffenheit für jeden Besitzer im Gegensatz zu betn subjektiven Interesse.

Das preußische Oberverwaltungsgericht hat in einem Urtheile vom 8. Dezember 1899 erkläre, daß der bei einer öffentlichen Versteigerung erzielte Werth die Vermuthung für sich habe, den gemeinen Werth des Grundstückes darzustellen, da die Bildung eines unangemessen niedrigen Kaufpreises durch die öffentliche Bekanntmachung in einem größeren Kreis von Bietern gehindert werde.

Eine Grundbesitzerin in Rixdorf bei Berlin hatte ihr Gelände mit Gemüse bepflanzt, das nur einen geringen Ertrag abwarf; trotzdem hatte die Gemeindebehörde den gemeinen Werth dieses Grundstückes zu 30,000 M. angenommen urd hienach die Grundsteuer veranlagt. Der Einspruch der Besitzerin iührte int Jahr 1899 zur Abweisung ihrer Klage unter folgender Begründung:*) „Nach § 25 des Kommunal-abgabengesetzes vom 18. Juli 1893 sind die Gemeinden ermächtigt, die Steuer vom Grundbesitz nach dem gemeinen Werth desselben zu erheben. Der gemeine Werth besteht nach dem allgemeinen Landrecht in dem Nutzen, der eine Sache jedem Besitzer gewähren kann Dieser Nutzen erstreckt sich aber in der Regel nicht auf die Vortheile, welche aus dem Gebrauche oder Ertrage fließen, sondern er umfaßt auch diejenigen Vortheile, welche durch die Veräußerung der Substanz erwachsen. Deshalb ist es unzulässig, den gemeinen Werth nur nach dem Maßstabe, der atls einer Kapitalisirung der Jahreserträgnisse gefunden wird, zu finden. Vielmehr ist der Verkaufspreis, der unter gewöhnlichen Verhältnissen erzielt werden kann, maßgebend für die Ermittelung des gemeinen Werthes. Dies ist in Sonderheit für die i n großen Städten und deren Umgebungen gelegenen Grundstücke, welche zur Zeit noch landwirthschastlich genutzt werden, der Fall."**)

Wesen und Wirkung der Spekulation in städtischem Banland.

Fast jede Großstadt ist durch einen Ring von Spekulationsland blokirt. kapitalistische Hände haben bei der Stadterweiterung das Gesetz von Angebot und Nachfrage ausgeschaltet, indem sie das beste Gelände aufkauften und dann mit der Abgabe desselben zurückhalten. Eine wirthschaftltche Ursache für diese Zurückhaltung liegt darin, daß

*) Damaschke, „Aufgaben den Gemeindepolitik", 1901, S. 106.

**) Weiteres S. 91011, „Das preußische Kommunalabgabengesetz", 1902, S. 72.

er.

l-Q ;

der Gewinn aus Ban land b. h. aus der steigenden Rente des unbebauten städtischen Bodens m ü h e l o s e r i st, a l s d e r G e w i n n b o ui bebauten Boden, bezw. aus der Vermiethung vonHäusern. Durch diese spekulative Zurückhaltung der Baugelände wird die Stadterweiterung künstlich gehemmt und besonders die Errichtung billiger Wohnungen für die breiten Volksmassen mehr oder weniger unmöglich gemacht. Die Preisbildung der Spekulation fußt auf der Zukunft. Die Besitzer solcher Gelände verlieren allerdings jährlich die Zinsen des Kaufpreises; durch die gesammte soziale Thätigkeit der Allgemeinheit, deren Ergebniß sich in der Werthsteigerung der Gelände und auch der Vorgelände zeigt, wachsen ihnen aber jährlich neue Werthe zu, welche beim endlichen Verkauf des Geländes nicht nur die Zinsverluste wieder einbringen, sondern oft noch einen großen Gewinn abwerfen, besonders wenn die Spekulation sehr viele solche Gelände um die Stadt herum mit Beschlag belegt und auch in gemeinsamem Einver-ständuiß mit dein Verkauf zurückhält, bis der Druck der wachsenden Bevölkerung, unterstützt durch die Bauordnung mit ihrer Vorliebe für die Miethkaserue und höchste Geländeausnutzung, die Preise hoch genug gesteigert hat. Unterstützt wird diese Spekulation durch unsere Hhpo-theken-Banken, die ja selbst bis zu einem gewissen mehr oder weniger hohen Grade Spekulationsbanken sind, was besonders auch der Umstand beweist, daß sie gegenüber dem gemeinnützigen Wohnungsbau und den Baugenossenschaften versagen. Ein beliebtes Mittel der Spekulation sind die sogenannten Chikanirstreifen. Eine Terraingesellschaft erwirbt nemlich mitten in einem freien Gebiet ein Gelände, welches so gestaltet ist, daß ohne dessen Besitz die ordnungsmäßige Bebauung des ganzen Blockes unmöglich ist. Dadurch spart die Gesellschaft das Geld für den Ankauf des ganzen Blockes, hat aber doch seinen Verkauf und die Preisbildung in der Hand. Vielfach kauft die Gesellschaft nur einige Grundstücke, die beieinander liegen, zusammen und läßt sich auf die übrigen das Vorkaufsrecht geben.

„Es ist das Wesen der Spekulation, den Thatsachen v o rauszueilen, und, indem sie schon jetzt mit der sicheren Wahrscheinlichkeit rechnet, daß in zwanzig Jahren sich die Bevölkerung der großen Städte vermehrt haben wird, kaust sie die noch unbebaut liegenden Terrains und wartet. Das Bedürfniß nach Boden wächst, sie wartet. Die Miethen im Centrum steigen und drängen die Bevölkerung an die Peripherie, sie wartet. Der Staat baut Vorortbahnen; die Spekulation begrüßt dies mit einem rveiteren Aufschlag, ihrer Forderungerr. Die Genreinde kanalisiert, pflastert — was könnte natürlicher sein, als daß die Spekulation ihre Ansprüche erhöht. Sie wartet und wartet: denn sie weiß, je Länger sie wartet, um so größer ist ihr Gewinn. Und so gleicht die großstädtische Bevölkerung einem Tantalus. Sie hat

Boden nöth ig, es liegen auch ringsherum ungeheure Terrains; aber sowie sie danach greift, setzen die Spekulanten die Ansprüche in die Höhe und machen sie unerreichbar. Sie können ja warten, und in 20 Jahren werden sie für ihre Zurückhaltung überreich belohnt werden. — Und inzwischen steigen tut Centrum die Miethen, und - die Menschen rücken immer näher und näher zusammen. Um den Raum mehr auszunutzen, werden Schlafburschen angenommen, intntec mehr werden Familien gezwungen, die Geschlechtsunterschiede außer Acht zu lassen. Erwachsene Mädchen schlaft n mit erwachsenen Brüdern in einem Bett. Kellnerinnen, deren Beschäftigung mit 12 Uhr zu-Ende ist, haben ein gemeinsames Bett mit einem Bäckergesellen, dessen Arbeitszeit mit 1 Uhr anfängt rc. Kinder werden mit dem stühesten Alter an den Anblick von geschlechtlichen Dingen gewöhnt. Die Verrohung nimmt zu .... Doch die Bodenspekulation läßt auch mit sich reden. Sie ist gern bereit ihre Terrains schon jetzt zu verkaufen, selbstverständlich zu einem Preis, der einem Erträgnis entspricht, wie es in 20 Jahren zu erwarten ist.

Ein des Humors nicht entbehrendes Beispiel sei hier erwähnt. In Kassel war es, wo die katholische Gemeinde mit der Absicht umging, eine Kirche zu bauen. Lange suchten sie nach einem geeigneten Platze, bis sie eines Tages zu ihrer Ueberraschung von einem der stadtbekanntesten Grundspekulanten die Mittheilung bekainen, daß er bereit sei, ihnen ein Terrain zu schenken. Mit tausend Freuden ging inan darauf ein. Der Menschenfreund hatte nämlich bedeutende Terrains vor der Stadt liegen. Aus diesen schnitt er ein Quadrat heraus und überließ es der katholischen Gemeinde. Was war die Folge? Der Magistrat mußte einen Weg durch jene Terrains hindurchlegen, ntußte pflastern, kanalisieren, so daß der Werth jenes unbebauten Terrnms mit Millionen stieg. Nun kann er ruhig warten bis zu der Zeit, wo die Einwohner von Kassel zu ihm kommen und ihm unter großen Opfern seine Terrains abnehmen müssen. In dem Bureau des Edlen aber hängt eingerahmt ein vom Pfarrer und Gemeindevorsteher unterzeichnetes Dankschreiben.

Der Staat schließt Handelsverträge ab, um die Produktion zu schützen; aber er sieht nicht, daß das Resultat durch vertheuerten Boden wieder aufgehoben wird. Die gestiegene Rentabilität wird sofort tut Bodenpreis wieder kapitalisiert und hebt die Wirkung für den Nachfolger wieder auf. Der Staat spart, wo er kann, doch er ist gezwungen, seinen Beamten einen immer höheren Wohnungszuschuß zu geben. Die Arbeiter inscenieren Streiks: die Bodenspekulation begrüßt das erhöhte Einkommen mit einer Miethsteigerung. Man kann es täglich lesen, daß der wirthschaftliche Aufschwung der letzten Jahre den Besitzern des Bodens Veranlassung gegeben hat, die Miethen zu erhöhen und die Preise der unbebauten Terrains zu steigern. ⁵)

Bei den Verhandlungen des preußischen Abgeordnetenhauses über das Communal-Abgabengesetz von 1893, das den Gemeinden die Einführung einer Bauplatzsteuer ermöglichen sollte, sagte der Abgeordnete Alexander Meyer:

„Gerade denjenigen Vermögenszuwnchs wollen wir treffen, der in aller Stille, ganz unbemerkt vor sich geht, während das Grundstück sich entwickelt aus einer Scholle, die weit draußen vor der Stadt liegt, zu einem solchen

Stück Land, auf welches die Bauspekulation ihr Augenmerk richtet. Die Anlage eines gewissen Kapitals in derartigen Baustellen hat eine gewisse Aehnlichkeit mit Sparkassen-Einlagen, wovon man nicht jährlich Zinsen erhebt, sondern die Zinsen ruhig dem Kapital zuwachsen läßt und dann nach Jahren durch das Anwachsen überrascht worden ist. Die Neigung, in dieser Weise Spekulation zu treiben, ist in

Deutschland mehr verbreitet als in irgend einem anderen Lande hat derjenige, welcher eine Baustelle besitzt, das Bestreben, sie erst dann zu veräußern, wenn die Spekulation ihre Schuldigkeit int vollen Maß gethan hat, wenn der Werthzuwachs, der überhaupt zu erwarten ist, tut Wesentlichen erfolgt ist, und daraus ergibt sich eine gewisse Neigung, mit der Bebauung d era rtiger Stellen zurückzuhalten. Diese Neigung ist eine der Ursachen der Wohnungsnoth, nicht die einzige, aber jedenfalls eine stark mitwirkende Ursache, daß die Wohnungen nicht in dem Maße vermehrt werden, wie es nothwendig wäre, um die Bevölkerung mit guten und wohlfeilen Wohnungen zu versehen. Die sozialpolitische Bedeutung, die ich dieser höheren Besteuerung nach dem sog. Baustellenwerth beilege, der hier in Berlin und in anderen Großstädten mit nicht überntäßigen Schwierigkeiten festzustellen ist, legt dem Besitzer einer großen Stelle wenigstens die Erwägung nahe, ob er die Kosten, welche ihm die Steuer verursacht, sich nicht einigermaßen dadurch erleichtern wolle, daß er baut, vorläufig kleinere Häuser, Häuser für Arbeiter, für den kleineren Mann, so daß hier eine Entlastung der dichtbewohnten Stadttheile stattfindet."

Nun

Finanzminister Miquel sagte bei derselben Gelegenheit:

„Abgeordneter Dr. Meyer hat durchaus R.'cht, daß gerade in Deutschland die Spekulation mit den sogenannten Bauplätzen mehr als in anderen Ländern, namentlich weit mehr als in England, dahin geführt hat, die Bauplätze in der Nähe der Städte unverhältnißmüßig zu vertheuern. Man kann das ganz genau nachweisen, daß in den größeren englischen Städten namentlich die kleineren Wohnungen verhältnißmäßig viel billiger sind als in den größeren deutschen Städten und wenn man genau nachfragt, woher diese Steigerung der Miethpreise kommt, wird man finden, daß unter anderen Gründen es darin liegt, daß die sog. Bauplätze soviel von der einen Hand in die andere wandern und sich dabei fortwährend vertheuern. Derjenige, der einen solchen Bauplatz besitzt, riskirt jetzt die Zinsen des Kapitals, welches er für den Bauplatz hergegeben hat. Dieses verhindert ihn häufig nicht, längere Zeit mit dem Verkauf zu warten; er schließt den Bauplatz zu, die Spekulation ist ihm noch nicht weit genug gegangen. So bleiben solche in der Nähe der Städte unbedingt zur Bebauung nothwendige Grundstücke unbebaut liegen, weil der Preis immer noch nicht hoch genug geworden ist, den der Inhaber dafür erwartet. Wenn sie nun solchen Bauplatzbesitzer neben dem Zins-Verlust, den er hat, attßerdem noch anhalten, eine den: Werth des Bauplatzes entsprechende Steuer zu bezahlen, wird er geneigt sein, den Bauplatz viel eher auf den Markt zu bringen, und es wird das Verschließen der Bauplätze, das künstliche in die Höhe Treiben der Preise nicht in dem Maße stattfinden können. Darin liegt der große sozialpolitische Vortheil."

Dev Bremer Versuch, die Baugelände 311

besteuern.

Die Stadt Bremen machte 1873 den Versuch, die unbebauten Liegenschaften mit einer direkten Abgabe vom Verkaufswerthe, also einer Vermögenssteuer zu belegen. Wie in anderen Orten, so begann auch in Bremen mit dem Jahre 1871 eine lebhafte Spekulation, welche das Garten- und Ackerland um die Stadt herum in Bauland verwandelte und dadurch große unverdiente Gewinne abwarf, sowie durch hohe Bodenpreise das Bauen und damit das Wohnen sehr vertheuerte. Das Bedürfnis nach Erhöhung der Staatseinkünfte kam hinzu und so schufen Senat und Bürgerschaft von Bremen am 13. März 1873 eine Steuer auf die unbebauten Grundstücke in der Stadt und ihrer Umgebung. Sie trat an die Stelle der bisherigen Grundsteuer, welche nicht nach dem Ertrag, sondern nach dem Kapital-, also Verkaufs-Werthe des Geländes angelegt war und zwar mit l¹/» pro Tausend, jedoch mit der Abschwächung, daß im allgemeinen Ertrags- und Verkaufswerth als zusammenfallend angenommen wurden. Nach dem neuen Gesetze sollte für die betreffenden Gelände ausschließlich der Verkaufswerth, also der gemeine Werth, maßgebend sein. Die Landwirthschaft wehrte sich gegen das Gesetz und betonte, man könne doch die landwirthschaftlichen Grundstücke nicht höher besteuern, als ihrem Ertrage entspreche. Der Senatskommissär begegnete diesem Einwand mitdenWorten: beirein landwirthschaftl.GrundstückenseiderErtragswerth zugleich der Verkaufswerth, bei solchen Grundstücken aber, die zur Landwirthschaft benutzt würden, jedoch als Baugrund veräußert werden könnten, sei der Verkaufswerth größer als der Ertragswerth und es sei nur billig, den Verkaufs werth der Steuerschätzung zu Grunde zu legen. Dieser Verkaufswerth sei ein Vortheil, der dem Eigenthümer nicht durch eigene Arbeit, sondern durch die Arbeit und Mühe vieler Anderen zugeflossen sei. Es sei daher nur billig, daß die Gesammtheit dafür die Steuer fordere. In den Verhandlungen des zweiten gesetzgebenden Körpers, der Bürgerschaft, wurde erklärt, es sei nicht die Absicht, alle landwirthschaftlichen Grundstücke nach dem Werthe von Bauplätzen zu taxieren; was Baugrund und was Ackergrund sei, hätten die Schützer zu entscheiden. Wenn der Verkaufs-

werth nur auf der Ertragsfähigkeit des Bodens beruhe, so würde das Land als solches und nicht als Baugrund besteuert. Ländereien, die nur der Landwirthschaft dienen könnten und die überhaupt nicht, oder wenigstens zur Zeit nicht als Bauplätze veräußert werden könnten, würden gewiß niemals als solche geschätzt werden. Das Gesetz kam zu Stande und es wurden Generalschätzer mit Hilfsbeamten aufgestellt, Leute, welche man für befähigt hielt, Gebäude und Gelände abzuschätzen. Maßgebend sollte der „bei einem Verkauf zur Zeit der Schätzung muthmaßlich zu erzielende Preis sein." Jede Schätzung mußte von zwei Schätzern gemeinsam vorgenommen werden; konnten sie sich nicht einigen, so war der Durchschnitt der beiderseitigen Schätzungen maßgebend. Eine Senatskommission, aus drei Mitgliedern bestehend, bildete die Berufungsbehörde und konnte das Ergebnis zu Gunsten oder Ungunsten des Beschwerdeführers abändern. Die Schätzer sollten nur nach bestem Wissen und Gewissen verfahren. Es scheint nun, daß bei der ersten Schätzung im 2. Halbjahr 1873 diese Schätzer unter dem Einflüsse der allgemein aufgeregten Hausse-Bewegung und der hohen Gewinnste, die sie abwarf, besonders die landwirthschaftlichen Grundstücke tut Uebermaß als Baugründe schätzten, was zu vielen Reklamationen führte. Die späteren Schätzungen fielen niedriger iut§. Die hohen Schätzungen der ersten Periode betrafen die Feldmarken von Sch wach Hausen und Pagenthorn, in denen „Bauernwirthschaften mit landwirthschaftlichen Betrieben noch, trotz Villen, Arbeiterwohnungen und städtischen Häusern. Pacht- oder eigenthumsweise auf Parzellen-Betrieben, Gemüsebau usw., merklich sich erhalten haben." Die Satzungen gaben allerdings für Boden und Gebäude ganz kolossale Höhen. ⁶)

In Pagenthorn stieg der Steuerwerth des Morgens von 1400, beziehungsweise 1900, 1470 und 2425 Mark ans 12,000 beziehungsweise 20,000 Mark. Aehnlich waren die Schätzungen in Schwachhausen. In Uthbremen, wo die alten Bauernhöfe schon aufgelöst waren und ein Parzellen-Gemüsebau sich entwickelt hatte, wo bereits viele Bauplätze und Straßenanlagen bestanden, wurde ein Garten von einem Morgen zu 40,000 Mk. eingeschätzt. Wiesengründe, die zum Bebauen sehr ungünstig lagen und der Spekulation zur Zeit keinen Reiz boten, wurden der Morgen zu 6 bis 7 Tausend Mark taxirt. Aehnliche

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Kaufpreise wurden in der Vorstadt Neuland angenommen. Die Grundsteuer, welche von dieser Schätzung erhoben wurde, betrug 2 vom Tausend. Ein Morgen im Werthe von 12,000 Mk. zahlte bereits 24 Mk., während die gewöhnliche Parzellenpacht beim Gemüsebau nur 30—40 Mk. betrug, die in einzelnen Fällen besonders vortheilhafter Ausnutzung allerdings bis gegen 90 Mk. gestiegen sein dürfte. Die Pacht für gute Weiden schwankte zwischen 20—30 Mk., die für gewöhnliches Ackerland blieb jedenfalls unter diesem Betrag. Die neue Grundsteuer war daher vielfach höher oder fast eben so hoch wie der Pachtertrag. Es sollen Fälle vorgekommen sein, „daß höchstbesteuerte Grundbesitzer hypothekarische Darlehen haben aufnehmen müssen, nur um die Grundsteuer und die übrigen öffentlichen Abgaben (die sich auf ihr aufbauten) zahlen zu können." Infolge der vielen Beschwerden holte die Stadtverwaltung 26 Gutachten von Fachleuten ein; sämmtliche sprachen sich, besonders eindringlich G. Haussen, gegen diese Art der Besteuerung aus. Das Gutachten Ad. Wagners war das einzige, welches geltend machte, daß dem betreffenden Gesetze ein richtiger Gedanke zu Grunde liege, der nur in ganz falscher Weise durchgeführt sei: der Gedanke einer Extrabesteuerung des großen Gewinnes, der durch den Uebergang von agrarischen Grundstücken in Baustellen in der Nähe sich erweiternder Städte ohne irgend eine persönliche Leistung des Eigenthümers von diesem erzielt werde. Wagner sprach sich daher auch für die Aufhebung des Gesetzes in Bezug auf wirklich noch landwirthschaftlich benutzte Grundstücke, die nur von der gewöhnlichen Grundsteuer getroffen werden sollten, ans, befürwortete aber zugleich eine laufende Extrabesteuerung der unbenutzt liegen bleibenden, blos auf die aufsteigenden Bauconjunktur wartenden Baustelle und eine hohe Besitzwechsel-Abgabe (bezw. Erbschaftssteuer) auf den Gewinn, welcher am Kapitalwerth solcher Grundstücke, früher oder später, wegen ihres Uebergangs zur Benutzung für Bauten, erzielt würde. Von den übrigen Gutachten wurde der tiefere soziale Grund jenes Gesetzes nur ausnahmsweise berührt, so besonders von Helferich, der aber diese Besteuerung, als der sozialistisch kommunistischen Anschauung entsprechend, ablehnte. *)

Im Jahre 1875 wurde dann bestimmt, daß die Geineinde-abgabeu, die sich auf der Grundsteuer aufbauten, nicht nach der neuen, sondern nach der alten Schätzung erhoben werden sollten, und am 11. Oktober 1878 wurde das Gesetz vom 13. März 1873 wieder auf-

*) Wagner, Finanzwissenschaft, 2. Auflage, 1890, 2. Theil, S. 567.

gehoben. Die bebauten Grundstücke mit ihren Hofräumen, Gärten, gewerblichen Arbeits- oder Lagerplätzen wurden einer Gebäudesteuer, die anderen Grundstücke einer Grundsteuer unterworfen, die Gebäude-steuer wurde vom Kapitalwerthe, die Grundsteuer vom ermittelten Neinertragswerthe der betreffenden Liegenschaften erhoben.

in der

Der Versuch, die Ertragssteuer durch eine Steuer aus dem Verkaufswerthe zu ersetzen und die Bauplätze als solche zu besteuern, war also gescheitert, Bremen kehrte zur reinen Ertragssteuer zurück. Der Grundfehler des aufgehobenen Gesetzes war gewesen, daß es Grund-stücke, die noch regelmäßig in seßhafter Weise landwirthschaftlich benutzt wurden, bereits als Bauplätze behandelte, ehe sie es waren Annahme, der landwirthschaftliche Ertrag dieser Grundstücke sei gleich den Zinsen ihres Kapitalswerthes und sie könnten zu diesem Werthe jederzeit als Bauplätze verkauft werden. Diese Ländereien waren thatsächlich in ihrer großen Mehrheit noch keine Bauplätze in dem Sinne, daß ihre Zurückhaltung vom Markte die Stadterweiteruug ver-theuert oder gehemmt hätte. Für derartige Gelände war der Steuer-fuß von 2 °/₀₀ zu hoch,; erhebt doch die jetzige preußische Vermögenssteuer nur y₂ %₀ und beginnt erst bei Vermögen über 6,000 Mk.

Die Bauplatzsteuer im preußischen Aommunal-Abgabengesetz.

Die Denkschrift vom 2. November 1892, mit welcher die preuß. Regierung den Vorschlag machte, die Realsteuern den Gemeinden zu übergeben, bemerkte: durch diese Ueberweisung öffne sich ein neues und fruchtbares Feld für die Bethätigung der Selbstverwaltung. Bei Berathung des Artikels 27 jenes Gesetzes thaten Abg. Alexander Meyer und Finanzminister Miguel die oben S. 167 erwähnten Aeußerungen; Alexander Meyer bemerkte noch, es „sei eine der schwierigsten, aber würdigsten Aufgaben der städtischen Finanzpolitik, den wachsenden Baustellenwerth in einer richtigen und angemessenen Steuer zu treffen". Das Gesetz hat aber diesen Zweck nur sehr unvollkommen erreicht. Es sagt in § 27 :

„Die Steuern vom Grundbesitz sind nach gleichen Normen und Sätzen zu vertheilen. Liegenschaften, welche durch die Festsetzung von Baufluchtlinien in ihrem Werthe erhöht worden sind, (Bauplätze) können nach Maßgabe dieses höheren Werthes zu einer höheren Steuer als die übrigen Liegenschaften herangezogen werden."

Der erste Absatz, der von der Besteuerung nach gleichen Normen und Sätzen spricht, bezieht sich auf die allgemeine Grundsteuer, der zweite nur auf jene Gelände, die durch Baufluchtlinien einen höheren Werth erhalten. Die Festsetzung dieser Linien, die Festlegung des Stadterweiterungsplanes durch endgiltige Anordnung der Straßen ist aber nur der letzte Schritt, das Ende eines langen Werdeganges in der Werthbildung dieser Grundstücke. Die Wertherhöhung der Gelände ist durchweg schon weit früher eingetreten. Sie beginnt mit dem all-mäligen Hinauswachsen der Großstadt in die Vororte und in das Vorgelände. Die Ziehung der Baulinien findet die Wertherhöhnng meist bereits vor, sie macht die Gelände aber baureif und nun löst sich der Preis derselben für den Wohnungsmarkt aus. Es bleibt aber immer noch genug Land übrig, das ebenfalls hochwerthig ist, von den Baufluchtlinien noch nicht berührt wird, aber doch durch seine Zurückhaltung die Wohnungsnoth verschärft. Diese Gelände können nach dem Wortlaute des Gesetzes von einer Bauplatzsteuer nicht getroffen werden; dazu kommt die unglückliche allzu buchstäbliche Auslegung dieses Paragraphen durch das preußische Oberverwaltungsgericht. Dieses hat nämlich am 11. Juni 1896 in einem Verwaltungsstreitverfahren entschieden, daß Bauplatzsteuern nur von Grundstücken an solchen Straßen erhoben werden dürfen, deren Fluchtlinien nach beut Gesetz vom 2. Juli 1875 festgesetzt worden sind. In Berlin, wo ein genauer Fluchtlinienplan bereits seit Anfang der 60er Jahre besteht, konnten daher nur die Grundstücke an einigen nachträglich festgesetzten Querstraßen mit der Bauplatzsteuer belegt werden, von 2124 zur Bauplatzsteuer herangezogenen Grundstücken nur etiva 200. Weil dies als Ausnahmegesetz erschien, wurde die Steuer wieder aufgehoben. Dasselbe geschah in Görlitz, Paderborn, Malstadt-Burbach und anderen Gemeinden, lleber-haupt ist in Preußen durch die unklare Fassung jenes Artikels 27 die Lage gegen früher verschlechtert worden. Nach der früheren Gesetzgebung waren die Städte unter ministerieller Genehmigung berechtigt, eine Bauplatzsteuer einzuführen und zwar ohne die einschränkenden Bestimmungen des oben erwähnten Artikels 27. Es ist zwar nirgends geschehen, theils weil die Preise der Bauplätze gegen ihre jetzige Höhe weit zurückstanden, theils weil man die Steuer nach dem gemeinen Werth noch nicht hatte, theils aus Mangel an sozial-

politischer Einsicht. Soll die Bauplatz- und Umsatz-Steuer eine socialpolitische Bedeutung haben, so muß die Gesetzgebung sich vor allem klar ausdrücken; sie darf ferner nicht blos die Unterlage p dieser Steuer schaffen, sondern muß auch die Gemeinden zu ihrer Einführung veranlassen. Einstweilen haben sich jene Gemeinden, die oben Seite 160 genannt sind, dadurch geholfen, daß sie s ä m m t l i ch e Liegenschaften nach dem gemeinen Werthe besteuern. Eine besondere allgemeine Bauplatzsteuer ist aber auf Grund der jetzigen Gesetzgebung in Preußen unmöglich.

Die städtische Bauplatz- oder Grundwertb-

stener. *)

Die Besteuerung dieser Gelände nach ihrem Ertragswerthe bedeutet für die Spekulation eine Privilegiruug, die der Steuerbefreiung gleichkommt und eine gemeinschädliche Begünstigung. In dieser Steuerfreiheit liegt aber auch ein Unrecht gegen jene Kapitalien, welche in beweglichen Werthen oder Häusern angelegt und in dieser Eigenschaft zu den öffentlichen Lasten beigezogen sind. Bau- und Spekulativ ns- • gelande sind nicht zu trenneit, die höhere Bewerthung dieser Gelände ruht auf dem natürlichen Vorgang des Wachsthums der

*) Der Erste, der die Sonderbesteuerung dieser Gelände anregte, war wohl Adolf Wagner. Das geschah bereits 1872 auf der Band I S. 163 erwähnten Eisenacher Versammlung, später besonders in dem Lehrbuch der politischen Oekonomie, 4. Hauptabtheilung, Finanz Wissenschaft, 2. Auflage, 1890,2. Theil, Theorie der Besteuerung,

S. 576, 588. Hier weist Wagner darauf hin, daß bei den Spekulations- und Con-sunktur-Gewinnen überhaupt der werthbestimmende Einfluß des Eigenthümers verschwindet oder wenigstens stark zurücktritt: „Es fehlt ihnen das Moment des individuellen ökonomischen Verdienens. Die Ausbeutung der Conjunktur wird zum Gegenstand der Spekulation, von einem ökonomischen Verdienen des Conjunkturen-Gewinnes, welcher durch Spekulation erzielt wird, kann doch höchstens ausnahmsweise und nur in geringerem Maße gesvrochen werden. Eine Menge tiefer, wirthschaftlicher, sittlicher und socialer Schäden sind die Folge dieser Verhältnisse, namentlich der Ausdehnung des Spekulations-Momentes. Man braucht nur auf das Geschäft an den Fondsbörsen, (Disferenzspiele), auf viele Vorgänge im Waarenhandel und aus den spekulativen Besitzwechsel im Grund- und Gebäudeeigenthum, besonders in rasch wachsenden Städten

Stadt, aus welchem die Spekulation erst einsetzt, um eine noch höhere Werthsteigerung zu erzielen, als an sich ohne diese Nachhilfe eintreten würde. Ein Vergleich mit der spekulativen Werthsteigerung der beweglichen Werthe, besonders an der Börse, trifft daher absolut nicht zu. Nirgends gehen Ertrags- und Kapitals-, Nutz-nngs- und Verkehrswerth weiter auseinander, als bei diesen Geländen. Ihre Besitzer eskomptiren in dem Marktpreise die Hoffnungen der Zukunft. Wenn schon bei den städtischen Häusern die Einsteuerung nach dem gemeinen Werthe allein eine gerechte Veranlagung ermöglicht, so ist diese Besteuerung bei den Bauplätzen der einzige Weg, um diese Gelände, ihren hohen Werthen und besonders ihrer sozialpolitischen Bedeutung entsprechend, zu fassen.*) Die öffentlichen Lasten

(Baustellen) hinzuweisen. Nach den vorliegenden Erfahrungen erscheint eine Bestelle rung der Conju nkturengern in n e, gerade auch als ein Mittel für Beschränkung dieser volkswirthschafrlich wie sittlich überwiegend bedenklichen Spekulation erwünscht." Wagner niacht dann auf die Schwierigkeiten aufmerksam, welcher einer allgemeinen und gleichmäßigen Besteuerung dieser Gelände erwachsen und weist zur Ueberwindung dieser Schwierigkeiten auf vier Wege hin, die nebeneinander einzuschlagen seien: „Einmal ist die Einkommen- und besonders die Ertragsbesteuerung des berufsmäßigen Erwerbes so einzurichten, daß sie Conjunkturengewinne, welche sich mit dem Einkommen oder Ertrag verbinden, nröglichst mittrifft; zweitens har die Verkehrsbesteuerung der einzelnen Akte oder Rechtsgeschäfte in den geeigneten Fällen speziell diese Gewinne mitzutresfen; drittens müssen letztere mitunter auch noch auf besondere Weise erfaßt werden, zu welchem Zwecke namentlich der Besitz Wechsel beim Erbgang zu verfolgen und eventllell als Erbschaftssteuer angemessen einzurichten ist; viertens ist in einem wichtigen Spezialfall eine Separatbesteuerrurg einzuhalten, nämlich bei den: Gewinne, welcher durch Uebergang des im Privateigenthum stehenden Bodens aus einer-ökonomischen Benutzungskategorie in eine spezifisch andere rentablere ohne eigene Leistung des Eigenthümers für diesen abfällt" (also in jenem Zeitpunkt, da das bisher lnndwirthschaftliche Gelände sich in städtisches Baugelände umwandelt). Für diese Gelände empfiehlt Wagner eine laufende Extrabesteuerung durch ein starkes Vielfaches der agrarischen oder sonstigen gewöhnlichen Grundsteuer, event, nach einem Anschlag, in welchem der Ertrag nach der Höhe des Zinses aus dem jeweiligen beim Verkattf zu erzielenden Kapitalwerthe geschätzt wird.

Als A. Held gegen diese Besteuerung den Einwand erhob, dann müsse nmit auch die spekulativen Gewinne aus Mobiliarwerthen besteuern, wies Wagner auf die durchaus verschiedenen Funktionen der verschiedenen Preisgesetze der beweglichen und unbeweglichen Werthe hin. Die Besteuerung der Gewinne aus beweglichen Vermögen ist kaum richtig durchzuführen, die der Spekulationsgewinne von Liegenschaften dagegen verhättnißmäßig leichter.

*) „Ich habe ausdrücklich gesagt, daß in sehr vielen Fällen der Werth des Grundbesitzes unter wesentlicher Zugrundelegung des Ertrages zu berechnen ist, daß aber auch andere Fülle sein können, z. B. bei städtischem Grundbesitz oder bei Grundstücken, die in der Nähe einer Stadt liegen oder in solchen industriellen Gegenden, wo

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werden ja gerade durch jenen Vorgang, welchem diese Gelände ihre Werthsteigerung verdanken, ununterbrochen erhöht. Wenn die Be-steuerung der Baugelände dazu noch die gewerbsmäßige Spekulation und Preistreiberei vermindern oder ganz unterbinden kann, so liegt darin ein weiterer unschätzbarer Vortheil für die Gesammtheit. Zu diesem Zwecke soll die Steuer die wirthschaftliche Kraft der Spekulation brechen, die Bauthätigkeit und überhaupt der normale Fortgang der städtischen Besiedelung soll dagegen nicht gehemmt, sondern erleichtert werden.

Bauplätze in unserem Sinn sind alle jene unbebauten Liegenschaften in der Stadt und deren Außengebieten, die sich durch ihren höheren Werth aus der landwirthschaftlichen Fläche herausgelöst und dadurch den Charakter städtischen Baugeländes erhalten haben. Das Ziehen der Baufluchtlinien, wie es das preußische Gesetz (s. oben S. 172) vorschreibt, darf nicht abgewartet werden, denn die betreffenden Gelände haben ihren landwirthschaftlichen Charakter meist bereits längst vor Anlage der Bauflucht verloren. Gebäude, die nur zu vorübergehender Benutzung errichtet sind, verändern die Bauplatzeigenschaft des Anwesens nicht.

Die Grundsteuerordnung,, welche das preußische Ministerium am 16. März 1895 den Gemeinden als Muster hinausgab, sagt zu Artikel 27 des Kommunalabgabengesetzes:

Als unbebaut (im Sinne dieser Bestimmung) gelten Liegenschaften auch dann, wenn nur Schuppen, Baracken und ähnliche, zur einstweiligen Benutzung oder' anderen vorübergehenden Zwecken dienende Baulichkeiten darauf errichtet sind. Die innerhalb des bezeichneten Gebietes gelegenen Hofräume und Hausgärten unterliegen der Bauplatzsteuer nur, soweit sie nach Umfang und Lage als selbständige Bauplätze in Betracht kommen.

Der Besteuerung der Bauplätze wird der Betrag zu Grunde gelegt, um welchen ihr Werth durch Festsetzung der Baufluchtlinien erhöht worden ist. (Bauplatz-werth). Der Bauplatzwerth wird für jede im Zusammenhang stehende Vauplatzfläche des Eigenthümers durch Abschätzung festgestellt. Als Anhalt gilt der Unterschied zwischen den Kaufpreisen, welche im freien Verkehr für Liegenschaften von gleicher Beschaffenheit, Größe und im übrigen gleicher Lage zur Zeit der Veranlagung erzielt werden, je nachdem die Liegenschaften in einer Baufluchtlinie gelegen oder nicht gelegen sind.*)

die Bedeutung des Ertrages schon ganz zurücktritt, daß da wesentlich der Kaufwerth zu Grunde gelegt werden müßte." Finanzminister Miq uel bei den Verhandlungen des Abgeordnetenhauses über die Bauplatzsteuer, 1892/93, S. 1858.

*) Nöll, das preußische Kommunalabgabengesetz vom 14. Juli 1893, 4. Aufl., 1902, S. 401.

Die untere Grenze für die Steuer sucht Eberstadt⁷) dort, wo der Bodenpreis so hoch gestiegen ist, daß die landwirth-schaftliche Benutzung wirthschaftlich nicht mehr möglich ist. Die französische Erhebung von 1882 ergab als höchsten Preis des land-wirthschaftlichen Bodens, und zwar nur bei Weinbergen, 2968 Franks für 1 ha. Für Deutschland sind die Angaben sehr dürftig, doch kann man wohl 2500—3000 Mark für die ba als die Grenze annehmen, bei welcher sich der Uebergang von Ackerland in städtisches Bauland vollzieht und die Bauplatzsteuer beginnen könnte. ⁸) Eine starre Grenze ist allerdings nicht zu ziehen. Viele Spekulationsgelände werden schon lange vorher gekauft, ehe die Stadterweiterung oder der Vorortsverkehr, die industrielle Ansiedelung usw. bis zu ihnen vordringt. Der Besitzer begnügt sich einstweilen damit, daß die land-wirthschaftliche Fortbenutzung ihm die Grundsteuer deckt und noch einen Zuschuß zu den Zinsen gibt, von denen er den größten Theil opfert. Zahlreiche Besitzungen in den Außengebieten der Großstädte befinden sich in Händen von Bauern und kleineren Gewerbetreibenden. Diese machen in der Regel wenigstens keine größeren spekulativen Aufkäufe, nehmen aber Theil an den Früchten der gesummten Geländespekulation in ihrem Umkreis. Derartige Gelände könnten mit einer geringeren Steuer belegt werden und erst beim Besitzwechsel außerhalb der Familie würde die allgemeine Steuer eintreten. Besonders wären die landwirthschaftlichen Grundstücke zu schonen, aber nur dann, wenn sicher ist, daß der landwirthschaftliche Betrieb nicht zum Scheine aufrecht erhalten wird. Dieses ist im Allgemeinen dann der Fall, wenn der Besitzer das Gut schon längere Zeit vor der Werthsteigerung time hat und es als Gesammtgut ordnungsmäßig mit allem Zubehör nach Landes- und Ortsgebrauch bewirthschaftet. (Rückenbesitz.) Landwirthschaftliche Grundstücke, welche in der Hand eines Kapitalisten oder Großgewerbetreibenden und besonders einer kapitalistischen Gesellschaft sind und nur noch pachtweise betrieben werden, dürften im allgemeinen als Bauplätze zu behandeln sein; ebenso die hart vor dem städtischen Weichbilde liegenden Gemüsefelder und gewerblichen Gärtnereien.

Die Frage, ob auch die Gärten und die gewerblichen Gelände einer solchen Steuer unterworfen werden sollen, hat in einigen preußischen Städten sogar zur Wiederaufhebung der Bauplatzsteuer

geführt. Gewiß sollen Gärten und gewerbliche Plätze begünstigt werden. Zu diesem Zwecke werden die betreffenden Plätze als Gärten usw. ausdrücklich im Grundbuch bezeichnet und dann von der Bauplatzsteuer frei gehalten. Verlieren diese Plätze aber später ihren grund-buchmäßigen Charakter, werden sie Bauplätze, so ist die Steuer auf eine gewisse, nicht zu kurze Reihe von Jahren nachzuzahlen. Diese Bestimmung würde auch dazu beitragen, daß nicht so viele Gärten verbaut würden, sondern in den Städten erhalten bleiben. Die ziffermäßige Grenze, wo der Ackerwerth aufhört und der Bau stell en werth beginnt, muß unter Würdigung sämmtlicher Umstände, nicht blos des Geländepreises, vorgenommen werden. Frankfurt a/M. läßt das gesammte unbebaute Gelände des Stadtgebietes durch besondere Schätzer nach seinem Werthe in Lage-Klassen oder Zonen eintheilen. Die Grundstücke derselben Klasse unterliegen dann derselben Steuer. Weil aber die Schätzung des Bodenwerthes an den Grenzen der Lageklaffen unsicher wird, so empfiehlt es sich, jedes Grundstück für sich zu taxiren, was in Preußen durch die Anlage der staatlichen Vermögenssteuer erleichtert wird. Die Schätzung des Werthes kann auch durch Selbstangabe der Eigenthümer (Fatirung) geschehen, muß aber dann durch Schätzer geprüft werden. In Neuseeland hat die Gemeinde*) in dem Falle, daß der Eigenthümer den Platz zu nieder einschätzt, das Recht, ihn zu diesem Preis zu übernehmen.

Als Grundlage für ihre Thätigkeit werden die Schätzer die ' Kaufpreise der letzten Jahre zu Rathe ziehen, die unter besonderen Verhältnissen vorgekommenen Käufe (Affektionswerth usw.) ausscheiden, dabei auch Acht haben, daß nicht Preise, die für einzelne kleine Parzellen ans besonderen Ursachen bezahlt wurden, ans das gesammte Gelände übertragen werden. Auch die Pachtpreise können als Maßstab dienen. In den Zonen, in welchen die landwirthschaftlichen Gelände bereits verschwunden sind, ist die Arbeit leichter, in den anderen ist größere Vorsicht nothwendig. Plätze, die mit Bauverbot belegt sind, bleiben, wie die Höfe und Gärten, die als solche ins Grundbuch eingetragen sind, von der Steuer befreit. Falls die Baustcllenwerthe dauernd sinken, wird die Steuer ermäßigt oder nachgelassen; wird ein Platz bebaut, so tritt er aus der Bauplatzsteuer heraus. Nebergangs-bestimmungen werden die Einführung der Steuer erleichtern. Alle 3 bis 5 Jahre wäre eine Neuschätzung vorzunehmen.

*) Damaschke, Aufgaben der Gemeindepolitik 1901, S. 105.

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Wegen der Schwierigkeit, eine objektive Kennzeichnung der Spekulationsgelände zu geben, weil ferner auch das Gelände, das sich nicht in spekulativen Händen befindet, an der Wertherhöhung theil-nimmt, welche durch die Großstadtbildung herbeigeführt und durch die Spekulation verstärkt wird, ferner um die nicht kapitalkräftigen Besitzer, sowie die landwirthschaftlichen und gewerblichen Gelände zu schonen, empfiehlt es sich, die Steuer räumlich und zeitlich nicht zu frühe anzulegen. Sie wird die äußeren Zonen entweder ganz der bloßen Grundsteuer überlassen oder wenigstens nur schwach treffen, bis auch dort sich ein allgemeiner und wahrer Baustellenwerth herausgebildet hat. Auch in den inneren Zonen soll die Steuer, besonders bei ihrer Neueinführung, nicht zu scharf einsetzen. Alle diese Rücksichten führen von selbst zu einer progressiven Besteuerung und zwar kann diese doppelt abgestuft werden: nach Lage-Klassen und nach Vermögenswerthen. In den Außengebieten würde die Grundwerthsteuer sehr mäßig beginnen, nach dem Stadtinnern zu würde der Steuerfuß steigen und ebenso würden die kleineren Hausund Grundwerthe mäßiger, die größeren stärker getroffen werden, um so ansteigend die in kapitalkräftigen Händen befindlichen großen Spekü-lationsgründe am höchsten zu belasten. Was in dieser Hinsicht bei der Grundwerthsteuer wegen der inneren Schwierigkeiten versäumt werden muß, wird dann die Umsatzsteuer beim Besitzwcchsel und die Steuer ans den unverdienten Werthzuwachs nachholen.

Die Württembergische Abgeordneten-Kammer hat am 5. Juli 1902 bei der Gemeindesteuerreform die Bauplatzsteuer als freiwillige Gemeindesteuer mit großer Mehrheit aller Parteien beschlossen. Die Gesetzesbestimmung lautet:

Die Gemeinden sind berechtigt, das der Umlage zugrunde liegende ordentliche Grundsteuerkapital für solche Grundstücke, denen nach Maßgabe des genehmigten Ortsbauplanes die Eigenschaft als Bauplätze für die Errichtung von Gebäuden an Straßen oder öffentlichen Plätzen zukomnrt, durch einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag ist in Prozenten desjenigen Betrages zu bestimmen, mit den eine 3proz. Rente des Verkaufswerthes des Grundstückes den anderthalbfachen Betrag seines Grundsteuer-capitals übersteigt. Der Zuschlag darf über 100 Prozent dieses Mehrbetrages nicht hinausgehen.

Der Minister des Inneren sagte dabei:

Die Bauplätze haben meist keinen oder einen geringen Ertrag, und wenn sie einen solchen haben, so ist dies nicht ihre Zweckbestimmung. Eine innerlich richtige Besteuerung hat sich also nicht tut Rahmen der Ertragssteuern, sondern einer Werth-steuer zu halten. Der Werthzuwachs der Grundstücke entstehe nicht bloß durch Verleihung der Eigenschaft als Bauplatz durch den Ortsbauplan, sondern namentlich

auch durch die Aufwendungen der Gemeinden für Straßen usw., die sie nach den Vauquartieren ziehen. Der Bauplatzeigenthümer beziehe also einen besonderen Gewinn aus Kosten der Steuerzahler. Auch lasse sich durch die Bauplatzsteuer vielleicht eine Beschränkung der Bauplatzspekulation erreichen. Er gehe davon aus, daß einfach Zonen bestimmt und daß innerhalb dieser Zonen die Werthsätze festgesetzt werden. Gegen die Steuer werde geltend gemacht, sie werde nicht viel einbringen. Für die Stadt Stuttgart allein berechne sich ein Betrag von M. 160,000, trotz der niederen Sätze. Diese könnte man übrigens erhöhen. Daß sich keine Ueber-lastung herausstelle, das habe die Eingabe des Güterbesitzervereins gezeigt. Wenn keine Werthsteigerung eintrete, werde auch keine Vauplatzsteuer erhoben. Er sönne sich nicht überzeugen, daß innere oder praktische Gründe gegen die Annahme des Entwurfes vorliegen.

In Preußen haben einige Städte (s. o. S. 160) die bebauten und unbebauten Gelände gleichmäßig mit einer Abgabe vom gemeinen Werthe belegt und so Haus- und Bauplatzsteuer vermischt. Eine besondere Bauplatzsteuer hat Frankfurt a. M. Die bebauten Gelände zahlen eine Haussteuer mit 4 pCt. vom Rohertrag, die unbebauten Gelände eine Landsteuer, über welche die Steuerordnung vom 12. Juni

1896 sagt:

Der Besteuerung der unbebauten Grundstücke (Landsteuer) wild vom 1. April ] 895 ab der gemeine Werth derselben zu Grunde gelegt.

Als unbebaut gelten Grundstücke auch dann, wenn nur Schuppen, Gartenhaus chen, Baracken und ähnliche, der einstweiligen Benutzung oder andertt vorübergehenden Zwecken dienende Baulichkeiten darauf e-richtet sind.

Die Gesammtheit der landsteuerpflichügen Grundstücke wird in örtliche Bezirke (Lage-Klassen) eingetheilt, welche Grundstücke von annähernd gleichem Einheitswerth umfassen.

Die Abgrenzung der Bezirke (Lage-Klassen) ist sodann alle drei Jahre einer Revision durch den Steuerausschuß zu unterwerfen.

Für jeden Bezirk (Lage-Klasse) setzt der Steuerausschuß alljährlich einen Durchschnittswerth fest, wobei in erster Linie die Verkaufspreise zu Grunde zu legen sind, welche innerhalb des betreffenden Bezirks während der letzten drei Jahre erzielt worden sind; dabei sind Preise, welche unter besonderen Ausnahme-Verhältnissen vereinbart worden sind, artßer Betracht zu lassen. Der Bauwerth der oben genannten Baulichkeiten bleibt bei der Werth-Ermittlung außer Ansatz.

Die Landsteuer beträgt 1 vom Tausend des für jeden Bezirk (Lage-Klasse) festgestellten jeweiligen Durchschnittswerthes. Ein angefangenes Tausend wird, wenn der überschießende Betrag die Zahl 500 übersteigt, als voll gerechnet, andernfalls außer Berechnung gelassen.

Die Gelände von Staat, Gemeinde und Wohlthätigkeitsanstalten bleiben natürlich steuerfrei.

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¹

Das'^Bürg erliche Gesetzbuchs 1515, 2049, Einführungsgesetz'Art. 137, hat^daher auch die Möglichkeit geschaffen, daß durch letztwillige Verfügung bestimmt werden kann, daß der Erbberechtigte ein landw irthsch aftlich es Gut nach dem Ertrages w^erth übernehmen jolt Der Ertragswerth ^bestimmt sich hier nach dem Reinertrag, Iden das Landgut beish'einer^Benutzung als Ganzes ^nachDiner bisherigen ivirth-schafllichen Besiimmung^bei ordnungsmäßiger^Bewirthschaftung in dein Culturzustande, in. welchem es^sich beim Erbfall befindet, nachhaltig'gewähren kann. Die Landesgesetzgebung kannnoch nähere Bestimmungen über die Ermittlung des Ertragswerthes treffen. Ein Theil der preußischen Höfegesetze bestimmt den Ertragswerth durch ein bestimmtes Vielfaches, das 16 bis 30fache des Katastral-Reinertrages, andere dieser Gesetze schreiben die Kapitalisirung des Reinertrages zu einem gewissen Prozentsatz vor.

²

1. Band, S. 66 u. s. m.

³

Walter zuv Rieden, Dr jur., Regierungsassessor am Landrathamte Mettmann: Die zweckmäßigere Ausgestaltung der Grund- und Gebäudesteuer; im Aufträge des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiter-Wohnungswesens, 1901.

⁴

Preußisches Ministerialblatt für die gesammte innere Verwaltung 1899 0. 160. Nöll, das preußische Communalabgabengesetz, 4. Auflage, 1902, S. 466

⁵

„Privilegirtes Spekulantenthum", Berlin, Harrwitz Nachf.

⁶

Näheres über diese Steigerungen der Vodenwerthe, siehe bei Ad icke s „Ueber die weitere Entwicklung des Gemeindesteuerwesens" in der Zeitschrift für die gesummte Staate Wissenschaft, Tübingen, 1894, S. 601.

⁷

Eberstadt, Städtische Bodenfragen, S. 87.

⁸

Der Werth eines ha Berliner Baugrund ist bei nur 00 Mk. für den Qm, welcher Preis höchstens in den Außengebieten besteht, 000,000 Mark.

Die städtische Amsatzsteuer.

Die Bauplatz- oder Grundwerthstener darf als Besitzsteuer besonders im Anfang nicht hoch gegriffen werden, sie kann auch die Anßengelände nicht immer genügend treffen. Zu ihrer Ergänzung bedarf sie daher einer Verkehrs- oder Umsatzsteuer (Besitz -wechselgebühr.) Diese Steuer trifft zunächst den Bodenwerth an sich in Stadt und Land. Sie ist die Gebühr, welche der Staat, und falls die Gemeinde zu Zuschlägen berechtigt ist, auch diese, dann erhebt, wenn eine bebaute oder unbebaute Liegenschaft den Besitzer wechselt. Die Verschiebung der persönlichen, politischen und wirthschastlichen Verhältnisse einer Liegenschaft, welche in diesem Augenblicke eintritt, ist ein Vorgang, der die Oeffentlichkeit berührt und die Erhebung einer Gebühr rechtfertigt. Diese allgemeine Besitzwechselgebühr ist am geringsten in Sachsen, nämlich y,₀ ⁰ ₀, dann folgen Preußen und Braunschweig mit 1, Württemberg mit 1 ^ z, Bayern, Hamburg und Holland mit 2, Baden mit 2¹'₂, Oesterreich mit BVä, Elsaß-Lothringen mit 5¹/₂ pCt. In Frankreich und den linksrheinischen ehemals französischen Gebieten betrug sie früher 4 pCt. In den deutschen Gebietstheilen wurde sie später meist ermäßigt, in Frankreich aber auf 5,5 pCt. und nach dein Kriege von 1870 durch Zuschlag von 25 pCt. auf 6,87 erhöht. Einige Schweizer Eantone haben gleich Elsaß-Lothringen die französische Taxe von 5 y,, Belgien hat 6,75 pCt.

In den Großstädten, welche eine Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs nicht haben, empfiehlt es sich, neben der gewöhnlichen Besitzwechselgebühr noch eine besondere als Zuschlag zu erheben und diesen Zuschlag progressiv auszugestalten, um die spekulative Preistreiberei möglichst hintanzuhalten. Für den mehr landwirthschaftlichcn und gewerblichen Grundverkehr in den Mittel- und Kleinstädten soll die gewöhnliche Gebühr bleiben, denn hier erfolgt der Besitzwechsel zumeist nach dem Bedürfniß des allgemeinen Erwerbs- und Wirthschaftslebens des Bauern- und Gewerbe-standes. In Großstädten fällt diese Rücksicht weg. Hier handelt es sich um große Werthe, welche allmälig durch die Gunst der äußeren Verhältnisse heranwachsen, durch die Spekulation in die Höhe getrieben

werden und in der Regel durch die Grund- und Haussteuer, besonders aber durch die Grundwerthsteuer nicht vollständig erfaßt werden können. Die Konjunkturgewinne, die sprunghaften Preissteigerungen, die für die Spekulation bezeichnend sind, treten gerade beim Besitzwechsel in Erscheinung und müssen hier gefaßt werden. Die Umsatzsteuer kann so nachholen, was bei der Grund- und Haus-, sowie bei der Bauplatzsteuer versäumt wurde. Sie ist auch leichter zu tragen wie eine regelmäßige höhere Grundsteuer, die jährlich erhoben würde. Eine hohe Besitzwechselgebühr erschwert auch den spekulativen Verkauf der Grundstücke und bekämpft dadurch eines der vornehmsten Mittel der Preistreiberei. In Belgien, wo der Besitzwechsel einschließlich der Notariatsgebühren mit 8—18 pCt. vom Bodenwerth belastet ist, gehen die Häuser nur bei wirklichem Bedürfniß oder bei Erbgang und Concurs in andere Hände über; Bauplätze wechseln den Besitzer nur, wenn der Käufer bauen und das Haus dauernd bewohnen will. Die Befürchtung, daß die Umsatzsteuer ans die Miether abgewälzt werde, ist dort nicht eingetroffen. Die Bauplätze kosten kaum ein Drittel dessen, was in Deutschland bezahlt wird, obwohl die Städte ebenso rasch wachsen. Allerdings wirkt auch die Bauordnung und besonders das landesübliche System der Einfamilienhäuser dazu mit. Je höher die Umsatzsteuer, desto mehr ist der Käufer gezwungen, mit ihr zu rechnen und den Bodenpreis niedriger anzusetzen.

Bei Festsetzung dieser besonderen großstädtischen Besitzwechsel-Abgabe ist der gemeinnützige Wohnungsbau selbstverständlich zu schonen. Die unbebauten Gelände sind daher höher zu belasten wie die bebauten und überhaupt ist die Steuer progressiv zu gestalten. Eberstadt*) schlägt für diese Abgabe folgende Staffelung vor:

Steuer 0 pCt.

Hektarwerth bis 2500 Ml. (landwirthschaftl.)

2501—5000

5001—7500    ...

7501—10000 lOCOl—50000 über 50000

Eberstadt meint, es solle hiebei der Werth der mit dem Boden dauernd verbundenen Gebäude, etwa in der Höhe ihrer Feuerversicherung, von der steuerbaren Summe abgezogen werden, so baß die Umsatzsteuer nur den eigentlichen Bodenwerth treffen würde. Für Berlin und

*) Oberstadt, Städtische Bodensragen, S. 88.

die Vororte berechnet Eberstadt als Wirkung dieser Steuer, unter Berücksichtigung eines durch sie hervorgerufenen Rückgangs iiit Grund-Verkehr, immer noch eine jährliche Einnahme von 12, für ganz Preußen von 30—35 Millionen. Voraussetzung dieser Steuer ist allerdings, daß eine Wohnungsreform eintritt mit Abkehr von der Miethkaserne, mit Begünstigung des Mittel- und Kleinhauses und kräftiger Förderung des Kleinwohnungsbaues, damit die Steuer nicht auf die Miether abgewälzt werden kann. In Preußen galt früher die Bestimmung, daß der gemeindliche Zuschlag zur Besitzwechselgebühr die staatliche nicht übersteigen dürfe. Das ist nun anders geworden.

„Der Erlaß vom 10. Januar 1895, wonach Besitzsteuern mit einem höheren Satz als demjenigen des vom Staat erhobenen Jmmobiliar-Kaufstempels, d. h. eins vom Hundert, nicht zu genehmigen sind, kann mit Rücksicht auf den Erlaß vom 12. Sept. 1896 nicht mehr als unbedingt maßgebend erachtet werden. Nach letzterem soll, wo die Lage der Verhältnisse danach angethan ist, an der Beibehaltung aller einzelnen Bestimmungen des Stempelsteuergesetzes, der Beschränkung des Steuersatzes auf 1 pCt., sowie der gleichmäßigen Bemessung derselben auf bebaute und unbebaute Grundstücke nicht unter allen Umständen festgehalten werden."¹)

In Folge dessen haben in Preußen bereits einige größere Städte die gemeindliche Besitzwechselgebühr über die staatliche erhöht, dabei einen Unterschied zwischen bebautem und unbebautem Gelände gemacht und auch die Gebühr progressiv gestaltet.

V., pCt. von bebauten und unbebauten

Es erheben z. B.²) von 21 größeren preußischen Gemeinden vier — A a ch en, Kassel, Charlottenburg und Görlitz Grundstücken, zivei — Berlin und Breslau — ¹/₂ pCt. von bebauten und 1 pCt. von unbebauten, 18 — Barmen, Bochum, Düsseldorf, Duisburg, Elber-eld, Köln, Krefeld, Danzig, Erfurt, Frankfurt a/O., M.-Gladbach, Halberstadt und Altona — 1 pCt. von bebauten und unbebauten Grundstücken, zwei — Frankfurt a/M. und Dortmund — 1¹ ₂ pCt. von bebauten und unbebauten Grundstücken. Halle erhebt bei bebauten Grundstücken 1 pCt. Umsatzsteuer, bei unbebauten außerdem ¹f₂ pCt. Zuschlag, diesen aber nur für den Werth, der den landwirthschaftlichen Werth übersteigt, also den reinen Baustellenwerth darstellt. Dabei ist der landwirthschastliche Werth des Bodens der Stadt Halle auf 1 M. für den qm — 2500 M. für den Morgen angenommen. Essen besteuert nach der Steuerordnung vom 21. Dez. 1897 in folgender Weise: Bei bebautem Boden wird 1 pCt. erhoben; bei unbebautem Boden wird der Betrag des Verkaufspreises, der den Werth des Grundstückes als landwirthschaftlich nutzbares Land übersteigt, mit einem Zuschlag versehen und zwar: für den Ar bis zu 3000 M. 1 pCt. dieses Mehrwerthes; für den Ar über 3000 M. 2 pCt. dieses Mehrwerthes. Dieser Zuschlag wird aber wieder zurückgezahlt, wenn das Grundstück innerhalb 1¹/₂ Jahren bebaut wird.

CO

Die Steuerordnung von Bielefeld vom 25. Januar 1899 stuft noch weiter ab. Sie erhebt:

1.    bei bebauten Grundstücken mit über 400 M. Nutzungswerth. ^ p(Lt. ;

2.    bei allen übrigen Bebauten Grundstücken und bei unbebauten Grundstücken bis 5um Werth von 5000 M. 1 pCt-;

3.    bei unbebauten Grundstücken über 10,000 M. Werth 1¹/₂ pCt.

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Die Besteuerung des unverdienten Wertzuwachses.

Was ist unverdienter Wertzuwachs? Die Städte und industriellen Orte wachsen anfangs durch die eigene Thätigkeit, durch Tüchtigkeit, Fleiß und Strebsamkeit ihrer Bewohner, auch der Grundbesitzer. Ist aber einmal eine gewisse Höhe erreicht, so tritt bei auf-wärtsgehender politischer und wirthschaftlicher Entwicklung des großen Gemeinwesens die Arbeit des Einzelnen, besonders der Grundbesitzer zurück und die Weiterentwicklung der Gemeinde, und damit die Werthsteigerung der bebauten und unbebauten Gelände ist vorwiegend oder ausschließlich die Frucht der wirthschaftlichen, sozialen und häufig auch politischen Thätigkeit der Gesammtheit. Als Berlin durch den Sieg über Oesterreich im Jahre 1866, durch den über Frankreich im Jahre 1870/71 die Hauptstadt des Deutschen Reiches wurde, als die Einigung der deutschen Nation und der Bestand eines schlagfertigen Heeres die Sicherheit eines langen Weltfriedens gab, da nahmen Industrie, Gewerbe und Handel einen ungeahnten Aufschwung und Berlin entwickelte sich rasch zur Großstadt. Alle die Tapfern, die ihr Blut und Leben auf dem Schlachtfeld geopfert, die Feldherren, die das Heer geführt und die Schlachten gewagt, die Staatsmänner, welche den Gang der Dinge geleitet hatten, alle jene, welche in der Stille der Friedensarbeit die Armee zu ihrer Leistung vorbereitet hatten, kurz, der hohe politische Erfolg verbunden mit der sich ihm anschließenden Entfaltung der wirthschaftlichen Kräfte, die Thätigkeit der Arbeiter, der Fabrikanten, Unternehmer, Schulmänner usw., das Alles war die

Grundlage, auf welche jetzt die Berliner Geländepreise allmälig fabelhaft anwuchsen. Wenn ein großes Kartoffelfeld in Schönebcrg in den 20er Jahren des 19. Jahrhunderts mit 8,009 M. und etwa 50 Jahre später mit 6 Millionen Mark bezahlt wurde, so ist diese gewaltige Preiserhöhung sicherlich nicht die Frucht der bäuerlichen oder einer sonstigen Arbeit, sondern ausschließlich das Produkt der sozialen, wirthschaftlichen und politischen Thätigkeit der Gesammtheit.*) Ganz ebenso liegen die Verhältnisse bei der Entwicklung der übrigen Großstädte und Jndustriemittelpunkte. Jeder Bahnhof, jede Festungsoder Hafenanlage steigert den Geländewerth in der Umgebung und für alle diese oft kolossalen Preissteigerungen gilt das nämliche wie für das oben erwähnte Berliner Kartoffelfeld. Auch die dauernde Gesetz-gebnngs- und Verwaltungsthätigkeit von Staat und Gemeinde, die Sicherung von Ruhe und Ordnung, die Gewißheit für das Eigenthum, seine Rente, für die Arbeit, ihre Frucht zu genießen, das Alles hat mitgewirkt. Alle Arbeit des Einzelnen und der Gesammtheit, die erhöhte gesellschaftliche Produktivität durch Arbeitseintheilung, der Zuwachs an Bevölkerung usw., Alles dient in letzter Hinsicht zur Erhöhung der Grundrente. Dazu kommt die im System der Miethkaserne liegende gewerbsmäßige Preissteigerung. Dieser gestimmte Werthzuwachs des Bodens, der das Wachsthum und den Wohlstand der Großstädte als ihre untrennbare Folge begleitet wird seit Stuart Mill unverdienter Werthzuwachs (unearned inevement), sein jährlicher Ertrag Zuwachs reute genannt.

„Auf den Preis keines anderen Gegenstandes übt das Zusammenleben vieler Menschen einen so durchgreifenden Einfluß aus, als wie auf den des Grund und Bodens. Was hat der Eigenthümer gethan, seinem Besitzthum einen so hohen Werth zu verleihen d Er selbst nicht das Geringste. Aber hunderttausend fleißige Menschen haben sich rings umher angesiedelt, arbeiten und verzehren, kaustn und verkaufen und machen sich diesen Raum streitig, um auf demselben zu um feit. Eben der Umstand, der den Ertrag erhöht hat, verursacht nun aber Kosten zur Abwendung von Schädlichkeiten und Gefahr,

*) Ein Bauer bei Britz bei Berlin suchte 8 Morgen Grundbesitz zu verkaufen und verlangte dafür 50,000 M., fand aber keinen Käufer. Als nun in der Nähe dieser Felder eine neue Eisenbahnhaltestelle angelegt wurde und damit ein Vorort entstehen konnte, bildete sich sofort eine Terrain-Gesellschaft, um die steigende Grundrente für sich einzuheimsen. Der Bauer verlangte und erhielt nun aber nicht mehr 50,000 M, sondern 1'300,010 M.! (Damaschke, Die Bodenreform, 1002, S. 51.)

Das Gelände, auf welchem jetzt das Arsenal von Woolwich bei London steht, war bis 1845 zu landwirthschaftlichen Zwecken verpachtet. Eine Fläche von 250 Acres trug jährlich 750 Pfund, was zu 5 pCt. einen Eapitalwerth von 15,000 Pf. ergab. Nach Erbauung des Arsenals stieg der Jahreszins dieses Geländes durch Häuserbau auf 14,000 Pfund.

zur Erhöhung des Nutzens und ich sollte mich weigern, von dem auf das Hundertfache gestiegenen Ertrage den zehnten Theil zur Bestreitung dieser Kosten wieder herzugeben?"*)

Die Arbeit, welche der Besitzer eines städtischen Baugrundes zu dessen Wertherhöhung leistet, verschwindet gegenüber der Werthsteigerung, welche ihm durch die Thätigkeit der Gesammtheit erwächst. Aber nicht nur, daß die Arbeit der Gesammtheit ihm die Werthsteigerung herbeiführt, dic-selbenUrsachen dieser Werthsteigerung legen auch dem Staate, der Gemeinde, den Steuerzahlenden dauernde und wachsende Aufgaben auf: für Straßen, Schulen, Markthallen, Verkehrsanlagen, Pflasterung, Beleuchtung, Armenunterstützung usw. Genau tut Verhältniß wie durch die städtische Volksvermehrung die Ansprüche an die Leistungsfähigkeit der Gemeinde wachsen, steigen auch die Boden- und Häuserwerthe. Und nicht blos der Gemeinde als solcher, auch den einzelnen Wohnern legt das Wachsthum der Boden-werthe wachsende Lasten auf. Denn es hat ja seinen Ursprung in der regelmäßigen Steigerung der Miethen, deren Ergebnis der Hausbesitzer beim Verkauf für sich realisirt. Was einige Wenige hier gewinnen, zahlt ihnen die übergroße Mehrheit der städtischen Bevölkerung - kommen doch (s. o. S. 21) auf je 100 Haushaltungen in Berlitt -l, in München 8 Hausbesitzer. Auch die Landwirthschaft zahlt einen hohen Tribut zum Wachsthum der städtischen Hauswerthe, denn dieses Wachsthum erfolgt großentheils durch Abwandern der Landbevölkerung in die Städte, durch die Landflucht, welche in der Landwirthschaft Arbeitermangel und höhere Löhne — bei sinkender Rente. — hervorruft. Das alles rechtfertigt das Verlangen, daß von dem nnver-dienten Werthzuwachs der städtischen Gelände ein Theil an dieOeffentlich-keit, die ihn geschaffen, abgegeben wird. Die Umsatzsteuer allein vermag diesen Ausgleich nicht zu schaffen. Sie trifft den gesammten Werth der bebauten und unbebauten Liegenschaften, neben ihr soll eine besondere Steuer jenen Mehrwerth fassen, der das Produkt der socialen und wirthschaftlichen Thätigkeit der Gesammtheit ist.

Welche Ricsensnrninen der unverdiente Werthzuwachs hi den Großstädten ausmacht, haben wir oben S. 96 ff. gesehen.**) In der Umgegend des Knrfürstendammes in Berlin sind in den letzten 40 Jahren mindestens 60 Millionen den Grundbesitzern fast aus dem Nichts heraus zugewachsen, nur durch die Umwandlung der Felder

*) Alexander Mey er in den „Preuß. Jahrbüchern", Bd. 18, S. 170.

**) Weitere Angaben macht Damaschke, „Ausgaben der Gemeindepolitik" 1901,

S. 90, ff.

in großstädtisches Bauland. Für Charlottenburg rechnet Paul Voigt von 1865/79 eine Werthsteigernng von lauf 100 Millionen. *) In welcher Weise besonders die größeren Spekulations-Gesellschasten in Baugelände die Boden- und damit die Wohnpreise steigern, darüber sagt Grävell:

„So wenig sich gegen die Spekulation der einzelnen Grundstücksbesitzer wird sagen lassen, selbst wenn dieselbe im einzelnen Falle einmal die gewöhnlichen Grenzen überschreiten sollte, so sehr muß man sich gegen jene Art der Spekulation wenden, wie sie von den Berufs-Spekulanten, insbesondere von den Terrain-Gesellschaften betrieben wird. Diese Spekulation vertheuert in der That den Grund und Boden in einer ganz unv erh ältniß-müßigen, man möchte fast sagen unzulässigen Weise, und zivar gerade in dem Zeitpunkte, wo eine solche Vertheuerung dem Erbauer des Hauses am fühlbarsten ist und ihm weitere Opfer auferlegt. Wenn ein Hausbesitzer sein Haus nach 10= oder zwanzigjährigem Besitz mit einigen tailsend Mark Nutzen verkauft, so hat das schlimmsten Falls eine Miethsteigerung zur Folge; aber die einmal geschaffenen Wohnungen bleiben doch bestehen und ihre Vertheuerung ist zu überwinden. (?; Wenn aber ein Privatmann oder Bauunternehmer, der erst ein Haus errichten will, vor die Thatsache einer enormen Vertheuerung des Baulandes gestellt wird, so überlegt er es sich als reeller Mann zwei-, dreimal, ob er bei diesem Preise auch auf die Kosten kommt und ein Haus mit preiswerthen Wohnungen bauen kann; und in 5 unter 10 Füllen verzichtet er darauf, der Wohnungsbau unterbleibt und Damit tritt —- wenn viele solche Fälle zusammenkommen — schließlich eine Wohnungsknappheit ein. Die Terraingesellschaft oder der Berufsspekulant aber, die doch ihr Land verkaufen wollen, greifen auf unsolide Unternehmer und Strohmänner zurück und befördern damit lediglich den Bauschwindel und den Ruin des Bau Handwerks. Es soll hiermit keineswegs gesagt werden, daß alle Terrningesellschaften in dieser Werse operieren; das Eine aber steht fest, daß auch die bestgeleiteten Terraingesellschaften die Grund- und Bodenwerthe in einer das Bauen (und damit das Wohnen) außerordentlich erschwerenden Weise ver-theuern und zum Theil zu einer rein fiktiven Höhe hinausschrauben. Wie außerordentlich diese Gesellschaften zur Vertheueiung des Grund und Bodens und damit des Bauens beitragen, möge man aus nachstehenden wenigen Ziffern, die neuesten Zeitungsberichten entnommen sind, ersehen. Es betrugen für das Rechnungsjahr 1899 1900

die Gratifikat. an Direktion,

Aufsichtsrath und Beamte

bei der

die Zuwend-derReingewinn ungen zu den Reservefonds

die

Dividenden

1.    Hannov. Jmmobit.-Gesell-

schaft, Hannover . . .    553,054.82 171,170.22    21,189.05 217,500= 7'/,

2.    .Heilmann'sche Jmmobilien-

A.-G., München . . . 1727,273.—    86,364.— 104,258.— 627,000=10

3 Terrain-Gesellschaft Groß-Lichterfelde . .

4. Bayrische Terrain -A -G.,

München ....

. .    199,925.—

17,722.—    180,000=18

. . 1,097,474.—    42,975.—    92,243.— 6(0,000=10

*) Ein Bauer, Namens Kilian, kaufte in den 20er Jahren des 19. Jahrh, in Schöneberg bei Berlin einen Kartoffelacker für 2700 Thaler; derselbe Acker wurde in den 70er Jahren als Baustellenterrain für 6 Millionen Mark verkauft.

QC

5.    Leipziger Terrmn-Gesellschaft .......

6.    Leipziger Immobilien - Gesellschaft . .

7.    Oberschles. Terrain-A.-G.,

Königshütte.....

8.    Süddeutsche Jmmobilien-

Gesellschaft, Mainz . . 341,203.—    17,060.—    17,515.— 374,745= 8

27,720.75    8,886.05    3,046,80    15,000 = 12

. .    324,794.70

38,195.42 270,000 = 9

186,304.—    41,089.—    16,376.— 120,000 = 8

9. Schlesische Jmmobilien-A-G. . .

. .    523,584.—    60,000.-    34,195.— 414,000 -11'/,

„Diese 9 Gesellschaften allein haben mithin in einem Jahre den Grund und Boden um A'981,333.27 M. verth euert, wobei noch die nicht unerheblichen Geschäftsunkosten, Abschreibungen usw. abgerechnet sind. Dabei war das Jahr 1899/1900 für die Terraingesellschaften kein günstiges, da sich bereits die Stockungen im Baugewerbe bemerkbar machten, während im Vorjahre beispielsweise die Gesellschaften unter 3 und 8 eine Dividende von 25 bezw. 20 pCt. vertheilen konnten. Die kürzlich in Liquidation getretene Jmmobiliengesellschast nt. b. H. Rheinau beziffert den ihr bei der Liqui-oation noch zufallenden Gewinn auf 83 pCt. ihres Stammkapitals."*)

Den Mehrwerth, den allein die sämmtlichen Terraingesellschaften Deutschlands für den Grund und Boden herbeiführen, schätzt Grävell auf jährlich 160 Millionen Mark. Dazu kommt noch diejenige Werthsteigerung, welche die Nachbargrundstücke in der Umgebung einer solchen Gesellschaft erfahren, die Thätigkeit der Privatspekulation und die gesammte natürliche Wertherhöhung des städtischen Grund- und Bodenbesitzes. Der Gesammtbetrag dieser Wertherhöhung dürfte für das deutsche Reich mit einer halben Milliarde Mark jährlich wohl kaum zu niedrig veranschlagt sein.

Ein Fall, der häufig vorkommt, ist folgender. Eine Großstadt entwickelt sich rasch. Um den Zuwachs der Bevölkerung unterzubringeu, erschließt sie die Außengelände durch weithinausgeschobene Straßenbahnen. Sie errichtet und betreibt diese Bahnen auf Kosten und Risiko der Allgemeinheit und doch bringt das Unternehmen der Bevölkerung fast mehr Schaden als Nutzen. Staats- und Gemeindeverwaltungen versäumen nämlich in solchen Fällen es immer wieder, Vorkehrung zu treffen, daß die Außengelände, die jetzt erschlossen werden, im Preise niedrig bleiben. Sucht dann die Bevölkerung die Fahrgelegenheit auszunützen und in die Vororte hinauszuziehen, so findet sie, daß die Spekulation dorthin bereits vorausgeeilt ist; die Bodenpreise sind in raschem Steigen begriffen, die Miethen steigen daher ebenfalls immer mehr und der Vortheil der

*) Grävell, die Baugenoffenschaftsfrage. Berlin 1901. Im Selbstverläge des Centralverbandes städtischer Haus- und Grundbesitzervereine Deutschlands, S. 41.

Vorortslage und Vorortbahn wird dadurch doppelt und dreifach wieder aufgehoben. Wenn es auch nicht gelingt, die Geländepreise ganz niedrig gu halten, so sollte doch wenigstens die Allgemeinheit an dein gemeinschaftlichen Steigen der Bodenpreise einen Antheil bekominen. *) Eine Schrift über den „Bau und Betrieb einer städtischen Regie-Eisenbahn in Nürnberg-Fürth" erhebt mit Recht dieses Verlangen und sagt:

„Was den Ausbau der Außenlinien betrifft, so ist es eine höchst fatale Sache, daß. die Stadt aus den Mitteln der Allgemeinheit Straßenbahnlinien schaffen und auf das Risiko der Allgemeinheit betreiben soll, ohne von den dadurch bewirkten enormen Neubildungen an Werthen bezw. von dem gewaltigen Werthzuwachs bei bäuerlichen Grundstücken in erster und bei solchen der Terraingesellschaften und Terrainspekulanten in zweiter Hand auch nur den geringsten Vortheil für eben diese Allgemeinheit herauszuschlagen; denn der bisherige Antheil von einem halben pCt. an der Besitzveränderungsgebühr (der Staat selbst nimmt 2pCt) ist ja kaum der Rede werth gegenüber den riesigen Bedürfnissen, die eine großstädtische Gemeinde heutzutage zu besrtedigen hat. Wir wollen uns nicht auf den sozialdemokratischen Standpunkt stellen und denjenigen, der gänzlich unverdient und mühelos Summen von Hundert-tausenden in den Sack steckt, schlechtweg bekämpfen, sondern wollen nur das Eine betonen, daß die territoriale Ausbreitung einer Stadt in der That ein Verdienst der Allgemeinheit unb nicht eines Einzelnen ist und daß Grundstücke, die durch solche Ausbreitung zu außergewöhnlichen Werthsteigerungen gelangen, nach Fug und Recht von ihrer Werthsteigerung an die Allgemeinheit etwas abgeben sollten, und zwar in intensiv progressiver Weise. Die Behörde hätte den Inkasso nach erfolgten: Verkauf beim Verkäufer zu bethätigen, bezw. diesbezügliche hypothekarische Sicherheit hiefür an erster Stelle des Objektes zu nehmen. Wir müssen gestehen, daß das in Städten durch die Gesammtleistung der Allgemeinheit von Einzelnen mühelos aus größeren Grundstücken verdiente Geld zu stärkeren Abgaben herangezogen werden muß, und daß 10, 15 oder sogar 20 pEt., progressiv vom Werthzuwach s genommen, keinesfalls als eine absurde Höhe bezeichnet werden können. Weil gcrade die Grundbesitzer es sind, die bei Außenlinien den Löwenantheil des Profites einheimsen, so fragt es sich sehr, ob man, falls bis zum Bau solcher Linien die angeregten Gesetzesbedürsniffe nicht in Kraft getreten sein sollten, nicht etwa die Stadt freiwillige Angebote über prozentuale Abgaben aus den: späteren Wertherlös von Seiten der Grundbesitzer entgegen-nehinen sollte, um mit Hilfe solcher Zugeständnisse die Bauausführung der betreffenden Linien beschleunigen zu können."

Die Anlage der Zuwachsstener. Unsere Steuergesetzgebung ist an der sozialpolitisch so wichtigen Erscheinung des unverdienten Werthzuwachses bisher theilnahms- und verständnislos vorbeigegangen. Hier besteht — mit Ausnahme unserer Colonie Kiautschou — eine große Lücke, denn die Heranziehung von Nachbargeländen zu den Kosten gewisser öffentlichen Verbesserungen, die auch ihnen zu Gute kommen (Betterment), die hie und da besteht, verschwindet an Bedeutung

*) Nürnberg 1902. Verlag von F. Willmy, S. 69, ff.

gegenüber einer allgemeinen Besteuerung des unverdienten Werthzuwachses. Diese Besteuerung ist keine Steuer im gewöhnlichen Sinne des Wortes, eine Beisteuer, die der Einzelne nach seiner Leistungsfähigkeit zu den Kosten des Gemeinwesens gibt, sondern ist eine Art Gewinnbetheiligung, durch welche sich das Gemeinwesen von dem Mehrwerth, der dem privaten Grund und Boden durch die allgemeine Thätigkeit zuwächst, seinen Antheil sichert. Als Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs darf die Steuer nur den nackten Bodenwerth treffen. Jede Wertherhöhung, welche durch besondere Aufwendungen des Grundbesitzers eingetreten ist, die Ausgaben für Neu-nnd Umbauten, für Straßenherstellung, Kanalisirung usw. werden abgezogen. Ist z. B. ein Haus, das sein Besitzer für 50,000 M. erwarb, allmälig 100,000 M. werth geworden, so werden zunächst die Kosten des Baues abgezogen. Diese seien 40,000 M.; es bleibt daher ein ursprünglicher Baustellenwerth von 10,000 M.; weiter in Abzug kommen die Aufwendungen, welche der Besitzer, seitdem er das Hans zu 50,000 M. erwarb, für dasselbe gemacht hat. Diese seien 10,000 M., der Abzug für den Bauwerth beträgt somit 50,000, der Werth der Baustelle 50,000, ihr Werthzuwachs 40,000 M. Manche Leute werden allerdings versuchen, den unverdienten Werthzuwachs zu verschleiern, die Steuerbehörde muß daher das Recht erhalten, durch Schätzer den wahren Werth zu ermitteln. Weist der Steuerpflichtige nach oder macht er glaubwürdig, daß er aus besonderen Gründen den betreffenden Gewinn nicht gemacht habe, so wäre nur der wirkliche Gewinn zu versteuern; man könnte auch auf - Konstatirnng des wirklichen Kaufpreises verzichten und sich mit einer allgemeinen Schätzung nach Lageklassen begnügen. Eine besonders scharfe Waffe gegen absichtlich zu niedrige Werthangabe wäre auch hier die Bestimmung, daß die Gemeinde das Recht hat, die Liegenschaft zu dein öffentlich angegebenen Preise zu übernehmen.

Zweck der Steuer ist nicht nur die Fassung des durch die gesellschaftliche Arbeit geschaffenen Boden-Mehrwerthes, sie soll auch die Spekulation in Liegenschaften und Häusern hemmen, jene Spekulation, welche dem Volke nicht nur die Wohnungen, sondern mit diesen sämmtliche Lebensbedürfnisse ununterbrochen zu vertheuern strebt. Soll die Steuer ihre sozialpolitische Aufgabe erfüllen, so muß sie progressiv sein. Sie wird den gemeinnützigen Wohnungsbau, die Klein- und Familienhäuser, wenn überhaupt, nur sehr mäßig, die Miethkasernen und Spekulationsgelände höher fassen und auch den Besitzwechsel in der Familie schonen. Ilm zu wirken, muß sie aber bei den größeren Vermögen wenigstens 33 ys bis 50 pCt. vom Werthe umfassen. Wenn wirklich die Werthzunahme mehr oder weniger vollständig das Produkt der sozialen und wirth-schaftlichcn Thätigkeit der Gesammtheit ist, dann ist ein solcher Antheil an diesem Mehrwerthe keine unbescheidene Forderung der Ocffent-lichkeit an ihren Besitzer. Es bleiben diesem immer noch ²4 bis y2 der Wertherhöhung und zwar ohne eigene Arbeit.

Die einfachste Erhebungsart der Steuer geschieht beim Besitz-wechsel. Man kann zwar auch regelmäßige Wertheinschätzungen vornehmen,, etwa von fünf zu fünf Jahren, doch wird sich dieses praktisch schwieriger machen. Für die Abgabe selbst kann Baarzahlung verlangt werden; sie kann auch als hypothekarische Schuld aus das Anwesen gelegt werden, wobei Staat und Gemeinde diese Forderung getheilt oder gemeinsam auf dem Hypothekenmarkt verkaufen würden. Auch der Fall ist denkbar, daß die Abgabe statt der Baarzahlung auf eine gewisse Zeit, etwa auf 10 Jahre, oder, falls regelmäßige Neuschätzungen stattfinden, auf die Frist von einer zur andern Schätzung vertheilt wird. Ein anderer Vorschlag geht dahin, die Wohnungsmiethe in gewissen Zeitabschnitten durch Selbsteinschätzung festzustellen und der Oeffentlichkeit dann den Antheil von ihrer Steigerung zuzuweisen. In diesem Falle würde die Abgabe nicht vom Kapitalwerthe, sondern von der Grundrente stattfinden. Für die unbebauten Gelände müßte dann selbstverständlich ein anderer Weg gewählt werden. Die Gegenforderung für die Betheiligung von Staat und Gemeinde am unverdienten Werthzuwachs wäre die, daß auch ein entsprechender Theil der Werthminderungen vergütet würde. Doch werden solche Fälle höchst selten sein, weil in den Großstädten ein Rückgang der Werthe nach kurzer Frist sich regelmäßig wieder einholt. Die Abgabe kann überhaupt nur in rasch wachsenden Gemeinwesen eingeführt werden und zwar nicht blos in den Großstädten. Der nächste Maßstab hiefür ist die Volksvermehrung und zwar so, daß sie ein bestimmtes Vielfaches vom Landes - Durchschnitt übersteigen muß, wenn die Besteuerung des unverdienten Werthzuwachses eingeführt werden soll. Dadurch bleiben vorübergehende Volksanschwellungen außer Betracht. Nehmen wir als Grundlage das Fünffache vom jährlichen Volkszuwachs, so müßte der durchschnittliche Jahreszuwachs der betreffenden Gemeinde in der Zählperiode mindestens dem fünfjährigen Landesdurchschnitte gleichkommen, also in Preußen mindestens 8,20, in Bayern 6,10 pCt- betragen. Das würde in Bayern von den 32 Städten mit über 10,000 Einwohnern 29 treffen, darunter sämmtliche wichtigere Jndustrieorte und größere Städte, ebenso in Preußen. Doch darf dieses nicht der alleinige Maaßstab sein. Berlin z. B. überschreitet diese Grenze nicht stark, dasselbe ist der Fall mit Frankfurt, Hannover und anderen Großstädten. Bald wird die Zeit kommen, da der Volkszuwachs dieser Großstädte unter dem Landesdurchschnitte bleibt, ja daß ihre Volkszahl abnimmt - als Folge der City bildn ng. Die Umwandlung der Wohn- in Geschäftshäuser, die Entstehung von großen Bankgeschäften, Gasthöfen, Sammlungs- und Verwaltungsgebäuden usw. vermindert in der Altstadt zwar die Wohn- und Nachtbevölkerung, erhöht aber gleichzeitig die Bodenwerthe weit über das Maaß des Wachsthums in den Außen-gemeinden. Diese bilden mit der Großstadt zwar ein einheitliches Wirthschaftsgebiet, ihr Volkszuwachs zählt bei der Großstadt aber nur dann mit, wenn sie dieser einverleibt, also eingemeindet sind. Geschieht das nicht, so wird allmälig die Zeit kommen, da wegen ungenügender Volksvermehrung die hohen Werthsteigerungen der Großstädte steuerfrei bleiben, die weniger hohen Werthsteigerungen in den umliegenden Außen-gemeinden und Vororten dagegen mit der Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs belastet werden. Daher darf die Volksvermehrung nicht der einzige Maßstab sein, der Gesetzgeber würde vielleicht am besten bestimmen, daß die Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs zunächst in allen Städten mit über 30—50,000 Einwohnern einzuführen sei und weiter in jenen' Gemeinden, deren Volkszuwachs das Fünffache vom Landesdurchschnitt übersteigt. *) Um Härten zu vermeiden, könnte weiter bestimmt werden,

*) In Bayern war der Volkszuwachs bis 1895 in der Regel 0,5 bis 0,8 pCt. jährlich. In der Periode von 1895—1900 betrug er 1,2 ’, das Fünffache also 6,10 %. Der Volkszuwachs betrug in der obenerwähnten Periode in Nürnberg 60,8, in Lud-wigshafen 55,6, in Pirmasens 23,0, in München 22,7, in Lechhausen 27,8, Kaiserslautern 18,3, St. Ingbert 14,4, Zweibrücken 14,3, Asch affen bürg 14,3 usw.

In Preußen wuchs die Bevölkerung in dem Jahrfünft von 1895—1900 mit 8,20 pCt., die alten Großstädte aber sind nicht sehr stark über dieses Maaß hinausgegangen, Berlin wuchs um 12,58 pCt., Breslau um 11,76 pCt., Frankfurt a. M. um 15,76, Hannover um 12,47 pCt., Düsseldorf um 21,47 pCt., Stettin um 21,61 pCt., Elberfeld um 12,63 pCt., Essen um 23,65 pCt., Kattowitz um 39,50 pCt., Bielefeld um 32,85 pCt., Köln um 15,76 pCt. rc. Weit stärker gewachsen sind unter den Orten, die bisher schon über 10,000 Einwohner hatten, zahlreiche kleinere Gemeinden und Vororte von Großstädten, so Charlottenburg um 42,90 pCt., Schöneberg mit 53,22, Nixdorf um 50,84, Linden um 41,20, Recklinghausen um 64,90, Herne um 45,04 pCt. rc. Noch stärker sind zahlreiche Gemeinden unter 10,000 Einwohnern gewachsen

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daß diese Abgabe erst dann eintritt, wenn das Wachsthum der Bodenwerthe 10—15 pCt. übersteigt. Dadurch würden geringe Wertherhöhungen, wie sie meist bei den kleineren Anwesen und den Einfamilienhäusern in den Nebenlagen eintreten, frei bleiben.

Nimmt man mit der Schätzung auf S. 186 die Höhe des unverdienten Werthzuwachses im Deutschen Reiche zu jährlich einer halben Milliarde an, so würde eine Abgabe von 20 pCt. jährlich 100 Millionen ergeben. Dieser Ertrag wäre zwischen Staat und Gemeinde zu theilen, weil beide gemeinsam die Wertherhöhung herbeiführen, der Ertrag wäre für sozialvo litische Zwecke zu verwenden, zu Wohnungszu lagen für die Beamten, zur Wohnungsfürsorge für die Minderbemittelten, zum Erlaß drückender Verbrauchsabgaben und auch zur Wohlfahrts-pslcge auf dem Lande, weil dieses durch die Großstadtbildung besonders schwer geschädigt wird.

Die Wirkung Der Abgabe vom unverdienten Werth-znivachs ist, wie folgendes Beispiel zeigt, sehr einschneidend. Ein Haus wird zu 50,000 M. gekauft, sein jährlicher Miethertrag war roh 2500 M. Inzwischen wird nun die Abgabe von 50 pCt. vom unverdienten Werthzuwachs eingeführt. Die nächste Folge wird sein, daß die Hauseigenthümer nicht mehr so eifrig wie früher auf Mieth-steigerung ausgehen, denn sie wissen, daß sie jede Werthsteigerung, die sie ihren Häusern dadurch zuführen, zur Hälfte abtreten müssen. Besonders einschneidend wirkt die Bestimmung, daß dieser Antheil der Oeffcntlichkeit am unverdienten Werthzuwachs baar hinausgezahlt werden muß. Die spckulativePreistreiberei und der spekulative Hausverkanf suchen (s. o. S. 26) die durch Miethsteigerung eingetretene Wertherhöhuug des Hauses durch hypothekarische Belastung bei kleiner Anzahlung festzulegen und herauszuziehen. Muß aber die Wertherhöhung in gewissen Zeitabschnitten baar an die öffentliche Kasse ausgezahlt werden, so wird der Trieb zur Spekulation ganz gewaltig abnehmen. Die Hausbesitzer haben an der Miethsteigerung dann nicht mehr das Interesse wie früher. Bor Einführung der 50 pCt. Abgabe würde in unserem Falle der Miethertrag des Hauses unter dem Einflüsse der Großstadt-

ein Zeichen, wie die Industrie aus den Großstädten in die noch nicht eingemeindeten Vororte und in die Landgemeinden sich zu ziehen sucht. Der Gesammtzuwachs der Gemeinden mit über 10,000 Einwohnern war in jener Zähtperiode 20/25, der in den Orten unter 10,000 Einwohnern dagegen 39,45 pCt.

bildung allmälig auf 5000 M. gesteigert und das Haus dann zu . 100,000 M. verkauft worden sein. Der Besitzer hätte sich mit einer Anzahlung von vielleicht 5000 M. begnügt, die übrigen 45,000 wären als letzte Hypotheken auf das Haus eingetragen worden. Nach Einführung der 50 pCt. Zuwachssteuer muß der Verkäufer die Hälfte der unverdienten Werthsteigerung baar hinauszahlen. Er kann diese Summe allerdings hypothekarisch leihe», aber während die frühere letzte Hypotheke einen zugewachsenen Verdienst bedeutete, erfordert die jetzige Hypothek eine spezielle Schuld aufnähme. Die spekulative Miethsteigerung und die gewerbsmäßige Preistreiberei erlahmt also umsomehr, je höher die Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs ist. Was übrig bleibt, ist die natürliche Mieth- und Werthsteigerung, welche durch den Zuwachs der Bevölkerung, durch die Vergrößerung der Stadt herbeigeführt und in der Gegenwart noch durch die Vorliebe der Bauordnung für die Mieth-kaserne künstlich gesteigert wird. Nach Einführung einer kräftigen Zuwachssteuer, besonders wenn noch dazu eine Reform der Bauordnung kommt, tritt die natürliche Miethsteigerung mehr in den Vordergrund, d. i. die Miethsteigerung wird mehr in die Hände der Miether gelegt, die sich in den günstigen Wohn- und Geschäftslagen um die besseren Plätze bewerben. Die Steigerung der Bodenrente tritt langsamer ein und beruht nicht auf spekulativer, sondern auf gesunder wirthschaftlicher Unterlage. Zu gewissen Zeiten wird dann diese Steigerung festgestellt. und die Hälfte ihres Ertrages an Staat und Gemeinde überwiesen. Zahlungspflichtig ist hiebei der Verkäufer des Hauses oder Grundstückes, dem ja die Wertherhöhung zugewachsen ist. In dem obenerwähnten Falle, >vo der Miethertrag des Hauses von 2500 auf 5000, der Hauswerth von 50,000 ans 100,000, der reine Bodenwerth von 20,000 ans 60,000 Mark gestiegen ist, haben wir folgende Rechnung:

jährliche Rohmiethe .    .    .    .

früherer Grundwerth .... jetziger Grundwerth    ....

Bauwerth des Hauses .... Unverdienter Werthzuwachs .

Abgabe davon .....

bleibt Gewinn des Besitzers beim Verkauf

'SS'

CG

5,000 20,000 . 60,000 40,000 40,000 20,000 20,000.

Der Verkäufer wird nun entweder die Zahlung des Gesammtkaus-preises von 100,000 M., bezw. eine so hohe Anzahlung verlangen, daß er damit die Abgabe von 20,000 M. entrichten kann, oder er wird die Kaufsumine gleich auf 80,000 M. festsetzen und dem Käufer

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dazu die Verpflichtung zur Zahlung der Abgabe mit 20,000 M. übertragen. Der Käufer wird entweder diese Abgabe als Hypothek leihen, sich aber dabei zu rascher Tilgung bequemen müssen, oder er wird mit der Steuerbehörde sich vereinbaren, die Summe in etwa 10 Jahresraten mit Zins abzutragen. Zur Verzinsung und Tilgung dieser Schuld stehen vom gesummten Rohertrag des Hauses 1,000 Mk. jährlich zur Verfügung, was bei 4 pCt. eine jährliche Tilgung von l pCt. gibt. Da aber sowohl die Steuerbehörde wie die Hypothekengläubiger eine raschere Tilgung der Schuld wünschen müssen, so muß sich auch der Verkäufer des Hauses eine geringere Verzinsung desselben gefallen lassen, damit die jährliche Tilgungsquote so groß ist, um in etwa 10 Jahren die 20,000 M. mit Zins zn tilgen.

Unser Beispiel zeigt, daß die Zuwachssteuer nicht blos die Mieth steigerung und Preistreiberei I) e m m t sondern auch den spekulativen Hausverkauf erschwert. Diese beiden Punkte sind es, die im Interesse des Volkes angestrebt werden müssen. Die Haus- und Grundbesitzer werden allerdings versuchen, die Abgabe vom unverdienten Werthzuwachs ans die Miether abzuwälzen, aber eine Steuer aus die reine Grundrente ist an sich schon schwer abzuwälzen, denn sie kann nicht die Produktionskosten des Bodens erhöhen, wie dieses bei Steuern auf Produktions-Gegenstände möglich ist. Der nackte Boden hat keine Produktionskosten. Die Steuer verkürzt also die Grundrente und dadurch muß der Bodenpreis sinken. Ein Abwälzen ans die Miether ist nur dort möglich, wo die Grund- und Hausbesitzer durch die Bauordnung und die mangelhafte Sorge für den Ausbau der Stadt ein mehr oder weniger ausgesprochenes Monopol besitzen und sich in einem Ring zur Steigerung der Miethen zusammenschließen. Unsere Vorschläge erschweren aber auch diese Ringbildung, denn gleichzeitig mit der Besteuerung des unverdienten Werthzuwachses muß auch die Bauordnung im Sinne einer Begünstigung des Kleinhauses umgestaltet und es muß auch der Ausbau der Stadt von Staat und Gemeinde organisch geordnet werden. Dann wird die Steigerung der Miethen sich allmälig auf jene Höhe beschränken, die dem natürlichen Wachsthum der Städte und dem Unterschiede in den Wohn- und Geschäftslagen der Stadt entspricht.

Noch einschneidender als beim Hausbesitz wirkt die Besteuerung des unverdienten Werthzuwachses beim Spekulations-Gelände. Wenn eine Gesellschaft ein großes Baugelände für 1/000,000 M. er-

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worben hat, es nach 10 Jahren um 2 Millionen verkauft, so hat es in dieser Zeit an Zinsen und Verwaltungskosten rund 500,000 M. verschlungen. Zieht man diese ab, so bleibt ein Gewinn von % Million; erhalten Staat' und Gemeinde davon zusammen die Hälfte, so verringert sich der Gewinn derart, daß die Spekulation, zumal, da doch immer ein Risiko mit ihr verbunden ist, wahrscheinlich aufhören wird. Will man aber bei Berechnung des unverdienten Werthzuwachses die Ausgaben für Verzinsung und Verwaltung nicht rechnen, so wird der spekulative Aufkauf von Bauland und die ständige Preistreiberei derselben gründlich beseitigt. Nimmt man wie oben S. 187 an, daß sämmtliche Terraingesellschaften in großstädtischem Baugelände im Deutschen Reiche den Werth ihrer Gelände jährlich um rund 160 Millionen steigern, bedenkt man, was die private Preistreiberei dazu thut und nimmt dazu die natürliche Steigerung der Bodenwerthe in den bebauten Jnnentheilen der Städte, so darf man die Gesammtsumme dieser Werthsteigerung wohl ans jährlich 500 Millionen Mark schätzen. Nur 10 pCt. davon an den Staat und 10 pCt. an die Gemeinde wären für diese beiden jährlich 50 Mill. M.

Im bayerischen Landtage hatten die Abg. Dr- Jäger und Schirmer im Juli 1902 beantragt:

„Die Regierung möge einen Gesetzentwurf vorlegen, welcher in allen Gemeinden, „in denen der Volkszuwachs innerhalb der letzten Zählungsperiode den Land es -„durch schnitt bedeutend, etwa um das Fünsfa ch e überschritten hat, eine B eth ei-„ligung von Staat und Gemeinde an der 6 eiin B esitzwechsel festzu-„stellenden Steigerung des nackten B odenwerthes (unverdienter Werth-zuwachs) in der Weise einführt, daß beide Theile je 10 pCt. von diesem Werth-zuwachs erhalten, und welche den Gemeinden vorschreibt, daß sie ihren Antheil hauptsächlich „zur Förderung des Wohnungsbaues für Minderbemittelte verwenden müssen, während „der staatliche Antheil bei der künftigen budgetmäßigen Beschlußfassung auch für Wohl-„fahrtspflege auf dem Lande verwendet werden soll."

Diese Steuer hätte für den bayerischen Staat und die betheiligten Gemeinden jährlich etwa je 5 Millionen Mark ergeben. Der Antrag wurde aber am 14. Juli mit großer Mehrheit abgelehnt, mir ein Theil der Centrumspartei stimmte für denselben. Der Finanz minister lieferte bei dieser Gelegenheit einen Beitrag zu Adickes Klage (s. o. S. 138) über die sozialpolitische Rückständigkeit gar vieler Juristen. Der Minister sagte nemlich: Bei Durchführung dieses Antrages trete der Gedanke einer Vermögensfiscation recht nahe heran; einfach 20 pCt. des Werthzuwachses für die Allgemeinheit zu nehmen ohne inneren Rechtsgrnnd (!) sei sehr bedenklich. Daß umgekehrt das

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Steigen der Miethen und der darauf ruhende unverdiente Werthzuwachs einer Vermögensconfiscation für die Miether oft sehr nahe kommt, schien der Minister nicht zu ahnen.

Die deutsche Bodenpolitik in Aiautschou.

Während die deutschen Regierungen in der Heimat thatenlos der gemeinschädlichen Bodenspekulation gegenüberstehen, führt die deutsche Verwaltung in Kiantschou eine sociale Bodenpolitik, welche die Bodenspekulation und die Preistreiberei im Keime ertödet. In Kiantschou bestehen nur folgende Steuern:

1.    eine jährliche Grund- oder Bauplatzsteuer von (i pCt. des Bodenwerthes mit 3jähriger Neueinschätzung, damit die Steuer der Wertherhöhung, welche der Verkehr und die sociale Arbeit herbeiführen, folgen kann;

2.    beim Besitzwechsel eine Umsatzsteuer von 2 pCt. vom Bodenwerthe und

3.    eine Werthsteuer von 33 y₃ pGt. des inzwischen eingetretenen Werthzuwachses, wobei alle jene Grundstücke, die inzwischen ihren Besitzer nicht gewechselt haben, alle 25 Jahre ebenfalls diese Steuer zu zahlen haben. Dazu kommt

4.    das Vorkaufsrecht der Regierung für den gesammten

Boden.

LS

Leider wurde dieses Beispiel in den anderen Kolonien nicht nachgeahmt, sondern es wurden dort Landmonopole an große Gesellschaften verliehen. Die deutsche Bodenpolitik in Kiantschou geht im Wesentlichen darauf hinaus, „einem jeden Ansiedler den Grunderwerb zu festem Eigenthume, nicht nur zu Pachtbesitz, zu erleichtern, ungesunde Landspekulation, insbesondere das massenhafte Aufkaufen von Land zum Zwecke von Preistreibereien, zu hindern, endlich der Gesammtheit für alle Zukunft einen erheblichen Antheil an der Werthsteigerung des Grundbesitzes in der aufstrebenden Kolonie zusichern."*) Dieser ansschließ-

*) Amtliche Denkschrift über Kiantschou von 1899.

licheil Besteuerung des Bodenwerthes entspricht der Verzicht auf Gewerbe-, Mieth- und Gebäudesteuern, da die hohe Besteuerung der unverdienten Werthsteigerung des Bodens diese anderen Steuern unnöthig macht.

Die Landordnung von Kiautschou mar vorbereitet durch die Kümpfe, welche Francois und Wißmann gegen den Bodenwucher in den deutschen (Salomen zu führen hatten, sowie durch den offenen Blick, den sich unsere Seeoffiziere auf Reisen und durch Vergleiche erworben hatten. Das Hauptverdienst gebührt dem jetzigen Adln iralitäts rath Dr. Schram ei er. Er kam schon kurz nach der Besitzergreifung nach Kiautschou, nachdem er durch langjährige Ersah, ung sowohl mit den englischen Venvaltungsprinzipien in Hongkong, wie mit den Verhältnissen an den chinesischen Küstenplätzen überhaupt eingehend vertraut geworden mar und dabei, die ererbten Anschauungen der Heimath abstreifend, gelernt hatte, in dcr Bodenfrage nicht privat-, sondern volkswirtschaftlich zu denken. Eine außergewöhnliche Intelligenz und umfassendes theoretisches Wissen kamen dieser praktischen Erfahrung zu Hilfe und führten mit seiner Thätigkeit in die Verwaltung ein zielbewußtes Element ein, welches verhinderte, daß in Kiautschou ähnliche Prinzipen wie in unseren anderen Kolonien hemmend einwirken konnten. Die theoretlsch und praktisch vorzügliche Regelung der Bodenfrage ist Schrameiers bleibendes Verdienst, das nur derjenige richtig zu würdigen vermag, der die mächtigen großkapitalistischen Feinde dieses Systems kennt, deren Einflüsse das Reichsmarineamt bei der Durchführung desselben zu überwinden hatte. Es war ein gewagtes Experiment, das einen völligen Bruch mit den bisher in den deutschen Kolonien beobachteten Verwaltungsgrundsätzen bedeutete. Das neue System wollte nicht nur eingeführt, es wollte auch behauptet sein. „Wenn ich jetzt an jene großen Tage zurückdenke", erzählte unlängst Admiral von Diederichs, „dann ist es mir klar, daß ein junger Eolonialbeamter, ein Dolmetscher, den wir an Bord hatten, eigentlich recht viel zu der bodenresormerischen Ausgestaltung der Landordnung von Kiautschou beigetragen hat, Dr. Hchrarneier. Daß der Vodenwucher mit all seinen Folgen, wie wir ihn an anderen ostasiatischen Küstenplätzen haben, daß das Eindringen ausländischen Spekulantenkapitals unmöglich gemacht werden mußte, stand uns von vornherein fest. Für diesen Zweck schienen uns Dr. Schrameiers Vorschläge die besten. Sie waren so einfach, so gerecht, daß nach meiner Auffassung kein Mensch dagegen etwas einwenden konnte." — Natürlich wird es immer das Verdienst des Admirals von Diederichs bleiben, daß er die Verantwortung für diese Bodenreform in der Praxis übernahm. Es wird das große Verdienst des Admirals von Ti rprtz bleiben, daß er diesem Vorgehen mit der ganzen Autorität des höchsten Verwaltungsbeamten beistimmte und im Reichstag scharf und bestimmt diese Grundsätze vertrat. Und es ehrt unsere Marine-Verwaltung, wenn auf dem letzten Kolonialkongreß Dr. Köbner erklärte, daß das gesamte Reichsmarineamt in der Anerkennnung der glänzenden Bewährung bodenreformlicher Grundsätze in Kiautschou einig fei!*)

Vor der deutschen Erwerbung bestand in Kiautschou — wie überall in China — theoretisch ein Obereigenthum des Kaisers an dem gesäumten Grund und Boden — als Ausdruck des

*) „Deutsche Volksstimme", Berlin, 1902, S. 338.

ideellen Obereigenthums der Gesammtheit, wie das englische Recht es heute noch annimmt und wie es sich in unserem Rechte der Zivangs-enteiguung lebendig erhalten hat. In der Praxis aber wurde bei bebautem Boden ein thatsächlich als Eigenthum sich darstellendes volles Verfügungsrecht des Besitzers anerkannt, sobald dieser Grundsteuer entrichtete. Es gab keinerlei Grundbücher, sondern nur Steuerbücher. Bei der deutschen Besitzergreifung fanden sich nicht die mindesten amtlichen Aufzeichnungen über die Grenzen der einzelnen Parzellen, ja nicht einmal über die Flurgrenzen der verschiedenen Dörfer vor. Die Stenerlisten konnten keinen Ersatz bieten, da sie nach Familien aufgestellt find und diese nicht selten über mehrere Dörfer zerstreut leben. Veranlaßt durch die schlimmen Folgen, welche die namentlich auch von den Chinesen mit besonderem Geschick betriebene Terrainspekulation in anderen aufblühenden ostasiatischen Plätzen, namentlich in Shanghai, Hongkong und Singapore*> gezeitigt hat, entschloß sich nun der Befehlshaber des deutschen Geschwaders zu einem ganz systematischen Vorgehen in der Landfrage, mit den für die Entwicklung der Colonie verhängnißvollen Bodenwucher von vornherein unmöglich zu machen. Schon am Tage der Besitzergreifung wurde eine Proklamation erlassen, die bis auf Weiteres alle Veräußerungen von Grund und Boden verbock Alsdann sicherte sich die Regierung durch freien Vertrag gegen Zahlung des doppelten Jahresbetrags der chinesischen Grundsteuer das Vorkaufsrecht auf den größten Theil des in Betracht kommenden Gebietes und zwar zu den vor der Besetzung üblichen Preisen. Grund und Boden kann also nur an die Regierung verkauft werden. Die Regierung behält für sich nur diejenigen Grundstücke als Eigenthum, welche zur Anlage von Straßen, Plätzen, Hafenanlagen, öffentlichen Gebäuden und Befestigungswerken erforderlich sind. Das für öffentliche Zwecke nicht nothwendige Land wird im Wege der Versteigerung nach Festsetzung eines Mindestkaufpreises an den Meistbietenden verkauft. Bei diesen Landauktionen werden die Bodenpreise so bemessen, daß auch der weniger Bemittelte sich auf eigenem Boden niederlassen kann. Von allen späteren Weiterverkäufen des so erstandenen Landes ist der Regierung, bevor der Verkauf abgeschlossen wird, Mittheilung zu machen. Der Verkäufer hat den Kaufpreis, der ihm geboten und zu dem er das Grundstück loszuschlagen gewillt ist, unter Abzug des Werthes etwaiger Gebäude,

*) Vgl. hierzu auch Wirth, Entwicklung und Ausbreitung der Chinesen, Preuß. Jahrb. 1899, Aprilheft S. 119.

der Negierung mitzutheilen, die Negierung behält sich unter allen Umständen das Borkaufsrecht zu dem ihr angegebenen Preise vor. Macht sie davon keinen Gebrauch, so erhebt sie neben einer Umschreibe gebühr von 2 pCt. des Werthes (IpCt. für den Verkäufer, 1 pCt. für den Käufer) eine Abgabe in Höhe von 33*4 pCt. der Preiserhöhung, wobei aber alle Beträge, die als Baarauslagen gegen die Preissteigerung geltend gemacht und als solche anerkannt werden, abzngsfähig sind. Nach je 25 Jahren können auch solche Grundstücke, die ihren Eigenthümer durch freiwilligen Verkauf nicht gewechselt haben, mit einer einmaligen Auflage von ebenfalls 33¹/s pCt. der eingetretenen Werthsteigerung belegt werden. An allen Bodenwerthsteigerungen, die durch die Thätigkeit der Regierung und der Gesammtheit der Einwohner hervorgerufen werden, nimmt also auf diese Weise auch die Gesammtheit Theil, ohne daß die Privat-thätigkeit lahm gelegt wird, wobei die amtliche Denkschrift cs als sehr mäßig erklärt, „daß das Gouvernement sich mit einem Drittel begnügt und zwei Drittel den Privaten überläßt."

Abgesehen von dieser nur int Falle eines Besitzwechsels oder nach 25 Jahren erhobenen Werthsteigerungssteuer sind alle Grundstücke mit einer jährlichen Grundsteuer belastet, die sich auf sechs pCt. vom geschätzten Werth des Grund und Bodens beläuft (die preußische Vermögenssteuer beträgt ¹/₂ Prozent des Werths). Dieser Werthsteuer wird in den ersten 3 Jahren der Kaufpreis, den der Käufer der Regierung bezahlt hat, zu Grunde gelegt, später wird' ivohl alle 3 Jahre eine Neuschätzung von Grund und Boden vor-genommen. Eine derartige hohe Steuer macht den Ankauf von Land zur Spekulation unmöglich, zumal da der Landverkauf auch sonst noch Beschränkungen unterliegt, wie oben angegeben. Jetzt wird kein Kaufmann anders als im Falle wirklichen Bedarfs sein Kapital in Grundstücken anlegen, da er dasselbe von vornherein mit 6 pCt. verzinsen muß. „Weniger als 6 pCt. zu erheben, erscheint in einem Lande, wo dieser Betrag eine niedrige Verzinsungsquote für Kapitalien darstellt, nicht rathsam." Für denjenigen aber, der Land zu eigenem Bedarf (als Baustelle, Lagerplatz 2c.) erwirbt, ist die Steuer, nach Ansicht der Denkschrift, an ostasiatischen Verhältitissen gemessen, keineswegs drückend, da die Miethsteuern in Hongkong und Shanghai wesentlich höher sind. Das leuchtet auch ein, da bei der Grundsteuer in Kiautschou augenscheinlich nur der Bodenwerth, nicht aber auch der Werth der darauf errichteten Gebäude in Ansatz gebracht wird, so daß sich der Steuer-betrag für ein bebautes Grundstück relativ wesentlich erniedrigt. Zur Verhütung einer gesundheitsschädlichen Bebauung und Ausnutzung des Bodens ist eine Bauordnung geplant, durch welche die Zahl der Stockwerke auf zwei oder drei beschränkt und das Maximum der bebaubaren Fläche int Europäer-Viertel auf 55 pCt., im Chinesen-Viertel auf 75 pCt. festgesetzt werden soll.

Diese Einrichtungen haben sich bisher bewährt. Aus gesundheitlichen Gründen mußten 5 Dörfer zum Abbruch angekauft werden, sonst wäre die neue Wasserleitung verunreinigt worden und es war überhaupt nicht möglich, die engen und niedrigen Chinesenhütteit trotz aller Controlle so zu halten, daß nicht die ganze Colonie in Ansteckungsgefahr gebracht worden wäre. Mit diesen Dörfern ging ihr ge-sammtes Ackerland in die Hände der Regierung über. Die Steuer aus den unverdienten W e r t h z u w a ch s — 38 ‘/₂ pCt. des Mehrbetrages nach Abzug der Aufwendungen der früheren Eigenthümer —, trägt allerdings noch wenig, da es sich durchweg um unbebaute Grundstücke handelt.

Das Betterment.

Was ist Belterment? Während der Begriff des unverdienten Werthzuwachses der bebauten und unbebauten Gelände jene Wertherhöhung umfaßt, welche durch die allgemeine soziale, politische und wirthschaftliche Thätigkeit der Gesammtheit ohne wesentliche Arbeit der Grundeigenthümer, aber unter organischer Mitwirkung von Staat und Genteinde, mit Einem Worte durch den wirthschafts-politischen Fortschritt der Gesammtheit erfolgt, umfaßt der Begriff des Betterment jene Wertherhöhungen, welche den bebauten und unbebauten Geländen eines bestimmten, örtlich begrenzten Gebietes durch besondere öffentliche oder private Aufwendungen ohne wesentliche Mithilfe der Grundeigmthümer zufallen. Derartige Wertherhöhungen erfolgen durch Anlage oder Verbesserungen von Straßen, durch Herstellung von Straßendurchbrüchen, Markthallen, Häfen, Eindeichungen, Vorortbahnen, Erschließung von Nachbarvierteln re., und zwar können solche Werth-erhöhuilgen tu alten und neuen Stadttheilcn, im bebauten nnd unbebauten Gelände stattfinden. Beim unverdienten Werthzuwachs handelt es sich um eine allgemeine, beim Betterment um eine örtliche Erscheinung. Das Wort selbst bedeutet Verbesserung und entstammt der englisch-amerikanischen Gesetzgebung, ist aber aber auch bereits in die deutsche Wissenschaft übergegangen, als besondere Bezeichnung für den unverdienten örtlichen Werthzuwachs, bezw. für die Verpflichtung der betreffenden Grundeigenthümer, an den Aufwendungen, welchen dieser Werthzuwachs entstammt, im Verhältniß zu dem Vermögenszuwachs, der ihnen dadurch erwächst, theilzunehmen. Eine Commission des Hauses der Lords, die 1894 zur Begutachtung dieser Einrichtung eingesetzt war, erklärte: betterment sei „das Prinzip, daß Personen, deren Grundeigenthum durch eine von lokalen Behörden hergestellte Anlage tut Preis gestiegen ist, besonders zu den Kosteit dieser Anlage beitragen sollen."

Das Betterment in Amerika nnd England. In den

Vereinigten Staaten Nordamerikas läßt sich der Grundsatz des Better-ments bis zu einem New Yorker Gesetz von 1696 zurückverfolgen, besonders für Anlage von Brunnen und Straßen. Dort war die Ein-richtung offenbar Gewohnheitsrecht, wahrscheinlich durch die geringe wirth-schaftliche Leistungsfähigkeit der neuen Ansiedler herbeigeführt. In den letzten Jahrzehnten hat sich diese Einrichtung allntälig auf andere Staaten der Union ausgedehnt. Die Lokalbehörden haben nun in ' vielen Städten das Recht, wenn durch öffentliche Anlagen, besonders Straßendurchbrüche und Kanalisation, einer Reihe von privaten Grundbesitzern besonders Vortheile (benefits) erwachsen, von diesen Sonderbeiträge, Special Assessments, oft auch Betterment taxes genannt, zu erheben. Das Newyorker Gesetz von 1882 hat hiefür eine besondere Behörde geschaffen, welche diese Beiträge in dem gesammten Betterment-Distrikte, der area, nach dem Maße des Werthzuwachses unter die Betheiligten umlegt. Auch die englische Gesetzgebung hat sich dieses Gedankens beinächtigt. Die Verbesserungsanlage heißt hier improve-nient, die Grundfläche, deren Besitzer (owners) zu den Kosten beitragen müssen, improvement area, die Kosten selbst improvement charges. Seine besondere Ausbildung hat das betterment in England durch den Londoner Grafschaftsrath seit 1889 gefunden. Man hat dabei auch versucht, die Werthverringerung (worsement) zu berücksichtigen, die durch derartige Vorbesserungen gewissen anderen Grundstücken, durch Verlegung des Verkehrs usw., angethan wird. Die inneren Schwierigkeiten der Sache werden dadurch vermehrt; doch kann bei verhältnißinäßig einfacher Lage der Dinge ein angesehenes Schicds-richter-Collegium sowohl die Steigerung als die Verringerungen der Bodenwerthe schätzen. ³)

Das Betterment in Deutschland. Eine besondere Form des Betterment bestand schon längst in Deutschland, ncmlich die Be-stimmung, daß eine Straße nur dann in Eigenthum und Unterhaltung der Gemeinde übergehen soll, wenn die Angrenzer die Straße nach den Vorschriften der Bauordnung in verkehrsfähigen Zustand gebracht haben. Diese Bestimmung entspringt der Erwägung, daß die Herstellung der Straße die angrenzenden Bodenwerthe erhöht, die Gelände baureif und verkaufsfähig macht, daß die Kosten dieses Werthzuwachses also von den Angrenzern zu tragen sind. Eine bewußte Ausdehnung des Betterment-Prinzips scheint bisher nur im sächsischen Bau-gesetz von 1900 aufgenommen zu sein. Auch ist das Prinzip in deutschen Festungsstädten bei der Stadterweiterung angenommen worden. Das sächsische Baugesetz gibt nicht nur Gemeinden, sondern auch Privaten das Recht, theilweisen Rückersatz jener Aufwendungen am öffentlichen Boden zu verlangen, welche benachbarten Grundeigeuthüniern Nutzen bringen und zwar soll der Rückersatz im Verhältnisse zum Nutzungsantheil stehen. Es sagt:

§77. Wenn in Folge von Herstellungen am öffentlichen Verkehrsraum, für welche ein Rückforderungsrecht, wie es für Straßenanlagen besteht, nicht gegeben ist, die Grund-stückseigenthümer ihre Grundstücke unter leichteren Bedingungen oder sonst vortheil-yafter bebauen, die bebauten günstiger verwerthen oder besser entwässern, durch Umoder Höhenbau besser ausnutzen können, als es ohne jene Herstellungen der Fall gewesen wäre, so sind die betr. Eigenthümer, soweit sie voll jenen Verbesserungen Gebrauch machen, verpflichtet, den Bauherrn für den Grunderwerb und die Kosten seiner Anlage antheilig d. h. int Verhältniß zu der hiedurch herbeigeführten Wertherhöhung ihrer Grundstücke zu entschädigen. Bis zum 'Rachweise, daß diese Entschädigung gewährt oder sicher gestellt ist, wird die Ertheilung der Bau-Erlaubniß ausgesetzt.

§ 78. Die Gemeinde kann den ihr durch Beschaffung und Herstellung von Straßen, Plätzen, Brücken, Usermauern, Dämmen, Schleusen (Kanalisation), Brunnen, Wasserleitungen, Beleuchtungsanlagen und durch ähnliche Herstellungen, durch die Aufstellung und Genehmigung von Bebauungs-, Umlegungen- und Enteignungsplänen,

sowie durch die Gewährung der ihr nach dem Bailgesetze obliegenden Entschädigungen entstehenden Aufwand, welcher nicht in anderer Weise gedeckt w'rd, ganz oder theil-weise, als Bauabgabe von denjenigen Gruitdstückseigent h ü mern, welch en durch die betreffenden Unternehmungen ein entsprechender Vortheil erwächst, nach einem durch Ortsgesetz sestnlstellenden Maßstabe zurückfordern. Hierbei ist in geeigneten Fällen neben der Anliegerlünge der belheiligten Grundstücke auch die Bauweise, namentlich hinsichtlich des Umfangs der bebauten Fläche, der Geschoßzahl und der Zahl der eingebauten Wohnhäuser zu berücksichtigen."

Die Zuwachsstcncr in den F-eftmrgsstädtcn. Die Zu-

wachssteuer in ihrer örtlichen Anwendung als Betterment-Taxe hat in der neueren Zeit besonders Bedeutung für jene Festungsstädte erlangt, deren äußere Umwallnng entweder ganz aufgehoben oder durch größere vorgeschobene Werke ersetzt wird. Wo eine Stadt die Festungseigenschaft verliert, ist es das einzig Richtige, daß der Fiskus die Fcstnngs-gelände an die Stadt verkauft und diese sie im Erbbau ausgabt. Die Ueberlassung dieser Gelände in das reine Privateigenthum würde nur der Boden- und Wohnungsspekulation Borschub leisten und die Mieth-Bevölkerung mit dem Wachsthum der Stadt fortschreitend höher belasten. Wird die innere Umwallung durch äußere Werke ersetzt, so fallen die bisherigen Rayon- und Baubeschränkungen, und die Borgelände erhalten dadurch plötzlich einen hohen Werth. Es ist dies für die betreffenden Grundbesitzer ein Geschenk; allerdings erhielten sie bei Auflegung der Rayonbeschränkung keine Entschädigung, aber die Verhältnisse liegen jetzt ganz anders wie früher. Inzwischen -ist die Großstadtbildung aufgetreten und bei den neuen Festungen handelt es sich meist um solch größere Städte. Das Gelände, das jetzt von den Rayonbeschränknngen frei wird, tritt in den freien Verkehr, mit dem Wachsthum der Stadt wächst auch ständig sein Werth. Daher erhielt die Stadt Mainz durch Gesetz vom 28. November 1872 die Ermächtigung, von dem Gelände, das durch Aufhebung der inneren Umwallung von den bisherigen Baubeschränkungen frei gc-worden war, eine außerordentliche Grundsteuer bis zum Betrag von 857,142 Mark zu erheben.

Der Verein der deutschen Festungsstädte hat daher 1901 das Recht auf Einführung einer Zuwachssteuer sich erbeten. Nach der Eingabe, vom Oberbürgermeister Back in Straßburg bearbeitet, soll für jedes Grundstück der Mehrwerth festgestellt werden, der ihm durch die Aufhebung der Baubeschränkung zuwächst. Diese amtlichen Ermittlungen werden öffentlich ausgelegt, worauf eine Berufungsbehörde

eudgiltig entscheidet. Bo» dem Mehrwerthe sollen dann ²/s mit einer besonderen Steuer belegt werden, um die Stadt für die Kosten zn entschädigen, die sie für Ankauf und Einebung der Festungswerke hat. Die Besteuerung geschieht in Form einer Rente, die nach Prozenten jener zwei Drittheile des Mehrwerthes berechnet, als öffentlich-rechtliche Last in das Grundbuch eingetragen wird und durch Zahlung des 25sachen Betrages abgelöst werden kann.

Einen andern Weg hat neuerdings die Stadt Ulm ergriffen. Die Erweiterung war ihr ein unbedingtes Lebensbedürfniß. Die wirthfchaftliche Entwicklung stand still, der Bevölkerungszuwachs konnte nicht untergebracht werden, jede industrielle und bauliche Ausdehnung der Stadt, jede gesunde Wohnungspolitik war unmöglich, wenn nicht der enge Mauergürtel fiel. Daher kaufte die Stadt die innere Festungsumwallung zu einem Preis von fast 4 Mill. Mk., mit welchen die zur vollen Erhaltung der Ver-heidigungssähigkeit nothwendigen Ersatzbauten hergestellt weroen. Ferner muß die Stadt auf eigene Kosten die bisherigen Wälle und Mauern abtragen und die Graben ausfüllen. Die Kosten für diese Ausgaben entsprechen höchstens dem Werthe, ben das jetzige Festungsgelände nach der Einebnung besitzt. Dennoch erwarb die Stadt dieses Land, nur um sich frei ausdehnen zu können. Um aber die hohen Kosten einigermaßen herabzusetzen, soll nun die Stadt durch Gesetzesvorlage vom 15. Jan. 1901 das Recht erhalten, von dem Gelände, das bisher den Rayon- beziehungsweise Bau-beschränkungen unterlag, eine Ra yo nbefreiungs-Abgabe zu erheben. Das Gelände der Gemeinde, der Wohlthütigkeits- und Kirchenstiftungen, die öffentlichen Wege und Gewässer, der Bahnkörper der Staatseisenbahn sind hievon befreit. Alle übrigen und sogar die einer Außengemeinde unterliegen biefer Abgabe für den unv erd ienten Werthzuw ach s. Die Abgabe selbst ist je nach dem Maaße der Werth-erhöhung in 20 Stufen abgetheilt und steigt für die Ar von 7 auf 70 Mark. Ihre Gesammtsmnme darf 900,000 Mk. nicht übersteigen. Die Abgabe ist in 50 gleichen Jahresbeträgen zu entrichten, kann aber von jeden: Eigenthümer auch früher getilgt werden. Die Restbeträge sind mit 3 pCt. zu verzinsen, die Verzugszinsen betragen 4 pEt. Die Kosten der Eintheilung in die einzelnen Werthktassen trägt die Stadtgemeinde. Die Werthsteigerung selbst geht, nach sachverständigem Gutachten, über den Betrag von 900,000 Mark wesentlich hinaus. ⁴)

Der städtische und Dorort-Verkehr.

Um die Anhäufung großer Menschenmassen lind zahlreicher Arbeitsstätten auf engem Raume zu verhüten, ist die rationelle Ausbildung der Verkehrsmittel unentbehrlich. Das Fahrrad wird für den städtischen Verkehr stets nur eine beschränkte Bedeutung behalten, dasselbe Mittel, das die modernen Städte so anschwellen läßt, die Eisenbahn, dient auch wieder zu ihrer Dezentralisation und so läßt sich bei guten Verkehrseinrichtungen und richtiger Gestaltung der Bebauungspläne ein erträgliches Gleichgewicht zwischen den Wohnverhältnissen der alten, innern und der neuen äußeren Theile der Großstädte Herstellen. Die Steigerung der Bodenwerthe in den inneren Theilen drängt ohnedies schon allmälig die größeren Arbeitsstätten in die Vororte hinaus. Die Höhe der Grunderwerbungskosten in der Altstadt erschwert ihnen die Betriebsvergrößerung immer mehr, der Unterschied zwischen dem binnenstädtischen und vorstädtischen Bodenpreis deckt allmälig die Kosten der Verlegung und des Neubaues; auch die Billigkeit der Wohnungen für die Angestellten und Arbeiter wirkt hiezu mit; die Ober- und besonders die kaufmännische Leitung des Geschäftes kann meist in der Altstadt bleiben. Sind Wasserstraßen vorhanden, so wird die Verlegung der alten Fabriken in die Anßcn-theile und die Gründung neuer daselbst bedeutend erleichtert, wie überhaupt die Wasserstraßen decentralisirend wirken. Auch Staat und Gemeinde sollten ihre größeren Betriebe möglichst in die Außentheile legen. Freilich darf man es nicht machen, wie die Hamburger Stadtverwaltung, die bis 1861 die Vorortbildung künstlich zurückhielt, indem sie noch täglich die Stadtthore Abends abschloß. Trotz aller Begünstigung aber wird die große Masse der kleinen Arbeitsstätten, besonders der Bureaux und Kaufläden, aus Geschäftsrücksichten in der inneren Stadt bleiben müssen.

Die Vermittlung zwischen den einzelnen Stadttheilen erfordert zwei verschiedene Arten des Verkehrs: ein Theil der Linien verbindet den Kern der Stadt mit den Außentheilen, — ein radialer oder strahlenförmiger Verkehr, Vorortverkehr, ein anderer Theil verbindet die im Ring nebeneinander liegenden Stadttheile — peripherischer oder ringförmiger Verkehr, Ringbahnen. Besonders

große Städte haben zwei Ringbahnen, die concentrisch laufen: innerer und äußerer Ring. Am wichtigsten ist der Vorortverkehr. Er hat die große Bevölkerungsverschiebung zu vermitteln, die sich täglich zwischen den Arbeitsplätzen, Comptoirs, Werkstätten, Bureaux, Kaufläden usw. der inneren Stadt und den Wohnplätzen der Außentheile vollzieht. Dieser Verkehr fluthet morgens und vormittags in die Stadt hinein, steht während der Mittagszeit mehr oder weniger still, um Abends wieder anzuschwellen und zwar höher als morgens, weil jetzt noch der sonstige Nachmittags- und Abendsverkehr dazu kommt. Diese Ungleichmäßigkeit des Betriebes ist eine besondere Eigenthümlichkeit und Schwierigkeit der Vorortbahnen. Weniger lvichtig ist der Ringverkehr, obwohl auch er in Großstädten oft starke Massen zu bewältigen hat. Das Netz der binnenstädtischen Bahnen soll so dicht sein, daß jeder Reisende soweit möglich nur noch auf Gehweite ('val-king distance) von der Stätte seiner Berufsthätigkeit entfernt ist.

Dies und besonders die richtige Linienführung erfordert in den alten Stadttheilen oft bedeutende Durchbrüche und Erweiterungen von Straßen. Nach außen erstreckt sich der Vorortverkehr je nach Lage der Dinge 10 - 20 — 30 Kilometer vom Mittelpunkt der Stadt hinaus. Im Innern der Stadt wird der Lokalverkehr am besten durch Tram-, Straßen- und elektrische Bahnen, wo solche nicht verwendbar sind, durch Omnibusse betrieben. Dampfbetrieb ist im Innern der Stadt ausgeschlossen. Ueberhaupt drängen die Verhältnisse ans diesem Gebiete immermehr zum elektrischen Betriebe hin. Die großen Menschenmassen, die regelmäßig zu transportieren sind, erfordern rasche Aufeinanderfolge, die großen Entfernungen, die zu überwinden sind, große Geschwindigkeit der Züge, beides kann nur der elektrische Verkehr leisten. Höchst gefährlich ist das Zusammendrängen der Verkehrslinien ans großen Plätzen am Eingänge der älteren Stadttheile, wie z. B. in Berlin vor dem Potsdamer Bahnhof. Hier muß man den Fußgängerverkehr über oberirdische oder unterirdische Fußsteige leiten und muß auch einen Theil des Straßenbahnverkehrs unterirdisch führen. Bei noch stärkerem Anschwellen solcher Städte wird es nothwendig, die Stadtbahnen übereinander zu legen, sodaß schließlich ein vierfaches Niveau vorhanden ist: ein Theil der Stadtbahn läuft unterirdisch, ein Theil auf der Straße, ein Theil über derselben und ans dieser ist noch ein anderes Stockwerk mit Eisenbahnbetrieb ausgebaut. Die Berliner Stadtbahn z. B. genügt dem Verkehr nicht mehr, die neuen Untergrundbahnen werden allinälig auch ihre Leistungsfähigkeit erschöpfen und schließlich

wird man über der Stadtbahn, die bereits über dem Gelände liegt, noch eine weitere Linie anlegen müssen.

Am frühesten hat die englische Gesetzgebung auch für den Vorortverkehr gesorgt. Die öffentliche Meinung verlangte allmälig, die Eisenbahngesellschaften sollten zum Einlegen billiger Eisenbahnzüge gezwungen werden und zwar schon deßwegen, weil sie in Städten viel Gelände beanspruchen und die Arbeiter dadurch hinausdrängen, besonders aber, weil sie das Verkehrsmonopol zum Besten der Allgemeinheit haben. Um dieser Stimmung entgegenzukommen, richteten einige Gesellschaften freiwillig Arbeiterzüge ein, anderen wurde die Verpflichtung hiezu auferlegt, so daß schon 1888 täglich 107 billige Arbeiterzüge auf eine Länge von 701 englischen Meilen liefen. In jenem Jahre wurde den Eisenbahngesellschaften die Passagiersteuer ermäßigt, aber mit der Bedingung, daß sie Arbeiterzüge zu billigen Preisen für den Vorortverkehr einrichteten. Das geschah durch die Cheap Trains Act von 1883. Sie gibt dem Ministerium auch die Macht, die Einlegung solcher Züge nach seinem Ermessen zu erzwingen oder die Ermäßigung der Passagiersteuer zurückzunehmen, wobei den Gesellschaften die Berufung an die Eisenbahnkommission des Parlamentes offen steht. Die betreffenden workmcn trains oder Parlamentszüge müssen zwischen 6 Uhr morgens und 8 Uhr Abends laufen mit einem Fahrpreis von 1—2 Mark in der Woche. Manche Gesellschaften gehen über ihre gesetzliche Verpflichtung hinaus. Trotzdem ist der residential trafic, die tägliche Völkerwanderung in die Stadt und wieder hinaus, trotz der ungeheueren Verkehrsmittel Londons immer noch nicht genügend geordnet. Besonders ungenügend ist die alte Untergrund-Dampfbahn, die jetzt durch ein ausgedehntes System elektrischer Untergrundbahnen ergänzt wird. Die Einwohnerschaft der inneren Stadtviertel nimmt in London allerdings ab, allein nur weil viele Wohnhäuser allmälig in Geschäftslokale und ähnliche Räume umgewandelt werden, (s. 1. B. S. 81.) Solange es nicht möglich ist, das Zusammenfluten des höheren Geschäftslebens in der inneren Stadt aufzuheben und dieses zu decentralistreu, wird die größte Vervollkommnung der Verkehrsmittel kaum hinreichen, um die einzelnen Theile einer solchen Riesenstadt in regelmäßige, bequeme, rasche und billige Verbindung zu setzen.

Wichtige Grundsätze für den städtischen und Vorortverkehr sind die Regelmäßigkeit der Fahrgelegenheit und die Billigkeit des Tarifes. Die Züge müssen in bestimmten Zwischen-

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räumen folgen, alle 15, 10—5 Minuten; an Orten und in Stunden, wo ein besonders großes Bedürfniß besteht, sogar in noch kürzeren Abständen. Die Tarife sollen nicht nach den Gewinninteressen der Unternehmer, sondern nach der wirthschaftlichen Leistungsfähigkeit der Bevölkerungsmasse und nach sozialen Gesichtspunkten bestimmt werden und müssen besonders die Decentralisation der Einwohnerschaft durch raschen und billigen Verkehr zur Arbeits- und Wohnstätte sowie zur Schule im Auge haben. Daher sollen die städtischen Verkehrslinien in den Händen der öffentlichen Gewalt liegen, die rein lokalen Linien Eigenthum der Gemeinde, die Linien von größerer Bedeutung Eigenthum des Staates sein. Wo dieses nicht möglich ist, müssen sich beide bei der Concession maßgebenden Einfluß ans Fahrplan und Tarif vorbehalten. Der Londoner Grafschaftsrath läßt zur Verstärkung des Wettbewerbes und Verbilligung der Tarife eigene Omnibusse laufen. In Preußen gibt das Gesetz über die Kleinbahnen vom 28. Juli 1892 den Aufsichtsbehörden das Recht, auf billige Personentarife hinzuwirken, jedoch mit starken Einschränkungen. § 14 des Gesetzes sagt nämlich: „Im Interesse des öffentlichen Verkehrs" hat die zuständige Behörde bei der Genehmigung des Unternehmens das Erforderliche über Festsetzung des Fahrplans und der Fahrpreise festzustellen und innerhalb bestimmter Zeiträume, welche die Behörde ebenfalls bestimmt, die Verhältnisse neuerdings zu prüfen und die Bestimmungen zu erneuern. Dabei sind wenigstens für die ersten 5 Jahre nach Eröffnen des Betriebes die Beförderungspreise dein Unternehmer freizugeben. Das Recht der Behörde erstreckt sich nur ans den Höchstbetrag der Fahrpreise. „Hiebei ist ans die finanzielle Lage des Unternehmens und auf eine angemessene Verzinsung und Tilgung des Anlagekapitals Rücksicht zu nehmen."

Ein ausgedehntes Retz von Vorortbahnen hat Mailand. Rach den verschiedensten Richtungen führen 18 Linien aus der inneren Stadt in die weitesten Vororte. Die Fahrt beginnt sehr früh und kostet bis 8 Uhr morgens 4 Cent. Auch Turin ist mit der Umgebung durch zahlreiche Dampfstraßenbahnen verbunden.

Wird ein Außenort durch solche Verkehrslinien mit dem städtischen Weichbild in regelmäßigeren wirthschaftlichen Zusammenhang gebracht, so steigen daselbst sofort die Bodenpreise; eine zügellose Spekulation erwacht und schreitet immer weiter hinaus in Gegenden, in welchen sie bisher unbekannt war. Unter diesen Verhältnissen kommt der Vorortverkehr nur im Anfang, niemals aber auf die Dauer voll und ganz

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der Bevölkerung, zumal den arbeitenden Klassen zu statten, sondern seine Hanptvortheile fallen einer geringen Anzahl von Grund- und Hausbesitzern zu. Eine ihrer Pflicht bewußte und weitblickende Staats-nnd Gemeinde-Verwaltung wird daher rechtzeitig schon vor Ausdehnung des Vorortsverkehrs in den Gegenden, welche er erschließt, jene Beschränkungen in Bau und Anlage der Straßen, im Bau der Häuser 2c. einführen, die erforderlich sind, damit in den Vororten ans die Dauer ein billiges und gesundes Wohnen möglich ist.

Die Stadt- und Vorortbahnen erhalten höhere Bedeutung durch Einführung der ungeteilten oder englischen Arbeitszeit. Sie ist in England, dann in Paris, Brüssel und auch in Norddeutschland schon vielfach eingeführt, stößt aber in Süddeutschland auf Hindernisse, die in den Volksgewohnheiten, theilweise aber auch im Klima und in den Schwierigkeiten eines ungeteilten Schulunterrichtes liegen. In Berlin und Hamburg haben die städtischen Verwaltungen vollständig, die städtischen Schulen teilweise die englische Arbeitszeit angenommen. Zahlreiche Privatbureaux, Verwaltungsbehörden, Gerichte, Fabriken usw. sind gefolgt und auch die Familiengewohnheiten richten sich immer mehr darnach ein. In Berlin dauert die Bureauzeit der städtischen Behörden von 8—3, in Hamburg von 9—5 Uhr. An den Volksschulen Berlins beginnt der Unterricht im Sommer um 7 Uhr, in den unteren Klassen eine Stunde später, die Nachmittage sind meist . frei. An den Mittelschulen wird im Sommer von 7—12 oder 8 bis 1 Uhr, im Winter von 8—1 llhr unterrichtet und auch hier ist der Nachmittag entweder frei oder fakultativem Unterricht gewidmet. Selbstverständlich muß bei so langer Unterrichtszeit streng auf regelmäßige und längere Pansen gesehen werden. Die Schule wird sich niemals ganz mit der ungetheilten Arbeitszeit befreunden können. Dagegen läßt sich die Bureauzeit der meisten Behörden, auch der Banken, Anwälte, größeren Kaufleute usw. in dieser Weise einrichten. Es kommt nur auf die richtige Einlegung der Pausen an. Ist die Arbeitszeit ungetheilt von 8—4 oder 9—5, so beträgt diese Pause 1 Stunden, wobei ein Frühstück, entweder im Geschäfte oder außerhalb desselben in der Nähe eingenommen wird. Manche Geschäfte geben ihren Angestellten in einem zum Geschäft gehörigen Raum ein Frühstück zu billigem Preise. Größere Verkaufsgeschäfte oder solche, die noch in den Abendstunden thätig sein müssen, können sich durch schichtenweise Beschäftigung des Personals helfen; ebenso An-

wälte, Banken ?c. für jene Stunden, die durch Uebereinkunft imb Sitte dem Verkehr mit dem Publikum gewidmet sein müssen. Jedenfalls darf man die Einrichtung nicht schablonenmäßig machen, sonst wird sic nicht von Dauer sein. Stets ist der richtige Mittelweg zwischen den Bedürfnissen des Geschäftes und der Angestellten zu suchen. Aclterc Leute ermüden leicht, wenn sie 7—8 Stunden int Dienst sein sollen, so daß die Arbeitsleistung zurückgeht; ebenso wichtig wie die Einlegung geeigneter Pansen ist aber auch die strenge Einhaltung der Arbeitsstunden. Die ungetheilte Arbeitszeit gibt in Verbindung mit billiger Fahrgelegenheit dem Angestellten erst die volle Möglichkeit, in den Vororten gut und billig zu wohnen, sich schon früh mit Nachmittag ungestört seiner Familie, der Kindererziehung widmen und sich dabei erholen zu können. Der Weg zum Geschäft und zurück ist ja statt viermal täglich nur zweimal zu machen und die bisherige Hauptmahlzeit wird statt Mittags erst Abends eingenommen. Schon die Sonntagsruhe und der frühereLaden s ch l u ß haben befördernd auf das Wohnen in den Vororten eingewirkt, die ungetheilte Arbeitszeit würde dies begünstigen und ist daher ebenfalls ein Mittel int Kampf gegen die großstädtische Wohnnngsnoth.

¹

Nöll, Communalabgabengesetz, 4. Ausl., 1902, S. 42.

²

Damaschke, a. o. O., S 103.

³

Näheres über diese Verhältnisse bei Hallgarten, „Die Besteuerung des unverdienten Werlhzuwachses in England", 1899. Die Schuft beschäftigt sich neben der Theorie des unverdienten Werthzuwachses im Allgemeinen fast ausschließlich mit dem Betterment in England und Nordamerikl.

⁴

Verhandlungen der Württembergischen Abgeordneten-Kainmer, 1901, Beilage 3.

Oesfentlich rechtliche Organisation des Aleinwohnnngs-Aaues.

Die Untersuchungen über die Wohnnngsnoth zeigen als übereinstimmende Erscheinung, daß das Wohnwescn der Minderbemittelten fast allgemein, wenn auch mehr oder weniger stark, unter vier schweren Mißständen leidet: 1. großer Mangel an Klcin-wohnnngcn, 2. Ueberfüllung derselben, 3. überhöhe Mietpreise, welche meist die wirthschaftliche Leistungsfähigkeit der Miether übersteigen, obgleich 4. die Wohnungen schlecht oder wenigstens minderwertig und mit großen Gefahren für Gesundheit und Sittlichkeit des Volkes verbunden sind.

Diese vier Mißstände wachsen fortschreitend vom Lande in die größeren Städte. Die Abhilfe muß nach doppelter Richtung einsetzen:

1. Durch Wohtiungsaufsicht unD Wohnungspflege behufs Umgestaltung der jetzigen Wohnungen gemäß den Anforderungen der Gesundheit und Sittlichkeit — soweit sie diesen Ansprüchen noch nicht genügen — und durch Sorge für Erhaltung des Normalzustandes, wo er besteht;

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2. durch urnfasseude öffentlich-rechtliche Organiffrung Des Wohnungsbaues. In den Großstädten muß dieses geschehen im Sinne einer Dezentralisation der Besiedelung, damit die Volks-masscn nicht blos mehr seßhaft werden, sondern auch durch Höfe und Gärten mehr Licht und Luft, sowie auch edlere Beschäftigung in der freien Zeit erhalten können. Dazu gehören Umgestaltung der Ban-ordnungen und der Bebauungspläne, Erschließung und Bereitstellung von genügendem Bauland, sowie Beschaffung der Geldmittel. Es handelt sich um eine große Aktion zum Schutze der wirth-schaftlich Schwachen gegen die Uebermacht des Besitzes auf dem Gebiete des Wohnwesens. Das ist nur möglich durch organisches Zusammenwirken der öffentlichen und gesellschaftlichen, der obrigkeitlichen und privaten Kräfte. Ebenso wichtig wie das gesetzgeberische und verwaltungsrechtliche Vorgehen des Staates ist die Selbsthilfe der zunächst interessirten Klassen, sowie die Förderung des privaten Wohnungsbaues. Dieser darf durchaus nicht zurückgedrängt werden, sondern muß ebenso prämiirt und angeregt werden, wie der genossenschaftliche und gemeinnützige Wohnungsbau. Es zeigt sich immer mehr, daß die genossenschaftliche Selbsthilfe der arbeitenden" und minderbemittelten Klaffen allein nicht genügt und die Privatunternehmung muß sich daher mehr als bisher dem Bau von Wohnungen für die Minderbemittelten zuwenden. Das ist aber nur möglich, wenn die betreffenden Häuser weit mehr als bisher in den Besitz der minderbemittelten Klassen übergehen können. Zu diesem Zwecke müssen sich Bauordnung und Bebauungspläne von der Miethkascrne und dem Maffen-Miethhaus abwenden und das Einfamilien- und Kleinhaus systematisch begünstigen. Das liegt nicht blos im Interesse der Minderbemittelten, sondern auch in dem der Ban-unternehmer und Bauhandwerker.

„Ein Hauplmittel, an Stelle des gewerbsmäßigen Haus besitz es den Bewohnerbesitz zu setzen, ist die Erzwingung des Baues kleiner, zum Verlauf an die Konsumenten geeigneter Häuser. Dies ist erreichbar durch die Bauordnung in Verbindung mir dem Stadterweiterungsp lan. Ein großes Miethhans kaust Niemand zum Bewohnen, wohl aber ein Haus fi'tv 1—2 Familien. Die heute vielfach vorhandene Unmöglichkeit der Schaffung besserer Zustünde für die Bewohner und für

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die Bauhandwerker liegt nicht zuletzt in der Hausform — großes Miethhaus — und dem dadurch bedingten gewerbsmäßigen Haus besitz im Gegensatz zum Ko ns um ent enh aus besitz. Je verküufllcher die Häuser sind wegen ihrer zweckentsprechenden Kleinheit, desto besser für den Bauherrn. Das polizeiliche Erzwingen kleiner Häuser liegt also im eigensten Interesse der Bau Hand werk er und Bauunternehmer, denn dann brauchen sie nicht Bauherr ilnd Hausbesitzer zu sein. Je mehr Konsumenteneigenthum möglich, desto weniger gewerbsmäßiger Hausbesitz ist erforderlich." *)

Das Kleinhaus kann sich aber nur dann genügend ausbreiten, wenn zugleich möglichst viel Bauland erschlossen wird, damit die Bodenpreise fallen und dauernd niedrig bleiben; auch müssen die Bauordnungen und Bebauungspläne tut Sinne des Einfamilienhauses sofort auf das gesummte voraussichtliche Stadlerweiterungsgebiet wenigstens der nächsten 20 —30 Jahre ausgedehnt werden, che die Besiedelung beginnt und der Vorortverkehr dorthin gelenkt wird. Die Besiedelung muß so organisirt sein, daß entsprechend beut Charakter der modernen Massenproduktion die Arbeiter sich theils nahe bei der Arbeitsstätte ansiedeln, theils dieselbe durch einen besonderen Verkehr leicht und billig erreichen können. Alle diese Einrichtungen müssen den Zweck haben, den Minderbemittelten, bis in die höheren Schichten des Mittelstandes hinauf wieder mehr als bisher den Erwerb eigener Häuser zu ermöglichen, und so einzeln oder in genossenschaftlichen Vereinen Antheil am städtischen Hausbau zu nehmen. Das ist die Voraussetzung, damit sich der private Wohnungsbau wieder dem Ban von Kleinhäusern zuwenden kann.

Staatliches Wohnungsamt nnv staatliche Bau baut.

Alle Thätigkeit von Privatunternehmungen, Baugenossenschaften usw. bleibt Stückwerk, wenn nicht die Stadterweiterung und die städtische Besiedelung mit allein, was dazu gehört, auch mit der Bodenpolitik, als öffentliche Angelegenheit behandelt werden. Bisher hat der Staat dies einzig hinsichtlich des Hausbaues gethan. Die neueren Bauordnungen schreiben dem Eigenthümer die Zahl der Stockwerke, die Größe des Hofes vor, verfügen über den ganzen äußeren und inneren Bau des Hauses, über Baumaterial, Oefen, Herde, Kamine, über Anlage und Größe eines Vorgartens usw. Zunächst geschah das aus Rücksichten der Standfestigkeit und Fcnersicherheit, allmälig mischten sich in den größeren

*) M. Brandts, Soziale Praxis, 1901, 9iv. (!.

Städten sogar ästhetische Rücksichten hinein und neuerdings macht der Staat ans Rücksicht auf die Gesundheit und Sittlichkeit der Bewohner sogar Vorschriften über die Größe der Zimmer, iiber ihre Belichtung, Lüftung und Belegung, über die Anlage und Zahl der Aborte, über die Entwässerungs-Vorrichtungen usw. Immer mehr entwickelt sich aus jenen wichtigen öffentlichen Rücksichten eine grundsätzliche und umfassende Einmischung der öffentlichen Gewalt in das Eigenthums- und Verfügungsrecht der Grund- und Hausbesitzer — eine Einmischung, die einer starken und wachsenden Beschränkung dieses Rechtes gleichkommt und von dem öffentlichen Geiste getragen wird. Es ist nur eine folgerichtige Weiterbildung dieser Verhältnisse, wenn der Staat als der natürliche und unentbehrliche Beschützer der wirth-schaftlich Schwachen seine Oberaufsicht über das Wohnwesen vom Hausbau weiter ausdehnt auf die gesammte Stadterweiterung und die städtische bezw. industrielle Ansiedlung. Die beste Bauordnung wird ihre Zwecke niemals richtig erfüllen, wenn nicht zugleich das Besiedelungswesen nach denselben großen sozialpolitischen Gesichtspunkten geleitet wird, welche den neueren Bauordnungen zu Grunde liegen. Der Staat muß daher, theils direkt, theils nur beaufsichtigend, eine umfassende Wohnungs- und Banpolitik als seine Pflicht anerkennen und die Gemeinde dazu mitreißen. Die Thätigkeit des Staates ist hiebei doppelt, verwaltungsrechtlich und finanziell. Daher

1. Errichtung einer staatlichen Eentralstcllc für Wohu-wcsen (staatliches Wohnungsamt) mit der Aufgabe, in engster Fühlung mit der Wissenschaft und dem praktischen Leben das Wohn-wesen, besonders in den Großstädten zu beaufsichtigen und zu regeln, besonders aber auf die Thätigkeit der Minderbemittelten und der Arbeiter, dann der Arbeitgeber, der Gemeinden, Distrikte, Kreise, Genossenschaften, freien Vereinigungen usw. in Beschaffung passender Wohnungen nach jeder Richtung hin aufklärend, fördernd und anregend einzuwirken. Diese Centralbehörde wird sich am besten au die allgemeine Staats-Verwaltung angliedern, die jetzt schon vielfach mit dem Bau- und Besiedelungswesen zu thun hat. Die Schaffung einer solchen Centralbehörde rechtfertigt sich durch die außerordentliche Wichtigkeit, welche das Wohnwesen, besonders in den industriellen und großstädtischen Siedelungen, in volkswirthschaftlicher und sittlicher Hinsicht für Staat und Gesellschaft hat. An der Spitze dieser Behörde müssen wissenschaftlich und besonders sozialpolitisch gebildete Ver-waltnngsbeamte stehen, in Verbindung mit Baubeamten und Aerzten,

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dann mit Vertretern der interesstrten Klassen, der Arbeiter und Minderbemittelten, der Privatunternehmer, der Gemeinden usw. Dieses staatliche Wohnungsamt hat nicht blos die staatliche Wohnnngs-inspektion als Organ unter sich, sondern muß sich auch an die Spitzen der einzelnen Regierungen verzweigen, die der Centralverwaltung untergeordnet sind. Das staatliche Wohnungsamt wird das Gesammt-material sammeln und sichten, ans Grund desselben die Bauordnungen und Bebauungspläne, besonders für die Großstädte und deren Er-weiterungsgebiete nach den socialpolitischen Ansprüchen um- und ausgestalten und ihre Ausführung überwachen. Es wird die Selbsthilfe der Minderbemittelten rathend und helfend anregen und organisieren, besonders die Scheu der Arbeiter vor dem Fremden und Ungewohnten zu überwinden trachten, Musterstatuten aufstellen, an der Erfüllung der Formalitäten für die Geldbeschaffung und Beleihung mitwirken, die Gutachten fertigen, auf welche hin das Ministeriuin das Enteignungsrecht verleiht, sowohl für den inneren Umbau der Stadt (Sanirung ungesunder Quartiere, Herstellung besserer Verkehrswege usw.) als für den äußeren Ausbau der Stadt (Besiedelung des Stadterweiterungsgebietes, Erschließung von Bauland, Umlegung usw.) Wenn eine Fabrik, was jetzt häufig geschieht, aus dem Innern der Stadt in einen Vorort verlegt wird, so wird das Wohnungsamt mitwirken, uin die Arbeiter, die meist mitwandern werden, richtig anzusiedeln. Für besondere Zwecke wird das Wohnungsamt die gesetzgeberischen Vorschläge vorbereiten, besonders aber ein Wohnungsgesetz schaffen helfen, das sämmtliche Fragen des Wohn- und Besiedelungswesens organisch regelt. Für jede große Stadt muß das Centralamt einen staatlichen Commissär einsetzen, welchem die Leitung des dortigen Wohn- und Besiedelungswesens mit Jnnen-und Vorort-Verkehr usw. nach den allgemeinen und besonderen Bestimmungen übertragen wird. Diese Einrichtung ist nicht zu umgehen, weil die sozialpolitische Auffassung des Wohnwesens und besonders der Ansiedelung der breiten minderbemittelten Volksmassen in den Großstädten zahlreiche, mehr oder weniger mächtige Jnteressen-Gruppen gegen sich hat, besonders wo das Dreiklassen-Wahlsystem besteht. Die Dezentralisation der Ansiedelung, die Sanirung alter Quartiere, die Erschließung von möglichst viel Banland, die Enteignung und Umlegung, die Schaffung größerer Genossenschaften zur Selbsthilfe der Betheiligten, die Schaffung einer socialpolitisch richtigen Besteuerung der städtischen Gelände, das alles wird in den Großstädten zahlreiche und

mächtige Gegner finden, bereit Privatinteressen mit denen der Gesammtheit in Widerspruch stehen. Wir sollen z. B. in Preußen die Selbst-verwaltnngskörper, die Bezirksausschüsse, einer sozialpolitischen Organisation des Wohnwesens und der Besiedelung objektiv gegenüber stehen, wenn sie aus der Wahl der städtischen Vertretungen hervorgegangen sind, die wieder auf dem Dreiklassensystem beruhen und daher bewußt oder unbewußt die Interessen der Grund- und Hausbesitzer, sowie überhaupt der wirthschaftlich Bevorzugten vertreten! Hier ist ein staatlicher Commissär nicht zu entbehren, der die allgemeinen Vorschriften im Interesse einer Gesundung des Wohn- und Besiedelungswesens, gestützt auf die Zentralbehörde und als deren Sendbote energisch durchführt. Ebenso ist es in Gemeinden, in welchen noch der wirth-schastliche Liberalismus, die Lehre vom freien Spiel der Kräfte herrscht.

einet Banbank. Der Klein-

2. Errichtung einer staatlichen oder öffentlichen Een-tralstelle für Geldbeschaffung

Wohnungsbau muß nicht nur verwaltungsrechtlich organisirt, sondern es muß auch die Geldbeschaffung für ihn als öffentliche Angelegenheit betrachtet und geregelt werden, sonst sind alle anderen Bemühungen von geringer Wirkung. Bisher haben einzig die öffentlichen Invalidenversicherungen den Wohnungsbau für die Minderbemittelten durch Geldvorschüsse zu organisiren gesucht, meist durch Beleihung des gemeinnützigen Wohnungsbaues, der von jenen Bauvereinen betrieben wird, welche die Erleichterungen des preußischen Stempelgesetzes genießen,*) ' seltener durch Geldvorschüsse an einzelne Arbeiter oder sonstige Personen zur Erbauung von Häusern mit 1—3 Wohnungen. Diese Anstalten sind dadurch für größere deutsche Gebiete zu finanziellen Mittelpunkten des gemeinnützigen Wohnungsbaues geworden und haben sich zu Baubanken im Nebenamt ausgebildet. Diese ihre Thätigkeit entspringt neben allgemeinen humanen Erwägungen zunächst dem Bestreben, die Versicherten als Anstaltsgenossen durch gesunde und billige Wohnungen gegen vorzeitige Invalidität zu schützen. Doch kann sich dieses Bestreben nur wenig über den Kreis der Versicherten hinaus erstrecken, so daß der Mittelstand fast ganz ausgeschlossen ist. Auch würde das Vermögen der Anstalten niemals zu einer allgemeinen Wohnungsfürsorge hinreichen, abgesehen von dem Umstande, daß der größte Theil für die nächsten Zwecke der Versicherung bereit gehalten

*) o i. Band S. 331; § 59 des preußischen Stempelgesetzes vom 31. Juli 1895; Artikel 80, § 1, Ziffer VI des preuß. Ausführungsgesetzes zum B. G. V.

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werden muß. Dazu kommt der weitere Umstand, daß der ganze Aufbau und die Verwaltung der Anstalten die Wohnungsfürsorge nur im Nebenamte zulassen. Jetzt schon erwächst den Vorständen solcher Anstalten, die den gemeinnützigen Wohnungsbau fördern, eine große Last und Verantwortung, die bald ihre Grenze erreicht hat. Die Anstalt muß an jedem größeren Ort, wo sie Baugelder ausleiht, ihre Organe und Vertreter haben, welche die persönlichen und sachlichen Verhältnisse daselbst ständig überwachen, die besonderen Bedingungen für die Beleihung festsetzen, über die richtige Verwendung der Gelder, die Unterhaltung der Gebäude, den Eingang der Zinsen und Rückzahlungen wachen, sowie dafür sorgen, daß die Wohnungen dauernd ihrem Zwecke erhalten werden und ihr gemeinnütziger Charakter gewahrt bleibt. Damit dies geschehe, müssen diese Organe an der Verwaltung der Häuser und der Genossenschaften mitwirken (s. 1. B. S. 318). Liebrecht und Brandts, als Vorstände der Anstalten von Hannover und Düsseldorf, die am meisten auf diesem Gebiete geleistet, stimmen darin überein, daß die Versicherungsanstalten allein die Frage nicht lösen können, weder nach der finanziellen, noch nach der Verwaltungsseite.¹) Immerhin haben diese Anstalten von Rheinland und Hannover gezeigt, wie der Hypothekargläubiger auf die Art des Bauens und Wohnens, auf die Eintheilung des Hauses, auf die Verwendung der Baugelder, auf die Höhe der Miethen, auf die Regelung der Rückzahlungen, auf die genossenschaftliche Verwaltung usw. wohlthätig einwirken kann.²) Sie haben besonders auch dahin gewirkt, daß die Häuser den Minderbemittelten dauernd gesunde und billige Wohnungen bieten und ihnen der gemeinnützige Charakter gewahrt bleibt. Durch diese Fürsorge haben die beiden Versicherungsanstalten den künftigen staatlichen Baubanken werthvolle finanzielle und sozialpolitische Fingerzeige gegeben.

Auch die sonstigen Mittel zur Förderung des Kleinwohnungswesens im großen Style genügen nicht, weder die Thätigkeit der Gemeinden, noch der Arbeitgeber, der frommen und wohlthätigen Stiftungen usw. Oeffentliche Baubanken sind daher nicht zu entbehren.

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„Als allgemeine Meinung darf heute angesehen werden, daß für den gemem-nützigen Wohnungsbau besonders geartete Geldmittel Zur Verfügung stehen müssen, daß für einen räumlich nicht zu großen Bezirk — Regierungsbezirk, Provinr, Staat — eine staatliche oder kommunale Bank eingerichtet werden muß, welche den finanziellen Mittelpunkt, den Mittelpunkt der Erfahrung un) der Anregung für den gemeinnützigen Wohnungsbau bildet. Das Geld beschafft sie sich durch Ausgabe von öffentlichen Obligationen oder staatlichen Pfandbriefen, für welche der die Bank einrichtende Staat oder Kommunalverband haftet. Sehr wünschenswerth wäre tut Interesse der leichten unb sicheren Unterbringung dieser Papiere, wenn die Jnvalidenanstalten und Sparkassen, die Unfall-Berufsgenossenschaften, Krankenkassen, Arutenstiftungen re. re. des Bezirkes der neuen Bank gesetzlich genöthigt wären, ihr Vermögen zum Theil in dielen Pfandbriefen anzulegen, damit die Bank immer Geld hat. Wenn utan sich entschließen wollte, solche öffentlichrechtliche Banken einzurichten, so wird für den gemeinnützigen Wohnungsbau das nachgeholt sein, was für den landwirthschaftlichen Kredit durch die Provinziallandesbanken und für den genossenschaftlichen Personalkredit durch die preußische Central-Genoffenschaftskaffe bereits erreicht ist ... . Hiernach bricht sich die Ueberzeugung immer mehr Bahn, daß die Geldbeschaffung für die gemeinnützige Bauthätigkeit eine öffentliche Angelegenheit ist, welche gesetzlich geregelt werden muß, und daß es nicht genügt, wenn sporadisch unb freiwillig hier eine Versicherungsanstalt, dort eine Sparkasse, oder Gemeinde, oder Armenstiftung Darlehen auf Arbeiterhäuser gibt. Ja es sind bereits Ansätze zu Anschattungen vorhanden, welche die Kreditbeschaffung für kleine Wohnungen durch öffentliche Spezialbanken nicht beschränken wollen auf den genteinnützigen Wohnungsbau, sondern es als nothwendig erklären, den Hyp othekenkredit für den Wohnungsbau überhaupt, also auch für den gewerbsntäßigen Wohnungsbau staatlich oder kommunal zu organisieren. In dieser Richtung bewegen sich die Vorschläge von Ad ick es, sowie die Einführung einer städtischen Hypothekenbank in Düsseldorf."³)

Eine solche öffentliche Baubank würde bei kleinen Staaten sofort, das ganze Gebiet umfassen, bei größeren wird am besten für jede Provinz eine eigene Anstalt errichtet. Jede derselben würde vom Staate mit einem Betriebskapital ausgestattet werden, das sich in mäßigen Grenzen halten und etwa 1 M. für den Kopf der Bevölkerung betragen dürfte. Anfangs könnte man diesen Fvnds kleiner nehmen und ihn mit der Summe der ausgeliehenen Banhypotheken allmälig steigen lassen, etwa bis zu 5 pCt. dieser Summe. Auch größere Städte können eine Baubank für sich schaffen, wie dieses bereits Frankfurt a. M. zur Förderung des Erbbaues und Düsseldorf gethan haben (1. B. S. 296, 2. B. S. 113).

Hessen hat zur Förderung des Wohnwesens neuerdings seine Landeskreditkasse bedeutend verstärkt und die Einrichtung getroffen, daß diese Kasse den Gemeinden Geld vorschießt, welche es mit eigner

Haftbarkeit wieder au die Bauenden weiterleihen. Der Bau von Wohnungen für die Minderbemittelten wird dadurch vom guten Willen und beut sozialpolitischen Verständniß der Gemeinde abhängig, was einer allgemeinen und raschen Verbesserung der Wohnverhältnisse nicht zuträglich sein dürfte. Bei richtiger Organisation der Wohnungsbanken können diese ganz wohl mit den Bauenden direkt in Verbindung treten, wie es ja auch die Versicherungsanstalten mit Erfolg und bisher ohne Verlust gethan haben. Zuzulassen zur Beleihung sind dabei nicht blos Genossenschaften, Bauvereine, Gemeinden, Arbeitgeber usw, sondern auch jeder solide Bauunternehmer, der Kleinwohnungen und besonders Kleinhäuser errichtet. Vorzuziehen bei der Beleihung sind jene Bauenden, die zugleich selbst die Bewohner und Eigenthümer des Hauses sein ivollen. Dazu gehören zunächst die Baugenossenschaften mit Gemeinbesitz und Gemeinverwaltung, wenn ihre Dividende satzungsmäßig nieder beschränkt ist und besonders die Miethen nicht spekulativ gesteigert werden dürfen. Eigentliche Spekulationshäuser sind unbedingt auszuschließen, Privatunternehmer besonders dann zu berücksichtigen, wenn sie Kleinhäuser bauen, von denen anzunehmen ist, daß sie all-inälig in die Hände der Wohnungskonsumenten übergehen. Das würde auch bewirken, daß die Grundbesitzer und Kapitalisten selbst bauen und nicht wie gegenwärtig vielfach der Fall, unsolide oder besitzlose Persönlichkeiten als Strohmänner vorschieben. (S. ol S. 39). Große Häuser, die ja auch beim Kleinwohnungsban besonders in den inneren Stadttheilen nicht entbehrt werden können, sind nur dann zu beleihen, weint die einzelnen Wohnungen gut eingetheilt, von einander abgeschlossen sind und jede mit den nöthigen Nebenräumen für Speisekammer, Keller, Küche, Abort usw. versehen ist. Daß überhaupt sämmtliche Häuser und Wohnungen den Bestimmungen der Bauordnung und der Wohnungspolizei entsprechen müssen, versteht sich vvn selbst. Die Bebauungspläne für die einzelnen Stadttheile und die Pläne für die einzelnen Häuser müssen der Bank vorgelegt und durch ihre Ban-verständigen geprüft werden. Ausführung und dauernde Instandhaltung des Baues werden überwacht; die Bausummen werden selbstverständlich nur gegen hypothekarische Bürgschaft gegeben, ihre Auszahlung erfolgt direkt an die Bauhandwerker und Lieferanten nach den Fortschritten ihrer Leistungen. Im klebrigen werden die Bedingungen für Stadt und Land, für große und kleine Städte, für große und Heine Häuser verschieden sei».

Die Baubank darf selbstverständlich keinen Gewinn machen, sondern muß sich mit Deckung ihrer Verwaltnngskosten, sowie der ordnungsmäßigen Verzinsung und Rückzahlung der Gelder begnügen. Zur Ueberwachuug der Bauvorschriften, der Häuser, der Genossenschaften usw. wird sich die Bank lokale Organe und Beamte schaffen, welche mit den Verwaltungsbehörden und Gemeinden, sowie mit den lokalen Verzweigungen der staatlichen Zentralbehörde für Wohnwesen in enger Fühlung stehen. Das Geld, mit dem die Bank bauen läßt, wird durch Ausgabe von staatlichen, also mit Staatsbürgschaft versehenen Banpfandbriefen auf dem Geldmarkt geliehen. Es wird entweder zu demselben Zinsfuß mit Zuschlag der Verwaltungskosten weitergegeben oder zu einem billigeren Zins, wobei der Staat allerdings einen Verlust hat, der sich aber angesichts der hohen Bedeutung eines guten Wohnwesens wohl rechtfertigen läßt. Hessen gibt die Gelder seiner Landeskreditkasse zu einem billigeren Zinsfuß und setzt den Unterschied zwischen den An- und Ausleihungskosten als staatlichen Beitrag zur Förderung des Wohnwesens jährlich in die Staatsausgaben ein. (S. Nachtrag.) Wo die Baubank zum gleichen Zinsfuß ausleiht, kann sie diese höhere Belastung der Bauenden durch Erhöhung der Beleihungsgrenze oder Verlängerung der Tilgungszeit ausgleichen. Beides verliert an Gefahr, wenn mit der Tilgung sofort begonnen wird und wenn die Bank sich noch dazu durch einen besonderen Reservefonds gegen Verluste, die ans solcher Ursache kommen, schützt. Meist kann ohne Gefahr auf 70—75 pCt. gegangen werden; sind Grund und' Boden anderweitig freigestellt, so kann man ans 90 pCt. gehen. Der Rest von :i/,₀ bezw. V₁₀ der Bausumme muß dann durch die Gemeinden, Kreise und die übrigen Unterverbände, sowie durch die Bauenden selbst aufgebracht werden. Diese brauchen dabei nicht zu stark belastet zu werden und können daher ihre Häuser mit wenig eigenem Gelde errichten. (S. 1. B. S. 182.) Eine große Erleichterung ist es, wenn die Gemeinde die zweite Hypothek gibt und sich dafür eine Zinsspannung ausbedingt, die zur Bildung eines besonderen Reservefonds verwendet wird, aus dem allenfallsige Verluste, die aus dieser zweiten Hypvthek folgen, gedeckt werden. Das ist in Frankfurt a. M. geschehen. Selbstverständlich muß die staatliche oder provinzielle Baubank mit der Gemeinde in diesem Falle Hand in Hand gehen, wie überhaupt eine allgemeine Verständigung der deutschen Wohnungsbanken herbeigeführt werden müßte. Ob und wie weit das Reich für die Deckung obenerwähnter Restsumme von ³,'₁₀ bezw. Vto eintreten soll,

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ist eine Forderung, die schon wiederholt aufgestellt wurde, und eine Frage für sich Unter allen Umständen aber muß die Bank bei ihren sämmtlichen Baudarlehen sofortigen Beginn der Tilgung sich ausbedingen — ohne Amortisationszwang kein Darlehen! Bei 4 pCt. Zins und 1 pCt. jährlicher Rückzahlung ist das Darlehen unter Ein-rechnung der ersparten Zinsen in 42 Jahren getilgt.

Um die Baupfandbriefe leichter unterzubringen, sollen die öffentlichen Versicherungsanstalten und Sparkassen, die Berufsgenossenschaften, sowie die unteren Verbände, Kreise, Distrikte, Gemeinden k. gesetzlich verpflichtet werden, ihrer Arbeiterbevölkerung entsprechend einen bestimmten Theil ihres Vermögens in solchen Baupfandbriefen anzulegen. ⁴)

Für die Baudarlehen hastet zunächst der Staat; ferner haften die Geschäftsantheile der Genossenschafter, die Wohnungen und der Boden, auf dem sie stehen. Bei den Genossenschaften besteht das Bedenken, daß die Antheile der Genossen an sich schon meist klein sind und noch jeder Zeit durch Austritt herausgezogen werden können. Bei Aktiengesellschaften ist dies allerdings nicht der Fall, aber die Minderbemittelten können sich hiebei nicht betheiligen, weil das Gesetz eine zn hohe Summe als Aktienbetrag verlangt. M. Brandts schlägt daher zur besseren Fundirung der Baugenossenschaften vor, man solle dem Aktiengesetz einen Zusatz geben, wonach Baugesellschaften, welche den Bestimmungen des § 5g des Preußischen Stempelgesetzes vom 31. Juli 1895 entsprechen (s. 1. B. S. 331) Aktien von 20 M. ausgeben dürfen. Zweckmäßiger würde allerdings die Bestimmung jenes Stempelgesetzes lauten, wenn statt Wohnungen für „Unbemittelte" gesagt würde „Wohnungen für Arbeiter und diesen sozial gleichstehende Personen" oder „Wohnungen mit nicht mehr als vier Räumen."

Eine positive Förderung des Kleinwohnungsbaues ist ohne der-derartige centrale Geldquellen unmöglich. Die Erfahrung hat gezeigt, daß jede Geldquelle dazu veranlaßt, sie zn benutzen. Die preußische und baherische Central-Darleheuskasse haben in den letzten Jahren das landwirthschaftliche bezw. gewerbliche Genossenschaftswesen außerordentlich gehoben und die Gründung von

Tausenden solcher Genossenschaften hervorgerufen. Die Invalidenversicherungen von Rheinland und Hannover, sowie die belgische Staats-Sparkasse haben den Kleinwohnungsbau in einer Weise gefördert, wie es ohne diese Geldquellen niemals möglich gewesen wäre. So würde auch die Errichtung öffentlicher Ban- und Wohnungsbanken als Mittelpunkte für die Geldbeschaffung sofort auf die Bildung von Baugenossenschaften lind den privaten Bau von Kleinwohnungen in hohem Maße befruchtend einwirken. Die rasche Entwicklung des Städtewesens im 13. und 14. Jahrhundert ruhte ebenfalls zum großen Theil auf solchen städtischen Banken und noch int 16. und 17. Jahrhundert bestanden solche Banken in Hamburg, Nürnberg, Venedig, Amsterdam usw.

Welche Summen eine allgemeine Organisation des Baues von Kleinwohnungen und besonders Kleinhäusern erfordert, zeigt folgende Schätzung. Der jährliche Volkszuwachs im Deutschen Reiche ist rund 800,000. Nehmen wir als normal zunächst nur 500,000 und gehen wir von der Voraussetzung aus, daß 80 pEt. davon in Kleinhäusern und Kleinwohnungen bis zu 3 heizbaren Zimmern untergebracht werden sollen, so giebt dieses jährlich 400,000 Menschen. Dazu kommen jene, welche obdachlos werden, weil ihre Wohnungen theils wegen Alters, theils infolge von Straßendnrch-brüchen oder Umbau der Häuser zu Geschäftszwecken usw. niedergerissen werden und die bisher in Kleinwohnungen hausten. Nehmen wir diese Ziffer zu 150,000 jährlich, so müssen also in jedem Jahr für 550,000 Menschen Kleinwohnungen gebaut werden. Nun betrug bei den Genossenschaftshäusern, welche bis 1897 durch die Gcldver-mittlung der Versicherungsanstalt Hannover erbaut waren, der Gc-sammtanswand auf den Kopf der Bewohner 522 M. Erhöhen wir diese Summe auf 550 M., so kostet die Unterbringung einer Familie von 5 Personen in einer Kleinwohnung 2750 M. Da es sich aber meist um industrielle und städtische Besiedelung handelt, für welche selbst bei einschneidender Bodenreform durch sozialpolitische Gestaltung der Bebauungspläne immer noch höhere Bodenpreise bezahlt werden müssen, so dürfen wir wohl 3500 M. als den Durchschnittspreis einer Kleinwohnung im Reiche annehmen. Das ergibt für 550,000 Personen, gleich 110,000 Familien, einen Jahresbedarf von 385 Mill. 9)1.⁵)

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Zunächst zeigt diese Rechnung, wie wenig der gemeinnützige Wohnungsbau bisher tut Verhältniß zum Volkszuwachs gewirkt, weil eben keine allgemeine Organisation nach der verwaltungsrechtlichen und finanziellen Seite hin besteht. In der Rheinprovinz, wo noch mit meisten geschieht, war der jährliche Volkszuwachs von 1890—1895 80,000, von 1895—1900 120,000, im Durchschnitt 100,000 Menschen. Das gibt einen Jahresbedars an Neuwohnungen von rund 20,000, von welchen mindestens 14,000 auf die Arbeiter und Minderbemittelten kommen. Die gcmeiuuützige Bauthätigkeit hat im Jahre 1900 aber nur 14—1500 Wohnungen geschaffen, also nur den zehnten Theil des Bedürfnisses befriedigt. Ohne öffentliche und allgemeine Organisation des Kleinwohnungsbaues ist es daher unmöglich, das Wohnungs-bcdürfniß der breiten Massen so zu gestalten, daß cs den wirthschaft-lichen, gesundheitlichen und sittlichen Ansprüchen genügt. Von den 885 Millionen Mark, die wir jährlich als schätzungsweisen Bedarf für diesen Zweck annehmen, gehen nun jene Summen ab, welche die größeren Arbeitgeber, dann der Staat, die Gemeinden, Sparkassen, Stiftungen, Versicherungsanstalten usw. aufwenden können und sollen. Nehmen wir diese Summe zu 135 Mill. M. jährlich an, so müssen die Wohnungs-Banken tut Deutschen Reich als Gentral-Gcldvermitt-lungs-Anstglten jährlich 250 Mill. M. aufbringen. Da diese Summe nur gegen jährliche Tilgung ausgeliehen wird, so tritt bald ein Bell arrungs zusta nd ein. Beträgt nämlich die Beleihungsgrenze eines Hauses 75 pCt. und sind davon 25 pCt. wieder getilgt, so kann die Wohnungsbank das Darlehen kündigen, weil das Haus für die erstigen 50 pCt. des Werthes, zumal bei fortdauernder Amortisation, leicht anderweitig eine erste Hypothek findet. Die Abtragung von 25 pCt. des Hauswerthes oder einem Drittel des ursprünglichen Darlehens vollzieht sich bei 4 pCt. Zins und 1 pCt. Jahrestilgung in 16 Jahren. Nach dieser Zeit kündigt die Bank ihr Darlehen und gibt es an das Privatkapital hinüber. In dieser Weise wirken jetzt schon die gemeinnützigen Bangesellschaften in Barmen und München-Gladbach. Dazu wirkt auch der Umstand mit, daß die meisten Hausbesitzer, wenn einmal ein größerer Theil ihrer Schuld getilgt ist, von einem weiteren Tilgnngszwang befreit sein und die Restschnld dauernd auf dem Hanse

einem Jahreßgesammtbedarf von rund 164,000 kleinen Wohnungen und einem Kostenaufwand von 656 Millionen Dieser Bedarf fällt nur sehr wenig auf das flache Land, fast ganz auf die Städte und stadlähnlichen Ortschaften, insbesondere die Großstädte und die Jndustrieorte.

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ruhen lassen wollen. Sämmtliche Wohnungsbanken im Reiche nehmen also anfangs 16 Jahre hindurch zusammen jährlich 250 Mill. M. gegen Ausgabe von Pfandbriefen mit Staatsbürgschaft aus dem nationalen Geldmärkte heraus und verwenden diese Summe zum Kleinwohnungsbau. Nach Ablauf der 16 Jahre ist der erste Jahrgang dieser Pfandbriefe zum dritten Theil getilgt, die übrigen % der Schuld werden an das Privatkapital hinüber gegeben, das sie auch deßwegen schon gern annimmt, weil für Kleinwohnungen stets Nachfrage ist. Für die Wohnungsbank ist damit der Beharrungszustand eingetreten, soweit nicht ein weiterer Zuwachs der Bevölkerung über das jetzige Maaß hinaus eine Er-höhnng der jährlichen Bausumme bedingt.

Eine Gefahr für den nationalen Geldmarkt bieten diese Wohn-nngsbanken unter solchen Umständen nicht; nur müssen sic selbstverständlich auch sonst sachgemäß und umsichtig verwaltet werden. Die Wohnungsbank der Rheinprovinz würde 16 Jahre hindurch jährlich etwa 20 Mill. Mark für Besiedelnngszwecke anlegen, bis der Be-harrnngsznstand eingetreten wäre. Nun hat sich die Kapitalaufnahmc, bezw. Verschuldung der größeren öffentlichen Creditanstalten der westlichen Länder Preußens in den letzten Jahren in folgender Weise gestaltet. Der Darlehensbestand betrug:*)

Ende 1889

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Ende 1899

1.    bei der Landeskreditanstalt in Hannover ....    SO'172,917

2.    bei der Landeskreditkasse in Kassel .    .

3.    bei der Nassanischen Landesbank in Wiesbaden. .    52'335>200

4.    bei der Landesbank der Provinz Westfalen in Münster —

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123'228,917 . . 85'651,805    98'524,086

83'4 02,544 -64'8S8,970

5. bei der Landes bank der Rheinprovinz in Düsseldorf 43/619,036    205'157,155

Zusammen . 261/779,018    575'261,672

In diesen 10 Jahren betrug bei diesen fünf bedeutenden Anstalten der Gesammtzuwachs der Verschuldung 314, für die Rheinprovinz allein 162 Mill. M. bei einer Bevölkerung von 5,7 Millionen. Für das Jahr ergibt dies für die obigen fünf Anstalten 16,2 Mill. Mark. Ein Vergleich dieser Zahlen läßt deutlich erkennen, daß eine Wohnungsbank für die Rheinprovinz mit einer jährlichen Darlehensaufnahme von 20 Mill. M. bei sachgemäßen Gebühren volkswirth-schaftlich ganz unbedenklich ist, besonders da nach 16 Jahren ein Bc-harrungszustand eintritt und die Verschuldung nur noch im Verhältniß zum Unterschied der jetzigen und künftigen Bevölkerungszunahme wachsen würde. Aehnlich liegen die Verhältnisse in den anderen

*) M. Brandts, „Soziale Praxis", 1902, Nr. 6.

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deutschen Staaten. Wenn inan die Wirkung der Wohnungsbanken auf den Geldmarkt berücksichtigen will, so ist auch ein weiterer Umstand zu beachten: die Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaues durch eine Verwaltungs-Centralstelle und eine staatliche Wohnungsbank wird den spekulativen Wohnungsbau in den Großstädten allmälig zurückdrängen und die Beziehungen zwischen Bauwesen und Geldkapitel gesunden. Jetzt entzieht der spekulative Wohnungsbau, der in den Großstädten den größten Theil des Volkszuwachses aufnimmt, jährlich wachsende Summen der sonstigen nationalen Produktion und legt sie in den Häusern fest und zwar so, daß diese Verschuldung ständig wächst und nicht mehr getilgt wird; der nationale Geldmarkt wird dadurch schwer belastet. (S. o. S. 38). Die Organisation des Wohnungsbaues für die Minderbemittelten wird wesentlich auf den Bau von Kleinhäusern hinwirken und beruht auf dem Tilgungszwang, wenigstens solange, bis die Hypotheken nach Zahlung des ersten Drittels in Privathände übergehen und auch dann wird noch ein Theil der Bausummen getilgt werden. Die Bevorzugung der Kleinhäuser bei der künftigen Städteentwicklung wird auch den Ueber-gang der Häuser in das Eigenthum ihrer Bewohner begünstigen, was ebenfalls wohlthätig auf den nationalen Geldmarkt einwirken wird.

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Zuständigkeit des Reiches im Alohnwefen.

Diese Zuständigkeit gründet sich zunächst auf Art. 4, 55 15 der Reichsverfassnng, dann auf die Rcichszwangsversichcrung gegen Krankheit und Invalidität.

1. Art. 4, § 15 der Ncichsverfassung sagt: „Der Beaufsichtigung des Reiches und der Gesetzgebung desselben unterliegen . . . .: Maßregeln der Medizinal- und Vcterinärpolizei." Der Begriff der Medizinalpolizei beschränkt sich hier nicht auf das enge Gebiet der Aufsicht und Gesetzgebung über Aerzte und Apotheken, sondern ist im Sinne von Aufsicht und Gesetzgebung über die öffentliche Gesundheit und ihre Pflege zu fassen.

Laband, „das Staatsrecht des deutschen Reiches", 3. Aufl., 1895, 2, 234 begrenzt bei Auslegung der Reichsverfassung obigen Begriff auf solche Maßregeln, „welche ausschließlich dem Zwecke dienen, den Ausbruch oder die Verbreitung von Krankheiten zu verhüten und welche nicht einen Theil einer anderen staatlichen Gesetzgebung oder Einrichtung bilden." Laband scheidet daher aus: die Vorschriften über den Befähigungsnachweis der Aerzte, Hebammen und Apotheker, über den Verkehr mit Arzneien und Giften, über den Arbeiterschutz, die Unfallverhütung, bte Krankenversicherung usw. Doch sagt Laband weiter, daß die Rücksicht auf die Verhütung oder Beseitigung von Krankheiten sich durch die game Gesetzgebung des Reiches hindurchzieht, daß überhaupt die Gesundheitspflege keine gesonderte formell abgegrenzte Staatsaufgabe sei, sondern ein Motiv für die gesammte Staatsthätigkeit.

Sepdel, „Commentar zur Verfassungsurkunde sür das Deutsche Reich", 2. Aust., 1897, S. 109, sagt über den Begriff Medizinalpolizei in Artikel 4 der Reichs-verfassung: Das Wort Polizei „ist nicht so zu verstehen, als ob nur Polizei im heutigen wissenschaftlichen Sinne des Wortes gemeint sei. Vielmehr ist Polizei in der älteren Bedeutung des Ausdruckes, also gleich Verwaltung aufzufassen." In seinem „Bayer. Staatsrecht", 2. Aufl., 3. Band, 1890, S. 08, sagt Seydel ausdrücklich „die Gesundheilspolizei fällt in die gesetzgeberische Zuständigkeit sowohl des Reiches, wie der Bundesstaaten." Also auch Seydel versteht hier unter dem Begriff Medizinalpolizei die Aussicht über das öffentliche Gesundheitswesen und dessen Pflege.

In diesem Sinne und auf Grundlage obiger Bestimmung der Ncichsberfassnng ist eine Reihe von Reichsgesetzen und Verordnungen ergangen. Dahin gehört zunächst das Reichs-Jmpfgesetz vom 8. April 1874, das eine allgemeine unentgeltliche Zwangs-Jinpfung und Wiederimpfung mit Schutzpocken vorschreibt, dann die internationale llcbereinkunft von 1893 gegen die Cholera, besonders aber das Gesetz von 1879 über den Verkehr mit Nahrungs- und Gennßmitteln, infolgedessen der Verkehr mit Spielwaaren, Tapeten, Farben-, Eß-, Trink- und Kochgeschirren und Petroleum der polizeilichen Aufsicht unterliegt. Dazu kommt das Gesetz über die Bekämpfung gemeingefährlicher Krankheiten vom 30. Juni 1900 mit den Ausführungsbestimmungen dazu (Bekanntmachung vom 6. Okt. 1900) behufs Abwehr der Pest. Wenn das Reich das Recht hat, seine Angehörigen vor Schädigung durch arsenhaltige Tapeten, durch bleihaltige Trinkgcfäße oder Glasuren usw. durch gesundheitspolizeiliche Gesetze zu schützen und damit über die Thätigkeit der Einzelstaaten hinausgreift, so handelt cs nach dem Schluß vom Kleineren zum Größerem auch dann in seiner Zuständigkeit, wenn es das Wohn-wesen der gesnndheitspolizeilichen Aufsicht und Gesetzgebung unterstellt. Die Pest, vor der das Reich seine Angehörigen zu schützen sucht, bürgt für »ns noch nicht jene Gefahr der Verseuchung, in welcher besonders ein großer Theil der minderbemittelten Klassen sich durch

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ungesunde Wohnungen ununterbrochen befindet. Es ist zu billigen, daß das Reich bei Ausübung dieser seiner Zuständigkeit eine große Zurückhaltung gezeigt hat und möglichst wenig in die Thätigkeit der Einzelstaaten eingriff; aber das Wohuwesen ist, von seiner sittlichen Bedeutung abgesehen, ein so überaus wichtiger Theil der Volksgesundheit, die Mißstände, an welchen es krankt, sind so allgemein tut Reiche verbreitet, daß ohne kräftige Mithilfe durch die Rcichsgcsetz-gebuug eine allgemeine Abstellung derselben unmöglich ist.

2. Eine weitere Grundlage für das Eingreifen des Reiches in der Wohnungsfrage bildet die Reichs-Zwangsversicherung gegen Krankheit und Invalidität. Die Krankenversicherung (Gesetz vom HO. Juni 1900) erstreckt sich auf sämmtliche industrielle und gewerbliche Arbeiter, umfaßt aber auch die geringer bezahlten geistigen Arbeiter und einen Theil der selbständigen Gewerbetreibenden; durch Statut der Gemeinde oder eines weiteren Communalverbandes kann die Versicherungs-Pflicht auch auf die land- und forstwirthschaftlichen Arbeiter und Bctriebs-beamten ausgedehnt werden. Die Invalidenversicherung erstreckt sich (Bekanntmachung vom 19. Juli 1899) auf sämmtliche industrielle und gewerbliche Arbeiter bis zu den Werkmeistern und Betriebsbeamten hinauf, umfaßt auch Lehrer, Erzieher, Handlungsgehilfen und sonstige geistige Arbeiter. Der Bundesrath fmtn diese Versicherung auch auf Kleingcwerbtreibende und sonstige Unternehmer bc# Zwerg- und Hausgewerbes ausdehnen. Dazu kommt noch die freiwillige Versicherung von Betriebsbcamten, Werkmeistern und Gewerbetreibenden. Im Geiste dieser ganzen Gesetzgebung liegt nicht nur ihre Ausdehnung auf immer weitere Kreise der Minderbemittelten, sondern auch die Sorge, diese vor Krankheit und vorzeitiger Invalidität zu bewahren, denn es ist sozialpolitisch und wirthschaftlich richtiger, Krankheiten zu verhüten als Krankheiten zu heilen. Ein wesentliches Mittel dazu liegt aber auf dem Gebiete des Wohnwesens. Wenn die Wohnungen den Ansprüchen der Gesundheit und Sittlichkeit entsprechen, wenn die Miethpreise sich in den Grenzen der Lcistnngssühigkeit der Bewohner halten, so werden die Versicherten seltener erkranken und weniger früh erwerbsunfähig werden. Besonders fällt hier in's Gewicht, daß die Bevölkerungsklassen, auf welche die beiden Versicherungen sich erstrecken, — 21 Millionen — ganz vorwiegend jene Klassen sind, bereit Wohuwesen am meisten des öffentlichen Schutzes bedarf, die minderbemittelten, körperlichen und geistigen Arbeiter der gewerblichen und industriellen Betriebe, besonders in den

Städten. Erzwingt das Reich die Versicherung dieser breiten Volksschichten gegen Krankheit und Invalidität, so liegt in diesem Zwang auch zugleich die sittliche Pflicht, die Ursachen gewisser Volkskrankheiten und vorzeitiger Erwerbsunfähigkeit zu bekämpfen. Das ist auch der Grund, warum die öffentlichen Jnvaliden-Versichcrungsanstalten längst begonnen haben, den gemeinnützigen und Kleinwohnungsbau zu fördern und zu beleihen. Auch das Reich darf sich der inneren Nothwendig-keit nicht verschließen, den Arbeiterschutz auf das Gebiet be§' Wohnwesens auszudehnen und so die Zwangsversicherung zu einer Pflege der Volksgesundheit im großen Stile weiter zu bilden. Dasselbe Reich, das seinen Bauern Schutz gewährt gegen die Uebermacht des internationalen Kapitalismus, das zum Schutz von Gesundheit und Sittlichkeit der Arbeiter, der Frauen und Kinder in das industrielle Erwerbsleben eingreift, hat auch die Pflicht, im Wohn-wesen der breiten, zumal der gewerblichen Volksmassen die schwersten Schädlichkeiten hintanzuhalten. Bedenken wie dieses, daß hiedurch das Familienleben der obrigkeitlichen Aufsicht unterstellt werde, müssen zurücktreten gegenüber der hohen gesundheitlichen, sittlichen und wirth-schaftlichen Bedeutung des Wohnwesens für den größten Theil der Bevölkerung und die Heranwachsende Jugend. Mit Recht erklärt Sch äffte die staatliche Regelung der Wohnungsfrage für ebenso wichtig wie die staatliche Arbeiterversicherung.

Der Kampf gegen die Volkskrankheiten ist wesentlich ein Kampf für gute Wohnungen, d. h. für solche, die nicht nur den Ansprüchen der Gesundheit und Sittlichkeit genüget!, sondern der breiten Masse des Volkes auch wirthschaftlich erschwingbar sind. Eine schlechte Wohnung drückt die Lebenshaltung herab und begünstigt auch dadurch die Empfänglichkeit für Krankheiten. Besonders ist die Tuberkulose eine Wohnungskrankheit, weil die Ansteckung meist durch das enge Zusammenleben in den überfüllten Volkswohnungen herbeigeführt wird. Auf dem Tuberkulose - Kongreß zu Berlin am 25. Mai 1899 sagte Dr. Frankl aus Halle:

„Eine Übertragung des Tuberkelbazillus findet nur bei wiederholter und reichlicher Aufnahme der Tuberkelbazillen statt, also bei engem und fortgesetztem Verkehr mit dem Kranken. Die Tuberkulose verbreitet sich demgemäß fast allein innerhalb der Familie, oder unter Menschen, die eingeschlossen in schlecht gereinigten und schlecht gelüfteten Räumen zusammengedrängt leben, arbeiten, schlafen und entsteht nur durch die Infektion mit dem Tuberkelbazillus."

Kreisarzt Dr. Richter in Remscheid sagt:

Volksgesundheitspflege treiben heißt nichts Anderes, als dem

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Wohnungselend weitester Kreise des Volkes steuern. Dieser Hauptaufgabe gegenüber steht alles klebrige an zweiter und dritter Stelle. Mehr und mehr kommt inan zu der Erkenntniß, daß die schlimmsten Menschenseuchen an ungesunden Wohnstätten hasten. In New-Jork, wo man der Tuberkulose energisch zu Leibe geht, stellt sich heraus, daß diese Krankheit sich häuf er weise verbreitet. Man hat daher angefangen, die am stärksten Durchseuchten Quartiere auf öffentliche Kosten niederzureißen. Bei uns ist trotz prunkvoller Kongresse noch nichts dergleichen zu vernehmen gewesen. In Westpreußen erzählte mir einmal ein Kollege von einem Weichselvorfe, in welchem niemand die Vierziger überschreite, ohne krebskrank zu werden. Ich stand dieser Nachricht damals etwas skeptisch g'genüber; aber siehe da, neuere Forschungen lassen es als keineswegs ausgeschlossen erscheinen, daß der Krebs, gleich der Tuberkulose, eine Hausseuche ist.

Die Sorge für gesunde Wohnungen ist nichts, als die logische Kons equenz des Kranken- und Unfallversicherungsgesetzes. Hat der Staat nun eimnal, ohne die Selbsthülfe der Massen abzuwarten, die Arbeiterschaft gegen die aus Krankheiten und Unfällen erwachsende Erwerbsunfähigkeit geschützt, sucht er weiterhin durch die Verbesserung der Betriebe in gesundheitlicher Beziehung den Arbeiter möglichst vor Krankheit und Unfall zu bewahren, so hat er in noch viel höherem Maße die Pflicht, die viel schlimmeren Schädlichkeiten abzuwenden oder doch zu mildern, denen der Arbeiter mit seiner Fanrilie in körperlicher und sittlicher Beziehung durch elende Wohnungen ausgesetzt ist. ... Ich kann nicht schließen, ohne des furchtbaren Krebsschadens zu gedenken. Den in größeren Städten und Jndustriebezirken das Schlafe stelle int um efen gezeitigt hat. Ueberlassen wir es den Geistlichen und Lehrern, die tiefen moralischen Wunden bloßzulegen, welche dem Familienleben durch Diese Art des Gewerbebetriebes geschlagen werden. Die rein gesundheitliche Seite der Sache allein ist ernst genug, um mit dein Grundsätze einer schon allzu lange geübten Duldsamkeit Dieser Pestbeule am Voltskörper gegenüber endgültig zu brechen. Das wird bei uns kaum möglich sein ohne ein Gesetz, ein rücksichtsloses Gesetz, welches dem das Leben des Volkes durchwuchernden und dasselbe vergiftenden Unkraute des Schlafstellen- und Kostgäigerwesens Die Axt an die Wurzeln legt.*)

Dr. Steinthal in Berlin sagt:**)

„Der Nachwuchs für die Tuberkulose muß verringert werden. Der Gewebs-schwüche de:- Volkes muß vorgebeugt werden, indem ihre Ursachen beseitigt werden. Diese Ursachen ftnb die mangelhafte, besonders an Eiweiß zu arme Nahrung, auf welche der größte Theil des Volkes angewiesen ist, und die elenden, vom Sonnenlicht meist unbestrahlten Arbeiterwohnungen. Jede Arbeiterwohnunz, die in der Regel aus einem Zimmer und einer Küche besteht, muß etwas Sonnenlicht empfangen. In einem Raum, in welchem keine Pflanze, kein Blumentopf weitergrünt, kann auch kein kindliches Leben gedeihen. Wenn das Gesetz die Bauherren nicht direkt zwingen kann, gesunde Wohnungen zu schaffen, so muß es dies indirekt thun, indem es z. B. dem Miether gestattet, eine sichilich ungesunde Wohnung ohne Kündigung zu verlassen. Die Katarrhe der Arbeiterkinder, die sich entweder in der unheizbaren Stube oder in der überheizten unD mit Stickluft erfüllten Küche aufhalten müssen, werden chronisch und geben den Nährboden für die Tuberkulose ab, ohne daß ein Tuberkulöser in der Familie

*) „Soziale Praxis", 1901, Nr. 13.

**) Zeitschrift für Tuberkulose und Heilstättenwesen. 1902.

war. Die Heilstätten sind noch zu jung, als daß man über das Schicksal der aus ihnen als geheilt und gebessert Entlassenen eine Statistik aufmachen könnte. Die mit guter Zunahme des Körpergewichts und mit gebessertem physikalischen Befunde Entlassenen werden das in der Heilstätte Gewonnene nach kurzer Zeit wieder einbüßen, wenn ihnen keine ähnlich werthvolle Nahrung, wie in der Heilstätte, keine einigermaßen belle, lustige, im Winter heizbare Stube zur Verfügung steht. Andernfalls sind die Millionen für die Heilstätten vergeudet und die Tuberkulose bleibt wie bisher eine Volksseuche."

Die Beziehungen zwischen den Wohnungsverhältnissen und der Ausbreitung und Vorbeugung der Tuberkulose sind in vortrefflichen Vorträgen auf dem Berliner Tuberkulose-Congreß von 1901 von Krieger-Straßburg, Rahts-Berlin und Rubner-Berlin nachgewiesen worden, von letzterem mit dem Ergebniß, d a ß d i e Tu b e r ku l o s e d e r W o h n u n g s-dichtigkeit parallel gehe. Professor Dr. Leubuscher-Meiningen kommt aus Grund statistischer Feststellungen über die Verbreitung der Tuberkulose im Herzogthum Meiningen zu der Ueberzeugung, daß die Beschaffung gesunder Arbeiterwohnungen das erste und hauptsächliche Ziel einer gegen die Verbreitung der Tuberkulose gerichteten Bewegung sein müsse. Man darf klar aussprechen: die Tuberkulose ist eine Wohnungskrankheit.....

.... Der Schwerpunkt der Wohnungsfürsorge und damit der vorbeugenden Tuberkulose-Bekämpfung liegt in der Herstellung genügend zahlreicher und gesunder kleiner Wohnungen.*) „Das kräftigste Mittel zur Verhütung der Tuberkulose, das unsere Gesetzgebung uns so nebenher bescheert hat", sagte Landesrath L i e b r e ch t, „ist, daß die V e r s i ch e r u n g s a n st a l t e n helfen können, den Arbeitern gesunde Wohnungen zu schaffen.**)

Die ungeheueren Summen für die Volksheilstätten, die neuerdings von Menschenfreunden und besonders von den öffentlichen Versicherungsanstalten flüssig gemacht werden, sind vergeblich aufgewendet, wenn nicht dem geheilt Zurückkehrenden dauernd eine gesunde Wohnung geschaffen wird. Der „Bericht über den Stand der Tuber-kuloseu-Bekümpfung im Frühjahre 1902" sagt daher: „Die Beschaffung gesunder Wohnungen steht unter den sozial-gesundheitlichen Maßnahmen von allgemeinem Interesse im Vordergrund.

*) Verhandlungen der Jahresversammlung des Deutschen Central-Eomites für Lungenheilstätten, Berlin, im Reichstagsgebüude, 23. Mürz 1901.

**) Liebrechts Aeußerung im Centralcomitö zur Errichtung von Heilstätten für Lungenkranke, Bericht dieses Eomites für 1900.

***) Geschäftsbericht für die Generalversammlung des Central-Eomitös am 14. April zu Berlin von Dr. Pannwitz, Generalsekretär, Berlin W., Wilhelmsplatz 2, S. 81.

Durch die Freizügigkeit ist das Reich ein einheitliches großes Verkehrsgebiet geworden, in welchem die sozialen Erwerbs- und Wohnungsverhältnisse sich immer mehr auszugleichen suchen. Die Miethkaserne mit der zugehörigen Bauordnung hat sich von Berlin aus über das ganze Reich verbreitet. Die Bauordnungen begünstigen wohl alle das große gegenüber dem kleinen Haus. Die Bodenpolitik von Gemeinde und Staat ist überall noch mehr oder weniger individualistisch. Dazu kommt noch, daß bereits einige wichtige Theile der Wohnungsfrage direkt zur Zuständigkeit des Reiches gehören, wie das Mieth- und Pfandrecht, das Erbbaurecht, die Regelung des Hypotheken wese ns usw.

Einer der ersten, welche die Nothwendigkeit einer Reichs-Wohnnngsgesetzgebnng erkannten, war M i q u e l. Als Oberbürgermeister von Frankfurt a. M. vertrat er 1885 in der Einleitung zu den Veröffentlichungen des Vereins für Sozialpolitik über die Wohnungsnoth der ärmeren Klassen den Standpunkt, daß wir dringend eines Reichs-gesetzes gegen das ungesunde Wohnen bedürfen. Er wies nach, daß das Reich hierzu auf Grund der Verfassung zuständig sei und fügte hinzu: „Auch sind auf diesem Gebiete die Zustände in den deutschen Staaten so gleichartig, sowohl in ihrer Uebereinstimmung als in ihrer Verschiedenheit, daß einer Regelung für das ganze Reich keine Bedenken entgegenstehen. Die Grenzen der einzelnen Staaten berühren sich so nahe und laufen so vielfach durcheinander, daß mit einer landesgesetzlichen Regelung nicht viel gewonnen sein würde." ⁶)

Selbst Minister geworden, hat Miguel dann die gegentheilige Ansicht vertreten mit dem Hinweis auf die „großen, fast »niiberwiiid-lichen Schwierigkeiten" einer reichsgesetzlichen Regelung dieses Gebietes. Aber abgesehen davon, daß die Verschiedenheit der Zustände im Reiche sich, zumal in den Städten mit entwickelter Industrie, turntet'--mehr auszugleichen sucht, so ist der Unterschied der einzelnen Verhältnisse, besonders der Unterschied zwischen dem industriellen Westen und dem industriearmen Osten, der aber auch eine große sehr vernachlässigte Arbeiterbevölkerung hat, nicht so tief, um nicht überwunden zu werden. Auch in England bestehen große sociale und wirth-schaftliche Unterschiede zwischen den einzelnen Gegenden und doch hat das Vereinigte Königreich eine gemeinsame Gesundheits- und WohnungsGesetzgebung.

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Auch späteren Versuchen gegenüber haben sich die verbündeten Regierungen ablehnend verhalten mit der Behauptung, daß die Wohnungsfrage staats- und verwaltungsrechtlich nur auf dem Gebiete der Einzelstaaten gelöst werden könne. *) Damit ist die Regelung der Wohnungsfrage sehr erschwert, denn in mehreren Staaten, so besonders in Preußen und Sachsen, dann in sehr vielen Städten stehen einem umfassenden Kampfe gegen die Wohnungsnoth und ihre verschiedenen Seiten mächtige Interessen gegenüber, welche durch das Wahlrecht für Volks- und Gemeindevertretung privilegirt sind. Ehe wir die Aufgabe des Reiches gegenüber dem Wohnwesen näher darlegen, müssen wir daher diese Hindernisse noch etwas betrachten.

Die sozialpolitische Rückständigkeit vieler öffentlichen Vertretungen

ist eine der wichtigsten Ursachen, warum das Eingreifen des Reichs in das Wohnwesen nicht zu entbehren ist. Schon die Ersten Kammern und Herrenhäuser geben in sozialpolitischer Hinsicht oft zu Klagen Veranlassung. Dasselbe gilt aber auch für manche zweite Kammer-der Landtage und für viele Stadtvertretungen. Im Gegensatz zu den sozialpolitischen Forderungen und den ernsten Zeichen der Zeit haben Regierung und Volksvertretung in Sachse n und A n halt neuerdings das Wahlrecht für die staatliche Vertretung sogar noch verschlechtert und dadurch tausende von Arbeitern von der Mitwirkung an den öffentlichen Angelegenheiten, wobei es sich oft um die wichtigsten Interessen dieser Volksklassen handelt, mit Absicht ausgeschlossen. Soweit die Landtage und Gemeindevertretungen aus der Drei-klassenw ah l hervorgegangen sind, entbehren sie durchweg der Salbung mit sozialpolitischem Oel und widerstreben jeder Reform, welche den herrschenden Klassen auch nur mäßige Opfer auferlegt. Noch im Herbst 1901 hat in Berlin, einer der größten Industriestädte des Reiches, der städtische Wohnungsausschuß die Errichtung eines Wohnungsamtes und die Anstellung von Wohnungsinspektoren abgelehnt. Obwohl viele

*) Siehe Band I, S. 198.

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Gemeinden bereits beides eingeführt haben, warf man in Berlin noch die Frage anf, wer die Hausbesitzer entschädigen solle, wenn die Wohn-ungsinspektoren sie zu Umänderungen in der Wohnung nöthigen würden! Der Hannöver'sche Städtetag, der 1901 in Celle tagte, zeigte dieselbe Rückständigkeit. Einige Städtevertreter sahen in den preußischen Ministerialerlassen voin 19. März 1901 einen Eingriff in das Privateigenthum und behaupteten, in den Städten sorge schon die Concurrenz dafür, daß dieWohnverhältnisse nicht schlecht würden. Der Ministerialerlaß wolle die freie Bewegung von Grund und Boden in den Gemeinden aufheben, die Vermögensentwicklung zum Stillstand bringen usw.*)

In den besitzenden Klassen ist der humane und religiöse Sinn und mit ihnen das Pflichtgefühl der christlichen Nächstenliebe vielfach nicht stark genug, um die Sorge für die eigenen Interessen soweit zurückzudrängen, daß auch die Sorge für die wirthschaftlich Schwachen Raum hat. Besonders sind es die Hausbesitzer, die kapitalistischen Spekulanten, deren Freunde und Profitgenossen, welche durch das Dreiklassen-Wahlsystem leicht die Mehrheit in den Gemeindevertretungen erhalten und dann die Wohnungsnoth der unteren Klassen im eigenen Interesse bestreiten. Auch die Landtage, in denen das plntokratische Dreiklassensystem den größten Theil der Wohner politisch einflußlos macht, sind nicht im Stande, die Wohnungsfrage einer durchgreifenden Lösung entgegen zu führen. Die Hoffnung, daß dies geschehe, ruht zunächst auf jenen Landtagen, die dem allgemeinen Stimmrecht entstammen, und auf dem Reichstage. Das allgemeine Stimmrecht, welchem er entspringt, hat ihn schon frühe zu sozialpolitischen Aufgaben berufen und ohne ihn wäre in den Ländern des Dreiklassensystems kaum noch das Allernothwendigste auf diesem Gebiete geschehen. Wie der Arbeiterschutz und die Sonntagsruhe nur auf dem Wege durch das Reich eingeführt werden konnten, (s. 1. B., S. 193) so kann auch die große Gesetzgebung über den Volksschutz im Wohn-w e s e n nur auf diesem Wege die so nothwendige allgemeine Verbreitung und Wirksamkeit erhalten.

Die Zusammensetzung der deutschen Städtevertretungen entspricht meist nicht mehr den Verhältnissen, wie die moderne Freizügigkeit sie geschaffen hat und wie sie allmälig in das Rechtsbewußtsein weiter Volkskreise übergehen. Unsere städtische Bürgerund Einwohnerschaft besteht nicht mehr blos aus den Hausbesitzern, wie in den früheren Verhältnissen des umfriedeten Marktes. Die

*) Sozia!« Praxis, 1901, Nr. 39, S. 983.

Mehrzahl der Bürger und Einwohner einer jeden größeren Stadt besteht aus Miethern. In unseren modernen Großstädten, in denen ja die Miethkaserne herrscht, wohnen 80—90 pCt. der Einwohner in der Miethe. In Berlin kommen auf 100 Haushaltungen nur 4, in München nur 8 Hausbesitzer. <S. o. S. 21). Die Pflichten und Rechte der Stadtbewohner sind meist nach drei Schichten abgestuft. Sämmtliche Einwohner der Gemeinde werden zu den Gemeindesteuern beigezogen; das Wahlrecht zur Gemeindevertretung haben aber blos jene, die das Gemeinde bürge r recht besitzen und unter diesen geben die meisten Gemeindeordnungen den Haus- und Grundbesitzern noch ein besonderes Privilegium in der Gemeindevertretung. Wir haben also eine Einwohner-, eine Bürger- und eine Hausbesitz e r g e m e i n d e mit steigenden Rechten. Die oberste Klasse hat alle Rechte, besonders die der Regierung, die Mittelstufe genießt noch einen Theil dieser Rechte, die unterste Stufe, etwa Vs der Einwohnerschaft, hat fast nur Pflichten und ist durch die Gemeindeordnung von der Möglichkeit, an der Gestaltung ihres Looses mitzuwirken, mehr oder weniger ausgeschlossen.

Unsere Städteordnungen — meist aus dem ersten Drittel des 19. Jahrh, stammend —unterscheiden zwei Stadtgemeinden: eine für die Pflichten und eine für die Rechte. Zur Pflichtgemeinde gehören alle, welche sich länger als drei Monate in der Stadt aufhalten. Sie alle müssen Gemeindesteuern zahlen. Zu der mit Rechten begabten Stadtgemeind e gehören dagegen nur diejenigen, welche das Gemeindebürgerrecht erworben haben. Sie allein wählen die Gemeinde-, Vertretung. Allerdings steht nach 3jährigem Aufemhalt in der Gemeinde der Erlverb des Bürgerrechtes jedem frei; aber thatsächlich erfolgt derselbe in so geringem Maße, daß in unseren Großstädten zwei Drittel bis vier Fünftel der Einwohner in Genreindeangelegenheiten völlig rechtlos sind. Während auf je 100 Einwohner im Deutschen Reiche 2 2 Personen kommen, die zum Reichstag wahlberechtigt sind, können in Berlin und Leipzig von je 100 Einwohnern nur 7 bei den Stadtverordnetenwahlen mitwirken, in Breslau blos ö und in Dresden noch nicht einmal so viele (4,5). Diese Ausschließung der großen Mehrzahl von der Mitwirkung bei den Gemeindeangelegenheiten hat die bektagenswerthe Folge, daß tue Masse der städtischen Bevölkerung an diesen Angelegenheiten nicht das mindeste Interesse nimmt. Sie bleiben der bevorrechteten Minderheit zur Entscheidung ohne jeden Einspruch überlassen. Aber auch in dieser die Gemeinde regierenden Minderheit ist das Maß des Einflusses, den der Einzelne durch seine Wahlstimme auszuüben int Stande ist, wieder sehr ungleich vertheilt. Wir wollen hier noch ganz vom Drei-klassenwa hlst-stem absehen; schlimmer als dieses ist die im größten Theile von Deutschland bestehende gesetzliche Vorschrift, daß mindestens die Hälfte der Stadtverordneten aus Hausbesitzern bestehen muß. In der Zeit, als diese Bestimmung getroffen wurde, hatte sie ihren guten Sinn. Danrals bestand in der That die Mehrzahl der Bürger aus Hausbesitzern, d. h. aus Personen, welche ein bescheidenes

Dabei sind die meisten Gemeindevertretungen in Wahrung der Rechte des Großbesitzes sehr engherzig. In Preußen hat die Steuerreform von 1893 das Wahlrecht zahlreicher Minderbemittelten stark verkümmert und das Uebergewicht des Geldsackes, die Herrschaft der Plutokratie ungeheuerlich vermehrt. In Düsseldorf z. B. gehören 90 pCt. der Wähler der 3. Klasse an, haben also zusammen nur die Halste des Einflusses, wie die anderen 10 pCt. Mit großer Mühe kam 1900 ein Gesetz zu Stande, das eine Milderung dieses schreienden Mißverhältnisses ermöglichte, aber die Wahl des Verfahrens gerade 'jener Vertretungsmehrheit überließ, welche etwas von ihrer Herrschaft abgeben sollte. Die Folge war, daß in sehr vielen Städten von Rheinland und Westfalen die herrschende nationalliberale Mehrheit den sozialpolitischen Zweck des Gesetzes ganz bei Seite setzte »nd mit großer Sorgfalt unter den von dem Gesetz zugelassenen Verfahren stets jenes wählte, welches ihr unnatürliches Uebergewicht am wenigsten beschränkte.⁷)

Haus 5um eigenen Gebrauche besaßen und etwa überschüssige Raume vermietheten. Heute ist in vielen Städten kaum noch der fünfte Theil der Wahlberechtigten (der fünfzehnte aller Einwohner!) Hausbesitzer, und die Häuser sind vielfach große Mieth ka ser nen, welche dem Erwerbe dienen. Es ist also jedem Mitgliede dieser kleinen Gruppe, welche in ihren gemeinsamen Interessen als Grundeigenthümer und Vermiether der ganzen übrigen Bevölkerung entgegengesetzt ist, ein verhältnismäßig vielfach größerer Einfluß gesichert als jedem anderen Bürger — von den Nichtbürgern gar nicht zu reden. Diese Bevorzugung haftet aber nicht mit Hausbesitz als solchem; denn der Hausbesitzer, welcher nicht Bürger ist, hat ebensowenig ein Wahlrecht wie jeder andere Nichtbürger. . . Eine kurzsichtige Jnteressenpolitik erlangt hier nur zu leicht in den Gemeindevertretungen die Herrschaft; die Lasten der Gemeinde werden von den stärksten Schultern auf die schwächeren abzuwälzen versucht; es wird geflissentlich die Thatsache verdunkelt, daß der größte Theil der städtischen Aufwendungen dem Grundbesitz zu Gute kommt, daß dieser hauptsächlich die Früchte der modernen städtischen Entwickelung geerntet hat; jede ernsthafte Maßregel auf dein Gebiete des Wohnungswesens wird hintertrieben, alles dagegen, was die Grundwerthe und die Miethen in die Höhe treiben kann, gefördert." ⁸)

Das Gemeiir-ewahlrecht in den größeren deutschen Staaten.

Preußen hat 8 verschiedene Städteordnungen: für die Städte der 7 östlichen Provinzen, für Neu-Vorpommern und Rüge», für Westfalen, für die Rheinprovinz, für Frankfurt a. M., für Schleswig-Holstein, für Hannover und für Hessen-Nassau.*) Fast alle ruhen auf dem Dreiklaffensystem; dieses gilt überhaupt feit 1. Ja». 1899 auf Grund der Gemeinde-Verfassungsgesetze für die Wahlen zu den städtischen und ländlichen Gemeindevertretungen in allen preußischen Landestheilen mit Ausnahme der Provinz Hannover, des Regierungsbezirkes Sigmaringen, der Städte in den Regierungsbezirken Stralsund und Schleswig, der Stadt Frankfurt a. M. und der Landgemeinde Helgoland. Zu diesem Wahlsystem kommt vielfach noch ein Privilegium der Hausbesitzer, das auch in Frankfurt a. M. besteht. Dazu wird vielfach noch ein bestimmtes, nicht zu niedriges Einkommen als Bedingung der Wählbarkeit verlangt und die Abstimmung ist meist öffentlich, was die Abhängkeit der kleinen Leute verschärft. In vielen Städten Preußens beträgt die Zahl der Wähler erster Klasse daher noch nicht den hundertsten Theil sämmtlicher wahlberechtigten Gemeindemitglieder! Zu diesen Städten gehören Berlin, Köln, Elberfeld, Barmen, Halle, Essen, Dortmund, Duisburg, Bochum, Brandenburg, Düren 2C., also gerade die steuerkräftigsten Städte. Die Bevorzugung der Hausbesitzer geht vielfach noch über das vom Gesetz vorgeschriebene Maaß hinaus. Der neueste Jahrgang des „Statistischen Jahrbuchs deutscher Städte" bringt eine Uebersicht, wonach sich die Stadtverordneten-Mandate in den zum Vergleich herangezogenen Städten aus die Hausbesitzer folgendermaßen vertheilen:

*) Oertel, die preußische Städteordnung für die 7 östlichen Provinzen vom 30. Mai 1853, 3. Auflage, 1900, S. 4.

Stadtverordnete Hausbesitzer

36 davon 18 — 50 pCt.

55 = 54 „

37    = 59    .

40    60    „

46 = 60 „

30    = 62 „

38    = 63 „

65 — 64 „

39    — 65 „

96 = 66%,,

33 =91 „

95 „

3|o =100 „

Diese Verhältnisse werfen ein scharfes Licht auf den Widerstand der Gemeinden gegen eine gesetzliche Wohnuugsaufsicht, gegen eine geordnete Wohnungspflege und eine zielbewußte Wohnungspolitik, welche Rücksicht nimmt auf die übergroße Mehrheit der Miether; diese Verhältnisse enthalten aber auch die stärkste Begründung für das Verlangen, daß Reich und Staat eingreifen.

Posen

Königsberg i. Pr. Stettin . Eharlottenburg Magdeburg Erfurt .

Danzig .

Breslau . Potsdam Berlin . Hannover Essen .

Görlitz .

Liegnitz . Frankfurt a. O. Halle Spandau Dortmund Altona . Duisburg Düsseldorf Aachen .

Bochum .

Köln a. Rh. . Krefeld .

102

63

66

72

48

60

102

60

144

24

36

60

42

54

54

42

48

35

30

36

36

36

45

43

30

Die Städteordnung für die 7 Ost-Provinzen Preußens vom 30. Mai 1853 gibt den Städten eine doppelte Vertretung. Der Magistrat ist Obrigkeit und Verwaltungsbehörde, die St ad tverord neten-Versammlung vertritt ihm gegenüber die Bürgerschaft. Sie wird von derselben aus ihrer Mitte nach dem Dreiklassensystem gewählt. § 13 sagt: Sämmtliche stimmfähige Bürger werden nach Maßgabe der Steuern, die sie in der Gemeinde entrichten, in drei Klassen getheilt. Die erste besteht aus denjenigen, auf welche die höchsten Beträge bis zum Belauf eines Drittels des Ge-sammtbetrages der Steuern aller stimmfähigen Bürger fallen. Die zweite Abtheilung reicht bis zum zweiten Drittel der gesummten Steuer. Den Rest bildet die 3. Abtheilung. § 16 bestimmt: die Hälfte der von jeder Abtheilung zu wählenden Stadtverordneten muß aus Hausbesitzern bestehen. Unter Häusern sind hier die im Stadtbezirk gelegenen Wohnhäuser verstanden. Das Bürgerrecht, dessen Besitz die Wahlfähigkeit gibt, wird erworben, wenn der Betreffende wenigstens ein Jahr sich in der Ge-

Auch die preußische Landgemeindeordnung für die 7 östlichen Provinzen vom 3. Juli 1891 hat das Dreiklassensystem. Sämmtliche stimmberechtigte Mitglieder der Landgemeinde werden nach Maßgabe der direkten Steuer, die sie in der Gemeinde bezahlen, in 3 Klassen getheilt, so daß am jede ein Drittel der Gesamwtsleuersumine füllt. Jede Klasse wählt aus der Zahl der Stimmberechtigten ein Drittel der Gemeinde-verorditeten, ohne an die Wähler der Klasse gebunden zu sein. Dazu kommt die weitere Bestimmung, daß zwei Drittel der Gewählten in der Gemeinde ansässig, also Grund- und Hausbesitzer sein müssen. Um das aktive und passive Wahlrecht zu besitzen, nmß man in der Gemeinde entweder ein Wohnhaus besitzen oder 3 Mark Realsteuer, oder wenigstens 4 Mk. staatliche Einkommensteuer bezahlen. Auch hier ist die Wahlhandlung mündlich und öffentlich.

meinbe aufhält und seinen Antheil an den Gemeindeabgaben bezahlt hat, außerdem entweder ein Wohnhaus im Stadtbezirke besitzt oder ein stehendes Gewerbe selbständig, in Städten von über 10,000 Einwohnern mit wenigstens zwei Gehilfen betreitt oder wenn er zur Einkommensteuer veranlagt ist. Der Magistrat besteht aus dem Bürgermeister, einem Beigeordneten oder zweiten Bürgermeister, sowie nach Bedarf aus besoldeten fachmännischen Mitgliedern und einer Anzahl Schöffen, die von der Stadtverordnetenversammlung gewählt werden. Die Wahl zu den Schössen und Stadtverordneten geschieht öffentlich, der Wühler muß mündlich und laut seine Stimme zu Protokoll geben.

Für die Städte der Rheinprovinz, die über 10,000 Einwohner haben, gilt die Städteordnung vom 15. Mai 1856. Sie kennt nur eine einheitliche Gemeindevertretung iStadtverordnetenversamm'ung), das Bürgerrecht ist, wie überall, das Recht zur Theilnahme an den Wahlen zur Gemeinde und an den Gerne nde-Nutzungen, sowie die Fähigkeit zur Uebernahme unbesolreter Gemeindeämter. Der Wühler muß in der 0 emeinde ein Wohnhaus besitzen oder aus Gewerbe oder Vermögen ein reines Einkommen von wenigstens 200 Thalern beziehen. Die Wahl geschieht nach dem Dreiklassensystem, die Hälfte der Stadtverordneten muß Hausbesitzer sein. Die Wahl ist mündlich und öffentlich.

Die w estfü l i s ch e S t ä d t e o r d n u n g vom 19. März 1856 knüpft das Wahlrecht auch an den Hausbesitz oder an eine direkte Steuer, die Stadtvertreturrg besteht aus zwei Kollegien, Stadtverordnete und Magistrat, die Wahl geschieht ebenfalls nach dem Dreiklassensystem.

Die Gemeindeverfassung von Frankfurt a. M. vom 25. März 1867 knüpft ebenfalls das Bürgerrecht an den Besitz eines Hauses oder eines ständigen Ge, werbes, oder die Bezahlung einer direkten Steuer. Hier besteht kein Dreiklassensystem; sämmtliche Bürger sind gleichberechtigt, aber die Stadtverordneten müssen zur Hälfte Hausbesitzer sein. Zu ihnen kommt als zweites Collegium der Magistrat, der von den Stadtverordneten gewählt wird. Die Abstimmung ist geheim, das Wahlrecht wird in Person durch Abgabe verdeckter Zettel geübt, die nicht unterschrieben sein dürfen.

Die Städteordnung für Hessen-Nassau von: 4. August 1897 knüpft das Bürgerrecht ebenfalls an den Hausbesitz oder an die Bezahlung von wenigstens 6 M. Grund- oder 4 M. staatliche Einkommensteuer. Es bestehen zwei Collegien, Stadtverordnete und Magistrat, die Wahl geschieht nach dem Dreiklassensystem mit öffentlicher Stimmabgabe

Die hannöversche Städteordnung vom 24. Juni 1858 unterscheidet ausdrücklich zwischen Bürgern und Einwohnern in der Gemeinde. Beide tragen gemeinsam

die Lasten, die Bürger haben dazu noch das Wahlrecht. Die Stadtvertretung ist ebenfalls doppelt: der Magistrat, der die Verwaltung übt und dessen Mitglieder auf Lebenszeit gewählt werden, sowie das Kollegium der Bürgervorsteher. Jeder stimmfähige Bürger ist z u r T h eil n ahm e an den Wahlen verpflichtet. Stinrmfähig ist jeder Bürger, der in der Gemeinde wohnt und daselbst entweder als Hauseigenthümer oder sonstwie eine direkte Staatssteuer von wenigstens 7 M. bezahlt. Ein Vorrecht der Hausbesitzer und die Dreiklassenwahl bestehen nicht.

Auch die Städteordnung für Schleswig-Holstein vom 14. April 1800 knüpft das Bürgerrecht an den Besitz eines Hauses, eines stehenden Gewerbes oder eines Einkommens von wenigstens 200 Thalern. Die Stadtvertretung hat zwei Kollegien, Magistrat und Stadtverordnete. Jeder Wähler muß persönlich und mündlich zu Protokoll erklären, wem er seine Stimme gibt. Das Dreiktassensystem besteht nicht, dagegen müssen die Gewählten zur Hälfte Hausbesitzer sein.

In Sachsen gilt für die größeren Städte bis herab zu etwa 6000 Einwohnern die revidirte Städteordnung vom 24. April 1873.

Mitglieder der Stadtgemeinde sind diejenigen selbstständigen Personen, die im Stadtbezirke wohnen oder ein Grundstück besitzen, oder ein ständiges Gewerbe treiben. Innerhalb der Gesammtheit der Gemeindemitglieder besteht ein besonderes Bürgerrecht; eine wesentliche Bedingung hiefür ist die Bezahlung einer direkten Staatssteuer von mindestens einem Thaler. Dazu kommen Ansässigkeit und mindestens Ljähriger Wohnsitz. Die Gemeindeverwaltung geschieht durch den Stadtrath und die Stadtverordneten, die aber auch nach Wahl der Gemeinde in ein einheitliches Kollegium sich verschmelzen können. Die Stadtverordneten werden direkt durch die Bürgerschaft gewählt; sie müssen mindestens zur Hälfte iilit Wohnh ü u s er n im Gemeindebezirk ansässig sein. Die Wahl geschieht oj-cheim. Durch Ortsstatut kann vorgeschrieben werden, daß die Wahl nach gewissen Klassen der Bürgerschaft erfolge und daß jede dieser Klassen einen bestimmten Theil der Stadt verordneten wühle. Die Stadtverordneten wählen den Stadtrath. der einen besoldeten Bürgermeister und mindestens einen rechtskundigen Rath, beide in der Regel awj Lebenszeit, haben muß.

Für die mittleren und kleineren Städte Sachsens besteht eine eigene Städteordnung, ebenfalls vom 24. April 1873. Sie hat im Allgemeinen dieselben Bestimmungen, wie die revidirte Städteordnung, nur ist die Verwaltung einfacher. Die Landgemeinde-Ordnung, ebenfalls vom 24. April 1873, bestimmt für jede Gemeinde e neu Gemeinderath mit einer Anzahl von Gemeindeausschußpersonen, die auf die verschiedenen Hauptklassen der Ansässigen und auf die Klassen der unansässigen Gemeindemitglieder zu vertheilen sind. Die Haupt klaffen der Ansässigen sind nach der Größe ihres Grundbesitzes oder nach der Höhe ihrer Staatssteuern zu bestimmen. Die Zahl der unansässigen Ausschußpersonen darf ein Viertel der gesammten Zahl der Ausschußpersonen nicht übersteigen. Die Wahl ist direkt und geheim. Durch Ortsstatut kann bestimmt werden, daß sie von allen Klassen der Gemeindemitglieder gemeinschaftlich oder in jeder Klasse besonders vorgenommen wird.

Die Stävtcordnttttg im Grotzherzogthum Hessen vorn 13. Juni 1874 gilt für alle Gemeinden mit über 10,000 Seelen.

Sic unterscheidet die Einwohn er gemeinde (sämmtliche Bewohner des Stadtbezirkes) und die Gemeinde der Orts bürger. Die Einwohner sind zur Mitbenutzung der öffentlichen Gemeindeanstalten berechtigt und zur Theilnahme an den Gemeindelasten verpflichtet.

Vorstand der Stadtgemeinde ist der Bürgermeister mit der Stadtverordneten-Versammlung. Ans Wunsch dieser Versaminlung kann auch ein besonderer Magistrat gewählt werden, der die Gememdeangelegenheiten verwaltet. Die Stadtverordneten werden auf 9 Jahre gewählt, ein Drittel scheidet alle 3 Jahre aus. Stimmfähig sind alle in der Gemeinde gründ-, gewerte- oder einkommensteuerpflichtigen Ortsbürger, sowie alle ^.'jährigen männlichen Einwohner, welche seit 2 Jahren den Unterstütz-nngs-Wohnsitz in der Gemeinde erworben haben. Die Wahl ist direkt und geheim. Eine Klasseneintheilung besteht nicht, nur muß die Hälfte der Stadtverordneten aus dem höchstbesteuerten Drittel der Wählbaren gewählt werden. Die Stadtverordneten wählen den Bürgermeister und die Beigeordneten.

Die Landgemeindeordnung voin 19. Juni J874 unterscheidet ebenfalls Einwohner und Ortsbürger, ähnlich wie bei der Städteordnung. Die Verwaltung führen Bürgermeister und Gemeinderath-, die Hälfte des Gemeinderathes muß aus dem höchstbesteuerten Dritttheil der Wählbaren gewählt werden. Stimmfähig sind die Oltsbürger und ein Theil der Einwohnerschaft in der Weise, wie in der Städteordnung angegeben. Ter Gemeinderath wird durch geheime Abstimmung ge-wählt, ebenso der Bürgermeister und die Beigeordneten in direkter Wahl durch die Gemeinde.

Die badische Städtcordnuirg in der neuesten Fassung vom <1. Februar 1879 verlangt als Bedingung für das Bürgerrecht die Einwohnerschaft des Stadtbezirkes, das 24. Lebensjahr und eine selbstständige Lebensstellung, die Anlage mit einer direkten Staatssteuer und die Entrichtung der bctr. Abgaben an die Gemeinde.

Der Stadtrath besteht aus einem Oberbürgermeister, einem oder mehreren besoldeten Beigeordneten und einer bestimmten Anzahl von Stadträthen, die vom Oberbürgermeister oit sämmtlich durch den Bürgerausschuß gewählt werden: Oberbürgermeister und Beigeordnete brauchen bei der Wahl nicht das Bürgerrecht zu besitzen; Bürgermeister und Beigeordnete werden auf 9 Jahre gewählt. Die Hälfte der Stadträthe scheidet alle 3 Jahre aus, die Ausscheidenden können wieder gewählt werden. Der Bürgerausschuß besteht aus dm Mitgliedern des Stadt rath es und aus den gewühlten Stadtverordneten, deren Zahl bei einer Einwohnerschaft von 1000 Bürgern 48 beträgt und dann steigt bis zur Höchstzahl von 96 bei mehr als 2000 Bürgern. Behufs der Wahl der Stadtverordneten werden die Bürger nach derHöheihrer Gemeindeumlagen in drei Klassen getheilt. Die 1. Klasse umfaßt das erste Zwölftel (die Höchstbesteuerten), die 2. Klasse umfaßt die beiden folgenden Zwölftel (die Mittelbesteuerten), die 3. Klasse umfaßt die Mindestbesteuerten, nämlich die übrigen neun Zwölftel der Bürgerschaft. Jede Klasse wählt für sich den dritten Teil der Mitglieder des Bürgerausschusses. Die Stadtverordneten werden alle 3 Jahre zur Hälfte erneuert. Eine besondere Gemeindeversainmlung gibt es nicht, die Wahl der Stadträthe durch den Bürgerausschuß, sowie die Wahl des Bürgerausschusses ist geheim und geschieht mit relativer Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein besonderes Vorrecht der Grund- und Hausbesitzer besteht nicht.

Für die Landgemeinden in Baden gilt das Gesetz vom 31. Dez. 1831. Die Verwaltung jeder Gemeinde wird durch den Gemeinderath geführt, bestehend aus dem Bürgermeister und Ü bis 18 Gemeinderäthen. Neben dem Gemeinderath besteht noch die Gemeindeversammlung, deren Zustimmung für besonders wichtige Beschlüsse nothwendig ist. In Gemeinden mit 100 und mehr Bürgern besteht ein Bürgerausschuß, zu dessen Wahl die Gemeindebürger nach ihren Steuerkapitalien, mit denen stein der Gemeinde angelegt sind, in drei Klassen getheilt werden. Die erste Klasse umfaßt das oberste Sechstel, die zweite die nächsten zwei Sechstel, die dritte Klasse die übrige Bürgerschaft; jede Klasse wählt den dritten Theil des Bürgerausschusses, die Abstimmung ist, wie bei der Wahl zum Gemeinderath, geheim, relative Mehrheit genügt.

Die beiden bayerischen Gemeindeorbnungen (links- und rechtsrheinisch) vom 29. April 1869 haben kein Dreiklassensystem, kein Vcrtrctnngsvorrecht der Hausbesitzer und dazu das direkte geheime Wahlrecht. Das Bürgerrecht ist an den Wohnsitz in der Gemeinde geknüpft, sowie an die Bezahlung einer direkten Staatssteuer. Eine Abgrenzung der Steuerleistung, ein Zensus nach unten, besteht nicht.

Die württcmbergische Gemeindeordnung unterscheidet auch zwischen Bürgern und Einwohnern.

Bedingung des Bürgerrechts ist die Entrichtung einer direkten Steuer aus Vermögen oder Einkommen und dazu der Wohnst euer. Diese Wohnsteuer unterscheidet sich von der staatlichen Gebäudesteuer; die letztere ruht auf dem vollen Kapitalwerth mit Grundfläche der Häuser (Gesetz vom 6. Juni 1887), die Wohnsteuer ist eine Gemeindeabgabe, die von jeder im Gemeindebezirke wohnenden selbstständigen Person als persönliche Abgabe nach folgenden drei Klassen erhoben wird: in Städten mit über 5000 Einwohnern 4 Mk., in Gemeinden mit über 1000 Einwohnern 3 Mk., in Gemeinden unter 1000 Einwohnern 2 Mk. Während die staatliche Gebälldesteuer ben Hauseigen-thümer trifft, trifft die Wohnsteuer den Wohner, also auch dm Miether. Ein Vorrecht der Hausbesitzer bei Vertretung der Gemeinde gibt es nicht. Die Abstimmung geschieht direkt und geheim. (Neuerdings will man in Württemberg die Lebenslünglichkeit der Bürgermeister abschaffen und in Städten über 10,000 Einwohnern die Magistrats-Verfassung einführen.)

Die Gemeinde ordnung für Elsaß - Lothringen unterscheidet zwischen Gemeinden über und unter 25,000 Einwohnern. In Gemeinden unter 25,000 wird der Bürgermeister von der Bezirks-Verwaltung aus den Mitgliedern des Gemeinderathes, in Gemeinden über 25,000 wird er auf Vorschlag des Gemeinderathes vom Kaiser ernannt.

Alle Gemeinden haben eine einheitliche Vertretung. Grundlage der Wahlberechtigung ist der Wohnsitz in der Gemeinde, oder Hausbesitz, oder der Betrieb von Gewerbe, oder Landwirthschast. Eine Steuergrenze nach unten gibt es nicht; die Abstimmung ist geheim, es besteht keine Klassenwohl und auch die Hausbesitzer haben kein Privilegium in der Gemeindevertretung.

Das; eine Reform besonders der preußischen und sächsischen Gemeinde-Vertretungen sehr nothwendig ist, kommt der öffentlichen Meinung allmälig zum Bewußtsein. Franz Brandts erklärte auf der Generalversammlung des Verbandes „Arbeiterwohl" zu Crefeld 1899: es sei nothwendig, die Arbeiter zur Mitarbeit am Gemeindeleben heranzuziehen, die tut Volke schlummernden Kräfte für das Gemeinwohl nützlich zu machen. Weiter betonte er, in nicht zu ferner Zeit seien Aenderungen des Wahlrechtes zu Gunsten der unteren Volksklassen nnans-bleiblich. Der Zustand von heute, der die zahlreiche Arbeiterschaft von der Gemeindevertretung ausschließe, könne auf die Dauer nicht aufrecht erhalten werden.⁹)

Von welcher Bedeutung das Wahlrecht für die gemeindliche Sozialpolitik ist, zeigt das Beispiel Englands. Der dortige Munizipalsocialismns (s. 1. B. S. 121) wurde wesentlich zur Entfaltung gebracht dn r ch Z ulassu n g be r Breiten Schichten des Volkes zum Gemeindewahlrecht. Die englischen Orts-vertretnngsgesetze von 1888 und 1894 kennen für Stadt und Land keine» Wahlcensus (keinen Mindestbesitz), das Wahlrecht kennt keine Klassenabtheilung der Wähler, ist geheim, beginnt mit dem vollendeten 21. Lebensjahre und verlangt nur den Besitz einer eigenen, wennauch gemietheten Wohnung, so daß der Wähler wenigstens indirekt durch den Hauseigenthümer zu den Lokal-Abgaben beiträgt. So sind nurwirkliches Hausgesinde und ganz unselbständige Personen vom Wahlrecht ausgeschlossen. Der erwachsene Arbeiter, der nicht mehr bei seinem Vater wohnt, hat bereits das Wahlrecht, ebenso die Arbeiterin, die als Wittwe oder ledig eine eigene Wohnung inne hat.

Erst mit diesem Wahlrecht begann in England eine positive Boden- und Wohnungspolitik der Gemeinden.

Ein Hinderniß für die Ausdehnung des Wahlrechts zu den Volks- und Gemeindevertretungen in einzelnen deutschen Staaten ist zur Zeit die Sozialdemokratie. In England fand die Ausdehnung des Wahlrechts ans den Arbeiterstand wenig Gegner, weil bei dem englischen Volkscharakter die Sozialdemokratie, wie sie auf deni Continent besteht, keinen breiten Boden finden kann. Der Engländer vergißt über utopistischcn Zukunftsphantasien und radikalen Programmen nicht die praktische Sorge für die Gegenwart; in Deutschland

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aber wird die Sozialdemokratie immer mehr zum Hemmnis; für soziale Reformen. Ihre Anhänger, besonders aber ihre Presse sprechen fast immer nur in Leidenschaft. Alles wird dazu benutzt, um die Arbeiter mit Neid und Haß gegen die anderen Stände zu erfüllen, besonders aber gegen die Grundlagen der christlichen Gesellschaftsordnung, gegen das Privateigenthum, gegen Autorität und Königthum, gegen Christenthum und Kirche zu fanatisiren. Nur ausnahmsweise findet sich eine objektive Beurtheilung; jede Kritik wird sofort übertrieben, verallgemeinert und in leidenschaftlichem Tone geübt. Der Kampf gegen die Anhänger anderer Anschauung wird oft in persönlich beschimpfender Weise geführt; besonders werden die Ansichten und Bestrebungen anderer Richtungen in der Regel gröblich entstellt und verdreht. Die Gegner der Sozialdemokratie werden als grundsätzlich verdorben und verächtlich geschildert, um die Leser mit Haß und Verachtung gegen Alles zu erfüllen, was nicht sozialdemokratisch ist. Dabei wird jede innere sittliche Hebung des Volkes grundsätzlich vermieden, die niedersten Triebe der Selbstsucht werden begünstigt, die edleren Gefühle und Kräfte der sittlichen und wirthschaftlichen Selbsthilfe werden ausgeschaltet und getödtet. Die Könige, Fürsten und Regierungen sind nur Tyrannen, die Besitzenden und besonders die Arbeitgeber, soweit sie nicht sozialdemokratisch sind, erscheinen immer nur als selbstsüchtige Ausbeuter, am meisten aber wird das Christenthum, zumal die katholische Kirche angegriffen. Ueber sie werden aus allen Theilen der Erde täglich Skandale zusammengetragen, die, wenn auch einzelne Fälle menschlicher Armseligkeit vorkommen, theils ungeheuerlich übertrieben, meist aber erlogen sind. Die sozialdemokratische Leserschaft soll sich von Kirche und Geistlichkeit die abscheulichste Vorstellung machen, mit Haß und Verachtung gegen beide erfüllt werden, auf daß die Arbeiter mit der Religion auch den letzten sittlichen Zusammenhang mit der christlichen Gesellschaftsordnung verlieren, damit besonders die versöhnende und ausgleichende Macht des Christenthums aus den sozialen Kämpfen ausgeschaltet werde. Die besten und edelsten Bestrebungen für Hebung der Wohlfahrt und Sittlichkeit des Volkes werden nicht nur verkannt, sondern leidenschaftlich geschmäht und bekämpft, die re-formirende Thätigkeit der Gesetzgebung soviel als möglich gehemmt, das Erreichbare wird durch Beantragung unerreichbarer Ziele hintangehalten. Die Arbeiter werden mit religiösem und politischem Radikalismus, mit einer rein materialistischen Welt- und Lebensanschauung erfüllt; sie werden mittelst Versprechungen, die theils zur Zeit, theils

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überhaupt unerfüllbar sind, in ständiger Aufregung erhalten und durch Vorspiegelung eines utopistischeu Zukunftsparadieses genarrt. Sie werden ans dem geistigen und soweit es möglich ist, auch aus dem wirthschaftlichen Zusammenhang mit den übrigen Gesellschaftsklassen gerissen und mit genau derselben durchaus einseitig selbst- und herrsch-süchtigen Standesauffassung durchtränkt, welche die Sozialdemokraten den anderen Gesellschaftsklassen vorwerfen. Wo aber Sozialdemokraten in öffentlichen Vertretungen sind, verquicken sie die Vertretung der Arbeiterintereffen mit Feindschaft gegen den Bauernstand und das Königthum, gegen Bürgerstand, Christenthum und Kirche.

Vergebens frägt mau sich: in welchem inneren Zusammenhang der religiöse und politische Radikalismus der Sozialdemokratie mit der Arbeitersache als solcher stehe? Der Haß gegen das Königthum, das Verlangen nach der Republik als der einzig richtigen Staatsform, der Kampf gegen Christenthum und Kirche, die Verherrlichung des Atheismus, die Predigt einer pantheistisch-materialistischen Naturreligion, der Kampf gegen Armee und Flotte, welche doch durch die Friedensbürgschaft, die sie bis zu einem gewissen Grade in sich tragen, gerade der Arbeiterschaft direkt großen Nutzen bringen, der leidenschaftliche Ansturm gegen die Grundlagen der christlichen Gesellschaftsordnung, besonders auch gegen das Privateigenthum, das Alles hat doch mit dem Streben des Arbeiterstandes nach wirthschaftlicher Besserstellung, nach größerem politischem Einfluß, nach Gleichberechtigung mit de.n besitzenden Klassen, an sich gar nichts zu thun. Immer wieder erhält man den Eindruck, daß die Führer der sozialdemokratischen Partei theils utopistischeu Zielen nachjagen, die mit der Hebung des Arbeiter-standes und den Interessen der Arbeiter an sich in keinem inneren Zusammenhang stehen, oder daß sie in politischen Herrschaftsbestrebungen die Interessen der Partei über die der Arbeiterschaft stellen. Immer noch haben sie jede wirthschaftlichc Besserstellung der Arbeiter innerhalb der jetzigen Gesellschaftsordnung verworfen, oder nur durch das Verlangen der Arbeiter geschoben dazu mitgewirkt.*) (S. 1. B.

S. 169).

*) Auch Karr Ls ky, wohl der bedeutendste Dogmatiker der deutschen Sozialdemokratie, gibt zu, daß die wirthschaftliche Besserstellung der Arbeiter nicht im Interesse der sozialdemokratischen Partei liegt. In einer Auseinandersetzung mit Bernstein erkennt er mit diesem an, daß die Zahl der Besitzenden zunimmt, meint aber, das geschehe auf Kosten des Kleinbürgerthums, während doch auch in den Reihen des Arbeiterstandes sich langsam eine wirthschaftliche Besserstellung vollzieht und der theilweise absterbende Mittelstand sich so von unten her wieder er-

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Die Sozialdemokratie hat vermöge ihres Ursprunges aus dem bürgerlichen Radikalismus heraus die drei großen Grundsätze verworfen, ohne die eine politische oder sociale Partei niemals auf die Dauer dem Volke Nutzen bringen kann: das Gesetz, daß jede Besserung der gesellschaftlichen und politischen Zustände organisch aus dem

setzt. Man sollte meinen, jeder Arbeiterfreund müßte sich über eine solche Beobachtung freuen. Kautsky dagegen behandelt diesen Vorgang als eine vom sozialdemokratischen Standpunkte unerwünschte Entwickelung. Indem er den Klassenkampf als Grundlage der sozialistischen Bewegung voranstellt, kommt er zu dem Ergebniß, daß jede Verringerung des Proletariats unter den Arbeitern, also jedes Aufsteigen von Arbeitern zu einem gewissen Wohlstand, das Verhältniß der kämpfenden Proletarier 51t den Besitzenden zu Ungunsten des Proletariats verschiebt und daher den Klassenkampf schwächt. Mit anderen Worten: weil Kautsky fürchtet, die Arbeiter würden, wenn sie sich schon in der Gegenwart behaglicher fühlten, das Ideal des sozialistischen Zukunftsstaates an den Nagel hängen, deßwegen müssen die Arbeiter hungernde, unzufriedene Proletarier bleiben! Das Parteiinteresse geht über das Interesse der Arbeiter, diese kommen für Kautsky nur als Soldaten der Sozialdemokratie, als die Sturmböcke der sozialen Revolution in Betracht; ihr Wohl und Wehe ist ihm ganz gleichgiltig, wenn nur die Partei keinen Schaden leidet! Das ist der klare Sinn seiner Ausführungen. Er nennt sogar die Zunahme der Besitzlosen eine Lebensfrage für den Sozialismus und versichert, das sei von Marx angefangen die Ansicht aller bisherigen Sozialisten.

Welche Ur-

Kautsky sagt: „Wir betrachten als die Grmrdlage der sozialistischen Bewegung den Klassenkampf des Proletariats. Von dessen Erstarken hängen die Aussichten des Sozialismus ab. Von diesem Standpunkt aus ist die Frage, ob die Zahl der Besitzenden oder die der Besitzlosen in der Gesellschaft zunimmt, eine Lebensfrage für den Sozialismus .... Aus unserem Grundsatz folgt, daß wir die sozialistische Bewegung für überflüssig und aussichtslos hielten, daß wir aufhörten, Sozialisten zu fein, wenn die Thatsachen des ökonomischen Lebens lehrten, daß in der kapitalistischen Gesellschaft nicht die Besitzlosen, sondern die Besitzenden zunehmen, fache Hütte das Proletariat, das Gemeineigenthum an den Produktionsmitteln anzustreben, wenn es schon auf dem Boden der heutigen Gesellschaft sich der Produktionsmittel bemächtigen könnte! Wozu dann die Organisirung als Klassenpartei zur Eroberung der politischen Macht? . . . Jede Zunahme der Besitzenden bedeutet doch offenbar Schwächung jenes Elementes, das allein sich in Masse gegen die Ungerechtigkeiten der kapitalistischen Ausbeutung empören und den Sozialismus verwirklichen kann, der Besitzlosen, also Verminderung der Aussichten des Sozialismus. . . . Beträgt die Zahl der Besitzenden in der Bevölkerung heute ein Viertel und nach zwanzig Jahren die Hälfte derselben, dann sieht es mit den Aussichten des Sozialismus sehr schlecht aus. . . . Nicht nur Marx, sondern alle bisherigen Sozialisten hatten angenommen, daß die Zahl der Besitzenden, die Zahl derjenigen, die ein Interesse am Privateigenthum an den Produktionsmitteln haben, abnimmt und daß dadurch die gesellschaftlichen Gegensätze sich zuspitzen. Aus dieser Ueberzeugung entsprang ihr Sozialismus." (Kautsky in der „Neuen Zeit, Wochenschrift der deutschen Sozialdemokratie." 20. Jahrg. 1. Band, 1902. S. 773 ff.)

Bestehenden herauswachsen muß; das weitere Gesetz, daß eine wirth-schaftliche Reform, wenn sie dauernd wohlthätig wirken soll, eine geistig-sittliche Unterlage haben muß, und das dritte Gesetz, daß Gesellschaft und Staat eine konservative, unverrückbare religiöse Grundlage unmöglich entbehren können. Verständniß für diese Gesetze findet sich nur bei denjenigen Arbeitern, die auf religiös-confessionellem Boden stehen.

Wir haben uns gezwungen gesehen, auf diese Verhältnisse hinzuweisen, weil die Haltung der Sozialdemokratie die wahren Interessen des Arbeiterstandes und der Minderbemittelten schädigt, in weiten Kreisen die Freude an der sozialen Mitarbeit vermindert oder vernichtet, den Gegnern des Arbeiterstandes immer neue Waffen liefert und besonders Jenen, welche zur Hebung des Wohlstandes und der Sittlichkeit im Volke eine stärkere Heranziehung der minderbemittelten Klassen in die Vertretung von Gemeinde und Staat erstreben, große Schwierigkeiten in den Weg legt.*)

*) Im Jahre 1902 beantragten Rösicke und P ach nicke im Reichstag die Einführung des paritätischen Arbeitsnachweises, der sich also aus Vertretern der Arbeiter und Arbeitgeber zusammensetzen sollte, was einen großen Fortschritt bedeuten wtirde. Die sozialdemokratische Partei stimmte im Februar 1902 geschlossen dagegen. Dr. Rieh. Freund besprach dann in der „Sozialen Praxis" (1902, Nr. 21) die Arbeiterpolitik der sozialdemokratischen Partei, schilderte den Unterschied zwischen der Arbeiterbewegung und dieser Partei und sagte dabei: „Die Partei hängt an der Arbeiterbewegung mte ein Bleigewicht und hindert ihre gesllnde Entwicklung . . . Die Sozialdemokratie diskreditirt die Arbeiterbewegung. Die Arbeiter werden dies allmälig begreifen; sie werden begreifen, daß die Verquickung ihrer berechtigten Be-, strebungen zur Hebung ihrer w irthschaftlich en Lage mit unfruchtbare n ut opistischen Parteibestrebungen sie von der Erreichung ihres Zieles weit abtreibt. Die Arbeiter müssen aber auch begreifen, daß die Verfolgung ihrer Interessen nicht identisch fein kann mit dem rücksichtslosen Kampf gegen die Arbeitgeber unb deren Interessen."

In einem Artikel für die Gleichberechtigung der Arbeiter sagt Richard Rösicke: „Daß wir der Mitwirkung weiter Kreise der Arbeiterschaft entbehren müssen, ist die Schuld der sozialdemokratischen Partei, die auch bei dieser Gelegenheit die Partei über die Interessen der Arbeiter gestellt hat. Wie die sozialdemokratische Partei als solche bemüht ist, die Leistungen der bürgerlichen Klassen auf sozialpolitischem Gebiete im Allgemeinen zu diskreditiren, und dadurch auch die zur Mitarbeit an der sozialen Reform bereiten Unternehmer in der Achtung der Arbeiter herabsetzt, so ist ja auch das Fernbleiben von unserer Vereinigung lediglich darauf zurückzuführen, daß die Partei eine Besserung der Verhältnisse mit Hülfe der bürgerlichen Klassen nicht will, ja jede Berührung ihrer Anhänger mit diesen zu vereiteln sttcht. Ich hoffe, daß einsichtige Arbeiter je länger je mehr erkennen werden, daß damit nicht ihre Geschäfte, sondern die ihrer G egner gemacht werden!" („Soz. Praxis", 1902, Nr. 28.)

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¹

Man vergleiche hiezu auch den Jahresbericht des Rheinischen Vereins für Arbeiterwohnungswesen, 1900.

²

Zeitschrift der Centralflelle für Arbeiter-Wohlfahrtseinrichtungen, 1897, Nr. 22,

³

M. Brandts, Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1901, B. 96, S. 154.

⁴

Ansätze zu solchen gesetzlichen Verpflichtungen sind gegeben in § 164 Abs. 1 des Jnvalidenversicherungsgesetzes vom 13. Juli 1899. In Frankreich und England sind heute schon die Sparkassen — in allerdings übertriebener Weise — gesetzlich verpflichtet, ihre ganzen Bestände in Staatsrente anzulegen.

⁵

Dr. v. Mangold nimmt („Soziale Praxis", 1!)02, Nr 31, (>55,000 Per-jenen an, für welche jährlich neue Wohnungen beschafft werden müßten. Er nimmt für die Familie durchschnittlich 4 Köpfe, für die Wohnung 4000 M. und kommt so zu

⁶

Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1880, Band 30, S. XV.

⁷

Rede des Abg. Kirsch, preuß. Abgeordnetenhaus, am 22. Febr. 1902.

⁸

Bücher, die Ausgaben der modernen Großstadtgemeinden, S. 27.

⁹

„Die Thätigkeit der Gemeinden auf sozialem Gebiet", 1900, VI.

16

Die Hausbesitzervereine und die Alohnmrgs-

noth.

Gegenüber den Bestrebungen nach Reform des Wohnwesens verharren die Hausbesitzervereine auf dein Standpunkt einseitiger Jnteressen-politik. Besonders voreingenoinmen sind sie gegen die Baugenossenschaften und deren Förderung durch öffentliche Mittel. Auf der Versammlung dieser Vereine zu Hannover 1901 wurde jeder behördliche Eingriff in die Entwicklung des Wohnwesens durch Förderung und Bevorzugung des Kleinwohnungsbaues als eine Ungerechtigkeit gegen die anderen nicht ebenso bevorzugten Gesellschaftsklassen erklärt. Ein Hauptorgan des Hausbesitzerverbandes, die „Berliner Allgemeine Hausbesitzer-Zeitung", sagt von den preußischen Wohnungserlassen vom 19. März 1901, diese liefen auf die Vernichtung der gegenwärtigen Staats- und Gesellschaftsordnung hinaus, die sich auf dem privaten Grundbesitz aufbauen. Die Unterstützung und Begünstigung der Baugenossenschaften sei eine ungesetzliche Concurrenz für die Hausbesitzer. In engem Zusammenhang mit der Baugenossenschaftsepidemie stehe die Erbbaurechtskrankheit. In dreisterer Weise als durch jene Erlasse sei dem städtischen Haus- und Grundbesitz noch nicht in's Gesicht geschlagen worden, es sei

„eine unerhörte Nichtachtullg des riesigen Antheils am Nationalvermögen, der im städtischen Haus- und Grundbesitz angelegt ist, daß man es kalten Sinnes wagen will, über alle ihm durch Verfassung und Gesetz gewährleisteten Rechte hinwegzuschreiten und im Verwaltungswege Maßnahmen zu treffen, die ihn empfindlich schädigen, seine Rechte beschränken, seine Gleichstellung mit anderen Besitzarten aufheben müssen. Es ist eine unerhörte Kühnheit, angesichts der ganzen Welt von „Wohnungsmißständen" zu sprechen, ehe noch ein einziger amtlicher Nachweis erbracht ist (!!), daß solche „Mißstände" thatsächlich existiren. . . . Wir wünschen, daß man uns die Thatsachen vorführe, welche angeblich beweisen sollen, daß Mißstände im Wohnungswesen bestehen, die ein staatliches Eingreifen nöthig machen. So lange müssen wir den Runderlaß als einen gegen Recht und Gesetz verstoßenden Akt einer auf Willkürlichkeiten beruhenden Beamten herrsch äst ansehen, wie sie schlimmer und despotischer nicht gedacht werden kann.*)

*) „Soziale Praxis", 1901, Nr. 30.

Zur näheren Begründung dieser ihrer Stellung haben die Hausbesitzer eine besondere Schrift: „die Baugenossenschaftsfrage" (von Grävell) erscheinen lassen.¹) Diese Schrift bestreitet mehr oder weniger das Vorhandensein einer Wohnungsnoth und behauptet

„daß die private Bauthätigkeit auch der Unterstützung durch die genossenschaftliche Thätigkeit nicht bedarf, sondern daß sie thatsächlich im Stande ist, ganz allein den Wohnungsbedarf vollauf zu decken, und daß sie dieses auch im Großen und Ganzen zu wege gebracht hat." Weiter sagt sie: „Sind kleine Wohnungen in Menge da, so wird jeder Arbeiter, jeder kleine Mann seine Wohnung haben. Sie wird auch nicht theuer sein, aber auch das Streben der Leute, weiter zu kommen, wird aufhören. Wer zufrieden gestellt ist, der hat nicht das Verlangen nach Besserem. Erst der Mangel erzeugt den Wunsch. Sind Kleinwohnungen knapp, so sind sie theuer; für wenig inehr Geld läßt sich eine größere Wohnung miethen, von der ein Theil abver-miethet werden kann, so daß der Miether immer noch billiger daran kommt, als wenn er die Kleinwohnung für sich allein miethet. Das ist ein wirthschaftlicher und zugleich ein kultureller Fortschritt, denn der Zimmerherr gehört einem anderen Stande an, hat andere Gewohnheiten, die seine Wirthsleute sehen unb nachmachen. So wird in ihnen der Wunsch geweckt, auch so leben zu können wie der junge Kaufmann oder Techniker, der bei ihnen wohnt. Der Mann wird angespornt mehr zu verdienen, bessere Stellung zu suchen, womöglich sich selbstständig zu machen, die Frau lernt Ordnung, Sauberkeit und Pünktlichkeit schützen — kurz die Leute werden vorwärts getrieben auf der Bahn der Cultur, das ist der Segen des Zimmerverm ieth ens. . . . Einen Vortheil hat der Arbeiter von dem genossenschaftlichen Wohnungsbau nicht, ja vom sittlichen Standpunkt aus wird man den letzteren unbedingt als Mißgriff ansehen können, denn mein ertödet mit ihm alles Streben und Ringen des Arbeiters nach höheren Zielen ... In diesem Bestreben (nach möglichst viel Genüssen) werden die Arbeiter durch die Baugenossenschaften nur bestärkt, die ihnen die Wohnungen so billig liefern, daß sie noch mehr Geld auf Branntwein, Spiel und Tanzvergnügen verwenden können."²)

Grävells Schrift schließt (S. 300) mit folgenden 3 Sätzen, von denen nur der letzte unsere Zustimmung finden kann:

„1. Die Baugenossenschaften müssen aufhören, selbst Häuser zu ballen; vielmehr müssen sie das der Privatinitiative überlassen und sich damit begnügen, dieser billige Baumittel zur Verfügung zu stellen. 2. Die Baugenossenschaften dürfen sich nicht an die Arbeiter- und Beamtenkreise wenden, sondern sie müssen ihre Mitwirkung dem gelverblichen Mittelstände anbieten, der ein Interesse daran hat, ansässig zu werden und der hierbei nicht nur für sich, sondern gleichzeitig für Arbeiter und Beamte Wohnungen schafft. 3. Die Baugenossenschaften müssen hinwirken einerseits auf eine Beseitigung

der ungesunden Bodenspekulation insbesondere der Terraingese'lschaften, auf Schaffung gemeindlicher Hypothenkreditinstitute auf provinzieller Grundlage und auf Abänderung der baugesetzlichen Bestimmungen zu Gunsten einer Wiederbelebung des bürgerlichen Wohnhausbaues."

Aus den Aeußerungen ihres Wortführers Gräv ell ergibt sich, daß die Hausbesitzervereine vielfach sehr naiven Anschauungen huldigen und besonders noch der überlebten Lehre anhängen, daß im freien Spiel der Kräfte das Allheilmittel liege, weil eben diese Auffassung den Privatinteressen des Grundbesitzes, sowie des Kapitals entspricht. Alle die zahlreichen verbürgten und überhaupt öffentlich bekannten Beispiele für das Wohnungselend, die in amtlichen Aktenstücken niedergelegt sind, werden beharrlich ignorirt, und doch sind sie ein lauter Mahnruf zur Abkehr von der liberal-individualistischen Auffassung! Hat doch erst wieder in der Versammlung des deutschen Vereins für öffentliche Gesundheitspflege zu München am 19. Sept. 1902 Oberbürgermeister Dr. Ebeling in einem Vortrage iiber die Nothwendigkeit einer Wohnungs-Aufsicht erklärt: es bestehe an vielen Orten nicht blos eine Wohnungsnoth, sondern ein wahres Wohnungselend, wie es durch die Erhebungen in Berlin, München, Hamburg, Breslau, Leipzig unzweifelhaft festgestellt sei.

Es läßt sich nicht bestreiten, daß der Hausbesitzer mitunter auch in Schwiergkeiten kommen kann. Die allgemeine Ursache liegt darin, daß die Produktion von Wohnungen mittlerer Größe und Preislage leicht dem Bedürfniß vorauseilt und dann die Ueberwälzung der Hauslasten auf die Miether nicht mehr möglich ist. In den Städten kommt hierzu noch die gewerbsmäßige Häuser-, Boden- und Bauspekulation, die oft so stark entwickelt ist, daß sie fast jeden Hausbesitzer mit fortreißt und zu schwerer Verschuldung veranlaßt, wobei dann der wirthschaftlich Schwache von jeder Krisis bedroht wird. Auch ist die Haussteuer vielfach ungerecht veranlagt, besonders wenn sie statt auf dem gemeinen Werth, auf dem Miethertrag beruht. Der großstädtische Hausbesitz findet übrigens tut Publikum wenig Theilnahme. Den über 100,000 städtischen Hausbesitzern, die in Vereinen organisirt sind, stehen bis jetzt nur etwa 32 Miethervereine mit etwa 15,000 Mitgliedern gegenüber. Aber der Hausbesitz umfaßt trotzdem nur einen kleinen Bruchtheil der städtischen Bewohner, — in Berlin kommen auf 100 Wohner 4, in München 8 Hausbesitzer. Der großstädtische Hausbesitzer ist auch vielfach verrufen als ein Mann, der nur auf Miethsteigerung sinnt, keine Familie mit Kindern aufnehmen will tind jede Sorge für gesundes und angenehmes Wohnen der

Miether scharf abweist. Selbst wenn die Oese» and Kamine rauchen, die Aborte vernachlässigt sind, die Fenster und Läden nicht schließen, so beantwortet der Hausmeister jede Klage der Miether mit den Worten: der Herr läßt nichts machen. Die Hausbesitzervereine betrachten die Wohnungsfrage als eine Privatangelegenheit, die durch das einfache Schlagwort von Angebot und Nachfrage zu lösen sei. Für die soziale und sittliche Bedeutung der Frage sind sie blind. Ist die Wohnung theuer, so lautet das manchesterliche Rezept: der Arbeiter soll sparen, um eine bessere Wohnung bezahlen zu können. In Berlin sind rund 724,000 Menschen gezwungen, in 200,000 einräu irrigen W o h n n n g e n zu Hansen. Zweizimmerige Wohnungen, doch das mindeste für eine Familie, sind für die Mehrheit der Berliner Arbeiterschaft unerschwinglich und verschlingen dann noch ein Drittel bis zur Hälfte des Einkommens. Hier klingt der Rath zur Sparsamkeit wie Hohn. Wenn die Hausbesitzervereine immer wieder darauf hinweisen, daß in vielen Städten zahlreiche Wohnungen leer stehen, so übersehen sie, daß es sich dabei der großen Mehrzahl nach um Wohnungen in mittlerer und höherer Preislage handelt. *) Die Hausbesitzer müssen sich daher der Thatsache erschließen, daß in den größeren Städten durchweg ein Mangel an Kleinwohnungen herrscht, daß diese von dem Einkommen des Arbeiters meist einen zu hohen Tribut verschlingen und die Arbeiter dafür noch meist schlechte, gesundheitlich und sittlich bedenkliche Wohnungen nehmen müssen. Die Hausbesitzer können ihre richtige Stellung und die Wahrung ihrer Interessen int' Rahmen einer sozialen Auffassung ganz wohl finden; so lange sie aber auf ihrem jetzigen Standpunkte verharren, wird man über ihre Klagen zur Tagesordnung übergehen.

Die Befürchtung, daß der gemeinnützige Wohntutgs-ban bei» allgemeinen Wohnungsbau eine bedenkliche Concurrenz mache, seine Leistungen Herabdrücke, hat sich bis jetzt nicht bewährt. Der gemeinnützige Wohnungsbau, auch der mit öffentlichen Geldern unterstützte, kommt zur Zeit nicht einmal dem Wachsthum der Bevölkerung nach. Die Rheinische Versicherungsanstalt verwendet jährlich etwa 4 Mill. M- für den gemeinnützigen Wohnungsbau; da sie durchweg zu ²/s beleiht, so bedeutet das einen Gesammt-Aufwand von 6 Mill. M. jährlich. Mit diesen können etwa 1500 Wohnungen ä 4000 Mark jährlich erstellt werden, also für etwa 7000

*) Im Anhange haben mir daher mit Absicht eine Reihe neuerer Thatsachen über die städtische Wohnungsnoth, zusammengestellt.

Personen, während die Zunahme der Bevölkerung daselbst jährlich 100,000 beträgt. Auch in Belgien, wo die Staatssparkasse den genossenschaftlichen Wohnungsbau pflegt und in 10 Jahren 30 Mill. Franks dazu gegeben hat, ist die allgemeine Bauthätigkeit nicht zurückgegangen, ja es gibt dort nicht einmal Hausbesitzervereine, welche über die Thätigkeit der Sparkasse sich beschweren.

Der Aampf um die Freizügigkeit.

Die Beseitigung oder wenigstens Beschränkitng der Freizügigkeit wird mitunter als Mittel zur Heilung der großstädtischen Wohnungsnoth verlangt. Das Reichsgesetz vom 1. Nov. 1867 sagt:

Cxl

lO :

§ 1. Jeder Bundesangehörige hat das Recht, innerhalb des Bundesgebiets 1. an jenem Ort sich aufzuhalten oder niederzulassen, wo er eine eigene Wohnung oder ein Unterkommen sich zu beschaffen im Stande ist; 2. an jedem Orte Grundeigenthum aller Art zu erwerben ; 3. umherziehend oder an dem Orte des Aufenthaltes, bezw. der Niederlassung, Gewerbe aller Art zu betreiben, unter den für Einheimische geltenden gesetzlichen Bestimmungen.

§ 4. Die Gemeinde ist zur Abweisung eines neu Anziehenden nur dann befugt, wenn sie nachweisen kann, daß derselbe nicht hinreichende Kräfte besitzt, mit sich und seinen nicht arbeitsfähigen Angehörigen den nothdürstigen Lebensunterhalt zu verschaffen, und wenn er solchen weder aus eigenem Vermögen bestreiten kann, noch von einem dazu verpflichteten Verwandten erhält. Die Besorgniß vor künftiger Verarmung berechtigt den Gemeindevorstand noch nicht zur Zurückweisung.

§ 5. Offenbart sich nach dem Anzuge die Nothwendigkeit einer öffentlichen Unterstützung, bevor der neu Anziehende an dem Aufenthaltsorte einen Unterstützungswohnsitz (Heimathsrecht) erworben hat, und weist die Gemeinde nach, daß die Unterstützung aus anderen Gründen, als wegen einer nur vorübergehenden Arbeitsunfähigkeit nothwendig geworden ist, so kann die Fortsetzung des Aufenthalts versagt werden.

Jenen, welche eine Aufhebung oder Beschränkung dieser Bestimmungen wünschen, ist es dabei weniger um Beseitigung des Wohuungs-elendes, als um Erhaltung der Arbeitskräfte auf dem Lande, um Beseitigung der ländlichen Leutenoth zu thun. Die ungeregelte und planlose Volkswanderung, besonders der moderne Zug zu den Städten und Jndustriemittelpunken bringt allerdings große wirthschaftliche und sittliche Schäden. Die Landwirthschaft wird dadurch schwer geschädigt und die Zuwanderer wissen in der Regel nicht, ob sie in der Stadt dauernd Unterkunft und Arbeit finde» können. Die Städte werden mit Menschen überfüllt, die leicht jeder Krisis zum Opfer fallen und

ot

später vielfach unterstützungsbedürftig werden, während sie auf dein Lande und in Kleinstädten oft noch gut hätten fortkommen können und vielfach auch in sittlich gesünderen Verhältnissen geblieben wären. Dem Zusammendrängen in die Großstädte steht die Entvölkerung der kleineren Orte und des Landes gegenüber; in den Städten aber wird die Wohnungsnoth vermehrt, weil für die zuströmenden Massen selbst bei bester Organisation des Wohnungsbaues, woran es aber fehlt, unmöglich sofort passende Unterkunft beschafft werden kann. Dazu kommt, daß der Druck auf die Löhne, den die übermäßige Zuwanderung zur Folge hat, viele zum Herabsteigen in die elendesten Wohnungen zwingt. Durch gewaltsame Zurückhaltung der Bevölkerung in ihrer Heimath, durch Aufhebung des Rechtes, daß jeder Reichsangehörige sich tut ganzen Reichsgebiet aufhalten oder niederlassen darf, kann die Frage aber nicht gelöst werden- Wenn sich auch sittliche Ursachen, besonders das Verlangen nach den Lockungen des Großstadtlebens, der Bewegung beigesellen, so hat die moderne Volks Wanderung doch vor allem eine wirthschaftliche Ursache. Der Boden ist nicht beliebig vermehrbar, ein Uebergang der Landwirthschaft zu intensiverer Bewirthschaftung wird durch den preisdrückenden Wettbewerb mit dem Auslande vielfach erschwert; ein Theil des ländlichen Nachwuchses muß daher abwandern, ein anderer wird dadurch fortgelockt, daß Industrie und Gewerbe höheren Lohn zahlen und zahlen können als die Landwirthschaft. Der Zudrang in die Städte hängt nur sehr schwach mit der Wohnungsfrage zusammen und die Verbesserung der Kleinwohnungen in den Städten wird diesen Zudrang nicht erheblich vermehren.*)

Will man aber durch Aufhebung der Freizügigkeit, also durch Verminderung der Nachfrage nach Wohnungen in den Städten, die Hausbesitzer veranlassen, ihre Wohnungen besser herzurichten und den Arbeitern die Möglichkeit geben, sich in den vorhandenen Wohnungen räumlicher auszudehnen und billig zu wohnen, so beseitigt diese Maßregel nocki nicht den natürlichen Volkszuwachs in der Stadt selbst. Aber auch auf dem Lande gibt es, besonders im Osten, sehr traurige Wohnzustände. Diese würden durch gewaltsame Zurückhaltung der Arbeiterschaft auf dem Lande verschlimmert werden. Mit dem Verbot

*) Der Referent der Verhandlungen des Vereins für Sozialpolitik, 1886, (Band 33, S. 14), erklärte ebenfalls, daß der Zuzug in eine bestimmte Stadt nur in geringem Grade durch die Wohnungsfrage bedingt sei, entscheidend seien hier die Lohn und Arbeitsverhältnisse.

der Abwanderung würde auch der wirthschaftliche Trieb wegfallen, die Lage der Landarbeiter und besonders auch ihre Wohnungen zu verbessern. Die Beförderung des Kleinbesitzes und der Ansiedelung auf dem Lande, die Ausbildung einer ländlichen Wohlfahrtspflege, nicht blos in wirthschaftlicher, sondern auch in g e i st i g - s i t t l i ch e r Beziehung, d i e S o r g e fn r b e s s c r e Rente der Land wirthschaft durch Zusammenwirken der Gesetzgebung mit der eigenen Thätigkeit der Landwirthe, alle diese Mittel können dem ungesunden Zudrang in die Städte besser entgegenwirken, als der Zwang, der doch nur die äußere Erscheinung der Krankheit verdecken würde, ihre Ursache aber bestehen ließe. Und glaubt man im Ernste, die Landarbeiter würden sich gefallen lassen, daß sie wieder an die Scholle gebunden würden, oder nur mit obrigkeitlicher Erlaubniß fortziehen könnten? Ein Reichstag, der diese Maßregel beschließen könnte, wird sich unter dem allgemeinen Stimmrechte niemals finden. Man wird allerdings die Freiheiten, welche die manchesterliche Lolkswirthschaft gebracht hat, noch in mancher Hinsicht stärker beschneiden müssen, aber die persönliche Bewegungsfreiheit, wie sie durch die Reichsverfassung gewährleistet ist, kann man nicht mehr zurückziehen. Das Recht, sich eine Arbeitsstätte und sein Fortkommen selbst zu suchen, ist ein natürliches Recht jedes Menschen, die Bindung an die Scholle wurde stets nur durch die Staatsgewalt im Interesse bestimmter Klassen eingeführt und in Deutschland im 19. Jahrhundert nach langem Kampfe beseitigt. Seitdem ist das Recht der Freizügigkeit vollständig in das Rechtsbewußtsein des Volkes übergegangen, für den Arbeiter, dessen einziger Besitz oft seine Arbeitskraft ist, ist es das werthvollste wirthschaftspolitische Recht. Wenn man die Auswanderung in das Ausland, nach Amerika usw. nicht verbietet, so muß man auch die Jnnenwanderung freilassen. Die Arbeiter wieder schollenfest machen, bedeutet nichts anders als Lohndruck. Der ostelbische Jnstmann wird damit auf Gnade und Ungnade dem Großgrundbesitzer ausgeliefert, der ja meist der Einzige am Ort ist, der ihm Arbeit gewähren kann. Eine solche Maßregel wäre nichts weiter wie die Wiederherstellung der Leibeigenschaft in anderer Form. Wenn der Staat dem Einzelnen die volle Verantwortlichkeit für sein Fortkommen auferlegt, so muß er ihm auch die Wahl des Ortes lassen, wo er für sich sorgen will. Hebt der Staat die Freizügigkeit auf, so übernimint er dadurch auch die Verpflichtung, dem Arbeiter dort Arbeit zu schaffen, wo er sich aufhalten in u ß.

Bingner*) schlägt vor, de» Arbeitsnachweis durch das ganze Reich umfassende obligatorische Berufsgenossenschasten zu organisiren, »velche zugleich das Wohnweseu zu übernehmen hätten. Ferner wäre diesen neuen Berufsgenossenschaften, nachdem sich ihre Einrichtung bewährt habe, die Verpflichtung aufzulegen, dafür Sorge zu tragen, das; jeder neu anziehende Genosse eine den grundsätzlich festzulegenden gesundheitlichen und kulturellen Anforderungen genügende Wohnung finde. § 4 des Freizügigkeitsgesetzes sei dahin abzuändern,

„daß jede Stadtgemeinde nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet ist, Zuziehende abzuweisen, wenn sie nicht beim Anzug nachweisen, daß sie entweder aus der Rente ihres Vermögens sich ihren Lebensverhältnissen angemessen völlig zu erhalten vermögen oder behufs Antritts eines bereits vor dein Anzug vertraglich festgestellten Arbeitsverhältnisses zuziehen."

„Dadurch schon", sagt Bingner weiter, „würde die Niederlassung ungeschulter Arbeitnehmer über den vermehrten dauernden Bedarf hinaus ausgeschlossen sein, nicht dagegen die der gelernten im Falle eines nur wechselnden Bedürfnisses. Um auch diese zu verhindern, wäre erforderlich, daß das Arbeitsverhältniß von Seilen des Arbeitgebers nur kündbar sein sollte (abgesehen von den die sofortige Entlassung rechtfertigenden .Gründen), bei Unbrauchbarkeit des Arbeitnehmers oder dauernder Einschränkung des Betriebes mit einer Karenzzeit von 3 —6 Monaten (je nach Art des Betriebes), während deren bei geminderter Thätigkeit ein örtlich verschieden festzusetzender Mindestlohn (living wages) weiter zu zahlen wäre, wenn nicht eine für die Arbeitnehmer kostenlose Ueber-führung in einen gleichartigen Betrieb mit denselben Durchschnittslöhnen als gleich-werthige Entschädigung erfolgt."

Auch Bingner's Vorschläge enthalten solche Beschränkungen der Freizügigkeit, das; sie nur in kleinen interessirten Kreisen Beifall finden" werden. Flesch in Frankfurt hat 1885 in einem Gutachten au den Verein für Sozialpolitik die Beseitigung der Freizügigkeit abgewiesen, aber eine Erläuterung der Begriffe „Wohnung" und „Unterkommen" verlangt, weil hierdurch vielleicht indirekt die Pflicht zur Wohnnngsfür-sorge, die jetzt Niemandem obliegt, auf den gelenkt würde, dem sie zukommt: auf denjenigen nämlich, der größere Arbeitermaffen zum Zuzug veranlaßt.**) Miguel in seiner Vorrede zu den vom Verein für Sozialpolitik eingeforderten Gutachten hat die gleiche Frage erörtert und des Weiteren ausgeführt, wie die — jetzt wohl allseits als unumgänglich anerkannte, aber damals erstmals geforderte — Auf -stellung von gesundheitlichen Mindesterfordernissen an Wohnungen nothwendig indirekt auch zu einerRegelung desZuzugs führen müsse.

*) Dr. Bingner, Wohnungsfrage und Wohnnngspolitik in ihren Beziehungen zur allgemeinen Sozialieform, Berlin 1901, S. 10 ff.

**) Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Band 30, S. 87.

***) Ebenda S. XVIII ff.

Solange die nationale Produktion sich ungeordnet vollzieht und einseitig dem privaten Triebe überlassen bleibt, kann auch der Arbeitsmarkt nicht geregelt werden. Eine Organisation der Produktion allein könnte hier helfen. Einstweilen ließe sich durch Decentralisation der Industrie im Gegensatze zn unserer bisherigen Politik manches erreichen. Ein besonderes Mittel hiezu ist die Vermehrung und Verbesserung der Wasserstraßen. Sie erleichtert die Ansiedelung der Industrie und damit das Verbleiben der Arbeitskräfte auf dem Lande. Der Gedanke, besondere Industriewohust rasten zn schaffen (I. Band, S. .185), ist daher sehr erwägenswerth. Für die großen Städte empfiehlt sich immer stärkere Ausbildung des Vorortverkehrs, damit die Leute außerhalb der Stadt wohnen können, wenn sie auch in derselben ihren Unterhalt erwerben. Zum Vorortverkehr gehören aber billige Wohnungen in den Vorstädten und ohne Aenderung der Boden- und Baupolitik im Gebiete der Stadterweiterung sind diese nicht möglich. Jetzt eilt die gewerbsmäßige Bodenspekulation dem Vorortverkehr in der Regel voraus. Besonders aber würde eine allgemeine Wohnungsinspektion auf Grund fester Vorschriften über Wohnungspflege dem planlosen Zuströmen in die Städte entgegenwirken. Das Verbot allzu starker Belegung der Räume, das Verbot des Schlafstellen-Wesens für die kleineren Wohnungen, die Schließung ungesunder Wohnungen und Stadttheile, die ständige Controlle dieser Verbote durch unabhängige, über den Interessen der Gemeinde stehende Beamte, das Alles wird einen Rückstau herbeiführen. Die Industrie und die Arbeitgeber überhaupt werden durch eine solche Wohnungsaufsicht veranlaßt, sich mehr als bisher um die gesunde Unterbringung ihrer Arbeiter zu kümmern, weil dieselben sonst vielleicht in der Gemeinde keine Aufnahme finden können. Die Großstädte, die jetzt nach jeder Volkszählung init Stolz sich der Ziffern ihres Wachsthums rühmen, müßten sich dann um die Behausung dieses Zuwachses kümmern, während sie dieselbe jetzt ganz der Privatthätigkeit überlassen, ja oft sogar durch Begünstigung der Spekulation einer gesunden Ban- und Niederlassungsweise entgegenwirken. Eine geordnete und strenge Wohnungsaufsicht wird jene Städte, welchen die Industrie zum Aufschwung und damit zur wachsenden Volkszufuhr und Steuerkraft verholfen hat, zu einer gesunden und positiven Boden- und Baupolitik geradezu nöthigen, die Stadt müßte für guten und billigen Baugrund sorgen, die private Bauthätigkeit überwachen und regeln, Bauordnung und Bebauungspläne

tut Sinne der Förderung des Kleinwohnuugsbaues umgestalten, die Ge-nossenschaftsbildung unterstützenusw. Wenn in gewissenZeiten die Industrie besonders stark anschwillt und größere Massen plötzlich in die Städte drängen, so würde dieser Apparat allerdings versagen, allein für die Zeit der normalen Entwicklung wäre gesorgt und bei besonders starkem Zudrang müßten die betheiligten Industrien mit der Gemeinde zusammenwirken, die Massen zunächst in Baraken unterbringen und ihnen dann allmälig feste Wohnungen schaffen.

Neuerdings schlägt Flesch vor, das Gesetz über die Freizügigkeit dahin zu erweitern, daß die Wohnung oder das Unterkommen denjenigen Anforderungen ensprechen muß, „welche nach den am Ort geltenden Vorschriften baupolizeilicher, gesnndheitspolizeilicher oder-speziell wohnungspolizeilicher Art an alle zum dauernden Aufenthalt für Menschen bestinimte Räume gestellt werden." Auch könne ein Zusatz zum Freizügigkeitsgesetz oder ein besonderes Gesetz bestimmen: „Als Wohnung oder Unterkommen im Sinne des § 1 Abs. 1 des Freizügigkeitsgesetzes gelten nur Räume, welche folgenden Miuimal-anforderungen genügen re."

Selbstverständlich könnte eine solche Bestimmung nur durch das Reich eingeführt werden. Sie ist aber nicht nothwendig. Eine reichsgesetzliche Verpflichtung zu einer amtlichen Wohnungspflege und Wohnungsaufsicht genügt, nur müssen die Aufsichtsbeamten unabhängig sein.

Eine unbeschränkte Freizügigkeit besteht nicht; einerseits hat die bisherige Aufenthaltsgemeinde das Recht, Jeden zurückzuhalten bezw. seine Rückkehr zu erzwingen, wenn er hilfsbedürftige Angehörige hat, anderseits kann die Zuzugs-Gemeinde den Neuanziehenden abweisen, wenn er nicht kräftig genug ist, sich und seinen nicht arbeitsfähigen Angehörigen den nothdürftigen Lebensunterhalt zu verschaffen. Die Ergänzung dieser Bedingungen durch die Schaffung einer geordneten amtlichen Wohnungsaufsicht entspricht nur den allgemeinen Forderungen der Volksgesundheitspflege, dem Kampfe gegen die Volksseuchen und gegen die Unsittlichkeit. Auch die Sozialdemokratie findet in einer solchen Wohnungsaufsicht keine Beschränkung der Freizügigkeit, sonst würde sie nicht in all ihren Wohnungsprogrammen diese Forderung erheben. Sie liegt auch dringend im Interesse der Arbeiter, um sie vor dem wirthschaftlichen, gesundheitlichen und sittlichen Elend eines sich selbst überlassenen Wohnwesens zu bewahren.

Der Inhalt des Reichswohnungsgesetzes

Auch die A u s b e u t u ii g d c r

darf nicht zu viele Einzelheiten umfassen. Miquel verlangte 1885 folgenden Inhalt für ein Reichswohnungsgesetz: *) Das Gesetz solle in zwei Haupttheile zerfallen, einen civilrechtlichen und einen öffentlich-rechtlichen. Der erste Theil behandle den Miethvertrag, die Rechte und Pflichten des Vermiethers und die Folgen der Nichterfüllung der beiderseitigen Verpflichtungen.

Noth durch übermäßig hohe Miethen oder sonstige überschwere Bedingungen könne man vielleicht in ähnlicher Weise strafbar machen, wie dies die neuere Reichsgesetzgebung beim Darlehen gemacht habe. Auf das Pfandrecht an den eingebrachten, jetzt der Pfändung entzogenen Mobilien legt Miquel wenig Werth, weil iin Falle der Zahlungsunfähigkeit des Miethers Verschleppungen leicht seien und in der Regel nur die nothwendigsten überhaupt der Pfändung entzogenen Mobilien zurückblieben; es sei besser, wenn der Hauseigenthümer kurze Frist und Baarzahlung verlange. Der Miether müsse das Recht haben, wenn der Eigenthümer die Wohnung so verwahrlost, daß sie gesundheitsschädlich ist, ans Grund Ausspruchs der Gemeindebehörde ohne Entschädigung des Eigcnthümers und in besonderen Fällen gegen Rückzahlung der seit dem letzten Termine entrichteten Miethen die Wohnung zu verlassen.**) Der öffentlich-rechtliche

*) Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1886, Band 30, S. XV. ff.

**) Das bürgerliche Gesetzbuch des Deutschen Reiches ist (§ 535 sf.) diesem Wunsche großentheils gerecht geworden. Darnach hat der Vermiether die vermiethete Sache dem Miether in dem Zustande zu überlassen und zu erhalten, der den vertragsmäßigen Gebrauch ermöglicht. Ist die Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch mit einem Fehler behaftet, der diesen Gebrauch aufhebt oder vermindert, so ist der Miether für die Zeit, während deren die Tauglichkeit aufgehoben ist, von einer Entrichtung des Miethzinses befreit, für die Zeit der geminderten Tauglichkeit nur zu einem entsprechend geringeren Miethzins verpflichtet. Besonders wichtig ist § 544, der sagt: „Ist eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum (Werksttttte oder Bureau) so beschaffen, daß die Benutzung mit einer erheblichen Schädigung der Gesundheit verbunden ist, so kann der Miether das Miethverhältniß ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist künden, auch wenn er die

Theil des Reichswohnungsgesetzes, sagte Miguel weiter, müsse vor Allem bestimmen, daß die einzelnen Gebäudetheile nur zu jenen Zwecken verwendet werden dürfen, für welche sie baupolizeilich genehmigt sind. Die Verwendung von Gebäuden und Gebäudetheilen, die in irgend einer Weise gesundheitsschädlich sind, zu Wohnungszwecken sei zu verbieten. W o h n u n g s i n s p e kt o r e n mit einem geordneten Berufungsverfahren seien hiezu aufzustellen. Die Gemeinden müssen zur Beseitigung ungesunder Wohnhäuser das Enteignungsrecht haben, in gewissen Fällen zu dieser Enteignung auch gezwungen werden können. Der Mindestluftraum, sowie andere Bestimmungen zur Wahrung von Gesundheit und Sittlichkeit seien festzusetzen; Uebertretungen seien zu strafen. Alle derartigen Bestimmungen seien vor allem für die neu anzulegen den Häuser anzuwenden und dann a l l m ä l i g mit Uebergangssrist auf die älteren Wohnungen auszudehnen. Dadurch werde der Wohnungsbau begünstigt.

Bücher**) verlangt vor Allem, daß die Hauseigenthümer gezwungen werden, die baulichen und gesundheitlichen Mißstände ihrer Häuser binnen nicht zu langer Frist zu beseitigen. Dann sei ein Wohnungsgesetz nach dem Muster der Fabrikgesetzgebung zu erlassen. „Es darf ferner nicht mehr geduldet werden, daß der Einzelne aus Gewinnsucht Leben, Gesundheit, Sittlichkeit und die edelsten Güter des Familienlebens seiner ärmeren Mitmenschen gefährdet. Der freie Miethvertrag wiegt nicht schwerer als der freie Arbeitsvertrag oder

gefahrbringende Beschaffenheit bei Abschluß des Vertrages gekannt oder auf die Geltendmachung der ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte verzichtet hat."

Bei einer Reform des Miethrechtes wird besonders verlangt werden müssen, daß für die Miethen unter einer gewissen Höhe, vielleicht unter 2000 M., es unmöglich sein soll, obige Bestimmungen des B. G. B. durch Vertrag unwirksam zu erklären, was z. B. Stier-Somlo vorschlägt. Anderseits gebührt denr Vermiether auch ein gesetzlicher Schutz gegen Verderbniß seiner Wohllung durch Gewissenlosigkeit, Nachlässigkeit'und Rohheit der Miether. Ein Mieth-Schiedsgericht besteht seit 1902 in Frankfurt a M., hervorgegangen aus Verhandlungen zwischen dem Mietherverein und dem Hausbesitzerverein. Das Miethschiedsgericht besteht aus dem Vorsitzenden, der ebenso wie sein Stellvertreter die Befähigung zum Richteramie besitzen muß, sowie aus vier Beisitzern, von denen je die Hälfte aus den Kreisen der Miether und Hausbesitzer ist. Zum Schiedsrichteramte ist jeder mindestens 30 Jahre alte männliche, int Stadtkreise Frankfurt a M. seit mindestens einem Jahre wohnhafte Miether und Hausbesitzer befähigt, sofern er in Gemäßheit des § 1032 der Civilprozeßordnung nicht Kraft des Gesetzes ausgeschlossen ist. Die Beisitzer und deren Ersatzmänner aus dem Kreise der Hausbesitzer werden vom Vorstande des Hausbesitzervereins, die aus dem Kreise der Miether von dem Vorstande des Miethervereins alljährlich aus die Dauer eines Jahres bestimmt. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter werden durch die Vorstände beider Vereine nach geschehener Einigung auf mindestens drei Jahre gewählt.

**) Bücher, „Die Wohmmgsenqutzte in der Stadt Basel", 1891, S. 342 ff.

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der freie Darlehensvertrag." Das Miethwesen sei jetzt blas; im bürgerlichen Rechte geregelt. Dieser Rechtszustand beruhe ans der Annahme, daß der Mietvertrag ein vollständig freier Vertrag sei, daß Miether und Vermiether sich als zwei wirthschaftlich gleieh starke, gleich unabhängige und glei eh einsichtige Theile gegenüberstehen. Diese Gleichheit der Kräfte finde aber schon bei den wohlhabenden Klassen nicht statt, bei den ärmeren Klassen noch viel weniger. „Der Aermere kann gewöhnlich nur einen bestimmten, sehr mäßigen Betrag für die Miethe verwenden; er ist in der Wahl seiner Wohnung von der Lage der Arbeitsstelle abhängig, er muß bei seiner geringen Kreditfähigkeit oft schon froh sein, wenn ihn jemand aufnehmen will und kann dabei nach der Qualität der Wohnung nicht fragen." Wenn man darauf hinweise, daß auch der ärmere Vermiether nicht frei sei, wegen der Hypothekenlast seines Hauses, so vergesse man den Unterschied zwischen der Gesundheit und Sittlichkeit der armen Miethbevölkerung und den Hypothekenzinsen des Capitals. . . . „Sollte es nicht möglich sein, durch eine soziale Wohnungsgesetzgebung den Schwachen in ähnlicher Weise zu schützen, wie es durch die Arbeiterschutzgesetzgebnng geschehen ist? Hier wie dort handelt es sich im Wesentlichen um den Schutz der Gesundheit, des Familienlebens, der Sittlichkeit, der wirthschaftlichen Interessen einer Klasse, welche diese Interessen selbst zu wahren nicht im Stande ist, um die Schaffung normaler Lebensbedingungen für die große Mehrzahl der städtischen Bevölkerung." Ein Wohnungsgesetz müsse ferner Vorkehrungen treffen gegen Ueberfüllung und auch den Miethwucher ins Auge fassen. Diese Bestimmungen könnten sich an das Baseler Wuchergesetz vom 9. April 1883 anlehnen, denn die gleichen Merkmale wie beim Darlehenswucher treffen auch beim Miethwucher zu: „Ausbeutung der Nothlage, des Leichtsinnes, der Unerfahrenheit, auffallendes Mißverhältniß zwischen Leistung und Gegenleistung." Weiter sei zu fordern die Beschränkung des Retentionsrechtes der Vermiether, eine Vereinfachung des Miethprozesses und Ueberweisung der Miethstreitigkeiten an ein Sachverständigen-Gericht nach dem Muster der gewerblichen Schiedsgerichte. Miethverträge und Hausordnungen, die im Widerspruch mit den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes stünden, seien zivilrechtlich ungültig. Eine Wohnaufsicht nach Muster der Fabrikinspektion müsse alles überwachen.

Ein Reichsgesetz über die Wohnungsaufsicht wurde von Frhrn. v. d. Goltz vorgeschlagen.*) Er verlangt Mindestanforderungen an

*) Schriften des Vereins „Reichs-Wohnungsgesetz."

die Wohnung in Bezug auf Luft, Raum, Licht, Trockenheit, gute Beschaffenheit der Dachräume, Reinlichkeit, Ausstattung mit Trinkwasser, Abort usw. Alle Gemeinden mit über 10,000 Einwohnern, sowie diejenigen, deren Bevölkerungszunahme den Reichsdurchschnitt um mehr als das Dreifache übersteigt, sollen zur Errichtung einer ständigen Wohnungspflege und eines damit beauftragten Wohnungsamtes verpflichtet werden. Andere Gemeinden können durch die höhere Verwaltungsbehörde dazu gezwungen werden. In den Gemeinden ohne Wohnungsamt ist die Wohnungspolizei Sache der Ortspolizei. Das Wohnungsamt hat außer dem Vorsitzenden 6—18 ehrenamtlich thätige Mitglieder, von denen zwei Drittheile durch Gesundheitsrath und Gemeindevertretung, ein Drittheil durch die höhere Verwaltungsbehörde zu ernennen sind; dazu kommt als Hilfsorgan wenigstens ein beamteter Wohnungsinspektor. Häuser, deren gesundheitswidrige Zustände sich nicht durch einzelne Gesundheitsmaßregeln ändern lassen, sollen durch die Gemeinde mittelst Zwangsenteignung niedergerissen und durch neue ersetzt werden. Die Aufsicht über das Gesetz obliegt den höheren Verwaltungsbehörden; an der Spitze steht ein Reichs-Wohnungsa in t.

Die Hauptsache beim Reichswohnungsgesetz liegt in der Röthigung der einzelnen Staaten und Gemeinden, gegen die schwersten Mißstände im Wohnwesen organisch vorzugehen und den Widerstand der Sonderinteressen zu beseitigen. Das unwürdige Hin- und Herschieben der Frage vom Reich ans die Einzelstaaten, von diesen auf die Gemeinden und von diesen auf die Selbsthilfe muß aufhören. Besonders ist der Widerstand zu überwinden, den die politischen und gemeindlichen Vertretungen in den Ländern des Dreiklassen-Systems, sowie die manchesterlichen Parteien einer umfassenden Wohnungsfürsorge vielfach entgegensetzen. Die Reichs-Vorschriften sollen nicht die Einzelheiten regeln und vor Allem nicht zu streng sein. Die Hauptsache ist der Zwang für die einzelnen Staaten zu energischer Thätigkeit ans diesem Gebiete, zur Organisirung des Kleinwohnungsbaues, verbunden mit einer sozialpolitischen Bau-, Boden- und Steuerpolitik. Für die Organisation der Behörden selbst ist das Reich nicht zuständig. Das Gesetz soll daher allgemeine Vorschriften geben, die Ausführung und besonders die behördliche Organisation den einzelnen Staaten einerseits überlassen, anderseits zur Pflicht machen.

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Leitsätze für Reich und Staat zum Vorgehen in der ^Wohnungsfrage.

1. Leitsätze für vic Thätigkeit des Reiches. Auf Grund der verfassungsmäßig begründeten Fürsorge für die öffentliche Gesundheit, ferner der reichsgesetzlich geregelten Versicherung gegen Krankheit und Invalidität, bezw. zur Verhütung von Erkrankung und vorzeitiger Erwerbsunfähigkeit besonders durch weit verbreitete Volkskrankheiten, soll das Reich zunächst Mindest-Vorschriften für Licht und Luft in den Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen in den Städten und industriellen Orten erlassen. Diese Mindestvorschriften sollen mäßig bemessen sein und es den Einzelstaaten überlassen, je nach Lage der örtlichen Verhältnisse noch unter sie herunterzugehen. Auch das Verbot der Kellerwohnungen und allzuvieler Stockwerke auf den Häusern läßt sich aus obigen Gründen folgern; ebenso die obligatorische Wohnungspflege und die unabhängige Wohnungsaufsicht. Das Reich soll jene Punkte festsetzen, die gesetzlich geregelt werden müssen und die Einzelstaaten zu ihrer Regelung veranlassen, wobei auf die örtliche Verschiedenheit Rücksicht genommen werden soll. Ferner sind die Einzelstaaten zu veranlassen, daß sie, soweit sie es nicht von selbst thun, in den größeren und mittleren Städten Wohnungsämter einführen, zu deren Aufgaben auch eine regelmäßige Wohnungsstatistik gehört, daß sie ferner die Bauordnungen in sozialpolitischem Sinne umgestalten, durch die Bebauungspläne und deren Abstufungen die Geländepreise niedrig halten, so daß die Miethen im Rahmen der Leistungsfähigkeit der Miether bleiben, daß im Stadterweiterungsgebiet die Miethkaserne zurückgedrängt, das Einfamilien- und Kleinhaus begünstigt wird. Dazu gehört ferner die Freilegung von möglichst viel Baugelände, die Veranlassung von Staat und Gemeinde zu einer zielbewußten, weit-schauenden sozialen Bodenpolitik, das Enteignnngsrecht für die Gemeinden, verbunden mit der Zonenenteignung und Zwangsumlegung, die Anregung für die Gemeinde zu eigener Thätigkeit auf dem Gebiete der Wohnungsreform, zur Uebernahme der zweiten Hypothek für den gemeinnützigen Wohnungsbau usw. Besonders sollen die Einzelstaaten angeregt werden, den Wohnungsbau für Minderbemittelte verwaltungsrechtlich zu organisiren und die Geldmittel dazu, soweit nöthig, von einer Centralstelle aus leihweise vorzuschießen.

Im Gebiete der unbestrittenen direkten Thätigkeit des Reiches liegt die allmälige Fortbildung des Erbbaurechtes, des Miethrechtes und Miethprozesses, besonders die Ausbildung eines eigenen Rechtes für die Baugenossenschaften; die gesetzgeberische Ausgestaltung der Versicherungsanstalten auf dem Gebiete des Wohnungsbaues und der Wohnungsbeleihung, die F o r t b i l d u n g d e r H y p o t h e k e n - G e s e tz-g e b u n g, zunächst durch Nöthigung der Hypothekenbanken, den Kleinwohnungsban zu bevorzugen und auch in den Städten einen bestimmten Theil ihrer Darlehen nur gegen Tilguugszwang zu geben, sich überhaupt den Bedürfnissen der Mittel- und Kleinhäuser anzupassen. Das Endziel aus diesem Gebiete ist die Ersetzung der jetzigen spekulativen Hypothekenbanken, welche im Bedürfniß nach Bodenkredit nur die Gelegenheit einer guten Kapitalanlage für ihre Aktionäre sehen, durch gemeindliche Anstalten, noch besser aber durch Hypothekenbanken aufGegenseitigkeit, seien sie genossenschaftlich oder körperschaftlich, etwa nach dem Vorbilde der preußischen Landschaften, der bayerischen Landwirthschaftsbank rc. Eine Hauptforderung an die Reichsgesetzgebung ist auch die Gewährung eines Vorkaufsrechtes an Staat und Gemeinde bei Jmmobiliarzwangsversteigerungen behufs einer gesunden Bodenpolitik.

2. Lcitsühc für die Thätigkeit der Cinzclftaate,».

1.    Schaffung einer Centralstelle für Wohnwesen inj Ministerium des Innern mit der Aufgabe, — in enger ständiger Fühlung mit Praxis und Wissenschaft — das Wohnwesen im ganzen Lande zu beaufsichtigen und zu regeln, besonders aber auf die Thätigkeit der Minderbemittelten, der Arbeiter und Arbeitgeber, der Gemeinden, Distrikte, genossenschaftlichen und freien Vereinigungen u. s. w. nach jeder Richtung hin aufklärend, anregend und fördernd einzuwirken. Bei jeder Einzelregierung wäre als Organ dieser Centralstelle ein besonderer Referent für Wohnwesen zu bestellen, während in jeder größeren Stadt ein kgl. Commissär zur Leitung und Ueberwachung des gesummten Besiedelungs- und Wohnwesens eingesetzt würde.

st a a t l i ch e

2.    Schaffung einer staatlichen Centralkasse Wohnungsbank — mit der Aufgabe, den Umbau alter ungesunder Quartiere int Innern der Städte, besonders aber den umfassenden Neubau von Wohnungen für die Minderbemittelten, zumal für Arbeiter und diesen wirthschaftlich gleichgestellte

Personen dadurch zu fördern, daß diese Centralkasse (mangels anderer Geldquellen) staatliche Darlehen zu mäßigem Zinsfuß an genossenschaftliche, gesellschaftliche und private Bau-Unternehmer, an Gemeinden, Arbeitgeber usw. gibt und die dazu nöthigen Summen durch Ausgabe staatlicher Obligationen (BauPfandbriefe) aufnimmt. Zur Kontrolle über die gesetzliche und vorschriftsmäßige Verwendung der Gelder, über das Bau- und Finanzgebahren rc. wird sich die Centralkasse eine lokale Organisation schaffen. Die Gemeinden, Distrikte, öffentlichen Sparkassen und Versicherungsanstalten sollen angehalten werden, einen Theil ihres Vermögens in diesen staatlichen Bau-Pfandbriefen anzulegen.

Die Darlehen dürfen 75 pCt. vom Werthe des beliehenen Hauses, Grund und Boden inbegriffen, wenn der Boden anderweitig frei gestellt ist, oder in Erbbau erhalten wird, 90 pCt. des Bauwerthes nicht übersteigen, wobei die anderweitige Beschaffung des Baugeldrestes durch die Privatunternehmer, Genossenschaften, Arbeitgeber, Gemeinden, öffentlichen Sparkassen 2C. festgestellt sein muß. Dabei ist stets ein Tilgungsplan aufzustellen und mit der Tilgung von jährlich wenigstens 1 pCt. sofort zu beginnen.

3. Gesetzliche Festlegung des Begriffes gemeinnütziger Wohnungsbau in folgender Weise: Genossenschaften und Gesellschaften mit dem Zwecke des Kleinwohnungsbaues für Arbeiter und diesen wirthschaftlich gleich gestellte Personen, sowie für Beamte, können auf Vorschlag der Gemeinden und Gutachten der Verwaltungsbehörden durch die obenerwähnte Centralstelle für Wohnwesen als gemeinnützig erklärt werden, wenn

a)    sie sich satzungsmäßig ausschließlich mit der Herstellung von gesunden, zweckmäßigen und billigen Wohnungen für die oben erwähnten Volksklassen beschäftigen;

b)    die Vertheilung des jährlichen Reingewinnes satznngsgemäß auf höchstens 4 pCt. beschränkt ist;

c)    bei Auflösung der Gesellschaft das Vermögen satzungsgemäß für gemeinnützige Zwecke bestimmt ist.

Derartige als gemeinnützig erklärte Gesellschaften und Genossenschaften haben besonders Anspruch auf Förderung ihrer Thätigkeit durch die Centralstelle für Wohnwesen und die staatliche Wohnungsbank.

4. Gesetzliche Feststellung des Begriffes Klein hau sin folgender Weise: !>) nach Besitzer oder Inhaber: Minderbemittelte, besonders Arbeiter und diesen wirthschaftlich gleichgestellte Personen; b) nach dem Geldwerth: oberste Grenze 6,000—20,000 Mk.;

<0 nach der Zahl der Räume einer Wohnung: Mindestzahl zwei heizbare Zimmer (Wohn- und Schlafraum), Höchstzahl vier bis fünf Zimmer, dazu Küche, sowie Antheil an Speicher und Keller;

d)    nach der Grundfläche: Höchstgrenze mit Garten 5—10 Ar.

e)    dazu Erfüllung der baupolizeilichen Ansprüche, gemäß den Forderungen der Gesundheit und Sittlichkeit, der Mindestmaße für Raum, Licht und Luft auf die Person, Pflicht der Selbstbewohnung, Verbot des Schlafgängerwesens, Bürgschaft für die Erhaltung des Charakters als Kleinhaus durch Eintragung in das Grundbuch.

5.    Abstufung der baupolizeilichen Ansprüche nach der Gattung der Gebäude, zwecks Begünstigung des Baues von Kleinhäusern von 1—2—4, höchstens aber 6 Familien, damit der gewerbsmäßige Hausbesitz zurückgedrängt wird und die Häuser wieder mehr in das Eigenthum der Wohner übergehen. Daher: Erhaltung der baupolizeilichen Ansprüche an Festigkeit und Feuersicherheit, an Gesundheit und Sittlichkeit; dagegen Ermäßigung dieser Ansprüche in Bezug auf vermehrte Erlaubniß des Fachwerkbaues, geringere Mauerstärke, leichtere Gestaltung der Treppen und Rauchfänge, der Wasserabführung usw.

6.    Steuerpolitische Begünstigung des Baues von Einfamilien- und Kleinhäusern, besonders:

-0 Ermäßigung der staatlichen und gemeindlichen Besitzwechselgebühr beim Erwerb von Bauland, beim Besitzwechsel derartiger genossenschaftlicher, gesellschaftlicher oder privater Häuser;

b)    Ermäßigung der staatlichen Haus- und Grundsteuer, sowie der gemeindlichen Zuschläge; zu diesem Zwecke Veranlagung der städtischen Haus- und Grundsteuer nach dem gemeinen Werthe, wobei die Steuer von den Kleinhäusern aufwärts staffelmäßig ansteigt und auch die städtischen Bau- und Spekulationsgelände ihrem Werth entsprechend zu den öffentlichen Lasten beigezogen werden können;

c)    Ermäßigung der Gebühren für Baupläne und Bauerlaubniß, für baupolizeiliche Abnahme des Baues, Ermäßigung derStraßen-, Kanal- und anderer städtischen Gebühren, besonders durch Berechn nmig dieser Gebühren nicht nach der Frontlänge der Häuser, sondern nach dem Rauminhalt derselben, oder nach der Baufläche des Grundstückes, oder abgestuft nach der Bedeutung der Straßen (Verkehrs- und Wohnstraßen). Verlieren die so begünstigten Wohnungen und Häuser innerhalb einer gewissen Zeit den Charakter, der ihnen die Steuervergünstigungen zugeführt hat, so sind diese Vergünstigungen zurückzuzahlen.

7.    Umgestaltung der städtischen Bebauungspläne, behufs Dezentralisation der städtischen Ansiedelung und stärkerer Mischung derselben mit Höfen und Gärten, sowie zur Niederhaltung der Preise; Begünstigung des Baues von Einfamilien- und Kleinhäusern gegenüber den Miethkasernen und Massenhänsern durch Abstufung der Bauordnung; gesonderte Behandlung der verschiedenen Stadttheile nach den Zwecken ihrer Besiedelung mit Beschaffung besonderer, nicht zu großer Industrieviertel, Abstufung der Breite und des Baues der Straßen nach ihrer Bestimmung als große Verkehrsadern oder Wohnstraßen absteigender Ordnung. Die offene Bauweise ist nicht ganz zu beseitigen, vorzuziehen ist aber der Bau zahlreicher kleiner Wohnstraßen mit Einfamilien-und Kleinhäusern, die mit Hof und Garten verbunden sind, in Vereinigung mit dem Verbote größerer Hintergebäude; Durchsetzung der neuen Stadtviertel mit Gärten, Anlagen, Spielplätzen usw. Um die preisvertheuernde Spekulation zu durchbrechen, sind möglichst zahlreiche Gelände für den Häuserbau in dem eben angegebenen Sinne bereit zu legen, Bauordnung und Bebauungspläne sind sofort auf das gesummte voraussichtliche Erweiterungsgebiet der Großstadt auszudehnen.

8.    Verwaltungsrechtliche Einwirkung, damit sich in jedem Regierungsbezirke eine f r e i e V e r e i n i g u n g z u r F ö r d e r u n g des gemeinnützigen Wohnungsbaues nach dem Muster des Rheinischen Vereins in Düsseldorf bilde; Einwirkung der Staatsverwaltung auf die Gemeinden und unteren Verbände, besonders auch auf die Stiftungen, zu vermehrter sozialpolitischer Erfassung ihrer Aufgabe, zur Kommunalisirung der inonopol-artigen Betriebe, wie Straßenbahnen, Gas-, Wasser- und Kraftzuführung, besonders aber zur Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaues; Unterbringung ihrer eigenen Angestellten und Arbeiter in Genossenschafts- oder städtischen Dienst-Wohnungen, Beschaffung von billigem Banland für Privatunternehmer, Ge-

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nossenschaften und Gesellschaften (Bauvereine usw.) zwecks dauernder Erhaltung gesunder Wohnverhältnisse; stärkere Betheiligung der öffentlichen Sparkassen am gemeinnützigen Wohnungsbau durch Beleihung desselben gegen mäßigen Zins und jährliche Rückzahlung; Anregung der Gemeinden, besonders die zweite oder letzte Hypothek zu übernehmen gegen etwas höheren Zins, wobei die Zinsspannnng zur Bildung eines Reservefonds verwendet werden soll, behufs Sicherung der Gemeinde gegen etwaige, mit dem Darlehen verbundene Verluste; Anregung der Gemeinden zu einer gemeinnützigen Bodenpolitik, besonders zur planmäßigen Vermehrung und Erhaltung des gemeindlichen Grundbesitzes (gilt auch für den des Staates) als Gegenwirkung gegen die preisver-theuernde Spekulation mit Vergebung dieser Gelände in Erbbau usw. Errichtung gemeindlicher Logierhäuser (Ledigen-Heime) für alleinstehende Personen beiderlei Geschlechts oder gemeindliche Unterstützung freier Vereinigungen, welche die Herstellung solcher öffentlichen Logierhäuser nach englischem Muster betreiben. Besondere Pflege des Vorortsverkehrs behufs leichten und billigen Verkehrs zwischen Wohn- und Arbeitsstätte, mit Tarif-ermäßigung zu gewissen Stunden. Damit die Wohlthaten eines billigen Vorortsverkehrs dauernd erhalten bleiben, müssen die Bebauungspläne im Sinne von Ziffer 7 vor Erschließung dieses Verkehrs bereits auf das Vorgelände ausgedehnt sein.

9. Schaffung eines Enteignungsrechtes von Staat und Gemeinde zur Förderung und Pflege eines gesunden Wohn-wesens, sowie Ausdehnung dieses Enteignungsrechtes auf das gesammte voraussichtliche Stadterweiterungsgebiet, behufs sozialpolitisch richtiger Besiedelung desselben.

10. Die gesammte städtische Besiedelung ist ans einer jetzt vorwiegend privatrechtlichen, zu einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit zu machen. Dem Enteignungsrecht von Gemeinde und Staat entspricht daher die Enteignungspflicht derselben, um die Stadterweiterung nach jeder Richtung hin, volkswirthschaft-lich, gesundheitlich und sittlich organisch zu leiten. Besonders ist das Enteignungsrecht zu verwenden im Innern der Stadt zur Niederlegung ungesunder Quartiere, zur Anlage von Straßendurchbrüchen, zur planmäßigen Anlage der Straßen nach dem abgestuften System mit Begünstigung des Einfamilien- und Klein-hauses, zur Erschließung möglichst vieler Baustellen als Gegen-

mittel gegen die Bestrebungen der Geländespekulation, zur Beschaffung billigen Geländes für den gemeinnützigen, besonders den Kleinhaus- und Kleinwohnungsbau durch Privatunternehmer, Genossenschaften, Gesellschaften, Gemeinden usw. — sowohl im Allgemeinen, als auch, wenn Grundbesitzer durch überhohen Preis oder Weigerung, ihre Gelände herzugeben, der Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses wesentliche Schwierigkeiten bereiten; ferner ist das Enteignungsrecht der Gemeinden zu verwenden zur Regelung des innerstädtischen und Vorortsverkehrs.

11.    Auch das Bedürfniß nach der städtischen Zw angsumle gung und Zonenenteignung ist gesetzlich zu regeln.

12.    Organisirung einer staatlichen Wohnungsaufsicht durch Aufstellung von Wohnungsinspektoren in genügender Anzahl für die größeren Städte als unabhängige staatliche Organe der unter Nr. 1 genannten Centralstelle für Wohnwesen und ihrer städtischen Commissäre.

13.    Erlaß von staatlichen Verordnungen mit ziffermäßiger Festsetzung der Mindestmaße für die Wohn- und Schlafräume zum Schutz gegen Ueberfüllung, mit ziffermäßiger Bestimmung der Personen oder Familien für je einen Abort, mit festen Vorschriften über die Mindestzufuhr von Licht und Lust bei den Wohn- und Schlafräumen und Aborten; für Neubauten sind diese Mindestmaße sogleich einzuführen.

14.    Betheiligung von Staat und Gemeinde an der Werthsteigerung des Bodens in den Großstädten und Industrie orten und zwar in progressiver Weise. Verwendung des Ertrages dieser Betheiligung zn sozialpolitischen Zwecken, indem der Antheil der Gemeinde erhöhter Wohnungsfürsorge, der des Staates auch der ländlichen Wohlfahrtspflege gewidmet werden soll.

15.    Staatliche Fürsorge für Ansiedelung landwirthschaft-licher Arbeitskräfte durch Bildung von kleinen Renten-Gütern, Unterstützung der Gemeinden, Darlehenskassen-Vercinc, landwirthschaftlichen Bezirksvereine usw. zu diesem Zwecke.

16.    Schaffung einer besonderen Ansiedelungs- und Wohnungs-Gesetzgebung, welche das gesammte Wohnwesen organisch regelt.

¹

Die Bau genossenschafts frage. Ein Bericht über die Ausbreitung der gemeinnützigen Bauthätigkeit durch Baugenossenschaften, Aktienbaugesellschaften, Bauvereine usw. in Deutschland während der letzten zwölf Jahre, auf Erfordern des „Centralverbandes städtischer Haus- und Grundbesitzer-Vereine Deutschlands" erstattet von A. Grävell. Berlin 1901. Im Selbstverläge des „Centralverbandes städtischer Haus- und Grundbesitzer-Vereine Deutschlands."

²

) Grävell, die Ballgenossenschaftsfrage, S. 137—143.

2t tt ch t f st st.

Thatsachen der wohnungsnoth.

Die Wohnungsstatistik der deutschen Grotzstädte, die in

den ersten Untersuchungen des Vereins für Sozialpolitik von Reefe behandelt worden war (1. B., S. 1), wurde in den neuerlichen Veröffentlichungen dieses Vereins durch Dr. H. Lindemann (C. Hugo) bearbeitet. *) Leider findet die Zählung und Aufnahme der Wohnungen, die Untersuchung der Verhältnisse der Miether nicht nach einheitlichen Gesichtspunkten statt, was die Verwerthung der Untersuchungen sehr erschwert. Lindemann geht von der Gebäudestatistik aus und constatirt für die letzten vier Jahrzehnte den Siegeszug der Miethkaserne, d. h. die Steigerung der Größe und besonders der Höhe der' Häuser, die Vermehrung der Zahl der Stockwerke.

Am schärfsten ist diese Entwicklung in Berlin zum Durchbruch gekommen. Während int Jahre 1864 die Gebäude, die höchstens Erdgeschoß und drei Stockwerke umfassen, zu jener Zeit für Berlin als normal zu bezeichnen waren, 848 von je 1000 umfaßten, während auf die Klaffe mit vier und mehr Stockwerken tun: 152 auf je 1000 entfielen, hat sich in den folgenden 31 Jahren das Verhältniß geradezu umgekehrt. Int Jahre 1895 ist der Antheil der Miethkaserne mit 4 und mehr Stockwerken auf 671 von je 1000 gewachsen, während der der früher normalen Hüuserklassen auf 329 von je 1000 gesunken ist; so die Häuser, die nur Erdgeschoß haben, von 79 auf 36 unter je 1000, die mit Erdgeschoß und erstem Stockwerk von 154 auf 52 unter je 1000, die mit Erdgeschoß und zwei Stockwerken von 253 auf 65 unter je 1000; am rapidesten gewachsen ist die Klasse der Gebäude mit 5 und mehr Stockwerken, sie hat sich in der Zeit von 1875—1895 mehr als verachtzigfacht. Dieser doppelte Prozeß des Verschwindens der kleinen, ein-, höchstens zweistöckigen Geb äude und des Entstehens der fünfstöckigen Miethkafernen spielt sich natürlich in erster Linie an den äußerett Grenzen der Großstadt ab, tvie dies Lindemann an Beispielen für einzelne Berliner Stadtbezirke nachweist. Ganz ähnlich, wenn auch tticht gleich stark, ging

*) Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1901, B. 94, S. 263 ff.

die Entwicklung in den übrigen deutschen Großstädten vor sich, nur mit deut Unterschied, daß die Stelle der fünften Stockwerke von den dritten und vierten Stockwerken eingenommell lvird.

In dem Maße, wie die Häuser, die nur ein Erdgeschoß enthalten und nur mit 1 bezw. 2 Stockwerken versehen sind, von den vielstöckigen Miethkasernen verdrängt lverden, nluß auch die relative Zahl der im Erdgeschoß, ersten und zweiten Stock gelegenen Wohnungen abnehmen. Von 1861 bis 1890 beträgt diese Abnahme beider Klasse der Erdgeschoßwohnungen 711, bei der Klasse der Wohnungen im ersten Stock 800, und bei der im zweiten Stock 235 von je 10,000. Während noch 1871 mehr als 6/₁₀ aller Wohnungen tut Erdgeschoß, ersten und zweiten Stock gelegen waren, sind seitdem die ungünstigsten Stockwerklagen: die Keller, dritten, vierten und sünftelt Stockwerk-Lagen, sehr in den Vordergrund getreten, indem nun auf sie 4513 von je 10,000 aller Wohltungen ent'allen. Der ungünstige Charakter dieser Bauentwickelung tritt noch klarer dadurch hervor, tueitit man nach Lindemann die Bevölkerungsziffern der nach den Stockwerklagen klassifizirten Wohnungen heranzieht. Der Bevölkerungsantheil der Wohnungen im Erdgeschosse fiel von 233 int Jahre 1861 auf 141 unter je 1000 im Jahre 1890; jener der Wohnungen im ersten Stock mit Einschluß des Zwischenstocks von 2670 auf 1715, der tut zweiten Stock von 2190 auf 1941, ein Totalverlust der drei Klassen von 2174 unter je 10,000 Wohnungen; dagegen wuchs die Bevölkerung im dritten Stock von 76,975 Bewohnern im Jahre 1861 auf 308,598 im Jahre 1890, die Bevölkerung in vierten und höheren Stockwerken stieg an Zahl von 18,437 auf 314,494. Auf die drei ungünstigsten Wohnungsklassen (Keller, dritte und höhere Stockwerke) entfielen 4837 unter je 10,000 Einwohnern, d. h. nicht viel weniger als die Hälfte der gesautmten Wohnung sbevölkerurtg.

Der Siegeszug der Miethkaferne tritt noch mehr hervor bei der Behau sungsZiffer; diese d. h. die Anzahl der Bewohner eines Hauses, stieg fast ununterbrochen in den deutschen Städten, so in Berlin von 50 im Jahre 1864 auf fast 73 im Jahre 1890, um dann auf 72 im Jahre 1895 zu sinken, in Breslau war die Steigerung nicht so stark, aber ununterbrochen von 46 int Jahre 1871 auf 51,2 int Jahre 1895, in Dresden stieg sie von 30 im Jahre 1864 auf 36,33 im Jahre 1895, in Frankfurt a. M. von 16,27 im Jahre 1864 auf 19,56 im Jahre 1890, in München von 25,8 im Jahre 1875 auf 33,5 im Jahre 1895, in Charlottenburg von 29,19 int Jahre 1885 auf 49,02 int Jahre 1895.

Hand in Hand mit der Zunahme der Häusergröße geht in den deutschen Großstädten die Verminderung der Wohnungen mit einem heizbaren Zimmer und die Zunahme der Wohnungen mit zwei und drei heizbaren Zimmern.

Am stärksten zeigt sich diese Erscheinung in den drei Städten Frankfurt a. M., Hamburg und Leipzig; an der Spitze steht Leipzig, wo sich der Abnahmeprozeß auch bereits auf die zweizimmerigen Wohnungen ausgedehnt hat. Seit 1867 nimmt die Zahl der Wohnungen mit einem heizbaren Zimmer relativ ab, von 1885 an haben wir eine absolut und relativ schnelle Abnahnte. Nicht nur in Alt-Leipzig, sondern auch in Neu-Leipzig läßt sich diese Entwicklung beobachten. Gegenüber dieser Abnahme der kleinen Wohnungen mit einem und zwei heizbaren Zimmern nehmen die Wohnungen mit drei und vier heizbaren Zimmern, vor allent aber die mit drei heizbaren Zimmern zu. Absolut hat sich die Zahl der Wohnungen mit drei heizbaren Zimmern seit 1875

verdoppelt, relativ ist sie von 7g aus ¹7 der Gesammtzahl der Wohnungen gestiegen. Bei den Wohnungen mit 4 heizbaren Zimmern hat gleichfalls fast eine Verdoppelung der absoluten Zahl und eine Erhöhung der relativen von l/l0 aus ¹ ₈ stattgefunden.

Diese Abnahme der einzimmerigen und die Zunahme der mehr-zimlnerigen Wohnungen könnte als erfreuliche Verbesserung der Wohnverhältnisse bei gleichzeitig wachsendem Wohlstände erscheinen. Theilweise mag es so sein, aber nur in sehr geringem Maße, weitaus die Hauptursache liegt in der Zunahme des Zwischenhandels, der gewerbsmäßigen Zimmervermiethung. Das zeigt auch die Erfahrung in Berlin, München und anderen Großstädten bei den größeren Wohnungen. Die Zahl der Familien, die von ihrer Wohnung ein Zimmer möblirt abgeben, nimmt ab, die Zahl jener Unternehmer aber, die eine ganze Wohnung miethen und in einzelnen Zimmern weiter geben, nimmt zu. Lindemann sagt mit Recht:

„Das besonders schnelle Sinken der Zahl der Wohnungen mit einem heizbaren Zimmer erklärt sich zum Theil wohl dadurch, daß das Zubehörzimmer in sehr vielen Fällen in ein heizbares Zimmer verwandelt wurde. Dadurch wurde zugleich das schnellere Sinken der Zahl der zweizimmerigen Wohnungen aufgehalten. Allgemein beweist die Abnahme der ein- und zweizimmerigen Wohnungen, die sowohl in Alt- wie in Neu-Leipzig gilt, aufs Deutlichste, daß die Abneigung der Bauunternehmer gegen den Bau von kleinen Wohnungen in stetem Steigen begriffen ist. Mehr und mehr setzt sich die Tendenz durch, die Zahl der Miether, mit denen zu verhandeln ist, durch Einrichtung größerer Wohnungen zu verkleinern und das Risiko auf den sich allmählich zum gewerblichen Zimmervermiet her entwickelnden Miether abzuwälzen. Wir haben hier offenbar den Ausdruck einer neuen Entwicklung vor uns. Zwischen die Hausbesitzer und die eigentliche Klasse der Miether schiebt sich ein Mittelsmann ein, der natürlich seinerseits zur Steigerung der Miethpreise beiträgt. Auf ihn wälzt der Hausbesitzer das ganze Risiko oder einen Theil desselben, auf ihn die Verantwortlichkeit ab; diese Miethleute haben eine große Aehnlichkeit mit den Zwischenmeistern der Hausindustrieen, die, häufig selber ausgebeutet, zu Werkzeugen der Ausbeutung werden. Für derartige Mittelsleute ist es selbstverständlich auch lohnender, größere Wohnungen mit 3 bis 4 Zimmern zu miethen. Die größere räumliche Ausdehnung der Wohnungen gibt ihnen Gelegenheit, den Betrieb nicht nur extensiver, sondern auch intensiver zu betreiben. In den Wohnungen von einem heizbaren Zimmer mit Zubehör war das nicht möglich; so wurde zunächst in sehr vielen Fällen das Zubehör heizbar gemacht. Das Bedürfniß nach Betriebsraum trieb dann aber weiter von der Wohnung mit zwei zu der mit drei und vier heizbaren Zimmerm Dazu kanr dann noch der begünstigende Umstand, daß der Durchschnittspreis für ein heizbares Zimmer bei den Wohnungen von einem heizbaren Zimmer mit Zubehör ganz unverhältnißmüßig viel höher ist, als bei den Wohnungen mit 2—4 heizbaren Zimmern." Selbstverständlich entspricht dieser Entwicklung eine steigende Zahl der Aftermiether, Schlafgänger re. (Daß dieses Verhältniß zu dem räumlichen Wohnungselend noch eine ganze Reihe weiterer Schädigungen sozialer und moralischer Art hinzufügt, braucht nicht weiter auseinandergesetzt zu werden;

wer sich hiesür mehr interessirt, findet eine beachtenswerthe Schilderung in der Schrift von Dr. Kurella über die Wohnungsnoth in Frankfurt a. M. 1899).

Erhebungen amtli cher Natur der Art, wie wir sie aus schweizerischen Städten besitzen, mit Ausmessung der Bodenfläche und des Kubikinhalts der Wohnungen, fehlen leider in Deutschland fast vollständig. Ein kleiner Versuch, der in Breslau gemacht wurde, bewies, daß 44 pCt. der untersuchten Wohnungen den allerbescheidensten Anforderungen einer Bodensläche üoit 4 Quadratmetern und einem Luftraum von 10 Kubikmetern in einem oder dem andern Siücke oder in beiden Punkten entsprachen. Lindemann macht noch aufmerksam, daß es sehr nothwendig wäre, statistisch in die Wohnungsverhältnisse dadurch näher einzudringen, daß man der nächtlichen Ueber-völkerung der Wohnungen, die natürlich in den Wohnungen der Arbeiterklasse die Hauptrolle spielt, besondere Aufmerksamkeit schenke. Man käme da zu tieferen Einblicken in das gesammte Schlafgängerwesen. Freilich werden dann die Bewohner nach Geschlecht, Alter, Verwandtschaft, Haushaltungsangehörigkeit rc. und ihre Vertheilung auf die einzelnen Schlafräume eingehend zu berücksichtigen sein. Nur ein Beispiel, um die Wichügkeit derartiger Erhebungen darzulegen: Ein heizbares Zimmer und drei Bewohner! Was kann in dieser so harmlos klingenden Feststellung der Statistik alles stecken, ebenso gut eine Mutter mit zwei kleinen Kindern, wie ein erwachsener Mann und zwei Schlafgängerinnen.

Schon die Feststellung in Breslau über das Verhältniß von Personen und von Betten in einer Wohnung ist bedeutsam. Es stellte sich heraus, daß von 3206 Schlafräumen bloß 25 mehr Betten als Personen hatten, 738 gleich viel Betten und Personen, und 2398, also fast ⁸/4 a Iler Schlafräume, weniger Betten als Personen befaßen, daß seiner, eine möglichst gleichmäßige Vertheilung der Personen ans. die vorhandenen Betten vorausgesetzt, von je 10,000 Einwohnern nur 251 und von den Bewohnern in den übervölkerten Wohnungen bloß 171 unter je 10,000 den Genuß eines eigenen Bettes hatten. Wir finden da Schlafräume mit 4 Personen und einem Bett, mit 9 Personen und 2 Betten, mit 10 Personen und 3 Betten, mit 11 Personen und 4 Betten, mit 12 Personen und 5 Betten, mit 13 Personen und 6 Betten. Wenn dies auch die Extreme sind, so verbirgt sich hinter diesen doch eine Unmasse ähnlichen tiefsten Wohnungsjammers. Das Fürchterlichste hieran ist der Antheil vollständig familien-fremder Personen an den gemeinsamen Schlafräumen, ja an den ge meinsamen Betten. Man halte sich doch bei diesen Erwägungen vor Augen, daß im Jahre 1890 in Ber l in von 52,140 Haushaltungen 41,485 neben Familienmitgl'edern Schlafgänger beherbergten, und zwar unter je 10,000 Wohnungen mit einem bis 2 heizbaren Zimmern ohne nichtheizbare Gelasse 7956 Wohnungen' dieser Art; dazu kommen noch weitere Wohnungen, die außerdem Gewerksgehilsen und andere Hausgenossen enthielten.

In überwiegender Mehrzahl sind es gerade die Familien mit Kindern, welche Schlasleute in ihre Wohngemeinschaft aufnehmen. Einfach erklärt sich diese betrübende Erscheinung, die zu den vielen Hemmnissen einer guten Kindererziehung im Proletarierhaushalte ein weiteres bringt, aus der wirthschaftlichen Noth der Familien. In den Familien ohne Kinder kann die Frau häufig auf Arbeit gehen, so daß der gemeinsame Lohn es ermöglicht, die Wohnungsmiethe ohne die Aufnahme von Schlafgängern zu erschwingen. In Familien mit Kindern, vor allem mit kleinen Kindern, ist dies schwerer möglich und nur dann dem mütterlichen Herzen erleichtert, wenn Verwandte, wie z. B. die Großmutter, die Aufsicht über die Kinder übernehmen könnten.

Diese Fülle sind aber nicht häufig. Wo die Ehefrau aus diesen Gründen nichts verdient, ist gleichzeitig das Einkommen der Familie geschmälerr und infolge der größeren Kopfzahl der Familie das Bedürfniß nach der Wohnung vergrößert. Der allein nicht Zu erschwingende Ausgabeposten für die Wohnung soll durch die Aufnahme von Schlaf-gängern ermöglicht werden.

Die Hauptmasse Ver Cchlafräume drängt sich in den Wohnungen mit zwei Wohnräumen mit Küche und mit drei Wohnräumen mit oder ohne Küche zusammen. Von 10,775 Dresdeuer Haushaltungen mit Schlafleuten entfallen mtf sie allein 8529 oder auf 10,000 berechnet 7515. Die Wohnungen mit gleichen Räumlichkeitsklassen, die von Haushaltungen mit Schlafleuten belegt sind, erscheinen bedeutend stärker bevölkert, als die Wohnungen mit Haushaltungen ohne Schlafleute. Mit der größeren Dichtigkeit der Wohnungen verschärfen sich natürlich all' die Uebelstände, mit denen das Schlafstellenwesen an und für sich verknüpft ist.

Die Bchausuugsziffer tu dcu deutschen Großstädten ist

sehr verschieden. Das Statistische Amt der Stadt Bremen hat im Jahre 1902 für die 33 Großstädte mit mehr als 100,000 Einwohnern, die bei der Volkszählung am 1. Dezember 1900 vorhanden waren, die durchschnittliche Bewohnerzahl der Wohnhäuser ermittelt. Gerade die Städte des Ostens haben danach — außer Danzig — eine sehr starke Bevölkerungszahl pro Wohnhaus. Charlottenburg mit 52,00 und Berlin mit 50,07 stehen an der Spitze, dann folgen Breslau mit 40,70, Posen mit 39,12, Stettin mit 38,54, Magdeburg mit 32,85 und Königsberg mit 32,42. Posen, Stettin, Magdeburg und Königsberg sind oder waren bis vor nicht langer Zeit durch Festungswerke, die die Städte eng umschlossen, in ihrer Entwickelung gehemmt. In Berlin und Charlottenburg ist das Rie senmieth-' Haus, abgesehen von anderen Einflüssen, durch unzweckmäßige Bebauungspläne und durch die Bauordnungen begünstigt worden. Außer den schon genannten Orten haben nur noch Chemnitz mit 30,14, München mit 28,89, Dresden mit 28,(58 und Leipzig mit 27,84 mehr als 25 Bewohner in einem Hause. Diese vier Städte haben in den letzten 10 bis 15 Jahren durch Eingemeindungen von Nachbarorten ihr Weichbild stark vergrößert; wären bloß die älteren Theile der Städte bei der Berechnung berücksichtigt worden, so würden aus ein Wohnhaus noch erheblich mehr Bewohner kommen. Die Orte, die Posen und Stettin in sich ausgenommen haben, waren Jndustrieorte, die außerhalb des Festungsrayons entstanden und sehr dicht bevölkert waren. Je mehr nach Westen, desto weniger Bewohner entfallen a u s e i n W o h n h a u s. Im Osten hat nur Danzig 20,34^ weiterhin Hamburg, Hannover, Stuttgart, Halle, Mannheim, Kiel und Kassel zwischen 20 und 25, die großen Industriestädte des

Westens, Düsseldorf, Elberfeld, Barmen, Dortmund, Essen, Aachen, übrigens auch Altona, Brannschweig, Frankfurt, Straßburg, Nürnberg wiesen weniger als 20, Köln nur 15,82, Krefeld 13,96 und Bremen, wo das Einfamilienhaus eine große Rolle spielt, sogar nur7,84 Bewohner pro Wohnhaus auf. Die Städte des Westens beweisen, daß auch eine rasche industrielle Entwickelung keineswegs zur Anlage von Miethkasernen zwingt.

Für die Wohnverhältnisse gilt durchweg das Gesetz, daß die Größe der Wohnung einen Maßstab gibt für die Wohlhabenheit der Bewohner. Je größer die Wohnung, desto kleiner ist die Zahl der Bewohner eines Zimmers, desto mehr Kubikranm kommt ans einen Bewohner und desto niedriger ist die Miethe für den Kubikmeter. Nimmt die Raumgröße der Wohnung, also die Zahl der heizbaren Zimmer ab, so wächst die Zahl der Bewohner eines heizbaren Zimmers, der Kubikranm für den einzelnen Bewohner nimmt ab, und der Miethpreis für den Kubikmeter steigt. Je größer der Prozentsatz der einräumigen Wohnungen in einer Stadt, desto größer ist der Prozentsatz der in ihnen lebenden Bevölkerung, desto dichter also die Belegung, desto theuerer auch der Miethpreis für den Kubikmeter Wohnranm, desto elender sind die Wohnungszustände tut Allgemeinen, besonders auch die sittlichen und gesundheitlichen.

Der Sammlung von Thatsachen der Wohnungsnoth, mit denen wir den 1. Band eröffnet haben, reihen wir hier noch einige neuere Beispiele an.

In München hat die Volks- und Wohnungszählung Dom 1. Dezember 1900 gezeigt, daß auch dort, wie m anderen Städten, wieder eine starke Preissteigerung der Miethen eingetreten war, verbunden mit Wohnungsnoth der unteren Volksschichten. Die Wohnungen im Preise bis 150 M. sind seit 1895 um 4570, um mehr denn 24 pCL. vermindert und dabei haben die Wohnungen in der Preislage 151—200 M. nur um 65, um nur 0,6 pCt., diejenigen von 201—300 M. um 10,481 , d. h. um volle 75 pCt. zugenommen, aber auch alle theureren Stufen haben sich um 55 bis 50 pCt. vermehrt. In der Gesammtheit der billigeren Wohnungen bis 200 M. ist von 1895 auf 1900 eine bedeutende Minderung eingetreten, nämlich um 4505 Wohnungen oder 15,, pCt. Nimmt man an, daß */§ der Einnahmen auf die Wohnung verwendet werden nruß, so entsprechen nur diese Wohnungen dem Bedürfniß der Personen mit den Einkommen von 750 bis 1000 M. und 200 M. bilden die Höchstgrenze der Miethe, über die ein großer, ja der größte Theil der Bevölkerung nicht hinausgehen kann, ohne der Befriedigung anderer ebenso nothwendiger Bedürfnisse Abbruch zu thun oder durch die Aufnahme von Astermiethern, insbesondere von Schlasgängern in die kleinsten Wohnungen, das Familienleben zu schädigen. Die

Durchschnittspreise zeigen eine beträchtliche Steigerung; von mindestens 10—15 pEt. bei den Wohnungen mit 2—7 Zimmern, von 25 pCt. bei den Wohnungen mit 1 heizbarem Zimmer und 26—35 p(5t. bei den größten Wohnungen. Der Gefammtmieth-werth ist im letzten Jahrfünft fast um die Hälfte gestiegen, die Zahl der Wohnungen mit noch nicht ein Viertel (23,5 pCt.); es ist eben eine Vertheuerung der vorhandenen Wohnungen eingetreten. Da ist es denn kein Wunder, daß die Zahl der Wohnungen mit Aftermiethe auf 36,398 (32,₃ pCt. aller) gestiegen ist. Von der Gesammtheit der Wohnungen mit sechs und mehr Wohngenossen haben mehr als die Hälfte Schlaf-gänger und After Miether. Wie die Wohnungstheuerung und der Mangel kleinster Wohnungen dazu drängt, zeigt die Thatsache, daß nahezu die Hälfte (46,₄ pCt.) aller Wohnungen mit drei heizbaren Zimmern und Nebenraum Astermiethe haben, dagegen von den zweiräumigen Wohnungen nur 24 pCt. Als überfüllt betrachtet die Aufnahme nur Wohnungen mit 1 Raum und 4 und mehr Inwohnern, mit 2 Räumen und 7 und mehr Inwohnern bezw. mit 3 Räumen und 11 und mehr Inwohnern. Nach diesem Maßstab gelten von den Wohnungen mit 1 bis 3 Räumen 3624 (5,9 pCt.) als überfüllt. Von allen Wohnungen Münchens waren 3,2 pCt. überfüllt und 5 pEt. der Bevölkerung lebte in überfüllten Wohnungen. Sogar 322 Wohnungen mit nur 1 Raunt hatten Astermiether. München ist in dieser Beziehung noch etwas günstiger gestellt als Berlin."')

Als die bayerische Eisenbahnverwaltung vom Landtage zum zweitenmale Mittel zur Errichtung bahueigener und genossenschaftlicher Wohnungen verlangte, sagte sie in der Begründung der Vorlage (1901, Landtagsdrucksachen, Beilage 463, S. 538):

An Stationen mittleren und kleineren Umfangs bestehen vielfach die mißlichen Wohnungszustände: Zunahme der Zahl des Eisenbahnpersonals, Zuzug von Arbeitern der Privat-Jndustrieen und unzureichende Neuschaffung von gesunden und -preiswürdigen kleiner en und mittleren Wohnungen in ungeschwächtem Maße fort.

In Augsburg hat der wirthschaftliche Verband der Arbeitervereine von Augsburg und Umgebung nach dem Muster der von Bücher bearbeiteten Baseler Wohnungsenquöte vom 1. bis 19. Februar 1889 eine solche ans Grund eines Fragebogens über Familienstand und Wohnung für Augsburg geinacht, deren Statistik (veröffentlicht 1902) nahezu ¹/₅ der Gesammteinwohnerzahl umfaßt. Sie gibt ein Bild über die Hausung der in Augsburger Fabriken und Kleingewerben beschäftigten Arbeiter sammt ihren Faniilien.

Sieht man von den Wohnungsverhältnissen der sog. Arbeiterquartiere der Fabrik-Etablissements, der Fuggerei und übrigen Arbeiter-Stiftungshäuser ab, die in einem Anhang behandelt sind, so ergibt sich aus dieser Umfrage zunächst, daß die Arbeiterwohnungen in Augsburg den gesundheitlichen Anforderungen großen-theils nicht genügen. Der zum Leben nöthige Luftraum ist nicht vorhanden und

1901.

1*5

*) Mittheilungen des Statistischen Amtes der Stadt München, Band 17, Heft 3,

18

ic

:4-

der erforderliche Ersatz der schlechten Luft durch gute findet nicht in dem nöthigen Maße statt. Vielfach werden Küchen als Wohnungen benutzt und es ^ wird 'viel über Rauch und Feuchtigkeit geklagt. Dabei kommen durchschnitlich 4 bis ö Personen auf einen Wohnraum. Dazu kommen die Klagen über Mäuse, Ungeziefer, ^Feuchtigkeit, schlechtes Schließen von Fenstern und Thüren, Mangel an Winterfenstern, ungenügende Trinkwasser- und Abort-Verhältnisse. 2,2 pCt. der Wohnungen besitzen überhaupt keinen Abort, 12,1 pCt. haben je einen eigenen. In 23,10 pCt. der Fälle müssen sich zwei Familien, in 32,6 pEt. 3 bis 4 Familien und in 13 pCt. 5 bis 6 Familien, in 5,3 pCt. 7 bis 8 Familien in einen gemeinschaftlichen Abort theilen. Bei 8,2 pEt. ist in je einem Hause für sämmtliche Familien nur ein Abort vorhanden und das selbst in Häusern, in denen sich eine öffentliche Wirthschaft befindet. Daß unter solchen Verhältnissen die Sittlichkeit leiden muß, liegt auf der flachen Hand und diese Schädigung wird durch die Ueberfüllung erhöht. Eine richtige Trennung zwischen Erwachsenen und Kindern und nach dem Geschlecht samt in der Regel nicht mehr Platz greisen. Dabei sind gerade die kleinen und kleinsten Wohnungen relativ die theuersten. Eine Wohnung mit 5 und mehr Zimmern berechnet sich nur dreimal so hoch, eine Wohnung mit 4 Zimmern nur zweieinhalbmal so hoch als ein einzelnes Zimmer. Der hohe Preis erklärt sich aus dem Mangel an gesunden Arbeiterwohnungen, Wie unverhältnißmäßig hoch der Gewinn der Bauherren und Hausbesitzer ist, gibt ein Vergleich mit den Fabrikmiethwohnungen. Die von den Unternehm ern rc. für ihre Arbeiter gebauten Wohnungen sind, obwohl auch da die Miethe Verzinsung und Anror-tisation herausholen soll, durchschnittlich 55 pCt. billiger. Es kosten durchschnittlich die Wohnungen mit je 1 Küche und 1 Zimmer um 70 pCt., 2 Zimmern um 69 pEt., 3 Zimmern 58 pCt., 4 Zimmern 39 pCt. und 5 und mehr Zimmern 40 pCt. in MLeihhäusern mehr als in Arbeiterwohnhüusern der Fabriken.

Der Bericht des Stcidtmagistrates Frankfurt wegen Einführung des Erbbaurechtes vom 4. Dezember 1900 sagt: Unser Mittelstand ist „zur Zeit und zwar hier in Frankfurt weit mehr als in vielen anderen Städten, in der üblen Lage, beschränkte Eigen-wohnnng für unverhältnißmäßig hohe Miethpreise nehmen zu müssen, während er finanziell durchaus in der Lage wäre, ein Ein- oder Zweifamilienhaus ans billigem, aber durch gute Verbindungen mit der Stadt verbundenem Gelände zu besitzen."

In Württemberg hat der Verband der Württembergischen Eisenbahn- und Dampfschifffahrtsbediensteten im Jahre 1901 an die Ständeversammlung eine Petition gerichtet um Gewährung staatlichen Credits zur Finanzirung bau genossenschaftlicher U n t e r n e h m-u n g e n nach dem Beispiele des vom bayerischen Staat dem Bayerischen Eisenbahnerverband gewährten Credits. Zur Begründung dieser Forderung hat Redakteur E. Roth eine Denkschrift an die Ständcver-sammlung gerichtet, worin er Bezug nimmt auf die Aeußerung der Württembergischen Eisenbahnverwaltung in den Motiven zum Eisen-bahngcsetz 1901/02, die die stets wachsende Schwierigkeit be-tont, zu einem den Verhältnissen der Eisenbahnangestellten entsprechenden Miethzins oder überhaupt in Privathäusern eine passende Unterkunft zu finden. Dann hebt die Denkschrift als Beispiele der Wohnungsnoth der Bahnbediensteten hervor, daß mindestens 50 pCt. sämmtlicher Miether unter den Eisenbahnern zu wenig Wohn-ränme haben, daß Hausbesitzer, ehe noch die Gehaltsanf-b es fern ng s vorläge im Landtage zur Annahme gekommen war, schon im Hinblick auf diese Vorlage bis zu 50 M. jährlich den Miethzins gesteigert haben, daß Dienstzimmer für Bedienstete eingeräumt werden mußten, nur damit sie am Platze bleiben konnten, während sie gezwungen waren, ihre Familien an einem anderen Platze zurückzulassen usw.

In Mannheim wurde, wie in anderen Städten, bei der Volkszählung vom 1. Dezember 1900 ebenfalls eine Wohnungszählung vorgenommen. In den Vorstädten nimmt die Zahl der bewohnten Grundstücke und der Wohnungen zu, am stärksten in den von Arbeitern bewohnten Stadttheilen, die einerseits immer dichter bebaut werden, anderseits immer weiter hinauswachsen. In der Innenstadt dagegen zeigt sich eine rückläufige Bewegung, indem die Wohngebäude allmälig und zu einem wachsenden Theile durch Geschäftshäuser und Bureaux verdrängt werden (City-Bildnng).

mit Ausnahme der

Die Wohndichtigkeit zeigt in allen Stadttheilen östlichen Stadterweiterung — eine steigende Tendenz. 1895 kamen auf einen Wohn-raum 1,43 Bewohner, 1900 sind es 1,59. An erster Stelle steht die Neckarvorstadt mit 2/l8 Bewohnern pro Zimmer. Die Steigerung der Wohndichtigkeit in den letzten fünf Jahren beträgt 11,₁₂ pCt. Betrachtet man eine Dichtigkeit von mehr als zwei Personen auf den Wohnraum als zu groß, so gelangt man zu dem Ergebniß, daß ea. 60 pCt. der Bevölkerung Mannheims in guten, ca. 40 pCt. in sch lechten Wohnungsverhältnissen leben. ¹)

Ueber die Wohnungszustände in Berlin hat die Ortskrankenkasse für Kaufleute im Jahre 1902 durch ihre Controllenre eine Untersuchung veranstaltet, deren Hauptergebnisse hier folgen.

Zunächst wurden die den einzelnen Bewohnern in den betreffenden Wohnräumen zur Verfügung stehenden Bodenflächen festgestellt. Dabei zeigte es sich, daß das in den letzten Jahren von den Baugenossenschaften angeordnete Mindestmaß von 12,18 Quadratmeter Bodenfläche für 11,^ pCt. der männlichen und für 13zl4 pCt. der weiblichen Kranken nicht vorhanden war. Diese hatten vielmehr nur 10 Quadratmeter Bodenfläche zur Verfügung. Bei 472 Wohnungen, das heißt Lei 41,75 pCt., war nicht einmal die Mindesthöhe von 3, selbst nicht von 2,90 Meter erreicht. Die

Krankencontroleure stießen auf Wohnungen, in denen ein Mensch kaum aufrecht stehen konnte. Wie die Lust in derartig niedrigen, engen, übervölkerten Räumen beschaffen ist, davon kann man sich ungefähr einen Begriff machen. Als das Mindestmaß von Kubikmeter Lust in Kaserneil unb Gefängnissen gelten 22—50 für den Kopf. Dieses Mindestmaß selbst steht 64,₇₈ pCt. der controlirten männlichen und 63,52 pCt. der controlirten weiblichen Patienten nicht zur Verfügung. Die Feststellungen haben vielmehr ergeben, daß in einer ganzen Reihe von Fällen nicht mehr als sechs, ja mehrfach nicht einmal drei Kubikmeter Lust auf den betreffenden Kranken in den: überfüllten Wohnraum kamen. In derartigen Höhlen oder Löchern — „Wohnungen" kann man sie nicht nennen — leben Menschen und zwar kranke Menschen und was noch mehr besagen will, 45 Prozent Lungen- oder Kehlkop fkranke! Aber damit ist das Maß des Elends tu diesen Wohnungen noch lange nicht erschöpft. Die Untersuchung hat nämlich gelehrt, daß von allen diesen Lungenkranken noch nicht ganz 6 pCt. einen Schlafraum zur alleinigen Verfügirng haben, vielmehr wird er in beinahe 24 pCt. mit noch einer, in 31 ^ pCt. mit zwei, in 16 % pCt. mit drei, in 14 */.; pCt. mit vier, in beinahe 3 pCt. mit fünf, in 8 ’/i pCt. mit sechs, in mehr als anderthalb pCt. mit 7 und meh r Pers0nen geteilt. Rechnet man hierzu noch die schlechte Beschaffenheit der Wohnungen als solche, mangelhafte Beleuchtung, Feuchtigkeit, unzweckmäßige Heiz- und Kochvorrichtungen, vielfach gänzlich unzulängliche Elosets und schlechte Entwässerungsanlagen, dann kann man sich eine Vorstellung von solch' einem durch Krankheit verschärften Wohnungselend in Berlin machen. Und dabei ist nicht außer Acht zu lassen, daß es sich bei diesen 1850 Kassenmitgliedern größtentheils um solche handelt, die, wie schon bemerkt, noch nicht der öffentlichen Armen-pflege verfallen waren. Die Wohnungsunlerfuchung hat weiter ergeben, daß unter den 1850 Kranken 200 sich befanden, nämlich 99 weibliche und 101 männliche, die kein Bett zu ihrer alleinigen Verfügung hatten, und von diesen bejammernswerthen Geschöpfen waren 23 weibliche und 32 männliche Lungenkranke!

In Charlottenburg standen im Mai 1902 788 Wohnungen leer, davon aber nur 110 mit einem oder zwei heizbaren Zimmern — also 14 pCt. Behausungen für kleinere Leute — angesichts der immer noch stark wachsenden Bevölkerung! Der Micthprcis für ein heizbares Zimmer ist im Durchschnitt seit 1898 von 250 M ans 325 M. gestiegen!

Eine weitere Vorstellung von der Wirkung dieser Wohnungsverhältnisse auf das Leben der Industriearbeiterschaft geben die Berichte der Fabrikinspektoren von 1901, die Folgendes besagen: Charlottenburg verhalte sich gegen die Industrie und die Arbeiter ablehnend; bei der Erschließung neuer Viertel werden Fabriken thunlichst ganz ausgeschlossen und die Bebauungspläne so aufgestellt, daß an Arbeiterwohnungen kaunr gedacht werden kann. Oder an anderer Stelle: Ein interessantes Licht auf die Wohnverhältnisse in Charlotten bürg wirft eine Zusammenstellung, welche ein dortiges beinahe 3000 Arbeiter beschäftigendes Werk ausstellte. Es ergibt sich daraus, daß nur ein Drittel der Arbeiter in Charlottenburg wohnt; 691 Arbeiter wohnen unter einer halben, 130 über eine ganze Stunde von der Fabrik entfernt. Letztere wohnen meist im Osten von Berlill, in Treptow, Rixdorf, Rummelsburg. Durch die neuesten Bebauungspläne von Charlottenburg, welche das Gebiet zwischen dem Nordufer

der Spree und der Jungfernheide im Auge haben, wird der Industrie die Entwicklung einem guten Wasserweg in der Richtung nach Spandau zu ganz unterbunden.

Auch der Bericht der Charlottenburger Ar men Verwaltung über die Thätigkeit der Stadtärzte im letzten Jahre beleuchtet die Zustünde. Da heißt es: Es zeigt sich wieder eine beträchtliche Steigerung der Inanspruchnahme armenärztlicher Hilfe. Die Hauptursache wird tu dem wirthschaftlichen Niedergang, daneben aber auch in der Wohnungsnoth gesehen. Die vermehrten Erkrankungen, besonders das häufige Auftreten von Masern, Scharlach und Keuchhusten, werden in verschiedenen Berichten der Stadtärzte auf das Zusammendrängen kinderreicher Familien in unzulänglichen Wohn räumen und den häufigen Wohnungswechsel zurückgeführt. In einem Bericht findet sich folgende Beschreibung einer Armenwohnung (Stube und Küche): „Die Stube niedrig und wenig hell, die Wände feucht, die Tapeten zum Theil in Fetzen herunterhängend, der Raum bewohnt von acht Personen; die Küche bis zum Tage des Einzugs der Familie ein unverändert gebliebener Pferdestall, dessen Abflußrinne den Ratten als Eingangspforte dient — und dabei ein Miethpreis von 25 M. monatlich!" Der berichtende Arzt erwähnt, daß in dieser Wohnung einmal mit Ausnahme des Vaters sämmtliche Familienmitglieder erkrankt sind, und weist darauf hin, daß in solchen Wohnungen besonders die Lungentuberkulose eine ausgiebige Brutstätt e find et!

tJftntbttVg. Das statistische Bureau der H ambur g er Steuer-Deputation veröffentlichte 1902 eine Miethestatistik für 1901. Darnach bestanden in Hamburg nach Abzug der öffentlichen Gebäude, der Amts- und Freiwohnungen 156,465 Wohnungen. Daß die Bauthättgkeit dem Bedürfniß nicht nachkommt, zeigt der Umstand, daß die Zahl der leerstehenden Wohnungen von Jahr zu Jahr abnimmt. Es standen leer:

1894 .

. 13,795 Wohnungen = 9,58 pCt.

— 3,05 „

= 2,49 „

= 1,87    „

= 1,53 „

Es herrscht thatsächlich großer Mangel an kleinen und mittleren Wohnungen. Ain geringsten ist der Prozentsatz Leerstehender Wohnungen in der Mietheklasse 251—400 M., am größten in der Mietheklasse 1001—2000 M. Hier beträgt er 3,53 pCt., dort nur 0,66 pCt. Es Zeigte sich wieder, daß in der untersten Mietheklasse mehr Wohnungen unvermiethet waren als in der nächstfolgenden, was sich aus der berechtigten Abneigung kleiner Leute erklärt, für gesundheitlich mangelhafte Wohnungen eine unverhältnißmäßig hohe Miethe zu zahlen. Daß es leider noch genug schlechte Wohnungen gibt, die speziell in der untersten Mietheklasse zu suchen sind, konstatirte die Behörde für Wohnungspflege erst in ihrem Bericht für 1900, der sich mit aner-kennenswerther Deutlichkeit über die Unmöglichkeit aussprach, bei dem großen Wohnungsmangel das Wohnungspflegegesetz in seinen: ganzen Umfang zu handhaben. Diese Rücksichtnahme auf die Wohnungsnoth hat die Behörde und die ehrenamtlichen Organe auch 1901 geleitet, denn der Jahresbericht betont, daß „das Gesetz mit großer Milde und Nachsicht gehnndhabt wird." In: Jahre 1901 waren 6886 Haushaltungen mehr vorhanden als benutzte Wohnungen, so daß also 13,772 Familien in gemeinsamen Wohnungen Hausen mußten. Dabei nimmt die Zahl der kleinen Wohnungen verhültniß-mäßig'Ummer mehr ab. Während 1898 noch 39,162 kleine Wohnungen bis zu 250 M. vorhanden waren, die 27,01 pCt. aller bewohnten Gelasse ausnrachten, fern! ihre Zahl im Jahre 1901 guf 31,842, die nur noch 20,67 pCt. aller Wohnungen waren.

Mit dieser Knappheit der Wohnungszahl verbindet sich naturgemäß eine ständige Steigerung der Miethen. Die Wohnungen von 251—400 M. weisen über 96 p(5t., die Wohnungen der untersten Wohnungsklasse mit einer Miethe bis zu 250 M. 93 pCt. Miethsteigerungen auf. Zerlegt man diese unterste Klasse in 2, in Wohnungen bis 200 und Wohnungen von 201—250 M., so weist diese 95,68, jene 87,49 pCt. Miethsteigerungen auf. Welche Belastung der kleinen Leute! Nimmt man an, daß von der Gesammtzahl von 156,465 Wohnungen rund 52,000 auf Wohnungen bis zu 200 Ai. fallen sollen, so ergibt sich in dieser Klasse ein Manko von mindestens 39,000 Wohnungen, denn es sind in Wirklichkeit nur rund 12,700 solcher Wohnungen vorhanden. Dieses Manko sollte die Bauthätigkeit ausfüllen, thut es aber nicht.

Der obenerwähnte amtliche Bericht der Hamburger Behörde für Wohnungspflege für 1900 sagt,

daß in drei Fällen, die unzulässige Aftervermiethung betrafen, die ehrenamtlichen Organe nicht einmal in der Lage waren, die einschlägigen Vorschriften des Gesetzes an-zuwenden bezw. die Ergreifung von Zwangsmaßregetn bei der Behörde zu beantragen, weil es den betreffenden Aftermiethern zur Zeit thatsächlich nicht möglich war, ein anderes, ihren Verhältnissen und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechendes Unterkommen zu finden! „Nur dem Mangel an kleinen Wohnungen mußte es in allen drei Fällen zugeschrieben werden, daß solche Zustände eintreten." Ueberhaupt sagt der Bericht: „Der Grund, weßhalb auch im Berichtsjahre verhältnißmäßig so wenig Wohnungen (22) und einzelne Wohnräume (25) dauernd für Wohnzwecke geschlossen wurden, liegt nicht etwa darin, daß so wenig schlechte Wohnungen bezw. Wohnräume gefunden worden sind, sondern ist vornehmlich einer Rücksichtnahme auf die Bewohner zuzuschreiben, die bei Schließung ihrer Wohnungen keine für ihre Verhältnisse passende gesunden hätten und bei einer zwangsweisen Räumung obdachlos geworden wären. Der Mangel an kleinen Wohnungen wird von den ehrenamtlichen Organen vielfach bestätigt, es wird sogar direkt behauptet, daß eine Wohnungsnoth scho n vorhanden sei und von einem ersprießlichen Wirken der Wohnungspslege erst dann die Rede lein könne, wenn für den Bau kleiner Wohnungen in ausreichender Weise Sorge getragen würde."

Der Hamburger Senat hat im Jahre 1901 der „Bürgerschaft" einen Gesetzentwurf vorgelegt, um dein akuten Mangel an Kleinwohnungen bis 300 M. Miethe abzuhelfen, einem Mangel, dessen Fortdauer eine ernste Gefahr für das Gemeinwohl bedeute. Dieser Mangel bestehe jetzt schon und sei unbestritten; er werde aber noch verschärft, weil zur Gesundung des Hafenbezirkes in der Neustadt alte Häuser abgebrochen werden mußten. Die Zahl der Wohnungen bis zu 300 M. Miethe war in den letzten 3 Jahren von 62,467 auf 57,945 zurückgegangen. Der Abbruch ganzer Stadtviertel in Hamburg hat die Wohnungen dort sehr vertheuert und es sind in jenen Gegenden Wohnungen selbst mit nur zwei Zimmern nicht unter 400 M. zu haben. Die Befürchtung, daß die Wohnungsmiethen in Hamburg in den nächsten Jahren noch sehr steigen werden, hat den „Verein Ham-burgischer Staatsbeckmtm", der ca. 12,000 Mitglieder zählt und seinen eigenen Konsumverein besitzt, mit veranlaßt, für seine Mitglieder beim Senat um die Erlaubniß einzukommen, außerhalb Hamburgs wohnen zu dürfen. Das Gesuch ist aber abschlägig beschieden worden. Dagegen hilft der Hamburger Verein „Production" seinen Mitgliedern auch durch Wohnungsbau, und zwar nur mit dem eigenen Gelde des Vereins, was die Bauten und mithin die Miethen wesentlich verbilligt. Dieselben betragen für die zwei- und drcizinimrigcn Wohnungen mit 51 resp. 60,8 qm Mächen- und 147,4 resp. 184,4 cbm Luftraum zwischen 260 und 400 M.

Die Untersuchungen, die der sozialdemokratische Verein zu Halle a. S. im Jahre 1900 veranstaltete und die Swicnty 1901 bearbeitet nnd veröffentlicht hat, sind allerdings in Fragestellung und Aufnahme mangelhaft, aber doch in der Schilderung des Wohuungsclcudes beweiskräftig. Wir durchwandern Straße für Straße, Wohnung für Wohnung, hören die kurze traurige Geschichte der Insassen gar vieler Wohnungen, und sehen besonders, wie in der Feldstraße die Aermsten der Armen, die Elendesten der Elenden, für hohe Miethen in den erbärmlichsten Löchern Hansen.

Ueber ven Wohmmgsmangel itt Dresden berichtet der dortige Landgerichtsdirektor Becker nach den amtlichen Zahlen der Wohnungszählung vom 1. Dezember 1900:²)

Von den 182,326 physischen Personen Dresdens, die 1898 zur Einkommensteuer eingeschätzt waren, hatten 119,036 ein Einkommen bis 1100 M. Rechnet man die 32,408 Untermiether und Schlafleute, 20,000 Ehefrauen und Kinder mit eigenem Einkommen, 19,000 Dienstboten und 8000 beim Arbeitgeber wohnende Gehülfen ab, so bleiben 80,000 Personen übrig, die 1898 eine selbständige Wohnung zum Preise bis 200 M. benöthigt hätten, d. h. 10,5 pCt. der rund 380,000 Einwohner. 1900 würden den rund 396,000 Einwohnern 41,000 solcher Wohnungen zur Verfügung zu stellen gewesen sein. Thatsächlich aber gab es am 1. Dezember 1900 nur rund 18,000, d. h. etwa 23 000 d er artige Wohnungen zu wenig. Zu jenen 41,000 Wohnungsbedürftigen, die aus Wohnungen bis zu 200 M. angewiesen waren, kamen aber 1898 noch 12,857 Personen mit einem Einkommen von 1100 bis 1250 M., die keinesfalls mehr als 300 M. für ihre Wohnung anzulegen genöthigt sein sollten. Von diesen bedurften nach Mindestschätzung 10,000 Personen eigene Wohnung. Statt der 1898 demnach benöthigten 51,000 Wohnungen bis zu 300 M, waren deren aber thatsächlich noch am 1. Dezember 1900 nur rund 44,000 vorhanden, also rund 7000 zu wenig! Jur 9. Heft der statistischen Mittheilungen vom Juni 1899 wird zu dieser Entwickelung bemerkt: „Die Gestaltung der Wohnungspreise vollzieht sich in der jetzigen Periode unabhängig von den beiden Faktoren Angebot und-Nachfrage." Die Folge dieses enormen Mangels an kleinen Wohn ungen sind die Unter- nnd Theilvermiethungen, dasausgedehnte Schlaf-gängerwesen mit seinen sittlichen und wirthschaftlichen Schäden. Die Zahl der leerstehenden billigsten Wohnungen beträgt seit Jahren nur wenig über ¹/₂ pCt. Die Steigerung der Miethpreise für Wohnungen mit einem heizbaren Zimmer betrug im letzten Jahrzehnt 37 pCt., bei zwei heizbaren Zimmern 26 pCt. Der Durchschnittspreis einer unbewohnten Wohnung steigerte sich im letzten Jahrfünft um 14 pCt. Diese Theuerung zwang mehr Haushaltungen als früher zum Auskunftsmittel der Untermiether. Am 2. Dezember 1895 gab es 7339 Haushaltungen mit 12,572 Untermiethern und 10,775 Haushaltungen mit 19,836 Schlafleuten. Beim Erlaß der städtischen Wohnungsordnung 1898 wurden 3061 von diesen insgesammt 10,775 Wohnungen mit Schlafleuten, also über 28 pCt., oder über 16 pCt. aller mit Familienfremden belegten Wohnungen, allein nach § 6 der Wohnungsordnung für polizeiwidrig erklärt, also um deswillen, weil für den Bermiether kein hinreichender Wohn- und Schlafraum blieb! Die Leerstellung dieser Wohnungen hätte 23,178 Personen betroffen. Die Durchführung des auf Theilvermiethungen sich beziehenden Abschnitts der Wohnungsordnung mußte daher bis 1. Oktober 1904 vertagt werden.

In Leipzig war von 1891—1897 mit Ausnahme des Jahres 1892 der Bedarf an Wohnungen stets größer als der Zuwachs, dann kehrte sich das Verhältniß um, aber es handelte sich nur mit große und mittlere Wohnungen, während der Mangel an Kleinwohnungen nach der amtlichen Statistik vom 1. November 1901 noch fortbesteht.

In Ltrasrburg i. E. hat die gemeinsame Ortskrankenkasse, wie anderswo auch, Erhebungen iibcr die Wohnungsverhältnisse ihrer erkrankten Mitglieder angestellt und zwar für die Zeit von November 1900 bis April 1901. Es wurden insgesammt 1047 Wohnungen kontrollirt.

Von diesen Wohnungen bestanden 121 aus nur einem Zimmer, 163 aus 1 Zimmer und Küche, 571 aus 2 Zimmern und Küche und nur 192 aus mehr wie 2 Zimmern und Küche. Im Durchschnitt entfällt auf die Wohnung ein Luftraum von 32,8 Kubikmeter und auf den Kopf der Wohnenden bei Tage gar nur 8,6, des Nachts 9,9 Kubikmeter. Das. Wohnungselend, das in diesen Zahlen liegt, wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, daß für Gefängnisse und Kasernen ein Luftraum von 24 bis 50 Kubikmeter auf eine gesunde Person verlangt wird, hier es sich aber um Kranke handelt, die erst recht gesunder und reichlicher Luft bedürfen. Unter welchen Verhältnissen ein Theil dieser Kranken wohnte, zeigt der Umstand, daß in 33 Fällen die Räume, in denen sich die Erkrankten aufhielten, kein Fenster hatten, sondern Luft und Licht von anstoßenden Gelassen empfingen; in 664 Füllen war nur 1 Fenster vorhanden, das aber vielfach diesen Namen nicht verdiente. Nur 845 Wohnungen werden als hell, dagegen 202 als dunkel und 200 als feucht bezeichnet. In 81 Füllen diente der Aufenthaltsraum der Kranken zugleich als Arbeitsraum und in 9 außerdein noch als Küche. In 5 pCt. der Wohnungen mar Heizgelegenheit überhaupt nicht vorhanden, auch in den übrigen Wohnungen vielfach mangelhaft. Die Abortverhältnisse waren äußerst schlecht; häufig war auf 36 bis 40 Personen nur ein Abort vorhanden; in einem Falle mußten sich sogar 70 Personen mit nur einem Abort begnügen, der nicht einmal mit einem Sitze versehen war. In einem anderen Falle mußten die 38 bis 40

Bewohner eines Hauses den einen vorhandenen Abort mit den Gästen einer Wirthschaft theilen! Die Einzelschilderungen der Controleure zeigen höchst traurige Verhältnisse. In engen, schmutzigen, höchst unzureichenden Räumen von nur einem Zimmer ohne Küche finden sich Familien bis zu 9 Personen zusammengepfercht. Von Erfüllung der einfachsten gesundheitlichen und sittlichen Forderungen ist keine Rede. Ist es schon ungesund, wenn gesunde Personen keine Lagerstätte für sich allein haben, um so schädlicher wirkt es bei Kranken, wenn sie das Bett — sei es mit Frau oder Mann, Schwester oder Kindern usw. — theilen müssen, wie das vielfach angetroffen wurde. Ferner wird ein Fall angeführt, wo in einer Familie ein erwachsener Sohn mtb eine erwachsene Tochter gleichzeitig krank waren und miteinander das Bett so theilten, daß für das eine das Kopfende da war, wo das andere das Fußende hatte! Die über die Bettenverhältnisse angestellten Erhebungen ergaben 1269 Betten auf 2524 Personen. Von diesen hatten nur 330, also im Ganzen 13 pCt., eine eigene Lagerstätte; theilweise kamen auf ein Bett 3 Personen! Jnr Allgemeinen ergab sich, daß, je größer die Familie bezw. je mehr Personen sich in einem Haushalte befinden, um so schlechter es mit den Vetten-verhültniffen bestellt ist. Als eine besondere Eigenthümlichkeit erscheinen in beut Bericht die an Familien vermietheten möblirten Zimmer, wovon 40 vorgefunden wurden. In solchen Zimmern wohnten bis zu 9 Personen; Fälle, wo Familien mit 4, 5 und 6 Personen ein Zimmer bewohnten, waren nicht selten. In der Regel müssen solche Familien 5—6 M., ja manchmal noch mehr Miethe pro Woche entrichten. Der Bericht bemerkt, daß es mit dem Preise darauf anzukommen scheine, wie viele Personen den Raunt, der meistens? mehr Loch genannt werden kann, bewohnen. Wie in anderen Orten, werden auch in Straßburg für die schlechtesten Wohnungen verhältniß-mäßig die höchsten Miethen gefordert und bezahlt.

Eine im „Tabak-Arbeiter" (Nr. 28 vom 14. Juli 1901) veröffentlichte Privaterhebung behandelt ausschließlich die Wohnungs-Verhältnisse von 20 Tabakarbeiterfamilien im Amte Rehme in Westfalen. Die Erhebung ist sehr gewissenhaft durchgeführt und verdient deshalb hier Erwähnung.*)

Der Berichterstatter bemerkt, daß die Tabelle ein getreues Spiegelbild der Wohnungen von der schlechtesten bis zur besten sei, daß es aber mehr von den schlechteren, wie von den besten Wohnungen gäbe. Er hat die Wohltungen in ihrer Länge, Breite und Höhe ausgemeffen nnb darnach ihren Kubikinhalt berechnet. Die Höhe schwankt z. B. zwischen 1,69 (!) und 3,0 m, der Luftraum pro Wohnung zwischen 14,48 cbm und 50,37 cbm, erreicht aber in 8 (von 20) Fällen höchstens 16,94 cbm, während in den Gefängnissen 20 cbm Luftraum pro Kopf verlangt wetden. Pro Kops schwankt der Luftraum zwischen 1,88 und 1.2,15 cbm und erreicht in 14 Fällen noch nicht einmal 6 cbm, in 8 Füllen bewegt er sich sogar zwischen 1,88 und 3,46 cbm (!). Dabei wird nur in einem Falle nicht im Arbeitsraume gekocht, in sämmtlichen Fällen wird dagegen der Tabak über dem Ofen getrocknet. Die Tabelle gibt ferner die Zahl und Größe der Fenster sowie der Scheiben an. Sie ertheilt Auskunft darüber, aus wieviel

*) Ueber die traurigen Wohnverhältnisse unter den Heimarbeitern überhaupt vergleiche man die Schrift „Schutz den Heimarbeitern", eine Denkschrift, deut Bundesrathe und Reichstage überreicht vom Verband der Schneider und Schneiderinnen und verwandten Berufsgenoffen. Stuttgart 1901, S. 27 ff.

Räumen die Wohnung b. steht und wieviel Kammern sie hat. Sie berichtet, ob Fremde beschäftigt werden und ob und bei welcher Beschäftigung die Frau mitarbeitet. Endlich wird festgestellt, daß der Tabak in einem Fall tut Flursaale, in einem anderen in der Küche, in allen übrigen in der Schlaskaminer aufbewahrt wird. Die Tabelle verräth in ihrer ganzen Anordnung einen so gewissenhaften und scharfen Beobachter, daß es nichts an ihr zu deuteln gibt; sie enthüllt aber zugleich in dürren Zahlen ein geradezu grauenerregendes Elend.

Die preußischen Gew erbet nspektorcn haben in ihren Berichten über das Jahr 1900 der Hausungsart der Arbeiter eine ganz besondere Aufiucrksauikeit gewidmet. Die Mittheilungen aus fast sämmtlichen Bezirken bestätigen die fortdauernden Angaben über den Mangel an kleinen Wohnungen und die unzulängliche Beschaffenheit vieler derselben in Stadt und Land in erschreckendem Maße. Ans fast allen Berichten ergibt sich ei» steigendes Anwachsen der Wohnungsnoth mit ihren schlimmen Gefahren für Gesundheit und Sittlichkeit, fast überall werden Klagen laut über Mangel an kleinen Wohnungen, Miethsteigernngen usw. Dabei ist immer zu beachten, daß die Beobachtungen der Gewerbeanfsichtsbeamtcn mir gelegentlich gemacht werden; würde durch eine Wohnungsinspektion einmal die Wohnungsfrage als solche untersucht und würden die Ergebnisse einer solchen Erhebung veröffentlicht werden, so würde sich gewiß ein Bild ergeben, aus dem nur wenig Lichtpunkte zu finden wären.

Die Wohnungsverhältnisse, sagt der Gewerbeinspektor! zu Landsberg a. W. sind, abgesehen von dieser Stadt selbst, meist schlecht und am schlechtesten auf beut flachen Lande. „Dabei sind die Miethen unverhältnißmäßig hoch und verschlingen vielfach ein Fünftel des Verdienstes. Da bei den meist sehr geringen Abmessungen der Wohnräume die Ställe und Kammern in der Regel mit Haus- und Wirthschaftsgegenständen belegt werden müssen und ein Kellerrnum selten zur Verfügung steht, so ist den: größten Theile der Arbeiter die Möglichkeit verschlossen, Kartoffeln, Kraut, Obst oder Feuerungsmaterial in größeren Mengen und daher zu entsprechend billigeren Preisen einzukaufen. In den ländlichen Bezirken der westpreußischen Kreise Carthaus, Berent, Pr. Stargard re. werden die Verhältnisse besonders traurig genannt. Zuweilen zeichnet sich nach dem Bericht des Gewerbeinspektors in Danzig das Wohnhaus vor den Ställen und Scheunen nur durch größere Baufälligkeit aus. „Schlechte Wohnungsverhältnisse für Arbeiter bestehen im Dorfe Gramtschen, Kreis Thorn. Ein Theil der Ziegeleiarbeiter wohnt mit der Familie in Räumen, die auch bei den bescheidensten Ansprüchen nicht alo menschenwürdig bezeichnet werden können. Polizeilich einzuschreiten war nicht rathsam, da andere geeignete Wohnungen nicht vorhanden waren." In diesem Bericht wird denn auch die Einrichtung einer besonderen Wohnungsinspektion, etwa durch die Gemeinden, als erwünscht bezeichnet mtb die Gründung einer Baugenossenschaft mitgetheilt. In den Städten ist es nicht besser. Kiel hat sich genöthigt gesehen, 101 obdachlose Familien mit 650 Köpfen in städtischen Gebäuden (Turnhallen, Baracken, Armen- und Krankenhaus, Miethwohnungen u. dgl.) unterzubringen. 14 Familien haben sich in bretternen Gartenhütten einlogirt.

Aus Ostpreußen wird berichtet: „Die Wohnungsverhültnisse der Arbeiter lassen immer noch sehr viel zu wünschen übrig, und die Mietpreise sind verhältnißmäßig hoch. Es ist nicht selten, daß der Arbeiter ein Viertel seines Jahresverdienstes und mehr als Miethzins für seine Wohnung hingeben muß." Sehr traurig ist es auch in Westpreußen bestellt. Die Mehrzahl der in Elbing besichtigten Wohnungen in den älteren Stadttheilen bestand aus einen: einzigen Raume; dazu kam auf dem Flur ein gemauerter Steinpfeiler, auf welchem in der Weise laugst vergangener Zeiten mit offenen: Feuer gekocht wurde. Für derartige Wohnungen wurden 72—90 Mark Miethe entrichtet. Berücksichtigt man, m welch' schlechten: Zustande die n:ehrfach kaun: 2 Meter hohen Wohnungen sich befinden, so muß man diese sogenannten billigen Wohnungen als recht theuer bezeichnen." Ausfallend mar bei den meisten Arbeiterhäusern die geringe Zahl der Aborte. Es wurde z. B. festgestellt, daß in einen: Häuser-kornplex ein Abort von acht Familien benutzt werden mußte. Andere mehrfach vorgefundene Einrichtungen haben zwei und mehr Sitze ohne Trennungswand. Bei einer Anlage gibt es zwar zwei getrennte Abtheilungen mit je 4 Sitzen für die Geschlechter, in den Abtheilungen aber keine Scheidewand. Die acht Sitze dienen für n: eh re re Häuser, in denen etwa 150 Leute wohnen. Bei solchen Zuständen ist natürlich nicht zu verwundern, daß hier ansteckende Krankheiten vorkommen, zu-nral die Leute kein Trinkwasser in der Nähe haben und in Ermangelung von etwas Besserem das Wasser des sumpfigen Elbingflusses genießen. In einer Anzahl von Häusern fand sich außerdem eine wunderliche Steuer vor, nämlich eine Abgabe von 30—50 Pfg. vierteljährlich für Benutzung des Aborts.

Aus dem Regierungsbezirk Frankfurt a. O. wird berichtet, daß in den Arbeiterfamilien selten jedes Familienmitglied sein eigenes Bett hat, sondern meist nur für zwei Personen ein Bett vorhanden ist. Ja, in einen: Falle waren sogar für neun Personen nur drei Betten da. In Frankfurt a. O. liegen die niedrigen und theueren Miethwohnungen in den niedrigsten Stadüheilen und haben besonders in: Frühjahr beim Steigen der Oder sehr unter Grundwasser zu leiden.

Für die in den Berliner Vororten beschäftigten Arbeiter hat die Wohnungsfrage noch fortwährend ihre Schwierigkeiten. Die nöthige Herstellung und Vermehrung von Wohnungen steht in keinem richtigen Verhältnisse zur industriellen Entwickelung der Vororte. Die Schwierigkeiten haben ihre Gründe darin, daß die Erbauung von Arbeiterwohnhäusern einestheils durch die Landspekulation sehr ev sch wert wird, indem der größte Theil des in Frage kommenden bebauungsfähigen Geländes in den Händen kapitalkräftiger Leute sich befindet, welche in der Lage sind, ein immer höheres Steigen der Bodenpreise abzuwarten, anderentheils durch das Nachlassen der Bauthätigkeit im Allgemeinen in Folge Steigerung der Baumaterialienpreise und der Löhne der Bauarbeiter. Bemerkenswerth ist der Hinweis, daß die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Miethvertrag nachtheilig auf die Vermiethung von Arbeiterwohnungen einwirken, weil auf Grund dieser Bestimmungen viele Hausbesitzer grundsätzlich nicht Wohnungen an Arbeiterfamilien vermiethen wollen. In Berlin-Charlottenburg haben die Miethpreise eine^weitere bedeutende Steigerung erfahren, und es kann nicht bezweifelt werden, daß viele Arbeiterfamilien gezwungen worden sind, ihre bisherigen Wohnungen mit weniger guten zu vertauschen.

Der von dem Gewerbe-Inspektor zu KaLtowitz bei Gelegenheit anderer Besichtigungen gewonnene Einblick in die Wohnungen von Bau und forstwirthschaftlichen Arbeitern ließ schwere gesundheitliche und sittliche Schäden erkennen. Dasselbe gilt von den Unterkunftsräumen, die mit großen Hüttenwerken verbunden sind. Bei diesen mit reichen Kapitalien und großen Ueberschüssen arbeitenden Betrieben sand der Beamte mehrfach Unterkunfts-Einrichtungen von solcher Beschaffenheit, „wie sie in der kleinsten, ärmlichsten Ziegelei nicht zu dulden gewesen wären. Meist ließ sich hier durch gütliche Vorstellung bei den Werken Abhilfe erzielen; wo das Mittel aber versagte, fehlt jede gesetzliche Handhabe zur Herbeiführung der dringend erwünschten Verbesserungen." Ebenso gab die Besichtigung der Wohnungen für die in Ziegeleien und Steinbrüchen thätigen Campagne-Arbeiter zu zahlreichen Beanstandungen und einer größeren Anzahl von Bestrafungen Veranlassung. In 18 solchen Unterkunftsräumen der Inspektion Kattowitz waren den Arbeitern keine oder zu wenig Bettstellen, vereinzelt noch nicht einmal Stroh sacke oder Stroh zur Verfügung gestellt. Bei einem abgelegenen großen Steinbruch mußte die Frau des einen Arbeiters in einem Raum mit acht Männern schlafen.

Im Bezirk Hannover lassen die Wohnungen der Arbeiter „noch viel zu wünschen übrig", in Münster sind die Wohnungsmiethen erheblich gestiegen, in Köln machte sich eine fortdauernde Steigerung des Miethpreises bemerkbar, „deren Ende mit Rücksicht aus die geringe Bauthätigkeit nicht abzusehen ist." Bei der dortigen Wohnungsnachweis-Anstalt war in der Zeit vom 1. Juli 1899 bis zum 30. Juni 1900 die Anfrage nach Wohnungen ziemlich doppelt so groß wie das Angebot.

Aus den Berichten der preußischen Gewerbeaufsichtsbeamten für 1901 entnehmen wir folgende Mißstände über die nächtliche llntcr-bringung von Lehrlingen im Bezirke Oppeln.

„Bei einem Schmiedemeister mußten 7 Lehrlinge in einen: schlecht zu lüftenden Raum von etwa 30 cbm Inhalt schlafen. Bei einem anderen stand 4 Lehrlingen ein Schlafraum von 20 cbm zur Verfügung. 4 Arbeitern eines Tischlermeisters war ein 2 m hoher, 1,8 in unter dem Vorgelände liegender Keller 311111 Schlafen angewiesen. Bei der Enge des Raumes mußten auch noch je 2 Betten übereinander stehen. Für Gesellen und Lehrlinge einer Bäckerei war ein gänzlich fensterloser, mit Mehlvorrüthen zum Theil gefüllter Schlafraum eingerichtet. Noch schlechter, feucht und mit Ungeziefer erfüllt war in einer anderen Bäckerei der Kellerschlafraum, den der Aufsichtsbeamte nach inzwischen erfolgter polizeilicher Schließung gegen Ende des Jahres doch wieder im Gebrauche fand. Daß mehrfach die Bäcker aus dem Backofen oder in dessen unmittelbarster Nähe in der Backstube schlafen, war leider auch im Berichtsjahre wahrzunehmen. Aehnliche Zustände wurden in den Schlächtereien angetroffen. Soweit möglich wurde den Mißstünden scharf entgegengetreten."

Ueber die Wohnnngszusttindc in den östlichen Theilen Preußens berichtet Dr. Richter 1892 aus eigener Kenntniß als Kreisarzt in Großwartenberg: „Obenan stehen die traurigen, zum Theil m e n s ch e n n n w ü r d i g e n W o h n n n g s - B e r h ä l t n i s s e. Es ist, und zwar leider besonders auf großen, den wohlhabendsten Besitzern gehörigen Gütern, keine Seltenheit, daß mehrere Familien

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zusammen einen einzigen, oft nicht einmal gedielten, sondern mit rohen Ziegeln gepflasterten Raum bewohnen, in welchem sich ein gemeinsamer, offener Herd befindet. Schon günstiger sind die Umstände, wenn neben diesen gemeinsamen Wohnränmen wenigstens Kämmerchen vorhanden sind, die den Ehepaaren einen Aufenthalt während der Nacht bieten; allerdings sind diese Kämmerchen meistens mangelhaft erleuchtet und so eng, daß sie kaum einem einzigen Erwachsenen genügenden Raum gewähren. Solche Ausenthaltsräume für Menschen erinnern unwillkürlich an die Wohnungen mancher im Culturzustande der Jagd und Fischerei befindlichen Völkerschaften, von welchen wir in den Büchern der Reisenden und den Schilderungen der Kulturgeschichte lesen; daß sie in unserem Kulturstaate noch möglich sind, ist mir vor Antritt meiner beamteten Stellung nicht in den Sinn gekommen. Weiber mit Säuglingen an den Brüsten, am Boden nmher-kriechende Kinder, junge Burschen und Mädchen, sowie Männer und Frauen aller Altersklassen halten sich, zumal im Winter, während eines großen Theils des Tages in diesem gemeinsamen Wohnraum auf. Man spricht neuerdings wieder so gerne und soviel von einer „sittlichen Hebung des Volkes", wie kann aber auf einer solchen Grundlage eine sittliche Hebung in Angriff genommen werden! Muß nicht in solchen „Familienwohnnngen" das Familiengefühl verloren gehen und die Unsittlichkeit bereits den Schulkindern in Fleisch und Blut überimpft werden? Daß in den Wohnungen unserer land-wirthschaftlichen Arbeiter Regen und Schnee oft durch die Decken bringen, daß weder Thüren noch Fenster schließen und die Feuchtigkeit oft bis zur Manneshöhe an den Wänden steht, gehört, bem oben Geschilderten gegenüber, noch zu den erträglichen Uebelständen. Von dem mit Recht zu verlangenden Minimum, daß jede Familie wenigstens eine eigene Stube, mit besonderem Kochherde und eine Kammer inne hat, sind wir bei uns zu Lande noch weit entfernt." Richter ist der Meinung, das; die ländliche Arbeiterschaft für bessere Wohnungsverhältnisse empfänglich sei. Ein großer Theil derselben würde wohl auch die besten Wohnungen verschmutzen, aber einer der wenigen volkserziehlichen Vortheile der Sachsengängerei sei, daß manche Arbeiter, die im Westen bessere Verhältnisse lernten gelernt haben, nach der Rückkehr die heimischen Zustände unerträglich finden. Weiter hätten die Frauen bei der Art der Arbeit einen großen Theil des Jahres hindurch keine Zeit, die Wohnung in Stand zu halten. „Thatsache ist jedenfalls, daß diejenigen Güter, welche die besten Wohnverhält-

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nissc aufweisen, unter sonst gleichen Umständen am wenigsten unter dem Arbeitermangel leiden." Richter verlangt daher vor Allem baupolizeiliche Vorschriften für das stäche Land und eine strenge Ueberwachung der ländlichen Arbeiterwohnungen. *)

lieber die Wohnungszustände der Landarbeiter in Ostdeutschland vergleiche man auch das 1902 erschienene dritte Heft der von Prof. Max Weber herausgegebenen Einzeldarstellungen über die Landarbeiter in den evangelischen Gebieten Norddeutschlands, ans Grund der Erhebungen des evangelisch-sozialen Congresses.

Für Niederösterreich hat Regierungsrath Direktor Dr. Kogler an die von ihm geleitete Arbeiter-Unfallversichcrungsanstalt einen Bericht über die Wohnungsfrage erstattet.**) Die Wohnungsnoth der Arbeiter besteht auch in Oesterreich darin, daß die Wohnungen häufig schlecht, gesundheitsschädlich und zu theuer sind. Die Befriedigung verschiedener Bedürfnisse der Arbeiter, wie z. B. die Herstellung der Kleidungsstücke, so bemerkt der Bericht, hat mit den wachsenden Ansprüchen Schritt gehalten, die Wohnungen blieben vielfach die alten. Breite Schichten des Volkes müssen auch dort für die Werthschätzung einer gesunden Wohnung erst erzogen werden. Wie nothwendig eine Verbesserung der Wohnungen, insonderheit auch der Industriearbeiter ist, zeigen die abgedruckten Statistiken. Die Industrie ist vor Allem in den Städten vertreten, die Sterblichkeit ist in den Städten erheblicher als auf dem Lande, der Bericht weist das aus englischen und österreichischen Statistiken nach. Insbesondere ist die Kindersterblichkeit in Wien und den Jndnstrieorten ungemein hoch. Schlechte Wohnungen sind die Brutstätten der Tuberkulose. Der Vergleich mit dem Auslande lehrt, daß Oesterreich zu den durch die Lungentuberkulose gefährdetsten Ländern gehört. Es starben in verschiedenen Jahren, die zwischen 1890 und 1897 liegen, von 1 Millionen Lebenden an Lungenschwindsucht in England 1358, Schottland 1727, Norwegen 1737, Belgien 1767, Italien 1871, Niederlande 1884, Dänemark 1912, Irland 2029, Schweiz 2031, Deutsches Reich 2245, Schweden 2310, Frankreich 3023, Ungarn 3184, Oesterreich 3625 und Rußland 3986. Achnlich steht es, wenn man die entzündlichen Erkrankungen der Athmungsorgane mit hinzurechnet. Ebenso ungünstig stellt sich ein Vergleich mit den übrigen europäischen Großstädten für Wien. In Wien waren im Jahre 1890 44 pCt. aller Wohnungen

*) Zeitschrift für Medizinalbeamte, Berlin 1892, S. 486.

**) Wien, 1902. Im Selbstverläge der Anstalt. 25 S Folio.

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ein- oder zweiräumig und von 95 pEt. der Bevölkerung bewohnt. Der Verfasser berechnet, daß 1890 int alten Wiener Gemeindebezirk 4928 (28,8 pEt.) aller bewohnten Wohnungen überfüllt waren, in den letzten Jahren waren in dem zugewachsenen Gemeindegebiete 7507 Wohnungen (65,1 pEt.) übervölkert, d. h. es waren Wohnungen, in denen auf jeden Raum, einschließlich Küchen oder Vorzimmer, vierund mehr Bewohner entfallen. Neuere Zahlen liegen nicht vor. Die größere Sterblichkeit in diesen Bezirken mit mangelhaften Wohnungen wird tabellenmäßig nachgewiesen. Dabei wird die Wohnung vielfach für Geschäftszwecke mitbenutzt, besonders für Kleider- und Wäscheconfektion. Uebrigens ist durch energische hygienische Maß-itahmen es inzwischen etwas besser geworden; die Sterblichkeit sank in Wien von 1891 bis 1900 von 24,4 auf 20,2 °/o0. Der Bericht stellt zusammen, was int Auslande zur Wohnungspflege geschehen ist, um die Initiative des Staates und die rationelle Mitarbeit der Bevölkerung zur Beschaffung menschenwürdiger Wohnungen für das Volk und seine Erziehung zur Unterhaltung seines Heims aufzurufen.

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Sozialdemokratische wohnungsprograiilme.

Die Vertröstung auf den Zutunftsftaat wurde von der sozialdemokratischen Partei bereits in einer Versammlung zu Berlin am 8. Juni 1872 unter Vorsitz Hasenclcvers proklamirt. Es wurde damals eine Petition an den Reichstag angeregt, die verlangte: jede Gemeinde sei durch die Gesetzgebung zu verpflichten, ihre Angehörigen ausreichend mit Wohnungen zu versehen und zwar wenn irgend möglich nach dem System der Einzelwohnung. Zu diesem Zwecke sollten die Gemeinden ermächtigt werden, die unbebauten Grundstücke, die sich für Wohnungen eignen, nach dem Ertragswerth durch Enteignung an sich zu bringen, das Geld dazu solle der Staat durch Ausgabe von Papiergeld beschaffen, das auf die Grundstücke und Gebäude zu fundiren und durch die betreffenden Gemeinden zu amortisiren sei. Jeder Wohuer müsse jährlich eine entsprechende Miethprämie an die Gemeinde bezahlen nnd das ihm angewiesene Haus selbst bewohnen. Die Gemeinde aber bleibe Gigen-thümertn der Grundstücke nnd Gebäude. Die Versammlung lehnte diesen Antrag ab: er sei reationär und verlange ein Almosen vorn heutigen Staate und den aus dem Dreiklassensystem hervorgegangenen städtischen Behörden. Die Arbeiter sollten dem (sozialdemokratischen) Allgemeinen Deutschen Arbeiterverein beitreten, denn nur auf dem Wege der Freiheit könne die Arbeiterfrage nnd mit ihr auch die Wohnungsfrage gelöst werden.

Das Wohrrurrgsprogramm der deutsche» Lozialdemokratic,

das auf dem Parteitage in Lübeck 1901 angenommen wurde, lerntet:³)

Die Wohnungsnoth ist eine allgemeine, Land und Stadt treffende Erscheinung. Zn den industriellen Bezirken wird sie veranlaßt durch die Zusammenballung der Bevölkerung auf räumlich beschränktes Gebiet, die eine unmittelbare Wirkung der kapitalistischen Produktionsweise ist.

Hier treibt das Privateigenthum an Grund und Boden mit seinen monopolistischen Wirkungen die Grundrente rasch und maßlos in die Höhe:

hier äußert sich die Wohnungsnoth in einer schnellen Steigerung der Miethen. Diese sind um so höher, je kleiner und schlechter die Wohnungen sind, und verschlingen einen stets wachsenden Theil des Einkommens der Miether. Die hohen Miethen zwingen zur Aufnahme von Astermiethern und Schlafgüngern und erzeugen ein Zwischen-mietherthum, das die ärmsten Schichten seinerseits ausbeutet;

hier schasst die ungemessene Ausnützung des Grund und Bodens durch die unhygienische Aussperrung von Licht und Lust und durch die unhygienische Zusammen-drängung von Wohnungen gefährliche Seuchenherde;

hier zeitigt die Ueberfüllung der Wohnungen die schwersten gesundheitlichen, geistigen und sittlichen Schäden.

Gegen diese gewaltige gesellschaftliche Erscheinung der Wohnungsnoth erweisen sich die Heilmittel der bürgerlichen Wohnungsreformer als unzuträglich, theils ihrem Wesen, theils der Art ihrer Durchführung nach, wie sie durch die in Staat und Gemeinde herrschenden politischen Machtverhültnisse bedingt wird. Eine wirksame Bekämpfung der Wohnungsnoth hat zur Voraussetzung einen bestimmenden Einfluß des organisirten Proletariats auf Staat und Gemeinde. Dieser allein garantirt, daß die große und vielseitige Aufgabe in ihrem ganzen Umfange und mit allen erforderlichen Mitteln in Angriff genommen wird.

Als solche Mittel fordert die sozialdemokratische Partei Deutschlands in erster

Linie:

1. Von den Gemeinden:

a)    Erwerbung, Erhaltung und Vermehrung von Grundbesitz;

b)    Erbauung von Wohnhäusern, insbesondere für die. Arbeiterklasse; Abgabe von Wohnungen zürn Selbstkostenpreise, Sicherstellung der Miether gegen jedes Abhängigkeitsverhältniß von der Gemeinde;

c) Errichtung von kommunalen Wohnungsämtern für regelmäßige Wohnnngs-inspektion, Wohnungsstatistik und Vermittelung der Wohnungsvermiethung; dj Verbesserung der Bau-Ordnungen;

e)    Reform des kommunalen Steuerwesens;

f)    Uebernahme und Ausbau der Verkehrsmittel in eigene Regie.

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Staatliche wohnungsaufsicht in Württemberg.

Württentberg hat nach dem Vorgänge Hessens, Hainburgs und Bayerns am 21. Mai 1901 eine Verfügung erlassen, die eine systematisch geregelte Wohnungsaufsicht bringt. Danach unterliegen sämmtliche Oberamtsstädte, sowie alle Gemeinden mit mehr als 3000 Einwohnern einer besonderen ortspolizeilichen Wohnungsaufsicht, die sich erstreckt auf 1. alle aus 3 oder weniger Wohn-räumen (auch Küchen zählen als Wohnräume) bestehenden Wohnungen, 2. alle Wohnungen, in welche Schlafgänger gegen Entgelt aufgenommen werden, 3. alle zur gewerbsmäßigen Beherbergung von Fremden bestimmten Räume, 4. alle Schlafgelasse der tut Hause des Arbeitgebers oder der Dienstherrschaft wohnenden Arbeiter, Lehrlinge und Dienstboten. Die in Aftermiethe gegebenen Wohn-, ungen sind als selbständige Wohnungen zu betrachten. Räume, welche miteinander in offener, unmittelbarer Verbindung stehen, wie Zimmer und Alkoven, gelten als ein Raum. Die Ortspolizeibehörden haben dafür zu sorgen, daß alle dieser Aussicht unterliegenden Wohnungen und Räume in regelmäßigen Wiederholungen, mindestens alle 2 Jahre einmal, zum Zweck der Fernhaltung und Beseitigung erheblicher, das Leben, die Gesundheit oder die Sittlichkeit gefährdender Mißstände besichtigt werden. Die Bestellung der Organe zur Vornahme der Wohnungsbesichtigungen ist Sache der Gemeindeverwaltung. Wo nicht besondere Wohnungs-inspektoren aufgestellt werden, können Mitglieder der Ortsfeuerschau oder auch Schutzleute, die jedoch über ihre Aufgaben eingehend ztt belehren sind, mit der Wohnungsbesichtignng betraut werden. Den mit der Ausübung der Wohnungsaufsicht betrauten Organen ist der Zutritt zu sämmtlichen, der Besichtigung unterliegenden Räumen zu gestatten, die Aufsichtsbeamten haben sich jedoch beim Betreten fremder Wohn-

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angelt unaufgefordert über ihre Person und ihren Dienst auszuweisen und die Besichtigung so vorzunehmen, daß eine Belästigung der Betheiligten möglichst ausgeschlossen wird. Die Verfügung enthält sodann Bestimmungen über die Beschaffenheit der der Controlle unterstellten Wohnräume und schreibt u. A. vor, daß die Schlafräume für Arbeiter, Lehrlinge, Dienstboten und Schlafgänger von innen gut verschließbar sein müssen und daß nur Personen desselben Geschlechts einen solchen Schlafraum benutzen dürfen; auch muß jede dieser Personen ihre besondere, räumlich getrennte Lagerstätte haben. Diese Vorschrift findet auf einzelne Ehepaare, welche einen besonderen Schlafraum für sich und ihre Familien benutzen, keine Anwendung; auch ist es statthaft, in den Schlafraum weiblicher Dienstboten Knaben im Alter von weniger als 12 Jahren zu legen. In der Regel ist darauf zu achten, daß in jedem Schlafgelaß ans den erwachsenen Bewohner ein Raum von mindestens 10 cbm, auf jedes Kind unter 14 Jahren ein Raum von mindestens 5 cbm entfällt. Die polizeilichen Auflagen zur Abstellung von Mißständen sind in Fällen, in welchen eine bauliche Aenderung verlangt wird, nur an den Haus-eigenthümer, in den übrigen Fällen auch an den Miether, Arbeitgeber usw. zu richten. Die Polizeibehörden sind gehalten, auch behufs Beseitigung einer Nothlage, sich bei Zeiten niit wohlthätigen Vereinen ins Benehmen zu setzen, erforderlichen Falles auch das rechtzeitige Eingreifen der Armenbehörden zu veranlassen. Die polizeilichen Auflagen in Wohnungssachen sind mit Gründen zu versehen und Beschwerden gegen diese Auflagen an das Oberamt zu richten. Durch Erhebung der Beschwerde wird der Vollzug der Auslage gehemmt. Gemeinden mit weniger als 3000 Einwohnern bleibt es anheimgegeben, die Wohnungsaufsicht im Sinne der vorstehenden Verfügungen zu regeln. Das Ministerium behält sich vor, noch besondere statistische Erhebungen über die in den Wohnungen herrschenden Zustände zu veranlassen.

Zum Wohn wese» in Basel.

In Basel kam 1895 ein Hochbaugesetz zu Stande, das die Entstehung neuer baulicher Mißstände verhindern soll. Auch ein Zonenenteignungsgesetz wurde gemacht, ein Wohnungsgesetz aber, das die Mißstände in den Häusern, die vor 1895 gebaut sind, beseitigen, sowie der gesnnd-heitswidrigenund übermäßigen AusnutzungderWohnungenentgegenwirken soll, wurde tut Jahre 1900 durch Volksabstimmung mit großer Mehrheit verworfen. Miether und Vermiether vereinigten sich in der Gegner-

schast, die einen in der Furcht, die Miethen würden bei größerer gesetzlicher Strenge theuerer, die anderen aus Sorge, ihre Wohnungen würden sich weniger rentiren, zwei Befürchtungen, die sich gegenseitig widersprechen.    _

Die Peabovy-Stiftung

in London (S. 1. B. S. 145) hat im Jahre 1901 20 Acres Land südöstlich von London erworben, in 25 Minuten mit der Eisenbahn von der City ans um 2 Pence für die Arbeiterrückfahrkarte zu erreichen.

Auf 8 Acres hat die Stiftung in 4 Gruppen 12 Blockarbeiterhäuser mit einem Kostenaufwand von 1,4 Millionen Mark errichtet. Drei Gruppen sind jetzt besetzt: alle zwölf sollen 1380 Personen Wohnung gewähren. In jedem Block befinben sich 19 Wohnungen, drei einzimmerige (für ein Ehepaar mit einem Kinde unter 5 Jahren), 11 mit je zwei Zimmern (für ein Ehepaar mit vier Kindern unter 12 Jahren) und 5 mit je 3 Zimmern (für ein Ehepaar mit 6 Kindern unter 12 Jahren). Ein Kind über zwölf Jahre oder jede andere erwachsene Person zählt als 2 Kinder. Der Miethzins für eine einzimmerige Wohnung betrügt 2 sh 9 d die Woche, für zwei Zimmer 6 sh 6 d. — regelmäßig ohne die Ortssteuer. Die 2- und 3-Zimmerwohnungen sind mit Kochapparat, Wasserkessel und Backofen, außerdem mit Gaskocher, für den die Miether das Gas aus einem Penny- Automaten entnehmen können, ausgestattet. Speiseschrank, Fleischkasten, Kohlenkasten und Beleuchtungskörper werden ebenfalls geliefert. In dem Oberstockwerk jedes Blockes ist ein Wasch- und Trockenraum eingerichtet. Personen, die mehr als 30 sh Wochenlohn verdienen, werden nicht als Miether aufgenommen; der faktische Lohndurchschnitt betrügt 22 sh, es handelt sich hier um Arbeiter, Packträger, Allswarte-freuten, Näherinnen usw. Die Baukosten sind von 84 L pro Zimmer im Jahre 1883 auf 119 L 1889 und 138 L 1901 gestiegen, und obgleich die Stiftung heute 19,000 Personen in 11,439 Räumen Unterkunft bietet, ist der Gewinn auf 2,8 pCt. im Jahre 1900 und 2,44 pCt. 1901 gefallen. Das Parlament hat die Stiftung von der Einkommensteuer und der Miethsteuer für Wochenmiethbetrüge unter 7 sh 6 d befreit, aber die Last der Ortsabgaben, die heute für alle Peabodyhäuser über 12,000 L beträgt, macht sich drückend fühlbar. Um die Steuereinziehung zu erleichtern, hatten die Orts-behördeil bis vor wertigen Jahren die Vereinbarung getroffen, daß die Wirthe der Häuserblocks die Steuern für ihre Miether, auf die sie sie mittelst der Miethe überwälzten, aufbringen, dafür aber und mit Rücksicht auf die leerstehenden Wohnungen einen Nachlaß von 25 pEt. genießen sollten. Neuerdings wurde dieser Satz auf 15 pCt. herabgemindert, ja kürzlich sogar auf 12¹/₂ pCt. Bei dieser letzten Reduktion widerriefen die Peabody-Administratoren die frühere Vereinbarung, setzten den Miethzins verhältniß-müßig herab und schoben die Last der Steuereinziehung wieder auf die Ortsbehörden ab. Letztere fanden allerdings sehr bald heraus, daß der Gewinn aus dem nunmehr einbehaltenen Steuernachlaß durch die erhöhten vierteljährlichen Beitreibungskosten und Verluste in Folge häufigen Mietherwechsels mehr als aufgehoben wurde, und erklärten sich zur Rückkehr in die früheren Verhältnisse mit 15 pCt. Nachlaß bereit, allein die Administratoren wollten nur darauf eingehen, wenn für leerstehende Wohnungen Abzüge gestattet würden, was einem weiteren Steuernachlaß von etwa 2 */., pCt. entsprechen würde.

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¹

8. Heft der Beiträge zur Statistik der Stadt Mannheim, herausgegeben vom städtischen statistischen Amt.

18¹

²

B eck er, „Die Vortheile der Baugenossenschaften für die Gesammtheit und den Einzelnen, in besonderer Berücksichtigung der Dresdener Verhältnisse", 1901.

³

„Vorwärts" 1901, Nr. 225 vom 26. September.

Staatliche Förderung des Aleinwohnungs-baues in Hessen.

Hessen ist der erste deutsche Staat, der die staatliche Förderung des Baues vvn Wohnungen für die Minderbemittelten durch staatliche Gelder begonnen hat — und zwar durch Vermittlung der Gemeinden. Das Gesetz „die Wohnnngsfürsorge für Minderbemittelte betreffend" ist vom 7. August 1902, seine Vorlage geschah im Frühjahre ds. Js.¹) Referent der 2. Kammer war Frenay (Centrum). Die Begründung des Gesetzentwurfs wies darauf hin, daß die Verordnung vom 1. Juli 1893 in den Städten von über 5000 Einwohnern (f. 1. B. S. 222) wenigstens die schlimmsten Mißstände hintangchalten habe. Die wachsende Erkenntniß, „daß die Bedeutung der Wohnungsfrage für die soziale Entwickelung des Volkes gar nicht überschätzt werden kann", mußte jedoch zu dem Gedanken führen, „daß mit bloß polizeilichen Maßregeln den gesundheitlichen, sittlichen und sozialen Anforderungen der heutigen Kultur auf dem iu Rede stehenden Gebiete nicht genügt werden könne, daß vielmehr der staatlichen Wohlfahrts-fürsorgc hier neben und im Verein mit den Bestrebungen von Ge-meinden, Vereinen und Einzelnen weitergehende Aufgaben gestellt seien." Diese Erkenntniß trat, wie die Motive sagen, in wiederholten Anregungen der 2. Kammer auf Beschaffung geeigneter Wohnungen für staatliche Beamte und Arbeiter hervor und fand am 23. Dezember 1899 Ausdruck in den Anträgen der Mitglieder der 1. Kammer Freiherr von H e y l und Freiherr von R i e d e s c l, welche die leihweise Hergäbe von Staatsmitteln an Gemeinden oder gemeinnützige Vereine zur Erbauung kleiner Wohnungen, namentlich für Arbeiter verlangten. Nun seien aber der staatlichen Wirkung verhältnißmäßig enge Grenzen gezogen. Die Wohnungsfürsorge und die dieserhalb zu ergreifenden Maßregeln müßten den besonderen örtlichen Verhältnissen angepaßt werden, da hierdurch der Erfolg und der Ausschluß von Miß-

S. 351, 357.

griffen garantirt fei. Deßhalb sei zunächst die Gemeinde in Verbindung mit Vereinen k. berufen, regelnd einzugreifen.

Die Absicht des Gesetzes, die staatlichen Baudarlehen ausschließlich durch die Gemeinden vermitteln zu lassen, hatte bei den Betheiligten große Bedenken hervorgerufen, weil manche Gemeinden im Interesse bet Hausbesitzer die Vermittlung staatlicher Darlehen an gemeinnützige Bauvereine abweisen würden. Die Regierung konnte die Berechtigung dieser Bedenken nicht bestreiten, erklärte aber, sie könne im Interesse einer geordneten und gesunden staatlichen Finanzpolitik nicht weiter gehen. Auch könne das Bedenken, daß eine Gemeinde die sachliche Behandlung verzögere, den Grundsatz nicht beseitigen, daß gerade die Gemeinde die verantwortliche Trägerin der Bestrebungen zur Verbesserung der Wohnungs-Verhältnisse sei und der Staat mit seinem Credit ihr nur helfend und fördernd zur Seite stehen solle. Der unmittelbare Geldverkehr zwischen der Laudeskreditkasse und den Bauvereinen berge in hohem Maße die Gefahr in sich, daß das Verantwortlichkeitsgefühl und damit jede Fürsorgethätigkeit der Gemeinde völlig ausgeschaltet werde. Das Gesetz kennt also nur die direkte Darlehnshingabe vom Staat an die Gemeinde und überläßt es dieser, die für gemeinnützige Aktiengesellschaften, Baugenossenschaften, Bauvereine und ähnliche gemeinnützige Unternehmungen erforderlichen Gelder zu vermitteln. In der Begründung wird nicht verkannt, daß es die Vereinsthätigkeit beeinträchtigen könnte, von dem sozialpolitischen Verständniß einer Gemeinde abhängig zu sein. Dieses Bedenken sei jedoch nicht so schwerwiegender Natur; man müsse erwägen, daß ein Bauverein finanziell da von dem guten Willen der Gemeinde unabhängig sei, wo er die erforderlichen Geldmittel von einem privaten Geldgeber, einer Sparkasse, der Versicherungsanstalt, von der (demnächst zu gründenden hessischen) Pfandbriefbank 2c. erhalten kann. Ueberdies lasse sich auf eine rasch wachsende Erkenntniß von der Bedeutung der Angelegenheit für die Volkswohlfahrt mit Fug rechnen. Das Gesetz sieht weiter davon ab, einheitliche Grundsätze für eine gemeindliche Bodenpolitik int Sinne der Bekämpfung ungesunder Bodenspekulation aufzustellen oder die Frage des Erbbaurechts zu behandeln; ebenso wenig will es eine Verpflichtung der Gemeinden zur Befreiung von Straßen- und Kanalkosten, Erleichterung des Vorortsverkehrs ?c. aussprechen, oder etwa hinsichtlich des geeignetsten Systems für kleine Wohnungen Stellung nehmen. Das seien alles Fragen, die je nach der Verschiedenheit der lokalen Verhältnisse verschieden be-

antwortet werden müßten. Es handle sich vielmehr im Wesentlichen um die Flüssigmachung staatlicher Mittel für Wohnungsbau; aber dies dürfe auch nicht vorbehaltlos und im ganzen Umfang eines vorhandenen Bedürfnisses geschehen, da Rücksicht auf die übrigen Staatszwecke zu nehmen sei. „In diesem Sinne kommt dein Inhalte des Entwurfs nur eine subsidiäre Tragweite zu; er will die gemeindliche Wohnungsfürsorge für Minderbemittelte nur in der Weise sichern, daß der Staat unter der Voraussetzung jedcrzcitiger Zulänglichkeit seiner eigenen Mittel eine Stetigkeit dieser Fürsorge im Falle des Versagens sonstiger Mittel zu ihrer Erfüllung gewährleistet." Die Auszahlung der Darlehen geschieht durch die Landescreditkasse, die bisher schon für Straßen, Nebenbahnen, Wasserleitungen u. s. w. Darlehen an Gemeinden, Genossenschaften und Private gab. Künftig soll sie nach dem Gesetze vom 6. August 1902 neben Meliorationsdarlehen besonders auch den Gemeinden die Gelder vorschießen, mit welchen auf Grund des Gesetzes vom 7. August 1902 der Bau von Wohnungen für Minderbemittelte gefördert werden soll. Als zu solchen Wohnungen bestimmt, gelten (Art. 1) jene Häuser, bei denen nach ihrer Raum-Eintheilung die Abgabe von Wohnungen mit nicht mehr als drei Zimmern nebst Küche und Zubehör als Regel vorgesehen ist. Die Landescreditkasse kann (Art. 2) den Gemeinden die Gelder bis zum vollen Betrage der Kosten für Gelände und Bau gewähren und zwar in der Regel ohne dingliche Sicherung. Eine solche kann, wenn sie verlangt wird, auch durch Einräuniung eines Pfandrechtes an einer auf die Baugrundstücke eingetragenen Hypothek bestellt werden. Der Zinsfuß für diese Darlehen ist im Gesetz über die Landescrcditkasse (Art. 51 Abs. 2) geregelt und zwar nach dem Zinsfuß, welchen die 3 ^/zprocentigen hessischen Staatsschuldverschreibungen zur Zeit der Darlehenshingabe haben unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Begebungskosten, plus koste u sind. Für die innerhalb der ersten zehn Jahre nach dem Inkrafttreten des Gesetzes aufgenommenen Darlehen kann bedürftigen Geineinden auf die Dauer eines gleichen Zeitraumes ein um ¹/i pCt. ermäßigter Zinsfuß gestattet werden und der sich hiernach ergebende Fehlbetrag an Zinsen ist als staatlicher Zuschuß zur Förderung des Wohnungswesens alljährlich iin Staatsbudget vorzusehen. Zu dem Zins kommt noch eine jährliche Tilgung von mindestens s/t pCt. des Darlehens. Die Gemeinde kann das Darlehen, das sie von der Landescreditkasse erhält, entweder selbst

pCt. Zuschlag, was im Ganzen die Selbst-

zum Wohnungsbau verwenden, oder an gemeinnützige rechtsfähige Vereinigungen des öffentlichen oder privaten Rechtes zur Erbauung von Wohnungen für Minderbemittelte weitergeben. Kann ein Mangel an solchen Wohnungen auf andere Weise nicht beseitigt werden, so kann die Gemeinde (Art. 5) auf Antrag einer solchen Vereinigung durch den Kreisausschuß zur Aufnahme eines solchen Darlehens bei der Landescreditkasse verpflichtet werden. In allen Fällen, wo die Gemeinde einer solchen Vereinigung zum gemeinnützigen Wohnungsbau das Geld leiht, darf das Darlehen, das sie gewährt, neun Zehntel der gcsammten Ban- und Geländekosten nicht übersteigen, die Gemeinde darf sich auch keine höheren Zinsen und keine raschere Tilgung aus-bedingen, als wozu sie selbst gegenüber der Landescreditkasse verpflichtet ist. Die Auszahlung der Darlehen geschieht (Art. 8) in dem Umfange, als der Bau vorschreitet, zur Befriedigung der Forderungen der Bau-Handwerker. Die Begründung betont, daß die Gemeinde in der Gewährung weiterer Vergünstigungen an Bauvereine freie Hand hat, und bezeichnet als solche: gänzlichen oder theilweisen Erlaß von Straßen- und Kanalbau-Beiträgen, unentgeltliche Mitwirkung der Gemeindebeamten, besonders billige Uebcrlassung von Baugelände, Uebernahme von Antheilscheinen, Bewilligung geringerer Verzinsung, Zulassung von Freijahren bei der Amortisation, hypothekenfreie Uebcrlassung der Darlehen. Doch muß die Gemeinde darauf halten, daß die zweckentsprechende Benutzung und die angemessene bauliche Unterhaltung der herzustellenden Wohnungen sichergestellt ist.-Deßhalb wird empfohlen, geeigneten Falles mit den Bauvereinen Vereinbarung zu treffen:

1.    daß und mit welchen Wirkungen die Gemeinde den Eintritt eines Vertreters in die Leitung des Bauvereins verlangen kann;

2.    daß eine Weiterveräußerung des Hauses oder von Theilen des zugehörigen Geländes überhaupt oder während bestimmter Zeit ohne Zustimmung der Gemeinde ausgeschlossen ist;

3.    daß der Gemeinde ein Aussichts- und Mitspruchsrecht in Bezug auf die bauliche Unterhaltung des Hauses, die Art der Verwendung der einzelnen Räume, die Höhe der Miethen und die Zahlungsziele derselben, die Personen der Miether und die zulässige Höchstzahl der in das Haus aufzunehmenden Bewohner, sowie auf sonstige Maßnahmen tut Interesse der Gesundheit und Sittlichkeit zusteht;

4.    daß der Bauverein sich zu einer Obergrenze für die Verzinsung seines eigenen Kapitals verpflichtet, indem etwa der 4 pEt. desselben übersteigende Gewinn dein Reservefonds oder einem besonders zu bildenden Unterhaltungs- tmb Erneuerungsfonds oder anderen gemeinnützigen Zwecken zu überweisen ist.

Auch das Enteignungsrecht ist (Art. 7) geregelt. In allen Fällen, in denen die Gemeinde die Vermittlung von Baudarlehen für eine Vereinigung übernimmt, muß sie mit dieser die erforderliche Vereinbarung treffen, um die zweckentsprechende Benutzung der herzustellenden Wohnungen und deren angemessene bauliche Unterhaltung zu gewährleisten; wird dieser Vereinbarung entgegengehandelt, dann kann das Darlehen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden. Das auf diesem Wege errichtete Haus soll auch seinem Zweck dauernd erhalten bleiben; deßhalb ist bestimmt, daß die Gemeinde, sobald die Zweckbestimmung des mit dem Darlehen hergestellten Gebäudes gefährdet erscheint, berechtigt ist, es zu dem durch diesen Zweck bestimmten Werth im Enteignungswege zu Eigenthum zu erwerben. Wenn ferner auf Grund der oben erwähnten Verordnung vom 1. Juli 1893 die Mehrzahl der Wohurüume eines Hauses wegen Gesundheitsschädlichkeit nicht mehr bewohnt werden kann, und die Polizei daher die Bewohnung untersagt, so ist die Gemeinde, falls der Eigenthümer des Hauses dasselbe nicht umbauen oder niederlegen läßt, berechtigt, es mit Gelände zur Errichtung von Wohnungen für Minderbemittelte nach deni Enteignungsrechte zu erwerben (Art. 9). Hiermit erhält die Gemeinde eine vortreffliche Handhabe, um unwohnliche und gesundheitswidrige Elendsherbergen durch gute Wohnhäuser zu ersetzen.

Doch soll die Bewegungsfreiheit und Selbständigkeit der Bau-vereine möglichst wenig eingeschränkt, und ohne enge Schablone die Vereinbarung des im Einzelfall Nöthigen und Nützlichen der verständigen Berücksichtigung der lokalen Verhältnisse überlassen bleiben. Das Hauptgewicht sei auf Garantien für genügenden Raum, zweckmäßig e A u s st a t t n u g u n d m äßigenPreis d e r W o h nungen zu legen.

Die Begründung des Gesetzes erörtert auch die Frage, ob es nicht, dem aus Interessentenkreisen geäußerten Wunsche entsprechend, zweckmäßig gewesen wäre, der Gemeinde allgemein das Enteignn ngs recht zum Erwerb von Baugelände 31t Wohnungen für Minderbemittelte mit der Maßgabe zu verleihen, daß ihrem Vorgehen gegenüber weder der Einwand, die Abtretung diene nicht dem öffentlichen Nutzen, noch der Einwand erhoben werden dürfe, die Gemeinde besitze anderes für ihre Zwecke geeignetes Gelände oder könne es sich anderweit verschaffen. Man habe jedoch geglaubt, hiervon absehen zu können. Denn einerseits sei der Begriff des öffentlichen Nutzens bei Herstellung von Wohnungen für Minderbemittelte nicht wohl zu be-

streiten, andererseits läge um so weniger ein Grund vor, das Recht des Eigenthümers zu beschränken, als nach dem hessischen Enteig-nungsgesetz die gesetzlich geforderte Nothwendigkeit der Abtretung dann schon als vorliegend gilt, wenn der öffentliche Zweck nach allen vorliegenden Umständen und Verhältnissen am besten und sachgemäßesten durch die Verwendung des beanspruchten Grundstücks erreicht wird.

Alle Bestimmungen, die hier für Gemeinden gelten, finden auch auf weitere Eommunalverbände Anwendung. Alle Verhandlungen für die Erbauung solcher Wohnungen, für Aufnahme der betr. Darlehen und Erwerb des Geländes sind ftempelfrei.

Das Gesetz dehnt (Art. 12) auch die Wohnungsaufsicht, die bisher nur in den Gemeinden mit über 5000 Einwohnern bestand, auf das ganze Land aus und schafft als oberste Stelle eine besondere Laiides-Wohnungs-Jnspektion. Zwar hatten, laut Mittheilung der Regierung an die Stände vom 11. März 1902, die darüber befragten Lokalverwaltungsstellen — höchst bezeichnender Weise — ein Bedürfniß hierzu verneint! Doch konnte die Regierung dem nicht beipflichten. „Bis in die kleinsten Gemeinden hinein — führt die Begründung aus — sind diese Mißstände (welche das Gesetz vom 1. Juli 1893 bekämpfen will) in verhältnißmäßig gleichem oder doch nur wenig geringerem Maße vorhanden, wie in den größeren Orten, und zwar nicht bloß in Gemeinden mit mehr industrieller, sondern auch in solchen mit überwiegend Landwirthschaft treibender Bevölkerung. Es wird geradezu die Frage ausgeworfen werden können, ob nicht einer der" Gründe für den Zuzug vom flachen Land in die Städte theilweise in den mitunter besseren Wohnnngsvcrhältniffen in den Städten und ihren Vororten zu suchen ist, oder ob nicht wenigstens der Landflucht durch Besserung der Wohnungsverhältnisse auf dem flachen Lande theilweise begegnet werden könnte. . . . Ueber die Zweckmäßigkeit und Nothwendigkeit von Wohnungsinspektionen für größere Bezirke sind alle Sozialpolitiker einig, welchen ein führendes und leitendes Eingreifen des Staates und der Gemeinden auf dem Gebiete der Ausgestaltung der Wohnungsfürsorge überhaupt unerläßlich erscheint."

Die Wohnungsinspektion ist nicht als Polizeiorgan, sondern als Organ der Wohlfahrtspflege gedacht und hat die Aufgabe „im Zusammenwirken mit den staatlichen und Gemeinde-Behörden die Wohnungsverhältnisse der minderbemittelten Volksklassen in gesundheitlicher und sittlicher Hinsicht festzustellen und in Gemeinschaft mit

ss

oo

dem hessischen Centralverein für Errichtung billiger Wohnungen,*) sowie mit den gemeinnützigen Bauvereinen des Landes auf Beseitigung der sich ergebenden Mißstände hinzuwirken." Die Begründung zählt besonders noch folgende Thätigkeitsziele dieser Wohnnngsanfsichts-beamten auf:

die Behörden, Gemeinden imd sonstige Interessenten in allen auf Verbesserung der Wohnungsverhältnisse gerichteten Bestrebungen mit Rath und Auskunft zu unterstützen;

die Gründung gemeinnütziger Baugenossenschaften oder sonstiger Vereinigungen zur Förderung der gemeinnützigen Bauthätigkeit anzuregen und zu fördern; die auf Grund des Gesetzes ergehenden Gesuche der Gemeinden um Darlehen aus der Landescreditkasse zu begutachten und die bestimmungsgemäße Verwendung dieser Darlehen zu überwachen: statistische Nachweise auf allen Gebieten des Wohnungswesens zu beschaffen, endlich über die einschlägigen Fragen sowie über die eigene Thätigkeit periodische Berichte zu erstatten.

Das hessische Gesetz ist ein großer Fortschritt, aber es bleibt auf halbem Wege stehen. Wohl führt es eine allgemeine Wohnnngsaufsicht als Organ der Wohlfahrtspflege ein und gibt Mittel zur staatlichen Förderung des Kleinwohnungsbaues. Die ausschließliche Vermittlung der Gemeinden hiezu hat ihre großen Bedenken, besonders da in den beiden hessischen Gemeindeordnnngen (für die Orte über und unter 10,000 Einwohner', wenn auch keine Klasseneintheilung, doch aber die Bestimmung besteht, daß die Hälfte der Gemeindevertretung aus dem höchst besteuerten Drittel der Wählbaren genommen werden muß. Manche Schwierigkeiten, die sich daraus ergeben, hätten sich durch Errichtung eines staatlichen Wohnungsamtes als Centralstelle für die Verwaltungsfragen bei der Förderung des Kleinwohnungsbaues vermeiden oder mildern lassen. Das staatliche Wohnungsamt würde von Fall zu Fall die Bedingungen festsetzen, unter denen die einzelnen Bauvereine usw. die Gelder direkt von der Landescreditkasse erhalten könnten. Der größte Mißstand aber ist, daß der Staat nicht gleichzeitig auch die Frage der Bauordnung und der Bebauungspläne im Sinne der Begünstigung des Einfamilien- und Kleinhauses und was damit zusammenhängt, regelt. Zugleich mit der finanziellen Organisirung des Baues von Wohnungen für die Minderbemittelten muß auch eine staatliche und gemeindliche Bodenpolitik im Sinne eines boden-

*) der sich in D arm stad t nach dem Muster des Rheinischen Vereins zur Förderung des Arbeiter-Wohnungswesens zu Düsseldorf gebildet hat.

reformerischen Kampfes gegen den Bodenwucher eröffnet werden. Sonst besteht Gefahr, daß die Grundbesitzer den Löwenantheil der staatlichen Wohnungsfürforge ernten werden, indem sie den Aufschwung des Kleinwohnungsbaues benutzen, um höhere Geländepreise zu erzielen- In der Wohnungsfrage muß eben ans allen Gebieten gleichmäßig vorgegangen werden.

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Steuerbegünstigung für Arbeiterwohnungshäuser in Oesterreich.

Gesetz vom 8. Juli 1902.

Das österreichische Gesetz vom 9. Febr. 1892, das die Arbeiterhäuser steuerpolitisch begünstigte (S. 1. B. S. 325), galt nur für 10 Jahre »nd ist daher jetzt durch ein anderes ersetzt, das vom Abgeordnetenhausc am 3. Juni 1902 in 3. Lesung angenommen und am 8. Juli sanctionirt wurde.*) Die Regierungsvorlage stellte fest, daß „das Gesetz von 1892 der ihm innewohnenden prinzipiellen Mängel wegen überhaupt niemals eine tiefergehende praktische Bedeutung zu erlangen vermochte." Die Hauptmängel bestanden in den vielfachen Einschränkungen, die an die Steuerbefreiung geknüpft waren; so wurden grundsätzlich nicht die Miethparteien, sondern die Hauseigenthümer als Träger der gesetzlichen Begünstigung angesehen, auf welche Auffassung die Bestimmung zurückzuführen war, nach welcher die Steuerbefreiung nur in Bezug auf solche Gebäude gewährt wurde, welche von bestimmten privilegirten Personen, wie Gemeinden, Wohlfahrtsvereinen, Unternehmern für ihre Arbeiter usw. erbaut wurden; die Begünstigung erlosch, sobald das Haus in andere als privilegirte Hände überging, wenn es auch seiner Bestimmung erhalten blieb. Ein weiterer Mißstand lag in der Festsetzung von Maximalmiethzinsen, die so niedrig bemessen waren, daß mit den diesen Miethzinsen entsprechenden Kapitalien Gebäude, welche in baulicher und gesundheitlicher Beziehung den zu stellenden Anforderungen einigermaßen entsprachen, nicht hergestellt werden konnten. Auch die Bedingung eines Miethvertrages zwischen Eigen-

*) Neichsgesetzblaft 1902, S, 491.

thümer und Arbeiter war ein Hinderniß, da Naturalwohnungen, deren Miethe nicht ziffernmäßig voin Lohne in Abzug kam, von der Steuerbegünstigung ausgeschlossen waren. Große Lücken wies endlich das Gesetz in gesundheitlicher Beziehung aus, da es lediglich die Bestimmung enthielt, daß der Fußboden der Wohnungen nicht unter dein Niveau der Straße liegen solle.

Das neue Gesetz stellt sich eine dreifache Aufgabe:

1.    Errichtung gesünder Wohnungen. Die Bewohner sollen gegen die Gefahren geschützt werden, welche ihrem körperlichen mit) seelischen Befinden erwachsen, wenn sie sich in Wohnstellen aufhalten, die überfüllt sind, genügenden Lichtes und reiner Luft entbehren, oder in denen Männer unt> Frauen verschiedener Altersstufen vermengt miteinander wohnen;

2.    Errichtung billiger Wohnungen. Die Miethpreise sollen in Uebereinstimmung gebracht werden mit der ökonomischen Lage der Bewohner, oder, wie das Gesetz sagt, der Arbeiter;

3.    Errichtung einer genügenden Anzahl solcher Wohnungen; es soll dafür gesorgt werden, daß solche gesunde und billige Wohnungen „in einer den sozialpolitischen Zwecken des Gesetzes entsprechenden Anzahl vorhanden seien."

Diese drei Zwecke sucht das Gesetz durch Steuerbefreiung zu erreichen. Gegenüber den westlichen Ländern ist Oesterreich verhältniß-mäßig kapitalarni, das Geld findet leicht bessere Anlage als in Arbeiterhäusern; ob aber bloße Steuerbefreiung genügt, um solche Häuser in genügender Zahl erstehen zu lassen, ist sehr fraglich. Jegliche Beschränkung der Steuerbefreiung auf bestimmte Kategorien von Bauunternehmern, wie sie das Gesetz von 1892 kannte, wurde fallen gelassen. Die Regierung sagte in ihrer Vorlage: Aufgabe des Staates ist es, mittelbar durch Gewährung wirthschaftlicher Begünstigungen zur Errichtung einer hinlänglichen Anzahl von Gebäuden mit gesunden und billigen Arbeiterwohnungen beizutragen und zu diesem Zwecke das Privatkapital tut weitesten Umfange zur Anlage in solchen Gebäuden heranzuziehen. Auf der einen Seite wird der Arbeiter als Träger der Begünstigungen angesehen, auf der anderen Seite muß aber dem Erbauer solcher Gebäude ein Antheil an der Begünstigung eingeräumt werden. Das neue Gesetz hat in dieser Hinsicht mit dem bisher in Oesterreich bestehenden Prinzipe gebrochen. Früher glaubte man die Billigkeit der Wohnungen am besten durch Festsetzung niederer Mieth-preise zu erreichen und hat dabei den jährlichen Miethzins nach dem Quadratmeter bewohnbarer Räume bemessen. Nunmehr soll das gesammte Zinserträgniß des steuerbefreiten Gebäudes einer prozentuellen Beschränkung unterworfen, dem Besitzer jedoch überlassen werden, innerhalb des ermittelten Gesammtzinserträgnisses beit Zins für die einzelnen Wohnungen nach deren Lage und Beschaffenheit festzusetzen. Eine gewisse Sicherheit wird dem Bewohner durch Einräumung einer achttägigen obligatorischen Kündigungsfrist gewährt.

Das neue Gesetz hat große Aehnlichkeit mit dem belgischen Gesetz Von 1889 Mid dem französischen (loi relative aux habitations ä bon marche) vom BO. November 1894. Es gewährt (§ 1) eine 24jährige Befreiung von der H a u s k l a s s e n - und Hauszinssteuer jenen Neubauten von Familicnhäufern, Ledigenheimen, Schlaf- und Logierhäusern, die für Arbeiter bestimmt und an Arbeiter vermiethct sind, oder ihnen als Theil ihres Lohnes überlassen werden. Dieselbe Begünstigung gilt für derartige Wohnhäuser, dann für Sch laf - u nd Logic rhä u scr, die von Bezirksverbänden, Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen, Genossenschaften und öffentlichen Korporationen, oder von Arbeitgebern für die im eigenen Betriebe beschäftigten Arbeiter erbaut werden, besonders auch, wenn sie die Wohnhäuser gegen wenigstens fünfzehnjährige Abzahlung an Arbeiter verkaufen. Alle Eingaben und Urkunden aus Anlaß der Errichtung von Arbeiterhäusern sind gebührenfrei. Als Arbeiter tut Sinne des Gesetzes gelten (§ 2): alle bei landwirthschaftlichen, gewerblichen, oder sonst auf Erwerb gerichteten Unternehmungen oder in öffentlichen oder privaten Anstalten gegen Lohn beschäftigten Personen, deren Jahreseinkommen folgende Beträge nicht übersteigt: a) bei alleinstehenden Personen 1200 Kronen; b) bei Familien von 2—4 Köpfen 1800 Kronen; c) bei Familien von 5 und mehr Köpfen 2400 Kronen. Lehrlinge sind ohne Rücksicht auf ihre Bezüge den Arbeitern gleich zu achten. In Wien haben um ein Viertel höhere Beträge, in Orten mit mehr als 50,000 Einwohnern und ihren Vororten, sowie in unmittelbar miteinander zusammenhängenden Jndustrieorten, deren Bevölkerung zusammen mehr als 50,000 Einwohner beträgt, um ein Achtel höhere Beträge die Grenze zu bilden. Die letztgenannten Complexe von Jndustrieorten werden tut Verordnungswege bestimmt.

Die Begünstigung des Gesetzes gilt auch dann, wenn ein Theil, aber nicht mehr als ein Viertel der Wohnräumc des Hauses oder von einem Complex unter gemeinsamer Verwaltung stehender Arbeiterhäuser, nicht an aktive, sondern an berufsunfähig gewordene Arbeiter, oder an solche Personen überlassen wird, deren Gehalt oder Lohnbezug das obenerwähnte Maß nicht übersteigt.

Auch ist cs erlaubst in den Häusern Waschräume, Lehrsäle, Speiscsälc usw. zur gemeinsamen Benutzung einzurichten, sowie die Angestellten der gemeinsamen Verwaltung unterzubringen und auch Consumanstalten darin zu halten. Unbedingt verboten ist der Ausschank von Branntwein.

Die Gebäude, in Bezug auf welche die vorgesehenen Begünstigungen zuerkannt werden, können sein: a) Familienwohnhäuser, b) Ledigen-heiine, o) Schlaf- und Logir hä user, <l) Wohlfahrtsgebäude.

Familienwohnhäuser, denen die Begünstigung dieses Gesetzes zu theil werden soll, dürfen in der Regel von nicht mehr als sechs Familien bewohnt werden; sie dürfen nicht mehr als drei Stockwerke enthalten und in jedem Stockwerk dürfen auf eine Stiege nur vier Wohnungen kommen. Jene Arbeiterhäuser, welche von den Bezirks-verbänden, Gemeinden, gemeinnützigen Vereinen, Stiftungen, Genossenschaften usw. zuin Verkauf an Arbeiter erbaut werden, dürfen höchstens für zwei Familien eingerichtet sein. In größeren Städten oder in geschlossenen Ortschaften, wo die Gebäude eine größere Anzahl von Familien aufnehmen sollen, ist durch geeignete Anlagen (genügende Anzahl von Stiegen, gesonderte Nebenräunie, wie Waschküchen, Aborte, Keller, Unterdachräume ?c.) einerseits den Anforderungen der persönlichen Sicherheit und der Gesundheitspflege Rechnung zu tragen, anderseits die Nothwendigkeit der gegenseitigen Berührung zwischen den einzelnen Familien möglichst zu verringern. In solchen Gebäuden sollen gleichfalls nicht mehr als vier, dürfen aber keinesfalls mehr als sechs Wohnungen auf jede Stiege und jedes Stockwerk entfallen. Die After-vermiethung und die Aufnahme von Bettgehern ist in Familien-häusern untersagt. In größeren, zur Aufnahme von Familien be-stimmten Gebäuden können vollkommen abgesonderte Abtheilungen an einzelnstehende Personen vermiethet werden.

Die Begünstigungen dieses Gesetzes können nur solchen Familienhäusern zuerkannt werden:

1.    in welchen die Bodenfläche der bewohnbaren Räume (Wohnzimmer, Kammern und Küchen) in den einzelnen Wohnungen:

a)    bei einräumigen Wohnungen mindestens 16, höchstens 25 qm,

b)    bei zweiräumigen Wohnungen mindestens 20, höchstens 35 qm,

c)    bei drei- und mehrräumigen Wohnungen mindestens 30, höchstens 80 qm beträgt und

2.    welche den gemäß § 9 von den Ministern des Innern und der Finanzen im Verordnungswege zu erlassenden Vorschriften entsprechen.

Ledigenheime sind zur Aufnahme von einzelnen Personen desselben Geschlechtes in abgesonderten Wohnränmen bestimmt. Jeder Wohnraum soll in der Regel nur von einer, höchstens aber von drei Personen bewohnt werden. Einzelstehende Personen verschiedenen Geschlechtes dürfen in einem und demselben Gebäude, gleichviel, ob dasselbe zum Theil auch von Familien benutzt wird oder nicht, nur in von einander vollkommen gesonderten Abtheilungen untergebracht werden. Die Begünstigungen dieses Gesetzes können nur solchen Ledigenheimen zuerkannt werden:

1. in welchen die Bodenfläche der Wohnräume zur Aufnahme

a)    einer Person mindestens 8 qm,

b)    zweier Personen mindestens 12 qm,

c)    dreier Personen mindestens 20 qm beträgt.

Bezüglich der, der gemeinsamen Benützung gewidmeten Wohlfahrtsgebäude (Kindergärten, Lesehallen, Badehäuser, Waschanstalten u. dgl.) können die im § 1 vorgesehenen Begünstigungen zuerkannt werden, wenn dieselben zu einem Komplexe von Arbeiterwohu-hänseru gehören und den besonderen Anordnungen entsprechen, welche gemäß § 9 in Ansehung der Anlage, der Einrichtung und des Betriebes solcher Anstalten im Verordnungswege zu erlassen sind.

Dieser § 9 ermächtigt die Staatsregierung, die im Gesetze enthaltenen wohnungspolizeilichen Ansprüche zu ergänzen, besonders jene Ansprüche aufzustellen, die aus Rücksichten der persönlichen Sicherheit, der Gesundheit und Sittlichkeit erforderlich sind. Diese Vorschriften sollen besonders umfassen

1. die Lage der Fußböden der im Erdgeschoß befindlichen Wohnräume mit Rücksicht auf die Straßenoberfläche, die Höhe und innere Eintheilung der bewohnbaren Räume, die Versorgung mit Licht, Luft und Wasser, die Beseitigung der Abfall-stoffe usw.

2.    die zur Vermeidung einer Ueberfüllung oder einer aus Gesundheits- und Sittlichkeitsrücksichten überhaupt unzulässigen Benützung zu beobachtenden Grundsätze, endlich

3.    die Anlage, die Einrichtung und den Betrieb der Schlaf- und Logierhättser, die von den Eingangs erwähnten Personen (Bezirksverbände, Gemeinden, Arbeitgeber usw.) errichtet werden.

Das jährliche Gesammt-Zinserträguiß eines mit der Eingangs erwähnten Steuerbefreiung begünstigten Gebäudes darf jenen Betrag nicht übersteigen, welcher zufolge fachmännischer Prüfüng der

eo

MpMngmbett Belege erforderlich ist, damit sich das für die Erwerbung des Baugrundes und für die Baukosten aufgewendete Kapital bei Annahme eines scchzigjährigen Bestandes des Gebäudes nach Abzug der Amortisationsraten, sämmtlicher Realstcuern, Zuschläge und Umlagen, des Gebührenäquivalentes, sowie der Gebäudeerhaltungs- und Ver-waltungskosten, endlich eines Pauschalbetrages für Lccrstehungen und uneinbringliche Zinsen intt jenem Prozentsätze verzinse, welcher von den Ministern des Innern und der Finanzen für einzelne Länder und Landestheile im Verordnungswege festgesetzt worden ist. Bei Festsetzung dieses Prozentsatzes ist auf den in den betreffenden Ländern oder Landestheilen jeweils üblichen Hypothekarzinsfuß der Sparkassen und der sonst maßgebenden Creditinstitute in der Weise Rücksicht zu nehmen, daß sich die Verzinsung des in Arbeiterwohnhäuscrn angelegten Kapitals um 0,20 bis 0,50 pCt. höher stellt, als jene der in der eben bezeichneten Weise angelegten Kapitalien.

Auf Ansuchen des Hausbesitzers ist in Zeiträumen von 10 zu 10 Jahren der nach obigen Grundsätzen der zulässigen Maximalverzinsung zu Grunde zu legende Kapitalswerth unter Berücksichtigung der in der Grundrente eingetretenen Veränderungen neu zu erheben. Eine solche Erhebung kann in denselben Zeitabschnitten auch von amtswegen verfügt werden.

Will ein Hausbesitzer die Steuerbefreiung genießen, so muß er das Haus auf fünfzig Jahre dem gesetzlichen Zwecke widmen und zwar durch Eintragung in das Grundbuch.

„Die Zuerkennung der Begünstigungen hat die Widrnung des betreffenden bäudes zu Arbeiterwohnungs- und Wohlsahrtszwecken auf die Dauer von 50 Jahren zur Folge und verpflichtet den Erbauer, sowie innerhalb des obigen Zeitraumes jeden späteren Besitzer des Hauses zur Erhaltung des letzteren in einem den Zwecken dieses Gesetzes entsprechenden Zustande und zur Beobachtung der in diesem Gesetze enthaltenen und auf Grund desselben erlassenen Vorschriften. Während der Dauer der Widmung unterliegen alle die Voraussetzungen für die Erlangung der Begünstigungen berührenden baulichen Veränderungen an dein betreffenden Gebäude der Bewilligung der Minister der Finanzen und des Innern. Die Widmung ist unter kalendermäßiger Festsetzung des Endtermins ihrer Dauer zu Gunsten des Staates als Reallast im Grundbuche einzuverleiben."

Die Frist von 50 Jahren dürfte mitunter zu lang sein. Die Verhältnisse und Bedürfnisse, auch die Anschauungen ändern sich all-mälig, ein Haus, das jetzt genügt, wird vielleicht schon vor Ablauf eines halben Jahrhunderts seinem Zwecke nicht mehr dienen können; sowohl bei den Arbeitern wie bei den Hausbesitzern können Umstände eintreten, welche den Wunsch erregen, das Haus einer anderen Be-

Die Strafbestimmungen umfassen die Benutzung der Gebäude zu anderen als den vorgesehenen Zwecken und die Einhebung eines höheren als des nach dem behördlich bewilligten Tarife zulässigen Miethzinses. Für diese Fälle ist Geldstrafe, eventuell Entrichtung der Gebäudestcuer und Rückerstattung des über das zulässige Maß cingehobenen Miethzinses vorgesehen.

ftimmmtfi zuzuführen. In solche» Fällen ist die Staatsregierung ermächtigt, die Aufhebung der Widmung vor Ablauf jener 50 Jahre zu bewilligen.

Die Ueberwachung der Bestimmungen, au welche die Steuerbefreiung geknüpft ist, kann den Gewerbeinspektoren übertragen werden. Das Gesetz gilt zunächst auf 20 Jahre.

KRaKÖW

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Zeitschrift für Wohnungswesens; erscheint seit Oktober 1902 unter Redaktion von Prof. Dr. Albrecht in Groß-Lichterfelde. Verlag von Earl Heymann in Berlin. Die Zeitschrift behandelt alle in das Verwaltungsgebiet einschlagenden Seiten der Wohnungsfrage, insbesondere die Wohnungsgesetzgebung, die Boden-und Wohnungspolitik der Gemeinden, die Fragen der Bauordnllng und der Städteerweiterung, die Sllbventionirung der gemeinnützigen Bauthätigkeit, die Entwickelung derselben' und des Baugenossenschaflswesens. Der Rheinische

Verein zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens und der Verband der Ms der Grundlage des gemeinschaftlichen Eigenthuns stehenden deutschen BaugenoMn-schaften haben die Zeitschrift zu ihrem offiziellen Organ gewählt.

Bücher, Die Wohnungs-Enquete der Stadt Basel. 1891.

Schmid, Die Wohnungsverhättnisse der Bediensteten und Arbeiter der bayerischen Staatsbahnen, 1899.

Berlin, Untersuchungen über die Wohnungsverhältnisse der ärmeren Bevölkeruügs-klassen in Berlin, 1893.

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Die Wohnungsverhättnisse der ärmsten Klassen in Frankfurt a. M. und ihre Reform durch kommunale Fürsorge. Nach einer statistischen Erhebung des Frankfurter Miethervereins, herausgegeben vom Vorstand. 1901.

Die Wohnungsenquete in der Stadt 8t. Gallen. Bearbeitet von C. Landolt, 1901.

Die Wohnungsverhättnisse der Arbeiter in Halle a. S, bearbeitet von W. Swienty-Halle, 1901.

Die Wohnungsverhältnisse Ham b urgischer Unterbeamten im Jahre 1897. Bearbeitet Dr. jur. Karl Pfingsthorn, Hamburg, 1900.

Beiträge zur Statistik der Stadt Mannheim. Im Aufträge des Stadtraths herausgegeben durch das Statistische Amt. Nr. 8. Die Ergebnisse der Wohnungszählung vom 1. Dezember 1900.

WörisHofer, Die soziale Lage der Fabrikarbeiter in Mannheim und dessen nächster Umgebung. 1891.

Das Wohnungselend der Minderbemittelten in München nach den Ergebnissen der statistischen Erhebungen der katholischen organisirten Arbeiterschaft Münchens dargestellt von Carl S ch i rin e r. 1899.

Singer, Die Wohnungen der Minderbemittelten in München und die Schaffung unkündbarer kleiner Wohnungen, 1899.

M ünch e n: Anwesen- und Wohnungszählung vom 2. Dezember 1895 in München, 1897 ; Ergebnisse der Erhebung vom November 1890 über die Wohnverhältnisse in München, 1894.

Heß, Die Wohnungsverhättnisse der Nürnberger Arbeiterbevölker.mg, 1893.

Dr. H. Rettig, Die Wohnungs- und Lebensmittelpreise in Stuttgart und anderen deutschen Großstädten (Württemberger Statistische Monatshefte. 3. Jahrgang. August 1898. S. 97 ff.

Die Wohnungs- und Gesundheitsverhältnisse der Heimarbeiter in der Kleider- und Wäschekonsektion. 1901.

Ph ilippovich und Schwarz, Wohnungsverhültnisse in österreichischen Städten, Wien, 1900 In „Soziale Verwaltung in Oesterreich am Ende des 19. Jahrhunderts."

I. Heft 7.

Prag, Wohnverhältnisse in Prag und den Vororten, 1895.

Philippovich, Wiener Wohnungsverhättnisse. Im „Archiv für soziale Gesetzgebung und Statistik", Berlin, 7. Band, 1894, S. 215 ff. Auch als Sonderabdruck erschienen.

Die Wohnungsenquete in der Stadt Winterthur. Bearbeitet von Landolt, 1901.

Die Wohnungsnoth der ärmeren Klassen in bett deutschen Großstädten. Schriften des Vereins für Sozialpolitik, 1886, Band 30, 31.

Arbeiterwohl, Organ des Verbandes katholischer Industriellen und Ärbeiterfreunde. Die Jahrgänze enthalten von Anfang an (1881) sehr viel Material auch über diese Frage.

„Soziale Praxis". Centralblatt für Sozialpolitik, Berlin.

Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen, Zeitschrift der Centralstelle für —. Berlin, Heymann.

Statistisches Jahrbuch deutscher Städte.

Die Wohnungsnoth der ärmeren Klassen in deutschet: Großstädten und V o r s ch l ä g e z u d e r e n A bhülse. Gutachten und Berichte, herausgegeben im Aufträge des Vereins für Sozialpolitik. 1. Band. (Einleitung, Gesetzliche Lest immungen zur Minderung der Wohnungsnoth. Hamburg. Frankfurt a. M. England. Straßburg i E. Hauptergebnisse der Wohnungsstatistik deutscher Großstädte.) 1001.

D ie Wo h.nungsnoth der är meren Klc:ssen re. Zweiter. (Schluß-) Band. iDie Wohnungsfrage in Frankreich. Bochum. Chemnitz i. S. Osnabrück. Creseld. Dortmund. Essen a. d. R. Berlin. Elberfeld. Breslau. Leipzig.) 1901.

. V e r h a n d l u nge n der am 24. und 25. September 1886 in Frankfurt a. M. abgehaltenen Generalversa in in l u n gdes Vereins f ü r Sozialpolitik über die Wohnungsverhältnisse der ärmeren Klassen in deutschen Großstädten. 1887.

Perhand lungen .des Vereins für Sozialpolitik über die Wohnungsfrage (und Handelspolitik). Mit Referaten von Prof. Dr. E. I. Fuchs, Prof. Dr. E. von Philippovich, Landesrath M. Brandts mit Anhang. 1. Die Wohnungsstatistik von Wien und Budapest. Von H. Lindemann. 2. Die Wohnungsfrage in Frankreich. Von Franz Zizek. 98. Bd. der Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Verhandlungen der Generalversammlung in München, 23., 21. und 25. September 1901, 1902.

Neue Untersuchungen über die Wohnungsfrage in Deutschland und im Ausland. 1.-3. Bd. (Inhalt 1. Vd. 1. Abt. und .2. Abt. und 2. Bd.: Deutschland und Oesterreich, 3. Bd. : Schweiz, England, Frankreich, Belgien, Vereinigte Staaten, Rußland, Norwegen, Schweden und Dänemark.) 1901.

Festschrift des Vereins zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens.

1902. Theil 1 und 2. Theil 1 gibt u. A. eine Darstellung der bisherigen Thätigkeit des „Rheinischen Vereins". Theil 2 enthält ea. 150 Tafeln ausgeführte Projekte von Arbeiterwohnungen rheinischer Bauvereine, Gemeinden und Stiftungen unter Angabe der Baukosten re. nebst Besprechung der Projekte durch Geheimen Baurath St üb bei: in Köln. Das Werk bietet eine reiche Auswahl an zum Theil mustergittigen Bauplänen sowohl für Ein- und Zweifamilien-Häuser, als auch für größere Miethhäuser.

Die wirthschaftspolitische Gesetzgebung des Groß Herzogthums Hessen i. I. 1902. Von Braun. Enthält die Gesetze über die öffentlichen Sparkassen, die Errichtung einer Landes-Hypothekenbank, einer Landeskreditkasse, sowie über die Wohnungsfürsorge und Wohnungsaufsicht. 1902.

Die Wohuungsfrage und das Reich. Eine Sammlung von Abhandlungen, herausgegeben vom Verein Reichs-Wohnungsgesetz, als:

Bll

J. Tie Wohnun gsinsp ektion und ihre Ausgestaltung durch das Reich vom Keeisdireltor Frhrn. v. d. Goltz in Diedenhofen Reiches Material iin Anhang: Entwurf eines Reichsgesetzes; orts- und landesgesetzliche Bestimmungen.

2.    Neichshilfe für Errichtung kleiner Wohnungen von Landesrath Dr. L i e b r e ch t, Vorsitzenden der Landes-Versicherungsanstalt Hannover.

3.    Die Baugenossenschaften im Rahmen eines nationalen Wohnungs-reformplanes von P. K am psfm e per, ehem. Arbeitersekretär in Frankfurt«. M.

4.    Unser Mieth rechts Verhältniß und seine Reform von Privatdozent Dr. Stier-Somlo in Bonn.

5.    Die Bedeutung der Bauordnungen und Bebauungspläne für das Wohnungswesen von I. Stubben, Geh. Baurach. Preis 1. M.

6.    Die deutsche Wohnungsstntistrk, ihr gegenwärtiger Stand und ihre Bedeutung für die Wohnungsreform von Dr. Karl Seutem nnn. Preis 1 M.

7.    Wohnungsreform und Lokalverkehr von Dr. Clemens Heiß.

8.    Die städtische Bodenfrage von Dr. K. v. Mangoldt.

9.    Unsere W o hnun g s pro du k 1 io n und ihre sozialpolitische Regelung von Assessor Dr R. Hirsch.

10. Die Wohnungsfrage und das Reich, eine zusammenfassende Uebersicht von Dr. K. v. Mangoldt.

Schriften der Centralstelle für Arbeiter-Wohlfahrtseinrich tun'gen.

Heft l.; Die Verbesserung der Wohnungen. Vorberichte und Verhandlungen

der Konferenz vom 25, und 26. April 1892 nebst Bericht über die mit derselben

verbundene Ausstellung. Mit 208 Abbildungen im Text.

Heft 3. Die Spar- und Bauvereine in Hannover, Göttingen und Verbin.

Eine Anleitung zur praktischen Bethätigung auf dem Gebiete der Wohnungsfrage.

Heft 5. Die Beschaffung von Geldmitteln für Baugenossenschaften.

Verhandlungen der Konferenz vom 9. Mai 1894.

Heft 13. Die ländlichen Arbeiter-Wohnungen in Preußen. Eine Umfrage.

von Dr. Ascher, kgl. Kreiswundarzt in Bombst.

Heft 20. Bau - und Einrichtung von Kleinwohnungen. Von Prof. H. Chr.

Nußbaum in Hannover. Mit 127 Abbildungen

Andere Quellen wurden im Texte des Buches angegeben.

¹

Landtogsdrucksachen 1902, Nr. 787, 898, 555, Regierungsblatt Nr. 52, 53,

Namen- und §ach-verzeichnih.

272.

Aachen I 4, 66, 278, 288, 330; II 75, 160, 182, 236, 272.

Aarau I 51.

Abele II 22.

Aborte I 202, 222, 224, 226; II 283. Adickes I 276, 295, 339; II 10, 23, 84, 97, 105, 132, 135, 138, 139.

Adickes, lex — II 135 ff.

Aftervermiethung I 2, 40, 76, 100; II 247. Alberti II 82.

Albrecht, Dr. I 112, 258, 280, 281. Allgemeines Stimmrecht II 232.

Alkohol I 96, 98, 241.

Altendorf II 67.

Altenessen I 287.

Altona I 5, 66, 89, 91, 334; II 182, 236,

Amerika II 4, 90, 201.

Amsterdam II 111.

Andernach I 287.

Anhalt II 67, 231.

Arbeiterhäuser und Arbeiterwohnungen I 41, 66, 132, 231, 232 ff. 242; II 299. Arbeiterhäuser und Arbeiterwohllungen auf dem Lande I 340; II 266.

Arbeiterheim (Verein) I 93. Arbeiter-Rentengüter I 345 ff.; II 266. Arbeiterschutz II 123.

Arbeiterschutz im Wohnwesen II 227, 232. Arbeiterwohl (Verband) I 162, 178. Arbeitervereine, katholische I 186; II 245. Arbeitervereine, evangelische I 188, 192. Arbeitgeber als Wohnungs-Erbauer I 250, 258, 274.

Arnold II 109.

Aschaffenburg II 191.

Aub, Dr. I 166.

Auer I 157.

Augsburg I 66; TI 272.

Aussig 158.

Kachem, Dr. I 155, 157.

Bach II 203.

Baden I 219, 252, 317, 319, 344; II 128, 133, 180, 239.

Bamberg II 67.

Barmen I 66, 160; 11 182, 222, 235, 272. Barth I 167; II 87.

Basel I 3, 5, 35—42, 66, 89, 92, 229, 248, 249; II 290.

Bastiat I 151.

Baubank, staatliche II 212 ff., 261. Baubanken 1 176, 179, 183. Baugenossenschaften I 171, 231, 251, 253, 269, 280, 331, 333 ff.; II 47, 68, 246. Baugenossenschaften in England I 141. Baugesellschaften I 109, 119.

„    gemeinnützige    I 107.

„    in Belgien I    114

„    in England I    142.

Baugewerbe, seine ungesunde Lage II36 ff.,42. „    seine Gesundung II 41, 68.

„    Befähigungsnachweis II 40.

Bau Handwerker II 41, 114.

„    Berliner II 41.

Baugesetz, sächsisches I 224; II 128, 134, 148, 202.

Bauleihe, englische I 291.

Baumeister, Pros. II 95, 132.

Bauplatzsteuer II 168, 171 ff.

„    in Württemberg II 178.

„ in Frankfurt a. M. II 179. „    in Kiautschou II 196.

Bebel I 155 ff., 170.

Behausungsziffer J 2,3, 6, 44, 57; II9, 268. „    in    den englischen    Städten

II 1, 2.

„    in    den belgischen    Städterr

II, 2, 4.

„    in    der Schweiz II    4.

„    in    Nordamerika II    4.

275.

102.

Besteuerung II 150 ff.

cc

Baupfandbriefe I 176; 11 262.

Bauplätze II 6tz, 70, 157, 175.

Baukosten II 91.

Bauordnung II. H ff., 41, 48, 54 ff., 88' 103, 149.

Baufluchtlinie, II 53, 175.

„ in Preußen II 142, 143.

Baugelder-Hypothek, zweite I 290, 296; II 265.

Baustellenhändler II 38.

Bauweise, offene II 49 ff.

Bamvich II 49, 53, 163.

Bayern I 189, 219, 227, 252, 331; II 31, (36, 127, 1.9, 180, 191, 195, 240. Beaconsfield I 93.

Bebauungspläne II 22, 41, 48, 71, 72, 90. „ ihre Staffelung II66 ff., 264.

„    in den deutschen Städten

I 3; II 2, 268.

Belgien I 2, 110, 113 ff., 327; II 4, 8, 70, 94, 133, 180, 250.

Bergisch-Gladbach I 288.

Berlin I 1, 3, 4-9, 10—14, 53, 67, 83, 84, 85, 89, 91, 92, 166, 280, 317, 331, 334; II 9, 10, 13, 20, 23, 24, 25, 31, 34, 36, 43, 51, 58, 73, 75, 85, 86, 88, 90, 96, 101, 105, 123, 142, 172, 182, 191, 209, 231, 236, 249, 267, 268, 271,

Berlin, als Grundherrschaft II 14.

Berlins baupolitische Geschichte II 10 ff..

Berliner Bau recht II, 15 ff., 29.

Bern 1 42 -51, 66, 89, 91, 107; II 4, 108, 260, 262.

Berndorf I 258.

Besitzwechsel der Häuser II 24. Besitzwechselgebühr, staatliche H 180.

städtische II 180 ff.

„ der Häuser II 150 ff.

„ der Baugelände II 150, 168, 171, 173 ff. V

B etterment (unverdienter Werthzuwachs) II 200 ff.

Bevölkerungs-Wachsthum I 78; II 190, 191* Bielefeld 1 282, 343, 346; II 182,.; 191. Bingner II 253.

Birmingham I 135; II 104.

Bismarck I 96, 152,

Blume I 99.

Bocholt II 160.

Bochum I 1; II 67, 182, 235, 236. Bodelschwingh I 192, 282, 346.

Böhmen I 58.

Bodenlatifundien II 117.

Bodenleihe deutsche II 107 ff.

„ englische 107 ff.

Bodenpolitik,liberal-individualistischell 84,91. „ gemeindliche II 103, 104, 141 ff., „ staatliche II 104.

„ von Stiftungen II 104.

„ in Kiautschou II 196. Bodenrecht, soziales II 121 ff.

Bodenreform II 120 ff.

Bodenreformer, Bund der deutschen — II122. Bodenrente I 48; II 21.

Boden werth II 94.

Bodenwerthsteigerung II 96 ff., 100. Bologna I 308.

Bonn I, 287.

Booth I 121.

Borscht v. II 130, 149.

Boundary Street I 134.

Brandenburg I 71, 170, 217, 317; II 67, 235.

Brandts Fr., I 257, 258, 286; II 241. Brandts M., I 114, 117, 176, 178, 267, 271, 284, 307, 309; II 73, 212, 216, 217, 220, 223.

Braun's Archiv II 132.

Braunschweig I 317; II 67, 180, 272.

Äremen I 4, 5, 308; II 4, 41, 53, 67, Dänemark I 107; II 89, 94.

Dahlem I 172.

Damaschke II 121, 12?, 160, 164, 177, 182, 184, 185.

Danzig I 4, 66, 80; II 182, 236, 271,

168, 272. Brentano I 163.

Breslau I 1, 3—10, 66, 73, 83. 84, 89, 91, 92; II 9, 87, 105, 160, 162, 182, 191, 236, 268, 270, 271.

Britz II 184.

Bromberg I 346, 351.

Brünn I 57, 58, 84.

Brüssel I 118, 291; II 70.

Brüx I 58.

Bücher L. I, 96.

Bücher Dr. C. I 3, 36, 81, 90; II 124, 233, 257.

Bürgerliches Gesetzbuch II 256.

Campagna von Rom I 64.

Cannstadt I 90.

Capitallatifundien II 117.

Capitalismus I 152; II 119,

(Samt, Dr. I 278.

Cahn, Dr. I 100.

Centraldarlehnstasse in Bayern II 220.

„    in Preußen II 220.

Centralstelle für Wohnwesen II 213. 261. Eentralverein für das Wohl der arbeitenden Klassen 1 152.

Centrumspartei I 161, 167.

Charlottenburg I 1, 6, 287, 330; II 87, 98, 501, 142, 160, 182, 186, 191, 236, 268, 271, 276.

Chemnitz I 1, 29—32, 66, 83; II 6, 271. Chikanierstreifen II 165.

China H 123, 197, 198.

Citybildung I 81; II 21, 89 95, 191. Classen II 132.

Cohn Louis I 171, 173, 174.

Colmar H 67.

Communalabgabengesetz in Preußen II 155, 171, 182.

Conrad I 163.

Conservative I 161.

Consmnvereine I 142, 171, 282.

Cottage I 232.

Cronenberg II 156.

Crüger Dr. I 280.

Culturkampf I 105, 152.

Dachwohnungen II 45 ff.

282.

Darmstadt I 260.

Dickens I 125.

Diederichs II 197.

Dölger Dr. II 44.

Dortmund I 66, 330, 334; II 160, 182, 235, 236, 272.

Doppelhaus I 232.

Dreesbach I 249.

Dreiklassenwahl II 87, 231, 233 ff. Dreißigjähriger Krieg II 5.

Dresden 3, 4, 5, 6, 8, 9, 66, 83, 84, 8 ), 91, 92, 224, 246, 260, 274, 308; 1185, 268, 271, 279.

Ducpetiaux I, 113 Dülken I 287, 288; II 157.

Düren II 235.

Düsseldorf 4, 66, 219, 246, 260, 271, 330, 337; II 56, 105, 113, 160, 162, 182, 191, 217, 234, 23 ;, 272.

Duisburg 1285,28?|, 289, 308,329; II157, 160, 161, 182, 235, 236.

Gbeling Dr. II 248.

Eberstadt II 20, 21, 22, 24, 26, 33, 35, 90, 93, 109, 176, 181.

Eberswalde II 160.

Edinburg I 204.

Eger I 58; II 127.

Eigenthumshaus I 246, 276, II 5, 35, 211. Einfamilienhaus I 118, 143, 232, 238;

II 5, 67, 73, 94, 146, 211. Einkommens-Verhältnisse I 102.

Einzelhaus I 99.

Eisenbahner bayerische I 19, 253, 280; II 273.

Eisleben I 251.

Elberfeld I 1, 4, 66, 215; II 160, 161, 182, 191, 235, 272.

Elisabeth von England I 119.

Ellerbeck I 256.

Elsaß-Lothringen I 218, 317; II 180, 240. Emden I 246.

Frankfurt a. M. 11, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 23, 66, 83, 84, 89, 91, 92, 148, 290, 295; II 9, 52, 58, 75, 88, 93, 96, 105, 111, 113, 135, 139, 179, 182, 191, 217, 235, 237, 268, 270, 272, 274.

Frankfurt a. M., Zwangsumlegung II 139. Frankfurter Verein zur Förderung des Arbeiter-Wohnungswesens I 343.

Frankfurt a. O. 15; n 180, 236, 283. Frankreich I 1, 2, 109 ff., 324; II 133, 180. Freese I 68; II 41.

Freiberg, S II 67.

Freiburg Br. I 3, 246, 260.

„ Beurbarungshäuser I 260. Freisinnige Partei I 166.

Freiwirthschaft, Freihandel (freies Spiel der Kräfte) I 84, 104, 109, 114, 119, 152, 164, 165, 248; H 6, 121, 123.

Freund Dr. II 245.

Freizügigkeit II 250 ff.

Friedrich II. von Preußen II 12, 13. Frommel I 93.

Fuchs I 338; II 88.

Fürth II 188.

Galen v. I 162.

Geländespekulation II 165 ff. Gemeindeordnungen I 80; II 18, 235 ff.

E emeinde-Sozialismus I 121, 302.

Gemeinde - Sozialismus und Wahlrecht in England II 241.

Gemeindesteuern I 117, 327.

Gemeindlicher Wohnungsbau I 245, 260. Gemeiner Werth I 328; II 94, 154 ff., 164. Gemeinnützige Bauvereine I 180, 183, 322. Genf I 260, 308.

Genossenschafts-Häuser I 277. General-Commissionen I 179, 347; II 135. Genossenschaft, latente I 150.

Gent I 113; II 70.

George Henry II 120.

Gerresheim II 157.

Gesundheit, öffentliche II 43. Gesundheitsgesetzgebung in England I 127. Gesundheitspflege, deutscher Verein für öffentliche — I 99, 205; II 248.

Gesundung ungesunder Häuser ltnb Quartiere I 129, 226; II 265, 296.

Emmerich t 287.

Engel I 163.

Engels Friedrich I 154, ILO, 158, 169. England I 2, 119—147, 205, 206, 246, 263, 324, 326, 352; II 8, 90, 94, 117, 123, 126, 133, 201, 207, 241.

Englische Arbeitszeit II 209. Enteignungsplan I 139; II 126.

Enteign ungsrecht 1 108; II 124, 265.

„    der Gemeinden II124,265.

„    in Holland II 126.

„    in Preußen II 127.

„    in Bayern II 127, 129.

„    in Baden II 128.

„    in Sachsen H 128.

„    in Hessen II 296.

„    der Gemeinden in England

I 129, 132.

Erbbaurecht I 293, 296; II 106 ff.

Erfurt II 182, 236.

Erfurter Programm I 156.

Ertragswerth II 153.

Eschweiler II 160.

Essen I 1, 4, 215, 219,246; 11 157, 160, 182, 191, 235, 236, 272.

Eßlingen I 90.

Etterbeck II 70.

Euskirchen I 288.

Evangelisch-sozialer Congreß I 175.

Eynern II 137.

Fäcalienverwerthung II 68.

Familienhaus II 43, 68.

Familienleben I 31, 32, 94, 103.

Faucher II 5, 6, 71.

Favoriten I 58.

Fehlheim I 342.

Festungsstädte (Zuwachssteuer) II 203. Feuerversicherung II 31.

Fischer Theodor II 83.

Flesch II 85, 253, 255.

Flensburg II 160.

Fourier I 109.

Francois II 197.

Frank I 189.

Frankl Dr. II 227.

Franken I 193.

Frankenheim I 73, 342,

Gewerbeaufsichtsbeamte (Berichte derselben)! Haus- und Grundbesitzer Is 87, l '86; II 282 ff.

-Monopol II 20 ff. -Vereine II 246 ff.

Gitschin I 58.

Gladbach-M. 1299,308,335; II 160/182, Hausbaukosten I 112; II 46 ff.

222.

Glasgow I 125, 136, 139.

Gnauck-Kühne I 100.

Gneist II 163.

Göhre I 29, 90, 242.

Görlitz I 3, 84; II 160, 172, 182, 236. Göttingen I 260, 280, 334.

Goltz v. d. I 209, 212; II 258.

Graz I 57, 58.

Grävell II 186, 247.

Greifswalde I 283.

Gretzschel I 338.

Großindustrie I 250, 258.

Großlichterfelde II 160.

Großstadtbildung II 88 ff.

Grundherrschaft II 5, 13. „Gründungs"-Periode von 1873, II 15. Grundbuch I 332 ; II 177, 304.

Grund- und Hausbesitzer I 80; II 20.

ihr Privilegium in den Gemeindevertretungen II 232, 236. Grund- und Hausbesitzervereine II 23, 139. Grundsteuer II 94.

Grundsteuerordnung in Preußen vom 16. März 1895, II 175.

Grunewald II 98, 100.

Gmmnersbach I 289.

Aalberstadt II 182.

Halte S. I 3, 5, 66, 89, 91, 251, 295;

II 41, 113, 182, 235, 271, 279. Hallgarten II 202.

Hamburg I 3, 4, 5, 6, 8, 9, 27, 67, 83, 84, 89, 91, 92, 218, 223, 230, 327 ; II 41, 67, 133, 163, 180, 205, 209, 268, 271, 277.

Hanau I 270.

Hannover I 3, 4, 8, 9, 66, 89, 91, 280, 281, 309, 317, 319, 322, 334; II 191, 235, 237, 271.

Haussen II 170.

Hansestädte I 317.

Harburg I 335; II 67.

Hasenelever II 287.

Hausbau auf Spekulation II 36 ff. Haussteuer I 328; II 94, 155 ff. Haushofer Dr. I 165.

Haußmann I 60.

Havelbruch I 73.

Hecht II 24.

Heerdt I 329.

Heidelberg 1 3, 260; II 133.

Heilbronn I 90, 246.

Heilsarmee I 121.

Heimarbeiter, Wohnverhältnisse II 281. Heimstätte I 344.

Held II 174.

Helferich II 170.

Helgoland II 235.    ^

Herkner I 248.

Herford II 135.

Hernals I 58.

Herne II 191.

Hertzka II 123.

Heß, Dr. Hans I 21.

Hessen I 218, 222, 317, 344; II 67, 133, W 217, 219, 238, 292.

Hessen-Nassau I 28l, .317, 319; II 136, 235, 237, 292 ff.

Heyl v. I 166.

Hill, Oetavia I 147.

Hitze Dr. I 190, 192, 348.

Höhscheid II 157.

Ho h enz oller'sch e Boden- und Wohnungspolitik H 11 ff.

Holland II 93, 180.

Homburg, Pfalz I 313, 351.

Horacek II 97.

Huber V. A. I 102, 120, 149.

Hugo C. II 267.

Hypothekenbanken II 93, 103.

„ -Bank, Rheinische II 26. Hypotheken-Verschuldung, steigende II 28 ff. Jäger, Dr. E. I 166, 188; II 163, 195. Ihering II 8.

Individualistisches Wirth schastsfystem I 57; H 6, 10, 64 ff., 120.

Industrie-Wohnstraßen I 185; II 254. Jnsbruck I 58, 84, 207. Jnvaliden-Versicherung I 315 ff., 343;

II 215, 226-228.

Irin er II 137.

Italien I 2, 64, 101; II 133. Kaiserslautern II 191.

Kaiserswerth II 157.

Kaldenkirchen I 288; II 157.

Kalifornien I 303.

Kampfs meyer I 335.

Kanalkosten I 329, 331; II 69.

Kansas I 302.

Kapitalmarkt, deutscher II 33.

Karlsbad I 57.

Karlsruhe I 3, 5, 22, 66,260; II 75, 87. Karolinerrthal I 58.

Kasernirungsrente II 21, 91,

Kassel I 66, 246, 260, 276, 343.; II 182, 271.

Katheder-Sozialisten I 163.

Kattowitz II 191, 284.

Kautsky II 243.

Kellerwohnungen I 206; II 43 ff. Kiautschou II 188, 196.

Kiel I 3, 4, 5, 89, 256, 287: II 160,271. Kleefeld I 334.

Kleinbahnen II 208.

Kleinhaus II 43, 146.

Kleinhaus, gesetzlicher Begriff II 263, 302. Kleinhäuser in England I 140. Kleinwohnungsbau 1 244 ff., 324, 325; II 7, 9, 55.

Kleinwohnungsbau, seine öffentlichrechtliche Organisation II 210 ff. Kleinwohnungsbau in Hessen II 292 ff. Knauer I 91.

Koblenz II 56.

Köbner Dr. II 197.

Köchlin I 247.

Kogler Dr. II 286.

Köln I 3, 5, 8, 66, 85, 89, 91, 219, 288, 330; II 4, 56, 58, 67, 75, 156,. 160, 161, 182, 191, 235, 236, 272. Königsberg I 3, 4, 8, 9, 83, 86; II 236, 271.

Köpenick n 160.

Körösi II 43.

Kolleetivistisches Wirthschaftssystem II 120. Kommunalabgabengesetz in Preußen II146, 154, 171.

Kopenhagen I 107, 327.

Krankenkassen, öffentliche I 320.

Krefeld I 66, 288; II 157, 182, 236, 272, Kreisordnung in Preußen II, 17.

Krieger, Dr. II 229.

Krupp I 258.

Kurella Dr. II 270.

Kurfürstendamm, Berlin II 98, 185.

Laband II 225.

Laderrschluß, früher II 210.

Laissez faire I 151.

Landarbeiter II 251, 283, 285, 286. Landes-Creditkgsse in Hessen II 217, 294. Landesversicherungsamt bayerisches II 37,40. Landflucht 11 251.

Landhaus II 52.

Landolt I 42, 91, 92 ; II 4.

Landwirthschaft II 33.

Landsberg II 67, 282.

Langenberg II 156.

Latscha I 185.    :

Lausanne I 51, 91. lease, englische II 108.

Lebensversicherung I 116/

Lechhausen II 191.

Lechler I 175, 184.

Ledigenheime II 265, 303.

Leipart I 22.

Leipzig I 1, 2, 3, 4, -5; 8, 83, 84, 89, 91, 92, 272, 283, 295; 1141, 87, 105, 111, 268, 271, 281.

Leitsätze für das Vorgehendes Reichs II 260.

„ f. d. V. der Einzelstaaten II 261. Lennep II. 157.

Lette I 152.

Lepreux I 114.

Leubuscher II 229.

Leuthold I 205.

Lieber I 93.

Liberalismus I 79, 149, 151, 163, 164, 167 ; II 123.

Liebrecht I 184, 266, 273, 278, 284, 316, 319, 338 ; II 216, 229,

Liegnitz I 5; II 236. Lindemann Dr. II 207. Linden II 191.

| Miethhaussteuer II 155 ff.

Miethkaserne I 6, 143; II 7, 17, 30, 42,

60.

Linz n. D. I 52, 58, 308. Linz n. Rh. I 287.

Miethkaserne, ihr Siegeszug II 267. Mietpreise I 15, 40, 46, 65—69, 92; | II 32, 88.

Logierhäuser, öffentliche I 138, 263; II 265. | Miethpreise für den Kubiknreter I 16, 40, Lohnfrage II 85, 90.

Liverpool I 136, 139, 204.

!    47, 06, 88.

London I 52, 53, 81, 84, 120, 121, 125, j Miethrecht II 256 ff.

133, 147, 292, 300; II 1, 22, 41, 110. j Miethsteigerung, gewerbsmäßige I 18; II 21, Londoner Graffchastsrath I 120, 139; II i 24 06 ff., 272, 270.

201, 208.

| Millionenbauern II 100.

Ludwigshafen a. Rh. I 281; II 191. Lübeck I 5, 6, 89, 91; II 4, 41, 67, 75, 229.

Lüneburg I 224.

Lüstraum aus die Person 1 14, 16, 21, 39,

54, 74, 204 ff.

Luzern I 50.

Lyon I 109.

Magdeburg 1 3, 8, 9, 66, 89; II .162, 236,

~ 271.

Mailand I 308; II 208.

Mainz I 66; II 133, 203.

Malstatt-Burbach II 156, 160, 172.

Manchester I 136.

Manchesterlehre I 152, 165.

Mangold, Dr. v. I 195; II 84, 114, 221.

Mannheim I 3, 4, 5, 8, 9, 66, 67, 219,

260, 278, 287, 294; II 75, 88, 111,

271, 275.

Mafsenmiethhaus I 238; II 92, 146.

Massenquartiere I 220.

Marx Carl I 168.

May I 66, 341.

Mecklenburg I 71, 317; II 117, 127.

Medizinalpolizei I 225.

Meiderich II 157.

Meiningen I 231.

Meissen II 85.

Merzig I 74, 289.

Mettmann II 157.

Metz I 4, 66.

Meyer, Alexander II 166, 171, 185.

Meyer'sche Stiftung in Leipzig I 237, 272, Neuweifenfee II 160. 283.

Miether, ihre Stellung II 21, 27, 32, 34.

I Militfch I 73.

Mittelalter I US, 174; II 5, 10, 12, 77, 107, 123.

Mittelfranken I 317.

Minnesota I 303.

Miguel I 86, 164, 182, 191; II 167, 171, |    175, 230, 253, 256.

Mottle II 81.

Master I 98, 99.

Mülhausen I 66, 232, 278.

Mülhausen, Arbeiterstadt I 247.

Mühlhausen II 67.

Mülheim a. Rh. I 275; II 67, 160, 161. Mülheim st. R. I 308.

München I 3—9, 14-19, 66, 84, 85, 89, 91, 100, 166, 204, 282, 287 ; II 20,23, 24, 37, 44, 46, 49, 61, 67, 69, 75, 85, 88, 97, 148, 191, 268, 271, 272. München, Herbergen I 18.

Münster W I 330; II 160.

Napoleon III. I 60, 109.

Rationalisirung des Bodens II 121. Nationalliberale Partei I 165,

II 234.

166;

Naumburg II 160.

Neapel I 64.

Neese I 1.

Neuenburg I 260. Neu-Lerchenfeld I 58.

Neuß I 287; II 135, 157. Neusatz II 160.

Neuseeland II 177.

Nieden Walter zur — I 328; II 156,

161.

283.

Nordamerika I 2, 302.    | Pommern I 71, 317.

Nürnberg I 21, 60, 260; II 188, 191, 272. - Posen I 317; II 117, 230, 271.

i Potsdam II 12, 87, 236.

Prag I 51, 57, 84; II 97, 133.

Preußen I 190, 218, 220, 251, 327; II 20, !    29, 60, 127, 135, 157, 180, 208, 234,

!    235.

Oberbayern 1 317.

Oberfranken I 71, 317.

Oberhessen I 71, II 160.

Oberpfalz I 317.

Oberschlesien I 243, 250.

Oberverwaltungsgericht in Preußen II 164, Preußen, Erlasse vom 19. März 1901 I 197;

II 246.

Preußen, Erlaß vom 2/20. Okt. 1899 II 158. | Prostitution I 13. j Proudhon I 157.

Oesterreich I 2, 51, 69, 104, 205, 321,325, j Uadevornrwalde I 288.

326; II 94, 111, 133, 180, 299 ff.

für Arbeiter I 190.

Nicderbayern I 317. Niederösterreich H 286. Newyork I 302; 11 75, 201. Nött II 159, 164, 175, 182.

172.

obstructive buildings I 129; II 132. Odenkirchen I 287.

Oertel II 235.

Ohligs II 157.

Oldenburg I 317.

Opladen I 287; II 157.

Oppeln 11 284.

Oppenheimer I 135, 143, 145, 206. Osnabrück I L

Ostdeutschland I 10, 72, 258; II 74, 271. Ostelbien I 345; II 284.

Ostpreußen I 71, 73, 317, 343, 351; II 117,

Ottakring I 58.

Pachnicke II 245.

Paderborn II 172.

Pagenthorn II 169.

Palermo I 64.

Pankow II 160.

Panoramastraßen II 52, 77.

Paris I 53, 59—64, 84, 218. Parisius I 152.

Parlamentszüge II 207. Peabody-Stiftung I 145; II 291. Peel R. I 119.

Pest II 43, 58, 133.

Pfalz I 317.

Phalanflöre I 109.

Philadelphia II 4.

Philippovich I 51, 68, 206; II 111. Pichler Dr. I 192.

Picot I 113.

i Pilsen I 51, 58.

Pirna II 85.

| Plätze, öffentliche II 78, 81.

| Polizeworschriften über Wohnwesen I 217 ff.

Rafsalovich I 61.

| Rahts Dr. II 229. Raiffeisenvereine I 342. Recklinghausen II 160. Rees II 157.

Regensburg II 67.

Reichel I 166.

Neichenberg I 51, 52, 57, 58.

Reichstag I 192, 255.

Reichsverfassung (über das Wohnwesen) II224, Reichsverstcherungsamt II 37. Reichswohnungsgesetz II 230, 256 ff.

Verein I 195, 231.

Reihenhaus I 233. Reincke I 205.

Reinickendorf II 160. Rentengüter I 346 ff.

Rheindahlen II 157.

Rheinischer Verein zur Förderurrg des Arbeiterwohnungswesens I 112, 209, 213, 284, 309, 336.

Rheinprovinz I 281, 284, 308, 309, 317;

II 222, 235, 237.

Rheydt I 288; II 67, 157.

Richter Dr. II 227, 284.

Richter Eugen I 157.

Riehl II 81.

Rieselfelder II 68.

Ringstraßen II 77.

239.

Slums I 121, 130.

Smet de I 308.

Smichoo I 58.

Smith Adam I 151; II 14.

Sozialdemokratie I 11, 153, 167, 169, 244, 338, 339; II 241 ff., 255.

Sozialdemokratie, Wohnungsprogramme II 287, 288.

Sozialdemokratische Gemeindewahl - Programme (für Brandenburg, für Sachsen,, für München, für Hamburg) I 171.

„Soziale Praxis" II 70, 73,139, 221, 245, 246.

153.

Nixdorf II 164, 191.

Rodbertus I 149.

Römisches Recht II 119, 123, 139.

Rösicke E 245.    :

Rom, al.ies I 105.

Ronsdors I 287: II 157.

Roscher I 80.

Rostand I 113, 307.

Rotterdam II 105.

Rowton-Hnus I 139.

Rubner Dr. II 229.

Ruhrort II 157. '

Rumänien II 117.

Rußland I 104.

Saarbrücken II 67.

Saargebiet I 250.

Sachsen I 71, 204, 205, 219, 224, 230, 252, 259, 317, 319, 344; II 20, 31, 128, 134, 148, 180, 202, 231, 238." Sachsen-Anhalt I 317.

Sachsengänger I 73; II 285.

Salzburg I 58, 84.

Sandenprozeß II 93.

Sax I 159.

Say I 151.

Schall I 248

Schäffle I 162, 175, 184; II 227.

Schilling II 56.    '

Schippe! I 155.

Schirmer I 14, 189; II 163, 195. Schlafgängerwesen I 2, 53, 58, 89, 100, 264; II 228, 247, 269, 270. Schlafgängerwesen in England 1 138. Schlesien I 71, 73, 317, 346. Schleswig-Holstein 1281, 317,319; II 235,

Schmidth I 108.

Schmoller I 83, 87, 95, 103, 163, 278. Schnezler I 106.

Schöneberg II 184, 186, 191. Schollenbindung II 252.

Schottland II 117.

Schrameier Dr. II 197 Schwaben I 317.

Schwachhausen II 169.

Schwalbe II 43, 44.

SchwalbeMes Gesetz I 237.

Schweiz I 105.

Schuldzinsen-Abzug (Haussteuer) II Schultze-Delilffch I 151. 270, .279. Schweidnil! II 160." 1 Selbsthilfe I 104, 141, 150, 245; II 211. Seyboth I 167.

Sepdel II 225.

Shastesburp I 119.

Siebcngebirge II 128.

Singer I 68, 88, 245; II 97.

Singer Paul I 169, 171, 175.

Sitte Camillo II 79.

Sittlichkeit I 66, 93—96, 100, 10ß.

„ auf dem Lande I 70 • II 285.

Sohnrey I 343.

Solidarheft I 270.

Solingen I 287, 288; II 157, 160. Solon 11 119.

Sonnenberg in Thüringen I 32—34. Sonntagsruhe II 210.

Spandau II 236.

Sparkasse, belgische I 114, 308.

Sparkassen, öffentliche I 307, 342.

„ Reservefonds I 310.

„ Ueberschüsse I 311.

Spekulation in Gelände I 81) 85, 88: 1185 87, 88 ff., 91, 103, 164 ff., ISO, 194. Speculativer Hausbesitz II 8, 11, 23 ff., 28,

Spöhrer I 313.

Staatsbürgschaft für die Baupfandbriefe I 176; II 219.

Staatshilfe I 153, 245; II 211. Staatssozialismus II 10.

Viersen U 157, 160.

Vogt I 165.

Vohwinkel I 275; II 160.

Voigt O. II 10, 11, 12, 14, 17, 31, 34, 96, 98, 101, 186.

Volksheilstätten II 229.

Volksverein für das katholische Deutschland I 231.

Stadterrveiterung II 67, 103, 132, 141 ff.,

212.

Stadtgärten II 78.

Städtebau II 74 ff.

Stüdtetag, Hannöver'scher II 232. Städte-Wachsthum I 76-81.

Städtische Baupolitik II 1 ff.

Städtische Bodenpolitik II 84 ff.

Städtische Steuerpolitik H 151 ff.

Städtische Verkehrspolitik II 203.

Staffel-Bauordnurrg II 54 ff., 66 ff., 263. Statistisches Jahrbuch deutscher Städte I 3, 4, 5, 6, 8.

Steglitz II 160. min II 89, 98, 114.

Steinthal Dr. II 228.

Stempelsteuer in Preußen I 331. Sterblichkeit 11 43.

Sterblichkeitsziffer I 56, 96, 97.

Stettin I 34, 83; II 191, 236, 271. Steuerbegünstigungen für Kleinwohnungen

I    324 ff.; II 263.

Steuerbegünstigungen für Kleinwohnungen in Oesterreich I 299 ff.

St. Gallen I 51, 106, 107, 108. StierSomlo II 257.

St. Ingbert II 191.

Stolz Dr. I 279.

Stralau II 160.

Straßburg I 1, 4, 24—27, 66, 212, 219, 260; H 75, 272, 280.

Straßenbahnen II 187.

Straßenbau II 66, 142 ff.

Straßenkosten I 329, 331; II 69. matt Will II 184.

Stubben II 58, 66, 77, 132, 147.

Stuttgart I 4, 22, 66, 90, .211, 219, 264;

II    49, 50, 51, 65.

Superficies, römische II 107.

Tabaknrbeiter, Wohnverhältnisse II 281. Terraingesellschaften II 85, 165, 186.

Teudt 1 184.

Theilhast I 270.

Thorn II 282 Thüringen I 71, 317.

Tirpitz II 197.

Trakehneu I 72.

Trap I 108.

Triest I 57, 58.

Trier II 75.

Trirnborn Dr. I 304.

Troppau I 58.

Trüdinger I 258.

Trunksucht I 94, 96.

Tuberkulose I 97; U 227, 229, 277, 286. Turin I 308 ; II 208.

Whbrenren II 169.

Urfahr I 52.

Unverdienter Werthzuwachs II 183 ff., 196. „    „ (Betterment) II

200 ff.

Unterfranken I 317.

Unfall-Versicherung I 320, 321.

„    ,,    landwirthschaftliche I344.

Umsatzsteuer, städtische II 94, 180 ff.

„ in Kiautschou II 196.

Ulm I 90, 260; II 204.

Uerdingen II 157.

Hierein für Sozialpolitik I 1, 2, 164. Vereinigte Staaten I 104.

Verschuldung, ländliche II 29, 118.

„ nationale II 28, 118.

städtische II 28, 29, 93.

Vollmar I 156.

Vorgärten II 49, 67. Vorkaufsrecht II 261.

„ in Kiautschou II 196. Vorortverkehr II 85, 205 ff.

Mühring I 58.

Wagner Ad. I 70, 71, 163; II 170, 173. Wald I 288; II 157.

Wahlrecht II 20, 23, 87, 235 ff.

Wahlrecht in England I 121, 125; II 241. Washington I 302, II 4.

Wasserstraßen I 185; II 205.

Weber Max II 286.

271.

der deutschen Großstädte II

staatliches II 212.

Wohnungsbank, staatliche I 176; H 261. Wohnungsbau, gemeinnütziger I 265, 322;

gesetzlicher Begriff H 262.

Wohnungsbau, spekulativer II 37, 224.

I 208.

I 113.

287.

Wehrkraft I 99.

Weihe I 190, 348.

Weise Dr. 1 286.

Wettstein II 137.

Wermelskirchen II 160.

Werthsteuer in Kiautschou II 196. Werthzuwachs, unverdienter II 183 ff., 196, 200.

Werthzuwachs in Kiautschou II 196. Westdeutschland II 19, 271.

Westfalen I 28, 71; II 235, 237, 281, 317. Westpreußen I 317; II 282, 283.

Wieliczka I 58.

Wien I 51, 53—59, 68, 84, 98; II 61, 75, 97, 286.

Wiener-Neustadt I 58.

Wiesbaden I 66, 330; II 160.

Wilhelms bürg II 160.

Winterthur I 51, 106, 107, 109.

Wirth II 198.

Wißmann II 197.

Wohlfahrtspflege aus dem Lande II 192. Wohudichtigkeit I 7, 8, 44, 53, 66, 83. Wohndichtigkeit in deutschen Großstädten II

Wohngesetz, ehernes H 34, 71, 90, 96. Wohnstatistik I 2, 8, 9, 36.

267 ff.

Wohnungs-Amt I 211.

Wohnungsbau-Commission Wohnungs-Congreß, internationaler Wohnungs-Feudalismus I 80. Wohnungsgeldzuschüsse II 85, 90, 192. Wohnungs-Gesetz II 272. Wohnungsgesetzgebung in England I i- tt-

Wohnungs-Inspektion I 208; II 211, 248, 254, 297.

Wohnungsnot!), die Thatsachen I 2 ff., 89; II 207 ff.

Wohnungsnoth auf dem Lande I 70—74; II 284.

Wohnungsnoth und ihre Ursachen 1 75—92. Wohnungspflege I 208; II 211 Wohuungsüberfüllung I 92. Wohnungswechsel I 94.

Wohnungswucher I 1, 131, 153; H 119, 258.

Wohnziffer I 91.

Wolf Henry 1 307.

Wolfenbüttel I 287.

Wolfram I 167.

Wollenweber I 271.

Woolwich II 184.

Worsement II 201.

Wülfel I 334.

Wülfrath II 157.

Württemberg I 219, 252, 317, 344; II 178, 180, 204, 240, 274, 289.

Würzburg I 287; II 41, 75.

Wurm I 171.

Zedlitz-Neukirch v. I 350.

Zimmerstatistik I 8, 91.

Zimmervermiethung, Zunahme der gewerbsmäßigen II 269.

Zizkov I 58.

Zonen-Bauordnung II 54 ff., 58 ff-, '2. Zonen-Enteignung II 130 ff.

Zürich I 51, 69, 91, 216.

Zukunftsstaat I 155, 156, 245; II Zuwachsrente II 94, 184 ff.

Zuwachssteuer II 188, 203. Zwangsenteignung II 103, 124 ff. Zwangsumlegung H 130 ff. Zwangsumlegung in Frankfurt U 135 ff. Zweibrücken II 191.

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WYDZIAM POLITECHNICZNE KRAKOW

Biblioteka Politechniki Krakowskiej

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