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BERICHT

Ist diese Frage bisher in den Gemeinden in einer i

Summe . . 1512 ha 85 m2

La politique communale en matière d’habitations à bon marché en France.

Läßt sich die das Wohnen verteuernde Wirkung der M

Die kommunale Wohnungspolitik in Ungarn, namentlich in Budapest.

Kommunale Wohnungspolitik in Deutschland.

The Housing Policy of the Local Authorities in

Sur un nombre total de 45.959 maisons construites

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Die ballgenossenschaftliche Bewegung in Schleswig-

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige

Organization of Credit for Housing purposes.

The Organization of Credit for Housing Purposes.

Wenn Wagner-Roemmich den Wolkenkratzern besondere 

The Cottage versus the Block.*)

Blocs ou Cottages.

La question© della casetta (cottage) e del grande fabbricato (block).

Dritter Fall. Es ist eben gezeigt worden, daß Vor

Cottage or Block.

The Repair of Small House Property.

Baukosten für Kleinwohnungen in den Niederlanden.

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen ?

Avant 1903, le Bureau de bienfaisance de la ville 

In Württemberg hat Stuttgart, in Baden Mannheim, i

Les progrès réalisés en France dans ces dernières années dans le domaine de l'habitation à bon marché.

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Österreich während der letzten fünf Jahre.

Les habitations à bon marché en Roumanie.

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Bautätigkeit.

Housing plans of the Russell Sage Foundation.

BERICHT

ÜBER DEN

IX. INTERNATIONALEN

WOHNUNGSKONGRESS

WIEN, 30. MAI BIS 3. JUNI 1910

HERAUSGEOEBEN VOM

BUREAU DES KONGRESSES

I. TEIL:

REFERATE

WIEN 1911

VERLAG DER ZENTRALSTELLE FÜR WOHNUNGSREFORM IN ÖSTERREICH

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Biblioteka Politechniki Kiakowskiej

BERICHT

ÜBER DEN

IX. INTERNATIONALEN

WOHNUNGSKONGRESS

WIEN, 30. MAI BIS 3. JUNI 1910

HERAUSGEGEBEN VOM

BUREAU DES KONGRESSES

I. TEIL:

REFERATE

WIEN 1911

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Vorbemerkung.

Die große Zahl der dem Kongresse zur Verfügung gestellten Referate machte eine Teilung des Kongreßberichtes in zwei Bände erforderlich, von denen der erste die zur Vorbereitung des Kongresses erstatteten Referate, der zweite den Bericht des Kongreßbureaus und das Verhandlungsprotokoll des Kongresses enthält.

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Inhaltsverzeichnis.

Contents.

Table des Matières.

Thema I. Kommunale Wohnungspolitik.

Ière Question. La politique communale en matière d’habitations. Ist Question. Municipal Housing.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

Kommunale Wohnungspolitik in Deutschland. Von G. Gretzschel .

Die kommunale Wohnungspolitik in Finnland. Von Einaar Book .    .

La politique communale en matière d’habitations à bon marché en

France. Par M. Maurice Dufourmantelle.........

Die kommunale Wohnungspolitik in Holland. Von Dr. jur. D. Hudig 111 Die Wohnungspolitik der Gemeindeverwaltungen in Österreich. Von

Dr. Felix Freiherrn von Oppenheimer..........

Die kommunale Wohnungsfürsorge in der Schweiz. Von Dr. phil

P. Groß .....................

Die kommunale Wohnungspolitik in Ungarn, namentlich in Budapest Von Dr. Enterich Ferenczi.............

Seite

75

103

133

158

180

B. Leitsätze. — Directrices. — Leading Principles.

Kommunale Wohnungspolitik in Deutschland. Von G. Gretzschel .    211

Die kommunale Wohnungspolitik in Finnland. Von Einaar Book .    .    221

225

La politique communale en matière d’habitations à bon marché en France. Par M. Maurice Dufourmantelle Die kommunale Wohnungspolitik in Holland. Von Dr. jur. D. Hudig 234 Die Wohnungspolitik der Gemeindeverwaltungen in Österreich. Von

241

Dr. Felix Freiherrn von Oppenheimer..........

Die kommunale Wohnungs für sorge in der Schweiz. Von Dr. phil.

245

P. Groß......................

Die kommunale Wohnungspolitik in Ungarn, namentlich in Budapest.

251

Von Dr. Emerich Ferenczi..............

Municipal Housing in the United States of America. By Robert W. de Forest......................

IV

Thema II. Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit. IIme Question. Organisation du crédit pour les habitations à bon marché. IInd Question. Organisation of Credit for Housing Purposes.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

Organisation, en Belgique du crédit pour la construction d’habitations

ouvrières. Par E. Deroover ..............

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Max Koska (Deutschland).........

Die baugenossenschaftliche Bewegung in Schleswig-Holstein. Von

Hansen......................

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Otto Stenroth (Finnland)..........

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von J. H. Faber (Holland) ..........

L’ ordinamento del credito per la costruzione di abitazioni a buon

mercato in Italia dal Comm. Dott. V. Magaldi.......

L’organisation du crédit pour la construction des habitations à bon

marché en Italie. (Traduction.) Par M. V. Magaldi.....410

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit. Von

Dr. Karl Pribram (Österreich).............

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Dr. J. N. Losfak (Österreich) .    .    ......

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Dr. Emerich Ferenczi (Ungarn).......

Organization of Credit for Housing Purposes. By John Nolen (United States of America).................

Seite

263

311

356

372

387

397

425

439

453

463

B. Leitsätze. — Directrices. — Leading Principles.

Organisation en Belgique du crédit pour la construction d’habitations

ouvrières. Par E. Deroover..............

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Max Koska (Deutschland).........

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Otto Stenroth (Finnland)..........

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von J. H. Faber (Holland)

L’organisation du crédit pour la construction des habitations à bon

marché en Italie. Par M. V. Magaldi.........

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit. Von Dr. Karl Pribram (Österreich)

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Dr. J. N. Losfak (Österreich)........

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren? Von Dr. Emerich Ferenczi (Ungarn)

Organization of Credit for Housing Purposes. By John Nolen (United States of America).................

471

474

480

. 483

487

. 497

501

. 509

Thema III. Kleinhaus oder Miethaus. IIIme Question. Bloc ou Cottage. IIIrd Question. Bloc or Cottage.

A. Berichte.

Rapports. — Reports.

Die Frage „Kleinhaus oder Mietkaserne“ in Deutschland. Von Dr. Karl

Keller......................

Bestellbauten und Verkaufsbauten. Von Dr. Hellmuth Wolff (Deutschland) .......................

The Cottage versus the Block. By Henry R. Aldridge (Great Britain) 572 Blocs ou Cgttages ? Par M. Georges Risler et M. Edmond Juge

(France).................

Einzelwohnhaus oder Mietkaserne? Von Johanna ter Meulen (Holland) ......................

La questione della casetta (cottage) e del grande fabbricato (block).

Dal Cav. Uff. Giannino Ferrini (Italia)........

Kleinhaus odejr Mietliaus? Von Theodor Bach (Österreich) .    .    .    634

Der Einfluß von Baubeschränkungen auf Mieten und Bodenwerte. Von Dr. Wilibald Mildschuh (Österreich)

Kleinhaus oder Miethaus? Von Dr. Emerich Fei'enczi (Ungarn) .    .    684

Seite

519

563

596

624

629

649

Directrices. — Leading Principles.

Bestellbauten und Verkaufs bauten. Von Dr. Hellmuth Wolf f (Deutschland) . ,......................

The Cottage versus the Block. By Henry R. Aldridge (Great Britain) 703 Blocs ou Cottages? Par M. Georges Risler et M. Edmond Juge

(France).....................

La questione della casetta (cottage) e del grande fabbricato (block).

Dal Cav. Uff. Giannino Ferrini (Italia)........

Kleinhaus oder Miethaus? Von Theodor Bach (Österreich) .    .    .    712

Der Einfluß von Baubeschränkungen auf Mieten und Bodenwerte. Von Dr. Wilibald Mildschuh (Österreich)

Kleinhaus oder Miethaus? Von Dr. Emerich Ferenczi (Ungarn) .    . 721

B. Leitsätze.

699

705

708

715

Thema IV. Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen. IVme Question. Comment édifier à bon marché une maison?

IVth Question. Recommendations for lessening the cost of improved

dwellings.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

Comment édifier à bon marché une maison? Par M. A. Gellé (Belgique) ......................

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten

von Kleinwohnungen? Von W. Fabarius (Deutschland) .    .    .    735

Seite

729

VI

Seite

Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as to plan, construction and building material. By John II. Barlow

(Great Britain)...................

Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as io plan, construction and building material. By Raymond Unwin

(Great Britain)...................

The Repair of Small House Property. By W. E. Lovsey (Great Britain) ..............'.........

Wie können die Baukosten für kleinere Wohnungen am geeignetsten

verbilligt werden? Von Birger Brunila (Finnland).....

Comment édifier à bon marché une maison? Par L. C. Lacau

(France).....................

Baukosten für Kleinwohnungen in den Niederlanden. Von J. M. A.

Zoetmulder....................

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen? Von Viktor Posteiberg (Österreich) .    .

How Electricity makes for Improved Dwellings? By Arthur Williams (United States of America)..............

740

744

750

755

760

786

794

807

B. Leitsätze. — Directrices.

Leading Principles.

Comment édifier à bon marché une maison? Par M. A. Gellé (Belgique) ......................

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen? Von W. Fabarius (Deutschland) .    .    .

Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as to plan, construction and building material. By John H. Barlow

(Great Britain)...................

Comment édifier à bon marché une maison? Par L. C. Lacau

(France).....................

Baukosten für Kleinwohnungen in den Niederlanden. Von J. M. A.

Zoetmulder....................

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen? Von Viktor Posteiberg (Österreich) .    .

813

822

824

830

838

841

Thema V. Die Fortschritte des Wohnungswesens während der letzten

fünf Jahre.

Vme Question. Les progrès réalisés dans ces dernières cinq années dans le domaine de l'habitation à bon marché.

Vth Question. The progress of improved Housing during the last

five years.

Les habitations ouvrières en Belgicpie. Par Jean Dubois et Alfred

van Melle.....................

Wohnungsfrage und Wohnungspolitik in Bulgarien. Von Dr. Christof Mutafov.....................

Seite

849

VII

Seite

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Kopenhagen während der

letzten Jahre. Von Cordt Trap............

Fortschritte auf dem Gebiete des Wohnungswesens in Deutschland

in den letzten fünf Jahren. Von Dr. jur. J. Altenrath .    .    .    887

Die Wohnverhältnisse der ärmeren Klassen in den größeren Städten

Finnlands. Von G. R. Snellman............

Les progrès réalisés en France dans ces dernières années dans le domaine de l’habitation à bon marché. Par M. L. Ferrand .    .    .    932

Die Fortschritte des Wohnungswesens während der letzten fünf

Jahre. Von A. Keppler (Holland)...........

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Österreich während der

letzten fünf Jahre. Von Dr. Emil von Fürth.......

Les habitations à bon marché en Roumanie. Par le Docteur Co-

stinescu .....................

Die Fortschritte auf dem Gebiete des Wohnungswesens in Schweden

1904—1909. Von Axel Ramm.............

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Ungarn in den letzten fünf Jahren. Von Dr. Emerich Ferenczi The Progress of Improved Housing during the last five Years in the

United States. By William H. Tolman, Ph. D........

Workmen’s Cities (Cités ouvrières) in the United States. By William H. Tolman.................. .

The Mills Hotels. By John Lloyd Thomas (United States of America) .......................

Housing plans of the Russell Sage Foundation. By Robert W. de

Forest (United States of America)...........

American town planning conferences. By George B. Ford.....1098

Housing laws in the United States and their enforcement. By Arthur E. Buchholz

The Octavia Hill Association of Philadelphia. By Gustavus A. Weber 1111

878

919

949

9G4

1000

1007

. . 1043

1062

1074

1089

1097

1103

Thema I. Kommunale Wohnungspolitik.

ÈRE

Question. La politique communale en matière d’habitations.

Ist Question. Municipal Housing.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

Kommunale Wohnungspolitik in Deutschland,

Von

G. Gretzschel,

Großh. Landeswohnungsinspektor (Dannstadt).

LEITSÄTZE.

I.    Die kommunale Wohnungspolitik soll in den Großstädten zusammengefaßt sein in einem Wohnungsamt als selbständiger Zweig der Stadtverwaltung. In mittleren und kleinen Städten sowie in sonstigen größeren Gemeinden oder Orten mit starker Vermehrung der Bevölkerung bedarf es ebenfalls einer kommunalen Wohnungspolitik. Ob auch hier ein besonderes Wohnungsamt einzurichten ist, das nebenamtlich geleitet werden könnte, hängt von örtlichen und persönlichen Verhältnissen ab.

II.    Die kommunale Wohnungspolitik hat sich in der Hauptsache auf folgende Gebiete zu erstrecken, deren Bearbeitung ganz oder teilweise dem Wohnungsamte zuzuweisen ist :

1.    Organisierung und Durchführung der Wohnungsinspektion.

2.    a) Beobachtung des Wohnungsmarktes in bezug auf Angebot, Nachfrage und Bedürfnis, Höhe der Mietpreise, periodische — möglichst jährliche — Zählung der leerstehenden Wohnungen unter Feststellung deren Größe, Lage, Mietpreis und Beschaffenheit.

b) Erhebungen über die WohnungsVerhältnisse im allgemeinen (Belegung, Lage, Mietpreis, Art der Benützung, Zustand in gesundheitlicher, sittlicher und baulicher Hinsicht). Hierbei empfiehlt sich ein Zusammenarbeiten mit dem statistischen Amte.

3.    Kommunale Bodenpolitik. Hier kommen in Betracht :

a) Beobachtung der Preisbewegungen auf dem Grundstücksmarkt.

b)    Möglichste Vermehrung des kommunalen Grundbesitzes, insbesondere solcher Ländereien, die bei Ausdehnung der Gemeinde voraussichtlich für Stadterweiterungszwecke gebraucht werden. Zentralisierung dieser Bestrebungen in einem besonderen Verwaltungszweig (Grundstücksfonds, Stadterweiterungsfonds usw.).

c)    Sachgemäße Verwertung des kommunalen Grundbesitzes, sei es beim Verkauf, bei Hergabe in Erbbaurecht oder für gemeinnützige Zwecke. Festsetzung von Bedingungen beim freien Verkauf, wie z. B. Rückkaufsrecht, Teilnahme der Stadt ,an etwaigen Wertsteigerungen, Festsetzung von Bebauungsfristen und der Folgen ihrer Nichteinhaltung. Anlage und Parzellierung von Wohnhauskolonien in Form von Gartenstädten oder in sonstiger, das Kleinhaus, beziehungsweise das gute und gesunde Wohnen fördernder Weise, Anlage von Gartenkolonien (Schrebergärten, Spielplätzen, Erholungsparks usw.).

4.    Förderung der soliden Privatbautätigkeit und der gemeinnützigen Wohnungsfürsorge. Hinweis der ersteren auf das nach den Wahrnehmungen des Wohnungsamtes hervortretende Wohnungsbedürfnis und Mitwirkung, beziehungsweise Anregung aller Maßnahmen, welche zur freien und gesunden Entwicklung der soliden Privatbautätigkeit geeignet sind. Unterstützung gemeinnütziger Bauvereine, Beteiligung durch Übernahme von Geschäftsanteilen, Bürgschaft für Darlehen, Hergabe von Grundstücken, Erleichterungen hinsichtlich der Steuern, Straßen-, Kanalanlagen usw.

5.    Unterbringung von Ledigen. Gründung kommunaler Ledigenheime und Verwaltung derselben, Unterstützung von Vereinen usw., die solche Heime eingerichtet haben.

6.    Einrichtung kommunaler Wohnungsnachweise.

7.    Aufstellung zweckmäßiger und guter Stadterweiterungspläne, Sanierung ungesunder Stadtteile, Erlaß von Ortsbaustatuten.

8.    Mitwirkung bei Regelung des Realkredits für die solide Privatbautätigkeit, etwa durch Gründung städtischer Hypothekenbanken.

9.    Verwaltung etwaiger Stiftungen, die dem Wohnungsbau dienen, sowie Erbauung von Wohnungen in eigener Regie der Gemeinde.

10.    Pflege der Beziehungen zu allen gemeinnützigen Vereinigungen usw., die sich in irgend einer Weise der Wohnungspflege widmen, wie Bauvereine, Wohnungsvereine, Hauspflegevereine usw.

II.    Ratserteilung in allen das Wohnungswesen betreffenden Angelegenheiten, namentlich in Mietstreitigkeiten.

III.    Der Leiter des Wohnungsamtes soll Mitglied der Stadtverwaltung und selbstverständlich fachkundig sein. Neben ihm wären noch einige ehrenamtliche Mitglieder des Wohnungsamtes zu ernennen, und zwar etwa noch einige Stadtverordnete, Vertreter der Hausbesitzer und Mieter, der Stadtarzt, ein höherer städtischer Techniker, der Polizeidezernent und ein Privatarchitekt.

Dem Wohnungsamte ist in der zu erlassenden Geschäftsanweisung das Recht einzuräumen, im Bedarfsfälle Sachverständige zu seinen Sitzungen zuzuziehen.

IV.    a) Den städtischen Bauämtern fällt die Aufgabe zu, eine gesunde, den fortschreitenden Bedürfnissen entsprechende Bebauung zu ermöglichen. Bei Lösung der unter IL, 7. und 9. bezeichneten Aufgaben ist gemeinsames Arbeiten von Bau- und Wohnungsamt erforderlich.

b) Bei Prüfung der Baugesuche ist den Antragstellern möglichst entgegenzukommen und die Beobachtung von Formalitäten im Rahmen des unbedingt Notwendigen zu halten. Insbesondere sollen sich die städtischen Bauämter nicht darauf beschränken, die Nachsuchenden auf die Erfüllung von Formalitäten hinzuweisen, sondern wo irgend angängig zur Beseitigung etwaiger Anstände selbst mit Rat und Tat unterstützend mitwirk en.

c)    Ein wesentliches Erfordernis ist die rechtzeitige Anlage von Straßen, deren Ausstattung mit Beleuchtungs-, Be- und Entwässerungsanlagen.

d)    Darüber hinaus sollen indessen auch der Ansiedlung in außerhalb des Bebauungsplanes gelegenen Bezirken, namentlich auch der gartenmäßigen Besiedlung, möglichst wenig Schwierigkeiten bereitet werden, insbesondere ist etwaigen diesbezüglichen Bauprojekten gemeinnütziger Unternehmungen nach Möglichkeit entgegenzukommen.

V. Das Verkehrswesen ist derart auszubilden, daß es den Bewohnern möglich ist, leicht und billig sowie ohne zu großen Zeitaufwand in die Außenbezirke oder Vororte zu gelangen. Die lokalen Verkehrsunternehmungen sind möglichst zu kommunalisieren. Vor Anlage von Verkehrswegen sollten die Gemeindeverwaltungen möglichst große Komplexe des an diese angrenzenden Geländes in ihren Besitz bringen. Es gilt dies auch für Fälle, in denen Eingemeindungen in Frage stehen.

VI. Aufgabe der Städte ist es ferner, die selbständigen Vororte zur Erzielung einer gesunden baulichen und verkehrspolitischen Entwicklung in organischen Zusammenhang untereinander und mit der Stadt zu bringen, zur Erzielung von Bebauungsplänen und Bauordnungen sowie Anlage von Verkehrslinien nach einheitlichen Gesichtspunkten.

Abschnitt A.

ALLGEMEINES.

Die grundsätzliche Frage, ob die Gemeinden verpflichtet sind, die Regelung des Wohnungswesens in die Hand zu nehmen oder ob es sich hier um Aufgaben handelt, die die Staatsverwaltung ganz oder zum Teil zu erfüllen hat, bedarf im Rahmen dieses Berichtes keiner Erörterung. Sie ist schon längst bejaht in dem Sinne, daß hier nur die Gemeinden selbst Ersprießliches leisten können und daß die Staatsverwaltung sich, darauf beschränken muß, die gesetzliche Grundlage für die Tätigkeit der Gemeinden zu schaffen und bei deren etwaigem Versagen auf Ergreifung geeigneter Maßnahmen der Gemeinden hinzuwirken.

Die Möglichkeit einer gesunden baulichen Entwicklung bildet den Lebensnerv einer jeden aufstrebenden Gemeinde.

Es ist ein großer Komplex von Fragen, die hierbei in Betracht kommen und dabei können die Leitsätze noch nicht einmal Anspruch darauf machen, den Aufgabenkreis vollständig erschöpft zu haben.

Der große Umfang des letzteren ist schon allein Beweis dafür, daß es zur sachgemäßen Bearbeitung aller dieser Fragen fachmännischen, auf große Erfahrung gestützten, durch fortdauernde Beobachtung der hervortretenden Bedürfnisse bestimmten Rates bedarf. Es handelt sich nicht nur um Fragen bautechnischer, sondern ebensosehr um solche wirtschaftlicher, hygienischer und sozialer Natur. Während die bautechnischen Fragen bisher schon meistens in den Bauämtern sachkundige Bearbeiter haben, solche auch für die hygienischen Fragen vorhanden sind, ist dies hinsichtlich der beiden anderen Gruppen bisher nur in sehr beschränktem Maße der Fall. Man darf ruhig behaupten, daß darauf größtenteils auch die vielen und zum Teil recht schweren Fehler und Versäumnisse zurückzuführen sind, die in der städtischen Wohnungs- und Ansiedlungspolitik bisher begangen worden sind und die noch auf Generationen drücken werden.

Hier kann nur durch Ausfüllen der vorhandenen Lücken Besserung geschaffen werden, d. h. durch Heranziehung von Fachleuten, die jene Fragen beherrschen. Ihre Tätigkeit ist der kommunalen Verwaltung organisch einzugliedern in der Form des in den Leitsätzen vorgeschlagenen Wohnungsamtes. Freilich werden damit neue Beamte geschaffen und in der gegenwärtigen Zeit der finanziellen Nöte, die den Ruf nach möglichster Beschränkung des Beamtentums immer lauter erschallen lassen, erscheinen solche Forderungen immerhin gewagt und nicht geeignet, demjenigen, der sie stellt, zu Popularität zu verhelfen. Aber mögen letztere Wünsche berechtigt sein oder nicht : die erforderlichen Ausgaben werden sich reichlich bezahlt machen. Gerade, weil es sich hier um Aufgaben handelt, deren rationelle Lösung nicht nur der Gegenwart, sondern auch einer fernen Zukunft zugute kommt, wird sich die Tätigkeit des Wohnungsamtes für die gesamte Wohlfahrt besonders förderlich und fruchtbringend erweisen.

Auf kaum einem anderen Gebiete ist den Gemeinden Gelegenheit zu sozialer Betätigung in dem Maße gegeben, wie auf dem hier in Rede stehenden.

Das Arbeitsgebiet der städtischen Bauämter wird durch das Wohnungsamt in keiner Weise eingeschränkt. Sie haben nach wie vor die ihnen jetzt schon zugewiesenen Obliegenheiten zu erfüllen. Ihr Zusammenwirken mit dem Wohnungsamte wird der baulichen Entwicklung eine gesunde Grundlage schaffen.

Die in den Leitsätzen niedergelegten Forderungen noch im einzelnen zu begründen, erscheint nicht erforderlich. Sie sind von allen Sozialpolitikern und Wohnungsreformern und wohl auch von den meisten Kommunalverwaltungsbeamten selbst als berechtigt anerkannt. Es kann sich nur noch darum handeln, ob sie in jeder Gemeinde in vollem Umfange durchführbar sind, beziehungsweise ob ihre Durchführung notwendig ist. Grundsätzlich muß dies unbedingt bejaht werden ; selbstverständlich wird die eine Maßregel notwendiger sein als die andere, in der einen Gemeinde wird zunächst diese, in der anderen jene dieser Forderungen in den Vordergrund treten.

Ein starres Prinzip läßt sich hier nicht festhalten, um so weniger, als die Verhältnisse in den einzelnen Gemeinden viel zu verschiedenartig sind, wie auch sonstige Einflüsse persönlicher und sachlicher Art in Betracht kommen.

Die Großstädte sollten alle dazu übergehen, Wohnungsämter in obigem Sinne zu errichten, mit einem besonderen Beamten (sozialen Beigeordneten, wohnungstechnischen Beigeordneten) an der Spitze, der seinerseits zu prüfen hätte, wo in erster Linie mit Reformen Hand anzulegen ist.

Ob dem Amte alle in den Leitsätzen erwähnten Obliegenheiten zu übertragen sind oder ob einzelne derselben unabhängig von dem Wohnungsamte anderen Reesorts zuzuweisen sind, ist lediglich eine Frage der Organisation und wird eben wieder nach den örtlichen Verhältnissen und Gepflogenheiten zu regeln sein. Jedenfalls sollte das Wohnungsamt aber mit jenen anderen Ressorts dauernd Fühlung haben und dies durch entsprechende Organisierung gesichert sein.

Aber auch in den mittleren Städten sollten möglichst derartige Ämter errichtet werden, die ebenso notwendig sind wie die wohl auch in allen mittleren Städten vorhandenen besonderen Bauämter. Auch die kleinen Gemeinden können an den zur Erörterung stehenden Fragen nicht Vorbeigehen, namentlich dann nicht, wenn sie sich in starker Entwicklung befinden. Jeder Kenner der Verhältnisse weiß, daß auch in den kleinen Gemeinden das Wohnungswesen nicht in befriedigender Weise geregelt ist, daß vielmehr z. B. hinsichtlich der Bodenpreise, Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses, Qualität der vorhandenen Wohnungen häufig Zustände herrschen, die im Verhältnis nicht besser sind, wie in den großen Städten. Freilich kann keine Rede davon sein, daß die kleinen Städte zur Bearbeitung dieser Frage besondere Beamte anstellen ; ein sich seiner Verantwortung bewußter Bürgermeister wird zweifellos in der Lage sein, diese Fragen mit in den Kreis seiner Verwaltungstätigkeit einzubeziehen. Die kleinen Gemeinden könnten sich aber zusammenschließen und ein gemeinsames Wohnungsamt einrichten, wobei es freilich zweifelhaft erscheint, ob das Amt den sich alsdann geltend machenden verschiedenen Interessen gerecht zu werden vermag. Es könnte auch daran gedacht werden, für die kleinen Gemeinden kreisweise Wohnungsämter einzurichten. Auch hierfür würde natürlich das soeben erwähnte Bedenken gelten. Jedenfalls sollten die Gemeinden mit mehr als etwa 3000 Einwohnern selbständig handeln, um eben ihren spezifischen Verhältnissen und Bedürfnissen gerecht werden zu können.

Sehr zu empfehlen ist die Einrichtung von staatlichen Zentralstellen zur Förderung des Wohnungswesens. Diese sollen nicht etwa als Aufsichtsinstanzen gegenüber den Kommunal Verwaltungen wirken, sondern nur anregende und beratende Faktoren sein. Sie sollen namentlich über alles das, was von einzelnen Gemeinden auf dem Gebiete des Wohnungswesens geschehen ist, Material sammeln und dies in Berichten oder sonstwie bekanntgeben, damit die Gemeinden daraus selbst wieder Anregungen schöpfen und ihre eigene Tätigkeit befruchten können. Eine solche Zentralstelle kann, wenn sie es versteht, mit den in Betracht kommenden Behörden in richtiger Weise Fühlung zu nehmen und Hand in Hand zu arbeiten, sehr förderlich wirken. Auch private Vereine, wie deren in Deutschland mehrere bestehen, können in dieser Richtung eine sehr fruchtbringende Tätigkeit entfalten.

Im nachstehenden soll nunmehr gezeigt werden, was in Deutschland auf dem Gebiete der kommunalen Wohnungspolitik bisher geschehen ist. Leider kann diese Darstellung keinen Anspruch auf Vollständigkeit machen. Die zur Verfügung stehende Zeit reichte nicht aus, um das Material in restloser Weise zusammenzutragen.

Der Stoff ist in der Weise geordnet worden, daß in erster Linie mitgeteilt wird, in welcher Weise die Kommunen sich auf den einzelnen Gebieten betätigt haben. In zweiter Linie ist in einigen besonders interessanten Fällen, bei Gemeinden, die in ihrer Tätigkeit auf dem Gebiete des Wohnungswesens schon fortgeschritten sind, diese Tätigkeit in zusammenfassender Weise für jede Stadt dargestellt. Gerade dieser letzte Teil des Berichtes dürfte von besonderem Interesse sein.

Vorausgeschickt sei noch, daß es kommunale Wohnungsämter im Sinne der Leitsätze bisher nicht gibt. Zwar bestehen in zwei Städten (Straßburg und Stuttgart) solche, ihr Aufgabenkreis und ihre Organisation weichen jedoch erheblich von obigen Vorschlägen ab. Näheres ist aus Abschnitt C ersichtlich.

Abschnitt B.

TÄTIGKEIT DER GEMEINDEN AUF EINZELNEN TEILGEBIETEN.

I. Wohnungsinspektion.

In mustergültiger Weise ist die Wohnungsinspektion u. a. eingerichtet in Essen an der Ruhr. Sie ist von dem verstorbenen Oberbürgermeister Z w e i g e r t geschaffen worden, der an die Spitze einer Geschäftsanweisung für die Wohnungsinspektoren den Satz stellte : „Die Wohnungsinspektion ist nicht als eine polizeiliche Maßnahme, sondern als eine kommunale Wohlfahrtseinrichtung zu betrachten.“ Dieser Tendenz entsprechend, ist sie dem städtischen Bureau für Sozialpolitik angegliedert.

Die Organe der Wohnungsinspektion sind die Gesundheitskommission mit ihren nach Stadtbezirken verteilten Unterkommissionen sowie drei Wohnungsinspektoren.

Die Wohnungsbesichtigungen erfolgen systematisch.

In den Jahren 1899—1907 mußten 8028 oder fast genau 25<>/o der untersuchten Wohnungen aus irgend welchem Grunde beanstandet werden.

Von preußischen Städten sind außerdem noch zu nennen : Düsseldorf, Erfurt, Hannover, Elberfeld, Wiesbaden, Duisburg, Posen, Krefeld, Stettin, Kiel und Breslau. Hier findet fast überall eine dauernde, beziehungsweise fortlaufende Überwachung der kleinen Wohnungen statt, während sich eine Anzahl anderer Städte auf einmalige oder gelegentliche Wohnungsuntersuchungen beschränken. Eine einheitliche und dauernde Wohnungsaufsicht für ganz Preußen würde erst erreicht, wenn ein Wohnungsgesetz zustande käme. Allerdings haben auch mehrere Regierungsbezirke (u. a. Düsseldorf, Aachen, Köln, Arnsberg, Lüneburg) Wohnungs-Polizeiverordnungen als Grundlage für die Wohnungsinspektion erlassen. Ob und mit welchen Ergebnissen diese aber durchgeführt wurden, ist bisher nicht bekannt geworden.

Überhaupt handelt es sich hier um eine — und vielleicht die einzige — Frage, wo durch die Gesetzgebung eine positive Tätigkeit der Gemeinden herbeigeführt werden kann, gegebenenfalls auch gegen ihren Willen. Dies ist sehr bedeutungsvoll ; denn gerade die Wohnungsinspektion führt erst zur Aufdeckung der bestehenden Zustände. Damit ist meistens schon viel erreicht, weil häufig die Gemeindeverwaltungen sich geradezu genötigt, sehen werden, infolgedessen zu weiteren Maßnahmen zu greifen.

Der einzige deutsche Bundesstaat, in dem die Wohnungsaufsicht durch Gesetz eingeführt wurde, ist das Großherzogtum Hessen. Hier wird sie in allen Gemein-d e n, auch in den kleinsten, fortlaufend gehandhabt. Es darf gesagt werden, daß sich im großen und ganzen die Gemeinden dieser neuen Aufgabe willig unterzogen haben. Auf weitere Mitteilungen muß an dieser Stelle verzichtet werden, da sie den Rahmen dieser Arbeit überschreiten würden. In den größeren hessischen Städten, namentlich in Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main und Worms, wird die Wohnungsinspektion mustergültig gehandhabt. Übrigens ist in einem hessischen Landkreise (Worms) eine akademisch gebildete Dame als Kreiswohnungsinspektorin angestellt worden. Sie arbeitet mit den örtlichen Wohnungsinspektoren (es handelt sich nur um Landgemeinden, deren größte zirka 4000 Einwohner zählt) Hand in Hand und ist im übrigen Organ der gesamten Wohlfahrtspflege im Kreise.

Das Ergebnis der Wohnungsinspektion in Hessen war 1908 nach dem Berichte des Landeswohnungsinspektors folgendes :

Laufende Nummer

Gemeinden

mit

Einwohnern

ES

SS

er

besichtigten

Wohnungen

Oj

Beanstandungen ?

Von den besieh-

tigten Wohnungen

sind beanstandet

Prozentsatz

Schlafstellen

Proz.

1907

1906

1905

Zahl

Beanstandungen

Schlafräume der Lehrlinge» Dienstboten etc.

Prozent

Zahl

Beanstan

dungen

Prozent

über 20.000 J 11.607 1787 „ 5—20.000 5.216 327 „ 2—5000 ,l! 5.777 404 unter 2000 . . 8.752 496

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245

478! 21

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16

14.734 248 4.542 68 4.837 81 12.717 125

t> Ip t> p * ■ ' HH

Summe . 31.352 3014    9 6 ! 7*4 6-2i5 0 10.591 294 !2'8 36.830! 522 P4

II

Die Mängel bezogen sich:

1.    auf Uberfüllung in.....

2.    Feuchtigkeit in ....

,, ungenügende Belichtung in

4.    ,, Gefährdung der Sittlichkeit in . . .    25

5.    ,, bau- und feuerpolizeiliche Gründe in 18

6.    ,, Schäden usw. an Decken, Wänden,

Böden. Fenstern in

89 Fällen

. . 227

3.

125

•7

102 Fällen

7.    auf Mängel an Abortanlagen in

8.    „ Fehlen des Kellers in . .

9.    „ Bettverhältnisse in . . .

10. sonstige in.....

In Bayern ist nach Ernennung eines staatlichen Lancles-

wohnungsinspektors (nach hessischem Vorbild) die Tätigkeit auf dem Gebiete der Wohnungsinspektion sehr belebt worden. In München, Nürnberg, Augsburg, Würzburg, Fürth, Kaiserslautern, Ludwigshafen, Erlangen, Pirmasens, Hof u. a. sind städtische Wohnungsinspektoren angestellt, in einigen dieser Städte wird die Wohnungsinspektion systematisch durchgeführt.

142

416

. . 189

Im Königreich Sachsen sind es namentlich Dresden, Leipzig, Chemnitz, Plauen und Meißen, die sich in der Wohnungsinspektion betätigt haben, aber nicht in umfassender Weise.

Im Königreich Württemberg hat Stuttgart Wesentliches geleistet, worüber in Abschnitt C Näheres mitgeteilt wird. Vor kurzem wurde hier ebenfalls ein Landeswohnungsinspektor angestellt, so daß wohl auch in diesem deutschen Bundesstaat bald eine lebhafte Bewegung in die Wohnungsinspektion kommen dürfte.

In Baden ist vor allem Mannheim zu nennen (siehe Abschnitt C) und in Elsaß-Lothringen neben Straßburg (siehe Abschnitt C) noch Metz und Kolmar.

Bedeutendes leistet Hamburg auf dem Gebiete der Wohnungsinspektion. Für die Stadt Hamburg besteht ein Wohnungspflegegesetz und zu dessen Ausführung ist eine besondere Behörde für Wohnungspflege geschaffen worden, deren Vorstand ein Baurat ist.

Die Tätigkeit der Behörde für Wohnungspflege konnte sich im Geschäftsjahre 1908 auf drei Sitzungen beschränken. In diesen Sitzungen wurden 33 Sachen verhandelt und 30 Beschlüsse gefaßt. Nach den auf dem Bureau geführten Journalen sind im Berichtsjahre 4161 neue Sachen anhängig geworden sowie 22.534 Eingänge und 21.110 Ausgänge zu verzeichnen gewesen. Ferner sind in derselben Zeit 834 neue Grundstücksakten über alte Grundstücke, 826 Neubauakten und 10 Generalakten angelegt worden. Die Besichtigung der zur Erledigung gelangten Fälle erstreckte sich auf : 218 Grundstücke mit zusammen 3133 Wohnungen, 1055 einzelne Wohnungen und 389 einzelne Wohn- und Schlafräume, 65 Nebenräume, 343 sogenannte Schrank- etc. Zimmer, also Räume, die nach dem geltenden Baupolizeigesetz nicht als Wohn- und Schlafräume zugelassen sind, acht Kontorräume.

Lübeck hat die Wohnungsinspektion nach Hamburger Muster geregelt. Aus den übrigen Bundesstaaten ist von einer bemerkenswerten Tätigkeit der Gemeinden auf dem Gebiete der Wohnungsaufsicht noch nichts bekannt geworden.

II. Wohnungsstatistik.

Die Wohnungsstatistik ist in Deutschland über einige bemerkenswerte Anfänge noch nicht hinausgekommen. Sie ist auch durchaus noch nicht so ausgebildet, daß daraus über eine Verbesserung oder Verschlechterung des Wohnungswesens einigermaßen zuverlässige Schlüsse gezogen werden könnten. Die hie und da auftauchenden Abhandlungen, die aus gewonnenen Zahlen allgemeine Schlüsse über die Entwicklung des Wohnungswesens ziehen, sind mit Vorsicht zu betrachten. Die Verhältnisse auf dem Gebiete des Wohnungswesens sind so kompliziert, daß es außerordentlich schwierig ist, aus erhobenen Zahlen allgemein gültige Rückschlüsse auf die Zustände im Wohnungswesen zu ziehen. Viele derselben lassen sich zahlenmäßig überhaupt nicht erfassen, man denke nur an das Verhältnis zwischen Wohnung und Mietpreis, Qualität der Wohnungen, in welchen Beziehungen auch die sorgfältigste Statistik nicht in befriedigender Weise unterrichten kann. Es sei auf die vortrefflichen Ausführungen von Dr. Wilhelm B ö h-mert (Bremen) über Wohnungsstatistik auf dem XIV. Internationalen Kongreß für Hygiene und Demographie, September 1907, verwiesen, die dieses Thema klar und erschöpfend behandeln.

Am häufigsten hat man bisher statistische Feststellungen hinsichtlich Angebot und Nachfrage insbesondere durch Zählung der leerstehenden Wohnungen gemacht. Schon auf diesem verhältnismäßig einfachen Gebiete zeigt sich, daß die Ergebnisse der Statistik nicht ohne weiteres ein Tatsachenmaterial liefern, an Hand dessen eine der Wirklichkeit entsprechende Beurteilung angängig ist. Es können bei einer solchen Zählung nur diejenigen Wohnungen ausgeschieden werden, die nach eigener Aussage der Besitzer nicht mehr vermietet werden sollen' sowie diejenigen, die so grobe Mängel aufweisen, daß sie nicht mehr vermietbar erscheinen. Dagegen müssen leerstehende Wohnungen, die schon infolge ihrer Lage (in alten Stadtteilen, in engen Gassen, in eng zusammengebauten Häuserblöcken mit kleinen Höfen oder ohne solche) den sozialen und hygienischen Anforderungen nicht genügen, mitgezählt werden, da die mit den Erhebungen betrauten Personen nicht beurteilen können, welche von diesen Wohnungen unbrauchbar erscheinen oder nicht. Es kommt hinzu, daß manche der leerstehenden ,Wohnungen für das Gebotene zu teuer ist, wieder andere sind nur „ruhigen“ Leuten (soll heißen Familien ohne oder mit einem oder höchstens zwei Kindern) zugänglich ; die leerstehenden Dach- und Mansardenwohnungen haben häufig schräge Wände, so daß sie schlecht benützt werden können.

Die Zählung der leerstehenden Wohnungen ist bereits in einer größeren Anzahl deutscher Städte, u. a. in Braunschweig, Bremen, Charlottenburg, Chemnitz, Dresden, Fürth in Bayern, Essen an der Ruhr, Kassel, Kiel, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Plauen, Straßburg, Stuttgart, Wiesbaden, Wilmersdorf bei Berlin, Würzburg, vorgenommen worden. Im Großherzogtum Hessen wird sie auf Veranlassung des Landeswohnungsinspektors in allen größeren Gemeinden alljährlich wiederholt. Es werden dabei auch Räumezahl, Mietpreise und die Dauer des Leerstehens ermittelt. Die Veröffentlichung der Ergebnisse erfolgt in den Jahresberichten des Landeswohnungsinspektors.

Sonstige umfangreiche Erhebungen über das Wohnungswesen (u. a. über Lage, Größe, Belegung, Mietpreise usw.) haben in neuerer Zeit stattgefunden in München, Augsburg, Offenbach, Brockau usw.

Fortlaufende Wohnungsstatistiken unterhalten u. a. Köln, Düsseldorf, Aachen, Barmen, Elberfeld, Krefeld, Essen, Königsberg in Preußen, Straßburg im Elsaß, Stuttgart, Dortmund, Bielefeld. Die Stadt Köln legt besonderes Gewicht auf Ermittelungen über die Bautätigkeit, beziehungsweise den Wohnungs-zu- und -abgang. Die fortlaufenden Beobachtungen führen allerdings zu einigermaßen brauchbaren Ergebnissen, insofern, als sie erkennen lassen, ob dem Wohnungsbedürfnisse in genügendem Maße Rechnung getragen wird, wenn dabei auch immerhin die Frage ungeklärt bleibt, ob das Wohnungsangebot auch der finanziellen Leistungsfähigkeit der Wohnungsuchenden genügt. Der für das zweite Vierteljahr 1909 von dem Kölner Statistischen Amte erstattete Bericht stellt z. B. fest, daß das Neuangebot von Wohnungen in der Berichtszeit hinter dem Bedarf um 464 Wohnungen zurückblieb, nachdem sich bereits in den vier letzten Vierteljahren die Nachfrage um 1041 höher gestellt hatte. Seit 1906 ergibt sich eine Mehrnachfrage von 209 Wohnungen.

In Königsberg in Preußen bewegen sich die Ermittelungen in gleicher Richtung. Ferner erfolgt anläßlich jeder Volkszählung eine umfangreiche statistische Behandlung der vorhandenen Wohnungen auf Grund einer besonderen Erhebung. Gelegentlich der Berufs- und Gewerbezählung von 1907 wurde außerdem noch ermittelt, in welcher Weise die Wohnungen mit Kochherden, Klosetten, Ausgüssen und Wasserhähnen versehen waren.

Ein weiterer Ausbau der das Wohnungswesen betreffenden Statistik ist dringend erforderlich, auch sollte sie allgemein und einheitlich durchgeführt werden. Sie sollte sich nicht nur erstrecken auf Ermittelungen über die Lage des Wohnungsmarktes, sondern außerdem insbesondere ins Auge fassen :

1.    die Belegung der Wohnungen, deren Größe und Lage ;

wäre

2.    das Schlafstellenwesen (beides — 1. und 2. gleichzeitig eine wesentliche Hilfe für die Durchführung der Wohnungsinspektion) ;

3.    Höhe der Mietpreise, Ermittelungen des Mietpreises für eine Einheit (etwa Im²) Wohnfläche ;

4.    Höhe der Bodenpreise (Beobachtung derselben aus stattgehabten Verkäufen).

Aber die Statistik müßte systematisch fortgeführt werden ; in besonders komplizierten Fällen wäre sich auf stichprobeweise Untersuchungen zu beschränken.

III. Kommunale Bodenpolitik.

a) Allgemeines.

Die Durchführung einer dem Allgemeininteresse wirklich dienlichen kommunalen Bodenpolitik dürfte das schwierigste, aber freilich auch das dankbarste Gebiet sein, auf dem sich eine Gemeinde zur Beeinflussung des Wohnungswesens praktisch betätigen kann. Der Zweck einer solchen kommunalen Bodenpolitik läßt sich kurz wie folgt zusammenfassen :

1.    Rechtzeitige Gewinnung derjenigen Bodenflächen, die die Gemeinde für eigenen Bedarf benötigt ;

2.    darüber hinaus Erwerbung größerer, in späterer Zeit für die Bebauung in Betracht kommender Flächen, die zur gegebenen Zeit dem allgemeinen Grundstücksmarkt zugeführt

3. Erschließung und, wenn notwendig, Zusammenlegung größerer Flächen, und zwar sowohl solcher, die sich im Gemeindebesitz als auch solcher, die sich im Privatbesitz befinden, in vorausschauender Weise ; Beeinflussung der Bodenpreise im Sinne möglichster Niedrighaltung derselben, Anlage von Spielplätzen, Erholungsparks usw.

werden, beziehungsweise für Wohnzwecke Verwendung finden sollen ;

Vielfach ist bisher in der Wohnungsliteratur die Ansicht vertreten worden, die Gemeinden könnten mit ihrem in Eigenbesitz befindlichen Gelände die Bodenpreise dadurch niedrig halten, daß sie ihre Grundstücke parzellieren und eine möglichst große Anzahl Baustellen zu niedrigem Preise auf den Markt brächten. Dieser Anschauung ist aber aus den Kreisen der Stadtverwaltungen lebhaft widersprochen worden, z. B. von Wiedfeld und Glassing, indem sie einwenden, der Verkauf zu niedrigem Preise bedeute nichts weiter als ein Geschenk an die ersten Käufer, die die Mieten der etwa auf den Grundstücken errichteten Häuser nicht billiger stellen würden als andere Vermieter, wie sie auch bei etwaigem Verkauf der Grundstücke den höchsten Preis zu erzielen suchen würden.

Diese Einwände sind offenbar zutreffend. Trotzdem kann aber die Gemeinde mit ihrem eigenen Grundbesitz das Wohnungswesen günstig beeinflussen, namentlich soweit Kleinwohnungen in Frage kommen :

a)    Sie kann Flächen an gemeinnützige Bauvereine zu möglichst billigen, den Selbstkosten entsprechenden Preisen abtreten, wenn die Vereine Mietwohnungen errichten.

b)    Sie kann die Flächen in Erbbaurecht geben oder in einer Weise billig verkaufen, daß ihr beim Weiterverkauf das Rück-(Wieder-)kaufsrecht gewahrt bleibt.

c)    Sie kann auch an gemeinnützige Bauvereine, die kleine Häuser zum Weiterverkauf bauen, Gelände zu billigem Preise abgeben, wenn die Spekulationsmöglichkeit durch vertragliche Bestimmungen (u. a. Wiederkaufsrecht naeh dem Muster der für Rheinland, Hessen, Ulm in Gebrauch befindlichen Verträge) auf absehbare Zeit ausgeschlossen ist.

1) ) Grundstücks fonds.

Die Bedeutung kommunaler Bodenpolitik wird von den Gemeinden immer mehr erkannt und die Zahl der deutschen Städte, die eine solche verfolgen, ist stark im Wachsen be-

griffen. Die Bestrebungen auf diesem Gebiete werden in neuerer Zeit von vielen Städten zentralisiert durch Anlage sogenannter Grundstücksfonds. Dieser Fonds wird getrennt verwaltet von dem übrigen städtischen Vermögen, er hat einen Etat für sich. Die Rechnungslegung erfolgt ebenfalls selbständig. Die Aufgabe der Verwaltung der Grundstücksfonds ist zunächst das Bestreben nach möglichster Erweiterung des städtischen Grundbesitzes, natürlich zu den geringstmöglichen Preisen, daran anschließend die Verwertung dieses Besitzes in einer den Gemeindeinteressen zuträglichen Weise. Selbstverständlich wird es hier ganz besonders auf die Geschicklichkeit der leitenden Personen ankommen, wie sie es verstehen, die Kaufverhandlungen zu führen, Gelegenheiten und Konjunkturen auszunützen.

Grundstücksfonds sind angelegt in den in nachfolgender Zusammenstellung aufgeführten elf Städten, von denen fünf hessische sind. Darunter befindet sich die kleine Stadt Heppenheim an der Bergstraße mit zirka 7000 Einwohnern.

Ferner besitzen Grundstücksfonds :

Kassel, das zunächst für Grundstücksankäufe eine Million Mark bereitgestellt hat.

Wiesbaden hat 1907 einen solchen mit drei Millionen Mark gegründet. In der Gesamtgemarkung ist das unbebaute Baugelände in ständiger Abnahme begriffen, der unbebaute Grundbesitz der Stadt aber ist in den letzten 30 Jahren um fast das Sechsfache, nämlich von 3311 ha auf 181-77 ha gestiegen. Im Jahre 1877 waren 33%, 1907 aber 39% der Gesamtfläche der städtischen Gemarkung im Besitze der Stadt.

Ebenso hat Lübeck seinen Grundbesitz, der 1898 an landwirtschaftlich genutzten Stadtgärten zirka 1800 ha umfaßte, in den letzten zehn Jahren durch Ankäufe großer Güter um etwa 600 7ï« vermehrt.

Hagen hat einen Grundstücksfonds seit Anfang 1909, dem Grundstücke im Werte von 1-6 Millionen Mark und 197.000 Mark Barmittel überwiesen wurden.

Mülheim (Ruhr) hat gleichfalls eine selbständige Grundstücksverwaltung eingerichtet. Die dort getroffene Einrichtung erscheint besonders beachtenswert. An Grundstücken sind ihr solche im Werte von Mark 473.585 14, an bar und in Effekten Mark 43.998-84 sowie 80 Aktien der Gartenstadt-Aktiengesellschaft überwiesen worden. Aus Stadtmitteln wird zu den Kosten der laufenden Unterhaltung und Verwaltung ein fortlaufender

IX. Intern. Wohnungskongreß. I.

Jahreszuschuß bewilligt, bis auf weiteres iu Höhe von 42.000 Mark.

Ähnlich ist die Organisation in Gelsenkirchen. Dort besaß der Grundstücksfonds am 1. April 1909 an Grundstücken 129 9926 ha im Werte von Mark 2,813.93417, außerdem ist ,er mil drei Millionen Mark aus Anleihemitteln ausgestattet.

In Stettin betrug Anfang 1909 der gesamte städtische Grundbesitz, bebaute und unbebaute Flächen, 6043-68 ha. Im Laufe von 1909 sind erworben worden 8593 ha zu 7,710.000 Mark.

Der Barmener Grundstücksfonds besaß am 1. April 1908 ein Aktivvermögen an Grundstücken und Hypotheken von 5,232.606 Mark. 1907 wurden Grundstücke zu 28 Millionen Mark angekauft. Die Größe der von dem Fonds verwalteten Grundstücke ist 146-8 ha.

Auch Aachen hat der systematischen Bodenpolitik in den letzten fünf Jahren großes Interesse zugewandt. Das gesamte städtische Gelände in den Stadterweiterungsbezirken soll jetzt zu einem städtischen Grundstücksfonds zusammengezogen werden..

In Krefeld sind in den letzten fünf Jahren für mehr als vier Millionen Mark Grundstücke angekauft worden.

Dem Elbinger Fonds wurde 1909 ein Barbetrag von 300.000 Mark zugeführt. Die Stadt hat außerhalb des Stadtgebietes Grund und Boden angekauft, um ihn Ausflüglern und Erholungsbedürftigen dauernd zur Erholung zu sichern.

Der Besitzstand des Schöneberger Fonds betrug am 31. März 1909 55 83 ha, sein Vermögen Mark 7,802.32410. Aus städtischen Anleihen sollen ihm 4,780.000 Mark überwiesen werden. Damit ist diese Vorstadt von Berlin der Reichs-hauptstadt selbst mindestens gleichgestellt ; denn deren Grundstücksfonds besitzt an bar nur 1,838.972 Mark und an rückständigen Kaufgeldern, abzüglich Hypotheken, 2,523.883 Mark. Grundbesitz verwaltet der Berliner Fonds nicht. Ihm steht auch der Grundstücksfonds einer anderen Berliner Vorstadt — R i x-dorf — würdig zur Seite, der 1907 mit 47a Millionen Mark Grundkapital gegründet wurde und Grundbesitz im Werte von mehreren Millionen verwaltet.

Die Mittel für den Grundstücksfonds in Charlottenburg sind aus Anleihen entnommen und betragen gegenwärtig 16,386.430 Mark. Er verwaltet jetzt 151 ha städtisches Gelände. Der Fonds soll anscheinend aber nur — oder wenigstens in der

Hauptsache — zur Erwerbung solcher Grundstücke dienen, die die Stadt für eigenen Bedarf (Verwaltungs-, Schulgebäude etc.) braucht.

Der Fonds der Gemeinde Deutsch-Wilmersdorf hat 200.000 Mark Vermögen. Zu seiner Stärkung ist eine Anleihe von 10 Millionen Mark beschlossen. Für ihren eigenen Bedarf (Schmuckplätze, Verwaltungsgebäude, Schulen, Krankenhäuser, Friedhöfe) hat die Gemeinde bisher schon so viel Gelände aufgekauft, daß es auch bei vollständiger Bebauung des Stadtgebietes voraussichtlich ausreicht.

Die Stadt Kiel besitzt ebenfalls einen Grundstücksfonds. Über ihre Bodenpolitik macht die Verwaltung folgende bemerkenswerte Mitteilungen : Die Stadt hat ihren Grundbesitz seit 1891—1904 um 365 ha vermehrt, wovon allerdings 204 ha auf Projensdorf (wohl ein eingemeindeter Vorort) entfallen, und dafür 3Vs Millionen Mark aufgewendet. Bei diesen Erwerbungen hat die Stadt eine recht gute, wohlüberlegte Politik verfolgt, denn sie kaufte im Durchschnitt der Jahre seit 1891 das Quadratmeter zu Mark 057 ein und erzielte beim Verkauf Mark 9 70 pro Quadratmeter. Natürlich handelt es sich im letzteren Falle zumeist um solche Flächen, die die Stadt schon längere Zeit im Besitz hatte. Scheidet man aber auch die außerhalb der Stadt gelegenen Flächen aus, welche für eine Ausnützung als Bauland in der nächsten Zukunft kaum in Betracht kommen, so kostet das Quadratmeter im Einkauf doch nur durchschnittlich Mark 149 ! Die Stadt bezahlte für die erworbenen rund 355 ha im ganzen 2 03 Millionen Mark, sie erlöste durch den Verkauf von 24 3 ha rund 2 4 Millionen Mark, so daß also dadurch nicht allein die Gesamtausgabe für sämtliche seit 1891 erworbenen, unbebauten Grundstücke bestritten, sondern noch ein Gewinn von 370.000 Mark erzielt wurde. Faßt man die außerhalb des Stadtgebietes gelegenen 258 ha außer Betracht, so besitzt die Stadt noch

3548 — 258-4 — 24-3 = 721 ha.

Rechnet man das Quadratmeter nur zu 10 Mark, was gewiß nicht zu hoch gegriffen ist, da sich dieser Besitz ja erst in Jahren realisieren läßt und dann die Preise weiter gestiegen sind, so stellen die 72 ha einen Wert von 7 Millionen Mark dar, wodurch die sämtlichen Ausgaben auch für Straßenterrains und bebaute Grundstücke einschließlich der auflaufenden Zinsen und Zinseszinsen reichlich Deckung finden dürften.

In welch ungünstiger Lage dagegen sich die Stadt .befindet, wenn sie gezwungen ist, für den augenblicklichen Bedarf Land zu erwerben, geht daraus hervor, daß zum Beispiel die 3309 m-im Jahre 1893/94 für den Schulhausbau an der von der Tannstraße, die 604Gm² im Jahre 1897/98 für die Realschule in der Waitzstraße, die 160 m² im Jahre 1900/01 für ein Klassenhaus an der Gerhardstraße mit Mark 13-91, respektive Mark 11:84 und Mark 15-— pro Quadratmeter bezahlt werden mußten, ganz gewaltige Unterschiede gegen die sonstigen Preise.

Grunderwerbsfonds besitzen auch noch Halle an der Saale, woselbst kürzlich dem Fonds aus Anleihemitteln eine große Summe mit der ausdrücklichen Begründung überwiesen wurde, daß eine Kommune auf umfassende Bodenpolitik Schwergewicht legen müsse; desgleichen Königsberg in Preußen, wo zur Verstärkung des Fonds eine Anleihe von 3 Millionen aufgenommen werden soll ; ferner Osnabrück, Hanau, Emden, Fulda, W e i 1 b u r g, Danzig, wo er mit 3 Millionen Mark dotiert wurde, Bensheim und Reichelsheim im Odenwald, die westfälischen Gemeinden Bielefeld, Buer, Witten, Siegen, Minden, Osterfeld, Haspe, Schwelm, Soest, Gronau, Beckum und L ü-nen. In Minden und Buer ist bestimmt worden, daß ein Teil des Erträgnisses aus der Wertzuwachssteuer in den Grundstücksfonds zu fließen hat. Dieser Vorgang ist besonders bemerkenswert, denn er bürgt dafür, daß diese Steuer auch eine gewisse sozialpolitische Wirkung hat und damit über den Rahmen einer eigentlichen steuerfiskalischen Maßregel hinausragt. Es kann nur dringend gewünscht werden, daß dieses Beispiel recht viel Nachahmung findet.

Die Stadt Kottbus ist seit Jahren planmäßig bestrebt, durch Erwerb von Grundbesitz in allen Teilen des Stadtgebietes, namentlich in den noch unbebauten, aber bereits der Bauspekulation unterliegenden Außenteilen, sich den ihr gebührenden Einfluß auf den Grundstücksmarkt und den Wohnungsbau zu sichern. Der Grundbesitz der Stadt betrug :

1890

1895

1900

1905

777 ha 878 ha 1000 ha 1206 ha 1345 ha

Der Erwerb ist fast vollständig aus Rücklagen der laufenden Verwaltung bestritten worden. Neuerdings ist ein aus An-leihemitteln mit 270.000 Mark dotierter Grunderwerbsfonds gebildet worden, der bisher jedoch nur zum Ankauf von Hausgrundstücken für Verwaltungszwecke Verwendung gefunden hat.

Zu den von der Stadt erworbenen Terrains gehört ein etwa 75 ha großer zusammenhängender Wald, für dessen Erwerb rund 180.000 Mark auf ge wendet werden mußten. Diese Grundstücksfläche wird zurzeit unter Wahrung ihres Waldcharakters zu einem Volkspark ausgestaltet. In demselben befindet sich bereits ein Walderholungsheim für Kranke und Genesende (namentlich für Lungenschwache) im Betrieb ; weitere Neuschöpfungen, wie Einrichtung einer Waldschule, Bau von Beamtenerholungshäusern, sind in der Vorbereitung.

In die Reihe der in großzügiger, planmäßiger Weise Bodenpolitik treibenden Städte ist Chemnitz durch die im Jahre 1908 erfolgten Ankäufe von rund 1,825.000 m² Inhalt getreten (Kaufpreis über vier Millionen Mark). Von diesem Areal wird ungefähr ein Drittel für die Stadtparkerweiterung verwendet werden, während der Rest nach Abzug der für den öffentlichen Verkehrsraum benötigten Flächen an Private als Bauland abgegeben werden soll. Außerdem sind im Jahre 1908 in Betätigung dieser Bodenpolitik noch zwei weitere Grundstücke — ebenfalls in den x\ußenbezirken — angekauft worden, und zwar das eine von 37.660 m² Inhalt in Kappel, das andere, 99.700 m³ große in Altendorf.

In allerneue ster Zeit ist zur weiteren Durchführung dieser Bodenpolitik ein Grundstücksfonds gebildet wurden.

Auch die Stadt Wermelskirchen, deren Bürgermeister W i e 1 durch seine in v. Mangoldts Buch : „Die städtische Bodenfrage“ veröffentlichten „Vorschläge zur Besserung der Wohnungsverhältnisse in Wermelskirchen“ hervorgetreten ist, bemüht sich, in gleicher Richtung zu wirken. Sie hat große Flächen, die allerdings der großen Entfernung wegen jetzt noch nicht als Baustellen begehrt werden, zu einem ortsüblichen, den landwirtschaftlichen Nutzungswert kaum übersteigenden Preise angekauft, u. a. eine Fläche von 100 ha, von denen etwa 30 ha in kommenden Zeiten in Baustellen umgewandelt werden können. Während die Stadt vor 30 Jahren nur eine Wiese von 1 ha besaß, umfaßt ihr Grundeigentum jetzt außer dem Straßengelände 460 ha. Bemerkenswert ist, daß nach dem Statut der städtischen Sparkasse von der der Stadt zufließenden Hälfte der Sparkassen Überschüsse ein Drittel zum Ankauf von Grundstücken verwendet werden muß.

Von Interesse sind die Mitteilungen über die städtische Bodenpolitik in Erfurt. In einer die Zeit von 1878 bis 31. März 1907 umfassenden Darstellung der Entwicklung des städtischen Grundbesitzes und des Stadterweiterungsfonds wird an Hand ausführlicher Zusammenstellungen nachgewiesen, daß durch den Ankauf der Festungswerke und die daraus folgende Bodenpolitik der Stadt in jenem Zeitraum ein Reingewinn von 6,542.631 Mark erzielt worden ist, deren Aufbringung im Wege der Anleihe die Steuerzahler mit rund 327.000 Mark jährlich für Zinsen und Tilgung belasten würde.

Trotz dieses Erfolges scheinen sich aber dieser Bodenpolitik Hindernisse in den Weg gestellt zu haben. Denn in einem früheren Berichte wird mit Bedauern erwähnt, daß der Erfolg noch viel größer hätte werden können, daß die Stadt, wenn sie günstige Gelegenheiten zu umfangreichen Ankäufen benützt hätte, sich nicht bloß einen entscheidenden Einfluß gesichert hätte, sondern nebenbei eine reiche Stadt geworden sein würde.

Der Erfurter Grunderwerbsfonds besitzt jetzt Grundstücke von 152 ha 9871 w? Flächeninhalt mit einem geschätzten Werte von 5,050.161 Mark, dem eine Schuld von 1,500.000 Mark gegenübersteht.

Endlich sei noch Breslau erwähnt. Die Bodenpolitik besteht darin, Grundstücke für städtische Zwecke anzukaufen vor Einsetzen der Spekulation, ferner im Erwerb von Grundbesitz in den Nachbarorten für öffentliche Anstalten und Anlagen zur Vorbereitung und Erleichterung der voraussichtlich künftig eintretenden Eingemeindungen. Dem „Substanzgelderfonds“ sind neuerdings aus Anleihemitteln 3,888.260 Mark zugeführt worden.

Saarbrücken, das inzwischen mit zwei anderen Städten zu einem großen Gemeinwesen verschmolzen wurde, ist durch gute kommunale Bodenpolitik von einer im Rückgänge befindlichen zu einer blühenden Stadt gemacht worden. Sie ist allerdings keine Industriestadt, sondern nur Wohnstadt, so daß nur ein Fünftel der vorhandenen Wohnungen solche für sogenannte kleine Leute, drei Fünftel für den Mittelstand bestimmte und ein Fünftel herrschaftliche Wohnungen sind. In den Jahren 1885 bis 1904 wurden von unbebauten, zur Bebauung geeigneten Grundstücken 94 ha 3854 m² für 4,764.129 Mark gekauft. Verkauft wurden im gleichen Zeiträume 29 ha 917 m² zu 1,761.427 Mark. Der Ankaufspreis ist also bis auf etwa 3000 Mark gedeckt, aber es bleiben noch 65 ha 2937 m2 im Besitze der Stadt. Außerdem wurden noch 45 ha Grundstücke außerhalb des Baugeländes gekauft, die zu Anlagen, Kasernenbauten etc. Verwendung fanden. Da die Stadt billige Baugrundstücke abgeben konnte, entwickelte sich eine rege Bautätigkeit. Während 1884/85 nur zwei, 1886 schon 16 Häuser erbaut wurden, waren es im Jahre 1904 aber 104, im Jahre 1905 noch mehr. Die Einwohnerzahl hat sich mehr als verdoppelt. Die Grundstückspekulation ist so gut wie ausgeschlossen. Es hat sich infolge des Vorgehens der Stadt ein tüchtiger, kapitalskräftiger Bauunternehmerstand gebildet ; auch die gemeinnützige Baugesellschaft, der teils von der Stadt, teils durch ihre Vermittlung billige Grundstücke zugewiesen wurden, hat eine umfangreiche Tätigkeit entwickelt. Die Bodenpolitik der Stadt hatte die weitere günstige Folge, daß für öffentliche Anlagen (Schulen, Marktplatz mit Markthalle, Turnhalle, Volksküche, Krankenpflegerheim usw.) Grundstücke mitten in der Stadt ohne schwere Belastung bereitgestellt werden konnten.

Miteinander vergleichbare Zahlen, insofern als sie sich auf einen bestimmten Zeitpunkt beziehen, über den von Grundstücksfonds verwalteten Besitz finden sich auf nachfolgender Seite, in Tabelle I.

Die zum Teil gewaltigen Zahlen bedürfen keiner Erläuterung. Bemerkt sei nur, daß einige der aufgeführten Städte schon seit langer Zeit auf planmäßige Ausdehnung ihres Grundbesitzes hinarbeiten und deshalb nicht — wie so viele andere — den richtigen Zeitpunkt zum Ankauf von Gelände zu mäßigem Preise versäumt haben.

In Essen haben die Stadtverordneten kurz vor Jahresschluß abermals große Grundstücksankäufe beschlossen und hierzu 2,150.000 Mark bewilligt.

Gerade hier zeigt es sich, wie außerordentlich wichtig eine frische Initiative der Gemeindeverwaltungen ist. Nicht darin liegt deren Schwerpunkt, daß sie die laufenden Verwaltungsgeschäfte in geordneter Weise erledigen — das können auch mittelmäßig begabte Köpfe —, sondern daß sie darüber hinaus die Bedürfnisse des Gemeinwesens erkennen sowie die Wichtigkeit einer gesunden Gemeindesozialpolitik richtig würdigen

03

h-^ t—*■

CO ►— o

CO CO <1 05 O'

Laufende Nr.

München . .

Posen ......

Darmstadt . . . . Gießen . . Heppenheim a. d. B.

Mainz.....

Worms . .    .    .

Frankfurt a. M. . Dresden . . . .

Köln . . . . Düsseldorf Essen . . . . Hamburg . .

Gemeinde

Tabelle I.

56,886.998 - ! 819.190 -

12,944.982 -    563.103-56

4,245.440-—    —

3,169.321-91    —

225.986—    12.433-35

6,614.170-—    303.251-—

1,198.307-01    11.012-80

106,347.148-47    6,017.367-34

—    478.936-14

21,909.287--    963.048-—

17,594.273’— 5,015.977 — 11,244.104--    733.577--

—    4,886.702-33

Mark

Mark

in Grundstücken

in bar, Wertpapieren etc.

57,706.188--

13,508.085-56 4,245.440-— 3,169.321 91 238.419-35 6,917.421-— 1,209.319-81 112,364.515-81 478.936-14

32,872.335--22,610.250- — 11,977.681- — 4,886.702-33¹)

Mark

Summe

Vermögen des Grundstücksfonds

>ebaute und unbebaute 371    1490

to I ^ to I ‘ OD !

¹ 05 CO ¹ 05 CO ¹

5434

3822

7500

3367

6647

O O' K O' O CD W K O' CO CD O

ha

4271

646

198

72

1688

2108

57

281

880

ha

7795

1613

4000

0099

7774

9504

2291-5

13300

4642

821

5260

659

232

72

1702°-)

2141

313

9285³)

5434

8902

5435

1500

6600

Gin l

6151

2125

9532

7310-5

5250

! Größe des Grundbesitzes am Schlüsse des Rechnungsjahres 1907/08

Bebaute i Unbebaute Grundstücke! Grundstücke

Summe

GRUNDERWERBSFONDS.

³) Straßen- u. Wasserflächen betragen außerdem 937 ha 8599 m³.

²) Stan d am 1. Juli 1909.

') Am 31. Dez. 1907. — Die Größe des Grundbesitzes derStadtgemeinde läßt sich nicht angeben, weil Staat und Stadt Hamburg nicht gegeneinander abgegrenzt sind.

Bemerkungen

und darnach Maßregeln zum Wohle der Bürgerschaft ohne Rücksicht auf Sonderinteressen ergreifen.

Auch ohne Zentralisierung der in Rede stehenden Bestrebungen in einem besonderen Verwaltungszweig haben viele Gemeinden gesucht, ihren Grundbesitz nach Möglichkeit zu vermehren. Hierher gehören z. B. Potsdam, Dortmund, Münster in Westfalen, Bochum, Offenbach, Friedberg in Hessen, Metz, Königsberg in Preußen, Tilsit, Görlitz, S o r a u, Biebrich, Hanau, Iserlohn, W a n ne, Gladbeck.

c) Verwertung des kommunalen Grundbesitzes.

Einen durch Zahlen belegten Ausschnitt über die Bodenpolitik einiger Städte in einem Jahre (1907/08) gibt die Zusammenstellung in Tabelle II (Seite 24 und 25). Dieselbe zeigt zugleich, inwieweit die betreffenden Städte in jenem Jahre ihren Grundbesitz der Bebauung zugeführt haben.

Darnach waren die Ankäufe von Gelände 1907/08 besonders groß in Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, Posen, Ulm und Gießen. Daß die Städte hierbei nicht schlecht fahren, zeigt ein Vergleich der Zahlen über An- und Verkäufe. So löste z. B. Essen aus den Verkäufen von 4T434 ha Baugelände eine wesentlich höhere Summe (Mark 839.783-83), als sie für den Ankauf von 9 0630 ha Baugelände ausgeben mußte (Mark 693.624-29). Leipzig konnte für die Summe (Mark 2,145.898-80), die sie aus dem Verkauf von rund 3s/iha löste, 39V₂ ha andere Ländereien kaufen (Kaufpreis Mark 1,997.167-37) und hatte also noch einen Überschuß von rund 150.000 Mark. Ulm löste aus dem Verkaufe von rund 16¹/₂ha 1,134.216 Mark und gab für Ankäufe von rund 23ha 717.000 Mark aus; die Stadt vergrößerte also ihren Besitz um 6l/₂ ha und erzielte trotzdem noch einen Überschuß von mehr als 400.000 Mark.

Einwirkung auf die Grundstückspreise.

Die Frage, ob durch den Verkauf kommunalen Grundbesitzes die Preise des Baulandes in mäßigender Weise beeinflußt worden sind, ist schwer zu entscheiden. Die in der Aufstellung bezeichneten Städte haben sämtlich geantwortet, daß die von ihnen erzielten Preise beim Verkauf kommunalen Geländes den marktgängigen Preisen entsprachen. Es könnte also immerhin durch die Konkurrenz der Stadt auf dem Baustellenmarkte einer

Tabelle II.

ÜBERSICHT ÜBER GELÄNDEZU- UND -VERKÄUFE IN 1907/08 (Rechnungsjahr).

Gelände zu Straßen und öffentlichen Plätzen

Kaufpreis

Mark

321.012-47

16,055.000

89.390

266.536

34.740

17.874

104.186-68!

1.892-30

1.331-20

131.020

14.827-60

157.497 50,

Summe

Sonstiges

Wald

Bauland

Fläche

Kaufpreis

Fläche

Kaufpreis

nicht

angegeben

107 Grdst.

6666

8213

4889

1938

8052-21

2938

423

7484

2642

365

Mark

m²

ha

Mark

Fläche Kaufpreis Fläche ha I m² Mark ha

Kaufpreis

Fläche

'2,505.600-47

320.514

4,516.643 19 992.949-03

1,358.58016 1,165.819 57

6,937.942-90

4,371.926-90

1,997.167-37

2,145.898-80

1,425.214-75

344.019

958.327

262.495

717.001

1,134.216

537.206-18

21.328-27

359.912-29

18.901-80

14.450

29.660

55.889

66.581

294.658-91

15.552-11

15,250.601

3,225.111

1,484.172s)

227.434-50

1,483.394-85

254.801

Mark

m²

ha

jmnpi9A (q .jn-BJjnv (v

Gemeinde

Gpaąjrrei

4017

7259

2182-5

|2905

630

1434

105

43

83 Grundst, 612311-6

5632-53

7640-7

,8991

,8328

6989

4900

698

4997

7819-8

1814-1

2195

3919

8778

9073

5696

3443

7622

1463-2

9698

1467

(o8896

(sQÇfl

2528

3376-6

³) 7 Gebäude. — ł) 2 Gebäude. — ⁵) Für Bauland,

105|3956    2,498.890-47

6.710

320.514

61

7259

34 9 1,328.353-19 5 6225    114.284-95

3,198.290

878.664-08

2173-5

6680

649.678-80¹)

326.035-74

nicht

angegeben

83 GrundstJ6,937.942-90

15.277-07

nicht angegeben

693.624-29

839.783-83

j4,371.926-90!

630

1434

2311-6

39|

40

CO CO rji CM tH

CM

© ¹⁰ Î I CO I CM    cm 1    1

5632-53 1,997.167-37 2012-5    25.323-40

3026    115.103

9358    103.555

72.896

29.497

470³)

185»)

94.419-20

7 887-40

1.420

230

30.889

720

191.075

52.286

4.250

8-881

48-1

39

500

969

2,120.575-40

5628-2

1,310.111-75

344.019

958.327

158.940

644.105

1,104.719

442.286-98 21.328 27

4112

1953

1387

5575

450

4468

20 1860

170

352.024-89 18.901 80

13.030

29.430

25.000

65.864

103.583-91

15.552-11

1,431.108-85! 250.551

5965

8328

6989²)

5542

228

4812

6662

1766

8083

3919

6825

7686

121

2993

3154

1463-2

668

3206-6

Ci TH Ci ^

CO

CO CO tH I CM 1-H

lO

S'S' 'S'S'    ^S' S'S' ss ss

S'S'

s' S' S'S' S' S' S' S' S' S' S' S' S' S' S' S'

Köln

Düsseldorf

Essen

Hamburg

Leipzig

Posen

Stuttgart

Ulm

Darmstadt

Gießen

Heppenheim a. d. B.

Mainz

Worms

Frankfurt a. M.

Dresden

München

rx

2.

3.1

4.

6.

8.

•6

roi

rn

12.

81

14.

15

16.

) Verwaltungsgebäude, Badeanstalten, Fuhrpark, Volksschulen, Maschinenbauschule. — ²) und »Sonstiges«. Gelände für öffentliche Straßen und Plätze, Wald und »Sonstiges«. — n) Für Bauland, Wald und »Sonstiges*.

ungesunden Preistreiberei auf letzterem entgegengewirkt worden sein. Positive Anhaltspunkte hierfür gibt es nicht und man darf sich übrigens in dieser Beziehung auch keinen Illusionen hingeben. Trotzdem ist natürlich das Eingreifen der Stadtverwaltungen durchaus zu begrüßen, denn der Gewinn aus den hohen Bodenpreisen kommt der Allgemeinheit zugute, nicht einzelnen Besitzern.

Bemerkenswert sind die Mitteilungen aus Erfurt. Seit vielen Jahren sind Stadt und milde Stiftungen bei dem JBau-stellenangebot mit etwa 25% beteiligt. Die Stadtverwaltung hält es für zweifellos, daß infolgedessen der Marktpreis des Geländes auf mäßiger Höhe gehalten worden ist.

> Auch die Stadt Essen kann aus ihrem Besitz jederzeit eine große Anzahl Bauplätze auf den Markt bringen, die zu mäßigen Preisen abgegeben werden. In einigen Fällen von Gelände verkauf hat sich die Stadt das Rückkaufsrecht ausbedungen und für die Bebauung eine kurze Frist gesetzt. Wird der Kaufpreis gestundet, so sind 4V₃% Zinsen und 5'/₂% Tilgung zu zahlen. Das 1907/08 von der Stadt verkaufte Gelände ging etwa je zur Hälfte an Bauunternehmer und besser situierte Privatpersonen über.

Daß eine Anzahl Gemeinden an gemeinnützige Bau vereine Gelände zu billigem Preise überlassen haben, wird an anderer Stelle mitgeteilt.

Erbbaurecht.

Gute Fortschritte hat die Abgabe von Gelände in Erbbaurecht gemacht. Teilweise ist dies zur Anlage industrieller Unternehmungen geschehen, z. B. in Hamburg, Bremen und Emden, oder zur Errichtung von Verwaltungsgebäuden oder zu gemeinnützigen Veranstaltungen privater Verbände etc., zum Beispiel in Düsseldorf und Leipzig, in Posen zum Bau einer Kirche, in Charlottenburg zum Bau eines Ledigenheims, ziemlich häufig aber zur Errichtung von Wohnungen. Die Erbbau-rechlsnehmer waren fast stets gemeinnützige Bauvereine, z. B. in Apolda, Duisburg, Essen an der Ruhr, Frankfurt am Main, Hamburg, Mannheim, Lübeck, Leipzig, Ulm, Rheine in Westfalen. Einige Städte haben an Private direkt Gelände in Erbbau vergeben, z. B. Siegen in Westfalen, ferner Aachen, woselbst bis jetzt sieben Erbbauverträge mit höheren städtischen Beamten abgeschlossen wurden. Die Stadt gibt gleichzeitig an städtische und Staatsbeamte neun Zehntel der Baukosten zu 372% und 72% Tilgung ; der Grundstücks wert ist mit 3% zu verzinsen. Die Verträge laufen auf 61 Jahre, nach welcher Zeit die Gebäude der Stadt anheimfallen, wobei letztere den Erbbauberechtigten 10% des noch vorhandenen Wertes vergütet. So anerkennenswert dieses Vorgehen ist, so ist doch die einseitige Bevorzugung der öffentlichen Beamten kaum zu empfehlen. Über das Vorgehen Frankfurts findet sich Näheres im Abschnitt C.

Gartenkolonien (Schrebergärten).

Viele Gemeinden suchen ihren landwirtschaftlichen Grundbesitz der minderbemittelten Bevölkerung dadurch nutzbar zu machen, daß sie Teilstücke in kleinere Parzellen einteilen und diese verpachten. Es ist dies u. a. geschehen in Berlin, Kiel, C h a r 1 o 11 e n b u r g, Dresden, München, Halle an der Saale, Darmstadt, Worms, Fulda, Siegen etc. Dortmund hat dem Gartenbauverein ein größeres städtisches Geländestück zur Anlegung von Schrebergärten verpachtet, ebenso Bielefeld. Recht bemerkenswert ist das Vorgehen in Pose n. Dort hat man solche Parzellen an Armenunterstützungsbedürftige anstatt baren Geldes unentgeltlich zur Nutzung abgegeben, unter gleichzeitiger Lieferung der Saaten. Der Erfolg war sehr gut. Die Leute waren sehr zufrieden und konnten durch ihre in die Landparzellen gesteckte Arbeit sich Existenzmittel schaffen ; sie haben die Stadtverwaltung dringend gebeten, ihnen auch in Zukunft auf diese Weise beizustehen. Gewiß durchaus nachahmenswert.

d) Städter Weiterung in Verbindung mit kommunaler Bodenpolitik.

In diesem Kapitel müßte eigentlich — was aber schon wegen Raummangel ausgeschlossen ist — die ganze Frage der Stadterweiterung aufgerollt werden ; denn gerade diese ist eine spezifisch kommunale Angelegenheit — eigentlich doch mit die wichtigste Sache, die eine Stadt überhaupt angeht.

Ist diese Frage bisher in den Gemeinden in einer ihrer Bedeutung entsprechenden Weise behandelt worden? Offenbar nein !

Bebauungspläne in Verbindung mit bodenpolitischen Maßnahmen.

Wie geht die Stadterweiterung, beziehungsweise die Ausdehnung des Bebauungsplanes meist vor sich? Die Pläne über das bebaute Gebiet werden einfach sozusagen fortgesetzt. Die Zeichnungen über das neu aufzuschließende Gelände mit ihren Angaben über Eigentumsgrenzen, vorhandene Wege, Flußläufe, über Steigungen, Kulturart usw. werden mit neuen Fluchtlinien, also dem neuen Straßennetz, durchzogen, freie Plätze und solche für größere Gebäude, wie Kirchen etc., vorgesehen. Manchmal weist ein solcher Plan ein schönes Stück Gedankenarbeit auf, man hat geschickt die Bodenverhältnisse, vorhandene Wege, Flußläufe bei Festlegung der Straßenfluchten berücksichtigt, auch Zoneneinteilung vorgesehen, zwischen Verkehr- und Wohnstraßen unterschieden, ein übersichtliches System von Radial- und Diagonalstraßen geschaffen, Straßen und Plätzen schöne Formen gegeben, auf den Verkehr in geschickter Weise Rücksicht genommen, auch künstlerische Gesichtspunkte zur Geltung gebracht. Vielfach ist dies aber nicht oder nur in lückenhafter Weise geschehen.

Aber mit der Festlegung der Pläne für das neue Stadterweiterungsgebiet haben sich bisher die weitaus meisten Städte begnügt, eine Verbindung mit bodenpolitischen Maßnahmen, eine Einwirkung auf die Bereitstellung von Baustellen (z. B. Zusammenlegungen), die Art der Bebauung (Festlegung von Flächen zur Bebauung mit kleinen Häusern, gartenmäßige Ansiedlung usw.) gehört zu den Seltenheiten.

Es sei hier als eine solche Ausnahme genannt die Stadt Königsberg in Preußen. Dieselbe hat nach Eingemeindung mehrerer Vorortgemeinden 1905 die Stadterweiterung energisch in die Hand genommen. Die Stadt hat dabei selbst ausgedehnte Ländereien im Stadterweiterungsgebiet durch Kauf oder Tausch erworben, so daß sie bei einem etwa eintretenden Mangel an Bauplätzen wohl in der Lage sein würde, durch Anlegung der Straßen auf den ihr .gehörigen Ländereien Bauland in großem Umfange zur Verfügung zu stellen. Der größte und folgenschwerste Schritt wird in der Beseitigung der Stadtumwallung liegen. Die Stadt hat beschlossen, das Festungsgelände von etwa 300 ha zu 29 Millionen Mark zu kaufen. Der städtische Grundbesitz betrug 1890: 464 ha, 1908: 1154 ha. 1909 wurde u. a. das an der Nordwestgrenze der Stadt belegene Gut Klein-Amalienau von 108 h a erworben.

Ebenso hat Metz bei teilweiser Aufgabe der Stadtbefestigung 66 ha gekauft. Das Gelände ist nach einem Bebauungsplan der Bebauung zugänglich gemacht und wird veräußert.

Tilsit hat 24 ha Gelände angekauft und aufgeteilt unter gleichzeitiger Anlage von Straßen.

Görlitz hat ebenfalls erst kürzlich wieder einige größere Besitzungen direkt vor der geschlossenen Bebauung erworben. Die Stadt will durch Abgabe des Geländes zu möglichst geringem Preise, der kaum über die Selbstkosten und Straßenkosten hinausgeht, die Möglichkeit zum Bau gesunder und billiger Wohnungen geben.

Kottbus hat von seinem Grundbesitz an verschiedenen Stellen des Stadtgebietes rund 18 ha zur Erbauung von Ein-und Zweifamilienhäusern zum Verkauf gestellt. Die Höhe der Gebäude wird vertraglich gesichert. Für einen Teil des Geländes, der für kleine Einfamilienhäuser in offener Bauweise bestimmt ist, soll eine besondere Baupolizeiverordnung erlassen werden.

Die Stadt Siegen, die hinsichtlich der kommunalen Wohnungspolitik in den verschiedensten Richtungen als vorbildlich unter den westfälischen Städten genannt werden kann, hat durch weitestgehende Unterstützung der Tätigkeit des zu ihr in engsten Beziehungen stehenden Bauvereines „.Glückauf“ in mehreren Stadtgegenden planmäßige Stadterweiterung betrieben. Die Stadt hat dem Bauverein gleich im Anfang einen Acker von 2 ha Größe (Armenfondsgrundstück) zu mäßigem Preise zur Verfügung gestellt ; dieses Grundstück ist inzwischen ganz bebaut und so ein ganz neuer, landschaftlich bevorzugt gelegener Stadtteil entstanden. In den beiden letzten Jahren hat der Bauverein etwa 50 Einfamilienhäuser errichtet, was ihm besonders dadurch wesentlich erleichtert ist, daß die Stadtgemeinde die Straßen auf ihre Kosten ausbaut und auch Kanal und Wasserleitung unentgeltlich anlegt. Neuerdings sind Wohnstraßen von 5 m zugelassen bei weiträumiger, gartenmäßiger Bebauung.

Gronau hat einen mustergültigen Bebauungsplan für ein zirka 10 ha großes städtisches Gelände aufgestellt, das an den Banverein abgegeben werden soll.

S o r a u hat sich durch Ankauf einer Domäne mit .2600 Morgen Land aus der die Stadt beengenden Umgarnung befreit. Allerdings hat die Stadt damit eine nicht unbedeutende finanzielle Last auf sich genommen, denn der Kaufpreis beträgt etwa ⁵/₄ Millionen Mark oder 370 Mark pro Morgen. Der Preis ist aber als ein landwirtschaftlicher zu bezeichnen, so daß die Stadt in der Lage ist, große Teile in landwirtschaftlicher Benützung zu lassen. Im übrigen werden über die Art der Bebauung eines Teiles des Geländes gegenwärtig noch Beratungen gepflogen.

Hanau hat unter anderem bei Eingemeindung des Vorortes Kesselstadt 70 ha Land aufgekauft, das sich vorzüglich zur Bebauung eignet. Ein Teil ist bereits aufgeschlossen, aber für Einfamilienhäuser in landhausmäßiger Bebauung. Hoffentlich vergißt die Stadt den weitaus größeren Teil ihrer Bevölkerung, der aus „Minderbemittelten“ besteht, die sich kein Landhaus bauen können, bei Erschließung weiterer Flächen nicht.

Bemerkenswert ist das Vorgehen der Gemeinde Altenbochum, die mittels Polizeiverordnung einen etwa 50 ha großen Gemeindeteil für Kleinwohnhäuser reserviert hat.

Bauordnungen.

Der Erlaß guter Bauordnungen ist in Verbindung mit der Festsetzung zweckmäßiger Bebauungspläne für die Stadterweiterung natürlich von der größten Wichtigkeit. Unter welchen Voraussetzungen hier von „gut“ und „zweckmäßig“ gesprochen werden kann, ist oben bereits angedeutet.

Die Abstufung der Bauordnungen nach Zonen hat in neuerer Zeit bedeutende Fortschritte gemacht. Es seien hier von vielen nur erwähnt diejenigen in Metz, Halle an der Saale, Wiesbaden, Münster in Westfalen, Recklinghausen, Dortmund, Gelsenkirchen, Witten, Lüdenscheid und Haspe.

Auch die Dresdener Bauordnung vom 22. Dezember 1905, die auf der Grundlage des mustergültigen sächsischen Baugesetzes entstand, ist eine Zonenbauordnung. Sie ist insofern bemerkenswert, als sie Erleichterungen beim Bau kleiner Häuser zuläßt, namentlich hinsichtlich der Geschoßhöhe, Stärke und Herstellungsart der Umfassungs- und Mittelmauern, Breite und Herstellung der Treppen, Lage der Aborte etc.

Die Bauordnung von Königsberg in Preußen vom 26. März 1907 teilt das Stadtgebiet in acht Bauzonen ein, die sich hauptsächlich durch die Anzahl der zulässigen Geschosse, die zulässige Bauhöhe und die zulässige Baufläche unterscheiden. Sie enthält auch für Einfamilienhäuser und andere Kleinhäuser einige Erleichterungen, die den Bau solcher fördern sollen. Auch die westfälischen Städte Bochum, Hamm, Recklinghausen, Dortmund, Hörde, Paderborn,

Wattenscheid, Soest, Kastrop, Lippstadt, Altena und Schwerte sowie der Landkreis Recklinghausen haben in ihren Bauordnungen derartige Erleichterungen vorgesehen.

In Städten, wo die Stadterweiterung in großzügiger Weise erfolgt ist, wie z. B. in Köln, Frankfurt am Main, Mannheim, Ulm, sind die einschlägigen Gesichtspunkte in gebührender Weise berücksichtigt.

IV. Hebung des Wohnungsangebotes.

Eine wichtige Aufgabe der Gemeinden besteht in der Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, insbesondere an kleinen Wohnungen. Dieser Mangel macht sich für die minderbemittelte Bevölkerung außerordentlich fühlbar. Nicht nur, daß sie dadurch gezwungen wird, sich mit unzureichenden Räumlichkeiten zu begnügen, so hat Wohnungsmangel in der Regel auch starkes Anziehen der Mietpreise zur Folge, er schädigt also nicht nur sozial, gesundheitlich und sittlich, sondern auch wirtschaftlich. Bei Prüfung der Frage, ob Wohnungsmangel vorliegt, darf aber nicht engherzig verfahren werden ; jedenfalls bietet die Zahl der leerstehenden Wohnungen hierfür allein noch keine genügende Grundlage. Wenn sich gemeinnützige Vereinigungen zur Erbauung von kleinen Wohnungen bilden, so sollten die Gemeinden mit deren Unterstützung nur zurückhalten, wenn ganz gewichtige Gründe vorliegen, denn die Tätigkeit dieser Vereine reguliert sich in der Regel von selbst insofern, als sich nicht genügend Reflektanten für Wohnungen finden, wenn Wohnungsmangel nicht besteht.

In allgemein wirkenden Maßregeln, wie bei Ausdehnung der Bebauungspläne, Erlaß von Ortsbaustatuten, Ortsstatuten, über Anlage von Straßen, Kanälen usw. wird nur von sehr wenig Gemeinden Rücksicht darauf genommen, daß im Durchschnitt 66²/₃—90% der Bevölkerung auf kleine Wohnungen angewiesen sind, dagegen findet man sehr häufig, selbst in Gemeinden, in denen schon mangels landschaftlicher Vorzüge nur geringes Bedürfnis hierzu herrscht, das Bestreben, Villen- oder Landhausviertel zu schaffen. Da werden alle möglichen Bestimmungen erlassen, die liebevoll die Bedürfnisse des Villenbesitzers (und Steuerzahlers) berücksichtigen, das Wohnbedürfnis des kleinen Mannes aber kommt demgegenüber oft schlecht weg. In dieser Beziehung bleibt noch außerordentlich viel zu tun. So lobens-

IX. intern. Wolinungskongreß. I.

wert es ist, den besser situierten Familien einen angenehmen Aufenthalt zu schaffen, so darf darüber der „kleine Mann“ doch nicht vergessen werden. Die Volkskraft beruht doch ebensosehr auf ihm wie auf den mit irdischen Glücksgütern Gesegneten, und nichts ist mehr geeignet, den weniger Bemittelten ein geordnetes Familienleben, damit Lebensgenuß und Arbeitsfreude zu schaffen, als eine ausreichende, seinen finanziellen Verhältnissen angepaßte Wohnung, ganz besonders, wenn diese zugleich das „eigene Heim“ darstellt. Die dadurch geschaffenen ethischen und moralischen Werte wirken fort von Generation zu Generation, sie bilden die Voraussetzung für die Anteilnahme dieser Bevölkerungskreise an den Kulturwerten.

Es ist hier nicht der Ort, diese Gedanken weiter auszuspinnen und die Mittel im einzelnen zu bezeichnen, die ihrer Verwirklichung förderlich erscheinen, nur sei der Hinweis noch gestattet, daß die einseitige Bevorzugung der besser situierten Klassen auf dem Gebiete des Bau- und Ansiedlungswesens Unzufriedenheit stiften kann. Jede Gemeinde — wenn sie nicht gerade nur aus Rentnern und wohlhabenden Bürgern besteht — sollte deshalb nicht versäumen, neben demjenigen der besser situierten Kreise auch das Wohnbedürfnis des kleinen Mannes sorgfältig zu behandeln.

Im Anschluß hieran ist zunächst die Frage zu erörtern : Inwieweit haben die Kommunen die Erbauung kleinerer Wohnungen fördernd beeinflußt? Sie können es dadurch, daß sie entweder selbst kleine Wohnungen errichten oder der privaten Bautätigkeit anregend und unterstützend zur Seite treten.

Die Erbauung von Wohnungen in eigener Regie der Gemeinden sollte nur dann stattfinden, wenn bei Wohnungsmangel die private Bautätigkeit versagt. Ist diese aber bereit, Abhilfe zu schaffen, und handelt es sich nicht um Familien, die der Armenunterstützung bedürfen, so sollten sich die Gemeinden in erster Linie hinter die private Bautätigkeit stellen und ihr in der Erreichung ihrer Ziele beistehen. Es kommt hierbei in Betracht die Tätigkeit des Bauunternehmertums und die gemeinnützige Bautätigkeit.

a) Förderung der g eiv erbemäßig en Bautätigkeit.

Diese wird die Gemeinde in der Hauptsache nur dadurch fördern können, daß sie für rechtzeitige Aufschließung reichlichen Baulandes und Anlage von Straßen sorgt, dabei hinsichtlich der Anliegerbeiträge nach Möglichkeit entgegenkommt und die Formalitäten bei Prüfung der Baugesuche auf das notwendigste Maß beschränkt. Weitergehende Förderung durch Überlassung von städtischen Baugrundstücken zu billigen, unter dem Marktwerte bleibenden Preisen oder Gewährung von billigem Baukredit, Zuwendung sonstiger pekuniärer Hilfe erscheint nur in ganz besonders dringlichen Fällen und nur dann möglich, wenn die Person der Unternehmer Gewähr dafür bietet, daß sie die gebotenen Vorteile nicht für sich allein ausnützen und vertragliche Bindung dies sicherstellt. Maßnahmen, wie sie z. B. die Stadt Rastatt zur Vermehrung des Wohnungsangebotes getroffen hat, erscheinen kaum zweckmäßig. Es erhalten dort nämlich Bauprämien von je 100 Mark für das Frontmeter die Hausbesitzer, die durch Aufbau eines Stockwerkes die Wohnungen vermehren, sowie die Erbauer von Zwei- und Dreizimmerwohnungen an Stelle abzubrechender alter Wohnhäuser, Scheunen, Schuppen etc. Für diesen Zweck wurden aus städtischen Mitteln 65.000 Mark, aus Sparkassenüberschüssen 17.000 Mark hergegeben.

Außer diesem nicht nachahmenswerten ist nur ein Beispiel bekannt, daß eine Stadt privaten Bauunternehmern B a u g e 1 d e r gewährt. Es ist die Stadt K r e-feld. Auf Neubauten von Wohnhäusern mit kleinen und mittleren Wohnungen, deren Kosten einschließlich Grund und Boden in der Regel 40.000 Mark nicht übersteigen sollen, werden aus städtischen Mitteln Hypotheken bis zu 75% zu 472% gewährt. Der 50% übersteigende Betrag ist mit mindestens 2% zuzüglich ersparte Zinsen jährlich zu tilgen. Auf die Hypothek werden Teilzahlungen gewährt. Bis 31. März 1909 waren solche Hypotheken im Gesamtbeträge von 967.775 Mark zugesagt. Das Stadtbauamt geht den Unternehmern auch mit Rat und Tat zur Hand hinsichtlich geschmackvoller und praktischer Ausgestaltung der Häuser und Wohnungen.

Die Gemeinde Gröba (Königreich Sachsen) hat beschlossen, die private Bautätigkeit durch Wegfall der Kaution für Fußwege und Straßenausbau zu unterstützen und verfügbare Mittel aus der Sparkasse bereits während des Baues, je nach dessen Fortschreiten, zu gewähren.

Die Stadt Erfurt hat die Erbauung kleiner Wohnungen durch Bauunternehmer beeinflußt, indem sie an solche größere Grundstücksflächen mit der Bedingung verkaufte, daß darauf nur Kleinwohnungen errichtet werden dürfen.

Die Förderung der privaten Bautätigkeit durch Gewäh-rung von Realkredit haben die Städte Dresden und Düsseldorf unternommen. In ersterer besteht eine „Grundrenten- und Hypothekenanstalt der Stadt Dresden“. Ihr Zweck ist aus dieser Bezeichnung ersichtlich. Sie gibt zur Herstellung von Straßen Vorschüsse, welche von den Anliegern in Form von Grundrenten getilgt werden müssen, ferner leiht sie Hypotheken aus. Im Jahre 1908 belief sich der Zuwachs im Rentengeschäft auf 213.240 Mark. Der Hypothekenbestand ist von Mark 52,249.812-59 auf Mark 58,866.455 12 gestiegen, der Zugang betrug 6,636.100 Mark, wogegen Mark 19,457 47 zurückgezahlt wurden. Die Beleihung erfolgt bis zu sechs Zehntel des Wertes. 903 Hypotheken sind an erster, 158 an zweiter Stelle zumeist hinter Sparkassen- und Stiftungsgeldern eingetragen worden.

Am 31. Dezember 1908 waren im Umlauf 6,375.500 Mark Grundrentenbriefe und 58,200.200 Mark Pfandbriefe, von letzteren

37,586.200 Mark za 4%

20,614.000    „    „ 3³/₄%.

Der Gewinn des Jahres 1908 beläuft sich auf Mark 116.734-37, wovon Mark 53.91550 der ordentlichen Rücklage zugeführt sind, während der Rest für gemeinnützige Zwecke verwendet wird.

Die Rücklagen der Bank betrugen Ende 1908 Mark 1,022.142-90, darunter Mark 743.50205 ordentliche Rücklage.

In bezug auf das Dresdener Institut ist jedoch auf die Mitteilungen hinzuweisen, die Dr. Baschwitz in seinem Buche „Die Organisation der städtischen Haus- und Grundbesitzer in Deutschland“ macht und die nach Wissen des Berichterstatters bisher unwidersprochen geblieben sind. Darnach hielt Justizrat Baumert auf einer Tagung des Verbandes der Haus- und Grundbesitzervereine in München einen Vortrag über Pfandbriefinstitute, in dem er ausführte, daß er es für einen Mangel derartiger städtischer Pfandbriefinstitute gegenüber den von ihm vorgeschlagenen Provinzialinstituten halte, daß sie sich auf einen zu engen Bezirk beschränkten, in Dresden zum Beispiel nur auf die innere Stadt, und die Vororte vernachlässigten. Darauf tat der Verbandsdirektor Hartwig folgenden Ausspruch :

„Das (nämlich die Beschränkung auf die Innenstadt) ist aber ja eben gerade eine große Wohltat ! Wir in Dresden leiden hauptsächlich deshalb so fürchterlich Not, weil wir unklugerweise im Taumel und in der Meinung, so geht es in gleicher Weise fort, dreizehn Vororte angegliedert haben, welche nun mit ihrem billigen Bauland und ihren Bauten, die darauf billig errichtet werden konnten, uns die furchtbare Konkurrenz machen. Wenn wir nun den Leuten in den Vororten auch noch Geld geben wollten, damit sie ihre Häuser leichter in die Höhe bringen, so würden wir die Kälber sein, die sich ihre Metzger selber wählen.“

Zustand

Der Redner führte dann weiter aus, daß man eine Anwartschaft darauf habe, in seinem Vermietungsgewerbe einigen behördlichen Schutz zu erfahren und erklärte dann, daß er, soviel er könne, das Dresdener Institut „korrigiere“, nämlich in dem Sinne, daß der bereits bestehende Hausbesitz, der „jahrelang mitgesteuert hat, um die Stadt in ihren glänzenden zu bringen“, beim Ausleihen der Hypotheken

bevorzugt wird.

„Sollten wir denn denjenigen, welche frivolerweise, wie Hans ohne Verstand, darauf losbauen, auch noch mit Hypotheken unter die Arme greifen?“

Darnach wird man die Bedeutung des Dresdener Instituts für die Förderung des Wohnungswesens nicht allzu hoch veranschlagen dürfen.

Über das Düsseldorfer Institut findet sich weiteres in Abschnitt C. Daß dieses Institut nach ähnlichen Grundsätzen verwaltet würde, wie das Dresdener, ist bisher nirgends behauptet worden und trifft wohl auch nicht zu.

b) Förderung der gemeinnützigen Wohnungsfürsorge.

Unbedenklich können die Gemeinden aber die gemeinnützige Bautätigkeit auch finanziell tatkräftig unterstützen, da hier Gewähr dafür gegeben ist, daß die gebotenen Vorteile den WohnungsVerbrauchern zugute kommen.

Die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaues durch die Kommune kann insbesondere geschehen durch :

1.    Übernahme von Geschäftsanteilen bei gemeinnützigen Bauvereinen ;

2.    Übernahme der Bürgschaft für Darlehen, die die Vereine aufnehmen müssen ;

3.    Hergabe von Bauland aus kommunalem Besitz zu billigem Preise oder im Erbbaurecht ;

4.    sonstige Unterstützung, Erleichterungen bei Straßenausbau- und Kanalisationskosten, Steuerermäßigungen etc. ;

5.    hierher gehört ferner die direkt an Minderbemittelte gewährte Unterstützung zur Errichtung von Heimstätten.

Sie ist bisher in systematischer Weise durch Regierungen, Provinzialwohnungsvereine etc. gefördert worden, insbesondere in Rheinland, Westfalen, Großherzogtum Hessen und Bayern. Die von den Wohnungsvereinen in den zwei ersteren Provinzen herausgegebenen Jahresberichte und derjenige des hessischen Landeswohnungsinspektors enthalten darüber umfangreiches Material, auf das sich an dieser Stelle bezogen wird.

Aber auch in anderen Provinzen und Bundesstaaten haben

sich viele Gemeinden in der einen oder anderen Richtung betätigt.

Den weiteren Mitteilungen in dieser Richtung sei vorausgeschickt, daß die Wohnungsfürsorge, die die Städte aus Stiftungen ohne gleichzeitige Aufwendung eigener Mittel betrieben haben, im nachfolgenden unberücksichtigt gelassen worden ist.

c) Förderung gemeinnütziger Bauvereine.

In Rheinland hatten im Jahre 1906 eine Anzahl Gemeinden Geschäftsanteile und Aktien von Bauvereinen im Gesamtbeträge von 465.800 Mark übernommen, auch in Westfalen und Hessen ist dies vielfach geschehen. In gleicher Weise haben sich beteiligt Osnabrück, Emden, Tilsit (30.000 Mark), Kronberg im Taunus, Dillenburg, Hessisch-Lichtenau, Oberursel.

Bedeutender ist die Zahl der Gemeinden, die Bürgschaften für Bauvereine übernommen haben. In Rheinland hatten bis zum Jahre 1907 ein Kreis sowie 88 Städte und sonstige Gemeinden Bürgschaften geleistet in der Höhe von zus. 14,654.980 Mark, darunter Kreis Bieringhausen eine Million Mark, Stadt Barmen 800.000 Mark, Krefeld 743.000 Mark, die kleine Stadt Benrath 715.000 Mark, Dülken 400.000 Mark, Lennep 510.000 Mark, M.-Gladbach eine Million Mark (außerdem hat die Stadt der Aktienbaugesellschaft 131.050 Mark Baudarlehen zu 3 Va⁰/» gewährt), Odenkirchen und Ohligs je 400.000 Mark, Remscheid 500.000 Mark, Rheydt 600.000 Mark, Wald 510.000 Mark, Malstatt-Barbach 300.000 Mark.

In Westfalen haben drei Kreise und 60 Gemeinden Bürgschaften in der Höhe von rund acht Millionen Mark über-

nommen. Der Kreis Schwelm hat bisher für Bauvereine in seinem Bezirke Bürgschaften für rund 850.000 Mark geleistet. Damit sind die betreffenden Bauvereine der Notwendigkeit überhoben, sich an die Gemeindeverwaltungen zu wenden, bei denen die Erreichung der Bürgschaftsübernahme wegen der örtlichen, oft widerstreitenden Interessen recht schwierig ist. Ähnlich sind die Kreise Recklinghausen und Arnsberg vorgegangen. Die Stadt Siegen (26.500 Einwohner) hat für über 600.000 Mark gebürgt, Bocholt 319.000 Mark, Hagen 670.000 Mark, Lippstadt (16.500 Einwohner) 260.000 Mark, Werdohl (8850 Einwohner) 251.000 Mark, Unna (16.600 Einwohner) 250.000 Mark, Weidenau (8600 Einwohner) 245.000 Mark, Sundwig (1500 JEin-wohner) 232.500 Mark, Ahlen (8550 Einwohner) 200.000 Mark, Volmarstein (1800 Einwohner) 166.500 Mark, Gronau (9550 Einwohner) 150.000 Mark, Lünen (9500 Einwohner) 500.000 Mark, Clafeld (5300 Einwohner) 154.690 Mark.

Im Großherzogtum Hessen haben sich bisher 20 Gemeinden zu Bürgschaftsleistungen bereit gefunden, darunter Astheim (Dorf, 858 Einwohner) 16.000 Mark, Butzbach (4258 Einwohner) 90.000 Mark, Groß-Steinheim (2448 Einwohner) 40.000 Mark, Gonsenheim (5472 Einwohner) 52.000 Mark, Heppenheim an der Bergstraße (6364 Einwohner) 70.000 Mark, Homberg an der Ohm (1197 Einwohner) 30.000 Mark, Rüsselsheim (4525 Einwohner) 97.000 Mark.

Kiel hat dem Spar- und Bauverein Gelände zu billigem Preise (5 Mark pro Quadratmeter gegen 12 Mark tatsächlichen Wert) überlassen, außerdem 70.000 Mark Darlehen gewährt, die als letztes Drittel innerhalb des gemeinen Wertes sicher-gestellt, mit 3¹/₂°/o zu verzinsen und mit 172% zu tilgen sind. Auch Lübeck hat an Bauvereine Grundstücke billig abgegeben und Darlehen bewilligt.

Posen hat gemeinnützigen Bauvereinen eine halbe Million Mark Darlehen gewährt zu 374% Zinsen und ³/₄o/₀ Tilgung. Magdeburg gab an Bau- und Kreditvereine Darlehen zur Errichtung von Kleinwohnungen in der Höhe von 181.750 Mark zu 374% Zinsen und 72% Tilgung ; die städtische Sparkasse lieh 457.400 Mark zu 37é%-

Duisburg gewährte an gemeinnützige Bauvereine Darlehen von 80.500 Mark, leistete für 510.000 Mark Bürgschaft, überließ Bauland zu billigem Preise und hat Geschäftsanteile übernommen. In ähnlich umfassender Weise haben sich Mülheim an der Ruhr betätigt und Bonn, woselbst die Armen-

Verwaltung für 27.200 Mark Geschäftsanteile übernahm, während die Stadt Grundstücke zu billigem Preise bereitstellte, 90.000 Mark Darlehen zu 372% hergab, für 428.700 Mark Bürgschaft leistete und Ermäßigung der Straßenkosten gewährte. Dortmund hat 20.000 Mark Geschäftsanteile der gemeinnützigen Baugesellschaft übernommen, ferner hat letztere von der Stadt 400.000 Mark Darlehen zu mäßigem Zinsfuß erhalten und für den Beamtenwohnungsverein ist auf drei Jahre Bürgschaft für 100.000 Mark geleistet worden.

Erfurt erließ zwei Bauvereinen Straßenkosten und Kosten für Kanal- und Wasserleitung, ferner die Bauerlaubnisgebühren, die allein zirka 3000 Mark betrugen, ebenso wurde die Umsatzsteuer nicht erhoben. Endlich wurden den Vereinen auch bare Darlehen zu zweiter Stelle gewährt.

Auch Fulda und Witzenhausen haben Bauvereine mit Darlehen unterstützt.

Die Stadt Görlitz hat dem Beamtenwohnungsverein ein 116.000 m² großes Grundstück zu billigem Preise überlassen und ist auch hinsichtlich der Straßenbaukosten entgegengekommen. Auf dem Grundstück soll eine Gartenstadt mit Einfamilienhäusern angelegt werden.

Danzig hat wiederholt an Bauvereine Gelände zu billigem Preise abgegeben, desgleichen Augsburg, das außerdem zweite Hypotheken im Betrage von 90.000 Mark bewilligt hat und Erleichterungen hinsichtlich der Straßen- und Kanalbaukosten gewähren will.

M. - Gladbach hat neben den schon oben erwähnten Darlehensbewilligungen und Bürgschaftsleistungen die gemeinnützige Baugesellschaft noch insofern unterstützt, als letztere nur die Hälfte der Straßenbaukosten zahlt, ihr die Baupolizeigebühren erlassen sind, Erleichterungen in konstruktiver Hinsicht gewährt wurden. Die Stadt hat zwei Aktien der Gesellschaft erworben.

Gänzlicher Erlaß von Straßenbaukosten ist z. B. in Aachen gegenüber der dortigen Baugesellschaft gewährt worden, die Hälfte der Kosten erließ Homburg vor der Höhe, einen Teil derselben gegenüber dem Beamtenwohnungsverein die Gemeinde L ö t z e n.

Die Gemeinden Herford, Unna und Werdohl haben Befreiung von Baugebühren gewährt, Lünen hat dem Bauverein die Wasserleitung unentgeltlich angelegt.

In Hessen haben elf Gemeinden Bauland zu billigem Preise an Bauvereine überlassen, darunter Butzbach, Bens heim, Friedberg, Gießen, Gonsenheim,

Nidda

und

Schotten.

Zu erwähnen sind noch einige westfälische Städte, wie Münster, Minden, Hagen, Wetter sowie die Landgemeinde Borghorst, die sich in gleicher Weise betätigten.

Endlich sei noch mitgeteilt, daß die Deutsche Reichshauptstadt Berlin zur Erinnerung an die 200jährige Gedenkfeier des Bestehens des Königreiches Preußen am 18. Januar 1901 eine Stiftung von einer Million Mark zur Erbauung billiger und gesunder Wohnungen für Minderbemittelte bewilligte. Je die Hälfte erhielten die Berliner Baugenossenschaft und der Berliner Spar- und Bau verein zu 3% an zweiter Stelle — eine recht bescheidene Förderung dieser sozialen Aufgabe.

d) Förderung des Kleinwohnungsbaues ohne Bauverein.

Die Förderung des Baues kleiner Häuser ohne Bauverein ist insbesondere von rheinischen Gemeinden betrieben worden. E s c h w e i 1 e r gewährt Angehörigen des Mittelstandes zu Neubauten im Werte bis zu 20.000 Mark zweite Hypotheken bis zu einer Beleihungsgrenze von 75%. Den Arbeiterwohnhaushau hat die Stadt, wie an anderer Stelle berichtet, bisher ebenfalls erheblich unterstützt. Neuß beleiht Häuser im Werte bis zu 25.000 Mark, Beleihungsgrenze 75%. Bis Ende 1907 waren auf 83 Objekte 239.175 Mark ausgeliehen, bei einem Zinsfuß von 4V2%. Aus den Zinsüberschüssen wird ein Reservefonds gebildet, der am 1. April 1908 Mark 4562 17 betrug. Bensberg übernimmt für Darlehen auf Häuser, die sich x4rbeiter bauen, die Bürgschaft bis zu 90%, bei 3% Zinsen und 2% Tilgung. Ähnlich verfahren Bergisch-Neukir-chen und Bergisch-Gladbach ; auch andere Gemeinden, wie Wallertfangen, Geldern, Griesborn, Rees, Essen, Burnheid, Mudersbach, Asch bach haben sich zu gleichem Zwecke die Mittel der Landesversicherungsanstalt gesichert.

Das gleiche ist geschehen von einigen Kreisen — Mer-zig, Rh ein bach, Wittlich, Bernkastel. Insbesondere sind die Beschlüsse letzteren Kreises bemerkenswert, wegen des Tilgungszuschusses seitens des Kreises, der Erleichterung der Gebäudeunterhaltung durch Einrichtung eines Fonds, zu

dem die Interessenten Beiträge leisten, Anfertigung und Prüfung der Projekte durch den Kreisbaumeister.

Einige westfälische Gemeinden haben Grundstücke zusammengekauft oder aus ihrem Besitze hergegeben, um sie der Erbauung mit kleinen Häusern zu erschließen durch freihändigen Verkauf, so u. a. Rheine, Brackwede, Gronau, Höxter, Gütersloh und Lüdenscheid.

Auch hessische Gemeinden (z. B. Groß-Gerau, Hainstadt, Heppenheim an der Bergstraße) sind in gleicher Weise vorgegangen.

Die freie Reichs- und Hansestadt Lübeck hat in der Nähe des neuen Industrieviertels eine Arbeiteransiedlung (Gartenstadt) erschlossen, zunächst für 6000 Menschen berechnet, aber mit einer Ausdehnungsmöglichkeit bis auf etwa 25.000 Menschen. Die erforderlichen Mittel sind ebenfalls von der Stadt bewilligt worden.

Chemnitz hat mehrere Stiftungen zur Erbauung von Wohnungen für Minderbemittelte. Die Bedingung der Stifter, daß die Stadt den erforderlichen Grund und Boden kostenlos stellen müsse, ist erfüllt worden.

e) Wohnhausbauten der Gemeinden in eigener Regie.

Die Errichtung von Bauten in eigener Regie der Gemeinden beschränkt sich in der Regel auf Wohnungsfürsorge für eigene Angestellte und Arbeiter. Die Zahl der deutschen Städte und sonstigen Gemeinden, die solche getrieben haben, ist so groß, daß ihre einzelne Nennung untunlich ist.

Es soll übrigens nicht verschwiegen werden, daß von mehreren Gemeinden damit ungünstige Erfahrungen insofern gemacht wurden, als die Angestellten und Arbeiter ablehnten, in die städtischen Häuser zu ziehen, so daß letztere an andere Einwohner vermietet werden mußten.

Die Erbauung von Wohnungen für Minderbemittelte in eigener Regie der Gemeinde ohne Beschränkung auf eigene Angestellte hat selten stattgefunden, u. a. in Düsseldorf, Metz, Augsburg, Ulm, Freiburg in Baden, Emden (für zirka eine Million Mark), Hanau, Kassel, Münster in Westfalen, Stallupönen und H e i 1 s b e r g. Es sei nochmals auf den am Eingang dieses Abschnittes gemachten Vorbehalt hingewiesen.

V. Sonstige Wohnungsfürsorge der Gemeinden.

a) Ledigenheime.

Hinsichtlich der Gründung von Heimen für alleinstehende Personen gilt das unter IV. Gesagte. Die Gemeinden sollen solche erst dann errichten — das Bedürfnis vorausgesetzt —, wenn die private gemeinnützige Tätigkeit versagt. Es handelt sich hierbei selbstverständlich nicht um Herbergen, Asyle für Arbeitslose, Arbeiterkolonien, sondern um Wohngelegenheit, die Ledigen gegen normale Bezahlung und für längere Dauer gewährt wird. Die Errichtung solcher Heime oder deren Unterstützung mit Gemeindemitteln ist bisher noch ziemlich selten vorgekommen. Es ist dies verständlich, wenn man berücksichtigt, daß gerade von Arbeitgebern hierin Großes geleistet worden ist und daß auch gemeinnützige, charitative und konfessionelle Vereinigungen hier sehr viel getan haben. Auch manche Stiftungen zu gleichem Zwecke sind gemacht worden, so ist z. B. Lübeck durch reiche Stiftungen, zu denen sich in den letzten zehn Jahren neue Bauten im Werte von etwa 550.000 Mark gesellt haben, der Wohnungsfürsorge für Ledige enthoben.

Die Stadt Biebrich hat dem dortigen Verein „Volksheim“ 50.000 Mark gestiftet mit der Bedingung, daß in dem Heim Wohnungen für ledige Männer bereitgehalten werden.

In Dortmund haben die beiden Hauptkonfessionen Damenheime errichtet und erhalten städtische Zuschüsse zu den Verwaltungskosten. Dem „Christlichen Verein junger Männer“ ist zur Errichtung eines Ledigenheimes ein billiger Bauplatz aus städtischem Besitz überlassen worden.

Ein neues mustergültig eingerichtetes Ledigenheim ist in Charlotten bürg gebaut worden, mit Unterstützung der Stadt. Letztere hat das Baugrundstück in Erbbaurecht hergegeben und die Bürgschaft für das Baukapital bis zur Höhe von einer halben Million Mark übernommen.

Die Stadt M. - G1 a d b a c h hat ein Mädchenheim errichtet.

Die westfälischen Landgemeinden Buer, Emsdetten und Greven, die sich in starker industrieller Entwicklung befinden, haben für die zur Errichtung von Gesellen- und Mädchenheimen erforderlichen Darlehen gegenüber der Landesversicherungsanstalt Bürgschaft geleistet.

Weitere Einrichtungen der Städte Düsseldorf und Ulm sind in Abschnitt C erwähnt.

b) Wohnungsnachweise.

Kommunale Wohnungsnachweise befinden sich u. a. in einer größeren Anzahl rheinischer Gemeinden (Aachen, Barmen, Bonn, Duisburg, Elberfeld, Essen, Köln, Neuß, M.-Gladbach), ebenso in den westfälischen Städten Dortmund, Hagen, Bielefeld, Herford, Siegen und Lippstadt sowie in den drei hessischen Städten Darmstadt, Worms und Gießen. Über die Geschäftsergebnisse soll des beschränkten Raumes wegen an dieser Stelle nicht berichtet, sondern auf die Jahresberichte der betreffenden Zentralwohnungsvereine verwiesen werden. Über den Kölner Nachweis befinden sich weitere Angaben in Abschnitt C, ebenso von Straßburg und Stuttgart, woselbst der Nachweis besonders gut organisiert ist.

c) Sanierungen.

Sanierungen nahm und nimmt in großem Umfange Hamburg vor. Dieselben sind auf insgesamt 30 Millionen Mark veranschlagt. Es kommt ein Straßendurchbruch hinzu, dessen Kosten auf 26 Millionen Mark berechnet sind. Die Ausgaben der Stadt für diese Zwecke betrugen allein im Jahre 1907 nahezu 19 Millionen Mark. Für Sanierungen und Straßendurchbrüche hat Essen 1907/08 aufgewendet Mark 1,422.32348; beim Weiterverkauf des bebauungsfähig gebliebenen Geländes ergab sich ein Erlös von 125.138 Mark.

Zwecks Schaffung von Luft und Licht hat Darmstadt einen großen Straßendurchbruch ausgeführt, für den 1906 allein zirka 700.000 Mark aufgewendet wurden.

Daß aus Verkehrsrücksichten, zur Verschönerung usw. alte baufällige Häuser auf Gemeindekosten beseitigt und durch Neubauten ersetzt werden, kommt häufig vor, fällt jedoch aus dem Rahmen dieses Berichtes.

VI. W oh n un g s p o 1 i t i k und Verkehr.

Die Förderung des Verkehres innerhalb der Städte übt selbstverständlich ohne weiteres Einfluß auf das Wohnungswesen aus. So ist auch jede neue Verbindung, jede neue Straßenbahnlinie — sei es gewollt oder ungewollt — eine wohnungspolitische Maßnahme. Eine Darstellung, wie bisher die Stadtverwaltungen den Lokalverkehr geregelt haben, gibt in eingehender und übersichtlicher Weise die Schrift „Wohnungsreform und Lokalverkehr“, verfaßt von Klemens Heiß, herausgegeben vom Verein „Reichs wohnungsgesetz“. Im Rahmen dieser Arbeit kann es sich nur darum handeln, inwieweit deutsche Gemeinden tatsächlich in wirksamer Weise durch Maßregeln des Verkehres Ansiedlungspolitik in einem dem Wohnungswesen günstigen Sinne betrieben haben. Und zwar einmal dadurch, daß sie gute Beförderungsgelegenheit von den Arbeitsstätten nach den Wohnplätzen schafften, daß sie billige Tarife einführten, die dem Arbeiter die Benützung der Verkehrsmittel ermöglichen, daß sie ferner Verkehrslinien nach Punkten — seien es Vororte oder neue Ansiedlungen — anlegten, wo sich wohlfeile Wohngelegenheit bietet. Anderseits ist festzustellen, ob Gemeinden mit einer solchen Verkehrspolitik auch eine umsichtige Bodenpolitik verbunden haben, dergestalt, daß sie vor Anlage neuer Linien einen Teil des umliegenden Geländes in ihren Besitz brachten und später der Besiedlung zugänglich machten.

Leider ließen sich angesichts der Kürze der Zeit exakte Untersuchungen nach allen diesen Gesichtspunkten nicht anstellen. Dem Berichterstatter ist jedoch bekannt, daß ein In-einandergreifen von Verkehrs- und Wohnungspolitik in obigem Sinne höchst selten stattgefunden hat. Nun kann zwar die Schaffung guter Verkehrs Verbindungen allein dem Wohnungswesen ebenfalls erheblich nützen, wenn der Verkehr durch billiges Neuland geführt wird. Das Mißliche dabei ist aber, daß der Preis des von den neuen Linien durchschnittenen Geländes sofort erheblich steigt, das Land nicht selten Bodenspekulanten in die Hände fällt, die natürlich den höchstmöglichen Preis herausschlagen und damit die Ansiedlung erschweren. Besitzt aber die Gemeinde einen Teil des Geländes oder dieses ganz, so kann sie mäßigend auf den Preis wirken oder, falls dies nicht möglich, kommt doch die durch städtische Aufwendungen verursachte Preiserhöhung wieder der Stadt, also der Allgemeinheit, zugute.

Soweit nach dem vorliegenden Material die Verkehrspolitik wenigstens zu einem gewissen Teil das Wohnungswesen beeinflußt, namentlich die Dezentralisation der Bevölkerung gefördert hat, und soweit die Städte dem Verkehr ganz oder teilweise aus eigenen Mitteln neue Wege gewiesen haben, ist dies im nachstehenden berichtet, nicht eingegangen wird jedoch auf Mitteilungen, wonach die Gemeinden bei privaten Unternehmungen den Ausbau neuer Linien oder die anderweitige Tarifierung etc. angeregt haben, ohne aber selbst Opfer żu bringen. Auch sind die übrigens zahlreichen Fälle unberücksichtigt gelassen worden, wo durch Gewähr von Monats- oder Wochenkarten Vorteile geboten werden, da es sich hierbei um allgemein übliche verkehrspolitische Maßnahmen handelt, die so ziemlich von allen Verkehrsinstituten gewährt werden.

Die Stadt Metz ist Eigentümerin der elektrischen Straßenbahn, deren Netz jetzt eine wesentliche Erweiterung erfährt durch Bau neuer Linien nach den Vororten ; außerdem ist eine elektrische Vorortbahn nach einem zirka 20 km entfernten industriellen Erzbauzentrum geplant. Die zurzeit im Betrieb befindlichen Linien haben eine Gesamtlänge von zirka 18 hm.

Lübeck hat den gesamten Straßenbahnbetrieb für etwa vier Millionen Mark käuflich erworben und dadurch die systematisch fortschreitende Verkehrs Verbindung sichergestellt. Auch Dortmund hat die Straßenbahn angekauft und schafft durch Ausbau des Bahnnetzes Fahrgelegenheit in die Außenbezirke und Vororte sowie Anschluß an die elektrischen Bahnen der umliegenden Landkreise. In Königsberg, das ebenfalls Besitzerin der Straßenbahn ist, haben die vorzugsweise im Interesse des Wohnungswesens ausgebauten Außenlinien die Bentabilität der Straßenbahn so beeinträchtigt, daß diese alljährlich erhebliche Zuschüsse fordert.

Barmen ist nicht nur Eigentümerin der elektrischen Straßenbahn, sondern besitzt auch die Aktien der ,,Barmer Bergbahn“, welche die Stadt mit dem bergischen Lande verbindet. Eine neue Bahn zur Erschließung des nördlichen Stadtteiles Hatzfeld und des dahinter liegenden westfälischen Gebietes ist im Ausbau begriffen. Der Kostenvoranschlag ohne Grunderwerb schließt mit 533.050 Mark ab. Ebenso ist in Münster in Westfalen zurzeit eine neue Linie im Bau begriffen, die einen mit zahlreichen Arbeiterfamilien dicht bevölkerten Außenbezirk mit dem Verkehrszentrum der Stadt verbindet. Zwei weitere Linien nach Außenbezirken unterliegen zurzeit der Beratung der städtischen Körperschaften.

Breslau betreibt Straßenbahnlinien nach Außenbezirken und Vororten mit Zehn- und Fünfminutenbetrieb. Die Linien werfen für absehbare Zeit noch keinen Gewinn ab.

Von anderen Städten, die noch Straßenbahnen nach Vor-und Nachbarorten gebaut haben, sind zu nennen : Ludwigshafen, Wiesbaden, Mülheim an der Ruhr, Potsdam und M.-Gladbach. — Wegen einiger weiterer Städte siehe Abschnitt C.

Eine besondere Betrachtung verdient Berlin mit seinen Vororten. Abgesehen von dem vorzüglich organisierten Betrieb der unter staatlicher Leitung stehenden Stadt- und Ringbahn scheint im lokalen Verkehrswesen Berlins und seiner Vororte wenig Einheitlichkeit zu herrschen. Es mag das zum Teil seinen Grund darin haben, daß sich die Bahnen im Besitze privater Gesellschaften befinden, zum Zeil ist wohl aber auch die Rivalität unter den Vororten mit Schuld hieran, von denen jeder die besten Verkehrsgelegenheiten erstrebt. So kommt es wohl, daß sowohl die Hauptstadt als auch jeder der Vororte nach eigenem Gutdünken für den Ausbau des Verkehres sorgt.

Jetzt betreibt die Stadt Berlin bereits mehrere Straßenbahnlinien in eigener Regie, ferner ist sie an dem Aktienbesitz der Gesellschaft „Berliner Straßenbahnen“ beteiligt, die auch den Verkehr mit Vororten unterhält. Mit den anderen Gesellschaften sind Verträge abgeschlossen worden, in denen sich die Stadt. Einfluß auf Fahrpläne und Beförderungspreise sichert. Charlotten bürg hat die Fortführung der Untergrundbahn in bisher völlig unbebaute Stadtgebiete in einer Streckenlänge von 2 ßkm durch Zuschußleistungen bis zur Höhe von 1,425.000 Mark gefördert. Zwecks Aufschließung von Außenbezirken hat die Stadt für Errichtung einer neuen Station „Heerstraße“ an der Berlin-Hamburger Anschlußbahn einen Zuschuß von einer Viertelmillion Mark beigesteuert. In Verträgen mit den Straßenbahnen hat sich die Stadt neuerdings Einfluß gesichert, indem sie im Interesse der Aufschließung noch unbebauten Geländes die Straßenbahngesellschaften zur Errichtung neuer Linien unter städtischer Bürgschaft für das Aufkommen der vertraglich umgrenzten Selbstkosten verpflichtet hat. Schöneberg hat sich durch Verträge mit den Gesellschaften Anschluß an das Berliner Verkehrsnetz gesichert. Jetzt wird an einer städtischen Untergrundbahn gebaut, die dem in der Entwicklung begriffenen Süd- und Westgelände den Schnellbahnanschluß zunächst an die Berliner Hoch- und Untergrundbahn, demnächst weiter nach dem Zentrum von Berlin und nach den städtischen Vororten bringen wird. Auch Automobilverbindung soll eingerichtet werden. Während ferner Rixdorf einige städtische Omnibuslinien eröffnet hat, baut Wilmersdorf demnächst ebenfalls eine Untergrundbahn, die den Ort in der größten Ausdehnung durchschneidet und Anschluß an die Berliner Hoch- und Untergrundbahn erhalten soll.

VII. Besteuerung.

Die Möglichkeit, durch steuerliche Maßregeln das Wohnungswesen zu fördern, ist infolge der in den einzelnen Bundesstaaten geltenden verschiedenartigen Vorschriften verschieden. In vielen Staaten ist z. B. die Grund- und Gebäude

steuer nach dem Ertrage zu berechnen, in anderen kann der „gemeine Wert“ zugrunde gelegt werden. In einigen Staaten ist die Wertzuwachssteuer durch Gesetz eingeführt oder kann durch Ortsstatut eingeführt werden, in anderen ist dies nicht möglich

Auf die steuerlichen Maßregeln zur Förderung des Wohnungswesens werden häufig übertriebene Hoffnungen gesetzt, es gilt dies namentlich von der Besteuerung nach dem ^gemeinen Wert“ und von der „Wertzuwachssteuer“. Richtig ist zwar, daß erstere wesentlich gerechter wirkt als die Ertragsteuer, insofern ist ihre Einführung auch zu empfehlen. Die vielfach weiter daran geknüpfte Hoffnung, durch die schärfere Heranziehung zur Besteuerung würden die Grundstücke eher auf den Grundstücksmarkt gebracht und durch das vermehrte Angebot werde auf die Grundstückspreise mäßigend eingewirkt, hat sich bisher aber wohl nur sehr selten erfüllt, indessen ist es vorgekommen, daß infolge der Steuer weniger leistungsfähige Grundstücksbesitzer ihr Eigentum an leistungsfähigere Personen abtreten mußten. Die Wertzuwachssteuer hat bis

her einen erkennbaren günstigen Einfluß auf das Wohnungswesen schwerlich ausgeübt. Sie ist zwar an sich durchaus berechtigt, ebensosehr als nur irgend eine andere Steuer, sie bedeutet aber in ihrer bisherigen Gestalt nichts weiter als eine steuerfiskalische Maßregel ohne sozialpolitische Nebenwirkungen. Solche könnte sie erst dann haben, wenn die Steuer oder wenigstens ein Teil derselben zur steuerlichen Entlastung ausschließlich der minderbemittelten Bevölkerungsklassen diente oder auf irgend eine Weise direkt zur Hebung des Wohnungswesens verwendet würde, sei es, daß man aus ihren Erträgen Grundstücke für Wohnzwecke kaufte oder Häuser mit guten und billigen Wohnungen baute.

In letzterer Beziehung ist bemerkenswert, daß — wie schon an anderer Stelle bemerkt — die Stadt Minden und die Gemeinde Buer Bestimmung getroffen haben, wonach e i n Teil der Wertzuwachssteuer in den Grundstücksfonds zu fließen hat. In der Stadt Hagen sind die gemeinnützigen Bauvereine von der Wertzuwachssteuer freigestellt.

Mehrere Städte haben zur Förderung des Klein Wohnungsbaues diesen steuerlich entlastet. So bestimmt Köln in der Grundsteuerordnung;, die die Besteuerung nach dem gemeinen Werte eingeführt hat, folgendes :

„Gebäude, welche dazu dienen, Arbeitern oder diesen wirtschaftlich gleichzustellenden Familien gesunde und zweckentsprechend eingerichtete Wohnungen billig zu verschaffen, und Grundstücke, welche gemeinnützigen Baugenossenschaften gehören und zur Erbauung solcher Wohnungen bestimmt sind, unterliegen der Steuer nur mit der Hälfte des gemeinen Wertes. Diese letztere Vergünstigung darf nur solchen gemeinnützigen Gesellschaften erteilt werden, deren Statut die an die Gesellschafter zu verteilende Dividende auf höchstens 4o/o ihrer Anteile beschränkt, auch den Gesellschaftern für den Fall der Auflösung der Gesellschaft nicht mehr als den Nennwert ihrer Anteile zusichert, den etwaigen Rest des Gesellschaftsvermögens aber für gemeinnützige Zwecke bestimmt.“

Auch in Aachen, Gronau, Hanau, M. - Gladbach wird in gleicher Weise die Grundsteuer nur zur Hälfte, in Gelsenkirchen, Münster, Recklinghausen, Bocholt, Schwelm, Fulda und Posen zu drei Vierteln erhoben.

Von der Umsatzsteuer befreit sind die Bauvereine in einer ganzen Anzahl westfälischer Gemeinden, z. B. Dortmund, Hagen, Witten, Gladbeck, Siegen, Minden, Osterfeld, Schwelm, Gevelsberg, Unna, Lippstadt, Schwerte, Aplerbeck, Halve p, Emsdetten, Ahlen, Bor g horst, Berghofen und Warendorf.

Auch M.-Gladbach hat die dortige gemeinnützige Baugesellschaft von der Umsatzsteuer freigestellt, während in Iserlohn und Haspe die Bauvereine die Hälfte dieser Steuer zu entrichten haben. Gronau in Westfalen erhebt die Umsatzsteuer bei Bauvereinen nur vom Bodenwert.

In Bergisch-Gladbach sind alle Personen mit einem Einkommen unter 2000 Mark beim Erwerb eines Einfamilienhauses von der Umsatzsteuer befreit; Bernsberg gewährt diese Befreiung beim Erwerb eines Baugrundstückes zur Errichtung eines Einfamilienhauses.

Abschnitt C.

Wie schon in Abschnitt A erwähnt, hat es der Referent für empfehlenswert gehalten, ans einigen deutschen Städten in zusammenhängender Weise zu schildern, was sie auf dem Gebiete der kommunalen Wohnungspolitik geleistet haben. Es dürfte dies zur Übersichtlichkeit wesentlich beitragen. Im nachstehenden befinden sich die betreffenden Darlegungen.

DÜSSELDORF.

I. Wohnungsinspektion.

Es ist ein Wohnungsinspektor angestellt, der zugleich gewerbepolizeiliche Funktionen auszuüben hat. Außerdem werden die unteren Polizeiorgane (Schutzleute) zur Wohnungsinspektion herangezogen. Die Wohnungsaufsicht ist keineswegs mustergültig, einmal in bezug auf die Organe, die sie ausüben, dann aber auch, weil eine systematische Regelung fehlt. Über das Ergebnis der Tätigkeit der Wohnungsaufsichtsorgane liegen Zahlen nicht vor.

II. Verkehrswesen.

Die städtische Straßenbahn verbindet das Stadtinnere mit fast allen Vororten. Für einen Vorort mit geringem Verkehr ist eine Omnibuslinie eingerichtet. Ausnahmetarife bestehen nicht.

III. Bodenpolitik.

Ein Grundstücksamt verwaltet den städtischen Grundstücksfonds. Dieser besaß am Schlüsse des Rechnungsjahres 1907/08 an Vermögen:

. . Mark 17,594.273’— 5,015.977 —

a)    in Grundstücken ....

4 ha 5019 m2 . . 281 ha 2291 m²

Summe . . 285 ha 7310 m²

Im Jahre 1907/08 allein wurden :

a) hinzugekauft: Bauland .

Sonstiges .. . 340.009

. 92.173-5 m² zu Mark 3,198.290-— „    1,328.353--

m² ,,

Summe .

. 432.182-5 m² zu Mark 4,526.643’—

b) verkauft:

Bauland .    .    .    16.680 m² zu Mark 878.664-08

114.284-95

. 56.225 m² „

Sonstiges .    .

Summe . . 72.905 m² zu Mark 992.949-03

In diesem einen Jahre wurde also der Grundbesitz um mehr als 35 ha vermehrt und dafür über 372 Millionen Mark aufgewendet.

Die Bedingungen beim Geländeverkauf sind : 10°/o Anzahlung, der Rest bleibt gegen 4—474% Zinsen an erster Stelle gewöhnlich bis zur Bebauung stehen. Für die Bebauung der Grundstücke wird den Ankäufern immer ein kurzer Termin gesetzt.

Die Verkaufspreise folgen keiner Preistreiberei, entsprechen aber den marktgängigen Preisen.

IV. Wohnungsfürsorge. a) Familien Wohnungen.

Die Stadt hat — im Jahre 1901 — 20 Wohnhäuser mit 141 Wohnungen errichtet, die an Minderbemittelte zu mäßigem Preise vermietet werden. Die gemeinnützigen Bauvereine (Spar- und Bauverein, Beamten-Wohnungsverein und Staatseisenbahner-Bauverein) wurden durch Überlassung von Grundstücken zu mäßigen Preisen unterstützt. Ferner leistete die Stadt bei zweien dieser Vereine Bürgschaften bis zu 85 und 90% des Gebäudewertes und übernahm von einem Verein Geschäftsanteile von insgesamt 40.000 Mark. Diesem Verein gewährte im Jahre 1907 die städtische Straßenbahnverwaltung ein Darlehen von 98.350 Mark zu 3%, unter der Bedingung, daß in einer bestimmten Straße 17 Wohnungen für das Straßenbahnpersonal (unter Vereinbarung eines Höchstmietsatzes) zur Verfügung stehen.

Weitere Unterstützung erfuhr ein Verein durch Ermäßigung der Straßenbaukosten (es wurden nur die Kosten der Makada-misierung berechnet).

h) Ledigenheime.

Die Stadt bewilligte einen Betrag von 100.000 Mark zum Zwecke der Errichtung einer „Wilhelm-Augusta-Viktoria-Stif-tung“ als Grundstock für die Errichtung von Ledigenheimen in Düsseldorf, zur dauernden Erinnerung an die silberne Hochzeit Ihrer kaiserlichen Majestäten am 27. Februar 1906. Zum

gleichen Zweck hat die Stadt ein 3447 a großes Grundstück \m Werte von 150.000 Mark unentgeltlich zur Verfügung gestellt.

Inzwischen ist der Bau eines Ledigenheimes mit einem Kostenaufwande von 422.000 Mark beschlossen worden.

V. Hypothekenbank.

Die Stadt hat, ähnlich wie Dresden, eine Hypothekenbank gegründet, die Hypothekengelder zur ersten Stelle bis zu 60% des Boden- und Bauwertes bewilligt. Die Darlehen werden zu 472% gewährt, die Unkostenvergütung beträgt bis zu 3%.

Über das Darlehensgeschäft liegen folgende Angaben vor :

1908

1907

An

zahl

Mark

An-

zahl

Mark

Abgeschlossene Darlehensgeschäfte.

An Darlehen wurden neu bewilligt

und angenommen.......

Aus Stiftungskapitalien wurden zur Bewilligung empfohlen und angenommen ...........

05

Ci

7,918.000-—

83

3,211.500 —

158.500*-

10

185.500* —

Auszahlungen der Darlehensvaluta.

An Darlehen wurden gezahlt . .

S

-rH

6,712.847-40

70

2,949.106-80

Gesamter Hypothekenbesitz. Es betrug die Kapitalschuld der Darlehennehmer .........

Zurückgenommen wurden.....

h-*- I—*• -A CO

18,836.050-50

237.851-36

572

11

21,547.305-94

429.237-46

Bleiben an Darlehen, welche auf Unterpfänder entfallen.....

18,598.199-14

561¹)

21,118.068-48

Die Tilgungsdarlehen sind bei pünktlicher Zinsen-

³) Darunter befinden sich insgesamt 26 Tilgungsdarlehen (jährlich ¹ji his 1 '/₂°/₀ Tilgung) mit zusammen Mark 1,138.500'

Zahlung für die Stadt unkündbar, der Schuldner kann nach fünf Jahren jederzeit mit neunmonatlicher Frist kündigen.

Die Darlehen, die sämtlich auf Wohnzwecken Gebäuden bewilligt sind, verteilen sich :

1907

1908

a)    auf Neubauten......

b)    „ Umbauten......

c)    „ bestehende Gebäude .    .

Summe .

o eo co

05

GO

Die Darlehennehmer sind zum weitaus überwiegenden Teile Bauunternehmer, Architekten, Handwerksmeister, Kaufleute und Händler.

Der Reinüberschuß betrug pro 1908 Mark 108.122-44. Bemerkenswert sind die sehr geringen Verwaltungskosten. Sie betragen 1908 nur Mark 10.441T0.

FRANKFURT AM MAIN.

I. Stadterweiterung.

Um die weitere bauliche Ausdehnung der Stadt Frankfurt am Main systematisch in die Wege zu leiten, wurde in den letzten Jahren ein umfassender genereller Stadterweiterungsplan auf gestellt, in dem die Hauptverkehrszüge, Verkehrs^ anlagen, freien Plätze, Plätze für Erholungsstätten etc. vorgesehen sind und der als Grundlage für die weitere Bebauung des Stadtgebietes dienen soll.

Bei dem Erwerb von Gelände beschränkt man sich nicht nur auf die Ausdehnung des Bebauungsplanes, sondern es werden auch Grundstücke zur Abrundung des städtischen Grundbesitzes und zur Vorbereitung der künftigen Erschließung von Baugelände innerhalb sowie außerhalb der Gebiete der Bebauungspläne erworben. Insbesondere wird auch auf den Erwerb von Gelände in den Vorortgemeinden hingewirkt.

Von der Stadtgemeinde Frankfurt am Main wurden in den letzten zehn Jahren Grundstücke, welche nicht unmittelbar für Zwecke der Gemeindeverwaltung benützt werden, im Flächengehalt von rund 1050 ha angekauft.

Von diesem Gelände werden größere Gebietsteile im Wege der freiwilligen Geländeumlegung der Bebauung erschlossen. Im ganzen sind 19 Grundstückskomplexe im Flächengehalt von rund 220 ha freiwillig umgelegt worden, dabei wurden 1490 Parzellen, welche 267 Eigentümern gehörten, in 487 neue bebaubare Parzellen umgewandelt nach Abzug einer Freilegungsquote von 25 bis 40% für die erforderlichen Straßen und Platz flächen.

Das bei diesen Umlegungen der Stadtgemeinde in größeren Baublöcken ausgevviesene Ersatzgelände wurde in einzelne Baustellen eingeteilt und freihändig zum Verkauf gestellt.

Beim Abschluß von Geländeumlegungsverträgen wurde gleichzeitig über den Zeitpunkt der Fertigstellung der Straßenherstellung (in der Regel ein Jahr nach Abschluß ,des Vertrages) Bestimmung getroffen.

Von den entstandenen Bauplätzen wurden größere Plätze für städtische Zwecke (Schulen usw.) in Anspruch genommen, auch wurden größere Blöcke für gemeinnützige Baugenossenschaften etc. zu mäßigerem Preise verkauft oder in Erbpacht überlassen zwecks Errichtung von kleineren und billigen Wohnungen.

Beim Verkauf von Baugelände behält sich die Stadtgemeinde in der Regel, unbeschadet der baupolizeilichen Prüfung, das Recht zur Genehmigung der Baupläne, insbesondere der Fassadengestaltung sowie der inneren Einteilung der Räume durch das Hochbauamt vor. Diese Beschränkung wird als Servitut zugunsten der Stadtgemeinde Frankfurt am Main in das Grundbuch eingetragen.

Über die Stadterweiterungen im Jahre 1908 geben folgende Aufstellungen Auskunft :

Erschlossenes Baugelände 1908.

Flächeninhalt

Mark

nt¹

Zahl der Parzellen

H-i h-k oi -a i—i 03 tö H 00 H CO

00 00 05 CO O CO CO CO CO H iO CO

715.315

1,660.830

4,443.140

473.895

64.800

129.456

t-H

CD O rÿ H    (M

rH r—I o y—i

12

28

14

7.487.436-—

153¹)

0 Darunter sind größere Baublöcke, welche noch nicht in einzelne Baustellen eingeteilt sind.

Verkäufe von Bauplätzen 1908.

Flächeninhalt

Mark

ni¹

Zahl der Parzellen

CO (N O (O (M iQ H 03 05 CO

CD

CO

CD CO CD O CO O t> O- OO CD CD OO iO CO

830.870--11.520-— 544.817*— 402.460-— 135.475 — 27.500— 132.040’—

58

60

3,084.682-—

34¹)

*) Hierin sind auch größere Baublöcke enthalten, welche für öffentliche Zwecke (z. B. Schulen usw.) Verwendung gefunden haben.

II. Bodenpolitik.

Die Stadt hat eine „Straßen-Neubaukasse“, die lediglich zur Ausführung von Straßendurchbrüchen und Straßenerweiterungen in der Innenstadt eingerichtet ist. Sie besaß am Schlüsse des Rechnungsjahres 1907/08 an Vermögen :

Mark 18,245.151-—

a)    in Grundstücken

b)    in sonstigen Werten, und zwar in Rest

kaufschillingen ..........

684.000-—

Summe .

. Mark 18,929.151*—

F erner besteht eine Spezialkasse für städtischen Grundbesitz zum An- und Verkauf von Gelände in der Außenstadt, der Außengemarkung und den Vorortegemarkungen. Ihr Vermögen betrug zu obigem Zeitpunkte:

a)    Grundbesitz...........

b)    Restkaufschillinge, Aktien und sonstige

Guthaben...........

Mark 106,347.148-47

6,017.367-34

Summe .

In dem einen Jahre 1907/08 wurden an Bauland und sonstigem Gelände hinzugekauft : 207 ha 9698 w? zum Preise von 15,250.601 Mark, während verkauft wurden: 5 ha 1467 m² zum Preise von 3,225.111 Mark.

. Mark 112,364.515-81

Das verkaufte Gelände wurde, soweit es Bauland war, von der Stadt selbst parzelliert und in einzelnen Baustellen verkauft. Die Käufer sind zum großen Teil Bauunternehmer, teilweise besser situierte und minder bemittelte Privatpersonen. ♦

In der Regel sind 10% des Kaufpreises anzuzahlen, der Rest wird gegen den üblichen Zins auf drei Jahre gestundet.

Die Stadt hat erhebliche Flächen in Erbbaurecht gegeben. Bisher wurden 135 Erbbauverträge abgeschlossen, und zwar :

10 Verträge mit gemeinnützigen Bangesellschaften, Genossenschaften usw.

CM O

CO o

1    „    ,,    Beamten und Lehrern,

,,    ,,    sonstigen Privatpersonen.

Das in Erbbaurecht vergebene Gelände umfaßt zusammen 10 ha 4557 m?.

In Erbbaurecht wurden bisher errichtet :

63 Einfamilienhäuser,

46 Zweifamilienhäuser, 16 Dreifamilienhäuser

Summe -    . 125 Häuser,

ferner 72 Häuser von gemeinnützigen Gesellschaften mit 911 Wohnungen. Über 300 weitere Bewerber um Erbbauplätze sind vorgemerkt. Die vorbezeichneten Gesellschaftshäuser werden vorwiegend von Arbeitern bewohnt. In einzelnen Verträgen hat sich die Stadt bei Vermietung der Wohnungen das Vorrecht für eine bestimmte Anzahl städtischer Angestellter ausbedungen.

Die Größe der für Privathäuser vergebenen Plätze schwankt zwischen 250 und 800 m². Die Verträge mit Privaten werden in der Regel auf 60 Jahre abgeschlossen. Der Erbbauzins beträgt für Beamte durchschnittlich Mark 080 pro Quadratmeter jährlich, für Privatpersonen Mark 145. Die Stadt behält sich unter anderem das Recht vor, daß die Mieten eine bestimmte Summe nicht überschreiten dürfen. Nach Ablauf des Vertrages oder bei vorzeitiger Auflösung desselben fallen die Gebäulichkeiten an die Stadt, sie zahlt den Erbbauberechtigten aber einen Teil des von ihnen in die Gebäude gesteckten eigenen Kapitales zurück.

Dem Volks-Bau- und -Sparverein wurden mehrere Grundstücke aus städtischem Besitze verkauft und ihm in bezug auf Verzinsung und Tilgung des Kaufpreisrestes Vergünstigungen gewährt.

Für Sanierung und Durchbrüche wurden 1907/08 aufgewendet 2,402.800 Mark.

III. Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit.

Außer der unter II mitgeteilten Hergabe von Gelände hat die Stadt die gemeinnützigen Bauvereine auch bei der Geldbeschaffung unterstützt, und zwar :

1.    die Frankfurter gemeinnützige Baugesellschaft durch Übernahme von 470 Aktien à 425 Mark mit 199.750 Mark ;

2.    die Aktienbaugesellschaft für kleine ^Vohnungen durch Übernahme von 200 Aktien à 1000 Mark mit 200.000 Mark ;

3.    die Aktiengesellschaft „Frankenallee“. Dieselbe ist berechtigt, 2100 Stück Obligationen zu 4<y₀ jährlichen, halbjährlich zahlbaren Zinsen, à 1000 Mark auszugeben. Für diese Obligationen im Gesamtbeträge bis zu 2,100.000 Mark hat die hiesige Stadt, und zwar sowohl für die pünktliche Zahlung der Zinsen als auch für das Obligationskapital selbst, insbesondere für die Tilgung der Obligationen, die Bürgschaft übernommen ;

4.    die Baugesellschaft (Aktiengesellschaft „Hellerhof“) durch Übernahme von Aktien, 100 Stück à 1000 Mark.

Außerdem hat die Stadt durch Darlehen und Bürgschaftleistungen den Vereinigungen die Geldbeschaffung erleichtert.

Die Aktiengesellschaft für kleine Wohnungen erhielt ein Darlehen von 300.000 Mark (90% der Bausumme), der ,Volks-Spar- und -Bauverein 225.000 Mark (ebenfalls 90%) zu 4% Zinsen. Für die Aktiengesellschaft „Hellerhof“ garantierte sie 3 4 Millionen Mark.

IV. Städtische Baukasse.

Die Stadt gibt an private Erbbaurechtsnehmer Darlehen bis zu 90% der Baugeldsumme. Der Zinsfuß beträgt für städtische Beamte und Lehrer 372%, für Private 4%. Die Tilgung hat in einer Höhe zu geschehen, daß mit Ablauf des Erbbaurechtes auch das Darlehen völlig abgetragen ist. An solchen Darlehen sind bisher 4,754.000 Mark gewährt worden.

FREIBURG IN BADEN.

I. Bodenpolitik.

Die Stadt besitzt zwar keinen Grundstücksfonds, sie hat sich indessen in den letzten Jahrzehnten die planmäßige Vermehrung des Gemeindebesitzes angelegen sein lassen.

5964 ha

rtx¹

Die Fläche der ganzen Gemarkung Freiburg betrug am 1. Januar 1909 ......

Hiervon befanden sich im Eigentum der

4212 ha 5340 m²

Stadt und ihrer Stiftungen........

oder 7O°/₀ der Gesamtfläche.

. 2772 ha 5965 »n²

Bleibt der Wald außer Betracht, so beträgt die Gemarkungsfläche noch wovon die Stadt und ihre Stiftungen besitzen .    1081 ha 3311 w-

oder 40°/o.

Außerdem haben Stadt und Stiftungen außerhalb der Gemarkung Freiburg 1191 ha 2183 m² Grundbesitz.

Der Gesamtwert des städtischen und Stiftungsliegenschaftsbesitzes beträgt rund 83 Millionen Mark.

In den Jahren 1886 bis 1909 ist der Grundbesitz um 1231 ha 8500 m² vermehrt worden mit einem tatsächlichen Auf-wande von rund 18 Millionen Mark.

Der städtische Grundbesitz hat inzwischen einen Wertzuwachs von vielen Millionen erfahren. Er wird für die von 1886 bis 1909 erworbenen Flächen von der Stadt auf rund neun Millionen berechnet, wobei die Einschätzungen zur Vermögenssteuer zugrunde gelegt wurden.

II. Verkehr.

Die städtische elektrische Straßenbahn hat eine Gesamtlänge von 15 km. Sie wurde auch in die entlegeneren Stadtteile und in zwei Vororte geleitet. ¹

Besitz anderer Privatpersonen übergegangen waren. In den Jahren 1886—-1900 hat die Stadtverwaltung mit einem Bau-aufwände von 984.000 Mark 66 Häuser mit 222 Kleinwohnungen (ein bis drei Zimmer) erstellt, welche zu erheblich billigeren Mietpreisen als den sonst üblichen vermietet werden. Für 26 weitere Häuser mit insgesamt 108 Zwei- bis Vierzimmerwohnungen hat der Bürgerausschuß bereits die erforderlichen Mittel (680.000 Mark) bewilligt.

Außer den genannten besitzen die Stadt noch weitere 256 und die städtischen Stiftungen 31 kleine Mietwohnungen und 148, bezw. 12 Dienstwohnungen in städtischen, bezw. Stiftungsgebäuden.

Der Gemeindebau und die Verwaltung der geschaffenen Wohnungen vollzieht sich in den einfachsten und bequemsten Formen. Der Verwaltungsapparat ist kein großer, die Unannehmlichkeiten der Verwaltung sind verschwindende, weil dank der Zufriedenheit der Bewohner im großen und ganzen wenig Schwierigkeiten entstehen. Der Gemeindebau vollzieht sich ohne Opfer seitens der Stadtkasse, denn die Mietzinseinnahme deckt die Kosten der Verzinsung des Baukapitales, der Unterhaltung und des Ausfalles durch Leerstehen bis zu einem Grad, daß noch ein kleiner Überschuß für allmählichen Abtrag der Bauschuld übrig bleibt.

b) Zwei gemeinnützige Bauvereine wurden durch Überlassung billigen Baugeländes und Baukredites sowie andere Begünstigungen von der Stadt namhaft unterstützt.

Wenn man die der Stadt, städtischen Stiftungen und gemeinnützigen Bauvereinigungen gehörenden Wohnungen zusammenrechnet, so ergibt sich die beträchtliche Zahl von 1025, welche 6<>/o des Gesamtwohnungsbestandes der Stadt ausmachen, während, die städtischen oder städtisch subventionierten Kleinwohnungen sogar mit 8'4% an dieser Wohnungskategorie beteiligt sind.

KÖLN.

I. Wohnungsfürsorge.

Die Stadt hat für ihre Angestellten und Arbeiter 33 Häuser mit 113 Wohnungen erbaut. Kostenaufwand rund 600.000 Mark.

Ferner hat sie die gemeinnützigen Bauvereine in weitgehendem Maße unterstützt durch :

a) Übernahme von Bürgschaften für aufgenommene An

leihen ;

b)    Erlaß der Hälfte der Straßenbaukosten;

c)    Abgabe von Bauland zu mäßigem Preise ;

d)    Erlaß von Umsatzsteuer und Erhebung der Grundsteuer nur von der Hälfte des gemeinen Wertes.

II. B o d e n p o.l i t i k.

Der Stadterweiterungsfonds hatte am Schlüsse des Rechnungsjahres 1907/08 ein Vermögen:

Mark 21,909.287 963.048

punkte :

1 ha 1950 m2 . 880 ha 3300 m²

Summe .    . 881 ha 5250 m²

Im Rechnungsjahre 1907/08 wurden :

a) hinzugekauft ..... 105 ha 4017 m² zu Mark 2,505.600'47

b) verkauft

1 ha 7259 m² „    „    320.514*—

III. Wohnungsnachweis.

Vom Kölner Wohnungsnachweis für Arbeiter und kleine Angestellte, der an die Allgemeine Arbeitsnachweisanstalt in Köln angeschlossen ist, wurden im Geschäftsjahre 1908/09 an möblierten und unmöblierten Wohnungen insgesamt 3010 Räume vermietet. Das Wohnungsangebot umfaßte 4872, die Nachfrage 6287 Räume. In Relativziffern ausgedrückt, wurden 6D8°/o Gesuche (55-8°/o im voraufgegangenen Geschäftsjahr) der Vermieter und 471o/₀ (42-6%) der Wohnungsuchenden erledigt, die Vermittlung war jedoch in Wirklichkeit eine höhere, da die Fälle noch zu berücksichtigen sind, in welchen dem Nachweis kein Bescheid zuging, sowie solche, wo das Mietverhältnis nicht gleich, sondern erst einige Zeit nachher zum Abschluß gelangte.

Beim Kölner Wohnungsnachweis besichtigt der Beamte, dem die Vermittlung obliegt, alle angemeldeten Wohnungen und

nimmt dabei über Lage, Größe, Höhe u, dgl. eine einfache Zeichnung auf.

IV. Verkehrswesen.

Eine großartige Tätigkeit hat die Stadt in der Ausgestaltung des Verkehrswesens entfaltet. Die in ihrem Besitz befindliche elektrische Straßenbahn verbindet jetzt fast sämtliche Vororte mit der Stadt. Ferner hat sie mehrere Vorortbahnen gebaut ; als erste die Kleinbahn von Köln nach Rath-Heumar und zum Königsforst, als zweite die Kleinbahn nach Brück, als dritte die Vorortbahn nach Bergisch-Gladbach und als vierte diejenige über Ensen nach Porz. Diese Vorortbahnen, die zurzeit noch erhebliche Zuschüsse fordern, wurden gebaut, um in erster Linie der Kölner Einwohnerschaft Erholung in frischer Waldluft zu ermöglichen.

Die Kleinbahn Köln—Frechen ist ebenfalls in den Besitz der Stadt Köln übergegangen, die mit möglichster Beschleunigung elektrischen Betrieb einrichten wird.

An dem Unternehmen der Köln—Bonner Kreisbahnen ist die Stadt durch Übernahme von fast 50% der Aktien beteiligt.

Im Jahre 1904 wurde der Bau einer vollspurigen Nebeneisenbahn von Köln über Wesseling nach Bonn (Rheinuferbahn) begonnen. Die Bahn, die inzwischen den Charakter einer Hauptbahn erhalten hat, konnte Anfang 1906 mit Schnell- und Personenzügen eröffnet werden.

V. Wohnungsstatistik.

Dieser wird vom Statistischen Amt große Aufmerksamkeit zugewendet. Näheres ist in Abschnitt B unter gleicher Überschrift mitgeteilt.

MANNHEIM.

I. Wohnungsaufsicht.

Zur Durchführung der Wohnungsaufsicht ist eine besondere Kommission bestellt, denen einige Wohnungskontrolleure beigegeben sind. In neuerer Zeit sind einige Damen ehrenamtlich mit bei der Wohnungsaufsicht tätig. Im Jahre 1908 wurden 1909 Bauobjekte kontrolliert und 1286 Mißstände gefunden. Die Schlafstellenaufsicht bezog sich auf 5928 Räume. Die Wohnungskommission hat 145 Gebäude besichtigt.

II. Wohnungsstatistik.

Das Statistische Amt wendet der Wohnungsstatistik größere Aufmerksamkeit zu. Die leerstehenden Wohnungen werden alljährlich gezählt, allgemeine Zählungen der Wohnungen unter Feststellung der Mietpreise haben mehrfach stattgefunden. Die seit 1898 von dem Amt herausgegebenen Monatsberichte und die Jahresübersicht unterrichten unter anderem auch fortlaufend über die Leistungen der Bautätigkeit, sowohl in Neubauten als in Abbrüchen.

III. Stadterweiterung.

Die Stadt hat sich in den letzten Jahrzehnten in außergewöhnlicher Weise entwickelt. Demgemäß mußten auch in der Stadterweiterung besonders umfassende Maßnahmen getroffen werden.

Die Zahl der seit 1891 auf der Basis des generellen Planes bearbeiteten und zur amtlichen Feststellung gebrachten Detailbebauungspläne in den verschiedensten Teilen der Gemarkung beträgt 14, die Gesamtlänge der 1891—1905 planmäßig festgestellten Straßenfluchten 82.906 laufende Meter, die dadurch erschlossene Baufläche 2,487.180 m² mit 5922 Bauplätzen.

Freiwillige Zusammenlegungen wurden für drei größere Bezirke vollzogen.

Die erste derselben im Riedfeld umfaßte eine Gesamtfläche von 76.284 m² in 18 Parzellen, die in 46 Stücke im Maße von 58.605 m² und 17.679 m³ Straßenflächen eingeteilt wurden.

An der Zusammenlegung im Kleinfeld waren 12 Grundstücke mit zusammen 69.851 m² beteiligt. Es wurden sechs neue Straßen mit 18.824 m² Gelände ausgeschieden und 33 Grundstücke mit einem Areal von 51.027 m² und 2101T laufende Meter Baufluchten neu gebildet.

Die umfangreichste Zusammenlegung hatte das Gebiet der „Langen Rötter“ zum Gegenstände. Das Flächenmaß des Umlegungsgebietes betrug 183.447 m² in 50 Stücken, die sich in Händen von 64 Besitzern, darunter die

Stadtgemeinde mit vier Parzellen und 15.264 m², befanden. Als Banland wurden 141.520 m² in 148 Grundstücken, als Straßengelände 41.927 m² ausgeschieden. Mit Hinzunahme von weiteren 12.719 m² außerhalb der Masse erworbenen Terrains werden zurzeit unter Aufwendung einer Summe von 1,720.217 Mark 14 im Bebauungsplan vorgesehene neue Straßen in der Länge von 4287 m erstellt und dadurch 7153 m Baufluchten erschlossen — ausreichend für mindestens 400 Wohngebäude in teils offener, teils geschlossener Bauweise.

Als die wichtigsten und eigenartigsten Bestandteile der Mannheimer Stadterweiterung beanspruchen die Oststadt und der Industriehafen eine besondere Betrachtung.

In der ersteren sind seit 1891: 13.032 laufende Meter Straßen mit 314.725 m² Fläche, 195.313 m² Plätze und Parkanlagen — darunter der 37.816 m² große, mit künstlerischen Schmuckanlagen nach dem Plane des Professors Schmitz versehene und von gewaltigen Arkadenbauten umschlossene Friedrichsplatz sowie der Luisenpark mit 12 96 ha Fläche — ausgeführt worden. Das gewonnene Bauland umfaßt 471.141m², die sich auf 571 Bauplätze verteilen. Hiervon sind 57.281 m² für öffentliche Bauten der Stadtgemeinde — Festhalle, Bosengarten, Schulgebäude des Realgymnasiums, der Oberrealschule, der Reformschule, Straßenbahndepot — in Anspruch genommen und 204.896 m² mit einem Gesamterlös von 10,307.330 Mark zur Überbauung verkauft worden.

Eine für den Bezirk erlassene besondere Baupolizeivorschrift sowie die von der Stadtgemeinde in den Kaufverträgen gemachten Vorbehalte sichern eine ästhetisch befriedigende Bauweise und verhindern den spekulativen Mißbrauch des Geländes. Da vorweg 52o/₀ der Oststadt auf Straßen und Anlagen entfallen, ein Drittel der Bauplätze für Villen bestimmt und auch bezüglich der übrigen die Bebaubarkeit wesentlich beschränkt ist, entspricht das Baugebiet wohl den weitestgehenden sanitären Anforderungen.

Die Stadtgemeinde hat für den Bau der Straßen und Kanalisation, für Auffüllung der Baublöcke, für Erstellung der freien Plätze usw. voranschlagsmäßig 8,652.613 Mark aufgewendet, so daß sich das Quadratmeter Baugelände ohne Hinzurechnung des Bodenwertes auf Mark 18 40 stellt.

Die Zahl der Baustellen auf Mannheimer Gemarkung betrug am 1. Januar der Jahre:

1907.

Im Besitz

der von Stadt Privat.

Zusammen

1908.

Im Besitz

der

Stadt

von

Privat.

Zusammen

1909.

Im Besitz

der von Stadt Privat.

Zusammen

An fertigen Straßen An nicht fertigen (inPlan gelegten, aber noch im Bau begriff.) Straßen.

179

831

1010

280

1133

1413 408

1385

1793

480

1237

1717

133

595

723    70

213

283

Zusammen .

659

2068 2727

413

1728 2141 478

1598 2076

IV. Verkehrswesen.

Nach den Vororten Waldhof (6 9 km), Käfertal (5'3 km) und Neckarau (6-7 km) sind Zweiglinien der städtischen elektrischen Bahn im Betrieb. Nach Waldhof ist eine zweite (kürzere) Linie beschlossen. Nach dem Vorort Freudenheim besitzt und betreibt die Stadt eine 45 km lange Dampfstraßenbahn, die demnächst in elektrischen Betrieb umgewandelt wird. Die Straßenbahnen Mannheim (42-1 km) und Ludwigshafen (13’5 km) werden als zusammenhängendes Ganzes von der Stadt Mannheim betrieben. Zwischen der Stadt und der Süddeutschen Eisenbahngesellschaft besteht eine Betriebsgemeinschaft bezüglich der Nebenbahnen nach Käfertal (41 km) und Heddesheim (6-5 km).

V. Wohnungsfürsorge.

Für städtische Angestellte wurden mehrere Wohnhäuser errichtet. Ferner ist zu berichten:

1.    Von einer aufgelösten gemeinnützigen Aktienbaugesellschaft übernahm die Stadt 63 Kleinwohnungen zu 180.000 Mark, die sie nach Aufwendung von 14.000 Mark für Verrichtung an minderbemittelte Familien vermietet.

2.    Die Stadt erklärte sich bereit, die gemeinnützige und unter gewissen Kautelen auch die gewerbsmäßige Wohnungsproduktion durch Nachlaß der Straßenkosten, eventuell auch des ganzen oder teilweisen Kaufpreises für das von der Stadt erworbene Gelände zu unterstützen.

Von dieser Subventionierung haben nur eine Baugenossenschaft in fünf Fällen mit einer Gesamtbelastung von zirka 28.000 Mark und (vorübergehend) drei Private Gebrauch gemacht,

3.    Der erwähnten Baugenossenschaft hat die Stadt auf die subventionierten Häuser ein Darlehen an zweiter Stelle — bis 88% des Taxwertes — von 25.000 Mark gewährt.

4.    Die Stadt hat 1901 zirka 20 ha günstig gelegenes Gelände zur Hergabe im Erbbaurecht an gemeinnützige Bauvereinigungen für den Bau von Ein- bis Vierzimmerwohnungen zur Verfügung gestellt. Die Dauer des Erbbaurechtes ist auf 70 Jahre angenommen, nach deren Verlauf die Stadt die Bauten gegen Ersatz von einem Fünftel des Wertes übernehmen kann. Der Erbbauzins beträgt 2T% des Verkehrs wertes des Geländes im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, die Straßenkosten werden zu 4% verzinst.

Zur Bebauung des Erbbaulandes gewährte die Stadt einer Baugenossenschaft 80.000 Mark Darlehen an zweiter Stelle.

VI. Bodenpolitik.

Die An- und Verkäufe von Grundstücken werden in der städtischen Grundstückskasse verrechnet. Die Stadt hat von altersher einen ausgedehnten Grundbesitz. Laut Beschluß der städtischen Kollegien müssen seit 1889 mindestens 10% aus Grundstückserlösen wieder zu Geländeerwerb verwendet werden. Seit den achtziger Jahren wird der Bodenbesitz der Gemeinde durch Ausnützung jeder Gelegenheit systematisch vermehrt.

Der Grundbesitz der Stadt betrug Ende 1908 :

a)    Bewertbarer Grundbesitz (Gebäude, landwirt

2353 ha 2725 m2 255 ha 7428 m~

schaftliche Grundstücke, Waldungen, Nutzplätze, Parke usw.) .

b)    Plätze, Straßen und Wege

Summe . . 2609 ha 153 m-wovon sich in eigener Gemarkung befinden . . 2562 ha 5998 m¹

während der Rest in benachbarten Gemeinden liegt.

Der Wert der städtischen Gebäude und Grundstücke, mit Ausnahme der zu den-wirtschaftlichen Unternehmungen (Gas-, Wasser-, Elektrizitätswerk, Straßen- und Vorortbahnen, Schlacht- und Viehhof, Fuhrpark) gehörigen, betrug Ende 1908 91,594.977 Mark, darunter die unüberbauten Grundstücke und Waldungen 60,334.596 Mark.

Bei Verkauf von städtischem Gelände im Erweiterungsgebiet der Oststadt sucht die Stadt durch vertragliche Bestimmungen die spekulative Weiterveräußerung möglichst auszuschließen und eine baldige Überbauung sowie die ästhetisch befriedigende Fassadengestaltung zu sichern.

MÜNCHEN.

I. Bodenpolitik.

Der Grundstücksfonds der Stadt besaß Ende 1908 an Ver

mögen :

a)    in Grundstücken .    .

b)    in Guthaben etc..    .    .

. Mark 56,886.998’ — 819.190’—

Summe .    . Mark 57,706.188’—

Der städtische Grundbesitz betrug zur gleichen Zeit :

a)    bebaute Grundstücke .    .    .    371    ha    1490 m²

b)    unbebaute Grundstücke .    .    .    4271    ha    7795    m¹

Summe    .    .    4642    ha    9285 m²

worin die 937 ha 8599 m² bedeckenden Straßen- und Wasserflächen nicht mit enthalten sind.

Im Jahre 1908 wurden erhebliche Geländeankäufe gemacht : An Bauland allein

wurden erworben .    .    .15 ha 668 m² zu Mark 1,431.108*85

250.551*—

3207 m² „    ,,

An sonstigem Gelände — außer Straßen und Plätzen wurden 20 ha 1860 m² zu 52.286 Mark hinzugekauft.

während nur verkauft wurden ²

um

III. Wohnungsfürsorge.

Veranlaßt durch die gegenwärtig wieder stark hervortretende Wohnungsnot, hat die Stadt in erheblichem Maße die Erbauung von Kleinwohnungen durch Geldmittel unterstützt.

. Mark 4,970.250’—

So hat sie sechs gemeinnützigen Bauvereinen aus der Landeskultur-Rentenanstalt unter selbstschuldnerischer Bürgschaft .    .    .

Darlehen verschafft, ferner aus Anleihemitteln gegeben :

a)    an zwei gemeinnützige Bauvereine Mark 420.000

„    1,123.800

b)    an zwei private Bau-beziehungsw. Immobiliengesellschaften

„    2,298.250’—

Summe .    . Mark 7,268.500’—

754.450

c)    an zwei Privatarchitekten .    .    .

IV. Sanierungen.

Im Jahre 1908 wurde eine Anzahl sanitär minderwertiger Gebäude zum allergrößten Teile behufs Abbruches angekauft. Der Gesamtaufwand hierfür betrug rund 500.000 Mark.

V. Gartenkolonien.

Seit einigen Jahren vermietet die Stadt Gärten von 50 m3 bis 200 m² Größe (Schreber- oder Heimgärten) an Minderbemittelte zu 16—20 Pfennig pro Quadratmeter. Für Einfriedungen nebst Wegen, Wasserleitung usw. hat die Stadt hierbei 25.000 bis 30.000 Mark aufgewendet. Bis Ende 1909 gab es 231 solcher Gärten, im Frühjahr 1910 werden noch 170 hinzukommen.

STRASSBURG IM ELSASS.

Die Stadt nimmt in Deutschland auf dem Gebiete kommunaler Wohnungspolitik einen hervorragenden Platz ein. Der Referent kann bei nachfolgenden Mitteilungen leider nur dem Berichte folgen, den das Wohnungsamt über seine Tätigkeit vom 1. April 1906 bis 31. März 1909 erstattet hat, ₍während seiner Bitte um weitere Mitteilungen, namentlich in bezug auf

Bodenpolitik und Verkehrswesen, von der Stadtverwaltung nicht entsprochen worden ist.

Das Wohnungsamt war ursprünglich nur als Organ ,der Wohnungsinspektion gedacht. Im Laufe der letzten Jahre hat sich jedoch die Fürsorgetätigkeit des Amtes wesentlich ausgedehnt; sie umfaßt jetzt:

I. Wohnungsinspektion ;

II.    Sanierung der Altstadt ;

III.    Fürsorge für Beschaffung neuer Wohnungen ;

IV.    Rechtsauskunft in Mietangelegenheiten ;

V. Wohnungsnachweis.

I. Wohnungsinspektion.

Als Organe derselben fungieren eine aus 22 Mitgliedern bestehende Wohnungskommission und mehrere Wohnungsinspektoren, denen zur Übernahme der leichteren Arbeit der Wohnungsinspektion ein Wohnungskontrolleur beigegeben ist. Es wurden Wohnungen beanstandet :

1905

.    .    .    2319    =    20%    der    11.357    besichtigten    Wohnungen

1906

1907

1908

Ferner wurden besichtigt die Metzgereien und Wurstereien, von denen etwa die Hälfte beanstandet werden mußte ; auch die Besichtigung der Lumpenlager deckte große gesundheitliche Schäden auf.

Seit 1907 werden noch besonders die Wohnungen der Lungenkranken besichtigt. Nach dem Befund der Wohnungsinspektion wird von den Fürsorgestellen für Lungenkranke Abhilfe geschaffen.

II. Sanierungen.

Seit dem Jahre 1900 hat der Gemeinderat alljährlich die Erhebung besonderer Steuerzuschläge zwecks Sanierung der Altstadt beschlossen, und zwar anfänglich mit sechs Zuschlagspfennigen (Ertrag 100.000 Mark), jetzt mit fünf (Ertrag 125.000 Mark). Es wurden bisher elf enge, licht- und luftlose Gäßchen saniert, d. h. die Gebäude niedergelegt, einige Gassen verbreitert, andere unterdrückt oder die freigewordenen Flächen als Spielplätze oder städtische Lager eingerichtet. Hierzu wurden 896.000 Mark verausgabt.

Ferner hat das Wohnungsamt einen Plan ausgearbeitet zur gründlichen Sanierung des westlichen Teiles der Altstadt. Er bezweckt einen großen, 18 m breiten Durchbruch und beseitigt 139 der schlechtesten Häuser, viele enge Gäßchen und Schlüpfe. Hierfür hat der Gemeinderat einen Kredit von zwölf Millionen Mark bewilligt.

III. Wohnungsfürsorge.

Seit Bestehen der Wohnungskommission wurden 478 Wohnungen für Minderbemittelte mit Unterstützung durch öffentliche Mittel erstellt. Das Wohnungsamt beteiligte sich durch Rat und Unterstützung bei der Errichtung dieser Anlagen. Nach diesen Wohnungen besteht die größte Nachfrage ; sie werden durch das Wohnungsamt verwaltet. Auf Anregung des letzteren wurde der Ankauf größerer Ländereien in der Neustadt beschlossen. Der gartenmäßige Bebauungsplan für dieses Gelände wurde in Verbindung mit dem Wohnungsamt durch das Stadtbauamt aufgestellt.

Der Gemeinderat hat den Verkauf eines Geländes von etwa 250.000 m² bei Neuhof zum Selbstkostenpreis an eine Baugenossenschaft zur Errichtung einer Gartenstadt mit zunächst 400 Wohnungen beschlossen. Für die aufzunehmenden Darlehen leistet die Stadt Zinsengarantie. Durch geeignete Vertragsbedingungen wird der Spekulation vorgebeugt.

Ferner steht die Errichtung eines Ledigenheimes mit 200 Betten bevor.

IV. Rechtsauskunftstelle in Mietangelegenheiten.

Die Auskunfterteilung erfolgt gewöhnlich durch den Sekretär des Wohnungsamtes, der in technischen Fragen die Wohnungsinspektoren als Sachverständige zu Rate zieht. Schwierige Fragen werden dem Beigeordneten vorgelegt. Die Auskunftstelle wird stark in Anspruch genommen, im April 1909 (Quartalswechsel) allein von 120 Personen.

V. Wohnungsnachweis.

Die Verzeichnisse der leerstehenden Wohnungen liegen nicht nur auf dem Wohnungsamt aus, sondern werden auch an den öffentlichen Plakattafeln angeschlagen. Es ist das eine große Erleichterung für die Wohnungsuchenden. Der Wohnungsnachweis mußte in zahlreichen Fällen, in denen es sich um Unterbringung obdachloser oder großer Familien handelte, mithelfen und hat sich für die Armenpflege als eine notwendige Einrichtung bewährt. Er wurde 1908 von 8410 Personen besucht, denen 17.108 Zuweisungen verabfolgt wurden.

STUTTGART.

I. Wohnungsamt.

Dem Wohnungsamt sind zurzeit drei Aufgaben übertragen : Wohnungsinspektion, Wohnungsnachweis und Wohnungsstatistik. Seine Tätigkeit soll jetzt durch Einrichtung eines Einigungsamtes in Mietstreitigkeiten erweitert werden.

Das Personal des Wohnungsamtes besteht aus einem Vorstand, einem Assistenten und drei Gehilfen. Als Aufwand für das Amt werden in den städtischen Etat jährlich etwa 11.000 Mark eingestellt.

II. Wohnungsinspektion.

Die Wohnungsinspektion wurde anfänglich von ehrenamtlich tätigen Personen ausgeübt. Doch hat sich dies nicht bewährt und sie ist infolgedessen jetzt den mit der Baukontrolie und Feuerschau beauftragten sieben Bezirksbaumeistern und ihren fünf technischen Assistenten im Nebenamt übertragen. Einige einfachere Aufgaben der Wohnungsinspektion haben die ordentlichen Polizeiorgane (nicht uniformierte Schutzleute) zu erledigen. Als mustergültig wird man diese Organisation allerdings nicht ansehen können.

Die zu erteilenden wohnungspolizeilichen Auflagen werden vom Wohnungsamt vorbereitet und von dem mit der Handhabung der Wohnungspolizei beauftragten besoldeten Gemeinderat unterzeichnet.

III. Wohnungsnachweis.

Durch ortspolizeiliche Vorschrift ist die Meldepflicht der Vermieter bezüglich der vermietbaren und vermieteten Wohnungen festgelegt. Die Tätigkeit des Wohnungsnachweises besteht hauptsächlich in der unentgeltlichen Veröffentlichung der beim Wohnungsamt angemeldeten vermietbaren Wohnungen und gewerblichen Räume im städtischen Amts- und Anzeigeblatt.

Dies ist mit verhältnismäßig geringen Kosten möglich, weil das Amtsblatt von dem Verleger einer Tageszeitung unentgeltlich gedruckt wird.

IV. Wohnungsstatistik.

Sie besteht in der anläßlich der Zusammenstellung eines jeden Wohnungsanzeigers erfolgenden Feststellung der Zahl der vermietbaren und der sofort beziehbaren Wohnungen und gewerblichen Räume einer jeden einzelnen Kategorie, die am Kopf eines jeden Wohnungsanzeigers bekanntgegeben wird, und in der Fertigung und Veröffentlichung von wohnungsstatistischen Monats- und Jahresberichten. Die letzteren berücksichtigen zurzeit folgende Gesichtspunkte :

A.    Übersicht über den Stand und die Bewegung des Wohnungsmarktes.

B.    Die Mietpreise, die Lage und die Dauer des Leerstehens der abgemeldeten Wohnungen, und zwar :

a)    die Durchschnittspreise aus den im Berichtsmonat, beziehungsweise -jahr vermieteten Wohnungen ;

b)    die Einteilung der Wohnungen in Preisklassen ;

c)    Lage der Wohnungen nach Stadtteilen und Stockwerken ;

d)    die nach Vergleichung der Abmelde- mit den Anmeldekarten zeitweilig leerstehenden Wohnungen.

Ferner als Anhang eine Übersicht über die Bewegung und den Stand der vermietbaren gewerblichen Räume ohne Wohnung.

V. Bodenpolitik.

Die Stadt ist bemüht, den städtischen Grundbesitz nach Möglichkeit zu vermehren. Im Jahre 1907/08 erwarb sie neben großen Flächen für Straßen und Plätze 7-6989 ha Gelände zu 958.327 Mark. Verkauft wurden 2⁻49Äa zu 262.495 Mark.

Der städtische Grundbesitz betrug Ende .1907/08 :

33 ha 85 m²

a)    bebaute Grundstücke

b)    unbebaute Grundstücke .    .    . 1479 ha —m²

¹

Wohnungsfürsorge.

a) Die Stadt hat für Angestellte der Straßenbahn eine Anzahl Wohnungen errichtet.

Außerdem hat sie in erheblichem Maße Wohnungsfürsorge in eigener Regie für Minderbemittelte betrieben. Im Gegensatz zu Ulm hat sie sich hierbei aber auf Mietwohnungen beschränkt, nachdem früher ein Versuch mit Häusern zum Verkauf mißlungen war, da diese Häuser in kurzer Zeit in den

²

Verkehr.

In den letzten 472 Jahren wurde die im Besitz der 3tadt befindliche elektrische Straßenbahn um 45’2°/o ausgedehnt. Ein erheblicher Teil der Neuanlagen wurde durch neue Außenstrecken veranlaßt. Außer den allgemein üblichen Vergünstigungen i&t für die frühen Morgenstunden auf dem gesamten Straßenbahnnetz der 10-Pfennig-Einheitstarif eingeführt, den im Stadtinnern beschäftigten Personen das Wohnen in Außenbezirken zu erleichtern.

Summe .    . 1512 ha 85 m²

VI. Wohnungsfürsorge.

Die Stadt hat 13 Wohnhäuser errichtet mit 104 Wohnungen mit einem Kostenaufwand von 578.000 Mark. Die Wohnungen sind in erster Linie für städtische Angestellte, außerdem für städtische Fuhrleute bestimmt.

Dem Bau- und Sparverein des Verbandes Württembergi-scher Eisenbahnbeamten, der in finanzielle Bedrängnis geraten war, gewährte die Stadt Darlehen von zusammen 700.000 Mark zu 4o/o.

VII. Sanierungen.

Die Sanierung der Altstadt wird in umfassender Weise von dem Verein für das Wohl der arbeitenden Klassen in Stuttgart betrieben. Die Stadt gewährte dem Verein hierzu ein Darlehen von vier Millionen Mark zu 3%.

ULM.

I. Bodenpolitik.

Die von der Stadt Ulm betriebene Boden- und Wohnungspolitik hat sich einen großen Ruf erworben. Sie ist in tatkräftiger Weise, mit großer Umsicht in die Wege geleitet worden und darf als mustergültig angesehen werden.

Seit 1891 hat die Stadtgemeinde Ulm bis zum 1. April 1909 Grundstücke im Umfang von 547-51 ha um den Preis von 7,132.887 Mark erworben. Veräußert wurden von diesem Bestand 17114 ha um 7,909.730 Mark. Es wurden somit 376-36 ha kostenlos erworben, außerdem durch den Verkauf ein Überschuß von 776.945 Mark erzielt. Die Gelände Vermehrung brachte 64.261 Mark Pachtgeldeinnahmen. Auf den städtischen Anleihedienst waren die Gewinne aus veräußerten Liegenschaften insofern von großem Einfluß, als ein großer Teil der Aufwendungen, die an sich aus Darlehen zu bestreiten waren, durch Grunderwerbsgewinne gedeckt werden konnte. Die der städtischen Verwaltung unterstehende Hospitalstiftung hatte aus den Liegenschaftsverkäufen einen Gewinn von 1,425.000 Mark, woraus 60.000 Mark Jahreszinsen flössen. Damit konnte nicht nur allmählich das Defizit dieser Stiftung getilgt, es konnten auch die Armenlasten der Stadt daraus gedeckt werden. Aul die Gestaltung der Steuerverhältnisse wirkte die Bodenpolitik insofern äußerst günstig ein, als ohne sie die Gemeindeumlagen auf Gebäude, Grund und Gewerbe hätten um 50% erhöht, die Gemeindeeinkommensteuer auf den höchsten zulässigen Satz von 50% der Staatssteuer hätte gebracht werden müssen. Im Jahre 1891 besaß die Stadt ein Reinvermögen von 15,050.000 Mark, 1909 dagegen ein solches von 39,505.000 Mark. Durch Erwerbung von drei Fünfteln des überbaubaren Geländes, besonders des durch Niederlegung der Wälle freiwerdenden, beherrscht die Stadt aber außerdem die mit Sicherheit allseits sich vollziehende Erweiterung. Sie ist Herrin ihrer künftigen Entwicklung, vor allem Herrin einer volkswirtschaftlich gesunden Entwicklung des Wohnungswesens, des Kleinwohnungswesens in erster Linie.

Im Rechnungsjahr 1907/08 allein wurden von der Stadt erworben 23ha 228m² Bauland zu 644.105 Mark; verkauft 16 ha 4812 m² Bauland zu 1,104.719 Mark.

Der Einkaufspreis betrug im Durchschnitt Mark 2-80, der Verkaufspreis Mark 6-80. Das Gelände hat die Stadt selbst parzelliert und dabei mehrere hundert Baustellen gewonnen. Bei Zahlung des Kaufpreises für Bauparzellen werden die Wünsche der Käufer nach Möglichkeit berücksichtigt, bei Stundung werden 47₄°/o Zinsen und vierteljährliche Kündigungsfrist Vorbehalten. Verkauft wurden 1907/08 Bauparzellen an 7 Bauunternehmer, 29 Industrielle, Gewerbetreibende usw. und an 48 Minderbemittelte. Errichtet wurden auf diesen Grundstücken in jenem Jahre 73 Häuser.

Die Stadt hat ferner bisher an Bauvereine und Private zirka 1 ha Gelände in Erbbaurecht vergeben, in der Regel auf 70 Jahre. Der Erbbauzins beträgt für die an der Straße gelegenen Grundstücksteile (mit Ausnahme der Vorgärten) Mark 10-40 ; für rückwärtig gelegene Teile, ebenso für Vorgärten Mark —-20. Sie beleiht die auf Erbbaurecht erbauten Häuser bis zu 90% des Bauaufwandes und hat in einer Straße, die das Erbbaugelände durchschneidet, die Kosten für Straßem-herstellung, Kanalisation und Beleuchtungsanlagen getragen.

II. Wohnungsfürsorge. a) Familienwohnungen.

In großem Umfange wurde Wohnungsfürsorge in eigener Regie getrieben. Ulm haut Ein- und Zweifamilienhäuser zum Weiterverkauf an Minderbemittelte. Es ist ieine Anzahlung von mindestens 10% zu leisten ; ist dieselbe nicht vorhanden, so wird das Haus zunächst mit Kauf an wartschaft vermietet, bis die Anzahlung aufgespart ist. Das Kaufgeld ist mit 3% zu verzinsen und mit 272% zu tilgen. Man ist bei dieser

Bautätigkeit nicht nur praktisch vorgegangen — gute Grundrißlösungen, schmale Wohnstraßen mit Vorgärten usw. —, sondern hat auch auf geschmackvolle Bauweise hingearbeitet.

Beim Verkauf setzt die Stadt eine Reihe von Bedingungen fest (betreffend Veräußerung, Benützung und bauliche Veränderungen), die die spekulative Ausnützung der Häuser unterbinden.

Bisher sind von der Stadt auf diese Weise zirka 350 Wohnungen erstellt worden. Sie unterstützt aber auch gemeinnützige Bauvereine durch Gewährung von Darlehen an zweiter Stelle und Abtretung von Gelände zu mäßigen Preisen.

Die von Zweiflern im Falle Ulm drohend ausgemalten Zerwürfnisse in der Gemeindeverwaltung, welche aus der Regiebautätigkeit der Gemeinde sich entwickeln sollten, die Abnahme der Steuerkraft der Bauunternehmer — sind Dinge, die nach anfänglich auftauchenden Mißstimmungen vollständig verschwanden. Im Gegenteil ist mit der Zeit eine vortreffliche Übereinstimmung sämtlicher Gemeindevertreter zur Tatsache geworden. Eine Schmälerung des Unternehmergewinnes und damit der Steuerkraft der Baugewerbetreibenden konnte nur insofern eintreten, als der ungesunden Spekulation, dem unverdienten Wertzuwachs des Bodens und damit der Schwierigkeit, den Kleinwohnungshausbau zu fördern, ein Pdegel vorgeschoben worden ist.

b) Ledigenheim.

Die Stadt hat für weibliche Personen (Arbeiterinnen, Ladnerinnen usw.) ein Ledigenheim mit Raum für 50 Betten erstellt.

Die kommunale Wohnungspolitik in Finnland.

Von

Einar Book,

Magister ph.il., eand. juris, sozialer Beigeordneter, Helsinki.

Um meiner Darstellung der kommunalen Wohnungspolitik in Finnland den nötigen Hintergrund zu geben, glaube ich zunächst die heute in unserem Lande herrschenden Bevölke-rungs- und Wohnungsverhältnisse durch einige charakteristische statistische Ziffern beleuchten zu müssen.

Obwohl man auch auf dem platten Lande von einer Wohnungsnot sprechen kann, ist die Wohnungsfrage doch hauptsächlich als städtisches Problem aufgefaßt worden, weil die Wohnungsnot gerade in den Städten als Massenerscheinung auftritt. Es wird sich im folgenden zeigen, daß die Behandlung dieser Frage in Finnland auf keinem besonders fortgeschrittenen Standpunkt steht, daß erst das letztverflossene Jahrzehnt bemerkenswertere Untersuchungen und Maßnahmen auf diesem Gebiete gezeitigt hat. Aber dies wird verständlich, wenn man bedenkt, welche geringe Rolle die städtischen Verhältnisse in den allgemeinen Verhältnissen der Bevölkerung des Landes gespielt haben und noch spielen.

Unsere amtliche Statistik bietet Angaben über das numerische Verhältnis der Stadt- und Landbevölkerung vom Jahre 1805 an. Von der gesamten Volksmenge des Landes, die damals, vor der Vereinigung des Länes (Gouvernement) Wiborg mit dem übrigen Finnland (1811), nur 898.364 Köpfe betrug, wohnten 49.456 oder 5-51% in den Städten. Hundert Jahre später (1905) belief sich die Zahl der Gesamtbevölkerung auf 2,892.088, und davon waren 398.797 oder 13-79% Städter. Für das Jahr 1906 lauteten die entsprechenden Zahlen 2,933.856

und 410.807 oder 14<y₀, 1907 waren sie weiterhin auf 2,974.804 und 425.087 oder 14-29<y₀ gestiegen.

Die Zahl der Städte, die vor der Wiedervereinigung des Länes Wiborg mit Finnland 23 betragen hatte, ging infolge derselben auf 29 in die Höhe. Die größte dieser Städte, Turku (schwedisch Abo), hatte 1805 nur 11.300 Einwohner. Seit 1905, wo der frühere Marktflecken Lahti in die Reihe der Städte erhoben wurde, ist deren Zahl 38. Wie unbedeutend die meisten dieser Stadtgemeinden trotz des erheblichen wirtschaftlichen Aufschwunges der letzten Dezennien in unserem Land in bezug auf ihre Einwohnerzahl sind, erhellt aus der folgenden Klassifizierung unserer Städte vom Jahre 1875, wo die heute geltende Verordnung über die Verwaltung der Stadtgemeinden in Kraft trat, und vom Jahre 1907, dem letzten, aus dem statistische Angaben über sämtliche Städte vorliegen.

Städte mit einer Einwohnerzahl von

und

darüber

höchstens

5000

1875 . 26 1907    .    25

5001—10.000    10.001—20.000    20,001-50.000

Obwohl also die finnländischen Städte zum größten Teile wirkliche „Kleinstädte“ sind, ist ihr wirtschaftlicher und kultureller Einfluß für die weiten Strecken platten Landes, zu deren natürlichen Verkehrszentren sie sich herausgebildet haben, doch nicht gering zu bewerten. Alle unsere Städte sind, was ihre Verkehrslage betrifft, an ausgezeichneten Punkten der Meeresküste oder an den Ufern großer Binnengewässer erwachsen. Einige von ihnen, wie Hanko (schwedisch Hangö, 6500 Einwohner), Hämeenlinna (Tawastehus, 6000 Einwohner), Porvoo (Borgä, 5500 Einwohner) und Pietarsaari (Jakobstad, 5000 Einwohner), verdienen weiter unten eine Hervorhebung, weil ihre Behörden die Umsicht besessen haben, lokale Erhebungen über die Wohnungsverhältnisse oder Maßnahmen zu deren Verbesserung anzustellen.

Die acht Städte, in denen die Bevölkerung nach den Kirchenbüchern über 10.000 steigt und die, hier mit den anderen verglichen, in wirtschaftlicher und kommunalpolitischer Hinsicht als die wichtigeren zu gelten haben, sind folgende :

Einwohnerzahl im Jahre 1907

Helsinki (schwedisch Helsingfors) Turku (Abo)........

130.844 46.637

Einwohnerzahl im Jahre 1907

43.696

83.175

19.532

18.398

16.602

14864

Tampere (Tammerfors)

Kuopio......

Vorschriften über die allgemeinen Grundsätze der Anlage und des Ausbaues der Städte enthalten die veraltete kaiserliche Verordnung von 1856 und einzelne kaiserliche Erlässe, doch sind den Städten Finnlands sonst besondere Pläne und Bauordnungen, sei es für die ganze Stadt oder für einzelne Teile derselben besonders, bestätigt worden. Im allgemeinen ist in diesen, größtenteils im vorigen Jahrhundert entstandenen Plänen das Schachbrettsystem befolgt, es sind also breite gerade Straßen parallel und mit rechtwinkeligen Schnittpunkten geführt, ohne Rücksicht auf die Terrainverhältnisse und die Verkehrsrichtungen. Anders sind z. B. schon die Bebauungspläne der neuesten Teile von Helsinki gezeichnet. In den älteren Teilen einiger Kleinstädte finden sich jedoch enge krumme Gassen mit kleinen Grundstücken und altmodischen Gebäuden, meistens aus Holz, außer der Kirche und dem Rathaus, die aus Stein sind. In den zentralen Teilen von Wiipuri haben sich — etwas Seltenes in unserem Lande — auch einige mittelalterliche Steinhäuser erhalten. Die Straßenbreite beträgt in Helsinki meist 15 85 m, in Turku 17 8 m und in Joensun (4500 Einwohner), einer typischen neuen Schachbrettstadt, 18 beziehungsweise 15 m.

In dem weiter unten folgenden Referat über die Bodenpolitik der Städte wird näher ausgeführt werden, wie sich der Bodenbesitz gewisser Städte auf die bebauten oder bebauungsfähigen Grundstücke, Plätze, Straßen und Parks etc. verteilt.

Im allgemeinen hat es unseren Städten nicht an Bodenfläche gefehlt. Auch daraus geht hervor, wie wenig dicht die Bevölkerung hier gewesen ist und noch ist : 1905 8-7 Einwohner pro Quadratkilometer. Hieraus, wie aus der Furcht vor den in unseren aus Holz gebauten Städten früher häufigen, verheerend wütenden Feuersbrünsten, erklärt es sich, daß die Grundstücke meistens groß sind. Ich nannte eben Joensun als typische neue Kleinstadt ; die Baublöcke messen hier je 12.960 m², jeder Block umfaßt vier Grundstücke, die durch breite

Bauwiche geschieden sind ; die Bodenfläche eines Grundstückes beträgt 2691 m². Über eine andere Kleinstadt, Hämeenlinna, heißt es in einer von den kommunalen Behörden bewerkstel

ligten Untersuchung über die WohnungsVerhältnisse 1908: „Als 1831 eine umfangreiche Feuersbrunst, die einen

mit einigen Ausnahmen — nach Größe miteinander in Übereinstimmung gebracht und erhielten einen Flächeninhalt von rund 88 X 117 m

größeren Teil der Stadt zerstörte, die Schattenseiten der damaligen engen Bebauung nur zu handgreiflich an den Tag gelegt hatte, wurden, um einer ähnlichen Gefahr aus dem Wege zu gehen, die Baublöcke und Grundstücke der Stadt neu, d. h. in der Hauptsache nach dem heutigen Modus angeordnet. Alle Blöcke wurden nach Form und

oder 10 276 m². Die Grundstücke wurden in der Weise vergrößert, daß jeder Block höchstens sechs Grundstücke umfaßte, während ein gleicher Block früher deren 14 enthalten hatte. Das Ausmaß der Grundstücke war 44 x 39 m oder 1716 m², in Blöcken mit vier Grundstücken waren letztere natürlich größer. Abgesehen von der Vergrößerung der Grundstücke wurde zur Vermeidung von Bränden ferner die Bestimmung getroffen, die auch in hygienischer Beziehung von großer Bedeutung war, daß zwischen den aneinander grenzenden Grundstücken ein 6—18 m breiter unbebauter Raum, ein Bauwich, angelegt werden sollte, der mit Bäumen zu bepflanzen war.“

Wo die Grundstücke so weiträumig sind — und das ist in den meisten Kleinstädten Finnlands der Fall —, sieht man auf ihnen nicht selten Gärten, ja Kartoffel- und Wurzelfruchtanpflanzungen. Obwohl sich Helsinki in seinen Innenbezirken nach und nach zu einer gewöhnlichen Großstadt mit vielstöckigen Geschäfts- und Miethäusern entwickelt, sind doch noch heute sogar in den ältesten Stadtteilen auf einigen Höfen die letzten Reste von dem Gartenbau zu sehen, der zu der Zeit, als die Naturalwirtschaft auch im Leben dieser Stadt eine bedeutende Rolle spielte, noch häufiger war.

Die Wohnhäuser sind in Finnland auf dem platten Land, von einzelnen Herrenhöfen abgesehen, aus Holz und eingeschossig. In Österbotten begegnet man zweigeschossigen Bauernhäusern, doch ist bei diesen das obere Stockwerk meistens leer, nur zur Schau aufgesetzt. Der Holzbau herrscht in unseren Kleinstädten durchaus vor und die Häuser sind hier eingeschossig. In unserer jüngsten Stadt, Lahti, die ein beschränktes Gebiet umspannt, gibt es jedoch auffallend viel Steinhäuser. In den größeren

Städten, wo der Boden teurer und eine fortgesetzte Wertsteigerung desselben zu erwarten ist, fassen die mehrgeschossigen Steinhäuser sowohl im Zentrum als auch, wenigstens in Helsinki, in den neuesten Außenbezirken immer mehr Fuß. Eine Übergangsform bilden die zweigeschossigen Häuser, bei denen der Unterstock aus Stein und der Oberstock aus Holz besteht ; von diesen gibt es in Helsinki eine stattliche Menge, in anderen Städten dagegen nicht besonders viele.

Beispielshalber sei zu dem obigen angeführt, daß Joesun kein einziges Wohnhaus aus Stein besitzt, Pietarsaari 1 (1906), Hämeenlinna 66 unter im ganzen 401 Wohnhäusern (1908). Die Verteilung der heizbaren Gebäude nach den Baustoffen in den vier größten Städten wird aus der folgenden Tabelle ersichtlich, die zugleich die durchschnittliche Menge der Zimmer pro Wohnhaus wiedergibt. Die Ziffern sind den Ergebnissen der allgemeinen Volkszählung von 1900 entnommen.

Tabelle 1.

Verteilung der Wohnhäuser nach dem Baumaterial und der durchschnittlichen Räumezahl in Helsinki, Turku, Tampere und Wiipuri 1900.

Stadt

Aus Stein

Aus Holz u. Stein

Aus Holz

Insgesamt

Zahl der Häuser

°l o von sämtl. Häusern Dchschn. Räumezahl

Zahl der Häuser

°l o von sämtl. Häusern Dchschn. Räumezahl

Zahl der Häuser

°/o von

sämtl.

Häusern

Dchschn.

Räume

zahl

Zahl der Häuser

°/o von sämtl. Häusern Dchschn. Räume-zahl

Helsinki . 1052 27'4 443 12-5

Turku

Tampere .    373 14 4

346 22T

Wiipuri .

29-07

-¹)

316

-¹) 26 16-43    7

O O GO ^ Ó W M

19 29 2469 —') 3098 — 0 2191 12 92 1216

64-4

87-2

84-6

77-5

8-14

4-71

3837

3550

2590

1569

100-0

100-0

100-0

100-0

14-80

6-77

8-30

5-81

fehlen.

Diese Ziffern geben aufs deutlichste zu erkennen, wie häufig die kleinen Holzhäuser selbst noch in unseren größten Städten sind. Dienten diese Gebäude je einer einzelnen Familie zur Wohnung, so wäre ja gegen die Verhältnisse nichts einzuwenden, aber dies ist keineswegs der Fall, sondern die Wohnweise ist eine überaus dichtgedrängte. Der größte Teil der Wohnungen auf dem platten Lande wie in den Städten umfaßt nur einen bis zwei Räume.

Tabelle 2.

Verteilung der bewohnten Lokalitäten nach der Räumezahl in einigen Städten und auf dem platten Lande in den genannten Jahren.

Unter 100 bewohnten Lokalitäten umfaßten

Ort

Jahr

8 und mehr

W ohnräume

1900 . 1900 . 1900

Helsinki .    .

I Turku. .

Tampere .

Wiipuri .    . 1900

Hämeenlinna 1908 . !

Pietarsaari . j 1906

Sämtl. Landgemeinden . j| 1901

4*82

3*91

2*45

3*47

2*67

1*83

1*31

1*87

1*8

1*3

0*9

1*2

4*1

2*9

1*4

26

92

4*4

2*2

2*3

140-8 30*3 13*0 !    10*6

8*9

5*3

*    Helsinki *Turku

*    Vaasa *Wiipuri *Kuopio *Tampere

1900

. 1905

1900

1901

.1907 . 1909

4*9

0*16

Wie man aus der Tabelle ersieht, sind die Zahlenangaben in zwei Gruppen eingeteilt : die erste enthält die Ergebnisse der allgemeinen, auf alle Wohnungen des Ortes bezüglichen Untersuchungen, die zweite die aus den speziellen Erhebungen über die Wohnungen der Arbeiter oder Minderbemittelten gewonnenen Ziffern. Die Angaben in dieser Darstellung sind regelmäßig mit einem Sternchen (*) versehen, wenn sie der zweiten Gruppe angehören.

Je kleiner die Wohnung oder auch der Wohnraum ist, desto größer ist gewöhnlich die- Bewohnerzahl. Die durchschnittliche Menge der Bewohner auf den Wohnraum in verschieden großen Wohnungen ergibt sich aus der folgenden Tabelle.

Tabelle 3.

Durchschnittliche Bewohnerzahl auf den W^ohnraum in verschieden großen Lokalitäten in einigen Städten

Finnlands.

Stadt

Jahr

1 Zimmer

Küche

1 Zimmer und Küche

2 Zimmer

2 Zimmer und Küche

Pietarsaari . Hämeenlinna

1900

1905

1909

1901

1900

1907

1906

1908

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In den Landgemeinden Finnlands betrug die durchschnittliche Zahl der Bewohner auf den Wohnraum im Jahre 1901 2 4.

Deutlicher veranschaulicht den Grad, in dem die Wohnungen übervölkert sind, die folgende Tabelle 4. Bei ihrer Aufstellung ist berücksichtigt, wieviel Kubikmeter Luftraum auf den Bewohner entfallen ; als Maßstab der Berechnung gilt, daß eine Wohnung mit einem Raum von

weniger als 5 w³ pro Bewohner absolut übervölkert,

5—10/n³ ,,

10—20 Tn³

mehr als 20 m³ ,,

33

53

*3

stark

mäßig

nicht

Tabelle 4.

•3

3'

33

ist.

Prozentuale Gruppierung der Wohnungen nach dem Raum pro Bewohner.

Luftraum pro Bewohner

Stadt

Jahr

0— 5 m³ ! 5—10 m³ 10—20 m³

über 20 m³

Pietarsaari .    .    .

Hämeenlinna .    .

1906

1908

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IX. intern. Wohnungsltongreß. I.

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Stadt

Jahr

Luftraum pro Bewohner

über 20 m³

0—5 m³ 5—10 m³ 10—20m³

1907

1909

1905

1900

1901

1901

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24-7

Es leuchtet ein, daß die Beschränkung des Wohnraumes in sittlicher und gesundheitlicher Beziehung gleich schädlich ist. Noch schlimmer liegt die Sache, wenn die Insassen einer Wohnung nicht alle einer Familie angehören, sondern sogenannte Schlafgänger gehalten werden. In Helsinki wurde bei der 1900 vorgenommenen Untersuchung über die Arbeiterwohnungen festgestellt, daß von 45.947 Personen 6829 oder 14-9% bei anderen wohnten. Dieses System erfreut sich, wiewohl, nach den entsprechenden Prozentsätzen zu urteilen, nicht in demselben Grade, auch in anderen Städten einer großen Verbreitung: in Tampere *68%, in Turku *6-9%, in Vaasa *7-6%, in Hämeen-linna 8-3%, in Kuopio *1 IT o/o und in Pietarsaari 13-2%. Die 1901 in Wiipuri ausgeführte Erhebung* zeigte, daß in 1606% der untersuchten Wohnungen Schlafgänger anzutreffen waren. In den Landgemeinden gab es 1901 im ganzen Lande 18% Einmieterhaushaltungen, in den Läns St. Michel und Kuopio aber belief sich ihre Zahl manchenorts auf 40—55%.

Die im vorstehenden angeführten Zahlen geben von den Wohnungsverhältnissen des Landes ein trübes Bild, zumal was die unbemittelten Volksschichten betrifft. Diese können eben bei den Mieten nichts Besseres erschwingen. Vor allem ist Helsinki wegen seiner hohen Wohnungsmieten bekannt, denen im Lande selbst wie auch im Norden überhaupt nichts Entsprechendes gegenübersteht. Sie stehen ziemlich auf einer Linie mit den anerkannt teuren Mieten von Berlin. Die in Finnland für kleine Wohnungen gezahlten Jahresmieten veranschaulicht die folgende Tabelle 5, in die zum Vergleich auch die entsprechenden durchschnittlichen Mietpreise einiger skandinavischen und deutschen Städte aufgenommen sind.

Tabelle 5.

Durchschnittliche Jahresmiete für kleine Wohnungen in finnländischen. skandinavischen und deutschen Städten.

CTj

CU

Jahr

1 Zimmer

1 Zimmer und Küche

2 Zimmer und Küche

F i n n ische Mark

Berlin.....

1900

99

179

288

1908

1900

1900

1909

1900

1905

1907

1900

1909

1907

1907

1907

1906

1906

1906

1906

1906

122

230

328

128

234

441

131

138

114

145

149

233

300

290

211

141

120

220

219

253

300

212

249

226

273

255

425

540

417

297

291

168

364

388

394

501

381

461

381

307

373

682

700

503

462

305

674

578

667

854

Wie man sieht, sind die Mieten nur in Helsinki tadelnswert teuer. In den Vorstädten sind sie durchgehends billiger als oben angegeben, aber die örtlichen Erhebungen über die WohnungsVerhältnisse haben auch gezeigt, daß diese Verhältnisse dort womöglich noch schlechter sind als in den StäHten selbst. Ein amtlicher Bericht über die Arbeitslosigkeit, die Löhne etc., der für die erste Hälfte des Jahres 1909 nach den von den Gewerkschaften gesammelten Angaben ausgearbeitet wurde, läßt erkennen, daß das prozentuale Verhältnis der Miete zu dem durchschnittlichen Einkommen der Arbeiter nur in Helsinki (mit 18-5%) 15% überstieg, was als mäßiger Mietaufwand im Verhältnis zum Einkommen betrachtet worden ist.

Aber die früher angeführten Ziffern beweisen, daß diese relativ günstige wirtschaftliche Lage nur durch sehr große Opfer auf Kosten der Gesundheit erkauft worden ist und behauptet werden kann. Hierzu gesellen sich ferner die sittlichen und anderweitigen Mißstände des Schlafgängerwesens.

Alle diese Tatsachen sprechen entschieden für die Auflassung, daß die Fortentwicklung der Verhältnisse auf ein wünschenswerteres Niveau unablässige Aufmerksamkeit und Fürsorge verlangt, daß die private Unternehmung allein in diesem Punkt nicht die nötigen Besserungen durchzuführen vermocht hat, sondern daß die in diesem Sinne gemachten Anstrengungen auch öffentlicherseits, seitens des Staates und der Gemeinden, unterstützt und geleitet werden müssen.

Erste Bedingung einer kommunalen Wohnungspolitik ist die Kenntnis der Wohnungsverhältnisse in der Gemeinde. Grundlegend sind in dieser Hinsicht die statistischen Erhebungen über die Wohnungsverhältnisse gewesen, die im Laufe dieses Jahrzehnts in unserem Lande vorgenommen worden sind. Solche kommunale Untersuchungen, auf die übrigens im obigen schon mehrfach hingewiesen wurde, sind angestellt worden 1900 in Helsinki und Vaasa, 1901 in Wiipuri, 1905 in Turku, 1906 in Pietarsaari, 1907 in Kuopio, 1908 in Hämeen-linna und 1909 in Tampere. Hier ist als Quelle auch ,eine Publikation der amtlichen Statistik unseres Landes (VI, 39) benützt worden, deren Material in Verbindung mit der allgemeinen Volkszählung in den vier größten Städten 1900 gesammelt wurde. Meine Angaben über die Verhältnisse auf dem platten Lande sind aus dem verdienstvollen „Sozialstatistischen Atlas der Landgemeinden Finnlands“ entlehnt, den Professor Dr. Hannes Gebhard auf Grund des 1901 vom sogenannten „Subkomitee der unbegüterten Bevölkerung“ gesammelten Materials redigiert und die Gesellschaft für die Geographie Finnlands 1908 herausgegeben hat. Obwohl diese Quellen nicht kommunalen Ursprungs sind, verdienen sie hier doch erwähnt zu werden. Von kommunalen Quellen sind hier ferner die jährlichen Gemeindeberichte der größeren Gemeinden mit ihren statistischen Beilagen zu nennen, die jedoch in ihren Daten untereinander sehr ungleich sind. Die im folgenden angeführten Angaben über die kommunale Wohnungspolitik in den oben (Seite 76 und 77) erwähnten acht größten Städten des Landes

fußen großenteils auf einer von mir für diesen Zweck ange-stellten Umfrage.

Die Wohnungsaufsicht ist in den Städten Aufgabe des Ortsgesundheitsamtes. Die Verordnung über das Sanitätswesen vom 22. Dez. 1879 bestimmt darüber u. a. (§ 8) : „Die Benützung oder Vermietung einer Wohnung, die das Ortsgesundheitsamt wegen Mangels an Licht, Luft und Wärme oder wegen Feuchtigkeit, Unsauberkeit oder der Beschaffenheit des Baues als der Gesundheit der Bewohner abträglich erkennt, kann von demselben nach Anzeige bei der zuständigen Behörde untersagt werden, bis die Mängel behoben sind.“ Von dieser Befugnis ist jedoch kein ausgiebigerer Gebrauch gemacht worden — ganz natürlich, weil es keine Behörde als ihr zukommend betrachtet hat, die in jenem Gesetzartikel vorgesehenen Anzeigen zu erstatten. Eine feststehende Wohnungsaufsicht gibt es noch in keiner finnländischen Stadt. Anfänge dazu sind jedoch in Helsinki vorhanden. In das Ausgabebudget des städtischen Gesundheitsamtes ist nämlich seit Anfang 1906 eine Summe von 3000 Mark eingestellt, die nach der Erwägung des Amtes zur Vermehrung der Arbeitskräfte für die Handhabung der bezeichneten Aufsicht verwendet werden soll. Hierfür hat das Amt denn auch in den letzten vier Jahren einen Architekten angestellt, dessen Tätigkeitsbericht in dem Jahresbericht des Ortsgesundheitsamtes als besonderer Abschnitt abgedruckt gewesen ist.

Bezeichnend für die Zustände, die durch die Inspektion dieses Angestellten ermittelt worden sind, ist eine von ihm im Herbst 1907 an das Ortsgesundheitsamt erstattete Anzeige. Er hatte nämlich konstatiert, daß in der Stadt ein sehr fühlbarer Wohnungsmangel herrschte. So hatte in einem Fall eine Familie in einem gewöhnlichen Holzkeller Unterschlupf suchen müssen; in einem anderen Fall hatten in einem Zimmer, dessen Fußboden 12 w² Flächenraum hatte, elf Personen gewohnt. Unter diesen Umständen und da der Inspektor bemerkt hatte, daß seine auf Abstellung bezüglichen Forderungen oft eine Kündigung für die Mieter zur Folge hatten, letztere aber keine anderen Wohnungen finden konnten, war er im ungewissen, wie er in solchen Fällen zu verfahren habe. Das Ortsgesundheitsamt beschloß, den Stadtrat von diesen Zuständen in Kenntnis zu setzen. Indes haben die Verhältnisse noch zu keinem Einschreiten Anlaß gegeben.

Es sei in diesem Zusammenhang erwähnt, daß ein 1907 dem Stadtrat unterbreiteter Vorschlag über die Einrichtung eines Wohnungsnachweisbureaus in Verbindung mit der Arbeitsnachweisstelle „ad acta“ gelegt worden ist. Dies erklärt sich daraus, daß die Arbeitsnachweisstelle noch keine feste kommunale Anstalt ist.

Ein Grund, weshalb die Wohnungsaufsicht in Helsinki nicht fest organisiert wurde, war der, daß sich ein Vorschlag für eine städtische Sanitätsordnung in Ausarbeitung befand und daß dieser Vorschlag wesentlich auf die Regelung der Wohnungsaufsicht wirken sollte. Der Vorschlag, der im Frühjahr 1909 fertig vorlag und in diesem Augenblick noch nicht verabschiedet ist, enthält jedoch keine Vorschriften über die Wohnungsaufsicht. Besteht aber der Wunsch, daß diejenigen seiner Bestimmungen (§§ 118—123), welche die geringste erlaubte Höhe (2'7 m) und Bodenfläche (20 m²) der Wohnräume, die Beleuch-tungsverhältnisse, die Regelung des Schlafgängerwesens und anderes feststellen, tatsächlich nachhaltig wirken sollen, dann wird es nötig sein, auch für eine effektive Wohnungsaufsicht Sorge zu tragen.

In welcher Menge in unseren Städten Baugelände vorhanden ist, das zur Bebauung abgegeben werden kann, zeigt die beifolgende Tabelle 6, in welche die durch Umfragen gewonnenen, teilweise lückenhaften Angaben über die Verteilung der Bodenfläche einiger Städte nach ihrer Verwendung aufgenommen sind. Aus dieser Tabelle ergeben sich einige recht interessante Tatsachen. An erster Stelle ist zu bemerken, daß Baugründe häutigst an Privatleute zur Bebauung mit vollem Eigentumsrecht verkauft sind. In Turku und Wasa finden wir überhaupt keine verpachteten Grundstücke, in Helsinki, Tampere und Wiipuri verhältnismäßig beschränkte Gelände. Auf den zu Pori gehörenden Inseln Reposaari und Uniluoto werden die Grundstücke in Pacht gegeben, in der eigentlichen Stadt aber verkauft ; für Pori fehlen Zahlenangaben. Die Städte Kuopio, Porvoo, Hanko und andere verleihen Baustellen für Wohnhäuser von ihrem Gelände außerhalb des Stadtplanes. Bebauungsfähige Flächen gibt es schon innerhalb der Stadtgebiete ziemlich reichlich. Die Zahl der verkäuflichen Grundstücke und ihr Schätzungswert pro Quadratmeter in den Innen-und Außenbezirken der Stadt waren folgende :

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Tabelle 6.

Angabe über die Bodenfläche einiger Städte, nach der Verwendung des Bodens eingeteilt.

Stadteigenes Gelände außerhalb des Stadtplanes

6.586

6.216

9.718

37.014

37.014

37.263

51.463

Zusammen innerhalb des Stadtplanes

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Grundstücke

Verfügbar

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Verliehen

Verkauft

un

bebaut

bebaut

un-

bebaut

bebaut

Jahr

Stadt

7.626

7.624

7.624

11.271

11.271

5.357

5.357

5.357

5.357

5.357

2.937

3.305

3.799

2.640

2.640

2.640

2.185

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147

406

58

2513

2513

2520

2520

2520

350

365

281

528

528

528

131

175

137

50

63

63

63

137

126

97

211

240

301

240

659

594

544

517

503

384

369

406

388

80

203

221

383

1904    2877

1905    2956

1906    3017

1907    3169

1908    3203

Helsinki . .

r⁻* rtf 'rfi iQ

O CO

289

487

22

10

122

32

11

123

110

282

278

254

104

1301

104

61

84

68

72-6i

142

163-6

I II ! I    N

1904    2185

1905    2250

1'. 06    2292

1907    2300

1908    2334

1905    1395

1908    1449

1908    1302

Turku

?»

Tampere

Wiipuri .

CO 00 CO CM

1904 973 1906 1015 1908 1018

767

1908

Wasa

Oulu

Tabelle 7.

Stadt

Zahl

Helsinki . 134 Tampere . Wiipuri Kuopio .    7

Wasa . ,    41

-¹)

-¹)

1904

1905

1906

1907

1908

Preis pro m2 Finn. Mark

Preis pro ml Finn. Mark

Preis pro m-Finn. Mark

Preispro »<2 Finn. Mark

[Preis pro m-I Finn. Mark

im Zentrum in den Außenbezirk.

Zahl

106

im Zentrum

in den j Außenbezirk.

Zahl

im Zentrum

in den [ Außen-bezirk. |

Zahl

im Zentrum in den Außenbezirk.

Zahl

im Zen-| trum ! in den Außenbezirk. j

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1-50

43

2-65

97

61

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150

4 41

*) Angaben fehlen.

Der Schätzungswert der Baugelände pro Quadratmeter ist also nicht übermäßig hoch. In den Innenbezirken von Helsinki, Tampere und Wiipuri ist der Preis zwar höher, aber in den äußeren Stadtteilen sind im allgemeinen Bauplätze zu mäßigen Preisen zu bekommen. Dies gilt jedoch nur beim ersten Ankauf von der Stadt. Danach bewirkt die Grundstückspekulation eine Erhöhung der Preise. Es ist bekannt, daß der Bodenpreis in den neuesten, während der letzten Jahrzehnte entstandenen Teilen von Helsinki rasch gestiegen ist, so rasch, daß die Bestimmung der Bauordnung, nach der ein Grundstück an der Straßenfront fünf Tahre nach dem Ankauf bebaut sein soll, Spekulationen nicht hat verhindern können. Und außerdem ist auch in den inneren Teilen der Stadt, auf Grundstücken, deren Wert sicher und merkbar steigen wird, jener Vorschrift einfach dadurch genügt worden, daß man bloß ein verhältnismäßig billiges und leichtes Basargebäude aufgeführt hat, dessen Mieterträge den sonst entstehenden Zinsverlust ausgleichen und das leicht entfernt werden kann, wenn man auf dem Grundstück ein großes Kaufhaus oder eine Mietkaserne bauen will. Und dann wird beim Verkauf des Grundstückes zu solchen Zwecken ein gutes Geschäft gemacht.

Um sich die Möglichkeit künftiger Erweiterungen zu sichern, hat die Stadt Helsinki teils ihre früher außerhalb der Grenzen der Stadt gelegenen Areale sich in administrativer, rechtlicher und anderer Beziehung eingemeindet, teils neue angrenzende Liegenschaften (das Gut Aggelby 1908) angekauft. Aus Tabelle 6 kann man ersehen, wie das Stadtgebiet in diesen

Hinsichten während der letzten fünf Jahre gewachsen ist. Obwohl auf den jüngst angekauften Liegenschaften, die vorläufig noch nicht eingemeindet sind, noch keine eigentliche Stadt angelegt werden kann, ist die Stadt in der Lage, die auf ihnen bereits entstandenen Vororte oder Villenkolonien ihren eigenen Zwecken entsprechend zu gestalten und selbst solche auf ihren eigenen Geländen zu gründen.

Zu den Angaben der Tabelle 6 sei erwähnt, daß der Stadt Oulu 1908 ein neuer Grundplan bestätigt worden ist, durch den sich das Areal der Baugründe auf 170.500 m² erhöht. Die Stadt Pori kaufte in demselben Jahre das Gebiet Kuninkaan-liaka (neben der Stadt) an.

Da die Frage nach den Maßnahmen zu der eben berührten Beseitigung der in den vorstädtischen Wohnungsverhältnissen herrschenden, bei den Wohnungserhebungen zutage getretenen Mißstände für die Wohnungspolitik der Gemeinden von außerordentlicher Wichtigkeit ist und Gegenstand der Gesetzgebung und der jüngsten legislativen Initiative gewesen ist, dürften die im folgenden zitierten, dem Petitionsbericht Nr. 14 des zweiten Landtages von 1909 entnommenen einschlägigen Angaben für die Beleuchtung der Sache notwendig sein.

Aus dem Anwachsen der Einwohnerzahl der großen Städte und dem Steigen der Mieten ergibt sich als natürliche Folge das Bestreben, außerhalb des Stadtbezirkes billigere Wohnungen zu suchen. Auf dem platten Land in der Umgebung der Stadt bietet sich Gelegenheit zur Pacht von Baugelände, eine Möglichkeit, die in der Stadt selbst für gewöhnlich nicht existiert. Die Bautätigkeit wird dort nicht durch die strengen Bauordnungen der Stadt gefesselt. Als Baumaterial kann wohlfeilere Ware verwendet werden als in der Stadt selbst. Viele in der Stadt nicht mehr taugliche Häuser werden ferner außerhalb der Stadt transportiert. So entsteht mit dem Anwachsen der Stadt um dieselbe allmählich eine stetig wachsende Ansiedlung.

Vororte und Vorstädte sind in der Nachbarschaft aller unserer größeren Städte entstanden. Bei der obenerwähnten Zählung von 1900 belief sich die tatsächliche Einwohnerzahl von Helsinki auf 93.217. In den Vororten außerhalb der Grenzen der Stadt wohnten davon 5504. (Der schon damals volkreiche Vorort Pasila oder Fredriksberg war bei der Zählung nicht

einbegriffen.) Von den 41.920 Einwohnern Turkus wohnten 9398, von den 38.778 Einwohnern von Tampere 3467 und von den 36.808 Einwohnern Wiipuris 15.835 außerhalb der Stadt. Doch ist zu beachten, daß vor der Zählung beträchtliche Vorstadtgebiete mit der Stadt Helsinki vereinigt waren. Vergleicht man die zuletzt erwähnte Zählung mit der von 1890 in den Städten Turku und Wiipuri, wo die Zählung beide Male auch die Vorstadtgebiete umfaßte, so sieht man, daß sich die Einwohnerzahl dieser Städte von 1890 bis 1900 in Turku im ganzen um 10.249 und in Wiipuri im ganzen um 16.460 vermehrt hat. Von dieser Zunahme entfielen auf das Gebiet der Stadt Turku 5336 und auf die Vororte außerhalb der Stadt 4913, auf das Gebiet der Stadt Wiipuri nur 3687 und auf das Gebiet der Vororte 12.773. Auf einer eigentlichen Zählung beruhende Angaben liegen aus späteren Jahren nicht vor ; da sich aber die Verhältnisse, welche die Volkszunahme in den Vororten beeinflussen, nicht verändert haben, ist es wohl ausgemacht, daß die Einwohnerzahl der Vororte nach wie vor im Aufsteigen begriffen ist. So würde sich z. B. die Einwohnerzahl der Vororte von Wiipuri schätzungsweise auf wenigstens 20.000 erhöht haben.

Die Frage der Organisation der Vorstadtverhältnisse durch besondere gesetzliche Bestimmungen lag zum ersten Male dem Landtag von 1894 vor. Sowohl im Stande der Geistlichkeit wie in dem der Bürger wurden Petitionsanträge eingebracht, die auf Abstellung der Mißstände zielten, welche sich in den Vorstädten und in den mit ihnen vergleichbaren dichtbevölkerten ländlichen Gemeinwesen geltend gemacht hatten. Auf die demgemäß ausgearbeitete Petition der Stände setzte die Regierung ein Komitee zur Behandlung der Angelegenheit ein. Nachdem der Vorschlag dieses Komitees durch den Senat gegangen war, wurde dem Landtag von 1897 ein Antrag, betreffend die Organisation der Verhältnisse in den fraglichen Gemeinwesen, vorgelegt. Entsprechend dem damaligen Beschluß der Stände erging am 15. Juni 1898 ein Gesetz über die, Organisation der dichtbevölkerten Gemeinwesen. Nachmals ist auf dem zweiten Landtag von 1908 der Repräsentation .ein Petitionsantrag über die Organisation der Vorstadtverhältnisse eingereicht und auf dem zweiten Landtag von 1909 wiederholt worden. Hierauf hat die Repräsentation neulich beschlossen, um die Einsetzung eines Komitees für die Vorbereitung der nötigen Gesetzgebungsschritte zu petitionieren.

Von den Vororten und Vorstädten, die es in unserem Lande gibt, sind bisher nur wenige nach dem Gesetz über die Organisation der dichtbevölkerten ländlichen Gemeinwesen geordnet. Nach Erkundigungen bei dem kaiserlichen Senat hatte dieser am 8. Mai 1905 verfügt, daß für die in der Nähe der Stadt Turku gelegenen Gemeinwesen in den Kommunen Räntä-mäki (Maaria) und Kaarina besondere Polizei-, Bau-, Feuerlösch- und Sanitätsstatuten entworfen und bestätigt werden sollen ; ebenso auf ein Gesuch der Landgemeinde Helsinki am 9. Oktober 1906 für die Villenkolonien Fredriksberg, Haga und Aggelby Sanitätsstatuten und am 4. November 1908 Ordnungs-, Feuerlösch- und Baustatuten sowie an demselben Tage Ordnungs-, Sanitäts-, Bau- und Feuerlöschstatuten für die Villenkolonien Staffansby, Sockenbacka, Brändö, Malmby und Dickursby ; weiter auf ein Gesuch der Gemeinde Mustasaari am 12. März 1907 für die Gemeinwesen Dragnäsbäck und Roparnäsbacken in der Nähe von Wasa Ordnungs-, Feuerlösch-, Bau-, Sanitäts- und Hafenstatuten. Am 22. Dezember 1908 hat der Senat ebenso der Gemeinde Ulvila die Erlaubnis zum Entwurf und zur Betätigung von Bau-, Feuerlösch-, Sanitäts- und Ordnungsstatuten für die dichtbevölkerten Gemeinwesen Toejoki und Uusikoivisto in der Nähe von Pori erteilt. Schließlich hat der Senat am 22. September des laufenden Jahres verfügt, daß für den Vorort Reijola des im Kirchspiel Lappvesi gelegenen Städtchens Lappeenranta (Willman-strand) Ordnungsstatuten entworfen und bestätigt werden sollen. Was die übrigen dichtbevölkerten Gemeinwesen anbelangt, sind bisher nur einem weiter von einer Stadt entfernt liegenden, dem Kirchdorf Lapua nebst Umgebung, Polizei-, Bau-, Feuerlösch- und Sanitätsstatuten zugedacht.

Was die Überlassung von Grundstücken zur Bebauung betrifft, wurde schon oben bemerkt, daß die Grundstücke meistens, in einzelnen Städten durch Versteigerung an den Meistbietenden, verkauft werden. Früher ist in Helsinki Inhabern von gepachteten Grundstücken die Berechtigung gewährt worden, diese Grundstücke unter gewissen Bedingungen käuflich zu erwerben. Als bemerkenswerter Versuch, die Entstehung eines Arbeiterviertels durch Verkauf von Baustellen zu organisieren, ist der Beschluß des Stadtrates in Turku vom 6. Dezember 1899, betreffend die Überlassungen von Grundstücken zur Bebauung, zu erwähnen. Hierdurch wurde bestimmt, daß die großen Baustellen gewisser Blöcke in der

Weise zerlegt werden sollten, daß sie einerseits einzeln verkäuflich, anderseits doch auch als Teile des ursprünglichen Grundstückes behandelt werden konnten. Von den speziellen Bestimmungen über diese Parzellen verdienen einige eine besondere Wiedergabe. Zwischen einer Parzelle und der zu demselben Grundstück gehörenden Nachbarparzelle darf keine andere Verzäunung als ein niedriges Staket errichtet werden, das bei einer eventuellen Feuersbrunst leicht entfernt werden kann. Das auf der Parzelle zu errichtende Wohnhaus darf nur Wohnungen von höchstens drei Zimmern und Küche enthalten und höchstens zweigeschossig sein, soll aber sonst so weiträumig gebaut werden, als es die Baustatuten erlauben. Das Wohnhaus darf nicht näher als 3 m an das Gartengelände gebaut werden. Auf dem Gartengelände einer Grundstückparzelle dürfen nach der Erwägung des Magistrats nur steinerne Wirtschaftsgebäude errichtet werden. Aus diesen Bestimmungen wird ersichtlich, daß die zu einem Grundstück gehörenden Parzellen einen gemeinsamen, nur durch niedrige Zäune abgeteilten Garten besitzen sollen. Solche Parzellen sind im Laufe der Jahre mehrere Dutzend aufgelassen worden.

In einer besonderen, von Senator Otto Stenroth verfaßten Darstellung über den Baukredit wird hiernach unter anderem der Verkauf der Grundstücke, insofern die Zahlungsbedingungen in Betracht kommen, behandelt werden. Ich begnüge mich, darauf zu verweisen.

Die Vergebung von Grundstücken unter Vorbehalt des Wiederkaufsrechtes in der Art, wie z. B. in Ulm, kann in Finnland zurzeit nicht in Frage kommen. Die gültigen gesetzlichen Bestimmungen über die sogenannten „unstatthaften Bedingungen beim Immobilienverkehr“ (kaiserliche Verordnung vom 20. Juni 1864) erklären nämlich einen solchen Vertrag für nichtig.

In der letzten Zeit hat sich die Aufmerksamkeit immer mehr der B o d e n 1 e i h e als der geeignetsten und vorteilhaftesten Form der Überlassung von Grundstücken zuzuwenden begonnen. In diesem Punkt haben die Bestrebungen der deutschen Bodenreformer, dem Erbbaurecht eine weitere Ausbreitung zu verschaffen, und das neue schwedische Erbbaurecht f„tomträtt“) in Finnland einen Widerhall erweckt. Die Gesetzgebung steht der praktischen Anwendung eines solchen Rechtsinstitutes hier weder in bezug auf das Pachtrecht noch auf das Hypothekenwesen entgegen. Zwar ist seine Einführung erst in Turku im Frühjahr 1908 in einer Eingabe an den Stadtrat ausdrücklich vorgeschlagen worden und dieser Vorschlag ist noch unter Bearbeitung. Aber zweifelsohne sind gerade jene selben Strömungen richtunggebend gewesen für die neuesten, auf die Überlassung von Geländeflächen zum Arbeiterwohnungsbau abzielenden Beschlüsse, die in Helsinki (1908), Wiipuri (1906) und Oulu (1907) gefaßt und in Tampere (1909) vorgeschlagen worden sind. Auf diese soll hier kurz eingegangen werden.

Im Herbst 1908 beschloß der Stadtrat von Helsinki, das, am Nordostrand des Stadtplanes gelegene Gebiet Vallila aufteilen, einebnen und kanalisieren zu lassen und die auf ihm parzellierten Grundstücke gemäß einem gleichzeitig bestätigten Kontraktvorschlag zu verleihen. Für das Gebiet wurde eine besondere, für den Zweck entworfene Bauordnung genehmigt. Der Inhalt derselben ist in der Hauptsache folgender: Die Dauer der Bodenleihe beträgt 30 Jahre, falls aber die Stadt das Grundstück nach dieser Zeit nicht für die Ausführung einer Straßenanlage oder einer neuen Teilung des Gebietes beansprucht, ist der Pächter berechtigt, sich die Bodenleihe für zehn Jahre und dann noch einmal für zehn Jahre verlängern zu lassen, wenn er sich mit der von der Stadt jedesmal spätestens drei Jahre vor Ablauf der Pachtzeit festgesetzten Steuer einverstanden erklärt. Steigt die Steuer mehr als 50°/o über ihren letzten Betrag und unterwirft sich der Pächter derselben nicht, so ist die Stadt, verpflichtet, die Baulichkeiten nach einer Schätzung durch eine Schiedskommission für ihren derzeitigen technischen Wert einzulösen, wobei jedoch von dem Betrag des Wertzuwachses seit Ablauf der ersten Verlängerung der Bodenleihe 25<y<> abgezogen werden sollen. Die angedeutete Schätzung ist unanfechtbar. — Die Stadt baut auf dem Ge-biete selber vorläufig 13 Wohnhäuser, die sie gegen Ratenzahlung in erster Linie an Arbeiter im Dienst der Gemeinde verkauft. Über die Verwendung der Bodenfläche des Grundstückes, die größte zulässige Höhe des Gebäudes und die geringste zulässige Höhe der Zimmer, die Anbringung der Fenster u. dgl. enthält die Bauordnung des Gebietes genaue Vorschriften. Das Schlafgängerverbot wird zur Bedingung gemacht. Auf den geliehenen Geländen darf weder Ausschank und Verkauf von Malz- noch von spirituösen Getränken getrieben werderj. Die-Inspektion der Wohnungen ist jederzeit zu gestatten.

Das schon oben angedeutete Wohnungskomitee in Tampere, das jüngst dem Stadtrat ein interessantes Gutachten eingereicht, hat in mehreren Punkten seine Vorschläge den eben erwähnten Vallila-Bestimmungen angelehnt. Folgende Spezialbestimmungen, die in Tampere dazu vorgeschlagen worden sind, seien hier noch angeführt : Der Pächter ist verpflichtet, selbst auf dem Grundstück zu wohnen ; in dem Falle, daß er auch anderen dort Räumlichkeiten vermietet, ist er den von den Stadtbehörden gegebenen Bestimmungen, betreffend Mietzins und anderes, unterworfen. Die Pachtzeit ist 65 Jahre. Der Pachtzins wird für die ersten 25 Jahre festgesetzt und kann danach für je 20 Jahre um höchstens 50% erhöht werden.

Der Stadtrat von Wiipuri beschloß 1906, den Staat um ein Amortisationsdarlehen gegen billigen Zinsfuß anzugehen zwecks Gründung eines Darlehenfonds, aus dem Darlehen für Arbeiterwohnungen auf geliehenen Parzellen eines stadteigenen Geländes gewährt werden sollten. Die den Pächtern oder in diesem Falle den Darlehennehmern gestellten Bedingungen werden weiter unten bei Gelegenheit des Baukredits besprochen werden.

Ein ähnliches Unternehmen war die 1907 von dem Stadtrat von Oulu beschlossene Gründung einer Arbeiterkolonie auf einem der Stadt gehörigen Gebiete ; auch dieses wird bei der Kreditfrage berührt werden. Hier sei nur erwähnt, daß als Dauer der Bodenleihe 50 Jahre vorgeschlagen worden waren.

Was die sonst in der Praxis üblichen Pachtzeiten betrifft, wurde schon angeführt, daß die regelmäßige Dauer der Ent-leihung von Wohnhausgrundstücken in Vallila bei Helsinki 30 Jahre beträgt, was auch sonst in dieser Stadt das Gewöhnliche ist. Auf Reposaari bei Pori beträgt sie 25, auf Uniluoto daselbst und in Kuopio 50 Jahre. Allgemein wird dem alten Pächter eine Verlängerung der Bodenleihe bewilligt, wenn keine Hinderungsgründe bestehen.

Von besonderem Belang ist die Frage, ob dem Pächter in dem Pachtvertrag die Befugnis eingeräumt ist, die Bodenleihe ohne besondere Zustimmung des Verpächters, also der kommunalen Behörden, auf einen Dritten zu übertragen. Nur in diesem Falle kann nämlich auf die Bodenleihe und die Baulichkeiten des Grundstückes eine Hypothek eingetragen werden (Hypothekenordnung, § 2). Ein solches Zugeständnis findet sich in den neueren Pachtvertragsformularen der Stadt Helsinki, ebenso in denen von Pori. In anderen Fällen, in Kuopio

sowie für einzelne verliehene Gelände in Helsinki, ist die Übertragung der Bodenleihe von der Genehmigung der städtischen Finanz Verwaltung abhängig.

Bemerkenswert ist die Bestimmung, die, um den unverdienten Wertzuwachs auch bei geliehenen Grundstücken auszuschalten, bei Übertragungen der Bodenleihe in das Pachtvertragsformular der mehrfach erwähnten Wohnhausgrundstücke von Vallila bei Helsinki aufgenommen ist. Sie lautet: „§ 8. Der Pächter ist befugt, die Bodenleihe einem anderen zu überlassen, ohne die Zustimmung der Stadt einzuholen ; doch ist der neue Erwerber verpflichtet, der städtischen Finanzverwaltung davon unter Vorlegung der Übertragungsurkunde schriftliche Anzeige zu machen. Bei einer solchen Übertragung kann nur eine entsprechende Vergütung für das Gelände beansprucht werden ; im widrigen Fall steht es der Stadt zu, die Baulichkeiten nach Maßgabe der in Absatz 7 angegebenen Schätzung einzulösen, in welchem Fall auch die Bodenleihe erlischt.“ Eine ähnliche Bestimmung wird in Tampere vorgeschlagen.

Ich habe hier den unverdienten Wertzuwachs des Bodens berührt. Auch diese Frage ist in Finnland — abgesehen von der wissenschaftlichen Literatur — erst in den letzten Jahren Gegenstand erhöhter Aufmerksamkeit seitens der kommunalen Behörden geworden. In demselben Bericht des vom Stadtrat von Helsinki eingesetzten Komitees, der 1908 zu den Ansiedlungsplänen des Gebietes Vallila Veranlassung gab, wurde auch vorgeschlagen, der Stadtrat solle „die Frage der Verwendung des aus dem Wertzuwachs der Grundstücke entstehenden Gewinnes zugunsten der Gemeinde“ genauer ausarbeiten lassen. Das Komitee war selbst der Meinung, daß auf Grund der gedachten Spezialbearbeitung ein Vorschlag zu legislativen Maßnahmen für die Einführung der fraglichen Besteuerungsform entworfen werden solle. Der Stadtrat billigte zwar die Vorschläge des Komitees, weitere Schritte zur Bearbeitung der Frage sind aber bei dem langsamen Vorgehen der kommunalen Behörden seitdem nicht getan worden. Auch in Tampere ist die Frage jüngst (1909) von einem Wohnungskomitee auf die Tagesordnung gebracht worden.

Ohne neue Verordnungen abzuwarten, haben im Laufe der Zeit einige Landgemeinden und unlängst die Stadt Pori versucht, in Verbindung mit der Kommunalsteuereinschätzung den durch den Immobilienverkehr erzielten Gewinn zu besteuern.

Da aber der Senat in früheren Fällen solche Besteuerungen auf Beschwerden hin verworfen hat, dürfte wenig Aussicht vorhanden sein, daß die jüngsten und die früher angefochtenen Besteuerungsversuche dieser Art gültige Kraft erlangen werden.

Eine gewisse Boden- und Grundstückpolitik haben die Gemeinden immer getrieben, wenn dieselbe auch früher meistens unbewußt traditionelle Gebräuche befolgt hat oder von Zufällen, beziehungsweise mitunter von dem dringenden Bedürfnis nach Erweiterung des Areals der Stadtgemeinde (so namentlich in Tampere) abhängig gewesen ist. Erst in der letzten Zeit, kann man sagen, haben sich in der Boden- und Grundstückpolitik unserer Gemeinden weiter ausschauende Gesichtspunkte geltend gemacht. Etwas ganz Neues, den letzten Jahrzehnten Eigentümliches ist es, daß die Stadtgemeinden begonnen haben, die Bautätigkeit direkt zu fördern, um dadurch das Angebot von tauglichen und billigen Wohnungen für die Unbemittelten der Gemeinde zu erhöhen.

Nur die Stadt Helsinki hat bisher selbst Arbeiterwohnhäuser gebaut. Vom Stadtrat war 1902 aus Anleihemitteln eine Million finnische Mark zur Förderung von Bauunternehmungen bewilligt worden, deren Zweck die Beschaffung kleiner Wohnungen, vorzugsweise für die Arbeiterklasse, ist. Der Stadtrat beschloß dann 1905 : „Die eine Million Mark Anleihemittel, die zur Förderung des Baues kleiner, in erster Linie für Arbeiter bestimmter Wohnungen bereitgestellt sind, werden zur Errichtung von gemeindeeigenen Häusern auf passenden, verfügbaren Grundstücken bestimmt. Die Häuser sollen kleine Mietwohnungen von einem Zimmer, einem Zimmer nebst Küche oder zwei Zimmern enthalten, die gegen billige Miete besonders an Arbeiter, die längere Zeit in städtischen Diensten gestanden haben, sowie an kinderreiche Arbeiterfamilien vermietet werden. Ferner sollen Arbeiterherbergen gebaut werden mit kleinen separaten Zimmern für ledige männliche und weibliche Arbeiter, einem gemeinsamen Aufenthaltsraum und anderem Zubehör. Höchstens 3000 Mark von dem erwähnten bewilligten Betrag sollen zur Beschaffung von Modellzeichnungen für die Arbeiterwohnhäuser verwendet werden.“

Die Art, die Zahl und die Mietpreise der auf diesen Beschluß hin gebauten Familienwohnungen werden aus der folgenden Tabelle 8 ersichtlich :

Tabelle 8.

Art der Wohnung

Zahl der Wohnungen

Monatlicher Mietpreis finn. Mark

30

21 — 28 24—30 44—45

1 Zimmer

1 Zimmer und Küchenabteil .    63

1 Zimmer und Küche ...    13

Zu jeder Wohnung gehören ein Vorgang, zwei Keller, Abort und ein Bodenverschlag. Die Baukosten belaufen sich auf rund 730.000 finnische Mark, wozu noch der kalkulierte Bodenpreis von rund 100.000 finnische Mark zu rechnen ist.

Die Grundsätze für die Vermietung der Wohnungen in den Helsinkier kommunalen Arbeiterhäusern hat der Stadtrat am 28. April 1908 folgendermaßen formuliert : An erster Stelle sind die Wohnungen für bei dem Gaswerk, bei der Wasserleitung, auf dem Materialhof und bei anderen städtischen Einrichtungen angestellte Arbeiter bestimmt, deren Ansiedlung in der Nähe der betreffenden Beschäftigungsstelle wegen der leichteren Beschaffung von tauglichen Arbeitskräften wünschenswert ist. In dem Maße wie Wohnungen vorhanden sind, ist bei ihrer Vermietung an andere, in kommunalem Dienst befindliche Arbeiter in Betracht zu ziehen :

a)    daß ein Bewerber, der längere Zeit in städtischen Diensten fest angestellt gewesen ist und eine tadellose Führung gezeigt hat, an erster Stelle zu berücksichtigen ist, sowie

b)    daß von mehreren gleichen Bewerbern der mit größerer Familie den Vorzug haben soll.

Über die Mietzeit hat der Stadtrat die Bestimmung getroffen, daß die Verpflichtung für je ein Jahr gilt, mit der Einschränkung jedoch, daß der Mietvertrag bei Verziehen des Mieters oder bei seinem Ausscheiden aus dem kommunalen Dienst mit Anfang des folgenden Quartals erlischt. Die Inhaber der Wohnungen dürfen nicht exmittiert werden. Die Mieter dürfen die Wohnungen nicht an andere Personen vermieten (Aftermiete), widrigenfalls der Vertrag als aufgelöst gilt und der Mieter am Anfang des nächsten Quartals auszuziehen hat.

Zugleich hat der Stadtrat die Aufsicht über diese Wohnungen einer Kommission übertragen, die sich aus drei Mitgliedern zusammensetzt und deren Aufgabe es ist, nach eventueller Beratung mit den Leitern der städtischen technischen Einrichtungen :

a)    die Reihenfolge zu bestimmen, in der die Bewerber eine Wohnung erhalten ;

b)    den Mietzins für die betreffende Wohnung zu bestätigen ;

c)    die allmonatlich abzufassenden Berichte an die städtische Finanz Verwaltung zu revidieren und die Verantwortung dafür zu übernehmen ;

d)    die Streitigkeiten zu schlichten, die möglicherweise zwischen den Mietern entstehen und die diese nicht durch Vergleich beilegen können ;

e)    die Mietverträge zu entwerfen und zu unterzeichnen und

f)    die Ordnungsstatuten für die Wohnungen auszuarbeiten.

Diese kommunalen Mietwohnungen sind übrigens vollständig von Arbeitern der Gemeinde und ihren Familien besetzt worden, außer dem Ledigenheim, in das mangels darauf reflektierender Gemeindearbeiter andere Arbeiter als Mieter aufgenommen werden mußten. Am gesuchtesten sind die billigen, aber bequem gebauten Einzimmerwohnungen gewesen ; in der Stadt wird über Mangel an solchen geklagt. Auch das ist ein Beweis dafür, wie bescheiden die Ansprüche sind, die die finnischen Arbeiter selbst in der Flauptstadt an den Raum ihrer Wohnungen stellen zu dürfen glauben.

Oben wurde schon erwähnt, daß die Stadt Helsinki auf dem neuangelegten Gebiet Vallila 13 Häuser baut, die gegen Ratenzahlung verkauft werden sollen.

Dem Stadtrat von Turku war 1904 ein Vorschlag des folgenden Inhalts unterbreitet worden : Um die WohnungsVerhältnisse der unbemittelten Arbeiterbevölkerung in Turku zu verbessern wie auch um die herrschende Wohnungsnot zu lindern, sollten seitens der Gemeinde versuchsweise an mehreren Punkten in der Stadt eine Anzahl Arbeiterwohnungen gebaut werden, die die Stadt an Arbeiter, besonders an unbemittelte, kinderreiche Familien vermieten solle. Der Mietpreis solle so billig gestellt werden, daß durch ihn die niedrigen Zinsen und die Unterhaltungskosten gedeckt würden. Über diesen Vorschlag wurde dem Stadtrat erst im Frühjahr 1909 ein Gutachten abgegeben, und im Anschluß daran beschloß er unter anderem, den Vorschlag zunächst abzulehnen, aber doch zwei Häuser, eines für tuberkulöse Männer und eines für tuberkulöse Frauen, zu bauen und auszustatten und sie so einzurichten, daß die Kranken in ihnen Unterhalt bekommen könnten. Für diesen Zweck, durch den gewisse hygienische Mängel des Schlaf-

gängerwesens gemildert werden sollten, wurden 100.000 Mark angewiesen.

Von anderweitiger Bautätigkeit der Gemeinden zur Linderung der Wohnungsnot der Arbeiterbevölkerung ist hier vorderhand nichts bekannt.

In weiterem Umfang haben dagegen die Stadtgemeinden Kredit für die Erstellung von Wohnungen gewährt. Die häufigste Kreditform ist die Kreditierung des Kaufpreises für das Grundstück. Für direkten Baukredit hat die Stadt Tampere einen besonderen „Arbeiterbaufonds“, und zu demselben Zweck sind einzelne Städte, wenn auch zunächst ohne Erfolg, beim Staate um Gewährung von Darlehen zu niedrigem Zinsfuß eingekommen. Über die in der Praxis begegnenden Kreditformen und ihre finanziellen Bedingungen hat Senator a. D. Otto Sten-roth, wie bereits erwähnt, eine besondere Darstellung verfaßt, auf die ich mir hinzuweisen erlaube.

Für die Gründung von Baudarlehenfonds sind, wie erwähnt, die Städte Porvoo, Wiipuri (1906) und Oulu (1907) um Amortisationsdarlehen zu billigem Zinsfuß aus staatlichen Mitteln eingekommen, Wiipuri um 300.000, die anderen um je 100.000 Mark. Da es an den zu diesem Zweck verfügbaren Mitteln fehlt, sind diese Gesuche an maßgebender Stelle immer noch nicht endgültig behandelt, im Hinblick darauf aber, daß die ihnen beigeschlossenen Pläne über Arbeiterkolonien an sich die Richtung der gegenwärtigen kommunalen Bestrebungen auf dem Gebiet der Wohnungsfrage erkennen lassen, seien die aufgestellten hauptsächlichsten Darlehensbedingungen der Behörden von Wiipuri und Oulu kurz wiedergegeben.

Die städtische Finanz Verwaltung von Wiipuri und ein für die Angelegenheit eingesetztes Komitee haben bei der Bearbeitung der Wohnungsdarlehenfrage dieser Stadt vorgeschlagen, welche Bestimmungen für die Darlehenempfänger zu gelten hätten, und zwar betreffen diese Vorschläge die Höchstzahl der Wohnungen auf einem Grundstück, die höchste Zimmerzahl der Wohnungen, die geringste Bodenfläche der Gebäude und Zimmer und die Mindesthöhe der Zimmer, die Prüfung und Genehmigung der Anlage und der Zeichnungen der Gebäude, die Anlegung eines Nutzgartens auf dem Grundstück, die Überlassung der Baulichkeiten, die Aufnahme von Mietern in die Wohnung nur mit Zustimmung der städtischen Finanz Verwaltung etc. Die Darlehen sollen zum Bau von Wohnhäusern auf

den verliehenen Parzellen des Anteils Loikkanen des der Stadt gehörigen Gutes Papula gewährt werden.

Ähnliche Bestimmungen sind auch in den Beschlüssen des Stadtrates von Oulu vom Frühjahr 1907 enthalten. In ihnen ist das Schlafgängerverbot absolut. Vorgeschlagen und befürwortet war die Einsetzung einer Wohnungskommission, die mit Unterstützung der städtischen Finanz Verwaltung alle Angelegenheiten in Dingen der vom Stadtrat beschlossenen „Arbeiterkolonien“ bearbeiten sollte. Die städtische Finanzverwaltung sollte dann endgültig Beschluß darüber fassen.

So wenig wie Wiipuri und Oulu hat Porvoo das angesuchte Staatsdarlehen erhalten, wie aber in dem mehrfach erwähnten Aufsatz von Senator a. D. Otto Stenroth näher ausgeführt wird, hat zunächst die Städtische Sparkasse den nötigen Kredit für die Arbeiterkolonie gewährt, die außerhalb des Stadtplanes auf dem Wohnhausgelände von Östermalm angelegt wird. Solcher Grundstücke sind vorläufig 37 vorhanden, darunter 25 größere von 2500 m² und 12 kleinere von 1700 m3 Bodenfläche. Sie sind in Quartiere gruppiert, die durch 6 m breite Wege getrennt sind. Der niedrigste Mietbetrag ist für die größeren 30, für die kleineren 20 Mark im Jahre, geht aber mehrfach darüber hinaus, weil die Grundstücke an den Meistbietenden abgegeben worden sind. Die Dauer der Bodenleihe ist 50 Jahre. Auf dem geliehenen Grundstück darf der Mieter nur ein eingeschossiges Wohnhaus mit höchstens sechs Räumen nebst Feuerstätten — die Küche mit einbegriffen — sowie ein Wirtschaftsgebäude mit den erforderlichen Räumen bauen ; das Wirtschaftsgebäude soll an der Grenze des Grundstückes neben dem Abflußgraben, aber nicht weniger als 3 m von dem Nachbargrundstück, und das Wohnhaus auf der entgegengesetzten Seite nicht weniger als 10 m von Hem Nachbargrundstück und möglichst in demselben Abstand von demselben aufgeführt werden. Macht sich der Mieter unerlaubten Ausschankes von geistigen Getränken oder unsittlichen Lebens schuldig und wird dies gerichtlich festgestellt, so ist der Mietvertrag, auf Verlangen des Stadtrates und der städtischen Finanz Verwaltung, aufgelöst und der Mieter verpflichtet, unverzüglich und ohne Vergütung sein Haus und seine Baulichkeiten zu entfernen und den Boden der Stadt zu freier Nutzung zu überlassen.

Erwähnung verdient noch eine Seite der Unterstützung, die die Gemeinden den Unternehmungen zur Beschaffung von Arbeiterwohnungen angedeihen lassen. Von dem Anteil, den die-

privilegierten Aktiengesellschaften für Ausschank und Detailverkauf spirituöser Getränke von ihrem Reingewinn an die Gemeinde zu zahlen haben, sind nämlich in Helsinki Beihilfen vergeben worden zur Unterhaltung eines Heimes für Fabrikarbeiterinnen, zur Errichtung einer Sommerkolonie für Arbeiterinnen, für das vom Dienstmädchenverein unterhaltene Heim für weibliche Arbeitsuchende und für das Matrosenheim „Sailors Home“ sowie in Turku für die Nachtherberge obdachloser Männer.

Die im vorstehenden mitgeteilten Angaben über die kommunale Wohnungspolitik in unserem Lande sind verhältnismäßig knapp und in noch knapperer Form, als es die Quellen erlaubt hätten, mußten sie aufgeführt werden. Auf der Grundlage des gegenwärtig hier und im Referat vom Senator a. D. 0. Stenroth vorliegenden Materials kann man jedoch — mit dem Umstand vor Augen, daß unsere meisten Kleinstädte noch zu keinerlei Betätigung auf diesem Gebiet erwacht sind — für die kommunale Wohnungspolitik folgende Tatsachen als Ergebnisse der obigen Darlegungen verzeichnen :

1.    In mehreren Städten sind Untersuchungen über die Wohnungsverhältnisse veranstaltet worden, welche die auf diesem Gebiete herrschenden Mißstände aufgedeckt haben. In Helsinki ist für die Wohnungsaufsicht ein als Gehilfe des städtischen Gesundheitsamtes angestellter Architekt tätig. Eine feststehende effektive Wohnungsaufsicht gibt es also noch nicht.

2.    Die Städte erweitern ihre Grundpläne und die Hauptstadt Helsinki vor allem kauft in der Nähe gelegene große Geländeflächen an. Vorstädte und Villenkolonien entstehen in der Umgebung der Städte und eine straffere Organisation ist ihnen zugedacht.

3.    Bei der Auflassung von Grundstücken für die private Bautätigkeit wird immer mehr begonnen, systematisch die Bodenleihe einzuführen oder es werden wenigstens ähnliche Vergebungsformen geplant.

4.    Die Besteuerung des unverdienten Wertzuwachses des Bodens ist in der Praxis noch nicht über die Stufe theoretischer Behandlung hinausgekommen.

5.    Kommunale Arbeiterwohnhäuser gibt es bislang nur m Helsinki, in erster Linie für Arbeiter im Dienst der Gemeinde. In Turku sollen Heime für ledige tuberkulöse Arbeiter und

Arbeiterinnen gebaut werden. — Die Gemeinde Helsinki bant versuchsweise auf verliehenen Parzellen einige Modellhäuser zur Veräußerung an kommunale Arbeiter.

6. Die Beschaffung von Grundstücken für Arbeiterwohnungen ist in einzelnen Städten durch billige Zahlungsbedingungen des Kaufpreises für die Grundstücke erleichtert worden. Direkte finanzielle Beteiligung in Form von Aktienzeichnung ist in Turku ausgeübt worden. In derselben Stadt und in Tampere sind aus kommunalen Mitteln Darlehen zu solchen Bauunternehmungen gewährt worden. Einige Gemeinden sind zu demselben Zweck um Staatsdarlehen eingekommen.

Die Fortführung dieser Initiativen unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse ist wünschenswert und zu erwarten.

La politique communale en matière d’habitations à bon marché en France.

Rapport par

M. Maurice Dufourmantelle,

docteur en droit, professeur au Collège libre des Sciences sociales, Paris, Secre'tair général de la Société française des habitations à bon marché.

La politique d’intervention municipale en matière d’habitations à bon marché a, en France comme ailleurs, ses partisans et ses adversaires. Sans entrer dans l’examen critique de la controverse, il suffira d’indiquer ici que la doctrine dominante dans mon pays paraît être actuellement celle qui, tout en donnant ses préférences à l’action de l’initiative privée, accepte néanmoins comme justifié un interventionnisme tempéré, auxi-liateur, mais non suppléant ni concurrent, de l’effort libre.

Cette doctrine peut se résumer dans les deux principes suivants : 1° Pas de construction ni de gestion directe par les municipalités. 2° Légitimité des mesures propres à seconder l’initiative privée, notamment par des atténuations fiscales et même par des concours financiers, pourvu que ceux-ci ne soient pas consentis dans une mesure ou à des conditions de faveur telles que l’action libre en serait concurrencée et par suite diminuée.

I. Loi du 12 avril 1906.

Cette doctrine a été consacrée par la loi du 12 avril 1906, qui régit aujourd’hui la matière des habitations à bon marché. Son article 9 exempte les maisons à bon marché individuelles ou collectives, pour une durée de douze années, de certaines taxes, dont le produit se serait réparti, d’après le droit commun, entre l’État, le département et la commune. L’article 3 autorise d’autre part les communes à consentir des subventions aux Comités de patronage prévus par l’article 1er de la loi, et qui ont pour mission d’encourager la construction d’habita-lions salubres et à bon marché, d’ouvrir des concours d’architecture, de distribuer des prix d’ordre et de propreté, etc. Enfin l’article 6 détermine le concours financier possible des communes aux sociétés d’habitations à bon marché ; c’est là une des innovations les plus caractéristiques de la loi de 1906.

Ce concours financier des municipalités peut être réalisé par quatre procédés, que précise la loi :

1° Par des prêts à des sociétés de crédit ou de construction, et par l’acquisition d’obligations ou même par la souscription d’actions de ces sociétés, sous les trois conditions suivantes : a) les maisons bénéficiant de ces interventions municipales ne devront pas être aliénées au dessous du prix de revient, ni être louées à un prix inférieur à 4<>/o de ce prix de revient; b) en cas de souscription d’actions par les communes, ces actions devront être entièrement libérées, et la souscription ne devra pas dépasser les deux tiers du capital social ; c) ces concours financiers des communes doivent recevoir l’approbation préalable du Ministre du travail et de la Prévoyance sociale, après avis du Comité permanent du Conseil supérieur des habitations à bon marché.

2° Par des apports de terrains ou de constructions pix sociétés d’habitations à bon marché, sous les conditions suivantes : a) la valeur attribuée à ces apports ne doit pas être inférieure à leur valeur réelle, établie par expertise; b) ils doivent être approuvés dans les mêmes conditions que les concours spécifiés sous le chiffre 1, ci-dessus ; c) les souscriptions d’actions d’apport, entièrement libérées, ne doivent pas dépasser les deux tiers du capital social.

3° Par des cessions de gré à gré, c’est à dire sans avoir recours à des adjudications publiques, de terrains ou de constructions à des sociétés d’habitations à bon marché, pourvu que le prix de cession ne soit pas inférieur à la moitié de la valeur réelle établie par expertise.

4° Par la garantie d’un dividende ou d’un intérêt aux actionnaires ou aux obligataires des sociétés d’habitations à bon marché, pendant les dix premières années d’existence de celles-ci, jusqu’à concurrence d’un taux maximum de 3%.

IL Applications de la loi du 12 avril 1906.

...... . »    ‘    J.    1 '    v > j... ■ " : A    *.• P ..

. Les applications qu’a reçu, en matière de politique communale,    la loi    de 1906 sont    encore    tyès limitées    et même timides. Nous allons les résumer d’après les très instructifs rapports présentés par Mr Cheysson au Conseil supérieur des habitations à bon marché, étant fait observer d’ailleurs que le rapport concernant l’année 1909 n’est pas encore publié, et que les indications suivantes n’embrassent par conséquent que les années 1907 et 1908.

1° Subventions aux Comités de patronage. Les subventions que les communes sont autorisées à accorder aux Comités de patronage sont jusqu’à présent demeurées fort modestes, et les cas dans lesquels s’est manifesté ce mode d’intervention municipale en faveur du mouvement concernant l’habitation populaire sont des plus rares. Nous ne citons donc cet aspect de la politique communale en notre matière que pour mémoire.

2° Immunités fiscales. Plus appréciables, quoique également bien restreintes, sont les immunités fiscales accordées par la loi. Elles s’élèvent pour les deux années visées à la somme totale de 425.350 francs. Encore convient-il de remarquer que les budgets communaux n’ont supporté qu’une partie seulement de cette charge, qui affecte pour le surplus l’État et les départements.

3° Concours financier des communes. Ce troisième aspect de la politique municipale en faveur de l’habitation à bon marché est sans contredit le plus intéressant à relever.

Dans les provinces, il a donné lieu à des interventions rares encore et timides. Deux municipalités seulement, celle d’Arques-la-Bataille (Seine inférieure) et celle de Lorient, se sont engagées dans la voie de la souscription d’actions de sociétés d’habitations à bon marché, la première pour une somme de deux mille francs, la seconde pour dix mille francs. Deux autres municipalités, à Grasse (Alpes maritimes) et à Nancy, ont donné pour une durée de 7 et 10 ans leur garantie d’un intérêt de 3% à deux sociétés ; une intervention analogue est en ce moment à l’étude de la part de la ville de Lyon au profit de la société anonyme démocratique des habitations hygiéniques à bon marché de Lyon, en formation. Enfin, Arras, Saint-Omer et Nancy ont cédé à des sociétés l’habitations à bon marché des terrains communaux à des prix de faveur inférieurs à leur valeur réelle.

Ailleurs, l’intervention communale s’est traduite soit, comme à Lyon, par la mise en état de viabilité et d’assainisse-

ment d’un terrain appartenant à une société coopérative, soit, comme à Nice, par la cession d’un terrain communal à une société d’habitations à bon marché contre attribution à la ville d’actions de cette société jusqu’à concurrence du prix du terrain cédé.

Tel est, pour les deux premières années d’application de la loi de 1906, le bilan de la politique municipale suivie en matière d’habitations populaires par les villes de province, en France : huit villes seulement sont en définitive entrées dans cette voie, et ont donné leur concours, sous des formes diverses, dans une dizaine de cas.

La ville de Paris a fait preuve, au contraire, d’une beaucoup plus grande activité. Neuf interventions de sa part ont été déjà réalisées sous forme de ventes de terrains à trois sociétés de construction, à deux associations mutualistes et à une société coopérative. Deux autres ventes sont en voie de conclusion.

Les neufs terrains communaux cédés par la ville de Paris représentent une valeur totale, y compris les dépenses de viabilité, de 610.965 francs. Les prix de vente s’étant élevés à la somme de 383.113 francs, c’est donc une économie de 227.852 francs procurée par la ville aux institutions intéressées. Selon les cas, les faveurs municipales ont porté, soit sur la dispense de remboursement des droits de viabilité, soit sur une réduction du prix même de vente, soit sur ces deux points à la fois : le bénéfice ainsi réalisé par les sociétés d’habitations à bon marché sur ces acquisitions de terrains varie entre 17-37°/o et 50°/o.

Une autre intervention intéressante de la ville de Paris s’est manifestée sous la forme de bail emphytéotique d’un terrain communal à une société de construction, pour une durée de 75 années et moyennant un loyer annuel de 20 francs (le terrain représente une valeur de 100.000 francs), sous la condition que les constructions à édifier reviendront à la ville à l’expiration du bail.

111. La 'politique municipale et les classes laborieuses les moins

favorisées.

Les interventions de municipalités, que nous venons de résumer, ont eu pour la plupart en vue de concourir au mouvement en faveur de l’habitation à bon marché, sans viser une

catégorie sociale de travailleurs plutôt qu’une autre. Pour démocratiser au contraire le plus possible le logement à bon marché, la ville de Paris a mis, dans certains cas, à son concours financier la condition que les logements à .construire ne devraient pas dépasser un loyer annuel de 400 ou même de 300 francs, ou qu’ils devraient être en partie réservés à des familles comptant au moins trois enfants. On ne saurait nier en effet que, le plus souvent, les habitations à bon marché, par le fait même de leurs loyers relativement élevés, ne viennent en aide qu’à l’élite de la classe laborieuse, employés et ouvriers supérieurs, et sont peu accessibles à la masse de la population ouvrière, surtout lorsqu’il s’agit de ménages ayant une famille nombreuse.

Il en est particulièrement ainsi à Paris. La cherté du terrain, le prix de la construction, la nécessité de donner aux capitaux engagés un intérêt minimum de 3%, rendent souvent difficile d’offrir aux familles de 6 à 8 personnes des logements inférieurs à 300 ou 400 francs par an. Or, dans bien des cas, le salaire du chef de famille ne permet pas de consacrer à ce chapitre du budget domestique plus de 200 à 250 francs. De là l’obligation pour les familles ouvrières de s’entasser en des logements trop étroits, dans des conditions déplorables d’hygiène physique et morale. Les travaux du docteur Bertillon ont établi qu’il existe ainsi à Paris 20.000 ménages de plus de 6 personnes, représentant une population de 142.848 individus, qui vivent dans des logements surpeuplés.

Le Conseil municipal de Paris s’est ému de cette situation.

Il s’est demandé s’il ne rentrait pas dans sa politique sociale de favoriser la création de logements convenables appropriés aux besoins des familles ouvrières nombreuses, .vivant sur un faible salaire, et si, en s’engageant dans cette voie, il ne remplirait pas sa fonction d’assistance envers les moins fortunés mieux qu’il ne le fait actuellement par la distribution de secours de loyers?

En avril 1908, le Conseil municipal de Paris invita donc l’Administration à étudier la question ; et c’est pour répondre à cette invitation qu’en juin 1909 le Préfet de la Seine présentait à l’Hôtel de Ville un mémoire concluant à ce qu’une somme de 15 millions fut mise, sous forme de prêts au taux de 2<yo, à la disposition des sociétés d’habitations à bon marché, sous ia double condition, d’une part que celles-ci ne rémunéreraient pas leur capital social au delà de 3%, et d’autre part qu’elles réserveraient dans leurs immeubles la moitié des logements aux familles ayant au moins trois enfants à leur charge. On estime que ces prêts au taux réduit de 2% permettront aux sociétés d’habitations à bon marché d’abaisser suffisamment leurs prix de location en faveur des familles nombreuses vivant sur un faible salaire.

Sans doute le projet préfectoral, en limitant à 15 millions le nouveau concours de la ville de Paris, ne saurait prétendre solutionner entièrement la question du logement populaire à l’égard des 142.000 personnes, dont nous parlions plus haut. Mais il n’en constituera pas moins une première expérience des plus utiles, si, comme on le pense, il permet la construction de 30 à 40 groupes d’immeubles pouvant abriter ensemble environ 20.000 personnes.

Nous devons ajouter que ce projet a généralement reçu un accueil favorable parmi les sociétés d’habitations à bon marché, et que plusieurs de celles-ci, à notre connaissance, en souhaitent la prompte adoption par les pouvoirs publics.

IV. Conclusion.

De ce qui précède, — comme aussi de la considération de l’ensemble du mouvement français en faveur de l’habitation à bon marché, — une conclusion fondamentale à notre sens se dégage : c’est que la nécessité d’une politique communale d’intervention directe n’apparaît à aucun degré en France.

Tout ce qu’on peut attendre d’une action directe des municipalités construisant elles-mêmes, on peut l’obtenir par la combinaison harmonieuse du libre effort de l’initiative privée et du concours auxiliateur des communes. La loi de 1906 a donné à celles-ci des possibilités d’intervention indirecte assez variées et assez souples pour pouvoir être utilement adaptées aux conditions locales et aux besoins des sociétés d’habitations à bon marché, et pour seconder ces dernières avec efficacité. Terrains à prix réduits, facilités de crédit, capitaux à bon marché — tous ces avantages peuvent être procurés aux sociétés par les municipalités. Que réaliseraient celles-ci de plus dans le système de la construction directe?

Il n’apparaît pas non plus qu’en France les municipalités aient à suppléer à une inertie de l’initiative privée. Ce serait plutôt le contraire qui serait exact. Pour s’en convaincre en effet, il suffit de suivre le double mouvement municipal et privé, depuis la loi de 1906. Or, tandis que depuis cette époque neuf municipalités seulement se sont engagées dans la voie tracée par le législateur, 101 sociétés au contraire se sont créées qui, en s’ajoutant à celles déjà existantes, ont porté à 238 le nombre total des institutions de l’espèce réparties entre 149 villes. En fait, l’initiative privée a précédé et continue à devancer les initiatives communales. Rien n’empêche au surplus celles-ci de se faire, là où cela serait nécessaire, les promotrices de sociétés d’habitations à bon marché ; nous connaissons quelques exemples de telles interventions créatrices, et ce n’est certes pas là une des moins heureuses applications de la politique municipale en notre matière.

Celle-ci, depuis quatre ans qu’elle a commencé d’être pratiquée, n’a d’ailleurs pas pu donner encore la mesure complète des combinaisons dont elle est susceptible. Pour notre part, nous en verrions une des plus fécondes dans celle qui associerait en un même effort coordonné l’action des sociétés d’habitations, l’intervention municipale et le concours des Caisses d’épargne.

La législation française permet en effet à nos Caisses d’épargne d’affecter dans une certaine mesure leur fortune personnelle au développement des habitations à bon marché. Si nos 550 Caisses d’épargne mettaient toutes à profit la faculté qui leur est ainsi donnée, c’est une somme d’environ 40 millions qu’elles pourraient appliquer à la réforme du logement populaire, soit en construisant elles-mêmes, soit en consentant des prêts hypothécaires, soit en souscrivant des actions ou des obligations de sociétés. Mais jusqu’à présent, 80 Caisses d’épargne seulement sont entrées dans cette voie, à concurrence d’une somme de 7,179.580 francs représentant leurs affectations en cours aux habitations à bon marché. La masse des autres Caisses d’épargne reste encore hésitante à pratiquer ces emplois décentralisés de leurs réserves. Mais ne parviendrait-on pas à vaincre leur méfiance, si par suite d’une entente avec les communes et avec les sociétés d’habitations, elles obtenaient en échange de souscriptions d’actions ou d’obligations de sociétés la garantie d’intérêts que la loi autorise les municipalités à fournir? Nous le pensons, et ici encore nous voyons dans l’harmonisation possible des concours publics et privés un des meilleurs modes d’intervention communale.

Une dernière constatation se dégage enfin des faits et des considérations, qu’ils suggèrent : c’est que la solution du pro-blême de l’habitation pour les classes les moins fortunées ne semble possible qu’en faisant intervenir l’idée de philanthropie ou d’assistance.

Or, comme le disait excellemment Mr Cheysson devant la 3e Conférence nationale des sociétés d’habitations à bon marché, en 1909, ’’tandis que l’assistance ordinaire entretient au jour le jour l’homme tombé, la prévention lui épargne la chute initiale et le maintient debout par des habitudes de prévoyance et de bonne tenue familiale“. Substituer le plus possible la prévention à l’assistance semble donc l’idéal vers lequel il faut tendre, et que les municipalités peuvent atteindre en remplaçant la pratique de l’assistance au loyer par çelle des prêts à faible intérêt consentis aux sociétés d’habitations à bon marché. Ainsi orientées, elles rempliront leur fonction sociale d’une façon supérieure, en même temps qu’elles feront des deniers publics un placement rémunérateur au lieu de les employer à fonds perdus.

En résumé, et en nous plaçant au point de vue français, nous croyons pouvoir condenser notre rapport sur la politique communale en matière d’habitations dans les conclusions suivantes:

a)    La nécessité d’une action directe des municipalités pour le développement des habitations à bon marché ne s’impose pas en France.

b)    L’action de l’initiative privée, secondée par les interventions municipales indirectes autorisées par la loi du 12 avril 1906, est suffisante.

c)    Par la coordination des initiatives privées et publiques, et par la garantie d’un minimum d’intérêt aux actionnaires et obligataires des sociétés d’habitations, les interventions municipales peuvent utilement accélérer l’accession des Caisses d’épargne au mouvement en faveur du logement populaire, et les inciter à souscrire des actions ou des obligations de ces sociétés.

d) Par des prêts à taux réduit consentis aux sociétés d’habitations à bon marché, les municipalités peuvent efficacement venir en aide aux besoins de logement des classes laborieuses les moins fortunées ou chargées de famille, et rétrécir en proportion le domaine stérile de l’assistance.

Die kommunale Wohnmigspolitik in Holland.

Referat von

Dr. jur. D. Hudig,

Direktor der Zentralstelle für soziale Fragen (Amsterdam).

Die Wohnungsinspektion. — Grundlage der

Tätigkeit.

Seit das Wohnungsgesetz in dieser Hinsicht zur Durchführung gelangt ist, stützt sich die Bau- und Wohnungsinspektion in allen Städten auf gesetzliche Grundlage. Sind doch alle Städte jetzt im Besitze einer Bauordnung, welche durch die Vorschriften des Wohnungsgesetzes in bezug auf die bedeutendsten Punkte bindende Bestimmungen enthält, wenn auch den Gemeinden gewissermaßen unter Genehmigung des ständigen Provinzialausschusses die Freiheit Vorbehalten wurde, ihre Forderungen so niedrig wie sie es nur wünschen, anzusetzen. Durch diese den Gemeinden gewahrte Freiheit ist das Operationsgebiet der Bau- und Wohnungsinspektion nicht überall gleich groß.

Die Forderungen der verschiedenen Gemeinden sind sehr verschieden, wenn auch die Herstellung dieser Bauordnungen öfters unter starker Beeinflussung seitens der Regierungsaufsicht stattfand. Während speziell in der Hauptstadt ein starker Drang sich kundtut, dahin zu wirken, daß bessere Wohnungen gebaut werden (hervorgehend u. a. aus dem Verbot der fensterlosen Räume [Alkoven] und Bettladen, dieses nationalen Fehlers), spürt man in anderen Gemeinden noch sehr wenig von einem derartigen Bestreben. Hauptsächlich ist dies der Fall auf dem Lande, aber auch von größeren Gemeinden muß man dies gestehen.

’Wie wenig oft noch die Bedeutung einer Bauordnung für die Volksgesundheit geschätzt wird, ergibt sich aus nachstehendem. Während, es in einem kleineren Orte auf dem Lande unter Berücksichtigung der Bauordnung möglich war, eine Wohnung für 450 Gulden (750 Mark, 900 Kronen) zu bauen, hielt der Gemeindevorstand es noch für nötig, die in der Bauordnung enthaltenen Vorschriften herabzusetzen, wozu aber der mit der Aufsicht betraute ständige Provinzialausschuß seine Genehmigung verweigerte.

Wohnungsaufsicht.

In den größeren Gemeinden ist ein spezieller Dienst für die Bau- und Wohnungsinspektion eingerichtet ; z.B. ist dies der Fall in Amsterdam, Rotterdam, Haag, Utrecht, Haarlem, Leeuwarden, Delft und Leiden. In anderen Gemeinden, z. B. in Arnhem und Groningen, ressortiert die Bau- und Wohnungsinspektion unter dem Departement der öffentlichen Arbeiten. Diese Einteilung ist eine Fortsetzung der Tradition der kleineren Gemeinden, wo die Aufsicht über die Durchführung der Bauordnung meistens dem Gemeindearchitekten, Gemeindezimmermann oder -aufseher obliegt.

Diese Aufsicht läßt in kleineren Gemeinden sehr viel zu wünschen übrig. Einerseits dadurch, daß den meisten Gemeindevorständen der lebhafte Wunsch, mit Hand an die Hebung des Volkswohnungswesens zu legen, fehlt, teils weil die mit der Aufsicht betrauten Personen absolut dieser Aufgabe nicht gewachsen sind, anderseits weil ihnen dazu auch die nötige Unabhängigkeit fehlt ; sind es doch meistens Zimmerleute und Aufseher, welche auch für die Einwohner arbeiten.

Wie aus den Referaten der vorhergegangenen Kongresse ersichtlich, ist, den Bestimmungen des Niederländischen Gesundheitsgesetzes 1901 gemäß, für die Aufsicht über die Volksgesundheit ein Regierungsdienst eingesetzt worden, während überall Gesundheitskommissionen gebildet wurden, deren Mitglieder durch den Kommissär der Königin in jeder Provinz ernannt werden und deren Tätigkeit ehrenamtlich ist. In jenen Gemeinden, wo schon, bevor das Gesetz in Kraft trat, Gemeindekommissionen existierten, sind dieselben kontinuiert worden. Es gibt jetzt 120 derartige Kommissionen, welche ihrer Mehrzahl nach verschiedene Gemeinden umfassen.

Es sind diese Kommissionen, welche das Laienelement zu der Aufsicht über die Volksgesundheit herangezogen haben,

was unbedingt die Wirksamkeit der Gemeinden in bezug auf das Volkswohnungswesen beeinflußt hat.

Dem Gesundheitsgesetze gemäß müssen die Gesundheitskommissionen in sehr vielen, die Volksgesundheit betreffenden Angelegenheiten, über welche der Gemeindevorstand einen Beschluß zu fassen hat (und hierzu gehört auch das Volkswohnungswesen), um ihr Gutachten befragt werden. Außerdem hat das Wohnungsgesetz die Gesundheitskommissionen beauftragt, Anträge auf Ausbesserung von Wohnungen oder auf deren Untersagung, falls dieselben gesundheitschädlich und nicht ausbesserungsfähig sind, bei den Gemeindevorständen einzureichen.

Aus diesem und jenem ergibt sich, daß das Laienelement in den größeren Gemeinden an der Wohnungsinspektion beteiligt 1st, daß sie in den kleineren Gemeinden fast zum größten Teile auf ihm beruht. Wenn also die kleineren Gemeinden im Interesse des Volkswohnungswesens tätig gewesen sind, so ist es deshalb nicht erlaubt, hieraus auf eine besondere Aktivität der Gemeindevorstände zu schließen, eher ist man befugt, diese Aktivität der Wirksamkeit und Instigation der Gesundheitskommission, öfters wider die Geneigtheit des Gemeindevorstandes, zuzuschreiben. Die Jahresberichte der Gesundheitskommissionen beklagen sich öfters darüber, daß es so schwer ist, die Gemeindevorstände zu großer Aktivität zu bringen und auch darüber, daß das Verhältnis der Gesundheitskommission. zum Gemeindevorstande vieles zu wünschen übrig läßt. Übrigens sind die Zustände in den verschiedenen Landesteilen nicht dieselben.

Eine Schwierigkeit, die öfters an den Tag tritt, liegt darin, daß die Bestellung und das Honorieren eines seiner Aufgabe gewachsenen Beamten die finanziellen Mittel der Gemeinde übersteigt. Neuerdings haben einige kleinere Gemeinden ein Übereinkommen getroffen, infolgedessen ein Beamter für mehrere Gemeinden mit der Aufsicht in bezug auf die Durchführung der Verordnungen betraut worden ist. Die Aufsicht seitens der Regierung hat sich viel Mühe um das Zustandekommen dieser Regelung gegeben.

In anderen ländlichen Gemeinden ist die Aufsicht den Gemeindevorständen gänzlich abhanden gekommen. Die Gesundheitskommission verhandelt dort selbständig mit den Hauseigentümern und drängt darauf, daß Besserungsarbeiten vorgenommen werden, welche denn auch häufig völlig ohne Mit-

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

wirken des Gemeinde Vorstandes ausgeführt werden. Wenn diese Regelung auch jedenfalls besser ist als völlige Enthaltsamkeit, so kann man doch schwerlich leugnen, daß sie im Widerspruche steht zu dem Grundgedanken des Gesetzes.

In den größeren Gemeinden sind die Bau- und Wohnungsinspektion immer vereint ; eine Trennung in dem Sinne, daß für jede ein besonderer Direktor ernannt würde, gibt es nicht. Dahingegen ist der Dienst unter dem Direktor geteilt in Wohnungsinspektion und Bauinspektion. In Amsterdam ist jener eine spezielle Abteilung für den Dienst der Untersagung der zur Bewohnung ungeeigneten Wohnungen, für die Verbesserung schlechter Stadtteile, durch Enteignung und Wohnungsbau, für die Wohnungserhebungen und die Statistik zugefügt.

Kenntnis der bestehenden Zustände.

Weil für die Durchführung einer tüchtigen Wohnungsinspektion genaue Kenntnis der örtlichen Zustände unumgänglich nötig ist, wurde bald nachdem das Wohnungsgesetz erlassen war, eine Wohnungserhebung zur Hand genommen. In der Regel waren es nicht die Gemeindevorstände, welche zu dieser Arbeit schritten, sondern die Gesundheitskommissionen. Infolgedessen haben fast in allen Gemeinden des Landes Erhebungen über die kleinen Wohnungen stattgefunden. Einige Gemeindevorstände haben selbst eine Erhebung veranstaltet. Schon bevor das Wohnungsgesetz erlassen war, hatten einige Gemeinden damit angefangen, z. B. Amsterdam, Utrecht und Leiden. In erstgenannter Stadt hat man aber damit auf gehört, weil man befürchtete, daß mehr dabei herauskommen würde als man werde bewältigen können, und die Ergebnisse, wenn man nicht gleich Maßnahmen zur Abhilfe treffen könnte, veralten würden. Amsterdam hat vor kurzem eine allgemeine Wohnungszählung abgehalten, deren Ergebnisse, wenn auch schon fertig, noch nicht veröffentlicht worden sind. Diese Wohnungszählung ist nicht so umfassend als die Erhebungen der Gesundheitskommissionen ; sie ergeht sich weniger in Details. Ihr Zweck ist namentlich, eine Übersicht der Wohnungsnot, des Leerstehens in den verschiedenen Stadtteilen zu erhalten. Man beabsichtigt, ihre Ergebnisse systematisch fortzusetzen.

Am eingehendsten und ausführlichsten hat die Erhebung seitens des Gemeindevorstandes der Stadt Arnhem stattge-

funden. Von allen Wohnungen werden ausführliche Angaben gesammelt, welche sich auch auf die Art des Bewohnens und die Bewohner beziehen. Diese Ergebnisse werden auf Karten in verschiedenen Farben, welche auch eine Skizze der Wohnung enthalten, auf gezeichnet. Wenn eine Veränderung eintritt, wird dieselbe gleich notiert. Verschiedene Umstände, welche bei einer Wohnung zutreffen können (z. B. das Auftreten einer ansteckenden Krankheit), können in ingeniöser Weise notiert werden.

In anderen Gemeinden werden Register geführt.

Das Wohnungsgesetz bietet den Gemeindevorständen ein Mittel, mit dessen Hilfe sie über die Zahl der Bewohner von kleinen Wohnungen auf dem laufenden bleiben können. Nach dem Beispiel des Hessischen Gesetzes ist nämlich verordnet worden, daß die Vermieter kleiner Wohnungen verpflichtet sind, die Zahl der Zimmer der Wohnung und, falls die Mieter ausziehen, auch diesen Wechsel der Bewohner mitzuteilen. Praktisch hat diese Regelung aber völlig fehlgeschlagen. Meistens wird sie sehr schlecht durchgeführt und dort, wo diese Vorschriften befolgt werden, werden die unzähligen eingereichten Formulare in der Regel einfach beiseite gelegt.

Einige Gemeindevorstände haben sich deshalb eines anderen Mittels bedient, um die Angaben zu erhalten, welche die obengenannte Bestimmung des Wohnungsgesetzes ihnen hauptsächlich verschaffen sollte. Der Gemeindevorstand zu Rotterdam hat dem Chef der Bevölkerungsabteilung eine Angabe über den Inhalt der kleinen Wohnungen übermittelt. Erfährt der Chef der Bevölkerungsabteilung, daß eine derartige Wohnung von einer größeren Anzahl Personen bezogen wird, als dort der Bauordnung gemäß zulässig ist, dann werden diese Personen gewarnt und die Baupolizei von dieser Tatsache benachrichtigt. Diese Regelung ist ungefähr in derselben Weise in Amsterdam eingeführt worden. Dort wird die Bau-und Wohnungsinspektion seitens der Bevölkerungsabteilung von jedem Umzug aller Familien von sechs oder mehr Personen in Kenntnis gesetzt. Durch die Inspektion kann festgestellt werden, ob die von der Familie bezogene Wohnung für sie auch zu klein ist.

Übrigens ist besonders in den größeren Städten die Klage der Interessenten die nie versiegende Quelle, welche die schlechten Zustände zutage fördert.

Art der Tätigkeit.

Es ist in den größeren Gemeinden die Regel, daß das Laienelement bei den Ausführungen der Besserungsarbeiten nicht herangezogen wird. Wenn Zustände vorgefunden werden, welche der Verordnung zuwider sind, schreitet der Inspektionsdienst selbst ein. Er drängt, ohne zu Zwangsmitteln zu greifen, bei den Eigentümern darauf, daß die für notwendig erklärten Besserungsarbeiten vorgenommen werden.

Er stützt sich dabei auf die in den Bauordnungen in bezug auf bestehende Bauten enthaltenen Vorschriften. Das Wohnungsgesetz bietet die Möglichkeit, daß der Magistrat eine formelle „Aufforderung“ zur Ausführung von Besserungsarbeiten ergehen läßt. In der Regel wird auf dem Lande ein derartiges formelles Auftreten vorgezogen, weil dort, wie schon oben gesagt, kein Inspektionsdienst besteht. Meistens macht die Gesundheitskommission den Magistrat aufmerksam auf das Wünschenswerte der Besserungsarbeiten. Derselbe bemüht sich dann darum vermittels einer formellen Aufforderung. Wie gesagt, kommt es auch vor, daß die Gesundheitskommission, das Laienelement auf dem Lande, selbst mit den betreffenden Personen verhandelt.

In den' größeren Gemeinden, wo die Inspektion zuerst auf dem Wege gütlichen Verfahrens anfängt, wird zu der formellen Aufforderung geschritten, wenn dieses Verfahren ergebnislos verläuft.

Ein derartiger formeller Befehl verfügt, daß die Bewohnung aufhören muß, falls die Besserungsarbeiten unterlassen werden, zweitens ist es möglich, daß die Wohnung für ein weiteres Bewohnen untauglich erklärt wird, wenn dem Befehl nicht gehorcht wird und die Wohnung zur weiteren Bewohnung ungeeignet ist. Schließlich wird Strafe angedroht und kann seitens der Gemeinde ausgeführt werden, was der Hauseigentümer unterläßt.

Wenn der Magistrat einen derartigen formellen Befehl erläßt, ist er durch die Bauordnung keineswegs gebunden. In der Regel aber wird die Verordnung befolgt.

Wir geben hier einige Zahlen über die Tätigkeit der Gemeinden auf diesem Gebiete. Man darf hierbei aber nicht vergessen, was auch schon aus dem Vorhergesagten hervorgeht, daß die Zahl der Aufforderungen, besonders in bezug auf die größeren Städte, in keiner Weise ein richtiges Bild

der wirklichen Tätigkeit der Gemeinde auf diesem Gebiete gibt. Das meiste wild ja doch erreicht, ohne daß man zu einem offiziellen Befehl schreiten muß. Auch auf dem Lande

kommt es, wie oben gesagt, vor, daß der Gesundheitskommission die Ausführung der Besserungsarbeiten ohne Aufforderung gelingt.

Zahl der Wohnungen, in bezug auf welche Aufforderungen erlassen wurden¹)

Jahr

1902/1903

923

1904

1688

1905

3223

1906

4774

1907

7048

Die nachstehenden Zahlen, welche sich auf Amsterdam und Rotterdam beziehen, geben ein Bild der Wirksamkeit ohne Aufforderung.

In Amsterdam wurde in den Jahren 1902 bis 1908 die nachstehende Zahl von Beschwerden, hauptsächlich durch Privatpersonen, teilweise auch durch die Beamten der Wohnungsinspektion, eingereicht und durch die Bau- und Wohnunginspektion untersucht:

Jahr

Zahl der Wohnungen

1902

807

1076 1168 1660 1435 2169 2517 2599²)

In Rotterdam wurden im Jahre 1908 2265 Wohngebäude mit 7165 Wohnungen beanstandet. Da in diesem Jahre eine Abänderung der Bauordnung stattfand und infolgedessen die Wohnungsaufsicht weniger kräftig einschreiten konnte, wurden bloß 1624 Wohnungen wirklich verbessert.

Das Ausschalten des Laienelements ist nicht gleichbedeutend mit dem Fehlen jeglicher Fühlung zwischen der Wohnungsinspektion und der Gesundheitskommission. Es ist die

1903

1904

1905

1906

1907

1908

1909

Regel, daß, wo ein derartiger Dienst existiert, die Gesundheitskommission die bei ihr eingereichten Beschwerden dem Dienste zugehen läßt, aber auf dem laufenden bleibt in bezug auf die Behandlung sei es der bei ihr eingereichten oder aller Beschwerden.

In nur sehr wenigen Gemeinden arbeiten die Gesundheitskommission und der Inspektionsdienst neben- und unabhängig voneinander.

Besserungsarbeiten.

Die nachstehenden Angaben, den Jahresberichten von Rotterdam für 1908 entnommen, gestatten einen Einblick in die Art der Besserungsarbeiten :

Neue Aborte und Verbesserung bestehender Aborte 1084

Amovierung schlechter Bettladen.......

Vergrößerung der Bettladenöffnung......

Verbesserung der Ventilation in Zimmern, Alkoven,

Treppenhäusern und Korridoren......

Ausbesserung von Treppen, Fußböden, Abfuhrleitungen für Menagewasser und Fäkalien, Dächern,

Schornsteinen usw............

Neue Decken..............

Ausbesserung von Mauern.........

Vorrichtungen in bezug auf Feuersgefahr ....

Die Besserungsarbeiten sind in den verschiedenen Gemeinden natürlich verschiedener Art, weil Rücksicht zu nehmen ist auf die lokalen Umstände. So war der erste Schritt in Gemeinden, wo die Versorgung mit Wasser zu wünschen übrig ließ, daß man versuchte, diesen Übelstand zu beseitigen ; ein gleiches gilt für die Abfuhr von Menagewasser und Fäkalien.

Die vorgenommenen Besserungsarbeiten beziehen sich sowohl auf Konstruktionsfehler der Wohnungen als auf Fehler, die durch Vernachlässigung hervorgerufen sind. So versucht man in Amsterdam, der Gefahr der Feuersbrunst zu steuern, indem Besserungsarbeiten angeordnet werden in bezug auf die Mauern und Decken, welche die Wohnungen trennen, und auf die Treppen. In Rotterdam hat man, wie aus obigem hervorgeht, versucht, die Türen der Bettladen dermaßen zu vergrößern, daß Luft und Licht besser eintreten können.

Der Überbevölkerung standen die Gemeinden bis jetzt ziemlich machtlos gegenüber. Dieselbe besteht meistens nicht, weil die Wohnungen so außerordentlich klein sind, sondern

325

2360

1094

1441

179

143

59

weil die Familie zu groß ist ; es ist dasselbe Symptom, das sich auch im Auslande zeigt. Es wird immer schwerer, solchen Familien eine Wohnung zu verschaffen. Die Hauseigentümer wollen sie nicht als Mieter haben und anderseits fehlen diesen Leuten, besonders wenn die Kinder noch jung sind, die nötigen Mittel für eine größere Wohnung.

Die obenerwähnte, in Amsterdam getroffene Regelung, hat auch bis jetzt nur dahin geführt, daß man den signalierten Familien nachgeht ; sie werden jedoch aus ihrer neuen Wohnung, auch wenn dieselbe zu klein ist, nicht vertrieben. In Rotterdam hat die Durchführung mit weniger Schwierigkeiten zu kämpfen.

Das Wohnungsgesetz erwähnt die Möglichkeit, daß Hauseigentümern, denen eine Aufforderung zur Verbesserung ihrer Wohnungen zugegangen ist und denen die nötigen Mittel, dieser zu genügen, fehlen, ein verzinslicher Vorschuß von der Gemeinde geliehen wird. Weil aber die Bauten, auf welche sich dies bezieht, meistens schon mit Hypotheken beschwert sind, hat die Durchführung dieser Bestimmung wenig praktische Resultate gezeitigt. In den Jahren 1905, 1906 und 1909 hat die Regierung den Gemeinden zu diesem Zwecke nur 1050 Gulden verabreicht.

Untersagung der zur Bewohnung ungeeigneten

Wohnungen.

Als letztes Mittel zur Abhilfe benützen die Gemeinden die Untersagung der Wohnungen. Schon bevor das Wohnungsgesetz erlassen war, hatten die Gemeinden die Befugnis dazu. Verschiedene unter ihnen schritten denn auch zu dieser Maßnahme und besaßen dazu sogar bestimmte Verordnungen. Das Wohnungsgesetz enthält jetzt einige Bestimmungen über die Untersagung der Wohnungen. Man muß annehmen, daß sie jetzt also nur diesen Vorschriften gemäß stattfinden darf. Die Untersagung findet statt durch den Gemeinderat.

Fast alle Gemeinden, welche sich zur Untersagung usw. von Wohnungen entschlossen haben, haben schon erfahren, daß dieses Mittel auch seine Schattenseiten hat. Einerseits greift es in sehr fühlbarer Weise ein in die Rechte der Hauseigentümer und ruft, wenn in etwas umfangreicher Weise dazu gegriffen wird, alsbald deren Widerstand hervor. Anderseits verringert die Untersagung usw. von Wohnungen den WohnungsVorrat. Während- das erstere sich speziell in Amsterdam gezeigt hat, wo sowohl im Gemeinderate selbst ßowie auch außerhalb desselben eine sehr kräftige Opposition wach geworden ist, welche sogar in der Ersten Kammer der Generalstaaten ihren Widerhall gefunden hat, macht die Wohnungsnot sich speziell auf dem Lande bemerkbar. Der Zustand ist dort derart, daß schon oft die Untersagung usw. einer einzigen Wohnung für die Vertriebenen Obdachlosigkeit bedeutet.

Der Gemeinderat ist nicht völlig frei bei der Untersagung der zur Benützung ungeeigneten Wohnungen. Das Wohnungsgesetz verordnet, daß eine Wohnung, welche zum Bewohnen ungeeignet ist und nicht durch Besserungsarbeiten in .einen bewohnbaren Zustand zu bringen ist, untersagt werden muß. Die Gesundheitskommission oder drei Einwohner der Gemeinde können Anträge zur Untersagung usw. von Wohnungen .einreichen, außerdem ist natürlich auch der Magistrat dazu befugt.

Es geschieht nur selten, daß Einwohner derartige Anträge einreichen, während es dahingegen auch in den größeren Gemeinden meistens die Gesundheitskommission ist, welche den Gemeindevorstand zur Aktivität drängt. Weigert sich der Gemeindevorstand, einer Wohnung die Bewohnung zu untersagen, so kann die Gesundheitskommission an den ständigen Provinzialausschuß appellieren, welchem dann die Befugnis zusteht, die Wohnung zu untersagen. In kleinen Orten, aber auch in Amsterdam und Rotterdam, ist es vorgekommen, daß der Gemeindevorstand sich weigerte, eine durch die Gesundheitskommission beanstandete Wohnung zu untersagen.

Das Appellieren hatte in solchem Falle fast immer den Erfolg, daß die Untersagung beschlossen wurde. Weil die Möglichkeit, zu appellieren offen steht, hat gewiß schon mancher Gern ein de Vorstand die Untersagung beschlossen, der dies sonst vielleicht unterlassen hätte.

Wo die Untersagung Wohnungsnot verursachen könnte, ist es Sache der Gemeinde, derselben vorzubeugen, indem ßie das Bauen von Wohnungen fördert, es sei daß sie selbst baut, es sei daß sie Vereinen die nötigen Mittel dazu zur Verfügung stellt.

In Rotterdam sind eine ganze Menge schlechter Wohnungen der Benutzung entzogen, ohne daß dies vermittels Untersagung geschah. In den Jahren 1905, 1907 und 1908 wurden 97, 280 und 442 Wohnungen ohne vorhergehende Untersagung iauf Drängen der Baupolizei geräumt.

Weil das Untersagen von Wohnungen nicht nur für den Hausbesitzer, sondern auch für den Mieter nachteilige Folgen haben kann, haben einige Gemeindevorstände diesen einen Schadenersatz gewährt, wenn die Bedingungen dafür erfüllt sind, es sei daß dies systematisch stattfindet, es sei daß jeder Fall an und für sich beurteilt wird. Amsterdam hat für diesen Zweck im Jahre 1909 1500 Gulden verausgabt. Meistens besteht der Schadenersatz darin, daß die Miete für einige Wochen bezahlt wird oder daß dieselbe im voraus getilgt wird. Wenn eine Handlung oder ein Geschäft in einer Wohnung betrieben wird, geht man noch weiter.

Die nachstehenden Zahlen zeigen, in welcher Weise die Gemeindevorstände sich der Untersagung bedienen:

Anzahl der Untersagungen

Jahr

1902/1903

246

1904

458

1064

1905

1117

1906

1713

1907

Zuletzt muß auch dasjenige, was die Gemeindevorstände zur Räumung von schlechten Stadtvierteln getan haben, zur Wohnungsinspektion gezählt werden. Schon bevor das Wohnungsgesetz in Kraft trat, hatten Arnhem und Rotterdam einige ungesunde Häusergruppen niederreißen lassen. Nach dem Erlassen des Gesetzes ist in Tiel ein Stadtteil niedergerissen worden, während in Amsterdam, Rotterdam und Haag Pläne zu diesem Zwecke vorbereitet werden. In Rotterdam hängen diese Pläne mit der Erschließung neuer Verkehrsstraßen und dem Bau einiger großer öffentlicher Gebäude zusammen. In Amsterdam ist der eine Plan von dem Gemeindevorstande selbst beantragt worden, der andere ist der Initiative eines Vereins zu verdanken, der in einem alten Stadtviertel .einen Häuserkomplex niederzureißen sich vorgenommen hat und bessere Wohnungen an dieser Stelle zu bauen wünscht. Im Haag hatte ein Verein sich dieselbe Aufgabe gestellt. Er hatte dabei auf die Expropriation zu seinen Gunsten seitens der Gemeinde, den in das Wohnungsgesetz aufgenommenen neuen Bestimmungen gemäß, gerechnet. Die Vorschläge des Vereines begegneten aber in ihren Details zuviel Bedenken seitens des Gemeindevorstandes. Zuletzt gab der Verein seinen Vorsatz auf. Jetzt hat der Gemeinde Vorstand sich vorgenommen, das

Viertel niederzureißen. In Leiden hat ein Verein mit der obenerwähnten Hilfe des Gemeindevorstandes einen schlechten Häuserkomplex niedergerissen. In Leeuwarden und Groningen haben sich Vereine gebildet, welche bezwecken, schlechte Häuser, welche auch der Nachbarschaft schädlich sind, zu kaufen, niederzureißen und eventuell durch bessere zu ersetzen. Der Gemeindevorstand in Leeuwarden hat dem Verein seine Hilfe zugesagt, indem er, den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes gemäß (worüber später näheres), ihm Geld vorstrecken und einen Teil des allgemein erwarteten Defizits auf seine Rechnung nehmen will.

Der Gemeinderat von Amsterdam hat einen Betrag von 100.000 Gulden votiert, um den Boden, auf welchem sich untersagte Wohnungen befinden, für die Gemeinde anzukaufen. Es wird beabsichtigt, den Preis etwas höher zu stellen, als er sich im freien Verkehr stellen würde, also den Eigentümern eine Art Entschädigung zuzuweisen. Auf Grund des Wohnungsgesetzes ist zwecks dieser Maßnahme von der Regierung ein Vorschuß in gleicher Höhe der Gemeinde bewilligt worden. Eventueller Verlust wird von Reich und Gemeinde zu gleichen Teilen gelitten werden.

Arnhem hat schon seit vielen Jahren in ziemlich großem Umfang schlechte Wohnungen gekauft, niedergerissen oder ausgebessert.

Es hält schwer, aus dem oben Gesagten eine Schlußfolgerung zu ziehen. Man darf nicht vergessen, daß das Wohnungsgesetz erst seit kurzer Zeit in Kraft und der jetzige Zustand also noch nicht konsolidiert ist. Die verschiedenen Wohnungsämter stehen erst am Anfang ihrer Tätigkeit. Viele leiden unter dem Mangel an Beamten, weshalb sie nicht in der Lage sind, ihrer Aufgabe derart zu genügen, wie man wohl wünschen möchte. Andere sind jetzt so weit, daß sie sich eine Vorstellung des gegenwärtigen Zustandes machen können und jetzt Pläne für die Erreichung des beabsichtigten Zweckes entwerfen können. Man darf von den offiziellen Ämtern erwarten, daß sie allmählich nach festem System arbeiten und die Zustände in den Städten heben werden. Es bietet sich natürlich Gelegenheit für verschiedene Auffassungen. Energischere und fortschrittlichere Naturen sind vielleicht der Meinung, daß, wenn wirklich von einer Hebung des Volkswohnungswesens die Rede sein soll, viel kräftiger als bis jetzt hätte angegriffen werden sollen und man es speziell nicht bei den kleinen

Mitteln sollte bewenden lassen, sondern zu tiefergreifenden Besserung|sarbeiten schreiten müsse, es sei, indem ganze Viertel niedergerissen werden, es sei, indem systematisch bestimmte schlechte Wohnungstypen umgebaut werden.

Auf dem Lande ist, wie allgemein anerkannt wird, die Wohnungsinspektion gänzlich ungenügend, zum nicht geringen Teil weil die Gemeindevorstände unwillig sind, kein Verständnis besitzen für die große Bedeutung des Volkswohnungswesens. Besonders auch, weil jede Verbesserung Geld kostet, Geld für die Wohnungsinspektion, Geld für den Umbau durch die Hausbesitzer, Geld zu dem nicht rentierenden unumgänglichen Neubau für die Gemeinden.

Stadterweiterungspläne.

An erster Stelle gehört gewiß zur Stadterweiterung das Ausarbeiten und Feststellen eines Stadterweiterungsplanes. Das Wohnungsgesetz legt allen Gemeinden mit über 10.000 .Einwohnern sowie jenen, deren Einwohnerzahl in den letzten fünf Jahren um mehr als ein Fünftel zugenommen hat, dazu die Verpflichtung auf. Die provinziellen Behörden aber können sie dieser Verpflichtung entheben. Diese Verpflichtung ist nicht so zwingend wie jene zur Festsetzung einer Bauordnung oder der Untersagung usw. von Wohnungen. Denn wenn die Gemeinde sich nicht um ihre Verpflichtung kümmert oder die provinziellen Behörden dem Plane ihre Genehmigung vorenthalten, hat dies nicht zur Folge, daß eine höhere Behörde an Stelle des Gemeindevorstandes einen Erweiterungsplan ausarbeitet, sondern daß die Gemeinde ohne einen solchen bleibt.

Von den 80 Gemeinden ungefähr, welche, weil sie mehr als 10.000 Einwohner zählen, zur Festsetzung eines Erweiterungsplanes verpflichtet waren, hatten am 1. Jänner 1909 29 dieser Vorschrift genügt. Die anderen haben dies keineswegs deshalb unterlassen, weil das Bedürfnis dazu nicht gefühlt wurde, im Gegenteil, die Jahresberichte der Regierungsaufsicht über die Volksgesundheit erwähnen zu wiederholten Malen, daß diese Aufgabe von vielen Gemeinden vernachlässigt und eine ganz planlose Bebauung dadurch hervorgerufen wird. Auch hier sind nicht nur die kleineren Orte im Rückstände ; für Amsterdam und Rotterdam sind nun partielle Pläne fest-gestellt. Leider hat man dort eine Bebauung nach Straßenplänen, welche nicht in einen größeren Entwurf aufgenommen sind, zugelassen. Der Architekt Berlage hat für den Haag mit großer Sorgfalt einen umfassenden Stadterweiterungsplan ausgearbeitet, aus dem die neue in Deutschland herrschende Auffassung spricht. Der Magistrat hat aber in seinem betreffenden Antrag an den Gemeindevorstand diesen Plan ernstlich beschnitten.

Im großen und ganzen sind die neueren Auffassungen über Stadterweiterung und Bebauung in unserem Lande noch nicht so tief eingedrungen, daß man erwarten könnte, daß alle jene Gemeinden, welche nun einen Stadterweiterungsplan haben, jetzt auch einer günstigen Erweiterung entgegensehen können. Eine Schwierigkeit besonderer Art hat sich für jene Gemeinden herausgestellt, deren Gebiet zu klein ist und deren Erweiterung folglich auf dem Gebiete einer anderen Gemeinde, meistens einer ländlichen, stattfinden muß. Diese Schwierigkeit macht sich sowohl im Haag als in Amsterdam, Delft, Utrecht und Leiden bemerkbar. Für solche Gemeinden ist es an erster Stelle geboten, daß auch die Nachbargemeinden einen guten Plan ausarbeiten. Aus den Jahresberichten der Regierungsaufsicht ersieht man, daß manchmal, aber in der Regel ohne Erfolg, dazu aufgefordert worden ist. Folglich kommt es denn vor, daß eine derartige Gemeinde Straßenpläne begutachtet und damit eine gute Erweiterung der Hauptgemeinde gefährdet. Ein anderer Nachteil entsteht dadurch, daß zwar in den kleineren Gemeinden ein guter Plan festgestellt, aber dabei nicht auf richtigen Anschluß an die größere Gemeinde hingewirkt, sondern der Versuch gemacht wird, die kleinere Gemeinde zu einem in sich abgeschlossenen Ganzen zu machen. (Watergraafsmeer in seinem Verhältnis zu Amsterdam.)

Man wird in solchen Fällen durch eine Abänderung in den Grenzen der Hauptgemeinde die Frage lösen müssen, wenn dies auch nicht immer leicht gehen wird. Dazu bedarf es eines Gesetzes. Es kann sein — es gibt davon Beispiele —, daß ein Menschenalter darüber vergeht.

Erschließung von Baugelände.

wenn solche hergestellt

Die Fortsetzung eines Erweiterungsplanes braucht nicht gleichbedeutend mit der Erschließung von Baustellen zu sein. Ein derartiger Plan gibt bloß an, wie in der Zukunft gebaut werden wird, wo die Straßen

werden — sich befinden werden. Die Entscheidung darüber, ob ein Grundstück Baustelle werden wird oder nicht, ruht in den Händen der Bodenunternehmer.

In einigen größeren Gemeinden verhält sich die Sache etwas anders. Amsterdam hat in großem Umfang den Boden zu seinem Eigentum gemacht. In Rotterdam hat Enteignung in Hinsicht auf den Bau von Häfen sehr häufig stattgefunden. Es wurde dabei mehr Terrain enteignet, als für die Hafenanlagen nötig war. Auch hat diese Gemeinde viel Terrain gekauft. Dies letztere geschah auch in Arnhem. Wo die Gemeinde Eigentümerin des Geländes ist, ist sie es auch, welche mit der Erschließung der Bauplätze anfängt.

In keiner der soeben erwähnten Gemeinden war der Gedanke vorherrschend, daß das Erwerben von Gelände im Interesse des Volks Wohnungswesens notwendig sei. In Rotterdam, wo das Gelände systematisch verkauft wird, war das Erwerben desselben eine finanzielle Operation. Auch in Amsterdam, wo das Gelände in der Regel im Besitz der Gemeinde bleibt, wurden die Folgen für die Finanzen der Gemeinde ernstlich ins Auge gefaßt. In Arnhem wurden sehr große Komplexe gekauft, zu denen auch ausgedehnte Parkanlagen gehörten, welche man im Interesse der Gemeinde zu schonen wünschte. Man kann schwerlich sagen, daß diese Exploitation seitens der Gemeinden große Vorteile für das Volkswohnungswesen gehabt hat.

Dieser Untätigkeit der Gemeinden gegenüber muß bemerkt werden, daß bis auf einige Ausnahmen hier wenige Klagen laut werden über die, wie man sagt, in Deutschland so häufig auftretende Bodenspekulation, welche die Gelände absichtlich dem Markte vorenthält. In einzelnen Gemeinden ist jedoch ohne Spekulation der Mangel an Baugelände sehr fühlbar, in Delft herrscht durch den Mangel an Baugelände Wohnungsnot. Das Gelände außerhalb des Städtchens, welches überdies zum größten Teile in dem Gebiete anderer Gemeinden liegt, wird zu Gemüsegärten benützt, welche einen guten Ertrag geben. Es ist also nicht zu kaufen.

Auch auf dem Lande macht sich oft ein großer Mangel an Baugelände fühlbar. Aalsmeer, eine kleine ländliche Gemeinde, hat jetzt den Beschluß gefaßt, das in seinem Erweiterungsplane aufgenommene Gelände zu enteignen und pelbst die Bauplätze zu exploitieren, weil auch dort kein Baugelände zu haben war. Breda hat im Interesse eines Wohnungsvereins, der keine Bauplätze haben konnte, enteignet.

Bodenpolitik.

Wie schon oben gesagt wurde, kaufen sich verschiedene Gemeinden in großem Umfang Terrain. Es gibt auch Gemeinden, welche schon seit längerer Zeit im Besitze von Terrain waren.

Von einer sozialen Bodenpolitik kann aber in jenen Gemeinden kaum die Rede sein. Meistens werden die Grundstücke dort für den höchsten Preis, der geboten wird, ₍ver-kauft. Man hat sogar Amsterdam und Rotterdam vorgeworfen, daß sie die Preise zu hoch hielten.

Eigentum der Grundstücke.

Verkauf seitens der Gemeinde ist die Regel. Das Institut des Erbbaurechts ist in Vlaardingen schon sehr alt. Seit 1896 verkauft Amsterdam seine Grundstücke in der Regel auch nicht mehr. Während man in Vlaardingen ein Erbbaurecht auf ewige Dauer hat, hat man in Amsterdam den Termin von 75 Jahren angesetzt. In der letzten Zeit haben auch andere Gemeinden dem Erbbaurecht mehr Interesse gewidmet. In Schiedam ist es durchgeführt worden, in Leeuwafden hat man einen Versuch damit gemacht ; es besteht in Harlingen und gehört im Haag zu den Tagesfragen.

In Amsterdam sind seit 1896 34 ha zur Bebauung in Erbbaurecht vergeben.

Das Erbbaurecht kann bis jetzt schwerlich eine Maßnahme im Interesse des Volkswohnungswesens genannt werden. Wo es besteht, hat es finanziellen Erwägungen seine Existenz zu verdanken. Man wollte der Gemeinde den mutmaßlichen Mehrwert des Bodens sichern. Auch wurde als Motiv angeführt, daß es für die Gemeinde in zukünftigen Zeiten seinen Nutzen haben könnte, wenn sie bei dem Aufhören des Erbbaurechts veränderten Verkehrsinteressen Rechnung tragen könnte. Im Interesse des Volkswohnungswesens ist das Erbbaurecht nicht oder äußerst selten benützt worden. In Maastricht wurde einem Bauverein Terrain in Erbpacht zu einem geringeren Wert als der Wert des Grundstücks war, verliehen.

Eine Grundstückverwaltung, das heißt eine besondere Administration des gemeindlichen Grundeigentums, wird in der letzten Zeit in verschiedenen Gemeinden erörtert, aber auch wieder ohne Rücksicht auf das Volkswohnungswesen. In Amsterdam ist eine soziale Bodenpolitik, speziell die Überlassung von Bauplätzen in verschiedenen Preisen zu verschiedenen Zwecken, besonders um dadurch den Bau sehr einfacher Arbeiterwohnungen zu ermöglichen, befürwortet worden. Ein zu diesem Zwecke im Jahre 1907 dem Gemeindevorstande von einem sich für das Volkswohnungswesen interessierenden Verein eingereichter Antrag- blieb bis jetzt erfolglos.

In Rotterdam, wo der Bau einfacher Wohnungen ins Stocken geraten war, ist neuerdings vom Magistrat eine Vorlage dem Gemeinderat unterbreitet, welche beabsichtigt, einige Hektar Gelände billiger zu verkaufen, falls einfache Arbeiterwohnungen darauf errichtet werden.

Bei der großen Schwierigkeit, in den größeren Gemeinden für einfache Arbeiter Wohnungen zu erbauen, wird die Frage, ob man dazu keine billigen Bauplätze zur Verfügung stellen sollte, erörtert werden müssen, falls die Gemeinde nicht selbst ans Bauen geht.

Wohnungsbau durch oder mit Hilfe der Gemeinde.

Wenn man die ziemlich starke liberal-doktrinäre Abneigung wider eine weitgehende Gemeindetätigkeit in Betracht zieht, muß man gestehen, daß in Holland in relativ ziemlich vielen Fällen die Gemeinden selbst Hand an das Bauen gelegt haben. Wo dies stattfand, geschah es aber keineswegs, weil man dem Wohnungsbau seitens der Gemeinde besonderen Wert beilegte, sondern weil die Not dazu zwang. Es wurde schon darauf hingewiesen, wie in vielen Gemeinden das Untersagen usw. fast ganz zu den Unmöglichkeiten gehört, weil eine Wohnungsnot daraus entstehen würde. Falls die Gemeinde selbst anfinge, zu bauen, würde sie diese Frage lösen. Daß man oft zu dieser Maßnahme übergegangen wäre und daß alle Gemeinden bereit sein würden, selbst zu bauen, falls aus der Untersagung usw. Wohnungsnot entstünde, kann man leider nicht behaupten. Es bleibt eine Ausnahme, wenn die Gemeinde selbst baut. Einige Regierungsinspektoren legen diese Angelegenheiten den Gemeindevorständen fortwährend nahe, damit sie die Möglichkeit erhalten, Wohnungen zu untersagen. Es gibt Gemeinden, wo nur für eine einzelne Familie gebaut wurde, in anderen ist man, nachdem zuvor schon für zwanzig Familien gebaut worden war, zum zweitenmale und sogar einmal (Franeker) zum drittenmale dazu übergegangen.

Gewissermaßen kann man verstehen, daß die Gemeinden ängstlich in der Selbsttätigkeit auf diesem Gebiete sind. Ist es doch wahrscheinlich, daß das Bauen für diejenigen, welche aus ihren Wohnungen vertrieben werden, mit einem Defizit schließen wird. Und die Notwendigkeit einer derartigen Bautätigkeit wird wohl oft gerade in den nicht wohlhabenden Gemeinden sich bemerkbar gemacht haben.

Die Gemeinde kann von der Regierung einen Zuschuß erhalten, folglich kann sie das Geld billiger erhalten als auf dem offenen Geldmarkt. Außerdem nimmt der Staat die Hälfte des Defizits für seine Rechnung. Ja, der Staat ist sogar bereit, noch weiter zu gehen. Vor kurzem hat er einer in finanziellen Nöten befindlichen Gemeinde einen Vorschuß erteilt und das ganze Defizit auf seine Rechnung genommen.

Sechzehnmal hat der Staat den Gemeinden Geld zur eigenen Bautätigkeit vorgestreckt. Die in dieser Weise den Gemeinden zur Disposition gestellte Gesamtsumme beläuft sich auf 297.000 Gulden. Es sind dafür 207 Wohnungen gebaut. In allen diesen Fällen war die gefürchtete Wohnungsnot das Motiv für die eigene Bautätigkeit der Gemeinde.

Wohnungsbau hat hauptsächlich auf dem Lande stattgefunden.- sowie in den kleineren Städten Franeker, Nykerk und Venlo. Dies soll nicht heißen, daß der Wohnungsbau nicht auch eine Aufgabe für die größeren Gemeinden werden wird. Oben wurde schon darauf hingewiesen, daß dort zwar keine absolute Wohnungsnot entstehen wird, sondern eher ein Mangel an anständigen Wohnungen für diejenigen, welche keine genügende Mietkraft haben, um die Mieten, welche in den Städten und für große Familien die Regel sind, zu bezahlen.

Im Haag wird der Bau von einfachen Wohnungen von Gemeinde wegen vorbereitet.

Auch die Bautätigkeit von Vereinen haben die Gemeinden gefördert. Wenn dies geschah, wurde in der Regel, gerade wie bei dem Gemeindebau, die Bauführung unternommen, weil der Mangel an einfachen Wohnungen der Untersagung hemmend entgegentrat. Diese Bautätigkeit weist in den kleineren Orten keinen großen Unterschied gegenüber der gemeindlichen auf. Öfters hat der Bürgermeister oder ein Beigeordneter die Initiative zur Gründung des Vereins ergriffen. Die Pläne sind

unter Genehmigung des Gemeindevorstandes fertiggestellt worden, die Gemeinde schafft das Geld herbei. Sie kontrolliert fortwährend die Arbeit des Vereins.

Übrigens war es nicht immer eine bestimmte Wohnungsnot, welche die Vereine zur Bautätigkeit veranlaßte. Auch ohne eine solche können gute Wohnungen in den meisten Gemeinden schon gebraucht werden.

Die Baugenossenschaft tritt in unserem Lande noch wenig auf, die Gemeinden haben aber derartigen Vereinen schon ihre Hilfe geliehen. In Amsterdam gibt es zwei Baugenossenschaften, die eine ist durch Lehrer, die andere durch Gemeindearbeiter gegründet.

Die Hilfe hat in der Regel in der Form eines, der Regelung in bezug auf das Wohnungsgesetz gemäß, verliehenen Darlehens bestanden. Die Gemeinde erhält dieses Geld also vom Staat zurück. Sie trägt aber das Risiko. Für die Bedingungen, unter welchen diese Staatsanleihe gewährt wird, lese man das von Herrn A. K e p p 1 e r für diesen Kongreß ausgearbeitete Referat. In anderer Weise wird auch wohl Hilfe geboten, aber seitdem das Wohnungsgesetz erlassen ist, geschieht dies doch weniger. Amsterdam hat zugunsten eines Bauvereins die Renten garantiert ; Harlingen hat unentgeltlich Terrain gegeben. Maastricht hat es zu einem niedrigen Kanon zur Verfügung gestellt. Arnhem beabsichtigt, einen Teil der Kosten für Straßenanlagen, welche sonst ,auf Rechnung des Terrainunternehmers gehen, zu übernehmen.

Amsterdam hat, als es der Genossenschaft der Gemeindearbeiter ein Darlehen bewilligte, Verzicht geleistet auf jegliche Kapitalbeschaffung seitens der Genossenschaft. Während die Gemeinde das Gelände in Erbpacht (unter den gebräuchlichen Bedingungen) abtrat, streckte sie auch alles für den Bau erforderliche Geld vor.

Daß Geld in dieser Weise durch die Gemeinde vorgestreckt wird, hat ebensogut wie jede andere Tätigkeit der Gemeinde im Rahmen des Wohnungsgesetzes, nicht unterlassen, eine Opposition hervorzurufen, und zwar aus prinzipiellen Gründen — es sei die Aufgabe der Privatinitiative, dem Bedürfnis an Wohnungen zu begegnen — sowie auch aus Egoismus auf der Seite der Bauunternehmer, welche ihrer Meinung nach ins Gedränge gerieten.

Die Zahl der Fälle, in denen von einer Gemeinde ein Vorschuß bewilligt wurde, die Zahl der damit zu bauenden

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Wohnungen, der Betrag der Vorschüsse finden sich im Referat des Herrn J. H. Faber.

Im Verhältnis zu dem Bedürfnis an guten Arbeiterwohnungen können diese Zahlen nur sehr niedrig genannt werden. Es gibt hier für die Gemeinden noch sehr vieles zu tun. Schon wurde oben der Wunsch kundgetan, den Gemeinden müßte man die Verpflichtung auflegen können, dem aus den von ihr getroffenen Maßnahmen, speziell den Untersagungen, hervorgerufenen Wohnungsmangel abzuhelfen. Auch die Untersagungen sollten, wie dies bis jetzt der Fall ist, den Gemeinden abgezwungen werden können.

Die Erfahrungen, welche man mit dem Wohnungsgesetz gemacht hat, können befriedigend genannt werden. Zwar besteht ohne Zweifel der Anlaß, das Gesetz in untergeordneten Punkten abzuändern, aber in der Hauptsache hat es ßeinen Zweck erfüllt. Es hat sich gezeigt, daß, wenn bei den dazu berufenen Organen die Lust vorhanden ist, mit dem Gesetz etwas auszurichten ist. Wenn bis jetzt nicht mehr erzielt wurde und in kurzem auch nicht alles erzielt werden wird, was einigermaßen anspruchsvolle Wohnungsreformer wünschen, so sind daran eher die sozialen Zustände als das Gesetz schuld, weil die ersteren es nicht wahrscheinlich machen, daß die Behörden kräftig da eingreifen werden, wo wirkliche Interessen von Hausbesitzern oder anderen bei dem Hausbesitze interessierten Personen in Frage kommen.

LEITSÄTZE.

I.    Es ist die Pflicht einer jeden Gemeinde, eine gute Bau-und Wohnungsinspektion einzusetzen.³)

II.    Für kleinere Orte (Gemeinden), deren Wirkungskreis für ein tüchtiges Aufsichtspersonal zu klein ist, werde eine Kombination verschiedener Gemeinden gebildet.

III.    Den höheren Regierungsbehörden werde weitergehende Befugnis erteilt, damit sie, falls die Gemeindevorstände zeigen, daß sie dem Volks Wohnungswesen nicht genug Interesse entgegenbringen, deren Aufgabe übernehmen können.

IV.    Das Laienelement darf bei der Wohnungsinspektion nicht fehlen, einerseits als Garantie gegen Beamtenwillkür, anderseits damit das Interesse des Publikums für das Volkswohnungswesen geweckt wird.

V.    Die Beamten der Bau- und Wohnungsaufsicht sollen nicht als Beamte der Polizei auftreten ; taktvolles Benehmen ist unerläßlich.

VI. Das Auftreten der Wohnungsinspektion finde nach allgemeinen Regeln statt, welche für jede Gemeinde den örtlichen Umständen gemäß verschieden sein können. Hauptsache ist, daß die Forderungen nicht zu niedrig angesetzt werden. Insbesondere darf die Opposition der Hausbesitzer keineswegs dahin führen, daß Verzicht geleistet wird auf das Befehlen tiefeingreifender Besserungsarbeiten oder auf die Untersagung ungeeigneter Wohnungen. Schadenersatz werde dabei nicht gegeben.

Falls der Hausbesitzer zu gleicher Zeit der Bewohner ist, befolge man eine besondere Verhaltungsregel; bei dieser Regelung kann von dem vorhergehenden Prinzip abgewichen werden.

VII.    Insofern dies für die Ausführung von Besserungsarbeiten wünschenswert ist, werde der Gemeindekredit in größerem Umfange zur Verfügung gestellt.

VIII.    Größere Gemeinden und solche, deren Bevölkerungszahl wächst, sollen verpflichtet werden, Erweiterungspläne festzusetzen. Dabei werde das Gründen guter Arbeiterviertel speziell ins Auge gefaßt. Die Richtung der Straßen und die Größe der Baublöcke sollen derart gewählt werden, daß ßie den Zutritt von Licht und Luft von allen Seiten garantieren. Es sollen Parkanlagen, Sportterrains, Spielplätze und Anlagen in der Nähe sowie innerhalb dieser Stadtviertel vorgesehen werden.

IX.    Die Grenzen der größeren Gemeinden seien so, daß die ganze Stadterweiterung auf dem Grundgebiete der Gemeinde stattfinden kann. Wo dies nicht der Fall ist, sollen sie abgeändert werden. Dies geschehe, bevor es zu spät ist. Das Verfahren werde erleichtert. Auf lokale Empfindlichkeit der kleineren Gemeinden werde kein Bezug genommen.

X.    Da, wo die Preise für Bauplätze beeinflußt werden könnten durch den Umstand, daß die zur Bebauung bestimmten Grundstücke nicht zur rechten Zeit fertig sind, sorge die Gemeinde für die Erschließung von Baugelände zur guten Zeit und in genügender Menge.

XI.    Dazu ist erwünscht, daß die Gemeinde Eigentümerin des Bodens sei, denselben nie verkauft, sondern ihn in Erbpacht auf nicht zu lange Zeit vergibt.

XII.    Wenn Gemeindeterrain auf den Markt gebracht wird, sei die Gemeinde so kulant wie nur möglich und lege der Exploitation durch bureaukratische Umständlichkeit keine Beschwerden in den Weg.

XIII.    Die Gemeinde nehme bei der Festsetzung der Preise Rücksicht auf das Interesse des Volkswohnungswesens, sie sorge aber dafür, daß der Vorteil der niedrigen Preise nicht in die Taschen der Zwischenhändler gerät.

XIV.    Die Behörden sollen überall, wo die Gelegenheit sich dazu bietet, Hand an das Bauen legen, es sei direkt, es sei mit Hilfe von Bauvereinen. Dies ist an erster Stelle dort geboten, wo der Mangel an einem genügenden Wohnungsvorrat den Maßnahmen des Gemeindevorstandes hemmend in den Weg tritt (Untersagung, große Familien), aber es soll auch dazu dienen, einen günstigen Einfluß auf den zu erbauenden Wohnungstypus auszuüben.

XV.    Ist die finanzielle Kaufkraft eines Teiles der Bevölkerung so gering, daß sie die Miete einer nicht zu niedrigen Minimalforderungen entsprechenden Wohnung nicht aufbringen kann, so komme das Defizit auf Rechnung der Gemeinde. Es ist die Pflicht der Behörden, dafür zu sorgen, daß ein jeder anständig wohnt.

Die Wohnungspolitik der Gemeindeverwaltungen in

Österreich,

Von

Dr. Felix Freiherrn von Oppenheimer.

Jede Betrachtung der kommunalen Betätigung auf dem Gebiete der Wohnungsreform in Österreich muß, um der Gefahr einer allzu geringschätzigen Beurteilung ihrer Leistungen zu begegnen, wenigstens einen Augenblick bei jenen Faktoren verweilen, welche die Entwickelung der städtischen Gemeinwesen in Österreich charakterisieren und diese, im Vergleiche zu jenen im Deutschen Reiche, erschwert und verlangsamt haben. Auch in Österreich hat die fortschreitende Industrialisierung zu einem Abströmen der Bevölkerung vom flachen Lande geführt und aus zahlreichen, vor einem Menschenalter noch unscheinbaren Ansiedelungen Stätten regen Gewerbefleißes und eines lebendigen Handelsverkehres geschaffen. Im allgemeinen indessen hat die Ausprägung städtischer Organisation und Lebensweise, wie wir ihr in den großen Industrie-und Verkehrszentren des Deutschen Reiches und der industriereichen Länder des Westens zu begegnen gewohnt sind, mit der Verschiebung der BesiedelungsVerhältnisse nicht Schritt zu halten vermocht. In vielen Gemeinden, darunter auch in dem so starke Volks Vermehrung aufweisenden Prag, traten soziale und wirtschaftliche Probleme vor der nationalen Frage zurück. Viele, wenn nicht die Mehrzahl der kommunalen Verwaltungen, hatten mit finanziellen Schwierigkeiten derart zu kämpfen, daß von der Inangriffnahme von Aufgaben, welche größere Mittel und geraume Zeit zu ihrer Lösung erfordern, schon an sich keine Rede war.

Obgleich der Autonomie der Gemeinden in Österreich sehr weite Grenzen gezogen sind und innerhalb jener eine umfassende Betätigung auf dem Gebiete der Wohnungsreform an sich ohne weiteres möglich wäre, wurde von solchen Befugnissen doch gerade auf diesem Gebiete nur äußerst selten Gebrauch gemacht, weil es an den treibenden Elementen so völlig fehlte. Die Hausbesitzer, welche den Grundstock der kommunalen. Vertretungskörper bilden, glaubten begreiflicherweise ihre Interessen am besten bei einem Zustande gewahrt, in dem die Ausnützung der vorhandenen Wohnungen möglichst intensiv und die Zahl der leerstehenden möglichst gering ist. An einer Aufklärung über die Vereinbarkeit, ja über die Solidarität der Interessen einer im Dienst der allgemeinen Wohlfahrt betriebenen Wohnungsreform und des soliden Hausbesitzes hat es ja bis vor kurzem völlig gefehlt. Daß der Hausbesitz aber, der eine außerordentlich schwere Steuerlast zu tragen hat und eine die Verzinsung der Staatsrente oft kaum erreichende Rentabilität aufweist, sich ohne solche Aufklärung gegenüber Forderungen, die ihm doktrinär und gegen sein eigenes Interesse gerichtet schienen, bisher ablehnend verhielt, ist gewiß nicht zu wundern. Auch in Wien ist dieser, in dem Klasseninteresse der Gemeinderatsmehrheit wurzelnde passive Widerstand die eigentliche Ursache dafür gewesen, daß die Gemeinde, die unter Führung ihres tatkräftigen und tatenfrohen Bürgermeisters. Gas, Elektrizität und die Straßenbahnen verstadtlicht, viele Tausende von Leuten in ihre Dienste genommen hat und einer der größten Unternehmer geworden ist, auf dem Gebiete der kommunalen Wohnungspflege die ersten Schritte noch zu machen hat.

Während die wirtschaftliche Entwicklung also auch bei uns zulande die Massen in den industriellen Zentren zusammenballt und damit ihre geeignete Unterbringung erschwert, wurde von den vorteilhaften Möglichkeiten, welche für eine voraussehende großzügige Wohnungspolitik aus solcher Agglomeration erwachsen, in Österreich bisher nur geringer Gebrauch gemacht. So kommt es, daß mit sehr wenigen Ausnahmen. alle Gemeindeverwaltungen, die von der Zentralstelle für Wohnungsreform vor einigen Monaten um Auskunft über die bei ihnen herrschenden Wohnungsverhältnisse ersucht worden sind, die Wohnungsnot in ihrem Gebiete beklagen. Diese ist zumeist doppelter Natur, da sie ebensosehr in einer unzulänglichen Zahl verfügbarer Wohnungen überhaupt, wie

in dem Fehlen billiger oder doch preiswerter Unterkünfte besteht. Die Überfüllung mit allen ihren in hygienischer und sittlicher Beziehung verderblichen Folgen ist die unvermeidliche Begleiterscheinung dieses Wohnungsmangels.

dlejenigen der

Die Angaben der Gemeindeverwaltungen über die Größe der Wohnungsnot müssen freilich, soferne sie nicht auf den mit der allgemeinen Volkszählung verbundenen Wohnungsaufnahmen oder auf den von den kommunal-statistischen Ämtern einiger weniger Großstädte (Wien, Triest, Lemberg) vorgenommenen fortlaufenden Erhebungen beruhen, mit einiger Vorsicht aufgenommen werden. Eine ständige Wohnungsinspektion, die regelmäßige Erhebungen über die Wohnungsverhältnisse anzustellen in der Lage wäre, ist zwar in dem Entwurf der neuen Grazer Bauordnung vorgesehen und in Linz, Prag und Triest angeblich in Vorbereitung, besteht aber derzeit noch in keiner einzigen österreichischen Stadtgemeinde. Wohnungsenqueten bilden ganz vereinzelte Ausnahmen und beziehen sich auch dann bloß auf Teilgebiete der Wohnungsfrage, wie auf die Höhe der Mietzinse (Prag 1906) oder auf die Teuerung der Baugründe (Kralup 1908). Kommunale Wohnungsnachweise Hausbesitzervereine werden selten regelmäßig bedient — sind erst in einigen wenigen Städten (Prag, Wien, Brünn, Reichenberg) eingerichtet, ohne daß von einer umfangreichen Betätigung, selbst in diesen Fällen, immer die Rede wäre (Wien). Auch Wohnungskataster bilden noch eine außerordentliche Seltenheit (nur Görz und zwei böhmische Stadtgemeinden weisen bisher solche aus), sollen aber in nächster Zeit in einer Reihe von Städten angelegt werden.

So beruhen die Angaben der Stadtverwaltungen über die Größe des Wohnungsmangels, die Höhe der Mietzinse, die Zahl der Leerstehungen usw. sehr häufig auf bloßer Schätzung. Dabei muß festgehalten werden, daß eine nicht unerhebliche Anzahl von Gemeinden einen Mangel an Wohnungen und eine Überfüllung derselben ableugnet, während nach den von diesen Gemeinden angegebenen Ziffern Wohnungsmangel und Überfüllung nach unserem Maßstabe vorhanden sind, so daß die tatsächlichen Verhältnisse noch ungünstiger zu liegen scheinen, als es nach dem abgegebenen Gutachten mancher Gemeindeverwaltungen selbst den Anschein hat. So kann es nur unser Staunen erregen, wenn die Gemeinde Chrudim in Böhmen, die sechs Personen als den durchschnittlichen Belag eines Zim-

mers in einer kleinen Wohnung bezeichnet, von einer „mittelmäßigen Überfüllung“ spricht, während die Gemeinde Schlan, bei der nach ihrem Ausweis vier bis fünf Personen, und die Gemeinde Hohenmaut, in welcher sechs Personen per Zimmer einer kleinen Wohnung entfallen, eine Überfüllung schlankweg in Abrede stellen. Wie nötig es selbst bei den größten Gemeindeverwaltungen ist, Urteile solcher Art mit dem verfügbaren Ziffernmaterial zusammenzuhalten, dafür spricht auch das Beispiel von Wien sowie das von Prag und seinen Vorortgemeinden.

So behauptet die Gemeindeverwaltung von Żiżkow, daß eine eigentliche Wohnungsnot in ihrem Gebiete nicht vorhanden sei ; Bubentsch beziffert die Zahl der leerstehenden Wohnungen mit 10—15, Nusle beziffert sie mit 10% der Gesamtheit. Die Prager Stadtverwaltung, welche einen Mangel an Kleinwohnungen in allen und an Mittelstands Wohnungen in fast allen Bezirken ausweist und die Gesamtheit der Mietzinse als zu teuer erachtet, spricht von der Überfüllung der kleinen Wohnungen nur bei alten Häusern und auch hier nur von einer zeitlich begrenzten. Diesen Angaben gegenüber sei auf die von Prof. Dr. Horâcek in Prag 1907 veröffentlichten⁴) Daten hingewiesen.

Danach wohnten beispielsweise in Żiżkow 86 6% aller Einwohner in Wohnungen von einem einzigen Raum oder von Zimmer und Küche ; 35-1% der Bevölkerung dieser Ortsgemeinde lebten in überfüllten Wohnungen, nämlich in solchen, bei welchen mehr als drei Bewohner auf Zimmer oder Küche entfielen. Im Gesamtdurchschnitt der Prager Vorortgemeinden entfielen drei Personen auf eine Kammer, 39 auf eine Küche. Im Prager Stadtinnern aber lebten von 100 Personen 16 4 in überfüllten Wohnungen und betrug die Zahl der Aftermieter und Bettgeher zusammengenommen zirka ein Fünftel der gesamten Bevölkerung. Die Aufnahmen, welchen diese Daten entnommen sind, liegen freilich einige Zeit zurück. So haben durch die regere Bautätigkeit, insbesondere in den Prager Vor-ortgemöinden, die Wohnungs Verhältnisse in diesen in der Zwischenzeit sich verbessert, gewiß aber nicht in einem Maße, welches das Vorhandensein einer drückenden Wohnungsnot heute zu leugnen gestatten würde.

Die Wiener Gemeindeverwaltung wieder stellt, obgleich sie alle Wohnungen als sehr teuer erachtet, einen Mangel an kleinen wie an Mittelstandswohnungen gegenwärtig überhaupt in Abrede. Sie gründet diese Anschauung offenbar darauf, daß nach ihrer Angabe von der Gesamtheit der Wiener Wohnungen rund 2o/o leerstehen. Die mit der Volkszählung des Jahres 1900 verbundene Wohnungsaufnahme aber zeigt, daß von den aus Küche und einem einzigen Wohnraum bestehenden Wohnungen der kleinsten Kategorie 17o/o von sechs oder mehr Personen besetzt, also übervölkert waren. Der vierte Teil aller Haushaltungen hielt Aftermieter oder Bettgeher und 170.000 Menschen oder 12-5<y₀ der damaligen Wiener Bevölkerung haben in fremden Haushaltungen gelebt.*)

Wenn übrigens die Zahl der Leerstehungen im Wiener Gemeindegebiet vom Magistrat der Stadt Wien mit zirka 2o/o aller Wohnungen angegeben wird, so ist dies zwar im Jahre 1907 der Fall gewesen, am 31. Oktober 1908 aber war nach den von der statistischen Abteilung des Wiener Magistrates veröffentlichten Monatstabellen das Leerstehungsprozent infolge der immer geringeren Bautätigkeit auf 1-5 zurückgegangen. Wie bedenklich es indessen erscheint, ein Urteil über die Größe des Wohnungsmangels vorwiegend auf das Leerstehungsprozent überhaupt aufzubauen, wird besonders klar, wenn man vernimmt, daß dieses z. B. in der Brigittenau, deren Wohnungsverhältnisse, diejenigen Floridsdorf-Stadlaus ausgenommen, vielleicht schlechter als die irgend eines anderen Wiener Gemeindebezirkes sind, mehr als 1% höher ist als das Leerstehungsprozent für den Gesamtdurchschnitt sämtlicher Wiener Bezirke. — Wir werden auf diese, hier nur gestreifte Frage noch ausführlicher zurückkommen müssen.

Es soll im folgenden tunlichst vermieden werden, den Leser durch ein Übermaß an Ziffern zu ermüden. Wir wollen deshalb den großen Städten des Reiches, in denen die Verhältnisse im allgemeinen nicht allzu verschieden liegen, einige kurze Betrachtungen widmen und hierauf aus der Zahl der Mittelstädte und aufstrebenden Industrieorte einige bezeichnende Beispiele herausgreifen.

In Wien, Prag, Lemberg, Triest, Brünn, Linz und den wenigen anderen größeren österreichischen Städten sind die Mißstände im großen und ganzen die gleichen : wenige ver-

*) Ziele und Wege der Wohnungsreform in Österreich von Prof. Dr. H. ßauch-herg. Im Selbstverlag der Zentralstelle für Wohnungsreform. Wien, Februar 1907.

fügbare Wohnungen, insbesondere für die minder bemittelten Klassen, alle Wohnungen viel zu teuer, manche, oft viele derselben, besonders in den alten Stadtteilen, gesundheitlich nichts weniger als entsprechend. Mietzinse von ganz besonderer Höhe (30—50 K monatlich für Zimmer und Küche, 60 bis 100K für zwei Zimmer und Küche) werden in Lemberg ausgewiesen. Von Triest liegt eine interessante Mietzinstabelle vor, die beweist, daß die Mietzinse, je kleiner die in Frage kommenden Wohnungskategorien sind, desto weniger im Verhältnis zu dem Einkommen der Mieter stehen und der kleine Mann nicht nur relativ so viel mehr, sondern absolut oft fast ebensoviel wie der Wohlhabende für einen Kubikmeter Luftraum zu bezahlen hat.

Die Zahl der leerstehenden Wohnungen in Lemberg, die im Mai 1909 L85% betrug, sinkt in Triest auf 1—1-3%, in Linz und Marburg gar auf höchstens ¹/₂°/o herab. In der überwiegenden Mehrzahl der Mittelstädte liegen die Verhältnisse wenig anders. In Troppau werden höchstens 25—30 bewohnbare Wohnungen als frei verfügbar, in einer Stadt wie Sankt Pölten, was auch ein Besuch daselbst bestätigt hat, so gut wie gar keine Leerstehungen ausgewiesen.

Daß der große industrielle Aufschwung, den Mährisch-Ostrau und Witkowitz, den Trautenau und Warnsdorf, aber auch Städte wie Pilsen, Kladno, Beraun, Wr.-Neustadt, Steyr

u. a., in oft verhältnismäßig kurzer Zeit genommen haben, zu schweren Mißständen auf dem Gebiete des Wohnungswesens führte, ist nicht weiter zu verwundern. Immerhin wirkt es erschreckend, aus der erstgenannten dieser Städte von einer Überfüllung zu hören, die so weit geht, daß oft ganze Arbeiterfamilien in Aftermiete sind und eine Wohnung aus Zimmer und Küche für zwei Familien dadurch bewohnbar gemacht wird, daß man das Zimmer durch Aufstellung eines Sparherdes ohne behördliche Bewilligung gleichfalls in eine Küche verwandelt. Aus Friedek in Österreichisch-Schlesien wird sogar berichtet, daß zwei verschiedene Familien häufig in einem einzigen Zimmer wohnen. Dafür, daß ein erheblicher Aufschwung an sich nicht stets zu argen WohnungsVerhältnissen zu führen braucht, lassen sich Bodenbach, Tetschen und Gablonz a. d. N., Melnik und Pribram als Beispiele anführen. Zu welch unerträglichen Zuständen aber ein starker Zuzug industrieller Arbeiterschaft dort führen muß, wo alle planmäßigen Vorkehrungen für die Unterbringung derselben unterbleiben, sollen

einige wenige Ziffern über die WohnnngsVerhältnisse in dem rasch aufstrebenden Industrieort Fischern bezeugen. Von den bei der polizeilichen Wohnungsaufnahme daselbst ausgewiesenen 2339 Parteien mit 10.414 Personen lebten mehr als drei Viertel aller Bewohner in den ärmlichsten Wohnungskategorien (Dachkammern und Wohnungen von einem einzigen Wohn-raum oder von Zimmer und Küche), ein Viertel der Einwohnerschaft war in Dachkammerwohnungen untergebracht. Der Fall der Gemeinde Fischern ist für unsere Untersuchung auch darum besonders bemerkenswert, weil die von ihr ausgewiesenen nicht unerheblichen Leerstehungen und an sich nicht sehr hohen Mietzinse einen Beweis dafür bieten, daß der allgemein angenommene direkte Bezug zwischen Leerstehungspro-zent, Mietzins und Überfüllung keineswegs in allen Fällen besteht. Regelmäßig wird die ärgste Überfüllung ja dort vermutet, wo Leerstehungen so gut wie unbekannt sind und die Mietzinse das verhältnismäßig höchste Ausmaß erreicht haben. Unsere Enquete aber ermittelt auch, abgesehen von dem Beispiele Fischern, eine Reihe von Fällen, wo ungeachtet der im Vergleiche mit anderen Gebieten erschwinglichen Mietzinse und einer nicht geringen Anzahl von Leerstehungen doch hochgradige Überfüllung herrscht. Als Beispiel seien die Hauptstädte Krains, ferner Nusle bei Prag und Kyjow in Böhmen angeführt. Auch die oberwähnten Wohnungsverhältnisse in der Brigittenau gehören hierher. Bei Klagenfurt und bei Idria liegen die Dinge insoferne analog, als trotz der nicht teuren Mietzinse Überfüllung herrscht, ohne daß hier indessen nennenswerte Leerstehungen zu verzeichnen wären. In all diesen Fällen kann die Erklärung solch scheinbaren Widerspruches nur in der Armut und kulturellen Rückständigkeit einer Bevölkerung gefunden werden, an deren wirtschaftlicher Lage gemessen Mietzinse von an sich natürlicher Höhe nicht mehr erschwinglich erscheinen, so daß die Bewohner leerstehende Wohnungen vorhanden sein — ihre Zuflucht zu solchen Quartieren nehmen, deren Kosten sie mit anderen Insassen teilen können. Wahrlich, ich wüßte nicht, was nicht bloß zur Inangriffnahme der Wohnungsreform, sondern zur Hebung des kulturellen Gesamtstandes der Bevölkerung überhaupt gebieterischer zu mahnen vermöchte, als solches Wohnungselend samt seinen Ursachen und seinen Folgen !

mögen auch

Nur durch eine reichliche Wohnungsproduktion, die zu einem hinreichenden Wohnungsangebot führt, nur durch eine

derartige Verbilligung des Wohnens, welche die Mietzinse für die minder bemittelten Schichten erschwinglich macht, ist das Wohnungselend an der Wurzel zu tilgen. Die unerläßlichste Voraussetzung hierfür bleibt die Beschaffung hinlänglichen entsprechenden Baulandes. Darum seien die Maßnahmen, die darauf abzielen, zuerst besprochen.

Daß genügendes Bauland für kleine Wohnungen im Gemeindegebiet überhaupt fehlt, ist ein vergleichsweise seltener Fall. Viel häufiger liegt die Schwierigkeit nicht im Mangel, sondern in den hohen Preisen dieses Baulandes, dessen sich, solange es vergleichsweise noch billiger war, die Spekulation schon, bemächtigt hat. Diese Klage wird selbst von der Stadt Wien erhoben, für die infolge der in jüngster Ze>t vorgenommenen gewaltigen Ausdehnung der Gemeindegrenzen die Möglichkeit, sich hinreichendes Baugelände für Kleinwohnungen beizeiten zu sichern, wie für kaum eine andere Gemeinde bestanden hat, ja bei raschem Zugreifen auch noch heute bestehen würde. Triest läßt sich in gleicher Weise vernehmen ; aber auch kleinere Stadtgemeinden beklagen den gleichen Tatbestand. Die Gemeindeverwaltung von Pilsen sagt, das besser verwertbare Bauland sei so unverhältnismäßig im Preise gestiegen, daß auch die Anlage eines Regulierungsplanes in diesem Falle keine Abhilfe brachte. Die Gemeindeverwaltung von Kralup bezeichnet die Gewährung des Enteignungsrechtes an die Gemeinde sowie der obligatorischen Kommass at ion für wünschenswert, damit der Grundspekulation, welche einige Grundstücke überhaupt aus dem Verkehre gezogen und die Neubauten an die Peripherie verwiesen habe, ein Gegengewicht geboten werde. Die Gemeinde Teplitz-Schönau führt aus, daß wirksame Maßnahmen gegen die Grundspekulanten bisher nicht unternommen werden konnten, da der Versuch, eine Bauplatz- und Wertzuwachs s t e u e r einzuführen, an dem Widerstande der Bauplatz- und Hausbesitzer gescheitert sei. Bisweilen wird eine Abhilfe gegen die Wohnungsnot durch E i n g ern eindungen angestrebt, so in Reichenberg, dessen nur 616 km² großes Stadtgebiet von selbständigen Vorortgemeinden umgeben ist, in denen viele in Reichenberg selbst beschäftigte Arbeiter und Angestellte wohnen, oder in Bozen, wo Bauland für Kleinwohnungen überhaupt so gut wie gar nicht mehr existiert, die Eingemeindung Zwölfmalgreiens indessen erst in diesem Jahre vollzogen wurde, während jene der Reichenberger Vorortgemeinden noch aussteht.

Hiermit sind die Teilmaßnahmen aufgezählt, welche sich zum Zwecke der Erschließung entsprechenden Baulandes vornehmen lassen. Freilich wurde bisher von keiner derselben zu solchem Behufe oft Gebrauch gemacht. Unter ihnen stehen die Generalregulierungs- und Bebauungspläne voran, die freilich, da sie die Grundzüge der Ausgestaltung des Gemeinde-gebietes im allgemeinen und einzelnen normieren und die Preisbildung der Bodenwerte sich auf der von ihnen geschaffenen Grundlage vollzieht, keiner einzigen Stadt mehr fehlen sollten. Indessen wurde bisher auch von ihnen zu solchem Behufe nur in vereinzelten Fällen Gebrauch gemacht. So besitzt beispielsweise Linz einen Stadtregulierungsplan, bei dessen Abfassung auf die Wohnungsreform als solche nicht Bedacht genommen worden war. In Triest ist der Generalregulierungsund Bebauungsplan noch in Vorbereitung. In Reichenberg besteht er bloß für einzelne Teile des Stadtgebietes. Der Regulierungsplan der Stadt Wien, ein durch lange Jahre vorbereitetes, großzügiges Werk, ist vom Stadtrat beschlossen, harrt aber noch der Genehmigung des Gemeinderates. Der Wiener Generalregulierungsplan teilt das Gemeindegebiet in eine Reihe von Bauzonen ein und würde, durch eine weitausschauende Verkehrspolitik ergänzt, den planmäßigen Ausbau desselben sichern. Zu diesem Behufe wird von der Stadt Wien auch das Enteignungsrecht in Anspruch genommen, um dessen Gewährung für Zwecke des Gemeinwohles auch die Stadtgemeinde Linz an die Regierung petitioniert und das auch die Gemeinde Kralup ebenso wie die Kommassation (zwangsweise Zusammenlegung oder Neuabteilung von Grundstücken) als wünschenswert bezeichnet, um der Verbauung geeignete und billige Gründe zuzuführen.

Sind somit die Fälle, in welchen die vorstehend angeführten Teilmaßnahmen zur Erschließung von Baugeländen in Anwendung kamen, in Österreich schon selten genug, so kann auch von ernsthaften Ansätzen zu einer systematischen Bodenpolitik bisher nur bei vereinzelten Stadtgemeinden die Rede sein. Eine solche besteht in dem planmäßigen Erwerb von Baugelände seitens der Stadtgemeinden und in einer derartigen Verwertung desselben, daß der Eigenbedarf der Stadt nicht minder wie ein bestimmender Einfluß auf die Ausgestaltung neuer Stadtteile und eine entsprechende Einwirkung auf die Bewegung der Bodenpreise und folglich der Mietzinse im Auge behalten wird. Mit welchem Erfolge eine Reihe von

kommunalen Verwaltungen des Deutschen Reiches in dieser Richtung vorgegangen sind, ist anläßlich der im Vorjahre über Auftrag des Vereines für Sozialpolitik veröffentlichten Untersuchungen über die Gemeindebetriebe deutscher Stadtverwaltungen auch breiteren Kreisen zur Kenntnis gekommen. So hat Düsseldorf innerhalb sechs Jahren (1902—1908) seinen städtischen Grundbesitz mehr als verdreifacht. Ähnlich wie dies in Frankfurt a. M. geschehen, wurde die Verwaltung aller städtischen Grundstücke, sofern sie nicht einem bestimmten Gemeindezwecke dienen, einem besonderen Grundstückfonds zugewiesen, dessen Aufgabe die Verwertung verfügbarer Liegenschaften ebenso wie die Beschaffung neuer Grundstücke ist und der, um in letzter Hinsicht stets zeitgerecht Vorgehen zu können, den Weg der Anleihe in großem Umfang und mit großem Erfolg betreten hat. In Frankfurt a. M. beziffert sich der städtische Eigenbesitz an Grund und Boden innerhalb des Weichbildes mit rund 21 o/o der Gesamtstadtfläche ohne Einrechnung des Stadtwaldes. Auch Magdeburg hat seinen städtischen Grundbesitz stetig vergrößert und abgerundet. Aus dem Ertrag einer 1902 aufgenommenen Anleihe wurden 2¹/₂ Millionen Mark einem Grundstückerwerbsfonds zum planmäßigen Ankauf von Grundstücken zugewiesen, für welche im Augenblick des Erwerbes ein konkreter Bedarf noch nicht bestand. Auch Freiburg im Breisgau hat seine Liegenschaften im letzten Menschenalter planmäßig vermehrt und von dem Erlös der zwischen 1880 und 1908 abgeschlossenen Anleihen rund ein Sechstel auf reine Liegenschaftskäufe (unabhängig vom Gebäudeerwerb) verwendet.

Von derart weitausgreifenden Bestrebungen freilich haben wir in Österreich noch nicht zu berichten. Immerhin fehlt es nicht ganz an erfolgreichen Versuchen, die auch bei uns allmählich erwachende Erkenntnis von den verantwortungsvollen Aufgaben der Stadtgemeinden auf dem Gebiet der Bodenpolitik auch in die Tat umzusetzen. Bezeichnenderweise sind es mittlere und kleinere Städte, bei welchen jene Erkenntnis zuerst sich Bahn brach. So hat Aussig mit der ausgesprochenen Absicht, Einfluß auf die Grundpreise zu gewinnen, im Gemeindegebiet allmählich 400 ha, davon zur Hälfte Bauland, erworben und setzt diesen Grunderwerb auch weiterhin fort. Die Stadtgemeinde Linz hat in den letzten Jahren gleichfalls namhafte Summen für Grundstücke ausgegeben, welche nach ihrer Anschauung seinerzeit im Dienste einer vernünftigen Wohnungspolitik Verwendung finden können. An eigentlichem Bauland freilich besitzt die Gemeinde derzeit erst 89 ha, ihr jetziger Haus- und Grundbesitz aber wird (abgesehen von 85 städtischen Häusern, in denen 500 Parteien wohnen) mit rund. 15 Millionen Kronen bewertet und nach einem vom Gemeinderat gefaßten Beschluß soll der bisher geübte Erwerb von Liegenschaften seine Fortsetzung auch in der Zukunft finden. Die Gemeinde Marienberg in Mähren, die freilich erst etwa 15 Morgen besitzt, erwirbt Baugründe angeblich zu dem Zweck, um den Baugrundwucher hintanzuhalten und jedem Baulustigen die Möglichkeit zum Erwerb von Baugründen unter günstigen Zahlungsbedingungen zu geben. Ebenso haben zwei andere mährische Gemeinden, die Städte Olmütz und Znaim, sich durch umfassende Liegenschaftskäufe hervorgetan : In Olmütz hat die Gemeinde alle früher der Festung gehörigen Gründe innerhalb des Stadtgebietes erworben und diese werden nach Maßgabe des Verbauungsplanes an Baulustige weiter veräußert. In Znaim ist es ein von der Gemeinde gegründeter Stadterweiterungsfonds, mit dessen Hilfe im Verbauungsgebiet liegende Gründe bei günstiger Gelegenheit angekauft und von dem einzelne Baustellen veräußert werden. Ob und inwieweit bei der Verwaltung des unbeweglichen Vermögens dieser beiden letztgenannten Städte freilich andere als privatwirtschaftliche Grundsätze maßgebend sind, läßt sich aus den vorliegenden Daten nicht beurteilen. Lebhaft bleibt es jedenfalls zu bedauern, wenn bei Aktionen, durch welche eine Stadtgemeinde-die freie Verfügung über ausgedehnte Liegenschaften erhält, die Interessen der Wohnungsreform den finanziellen Bedürfnissen des Augenblickes hintangesetzt werden. So ist nach den Ausführungen Professor Horaćeks bei der Erwerbung der Festungsgründe durch die Stadt Prag sowie hei der durch diese in Angriff genommenen umfassenden xLssanierungsaktion,, durch welche mehrere Hunderte von Gebäuden teils im Enteignungswege, teils durch freihändigen Kauf in das Eigentum der Gemeinde fielen, von der Geltendmachung sozial-reformatorischer Gesichtspunkte auf dem Gebiete der Bodenpolitik, der städtischen Grundrente, der Wohnungsfrage kaum die Rede gewesen. In jüngster Zeit hat die Gemeindeverwaltung Prags freilich dem von ihr erstatteten Bericht gemäß größere Grundkomplexe in ihrer Umgebung angekauft und auch parzelliert, um Ausschreitungen der Privatspekulation hintanzuhalten. Sie darf den damit verfolgten Zweck um so eher zu

erreichen hoffen, als sie durch Hinausführung der elektrischen Straßenbahnen durch noch fast unverbaute Gegenden und durch Einführung eines billigen Wochentagstarifes in den Morgenstunden (6 Heller) die Ansiedlung in den Vororten zu erleichtern strebt. Auch die Stadt Aussig hat durch Anlage einer 9 km langen elektrischen Straßenbahnverbindung mit den Nachbargemeinden die Baubewegung in diesen derart verstärkt, daß die auf Erwerb umfassender Liegenschaften gerichtete Politik der Gemeinde in ihrem Erfolge gesichert und die im Aussiger Stadtgebiet herrschende Wohnungsnot durch ein hinlängliches Wohnungsangebot in der Umgebung paralysiert erscheint. Im allgemeinen aber fehlt es den österreichischen Stadtgemeinden noch so gut wie völlig an der Erkenntnis, daß der durch hinlänglichen eigenen Liegenschaftsbesitz der Gemeinde ermöglichte Einfluß auf die Bodenwerte und die durch entsprechende Verkehrsmöglichkeiten erleichterte Dezentralisation nur zusammen den wünschenswerten Fortschritt der Besiedlungs- und Wohnungsverhältnisse herbeiführen können. So wird auch die Stadt Wien außerstande sein, ihren einzigartigen Besitz des wichtigsten städtischen Kommunikationsmittels im Interesse der Wohnungsreform voll zu verwerten, solange sie nicht über genügend Gebäude und Bauland verfügt, um dort, wo es ihr wünschenswert erscheint, Einfluß auf die Grundpreise auszuüben oder solange sie, was auf dasselbe hinauskommt, sich durch politische Bücksichten verhindern läßt, diese ihre Besitzrechte im Dienste der Wohnungsreform zur entsprechenden Geltung zu bringen. Daß eine systematische Bodenpolitik, in welcher Weise auch immer die Verwertung des von der Gemeinde einmal erworbenen Grundes erfolgen mag, vor allem einen planmäßig fortgesetzten Erwerb neuer Liegenschaften in sich begreift, dürfte nach dem Vorausgegangenen wohl klar sein. Darum kann von einer planmäßigen Bodenpolitik dort nicht die Bede sein, wo Gemeinden, wenn auch in der Absicht, die Bautätigkeit so sehr als möglich zu fördern, ihren Liegenschaftsbesitz, und sei es auch fast unentgeltlich, aus den Händen geben, ohne auf ausgiebige Neuerwerbungen rechtzeitig bedacht zu sein. Diese irrige Vermutung, daß durch ein so einseitiges Vorgehen das öffentliche Interesse gefördert werde, scheint eine große iknzahl von kommunalen Verwaltungen zu teilen. Ja, die Gemeinde Laun ist auf diesem Wege so weit gegangen, daß sie, um die Bautätigkeit zu beleben,* fast alle ihre Gründe unentgeltlich an Baulustige abgegeben hat, so daß ihr, da sie keine weiteren erwarb, so gut wie nichts an solchen mehr übrig bleibt. So kann auch die von der Gemeinde Deutschbrod an Grundverkäufe geknüpfte Bedingung, daß binnen Jahresfrist mit der Bauführung begonnen werde, eine weitergehende Wirkung auf die Wohnungsproduktion nicht äußern, da die Gemeinde keine nennenswerten eigenen Baugründe besitzt.

Nebst den hohen Kosten des Baugrundes sind es die der Gebäudeherstellung, welche die Mietzinse in die Höhe treiben. Auf diese Herstellungskosten nun üben die Bauordnungen in Österreich eine steigernde Einwirkung, und zwar in doppelter Hinsicht: indem sie die Grenzen der Ausnützungsmöglichkeit von Grund und Boden in horizontaler wie in vertikaler Hinsicht sehr weit ziehen, steigern sie den Mietzinsertrag und mit diesem den Grundwert ; indem sie zwischen der Eigenart verschiedener Städte und verschiedener Stadtgebiete zu wenig differenzieren und bautechnische Anforderungen, wie sie bei großen Zinshäusern berechtigt sind, auch bei Kleinhaustypen oder besser gesagt auch dort, wo Kleinhaustypen am Platze wären, erheben, erschweren, ja verhindern sie die Erstellung von Wohnungen, die zweckmäßiger, ansprechem der und vor allem weit billiger sind. Sie verteuern also in zweifacher Weise das Wohnen, ganz abgesehen davon, daß sie, wie Oberbaurat Bach es kürzlich ausgedrückt hat, „jenen eigentümlichen Mischungen von äußerer Palasterscheinung und innerer Dürftigkeit, die unseren Vororten den Stempel trostloser Ödigkeit und anspruchsvollster Schäbigkeit leider für Jahrzehnte aufgedrückt haben“, auch dort Vorschub leisten, wo kein Bedürfnis nach solchen Zinskasernen besteht.

Die Bauerleichterungen, wie sie in einer Reihe von Industrieorten Böhmens und Mährens für Kleinwohnungen derzeit angeblich gewährt werden, haben eine nennenswerte Steigerung des Angebotes solcher Unterkünfte jedenfalls nicht im Gefolge gehabt. Die Hoffnung auf einen wesentlichen Fortschritt auf diesem Gebiet beruht auf den Bauordnungsentwürfen, wie sie für Wien, Graz, Linz, Brünn usw. zum Teil schon ausgearbeitet vorliegen, zum Teil noch in Beratung stehen, sowie auf jenen künftigen Bauordnungen, denen diese Entwürfe, sobald sie einmal verbindliche Kraft erhalten, zum Vorbilde dienen werden. Insbesondere ist es einer der größten, wenn nicht der größte Vorzug des Bauordnungsentwurfes für die Reichshauptstadt, daß die Errichtung von kleineren Wohn-

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

haustypen nicht bloß durch die dem Wiener Bauordnungsentwurf zugrunde gelegte Zoneneinteilung, sondern auch durch Herabsetzung der bautechnischen Anforderungen in bezug auf Baumaterial, Mauerstärke, Stiegen usw. bei Kleinhausbauten in den äußeren Gebieten gefördert wird.

ver-

Wenn die Bauordnungsentwürfe für Graz, Linz und Brünn nebst tunlichsten Erleichterungen für Kleinwohnungen auch eine ständige Wohnungsinspektion in Aussicht nehmen und auch andere Städte, wie Triest, Prag und Aussig, die Einführung einer solchen in Erwägung ziehen, so ist dies auf das lebhafteste zu begrüßen. Denn eine ständige Wohnungsaufsicht wird nicht nur über die tatsächlichen WohnungsVerhältnisse verläßlich belehren, sondern ist auch imstande, das Verständnis für die Bedeutung eines gesunden und zweckmäßigen Wohnens zu wecken und hat insbesondere dafür zu sorgen, daß an sich gute und zweckentsprechende Wohnungen nicht durch die Art der Benützung verdorben werden. Ihre volle Wirkung freilich wird eine ständige Wohnungsaufsicht erst äußern können, wenn das Wohnungsangebot so reichlich ist, daß die mit der Wohnungsaufsicht betrauten Organe aus den vorgenommenen Beanstandungen auch die letzten Konsequenzen ziehen, d. h. mit der Räumung ungesunder, wahrloster oder überfüllter Wohnungen Vorgehen können. Solange aber nicht genügend Wohnungen vorhanden sind, um die aus jenen Vertriebenen unter Bedingungen, die für sie erschwinglich sind, aufzunehmen, muß auch die Wohnungsinspek-tion das Beste, was sie leisten kann, schuldig bleiben ; ebensolange aber werden auch bau- und gesundheitspolizeiliche Vorschriften, wie etwa jene Friedeks, wonach Wohnungen in Neubauten mindestens aus zwei Wohnräumen bestehen müssen, oder diejenigen Reichenbergs, nach welchen in neu errichteten Wohnhäusern für jede über ein Jahr alte Person mindestens 10 m³ Luftraum gefordert werden, der eigentlichen Sanktion entbehren. Die Erkenntnis von diesem Stande der Dinge kommt auch in direkten Äußerungen einzelner Gemeindeverwaltungen zum charakteristischen Ausdruck : so bei Warnsdorf, welches die Wohnungsinspektion wohl als wünschenswert, aber so lange als machtlos bezeichnet, als die übermäßige Steuerlast die Erstellung einer genügenden Anzahl von entsprechenden Wohnungen unmöglich macht ; ebenso auch in einer Äußerung der Gemeindeverwaltung von Mährisch-Ostrau, welche dahingeht, daß die auf Anzeigen von allergrößten Mißständen hin er-

fließenden behördlichen Anordnungen meist praktisch erfolglos seien, weil jede Minderung der Überfüllung Personen obdachlos macht oder zur Abwanderung in die Nachbargemeinden zwingt, in denen die Verhältnisse nicht günstiger liegen.

Welches sind nun die Maßnahmen, durch welche die Gemeindeverwaltungen, abgesehen von dem bisher besprochenen Vorgehen auf den Gebieten der Bodenpolitik und der Bauordnungen, fördernd auf die Produktion von Kleinwohnungen einzuwirken vermögen? Diese Maßnahmen sind zum einen Teil steuerpolitischer Natur, zum anderen Teil bestehen sie in einem selbsttätigen Eingreifen der Stadtverwaltungen, sei es durch Eigenbau, sei es durch Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit in Gestalt verschiedenartiger Begünstigungen, welche die Gemeindeverwaltungen zu gewähren imstande sind.

Die kommunalen Boden- und Gebäudesteuern, denen wir uns zuerst zuwenden wollen, können bei richtiger Veranlagung eine naturgemäße Ergänzung zu einer planmäßigen Bodenpolitik der Gemeinden bilden. Die Zinsheller und die mit diesen zusammenhängenden sonstigen Umlagen, welche ebenso wie die staatlichen Gebäudesteuern vom Hausbesitzer auf die Mieter überwälzt werden und auch überwälzt werden müssen, woferne die Rentabilität der Gebäude nicht unter jene viel weniger mühevoller Anlagen sinken soll, verteuern freilich das Wohnen ungemein. Sie bilden indessen im Haushalt der um ihr finanzielles Gleichgewicht zumeist ohnedies hart kämpfenden Gemeindeverwaltungen einen so großen und so wichtigen Einnahmeposten, daß die Einwilligung zur Herabsetzung ihres Gesamtertrages seitens der Gemeindeverwaltungen kaum zu gewärtigen ist. Diesen also bleibt in bezug auf die Zinsheller nichts anderes übrig, als derartige Abstufungen festzusetzen, daß die Inhaber kleiner Wohnungen verhältnismäßig weniger betroffen werden, die Mieter der ärmlichsten Wohnungskategorien womöglich von dieser Umlage gänzlich befreit sind. Eine solche Bedachtnahme auf die Interessen der Minderbemittelten empfiehlt sich schon aus dem Grunde, weil diese ja ohnedies teuerer wohnen, das heißt einen größeren Prozentsatz ihres Einkommens als die Begüterten auf ihren Mietzins verwenden und die staatliche Hauszinssteuer, die auf Grund des Mietgeldes berechnet und vom Vermieter auf den Mietzins überwälzt wird, sie darum ohnedies relativ härter trifft. So hat auch in Österreich eine sehr namhafte Anzahl von Stadtgemeinden eine derartige Abstufung festgesetzt. Bemer-

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kenswert ist die durch Landesgesetz vom 9. März 1905 normierte Mietzinsauflage der Stadt Linz, welche bei einem jährlichen Mietzins von über 200 K mit 2 h pro Mietzinskrone jährlich einsetzt und in allmählicher Steigerung bis zu 14 h bei Mietzinsen von über 2000 K geht. Die Skala der Stadt Lemberg trifft Mietzinse bis zu 6001? mit einer 4%igen, solche zwischen 600 und 2400 K mit einer 6%igen Mietzinsauflage, steigt aber dessenungeachtet bis zu der Höhe von 15%, die sie freilich erst bei Mietzinsen von über 60001? erreicht. Ebenso haben Prag und seine Vorortgemeinden sowie die Stadt Brünn, ferner auch eine Reihe von kleineren Gemeinden der Sudetenländer, aber auch Gemeinden, wie Laibach und Steyr sich zu Abstufungen der Mietzinsauflage bereit gefunden, wobei die unterste Mietzinsstufe bisweilen auch völlig frei bleibt.

Einen analogen Schritt bedeutet der von einer Reihe von Gemeinden gefaßte Beschluß, bei Arbeiterwohnhäusern, die in ihrem Gebiet auf Grund des Gesetzes vom 8. Juli 1902 errichtet wurden, auf die eine Hälfte der Gemeindezuschläge zur Hauszinssteuer, die ihnen nach diesem Gesetze allein verbleibt, aus freien Stücken zu verzichten. Allerdings wurde dieser Verzicht bisweilen auch ausgesprochen, ohne daß in dem betreffenden Gemeindegebiet Arbeiterhäuser der bezeichneten Art hergestellt worden wären. Auch läßt sich heute mit Sicherheit sagen, daß jenes eben zitierte Gesetz nur sehr vereinzelte Anwendung finden konnte, im allgemeinen aber infolge all der Erschwerungen und Umständlichkeiten, die es mit sich bringt, leider ein toter Buchstabe geblieben ist. So ist es bezeichnend, daß in Städten, wie Prag, Laibach und Graz, aber auch in Industriezentren, wie Aussig, Tetschen, Bodenbach, Teplitz, Arbeiterhäuser nach dem Gesetz vom Jahre 1902 überhaupt nicht Vorkommen. Eine Gemeindeverwaltung bemerkt mit Recht, daß dieses Gesetz, während zur Förderung des Kleinwohnungsbaues doch Steuer- und Bauerleichterungen in Österreich not täten, unzureichende Steuererleichterungen mit entschiedenen Bauerschwerungen verbinde. Im Gemeinderat der Stadt Linz äußerte sich im Laufe einer jüngst abgeführten Debatte über die kommunale Wohnungspolitik der Referent, Gemeinderat Ruckensteiner, hinsichtlich jenes Gesetzes dahin, seine Bestimmungen seien derart kompliziert, daß die sogenannte Wohltat zur Plage werde und die Gebäudesteuer für Arbeiterwohnhäuser in der Praxis somit in keiner Weise weniger drückend sei. Die, wie wir später noch hören werden, auf dem Gebiet der Wohnungsfürsorge sehr tatkräftige Gemeindeverwaltung Kralups bemerkt lakonisch : „Das Gesetz hat Bedingungen und Kautelen festgesetzt, daß sich niemand um die Begünstigungen desselben kümmert.“ Mit dem Verzicht auf die Hälfte der Gemeindezuschläge zur staatlichen Steuer auf Grund des 1902er Wohnungsgesetzes ist den Gemeinden, die ihn ausgesprochen, demnach ein nur geringer Steuerentgang, der Arbeiterwohnungsfürsorge freilich eine nicht minder geringe Förderung widerfahren. Immerhin bleibt es befremdlich, daß die Gemeindeverwaltung der Reichshauptstadt, die durch Errichtung großer und erfolgreicher Gemeindebetriebe eine so kraftvolle wirtschaftspolitische Initiative entwickelt hat*), sich bisher weder zu dem für die Wiener WohnungsVerhältnisse immerhin nicht bedeutungslosen Verzicht auf jene Hälfte der Gemeindezuschläge nach dem 1902er Wohnungsgesetz verstanden noch durch Festsetzung einer Abstufung in der Mietzinsauflage die ärmeren Schichten irgend entlastet hat.

¹

Mr. de Jong van Beek en Donk: Praktyk der Woningwet, p. 114.

²

Diese Beschwerden beziehen sich öfters auf mehrere Wohnungen.

³

Die Bauordnung bleibt, der Aufgabe gemäß, außer Betracht.

⁴

Verfassungs- und Verwaltungs-Organisation der Städte. Bd. VI. Im Aufträge des Vereines für Sozialpolitik herausgegeben. Leipzig, Duncker & Humblot.

Läßt sich die das Wohnen verteuernde Wirkung der Mietzinsauflagen durch entsprechende Abstufungen und Befreiung für die unbemittelten Volksschichten teilweise paralysieren, so geht die Bauplatzsteuer ihrer Natur nach, die Umsatzsteuer bei entsprechender Nutzanwendung darauf aus, die bauliche Verwertung noch unverbauten Bodens zu beschleunigen. Die Wertzuwachs st eu er wieder, welche die nicht durch das Bemühen des Grundbesitzers, sondern durch Leistungen der Gesamtheit herbeigeführte Erhöhung des Bodenwertes dieser Gesamtheit zum Teil wieder zuführen will, kann ohne allzu fühlbare Belastung für die jeweilig von ihr Betroffenen der Gemeinde Einkünfte bringen, welche gegebenen Falles wieder zur direkten oder indirekten Förderung der Wohnungsproduktion oder zur Herabsetzung der Umlagenpflicht der minder bemittelten Klassen zu dienen vermögen. Diese Wertzuwachssteuer, deren Einführung in einer namhaften Anzahl von großen, mittelgroßen, aber auch von kleinen Gemeinden im Deutschen Reiche in den letzten Jahren erfolgte, hat sich in Österreich noch nicht Bahn brechen können. Der Versuch, sie in Teplitz-Schönau einzuführen, soll dort gescheitert sein, während sie in Brünn angeblich noch angestrebt wird und in Triest den Gegenstand des Studiums bildet. In allerjüngster Zeit hat die Regierung den Landesvertretungen zwei Mustergesetzentwürfe

*) Vgl. meine Studie über die Wiener Gemeindeverwaltung. Wien, Manz-scher Verlag 1905.

über die Einführung einer Wertzuwachsabgabe zur alternativen Verwendung übermittelt, deren erster die Einführung dieser Abgabe für Landes- und Gemeindezwecke zum Gegenstand hat, während der zweite die Einführung der Wertzuwachsabgabe bloß für Gemeindezwecke für den Fall ins Auge faßt, als die Landesvertretung auf die Einführung einer solchen Landesabgabe verzichten sollte. Der Ertrag der Wertzuwachsabgabe, der nach dieser zweiten Vorlage zur Gänze in die Gemeindekassen fließt, soll nach dem Entwürfe nur bis zu bestimmter Höhe für laufende Erfordernisse der Gemeinde Verwendung finden, während der Rest einem Rücklagenfonds zufließen soll, der der Wohnungsfürsorge und sonstigen Investitionen oder der Schuldentilgung zu dienen hätte. Die Bauplatzsteuer findet sich in Lemberg, wo sie pro Woche zehn Heller pro Quadratmeter beträgt. Die Umsatzsteuer, beziehungsweise der kommunale Zuschlag zur staatlichen Besitzwechselgebühr, wird allein von der Stądt Graz ausgewiesen. Die Gemeinde hebt nämlich bei der Eigentumsübertragung unbeweglichen Gutes innerhalb ihrer Grenzen, sofern solche Übertragung auf Grund eines Rechtsgeschäftes unter Lebenden stattfindet und der staatlichen Gebührenvorschreibung unterliegt, kraft eines Landesgesetzes vom Januar 1904 einen Zuschlag ein, der bei verbautem Grund bloß ein Zehntel der staatlichen Immobiliar

gebühr, bei unverbautem Grund aber ein Drittel derselben beträgt.

Die Errichtung von Kleinwohnungen seitens der Stadtgemeinden hält sich in Österreich noch in engen Grenzen. Selbst die in Gemeindebetrieben beschäftigte Arbeiterschaft ist nur in seltenen Ausnahmsfällen in gemeindlichen Wohnungen untergebracht. Die Stadt Wien, die in ihren großen Gewerbe- und Verkehrsbetrieben so viele Tausende von Per

sonen beschäftigt, hat eigene Wohnungen nur in verschwindender Anzahl, und zwar aus Betriebsrücksichten der Unternehmungen selbst, bei den Steinbrüchen und der Hochquellenleitung außerhalb des Gemeindegebietes errichtet. Auch Troppau hat sich nur aus betriebstechnischen Gründen zur Erstellung einiger Natural Wohnungen für die Angestellten der städtischen Industrieanlagen verstanden. In jenen Städten, welche sich zur teilweisen Unterbringung ihrer Arbeiterschaft in eigenen Wohnungen aus anderen als betriebstechnischen Gründen entschlossen haben, lauten die Erfahrungen, wo solche überhaupt mitgeteilt werden, wenig günstig. In Klagenfurt, das ein Arbeiter-

Wohnhaus gebaut hat und in diesem Jahre noch eines hauen wird, werden die Wohnungen trotz der verhältnismäßig sehr billigen Mietzinse (12 K monatlich für Zimmer, Küche und Gartenteil) von den städtischen Arbeitern kaum benützt. Brünn hat für die Angestellten der Gemeinde zwei Häuser gebaut, sagt aber selbst, daß die Mietzinse ungeachtet der bloß 2<yoigen Verzinsung des Anlagekapitales nicht absonderlich billig sind. Salzburg, das für städtische und sonstige Arbeiter gleichfalls zwei Häuser auf Grund des Arbeiterwohnungsgesetzes vom 8. Juli 1902 errichtet hat, kann ungeachtet der Begünstigungen jenes Gesetzes bei reger Nachfrage nach den Wohnungen eine 4<>/oige Verzinsung des Anlagekapitales nicht ganz erreichen, sofern die Gemeinde die Mietzinse nicht höher als zulässig steigern will. Unter solchen Umständen ist es nicht zu verwundern, wenn auch für die nächste Zukunft nur wenige Städte die Errichtung eigener Wohnungen für ihre Angestellten ins Auge fassen. Diese sind Lemberg, Triest, Mährisch-Ostrau und Görz. So plant Triest die Errichtung von Wohnungen für die Arbeiter der kommunalen Gaswerke. Mährisch-Ostrau hat einen Kredit von 500.000 A in Aussicht genommen, um Wohnhäuser für städtische Angestellte zu schaffen, sofern die Mietzinse hinreichen sollten, um die Erhaltungs- und Verwaltungskosten zu decken, das investierte Kapital zu verzinsen und in 50 Jahren zu amortisieren.

Auch die Errichtung von kommunalen Wohnungen für andere als die in den eigenen Betrieben beschäftigten Personen ist vorerst noch selten. Insgesamt sind es acht Gemeindeverwaltungen, alle in Oberösterreich und den Alpenländern, die sich bisher auf diesem Gebiete versuchten. Innsbruck und Donawitz erklären sich mit dem Ergebnis ihrer vorderhand nicht sehr umfangreichen Unternehmungen zufrieden, auch Graz, das die Erbauung eines neuen Werkstätten- und Wohngebäudes mit Unterstützung der Gemeindesparkasse plant, hat mit seinen drei von der Gemeinde errichteten Häusern keine ungünstigen Erfahrungen gemacht, Leoben und die Stadtgemeinde Bozen, die auf dem Gebiet von Zwölfmalgreien sechzig Zweizimmerwohnungen für die arbeitende Bevölkerung errichten läßt, haben noch keine Erfahrungen, von denen sich berichten ließe, gewonnen. Steyr beklagt die schlechte Rentabilität seiner sechs eigenen Zinshäuser und die Gemeindeverwaltung von Linz, die zwei Wohnhäuser für kinderreiche Arbeiterfamilien in Lustenau errichtet hat, gibt an, daß bei Verzinsung und Til-

gung des aufgewendeten Kapitales eine Herabsetzung der Mietzinse unter die ortsüblichen nicht möglich sei. Eine größere Aktion auf dem hier behandelten Gebiet wird derzeit von der Stadt Aussig vorbereitet. Bei Beratung der gegen die Wohnungsnot zu ergreifenden kommunalen Vorkehrungen hat der Referent des Gemeinderates zu Beginn dieses Jahres die Erbauung von vorderhand 20 Einfamilienhäusern durch die Stadtgemeinde in Antrag gebracht. Diese Häuser, für deren Errichtung ein Kapital von 200.000 K vorgesehen wird, sollen Angehörigen der minder bemittelten Klassen unter Bedingungen, die eine spekulative Verwertung ausschließen, zu möglichst billigen Zinsen derart überlassen werden, daß eine Erwerbung derselben als Eigenhäuser nach Möglichkeit erleichtert werde.

In einer Anzahl von Stadtgemeinden, meist solchen in Böhmen, haben die städtischen Sparkassen durch Gewährung niedrig verzinslicher Darlehen, in sehr vereinzelten Fällen auch durch Eigenbau von Kleinwohnungen, eine dankenswerte Initiative entwickelt.

Gerade das jüngste Vorgehen der Gemeindeverwaltung von Linz indessen gibt einen bemerkenswerten Beleg dafür, daß der Frage der Wohnungs Vermehrung nach Meinung vieler unter Verhältnissen, wie sie in Linz und wohl in den weitaus meisten österreichischen Städten derzeit herrschen, weniger durch den kostspieligen und an sich im großen nicht wirksamen Eigenbau als durch günstige Darlehensgewährung seitens der Stadt-gemeinden. gedient sei. Infolge dieser von einem großen Teil des Linzer Gemeinderates geteilten Überzeugung widmete die Stadt Linz, ohne darum den Eigenbau in Hinkunft zurückstellen zu wollen, einen Betrag von 100.000 K, die zur Unterstützung einer gemeinnützigen Bau- oder Wohnungsgenossenschaft auch in Form eines billigen Hypothekardarlehens bis zu drei Vierteln des vom städtischen Bauamt zu erhebenden Wertes oder als Garantiefonds für ein bei einem Kreditinstitut aufzunehmendes Darlehen zur Verfügung gestellt werden können. Einen ähnlichen Weg schlug der Gemeinderat von Troppau ein, der jüngst für alle bis zum 31. Dezember 1912 zu erbauenden Wohnhäuser eine 25%ige Haftung über die statutenmäßige Belehnungsgrenze hinaus gegenüber der Troppauer Sparkasse übernehmen zu wollen erklärte. In Aussig soll der städtischen Sparkasse die Erhöhung der von ihr auf neue Baulichkeiten zu gewährenden Hypothekardarlehen bis auf 75% des Schätzwertes durch den Vorschlag erleichtert werden, die Gemeinde zur Garantin für die 25%ige Darlehenserhöhung zu machen. Auch die Gemeindeverwaltung von Graz geht mit dem Plan um, die Bürgschaft für Darlehen, welche der gemeinnützigen Bau-und Wohnungsgenossenschaft in Graz seitens der Arbeiter-Unfallversicherung oder von anderen Instituten eingeräumt werden, bis zu einem die Werthälfte namhaft übersteigenden Betrag (voraussichtlich bis zu 70% des Schätzwertes) zu übernehmen. Vorausgesetzt wurde, daß dem Vertreter der Stadtgemeinde im Aufsichtsrat der Genossenschaft ein Veto gegen alle Beschlüsse, welche die Interessen der Stadtgemeinde als Darlehensbürge berühren, eingeräumt wird.

Weitere Formen der Unterstützung gemeinnütziger Bautätigkeit durch die Stadtgemeinden sind die Zeichnung von Geschäftsanteilen von Bauvereinen oder Genossenschaften, die billige oder gar kostenlose Abtretung von Baugrund, der Verzicht auf die ganzen oder einen Teil der Gemeindeumlagen auf längere oder kürzere Zeit, die Erlassung der Bautaxen, die unentgeltliche Besorgung der Kanalanschlüsse u.a. m. Solche Unterstützungsformen sind zum Teil vereinzelt, zum Teil kombiniert von einer Reihe von Stadtgemeinden, und zwar von Aussig, Warnsdorf, Reichenberg und Chrudim in Böhmen, Troppau und Freudenthal in Österreichisch-Schlesien, Brünn und Wr.-Neustadt gewählt worden. Trotz solcher Hilfeleistung von seiten einzelner Gemeindeverwaltungen hat der Klein Wohnungsbau durch gemeinnützige Baugenossenschaften und Vereine bisher eine nur dürftige Entwicklung genommen. Oft mußte es bei dem guten Willen sein Bewenden haben, für eine Reihe anderer Fälle ist die Äußerung der Gemeinde Böhmisch-Trübau bezeichnend, welche, wie sie sagt, Baugenossenschaften und Bauvereine unterstützte, solange dieselben dort bestanden, während solche gegenwärtig nicht mehr vorhanden sind.

Gegenüber den zuletzt erwähnten, noch einigermaßen zaghaften Versuchen, die Wohnungsproduktion mit Hilfe kommunaler Geldmittel zu fördern, verdient der Vorgang der Stadt Triest wegen ihrer am weitesten ausgreifenden Initiative rühmlich hervorgehoben zu werden. Dort wurde durch Beschluß des Triester Stadtrates vom 17. Juli 1902 eine in ihrem Wirkungskreis autonome, der Aufsicht der Gemeinde unterstellte Anstalt für Kleinwohnungen zu dem Zwecke gegründet, um der Wohnungsnot durch Erstellung gesunder und preiswerter Unterkünfte für die minder bemittelten Klassen abzuhelfen. Die Wirksamkeit der Anstalt, deren gesetzliche Grundlage durch

das jüngst sanktionierte Landesgesetz (vom 10. Oktober 1909) festgestellt wurde, soll sich auf den Kauf und Verkauf von Liegenschaften, die Errichtung und Vermietung von Familienwohnungen, Volksherbergen und Schlafstellen und bezeichnenderweise auf die Erstattung von Anträgen an die berufenen Faktoren hinsichtlich jener Vorkehrungen erstrecken, welche im Rahmen der Gesetze im allgemeinen Interesse der baulichen Entwicklung und der Wohnungspolizei getroffen werden können, Das Stammkapital der Anstalt wurde durch Widmungen von 400.000 A seitens der Gemeinde Triest und von 150.000 71 seitens der Triester Sparkasse gebildet und die Zusammensetzung des vom Stadtrat, zur Hälfte aus der Stadtvertretung selbst, gewählten Verwaltungsrates trifft weitgehende Vorsorge, daß die durch spätere Beiträge zu ergänzenden erheblichen kommunalen Mittel im Interesse der Gesamtheit ihre Verwendung finden.

Neben dem großen Triest mag hier noch die dankenswerte Initiative der kleinen böhmischen Gemeinde Kralup Erwähnung finden. Kralup, das 1850 aus bloß 46 Häusern mit 426 Personen bestand, zählt heute rund 6000 Einwohner. Da die Zahl der vorhandenen Wohnräume rund 3000 beträgt, ist eine Überfüllung derzeit noch nicht vorhanden. Um einer solchen indessen für die Zukunft vorzubeugen, hat der Stadtrat, durch das Steigen der Mietzinse gewarnt, die Gründung einer Baugenossenschaft und die materielle Förderung derselben aus Gemeindemitteln angeregt. Außerdem wurde der Gemeindevertretung ein Antrag des Bürgermeisters vorgelegt, der unter klar formulierten und strengen Kautelen die Gewährung von Darlehen aus Gemeindemitteln zur Vermehrung der Wohnungsproduktion in erster Linie an Angehörige der minder bemittelten Klassen selbst, bei mangelnder Bewerbung dieser letzteren an befugte Baugewerbetreibende in Aussicht nimmt. Darlehen können bis zum Höchstbetrag von 20.000 A und bis zu 80% des vom Stadtrat festzustellenden Schätzwertes gewährt werden. Der Antrag sorgt ferner dafür, daß nicht mehr als 30% der von einem Interessenten zu erwerbenden Gesamtfläche verbaut, der Rest als Hof- und Gartenarea verwendet werde, die Mietzinse dort, wo das Darlehen befugten Gewerbetreibenden eingeräumt wurde, die behördlich festgelegte Grenze nicht übersteigen und eine mißbräuchliche Verwendung der öffentlichen Gelder ebenso wie jede Gefährdung ihrer Sicherheit vermieden werde.

So vereinzelt wirksame kommunale Maßnahmen zur Besserung der WohnungsVerhältnisse also noch sind, so macht die vorangehende Darstellung doch so viel klar, daß auch bei uns die Richtung erkannt worden ist, in der sich jene Maßnahmen zu bewegen haben. Auch wäre nichts irriger, als den Gemeindeverwaltungen allein an dem im allgemeinen so unbefriedigenden Stand der WohnungsVerhältnisse innerhalb ihrer Gebietsgrenzen Schuld zu geben. Beruht doch das städtische Wohnungselend auch auf Faktoren, die sich einer Einwirkung der Gemeindeverwaltungen zum Teil völlig entziehen, zum Teil von diesen nur bei gleichzeitiger Mitwirkung des Staates zu beeinflussen sind. Die Betrachtung der Wohnungsverhältnisse in fast allen in Frage kommenden Stadtgemeinden Österreichs lehrt, daß der Mangel und die hohen Preise kleiner Wohnungen mit all ihren Folgen auf die Schwierigkeit der Beschaffung entsprechenden Baulandes und auf die durch vielfach sehr weitgehende Anforderungen der Bauordnungen verteuerte Gebäudeherstellung ebenso wie auf die so schwierige und kostspielige Geldbeschaffung und die so außerordentlich drückenden öffentlichen Abgaben zurückzuführen sind. Ungeachtet der Begünstigungen des 1902er Arbeiterwohnungsgesetzes fehlt es auch heute noch so gut wie völlig an allen praktischen Voraussetzungen, welche Gemeinden, Arbeitgeber oder das Privatkapital ermuntern könnten, Wohnungen für die minder bemittelten Klassen in ausreichender Anzahl zu schaffen. Den stärksten Beleg für die Richtigkeit dieser Behauptung bilden die von den Gemeindeverwaltungen von Linz, Brünn und Salzburg auf Grund eigener Erfahrung gefällten, vorstehend zitierten Urteile. Wenn von Gemeinden errichtete und halbwegs zweckmäßig verwaltete Kleinwohnungen nicht zu billigeren als den ortsüblichen Mietzinsen abgegeben werden können, ohne daß die normale Verzinsung und Tilgung des in ihnen investierten Kapitales in Frage gestellt wird, so beweist dies am besten, daß ein übermäßiger Ertrag aus dem privaten Hausbesitz der Wohnungsteuerung nicht zugrunde liegt. Die Ursachen der Wohnungsnot sind vielmehr, wie übereinstimmende Erfahrung immer deutlicher lehrt, derart mannigfacher Natur, daß Stadtgemeinden selbst bei zielbewußtem, energischem Vorgehen unter den gegenwärtigen Verhältnissen aus eigener Kraft kaum imstande sind, in den Wohn ungs Verhältnissen ausreichenden Wandel zu schaffen. Denn eine systematische Bodenpolitik der Gemeinden würde erst durch die ihnen im Wege eines Ausbaues unseres bürgerlichen Rechtes gebotene Möglichkeit, Grund und Boden Baulustigen in Erbpacht zu überlassen, die notwendige Ergänzung finden. Ebenso würden Bauerleichterungen wirkungslos sein, wenn die durch sie erzielten Ersparnisse durch eine zu hohe staatliche Steuerbelastung aufgezehrt würden. Auch würden die von den Gemeinden in den Dienst der gemeinnützigen Bautätigkeit zu stellenden Barmittel nie einen Ersatz für die Summen bilden, wie die soziale Versicherung sie der gemeinnützigen Bautätigkeit im Deutschen Reich zur Verfügung stellt und sie jener Österreichs in künftigen Tagen zur Verfügung zu stellen hoffen kann.

Die Leitsätze einer kommunalen Wohnungspolitik in Österreich müssen in ihren Forderungen daher über den kommunalen Rechts- und Wirkungskreis vielfach hinausgreifen. Denn was für die kraftvolle Entwicklung unserer kommunalen Wohnungspolitik not tut, ist :

1.    Die Einführung einer öffentlichen Wohnungsaufsicht, welche die vorhandenen Wohnungen in Evidenz zu halten, ihre Benützung zu überwachen und auf die Abstellung vorhandener Übelstände zu dringen hätte ; wo kommunale Wohnungsämter zur Einführung gelangen, wäre auch die Wohnungsvermittlung von ihnen zu übernehmen.

2.    Eine Reform unserer Bauordnungen, welche eine übertriebene Ausnützung von Grund und Boden verhütet und die an Kleinwohnungen zu stellenden bautechnischen Anforderungen in Übereinstimmung bringt mit der besonderen Natur der jeweils gewählten Form des Kleinwohnungsbaues.

3.    Eine kraftvolle systematische Bodenpolitik der Gemeindeverwaltungen und ihre Erleichterung durch gesetzliche Einführung des Rechtsinstitutes der Erbpacht.

4.    Die Gewährung des Enteignungsrechtes im Interesse der öffentlichen Gesundheit und somit auch der Wohnungsreform an die Gemeinden sowie Einführung der zwangsweisen Kommassation bei Aufrechthaltung des vollen Entschädigungsanspruches der in ihrem Eigentum Betroffenen.

5.    Die Gewährung zulänglicher Steuerbegünstigungen für die gemeinnützige Bautätigkeit und die Herabsetzung der staatlichen Hauszinssteuer in einem Ausmaß, das Arbeitgebern sowie der privaten Bautätigkeit überhaupt einen wirklichen Anreiz zur Errichtung von Kleinwohnungen zu gewähren vermag ; Einführung einer Wertzuwachssteuer als einer kommunalen Abgabe mit mäßigen Sätzen.

6. Die Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit durch Gewährung von Darlehen aus den Deckungskapitalien der sozialen Versicherung und aus kommunalen Fonds unter möglichst günstigen, die zweckmäßige Verwendung und volle Sicherheit der aushaftenden Kapitalien garantierenden Bedingungen.

Auch alle diese Maßnahmen aber werden ihre volle Wirkung nur dann äußern, wenn ihnen eine gediegene und nachhaltige Belehrung der Öffentlichkeit über die Ursachen sowie über die in gesundheitlicher und sittlicher Beziehung gleich verderblichen Folgen der Wohnungsnot zur Seite geht.

Die kommunale Wohnungsfürsorge in der Schweiz.

(Welche Schlüsse ergeben sich aus den bisher gewonnenen Erfahrungen für die Entwicklung der kommunalen Wohnungspolitik und in welcher Weise sind ihre Aufgaben zu lösen?)

Von

Dr. phil. P. Groß,

St. Grallen.

Wenn wir uns über die Tätigkeit von Staat, Kommunen und Genossenschaften auf dem Gebiete der Wohnungsfürsorge in der Schweiz unterrichten wollen, so dürfen wir keinen Augenblick außer acht lassen, daß die Schweiz nicht nur mehrere Rassen und geographische Gebiete, sondern auch 25 verschiedene Gesetzgebungen aufweist, was notwendigerweise zur Folge haben muß, daß wir nur in sehr beschränktem Maße generalisieren dürfen. Es ist ja selbstverständlich, daß in einem Lande mit größtenteils einheitlicher Bevölkerung und mit einheitlichen Gesetzen auch in der Wohnungsfrage eine viel größere Einheitlichkeit herrschen muß als in unserem Föderativstaate. Die Bau- und Wohnungsgesetze, wie auch die allgemeinen Organisationsgesetze geben, soweit die ersteren überhaupt als solche bestehen, den Kommunen verschieden große Kompetenz zur Lösung ihrer Aufgaben an die Hand. Der Kanton St. Gallen z. B. hat noch kein eigentliches Baugesetz, ein solches liegt erst in Beratung, man muß sich mit den in anderen und teils älteren Gesetzen niedergelegten Bestimmungen behelfen.

Es kommt ferner die sehr starke Dezentralisation der schweizerischen Industrie in Betracht. Wir haben wohl drei Städte mit über 100.000 Einwohnern (Volkszählung 1900), nämlich Zürich, Basel und Genf samt Vororten, an welche sich wohl noch Bern anschließen wird, die Wohnungsnot und das Wohnungselend machen sich aber auch in ganz kleinen Städten und sogar Landgemeinden bemerkbar. (Es sei hier im Vorbeigehen

darauf hingewiesen, daß der Begriff „Stadt“ in der Schweiz nur historische, nicht aber rechtliche Bedeutung hat.) Man ist also in der Schweiz genötigt, eine ganze Anzahl kleiner Kommunen in den Kreis der Untersuchung hereinzuziehen, diese aber können nicht immer das nötige Material zur Verfügung stellen.

Sehen wir uns z. B. die 93 Gemeinden des Kantons Sankt Gallen an, so betrug die Behausungsdichtigkeit im Jahre 1900: 3-19 Haushaltungen oder 14-9 Personen in der Stadt St. Gallen, 295 beziehungsweise 136 in Tablat, 269 beziehungsweise 13-1 in Rorschach und 259 beziehungsweise 126 in Straubenzell. Die Einwohnerzahl betrug : 33.116, 12.590, 9140 und 8090. Aber auch andere Gemeinden haben eine relativ hohe Behausungsziffer : Goldach (2278 Einwohner) 209 beziehungsweise 93, Uznach (1920) P59 beziehungsweise 72, Rapperswil (3414) 2 4 beziehungsweise 9 7, Wil (4982) 183 beziehungsweise 9 2.

In den Jahren 1905 und 1909 betrug die berechnete Bevölkerungszahl und Behausungsziffer (auf 1. Dezember) :

19 0 5

19 0 9

Be-

Haus-

Be-

Be-

Gemeinde

Bevölkerung haltungen wohner völkerung haltungen wohner

Haus-

°/o

to ca io w

o: O -J w

St. Gallen. .    35.997

Tablat . . . 14.138 Rorschach .    .    11.283

Ähnliche Erscheinungen würden sich zweifellos auch in anderen Kantonen zur Genüge vorfinden. Leider aber wurden seit Jahren keine Wohnungsenqueten mehr aufgenommen, während wir im letzten Jahrfünft des 19. Jahrhunderts deren eine ganze Reihe zählen. (Vergleiche darüber auch: E. Hof mann, „Die Ergebnisse der schweizerischen Wohnungsenqueten“, „Archiv für sociale Gesetzgebung und Statistik“, XV, 1900.) Zwar hat in Rorschach die Arbeiterunion eine partielle Wohnungs-enquete durchführen lassen, deren Bearbeitung durch

J. Lorenz erfolgte. Sie ist erschienen im Jahrgang 1908 der „Schweizerischen Blätter für Wirtschafts- und Sozialpolitik“. Gegenwärtig wird in Olten eine behördliche Erhebung durchgeführt, die aber mehr zum Zwecke hat, festzustellen, welche und wie viele Wohnungen den Bestimmungen des neuen Baureglements nicht entsprechen. Die Gemeinde Straubenzell dagegen sah von einer Erhebung ab, weil die gesetzlichen Bestimmungen doch eine Abhilfe der Übelstände nicht gestatteten. Im Grunde handelt es sich aber natürlich nicht um eine Kompetenz-, sondern um eine Geldfrage, wenn man Übelstände beseitigen will. An einigen anderen Orten haben die Arbeiter der Sache ihre Aufmerksamkeit geschenkt, ohne daß aber schon irgend etwas getan worden ist.

Nach diesen einleitenden Bemerkungen gehen wir über zu

I. Die Wohnungsinspektion.

Es liegt allerorts im Kompetenz- und Pflichtenkreis der Gesundheitsbehörden, auf die hygienischen Zustände der Wohnungen zu achten und nötigenfalls die für notwendig befundenen Verbesserungen zu veranlassen oder die Wohnungen als unbewohnbar zu erklären. In den meisten Fällen wird aber in dieser Richtung nicht sehr viel getan, außer etwa auf Reklamation der Mieter hin oder wenn außergewöhnliche Vorkommnisse dazu drängen. Immerhin veranlassen besonders auch die Massenquartiere der Italiener die Behörden, der Sache mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Olten und Neuchâtel melden übereinstimmend, daß ziemlich häufige Visitierungen durch die Sanitätsbehörden stattfinden und daß im Notfälle Wohnungen kassiert würden. Man hat auch auf diese Weise versucht, die durch die erwähnten Wohnungsenqueten aufgedeckten Mißstände zu heben, man legte „Schwarze Listen“ der schlechten Wohnungen an, ohne doch in allen Fällen die gewünschten Besserungen zu erreichen ; da machte sich dann allerdings das Fehlen gesetzlicher Bestimmungen unangenehm bemerkbar. In Aarau fanden Visitierungen in dem wie überall dicht besetzten Italienerviertel statt. Es handelte sich dabei einerseits um von Privaten den Italienern vermietete Wohnungen, anderseits um ein sogenanntes Italienerheim, d. h. ein von einem Unternehmer für seine italienischen Arbeiter erbautes Haus. Der Bericht erklärt, die im letzteren befindlichen Wohnungen entsprächen allen sanitären Anforderungen, während dies bei den Privat-

Wohnungen nicht der Fall sei. Dagegen ziehen die Italiener die letzteren vor, weil sie billiger sind und sie darin ungestörter schalten und walten können. Im letzten Jahre brach in einem von Italienern bis unter das Dach bewohnten Holzhause in Wattwil (Kanton St. Gallen) Feuer aus, wobei neun Personen umkamen. Aus dieser Veranlassung wurde die kantonale Sanitätskommission beauftragt, die Verhältnisse in den Italienerwohnungen überhaupt eingehender untersuchen zu lassen. Es fehlte zwar auch vorher nicht an Angaben darüber,

. man wollte aber die Verhältnisse in ihrem ganzen Umfange des näheren kennen lernen. Da der Bericht nicht oder noch nicht veröffentlicht wurde, kann nur gesagt werden, daß diese Erhebung die Tatsache neuerdings bestätigte, daß die Italiener in ihren Wohnungsansprüchen denkbar bescheiden sind, die Wohnungen mit Unter- und Aftermietern aller Art und beider Geschlechter vollpfropfen etc.

Besondere Berücksichtigung verlangen in bezug auf die Wohnungsinspektion die Städte Zürich und Basel und die St. Galler Gemeinde Tablat. In Zürich untersteht die Bau-und Wohnungskontrolle dem Gesundheitsamt. Dieses läßt durch eigene Sanitätsmänner (Bautenmannschaft) jeden Neubau untersuchen, ob er den gesetzlichen Bestimmungen entspreche, ob der Verputz nicht zu früh auf getragen worden sei etc. Daneben werden auch Wohnungen untersucht.

Im Jahre 1908 betrug die Zahl der Inspektionen insgesamt rund 10.000, darin eingerechnet 118 Untersuchungen in Massenquartieren, wobei allein 83 Beanstandungen stattfanden. Es erübrigt sich, hier näher in die Verhältnisse einzutreten, da gie in einläßlicher Weise von fachmännischer Seite in der „Festschrift für den Deutschen Verein für öffentliche Gesundheitspflege“ erörtert worden sind.

In Basel wollte ein Wohnungsgesetz vom 5. April 1900, das sich nur auf die Mietwohnungen erstreckte, eine besondere Wohnungskommission und Wohnungsinspektoren mit sehr ausgedehnten Kompetenzen schaffen. Das Gesetz wurde aber vom Volke mit großer Majorität verworfen (4412 Nein gegen 2306 Ja). Schon im Jahre 1906 arbeitete der Regierungsrat einen neuen Entwurf aus, der vom Großen Rate angenommen wurde und unterdessen Gesetz geworden ist. Das neue Gesetz überträgt die Aufsicht über das Wohnungswesen nicht einer besonderen Behörde, sondern den Sanitätsorganen, erstreckt sich aber im Gegensatz zu dem verworfenen Gesetz auf sämt-

liche, also auch auf die Eigentümerwohnungen, nicht bloß auf die Mietwohnungen, Massenquartiere, Kostgebereien usw.

§ 3 lautet (Entwurf) : „Das Sanitätsdepartement sorgt für Beseitigung und Verbesserung gesetzlich unzulässiger sanitari-scher Zustände im Wohnungswesen und entscheidet unter Mitwirkung der Sanitätskommission auf Grund eines Berichtes des Physikus über die Bewohnbarkeit einzelner Räume oder ganzer Wohnungen.“ Wer den Weisungen der zuständigen Behörden nicht nachkommt, wird mit einer Geldbuße bis zu 100 Franken, im Wiederholungsfälle mit Geldbuße oder Haft bestraft.-

Einen bemerkenswerten Schritt hat die Gemeinde Tablat getan, indem sie ein Wohnungsamt und ein Wohnungsinspek-torat (unter einem Beamten) einführte. (In Kraft seit 1. August 1909.) Die Bedeutung dieses Vorgehens wird aber erst recht klar, wenn man sich über die Größe, Bedeutung und Stellung der Gemeinde Tablat genaue Rechenschaft gibt.

Die Stadt St. Gallen hat ein sehr kleines Gebiet und wird auf allen Seiten von den Gemeinden Tablat und Straubenzell eingeschlossen, so daß, ähnlich wie seinerzeit in Zürich vor der Stadtverschmelzung oder in Berlin und Vororten noch heute, einzelne Straßenzüge das Gebiet sämtlicher drei Gemeinden berühren. In St. Gallen selbst macht sich schon, wenn auch noch in geringerem Grade, die Citybildung bemerkbar, während die beiden Vororte in der Hauptsache den Bevölkerungszuwachs aufnehmen, und zwar sind es naturgemäß eher die weniger bemittelten Schichten, welche sich dort niederlassen. Die Bevölkerung der Gemeinde Tablat stieg so von 9816 Einwohnern im Jahre 1888 auf beinahe 24.000 im Jahre 1909. Die Gemeinde zeigt denn auch in ihren einzelnen Teilen ein stadtähnliches Gepräge. Besonders aber ist sie mit einer sehr zahlreichen Italienerkolonie — einige Tausend — gesegnet, die einzelne Quartiere fast ausschließlich belegt hat. Gerade dieser Umstand trug denn auch nicht wenig zur Schaffung des Inspektorates bei. Das Wohnungsreglement bestimmt :

„Alle zum Vermieten bestimmten Gebäude oder Gebäudeteile, die zu dauerndem Aufenthalte für Menschen als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume dienen, sowie die dazu gehörigen Küchen, Abtritte, Zugänge, Dependenzen, Höfe etc. unterstehen der Aufsicht der Gesundheitskommission. Dieser wird ein Inspektor heigegeben.

Der Inspektor wird die genannten Wohnungen überwachen, dafür besorgt sein, daß sie vorschriftsgemäß erstellt und rein gehalten werden. Der Eintritt in die seiner Aufsicht unterstehenden Gebäude und Gebäudeteile ist ihm immer zu gestatten, doch bedarf es für Inspektionen zwischen 7 Uhr abends und 7 Uhr morgens eines Beschlusses der Gesundheitskommission, wenn z. B. der Verdacht vorliegt, daß Überfüllung nur des Nachts vorhanden sei.“ Wie der verworfene Baseler Gesetzentwurf stellt auch dieses Reglement Bestimmungen über das Untermieten und das Halten von Schlafgängern auf, geht aber nicht so weit wie der genannte Entwurf. Artikel 12 des Reglements lautet : „Eine Bewilligung der Gesundheitskommission ist einzuholen : 1. Zum Halten von mehr als drei Schlaf

gängern und zum Vermieten von mehr als zwei Zimmern an mehr als drei Mieter ; 2. zum Betrieb von Nachtherbergien, Schlaflokalen für Arbeitergruppen, Massenquartieren, Asylen u. dgl.“

§ 22 des Baseler Gesetzes besagte dagegen : „Eine Bewilligung des Sanitätsdepartements ist einzuholen :    1. Zum

Halten von mehr als zwei Schlafgängern und zum Vermieten von mehr als zwei Zimmern an mehr als zwei Mieter ; 2. (wie 2 oben) ; 3. zur Aufnahme von einem oder mehreren Pflegekindern ; 4. zur Annahme von mehr als zwei, nicht zur Familie gehörenden Personen als Kostgänger.“ Die folgenden Paragraphen verbieten die Aufnahme von Personen verschiedenen Geschlechts in Schlafgängereien, Massenquartiere etc. und verlangen, daß zwischen Schlafräumen von Personen verschiedenen Geschlechts keine direkte Verbindung sein dürfe.

Es ist gewiß bedauerlich, daß die Gemeinde Tablat in ihrem Regiemente nicht weiter ging oder nicht weiter gehen konnte, doch hat sie den Beweis geleistet, daß auch bei den mangelhaften St. Galler Gesetzesbestimmungen etwas getan werden kann. Da die Institution erst einige Monate funktioniert, wäre es verfrüht, ein Urteil über ihre Leistungen und über die Zweckmäßigkeit ihrer Organisation abzugeben. Daß eine Inspektion nötig ist, beweisen aber schon die in dieser kurzen Zeit gemachten Erfahrungen. Es ist aus den Verhältnissen erklärlich, daß die Behörde ihr Augenmerk in erster Linie auf die Italienerwohnungen richtete, die oft genug wahre Massenquartiere sind, in denen Personen der verschiedensten Altersstufen und verschiedenen Geschlechts Aufnahme finden.

Dabei wurde entdeckt, daß beispielsweise in einem Schopf

ll*

13 Italiener wohnten, andere schliefen in Hausgängen, kleinen „Schlüffen“ oder auf dem Estrich.

II. und III. Bodenpolitik, Erschließung von Bauland.

In dieser Frage spielt wieder die staatsrechtliche Besonderheit ihre Rolle. Wir unterscheiden nämlich verschiedene Arten von Gemeinden : politische oder Einwohnergemeinden, Ortsbürgergemeinden, Schul- und Kirchgemeinden. In vielen Fällen erhalten wir nun folgendes Bild : die Einwohner- oder politische Gemeinde, d. h. die Gesamtheit der Gemeindeeinwohner — auf deren nationale Zusammensetzung wir hier nicht einzugehen brauchen — ist an der Wohnungsfrage interessiert, ßie muß die nötigen Schritte zur Abhilfe tun, wenn sich Übelstände herausstellen. In vielen Fällen besitzt sie aber keinen oder doch nur einen geringfügigen Bodenbesitz, während die gleichnamige Ortsbürgergemeinde vielleicht einen sehr reichen Grundbesitz hat. In sehr vielen Fällen würde also durch eine Verschmelzung der politischen und der Ortsbürgergemeinden ein ausgedehntes Bauland zur Verfügung stehen, während heute die Einwohnergemeinde es von Privaten oder der Ortsbürgergemeinde kaufen muß. Eine ganze Reihe von schweizerischen Städten besitzen jedoch einen großen Grundbesitz, den immer zu vermehren sie sich nach Kräften bemühen.

Zürich besitzt 407 ha realisierbaren Bodens im Inventar-wert; von 33,350.000 Franken. Der städtische Grundbesitz hat sich seit der Stadtverschmelzung von 1893 verdreifacht.

Bern, Winterthur und Basel sind ebenfalls im Besitze bedeutender Bodenkomplexe und suchen dieselben zu vergrößern. Wesentlich ungünstiger sind die Verhältnisse in Schaffhausen, doch beabsichtigt die Stadt, von der Ortsbürgergemeinde beträchtliche Ländereien behufs Aufschließung von Bauland zu kaufen. Auch die Stadt Aarau wollte Ländereien erwerben, der bezügliche Antrag des Gemeinderates wurde indessen von der Einwohnerschaft abgelehnt.

Seit. 1898 besitzt Basel ein Gesetz über Zonenexpropriation, welches der Stadt gestattet, im Innern derselben gelegene Quartiere anzukaufen und zu sanieren. Im Jahre 1905 hörte dies Gesetz auf, selbständig zu existieren, indem es mit wenigen Abänderungen in das Gesetz über Anlegung und Korrektion von Straßen als dritter Abschnitt übergegangen ist. Seit mehreren

Jahren wird dieses Gesetz angewendet und hat viel zur Verschönerung und Sanierung der Stadt, Anlage besserer, breiterer Straßen etc. beigetragen. Jedoch wurde kürzlich in der Presse darauf hingewiesen, daß der Staat die Grundstücke teurer übernehmen müsse als Private, da er nicht nur den Grund und Boden, sondern auch das darauf stehende flaus, auch wenn es abgebrochen werden soll, bezahlt, samt einem Zuschlag, während der Bauunternehmer nur den Boden bezahlt.

Es kann also von keiner für die ganze Schweiz gültigen, wenigstens einigermaßen gleichmäßigen Bewegung die Rede sein, so daß wir uns auf diese Stichproben beschränkt haben.

Ähnlich verhält es sich mit der planmäßigen Stadterwei-terung. Es macht sich auch hier geltend, daß in einigen Kantonen gar kein Baugesetz besteht oder doch nur ein veraltetes, was aber an sich nicht überraschen kann. Die gesetzgeberischen Maßnahmen erstrecken sich im allgemeinen über das ganze Gebiet eines Kantons, während doch die Verhältnisse innerhalb eines solchen sehr verschieden sein können. Dies trifft besonders für das Bauwesen zu. Da nun aber die Städte kein rechtliches, sondern lediglich ein historisches Gebilde sind, hält es schwer, für dieselben allein zu legiferieren. Zürich besitzt ein Gesetz über das Bauwesen in Ortschaften mit städtischen Verhältnissen, das wir noch kennen lernen werden. Eine andere Stelle nehmen natürlich die beiden Städtekantone Genf und Basel ein. Immerhin ist auch da ein Unterschied zu konstatieren. Während nämlich in Basel die gesamte Gemeindeverwaltung an den Staat übergegangen ist, trifft dies für Genf nicht zu, obschon auch dort sowohl die sanitäre Wohnungsaufsicht als auch die Fragen der Stadterweiterung den kantonalen Behörden obliegen. Ein Bericht der Finanzkommission der Stadt Bern an den Gemeinderat enthält in bezug auf die uns hier interessierende Frage folgenden Passus :

„In erster Linie stände hier der Erlaß eines Wohnungsgesetzes, welches gesundheitswidrige Wohnungen verbietet und die Organisation einer Wohnungskontrolle, welche einem solchen Gesetze Nachachtung verschafft. Wir geben uns zwar hinsichtlich der raschen Inhandnahme eines derartigen Gesetzes keinen Illusionen hin, weil bei unseren stark differenzierten Verhältnissen im Kanton das Interesse ein sehr ungleiches und im wesentlichen nur auf die Städte beschränktes ist.“

Der Kanton Neuenburg besitzt eine Bauordnung aus dem Jahre 1878, während ein Gesetz gegenwärtig in Kommissionsberatung liegt. Das aargauische Baugesetz aus dem Jahre 1875 ermächtigt die Gemeinden, Bauordnungen aufzustellen, das St. Galler Straßengesetz von 1889 nötigt sie, für die Gebiete, die voraussichtlich überbaut werden, Erschließungspläne aufzustellen, Der Regierungsrat hat diese Pläne zu bestätigen, ebenso in Zürich. Bauregiemente sind wohl in ziemlich allen größeren Gemeinden, wenigstens der deutschen Schweiz, in Kraft. Der Entwurf eines Baugesetzes für den Kanton Sankt Gallen sieht ausdrücklich vor, daß da, wo eine besondere Regelung der Bauangelegenheiten für das ganze Gemeindegebiet oder einzelne Teile desselben notwendig ist, Bauregiemente ausgestellt werden müssen. Der vierte Abschnitt sieht die Zonenexpropriation vor, der fünfte handelt von der Anlage und Ausführung der Bauten. Dieses Gesetz ist aber noch nicht fertig beraten und es können noch Monate, wenn nicht Jahre, vergehen, bis es in Kraft tritt.

Zürich hat außer dem allgemeinen Baugesetz das „Baugesetz für Ortschaften mit städtischen Verhältnissen“ vom Jahre 1893. Wir entnehmen darüber einem Vortrage von Doktor

H. Wolff („Die bauliche Entwicklung Zürichs im 19. Jahrhundert und bis zur Gegenwart“, Zürich 1908) folgendes: „Indem man die Abstände der Häuser von Nachbargrundstücken von T8 m auf 35 m erhöhte, sah man systematisch eine offene Bauweise vor. Die zulässige Höhe der Häuser wurde gegenüber dem Gesetz von 1863 abgestuft wie folgt :

Die Höhe der Häuser darf betragen :

20 m bei wenigstens 18 m Baulinienabstand, 16 m „

13 m „

10 m „

15 m

Das Baureglement der Gemeinde Straubenzell beziehungsweise ein Nachtrag vom Jahre 1907 teilt das gesamte Gemeindegebiet in vier Bauzonen ein. In der ersten Zone beträgt der Baulinienabstand 15 m, die Gebäudehöhe darf nicht über 18 m betragen (der St. Galler Gesetzentwurf sieht dieselbe Maximalhöhe vor) und die Häuser sollen nicht mehr als vier Stockwerke übereinander haben, Erdgeschoß mitgerechnet. In der zweiten Zone beträgt der Abstand der Baulinien ebenfalls 4 5 m, die Stockwerkzahl und die Höhenzahl bleiben gleich, dagegen dürfen nicht mehr als zwei Häuser aneinander gebaut werden.

Die dritte Bauzone gestattet nur Einzelbauten mit höchstens vier Stockwerken, die vierte nur dreistöckige Einzelhäuser. Auch die Stadt St. Gallen hat ein derartiges Reglement, wobei besonders vorgesehen ist, dem „Rosenberg“ den Charakter eines Villenquartiers zu erhalten.

Das Oltener Reglement ist insofern interessant, als es auch auf die architektonische Gestaltung der Häuser Gewicht legt. Sein Artikel 3 lautet : „Die Baubehörde ist berechtigt, über die architektonische Ausgestaltung von Bauten Vorschriften aufzustellen. Sie kann die Bewilligung zur Ausführung von Bauten versagen, wenn diese das Stadtbild verunstalten ...“ Da das Reglement sich auch auf Umbauten bezieht, hat also die Behörde die Möglichkeit, die historischen und kulturhistorisch interessanten Bauten vor Verunstaltung zu schützen, wie dies auch in einer Reihe von anderen Städten der Fall ist.

Es macht sich also allgemein das Bestreben geltend, die Baulinienabstände zu vergrößern, die Zahl der Stockwerke zu vermindern und die offene Bauweise so weit als möglich zu fördern. Das geschieht hauptsächlich durch die Einteilung in Zonen, wie wir dies bei Straubenzell auseinandergesetzt haben.

Nun kommt es allerdings auch vor, daß einzelne Städte sehr wenig Einfluß auf eine planmäßige Erweiterung haben. So schreibt Schaffhausen, daß die gesetzlichen Grundlagen fehlen, um die Anstößer zu Beitragsleistungen an den Straßenbau heranzuziehen. Sonst dagegen sind die Anstößer in verschiedenem Verhältnis zu den Erstellungskosten beitragspflichtig. Das Oltener Baureglement sieht folgende Ansätze vor :

. . 65% 6er Erstellungskosten

a)    Für Hauptstraßen .    .

GO

b)    „ Nebenstraßen

c)    jj Quartierstraßen .    .

Bei Korrektion von bestehenden Straßen sowie bei der Erstellung von Trottoiren kann die Gemeinde die beteiligten Grundbesitzer bis auf die Hälfte der Erstellungskosten belasten.

Das St. Galler Straßengesetz sieht für Straßen erster und zweiter Klasse (Staats- und Gemeindestraßen) einen Beitrag der Anstößer an die Erstellungskosten von 50% vor. Auch die Baseler Gesetzgebung belastet die Anwänder mit Beiträgen für Erstellung und Korrektion von Straßen, wie auch andere Kantone.

IV. Spezielle Besteuerung der städtischen Liegenschaften.

In dieser Beziehung ist nichts von Bedeutung zu melden. Im allgemeinen unterliegen die in der Stadt gelegenen Liegenschaften dem allgemeinen Steuerrecht. Gegenwärtig macht sich in vielen Kantonen, so in St. Gallen, Basel, Bern, Zürich, Luzern, eine starke Bewegung zugunsten der Wertzuwachssteuer geltend, die ihren Niederschlag auch schon in den Parlamenten gefunden hat. Der St. Galler Antrag stellt die Einführung in das Gutfinden der Gemeinden, der Ertrag würde zwischen ihnen und dem Staate im Verhältnisse von 3 zu 1 geteilt werden. In Basel hat man allerdings schon seit 1840 eine Besteuerung der Gewinne aus den Liegenschaftsverkäufen ; im Jahre 1903 bezog es aus dieser Steuer 187.000 Franken.

In Zürich ist die Frage schon lange Zeit in Diskussion, wie man den Gewinn aus der Spekulation zur Besteuerung heranziehen könne. Man führte eine Mietsteuer ein, die aber zum Teil auf die Mieter abgewälzt und durch eine Liegenschaftssteuer abgelöst wurde. Wie am Städtetag in Chur von kompetenter Seite erklärt wurde, ist man aber auch von dieser Steuer nicht befriedigt, für die Einführung der Wertzuwachssteuer fehlen aber einstweilen die gesetzlichen Grundlagen. Die Liegenschaftssteuer belastet die Gebäude und Grundstücke nach ihrem Verkehrs werte und beträgt in einfachem Betrage 20 Rappen von 1000 Franken Verkehrs wert. Bei Ermittelung dieses letzteren bei Gärten und landwirtschaftlich beworbenen Grundstücken ist auf den Ertragswert angemessene Rücksicht zu nehmen. — Die Steuer wird je nach den übrigen Steueransätzen in der Höhe von 1 bis 5 Steuereinheiten erhoben. Der Ertrag der Steuer betrug im Jahre 1907 Franken 388.537 75. In Bern wird der Liegenschaftsgewinn nur besteuert, wenn eklatante Spekulation vorliegt. Es läßt sich also nichts anderes sagen, als daß der Städtetag folgende Resolution einstimmig angenommen hat : „Der Schweizerische Städtetag spricht sich für die kommunale Besteuerung des Bodenwertzuwachses aus.“

V. Wohnungsbau durch die Gemeinden. Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit.

Der Schweizerische Städtetag hat sich zu wiejderholten-malen mit dieser Frage befaßt. Man anerkannte allgemein, daß

theoretisch der Wohnungsbau durch Genossenschaften die richtigste Lösung darstelle. Die eine Richtung, mit Herrn Schatzmann (Zürich) an der Spitze, fan|d aber, daß die bestehenden Genossenschaften noch nicht imstande gewesen seien, der Wohnungsnot wirksam zu begegnen und daß es auch sehr fraglich sei, ob dies in Zukunft anders sein werde ; zudem seien die Genossenschaften gerade dann, wenn Gefahr im Verzüge liege, ohnmächtig, so daß, praktisch genommen, die Gemeinden selbst einspringen müßten. Die andere Richtung dagegen hofft doch, daß die genossenschaftliche Tätigkeit genüge, daß aber auf jeden Fall die Tätigkeit der Gemeinde nur in Ausnahmefällen angezeigt sei.

Im Protokoll des Städtetages finden wir über die Zahl der Genossenschaften und der von ihnen erstellten Häuser und Wohnungen folgende Angaben :

Zürich .    . 7 Genossensch. bauten 345 Häuser mit 928 Wohnungen

Winterthur . 1 Gesellschaft baute 189 Bern

55

» 394

. . 1 . . 1 Basel ... 1

Lausanne . 3 Gesellschaften bauten 13 Chaux-

de-Fonds. 4

Locie .    . 1 Gesellschaft baute 5

Diese Genossenschaften und Gesellschaften arbeiten durchaus selbständig, ohne irgend welche Unterstützung seitens des Staates oder der Kommunen. Sie lassen in der übergroßen Mehrzahl den Verkauf der von ihnen gebauten Häuser zu. Daneben bestehen verschiedene Gesellschaften und Genossenschaften, die mit direkter oder indirekter Unterstützung der Gemeinden bauen. Es sind folgende :

1.    St. Gallen: Gesellschaft für Arbeiterwohnungsfürsorge St. Gallen und Umgebung, baute 20 Häuser mit 124 Wohnungen zu zwei bis vier Zimmern.

2.    Chur: Genossenschaft für Beschaffung billiger Wohnungen baute fünf Häuser mit 30 Wohnungen zu zwei bis drei Zimmern.

3.    A r b o n : Aktienbauverein Arbon, 33 Häuser mit 99 Wohnungen zu drei Zimmern.

4.    Schaffhausen: Gesellschaft für Erstellung billiger Wohnungen, 41 Häuser, 106 Wohnungen zu drei und vier Zimmern.

55

55

55

•1

55

55

55

55

55

55

55

55

12

besitzt 13

55

55

55

55

53

94

55

55

55

55

24

55

•5

und 6 Ateliers 102 Wohnungen

55

55

55

5.    Solothurn: Baugesellschaft Solothurn, acht Häuser mit 24 Wohnungen zu drei und vier Zimmern.

6.    Lausanne: La maison ouvrière, neun Häuser mit 36 Wohnungen zu einem bis drei Zimmern. — Société de Construction de la rue du Nord (1871—1875), acht Häuser mit 74 Wohnungen zu einem bis drei Zimmern.

7.    Vevey : La Familie, vier Häuser mit 32 Wohnungen zu einem bis drei Zimmern.

8.    Payerne: La Ruche, neun Häuser mit 37 Wohnungen zu zwei bis vier Zimmern.

9.    Chaux-de-Fonds: Le Foyer, vier Häuser mit 18 Wohnungen zu zwei bis vier Zimmern.

10.    Locie: Le Foyer, sechs Häuser mit 14 Wohnungen zu zwei bis vier Zimmern.

Zusammen macht das aus : 147 Häuser mit 594 Wohnungen.

Die französische Schweiz zählt also verhältnismäßig mehr Genossenschaften der einen und der anderen Art, welche aber weniger Häuser und Wohnungen erstellt haben als diejenigen in der deutschen Schweiz. Baugenossenschaften mit Unterstützung der Gemeinden werden wohl in absehbarer Zeit auch in anderen Städten entstehen, wenigstens wird diese Frage gegenwärtig in Zürich und Glarus geprüft. Bemerkt sei, daß in St. Gallen die Gründung zweier weiterer Genossenschaften geplant ist, ohne daß aber schon etwas Sicheres vorliegt.

Die Unterstützung durch die Gemeinden bestand in Übernahme von Anteilscheinen und Gewährung von hypothekarischen Darlehen zu billigem Zins, in Abtretung von Grund und Boden zu mäßigem Preise, Abgabe von Baumaterial zum Selbstkostenpreis, Gratiserstellung der Wasser-, Gas- und Elektrizitätszuleitungen. Anderseits räumen dann die Statuten den unterstützenden Gemeinden und Korporationen eine Vertretung in der Verwaltung ein (St. Gallen, Chur usw.).

Betrachten wir nun als Beispiel die Gesellschaft für Arbeiterwohnungsfürsorge von St. Gallen und Umgebung. Sie ist eine Genossenschaft und als solche ins Handelsregister eingetragen. Ihre Häuser sind unverkäuflich und dürfen ihrer Bestimmung nicht entfremdet werden. Das Ganze steht unter den Auspizien der Gemeinnützigen Gesellschaft, als Sektion welcher es ursprünglich geplant war. Die Anteilscheine sollen ein Drittel des benötigten Kapitals ausmachen, die anderen zwei Drittel werden durch Hypotheken gedeckt. Die bis jetzt erstellten Häuser im Hagenbuch erforderten rund eine Million Franken.

Daran gab die politische Gemeinde St. Gallen 100.000 Franken, die Ortsbürgergemeinde und das Kaufmännische Direktorium je 50.000 Franken, der Rest wurde von Privaten und den mit der Ausführung betrauten Firmen übernommen. Die Kommission besteht aus 15 Mitgliedern, von denen sechs von den sub-venierenden Korporationen, die anderen von den Anteilinhabern gewählt werden. Der Überschuß der Jahresrechnung wird zur Ausschüttung einer Dividende von 372% und zur Amortisation verwendet. Als gemeinnütziges Werk ist das Unternehmen grundsätzlich von der Steuerpflicht befreit, leistet aber einen freiwilligen Beitrag an die Gemeindelasten.

Die von dieser Genossenschaft gebauten Häuser befinden sich nun nicht auf städtischem, sondern auf Tablater Boden, da in der Stadt selbst nirgends genügend billige Bauplätze aufzufinden waren. Man hätte also erwarten können, daß auch die Gemeinde Tablat das Unternehmen wenigstens indirekt unterstütze, was aber nicht der Fall war. Wir können hier auf die Gründe nicht eingehen, die zu dieser Haltung führten, es sei nur vorweggenommen, daß die andere Vorgemeinde der Stadt St. Gallen dieselbe Haltung einer neugegründeten Eisenbahner-Baugenossenschaft gegenüber beobachtet. Da auch der nun erworbene Boden sehr teuer war, konnte von der Erstellung von Ein- und Zweifamilienhäuschen keine Rede sein, man sah sich im Gegenteil genötigt, drei- und vierstöckige Bauten zu errichten, und zwar als Doppelwohnhäuser.

Die Gesamtausgaben beliefen sich auf 1,025.000 Franken, bei einer Überschreitung des Voranschlages um 273%. Leider ist die Notwendigkeit nicht zu verkennen, die Mietpreise einigermaßen zu erhöhen, um die Amortisation in der geplanten Art durchführen zu können. Für die meisten Wohnungen betrug die Miete bis jetzt 32—34 Franken im Monat, nur zwei erreichten Franken 41-30. Der Mietzins ist monatlich zu entrichten, die Kündigung vierteljährlich. Man bemüht sich, die Untermiete auszuschalten.

So anerkennenswert die Tätigkeit der Genossenschaften ist, so muß doch bemerkt werden, daß durch diese Tätigkeit der Wohnungsnot keineswegs gesteuert worden ist. Dies um so weniger als die meisten, auch die mit Unterstützung durch die Gemeinden arbeitenden, die Häuser verkaufen oder wenigstens den Verkauf derselben zulassen. Es haben sich nun in allerjüngster Zeit an verschiedenen Orten Eisenbahner-Baugenossen schäften gebildet, um für das Eisenbahnpersonal, eventuell auch, wie z. ß. in St. Gallen, für das Personale der Post-, Tram- und Polizeiverwaltung, billige, gesunde Wohnungen zu errichten. Diese Genossenschaften sehen die absolute Unver-käuflichkeit. der von ihnen gebauten Häuser vor. Im übrigen handelt es sich überall nur um Projekte, die Bautätigkeit hat noch nirgends begonnen. Da es sich in diesem Falle um lauter „kleine Leute“ handelt, ist es begreiflich, daß die Finanzierung Schwierigkeiten verursacht, um so mehr aber ist zu hoffen, daß die Bundesbahnen den Genossenschaften durch Gewährung von Darlehen aus der Versicherungskasse kräftig beispringen. Einzelne Gemeinden scheinen das Unternehmen ebenfalls unterstützen zu wollen, so Winterthur durch Abtretung billigen Gemeindelandes.

Das öfters zitierte Protokoll des letztjährigen Städtetages enthält auch eine sehr interessante Zusammenstellung der Städte, die über partielle oder allgemeine Wohnungsnot klagen. Wir entnehmen daraus, daß von den 44 dem Verbände angehörenden Städten 16 keinen Wohnungsmangel aufzuweisen haben, daß dagegen in 13 partieller und in 6 (Zürich, Winterthur, Olten, Schaffhausen, Arbon und Glarus) allgemeiner Wohnungsmangel herrscht. Es ist aber keineswegs ausgeschlossen, daß in einer Anzahl kleinerer, dem Verbände nicht angehörender Ortschaften ebenfalls partieller oder sogar allgemeiner Wohnungsmangel herrscht. Der partielle Wohnungsmangel erstreckt sich, mit Ausnahme von Basel und Schaffhausen, in allen obgenannten Städten auf kleine, billige Arbeiterwohnungen von einem bis drei Zimmern. Nun hat allerdings in vielen Städten der Bau von Arbeiterwohnungen durch die Fabrikanten sich stark entwickelt, aber, abgesehen davon, daß diese Wohnungen sich unter der Arbeiterschaft selbst keineswegs ungeteilter Sympathie erfreuen, betrifft dies Vorgehen doch nur einen ganz bestimmten und eng abgegrenzten Teil der Bevölkerung.

Ähnlich steht es mit den Wohnungen, welche die Gemeinden für ihre Angestellten und Arbeiter errichtet haben. Zürich z. B. hat für die Arbeiter und Angestellten seiner verschiedenen kommunalen Unternehmungen 53 Häuser mit 129 Wohnungen zu zwei bis fünf Zimmern teils aufgeführt, teils erworben. Was bedeutet das aber gegenüber der Tatsache, daß im Jahre 1901 die prozentuelle Anteilnahme der kleinen Wohnungen (ein bis drei Zimmer) 67T% aller erstellten Wohnungen betrug, 1906 dagegen nur noch 38% ! Auch im Jahre 1905 wurden nur 6⁻8%, im Jahre 1907 17-8% kleinere Wohnungen erstellt.

Zürich sah sich deshalb genötigt, Häuser zu bauen, welche nicht ausschließlich seinen eigenen Arbeitern und Angestellten zugute kamen. Im Industriequartier wurden 25 Häuser mit 225 Wohnungen gebaut, die aber auch zu 65% von Angestellten der Stadt, des Kantones und des Bundes belegt sind, jedoch grundsätzlich allen offenstehen. Mit dem Bau wurde im Jahre 1907 begonnen, der erste Block konnte im Herbst 1908, der zweite und dritte im Frühjahr 1909 bezogen werden. Die Abrechnung wurde noch nicht vorgenommen, doch gilt es als sicher, daß die Kreditüberschreitung 1% der Bausumme nicht übersteige. Auch hier erwies sich der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern des hohen Bodenpreises wegen als unmöglich. Trotzdem im Interesse der Billigkeit sowohl von der Einführung der Zentralheizung wie auch der Erstellung von Badezimmern Umgang genommen wurde, stellen sich doch die Mietpreise noch hoch, nämlich :

für Zweizimmerwohnungen mit Küche auf 880—430 Franken,

., 500—600 „ 600—750

,, Dreizimmerwohnungen „

„ Vierzimmerwohnungen „

Freilich ist dabei in Berücksichtigung zu ziehen, daß diese Wohnungen in jeder Richtung allen Anforderungen entsprechen. Die obgenannten Mietzinse gestatten eine Verzinsung und Amortisation des Kapitals zu 4³/₄%. Die Häuser sind absolut unverkäuflich, ihre Verwaltung liegt in den Händen der städtischen Liegenschaftenverwaltung.

Die Stadt Zürich plant nun, auch im „Riedtli“ weitere 73 Häuser mit 288 Wohnungen und 76 einzelnen Dachstockzimmern zu erstellen. Vorgesehen sind 33 Zweizimmerwohnungen, 130 Dreizimmerwohnungen, 101 Vierzimmerwohnungen und 24 Fünfzimmerwohnungen. Dazu kommt dann noch die Wohn di eie. Die Kosten des Projektes sind auf 5,151.000 Franken veranschlagt, die Mietzinse werden bei 5%iger Verzinsung und Amortisation voraussichtlich betragen :

783

für Zweizimmerwohnungen mit Küche und Wohndiele 588 Franken,. ., Dreizimmerwohnungen „

979

,, Vierzimmerwohnungen „

1175

„ Fünfzimmerwohnungen .,

Die Mansardenzimmer werden auf 121 Franken zu stehen kommen. Trotzdem also beim Wohndielensystem eine Zwei-

zimmerwohnung eigentlich deren drei hat, sind die Preise doch noch hoch.

Neben diesem Projekt, das vom Stadtrat bereits genehmigt wurde und nun dem Großen Stadtrate vorliegt, besteht noch ein weiteres, das den Bau von etwa 370 Arbeiterhäusern im Friesenberggelände vorsieht. Lageplan und Grundrißtypen liegen bereits vor.

In Bern setzte der Wohnungsbau durch die Gemeinde zuerst ein, indem schon im Jahre 1889 damit begonnen wurde. Von 1889 bis 1898 wurden 134 Wohnhäuser mit 182 Wohnungen zu einem bis drei Zimmern mit Kammern erbaut. Die Baukosten betrugen 869.387 Franken, der Bodenwert 22.370 Franken. Die Mietpreise stellen sich auf :

2 Zimmer

3 Zimmer

1 Zimmer

216—288 Franken

300 Franken

312 Franken.

Die Vermietung erfolgt nur an Gemeindeeinwohner, und zwar werden Leute mit vielen Kindern und geringem Verdienst bevorzugt. Die Stadt will nun einen weiteren Schritt in dieser Richtung tun. Im Herbst verflossenen Jahres stellte die Finanzkommission, nachdem sie ein höchst interessantes Exposé der ganzen Frage gegeben hatte, an den Gemeinderat folgende Anträge, ■ die dieser am 20. September genehmigte und an den Stadtrat wies :

„A. (Kommt hier nicht in Betracht.)

B.

Es sei folgendes Programm grundsätzlich zu genehmigen :

I. Der gegenwärtige Bestand der von der Gemeinde Bern erstellten Arbeiterwohnquartiere im Wyler und in Außerholligen soll ungeschmälert erhalten bleiben, und es sei deshalb für den Fall, daß die Bahnhoferweiterungsprojekte der schweizerischen Bundesbahnen Häuser des Wyler Quartiers in Anspruch nehmen sollten, für deren Neubau an anderer Stelle dieses Quartiers zu sorgen.

IL 1. Die weitere sukzessive Erstellung billiger, gesunder Wohnungen durch die Stadt sei nach Maßgabe des Bedürfnisses in Aussicht zu nehmen, und zwar unter Beobachtung folgender Grundsätze :

a) Für das erste Bedürfnis sei zur Vermeidung längerer Verzögerung Bauland jsu wählen, das sich bereits im Eigen-

tum der Gemeinde befindet und sich für den verfolgten Zweck hinsichtlich Lage und Preis eignet.

b)    Zur Erstellung allfälliger weiterer Quartiere seien andere, nach der Verteilung der Arbeitsplätze geeignete Landkomplexe ins Auge zu fassen und für deren allfällig notwendige Erwerbung und ihre Erschließung als Bauland die vorbereitenden Maßnahmen zu treffen.

c)    Die Wohnhäuser seien für Arbeiter, Angestellte und andere Einwohner mit geringem Einkommen zu bestimmen und sollen innert dieser Kategorie den verschiedenen Bedürfnissen angepaßt werden, je nach der Terraingestaltung durch mehrstöckige Häuserreihen oder Häuserblocks, mit Wohnungen von zwei, drei und vier Zimmern, zugehörigen Dependenzen und gemeinsamer Waschküche, sowie einstöckige Einzelfamilienhäuser in den Typen von Reihenhäusern oder Doppelwohnhäusern mit zwei bis drei Zimmern, Küche, Abort, Waschküche, Estrich, Vorplatz und Garten.

Im Verhältnis zu sämtlichen Wohnungen sollen vorwiegend Wohnungen zu zwei und zu drei Zimmern projektiert werden.

Die mehrstöckigen Häuser sollen unveräußerlich bleiben ; an den Einzelfamilienhäusern Tann den Mietern ein Erwerbungsrecht, unter Vorbehalt der Grundrente und des Wiederkaufsrechtes durch die Gemeinde auf Grundlage des Kaufpreises, zuzüglich Wertvermehrungen und abzüglich Wertverminderungen, eingeräumt werden.

d)    Für alle Häuser soll solide, gefällige Bauart, Kanalisation, sofern Anschluß möglich, Wasseranschluß und Gaszuleitung vorgesehen, aber jeder Luxus vermieden werden.

e)    Die Mietzinse sollen die Verzinsung des Anlagekapitals, eine angemessene Abschreibung, Steuern, Gebühren, Kosten des ordentlichen Unterhaltes und Verwaltungskosten decken.

f)    Zur Erzielung möglichst niedriger Mietzinse solle das Bauland zur Grundsteuerschätzung, beziehungsweise zum Selbstkostenpreise in Anrechnung gebracht und für die Verzinsung des Anlagekapitales ein mäßiger Zinsfuß zugrunde gelegt werden.

2. Neben diesen eigenen Maßnahmen solle die Gemeinde Bestrebungen von gemeinnützigen Gesellschaften und Genossenschaften im allgemeinen fördern, in erster Linie solche mit dem Zwecke der Erstellung neuer billiger und gesunder Wohnungen, durch Kapitalbeteiligung mit mäßigem Zinsfuß und vom Inkrafttreten des schweizerischen Zivilgesetzbuches hinweg durch Hingabe von Land zu Bauzwecken, unter Vorbehalt der Grundrente, in zweiter Linie solche mit dem Zwecke der Erwerbung gesundheitschädlicher Wohngebäude oder ganzer Quartiere zur Wohnbarmachung mittels Um- oder Neubau, durch Kapitalbeteiligung zu mäßigem Zinsfuß.

In beiden Fällen wären die näheren Garantien und erforderlichen Grundlagen für die Beteiligung noch näher zu bestimmen.

C.

Der Gemeinderat sei im Sinne vorstehenden Programmes zu beauftragen :

1.    Das für die erste Serie der zu erstellenden Quartiere geeignete Bauland zu bestimmen und für die allfällig notwendige Erwerbung von Bauland in anderen Quartieren der Gemeinde das Erforderliche vorzukehren.

2.    Ein generelles Projekt auszuarbeiten auf Grundlage der für den Bau aufgestellten Vorschriften des Programmes mit Berechnung der mutmaßlichen Kostensumme und der für die einzelnen Wohnungstypen daraus resultierenden Mietzinse.

3.    In geeigneter Weise das erste Bedürfnis zu ermitteln und auf Grund dieser Ermittelung den Umfang der zunächst vorzunehmenden Bauten zu bemessen, die im Rahmen eines von der Gemeinde zu bewilligenden Gesamtkredites auszuführen wären.

D.

Für die Vorarbeiten sei dem Gemeinderat der erforderliche, noch zu bestimmende Kredit zu bewilligen.“

Die Stadt Genf hat im Jahre 1901 aus einer Erbschaft IV2 Millionen für den Bau von Arbeiterwohnhäusern bestimmt. Bis jetzt wurden 350.000 Franken zum Bau von drei Häusern verwendet. Dieselbe Stadt hatte schon früher zehn Häuser erbaut, so daß sie nun 204 Wohnungen von einem bis vier Zimmern und 48 Magazine (im Erdgeschoß) besitzt. Der Mietpreis stellt sich für die Wohnungen auf 110—130 Franken pro Zimmer. Bevorzugt werden Familien schweizerischer Nationalität. Die Unter- und Aftermiete ist gestattet.

Gegenwärtig beschäftigen sich auch Solothurn und Schaffhausen mit cfer Frage der Erstellung von Wohnhäusern durch die Gemeinde, während in Rorschach ein diesbezüglicher Antrag abgelehnt wurde. Wenn diese Abweisung damit begründet wurde, daß gegenwärtig keine Wohnungsnot da sei, so ist doch darauf hinzuweisen, daß die Stadt selbst erklärte, daß einzig und allein die gegenwärtige Krise dies herbeigeführt habe, daß aber eine regere Tätigkeit in der Stickerei sofort zur Folge haben werde, daß Wohnungsmangel vorhanden sei. Dann aber haben die Untersuchungen der Arbeiterunion dargetan, daß in vielen Fällen das Wohnbedürfnis nur schlecht befriedigt werden kann. — Auch Herisau meldete, ein Aufschwung der Stickerei werde wieder Wohnungsmangel bringen und gewiß mit Recht wurde am Städtetag die Vermutung ausgesprochen, daß nur infolge der Krisis in der Uhrenindustrie die welschen Städte keinen Wohnungsmangel hätten.

Es sei hier noch darauf hingewiesen, daß die Bautätigkeit der Kommunen durch das im Jahre 1912 in Kraft tretende schweizerische Zivilgesetzbuch eine wesentliche Erleichterung erfahren wird, indem darin das Erbbaurecht, eine bis an-hin in der Schweiz unbekannte Institution, vorgesehen ist.

Ferner sei hier auch die Tätigkeit der kommunalen Wohnungsämter erwähnt, welche gewöhnlich mit den Arbeitsämtern verbunden sind und den Wohnungsnachweis pflegen. Diese wohltätige Institution wird wohl von anderer Seite näher beleuchtet werden, so daß sich hier ein näheres Eingehen erübrigt.

Damit glauben wir, in kurzen Zügen ein Bild der kommunalen Tätigkeit auf dem Gebiete des Wohnungswesens in der Schweiz gegeben zu haben. Wenn wir nun die Leitsätze des Herrn Schatzmann am Städtetag in Chur hier wiedergeben, so geschieht dies, weil das Studium der Materie uns zu denselben Schlüssen geführt hat. Diese Thesen lauten:

„Als gleich wirksame Mittel zur Hebung bestehender oder Verhütung künftiger Wohnungsnot dürfen gelten:

I. Der Selbstbau durch die Gemeinde.

II. Die Förderung des gemeinnützigen, die Unverkäuflichkeit der Häuser garantierenden Genossenschaftsbaues seitens der Gemeinden und des Staates durch :

1.    Fürsorge für Bauterrain, beziehungsweise Verkauf des letzterer: an die Genossenschaft zu billigem Preis.

2.    Mithilfe bei Beschaffung des Genossenschaftskapitals und Gewährung von Darlehen zu Vorzugsbedingungen.

12

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

3. Garantie für die Rückzahlung und Verzinsung von Darlehen Dritter.

III. Selbstbau durch die Gemeinde und Genossenschaftsbau sollen nach folgenden Normen geschehen :

a)    Von der Anlage für sich abgeschlossener Arbeiterquartiere ist. abzusehen.

b)    Die Bauweise soll womöglich eine offene, mit geringer Höhendimension der Häuser sein.

c)    Bei der Bauausführung gilt der Grundsatz : Vermeidung jedes Luxus, möglichst Rücksichtnahme auf Zweckmäßigkeit, Solidität und Gefälligkeit.

d)    Die Häuser sind absolut unverkäuflich.

e)    Die pränumerando zu bezahlenden Mietzinse richten sich nach der zur Verzinsung und Amortisation des Anlagekapitals notwendigen Summe, unter Miteinbezug der Reparaturkosten und der Verwaltungsspesen.

f)    Als Mieter für die gemeindlich oder genossenschaftlich erstellten Häuser sollen in erster Linie Leute mit beschränktem Einkommen Berücksichtigung finden.“

Wir würden dazu noch die These V des Korreferenten, Herrn Schnetzler, der im übrigen, wie schon erwähnt, in erster Linie auf den Genossenschaftsbau abstellt, beifügen :

„Die Gemeinden sollten Kontrakte mit langer Verfallzeit (Baurecht, Artikel 675 Z.G. B.), auf 50 oder 60 Jahre, probeweise einführen und den Bau von Arbeiterhäusern auf ihrem Boden unterstützen.“

Dieses System würde sich gerade gegenüber den Eisenbahner-Baugenossenschaften, wie überhaupt den kooperativen Genossenschaften gegenüber sehr empfehlen.

Es ist ferner zu empfehlen, daß die Gesetzgebung wenigstens die Ortschaften mit städtischen Verhältnissen verpflichte, Bauordnungen aufzustellen, die neuen Baugesetze sollen den Gemeinden die nötige Kompetenz geben, die offene Bauweise vorzuschreiben, wie auch selbst Bestimmungen über die Baulinienabstände, die Gebäudehöhe usw. enthalten. Ferner soll die Gesetzgebung den Gemeinden die Einführung der Wertzuwachssteuer ermöglichen und, soweit dies noch nicht geschehen, die Pflicht der Anstößer zu Beitragsleistungen zu den Straßenkosten statuieren. Durch Erlaß besonderer Wohnungsgesetze oder durch Bestimmungen innerhalb der Baugesetze sollen die

Gemeinden die Kompetenz erhalten, eigentliche Wohnungsinspektionen einzuführen, wobei die im Tablater Reglement enthaltenen Bestimmungen als Minimum gelten sollten ; die Aufsicht sollte über alle Wohnungen ausgedehnt werden.

Die obenstehendei? Sätze sind eigentlich selbstverständlich. Nichtsdestoweniger geben wir uns keinen Illusionen in bezug auf die schnelle Verwirklichung hin. Eine allgemeine Wohnungszählung in Verbindung mit der Volkszählung von 1910 wäre sehr erwünscht ; indem sie das Bestehen oder Nichtbestehen der Wohnungsnot in einwandfreier Weise dartäte, würde sie vielleicht ein einheitlicheres Vorgehen veranlassen oder wenigstens den Erlaß und die Revision von Bau- und Wohnungsgesetzen in den Kantonen beschleunigen.

Die kommunale Wohnungspolitik in Ungarn, namentlich in Budapest.

Von

Dr. Emerich Ferenczi.

Von einer kommunalen Wohnungspolitik in Ungarn kann eigentlich nur betreffs der Haupt- und Residenzstadt Budapest und wenigen Provinzstädten gesprochen werden. In dem sich außerordentlich schnell entwickelnden Budapest mit seinen 833.000 Einwohnern erwuchsen natürlich ganz andere wohnungspolitische Aufgaben der Stadtbehörde als in den ungarischen Provinzstädten, die größtenteils noch einen ländlichen Charakter aufweisen. Während in Budapest die Mietkaserne vorherrscht, die Behausungsziffer 47 Personen beträgt und nur 1-40/0 der Bevölkerung Hausbesitzer ist (11.602 Hauseigentümer), blieb in den ungarischen Provinzstädten bis zum heutigen Tage das Kleinhaus, zum großen Teile als Eigenhaus, die vorherrschende Hausform. Die Behausungsziffer bewegt sich in den Städten der Tiefebene zwischen 7 (Hodmezövasarhely) und 15 (Nagyvarad) und erreicht auch in den westungarischen Städten nur die Höchstzahl von 25 Personen (Pozsony).

Obzwar die WohnungsVerhältnisse in den Provinzgemeinden in mancher Hinsicht ärger bestellt sind als in der Hauptstadt, kann von einer allgemeinen Wohnungsfrage in den meisten Provinzstädten nicht gesprochen werden. Soweit eine Wohnungsnot besteht, ist sie mehr die Folge der ungünstigen wirtschaftlichen und kulturellen Lage der betreffenden Volksschichten als die der ungesunden Entwicklung des Städtebaues Zur Linderung der Wohnungsnot in diesem Sinne wurde das Gesetz zur staatlichen Förderung der landwirtschaftlichen Arbeiterhäuser gebracht (G. A. XLVI v. J. 1907), das

schon viele Gemeinden zum Bau von Arbeitereigenhäusern

anregte.

Nur in den Städten, in welchen die junge ungarische Industrie ihre Zentren hat, wie Temesvar, Pozsony, Nagyvarad usw., gelangte die Stadtbehörde in den letzten Jahren zum klaren Bewußtsein ihrer vielseitigen Aufgaben auf dem Gebiete der Wohnungs- und Bodenpolitik.

Das Rückgrat der nachfolgenden Ausführungen werden daher die zwar vielfach auch nur negativen Erfahrungen der Hauptstadt Budapest auf den verschiedenen Gebieten der kommunalen Wohnungspolitik bilden, doch sollen die positiven Leistungen der Provinzstädte an den entsprechenden Stellen auch in Betracht gezogen werden.

Eine zielbewußte, alle Gebiete des Wohnungswesens umfassende kommunale WohnungspoJitik ist auch in Budapest erst im Werden begriffen. Diese neue Epoche der Wohnungspolitik der Stadt Budapest datiert vom Amtsantritt des neuen Bürgermeisters, Dr. Stephan Bärczys, der schon gelegentlich seiner Antrittsrede (1906) die Erklärung abgab, daß er die Linderung der argen Wohnungsmißstände der Hauptstadt als eine Hauptaufgabe seiner bürgermeisterlichen Tätigkeit betrachten werde. Er leitete nicht nur eine großzügige Wohnungsbautätigkeit ein, sondern bewegte die Stadtrepräsentanz, sich zu einem modernen wohnungs- und bodenreformerischen Programm zu bekehren. Der Verfasser dieser Zeilen wurde beauftragt, auf Grund der Mängel der bisherigen wohnungspolitischen Einrichtungen und der auf einer europäischen Rundreise gewonnenen Erfahrungen Vorschläge zur Errichtung eines Amtes für die gesamte Wohnungsfürsorge der Hauptstadt Budapest vorzubereiten. Es sei daher erlaubt, im nachfolgenden einen kleinen Auszug aus dem ungarischen Werke des Verfassers („Kommunale Wohnungspolitik und Wohnungseinrichtungen“) mit dem Bemerken zu geben, daß die angeführten Leitsätze derzeit nur die persönliche Auffassung des Verfassers vertreten.

A. Die Wohnungsaufsicht.

Die Wohnungsaufsicht wurde in Budapest durch den G. A. XXXIII v. J. 1893 auf die Bezirksvorstehungen übertragen. Die Sanitätsorgane der Bezirksvorstehungen, die Bezirksamtsärzte sind berechtigt, die Wohnungen am Tage, ge-legentlicb von Epidemien und in anderen dringlichen und gefahrdrohenden Fällen auch zur Nachtzeit zu untersuchen, die Beilegung von gesundheitswidrigen Zuständen auf einen bestimmten Termin anzuordnen und im Falle eine solche Anordnung nicht erfüllt wird, die Anordnung auf Kosten der Betreffenden durchzuführen und die verursachten Spesen im Wege einer administrativen Exekution einzutreiben.

Wenn die zwei bis drei Amtsärzte, die in einem Bezirk — es gibt deren in Budapest zehn — von 100.000 bis 200.000 Einwohnern angestellt sind, sonst keine Aufgaben hätten, als im Sinne der Ausführungsverordnung zum genannten Gesetz jährlich wenigstens einmal sämtliche Wohnungen des Bezirkes mit Bezug auf alle hygienisch-technischen Eigenschaften, auf die Überfüllung usw. zu untersuchen, so hätten diese Organe schon eine ungeheure Aufgabe zu erfüllen. Sie haben weiter die als überfüllt gefundenen Wohnungen und die Nachtquartiere ständig in Evidenz zu halten und die letzteren vierteljährlich wenigstens zweimal zu untersuchen. Nun hat das Gesetz nicht nur die Wohnungsaufsicht, sondern auch die vielfachen sonstigen Aufgaben eines Amtsarztes in ihren Aufgabenkreis gewiesen, ohne ihnen gehörige Hilfsorgane zur Seite zu geben. Um diesem Mangel ein wenig abzuhelfen, wurden im Jahre 1898 für sämtliche Bezirke 28 Stellen von Gesundheitsaufsehern organisiert.

Die mangelhafte Vorbildung, die kleine Zahl, endlich der Mangel eines entsprechenden gesetzlichen Wirkungskreises macht diese Gesundheitsaufseher nur zu wenig brauchbaren Hilfskräften der Amtsärzte.

Die „Gesundheitsaufseher“ sind einfache „Unterbeamte“ (Amtsdiener), die „für ihre Aufgaben von Zeit zu Zeit Unterricht genießen“. Sie sind zur Hälfte nicht bei der Wohnungsaufsicht, sondern bei dem Markthallendienst in Anspruch genommen. Im Sinne ihrer Dienstanweisung können sie Wohnungen selbst zur Tageszeit nur auf Grund einer ausdrücklichen Anweisung der Bezirksvorstehung besichtigen. Sie sind einfach die polizeilichen Hilfsorgane der Amtsärzte und ihre Zahl reicht selbst für diese Tätigkeit nicht hin.

Die Amtsärzte können daher keine systematische Wohnungsaufsicht verrichten, sondern gehen nur auf Grund ihrer persönlichen Erfahrungen, amtlicher und privater Anzeigen gegen die Wohnungsmißstände vor. Seit 1908 wurde ihre wohnungspolizeiliche Befugnis auf Grund von ministeriellen

Entscheidungen sehr beschränkt, indem angeordnet wurde, daß zur Entscheidung, zu welchem Zweck ein Raum gebraucht werden darf, in der Zukunft nicht die sanitären, sondern die baupolizeilichen Behörden berufen sind. Ein weiterer Mangel der bestehenden Wohnungsaufsicht besteht darin, daß weder im Baustatut, noch sonst eine Wohnungsordnung vorgesehen ist, die als Norm der Wohnungsaufsicht dienen könnte. Das Vorgehen der Amtsärzte gegen die technischen und sittlichen Wohnungsmißstände entbehrt infolgedessen jeder Einheitlichkeit.

Im Jahre 1909 wurden in Budapest 866 ordentliche, 64 Kellerwohnungen und 328 überfüllte Wohnungen (laut Statut s. Z. 215 v. J. 1885 wird für jede erwachsene Person 10 m³, für jedes Kind unter sechs Jahren ¹/₃, zwischen sechs bis zehn Jahrer. ²/ï dieses Luftkubus verlangt) beanstandet. Von diesen wurden 91 Wohnungen, 27 Kellerwohnungen und 187 überfüllte Wohnungen behördlich untersagt. Einen größeren Erfolg hat die Wohnungsaufsicht in Budapest nur auf dem Gebiete der Sperrung von ungesunden Kellerwohnungen aufzuweisen, die auf Grund eines im Jahre 1885 s. Z. 215 gebrachten Statutes vor sich gegangen ist. Es gab nämlich in Budapest ordentliche (bewohnte) Kellerwohnungen

1881 . .

. . 5217

1890

4641

1853

1900 .

1906

1672

Der Reorganisierung der Wohnungsaufsicht, worüber im Jahre 1907 ein Statutentwurf ausgearbeitet wurde („Statutentwurf über die Regelung der Benützung von Wohnungen mit Bett- und Zimmermietern, Nachtasylen und Kellerwohnungen“), und selbst der energischeren Fortführung der Wohnungsaufsicht auf ihren heutigen Grundlagen stand übrigens bis zum heutigen Tage das nicht ganz berechtigte Bedenken gegenüber, daß bei dem bestehenden großen Wohnungsmangel die Behörde auf diesem Gebiete überhaupt nichts zu tun vermag. Es steht zwar fest, daß die beste Wohnungsaufsicht bei den bestehenden Wohnungsverhältnissen, besonders in bezug auf die Wohnungsüberfüllung, nur die ärgsten Mißstände, namentlich wo diese durch Bettmieter verschiedenen Geschlechtes hervorgerufen wird, beseitigen könnte, doch auf dem Gebiete der Ab-

Schaffung von bautechnischen Mißständen und der sozial-sittlichen Erziehung der Bevölkerung wäre ihre Reorganisierung — in erster Reihe durch Bestellung von gehörig vorgebildeten und unabhängigen Wohnungsinspektoren — dringend wünschenswert.

In den Provinzgemeinden gehört die Wohnungsaufsicht laut G. A. XIV v. J. 1876, betreffend das öffentliche Gesundheitswesen, noch in den Wirkungskreis der allgemeinen Polizeibehörden ; besondere Fachorgane der Wohnungsaufsicht gibt es dort überhaupt nicht. Die gesundheitlich beanstandeten Wohnungen müssen längstens in einem Jahr, von dem Erlaß der behördlichen Anordnung gerechnet, entsprechend verbessert werden ; falls dies nicht erfolgt, wird ihre weitere Benützung untersagt, im Notfälle das Expropriationsverfahren eingeleitet. Über die infolge des Mangels an geeigneten unabhängigen Aufsichtsbeamten unbeanstandeten Wohnungsmißstände liegen von manchen Städten und Gemeinden Angaben vor.

In einer einzigen Provinzstadt, in Nagyvarad, wurde eine aus 30 Mitgliedern bestehende Wohnungskommission bestellt, um die Wohnungszustände aufzudecken und Vorschläge zur Abstellung der Übelstände zu erstatten. Diese Kommission hat im Jahre 1909 die Besichtigung und Vermessung von 352 Wohnungen vorgenommen ; außerdem wurden im Kreise der Arbeiterschaft 3200 Fragebogen verschickt und in dieser Weise interessantes Material gewonnen.

B. Wohnungsstatistik.

Den am meisten ausgebildeten Zweig der kommunalen Wohnungspolitik in Budapest bildet unzweifelhaft die Wohnungsstatistik. Seit 1870 werden gelegentlich der allgemeinen Volkszählungen vom Statistischen Amt der Hauptstadt immer eingehendere Erhebungen über die Wohnungszustände gepflogen. Im Jahre 1906 wurde in der Hauptstadt eine spezielle Volkszählung, Gebäude- und Wohnungsaufnahme vorgenommen, die in bezug auf den Reichtum ihrer Gesichtspunkte und deren Kombination unter die besten derartigen Aufnahmen gezählt werden darf. Im Jahre 1906 wurde als Einheit nicht mehl

das Zimmer, sondern, wie in Großbritannien und Frankreich, der Wohnraum benützt.

Wenn auch in bezug auf diese allgemeine Wohnungsstatistik noch manche Lücke auszufüllen wäre, so ist die wichtigste Aufgabe der Kommune, auch für eine fortlaufende Statistik des Wohnungsmarktes auf Grund der obligatorischen An- und Abmeldung der vermietbaren und vermieteten Wohnungen zu sorgen. Die bisherigen vierteljährlichen Aufnahmen über die Zahl und Beschaffenheit der leerstehenden Wohnungen — auf Grund der Gesuche um Steuernachlaß — waren weder eingehend noch häufig genug. Diese fortlaufende Wohnungsstatistik, die mit der bestehenden eingehenden Baustatistik zu einer jährlichen Wohnungsbilanz zu kombinieren wäre, soll auch die Grundlage zur unentgeltlichen kommunalen Wohnungsvermittlung bilden, sie wäre auch zur wohnungspolizeilichen Prävention zu verwenden und besonders bei der Wohnungsbau- und Bodenpolitik der Kommune zu verwerten. Es wäre weiter eine Grundstückverkehr- und Bodenpreisstatistik anzulegen.

Endlich sollte zur rationellen Feststellung einer als Grundlage der Wohnungsaufsicht dienenden Wohnungsordnung eine eingehende wohnungshygienische Enquete vorgenommen werden. Diese Aufnahme könnte auch zur Einrichtung eines casier sanitaire nach Pariser Muster als Grundlage dienen, der so bei der praktischen Durchführung der Wohnungsaufsicht wie für wissenschaftliche Zwecke wertvolle Dienste leisten könnte.

Von den Provinzstädten führt die Stadt Temesvar seit 1891 einen ausführlichen jährlichen Ausweis über die private Bautätigkeit. Die Stadt veröffentlicht seit 1898 — ebenso wie die Hauptstadt — auch eine Statistik über die im abgelaufenen Vierteljahre leergestandenen Wohnungen und sonstigen Mietobjekte mit detailliertem Ausweis über die Lage der Wohnungen, Zahl und Art der Wohnräume, endlich über den steuerfreien und besteuerten Mietzinsverlust.

Auch in Nagyvarad ist eine Evidenzhaltung der leerstehenden Wohnungen im Werden begriffen.

C. Die Stadterweiterungspolitik.

Die Stadterweiterung leidet in Budapest an dem organischen Fehler, daß sie nicht eine autonome Angelegenheit der Kommune bildet, sondern sich zum überwiegenden Teile in der Hand einer bureaukratischen staatlichen Körperschaft, des Hauptstädtischen Baurates, befindet, in die jedoch auch die Hauptstadt Vertreter entsendet. Diese Behörde wurde nach dem Muster des Londoner Metropolitan Board of Works im Jahre 1870 durch den Gesetzartikel XV v. J. 1870 geschaffen, um die Regulierungs- und Bauangelegenheiten der damals noch getrennten Städte Pest und Buda einheitlich zu leiten. Nach der Vereinigung der beiden Städte im Jahre 1872 hat diese Behörde ihre Existenzberechtigung verloren, und sind die hier angeführten Fehler der Stadterweiterung in Budapest vorwiegend auf ihr Kerbholz zu schreiben.

Das Grundübel des ganzen Städtebaues und Wohnungswesens liegt darin, daß Budapest bis heute keinen allgemeinen Bebauungsplan besitzt. Jene schablonenhafte Linierungsarbeit, welche vor 40 Jahren (1872) über die Straßeneinteilung des Pester Stadtgebietes ausgearbeitet wurde, kann als Stadtregulierungsplan in modernem Sinne des Wortes nicht betrachtet werden. Die in Ermangelung eines Bebauungsplanes seitens des Hauptstädtischen Baurates von Fall zu Fall ausgeführten Regulierungen entbehren der weitausschauenden Zielsetzung. Die nicht nur in ästhetischer, sondern auch in technischer und verkehrspolitischer Hinsicht verfehlten Teilregulierungen müssen oft in kurzem revidiert werden.

Die nachträglichste Folge dieser planlosen Stadterweiterung besteht darin, daß das ganze Areal der Hauptstadt ohne Rücksicht auf deren besondere Bestimmung, sozusagen auf gleichbreite Straßen und außerordentlich tiefe Baublöcke eingeteilt wurde, auf welchen notwendigerweise Mietkasernen erstellt werden müssen. Auch für die nötige Anzahl von öffentlichen Plätzen, Gartenanlagen, Sport- und Spielplätzen wurde bisher nicht die nötige Vorsorge getroffen.

Ein weiterer Mangel der Stadterweiterung in Budapest ist, daß ihre tatsächliche Durchführung zum geringsten Teile von öffentlich-rechtlichen Interessen geleitet wurde. Die Parzellierung der Liegenschaften wurde den Bodenbesitzern selbst in den entlegensten Stadtgebieten auch dann zugebilligt, wenn diese noch auf lange Zeit hinaus keinen Anschluß an die bestehenden öffentlichen Straßen erhoffen konnten. Es wurde einfach nur auf die Einhaltung der auf das Mindestmaß der Parzellen bezüglichen Vorschriften Gewicht gelegt. Die Pflichten der Bodenbesitzer bezüglich der Erstellung der gemeinnötigen Einrichtungen sind bis heute nur gewohnheitsrechtlich geregelt und belasten die Stadt in einem allzu großen Maße. Falls die Parzellierungen in den Außengebieten solche Straßen erfordern, die in den Regulierungsplan noch nicht aufgenommen sind, so sind die Betreffenden verpflichtet, das ganze Straßenterrain unentgeltlich zu überlassen, die Straßen auf eigene Kosten herzustellen und mit sämtlichen öffentlichen Einrichtungen zu versehen (Kanalisation, Wasser- und Gasleitung usw.). Falls aber die Dodenbesitzer erwirken können, daß die betreffenden Straßen im öffentlichen Interesse in den Bebauungsplan aufgenommen werden — und dies war früher allzu oft der Fall — so haben dieselben bei Parzellierungen und Bauten nur einen vier Quadratklafter breiten Straßenstreifen in benützbarem Zustande der Kommune zu übergeben.

Falls die Stadt endlich aus öffentlichem Interesse eine Straße eröffnet, belasten sie sämtliche Kosten.

Die tatsächliche Stadterweiterung ging in Budapest auf dem riesigen Gebiete der Stadt infolge dieser Umstände in einer unzweckmäßig und planlos extensiven Weise vor sich und belastet die Finanzen der Stadt mit überflüssigen Ausgaben. Trotzdem war es nicht möglich, die hygienischen Ansprüche der äußeren Gebiete voll zu befriedigen. Da — wie erwähnt — das große, schon aufgeschlossene Stadtgebiet im überwiegenden Teile schablonenhaft auf eine, den Bau von Mietkasernen begünstigende Weise parzelliert wurde, und da auch die horizontale Ausnützung des Bodens durch die Anlegung von engen Wohnstraßen nirgends eingeschränkt wird, so sind die Bodenpreise überall rapid gestiegen. Zu all diesen Ursachen, welche zur möglichen Ausmerzung der kleineren bürgerlichen Miethäuser und Familienhäuser führten, gesellen sich jene ungewöhnlichen Bestimmungen des Buda-pester Baustatuts, welche sich auf die erforderte Größe der Baugründe beziehen. In den Außengebieten der Stadt darf gewöhnlich nur auf Grundstücken gebaut werden, die wenigstens 300 Quadratklafter messen, ja für große Gebiete ist das Minimum von 600 und 1000 Quadratklaftern vorgeschrieben. Nur in ganz außergewöhnlichen Fällen konnten Parzellen von 200

Quadratklaftern bebaut werden. Das dickleibige Budapester Baustatut erledigt die hochwichtige Frage der Familienhäuser mit vier Zeilen an jener Stelle des Baustatuts, wo für die Errichtung eines Familienhauses, selbst in der zu diesem Zweck bezeichneten Beamtenkolonie, mindestens 300 Quadratklafter erfordert werden.

Zur vernünftigen Bebauung und zur ästhetischen und hygienischen Ausgestaltung des Städtebildes der Hauptstadt Budapest steht im Verhältnis zu seiner Bevölkerungszahl — selbst ohne die unvermeidliche Eingemeindung der Nachbar-kommunen. — ein so außerordentlich großes Gebiet zur Verfügung, wie vielleicht in keiner anderen Großstadt Europas. Das Gesamtareal der Stadt betrug nämlich im Jahre 1906 nicht weniger als 19.444 ha. Hiervon waren 2560 ha innerhalb der Stadt, 16.101 ha außerhalb und 783 ha Donaugebiet, so daß die Dichtigkeit auf ein Hektar nur 41-6 Seelen betrug. Durch die schablonenhafte, selbst in den Außengebieten den Bau von Mietkasernen begünstigende Bodenparzellierung und durch eine engen Privatinteressen dienende Verkehrspolitik — die Straßenbahnen befinden sich in der Hand von zwei Privatgesellschaften — wurde trotz äußerst günstiger geographischer Verhältnisse eine so gedrängte Wohnweise geschaffen, wie sie in wenigen kontinentalen Städten — von den englischen Verhältnissen gar nicht zu sprechen — zu Hause ist. Ist es doch schon charakteristisch, daß, während innerhalb der Stadt 626.098 Seelen, d. h. auf einem Hektar 244 Personen wohnen, im ausgedehnten Außengebiet nur 148.466 Seelen, d. h. auf einem Hektar 9 Personen lebten. Das stete Vorrücken der großen Zinshäuser gegenüber den Kleinhäusern geht aus folgenden Daten hervor.

Die Höhe der Gebäude betrug in Prozenten :

Jahr

Parterre

¹/₂- und 1-

2-

3-

4-5-

stockig

1869

775

14-5

5-9

1-9

1880

701

17-8

7-2

4-3

1890

65'4

18-7

8-2

60

1900

56-4

16-7

11-3

13-4

1906

54-3

16-7

11-5

14-4

to t? © o © -j 6 6 tö

Demgemäß gestaltet sich die Behausungsziffer:

Jahr

Seelen

35-4

372

44-1

47-0

1880 .

1890 1900 1906 .

Während im Jahre 1880 nur in 20% aller Gebäude mehr als 50 Seelen wohnten, betrug die Proportion dieser Häuser im Jahre 1906 schon 30%.

Während der Mangel eines einheitlichen Stadtregulierungsplanes und unzweckmäßige Stadterweiterungspolitik die Bodenspekulation in ungesunde Bahnen gelenkt hat und eine allgemeine rapide Bodenpreissteigerung hervorrief, hat die irrationelle Bauordnung von Budapest die Kosten der Bauten im Vergleich zu jenen Berlins um etwa 20% erhöht.

Die Folge war, daß jene Bewohner der Stadt, die sich der von Jahr zu Jahr erhöhenden Wohnungsteuerung, namentlich durch Erwerb von kleinen Familienhäusern, erwehren wollten, das große unbebaute Stadtgebiet Budapests überspringend, in den Nachbargemeinden sich ansiedelten. Nach den in diesen Gemeinden bestehenden, auch sonst viel laxer gehandhabten Bauordnungen kann man schon im Gegensatz zu den 300—1000 Quadratklafter großen Bauparzellen in den Außengebieten der Hauptstadt auf 150—250 Quadratklafter großen Parzellen bauen. Auch die Intensität der Bebauung, namentlich die Zahl der Stockwerke, ist nicht beschränkt. Die Vorschriften sind im allgemeinen einfacher und die Konstruktionen leichter. All dies hat eine große Anziehungskraft auf die Bevölkerung der Hauptstadt ausgeübt und eine bedeutende Abwanderung hervorgerufen. Die Zahl der im letzten Jahrzehnt ab- und ausgewan-derten Personen kann — trotz der Mängel der teueren Verkehrsmittel — auf 80.000 Seelen veranschlagt werden. Während die Bevölkerung der Hauptstadt in den Jahren 1890—1906 mit 58% zunahm, vermehrte sich die Bevölkerung von Ujpest mit 112⁻5%, von Cinkota mit 113-2%, von Dunakeszi mit 143'4o/₀, von Rakoskeresztur mit 157-6%, von Rakoscsaba mit 177%, von Rakospalota mit 219-2%, von Kispest mit 3474% usw. Die Bodenspekulation hat in einem großen Umkreis um die Hauptstadt Platz gegriffen und mit den Ackergründen wird meilenweit nicht mehr in Joch, sondern in Quadratklaftern gehandelt.

Da in Budapest auch eine ziemliche Bauplatzzerstückelung vorherrscht — große Terraingesellschaften fehlen völlig — und die kapitalsarmen Bodenbesitzer auf den vorgeschriebenen großen und teueren Grundstücken für sich nicht Familienhäuser bauen können, so halten sie ihre Grundstücke so lange vom Verkehr zurück, bis diesen die Kasernbaurente erwächst. Die Zurückhaltung des baureifen Landes und die vielen Grundstücke mit minderwertigen alten Kleinhäusern im Innern der Stadt bilden einen neueren Grund der Grundstückverteuerung und des Lückenbaues. Das völlige Fehlen einer modernen Bodenbesteuerung — über welche im Jahre 1907 eine Vorlage ausgearbeitet, doch nicht verabschiedet wurde — fördert diesen Vorgang.

Über die nicht allzu große Anzahl von baureifen Grundstücken, deren durchschnittliche Größe und Durchschnittspreise gibt die folgende amtliche Tabelle Aufklärung :

Bezirk

Zahl

Leere Grundstücke

Fläche

Schätzwert in

Reiner Katastral-ertrag in

Je ein Grundstück

Durch- Durchschnitts- schnittlicher fläche in Schätzwert Quadratklaftern ! K

in

Durchsehnit t-lieher Schätzwert eines Qu adrat-klafte rs in K

I.

1083

II.

III.

IV.

I O' CO I 05 ^

O M-

259.412

73.997

142.942

11,128.656

2,592.074

1,396.428

5.237-78

861-74

1.890-53

239-53

307-04

255-25

10.275-76

10.755-49

2.493-62

42-89

35-02

9-76

V.

220

VI.

279

VII.

115

VIII.

76

IX.

X.

05 t> O l> tH CO

46.737

68.630

28.827

14.406

22.567

102.315

9,215.469

2,963.215

3,956.541

2,701.901

2,651.108

3,505.511

413-44 831-22 426-22 82-56 140 08 1.203 13

212-49

245-98

250-67

189-56

207-04

271-39

41.888-49

10.620-84

34.404-70

35.551-33

24.322-10

9.298-44

197-17

43-17

137-24

187-54

117-47

34-26

Auf dem ganzen Gebiete von Budapest

306 759.833 40,110.903 11.087-10

248-23

13.103-85

5279

Die Feststellung eines allgemeinen Bebauungsplanes und eine moderne Reform des Baustatuts bilden dringliche Aufgaben der Hauptstadt.

Was die Stadterweiterungspolitik der ungarischen Provinzstädte betrifft, liegen folgende Daten vor. In Sopron

wurde ein. allgemeiner moderner Stadtregulierungsplan ausgearbeitet, in einigen anderen Städten befindet sich ein solcher Plan in Vorbereitung (Pozsony, Temesvär, Késmârk, Besztercze). Auch die Bauordnungen wurden in manchen Orten nach einer die Verbilligung der Bauten begünstigenden Richtung hin revidiert (Szombathely usw.).

In den großen Gemeinden der ungarischen Tiefebene, die einen außerordentlich bedeutenden Grundbesitz haben, werden, je nach dem Bedarf, auf kommunalem Gelände neue Straßen eröffnet und Baugründe zu Marktpreisen vergeben. Bodenankäufe erfolgen selten (Debreczen).

Eine großzügige Stadterweiterungspolitik befolgt die Stadt Temesvär. Die Festung dieser historisch denkwürdigen Stadt wurde in den Jahren 1722—1765 mit einem Kostenbeträge von 20 Millionen Kronen neu erbaut. Das Gebiet des inneren Festungsgürtels war bereits am Anfang des 19. Jahrhunderts mit 182 Häusern völlig bebaut. Die in einer Entfernung von je 2 km entstandenen Vorstädte konnten sich jedoch in der Richtung zur Innenstadt so lange nicht entwickeln, bis Seine Majestät mit A. h. Entschließung vom 14. November 1868 gestattet hat, daß die Bauverbotslinie mit 570m näher zum Festungsglacis gebracht werde. Dieselbe war nun 569 m von der Festung entfernt. Die Stadt begann schon damals- das in ihr Eigentum erworbene Gebiet nach Maßgabe des Wohnungsbedürfnisses der Bevölkerung zu Bauzwecken zu verkaufen. Als dann mit A. h. Entschließung vom 23. April 1892 angeordnet wurde, daß die Stadt Temesvär fürderhin als offene Stadt zu betrachten sei, leitete die Stadtbehörde Verhandlungen mit der Militärverwaltung zum Erwerb der großen Liegenschaften ein, die sich zwischen der Inneren Stadt und den Vorstädten ausbreiten. Nach langjährigen Verhandlungen kam das Übereinkommen zustande, daß die Stadt vom einstigen Befestigungsgelände 1,380.460 m² (383.377 Ouadratklafter) zu einem Preise von 1,931.000 K käuflich erwirbt. Außerdem verpflichtete sich die Stadt, auf nördlichem, in dem Besitz der Militärverwaltung verbleibenden Festungsgebiete in fünf Jahren sämtliche Militäranstalten neu zu errichten, die sich auf dem von ihr erworbenen Gelände befanden. Diese großzügige Bodenerwerbspolitik ermöglicht der Stadt, den vollständigen Zusammenschluß der Vorstädte mit der Inneren Stadt durchzuführen. Nach den Plänen der Stadtverwaltung soll dies durch geradlinige breite Radialstraßen sowie mit, der Halbkreisrichtung des im Süden liegenden Bégakanals folgenden Ringstraßen bewerkstelligt werden. Die Stadtverwaltung hegt die Absicht, bei der Bebauung dieser großen Grundflächen nicht auf eine möglichst große Steigerung der Bodenwerte zu trachten, sondern durch Anregung der privaten Bautätigkeit die Wohnungsverhältnisse in einer den hygienischen und sozialpolitischen Interessen entsprechenden Weise zu beeinflussen und bei der Vergebung von Grundstücken auch die architektonischen und ästhetischen Interessen zu wahren.

D. Bodenpolitik.

und zwar sehr oft untei'

Der Hauptstadt Budapest ward von ihren Vorgängern, den Kommunen Pest und Buda, ein außerordentlich bedeutender Gemeindegrundbesitz überliefert, so daß sie selbst ohne Vermehrung desselben eine äußerst wirksame Wohnungs- und Bodenpolitik hätte betreiben können. Sie hätte durch entsprechende Maßregeln dem Aufschnellen der Bodenpreise Einhalt gebieten, einen bedeutenden Teil des natürlichen Wertzuwachses der Gesamtheit sichern, den Bau von billigen und gesunden Kleinwohnungen fördern, endlich die ganze Stadterweiterung in öffentlich-sozialem Sinne beeinflussen können. Die Stadtbehörde befolgte jedoch bis zur jüngsten Zeit die Politik der einseitigen,vielfach unzweckmäßigen Bodenveräußerung,ohne eine entsprechende Bodenerwerbspolitik und soziale Bodenverwertungspolitik. Daher kam es, daß, während im Jahre 1874 der ganze nicht bebaute Grundbesitz der Hauptstadt (Grundstücke, Wälder, Wiesen, Weiden usw.) 15 Millionen Quadratklafter betrug, dieser Besitz bis zum Jahre 1908 auf 113 Millionen Quadratklafter herabschmolz. Der Grundbesitz der Hauptstadt verminderte sich daher während 30 Jahren mit rund vier Millionen Quadratklafter. Diese Grundstücke der Hauptstadt wurden nicht ausschließlich für öffentliche Zwecke verwendet, sondern in bedeutendem Maße dem niedrigen amtlichen Schätzwert — für solche Zwecke, ohne Wahrung der zukünftigen Rechte der Hauptstadt, verkauft und auch verschenkt, welche den Interessen der kommunalen Finanzen und der allgemeinen Wohlfahrt kaum entsprechen.

Nebst dem Staate, der selbst für seine kapitalistischen Unternehmungen große Bodenbegünstigungen in Anspruch nahm, bildete Jahrzehnte hindurch besonders die Industrie-

förderung einen Rechtstitel für die Erlangung von ausgedehnten kommunalen Grundstücken zu Vorzugspreisen. Nur bei etlichen, für kulturelle und Wohltätigkeitsanstalten erfolgten Veräußerungen hat sich regelmäßig die Hauptstadt bei der Ver-schenkung von Baugründen die Rechte für den Fall gesichert, daß die Grundstücke in der Zukunft für andere Zwecke verwendet werden.

Im Interesse des Kleinwohnungswesens wurden nur einzelnen großen Fabriksunternehmungen Grundstücke zu Vorzugspreisen verkauft, ohne diese Bestimmung der Gründe und die sozialen Interessen der Bewohner stets gehörig sicherzustellen. Eine einzige Beamtengenossenschaft erhielt 25.000 Quadratklafter Land mit 50% Preisermäßigung. Da aber bei dieser Gelegenheit der Spekulation kein Riegel vorgeschoben wurde, so befinden sich auf der Anlage nur sehr wenige der ursprünglichen Eigentümer.

Die Stadt hat ihren Grundbesitz im Interesse der Stadterweiterung durch Aufschließung ihrer eigenen Gelände überhaupt nicht verwertet.

In dem neuen wohnungspolitischen Programm, welches auf Grund einer ausführlichen Vorlage des Bürgermeisters von der Generalversammlung der Stadtrepräsentanz am 7. April 1909 auf gestellt wurde, kann auch eine radikale Wendung zu einer modernen Auffassung der bodenpolitischen Aufgaben der Kommune festgestellt werden. Ein Punkt sagt nämlich : „Die Stadtrepräsentanz fordert den Magistrat auf, für die Verwertung der im. Innern der Stadt liegenden leeren Grundstücke Sorge zu tragen, und zwar in der Weise, daß dieselben hei vom Magistrat auf Grund des Vorschlages der Finanzkommission festzustellenden Ausgebotpreisen bei Bebauungsverpflichtung zeitweilig im öffentlichen Versteigerungswege veräußert und die nicht verkauften Grundstücke stufenweise bebaut werden.“ Die größte Wichtigkeit kommt wohl dem nachstehenden Punkt zu : „Der Magistrat wird aufgefordert, zum Ankauf von entsprechenden, in den äußeren Bezirken befindlichen größeren Geländen eine dringliche Vorlage zu unterbreiten, mit deren Hilfe die Hauptstadt eine entsprechende Wohnungs- und Bodenpolitik wird verfolgen können. Zum Ankauf dieser Grundstücke soll in erster Reihe der Erlös dienen, der aus dem Verkauf der im Sinne des obigen Beschlusses zu veräußernden innerstädtischen Grundstücke zu erhoffen ist.“ Die leerstehenden Gelände der Kommune in den Außengebieten sollen

13

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

wie erwähnt

als Sommerfrischen, Nutz- und Familiengärten für Minderbemittelte verwendet werden.

Endlich wurde für die Zukunft die folgende allgemeine Direktive gegeben : „Der Magistrat möge sich mit der systematischen Fortführung einer auf Grund der ständigen Beobachtung des Wohnungsmarktes und der Wohnungsstatistik aufgebauten und mit der sich in gleicher Richtung bewegenden Tätigkeit des Staates und der Gesellschaft in stetem Kontakt bleibenden Wohnungspolitik befassen, deren leitender Gesichtspunkt sei, durch entsprechende Bodenkäufe und Bodenverkäufe den Nutzen der Steigerung der Bodenwerte möglichst der Hauptstadt zu sichern, anderseits derselben auf die Entwicklung der Stadt und auf den Wohnungs- und Grundstückmarkt einen entscheidenden Einfluß zu wahren.“

Die Stadt hat im Jahre 1908

noch

immer einen großen Grundbesitz im Werte von 160 Millionen Kronen, der 23'4o/o des ganzen Stadtgebietes betrug. Im Jahre 1909 hat die Stadtrepräsentanz beschlossen, die im Innern der Stadt gelegenen baureifen Grundstücke, für die sie nach menschlicher Voraussicht keine Verwendung für öffentliche Zwecke hat, zu Marktpreisen im öffentlichen Lizitationswege bei Bebauungsverp'flichtung zu verkaufen. Es wurde vorerst der Verkauf von 75 Grundstücken beschlossen, deren Kaufpreis 180—800 K pro Quadratklafter beträgt. Die aus dem Kaufpreise erübrigten Summen sollen zum Ankauf von Außenländereien verwendet werden. Doch fanden bis jetzt die diesbezüglichen Bestrebungen des Bürgermeisters nicht das entsprechende Entgegenkommen. In Anbetracht dessen, daß der Bodenbesitz der Hauptstadt, der auf dem Grundstückmarkt in der nächsten Zukunft in Betracht kommen dürfte, nur mehr 4—5% des Stadtgebietes beträgt, erscheint die Vermehrung desselben selbst dann notwendig, falls die Kommune ihre entlegenen großen Areale durch eine großzügige Bebauungs- und Verkehrspolitik dem Zentrum der Stadt enger angliedern würde.

Über die finanziellen Ergebnisse der Bodenpolitik der Hauptstadt Budapest kann kein klarer Ausweis geliefert werden, da über ihren Grundstückverkehr keine gesonderte Buchführung angelegt wurde. Es liegt selbst ein besonderer Ausweis über sämtliche, seitens der Kommune mit dinglichen Belastungen veräußerten Grundstücke nicht vor.

1. Um den Mängeln der bisherigen Wohnungspolitik abzuhelfen, erscheint es unabweislich nötig, den gesamten, für

konkrete Zwecke noch nicht bestimmten Grundbesitz der Hauptstadt einer besonderen Grundstückverwaltung zu übergeben, und dieselbe nicht nur mit dem Erlös der zu veräußernden Grundstücke zum Ankauf von entsprechenden Außenländereien zu befähigen, sondern auch mit den etwa nötigen Barmitteln aus Kreditquellen zu versehen. Diese Verwaltung hätte in Harmonie mit dem festzustellenden General-regulierungsplan. der Hauptstadt eine großzügige Boden- und Stadterweiterungspolitik zu betreiben. Sie hätte entsprechende große Gebiete nach modernen Bebauungsplänen zu erschließen und dort neue gartenmäßige Wohngebiete mit möglichster Bevorzugung der Familienhäuser zu errichten.

2. Bei der Verwertung des städtischen Grundbesitzes darf der leitende Gesichtspunkt der Kommune nicht der möglichst baldige und große finanzielle Erfolg, sondern die möglichste Erhaltung und Vergrößerung des Gemeindebesitzes, die sozial erwünschte Beeinflussung der Bodenpreise, der Stadterweiterung, der Volkshygiene und Volkskultur bilden. Es wären daher auch in Budapest jene Formen der Bodenvergebung, — eventuell in Verbindung mit einer kommunalen Baukreditanstalt — anzuwenden, welche die Verwirklichung dieser Auffassung am meisten verbürgen. Es wäre daher, abgesehen vom innersten Kern der Stadt, bei der Vergebung der kommunalen Baugründe womöglich die Bodenleihe (bis heute in einem Falle angewendet) und der Verkauf bei Vorbehaltung des Wiederkaufsrechtes der Gemeinde anzuwenden. Für diese Zwecke wären nicht nur gemeinnützige Bau vereine, sondern auch große, solide, vorzüglich kleine Wohnungen erstellende Aktiengesellschaften heranzuziehen. Der zugelassene Gewinn dieser Gesellschaften müßte genug groß sein, um eine genügende Anziehungskraft auf die privaten Kapitalisten auszuüben. Die sozialen und hygienischen Interessen wären anderweitig und durch die entsprechende Konkurrenz der gemeindlichen und gemeinnützigen Bautätigkeit sicherzustellen. Während die Bauleihe mehr für den Bau von Miethäusern geeignet ist, kann das Wiederkaufsrecht als besondere Anregung zum Bau von Familieneigenhäusern angewendet werden ; auch für Industrieförderungszwecke erscheint diese Eigentumsform am zweckmäßigsten.

Nur Genossenschaften gegenüber, die auf dem Prinzip des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und für den Fall ihrer Auflösung die Verwendung ihres Vermögens für gemeinnützige

13*

Zwecke in entsprechender Weise sicherstellen, dürfte der freihändige Verkauf kommunalen Baugeländes selbst in den Außenbezirken angezeigt sein.

•    3. Aus dem städtischen Grundstückbesitz wären weiter

in vorausschauender Weise die notwendigen Flächen für öffentliche Parke, Gartenanlagen, Sport- und Kinderspielplätze, Eislaufbahnen usw. sicherzustellen.

4. Ein besonderes Gewicht muß besonders in den sogenannten kasernierten Städten auf die Errichtung von Familiengärten und Sommerfrischen auf städtischem Außengelände gelegt werden. Dies erscheint auch vom Standpunkte der kommunalen Finanzen als eine rentable Verwertung brachliegender Areale. Die juristische Form ihrer Errichtung ist die Zeitpacht bei kurzer Kündigungsfrist, doch wäre bei der Anlegung der Gärten darauf zu achten, daß ihnen eine gehörig lange Zukunft beschieden sei. Für den Zeitpunkt anderweitiger Verwendung dieser Gelände muß vorausschauend für neue Außengebiete zur Errichtung von Familiengärten gesorgt werden.

Wie erwähnt, wird in vielen ungarischen Provinzgemeinden die Bodenpolitik betrieben, daß das Gemeindeland in erforderlichem Maße aufgeteilt und zu mäßigen Preisen veräußert wird. Hierdurch wird die

Bodenspekulation ausgeschlossen, die Bautätigkeit angeeifert.

Als ein Beispiel dieser in öffentlichem Interesse befolgten Bodenpolitik sei erwähnt, daß in der Stadt Temesvar von den in den Jahren 1888—1902 erbauten 620

neuen Häusern 104 Häuser (16-7<>/o) auf kommunalen Baugründen erstellt wurden. Die Vergebung von Baugründen erfolgt dort, nach dem auf Grund der Bau- und Wohnungsstatistik festgestellten Bedarfe. Die Stadt wahrt in ihren Kaufverträgen auch die nötigen architektonischen und ästhetischen Interessen. Die Behörde machte auch die Erfahrung, daß durch diese Förderung der Bautätigkeit die Besitzer der alten Häuser sich gehalten fühlen, diese ständig in gutem baulichem Zustande zu erhalten.

Für kulturelle und wohltätige Zwecke werden in den ungarischen Gemeinden Grundstücke verschenkt oder zu bedeutend ermäßigten Preisen verkauft. Die Bodenleihe und das Wiederkaufsrecht wurden bis vor kurzem nicht angewendet.

Das letztere wird neuerer Zeit von den Gemeinden bei den für landwirtschaftliche Arbeiter erstellten Eigenhäusern oft Vorbehalten.

Es sei hier erwähnt, daß die Stadt Debreczen infolge der Anregung und Vermittlung eines dortigen Philanthropen den ersten Versuch in Ungarn gemacht hat, Gemeindeland für die Zwecke von Familiengärten zu verwenden. Im Jahre 1908 wurden etwa 250 Familiengärten errichtet, die um Spielplätze liegen. Infolge der großen Nachfrage wird die Errichtung von Familiengärten fortgesetzt. Zur Förderung dieser Einrichtung wurde ein „Verein zur Förderung von gemeinnützigen Arbeitergärten“ errichtet. Die Stadtbehörde votierte dem Verein eine jährliche Subvention von 1000 A und ein Darlehen von 5000 A.

Über die Grundstückkäufe und Grundstückverkäufe der Stadt Temesvar in den letzten zwei Jahrzehnten geben folgende Daten Aufklärung. Es sei hierbei bemerkt, daß im nachfolgenden nur die baureifen Grundstücke des inneren Stadtgebietes in Betracht gezogen wurden, die Außenländereien der Stadt hingegen gar nicht berücksichtigt sind.

I.    Die Stadt hat in den letzten zwei Jahrzehnten insgesamt 228 ha 9341 m¹ 2 um 4,751.567 A erworben. Der bedeutendste Teil dieses Grundbesitzes ist das einstige vom Staatsärar erworbene Festungsgelände, doch wurden zu Straßenerrichtungsund -regulierungszwecken auch zahlreiche private Grundstücke erworben. Der Kaufpreis eines Quadratmeters erworbenen Landes beträgt rund A 25. Dieser große Grundbesitz bildet sieben zusammenhängende Gelände, die der Stadt die vollkommene Beherrschung des Grundstückmarktes ermöglichen. Eines dieser großen Areale wurde schon für die Zwecke einer Arbeiterhausanlage für landwirtschaftliche Arbeiter parzelliert, ein anderes soll für industrielle Arbeiter verwendet werden.

II.    In den letzten 20 Jahren hat die Stadt

Größe

1 ?n² K

b)    ältere Fabrikgründe zu ermäßigten Preisen .

c)    von dem Festungsgelände .

1 ha 1820 m² K 65.000'— 1 ha 1541m² A 633-750'—

21 ha 2544 m² K 1,503.043 — 1 m- K

Schätzwert

Größe

2. Unentgeltlich wurden überlassen:

a)    ältere Fabrikgründe .    .    .    10 ha 5312 m- K 356.465'—

6 ha 8083 m- K 945.600'—

b)    an kulturelle Anstalten .    .

17 ha 3395 m2 K 1.302.065'—

. . 38 ha 5939 m² K 2.805.108'—

8'92

Gesamte Verminderung des Grundstückbesitzes

3. Der derzeitige Grundstückbesitz im innern Gemeindegebiet beträgt..........

376 ha 2080 m² K 33,592.000'— 1 m² K

E. Wohnungsbau der Gemeinden in eigener

Regie.

Die jahrzehntelang betriebene Laisser-faire - Politik der öffentlichen Macht auf dem Gebiete des Wohnungswesens zeitigte in Budapest eine so extreme Wohnungsnot und Wohnungsteuerung, daß ihre argen Folgen endlich zu einem radikalen Umschwung : zu einer umfassenden und etwas überstürzten Wohnungserstellung durch die Gemeinde selbst führen mußten. Das energische Auftreten der organisierten Bewohnerschaft und das Pflichtbewußtsein der an der Spitze der Bureau-kratie stehenden Persönlichkeiten beschleunigte zwar diesen Umschwung, doch ist er im letzten Grunde auf die unhaltbar gewordenen Wohnungszustände zurückzuführen, die auch eine namhafte wohnungsreformerische Literatur hervorriefen.

Zum Verständnis dieser nicht gewöhnlichen Bauaktion seitens der Hauptstadt Budapest müssen die Wohnungszustände der Stadt ein wenig beleuchtet werden. Seit der Vereinigung der beiden Städte Pest und Buda gab es noch kein Jahr, in dem die Zahl der leerstehenden Wohnungen den als normal geltenden Satz von 3% aller Wohnungen erreicht hätte. Am Ende der neunziger Jahre trat ein langanhaltender wirtschaftlicher Niedergang ein, dem am Anfang dieses Jahrhunderts eine scharfe spezielle Baukrisis folgte. Zu den ökonomischen Hindernissen der privaten Bautätigkeit gesellten sich in den Jahren 1903—1907 jedes Jahr monatelang währende Arbeitskämpfe, die das Bauen in Budapest zu einem Va - banque - Spiel machten. Die Folge war, daß, während in den Jahren 1.896 bis 1899 jedes Jahr 21.000—27.000 Zimmer erstellt wurden, seit 1901 die höchste Zahl der in einem Jahre erbauten Zimmer 12.244 betrug, das Minimum selbst 5000 Zimmer nicht erreichte. Hierbei müssen zur sozialpolitischen Bedeutung der heutigen Lage noch zwei weitere Umstände in Betracht gezogen werden. Während sich nämlich die Zahl der Wohnungen mit ein und zwei Zimmern in den neunziger Jahren auf nahezu 80% der neuen Wohnungen belief, war die Proportion dieser kleinen Wohnungen seit 1901, bei der absolut verminderten Wohnungsproduktion, weniger als 60%. Die Zahl der billigen Kleinwohnungen nahm auch dadurch ab, daß viele Neubauten an der Stelle alter baufälliger Häuser in der inneren Stadt aufgeführt wurden, ohne daß für die hierdurch verdrängte unbemittelte Bevölkerung neue billige Wohngelegenheiten geschaffen worden wären. Daher kam es, daß während der Jahre 1901 noch das vierteljährige Maximum leerer Wohnungen 4298 betrug, im Jahre 1906 nur mehr 417, d. h. nur 0-3% der damals vorhandenen 157.000 Wohnungen leer standen. Da die leerstehenden Budapester Wohnungen schon damals zum größten Teil wahrlich nur wegen völliger Unbrauchbarkeit leer gestanden sind, kann man schon für das Jahr 1906 von einer absoluten Wohnungsnot in Budapest sprechen.

Der völlige Mangel an Wohnungen führte zu einer sich von Mietviertel zu Mietviertel wiederholenden, ja sich steigernden Erhöhung der Mietpreise. Nach den vergleichenden Untersuchungen des derzeitigen Direktors des Statistischen Amtes in Budapest, Herrn Prof. Gustav Thirring, betrug der Mietpreis im Jahre 1906 in Kronen :

In der Stadt

Mir Wohnungen, bestehend aus Zimmern

Breslau

Leipzig

Nürnberg

München

Hamburg

Dresden

Berlin .

Budapest

to to

210

243

252

292

INS IS

-o CO

926 1293 1764 776 1085 1488 822 1350 1784 930 1384 1800 756 1155 1680 986 1338 1728

Wenn auch die Daten für Leipzig., Hamburg und Dresden aus dem Jahre 1900 stammen, so kann man doch in Anbetracht der Tatsache, daß die Mietsteigerung in den übrigen deutschen Städten nur bei den großen Wohnungen bedeutend war, behaupten, daß die Budapester Wohnungsmieten schon im Jahre 1906 höher waren als in irgend einer deutschen Stadt. Das obige, für Budapest so düstere Bild erhält aber vom sozialpolitischen Standpunkte durch folgende Umstände eine noch dunklere Färbung. Die deutsche Statistik berücksichtigt nur die heizbaren Zimmer, während in Budapest auch die nicht heizbaren Zimmer in Betracht genommen wurden ; daher ist es möglich, daß eine Berliner Wohnung mit einem heizbaren Zimmer, für die 288 K bezahlt wurden, nach der Budapester Auffassung — wo es übrigens unverhältnismäßig viel nicht heizbare Zimmer gibt — in die Kategorie einer Wohnung mit zwei Zimmern gehört, die den doppelten Betrag, d. h. 579 K, kostete.

Die hohen, in keinem Verhältnisse zum Einkommen stehenden Wohnungsmieten bilden die unmittelbare Ursache der außerordentlichen, durch eine große Ausbreitung des Schlafgängerwesens und der Aftermiete verschärften Wohnungsüberfüllung, sie erklären den nomadenhaften Zug der Budapester Wohnweise, endlich rufen sie jene Abwanderung hervor, von der wir schon Erwähnung getan haben.

Am 1. Mai 1906, auf welches Datum sich die letzte Wohnungsstatistik bezieht, bestanden in Budapest 52-8% aller Wohnungen aus einem Zimmer. Unter diesen 81.627 Wohnungen, in denen 347.155 Seelen, das heißt nahezu die Hälfte der Einwohnerschaft, zusammengepfercht war, hatten 10.677 keine Küche. Wohnungen mit zwei Zimmern gab es 24.773, das heißt 15-78% aller Wohnungen, mit 125.943 Bewohnern, das heißt 17-29% der Gesamtbevölkerung. Aus diesen Daten geht hervor, daß in der ungarischen Hauptstadt 473.098 Menschen, d. h. 64 95% der Bevölkerung, in Wohnungen gelebt hat, die aus ein bis zwei Zimmern bestanden, und 39.000 Menschen in 12.800 Wohnungen ohne Küche hausten. In den Vorstädten, wo die Arbeiterbevölkerung vorherrscht, bestanden durchschnittlich 70% aller Wohnungen aus einem Zimmer. Ja, es gab zwei große Arbeitervorstädte, wo die Zahl solcher Wohnungen mehr als 80% betrug und die Zahl der Wohnungen mit zwei Zimmern nur 5—7<y₀ erreichte.

die von drei und weniger Personen bewohnt waren. In 46.869 derart beschaffenen Wohnungen lebten mehr als drei Personen (6062%). Unter diesen gab es 13.805 Woh-

In Budapest gab es bloß 33.265 aus einem Zimmer bestehende Wohnungen (39 29%) — wir beschränken uns hier nur auf diese, in dem wir bemerken, daß auch in einem großen Teile der zweiräumigen Wohnungen nicht bessere Zustände herrschen

nungen mit vier Bewohnern, 11.546 mit fünf Bewohnern, 8715 mit sechs Bewohnern, 5744 mit sieben Bewohnern, 3441 mit acht Bewohnern, 1848 mit neun Bewohnern, 886 mit zehn Bewohnern, 453 mit elf Bewohnern, 339 mit zwölf Bewohnern ; ja, es wurden 23 solche Wohnungen aufgenommen mit 16 Bewohnern, acht mit 18 Bewohnern, endlich eine, wo 39, eine, wo .45 und eine, wo 48 Menschen zusammengedrängt lebten.

Da die Bautätigkeit infolge der lang währenden Kreditnot erst im Jahre 1909 wieder in normalem Maße begonnen werden konnte, verschlimmerten sich die WohnungsVerhältnisse vom Jahre 1906 bis 1910 noch mehr. Am 1. November 1909 gab es nur 252 überwiegend unbrauchbare leerstehende Wohnungen. Die Mieten der Kleinwohnungen dürften sich während dieser Jahre mit weiteren 20—40% gesteigert haben. Das Zinseinkommen der Budapester Häuser stieg von 82 5 Millionen Kronen im Jahre 1896 auf 126 Millionen Kronen im Jahre 1908, davon mit 21 Millionen Kronen in den letzten vier Jahren.

Unter dem Drucke aufgeregter Volksbewegungen (Häuserboykotte, Mieterstreike, Volksversammlungen, die sich seitdem von Mietviertel zu Mietviertel wiederholten und zu einem neuen sozialen Gebilde, dem kollektiven Mietnormenvertrag, mit den Hausbesitzern führten) beschloß die Stadtrepräsentanz am 17. Februar 1909, binnen 30 Tagen eine außerordentliche Sitzung abzuhalten, in der sie sich ausschließlich mit Maßnahmen zur möglichst baldigen Linderung der Wohnungsnot beschäftigen möchte. Auf Grund einer eingehenden Vorlage des Bürgermeisters, in der ein auf fünf Jahre berechneter Investitionsvorschlag von 95 Millionen Kronen für kommunale Bauten sich befand, wurde vorerst ein Kredit votiert, aus dem 2-3 Millionen Kronen für die Erbauung von Notwohnungen, Barackensälen, Volksheimen und Ledigenheimen, zehn Millionen Kronen zur Erstellung von Kleinwohnungen zum. Selbstkostenpreise, zehn Millionen Kronen von gewöhnlichen, verzinslichen Miethäusern und zehn Millionen Kronen von Schulen und Kinderbewahranstalten verwendet werden sollten. Die Kleinwohnungen sollen — bei Inanspruchnahme der staatlichen Steuerfreiheit — zu Selbstkostenpreisen, die übrigen (mehr als drei Zimmer enthaltenden Wohnungen) aber bei angemessener bürgerlicher Verzinsung vermietet werden. Die Pläne sollen teilweise durch städtische, teilweise durch private Architekten ausgearbeitet und durch private Unternehmer ausgeführt werden. Die

Arbeiterwohnhäuser sollen womöglich auf städtischen Grundstücken erstellt werden. Der Minister des Innern genehmigte dieses Bauprogramm der Hauptstadt mit der Modifizierung, daß im Jahre 1910 bloß das eine mit 300.000 Kronen präliminierte Volksheim aufgenommen werde. Statt des mit'800.000 Kronen präliminierten Volksheimes möge die Hauptstadt zwei Ledigenheime bauen. Jenem Teil des Bauprogrammes, der sich auf den Bau von gewöhnlichen verzinslichen Miethäu-sern bezog, wurde die Genehmigung überhaupt verweigert und wurde derselbe einer neuerlichen Erwägung des Munizi-piums zugewiesen, da nach der Auffassung des Ministers der Bau solcher Wohnungen bereits die Grenze überschreitet, bis zu der sich die Behörde zur Linderung der Wohnungsnot ins Mittel legen müsse. Übrigens würde hierdurch auch der Privatunternehmung eine ungesunde Konkurrenz bereitet werden, was die richtige Lösung der Wohnungsfrage beeinträchtigen würde.

Bei der Ausführung des Bauprogrammes wurde zur möglichst baldigen Behebung der Wohnungsnot der Versuch gemacht, nebst den Kleinwohnungen in drei- und vierstöckigen, allen Anforderungen der Hygiene entsprechend gebauten Häusern auf städtischen Grundstücken auch ebenerdige Häuser, die als verlegbar gelten, zur Verbilligung der Mieten zu erstellen.

Bevor wir auf die praktischen Erfolge der von der Hauptstadt Budapest eingeleiteten neueren Bautätigkeit übergehen, sei folgendes erwähnt. Im Jahre 1897 wurden vier einstöckige Miethäuser mit je 24 Wohnungen erbaut. Die aus einem Zimmer und Küche bestehenden Wohnungen mit gemeinsamen Klosetten werden für 196 K Jahresmiete vergeben. Auf Grund eines Beschlusses der Stadtrepräsentanz vom Jahre 1907 wurde noch vor dem großen Bauprogramm die Summe von einer Million Kronen für die Erstellung von billigen Kleinwohnungen beschlossen. Es wurden aus dieser Summe sieben dreistöckige Häuser mit zusammen 192 (Einzimmer- und Zweizimmer-) Wohnungen hergestellt, die am 1. August 1909 bezogen wurden. Auf Grund des von der Stadtrepräsentanz am 7. und am 9. Juli 1909 beschlossenen Zyklus des neuen Bauprogrammes wurden bisher folgende Bauten durchgeführt :

15 Schulbauten, wodurch etwa 300—400 private Mietwohnungen frei wurden.

10 mehrstöckige Miethäuser auf verschiedenen Punkten der Stadl mit 853 Einzimmer-, Zweizimmer-, Dreizimmer- (und einigen Vierzimmer-) Mietwohnungen. Der Preis der Einzimmerwohnungen beträgt durchschnittlich 300, der Zweizimmerwohnungen 500, der Dreizimmerwohnungen 800 K. In dem Miethause, welches für kommunale Beamte bestimmt ist, wurden für die Zweizimmerwohnungen 600 K, für die Dreizimmerwohnungen 1100 K Miete angesetzt. Diese Wohnungen wurden schon für den 1. August 1910 vermietet.

Es wurden weiter sieben ebenerdige Kleinwohnungsgruppen gebaut mit 664 Einzimmer- und fünf Zweizimmerwohnungen. In diesen, auf andere Gründe versetzbaren Gebäuden befinden sich je zwei Wohnungen. Jede Wohnung besteht aus Zimmer, Küche, Vorzimmer, Klosett, Kammer. Der Mietpreis dieser Wohnungen beträgt 200 K, die Wochenmiete 4 K. Die Miete der Zweizimmerwohnungen beträgt 240 K.

Endlich wurde eine Volkswohlfahrtsanstalt

nebst anderen Einrichtungen mit Schlafgelegenheiten für 66 Männer und 26 Frauen — und ein Männerheim (Rowton-Haus) mit insgesamt 450 Schlafabteilungen erbaut.

Auf Grund des zweiten Zyklus des neuen Bauprogrammes werden bis 1. November 1910 1000 weitere Einzimmer- und Zweizimmer-Kleinwohnungen in ebenerdigen Häusern fertiggestellt. Das Flächenmaß dieser Wohnungen wird größer sein als der ersten der vorherigen Bauten. Zu je zwölf Wohnungen wird eine Waschküche gebaut. Es werden in der nötigen Anzahl auch Schulen, Kinderbewahranstalten, Bäder und Volksbibliotheken erstellt. Bei jeder Wohnungsgruppe soll auch eine gemeinnützige Auskunftsanstalt sowie ein ärztliches Ordinationszimmer eingerichtet werden.

Für diese angeführten Bauten wurden bisher 16 Millionen Kronen bewilligt und wird diese Summe vollständig in Anspruch genommen werden.

Durch neuerliche staatliche Steuerbegünstigungen und durch das Beispiel der Hauptstadt angeregt, wird in neuerer Zeit auch in den Provinzstädten die Erstellung von Arbeiterwohnungen in eigener Regie der Kommune betrieben. Auch ist dies dem Mangel an Vorbedingungen für eine wirklich gemeinnützige Bautätigkeit zuzuschreiben.

Über die Bautätigkeit der 31 Gemeinden, die sich bisher auf Grund des G. A. XLVI vom Jahre 1907 auf dem Gebiet der Förderung des Hauserwerbes seitens der landwirtschaftlichen

Arbeiter betätigt haben, sei auf den Gesamtbericht über Ungarn verwiesen. Es hat z. B. die Stadt Zenta 450, Temesvar 200, Ujvidék 250, Szabadka, Miskolcz, Gyula, Arad je 100 Familienhäuser erbaut oder ihren Bau beschlossen.

Die Städte mit anwachsender industrieller Arbeiterschaft haben auch den Bau von Wohnungen in eigener Regie für Arbeiter begonnen. Der Gesetzartikel VI vom Jahre 1909 gewährt nur den für Arbeiter errichteten kommunalen Häusern die ständige Steuerfreiheit.

Die Stadt Pozsony hat schon im Jahre 1902 90 Einzimmer- und 30 Zweizimmer-Arbeiterwohnungen erbaut. Die Mietpreise dieser Wohnungen betragen 207—290 K. Die Stadtbehörde hat neuerdings den Bau von fünf Miethäusern zum Kostenbetrag von 750.000 K beschlossen. Auch sollen 300 Familienhäuser zum Eigenerwerb für Arbeiter erbaut werden. Die Stadt Temesvar hat für 1910 den Bau für Arbeitermietwohnungen mit 210.000 K votiert. Es sollen drei kleinere, stockhohe Miethäuser mit 4—4 Zweizimmerwohnungen und drei größere, stockhohe Miethäuser mit 14—14 Einzimmerwohnungen gebaut werden. Der Staat leistet mit einem Drittel der Baukosten Beihilfe. Auch die Stadt Miskolcz, Arad, Marosvasärhely hat den Bau von Arbeiterwohnungen ins Auge gefaßt. In Nagyvarad werden laut eines in diesem Jahre gefaßten Beschlusses der Stadtrepräsentanz 124 Kleinwohnungen, und zwar 52 Einzimmer- und 72 Zweizimmerwohnungen erbaut, die zu einem Mietpreise von 140, beziehungsweise 180—220 K vergeben werden sollen. Die Boden-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten belasten die Stadtkasse und sind in die Mietpreise nicht eingerechnet.

Zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit wird von jenen ungarischen Gemeinden, welche die Errichtung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern unterstützen, städtischer Grund und Boden zu ermäßigten Preisen bereitgestellt, parzelliert und mit den nötigen Einrichtungen versehen. So wurde z. B. von der Stadt Zenta ein Gebiet von 70 Katastraljoch mit einer Preisermäßigung von 75% für die Erstellung von Arbeiterhäusern bereitgestellt. Die Straßen sind in diesen neuen Arbeiteranlagen sehr breit angelegt, auch für öffentliche Plätze und Gebäude wird Vorsorge getroffen.

Von der Unterstützung von gemeinnützigen Vereinen durch Kreditgewährung liegt nur eine Angabe vor, und die Stadt Györ hat sich an der Errichtung einer gemeinnützigen

Arbeiteraktiengesellschaft durch die Zeichnung von Aktien im Werte von 25.000 K beteiligt.

Von anderen kommunalen Einrichtungen zur Förderung des Wohnungswesens kann die in Pozsony mit einem Grundkapital von 600.000 K errichtete Bau-Aktiengesellschaft erwähnt werden, deren Aktien zu einem Drittel von der Stadt gezeichnet wurden. Diese Gesellschaft soll die Durchführung von Parzellierungen und Arbeiterwohnungsbauten erleichtern. Die in einigen Städten derzeit geplanten kommunalen Sparkassen (Budapest, Szombathely, Nagyvarad) sollen auch Baukredit gewähren. In einigen Gemeinden gibt es kommunale Ziegelfabriken (Marosväsarhely, Kisujszällas usw.), die etwas über den Selbstkosten stehendes, billiges Baumaterial liefern.

F. Schlußbemerkungen.

Die Mängel der Budapester Wohnungs- und Bodenpolitik sind zum bedeutenden Teil darauf zurückzuführen, daß mit den einzelnen Gebieten des Wohnungswesens sich solche Amtsstellen, oft ohne jede Rücksicht aufeinander, beschäftigt haben, welche ihren engeren technischen Aufgaben zwar mit Pflichteifer nachzukommen trachteten, doch von der sozialen Gesamtwirkung ihrer Verfügungen sich kein Bild machten und auch nicht machen konnten. Infolge der zersplitterten und notwendigerweise bureaukratischen Handhabung der Stadterweite-rungs- und der Wohnungspolitik konnten die sozialwirtschaftlichen und gesundheitlichen Interessen der Wohnbevölkerung nicht gehörig zur Geltung gelangen.

So oft sich die Behörde infolge der zeitweilig wiederkehrenden äußersten Wohnungsnot mit der Wohnungsfrage beschäftigen mußte, gab sich der Mangel eines solchen Amtes kund, welches diese ganze Frage von Beginn an mit ständiger Aufmerksamkeit verfolgte und so in der Lage gewesen wäre, seine fachkundigen Vorschläge baldigst vorzubereiten. Ad hoc gewählte Kommissionen und die mit anderen Obliegenheiten überhäuften Beamten der allgemeinen Verwaltung konnten sich in dieser außerordentlich komplizierten Frage gewöhnlich nicht genug schnell orientieren, und die sich mit dieser Over - work eine Zeitlang beschäftigt haben, verloren alsbald den Kontakt mit ihr. So erlitt die Reform der hauptstädtischen Wohnungsverhältnisse an diesem Mangel der kommunalen Verwaltungsorganisation während eines halben

Jahrhunderts Schiffbruch und dies ist eine der Hauptursachen, weshalb die Hauptstadt bis zur jüngsten Zeit eine vorausschauende und soziale Wohnungspolitik entbehrt hat.

Auch die großzügige Wohnungsbautätigkeit der Kommune, so unvermeidlich notwendig sie auch unter den obwaltenden Umständen ist, muß als eine Verlegenheitsmaßregel betrachtet werden, die baldigst durch eine organische, alle Zweige der Wohnungsfürsorge umfassende Wohnungs- und Stadterweiterungspolitik ergänzt, beziehungsweise womöglich auch ersetzt werden muß. Dort, wo die finanziellen und kulturellen Grundlagen der gemeinnützigen Bautätigkeit völlig fehlen und eine absolute Wohnungsnot mit den Folgeerscheinungen einer die Gesamtheit bedrohenden Überfüllung und des Wohnungswuchers herrscht, dort ist die unmittelbare Erstellung von Kleinwohnungen seitens der öffentlichen Macht das sicherste und schnellste Mittel der Abhilfe. Die Gefahren eines solchen radikalen Vorgehens, nämlich die Abschreckung der privaten Bautätigkeit und die Erhöhung der Steuerlasten, kann durch derart beschaffene finanzielle Prinzipien vermieden werden, welche den Wohnungsbau der Gemeinde einer sich selbst erhaltenden, weder gewinnbringenden noch Verlust verursachenden Geschäftsunternehmung gleichstellen, die aber womöglich bessere und billigere Wohnungen als die Privatunternehmung auf den Wohnungsmarkt bringt. Konzessionen an dieses Prinzip dürfen nur bei Wohnungen für jene ärmsten Klassen der Bevölkerung gemacht werden, bei deren Bau der Kommune in gewissem Maße auch ein unmittelbares sanitäres Interesse vorschwebt.

Im allgemeinen muß die Kommune bestrebt sein, daß durch entsprechende Maßnahmen die Erstellung von Wohnungen für die gelernte Arbeiterschaft möglichst durch solide private Unternehmungen und gemeinnützige Bauvereine besorgt werde, da es nicht das Ziel der kommunalen Bautätigkeit in eigener Regie bilden kann, ein Monopol auf dem Wohnungsmarkt zu erlangen, sondern nur regulierend und vorbildlich auf die beiden anderen Faktoren der Wohnungsfürsorge zu wirken.

LEITSÄTZE.

1 Zur einheitlichen Leitung sämtlicher sozialpolitischer Angelegenheiten einer Großstadt muß ein entsprechend organisiertes zentrales Wohnungsamt errichtet werden.

2. Die Aufgaben eines solchen Amtes können in drei Gruppen geteilt werden :

a)    der Bau und die Verwaltung der kommunalen Miethäuser, Ledigenheime und Notwohnungen ;

b)    die wohnungspolizeilichen und Verwaltungsaufgaben der Behörde ;

c) die kommunale Wohnungspolitik.

Für die Lösung dieser Aufgaben wären besondere Abteilungen einzurichten.

3.    Auf dem Gebiete der Verwaltung der kommunalen Wohnungsbauten hätte das Amt die Pflicht, dafür zu sorgen, daß diese allen sozialpolitischen Anforderungen entsprechen und die Wohnungen an die ärmsten Mieter vergeben werden, die aus hygienischen und finanziellen Rücksichten noch in Betracht kommen. Das Wohnungsamt hat dafür zu sorgen, daß die Häuser mit den nötigen Wohlfahrtseinrichtungen ausgestattet und bei der Verwaltung alle sonstigen wohnungspoiizeilichen Maßnahmen (gegen Wohnungsüberfüllung usw.) in Betracht gezogen werden.

4.    In die zweite Gruppe des Aufgabenkreises eines Zentralwohnungsamtes gehört die Leitung der Wohnungsaufsicht und der allgemeinen Wohnungsstatistik, die Durchführung eingehender Wohnungsenqueten und insbesondere die fortlaufende Statistik des Wohnungsmarktes auf Grund der obligatorischen An- und Abmeldung der leerstehenden Wohnungen. Eine organische Funktion dieser Statistik wäre die zentralisierte unentgeltliche WohnungsVermittlung, womöglich vermittels eines ausführlichen Wohnungsanzeigers. Durch diese Abteilung des Wohnungsamtes wäre auch unentgeltlich Rechtsauskunft zu erteilen und individuelle und kollektive Mietstreitigkeiten zu schlichten.

5.    Durch die beiden vorgenannten Verwaltungsaufgaben würde das Wohnungsamt zu jener speziellen Ortskenntnis und Erfahrung gelangen, welche es zu einem vollkommen berufenen Fachorgan in allen wohnungspolitischen Aufgaben und Verfügungen der Gemeinde (Stadterweiterung, Bauordnung, Boden-und Verkehrspolitik usw.) machen würden. Das Amt hätte die sozialwirtschaftlichen und hygienischen Interessen der breitesten Volksschichten in allen diesen Fragen mit fachgemäßen Vorlagen zu wahren, und es wäre statutarisch festzustellen, daß das Amt in allen Fragen, bei Vorschlägen und Anträgen, welche die Versorgung der Bevölkerung mit gesunden und billigen Wohnungen, in welcher Beziehung immer, berühren, gehört werden muß.

6. Eine weitere Aufgabe des Wohnungsamtes wäre, die Entwicklung der Wohnungsfrage im In- und Auslande sowie ihre Literatur ständig zu verfolgen und im Interesse der Wohnungsreform alle Aufklärungsarbeiten zu versehen. Dieses Amt wäre berufen, auch die Erfüllung jener Aufgaben zu beschleunigen, zu welchen allein der Staat berufen ist. Ergänzt durch einen Wohnungsbeirat, der aus Stadtrepräsentanten und aus Vertretern aller an dieser Frage beteiligten Fach- und Interessentenkreise besteht, wäre sie berufen, die Wohnungsreform auch auf gesellschaftlichem Wege und wissenschaftlich zu fördern.

7.    An die Spitze des Amtes soll ein auf dem Gebiete der Wohnungsfrage hervorragender Fachmann, womöglich mit staatswissenschaftlicher und volkswirtschaftlicher Vorbildung, treten, dem wenigstens ein in städtebaulichen Fragen anerkannter Architekt, ein Mediziner und eine kommerzielle Kraft aus dem Baugewerbe beistehen müßten.

8.    In kleineren Gemeinden können die oben erwähnten Aufgaben der kommunalen Wohnungspolitik im Notfälle auch im Nebenamt, namentlich durch andere sozialpolitische Amtsstellen und Wohnungskommissionen, erledigt werden.

Thema I. Kommunale Wohnungspolitik.

ÈRE

Question. La politique communale en matière (V habitations.

ISÏ Question. Municipal Housing.

B. Leitsätze. — Directrices. — Leading Principles.

¹

Verkauft:

Schätzwert

²

a) 184 ältere Hausgründe .    .    18 ha 9183 m² K 804.293'—

4'24

Kommunale Wohnungspolitik in Deutschland.

Von

G. Gretzscliel,

Großh. Landeswohnungsinspektor (Darmstadt).

LEITSÄTZE.

I.    Die kommunale Wohnungspolitik soll in den Großstädten zusammengefaßt sein in einem Wohnungsamt als selbständiger Zweig der Stadtverwaltung. In mittleren und kleinen Städten sowie in sonstigen größeren Gemeinden oder Orten mit starker Vermehrung der Bevölkerung bedarf es ebenfalls einer kommunalen Wohnungspolitik. Ob auch hier ein besonderes Wohnungsamt einzurichten ist, das nebenamtlich geleitet werden könnte, hängt von örtlichen und persönlichen Verhältnissen ab.

II.    Die kommunale Wohnungspolitik hat sich in der Hauptsache auf folgende Gebiete zu erstrecken, deren Bearbeitung ganz oder teilweise dem Wohnungsamte zuzuweisen ist :

1.    Organisierung und Durchführung der Wohnungsinspektion.

2.    a) Beobachtung des Wohnungsmarktes in bezug auf Angebot, Nachfrage und Bedürfnis, Höhe der Mietpreise, periodische — möglichst jährliche — Zählung der leerstehenden Wohnungen unter Feststellung deren Größe, Lage, Mietpreis und Beschaffenheit.

b) Erhebungen über die WohnungsVerhältnisse im allgemeinen (Belegung, Lage, Mietpreis, Art der Benützung, Zustand in gesundheitlicher, sittlicher und baulicher Hinsicht). Hierbei empfiehlt sich ein Zusammenarbeiten mit dem statistischen Amte.

3.    Kommunale Bodenpolitik. Hier kommen in Betracht :

a)    Beobachtung der Preisbewegungen auf dem Grundstücksmarkt.

b)    Möglichste Vermehrung des kommunalen Grundbesitzes, insbesondere solcher Ländereien, die bei Ausdehnung der Gemeinde voraussichtlich für Stadterweiterungszwecke gebraucht werden. Zentralisierung dieser Bestrebungen in einem besonderen Verwaltungszweig (Grundstücksfonds, Stadterweiterungsfonds usw.).

c)    Sachgemäße Verwertung des kommunalen Grundbesitzes, sei es beim Verkauf, bei Hergabe in Erbbaurecht oder für gemeinnützige Zwecke. Festsetzung von Bedingungen beim freien Verkauf, wie z. B. Rückkaufsrecht, Teilnahme der Stadt ,an etwaigen Wertsteigerungen, Festsetzung von Bebauungsfristen und der Folgen ihrer Nichteinhaltung. Anlage und Parzellierung von Wohnhauskolonien in Form von Gartenstädten oder in sonstiger, das Kleinhaus, beziehungsweise das gute und gesunde Wohnen fördernder Weise, Anlage von Gartenkolonien (Schrebergärten, Spielplätzen, Erholungsparks usw.).

4.    Förderung der soliden Privatbautätigkeit und der gemeinnützigen Wohnungsfürsorge. Hinweis der ersteren auf das nach den Wahrnehmungen des Wohnungsamtes hervortretende Wohnungsbedürfnis und Mitwirkung, beziehungsweise Anregung aller Maßnahmen, welche zur freien und gesunden Entwicklung der soliden Privatbautätigkeit geeignet sind. Unterstützung gemeinnütziger Bauvereine, Beteiligung durch Übernahme von Geschäftsanteilen, Bürgschaft für Darlehen, Hergabe von Grundstücken, Erleichterungen hinsichtlich der Steuern, Straßen-, Kanalanlagen usw.

5.    Unterbringung von Ledigen. Gründung kommunaler Ledigenheime und Verwaltung derselben, Unterstützung von Vereinen usw., die solche Heime eingerichtet haben.

6.    Einrichtung kommunaler Wohnungsnachweise.

7.    Aufstellung zweckmäßiger und guter Stadterweiterungspläne, Sanierung ungesunder Stadtteile, Erlaß von Ortsbaustatuten.

8.    Mitwirkung bei Regelung des Realkredits für die solide Privatbautätigkeit, etwa durch Gründung städtischer Hypothekenbanken.

9.    Verwaltung etwaiger Stiftungen, die dem Wohnungsbau dienen, sowie Erbauung von Wohnungen in eigener Regie der Gemeinde.

10.    Pflege der Beziehungen zu allen gemeinnützigen Vereinigungen usw., die sich in irgend einer Weise der Wohnungspflege widmen, wie Bauvereine, Wohnungsvereine, Hauspflegevereine usw.

11.    Ratserteilung in allen das Wohnungswesen betreffenden Angelegenheiten, namentlich in Mietstreitigkeiten.

III.    Der Leiter des Wohnungsamtes soll Mitglied der Stadtverwaltung und selbstverständlich fachkundig sein. Neben ihm wären noch einige ehrenamtliche Mitglieder des Wohnungsamtes zu ernennen, und zwar etwa noch einige Stadtverordnete, Vertreter der Hausbesitzer und Mieter, der Stadtarzt, ein höherer städtischer Techniker, der Polizeidezernent und ein Privatarchitekt.

Dem Wohnungsamte ist in der zu erlassenden Geschäftsanweisung das Recht einzuräumen, im Bedarfsfälle Sachverständige zu seinen Sitzungen zuzuziehen.

IV.    a) Den städtischen Bauämtern fällt die Aufgabe zu, eine gesunde, den fortschreitenden Bedürfnissen entsprechende Bebauung zu ermöglichen. Bei Lösung der unter IL, 7. und 9. bezeichneten Aufgaben ist gemeinsames Arbeiten von Bau- und Wohnungsamt erforderlich.

b) Bei Prüfung der Baugesuche ist den Antragstellern möglichst entgegenzukommen und die Beobachtung von Formalitäten im Rahmen des unbedingt Notwendigen zu halten. Insbesondere sollen sich die städtischen Bauämter nicht darauf beschränken, die Nachsuchenden auf die Erfüllung von Formalitäten hinzuweisen, sondern wo irgend angängig zur Beseitigung etwaiger Anstände selbst mit Rat und Tat unterstützend mitwirk en.

c)    Ein wesentliches Erfordernis ist die rechtzeitige Anlage von Straßen, deren Ausstattung mit Beleuchtungs-, Be- und Entwässerungsanlagen.

d)    Darüber hinaus sollen indessen auch der Ansiedlung in außerhalb des Bebauungsplanes gelegenen Bezirken, namentlich auch der gartenmäßigen Besiedlung, möglichst wenig Schwierigkeiten bereitet werden, insbesondere ist etwaigen diesbezüglichen Bauprojekten gemeinnütziger Unternehmungen nach Möglichkeit entgegenzukommen.

V. Das Verkehrswesen ist derart auszubilden, daß es den Bewohnern möglich ist, leicht und billig sowie ohne zu großen Zeitaufwand in die Außenbezirke oder Vororte zu gelangen. Die lokalen Verkehrs Unternehmungen sind möglichst zu kommunalisieren. Vor Anlage von Verkehrswegen sollten die Gemeindeverwaltungen möglichst große Komplexe des an diese angrenzenden Geländes in ihren Besitz bringen. Es gilt dies auch für Fälle, in denen Eingemeindungen in Frage stehen.

VI. Aufgabe der Städte ist es ferner, die selbständigen Vororte zur Erzielung einer gesunden baulichen und verkehrspolitischen Entwicklung in organischen Zusammenhang untereinander und mit der Stadt zu bringen, zur Erzielung von Bebauungsplänen und Bauordnungen sowie Anlage von Verkehrslinien nach einheitlichen Gesichtspunkten.

Politique communale d’habitation en Allemagne.

Par

G. Gretzschel

(Darmstadt).

DIRECTRICES.    ,

I.    Il faut que, dans les grandes villes, la politique communale de l’habitation soit concentrée dans un service qui forme une branche spéciale de l’administration municipale. Dans les villes de moyenne ou de petite importance aussi bien que dans les grosses communes ou dans les endroits qui marquent un fort accroissement de population il se fait également sentir un besoin de politique communale. Faut-il aussi y organiser un service spécial, dirigé accessoirement par quelque autre service administratif? La solution de cette question dépend des circonstances locales et personnelles.

II.    Les domaines, sur lesquels doit s’étendre la politique communale et qui doivent être laissés en tout ou en partie aux soins du service communal, sont les suivants :

1° Organisation et exécution de l’inspection domiciliaire.

2° a) Surveillance du marché en ce qui concerne l’offre, la demande et le besoin de logements, les prix de location, le dénombrement périodique — si possible annuel — des habitations vides avec vérification de leurs grandeur, situation, prix de location et état.

b) Constatations sur l’état général (Nombre des occupants — Situation — Prix de location — Sorte d’emploi — Conditions sanitaires, morales et architectoniques). Dans ce but il importe de recommander une coopération avec l’Office statistique.

3° Politique foncière communale. A considérer ici :

a) Surveillance des fluctuations de prix sur le marché foncier.

b)    Augmentation, dans la mesure du possible, de la propriété foncière communale, principalement pour les domaines d’utilisation probable en cas d’agrandissement de la localité. Centralisation des efforts dans ce sens en une branche spéciale de l’administration (Fonds fonciers — Fonds d’agrandissement local etc.).

c)    Mise en valeur appropriée de la propriété foncière communale, soit par vente, soit par cession en droit de bail emphytéotique ou pour utilité commune. Etablissement de conditions pour la vente libre (droit de rachat, participation de la ville aux bénéfices en cas d’augmentation de la valeur, fixation de délais pour la construction et dés suites à donner en cas de non-respect). Formation et division en parcelles de colonies d’habitation sous forme de ville à jardins — Organisation de colonies de jardins (jardins à la Schreber, terrains de jeux, jardins publics etc.) de nature à favoriser la petite habitation et les conditions d’agrément et de salubrité.

4° Favorisation de la construction particulière réglée et des entreprises de sollicitude publique pour l’habitation. Renvoi de la première aux besoins constatés par l’office d’habitation, coopération et, au besoin, provocation de toutes les mesures propres à favoriser le développement libre et sain de la construction privée sérieuse. Protection des sociétés de construction, Participation sous formes de prise de parts sociales, de garanties pour les emprunts, de cessions de terrains, de facilités en ce qui concerne les impôts, l’établissement de rues, de canalisation etc.    ,

5° Logements des célibataires — Fondation et administra-

Protection

tion de maisons communales pour célibataires accordée aux associations etc. qui ont fondé de telles maisons.

6° Organisation communale des bureaux de location.

7° Etablissement de plans d’agrandissement local appropriés — Assainissement des quartiers malsains — Promulgation de statuts de construction locaux.

8° Coopération lors du règlement du crédit foncier pour la construction privée sérieuse, fondation éventuelle de banques d’hypothèques municipales.

9° Administration des fondations pouvant servir la construction — Construction d’habitation sous la propre régie de la commune

10° Entretien de rapports avec toutes les associations etc. qui s’intéressent, d’une manière quelconque, à l’habitation tels que sociétés d’entreprises de constructions, sociétés de l’habitation, sociéjAs ménagères etc.

11° Distribution de conseils dans toute affaire se rapportant à l’habitation, nommément dans les discussions à propos de la, location.

III.    Le chef du service de l’habitation doit être membre de l’administration municipale et naturellement spécialiste. A ses côtés, il faudrait peut être nommer quelques membres honoraires de l’office de l’habitation, soient quelques délégués communaux, quelques représentants des locataires et des propriétaires, le médecin de la ville, un haut-ingénieur municipal, le chef de la police et un architecte privé.

De plus le règlement à édicter devrait laisser à l’office de l’habitation le droit de faire appeler à ses séances, en cas de besoin, des spécialistes.

IV.    a) Les Offices de construction municipaux ont le devoir de rendre possible une construction salubre et répondant aux besoins croissants. Parmi les devoirs préconisés à l’article IL, 7° et 9°, il faut faire rentrer la coopération de l’Office de construction et de celui de l’habitation.

b)    Dans l’examen des permis de bâtir, il faut observer, vis-à-vis des demandeurs, la plus grande bienveillance et réduire au strict minimum l’observation des formalités. En particulier, il ne faut pas que les fonctionnaires municipaux se contentent de renvoyer les demandeurs à l’observation des for-malités ; ils doivent les aider de leurs conseils et de leurs actes en cas de difficultés.

c)    Un point essentiel est formé par le tracé en temps utile des rues, leur éclairage, les canalisations pour l’approvisionnement en eau et pour son écoulement.

d)    Dans une sphère plus large, il faut également se garder soigneusement de porter des entraves à la colonisation dans les quartiers situés hors des limites du plan de construction, surtout à la colonisation jardinière ; il importe principalement de se prêter autant que possible aux projets de constructions d’utilité publique.

V.    La circulation doit être organisée de telle sorte, qu’il soit possible aux habitants de se transporter facilement, à peu de frais et sans trop grande perte de temps dans les quartiers excentriques ou dans les faubourgs. Les entreprises locales de transport doivent être communalisées dans la mesure- du possible. Avant d’ouvrir des voies de communication les administrations communales devraient avoir soin de s’assurer la possession du plus grand ensemble possible de terrains limitrophes. Cette remarque gardant sa valeur dans les cas où la communalisation resterait en suspens.

VI.    Les villes ont également le devoir de veiller à ce que les faubourgs indépendants développent d’une façon saine et organique leur politique de construction et de circulation et se donnent des plans et des règlements de construction ainsi que des lignes de’ communications conformes à l’ensemble.

Municipal Housing Policy in Germany.

By

G. Gretzscliel

(Darmstadt).

GUIDING PRINCIPLES.

I.    The Municipal Housing Scheme shall be concentrated in the large towns in a Housing office, as an independent branch of the municipal administration. In middle sized, and small towns, as well as in other larger communities, or places with a considerable increase of population, a municipal housing Scheme is also necessary. Whether a special Housing office (that might be conducted by officials in charge of another office) is to be also established here, depends on local and personal circumstances.

II.    The Municipal Housing Scheme has, in the main, to comprise the following subjects, the total, or partial execution of which tasks is to be assigned to the Housing office :

1. Organisation and Carrying-out of the Inspection of Dwellings.    t

2.    a) Observation of the Market, in regard to Supply, Demand and Need for Dwellings, the height of Rent, the periodical, and, as far as possible, annual Census of empty dwellings, determining at the same time, their size, situation, rent, and condition.

b) Inquiries on housing conditions in general (number of inmates, site, rent, manner of using of the dwelling, condition in a sanitary, moral respect and in regard to the state of the building). Cooperation with the Statistical Office is hereby recommended.

3.    Municipal policy regarding Land. Here are to be considered :

a) Observation of the fluctuations of prices in the land

market.

b)    The greatest possible increase of the municipal landed property, especially of such lands as, on the extension of the community, may, presumedly, be used for the purpose of enlarging the town. The centralisation of these efforts in a special branch of the administration (landed property Funds, Town Extension Funds &c.).

c)    Practical utilisation of the municipal landed property, whether on the sale, on granting of land on lease with hereditary building rights (lease system, Erbbaurecht), or for purposes of public utility. Determination of the conditions of free sale, such as, for instance, the right of re-purchase, the participation of the town in any increment of value, the term for beginning building, and the consequences of its non-observance. The Planning and Selling in small lots of dwelling house settlements in the form of Garden Cities, or in other ways favouring the small house system, that is to say, good and sanitary dwelling arrangements, the planning of Garden Colonies (Schreber Gardens, Play Grounds, Recreation Parks &c.).

4. Promotion of bona fide private building and of efforts to provide for dwellings in the public interest. The drawing attention of private builders to the need for dwellings, according to the observations of the Housing office, and its cooperation, particularly the suggestion of all measures adapted to the free and sound development of solid Private Building. The Support of Building] Societies, the Participation by the taking of Shares, guarantee for Loans, Granting of Sites, Facilities especially in regard to taxes, the laying-down of streets and canals.

5.    Housing of Single Persons. The foundation of municipal homes for Single Persons, and their administration. The Support of societies that have erected such homes.

6.    The Establishment of a Municipal Registration of Dwellings.

7.    The Drawing-up of suitable and good plans of Town Extension, Slum-improvement, the issuing of local building Bye-laws.

8.    Cooperation in organising the lending of money for sound private Building operations, for instance, by the foundation of municipal Mdrtgage Banks.

9.    Administration of any foundations which may serve the construction of dwellings, as well as the erection of dwellings by the Louai Authorities themselves.

10.    The cultivation of relations with all associations that, in any way, devote themselves to the improvement of dwellings, such as Building societies, Dwellings societies, House improvement Societies.

11.    The Imparting of advice in all matters relating to housing, especially in disputes about rent.

III.    The Director of the Housing Office shall be a member of the Town Council, and, of course, be an expert. Besides him there would be some honorary members of the Housing Office still to be appointed, that is to say, some more Town Councillors, Representatives of the tenants and house owners (landlords), the Town Physician, a higher municipal Technical Authority, the Police representative and a private architect. The Housing office is to be granted (in the order of Business that is to be issued) the right of calling in experts to take part in its sittings, should this be necessary.

IV.    a) The municipal Building offices have the task of enabling the sound construction of dwellings in accordance with progressive requirements. In the discharge of their duties mentioned under II, 7 and 9, the joint activity of Building and Housing office is requisite.

5) On examining the applications for building, applicants are, as far as possible, to be treated in an obliging way, and the observation of formalities to be kept within absolutely necessary limits. The municipal Building offices are, particularly, not to confine themselves to drawing the applicants’ attention to the fulfilment of formalities, but, wherever

d) Moreover, besides this, the Settlement in districts outside the building scheme, and, particularly their laying out in the form of gardens, should meet with as little difficulty as possible, and any building plans of building societies paving this object are, as far as possible, to be met half way.

feasible, are to cooperate themselves, in word and deed, in removing any obstacles.

c) An essential requirement is the timely planning of streets, and their provision with lighting, water supply and drainage.

V.    Means of transit are so far to be developed that it is possible for the inhabitants to reach the outlying districts or suburbs easily and cheaply, and without too great loss of time. The local means of transit are, as far as possible, to be municipalised. Before laying down high roads the Local Authorities should secure possession of as large areas of the adjoining lands as possible. This also holds good in cases in which incorporation is being considered.

VI.    It is, further, the function of the Towns to induce the independent suburban Local Authorities to effect a sound development of building and traffic in organic connexion with each other in order to carry out their town planning and building bye-laws and to lay down lines of communication, according to uniform principles.

Die kommunale Wohnungspolitik in Finnland.

Von

Einaar Book

(Helsinki).

LEITSÄTZE.

1.    In. mehreren Städten sind Untersuchungen über die Wohnungsverhältnisse veranstaltet worden, welche die auf diesem Gebiete herrschenden Mißstände aufgedeckt haben. In Helsinki ist für die Wohnungsaufsicht ein als Gehilfe des städtischen Gesundheitsamtes angestellter Architekt tätig. Eine feststehende effektive Wohnungsaufsicht gibt es also noch nicht.

2.    Die Städte erweitern ihre Grundpläne und die Hauptstadt Helsinki vor allem kauft in der Nähe gelegene große Geländeflächen an. Vorstädte und Villenkolonien entstehen in der Umgebung der Städte und eine straffere Organisation ist ihnen zu-gedacht.

3.    Bei der Auflassung von Grundstücken für die private Bautätigkeit wird immer mehr begonnen, systematisch die Bodenleihe einzuführen - oder es werden wenigstens ähnliche Vergebungsformen geplant.

4.    Die Besteuerung des unverdienten Wertzuwachses des Bodens ist in der Praxis noch nicht über die Stufe theoretischer Behandlung hinausgekommen.

5.    Kommunale Arbeiterwohnhäuser gibt es bislang nur in Helsinki, in erster Linie für Arbeiter im Dienst der Gemeinde. In Turku sollen Heime für ledige tuberkulöse Arbeiter und Arbeiterinnen gebaut werden. — Die Gemeinde Helsinki baut versuchsweise auf verliehenen Parzellen einige Modellhäuser zur Veräußerung an kommunale Arbeiter.

6. Die Beschaffung von Grundstücken für Arbeiterwohnungen ist in einzelnen Städten durch billige Zahlungsbedingungen des Kaufpreises für die Grundstücke erleichtert worden. Direkte finanzielle Beteiligung in Form von Aktienzeichnung ist in Turku ausgeübt worden. In derselben Stadt und in Tampere sind aus kommunalen Mitteln Darlehen zu solchen Bauunternehmungen gewährt worden. Einige Gemeinden sind zu demselben Zweck um Staatsdarlehen eingekommen.

Die Fortführung dieser Initiativen unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse ist wünschenswert und zu erwarten.

La

communale en Finlande.

Rapport de

Einaar Book

(Helsinki).

DIRECTRICES.

1° Il a été procédé dans plusieurs villes à des enquêtes sur les conditions d’habitation ; elles en ont mis au jour les défectuosités. A Helsinki la surveillance de l’habitation est assumée par un architecte attaché au service sanitaire municipal. Il n’y a donc pas de surveillance effective vraiment constituée.

2° Les villes agrandissent leurs plans primitifs et la capitale d’Helsinki particulièrement achète de vastes terrains dans son voisinage. Faubourgs et colonies det villas naissent dans la banlieue des villes ; on songe pour eux à une organisation plus stricte.

3° Dans la cession de terrains à bâtir à l’initiative privée, on commence de plus en plus à procéder systématiquement au bail emphytéotique, ou, du moins, on projette une semblable forme d’adjudication.

4° La question de l’impôt sur la plus-value imméritée du 'sol n’est pas encore passée de la théorie à la pratique.

5° A l’heure actuelle, Helsinki seule possède des bâtiments communaux d’habitation ouvrière et ceci, en première ligne, pour les ouvriers au service, de la commune. On doit construire à Turku des homes pour ouvriers célibataires tuberculeux et pour ouvrières dans les mêmes conditions. — La commune d’Helsinki bâtit, à titre d’essai, sur des lots de terrain prêtés à bail des maisons modèles destinées à être vendues aux ouvriers communaux.

6° Dans certaines villes l’acquisition de terrains pour habitations ouvrières est avantagée par le bon marché et toute sorte de facilité accessoire. A Turku on est allé jusqu’à la participation financière directe sous forme' de souscription d’actions,. Dans cette ville ainsi qu’à Tampetre la commune a fait des avances sur ses fonds propres en vue de semblables entreprises de construction. Dans le même but quelques communes ont eu recours à l’emprunt d’état.

On peut souhaiter et espérer que ces initiatives, tenant compte des conditions locales, seront continuées,.

Municipal Housing Policy in Finland.

Beport by

Einaar Book

(Helsinki).

GUIDING PRINCIPLES.

1.    In several towns inquiries upon thé housing conditions have been instituted, which have revealed the abuses prevailing in this department. In Helsinki an architect has been appointed assistant to the Sanitary office and is engaged in the supervision of Dwellings. A permanent, effective supervision of Dwellings is thus not yet established.

2.    The towns are enlarging their plans and the capital Helsinki is, above all, buying large land areas situated in the neighbourhood. Suburbs and villa colonies arise in the vicinity of cities, and it is intended to give them a firmer organisation.

3.    On the granting of sites for private building operations, the Local Authorities are constantly beginning to systematically initiate the lease system or similar modes of concession of land are at least planned.

4.    The taxation of the unearned increment of land value is, practically, not yet advanced beyond the stage of theoretical consideration.

5.    Municipal working men’s dwellings exist, at present, only in Helsinki, and are intended primarily for workmen in the service of the municipality. In Turku Homes for single tuberculous (consumptive) workmen and workwomen are to be built. The municipality of Helsinki is building experimentally, on plots of ground conceded for the purpose, some model houses for sale to municipal workmen.

6.    The procuring of sites for working men’s dwellings has, in separate towns, been facilitated by cheap conditions of payment of the purchase money. Direct financial participation in the form of the subscription of shares has been practised in Turku. In the same town and in Tampere; loans have been granted from municipal funds to such building companies. Some communities have, for the same purpose, petitioned for state loans.

The continuation of these measures thus initiated, with reference to the local circumstances, is desirable and to he expected.

La politique municipale en matière d'habitation en

France.

Par

M. Maurice Dufourmantelle,

docteur en droit, professeur au Collège libre des Sciences sociales, Paris, Secrétaire générale de la Société française des habitations à bon marché.

CONCLUSIONS.

De la considération de l’ensemble du mouvement français en faveur de l’habitation à bon marché, une conclusion fondamentale

à notre sens se dégage: c’est que la nécessité d’une politique communale d’intervention directe n’apparaît à aucun degré en France.

« '

Tout ce qu’on peut attendre d’une action directe des municipalités construisant elles-mêmes, on peut l’obtenir par la combinaison harmonieuse du libre effort de l’initiative privée et du concours auxiliateur des communes. La loi de 1906 a donné à celles-ci des possibilités d’intervention indirecte assez variées et assez souples pour pouvoir être utilement adaptées aux conditions locales et aux besoins des sociétés d’habitations à bon marché, et pour seconder ces dernières avec efficacité. Terrains à prix réduits, facilités de crédit, capitaux à bon marché — tous ces avantages peuvent être procurés aux sociétés par les municipalités. Que réaliseraient celles-ci de plus dans le système de la construction directe?

Il n’apparaît pas non plus qu’en France les municipalités aient à suppléer à une inertie de l’initiative privée. Ce serait plutôt le contraire qui serait exact. Pour s’en convaincre en effet, il suffit de suivre le double mouvement municipal et privé, depuis la loi de 1906. Or, tandis que depuis cette époque neuf

15

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

municipalités seulement se sont engagées dans la voie tracée par le législateur, 101 sociétés au contraire se sont créées qui, en s’ajoutant à celles déjà existantes, ont porté à 238 le nombre total des institutions de l’espèce réparties entre 14Q villes. En fait, l’initiative privée a précédé et continue à devancer les initiatives communales. Rien n’empêche au surplus celles-ci de se faire, là où cela serait nécessaire, les promotrices de sociétés d’habitations à bon marché ; nous connaissons quelques exemples de telles interventions créatrices, et ce n’est certes pas là une des moins heureuses applications de la politique municipale en notre matière.

Celle-ci, depuis quatre ans qu’elle a commencé d’être pratiquée, n’a d’ailleurs pas pu donner encore la mesure complète des combinaisons dont elle est susceptible. Pour notre part, nous en verrions une des plus fécondes dans celle qui associerait en un même effort coordonné l’action des sociétés d’habitations, l’intervention municipale et le concours des Caisses d’épargne.

La législation française permet en effet à nos Caisses d’épargne d’affecter dans une certaine mesure leur fortune personnelle au développement des habitations à bon marché. Si nos 550 Caisses d’épargne mettaient toutes à profit la faculté qui leur est ainsi donnée, c’est une somme d’environ 40 millions qu’elles pourraient appliquer à la réforme du logement populaire, soit en construisant elles-mêmes, soit en consentant des prêts hypothécaires, soit en souscrivant des actions ou des obligations de sociétés. Mais jusqu’à présent, 80 Caisses d’épargne seulement sont entrées dans cette voie, à concurrence d’une somme de 7,179.580 francs représentant leurs affectations en cours aux habitations à bon marché. La masse des autres Caisses d’épargne reste encore hésitante à pratiquer ces emplois décentralisés de leurs réserves. Mais ne parviendrait-on pas à vaincre leur méfiance, si par suite d’une entente avec les communes et avec les sociétés d’habitations, elles obtenaient en échange de souscriptions d’actions ou d’obligations de sociétés la garantie d’intérêts que la loi autorise les municipalités à fournir? Nous le pensons, et ici encore nous voyons dans l’harmonisation possible des concours publics et privés un des meilleurs modes d’intervention communale.

Une dernière constatation se dégage enfin des faits et des considérations, qu’ils suggèrent : c’est que la solution du problème de l’habitation pour les classes les moins fortunées n& semble possible qu’en faisant intervenir l’idée de philanthropie ou d’assistance.

Or, comme le disait excellemment Mr Cheysson devant la 3e Conférence nationale des sociétés d’habitations à bon marché, en 1909, ’’tandis que l’assistance ordinaire entretient au jour le jour l’homme tombé, la prévention lui épargne la chute initiale et le maintient debout par des habitudes de prévoyance et de bonne tenue familiale“. Substituer le plus possible la prévention à l’assistance semble donc l’idéal vers lequel il faut tendre, et que les municipalités peuvent atteindre en remplaçant la pratique de l’assistance au loyer par celle des prêts à faible intérêt consentis aux sociétés d’habitations à bon marché. Ainsi orientées, elles rempliront leur fonction sociale d’une façon supérieure, en même temps qu’elles feront des deniers publics un placement rémunérateur au lieu de les employer à fonds perdus.

En résumé, et en nous plaçant au point de vue français, nous croyons pouvoir condenser notre rapport sur la politique communale en matière d’habitations dans les conclusions suivantes:

a)    La nécessité d’une action directe des municipalités pour le développement des habitations à bon marché ne s’impose pas en France.

b)    L’action de l’initiative privée, secondée par les interventions municipales indirectes autorisées par la loi du 12 avril 1906, est suffisante.

c)    Par la coordination des initiatives privées et publiques, et par la garantie d’un minimum d’intérêt aux actionnaires et obligataires des sociétés d’habitations, les interventions municipales peuvent utilement accélérer • l’accession des Caisses d’épargne au mouvement en faveur du logement populaire, et les inciter à souscrire des actions ou des obligations de ces sociétés.

d) Par des prêts à taux réduit consentis aux sociétés d’habitations à bon marché, les municipalités peuvent efficacement venir en aide aux besoins de logement des classes laborieuses les moins fortunées ou chargées de famille, et rétrécir en proportion le domaine stérile de l’assistance.

Die kommunale Wohnungspolitik in Frankreich.

Yon

M. Dufourmantelle

(Paris).

SCHLUSSFOLGERUNGEN.

Betrachtet man die Bewegung zugunsten der Wohnungsreform in Frankreich als ganzes, so ergibt sich unseres Erachtens eine grundsätzliche Schlußfolgerung : daß die Notwendigkeit einer kommunalen Politik zum Zwecke eines direkten Eingreifens sich in Frankreich in keiner Hinsicht zeigt.

Alles, was man von einer direkten Bautätigkeit der Gemeinde erwarten kann, läßt sich durch eine glückliche Verbindung der freien Privatinitiative mit der hilfreichen Unterstützung seitens der Gemeinden erzielen. Das Gesetz vom Jahre 1906 hat den letzteren zahlreiche Mittel zum indirekten Eingreifen gegeben, die genügend mannigfaltig und elastisch sind und daher mit Erfolg den lokalen Verhältnissen und den Bedürfnissen der gemeinnützigen Baugesellschaften angepaßt werden können, die sie nachhaltig unterstützen sollen. Baugründe zu niedrigem Preise, Erleichterungen in der Kreditgewährung, billige Kapitalien — alle diese Vorteile können den Gesellschaften durch die Gemeinden verschafft werden. Was könnten diese noch mehr in einem System der direkten Bautätigkeit erreichen?

Es scheint überdies in Frankreich nicht die Aufgabe der Gemeinden zu sein, eine mangelnde Privatinitiative zu ersetzen. Eher das Gegenteil wäre richtig. Um sich davon in der Tat zu überzeugen, genügt es, die zweifache Bewegung, die kommunale und die private, seit dem Gesetze von 1906 zu verfolgen. Während seit jener Zeit bloß neun Gemeinden den vom Gesetzgeber vorgezeichneten Weg betreten haben, wurden im Gegensätze dazu 101 Gesellschaften gegründet, die im Verein mit den bereits bestehenden die Gesamtzahl der Institutionen dieser Art auf 238 erhöht haben ; sie verteilten sich auf 149 Städte. In der Tat, die private Initiative ist jener der Kommunen vorausgeeilt und behält diesen Vorsprung bei. Nichts hindert schließlich die letzteren, dort, wo sich die Notwendigkeit dazu herausstellt, die Gesellschaften der gemeinnützigen Bautätigkeit zu unterstützen ; wir kennen einige Beispiele eines derartigen schöpferischen Eingreifens und sicherlich findet hier die kommunale Wohnungspolitik eine sehr glückliche Anwendung.

Seit den vier Jahren, seit denen diese Politik in Wirksamkeit getreten ist, hat sie übrigens noch nicht die ganze Fülle jener Kombinationen zeigen können, deren sie fähig ist. Für unseren Teil würden wir eine der fruchtbarsten Verbindungen darin erblicken, daß sich die Tätigkeit der Wohnungsgesellschaften mit der Unterstützung der Kommunen und der Hilfe der Sparkassen zu einer einheitlichen Aktion vereinigen würde.

Die französische Gesetzgebung gestattet in der Tat unseren Sparkassen bis zu einem gewissen Grade, ihr persönliches Vermögen dem gemeinnützigen Wohnungsbaue zu widmen. Wenn unsere 550 Sparkassen insgesamt von der ihnen auf diese Weise gegebenen Möglichkeit Gebrauch machen würden, so könnten sie eine Summe von ungefähr 40 Millionen der Reform der Volkswohnungen zuwenden, sei es, indem sie selbst bauen, sei es, indem sie hypothekarische Darlehen gewähren, sei es, indem sie Aktien oder Obligationen der Gesellschaften zeichnen. Aber bis heute haben bloß 80 Sparkassen diesen Weg betreten mit einem Betrage von insgesamt 7,179.580 Franken, der jene Summe darstellt, die sie dem gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt haben. Die große Zahl der übrigen Sparkassen zögert noch, ihre Reserven auf diese Weise zu dezentralisieren. Könnte man aber nicht dazu gelangen, ihr Mißtrauen zu beseitigen, wenn sie auf Grund eines Einvernehmens mit den Kommunen und den Wohnungsgesellschaften gegen Zeichnung von Aktien oder Obligationen der Gesellschaften jene Zinsengarantie erhalten würden, zu deren Leistung das Gesetz die Kommunen ermächtigt? Wir halten dies für möglich und auch hier wieder erblicken wir in der sich gegenseitig ergänzenden Tätigkeit öffentlicher und privater Körperschaften eines der besten Mittel kommunaler Politik.

Eine letzte Feststellung ergibt sich endlich aus den Tatsachen und den Erwägungen, zü denen sie Veranlassung geben : daß die Lösung des Wohnungsproblemes, soweit die ärmsten Klassen der Bevölkerung in Frage kommen, nicht möglich erscheint ohne Berufung auf die Ideen der Philanthropie und der Armenpflege. Oder, wie es Mr.' Cheysson so trefflich vor der 3. nationalen Konferenz der gemeinnützigen Bau-und Wohnungsgesellschaften im Jahre 1909 ausgedrückt hat : „Während die gewöhnliche, Armenpflege den gesunkenen Menschen von einem Tage zum anderen erhält, erspart ihm die soziale Vorsorge von Anfang an den Fall und hält ihn aufrecht durch die Gewohnheiten der wirtschaftlichen Vorsehung und der guten Führung der Familie.“ Soweit als möglich die .Armenpflege durch die Vorsorge zu ersetzen, scheint also das anstrebenswerte Ideal zu sein, das die Gemeinden erreichen können, wenn sie an Stelle der Gewährung von Mietzinsbeiträgen die Gewährung von Darlehen zu geringen Interessen an die Baugesellschaften treten lassen. Erhält ihre Politik diese Richtung, so wird sie ihre soziale Funktion in einer höheren Weise erfüllen und gleichzeitig die öffentlichen Steuergelder in fruchtbringender Weise anlegen, statt sie unfruchtbar zu verwenden.

Fassen wir zusammen und stellen wir uns dabei auf den Standpunkt des Franzosen, so glauben wir unseren Bericht über die kommunale Wohnungspolitik zu folgenden Schlußsätzen verdichten zu können :

a)    Die Notwendigkeit eines direkten Eingreifens der Gemeinde in die Entwicklung der gemeinnützigen Bautätigkeit ergjibt sich für Frankreich nicht.

b)    Die Tätigkeit der privaten Initiative, reicht hin, wenn sie unterstützt wird durch die Mittel einer indirekten Hilfe seitens der Gemeinden, zu welcher das Gesetz vom

12. April 1906 die Ermächtigung gibt.

c)    Wird die öffentliche und die private Initiative in Übereinstimmung gebracht, und den Aktionären und Gläubigern der Wohnungsgesellschaften ein Mindestbetrag an Interessen garantiert, so kann durch die Unterstützung der Gemeinden der Beitritt der Sparkassen zu der auf Reform der Volkswohnungen gerichteten Bewegung beschleunigt, die Subskription von Aktien oder Obligationen dieser Gesellschaften seitens der Sparkassen gefördert werden.

d)    Durch die Gewährung von niedrig verzinslichen Darlehen an die Wohnungsgesellschaften können die Gemeinden mit Erfolg den Wohnungsbedürfnissen der ärmsten und kinderreichsten Klassen der arbeitenden Bevölkerung zu Hilfe kommen und in entsprechendem Verhältnis das unfruchtbare Gebiet der Armenpflege einschränken.

Communal Housing Policy in France.

Report by

M. Dufourmantelle

(Paris).

CONCLUSIONS.

If we regard the movement in favour of Housing Reform in France as a whole, we are entitled, in our opinion, to draw one fundamental conclusion : that the necessity for a communal policy, with a view to direct intervention, is, in France, nowise apparent.

All that may be expected of a direct building activity of the local authority may be attained by a felicitous combination of free, private initiative and active support on the part of the local authorities.

The law of 1906 has afforded the latter numerous means of indirect intervention, which are sufficiently varied and elastic, and hence capable of being successfully adjusted to the local conditions and the needs of the Building Societies and which they may subsequently, support.

Building sites at low prices ; facilities in the granting of credit, capital at a cheap rate — all these advantages may be procured for the Societies by the local authorities. What can these still further attain by a system of direct building activity?

It seems, besides, not to be the function of the local authorities in France to replace, a lack of activity in the form of private initiative. The opposite conclusion would be rather justified.

we

To practically convince onesself of this, it suffices to follow the twofold movement, the communal and the private since the law of 1906. While, since that time, only 9 local authorities have entered upon the path prescribed by the legislator, there were, in contrast with these, 101 societies founded, which, in combination with the already existing ones, have raised the total sum of institutions of this kind to 238,.: distributed over 149 towns. Private initiative has, in fact, rapidly anticipated that of the local authorities and retains this advantage. There is, after all, nothing to prevent the latter, where the necessity arises, from supporting the societies of public utility ; know some examples of such creative intervention and com-

munal housing policy is, certainly, here very felicitously turned to account.

During the four years since the time this policy was put into execution it has moreover, not yet been able to fully exhibit all these combinations which it is capable of forming. As far as we are concerned, we should regard as one of the most useful of these combinations the union of the work of the Building Societies with the support of the Local Authorities and the assistance of the Savings Banks in a uniform movement.

French legislation does, in fact, permit our Savings Banks to devote their own property, to a certain extent, to the construction of cheap Peoples Dwellings. If our 550 Savings Banks were, collectively, to make use of the means thus afforded them, they might devote a sum of about 40 million (francs) to the reform of the housing of the people ; whether by building themselves, whether by granting loans on mortgage, or by taking shares or securities in the Societies. But, hitherto, only 80 Savings Banks have entered upon this path, with a subscription of 7,179.580 francs, which represents the current amount which they have placed at the disposal of the building societies. The greater number of the other Savings Banks still hesitate to decentralize their reserve funds in this way. Might it, however, not be possible to remove their distrust, if on the basis of an understanding with the local authorities and the Building Societies and, in return for their taking shares or securities in the companies, they were to receive that guarantee of the payment of interest, which the law compels the local authorities to provide? We believe so; and we see, here too, in the most harmonious cooperation of public and private activity attainable, one of the best means of effecting intervention by the community.

One last conclusion finally emerges from the facts and the considerations which they suggest and this is, that the solution of the problem of housing for the less fortunately situated classes does not appear to be possible except by appealing to the idea of philanthropy or of public assistance.

Or. as M. Cheysson excellently expressed it before the 3rd national Conference of Building Societies for cheap housing, in 1909, ’’while ordinary poor law relief sustains the man who has fallen from day to day, social provision spares him the fall from the beginning and maintains him by habits of economical prevision and of good housekeeping“. To replace, as far as possible, relief of the poor by prevention of poverty seems thus, to be the ideal towards which one must strive and which the municipalities may attain when, instead of granting contributions to rent, they concede to the Building Societies the task of granting loans at low rates of interest. If their policy is directed to these ends, they will discharge their social functions in a superior manner and, at the same time, invest public revenues derived from taxation in a profitable manner instead of depositing them in rotten investments.

To sum up, and adopting the French point of view, we believe we may condense our Report on Communal Housing Policy in the following conclusions:

a)    There is no necessity for a direct intervention of municipalities for the development of cheap dwellings in France.

b)    The operation of private initiative, supported by the indirect municipal intervention, authorised by the law of april 12th, 1906 is sufficient.

c)    By the harmonious cooperation of private and public movements and by the guarantee of a minimum rate of interest to the shareholders and holders of securities in the Building Societies, the intervention of the Local Authorities may easily accelerate the accession of the Savings Banks to the movement in favour of housing the people and induce them to take shares or securities in the societies.

d)    By granting loans at reduced rates to the Building Societies, the Local Authorities may relieve the housing needs of the poorest and most prolific of the working-class population, and, to a corresponding degree, limit the unprofitable domain of poor relief.

Die kommunale Wohnungspolitik in Holland.

Eeferat von

Dr. jur. D. Hudig,

Direktor der Zentralstelle für soziale Fragen (Amsterdam).

LEITSÄTZE.

I.    Es ist die Pflicht einer jeden Gemeinde, eine gute Bau-und Wohnungsinspektion einzusetzen.¹)

II.    Für kleinere Orte (Gemeinden), deren Wirkungskreis für ein tüchtiges Aufsichtspersonal zu klein ist, werde eine Kombination verschiedener Gemeinden gebildet.

III.    Den höheren Regierungsbehörden werde weitergehende Befugnis erteilt, damit sie, falls die Gemeindevorstände zeigen, daß sie dem Volks Wohnungswesen nicht genug Interesse entgegenbringen, deren Aufgabe übernehmen können.

IV.    Das Laienelement darf bei der Wohnungsinspektion nicht fehlen, einerseits als Garantie gegen Beamtenwillkür, anderseits damit das Interesse des Publikums für das Volkswohnungswesen geweckt wird.

V.    Die Beamten der Bau- und Wohnungsaufsicht sollen nicht als Beamte der Polizei auftreten ; taktvolles Benehmen ist unerläßlich.

VI.    Das Auftreten der Wohnungsinspektion finde nach allgemeinen Regeln statt, welche für jede Gemeinde den örtlichen Umständen gemäß verschieden sein können. Hauptsache ist, daß die Forderungen nicht zu niedrig angesetzt werden. Insbesondere darf die Opposition der Hausbesitzer keineswegs dahin führen, daß Verzicht geleistet wird auf das Befehlen tief-

Falls der Hausbesitzer zu gleicher Zeit der Bewohner ist, befolge man eine besondere Verhaltungsregel ; bei dieser Regelung kann von dem vorhergehenden Prinzip abgewichen werden.

eingreifender Besserungsarbeiten oder auf die Untersagung ungeeigneter Wohnungen. Schadenersatz werde dabei nicht gegeben.

VII. Insofern dies für die Ausführung von Besserungsarbeiten wünschenswert ist, werde der Gemeindekredit in

größerem Umfange zur Verfügung gestellt.

VIII. Größere Gemeinden und solche, deren Bevölkerungszahl wächst, sollen verpflichtet werden, Erweiterungspläne festzusetzen. Dabei werde das Gründen guter Arbeiterviertel speziell ins Auge gefaßt. Die Richtung der Straßen und die Größe der Baublöcke sollen derart gewählt werden, daß ßie den Zutritt von Licht und Luft von allen Seiten garantieren. Es sollen Parkanlagen, Sportterrains, Spielplätze und Anlagen in der Nähe sowie innerhalb dieser Stadtviertel vorgesehen werden.

IX.    Die Grenzen der größeren Gemeinden seien so, daß die ganze Stadterweiterung auf dem Grundgebiete der Gemeinde stattfinden kann. Wo dies nicht der Fall ist, sollen sie abgeändert werden. Dies geschehe, bevor es zu spät ist. Das Verfahren werde erleichtert. Auf lokale Empfindlichkeit der kleineren Gemeinden werde kein Bezug genommen.

X.    Da, wo die Preise für Bauplätze beeinflußt werden könnten durch den Umstand, daß die zur Bebauung bestimmten Grundstücke nicht zur rechten Zeit fertig sind, sorge die Gemeinde für die Erschließung von Baugelände zur guten Zeit und in genügender Menge.

XI.    Dazu ist erwünscht, daß die Gemeinde Eigentümerin des Bodens sei, denselben nie verkauft, sondern ihn in Erbpacht auf nicht zu lange Zeit vergibt.

XII.    Wenn Gemeindeterrain auf den Markt gebracht wird, sei die Gemeinde so kulant wie nur möglich und lege der Exploitation durch bureaukratisćhe Umständlichkeit keine Beschwerden in den Weg.

XIII.    Die Gemeinde nehme bei der Festsetzung der Preise Rücksicht auf das Interesse des Volkswohnungswesens, sie sorge aber dafür, daß der Vorteil der niedrigen Preise nicht in die Taschen der Zwischenhändler gerät.

XIV.    Die Behörden sollen überall, wo die Gelegenheit sich dazu bietet, Hand an das Bauen legen, es sei direkt, es sei

mit Hilfe von Bauvereinen. Dies ist an erster Stelle dort geboten, wo der Mangel an einem genügenden WohnungsVorrat den Maßnahmen des Gemeindevorstandes hemmend in den Weg tritt (Untersagung, große Familien), aber es soll auch dazu dienen, einen günstigen Einfluß auf den zu erbauenden Wohnungstypus auszuüben.

XV. Ist die finanzielle Kaufkraft eines Teiles der Bevölkerung so gering, daß sie die Miete einer nicht zu niedrigen Minimalforderungen entsprechenden Wohnung nicht aufbringen kann, so komme das Defizit auf Rechnung der Gemeinde. Es ist die Pflicht der Behörden, dafür zu sorgen, daß ein jeder anständig wohnt.

La politique d’habitation communale en Hollande.

Rapport du

Denr D. Hudig

(Amsterdam).

DIRECTRICES.

I.    Il est du devoir de chaque commune de pourvoir à la bonne inspection du bâtiment et du logement.²)

II.    Pour les petites localités (communes) dont le rayon d’action est trop restreint pour l’entretien d’un personnel de surveillance à la hauteur de sa tâche, il faudrait recourir à la fusion de différentes communes.

III.    Les autorités supérieures devraient se voir attribuer une compétence très étendue, leur permettant au cas où les autorités municipales ne témoigneraient pas un intérêt suffisant aux questions de l’habitation, d’assumer leur tâche en leur lieu et place.

IV.    L’élément particulier ne doit pas être écarté de l’inspection de l’habitation ; d’une part il sert de garantie contre l’arbitraire des fonctionnaires ; d’autre part il y a, dans cette participation, un moyen d’éveiller l’intérêt du public pour la question de l’habitation populaire.

V.    Les employés de surveillance du bâtiment et de l’habitation ne doivent pas procéder en agents de la police ; le plus grand tact est indispensable.

VI.    La façon de procéder de l’inspection de l’habitation devrait être soumise à des règles générales, pouvant d’ailleurs différer de commune à commune suivant les conditions locales. L’essentiel est de ne pas exiger trop peu de cette surveillance. En particulier l’opposition du propriétaire ne devrait jamais suffire pour que l’on renonçât à commander d’importants travaux d’amélioration ou à interdire des habitations non appropriées à leur but. En pareil cas, il n’y aurait pas droit à dédommagement.

Au cas où la maison serait habitée par son propriétaire, il y aurait lieu d’adopter une ligne de conduite particulière ; on pourrait s’écarter du principe 'énoncé plus haut.

VII.    Le crédit de la commune devrait être porté à une hauteur suffisante pour assurer l’exécution des travaux d’amélioration.

VIII.    Les communes plus importantes et celles dont la population s’accroit devraient être tenues d’établir des plans d’agrandissement. Il faudrait, ce faisant, avoir spécialement en vue la fondation de bons quartiers ouvriers. La direction des rues et la grandeur des blocs de construction devraient être choisies de manière à assurer de tous les côtés le passage de l’air et de la lumière. Il faudrait prévoir pour le voisinage aussi bien que pour l’intérieur de ces quartiers des emplacements réservés pour les parcs, terrains de sport, terrains de jeu et promenades.

IX.    Les limites des grandes communes devraient être telles, que tout l’agrandissement de la ville pût se faire sur le domaine de la commune. Partout où ce n’est pas le cas, ces limites devraient être modifiées et ceci avant qu’il ne soit trop tard. La procédure devrait être simplifiée. Il serait bon de ne pas tenir compte de la susceptibilité locale.

X.    Il peut arriver que le prix du terrain à bâtir soit influencé par ce fait que les lots destinés à la construction ne soient pas prêts en temps utile ; la commune devrait alors veiller à l’ouverture, en temps voulu et en quantité suffisante, de terrains à bâtir.

XI.    Dans ce sens il serait désirable que la commune fut propriétaire du sol et que le sol ne fut jamais vendu, mais concédé' à bail emphytéotique pour une durée qui ne fut par trop longue.

XII.    Lorsque le terrain communal sera mis sur le marché la commune aurait à se montrer aussi coulante que possible et à se garder d’apporter dans l’exploitation du terrain des difficultés de nature bureaucratique.

XIII.    Lors de l’établissement des tarifs, la commune aurait à prendre en considération l’intérêt de l’habitation à bon marché et à veiller à ce que l’avantage, qui résulte de la médiocrité des prix, ne passât pas dans la poche des intermédiaires.

XIV.    Partout où l’occasion s’en présente, les autorités devraient mettre la main à la construction même, soit directement soit, à l’aide de sociétés pour la construction. Cette intervention est particulièrement à recommander là où le manque de logement vient faire obstacle aux mesures de l’autorité municipale (évacuation — familles nombreuses) ; elles doivent aussi s’appliquer à exercer une influence salutaire sur le choix du type des constructions.

XV.    Lorsque la situation financière d’une partie de la population est trop basse pour pouvoir couvrir les frais de location d’un logement d’un certain minimum d’exigence, le déficit devrait être porté au compte de la commune. C’est le devoir des autorités de veiller à ce que chacun soit logé convenablement.

Communal Housing Policy in Holland.

By

Dr. jur. D. Hudig

(Amsterdam).

LEADING PRINCIPLES.

I. It is the duty of every local authority to institute an efficient inspection of Buildings and Dwellings.³)

IL For smaller districts (communities) whose sphere of action is too small for an efficient staff of inspectors, a combination of different municipalities shall be formed.

III.    Extensive powers shall be granted the higher governmental authorities, in case the local authorities do not display-enough interest in housing reform, to enable them to undertake their task.

IV.    The lay element may not be lacking in the inspection of dwellings, as a guarantee, on the one hand, against official caprice, and, on the other, as a means of awaking public interest in housing reform.

V.    The officials charged with the inspection of buildings and dwellings shall not act as police officials ; tactful conduct is indispensable.

VI.    The intervention of the inspection of dwellings should take place according to general rules, which may vary in each community according to the local circumstances. The principal point is that its demands should not be on too low a scale. The opposition of the house-owners, in particular, should, by no means, induce local authorities to refrain from ordering far-reaching reforms, or from prohibiting the use of unsuitable dwellings. Compensation is hereby not to be given. In case the house-owner be, at the same time, the occupant, special practical directions may be followed, by which regulations whereby they may deviate from the foregoing principle.

VII.    As far as this is desirable for the execution of improvement-works, the credit of the community should be placed at the disposal of house-reform to a considerable extent.

VIII.    Larger communities, and such as contain an increasing number of inhabitants, are to be rendered liable ta lay down extension plans. Hereby, the creation of good quarters for workmen is to be specially considered. The direction of the streets and the size of the blocks of buildings are to be determined in such a way that they admit light and air from all sides : Parks, places for sport, play-grounds and recreation-grounds are to be provided in the vicinity, as well as within these quarters of the town.

IX.    The limits of the larger communities should be so assigned, that the whole municipal extension can take place upon the land belonging to the community. Where this is not the case, they are to be modified. This should occur before-

it is too late. The procedure should be facilitated. No regard should be paid to the local sensibility of smaller communities.

N. In cases in which the prices of sites might be influenced by the circumstance that the sites it is intended to build upon are not available at the right time, the local authority should take care that building land should be rendered accessible in good time and in a sufficient quantity.

XI.    For this purpose, it is desirable that the local authority should be owner of the ground, and never sell it, but dispose •of it on lease, for not too long a period.

XII.    When communal property is brought into the market, the. local authority should be as accommodating as possible, .and lay no obstacles in the way of its utilisation by bureaucratic formalities.

XIII.    The local authority should, in determining the price, pay heed to the interests of People’s Dwellings, but see that the -advantage of low prices does not benefit the intermediate trade.

XIV.    Everywhere, where opportunity is offered, the local authority should lend a helping hand in building, either directly, or with the aid of building societies. This is, in the first instance, imperative where a dearth of dwellings impedes the measures of the local authorities (Prohibition of dwellings, large families) but it shall also serve to exercise a favourable influence on the type of dwelling to be constructed.

XV.    If the financial purchasing power of a part of the population is so slight, that it cannot raise the money for the rent of a dwelling that fulfils the not too low, minimum conditions, the deficit should be charged to the account of the local authority.

It is the duty of the authorities to see that everybody has a decent dwelling.

Die Wohnungspolitik der Gemeindeverwaltungen in

Österreich.

Von

Dr. Felix Freiherrn von Oppenheimer

(Wien).

LEITSÄTZE.

Die Leitsätze einer kommunalen Wohnungspolitik in Österreich müssen in ihren Forderungen daher über den kommunalen Rechts- und Wirkungskreis vielfach hinausgreifen. Denn was für die kraftvolle Entwicklung unserer kommunalen Wohnungspolitik not tut, ist :

1.    Die Einführung einer öffentlichen Wohnungsaufsicht, welche die vorhandenen Wohnungen in Evidenz zu halten, ihre Benützung zu überwachen und auf die Abstellung vorhandener Übelstände zu dringen hätte ; wo kommunale Wohnungsämter zur Einführung gelangen, wäre auch die WohnungsVermittlung von ihnen zu übernehmen.

2.    Eine Reform unserer Bauordnungen, welche eine übertriebene Ausnützung von Grund und Boden verhütet und die an Kleinwohnungen zu stellenden bautechnischen Anforderungen in Übereinstimmung bringt mit der besonderen Natur der jeweils gewählten Form des Kleinwohnungsbaues.

3.    Eine kraftvolle systematische Bodenpolitik der Gemeindeverwaltungen und ihre Erleichterung durch gesetzliche Einführung des Rechtsinstitutes der Erbpacht.

4.    Die Gewährung des Enteignungsrechtes im Interesse der öffentlichen Gesundheit und somit auch der Wohnungsreform an die Gemeinden sowie Einführung der zwangsweisen Kommassation bei Aufrechthaltung des vollen Entschädigungsanspruches der in ihrem Eigentum Betroffenen.

16

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

5.    Die Gewährung zulänglicher Steuerbegünstigungen für die gemeinnützige Bautätigkeit und die Herabsetzung der staatlichen Hauszinssteuer in einem Ausmaß, das Arbeitgebern sowie der privaten Bautätigkeit überhaupt einen wirklichen Anreiz zur Errichtung von Kleinwohnungen zu gewähren vermag ; Einführung einer Wertzuwachssteuer als einer kommunalen Abgabe mit mäßigen Sätzen.

6.    Die Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit durch Gewährung von Darlehen aus den Deckungskapitalien der sozialen Versicherung und aus kommunalen Fonds unter möglichst günstigen, die zweckmäßige Verwendung und volle Sicherheit der aushaftenden Kapitalien garantierenden Bedingungen.

Auch alle diese Maßnahmen aber werden ihre volle Wirkung nur dann äußern, wenn ihnen eine gediegene und nachhaltige Belehrung der Öffentlichkeit über die Ursachen sowie über die in gesundheitlicher und sittlicher Beziehung gleich verderblichen Folgen der Wohnungsnot zur Seite geht.

La politique d’habitation des administrations communales en Autriche.

Par le

Dr. Félix baron d’Oppenheimer

(Vienne).

DIRECTRICES.

Les principes directeurs d’une politique d’habitation communale doivent, en Autriche, dépasser dans leurs exigences, sous beaucoup de rapports, le domaine de juridiction et d’influence communal. Voici en effet ce qui se recommande le plus pour le plein et entier développement de notre politique d’habitation communale :

1° La création d’une surveillance publique du domicile, qui tienne au courant la liste des logements et qui est à en surveiller l’emploi et à insister pour la disparition des inconvénients qui peuvent régner ; là où on les réaliserait, ces services de surveillance devraient aussi assumer le rôle d’intermédiaires pour la location.

2° Une réforme de nos règlements de construction, tendant à empêcher une exploitation exagérée du sol et adaptant les exigences de la technique de construction relative à la petite habitation à la nature particulière du type choisi, dans chaque cas particulier.

3° Une politique foncière vigoureuse et systématique de la part des administrations communales et son allègement par l’introduction légale du bail emphytéotique.

4° Le droit accordé aux communes, d’exproprier dans

l’intérêt de la salubrité publique et conséquemment de la réforme de l’habitation, l’introduction de la commassation par contrainte sous réserve pleine et entière des droits au dédommagement de ceux qui seraient atteints dans leur propriété.

5° L’octroi de faveurs impositionnelles suffisantes à l’habitation à bon marché et la diminution de l’impôt locatif d’État dans une mesure propre à donner aux employeurs et à la construction privée en général un véritable encouragement à bâtir de petites habitations ; introduction, comme taux communale, à tarif mesuré, d’un impôt sur la plus-value imméritée du sol.

6° L’assistance à l’habitation à bon marché sous forme d’avances prises sur les capitaux de couverture de l’Assurance sociale ainsi que sur les fonds communaux à des conditions aussi favorables que possible et propres à garantir, dans la plus haute mesure, l’emploi approprié et la pleine sécurité des capitaux sortis.

Une mesure s’impose pour donner à toutes ces prescriptions leur plein effet : montrer à l’opinion publique, d’une façon approfondie et saisissante, les causes de l’insuffisance des habitations et les conséquences funestes qu’elle entraîne, tant au point de vue de la salubrité qu’à celui de la moralité publique.

4e

¹

Die Bauordnung bleibt, der Aufgabe gemäß, außer Betracht.

²

Le règlement de construction reste, pour ce qui nous touche, hors de cause.

³

In accordance with the object in view the building bye-laws are not to-be considered.

The Housing Policy of the Local Authorities in

Austria.

By

Dr. Felix Baron yon Oppenheimer

(Vienna).

LEADING PRINCIPLES.

The guiding principles of a communal Housing Policy in Austria must involve requirements that often far exceed the

sphere of jurisdiction and activity of the community. For what is necessary for the energetic development of our communal Housing Policy, is :

1.    The introduction of a public inspection of dwellings, which would, have to keep existing dwellings in view, control their use, and urge the removal of existing defects ; where communal housing offices are being introduced, the functions of a house agency would have to be undertaken by them.

2.    A reform of our building bye-laws, that prevents an excessive utilisation of the land and soil, and brings the architectural and technical prescriptions to be laid down in regard to small dwellings, into harmony with the special character of the different types of the small dwelling house.

3.    A vigorous systematic land policy on the part of the Local Authorities and its facilitation by the statutable introduction of the lease system (Erbpacht).

4.    The granting to the Local Authorities of the right of expropriation, in the interests of the public health, and therewith also that of housing reform, as well as the introduction of compulsory combination of building lots (Kommassation) while maintaining the full right of compensation of those whose property is affected.

5.    The granting of adequate reductions of taxation to the owners of people’s dwellings and the reduction of the state tax on houses to such an extent that it may give employers of labour as well as private builders a real stimulus to erect small dwellings ; the introduction of a tax on unearned increment as a municipal tax, in moderate rates.

6.    The support of housing reform by the granting of loans from the capital invested in public insurance offices and from communal funds, under the most favourable conditions ensuring the most profitable investment and complete security of the capital sums advanced.

All these measures will, however, only produce their full effect when accompanied by sound and effective instruction of the public, as to the causes, as well as the debasing consequences of the dearth of dwellings, in a sanitary and a moral respect.

Die kommunale Wohnungsfürsorge in der Schweiz.

(Welche Schlüsse ergeben sich ans den bisher gewonnenen Erfahrungen für die Entwicklung der kommunalen Wohnungspolitik und in welcher Weise sind ihre Aufgaben zu lösen?)

Von

Dr. phil P. Groß

(St. Gallen).

LEITSÄTZE.

Wenn wir die Leitsätze des Herrn Schatzmann (am Städtetag in Chnr hier wiedergeben, so geschieht dies, weil das Studium der Materie uns zu denselben Schlüssen geführt hat. Diese Thesen lauten :

„Als gleich wirksame Mittel zur Hebung bestehender oder Verhütung künftiger Wohnungsnot dürfen gelten:

I.    Der Selbstbau durch die Gemeinde.

II.    Die Förderung des gemeinnützigen, die Unverkäuflichkeit der Häuser garantierenden Genossenschaftsbaues seitens der Gemeinden und des Staates durch :

1.    Fürsorge für Bauterrain, beziehungsweise Verkauf des letzteren an die Genossenschaft zu billigem Preis.

2.    Mithilfe bei Beschaffung des Genossenschaftskapitales und Gewährung von Darlehen zu Vorzugsbedingungen.

3.    Garantie für die Rückzahlung und Verzinsung von Darlehen Dritter.

III.    Selbstbau durch die Gemeinde und Genossenschaftsbau sollen nach folgenden Normen geschehen :

a)    Von der Anlage für sich abgeschlossener Arbeiterquartiere ist abzusehen.

b)    Die Bauweise soll womöglich eine offene, mit geringer Höhendimension der Häuser sein.

c)    Bei der Bauausführung gilt der Grundsatz : Vermeidung jedes Luxus, möglichst Rücksichtnahme auf Zweckmäßigkeit, Solidität und Gefälligkeit.

d)    Die Häuser sind absolut unverkäuflich.

e)    Die pränumerando zu bezahlenden Mietzinse richten sich nach der zur Verzinsung und Amortisation des Anlagekapitals notwendigen Summe, unter Miteinbezug der Reparaturkosten und der Verwaltungsspesen.

f)    Als Mieter für die gemeindlich oder genossenschaftlich erstellten Häuser sollen in erster Linie Leute mit beschränktem Einkommen Berücksichtigung finden.“

Wir würden dazu noch die These V des Korreferenten, Herrn Schnetzler, der im übrigen, wie schon erwähnt, in erster Linie auf den Genossenschaftsbau abstellt, beifügen :

„Die Gemeinden sollten Kontrakte mit langer Verfallzeit (Baurecht, Artikel 675Z.G. B.), auf 50 oder 60 Jahre, probeweise einführen und den Bau von Arbeiterhäusern auf ihrem Boden unterstützen.“

Dieses System würde sich gerade gegenüber den Eisenbahner-Baugenossenschaften, wie überhaupt den kooperativen Genossenschaften gegenüber sehr empfehlen.

Es ist ferner zu empfehlen, daß die Gesetzgebung wenigstens die Ortschaften mit städtischen Verhältnissen verpflichte, Bauordnungen aufzustellen, die neuen Baugesetze sollen den Gemeinden die nötige Kompetenz geben, die offene Bauweise vorzuschreiben, wie auch selbst Bestimmungen über die Baulinienabstände, die Gebäudehöhe etc. enthalten. Ferner soll die Gesetzgebung den Gemeinden die Einführung der Wertzuwachssteuer ermöglichen und, soweit dies noch nicht geschehen, die Pflicht der Anstößer zu Beitragsleistungen zu den Straßenkosten statuieren. Durch Erlaß besonderer Wohnungsgesetze oder durch Bestimmungen innerhalb der Baugesetze sollen die Gemeinden die Kompetenz erhalten, eigentliche Wohnungsinspektionen einzuführen, wobei die im Tablater Reglement enthaltenen Bestimmungen als Minimum gelten sollten ; die Aufsicht sollte über alle Wohnungen ausgedehnt werden.

Die oben stehenden Sätze sind eigentlich selbstverständlich. Nichtsdestoweniger geben wir uns keinen Illusionen in bezug auf ihre schnelle Verwirklichung hin. Eine allgemeine . Wohnungszählung in Verbindung mit der Volkszählung von 1910 wäre sehr erwünscht ; indem sie das Bestehen oder Nichtbestehen der Wohnungsnot in einwandfreier Weise dartäte,

würde sie vielleicht ein einheitlicheres Vorgehen veranlassen oder wenigstens den Erlaß und die Revision von Bau- und Wohnungsgesetzen in den Kantonen beschleunigen.

La prévoyance domiciliaire communale en Suisse.

Kapport du

Deur P. Groß

(Saint-Grall).

DIRECTRICES.

Nous reproduisons ici les principes directeurs indiqués par M. Schatzmann à Coire lors de l’Assemblée des délégués des villes ; mais si nous le faisons, c’est que l’étude de la question nous a conduit aux mêmes conclusions. Ces propositions sont les suivantes :

’’Parmi les moyens également propres à remédier à l’insuffisance actuelle en matière d’habitations ou à parer à cette insuffisance à l’avenir, il faut compter :

I.    La construction par la commune.

II.    Les encouragements donnés par les communes et par l’État à la construction d’habitations à bon marché par des coopératives, garantissant l’impossibilité de vente des maisons, sous les formes suivantes :

1° Préoccupation accordée au terrain à bâtir, au besoin vente à bas prix du dit terrain à la société coopérative.

2° Assistance prêtée pour constituer le capital social et avances faites à des conditions avantageuses.

3n Garantie pour le remboursement et le paiement d’intérêts des avances de tiers.

III.    La construction effectuée par la commune elle-même ou par la coopérative de construction doit se régler sur les principes suivants :

a)    Il faut renoncer à établir des quartiers ouvriers fermés pour soi.

b)    La construction doit, autant que possible, s’opérer isolément, avec une petite hauteur pour les maisons.

e) La construction même ne doit jamais perdre de vue le principe suivant : tout luxe doit être proscrit ; on doit se

baser, dans la mesure du possible, sur l’opportunité, aussi que sur les besoins de la solidité et de l’agrément.

d)    Les maisons ne doivent jamais être vendues.

e)    Les loyers se paient d’avance ; ils sont établis en vue de la somme nécessaire au paiement des intérêts et à l’amortissement du capital avancé, y compris les frais de réparations et d’administration.

f)    Pour ce qui est des locataires les maisons construites par des coopératives ou par les communes doivent prendre spécialement égard aux personnes dont les moyens sont minimes.“

Nous ajouterons ici la thèse du co-rapporteur, Monsieur Schnetzler, qui, au reste, vise principalement la construction coopérative.

’’Les communes devraient, à titre d’essai, conclure des contrats à longue échéance, 50 ou 60 ans par exemple (bail emphytéotique, article 675 Code civil), et encourager la construction, sur leurs domaines, de maisons à bon marché.“

Ce système se recommanderait particulièrement pour les coopératives de construction des chemins de fer et pour toutes les coopératives en général.

Il serait de plus désirable que la législation imposât au moins aux localités, au caractère citadin, l’obligation de rédiger des règlements de construction ; les nouvelles lois sur le bâtiment devraient conférer aux communes la compétence nécessaire pour prescrire la construction isolée et contenir des prescriptions concernant les écarts d’alignement, la hauteur des constructions etc. La législation devrait encore rendre possible aux communes l’introduction d’un impôt sur la plus-value du sol et, si tant est que cela ne soit pas déjà fait, établir la mesure dans laquelle les habitations contiguës devraient contribuer aux frais d’établissement et d’entretien des rues. Par la promulgation de nouveaux règlements concernant l’habitation ou par l’introduction de prescriptions particulières dans les règlements de construction les communes devraient acquérir la compétence nécessaire pour organiser des sections d’habitations propres, au sujet desquelles les prescriptions contenues dans le reglement de Tablat ne vaudraient qu’à titre de minimum ; la surveillance devraient être étendue à tous les domiciles.

La raison des principes précédents se comprend d’elle-même. Il n’en est pas moins vrai que nous ne nous faisons

aucune illusion au sujet de la rapidité de leur réalisation. Un recensement général de l’habitation correspondant au recensement de la population de 1910 serait très désirable ; il mettrait en évidence l’existence ou la non-existence de l’insuffisance des logements et provoquerait peut-être ainsi une action plus suivie ou tout au moins aurait pour résultat d’accélérer la promulgation et la révision de règlements concernant la construction et l’habitation dans les cantons.

Municipal housing policy in Switzerland.

By

Dr. phil. P. Groß

(St. Gallen).

LEADING PRINCIPLES.

If we here reproduce Mr. Schatzmann’s Theses laid down in the Municipal Meeting at Chur, it is because the study of the subject has led us to the same conclusions. These theses run :

”As equally effective means of removing existing, or preventing future dearth of dwellings may be regarded :

I.    Building by the Local Authority itself :

II.    The promotion by the Local Authority and the State of building by Cooperative Societies when guaranteeing the inalienability of the houses, by means of :

1.    Provision for building sites, that is the sale of the latter to the Building Society at a cheap price.

2.    Cooperation in procuring the society’s capital and the granting of loans on specially favourable conditions.

3.    The Guarantee for the repayment, and payment of interest on the loan by third parties.

III.    Building by the Local Authority itself and the Building Society is to take place according to the following rules :

a)    The planning of separate quarters for workmen is not to be contemplated.

b)    The mode of building is to be, as far as possible, detached with slight elevation of the houses.

c)    In the construction the principle holds good : avoidance of all luxury, the greatest possible regard to expediency, solidity and attractiveness.

d)    The houses are absolutely inalienable.

e)    The rents, to be paid in advance, are accommodated to the sum necessary for the payment of interest and periodical repayment of the capital invested including the cost of repairs and expenses of administration.

f)    As tenants for the houses erected by the Local Authority or Building Societies people with limited income shall be especially considered.“

We should, further, add Thesis V of the fellow reporter Mr. Schnetzler, who has mainly Cooperative Building in view :

’’The Local Authorities should introduce on trial contracts with a long period of expiration for 50 or 60 years (Leasehold-right, Article 675, Civil Code), and support the construction of working men’s houses on their land.“

This system would be advisable particularly in regard to the Building Societies of Railway employees and Cooperative Societies generally. It is further advisable that the legislation should oblige at least localities with urban conditions to lay down Building bye-laws, and the new Building Laws should give the communities the necessary competency to presente the detached manner of building, and also contain directions regarding the distances of the line of building, height of buildings &c. The legislation should moreover enable the communities to introduce the tax on unearned increment and, as far as this has not taken place, determine the duty of the owners of adjacent property to contribute to the cost of the roads. By the issuing of special housing laws or by bye-law-regulations the communities should receive the competency to create regular districts of dwellings, whereby the directions contained in the Tablat Regulations should be regarded as the minimum demand ; the inspection should be extended over all dwellings. The above theses are really self evident. Nevertheless, we indulge in no illusions as to their rapid realisation. A general Census of Dwellings in connection with the Census of Population of 1910 would be very desirable ; by revealing the existence or non existence of a want of dwellings, in an unobjectionable manner, it would perhaps occasion a more uniform mode of proceeding, or at least accelerate the issuing and revision of Building and Housing Laws in the Cantons.

Die kommunale Wohnnngspolitik in Ungarn, namentlich in Budapest.

Von

Dr. Emerich Ferenczi

(Budapest).

LEITSÄTZE.

1. Zur einheitlichen. Leitung sämtlicher sozialpolitischen Angelegenheiten einer Großstadt muß ein entsprechend organisiertes zentrales Wohnungsamt errichtet werden.

2. Die Aufgaben eines solchen Amtes können in drei Gruppen geteilt werden :

a)    Der Bau und die Verwaltung der kommunalen Miethäuser, Ledigenheime und Notwohnungen,

b)    die wohnungspolizeilichen und Verwaltungsaufgaben der

Behörde,

c) die kommunale Wohnungspolitik.

Für die Lösung dieser Aufgaben wären besondere Abteilungen einzurichten.

3. Auf dem Gebiete der Verwaltung der kommunalen Wohnungsbauten hätte das Amt die Pflicht, dafür zu sorgen, daß diese allen sozialpolitischen Anforderungen entsprechen und die Wohnungen an die ärmsten Mieter vergeben werden, die aus hygienischen und finanziellen Rücksichten noch in Betracht kommen. Das Wohnungsamt hat dafür zu sorgen, daß die Häuser mit den nötigen Wohlfahrtseinrichtungen ausgestattet und bei der Verwaltung alle sonstigen wohnungspolizeilichen Maßnahmen (gegen Wohnungsüberfüllung usw.) beobachtet werden.

4. In die zweite Gruppe des Aufgabenkreises eines Zentralwohnungsamtes gehört die Leitung der allgemeinen Wohnungs-

Statistik, die Durchführung eingehender Wohnungsenqueten und insbesondere die fortlaufende Statistik des Wohnungsmarktes auf Grund der obligatorischen An- und Abmeldung der leerstehenden Wohnungen. Eine organische Funktion dieser Statistik wäre die zentralisierte unentgeltliche Wohnungsvermitt-lung, womöglich vermittels eines ausführlichen Wohnungsanzeigers. Durch diese Abteilung des Wohnungsamtes wäre auch unentgeltlich Rechtsauskunft zu erteilen und Mietstreitigkeiten zu schlichten.

5.    Durch die beiden vorgenannten Verwaltungsaufgaben würde das Wohnungsamt zu jener speziellen Ortskenntnis und Erfahrung gelangen, welche es zu einem vollkommen berufenen Fachorgan in allen wohnungspolitischen Aufgaben und Verfügungen der Gemeinde (Stadterweiterung, Bauordnung, Boden-und Verkehrspolitik usw.) machen würden. Das Amt hätte die sozialwirtschaftlichen und hygienischen Interessen der breitesten Volksschichten in allen diesen Fragen mit fachgemäßen Vorlager zu wahren, und es wäre statutarisch festzustellen, daß das Amt in allen Fragen, bei Vorschlägen und Anträgen, welche die Versorgung der Bevölkerung mit gesunden und billigen Wohnungen, in welcher Beziehung immer, berühren, gehört werden muß.

6.    Eine weitere Aufgabe des Wohnungsamtes wäre, .die Entwicklung der Wohnungsfrage im In- und Auslande sowie ihre Literatur ständig zu verfolgen und im Interesse der Wohnungsreform alle Aufklärungsarbeiten zu versehen. Dieses Amt wäre berufen, auch die Erfüllung jener Aufgaben zu beschleunigen, zu welchen allein der Staat berufen ist. Ergänzt durch einen Wohnungsbeirat, der aus Stadtrepräsentanten und aus Vertretern aller an dieser Frage beteiligten Fach- und Interessentenkreise besteht, wäre es berufen, die Wohnungsreform auch auf gesellschaftlichem Wege und wissenschaftlich zu fördern.

7. An die Spitze des Amtes soll ein auf dem Gebiete der Wohnungsfrage hervorragender Fachmann, womöglich mit staatswissenschaftlicher und volkswirtschaftlicher Vorbildung, treten, dem wenigstens ein in städtebaulichen Fragen anerkannter Architekt, ein Mediziner und eine kommerzielle Kraft aus dem Baugewerbe beistehen müßten.

La politique d'habitation communale en Hongrie et particulièrement à Budapest.

Par le

Dr. Emerich Ferenczi

(Budapest).

DIRECTRICES.

1° Dans le but d’assurer l’unité de direction pour tout ce qui ressort de la politique sociale d’une grande ville, il est indispensable de créer un service central de l’habitation organisé d’une façon appropriée.

2° Les devoirs de ce service peuvent être répartis en trois groupes :

a) Construction et administration de maisons de locations communales, homes pour célibataires, asiles, logements provisoires,

b)    devoirs de police domiciliaire et devoirs administratifs des autorités,

c)    politique d’habitation communale.

Pour remplir ces devoirs, il faudrait organiser des branches spéciales.

3° Dans le domaine de l’administration des bâtiments d’habitation communaux, le service aurait pour devoir de veiller à ce que les constructions répondeht bien à toutes les exigences politico-sociales et à ce que les logements soient attribués aux locataires les plus pauvres, qu’on puisse loger sans violer les nécessités hygiéniques et financières. Le service devrait veiller en outre à ce que les maisons soient pourvues de ce qui est indispensable au bien-être, et, au cours de l’administration, à ce que toutes les autres prescriptions concernant la police domiciliaire (contre l’encombrement de l’habitation etc.) soient observées.

4° Du deuxième groupe des devoirs qui s’imposent au service central de l’habitation ressortent la direction de la statistique domiciliaire générale, l’exécution d’enquêtes domiciliaires approfondies et tout particulièrement la statistique courante du marché domiciliaire basée sur les déclarations obligatoires lors d’emménagements et de déménagements. Une fonction organique de cette statistique consisterait à remplir les devoirs

d’une agence de location centralisée et gratuite, ceci, si possible, au moyen d’un indicateur domiciliaire détaillé, Cette branche du service serait également tenue de fournir gratuitement les renseignements juridiques et d’aplanir les conflits au sujet des locations.

5° Les deux devoirs administratifs précités feraient du service de l’habitation, en lui permettant d’acquérir expérience et connaissance spéciale des lieux, un organe spécialisé parfaitement. à la hauteur de sa tâche en ce qui concerne les devoirs et les dispositions de la politique d’habitation des communes tels que agrandissement de la localité, règlements de construction, politique foncière, politique des voies et chemins etc. Dans toutes ces questions, le service devrait veiller à la sauvegarde des intérêts économiques et hygiéniques des couches sociales les plus étendues et ceci au moyen de propositions prises à son domaine spécial. Il faudrait d’ailleurs fixer statutairement le droit qu’a le service à être entendu, sur toutes les questions, à propos de toutes les propositions et de tous les projets tendant, dans quelle mesure que ce soit, à pourvoir la population d’habitations salubres et de prix modique.

6° Le service de l’habitation devrait en outre suivre d’une façon permanente le développement de la question domiciliaire à l’intérieur et à l’étranger ainsi que sa littérature ; il devrait aussi, dans l’intérêt des réformes, s’acquitter de tous les travaux capables de porter de la lumière sur la question. C’est lui qui serait appelé à accélérer l’accomplissement des devoirs qui incombent à l’État seul. Il serait complété par un conseil adjoint composé de membres du Conseil municipal et de représentants de tous les milieux dont la spécialité ou les intérêts auraient trait à la question ; il serait ainsi appelé à contribuer aux progrès de la réforme de l’habitation aussi bien scientifiquement que grâce à ses relations sociales.

7° A la tête du service, il faudrait placer un éminent spécialiste des questions de l’habitation, lequel serait versé autant que possible, grâce à une préparation antérieure, dans les sciences d’administration et d’économie politique et auquel on adjoindrait au minimum un architecte, d’une expérience reconnue dans le domaine de l’aménagement des villes, un médecin et une personnalité commerciale prise dans l’industrie du bâtiment.

Communal Housing Policy in Hungary, especially in Buda Pestli.

By

Dr. Emericli Ferenczi

(Buda Pesth).

LEADING PRINCIPLES.

1.    For a uniform administration of all the social policy of a large town an adequately organised central Housing Office must be established.

2.    The functions of such an office may be divided into three groups :

a)    the building and administration of communal tenement-houses, homes for single persons and provisional dwellings,

b)    the supervising and administrative functions of the local authority in regard to housing,

e) the communal housing policy.

For the discharge of these tasks special departments should be created.

3.    Under the head of administration of communal People’s Dwellings, the Office would have the duty of seeing that these answer to all social requirements, and that the dwellings are let to the poorest tenants that may be taken into account from hygienic and sanitary considerations. The Housing Office has to see that the houses are provided wijth the necessary sanitary arrangements and that, in their administration, all the other housing regulations (against overcrowding &c.) be observed.

4.    To the second group of the functions of a Central Housing Office belongs the control of general housing statistics, the prosecution of detailed inquiries as to housing, and, particularly, the constant compilation of statistics on the state of the house-market, on the ground of the obligatory registration of empty dwellings. Closely connected with these statistics would be the centralised, gratuitous work of a dwelling agency if possible, by means of a complete house advertiser.

Gratuitous legal information should also be given by this department of the Housing Office and disputes about rent settled.

5.    By discharging the two last-named administrative functions, the Housing Office would attain that special local knowledge and experience which would make it a thoroughly competent municipal organ, for the solution of all the problems of housing policy and the execution of the orders of the local authority (such as those concerning town extension, building bye-laws, land-policy transit arrangements &c.). The office would have to guard the social, economical, and hygienic interests of the great masses of the people in all these questions, by framing plans suiting the special conditions ; and it would have to be settled by law that the office must be heard in all these questions and in regard to all suggestions and resolutions that, in any respect, affect the providing the population with sanitary and cheap dwellings.

6.    A further function of the Housing Office would be to constantly study the development of the housing problem and the literature on the subject, at home and abroad, and to supply all the information necessary in the interests of housing reform.

This office would be competent to also accelerate the fulfilment of those tasks which the state alone is called upon to discharge. Supplemented by a consultative board consisting of representatives of the town and of all the specialists and persons interested in this question, the office would be competent to promote housing reform in a social and scientific manner as well.

7.    At the head of the office shall be placed an eminent specialist in the department of housing reform, if possible, one with a previous training in the Social and Political Sciences and Political Economy, who would have to be supported by at least, one architect recognised as an authority in questions of municipal building, one medical representative, and a commercial specialist, representing the building trade.

A,

Municipal Housing in the United States of America.

By

Robert W. de Forest,

Chairman of the New York State Tenement House Commission of 1900, and First Tenement House Commissioner of the City of New York.

LEADING PRINCIPLES.

There is no municipal housing in the United States pf America. There should be no municipal housing in the United States of America. These may seem remarkable propositions to Europeans, who are accustomed to look for governmental initiative and governmental aid in providing homes for the working classes, but conditions in America, and American public opinion as to the proper sphere of governmental action, differ radically from European conditions and European opinion on this subject. Americans look for individual, not governmental initiative and activity in this sphere. Individual effort on philanthropic lines, and more particularly on commercial lines, is in large measure solving the problems of xAmerican housing. From the American point of view government should confine itself to careful regulation of the conditions under which houses, and notably multiple houses, or tenement houses to use the American phrase, that is houses intended to contain three or more families who live independently and do their cooking on the premises, are erected, and supervision sufficient to enforce compliance with these regulations.

An active propagandist movement in this direction has been made in many American cities and in many American states during the last ten years, with marked results, and is

17

IX. intern. Wolinungskongreß. I.

still in progress. No one has ever seriously proposed municipal housing in any American community.

Kommunale Arbeiterheime in den Vereinigten Staaten

von Amerika.

Yon

Robert W. de Forest

(New York).

LEITSÄTZE.

Es gibt in Amerika keine kommunalen Arbeiterheime, und es soll auch keine geben. Das mag den Europäern, die daran gewöhnt sind, daß der Staat die Initiative ergreift und seine Hilfe zur Herstellung von Arbeiterwohnungen verleiht, merkwürdig erscheinen. Die Verhältnisse in Amerika aber wie auch die öffentliche Meinung über den eigentlichen Wirkungskreis des Staates, speziell in diesem Punkte, sind grundverschieden von denen Europas.

Die Amerikaner suchen sich auf ihre eigene und nicht auf die Hilfe des Staates zu verlassen. Einzelbestrebungen auf dem Gebiete der Wohltätigkeit und mehr noch auf kommerziellem Gebiete lösen im großen ganzen die Frage der amerikanischen Wohnungsversorgung der arbeitenden Klasse.

Vom amerikanischen Gesichtspunkte aus sollte der Staat sich nur darauf beschränken, genaue Vorschriften zu erlassen für den Bau von Wohnungen, speziell von Miethäusern, oder, um den amerikanischen Ausdruck zu gebrauchen, von „Tene-menthäusern“ (das sind Häuser, bestimmt, drei oder mehr Familien aufzunehmen, die ihre eigene Küche haben und auch sonst unabhängig voneinander leben), endlich dafür Sorge zu tragen, daß diese Vorschriften ausgeführt werden.

Eine rege propagandistische Bewegung in dieser Richtung ist in vielen amerikanischen Städten und Staaten innerhalb der letzten zehn Jahre mit sichtlichem Erfolg unternommen worden und in stetem Zunehmen begriffen. Niemand hat bisher ernstlich den Vorschlag auf Verstaatlichung der Arbeiterwohnungen in amerikanischen Gemeinden gemacht.

t

La Demeure Municipale dans les Etats-Unis d'Amérique.

Par

Robert W. de Forest

(New York).

DIRECTRICES.

La demeure municipale n’existe pas dans les États-Unis d’Amérique. La demeure municipale ne doit pas y avoir raison d’être. Ce sont des propositions qui aux yeux des Européens doivent sembler remarquables, accoutumés comme ils le sont à attendre l’initiative gouvernementale et l’aide gouvernementale dans le projet de créer des demeures destinées aux classes ouvrières, mais en Amérique les conditions sociales et l’opinion au point de vue public Américain quant à la sphère gouvernementale du droit d’agir n’est pas radicalement d’accord, dans le principe, avec les conditions sociales de l’Europe et l’opinion Européenne à ce sujet. Les Américains attendent l’initiative et l’activité individuelle et non pas gouvernementale dans cette sphère. L’effort individuel dans le domaine philanthropique, et plus particulièrement commercial, tend en grande mesure à résoudre les problèmes de la demeure Américaine. Au point de vue de l’Américain le gouvernement devrait se borner à régler soigneusement les conditions auxquelles les demeures, surtout les maisons à étages ou tenements pour se servir de la locution Américaine, c’est-à-dire des maisons destinées à abriter trois ou un nombre plus grand de familles vivant indépendamment les unes des autres et qui font la cuisine chez elles, sont bâties, à exercer une surveillance suffisante et à exiger obéissance en ce qui a rapport à ces ordonnances.

Un mouvement de propagande actif dans cette direction a été inauguré dans beaucoup de villes Américaines et dans plusieurs États de l’Amérique dans le courant des dix dernières années avec un résultat couronné de succès, et qui est, en ce moment, actuellement en progrès.

La demeure municipale n’a jamais été le sujet d’un projet sérieux dans aucune communauté Américaine.

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éf .

Thema IL Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit.

IIme Question. Organisation du crédit pour les habitations à bon marché.

3rd Question. Organisation of Credit for Housing-

Purposes.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

Organisation en Belgique du credit pour la construction d’habitations ouvrières.

Par

E. Deroover,

Premier Directeur à la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite.

Ce rapport répond, en ce qui concerne la Belgique, à la deuxième question inscrite à l’ordre du jour du Congrès.

Il est subdivisé de la manière suivante:

1.    Exposé sommaire de l’état actuel de la question des habitations ouvrières en Belgique.

2.    Sources de crédit de l’œuvre des habitations ouvrières.

1° Intervention de l’Etat;

des provinces; des communes; des établissements charitables; de la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite; d’institutions de crédit privé.

3.    Conditions auxquelles sont consentis les crédits.

1° Communes et établissements charitables;

2° Caisse Générale d’Epargne et de Retraite;

3° Organismes de crédit privé.

4.    Projets et conclusions.

2°

3°

4°

5°

6°

*5

I. Exposé sommaire de l’état actuel de la question des habitations ouvrières en Belgique.

La loi du 9 août 1889 (modifiée par les lois du 30 juillet 1892 et du 18 juillet 1893) a marqué en Belgique le point de départ d’une ère de prospérité remarquable de l’œuvre des habitations ouvrières. Par les réductions fiscales et les exonérations d’impôts, par l’institution des comités de patronage et surtout par l’intervention des capitaux de la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite, cette

législation a introduit un ensemble de réformes dont l’expérience a montré la merveilleuse efficacité.

Un grand nombre de sociétés (174) se sont constituées en conformité de la loi de 1889. Leur intervention a permis la construction ou l’acquisition de 46.300 maisons ouvrières.

La Caisse Générale d’Epargne et de Retraite avait avancé, à cet effet, à la date du 1er janvier 1910, une somme de 86,636.000 francs.

A quelques exceptions près, toutes ces sociétés ont eu pour but de rendre l’ouvrier propriétaire de son habitation. C’est là une œuvre sociale éminemment utile; il est regrettable que l’élite seule de la classe des travailleurs manuels soit appelée à en bénéficier.

D’autre part, la construction de ces 46.300 maisons à logement unique, ne résout pas du tout le problème des habitations populaires qui se pose dans les grandes villes du pays. Les petites maisons à un seul ménage ne peuvent pratiquement se construire que dans les endroits où le terrain n’est pas trop coûteux, c’est-à-dire à la périphérie et non au centre des agglomérations.

Ce n’est pas, cependant, que les villes importantes ne se soient pas occupées de la question. Complétant les effets utiles de la loi de 1889, de grandes communes (villes et faubourgs) ont prêté, directement ou indirectement, leur concours à l’œuvre des habitations ouvrières.

Mais une seule commune importante, S^Gilles-lez-Bruxelles, a construit et exploite elle-même des maisons à logements multiples.

La part d’intervention des autres communes s’est limitée à la souscription partielle, dans des proportions très variables, des capitaux nécessaires à la constitution de sociétés anonymes ayant pour but de multiplier les logements ouvriers. Telles sont les communes d’Anderlecht, Bruges, Bruxelles, Gand, Ixelles, Liège, Molenbeek-Smean, S^Josse-ten-Noode, Schaerbeek.

Une mention spéciale est due à la ville de Liège qui a décidé, en 1907, de prêter aux ouvriers remplissant les conditions voulues, la somme qui leur est nécessaire pour acquérir ou construire leur habitation sur son territoire.

Dans d’autres communes, c’est le bureau de bienfaisance qui a érigé des maisons ouvrières. Citons notamment Anvers, Laeken, Louvain, Mons, Tournai, Verviers.

Ailleurs encore, ce sont les hospices civils, comme à Bruxelles, ou bien les hospices et le bureau de bienfaisance concurremment, qui interviennent en avançant des fonds aux sociétés d’habitations ouvrières. Il en est ainsi à Anderlecht, Bruges, Gand, Ixelles, Liège, Molenbeek-S^Jean, S^Josse-ten-Noode, Schaerbeek, Tournai, Ypres.

L’initiative privée a également exercé une action bienfaisante dans ce domaine. C’est ainsi que plusieurs sociétés immobilières importantes d’habitations ouvrières sont, dans les grands centres, des collaborateurs actifs de l’œuvre. Enfin, nous ne pouvons oublier de citer aussi l’intervention de certains patrons et sociétés industrielles, qui ont souvent pourvu aux logements ouvriers.

A tous ces efforts faits en Belgique en faveur du développement de l’œuvre sociale des maisons à bon marché, il convient d’ajouter l’intervention pécuniaire indirecte de l’Etat et des provinces.

La loi du 9 août 1889, modifiée par celles du 30 juillet 1892 et du 18 juillet 1893, a établi un régime fiscal de faveur au profit des ouvriers, en les exonérant de la contribution personnelle et en leur consentant des réductions importantes sur les droits d’enregistrement des actes de prêt et d’achat relatifs à leurs habitations. Ces concessions de l’Etat représentent, ainsi que nous l’établirons plus loin, une somme de plus de trois millions de francs par an.

L’intervention des provinces est plus modeste. Nous la signalons cependant plus loin parce qu’elle constitue un stimulant précieux pour l’œuvre.

A voir cette énumération rapide des progrès réalisés en Belgique dans l’œuvre des maisons ouvrières, on ne peut méconnaître que beaucoup d’efforts ont été accomplis depuis vingt ans.

Néanmoins, il reste beaucoup à faire. Tel qu’il est orienté actuellement, le mouvement créé par la loi de 1889 favorise surtout l’ouvrier d’élite, celui qui possède déjà des économies et dont le salaire est suffisant pour lui permettre de supporter une mensualité d’acquisition. Pour l’ouvrier pauvre, pour celui dont la famille est trop nombreuse ou le salaire trop modeste, il n’a pas été fait assez.

Les enquêtes faites notamment à Anvers, à Bruxelles, à Liège par les comités de patronage de ces villes, prouvent qu’il existe encore des taudis, des logements misérables et insalubres. Il y aura toujours des ouvriers qui ne pourront pas devenir propriétaires. Il devrait donc y avoir, surtout dans les grands centres, plus d’habitations ouvrières dont la location fût la règle. C’est là le point délicat et d’actualité sociale du problème des logements populaires dans les grandes villes du pays.

II. Sources de crédit de l’œuvre des habitations ouvrières.

Nous examinerons successivement l’intervention pécuniaire de l’Etat, des provinces, des communes, des institutions charitables

TABLEAU I.

sur les habitations ouvrières, et des droits qui auraient été perçus

Total général

des

reductions

annuelles

10

2.355-79

Tableau comparatif des droits d’enregistrement et de transcription perçus par application des' lois du 9 août 1889 et du 30 juillet 1892,

Montant des réductions

106-35

3.49815    57.741-75

17.710-50 145.028-94

27.085-95 160.843-99

27.433-20 159.145-12

29.963 10 185.056-82

201.976-17

238.074-73

292.132 39

331.668-12

423.072-12

449.029-73

469.076-45

489.506-87

477.883-01

d’après les taux ordinaires.

es de prêt

B) A-c t

A) Vente d’i mmeubles

Taux réduit 0-65o/₀

Taux

ordinaire

1-40%

Bases des droits

Montant des réductions

Taux réduits

a)    2,70ft/o

b)    0 65%

Taux ordinaires a) enregistrement 5'50°/o> b) transcription 1 •25°/o

Bases

des

Année

35.077-65

42.747-45

51.993-60

61.963-80

65.851-80

84.623-85

91.598-25

93.846 15

93.53205

93.422-70 482.392 22

100.049-85 516.370-33

112.908-15 556.077-75

123.443-2511 616.22565

9217

3.031-73

15.349 10

23.474-49

23.775-44

25.968-02

30.400-63

37.047-79

45.061-12

53.701-96

57.071-56

73.340-67

79.385 15

81.33333

81.061-11

80.966 34

86.709-87

97.853-73

106.984-15

9U0970M

198-52

6.529-88

33.059-60

50.560 44

51.208-64

55.931 12

65.478-28

79.795-24

97.054-72

115.665-76

122.923-36

157.964-52

170.983-40

175 179-48

174.593 16

174.38904

186.759-72

210.761-88

230.427-40

mmn

14.180

466.420

2,361.400

3,611.460

3,657.760

3,995.080

4,677.020

5,699.660

6,932.480

8,261.840

8,780.240

11.283.180

12,213.100

12.512.820

12,470.940

12,456.360

13.339.980

15,054.420

16,459.100

o wam

1.85248 396-96 44.671-20 9.572-40 104.850-48 22.467-96 110.153-68 23.604-36 108.468-64 23.243-28 127.724-24 27.369-48 137.445-84 29.452 68 160.857-76 34.469-52

1.786-32 430 04 43.075-80 10.37010 101.105-82

24.340- 29 106.219-62

25.571-39

104.594-76

25.180-22

123.162-66

29.650-27

132.53706

31.907-07

155.112-84

37.341- 98

3.638-80

827-—

87.747-—

19.942-50

205.956-30

46.808-25

216.373-30

49.175-75

213.063-40

48.423-50

250.886-90

57.019-75

269.98290

61.359-75

315.970-60

71.811-50

197.761-39 42.377-40 222.10944 47.594-88 294.181-44 63.038-88 300.098-96 64 306-92 310.864-40 66.613-80 325.83824 69.822-48 316.524-32 67.82664 320.327-84 68.641-68 342-852-16 73.468-32 364.963-20 78.206-40 405.820-80 86.961-60

190.69811 45.908-85 214.17696 51.56112 283.674-96 68.292 12 289.381-14 69.665-83 299.762-10 72.164-95 314.201-16 75.641-02 305.219-88 73.478-86 308.887-56 74.361-82 330.607-44 79.590-68 351.928-80 84.723-60 391.327-20 94.208-40

388.459- 50 88.286-25

436.286-40 99.156"— 577.856-40 131.331-— 589.48010 133.972-75 610.626-50 138.778-75 640.039-40 145.463-50 621.744-20 141.305-50 629.215-40 143.003-50

673.459- 60 153.059 — 716.892--162.930'— 797.148*— 181.170’—

5,096.30215

10,118.650'95    5,021.848-80

droits

66.160

1890

1,595.400

1891

3,744.660

1892

3,934.060

1893

3,873.880

4,561.580

4,908.780

5,744.920

7,062.900

7,932.480

10.506.480

10.717.820

11,102 300

11,637.080

11,304.440

11.440.280

12,244.720

13,034.400

14,493.600

149,905.940

1894

1895

1896

1897

1898

1899

1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

1908

(hospices et bureaux de bienfaisance), de la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite et enfin des organismes de crédit privé.

1° Intervention de l’Etat.

Elle s’est manifestée indirectement par les faveurs fiscales notables consenties par la loi du 9 août 1889, modifiée par les lois du 30 juillet 1892 et du 18 juillet 1893.

Signalons-en les principales et montrons-en les résultats pratiques:

a)    Le droit d’enregistrement des actes de vente au profit d’ouvriers, de biens immeubles destinés à leur servir d’habitations ou à la construction d’une habitation, est réduit de 5'50 à 2‘70%, à condition que la contenance du fonds n’excède pas 25 ares;

b)    le droit de transcription hypothécaire est réduit de L25 à

0-65%;

c)    l’enregistrement des actes de prêt ou d’ouverture de crédit

est effectué au droit de 0'65% au lieu de l‘40% (le droit est réduit à 0'30% si le contrat est conclu pour    une    année

plus);

d)    les quittances de remboursement des sommes prêtées sont droit de 0'30% au lieu de 065%;

e)    sont exemptés de la contribution personnelle d’après la valeur locative, les portes et fenêtres et le mobilier, les ouvriers et anciens ouvriers incapables de travail qui occupent une habitation d’un revenu cadastral n’excédant pas:

72 francs dans les communes de moins de 3.000 habitants;

3.000    à    20.000    habitants;

20.000    à    40.000

40.000    à    100.000

„    100.000 habitants et plus.

Ajoutons que les honoraires des notaires sont réduits de moitié et que les sociétés de crédit aussi bien que les sociétés de construction jouissent des réductions fiscales (a à d) signalées plus haut.*)

au

assujetties au

96

120

144

171

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

*) Les autres faveurs fiscales prévues par la loi du 9 août 1889 sont les

suivantes :

1° Les actes et procès-verbaux portant formation, modification et dissolution de sociétés d’habitations ouvrières sont exempts du timbre et enregistrés gratis;

2° Les actes, registres et procurations concernant l’administration des sociétés sont exempts du timbre et de l’enregistrement;

3° Les droits de timbre sur les actions et obligations des sociétés sont sensiblement réduits.

Quelle est l’importance de toutes ces réductions? Les deux tableaux I et II ci-contre montrent qu’elle est loin d’être négligeable.

La colonne 10 du tableau I fait ressortir l’accroissement progressif du total annuel des réductions fiscales. En 19 années, l’ensemble des réductions forme un total de 6,250.000 francs. Pour l’exercice 1908 seul, les réductions montent à plus de 600.000 francs.

D’autre part, le tableau II donne le montant de la contribution personnelle dont les ouvriers sont exemptés.

TABLEAU IL

Relevé des habitations imposables à la contribution personnelle et dont les occupants sont exemptés du paiement de l’impôt. (Loi du

18 juillet 1893.)

Années

Nombre des habitations ouvrières exemptées de la contribution personnelle

Montant de la contribution personnelle en principal

et additionnels au profit de l’Etat

1895

1896

1897

1898

1899

1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

1908

1909

93.410

100.371

108.174

116.466

125.254

134.823

143.146

146.416

157.431

164.387

174.509

184.591

195.136

206.659

216.709

979.951-35

1,027.837-29

1,124.574-12

1,207.083-59

1,306.551-09

1,413.477-74

1,501.948-98

1,540.769-43

1,665.033-10

1,740.043-84

1,853.341-97

1,966.559-20

2,084.850-98

2,213.874-63

2,327.320-32

Il y a là une progression parallèle à celle de la dernière colonne du tableau I. Le montant des exemptions pour l’exercice 1909 est supérieur à 2,300.000 francs.

Pour l’année 1908, la dernière qui figure simultanément aux deux tableaux, nous trouvons un total de réductions et d’exemptions s’élevant à plus de 2,900.000 francs.

Si Ton suppose que la progression constatée au tableau continue à s’étendre, le total correspondant pour l’année 1910 sera supérieur à 3,100.000 francs.¹)

En ce qui concerne l’importance des opérations de ventes et de prêts, les colonnes 2 et 6 du tableau I indiquent que les ouvriers ont acquis des immeubles pour une valeur de 149,900.000 francs et qu’ils ont emprunté une somme totale de 154,250.000 francs.

Remarquons que ces deux totaux ne peuvent pas être ajoutés l’un à l’autre. Le premier total (colonne 2) se rapporte aux immeubles acquis, qui comprennent aussi bien des terrains à bâtir que des maisons toutes construites. Les prêts (colonne 6) ont servi, les uns à payer des maisons déjà construites, les autres à couvrir les frais de la construction de maisons sur les terrains acquis à cet efîet.

Quoi qu’il en soit, ces chiffres donnent une idée de l’importance du capital engagé dans les petits immeubles qui sont devenus la propriété de la classe laborieuse.

Un chiffre naturellement plus élevé, c’est celui de la valeur totale des habitations ouvrières existant en Belgique en 1909. Le tableau II dorme leur nombre: 216.709. Leur valeur locative fiscale est de 12,864.843 francs, ce qui correspond à une valeur vénale de 650,000.000 francs. Ce n’est là qu’une grossière estimation, cela va de soi; mais si l’on suppose une erreur d’évaluation en plus ou en moins de 10%, la valeur approximative des 216.709 maisons ouvrières dont les occupants sont exempts de contribution personnelle n’en serait pas moins d’environ 600 à 700 millions de francs.

2° Intervention des provinces.

De même que l’Etat, les provinces ne participent qu’indirectement à l’œuvre des habitations ouvrières.

La loi du 18 juillet 1893 n’exempte pas seulement les ouvriers de la contribution personnelle au profit de l’État, mais encore ”de toute taxe provinciale ou communale analogue“, c’est-à-dire des

3.000 00 2.665-00

centimes additionnels à la contribution personnelle qui sont perçus au profit des provinces et des communes.

Quel est le montant de ces sacrifices indirects? Si l’on évalue en moyenne à cent pour cent les centimes additionnels perçus par les provinces et les communes, on peut estimer annuellement à deux millions et demi de francs environ l’intervention de ces pouvoirs publics en faveur des logements populaires.

L’intervention des provinces se manifeste encore d’une autre façon. Elles accordent des subsides aux ’’comités officiels de patronage des habitations ouvrières et des institutions de prévoyance“. Certaines provinces, à l’aide de primes spéciales, encouragent l’assurance sur la vie des ouvriers emprunteurs, l’organisation de concours d’ordre, de propreté et de jardinage, etc. L’annexe No. 1 fournit les renseignements que nous avons obtenus à cet égard, grace à l’obligeance de MM. les Gouverneurs des provinces. Tous les chiffres concernent le budget de 1910 (page 41).

3° Intervention des communes.

En Belgique, la loi n’interdit pas aux communes, comme elle le fait en France, de construire elles-mêmes des maisons pour les louer. Il n’existe cependant pas de disposition légale spéciale qui autorise les communes à construire des habitations ouvrières. En vertu des pouvoirs que leur accordent la constitution et la loi communale, les Conseils communaux peuvent décider la construction de logements ouvriers: ces Conseils s’occupent en effet de tout ce qui est d’intérêt communal (Constitution, art. 108; loi communale, art. 75).

De même, aucune disposition légale particulière n’autorise les communes à contracter des emprunts en vue de la construction d’habitations populaires. C’est le droit commun. Il faut donc simplement l’avis favorable de la députation permanente et l’approbation royale pour qu’un emprunt de l’espèce soit régularisé.*)

La loi du 9 août 1889 ne contient que deux dispositions accessoires relatives à cette question. L’article 9 autorise les provinces, communes, hospices et bureaux de bienfaisance à recevoir des dons et legs en vue de la construction de maisons ouvrières. Les articles 14 et 16 leur accordent des réductions de droits d’enregistrement

*) L’approbation seule de la députation permanente est suffisante lorsque l’emprunt n’excède pas 5.000 francs ou le dixième du budget des voies et moyens ordinaires, à moins que ce dixième ne dépasse 50.000 francs. (Loi communale, art. 76, 1°.) et de transcription sur les actes d’achat d’immeubles destinés à des logements ouvriers, ainsi que sur les actes de prêt ou d’ouverture de crédit ayant le même objet.

L’article 9 de l’arrêté du Conseil général de la Caisse d’Epargne en date du 25 mars 1891 et la circulaire des Ministres de la Justice

et de l’Intérieur en date du 15 juin 1892 prescrivent les formalités à remplir par les communes pour obtenir une avance de la Caisse d’Epargne.

Les Administrations communales pouvaient donc intervenir dans l’œuvre des logements populaires de différentes manières, soit en construisant et en exploitant directement des habitations louées à la classe laborieuse, soit en mettant des capitaux à la disposition de sociétés créées en vue de construire, de vendre ou de louer des maisons ouvrières, soit encore en prêtant directement aux ouvriers les sommes qui leur sont nécessaires pour acquérir leurs habitations. Ces diverses formes d’intervention ont été adoptées mais dans des proportions très inégales.

En Belgique,

Bruxelles, a adopté la première solution.²)

Elle a jusqu’à présent, créé 130 logements destinés à la location, et elle se propose d’entamer bientôt la construction d’autres maisons à logements multiples.

une

seule commune importante, St-Gilles-lez-

Pour se procurer les fonds nécessaires, la commune de St_Gilles s’est adressée à la Caisse d’Epargne. En divers prêts successifs, elle a obtenu une somme s’élevant au 1er janvier 1910, à 886.500 francs. Le taux des prêts de l’espèce est de 3V₄%.

La commune assure elle-même l’exploitation de ses logements

populaires.

D’après un tableau synoptique très complet que nous a fourni très obligeamment M. le Bourgmestre de S -Gilles, le montant des loyers prévus par bâtiment dépasse de 5 à 10% les charges annuelles correspondantes, comprenant l’amortissement du capital, l’abonnement à l’eau, les contributions, les primes d’assurance contre l’incendie, les frais d’entretien et le chômage.

Signalons aussi spécialement la ville de Liège, la seule Belgique qui avance des fonds aux ouvriers pour la construction ou l’acquisition d’une maison sur le territoire de la ville. ’’L’ouvrier devient immédiatement propriétaire. Au point de vue des frais de gestion, c’est l’intérêt de l’ouvrier et celui de la ville: l’ouvrier propriétaire sera plus soigneux que l’ouvrier locataire; d’autre part les réparations administratives sont forcément lentes et coûteuses. Une circulaire de la province fixait à l'50% de la valeur les frais d’entretien des immeubles. Ce taux est loin d’être exagéré s’il s’agit d’administrations publiques.“*)

en

On trouvera en annexe au présent rapport le texte de la délibération du Conseil communal de Liège, en date du 17 juin 1907, en vertu de laquelle la ville prête directement aux ouvriers. C’est un document très intéressant en la matière (annexe No. 2, page 306).

Pour garantir le remboursement de son prêt, la ville prend hypothèque en 1er rang sur la maison acquise ou construite par l’ouvrier emprunteur. Celui-ci doit obtenir, à la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite ou à une Compagnie d’assurances agréée par le Collège échevinal, une assurance sur la vie d’au moins 1000 francs.

Le remboursement du prêt se fait par des mensualités correspondant à 66 annuitées calculées au taux de 3'50%.**)

Pour faire face aux demandes d’avances consenties par la ville, celle-ci a prévu au budget communal les sommes suivantes: 300.000 francs en 1908; 100.000 francs en 1909 et 100.000 francs en 1910.

Au 1er janvier 1910, la ville avait avancé à 61 ouvriers une somme de 379.360 francs, dont 201.860 francs pour l’acquisition de 33 maisons et 177.500 francs pour la construction de 28 maisons.

Le mode d’intervention le plus généralement adopté par les communes importantes du pays consiste dans la souscription d’actions de sociétés d’habitations ouvrières.

Le tableau III énumère les grandes communes qui sont entrées dans cette voie. Les sommes qui représentent leur concours pécuniaire sont inscrites dans la colonne 4. Les colonnes 5 et 6 concernent l’intervention des administrations charitables, dont nous dirons quelques mots plus loin.

*) Extrait du rapport de M. Rutten, conseiller communal à Liège, à l’initiative duquel la mesure a été adoptée.

**) Cette longue durée de remboursement de 66 ans a été adoptée par la ville dans le but de réduire la mensualité à un minimum. Pour un prêt de 6000 francs, elle n’est que de 17'50 francs.

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

TABLEAU III.

Intervention des communes, des bureaux de bienfaisance et des hospices civils.

Observations

1) 5) 0) 7) 5) *)

SP

1) 2) 3)

G G (i

⁴)

⁴)

G G (i

G (s G

2) 3)

Le bur. de bienf. a, en plus, const. 156 maisons ouvrières et 1 bâtim. à logements multiples (v. tabl. V).

²)

(9 G G (9 G G

2) 3)

Le bur. de bienf. a construit 25 maisons ouvrières

Partie du capital social souscrite par

le bureau de | les hospices bienfaisance

civils

francs

francs

la commune

francs

Capital

social

Sociétés

Communes

25.000

100.000

000001

000’000‘S

400.000

OOOOOT

00009

198.5(0

50.0( 0

10.000

5.000

25.000

10.000

21.000

200.000

25.000

00006

300.000

100.000

100.000

75.000

450.000

1C0.C00

OOO'OÇ

00001

5.000

20.000

72.000

200.000

C00 00S

00Q09

200.000

500.000

50.0C0

186.000

700.000

francs

250.000

300.000

932.500

2,130.500

1,320.000

262.500

500.000

250.000

800.000

940.500

1,501.000

255.000

93.000

213 000

200.000

750.000

191.500

Foyer Anderlechtois

Vlaamsche Heerd .

Immobilière Bruxelloise........

Société anonyme des Habitations ouvrières de Bruxelles............

Société anonyme des Habitations à bon marché de l’agglomération bruxelloise.....

Rond den Heerd.....

Société pour la Construction ouvrières.......

Société anonyme des Habitations ouvrières de la commune d’Ixelles........

Foyer de l’Ouvrier..........

Société de garantie pour favoriser la construction de maisons ouvrières .    .    .    .

Société Liégeoise des maisons ouvrières*) .

d’habitations

Société anonyme des Habitations ouvrières de Molenbeek-St-Jean.........

Société anonyme montoise pour la construction, l’achat, la vente et la location d’Habitations ouvrières............

Société anonyme ’’L’Ouvrier propriétaire¹' .

Société anonyme des Habitations ouvrières hygiéniques et économiques.....

Foyer Schaerbeekois .........

Société anonyme pour la construction d’Ha-bitations ouvrières.........

Anderlecht

Bruges

Bruxelles

Courtrai

G and

S9I10XI

Liège

Molenbeek-

St_Jean

Mons

SKFosse-ten-

Noode

Schaerbeek

Tournai

*) La ville de Liège a consenti une avance de 450.000 francs à la Société Liégeoise des maisons ouvrières. Le taux d’intérêt a été

réduit à 3%.

¹)    La part de la commune est entièrement versée.

²)    La part du bureau de bienfaisance est entièrement versée.

³)    La part des hospices est entièrement versée.

⁴)    La    part    de la commune    est libérée    de 10n/n.

⁵)    La    part    du bureau de bienfaisance    est libérée    de 10°/₀.

⁶)    La    part    des hospices est    libérée de    10%.

⁷)    La    part    de la commune    est libérée    de frs. 33.566.

⁸)    La part des hospices civils est libérée de frs. 55.000.

⁹)    La part de la commune est libérée de frs. 108.600.

cio

*

Le tableau III montre que 10 communes ont souscrit pour 2,791.500 francs d’actions de sociétés d’habitations ouvrières. Ces actions sont libérées à concurrence de 2,292.666 francs.

En y ajoutant les souscriptions moins importantes de 8 autres communes du pays³), nous obtenons le total des interventions de l’espèce, s’élevant à 2,935.000 francs. Sur ce capital souscrit, il a été versé 2,307.016 francs.

La participation des communes au capital des sociétés d’habitations ouvrières peut être résumée de la manière suivante:

TABLEAU IV.

Souscriptions des communes au 1er janvier 1910.

Nombre de sociétés

Capital

souscrit

francs

Capital

versé

francs

Sociétés

Sociétés agréées par la

Caisse d’Epargne

de

10

crédit

Sociétés

de

construction /

603.500

150.350

1,371.000

1,196.166

Sociétés non agréées .

960.500

960.500

Totaux .    .

20

2,935.000

2,307.016

4° Intervention des Institutions charitables.

(Bureaux de bienfaisance et Hospices civils.)

Les établissements charitables ont prêté leur concours à l’œuvre des habitations populaires en construisant directement des immeubles loués à la classe ouvrière ou en souscrivant des actions de société» d’habitations ouvrières.

Les bureaux de bienfaisance d’Anvers, de Laeken, de Louvain, de Mons, de Tournai et de Verviers, pour ne citer que ceux des communes les plus importantes, sont intervenus directement par la voie de la construction et de la location de logements ouvriers. Le tableau V donne à ce sujet des renseignements statistiques⁴).

TABLEAU V.

Bureaux de bienfaisance qui ont construit et exploitent eux-mêmes des habitations ouvrières.

Bureaux de bienfaisance

Nombre

de

de

maisons

Nombre de logements par maison

Nombre total de logements

Coût des maisons

Observations

343

343

Anvers .    . <

165

330

16

64

524

727

2,333.800

Se propose d’ériger des maisons ouvrières à proximité des nouvelles installations maritimes sur des terrains qu’il possède (3'39 hectares); maisons isolées du type ’’cottage“ avec jardins.*)

Laeken .    .

19

19

67.000

/Se propose de con-) struire 4 habitations I ouvrières à loge-' ments multiples.

Louvain

72

72

214.224

Mons

156

12

156

12

567.960

24.065

157

168

Tournai.

25

25

101.000

Verviers

11

25

132.555

Total frs.

3,440.601

(Prix moyen d’une maison 2975 francs. Montant moyen de la location par mois 15 francs.

rPrix moyen d’une tmaison 3680 francs.

rLoyer mensuel de 116 francs par mois.

196 chambres louées 5‘50francs par mois; 5 francs aux locataires de plus d’une < chambre. En 1909 53 ménages comprenant 187 personnes occupaient ces 11 habitations.

composée de trois architectes, délégués respectivement par la députation permanente, le collège échevinal et l’administration du bureau de bienfaisance, a examiné l’état de ces habitations ouvrières. Le rapport de cette commission constate que ces maisons ne répondent plus, tant au point de vue de leur distribution que de leur état de construction, aux nécessités du jour. Leur reconstruction s’impose dans un délai plus ou moins rapproché. En conséquence, le bureau de bienfaisance a décidé, d’accord en principe avec le collège échevinal, de mettre à l’étude la question de cette reconstruction, qui se fera par groupes de maisons.

*) Voir la note au bas de la page 276.

Ailleurs, les bureaux de bienfaisance, presque toujours concurremment avec les hospices civils, ont souscrit des actions de sociétés de crédit ou de construction. Les colonnes 5 et 6 du tableau III fournissent à cet égard tous les renseignements. On remarquera la souscription importante des hospices de Bruxelles à la société anonyme des Habitations ouvrières de cette ville; elle était déjà de 1.300.000 francs en 1888.

La participation des administrations charitables au capital social des sociétés d’habitations ouvrières est résumée au tableau VI.

TABLEAU VI.

Souscriptions, au 1erjanvier 1910, des institutions charitables.

Hospices civils

Bureaux de bienfaisance

Nombre

de

sociétés

Capital

souscrit

Capital

versé

Nombre j

de

sociétés

Capital

souscrit

Capital

versé

Sociétés

de

Sociétés agréées I

crédit

12

82.050

52.705

11

217.950

64.575

Sociétés

de

10

330.000

222.500

construction

635.000

524.500

Sociétés non agréées

718.000

699.10(

2,543.500

2,521.000

Totaux

27    1,130.050 974.305    26 13,396.450 3,110.075

Le tableau VII résume la participation des communes et celle des administrations charitables au capital des sociétés d’habitations ouvrières.

En somme, cette participation n’est guère importante, en regard des capitaux nécessaires à l’œuvre.

TABLEAU VII.

Souscriptions, au 1er janvier 1910, des communes et des institutions charitables.

Administrations publiques

Capital souscrit

Capital versé

2,935.000

1,130.050

3,396.450

2,307.016

974.305

3,110.075

Communes.......

Bureaux de bienfaisance . Hospices civils.....

Totaux .    .

7,461.500

6,391.396

5° Intervention de la Caisse Générale d’Epargne et de

Retraite.

On sait que cette Institution de prévoyance ne met pas directement ses capitaux à la disposition des ouvriers. Elle exige la garantie d’intermédiaires locaux qui, étant sur place, sont en situation, d’une part, de s’enquérir de la valeur morale et matérielle de leurs emprunteurs et, d’autre part, de surveiller la construction de nouvelles habitations ou de contrôler le prix d’évaluation de celles que l’on veut acquérir toutes bâties.

En généra], ces intermédiaires sont des sociétés, anonymes ou coopératives, créées en conformité de la loi de 1889 et agréées par la Caisse d’Epargne. Leur intervention dans l’œuvre de l’habitation ouvrière est la caractéristique du système qui, depuis bientôt 20 ans, fait ses preuves en Belgique; elle est incontestablement un des principaux éléments de son succès.⁵)

Le nombre de sociétés de l’espèce qui se sont fondées dans toutes les parties du pays s’élève, au 1er janvier 1910, à 174, dont 164 sociétés anonymes et 10 sociétés coopératives.

Elles comprennent, pour les trois quarts, des sociétés de crédit ou de prêts, qui s’occupent exclusivement de faire aux ouvriers des prêts leur permettant de se construire ou de s’acheter leurs maisons? et pour un quart, des sociétés immobilières ou de construction, qui ont pour but la construction, l’achat, la vente ou la location d’habitations ouvrières.

Au 1er janvier 1910, le solde des avances consenties par la Caisse Générale aux sociétés d’habitations ouvrières s’élevait à 75,676.900,78 francs.

Au point de vue du taux des intérêts à servir par les sociétés, cette somme se décompose de la manière suivante:

francs 25,269.034-70 »    47,809.161-52

»    2,598.704-56

à 2⁶50% ⁶) à 3% . . à 3-25%

Les sociétés emprunteuses se répartissent comme il suit:

1° Sociétés de crédit: a) id. anonymes, 122; solde total dû à la Caisse Générale

b) id. coopératives, 9; id. id.

francs 69,424.45564 2,952.261-95

Total: francs 72,376.717⁶59

2° Sociétés immobilières ou de construction:

Générale

a) id. anonymes, 42; solde total dû à la Caisse

3,300,183-19

b) id. coopératives, 1

Total général francs 75,676.900"78

On sait que la Caisse Générale ne réclame pas la transmission en son nom des garanties hypothécaires qui leur sont fournies par les ouvriers emprunteurs. Mais elle vérifie annuellement les comptes des sociétés agréées et n’autorise pas qu’elles aient d’autres créanciers que la Caisse Générale elle-même. Celle-ci a donc, pour couvrir ses avances, tout l’actif des sociétés: étant seule créancière, elle a les mêmes avantages que si elle avait un droit de privilège sur cet actif.

Cet actif couvre d’ailleurs largement les avances de la Caisse d’Epargne, ainsi que le montrent les chiffres suivants⁷):

A. Sociétés de crédit.

Solde des avances consenties aux sociétés de

crédit............

Total des capitaux souscrits et non versés .

Solde des prêts hypothécaires.....

id. des dépôts en comptes courants .... id. des dépôts sur livrets d’épargne .    .    .    .

En caisse.............

francs 67,861.706*46 francs 14,678.230-— 68,729.792-74 5,448.599-44 20.77T23 371.261-14

55

55

55

A déduire le passif des sociétés envers des tiers

Total*): francs 89,248.65T55 300.36T98

5*

Actif couvrant les avances

francs 88,948.292*57

La valeur totale des garanties hypothécaires fournies aux sociétés s’élève à francs 115,059.416"87 (1908).

B. Sociétés de construction.

»Solde des avances consenties aux sociétés de construction..........

francs 3,103.821*82

Total des capitaux souscrits et non versés . francs 3,092.925'— id. de la valeur des immeubles appartenant

aux sociétés......

Solde des créances hypothécaires . id. des dépôts en comptes courants id. des dépôts sur livrets d’épargne En caisse.........

„    5,223.681-70

1,091.526-29 442.404-85 3.457-94 38.525-23

55

55

•55

A déduire le passif des sociétés envers des tiers

Total*): francs 9.892.52TOI 330.123-83

55

francs 9,562.397*18

Actif couvrant les avances

En ce qui concerne l’activité des sociétés d’habitations ouvrières, voici des chiffres intéressants:

IM CO N QO

,, moins de 100

3000 opérations**);

55

55

55

5’

55

55

55

55

55

55

•5

55

55

55

55

55

55

*) Il n’est pas tenu compte, dans es total, de la valeur des polices d’assurance sur la vie des emprunteurs.

**) Chaque opération est un prêt pour la construction ou l’acquisition d’une

maison.

¹

L’État alloue en outre, à l’intervention du Ministère de l’Industrie et du Travail, divers subsides qui se sont élevés, pour l’année 1909, aux chiffres suivants :

Aux comités de patronage des habitations ouvrières (à l’exclusion de leur

activité relative aux allocations de vieillesse de 65 francs) .    . francs 35.494'58

A l’association pour l’amélioration des logements ouvriers

à Bruxelles

En souscription à des publications diverses .    .    .

Total: francs 41.159-58

²

Elle a construit elle-même:

5 maisons à logement unique, à 8 logements, et à 10 logements.

Elle a ainsi pourvu, jusqu’à présent, au logement de 135 ménages.

Des 5 maisons à logement unique, 4 ont été vendues et la 5e le sera éventuellement. Mais tous les autres logements ouvriers créés par la commune sont uniquement destinés à la location.

³

Brée, Dixmude, Fûmes, La Louvière, Neeroeteren, Saint-Trond, Turnhout et Verviers. Leurs souscriptions donnent un total de 143.500 francs, dont 10°/0 sont versés.

⁴

Une réserve doit être faite au sujet d’un certain nombre des maisons construites dès 1864 par le bureau de bienfaisance d’Anvers. Une commission

⁵

”Ce n’est pas une des moins heureuses conséquences de l’intervention de la Caisse d’Epargne que la création de ces sociétés. Une bienfaisante diffusion des efforts, de l’activité, des préoccupations et des responsabilités s’est ainsi opérée sur tout le territoire. Les 153 sociétés agréées par la Caisse et qui reçoivent son impulsion, forment autant de foyers de propagande disséminés par tout le royaume. Leur activité ne s’est jamais ralentie et elles ont pleinement justifié la confiance que la Caisse d’Epargne leur a témoignée. Il n’est que juste de reconnaître le dévouement dont ont fait preuve les hommes d’œuvre qui les administrent. Non seulement ils se sont acquittés avec un zèle incessant de leur mission de propagande et de patronage envers les ouvriers, mais encore ils n’ont pas hésité à assumer vis-à-vis de la Caisse d’Epargne la responsabilité financière de l’œuvre entreprise.“ (Cette appréciation si juste est extraite du rapport présenté en 1903 au Congrès international d’hygiène et de démographie à Bruxelles, par MM. E. Mahaim, professeur à l’Université de Liège, et O. Velghe, directeur au Ministère de l’Agriculture.)

⁶

Le taux d’intérêt des avances consenties aux sociétés d’habitations ouvrières avait été primitivement fixé à 3°/₀ ; ce taux pouvait être exceptionnelle-njent réduit à 2,50°/₀ pour les avances consenties aux sociétés decrédit réunissant les conditions prescrites par la Caisse Générale (arrêté du Conseil Général du 25 mars 1891).

Ces taux d’intérêt ont été modifiés au cours de l’année 1899 et portés respectivement à 3‘25 et à 3°/₀ (arrêté du Conseil Général du 27 juillet 1899).

Les avances consenties aux sociétés d’habitations ouvrières au taux réduit de 2'25°/₀ peuvent être prorogées au même taux jusqu’au 15 janvier 1920, si, bien entendu, lors des échéances, les sociétés se trouvent dans les conditions fixées à cet égard par les arrêtés du Conseil Général en date du 25 mars 1891 et du 10 novembre 1892.

⁷

Ces données sont extraites du compte-rendu de l’année 1908.

Sur un nombre total de 45.959 maisons construites ou acquises, 387 seulement ont donné lieu à l’expropriation des occupants; c’est moins de 1%.

On sait que la Caisse Générale a organisé un service d’inspection des sociétés agréées. La visite des maisons construites à leur intervention révèle, dit le compte-rendu de cette Institution, une bonne situation: les prescriptions de l’hygiène sont observées, les immeubles sont bien construits et bien entretenus et leur valeur paraît être, dans la plupart des cas, supérieure à la somme admise par les sociétés pour servir de base à l’octroi des prêts.

Ajoutons que la plupart des opérations de prêt se font avec assurance sur la vie par application des dispositions de l’art. 8 de la loi de 1889*). C’est l’assurance mixte qui était autrefois uniquement appliquée par la Caisse Générale. Depuis 1904, celle-ci mit au service de l’œuvre des habitations ouvrières un tarif nouveau que l’expérience a fait reconnaître plus adéquat au problème a résoudre. Avec l’assurance mixte, les mensualités de l’ouvrier couvraient les intérêts du prêt et la prime annuelle de l’assurance; son compte à la société n’était amorti qu’à l’échéance du contrat d’assurance — ou à son décès avant cette échéance. Avec le nouveau système, dit ”du tarif VII“, l’ouvrier rembourse son prêt par annuités égales et l’assurance couvre le ’’solde restant dû“ si l’assuré décède avant l’expiration du contrat; une prime unique est exigée pour une telle assurance: elle est payée au début de l’opération et son montant est ajouté à la somme empruntée par l’ouvrier et amorti annuellement avec celle-ci.

Toutes les sociétés ont adopté, pour leurs nouvelles opérations de prêt, le système de remboursement par annuité, avec assurance du solde au décès. C’est qu’il joint, à l’avantage signalé plus haut du remboursement par annuité, celui d’une économie pour l’ouvrier dans le paiement de la mensualité.**)

Pour un prêt de 5000 francs, consenti à un ouvrier de 27 ans par exemple, et remboursable en 25 années, avec assurance sur la vie, l’ancien système exigeait une mensualité de 33 francs, alors qu’au nouveau système correspond une mensualité de 31 francs.

Le tableau VIII qui suit montre la progression des opérations des sociétés agréées par la Caisse d’Epargne.

*) La proportion des prêts avec assurance est d’environ 80°/₀ du nombre total de prêts consentis aux ouvriers, bien que l’assurance ne soit pas obligatoire.

**) L’introduction, en 1904, de ce nouveau mode d’assurances dit ’’tarif VII“ est due à l’initiative de M. HANKAß, alors premier directeur à la Caisse Générale d’Epargne et de Retraite.

TABLEAU VIII.

Progression des opérations des Sociétés agréées par la Caisse d’Épargne.

Années

Solde des avances de la Caisse d’Epargne aux sociétés

de crédit

immobilières

Rembourse

ments

annuels

Valeur totale des Immeubles hypothéqués (Sociétés de crédit)

1892

1893

1894

1895

1896

1897

1898

1899

1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

1908

1909

1,982.66907 4,465.781-90 7,147.654-10 10,302.243.80 13,833.269 17 18,196.081-80 24,048.489-98 29,585.074-48 35,570.374-48 42,486.024-48 49,028.099-48 54,042.17948 59,777.929-48 59,716.60406 62,899.419-39 66,714.365-82 67,861.706-46 72,376.717-59

386.900"— 639.650-— 930.450“— 1,206.650--1,368.824-49 1,500.977-50 1,076.927-50

1.202.927- 50

1.654.927- 50 2,043.927-50 2,200.213-61 2,177.013-61 2,391.813-61 2,501.603-67 2,863.493-40 3,047.556-62 3,103.821-82 3,300.183-19

9.236-— 61.486-14 18.626-64 76.185 42 79.54357 14.065-93 1.172-85 10.674-96 18.756-67 443.619-21 85.232-97 ■)4,146.653*59 ql,127.482-17 448.520-33 02,082.697-82 418.128-38

15.153.500 22,215.000 27,035.500 36,069.500 44,501.000 53,682.000 63,901.000 73,786.000

82.611.500 88,985.000

97.255.500

104.197.500

109.712.500 115,059.500

126.744.500

*) Remboursements importants à la suite de la conversion des assurances mixtes en assurances "tarif VII“.

²) Répartition d’une partie du fonds de réserve de la Caisse d’Assurances.

Au début de la mise en application de la loi du 9 août 1889 la Caisse Générale a consenti, outre les avances mentionnées plus haut:

1° Quelques prêts hypothécaires, au taux de 3*25%, principalement à des sociétés construisant des habitations ouvrières. Au 1er janvier 1910, il restait en cours 5 prêts dont ,1e montant s’élevait à 170.881*85 francs.

2° Des avances, au taux de 3%, sous la caution d’intermédiaires personnels, qui se sont élevées autrefois à 163.700*— francs pour 50 opérations. Au 1er janvier 1910, le solde de ces prêts ne s’élevait plus qu’à 5037*57 francs pour 5 opérations en cours. La Caisse Générale ne conclut plus d’opérations de cette nature.

Les prêts consentis par la Caisse Générale aux communes, en exécution des dispositions réglant la matière¹), se décomposent de la manière suivante:

francs 180.000 » 886.500 » 186.000 »    478.500

»    1.700

Courtrai........

Saint-Gilles (Bruxelles) .    .

Saint-Josse-ten-Noode .    .    .

Schaerbeek.......

Waterloo.......

Total: francs 1,782.700

Au 1er janvier 1910, il restait dû sur ces avances la somme totale de francs 1,685.553-83.

Les avances de la Caisse Générale en faveur de l’œuvre des habitations ouvrières peuvent donc se résumer comme il suit à la date du 1er janvier 1910:

Avances aux sociétés (à 2y₂, 3 et 3Y₄ %) .

Prêts hypothécaires à 3%......

Prêts sous la caution d’intermédiaires personnels à 3%.........

Avances aux communes.......

francs 75.676.900'78 170.831-85

55

55

55

5.037-57

1.685.55383

Total: francs 77.538.324-03

Ce total est un solde. Depuis la mise en vigueur de la loi de 1889, la Caisse Générale a fait successivement, pour la construction ou l’acquisition d’habitations ouvrières, des avances dont l’ensemble atteignait, le 1er janvier 1910, francs 86,636.000. Cette somme a permis de mettre à la disposition des classes laborieuses environ 46.300 maisons.

ou

Il paraît intéressant de mettre en regard de ces chiffres le montant des sommes remboursées par les ouvriers emprunteurs acquéreurs de maisons.

Les uns, surtout ceux qui ont les premiers bénéficié des avantages de la loi de 1889, ont entièrement ou presque complètement payé leurs habitations; d’autres l’ont fait plus ou moins partiellement; enfin, d’autres encore, qui sont décédés avant l’expiration du terme de leurs engagements, ont été remplacés pour l’exécution de ceux-ci par la Caisse d’Assurances, qui a remboursé le solde de leurs comptes.

A combien s’élève l’ensemble de tous ces remboursements?

11 est possible d’en donner une valeur approximative en s’appuyant sur les données des Sociétés agréées relativement à la valeur des maisons ouvrières acquises ou construites à leur intervention. D’après les chiffres figurant à leurs états de situation, la moyenne du prix de ces habitations est de francs 4.000 environ. Cette moyenne n’a d’autre signification que celle de toutes les moyennes: elle ne veut pas dire que la plupart des maisons aient une valeur de francs 4.000; il en est qui ne coûtent que francs 2.000 comme il en est d’autres, aux confins des grandes villes, qui valent plus de francs 6.000. Ce prix varie beaucoup suivant les régions d’après la valeur du terrain et le coût de matériaux de construction.

Quoi qu’il en soit, à raison de francs 4.000 en moyenne, les 46.300 maisons signalées plus haut représentent un capital de 185.2 millions de francs.

francs 185,200.000

Si l’on déduit de cette somme de les avances de la Caisse d’Epargne

francs 77,500.000 ,,    5,700.000

,.    5,100.000

88.300.000

francs 96,900.000

le capital versé des sociétés et leurs réserves .... soit au total .... il reste une somme de

Celle-ci ne provient ni de la Caisse d’Epargne, ni des sociétés; elle a donc été fournie uniquement par les ouvriers et comprend, en même temps que leur première mise, tous les remboursements subséquents dus au jeu normal des annuités ou de l’assurance sur la vie.

Ainsi donc la valeur approximative des maisons construites ou acquises par les ouvriers à l’intervention des capitaux de la Caisse d’Epargne est de 185 millions de francs. Ce capital immobilier, qui s’accroît d’année en année, était déjà couvert au 1er janvier 1910, par les ouvriers eux-mêmes, à concurrence de 97 millions de francs.

Les chiffres relatifs au capital versé et aux réserves des sociétés agréées repris dans l’évaluation précédente sont donnés par les tableaux suivants établis à la date du 1er janvier 1910.

Capital social des sociétés anonymes agréées par la Caisse d’Epargne.

Capital versé

3,248.641

Sociétés de crédit.....

Sociétés de construction .    .

Capital souscrit

frcs. 17.072.950 frcs. 2.443.635

*    6,971.800

frcs. 24.044.750 frcs. 5,692.276

Réserve des sociétés d’habitations ouvrières agréées par la Caisse d’Epargne.

Réserve

Totaux

ordinaire

conditionnelle

crédit

2,688.974-35 327.285-42 312.093 21

1,726.493-62

126.731-53

4,415.467-97

454.016-95

312.093-21

3,328.352-98

1,853.225.15

5,181.578-13

6° Intervention des institutions de crédit privé.

Il serait injuste de ne pas reconnaître que l’initiative privée a doté le pays d’un nombre considérable de logements populaires.

Dès avant la loi de 1889. plusieurs chefs d’industrie s’étaient préoccupés de fournir une habitation convenable à leurs ouvriers.*) Après le vote de la loi, les initiatives de l’espèce ne font que se développer. Non seulement des sociétés industrielles construisent des maisons destinées à être louées à leur personnel ouvrier, mais encore en est-il qui souscrivent des actions de sociétés d’habitations ouvrières et même qui avancent directement des fonds à leurs ouvriers pour acheter ou faire construire eux-mêmes leur maison. Le tableau IX fournit à cet égard des renseignements statistiques.

D’autre part, il existait déjà plusieurs sociétés d’habitations ouvrières créées avant 1889. Certaines d’entre elles continuèrent à fonctionner sans se faire agréer par la Caisse d’Epargne, c’est-à-

*) Le nombre de logements ouvriers construits en Belgique par les patrons s’élevait en 1869 à 4248, d’après une enquête faite à cette époque.

dire sans le concours pécuniaire de celle-ci. Parmi les plus importantes, il convient de citer la Société anonyme verviétoise pour la construction de maisons ouvrières, l’Ancienne société liégeoise pour l’achat et la construction de maisons ouvrières, la Société anonyme anversoise de maisons ouvrières, la Société immobilière bruxelloise, et la Société liégeoise des maisons ouvrières. Cette dernière possède un capital de 1,501.000 francs entièrement versé; de 1867 à 1908, elle a construit 585 maisons, dont 90 louées et 495 vendues à leurs

occupants.

D’autres sociétés immobilières importantes se sont créées plus tard. Citons notamment le Foyer Schaerbeekois, au capital de 750.000 francs, dont 705.000 francs versés, et la Société anonyme des habitations à bon marché de l’agglomération bruxelloise, au capital de 1.320.000 francs entièrement versé. Elles ont construit presque exclusivement des maisons à logements multiples dont la location est la règle (274 appartements à Schaerbeek et 203 à Bruxelles). Les communes et les institutions charitables ont fourni la plus grande partie de leur capital (voir tableau III).

A côté de ces sociétés dont le but est de multiplier les logements populaires, il en est qui se préoccupent surtout d’améliorer les logements existants. La plus importante et la plus active des sociétés de l’espèce est la Société anonyme le logement populaire amélioré, fondée en 1904. Son capital social, entièrement versé, s’élève aujourd’hui à 500.000 francs et sera peut-être porté bientôt à un million de francs. Son avoir immobilier s’accroît annuellement.

En 1909 la Société a fait l’acquisition de trois vastes maisons de rapport de construction assez récente (rue des Ménages, 22 à 38, à Bruxelles). Son premier soin fut de combattre l’encombrement et de condamner les logements à chambre unique, cause fréquente d’insalubrité et de promiscuité dangereuse. Tous les logements ont été convertis en appartements de deux pièces et largement ouverts à l’air et au soleil. Les trois immeubles qu’occupait autrefois une population de 96 familles, chacune ne disposant que d’une seule chambre, n’abritent plus aujourd’hui que 51 familles possédant toutes un appartement clair et confortable. La distribution d’eau, facteur essentiel d’hygiène, n’était assurée autrefois que par une prise d’eau unique établie dans la cour; il y a maintenant dans chaque appartement une prise d’eau, dont les locataires usent à discrétion. Les eaux ménagères séjournaient dans les chambres, compromettant leur salubrité; aujourd’hui, des éviers en grès anglais avec syphon et coupe-air assurent l’évacuation immédiate des eaux usées. Les locaux sont repeints et reblanchis; ils peuvent être cités comme modèles.

Habitations ouvrières construites par les sociétés industrielles.

Observations

Coût total

francs

Nombre | Nombre total de ménages J ménages par maison logés

de

Nombre

de

maisons

fondation de la Soc. d’habitat, ouvrières ,,Crédit ouvrier d’Anderlues“.

en outre 1753 prêts pour 4,000.000 francs (actuellement sans intérêts) remboursables par versements de quinzaine, actionnaire d’une soc. d’H. O., distribution de livrets d’épargne et remise de gratifications aux anciens ouvriers, souscript. 50 act. de 100 francs de la société d’H. O. de Waremme. maisons construites pour un ménage avec faculté de sous-louer des chambres.

souscription au capital d’une société d’ha bitations ouvrières.

subside proportionnel au traitement accordé aux employés empruntant pour construire.

intéressée dans capital de 2 sociétés d’H. O.; avance parfois le minimum exigé par celles-ci.

a souscrit 30 act. de 500 francs d’une société d’H. O.

annexes: magasins coopératifs, locaux scolaires, buanderie.

avance première mise nécessaire pour construire à l’intervention d’une société d’H. O.

constitution d’une société de crédit pour construction d’hab. ouvr.

souscript. 110 act. de 100 francs et 112 act. de 250 francs de 2 soc. d’habit, ouvr.

tentative infructueuse: résistance classe ouvrière.

actionnaire d’une société d’hab. ouvr.

704.565-89

—-ooo'oen

248.700'-

355.000 —

300 000 —

163.000 -

— 000 008

70.000--

900.000-—

2,400.000'—

210.000-—²)

—•OOO'OQl

17.600⁻ —

284

332

58

T9

71

t-H

284

332

GO

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71

40:

111

69

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14

300

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101

09

id CD

CQ »O

rH S'!

(ô T

75

i-H O |tH

O CM |o^>

69

14

300

600

TOI

09

35

1 hôtel

147

156

TABLEAUX IX.

Sociétés industrielles

Soc. an⁰: Houillères d’Anderlues, à Ander-lues.............

Société des Mines et Fonderies de Zinc de la Vieille Montagne, à Angleur .    .    .

Soc. an⁰ des Charbonnages de VVérister à Beyne-Heusay.........

Soc. an⁰: La Nouvelle Montagne, à Engis

Soc. an⁰ Linière Gantoise, à Gand .    .

Soc. an⁰ de Grivegnée, à Grivegnée .    .    .

Soc. an⁰: Fabrique Nationale d’Armes de Guerre, à Herstal........

Soc. an⁰ : Papeteries Godin, a Huy .    .

Soc. ane des Charbonnages de Ressaies, à Jemeppe-lez-Liège........

Société du Familistère Colin et Co. Ancienne Maison Godin, à Laeken.....

Soc. ane; Compagnie Générale de Conduites d’Eau, Aux Vennes, Liège ....

Soc. ane des Carrières de Porphyre de Quenast, à Quenast.....

Soc. ane: Charbonnages de Kessaix, Levai, Péronnes, Ste-Aldegonde et Genek, à

Ressaix.......... .

Rey Aîné, à Ruysbroek.......

Soc. an⁰: G. Dumont et frères, à Sclaigneaux

Soc. ane John Cockerill, à Seraing .    .    .

Soc. ane du Charbonnage du Bois-de-Miche-roux, à Soumagne .    ......

Soc. an⁶ des Aciéries d’Angleur, à Tilleur

x) En général.

²) Terrain non compris.

Observations

a avancé 38.000 francs pour construire.

souscript. au capital de 2 soc. d’H. O.; avance sans intérêt pour achat de terrain à bâtir.

souscript. de SO act. de 500 francs de 2 soc. d’H. O.; avances spéciales, sans intérêts, de capitaux remb. par mensualités; a construit 3 pensionnats d’apprentis verriers gratuits.

a souscrit 235 act. de 100 francs d’une société d’hab. ouvr.

65 mais. val. 240.000 francs »    »    96.000    »

»    » 442.160    »

location

id. et faculté d'achat 32 prêts hypothécaires 168

778.160

(prêts hyp. à 2-507o et ^°/o en cas de désertion).

265

Coût total

francs

414.000 —

260.000-—

de 1000 à 10.000 par maison

de 3C00 à 5000 par maison

283.073-98

778.160 —

Nombre total de ménages logés

X O CO L-

iOX ICO    rf OJ 1:0 CO

CO CO CO    CO tH    05

rr 103

Nombre

de

ménages par maison

rH

03

Nombre

de

maisons

00 o co i>

t-H

plusieurs

groupes

Sociétés industrielles

Soc. an⁶ des Charbonnages du Hasard, à Trooz ............

Soc. ane Métallurgique de Prayon, à Trooz

Soc. ane des Ateliers de construction de la Meuse, à Sclessin.......

Soc. ane des Cristalleries du Val-Saint-Lambert, à Val-Saint-Lambert .

Société des Ardoisières de Warmifontaine, à Warmifontaine ........

Soc. ane du Charbonnage de Hornu et Wasmes, à Wasmes.......

Soc. an⁶: Usines Remy, à Wygmael

Le loyer, qui était par semaine de 2‘o0 francs à 5 francs par chambre, a été fixé pour les appartements de 2 pièces au prix modique de 2 75 francs à 6 francs.

La Société cherche en même temps à relever le pauvre, à réveiller son énergie, à stimuler son effort et ses aspirations vers une condition meilleure. Elle poursuit donc un double objet: la transformation des taudis en demeures hygiéniques et décentes, et le relèvement matériel et moral des classes les plus pauvres.

Depuis sa fondation, qui remonte à 5 ans, la Société a procuré à 140 familles le bien-être d’un foyer confortable. La plupart des locataires possèdent un livret d’épargne et prennent part aux concours d’ordre et de propreté.

En ce qui concerne son organisation financière, la Société le logement populaire amélioré n’exige de ses actionnaires aucun sacrifice. Entreprise immobilière, elle offre d’excellentes garanties: elle possède au cœur de l’agglomération un avoir immobilier important, libre de charges et d’hypothèques. Et elle rémunère les capitaux qui lui sont confiés en distribuant annuellement un dividende de 4%.

Ainsi que le constate avec raison le dernier rapport annuel de la Société, son plan présente de multiples avantages. Il apporte une solution partielle très pratique au problème du logement ouvrier dans les grandes villes; il est immédiatement réalisable et n’exige que l’effort de l’initiative privée, sans intervention officielle ni subsides des pouvoirs publics.

III. Conditions auxquelles sont consentis les crédits.

Des principales sources de crédit que nous avons passées en revue, dans le chapitre précédent, il n’y a lieu de tenir compte ici que des suivantes:

Communes et Etablissements charitables,

r    ²

Caisse Générale d’Epargne et de Retraite,

Institutions de crédit privé.

Où et à quelles conditions ces organismes se procurent-il les fonds nécessaires, et comment les cèdent-ils à l’occasion de leur intervention dans l’œuvre des habitations ouvrières?

effet au budget annuel ou les ressources de l’emprunt ordinaire, pour les autres, un emprunt fait à la Caisse d’Epargne conformément aux instructions sur la matière. Cinq communes seulement, dont les noms figurent page 284, ont adopté cette dernière solution.

Les administrations charitables peuvent également recourir à

la même source de crédit, à l’intervention des communes. Elles n’en

ont guère usé jusqu’ici, trouvant dans le patrimoine qu’elles gèrent

les ressources nécessaires à leur concours.

/

La Caisse d’Epargne prête à ces organismes officiels au taux d’intérêt de 3'25%. Nous avons vu que les emprunts de l’espèce ne se sont élevés jusqu’à présent qu’à 1,732.700 francs..

Il est probable que le taux d’intérêt de 3’25 sera relevé en considération de ce que le loyer de l’argent est sensiblement plus cher actuellement qu’à l’époque dont datent les décisions relatives aux prêts en question (1891—1892). Les emprunts communaux réalisés par émission d’obligations se faisaient alors à un taux effectif d’environ 3 à 3³25%. Actuellement, ce taux s’est élevé à 3'75°/o environ.

A quelles conditions les communes et les Institutions charitables font-elles des avances à l'œuvre de l’habitation populaire?

Nous avons vu qu’elles interviennent par souscription d’actions de sociétés d’habitations ouvrières et que la ville de Liège fait en outre des prêts directement aux ouvriers.

En ce qui concerne les souscriptions d’actions de sociétés agréées par la Caisse d’Epargne, on doit considérer que la rémunération du capital versé est en moyenne de 3‘25% dans les sociétés de construction — qui sont le petit nombre — et de 3% dans les sociétés de crédit. Les statuts de ces dernières sociétés limitent le dividende à 3%; il peut toutefois être porté à 3‘50°/0 lorsque toutes les actions sont libérées jusqu’à concurrence de la moitié, et à 4%? moyennant autorisation préalable du Conseil d’Ad-ministration de la Caisse d’Epargne, en cas de libération complète de toutes les actions.³)

Quant aux avances faites directement par la ville de Liège, elles rapportent 3‘50%; c’est en effet là le taux qui a servi de base au calcul des 66 annuités dont le montant règle l’importance des mensualités dues par l’emprunteur.

2. Caisse Générale d’Epargne et de Retraite.

On sait que les sociétés qui servent d’intermédiaires entre la Caisse d’Epargne et les ouvriers sont des organismes locaux dont le capital social, partiellement versé, constitue plutôt un capital de garantie à l’égard de la Caisse d’Epargne. Celle-ci est autorisée à leur faire des avances comme il suit:

Aux sociétés anonymes de crédit.

A. La moitié du capital souscrit et non versé par les actionnaires.

B. La valeur des immeubles hypothéqués au profit de la société dans les proportions suivantes;

1° ⁶/₁₀ lorsque les prêts sont consentis aux ouvriers sans assurance sur la vie;

2° ⁷/₁₀ lorsque les prêts sont faits avec assurance sur la vie.⁴)

La valeur des immeubles prise en considération pour chaque prêt hypothécaire ne peut en aucun cas dépasser le solde du compte de l’ouvrier emprunteur.

Aux sociétés coopératives de crédit.

A concurrence des quotités indiquées sous la lettre B ci-dessus.

En ce qui concerne les sociétés de construction, elles peuvent obtenir, outre les quotités indiquées sous les lettres A et B, des avances à concurrence de la moitié de la valeur des immeubles appartenant à la société.

Les avances que la Caisse d’Epargne fait dans les proportions que nous venons d’indiquer, sont actuellement consenties aux taux suivants: 3‘25% aux sociétés de construction — qui forment le petit nombre — et 3% aux sociétés de crédit. ⁵)

ies ⁷/₁₀

A quelles conditions ces mêmes sociétés prêtent-elles aux

ouvriers?

Les sociétés de crédit peuvent effectuer des prêts à concurrence des ⁹/io de la valeur de la maison que l’ouvrier veut acquérir ou construire.⁶) Le coût maximum d’une habitation dite ouvrière est fixé par la Caisse d’Epargne à 5500 francs terrain compris, mais non compris les taxes dues par l’emprunteur. Le maximum de chaque prêt est de 5000 francs.

A la suite d’un vœu émis par les sociétés à la Conférence Nationale des habitations ouvrières à Bruxelles en 1898, et en considération de l’augmentation sensible du prix des matériaux, la Caisse d’Epargne a décidé que la valeur des maisons pourrait atteindre 6500 francs pour les grandes villes (Anvers, Bruxelles et ses faubourgs, Gand et Liège), et que le montant maximum de chaque prêt serait fixé à 6000 francs.

Quant au taux de ces prêts, il varie d’après les sociétés de 3'25 à 4%; les taux généralement adoptés sont 3'50 et 4%; d’importantes sociétés de crédit ont cependant descendu à 3⁻25% le taux des avances qu’elles font aux ouvriers emprunteurs.

3. Institutions de Crédit privé.

Nous n’avons pas à rechercher ici les sources de crédit des sociétés industrielles qui ont construit des maisons pour leurs ouvriers. Elles ont eu rarement à se procurer des ressources spéciales à cet effet. Ce n’est guère que pour parer à l’absence totale de logements dans le nouveau bassin houiller du Limbourg, où il s’agit de construire des villages entiers, que certains chefs d’industrie ont songé à faire un emprunt spécialement destiné à l’érection de maisons ouvrières.

En général, les sociétés industrielles possédant des habitations les louent à leur personnel dans des conditions particulières de bon marché. Il en est même qui mettent gratuitement les logements à la disposition des ouvriers. D’autres chefs d’industrie prêtent à leurs ouvriers les sommes dont ils ont besoin pour se construire ou s’acheter une maison; ces prêts se font à des taux modérés, 2 et 3% ou même sans intérêt; ils sont remboursés par des mensualités peu élevées qui correspondent à un nombre d’annuités variant de 18 à 30.

En ce qui concerne les sociétés d’habitations ouvrières, généralement immobilières, qui n’ont pas demandé à être agréées par la Caisse d’Epargne et ne bénéficient donc pas de son concours pécuniaire, elles puisent à diverses sources de crédit.

Certaines d’entre elles ont obtenu des souscriptions importantes d’actions tantôt des communes, tantôt des administrations charitables, parfois des unes et des autres. Des sociétés industrielles ont aussi quelquefois participé à la constitution de leur capital social. Enfin, des particuliers, mus par le désir de contribuer à une œuvre sociale digne de tous les encouragements, ont souvent souscrit une grande partie des actions émises.

La rémunération du capital des sociétés de l’espèce est variable. Voici quelques données précises:

Ancienne Société Liégeoise pour l’achat et la construction de maisons d’ouvriers, 3'50%;

Société des Habitations à bon marché de l’agglomération bruxelloise, 2-50% en 1908, 3% en 1909;

Société Liégeoise des maisons ouvrières, 2%, 3% et 4%, selon les exercices sociaux;

Société anonyme de logement populaire amélioré, 4%.

Quant au taux d’intérêt que les mêmes sociétés appliquent au crédit qu’elles consentent aux ouvriers acquéreurs de leur maison, il varie de 3*50°/o à 4%.

La Société Liégeoise des maisons ouvrières a fixé ce taux, à partir de 1907, à 3’90%; il est réduit à 3'75% lorsque l’acquéreur souscrit une assurance sur la vie.

IV. Projets et Conclusions.

Quels sont les projets en discussion en vue de l’avenir? Telle est l’interrogation que porte le texte de la deuxième question à l’ordre du jour du Congrès.

Signalons le projet de loi déposé le 30 janvier 1901 par M. Hector DENIS, membre de la chambre des représentants, et portant constitution d’une société nationale des habitations à bon marché, qui serait placée sous la garantie de l’Etat⁷)

Le projet prévoit la création de sociétés communales et intercommunales d’utilité publique ayant pour objet la construction, l’acquisition, l’aménagement, la location et la revente d’habitations à bon marché. Ces sociétés seraient organisées à l’intervention des communes, des établissements charitables, des comités de patronage des habitations ouvrières, des sociétés de secours mutuels, des caisses d’assurances ouvrières, et seraient investies d’une capacité juridique suffisante.

Les sociétés locales d’utilité publique contribueraient à la constitution du capital social de la société nationale; elles souscriraient à cet effet des actions qui seraient libérées par des annuités qu’elles serviraient à la société nationale.

D’autre part, des obligations seraient émises par la société nationale et l’Etat garantirait ces titres vis-àvis des tiers porteurs. Ces serait la source du crédit nécessaire aux sociétés locales; elle procurerait à celles-ci toutes les avances de fonds dont elles auraient besoin pour l’érection de logements populaires.

Le projet de constituer un organisme central de crédit destiné à permettre la construction d’un nombre considérable d’habitations ouvrières — on a parlé de 300.000 maisons — fut repris en 1905 à la conférence nationale qui se tint à Liège.

Une modification importante fut préconisée par le rapporteur, M. VELGHE. La société à créer ne serait pas une institution d’Etat groupant de nouvelles sociétés locales d’intérêt public, mais bien un organisme constitué par la fédération des sociétés d’habitations ouvrières existantes.

Comme dans le projet de M. DENIS, la fédération jouirait de la garantie de l’Etat et, pour recueillir des capitaux, émettrait des obligations du type ordinaire ou des lots à primes.

M. DELVAUX, gouverneur de la province de Liège, dans son remarquable discours d’ouverture de la session du conseil provincial en 1909, envisage aussi la question du crédit futur de l’œuvre du logement populaire. 11 préconise ardemment la constitution d’une société nationale. D’après lui⁸) ”il est certain que le

jour où les hommes qui disposent du pouvoir le voudraient, ils trouveraient les fonds nécessaires à la propriété ouvrière avec la plus grande facilité. Diverses combinaisons ont été proposées . .. Mais il en est une qui prend la priorité sur les autres; elle est simple, nullement onéreuse, immédiatement réalisable et assurée d’un succès certain. Je veux parler d’une société nationale dont les titres

seraient garantis par l’Etat ........................

L’éparpillement des maisons ouvrières disséminées sur tous les points du pays ferait du crédit foncier ouvrier un placement de tout repos/’

L’idée d’un organisme central de crédit, couvert du prestige que donne la garantie de l’Etat, se retrouve donc à la base de tous les projets.

Cette conception d’une société centrale puissante est toute naturelle, parce qu’il s’agit d’attirer les capitaux disponibles qui cherchent un emploi. Il faut donner avant tout à l’épargne et aux capitaux l’impression de la sécurité du placement sollicité.

Sous ce rapport l’idée de l’organisme central satisfait l’esprit, qu’il s’agisse d’une société nationale à constituer de toutes pièces ou d’une fédération des sociétés d’habitations ouvrières existantes.

Nos préférences personnelles sont acquises à la proposition de la fédération nationale, groupant les sociétés existantes et admettant dans son sein celles qui se créeront dans l’avenir. Tout autre projet méconnaîtrait l’activité et le dévouement déployés par les hommes d’œuvre qui dirigent les sociétés d’habitations ouvrières et qui ont rendu tant de services à la classe laborieuse.

Sera-t-il possible d’obtenir la garantie de l’Etat pour les valeurs à émettre par la société ou la fédération nationale? C’est là évidemment un point très délicat de la question. Nous ne pouvons songer à l’examiner ici: ce serait sortir complètement du ' cadre de notre rapport.

A quelles conditions l’organisme central trouvera-t-il des

capitaux?

Nous pensons qu’il devra renoncer d’une façon absolue à l’émission de lots à primes. L’expérience n’est pas favorable aux valeurs de l’espèce. A l’engouement du début, provoqué toujours par l’appât du ’’gros lot“, succède invariablement l’indifférence du public. Le cours de la Bourse, d’abord élevé, tombe assez rapidement après les premiers tirages. Les lots à primes ne constituent évidemment pas un placement de père de famille. Aussi croyons-nous que ce serait discréditer l’œuvre, tout au moins en ce qui

concerne les appels de fonds ultérieurs, que de faire une émission de lots à primes.

Reste l’émission d’obligations, qui apparaît comme la seule solution rationnelle du problème.

Il va de soi qu’elle ne procurera pas à l’institution centrale des capitaux à 3%. L’Etat lui-même, lorsqu’il émet actuellement de la rente 3%, n’obtient pas 95% de la valeur nominale; les obligations 3% de la Société nationale des Chemins de fer vicinaux, garanties par l’Etat, sont cotées 90% à 91%. Et ce sont là des prix de détail: une émission d’un ou de plusieurs millions de francs de ces valeurs se traiterait évidemment à des prix inférieurs. Les obligations de villes ne se placent actuellement qu’à un taux d’intérêt effectif voisin de 3‘75%; c’est h dire que des obligations dont le taux d’intérêt nominal est de 3'50% ne sont reprises qu’assez bien au dessous du pair, selon la durée de l’emprunt.

Nous pensons que, suivant que l’organisme central aura ou n’aura pas la garantie de l’Etat, il devra, aux conditions actuelles du marché monétaire, payer un intérêt voisin respectivement de 3-50 ou de 3'75%.

Cela n’empêchera pas, à notre avis, le bon fonctionnement du système. Les capitaux seraient avancés aux sociétés à 3‘75 ou à 4%, et le taux net de la location aussi bien que le taux d’intérêt des prêts consentis aux ouvriers seraient fixés à 4 ou 4'25%. N’oublions pas, à cet égard, qu’aux débuts de la loi de 1889, toutes les opérations de prêts étaient généralement faites aux taux de 4% — et rapprochons de cette constatation cet autre fait que le loyer de l’argent était à cette époque bien moins cher qu’à présent. 11 semble donc naturel d’admettre que, maintenant que le taux de l’argent est plus élevé, l’œuvre ne sera pas moins viable qu’il y a vingt ans si les ouvriers emprunteurs paient un intérêt égal ou un peu supérieur à celui dont ils avaient alors la charge.⁹)

Quoi qu’il en soit, l’organisme central n’existe qu’en projet.

En attendant une solution pratique, d’autre projets, beaucoup moins importants, mais plus immédiatement réalisables, sont à l’examen et prêts à être exécutés dans quelques grandes communes du pays. Nous en signalons les principaux à l’annexe No. 3 (page 47).

On remarquera notamment, d’une part, le projet du bureau de bienfaisance de la ville d’Anvers de créer des maisons entourées de jardins (type ’’Cottage“) à proximité des nouvelles installations maritimes, et d’autre part, le projet de la capitale de construire elle-même des habitations à logements multiples pour lesquelles elle a prévu au budget une somme de 3 millions de francs.

Signalons aussi qu’on se préoccupe à juste titre de la nécessité de construire des logements ouvriers dans le nouveau bassin houiller de la Campine. ’’D'après des statistiques qui paraissent justifiées“, on croit que dans’ le Limbourg seul il faudra une vingtaine de mille nouveaux logements populaires: à raison de 4000 travailleurs par concession, le personnel ouvrier s’élèverait à 32.000 personnes et comprendrait environs 20.000 ménages.

Le Gouvernement, lorsqu’il eut à examiner pour approbation les actes d’aliénation de terrains communaux en faveur des sociétés houillères, introduisit dans ces actes des clauses assurant aux futurs logements ouvriers de bonnes conditions hygiéniques. C’est ainsi qu’il est prescrit que chaque maison ouvrière avec jardin aura une étendue minima de 9 ares. Toute nouvelle habitation sera alimentée d’eau potable et réunira les conditions prévues par le règlement adopté sur la matière par le comité de patronage des habitations ouvrières du ressort. Il sera réservé des terrains destinés à rétablissements de chemins, avenues, places et jardins, ainsi qu’aux bâtiments d’utilité générale; plusieurs parcelles de 2 hectares au moins seront réservées à la construction d’églises et d’écoles, et un terrain de 4 hectares à l’érection d’établissements de bienfaisance.

Le Conseil provincial du Limbourg a étudié la question au point de vue de son intervention administrative et financière. Il s’est appliqué à faire adopter par les communes intéressées le règlement type sur la construction de maisons ouvrières voté par le Congrès de Hasselt en 1906. Ce document a pour but d’assurer la salubrité des logements populaires. Il règle la largeur des rues, les alignements à observer, l’étendue des habitations, la hauteur et le nombre de leurs pièces, la distribution des maisons à logements multiples, etc.

La salubrité des nouvelles habitations à donc été sérieusement

prise en considération. Nous constatons cependant que l’idée de créer des cités-jardins n’a pas été émise dans les délibérations ni du Conseil provincial, ni de la commission nommée dans son sein et qui s’est plus particulièrement occupée des futures constructions. La Campine est cependant la partie du pays où les cités-jardins sont le plus facilement réalisables: on y dispose d’espaces libres

considérables et le terrain est peu accidenté. Ce que le bureau de bienfaisance d’Anvers se propose de faire, au nord des nouvelles installations maritimes de la ville, pourrait être exécuté à fortiori dans la Campine â proximité des futurs sièges miniers.....

Mais nous ne pouvons nous étendre sur cette question sans craindre de sortir du cadre de notre rapport, qui est réservé aux sources de crédit.

Il est à prévoir que l’intervention patronale jouera un rôle actif dans la création des logements populaires de la Campine. Nous savons que telle société concessionnaire s’est déjà procuré des capitaux spécialement destinés à la construction de maisons ouvrières.

Le Conseil provincial du Limbourg s’est préoccupé aussi de la question du crédit. M. le gouverneur avait préconisé la constitution d’une importante société limbourgeoise immobilière qui fonctionnerait en même temps que les sociétés cantonales de crédit déjà existantes.

La Commission chargée de l’étude de cette question accueillit d’abord très favorablement l’idée d’une grande société de l’espèce. Créée avec le concours de la province qui souscrirait une partie du capital social, avec l’appui des communes faisant apport de terrains nécessaires aux nouvelles cités, et avec l’aide des sociétés industrielles et de particuliers souscripteurs d’actions ou d’obligations, cette société paraissait tout naturellement appelée à construire rapidement un grand nombre de maisons ouvrières salubres et à bon marché.

Mais la Commission renonça bientôt au projet, estimant que la constitution d’un aussi grand organisme était une ’’impossibilité“. Pour la construction des 20.000 maisons ouvrières du nouveau bassin houiller, en ne les évaluant qu’à 2000 francs l’une, il faudrait un capital de 40 millions de francs. Or, dit le rapport de la Commission, ’’nous ne pouvons plus compter sur un concours de la Caisse d’Epargne aussi efficace que celui qu’elle a accordé jusqu’à présent“. Certains membres ont d’ailleurs montré ’’les multiples aléas que présente l’administration des sociétés de construction“. Ils ont fait ressortir ”le très faible rendement que ces sociétés ont donné dans la Belgique entière en regard des sociétés de crédit“.

Bref, la Commission a paru préférer la création de sociétés locales à celle d’une importante société centrale. Elle a proposé au Conseil provincial d’encourager la construction d’habitations ouvrières en intervenant, par voie de souscription d’actions ou d’obligations, dans la constitution ou l’augmentation du capital de sociétés existantes ou des sociétés à créer. Le Conseil s’est rallié à

la proposition, sans faire de distinction entre les sociétés de crédit et les sociétés immobilières.

On signale toujours comme un obstacle à l’extension de l’œuvre des habitations ouvrières la limite imposée à l’intervention financière de la Caisse d’Epargne.

En fait cette limite n’existe actuellement que pour les avances consenties au taux réduit de 3%; elle est fixée à 7'50% du montant total des placements de l’Institution. Elle n’a pas encore été atteinte jusqu’à présent, quoiqu’on craigne cette éventualité depuis plusieurs années déjà. Il est à remarquer en effet que le total des placements de la Caisse d’Epargne est constamment croissant, les dépôts qui lui sont confiés augmentant d’année en année. Le total des avances que l’Institution peut consentir au taux réduit augmente donc proportionnellement, quoique de quantités plus faibles.

D’ailleurs, si la limite était réellement atteinte, il ne s’ensuivrait pas nécessairement qu’une somme totale correspondant à 7‘50% des placements ne pût pas rester consacrée à l’œuvre. 11 est vraisemblable que la Caisse d’Epargne pourrait destiner à de nouvelles avances tous les capitaux qui doivent lui être remboursés, au fur et à mesure de l’échéance des contrats de prêts conclus précédemment avec les sociétés.

D’autre part, les avances que la Caisse d’Epargne consent au taux non-réduit aux sociétés immobilières agréées ne sont pas jusqu’à présent soumises à une limite quelconque.

Enfin on ne doit pas perdre de vue non plus que, pour les maisons qui deviennent la propriété de l’ouvrier, et cela concerne toutes les sociétés de crédit, les capitaux se reconstituent sans cesse. Par le paiement de mensualités qui comprennent l’amortissement en même temps que l’intérêt, les ouvriers emprunteurs remboursent totalement leurs prêts, les uns en 15 ans, d’autres en 20 ou 25 ans. On peut dire qu’il faut en moyenne 22 années environ pour la reconstitution intégrale du capital prêté à l’ouvrier. Mais il va de soi que bien avant cette limite extrême, les remboursements partiels servent déjà à l’alimentation de nouveaux prêts consentis par les sociétés à de nouveaux ouvriers emprunteurs.

Il y a là un roulement continu et un ensemble de faits tels que l’avenir de l’œuvre ne doit pas être envisagé comme étant menacé.

Les sociétés existantes pourraient d’ailleurs, en dehors des avances de la Caisse d’Epargne, se procurer des fonds en sollicitant davantage le concours des particuliers. Il suffirait, semble-t-il, à la plupart d’entre elles de faire ressortir comme il convient leur vitalité et leur excellente gestion.

En général, leurs frais généraux sont restreints, leur comptabilité est bien tenue, leurs garanties hypothécaires offrent toute sécurité. Elles gèrent fort bien le capital social et l’on peut dire, sans crainte d’erreur, que l’argent qui leur est confié par les actionnaires est de l’argent bien placé.

On a pu, précédemment, faire remarquer avec raison que les sommes mises à leur disposition rapportaient trop peu d’intérêt et que l’argent disponible n’était donc guère sollicité. Cet argument a perdu sa valeur depuis que la Caisse d’Epargne a décidé que les dividendes seront portés au taux de 3’50% lorsque le capital social est libéré de 50% ef qu’ils pourraient être, moyennant autorisation préalable de la Caisse d’Epargne, portés à 4% lorsque le capital social est entièrement versé.

On peut donc recommander en toute sécurité ce genre de placement pour les capitaux disponibles: financièrement, il est excellent; socialement, il se justifie par des considérations d’intérêt public.

Nous nous résumons et nous concluons.

En Belgique, c’est surtout l’initiative privée qui, généralement sous forme de sociétés anonymes et coopératives, et largement secondée par les pouvoirs publics, s’occupe le plus activement de l’œuvre des habitations ouvrières. Parallèlement à elle, quelques grandes communes et quelques établissements charitables contribuent directement ou indirectement au développement des logements populaires.

Quant aux capitaux nécessaires, ils sont fournis en grande partie par la Caisse d’Epargne, en partie par un petit nombre de communes et d’institutions charitables, partiellement aussi par des sociétés industrielles et enfin par des particuliers.

Pour étendre l’œuvre, il faut des capitaux, beaucoup de capitaux. Car, ainsi que nous l’avons dit en commençant, il reste beaucoup à faire, notamment pour le logement des classes les plus

pauvres.

A cet effet, la création d’une puissante société centrale, capable d’inspirer confiance et d’attirer les capitaux, semble devoir ajouter une source de crédit importante à celles dont on dispose actuellement.

D’autre part, les établissements charitables devraient en général intervenir plus largement dans l’œuvre. On sait que leurs secours se donnent parfois sous la forme de bons de logement. Ne feraient-ils donc pas de la bonne prévoyance en multipliant ou en améliorant les logements populaires?

Enfin, les vaillantes sociétés locales devraient faire davantage appel aux capitaux particuliers, auxquels elles peuvent procurer, ainsi que nous l’avons démontré, un excellent placement.

ANNEXE N° 1.

Intervention des provinces dans l’œuvre des habitations ouvrières (budget de 1910).

Province d’Anvers. L’action de la province consiste dans l’octroi de subsides aux comités de patronage des habitations ouvrières. La province intervient à concurrence de la moitié dans les frais des dits comités. Elle accorde en outre, à chaque comité, un subside annuel de 500 francs à titre d’intervention dans les dépenses extraordinaires.

La somme totale prévue au budget provincial se monte à 4500 francs.

Province de Brabant. Le conseil provincial inscrit annuellement à son budget deux crédits en faveur des habitations ouvrières:

1° un crédit de 500 francs en faveur de l’association pour l’amélioration des logements ouvriers;

2° un crédit de 9000 francs comme part d’intervention de la province dans les dépenses des comités de patronage des habitations ouvrières.

Le députation permanente a accordé un subside de 500 francs au congrès national des habitations ouvrières qui se tiendra en 1910 à l’occasion de l’exposition de Bruxelles.

Province de la Flandre Occidentale. Un crédit de 1000 francs figure au budget à titre d’intervention dans les frais de fonctionnement des comités de patronage des habitations ouvrières.

Une répartition de ce crédit entre les divers comités a été faite il y a plusieurs années au marc le franc des dépenses ordinaires portées à leur budget. Cette répartition n’a pas été revisée depuis et sera encore appliquée en 1910.

Province de la Flandre Orientale. Un crédit de 1000 francs est prévu au budget à titre de subside à allouer aux personnes qui ont contracté un emprunt, avec stipulation d’assurance

sur la vie, par l'intermédiaire d’une société de prêts pour la construction d’habitations ouvrières.

Les primes sont allouées comme il suit:

1° une prime valant au maximum 2 francs, lors de la création de la police d’assurance;

2° une prime annuelle qui peut atteindre 1% de la valeur assurée, avec maximum de 8 francs, en faveur des personnes nées en 1846, 1847 etc, jusque et y compris 1859.

Les primes sont versées au profit des assurés sur un livret de retraite. Elles ne peuvent être cumulées entre elles ni avec celles qui leur seraient dues par la province pour les versements faits personnellement par eux à la Caisse de Retraite.

Province de Hainaut. Le budget provincial comprend les deux articles suivants:

1° Intervention de la province dans les frais de fonctionnement des comités officiels de patronage des habitations ouvrières

francs 6000

. francs 3000

2° Subside à ceux de ces comités qui organisent des concours d’ordre, de propreté et de jardinage

M. DAMOISEAUX, gouverneur du Hainaut, attire l’attention sur le concours indirect que la province prête à l’œuvre dans les conditions suivantes:

La province possède des écoles normales où sont donnés des cours d’hygiène qui touchent à la question des logements ouvriers; elle a créé à Mons un Musée d’hygiène où sont exposés des modèles d’installations ayant rapport à cette question; enfin, elle subsidie l’enseignement ménager.

Province de Liège. Le budget provincial comporte les crédits suivants, s’élevant au total de 20.000 francs:

1° 8000 francs, subside aux comités de patronage des habitations ouvrières. La province couvre ainsi la moitié des dépenses ordinaires des comités: frais de bureau, jetons de présence, frais de déplacement, de propagande et d’enquêtes sur les logements ouvriers;

2° 7000 francs, subside pour l’encouragement à la construction de logements ouvriers. Ce subside a été réparti jusqu’ici également entre les ouvriers âgés de 40 ans au moins, qui sont débiteurs d’une des sociétés agréées par la Caisse d’Epargne et assurés sur la vie.¹⁰) Une commission spéciale du conseil provincial examine s’il n’y a pas lieu de modifier les bases de la répartition;

3° 5000 francs, subside aux communes, aux hospices civils et aux bureaux de bienfaisance pour construction de maisons ouvrières. Ce crédit est destiné à encourager les administrations publiques qui construisent des maisons ouvrières pour les louer à des ouvriers ou pour y loger des indigents. Le subside est alloué de façon à couvrir le tiers du déficit annuel résultant de la gestion des immeubles.

Le conseil provincial a, en outre, voté chaque année et pour la dernière fois en 1909, un subside de 800 francs à la société mutualiste reconnue ’Vers ma maison“, dont le but est de procurer aux ouvriers les premiers fonds qui leur sont nécessaires pour obtenir le concours d’une société d’habitations ouvrières.

Province de Limbourg. Un subside de 500 francs est inscrit annuellement au budget provincial dans le but d’intervenir dans les frais de premier établissement des mutualités établies ou à établir au sein des sociétés d’habitations ouvrières. Ces mutualités participent en outre à la répartition du crédit inscrit au budget provincial en faveur des sociétés de secours mutuels.*)

Une commission spéciale constituée au sein du conseil provincial a étudié dans le courant de l’année dernière la question de la construction d’habitations ouvrières dans le nouveau bassin houiller de la Campine. Elle a émis le vœu de ’’voir la province intervenir par voie de souscription d’actions ou d’obligations, aussi bien des sociétés déjà existantes que des sociétés à constituer et tant en faveur des sociétés de crédit que des sociétés de construction“.

Province de Luxembourg. Un crédit de 100 francs est porté chaque année au budget de la province en faveur des cinq comités de patronage des habitations ouvrières.

Province de Namur. Un crédit de 5000 francs est inscrit au budget provincial en faveur des ouvriers qui ont pris des engagements avec assurance sur la vie pour la construction de leur maison; il est tenu compte des circonstances exceptionnelles mettant ces ouvriers dans l’impossibilité de satisfaire aux engagements contractés.

C’est ainsi que en 1900 et en 1908, les bénéficiaires sont respectivement au nombre de 730 et 1973, et la prime est respectivement de 6'84 francs et de 3'55 francs.

*) Il existe dans la province deux sociétés de ce genre: ’’Eigen Dak“ à Hasselt et ”De Christelijke ondersteuning“ à St-Trond.

ANNEXE N° 2.

Ville de Liège. Prêts directs aux ouvriers. Délibération du Conseil communal du 17 juin 1907.

”Le Conseil

Attendu que l’exécution des grands travaux d’utilité publique a généralement pour conséquence la disparition d’un certain nombre d’habitations ouvrières; qu’il en sera ainsi notamment, par la suppression prochaine de la rue Neuf-Pavé et d’une partie de la rue Bois d’Avroy;

Attendu qu’il est d’utilité générale de mettre à la disposition des classes ouvrières, au plus bas prix possible, des habitations salubres, répondant aux exigences de l’hygiène;

Décide:

La Ville pourra favoriser l’acquisition ou la construction de maison ouvrières sur le territoire de la ville de Liège, aux conditions ci-après.

Article 1. Tout ouvrier qui voudra acquérir une maison à l’intervention de la Ville en fera la demande au Collège des Bourgmestre et Echevins.

Si l’immeuble que cet ouvrier désire acquérir appartient à la Ville, il suffira qu’il le désigne, déclare en accepter le prix fixé d’avance par le Conseil et indique les conditions de paiement qu’il préfère, parmi celles qui sont arrêtées ci-dessous.

Si l’immeuble appartient à un tiers, il joindra, en outre, à sa demande, une offre écrite du propriétaire, donnant option de vente, valable pour deux mois, à un prix déterminé.

Article 2. Le Collège communiquera, dans les cinq jours, cette demande à une Commission spéciale d’agréation, nommée par le Conseil communal et composée de 3 conseillers communaux et d’un membre du Collège échevinal.

La Commission nommera dans son sein un Président. En cas de dissentiment, la voix du Président sera prépondérante.

Cette Commission fera enquête sur la moralité du futur acquéreur et sur ses conditions normales d’existence.

Si l’immeuble qu’il s’agit d’acquérir n’appartient pas à la Ville, la Commission d’agréation visitera l’habitation ou en fera vérifier la valeur et les conditions hygiéniques par un architecte de son choix.

Elle statuera ensuite sur la demande et transmettra son avis au Collège, chargé de l’exécution des présentes.

me

Question.

307

Belgique.

Article 3. Si la demande est agréée et que l’immeuble appartienne à un tiers, la Ville interviendra à l’acte de vente et fera l’avance du prix à la décharge de l’ouvrier. Elle prendra hypothèque en premier rang à concurrence de son avance.

Article 4. L’acquéreur aura la faculté de se libérer par le paiement de 66 annuités payables par douzième mensuellement et représentant 3*50% de la valeur de l’immeuble vendu par la Ville ou du capital avancé par elle.

Il pourra, s’il le préfère, réduire à son gré, le nombre des annuités; la mensualité sera fixée dans ce cas, en prenant pour base un intérêt de 3% augmenté de la quotité d’amortissement nécessaire pour que le capital soit entièrement remboursé par le nombre d’annuités qu’il entend payer. Pour cela, il devra prévenir la Ville un mois au moins avant l’échéance de l’annuité.

Article 5. L’acquéreur devra obtenir, soit de la Caisse d’Epargne et de retraite de l’Etat, soit d’une compagnie d’assurance à agréer par le Collège échevinal, une assurance sur la vie qui assure à ses héritiers, au moment de son décès un capital d’au moins 1000 francs Dans ce cas, la Ville encaissera mensuellement la prime d’assurance au crédit de la Caisse d’Epargne et de retraite ou de la compagnie d’assurance en cause.

Article 6. L’acquéreur sera tenu d’entretenir l’immeuble en parfait état de propreté et de conservation; il devra s’assurer contre les risques d’incendie à une compagnie à agréer par la Ville; la police, en triple expédition, contiendra délégation éventuelle de l’indemnité en faveur de la Ville.

Article 7. L’acquéreur ne pourra sous-louer qu’un étage au plus, et à une seule personne ou à une seule famille, et ce, en suite d’une autorisation expresse de la Commission d’agréation et du Collège.

Il ne pourra, de son vivant, vendre l’immeuble qu’à un ouvrier dont la demande devra être préalablement agréée par la Commission spéciale et le Collège.

En cas d’aliénation, l’acquéreur s’engage à imposer au nouvel acquéreur, au profit de la Ville, toutes les obligations stipulées par celle-ci et non encore remplies, sans qu’il puisse cependant résulter de là aucune novation. Il imposera également l’obligation de communiquer à la Ville le titre nouveau d’acquisition.

Les obligations imposées aux trois alinéas qui précèdent seront sanctionnées par une clause pénale stipulant une amende de 1000 francs à charge de l’acquéreur, avec inscription hypothécaire au

profit de la Ville, venant immédiatement après celle relative au paiement du prix.

Article 8. L’acquéreur peut se libérer anticipativement des annuités restant à échoir, aux conditions suivantes:

a)    le rachat ne peut se faire qu’à l'époque d’une échéance d’annuité et pour toutes les annuités restant à échoir;

b)    il sera donné à la Ville avis par écrit de ce rachat, au moins quinze jours avant la date d’échéance;

c)    les annuités seront escomptées conformément au tableau d’amortissement qui sera annexé à l’acte de vente.

Article 9. La totalité des échéances à courir devient immédiatement exigible sur le pied de l’article 8, litt. C:

1° Si le débiteur reste en défaut d’acquitter deux mensualités, 8 jours après mise en demeure par lettre recommandée;

2° S’il contrevient à l’une quelconque des prescriptions ci-dessus, ou n’observe pas toutes et chacune des conditions de la vente.

La présente clause est applicable indépendamment des garanties stipulées à l’article 7, alinéa 4.

Article 10. A défaut par l’acquéreur de se conformer aux conditions de la vente et d’acquitter ponctuellement le paiement des mensualités, l’immeuble sera vendu sur folle enchère, si telle est la volonté du Collège, et sans qu’il soit besoin de remplir d’autres formalités que de faire signifier un simple commandement de mise en demeure pour constater ce défaut, et de faire annoncer la revente dans deux journaux quotidiens de Liège.

En cas de folle enchère, l’excèdent du prix, s’il en existe, ne profitera pas à l’adjudicataire défaillant, mais sera versé à la Caisse de la Société de secours mutuels qui aura été éventuellement formée entre les acquéreurs; à défaut de telle société, l’excédent sera encaissé au profit de la Ville. Dans le cas contraire, le dit acquéreur sera tenu, envers la Ville, de la différence de prix et de tous dommages-intérêts.

Article 11. La Ville aura le droit de faire visiter, à tout moment, par ses délégués, les immeubles vendus par annuités conformément aux conditions ci-dessus.

Article 12. Un premier crédit de 300.000 francs sera inscrit au prochain budget pour exécution des présentes.

Article 13. Le Conseil fixe temporairement à 6500 francs la valeur maximum des habitations à construire.11.

ANNEXE N° 3.

Projets à l’examen et prêts à être exécutés dans quelques grandes communes belges.

ANDERLECHT. La société fondée à l’intervention de la commune ”Le Foyer Anderlechtois“ se propose de créer des constructions à logements multiples dans le centre de la commune, sur des terrains qu’elle a achetés à cet effet. Elle s’occupe activement d’augmenter son capital social; elle s’est adressée à la commune pour obtenir de celle-ci une souscription supplémentaire de 500.000 francs.

ANVERS. Le bureau de bienfaisance, au moment où les travaux d’embellissement de la ville refoulent la population vers les faubourgs et les campagnes, a décidé d’ériger des maisons ouvrières sur les terrains qu’il possède à Eeckeren, à proximité des nouvelles installations maritimes. Ces habitations seront des maisons isolées avec jardin, se rapprochant du type connu sous le nom de ’’cottage“. Les terrains ont une superficie de 3 ha 39 a.

Le bureau de bienfaisance pourra réaliser ses projets en grande partie à l’aide de ses propres ressources. En cas de nécessité, il s’adressera à la ville pour obtenir son concours pécuniaire.

BRUXELLES. La ville a décidé d’édifier directement, dans le quartier de la rue des Vers, des habitations à logements multiples à l’aide de crédits votés par le Conseil communal. Il a été dépensé pour l’aménagement de ce quartier, en vue de l’établissement des logements ouvriers, environ 196.000 francs. Et il a été prévu aux budgets de 1909 et de 1910 respectivement 2 millions et 1 million de francs.

GAND. La société pour la construction d’habitations ouvrières à Gand a construit des maisons isolées et des blocs à logements multiples destinés à la location; ils peuvent abriter 101 ménages. La société projette de multiplier les habitations ouvrières en augmentant son capital social; elle aura recours à l’intervention pécuniaire de la ville, des hospices et du bureau de bienfaisance.

IXELLES. La société

anonyme des habitations ouvrières de la commune d’Ixelles fait construire actuellement une petite ’’cité-jardin“ • composée de six maisons à deux étages et de 27 maisons à 1 étage, toutes destinées à la location. Elle se propose l’édification de maisons isolées dont les intéressés pourront se rendre

acquéreurs.

LIEGE. Le bureau de bienfaisance, qui a souscrit 450.000 francs

d’actions de la société liégeoise des maisons ouvrières, a l’intention de faire un essai de construction directe d’habitations populaires.

La ville continuera ses avances de fonds aux ouvriers pour acquisition ou construction de maisons à bon marché sur son territoire.

MOLENBEEK-SAINT-JEAN. La société anonyme des habitations ouvrières de Molenbeek-S⁴-Jean se propose de continuer à construire des habitations ouvrières pour un seul ménage. Elle aura recours à une augmentation du capital social et demandera à la Caisse d’Epargne des capitaux en rapport avec son pouvoir d’emprunt.

SAINT-GILLES-LEZ-BRUXELLES. La commune projette la construction directe d’autres maisons à logements multiples. Elle s’adressera encore à la Caisse d’Epargne pour obtenir les fonds nécessaires.

Directrices.

En Belgique, c’est surtout l’initiative privée qui. généralement sous forme de sociétés anonymes et coopératives, et largement secondée par les pouvoirs publics, s’occupe le plus activement de l’œuvre des habitations ouvrières. Parallèlement à elle, quelques grandes communes et quelques établissements charitables contribuent 'directement ou indirectement au développement des logements populaires.

Quant aux capitaux nécessaires, ils sont fournis en grande partie par la Caisse d’Epargne, en partie par une petit nombre de communes et d’institutions charitables, partiellement aussi par des sociétés industrielles et enfin par des particuliers.

Pour étendre l’œuvre, il faut des capitaux, beaucoup de capitaux. Car il reste beaucoup à faire, notamment pour le logement des classes les plus pauvres.

A cet effet, la création d’une puissante société centrale, capable d’inspirer confiance et d’attirer les capitaux, semble devoir ajouter une source de crédit importante à celles dont on dispose actuellement.

D’autre part, les établissements charitables devraient en général intervenir plus largement dans l’œuvre. On sait que leurs secours se donnent parfois sous la forme de bons de logement. Ne feraient-ils donc pas de la bonne prévoyance en multipliant ou en améliorant les logements populaires?

Enfin, les vaillantes sociétés locales devraient faire davantage appel aux capitaux particuliers, auxquels elles peuvent procurer un excellent placement.

¹

Art. 9 de l’arrêté de la Caisse Générale du 25 mars 1891 et circulaires des Ministres de la Justice et de l’Intérieur du 15 juin 1892.

²

Communes et Etablissements charitables.

Les sources de crédit des communes participant à l’œuvre des habitations ouvrières sont, pour les unes, un article prévu à cet

³

Ces majorations de dividende, autorisées à partir de 1908 pour solliciter la libération des actions souscrites par les particuliers, n’ont guère été appliquée» en pratique.

⁴

Pour saisir la portée pratique de ces dispositions, supposons qu’une société anonyme de crédit se fonde au capital de 100.000 francs et que les actionnaires versent 50°/₀ de leurs souscriptions, soit 50,000 francs. Le capital souscrit et non versé constituera un poste actif sur lequel la Caisse avancera la moitié soit 25.000 francs. Au jour de sa constitution, la société pourra donc disposer de 75.000 francs. La Caisse lui avancera en outre, dans la suite, les ⁶/₁₀ ou de toute garantie hypothécaire fournie à la société par les ouvriers emprunteurs.

⁵

Voir note ⁴) page 280.

⁶

Dans la pratique, il est peu de sociétés qui prêtent aux ouvriers les ⁹/10 de la valeur de la maison; il en est qui ne prêtent que les ⁸/₁₀, les ⁷/₁₀, les ⁶/₁₀, En moyenne, on peut fixer à ⁸/₁₀ la quotité des prêts.

⁷

Cette société serait créée sur le modèle de la Société nationale de chemins de fer vicinaux, reconnue d’utilité publique et garantie par l’Etat (loi du 24 juin 1885).

⁸

Discours de M. Henry DELVAUX de FENFFE, gouverneur de la province. Liège, Mathieu THONE 1909, page 146.

⁹

Nous avons signalé plus haut que le taux des prêts consentis aux ouvriers emprunteurs est actuellement, d’après les sociétés, de 3‘25, 3'50, 3⁻75 ou 4°/₀. Les taux les plus employés sont 3'50 et 4°/₀.

¹⁰

Le nombre des ouvriers emprunteurs qui bénéficient de ce subside augmente d’année en année et la prime allouée à chacun diminue en conséquence,

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Yon

Max Koska,

Regierungsrat, Hilfsarbeiter im Kgl. Preußischen Ministerium des Innern zu Berlin.

Seit, längerer Zeit schwebt unter den Sachverständigen ein Streit darüber, welcher Art Frage die Wohnungsfrage eigentlich sei. Die einen bezeichnen sie als eine Bauordnungs-, die andern als eine Baukosten-, Dritte wieder als eine Bodenfrage. Für die einen ist sie eine Lohn-, für die andern eine Kreditfrage u. dgl. m. Mit allen diesen schönen Schlagworten kommt man der Frage selbst aber nicht wesentlich näher. Unbestritten aber ist, daß für die gemeinnützige Bautätigkeit, die auf einem kleinen Gebiete an ihrem Teil zur Lösung der Wohnungsfrage beitragen will, die Kreditfrage, die Geldfrage, von ausschlaggebender Bedeutung ist.

Bevor ich auf die Geldfrage selbst eingehe, muß ich angeben, was ich unter gemeinnütziger Bautätigkeit verstehe. Im allgemeinen begreift man darunter die Bautätigkeit, die bestrebt ist, unter Ausschluß höheren eigenen Vorteils für das Wohl der Minderbemittelten zu sorgen. Der Begriff „der Minderbemittelten“ ist schwankend, bald enger, bald weiter, je nach örtlicher Beurteilung. Persönlich fasse ich ihn bedeutend weiter auf, als dies in der einschlägigen Literatur, namentlich aber seitens der Gemeindeverwaltungen, in der Regel geschieht.

In gewissem Sinne betreiben eine gemeinnützige Bautätigkeit auch Reich, Staaten und Gemeinden, da sie, abgesehen von der Errichtung von Dienstwohnungen für ihre Beamten und Arbeiter, vielfach auch Wohnungen herstellen, die sie an Minderbemittelte billig vermieten. Ich will zur Erläuterung nur auf die Tatsache hinweisen, daß Preußen in großem Umfange staatseigene Mietwohnungen herstellt, deren Verwertung zu durchschnittlich nur 4<y₀ der Anlagekosten erfolgt. (Am 1. Oktober 1907 waren es 12.359, zurzeit werden es etwa 13.500 bis 14.000 sein.) Von gemeinnütziger Vermietertätigkeit der Gemeinden ist das Beispiel der Stadt Freiburg i. B. allgemein bekannt und in gewissem Grade ist die Tätigkeit der Stadt Ulm, die teils aus eigenen Mitteln, teils mit Hilfe einer Beleihung durch die Landesversicherungsanstalt Häuser erbaut und diese an Private verkauft, auch hierunter einzubegreifen. Im engeren Sinne verstehe ich indessen unter gemeinnütziger Bautätigkeit die unter Verzicht auf höheren Gewinn stattfindende Wirksamkeit von Baugenossenschaften und gewissen Aktiengesellschaften, zu denen vereinzelt auch Gesellschaften mit beschränkter Haftung und eingetragene Vereine treten.

Die für die gemeinnützige Bautätigkeit wichtige Geld- und Kreditfrage ist eine vierfache. Jede Baugesellschaft (unter welchem Sammelbegriffe ich die Gesellschaften unter den verschiedenen erwähnten Rechtsformen der Kürze halber zusammenfasse) bedarf im allgemeinen des ersten, des zweiten und des dritten oder eigenen Geldes und häufig daneben noch des sogenannten Baugeldes oder eines Zwischenkredits.

Ich behandle diese Kreditfragen einzeln, indem ich zunächst vom eigenen Gelde, demnächst von der ersten, dann von der zweiten Hypothek und schließlich vom Baugelde spreche. Anschließend gebe ich dann eine Kritik verschiedener neuerer Vorschläge für eine Organisation des Kredits der gemeinnützigen Bautätigkeit.

I.

Von größter, leider nur zu oft nicht voll gewürdigter Wichtigkeit für eine Baugesellschaft ist das Vorhandensein ausreichenden eigenen Geldes. Bei Aktiengesellschaften wird es meist in genügender Menge vorhanden sein ; es kommt für sie nur darauf an, den Umfang der Bautätigkeit dem Grundkapitale vernünftig anzupassen. Ähnlich wird bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung das Verhältnis liegen. Viel schwieriger gestaltet sich indessen die Frage der Beschaffung ausreichenden eigenen Geldes bei den Baugenossenschaften, weil bei ihnen und vielfach auch bei den eingetragenen Vereinen die Einzahlung der Geschäftsguthaben nur in verhältnismäßig geringfügigen Raten geschieht, das Drängen auf Bereitstellen einer großen Anzahl von Wohnungen aber sehr stark hervortritt.

Im allgemeinen betrachtet man es für erforderlich, daß 25%, unter Umständen aber auch nur 10% des Wertes der bebauten Grundstücke von der Baugesellschaft aus eigenen Mitteln aufgebracht werden. Soweit nicht interessierte Förderer der gemeinnützigen Bestrebung vorhanden sind, wird der Bedarf an eigenen Mitteln sich sogar auf 35—40% steigern. Indessen ist die Zahl der Baugesellschaften, die sich in letztgenannter Lage befinden, verhältnismäßig gering. Für die Mehrzahl besteht die eben erwähnte Notwendigkeit, 10—25% auf andere Weise als durch Hypotheken aufzubringen.*)

Das nächstliegende Mittel hierzu sind die Einzahlungen der Teilnehmer (Aktionäre, Genossen, Gesellschafter u. dgl.). Soweit es sich um Selbsthilfeunternehmungen handelt, also besonders bei Baugenossenschaften, muß auf genügende Einzahlungen besonderer Wert gelegt werden. Die Gesellschafter müssen sich bewußt sein und diesem Bewußtsein durch die Tat, d. h. durch die Einzahlungen, Ausdruck geben, daß sie nicht nur freiwillige Kommissare zu dem Zwecke sind, die Mittel der Kreditgeber zu verbauen, sondern daß sie ihre eigene Geldkraft einsetzen wollen, um für sich selbst auf dem Gebiete des Wohnungswesens zu sorgen. Im großen und ganzen wird das Urteil leider aber nicht verfehlt sein, daß bei allen Baugenossenschaften (mit verschwindenden Ausnahmen) die Beteiligung der Interessenten noch sehr zu wünschen übrig läßt.

Eine zweite Möglichkeit, das dritte (eigene) Geld aufzubringen, bietet für viele Gesellschaften die Annahme von Spareinlagen. Meist wird diese auf den Kreis der Mitglieder beschränkt ; zuweilen geht man darüber aber auch hinaus. Im allgemeinen ist das Mittel nicht sonderlich geeignet, weil vielfach nennenswerte Beträge in dieser Form nicht Zusammenkommen. Ist dies aber ausnahmsweise der Fall, so mehren sich die Bedenken gegen diese Form der Geldbeschaffung. Ganz abgesehen davon, daß bei ausgedehnterem Sparkassenverkehr die Verwaltung bei vielen Baugesellschaften verhältnismäßig zu teuer wird, läßt sich vor allen Dingen die Gefahr nicht verkennen, die einer Baugesellschaft aus der den Spargeldeinlegern nicht zu verwehrenden Möglichkeit der Zurückziehung ihrer Spareinlagen erwächst. Selbst wenn für größere Ab-

*) Es macht hierbei wenig Unterschied, ob die Häuser im Eigentum der Gesellschaft verbleiben oder an einzelne Genossen verkauft werden.

hebungen längere Kündigungsfristen vorgeschrieben werden, wird doch wegen dieser Möglichkeit immer nur ein Teil der Spargelder in den Grundstücken angelegt werden dürfen, während ein nicht zu niedriger Betrag leicht greifbar gehalten werden muß. Auch Spareinlagen werden mithin, von Ausnahmefällen abgesehen, eine Ausdehnung der gemeinnützigen Bautätigkeit nicht herbeiführen können.

Günstiger schon liegen die Verhältnisse in den Fällen, wo es gelingt, Schuldverschreibungen auszugehen, die seitens der Gläubiger unkündbar, vom Schuldner nur nach bestimmtem Plane zurückzuzahlen sind. Man erhält auf diese Weise Mittel zum Geschäftsbetriebe, die in vieler Hinsicht sogar den Einzahlungen auf Geschäftsguthaben vorzuziehen sind. Um einige Beispiele eines derartigen Geschäftsverfahrens zu erwähnen, verweise ich darauf, daß der Beamtenwohnungsverein zu Berlin rund 53 Mill. Mark unkündbarer, unfundierter Schuldverschreibungen hat unterbringen können, deren Erlös er in der Hauptsache zum vorteilhaften Ankäufe umfangreichen Baugeländes und als Baugeld, vereinzelt jedoch auch zur Deckung des restlichen Geldes bei fertigen Bauten verwendet.

Daß diese Verwendung des Erlöses der Schuldverschreibungen zur Deckung des in den Bauten zu belassenden eigenen Geldes beim Beamtenwohnungsverein zu Berlin nur in geringem Umfange stattfindet, hat seinen besonderen Grund darin, daß bei ihm auch die Einzahlungen auf Geschäftsguthaben ungewöhnlich hoch sind (rund 3-5 Millionen). Bei anderen Bauvereinen ist man mehr auf derartige Verwendung jUnge-wiesen. Ich nenne z. B. die Königsberger Wohnungsbaugenossenschaft, die auch in größerem Umfange derartige Schuldverschreibungen ausgegeben hat.*)

Soweit bei gemeinnützigen Baugesellschaften kurz fristige Schuldurkunden ausgegeben werden, kann darin eine einwandfreie Beschaffung größerer Verfügungsmittel nicht erblickt werden, weil die Gefahr der Kündigung seitens der Gläubiger die Gesellschaft in ihrer Verfügung doch stets einschränken muß.

*) An anderen Stellen haben die Schuldverschreibungen (Obligationen) einen anderen Charakter. Beispielsweise haben die Aktiengesellschaften Frankenallee und Hellerhof in Frankfurt a. M. Obligationen im Betrage von 3'4 Millionen und 2'1 Millionen Mark ausgegeben, für die seitens der Stadtgemeinde Frankfurt a. M. die Zinsgarantie übernommen worden ist. Diese Obligationen sind indessen weniger als ein Ersatz oder eine Vermehrung eigenen Geldes der Aktiengesellschaften zu betrachten, sondern mehr als eine besondere Form der Hypothekenbeschaffung. Ich komme auf sie später noch zurück.

Dies gilt natürlich in verstärktem Maße von den Darlehen, die die gemeinnützigen Baugesellschaften sich zuweilen mittelbar in der Form verschaffen, daß sie die Guthaben von Bauunternehmern auf mehr oder minder kurze Zeit zurückbehalten.

Nach allem ist die gemeinnützige Bautätigkeit darauf angewiesen, etwa 65—90% des Wertes ihres Eigentums durch Aufnahme fremder Mittel zu beschaffen. Die hieraus sich ergebende Schwierigkeit liegt darin,

1.    dauernd ergiebige Geldquellen zu finden und

2.    nur einen Betrag für Verzinsung, Tilgung und Verwaltung aufwenden zu müssen, der die gemeinnützige Bautätigkeit noch rentabel erscheinen läßt.

Um diesen Punkt vorweg zu erledigen, hebe ich hervor, daß auf den Konferenzen der Vorstände von deutschen baugenossenschaftlichen Revisionsverbänden, die alljährlich unter der Leitung des Professors Dr. Albrecht stattfinden, eine Annuität von 4<y₀ als der höchste Satz bezeichnet worden ist, den gemeinnützige Baugesellschaften zu entrichten vermögen. Ob diese 4% Annuität mit 3% auf Zinsen und 1% auf Tilgung oder mit 3V₂% auf Zinsen und V₂% auf Tilgung verteilt werden, ist hierbei nicht von Bedeutung. Wesentlich ist nur, daß insgesamt nicht mehr als 4o/o zu entrichten sind, weil bei geregeltem Geschäftsbetriebe der Gesamtbedarf durch die Mieten aufgebracht werden muß.¹)

Wird eine höhere Gesamtzahlung verlangt, so treibt man die gemeinnützigen Baugesellschaften häufig dazu, entweder die Mieten in einer unerwünschten Höhe festsetzen zu müssen oder aber neue Schulden zur Deckung der Abzahlungen aufzunehmen. Es ist aber ein widersinniges Geschäftsverfahren, zur Abstoßung der niedrig verzinslichen, an guter Stelle des Grundbuches stehenden Hypotheken hochverzinsliche und nicht genügend sicherzustellende Schulden neu aufzunehmen. (Diese Folge wird anscheinend von manchen Geldgebern übersehen, die von den Baugesellschaften hohe Schuldabträge verlangen — manchmal sogar in dem Glauben, damit einen wohltätigen Zwang auszuüben.)

Die Begründung dafür, daß seitens der Gelddarleiher für Verzinsung und Tilgung zusammen nicht mehr als 4o/o gefordert werden sollen, obwohl im privaten Baugewerbe meist höhere Beträge allein für Verzinsung auf ge wendet werden, ist darin zu suchen, daß die gemeinnützigen Baugesellschaften bestrebt sind, sowohl besser zu bauen als auch auf die nach den baupolizeilichen Vorschriften zulässige höchste Ausnützung der Baustellen zu verzichten. Dieser Verzicht wird häufig nötig, um den Wohnungen Licht und Luft in höherem Maße zuzuführen. Auf der andern Seite sind die Baugesellschaften aber bestrebt, das Heimischwerden ihrer Mitglieder in den Wohnungen zu fördern und den hauswirtschaftlichen Betrieb zu erleichtern dadurch, daß sie die Wohnungen in einer den bisherigen Ortsgebrauch vielfach übersteigenden Weise ausstatten. Natürlich kostet dies Geld und erhöht an sich die Mieten. Da aber die Mitglieder oft diese Annehmlichkeiten noch nicht als ein Bedürfnis empfinden, sondern erst an sie als ein solches gewöhnt werden sollen, sind sie zunächst nicht gewillt, dafür Mehraufwendungen zu machen. Das Gewöhnen an diese kulturell und volkswirtschaftlich erwünschten Bedürfnisse ist deshalb nur in der Weise durchzuführen, daß man die Mieten so niedrig hält, als wenn die Annehmlichkeiten nicht vorhanden wären. Und hierzu ist es nötig, billiges Hypothekenkapital zu erlangen. Schließlich ist es den gemeinnützigen Baugesellschaften auch nicht möglich, die Mietkonjunktur in der Weise auszunutzen, wie dies das Privatkapital tut. Auch hierin liegt ein Grund für die Notwendigkeit der Bereitstellung niedrig verzinslichen Kredits.

Ganz für meine Person möchte ich aber hinzufügen, daß neben den erwähnten Gründen ein weiterer mir noch darin zu liegen scheint, daß die Kreise und Personen, die in den gemeinnützigen Baugesellschaften leitend sind, in den meisten Fällen nicht die Geschäftsgewandtheit besitzen wie die mit der Erstellung von Wohnungen gewerbsmäßig sich befassenden Privatkapitalisten. In sehr vielen Fällen kaufen die Baugesellschaften den Grund und Boden zu teuer ein, manchmal vielleicht dazu verführt, weil infolge des in Aussicht ßtehenden billigen Kredits eine Rentabilität auch auf dem zu teueren Boden noch möglich ist und weil die Übervorteilung dem Ge-sellschaftsvorstande nicht zum Bewußtsein kommt. Aber auch die Unterhaltung und Verwaltung von Gesellschaftseigentum wird gewöhnlich zu teuer, weil sich herausgestellt hat, daß die Gesellschaftsmitglieder als Mieter sich weniger als auf Schonung und Sparsamkeit verpflichtete Miteigentümer, denn als zu Forderungen berechtigt betrachten, die sie an einen privaten Hauseigentümer nie stellen würden. Ich hege übrigens persönlich die Meinung, daß sehr gewandte und energische Gesellschaftsvorstände auch bei Bezahlung des teureren Privatzinsfußes die Gesellschaften zu dem erstrebten Ziele und zur Blüte führen können, zumal der Vorteil aller derartigen Unternehmungen weniger in einer gegenwärtigen Verbilligung der Mieten zu suchen ist, sondern in der Zukunft liegt. Leider wird man derartig gewandte und energische Personen nur selten für ein Vorstandsamt gewinnen können, und wenn sie zufällig gefunden werden, so werden sie häufig durch den Kleinmut oder das Mißtrauen der übrigen Mitglieder verärgert oder aber von andrer Stelle, insbesondere der Privatindustrie, durch verlockende Anerbietungen der gemeinnützigen Tätigkeit entzogen werden.

II.

Die von gemeinnützigen Baugesellschaften aufzunehmenden ersten Hypotheken sind in ihrer Höhe und Verzinsung meist von der Eigenart des Geldgebers abhängig. Die Mehrzahl der Geldgeber ist durch Gesetz oder Satzung verpflichtet, sich bei der Gewährung von Hypotheken innerhalb der Grenze der sogenannten Mündelsicherheit zu halten. Soweit städtische Grundstücke in Frage kommen, bedeutet dies, daß die Beleihung nur bis zu 50% des Taxwertes gehen darf. Bei dem heutigen Taxverfahren wird in allen größeren Orten, falls der Gesellschaftsvorstand die erforderliche Geschäftsgewandtheit besitzt, die Taxe in der Regel wohl so ausfallen, daß 50% der Taxe etwa 60 bis sogar 65% des Selbstkostenwertes entsprechen. Eine derartig hohe Beleihung zur ersten Stelle ist besonders für alle die gemeinnützigen Baugesellschaften nötig, bei denen kein interessierter Geldgeber für die Gewährung der zweiten Hypothek vorhanden ist. Aber auch in den Fällen, in denen über die Mündelsicherheit hinaus ein Gelddarleiher sich findet, ist die Festsetzung einer hochliegenden Grenze der Mündelsicherheit für die Baugesellschaften oft deshalb von Bedeutung, weil für den Betrag innerhalb der Mündelsicherheit ein niedrigerer Zinsfuß zu entrichten ist.

Die Geldgeber möchte ich in solche einteilen, die

A.    aus gemeinnützigem Interesse und

B.    aus privatwirtschaftlichem Interesse erste Hypotheken gewähren.

Unter den Geldgebern

A. Aus gemeinnützigem Interesse

treten besonders hervor :

1. Die Landesversicherungsanstalten und die ihnen verwandten K as s en e in r i ch t un g e n.

Das weitgehende Entgegenkommen, das die gemeinnützige Bautätigkeit von jeher bei einer großen Anzahl von Landesversicherungsanstalten gefunden hat, ist allgemein so bekannt daß ich es nicht ausführlich hier weiter zu schildern brauche. Es genügt, wenn ich daran erinnere, daß insgesamt 2805 Millionen Mark²) für derartige Zwecke von den Landes Versicherungsanstalten hergeliehen worden sind, und hervorhebe, daß für die Mehrheit dieses Geldes ein Zinssatz von 3 bis 372% festgesetzt worden ist. Hervorragend auf diesem Gebiet sind die Landesversicherungsanstalten Rheinland^ Hannover, Hessen-Nassau, Westfalen und Schleswig-Holstein. Erwähnenswert sind auch noch Ostpreußen und die Pensionskasse für die Arbeiter der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft. Für Einzelheiten verweise ich auf die bekannte Wohnungsliteratur.

2. Das Reich und die Bundesstaaten.

a) Durch den Reichshaushaltsetat des Jahres 1901 ist nach älterem preußischen Vorbilde zum ersten Male ein Fonds für Wohnungsfürsorgezwecke bereitgestellt worden, dessen Verwaltung dem Reichsamt des Innern obliegt. Insgesamt hat das Reich 39 Millionen Mark für derartige Zwecke bereitgestellt., die teils zur Gewährung von Darlehen an Baugenossenschaften, teils zum Ankauf von Gelände verwendet worden sind, das an Baugenossenschaften zu Erbbaurecht vergeben worden ist oder noch vergeben werden soll.³) Die Gewährung von Hypotheken zur ersten Stelle bildet nur eine Ausnahme ; nur soweit die Beleihung von Erbbaurechten in Frage kommt, ist sie häufiger. Sonst wird das Reichsdarlehen überwiegend zur zweiten Stelle gewährt. Deshalb sollen die Einzelheiten auch in dem Abschnitte, der von den zweiten Hypotheken handelt, näher erwähnt werden.

b) Ähnliches gilt hinsichtlich der von Preußen bereits seit dem Jahre 1895 zur Verbesserung der WohnungsVerhältnisse von Arbeitern, die in staatlichen Betrieben beschäftigt sind, und von gering besoldeten Staatsbeamten bereitgestellten Mittel. Es sind bisher 120 Millionen Mark bewilligt worden, zu denen voraussichtlich im Jahre 1910 weitere 12 Millionen Mark treten werden. Das Geld ist bestimmt zum Bau staatseigener Mietwohnungen und zur Beleihung von Baugenossenschaften und wird etwa mit 60% für den erstgenannten und mit 40% für den letztgenannten Zweck verwendet.⁴)

Früher belieh Preußen nur zur ersten Stelle, indessen bis zur Höhe von 75% des Selbstkostenwertes von Grund und Boden -j- Bau oder bis zur Höhe von 90% des Bauwertes allein. Es wurde hierfür eine Verzinsung von 3% und ein Abtrag von V₂% zuzüglich der ersparten Zinsen verlangt. Später ist nach Einführung eines erhöhten Tilgungssatzes von 1% die Höhe der Beleihung auf 85% von Boden + Bauwert oder auf 100% vom Bauwerte allein festgesetzt worden. Seit dem Jahre 1902 ist dann als Regel von der Gewährung von Hypotheken zur ersten Stelle abgesehen und die Bestimmung getroffen worden, daß nur noch zweite Hypotheken, beginnend mit 50% des Wertes und auslaufend mit 90% des Wertes von Boden Bau oder mit 100% des Bauwertes allein bewilligt werden sollen.

Auch die näheren Bedingungen dieser Beleihungen werden deshalb in dem Abschnitte über die Gewährung zweiter Hypotheken behandelt werden.

c) In Bayern besteht seit dem Jahre 1901 die Möglichkeit, die Baugenossenschaften des Staatseisenbahnpersonals durch Gewährung staatlicher Darlehen zu unterstützen. Im allgemeinen stimmen die Vorschriften, die Bayern für diesen Fall erlassen hat, mit denen des Reiches und Preußens überein. Eine bedeutendere Abweichung findet sich hauptsächlich jedoch darin, daß die Beleihung nicht bis zu 90% des Wertes, Bondern nur bis zu 80% reicht und daß im Falle einer freiwilligen Veräußerung der beliehenen Grundstücke an die Staatseisenbahnverwaltung als Entschädigung für die gebrachten Zinsopfer ein Kapital zu entrichten ist, das einer lV₂%igen Verzinsung des Darlehens von dessen Empfang an entspricht.

Durch das Gesetz vom 24. März 1904 ist das bestehende Gesetz über die Landeskulturrentenanstalt dahin erweitert worden, daß auch zur Herstellung und gesundheitlichen Verbesserung von Kleinwohnungsbauten für die minderbemittelte Bevölkerung Kapitalien beschafft werden dürfen. Näheres hierüber enthält das Gesetz- und Verordnungsblatt für das Königreich Bayern in Nr. 21 vom 4. April 1908, woselbst das Gesetz über die Landeskulturrentenanstalt in einer neuen Redaktion bekannt gemacht wird, sowie das vom Königlich bayrischen Staatsministerium herausgegebene Amtsblatt vom 23. November 1908, in dem eine Anleitung zur Behandlung der Gesuche um Bewilligung von Landeskulturrentendarlehen veröffentlicht wird.

d) Hessen hat durch das Gesetz, betreffend die Landeskreditkasse vom 6. August 1902, die Möglichkeit geschaffen, Darlehen zur Förderung der Erbauung von Wohnungen für Minderbemittelte bereitzustellen. In Verbindung mit dem Gesetze vom 7. August 1902, betreffend die Wohnungsfürsorge für Minderbemittelte, hat sich die Einrichtung bestens bewährt. Im allgemeinen hebe ich hervor, daß eine Beleihung, sofern eine Gemeinde Bauherr ist, bis zu 100%, sofern eine gemeinnützige Baugesellschaft Bauherr ist, bis zu 90% stattfinden darf, und daß die Höhe des Zinsfußes in der Regel sich nach dem Zinsfüße der 372%igen Staatsschuldverschreibungen bemißt, der sich nach dem Kurswerte zur Zeit der Darlehenshingabe und unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Vergebungs-

kosten ergibt. Dem auf diese Weise ermittelten Zinsfüße wird 7io% hinzugesetzt. In einzelnen Fällen sind die beteiligten Zentralbehörden indessen ermächtigt, vorübergehend den Zinsfuß bis zu 72% unter den sich hiernach ergebenden Zinssatz zu ermäßigen. Der hieraus sich ergebende Fehlbetrag an Zinsen wird dann als staatlicher Zuschuß zur Förderung des Wohnungswesens im Staatshaushaltsetat besonders vorgesehen. Auf besondere Einzelheiten komme ich noch zu sprechen, wenn ich über die Gewährung zweiter Hypotheken durch den hessischen Staat berichte.

e)    Im Fürstentum Schwarzburg-Sondershausen besteht ein Gesetz, betreffend die Errichtung einer Landeskreditkasse, vom

9. Juni 1883, das unter dem 19. März 1904 abgeändert worden ist und gleichfalls die Mittel bereitstellt, den Realkredit von im Fürstentum gelegenen Grundstücken zu fördern. Der Zinssatz ist auf 47*0/0 (einschließlich eines Beitrages von 7*% zu den Yerwaltungskosten) festgesetzt worden, kann indessen durch das Ministerium ermäßigt und erhöht werden. Über einen Schwarzburg-Sondershausenschen Wohnungsbaufonds, der am 23. April 1902 gestiftet worden ist, und ein dazu erlassenes Statut berichte ich auch bei Gelegenheit der Besprechung der zweiten Hypotheken.

f)    In Württemberg hat man damit begonnen, in ähnlicher Weise wie in Preußen besondere Mittel zur Verbesserung der WohnungsVerhältnisse bereitzustellen. Der Anfang ist allerdings noch ziemlich bescheiden : 350.000 Mark. Daneben will man für Hypotheken, die gemeinnützigen Baugesellschaften von Dritten gewährt werden, staatsseitig Gewähr leisten.

Im übrigen sind Beleihungshöhe (90%) und Bedingungen nahezu die gleichen wie in Preußen.

g)    Das in Hamburg übliche Verfahren der Förderung des Wohnungswesens durch staatliche Hypotheken ist gleichfalls in dem Abschnitte über die Gewährung von zweiten Hypotheken von mir behandelt worden.

3. Gemeinden und Ko m m un al v e r b än d e.

Einzelne Gemeinden, besonders im Rheinland, in Westfalen und in Hessen-Nassau, haben das Wohnungswesen schon seit längerer Zeit gefördert. Am meisten ragt hierin die Stadt Frankfurt am Main hervor, wegen deren Maßnahmen (z. B. die

21

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

städtische Baukasse) ich auf die Fachliteratur verweise. Allgemein ist hierzu durch den preußischen Ministerialerlaß vom 19. März 1901 angeregt worden.

In der Regel findet indessen seitens der Gemeinden die Förderung weniger durch Kreditgewährung als durch anderweitiges Entgegenkommen statt. Der Grund hierfür ist der, daß die Gemeinden nur selten über Kapitalien verfügen, die sie ausleihen könnten, sondern meist selbst den Geldmarkt durch Anleihen in Anspruch nehmen müssen. Vereinzelt kommen jedoch Beleihungen von Gemeinden und auch von Provinzialverbänden (z. B. in Posen) an gemeinnützige Baugesellschaften vor.

Meist ziehen die Gemeinden es vor, ihren Kredit den Bauges ellschaf ten dadurch zur Verfügung zu stellen, daß sie für Hypotheken Gewähr leisten.

4. Öffentliche Sparkassen.

Die von den Gemeinden oder Kreisen betriebenen Sparkassen sind leider nicht in dem erwünschten und möglichen Umfange Geldgeber für die gemeinnützige Bautätigkeit, weil die Sparkassen sich zurzeit mehr und mehr zu Erwerbsquellen für ihre Rechtsträger entwickelt haben, die Wert darauf legen, aus dem Sparkassenbetriebe einen hohen Gewinn für ihre eigenen Zwecke herauszuwirtschaften. Soweit Sparkassen nicht unter der Verwaltung wirklich gemeinnützig denkender Gemeinden stehen, wird die etwa vorkommende Gewährung von ersten Hypotheken an gemeinnützige Baugesellschaften daher unter „B. Privatwirtschaftliche Gelddarleiher“ zu behandeln sein.

Versagen die Sparkassen, abgesehen von denjenigen einiger westlichen Provinzen, deshalb auch in der Regel bei der Beleihung an gemeinnützige Baugesellschaften aus eigenen Mitteln der Sparkasse, so wirken sie doch — besonders wieder in Hannover, Westfalen und Hessen-Nassau — segensreich, weil sie Kapitalien, die die Landesversicherungsanstalten ihnen zu diesem Zwecke zur Verfügung stellen, in kleinen Posten zur Förderung der Wohnungsfürsorge — insbesondere zum Bau von Eigenhäusern — ausleihen. Sie dürfen dafür zu dem an die Lan des Versicherungsanstalt abzuführenden Zinsfuß von 3% einen kleinen Zuschlag, höchstens jedoch ²/io%> nehmen.

5. Landeskreditkassen.

Von den bestehenden provinziellen Landeskreditkassen erhalten die gemeinnützigen Baugesellschaften zuweilen auch Hypotheken. Im allgemeinen ist der Kredit aber zu teuer, weil neben einem Zinssätze von 3¹/₂% oder 3⁵/₈°/o ein Verwaltungskostenzuschlag von 7io°/o und ferner ein Abtrag von selten weniger als 172%, oft sogar von 2«/o gefordert wird.

Dies mag aus dem Geschäftsbetriebe der Landeskreditkassen heraus nötig sein, schädigt in vielen Fällen aber die Baugesellschaften, wie ich weiter oben ausgeführt habe. Weniger bedenklich ist die Forderung des hohen Abtrages, wenn es sich um Hypotheken auf Erwerbshäuser handelt.

6. Arbeitgeber.

Von Arbeitgebern erhalten vereinzelte Baugesellschaften Hypothekendarlehen, manchmal auch Einzelpersonen.

Für die Allgemeinheit hat diese Art der Kreditbereitstellung indessen keine große Bedeutung, so großartig im Einzelfalle die Wohnungsfürsorge durch den Arbeitgeber auch ausgestaltet sein mag.*) (Krupp, Zanders, Radbod, Chemische Industrien usw.)

B. Aus privatwirtschaftlichem Interesse, d. h. weniger, um der gemeinnützigen Bautätigkeit Mittel zuzuführen, als um das eigene Geld vorteilhaft und sicher anzulegen, gewähren zuweilen folgende Darlehengeber auch der gemeinnützigen Bautätigkeit Hypotheken :

1. Die Landes Versicherungsanstalten

in den Fällen, in denen es sich um die Gewährung von Darlehen an solche gemeinnützige Baugesellschaften handelt, die nicht für Versicherungsnehmer, sondern für andere Bevölkerungskreise Wohnungen errichten. Ein solcher Fall liegt zum

*) Theoretisch interessant bleibt die Frage, ob nicht durch Gesetz den Arbeitgebern mancher Industrien die Verpflichtung auferlegt werden sollte, für geeignete Wohnungen eines bestimmten Teiles ihrer Arbeiter zu sorgen. In England hat früher bekanntlich eine solche Verpflichtung bestanden und an vielen Orten in Deutschland geschieht dies freiwillig oder, wohl richtiger, unter dem Zwange der Verhältnisse.

Beispiel vor, wenn die Landesversicherungsanstalt Brandenburg dem Beamtenwohnungsverein zu Berlin erste Hypotheken auf Genossenschaftseigentum gewährt, das vom Staate zur zweiten Stelle beliehen wird. Die Landesversicherungsans'talt hat in diesem Falle eine besonders sichere Anlage und nimmt trotzdem den für beste mündelsichere Anlagen üblichen Zinsfuß, während sie bei der Beleihung zugunsten von Versicherungsnehmern in der Regel einen darunter bleibenden Zinsfuß verlangen würde.

2. Kreis- und Gemeindesparkassen.

Diese beleihen häufig die Häuser von Baugesellschaften zur ersten Stelle, jedoch ohne im Zinsfuß ein besonderes Entgegenkommen zu zeigen. Es werden vielmehr die landesüblichen Zinssätze von 4, 47₈, 47* bis 472% gefordert, ja es sind mir Fälle bekannt, in denen von Kreis- und Gemeindesparkassen für die Gewährung von Darlehen an Baugenossenschaften bis 5o/o Zinsen verlangt worden sind.

Nachteilig ist auch, daß die öffentlichen Sparkassen Hypotheken nur in mündelsicherer Höhe, d. h. bis zu 50% der Taxe, gewähren dürfen. Dies gestattet ihre Inanspruchnahme, falls für eine zweite Hypothek anderweitig gesorgt ist, bringt aber sonst die Baugesellschaft in die Verlegenheit, zu viel eigenes Geld in die Bauten stecken zu müssen. Dies gilt auch in den Fällen, in denen Gemeinden, wie z. B. Düsseldorf, eigene städtische Hypothekenanstalten eingerichtet haben.

3. Die Hypothekenbanken.

Diese Anstalten, die durch Ausgabe von Pfandbriefen sehr bedeutende Leihkapitalien zusammenbringen und neben den gleich zu behandelnden Versicherungsgesellschaften wohl zurzeit die größten Geldgeber auf dem Grundstückmarkte in Deutschland sind, widmen sich der Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit nur selten. Wo vereinzelt Beleihungen durch die Hypothekenbanken Vorkommen, geschieht dies ausschließlich im privatwirtschaftlichen Interesse. Dieses Interesse verlangt indessen in der Regel so hohe Zins- und Provisionzahlungen, daß die gemeinnützige Bautätigkeit bei ihrer weiter oben erwähnten Organisation nur sehr selten in der Lage ist, bei derartigen Verpflichtungen noch auf ihre Rechnung zu kommen. Nicht nur, daß die Hypothekenbanken einen den Zinsfuß der auszugebenden Hypothekenbriefe um 7₂% übersteigenden Zinsbetrag verlangen müssen, zurzeit also mindestens 4¹/₂°/o, bedingen sie sich regelmäßig noch eine Abschlußprovision von meist 1% oder mehr aus. Gelingt es, diese im Einzelfalle auf 7₂⁰/o herabzudrücken, so ist dies ein seltener Glücksfall. Erschwerend für die gemeinnützige Bautätigkeit kommt hinzu, daß die Hypothekenbanken die Kündbarkeit der Hypotheken nur auf zehn Jahre ausschließen* und daß sie nach Ablauf der zehnjährigen Frist nicht nur unter Umständen die Gelegenheit zur Erhöhung des Zinsfußes ausnützen, sondern vor allem die Zahlung einer neuen Provision verlangen. Man wird deshalb annehmen müssen, daß neben dem höheren Zinsfuß regelmäßig noch 7io°A> oder mehr (in Ausnahmefällen mindestens 720%) für Provision als Jahresrate zu rechnen ist. Ein gewisser Vorteil bei dem Geschäftsverkehr mit den Hypothekenbanken liegt vielleicht darin, daß sie kraft Gesetzes ermächtigt sind, bis zu sechs Zehnteln des Wertes zu beleihen und daß sie den Wert selbst ermitteln lassen können. Bei der heutigen Praxis des Schätzungsverfahrens werden die 60% des Schätzungsbetrages häufig 75% des Wertes — bei großer Gewandtheit des Darlehennehmers aber auch noch mehr — ausmachen. Wenn im Privatbetriebe die Fälle auch eine Ausnahme sein werden, daß mit einer 60% des Schätzungswertes betragenden ersten Hypothek der volle Bauaufwand gedeckt wird, so ist es doch für den mit den Verhältnissen Vertrauten kein Geheimnis, daß ein gewandter Bauunternehmer hinter der ersten Hypothek nicht mehr viel eigene Gelder in den Bau zu stecken hat und daß er mindestens mit der Aufnahme einer mäßigen zweiten Hypothek seine eigenen Gelder aus dem Geschäfte herauszieht, bei höherer zweiter Hypothek häufig sogar schon einen Teil seines Gewinnes flüssig macht.

Ähnlich wie bei den Hypothekenbanken liegen die Verhältnisse bei der Gewährung von Hypotheken durch

4. Versicherungsgesellschaften.

Auch für diese kommt eine Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit nur selten in Frage, obwohl gerade bei den Lebensversicherungsanstalten ein Interesse an der Verbesserung der Wohnungsverhältnisse deshalb vorausgesetzt werden dürfte, weil zweifellos nichts mehr auf Verlängerung des Lebens hinwirkt wie gesunde Wohnungen. Ist den Versicherungsgesellschäften ein Gewinn aus der Untersterblichkeit zwar auch sehr willkommen, so liegt ihnen, besonders ihren Leitern, doch auch sehr viel an einer möglichst vorteilhaften, d. h. hoch-verzinslichen und hohe Provisionen einbringenden Anlage der Reserven und verfügbaren Mittel.

Eine Förderung der gemeinnützigen Tätigkeit, besonders durch Lebensversicherungsanstalten, ist vielleicht dadurch in das Reich der Möglichkeit gerückt, daß neuerdings die Frage lebhafter erörtert wird, wie eine Zurückzahlung der Hypothekendarlehen durch Lebensversicherung statt der Tilgung oder zu ihrer Ergänzung stattfinden kann. Es handelt sich dabei bekanntlich hauptsächlich um zwei Möglichkeiten : Entweder verzichtet der Gläubiger auf regelmäßigen Abtrag der Hypothekenschuld und der Hypothekennehmer versichert sein Leben zum vollen Retrage der Hypothek, so daß nach seinem Tode oder bei Erreichung eines bestimmten Lebensalters von der Versicherungsgesellschaft ein Kapital gezahlt wird, das zur Abstoßung der Hypothekenschuld Verwendung findet. Oder es findet eine Versicherung nur des nicht getilgten Hypothekenrestes zugunsten des Gläubigers statt. In diesem Falle wird nach dem sogenannten neuen belgischen System der ursprüngliche Schuldbetrag um eine einmalige Prämie erhöht und der Hypothekenschuldner verzinst und tilgt den dadurch erhöhten Gesamtbetrag in der jetzt üblichen Form. Im Falle seines Todes vor völligem Abtrage der Schuld wird dann von der Versicherungsgesellschaft der restliche Hypothekenbetrag an den Gläubiger gezahlt. Reide Verfahren sollten dazu führen, daß die Lebensversicherungsgesellschaften, um sich diesen Geschäftszweig zu sichern, sich bereitfinden lassen, die benötigten Hypotheken aus ihren reichen Mitteln zu gewähren.

Vereinzelt haben

5. Berufsgenossenschaften

Hypothekendarlehen an gemeinnützige Raugesellschaften gegeben. Die Fälle sind indessen so selten, daß ihre Besprechung nicht lohnt.

6. P f an d b r i e f i ns t i t u t e.

Mehr von Bedeutung, aber für die gemeinnützige Bautätigkeit auch nicht ausreichend, ist die Gewährung von Hypothekendarlehen durch Pfandbriefinstitute. Diese bestehen hauptsächlich für die Bezirke Berlin, Posen und Westpreußen, Schlesien und Ostpreußen. Für Brandenburg soll ein solches jetzt eingerichtet werden.

Für alle treffen die Bedenken zu, die hinsichtlich der Höhe der zulässigen Beleihung für die Sparkassen gelten. Auch diese Pfandbriefinstitute dürfen nur in mündelsicherer Höhe Darlehen gewähren. Erschwerend tritt aber bei ihnen hinzu, daß beim Verkauf der Pfandbriefe in der Regel ein Kurs Verlust entsteht, den der Darlehennehmer in der einen oder andern Form zu tragen hat, sei es, daß er den Kursverlust unmittelbar erleidet, weil ihm, wie z. B. vom Berliner Pfandbriefamt, die Wertpapiere in natura gegeben werden und von ihm selbst an der Börse zu verkaufen sind, sei es, daß in irgend einer andern Form die Finanzierung erfolgt. Für die kleineren Pfandbriefinstitute, besonders in Ostpreußen und Schlesien, hat sich bisher als besonders hinderlich erwiesen, daß sie für den Absatz ihrer Pfandbriefe keinen ausreichenden Markt finden konnten. Das gleiche wird vermutlich auch für die von dem Institut für Posen und Westpreußen ausgegebenen Pfandbriefe gelten, wenngleich die Beteiligung des Staates an diesem Pfandbriefinstitut vielleicht die Verhältnisse um ein geringes besser gestalten wird, besonders sobald diese Pfandbriefe die Mündelsicherheit beigelegt erhalten. Wie das unter Gewährleistung der Provinz für die Mark Brandenburg einzurichtende Institut sich entwickeln und von der Börse aufgenommen werden wird, ist noch abzuwarten. Alle werden der privaten Bautätigkeit und auch der gemeinnützigen bis zu einem gewissen Grade helfen können, aber das fehlende Organ zur Kreditbeschaffung für die gemeinnützige Bautätigkeit nicht werden können.

Infolge der sozialen Bedeutung und der Zusammensetzung der gemeinnützigen Baugesellschaften finden sich vielfach

7. Privatpersonen, Stiftungen und Fondsverwaltungen

veranlaßt, durch Gewährung von Hypotheken fördernd einzutreten. Ein ausreichendes Mittel für die Geldbeschaffung der Baugesellschaften allgemein ist aber auch hierin nicht zu finden, weil die in Betracht kommenden Beträge im Verhältnis zu den Anforderungen doch zu gering sind.

III.

Das zweite Geld, die Hypothek zur zweiten Stelle zu beschaffen, bildet für die gemeinnützige Bautätigkeit die größte Schwierigkeit.

Während der private Bauunternehmer durch Gewährung eines höheren Zinsfußes für seine im Verhältnis zur ersten Hypothek kleine zweite Hypothek den Anreiz schafft, aus dem heraus ihm besonders Rentner und andere Privatpersonen zweite Hypotheken gewähren, liegt der Fall bei den gemeinnützigen Baugesellschaften in der Regel meist wesentlich anders und schwieriger. Zunächst handelt es sich bei ihnen stets um einen höheren Bedarf, weil sie die erste Hypothek gewöhnlich nur bis fünf Zehnteln des Wertes erhalten und weil auch viele der Gläubiger gerade der gemeinnützigen Baugesellschaften ihrer Wertberechnung nicht eine Taxe, die meist zu hoch ausfällt, sondern den nachzuweisenden Selbstkostenwert zugrunde legen. Die gemeinnützigen Baugesellschaften haben mithin häufig 40% des Wertes (d. i. den Unterschied zwischen der mit 50% des Wertes auslaufenden ersten Hypothek und den aus eigenen Mitteln aufzubringenden letzten 10%) durch Aufnahme zweiter Hypotheken zu beschaffen. Ist die erste Hypothek höher auslaufend, so vermindert sich zwar etwas der Betrag der zweiten Hypothek, aber auch dann gilt, wie für den ersten Fall, daß die gemeinnützige Baugesellschaft für diese zweiten Hypotheken nur einen ungewöhnlich niedrigen Zins glaubt zahlen zu können. Ich habe schon weiter oben bemerkt, daß dies nicht zu sein brauchte und zum Teil nur in der Organisation der gemeinnützigen Bautätigkeit seinen Grund hat. Es muß aber einstweilen mit der Tatsache gerechnet werden.

Ich will die Gewährung der zweiten Hypotheken in drei Absätzen behandeln, und zwar :

A.    die unmittelbare,

B.    die mittelbare Beleihung und

C.    die bei Rentengütern.

A. Unmittelbare Gewährung zweiter Hypotheken.

1. Die Landes Versicherungsanstalten gewähren vielfach zweite Hypotheken, jedoch vorwiegend in den Fällen, wo sie

auch die ersten bereitgestellt haben. Wie bereits oben erwähnt, tritt zuweilen der Charakter der zweiten Hypothek nicht klar in die Erscheinung, sondern es wird nur eine Gesamthypothek mit der Vereinbarung eingetragen, daß der innerhalb der Mündelsicherheit liegende Teil mit 3% zu verzinsen und mit lo/o zu tilgen ist, während der die Mündelsicherheit übersteigende Betrag mit 372% zu verzinsen und mit 172% zu tilgen ist. Daneben findet aber auch die unmittelbare Gewährung zweiter Hypotheken zuweilen statt, und zwar vorzugsweise dann, wenn ein Dritter — in der Regel ein Kommunalverband — eine Gewährleistung für diese Hypothek übernommen hat. Am Schlüsse des Jahres 1909 waren insgesamt rund 42 Millionen Mark nicht-mündelsicher angelegt. Besonders sind derartige Fälle im Rheinland, in Hessen-Nassau und in Westfalen häufig. Die Landesversicherungsanstalten sind zur Gewährung zweitstelliger Hypotheken kraft Gesetzes befugt, soweit das Reichsversicherungsamt einer derartigen Beleihung zustimmt. Es dürfen bis zu 25°/₀ der gesamten verfügbaren Mittel nicht-mündelsicher für Arbeiterwohnungen usw. angelegt werden, mit Zustimmung des Kommunalverbandes, der für die Erfüllung der Verpflichtungen der Versicherungsanstalt subsidiär haftet, sogar 50% des Vermögensbestandes. Es könnten hiernach theoretisch noch mehr als weitere 600 Millionen Mark von den Versicherungsanstalten durch die Gewährung zweitstelliger Hypotheken der gemeinnützigen Bautätigkeit zur Verfügung gestellt werden. Indessen ist aus naheliegenden Gründen nicht daran zn denken, daß das Reichsversicherungsamt und die haftenden Kommunalverbände dies zulassen werden.

Immerhin hat aber die Gewährung von Hypotheken zur zweiten Stelle durch die Landesversicherungsanstalten meines Erachtens noch eine große Zukunft, weil es sich auf die Dauer nicht wird vermeiden lassen, daß die Versicherungsanstalten künftig wie der Staat verfahren und sich in der Regel auf die Gewährung nur der zweiten Hypotheken beschränken, den Baugesellschaften dagegen überlassen, die ersten Hypotheken sich anderweitig zu beschaffen, insbesondere den allgemeinen Geldmarkt in Anspruch zu nehmen.

2. Das Reich und die Staaten sind für zweite Hypotheken die hauptsächlichsten Geldgeber. Im Reich und in Preußen ist es sogar der Grundsatz, in der Regel nur die zweiten Hypotheken zu gewähren, und zwar entweder zwischen 50 und 90% des Wertes von Boden + Bau, d. >h. mit 40% der Selbstkosten, oder zwischen 50 und 100% des Bauwertes allein, d. h. mit 50% des Gesamtwertes ohne den Preis des Grundes und Bodens, der von der Baugesellschaft aus eigenen Mitteln aufzubringen ist. Die Bedingungen für die Beleihung darf ich als bekannt voraussetzen ; sie sind am besten aus den Schriften der Zentralstelle für Arbeiterwohlfahrtseinrichtungen Nr. 33 : „Die Beschaffung hypothekarischer Darlehen für Baugenossenschaften“ zu ersehen.

a) Reich.

Durch verschiedene Reichshaushaltsetats sind im ganzen 39 Millionen Mark zur Verfügung gestellt worden. Was damit erreicht worden ist, läßt die bereits erwähnte Denkschrift ersehen, die das Reich im.Jahre 1909 dem Reichstage zur Kenntnis gebracht hat. Auf Einzelheiten glaube ich hier nicht eingeh en zu sollen, weil das gesamte Verfahren wohl bereits allgemein bekannt sein dürfte.

h) Preußen.

Hinsichtlich des staatlichen Vorgehens in Preußen gilt das gleiche. Ich führe deshalb nur an, daß bisher 120 Millionen Mark für die Verbesserung der WohnungsVerhältnisse von Arbeitern, die in Staatsbetrieben beschäftigt sind und von geringbesoldeten Staatsbediensteten bereitgestellt worden sind, zu denen jetzt weitere zwölf Millionen Mark hinzutreten. Nach der letzten staatlicherseits veröffentlichten Denkschrift, die den Stand vom 1. Oktober 1907 darstellt, waren hiermit außer den bereits erwähnten 12.359 staatseigenen Mietwohnungen 13.684 Genossenschaftswohnungen errichtet und ferner 1107 Eigenwohnungen beliehen.*)

*) Die staatsseitige Beleihung von Eigenwohnungen geschah in Preußen ursprünglich nur im Bereiche der Bergverwaltung, während sonst grundsätzlich nur solche Häuser staatlich beliehen wurden, die im Eigentum einer gemeinnützigen Baugesellschaft verblieben und lediglich durch Vermietung genutzt wurden.

Seit einigen Jahren ist man aber hiervon abgegangen, indem zunächst auch kleine Eigenhäuser von Eisenbahnbediensteten (bis 8000 M. Wert, beleihbar bis zu 6000 M.) und neuerdings — unter Gewährleistung eines Kommunalverbandes oder einer Baugenossenschaft — auch Einfamilienhäuser für andere Staatsbeamte beliehen wurden. Die Beleihung der letztgenannten erfolgt in der Kegel zur zweiten Stelle und nur gegen Eintragung eines Rechtes auf Auflassung zu bestimmtem Preise.

Seitens der Landesversicherungsanstalten, Gemeinden usw. wurden schon von Anfang an in Gegenden, wo sich die Sitte des Wohnens im Eigenhause erhalten

• c) Bayern.

Da Bayern den gemeinnützigen Baugesellschaften die Kosten des Grundes und Bodens und der Bauausführung mit 90% durch Vermittlung einer Gemeinde beleiht, stellt es in geeigneten Fällen das für die zweite Stelle erforderliche Geld in der ersten Hypothek mit zur Verfügung. Die gültigen Gesetze und Verordnungen sind bereits in der Besprechung der Bereitstellung erster Hypotheken angeführt worden.

d) Ressen.

Im Großherzogtum Hessen ist durch das Gesetz, betreffend die Wohnungsfürsorge für Minderbemittelte, vom 7. August 1902 die Möglichkeit geschaffen worden, für die gemeinnützige Bautätigkeit Darlehen bis zu 90% des Gesamtwertes von Bau und Boden bereitzustellen* falls eine Gemeinde solches vermittelt und die Gewähr leistet. Findet sich eine Gemeinde nicht bereit, so kann eine rechtsfähige gemeinnützige Vereinigung des öffentlichen oder privaten Rechtes, die die Erbauung von Wohnungen für Minderbemittelte zur Aufgabe hat, die fehlende Zustimmung der Gemeinde durch Erkenntnis des Kreisausschusses ergänzen lassen und dadurch die Gemeinde einerseits zur Darlehensaufnahme bei der Landeskreditkasse, anderseits zur Gewährung des Darlehens an die gemeinnützige Baugesellschaft zwingen.

e) Schwarzburg-Sondershausen.

Nach dem Statut über den von dem Fürsten Karl Günther von Schwarzburg-Sondershausen gestifteten Arbeiterwohnungsbaufonds vom 23. April 1902 können Arbeiterhäuser und insbesondere Erbbaurechte bis zu 90%, unter Umständen auch bis zu 95%.; beliehen werden.

f) Württemberg.

Für Württemberg bestehen nahezu, die gleichen Bedingungen wie für Preußen. Es werden also vorzugsweise zweite Hypotheken bis zu 90% des Wertes bereitgestellt.

hat, mit Vorliebe Hausgrundstücke beliehen, die in das Eigentum einzelner übergingen. Oft erfolgte diese Beleihung selbst dann, wenn das Haus mehrere Wohnungen enthielt. Einen Mietwucher des Eigentümers suchte man dann durch Festlegung des Mietpreises der vermietbaren Wohnungen zu verhindern.

g) Hamburg.

In Hamburg werden Grundstücke seitens der Stadt mit bestimmten Baubedingungen, die den Kleinwohnungsbau sicherstellen, versteigert und in gewissem Umfange städtischerseits beliehen. Die Stadt gewährt in diesen Fällen Hypothekardarlehen zwar nur in Höhe von 25o/₀ des Feuerkassenwertes, läßt aber zu, daß diese grundbuchlich so gestellt werden, daß sie mit dem Betrage auslaufen, der sich aus dem Kaufpreise für das Grundstück und aus 75<y₀ des Feuerkassenwertes des Gebäudes ergibt.

3.    Die Gemeinden geben in manchen Fällen unmittelbar aus städtischen Mitteln oder aus besonders eingerichteten Kassen zweite Hypotheken. Typisch für dieses Vorgehen der Bereitstellung von Mitteln aus besonderen Kassen dürfte das der Stadt Krefeld sein, wo die Hypothek innerhalb der sogenannten Mündelsicherheit dem Bestände der Sparkasse entnommen wird, während der Hypothekenbetrag, der die Grenze der Mündelsicherheit übersteigt, aus besonderen Mitteln bereitgestellt wird. In einzelnen Gemeinden kommt auch die Gewährung von zweitstelligen Hypotheken vor, zu der man sich durch Entnahme von Darlehen bei der Landesversicherungsanstalt in den Stand gesetzt hat. Eine besondere Ausdehnung dürften aber alle diese Maßnahmen — immer abgesehen vom Rheinland, von Westfalen, Hannover und Hessen-Nassau — bisher nicht gefunden haben und auch in Zukunft nicht erwarten lassen. Als interessant möchte ich an dieser Stelle den Vertrag hervorheben, der zwischen der Stadtgemeinde Frankfurt am Main und dem Volks-Spar- und -Bauverein in Frankfurt am Main geschlossen worden ist, in dem unter bisher ganz ungewöhnlichen Bedingungen die Baugenossenschaft hinsichtlich der augenblicklichen Zinszahlung und Tilgung begünstigt wurde. Es ist nämlich vereinbart worden, daß die Baugenossenschaft zunächst nur einen Teil (allerdings den wesentlichsten) des seitens der Stadtgemeinde gewährten Hypothekardarlehens verzinst und tilgt, während die Zinsen für den Restbetrag einstweilen diesem zugeschrieben werden. Erst nach völliger Tilgung des zunächst zu verzinsenden Betrages wird an die Verzinsung und kräftige Tilgung des inzwischen natürlich stark angewachsenen Restbetrages herangetreten.

4.    Vereinzelt stellen Arbeitgeber zweite Hypotheken zur Verfügung, indessen geschieht dies im allgemeinen nicht in nennenswertem Umfange.

B. Mittelbare Gewährung zweiter Hypotheken.

Mittelbar werden den gemeinnützigen Baugesellschaften Hypotheken zur zweiten Stelle dadurch beschafft, daß die Gewährleistung für solche Hypotheken übernommen wird. Dies findet statt :

1.    staatlicherseits vom Königreich Württemberg,

2.    seitens vieler Gemeinden, besonders des Westens, wo meist für Darlehen der Landesversicherungsanstalten Gewähr übernommen wird.

Durch die Übernahme der Gewährleistung durch den Staat oder eine Gemeinde wird das Darlehen mündelsicher. Der Darlehengeber ist daher in der Lage, seine Zins- und Tilgungsforderung auf die für derartige mündelsichere Darlehen gültigen Sätze herabzumindern. (Der Vollständigkeit halber erwähne ich hierbei die Übernahme der Gewährleistung seitens der Stadt Frankfurt am Main für Obligationen, die seitens der Aktiengesellschaften Hellerhof und Frankenallee im Betrage von 3,400.000 Mark und 2,100.000 Mark ausgegeben worden sind. Infolge der dabei getroffenen Vereinbarung müssen die Aktiengesellschaften die Obligationen und auch das Aktienkapital zugunsten der Stadtgemeinde tilgen, so daß die Stadt mit der Zeit in den vollen Besitz der von den Aktiengesellschaften hergestellten Wohnungen gelangt.)

Allgemein hat vor einigen Jahren Dr. Richard Freund, der Vorsitzende der Landes Versicherungsanstalt in Berlin, den Vorschlag gemacht, unter anderm seitens der Landesversicherungsanstalten die Gewähr für zweite Hypotheken der gemeinnützigen Baugesellschaften übernehmen zu lassen. Der Vorschlag hat wenig Aussicht auf Durchführung, da das Reichsversicherungsamt voraussichtlich gegen ein derartiges Geschäftsverfahren Einspruch erheben würde, sofern es über Einzelfälle ausgedehnt werden sollte. In der Tat ist trotz des gleichen Vorgehens des württembergischen Staates ein solcher Weg auch nicht besonders empfehlenswert ; er kann im allgemeinen wohl nur als Ausdruck des guten Willens in solchen Fällen angesehen werden, in denen der zur Gewährleistung Bereite aus irgend welchen Gründen nicht über die erforderlichen Mittel zur unmittelbaren Gewährung von Hypotheken verfügt und doch der gemeinnützigen Bautätigkeit helfen möchte.

C. Beleihung von Zwergrentengütern.

Bei der Beleihung von Zwergrentengütern kommt eine eigenartige Gewährung von Hypotheken zur zweiten Stelle zustande. Ich darf das Rentengutsverfahren und seine Ziele als bekannt voraussetzen und möchte hier nur hervorheben, daß in Preußen durch den Runderlaß der Herren Minister der Finanzen und für Landwirtschaft, Domänen und Forsten vom

8. Januar 1907 die Ausdehnung des bisher nur für selbständige Ackernahrungen zulässigen Rentengutsverfahrens auf Rentengüter im Besitze von Industriearbeitern zugelassen worden ist. Derartige Zwergrentengüter müssen mindestens eine Größe von 12 6 a besitzen und sind einer Reihe von Sonderbeschränkungen unterworfen, deren Aufzählung hier zu weit führen würde. Unter diesen Bedingungen befindet sich aber die für die vorliegende Betrachtung wichtige, daß der Rentengutsausgeber verpflichtet ist, eine der staatlichen Rentenbankhypothek von 75% folgende Hypothek aus eigenen Mitteln zu gewähren (oder für die Rente auf .mindestens zehn Jahre Gewähr zu leisten). Der Staat Preußen gibt hierbei selbst das gute Beispiel, daß er, wenn für Staatsbedienstete, die den Arbeitern sozial oder wirtschaftlich gleich stehen, Rentengüter eingerichtet werden, aus Wohnungsfürsorge-Kreditmitteln einen Betrag von 15% des Rentengutswertes bereitstellen will, den er dann hinter der Rentenbankrente gewährt. Es werden in solchen Fällen mithin 75% vom Staate in der Form von Rentenbriefen, weitere 15% in den allgemeinen Fällen vom Rentengutsausgeber, in dem besonderen Falle der Errichtung eines Rentengutes für einen Staatsbediensteten vom Staate bereitgestellt und von dem Rentengutsnehmer nur 10% aus eigenen Mitteln verlangt.

Um die Durchführung dieser für die Ansiedlung von Arbeitern ungeheuer wichtigen Maßnahmen zu erleichtern, hat die Landesversicherungsanstalt Hannover sich bereit erklärt, die 15%, die seitens der Rentengutsausgeber als zweitstellige Hypotheken zu gewähren sind, ihrerseits zu einem billigen Zinsfuß darzuleihen. Bisher hat allerdies dies Verfahren noch nicht die Zustimmung des Reichsversicherungsamtes gefunden, obwohl Verluste dabei nahezu völlig ausgeschlossen sein werden. Zur Vervollständigung führe ich bei dieser Gelegenheit an, daß in dem niedrigen Kursstände der staatlichen Rentenbriefe augenblicklich eine gewisse Schwierigkeit für die Durchführung des Zwergrentengutsverfahrens besteht. Soweit der

Staat als Darleiher der zweiten Hypothek interessiert ist, läßt er den zu erwartenden Kursverlust als Kosten der Finanzierung in die Bausumme einrechnen und beleiht dadurch neun Zehntel des Kursverlustes in seiner Hypothek mit, während der Rentengutsnehmer nur ein Zehntel des Verlustes aus eigenen Mitteln zu tragen hat. Soweit private Rentengutsausgeber in Frage kommen, haben diese vielfach den Kursverlust auf ihre eigene Kasse übernommen, sofern sie als Arbeitgeber interessiert waren. Wieder in andern Fällen, besonders wenn gemeinnützige Baugesellschaften Rentengüter ausgegeben haben, ist man zur Vermeidung eines größeren Kurs Verlustes dazu übergegangen, nur eine verhältnismäßig geringfügige Rentenbankrente, z. B. nur 500 Mark, eintragen und dahinter ein Hypothekendarlehen von einer Landesversicherungsanstalt oder einer ihr gleichstehenden Kasseneinrichtung gewähren zu lassen. Die Hypothek der Rentengutsausgeberin (oder Genossenschaft), beziehungsweise des Staates tritt hierdurch dann an die dritte Stelle und wird, da sie nicht mit 75% der Selbstkosten beginnt und mit 90% ausläuft, sondern etwa den Betrag von 60 bis 90% des Wertes umfaßt, vergrößert.

Ganz besonders entgegenkommend hat sich die Landesversicherungsanstalt Westfalen einigen gemeinnützigen Baugesellschaften dadurch erwiesen, daß sie die Rentenbriefe gegen Auszahlung eines hohen Prozentsatzes ihres Nennbetrages in Pension genommen hat und für die Baugesellschaften verwahrt, bis die Auslosung der Pfandbriefe stattfindet. Solches Verfahren ist naturgemäß nur in einzelnen Fällen durchführbar.

IV.

Die Beschaffung des Baugeldes macht zuweilen der gemeinnützigen Bautätigkeit Schwierigkeiten.

1. Soweit das Reich und die Bundesstaaten sowie die Landesversicherungsanstalten und zuweilen auch die Gemeinden Geldgeber sind, besteht die Schwierigkeit vielfach nicht mehr, da sie alle auf das bereits zugesagte Hypothekendarlehen während des Baues schon Ratenzahlungen gewähren. In Preußen ist es sogar Grundsatz, nach Erfüllung gewisser Bedingungen die staatliche zweite Hypothek, die während der Bauzeit nur mit 3% zu verzinsen ist, vor der Abhebung von Ratenzahlungen auf die erste Hypothek auszahlen zu lassen.

Für die Hypothekennehmer ist in diesen Fällen die Baugeldfrage mithin in glücklichster Weise gelöst.

2. Anders liegt es in den Fällen, in denen die Darlehengeber nach den für sie bestehenden Bestimmungen das Darlehen erst bei der Gebrauchsabnahme oder der Rohbauabnahme des zu beleihenden Gebäudes auszahlen dürfen. Es kann dann unter Umständen ein Zwischenkredit erforderlich werden. Die Baugesellschaften erhalten diesen entweder von Privatbankiers oder durch Vermittlung besonderer Verbandskassen. Stehen sie mit, Privatbankiers in Verbindung, so können diese entweder aus Interesse an der Sache und aus Gemeinsinn ihnen für den gewährten Zwischenkredit den Zinsfuß niedrig festsetzen oder aber sie verfahren rein geschäftlich und fordern dann einen Zinsfuß, der sich meist um ¹/₂—l°/o über den jeweils gültigen Reichsbankdiskontsatz erhebt. Einen gleich hohen Zinssatz, zuweilen sogar einen noch höheren, mjüssen die Baugenossenschaften zahlen, sofern sie den Zwischenkredit durch Vermittlung einer Verbandskasse in Anspruch nehmen. Dazu kommt, daß sie bei der Verbandskasse mehr oder minder hohe Geschäftsguthaben halten und eine oft sehr hohe Haftverpflichtung eingehen müssen. Nach meiner praktischen Erfahrung kann ich vor derartigen Geldbeschaffungen mit Hilfe der für den Personalkredit bestimmten Einrichtungen nur dringend warnen. Einige Versuche, durch Zusammenschluß einer Anzahl von Baugenossenschaften besondere Verbandskassen ins Leben zu rufen, sind zwar gemacht worden ; indessen scheinen mir die Erfolge, die diese Kassen, wie z. B. die Verbandskasse in Düsseldorf, hinsichtlich der Beschaffung von Zwischenkredit gemacht haben, nicht besonders ermutigend zu sein, und eine unter den Baugenossenschaften des Verbandes Deutscher Beamtenvereine kürzlich eingerichtete Verbandskasse soll ihre Lebensfähigkeit und eine Erfolgmöglichkeit erst noch erweisen.

Alles in allem möchte ich meine Ausführungen über die bisherige Geldbeschaffung der gemeinnützigen Baugesellschaften dahin zusammenfassen, daß es zwar oft nicht leicht, bei sachgemäßer Geschäftsführung aber nicht unmöglich ist, erste Hypotheken zu beschaffen, daß aber die Erlangung der zweiten Hypothek und (in den allerdings nicht mehr häufigen Fällen, wo es erforderlich ist) des Baugeldes oft kaum überwindbare Schwierigkeiten bereitet, sofern nicht ein gemeinnütziger Geldgeber eintritt.

Bei der Beleihung von Erbbaurechten werden diese Schwierigkeiten noch vergrößert.

V.

Es sind deshalb wiederholt von interessierten Sachverständigen Vorschläge gemacht worden, wie diesen Schwierigkeiten vielleicht abgeholfen werden könnte. Ich kann diese nicht alle im einzelnen behandeln, sondern muß mich darauf beschränken, über die neueren zu berichten.

Davon, daß es erforderlich werden wird, seitens der Landesversicherungsanstalten künftig nur noch zweite Hypotheken bereitstellen zu lassen, habe ich bereits gesprochen, auch des Vorschlages von Freund gedacht, der die Übernahme der Gewährleistung für zweite Hypotheken weiter ausdehnen will. Auf ganz anderem Gebiete bewegen sich die Vorschläge, die seitens des Regierungsrates Dr. Seidel und des Kaufmannes Wetzlar in der Hauptversammlung des Vereines zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens in Frankfurt am Main am 19. März 1903 entwickelt worden sind und die einen Plan enthalten, wie eine gemeinnützige Baukreditbank für die Provinz Hessen-Nassau ins Leben gerufen werden und wirksam sein könnte. Ich führe näheres hierüber nach einem von mir am 14. Mai 1904 gehaltenen Vortrage an.

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Regierungsrat Dr. Seidel hält den Grundgedanken einer solchen Einrichtung, der zuerst von Brandts und Schaffie in bezug auf staatliche Baubanken ausgesprochen worden ist, zunächst nur in der Schaffung privater gemeinnütziger Baubanken für durchführbar. Er sieht in den Einrichtungen der städtischen Hypothekenbank in Düsseldorf und der Baukasse in Frankfurt am Main die Ansätze zu der allgemeinen Ausgestaltung des Kreditwesens, die ihm vorschwebt, und schlägt als Leitsätze zur Gründung, Organisation und Geschäftsführung folgendes vor: Die provinzielle Baubank soll durchaus geschäftsmäßig eingerichtet und betrieben werden. Ihre Gemeinnützigkeit soll nur in der Beschränkung der Ausdehnung ihres Verkehres auf gemeinnützige Bauvereine und der Festsetzung der Höchstdividende auf 37₂—4o/₀ hervortreten. (Wenn Dr. S e i-d e 1 hier unter gemeinnützigen Bauvereinen lediglich solche verstehen sollte, denen nach § 5, 1, g des Stempelsteuergesetzes Stempelfreiheit zusteht, so würde ich dies für einen Mangel seiner Baubank halten. Man wird z. B. dem Beamtenix. intern. Wohnungskongreß. I.

wohnungsverein zu Berlin den Charakter der Gemeinnützigkeit nicht absprechen wollen, und doch hat diese Genossenschaft bewußt und entgegen dem von hochstehender, eng befreundeter Seite gemachten Vorschlag den Satzungen hinsichtlich der Zweckbestimmung des Vereines nicht die Fassung gegeben, die im Stempelsteuergesetze vorgeschrieben ist. Sie ist der Meinung, daß eine Baugenossenschaft in einer Großstadt es vermeiden muß, in für sich abgesonderten Häusern oder Hausgruppen lediglich Kleinwohnungen zu errichten, weil dadurch der Eindruck einer Kasernierung der Minderbegüterten hervorgerufen wird, weil eine gewisse Einseitigkeit dann unvermeidlich ist, weil der Bau von Häusern, die ausschließlich Kleinwohnungen enthalten, sich teurer als der von Häusern mit gemischten Wohnungen stellt und weil vor allen Dingen ein sozialer Vorteil darin erblickt werden muß, wenn die Beamten mit geringem Einkommen untermischt und gleichberechtigt mit den bessergestellten Beamten in gleich ausgestatteten, nur in der Zimmerzahl eingeschränkten Wohnungen leben. Deshalb muß das Merkmal der Gemeinnützigkeit in anderen Punkten als in der Übereinstimmung der Satzungen mit dem Wortlaute von § 5, 1, g des Stempelsteuergesetzes gesucht werden.)

Dr. Seidel will, soweit die Bauvereine nicht selbst imstande sind, das erforderliche Kapital der Baubank aufzubringen, privates Kapital dafür interessieren. Nach seiner Überzeugung sind in seiner Provinz Hessen-Nassau, namentlich in Frankfurt am Main, die Schwierigkeiten hierfür nicht groß. Die Bank soll die Rechtsform einer Aktiengesellschaft annehmen. Diese Rechtsform scheint auch mir die beste, ich hege indessen große Bedenken, ob gerade die Bauvereine imstande sein werden, die Aktien der Bank in irgendwie nennenswertem Umfange zu zeichnen oder zu erwerben. Es könnte dies eigentlich doch nur dann geschehen, wenn eine Baugenossenschaft hoffen darf, durch ihre Beteiligung bei der Aktienbank sich die Beschaffung von Baugeld und zweiten Hypotheken zu erleichtern oder zu sichern. Um dieser Hoffnung zu entsprechen, besonders um Geld auf zweite Hypotheken aus-leihen zu können, muß die Baubank aber mehr Geld haben als das Aktienkapital.

Hiermit kommen wir zu dem schwierigsten Punkte in der Frage der Organisation einer provinziellen Baubank. Dr. Seidel und mit ihm Dr. Cahn vom Hessen-Nassauischen Woh-nungsverein sind sich darüber klar, daß eine solche Baubank,

wenn sie nicht eine Hypothekenbank darstellen will, die nur bis zur Höhe von sechs Zehnteln des Wertes beleihen und „auf Grund“ dieser Beleihungen „Pfandbriefe“ ausgeben darf, das Kreditbedürfnis der sich an sie wendenden gemeinnützigen Vereine zunächst nur mit dem eingezahlten Aktienkapitale, darüber hinaus nur durch Ausgabe von Chirographarschuldver-schreibungen befriedigen kann. Das heißt, die Baubank dürfte nicht Schuldverschreibungen auf Grund der erworbenen Hypotheken ausgeben, gemeinhin Pfandbriefe genannt, bei denen durch Hypothekenregister und Treuhänder die Deckung sichergestellt ist, sondern sie müßte, ohne daß den Gläubigern eine Spezialsicherheit geboten wird, Anleihen auf Schuldverschreibungen begeben, die ihre Sicherheit nicht dinglich, pondem in der allgemeinen Lage des Unternehmens finden. Ich fürchte, daß damit ein Maß von Vertrauen zu den die Baubank leitenden Personen vorausgesetzt wird, das nur in engeren Kreisen vorhanden sein kann. Diese Chirographarschuldverschreibungen würden mithin nur einen geringen Markt haben und hauptsächlich wieder auf den Absatz in den Kreisen der den Baugenossenschaften ohnehin freundlich gegenüberstehenden Kapitalisten angewiesen sein ; sie würden außerhalb dieser Kreise, d. h. in der allgemeinen Schätzung, sicher nicht höher, voraussichtlich sogar niedriger als die Pfandbriefe der Hypothekenbanken bewertet werden, was in ihrem Kurse oder Verkaufswerte zum Ausdrucke kommen müßte. Sie könnten, worauf ich den allergrößten Wert lege, vor allen Dingen aber ebensowenig wie — bei dem heutigen Schätzungsverfahren berechtigterweise — die Hypothekenpfandbriefe als mündelsichere Papiere angesehen und von Landesversicherungsanstalten, Berufsgenossenschaften, Sparkassen, Stiftungen und Anstalten erworben werden. Wollte man dieses meines Erachtens wichtige Erfordernis erlangen, so müßte die Baubank nicht privatgeschäftlich errichtet und betrieben, sondern durch die Landes Verwaltung ins Leben gerufen und geleitet werden. Abgesehen von der Rheinprovinz, von Hessen-Nassau, Hannover und vielleichtauch noch Westfalen und Schleswig, würden sich zu einer unmittelbaren Bereitstellung des provinziellen Kredits wohl nur wenige Provinzialverwaltungen bereitfinden lassen, obwohl die Hypotheken der Baugenossenschaften jedes Risiko nahezu ausschließen.

Dr. Seidel erblickt denn auch in der Gewährung von zweiten Hypotheken nicht das Hauptarbeitsgebiet seiner pro-

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vinziellen Baubank. Er will solche zwar bis zu 85%, selbst 90% des genau zu ermittelnden Wertes gewähren, glaubt das Hauptgeschäft aber in der Gewährung von Baugeldern erblicken zu sollen. Zu einem solchen Baugeldgeschäfte würde die Bank, da die Gelder stets binnen kurzer Zeit zurückfließen, nur eines verhältnismäßig geringen Kapitales bedürfen.

Da die Bank für ihre Schuldverschreibungen voraussichtlich 4% an Zinsen selbst würde zahlen müssen, ihre Verwaltungskosten auch nicht unerheblich sein würden, müßten die Baugenossenschaften für das von der Bank erhaltene Darlehen mindestens 472% zahlen.

Wetzlar stimmt im allgemeinen mit Dr. Seidel überein und legt auch den Haupt wert darauf, daß die provinzielle Baubank weniger zweite Hypotheken als Baugelder gewähren soll. Er erkennt auch, daß die Obligationen der Bank, um den hinreichenden Markt zu finden, der Gewährleistung durch eine Körperschaft des öffentlichen Rechtes bedürfen würden.

Alles in allem erscheint mir eine solche Baubank als ein für bestimmte Provinzen geeignetes Mittel, wieder einige neue Gelder für die gemeinnützige Bautätigkeit heranzuziehen, nicht aber als ein Mittel, in anderen Provinzen als den bereits genannten eine Organisation des Baugeld- und Hypothekenkredits allgemein zu ermöglichen. Wesentlich aus dieser Erwägung ist deshalb auch von andrer Seite, vom Landeswohnungsinspektor Gretzschel, ein Gegenvorschlag gemacht worden. G r e t z-schel will nach einem Vortrage, den er am 15. Mai 1903 auf .einer Versammlung des Verbandes der Rheinischen Baugenossenschaften gehalten hat, eine Hypothekenbank für die gemeinnützige Bautätigkeit nach Art der altpreußischen Landschaften ins Leben rufen. Ich muß, um den Rahmen meines Referates nicht zu sehr zu erweitern, die Kenntnis von dem Wesen und der Tätigkeit der Landschaften als bekannt voraussetzen und will nur hervorheben, welche Bestimmungen nach Gretzschel in das Statut einer auf solcher Grundlage zu errichtenden gemeinnützigen Hypothekenbank aufzunehmen wären :

1. Jedes Mitglied soll Pfandbriefe in der Höhe von zwei Dritteln bis drei Vierteln des Herstellungswertes seiner Grundstücke und Häuser erhalten können und der Baubank hierfür erststellige Hypothek bestellen. Eine höhere Beleihung als zwei Drittel bis drei Viertel soll nur zugelassen werden, wenn die Gemeinden oder Kreise hierfür die Bürgschaft übernehmen.

2.    Die Pfandbriefe sind je nach Wunsch mit 3, 3¹/* und 4% verzinslich auszustellen, lauten auf den Inhaber und sind seitens 'des Gläubigers unkündbar.

3.    Die Pfandbriefe sind mit .74% jährlich zu tilgen.

4.    Jedes Mitglied der Bank hat zur Bildung des Reservefonds an diese ein Eintrittsgeld zu zahlen, ferner ist zur Bestreitung der Yerwaltungskosten und Schaffung eines Sicherheitsfonds jährlich V₄% der ursprünglichen Pfandbriefsumme an die Bank zu zahlen.

5.    Sämtliche Mitglieder der Bank haften für deren Verbindlichkeiten mit einer Summe von 10% des bei der Bank von den Mitgliedern aufgenommenen eigenen Hypothekenkapitales.

6.    Die Bank unterliegt der staatlichen Aufsicht, wie sie ja überhaupt zu ihrer Inbetriebsetzung zuerst der landesherrlichen Sanktion bedürfen würde.

Die Bank würde auf dieser Grundlage den Inhabern der Pfandbriefe eine weitgehende Sicherheit gewähren, und zwar insofern als :

1. die Briefe auf einer hypothekarischen Sicherheit beruhen ;

2.    für die Hypotheken außerdem die Schuldner (Bauvereine) mit ihrem ganzen Vermögen und Genossenschaften ferner mit den Haftsummen haften ;

3.    die sämtlichen Mitglieder der Bank eine solidarische Teilhaft übernehmen ;

4.    die Bank selbst mit ihrem eigenen Vermögen haftbar bleibt und auch der etwa zu zeichnende Garantiefonds mithaftet.

Gretzschel sagt über die Geschäftstätigkeit einer solchen Baubank folgendes : „Die Geschäftstätigkeit der Bank würde sich also folgendermaßen abwickeln : Der Bauverein, der Geld braucht, wendet sich an die Bank. Diese untersucht die Solidität der Anlage und alsdann läßt sie sich die hypothekarische Sicherheit bestellen. In deren Höhe fertigt sie dem Bauvereine Pfandbriefe aus, deren Zinsfuß je nach Wunsch des Vereines auf 3—4o/₀ zu setzen wäre. Es bleibt nun dem Bauverein überlassen, seinerseits durch ein Bankhaus oder in sonst geeignet erscheinender Weise die Pfandbriefe in Geld umzusetzen, wobei bemerkt sei, daß den Bauvereinen zum Beispiel oftmals möglich sein wird, die Papiere an ihre Lieferanten weiterzugeben. Die Bank ist ebenfalls bereit, die Versilberung der Papiere zu besorgen. Zu diesem Zwecke würde sie ein Abkommen mit einer oder mehreren größeren Banken treffen, die den Umsatz der Papiere auf Kosten der Mitglieder

besorgen

Da die Bauvereine Pfandbriefe in die Hände bekommen, die

sie ihrerseits verkaufen müssen, so haben sie natürlich auch das damit verbundene Risiko zu tragen. Sind die Briefe niedrig verzinslich, so werden sie in der Regel unter dem Nennwerte verkauft werden müssen. Der Kursverlust trifft den Bauverein ; er hat dann aber auch den dauernden Vorteil niedriger Zinszahlung. Sind die Pfandbriefe von höherem Zinsfuß, so stehen sie möglicherweise über pari und der Kursgewinn kommt dann den Bauvereinen zugute, allerdings gegen den Nachteil eines höheren Zinses. Die eigentümliche Einrichtung der Bank bringt es indessen mit sich, daß der Bauverein sich zu gelegener Zeit von dem höheren Zinsfuß befreien kann. Ihm steht nämlich das Recht zu, die Pfandbriefe jederzeit zu kündigen. Tritt nun Geldüberfluß ein und sinkt daher der Zinsfuß, so werden die hochverzinslichen Pfandbriefe gekündigt und neue Pfandbriefe zu niedrigerem Zinsfuß ausgegeben. Steigt aber der Zinsfuß, so bleiben die Bauvereine hiervon unberührt, weil ja die Pfandbriefe für den Gläubiger unkündbar sind.

Was die Tilgung der Hypotheken anlangt, so begnügen sich die Landschaften in der Regel mit einer solchen von 72%, so daß also die vorgeschlagene Tilgung von ³/4% ausreichend sein dürfte. Für die bei der Bank kontrahierten ersten Hypothekenschulden würden hiernach zu bezahlen sein :

1.    Pfandbriefzinsen 37₂—4%,

2.    Tilgungsquote ³/₄%,

3.    Beitrag zu den Verwaltungskosten 74%,

mithin also zusammen höchstens 5%. Es ist dies ein Betrag, den die Bauvereine heute in der Regel ebenfalls für ihre ersten Hypotheken an die Landesversicherungsanstalten zahlen, wobei allerdings zu bemerken ist, daß hier die Verteilung von Zins und Amortisation für die Bauvereine wesentlich günstiger ist als bei einer privaten Baubank. Es ist indessen zu bemerken, daß das Viertelprozent für Verwaltungskosten zu einem wesentlichen Teile den Bauvereinen wieder zugute kommt, weil dasselbe voraussichtlich bei weitem nicht für die Verwaltung gebraucht wird.“

Der Vorschlag von Gretzschel entspricht den Bestimmungen des Berliner Pfandbriefinstitutes bis auf die als zulässig geltende Höhe der Beleihung ziemlich genau, deckt sich

zum Teil auch mit einem Vorschläge, den ich im Jahre 1904 gemacht habe ; er hat aber auch mehrfache Bedenken gegen sich. Eines der wichtigsten ist, daß, da Gemeindegarantien schwer zu erlangen sind, die Hypotheken nicht bis zur Höhe von 66²/₃o/o oder 75% des Schätzungswertes gehen können, sondern — um den Charakter des Institutes als Landschaft und die damit verbundenen Vorteile zu wahren — nur bis 50% bei städtischem Grundbesitz. Will die Bank bei der Schätzung die Wirklichkeit einigermaßen treffen, so würden die Baugenossenschaften daher wieder von den Selbstkosten einen für ihre Verhältnisse viel zu hohen Betrag aus eigenen Mitteln aufbringen müssen. Die gemeinnützige Landschaft würde mithin die Frage einer bequemen Beschaffung reichlichen Geldes für die erste Hypothek vielleicht lösen, die Schwierigkeit der Beschaffung von Geld für zweite Hypotheken aber nicht beheben können. Von manchen Seiten wird aber auch bezweifelt, ob sie selbst reichliches Geld für erste Stellen würde herbeischaffen können. Auch bei ihr würde deshalb bald, wie es Gretzschel vorschwebt, der Wunsch hervortreten, die Beleihungsgrenze zu erhöhen und zugleich durch eine Gewährleistung einer öffentlichen Körperschaft die alsdann mangelhafte dingliche Sicherheit der Pfandbriefe so zu ersetzen, daß der Bundesrat den Pfandbriefen die Mündelsicherheit beilegen kann.

Ähnliche Erwägungen haben den Landtagsabgeordneten Dr. E. Jäger veranlaßt, in seiner Denkschrift über die Wohnungsfrage die Notwendigkeit der Errichtung einer staatlichen Baubank für Bayern zu betonen, die das erforderliche Geld durch Ausgabe staatlicher, also mit Staatsbürgschaft versehener — daher mündelsicherer — Baupfandbriefe beschafft. Ich muß mich darauf beschränken, auf die sehr interessanten Ausführungen des Herrn Dr. Jäger hier nur zu verweisen.

Waren die Vorschläge von Dr. Seidel und Wetzlar sowie Gretzschel durchführbar, so ist dies bei einem Vorschläge nicht der Fall, den der Sekretär Behrendt in Bielefeld in die Öffentlichkeit gebracht hat. Behrendt hat einen Radikalausweg gefunden, der leider nur den Fehler hat, daß er nicht jgangbar ist. Er will — um seinen Gedankengang mit anderen Worten hier kurz auseinanderzusetzen — einfach die für die gemeinnützige Bautätigkeit erforderlichen Mittel dadurch herbeischaffen, daß der Staat Rentenbanknoten in den erforderlichen Beträgen ausgibt, die unverzinslich sind und keine bankmäßige Deckung haben, also ein Papiergeld mit Zwangskurs darstellen.' Statt Zinsen zu zahlen, sollen die Eigentümer der mit diesem Mittel erstellten Häuser nur eine höhere Tilgung entrichten, die dem Staate die Mittel gewähren soll, die Papiergeldschuld aus der Welt zu schaffen. Schade, daß nicht angängig ist, auf diesem einfachen Wege das Volks vermögen um Hunderttausende von Heimstätten zu vermehren.

Im Anschluß an die Vorschläge von Dr. Seidel, Wetzlar und Gretzschel hatte ich schon 1904 den Vorschlag gemacht, die Kreditbeschaffung für die gemeinnützige Bautätigkeit durch Gewährleistung seitens des Staates zu ermöglichen. Ich führe die wichtigstem hierauf bezüglichen Sätze meines damaligen Vortrages hier an.

Ich schlug in einer etwas anderen Art als Dr. Brandts, Dr. Liebrecht und Dr. Jäger vor, den Staatskredit unseren Bestrebungen nutzbar zu machen, und zwar so, daß der Realkredit der Baugenossenschaften in ähnlicher Weise staatlich organisiert und gefördert wird, wie dies mit dem Personalkredite durch die Preußische Zentralgenossenschaftskasse geschehen ist. Will man den Vorschlag annehmen, ßo hätten Reich und Staat künftig nicht mehr alljährlich oder fast alljährlich besondere Mittel zur Verbesserung der WohnungsVerhältnisse von Arbeitern, die in Staats- (Reichs-) Betrieben beschäftigt sind, und von gering besoldeten Staats- (Reichs-) Beamten zur Verfügung zu stellen, sondern sie könnten sich darauf beschränken, dies nur dann zu tun, wenn sie staats-(reichs-) eigene Wohnungen hersteilen wollen. Zur Unterstützung der baugenossenschaftlichen Bestrebungen wäre nur die Gewährung einer einmaligen Garantie- und Betriebskapitalssumme erforderlich, die mit zusammen etwa 25 Millionen Mark völlig ausreichen würde. Selbst dieser Betrag könnte aber sehr vermindert oder völlig erspart werden, wenn man dem weiteren Vorschläge folgen wollte, der Preußischen Zentralgenossenschaftskasse eine zweite Abteilung für den Realkredit anzugliedern. Das bisherige Geschäftskapital der Personalkreditabteilung würde dann voraussichtlich ausreichen. Selbstverständlich könnte man die mir vorschwebende Realkreditanstalt auch der Seehandlung angliedern oder für sie eine eigene Kasse einrichten. Ich würde jedoch einen Anschluß an die Preußenkasse vorziehen, weil dort für die Regelung des Personalkredits ähnliche Einrichtungen bestehen, wie ich sie nunmehr weiter erläutern werde, und weil der Betrieb dadurch

billiger werden würde, als wenn eine eigene Kasse mit eigenen Verwaltnngskosten eingerichtet werden würde.

Ich denke mir für die ganze Monarchie eine Zentralstelle und unter dieser Garantieverbände oder Verbandskassen, die sich auf den Bereich einer Provinz oder eines sich nach der Zweckmäßigkeit sonst ergebenden kleineren oder größeren Bezirkes erstrecken würden. Diesen Garantieverbänden, als welche auch provinzielle Baukreditbanken gelten könnten, mußten sich freiwillig oder unter gewissen Umständen zwangsweise die einzelnen Baugenossenschaften und gemeinnützigen Bauvereine mit andrer Rechtsform anschließen, wobei ich, wie an früherer Stelle, unter gemeinnützigen Vereinen nicht nur die verstehe, die Kleinwohnungen herstellen und dem § 5, 1, g des Stempelsteuergesetzes entsprechen, sondern auch die Beamtenwohnungsvereine. Ich möchte hier gleich einschalten, daß es für die Durchführung des Planes nicht entscheidend ist, ob der Staat bereit ist, seine Hilfe sämtlichen Baugenossenschaften auf diesem Wege zugänglich zu machen oder nur den Baugenossenschaften, denen er nach seinen bisherigen Bedingungen Hypothekendarlehen gewährt. Die weitere Organisation nach meinem Vorschläge wird am genauesten klar werden, wenn ich das Verfahren schildere, wie ich es mir denke.

Eine Baugenossenschaft, die ein Gebäude zu errichten beabsichtigt, meldet dies unter Beifügung der vorzuschreibenden technischen und rechnerischen Unterlagen bei ihrem Garantie-verbande an. Der Garantieverband, der zugleich der Revisionsverband der Baugenossenschaft sein würde, prüft eingehend, ob das Bedürfnis für den Bau vorhanden ist, ob der Bau in der veranschlagten Weise ausgeführt werden kann, ob die Kosten richtig veranschlagt sind, die Rentabilität sichergestellt ist und dergleichen mehr. Fällt die Prüfung günstig aus, so reicht er das Gesuch mit einer Äußerung über das Ergebnis seiner Prüfung weiter an die Zentrale. Hiermit übernimmt er die Verpflichtung, für die Genossenschaft Gewähr zu leisten. Die Zentrale sichert, wenn die ihrerseits vorzunehmende Nachprüfung ein günstiges Ergebnis hatte, die Hypothek zu. Nunmehr kauft die Baugenossenschaft das Gelände an, wozu ihr erforderlichenfalls die Mittel von der Zentrale überwiesen werden. Es wird zugunsten der Zentrale eine Hypothek bis zur Höhe von 90% des zu erwartenden Selbstkostenwertes eingetragen, nachdem zwischen der Zentrale und der Baugenossenschaft durch Vermittlung des Garantieverbandes der Zinsfuß der Hypothek ver-

einbari; worden ist. Der Bau beginnt. Entsprechend seinem Fortschreiten gewährt die Zentrale auf Grund der dem Verein erwachsenden Selbstkosten und nach Prüfung durch den Garantieverband Ratenzahlungen etwa bis zur Höhe von 80 bis 85% des jeweiligen Wertes. Hierdurch wäre die Baugeldfrage völlig gelöst. Sobald der Bau fertiggestellt und abgerechnet worden ist, werden auf Grund einer Nachweisung der Selbstkosten, die auf ihre Angemessenheit von dem Garantieverbande vor- und von der Zentrale nachzuprüfen sind, bis zu 90% der Schlußsumme als Hypothek ausgezahlt. Eintretendenfalls wird über einen zu hohen hypothekarisch sichergestellten Betrag löschungsfähige Quittung erteilt. Durch solches Verfahren wäre die Frage der Hypothekenbeschaf-fung gelöst, und zwar die der Beschaffung sowohl des ersten als auch des zweiten Geldes in ausreichender Höhe.

Die Zentrale würde auf Grund ihrer Zahlungen pn den Garantieverband und gedeckt durch die in ihren Händen befindliche Hypothek (soweit darauf Valuta gewährt ist) auf den Inhaber lautende und von diesem unkündbare Pfandbriefe an die Börse bringen, und zwar Pfandbriefe, die eine Gewährleistung des Staates (des Reiches) enthalten. Solche Staatsgarantie ist unerläßlich, denn dadurch werden die Papiere, trotzdem sie auf Hypotheken basieren, die mit 90% auslaufen, doch mündelsicher sein. Sie würden also ein vorzügliches Anlagepapier sein, durch dessen Kauf die Landesversicherungsanstalten, Berufsgenossenschaften, Stiftungen, Sparkassen usw. ihr Interesse an den baugenossenschaftlichen Bestrebungen bekunden können, entweder freiwillig oder aber — soweit der Bau von Arbeiterwohnungen in Frage kommt — durch einen gesetzlichen Zwang, einen bestimmten Teil des Vermögens in solchen Pfandbriefen anzulegen. Daneben würden aber auch viele Geldgeber, denen solche gute Absichten im Interesse der Baugenossenschaften fernliegen, die sichere Anlage zu höherem Zinsfuß bevorzugen. Daß die Gewährleistung des Staates eine reine Formsache ist und tatsächlich nie in Anspruch genommen werden kann, ergibt sich aus der Erwägung, daß in erster Reihe die durch Hypothek festgelegte dingliche Sicherheit vorhanden ist, daß dann die Genossenschaft, die die Hypothek empfangen hat, mit ihrem gesamten Vermögen und der Haftsumme ihrer Genossen haftet und hierauf der Reservefonds in Anspruch genommen wird, der bei der Zentrale für alle Hypothekengläubiger einer Serie gebildet wird, hinter dieser der Garantieverband, der sich aus den in ihm vereinigten Genossenschaften zusammensetzt und satzungsgemäß das Recht erhalten könnte, nach Art der in den alten Landschaften bestehenden Haftverpflichtungen die in ihm vereinigten Baugenossenschaften bis zu einem bestimmten Prozentsatz ihrer Haftsummen oder der von ihnen empfangenen Darlehenssumme in Anspruch zu nehmen. Sollte ein Verlust selbst diese Gewähr-leistungssummen übersteigen, so würde der allgemeine Reservefonds der Preußischen Zentralgenossenschaftskasse und die vorhin erwähnte besondere Gewährleistungseinlage des Staates oder Reiches (Betriebskapital) von 25 Millionen Mark für die Deckung in Anspruch zu nehmen sein. Erst dann könnte auf die Staatsgarantie zurückgegriffen werden.

Ich erwähnte den Zinssatz der Pfandbriefe und nehme an, daß die Baugenossenschaften diesen unter Zustimmung des Verbandes selbst wählen dürfen, und zwar zurzeit 3%, 372% oder 4o/o. Von dieser Wahl würde natürlich der Kurs abhängig sein. Soweit (etwa bei 3«/oigen oder 372% i g en Pfandbriefen) ein Disagio entsteht, würde dies die Baugenossenschaft entweder zu übernehmen haben oder aber ihre ersten Tilgungszahlungen würden zur Deckung des Disagios und der von diesem, auflaufenden Zinsen verwendet werden. Die Baugenossenschaft würde also in diesem Falle den Nennwert ihrer Hypothek, d. h. der darauf ausgegebenen Pfandbriefe, voll erhalten. Ein Agio, das vielleicht schon bei 37a%igen, den Kon-sols gleichstehenden, sowie bei 4o/₀igen Pfandbriefen erzielt werden würde, würde als einmalige Tilgungszahlung verwendet werden können. Die Tilgung müßte 1—2% betragen, je nachdem die beliehenen Häuser nach ihrer Bauart und Ausstattung einem mehr oder weniger schnellen Verfallen und Veralten ausgesetzt sind. Die Vereinbarungen hierüber wären auch von der Zustimmung des Garantieverbandes abhängig.

Neben Zins und Kapitalsabtrag (Annuität) hätten die Baugenossenschaften noch einen Beitrag zu den Verwaltungskosten zu zahlen, der nur 7io% der ursprünglichen Darlehenssumme zu betragen brauchte.

Es würde hierdurch erreicht werden, daß den Baugenossenschaften unabhängig von der alljährlichen Bereitstellung von Anleihemitteln des Staates (oder des Reiches) in ausreichendem Maße Baugeld und Hypothekengeld zur Verfügung stehen würden, und zwar zu einem Zinssatz und Pflichtabtrage, der die Baugenossenschaften nicht zu stark belastet. Zins und Ver-

waltungskostenbeitrag würden z. B. 372 + 7io⁰/° = 3-6%, die Tilgung lo/o betragen. Die Baugenossenschaft hätte dann statt 3³A% oder 4<y₀ für die ersten 50% des Herstellungswertes und 3% für die zweiten 40% dieses Wertes nur 3-6% für 90% des Wertes an Zinsen zu entrichten. Das wäre der Vorteil für die Baugenossenschaften.

Für den Staat hätte das Verfahren, das das beabsichtigte neue Wohnungsgesetz erst recht ergänzt, den Vorteil, daß er nicht immer von neuem an die gesetzgebenden Körperschaften mit Anleiheforderungen herantreten muß, daß er in den Garantieverbänden Organe erhält, die schärfer, als es den Staatsorganen vielfach möglich ist, die Geldverwendung prüfen und daß für die Staatsbehörden eine Fülle von Arbeit wegfällt. Die Allgemeinheit hätte aber den Vorteil, daß den Baugenossenschaften die Möglichkeit gegeben wird, ihre hohe soziale Aufgabe einer Verbesserung der Wohnungsverhältnisse kraftvoll durchzuführen.

VI.

Mein Plan hat sich in der damals ihm gegebenen Fassung nicht verwirklichen lassen. Man hat ihn zwar wohlwollend beurteilt, ist ihm aber nicht näher getreten, weil es aussichtslos schien, die Landtagsparteien dafür zu gewinnen. Man hätte im Landtage eine derartige Konkurrenz gegen die Landschaften nicht zugelassen. Ich habe deshalb meinen Vorschlag dahin abgeändert, von einer allgemeinen Gewährleistung des Staates für die von der Zentralstelle ausgegebenen Schuldverschreibungen abzusehen, und habe vorgeschlagen, nur eine Zentralstelle einzurichten, der vom Staate und Reiche eine einmalige Einlage in. den Reservefonds überwiesen werden soll. Es wäre nicht ausgeschlossen, daß mit Rücksicht auf das Vorhandensein dieses 'staatlichen Sicherheitsfonds und der sonstigen Organisation für die Schuldverschreibungen der Zentralstelle bei geschickter Bearbeitung der Börse sich doch ein ausreichender Markt finden könnte. Ich habe diesen Plan nicht nur den Dezernenten in den preußischen Ministerien mitgeteilt, sondern ihn auch mit meinen Freunden in Österreich besprochen und hatte insbesondere die Freude, mich mit Herrn Dr. Pribram in Übereinstimmung zu finden, als er gelegentlich einer Studienreise durch Deutschland mich besuchte und den gleichen Vorschlag im Anschluß an meinen Vortrag mit mir erörterte. Inzwischen hat der Gedanke gerade in Österreich anscheinend

Wurzel gefaßt und der Wohnungsfürsorgefonds, der anläßlich der Revision der Gebäudesteuer geschaffen und eine Höhe von 10 Millionen Kronen erhalten soll, entspricht in mancher Hinsicht dem von mir abgeänderten Vorschläge ziemlich genau. Wir werden deshalb vielleicht die Freude haben, die Durchführung der in Preußen nicht möglichen Maßnahme in Österreich zu erleben. Inzwischen sind in Deutschland noch verschiedene andre Vorschläge für die Kreditbeschaffung gemacht worden, die ich auch noch in Kürze anführen möchte, um schließlich noch einen weiteren Plan zu entwickeln, der unter Umständen auch in Preußen durchführbar wäre.

Dr. v. Le chier, der alte Vorkämpfer auf dem Gebiete des Wohnungswesens, hat in seinem Schriftchen : „Der erste Schritt zur nationalen Wohnungsreform“ auch eine staatliche Gewährleistung gefordert. Er meint, daß die preußische Regierung, nachdem sie den Gemeinden die Übernahme der Bürgschaft für die über die mündelsichere Grenze hinausgehenden Darlehen der Landesversicherungsanstalten empfohlen hat, ihrerseits keinen Anstand nehmen dürfte, in die durch Versagen der Gemeinden entstandene Lücke zu treten und selbst diese Bürgschaft zu leisten. Die Landesversicherungsanstalten würden dann ohne staatliche Bürgschaft nur die ersten Hypotheken und mit staatlicher Bürgschaft die zweiten Hypotheken gewähren.

Dr. Biermer, Universitätsprofessor in Gießen, hat auf der Hauptversammlung des Hessischen Ernst-Ludwig-Vereines im Jahre 1909 einen abweichenden Vorschlag gemacht. Er will eine Beleihung von Kleinhäusern bis zu drei Vierteln des Taxwertes seitens der Sparkassen eintreten lassen, sofern gewisse Sicherheitsmaßregeln gegeben sind. Es soll die höhere Beleihung auf Häuser beschränkt bleiben, die gemeinnützigen Bauvereinen angehören, und es soll die hypothekarische Forderung, soweit sie 60% des Taxwertes überschreitet, durch einen kleinen Zinsaufschlag, etwa um Vs%, wettgemacht und langsam getilgt werden. Einem derartigen Verfahren scheinen ihm in Hessen gesetzliche Hindernisse nicht nn Wege zu stehen. Dr. Biermer will ferner die privaten Versicherungsgesellschaften zur Beleihung von Kleinhäusern willfährig machen, und zwar nach Vornahme einer Abänderung des Reichsgesetzes vom 12. Mai 1901 dadurch, daß bei Hypotheken auf Gebäudewerte, die nach sorgfältiger Taxe 10.000 Mark nicht überschreiten, die Beleihung bis zu 75% des Wertes zulässig sein soll, sofern ein gemeinnütziger Banverein die Zinsgarantie übernimmt oder eine andere sichere Bürgschaft gegeben wird. Wenn man erst ein verständiges und zuverlässiges amtliches Taxationswesen eingeführt haben werde, sei es ohne Bedenken, bei kleineren Objekten, deren Erwerbs- und Baukosten man leicht feststellen könne, eine Kreditgewährung bis 80°/o der Taxe als mündelsicher zuzulassen. Allenfalls könne man ,für den den Satz von 60% übersteigenden Betrag eine Gewährleistung durch eine Kommune vorschreiben. Hiermit schränkt Dr. Bier mer seine Vorschläge insofern bedeutend ein, als es eben nur in verhältnismäßig wenigen Gegenden Gemeinden in genügender Anzahl gibt, die derartige Gewährleistungen zu übernehmen bereit sind. Im übrigen wird die Hypothek durch Gewährleistung einer Gemeinde mündelsicher, so daß schon jetzt ihre Beleihung ohne Schwierigkeiten erfolgen könnte, wenn die Versicherungsgesellschaften eben nur wollten.

Auch die Hypothekenbanken will Dr. B i e r m e r für die Beleihung von Kleinwohnungen interessieren. Er schlägt vor, bei einer Novelle zum Reichs-Hypothekenbankgesetze dem § 7 eine Zusatzbestimmung etwa des Wortlautes zu geben : >,Bei der Berechnung bleiben die Hypotheken unter 5000 Mark außer Ansatz.“ Damit privilegiere man die kleinen Darlehennehmer und fördere das Anleihegeschäft zu ihren Gunsten insofern, als die auf Grund dieser Hypothek ausgegebenen Pfandbriefe dann den löfachen Betrag des eingezahlten Grundkapitales übersteigen dürfen. Er schlägt zum § 11 einen Zusatz des Wortlautes vor : „Bei hypothekarischen Darlehen für den Kleinwohnungsbau darf, sofern es sich um Neubauten handelt, amtliche Taxen vorliegen und ein gemeinnütziger Bauverein oder eine Kommune eine Garantie leistet, die Bank bis zu 75% des Wertes gehen, indessen müssen die oberen 15% amortisabel gemacht werden.“ Die Vorschläge von Dr. Biermer scheinen mir ausführbar, ich fürchte indessen, daß der Erfolg kein so großer sein wird, daß damit die Frage der Geldbeschaffung für den gemeinnützigen Wohnungsbau sich zu einem wesentlichen Teile lösen läßt.

In der Praxis seines Geschäftsbetriebes hat der Beamtenwohnungsverein zu Brandenburg a. d. H. einen andern Weg zur Beschaffung zweitstelliger Hypotheken beschritten, der auch sonst vielfach schon in Fachkreisen erörtert worden ist. Er läßt an Stelle einer großen zweiten Hypothek eine Reihe von kleinen Hypotheken zu gleichem grundbuchlichen Range eintragen, Hypotheken, die ihm von Mitgliedern oder Freunden gewährt werden. Hierdurch wird erreicht, daß man die kleinen Kapitalien der einzelnen zu der größeren sonst erforderlichen Hypothek zusammenfaßt und doch den einzelnen Geldbeträgen die nötige Freiheit läßt.

In ähnlicher Weise ist die Baugenossenschaft „Eden“ in Oranienburg bei Berlin vorgegangen ; nur verfährt sie insofern abweichend, als sie die Hypotheken für eine besonders gegründete Kreditanstalt eintragen läßt, die ihrerseits Schuldverschreibungen ausgibt. Es deckt sich dieses Verfahren also in wesentlichen Punkten mit dem Vorschläge von Dr. Seidel. Sowohl das Brandenburger als das Edener Verfahren sind aber nur in einem kleineren Kreise von Freunden anzuwenden.

Ganz abweichend war ein Vorschlag des verstorbenen Direktors der Aktiengesellschaft Frankenallee in Frankfurt am Main, Cäsar Strauß. Er wollte das nach der ersten Hypothek erforderliche Kapital ausschließlich durch das eigene Kapital besonderer Aktiengesellschaften decken. Um Aktienkapital dafür zu interessieren, verlangte er die Aufhebung der Beschränkung der Dividende auf 4%. Es sei fehlerhaft, die Dividende festzulegen, da von ihr doch nicht der Preis der Wohnungen abhängig sei. Es müßte genügen, wenn der Preis der Wohnungen niedrig sei. Die Gemeinnützigkeit eines Unternehmens und die daran geknüpfte Hergabe der ersten Hypotheken zu angemessenem Zinsfuß müsse davon abhängig gemacht werden, ob sie vom Staate oder von der Gemeinde auf Grund einer Vereinbarung über die zu fordernden Wohnungsmieten anerkannt werde. Strauß wollte den Nachweis führen, daß eine Aktiengesellschaft sehr preiswerte Wohnungen, die den Vergleich mit allen von gemeinnützigen Baugesellschaften errichteten aushalten, im Großbetriebe hersteilen und doch dabei eine Dividende von 6 bis 8% verteilen könne. Er war der Ansicht, daß bei derartigen Aussichten auf Dividende Aktienkapital für die Erbauung von Kleinwohnungen in ziemlich unbegrenztem Umfange heranzuziehen sei.

Mit der Aktiengesellschaft Frankenallee, für deren Obligationen die Stadt Frankfurt am Main die Gewährleistung übernommen hat, und bei der mit der Stadt die Höhe der Wohnungsmiete vereinbart, die Höhe der Dividende aber nicht festgelegt worden ist, hat Strauß einen Versuch zur Durchführung seiner Pläne unternommen. Wie es scheint, bewährt sich sein Verfahren. Er wollte es nach Berlin .übertragen, als ihn der Tod plötzlich dahinraffte. Seither scheint sein Plan noch nicht von einer andern Seite aufgenommen worden zu sein ; er hat unbestreitbare Vorteile, zumal die Festlegung der Dividende auf 4o/₀ ganz willkürlich ist und der vorgeschriebene Ausschluß eines Gewinnes bei einer Gesellschaftsauflösung sich mit Leichtigkeit umgehen läßt.

Wenn ich nun auf Grund meiner Erfahrungen einen neuen Vorschlag unterbreiten soll, so muß ich meinen früheren etwas abändern. Nach wie vor halte ich es für das Beste, wenn der Staat es für seine Aufgabe betrachten würde, nicht nur für die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse seiner Bediensteten als Arbeitgeber einzutreten, sondern für die Verbesserung der Wohnverhältnisse der Allgemeinheit, nicht mit Vorschriften und guten Ratschlägen und Wünschen, die sich an die Adresse der Gemeinden richten, sondern durch Einsetzung seines eigenen Kredits. Es muß bei den leitenden Staatsstellen die Überzeugung durchdringen, daß aus eigenem völkischem Interesse der Staat auf die Züchtung einer gesunden, arbeits- und wehrfähigen Bewohnerschaft hinzuwirken hat und daß der Staat aus diesem Grunde sich gerade um die Art und Weise, wie die Bevölkerung wohnt, viel mehr zu kümmern hat als bisher. In erster Reihe wird der Staat für die Vermehrung der Kleinwohnungen einzutreten haben, wobei sich die allgemeine Ausdehnung des Zwergrentengutsverfahrens empfehlen wird. Es müßte deshalb die Ansicht fallen, daß eine sehr weitgehende Ausdehnung des Zwergrentengutsverfahrens und die damit zusammenhängende Belastung des Marktes mit staatlichen Rentenbriefen nicht wünschenswert ist, weil sie den Kurs der Konsols beeinflussen könnte. Die Rentenbanken würden sich alsdann zu einem wesentlichen Mittel für die Verbesserung der Volksgesundheit, zur Förderung der Volks Wohlfahrt erweitern.

Aber auch für die Verbesserung städtischer Wohnweise lassen sich allgemein die Rentenbanken nutzbar machen. Ich folge einer Anregung, die ich in einer Unterhaltung mit Herrn Geh. Oberregierungsrat Peltzer aus dem Landwirtschaftsministerium empfangen habe, wenn ich auch für die städtische Bebauung dem Eintreten der Rentenbanken das Wort rede, Man sollte eine Beleihung mit Rentenbriefen zwar nicht für die gesamte städtische Bebauung, aber doch insoweit zulassen, als es sich um Hausgrundstücke handelt, die im Besitze von gemeinnützigen Baugesellschaften sich befinden. Selbstverständ-

lieh müßten diese Grundstücke in ähnlicher Weise Verfügungsund Nutzungsbeschränkungen unterworfen werden, wie die ländlichen Rentengüter.

Es würde, wenn dieser Vorschlag durchgeführt werden sollte (seine Durchführbarkeit an sich steht außer Zweifel), mich\ der Errichtung einer neuen Behörde oder einer besonderen Abteilung bei einer schon bestehenden Behörde bedürfen, es würde vielmehr nur eine bereits bewährte Einrichtung in ihrer Zweckbestimmung zu erweitern sein. Preußen brauchte also nur nachzuahmen, was Bayern in der Erweiterung der Zweckbestimmung der Landeskulturrentenanstalt bereits getan hat. Hessen hat schon ähnliche Einrichtungen und die übrigen Bundesstaaten würden sicher folgen. Ich bin auch überzeugt, daß selbst eine weitgehende Inanspruchnahme des Börsenmarktes nicht den befürchteten ungünstigen Einfluß auf den Kurs der Staatspapiere haben wird, weil ein nicht unwesentlicher Teil der neuen Rentenbriefe von den Landesversicherungsanstalten aufgenommen werden könnte, die fortan durch Ankauf dieser Papiere in gesicherterer Weise und ohne jede Unbequemlichkeit und eigene Arbeit oder Verantwortung das Wohnungswesen fördern könnten, wie sie es bisher durch unmittelbare Gewährung der Hypotheken gefördert haben. Für die geschäftsmäßige Behandlung und Prüfung der Darlehensgesuche ließe sich durch die Einführung der von mir früher empfohlenen Garantie- und Revisionsverbände für kleinere Bezirke vielleicht ein einfaches Verfahren herbeiführen.

Nur wenn und solange dieser die Frage völlig lösende Vorschlag nicht angenommen wird, würde es sich empfehlen, die Kreditbeschaffung für die gemeinnützige Bautätigkeit in ähnlicher Weise zu regeln, wie dies in Übereinstimmung mit meinem abgeänderten früheren Vorschläge jetzt in Österreich durchzuführen versucht wird.

Für die Beratung empfehle ich folgende LEITSÄTZE.

I. Der Staat muß die Verpflichtung anerkennen, Wohnungsfürsorge durch Überweisung von Geldmitteln oder durch Bereitstellen seines Kredits nicht nur in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber zu treiben oder den Gemeinden zu empfehlen, sondern allgemein im Interesse der Gesundheit, Wirtschafts-

kraft und Wehrfähigkeit des Volkes selbst als seine dringende Aufgabe zu betrachten.

II.    Dies geschieht am bequemsten durch Erweiterung der Zweckbestimmung der bereits bestehenden Rentenbanken (das heißt in Preußen; in Bayern: der Landeskultur-Rentenanstalt; in Hessen: der Landeskreditkasse usw.) oder durch Einrichtung derartiger Kassen.

III.    Solange die Rentenbanken usw. nicht allgemein in den Dienst der Wohnungsfürsorge gestellt worden sind, ist zu erstreben, daß eine besondere Kreditorganisation der gemeinnützigen Bautätigkeit eingerichtet wird, die sich auf provinziellen (oder sonstigen Bezirks-) Garantie- und Revisions verband en auf baut und in einem staatlich geleiteten und vom Reiche und den Staaten mit ausreichendem Reservefonds ausgestatteten Zentralkreditinstitute endet.

Dieses ist zu ermächtigen, die bebauten Grundstücke der gemeinnützigen Baugesellschaften bis zu 90% des nachgewiesenen Selbstkostenwertes von Boden und Bau mit Amortisationshypotheken zu beleihen und daraufhin Hypothekenpfandbriefe auszugeben.

Der Staat sollte für diese Hypothekenpfandbriefe Gewähr leisten. Ist dies nicht zu erreichen, so sollte er die Landesversicherungsanstalten und die öffentlichen Sparkassen ermächtigen, einen Teil ihres Vermögens in diesen Hypothekenpfandbriefen anzulegen.

IV.    Sind die in den Leitsätzen II und III bezeichneten Maßnahmen nicht durchzusetzen, so sollten wenigstens folgende Grundsätze Anwendung finden :

a)    Die gemeinnützigen Baugesellschaften sollen hinsichtlich der Beschaffung der ersten Hypotheken bis zu 50% des Selbstkostenwertes auf den freien Markt verwiesen werden.

Die der Bewilligung solcher Hypothekendarlehen etwa entgegenstehende Übung der öffentlichen Sparkassen soll durch Eingreifen der Aufsichtsbehörden, die Abneigung der privaten Versicherungsgesellschaften und der Hypothekenbanken durch Annahme der Vorschläge von Professor Dr. Biermer behoben werder.

b)    Reich, Staat, Gemeinden, Landes Versicherungsanstalten und ähnliche Geldgeber sollen grundsätzlich nur zweite Hypotheken innerhalb der Grenzen von 50 und 90% der Selbstkosten von Boden und Bau gewähren, damit sie mit den zur Verfügung stehenden Mitteln weiterreichen.

c) Um die Aufnahme von Zwischenkredit (Baugeld) entbehrlich zu machen, sind die Hypothekendarlehen schon während der Bauzeit entsprechend dem Fortschreiten des Baues auszuzahlen.

d) Für Verzinsung und Tilgung sollen zusammen nicht mehr als 4<y₀ gefordert werden.

Die Tilgung soll erst nach Vollendung des Baues be

ginnen.

V. Kursverluste, die durch Ausgabe von Rentenbriefen oder Hypothekenpfandbriefen oder dadurch entstehen, daß der Gelddarleiher Wertpapiere versilbern muß, sind dem Hypothekennehmer nicht unmittelbar als Kapitalverlust aufzuerlegen. Vielmehr hat der Hypothekendarleiher diesen Verlust zunächst vorzustrecken. Die über die Zinsen hinausgehenden Beträge der Jahreszahlung (Annuität) sind zunächst zur Deckung des Kursverlustes usw. zu verwenden. Erst nach dessen Deckung beginnt die regelmäßige Tilgung des Schuldkapitals.

¹

Interessant ist das von der Landesversicherungsanstalt Westfalen eingeführte Verfahren.

Weil die Unterhaltungskosten mit der Zeit steigen, die Gesamtbelastung aber möglichst gleich bleiben soll, setzt man mit der fortschreitenden Zeit den Tilgungsbetrag herab. Man verlangt also fünf Jahre lang 4°/₀ Annuität, dann fünf Jahre lang 3‘9⁰/o, dann 3'8°/₀, 3⁻7°/₀ usw. (Vgl. Beuing, ,.Zeitschrift für Wohnungswesen“, Jahrg. VI, S. 33 ff.)

²

Die Einzelverteilung auf die verschiedenen Anstalten und Kassen ist aus dem Rundschreiben des Reichsversicherungsamtes (Abteilung für Invalidenversicherung) an die Vorstände der sämtlichen Landes Versicherungsanstalten und der zugelassenen besonderen Kasseneinrichtungen, betreffend die Anlegung des Vermögens zugunsten gemeinnütziger Zwecke, vom 29. Januar 1910 R. V. A., II, 720 zu ersehen.

³

Vgl. Übersicht über die Verwendung des Fonds ,,Zur Förderung der Herstellung geeigneter Kleinwohnungen für Arbeiter und geringbesoldete Beamte in den Betrieben und Verwaltungen des Reiches“ usw. Reichstags-Drucksachen, 12. Legislaturperiode, I. Session 1907/09, Nr. 1177.

⁴

Vgl. Denkschrift über die Ausführung der Gesetze, betreffend die Bewilligung von Staatsmitteln zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse von Arbeitern, die in staatlichen Betrieben beschäftigt sind, und von geringbesoldeten Staatsbeamten. Drucksachen des Hauses der Abgeordneten, 21. Legislaturperiode, II. Session 1908/09, Nr. 662 A und B.

Die ballgenossenschaftliche Bewegung in Schleswig-

Holstein.

Von

Hansen,

Landesversicherungsrat in Kiel.

Der Bau von Arbeiterwohnungen in der Provinz Schleswig-Holstein auf genossenschaftlichem Wege hat im Jahre 1878 seinen Anfang genommen. Um die Mitte dieses Jahres wurde, anlehnend an das Beispiel des in der dänischen Hauptstadt Kopenhagen 1865 zunächst unter den Arbeitern einer Maschinenfabrik und Schiffswerft begründeten Bauvereins, der noch heutigen Tages besteht und eine große Entwicklung genommen hat, in der Stadt Flensburg ein gleicher Verein ins Leben gerufen. Bis Ende des folgenden Jahrzehntes blieb dieser Bauverein der einzige seiner Art in der Provinz. Ein wichtiges Hindernis in der Entwicklung beseitigte das Reichsgesetz, betreffend die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften, vom 1. Mai 1889, das neben der bis dahin festgehaltenen unbeschränkten Haftpflicht auch die beschränkte zuließ. Auf diesen neuen Boden stellte sich der Flensburger Verein, nach Abänderung seiner ursprünglich angenommenen Satzungen, im Jahre 1892. Der zweite Bauverein im Lande war der Arbeiterbauverein für Gaarden, Kiel und Umgegend, der am 30. Dezember 1889 entstand und der sich sofort auf der Grundlage der beschränkten Haftpflicht aufbaute. Die dritte Baugenossenschaft bildete der 1892 ins Leben gerufene Altonaer Spar- und Bauverein, der sich von den beiden anderen wesentlich dadurch unterschied, daß, während jene die Errichtung von Häusern, die allmählich in das Eigentum der Bewohner überzugehen bestimmt waren, sich zur Aufgabe gemacht hatten, man in Altona nur mietweise abzugebende Wohnungen in Häusern, die das Eigentum des Vereins bleiben sollten, herzustellen beschloß.

Zwei etwas abweichende Veranstaltungen sind daneben zu nennen. In der nordschleswigschen Dorfschaft Scherrebe k ging die dortige, kurz vorher als Genossenschaft mit beschränkter Haftpflicht errichtete Kreditbank auch zur Herstellung von Arbeiterwohnungen über. In Neumünster entschied sich für die gleiche Tätigkeit der 1891 geschaffene Verein zur Förderung der Interessen des Arbeiterstandes, der „Arbeiterbund“, dem nachher die Rechte einer juristischen Person verliehen wurden und der sich deshalb nicht unter das Genossenschaftsgesetz stellte. So der Stand der Dinge zu Anfang der neunziger Jahre.

Unterdessen hatte, das Reichsgesetz, betreffend die In-validitäts- und Altersversicherung, vom 22. Juni 188 9 die ersten Anfänge seiner großen Tragweite für die Förderung der Wohnungsfürsorge im Deutschen Pteiche, auch in Schleswig-Holstein, erkennen lassen. Schon im Jahre 1892 wurde auf Grund des § 12(9, Abs. 2 dieses Gesetzes (§ 164, Abs. 3 des Invalidenversicherungsgesetzes vom 13. Juli 1899), dem Arbeiterbauverein für Gaarden, Kiel und Umgegend das erste Darlehen in Höhe von 35.000 Mark zu 372% Zinsen und einem Tilgungssatze von 172% gewährt. Im nächsten Jahre erhielt der Verein ein weiteres Darlehen von 45.300 Mark. Im Jahre 1894 wurde die Summe der seitens der Versicherungsanstalt den Bauvereinen zur Verfügung gestellten Gelder schon auf 483.000 Mark erhöht, wovon Gaarden-Kiel 153.700 Mark, Altona 211.000 Mark, Neumünster 69.500 Mark, Scherrebek 38.300 Mark und der 1894 als sechste schleswig-holsteinische Baugenossenschaft (wenn wir Neumünster und Scherrebek mitnehmen) neugegründete Arbeiterbauverein zu Schleswig 10.500 Mark erhielten.

Mit 1894 setzt der kräftige Aufschwung im Baugenossenschaftswesen Schleswig-Holsteins ein. Es bildeten sich folgende neue Bauvereine :

Im Jahre 1894, abgesehen von dem schon genannten Schles-wiger Verein:

Husum, Arbeiterbauverein ; Elmshorn, Bau- und Spar

verein.

Im Jahre 1895 :

Itzehoe, Spar- und Bauverein des Kreises Steinburg.

Im Jahre 1896:

Heide, Bauverein; Wessel huren, Arbeiterbauverein.

Im Jahre 1897 :

Wandsbek, Bau- und Sparverein.

Im Jahre 1898 :

M e 1 d o r I, Meldorf-Ammerswurther Bauverein ; Oldes-1 o e, Bau- und Sparverein für Oldesloe und Umgegend ; F 1 e n s-b u r g, Spar- und Baugenossenschaft.

Im Jahre 1899 :

Glückstadt, Bauverein ; Brunsbütteier hafen, Arbeiterbauverein für die Gemeinden Brunsbüttel und Eddelaker-koog ; Hadersleben,' Arbeiterwohlfahrtsverein des Kreises Hadersleben; Nienstedten, Arbeiterbauverein für die Elbgemeinden ; Dietrichsdorf, Arbeiterbauverein für Dietrichsdorf und Umgegend ; Mölln, Arbeiterbaugenossenschaft.

Im Jahre 1900 :

Holtenau, Bauverein für den Kaiser Wilhelm-Kanal, Bezirk. Holtenau ; Eckernförde, Arbeiterbauverein ; Kiel, Bau- und Sparverein ; Brunsbüttel, Spar- und Bauverein für den Kaiser Wilhelm-Kanal, Bezirk Brunsbüttel; Schiff-b e k, Arbeiterbauverein für Schiffbek, Steinbek und Umgegend ; Kiel, Bau- und Sparverein der Eisenbahnbediensteten; Tönning, Arbeiterbauverein; Kiel, Lehrer-Bauverein.

Im Jahre 1902 :

Kiel, Beamten-Wohnungsverein ; Saatsee bei Rends-b u r g, Bau- und Sparverein für den Kaiser Wilhelm-Kanal, Bezirk Rendsburg ; Neu m ü n s t e r, Allgemeiner Bau- und Sparverein.

Im Jahre 1903 :

S e g e b e r g, Arbeiterbauverein.

Im Jahre 1904 :

Friedrichstadt, Bauverein ; Friedrichsort, Bau

verein.

Im Jahre 1906 :

Neumünster, Bau- und Sparverein der Eisenbahnbediensteten ; Dietrichsdorf, Beamtenbauverein der Howaldts-werke ; Tondern, Bauverein ; A u d o r f, Arbeiterbauverein für Audorf und Umgegend.

Im Jahre 1907 :

Sonderburg, Bauverein.

Dies ergibt die Zahl von 40, wovon auf das Jahr 1878 eine Genossenschaft, auf 1890 zwei Genossenschaften, auf 1891 eine, auf 1892 eine, auf 1894 drei, 1895 eine, 1896 zwei,

1897    eine, 1898 drei, 1899 sechs, 1900 acht, 1902 drei, 1903 eine, 1904 zwei, 1906 vier, 1907 eine, entfallen. Mit dieser Zahl ist das Bedürfnis für Baugenossenschaften im allgemeinen. gedeckt. Hie und da sind früher unternommene Versuche nicht zur Durchführung gebracht worden. Vereinzelt treten neuerdings Bestrebungen zutage, um „Gartenstadt-Kolonien“ auf dem gleichen Wege anzulegen. In Flensburg ist ein Anfang gemacht worden ; in Neumünster scheint man demnächst zum Ziele zu kommen.

und wohl zur Hauptsache —

Die bedeutsame Entwicklung während des letzten Jahrzehntes im abgelaufenen Jahrhundert erklärt sich einerseits aus dem andauernd gewachsenen Bedürfnisse nach Vermehrung der kleineren Wohnungen in den meisten städtischen Gemeinwesen der Provinz, anderseits durch die erhebliche Unterstützung, welche die frühere ln-validitäts- und Altersversicherungsanstalt und jetzige Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein den älteren wie den neueren Bauvereinen zuteil werden ließ, endlich auch dadurch, daß jüngsthin für einzelne Baugenossenschaften noch eine weitere kräftige Förderung Platz gegriffen hat, worauf gleich nachher von uns noch einzugehen sein wird.

Schon 1894 waren seitens der Anstalt die Bedingungen, unter welchen den Bauvereinen Darlehen hergegeben werden sollten, festgelegt worden. Diese Bedingungen sind im großen und ganzen auch fernerhin unverändert geblieben. Nachdem mittlerweile eine Herabsetzung des Zinsfußes auf 374% und vom 1. Januar 1897 an auf 3% jährlich stattgefunden hatte — dieser Zinssatz gilt gegenwärtig noch — wurden sie zuerst

1898    revidiert und ihnen danach vom 1. Januar 1905 ab die in der Anlage A enthaltene Fassung verliehen, die nunmehr, vom 1. Januar 1910 ab, mit einigen weiteren Änderungen Anwendung findet.

Bis zum 31. Dezember 1909 sind daraufhin insgesamt Mark 8,089.177 28 an Baugenossenschaften innerhalb der Provinz als Darlehen hergegeben, wovon bis jetzt Mark 1,282.035-51 zur Rückzahlung gelangt sind.

Ergänzend eingetreten für die Zwecke der Baugenossenschaften ist der Staat und später auch das Reich. Der Staat nahm sich mit den vom preußischen Landtage seit einer Reihe

von Jahren alljährlich bewilligten Mitteln für die Errichtung von Wohnungen für die in den Staatsbetrieben, namentlich in der Staatseisenbahnverwaltung,■ beschäftigten, minder gut gestellten Beamten und Arbeitern eines Teiles seiner Angestellten an und das Reich folgte von 1901/02 ab diesem Beispiele für die in den reichsfiskalischen Betrieben beschäftigten Beamten und Arbeiter. Von beiden Seiten her sind auch schleswigholsteinische Bauvereine bedacht worden. Vorzugsweise aus Staatsmitteln werden berücksichtigt die Bauvereine, die ganz oder teilweise ihren Mitgliederbestand in den Kreisen des Personals der Eisenbahnbetriebsstätten finden (siehe die entsprechenden Vereine in Kiel, Neumünster, ferner Tondern, zum kleinen Teile auch Glückstadt) ; aus Reichsmitteln seit dem Jahre 1901/02 der Arbeiterbauverein für Gaarden, Kiel und Umgegend (jetzt zu Ellerbek genannt), der fast ausschließlich Arbeiter der Kaiserlichen Werft umfaßt, ferner die Vereine am Kaiser Wilhelm-Kanal, die Vereine zu Kiel und Friedrichsort, mit geringeren Beträgen auch Dietrichsdorf und Eckernförde.

Unter dem Einflüsse der Notwendigkeit, das gesteigerte Wohnungsbedürfnis zu befriedigen, sind auch einzelne städtische Gemeinwesen bemüht gewesen, die bei ihnen entstandenen Bauvereine durch Hergabe von Darlehen, Übernahme von Bürgschaften für solche usw. zu fördern.

Von den 40 Baugenossenschaften in Schleswig-Holstein, die etwa 15.000 Mitglieder zählen, sind bisher reichlich 4000 Wohnungen, teils in Ein-, teils in Mehrfamilienhäusern und in großen Gebäuden errichtet worden.

Mit Ausnahme des Flensburger Arbeiterbauvereines, der über verhältnismäßig reichliche eigene Mittel verfügt, ferner des Lehrer-WohnungsVereines in Kiel und der aus Reichs- und Staatsmitteln gespeisten Baugenossenschaften, haben sämtliche Bauvereine die Gelder der Landesversicherungsanstalt in Anspruch genommen. Die Landesversicherungsanstalt hat sich bei ihrem Vorgehen stets von dem Gesichtspunkte leiten lassen, daß, soweit die Vergünstigungen des niedrigen Zinsfußes und der Belegung über die Grenze der Mündelsicherheit hinaus in Frage kommen, solche nur den nach dem Invalidenversicherungsgesetze versicherten Personen zugewendet werden dürfen. Wo vereinzelt von dieser Voraussetzung abgesehen worden ist, hat man sich auf die Innehaltung der mündelsicheren Grenze beschränkt und einen erhöhten Zins (4<>/o) erhoben. So ist dem

Beamten-Wohnungsverein in Kiel, dem Vereine der Eisenbahnbediensteten in Neumünster und dem Beamten-Wohnungs-verein in Dietrichsdorf mit einigen — meist kleineren — Summen gedient worden.

Bei den beliehenen Bauvereinen hat die Versicherungsanstalt einen Unterschied nicht gemacht; ob von ihnen das System des sogenannten „Eigenhauses“ oder des „Miethauses“ oder etwa ein gemischtes System besteht ; sie verlangt nur, daß die Wohnungen ihrem ursprünglichen Zwecke als Wohnungen für Arbeiter und sozial gleichstehende Personen, für Versicherte, tunlichst gewahrt bleiben; in diesem Sinne bewegen sich auch einzelne der neuerdings erlassenen Bestimmungen. Im übrigen steht sie auf dem Standpunkte, daß das eine wie das andere System seine Berechtigung hat, wenn es nur den gegebenen Verhältnissen entsprechend a.ngewendet wird.

Im allgemeinen ruhen die Baugenossenschaften Schleswig-Holsteins auf gesunder Grundlage. Einen traurigen Ausgang hat freilich der im Jahre 1900 errichtete Arbeiterbauverein in Tönning genommen, insofern er infolge des Zusammenbruches einer dort bestehenden Schiffswerft im Jahre 1909 sich zahlungsunfähig erklären mußte. Die Landes-Versicherungs-anstalt ist an diesem Unternehmen mit einer Summe von 120.410 Mark beteiligt. Wieviel hiervon verloren gehen wird, läßt sich einstweilen nicht bestimmen. Schwierig ist ferner die Lage einzelner Baugenossenschaften an solchen Orten, die wesentlich von dem Wohlergehen einer Industrie abhängen, sobald eine ungünstige Geschäftslage für die betreffende Industrie einsetzt.

Dennoch überwiegen die Lichtseiten der bisherigen Entwicklung die Schattenseiten. Durch die Tätigkeit der Baugenossenschaften in Schleswig-Holstein ist in vielen Gemeinden eine wertvolle, oftmals dringend gebotene Verbesserung der WohnungsVerhältnisse herbeigeführt worden, die in einer Hebung der Volksgesundheit, in der Freude am eigenen Heim und an einer ansprechenden Wohnung; in der Belebung des Sinnes für praktische Wohlfahrtsarbeit, Sparsamkeit und Vorwärtsstreben ihren Ausdruck findet.

Allerdings soll nicht verkannt werden, daß die Bestrebungen der Baugenossenschaften — wie durchgehends auch anderswo — ganz überwiegend der städtischen and g e-w erblich tätigen Bevölkerung zugute gekommen sind

und daß das platte Land im ganzen leer ausgegangen ist. Auch die Unterscheidung der Orte, nach denen die Baugelder der Landes-Versicherungsanstalt hingegeben sind, nach Gemeinden mit mehr und mit weniger als 5000 Einwohnern ändert die Sachlage keineswegs. Tatsächlich sind alle Gemeinden mit Baugenossenschaften mit verschwindenden Ausnahmen solche, in denen vorzugsweise die gewerbliche Tätigkeit von Bedeutung ist und deren gewerblich beschäftigten Arbeitern usw. die Baugenossenschaften in erster Linie dienen.

Im Hinblicke hierauf ist die Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein schon seit längerer Zeit bedacht gewesen, der ländlichen Bevölkerung wenigstens einen Teil ihrer Mittel zum Besten der Wohnungsfürsorge zugängig zu machen. Diesem Zwecke sollen die als Anlage B beigefügten Bestimmungen vom 5. Dezember 1904 dienen. Eine große praktische Bedeutung haben diese „Grundsätze“ nicht erlangt. Es sind auf Grund derselben hergegeben worden :

Beleihungen

Im Jahre

1905

10

1906

14

1907

13

1908

1909

12

Mark

30.400

50.500

40.500 8.400

32.300

Die Versicherungsanstalt verspricht sich einen größeren Erfolg, wenn es gelingt, die Kreisverwaltungen als Mittelinstanzen für die Zuwendung von Baugeldern an die Landwirtschaft und an landwirtschaftliche Arbeiter zu gewinnen. Anfänge solcher Art sind gemacht. Vorangegangen sind der Kreis Herzogtum Lauenburg und der Kreis Plön. Dorthin sind in den Jahren :

Mark

1906 nach Lauenburg .    11.300

.    3.450

.    16.700

.    4.000

1907

1908

1909

>)

)}

nach Plön Mark 41.100

geflossen.

Ein etwas anderes Verfahren bei der Verabfolgung Baugeldern für Landarbeiter ist im Kreise Hadersleben versuchsweise zugelassen worden. Die Summe der dort gewährten fünf Darlehen betrug bis zum Schlüsse des abgelaufenen Jahres 17.000 Mark.

von

Die Hergabe von Geldern zur Errichtung kleinerer Arbeiter-ansiedlungen auf Grund des Rentengutsgesetzes hat die Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein bisher abgelehnt. Immerhin ist diesem Gesetze ein recht erfreulicher Anstoß für die Seßhaftmachung von Arbeitern und Kleinbesitzern auf dem Lande zu verdanken.

Trotz ihrer weitgehenden Mitwirkung auf dem Gebiete des Wohnungswesens hat die Versicherungsanstalt sich niemals als eigentlichen Mittelpunkt und hauptsächlichstes Organ der Wohnungsfürsorge ihres Bezirkes betrachtet ; sie hat keine Bauvereine von sich aus ins Leben gerufen, sondern immer den Standpunkt vertreten, daß das Bedürfnis an dem betreffenden Orte selbst empfunden und von dort aus zuerst zu befriedigen gesucht werden müsse.

Der im Jahre 1900 entstandene Verband schleswig-holsteinischer Baugenossenschaften ist auch nicht das Werk der Versicherungsanstalt, sondern eine Sache der Bauvereine selbst, die zum weitaus größten Teile in diesem Verbände eine Vereinigung zur gemeinsamen Förderung ihrer Interessen geschaffen haben. Unterm 22. November 1902 hat der Verband die Rechte eines den Bestimmungen der §§ 54—57 des Gesetzes vom 1. Mai 1889 entsprechenden Revisionsver-bandes durch den Herrn Minister für Handel und Gewerbe verliehen erhalten. Die Versicherungsanstalt hat dem Verbände zur Erleichterung seiner Aufgaben wiederholt Jahresbeiträge zukommen lassen.

Unter Berücksichtigung der durch die Praxis gewonnenen Erfahrungen, bei sorgfältiger Würdigung des Bedürfnisses nach Maßgabe der jeweilig zur Verfügung stehenden Mittel und unter Festhaltung der für sie bindenden Bedingungen wird die Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein auch weiterhin für die Verbesserung der WohnungsVerhältnisse in den minderbemittelten Kreisen der Bevölkerung mitzuarbeiten suchen, ihr Augenmerk dabei jedoch stets auf Stadt und Land richten.

Im vorstehenden glauben wir in Kürze dargestellt zu haben, wie unter dem Einflüsse gesetzgeberischer Maßnahmen, aber doch wesentlich dank der freien Initiative der Bevölkerung, nicht zum wesentlichen der arbeitenden Klassen selbst, in einer Provinz Preußens die Wohnungs Verhältnisse für den minder gutgestellten Teil der Bevölkerung in Stadt und Land verbessert worden sind.

Anlage A.

GRUNDSÄTZE

der Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein, betreffend die Gewährung von Darlehen zur Förderung gemeinnütziger, auf die Herstellung geeigneter Arbeiter Wohnungen und Arbeiter-Wohlfahrtseinrichtungen gerichteter

Bestrebungen.

1.

Nur Gemeinden, Korporationen, milde Stiftungen mit Korporationsrechten, gemeinnützige Baugenossenschaften sowie öffentliche Sparkassen innerhalb des Bezirkes der Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein (Provinz Schleswig-Holstein, Gemeinde Helgoland und Fürstentum Lübeck) können Darlehen erhalten.

Einzelnen Arbeitgebern und Arbeitnehmern gewährt die Versicherungsanstalt Darlehen nicht.

2.

Bauunternehmungen, die von den unter 1 bezeichneten Organen ausgehen, kommen für die Bewilligung von Darlehen nur dann in Betracht, wenn sie unter Ausschluß jeglicher auf Erzielung pekuniären Nebengewinnes gerichteter Absichten lediglich gemeinnützige, in erster Reihe dem Wohle der im Sinne des Invalidenversicherungsgesetzes vom 13. Juli 1899 versicherungspflichtigen oder versicherungsberechtigten Personen dienende Zwecke verfolgen.

3.

Die zu beleihenden Gebäude müssen durch Belegenheit und Bauart für die Sicherheit der Darlehen hinreichende Gewähr bieten, auch durch die Zahl und Beschaffenheit der Räume billigen, im Interesse der Gesundheit und Sittlichkeit der Bewohner zu stellenden Anforderungen entsprechen.

Jede Wohnung muß aber, um bei heranwachsenden Kindern die aus sittlichen Gründen gebotene Trennung der Geschlechter vornehmen zu können, außer zwei Stuben von ausreichender Größe, in der Regel noch eine mit einem Fenster versehene Kammer mit gut verschalter und verputzter Dachseite enthalten.

Abweichungen hiervon bedürfen der Genehmigung des Vorstandes der Versicherungsanstalt.

Die Baulichkeiten und Grundstücke sind in ordnungsmäßigem Zustande zu erhalten.

4.

Die Gebäude müssen bei der Landesbrandkasse der Provinz Schleswig-Holstein zum vollen Werte versichert sein.

5.

Ohne Zustimmung der Versicherungsanstalt dürfen die Darlehenempfänger weder bauliche Veränderungen vornehmen, die den Charakter der Gebäude wesentlich beeinflussen, noch die letzteren zu einem anderen Zwecke benutzen, als zu dem sie errichtet sind.

Erhebliche Verschlechterungen, welche die Sicherheit der Hypothek gefährden, berechtigen die Gläubigerin, ihre sofortige Befriedigung aus dem Grundstück vor der Verfallzeit zu fordern. (Vgl. § 1133 des B. G.-B.).

6.

Die Mietpreise für die Wohnungen sind nicht höher anzusetzen als unter Berücksichtigung des gemeinnützigen Zweckes des Unternehmens für eine angemessene Verzinsung und Tilgung der Baukosten, zur Deckung der Ausgaben für die Verwaltung, für Steuern und sonstige Belastungen und für die Instandhaltung der Grundstücke geboten erscheint.

Diese Bestimmung gilt auch im Falle der Auflassung eines Hauses mit einer Mietwohnung an ein Mitglied, und zwar auf die Dauer von zehn Jahren vom Tage der Auflassung an. Der Vorstand der Genossenschaft hat in diesem Falle die Höhe der Miete festzusetzen.

Abvermietung in den seitens der Versicherungsanstalt be-liehenen Wohnungen an Kostgänger, Einlogierer usw. darf nur mit Genehmigung des Vorstandes der Baugenossenschaft erfolgen ; Verkauf alkoholischer Getränke ist nur insoweit statthaft, als Verkaufsläden dafür eingerichtet sind.

7.

Die Darlehenempfänger (1) sind verpflichtet, der Versicherungsanstalt alle für erforderlich erachteten Auskünfte zu erteilen, die Besichtigung der Baulichkeiten und Grundstücke zu gestatten und ihre Satzungen, Jahresberichte, Abrechnungen und Revisionsprotokolle mitzuteilen und auf Verlangen Einsichtnahme in ihre Akten, Verhandlungen nsw. zu gewähren, damit die Versicherungsanstalt stets in der Lage ist, zu prüfen, ob und inwieweit der Schuldner seinen Verpflichtungen nachgekommen ist.

Die Versicherungsanstalt nimmt für sich das Recht in Anspruch, Baugenossenschaften, denen sie Gelder geliehen hat, als Mitglied beizutreten.

Die Namen der Mitglieder des Vorstandes und Aufsichtsrates von Baugenossenschaften sind der Versicherungsanstalt innerhalb 14 Tagen nach erfolgter Wahl mitzuteilen.

8.

Die Darlehen werden nur gegen an erster Stelle einzutragende Hypothek oder Grundschnld und im Höchstbetrage bis zu ²/₃ (66²/₃%) des Bau- und Platzwertes gewährt.

Indessen kann, wenn es sich um Anleihen zu solchen Zwecken an Gemeinden handelt, oder wenn Gemeinden oder öffentliche Sparkassen für derartige Anleihen die Bürgschaft übernommen haben, die Beleihung bis zu 90°/o des Wertes stattfinden.

Zwecks Ermittlung des Bauwertes sind die tatsächlich aufgewendeten Kosten nachzuweisen. Außerdem ist der Auszug aus dem Brandkataster der Landesbrandkasse einzureichen. Der Wert des Grund und Bodens wird durch den Kaufvertrag nachgewiesen, ausnahmsweise durch eine Bescheinigung der unteren Verwaltungsbehörde (Landrat, Magistrat, Ortspolizeibehörde) oder durch Schätzung Sachverständiger unter Bescheinigung der Richtigkeit derselben seitens der Ortsbehörde oder gerichtliche Taxation.

Die nachweislich für Verbesserung des Grundstückes (durch Erdbewegungen u. a. m.), ferner für Straßen- und Kanalisationsanlagen gemachten Aufwendungen können dem Werte des Grundstückes zugerechnet werden.

9.

Die Darlehen werden erst nach der Eintragung der Hypothek in das Grundbuch und Aushändigung des Hypothekenbriefes an die Landesversicherungsanstalt und in der Regel nach Fertigstellung der Gebäude und erfolgter Ein- und Abschätzung ausgezahlt. Indessen kann unter Umständen die Versicherungsanstalt auf Antrag vor diesem Zeitpunkt gegen Stellung genügender Sicherheit auch Teilzahlungen gewähren, aber erst nach Vollendung des Rohbaues, und zwar bis zur Hälfte der Baukosten.

Die Darlehen werden gegen beiden Teilen zustehende halbjährige Kündigung gewährt und sind in der Regel mit 3 vom Hundert, nach Umständen höher zu verzinsen und zunächst bis zur Tilgung des über die Grenze der Mündelsicherheit hinausgehenden Betrages dergestalt abzuzahlen, daß nach den von der Versicherungsanstalt aufzustellenden Tilgungsplänen alljährlich mindestens 47a vom Hundert de;s ursprünglichen Darlehens an die Versicherungsanstalt eingezahlt werden, von welchen 3 vom Hundert als Zinsen der Restschuld, der überschießende Betrag als Tilgung angerechnet wird. Der Tilgungssatz kann nach Umständen auf 1 vom Hundert ermäßigt werden.

Anderseits behält sich die Versicherungsanstalt das Recht vor, eine weitergehende Tilgung zu verlangen. Von dem Recht der Kündigung wird die Versicherungsanstalt voraussichtlich nur dann Gebrauch machen, wenn nach ihrem Ermessen die Bedingungen, unter denen die Darlehen gewährt sind, nicht ausreichend erfüllt werden oder die Sicherheit der Anlage gefährdet erscheint oder die Geschäftsführung zu erheblichen Bedenken Anlaß gibt.

Die Zinsen und Abträge sind halbjährlich kostenfrei an die Kasse der Landesversicherungsanstalt oder an eine andere von der Landes Versicherungsanstalt zu bestimmende Stelle einzuzahlen.

Der Schuldner kann nach vorgängiger, mindestens einmonatiger Kündigung jederzeit zum 1. oder 15. eines Monats größere, in der Regel durch 1000 teilbare Abträge leisten oder das ganze Kapital zurückzahlen. Die getilgten Beträge fallen mit dem Rückzahlungstage aus der Verzinsung.

10.

Darlehen können regelmäßig nur um die Mitte des Monats zwischen dem 10. und 15. (also nicht zu Beginn des Monats) abgegeben werden und, wenn die Versicherungsanstalt in zeitweiliger Ermanglung eigener verfügbarer Mittel auf Wunsch des Darlehennehmers den erbetenen Betrag selbst anleihen muß, nur gegen Erstattung der von der Versicherungsanstalt zu zahlenden höheren Zinsen bis dahin, daß die Anstalt den angeliehenen Darlehensbetrag aus eigenen Beständen zurückzahlen kann.

11.

Alle mit der Darlehengewährung, Verzinsung, Tilgung, Abtretung und Rückzahlung verbundenen Kosten trägt der Schuldner.

12.

Überträgt eine Baugenossenschaft das Eigentum an einem von ihr erbauten Hause an ein Mitglied, so ist dies der Versicherungsanstalt binnen vier Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages mitzuteilen. Die Genossenschaft hat in solchem Falle für das Mitglied, beziehungsweise dessen Besitznachfolger die selbstschuldnerische Bürgschaft wegen der auf dem Grundstück eingetragenen Hypothek zu übernehmen, die Zinsen und Abträge von ihm einzuziehen und an die Kasse der Versicherungsanstalt kostenfrei abzuführen.

Wird ein Haus mit mehr als einer Mietwohnung an ein Genossenschaftsmitglied eigentümlich übertragen, so wird die Versicherungsanstalt die für sie eingetragene Hypothek kündigen, falls die in Absatz 2 der Ziffer 6 getroffene Vorschrift nicht innegehalten wird.

13.

Die Versicherungsanstalt legt Gewicht darauf, daß die Baugenossenschaften, denen sie Darlehen zur Verfügung stellt, dem Verbände schleswig-holsteinischer Baugenossenschaften angehören.

14.

Durch Eintragung in das Grundbuch auf die zu verpfändenden Grundstücke ist, soweit angängig, Sicherheit für die Innehaltung der vereinbarten Bedingungen zu leisten. Zur Verhütung spekulativer Ausnützung der Grundstücke und Baulichkeiten hat der Darlehennehmer das Wiederkaufsrecht oder Vorkaufsrecht für sich in das Grundbuch eintragen zu lassen.

15.

Um Darlehen von der Landesversicherungsanstalt zu erlangen, ist folgendes zu beachten :

Zunächst sind die Lagepläne, auch die etwa vorhandenen Kaufverträge, sowie die Baupläne und Kostenanschläge behufs bautechnischer Prüfung einzusenden.

Stehen der Bauausführung Bedenken entgegen, so ist darüber ein Einvernehmen zu erzielen.

Der Antrag hat zu enthalten :

a)    Bezeichnung des Grundstückes nach dem Grundbuch (Band und Blatt), die Nummer des Kartenblattes und der Parzelle, die Größe der letzteren,

b)    die Angabe, zu welcher Zeit das Darlehen — eventuell in Baten nach Ziffer 9 — ausgezahlt werden möge.

Dem Anträge ist beizufügen :

a)    der mit Belegen versehene Nachweis der aufgewendeten Baukosten,

b)    der Auszug ans dem Brandkataster der Landesbrandkasse ; sofern die Abschätzung noch nicht stattgefunden hat, eine Bescheinigung über die vorläufige Einschätzung zur Brandversicherung,

c)    der Katasterauszug nebst einer Handzeichnung des Katasteramts,

d)    auf Verlangen die Quittungskarte des Mitgliedes,' für welches das zu erbauende, zur etwaigen späteren Übertragung ins Eigentum vorgesehene Haus bestimmt ist.

Nach der erfolgten Eintragung der Hypothek ist ein unbeglaubigter Grundbuchauszug an die Landes-Versicherungs-anstalt zu senden.

Beschlossen vom Gesamtvorstand der Landes-Versicherungs-anstalt Schleswig-Holstein am 13. November 1909.

Der Ausschuß der Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein hat in seiner ordentlichen Jahresversammlung am 3. Dezember 1909 diesen Grundsätzen zugestimmt.

Kiel, den 3. Dezember 1909.

Der Vorstand der Landes-Versiclierungsanstalt Schleswig-Holstein: Graf Platen.

Anlage B.

GRUNDSÄTZE,

nach denen Mitglieder der dem Verbände der Schleswig- holsteinischen landwirtschaftlichen Genossenschaften, e. V., in Kiel angehörenden Kredit-Genossenschaften Darlehen von der Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein zum Zwecke der Herstellung von Landarbeiterwohnungen erhalten können.

Mitglieder der schleswig-holsteinischen landwirtschaftlichen Kredit-Genossenschaften, welche dem Verbände der

24

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

schleswig-holsteinischen landwirtschaftlichen Genossenschaften, e. V., zu Kiel angehören, können von der Landes-Versiche-rungsanstalt Darlehen erhalten.

Die Darlehen werden ausschließlich zu dem Zweck hingegeben, um Landarbeiter, kleine Kätner, Insten usw. auf dem Lande ansässig zu machen.

Die Darlehen können bis zu 66V3% des durch die Taxe der Vorstandsmitglieder der einzelnen Kredit-Genossenschaften ermittelten Wertes bewilligt werden.

Der Zinsfuß für die Darlehen wird auf 3% festgesetzt, wenn das betreffende Mitglied versicherungspflichtig oder zur Selbstversicherung berechtigt und versichert ist, in allen anderen Fällen auf 3V₂%, die Amortisation beträgt 1% unter Zuwachs der durch die Tilgung ersparten Zinsen ; die Kündigung ist halbjährig und nur zu den vereinbarten Zinszahlungsterminen zulässig. Auf Verlangen der Kredit-Genossenschaft, welche die Bürgschaft übernommen hat, ist die Landes-Ver-sicherungsanstalt verpflichtet, zu kündigen.

Die Schuldurkunden sind auf den Namen der Landes-Ver-sicherungsanstalt auszustellen. Zur Sicherheit für die gewährten Darlehen hat das betreffende Mitglied eine erststellige Hypothek auf sein Grundstück zu bestellen.

Die betreffende Kredit-Genossenschaft hat für das in dieser Weise und mit ihrer Zustimmung gewährte Darlehen der Lan-des-Versicherungsanstalt gegenüber die Bürgschaft zu übernehmen mit der Verpflichtung, die Zinsen und Abträge einzuziehen und portofrei an die Landes-Versicherungsanstalt abzuführen.

Die Bürgschaftsübernahme dauert so lange, bis das Darlehen zurückgezahlt ist.

Ein Mitglied, das ein Darlehen von der Landes-Versicherungsanstalt zu erhalten wünscht, hat den Antrag an den Vorstand der Kredit-Genossenschaft, der er angehört, zu richten.

Dem Anträge sind beizufügen :

a)    die Kostenanschläge und Bauzeichnungen, eventuell der Auszug aus dem Brandkataster ;

b)    ein Katasterauszug nebst Handzeichnung;

c)    eine unbeglaubigte Abschrift des Grundbuchblattes ;

(l) die Quittungskarte des Antragstellers, oder die Bescheinigung, daß eine solche nicht vorhanden ist.

Der Vorstand der Kredit-Genossenschaft gibt den Antrag an die schleswig-holsteinische Landes-Genossenschaftskasse, e. G. m. b. H. zu Kiel, unter Anschluß der von, ihm aufgestellten Taxe des Wertes des Grundbesitzes.

Die schleswig-holsteinische Landes-Genossenschaftskasse übermittelt den Antrag, falls sie keine Bedenken gegen die Übernahme der Bürgschaft seitens der betreffenden Kredit-Genossenschaft hat, der Landes-Versicherungsanstalt zur Entscheidung.

Die Landes-Versicherungsanstalt genehmigt nur dann derartige Anträge, wenn festgestellt ist, daß die schleswig-holsteinische Landes-Genossenschaftskasse keine Bedenken gegen die Bürgschaft seitens der Kredit-Genossenschaft hat.

In Fällen, in denen es zweifelhaft erscheint, ob die Versicherungsanstalt ein Darlehen gewähren wird, kann sich die Landes-Genossenschaftskasse vorher an die Anstalt um Auskunft wenden.

Kiel, den 5. Dezember 1904.

Der Vorstand der Landes-Versicherungsanstalt Schleswig-Holstein:

von Graba.

24*

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Von

Otto Stenroth,

Senator a. D.

Die gemeinnützige Bautätigkeit hat sich in Finnland zur Erreichung ihrer Ziele meistenteils der Form der Aktiengesellschaft bedient. Aktiengesellschaften für die Herstellung von angemessenen und billigen Wohnungen für Unbemittelte, in erster Linie für Arbeiter, wurden anfangs gegründet von interessierten Personen, denen die hohe soziale Bedeutung der Wohnungsfrage klar geworden war. Indem diese Gesellschaften in ihren Statuten die Vergütung für die in das Unternehmen gesteckten eigenen Mittel auf eine mäßige Verzinsung beschränkten, haben sie das Ziel verfolgt, kleine Wohnungen zum Vermieten an Arbeiter oder auch mitunter zum allmählichen Eigentumserwerb durch die Mieter zu bauen. Solche Gesellschaften gibt es sowohl in der Hauptstadt Helsinki (Helsingfors) als auch in einigen Landstädten. Ihre größte Bedeutung beruht darin, daß sie wegweisend, vorbildlich gewirkt haben. Als die Arbeiter aus der Tätigkeit derselben erkannten, wie sie auf diese Weise bessere Wohnungen zu niedrigerem Mietpreis als in privaten Miethäusern bekommen konnten, begannen sie unter sich Aktiengesellschaften zu gründen zu dem Zweck, eigene Wohnungen für die Aktionäre der Gesellschaften bauen zu lassen. Diese auf Selbsthilfe gegründete Bewegung fand sehr rasch Verbreitung. In den meisten größeren Städten des Landes haben sich unter den Arbeitern selbst solche Wohnungsaktiengesellschaften gebildet. Ihre Zahl betrug am 1. November 1909 126 (in Helsinki allein 73) und ihr Aktienkapital insgesamt 4,991.200 finnische Mark. In diesen Gesellschaften belauft sich das Aktienkapital im allgemeinen auf 15—20 o/o des Gesamtwertes von Grundstück und Baulichkeiten, mitunter erreicht das eigene Kapital 25o/₀ und in einigen Ausnahmefällen stellt es 12—15o/₀ dar. Als Durchschnitt dürfen wohl 20 % gelten, so daß der Wert der von diesen Gesellschaften gebauten Häuser im ganzen auf etwa 25 Millionen Mark geschätzt werden kann.

Obwohl das Genossenschaftswesen in unserem Lande auf anderen Gebieten außerordentlich verbreitet und bereits bedeutend gefestigt ist, ist diese Assoziationsform in der gemeinnützigen Bautätigkeit nur in einigen Fällen zur Anwendung gekommen. Solche Baugenossenschaften gab es Ende 1907 im ganzen nur 10, davon 8 in der Stadt Viipuri (Wiborg). Der Grund hierzu ist teils darin zu suchen, daß ein Gesetz über die Genossenschaften bei uns erst am 1. Oktober 1901 in Kraft trat, wo die Form der Aktiengesellschaft schon in der Bautätigkeit der Arbeiterbevölkerung Fuß gefaßt hatte, teils darin, daß es für Aktiengesellschaften im allgemeinen wahrscheinlich leichter gewesen ist, sich den erforderlichen Kredit zu beschaffen als für Genossenschaften. Der Verein „Arbetets Vänner“ in Helsinki hat zu seinen Bauzwecken beide Formen in der Weise miteinander vereinigt, daß er in seinem Kreise eine Aktiengesellschaft gegründet hat, in der der Gewinnanteil der Aktionäre auf höchstens 6 o/o beschränkt ist, und kleine Häuser zum Vermieten an die unter den Arbeitern gegründeten Genossenschaften baut. Die Mietbedingungen sind dahin festgesetzt, daß die Mitglieder der Genossenschaften, die durch wöchentliche Zahlungen einen der Wohnung entsprechenden Geschäftsanteil entrichtet haben, ein dauerndes Mietrecht an ihrer Wohnung erhalten,

Vereine, die unmittelbar auf eigene Rechnung Wohnungen für Unbemittelte gebaut hätten, gibt es in unserem Lande nicht.

Wie erwähnt, haben die gemeinnützigen Bauunternehmungen bei uns im allgemeinen 15—20% von dem erforderlichen Kapital in das Unternehmen zu stecken vermocht. Wie sind nun die übrigen 80—85o/₀ aufzubringen gewesen? Zuerst sei angegeben, was in dieser Hinsicht seitens des Staates geschehen ist.

Schon früher waren aus finnischen staatlichen Mitteln einige Darlehen, insgesamt 515.000 Mark, zum Bau gesunder Arbeiterwohnungen bewilligt worden, aber erst nach 1897 gewann diese Darlehengewährung eine größere Bedeutung. In dem genannten Jahre war nämlich die finnische Volksver-

tretung darum eingekommen, daß Aktiengesellschaften oder Vereinen, die sich die Erstellung gesunder Wohnungen für die Arbeiterbevölkerung in den Städten des Landes zum Ziel gesetzt haben, zu den Darlehen, die sie sich auf privatem Wege verschaffen können, aus öffentlichen staatlichen Mitteln gegen hypothekarische Sicherheit Zuschußdarlehen gewährt würden, die etwa einem Drittel von dem kalkulierten Werte des Grundstückes entsprächen, so daß sich der gesamte Darlehensbetrag auf höchstens 75o/₀ des genannten Wertes beliefe. Der auf diese Petition am 24. Mai 1898 ergangene Erlaß war folgenden Inhalts : Es sollten aus dem Darlehenfonds des Staatshaushaltes sowohl Stadtgemeinden, die sich verpflichten, für die Rückzahlung des Darlehens zu haften, als auch zu diesem Zwecke gebildeten Aktiengesellschaften unter der Bedingung Amortisationsdarlehen zum Bau gesunder und sonst angemessener Arbeiterwohnungen gewährt werden, daß von dem Gewinn des Unternehmens für das von dem Darlehenempfänger in das letztere gesteckte Kapital nur eine Dividende berechnet werden darf, die einer mäßigen Verzinsung des Kapitals entspricht, und daß dagegen der Gewinnüberschuß hauptsächlich zur Herabsetzung der Mietpreise verwendet wird.

Auf Grund dieser Verordnung sind dann 34 Aktiengesellschaften insgesamt 2,922.600 Mark gewährt worden, so daß sich die ganze den Arbeiterbaugesellschaften gewährte Darlehenssumme auf 3,498.000 Mark beläuft; Hiervon sind allein in Helsinki 30 Aktiengesellschaften im ganzen 3,064.000 Mark zuteil geworden. Für die früher gewährten Darlehen betrug die Annuität 6—7¹/2°/o, wovon als Zinsen teils 4o/o, teils 4¹/₂o/0 berechnet wurden. Für die durch den Erlaß von 1898 verordnten Darlehen werden dagegen die Zinsen zu je 3¹/₂% gerechnet, die Annuität aber schwankt zwischen 5o/₀ und 10o/₀, so zwar, daß die Amortisation mehrerer Darlehen erst nach 11 und sogar erst nach 16 Jahren beginnt, wonach also in den ersten 10—15 Jahren nur 3¹/₂ °/o Zinsen gezahlt werden. Als Sicherheit für die Darlehen dient die erste Hypothek auf den Grundstücken.

der allgemeinen Regel abwei-

von

Gehen wir hiernach zu dem Kredit über, den die Gemeinden zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit gewährt haben, so ist zu bemerken, daß derselbe zumeist durch Kreditierung des Grundstückpreises erfolgt ist. Schon 1888 hatte die Stadt Helsinki, chend, einer Aktiengesellschaft, die das Ziel verfolgte, gesunde

und billige Wohnungen für Arbeiter, besonders für ihre Aktionäre, zu bauen und ihnen zugleich die Möglichkeit zum Eigentumserwerb ihrer Wohnungen zu bieten, den Vorteil gewährt, daß der ganze Kaufpreis des Grundstückes kreditiert werden konnte und durch 6o/₀ige Annuität — wovon 5 o/o als Zinsen und 1 o/₀ als Tilgung — abzutragen war. Als nachmals für den Grundstückverkauf in Helsinki die allgemeine Regel festgesetzt wurde, daß der Kaufpreis gegen erste Hypothek auf das Grundstück kreditiert werden konnte, um durch 7<y₀ige Annuitäten, wovon 5¹/₂% als Zinsen und IV2⁰/⁰ als Kapitalabtragung, entrichtet zu werden, so daß die Amortisationszeit etwas über 30 Jahre betrug, da wurde den Arbeiterwoh-nungs-Aktiengesellschaften, die vom Staate oder der Stadt-Hypothekenkasse ein Amortisätionsdarlehen erhalten hatten, das Vorzugsrecht zugestanden, daß sich die Stadt für ihr Grundstückguthaben mit der zweiten Hypothek begnügte.

Schließlich, am 21. November 1905, faßte der Stadtrat von Helsinki zur Förderung des Arbeiterwohnungsbaues folgenden Beschluß ;

„Bauunternehmungen, die die Errichtung von Häusern mit gesunden und zweckentsprechenden Wohnungen von einem Zimmer, einem Zimmer und Küche oder zwei Zimmern betreiben, wird ohne Beschränkung auf einen besonderen Stadtteil der Vorzug gewährt, daß der Grundstückpreis als Darlehen eingetragen werden kann, für das die Annuität folgendermaßen festgesetzt ist:    •    >

a)    Private Hausbesitzer oder Aktiengesellschaften, welche Mietwohnungen bauen, zahlen 60/0, wovon 5% als Zinsen-für das nicht gezahlte Kapital und 1 o/₀ als Tilgung •

b)    Privatpersonen oder Aktiengesellschaften (Genossenschaften), die Wohnungen für den eigenen Bedarf und für den Bedarf ihrer eigenen Aktionäre bauen, sowie gemeinnützige Bauunternehmungen, die Mietwohnungen errichten, 6%, wovon 4V₂% Zinsen und IV2⁰/⁰ Tilgung.

Die letzteren Zahlungsbedingungen können ausnahmsweise auch für Wohnungen von zwei Zimmern und Küche solchen Personen oder Aktiengesellschaften (Genossenschaften) gewährt werden, die Wohnungen für den eigenen Bedarf und für den Bedarf ihrer eigenen Aktionäre bauen.

Falls es sich zeigt, daß eine kleine, Mietwohnungen bauende gemeinnützige Bauunternehmung noch weitere Vorzugsrechte verdient, wie größere Erleichterung beim Grund-

stückverkauf, Zeichnung von Aktien oder Gewährung von Baukredit, so ist die Frage in jedem einzelnen Fall vom Stadtrat besonders zu entscheiden. Ein solches Vorzugsrecht soll jedoch nur der Aktiengesellschaft (Genossenschaft) gewährt werden, deren Statuten die Bestimmung aufweisen, daß von den jährlichen Einnahmen höchstens 6 o/o von dem Betrag des bezahlten Kapitales an die Aktionäre verteilt werden können, daß aber der Überschuß zur Herabsetzung der Mieten zu verwenden ist, und unter der Bedingung, daß den städtischen Behörden jährlich Rechenschaft über die Tätigkeit und die Einnahmen des Unternehmens abgelegt wird.“

Die hier erwähnten weiteren Vorzugsrechte sind indes noch in keinem einzigen Falle gewährt worden.

Der Stadtrat von Turku (Abo) beschloß schon im Dezember 1899, daß, da beim Verkauf gewöhnlicher Wohnungsgrundstücke seitens der Stadt der kreditierte Preis innerhalb zehn Jahren abgetragen und die Zinsen zu 6<>/o gerechnet würden, die für Arbeiterfamilienwohnungen reservierten kleinen Grundstücke, auf die eine höchstens je drei Zimmer und Küche enthaltende Wohnung gebaut werden dürfe (Näheres hierüber in dem Referat über „Die kommunale Wohnungspolitik“ von Rechtsanwalt Einar Book), in der Weise verkauft werden sollten, daß der Kaufpreis des Grundstückes innerhalb zehn Jahren nach Abschluß des Kaufes und der Entrichtung der ersten Abtragung amortisiert sei ; als Abzahlung der folgenden Jahre solle jeweils am Verfallstage ein Betrag entrichtet werden, der dem vorjährigen Betrag, erhöht um 10 o/o und nach oben in vollen Mark abgerundet, entspreche, und die unabgetragene Kaufsumme jeweils nur zu 4¹/₂% verzinst werden. Und später, am 4. Februar 1904, wurde beschlossen, den für den Bau von Arbeiterwohnungen gegründeten Aktiengesellschaften überhaupt das Vorzugsrecht zu gewähren, daß der Kaufpreis durch 7o/oige Annuitäten, wovon 4¹/₂o/₀ als Zinsen und der Rest als Abtrag, amortisiert werde.

In der Stadt Tampere (Tammerfors) sind den Arbeiterwohnungen bauenden Aktiengesellschaften etwa neun Zehntel vom Kaufpreis des Grundstückes gegen erste Hypothek auf zehn Jahre mit einer Verzinsung von 5 o/o kreditiert worden, vom elften Jahre ab werden jedoch die Zinsen für den noch nicht abgetragenen Teil des Kaufpreises zu 6 o/o gerechnet.

Einen über den Ankauf des Grundstückes hinausgehenden Kredit haben die Gemeinden in Finnland im allgemeinen nicht gewährt. Als eine Ausnahme sei erwähnt, daß die Stadt Turku einer Arbeiterwohnungs-Aktiengesellschaft, der die Stadt mit einem Kapital von 50.000 Mark als Aktionär angehört, 1904 ein Amortisationsdarlehen von 100.000 Mark mit Zinsfreiheit für das erste Jahr und danach 4o/₀iger Verzinsung gewährt hat.

Ein besonderer Fonds zur Förderung des Baues von Arbeiterwohnungen existiert bisher nur in der Stadt Tampere. Er wurde 1896 gegründet und sein Reglement besagt unter anderem :

„Der Zweck des Arbeiterbaufonds ist, durch Gewährung von Amortisationsdarlehen die Herstellung zeitgemäßer Arbeiterwohnungen in der Stadt Tampere zu fördern. Solche Amortisationsdarlehen werden nach Erwägung nur dem einzelnen Arbeiter gegeben, der für sich und seine Familie oder außerdem höchstens für noch eine Arbeiterfamilie eine Wohnung zu bauen beabsichtigt, oder einer Aktiengesellschaft, die den Bau von Arbeiterwohnungen in wohltätiger Absicht und unter Gewinnverzicht zum Zweck hat. Die fraglichen Amortisationsdarlehen werden nur gegen erste Hypothek auf das Grundstück und die darauf anzulegenden Baulichkeiten sowie höchstens zu einem Betrag gewährt, der drei Vierteln von dem Werte des Grundstückes des Darlehenempfängers entspricht, und zwar sind für das Darlehen wenigstens jährlich 5o/o Zinsen, wovon 4 o/o für die Kapitalisierung und lo/o als Tilgung, zu zahlen ; indes ist es dem Darlehenempfänger freigestellt, auch ein höheres Amortisationsprozent zu entrichten.“

Die Höhe dieses Fonds betrug Ende 1908 etwa 160.000 Mark und seine Mittel waren vollständig an sechs Arbeiterwoh-nungs-Aktiengesellschaften verliehen.

Am 2. Dezember 1904 beschloß der Stadtrat von Viipuri (Wiborg), einen besonderen städtischen Fonds in der Höhe von 300.000 Mark zu gründen, aus dem sowohl an Einzelpersonen als an Aktiengesellschaften, Genossenschaften und Vereine Darlehen zum Bau von gesunden und sonst angemessenen Arbeiterwohnungen vergeben werden sollten, und zwar sollten solche Darlehen gegen hypothekarische Sicherheit zu gemeinschaftlichen Unternehmungen außerdem mit der Bedingung gewährt werden, daß von dem erzielten Gewinn als Dividende für das von dem Darlehenempfänger angelegte eigene Kapital nur eine mäßige Verzinsung gerechnet und der Gewinnüberschuß vor allem zur Herabsetzung der Mietbeträge verwendet wird. Für diesen Zweck kam die Stadt um ein Amortisations-

dariehen von 300.000 Mark aus staatlichen Mitteln ein, da sie dasselbe aber noch nicht erhalten hat, ist der Beschluß des Stadtrates vorläufig unausgeführt geblieben.

• Dasselbe Schicksal hat aus dem nämlichen Grunde den Beschluß der Stadt Oulu (Uleäborg) über die Gründung eines Darlehenfonds von 100.000 Mark für die Anlegung von Arbeitergartenkolonien sowie den Beschluß der Stadt Borga über die Anweisung von 100.000 Mark zur Förderung des Baues von Arbeiterwohnungen betroffen.

Bedeutend größer als der den Arbeiterwohnungs-Aktien-gesellschaften von den Gemeinden gewährte Kredit ist der Kredit, den einzelne Versicherungsgesellschaften, wie Lebens-uhd Feuerversicherungen, und auch Sparbanken jenen Gesellschaften gegeben haben. Der von diesen Anstalten gewährte Kredit läßt sich zwar nicht genau feststellen, denn in den Berichten und Bilanzen ist er nicht von den übrigen Hypothekendarlehen getrennt, aber nach privaten Angaben belaufen sich die von diesen Anstalten den Arbeiterwohnungs-Aktièn-gesellschaften gewährten Darlehen auf wenigstens 10 Millionen Mark. Das gewöhnlichste Verfahren ist in diesen Anstalten das folgende : Sobald der Kostenanschlag des Hauses geprüft ist, wird als Baudarlehen ein bestimmter Teil des Kostenanschlages gewährt, der bei verschiedenen Anstalten und in verschiedenen Fällen zwischen 40 o/o und 75 o/o schwankt, andere Anstalten gewähren als Baudarlehen zirka zwei Drittel von dem Gesamtwert des Grundstückes und des zu errichtenden Hauses ; das Baudarlehen wird mit fortschreitendem Bau abgezahlt, und wenn das Haus fertig ist, wird das Baudarlehen in ein stehendes Darlehen verwandelt. Als Sicherheit für diese Darlehen dient stets eine Hypothek, meistens die erste, bisweilen die zweite hinter der Bodenpreishypothek, in manchen Fällen aber sind außerdem komplementäre Bürgschaften gefordert worden, namentlich wenn die Darlehengewährung zwei Drittel des Hauswertes übersteigt. Als Bürgen erscheinen entweder Baumateriallieferanten, Arbeitgeber oder bemittelte Privatpersonen, die die Verantwortung lediglich aus Interesse an der Sache übernommen haben. Bedingung für den Empfang des Kredits ist häufig, daß die eigenen Mittel der Gesellschaft gleich 20o/o von dem Gesamtwert des Hauses und des Grundstückes sind.

Verzinst wejden diese Darlehen im allgemeinen mit 6 o/o ; vor einigen Jahren, als der allgemeine Zinsfuß in unserem

Lando ein niedrigerer war als in den letzten Jahren, wurde ein Teil des Darlehens, wie z. B. zur Hälfteides Feuerversicherungswertes des Hauses, zu billigerem Zinsfuß, 5—572%, und der Rest zu 6 o/o gewährt, neuerdings dürften aber diese Darlehen im ganzen G°/oig sein. Zu bemerken ist, daß diese Darlehen im allgemeinen Aktiengesellschaften gegeben werden, die Wohnungen entweder ausschließlich oder vorzugsweise für ihre eigenen Aktionäre bauen, und wenigstens einige von den hier in Frage kommenden Anstalten versuchen auch darauf zu dringen, daß diese Bedingung erfüllt ist.

Ganz besonders ist in diesem Zusammenhang die Tätigkeit zweier Sparbanken unseres Landes zugunsten der Verbesserung der Arbeiterwohnungsverhältnisse am Ort zu erwähnen. Um den Bau von Einfamilienwohnungen für Arbeiter zu fördern, hat die Sparbank von Turku in Gemeinschaft mit den städtischen Behörden einzelnen Arbeitern zuerst Baudarlehen für die Bauzeit und dann nach Fertigstellung der Wohnungen stehende Darlehen gegen eine Hypothek . auf die kleinen Grundstücke gewährt, von denen oben {siehe Seite 5) die Rede gewesen ist und die einen einzelnen, nur kleine Einfamilienhäuser enthaltenden Stadtteil bilden sollen. Diese Darlehen verstehen sich im allgemeinen zu 50% vom Wert des Hauses ; in den Fällen, wo dies nicht genügt hat, sondern ein höherer Betrag gewährt worden ist, hat die Sparbank eine komplementäre Bürgschaft verlangt, die gewöhnlich der Arbeitgeber übernommen hat ; dabei ist dann von diesem die Bedingung gestellt worden, daß der 50 o/o des Haus wertes übersteigende Teil durch Annuitäten während der Erfüllungszeit abgetragen werden soll, damit die Bürgschaft während derselben abgelöst wird. Die Verzinsung dieser Darlehen ist 6.0/0. Außer ihnen hat die Sparhank von Turku mehreren Arbeiterwohnungs-Aktiengesellschaften am Ort Darlehen gewährt, die sich mit den ersteren zusammen auf 2 Millionen Mark belaufen.

Eine zweite Sparbank, die eine besondere Erwähnung verdient, ist die von Borga. Schon 1888 setzte der Vorstand der Bank 50.000 Mark aus für kleine Darlehen an Leute aus dem Arbeiterstand, die sich auf den von der Stadt dafür angewiesenen Grundstücken ein eigenes Haus bauen wollten, und in den folgenden Jahren wurde der Betrag so weit erhöht, daß 1890 an zehn Personen 74.000 Mark verliehen waren. Die. Darlehensbedingungen waren 4o/₀ Zinsen und 2o/₀ Tilgung. Als

zehn Jahre später zn demselben Zweck zwei Darlehen, zusammen 17.000 Mark, hergegeben wurden, rechnete die Bank 47₂o/o Zinsen und l¹/₂°/o Abtrag, und in den folgenden Jahren wurden für ähnliche Amortisationsdarlehen insgesamt 60.000 Mark zu 5 o/o Zinsen und lo/₀ Tilgung gewährt. Im Jahre 1906 wurden, weitere Schritte getan ; um die Erstellung von guten Arbeiterwohnungen auf einem der Stadt gehörenden, aber außerhalb des eigentlichen Grundplanes gelegenen Gebiete, auf dem die städtischen Behörden Baugelände zu diesem Zweck vermieteten, zu fördern, beschloß der Vorstand der Sparbank, kleine Baudarlehen an einzelne Arbeiter zu vergeben. Solche Darlehen sind bisher 34, zusammen 103.200 Mark oder 3035 Mark auf den Darlehenempfänger, gewährt worden. Ursprünglich sollten diese Darlehen als temporär betrachtet werden und nach der Fertigstellung der Häuser von der Stadt Borga übernommen werden, da aber das für den Zweck angesuchte staatliche Darlehen ausblieb (siehe Seite 7), hat sie die Sparbank als stehende Darlehen beibehalten.

Die Sparbank der Stadt Hanko hat ebenfalls etwa 150 kleine Darlehen an Leute aus dem Arbeiterstande vergeben, um diesen den Bau eigener Heime auf den von der Stadt zu dem Zweck reservierten Mietgrundstücken zu ermöglichen.

Daß das Zusammenwirken der städtischen Behörden und der Sparbank am Ort, wie es im vorstehenden geschildert ist, wohlüberlegt und angetan gewesen ist, die Verbesserung der WohnungsVerhältnisse unter der Arbeiterbevölkerung am Ort zu fördern, dürfte ohne weiteres einleuchten. Zu bedauern ist nur, daß dieses Zusammenarbeiten nicht in weiterem Umfang ausgeübt worden ist. Die Kapitalsanlagen der in Rede stehenden Art sind für die Sparbanken etwas Natürliches und auch etwas Sicheres, sobald die Darlehengewährung mit hinreichender Vorsicht und Sachkenntnis betrieben wird. (Die Mittel der finnländischen Sparbanken beliefen sich am 31. Dezember 1908 insgesamt auf 225*5 Millionen Mark.)

Auch die Pensionsfonds haben den Arbeiterwohnungs-Aktiengesellschaften Darlehen gegeben. Insbesondere ist zu erwähnen, daß die Pensionskasse der finnländischen Staatseisenbahnen solchen Aktiengesellschaften Darlehen gewährt hat, die von Eisenbahnarbeitern oder -unterbeamten gebildet worden sind. Die Bedingungen hinsichtlich der Zinsen und Sicherheiten sind im allgemeinen dieselben gewesen wie bei den Versicherungsgesellschaften.

Bandarlehen werden außer von den Versicherungsgesellschaften und Sparbanken von den Handelsbanken und einer 1907 gegründeten Hypothekenbank, der „Finnländischen Im-mobilienbank-Aktiengesellschaft“, gewährt. Die Handelsbanken fordern im allgemeinen für die von ihnen gegebenen Baudarlehen als Sicherheit neben der Hypothek Bürgschaften, entweder komplementäre oder auch oft selbstschuldnerische. Die Hypothekenbank nimmt als Sicherheit nur Hypotheken an, indem sie als Baudarlehen 60—65% von der Summe gewährt, auf die das zu bauende Haus nebst dem Grundstück durch die eigenen Taxatoren der Bank geschätzt wird, und zwar müssen die Taxatoren der Bank vor jeder Abhebung ein Gutachten über den derzeitigen Wert des Gebäudes abgeben. Bei den Handelsbanken muß der für die Bauzeit beschaffte Kredit nach

Fertigstellung des Hauses durch anderweitig aufgebrachte Mittel zurückerstattet werden ; in der Hypothekenbank geht das Baudarlehen im allgemeinen in ein Amortisationsdarlehen über. Die Verzinsung der Baudarlehen ist bei diesen Kreditanstalten von dem allgemeinen Zinsfuß des Landes abhängig.

Von den Anstalten, die Arbeiterwohnungs-Aktiengesell-schaften Darlehen gewährt haben, ist noch die 1895 gegründete Aktiengesellschaft, die „Finnländische Stadt-Hypothekenkasse“, zu nennen. Da diese Anstalt nur Amortisationsdarlehen bis zur Hälfte des Gesamtwertes von Grundstück und fertigem Haus gewährt, haben die Gesellschaften nicht immer von den verhältnismäßig vorteilhaften Darlehen dieser Hypothekenbank Gebrauch machen können, weil ihnen nur 50% vom Werte des Hauses im allgemeinen nicht für die erste Hypothek genügen. Dieser Darlehen gibt es im ganzen 29, zusammen etwa 2,400.000 Mark. Die Zinsen schwanken zwischen 4V₂% und 5³/₄%. Bei den Darlehen mit der letzteren Verzinsung sinkt diese mit dem Anfang des elften Jahres von selbst auf 5%. — In diesem Zusammenhang sei bemerkt, daß in Finnland im Gesetz nichts darüber bestimmt ist, welche Papiere als mündelsicher zu gelten haben, uüd daher auch nicht, auf wieviel von dem Wert des Hauses sich die puf eine Hypothek eingetragenen Gelder belaufen dürfen.

Wie hat sich nun das hiermit kurz geschilderte Kreditwesen der gemeinnützigen Bautätigkeit in unserem Lande bewiesen? Hat die Darlehengewährung aus öffentlichen Mitteln überhaupt ihrem Zweck entsprochen?

Als die Repräsentation den oben angeführten Beschluß über die Verwendung von öffentlichen Mitteln im Dienste der Bautätigkeit faßte, setzte sie ausdrücklich voraus, daß diese Mittel als komplementäre Darlehen zu anderswoher beschafften Darlehen gewährt werden sollten und daß sich die gesamte Darlehenssumme so auf 75% vom Werte des Grundstückes belaufen könnte. Da die Erfahrung schon damals gelehrt hatte, daß die Arbeiterwohnungs-Aktiengesellschaften gegen erste Hypothek ziemlich leicht etwa 50—60% vom Hauswert bekommen können, daß aber, da ihre eigenen Mittel im allgemeinen höchstens 20% betragen, die größte Schwierigkeit in der Beschaffung der übrigen 20% besteht, war jener Beschluß der Repräsentation so zu verstehen, daß diese am schwersten aufzubringenden Mittel gegen eine spätere Hypothek aus öffentlichen Mitteln gewährt werden sollten. Ganz anders ist aber in der Praxis verfahren worden ; die Darlehen aus öffentlichen Mitteln sind durchweg gegen erste Hypothek und im allgemeinen nur zu 50% des Feuerversicherungswertes der Häuser hergegeben worden. Daß die auf diese Weise angewendeten öffentlichen Mittel weniger Nutzen gestiftet haben, als wenn die beabsichtigten komplementären Darlehen aus ihnen gewährt worden wären, ist klar. Jetzt ist die Herstellung von Arbeiterwohnungen durch sie für etwa 7 Millionen Mark gefördert worden, während dieselbe Summe im anderen Falle den Bau von Arbeiterwohnungen für 17 bis 18 Millionen Mark hätte vorwärtsbringen können.

unbillig erscheinen, weil die Mittel auf diese

Daneben mußte die Art der Darlehengewährung — die Placierung der Mittel in großen Posten in verhältnismäßig wenige Hände

Weise nicht annähernd für alle Reflektanten ausreichten, und um so unbilliger, als die Darlehen gegen einen Zinsfuß abgegeben worden sind, der bedeutend niedriger ist als der Zinsfuß bei anderswoher gegen erste Hypothek beschafften Darlehen. Der letztere Umstand hat außerdem den Gesellschaften, die mit staatlichen Darlehen bedacht worden sind, gegenüber anderen zu einer wirtschaftlich günstigeren Lage verholfen, die natürlicherweise der Spekulation mit den so im Werte gestiegenen Aktien jener Gesellschaften Vorschub leisten mußte. Da es an Bestimmungen gefehlt hat, die die Anwendung der Wohnungen einzig zu dem beim Bau beabsichtigten Zweck garantierten, an Bestimmungen, welche die Veräußerung der Aktien in anderer Weise als mit der Wohnung verhinderten, die die höchste gestattete Bewohnerzahl pro Zimmer vorschrieben und das Schlafgängerwesen absolut verboten, da keine Überwachung der Tätigkeit der Gesellschaften und der Verwaltung der Häuser eingeführt war, hat es zum Teil nicht ausbleiben können, daß die Aktien in die Hände von einigermaßen vermögenderen Besitzern übergegangen sind, welche die Wohnungen nicht selbst benützten, sondern sie vermieteten, und daß infolgedessen das mit der Gewährung vorteilhafter staatlicher Darlehen ins Auge gefaßte Ziel jedenfalls nicht ganz erreicht worden ist.

Aber in noch einer anderen wichtigen Beziehung hat sich die staatliche Darlehengewährung anders gestaltet, als sie der Anreger der Frage (der Verfasser dieser Zeilen) geplant hatte und wie sie wünschenswert gewesen wäre. In dem Petitionsvorschlag, der dem Beschluß der Repräsentation zugrunde lag, war ausdrücklich hervorgehoben, daß die Stadtgemeinden die Darlehengewährung für die gemeinnützige Bautätigkeit in die Hand nehmen sollten, weshalb auch vorgeschlagen wurde, daß diese Darlehen in erster Linie den Gemeinden und erst an zweiter Stelle Aktiengesellschaften gegeben würden, und derselbe Gedanke kommt auch in dem später in der Angelegenheit ergangenen Erlaß zum Ausdruck, denn auch darin wird den Gemeinden als Darlehenempfängern die erste Stelle eingeräumt.

Da sich aber das Interesse der Gemeinden in den auf den Erlaß folgenden Jahren noch nicht in nennenswertem Grade der Arbeiterwohnungsfrage zugewandt hatte, was auch daraus hervorgeht, daß erst 1906 das erste Darlehengesuch von einer Gemeinde eingereicht wurde, während Darlehengesuche von Aktiengesellschaften aus dem Kreise der Arbeiterbevölkerung in großer Menge an die Generalstaatskasse einliefen, war die Folge, daß sich diese Darlehengewährung aus staatlichen Mitteln vollständig zu einer direkten Darlehengewährung ohne Vermittlung der Gemeinden ausbildete.

Daß dies der Sache nicht zum Nutzen gereicht hat, ist selbstverständlich. Die Gemeinden, denen die Überwachung und Verbesserung der WohnungsVerhältnisse im allgemeinen zunächst obliegt, sind auch am besten imstande, den aus öffentlichen Mitteln für die gemeinnützige Bautätigkeit zu gewährenden Kredit zu vermitteln und zu verwalten, mag dies nun direkt durch die kommunalen Behörden oder durch besondere,

von der Gemeinde für den Zweck eingesetzte Organe geschehen.

Als ein Schritt zum Besseren sind daher die Versuche einer Gründung von kommunalen Darlehenfonds zu betrachten, von denen oben die Rede gewesen ist. Bedauerlich ist nur, daß bisher ein solcher Fonds nur in Tampere wirksam ist, und auch dieser ist ja so klein, daß sein Nutzen nicht hoch veranschlagt werden kann. Daher ist die Forderung aufzustellen, daß in jeder Stadt, in der sich die Wohnverhältnisse der Arbeiterbevölkerung nach den veranstalteten Untersuchungen als der körperlichen und geistigen Entwicklung abträglich und die Verbesserungsversuche einzelner als unzureichend erwiesen haben, genügend große kommunale Fonds zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit gegründet werden. Damit aber diese Fonds wirklich ersprießlich wirken, ist die Darlehengewährung aus ihnen so zu ordnen, daß Zuschußdarlehen zu den von anderer Seite gegen erste Hypothek beschafften Mitteln und nicht, wie es bei uns bisher geschehen ist, gegen erste Hypothek, d. h. gegen eine Sicherheit, für die meistens auch anderswoher Gelder zu bekommen gewesen wären, gegeben werden. Und als Sicherheit für diese Darlehen sollte ausschließlich eine spätere Hypothek dienen, die sich bis auf 80—85% vom Werte des Hauses (Baulichkeiten und Grundstück) belaufen könnte. Wenn nur vor der Darlehensgewährung eine genaue Schätzung des Hauses durch routinierte Taxatoren vorgenommen wird, muß sogar eine so hohe Hypothek auf Häuser von der fraglichen Art als durchaus sicher betrachtet werden, und auf alle Fälle ist es das Natürlichste, daß gerade die Gemeinde die Verantwortung für die Gefahr übernimmt, die jene spätere Hypothek möglicherweise mit sich bringen kann. Und zu beachten ist, daß diese Gefahr für die Gemeinde kleiner ist als im allgemeinen für andere Darleiher, denn wenn die Gemeinde aus diesem oder jenem Grunde ein solches Arbeiterwohnungshaus zu Eigentum übernehmen müßte, bekäme sie es wahrscheinlich billiger, als sie es selbst zu bauen vermocht hätte, und könnte es dann vorteilhaft an ihre eigenen Arbeiter oder an andere vermieten, bis es ohne Verlust wieder verkauft werden könnte.

Wie die Erfahrung in unserem Lande gezeigt hat, liegt der Kernpunkt der Regelung des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit in der Frage, auf welche Weise der Kredit zu erhalten ist, der für die Hypothek auf die 60—85% des Hauswertes erforderlich ist. Die Hypothekenbanken, Sparbanken, Versicherungsanstalten und Pensionskassen sind zwar im allgemeinen bereit, gegen erste Hypothek 50—60% vom Werte des Hauses darzuleihen, aber die Beschaffung der Gelder gegen eine spätere Hypothek begegnet meistens den größten Schwierigkeiten. In zahlreichen Fällen haben sich die Hausbaupläne der Arbeiter nur deshalb nicht verwirklichen lassen, weil es sich als unmöglich erwiesen hat, ein Darlehen gegen jene zweite erforderliche Hypothek zu beschaffen, manchen von den Wohnungsaktiengesellschaften, die Häuser gebaut haben, ist dies nur dadurch ermöglicht worden, daß Privatpersonen, oft lediglich aus Interesse an der Sache, die komplementäre Bürgschaft für die zweite Hypothek übernommen haben, und die wenigen Arbeiterhaugesellschaften, die keinen Erfolg gehabt haben, mußten dies dem Umstand zuschreiben, daß sie sich vor der Inangriffnahme des Baues keine Gewißheit über den Empfang von Geldern gegen die zweite Hypothek verschafft oder diese Mittel in solcher Form erhalten haben, daß sie gekündigt worden sind, ohne daß die Gesellschaft ihr Darlehen damals anderswo placieren konnte.

Gibt man also zu, daß die gemeinnützige Bautätigkeit von größter sozialer Bedeutung ist, so muß man auch einräumen, daß es die Pflicht des Gemeinwesens ist, für die Beschaffung der ^erforderlichen Mittel zu sorgen, die, wie die Erfahrung gelehrt hat, auf privatem Wege schwer oder überhaupt nicht in genügender Menge zu erhalten sind. Und, wie gesagt, fällt die Vollziehung in dieser Hinsicht am natürlichsten den Gemeinden zu. In den kleineren Städten bedürfte es dazu keines besonderen Beamten, sondern die städtische Finanz Verwaltung könnte die Darlehengebung ganz übernehmen, wenigstens in der Hauptstadt wäre es dahingegen nötig, einen besonderen Verwaltungsausschuß einzusetzen.

Zu dieser kommunalen Darlehengewährung würden natürlicherweise nicht die durch die Besteuerung gewonnenen Mittel und auch nicht die sonstigen regelmäßigen Einnahmequellen der Gemeinde zu benützen sein, sondern durch Anleihen beschaffte Mittel, und damit die Gemeinden Gelder zu diesem Zweck zu möglichst billigen Bedingungen erhalten könnten, müßte der Staat unter Anwendung seines weitgehenderen und besseren Kredits die erforderlichen Mittel beschaffen und sie in Form von langfristigen Darlehen den Gemeinden zur Verfügung stellen. Mit diesen Modifikationen wäre also die

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

durch den Erlaß von 1898 begonnene Anwendung von öffent liehen Mitteln für die Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit fortzusetzen.

Die Ergebnisse der obigen kurzen Ausführungen würden sich also zu folgenden Sätzen zusammenfassen lassen :

Der Kredit, dessen die gemeinnützige Bautätigkeit bedarf, um erfolgreich für die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse unter den Unbemittelten arbeiten zu können, ist in Finnland besonders in der Beziehung mangelhaft geregelt, daß es mit der größten Schwierigkeit verbunden gewesen ist, zu dem Zweck Mittel gegen die zweite, 60—85% des Hauswertes entsprechende Hypothek zu erhalten.

Diesem Mangel ist nicht durch private Unternehmung und auch nicht durch die heute bestehenden Kreditanstalten abzuhelfen, vielmehr ist eine effektive Tätigkeit in diesem Punkt am ehesten von den Gemeinden zu erwarten, die daher Fonds für die Gewährung solcher Zuschußdarlehen an Aktiengesellschaften, Genossenschaften und Vereine zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit, und zwar sowohl als Baudarlehen während der Bauzeit wie als Amortisationsdarlehen nach Fertigstellung der Häuser, bilden müßten.

Die Entstehung solcher kommunaler Darlehenfonds müßte der Staat durch Gewährung ausreichender langfristiger Darlehen an die Gemeinden fördern.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Von

J. H. Faber,

Ziv.-Ing., Reichs-Wohnungsinspektor in Zwolle (Holland).

ln Holland wird, seitdem am 1. August 1902 das Wohnungsgesetz eingeführt wurde, hauptsächlich Staatskredit gebraucht, um den Bauvereinen Geld zu verschaffen. Diesen kann nebenbei auch durch Kredit- und Sparkassen, die man überall kennt, und, wenn die Gemeinde Garantie gibt, auch durch die Reichspostsparbank geholfen werden. Weil die Kreditverschaffung durch das Reich für unser Land typisch ist und einen großen Erfolg verspricht, will ich hauptsächlich hierfür um Aufmerksamkeit bitten.

Die kennzeichnenden Merkmale der Niederländischen Beleihungsorganisation sind folgende :

1.    Die finanzielle Hilfe wird nicht direkt durch den Staat, sondern nur durch Vermittlung der Gemeinde an Bau vereine oder direkt für Gemeindebauten erteilt.

2.    Die Hilfe beschränkt sich auf Vereine, Aktiengesellschaften und Stiftungen, die laut Statuten ausschließlich Verbesserungen der Volks Wohnungen bezwecken und als solche durch die Regierung anerkannt sind.

3.    Die finanzielle Hilfe kann die Formen eines reinen Vorschusses annehmen, der in höchstens 50 Jahren in gleichen Jahresterminen oder in Annuitäten amortisiert wird. Das Reich kann aber auch Beiträge zu der Amortisation erteilen, wenn hervorgeht, daß die Bauvereine oder die Gemeinde ihre Be-triebsrecłinmigen nicht zum richtigen befriedigenden Abschlüsse bringen können.

4.    Das Gesetz gestattet, daß Vorschüsse gegeben werden können bis zu lOO/o des benötigten Baukapitals.

5.    Das Geld wird zu dem Preis gegeben, welcher aus dem Kurs der 3°/oigen niederländischen wirklichen Schuld hervorgeht. Dieser Preis schwankt seit 1902 zwischen 37₄ und 3³/s°/o.

Ohne Zweifel ist diese Beleihungsorganisation sehr vorteilhaft, und besonders ist der Umstand, daß all das benötigte Geld durch das Reich, durch Vermittlung der Gemeinden beschafft werden kann (und wiederholt beschafft wurde), von großem Wert, weil in anderen Ländern gerade die Geldbeschaffung, soweit sie über die Mündelsicherheit hinausgeht, die größere Schwierigkeit bereitet.

Wenn ein Bauverein, unter welchem Namen wir auch fernerhin die anderen in dem Gesetz genannten Körperschaften, wie Aktiengesellschaften und Stiftungen, verstehen, gegründet ist und derselbe die Vorteile, welche das Gesetz bietet, genießen will, dann müssen die Statuten jedes Streben nach Gewinn und besonderem Vorteil der Mitglieder ausdrücklich ausschließen und die Auszahlung der Dividenden bei eventuell vorhandenen eigenen Mitteln auf höchstens 4% beschränken. Das Gesetz und die königlichen Ausführungsbestimmungen stellen noch einige Forderungen, welche in den Statuten befolgt werden müssen. Von diesen ist wohl die wichtigste, daß die Bauvereine ihre Immobilien nicht übertragen oder belasten dürfen, ohne daß die Gemeinde oder sonst der Provinzialausschuß dieses gutheißen, und ferner, daß die Gemeinden zu jeder Zeit, wenn ein Vorschuß gewährt ist, gegen geringeren Zinsfuß als 372% (was bis jetzt noch immer der Fall war) die Besitzungen der Bauvereine einziehen können, gegen Vergütung des eingezahlten Aktienkapitals, eventuell auch der rückständigen Zinsen auf das Kapital und einschließlich eines berechtigten Betrages an Liquidationskosten.

Um zu verhüten, daß nützliche Bauprojekte wegen finanzieller Beschwerden nicht zur Ausführung kommen, weil kein guter Abschluß der Betriebsrechnung zu erwarten ist, kann die Gemeinde einen Teil der Amortisation auf ihre Rechnung nehmen. Da bei dem ungünstigen finanziellen Zustand, in welchem die meisten Gemeinden sich befinden, zu befürchten ist, daß die Gemeinden sich dazu nicht leicht entschließen, wenn nicht das Reich zu Hilfe käme, so ist das Prinzip der Reichs-

Unterstützung in dem Gesetz festgelegt und in der Praxis so geregelt, daß die Geldopfer meist in gleichen Teilen durch das Reich und durch die Gemeinden getragen werden. .Verbesserungen von Wohnungszuständen ist Gemeindesorge, aber auch Reichsinteresse.

Der Umstand, daß die Gemeinde in fast allen Fällen den bei weitem größeren Teil des Kapitals verschaffen muß und daß die Gemeinde zu jeder Zeit die Besitztümer einziehen kann, kennzeichnet einen solchen Bau der Bauvereine fast als Gemeindebau, wobei die Bauvereine nur Zwischenpersonen sind zwischen Hausmieter und Gemeinde. Diese Zwischenpersonen sind keine Forderung des Gesetzes.

Obwohl der Gesetzgeber ohne Zweifel an erster Stelle Bauten durch Vereine bezweckt hat, werden in der Praxis beide Bauarten in derselben Weise behandelt und gefördert. Einige Gemeinden bevorzugten es, selbst zu bauen und durften dabei auf dieselbe Unterstützung des Reiches rechnen, wie dieselbe sonst durch ihre Vermittlung den Vereinen erteilt wurde. Die Beschwerden, die gewöhnlich gegen Gemeindebauten erhoben werden, haben sich hier in der Praxis noch nicht gezeigt, wohl aber der große Vorteil, daß das Ziel schneller erreicht wird. Statuten und Vereinbarungen sind unnötig, die Anfrage der Konzession des Bauvereines, der im Interesse aer Verbesserung der Volkswohnungen wirken will, fällt weg. Auch kommen die oft langwierigen Unterredungen zwischen den Vereinen und den Gemeindevorständen über die Art und den Umfang der Bauprojekte in Fortfall.

Ich bin der Meinung, daß es schließlich in der Hauptsache eine taktische Frage sein wird, ob die Bauten durch Vereine oder direkt durch Gemeinden zur Ausführung kommen sollen. Es gibt Gemeinden, die selbst bauen und nebenbei Vereinigungen Hilfe leisten.

Nachdem am 1. August 1902 das Wohnungsgesetz eingeführt war, ergab die allen Gemeinden auf erlegte Verpflichtung, eine Bauverordnung zu entwerfen oder die bestehende Bauverordnung mit dem Wohnungsgesetz innerhalb zweier Jahre (der Termin mußte später noch um ein Jahr verlängert werden) in Übereinstimmung zu bringen, daß in der ersten Zeit die Beamten der Staatsaufsichtsbehörde sich wenig mit dem Neubau von Wohnungen bezüglich der Vorteile, die dieses Gesetz bietet, befassen konnten. Außerdem öffnete das Gesetz schöne Perspektiven für die Erbauung von Arbeiterwohnungen mit

Hilfe des Reiches. Aber die Einzelheiten des Gesetzes mußten noch durch königliche Bestimmung weiter ausgearbeitet werden und die Ausarbeitung sowie auch die Grundsätze, welche bei dem Vergeben von Vorschüssen maßgebend sein sollten, gaben noch zu großen Meinungsunterschieden Veranlassung, und so darf es keine Verwunderung erregen, daß im Anfang die Erfolge dieses äußerst liberalen Gesetzes ziemlich unbedeutend blieben. Erst am 20. Juli 1904 wurde der erste Bauverein anerkannt und am 2. März 1905 wurde zum ersten Male ein Vorschuß vergeben.

Eigenartig darf ich es nennen, daß im ersten Jahre nur für Gemeindebauten Vorschüsse (3) ausgezahlt wurden, und daß also die im Gesetz als normale Art der zu bewilligenden Darlehen gedachte Kreditform nicht gleich im Anfang die maßgebende wurde.

Seitdem besteht ein ständiger Fortschritt und viele Vereine wurden konzessioniert, und man kann mit Genugtuung feststellen, daß die Kreditverschaffung und die Hilfe, welche durch das Reich dem Wohnungsbau ohne Streben nach Gewinn in reichem Maße zugesagt und auch gewährt wurden, bis heute unstreitig ein Erfolg gewesen sind und noch in höherem Maße zu werden versprechen.

Im

Jahre 1904 wurden anerkannt 3

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Nicht alle Bauvereine haben bis jetzt ihre Arbeit beginnen können ; die Vorbereitungen dauern oft lange, eine Übereinstimmung mit den Gemeindevorständen ist nicht leicht zu erlangen und besonders die Schwierigkeiten, die sich fast immer bezüglich der Erwerbung geeigneter Grundstücke zeigten, verursachten oft große Verzögerungen und nicht selten am Ende Enttäuschungen, obgleich das Wohnungsgesetz ein verkürztes Enteignungsverfahren für Bauvereine oder Gemeinden schuf und diese gegen ungerecht hohe Enteignungspreise schützte.

Im Jahre 1905 wurden erteilt 3 Vorschüsse i. H. v. zus. fl.

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1907

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21

55 55    55

55

55

1908

55

55

21

55

55 55    55

55

55

1909 bis z. 1. Okt. 25

55

42.500 72.800 „ „ 1,429.600 „ „ 1,144.400 „ „ 1,035.300

55

74 Vorschüsse zusammen fl. 3,724.600

In 17 Fällen wurde ein Vorschuß erteilt für Gemeindebauten zu einem Gesamtbetrag von 244.400 fl., wobei in 10 Fällen ein Beitrag zu der Amortisation zugesagt wurde. Die übrigen Vorschüsse, 57 in Anzahl, zu einem Gesamtbetrag von 3,480.000 fl. wurden den Vereinen erteilt. In 26 Fällen wurde dabei ein Beitrag zu der Amortisation zugesagt. Der größte Vorschuß (650.000 fl.) wurde an Enschede (33.000 Einwohner) ausgezahlt für den Neubau von 332 Arbeiterwohnungen ; der kleinste Vorschuß an Vries für den Bau eines Wohnhauses.

Beiträge können nötig werden, wenn die Bauvereine oder die Gemeinden wegen der Neubauten alte Gebäude abzubrechen wünschen (Sanierungsarbeiten), wodurch in der Regel ein Grundstück so teuer wird, daß die Betriebskosten nicht aus den Mieterträgen gedeckt werden können. Ferner werden oft Beiträge erteilt, wenn die überlieferten Mieten infolge der Armut der Bevölkerung niedrig geblieben sind und es, jedenfalls vorläufig, vorauszusehen ist, daß die fälligen Jahresbeträge nicht ganz aufgebracht werden können. Die Beiträge werden nicht dauernd für den ganzen 50jährigen (oder kürzeren) Zeitraum in gleicher Höhe erteilt, sondern es wird angenommen, daß bei günstiger ökonomischer Entwicklung auf die Dauer eine höhere Miete zu erzielen sein wird, wodurch ein immer kleiner werdender Beitrag erforderlich und zu erteilen sein wird.

Beispiel:

Wohnungsstiftung Het Bildt (eigenes Kapital 25 fl.). Die friesische Landgemeinde Het Bildt (8500 Einwohner) erhielt laut königlichem Beschluß vom 7. Juli 1908 einen Maximalvorschuß von 66.000 fl., um einer dortigen Wohnungsstiftung die Möglichkeit zu geben, Land anzukaufen und 46 Wohnungen zu erbauen. Als Maßstab für die Amortisation der Anleihe wurde 3V4%iger Zinsfuß angenommen, was bei einer 50jährigen Annuität eine Amortisation von 4168 fl. pro Hundert er-fordeite. Entgegenkommenderweise wurde für die Bezahlung der

Annuitäten ein Beitrag von fl. 489 50 pro Jahr auf die Dauer von 10 Jahren erteilt, welcher nach Verlauf dieser 10 Jahre um ein Fünftel abnehmen und später jedesmal nach fünf Jahren um denselben Betrag verringert werden sollte, um nach 30 Jahren ganz gelöscht zu sein. Es ist jedoch in Betracht zu ziehen, daß, wenn Ihre Majestät die Königin zu der Überzeugung gelangt, daß in einer bestimmten Zeit die Mieten nicht genügend gestiegen sind und die Gemeinde somit nicht imstande ist, ohne Geldopfer ihrerseits sich mit der Verringerung der im vorigen Zeitraum erhaltenen Beiträge einverstanden zu erklären, die Beiträge unverändert gelassen werden können. Diese Beiträge können so lange in derselben Höhe bleiben, als keine Veränderung zu einer besseren Lage eingetreten ist.

Das geschätzte Manko der Betriebsrechnung hat insgesamt die doppelte Höhe des Reichszuschusses. Dieses Manko wird in der Weise aufgehoben, daß in der Regel das Reich und die Gemeinde zu gleichen Teilen dafür eintreten. In ganz einzelnen Fällen, bei sehr armen Gemeinden, hat das Reich das ganze Manko auf eigene Rechnung übernommen.

Im großen und ganzen kann zweifellos gesagt werden, daß die Art und Weise unserer Regulierung sehr befriedigend ist und jetzt, nachdem die ersten Schwierigkeiten überstanden sind, auch schnell zum Ziele führt. Doch bleibt auch hier etwas zu wünschen übrig. Besonders ist man in den Kreisen der Leute, die sich mit der Verbesserung von Wohnungen am meisten befassen, der Meinung, daß eine Amortisation in höchstens fünfzig Jahren zu drückend ist. Wohl kann durch Beiträge diese Last zum großen Teil beseitigt werden, aber es erscheint jedoch eigentümlich, daß für die Amortisation ein derartig kurzer Zeitraum gewählt ist, daß noch Beiträge bezahlt werden müssen, auch da, wo nicht für ganz Unbemittelte gebaut wird. Außerdem steht der Verein, welcher nicht bloß einen Vorschuß, sondern auch einen Beitrag fordert, unter verschärfter Aufsicht. Eine Verlängerung des Maximaltermines auf 75 oder 80 Jahre ist ohne Zweifel nötig und wird hoffentlich auch baldmöglichst zugelassen werden.

Eine zweite Schwierigkeit besteht darin, daß die Art und Weise der Regulierung den Eigennützen ganz ausschaltet. Der genossenschaftliche Bau ist folglich nur dann möglich, wenn das Wesen der Genossenschaft ganz in den Hintergrund tritt.

Die Meinungen über die Vor- und Nachteile eines eigenen Hausbesitzes sind verschieden. Für das platte Land ist noch oft der eigene Hausbesitz am angebrachtesten ; aber jedenfalls ist der Streit hierüber auch für städtische Verhältnisse noch nicht entschieden. Meines Erachtens braucht man deshalb das eigene Wohnhaus auch nicht ganz der Unterstützung zu entziehen.

Zur Vervollständigung sei mitgeteilt, daß die bauenden Gemeinden — und mit Zustimmung der Gemeinden auch die Bauvereine — die Wohnhäuser vergeben können und daß hierdurch die Möglichkeit eröffnet wird, den Bewohner zum Eigentümer zu machen.

Einige Male zeigte sich, daß man auf dem Lande mit mehr Erfolg und besonders billiger bauen könnte, wenn nicht die Bauvereine bauen würden, sondern die Möglichkeit bestände, für den Wohnungsbau den Interessenten selber Vorschüsse zu geben, sei es auch durch die Vermittlung eines anerkannten Bauvereines oder der Gemeinde.

Die Gemeinden haben unter Genehmigung des Provinzialausschusses das Recht behalten, Vorschüsse und Beiträge für Wohnungsbau zu geben, ohne dabei die Regierung um Auskunft zu fragen. Dann aber können sie keine Ansprüche auf Reichsunterstützung in der Form von Vorschüssen oder Beiträgen machen. Mir sind nur einige Fälle bekannt, daß nach Einführung des Wohnungsgesetzes von diesem Recht Gebrauch gemacht wurde. Einen dieser Fälle will ich mitteilen, weil dabei die Gemeinde eine Geldleiherin fand, welche in mehreren Fällen Hilfe bieten kann, wenn aus einem oder anderem Grunde der Reichskredit nicht benützt werden kann. Eine Amsterdamer genossenschaftliche Vereinigung wünschte eine Million Gulden zu leihen und von dieser Summe sofort 500.000 fl., um ihren Arbeitskreis zu erweitern. Ihre Statuten und die Rechte, welche die Mitglieder auf den schon vorhandenen Besitz geltend jnachen konnten, waren ein Hindernis für die Anfrage zwecks Anerkennung, welche das Wohnungsgesetz als Bedingung für die Reichsunterstützung stellt, aber die städtische Verwaltung war bereit, dieser Vereinigung, die immer gut verwaltet worden war und die auch durch die Art der Zusammenstellung des Vorstandes genügend Bürgschaft bot, zu helfen. Sie stellte sich bei der Reichspostsparbank direkt und bedingungslos als Bürge für den Zins und die Amortisation einer 75jährigen Annuitätsanleihe,

welche auf eine 3¹/₂%ige Basis und gegen den Kurs der städtischen Schuldbriefe von demselben Zinstypus (97<y₀) gegeben wird. Dieser Bau wird auf einem Grundstück stattfinden, welches die Gemeinde in Erbpacht ausgibt. Die Gemeinde erhält hierfür eine Hypothek auf die neugebauten Wohnungen und, insofern Bürgermeister und Magistrat es für nötig erachten, auf einen Teil der übrigen Immobilien. Es dürfen ferner keine Auszahlungen an die Mitglieder stattfinden, sobald bei der Sparbank Rückstände an Zinsen und Amortisationsgeldern vorhanden sind.

Der Vorteil dieser Kreditverschaffung gegenüber derjenigen aus der Reichsschatzkammer besteht zunächst darin, daß die Vereine freier sind, was hauptsächlich ein Vorteil für diejenigen Vereine ist, welche schon tätig waren, und ferner darin, daß die Amortisation über 75 Jahre ausgedehnt werden kann. Diesem Vorteil steht als Nachteil gegenüber, daß der Kredit teurer ist. In beiden Fällen wird das Geld zum Kurspreis geliefert, jedoch ist der Gemeindekredit ungefähr 7₂o/₀ teurer als der Staatskredit. Könnte die Reichspostsparbank sich entschließen, nach belgischem Beispiel für Wohnungsbau Geld billig zur Verfügung zu stellen, z. B. gegen den Zins, welchen sie selbst ihren Einzahlern vergütet (2-64<y₀), dann würde ohne Zweifel auch diese Kreditform zu ihrem Recht kommen können.

Anhang.

Auszug aus dem Gesetze vom 22. Juni 1901 (eingestellt 1. August 1902), betreffend die Behausung der minderbemittelten Klassen.

§ 7. Finanzielle Unterstützung seitens der Gemeinde.

Art. 29.......

Art. 30. 1. Durch Beschluß des Gemeinderates können unter näheren, durch allgemeine Verfügung der Verwaltung festzustellenden Bedingungen Vereine, Aktiengesellschaften und Stiftungen, welche ausschließlich im Interesse der Volkswohnungen tätig sind und als solche von Uns nach Anhörung des ständigen Provinzialausschusses anerkannt sind, Vorschüsse und Beiträge erhalten als Beihilfe zu den von jenen Vereinen, Aktiengesellschaften und Stiftungen im Interesse der Volkswohnungen aufzuwendenden Kosten.

2.    Dieser Ratsbeschluß bedarf der Genehmigung des ständigen Provinzialausschusses.

3.    Annullieren Wir den Beschluß des ständigen Provinzialausschusses, so hat dieser mit Beachtung Unserer Entscheidung aufs neue einen Beschluß zu fassen.

4.    Die in diesem Artikel erwähnten Vorschüsse und Beiträge werden nur unter der Bedingung gewährt, daß der Betrag, welcher auf Rechnung des Vereines, der Aktiengesellschaft oder Stiftung steht, in spätestens 50 Jahren in gleichen jährlichen Abzahlungen oder durch Annuitäten getilgt, wird.

5.    Bei Auflösung und bei Konkurs werden die rückständigen Gelder sofort fällig.

Art. 31.......

Art. 32. Durch Beschluß des Gemeinderates kann ein Betrag zur Verfügung gestellt werden:

a)

b)

c) Zum Ankauf von Grundstücken und zum Ankauf, Neubau oder Umbau von Wohnungen auf Kosten der Gemeinde, falls dies für die richtige Ausführung dieses Gesetzes notwendig ist.

§ 8. Finanzielle Unterstützung seitens des Staates.

Art. 33. 1. Den Gemeinden können Wir aus Staatsmitteln für die in § 7 umschriebenen Zwecke Vorschüsse gewähren.

2.    Diese Vorschüsse müssen verzinst und in höchstens 50 gleichen Annuitäten getilgt werden.

3.    Zur Zahlung dieser Annuitäten können den Gemeinden Beiträge aus Staatsmitteln zugewiesen werden.

Art. 34. 1. Durch allgemeine Verfügung der Verwaltung werden Regeln gegeben in bezug auf die Bedingungen, unter welchen die im vorigen Artikel erwähnte finanzielle Unterstützung gewährt wird.

2. Unsere Beschlüsse zur Gewährung einer derartigen finanziellen Unterstützung werden, mit Gründen versehen, im Staatsblatt veröffentlicht.

LEITSÄTZE :

In Holland ist die Kreditorganisation für die gemeinnützige Bautätigkeit durch das Wohnungsgesetz vom Jahre 1902 in der Weise gelöst, daß vor allem Staatskredit — zum Selbstkostenpreis — durch Vermittlung der Gemeinde an Bauvereine oder direkt für Gemeindebauten gewährt wird. Ich bin der Meinung, daß es schließlich in der Hauptsache eine taktische

Frage sein wird, ob die Bauten durch Vereine oder direkt durch Gemeinden zur Ausführung gelangen.

Da in Holland neben den Vorschüssen im Bedarfsfälle auch direkt Staatsbeiträge an Gemeinden oder durch ihre Vermittlung an Bauvereine geleistet werden und für Ausfälle in der Betriebsrechnung Staat und Gemeinde eintreten, so kann die Art und Weise der Regulierung als befriedigend bezeichnet werden. Nur ist eine Verlängerung des Maximalzeitraumes für die Amortisation der Vorschüsse von 50 auf 75 oder 80 Jahre zu wünschen. Für das platte Land ist vielfach noch das System der Eigenhäuser am zweckmäßigsten. Auch in Städten sollte man dem eigenen Wohnhause nicht alle Unterstützung entziehen. Auf dem Lande könnte man oft mit mehr Erfolg und besonders billiger bauen, wenn die Möglichkeit bestünde, den Interessenten selbst Vorschüsse für den Wohnungsbau zu geben, sei es auch durch Vermittlung eines anerkannten Bauvereines oder der Gemeinde.

Die Gewährung von Gemeindekredit statt Staatskredit an die Bauvereine bietet diesen gewisse Vorteile, vor allem eine größere Freiheit und längere Amortisationsdauer, doch ist dieser Kredit gegenüber dem Staatskredite etwa um ¹/₂⁰/o teurer. Zu wünschen wäre, daß die Reichspostsparbank sich, nach belgischem Muster, entschließen würde, billiges Geld für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.

L’ordinamento del credito per la costruzione di abi-tazioni a buon mercato in Italia.

Eelazione del

Comm. Dott. V. Magaldi,

Direttore Generale del Credito e della Previdenza nel Ministero di Agrieoltura, Industria e Commereio (Borna).

Secondo le istruzioni date dal Comitato esecutivo del Con-gresso, il proposto quesito deve essere svolto nei limiti delle esperienze e delle esigenze speciali del proprio paese, e quindi io mi atterro alle peculiari condizioni del credito per le case popolari o economiche in Italia.

Inoltre seguirö, per quanto è possibile, lo stesso ordine ehe per opportune ragioni di uniformité fra i diversi relatori, è stato tracciato dal Comitato esecutivo, e quindi diro succin-tamente : 1° della nécessita del credito per le case popolari o economiche, 2° delle fonti a cui esso è attinto, 3° degli enti o privati ehe vi ricorrono. e 4° delle esperienze e delle proposte intorno ai suoi diversi ordinamenti.

1⁰ Bella nécessita del credito per le case popolari o economiche.

La legislazione italiana in materia di case popolari è assai larga nel determinare il carattere specifico della abitazione popolare o economica, a cui consente speciali favori di ordine giuridico e fiscale. Gradua il valore locativo della casa per vano, lasciando senza limiti il numéro dei vani e quindi il valore complessivo di tutta 1’ abitazione ; non esclude ehe in-sieme con le case popolari si costruiscano pure altre pase. In questo modo rende possibile 1’ esistenza di Société costi-tuite di abbienti e di non abbienti, le quali coi denari dei

primi possono tentare 1’ industria edilizia in grande, con quei vantaggi che sono propri all’ industria cosi esercitata.

In primo luogo le Società cooperative edificatrici hanno una attitudine diversa ad affrontare le difficoltà dell’ impresa, ed hanno bisogno del credito in una misura diversa, secondo 1’ ordinamento spéciale che assumono.

Nel numéro maggiore queste Società si propongono di co-struire le case per cederle in proprietà ai soci per conto dei quali le costruiscono, alcune ammettono anche eventualmente di cederle soltanto in locazione a soci od anche a non soci ; il minor numéro invece limitano il loro scopo alla costruzione di case da cedere esclusivamente in locazione, le case rimanendo sempre proprietà della Società.

Nel primo caso i soci sono reclutati specialmente fra le persone che possono ambire alla proprietà della casa che de-siderano occupare, cioè ehe hanno disponibile almeno una parte del prezzo della casa o almeno una entrata che loro con-senta di rimborsare questo prezzo in un dato periodo di anni ; nell’ altro caso i soci non hanno questa possibilità, anzi ricor-rono alla Cooperativa per riuscire a pagare una pigione minore di quella chiesta dai proprietari di case ed avéré disponibile un margine per il mantenimento della famiglia.

Quindi le Cooperative della prima categoria sono, general-mente parlando, in condizioni migliori per tentare l’impresa, anche se si costituiscono fra pochi soci, come più spesso avviene in Firenze ; in tali Società la quota sociale di solito è maggiore, ed inoltre al capitale d’impianto, per cosi dire, del-l’impresa, si provvede in tutto o in parte coi fondi apprestati dai singoli soci, futuri proprietari delle case ; la Società è piuttosto un aiuto, indispensabile per godere le franchigie fiscali, non ammettendo di regola la legislazione italiana ehe la casa popolare possa essere costruita da un privato, ed oppor-tuno e necessario per ottenere il credito ehe ai privati riusci-rebbe più difficile trovare.

Aile società dell’altra categoria manca questo aiuto da parte dei soci, i quali limitano il loro desiderio a pagare una pigione più mite ehe sia possibile ; e mentre molti sono, anche fra i non soci, ehe vorrebbero abitare le case a buon mercato della Cooperativa, questa non puo costituirsi un capitale proprio di una importanza rispondente al bisogno, anche per la difficoltà di riunire molti soci che diano il loro contributo eon la piccola quota sociale.

Ma oltre che dalle proprie forze, le Cooperative edifica-trici possono sperare nell’amto degli Enti locali nei modi con-sentiti dalla stessa legge, mettendosi cosi in condizione di ricorrere al credito più agevolmente ed in misura minore.

Cominciando dall’ acquisto del terreno, gli enti pubblici, corne lo Stato ed i Comuni, possono fare alle Cooperative edi-ficatrici condizioni speciali ehe le sottraggono aile condizioni generali del mercato dei terreni.

L’articolo 5 della legge 8 luglio 1904, N. 320, sui provve-dimenti per la città di Roma, autorizzô il Governo per un periodo di dieci anni a vendere a trattative private alle So-cietà cooperative per le case popolari, le aree fabbricabili possedute dal patrimonio dello Stato nel territorio del Comune di Roma e ehe non siano destinate in uso di amministrazioni governative, derogando aile leggi sulla alienazione dei béni demaniali per ciö ehe si riferisce al prezzo totale massimo, al prezzo di stima, al numéro delle rate di pagamento ed al saggio degli interessi di mora. Di questa agevolazione appro-fittarono soltanto due Cooperative romane, ehe ebbero dal-1’ Erario il terreno ad un prezzo ehe si ragguaglia circa a un decimo del prezzo di mercato.

Similmente l’articolo 22 della legge sulle case popolari o economiche consente la vendita di aree demaniali ai Comuni per la costruzione di case popolari, ma per un valore non superiore a 50.000 lire ed al prezzo di stima.

Ma la legge sulle case popolari o economiche offre ai Comuni altri mezzi efficaci per procurarsi terreni a bulon mercato per fame uso essi direttamente o per cederli aile Cooperative edificatrici. Qualora sia necessario di risanare quartieri insalubri o di provvedere alla deficienza di alloggi e di case popolari, i Comuni debbono compilare i rispettivi piani rego-latori e di ampliamento, domandando Y espropriazione dei terreni ehe vi sono compresi, e le indennità di espropriazione sono valutate sulla media del valore venale e dei fitti del-E ultimo decennio purchè abbiano la data certa corrispondente al rispettivo anno di locazione ; altrimenti V indennità è stabi-lita sulE imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati.

Similmente, in virtù delle leggi sui provvedimenti per la città di Roma, i Comuni nei quali si reputi necessario di pro-

muovere la fabbricazione di nuove case, possono essere auto-rizzati ad imporre una tassa sulle aree fabbricabili nella misura massima del 3 per cento sul valore capitale, il quale è denun-ziato dal proprietario od in sua mancanza è accertato d’ufficio, ed il Comune è autorizzato ad espropriare le aree al valore dichiarato od accertato.

Siccome poi i Comuni sono autorizzati dalla legge sulle case popolari a cedere aree per la costruzione di case popo-lari a prezzo di costo, è reso ad essi possibile di aiutare le Cooperative edificatrici a procurarsi i terreni ad un prezzo eccezionale come non potrebbero ottenere nella libera contratta-zione. Pero di fatto, i pochi Comuni ehe finora hanno ceduto terreni aile Cooperative edificatrici gratuitamente od a condi-zioni di favore, tranne rare eccezioni, hanno disposto di terreni ehe già possedevano, senza ricorrere ai mezzi coercitivi ehe le leggi mettono a loro disposizione.

Infine il prezzo dei terreni è influito dall’ opera delle Am-ministrazioni comunali per via delle spese stradali, essendo disposto dalla legge sulle case popolari ehe, stabilita col piano regolatore la delimitazione delle aree destinate aile case popolari o economiche da parte delle Società o degli Istituti, il Comune ha Y obbligo di provvedere, contemporaneamente alla costruzione delle case, alla costruzione delle fogne, alla posa delle condutture stradali per l’acqua potabile ed ail’ impianto per la illuminazione, alla sistemazione delle strade, piazze ed altri suoli di uso pubblico. Perd di fatto a quest’obbligo di legge i Comuni ottemperano se ed in quanto consentano le loro con-dizioni finanziarie generalmente non floride, molto più che di solito trattasi di provvedere aile opéré stradali per nuovi quar-tieri od anche per singoli gruppi di case sorte in luoghi di-stanti dal centro.

Ad ovviare poi specialmente alle deficienze di capitali quasi direi insite alla natura ed alla composizione organica della seconda categoria di Cooperative edificatrici ed aile sin-gole persone cui esse di solito intendono provvedere, la legge italiana prevede speciali ordinamenti ai quali ora brevemente accennerô.

La legge ammette ehe con le medesime facoltà e coi me-desimi diritti delle Cooperative edificatrici, le case popolari .o economiche siano costruite da Corpi morali appositamente in-

stituiti e legalmente riconosciuti. Sono vere fondazioni aventi per fine esclusivo di compiere operazioni per le case popolari, e che di solito sono dovute alia iniziativa dei Comuni col concorso di Opéré pie, di Società ed Enti, e di privati. Purchè la loro opera si svolga a vantaggio delle case popolari e per le persone ehe non siano soci di essi, è lasciata la più ampia libertà sul modo di esplicarla in conformità ai propri statuti ; possono costruire case popolari sia da vendere sia da locare, possono far prestiti alle singole Cooperative edificatrici ed assisterle nei modi ehe stimano opportuni. Questi Istituti autonomi, con un proprio capitale di fondazione di una certa importanza, possono, più agevolmente che le Cooperative edificatrici di privati, procurarsi il crédite di cui hanno bisogno ; e qualora alla formazione del loro capitate concorrano annualità assegnate per un certo periodo dai Comuni o da Enti pubblici, possono disporre subito di tali annualità chiedendone Y anti-cipazione alla Cassa dei depositi e prestiti, purchè i mutui cosi chiesti siano assunti e garentiti dai rispettivi Comuni per conto degli stessi Istituti, con V aggiunta che al pagamento degli inter-essi su tali prestiti lo Stato puö concorrere in ragione di un sesto.

Questi Istituti che si vanno continuamente diffondendo specialmente nei Comuni più importanti, possono liberare i Muni-cipi dall’ onere di una azienda municipale per le case popolari, e con maggiore libertà di azione farsi centro autorevole del movimento per le case popolari nei rispettivi Comuni. Essi possono per legge assumere Y ufficio di Comitate locale per le case popolari o economiche, costruire le case per cederle ai privati sia in locazione sia in proprietà, ed assumere in certo modo il patronato delle singole Cooperative edificatrici anche costruendo per esse o consentendo i mutui di cui hanno bisogno.

Inoltre una spéciale categoria di Istituti ammessi a con-cedere il credito aile Cooperative edificatrici, cioè a dire le associazioni od impresse tontinarie o di ripartizione, possono per legge, oltrechè fare il credito nelle forme stabilité, com-perare 1e case popolari o economiche per cederle in ammorta-mento aile Società cooperative instituite fra i soci della ri-spettiva impresa tontinaria o di ripartizione.

Infine 1e case popolari in Italia possono essere costruite da Società di beneficenza o dagli stessi Comuni sia come ser-vizio pubblico sia in economia, ma soltanto per cederle in lo-cazione alle persone aventi una entrata complessiva non maggiore di 1500 lire, o di 300 lire per ogni membro della famiglia. Sicchè le Società di beneficenza ed i Comuni sono chiamati a provvedere esclusivamente all’ alloggio dei meno ab-bienti. A questo scopo i Comuni possono ottenere prestiti dalia Cassa dei depositi e prestiti alla ragione d’interesse normale, concorrendo lo Stato al pagamento delle quote annue d’intéresse in ragione non superiore ad un sesto della rispettiva spesa.

I vari ordinamenti escogitati dal legislatore italiano hanno un doppio fine : attenuare il bisogno di capitali, e quindi del credito, riducendo le spese di acquisto e di costruzione ; age-volare il concorso dei capitali occorrenti alle migliori con-dizioni.

Per raggiungere il primo degli accennati scopi si auto-rizzano i Comuni a provvedersi coercitivamente dei terreni ne-cessari per cederli a prezzi convenient^ e si mettono a carico degli stessi Comuni le opere stradali.

Per conseguire il secondo scopo si rende possibile la raccolta dei capitali occorrenti da parte degli stessi soci delle Cooperative che ne hanno la possibilità, si consente a speciali fondazioni e ad una categoria di Istituti mutuanti di acquistare ed amministrare le case per conto delle Cooperative edifica-trici, si affida alle Società di beneficenza ed ai Comuni P in-carico di provvedere alloggi ai meno abbienti, ed in fine si consente ai Comuni ed agli Istituti autonomi di prendere a prestito dalla Cassa governativa dei depositi e prestiti mettendo a carico dello Stato parte degli interessi.

2° Delle fonti a cui è attinto il credito per le case popolari.

Tra le fonti del credito per le case popolari va annove-rato in primo luogo lo Stato, cioè la Cassa dei depositi e prestiti. A questa Cassa possono i Comuni ricorrere per fornirsi dei capitali occorrenti per V assunzione di pubblici servizi in generale, e quindi anche per la costruzione diretta delle case popolari ; ma qualora i Comuni chiedono il prestito col van-taggio spéciale del concorso dello Stato nel pagamento degli

interessi, sia in nome proprio per le case popolari come ser-vizio pubblico, sia per conto degli Istituti antonomi di case popolari, questa possibilité è limitata dalla legge in quanto consente il concorso dello Stato sino ad un sesto delle quote annue d’interessi, e per una somma totale di 50.000 lire. Cosi la massima somma complessiva dei mutui col concorso dello Stato da consentirsi dalla Cassa dei depositi e prestiti non puo superare i 7 milioni e mezzo.

Inoltre la legge 11 luglio 1907, N. 502, sui provvedimenti per la città di Roma, autorizza la Cassa dei depositi e prestiti a concedere in mutuo sino a 10 milioni di lire all’ Istituto cooperativo per le case degli impiegati dello Stato in Roma.

Questo Istituto riconosciuto corne Corpo morale col Regio Decreto 5 luglio 1908, ehe ne approvo lo statuto, è costituito sotto forma cooperativa, ed ha il solo scopo di costruire case per darle in alloggio agli impiegati dello Stato. Il suo con-siglio di amministrazione ha già deliberate di chiedere un primo mutuo di 7 milioni e mezzo, che serve per V acquisto e l’edificazione di un’ area di 50.000 metri quadrati.

La legge italiana annovera poi dieci classi di Istituti o società di risparmio, crédite, previdenza e beneficenza, che sono ammessi a consentire mutui per le case popolari, ma con con-dizioni speciali secondo la loro diversa natura giuridica.

Le Casse di risparmio ordinarie, i Monti di Pietà, le Istitu-zioni pubbliche di beneficenza, le Associazioni o Imprese ton-tinarie o di ripartizione e la Cassa Nazionale di previdenza per la invalidità e per la vecchiaia degli opérai, sono tutti Corpi morali ehe dalle rispettive leggi organiche hanno assegnati i modi d’impiego dei loro capitali.

Ora la legge sulle case popolari aggiunge anche l’impiego in prestiti su case popolari, previa spéciale autorizzazione da parte del Governo ed entro un certo limite.

Le istituzioni pubbliche di beneficenza debbono riportare P autorizzazione della locale autorità tutoria e possono collo-care in tali prestiti sino a ¹/₅ dei capitali esuberanti alla loro gestione ordinaria ; agli altri Istituti occorre l’autorizzazione del Ministero di agricoltura, e nei detti prestiti possono im-piegare al massimo : le Casse di risparmio ed i Monti di Pietà sino al 20 per cento, cioè ad V₅, delle attività comprendenti i depositi fruttiferi ed il patrimonio ; le Imprese tontinarie sino a 7± delle intero ammontare delle somme versate dagli asso-ciati e degli interessi corrispondenti, detratte le spese di am-

ministrazione e le somme che si pagano in dipendenza della gestione ; la Cassa Nazionale di previdenza per la invalidità e per la vecchiaia degli opérai sino ad nn quarto del suo fondo patrimoniale.

Gli Istituti autonomi per case popolari possono far pre-stiti aile Società edificatrici per case popolari fino ail’ ammon-tare massimo stabilito nei loro statuti approvati dal Governo ; le Banche popolari e Società ordinarie e cooperative di credito, le Società di mutuo soccorso e le Società di assicurazioni deb-bono osservare i loro statuti sociali ehe si sono liberamente dati, ed infine gl’ Istituti di credito fondiario, ehe hanno lo scopo esclusivo di far prestiti con garenzia ipotecaria emettendo cartelle fondiarie, sono tenuti alla osservanza della loro legge organica, salvo a poter restringere la garenzia delle case popolari nei limiti consentiti dalla legge spéciale.

GF Istituti predetti possono inoltre concorrere nella for-mazione dei capitali delle Cooperative edificatrici con F ac-quisto di obbligazioni o di azioni interamente versate.

Agli alloggi dei ferrovieri in attività di servizio con uno stipendio o salario non superiore a 3600 lire, provvede l’appo-sita legge 14 luglio 1907, N. 553, sui provvedimenti per la costruzione di case economiche pei ferrovieri. Essa autorizza gl’ Istituti di previdenza ferroviari a dare a mutuo alla Ammi-nistrazione delle ferrovie dello Stato perché acquisti o costruisca case economiche, da rimanere in esclusiva proprietà della stessa Amministrazione, fino a 30 milioni dei loro capitali, ail’ interesse del 4 per cento F anno, ed estinguibili in 50 anni.

Quanto alla garanzia ipotecaria, la legge sulle case popolari o economiche pone la regola generale che i mutui deb-bono essere garantiti da prima ipoteca e nella misura non superiore ai ²/₃ del valore accertato delle case se i prestiti non sono pure garentiti da una assicurazione sulla vita, e non oltre i ⁷/io di detto valore quando sono pure garentiti con una ,assi-curazione sulla vita.

Le iscrizioni ipotecarie prese dalF Istituto mutuante sono valide, non ostante il sopraggiunto fallimento, quando siano state prese almeno dieci giorni avanti la pubblicazione della sentenza, qualunque sia il giorno al quale la sentenza stessa retrotragga la cessazione dei pagamenti. Le case debbono essere assicurate contro gl’ incendi a cura della Società costruttrice.

Una prima anticipazione del mutuo, anche in conto corrente garentito da ipoteca, e non maggiore del decimo del mutuo definitivo, potrà essere fatta alia sottoscrizione del contratto. Le successive anticipazioni non potranno essere fatte se non a misura ehe F edificio progredirà, in modo che ogni quota del mutuo sia garantita dal terreno e dalle opere costruite nella misura rispettivamente di o di Vio- Sicchè come regola generale si ammette ehe il mutuo possa cominciare sotto forma di anticipazioni in conto corrente ipotecario da concedersi !a misura che progrediscano i lavori, senza perô mai sorpassare i limiti massimi di garanzia stabiliti.

A questa regola generale si deroga in certi casi speciali esplicitamente previsti dalla legge.

Pei mutui dello Stato ai Comuni non interviene la garanzia ipotecaria, ma il pagamento di essi è garentito col rilascio da parte dei Comuni delle delegazioni sulle imposte, in altri termini alla, garenzia ipotecaria si sostituisce il pegno sulle entrate provenienti dalle imposte.

Ciö vale anche pei mutui dello Stato agli Istituti autonomi di case popolari assunti e garentiti dai Comuni.

Pei mutui poi da consentire dalio Stato all’ Istituto coopera-tivo per le case degli impiegati dello Stato in Roma, non vi è un margine di garanzia in eccedenza all’ ammontare del mutuo, ma questo è dato nella somma occorrente per P acquisto delle aree e per la costruzione delle case ; sicchè il valore delle case costruite è pari alla somma data a mutuo.

Lo stesso va detto pei mutui che gl’ Istituti di previdenza ferroviari sono autorizzati a concedere all’ Amministrazione delle ferrovie dello Stato per le case dei ferrovieri ehe essa costruisce rimanendone proprietaria.

Infine le Associazioni o Imprese tontinarie o di ripartizione, oltrechè far prestiti secondo la regola generale, possono acqui-stare le case popolari per cederle in ammortamento alle Cooperative edificatrici, e lo stesso fanno taluni Istituti autonomi per le case popplari. In questi casi P Istituto mutuante assume la veste di venditore a lunga scadenza ehe assegna le case in uso con patto di vendita alia estinzione del prezzo.

Oltre ed in aggiunta alia garanzia ipotecaria, la legge sulle case popolari ammette ehe gP impiegati delle Amministra-zioni dipendenti dalio Stato autorizzino le loro rispettive am-ministrazioni a ritenere sugli stipendi le quote di prezzo con-venute con le Cooperative.

Infine è facoltativa 1’ assicurazione sulla vita a garanzia del prezzo della casa.

In breve gli ordinamenti legislativi attinenti alle fonti del credito si possono riassumere cosi. In generale pei mutui a favore delle case popolari il legislatore italiano fa appello a tutti gli Istitnti od Enti di ragione pubblica o privata, appo-nendo soltanto limiti di cautela per gl’ Istituti di ragione pubblica in armonia con gli ordinamenti ad essi speciali.

Lo Stato è ammesso a concedere mutui, eccezionalmente anche a ragione d’interesse minore della normale e per una somma pari al prezzo degli stabili posti in essere con le stesse somme mutuate, ma entro limiti tali ehe danno a questo inter-vento diretto dello Stato 1’ apparenza di un primo tentativo di pro va.

Lo Stato puo pure, come net caso dell’ Amministrazione delle ferrovie dello Stato, farsi direttamente costruttore di case popolari.

Per la legge sulle case popolari i Comuni intervengono nelle operazioni di credito, o come mutuatari per le case da essi costruite, o come garanti soltanto a favore degli Istituti autonomi per le case popolari.

Per gli altri Istituti mutuanti, nei casi speciali di Asso-ciazioni o Imprese tontijiarie o di ripartizione, o di Istituti autonomi di case popolari, si ammette ehe invece di dare alle operazioni di prestito il giro solito, amministrino essi stessi direttamente le case fino a ehe rimborsati del prezzo, le ce-dono definitivamente in proprietà alle Cooperative e rispetti-vamente ai soci di esse.

Dalla legge non sono contemplati i privati fra i mutuanti delle case popolari, ma questa esclusione pare non abbia altro effetto che di escludere i mutui consentiti da privati dai bene-fizi fiscali ehe la legge riserva ai mutui fatti dagli Istituti e nelle forme da essa previste. Sicchè, non ostante il concorso dei capitali privati, rimangono sempre le esonerazioni fiscali, consentite alle Cooperative edificatrici ed alle case popolari da esse costruite e vendute. Di fatti le Cooperative edificatrici si servono pure liberamente dei capitali privati special-mente per le anticipazioni ai costruttori in attesa del mutuo.

5° Begli enti o privati a cui puô essere consentito U credito.

In quello che precede si è già detto più o meno esplicita-mente chi puô attingere al credito per le case popolari regolato dalla legge, sicchè qui basta procedere in modo riassuntivo.

Al credito consentito dalio Stato, nei casi eccezionali dalla legge previsti, possono rivolgersi soltanto i Comuni, gl’ Isti-tuti autonomi per case popolari con la garanzia dei Comuni, e T Istituto cooperativo per le case degli impiegati dello Stato in Roma. L’Amministrazione delle ferrovie dello Stato prov-vede coi capitali degli Istituti di previdenza ferroviari da essa amministrati. Aile altre fonti di credito possono attingere tutte le Cooperative edificatrici costituite in conformità alla legge, gl’ Istituti autonomi legalmente riconosciuti per decreto Reale, e le Società di beneficenza autorizzate ehe senza alcuna mira di lucro provvedono agli alloggi per ricoverare i poveri gra-tuitamente a fitti minimi.

Generalmente nön si fa alcuna differenza fra la costru-zione di case destinate ad essere assunte in propriété da personę private e di case la cui propriété rimane esclusivamente neir Ente costruttore. L’ uno o 1’ altro sistema è questione 'di ordinamento interno liberamente prescelto da ciascun Istituto o Société, la massima parte delle Cooperative edificatrici si fondano sul principio della propriété privata dei singoli soci, e nella legge è esplicitamente detto ehe il credito puô essere consentito indifferentemente per 1’ uno o per 1’ altro s,copo.

Soltanto si fa eccezione per le case costruite dall’ Istituto cooperativo per le case degli impiegati dello Stato in Roma, dali’ Amministrazione delle ferrovie dello Stato, dai Comuni e dalle Société di beneficenza, dovendo queste case essere ce-dute soltanto in locazione ; sicchè il credito dello Stato è consentito soltanto per questo scopo, salvo il caso ehe mutuatario sia un Istituto autonomo.

Piuttosto la limitazione alle sole case da cedere esclusivamente in locazione puô influire per le Cooperative e per gl’ Istituti autonomi nel senso di rendere le Amministrazioni comu-nali più proclive a concedere favori speciali, come la conces-sione di aree e simili.

ma

Quanto ai privati, la legge italiana esclude ehe le case popolari possano essere costruite da essi direttamente, ammette esplicitamente che i prestiti possano essere fatti tanto all’ ente sociale, quanto ai soci che abbiano conseguito la pro-

prietà delle case. Perô nel caso dei prestiti fatti ai singoli soci, la dizione della legge lascia per lo meno dubbio se per taie prestiti si faccia luogo aile rispettive agevolezze fiscali, sicchè in. questo caso si riproduce la identica condizione del mutuo consentito da privati, corne di sopra è detto.

Perô alla regola generale ehe le case popolari non possano essere costruite da privati, si fa eccezione per le case popolari costruite da industriali, da proprietari o conduttori di terre e da essi vendute in ammortamento, ovvero date in Jocazione ai propri dipendenti, impiegati, opérai, coltivatori. In questi casi i soliti Istituti possono anche concedere i prestiti occor-renti, e le case godono della esenzione décennale dall’ im-posta sni fabbricati come negli altri casi.

4° Delle esperienze e delle proposte intorno ai diversi ordi-namenti del credito per le case popolari.

I provvedime;nti più arditi in fatto di credito per le case popolari, e d’indole affatto eccezionale, sono stati accolti nella legislazione italiana appena negli nltimi due o tre anni, sicchè essi sono in principio di attuazione, e manca la esperienza necessaria per dare su di essi un giudizio fondato.

Quanto agli altri ordinamenti ehe hanno avuto una attuazione più lunga, si puo dire ehe le Casse di risparmio ordi-narie costituiscono la prima fonte di credito più accessibile e più abbondante. Le 205 Casse di risparmio esistenti al 31 di-cembre 1908 avevano fra depositi fruttiferi e patrimonio poco meno di 2 miliardi e mezzo, e quindi potrebbero chiedere di essere autorizzate a prestare su case popolari sino a ,circa mezzo miliardo. Nel fatto perô, e salvo le eccezioni relativa-mente poche di numéro ma veramente degne del maggiore en-comio, le Casse di risparmio si addimostrano ancora alquanto restie a mettersi risolutamente per la via tracciata dal le-gislatore.

La Cassa Nazionale di previdenza per la invalidità e per la vecchiaia degli opérai puo disporre alio scopo di soli 6 mi-lioni e mezzo che essa ha già in parte prestati ed in parte impegnati.

Le Compagnie di assicurazione spinte dal bisogno di pro-curarsi impieghi più proficui, trovano nei prestiti per le case popolari un opportuno campo d’azione, ehe offre anche il modo di reclutare una numerosa clientela per V assicurazione

sulla vita e per 1’ assicurazione contro gl’ incendi. La Com-pagnia di assicurazioni di Milano è stata la prima a mettersi per questa via, e qualche altra si prépara p, seguirla.

L’ Associazione tontinaria denominata Cassa Mutua Coope-rativa Italiana per le pensioni di Torino, conforme alla sua natura popolare, appena ammessa dalia legge fra i mutuanti per le case popolari, si è data con slancio a questo ramo di affari, pei quali puô disporre finora di una somma ehe è di 10 milioni circa.

Il legislatore italiano aveva consentito che gl’ Istituti mutuanti si fossero riuniti in consorzio in gruppi affini, sia per la concessione dei prestiti, sia per ordinäre ed esercitare nel-T interesse comune un servizio di vigilanza e di ispezioni, col mezzo di propri delegati, sulle istituzioni per le case popolari o economiche. Ma sinora nessun consorzio di questo genere si è costituito.

Invece si va discutendo Y idea della fondazione di una

Banca centrale per le case popolari, il cui capitale dovrehbe essere costituito col concorso di istituti di credito e di ri-sparmio.

Altre due proposte, che in qualche modo possono avéré attinenza con l’ordinamento del credito, sono le seguenti.

Si vorrebhero dichiarare case popolari agli effetti di legge, concedendo la esenzione décennale dalT imposta sui fabbricati, le case costruite entro un periodo di tempo da privati o da Società di speculazione.

Allô scopo poi di rendere più agevole e meno dispendiosa la concessione di terreni edificativi, si vorrebbe ammettere la locazione per lungo periodo di anni di terreni per edificarvi case popolari, a somiglianza del LEASE inglese e delT ERBBAURECHT tedesco.

In materia cosi nuova e complessa, con esperimenti appena incominciati o non ancora giunti a maturità non posso nè devo dire ehe con le accennate proposte si sia detta T ultima parola. Il problema delle case popolari, delle case salubri ,e a buon mercato. è, corne altre volte ho detto, un problema essenzial-mente di credito. La esperienza potrà additare nuove vie per giungere più agevolmente aile fonti del credito, favori giuridici e finanziari più efficaci, non disgiunti da sempre più solide malleverie, per condurre il credito alla costruzione delle case popolari o economiche.

L'organisation du crédit pour la construction des habitations à bon marché en Italie.

(Traduction.)

Par

M. Y. Maga ldi,

Directeur general du Cre'dit et de la Prévoyance, de la Coopération et de l’Assurance Sociale au Ministère de l’Agriculture, de l’Industrie et du Commerce (Rome).

D’après les instructions données par le Comité exécutif du Congrès, le thème proposé doit être traité dans les limites des expériences faites dans le Pays auquel le Rapporteur appartient et des exigences spéciales de ce pays. Je m’en tiendrai donc aux conditions particulières du crédit pour les maisons à bon marché en Italie.

Je suivrai, en outre, autant que possible, le schéma indiqué aux divers Rapporteurs par le Comité exécutif pour des raisons d’uniformité très opportunes. Je traiterai donc d’une manière succincte :    1° de la nécessité du crédit pour les maisons

à bon marché, 2° des sources auxquelles on puise, 3° des institutions ou des particuliers qui y ont recours, 4° des expériences et des propositions faites en ce qui concerne ses diverses organisations.

1° Nécessité du crédit pour les maisons à bon marché.

La législation italienne sur les maisons à bon marché est très large en ce qui concerne la détermination du caractère particulier de la ’’maison à bon marché“ qui jouit de facilités juridiques et économiques spéciales. Cette législation échelonne

la valeur locative de la maison par pièces ; elle ne limite pas le nombre des pièces ni par conséquent la valeur locative de la maison entière et n’empêche pas que l’on bâtisse avec les maisons à bon marché d’autres maisons. Elle rend possible de cette façon l’existence de sociétés formées de capitalistes et de non capitalistes, lesquelles avec l’argent des premiers peuvent tenter l’industrie des constructions sur une grande échelle, en obtenant les avantages qui découlent de cette industrie.

En premier lieu, les Sociétés coopératives de construction ont des aptitudes différentes pour faire front aux difficultés de l’entreprise. Elles ont besoin du crédit d’une manière variable selon l’organisation spéciale qu’elles possèdent.

Le plus grand nombre d’entre elles ont pour but de bâtir des maisons afin de les céder en propriété aux sociétaires pour le compte de qui elles les bâtissent et admettent aussi parfois 1a. possibilité de les céder en location aux sociétaires et même aux non sociétaires. Les autres se bornent à la construction de maisons qui restent toujours la propriété de la société et qui ne sont données qu’à titre de location.

Dans le premier cas les membres de la Coopérative sont recrutés surtout parmi des personnes qui peuvent aspirer à la propriété de la maison qu’elles désirent occuper, c’est à dire qui peuvent disposer d’une partie du prix de la maison ou du moins d’un revenu qui leur permette le remboursement de ce prix dans un nombre d’années déterminé. Dans l’autre cas les membres de la coopérative n’ont pas cette possibilité : au contraire ils ont recours à la Coopérative pour payer un loyer moindre que celui que leur est demandé par les propriétaires des maisons ordinaires, ce qui leur laisse plus de ressources pour satisfaire aux besoins de leur famille.

Les Coopératives de la première espèce sont par conséquent, en général, dans de meilleures conditions pour tenter l’entreprise, même si elles ne se constituent qu’avec un nombre de sociétaires très limité, comme il arrive le plus souvent à Florence. Dans ces sociétés la cotisation est habituellement plus élevée ; on fait face aux frais d’installation, de l’entreprise, pour ainsi dire, en totalité ou en partie, à l’aide des fonds apportés par les associés futurs ; la société est plutôt un

moyen indispensable pour bénéficier des franchises fiscales, vu que la législation italienne ne prévoit pas que la maison à bon marché puisse être bâtie par un simple particulier, un moyen opportun et nécessaire pour obtenir le crédit que les simples particuliers trouveraient plus difficilement.

Aux sociétés de l’autre catégorie cette aide de la part des sociétaires fait défaut. Ces derniers limitent toute aspiration à payer le plus bas loyer possible. Tandis qu’il y a beaucoup de personnes, même parmi les non sociétaires, qui voudraient habiter les maisons à bon marché de la Coopérative, celle-ci n’est pas en mesure de se former un capital d’une importance proportionée aux besoins, par suite aussi de la difficulté qu’il y a à réunir un grand nombre de sociétaires qui donnent leur contribution avec la petite cotisation sociale.

En outre que sur leurs propres forces, les Sociétés coopératives de construction peuvent compter sur l’aide des institutions locales dans les modalités autorisées par la loi elle-même, en se mettant ainsi dans la condition d’avoir recours plus aisément au crédit et dans une mesure moindre.

En commençant par l’achat du terrain, les institutions publiques comme l’État et les Communes, peuvent faire aux Coopératives de construction des conditions spéciales permettant à celles-ci de se soustraire aux conditions générales du marché des terrains à bâtir.

L’art. 5 de la loi du 8 juillet 1904, n° 320, sur les mesures en faveur de la ville de Rome, autorise le Gouvernement pour une période de dix années à vendre à l’amiable aux sociétés coopératives pour les maisons à bon marché les terrains à bâtir possédés par l’État sur le territoire de la Commune de Rome, et qui ne sont pas destinés à l’usage des administrations gouvernementales, en dérogeant ainsi aux lois sur l’aliénation des biens du domaine en ce qui concerne le prix total maximum, le prix d’estimation, le nombre des annuités et le taux des intérêts de mise en demeure. Deux Coopératives romaines seulement, ont profité de ces facultés. Elles ont de la sorte obtenu le terrain à un prix équivalant à un dixième à peu près du prix du marché.

Semblablement l’art. 22 de la loi sur les maisons à bon marché autorise la vente de terrains du domaine aux Communes pour la construction de maisons à bon marché, pour une valeur non supérieure à 50.000 lires et au prix d’estimation.

Mais la même loi offre aux Communes d’autres moyens efficaces de se procurer des terrains à bas prix, soit qu’elles veuillent en faire usage directement, soit qu’elles veuillent les céder aux Coopératives de construction. Dans le cas où il serait nécessaire d’assainir des quartiers insalubres ou bien de pourvoir au manque de logements et de maisons à bon marché, les Communes doivent dresser le plan de régularisation ou d’agrandissement en demandant l’expropriation des terrains qui y sont compris. Les indemnités d’expropriation sont évaluées d’après la moyenne de la valeur de vente et des loyers des dix dernières années pourvu qu’ils aient la date certaine correspondant à l’année de location respective. Dans le cas contraire l’indemnité est établie d’après la somme nette imposable sur laquelle est calculé le chiffre de l’impôt sur les terrains et sur les bâtiments.

D’une façon analogue, en vertu des lois sur les mesures en faveur de la ville de Rome, les Communes où on estime nécessaire de pousser à la construction de maisons nouvelles, peuvent être autorisées à charger d’une taxe les terrains à bâtir jusqu’au montant maximum de 3% de leur valeur. Cette valeur est dénoncée par le propriétaire ou à défaut est établie d’office et la Commune est autorisée à exproprier les emplacements d’après la valeur dénohcée ou établie.

En outre, comme les Communes sont autorisées par la loi sur les maisons à bon marché à céder des emplacements pour la construction de maisons à bon marché au prix coûtant, il leur est possible d’aider les Coopératives de construction à se procurer les terrains à un prix exceptionnel, qu’ils ne pourraient pas obtenir en traitant librement l’affaire. En fait, cependant, le petit nombre des Communes qui ont cédé des terrains à des Coopératives de construction, gratuitement ou bien à des conditions de faveur, ont disposé de terrains qu’elles possédaient déjà sans avoir recours aux moyens coercitifs que les lois mettent à leur disposition.

Enfin, le prix des terrains est influencé par l’action des Administrations municipales à cause des frais de voirie.

En effet la loi sur les maisons à bon marché établit que, après que les Sociétés ou les Instituts ont fixé grâce au plan de régularisation la délimitation des emplacements destinés aux maisons à bon marché, la Commune est obligée, en même temps qu’on bâtit les maisons, à la construction des égouts, à l’établissement de conduites pour l’eau potable, à l’installation de

l’éclairage, à l’aménagement des rues, des places et autres espaces d’usage public. Cependant à cette obligation de la loi, les Communes obéissent, si leurs conditions financières qui ne sont généralement pas florissantes le permettent et dans les limites du possible, d’autant plus qu’il s’agit d’ordinaire de travaux pour des quartiers entiers ou pour des groupes isolés de maisons qui se sont formés dans des endroits éloignés du centre.

Pour parer particulièrement au manque de capitaux, pour ainsi dire inhérent à la nature et à la composition organique de la seconde catégorie de coopératives de construction, et aux ressources des simples particuliers aux besoins desquels elles doivent satisfaire, la loi italienne fixe des mesures spéciales dont je parlerai maintenant brièvement.

La loi admet qu’avec les mêmes facultés et les mêmes droits que les coopératives de construction, les maisons populaires ou économiques soient construites par des corps moraux institués dans ce but et légalement reconnus. Ce sont de véritables fondations ayant pour but exclusif de faire des opérations pour les maisons populaires, et qui, d’ordinaire, sont dues à l’initiative des Communes avec le concours d’institutions de bienfaisance, de sociétés, d’institutions et de simples particuliers. Pourvu que leur action soit en faveur des maisons populaires et des personnes qui ne font pas partie desdits groupements, la plus grande liberté leur est laissée en ce qui concerne leur façon d’agir, conformément à leurs propres statuts ; ils peuvent construire des maisons populaires, soit pour les vendre, soit pour les louer, peuvent faire des prêts aux coopératives de construction, et les aider de la façon la plus opportune. Ces institutions autonomes, avec un propre capital de fondation d’une certaine importance, peuvent plus facilement que les coopératives privées de construction, obtenir le crédit dont elles ont besoin ; et dans le cas où à la formation de leur capital contribuent des annuités payées pendant un certain temps par les Communes ou les institutions publiques, elles peuvent disposer immédiatement de ces annuités en demandant à la Caisse des Dépôts et Prêts de les leur avancer, pourvu que ces emprunts ainsi contractés soient garantis par les Communes respectives pour le compte des coopératives. En outre, l’État

peut contribuer pour un sixième au paiement des intérêts de ces emprunts.

Ces institutions qui vont se multipliant dans les Communes les plus importantes, peuvent libérer les administrations municipales de la charge d’un de leurs services, à savoir celui des maisons populaires, et avec plus de liberté d’action, devenir le centre autorisé du mouvement en faveur des maisons populaires, dans les Communes respectives. Elles peuvent, en vertu de la loi, remplir l’office de Comité local pour les maisons populaires ou économiques, construire les maisons pour les céder aux simples particuliers par location ou par vente, et prendre en quelque sorte le patronage des coopératives de construction en construisant pour celles-ci ou en leur accordant les prêts dont elles ont besoin.

En outre, une catégorie spéciale d’institutions autorisées à accorder des crédits aux coopératives de construction, c’est-à-dire les associations ou entreprises tontinières ou de répartition, peuvent, en vertu de la loi, non seulement ouvrir un crédit dans la forme établie, mais encore acheter les maisons populaires ou économiques pour les céder en amortissement aux sociétés coopératives instituées entre les membres de l’entreprise tontinière ou de répartition respective.

Enfin les maisons populaires en Italie peuvent être construites par des Sociétés de bienfaisance ou par les Communes elles-mêmes, soit comme service public, soit directement par les soins de l’administration municipale, mais seulement pour les céder en location aux personnes ayant des ressources annuelles ne dépassant pas 1500 lires, ou 300 lires pour chaque membre de la famille. De sorte que les Sociétés de bienfaisance et les Communes fournissent exclusivement le logement aux moins fortunés de leurs administrés. Dans ce but, les Communes peuvent contracter des emprunts à la Caisse des Dépôts et Prêts, au taux d’intérêt normal, l’État contribuant au paiement des quotes annuelles d’intérêt pour une somme qui ne dépasse pas le sixième de la somme totale.

Les diverses mesures prises par les législateurs italiens ont un double but: atténuer le besoin de capitaux, et conséquemment de crédit, en réduisant les frais d’achat et de construction; faciliter l’apport des capitaux nécessaires aux conditions les plus favorables.

Pour atteindre le premier but, les Communes sont autorisées à se procurer coercitivement les terrains nécessaires pour les céder ensuite à des prix convenables et doivent supporter les frais de voirie. Pour atteindre le second but on permet aux sociétaires des coopératives qui en ont la possibilité de recueillir les capitaux nécessaires, on autorise certaines fondations et une certaine catégorie d’institutions de prêt et de crédit, à acheter et à administrer les maisons pour le compte des coopératives de construction, on confie aux sociétés de bienfaisance le soin de pourvoir aux logements des citoyens les moins fortunés, et enfin on autorise les Communes et les institutions autonomes de contracter des emprunts à la Caisse gouvernementale des Dépôts et Prêts, en mettant à la charge de l’Etat une partie des intérêts.

2° Des sources du crédit pour les maisons populaires.

Parmi les sources de crédit pour les maisons populaires, il faut citer en première ligne l’État, c’est-à-dire la Caisse des Dépôts et Prêts. Les Communes peuvent y avoir recours pour se procurer les capitaux nécessaires pour la marche des services publics en général, et conséquemment aussi pour la construction directe des maisons populaires ; mais dans le cas où les Communes demandent à contracter un emprunt avec l’avantage spécial du concours de l’État au paiement des intérêts, soit en leur propre nom pour les maisons populaires considérées comme service public, soit pour le compte des institutions autonomes de maisons populaires, cette participation est limitée par la loi au sixième des quotes annuelles d’intérêts, et pour une somme totale de 50.000 lires. De la sorte le chiffre maximum des prêts pouvant être accordés par la Caisse des Dépôts ne peut pas dépasser 7 millions et demi.

En outre la loi du 11 juillet 1907, n° 502, sur les mesures en faveur de la ville de Rome, autorise la Caisse des Dépôts et Prêts, à accorder un prêt jusqu’à concurrence de 10 millions de lires à l’Institut coopératif pour les maisons des employés à Rome. Cet Institut, reconnu comme corps moral, par le

décret royal du 5 juillet 1908, qui en approuva les statuts, est constitué sous la forme coopérative et a pour but unique de construire des maisons destinées à fournir des logements aux employés de l’État. Son conseil d’administration a déjà décidé de contracter un premier emprunt de 7 millions et demi, qui servira à l’achat d’une surface de 50.000 mètres carrés, et à l’édification de maisons sur ce terrain.

La loi italienne énumère dix classes d’instituts ou de sociétés d’épargne, de crédit, de prévoyance et de bienfaisance, à qui elle reconnaît le droit d’accorder des prêts pour les maisons populaires, mais à des conditions spéciales selon la diversité de leur nature juridique.

Les Caisses d’Épargne ordinaires, les Monts de Piété, les Institutions publiques de bienfaisance, les Associations ou Entreprises tontinières ou de répartition et la Caisse Nationale de Prévoyance pour l’invalidité et la vieillesse des ouvriers sont autant de corps moraux pour que les lois organiques respectives fixent les modes d’emploi des capitaux. A ces modes d’emploi la loi sur les maisons populaires ajoute les prêts sur les maisons populaires, dans de certaines limites et avec l’autorisation spéciale du Gouvernement, d’ailleurs. Les institutions publiques de bienfaisance doivent obtenir l’autorisation des autorités locales, et peuvent placer de cette façon jusqu’au cinquième des capitaux ne servant pas à leur gestion ordinaire ; pour les autres institutions il faut l’autorisation du Ministère de l’Agriculture. Dans lesdits prêts, les Caisses d’Épargne et les Monts de Piété peuvent employer au maximum le 20/o de leur capital, soit ¹/₅ de leur actif comprenant les dépôts portant intérêt et le patrimoine ; les entreprises tontinières le quart du montant des sommes versées par les membreis, et des intérêts correspondants, déduction faite des frais d’administration et des sommes payées en corrélation avec la gestion ; la Caisse Nationale de Prévoyance pour l’invalidité et pour la vieillesse des ouvriers, le quart de ses fonds patrimoniaux.

Les instituts autonomes pour les maisons populaires peuvent faire des prêts aux sociétés de construction des maisons populaires jusqu’au chiffre maximum établi dans leurs statuts approuvés par le Gouvernement ; les Banques populaires et les Sociétés ordinaires et coopératives de crédit, les Sociétés de secours mutuel et les Sociétés d’assurance doivent observer leurs statuts respectifs qu’elles se sont librement donnés, et enfin

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

les Instituts de crédit foncier, qui ont pour but exclusif de faire des prêts sur hypothèques moyennant l’émission de titres fonciers, sont tenus d’observer leur loi organique, quitte à restreindre la garantie présentée pas les maisons populaires, dans les limites fixées par la loi spéciale.

Les instituts susdits peuvent en outre concourir à la formation des capitaux des coopératives de construction, en achetant des obligations ou des actions entièrement libérées.

Quant aux employés des chemins de fer en activité de service avec des appointements ou un salaire non supérieurs à 3600 francs, la loi 14 juillet 1907, n° 553, sur les mesures pour la construction de maisons à bon marché pour les employés des chemins de fer, pourvoit à leur logement. Cette loi autorise les Instituts de prévoyance de l’Administration des chemins de fer à faire des prêts aux Administrations des Chemins de fer de l’État dans le but d’acheter ou de bâtir des maisons à bon marché devant rester propriété exclusive des Administrations elles-mêmes. Le montant de la somme que les Instituts peuvent consacrer à ces prêts s’élève à 30 millions à l’intérêt de 4<y₀ amortissables en 50 ans.

En ce qui concerne la garantie hypothécaire, la loi sur les maisons à bon marché fixe en règle générale que les prêts doivent être garantis par première hypothèque, dans une mesure non supérieure aux deux tiers de la valeur des maisons si les prêts ne sont pas aussi garantis par une assurance sur la vie, et non supérieure aux ⁷/io de ladite valeur s’ils sont aussi garantis par une assurance sur la vie.

Les inscriptions hypothécaires prises par l’Institut prêteur sont, valables même si une faillite se produit, pourvu qu’elles aient été prises dix jours avant la publication de la sentence, quelle que soit la date jusqu’à laquelle remonte l’effet rétroactif de la cessation des paiements. Les maisons doivent être assurées contre les incendies par les soins de la Société de construction.

Une première avance sur le prêt, elle aussi en compte-courant garanti par hypothèque et non supérieure au dizième du prêt définitif, pourra être accordée à la signature du contrat. Les avances successives ne pourront être faites qu’au fur

et à mesure que la construction progressera de telle sorte que chaque à compte du prêt soit garanti par le terrain ,et par les travaux dans la mesure respective de ²/₃ ou de ⁷/io- Ainsi il est admis comme règle générale que le prêt commence sous forme d’avances en compte-courant hypothécaire accordé au fur et à mesure que la construction s’élèvera, sans jamais dépasser les limites maxima de garantie établies.

On déroge à cette règle générale dans des cas spéciaux prévus expressément par la loi.

Pour les prêts de l’État aux Communes la garantie hypothécaire n’est pas établie, mais le paiement de ces prêts est garanti par la cession que font les Municipalités de leur quote-part des impôts. En d’autres termes, la garantie hypothécaire est remplacée par le nantissement sur les revenus des impôts.

Les mêmes dispositions régissent les prêts de l’État aux Instituts autonomes de maisons à bon marché, gérés et garantis par les Municipalités.

Pour les prêts que l’État peut faire à l’Institut coopératif pour les maisons des employés de l’État à Rome il n’y a pas de marge de garantie sur le montant du prêt. Ce dernier est accordé dans la mesure nécessaire pour l’achat des surfaces et pour la construction des maisons de sorte que la valeur des maisons bâties est égale à la somme prêtée.

La même chose doit être dite pour les’’prêts“ que les Instituts de prévoyance des Chemins de fer sont autorisés à accorder à l’Administration des Chemins de fer de l’État pour la construction de maisons, destinées aux employés des Chemins de fer, qu’elle édifie en en restant propriétaire.

Enfin les Associations ou les entreprises tontinières ou de répartition peuvent non seulement faire des prêts selon la règle générale, mais aussi acheter les maisons à bon marché dans le but de les céder en amortissement aux Sociétés coopératives de construction. Quelques uns des Instituts autonomes pour les maisons à bon marché font de même. Dans ces différents cas, l’Institut prêteur a le rôle de vendeur à longue échéance qui accorde l’usage de ces maisons en s’engageant à les vendre à l’extinction de la dette.

En dehors de la garantie hypothécaire, la loi sur les maisons à bon marché permet que les employés des Administrations qui sont sous la dépendance de l’État autorisent les

Administrations elles-mêmes à retenir sur leurs appointements le prorata des prix convenus avec les Coopératives.

L’assurance sur la vie çomme garantie du prix de la maison est facultative.

Bref, les mesures législatives concernant les sources jdu crédit peuvent être résumées comme ci-dessous.

En général, pour les prêts en faveur des maisons à bon marché, le législateur italien a recours à toutes les institutions publiques ou privées. Il n’établit de limites qu’à l’égard des premières, conformément à leur nature et à leur organisation.

L’État peut accorder des prêts, à titre exceptionnel, à un intérêt inférieur au taux normal et pour une somme équivalant au prix des maisons bâties à l’aide de ladite somme. Toutefois des limites sont fixées qui donnent à cette intervention directe de l’État l’apparence d’un premier essai. L’État peut aussi, comme c’est le cas pour l’Administration des Chemins de fer, devenir directement constructeur de maisons à bon marché.

En vertu de la loi sur les maisons à bon marché, les Municipalités interviennent dans les opérations de crédit ou comme emprunteurs pour les maisons bâties par elles ou comme garants en faveur des Instituts autonomes pour la construction de maisons à bon marché.

Pour les autres Instituts prêteurs, dans les cas particuliers d’Associations, ou d’entreprises tontinières ou de répartition, ou d’instituts autonomes pour les maisons à bon marché, il est admis qu’en lieu de donner aux opérations de prêt la tournure ordinaire, ils administrent eux-mêmes directement les maisons jusqu’à ce que, étant remboursés du prix, ils en cèdent à la fin la propriété aux coopératives ou aux sociétaires de celles-ci.

La loi ne fait pas figurer les simples particuliers parmi les prêteurs pour la construction de maisons à bon marché. Cette exclusion ne semble avoir d’autre effet que d’enlever aux prêts consentis par les particuliers les bénéfices fiscaux que la loi réserve aux prêts faits par les Instituts sous les formes prévues par elle. Malgré le concours des capitaux privés, les Coopératives de construction et les maisons à bon marché bâties et vendues par elles, jouissent toujours des exemptions fiscales. En fait, les Coopératives de construction se servent aussi en toute liberté des capitaux privés, tout pour les avances aux constructeurs dans l’attente du prêt.

sur-

3° Institutions ou personnes privées auxquelles le prêt peut

être accordé.

Dians ce qui précède on a déjà dit plus ou moins explicitement qui peut bénéficier du crédit pour les maisons à bon marché. Ici donc l’exposé pourra être plus succinct.

Au crédit consenti par l’État, dans les cas exceptionnels prévus par la loi, ne peuvent avoir recours que les Municipalités, les Instituts autonomes pour les maisons à bon marché avec la garantie des Municipalités et l’Institut coopératif pour les maisons des employés de l’État à Rome. L’Administration des Chemins de fer de l’État emploie à cet effet les capitaux des Instituts de prévoyance des Chemins de fer qu’elle administre. Aux autres sources de crédit peuvent avoir recours toutes les Sociétés coopératives de construction constituées conformément à la loi, les Instituts autonomes légalement reconnus par Décret Royal et les Sociétés de bienfaisance autorisées qui sans aucune fin de lucre pourvoient aux logis pour recouvrer les pauvres gratuitement ou contre paiement d’un loyer minime.

En général on ne fait aucune différence entre la construction de maisons destinées à devenir la propriété de simples particuliers et celle de maisons dont la propriété reste exclusivement à l’Institut constructeur. L’un ou l’autre système a trait à l’organisation intérieure librement choisie par chaque Institut ou Société, la plupart des Coopératives de construction se [basent sur le principe de la propriété privée de chaque sociétaire et la loi stipule expressément que le crédit peut être accordé indifféremment pour l’un ou pour l’autre but.

On ne fait d’exception que pour les maisons bâties par l’Institut coopératif des employés de l’État à Rome, par l’Administration des Chemins de fer de l’État, par les Municipalités et par les Sociétés de bienfaisance. Ces maisons ne peuvent être cédées qu’en location ; le crédit de l’État n’est accordé

en conséquence que dans ce but, dans le cas où emprunteur est un Institut autonome.

En ce qui concerne les simples particuliers, la loi italienne exclut que les maisons à bon marché puissent être bâties par eux directement, mais admet explicitement que les prêts peuvent être faits aussi bien aux Sociétés qu’aux sociétaires ayant obtenu la propriété des maisons. Dans le cas toutefois de prêts faits à des sociétaires, la teneur de la loi laisse dans le doute la question de savoir si ces prêts comportent les facilités fiscales respectives. Dans ce cas, par conséquent, on retrouve la même condition du prêt accordé par des simples particuliers, comme il est dit ci-dessus.

Toutefois on fait exception à la règle générale que les maisons à bon marché ne peuvent pas être bâties par de simples particuliers pour les maisons à bon marché bâties par des industriels, des propriétaires ou des tenanciers de terrains, vendues par ceux-ci en amortissement ou données en location à leurs dépendants : employés, ouvriers, cultivateurs. Dans ces différents cas les Instituts mentionnés peuvent aussi accorder les prêts nécessaires et les maisons jouissent de l’exemption décennale de l’impôt sur les bâtiments comme dans les autres cas.

4° Expériences et propositions concernant les différentes organisations du crédit pour les maisons à bon marché.

Les mesures les plus hardies en fait de crédit pour les maisons à bon marché et de nature tout à fait exceptionnelle, n’ont été accueillies dans la législation italienne que dans les deux ou trois dernières années. Elles sont au début de leur mise à exécution et l’expérience nécessaire pour donner un jugement fondé sur elles fait encore défaut.

Quant aux autres dispositions qui ont eu déjà une exécution plus longue, on peut dire que les caisses d’épargne ordinaires forment la première source de crédit, la plus facile et la plus abondante. Les 205 Caisses d’épargne existant au 31 décembre 1908 possédaient à titre de dépôts à intérêts et de patrimoine presque 2 milliards et demi ; elles pourraient donc demander à être autorisées à prêter sur des maisons à bon marché jusqu’à un demi-milliard. En fait et sauf des excep-tions, peu nombreuses mais dignes des plus grands éloges, les Caisses d’épargne hésitent encore à suivre la voie tracée par le législateur.

La Caisse Nationale de prévoyance pour l’invalidité et la vieillesse des ouvriers ne peut disposer dans le même but que de 6 millions et demi qu’elle a déjà en partie prêtés, en partie

engagés.

Les Compagnies d’assurance, poussées par la nécessité de trouver des placements plus fructueux, les trouvent dans les prêts pour les maisons à bon marché, ce qui leur offre aussi le moyen de recruter une clientèle nombreuse pour l’assurance sur la vie et pour l’assurance contre l’incendie. La Compagnie d’assurance ’’Milano“ a été la première à entrer dans cette voie où d’autres Compagnies se préparent à la suivre.

L’Association tontinière connue sous le nom de ’’Cassa Mutua Coopérativa Italiana per le pensioni“ de Turin, conformément à sa nature populaire, aussitôt que la loi Ta permis, s’est adonnée avec élan à cette branche d’affaires pour lesquelles elle peut disposer d’une somme qui se monte à environ 10 millions.

Le législateur italien avait permis que les Instituts prêteurs se réunissent en Consortiums par groupes d’affinités, soit pour la concession de prêts, soit pour organiser et exercer dans l’intérêt commun un service de vigilance et d’inspections, par l’entremise de leurs délégués, sur les institutions pour les maisons à bon marché. Mais nul consortium de ce genre ne s’est encore formé.

S. Exc. M. L. Luzzatti, maître éminent de la coopération et de toute œuvre sociale, devenu récemment Président du Conseil, a annoncé la formation d’une Banque du travail avec le concours du Gouvernement et des principaux instituts de crédit et d’épargne. Cette Banque pourra jouer un rôle très important en ce qui concerne le crédit pour la construction des maisons à bon marché.

Voici deux autres propositions qui peuvent avoir quelque rapport avec l’organisation du crédit.

On voudrait déclarer maisons à bon marché conformément à la loi, en concédant l’exemption décennale de l’impôt sur les bâtiments, les maisons bâties par des particuliers ou par des Sociétés de spéculation dans une certaine période de temps.

En outre, dans le but de rendre plus facile et moins coûteuse la concession de terrains à bâtir, on voudrait ad-

mettre la location, pour une longue période d’années, de terrains pour bâtir des maisons à bon marché, d’une façon semblable au lease anglais et à l’Erbbaurecht allemand.

Dans un champ si nouveau et si complexe, où les expériences, à peine commencées, ne sont pas encore arrivées à maturité, je ne peux ni ne dois affirmer, que les propositions susmentionnées représentent le dernier mot dit sur cette question. Le problème des maisons salubres et à bon marché est surtout, comme je l’ai dit autrefois, un problème de crédit. L’expérience pourra seule indiquer des voies nouvelles pour arriver plus aisément aux sources du crédit, des facilités juridiques et financières plus efficaces, qui conjointement avec des garanties de plus en plus solides pourront fournir le crédit nécessaire à la construction des maisons à bon marché.

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige

Bautätigkeit.

Von

Priv.-Doz. Dr. Karl Pribram.

Die geringen Erfolge, welche die Bestrebungen zur Schaffung von billigen und gesunden Volks Wohnungen bisher in Österreich aufzuweisen haben, sind vor allem in jenem Umstande begründet, der auch in den übrigen Kulturländern den Anfängen der Wohnungsreform die größten Hindernisse bereitet hat, in dem Mangel an einer geeigneten Kreditorganisation. So unzulänglich auch der Stand der Wohnungsstatistik in Österreich sein mag, ihre Ziffern beweisen doch zur Genüge, daß die private Bautätigkeit dem Bedarfe an Kleinwohnungen nicht im entferntesten nachzukommen vermag, und wo die Zahlen schweigen, enthüllen die Berichte der Augenzeugen traurige Bilder des Wohnungselendes.

Die Selbsthilfe der von der Wohnungsnot betroffenen Kreise der Bevölkerung aber ist durchweg zu schwach, um aus eigener Kraft Abhilfe zu schaffen, ihr fehlt es an dem zum Wohnungsbaue erforderlichen Kapitale ; alle Agitation für eine Wohnungsreform muß daher so lange erfolglos bleiben, bis diese entscheidende Frage der Kapitalbeschaffung für den gemeinnützigen Wohnungsbau eine befriedigende und dauernde Lösung gefunden hat.

Nicht ohne Grund hat man die gegenwärtige Periode des Wirtschaftslebens als die Epoche der Kreditwirtschaft bezeichnet und es ist ein charakteristischer Zug in der Entwicklung des modernen Kreditwesens, daß es auf allen Gebieten seine Organisation strenge den Bedürfnissen der Kreditsuchenden anzupassen bestrebt ist. Soweit es sich um den Kredit für

den Betrieb von erwerbswirtschaftlichen Unternehmungen handelt, zeigt die Entwicklung der letzten Jahrzehnte deutliche Fortschritte. Für die Landwirtschaft wurde neben dem seit alters her bestehenden Realkredit in den Raiffeisenkassen das Mittel zur Befriedigung des agrarischen Personalkredits gefunden, ergänzend treten hier die vom Staate, beziehungsweise den Ländern gewährten Meliorationskredite ein. Das gleiche Problem hat für den gewerblichen Mittelstand durch die Darlehens- und Vorschußkassen wenigstens eine teilweise Lösung erfahren ; die Großindustrie hat sich in den Banken die Organe für die Befriedigung ihres Kreditbedürfnisses geschaffen. Insoweit der Wohnungsbau ein Mittel zur Verwertung des anlagesuchenden Kapitals ist, übernehmen unsere Hypothekenbanken und Sparkassen die Aufgabe, jenen Teil des Kapitals beizustellen, den der Bauunternehmer nicht aus Eigenem aufbringt, woferne dieser Teil die pupillarsichere Grenze nicht übersteigt, die für den Häuserbau in Österreich gemäß den Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuches auf die Werthälfte des Gebäude- und Grundwertes festgesetzt ist. Allein diese Organisation des städtischen Hypothekarkredits vermag schon den Bedürfnissen der privaten, auf Verwertung des Kapitals gerichteten Bautätigkeit nicht Genüge zu leisten, wie die auch bei uns viel beobachteten Mängel im Schätzungswesen, die allgemein übliche Überbelehnung städtischer Realitäten und die berechtigten Klagen der Bauhandwerker über den Verlust ihrer Forderungen beweisen. Es fehlt aber völlig an einer zweckentsprechenden Einrichtung des Kredits für jene Zweige des modernen Wirtschaftslebens, in denen es sich um die Beschaffung von Gütern nicht zum Zwecke des Erwerbes, sondern zum Zwecke des unmittelbaren Verbrauches handelt. Freilich, die Kreditbeschaffung begegnet hier unvergleichlich größeren Schwierigkeiten, weil sie eine Deckung nicht in dem ‘Ertrage eines Unternehmens, sondern vor allem in dem Einkommen des Kreditbedürftigen finden muß. Der Mangel einer Organisation aber öffnet überall dem Mißbrauche Tür und Tor. Die Abzahlungs- und Ratengeschäfte, deren verderblichen Ausartungen auch die Strafgesetzgebung nicht mit Erfolg zu steuern vermag, die Wucherschulden der Beamtenschaft sind sprechende Belege für diese Tatsache.

Auch der Baukredit, dessen die Organisationen der Selbsthilfe, vor allem die Baugenossenschaften, bedürfen, wird nicht für die Zwecke eines erwerbswirtschaftlichen Unternehmens in Anspruch genommen, und der Wert des sachlichen Objektes, des Gebäudes, das mit Hilfe dieses Kredits hergestellt werden soll, vermag regelmäßig nur zum Teile — etwa soweit die Mündelsicherheit reicht — eine völlige Deckung gegen jeden Verlust der gewährten Darlehen zu bieten. Angesichts der wirtschaftlichen Schwäche der an den Baugenossenschaften beteiligten Personen, die regelmäßig aus Eigenem kaum 10—15%. des Bau- und Grundpreises aufzubringen vermögen, reicht die persönliche Kreditwürdigkeit der Genossenschaften keineswegs hin, um dem die Mündelsicherheit übersteigenden Darlehensbetrage eine ähnliche Sicherung zu verschaffen. Dazu kommt noch, daß die geringe Entwicklung des Baugenossenschaftswesens in Österreich, die mangelnden Erfahrungen auf diesem Gebiete, die Mißerfolge mancher, schlecht geleiteter Baugenossenschaften das Vertrauen der Darlehengeber noch zu verringern geeignet sind. So kann sich denn heute in Österreich eine Baugenossenschaft die für ihre Existenz unentbehrliche zweite — über die mündelsichere Grenze hinausgehende — Hypothek regelmäßig nur zu sehr ungünstigen Bedingungen verschaffen, unter Bedingungen, welche die Rentabilität ihrer Häuser ernstlich in Frage stellen. Sie braucht einen langfristigen Kredit, denn nur aus den allmählich Jahr für Jahr eingehenden Überschüssen der Mietpreise über die Ver-waltungs- und Erhaltungskosten oder aus den geringen Kaufschillingsraten kann sie langsam das Hypothekardarlehen amortisieren ; sie braucht einen unkündbaren Kredit, um nicht plötzlich durch unvermutete Kündigung des Darlehens vor die bange Frage gestellt zu werden, wie das Kapital zur Rückzahlung der Schuld aufzubringen sei ; sie braucht endlich einen niedrigen Zinsfuß für ihr Darlehen, der den landesüblichen, für pupillarsichere Darlehen gezahlten Satz von 4<y<> nicht übersteigt. Der normale Kapitalmarkt vermag, da Sparkassen, Pfandbriefanstalten, Versicherungsunternehmungen- statutengemäß städtische Gebäude nur bis zu deren Werthälfte beleihen dürfen, derartige Bedingungen nicht zu gewähren, und diese Kreditnot hat dann ihrerseits wieder eine Lähmung aller baugenossenschaftlichen Tätigkeit zur notwendigen Folge.

Daß die beklagenswerte Rückständigkeit der Wohnungsreform in Österreich ihre Ursache in erster Linie in dem Mangel an einer geeigneten Kreditorganisation hat, ergibt sich mit zwingender Schärfe aus der Tatsache, daß die gemeinnützige Bautätigkeit — wenn wir von den Leistungen einiger

Stiftungen, Unfallversicherungsanstalten oder arbeiterfreundlichen Industrieunternehmungen, von den Widmungen einzelner Sparkassen absehen — nur dort zum Leben erwacht ist, wo ihr von irgend einer Seite her das Kapital für den Wohnungsbau zu angemessenen Bedingungen zur Verfügung gestellt wurde. Die Errichtung von Wohnhäusern für Staatsbahnbedienstete in allen Teilen der Monarchie wurde nur dadurch ermöglicht, daß das Pensions- und das Provisionsinstitut der

k. k. Staatsbahnen aus den bei ihnen angesammelten Deckungskapitalien Beträge von insgesamt mehr als 13 Millionen Kronen diesem Zwecke widmeten, zum größten Teile in der Form von Hypothekardarlehen, welche den Genossenschaften der Staatsbahnbediensteten bewilligt wurden.

Noch, besser läßt sich die Abhängigkeit der auf Selbsthilfe beruhenden Bautätigkeit von einer geeigneten Kreditorganisation an dem Aufschwünge verfolgen, den die Genossenschaften der Staatsbeamten seit der Gründung des „Kaiser-Franz - Joseph -1. - Regierungs - Jubiläumsfonds 1908“ nahmen. Dieser Fonds von vier Millionen Kronen, der, wie sein Name besagt, anläßlich des Regierungsjubiläums unseres Monarchen im Jahre 1908 durch das Gesetz vom 28. Dezember 1907 ins lieben gerufen wurde, hat sogleich nach seiner Errichtung die Gründung zahlreicher Beamtenbaugenossenschaften veranlaßt. Er gewährt Darlehen an die erwähnten Genossenschaften gegen hypothekarische Verpfändung, jedoch nur auf den zweiten, die pupillarsichere Grenze übersteigenden Satz ; diese Darlehen sind mit 3% zu verzinsen und in der Regel mit ¹l₂°/o jährlich unter Zurechnung der ersparten Zinsen zu tilgen. Die Gesamtbelehnung des Hauses, einschließlich des Grundes, kann bis zu 90% des Schätzwertes betragen. Die zur Bestreitung des gesamten Bauaufwandes erforderlichen restlichen 10% müssen aus dem eigenen Vermögen der Genossenschaft sichergestellt sein. Seit der Wirksamkeit des Fonds wurden in Österreich etwa 45 Beamtenbaugenossenschaften gegründet, von denen 26 Darlehen an zweiten Sätzen in der Höhe von 20.400 bis 190.000 A erhalten haben. Überdies wurde eine von früher her bestehende Baugenossenschaft, die bereits vor der Errichtung des Fonds im Jahre 1907 in Liquidation getreten war, mit einem Betrage von 256.000 A saniert, wodurch 19 Häusern der Charakter von Eigenhäusern für Beamtenfamilien gewahrt blieb. Da endlich weitere Darlehen in der Höhe von 900.000 A bereits in rechtsverbindlicher Weise zugesichert wurden, und die gewährten Darlehen mit Rücksicht auf die geringen Amortisationsraten nur sehr langsam zurückströmen, so dürften die Mittel des Fonds binnen kurzem erschöpft sein. Die Anpassung der Fondgebarung an die Bedürfnisse der Baugenossenschaften hat noch insoferne eine bedeutsame, ja fast unentbehrliche Ergänzung erfahren, als gemäß Art. XI des Regulativs häufig das von einem Hypothekarinstitute schon zugesicherte pupillarsichere Darlehen zinsenfrei noch während der Bauführung vorschußweise aus den Fondsmitteln vorgestreckt wird, unter der Bedingung, daß die Rückzahlung dieses Betrags sofort nach Flüssigmachung der Valuta durch das Hypothekarinstitut erfolgt. Derartige kurzfristige Bauvorschüsse wurden bisher in der Höhe von insgesamt 1,300.000 A teils gewährt, teils zugesichert.

Allein diese Formen der Kreditorganisation beschränken ihre Wirksamkeit auf einzelne Klassen der Bevölkerung und lassen deren Hauptmasse ganz unberührt. So ergibt sich denn für Österreich die dringende Notwendigkeit, durch eine allgemeine, allen Bevölkerungsklassen zugängliche, ausreichende Organisation des Kredits der gemeinnützigen Bautätigkeit die Grundlagen für ihre Entwicklung zu schaffen.

Die Anhänger der Wohnungsreform in Österreich, die ihre Vereinigung in der Zentralstelle für Wohnungsreform in Wien, bezw. dem ćechischen Landesverein für Wohnungsreform in Prag finden, wandten diesem Problem in den letzten Jahren ihre besondere Aufmerksamkeit zu. Ihre Vorschläge fanden zunächst einen natürlichen Ausgangspunkt in der Erwägung, daß man, dem Muster des Nachbarlandes Deutschland folgend, die Kapitalien der sozialen Versicherung, soweit sie eine Festlegung in langfristigen Hypotheken gestatten, den Zwecken der Wohnungsreform dienstbar machen könne. Die Summe dieser verfügbaren Kapitalien wurde für die Unfallversicherungsanstalten allein auf etwa 20 Millionen Kronen geschätzt ; die Einführung der Pensionsversicherung für Privatbeamte im Jahre 1907 stellte eine weitere Steigerung dieses Betrages in sichere Aussicht ; der dem Parlamente vorgelegte Gesetzentwurf, betreffend den Ausbau der Sozialversicherung durch Schaffung einer Invalid itäts- und Altersversicherung, versprach, neue Millionen dem Kapitalmärkte zuzuführen.

Einzelne Unfallversicherungsanstalten hatten übrigens schon durch den Bau von Arbeiterhäusern in eigener Regie das Interesse betätigt, das sie an der Wohnungsreform nahmen ;

so hatten die Wiener Anstalt in Floridsdorf (dem XXI. Gemeindebezirke Wiens), die Grazer Anstalt in Eggenberg bei Graz, dann in Leoben und in Klagenfurt, die Salzburger Anstalt zu Kleinmünchen bei Linz und zu Hallein Arbeiterhäuser errichtet ; die Triester Anstalt hatte in der Nähe von Triest zahlreiche Doppelhäuschen erbaut. Allein alle Erfahrungen wiesen darauf hin, daß den Zwecken der Wohnungsreform weit besser gedient sei, wenn diese Anstalten, statt selbst zu bauen, ihre Kapitalien den Baugenossenschaften aus Arbeiterkreisen zur Verfügung stellten.

soferne die

Soweit es sich um die Beschaffung von Hypothekardarlehen bis zur Grenze der Mündelsicherheit handelt, ist den Baugenossenschaften auch der allgemeine Hypothekenmarkt zu den normalen Bedingungen offen ; die Schwierigkeit besteht, wie bereits erwähnt, in der Erlangung der zweiten Hypothek. Das Gesetz, das die Unfallversicherungsanstalten im Interesse der Versicherten zur pupillarsicheren Anlegung ihrer Kapitalien verpflichtet, schließt eine Belehnung von Gebäuden über die Werthälfte hinaus aus, woferne nicht eine der Pupillarsicherheit ähnliche Garantie beigebracht werden kann. Es bedeutete einen gegenüber der früheren Praxis nicht bedeutungslosen Erfolg der Wohnungsreform, als sich im Jahre 1908 zunächst die Prager Anstalt mit Genehmigung des Ministeriums des Innern entschloß, über die mündelsichere Grenze des ermittelten Belehnungswertes hinauszugehen • „bei Darlehen an Gemeinden, oder unter Solidarbürgschaft von Gemeinden, Sparkassen, Banken, Genossenschaften höherer Solvenz, außerhypothekarische Haftung in betreff des die mündelsichere Grenze überschreitenden Darlehens volle Sicherheit bietet und seitens der Anstalt die Genehmigung der Aufsichtsbehörde erlangt worden ist“. Auch der Forderung, daß die Hypothekardarlehen langfristig und niedrig verzinslich seien, wurde in den von der Prager Anstalt beschlossenen Normativbedingungen Rechnung getragen ; die Anstalt bestimmte gleichzeitig den Betrag von 2¹/₂ Millionen Kronen für Hypothekardarlehen zur Förderung des Baues von Arbeiterwohnhäusern.

Dieses Beispiel fand alsbald Nachahmung seitens der übrigen Unfallversicherungsanstalten. Allein die praktische Durchführung dieser Beschlüsse begegnete mancherlei Schwierigkeiten. Es waren zunächst die Gemeinden, denen die Auf-gabe oblag, durch Übernahme der Garantie für die nicht pupillarsicheren Teile der Hypothekardarlehen eine angemessene Er-

Weiterung der Belehnungsgrenze zu ermöglichen. Das Verständnis für die Aufgaben einer kommunalen Wohnungspolitik ist indes bei unseren Gemeindevertretungen, in denen vielfach extreme Hausbesitzerinteressen die führende Rolle haben, noch viel zu wenig entwickelt, als daß die Baugenossenschaften mit Erfolg an eine Unterstützung seitens der Gemeinden appellieren könnten.

Vielfach dürfte es, namentlich kleineren Gemeinden, auch an den erforderlichen Mitteln fehlen, besonders angesichts der stets wachsenden Ansprüche, welche das moderne Verkehrswesen an die autonomen Körperschaften stellt. Soweit bekannt, ist bisher bloß von drei Gemeinden eine derartige Bürgschaft übernommen worden, von Graz (Steiermark), Villach (Kärnten) und Jägerndorf (Schlesien). Die von der Stadt Graz der dortigen Baugenossenschaft für ihr Hypothekardarlehen zugesicherte Garantie hat übrigens eine sehr geringe praktische Bedeutung, da der Gemeinderat diese Garantie auf 70% des Gebäude- und Grundwertes der belehnten Objekte beschränkte, ein Prozentsatz, der dem Kreditbedürfnisse einer Baugenossenschaft keineswegs entspricht. Der Gedanke einer lokalen Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit kam in letzter Zeit auch in den von einigen Gemeindevertretungen

—    so in Linz (Oberösterreich), Aussig und Kladno (Böhmen)

—    aufgestellten programmatischen Gesichtspunkten für eine systematische kommunale Wohnungspolitik zum Ausdrucke ; zur Verwirklichung sind diese Beschlüsse bisher noch nirgends gelangt. (Vgl. dazu das Referat Dr. v. Oppenheimers über die kommunale Wohnungspolitik in Österreich.)

Eine erfolgreiche Kreditorganisation ist also von der Mitwirkung der Gemeinden nicht zu erwarten. Sollen die Kapitalien der sozialen Versicherung dem Wohnungsbau zugeführt werden, so muß ein anderer geeigneter Träger für die Übernahme der Garantieleistung gefunden werden. Da liegt denn, nachdem der Plan, aus privaten Mitteln das erforderliche Kapital für diesen Zweck aufzubringen, keine Aussicht auf Verwirklichung bot, der Gedanke nahe, das Problem durch Schaffung eines staatlichen Garantiefonds zu lösen. Wurden in Österreich seit Jahren Millionen von Kronen aus öffentlichen Mitteln zur Gewährung von Meliorationsdarlehen an die Landwirtschaft .verwendet, hatte der Staat wiederholt die Garantie für die Verzinsung von Aktien privater Eisenbahngesellschaften übernommen, so konnte mit Recht an ihn das Verlangen ge-

stellt werden, daß er die erforderliche Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit aus seinen Mitteln schaffe.

Die Verhandlungen über die Reform der Gebäudesteuern Österreichs, die seit mehreren Jahren alle Fachkreise beschäftigten und im Jahre 1908 in einer Regierungsvorlage ihre konkrete Grundlage gefunden hatten, boten alsbald die gewünschte Gelegenheit, eine natürliche Quelle zu bezeichnen, aus welcher der staatliche Garantiefonds gespeist werden konnte. Die ständigen und berechtigten Klagen über die außerordentliche Höhe der Hauszinssteuersätze hatten die Regierung veranlaßt, in ihrem Entwürfe eine Herabminderung dieser Steuersätze in Aussicht zu nehmen, die indes nicht mit einem Schlage, sondern während einer Übergangsperiode von dreizehn Jahren alljährlich in kleinen Steuerermäßigungen erfolgen sollte.

Ein Einfluß auf die Steigerung der Bautätigkeit oder auf die Herabsetzung der Mietzinse war von einer derartigen Reform keineswegs zu erwarten ; die Ermäßigungen, die auf die einzelnen Jahre der Reformperiode entfallen sollten, waren viel zu geringfügig, sie betrugen vielfach bloß Bruchteile eines Prozentes der bisher gezahlten Steuern. Im Schoße der Zentralstelle für Wohnungsreform, die sich eingehend mit der Regierungsvorlage beschäftigte, fehlte es nicht an radikaleren Anträgen, welche die Einführung einer progressiven Gestaltung der Hauszinssteuer in Vorschlag brachten ; allein es schien angesichts der Haltung der Regierung von vornherein ziemlich aussichtslos, diese weitgehenden Reformprojekte ernsthaft zu verfolgen. So wurde denn hier die Anregung gegeben, die Ermäßigungen, statt sie auf sämtliche Jahre der Reformperiode zu verteilen, nur in jenen Jahren eintreten zu lassen, in denen sie größere Beträge erreichen würden, die Überschüsse der dazwischen liegenden Jahre aber zur Bildung eines Wohnungsfürsorgefonds zu verwenden, der die Aufgabe hätte, lediglich zur Übernahme einer Bürgschaft für die an die gemeinnützige Bautätigkeit gewährten zweiten Hypotheken zu dienen. (Vergleiche Nr. 9 und 10 der Schriften der Zentralstelle für Wohnungsreform : Drei Aufsätze zur Frage der Gebäudesteuerreform.)

Es war gewiß von außerordentlicher Bedeutung, daß dieser Vorschlag in entscheidender Weise beeinflußt wurde durch die Mitwirkung hervorragender Persönlichkeiten aus den Kreisen

“ Die von dem Entwürfe vorgeschlagene Konzentration der Nachlässe auf die Jahre 1916, 1918, 1920 hat zur Folge, daß in den Jahren 1911 bis 1915, 1917 und 1919 Nachlässe an der Zinssteuer der alten Gebäude nicht gewährt werden sollen. Aus den für Steuernachlässe demnach nicht benötigten Beträgen dieser Zwischenjahre soll der bereits erwähnte Wohnungsfürsorgefonds dotiert werden, dem nach dem Anträge der Regierung allmählich Beträge im Gesamtausmaße von 10 Millionen Kronen zufließen würden.

der Regierung, denen in den weiteren Verhandlungen über die Gebäudesteuerreform eine maßgebende Stimme zukam. Diesem glücklichen Umstande ist es denn auch zuzuschreiben, wenn die neue Reformvorlage, welche die Regierung im Herbste des Jahres 1909 dem Parlamente vorlegte, den Antrag auf Errichtung eines Wohnungsfürsorgefonds aus den erwähnten Steuernachlässen in ihr Programm aufnahm, und ihm eine konkrete, einer unmittelbaren Durchführung fähige Form verlieh. „Während nach den früheren Berechnungen“, so schildern die Motive zu der neuen Regierungsvorlage diesen Vorgang, „etwa 12 Herabsetzungen zu erwarten waren, um die gegenwärtigen Steuerfüße von 2667, 20 und 15% auf die Steuerfüße von 2171, 1714 und 13-71% zurückzuführen, sollen diese schließlichen Steuersätze nunmehr mit nur zwei Zwischenstufen erreicht werden

Der Fonds ist in erster Linie als Garantiefonds gedacht ; er soll nicht durch Gewährung von Darlehen an Baugenossenschaften zersplittert werden, sondern eine weit fruchtbarere Wirkung dadurch erhalten, daß er in erster Linie die Bürgschaft für Zinsen und Kapital jener Darlehen übernimmt, welche den Körperschaften der gemeinnützigen Bautätigkeit über die mündelsichere Grenze hinaus gewährt werden. Erst in zweiter Linie soB er auch selbst Darlehen auf den zweiten Satz geben und im äußersten Falle zur Übernahme belehnter Kleinwohnungsbauten schreiten können. „Es steht zu erwarten,“ so äußert sich der Motivenbericht der Regierung, „daß, sobald durch die Bürgschaft des Wohnungsfürsorgefonds das Gefahrenmoment aus dieser Kapitalsanlage wesentlich verringert ist, genügende Kapitalien für Kleinwohnungsbauten werden zur Verfügung gestellt werden und daß sohin die an erster Stelle genannte Betätigungsform des Wohnungsfürsorgefonds die größte Bedeutung gewinnen dürfte. Sie erscheint zugleich auch als die wirksamste Förderungsmöglichkeit des Fonds-Zweckes, weil die dem Fonds zugeführten Mittel auf diese

Weise mit einem Vielfachen ihres Betrages in den Dienst der Wohnungsfürsorge gestellt werden können. In der übergroßen Mehrzahl der Fälle wird nämlich der Ertrag der Kleinwohnungsbauten ohne weiteres hinreichen, um die nunmehr sowohl an erster wie an zweiter Stelle auf mäßigen Sätzen beruhenden Annuitäten zu decken, so daß eine tatsächliche Inanspruchnahme der durch den Wohnungsfürsorgefonds übernommenen Bürgschaft nur verhältnismäßig selten stattfinden wird.“

Als Kreditgeber, denen die Bürgschaft des Fonds zur Verfügung gestellt wird, kommen dabei gemäß Art. XI, Abs. 1 des Einführungsgesetzes- vor allem die Anstalten der sozialen Versicherung in Betracht, die schon ihrer ganzen Natur nach in erster Linie zur Förderung des Klein Wohnungsbaues berufen erscheinen und bei denen mit dem fortschreitenden Ausbau der Sozialversicherung große anlagesuchende Kapitalien angesammelt werden. Daneben soll die Garantie auch anderweitigen Darlehengebern mit Zustimmung des Finanzministers gewährt werden können. Es wäre zu hoffen, daß auf diesem Wege auch unsere Sparkassen, die in allen Mittelpunkten des gewerblichen Lebens die überschüssigen Ersparnisse der Bevölkerung aufsaugen und die über die beste Kenntnis der lokalen Grund- und Bau Verhältnisse verfügen, zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit herangezogen würden.

Von besonderer Bedeutung ist selbstverständlich die Schätzung der Verlustgefahr, d. h. die Bestimmung der Summe jener garantierten Hypotheken, für welche mit einem gegebenen Fonds die Bürgschaft übernommen werden kann. Wie der Motivenbericht bemerkt, ist die Gefahr, daß der Fonds durch die Bürgschaft für notleidende Hypotheken in Anspruch genommen wird, um so geringer, je strenger man bei der Übernahme der Bürgschaft verfährt ; von maßgebendem Einfluß ist dabei selbstverständlich auch der Umstand, daß in der langen Zeit, für welche die Bürgschaft naturgemäß übernommen werden muß, eine ganze Reihe von wirtschaftlichen Ereignissen eintreten kann, welche den Wert des belehnten Objektes beeinträchtigen. Hierbei ist namentlich an den Fall zu denken, daß irgend eine Kolonie von Arbeiterhäusern in der Nähe einer Fabrik errichtet wird und durch Auflassung der Fabrik fast allen Wert verliert. Die Berechnungen der Regierungsvorlage gehen von der Annahme aus, daß bei der Übernahme einer Bürgschaft für 35<>/o als zweite Hypothek der

Garantiefonds alljährlich einen Verlust im Betrage von 1% der aushaftenden Kapitalien erleidet, d. h. daß alljährlich l<y0 dieser Kapitalien aus der: Mitteln des Fonds gedeckt werden muß. Unter dieser Voraussetzung und unter Annahme einiger anderer Bedingungen gelangt die Rechnung zu dem Ergebnis, daß mit einer gegebenen Garantiesumme etwa der achtfache Betrag an zweiten Hypotheken mit Beruhigung gedeckt werden kann. Mit den 400.000 K, die im ersten Jahre der Dotierung (1911) dem Fonds zufließen, können daher 3,200.000 A an zweiten Hypotheken garantiert- und demgemäß im ganzen über 9 Millionen Kronen in Kleinwohnungsbauten investiert werden. Die Annahme, daß alljährlich gerade l»/o des jeweils aushaftenden Betrages verloren gehe, scheint auf den ersten Blick einer gewissen Willkürlichkeit nicht zu entbehren. Sie wird indes verständlicher, wenn man bedenkt, daß der freie Hypothekarverkehr, der in der Erhöhung des Zinsfußes für die nicht pupillarsichere Hypothek eine Risikoprämie zu gewinnen sucht, diese Prämie wohl ebenfalls mit 1% des Darlehensbetrages veranschlagen würde, wenn, wie in dem angegebenen Beispiele, 15o/o des gesamten für den Bauzweck erforderlichen Kapitals durch eigene Mittel des Bauherrn aufgebracht würden und somit auf den zweiten Satz etwa 35% entfallen. Dabei ist überdies in Betracht zu ziehen, daß bei einer entsprechenden Organisation der gemeinnützigen Bautätigkeit, die zweifellos dem Darlehengeber und der die Garantie leistenden Regierung einen maßgebenden Einfluß auf die Erbauung und Verwaltung der belehnten Gebäude gewähren wird, die Sicherheit auch des zweiten Satzes eine unvergleichlich größere sein wird, als der freie Hypothekarverkehr sie zu bieten vermag. Das Beispiel der deutschen Landesversicherungsanstalten, die nicht selten bis zu 9O/₀ des Baukapitals den Baugenossenschaften Kredit gewähren, ohne einen nennenswerten Schaden zu erleiden, ist geeignet, alle etwaigen Bedenken zum Schweigen zu bringen und gestattet, den Verlust aus einer derartigen Bürgschaftsübernahme wohl weit geringer als mit Vs der garantierten zweiten Hypotheken zu veranschlagen.

Was die unmittelbare Kreditgewährung anbelangt, so werden im Entwürfe jene Körperschaften aufgezählt, denen gegen hypothekarische Sicherstellung verzinsliche Baudarlehen an zweiter Stelle gewährt werden können. Aber diese Gewährung unmittelbar rückzahlbarer Baudarlehen soll nur insoweit erfolgen, als es ohne Beeinträchtigung des eigentlichen

Fondszweckes möglich ist ; zunächst ist daher immer der Versuch zu machen, für eine derartige Körperschaft gegen Garantie des Fonds aus einer anderen Geldquelle das erforderliche Baudarlehen zu erlangen. Der Kreis dieser Körperschaften ist weit genug gezogen, er umfaßt Gemeinden, Bezirksvertretungen, Länder, Korporationen, Sparkassen, gemeinnützige Baugenossenschaften, Baugesellschaften und Bauvereine. Der Fonds kann endlich, wie erwähnt, im Notfälle dazu schreiten, Gebäude, die er mittelbar oder unmittelbar belehnt hat, in sein Eigentum zu erwerben. Sehr zu wünschen wäre es übrigens, wenn er, ähnlich wie der Regierungsjubiläumsfonds, auch zur Gewährung von kurzfristigen Baudarlehen ermächtigt würde, die entsprechend dem Fortschreiten des Baues auszuzahlen und sofort nach Flüssigmachung der Valuta des pupillarsicheren Hypothekardarlehens zurückzuzahlen wären.

Soweit die Anträge der Regierungsvorlage. Ihre Verwirklichung im Wege der Gesetzgebung ist allerdings durch die trüben parlamentarischen Zustände unseres Vaterlandes einigermaßen in die Ferne gerückt. Allein der Gedanke eines Wohnungsfürsorgefonds, der nun einmal auf die Tagesordnung unserer wirtschaftspolitischen Gesetzgebung gestellt ist, darf von ihr nicht mehr verschwinden. Dieser Fonds muß, gleichviel in welcher Form er eingerichtet, gleichviel aus welcher Quelle er dotiert wird, den Gegenstand unablässiger Forderungen aller aufrichtigen Sozialpolitiker bilden ; in den letzten Tagen sind denn auch dem zur Beratung der Teuerungsfrage eingesetzten Ausschüsse unseres Abgeordnetenhauses einige Anträge vorgelegt worden, welche die Gründung eines derartigen Fonds mit einem weit höheren als dem von der Regierung in Aussicht genommenen Kapitale in Vorschlag bringen. Die parlamentarische Behandlung dieser Anträge ist freilich noch nicht weit genug gediehen, um ihnen an dieser Stelle eine eingehende Erörterung widmen zu können.

Angesichts dieses unentwickelten Standes der ganzen Frage ist es nur allzu begreiflich, wenn eine Reihe von Problemen, die in engem Zusammenhänge mit der Kreditorganisation stehen, und deren Lösung im Auslande vielfach versucht wurde, in Österreich bisher kaum eine Erörterung gefunden haben. Dies gilt von der Verbesserung der WohnungsVerhältnisse auf dem flachen Lande, von der zum Teil damit verknüpften Frage einer Verdrängung des Miethauses durch das Eigenhaus dort, wo die Bodenpreise dies noch gestatten. Denn nach dem Beispiele

des staatlichen Beamtenwohnnngsfonds würde ein staatlicher Wohnungsfürsorgefonds in Anbetracht der großen Wohnungsnot in erster Linie wohl auf die Förderung des Baues von Miethäusern Bedacht nehmen und dem Einfamilienhaus seine Unterstützung versagen müssen. Dies gilt ferner von einer Zusammenfassung der Baugenossenschaften zu Verbänden, die durch eine strenge Kontrolle der Vermögensgebarung ihrer Mitglieder die Kreditwürdigkeit der letzteren in weitgehendem Maße stärken und im Notfälle eine wankende Genossenschaft durch ihre materielle Hilfe vor dem Untergange retten könnten. Dies gilt endlich von jenen Versuchen, die man anderwärts mit der Heranziehung der Anstalten der privaten Versicherung zur Gewährung billigen Hypothekarkredits und mit der Kombination von Lebensversicherung und Tilgung von Hypothekardarlehen gemacht hat. Es wäre heute noch verfrüht, diese Fragen in Österreich aufzurollen.

Es sind ja im Grunde vor allem Forderungen und Vorschläge, die sich aus unserer Darstellung als das Besultat der Verhandlungen über die Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit in Österreich ergaben. Allein unverkennbar steckt in all den geschilderten Reformplänen ein gesunder Kern : der Verzicht auf die. in Österreich bisher allzu weitherzig geübte Politik der Gewährung von Subventionen, von Geldaushilfen à fonds perdu ; der Gedanke einer Erziehung der arbeitenden Klassen der Bevölkerung zur Selbsthilfe, die freilich zunächst nur auf den ihr von der öffentlichen Verwaltung beigestellten Krücken zu gehen vermag. Die Selbsthilfe der von der Wohnungsnot unmittelbar betroffenen Bevölkerungskreise durch Gründung von Baugenossenschaften aber ist, da die kommunale Wohnungspolitik fast völlig zu versagen scheint, dauernd die einzige tragfähige Grundlage für eine aussichtsreiche und umfassende Wohnungsreform, deren wir in Österreich so sehr bedürfen.

LEITSÄTZE.

Der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit, die Baugenossenschaften insbesondere, erfordert eine eigene Organisation, insoweit es sich um die Beschaffung der über die pupil larsichere Grenze hinausgehenden Hypothekardarlehen

handelt ; denn die für den regulären Hypothekenmarkt in Betracht kommenden Kreditinstitute sind statutenmäßig verpflichtet, bei der Belehnung von Gebäuden bis höchstens zur Werthälfte (die pupillarsichere Grenze) zu gehen.

Die für den Hypothekarkredit verfügbaren Kapitalien der-in Österreich bestehenden Anstalten der sozialen Versicherung, der Sparkassen, der sonstigen Hypothekarkreditinstitute, können für zweite Hypotheken nur unter der Voraussetzung herangezogen werden, daß seitens eines vertrauenswürdigen Bürgen die Garantie für die Sicherheit dieser zweiten Hypothek übernommen wird.

4»

Die Gemeinden, denen in erster Linie die Aufgabe obliegen würde, diese Garantie zu leisten, haben bisher in Österreich nur in Ausnahmefällen die Bahnen der Wohnungspolitik betreten.

Es erübrigt daher nichts, als vom Staate zu verlangen, daß er durch Gründung eines ausreichenden Wohnungsfürsorgefonds die Grundlage für eine weitreichende Kreditorganisation schaffe. Dieser Wohnungsfürsorgefonds hätte in erster Linie die Aufgabe, den erwähnten Hypothekarkreditinstituten die Gewährung von langfristigen, seitens des Gläubigers unkündbaren zweiten Hypotheken an die gemeinnützige Bautätigkeit dadurch zu ermöglichen, daß er die Bürgschaft für die Sicherheit dieser zweiten Hypotheken übernimmt. Dadurch würde der Zinsfuß der letzteren auf den für mündelsichere Darlehen üblichen herabgedrückt. Erforderlichenfalls wäre dieser Fonds zu ermächtigen, auch direkt gegen hypothekarische Sicherstellung Baudarlehen an zweiter Stelle zu gewähren und kurzfristige Darlehen zu geben, die entsprechend dem Fortschreiten des Baues ausbezahlt würden und sofort nach Flüssigmachung der Valuta des pupillarsicheren Darlehens zurückgezahlt werden müßten.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Referat von

Dr. J. N. Losfäk,

Obmann des böhmischen Landesvereines für Wohnungsreform in Prag.

Es kann wohl angenommen werden, daß in der obigen Frage : 1. der Begriff der gemeinnützigen Bautätigkeit nur im engeren Sinne zu verstehen und daß sonach nur die Herstellung von Gebäuden mit kleineren, gesunden und tunlichst billigen Wohnungen für Personen mit beschränktem Arbeits- oder Diensteinkommen ins Auge zu fassen ist ; 2. daß es dabei auf solche Unternehmer der unter 1. bezeichneten Bauführungen ankommen soll, welchen aus eigenem Vermögen nur ein geringer Bruchteil der erforderlichen Barschaften zur Verfügung steht, wie z.B. Genossenschaften, die aus den unter 1. bezeichneten Personen gebildet wurden ; 3. daß bei der Kreditorganisation das Bestehen eines auf dem Publizitätsprinzip ruhenden und genau funktionierenden Tabularrechtes vorauszusetzen ist.

Die aus Anlaß eines Hausbaues vorkommenden Zahlungen betreffen :

n) den Kaufpreis für den Baugrund ;

b)    die dadurch verursachten Kosten und Gebühren ;

c)    die Entlohnung des Baumeisters und aller beteiligten Professionisten und Lieferanten. Wurde dabei Baukredit in Anspruch genommen, so treten

d)    noch Interkalarzinsen hinzu, das heißt die Zinsen, welche dem Gläubiger für die ganze Zeit der Bauführung, ehe das Haus bewohnt werden kann, zu berichtigen sind. Diesen Gesamtaufwand wollen wir mit A bezeichnen ; er kann durch die Gerade

i——I =A

dargestellt werden.

Das fertiggestellte Wohngebäude wird in der Regel einen höheren Verkehrs wert haben als die Summe A, weil unter normalen Verhältnissen ein reeller Unternehmergewinn hinzutritt und mitberücksichtigt wird. A kann daher zugleich als ein zulässiger Schätzwert und dadurch auch als die ziffernmäßige Basis der Bemessung eines jeden hypothekarisch sicherzustellenden Darlehens betrachtet werden.

Um nun diese Bemessung zu veranschaulichen, wollen wir die obige Gerade A in zehn Teile zerlegen :

■5-8—l-1-

L Hyp.

■i-1-]

II. Hyp.

¹⁰ *

—1 = A

S.

Die erste Hälfte

— wird immer und überall als eine

pupillarmäßige Kapitalsanlage betrachtet und es wird demzufolge ein verhältnismäßig billiges, mit 50% des Hypothekenwertes bemessenes Hypothekardarlehen aus Banken, Spar- oder Waisenkassen oder aus anderen eine sichere Anlage ihrer Fonds suchenden Anstalten (so insbesondere auch aus Versicherungsanstalten) ohne übergroße Schwierigkeit erhältlich sein. Dieses wäre der sogenannte I. Satz oder die I. Hypothek. Es entsteht nun die Frage, wie die zweite Hälfte der Summe A zu decken sei. Dabei muß erwogen werden, daß wir es in den allermeisten Fällen mit wenig kapitalskräftigen Baugenossenschaften oder mit Personen zu tun haben, die den minder bemittelten Volksschichten angehören und die daher nicht in der Lage sind, diese zweite Hälfte aus Eigenem flüssig zu machen. Das Bestreben, die in Rede stehende Bautätigkeit immer und überall, wo der Bestand der Wohnungsnot erwiesen ist, bis an die Grenze des vernünftig Möglichen zu fördern, drängt uns den Grundsatz auf, es sei die Ausführung eines gemeinnützigen Baues zu ermöglichen, wenn der Unternehmer

A

als Mindestquote den zehnten Teil der Summe A — sonach ——

— aus eigenen Mitteln beistellt. Selbstverständlich müssen zugleich sonstige Bedingungen sachlicher und persönlicher Natur, und zwar um so strenger, erfüllt werden je weniger dieser

A

bare Zuschuß den Bruchteil -j^-übersteigt. Dieser Bruchteil ist

auf der obigen Geraden A als das letzte Zehntel mit S bezeichnet.

Diese zweiten Darlehen werden sich in konkreten Fällen

immer um so viel niedriger stellen, als der Bauunternehmer den lO/oigen Zuschuß S erhöhen kann. Für dieselben müssen Geldquellen nutzbar gemacht werden, aus welchen der jeweilig entfallende Fehlbetrag a) zu jeder Zeit, b) ohne übermäßige Mühe, c) in voller Höhe, d) gegen niedrige Zinsen, e) gegen Abzahlung mittels Annuitäten und f) unter den Zwecken der Investition genau angepaßten Darlehensbedingungen entlehnt werden kann. Zum letzten Punkte wird betonend hervorgehoben, daß das Schuldverhältnis in betreff der zweiten Hypothek, wo nur tunlich, immer in dem Sinne festgelegt werden sollte, daß

Schuld

10—5—1

Es erübrigen sonach noch ^    ^

2 A

==—-—als ungedeckter Rest, welcher durch ein zweites Hypo-

ö

thekardarlehen aufgebracht werden muß und welcher daher auf unserer Linie mit „II. Hyp.“ bezeichnet erscheint.

vier Zehntel =

10

der Schuldner zwar berechtigt ist, seine auch in kleineren Kapitalsraten zur Rückzahlung aufzukündigen, während dem Gläubiger ein Kündigungsrecht nur für den Fall Vorbehalten wird, wenn der Schuldner, obzwar gemahnt, bestimmte Verpflichtungen aus dem Darlehens vertrage nicht erfüllt. Diese Beschränkung des Kündigungsrechtes kann bei der ersten Hypothek entfallen, weil in bezug auf pupillarsichere Darlehen in der Regel eine Konkurrenz von Geldinstituten besteht, so daß für einen gekündigten I. Satz gewöhnlich ohne besondere Schwierigkeit ein Zessionär gefunden wird. Dieses ist aber in Ansehung von Darlehen, die Mündelsicherheit nicht genießen, nicht der Fall und es wäre daher eine planmäßige und ruhige Verwaltung des Wohnhauses und eine darauf berechnete allmähliche Abtragung der Bauschulden gar nicht als gesichert anzusehen, wenn die Gefahr, daß der in zweiter Rangordnung eingetragene Gläubiger sein Kapital plötzlich kündigt, nicht ausgeschlossen ist. Die Forderung der Unkündbarkeit des II. Satzes auf Seite des Gläubigers ist daher fast als indispensabel anzusehen. Eine nicht geringere Bedeutung ist auch den unter d) und e) erwähnten Eigenschaften der II. Sätze beizumessen. Diese Schuldbeträge müssen unter allen Umständen annuitätenmäßig zur Rückzahlung gelangen, da nur dieser Modus den Einnahmen aus dem periodischen Ertrage des Hauses entspricht und da auch der Wert der Hypothek von Jahr zu Jahr im Sinken begriffen

und daher eine alljährliche Minderung der Schuldenlast unerläßlich ist. Diese stufenweise Abtragung der zweiten Hypothek wäre aber kaum möglich, ja in vielen Fällen ganz ausgeschlossen,. wenn die Schuld mit einem zu hohen Zinsfüße behaftet wäre. Die Annuität könnte dann mit Rücksicht auf den nur mäßigen Nutzertrag des Wohnhauses leicht eine unerschwingliche Höhe erreichen und ungünstige Resultate der Hausverwaltung zur Folge haben.

Wenn man die aufgezählten Erfordernisse für den II. Satz ins Auge faßt, so wird man bald gewahr, daß alle Kreditinstitute, welche Belehnungen von Häusern auf Grund von gewöhnlichen Einlagen ihrer Klientel (Sparkassen, Vorschußkassen) oder auf Grund aufgespeicherter Deckungsfonds (Versicherungsanstalten) vornehmen, für diese Darlehen weniger geeignet sind, da sie besonders der Anforderung der Nichtkündbarkeit gar nicht oder nur in einem sehr .beschränkten Maße zu entsprechen imstande sind. Ihre Inanspruchnahme wird daher nur in bestimmten Fällen als ratsam erscheinen, wie z. B. dann,- wenn eine Baugenossenschaft von der Gemeinde patronisiert und die Entnahme der Darlehen aus den Reserven oder den bilanzmäßigen Jahreserträgnissen der Gemeindesparkasse befürwortet wird.

Wer die finanziellen Grundlagen von Darlehen bei den verschiedensten Anstalten, die hier in Betracht kommen können, näher prüft, muß zu dem Schlüsse gelangen, daß nur die sogenannten Emissionsinstitute die Eigenschaft besitzen, allen oben unter a) bis f) aufgezählten Bedingungen zu entsprechen. Diese Institute beschaffen das zur Auszahlung ihrer Hypothekardarlehen erforderliche Geld durch Begebung von niedrig verzinslichen, unkündbaren Pfandbriefen (oder Bankobligationen), die dann nur nach Maßgabe der eingehenden Rückzahlungsquoten verlost und eingelöst werden können. Pfandbriefe werden in allen Ländern als Mittel einer günstigen und bequemen Kapitalsanlage betrachtet und ihr Absatz wird selten und nur vorübergehend durch Ausnahmeereignisse gestört. Dadurch wird es den Pfandbriefanstalten möglich, ihre Darlehen billig, unkündbar und ratenweise rückzahlbar zu stellen. Sie sind auch in den häufigsten Fällen auf dem Prinzip der Gemeinnützigkeit errichtet (Landesbanken, Landeshypothekenanstalten usw.) und es kann daher kaum ein Zweifel bestehen, daß ihr Mitwirken bei der konkreten Aufgabe sehr naheliegt und daß die Leitungen aller Anstalten dieser Kategorie sich der Sache mit Vorliebe zuwenden und die erforderlichen Statutenänderungen bereitwilligst in Verhandlung ziehen werden, sobald nur das naheliegende Bedenken der Unsicherheit der intendierten II.-Satz-Darlehen behoben wird. Eine in zweiter Rangordnung eingetragene, bis zur Höhe von 80 bis 90% des Hypothekenwertes bemessene Grundbuchspost kann nie als gut und sicher angesehen und es muß vielmehr eingeräumt werden, daß hier Verluste zu befürchten sind. Dadurch fühlen wir uns gezwungen, Wege zu suchen, wie den möglichen Verlusten vorzubeugen wäre. Es lassen sich in dieser Beziehung verschiedene Maßnahmen anführen, welche ohne Zweifel die Gefahr der Verluste um ein bedeutendes vermindern müssen, so z. B. Beaufsichtigung der Verwaltung bei Genossenschaften und strenge Auswahl der Schuldner bei Einzeldarlehensnehmern. Bei diesen wird es immer zweckdienlich sein, deren Lebensweise und Eigenschaften einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen, und Verschwender, Spieler, Alkoholiker und sonstigen schädlichen Leidenschaften frönende Personen von der Darlehensbewerbung auszuschließen. Demselben Zwecke wird es auch dienen, wenn man die solide Ausführung des Baues kontrollieren und die örtlichen Verhältnisse tunlichst genau erheben läßt, um sich die Frage beantworten zu können, ob dort tatsächlich Wohnungsnot besteht, ob in betreff ähnlicher Objekte leicht Käufer zu finden sind und ob daher ein günstiges Resultat einer allfälligen Zwangsversteigerung in Aussicht steht. Diese und alle ähnlichen Vorsichtsmaßregeln werden jedoch niemals die oben bezeichnete Gefahr völlig beheben : wir müssen daher einen Vorgang ausfindig machen, durch welchen die immer möglich bleibenden Verluste bestimmt und ohne besondere Schwierigkeiten zum Ersätze gelangen. Der Gedanke liegt wohl am nächsten, daß sich für jedes Darlehen die betreffende Gemeinde zu verbürgen hätte. Auch könnten Interventionen von Banken oder Lebensversicherungsanstalten in Antrag gebracht werden. Auf diesen und anderen ähnlichen Wegen kann man ohne Zweifel in diesem und in jenem Falle zu dem gewünschten Erfolge gelangen. Die Wichtigkeit und die örtliche Verschiedenheit der gemeinnützigen Tätigkeit rufen jedoch nach einer ständigen und einheitlichen Einrichtung, durch welche der beschriebene Erfolg überhaupt und immer gewährleistet wird. Diese Einrichtung muß auf einer breiten und realen Basis ruhen, damit sie überall volles Vertrauen erweckt. Eine solche Wirkung kann nur die gesetz-

liche Festlegung des Prinzips, daß jeder eingetretene und nachgewiesene Verlust vom Staate ersetzt wird, herbeiführen. Wäre es praktisch durchführbar, daß das Staatsärar einfach für verpflichtet erklärt wird, die Verluste zu ersetzen, so wäre die ganze Frage wohl in der bequemsten Weise gelöst. Aber eine solche pauschalmäßige Überwälzung der Ersatzpflicht auf den Staat kann aus naheliegenden — insbesondere auch aus budgetären — Gründen kaum als denkbar erachtet werden ; so sehen wir uns veranlaßt, zu den auf anderen Gebieten bestbewährten „ressortmäßigen Dotationen“ Zuflucht zu nehmen. Die hochbedeutsamen Vorteile, welche das gesunde und billige Wohnen dem Arbeiter, dem kleinen Gewerbsmanne, dem Lehrer, dem Unterbeamten und überhaupt allen auf ein geringes Einkommen angewiesenen Personen und dadurch mittelbar der ganzen Staatsgesellschaft bietet, lassen es uns als ein gerechtfertigtes Beginnen erscheinen, wenn man sich entschließt, an die Staatsverwaltung mit der Anforderung heranzutreten, sie möge zur Förderung der in Rede stehenden Bautätigkeit einen besonderen Fonds begründen und für eine bestimmte Zeitdauer die bindende Verpflichtung übernehmen, denselben alljährlich mit den erforderlichen Zuschüssen zu dotieren, und zwar in dem Maße, daß aus demselben im Sinne obiger Erwägungen alle im betreffenden Verwaltungsjahre eingetretenen und klargestellten Verluste an den in zweiter Rangordnung haftenden Krediten den betreffenden Emissionsinstituten in einer tunlichst unkomplizierten Weise zum Ersätze gebracht ,werden können. Wenn es gelingt, einen so gearteten staatlichen Fonds, für weichen der Name „Garantiefonds für Wohnungsmeliorationen“ in Gebrauch gesetzt werden könnte, zu schaffen und dadurch nicht nur eine eifrige Mitwirkung der Pfandbriefanstalten hervorzurufen, sondern auch die gemeinnützige Tätigkeit auf eine feste finanzielle Grundlage zu stellen, dann wird gewiß die größte Schwierigkeit des Problems, d. i. die Erschließung von Quellen für billige und zweckentsprechende zweite Hypotheken, überwunden sein.

Unter normalen Verhältnissen würde sich sonach die Finanzierung eines projektierten Baues derart gestalten, daß sich der Unternehmer zwei Darlehen erwirken würde, um aus denselben den ihm fehlenden, neun Zehntel des Gesamtaufwandes nicht übersteigenden Teilbetrag zu decken, und zwar :

1. fünf Zehntel aus einer Sparkasse oder einer anderen billigen Kreditquelle (als I. Satz) und

2. ans einem qualifizierten Pfandbriefinstitute (als II. Satz) den Rest von höchstens vier Zehnteln.

Selbstverständlich wäre dadurch die Möglichkeit nicht ausgeschlossen, daß auch der I. Satz einem Pfandbriefinstitute entnommen wird und daß ein und dasselbe Pfandbriefinstitut zugleich das erste und das zweite Darlehen, unter Umständen als ein Gesamtdarlehen, gewährt. Nur müßte das erste immer als ein reguläres, auf dem Werte der Hypothek basiertes Kreditgeschäft behandelt werden, während sich das zweite nicht nur auf den weiteren Wert derselben Hypothek, sondern auch auf den staatlichen Garantiefonds stützen würde.

Es wäre dabei dahin zu wirken, daß beide Darlehen als

wenn auch mit Vorsicht —

Baukredite behandelt, daher bereits während des Baues in dem Fortschritte des letzteren

und der dadurch zunehmenden Sicherheit entsprechenden Teilbeträgen ausgefolgt und zur Berichtigung der fällig werdenden, mit dem Baue zusammenhängenden Zahlungen (Summe A) verwendet werden. Zu diesem Behufe wäre es zweckdienlich, daß beide Gläubiger einverständlich handeln, daß einer von ihnen gewissermaßen die Führung übernimmt, eine genau kalkulierte und zielbewußte Aufwendung beider Darlehenvaluten überwacht und unter Umständen auch unmittelbar ins Werk setzt. Ohne Zweifel könnten sich in dieser Richtung insbesondere Sparkassen vermöge ihrer nahen Berührung mit den betreffenden Voiksklassen ein erhebliches Verdienst um einen

wichtigen Fortschritt der allgemeinen Wohlfahrt erwerben.

den Darlehensbetrag

in vier gleiche Teile, d. i. in je Vio der

Wenn wir nun an die Frage herantreten, welche Höhe der proponierte Garantiefonds für Wohnungsmeliorationen zu erreichen hätte, müssen wir zunächst darüber klar werden, welche Höhe die möglichsten Verluste erreichen können und welcher Gefahrenkoeffizient znr Anwendung gelangen soll. Es ist eine Wahrscheinlichkeitsrechnung. Zu diesem Zwecke wollen wir 4 A

Summe A, zerlegen, so daß das

1. Viertel dem zwischen 50—60%

4^ 03 CO

60-70%

,,    ..    ..    70—80% und das

„ j,    80—90% der Summe A

fallenden Teilbetrag gleicht:

■I

A'

50%    60%    70%    80%    90%

Dadurch ergeben sich vier Gefahrenklassen. Die höchste, zwischen 80—90% fallende Klasse erscheint selbstverständlich am meisten von einer Verlustgefahr bedroht; die faktischen Verluste werden sich jedoch in Wirklichkeit dadurch herabmindern, daß die vom Unternehmer aus Eigenem zu konferierende Barschaft gewöhnlich mehr als die Minimalquote von 10o/o der Summe A erreichen wird. Wenn der Unternehmer z. B. 15o/o einbringt, so wird das II.-Satz-Darlehen nur bis zu 85% des Wertes reichen und es wird sich dadurch die oberste Gefahrenklasse als gebessert darstellen.*) Der Gefahrenkoeffizient für diese Klasse kann mit ¹/i₀, für die zweite mit ¹/₂₀, für die dritte mit ¹/₄₀ und für die vierte, bei welcher tatsächliche Verluste kaum zu erwarten sind, mit ¹/₈₀ festgesetzt werden. Es muß hier bemerkt werden, daß diese Koeffizienten immerhin voraussetzen, daß bei jeder Darlehensbewilligung eine genaue Prüfung der Eigenschaften des Darlehenwerbers uncf des Ortes, wo das Pfandobjekt gebaut werden soll, Platz greifen und daß insbesondere die Erteilung zweiter Sätze bis 90% des Wertes an Einzelpersonen allemal verweigert wird, wenn früher nicht festgestellt wurde, daß die 10%ige Eigenquote aus durch physische oder geistige Arbeit angesammelten Ersparnissen herrührt und daß der Schuldner Eigenschaften besitzt, welche genaue Erfüllung der künftigen Darlehensverpflichtungen erwarten lassen.

Auf Grund dieser Koeffizienten würde sich sonach folgende Zusammenstellung möglicher Verluste ergeben :

1. Klasse —, Koeffizient = ’/₁₀. Mögliche Verluste

100

oder

"800*

2.

10’

-V 20‘

55

200 *’ "800*

3.

■i

10’

-V 40‘

55

400    ”    800*

4.

55

10’

55

=7

sn-

55

55

800 ” 800*

Mögliche Verluste im ganzen

15 A

800

15:800 = 0*01875 = 1-875% von A oder 4 6875% von A.

*) Die Gefahr vermindert sich hier auch von Jahr zu Jahr durch Zahlung der Annuitäten.

Es wäre sonach die Höhe der zu garantierenden Verluste d. i. mit 1-875% des Gesamtaufwandes A oder

mit

GO 1875’

zu kalkulieren.

4 A

mit 4-7o/o der garantierten Darlehenssumme —-—

Wenn demnach z. B. eine Gemeinde die Haftung für die einer Baugenossenschaft gewährten, als II. Sätze einzutragenden

über-

Sparkassendarlehen im Gesamtbetrag von 72.000 .äY—^

nehmen, durch einen Garantiefonds decken und dadurch die Erbauung gemeinnütziger Wohngebäude im Herstellungswerte (A) von 180.000 K ermöglichen will, so muß der herbeizuschaffende Garantiefonds die Höhe von 3375, aufgerundet 3400 K, erreichen.

Diese Formel zur Berechnung der möglichen Verluste genügt für alle Fälle, in welchen die Valuta der zu garantierenden Hypothekarkredite voll zugezählt wird, wie dies z. B. bei der Gewährung von Darlehen seitens einer Sparkasse, einer Waisenkasse oder einer Versicherungsanstalt gewöhnlich der Fall ist. Bei Darlehen, die von Emissionsinstituten gewährt werden, kann jedoch der Empfang der ungekürzten Valuta nur in Ausnahmefällen präsumiert werden. Diese Anstalten beschaffen sich, wie schon erwähnt wurde, die erforderlichen Barschaften in der Weise, daß sie für jedes Darlehen eine gleiche Nominalsumme ihrer Pfandbriefe (Bankobligationen) ausfertigen und verkaufen. Dabei erhalten sie in der Hegel nicht den vollen Nennwert, sondern nur den sogenannten Kurswert, weil diese Papiere zumeist auf Börsen gehandelt werden und insbesondere aus dem Grunde, daß sie mit Coupons versehen sind, deren unabänderlicher Zinsfuß dem wandelbaren Einlagezinsfuße am offenen Geldmärkte oft nachsteht, Kursschwankungen unterliegen. Infolge dieses Umstandes sehen sich die Institute gezwungen, bei der Darlehensbewilligung einen sogenannten Zuzählungskurs zu bestimmen, welcher bei Ausschüttung jedes einzelnen Darlehens in Anwendung kommt ; der Darlehennehmer muß sich sohin bei Empfang der Valuta eine dem Zuzählungskurse entsprechende Kürzung derselben gefallen lassen. Dieser Abzug bedeutet für unseren Bauunternehmer einen Verlust, den er gar oft aus Eigenem zu decken nicht in der Lage ist, so daß dadurch die Ausführung des projektierten Baues gehindert werden kann. Philanthropische Rücksichten, welche zur tunlichsten Begünstigung der gemein-

nützigen Bautätigkeit drängen, und jedes Überopfer auf Seite der eine Verbesserung ihrer ungünstigen Wohnlage anstrebenden. Personen nicht dulden wollen, lassen es nun als recht und billig erscheinen, daß auch der eben dargestellte Verlust zum Ersätze gelange. Es wäre vielleicht eine Abhilfe dadurch möglich, daß es einfach gestattet wird, diesen Kursverlust der Aufwandsumme A noch hinzuzurechnen, so daß dann zu den im Eingänge bezeichneten Teilbeträgen a), b), c) und d) noch ein fünfter hinzutreten würde, und zwar :

e) Kurs Verlust bei Darlehen aus einem Emissionsinstitute. Aber abgesehen davon, daß dieser Vorgang eine Verkümmerung des bisher mit tunlichst benevolenter Hand gezeichneten Finanzplanes bedeuten müßte, würde er oft auch eine gefährliche, sachliche Verschlechterung dieses Planes bewirken. Dieser ist überall um so zutreffender und verläßlicher, je niedriger die Aufwandsumme A festgesetzt wurde. Wird diese Summe um irgend eine neue Passivziffer erhöht, so müssen auch die drei ins Kalkül gezogenen Bedeckungsposten (der Beitrag des Bauunternehmers, das pupillarische und das nachfolgende Dar-

lehen des Emissionsinstitutes —

+    gleichmäßi§ er“

höht werden. Aber wie soll z. B. eine Sparkasse gezwungen werden, ihren mit ⁵/₁₀ des Schätzwertes bemessenen I. Satz zu erhöhen? Und auch die Beschaffung der II. Sätze aus Emissionsinstituten muß um so glatter erscheinen, je niedriger ihre Beträge gestellt werden. Die Erhöhung derselben schließt auch eine Erhöhung der befürchteten Verlustgefahr und eine größere Inanspruchnahme des Garantiefonds in sich. Dieser letztangeführte Umstand bringt den Gedanken nahe, das Hindernis des Kursverlustes dadurch radikal zu beseitigen, daß der faktische Darlehensabzug vorweg und zur Gänze aus demselben Fonds vergütet wird. So gelangen wir zu dem weiteren Schlüsse, daß bei Emissionsdarlehen nicht nur die in der Zukunft möglichen Kapitals- (und Zinsen-) Verluste, sondern auch die bereits bei Kontrahierung der Darlehen eintretenden Kapitalskürzungen aus dem staatlichen Garantiefonds vergütet werden sollen.

Das Maß dieser Kürzungen kann in keinem Lande und zu keiner Zeit als fest betrachtet, es muß vielmehr behufs Kalkulierung derselben auf Grund mehrjähriger Erfahrungen eine Durchschnittsziffer zur Aushilfe genommen werden. Für manche Länder — z. B. Österreich — dürfte der durchschnitt-

liehe Kapitalsverlust bei Empfang von 4%igen Darlehen aus Emissionsanstalten auf 3°/o der kontrahierten Summe geschätzt

-— berechneten

werden, so daß dann für die oben mit

II. Satzdarlehen

X-Â

_ _ 12 A _ 12 A 100 - lööö— luO

eine Erhöhung des Garantiefonds um.....l-2°/o

des Gesamtaufwandes einzutreten hätte.

,    1-875 o/o

Rechnet man den früher berechneten ersten Ersatzquotienten von

hinzu, so gelangt man zum Resultate, daß die jährliche Dotation des allgemeinen Garantiefonds im

307ÖO/0

ganzen ...............

des Gesamtaufwandes A zu erreichen hat.

Wollte man diesen Aufwand pro anno für das betreffende Land mit einer bestimmten Ziffer — beispielsweise für Österreich — mit 34 Millionen Kronen in Anschlag bringen, dann wäre jene Dotation auf mindestens 1,045.500A festzusetzen.

Hierzu wollen wir noch ergänzend bemerken, daß wir aus finanztechnischen Gründen raten müssen, der von uns proponierte staatliche Garantiefonds sei nicht bloß aus den berechneten Jahresdotationein zu bilden, sondern er sei von. Haus aus auch mit einer, im vorhinein geleisteten Reserve auszustatten. Zweifler an der Suffizienz jener Dotationen werden sich insbesondere in den Reihen derjenigen Persönlichkeiten finden, welchen die Verwaltung der zur Mittätigkeit herbeizurufenden Geldinstitute anvertraut ist. Langjährige Gewohnheit, hochkonservative Ansichten und übermäßige Vorsicht sind Hindernisse, die hier, wo neue, zum Teil auf Wahrscheinlichkeitsrechnungen ruhende Maßnahmen empfohlen werden, berücksichtigt werden müssen. Die neue Belehnungsart von Wohnhäusern wird so manchem eher als ein Schritt nach unten als nach oben erscheinen und ihm die Einwendung in den Mund legen, daß durch zweitklassige Darlehen das bisherige Ansehen der Anstalt leiden und das Vertrauen in die Bonität der emittierten Pfandbriefe erschüttert werden kann. Derartige Befürchtungen müssen dadurch vorweg beseitigt werden, daß der zu schaffende Garantiefonds nicht nur durch seinen Schöpfer, sondern auch durch seine Größe jeder Anstalt, jedem Kapitalisten, und dem gesamten Anlagepapiere aufneh-

29

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

menden Publikum geradezu imponiert, und den Gedanken an eine capitis diminutio des sich nunmehr auch mit zweiten Hypothekarsätzen befassenden Kreditinstitutes gar nicht auf-kommen läßt. Aus diesem Grunde muß dazu geraten werden, den so wichtigen Fonds auf die feste Basis eines mindestens der fünffachen

in ökonomisch schwächeren Ländern der

zehnfachen — Jahresdotation gleichkommenden Reservekapitals hinzustellen.

Die eingangs gestellte Frage: „AVie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?“ wird sonach auf Grund des hier entwickelten Gedankenganges im folgenden beantwortet :

1.    Die Staatsverwaltung habe dafür Sorge zu tragen, daß ein bequem zugänglicher Garantiefonds für Wohnungsmeliorationen in genügender Höhe gebildet, mit einer angemessenen Reserve ausgestattet und von Jahr zu Jahr mit erforderlichen Zuschüssen dotiert wird. Aus diesem Fonds sollen zum Ersätze gelangen :

a)    dem Unternehmer des Baues der Betrag, den ihm das Emissionskreditinstitut bei Zuzählung des als IE Satz gewährten Darlehens unter dem Titel des Kursverlustes in Abzug bringt, und

b)    dem Kreditinstitute, welches das II.-Satz-Darlehen gewährt hat (Abs. 5), der Betrag, mit dem es in der Zukunft bei gerichtlicher Realisierung des Pfandrechts leer ausgehen und welcher sich sonach dann als Verlust an diesem Darlehen herausstellen sollte.

2.    Emissionskreditinstitute, welche an diesen Kreditoperationen teilzunehmen beabsichtigen, haben ihre Statuten in dem Sinne zu ergänzen, daß sie berechtigt werden, unkündbare und mittels Annuitäten rückzahlbare Hypothekardarlehen auch in zweiter Rangordnung bis zur Höhe von 90% des durch die Hausherstellung erwachsenden Gesamtaufwandes (Preis der Baustelle samt Vermögensübertragungsgebühr, eigentliche Baukosten und Interkalarzinsen) unter Subsidiarhaftung des im. vorigen Absätze erwähnten Garantiefonds zu gewähren und unter festzustellenden Kautelen auch in dem Baufortschritte anzupassenden Teilbeträgen zur Ausschüttung zu bringen.

3.    Der Unternehmer des Baues hat aus Eigenem zumindest 10% des erforderlichen Gesamtaufwandes zu decken.

4.    Derselbe wird 50% desselben Aufwandes durch ein mündelsicheres, in erster Rangordnung zu hypothezierendes.

Darlehen aufbringen. Zur Gewährung dieser Darlehen wären in erster Reihe Sparkassen heranzuziehen. Den Unternehmern bleibt es jedoch freigestellt, das I.-Satz-Darlehen auch aus anderen Kreditinstituten, wie z. B. aus Waisenkassen, Hypothekarbanken, Versicherungsanstalten usw. aufzunehmen, wenn dadurch die Darlehensbedingungen nicht verschlechtert werden.

5.    Der Unternehmer des Baues wird zugleich bei einem der im Abs. 2 bezeichneten Kreditinstitute ein in zweiter Rangordnung einzutragendes, ihm unkündbares und mittels Annuitäten rückzahlbares Hypothekardarlehen aufnehmen, durch welches der mit Rücksicht auf Abs. 3 und 4 sich ergebende, 40% des erforderlichen Gesamtaufwandes nicht übersteigende Fehlbetrag zur Deckung gelangen soll.

6.    Wenn und insolange der unter 1. bezeichnete staatliche Garantiefonds nicht in Funktion gesetzt wird, sind die der gemeinnützigen Bautätigkeit dienenden Genossenschaften und Korporationen anzuleiten :

a)    daß für jeden einzelnen Bau der Gesamtaufwand voraus genau festzustellen,

b)    daß ein Teil von 15 bis 20% desselben durch Bareinschuß des Unternehmers,

c)    daß ein Teil von 50% durch ein Sparkassen- oder ein sonstiges pupillarsicheres und

d)    der sich ergebende Fehlbetrag durch ein weiteres II.-Satz-Darlehen aufzubringen und

e)    daß zur Deckung möglicher Verluste bei allen in dieser Weise kontrahierten II.-Satz-Darlehen ein einheitlicher Garantiefonds aus Beiträgen der Gemeinde und anderer Interessenten zu begründen ist. Dieser Fonds muß in diesem Falle mindestens 5% der Summe aller garantierten Darlehen erreichen, zinsentragend angelegt und abgesondert verwaltet werden.

B emerkungen:

A. In allen wichtigeren Fällen wäre dahin zu wirken, daß entweder das beteiligte Emissionskreditinstitut oder die Sparkasse die finanzielle Führung übernimmt, zu diesem Be-hufe die genau festgesetzte Aufwandsumme voll und bar einzieht, diese Barschaft als eine für den Bau vinkulierte Einlage behandelt und unter verabredeten Kautelen nach und nach in durch den Wert der fortschreitenden Bauführung gedeckten

Teilbeträgen zur Berichtigung geleisteter Arbeiten und gelieferter Materialien verwendet.

B.    Als Unternehmer sollten nicht nur Genossenschaften, Vereine und sonstige Korporationen, die den Zwecken der gemeinnützigen Bautätigkeit dienen, zugelassen werden, sondern auch Einzelpersonen, wenn sie bestimmte persönliche Eigenschaften nachweisen, wenn die Bedingungen der Gemeinnützigkeit des Baues erfüllt und für die Dauer des garantierten II.-Satz-Darlehens (Abs. 5) vollkommen gesichert werden.

C.    Der unter 6. beschriebene Vorgang kann selbstverständlich auch nach Inkrafttretung des staatlichen Garantiefonds in solchen denkbaren Fällen zur Anwendung gelangen, in welchen ein gemeinnütziger Bau aus irgend einem Grunde ohne Inanspruchnahme jenes staatlichen Fonds unternommen werden soll.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zn organisieren?

Von

Dr. Emericli Ferenczi

(Budapest).

Die tatsächlichen Erfahrungen der gemeinnützigen Bautätigkeit sind in Ungarn auf diesem Gebiet sehr gering. Die wirtschaftliche und kulturelle Lage der arbeitenden Klassen, gepaart mit dem Mangel einer systematischen öffentlich-rechtlichen Unterstützung der gemeinnützigen Bauvereine und der tatkräftigen Teilnahme der begüterten Klassen an derartigen sozialen Bestrebungen sind die wichtigsten Ursachen, weshalb in Ungarn von einer baugenossenschaftlichen „Bewegung“ nicht gesprochen werden kann. Die meisten Gründungen von genossenschaftlichen und sonstigen gemeinnützigen Bauvereinen litten an dem Mangel geeigneter Kreditquellen umso eher Schiffbroch, da namentlich in bezug auf die Beschaffung von Bauland die Genossenschaftsbewegung auch keine öffentliche Unterstützung fand. Der letztere Umstand bedeutete besonders in Budapest ein um so größeres Hindernis für die Entstehung von lebenskräftigen Genossenschaften, als das Baustatut selbst in den Außengebieten 300 bis 600 m², ja 1000 m- große Bauparzellen erfordert.

Auf dem Gebiete der Hauptstadt ist bisher eine einzige Beamtengenossenschaft, eben infolge großer Bodenbegünstigungen seitens der Hauptstadt in den 80-iger Jahren entstanden, deren Häuser aber zum Spekulationsobjekt geworden sind. Diese Genossenschaft (st übrigens heute überhaupt nicht mehr bautätig. Nach dem amtlichen Verzeichnis der ungarischen Genossenschaften, gab es im Jahre 1905 überhaupt nur drei Baugenossenschaften im Lande. Von diesen ist die Baugenossenschaft „Arbeiterheim“ in Rakosliget, in der nächsten Nähe der Hauptstadt mit etwa 300 an die Genossen verkauften Häusern, die einzige Arbeiter baugenossenschaft in Ungarn, die tatsächliche Resultate aufweisen kann. Jedes Jahr entstehen seit Jahrzehnten besonders in der Hauptstadt Baugenossen-

schäften die aber infolge des Mangels an entsprechender Leitung und nötiger Unterstützung in den nächsten Jahren wieder liquidieren müssen. Neuerer Zeit sprießen unter dem Drucke der großen Wohnungsnot in der Hauptstadt eine Reihe von eigenartigen, teils geschäftlichen, teils sozialen Unternehmungen hervor, welche Häuser für solche Mietergenossenschaften erstellen, deren Mitglieder sich hauptsächlich aus öffentlichen Beamten rekrutieren. Die Genossen erwerben nur auf eine Wohnung das ständige Mietrecht und dieses Recht kann auch veräußert werden. So in der Hauptstadt, wie in den Provinzstädten entstand endlich jüngst eine Reihe von Beamten-Vereinigungen, die in ungebundener Form ihren Mitgliedern den Erwerb eines Eigenhauses durch die Vorteile des Großbetriebes zu erleichtern suchen. (Bauverein „Heim“ der Budapester Postbeamten, Marosväsarhely, Györ, Gâtoraljaujhély, Ujvidék usw.)

Seitens des Staates sind an die schon genannte Baugenossenschaft „Arbeiterheim“, an eine gemeinnützige Aktienbaugesellschaft und an einige Städte zur Errichtung von Wohnungen für industrielle Arbeiter Kreditsubventionen gewährt worden.

Ein prinzipiell wichtiger Schritt zur Organisation des gemeinnützigen Baukredits ist dmch das neue Gesetz betreffend die staatliche Unterstützung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern (G. A. XLV1. v. J. 1907) getan worden. (Landes-Baufonds für landwirtschaftliche Arbeiterhäuser.)

Aus diesen vorläufigen Bemerkungen geht hervor, daß den ungarischen gemeinnützigen Bauvereinen derzeit, namentlich in den Städten nur die Kreditquellen des allgemeinen Kapitalmark-t e s, Hypothekeninstitute, sonstige Finanzinstitute, religiöse Fonds, endlich die Komitats- und kommunalen Waisenkassen — die letzteren bis zu einem Drittel des Wertes — zur Verfügung stehen. Die Waisenkasse der Hauptstadt Budapest z. B. gewährt Amortisationsdarlehen auf 32 Jahre zu einem Zinsfüße von 4.5 Prozent. Die maximale Höhe der Darlehen ist mit 400.000 Kronen begrenzt.

Infolge der langjährigen Erfahrungen, welche die großen Budapester Pfandbriefinstitute in bezug auf die Lebensfähigkeit der Baugenossenschaften gemacht haben, verhalten sich dieselben derartigen Gründungen gegenüber spröder als gegen private Bauunternehmer. Bei der ökonomischen Lage der arbeitenden Klassen und der Beamten, können dieselben höchstens 10—15% des erforderlichen Bauaufwandes aus eigenem Kapital beistellen. Auch ist oft die Erfahrung gemacht worden, daß die Gründer derartiger Unternehmungen, diese Beiträge der Genossen schon vor der eigentlichen Bautätigkeit unter verschiedenen Titeln (Verwaltungsunkosten, Umschau nach Baugründen usw.) verausgaben, im besten Falle als Anzahlung zum Ankauf der Gründe verwenden, so daß der Bauverein ohne eigenes Kapital den Bau beginnen sollte. In solchen Fällen geht gewöhnlich das ganze Unternehmen, infolge des Mangels an Kredit, in die Hand kapitalkräftiger Privatunternehmer über, die teils mit eigenem Kapital, teils mit Hypothekenkredit Bauspekulation treiben.

Das Eigenkapital, das ein gemeinnütziger Bauverein in Ungarn bei den bestehenden Kreditquellen zu seiner Lebensfähigkeit bedarf, dürfte auf 20—25 Prozent der Gesamtkosten (Baustelle und Baukosten) veranschlagt werden. Die höchste Grenze der Annuität, bei welcher noch eine, die in der Hauptstadt bestehenden Mieten nicht übersteigende Wohnungserstellung möglich ist, kann auf 7 Prozent veranschlagt werden. Die erste Hypothek wird gewöhnlich von den großen Budapester Hypothekenanstalten, in der Provinz auch von Sparkassen beschafft. Diese Anstalten erteilen auf Grund des Kostenvoranschlages, der Baupläne und der Rentabilitätsberechnung formell bis zur gesetzlichen Mündelsicherheit, d. h. 50% des Wertes der Immobilien, tatsächlich je nach Lage des Geldmarktes 60—70 Prozent an erster Stelle hypothekarische Darlehen. Die Budapester Hypothekenanstalten gewähren gewöhnlich nur Annuitätsdarlehen auf 50 Jahre. Die Annuität bewegt sich derzeit zwischen 5.30—5.40 Prozent, doch bei der Einrechnung des Papierverlustes usw. dürfte sich dieser Satz bis auf 6.2 Proz. erhöhen. Die Provinzsparkassen berechnen bei den von ihnen gewöhnlich gewährten verzinslichen Darlehen 6 Prozent. Falls sie Annuitätsdarlehen gewähren, werden dieselben auf hauptstädtische Pfandbriefanstalten zediert, da sie hiedurch die Gebührenfreiheit erhalten. Die Annuität beträgt 10—15 Heller mehr als für hauptstädtische Häuser. Auf Familienhäuser wird von den Budapester Instituten auf kürzere Zeit und unter ungünstigeren Bedingungen Kredit gewährt, als auf Zinshäuser. Die Tilgungsdauer beträgt in diesen Fällen regelmäßig 30 bis 40 Jahre, die Annuität ist entsprechend größer. In diesen Fällen ist die Beleihungsgrenze 40—45 Prozent des Wertes. Die Ursache dieses Unterschiedes wird in der geringeren Marktfähigkeit und leichteren Bauweise dieser Häuser angegeben. Da die meisten Personen Baugenossenschaften beitreten möchten, um womöglich kleine Familienhäuser zu erwerben oder wenigstens zu bewohnen, so bildet diese Kreditschwierigkeit ein weiteres Hindernis der baugenossenschaftlichen Bewegung.

Die größten Schwierigkeiten verursacht die Beschaffung von zweitenHypotheken, da dieselben von den großen Budapester Pfandbriefanstalten überhaupt nicht gewährt werden. Diese werden

daher bis zu 20 Prozent des Wertes (80—90%) von anderen, gewöhnlich von Provinz-Instituten unter sehr ungünstigen Bedingungen beschafft. Der Zinsfuß dieser kurzfristigen, spätestens in 10—15 Jahren zurückzuzahlenden Darlehen beträgt oft mehr als 8 Prozent (mit Provision bis zu 10 Prozent).

Auf eine sehr gelungene Weise wurde das Kreditproblem durch den Verband „Heim“ der Budapester Postbeamten, namentlich für öffentliche Beamten gelöst. Dieser gemeinnützige Verband hat den Zweck, die Vorteile eines großen Baubetriebes jenen öffentlichen Beamten zuzusichern, die mit geringen oder selbst ohne Mitteln ein eigenes Haus erwerben wollen. Der Verband, der selbst Kapital nicht besitzt, parzelliert größere Liegenschaften, beschafft den erforderlichen Baukredit, führt die Bauten aus und übergibt ein fertiges Haus den Bestellern, ohne das Eigentumsrecht derselben weiter zu beschränken. Der Verband berechnet für sämtliche Vermittlungsdienste nur 1 Prozent der Gesamtkosten. Da durch die wirklich gemeinnützige Tätigkeit des Verbandes die Beamten etwa 15 Prozent weniger aufzuwenden haben, als wenn sie durch die Vermittlung eines geschäftlichen Unternehmers allein bauen würden, (6% Vermittlungsgebühr und 10% als Vorteil des Großunternehmens) so gewährt eine Budapester Hypothekenbank auf die 100—120 Häuser der neuesten Ansiedelung dieses Verbandes 80 Prozent des tatsächlichen Wertes an erster Stelle auf 50 Jahre. Zur Grundlage der Schätzung wird der Wert genommen, den die sehr billig erstellten Häuser nach ihrer Fertigstellung erlangen werden. Die Beschaffung der zweiten Hpothek von 20 Prozent erfolgt seitens des Pensionsersatzfonds der Postbeamten. Dieser Fonds, dessen Mitteln sich derzeit auf 400.000 Kronen belaufen, gewährt den zweiten Satz zu 4 Prozent auf 20 Jahre (2% Amortisation). Zur Sicherung des zweiten Satzes dient der Mietzinszuschuß der Beamten, der auf Grund der neuen Exekutionsordnung vom Jahre 1908 für diese Zwecke belehnt werden kann. Außerdem erfolgt eine Kapitalsversicherung auf 20 Jahre in der Weise, daß die Versicherungsanstalt nur dann den versicherten zweiten Satz zu bezahlen hat, falls der Versicherte vor dem Ablaufe dieser Frist sterben sollte. Diese Versicherung erhöht die Gesamtkosten bei einem fünfundvierzigjährigen Manne mit etwa 1% Prozent. Bei den Postbeamten wird der Mietzinsbeitrag zur Amortisation des zweiten Satzes gar nicht in Anspruch genommen; dieser soll ganz zur Tilgung des Bankdarlehens verwendet werden. Die Verzinsung und Amortisation des zweiten Satzes wird in geringen Beträgen vom Monatsgehalt der Postbeamten „häuslich“ abgezogen. Da die Neubauten in Budapest 15 Jahre

Steuerfreiheit genießen, richtet sich die Bestrebung der Hauserwerber dahin, den zweiten Satz womöglich bis zum Eintritt jenes Zeitpunktes zu amortisieren, von welchem an die hohen öffentlichen Abgaben zu leisten sind.

Dieser Kreditorganisation ist es zu danken, daß schon

Kronen jährlichen einer Jahresamortisationsquote von jedes eigene Kapital

Beamte der IX. Rangsklasse, die 1000 Mietszuschuß haben, bei 1100—1300 Kronen (50 Jahre) ohne in den Besitz eines aus 3 Zimmern, Küche und allen Nebenräumlichkeiten bestehenden, modern ausgestatteten Hauses mit etwa 100 Quadratklafter Gartenland im Werte von ca. 17.000 K gelangen. Die Beamten der X. Rangsklasse werden nur in dem Falle zugelassen, wenn sie gut situiert sind; jene der XI. Rangsklasse haben eine Anzahlung von 2000 Kronen zu leisten. Nichtöffentliche Beamte werden, soweit ihre Ansiedlung erwünscht ist (Kaufleute usw.), von der Direktion nur dann akzeptiert, wenn sie 20 Prozent des Kaufpreises bar erlegen können. Der Zweck des Verbandes ist nur jene Leute zum Bau eines Eigenhauses anzuregen, welche die hiemit verbundenen Lasten leicht tragen können. Leider werden bei diesem gelungenen Unternehmen zur Ausschließung der Spekulation überhaupt keine Vorkehrungen getroffen.

Die einzige ungarische Arbeiterbaugenossenschaft „Arbeiterheim“ in Rakosliget neben Budapest verdankt ihre Resultate dem Umstande, daß einzelne private Kapitalisten und insbesonders der Staat ihr bei der Beschaffung des zweiten Satzes außerordentlich behilflich waren. Die Mitglieder dieser auf das Prinzip des Eigenhauses gegründeten Genossenschaft (1897), haben nur einen Anteilschein im Werte von K 160.—erwerben müssen und gelangten durch die jährlicheTilgungs-quote von K 320.— in 26 Jahren in den durch das Vorkaufsrecht der Genossenschaft eingeschränkten Besitz eines aus 2 Zimmern, Küche, Nebenräumlichkeiten und Gartenanteil bestehenden Anwesens. Die Genossen mußten daher nur über Vzd der Gesamtkosten des Hauses (8320 Kronen in 26 Jahren) verfügen. In dem Tilgungsbetrag ist die Lebensversicherung des Genossen für den Fall, daß er vor dem Ablauf von 26 Jahren sterben oder diesen Zeitpunkt überleben sollte, die Feuerversicherung und die sonstigen Gebühren, nicht aber die öffentlichen Lasten eingerechnet.

Die Unternehmung wurde durch eine hauptstädtische Großbank finanziert, die 50 Prozent des Wertes auf 26 Jahre mit einem Amortisationsdienst von 6.85 Prozent bereitgestellt hat. Dieses Darlehen wurde auf die verkauften Häuser an erster Stelle intabuliert.

Doch übernahm die Genossenschaft die Bürgschaft für die pünktliche Zahlung der Amortisation. Der zweite Satz wurde durch die Ausgabe von unverzinslichen Teilobligationen beschafft,, die im Werte von nahezu 900.000 Kronen von einigen großen Fabriksunternehmungen und vom Staate übernommen wurden. Diese Obligationen werden von Zeit zu Zeit ausgelost und aus den vor und nach dem Ablauf der 26 Jahre ausgezahlten Versicherungsbeträgen und den jährlichen Gewinnüberschüssen getilgt. Da sich trotz dieser in zwei Serien herausgegebenen Obligationen bald herausgestellt hat, daß der jährliche Amortisationbeitrag zu klein ist, .um sämtliche Kosten zu begleichen, so hat das kgl. ungarische Finanzministerium, das durch die größere Anzahl von staatlichen Arbeitern und kleinen Angestellten an der Ansiedlung Interesse nahm, ein weiteres unverzinsliches Darlehen von 400.000 Kronen bewilligt.

Die Erfahrung, die bei diesem Experiment gemacht wurde, lehrt, daß der hauptstädtische Durchschnittsarbeiter zum Erwerb eines Eigenhauses in Verbindung mit Lebens- und Feuerversicherung selbst dann nicht wirtschaftlich fähig ist, wenn der zweite Satz nichtverzinst werden muß. Ein großer Teil der Arbeiter konnte selbst die jährliche Tilgungsquote von 320 Kronen (und ca. 30 K Steuer) nicht pünktlich begleichen. Die Folge ist, daß obgleich die Statuten erfordern, daß höchstens 25 Prozent der Mitglieder nicht dem Arbeiterstande angehören darf, das „Arbeiterheim“ in Rakos-liget eine kleinbürgerliche und Beamtenkolonie geworden ist. Die Genossenschaft hat das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch genommen, da sie zufrieden ist, wenn die Häuser in die Hand von pünktlichen Zahlern gelangen. Die anfangs auf 1000 Häuser geplante Kolonie konnte nur bis etwa 300 Häuser gedeihen und man mußte mangels un-verzinslichenKredites den weiterenBau aufgeben. DieHäuser sindzum Spekulationsobjekt der Besitzer geworden und das noch unbebaut gebliebene Gelände wird seitens der Genossenschaft selbst an Private mit bedeutendem Gewinn verkauft.

Staatliche Unterstützung erhielt eine Arbeiterhäuser bauende Aktiengesellschaft in Györ. Die Aktien wurden von den dortigen Finanzinstituten, Fabrikanten und zum Teil von der Stadtbehörde gezeichnet (25.000 Kronen). Das Grundkapital betrug 200.000 Kronen, die maximale Höhe der Dividende wurde mit 5 Prozent angesetzt. Zur Sicherung dieser Dividende hat das kgl. ung. Handelsministerium während 5 Jahre einen jährlichen Beitrag von 10.000 Kronen à fonds perdu geleistet. Die Gesellschaft steht unter staatlicher Aufsicht; sie ist verpflichtet, die von ihr erstellten Familienhäuser unter den vom Handelsministerium festgestellten Bedingungen auch eigentümlich den Bewohnern zu überlassen und den Erlös zu weiterem Bau von Arbeiterhäusern zu verwenden. Nach der Dotierung der Reserven und der Verteilung einer maximalen Dividende von 5 Prozent kann 10 Prozent des Gewinnes für die Direktionsmitglieder in Anspruch genommen werden. Der verbleibende Gewinn ist zur Tilgung der Schuld der Häuser erwerbenden Arbeiter in gleichem Maße zu verwenden. Soweit eine Tilgung nicht mehr erfolgt, muß dieser Betrag in einer Sparkassa fruchtbringend angelegt werden und steht unter der Verfügung des Handelsministeriums. Die Gesellschaft hat bis 1909 etwa

hundert Häuser mit Ein- und Zweizimmer-

Kostenbetrage beziehungsweise 5000 Kronen erstellt, etwa Va der

Wohnungen und Gartenanteil zu dem von 3900,

Häuser ist zu diesen Preisen auch verkauft worden. Der Käufer hat eine Anzahlung von 10—20 Prozent zu leisten, während der rückständige Betrag im Grundbuch auf das Haus eingetragen wird. Der Käufer hat seine Schuld vierteljährlich mit wenigstens 1 Prozent des Kaufpreises zu tilgen und 5 Prozent Zinsen nach der noch bestehenden Schuldsumme zu entrichten. Um den Erlös der verkauften Häuser sofort für den weiteren Bau verwenden zu können, läßt sich die Gesellschaft den Kaufpreis von den Finanzinstituten gegen hypothekarische Ueberlassung ihrer Forderungen sofort ausbezahlen. Außerdem haftet die Gesellschaft für die Hälfte des Kaufpreises. Die Tilgungsquote und den Kapitalzins von 5Va Prozent beheben die betreffenden Institute selbst.

Das kgl. ung. Handelsministerium hat in neuester Zeit das Prinzip der Kapitalsubvention à fonds perdu auch in Bezug auf den Arbeiterwohnungsbau von zwei Städten, nämlich von Pozsony und Temesvär angewendet. Der Staat stellt den beiden Städten ein Drittel der Baukosten — doch nur bis zum maximalen Betrage von 250.000 beziehungsweise 200.000 Kronen unter der Bedingung zur Verfügung:

1.    daß die Städte nur Mietwohnungen bauen;

2.    nur ihren Zinsen- und Amortisationdienst deckende Mieten

einheben;

3. die Baupläne dem Ministerium zur Genehmigung vorlegen. Bevor wir auf die Reform dieser etwas planlosen Kreditge

währung an gemeinnützige Organe, die für industrielle Arbeiter Wohnungen erstellen, näher eingehen, soll gleich hier auf jene systematische und originelle Kreditorganisation hingewiesen werden, die der G.-A. XLVI. v. J. 1907 über die staatliche Unterstützung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern vorsieht. Die Ver-

fügungen und die Durchführungsprinzipien dieses Gesetzes werden in dem Gesamtbericht über den Fortschritt des Wohnungswesens in Ungarn so ausführlich behandelt, daß wir juns hier auf die Grundzüge der daselbst vorgesehenen Kreditorganisation beschränken können.

1.    Der Staat gewährt nicht unmittelbar an die Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit Darlehen, sondern trachtet die Munizipien und Gemeinden zur Aufnahme von Darlehen zu diesem Zwecke anzuregen. Diese Anregung besteht darin, daß das kgl. ung. Ackerbauministerium jährlich bis zur Summe von 300.000 Kronen — diese Summe wurde im Budget für das Jahr 1908 schon auf 500.000 Kronen erhöht — gegenüber den Munizipien oder Gemeinden statt der Arbeiter, zu deren Gunsten die Verpflichtung übernimmt, einen bestimmten Teil der jährlichen, nach dem Kaufpreis, beziehungsweise Darlehen zu entrichtenden Kapitals- und Zinsentilgungsraten (gewöhnlich 2%), während höchstens 100 Halbjahren, beziehungsweise einen bestimmten Teil der jährlichen Mietsumme während höchstens 30 Jahren zu tragen. Die Amortisationsquote der Darlehen der Gemeinden für Bauzwecke beträgt ca. 5.25% (fünfzig Jahre).

2.    Die Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit, die dieser staatlichen Unterstützung teilhaft werden, sind in erster Reihe die Munizipien und Gemeinden, und nur so weit diese, trotz der Aufforderung des Ministers, nicht zum Bau von Arbeiterhäusern zu bewegen wären, können auch moralische Körperschaften und juristische Personen, namentlich Baugenossenschaften unterstützt werden.

3.    Das Gesetz erlaubt die Gewährung der erwähnten Unterstützung nur in dem Falle, daß die erstellten Einfamilienhäuser in das Eigentum der Arbeiter übergehen.

Die Erfahrungen, welche mit diesem Gesetz gemacht worden sind, können als zufriedenstellend bezeichnet werden. Der Zweck des Gesetzes ist, die Arbeiter bei Entrichtung von solchen Raten in den Besitz eines Eigenhauses mit kleinem Garten gelangen zu lassen, welche nicht höher sind als die von ihnen bis dahin entrichteten Mietzinsbeiträge. Dies macht den staatlichen Zuschuß zur Amortisation unentbehrlich. Es erwies sich als möglich mit einem geringen Betrage von 261.220 Kronen die Erstellung von 12.000 Häusern bis Ende 1910 sicherzustellen. Die von der jährlichen Dotation im selben Jahre nicht verwendeten Summen werden in den „Landesbaufond für landwirtschaftliche Arbeiterhäuser“ gewiesen. Es wäre erwünscht, daß die Munizipien und Gemeinden von diesem Gesetz — das sie beinahe von jedem Risiko entlastet — in ausgiebigerer Weise Gebrauch machen. Es sei hiebei bemerkt, daß einzelne Städte schon vor dem

Gesetz mit staatlichen und kommunalen Mitteln den Wobnungsoau sicherten. Die Stadt Szentes hat z. B. 166 Arbeitern einen zinsfreien Kredit von 250 K und 250 K zu 4 Prozent zum Bau von Eigenhäusern gewährt. Der Staat hat 40.000 K, das Komitat 30.000 K aus dem Armenfonds bereitgestellt.

Für die gemeinnützige Bautätigkeit, die nicht für wirtschaftlich so schwache Staatsbürger, wie es die ungarischen Landarbeiter sind, Wohnungen erstellt, namentlich in den Städten, muß der öffentliche Kredit in anderer Weise organisiert werden. Wie wir sehen, ist daselbst der staatliche Kredit bisher in ungenügendem Maße, in unzweckmäßiger und zum Teil widerspruchvoller Weise gewährt worden. Der Kapitalszuschuß à fonds perdu für die Erstellung von Häusern deren gemeinnütziger Zweck nicht immer gesichert wurde, kann als praktische und in ausreichendem Maße anwendbare Form der Kreditorganisation für die gemeinnützige Bautätigkeit nicht betrachtet werden. Bei den zu diesem Zwecke verfügbaren Mitteln muß eine zweckmäßigere gesetzliche Grundlage für die Gewährung von staatlichen Darlehen an gehörig umschriebene Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit gefunden werden. Die Vergebung von einigen Hunderttausend Kronen an einzelne lokale Organe schließt es aus, daß andere in der bescheidensten und zweckmäßigsten Weise unterstützt werden. Diese Form der Kreditgewährung trägt notwendigerweise den Charakter der ministeriellen Willkür an sich und muß zu sozialen Ungerechtigkeiten gegenüber anderen kreditbedürftigen Bauorganen führen.

I.    Es wäre daher erwünscht in Bezug auf den Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zwischen der Beschaffung von billigen Darlehen in erster Stelle (50%) und für die Beschaffung des zweiten Satzes durch entsprechende staatliche Maßnahmen zu unterscheiden.

eventuell auch der

II.    Für den ersten Zweck wären nebst dem allgemeinen Kapitalmarkt, der schon durch die Sicherstellung des zweiten Satzes zu geeigneteren Angeboten zu bewegen wäre — in erster Linie die Reserven der staatlichen Kranken- und Invalidenversicherung (G.-A. XIX. v. J. 1907) bis zu einem Drittel ihres jeweiligen Betrages, ferner die Mittel von kommunalen Hypothekenanstalten, soweit solche bestehen, in sehr vorsichtiger Weise von kommunalen Sparkassen bereitzustellen. Es wäre weiters zu untersuchen, ob ein Teil der Kapitalien der staatlichen Postsparkasse,

Waisen-Kassen nicht unter günstigeren Bedingungen für diese Zwecke mobil gemacht werden könnte, als die Darlehensgewährung seitens der privaten Geldinstitute erfolgt. Die privaten Finanz- und Versicherungsanstalten wären endlich durch gewisse Steuerbegiin-

stigungen zur Gewährung von ersten Hypotheken zu Vorzugsbedingungen an die gesetzlich geregelten und von den Gemeinden kontrollierten Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit anzuregen.

111. Für die Bereitstellung des zweiten Satzes wäre womöglich ein staatlicher Fonds zu schaffen, der jährlich mit einem, den Bedürfnissen möglichst genügenden bestimmten Betrage dotiert werden müßte. Der Fonds hätte womöglich nur für die Verzinsung des anderweitig zu beschaffenden zweiten Satzes zu haften (80—85%) und nur wenn die sonstigen Kreditquellen auch in diesem Falle versagen sollten, wäre bei einem möglich günstigen Zinsfuß der zweite Satz seitens des staatlichen Fonds zur Verfügung zu stellen.

Nebstbei sollten auch die bestehenden zahlreichen Pensionsfonds, Altersversicherungskassen usw. zur Beschaffung des zweiten Satzes für ihre Mitglieder angeregt werden. Es erscheint als erwünscht, daß der zweite Satz bis zum Ablauf der Steuerfreiheit (in Budapest 15 Jahre) getilgt sei.

IV. Bei der bestehenden Wohnungsnot und in Anbetracht der wirtschaftlichen Lage der arbeitenden Klassen wären in Ungarn in erster Reihe jene Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit zu unterstützen, welche die Häuser in ihrem Eigentum behalten und unter möglichst günstigen Bedingungen nur zur Benützung vergeben. Der Erwerb von Eigenhäusern sollte nur unter Bedingungen unterstützt werden, welche ein spekulatives Verwerten der Objekte ausschließen (Wiederkaufsrecht usw.).

V. Der möglichst langfristige staatliche Kredit wäre nur Gemeinden zu gewähren, und durch die letzteren auch an solche juristische Personen zu vergeben, deren Organisation und Tätigkeit den gesetzlich festzustellenden Forderungen entspricht und unter ständiger Kontrolle der Gemeinden steht.

Organization of Credit for Housing purposes.

By

John Nolen,

City Planner, Cambridge, Massachusetts, U. S. A.

The Program Committee of the International Congress of Improved Housing has asked the writer of this paper to try to answer briefly three questions: (1) What sources of credit are available in the United States for the erection of cheap dwellings either by the State or other public authorities or by savings banks, insurance companies, private capital or otherwise. (2) To what extent and at what rate of interest loans can be advanced. (3) To whom and under what conditions loans are granted.

In the United States neither the Federal Government, the States, nor the subordinate political units of the States have so far taken any practical steps toward improving or erecting dwellings. Recently some action has been taken by public authorities toward the investigation of housing conditions. Private capital has been rendered available in some places for improved housing, especially by industrial establishments for their own employees. The operations of the American Waltham Watch Company at Waltham, • Massachusetts, the Colorado Fuel and Iron Company, Pueblo, Colorado, the Ludlow Manufacturing Associates, Ludlow, Massachusetts, the Niagara Development Company, Niagara Falls, New York, the John B. Stetson Company, Philadelphia, Pennsylvania, are typical examples of these enterprises.*) But the sources of credit available for the erection of inexpensive dwellings are chiefly

*) See Bulletin of the Bureau of Labor No. 54 on the „Housing of the Working People in the United States by Employers“; also „Reports of the President’s Homes Commission“, „Senate Document 644. 60th Congress, second session“.

savings banks, insurance companies, and what are usually known as ’’building and loan associations“. Indeed, the funds for a very large percentage of all real estate improvements, expensive structures as well as cheap dwellings, come from these savings banks, insurance companies, and other investing institutions, the most important being the local building and loan associations.

The term „building and loan associations“ includes mutual loan associations, cooperative banks, homestead associations, etc. These as a rule derive their rights and powers from the statutes of the different States in which they are organized and while their general features and purposes are substantially the same, they differ considerably in the details of management and methods of operation.

The first building and loan association in the United States was the Oxford Provident Building Association of Philadelphia County, organized in 1831 at Frankford, Pennsylvania, now within the corporate limits of the City of Philadelphia. This lead of Pennsylvania has been held from the beginning and in 1903, the last year for which complete figures are available, Pennsylvania ranked first among the States, with 1196 associations having assets of nearly 118,000.000 Dollars. From Pennsylvania the movement spread with great rapidity throughout the country and now there is scarcely a State in the Union in which building and loan associations are not operating.

Building and loan associations are really cooperative savings banks. Their chief advantages are that the funds are used by the members themselves to advance their own interests and every member has a voice and vote in the management and shares in the total profits. Thus they enable a man of small means to whom credit is not accessible under ordinary circumstances to obtain such credit, especially for the establishment of a home. The security of the loans is increased by vigilance on the part of the management, by their personal knowledge of the members, and by the steadily increasing value of the shares which the member is required to carry to ultimately liquidate his loan.

The fundamental principles of these building and loan associations may be briefly summarized as follows :

(1) The formation of an association under the laws of the State in which the members reside to provide the machinery necessary for economic and safe administration.

(2)    Direct cooperation by men, usually of small financial resources, primarily for the building and owning of homes.

(3)    Payment into a common fund at regular periods, usually monthly, of the sum which the members have severally agreed to pay.

(4)    Loans from the common fund made only to the share holders of the association ; but every share holder who can give satisfactory security is equally entitled to borrow funds of the association.

(5)    The distribution of profits in such a manner that every dollar paid into the common treasury shares equally.

The application of these principles varies in different associations. In general the procedure and method may be described as follows : any person desiring to purchase shares as a saving or as an investment may do so at the time a series is opened for subscriptions. The price per share is usually one dollar per month. If a person desires to save or invest five dollars a month, he takes five shares ; if ten dollars a month, ten shares ; if twenty-five dollars a month, twenty-five shares. In some States no one person can hold more than twenty-five shares. But whatever number of shares is subscribed to, that sum must be paid every month until each share is worth two hundred, dollars, when it is called a ’’matured share“ and paid in cash. A fine is imposed if payments are not made when due. If no profits were added, it would require two hundred months to pay up a share, but at the end of specified periods, varying from three months to a year, the profits are credited to the several shares. These profits reduce the time for the maturity of the shares to a period which may be said to average about twelve years. Provision is made for the withdrawal of shares before maturity, although a certain number of days’ notice in writing is usually required, and in some associations, only a percentage of the profits is paid in such cases. In others, all the profits that have been credited are paid. These are the main features of concern to an investor.

But any share holder may also be a borrower. He is entitled to borrow two hundred dollars upon each of his shares, provided the association has the money to loan and he can furnish the required security. This security may be on a mortgage on real estate or upon the shares themselves. If one borrows upon a mortgage, he transfers his shares to the corporation as additional collateral security. If a member bor-

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

rows upon his shares, the sum may not be in excess of their value at the last adjustment of profits. When there is more than one applicant for the money, it is sold as at an auction to the highest bidder, the premium establishing the priority of right to the loan being paid into the treasury and increasing by that amount the profits of the association. One great advantage which borrowers as a rule enjoy is that they may pay off the entire mortgage at any time or they may pay it off in installments. Unless a mortgage is thus paid off, the monthly payments on it continue until the shares mature, when they offset the mortgage, each share being worth two hundred dollars. The mortgage is then dis charged and the shares cancelled.

The percentage of the loan and the rate of interest vary in different localities, and in different cases, and at different times in the same locality. In Pennsylvania, in many respects a typical state, the percentage will range from sixty to eighty of a conservative valuation of land and buildings combined. The rate of interest is occasionally as low as 4<y₀ and as high as 6<>/o, the legal limit. In Massachusetts, the association or ’’cooperative bank“ as it is more often called, will usually lend as high as 70% of a conservative valuation of the property and the rate of interest ranges from 5% to 7%. Very little attention is usually paid by the associations in any States to the question as to whether the houses are to be held permanently by a building company or are to become private property.

The number, assets, character of membership and possibilities of growth indicate the importance of building and loan associations in the United States. The statement of the United States Bureau of Labor that ”No one class of provident institutions in this country perhaps has contributed more largely than have building and loan associations to the material welfare of that portion of our citizens dependent upon a daily wage for support“ is suggestive of the facts. The most recent figures for the country as a whole, published in 1904 by the Federal Government, show that there were in the United States 5326 building associations with a membership of 1,686.611 and assets amounting to 646,765.047 Dollars.*) The business represented by this great sum, conducted quietly with little or no advertising and without experienced bankers in charge, shows that the common people in their own ways are quite competent to

*) Bulletin of the Bureau of Labor No. 55, published by the Government Printing Office, Washington, D. C.

take care of their savings and use them for home building, especially when it is knojwn that but thirty-five of the associations now in existence showed a net loss at the end of their last fiscal year and that this loss amounted to less than twenty-five thousand dollars.

The benefits resulting from these building and loan associations are direct and important, both to the individual share holder and to the community at large. First of the three main benefits may be named the encouragement of thrift and regular habits of saving. Whether the setting aside of a portion of his earnings be for the purchase of a home or for some other purpose, the inculcation of the habit of economy and self-denial cannot fail to be beneficial to the small wage earner. From such habits follow self-respect, temperance, frugality, and many other qualities which make him a more desirable and more capable citizen.

The second benefit characteristic of building and loan associations, the smaller ones especially, is that a considerable number of share holders maintain an intimate relation to the management, policy and operation of the association as a business organization. The knowledge of affairs and the training in sound principles of finance gained in this way together with the business connections which so often naturally spring up with fellow share holders, is a return of real value, especially to the working-man or working-woman who has little other opportunity for such contact.

But the third and main benefit is the ready, practical, and economical means which these associations afford to acquire a home of one’s own. The report of the Department of Labor shows that the 4444 associations from which reports were secured were the means by which 314.755 homes were acquired by their share holders and that in addition to these, the members acquired 28.459 other buildings. Here we have a means of self help which can be easily applied almost anywhere among thrifty people. Its merits and steadily increasing contribution to the solution of the housing problem can scarcely be over-estimated. The facts already established are convincing and they point clearly the way to a wider and wider application of this fruitful use of the principle of cooperation : There is no philanthropy, no charity in the ordinary workings of building associations. They provide a straight, clean, safe, economical, and well regulated business method which may outstrip charity wherever it can be applied. It is gratifying to pLote that the losses sustained by these associations by reason of inadequate security are not only infrequent, but inconsiderable. Surrounded as these institutions are to-day by legal restrictions and regulations, it is doubtful if any other class of financial establishments renders such uniformly beneficial results to the wage worker or so perfectly meets his needs as a means of saving and home gaining.

The statistics gathered by the Department of Labor pt Washington show beyond question that working men constitute the largest class of share holders. Thus these associations serve the people who are not as a rule reached by other credit organizations and yet people whom it is exceedingly desirable to provide for. The report of the Department of Labor before referred to shows that in 909 of the loyal associations investigated, nearly 70% of the whole number of share holders were working people. These included mechanics, artisans, farmers, gardeners, housekeepers, laborers, salesmen, and saleswomen, mill and factory employes.

The extent and permanency of building and loan associations in this country is illustrated by the existence of the ’’United States League of Local Building and Loan Associations“ which last year held its seventeenth annual meeting and which issues a monthly magazine entitled ’’The American Building Association News“.*) The motto of the League is ’’The American Home the Safeguard of American Liberties“, showing the elevating relation to citizenship of these business organizations for the encouragement of thrift and home owning.

The two conclusions that appear justified by the foregoing statement are (1) that building and loan associations, cooperative banks, and other similar organizations have a vital and far-reaching importance in the improvement of dwellings ; (2) that private individuals and public bodies can increase the usefulness of these associations by a careful investigation of their workings, by the steady improvements of their methods and regulations and by making their merits more widely known, especially to people of small means.

*) Published by the Press of the American Building Association News at Cincinnati and Chicago

Thema IL Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit.

2me Question. Organisation du credit pour les habitations à bon marché.

3rd Question. Organization of Credit for Housing

Purposes.

B. Leitsätze. — Directrices. ■— Leading¹ Principles.

!

. : •*.

Organisation en Belgique du crédit pour la construction d’habitations ouvrières.

Par

E. Deroover

(Bruxelles).

DIRECTRICES.

En Relgique, c’est surtout l’initiative privée qui, généralement sous forme de sociétés anonymes et coopératives, et largement secondée par les pouvoirs publics, s’occupe le plus activement de l’œuvre des habitations ouvrières. Parallèlement à elle, quelques grandes communes et quelques établissements charitables contribuent directement ou indirectement au développement des logements populaires.

Quant aux capitaux nécessaires, ils sont fournis en grande partie par la Caisse d’Épargne, en partie par un petit nombre de communes et d’institutions charitables, partiellement aussi par des sociétés industrielles et enfin par des particuliers.

Pour étendre l’œuvre, il faut des capitaux, beaucoup de capitaux. Car, il reste beaucoup à faire notamment pour le logement des classes les plus pauvres.

A cet effet, la création d’une puissante société centrale, capable d’inspirer confiance et d’attirer les capitaux, semble devoir ajouter une source de crédit importante à celles dont on dispose actuellement.

D’autre part, les établissements charitables devraient en général intervenir plus largement dans l’œuvre. On sait que leurs secours se donnent parfois sous la forme de bons jde logement. Ne feraient-ils donc pas de la bonne prévoyance en multipliant ou en améliorant les logements populaires?

Enfin, les vaillantes sociétés locales devraient faire davantage appel aux capitaux particuliers, auxquels elles peuvent procurer un excellent placement.

Die Organisation des Kredits für den Ban von Arbeiterwohnnngen in Belgien.

Yon

E. Deroover

(Brüssel).

SCHLUSSFOLGERUNGEN.

In Belgien ist es insbesondere die private Initiative, die im allgemeinen in der Form von Aktiengesellschaften und Genossenschaften und in reichem Maße unterstützt von der öffentlichen Verwaltung, sich der Errichtung von Arbeitervvohnungen widmet. Parallel mit ihr fördern einige große Gemeinden und einige Wohltätigkeitsanstalten direkt oder indirekt die Entwicklung des Volkswohnungswesens.

Was die erforderlichen Kapitalien anbelangt, so werden sie zum großen Teile von der Sparkasse beigestellt, zum Teil auch von einer kleinen Zahl von Gemeinden und Wohltätigkeitsinstituten, zum Teil von industriellen Gesellschaften und endlich auch von Privatpersonen. Um das Werk zu erweitern, braucht man Kapital, viel Kapital. Denn es bleibt noch sehr viel zu tun, insbesondere für die Behausung der ärmsten Klassen. In diesem Sinne müßte wohl die Errichtung einer mächtigen zentralen Gesellschaft, die fähig wäre, Vertrauen einzuflößen und Kapital anzuziehen, die bereits verfügbaren Kreditquellen um eine wichtige neue Kreditquelle vermehren.

Anderseits sollten die Wohltätigkeitsanstalten im allgemeinen im größeren Maßstabe sich an dieser Aufgabe beteiligen. Bekanntlich gewähren sie ihre Hilfe bisweilen in der Form von Anweisungen auf Wohnungen. Würden sie daher nicht eine treffliche Fürsorge entfalten, wenn sie die Volkswohnungen vermehren oder verbessern würden? Die unternehmenden lokalen Gesellschaften endlich sollten noch mehr an das private Kapital appellieren, dem sie eine ausgezeichnete Anlage verschaffen können.

Organization of Credit for the Construction of Workmen's Dwellings in Belgium.

By

E. Deroover

(Brussels).

SUMMARY.

In Belgium it is especially private initiative that, generally under the form of joint-stock companies and cooperative societies, and largely supported by the public authorities, occupies itself most actively with the work of housing the working class. Parallel with it, some large communities and some charitable institutions constribute, directly or indirectly, to the development of People’s Dwellings.

As to the necessary capital, this is supplied, to a large extent, by the Savings Bank, partly by a small number of local authorities and charitable institutions, partly, too, by industrial societies, and, finally, by private persons.

To extend the work, a considerable amount of capital is required ; for there is still very much to be done for the housing of the poorest classes.

With this object, the creation of a powerful central society, capable of inspiring confidence and of attracting capital promises to become an important additional source of credit to those already at our disposal.

On the other hand, the charitable institutions ought to take part more largely in the work. As is generally known, their assistance is occasionally given in the form of assignments of dwellings. Would they not be doing an excellent wort by multiplying or ameliorating the People’s Dwellings? The enterprising local Societies should, finally, make still further appeals to private capital, for which they can procure an excellent investment.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zn organisieren?

Yon

Max Koska,

Regierungsrat, Hilfsarbeiter im Kgl. Preußischen Ministerium des Innern zu Berlin.

LEITSÄTZE.

I.    Der Staat muß die Verpflichtung anerkennen, Wohnungs-fürsorge durch Überweisung von Geldmitteln oder durch Bereitstellen seines Kredits nicht nur in seiner Eigenschaft als Arbeitgeber zu treiben oder den Gemeinden zu empfehlen, sondern allgemein im Interesse der Gesundheit, Wirtschaftskraft und Wehrfähigkeit des Volkes selbst als seine dringende Aufgabe zu betrachten.

II.    Dies geschieht am bequemsten durch Erweiterung der Zweckbestimmung der bereits bestehenden Rentenbanken (das heißt in Preußen; in Bayern: der Landeskultur-Rentenanstalt; in Hessen: der Landeskreditkasse usw.) oder durch Einrichtung derartiger Kassen.

III.    Solange die Rentenbanken usw. nicht allgemein in den Dienst, der Wohnungsfürsorge gestellt worden sind, ist zu erstreben, daß eine besondere Kreditorganisation der gemeinnützigen Bautätigkeit eingerichtet wird, die sich auf provinziellen (oder sonstigen Bezirks-) Garantie- und Revisionsverbänden aufbaut und in einem staatlich geleiteten und vom Reiche und den Staaten mit ausreichendem Reservefonds ausgestatteten Zentralkreditinstitute endet.

Dieses ist zu ermächtigen, die bebauten Grundstücke der gemeinnützigen Baugesellschaften bis zu 90% des nachgewiesenen Selbstkostenwertes von Boden und Bau mit Amortisationshypotheken zu beleihen und daraufhin Hypothekenpfandbriefe auszugeben.

Der Staat sollte für diese Hypothekenpfandbriefe Gewähr leisten. Ist dies nicht zu erreichen, so sollte er die Landes- ' Versicherungsanstalten und die öffentlichen Sparkassen ermächtigen, einen Teil ihres Vermögens in diesen Hypothekenpfandbriefen anzulegen.

IV. Sind die in den Leitsätzen II und III bezeichneten Maßnahmen nicht durchzusetzen, so sollten wenigstens folgende Grundsätze Anwendung finden :

a)    Die gemeinnützigen Baugesellschaften sollen hinsichtlich der Beschaffung der ersten Hypotheken bis zu 50% des Selbstkostenwertes auf den freien Markt verwiesen werden.

Die der Bewilligung solcher Hypothekendarlehen etwa entgegenstehende Übung der öffentlichen Sparkassen soll durch Eingreifen der Aufsichtsbehörden, die Abneigung der privaten Versicherungsgesellschaften und der Hypothekenbanken durch Annahme der Vorschläge von Professor Dr. Biermer behoben werder.

b)    Reich, Staat, Gemeinden, Landesversicherungsanstalten und ähnliche Geldgeber sollen grundsätzlich nur zweite Hypotheken innerhalb der Grenzen von 50 und 90% der Selbstkosten von Boden und Bau gewähren, damit sie mit den zur Verfügung stehenden Mitteln weiterreichen.

c)    Um die Aufnahme von Zwischenkredit (Baugeld) entbehrlich zu machen, sind die Hypothekendarlehen schon während der Bauzeit entsprechend dem Fortschreiten des Baues auszuzahlen.

d) Für Verzinsung und Tilgung sollen zusammen nicht mehr als 4% gefordert werden.

Die Tilgung soll erst nach Vollendung des Baues be

ginnen.

V. Kursverluste, die durch Ausgabe von Rentenbriefen oder Hypothekenpfandbriefen oder dadurch entstehen, daß der Gelddarleiher Wertpapiere versilbern muß, sind dem Hypothekennehmer nicht unmittelbar als Kapitalverlust aufzuerlegen. Vielmehr hat der Hypothekendarleiher diesen Verlust zunächst vorzustrecken. Die über die Zinsen hinausgehenden Beträge der Jahreszahlung (Annuität) sind zunächst zur Deckung des Kursverlustes usw. zu verwenden. Erst nach dessen Deckung beginnt die regelmäßige Tilgung des Schuldkapitals.

Comment organiser le crédit des habitations à bon-

marché?

Bapport de

Max Koska

(Berlin).

DIRECTRICES.

I.    Il faut que l’État considère comme son devoir de témoigner sa sollicitude à l’habitation en mettant à sa disposition des fonds ou en offrant le secours de son crédit ; et il doit considérer ceci comme un devoir impérieux non seulement en sa qualité d’employeur, mais parce qu’il en va de l’intérêt de la santé, de la force économique et du ressort militaire du peuple. Il serait bon également que l’État recommendât aux communes de témoigner de la sollicitude pour l’habitation.

II.    Le moyen le plus pratique dans ce sens serait d’élargir la destination des banques de rente (Rentenbanken) actuellement existantes (Rentenbank pour la Prusse ; Landeskultur-Renten-anstalt pour la Bavière ; et pour la Hesse Landeskreditkasse etc.) ou de créer des caisses analogues.

III.    Aussi longtemps que les banques de rente etc. ne seront pas mises d’une façon générale au service de la prévoyance domiciliaire, on devra s’efforcer d’obtenir une organisation. de crédit spéciale pour les habitations à bon marché, organisation qui aurait pour base des associations provinciales ou arrondissementaires de garantie et de révision et aboutirait à une institution de crédit centrale, placée sous la direction de l’État et pourvue de fonds de réserves suffisants par les soins de l’Empire et des États.

L’autorisation devrait lui être accordée, de doter d’hypothèques d’amortissement montant jusqu’à 90% du prix coûtant du sol et de la construction les lots de terrains bâtis des sociétés d’habitations à bon marché ainsi que d’émettre là-idessus des cédules hypothécaires.

L’État devrait garantir ces cédules hypothécaires. Si cela n’était pas possible, il devrait autoriser les institutions d’assurances des pays et les caisses d’épargne publiques à placer une partie de leur fortune en cédules hypothécaires de cette nature.

IV. Au cas où les mesures recommandées aux alinéas II et III ne seraient pas possibles, il faudrait au moins appliquer les principes suivants :

a) Les sociétés d’habitations à bon marché devraient, pour ce qui est de se procurer les hypothèques de 1er degré, montant jusqu’à 50% du prix coûtant, être renvoyées au marché libre.

Les caisses d’épargne publiques manifestent, dans la pratique, une certaine appréhension à consentir de pareils prêts hypothécaires ; de même les compagnies d’assurances privées et les banques d’hypothèques ont une certaine aversion pour ces opérations. Une intervention des autorités pourrait venir à bout de cette appréhension, et l’on pourrait en adoptant les propositions de M. le professeur dr. Biermer lever les scrupules des compagnies d’assurances et des banques d’hypothèques.

b)    Dans l’intérêt de l’extension des moyens mis en cours, l’empire, les états, les communes, les institutions d’assurance des pays ou autres prêteurs ne devraient, par principe, consentir que des hypothèques du second degré, variant de 50 à 90% du prix coûtant du terrain et de la construction.

c)    Pour permettre de se passer du crédit intermédiaire (argent pour la construction) les avances hypothécaires devraient être soldées dès l’époque de la construction et d’après la marche des travaux.

d) On ne devrait pouvoir exiger plus de 4<>/o à la fois comme taux d’intérêt et d’amortissement.

L’amortissement ne devrait commencer qu’une fois les travaux de construction terminés.

V. Des pertes au change occasionnées par l’émission de titres de rente ou de cédules hypothécaires ou par ce fait que le prêteur d’argent est obligé de monnayer des billets, ne doivent pas être mises à la charge du preneur d’hypothèques comme perte de capital immédiate. C’est le prêteur qui aurait à avancer le montant de cette différence. Les sommes du paiement annuel dépassant les intérêts (annuité) devraient être employées d’abord à couvrir ces pertes au change etc. Ce n’est qu’après cette opération que pourrait commencer l’amortissement régulier du capital de la dette.

How is credit to be organised for Housing reform?

By

Max Koska

(Berlin).

LEADING PRINCIPLES.

I.    The state must, not only in its capacity as employer of labour, recognise the obligation to provide for housing or to recommend such provision to the local authorities, by the granting of pecuniary means or the placing of its credit at the disposal of the movement, but it must regard this as its urgent task in the general interests of the health, and the economical and defensive capacity of the people.

II.    This is most conveniently effected by enlarging the scope of the already existing Lending Banks (Rentenbanken) (that is, in Prussia ; in Bavaria : of the Agricultural Annuity Office [Landeskultur-Rentenanstalt]; in Hesse: of the Land-mortgage Bank [Landeskreditkasse]); or by the establishing of similar Banks.

III.    As long as the Lending Banks &c. have not been universally placed at the disposal of the housing movement, an endeavour must be made to create a special organisation of credit for building operations, based on provincial, or other district guaranteeing and revising associations and culminating in a central Credit Bank conducted by the State and endowed by the Empire and States with adequate reserve funds.

This is to be entitled to lend on the sites built on by the Building Societies to the amount of 90 per cent of the prime cost of land and building on mortgages redeemable by annual payments and, on this basis to issue mortgage-bonds.

The state should go surety for these mortgage-bonds. If this is not to be attained it should empower the provincial Insurance Offices (Landes Versicherungsanstalten) and the public Savings Banks to invest a part of their property in these mortgage-bonds.

IV. If the measures indicated in the leading principles II und III cannot be realised, at least the following principles should be put into practice :

a)    The public Building Societies should be referred to the free market for the procuring of the first mortgages, up to 50 per cent of the prime cost.

Any usages of the public Savings Banks which stand in the way of granting such mortgage-loans should be abandoned, on the intervention of the supervising authorities, and the aversion of private Insurance Societies and of Mortgage Banks be removed by the acceptance of Professor Dr B i e r m e r’s proposals.

b)    Empire, State, Local Authorities, and Provincial Insurance Societies and similar money - lenders, should as a matter of principle, only grant second mortgages within the limits of 50 and 90 per cent of the prime cost of land and building, that they may further manage with the means at their disposal.

c)    To render the acceptance of intermediate credit (building money), dispensable the mortgage-loans are to be paid out during the course of construction.

d)    For payment of interest and redemption not more than 4 per cent altogether shall be demanded.

The redemption shall not begin until the completion of construction.

V. Losses in course of exchange which arise by the issue of annuity-bonds or mortgage-bonds, or owing to the fact that the money-lender must sell securities, are not to be immediately charged to the mortgager as losses on capital. The mortgagee has rather, at first, to advance the amount of this loss. The amounts of the yearly payment (annuity) exceeding the interest are to be, at first, employed for covering the losses by exchange &c.

Not until these have been covered, does the regular redemption of the capital amount of the debt begin.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bantätigkeit zn organisieren?

Von

Otto Stenroth,

Senator a. D.

LEITSÄTZE.

Der Kredit, dessen die gemeinnützige Bautätigkeit bedarf, um erfolgreich für die Verbesserung der Wohnungsverhältnisse unter den Unbemittelten arbeiten zu können, ist in Finnland besonders in der Beziehung mangelhaft geregelt, daß es mit der größten Schwierigkeit verbunden gewesen ist, zu dem Zweck Mittel gegen die zweite, 60—85% des Hauswertes entsprechende Hypothek zu erhalten.

Diesem Mangel ist nicht durch private Unternehmung und auch nicht durch die heute bestehenden Kreditanstalten abzuhelfen, vielmehr ist eine effektive Tätigkeit in diesem Punkt am ehesten von den Gemeinden zu erwarten, die daher Fonds für die Gewährung solcher Zuschußdarlehen an Aktiengesellschaften, Genossenschaften und Vereine zur Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit, und zwar sowohl als Baudarlehen während der Bauzeit wie als Amortisationsdarlehen nach Fertigstellung der Häuser, bilden müßten.

Die Entstehung solcher kommunaler Darlehenfonds müßte der Staat durch Gewährung ausreichender langfristiger Darlehen an die Gemeinden fördern.

L’organisation du crédit pour les habitations à bon

marché.

Par

Otto Stenroth

(Finlande).

DIRECTRICES.

Le crédit, qu’il faut à l’œuvre des habitations, à bon marché pour qu’elle puisse travailler avec succès à l’amélioration des conditions d’habitation pour les classes inférieures, est soumis en Finlande à une réglementation défectueuse ; que l’on considère principalement quelles difficultés l’on éprouve à obtenir une hypothèque de second rang d’une valeur de 60—85% du prix de la maison.

Le remède ne saurait être fourni par l’entreprise privée, non plus que par les institutions de crédit actuellement existantes ; une action effective dans ce sens ne peut guère être attendue que de la part des communes ; elles devraient, dans le but de faciliter ces avances supplémentaires, mettre à la disposition de sociétés anonymes, d’associations et de sociétés d’habitations à bon marché des fonds qui serviraient aussi bien de prêts pour la construction elle-même que de prêts d’amortissement, la construction une fois achevée.

L’État devrait contribuer à la formation de ces fonds d’avances en accordant aux communes des prêts d’une valeur et à une échéance suffisantes.

Organization of Credit for Housing purposes.

By

Otto Stenroth

(Finland).

GUIDING PRINCIPLES.

The difficulty of obtaining adequate housing loans in Finland is shewn in the great difficulty found in obtaining loans

exceeding 60<yo of the value of the building. Such loans should be available up to 85<y₀ of the value.

This difficulty cannot be overcome by means of private enterprise or existing housing loan societies.

In this matter positive action by Local Authorities will provide the most simple and effective means of encouraging housing by lending municipal money in supplementary loans — to add to money provided in other ways — this money to be advanced during the construction of the dwellings as well as after construction. These loans should be granted to Housing Companies and Building Societies on easy terms of repayment.

The Government should encourage these municipal Housing loans by lending money for this purpose on easy terms to municipalities.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Von

J. H. Faber,

Ziv.-Ing., Reichs-Wohnungsinspektor in Zwolle (Holland).

LEITSÄTZE.

In Holland ist die Kreditorganisation für die gemeinnützige Bautätigkeit durch das Wohnungsgesetz vom Jahre 1902 in der Weise gelöst, daß vor allem Staatskredit — zum Selbstkostenpreis — durch Vermittlung der Gemeinde an Bau vereine oder direkt für Gemeindebauten gewährt wird. Ich bin der Meinung, daß es schließlich in der Hauptsache eine taktische Frage sein wird, ob die Bauten durch Vereine oder direkt durch Gemeinden zur Ausführung gelangen.

Da in Holland neben den Vorschüssen im Bedarfsfälle auch direkt Staatsbeiträge an Gemeinden oder durch ihre Vermittlung an Bauvereine geleistet werden und für Ausfälle in der Betriebsrechnung Staat und Gemeinde eintreten, so kann die Art und Weise der Regulierung als befriedigend bezeichnet werden. Nur ist eine Verlängerung des Maximalzeitraumes für die Amortisation der Vorschüsse von 50 auf 75 oder 80 Jahre zu wünschen. Für das platte Land ist vielfach noch das System der Eigenhäuser am zweckmäßigsten. Auch in Städten sollte man dem eigenen Wohnhause nicht alle Unterstützung entziehen. Auf dem Lande könnte man oft mit mehr Erfolg und besonders billiger bauen, wenn die Möglichkeit bestünde, den Interessenten selbst Vorschüsse für den Wohnungsbau zu geben, sei es auch durch Vermittlung eines anerkannten Bau Vereines oder der Gemeinde.

Die Gewährung von Gemeindekredit statt Staatskredit an die Bauvereine bietet diesen gewisse Vorteile, vor allem eine

größere Freiheit und längere Amortisationsdauer, doch ist dieser Kredit gegenüber dem Staatskredite etwa um y₂°/o teurer. Zu wünschen wäre, daß die Reichspostsparbank sich, nach belgischem Muster, entschließen würde, billiges Geld für den Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.

L organisation du credit pour les habitations à bon

marché.

Kapport de

J. H. Faber

(Zwolle, Hollande).

DIRECTRICES.

L’organisation du crédit pour les habitations à bon marché est réglée en Hollande par la loi de l’habitation de 1902 : tout d’abord le crédit d’État — au prix coûtant — est procuré par l’intermédiaire de 'la commune aux sociétés de construction ou bien directement aux constructions communales. A mon avis il finira par y avoir là, pour la chose principale, une question tactique : les constructions devront-elles être exécutées par des sociétés ou directement par les communes?

En Hollande, outre les avances en cas de besoin, des apports directs sont faits par l’État aux communes ou par l’intermédiaire des communes aux sociétés ; de plus en cas de déficit dans les comptes d’exploitation l’État et la commune interviennent ; on peut donc considérer la réglementation comme satisfaisante. Il ne reste à désirer qu’une augmentation des délais d’amortissement des avances (de 50 à 75 ou 80 années). Pour le pays plat, le système des maisons particulières parait le plus approprié. Dans les villes même il faudrait ne pas priver l’habitation particulière de tout soutien. A la campagne on pourrait souvent construire avec plus de succès et à moins de frais, si l’on trouvait la possibilité de faire des avances pour la construction aux intéressés eux-mêmes, soit par l’entremise d’une société reconnue, soit par celle de la commune.

Le crédit communal, en place du crédit d’État, présente pour les sociétés de construction certains avantages, avant tout une plus grande liberté et délais plus étendus d’amortissement ; il est vrai que ce crédit revient à environ 72% plus cher que le crédit d’État. On ne saurait trop souhaiter que la banque d’épargne postale du royaume, imitant ce qui se passe en Belgique, se décidât à mettre, à peu de frais, des fonds à la disposition de la construction.

How is credit to be organised for housing purposes?

Report by

J. H. Faber

(Zwolle, Holland).

LEADING PRINCIPLES.

In Holland the lending of money for housing purposes is provided for under the Housing Reform Act of 1902. Under this Act the State lends money at the market rate of interest to Local Authorities for the purpose either of providing through the mediation of these Local Authorities capital for public utility societies established for the erection of suitable houses for the working classes or for the erection of such houses by the Local Authorities themselves.

In Holland under the same law the State also gives in certain cases subsidies to Local Authorities for the purpose of making good deficiencies in housing schemes either of Local Authorities or public utility societies established to supply workmen’s houses.

In my opinion the maximum period for the repayment of these housing loans should however be extended from 50 to 75 or 80 years.

For rural districts I regard the system of encouraging peasants to build their houses as a most valuable one and even in the towns this method of providing for housing needs should not be neglected.

It would, in my opinion, greatly encourage house building in the rural districts and secure more housing progress and lower costs of building if housing loans were granted by the State either through the mediation of the Local Authority or an approved Building Society to those who thus wish to build houses for themselves.

In those cases in which housing loans are made to building societies by the Local Authorities there are some advantages, e. g., greater liberty of action and a longer period of repayment. These loans are however ¹/₂% dearer than those granted by the State.

I regard it as highly desirable that the Post Office Savings Bank should in Holland as in Belgium lend money for housing purposes

L'organisation du crédit pour la construction des habitations à bon marché en Italie.

Par

M. V. Magaldi,

Directeur general du Credit et de l’Assurance au Ministère de l’Agriculture, de l’Industrie et du Commerce (Rome).

RÉSUMÉ.

Les diverses mesures prises par les législateurs italiens en matière de l’organisation du crédit ont un double but : atténuer le besoin de capitaux, et conséquemment de crédit, en réduisant les frais d’achat et de construction ; faciliter l’apport des capitaux nécessaires à l’amélioration des conditions.

Pour atteindre le premier but, les Communes sont autorisées à se procurer coercitivement les terrains nécessaires pour les céder ensuite à des prix convenables et doivent supporter les frais de voirie. Pour atteindre le second but on permet aux sociétaires des coopératives qui en ont la possibilité de recueillir les capitaux nécessaires, on autorise certaines fondations et une certaine catégorie d’institutions de prêt et de crédit, à acheter et à administrer les maisons pour le compte des coopératives de construction, on confie aux sociétés de bienfaisance et aux communes le soin de pourvoir aux logements des citoyens les moins fortunés, et enfin on autorise les communes et les institutions autonomes de contracter des emprunts à la Caisse gouvernementale des Dépôts et Prêts, en mettant à la charge de l’État une partie des intérêts.

Les mesures législatives concernant les sources du crédit peuvent être résumées comme ci-dessous.

En général, pour les prêts en faveur des maisons à bon marché, le législateur italien a recours à toutes les institutions publiques ou privées. Il n’établit de limites qu’à l’égard des premières, conformément à leur nature et à leur organisation.

L’État peut accorder des prêts, à titre exceptionnel, à un intérêt inférieur au taux normal et pour une somme équivalant au prix des maisons bâties à l’aide de ladite somme. Toutefois des limites sont fixées qui donnent à cette intervention directe de l’État l’apparence d’un premier essai. L’État peut aussi, comme c’est le cas pour l’Administration des Chemins de fer, devenir directement constructeur de maisons à bon marché.

En vertu de la loi sur les maisons à bon marché, les Municipalités interviennent dans les opérations de crédit ou comme emprunteurs pour les maisons bâties par elles ou comme garants en faveur des Instituts autonomes pour la construction de maisons à bon marché.

Pour les autres Instituts prêteurs, dans les cas particuliers d’Associations, ou d’entreprises tontinières ou de répartition, ou d’instituts autonomes pour les maisons à bon marché, il est admis qu’en lieu de donner aux opérations de prêt la tournure ordinaire, ils administrent eux-mêmes directement les maisons jusqu’à ce que, étant remboursés du prix, ils en cèdent à la fin la propriété aux coopératives ou aux sociétaires de celles-ci.

sur-

La loi ne fait pas figurer les simples particuliers parmi les prêteurs pour la construction de maisons à bon marché. Cette exclusion ne semble avoir d’autre effet que d’enlever aux prêts consentis par les particuliers les bénéfices fiscaux que 1a. loi réserve aux prêts faits par les Instituts sous les formes prévues par elle. Malgré le concours des capitaux privés, les Coopératives de construction et les maisons à bon marché bâties et vendues par elles, jouissent toujours des exemptions fiscales. En fait, les Coopératives de construction se servent aussi en toute liberté des capitaux privés, tout pour les avances aux constructeurs dans l’attente du nrêt.

Quant aux Institutions ou personnes privées auxquelles le prêt peut être accordé, nous ajoutons les observations suivantes :

Au crédit consenti par l’État, dans les cas exceptionnels prévus par la loi, ne peuvent avoir recours que les Municipalités, les Instituts autonomes pour les maisons à bon marché avec la garantie des Municipalités et l’Institut coopératif pour les maisons des employés de l’État à Rome. L’Administration des Chemins de fer de l’État emploie à cet effet les capitaux des Instituts de prévoyance des Chemins de fer qu’elle administre. Aux autres sources de crédit peuvent avoir recours toutes les Sociétés coopératives de construction constituées conformément à la loi, les Instituts autonomes légalement reconnus par Décret Royal et les Sociétés de bienfaisance autorisées qui sans aucune fin de lucre pourvoient aux logis pour recouvrer les pauvres gratuitement ou contre paiement d’un loyer minime.

En général on ne fait aucune différence entre la construction de maisons destinées à devenir la propriété de personnes privées et des maisons dont la propriété est reservée exclusivement à l’Institut constructeur.

Toutefois on fait exception à la règle générale que les maisons à bon marché ne peuvent pas être bâties par de simples particuliers pour les maisons à bon marché bâties par des industriels, des propriétaires ou des tenanciers de terrains, vendues par ceux-ci en amortissement ou données en location à leurs dépendants : employés, ouvriers, cultivateurs. Dans ces différents cas les Instituts mentionnés peuvent aussi accorder les prêts nécessaires et les maisons jouissent de l’exemption décennale de l’impôt sur les bâtiments comme dans les autres cas.

Le législateur italien avait permis que les Instituts prêteurs se réunissent en Consortiums par groupes d’affinités, soit pour la concession de prêts, soit pour organiser et exercer dans l’intérêt commun un service de vigilance et d’inspections, par l’entremise de leurs délégués, sur les institutions pour les maisons à bon marché. Mais nul consortium de ce genre ne s’est encore formé.

S. Exc. M. L. Luzzatti, maître éminent de la coopération et de toute œuvre sociale, devenu récemment Président du Conseil, a annoncé la formation d’une Banque du travail avec le concours du Gouvernement et des principaux instituts de crédit et d’épargne. Cette Banque pourra jouer un rôle très important en ce qui concerne le crédit pour la construction des maisons à bon marché.

Voici deux autres propositions qui peuvent avoir quelque rapport avec l’organisation du crédit.

On voudrait déclarer maisons à bon marché conformément à la loi, en concédant l’exemption décennale de l’impôt sur les bâtiments, les maisons bâties par des particuliers ou par des Sociétés de spéculation dans une certaine période de temps.

En outre, dans le but de rendre plus facile et moins coûteuse la concession de terrains à bâtir, on voudrait admettre la location, pour une longue période d’années, de terrains pour bâtir des maisons à bon marché, d’une façon semblable au lease anglais et à l’Erb bau recht allemand.

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit in Italien.

Von

M. V. Magaldi

(Rom).

AUSZUG.

Die verschiedenen von der italienischen Gesetzgebung hinsichtlich der Organisation des Kredits getroffenen Maßregeln haben einen doppelten Zweck : den Bedarf an Kapitalien und folglich an Kredit zu vermindern, indem die Ankaufs- und Konstruktionskosten verringert werden ; die Beschaffung der erforderlichen Kapitalien zu den günstigsten Bedingungen zu erleichtern.

Was den ersterwähnten Zweck betrifft, so sind die Gemeinden berechtigt, sich im Zwangswege die erforderlichen Baugründe zu verschaffen, um sie hierauf zu angemessenen Preisen abzutreten ; ihnen obliegt es auch, die Kosten der Straßenanlage zu tragen. Zur Erreichung des zweiten Zweckes gestattet man den Teilhabern der Genossenschaften, soweit sie es können, die notwendigen Kapitalien zu sammeln ; man ermächtigt gewisse Stiftungen und eine bestimmte Kategorie von Darlehens- und Kreditanstalten, die Häuser auf Rechnung der Baugenossenschaften zu kaufen und zu verwalten, man überträgt den Wohltätigkeitsvereinen und den Kommunen die Aufgabe, für die Wohnungen der ärmsten Mitbürger zu sorgen und man ermächtigt endlich die Gemeinden und die autonomen

Anstalten, Darlehen bei der staatlichen Depositen- und Darlehenskasse aufzunehmen, indem man dem Staate einen Teil der Interessen zur Last legt.

Die gesetzlichen Maßregeln, betreffend die Quellen des Kredits können folgendermaßen zusammengefaßt werden: Um Darlehen für die gemeinnützige Bautätigkeit zu erlangen, wendet sich der italienische Gesetzgeber im allgemeinen an alle öffentlichen und privaten Anstalten. Er setzt Sicherheitsgrenzen nur hinsichtlich der ersteren fest, in Übereinstimmung mit ihrer Natur und ihrer Organisation.

Der Staat kann Darlehen gewähren, ausnahmsweise zu einem geringeren als dem normalen Zinsfüße und für eine Summe, die dem Preise der mit Hilfe dieser Summe gebauten Häuser gleichkommt. Immerhin sind Grenzen gezogen, welche diesem direkten Eingreifen des Staates den Charakter eines ersten Versuches geben. Der Staat kann auch, wie dies bei der Verwaltung der Staatseisenhahnen der Fall ist, direkt billige Volkswohnungen errichten.

Auf Grund des Gesetzes über die Volks wohn ungen nehmen die Gemeinden an den Kreditoperationen teil, entweder als Darlehennehmer für die von ihnen errichteten Häuser oder bloß als Bürgen zugunsten der autonomen Institute zur Errichtung von Volks Wohnungen.

Den übrigen Darlehensinstituten

speziell den Leib-rentenanstaltcn, den Vereinen auf Gegenseitigkeit, oder den autonomen Instituten für Volkswohnungen — wird gestattet, daß sie, statt den Darlehensgeschäften die gewöhnliche Gestalt zu geben, selbst die Häuser so lange verwalten, bis deren Preis rückerstattet ist, worauf sie sie endgültig in das Eigentum der Genossenschaften oder deren Mitglieder übertragen.

Das Gesetz nimmt die Privatpersonen nicht unter die Darlehengeber für die Errichtung von Volkswohnungen auf ; aber diese Ausschließung scheint lediglich die Wirkung zu haben, daß die von privater Seite gewährten Darlehen nicht jene fiskalischen Begünstigungen erhalten, welche das Gesetz den von den Instituten gewährten Darlehen vorbehält, wenn sie in den vom Gesetze vorgesehenen Formen erfolgen. Trotz der Mitwirkung privaten Kapitals genießen die Baugenossenschaften und die von ihnen errichteten und verkauften Häuser doch immer die Steuerbegünstigungen. Tatsächlich bedienen sich die Baugenossenschaften auch in voller Freiheit des pri-

vaten Kapitals, insbesondere für die den Bauführern bis zur Flüssigmachung des Darlehens gewährten Vorschüsse.

Was die Körperschaften oder Privatpersonen betrifft, denen ein Darlehen gewährt werden kann, sei folgendes bemerkt: Der vom Staate in den vom Gesetze vorgesehenen Ausnahmsfällen gewährte Kredit kann nur in Anspruch genommen werden von den Gemeinden, den autonomen Instituten für Volks Wohnungen unter Garantie der Gemeinden und der Genossenschaft für die Errichtung von Staatsbeamtenwohnhäusern in Rom. Die Verwaltung der Staatsbahnen verwendet für diesen Zweck die Kapitalien der Versicherungsanstalten für Staatsbedienstete, welche sie verwaltet. Die anderen Kreditquellen sind allen gemäß dem Gesetze errichteten Baugenossenschaften zugänglich, den durch königliches Dekret rechtmäßig anerkannten autonomen Instituten und den autorisierten Woliltätigkeitsvereinen, die ohne Gewinnabsicht Rekonvaleszentenheime errichten, in denen die Armen unentgeltlich oder gegen einen geringfügigen Mietzins versorgt werden.

Im allgemeinen macht man keinen Unterschied zwischen der Errichtung von Häusern, die in das Eigentum von Privatpersonen übergehen sollen, und von Häusern, deren Eigentum ausschließlich der Körperschaft Vorbehalten bleibt, welche sie errichtet hat. Von der allgemeinen Regel, daß die Volks Wohnungen nicht von Privaten errichtet werden dürfen, macht man aber eine Ausnahme für die von Industriellen, von Grundeigentümern oder Grundpächtern erbauten und von diesen an ihre Angestellten gegen Amortisation des Preises verkauften oder vermieteten Häuser, seien die Angestellten nun Beamte, Arbeiter oder Landwirte. In diesen verschiedenen Fällen können die erwähnten Institute auch die erforderlichen Darlehen gewähren und die Häuser genießen eine zehnjährige Befreiung von der Gebäudesteuer wie in den übrigen Fällen.

Die italienische Gesetzgebung hat gestattet, daß die Darlehensinstitute sich zu Konsortien nach verwandten Gruppen vereinigen, sei es zur Gewährung von Darlehen, sei es um im allgemeinen Interesse unter Vermittlung ihrer. Vertreter eine Überwachung und Beaufsichtigung der Volkswohnungsvereine zu organisieren und auszuüben. Bisher ist aber kein Konsortium dieser Art zustande gekommen.

Seine Exzellenz, Herr L. Luzzatti, der glänzende Vertreter des Genossenschaftsgedankens und aller sozialen Tätig-keit, seit kurzem Präsident des Ministerrates, hat die Errichtung einer Arbeitsbank mit Unterstützung des Staates und der ersten Kredit- und Sparinstitute angekündigt. Dieser Bank wird eine sehr wichtige Rolle in der Frage des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit zukommen.

iZwei andere Vorschläge, die einige Beziehung zur Organisation des Kredits haben können, sind die folgenden : Als Volks Wohnungen, mit allen Wirkungen des Gesetzes unter Gewährung einer zehnjährigen Befreiung von der Gebäudesteuer, will man jene Häuser erklären, die von Privatpërsonen oder von spekulativen Baugesellschaften während einer bestimmten Periode errichtet wurden. Überdies will man, um die Abtretung von Baugründen zu erleichtern und zu verbilligen, die Pacht von Baugründen für Volkswohnungen für eine lange Reihe von Jahren gestatten, ähnlich dem englischen Lease-System und dem deutschen Erbbaurecht.

The organization of Credit for Housing Purposes in

Italy.

By

M. V. Magaldi

(Rome).

SUMMARY.

The different measures taken by Italian legislators in regard to the organisation of credit have a double object : to diminish the lack of capital, and, consequently, of credit, by reducing the expenses of purchase and construction ; and to facilitate the investment of the necessary capital under the most favourable conditions. To attain the first aim, the local authorities are authorised to compulsory procure the necessary lands, and to transfer them afterwards at suitable prices ; and they must contribute to the expenses of the maintenance of streets.

To attain the second aim, permission is given to the members of cooperative societies as far as possible, to collect the necessary capital ; and the right is conceded to certain

foundations and a certain category of institutions granting loans and credit, to buy and administer the houses, on account of the building societies. The Benevolent Societies and local authorities are, further entrusted with the task of providing dwellings for the least fortunate citizens, and the local authorities and autonomous institutions are, finally, authorised to borrow loans from the governmental Deposit and Lending Bank, while charging a part of the interest to the account of the state.

The legislative measures taken concerning the sources of credit may be summed up as follows :

As a rule, to obtain loans for the benefit of people’s dwellings, the Italian legislator has recourse to all public and private institutions. He only lays down restrictions in regard to the former, in accordance with their character and organisation.

The state may grant loans, on exceptional terms at a rate of interest inferior to the normal scale, and for a sum equivalent to the price of the houses built with the aid of the sum mentioned. At the same time, limits are assigned that give this direct intervention of the state the aspect of a first experiment. The state may, too, as is the case with the railway administrations, directly undertake the construction of people’s dwellings. By virtue of the law concerning housing reform, the Municipalities intervene in lending transactions, or as lenders for houses built by them, or as sureties in favour of autonomous institutions for the construction of cheap houses.

For the other lending institutions in the special cases of associations, or of life insurance offices (entreprises ton-tin ières) or of redistribution societies or of autonomous institutions for providing cheap dwellings, it is permissible, instead of giving the lending operations the usual form, to directly take charge of the houses themselves, until, on the price being reimbursed, they, at last, concede the ownership of them to the cooperative societies or to the members of these societies.

The law does not assign private persons a rôle among the borrowers for the construction of cheap dwellings. This exclusion seems to have no other effect than to deprive the loans granted by private persons of the benefits regarding taxation which the law restricts to loans made by the public institutions, under the forms provided by it. In spite of the cooperation of private capital, the cooperative building societies and the cheap dwellings built and sold by them always enjoy exemptions in regard to taxation. As a matter of fact, the cooperative building societies employ with perfect liberty, private capital which they especially do for advances to the builders while waiting for the loan.

As to the institutions, or private persons, to whom the loan may be granted, we add the following observations : the credit permitted by the state, in the exceptional cases provided by the law, is only available for the municipalities, for autonomous institutions for cheap housing, with the guarantee of the municipalities, and for the cooperative institution (society) for providing dwellings for state employees at Rome. The administration of the State Railways employs for this object the capital of the railway assurance institutions which it administers.

Recourse may be had to the other sources of credit by all the cooperative building societies constituted in accordance with the law, by the autonomous societies legally recognised by Royal Decree, and by authorised benevolent societies, which, without any lucrative aim, provide the poor with convalescent homes, gratuitously, or for a minimum rent.

As a rule, no difference is made between the construction of houses destined to become the property of private persons and of houses which become exclusively the property of the building institution. At the same time exceptions are made to the rule that people’s dwellings may not be built by mere private persons, in the case of people’s dwellings, built by manufacturers, proprietors or tenants of lands and sold by them on conditions of annual payment of the value, or let, to their dependants : employees, workmen and agricultural labourers.

In these different cases the institutions mentioned may also grant the necessary loans and the houses enjoy ten years exemption from the tax upon buildings as in the other cases.

The Italian legislator has permitted lending institutions to combine in associations grouped together by kindred aims, whether for the granting of loans, or to organise and practise, in the public interest, a service of superintendence and inspection, by the intervention of their delegates in regard to the people’s dwellings institutions. But no association of this kind has hitherto been formed.

His Excellency M. L. Luzzatti, the eminent leader of the cooperative movement and of every social work, who has recently become President of the Council has announced the formation of a Labour Bank thanks to the cooperation of the government and the principal institutions for lending and saving.

This bank will be ahle to play a very important rôle, as far as credit for housing reform concerned.

We draw attention to two other propositions which may have some relation to the organisation of credit. Reformers would like to declare cheap dwellings to be in accordance with the law when a concession is made of the decennial exemption from the tax on buildings, houses built by private persons or by speculative companies in a certain period of time.

Moreover, to render the conveyance of lands for building purposes easier and less expensive, they would like to admit the leases for a long period of years of sites for the construction of people’s dwellings, in a manner similar to the English ’’Lease“ and the German ’’Erbbaurecht“.

Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige

Bautätigkeit.

Von

Priv.-Doz. Dr. Karl Pribram

(Wien).

LEITSÄTZE.

Der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit, die Baugenossenschaften insbesondere, erfordert eine eigene Organisation, insoweit es sich um die Beschaffung der über die pupillarsichere Grenze hinausgehenden Hypothekardarlehen handelt ; denn die für den regulären Hypothekenmarkt in Betracht kommenden Kreditinstitute sind statutenmäßig verpflichtet, bei der Belehnung von Gebäuden bis höchstens zur Werthälfte (die pupillarsichere Grenze) zu gehen.

Die für den Hypothekarkredit verfügbaren Kapitalien der in Österreich bestehenden Anstalten der sozialen Versicherung, der Sparkassen, der sonstigen Hypothekarkreditinstitute, können für zweite Hypotheken nur unter der Voraussetzung herangezogen werden, daß seitens eines vertrauenswürdigen Bürgen die Garantie für die Sicherheit dieser zweiten Hypothek übernommen wird.

Die Gemeinden, denen in erster Linie die Aufgabe obliegen würde, diese Garantie zu leisten, haben bisher in Österreich nur in Ausnahmefällen die Bahnen der Wohnungspolitik betreten.

Es erübrigt daher nichts, als vom Staate zu verlangen, daß er durch Gründung eines ausreichenden Wohnungsfürsorgefonds die Grundlage für eine weitreichende Kreditorganisation schaffe. Dieser Wohnungsfürsorgefonds hätte in erster

Linie die Aufgabe, den erwähnten Hypothekarkreditinstituten die Gewährung von langfristigen, seitens des Gläubigers unkündbaren zweiten Hypotheken an die gemeinnützige Bautätigkeit dadurch zu ermöglichen, daß er die Bürgschaft für die Sicherheit dieser zweiten Hypotheken übernimmt. Dadurch würde der Zinsfuß der letzteren auf den für mündelsichere Darlehen üblichen herabgedrückt. Erforderlichenfalls wäre dieser Fonds zu ermächtigen, auch direkt gegen hypothekarische Sicherstellung Baudarlehen an zweiter Stelle zu gewähren und kurzfristige Darlehen zu geben, die entsprechend dem Fortschreiten des Baues ausbezahlt würden und sofort nach Flüssigmachung der Valuta des pupillarsicheren Darlehens zurückgezahlt werden müßten.

L'organisation du crédit pour los habitations à bon

marché.

Rapport de

Dr. Ch. Pribram

(Vienne).

DIRECTRICES.

Le crédit pour la construction d’habitations à bon marché, pour les coopératives en particulier, exige une organisation spéciale et cela dans la mesure où il s’agit de procurer les prêts hypothécaires dépassant la limite de securité pupillaire ; les institutions de crédit, que l’on a à envisager pour ce qui concerne le marché régulier des hypothèques sont, de par leurs statuts, obligés, lorsqu’il s’agit du prêt sur immeuble d’aller, jusqu’à la moitié de la valeur (limite de sécurité pupillaire).

En Autriche les capitaux des institutions d’Assurance sociale, des Caisses d’épargne et autres institutions de crédit hypothécaire, disponibles pour le crédit hypothécaire ne peuvent être avancés sur hypothèque du second degré qu’à la condition qu’il se trouve un garant digne de confiance pour répondre de la solidité de cette hypothèque du second degré.

Ce devoir reviendrait, en première ligne, aux communes ; mais, en Autriche, elles ne se sont encore engagées que dans des cas exceptionnels dans les voies de la politique d’habitation.

on

En conséquence, il ne reste plus qu’à demander à l’État de créer, pour l’habitation un fonds de prévoyance suffisant et de poser ainsi les bases d’une vaste organisation du crédit. Ce fonds de prévoyance aurait pour premier devoir d’assumer fa garantie des hypothèques de second degré, ce qui rendrait possibles aux institutions de crédit, envisagées plus haut, des avances sur hypothèque du second degré, faites à la construction des habitations à bon marché ; ces avances pourraient être à long terme et non réclamables par le créancier. Ainsi le taux de l’intérêt de ces dernières serait ramené au taux en usage pour le prêt pupillaire. En cas de nécessité, pourrait autoriser le fonds de prévoyance à faire directement, contre nantissement hypothécaire, des avances du second degré et à consentir des prêts à court terme, qui seraient payés d’après les progrès de la construction et devraient être remboursés aussitôt après réalisation de la valeur de l’avance pupillaire.

The Organization of Credit for Housing Purposes.

By

Dr. Karl Pribram

(Vienna).

LEADING PRINCIPLES.

The credit required for housing reform, and building societies, in particular, requires a peculiar organisation, as far as it is a question of procuring mortgage-loans that exceed the limits of absolute security, for the institutions granting-credit that have to be considered as far as the regular mortgage transactions are concerned, are compelled by statue on granting loans on buildings not to exceed the limit of half the value of the estate (the limit of absolute security).

The capital sums available for mortgage-loans at the disposal of the Institutions for public insurance existing in Austria, the Savings Banks and other Institutions granting credit on mortgage can only be called in to grant the second class mortgage under the supposition that the guarantee for the security of this second mortgage is undertaken by a bondsman deserving of confidence. The Local Authorities on whom the task of affording this guarantee is mainly incumbent have hitherto, in Austria, only entered upon the paths of housing policy in exceptional cases. Hence, there only remains to demand of the State that it should lay the foundation of an extensive organisation of credit by founding an adequate fund for housing purposes.

This housing fund would mainly fulfil the function of enabling the institutions giving credit already mentioned to grant second mortgages, for long periods and not to be foreclosed by the mortgagee, to the building societies ; and it would do so by affording the guarantee for the security of this second mortgage. In this way, the rate of interest on the latter would be reduced to the usual rate for absolutely secure loans.

In case of necessity, the administrators of this fund should be entitled also to grant building mortgages directly, and in the second grade, and to give loans for short periods which would be advanced according to the progress of the building and which would have to be paid back by the borrowers as soon as the amounts of the absolutely secured loan are placed at their disposal.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bantätigkeit zn organisieren?

Keferat von

Dr. J. N. Lostäk,

Obmann des Böhmischen Landesvereines für Wohnungsreform in Prag.

LEITSÄTZE.

Die Frage, „Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?“ wird folgendermaßen beantwortet:

1.    Die Staatsverwaltung habe dafür Sorge zu tragen, daß ein bequem zugänglicher Garantiefonds für Wohnungsmeliorationen in genügender Höhe gebildet, mit einer angemessenen Reserve ausgestattet und von Jahr zu Jahr mit erforderlichen Zuschüssen dotiert wird. Aus diesem Fonds sollen zum Ersätze gelangen :

a)    dem Unternehmer des Baues der Betrag, den ihm das Emissionskreditinstitut bei Zuzählung des als II. Satz gewährten Darlehens unter dem Titel des Kursverlustes in Abzug bringt, und

b)    dem Kreditinstitute, welches das II.-Satz-Darlehen gewährt hat (Abs. 5), der Betrag, mit dem es in der Zukunft bei gerichtlicher Realisierung des Pfandrechts leer ausgehen und welcher sich sonach dann als Verlust an diesem Darlehen herausstell en sollte.

2.    Emissionskreditinstitute, welche an diesen Kreditoperationen teilzunehmen beabsichtigen, haben ihre Statuten in dem Sinne zu ergänzen, daß sie berechtigt werden, unkündbare und mittels Annuitäten rückzahlbare Hypothekardarlehen auch in zweiter Rangordnung bis zur Höhe von 90% des durch die Hausherstellung erwachsenden Gesamtaufwandes (Preis der Baustelle samt Vermögensübertragungsgebühr, eigentliche Baukosten und Interkalarzinsen) unter Subsidiarhaftung des im vorigen Absätze erwähnten Garantiefonds zu gewähren und unter festzustellenden Kautelen auch in dem Baufortschritte anzupassenden Teilbeträgen zur Ausschüttung zu bringen.

3.    Der Unternehmer des Baues hat aus Eigenem zumindest 10% des erforderlichen Gesamtaufwandes zu decken.

4.    Derselbe wird 50% desselben Aufwandes durch ein mündelsicheres, in erster Rangordnung zu hypothezierendes Darlehen aufbringen. Zur Gewährung dieser Darlehen wären in erster Reihe Sparkassen heranzuziehen. Den Unternehmern bleibt es jedoch freigestellt, das I.-Satz-Darlehen auch aus anderen Kreditinstituten, wie z. B. aus Waisenkassen, Hypothekarbanken, Versicherungsanstalten usw. aufzunehmen, wenn dadurch die Darlehensbedingungen nicht verschlechtert werden.

5.    Der Unternehmer des Baues wird zugleich bei einem der im Abs. 2 bezeichneten Kreditinstitute ein in zweiter Rangordnung einzutragendes, ihm unkündbares und mittels Annuitäten rückzahlbares Hypothekardarlehen aufnehmen, durch welches der mit Rücksicht auf Abs. 3 und 4 sich ergebende, 40% des erforderlichen Gesamtaufwandes nicht übersteigende Fehlbetrag zur Deckung gelangen soll.

6.    Wenn und insolange der unter 1. bezeichnete staatliche Garantiefonds nicht in Funktion gesetzt wird, sind die der gemeinnützigen Bautätigkeit dienenden Genossenschaften und Korporationen anzuleiten :

a)    daß für jeden einzelnen Bau der Gesamtaufwand voraus genau festzustellen,

b)    daß ein Teil von 15 bis 20% desselben durch Bareinschuß des Unternehmers,

c)    daß ein Teil von 50% durch ein Sparkassen- oder ein sonstiges pupillarsicheres und

d)    der sich ergebende Fehlbetrag durch ein weiteres II.-Satz-Darlehen aufzubringen und

e)    daß zur Deckung möglicher Verluste bei allen in dieser Weise kontrahierten II.-Satz-Darlehen ein einheitlicher Garantiefonds aus Beiträgen der Gemeinde und anderer Interessenten zu begründen ist. Dieser Fonds muß in diesem Falle mindestens 5% der Summe aller garantierten Darlehen erreichen, zinsentragend angelegt und abgesondert verwaltet werden.

Bemerkungen:

A.    In allen wichtigeren Fällen wäre dahin zu wirken, daß entweder das beteiligte Emissionskreditinstitut oder die Sparkasse die finanzielle Führung übernimmt, zu diesem Behüte die genau festgesetzte Aufwandsumme voll und bar einzieht, diese Barschaft als eine für den Bau vinkulierte Einlage behandelt und unter verabredeten Kautelen nach und nach in durch den Wert der fortschreitenden Bauführung gedeckten Teilbeträgen zur Berichtigung geleisteter Arbeiten und gelieferter Materialien verwendet.

B.    Als Unternehmer sollten nicht nur Genossenschaften, Vereine und sonstige Korporationen, die den Zwecken der gemeinnützigen Bautätigkeit dienen, zugelassen werden, sondern auch Einzelpersonen, wenn sie bestimmte persönliche Eigenschaften nachweisen, wenn die Bedingungen der Gemeinnützigkeit des Baues erfüllt und für die Dauer des garantierten II.-Satz-Darlehens (Abs. 5) vollkommen gesichert werden.

C.    Der unter 6. beschriebene Vorgang kann selbstverständlich auch nach Inkrafttretung des staatlichen Garantiefonds in solchen denkbaren Fällen zur Anwendung gelangen, in welchen ein gemeinnütziger Bau aus irgend einem Grunde ohne Inanspruchnahme jenes staatlichen Fonds unternommen werden soll.

l'habitation à bon

Comment organiser le crédit de

marché?

Par le

Dr J. N. Lośtak

(Prague)

DIBECTRICES.

La réponse à cette question peut être donnée sous la forme suivante :

1° A l’État incombe le soin de veiller à la formation d’un fonds de garantie pour l’amélioration des immeubles ; ce fonds

doit être suffisamment élevé, pourvu de réserves appropriées et doté d’année en année des sommes additionnelles nécessaires. A ce fonds doivent être pris, à titre d’indemnité :

a)    pour celui qui entreprend la construction, l’équivalent de la somme dont la banque d’émission lui fait différence sous la mention : perte au change lors du paiement du deuxième prêt hypothécaire,

b)    pour l’institution de crédit qui a fourni la IIe hypothèque (al. 5) la somme qui pourrait compter comme perte pour cette avance lorsqu’elle en serait frustrée par la réalisation judiciaire du droit d’hypothèque.

frais de construction

2° Les banques d’émission, qui veulent prendre part à ces opérations de crédit devront compléter leurs statuts dans le sens suivant ; elles auront à acquérir le droit de consentir, sous caution subsidiaire du fonds de garantie mentionné qu paragraphe précédent, des prêts hypothécaires non résiliables et remboursables au moyen d’annuités, prêts du second degré, montant jusqu’à 90% du prix de revient total de la construction et de l’installation de la maison (Montant du prix du terrain ainsi que des droits de transmission proprement dits et d’intérêts intercalés) ; elles devront également acquérir le droit, sous réserve de précautions à déterminer, de solder ces hypothèques au fur et à mesure des progrès de la construction.

3° Celui qui entreprend la construction aura à couvrir, par ses moyens propres, 10% au moins du déboursement total.

4° Il aura également à réaliser 50% du dit prix de revient au moyen d’un prêt pupillaire à hypothéquer au premier degré. Pour ce prêt il devrait s’adresser, en première ligne, aux caisses d’épargne. Il resterait cependant libre de s’adresser à volonté, pour ce premier prêt à d’autres établissements de crédil tels que caisses d’orphelins, banques d’hypothèque, compagnies d’assurance etc., si toutefois, en leur faisant cet emprunt, il ne se heurte pas à des conditions plus défavorables.

5° Le dit entrepreneur fera également emprunt à l’un des établissements de crédit mentionnés au paragraphe 2 pour un prêt hypothécaire du 2° degré, à lui indénonçable et remboursable au moyen d’annuités, l’emprunt ayant pour but de couvrir le déficit pouvant se produire, en tenant compte des paragraphes 3 et 4, mais ne pouvant dépasser 40% du déboursement total prévu.

6° Au cas et aussi longtemps que le fonds de garantie d’État, mentionné au paragraphe 1, n’entrerait pas en fonction, il faudrait amener les coopératives et corporations destinées à servir les intérêts de l’habitation à bon marché :

a)    à fixer d’avance très exactment, pour chaque construction prise à part, le déboursement total,

b)    h en réaliser une partie (15 à 20%) aux dépens de l’entrepreneur,

c)    une autre partie (50%) au moyen d’emprunt à une caisse d’épargne ou de tout autre emprunt à garantie pupillaire,

d)    le déficit possible par un autre emprunt du second

degré,

e) à fonder un fonds de garantie unique au moyen d’apports de la commune et d’autres intéressés, fonds destiné à couvrir les pertes pouvant résulter des hypothèques du second degré contractées de cette façon. Ce fonds devrait, en tous cas, se monter à 5<>/o au moins de la somme totale de toutes les avances garanties, être placé à intérêts et administré à part.

Remarques.

A.    Dans tous les cas d’une certaine importance, il faudrait tendre à ce que ou l’établissement de crédit, ou la caisse d’épargne intéressée prît en main la gestion financière, perçut, à cet effet, intégralement la somme exactement fixée pour les dépenses, et, la traitant comme une mise de fonds réservée à la construction l’employât, en prenant des précautions convenues, à des versements successifs couverts par la valeur de la construction en cours d’exécution et destinés à solder les travaux exécutés et les matériaux livrés.

B.    Il serait bon d’autoriser comme entrepreneurs, non seulement les coopératives, sociétés ou autres corporations, tendant à la réalisation des habitations à bon marché, mais aussi les particuliers, attestant de qualités personnelles déterminées, sous cette réserve que les conditions d’utilité publique soient remplies et soient pleinement assurée pendant la durée de l’hypothèque du second degré.

C.    Les cas mentionné à l’alinéa 6 peut, cela va de soi, se reproduire après l’entrée en vigueur du fonds de garantie de l’État et ceci dans les cas vraisemblables de constructions d’habitations à bon marché qui, pour un motif quelconque ne feraient pas appel au fonds d’État.

How is Credit for the Housing of the People to be

organised ?

By

Dr. J. N. Lostäk (Prague).

LEADING PRINCIPLES.

The question ”How to organise Credit for the purpose of Housing the People?“ is answered in the following manner:

1.    The State has to see that a convenient guarantee fund for the improvement of dwellings is formed, to a sufficiently high amount, is provided with a suitable reserve fund and enriched, from year to year, with the requisite contributions by the state. From this fund there shall be paid, as compensation

a)    to the person undertaking the construction, the amount which the institution issuing mortgage-bonds, on paying out to him the amount of the loan, granted in the second grade, deducts under the head of loss on exchange, and

b)    to the lending institution which has granted the second grade loan the amount by which it is likely in future, on the compulsory realization of the lien, to be a loser, and which shall then prove to be a loss on this loan.

2.    Institutions issuing mortgage-bonds intending to take part in these lending proceedings, have to supplement their statutes to the effect that they are entitled to grant mortgage-loans, not to be foreclosed, and capable of being repaid by instalments also in the second grade to the amount of 90 per cent of the total cost arising from the construction of the house. This comprises the price of the site, together with the due for the conveyance of property, the actual expenses of construction, and the interest accruing in the interim. For the amount of these loans the guarantee fund mentioned in last paragraph is, in a subsidiary degree, responsible. The lending institutions are, moreover, to be entitled to pay the amount of the loans under definite securities, and in partial amounts, corresponding to the progress of building :

3.    The party undertaking the building has to cover pt least 10 per cent, of the requisite complete cost out of his own pocket.

4.    He will raise 50 per cent of this expenditure by a mortgage-loan, absolut secured, and of the first grade. To grant this loan, Savings Banks should be called in in the first instance. It is, however, open to the party building to accept this first-class loan from other Lending Institutions as well, as, for instance, Orphans’ and Mortgage Banks, Insurance offices, &c., if the conditions of the loan are not thereby rendered unfavourable.

5.    The party building will, at the same time, accept a mortgage-loan from a lending institution indicated in Paragraph 2, that is one to be registered as a second-rate loan, which cannot be foreclosed to him and is repayable by anual amounts ; and by means of this, the deficit that results in regard to Paragraphs 3 and 4 and does not exceed 40 per cent of the required total expenditure, shall be covered.

6.    In case, and as long as the fund guaranteed by the state under Paragraph 1 does not come into operation, the Building Societies and kindred institutions are to be instructed

a)    to exactly determine the total cost of each building in advance,

b)    that a part of the same, from 15 to 20 per cent, is to be raised by a cash contribution by the party building,

c)    that a part, amounting to 50 per cent is to be raised by a Savings Bank loan or any other one that is absolutely secured and

d)    the resulting deficit by a further second-rate loan, and

e)    in order to cover possible losses in the case of all second-rate loans contracted in this way, a uniform guarantee fund is to be established from contributions of the local authority and other parties concerned. This fund must, in this case, amount to at least 5 per cent of the sum of all guaranteed loans, be invested, bearing interest, and separately administered.

Remarks:

A. In all more important cases, the object should be kept in view that either the institution granting credit, or the Savings Bank, undertakes the financial management, accepts, for this purpose, the precisely determined sum to be expended, in full and cash, treats this cash amount as a deposit locked up for the building, and, under stipulated securities, gradually employs it in partial amounts, covered by the value of the progressive construction of the building, for the purpose of paying for work performed and materials delivered.

B.    As building parties shall not only building societies, and kindred institutions be admitted but also individuals, if they prove they possess definite personal qualifications, if the conditions of housing reform are fulfilled and during the validity of the guaranteed second-rate loan, (Paragraph 5) completely vouched for.

C.    The process described under § 6 may, of course, even after the state guarantee fund has come into operation, be employed in such conceivable cases as when dwellings for the people are to be undertaken for any reason without having recourse to that state fund.

Wie ist der Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zu organisieren?

Von

Dr. Emerich Ferenczi

(Budapest).

LEITSÄTZE.

I.    Es wäre wohl erwünscht, in bezug auf den Kredit für die gemeinnützige Bautätigkeit zwischen der Beschaffung von billigen Darlehen an erster Stelle (50%) und für die Beschaffung des zweiten Satzes durch entsprechende staatliche Maßnahmen zu unterscheiden.

II.    Für den ersten Zweck wären nebst dem allgemeinen Kapitalmarkt, der schon durch die Sicherstellung des zweiten Satzes zu geeigneteren Angeboten zu bewegen wäre, in erster Linie die Reserven der staatlichen Kranken- und Invalidenversicherung (G. A. XIX. v. J. 1907) bis zu einem Drittel ihres jeweiligen Betrages, ferner die Mittel von kommunalen Hypothekenanstalten — soweit solche bestehen —, in sehr vorsichtigem Maße von kommunalen Sparkassen bereitzustellen. Es wäre weiters zu untersuchen, ob ein Teil der Kapitalien der staatlichen Postsparkassen, eventuell auch der Waisenkassen nicht unter günstigeren Bedingungen für diese Zwecke mobil gemacht werden könnte, als die Darlehensgewährung seitens der privaten Geldinstitute erfolgt. Die privaten Finanz- und Versicherungsanstalten wären endlich durch gewisse Steuerbegünstigungen zur Gewährung von ersten Hypotheken zu Vorzugsbedingungen an die gesetzlich geregelten und von den Gemeinden kontrollierten Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit anzuregen.

III.    Für die Bereitstellung des zweiten Satzes wäre womöglich ein staatlicher Fonds zu schaffen, der jährlich mit einem, den Bedürfnissen möglichst genügenden bestimmten Betrage dotiert werden müsste. Der Fond hätte womöglich nur für die Verzinsung des anderweitig zu beschaffenden zweiten Satzes zu haften ("80—85%) und nur wenn die sonstigen Kreditquellen auch in diesem Falle versagen sollten, wäre bei einem möglichst günstigen Zinsfuß der zweite Satz seitens des staatlichen Fonds zur Verfügung zu stehen.

Nebstbei sollten auch die bestehenden, zahlreichen Pensionsfonds, Altersversicherungskassen usw. zur Beschaffung des zweiten Satzes für ihre Mitglieder angeregt werden. Es erscheint als erwünscht, daß der zweite Satz bis zum Ablauf der Steuerfreiheit (in Budapest 15 Jahre) getilgt sei.

IV.    Bei der bestehenden Wohnungsnot und in Anbetracht der wirtschaftlichen Lage der arbeitenden Klassen wären in Ungarn in erster Reihe jene Organe der gemeinnützigen Bautätigkeit zu unterstützen, welche die Häuser in ihrem Eigentum behalten und unter möglichst günstigen Bedingungen nur zur Benützung vergeben. Der Erwerb von Eigenhäusern sollte nur unter Bedingungen unterstützt werden, welche ein spekulatives Verwerten der Objekte ausschließen (Wiederkaufsrecht usw.).

V.    Der möglichst langfristige staatliche Kredit wäre nur Gemeinden zu gewähren, und durch die letzteren auch an solche juristische Personen zu vergeben, deren Organisation und Tätigkeit den gesetzlich festzustellenden Forderungen entspricht und unter ständiger Kontrolle der Gemeinden steht.

Comment organiser le crédit pour habitations à bon

marché.

Rapport du

Dr. Emerich Ferenczi

(Budapest).

DIRECTRICES.

1.    Il serait désirable que l’on prît des mesures d’état pour différencier la procuration d’avances modiques du premier degré (50%) de celles des avances du second degré.

2.    Dans le premier cas, on pourrait, dans ce but, à côté du marché de capital général, qu’on devrait, en assurant la position du deuxième emprunt, déplacer pour des offres plus appropriées, tenir prêtes en première ligne les réserves de l’assurance d’Etat contre la malidie et l’invalidité (jusqu au tiers de leurs fonds disponibles) puis les ressources des établissements d’hypothèques communaux

— si tant est qu’ elles existent — et dans une mesure de plus prudentes les capitaux des caisses d'épargne communales. Il faudrait établir également si l’on ne pourrait pas mobiliser dans un but semblable, une partie des capitaux des caisses d’épargne postales, éventuellement des caisses d’orphelins, à des conditions meilleures que celles en usage pour les avances faites par des établissements privés. Enfin il faudrait, au moyen défaveurs impositionelles, encourager les établissements financiers et les compagnies d'assurances privées à accorder aux organisations, (réglées par la loi et contrôlées par les communes) des habitations à bon marché des hypothèques de première ligne à des conditions avantageuses.

3. Pour le deuxième emprunt, il faudrait, si possible, créer un fonds d’Etat qui devrait être doté chaque année d’une somme déterminée, répondant dans la mesure du possible aux besoins. Ce fonds ne devrait servir qu’à garantir les intérêts du second emprunt (80—85%) qu’on devrait se procurer par ailleurs; et cet emprunt de deuxième ligne ne pourrait être fourni, à un intérêt aussi favorable que possible, par ce fonds d’état que dans le seul cas ou les sources ordinaires de crédit en seraient venues, là aussi, à' tarir.

On pourrait en outre intéresser à cet emprunt de. seconde ligne les nombreuses fonds de retraites, caisses d’assurances sur la vieil-lese etc. actuellement existants mais ceci pour leur membres. Il semble en outre désirable que cet emprunt de seconde ligne soit amorti avant respiration de la dispense d’impôts (à Budapest 15 années).

4.    Etant donné la pénurie d’habitations en Hongrie ainsi que la situation économique des classes ouvrières, il faudrait soutenir en premier lieu les organes de l’habitation à bon marché qui gardent en propre les maisons et en offrent l’utilisation aux conditions les plus avantageuses. L’acquisition de maisons particulières ne devrait être secondée qu’à des conditions rendant impossible la spéculation sur les objects (droit de rachat etc.).

5.    Le crédit d’Etat, à échéance la plus longue possible, ne devrait être accordé qu’aux communes; celles-ci devraient le céder à des personnalités civiles, dont l’organisation et l’activité répondent aux exigences de la loi et se trouvent placées sous le contrôle permanent des communes.

How is Credit for the Construction of Peoples Dwellings to be organised.

By

Dr. Emerich Ferenczi

(Buda-Pesth).

GUIDING PRINCIPLES.

1.    It would be desirable, in regard to the Credit necessary for Housing the Poeple, to differentiate, between the procuring of cheap loans of the first class (50 per cent) and the procuring of second rate loans by corresponding political measures.

2.    For the first purpose, besides the general capital market, which by the securing the amount of the second class loan, would, no doubt, be induced to make suitable offers, the following sources of credit would have to be placed at the disposal of the movement: in the first instance, the reserve funds of the State Sick and Invalid Insurance Offices (XIXth. article ©f law 1907) up to a third of the mount available; further the funds of communal Mortgage Banks, as far as such exist, and, with great precaution, those of Communal Savings Banks. It would have, further, to be investigated, whether a part of the capital of the State Post Office Savings Banks, and, eventually, also those of orphans’ Banks might not be rendered available for these objects under more favourable conditions than those under which loans are granted by private money lending institutions.

Private financial undertakings, and Insurance offices should, finally, be stimulated, by granting them certain privileges in regard to taxation to grant first class mortgages on specially favourable terms to the housing societies that are legally organised and controlled by the local authorities.

3. To render the amount of second class loans available, a fund should if possible, be created by the state, which would have to be annually endowed with a definite amount as far as possible suited to the requirements. The fund would have, where this is possible, to guarantee only the interests of the second class loan (80—85 per cent) to be procured elsewhere; and only should the other sources of credit even in this case fail, the amount of the

second class loan would have to be placed at the disposal of the housing society at as favourable a rate of interest as possible by means of the state fund.

In a subsidiary degree, the existing numerous Pensions Funds, old Age Insurance Offices etc. should be stimulated to provide their members with second class loans. It is also desirable that the second class loans should be canceled by the expiration of the period of exemption from taxation (in Buda-Pesth, 15 years).

4. Amid the existing dearth of dwellings and in view of the economical condition of the working classes in Hungary those institutions for housing the people would have to be supported first of all which retain the houses in their possession and only allow the letting of them on the most favourable terms. The acquisition of private houses should only be supported under conditions that exclude a speculative exploitation of these objects (by the right of repurchasing etc.).

5. The granting of Credit by the state for as long a period as possible would only have to be permitted to local authorities and, by means of the latter, it should only be granted to such societies entitled legally to act as persons as in regard to their organisation and activity, fulfill the requirements to be legally determined and are under the permanent control of the local authorities.

33

IX. intern. Wohnnngskongreß. I.

Organization of Credit for Housing Purposes

By

John Nolen,

A. M., City Planner. Cambridge, Mass.

BRIEF ABSTRACT.

The sources of credit available in the United States for the erection of inexpensive dwellings are chiefly savings banks, insurance companies, and what are usually known as ’’building and loan associations“. In the United States, neither the Federal Government, the States, nor the subordinate political units of the States, make any practical advance in money or effort for the purpose of erecting dwellings.

The funds for a large percentage of real estate improvements, expensive structures as well as cheap dwellings, come from the savings banks, insurance companies, and other investing institutions. The most important of the latter are the local building and loan associations. Their relation particularly to homes of a modest type. Their general methods, characteristics, and extent. Statistics from the special reports of the United States Commissioner of Labor. Annual proceedings of the United States League of Local Building and Loan Associations, organized in 1892.

The percentage of loan and the rate of interest vary in different localities, and in different cases in the same locality. In Pennsylvania — a typical State — the percentage will range from sixty to eighty of a conservative valuation of land and buildings combined. The rate of interest is at times as low as 4o/o (deducting the State Tax of ⁴/io% makes it 3⁶/₁₀%) and as high as 6<y₀, the legal limit. Very little attention is usually paid by the associations to the question as to whether the houses are to be held permanently by the building company or are to become private property. Conclusion: The part that

building associations may safely play in improving the housing of people of small means?

Die Organisation des Kredits zn Bauzwecken.

Yon

John Nolen

(Cambridge, Mass).

AUSZUG.

Die Quellen des für billige Wohnungszwecke zugänglichen Kredits sind hauptsächlich Sparkassen, Versicherungsgesellschaften und Vereine, die allgemein als „Bau- und Leihgenossenschaften“ (’’building and loan associations“) bekannt sind. In den Vereinigten Staaten gewähren weder die föderale Regierung noch die Staaten oder die untergeordneten politischen Einheiten Geldvorschüsse, dieselben fördern den Wohnungsbau auf keine nennenswerte Weise. Der größte Teil des Kapitals, welches zur Investierung in Liegenschaften — in kostspieligeren Bauten ebenso wie in billigen Wohnungen — notwendig ist, kommt von den Sparkassen, Versicherungsgesellschaften und anderen Anlage-Instituten. Die wichtigsten dieser letzteren sind die lokalen Bau- und Leihgesellschaften. Ihr Verhältnis besonders zu billigen Wohnungen. Ihre allgemeine Methode, ihr Verhalten und Umfang. Statistik nach den Spezialberichten des Arbeitsinspektors der Vereinigten Staaten. Jahresberichte des Verbandes der lokalen Bau- und Leihgenossenschaften in den Vereinigten Staaten, gegründet im Jahre 1892.

Der Prozentsatz der Anleihen und Zinsen ist an verschiedenen Plätzen und in verschiedenen Fällen an demselben Platze nicht der gleiche. In Pennsylvania — einem typischen Staate — variiert die Höhe der Anleihe zwischen 60—80% des streng geschätzten Gesamtwertes von Land und Haus. Die Zinsen betragen manchmal nur 4% (nach Abzug der staatlichen' Steuer von Vio% bleiben 3⁶/io%) und erreichen manchmal 6°/o, die gesetzliche Grenze. Seitens der Baugenossenschaften wird gewöhnlich wenig Aufmerksamkeit der Frage zugewendet, ob diese Bauten ständig im Eigentum der Baugenossenschaften bleiben oder dereinst Privateigentum werden sollen. Schluß: Welche Rolle können die Baugenossenschaften in der Besserung des Klein Wohnungsbaues spielen?

L'Organisation dn Credit pour la Construction.

Par

John Nolen

(Cambridge, Mass).

RÉSUMÉ.

Les sources de crédit accessible pour la construction d’habitations à bon marché aux États Unis sont, principalement, les caisses d’épargne, les compagnies d’assurances et ce qu’on appelle ordinairement associations de construction et d’emprunt. Aux États Unis ni le gouvernement fédéral, ni les États, ni les unités politiques subordonnées ne font d’avances ou d’efforts dignes de ce nom pour faciliter les progrès de la construction d’habitations.

provient des caisses

La plus grande partie du capital destiné à l’amélioration des immeubles — tant pour les constructions coûteuses que pour les constructions modestes d’épargne, des compagnies d’assurances et d’autres institutions de crédit. Les plus importantes de celles-ci sont les associations de construction et d’emprunt. Leur relations avec les logements d’un type modeste. Leur méthodes generales, leur traits caraete^ ristiques et leur extension. Statistiques tirées des rapports du Commissaire du Travail aux États Unis. Les rapports annuels de la Ligue des Associations Locales de Construction et d’Em-prunt, fondée en 1892, aux États Unis.

Le tant-pour-cent des prêts et de leurs intérêts varie suivant les places et suivant les cas. En Pensylvanie — État typique — le tant-pour-cent varie entre 60 et 80<>/o de la valeur totale, strictement évaluée, du terrain et des bâtiments. Le taux de l’intérêt s’abaisse parfois jusqu’à 4<y₀ (déduction faite des ⁴/io°/<> de l’impôt d’état restent 3⁶/io%) et peut monter jusqu’à la limite légale de 6<y₀. Les associations attachent généralement peu de prix à la question de savoir si les maisons resteront propriété définitive de l’association ou deviendront des propriétés privées. Conclusion: Le rôle possible des associations de construction dans l’amélioration des logements destinés aux personnes qui ne disposent que de médiocres ressources ?

Thema III. Kleinhaus oder Miethaus. 2me Question. Bloc ou Cottage.

3rd Question. Bloc or Cottage.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

I

Die Frage „Kleinhirns oder Mietkaserne“ in Deutschland.

Von

Dr. Karl Keller

(Berlin).

INHALTS-ÜBERSICHT.

I. Ueberblick über die Literatur.

II. Die Vorteile und Nachteile des Kleinhauses und der Mietkaserne. 1. Die Kostenfrage, a) Baukosten.

b)    Bodenkosten.

c)    Sonstige Kosten.

2.    Hygienische Fragen.

3.    Ästhetische Fragen.

4.    Hauswirtschaftliche und sozial-ethische Fragen.

III. Das Verhalten des Staates und der üemeinden gegenüber der Frage „Kleinhaus oder Mietkaserne“.

1.    Bauordnungen.

2.    Bebauungspläne und kommunale Ortsstatute über Straßenbau.

3.    Sonstige Maßnahmen.

I. ÜBERBLICK ÜBER DIE LITERATUR.

Die Frage Kleinhaus oder Mietkaserne ist in Deutschland schon vor Jahrzehnten lebhaft erörtert worden. Einen vortrefflichen Ueberblick über die ältere Literatur hat Carl Johannes Fuchs in den Festgaben zu Schmollers 70. Geburtstag geliefert. Schon in den 50er Jahren hat Viktor Aimé Huber auf die Vorzüge des Cottagesystems gegenüber dem Kasernensystem hingewiesen. Seit 1865 veröffentlicht der liberale Volkswirt Faucher in der Vierteljahrsschrift für Volkswirtschaft und Kutuirgeschichte gedankenreiche Untersuchungen über dieselbe Frage, und 1869 nimmt Sax in seiner Schrift „Die Wohnungszustände der arbeitenden Klassen und ihre Reform“ zu unserem Gegenstände Stellung. Den hygienischen und ethischen Nachteilen des Kasernensystems stellt Sax bereits die wirtschaftlichen Vorzüge, das günstigere Verhältnis zwischen der bebauten Brutto- und der Nettofläche und die mehrfache Ausnützung des Bodens, gegenüber, wodurch die Posten der einzelnen Wohnmg sich entsprechend niedriger stellen sollen. Als Behausung der untersten

Schichten der Arbeiterklassen seien a.uif teuerem Boden Mietkasernen nicht zu entbehren; im übrigen empfiehlt Sax Mittelformen wie ein- und zweistöckige Häuser mit etwa 2--3 Wohnungen und für Cottages Ersparnisse durch ein besseres Verhältnis Brutto- und Nettofläche, Stockwerkshäufung und Herabsetzung der Baukosten.

von

Etwas näher sei noch auf Faucher eingegangen. „Es unterliegt keinem Zweifel mehr“, schreibt dieser im Jahre 1869, „daß die Uebelstände, zu welchen die falsche Richtung geführt hat, die der städtische Häuserbau im größten Teile Europas unter dem Zwange der alten Städtebefestigung eingeschlagen hat, in Deutschland jetzt in ausreichend weiten Kreisen begriffen worden sind, um den Zeitpunkt als eingetreten zu betrachten, wo es sich darum handelt, die zu abhelfender Tätigkeit oereiten Kräfte zusammenzufassen“.¹) Unter den Uebelständen, von denen Faucher hier spricht, ist das Mietkasernensystem zu verstehen; die hohen Bodenpreise, welche die Mietkaserne erzwingen, führt Faucher gleich einem modernen Bodenreformer auf das Bodenmonopol zurück. Der monopolisierte Baustellenring, der der Bauunternehmung auf allen Seiten einen Riegel vorschiebe, habe die Stadt so zu sagen im Sack. Miete bezahle man soviel, wie die Wohnung Nutzwert, und nicht etwa, wieviel sie Herstellungswert habe. Nur freie Konkurrenz bringe den Preis dem Herstellungswert nahe; das Monopol hebe ihn augenblicklich auf die volle Höhe des Nutzwertes, d. h. lasse für den Käufer oder Mieter auch nicht den geringsten Vorteil übrig. Die Bauunternehmung stehe dem Baustellenbesitz ganz wehrlos gegenüber. Bei der Teilung zwischen beiden erhalte derjenige, der nur besitze und nichts schaffe, sondern im Gegenteil den Platz, auf dem zu schaffen sei, solange als möglich der Unternehmung vorenthalte, alles, und der, der nun wirklich schaffe, nichts, ja er büße in vielen Fällen noch das Seinige ein. In diesen Ausführungen sind bereits die Keime der Anschauungen enthalten, die später in weiten Kreisen der Wohnungsreformer herrschend geworden sind. Die Lehre vom Bodenmonopol, von der Aussperrung des Bodens durch die Spekulation, von dem unverdienten Wertzuwachs, alles ist bereits in diesen Sätzen angedeutet. Auch die Lehre, daß die Marschroute der Spekulation und der Weg der Mietskaserne von a,ußen nach innen gerichtet sei, rührt durchaus nicht erst von Eberstadt her; vielmehr findet sie sich gleichfalls bereits bei Faucher. „Je weiter hinaus“, schrieb dieser

im Jahre 1869 von Berlin, „desto höher werden die Häuser, ein deutliche! Fingerzeig, daß an der Bauunternehmung etwas nicht in Ordnung ist. Mit dem Kreuzberg—und es ist doch immer eine Art Berg— stehen die Dächer der letzten Mietkasernen an seinem Fuße schon fast gleich. Wäre kein baupolizeilicher Riegel vorgeschoben, so würden sie vielleicht schon höhnisch auf das Monument herabschauen“.*)

Die Bestrebungen zur Bekämpfung der Mietkaserne haben vor 40 Jahren ihren Ausdruck nicht bloß in der Theorie gefunden, sondern in der Berliner Landhauskolonisation der Gründerjahre auch praktische Versuche gezeitigt. Bei der Begründung Westends, einer Villenkolonie westlich von Berlin, wurde ganz bewußt das Londoner Vorbild nachgeahmt, und darauf schon im Namen der Ortschaft hingedeutet.

Obgleich mithin der Streit um Kleinhaus oder Mietkaserne in Deutschland durchaus nichts Neues ist, so ist er doch niemals mit größerer Heftigkeit geführt worden, als in den letzten Jahren. Den Anstoß hierzu gab der wuchtige Angriff, den im Jahre 1905 Voigt und Geldner in ihrem Buche „Kleinhaus und Mietkaserne“ gegen den Hauptvorkämpfer des Kleinhauses in Deutschland, Rudolf Eber-stadt, richteten. Nachdem Eberstadt im Jahre 1894 in seinen „Städtischen Bodenfragen“ als entschiedener Gegner des Berliner Mietkasernensystems aufgetreten war, hatte er im Jahre 1903 in seinen „Rheinischen Wohnverhältnissen“ die Zustände in Düsseldorf, Elberfeld und Barmen als in vielen Punkten vorbildlich bezeichnet. In diesen Schriften vertrat Eberstadt die Ansicht, daß die Bodenspekulation die Mieten steigere. Das Gelingen dieser Spekulation sei aber an gewisse Voraussetzungen geknüpft. Zu diesen gehörten reichlicher Vorrat, Gleichartigkeit und leichte Bebaubarkeit des Geländes, sowie gedrängte Bauweise (Mietkasernensystem). Diese werde durch den Bebauungsplan (breite Wohnstraßen, große Häuserblöcke) erzwungen. Ferner komme in Betracht die Eigenart unseres Grundbuch- und Hypothekenwesens, welche es der Bodenspekulation ermögliche, den durch die Bautätigkeit erzeugten Wert für sich mit Beschlag zu belegen: Bodenspekulation sei Hypothekenspekulation. Da die eben erwähnten Voraussetzungen vollständig nur in Deutschland gegeben seien, so stelle die Bodenspekulation in ihrer heutigen Form eine national-deutsche Erscheinung dar, die schon deshalb nicht aus allgemeinen Wirtschaftsgesetzen erklärt werden könne. Die Mietkaserne, das Erzeugnis der Bodenspekulation, sei

’) Der südlich von Berlin gelegene Hügel trägt auf seiner Spitze ein

Denkmal.

nicht nur die schlechteste Wohnform, sondern zugleich auch die teuerste. Die Abhilfe erhofft Eberstadt besonders von einer Reform der Bebauungspläne (schmale Wohnstraßen, kleine Baublöcke) und der Trennung der Meliorationshypotheken und Bodenschulden.

Die Baukosten für den

In seinen geistvollen Schriften hat Eberstadt zweifellos der Wissenschaft eine Fülle von Anregungen gegeben. Aber durch seinen Hang zu Paradoxien und seine Mißachtung fundamentaler wirtschaftlicher Gesetze, wie z. B. des Gesetzes von Angebot und Nachfrage, hat er auch oft die Probleme mehr verwirrt als geklärt. Insofern war die Kritik nicht ganz unberechtigt, welche Voigt und Geldner in ihrem Buche „Kleinhaus und Mietkaserne“ an seinen Anschauungen übten. Diese suchten die alte Lehre wieder zu Ehren zu bringen, daß die Mietkaserne die Wohnungen verbillige.

Quadratmeter Wohnfläche seien niedriger als im Kleinhause, und da der absolute Bodenpreis in der Regel nicht proportional der Stockwerkshäufung steige, so stelle sich in der Mietkaserne der relative Bodenpreis (die Belastung des Quadratmeters Wohnfläche durch den Bodenpreis) niedriger. Bei größerer Billigkeit Hessen sich in der Mietkaserne hygienisch ebenso befriedigende Wohnungen wie im Kleinhause schaffen. Die Bodenspekulation sei nicht imstande, den Bodenpreis künstlich zu erhöhen, sondern nehme nur die zukünftige, auf der natürlichen Entwicklung beruhende Wertsteigerung vorweg. Nicht der Bodenpreis bestimme die Höhe der Mieten, sondern diese, welche von dem Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt abhängig sei, bestimme den Bodenpreis. Wenn Eberstadt behaupte, daß die Mietkaserne die Voraussetzung der Bodenspekulation sei, so müsse ihm entgegengehalten werden, daß Bodenspekulation auch in Kleinhausbezirken vorkomme. Die Bodenspekulation habe nicht das Interesse, den Boden so lange wie möglich von der Bebauung fernzuhalten, sondern im Gegenteil den Wunsch, ihn baldestmöglich zu erschließen. Der „Ring der Spekulanten“, welcher unsere Städte einschnüre, sei nur ein geographischer, kein wirtschaftlicher Begriff. Auch die Lehre vom Bodenmonopol sei vollkommen unzutreffend. Die Kritik von Voigt und Geldner ist in manchen Punkten zutreffend, aber die Verfasser begehen den großen Fehler, daß sie die Frage „Kleinhaus oder Mietkaserne“ nur in wirtschaftlicher und hygienischer Hinsicht betrachten, dagegen die sozialen und ethischen Gesichtspunkte gänzlich vernachlässigen.

Eberstadt verteidigte sich gegen die Angriffe von Voigt und Geldner in seiner „Spekulation im neuzeitlichen Städtebau“ (1907). Er sucht insbesondere nachzuweisen, daß der Kraft der Bodenspeku-

lation keine Gegenkraft gegenüberstände. Der Bauunternehmer sei der Bundesgenosse, aber nicht der Gegner der Bodenspekulation, Bauunternehmer und Hauswirt seien nur der Hebel, welcher die Last der hohen Bodenpreise auf den Mieter übertrage. In seinem „Handbuche des Wohnungswesens“ hat Eberstadt kürzlich eine Zusammenfassung seiner Ansichten gegeben. Dieses Werk trägt zwar den Namen eines Handbuches mit Unrecht, da es keine objektive Würdigung der verschiedenen einander gegenüberstehenden Ansichten gibt. Aber durch die Geschlossenheit seiner Darstellung, die erfreuliche Kehrseite dieses Mangels, macht es auf den Leser einen tiefen Eindruck. Auch Voigt hat kürzlich in seiner Broschüre „Wie um die Bauordnung gekämpft wird“ (1909) noch einmal eine Zusammenfassung seines Standpunktes gegeben. Diese Broschüre ist hauptsächlich gegen Professor Fuchs in Tübingen gerichtet, der bei der Revision der Württembergischen Bauordnung für das Kleinhaus eingetreten war.

Voigt und Eberstadt sind nur die markantesten Persönlichkeiten zweier Gruppen von Wohnungstheoretikern, die sich in Deutschland gebildet haben. Die eine Gruppe sieht die heutigen Wohn- und Siedelungsverhältnisse der deutschen Städte als das Ergebnis einer natürlichen Entwicklung an und bestreitet die Möglichkeit, die relativen Bodenpreise und Mieten wesentlich zu ermäßigen; die bodenverteuernde Wirkung der Spekulation erkennt sie nicht an, und die weiträumige, insbesondere die englische Bauweise, betrachtet sie mit kritischem Zweifel. Die andere ist der Ansicht, daß die Bodenpreise in Deutschland durch falsche Vorschriften, Verwaltungsmaßregeln und Institutionen über ihr natürliches Niveau hinausgehoben würden; diese Gruppe zählt zahlreiche warme Freunde der englischen Siedelungsweise. Die zweite Gruppe ist gekennzeichnet durch ihren Gegenwartspessimismus und Zukunftsoptimismus. Sie setzt große Erwartungen auf ein Eingreifen des Staates oder der Gemeinden. Die erste Gruppe betrachtet die bestehenden Zustände viel optimistischer, erhofft aber um so weniger von der Zukunft; von gesetzgeberischen Eingriffen oder Verwaltungsmaßnahmen hält sie nur sehr wenig. Der ersten Gruppe gehören an oder stehen nahe: Adolf Weber, Philippovich, Pohle, Johann Victor Bredt, Freiherr von Wieser und andere, der zweiten: Carl Johannes -Fuchs, die Bodenreformer, Karl von Mangoldt und andere. Dabei bestehen natürlich auch innerhalb dieser Gruppen, namentlich innerhalb der zweiten, nicht unwesentliche Gegensätze. Die Bodenreformer glauben den Bodenpreis namentlich durch Steuermaßregeln (Grundsteuer nach dem gemei-

nen Wert und Wertzuwachssteuer) herabdrücken zu können, wovon Eberstadt und Mangoldt mit Recht nichts halten. Eine in vieler Hinsicht gesonderte Stellung nimmt namentlich Mangoldt ein. Die Lehre von der Aussperrung des Bodens durch die Spekulation lehnt er ab; über die Wirksamkeit der Terraingesellschaften urteilt er viel günstiger als die anderen seiner Richtung nahestehenden Theoretiker. Zur Erklärung der hohen deutschen Bodenpreise hat er die Theorie des „schmalen Randes“ aufgestellt, wonach von den weiten Außengeländen unserer Städte für die Bautätigkeit jeweilig nur ein kleiner, sich unmittelbar an das bebaute Gebiet anschließender Teil in Betracht kommt, die Konkurrenz der übrigen Flächen mit ihrer preisdrückenden Wirkung aber ausgeschlossen ist. Von den zahlreichen Umständen, die nach Mangoldt auf die Einschränkung der Konkurrenz hinwirken, seien nur genannt die in Deutschland besonders hohen Straßenbaukosten und das in Preußen weit verbreitete kommunale Verbot, an unregulierten Straßen zu bauen. Eine gründliche Besserung erwartet Mangoldt einerseits von der öffentlichen Stadterweiterung, andererseits von der Befreiung der privaten Stadterweiterung von überflüssigen Kosten. Die Mangoldtsche Theorie gibt wohl die am sorgfältigsten durchdachte Erklärung der hohen deutschen Bodenpreise.

Ganz außerhalb der beiden genannten Gruppen steht ein Schriftsteller, der kürzlich für den „hundertstöckigen Wohnturm“ und die Wohnungsreform durch Wolkenkratzer in geistreichen, aber oft paradoxen Ausführungen eingetreten ist Klaus Wagner-Roemmich. (Wohnungsfrage und Antikapitalismus. Berlin 1910.) Er prophezeit, daß den beiden Perioden des Kleinhauses und der verkehrsarmen Weiträumigkeit und des Großhauses »und der verkehrsreichen Engräumigkeit die Periode des Großhauses und der verkehrsreichen Weiträumigkeit folgen werde. Der Uebergang zu dieser dritten Periode würde einer Umgestaltung unserer Wirtschaftsverfassung entsprechen, welche statt des Erwerbsinteresses wieder die Bedarfsdeckung selbst, die Herstellung von Gebrauchswerten, zum Leitstern der Produktion macht, das „Gebrauchszweckunternehmertum“ an Stelle des „Erwerbszweckunternehmertums“ setzt. Es liegen hier Anklänge an sozialistische Gedankengänge vor.

Außer den eben erwähnten beiden Gruppen von Wohnungstheoretikern ist noch eine dritte zu nennen, die das Hauptgewicht weniger auf große prinzipielle Erörterungen über den Ursprung der städtschen Grundrente, das Wesen der Grundstückspekulation und die Vorzüge und Nachteile des Kleinhauses und der Mietkaserne legt, sondern auf sorgfältige monographische Darstellung der

Boden- und Wohnverhältnisse einzelner Städte. Auf diesem Gebiete haben sich besonders Paul Voigt, Mewes, Freudenberg ,ui. a. hervorgetan.

Alle diese Männer haben in ihren Schriften, auch soweit sie sich nicht direkt mit der Frage Kleinhaus oder Mietkaserne beschäftigt haben, wertvolle Bausteine für eine Theorie dieser Frage geliefert. Außer ihnen ist noch der Leiter der Zentralstelle für Volkswohlfahrt in Berlin, Prof. Albrecht, zu nennen, der zusammen mit dem Architekten Messel eine Sammlung mustergiltiger Grundrisse für Arbeiterhäuser veröffentlicht hat. Albrecht ist der Ansicht daß sich für großstädtische Verhältnisse das Kleinhaus nicht unbedingt empfehle; da dieses ferner durch die hohen Bodenpreise am Rande der deutschen Städte praktisch vielfach ausgeschlossen sei, müsse man vor allem dahin streben, den Grundriß des Massenmiethauses so zu verbessern, daß diese Hausform von ihren hygienischen Mängeln befreit werde. Einen wichtigen Beitrag zu unserer Frage hat ferner Abele in seiner Schrift „Weiträumiger Städtebau und Wohnungsfrage“ geliefert. Abele ist bereits vor Andreas Voigt (1900) als Gegner des Kleinhauses aufgetreten. Ueber einzelne Punkte der uns beschäftigenden Frage sind noch einige Spezialuntersuchungen, teils in Zeitschriften, teils selbständig erschienen. So haben Fabarius, Freudenberg und Baumeister Berechnungen der Baukosten der verschiedenen Hausformen geliefert. Hellmuth Wolff hat untersucht, wie sich in Halle für den Hauswirt die verschiedenen Geschosse rentieren (Haushöhe und Hausrente, Halle 1909).

Die Gründe, welche in den angeführten Schriften und sonst in der deutschen Literatur für und gegen das Kleinhaus oder die Mietkaserne vorgebracht worden sind, habe ich im folgenden zusammenzufassen gesucht. Ich benutze dabei vielfach die von mir gemeinschaftlich mit Herrn Stadtbauinspektor Nitze in Berlin-Wilmersdorf verfasste Schrift „Groß-Berlins bauliche Zukunft. Vorschläge zur Reform der Bebauungsbestimmungen.“ (Berlin-Grunewald, Renaissance-Verlag Robert Federn.)

II. DIE VORTEILE UND NACHTEILE DES KLEINHAUSES UND DER MIETKASERNE.

Um eine vollkommen erschöpfende Darstellung der Vorzüge und Nachteile der eng- und weiträumigen Bauweise zu geben, müßte man eingehende vergleichende Untersuchungen der Zustände vornehmen, welche in Gebieten des Kleinhauses einerseits, in solchen des Massenmiethauses andererseits bestehen. Da die Siedelungsweise das ganze Leben des Menschen entscheidend beeinflußt, dürften diese

Untersuchungen sich nicht auf die Wohnverhältnisse im engeren Sinne beschränken, sondern müßten sich auf die Lebensgewohnheiten der Bevölkerung und ihrer verschiedenen sozialen Klassen erstrecken. Wenn z. B. dem erwerbstätigen Manne trotz weiterer Entfernung seiner Wohnung von der Arbeitsstätte gleichviel Zeit für die Beschäftigung mit seiner Familie oder mit Berufsinteressen, für Spiel und Sport oder für seine geistige Weiterbildung übrig bleiben soll, so setzt dies eine kürzere Arbeitszeit voraus, es sei denn, daß durch schnelle Verkehrsmittel der Zeitverlust wieder vollkomm-men ausgeglichen wird. Von diesem Gesichtspunkte aus kommt es ferner in Betracht, ob die Arbeit hintereinander geleistet wird oder durch Mittagspausen unterbrochen ist, wie lang diese Pausen sind, wieviel Mahlzeiten und zu welchen Zeiten diese eingenommen werden usw. Hier haben sich auf Grund der bestehenden Siedelungsverhältnisse oft ganz feste Gewohnheiten herausgebildet, die einer radikalen Umgestaltung sicherlich einen sehr zähen Widerstand entgegensetzen werden. Nach einem Vortrage, den der Oberingenieur Petersen kürzlich auf der Allgemeinen Städtebauausstellung in Berlin gehalten hat, liegen in London die Höhepunkte des lokalen Verkehrs vormittags und abends, in Berlin morgens, mittags und abends. Es wäre zu untersuchen, inwieweit dieser Unterschied mit einer veränderten Tageseinteilung und diese wiederum mit der Siedelungsweise zusammenhängt. Von Bedeutung ist es in diesem Zusammenhänge ferner, ob die Bevölkerung gewöhnt ist, ihre freie Zeit mehr im Familienkreise, vielleicht mit der Pflege eines kleinen Gärtchens, oder in den öffentlichen Vergnügungslokalen zuzubringen. All diese Umstände müßten bei einem exakten Vergleiche verschiedener Gebiete Berücksichtigung finden.

Den zweiten Teil der vergleichenden Untersuchungen würde dann die Beschreibung der Wohnverhältnisse im engeren Sinne zu bilden haben. An der Hand der Statistik wäre zu prüfen, ob die dem Kleinhause nachgerühmten hygienischen Vorzüge in der Tat bestehen. Bei gleicher Lebenshaltung der Bewohner müßten sich diese in einer geringeren Sterblichkeit und kleineren Zahl von Krankheiten zeigen. Nachdem man unter Berücksichtigung der durchschnittlichen Lohnhöhe und der Kosten der Lebensmittel und Kleidung festgestellt hätte, wieviel der Arbeiter für seine Wohnung aufwenden kann, müßte untersucht werden, welche Wohnfläche ihm für dieselbe Miete im Kleinhause und der Mietkaserne zur Verfügung gestellt werden kann und auf wieviel Räume sich diese Wohnfläche verteilt. Nach gleicher Methode müßte die Wohndichtigkeit und das Aftermieterwesen untersucht werden.

Nachdem man so unter dem Gesichtspunkt Kleinhaus oder Mietkaserne gleichsam eine Statik des Wohnungswesens gegeben hätte, müßte man auch eine Dynamik zu geben versuchen. Zu diesem Zwecke wären eingehende Forschungen über das System der Wohnungsproduktion erforderlich. Alle Stadien des Prozesses der Umwandelung des Ackerlandes in ein bebautes Grundstück müßten genau betrachtet werden. Es wäre genau zu prüfen, wie die in den einzelnen Gegenden bestehenden rechtlichen Vorschriften oder rechtlichen und wirtschaftlichen Institutionen den Bodenpreis und die Kosten der Siedelungsweise beeinflußen. Wird durch diese Vorschriften oder Institutionen die an und für sich schon starke Stellung der Bodenbesitzer noch weiter befestigt? Wird die Konkurrenz der Verkäufer auf dem Baustellenmarkte eingeschränkt oder vermehrt, die Aufschließung von Gelände verteuert oder verbilligt, das Bauunternehmertum als eine selbständige wirtschaftliche Kraft, welche den Baustellenverkäufern entgegenwirkt und deren Preisforderungen herabzudrücken sich bemüht, zur Geltung gebracht oder ausgeschaltet? Bei der Formulierung dieser Fragen gehe ich von der Ansicht aus, daß auch die Bodenpreise durch das Gesetz von Angebot und Nachfrage geregelt werden. Die Ansicht von Eberstadt, daß dieses Gesetz hier keine Anwendung findet, halte ich nicht für zutreffend.    .    ,

Daß sich diese Untersuchungen auch auf die Bauordnungen und Bebauungspläne erstrecken müßten, ist selbstverständlich. Ein wichtiger Punkt wäre ferner die Feststellung, inwieweit sich die Fabrikation und der Handel in Baumaterialien, die Kreditorganisation und der Grundstückmarkt dem Kleinhause oder Massenmiethause angepaßt haben. Beachtung verdient, was in dieser Hinsicht aus Bremen berichtet wird. (Untersuchungen der Wohnungen der minderbemittelten Klassen in Bremen, Bremen 1905, S. 33.) „Ein Stand von Hausbesitzern, der die Vermietung von Häusern als seinen Lebensberuf, den Kauf vonMiethäusern als Kapitalanlage betrachtet, ist nicht vorhanden. Die Hauseigentümer gehören vielmehr . . . . meist denselben Ständen wie die Mieter an. Sie vermieten nur, um die Lasten, die auf dem Hause liegen, zu erleichtern. Die vermieteten Wohnungen werfen ihnen nicht mehr ab, als im höchsten Falle die Miete der eigenen Wohnung. Die Preise der Häuser können daher auch nur so hoch sein, daß die Angehörigen der betreffenden Klasse die erforderlichen Anzahlungen leisten können. Dadurch wird die Beibehaltung des kleinen Haustypus sehr gefördert Größere Häuser, die auch größere Mittel erfordern, sind schwer unterzubringen.“ Während hier das Kleinhaus durch die Organisation des Grundstückmarktes begünstigt wird, wird seine Erbauung in anderen deutschen Großstädten durch die Kreditorganisation erschwert. Die Geldgeber ziehen es vor, größere Objekte zu beleihen, weil sie dadurch an Verwaltungskosten sparen, und dadurch ist für Kleinbauten oft schwerer Geld zu bekommen. Um diesem Uebelstande abzuhelfen, haben Eberstadt, Möhring und Petersen in ihrer Denkschrift über die Bebauung von Groß-Berlin die Errichtung eines besonderen Realkreditinstitutes vorgeschlagen, das nach Art der Reichsbank organisiert sein soll. Die Geldbeschaffung soll durch Private erfolgen, die Verwaltung in den Händen des Staates sein. Die Verwirklichung dieses Vorschlages würde einen großen Fortschritt auf dem Wege zum Kleinhaus darstellen.

Der Zustand der Literatur über die Wohnungsfrage gestattet es gegenwärtig noch nicht, vergleichende Untersuchungen der vorgeschlagenen Art vorzunehmen. Da es in Deutschland nur zwei größere Städte gibt, in denen das Einfamilienhaus eine weitere Verbreitung hat, nämlich Bremen und Lübeck, und auch das kleinere Miethaus nur in den nordwestdeutschen Großstädten die Regel bildet, wären wir bei einem Vergleiche der eng- und weiträumigen Bauweise hauptsächlich auf die ausländischen Zustände angewiesen. Was wir in Deutschland von den Zuständen des Auslandes, insbesondere den Ländern des Kleinhauses wissen, ist aber noch viel zu lückenhaft. Das vorhandene Material ist noch nicht kritisch geprüft. Eine systematische exakte Vergleichung’ der Sterblichkeitsstatistik ausländischer und deutscher Großstädte z. B. ist mir, abgesehen von einer Untersuchung Ballods über die Gesundheitszustände von Berlin, Paris und London nicht bekannt- Noch weniger als über die Statik des Wohnungswesens des Auslandes sind wir in Deutschland über die Dynamik orientiert. Wie sich die Stadterweiterung in den Ländern des Kleinhauses, England, den Vereinigten Staaten von Amerika, Holland und Belgien vollzieht, ist in der deutschen Literatur noch niemals eingehend dargestellt worden. Den wichtigsten Beitrag zu diesem Thema hat Eberstadt geliefert mit seinem Buche „Die städtische Bodenparzellierung in England und ihre Vergleichung mit deutschen Einrichtungen“. Das vorhandene dürftige Material, z. B. über Baukosten englischer Häuser, läßt überwiegend an Exaktheit so viel zu wünschen übrig, daß es für einen Vergleich fast wertlos ist. Aus diesem Zustande der Literatur würde sich die Unmöglichkeit, einen erschöpfenden Vergleich der eng- und weiträumigen Bauweise anzustellen, selbst dann ergeben, wenn nicht das folgende Referat im wesentlichen auf

Deutschland beschränkt wäre, hier aber in Großstädten wegen der geringen Verbreitung des Kleinhauses als Behausung der minderbemittelten Klassen auch nur geringe Erfahrungen vorliegen. Die folgende Darstellung wird sich daher auf wenige Punkte beschränken und muß oft Deduktionen geben, wo die Beibringung von Tatsachenmaterial wünschenswert wäre.

1. DIE KOSTENFRAGE.

a) Die Baukosten.

Der wichtigste Vorzug, der in Deutschland der Mietkaserne nachgerühmt wird, ist ihre größere Billigkeit. Diese Hausform gestatte es, dem Arbeiter eine Wohnung gleicher Qualität zu einer geringeren Miete als im Kleinhause zur Verfügung zu stellen. Sowohl die Baukosten (Hausbau- und Straßenbaukosten) als auch der Bodenpreis und die sonstigen Unkosten sollen sich auf den Quadratmeter Wohnfläche berechnet bei der Mietkaserne niedriger als beim Kleinhause stellen. Wir erörtern zunächst die Baukostenfrage, u. zw. die Kosten des Hausbaues selbst.

Die Freunde der Mietkaserne behaupten, daß sich beim höheren Miethause die Ausgaben für Fundament und Dach auf eine größere Wohnfläche als beim niedrigeren Hause verteilten. Durch Vergrößerung der Grundfläche werde ferner an Außenmauern, durch Vergrößerung der Wohnäume an Innenmauern gespart. Die Kontinuität der Arbeit der Handwerker sei im großen Hause leichter aufrecht zu erhalten, die Ueberwachung der Arbeitskräfte stelle sich relativ billiger. Wenn die Kleinbauten zerstreut lägen, so wäre die Herbeischaffung der Baumaterialien an die Arbeitsstätte teurer. Demgegenüber wird von der anderen Seite betont, daß beim niedrigeren Hause das Fundament etwas schwächer gestaltet werden könnte und die Mauerstärken etwas geringer sein könnten, überhaupt die ganze Bauausführung ohne Gefährdung der Standfestigkeit, Feuersicherheit und Gesundheit etwas leichter sein dürfe. Ersparnisse wären im Kleinhause z. B. bei der Anlage der Treppen möglich. Einen Ausgabeposten, der beim höheren Hause viel größer als beim niedrigeren sei, bildeten die Transportkosten der Materialien in die oberen Geschosse. Die Vergrößerung der Wohnräume sei an sich gar nicht wünschenswert, wenn sie mit einer Verringerung der Zahl verbunden sei. Eine größere Anzahl kleinerer Wohnräume sei besser, als eine kleine Anzahl größerer. Auch die Gerüste wären beim höheren Hause teuerer, als beim kleineren. Aber selbst angenommen, daß diese beim Kleinhause mögliche Ersparnis die wirtschaftliche Ueberlegenheit der großen Häuser nicht ausgleiche, so sei jedenfalls sicher, daß die Ersparnis an Baukosten pro Quadratmeter

V/ohnfläche nicht proportional der Vermehrung der Geschoßzahl wachse, sondern langsamer als diese, so daß bei den geringeren Mieten, welche die oberen Geschosse brächten, schließlich ein Punkt erreicht werde, bei dem eine weitere Vermehrung der Geschoßzahl, wenn erlaubt, auch rein privatwirtschaftlich unzweckmäßig sein würde. Das wird zwar von der Gegenseite zugegeben, es wird jedoch darauf hingewiesen, daß ein leichter gebautes Haus höhere Ver-zinsungs- und Reparaturkosten, sowie eine höhere Amortisationsquote, als ein solider gebautes erfordert.

Bei diesem geringen

Hinsichtlich der Straßenbaukosten betonen die Freunde der engräumigen Bauweise, daß beim Mietkasernenbau auf den Quadratmeter Wohnfläche an Straßenfläche und damit an Straßenbaukosten gespart werde. Hierauf erwidern die Freunde der weiträumigen Bauweise, daß man sich in Vierteln, die für Einfamilien- und Kleinbürgerhäuser bestimmt dnd, ohne Gefährdung der Gesundheits- und Verkehrsinteressen mit viel schmäleren Straßen begnügen könnte. Denn bei der geringeren Höhe der Häuser könne schon durch eine schmale Straße ein ausreichender Lichteinfallswinkel erzielt werden und die Zahl der die Straßen benutzenden Personen und Wagen sei erheblich geringer, als in den Mietkasernenvierteln. Als Fuhrwerke, welche in Einfamilienhausbezirken den Fahrweg benutzten, kämen nur in Betracht: der Möbel-, Kohlen- und Milchwagen, ferner der Hochzeits-, Kranken- und Leichenwagen.

Wagenverkehr brauche daher nicht einmal die ganze Fläche, die zur Erzielung des notwendigen Lichteinfallswinkels zwischen den beiden Häuserreihen freibleiben müsse, mit Pflaster versehen zu werden, vielmehr könnten zur Verminderung der Kosten auf beiden Seiten der Fahrstraße je ein schmälerer oder nur auf der Sonnenseite ein breiterer Streifen als Vorgartenland liegen bleiben.

Die Verringerung der Straßenbreiten allein reicht jedoch keineswegs aus, um in Kleinhausbezirken die Straßenkosten auf das notwendige Maß herabzudrücken. Das liegt besonders daran, daß die Kanalisationskosten, welche den größten Posten in den Straßenbaukosten bilden, durch die Verringerung der Straßenbreite an sich nicht ermäßigt werden. Wie wenig durch Verschmälerung der Straßen an sich erspart werden kann, zeigen folgende Angaben, die ich Herrn Stadtbauinspektor Nitze in Berlin-Wilmersdorf verdanke.

Straßen

breite

Fahrdamm- Bürgersteigbreite

22

18

h-* cn

en cn

Kosten für den laufenden Meter Straßenfront 183,80

169.30

152.30

144.30

breite

Dabei ist angenommen, daß der Fahrdamm asphaltiert, der Bürgersteig mit Qranitschwellen eingefaßt, mit 1—2 Qranitplatten belegt ist, an deren Seiten Mosaikpflaster sich anschließt. Außerdem ist auf jeder Seite eine Baumreihe vorgesehen. Es ergibt sich also, daß bei gleicher Straßenbefestigung durch die Verringerung der Straßenbreite auf die Hälfte noch nicht einmal ein Viertel der Kosten erspart werden kann. Die Hauptersparnis muß also bei der Art der Straßenbefestigung und der Kanalisation erzielt werden.

In der Tat kann man sich in Kleinhausbezirken wegen des geringeren Verkehres unbedenklich mit einer leichteren Befestigung der Straßen begnügen. Statt Asphalts oder Großpflasters genügt oft Kleinpflaster, geteerter Makadam, oder Kohlenschlacke, von Bürgersteigen kann oft abgesehen werden; solche Wohnstraßen haben sich nach Angabe des Regierungsbaumeisters Hellweg in der Zeitschrift für Wohnungswesen, Jahrgang 8, Nr. 6, in den großen Arbeiterkolonien von Krupp, der Gewerkschaft Trier, Gronauer Wald bei Bcr-gisch-Gladbach und anderen mehr sehr gut bewährt. Noch weiter in den Erleichterungen für Wohnstraßen geht man vielfach im Auslande. Ueber die amerikanischen Verhältnisse sagt Gustav Schimpft in seiner Schrift „Die Straßenbahnen in den Vereinigten Staaten von Amerika“ S. 4: „Die Straßen in den Wohnbezirken sind verhältnismäßig schmal und fast völlig ungepflastert. Nur die Fußwege sind mit Holz- oder Steinplattenpflasterung versehen. Die Erbauung eines Hauses ist also nicht an das Vorhandensein einer gepflasterten Straße gebunden.“ „Infolge der geringen Herstellungskosten der Straße bleiben die Anliegerbeiträge der einzelnen Grundstücke niedrig, und so wird auch dem Minderbemittelten ermöglicht, im eigenen Hause zu wohnen“.

Auf die große Bedeutung der Kanalisation für die Kosten des Kleinhauses wurde bereits hingewiesen. Ferner kommt noch die Gas- und Wasserleitung in Betracht. Die Freunde der engräumigen Bauweise betonen, daß bei Errichtung von Mietkasernen an Kosten für die Rohrleitungen gespart werden könne, weil die Länge der kostspieligen Straßenleitungen zugunsten der billigeren Hausleitungen beschränkt werden könne. Hier eröffnet sich jedoch für den Kleinhausbau die Möglichkeit einer Kostenersparnis, auf die Stübben in einem Vortrage im Rheinischen Verein für Kleinwohnungswesen am 27.November 1909 hingewiesen hat. ln breiten Straßen ist es üblich, die Rohre für Gas und Wasser nicht in den Fahrdamm, sondern in beide Bürgersteige zu legen, die Leitungen also zu verdoppeln. Die unvermeidlichen Rohraufbrüche veranlassen dann keine Störungen im Fuhrverkehr und keine Beschädigung der Straßendecken. In stillen Wohnstraßen jedoch mit ihrem geringen Fuhrwerksverkehr und ihrer leichten Straßendecke hält es Stübben für zulässig, die Gas- und Wasserleitungen nur einfach auszuführen. Wo die örtlichen Verhältnisse es gestatten, kann man ferner auf die unterirdische Regenwasserableitung verzichten, so daß nur die engeren und billigeren Schmutzwasserleitungen den Kleinhäusern zur Last fallen. Ferner ist zu berücksichtigen, daß bei weiträumiger Bauweise ein erheblich größerer Teil des Regenwassers zur Versickerung gelangt, als bei engräumiger Bauweise, so daß die Kanalisationsröhren enger sein können.

Als eine unerfreuliche Folge der weiträumigen Bauweise wird es ferner vielfach bezeichnet, daß entweder auf Zurücklegung der Entfernung erheblich mehr Zeit verwandt werden müsse, als bei der engräumigen Bauweise, oder daß bei entsprechender Ausgestaltung des Verkehrsnetzes und Vergrößerung der Schnelligkeit der Verkehrsmittel größere Aufwendungen für die Verkehrsverbindungen zu machen seien. Auf das letztere Argument wird von der anderen Seite erwidert, daß sich die Verkehrsausgaben der weiträumigen Bauweise sehr vermindern lassen, wenn man planmäßig nicht nur die Wohn-, sondern auch die Arbeitsstätten nach außen verlegt, so daß die zusammengehörigen Wohn- und Arbeitsstätten einigermaßen nahe beieinander liegen. Ueberhaupt lassen sich hier durch eine planmäßige Stadtanlage viel Ersparnisse erzielen.

Interessante Ausblicke auf die Entwicklung des Verkehrswesens in weiträumig und engräumig gebauten Städten hat die Allgemeine Städtebauaustellung in Berlin eröffnet. Berlin besitzt nur 27 km, London 229 km Schnellbahnen. Die dichteste Zugfolge beträgt in Berlin zwei Minuten, in London eineinhalb Minuten. Im Vergleich zu der Ausdehnung des Verkehrsnetzes ist aber die Zahl der Fahrten in London geringer als in Berlin. (300.000 Fahrten täglich in London, 850.000 in Berlin). Das scheint darauf hinzudeuten, daß bei der weiträumigen Bauweise das Verkehrsnetz weniger intensiv ausgenützt wird als bei der engräumigen Bauweise. Mit dieser Vermutung stimmen die finanziellen Ergebnisse überein. Während die Floch- und Untergrundbahn in Berlin eine Dividende von 5% verteilen konnte, steigt diese bei den Londoner elektrischen Schnellbahnen auch im Jahre 1909 im höchsten Falle nur bis auf 3% ; im Durchschnitt werden nur 2% Dividende erzielt. Daß das Pariser Schnellbahnnetz noch eire befriedigende Rentabilität zeigt, wird von den Fachleuten damit erklärt, daß die Pariser Schnellbahnen sämtlich innerhalb der Weichbildgrenze endigen, also nicht wie in London und Berlin auch in die Vororte geführt sind.

Genaue Berechnungen über die Baukosten, die bei eng-und weiträumiger Bauweise entstehen, sind von Voigt und Geldner, Fabarius, Freudenberg und Baumeister aufgestellt worden. Wenn man die Baukosten des Quadratmeters Wohnfläche bei einem eingeschossigen Hause gleich Hundert setzt, so ergeben sich bei den Gebäuden von höherer Geschoßzahl folgende Verhältniszahlen:

Aus den Angaben die Freudenberg für drei Hausgrundrisse macht, ergeben sich folgende Verhältniszahlen:

Geschoßzahl:

Geschoßzahl des Hauses Voigt und Geldner Fabarius Baumeister

VA

2A

100,0 100,0 100,0

Die vorstehenden Zahlen sind nach verschiedenen Methoden berechnet und daher nicht ohne weiteres vergleichbar. Die Angaben von Voigt und Geldner beziehen sich auf den ganzen Hausgrundriß, nicht wie es sein müßte, auf die durch Abzug der Mauerstärken, Schornsteinquerschnitte usw. berechnete nutzbare Fläche; die Bemerkung in der obigen Tabelle, daß es sich bei diesen Zahlen um die Grundfläche handelt, ist also nicht ganz genau. Voigt und Geldner stützen ihre Berechnungen auf den deutschen Baukalender, der einen festen, mit der Geschoßzahl nicht wechselnden Preis pro cbm Hausvolumen angibt, Die Tatsache, daß beim höheren Hause zwar die Mauerstärken der oberen Geschosse denen des Kleinhauses entsprechen, daß aber die Mauerstärken der unteren Geschosse größer als im Kleinhause sind, also gleichen Grundriß vorausgesetzt, auf 1 qm Wohnfläche durchschnittlich mehr Mauerwerk als im Kleinhause entfällt, wird mithin von Voigt und Geldner nicht berücksichtigt und damit machen diese von vornherein eine Annahme zu Ungunsten des Kleinhauses. Ihr ganzer Beweis, daß die Baukosten beim Kleinhause relativ höher seien, läuft mithin auf eine petitio principii hinaus.

0's CJi Cn

51,2

56,8

62,6

Das Verdienst, den Fehler der Voigtschen Beweisführung aufgedeckt zu haben, gebührt Fabarius. Dieser berechnet die Zunahme der Mauerstärken von oben nach unten nach statistischen Grundsätzen und erhält so die genauen Baukosten pro qm Wohnfläche. Für die drei obersten Geschosse nimmt er gleichbleibende Mauerstärken und Wonflächen an. Vom vierten Geschoß von oben an läßt er die Mauern von Geschoß zu Geschoß zunthmen und die Wohnfläche sich entsprechend vermindern. Ferner berücksichtigt er die Kosten des Transportes der Baumaterialien nach den oberen Geschossen, welche von Voigt und Geldner gleichfalls vernachlässigt werden. Auf genaue Grundrißzeichnungen hat jedoch erst Freudenberg seine Berechnung gestützt. Dieser legt die Karlsruher Verhältnisse zugrunde. Dasselbe tut Baumeister, der außerdem auch die Straßenbaukosten berücksichtigt und dessen Berechnung die exakteste ist. Voigt und Geldner und Fabarius nehmen bei ihren Betrachtungen an, daß das Dachgeschoß noch zur Hälfte für Wohnzwecke ausgenutzt wird. Baumeister nimmt für das Dachgeschoß eine Wohnfläche von 89 qm an, was beinahe auf dasselbe hinauskommt. Alle Berechnungen stimmen darin überein, daß beim Uebergang von einem Geschoß zu zwei Geschossen eine sehr beträchtliche Verbilligung des Quadratmeters Wohnfläche eintritt, daß aber von da an das Tempo der Verbilligung sich wesentlich verlangsamt. Nach Fabarius ergibt sich sogar vom dritten Geschosse an wieder eine Verteuerung. Dieses von den Angaben der anderen Forscher abweichende Ergebnis ist hauptsächlich auf andere Voraussetzungen über die Mauerstärken zurückzuführen. Freudenberg und Baumeister nehmen, offenbar in Anlehnung an die tatsächlichen Bestimmungen der Bauordnung, für je zwei Geschosse dieselbe Mauerstärke an; Fabarius erklärt jedoch diese Zusammenfassung mehrerer Stockwerke zu einer Gruppe aus Gründen der Standfestigkeit für unzulässig und läßt daher, wie oben erwähnt, vom vierten Geschoß von oben an die Mauern von Geschoß zu Geschoß an Stärke zunehmen, wobei er im Kellergeschoß und Fundament zu sehr großen Mauerstärken gelangt. Wenn Voigt in seiner Broschüre: „Wie um die Bauordnung gekämpft wird“, Seite 60, meint, die Berechnung von Fabarius beruhe zur Hauptsache auf einer willkürlichen Annahme über die Steigerung der Transportkosten der Materialien in die höheren Stockwerke, so ist das ein Irrtum; eine viel größere Rolle als die Steigerung der Transportkosten spielen bei Fabarius die Mauerstärken.

Voll beweiskräftig sind die mitgeteilten Berechnungen aus dem Grunde nicht, weil sie zum Teil auf Grund geltender Bauordnungen angestellt worden sind und dabei immer noch die Frage offen bleibt, ob die Bestimmungen dieser Bauordnungen nicht für den Kleinhausbau in manchen Punkten zu ungünstig sind. Immerhin scheint sich daraus zu ergeben, daß sich durch die Stockwerkshäufung eine gewisse Verbilligung der Baukosten des Quadratmeters Wohnfläche erzielen läßt. Damit ist aber für die wirtschaftliche Zweckmäßigkeit der typischen Berliner Mietkaserne mit ihren Seiten-

flügeln und Quergebäuden noch nichts bewiesen, im Gegenteil, es läßt sich leicht nachweisen, daß die Anlage von Seitenflügeln wirtschaftlich durchaus unzweckmäßig ist. Die Seitenflügel erfordern mehr Mauerwerk und zwingen zur Raumverschwendung. Eine Berechnung, welche auf meine Veranlassung von Herrn Stadtbauinspektor Nitze inBerlin-Wilmersdorf an einer tatsächlich ausgeführten Berliner Mietkaserne angestellt worden ist, hat ergeben, daß die Durchschnittsmauerstärke auf den Quadratmeter Zimmerfläche im Quergebäude 14,5 cm und im Seitenflügel 20 cm beträgt. In den beiden Seitenflügeln und dem Qnergebäude entfallen von der Wohnfläche von 1360 qm 251 qm = 18% auf dunkle Flure, welche erforderlich sind, um die Zimmer zugänglich zu machen. Um die Kosten dieser wirtschaftlich gänzlich nutzlosen Flurfläche zu verzinsen, sind

11.79 Prozent der durchschnittlichen Miete einer Wohnung erforderlich. Bei der einzigen durchlüftbaren Wohnung in jedem Stockwerke nimmt die Flurfläche nur 7.25% der Wohnfläche ein. Die hygienisch bessere Wohnung verdient also auch wirtschaftlich durchaus den Vorzug. Berücksichtigt man nun noch, daß durch die Seitenflügel auch die Wohnungen in den Vordergebäuden hygienisch verschlechtert werden, so gelangt man zu der Ansicht, daß in Berlin wohl kaum Seitenflügel errichtet werden würden, wenn nicht der übliche Zuschnitt der Baublöcke und Grundstücke die Ausnutzung durch Seitenflügel erzwange und die Bauordnung sie begünstigte. Die Bestimmungen der Berliner Bauordnung haben zur Folge, daß der Bauunternehmer, welcher Seitenflügel errichtet, vielfach das Quergebäude höher hinaufführen darf, als der Bauunternehmer, welcher auf die Anlage von Seitenflügeln verzichtet. Es ist mithin eine Strafe auf die hygienisch wünschenswerte Bebauung der Grundstücke gesetzt. Auf diesen Uebelstand hingewiesen zu haben, ist das Verdienst des Kgl. Bauinspektors Redlich in Berlin-Rixdorf.

Um die Verbilligung des Wohnens durch die Mietkaserne zu beweisen oder zu widerlegen, haben sich Freunde und Gegner dieser Hausform noch auf eine Reihe von Beispielen berufen. Voigt und Geldner weisen auf die Erfahrungen hin, welche die Aderssche Wohnungsstiftung in Düsseldorf gemacht hat. Bei deren Bauten stellte sich der qm Wohnfläche im Zweifamilienhause auf 182 M, im großen Miethause auf 91 M, wobei allerdings die Zweifamilienhäuser komplizierte Grundrisse und Dachkonstruktionen haben. Bei den Berechnungen, welche die Stiftung für Erbauung billiger Wohnungen in Leipzig vorgenommen hat, ist nach Pommer das Ergebnis stets zu Ungunsten des Einfamilienhauses und zu Gunsten des Miethauses ausgefallen. Die Freunde der

Mietkaserne könnten auch darauf hinweisen, daß nach den Erfahrungen in Bremen, das mehrstöckige Zwei- und Dreifamilienhaus trotz höherer Fundierungskosten dem einstöckigen Einfamilienhause an Billigkeit des Wohnens überlegen ist.'') Nach Mitteilungen des Gemeinnützigen Bremer Bauvereins betragen die Kosten für 1 qm Grundrißfläche beim Einfamilienhaus 95 M., Zweifamilienhaus 125 M. An Miete wird berechnet für Einfamilienhäuser (Kaufpreis einschließlich Grund 5600 M.) 5% = 280 M. für Zweifamilienhäuser (Kaufpreis 8200 M.) 5% = 410 M. Demgegenüber beruft sich Eberstadt darauf, daß nach der „Uebersicht über die Mietspreise und Wohnverhältnisse in Wohnungen von „Reichsbeamten⁴“ in Großstädten die Baukosten auf 1 qm bebaute Fläche in jedem Geschoß betragen bei Errichtung von drei Geschossen 53 M, von 4 Geschossen 55 M. von 5Geschossen 69 M. Nach Thompson betragen die Baukosten auf 100 Quadratfuß im Massenmiethaus 57—83, Mehrfamilienhaus 35—61, Zweifamilienhaus 36—50, Einfamilienhaus 40—50. Diese Zahlen haben allerdings wenig Wert, da Thompson über die Beschaffenheit der verglichenen Häuser keine ausreichenden Angaben macht. Bei dieser Gelegenheit sei ausdrücklich darauf hingewiesen, daß Angaben über die Baukosten von Häusern niemals gemacht werden sollten, ohne daß der Leser gleichzeitig genau über die Mauerstärken, Geschoßhöhen und sonstige bauliche Beschaffenheit der Häuser unterrichtet wird und daß nach Möglichkeit immer eine Grundrißzeichnung des betreffenden Hauses beigefügt werden müßte. Als eine weitere Erfahrung aus England ist anzuführen, daß Horsfall für typische Kleinhäuser in Manchester die Baukosten auf einen qm Grundrißfläche mit 42 bezw. 44.75 M angibt; diese Zahlen sind niedriger als die für typische Mietkasernen. Die Nachrichten aus Holland stimmen mit den englischen überein; nach Nußbaum sind die Kosten von Einfamilienhäusern um 30 Prozent niedriger als in Deutschland. Dabei ist zwar nicht zu vergessen, daß das Klima Englands und Hollands im allgemeinen milder als das deutsche ist, doch gehen zweifellos die Anforderungen der deutschen Bauordnungen vielfach über das durch die klimatischen Verhältnisse vorgeschriebene Maß hinaus.

b) Die Bodenkosten.

Den Freunden des Kleinhauses wird in Deutschland oft der Vorwurf gemacht, daß sie sich mit leeren theoretischen Spielereien abgeben, denn die Bodenpreise am Rande des bebauten Gebietes der

*) Vgl. Untersuchungen der Wohnungen der minderbemittelten Klassen in Bremen, S. 48.

deutschen Städte seien meist so hoch, daß der Kleinhausbau vollständig ausgeschlossen sei. Wenn dieser Vorwurf bedeuten soll, daß die deutsche Wohnungswissenschaft zu sehr die Frage vernachlässigt habe, wie auch auf teuerem Boden Verbesserungen erreicht werden könnten, so ist er nicht ganz unberechtigt. Immerhin sind neuerdings einige beachtenswerte Vorschläge gemacht worden. Eberstadt hat den Nachweis zu führen gesucht, daß im Gebiete des viergeschossigen Berliner Vororthochbaues eine aus Hochbau und Flachbau gemischte Bauweise wirtschaftlich möglich ist, und Bauinspektor Red-lich-Rixdorf hat gezeigt, wie man Berliner Baublöcke parzellieren muß, damit bei gleichbleibender Rentabilität keine Seitenflügel und Wohnungen ohne Querlüftung entstehen können. Auf beide Vorschläge wird später noch zurückzukommen sein.

Mit der Frage, bei welchen Bodenpreisen Kleinhausbauten für den Mittelstand und die unteren Klassen noch möglich sind, haben wir uns jedoch hier nicht zu beschäftigen ; die Frage, welche uns hier gestellt wird, ist eine ganz andere. Es ist bekannt, daß mit Erhöhung der Bebauungsintensität der Bodenpreis steigt. Wie verhält sich nun die Steigerung der Bebauungsintensität zur Steigerung des Bodenpreises? Besteht zwischen beiden ein vollkommener Parallelismus, so daß die Belastung des Quadratmeters Wohnfläche durch den Bodenpreis (der relative Bodenpreis) bei der Mietkaserne genau ,so groß ist, wie beim Kleinhause? Oder ist der relative Bodenpreis bei der Mietkaserne, wie Eberstadt behauptet, höher oder, wie Andreas Voigt behauptet, niedriger als beim Kleinhause?

Diese Frage hat kürzlich Moritz Naumann ²) zu beantworten gesucht, in dem er nach Thünen‘scher Methode untersuchte, wie sich in einer um einen Verkehrsmittelpunkt sich kreisförmig ausbreitenden Stadt die Bodenpreise gestalten würden. Er kommt zu dem Ergebnis, daß durch die Stockwerkshäufung der durchschnittlich auf 1 qm Wohnfläche entfallende Betrag an Grundrente tatsächlich vermindert werde.

Da die Ersparnis der Last, welche in der Zurücklegung eines Weges oder dem Ersteigen einer Treppe liege, vom Mieter bezahlt werde, so müßten die Wohnungen in den Erdgeschoßen der im Stadtinnern gelegenen Häuser die höchste Grundrente abwerfen, und diese müßte sowohl nach den oberen Stockwerken als auch nach der Peripherie zu abnehmen. Die Entwicklung der Stadt vollziehe sich dann so, daß sich außen Ring um Ring lege, während die Häuser der inneren Ringe jedesmal

urn ein neues Geschoß erhöht würden. Durch die Beschränkung der Stockwerkszahl im Innern der Stadt würde nun die Zahl der auf die inneren Ringe entfallenden Wohnungen künstlich verringert werden, die Bautätigkeit müßte also schneller als sonst die äußeren Ringe in Angriff nehmen, was zu einer rascheren Steigerung der Grundrente in den inneren Ringen und damit auch der durchschnittlich auf 1 Quadratmeter Wohnfläche entfallenden Grundrente führen müsse. Naumann gibt zu, daß die tatsächliche Entwicklung unserer Großstädte dem von ihm gezeichneten Bilde nicht entspricht. Er sucht die Tatsache, daß auch in den Außenbezirken unserer Großstädte vier- und fünfgeschossige Mietkasernen errichtet werden, damit zu erklären, daß die Mieten in den höheren Geschossen vielfach nicht wesentlich niedriger wären, als in den unteren, und daß es infolge der wirtschaftlichen Unmöglichkeit, auf ein fertiges Haus nachträglich noch ein Geschoß aufzusetzen, in den Außenbezirken rasch wachsender Städte im Hinblick auf die Zukunftsentwicklung vielfach zweckmäßig wäre, ein Geschoß höher zu bauen, als eine lediglich auf die Gegenwart gerichtete Rentabilitätsberechnung erlauben würde.

• Grundsätzlich wird sich gegen Naumanns Deduktionen kaum etwas stichhältiges einwenden lassen. Nur insofern ist ihm ein Fehler unterlaufen, als er die Tatsache nicht beachtet, daß höhere Gebäude einen weit größeren Gebäudeabstand als niedrigere, das heißt also breitere Straßen und größere Hofflächen erfordern, daß also auf der-, selben Fläche bei fünfgeschossiger Bebauung nicht fünfmal so viel Wohnungen untergebracht werden können, wie bei eingeschossiger. Nach Baumeister ist unter der Voraussetzung, daß die Hoftiefe und die Straßenbreite im allgemeinen gleich der Haushöhe ist, auf 1 qm Wohnfläche an Platzfläche zuzüglich der halben Straßenbreite erforderlich bei 1—5 Geschossen 1,45, 1,03, 0,96, 0,89, 0,83 qm. Die eingeschossige Stadt nimmt also noch nicht einmal doppelt soviel Platz ein wie die fünfgeschossige. Die Naumannschen Formeln lassen daher die Steigerung der Grundrente durch die Stockwerkskürzungen als viel zu hoch erscheinen. Man kann diesen Gedanken auch so ausdrücken, daß sich die Naumannschen Formeln auf qualitativ ganz verschiedene Wohnweisen beziehen, die man eigentlich kaum miteinander vergleichen kann.

Grundsätzlich läßt sich gegen Naumann höchstens einwenden, worauf er übrigens selbst aufmerksam macht, daß der Grundrentensteigerung in den inneren Ringen der Stadt dadurch entgegengewirkt werden könne, daß planmäßig in dem Stadterweiterungsgebiete überall neue Zentren und Kristallisationspunkte geschaffen werden. Also Dezentralisation der Geschäftsviertel und Industrie! Fer-ner ist darauf hinzuweisen, daß bei der weiträumig gebauten Stadt durch Verbesserung der Verkehrsmittel die Grundrente herabgesetzt werden kann, was allerdings wieder andere Ausgaben verursacht. Ferner wird es bei der weiträumigen Siedlungsweise vielleicht leichter möglich sein, bei der Aufschließung des Geländes nach amerikanischem Vorbild auf alle die Konkurrenz einschränkenden Vorschriften (kommunales Bauverbot usw.) zu verzichten, so daß also ein reicheres Angebot von Bauland entsteht und die Preise gedrückt werden.

Der wichtigste Einwand, den man gegen Naumanns Ausführungen Vorbringen kann, und auf den er auch selbst hinweist, besteht aber darin, daß sich die tatsächliche Entwicklung unserer Städte gar nicht in der von Naumann skizzierten Weise vollzieht. In der Tat findet z. B. in Berlin und Umgebung, wo nicht die Bauordnung im Wege steht, gar keine Abstufung der Baudichtigkeit nach der Peripherie hin statt. Der Grund, den Naumann zur Erklärung dieser merkwürdigen Tatsache anführt, ist nicht stichhaltig. Bei Fortfall aller die Mietkaserne begünstigenden Einrichtungen würde es durchaus nicht immer privatwirtschaftlich vorteilhafter sein, Mietkasernen statt Einfamilien- und Kleinbürgerhäuser zu errichten.

Den Umstand, daß das Wohnen im eigenen oder wenigstens weniger bevölkerten Hause höher geschätzt wird, als das Wohnen im Massenmiethause, hat Naumann bei seinen Deduktionen gar nicht berücksichtigt. Den induktiven Nachweis daß durch die Stockwerkshäufung vielfach die Rentabilität eines Hauses herabgesetzt wird, hat Hellmuth Wolff in einer Untersuchung über „Haushöhe und Hausrente“ in Halle erbracht. Er zeigt, daß in reinen Wohngebäuden mit zwei Oberstock die durchschnittliche Rente 5,56, mit 3 Oberstock 5,42% beträgt. Daß, wie Schimpff behauptet, in den amerikanischen Wolkenkratzern der Mietzins mit der Stockwerkszahl steigt, hat seine besonderen, später noch zu erwähnenden Gründe; außerdem ist nicht zu vergessen, daß sich in diesen Wolkenkratzern Bureaus, aber keine Wohnungen befinden.

Auch in anderer Beziehung stimmt Naumanns Theorie nicht mit der Wirklichkeit überein. Er tritt zwar mit Recht dem Mißverständnis entgegen, daß die Konsequenz seiner Anschauungsweise sei, daß der Boden am Rande der Stadt zu Preisen verkäuflich sein müsse, die seinem landwirtschaftlichen Werte entsprechen. Aber er wird doch zugeben müssen, daß seiner Theorie zufolge der Boden am Rande der Stadt keine Rente abwirft, und diese Ansicht ist zweifellos irrig.

Läßt sich so gegen die Behauptung, daß die Stockwerkshäufung den relativen Bodenpreis ermäßigt, immerhin manches einwenden, so ist anderseits die Ansicht, daß sie ihn erhöhe, auch nicht fester begründet. Dieser Behauptung kann nur zustimmen, wer glaubt, daß die Bodenspekulation die Preise tatsächlich über das natürliche Maß erhöht, und wer annimmt, daß die Bodenspekulation durch das Mietkasernensystem begünstigt wird. Gegen beide Ansichten lassen sich sehr gewichtige Bedenken Vorbringen, doch würde ihre Erörterung hier zu weit führen.

Einen induktiven Beweis für die Erhöhung des relativen Bodenpreises durch die Baubeschränkungen versucht Voigt durch Beispiele aus Berlin und Düsseldorf zu erbringen. Am Kurfürstendamm in Berlin betrug gegen 1900 der Preis auf den Quadratmeter Wohnfläche

22,70—34,04 M. 30,00—35,00 M. 39,0—44,33 M.

im Gebiete des Berliner Hochbaues im Gebiete des Vorortehochbaues und im Gebiete der landhausmäßigen Bebauung

ln Düsseldorf betrug im Jahre 1902 der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche im dichter bebauten Innenbezirke 11,11 bezw. 12,50 M, im weiträumiger bebauten Außenbezirke 13,92,, bezw. 16,24 M. Doch ist hier auf einen Aufsatz von Craemer im Jahrbuch für Bodenreform, 1906, II. Heft, hinzuweisen, wonach im Laufe der Jahre sich die Bodenpreise in Düsseldorf mehr der Bauordnung angepaßt haben. Neuerdings hat sich Andreas Voigt auf ungünstige Erfahrungen berufen, die man im Plauenschen Grund und in Leipzig mit den Baubeschränkungen des sächsischen Baugesetzes gemacht haben soll. Andreas Voigt könnte sich vielleicht auch auf folgende Ausführungen berufen, die der preußische Minister der öffentlichen Arbeiten in seinem Erlaß vom 20. Dezember 1906 macht: „Gegen eine allzu große Ausdehnung des Gebiets, der offenen Bauweise spricht auch die Wahrnehmung, daß strenge Baubeschränkungen von Anbau da abschrecken, wo anderweit Gelände, welches weniger scharfen Vorschriften unterliegt, verfügbar ist. Statt der beabsichtigten Niedrighaltung der Bodenpreise kann dann eine Verteuerung eintreten.

Demgegenüber weist Eberstadt darauf hin, daß nach Voigts eigenen Angaben bei einem Kleinwohniuinsgebäude in Düsseldorf und einer Berliner Mietskaserne auf 1 qm entfielen:

Baukosten

55,23

59,62

in Düsseldorf in Berlin

Bodenkosten

21,1—25

25

Mietsertrag

4,87

5,55

Aber all dieses Material ist viel zu dürftig, als daß man die Frage, ob sieh beim Kleinhause der relative Bodenpreis erhöht oder

ermäßigt, mit Sicherheit beantworten könnte. Herbeischaffung weiteren induktiven Materials ist daher dringend notwendig.

c) Sonstige Kosten.

Abgesehen von den Aufwendungen für Boden und Bau sind nach Ansicht der Mietkasernenfreunde die Kosten beim Kleinhaus höher als bei der Mietkaserne. Es wird namentlich darauf hingewiesen, daß die Verwaltungskosten und die Risikoprämie für Mietausfall höher seien. Ferner wird betont, daß sich der Einkauf von Lebensmitteln bei dem einzigen Vorortkrämer oft teurer stelle, als in der dichtbesiedelten Stadt mit ihrer scharfen Konkurrenz der Geschäftsleute. Demgegenüber wird andererseits betont, daß die durch die weiträumige Bauweise gegebene Möglichkeit, einen Teil der Nahrungsmittel im eigenen Garten zu gewinnen, wieder Ersparnisse mit sich bringt. Durch die Gartenarbeit wird ferner der Arbeiter dem Wirtshausleben entzogen, und auch daraus ergeben sich Ersparnisse.

2.) HYGIENISCHE GESICHTSPUNKTE.

Beim Vergleich des Kleinhauses mit der Mietkaserne in hygienischer Beziehung muß man sich besonders vor dem Fehler hüten, einer Mausform Fehler zuzuschreiben, die nicht mit ihrem Wesen, sondern nur mit ihrer zufälligen konkreten Erscheinung Zusammenhängen. Viele Mängel, die man dem Massenmiethaus vorgeworfen hat, sind an sich nicht unauflöslich mit dieser Hausform verknüpft, ebenso wenig wie die fensterlosen Räume, die man in Bremer Arbeiterhäusern oft findet, mit dem Wesen des Kleinhauses etwas zu tun haben. Andererseits wird natürlich dadurch, daß die Betrachtung ganz von dem Tatsächlichen abstrahiert, wieder ihr praktischer Wert sehr vermindert.

Nicht untrennbar verknüpft mit einer bestimmten Hausform ist zum Beispiel an sich die Zahl der auf einem Hektar lebenden Menschen. Es ist an sich denkbar, daß bei Freilassung sehr großer Zwischenräume zwischen den Massenmiethäusern auf derselben Fläche nicht mehr Menschen wohnen, als bei dichtgedrängten Kleinhäusern. Allerdings würde dadurch ein vielgepriesener Vorzug der engräumigen Bauweise, der geringere Verbrauch an Land gänzlich verloren gehen. Immerhin ist klar, daß die Auflockerung der Siedelungsdichtigkeit sich durch das Kleinhaus viel leichter erreichen läßt, als durch das Massenmiethaus. Tatsächlich liegen die Dinge so, daß bei Mietkasernensiedlung zwischen den Gebäuden' nicht, wie es sein müßte, größere sondern kleinere Zwischenräume gelassen werden, als bei Kleinhaussiedelungen. Hellmuth Wolff hat zum Beispiel für Halle nachgewiesen, daß die horizontale Nutzung nicht bloß absolut, sondern relativ noch stärker als die vertikale Nutzung steigt, indem die Freifläche mit jedem Stock mehr einen sinkenden Anteil an der Grundstücksfläche einnimmt. Es ist eben doch nicht ganz gleichgilti'g, wie hoch die absoluten Bodenpreise sind.

Wir sehen also, daß das Kleinhaus zweifellos darauf hinwirkt, die Menge der auf einem Hektar lebenden Menschen herabzusetzen. Das ist aber zweifellos ein hygienischer Fortschritt insofern, als mit der Ausbreitung der Bevölkerung auf eine größere Fläche die Verunreinigung der Luft abnehmen muß.

zwischen den Gebäuden,

Noch wichtiger als die Reinheit der Luft ist der Luftzutritt zu den Wohnungen und die Größe des auf einen Bewohner entfallenden Luftraumes. Voigt und Geldner weisen darauf hin, daß bei Anwendung der Baumeisterschen Regel, wonach der Gebäudeabstand gleich der Gebäudehöhe sein muß, sich das Verhältnis des Kubikinhaltes der Wohnräume zu dem Kubikinhalt des zwischen den Gebäuden verbleibenden Luftraumes für das Kleinhaus ungünstiger als für das Massenmiethaus gestalte. Die Ursache liegt darin, daß die Gebäudetiefe nicht entsprechend der Höhe wächst. Das ist richtig, beweist aber nur, daß die Baumeistersche Regel eben nicht ganz zutrifft. Uebrigens kommt es, worauf Voigt und Geldner auch selbst hinweisen, nicht bloß auf die Größe des Luftraumes sondern auch auf seine Kommunikation mit der freien Atmosphäre an und diese ist beim Kleinhausbau infolge der geringeren Tiefe des Luftraumes besser als beim Miethausbau.

Vom hygienischen Gesichtspunkte wohl der schlimmste Uebel-stand der typischen Mietkaserne sind die Seitenflügel. Alle Wohnungen in diesen entbehren der Querlüftung; ferner entsteht dort, wo der Seitenflügel an das Vorder- oder Quergebäude anstößt, das bekannte Berliner Zimmer mit seinem ungenügenden Licht- und Luftzutritt. Die Seitenflügel machen ferner die Entstehung großer zusammenhängender Hofräume im Innern des Baublockes unmöglich und schädigen auf diese Weise noch die Vordergebäude und Quergebäude, indem sie ihnen Licht und Luft abschneiden. Allerdings lassen sich, wie Bauinspektor Redlich-Rixdorf kürzlich gezeigt hat, die typischen Berliner Baublöcke ohne Verminderung der Rentabilität auch so parzellieren, daß Seitenflügel nicht entstehen. Redlich schlägt vor, die Baublöcke durch senkrecht zu deren Längsseite gerichtete Wohngassen in lauter schmale Streifen zu zerlegen. Dadurch entstehen Häuserzeilen, welche nur Wohnungen mit Querlüftung enthalten. Immerhin ist es beim Kleinhause leichter, auf Seitenflügel und

Quergebäude zu verzichten und das Innere des Baublocks freizuhalten, als beim Massenmiethaus. Auch in den Fällen, von denen Voigt mit Vorliebe spricht, in welchen der anscheinend teurere Boden in der Tat der billigere ist, werden die hohen absoluten Bodenpreise doch vielfach von der Freihaltung größerer Flächen ab-schrecken. Die Menschen handeln eben nicht immer streng nach logischen Erwägungen. Ferner wird die Gefahr, daß bei Verzicht auf Seitenflügel und Quergebäude der Quadratmeter Wohnfläche zu sehr mit Straßenbaukosten belastet wird, bei den schmäleren und billigeren Straßen der Kleinhausbezirke oft geringer sein.

Wie stellt sich nun in Kleinhaus und Mietkase/ne die Größe des auf einen Bewohner entfallenden Luftraumes? Richtig scheint zu sein, daß beim Kleinhausbau die Räume oft kleiner sind, als im großen Haus. Demgegenüber betonen die Freunde des Kleinhauses, die Kleinheit der Räume werde durch ihre größere Zahl wieder ausgeglichen. Eine größere Zahl kleiner Räume sei aber namentlich wegen der Trennung der Geschlechter bei heranwachsenden Kindern wertvoller, als eine kleine Zahl großer Räume. Das wird zuzugeben sein, aber die Tatsache, daß in Gebieten des Kleinhauses die Zahl der Räume, welche dem Mieter für dieselbe Miete zur Verfügung gestellt werden, tatsächlich größer ist, wird bestritten. In der Tat hat sich ergeben, daß bei Arbeiterwohnungen in Bremen der Kubikinhalt des auf je einen Bewohner der Wohnung entfallenden Luftraumes geringer ist als in Basel, Breslau und Dresden. Die englische Statistik scheint allerdings für die Behauptung zu sprechen; aber Andreas Voigt meint, daß in Deutschland nicht alles als Wohnraum gezählt werde, was in England als solcher gilt. Bei dieser Unklarheit der Lage sind erneute statistische Untersuchungen sehr wünschenwert.

Noch wichtiger fast als der Luftzutritt ist der Lichtzutritt. Wenn Voigt und Geldner behaupten, beim vielstöckigen Hause sei bei Anwendung der Baumeisterschen Regel der Lichtzufluß so viel reichlicher, als beim Kleinhause, daß man es wegen dieses Vorzuges geradezu fordern müsse, so ist das ein Irrtum. Bei einem Lichteinfall unter einem Winkel von 45 Grad oder darüber besteht gar kein Unterschied; bei einem Lichteinfall unter einem Winkel von weniger als 45 Grad sind zwar die Räume des obersten Geschosses eines fünfgeschossigen Hauses besser belichtet als die eines eingeschossigen Hauses, dafür aber die Räume des Erdgeschosses erheblich schlechter, so daß durchschnittlich der Lichtzutritt derselbe ist.

Nur wenn höhere Häuser vereinzelt unter niedrigen Vorkommen, entstehen in den oberen Geschossen dieser Häuser besonders gute Licht- und Luftverhältnisse. Von den New-Yorker Turmbauten berichtet Schimpf (a. a. O. S. 3.): „Die oberen Stockwerke dieser „Himmelkratzer“ sind wegen ihrer Helligkeit und Rdie sehr geschätzt und der Mietzins steigt mit der Stockwerkszahl. Die oberen Räume eignen sich auch wundervoll zu Bureauzwecken. Hier stört kein Straßenlärm, auch nicht die tief unten dahinkriechende „Hochbahn“, hier hat das Licht von allen Seiten ungehindert Zutritt, und wenn man die Zwischenwände aus Glas herstellt, so ist eine unmittelbare Tageslichtbeleuchtung aller Räume uurck Außenfenster entbehrlich. Dies erleichtert die Grundrißbildung, indem nicht jedes Zimmer an der Außenwand zu liegen braucht. Eine große Zahl von schnellfahrenden Aufzügen (bis 3 m in der Sekunde) führen hinauf, so daß niemand die Treppen benützt“. All diese Vorzüge verschwinden rasch, wenn die Turmbauten dichtgedrängt zu beiden Seiten der Straße errichtet werden.

Als Vorzug des Kleinhauses wird oft gerühmt, daß in ihm die Ansteckungsgefahr geringer ist, als im Massenmiethause. Das trifft unbedingt zu auf das Einfamilienhaus und diejenigen Formen des Kleinhauses, bei denen jede Wohnung einen eigenen Zugang von der Straße hat. Nicht zu trifft es auf diejenigen Formen des Kleinhauses, bei welchen, wie dies in Bremen und Düsseldorf vielfach der Fall ist, die Wohnungen, um Voigts Ausdruck zu gebrauchen, im Gemenge liegen. Unter sonst gleichen Umständen wächst natürlich die An steckungsgefahr mit der Zahl der ein Haus bewohnenden Mietsparteien. Insofern ist das Kleinhaus der Mietkaserne unbedingt überlegen. Der Behauptung, daß durch die Stockwerkshäufung die Zahl der Fehlgeburten gesteigert werde, kann schon deshalb kein Gewicht beigelegt werden, weil es gar nicht feststeht, ob in Massenmiethäusern oder in zweigeschossigen Einfamilienhäusern täglich mehr Treppen gestiegen werden.

Sehr zugunsten des Kleinhauses ins Gewicht fällt der Umstand, daß die Kinder leichter ins Freie gelangen können und daß die Mutter, während sie die Wirtschaft besorgt, vom Erdgeschosse oder ersten Stock des an der Straße liegenden Kleinhauses aus die Kinder leichter überwachen kann, als vom vierten Stocke des Vordergebäudes oder gar vom Hintergebäude einer Mietkaserne aus. Der Balkon kann höchstens bei ganz kleinen Kindern den Aufenthalt im Freien ersetzen; größeren bietet er keine Gelegenheit zur Bewegung.

Indem die Mietkaserne den absoluten Bodenpreis in die Höhe treibt, erschwert sie ferner die Anlage von Parks. Dieselbe Parkfläche auf den Kopf der Bevölkerung kostet bei dem niedrigen Bodenpreise der weiträumigen Bauweise wesentlich weniger; dem Nachteile, daß die Parkflächen infolge der größeren Entfernung schwerer erreichbar sind, läßt sich durch geeignete Verteilung über das Siedelungsgebiet hin entgegenwirken. Für Kinderspielplätze gilt dasselbe, was soeben für Parks gesagt worden ist.

Die niedrigen absoluten Bodenpreise erleichtern es ferner, jedem Häuschen einen kleinen Garten beizugeben. Dadurch wird dem Arbeiter Gelegenheit gegeben, sich in seiner freien Zeit in frischer Luft mit Gartenarbeit zu beschäftigen, was für die Erhaltung seiner körperlichen Gesundheit von dem größten Werte ist.

Der Gefahr, daß bei der weiträumigen Bauweise dem Arbeiter durch die größeren Entfernungen die freie Zeit erheblich verkürzt wird, müßte durch billige Schnellbahnen und durch Hinausverlegung der industriellen Betriebe aufs Land entgegengewirkt werden.

An vergleichenden statistischen Untersuchungen über die Sterblichkeit in Gebieten des Kleinhauses und der Mietkaserne fehlt es leider. Es existiert nur ein Vergleich, den Ballod zwischen Berlin, Paris und London gezogen hat. Dieser hat ergeben, daß in London die Verhältnisse am günstigsten, in Paris am ungünstigsten liegen. Ob dieser Unterschied mit der Siedelungsweise zusammenhängt, die in London weiträumiger, in Paris noch engräumiger als in Berlin ist, muß dahingestellt bleiben.

3.) KÜNSTLERISCHE GESICHTSPUNKTE.

In künstlicher Hinsicht lassen zwar die Cottages in den Vorstädten der englischen Fabrikstädte oft viel zu wünschen übrig. Andererseits gibt es vereinzelt auch unter den größeren Miethäusern künstlerisch schöne Bauten; immerhin bleibt bei größeren Miethäusern in der Regel ein gewisser Widerspruch zwischen Form und Zweck bestehen. Auf diesen Widerspruch ist das Gefühl des Unbehagens zurückzuführen das eine Wanderung durch ein Berliner Mietkasernenviertel hervorruft, während die Straße einer deutschen Kleinstadt sofort heimatliche Empfindungen in uns auslöst. Vortrefflich hat Eberstadt in seinem Handbuche des Wohnungswesens diesen Gedanken ausgesprochen: ,Das Wohnhaus muß seine Bestimmung ausdrücken, dem Menschen zu gehören, ihm Frieden, Sicherheit und Besitz zu bieten und nur, wo diese Bedingung noch erfüllbar ist, läßt sich die äußere Form künstlerisch gut gestalten.“ Der wohltuende Eindruck, den das kleine Reihenhaus auf den Beschauer hervorbringe, beruhe auf einer klaren ästhetischen Wirkung. Es sei die volle Ueber-einstimmung zwischen Form und Inhalt, die harmonische Verkörperung des Zweckgedankens. „Das Haus .... erweckt in seiner Erscheinung — es gibt dafür keinen treffenderen Ausdruck — die Vorstellung der — Häuslichkeit. Hierdurch bekommt es Charakter und empfängt es Individualität. Die Wirkung wäre sofort aufgehoben, wenn man die Grundform, unter unveränderter Beibehaltung des gleichen Stiles und des gleichen Materiales, zu einem Massenmiethaus für vierzig Familien vergrößerte; eine unerträglich häßliche Mißbildung würde daraus entstehen.“

¹

Vierteljahrsschrift für Volkswirtschaft und Kulturgeschichte, 7. Jhrg.,

II. Bd., S. 48.

²

Naumann, Miete und Grundrente (Zeitschr. f. Volkswirtschaft, Sozialpol. und Verwaltung. Bd. XVIII.)

Wenn Wagner-Roemmich den Wolkenkratzern besondere künstlerische Vorzüge nachrühmt, so dürfte er damit wohl ganz einsam dastehen. In Wirklichkeit wird eine Mauerfläche mit 20 Reihen Fenster übereinander in der Regel einen Anblick von abstoßender Häßlichkeit bieten.

Die hohen absoluten Bodenpreise, die Folge der engräumigen Bauweise, zwingen ferner dazu, jedes Plätzchen Boden auszunutzen, und schädigen so die äußere Erscheinung der Häuser. So entstehen die kümmerlichen, 3 m breiten Vorgärten vor 20 m hohen Hauskolossen. Bei den Mietkasernen stehen ferner die Maße des Daches meist in einem vollständigen Mißverhältnis zur Größe des Gebäudes. Auch geht durch die Stockwerkshäufung jede Möglichkeit, öffentliche Gebäude durch größere Höhe aus der Masse der Privatgebäude herauszuheben, verloren.

4.) HAUSWIRTSCHAFTLICHE UND SOZIAL-ETHISCHE GESICHTSPUNKTE.

Aus hauswirtschaftlichen Erwägungen heraus wird oft dem zweigeschossigen Einfamilienhause vorgeworfen, daß die Räume der Wohnung auf verschiedene Geschosse verteilt sind. Das sei für dl® Hausfrau außerordentlich unbequem. Diesem Uebelstande läßt sich durch geschickte Verteilung der Räume auf die verschiedenen Geschosse entgegenwirken. Gegenüber den großen sonstigen Vorzügen des Einfamilienhauses fällt es gar nicht ins Gewicht.

Viel größer als die gesundheitlichen und künstlerischen sind die sozialen und ethischen Schäden, welche die gedrängte Bauweise zur Folge hat, und diese Schäden können im Gegensatz zu den hygienischen Nachteilen durch keine denkbare Form der engräumigen Bauweise aus der Welt geschafft werden. Sie liegen im Wesen dieser Bauweise. Es ist zweifellos ein ganz ungesunder Zustand, wenn in unseren Großstädten nicht bloß dem Arbeiterstand, sondern auch dem ganzen Mittelstände und dem größten Teile der sog. gebildeten Klassen der Erwerb eines eigenen Hauses so gut wie unmöglich gemacht ist. Das ist um so bedenklicher, als unsere Nation immer mehr zum Stadt-

volke wird. In Berlin wohnten am 1. Dezember 1905 nur 25,1, in Charlottenburg 34,2, in Schöneberg 30,5 %o der Bewohner in Eigentümerwohnungen, während die Zahl in der Arbeiterstadt Essen immerhin schon 115,1 %o, in Lübeck 346,4 %o, betrug. In Bremen kamen im Jahre 1900 auf je 100 Privatwohngebäude überhaupt 52,5 Einfamilienhäuser. In den höheren Klassen und dem Mittelstände ist der Hausbesitz ganz allgemein verbreitet; in den Arbeiterklassen beginnt er allerdings auch in Bremen mehr und mehr zu schwinden.

Die günstigen sozialen Wirkungen des Kleinhausbaues liegen auf der Hand. Die Aussicht, durch eifriges Sparen sich allmählich das Geld zum Ankauf eines eigenen Hauses und eines kleinen Gärtchens erwerben und so seinen Kindern eine sichere Grundlage hinterlassen zu können, auf welcher diese weiterbauen können, erhöht die Arbeitsfreudigkeit und belebt die Energie des Arbeiters. Und wenn auch vielleicht der Besitz des eigenen Grund und Bodens seine Bewegungsfreiheit etwas einschränkt, so schützt er ihn doch in schlimmen Zeiten wenigstens vor der ärgsten Not. Das eigene Heim muß ferner die Anhänglichkeit an die Familie und das Heimatgefühl stärken, während das mit dem Miethaussystem verbundene ruhelose Umherziehen diese Gefühle schwächen muß. In der Tat hat das Mietkasernensystem die Tendenz, die Seßhaftigkeit der Bevölkerung zu zerstören. In Lübeck, einer Stadt des Kleinhauses, waren am 1. Dezember 1905 228,1 %o der bewohnten Wohnungen schon länger als zehn Jahre bewohnt, während die Zahlen für Berlin 132,0, Charlottenburg 73,1, Schöneberg 53,8 betrugen. In Bremen waren im Jahre 1904 die Verhältnisse in den Mieter-und Eigentümerwohnungen folgende : Mieterwohnungen: Von 573Mietern der untersuchten Wohnungen wohnten 73 schon mehr als 10 Jahren in ihrer Wohung, weitere 96 mehr als fünf Jahre. Eigentümerwohnungen: Von 271 Wohnungen waren 152 schon länger als zehn Jahre bewohnt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß sich die bremischen Untersuchungen auf die minderbemittelten Klassen erstreckten, die naturgemäß stärker fluktuieren, als die wohlhabenden, während die Zahlen für Berlin, Charlottenburg, Schöneberg und Lübeck die ganze Bevölkerung betreffen.

Der durch das Mietkasernensystem begünstigte starke Wohnungswechsel wirkt auch auf die Beschaffenheit der Wohnungen ungünstig ein; diese werden vom Mieter weniger sorgfältig gepflegt.

Auch die Lust und Liebe, welche auf die Einrichtung der Wohnung verwendet wird, wird durch den ständigen Wohnungswechsel erheblich vermindert.

Durch den Mangel an Gärten bekommt ferner das ganze Leben der städtischen Massen mehr und mehr einen von der Natur

und der Beschäftigung mit dem Boden abgekehrten Charakter. Das Vergnügungs- und Erholungsleben wird mehr und mehr in das Wirtshaus und den Tanzsaal gedrängt.

Auch der ganze unerfreuliche Gegensatz zwischen Hauswirt und Mieter hat erst durch das Mietkasernensystem seine jetzige Schärfe erreicht. Erst dieses hat das Vermieten von Wohnungen zu einem ausgesprochenen Erwerbszweig einer ganzen Bevölkerungsschicht gemacht, während früher der Hauswirt in erster Linie Handwerker, Kaufmann usw. und daher auf die Erträge seines Hauses nicht in demselben Maße wie heute angewiesen war. Gegenwärtig gebietet es bei der enormen Verschuldung unseres großstädtischen Grundbesitzes dem Hausbesitzer der Trieb der Selbsterhaltung, um jeden Preis ein Herabgehen der Miete zu verhindern. Jedes Sinken der Miete droht seine wirtschaftliche Existenz zu vernichten. In Städten, wo das Einfamilienhaus noch weit verbreitet ist, wie z. B. Bremen, ist ein abgesonderter Hausbesitzerstand und ein solcher Gegensatz unbekannt. In Düsseldorf allerdings scheinen in dieser Hinsicht die Verhältnisse nicht viel günstiger zu liegen, als in Berlin.

Auch aut die Gemeindeverwaltung ist die Entwickelung unserer Wohnungsverhältnisse von ungünstigem Einfluß gewesen. Die Bestimmung der preußischen Städteordnung für die östlichen Provinzen, welche dem Hausbesitzer einen Vorzug bei Besetzung der Stadtverordnetensitze einräumt, hatte einen guten Sinn zu einer Zeit, in welcher alle angesehenen Bürger im Besitze eines eigenen Hauses waren; ihr Zweck war, dem seßhaften Bürgertum ein Ueber-gewicht über die fluktuierenden Elemente zu geben. In unserer Zeit, in welcher in den großen Städten nur wenige Prozente der Bewohner am Hausbesitze beteiligt sind, und Fälle Vorkommen, wo innerhalb weniger Jahre ein großer Teil des Grundbesitzes einer Gemeinde zur Subhastation kommt (vergl. Rixdorf b. Berlin), erfüllt diese Bestimmung ihren Zweck nicht mehr, sie gibt nur noch einer kleinen Gruppe von Personen Gelegenheit, bei der Erledigung der kommunalen Angelegenheiten ihre Sonderinteressen zur Geltung zu bringen.

III. DAS VERHALTEN DES STAATES UND DER GEMEINDEN GEGENÜBER DER FRAGE „KLEINHAUS ODER MIETKASERNE“.

So anerkennenswert die Leistungen sind, die der Staat und die Gemeinde als Arbeitgeber oder private Arbeitgeber z. B. Krupp in Essen, sowie gemeinnützige Baugesellschaften und Baugenossenschaften auf dem Gebiete des Wohnungswesens bisher in Deutschland vollbracht haben, so wird doch das Schwergewicht der Wohnungs-

Produktion immer in der Tätigkeit des privaten spekulativen Bauunternehmertums liegen. Der ganze Stand des Wohnwesens eines Landes ist davon abhängig, was die private Bautätigkeit leistet. Daß es unter Verzicht auf eine normale Verzinsung des Anlagekapitals möglich ist, musterhafte Kleinhäuser für Arbeiter, die in jeder Beziehung den Mietkasernen überlegen sind, zu erstellen, leuchtet ohne weiteres ein und bedarf keines Beweises; für die Beantwortung der wissenschaftlichen Frage jedoch, ob das Kleinhaus oder die Mietkaserne den Vorzug verdient, ist damit wenig gewonnen. Dazu kommt, daß die Erstellung von Wohnungen durch private Arbeitgeber vielfach entweder den Arbeiter tatsächlich in eine Abhängigkeit von dem Arbeitgeber bringt oder, was für das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeiter dasselbe bedeutet, von den Arbeitern als Versuch, sie ihrer Bewegungsfreiheit zu berauben, aufgefaßt wird. Dadurch werden die günstigen sozialen Folgen des Eigenheims der Arbeiter vielfach in ihr Gegenteil verkehrt. Für die Förderung des Kleinhausbaues wird es also in erster Linie darauf ankommen, festzustellen, wie auf die private Bautätigkeit in dem Sinne eingewirkt werden kann, daß sie das Kleinhaus der Mietkaserne vorzieht.

Als wirksamste Handhabe zur Beeinflussung der privaten Bautätigkeit stehen dem Staate und der Gemeinde die Bauordnung und der Bebauungsplan zur Verfügung.

1.) BAUORDNUNGEN.

Niedrige absolute Bodenpreise sind die Voraussetzungen des Kleinhausbaues; wo dieser möglich sein soll, darf der Quadratmeter fertigen Baustellenlandes nicht viel mehr als 10 Mark kosten. Der Gemeinnützige Bremer Bauverein bezeichnet als höchsten zulässigen Bodenpreis für den Quadratfuß (etwa Wo qm) für Einfamilienwohnungen (5,13 m Breite und 8 m Tiefe) 1,40 M., für Zwei-familienwohnugen (5.50X8,50 m) 1,60 M. und für Vierfamilienwohnungen (7X10 m) 2 M. Bei einem Bodenpreise von etwa 60 Mark, wie er am Rande des bebauten Gebietes in Arbeitervierteln häufig ist, können nur Mietkasernen errichtet werden.

Da sich nun der Preis des Bodens nach seinem Ertrage richtet und dieser abnimmt, je weniger Wohnungen auf einem Grundstück erstellt werden können, so muß die Einschränkung der Bebaubarkeit der Grundstücke im großen und ganzen eine Senkung der Bodenpreise zur Folge haben; ob der Bodenpreis allerdings proportional der Beschränkung der Ausnutzbarkeit zurückgeht, ist eine andere Frage, die bereits oben erörtert wurde. Herabsetzung der

Zahl der zulässigen Geschosse und Einschränkung der bebaubaren Fläche sind also eine der wichtigsten Voraussetzungen des Kleinhausbaues. Jedoch ist nicht zu übersehen, daß baupolizeiliche Beschränkungen ohne gleichzeitige Herabsetzung der Anforderungen an Kleinhausbauten und ohne eine gründliche Reform des Stadterweiterungssystems ein zweischneidiges Schwert sind; unvorsichtig angewandt, können sie unter Umständen zu einer Verteuerung des Wohnens führen.

Solche Baubeschränkungen, wie sie soeben gefordert wurden, lassen sich natürlich nur in den Außenbezirken einer Stadt durchführen; im Innern der Stadt verlangen die hohen Bodenpreise Schonung, auch ist in Geschäftsvierteln an sich eine höhere Ausnutzbarkeit des Bodens notwendig als in Wohnvierteln. So gelangt man zur Abstufung der Baudichtigkeit und zur Zonen- oder Staffel-bauordnung.

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Inwiefern wird nun durch die gegenwärtig in Deutschland geltenden Bauordnungen das Kleinhaus oder die Mietkaserne gefördert? Für die ältesten Bauordnungen waren hauptsächlich Gesichtspunkte der Standfestigkeit und Feuersicherheit maßgebend. Außerdem enthielten sie zahlreiche Bestimmungen gegen die Verunstaltung des Straßenbildes. Diese verschwanden später zum größten Teil und werden erst neuerdings im Zusammenhang mit den Heimatschutzbestrebungen wieder eingeführt. Dafür traten später hygienische Rücksichten neu hinzu, und erst in der allerjüngsten Zeit gewannen mehr und mehr sozialeErwägungen auf die Gestaltung der Bauordnungen Einfluß. Das Bauordnungswesen hat in Deutschland im letzten Jahrzehnt außerordentliche Fortschritte gemacht. Gegenwärtig ist wohl in fast allen deutschen Großstädten eine Abstufung der Baudichtigkeit (Zonen- oder Staffelbauordnung) eingeführt. Allerdings wird dabei auf das Arbeiterwohnhaus oft nicht genügend Rücksicht genommen. Viele deutsche Bauordnungen kennen nur zwei Bauweisen ; entweder Hochbau (3—5 Geschosse) in geschlosse-Bauweise oder Flachbau (1—2 Geschosse) in offener Bauweise. Diesen Bauklassen entsprechen zwei Haustypen; das große Massenmiethaus für den Mittelstand und die unteren Klassen und die Villa des wohlhabenden Mannes. Die billigste und deshalb für die minderbemittelten Kreise in erster Linie in Betracht kommende Form des Kleinhauses ist aber, wie allgemein anerkannt ist, nicht das allseitig freistehende Haus, sondern das kleine Reihenhaus. Dieser Hausform würde eine Bauklasse entsprechen, welche Flachbau mit geschlossener Bauweise vereinigt. Eine solche Bauklasse ist

leider nur in verhältnismäßig wenigen Bauordnungen deutscher Großstädte vorgesehen, und auch, wo sie besteht, ist die Ausdehnung ihres Gebietes oft gering. Man hat eben in den deutschen Städten die notwendige Weiträumigkeit viel zu einseitig durch die offene Bauweise zu erreichen gesucht. Für einige deutsche Städte ist im folgenden die bei der geschlossenen Bauweise zulässige Geschosszahl angegeben: Aachen 5, Berlin und Vororte 3—5, Breslau 3—5, Kassel 3—5, Krefeld 2—4, Dresden 3—5, Düsseldorf 2—4, Essen 2—4, Hannover 3—5, Königsberg 2—5, Magdeburg 3—4, Mannheim 2—5, München 2—5, Wiesbaden 3—4. Zu dieser Aufzählung ist noch zu bemerken, daß in den Berliner Vororten die dreigeschossige Bauklasse der geschlossenen Bauweise nur eine geringe Bedeutung hat, da sie nur für unregulierte Straßen zugelassen ist, das Bauen an diesen aber in vielen Gemeinden durch Ortsstatut auf Grund des preußischen Fluchliniengesetzes verboten ist. Das Entstehen von Mietkasernen wird ferner dadurch erleichtert, daß die Errichtung von Seitenflügeln und Quergebäuden meist gar keine Schranken gesetzt sind. In Berlin suchte man die Entstehung allzu vieler Hintergebäude dadurch zu erschweren, daß man die Ausnutzbarkeit der Grundstücke mit der Tiefe abnehmen ließ. Die Vorschriften über die Höhe der Hofgebäude freilich hatten die unbeabsichtigte Folge, daß die Erbauung der hygienisch besonders verwerflichen, undurchlüft-baren Seitenflügel begünstigt wurde. In den Berliner Vororten bekämpfte man die typische Mietkaserne (Vordergebäude mit Seitenflügel und Quergebäude) dadurch, daß man bei ihr an die Hofgröße schärfere Anforderungen stellte, als wenn nur e i n Hintergebäude oder gar nur ein Vordergebäude errichtet wurde. Vielfach wird bei Hintergebäuden die sonst zulässige Geschosszahl um ein Geschoss herabgesetzt. Eine Handhabe, um die Entstehung von undurchlüft-baren Seitenflügeln zu verhindern, gibt das sächsische Baugesetz den Gemeinden. Diese sind auf Grund der §§ 115 und 117 des genannten Gesetzes befugt, vorzuschreiben, daß jede Wohnung in der Regel wenigstens zwei sich gegenüberliegende Fenster haben soll, um eine gründliche Durchlüftung der Räume zu ermöglichen. Energisch wird die Entstehung von Hintergebäuden durch die Düsseldorfer Bauordnung bekämpft. Wenn auf einem Grundstück Hinterwohnungen eingerichtet werden, wird die bebaubare Fläche in Klasse 1 und 2 um Ve, in Klasse 3 um Vis herabgesetzt. Das radikalste Mittel zur Verhinderung von Hintergebäuden ist die Vorschrift rückwärtiger Baufluchtlinien. Solche können nach § 30 der badischen Landesbauordnung vom 1. September 1907 durch ördliche Bauordnung festgesetzt werden. § 18 des sächsischen Baugesetzes vom 1. Juli 1900 bestimmt, daß die erforderlichen Höfe und Gärten im Innern eines Baublocks durch Vorschriften über ihre Ausdehnung und Lage, nötigenfalls durch Festsetzung rückwärtiger Baufluchtlinien sicher zu stellen sind. Nach der Düsseldorfer Bauordnung kann die Baupolizeibehörde für ganze Baublöcke eine Steigerung der Ausnutzbarkeit um Vio bis ²/io zulassen, wenn hintere Baufluchtlinien festgesetzt sind und das von diesen eingeschlossene Blockinnere mindestens ⁴/io der gesamten Grundfläche des Baublockes beträgt. Rückwärtige Baulinien sind ferner zugelassen in den Bauordnungen und Bebauungsplänen von Krefeld, Königsberg, Posen und Oberkassel-Heerdt bei Düsseldorf. In der Düsseldorfer Bauordnung sind besondere Wohnstraßen mit flacher Bebauung vorgesehen. In den Wohnstraßen mit geschlossener Bebauung dürfen in jedem Geschoss zwei Wohnungen angelegt werden, in den Wohnstraßen mit offener Bebauung sind nur 1—3-Familienhäuser zugelassen.

nur

Außer der weiteren Verbreitung einer Bauklasse, welche Flachbau mit geschlossener Bauweise verbindet, wäre die häufigere Anwendung der halboffenen Bauweise zu wünschen. Gegenwärtig ist der sogenannte Gruppenbau in den Landhausgebieten unserer Städte nur in beschränktem Umfange zulässig. Meist ist für die aneimandergebauten Gebäude eine geringe Maximalfrontlänge (30—40 m) vorgeschrieben. Man könnte diese Maximalfrontlänge ohne Bedenken steigern und dafür den Bauwich zwischen den einzelnen Gebäudegruppen etwas größer wählen.

Von der größten Bedeutung für den Wettbewerb des Kleinhauses und der Mietkaserne sind die in den Bauordnungen enthaltenen Konstruktionsvorschriften, namentlich die Bestimmungen über Mauerstärken, Geschoßhöhe und Breite, Steigung und Beschaffenheit der Treppen. Die wichtigsten Vorschriften des In- und Auslandes und ihre Anwendung auf Kleinwohnungsbauten sind kürzlich von Hans Dewitz in einer Dissertation der Technischen Hochschule zu Dresden zusammengestellt worden.

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Stadt

der belasteten rrontmau ern:

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Stadt

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geschoß

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geschoß

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Obergeschoße

I.

II.

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Düsseldorf (unversteift bis 7 m)

(unverst. b. 10 m) 64 Elberfeld Erfurt Essen

Frankfurt a/M.

Freiburg i. Br.

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Halberstadt

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Lüdenscheid

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M.-Gladbach

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Geschoßh. b. 5 m) 66 Osnabrück    —

Remscheid Solingen Schwelm

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Stärke der belasteten Frontmauern.

Keller- Erdgeschoß geschoß I.

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Stettin Straßburg Wiesbaden Wandsbeck Wien (bei Tramböden und Zimmertiefen bis 6,50 m) über 6,50 m 105

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Vorstehende Tabelle zeigt, daß in Deutschland als Mindestmaß der belasteten Frontmauern fast allgemein 38 cm verlangt werden. Dieses Maß übertrifft die in Holland und England üblichen Mauerstärken bedeutend, wie schon ein Vergleich der deutschen Zahlen mit den Amsterdamer zeigt. Es ist sicher kein Zufall, daß in den Ländern des Kleinhausbaues und in denjenigen deutschen Städten, welche sich das Kleinhaus noch am meisten bewahrt haben, wie z. B. Bremen und Lübeck, die Anforderungen am geringsten sinü. Was Amsterdam anbetrifft, so läßt obige Tabelle übrigens die Verhältnisse für den Kleinhausbau ungünstiger erscheinen, als sie tatsächlich sind. Bei Häusern mit nur drei Stockwerken und mit weniger als drei Stockwerken treten bedeutende Ermäßigungen gegen die in der Tabelle angeführten Maße ein. Bei den Innenmauern werden in der Mehrzahl der deutschen Städte mindestens 25 cm, bei den übrigen 38 cm verlangt. Auch diese Anforderungen sind schärfer als die englischen und holländischen. Amsterdam z. B. verlangt nur 12 cm für die vier obersten Geschosse. In Bremen betragen die Mauerstärken vom Kellergeschoss bis zum vierten Geschoss 38, 25, 25, 1214 und 12/4 cm. Am schärfsten sind sowohl bei den belasteten Frontmauern, wie bei den belasteten Innenwänden die Anforderungen in Wien. Bei der lichten Mindestbreite von Haupttreppen in Mehrfamilienhäusern haben sich viele Städte für das Mindestmaß von 1 m ausgesprochen. Manche, wie z. B. Chemnitz und die österreichischen Städte, gehen noch weit über dieses Maß hinaus, Chemnitz bis zu 1,40 m. Nur wenige Städte begnügen sich mit geringeren Breiten, so z. B. Essen, Elberfeld. Aachen und Oberhausen mit 0,90 m. In Chicago beträgt die Mindestbreite 0,91 m. Bei den Mindestgeschosshöhen herrscht das Maß von 3 m vor, dem aber die Festsetzung von 2,80 m nahezu gleichkommt Die Forderungen ermäßigen sich in einer Anzahl von Städten bis auf 2,50 m und erreichen die größte Höhe bei Klagenfurt mit 3,20 m. Ueberhaupt läßt sich nach Dewitz im allgemeinen feststellen, daß die österreichischen Anforderungen die schärfsten sind. In den einzelnen Bestimmungen weichen die deutschen Bauordnungen, auch diejenigen benachbarter Gebiete häufig erheblich von einander ab, ohne daß sich die Unterschiede immer durch Verschiedenheit des Klimas, der Gewohnheiten, Baumaterialien usw. begründen ließen.

Wie sehr durch die übertriebenen Anforderungen der deutschen Bauordnungen der Kleinhausbau verteuert wird, und wie willkürlich die Bestimmungen der verschiedenen Bauordnungen sind, hat kürzlich Regierungsbaumeister Hellweg in der Zeitschrift für Wohnungswesen (Jahrgang 8, Nr. 4) für westfälische Verhältnisse gezeigt. Ein freistehendes Doppelhaus, welches nach dem Vorschläge des westfälischen Vereins zur Förderung des Kleinwohnungswesens 9726,11 Mark kostet, würde nach der Bauordnung für die Städte des Regierungsbezirks Münster sich auf 11094,74 (+1368,63) für Minden auf 10444,10 (+718,00) und für den Landkreis Arnsberg auf 11055,42 (+1329,31) Mark stellen. Für ein eingebautes Doppelhaus betragen die Kosten nach dem Vorschlag 8733,51, in Münster 10682,52 (+1949,01), in Minden 9491,13 (+757,62), in Arnsberg 10059,62 (+1326,11). In Bremen würden durch Erleichterungen der Bebauungsbestimmungen nach Angabe des Gemeinnützigen Bauvereins bis 8% der Baukosten, bei Einfamilienhäusern ca. 300 M. erspart werden können.

An dieser Verteuerung der Kleinbauten durch unsere Bau

ordnungen ändert auch die Tatsache nichts, daß sehr viele deutsche Bauordnungen Ermäßigungen enthalten, teils für Bauten, die eine bestimmte Grundfläche und Höhe nicht überschreiten, teils für Ein-und Zweifamilienhäuser. Auch die Bauordnung für die Berliner Vororte

nicht unerhebliche Er-

gewährt den Einfamilienhäusern leichterungen. Ein charakteristischer von Eberstadt hervorgehobener Unterschied der deutschen und englischen Bauordnungen besteht darin, daß man in Deutschland von der Mietkaserne als der typischen Bauform ausgeht und für Kleinbauten Erleichterungen gewährt, während man in England vom Kleinhause ausgeht und für größere Gebäude Erschwerungen festsetzt.

Sehr zur Verbilligung der Kleinbauten trägt es bei, wenn gemeinsame Brandmauern zugelassen sind. Leider ist das bisher nur in einem Teile Deutschlands der Fall. In anderen Gegenden wird vielfach gemeinnützigen Baugesellschaften und Baugenossenschaften ein baupolizeilicher Dispens dahin gewährt, daß gemeinsame Brandmauern errichtet werden dürfen. Da dieser Weg der spekulativen Unternehmung in der Regel verschlossen ist, so hat das jedoch keine große praktische Bedeutung.

Außer der Zulassung gemeinsamer Brandmauern dürfte in vielen deutschen Städten zu erwägen sein, ob nicht für Kleinbauten die Anforder,uingen an Mauerstärken, Anlage der Treppen usw. noch mehr als bisher zu ermäßigen seien. Nach Ansicht hervorragender Fachleute sind bei Kleinbauten Mauerstärken von 25 cm bei Außenwänden, 127a cm bei Innenwänden statisch vollkommen ausreichend, und auch hygienisch sind sie unter der Voraussetzung unbedenklich, daß die Häuser gegen Witterungseinflüsse durch einen geeigneten Verputz oder durch Bekleidung mit Dachziegeln, Schieferplatten oder Schindeln genügend geschützt sind. Ferner wäre zu überlegen, ob es nicht ein Fehler ist, wenn viele deutsche Bauordnungen die Erleichterungen lediglich auf Einfamilienhäuser beschränken, und ob es nicht ratsam wäre, die nur wenige Wohnungen enthaltenden kleineren Miethäuser gleichfalls anders als Mietkasernen zu behandeln. Selbstverständlich darf man sich mit so geringen Mauern stärken, wie vorgeschlagen, nur bei durchaus guter Bauausführung begnügen; es dürfte aber viel zweckmäßiger sein, streng auf gute Bauausführung zu achten als übertriebene Mauerstärken zu fanden}, damit auch bei schlechter Bauausführung die Standfestigkeit, der Wetterschutz usw. gesichert ist.

Von vielen Seiten wird empfohlen, bei Einfamilienhäusern oder Kleinbauten auf spezielle Konstruktionsvorschriften ganz zu verzichten. Der Baupolizei sei eine größere diskretionäre Gewalt zu verleihen. Der Gefahr der Willkür ist nach Stadtbauinspektor Bohrer-Aachen zu begegnen durch Einsetzung einer Sach-verständigen-Kommission, die als eine unpersönliche Körperschaft die Polizeiverwaltung deckt und ihren Leiter vor dem Vorwurf mangelnder Gerechtigkeit schützt. Eine solche Baufreiheit ist an sich sehr wünschenswert, kann aber natürlich nur dort zum Segen aus-schlagen, wo hervorragend befähigte Personen das Amt des Baupolizeibeamten bekleiden.

Beachtung verdient ein Runderlaß des preußischen Ministers der öffentlichen Arbeiten vom 20. Dezember 1906. Dieser gibt Grundsätze für die Aufstellung von Bebauungsplänen und die Ausarbeitung neuer Bauordnungen. Er weist nicht mit Unrecht darauf hin, daß für Arbeiter-Wohnhäuser in der Nähe von Großstädten die offene Bauweise zu teuer sei; um den Bau von Kleinbauten nach Tunlichkeit zu fördern, werde in vielen Fällen die sogenannte halboffene Bauweise, d. h. der Bau von Gruppen von 2—5 Häusern mit anschließendem Bauwich oder der Reihenbau vorzuziehen sein, wenn nur im Blockinnern eine größere zusammenhängende Fläche von der Bebauung freigehalten werde und möglichst an den Stirnen der Blöcke Zwischenräume gelassen würden. Eine Verfügung desselben Ministers vom 11. Oktober 1909 betrifft neue Leitsätze und Hinweise zu den Baupolizeiverordnungen für das platte Land. Diese Verordnung ist erfüllt von dem Bestreben, im Rahmen des statisch, feuerpolizeilich und hygienisch Zulässigen die Anforderungen herabzusetzen, und dadurch die Baukosten zu ermäßigen. Als ein besonders wichtiger Punkt sei zum Beispiel hervorgehoben, daß auf das Ueber-dachführen der Brandmauern verzichtet werden kann.

2.) BEBAUUNGSPLAENE UND ORTSSTATUTARISCHE BESTIMMUNGEN UEBER STRASSENBAU.

Neben den Bauordnungen stehen den öffentlichen Körperschaften als wichtigstes Mittel zur Beeinflussung der Siedelungsverhältnisse die Bebauungspläne zur Verfügung. Es ist das unvergängliche Verdienst Eberstadts, nachgewiesen z.ia haben, wie sehr in Deutschland durch die unrichtige Abmessung der Baublöcke und durch die übertriebene Breite sowie Kostspieligkeit der Straßen der Kleinhausbau geschädigt und die Mietkaserne begünstigt worden ist. Zwar ist Eberstadt nicht der erste gewesen, welcher auf diesen Punkt hingewiesen hat, doch ist diese Ueberzeugung erst durch seine Schriften zum Allgemeingut aller Fachmänner geworden.

Für Berlin haben wir amtliches Material in dem Verwaltungsberichte des Magistrates für die Jahre 1877 bis 1881. In diesem Berichte heißt es (1. Bd. S. 51): „Für die neuen Stadtteile, welche nach dem seit dem Jahre 1861 geltenden Bebauungspläne entstanden sind, war als Minimalbreite für Straßen ohne Vorgärten das Maß von 19 m überall festgehalten worden, aber es wurde dieses Maß weit überschritten für alle durchgehenden Straßenzüge, in welchen ein lebhafter Verkehr zu erwarten war, ja selbst in vielen anderen Straßen von geringerer Bedeutung. Neben Straßen von 22 m sind nicht wenige mit 26, 30, 34, 38 m angelegt worden. Ja selbst über 38 m ist noch in vielen Fällen hinausgegangen worden.“ Diese großen Straßenbreiten und die kostspielige Straßenbefestigung nötigten zur Anlage sehr tiefer Baublöcke, da sonst ein unverhältnismäßig großer Teil des Weichbildes durch das Straßenland in Anspruch genommen worden wäre und die Pflasterungskosten eine unerträgliche Höhe erreicht hätten, die tiefen Baublöcke aber konnten nur durch Seitenflügel und Quergebäude genügend ausgenutzt werden.

Das Beispiel Berlins hat nicht bloß in anderen Großstädten sondern auch in kleineren Gemeinden viel Unheil angerichtet. Die Großstadtsucht vieler kleiner Orte, das Streben, es in allem, auch den Fehlern, der Reichshauptstadt gleichzutun, hat dazu ihr Teil beigetragen. Vielfach wurden besondere ortstatutarische Vorschriften erlassen, daß neue Straßen nicht unter einer bestimmten Breite, z. B. 16 m angelegt werden dürften. Nicht bloß die sozialen Rücksichten, sondern auch die Interessen des Heimatschutzes wurden dabei vielfach verletzt. Alte prächtige Alleen, Zierden des Ortsbildes, wurden vernichtet; denn dei Abstand zwischen den Baumreihen genügte nicht den Vorschriften des Bebauungsplanes, die auf einen imaginären Zukunftsverkehr zugeschnitten waren.

In Preußen trat dieRegierung anfangs diesen Bestrebungen nicht entgegen, ja sie teilte sogar die Ansicht der kommunalen Behörden. Soschrieben zum Beispiel die am 18.Mai 1876 erlassenen Ausführungsbestimmungen zum preußischen Fluchtliniengesetze vor, daß keine Straße unter 12 m Breite angelegt werden dürfe. Erst in neuerer Zeit ist in der Ansicht der preußischen Regierung eine Aenderung eingetreten. Der wieder zurückgezogene Entwurf eines preußischen Wohnungsgesetzes vom Jahre 1903 bestimmte, daß für Wohnungszwecke Straßen von geringer Breite und Baublöcke von geringer Tiefe geschaffen werden sollten. Der bereits oben erwähnte Erlaß des Ministers der öffentlichen Arbeiten vom 20. Dezember 1906 schränkt die Vorschriften der Ausführungsbestimmungen vom 28. Mai 1876 nicht unerheblich ein. Insbesondere kann bei Wohnstraßen künftig unter das Maß von 12 m hinabgegangen werden. Ein Mittel, den nötigen Gebäudeabstand ohne Erhöhung der Straßenbaukosten zu erzielen, ist die Anlage tiefer Vorgärten auf beiden Seiten der Straßen. Die Anwendung dieses Mittels wurde bisher dadurch erschwert, daß der Abstand zwischen Baufluchtlinie und Straßenfluchtlinie in der Regel nicht mehr als 3 m betragen darf. (Vergleiche § 1 des preußischen Fluchtliniengesetzes.) Der Erlaß bestimmt, daß dieses Maß nur noch ausnahmsweise Anwendung finden könne. Die Breite der Vorgärten solle in der Regel 5 m betragen.

Wenn der oben erwähnte preußische Erlaß Wohnstraßen unter 12 m Breite zuläßt, so ist er weitherziger, als das sächsische Baugesetz vom 1. Juli 1900. Dieses gestattet zwar, daß bei Wohnstraßen mit offener Bauweise die Verkehrsbreite bis auf 8 m beschränkt werden könne, für Straßen mit offener Bauweise und mäßigem Durchgangsverkehr, sowie für Straßen mit geschlossener

Bauweise schreibt es jedoch mindestens 12 m, für Straßen mit Geschäfts- und Durchgangsverkehr mindestens 17 m Breite vor. In der allgemeinen Bauordnung für das Königreich Württemberg vom 6. Oktober 1872 sind als Mindestbreite neu anzulegender Straßen 11 m festgesetzt.

Nach der Bremer Bauordnung darf die Straßenbreite in der Regel nicht unter 10 m betragen, doch hat der Unternehmer nur die Kosten für 10 m Straßenbreite zu tragen. Der tatsächliche Unterschied zwischen den Verhältnissen in Bremen und denen anderer deutscher Städte ist aber in der Tat viel größer, als diese Angaben erkennen lassen, da man in den anderen Städten anders als in Bremen über die gesetzliche Minimalbreite weit hinausging.

Von noch größerer Bedeutung für die Kosten des Kleinhausbaues als die Straßenbreite, ist die Art der Befestigung der Straßen. Auch in dieser Hinsicht werden in vielen deutschen Gemeinden viel zu hohe Anforderungen gestellt. Vorschläge zur Ermäßigung der Kosten sind bereits im II. Abschnitt bei Erörterung der Kostenfrage gemacht worden.

Wie sehr in Deutschland der Kleinhausbau durch die hohen Straßenbaukosten verteuert wird, hat Stübben in seinem Referat auf der Generalversammlung des Rheinischen Vereins für Kleinwohnungswesen am 27. November 1909 gezeigt. Bei einer Kleinhaus-siedelung des preußischen Fiskus in Thorn standen Grunderwerbskosten von 10.000 Mark Aufschließungskosten von 620.000 Mark gegenüber. Auf jeden Quadratmeter Bauland entfielen 0,30 Mark Bodenpreis und 1,60 Mark Straßenbaukosten. Im Stadtbezirke Posen wird eine Kleinhaussiedelung für den Mittelstand ausgeführt, bei welcher der auf die Bauplätze entfallende Bodenpreis rund 1 Mark pro Quadrameter beträgt, während die Aufschließungskosten sich auf durchschnittlich 4 Mark für den Quadratmeter stellen.

Besonderes Interesse beansprucht der geplante Bebauungsplan für Groß-Berlin. Der Umstand, daß die Berliner Vororte bei der Aufstellung ihrer Bebauungspläne aufeinander und auf das Ganze nicht genügend Rücksicht nahmen und namentlich nicht für durchgehende Verkehrslinien und die Erhaltung der notwendigen Freiflächen sorgten, hat den Anstoß dazu gegeben, daß für die Erlangung eines Grundplanes für Groß-Berlin ein Wettbewerb ausgeschrieben wurde. Die Preise sind vor einigen Wochen verteilt worden. Von den preisgekrönten Arbeiten verdienen vom sozialen Gesichtspunkte besonders die von Jansen und Eberstadt, Möhring und Petersen Beachtung. Jansen und Eberstadt sehen für die Gebiete mit noch

billigem Boden Reihenhaussiedelungen mit Freihaltung des Blockinneren vor. Eberstadt schlägt in Anlehnung an Qöcke vor, in den näheren Berliner Vororten die Baublöcke am Rande mit fünfgeschossigen, im Innern mit zweigeschossigen Gebäuden zu bebauen und zu diesem Zwecke das Innere der Baublöcke durch schmale Wohnstraßen zu erschließen. Er sucht den zahlenmäßigen Nachweis zu bringen, daß diese Bauweise dem Grundbesitzer die gleiche Rentabilität sichert, als wenn man lauter viergeschossige Gebäude errichtet und dabei zur Verhinderung von Hintergebäuden die Tiefe der Baublöcke erheblich einschränkt. Eine solche Bauweise, welche also bereits erheblich besser als die gewöhnliche Berliner Mietkasernenbebauung ist, kommt neuerdings häufiger in den Berliner Vororten vor. Die Bedeutung des Göcke-Eberstadtschen Vorschlages besteht darin, daß er auch bei ziemlich teuerem Boden dem Kleinhause die Existenz sichert. Ein ähnlicher Vorschlag ist auch von Kuczyński und Lehwess gemacht worden.

Wir haben gesehen, daß die Gemeinden vielfach durch ihre Bebauungspläne den Kleinhausbau erschweren. Als ein noch schlimmeres Hindernis erweist sich in Preußen das kommunale Bauverbot auf Grund des Fluchliniengesetzes. Dieses Gesetz gibt den Gemeinden das Recht, das Bauen an unregulierten Straßen gänzlich zu verbieten. Da von dieser Befugnis in vielen Gemeinden in der rücksichtslosesten Weise Gebrauch gemacht wird und gleichzeitig der Begriff der anbaufähigen Straße so eng gefaßt wird, daß es tatsächlich im ganzen Außengelände der Gemeinde keine einzige anbaufähige Straße gibt, so ist das private Baurecht vollkommen aufgehoben und der Bauunternehmer ist ganz dem Belieben der Gemeindebehörden ausgeliefert. Er muß es sich gefallen lassen, daß ihm alle möglichen Verpflichtungen auferlegt werden, wie z. B. die Verpflichtung, bestimmte Lasten auf sich zu nehmen, in wohlhabenden Orten in seinem Hause nur eine bestimmte Höchstzahl von Kleinwohnungen einzurichten usw. Auf diese Weise wird nicht bloß zum Teil das Angebot von Kleinwohnungen direkt beschränkt, sondern es wird auch das Bauland verteuert, da der Vorrat von Baustellen künstlich eingeschränkt wird. Eine mildere Handhabung des kommunalen Bauverbotes ist daher die Voraussetzung für die weitere Ausbreitung des Kleinhausbaues.

3.) ANDERE MASSNAHMEN.

Außer den Bauordnungen und Bebauungsplänen stehen den öffentlichen Körperschaften noch zahlreiche Handhaben zu Gebote,

um auf die Siedelungsweise Einfluß zu gewinnen. Als die wichtigsten sind zu nennen: 1. der Erwerb und die Verwertung eigenen Grundbesitzes im Stadterweiterungsgebiete, 2. die Ausgestaltung des Verkehrswesens, 3. die Reform des Realkredites für Kleinbauten.

Die Gemeinde muß sich, so lange die Wohnungspreise im Stadterweiterungsgebiete noch niedrig sind, in den Besitz weiter Ländereien setzen. Um ihr das zu erleichtern, ist eine Reform des Enteignungsrechtes zu verlangen. Auf dem billig erworbenen Boden lassen sich dann mühelos musterhafte Kleinhaussiedelungen schaffen. Besonders Glänzendes hat auf diesem Gebiete die Stadt Ulm geleistet. Nach einem Vortrage, den der Oberbürgermeister von Wagner am 20. Oktober 1906 auf dem Bundestage der deutschen Bodenreformer in Düsseldorf gehalten hat, befanden sich damals von dem gesamten auf Ulmer Gemarkung belegenen Grundbesitz mehr als drei Viertel im Eigentume der Stadt und ihrer Stiftungen. Diesen Grundbesitz verwertet Ulm, indem es in eigener Regie Wohnhäuser für Arbeiter und Unterbeamte errichtet und diese unter Eintragung eines Wiederkaufrechtes veräußert, an Baugenossenschaften Land teils käuflich, teils im Erbbaurecht abgibt und städtisches Gelände auf längere Zeitdauer zu gewerblichen und landwirtschaftlichen Zwecken sowie als Familiengärten verpachtet.

Eine neue Rechtsform zur Verwertung ihres Grundbesitzes hat sich neuerdings den Gemeinden in der Bildung von Rentengütern eröffnet. Am 8. Jänner 1907 haben der Finanzminister und der Minister der öffentlichen Arbeiten an die Generalkommissionen einen Erlaß gerichtet, in welchem sie die Errichtung von Rentengütern bis zu einer Mindestgröße von 12,50 ar (% Morgen) für zulässig erklären. Auf diesen Rentenlgütern können auch industrielle Arbeiter angesiedelt werden. Als Ausgeber sind in erster Linie Kommunalverbände, Genossenschaften oder gemeinnützige Vereine gedacht.

Von welch großer Bedeutung das Verkehrswesen für die Wohnungsverhältnsse ist, zeigt besonders das Beispiel Belgiens, Englands und der    Vereinigten Staaten von

Amerika. Die Kosten für die Herstellung der Verkehrsverbindungen lassen sich dadurch sehr herabdrücken, daß sich die Gemeinde oder der Staat vor dem Bau der Bahnen in den Besitz der Ländereien setzt, welche später durch den Bahnbau Wertsteigerungen erfahren. Für die Ausgestaltung der Berliner Verkehrsverbindungen haben die Entwürfe eines Generalbebauungsplanes für Groß-Berlin reiches Material geliefert.

In vielen Großstädten, zum Beispiel auch in Berlin, macht die Beleihung von Kleinhäusern Schwierigkeiten, weil die Geldgeber sich

36

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

lieber mit größeren Objekten abgeben. Um diesen Übelständen abzuhelfen, hat Eberstadt, wie bereits oben erwähnt, die Gründung eines besonderen Realkreditinstitutes vorgeschlagen. Die Verwirklichung dieses Planes wäre dringend zu wünschen. Beachtung verdient auch der Vorschlag Pohlmanns, des zweiten Vorsitzenden des Bundes deutscher Bodenreformer, für die Beleihung von Erbbaurechten eine besondere Erbbaubank zu errichten.

Wenn in Deutschland das Kleinhaus der Mietkaserne Terrain abgewinnen soll, so ist dieses Ziel nur durch ein geschlossenes, alle Zweige der Stadterweiterung umfassendes System der Bodenpolitik zu erreichen. Vereinzelte Maßnahmen können niemals zum Ziele führen. Auf einige der wichtigsten Gebiete eines solchen Systems der Bodenpolitik hinzuweisen, war der Zweck der vorstehenden Ausführungen.

Bestellbauten und Verkaufsbauten.

Von

Privatdozent Dr. Hellmuth Wolff,

Direktor des Statistischen Amtes der Stadt Halle a. S.

Solange das Eigenhaus die wichtigste Produktionsform der Bautätigkeit war, tauchte die Frage nach einem Sonderzwecke des Hausbaues nicht auf. Es gab nur einen Zweck : ein eigenes Heim zu haben. Erst die Zeit der Städtegründungen sah in größerem Maßstabe Häuser erstehen, die nicht vom Besteller (vom Bauherrn) bewohnt, sondern vom Besteller für Mietzwecke benützt werden sollten. Der Spruch ;,Stadtluft macht frei“ lockte die ländliche Überschußbevölkerung in die Städte, zwang aber auch dazu, für die . im allgemeinen besitzlosen Zuzügler Wohngelegenheit, d. i. Mietwohnungen, zu schaffen. Es ist bekannt, daß die dann kommende Zunftverfassung des Mittelalters die Städte nach außen, auch vom Zuzuge, abschloß, und daß, z. B. selbst in einer Stadt wie Berlin, es fürstlichei Dekrete und großer Versprechungen an die besitzenden Klassen bedurfte, damit Mietwohnungen in größerer Menge entstanden. Noch im 18. Jahrhundert lebte dementsprechend die große Masse der Bevölkerung in der Stadt im eigenen Hause.*)

Als dann aber die großen politischen und rechtlichen und wirtschaftlichen Umwälzungen mit dem Ende des 18. und dem Anfang des 19. Jahrhunderts kamen, die Aufhebung der Leibeigenschaft, die Freizügigkeit, die Einführung der Gewerbefreiheit und dazu die politische Ruhe nach den napoleonischen Kriegen, da setzte ein neuer Zustrom der Bevölkerung in die Städte ein. Die Bevölkerung begann sich stärker zu vermehren,

*) Paul Voigt. „Grundrente und Wohnungsfrage in Berlin und Vororten“, Jena 1901, S. 25.

und neben das Eigenheim trat in großem Umfange die Mietwohnung.

Ein neuer Beruf entstand ; der Miethausbau gab dem Bauhandwerk den neuzeitlichen Charakter der Bauunternehmung. Neben den Bestellbau und sehr bald fast an die Stelle des Bestellbaues trat der Verkaufsbau.

Ist danach an der geschichtlichen Notwendigkeit des Ver-kaiifsbaues nicht zu zweifeln, so entsteht doch die Frage, ob die Verkaufsbautätigkeit nun heute, wo sie einige Jahrzehnte regster Betätigung hinter sich hat, an Erfahrung reich, dem Volkswohl dient ; die ganz relative Frage, ob der Verkaufsbau oder der Bestellbau größeren volkswirtschaftlichen Wert hat, ob der Verkaufsbau oder der Bestellbau mehr zur Lösung des Wohnungsproblems beiträgt.

Zur Beantwortung dieser Fragen sollen die Ergebnisse zweier Untersuchungen beitragen, die ich in den Städten Zürich und Halle a. d. Saale mit Hilfe des Materials der Baustatistik der betreffenden statistischen Ämter vorgenommen habe.

In Zürich habe ich die Neubautätigkeit des Jahrzehntes 1896—1905 in der Ausscheidung nach Bestellbauten und Verkaufsbauten untersucht, in Halle a. d. Saale die seit Einführung der Umsatzsteuer umgesetzten Häuser (1900—1908), in derselben Weise gegliedert, behandelt.

In Zürich standen mir hierbei 2084 Objekte zur Verfügung, in Halle a. d. Saale 1041.

Alle diese Häuser sind nach dem Beruf des ersten Eigentümers, d. i. derjenigen Person, die bei Erteilung der behördlichen Bezugsbewilligung als Eigentümer im Baupapier eingetragen steht, in zwei Gruppen geteilt worden. Die erste Gruppe umfaßt alle Bau be rufe und Bau hilfsberufe: Baumeister, Architekten, Maurermeister, Zimmermeister, Bauschreiner, Glaser, (Tüncher) Maler, Dachdecker, Bauschlosser, Baubanken, Liegenschaftenhändler u. ä. ; die zweite Gruppe alle anderen ersten Eigentümer.

Es sind alle in der Baustatistik üblichen Beobachtungspunkte untersucht worden, d. s. die Anzahl der Bauten, die Stadtlage, die Gebäudeart, das Baujahr, die Grundstückfläche, die überbaute Fläche, die Freifläche, die Stockzahl, die Haushohe (metrisch), der Rauminhalt, die Wohnungszahl, die Wohnungsgröße, der Feuerversicherungswert, der Verkehrs wert, der Mi et wert, der Mietertrag, die Hausrente, soweit darüber Mate-rial beizubringen war, was sich in großem Umfange ermöglichen ließ.

Von den 2084 Wohnneubauten in Zürich waren 564 oder 271.0/0 Bestellbauten und 1520 oder 72'9% Verkaufsbauten. Die Wohnbautätigkeit in Zürich wird danach vorwiegend von berufsmäßigen Bauunternehmern und den verwandten Berufen, respektive Gewerben gepflegt ; nur ein Viertel aller Neubautätigkeit ist Bestellbautätigkeit.

In Halle ist der Anteil der Bestellbautätigkeit im ganzen ein wenig größer, er beträgt 37-2«/₀. Aber wenn man die älteren, fast ausschließlich auf Bestellung errichteten Bauten ausschaltet und nur die Bauten der letzten Jahrzehnte nimmt, wodurch die Vergleichbarkeit der Ziffern mit Zürich gesteigert wird, sinkt der Anteil der Bestellbautätigkeit beträchtlich und fällt auf 191%. Die Bautätigkeit ist also in Halle wie in Zürich vorwiegend auf den Verkaufsbau gerichtet.

Die vor kurzem erschienene Bearbeitung der Berliner Baustatistik gestattet erfreulicherweise die Feststellung der ersten Eigentümer nach dem Beruf für Berlin (für 1906—1908). Leider sind nur die Personen der ersten Eigentümer nach dem Beruf ausgeschieden worden, die Zahl der ihnen gehörigen Neubauten ist nicht zu erkennen, was deswegen sehr wichtig wäre, weil die gewerbsmäßigen Bauunternehmer fast immer mehr als einen „Bau“ führen. Immerhin sind auch die Ziffern über die Personen schon bemerkenswert ; von den 2007 ersten Eigentümern in Berlin 1906—1908 übten 1037 oder 5U7% einen Bauberuf aus. Würde man, was wohl sich recht-fertigen ließe, diejenigen Eigentümer, die mehr als ein Haus im Kalenderjahr haben bauen lassen, zu den Verkaufsbautätigen rechnen, so ergeben sich 609°/o aller Neubauten der drei Jahre in Berlin als Verkaufsbauten. Auch in Berlin nimmt danach die Verkaufsbautätigkeit einen breiten Raum ein.

Bei einem so starken Anteil der Verkaufsbautätigkeit in den verschiedenen Städten gewinnt die Frage nach den Unterschieden der Bestellbautätigkeit von der Verkaufsbautätigkeit erhöhte Bedeutung.

Sehen wir uns zuerst die Bauten danach an, welcher Art sie in den beiden Bautengruppen sind. Unter Gebäudeart versteht die Wohnungsstatistik die Ausscheidung der Bauten in :

Einfamilienhäuser,

Mehrfamilienhäuser,

Wohnhäuser mit Geschäftslokalen,

andere Bauten.

Die letztgenannte Gruppe umschließt Spezialbauten, wie Warenhäuser, Bankhäuser, Hotels, Fabrikgebäude usw., sie enthält deshalb auch fast ausschließlich Bestellbauten. Spezialisierte Bauwerke für den Verkauf baut man heute noch so gut wie nicht. Wir scheiden diese Gruppe hier aus, weil sie dem Wohnungsmarkt im allgemeinen keine Objekte zuführt, den Wohnungsbestand überhaupt kaum merklich mehren hilft, wenigstens nicht im Verhältnis zu dem Umfang der Bauten, zu der Größe der investierten Kapitalien, da sie meistens wohnungslos sind.

Von den Einfamilienhäusern nimmt man gemeinhin an,’ daß sie auf Bestellung entstehen. Daß dem nicht so ist, zeigen unsere Zahlen.

In Zürich, wo in dem Jahrzehnt 1896—1905 231 Einfamilienhäuser errichtet worden sind, waren nur 39'4o/₀ hiervon Bestellbauten. Die gewerbsmäßige Bautätigkeit hat sich also in sehr großem Umfange mit der Erstellung von Einfamilienhäusern auf Verkauf beschäftigt.

In Halle, wo 106 Einfamilienhäuser in den Jahren 1900 bis 1908 umgesetzt worden sind, waren dafür 72 7°/o hiervon Bestellbauten. Die Einfamilienhaus-Bautätigkeit ist danach hier zu stattlichem Teil Bestellbautätigkeit. Immerhin sind doch mehr als ein Viertel dieser Einfamilienhäuser nicht auf Bestellung entstanden.

Da die Einfamilienhäuser aber eine gewisse Luxusbefriedigung des Wohnungsbedarfes darstellen, so sehen wir von einem Eingehen auf die Unterschiede der beiden Bautengruppen für das Einfamilienhaus ab. Für den Wohnungsbedarf ausschlaggebend sind die Mehrfamilienhäuser (mit mehr als einer Wohnung) ohne, respektive mit Geschäftslokalen im Hause ; die ersteren nennen wir einfach Mehrfamilienhäuser, die letzteren Wohnhäuser mit Geschäftslokal.

Es bleiben uns nach Ausscheidung der Einfamilienhäuser und auch der Spezialbauten mit Wohnungen in Zürich 1769 Mehrfamilienhäuser ohne und mit Geschäftslokal übrig, davon

697 reine Mehrfamilienhäuser und

1072 Wohnhäuser mit Geschäftslokalen.

Von diesen letzteren waren noch 24-7<>/o Bestellbauten, von den ersteren nur noch 20-8<y<>. Je mehr also die Beschickung des Wohnungsmarktes in Frage kommt,

desto stärker hervor.

tritt die Verkaufsbantätigkeit

In Halle zeigt sich dasselbe Verhältnis. Entsprechend der etwas stärkeren Beteiligung der Bestellbauten sind deren Anteile bei jeder Bautengruppe zwar etwas stärker, aber auch in Halle sinkt der Anteil der Bestellbautätigkeit mit dem steigenden Produzieren für den Wohnungsmarkt. Von den 486 Wohnhäusern mit Geschäftslokalen sind 41⁻9°/o Bestellbauten, von den 449 Mehrfamilienhäusern nur 321o/o.

Die Verkaufsbautätigkeit versorgte also auch hier den Wohnungsmarkt in viel stärkerem Maße als die Bestellbau

tätigkeit.

Dieses Ergebnis gewinnt noch an Deutlichkeit, wenn wir die Zahl der hierbei gewonnenen Wohnungen und die Größe dieser Wohnungen (nach der Zimmerzahl) kennen lernen, was wir allerdings nur für Zürich tun können.

Die Bestellbautätigkeit lieferte nämlich (ohne Einfamilien

häuser) :

12-7 o/o 25-8 % 37-8 %

22 —o/

1-7 %

10

.    l'2°/₀

.    15-7%

. 48-9% . 33-4%

.    O-80/o

d. h., daß die Verkaufsbautätigkeit nicht bloß mehr zu Wohnzwecken (Mietwohnungen ) geeignete Häuser auf den Wohnungsmarkt bringt als die Bestellbautätigkeit, sondern auch viel mehr Wohnungen selbst. Von den Bestellbauten hatten nur 61⁻5<yo mehr als drei Wohnungen, von den Verkaufsbauten aber 83⁻lo/₀. Der Bestellbau in Zürich hatte durchschnittlich nur 451 Wohnungen, der Verkaufsbau 5 71 Wohnungen.

Für Halle habe ich nur die Zahl der vollen Nutzstockwerke ermittelt, aus der die verschiedene vertikale Nutzungsstärke der beiden Bautengruppen abgelesen werden kann. Von je 100 Bauten hatten Oberstock (Stockwerke über dem Erdstock) :

Die Bestellbauten .    .    .    2'3    33'9 47’4    16'1    03

. . 0-2

5-1 59-3 35-2 02

Die Verkaufsbauten Flachbauten, d. s. Häuser mit keinem oder einem Oberstock waren demnach unter den Bestellbauten mit 36-2<y₀ vertreten, unter den Verkaufsbauten nur mit 53°/o. Die „Hochbauten“ sind offensichtlich die Domäne der Verkaufsbautätigkeit.

Hierzu kommt, daß der Verkaufsbau Kleinwohnungen viel häufiger enthält als der Bestellbau, also dem so starken Kleinwohnungsbedarf hervorragend dient.

Von 100 Wohnungen in Zürich hatten nämlich:

ln den Verkaufsbauten:

59%

35%

6%

ln den Bestellbauten:

• 46%

•    • 43%

•    • H%

1—3 Zimmer

4—5

über 5

Die große Bedeutung der Verkaufsbautätigkeit für den Wohnungsmarkt und insbesondere für den Kleinwohnungsbedarf tritt deutlich zutage.

Aber erfüllt die Verkaufsbautätigkeit die Forderungen, die heute an die Wohnbauten und die Wohnungen und gerade an die Kleinwohnungen in volkswirtschaftlicher (und volkshygienischer) Beziehung gestellt werden, auch in ausreichendem Umfange, oder doch wenigstens in demselben Umfange wie die Bestellbautätigkeit?

Wir greifen hier nur einige Fragen heraus :

Gewährt der Verkaufsbau die gleiche oder eine größere oder eine kleinere Freifläche pro Wohnung?

Belastet der Verkaufsbau den Boden gleich oder geringer oder stärker als der Bestellbau?

Rentiert sich der Verkaufsbau gleich hoch oder niedriger oder höher als der Bestellbau?

Die Freifläche betrug in Zürich: bei den Bestellbauten . . . 74'0% der ganzen Grundstückfläche „ „ Verkaufsbauten nur . 50‘9% ,,    „    „

und in Halle:

. . 64-5%, .    .    48-4%;

bei den Bestellbaren .

„    „ Verkaufsbauten

immer ohne die Einfamilienhäuser. In beiden Städten zeigen die beiden Bautengruppen danach einen sehr bedeutenden

Unterschied in der Beanspruchung des Bodens. Von der ganzen Grundstückfläche lassen die Bestellbauten in Zürich fast drei Viertel frei, in Halle noch reichlich drei Fünftel ; die Verkaufsbauten dagegen lassen in Zürich nur ungefähr die Hälfte des Bodens frei, in Halle nicht einmal die Hälfte. Die Verkaufsbautätigkeit beansprucht danach die Grundstücke nicht bloß vertikal, wie vorher gezeigt, sondern auch horizontal beträchtlich mehr als die Bestellbautätigkeit; sie besetzt durchschnittlich einen viel größeren Teil des einzelnen Grundstückes als die Bestellbautätigkeit. Der Boden wird beim Verkaufsbau viel ausgedehnter überbaut als beim Bestellbau. Die natürliche Lunge, der Boden, wird also bei Verkaufsbautätigkeit stärker verkleinert als bei Bestellbautätigkeit.

Sehr interessant ist die verschiedenartige Belastung des Bodens mit Baukosten. Wenn wir den Feuerversicherungswert der Bauten als den objektivsten Ausdruck der Baukosten ansehen, so tritt die bauliche Belastung des Bodens wohl am besten hervor, wenn wir das Verhältnis der Grundstückfläche zur Versicherungssumme feststellen, also mitteilen, wieviel Feuertaxe auf den Quadratmeter Grundstück (nicht den Quadratmeter überbaute Fläche !) entfällt.

Die Mehrfamilienhäuser (ohne und mit Geschäftslokalen) belasteten dann den Quadratmeter Grundstück mit einer Kaufsumme

bei den Bestellbauten:    bei den Verkaufsbauten:

in Zürich in Halle .

. von 124 Franken 72 Mark

von 229 Franken,

,, 123 Mark.

Die Verkaufsbauten zwingen danach den Boden, viel höhere Baukosten zu tragen als die Bestellbauten.

Dieses Ergebnis gewinnt noch eine besondere Illustration, wenn wir den Feuerversicherungswert pro Kubikmeter Bau für die beiden Bautengruppen geben. Die Mehrfamilienhäuser (ohne diejenigen mit Geschäftslokalen) hatten in Halle einen Feuerkassenwert pro Kubikmeter

bei Bestellbau .    . von 15'15 Mark,

„ Verkaufsbau

„    16-77    „

Mit anderen Worten: Die Hauserstellung verursacht bei Verkaufsbau höhere Kosten als bei Bestell-

bau, obgleich man annelimen sollte, daß die gewerbsmäßige Bautätigkeit billiger bauen könnte als die Bestellbautätigkeit.

Dementsprechend ist denn auch der Verkehrswert pro Quadratmeter Grundstück bei den Verkaufsbauten viel größer als bei den Bestellbauten ; der Verkehrswert betrug in Halle (für Zürich sind diese Zahlen nicht ermittelt worden) auf den Quadratmeter Grundstückfläche bei Bestellbau nur 94 Mark, auf den Quadratmeter Verkaufsbau dagegen 127 Mark.

Da im Verkehrs wert immerhin Monopol werte (besonders günstige Stadtlage gewisser Bauten) stecken können, ist er zu Vergleichen mit absoluten Werten nicht geeignet ; wohl aber läßt sich der Verkehrswert und der Ertrag (Bruttoertrag) der Häuser miteinander vergleichen. Die so gewonnenen Zahlen drücken die Rentabilität (Bruttorente) der Häuser aus. Von den Mehrfamilienhäusern wiesen dann eine Hausrente (Bruttorente) auf:

von den Bestellbauten: von den Verkaufsbauten:

93-5°/o

6-5%

bis 6%    .    .

über 6%    •    •

Der höhere Verkehrs wert hatte danach durchaus nicht eine

.    .    84-7%

. . 15-3°/₀

höhere Rente im Gefolge ; vielmehr rentierte sich das in den Verkaufsbauten investierte Kapital sehr viel häufiger nicht so hoch wie das in den Bestellbauten investierte Kapital.

Wir haben danach folgende Ergebnisse gewonnen :

1.    Die Verkaufsbautätigkeit nimmt einen viel größeren Raum in der allgemeinen Bautätigkeit ein als die Bestellbautätigkeit.

2.    Die Verkaufsbautätigkeit schafft für den Wohnungsmarkt viel mehr Objekte und reichlicher Objekte als die Bestellbautätigkeit.

3.    Die Verkaufsbautätigkeit dient dem Kleinwohnungsbedarf in stärkerem Maße als die Bestellbautätigkeit.

4.    Dafür belastet aber die Verkaufsbautätigkeit den Boden beträchtlich stärker als die Bestellbautätigkeit :

a)    die horizontale Nutzung ist beim Verkaufsbau ausgedehnter als beim Bestellbau, d. h. die Freifläche ist bei ersterem beträchtlich geringer ;

b)    die vertikale Nutzung ist beim Verkaufsbau größer als beim Bestellbau ; ersterer erhält durchschnittlich mehr

Stockwerke und eine größere metrische Höhe als der Bestellban ;

c)    die Baukosten (im engeren Sinne), die Erstellung des Hauses ist beim Verkaufsbau teurer als beim Bestellbau, wenn wir den Feuerversicherungswert als Maßstab anerkennen ;

d)    der Verkehrswert pro Quadratmeter bebautes Grundstück ist beim Verkaufsbau beträchtlich höher als beim Bestellbau (was allerdings nur mit Einschränkungen, zum Beispiel bezüglich des Einflusses der Stadtlage, Geltung haben dürfte) : der Quadratmeter Grundstück muß bei Verkaufsbau höhere Summen zur (angemessenen) Verzinsung bringen als bei Bestellbau.

5. Die Rentabilität des Verkaufsbaues ist seltener eine gute als beim Bestellbau.

Was hier für Zürich und Halle festgestellt worden ist, müßte auch in anderen Städten beobachtet werden. Erst dann ließe sich ermitteln, ob die oben gewonnenen Ergebnisse allgemeineren Charakter haben. Nach unserer Kenntnis von den Bauverhältnissen in anderen Städten sind überall in den Großstädten ähnliche Ergebnisse zu erwarten. Überall dürften wir vor die Tatsachen gestellt werden, daß der Verkaufsbau dem Wohnungsbedarf in hervorragendem Maße dient, aber die Wohnungsbefriedigung, den Wohnungsgebrauch, verteuert, ohne das investierte Kapital rentierlicher zu machen.

The Cottage versus the Block.¹)

By

Henry R. Aldridge,

Secretary, National Housing & Town Planning Council, Member Permanent International Housing Committee.

British housing reformers in studying continental housing conditions are impressed by two special features of most European cities :

(1)    The care and foresight shewn in the planning of these cities ; and

(2)    the failure to secure the best results of this care and foresight — a failure due to the adoption of what seems to be a bad method of housing, viz. : that of the block dwelling.

It is said that ’’imitation is the sincerest form of flattery“, and as in the Housing and Town Planning Act of 1909 our Parliament has copied the valuable example set by other countries in regard to Town Planning G ermany

example thus set.

and especially by the best of all tributes has been paid to the good

How clear is the British recognition of the need for avoiding the mistake referred to in (2) can be readily shewn. The members of the House of Commons Committee entrusted with the detailed consideration of the powers of this new Act were

unanimous in regarding one special power as of the greatest value, viz. : the power to limit the average number of houses which may be erected per acre of land and the height and character of such houses.

In regard to this the Minister in charge of the Bill, Mr. John B u r n s, M. P., recently said :

”1 trust that the chief benefits of this Act will be first fewer houses per acre, more space and gardens about the dwellings, more attractive frontages, larger rooms, universal bath accommodation, and all the conveniences that are so necessary in urban life and without which, even in rural areas, an ugly and cramped house and curtilage is but a shelter and not that resting place, sanctuary and home, which a comfortable dwelling should be.“

THE INDICTMENT OF THE BLOCK DWELLING.

At the request of the Congress Committee I have undertaken the task of stating the case against the Block Dwelling, and as I believe that the block method should be condemned on grounds of finance, of hygiene and of social betterment, I desire to state three points in this indictment clearly and definitely.

consequently the accommo-

(1)    The cost of the block dwelling per room in Great Britain and Scotland — apart altogether from land cost — is higher than the cost of the cottage per room dation provided for a given sum is less in the block than in the cottage.

(2)    The block dwelling is less healthy than the cottage.

(3)    The block dwelling is less favourable than the cottage to the development of a proper family life.

Before dealing with these points in detail a few words of explanation will I trust serve the useful purpose of disarming some criticisms and removing some misunderstandings.

Whilst fully convinced that the cottage system as compared with the block system of housing is the better of the two I am painfully aware of the shortcomings of our country

in regard to housing conditions. The slum problem of our British cities, and even of our villages, presses heavily on all thoughtful and earnest housing reformers in our country. We recognize that until every insanitary dwelling has disappeared from our land and the waste of infant and adult life due to unhealthy conditions has been checked we do not possess the right — even if we had the desire — to claim superiority in this respect over other nations.

Whilst admitting, however, the urgent need for housing improvement in Great Britain, and recognizing our backwardness in regard to town planning we do claim that our system of housing our people in cottages is a better system than that of housing the workman in blocks.

There is no ’’hundred per cent nation“ under the sun. We all have our faults and our virtues and it is the special privilege of Congresses like the present to give opportunities for discussing these faults and discovering these virtues. Happy indeed will be the nation with the wisdom to see its own faults and to copy the virtues of its neighbours and friends.

I had hoped to be able to give in this paper some comparative figures as to the relative cost of cottages and blocks throughout Europe. The statistics available are however quite incomplete, and even those available throw but little light on the problem, for the bye-laws in many European towns are framed in such a way as to encourage the building of blocks and to discourage the building of cottages by imposing absurdly stringent conditions on the latter as to construction of staircases and floors, thickness of walls, etc.

The figures of relative building cost given in this repprt are therefore those of cottages and blocks in Great Britain with the exception of the extremely valuable statistics given by Mr. Augustin R e y in the appendix. ’’Like“ has thus been ’’compared with like“. With regard to the sizes of the rooms thus compared it may be stated that on the whole the size of the main rooms in the block are equal to but not greater than those in the cottages. I am greatly indebted to Alderman Thompson for these figures.

(1)

The cost of the block dwelling per room in Great Britain and Scotland — apart altogether from land cost — is higher than the cost of the cottage per room — consequently the accommodation provided for a given sum is less in the block than in the cottage.

The cost of the block dwelling in London.

may be

The London County Council between 1893 and 1905 erected 3300 dwellings in blocks with 8726 rooms, and the cost of these blocks — erected as they have been in many parts of the London area and under a variety of conditions regarded as giving an accurate index to the cost of building blocks throughout London.

The building-cost per room of these dwellings — apart from site-cost — varies from 70 Pounds to 140 Pounds per room. The average building-cost per room prior to 1902 was 102 Pounds, but as a result of some economies in building methods the average building-cost has been reduced to 92 Pounds per room. These prices do not include the cost of sites.

The rents charged for these dwellings are as follows :

Shillings

1    room 3.6 to 5 . —

2    rooms 4 . —

6 . —

.,    7 . — .. 13 . —

9.6    „ 13 . —

»    14.- „ 14.6

CO r* lO CD

10 .

CD CD

per week.

The cost of the block in Manchester.

The city of Manchester erected a number of block dwellings in the year 1894. The cost per room was as follows :

Cost per room apart from site cost Pounds

Dwellings

Accommo

dation

Rent per week Shillings

Oldham Road

CO

Pollard Street .

GO D- nO O

116

116

98

98

CM CO

CD CD

to

r>

CO lO

3 . — to 4 . —

General figures as to cost of building block dwellings in England.

The cost of building block dwellings is thus summarized by Alderman Thompson (’’Housing Up-to-Date“, pages 41 and 42).

’’The cost of building has varied from 70 Pounds to 140 Pounds per room, the latter figure being generally due to the excessive cost of foundations in the shape of concrete piers, arches, and piles. Four-fifths of the dwellings have cost between 80 Pounds and 110 Pounds per room, the percentages being as follows :

7% of dwellings have cost under Pounds 70 per room.

13% -,

20% -,

30% „

23% „

3% „

4% „

55

55

55

80 ..

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

5?

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

90 „

100

•5

110

55    120    „

55    120    ,

55

5’

5’

55

’’The average building-cost per room in London (County Council dwellings) has been reduced from 102 Pounds to 92 Pounds, as stated above, or a decrease of 10 per cent.“ ”In the case of the Metropolitan Borough Councils (London) the cost of building has been :

50% of block dwellings have cost under Pounds 90 per room. 25% „

55

55

55

between Pounds 90 and Pounds

25% „

55

55

55

110 per room.

over Pounds 110 per room.

”In Edinburgh 827 rooms cost Pounds 77.731, or an average 94 Pounds per room.“

”In Sheffield the building-cost of recent block dwellings has been 91 Pounds per room.“

Cost of sites for block dwellings.

It is difficult to ascertain the net cost of sites for block dwellings as many of the schemes for block dwellings have been undertaken by Municipal Authorities or by philanthropic societies who have built block dwellings on dear land from

which either slums have been, cleared or on which it is considered specially desirable that workmen should be housed.

Alderman Thompson thus summarizes the various costs of sites per room in block dwellings throughout Great Britain :

’’The London County Council bought 35V₄ acres of slums under Part I of the HOUSING ACT, at a cost of 910.000 Pounds, and 4³/₄ acres under Part II at a cost of 90.000 Pounds, or a total of 40 acres for 1,000.000 Pounds, so that the site-cost may be averaged at 25.000 Pounds per acre, though it varies from 10.000 Pounds to 70.000 Pounds per acre. In the case of 40 per cent of the dwellings with 5300 rooms built in central districts, the cost of site was 720.000 Pounds or 136 Pounds per room.“

’’The Metropolitan Borough Council (London) erected about 2000 rooms on sites of 26.000 square yards, costing about 104.000 Pounds, equivalent to 4 Pounds per square yard or 52 Pounds per room.“

”In Glasgow the cost of sites has varied from Pounds 1:10:0 to 7 Pounds per square yard, and the cost of site per room including the portions of the site used for roads, has come to about 100 Pounds.“

”In Edinburgh the site of 827 rooms cost 62.231 Pounds or 75 Pounds per room.“

”In Manchester the cost has been from 13.000 Pounds to 32.000 Pounds per acre, or 40 Pounds to 100 Pounds per room.“

It will be seen from these figures that the great b u i 1 d i n g - c o s t per room in block dwellings has not been in any way counteracted by a low cost for the land on which the dwellings have been erected.

The cost of the cottage in the Greater London areas.

Within a radius of 10 miles from the centre of London — a radius within which both the cost of labour and the cost of materials is the same as at the centre of the city — cottages have been erected by the following municipal authorities:

37

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Barking-Town .

Barnes .

Croydon

Ealing . Finchley

Hornsey .

No. of Cottages

85

72

21

21

25

12

46

40

. .104

12

12

18

18

68

12

24

36

, 38

40

26

Accommodation

4 rooms and scullery i 4 rooms

4 rooms and scullery

5’

5’

55

4    „

5    rooms and scullery

5’

iO cc

5»

’5

shop, 5 rooms and scullery

5 rooms and scullery 5 rooms

5»

5    „

6

5 rooms and scullery

55

55

55

55

55

55

55

55

55

5>

Cost per room apart from site cost

Pounds

50

37

56

56

51

59

(site cost per room Pds. 33)

50

64

64

57

60

56

50

46

50

54:10

54:10

54:10

70

65

Rent per week

Shillings

6.9 to 7. — 5.6

7 . —

8.3

7.3 to 7.9 11 . — to 13. -

Miles Platting . Oldham Road . Blackley

No. of Cottages

60

18

94

56

Accommodation

4 rooms and scullery 5 rooms

4    rooms

5    rooms

Cost per room apart from site cost

Pounds

55

65

48

to 60

Rent per week

Shillings

5.6

7.9

6.4 to 7 . — 7.9

7.9

16.6

16.6

7.6 to 10 . —

5.9

It will be remembered that on the Oldham Road site the rent of the 237 two-room dwellings costing 116 Pounds per room, is Shillings 3 . 6 to 5 . — per week. On the same site the rent of the 18 5-roomed cottages costing 65 Pounds per room, is Shillings 7 . 9 per week.

7.6

8.6

8.6

6.6

9. —

7.6

6.6

8.—

The general cost per room of cottage building.

The cost of building cottages is best seen from the following comparative figures compiled from .’’Housing Up-to-Date“ (Alderman Thompson) relating to 2160 cottages built in different towns of England and Wales between 1902 and 1907 :

Richmond (1894)

28

5    „

6    ..,

4 rooms and scullery

55

55

62

60

9.6

22

55

47:10

42:10

11.3

6.-

7.6

Richmond (1899)

14

4 rooms and scullery

60

6.3

16

55

55

49

7.3

Richmond (1905)

5 rooms and scullery 6 rooms

60

56

7.6

8.-

Building cost per cottage Pounds 150 or less 200 cottages.

„    170 to Pounds 175 274

200 410 225 479 250 347 275    137

55

55

5’

55

55

55

55

5*

55

57

•5

55

55

55

5¹

77

55

55

’5

55

55

55

55

5"

55

55

55

51

over

„    275

313

55

Southgate . Woolwich .

CM »O ri CM

5 rooms and scullery 4 rooms and scullery

50

85

6.6

2.160 cottages.

8.— to 11 .—

It will be seen from these figures that the cost per room of the cottage varies from 37 Pounds at Barking-Town to 85 Pounds at Woolwich. The average cost is between 50 Pounds and 60 Pounds per room.

follows :

The building cost per room in these 2160 cottages was as

Building cost per room Pounds 30

•5

55

55

55

r>

or less 30 to Pounds 35    160

70 cottages

55

55

51

55

55

5*

55

55

55

The cost of the cottage in Manchester.

The Manchester City Council have erected cottages as fol

55

55

5*

55

•5

55

••

55

55

55

55

55

55

55

lows :

55

55

55

•5

over

15

40 270 45 252 50 532 55    181

55 688

55

’5

55

55

55

2.160 cottages.

The general cost of cottage sites.

The average site area has been about 230 square yards per cottage, thus allowing an average of about 90 rooms or 21 cottages to the acre, but the tendency is to give more land for fewer cottages.

The sites have varied in cost considerably, partly owing to difference of locality and partly to differences in the cost of developing the site by the construction of roads and sewers. The average site-cost has been Shillings 3 . — per square yard, or Pounds 7 : 10: 0 per room.

The cottage cheaper than the block in Great Britain.

These figures prove conclusively that in Great Britain the cost per room in the cottage for both building and site is less than the cost per room in the block. If necessary, figures taken from almost every great town in Great Britain could be brought in evidence to shew that the average cost per room of the cottage varies from 50 Pounds to 70 Pounds. In many of these towns, however, no comparison is possible between the cost per room in the cottage and the cost per room in the block, for the simple reason that the block does not exist.

The block method of housing was introduced into Great Britain in the period between 1850 and 1880, and had a brief period of popularity, the name ’’model dwelling“ being given to this type of dwelling. Outside London, however, the proposal to erect model dwellings failed to secure approval. Manchester, Liverpool, Nottingham, and a few other towns made experiments of a costly kind in building these dwellings, but the pressure of public disapproval has led the municipalities of these towns to discontinue their efforts in this direction.

Outside London the block dwelling is to-day regarded as an undesirable method of housing. English workmen and their wives object to it as inconsistent with the English conception of a proper home. Even in London the block is not popular with workmen. And this great city is still a city of small dwellings.

Scotland is the only part of Great Britain in which the block dwelling is extensively found, and even in Scotland the growth of quick means of transit by tram and train, and the advocacy of the garden city idea are rapidly inducing

Scotch builders to erect cottages instead of blocks in the new housing areas.

The cost of block dwellings in Germany.

In Germany the Block Dwelling forms the rule, whereas in England, it is the exception. As a result the prices of land in Germany are based on block dwelling values. Thus in Berlin suburbs the price per square metre is from 2 Pounds to 3 Pounds, and as a result of speculation these prices are continually rising.

Originally the high-storied building in Germany was advocated on the ground that there was ’’want of space“ in the towns and therefore five-storied buildings were necessary. The theory is untrue. The building of five-storied dwellings began in the outskirts of German towns, where ample land was available. This land was then raised to high prices by the adoption of the system of Block building.

As an actual result in Berlin only 36% of the land is covered with buildings ; 64% of the land is not built over and is left for broad and costly streets and avenues, court yards and some open spaces. But on the 36% actually used as building ground, the population is overcrowded and the inflated price covers easily the bulk of the 64% left empty. The block dwelling is thus responsible for waste of space.

(2)

The block dwelling is less healthy than the cottage.

Good health is dependent not on one condition but pn many. Good physique, proper conditions of industrial life, adequate nutrition and proper clothing, all play their part in ministering to the good health of the workman.

Important as all these undoubtedly are the conditions of the home are of quite equal importance. In the home the children are born and grow year by year from youth to manhood or womanhood. It is in the home that the wife fulfils her domestic duties and to which the breadwinner returns for food, recreation and rest. It is therefore a matter of fundamental importance that the dwelling should be so constructed as to directly minister to the good health alike of father, wife and children.

The primary command of creation was ’’Let there be light“, and it is because the builders of block dwellings in most countries have neglected to obey this command that the block dwelling exercises such a mischievous influence in regard to the health of the people. In the new world as well as in the old, this primary command has not been obeyed.

Let me give a picture (taken from the Report of the Tenement House Commission) of New York Dumb-Bell Tenement houses, of which there are many thousands in this capital city of the United States.

Height of building 5, 6, or 7 stories.

Frontage 25 feet.

Depth to rear of site 100 feet (about 90 feet of this is occupied by actual buildings).

’’Upon the entrance floor of a typical dumb-bell tenement

one on each side of the

there ,are generally two shops building — and these sometimes have two or three living

rooms behind them. In the centre is the entrance hallway, a long corridor less than three feet wide, and extending back sixty feet in length. The hallway is nearly always dark, receiving no light except that from the street door and faint light that, comes from the small windows opening upon the stairs, which are placed at one side of the hallway. Each floor is generally divided into four sets of apartments, there being seven rooms on each side of the hall, extending back from the street to the rear of the building.“

’’The front sets of apartments generally consist of four rooms each, and the sets of rear apartments of three rooms, each, making altogether fourteen rooms upon each floor, or in a sevenstorey house eighty-four rooms inclusive of the shops and rooms behind them. Of these fourteen rooms on each floor, only four receive direct light and air from the street or from the small yard at the back of the building. Generally along each side of the building is what is termed an ”air shaft“, being an indentation of the wall to a depth of about twenty-eight inches and extending in length for a space of from fifty to sixty feet. This shaft is entirely closed on four sides and is, of course, the full height of the building, often from sixty to seventy feet high.“

’’The ostensible purpose of the shaft is to provide light and air to the five rooms on each side of the house, which get no direct light and air from the street or yard, but as the shafts are narrow and high, being enclosed on all four sides, and without intake of air at the bottom, these rooms obtain instead of fresh air and sunshine, foul air and semidarkness. Indeed, it is questionable whether the rooms would not be more habitable and more sanitary with no shaft at all, depending for their light and air solely upon the front and back rooms, into which they open, each family, besides having foul air from its own rooms to breathe, is compelled to breathe the emanations from the rooms of some eleven other families. Nor is this all. These shafts act as conveyors of noise, odours and disease, and when fire breaks out serve as inflammable flues, often rendering it impossible to save the buildings from destruction.“

Block dwellings in Berlin, Paris, &c.

As for the various types of block buildings and many storied houses in Germany I may refer to Professor Eber-stadt’s ’’Handbuch des Wohnungswesens“, where examples of every type of dwelling houses from the Berlin Mietkaserne to the one-family house of Ulm and Bremen are given and may be compared.

I desire to draw special attention to the formation of the court-yards serving the new Berlin Blocks. On examining these it is at once apparent that except at mid-summer the rooms opening to the court-yards cannot all be flooded with light. The architects of these dwellings have thus failed to provide for one of the fundamental needs of a healthy dwelling — adequate provision of direct light.

Bad as these dwellings are, those built in Berlin during the last twenty years of the 19th century are much more faulty in construction. What, for example, could be more unhygienic in design than the Berliner Room?

Block dwellings in Paris.

The design of the high tenement dwelling erected in Paris in the first half of the 19th century is probably as faulty as any to be found in Europe.

How heavy a price has to be paid for the colossal blunder of housing people in badly designed blocks of dwellings can

be seen from the remarkable figures compiled by the Cahier Sanitaire of the Paris Municipality under the able direction of M. Paul Juillerat.

The following table is taken from a recent Report of the work of the Department, and shews the prevalence of tuberculosis in several streets of block dwellings :

Number of Deaths in 1905 from

Tuberculosis

Proportion per 1000 inhabitants

1905

Number of Deaths in 1906

Proportion per 1000 inhabitants 1906

Proportion per 1000 inhabitants from 1st Jan. 1894 to 31st Dec. 1904 per annum

1st Group:

12 streets, 281 houses (blocks), 9715 inhabitants ......

2nd Group:

6 streets, 89 houses (blocks), 4043 inhabitants ......

3rd Group:

9 streets, 105 houses (blocks), 4212 inhabitants ......

4th Group:

23 streets, 599 houses (blocks), 16.595 inhabitants ......

5th Group:

12 streets, 182 houses (blocks), 11.860 inhabitants ......

6th Group:

19 streets, 318 houses (blocks), 12.626 inhabitants ......

109    11-22    114    11-74    12-47

28

39

102

45

102

6-92

9-25

29    7 17    6-53

52    12-35    10-40

6-15    115    693    6-45

3-78

78    657    716

8-07    111    8-79    8-28

’’Tuberculosis is the disease of darkness,“ says M. Paul Juillerat, and these figures demonstrate that the ’’white scourge“ finds its most fruitful field for deadly work in the ’’barrack“ dwelling.

The cottage more healthy than the block.

That the cottage is superior to the block dwelling from the point of view of health surely needs little demonstration. The undeniable facts (1) that death rates are lower in the cottage towns of England than in the block towns of Germany ; (2) that Tuberculosis takes almost twice as many victims from the block dwelling of Germany as from the English cottage home ; (3) that the infant death rate is far higher in block dwellings than in cottage homes ; all these prove „ simply that fundamental laws of hygiene cannot be transgressed witho.ut a p enalty being paid.

The French historian — Michelet — once said : ”Of all flowers the human flower has the greatest need of the sun.“ This is, however, not the whole truth in regard to the needs of the human flower. Adequate room to breathe and develop is quite as necessary as sunlight.

The prevalence of overcrowding in block dwellings.

In the block dwelling th,is adequate room to grow is not provided and therefore this method of housing may yet again be regarded as ’’weighed in the balance and found wanting“.

How great the overcrowding is in a typical city of block dwellings can be seen from the following figures for Berlin (1900):

In Berlin :

35.917 one room and kitchen homes had 4 occupants.

« 5

23.024

55

•n

12.108 „ „ 5.511 2.281 ..

55

55

55

55

’5

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55

55

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55

15

55

820

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55

51

55

270 „ 77    .,

55

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55

55

55

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55

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55

55

13 „

55

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55

51

55

55

•5

55

55

55

55

55

1    55

•5

55

•5

55

55

55

The following Table shews the percentages of one and two roomed dwellings in 6 great cities in the German Empire, including Berlin :

Berlin Hamburg Munich Leipsic Dresden Breslau

One room (in some cases

kitchen extra) 50-41% 23*83% 27-82% 26-95% 47-40% 43-51% Two rooms (in

some

cases

kitchen extra) 28*11% 31*20% 30-13% 36’35% 30*33% 26-60% rooms .

rooms .

. . 21-48% 44-97% 42-05% 36-70% 22-30% 29-89%

rooms .

Overcrowding in English Urban Districts. London is a much larger city than Berlin, and the congestion in many parts is great, yet the figures for 1901 shew fewer one- and two-roomed homes in London than in Berlin :

LONDON (1901).

1- roomed homes

• . 20%

• • 27%

Outside London the figures for all town districts give a remarkable proof that England — still the greatest industrial nation in the world in proportion to area and population — can claim to he amongst the least overcrowded nation.

2-

5’

55

ALL TOWN DISTRICTS (outside London) 1901.

1- roomed homes

2-

•5

15

© © cm a*

3-

•1

4-

5-

"5

cn tsi i—

and upwards.

It will he doubtless urged by the defenders of the block system of housing that the proper comparative merits between the block and the cottage can only be reached by comparing the best examples of each type.

It will not be enough to reply to this that as practical men we must test these systems of housing by their actual results and compare existing blocks with existing cottages.

It may be readily admitted that in some towns, e. g., in Düsseldorf, a better type of block dwelling — clean, healthy, and with full provision of light and air space — has been provided.

Unhappily the cost per room in these dwellings of a better type is so great that except where the dwellings are provided by philanthropic companies the labourer, and even the artisan, finds it. impossible to pay the rent for a set of rooms sufficient to provide full and proper accommodation for his family.

Wherever the block dwelling is the prevailing type of dwelling in German towns the artisan and his family are crowded into homes consisting of from two to three rooms. The cost of more ample accommodation in better planned dwellings is so great as to be beyond the means of the artisan.

(3)

The block dwelling is less favourable than the cottage to the development of a proper family life.

At the Liege International Housing Congress 1 ventured to urge housing reformers to adopt the formula ’’one family one house“ as expressing their aims and aspirations for the better housing of the people. Whatever theories of political or social progress thoughtful men may hold they must all agree that no permanent advance in civilisation can be secured except by the improvement of the family, and it is because the block dwelling is not favourable to the proper development of family life that I find myself so strongly opposed to this system, of housing.

How much the block dwelling home falls short of the proper standard of a workman’s home I can best demonstrate by a clear statement of what the normal healthy dwelling for a typical artisan or labouring family should be.

What a workman’s home should he.

To begin with every normal, healthy dwelling for a family should possess at least three bedrooms — one bedroom for the parents and two bedrooms to enable the children to be separated in the years of youth and adolescence. The delicacy and privacy of individual life in the years of youth form one of the most important conditions for physical improvement.

(Connected with this room there should be a small scullery in which the rougher domestic work of the household can be performed. Each dwelling should also be provided with a bath and the practice of placing this real necessary of modern healthy life in the scullery may be recommended where the cost of a separate bath-room cannot be afforded.

In discussing this housing question with workmen throughout Great Britain I find that no point is more popular than this of the need for proper bedroom accommodation.

Each normal dwelling for a workman’s family should also have a good living-room — spacious, well-lighted, bright and clean. It should be the brightest and most cheerful room in the house. It has to serve as the workroom for the wife, the playroom for the children and the dining room for the whole family.

With regard to the provision of a best room or parlour there is much difference of opinion amongst housing reformers in Great Britain. Personally I am a strong advocate of the parlour or best room. I regard the quiet but strong desire of the workman’s wife to have one good room for pleasure as a healthy desire of great social value. The housewife realises that directly she possesses a best room of this kind a definite advance in the standard of comfort has been secured. The

room may be little else than a ’’cemetery of wax flowers“, but it is a proof of the ability of the family to have a separate room for social life as distinct from work-a-day life.

This, then, is the standard of a normal, healthy home for a workman’s family : 3 bedrooms ; large living room ; scullery and bath — and wherever possible a parlour.

How much the workman’s home in a block dwelling falls short of such a standard as this can be demonstrated in an interesting way. To the members of this Congress coming from block dwelling towns this standard will I know seem to involve a housing standard only possible of attainment to-day by middle class families — thus completely proving my point that adequate accommodation is not provided by the block system of housing.

I can however assure the Congress that many thousands of English artisans already enjoy homes of this standard, and given adequate public attention to the housing question in Great Britain we are within measurable distance of securing the establishment of this as the normal type of a workman’s home in industrial England. I venture to say that the same statement cannot be made in regard to industrial Germany and industrial Austria.

There is one external feature of the good home which should also be clearly stated, viz. : the need for garden space. No workman’s home can be regarded as properly equipped unless it has a garden, however small.

Valuable as public gardens are they do not meet the same purpose as the home garden. This garden may not be more than a few square yards, but it nevertheless gives the wife an opportunity of enjoying pure air and direct sunshine whilst still within the area of her home. In the days of maternity the block dwelling must often seem like a prison to many a workman’s wife, and a quiet restful garden a perfect oasis of rest and cool quiet.

In the garden the husband can seek recreation in the best and most healthy of all forms — that of gardening. ”In the spring a young man’s fancy lightly turns to thoughts of love.“ A prosaic paraphrase of this might be turned as follows : ”In the spring a workman’s fancy lightly turns to thoughts of growing geraniums and potatoes.“

Of the garden, Francis Bacon says: ”God Almighty first planted a garden, and indeed it is the purest of human pleasures.“ The block dwelling has banished this purest of human pleasures from the lives of working people. It is not enough that public gardens and parks have been provided. Valuable as these are they are not proper substitutes for the home garden.

A consideration of difficulties.

Four difficulties would seem to bar the way of any abandonment of the block dwelling system in favour of the cottage system in those cities which have adopted the former to any great extent.

(1) Stringency of Building Regulations.

The first of these difficulties relates to the building regulations at. present in force. It is obviously ridiculous to build cottages with stone and so called fireproof staircases, with steel joints in the floors, and with walls of a thickness sufficient to carry a building of four stories. Some of the building byelaws in operation in European cities however require this to be done and it is therefore a matter of urgent importance that a set of cottage building bye-laws should be adopted for these towns.

The walls of a cottage should be strong enough to carry the floors of the cottage and the roof, and thick enough to render the house warm and dry. The staircase and the floors should be built to carry the maximum strain that can be placed upon them by the occupants of the house when it is inhabited.

A comfortable 5-roomed semi-detached cottage can he built in most English industrial towns for 250 Pounds. The cost of labour is greater in England than in most other European countries. Materials are at least as costly and the difference in building-cost cannot therefore be attributed to anything other than the difference of building methods and regulations.

In many parts of Northern Europe the heat of summer is more intense, and the cold of winter greater than in England, and in these districts the thickness of walls must necessarily be greater. When however these special needs are provided for the regulations affecting the building of cottages should give every encouragement to those who desire to adopt this method of housing.

(2) Unnecessary expenditure on road construction.

The regulations empowering European municipalities to require the construction of wide roads and spacious avenues have been of the greatest possible service in securing proper town planning. The expenditure on these roads and avenues — which has a direct result in the giving of dignity and beauty to the town — is a wise expenditure.

To have a town planned entirely with wide roads and avenues is however to make not only an aesthetic blunder but to waste both private money in unnecessary road construction and public money in the maintenance of unnecessary road surfaces.

Three points of possible beauty in road making should be clearly borne in mind :

(1) The beauty in the planning of the road — if, for example, the road is curved to avoid any effect of monotonous distance ;

(2) the beauty which can be given by trees, shrubs and

flowers ;

(3) the beauty of suitability for the purpose to be served by the road.

If a road has only to serve the purpose of giving access to homes in which people require to rest and enjoy .fresh/ pure air and, as a result of the methods of planning adopted, has only to carry the occasional tradesman’s cart, then there is no need to build a road strong enough to carry a traction

engine.

There should most certainly be ample space provided between cottage and cottage. Let this however be given in garden space, not in public road width. Give front gardens to houses and encourage the residents to grow shrubs and flowers and thus provide a beautiful natural frame for their homes, and more will be done to make the road beautiful than can be

hoped from any extent of costly road construction.

(3) The cost of land.

The greatest of all difficulties in the way of the adoption of the cottage method of housing throughout Europe is without doubt that, of the cost of land.

There is no need in this Report to say hard words of those whose wealth is gained by the purchase and re-sale of land. From the legal point of view their action is quite legitimate — they are doing what they have a legal right to do. Let us however clearly recognize that we have in these operations of land speculators an anti-social force of the gravest possible kind — a force not operating to give greater facilities for the beneficial use of land, but in only too many cases producing the overcrowding of people on land.

From the right civic point of view it is moreover deplorable in the extreme that well-being should be denied to a city, that happiness should be denied to children, and that health should be denied to the working families because this great gift of nature to the race — our healthful ’’mother earth¹⁴ — should be so misused.

There are, it is true, some cases in which owners of land have set themselves a high standard and have resolutely determined to secure the development of their land on proper lines. The health and happiness of the people should not however be left at the mercy of individual caprice or desire for speculative gain. Humanity has too much to lose in this matter. The price of the transgression of the fundamental laws of healthy living is paid in wasted human life and in needless suffering.

This Report is however not concerned with the methods of securing reforms in land. These belong to a certain extent to the domain of political effort, but the rapidity with which feeling is growing in regard to the land question leads me to hope that it will in the future be dealt with on its merits as a question of civic and national well-being.

There is happily one method by which land can be made available at reasonable prices for cottage building on the outskirts of all our cities. This method is that of purchasing large areas by municipal action (or by philanthropic action on the lines of our Hampstead Garden Suburb Trust) and rendering this land available on fair terms for cottage building.

May I venture to render a tribute of warm praise to the splendid municipal example set by the good friend we have visited on our way to this Congress — Dr. Wagner, the Oberbürgermeister of Ulm — under his wise guidance the City Council have by buying up large areas of land around the city deliberately kept the price of land down and encouraged the building of the cottage.

(4) Difficulties of distance.

The rapid developments made in the provision of means of transit are of the greatest possible importance in overcoming the difficulties of distance. Fifty years ago the housing of workmen in cottages at distances of from three to five miles from their work would have been regarded as quite impossible.

The electric tramcar and the local train have however ’’changed all that“. The potential area of building land is now that within half an hour by local train from the centre of a city, and it is therefore possible to develop garden villages for housing workmen and their families at any distance up to say, 10 miles from a great city.

Better still, the great improvements in the use of gas and electricity as motive forces have rendered largely unnecessary the massing of factories near the centre of a great city. The decentralisation of industry has received a most valuable

stimulus and the taking of factories into the suburban areas is now recognized as economically desirable and especially deserving of encouragement from the point of view of public health.

SUMMARY.

That the difficulties thus briefly stated are great ones is beyond question. Victory over them depends, on the exercise of wise municipal foresight and enlightened public action. Until they are conquered the price of defeat must be paid in a very real way in loss of human life and waste of human happiness.

There are not wanting signs, however, of a great revival of interest in the housing conditions under which the working class families of every country live day by day and year by year. These families build our houses, make our streets, weave our clothing, grow our food, and make life easy and pleasant in a hundred ways. In common fairness those whose conditions of life are less onerous and more pleasant should strive earnestly to improve the home conditions of even the poorest labourer. Certainly no finer goal of effort can be sought than that of giving men not only ’’more room to live“, but ’’more room to live happily, wisely and well“.

Appendix I.

THE RELATIVE COST OF THE BLOCK AND THE COTTAGE

IN FRANCE.

(The following valuable figures have been kindly prepared by M. Augustin Rey.)

Tableau du prix moyen en France de la maison urbaine à étages (dite ’’bloc“), construite sur terrain variant de 20 à 100 fr. le mètre carré.

(La construction de ces maisons à 6 étages est supposée couvrir le ¹/₃ du terrain ; les ²/₃ restant en espaces libres.)

Prix du terrain

Surface proportionnelle du terr. par chambre pr. les 6 étages 20 mą

Surface prop, du terr. non construit par chambre pr. les 6 étages

Prix de constr. de la chambre à 70 fr. le mą par étage

Prix total par chambre terrain compris

soit

par

étage \₆

soit par chambre

20 fr. le mq

40

55 5?

80

•5    55 55

100

55    55 55

400 fr. 800 „ 1200 „ 1600 „ 2000 „

66 fr.

132 „ 198„ 264 „ 330 „

800 fr. 1600 „ 2400 „ 3200 „ 4000 „

132fr. 264 „ 396 „ 528 „ 660 ..

1400 fr. 1400 „ 1400 „ 1400 „ 1400 „

1600 fr. 1800 „ 2000 „ 2200 „ 2400 „

Le prix de la construction par chambre, terrain non compris est en moyenne de: 1400fr. soit 28% de plus que la construction de la chambre dans la maison familiale (Cottage).

Tableau du prix moyen en France de la maison familiale (Cottage), avec sous-sol, rez-de-chaussée et 1er étage composée de 4 pièces, W. C., Buanderie et Cave. (La construction de ces maisons familiales est supposée couvrir une surface de 38 mq et le terrain total occupé par chacune d’elles est fixé à 150 mq.)

Prix

du

terrain

Surface i moyenne du terrain par maison : 150 mq

Prix de construction de la maison. — Surf, moy. 38 mq à 110 fr. le mq pour 2 étages et sous-sol

Prix total de la maison familiale

Prix total par chambre terrain compris

2'50 fr. le mq

15— •• » » 20-— „ „ „

375 fr. 750 „ 1125 „ 1500 „ 2250 „ 3000 „

4180 fr. 4180 „ 4180 „ 4180 „ 4180 „ 4180 „

4560 fr. 4930 „ 5300 5680 „ 6430 „ 7180 „

1140 fr. 1230 „ 1330 „ 1420 „ 1600 „ 1800 .,

Le prix de la construction par chambre, terrain non compris est en moyenne de : 1095 fr. soit 28% de moins que la construction de la chambre dans la maison bloc à 6 étages.

Habitations ouvrières à étages.

Calcul de la surface de la chambre, y compris la surface proportionnelle des murs, cloisons, dégagement, W. C. escaliers. Prix de construction de la chambre :

1.    Surface nette de la chambre ‘6'h0m\4,m = .    14‘—mq

2.    Proportion pour les murs:

a)    3-50X0-45 = 1-57

b)    3-50X0-05 = 0-17 =

c)    8-00X0-10 = 0-80

3.    Surface proportionnelle des W. C. = 0"30

de dégage-

2'54 mq

55

55

1*— mq

ment et placards 4. Surface proportionnelle escalier commun à 2 logements = 2'50= .

. =0-70

2"50 mq

20"04 mq

¹

Special Note. In preparing this Report the following gentlemen have kindly given most valuable help for which the author is grateful: AUGUSTIN REY, Member, Société des Habitations à bon Marché, Paris; Professor RUDOLF EBERSTADT, Editor, „Handbuch des Wohnungswesens“, Berlin;

T. C. HORSFALL, J. P., Member, Permanent International Housing Committee.

Blocs ou Cottages.

Rapports présentés par

M. Georges Risler,

membre du Conseil supérieur des habitations à bon marché, Président de la délégation de la Société française des habitations à bon marché et

M. Edmond Juge,

membre du Conseil d’administration de la Société française des habitations à bon

marché.

I. LES BLOCS.

Par

EDMOND JUGE.

Cottage ou bloc

qui

Les Sociétés d’Habitations à Bon Marché en France, comme partout ailleurs du reste, ont, dans la recherche de l’amélioration de l’habitation populaire, pratiqué les méthodes les plus variées. Ce qu’il faut donc essayer de montrer, ce n’est pas ’’quel est celui des deux systèmes est appliqué en France“ mais comment l’un et l’autre systèmes ont été réalisés.

Il nous paraît, en effet, quelque peu téméraire d’oser, en cette matière, procéder par voie réglementaire ; la question de l’habitation est par essence l’une de celles où l’ecclectisme des systèmes, la diversité des moyens sont de rigueur. Aussi, ne sommes nous pas avec ces hommes tout d’une pièce, qui nous disent : ’’Pas de blocs, des cottages, ou inversement“. Nous estimons, pour notre part, qu’en cette question, il ne saurait y avoir de principes rigides, et que les mœurs, les circonstances, les contingences sociales et économiques sont les seuls facteurs qui doivent diriger les fondateurs d’Habitations à Bon Marché.

IMMEUBLES COLLECTIFS (Blocs).

Les créateurs de maisons collectives à bon marché destinées à l’habitation ouvrière, ont, dans le choix de ce système,

.obéi à un certain nombre de considérations qu’il est à peine besoin de rappeler tant elles sont connues de tous. Ces idées directrices nous paraissent pouvoir être ramenées à six :

1° Économie dans les frais de premier établissement ;

2° Réduction des frais généraux d’exploitation ;

3° Facilités de gestion ;

4° Nécessité pour l’ouvrier, sa femme et ses enfants d’habiter à proximité de leur centre de travail, du voisinage des écoles pour les enfants ... etc. ...

5° Insuffisance, manque de rapidité ou prix trop élevé des moyens de transport pour habiter la banlieue des grandes villes ;

6° Difficulté pour la grande masse des ouvriers de ße rendre acquéreurs d’une maison en banlieue, même payable à tempérament, faute d’une part de posséder le petit capital nécessaire pour effectuer leur premier versement et en second lieu de pouvoir réaliser des économies suffisantes pour solder les annuités nécessaires pour assurer leur libération définitive.

Nous ne voulons pas instituer une discussion sur ces motifs qui se justifient et se défendent par eux-mêmes. Il nous suffira d’indiquer quelques sociétés qui se sont sans doute inspirées de ces idées pour édifier des Immeubles Collectifs ; les résultats obtenus par elles témoignent tout au moins qu’elles répondent à un besoin social puisque les demandes de location ne peuvent, être satisfaites et que ces Sociétés vivent et sont prospères.

En prenant pour exemple ce qui s’est fait à Paris dans diverses Sociétés que nous connaissons, il semble a priori possible, actuellement tout au moins, d’admettre le chiffre moyen de 1000 francs comme représentant le capital nécessaire pour assurer le logement d’une unité dans une population à effectifs nombreux logée dans des Immeubles Collectifs. Nous trouvons la preuve de cette affirmation confirmée par les chiffres que nous fournit une Société qui a appliqué à Paris le système du ’’bloc“ pour le logement des familles nombreuses qui, statutairement, est sa seule clientèle : la Société de Logements Économiques pour Familles Nombreuses. Cette Société, dans ses 3 premiers immeubles, construits sur la périphérie, dans les 20ème, 18ème et 15ème arrondissements sur des terrains acquis 23 francs, 50 francs et 51 francs le mètre pour chacun de ces immeubles, a dépensé (construction et terrain compris) une somme globale de 1,600.000 francs. La population

de ces 3 maisons, composée exclusivement de familles ayant au moins 3 enfants et allant jusqu’à 10 enfants, est de 1750 habitants environ, avec une moyenne d’enfants de 45 par logement.

La dépense des frais de premier établissement pour Je logement d’une personne ressort donc à 914 francs, chiffre qui peut être facilement porté à 1000 francs.

Avec cette dépense de 1000 francs, on a pu arriver aux résultats ci-après, au point de vue du prix des locations :

Prix par surface de 1 mq

francs 7'10

Immeuble N° 1

öS Î2j

CO to

Prix par pièce francs 88"— 97-—

, 112 —

QO 00

i—t

Les logements de 2, 3 et 4 pièces, comprenant l’une des pièces à usage de salle à manger-cuisine, et en plus une cave et un watercloset, varient suivant le nombre de pièces, l’étage, la surface, l’orientation, de 180 à 450 francs par an.

Le revenu brut a été établi à raison de 7% du capital représentant la valeur des immeubles. C’est ainsi que le chiffre global de 1er établissement des 3 immeubles de cette Société s’élevant à 1,600.000 francs, le revenu brut atteint 110.500 francs.

Le coefficient d’exploitation prévu est de 35% environ. L’intérêt maximum statutaire de 3% a jusqu’ici été régulièrement payé aux actionnaires dont les capitaux ont été fournis uniquement par l’initiative privée.

En nous basant sur le chiffre de 1,600.000 francs représentant le capital employé et celui de 110.500 francs le revenu brut, nous voyons que les frais d’exploitation absorbent 40.000 francs en chiffres ronds. Il reste donc une somme de 70.500 francs qui servira à rémunérer le capital, soit à raison de 3% sur 1,600.000 francs une somme de 48.000 francs, laissant disponible une somme de 22.500 francs à porter aux amortissements et à la réserve de prévoyance (soit exactement 20% du revenu brut).

Si, d’autre part, on admet qu’un jour de salaire par semaine doit être employé par le ménage ouvrier au paiement de son loyer, base indiquée par Monsier Georges PICOT, Président de la Société Philanthropique, et qui nous paraît très⁻rationnelle, on voit, qu’un ouvrier dont le salaire moyen totalisé (homme, femme et enfants) arrive à 10 francs par jour, ou 40 francs par mois, ou 480 francs par an, peut en temps normal (sans chômage ni maladie) payer un loyer annuel de 450 francs. Ce chiffre pourra être porté à 460 et m₍ême 480 francs dans des conditions particulièrement favorables.

Quel sera l’importance du logement qui peut être offert au locataire pour ce prix de 450 francs de loyer annuel?

Avec un prix moyen de 1000 francs par tête considéré comme un minimum pour les frais d’établissement d’un immeuble collectif à Paris, on pourra, pour 450 francs de loyer annuel donner au ménage ouvrier un logement d’une superficie moyenne de 50 mètres carrés comprenant : une pièce comme (salle à manger-cuisine) 3 chambres à coucher, 1 water-closet, 1 cave ; ce logement pourra abriter facilement le père et la mère et 6 enfants, soit 8 personnes réparties comme suit pour le couchage :

H CO (M (M

Pièce commune (1 enfant)...... . .

lère chambre (père et mère et 1 enfant) . . .

-)ème

gerne

(2 enfants, garçons ou filles) . .

(2

Si la famille a 8 enfants, il faudra coucher 3 enfants par pièce au lieu de 2, ce qui est évidemment beaucoup, mais ce qui constitue cependant une grande amélioration avec de nombreux logements où nous avons vu entasser 4 et même 5 personnes dans une seule pièce.

On voudra bien remarquer que nous envisageons de prime abord le cas des familles nombreuses au point de vue de l’habitat, qui est de beaucoup le plus complexe, mais que si nous nous plaçons dans l’hypothèse d’une famille de 5 personnes (père, mère et 3 enfants) la solution devient relativement facile.

Nous empruntons ces exemples à une Société que nous connaissons et qui a abordé la question du logement ouvrier sous une face particulière, celui du logement des familles nombreuses ; il est superflu de dire que les autres Sociétés qui n’ont pas en vue cet objectif spécial ont pu réaliser dans les frais de premier établissement et par suite dans les prix de location des économies sensibles qui leur ont permis d’offrir à leurs locataires ayant seulement 2 ou 3 enfants des logements de 3 pièces (2 chambres et une salle à manger-cuisine) pour des prix variant entre 300 et 350 francs, à surface proportionnelle ou à peu près.

Ce résultat a été obtenu à Paris, notamment par le groupe des Maisons Ouvrières qui a construit des immeubles d’une importance considérable et d’un aspect grandiose. Il suffira de visiter les colossales constructions de la Rue Jeanne d’Arc, de la Rue Ernest Lefèvre, de la Rue de l’Amiral Roussin et de l’Avenue Daumesnil, sans parler de celles qui sont en cours d’exécution, pour se rendre compte des services qu’ont rendu à la population les fondations de ce genre.

Les 4 immeubles du ’’groupe des Maisons Ouvrières“ représentent, d’après les renseignements qu’à bien voulu nous fournir Monsieur HATTON, son très aimable Administrateur-Délégué, un capital de 4,392.287 francs. Ils renferment ensemble 563 logements variant de 120 à 550 francs comme prix de loyer annuel. Le revenu brut des 4 maisons est de 243.152 francs, laissant un revenu net de 187.399 francs. Le prix de location ressort en moyenne à francs 7-70 par mètre carré. La population de ces immeubles est de 2126 personnes avec une moyenne d’enfants de 169 par logement. Le prix de premier établissement ressort donc à 2067 francs par habitant ; ce chiffre est élevé sans doute si on se place au point de vue du prix par tête d’habitant, mais au point de vue construction, les prix ressortent à 610.621 et 660 francs le mètre carré pour les parties à 6 étages ; chiffre satisfaisant pour les résultats obtenus.

La Fondation a successivement construit les immeubles suivants à Paris :

En 1900, immeuble R. Jeanne d’Arc, | Coût . . frcs.

I Revenu net „

512.461 — 17.488'— „    1,174.380 —

40.925'— 904.439'— 38.622'— „    1,795.924*—

64.907'—

N° 5, § Y, pour 72 ménages En 1905, immeuble R. Ernest Lefèvre, \ Coût . .

N° 5, § 7

J Revenu net „

En 1906, immeuble R. Amiral Roussin, ) Coût . .    „

N° 63, § 65    I Revenu net „

En 1907, immeuble Av. Daumesnil, } Coût . .

N° 124 et 126

) Revenu net „

Les frais d’exploitation s’élèvent à 33% environ laissant un revenu net de 3V₂% qui est réemployé par les fondateurs pn constructions nouvelles.

La Fondation ROTHSCHILD (au capital de 10 millions de francs) a commencé à réaliser son programme et s’est appliquée dans ses Immeubles Collectifs à mettre à la disposition de la population parisienne des logements hygiéniques d’un prix raisonnable.

Ses deux premiers immeubles ouverts en 1908, l’un Place du Marché Popincourt, l’autre à Belleville comprenant 156 logements qui abritent près de 700 personnes. Un troisième grand immeuble, Rue de Prague, vient d’être achevé. Il comprend 321 logements et 36 ateliers pourvus de force motrice et de services généraux bien organisés. Le prix des loyers varie de 160 à 540 francs suivant le nombre de pièces et l’étage. Le prix de location par pièce semble ressortir à 110 francs environ.

Ces immeubles venant d’être mis en exploitation, il n’est pas possible, quant à présent, de se faire une opinion sur les résultats obtenus. On est en droit de croire que, dans quelques années, quand la Fondation aura mis à fin son œuvre, les personnes qui se préoccupent de l’amélioration de l’habitation populaire trouveront là des éléments très intéressants poui justifier la nécessité de la création d’immeubles Collectifs dans les grands centres.

Nous devons toutefois faire observer, malgré le grand intérêt que présentent les Fondations de ce genre due à la bienfaisance de philanthropes éclairés qu’à notre avis la solution de la question de l’habitation populaire ne pourra être réalisée avec son maximum de rendement que par le concours des capitaux privés avec ou sans l’assistance de l’État rémunérés à un taux modeste. Il n’échappera à personne en effet que d’une part les interventions à titre gratuit seront forcément rares et en général, sauf, dans un petit nombre de cas, d’une importance médiocre ; que, d’autre part les résultats de l’exploitation de ces immeubles se trouveront nécessairement faussés par la latitude laissée par les Fondateurs de ces œuvres de ne pas rémunérer le capital de la Fondation. Cette situation peut être heureuse dans un certain sens, mais elle sera inopérante au point de vue qui nous occupe, à savoir de démontrer que les capitaux privés qui s’emploient dans la construction d’habitations populaires peuvent, comme dans toute autre affaire, recevoir un intérêt, sinon élevé, du moins certain. Or, nous persistons à croire que c’est sous cet aspect que l’amélioration de l’habitat ouvrier doit être envisagé pour arriver à des effets rapides et féconds.

D’autres Sociétés, comme la Société des Habitations Économiques de la Seine, constituée en 1891 au capital de 300.000 francs porté aujourd'hui à 1,015.000 francs, ont entrepris de créer simultanément des maisons collectives et des pavillons individuels. Les groupes de la Ruche, du Foyer, de l’Amitié, de l’Union, de l’Harmonie etc. etc. forment un ensemble important et montrent, comme le dit Monsieur FERRAND, le Président de son Conseil d’Administration, ’’qu’on peut avec une administration sage et prudente, loger des ouvriers dans les meilleures conditions de morale et d’hygiène tout en maintenant les loyers à un taux permettant de rémunérer convenablement les capitaux engagés dans l’affaire“.

Depuis plus de 20 ans, la Société Philanthropique de Paris s’est, préoccupée de la question de l’amélioration du logement des ouvriers. Elle a jusqu’ici limité l’emploi des capitaux mis à sa disposition par de généreux bienfaiteurs à la construction d’immeubles Collectifs. Les résultats obtenus par la Société Philanthropique sont d’autant plus intéressants à citer qu’ils portent sur une période déjà longue ; les chiffres que nous empruntons au rapport de la Commission présidée par le si dévoué philanthrope que fut le regretté Georges PICOT enlevé par la mort il y a quelques semaines à peine, sont donc à cet égard très caractéristiques et méritent de retenir l’attention d’une façon toute particulière.

Coût des immeubles

Produit brut Revenu net

Popu

lation

francs

9.855-50 101

Fondation Heine (5 maisons) 1,526.141 79.355’25 44.69440 950 Fondations diverses (1 maison) 288.692    14.677‘50

Fondation Gouïn (1 maison) 408.530 16.576’25 10.090'25 208

2,223.363 110.609— 64.640T5 1259

Le nombre total des logements est de 372 de 1, 2 et 3 pièces avec ou sans cuisine avec des prix de location variant de 160 francs à 380 francs.

Le coefficient d’exploitation s’élève au chiffre moyen de 43% du revenu brut.

Le nombre d’enfants par logement est d’environ 16, ce qui est faible.

Le capital dépensé pour loger 1 habitant ressort donc à près de 1800 francs.

Le taux d’intérêt du capital s’établirait à 2 88%.

Un nouvel immeuble comprenant 48 logements et, tentative intéressante à signaler, 48 ateliers de famille a été ouvert

en 1909 avec les fonds provenant de la Fondation Marie SOUVESTRE.

La Société Philanthropique a cherché également à faire une expérience pour le logement des dames et jeunes filles qui, à Paris, laisse tellement désirer.

Les maisons Marjolin et J. Stern constituent des Hôtels meublés où les jeunes filles peuvent trouver des chambres à raison de 0-60 à 120 par jour, à un ou deux lits. Il existe dans l’hôtel des bains-douches et un restaurant distribuant des portions à un prix très modeste.

Le groupe des Maisons Ouvrières construit en ce moment un ’’Hôtel meublé pour célibataires“ conçu dans le même esprit que le précédent.

Citons encore la Société Lyonnaise de Logements Economiques. Fondée il y près de 25 ans par Messieurs MANGINI, AYNARD et GILLET, elle possède 133 maisons avec 1583 logements ayant coûté plus de 6 millions de francs.

N’oublions pas la Société Anonyme d’Habitations Économiques fondée en 1890 avec le concours des Compagnies de Chemins de Fer de Paris-Orléans et de Paris-Lyon-Méditer-rannée ; elle possède 4 immeubles destinés à loger de préférence les employés de ces Sociétés.

Nous pourrions souligner davantage les efforts faits en France pour la construction d’immeubles Collectifs ouvriers soit en indiquant encore de nombreuses Sociétés choisies parmi les 238 qui ont fait approuver leurs statuts par le Ministre du Travail, soit parmi les Sociétés non approuvées ; cela nous entraînerait trop loin. Signalons encore la Société Anonyme des Habitations à Ron Marché MICHELIN, au capital de 1,200.000 francs ; la Fondation Alexandre WEIL pour le logement des employés ; la Société des Habitations salubres et à Bon Marché de Marseille en pleine prospérité, donnée grâce au concours apporté à cette Société par Monsieur Eugène ROSTAND, le distingué président de la Caisse d’Épargne des Bouches-du-Rhône ; la Société le Progrès ; la Société le Foyer, créée à Paris par la généreuse initiative de Madame FOURET ; etc., etc.

II. LES COTTAGES.

Par

GEORGES EISLER.

”0ù entre le soleil n’entre pas le médecin“ dit un proverbe arabe. Les statistiques des Cadbury et des Lever qui nous montrent que, dans les cités-jardins, la mortalité peut être réduite de plus d’un tiers du chiffre qu’elle atteint dans quantité de grandes villes, est une preuve péremptoire que, contrairement à beaucoup d’autres, Arabes aussi bien que Chinois, ce proverbe ne ment pas.

Les admirables travaux de notre immortel Pasteur ont montré l’influence microbicide du soleil, et les merveilleux résultats obtenus à l’altitude par la cure de soleil, en même temps que par l’action de l’air pur, établissent de la manière la plus évidente, que la meilleure habitation ne peut être que celle où le soleil et l’air sont le plus largement distribués.

Je n’hésite donc pas à donner, dès maintenant, la conclusion de ce travail qui sera toute en faveur du cottage.

Il me reste à la justifier.

Mon distingué collègue Monsieur Edmond JUGE, qui, le premier, a osé attaquer ce problème, qui paraissait insoluble, du logement digne et salubre des familles nombreuses à Paris, a exposé ce qui a été fait au point de vue ’’blocs“ au cours des dernières années.

Je vais essayer d’indiquer à mon tour très sommairement, dans quelle mesure s’est déyeloppé en France, le nombre des cottages-ouvriers, et l’aménagement des cités-jardins.

Et, tout d’abord, je veux expliquer pour quelle cause les chiffres que j’ai à présenter ne sont pas plus considérables car on peut en être surpris, quand on songe à la part prise par la France à tous les progrès humains et sociaux.

Pour bien juger la question, il ne faut pas oublier que la France est surtout une nation agricole. Les étrangers qui visitent plutôt nos villes, et qui en apprécient les beautés et les trésors artistiques, ne se rendent pas compte que la prépondérance reste, malgré tout, chez nous, aux champs, aux vignes et aux forêts. Alors que l’élément industriel a pris en Angleterre une prépondérance telle . que c’est à peine si la population rurale y atteint encore 25 pour cent ; alors qu’en Allemagne, la population qui vit de l’industrie est devenue la majorité, et continue à s’accroître rapidement ; en France, c’est à l’agriculture que le plus grand nombre de

nos concitoyens demandent les moyens de vivre. Sans doute, les habitations de nos travailleurs des champs laissent bien à désirer, et nous faisons tous nos efforts pour en provoquer l’amélioration, mais il n’en est pas moins certain qu’avec le jardinet, qui entoure chacune d’elles et les portes constamment ouvertes, l’air et le soleil viennent corriger, dans une large mesure, les effets nuisibles d’une habitation inconfortable. Il était donc naturel que le mouvement en faveur de la construction de cottages sains et confortables, commence dans des pays en majorité industriels et à population agglomérée comme l’Angleterre, la Belgique et l’Allemagne.

Telle est la principale raison pour laquelle nous n’avons suivi que d’une manière un peu lente, le mouvement en faveur des cottages, mais, nous l’avons suivi, cependant, et les résultats obtenus chez nous, ne sont pas négligeables.

Il faut d’importants capitaux pour créer une cité-jardin ; les premières ont été aménagées en Angleterre par de grands industriels. Il en a été de même chez nous, et ce sont les sociétés métallurgiques ou minières qui ont pris cette louable initiative. Si je faisais ici la description de chaque cité-jardin, ou de chaque groupe de cottages, je risquerais bien des redites, et j’allongerais indéfiniment un travail qui doit être court pour avoir quelques chances d’être lu.

Je donnerai donc une description un peu détaillée d’une de nos plus importantes cités-jardins, celle de Dourges, dont l’accès est facile pour les étrangers, et je me bornerai à mentionner ensuite quelques-unes des autres, en y ajoutant les chiffres qui peuvent être intéressants. En 1906, 1907 et 1908, la société des mines de Dourges a créé les cités-jardins de Dourges et de Marguodillot qui comprennent 170 maisons entourées de jardins, auxquelles ont été ajoutées en 1909, 54 cottages ; et l’on commence actuellement, la construction d’un quatrième groupe qui comprendra 150 maisons. C’est donc un village de 374 maisons qu’offrira dans un an, cette cité-jardin. Les premières constructions édifiées, il y a déjà bien longtemps par nos Sociétés minières, étaient peu agréables d’aspect et peu confortables à l’intérieur ; puis, l’extérieur restant rébarbatif, les dispositions essentielles avaient été amé-. liorées. Cette fois, nous nous trouvons en présence d’un ensemble dont l’édification a été réglée par les lois de l’hygiène, et auquel on a tenu à donner l’aspect souriant et les avantages collectifs qui font des cités-jardins des endroits d’élection.

Les maisons sont de types très variés, bâties en briques rouges et blanches, avec parties crépies, aux coloris variés.

Grâce aux pierres artificielles en béton de ciment, et à la confection de gittages en béton armé, on a pu quelquesfois donner à l’étage, une saillie sur quelques parties du rez-de-chaussée, ce qui procure à l’ensemble un aspect plus pittoresque, tout en augmentant la surface et le cube d’air de certaines pièces.

Chaque maison a son jardin ; les haies en rosiers, et en feuillages variés remplacent les clôtures noires en planches goudronnées, qui augmentaient encore la tristesse et la monotonie des anciennes cités-ouvrières ; quelques clôtures, en forme de balustrades, sont en ciment armé.

Dans quelques mois, des rosiers grimpants tapisseront les murs des maisons ; des plates-bandes fleuries, en façade des habitations et des pelouses sur les accotements des routes, ajouteront à la gaîté de l’ensemble.

Les allées droites ou courbes sont composées d’une chaussée de 5 à 6 m de largeur, de trottoirs de L5 m à 2 5 m pour le passage des piétons, de rangées d’arbres d’agrément, puis de pelouses de 2 à 4 m de largeur, séparées des habitations par des haies en troène, buisson ardent ou rosiers. L’allée a 12 m entre les haies ; cette largeur sera portée à 15 m dans les nouvelles cités-jardins par l’élargissement des pelouses. Ces jardins garnis de fleurs, en façade des maisons, ont de 3 à 4 m de largeur. Chaque habitation occupe une surface de 300 à 400 mq ; elle est séparée de l’habitation voisine par un mur tapissé de feuillages divers.

Les jardins potagers qui font suite aux habitations, sont enclos par des haies ou par des groseillers ; ils sont groupés dos à dos. Il y a toujours un espace libre de 20 à 25 m entre deux maisons.

La Société compte multiplier encore le nombre des squares et pelouses de jeux, avec plantation d’arbres d’essences diverses. Elle encourage la multiplication des arbres fruitiers et des arbres d’agrément et des arbisseaux, dans les jardins des occupants. L’intérieur des maisons présente de bonnes conditions de moralité et d’hygiène. Chaque maison comprend :

Un sous-sol formé d’une cave pavée, et d’un réduit pour les provisions, situés sous la chambre du rez-de-chaussée.

Au rez-de-chaussée, il y a un porche d’entrée, un vestibule, une salle à manger-cuisine, et une chambre à coucher pour les garçons.

L’escalier, en pierre artificielle, part de la salle commune pour gagner l’étage qui se compose d’une chambre à coucher pour les parents, d’une chambre pour les filles, et d’un grenier séchoir.

Chaque habitation possède d’assez importantes dépendances :

1° une buanderie adossée au pignon de la maison et communiquant avec la salle commune et aussi avec la cave, par le porche ;

2° une resserre à charbon avec dalle pour le bois et les cuvelles ;

3° Une remise-grenier avec deux dalles pour la provision de légumes d’hiver et de paille pour la garenne ; elle sert aussi de débarras.

3° une remise-grenier avec deux dalles pour la provision maison, comprend : une garenne à lapins, un poulailler et une volière et un W. C. avec fosse septique et lit bactérien du système du Dr. Calmettes, qui présente toutes garanties au point de vue sanitaire et permet d’utiliser les liquides nitrates qui viennent s’accumuler au fond, pour la fertilisation du jardin.

Les eaux ménagères sont évacuées dans des égouts qui passent autour de chaque maison et aboutissent tous à un collecteur.

La salle à manger-cuisine a, comme dimension : 4 5 m sur 45 m, soit, plus de 20 mq de superficie, et 31 m de hauteur, ce qui donne plus de 62 me d’air. Elle est pavée de carreaux de Beauvais à gorges. Les murs ont leurs angles arrondis et sont recouverts de fresques imitation marbre, en peinture 1 â-v a b 1 e.

La cheminée est en béton de ciment.

Le plafond est en fers à I et béton armé, formant des caissons décoratifs. La large fenêtre qui s’ouvre sur l’extérieur, a une section égale à Ve de la surface de la pièce, et porte, dans l’imposte, un chassis de ventilatiop, permettant, comme les fenêtres à guillotine anglaises, un constant renouvellement d’air.

La chambre à coucher des garçons, voisine de la salle à manger-cuisine, mesure 4-5 m sur 3 m, toujours avec 31 m comme hauteur de plafond. Les murailles sont enduites de

mortier coloré, ou peintes au matolin, et décorées d’une trise au pochoir à la partie supérieure. Toujours carreau mobile à l’imposte de la fenêtre. Les 2 chambres de l’étage destinées aux parents et aux filles, ont : l’une 4 5 m sur 3 56 m, l’autre 3 m sur 3, avec 2 85 m sous plafond. Les enduits sont faits au mortier de chaux hydraulique, puis peints au matolin. Ces chambres sont aménagées d’une manière aussi hygiénique que les autres pièces.

Le grenier-séchoir (dont l’existence permet de défendre aux locataires de jamais étendre du linge dans les chambres), est éclairé par des tuiles de verre, et ventilé par des chatières ; le sol est carrelé et les murs blanchis.

A l’intérieur des maisons, on a proscrit les papiers peints aux couleurs souvent criardes, et qui, dans des appartements dont la tenue laisse à désirer présentent des dangers au point de vue hygiénique. On y a substitué, non pas le lait de chaux un peu trop uniforme, mais des peintures avec fresques et frises au pochoir, qui se lavent, et qui décorent les pièces, sans qu’il en coûte beaucoup, d’une manière gaie, tout en offrant les meilleures garanties d’hygiène et de propreté.

Le prix de revient moyen d’une de ces maisons qui ,ont presque toutes une forme et un aspect extérieur différents, ressort à 4200 francs. C’est un prix sensiblement inférieur à celui des maisons anglaises, et si les nouvelles cités-jardins françaises sont malheureusement moins bien dotées au point de vue des terrains de cricket et de foot-ball, des bouloirs et des squares, il faut reconnaître qu’elles offrent un aspect plus gai par suite de la grande variété de types qu’il y a entre les maisons.

La Société des mines de Dourges a voulu exciter l’émulation entre les ménagères, et elle a ingénieusement établi des primes à cet effet. Elle offre aux locataires dont les maisons sont les mieux tenues, des gravures de la Société populaire des Beaux-Arts tout encadrées, ou des sculptures en terre cuite, qui viennent orner l’intérieur de la maison. Aux ouvriers qui cultivent très bien leur jardin, elle offre une jolie photographie du groupe familial, ou bien, elle orne l’escalier d’une peinture décorative, ce qui embellit la maison, et excite à la mieux tenir.

Le mouvement pour la création de cités-jardins se développe maintenant plus rapidement en France. Un jeune architecte fort distingué de Montbéliard, Monsieur Jean Walter,

après avoir passionnément étudié les moyens pratiques de réduire le coût des cités-jardins, sans rien négliger de ce qui touche à la salubrité, au confort et à l’agrément, a été à même d’en créer plusieurs pour le compte de diverses Sociétés. J’en ai visité une à Valentigney-Beaulieu, dont l’aspect est absolument charmant, les maisons bien bâties et ingénieusement distribuées, sans que les règles de l’hygiène soient en quoi que ce soit perdues de vue. Et, ce qui n’est pas négligeable, il est arrivé à établir ces maisons, construites en matériaux de premier choix, avec des murs épais (que nécessite la rigueur du climat), à des prix invraisemblables de bon marché, 3500 francs pour une maison comprenant une cave sous toute la maison, au rez-de-chaussée, un vestibule, W. C. avec tout à l’égout, salle commune, cuisine, au premier étage 3 chambres et grenier. La salle commune a un cube d’air de 55 m, et les autres pièces, 28 m chacune.

Des maisons bâties par groupe de 2, toujours entourées, bien entendu, d’un jardin de 400 mq, et contenant un bûcher et une cave, au rez-de-chaussée, une salle et cuisine, et au 1er étage, 2 chambres d’un cube d’air moyen de 30 m, reviennent à leur propriétaire à 2900 francs.

De véritables villages ont déjà été ciéés grâce à l’activité de Monsieur Walter ; je citerai ici, La Roche Béthoncourt, et d’autres groupes qui couvrent déjà une importante superficie, et abritent plusieurs centaines d’habitants et qui en abriteront 3000, dès que les travaux seront terminés. Ce n’est pas seulement dans l’Est, que les cottages ouvriers ont été aménagés pendant ces dernières années ; beaucoup d’autres régions de la France offrent des agglomérations semblables. La Société du Creusot a bâti, autour de son usine principale, 1163 logements, loués aux prix très réduits de francs 1-25 à 8 francs par mois, et qui sont attribués à ses ouvriers, en tenant compte, au moyen de divers coefficients, de la qualité et de la durée des services, ainsi que des charges de famille.

En dehors de cela, le Creusot a fait, à 3860 de ses ouvriers, parmi ceux qui voulaient construire eux-mêmes leurs maisons, des avances se montant à près de 5 millions qui sont presque entièrement remboursés. Pour les ouvriers de ses Usines du Havre, la Société du Creusot a reproduit à Graville son œuvre du Creusot, en tenant compte de tous les progrès réalisés.

En plein Paris même, par l’initiative de notre éminent collègue, Monsieur Cheysson, l’admirable apôtre de toutes nos

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

œuvres sociales, la Société des habitations ouvrières de Passy-Auteuil, dont il est le Président, avait bâti, il y a plus de 20 ans, 67 maisons, bordées chacune d’un petit jardin.

En Normandie, nous devons citer l’œuvre d’un grand philanthrope, Monsieur A. Badin, filateur à Barentin, qui a consacré plus de 2 millions au logement de ses ouvriers. Il a édifié 500 maisons avec jardinets, bâties par groupes qui varient depuis 2 jusqu’à 20 maisons. Les loyers sont de francs L75 jusqu’à 3-75 par semaine.

Cette cité-ouvrière est particulièrement intéressante à visiter parce que, d’un coup d’œil, on y peut mesurer l’étendue des progrès réalisés. Les premiers types de maisons bâties en 1858 sont ceux de la cité-ouvrière primitive, tandis que les derniers groupes édifiés forment de véritables petites cités-jardins. Le grand philanthrope qui est propriétaire de ce domaine a, en outre, organisé pour ses ouvriers : une salle d’asile, un orphelinat, des écoles de garçons, des écoles de filles, des œuvres post-scolaires, un cours de dessin, des sociétés de musique instrumentales et vocales, une société de gymnastique, une Société de Secours Mutuels, une Caisse de prévoyance et de retraite qui a pour point de départ la participation aux bénéfices, une caisse d’épargne, une caisse d’assistance qui assure aux veuves et aux orphelins des secours et, aux vieux ouvriers, une augmentation de retraite, une Société maternelle qui se tient discrètement au courant de la situation des familles nécessiteuses et pourvoit à leurs besoins et dont les conseils ont fait largement diminuer la mortalité infantile, un sanatorium pour tuberculeux, établi sur un plateau voisin ; enfin, un cercle qui offre à tous les ouvriers d’excellentes distractions, car chaque dimanche, une conférence, une représentation ou un concert y sont donnés. A ce Cercle-sont adjointes des salles de jeux : on n’y peut prendre que des consommations hygiéniques. Cet admirable ensemble d’œuvres prouve que la France a aussi ses Cadbury et ses Lever.

Dans le même département, à Dieppe, sur la hauteur de Janval, dans un joli endroit des plus sains, et où l’on jouit d’une vue splendide, une véritable petite cité-jardin a été créée par une Société d’habitations ouvrières. Cette cité, encore en voie de développement, est formée actuellement de 59 maisons entourées de jardins de 450 à 500 mq ; ces habitations contiennent 4 ou 5 pièces et leur prix de revient varie entre 3300 et 3690 francs, toujours y compris le terrain. Une large voie coupée d’un square planté traverse cette cité-jardin.

A Nantes, sur l’initiative d’un homme de bien, dont le cœur et la bourse sont largement ouverts à toutes les œvres d’amélioration morale et sociale, Monsieur Durand-Gasselin, une Société a été fondée. En dehors de plus de 80 maisons disséminées dans tous les quartiers, elle a édifié un groupe de 36 maisons, toutes entourées de jardins. Elles ont coûté de 2500 à 4000 francs chacune, et sont louées entre 150 et 300 francs par an.

A Paris, la Société du Métropolitain a créé, en dehors des fortifications, 2 importants groupes de maisons pour ses employés, et la Société des Habitations Économiques de la Seine a aidé à l’édification de 88 maisons isolées dans la banlieue.

A Marseille, les trois sociétés d’habitations à bon marché de cette ville, sous l’impulsion de Monsieur Eugène Rostand, ont construit, à la Capelette, un groupe de 104 logements et 25 cottages.

Les premières, elles ont pratiqué, dès 1889, le prêt hypothécaire amortissable, et elles ont eu la joie de constater la parfaite régularité des amortissements, et d’avoir fréquemment à encaisser des remboursements anticipés.

La Société des Habitations salubres de Marseille, a, en outre, bâti récemment, une petite cité-jardin d’une quarantaine de maisons, après avoir déjà prêté près de 400.000 francs pour la création de cottages isolés.

A Bordeaux, et dans plusieurs autres villes, des œuvres semblables sont en plein développement.

On peut donc dire qu’en France, le mouvement en faveur de l’amélioration de l’habitation des travailleurs et particulièrement sous la forme de cités-jardins et de cottages, est considérable, et il est certain que les années qui viennent nous apporteront des résultats de plus en plus importants.

On commettrait une lourde erreur en jugeant ce mouvement d’après les statistiques officielles qui ne comprennent que les bilans des Sociétés qui ont demandé à jouir des légers avantages accordés par les lois de 1894, 1906 et 1908. L’immense majorité des Sociétés d’habitation fondées par des Sociétés Industrielles, par de riches industriels, ou par de grands philanthropes, sont restées en dehors de la loi, et ne figurent pas dans les tableaux officiels. Ceux-ci mentionnaient fin 1907, 134 Sociétés ayant immobilisé 27 millions. Or, quelques jours

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avant l’ouverture de l’Exposition Franco-Britannique, la Société Française des Habitations à bon marché désirant avoir un aperçu de ce qui avait été fait par quelques grandes Sociétés, leur adressa un questionnaire.

Les réponses qui arrivèrent immédiatement fournirent un total de 4130 maisons d’une valeur de 57 millions.

Quelques-unes des Sociétés reconnues d’utilité publique fournirent à elles seules 20 millions.

La Société des Houillères ayant fait de même, dénombra 38.000 maisons d’une valeur minimum de 124 millions.

Une enquête faite dans le département de la Seine-Inférieure, quelque temps avant, par le signataire de ces ligues, l’avait amené à reconnaître qu’une somme de plus cinq millions avait été dépensée en dehors des Sociétés officielles, en construction de maisons ouvrières.

Dans la Somme, une enquête semblable faite par M. Carmichael, l’éminent industriel et philanthrope qui préside le Syndicat des industries textiles de France, avait donné les mêmes résultats. En quelques jours, on avait donc reconnu que plus de 250 millions, avaient été dépensés, depuis quelques années pour les logements des travailleurs, en dehors de la statistique officielle.

Une enquête plus longue et plus complète ferait apparaître des sommes infiniment plus considérables encore et pourrait seule donner à la France la place véritable qui est la sienne dans le mouvement en faveur de l’amélioration de ’’l’habitat humain“.

Ce mouvement va d’ailleurs trouver une aide considérable, en même temps qu’un puissant stimulant dans l’œuvre des jardins ouvriers qui, depuis quelques années, s’est développée chez nous avec une réjouissante rapidité.

Au Havre, sous la bienfaisante impulsion de M. Jules Siegfried, député ; dans le Nord, par l’initiative du député d’Hazebrouck, M. l’Abbé Lemire ; à Paris, à Rouen, à Nantes, à Bordeaux, à Marseille, à Limoges, à Lyon, du Nord au Midi, et de l’Ouest à l’Est, il s’est fondé des Sociétés de jardins ouvriers. Les unes cherchent à rendre l’ouvrier propriétaire de son jardin ; d’autres le lui louent seulement ; l’un et l’autre mode éloignent l’ouvrier du cabaret et lui donnent le goût de l’épargne et de la propriété. Le pas est vite franchi, du petit jardin à la maisonnette, et l’on ne peut douter qu’aidée par les facilités offertes par l’excellente loi de 1908 due à la bienfaisante initiative de M. M. Ribot et Siegfried, nous ne voyons s’augmenter dans de larges proportions, le nombre de nos propriétaires de cottages sains et confortables.

Je l’ai dit en commençant : c’est vers le cottage que nous croyons devoir orienter le mouvement en faveur de l’habitation ouvrière. Mais n’y a-t-il pas lieu de faire quelques distinctions entre les diverses manières d’arriver à la possession d’un cottage et même entre les différentes manières d’en être propriétaire?

Lorsqu’à l’occasion de l’Exposition Franco-Britannique, en 1908, nous avons visité, M. Jules Siegfried, M. Cheysson et moi, les nouvelles garden-cities anglaises, nous avons été extrêmement frappés des principes nouveaux qui avaient inspiré les Sociétés qui les ont édifiées. Il nous a semblé qu’il y avait là un mode nouveau d’accession à la propriété présentant des avantages tellement considérables que je ne crois pas pouvoir me dispenser d’en dire ici quelques mots.

Les fondateurs de ces garden-cities, édifiées sous l’égide de la ’’Co-partnership Tenants limited Society“, parmi lesquelles nous citerons seulement Hampstead qui est facile à visiter étant située aux portes de Londres, offrent des conditions supérieures d’hygiène et de salubrité, assurées d’une manière définitive aux occupants de ces domaines.

En outre, les tenanciers nous paraissent y jouir de tous les avantages de la propriété sans en subir les inconvénients.

N’y a-t-il pas là, entre les types excellents de la propriété absolue et de la maison en location simple, un mode de propriété intermédiaire, qui procure la même jouissance que la propriété complète, le même contact avec la terre, des avantages hygiéniques identiques, et tout cela pour un prix beaucoup plus modique? Sans doute, la propriété individuelle intégrale, offre de très grandes jouissances et des avantages sociaux considérables. II y a une satisfaction légitime et parfaitement saine pour le travailleur, à se sentir propriétaire de la maison qu’il habite, et à se dire que sa femme et ses enfants vivent sous un abri qui leur appartient et qu’il peut leur laisser en mourant.

Il n’est pas non plus indifférent pour un pays qu’un nombre de plus en plus grand de citoyens soient propriétaires d’une parcelle du sol national, et se trouvent ainsi plus vivement intéressés à la chose publique. A peu près tous les arguments qui justifient la propriété, pourraient être invoqués en faveur de la maison individuelle. C’est, en outre, une excellente forme de retraite, peut-être la meilleure, car ce mode d’épargne permet de jouir, de suite, des fruits de cette épargne, avant même qu’ils soient entièrement réalisés. Toute la famille en profite en même temps, et le travailleur peut lui en assurer la jouissance, même en cas de décès, par une simple assurance sur la vie. En outre, le prix des loyers s’élevant constamment, dans tous les pays dont la population s’augmente, et le taux d’intérêt de l’argent baissant à mesure que la richesse publique s’accroît, c’est le meilleur placement qu’un ouvrier puisse faire de ses économies.

Mais, cette propriété individuelle n’est pas possible dans bien des cas.

Un industriel qui a bâti des maisons pour loger ses ouvriers, ne peut pas leur laisser la propriété de ces maisons quand ils ne sont plus occupés dans son usine.

Et puis, disons-le, cette propriété intégrale a aussi ses inconvénients. Une maison construite avec l’aide d’une Société de crédit, sous les auspices des lois qui favorisent l’édification des habitations à bon marché, a dû, au moment où elle a été bâtie, être aménagée dans de bonnes conditions de salubrité. Or, en France, le droit de propriété est absolu, et rien ne peut empêcher un ouvrier devenu propriétaire de sa maison, de faire disparaître les uns après les autres tous les avantages hygiéniques qui la distinguaient. Il peut négliger les égouts, laisser contaminer l’eau d’alimentation, bâtir sur les espaces libres qui avaient été réservés autour de la maison, supprimer le jardin.

Chose plus grave encore, une maison bâtie dans un but moral peut être transformée en un lieu de contamination et d’immoralité. Après avoir abrité une honnête famille, elle va devenir un cabaret immonde ; ce jardin, dans lequel a peiné un honnête travailleur, va être orné de tonnelles dans lesquelles on se réunira pour boire ; il sera maintenant un foyer d’immoralité.

La propriété individuelle absolue présente, pour les travailleurs, un autre inconvénient grave : sa transmission est entourée de difficultés considérables.

Par suite du manque de travail, ou pour des raisons de famille, un ouvrier peut être obligé de quitter son pays. Vendre sa maison est pour lui une cause de perte considérable, et l’obligation de démarches longues, difficiles et pénibles.

C’est pour remédier à tous ces inconvénients, et aussi pour essayer d’assurer à leurs adhérents la jouissance de quelques avantages nouveaux, qu’un certain nombre de philanthropes anglais ont fondé deux types nouveaux de sociétés : les Co-partnership Tenants limited Societies et les Tenants limited Societies.

La Co-partnership Tenants limited Society est une société par actions (de 10 L. St. chacune), dont la libération immédiate n’est pas obligatoire. Son capital versé doit recevoir un dividende de do/o si la Société est prospère.

Cette société emprunte, sous forme d’obligations, des capitaux auxquels elle garantit 4<y₀ d’intérêt fixe ; c’est le ’’Loan stock“.

Elle accepte aussi, à 3V₂%, des prêts à court terme. Munie de ces capitaux considérables, la Co-partnership achète de grands domaines de plusieurs centaines d’hectares.

Pour chacun, elle dresse un plan d’aménagement sur lequel tout est prévu : conduites d’eau et de gaz, égoüts, squares, avenues, terrains de jeux, église, écoles, restaurants, salles de réunions, etc.

Elle fait elle-même exécuter toute la substructure et les routes, puis elle loue, pour un temps très long, ce domaine ainsi aménagé, à une société d’habitations à bon marché, Tenants limited Society, en stipulant dans le bail, que rien ne pourra être changé à l’aménagement de ’’Testate“. Elle fixe le loyer au juste prix qui est en rapport avec le prix ,exact auquel lui revient la propriété toute aménagée.

La société locataire, la Tenants limited Society, prend alors possession du domaine, et commence à bâtir, sur les emplacements marqués sur le plan à cet effet, des maisons saines et confortables, dans la proportion fixée par le bail qui ne permet pas plus de 10 à 12 maisons sur 1 hectare.

La Tenants limited Society est, comme la Co-partnership, une société par actions ; les actions sont généralement de 10 L. St. chacune dont 5 L. St. payables en souscrivant, et le reste au fur et à mesure que l’ouvrier réalisera des économies.

Elles rapportant 5% par an.

On les réserve, de préférence, aux travailleurs qui désirent louer une maison, ou s’en faire bâtir une sur le domaine de la société. La société se constitue aussi un loan stock à 4<y0 comme la Co-partnership.

Le prix du loyer d’une maison est le même que celui d’un appartement contenant le même nombre de pièces de dimensions équivalentes, dans la ville voisine. Elle peut d’ailleurs être bâtie sur les plans fournis par le locataire, s’ils ne présentent rien de bizarre et d’anti-hygiénique.

Il va sans dire, qu’en plus de sa maison et de son jardin, le tenancier jouit de tous les avantages offerts par les services communs organisés sur le domaine.

Malgré tous ces avantages supplémentaires, offerts à ses locataires, la Tenants limited Society, en louant un cottage au prix d’un logement urbain, réalise un bénéfice ; on lui donne le nom de ’’surplus profit“.

Chaque année, lorsque la Société a fait face à toutes ses charges, et que le chiffre net du surplus profit est fixé, la société en fait la répartition entre ses tenanciers au prorata du loyer payé par chacun d’eux. Il n’est jamais payé en espèces, mais le compte de chaque sociétaire en est crédité à valoir sur ses actions, et cette somme porte immédiatement intérêt à 5o/o.

Lorsque le montant des intérêts dépasse le prix du loyer, le sociétaire peut toucher en argent ce surplus profit.

Les sociétés Anglaises estiment à 1% les économies dans l’entretien de leurs immeubles, et dans la diminution des non-valeurs que leur procure cette distribution du surplus profit à leurs locataires qui prennent, grâce à cela, un intérêt très vif à la prospérité de la Société.

Ne semble-t-il pas que la situation d’un ouvrier qui a demandé à une Tenants limited Society de lui bâtir une maison entourée d’un jardin, selon son plan personnel, qui en p la jouissance pour lui et, dont les enfants la conserveront après lui, aussi longtemps qu’ils paieront leur loyer, qui jouit des avantages considérables communs à tous les habitants de la garden-city, qui, s’il change de pays, donne à la Société qui les lui reprend sans qu’il éprouve la moindre perte, toutes les actions qu’il possède, ne semble-t-il pas, dis-je que sa situation est bien plus enviable, que celle du propriétaire absolu? Il a pu mettre tout le temps qu’il a voulu pour amasser le prix de ses actions sans être talonné par les échéances, et, lorsqu’il possède assez d’actions, il ne paie plus jamais de loyer, tout comme s’il était propriétaire.

N’a-t-il pas vraiment tous les avantages de la propriété sans en subir les inconvénients ? Et il se trouve dans ides conditions de salubrité qu’il n’aurait pu trouver nulle part ailleurs, car rien ne peut les diminuer, la Co-partnership Tenants limited Society veillant à ce que rien ne soit changé aux installations hygiéniques qu’elle avait laites, sur ce qui est resté sa propriété. L’eau potable reste pure ; les égouts sont entretenus en parfait état ; les pelouses et squares pour les jeux sont soignés et toujours prêts à recevoir les nombreux joueurs dont elles entretiennent la santé.

Et les résultats ne tardent pas à apparaître. En voici quelques uns :

Dans la garden-city de Letchvvorth où le chiffre des naissances atteint 24%o (moyenne de 7 années) celui des décès n’atteint pas 13°/₀₀. La mortalité infantile tombe à 9'3%. La tuberculose tue 05 habitants pour mille, juste le dixième de ceux qu’elle fait mourir dans tant de grandes villes.

A Port Sunlight, contre une natalité de 45'6%o> la mortalité est de 9-8°/oo-

A Bournville, cette mortalité descend jusqu’à 7-3%o-

Je ne crois pas qu’aucune cité-jardin, dans laquelle les ouvriers sont propriétaires de leurs maisons, puisse présenter de telles statistiques. N’y a-t-il pas aussi, dans ces garden-cities, qui sont la propriété commune des occupants, une excellente école de solidarité, chacun, en même temps que pour lui, travaillant pour le bien de l’association.

Le Conseil directeur de l’association est élu par tous les tenanciers.

Il y a une condition essentielle pour que de semblables institutions soient pratiques, c’est que des moyens de locomotion puissants et économiques réunissent ces cités-jardins aux centres de travail. La Belgique et l’Angleterre ont remarquablement réalisé ces conditions.

J’ai cru devoir insister un peu longuement sur ces garden-cities et sur ces Tenants limited Societies parce que je ,crois que, partout où elle pourra s’appliquer, c’est actuellement la meilleure solution en matière d’habitation ouvrière.

CONCLUSION.

Notre conclusion très nette est que, dans tous les cas où ce n’est pas impossible, le cottage doit être préféré à la maison collective. Cela ne veut nullement dire que dans les constructions nouvelles, la maison collective doit être pro-scrite. Elle répond, dans les grandes villes, à des besoins trop certains, et elle constitue déjà un très grand progrès lorsqu’elle est conçue d’une manière hygiénique, si on la compare aux taudis qu’elle est appelée à remplacer.

Il y a des ouvriers qui ont absolument besoin d’habiter près de leur travail ; ils sont fort heureux de pouvoir louer un appartement dans un des magnifiques immeubles récemment construits dans Paris.

La fondation de Rothschild offre des logements à des prix qui permettent de profiter des avantages accordés par les lois sur les habitations à bon marché.

Ces appartements, très bien aménagés, réalisent pour un prix modique toutes les conditions de salubrité et de confort possibles. L’architecte de la fondation de Rothschild qui a bâti ces maisons : M. Provensal, a dépensé des trésors d’ingéniosité pour obtenir ces résultats.

Le groupe le plus considérable de cette fondation, le troisième, celui de la rue de Prague encore plus intéressant que les deux premiers, comprend 321 logements, en dehors de 36 ateliers pourvus de force motrice et pouvant être mis en communication avec les logements.

Dans ce nombre, il y a 39 logements d’une ou 2 pièces (avec cuisine et débarras) réservés à des femmes veuves ou célibataires qui vivent de leur travail manuel. Tous les logements, quelle qu’en soit l’importance, ont un water-closet, et sont pourvus de l’éclairage électrique, tout installé, que les locataires peuvent ou non utiliser à leur gré. Pour en profiter, il leur suffit de glisser une pièce de 025 dans la fente d’un compteur qui leur débite du courant jusqu’à concurrence de cette somme. S’ils préfèrent l’éclairage au gaz, ils s’abonnent à la compagnie du Gaz.

Il est fourni à chaque locataire, sur sa demande, un moteur électrique pour la machine à coudre.

Un système pour le déversement des ordures est installé à chaque étage.

Des garages collectifs ou individuels pour bicyclettes et voitures d’enfants, des débarras pour malles et objets encombrants, des bains-douches, une buanderie modèle, une garderie d’enfants, un dispensaire médical, sont mis à la disposition des locataires.

Des leçons d’enseignement ménager, facultatives, sont organisées pour les ménagères et pour leurs filles.

Les logements varient comme prix entre 160 et 540 francs (pour un maximum de 5 pièces). Ils sont payables, au choix du locataire, par mois, par quinzaine, ou par semaine, avec une prime indirecte pour le paiement hebdomadaire.

Les maisons de la société philanthropique que dirigeait le regretté Président de la Société Française, M. Georges Picot, offrent aussi à leurs locataires de bien grands avantages. En dehors des maisons pour logements ouvriers et de l’hôtel pour jeunes filles de la rue de la Croix Faubin, la maison de la rue de Melun contient 48 logements, auxquels est attenant un atelier pourvu d’un moteur électrique, pour un prix total que ne dépasse pas 500 francs. Il y a aussi, dans la maison, un restaurant dont les prix sont invraisemblables de bon marché.

Le groupe des maisons ouvrières sous la direction de son très remarquable président M. E. Hatton offre aussi à des prix très modiques, des appartements admirablement disposés avec des services annexes organisés aussi bien que possible.

La Société Le Progrès dont le distingué président Monsieur Fourcade arrive à prendre sur une existence d’affaires fort occupée de nombreuses heures, et à les consacrer de la manière la plus efficace à l’amélioration du logements des travailleurs, a bâti plusieurs maisons qui sont des modèles de salubrité et de confort.

La Société des Habitations économiques pour familles nombreuses a résolu, grâce à l’énergique dévouement de son directeur M. Edmond JUGE, le problème considéré comme insoluble à Paris, d’offrir aux ouvriers qui ont une nombreuse famille, des logements sains, elle bâtit son quatrième immeuble, et elle a acheté un terrain pour le cinquième.

La Société des Habitations économiques de la Seine que vous connaissez tous, a construit, depuis quelques mois, deux nouvelles maisons.

La Société des Habitations hygiéniques pour employés, au capital versé de 1,500.000 francs a bâti un premier immeuble très bien conçu, et continue ses travaux.

Dans quantité de grandes villes de province, Le Havre, Marseille, Bordeaux, Nantes, Rouen, etc. de nombreuses sociétés bâtissent de nouvelles maisons. A Lyon la Société des logements économiques de Lyon à laquelle se rattache le nom respecté de M. Mangini, qui fut avec M. Aynard son fondateur, a bâti près de 2000 logements en dehors de 2 restaurants économiques qui rendent les plus grands services. Son capital, mis en œuvre d’après le système Peabody, s’élève maintenant à près de 10 millions.

La description de ces magnifiques immeubles qui répondent à des nécessités évidentes dans les villes, et dont les fondateurs ont un droit absolu à la reconnaissance publique, ne change en rien notre conclusion : C’est vers le cottage et vers la cité-jardin que doit être orienté le mouvement des habitations à bon marché.

Dès le 18ème siècle Jean Jacques Rousseau écrivait : ”L’ha-leine de l’homme est mortelle à ses semblables. Les villes sont le gouffre de l’espèce humaine. Les hommes ne sont point faits pour être entassés en fourmillières .... Plus ils se rassemblent, plus ils se corrompent. Les infirmités du corps, ainsi que les vices de l’âme, sont l’infaillible effet de ces concours trop nombreux. Des hommes entassés comme des moutons périraient.“

Tout cela est juste et vrai, et il n’est pas possible, au point de vue moral, de mettre en balance le grand caravansérail, la maison collective, avec ses couloirs et ses escaliers qui deviennent si facilement le réceptacle de vilenies morales et de promiscuités fâcheuses en même temps que des ordures de toutes sortes, avec le cottage qui abrite une seule famille, et d’où l’on ne peut sortir sans se trouver immédiatement au grand air purificateur. Chacun des jardins qui entoure ces maisons est un élément moralisateur, en offrant à la famille ouvrière des fleurs et des légumes, et au père, un emploi salubre et fortifiant, pour ses loisirs victorieusement disputés au cabaret.

Charles Booth, dans son livre si intéressant : ’’Life and Labour“ parle avec un parfait mépris (sans tenir, à mon avis, un compte suffisant des difficultés considérables qu’ont eu à surmonter les premiers pionniers de l’œuvre), de ces anciens et affreux blocs construits au début, dans les quartiers populaires environnant White Chapel. Il se demande comment on a pu qualifier de ’’modèles“ ces vieux blocs lépreuse dont l’extérieur est celui d’une prison, et dont l’intérieur mal aménagé, dont les corridors et les escaliers qui ne sont fermés par aucune porte, servent d’asile de nuit à toute une collection de vagabonds de l’East-end de Londres. Sans doute, les nouvelles grandes maisons bâties à Londres sont aménagées infiniment mieux que ces premiers blocks. Bruce-House, et les autres immeubles bâtis par le Imndon county council en sont une preuve évidente. Mais les vieux immeubles représentant un capital trop considérable pour qu’on puisse songer à les démolir, on se borne à y faire quelques petites améliorations de détail, et l’on continue à les louer.

Quelle supériorité à ce point de vue, offrent les maisons isolées des garden-cities ! Combien le progrès peut s’y adapter plus facilement ! Avec la maison isolée, il peut être constant, et lorsqu’on reconnait qu’un type ancien est vraiment trop loin du confort que peuvent procurer les améliorations modernes, la démolition d’un cottage déjà largement amorti, ne représente qu’une faible perte, en partie couverte par l’augmentation automatique du prix du terrain.

Donc, le point de vue matériel s’accorde pleinement avec le point de vue moral, pour permettre de proclamer la supériorité du cottage.

Est-il plus coûteux?

Les partisans de la maison collective le soutiennent et c’est même leur grand argument.

Nous ne croyons pas que ce soit exact.

Nous voyons qu’à Paris, le prix d’un logement d( 4 pièces établi dans les conditions les plus économiques et je dirai même les pius ingénieuses, arrive toujours à osciller autour de 8000 francs.

Pour le même prix, on a, dans la banlieue, un petit cottage qui présente tous les avantages moraux et matériels que nous venons d’énumérer ci-dessus. J’en ajouterai encore un, c’est que l’ouvrier est vivement excité au travail et à l’économie par la perspective d’habiter prochainement une maisonnette, qui sera sa propriété.

Les Tenants limited Societies nous prouvent d’une manière irréfutable que les cottages ne sont pas d’un prix de revient plus élevé que les appartements urbains, puisqu’ayant pris pour base de leurs loyers les prix exacts des appartements similaires, elles trouvent moyen, tous frais payés, et toutes réserves constituées, de distribuer à leurs tenanciers un ’’surplus profit“.

Ce n’est pas seulement autour de Londres que ce fait se produit, il se reproduit pour les garden-cities qui ont été édifiées autour de toutes les grandes villes anglaises. Il en est de même en France, où, autour de Rouen on peut avoir une maisonnette pour 4000 francs, autour de Dieppe pour 3400, tandis que l’appartement contenant le même nombre de pièces dans une maison collective revient à un prix au moins égal.

On a invoqué, contre le cottage, cet autre argument : que l’entretien d’un cottage est plus coûteux proportionnellement, que l’entretien de la maison collective. Nous reconnaissons loyalement que c’est ex.act, mais nous répondrons que le jardinet, qui entoure le cottage, produit en légumes (et je pourrais ajouter en santé) plus que le supplément d’entretien qu’il nécessite. Et puis, avant le capital monnayé auquel nous regardons si volontiers, ne faut-il pas considérer le capital humain?

Sans doute, les ’’blocs“ présentent des statistiques sanitaires infiniment meilleures que celles des slums et des taudis de Londres et de Paris, mais, de combien ces statistiques sont dépassées par les chiffres réjouissants que nous apportent les cités-jardins !

Comme je l’ai déjà dit, Letchworth (moyenne de 7 années) enregistre 24 naissances pour mille, contre 13 décès pour mille, avec une mortalité infantille de 9 3°/o. Encore la moitié des décès n’est-elle imputable qu’à des gens ayant plus de 65 ans. Port Sunlight, natalité 45-6%₀, mortalité 98°/o.

A Bournville, les résultats sont stupéfiants : mortalité (prise sur une période de 4 ans) 7-3°/oo> mortalité infantille 7-25%.

En présence de tels chiffres, comment hésiter à conclure que, même s’il devait coûter plus cher (ce qui n’est pas, nous l’avons prouvé), le cottage est infiniment supérieur au bloc.

Mais il y a un point que nous croyons indispensable de signaler, sans le développer, car personne ne peut avoir oublié le magistral rapport présenté au Congrès de Londres en 1907, sur ce sujet par M. Mahaim, c’est la question des transports. C’est une condition essentielle pour que les cités-jardins aménagées auprès des villes puissent se développer, que des moyens de communication rapides, fréquents et économiques soient établis entre elles et la grande ville voisine.

Sous ce rapport, la Belgique paraît le pays le mieux outillé. De grands progrès ont été faits en France, mais il reste encore beaucoup à faire.

En Belgique, grâce à cette excellente organisation d’abonnements de chemins de fer ou de tramways, à bon marché pour les ouvriers, un grand nombre d’entre eux peuvent aller travailler en ville, tout en restant à moitié paysans.

Beaucoup ont une petite exploitation rurale dont leur femme s’occupe pendant la journée, et à laquelle ils s’adonnent avec ardeur dès qu’ils ont regagné leur home, et cela au grand profit de leur santé morale et physique. N’est-ce pas encore un des avantages les plus importants du cottage rural, que de soustraire ainsi ses habitants aux redoutables et décevantes tentations de la grande ville?

Ne suffit-il pas d’ailleurs de parcourir une de ces riantes cités-jardins, d’y voir ces jolis cottages, ces jardinets fleuris, et surtout ces mères heureuses et fières de tenir sur jeurs bras leurs beaux enfants aux joues roses, pour être conquis à la supériorité de ce mode d’habitation?

Comment, après cela, ne pas s’associer au noble vœu d’Emerson, et souhaiter ardemment avec lui que vienne bientôt le temps ”où les rayons du soleil du Très Haut baigneront les faces du Home de chacun de ses enfants“?

VOEU:

Nous proposons au congrès, comme conclusion de ce travail, d’exprimer le désir que :

En face de la tendance qui s’affirme aujourd’hui, de la part des promoteurs du mouvement anglais en faveur de l’amélioration de l’habitation populaire, à substituer au système des blocs à logements collectifs, les cités-jardins suburbaines, avec cottages individuels loués en location simple, et formant la propriété indivise des occupants, tout en faisant participer ces derniers aux bénéfices de l’association.

Considérant que cette préférence est justifiée par les avantages que ce type assure aux familles locataires et copropriétaires de ces immeubles, au point de vue de l’hygiène, de la salubrité, du large contact avec l’air, les rayons du soleil, et la terre.

Emet le vœu que cet exemple soit imité par la création de sociétés analogues aux Co-partnership tenants, et aux Tenants limited Societies, et qu’en vue de faciliter leur création, les municipalités des grandes villes établissent des moyens puissants et économiques de communication entre la ville et la banlieue.

Einzelwohnhaiis oder Mietkaserne?

Referat von

Johanna ter Meulen,

Betriebsleiterin des gemeinnützigen Bauvereines „Oud-Amsterdam“ (Amsterdam).

Bevor wir uns der Behandlung dieses Themas zuwenden, sei zunächst in den Vordergrund gestellt, daß die Frage: „Einzelwohnhaus oder Mietkaserne?“, die im Auslande, namentlich in Deutschland, so viele Gemüter bewegt, bei uns zu Lande nicht gestellt wird. Ich glaube, daß alle Holländer mit pnir darin eins sind, daß das Ideal für jede Familie ein ganzes Häuschen sei, wo dies einigermaßen möglich ist, wäre es auch nur ein Häuschen von bescheidenem Umfang.

In den großen Städten, namentlich in Amsterdam, ist dieses Ideal jedoch unmöglich zu erreichen. Der Bodenpreis ist dafür viel zu hoch, 20—30 Gulden pro Quadratmeter. Selbst an den Bau von Häusern mit einem oder zwei Stockwerken ist hier nicht zu denken.

Doch hat man sogar auch hier die Hoffnung nicht jauf-gegeben, an der äußersten Grenze der Gemeinde Häuschen für eine Familie zu bauen. Die bezüglichen Pläne sind jedoch noch so wenig weit gediehen, daß ich an dieser Stelle nicht weiter darauf eingehen kann.

Ich brauche wohl hier nur darauf hinzuweisen, daß das Polderland rund um Amsterdam, das erst erhöht und zum Wohnungsbau hergerichtet werden muß, auch bei bescheidenem Kaufpreise stets teure Bauplätze liefert.

Kennen wir also in unserer Hauptstadt bis jetzt keine kleinen Häuser, so ist doch auch das echte Miethaus (die Mietkaserne) eine seltene Erscheinung hierseihst, ja, ich darf wohl sagen, es ist hier fast unbekannt. Der überwiegend größere Teil der Wohnungen, in denen unsere Arbeiterbevölke-rung Unterkunft gefunden hat, befindet sich in Gebäuden, die aus einem Erdgeschoß und drei Stockwerken bestehen ; Erdgeschoß und jedes Stockwerk für sich bilden eine Wohnung, die durchgeht von der Vorderseite des Hauses nach der Hinterseite des Grundstückes. Es gab eine Zeit, da noch ein viertes Stockwerk aufgesetzt wurde. Diese Erscheinung war jedoch nur von kurzer Dauer, die neue „Bauordnung“ machte dem sehr rasch ein Ende.

Daß besonders unsere Arbeiter sehr darauf sehen, mit so wenig Familien wie möglich ein Haus zu bewohnen, zeigt sich aus der Entwicklungsgeschichte (die auch zugleich eine Leidensgeschichte war) eines unserer ersten genossenschaftlichen Vereine zum Bau von Wohnungen, der „Bouwmaat-schappij ter verkryging van eigen woningen“. Im ursprünglichen Plane dieses im Jahre 1868 gegründeten Vereins lag es, so lesen wir in „Het rapport over de arbeiderswoningen in Nederland“, herausgegeben von der „Maatschappij tot Nut van ’t Algemeen“ (Gemeinnützigen Gesellschaft), für die Arbeiterfamilien Wohnungen zu bauen ohne Stockwerk, die pu einem Preise nicht höher als 1 Gulden pro Woche vermietet werden sollten. Es erwies sich bald, daß die Ausführung dieses Planes unmöglich sei. Man beschloß darum, die Häuser mit einem Stockwerk zu bauen und für zwei Familien zu bestimmen, unter Beibehaltung des Mietpreises von 1 Gulden pro Woche für die Wohnung zu ebener Erde und Gulden 090 für die Wohnung im Stockwerk. Aber auch dieser Versuch mißlang so ziemlich, wenn auch 28 Häuser mit 56 Wohnungen à 2 Gulden Miete pro Woche gebaut wurden. Hierauf erhielt die Gesellschaft ihre gegenwärtige Einrichtung. Sie hat dann zuerst 60 Häuser gebaut, jedes mit drei Wohnungen und mit einem Mietpreise, wechselnd von Gulden 2-20 bis 260 die Woche : später noch 176 Häuser, enthaltend 704 Wohnungen, deren Miete variiert zwischen Gulden 185 und 2 90 pro Woche. — Jetzt ist sie tüchtig an der Arbeit. Vor kurzem wurde aufs neue eine Anzahl Bauplätze für die Errichtung von Wohnhäusern bereitgestellt und vor noch nicht einem halben Jahre empfing die Gesellschaft unter Bürgschaft der Gemeinde von der Reichspostsparbank einen Vorschuß von 500.000 Gulden, damit sie ihre Tätigkeit weiter ausbreiten könne.

Aber selbst da, wo mehr als drei Familien wohnen, wo zum Beispiel sechs oder acht auf einer Treppe ihre Wohnung erreichen müssen, da noch weist der Bau keineswegs ,den

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Typus des Berliner Häuservierecks auf. Der Bau von Wohnungen um einen Hof herum, von dem aus dann also eine Anzahl Wohnungen ihr Licht und die Luft erhalten, ist bei uns unbekannt. Wohl findet man hier und da Höfe ; aber auf diese, die dazu viel kleiner an Umfang sind als die deutschen, münden nur einzelne Nebenräume der Wohnung. Diese Höfe sind bei uns zu dem besonderen Zwecke angelegt, auch kleineren Wohnungen, die aus nur einem größeren Zimmer, einem kleinen Zimmerchen und einer kleinen Küche bestehen, p,n zwei Seiten Licht zu verschaffen, so daß ein Durchlüften der Wohnung möglich wird. Ferner ermöglichen sie es, den Abort durch ein Fenster nach dem Hofe zu mit der Außenluft in Kontakt zu bringen, statt eines Luftschachtes im Hausflur, der diesem auch noch Licht geben muß. Aber selbst diese Höfe finden keine Gnade mehr in den Augen der Hygieniker, wie auch der Volksfreunde. Die ersteren halten die Luft auf einem solchen Hofe durchaus nicht für genügend rein und die Beleuchtung der unteren Stockwerke für absolut ungenügend. Der Volksfreund möchte jeder Familie sehr gern eine Wohnung nach der Straße geben, was bei den Bewohnern unserer Volks viertel eine so besondere Vorliebe findet wegen der Abwechslung, die ein Blick auf die Straße bietet. Häuser mit Höfen jedoch enthalten hinten sowohl wie vorn Wohnungen. Darum sind bei der Vergrößerung der Stadt nach den neuen Plänen von Bauunternehmern wie auch von Vereinen, mögen diese ausschließlich tätig sein im Interesse von Volkswohnungen oder nicht, Wohnungen vorgesehen nach dem zuerst von uns skizzierten Typus : Haus mit Erdgeschoß und drei Stockwerken, jedes aus einer Wohnung bestehend.

Die Bestimmungen der Baupolizei tragen das ihre dazu bei, daß die Anzahl der Familien in einem Gebäude beschränkt wird. So dürfen in Amsterdam nicht mehr als neun Wohnungen durch eine Straßentür zugänglich sein, während nicht mehr als sechs Wohnungen eine Treppe gemeinsam haben dürfen. Dispensation ist wohl möglich, aber unter erschwerenden Bedingungen. Rotterdam erlaubt höchstens sechs Wohnungen zu einer Straßentür, kennt jedoch auch Dispensation von seiten des Bürgermeisters und des Stadtrates ; ’s Graven-hage bestimmt, daß ein Haupteingang, Korridor oder Treppe für nicht mehr als vier Familien dienen darf, erkennt jedoch Bürgermeister und Stadtrat das Recht zu, von dieser Bestimmung befreien zu können, so daß in der inneren Stadt ein

Maximum von sechs Wohnungen einen solchen Eingang haben können. In Utrecht muß ein Gebäude, das als Mietwohnung dient, für vier, fünf oder sechs Familien zwei besondere Ausgänge nach der Straße haben, und ein für sieben oder acht Familien bestimmtes drei besondere Ausgänge besitzen. Manche Gemeinden verlangen für jede Wohnung eine Straßentür. Das tun u. a. die meisten Gemeinden der Provinz Nord-Holland wie auch die Städte Groningen und Leeuwarden. Eine Straßentür für zwei Wohnungen verlangen Maartensdyk, Boxmeer von den kleineren Gemeinden ; von den größeren Leiden und Schiedam. Maastricht begnügt sich mit einem Eingang für vier Wohnungen, ebenso Hoorn. Einige der größeren Gemeinden wieder (Nymegen, Breda, Gouda) haben keine diesbezüglichen Vorschriften erlassen.

Eine sehr wichtige Bestimmung ist noch von Utrecht zu erwähnen. Hier wurde im November 1909 die Bauverordnung ergänzt durch eine Reihe von Bestimmungen über „die Errichtung von Gebäuden in Kleinwohnungsvierteln“. Der Zweck, den man dabei im Auge hat, ist, so liest man in der „Zeitschrift für Gemeindeinteressen“ vom 15. Dezember 1909, die Beförderung des Baues kleinerer Einfamilienhäuser. Die Erleichterungen, die man den Erbauern solcher Kleinwohnungsviertel gewährt, bestehen darin, daß hier nicht an einer Straßenbreite von 12 m noch an einer Tiefe des Blocks von wenigstens 36 m festgehalten wird. Die Anlage der Straßen wird auf eine einfache Weise geschehen können ; auch besteht man nicht darauf, daß an einer bestimmten Baulinie gebaut werden muß. Verlangt wird, daß der Raum von Vorgiebel zu Vorgiebel 10m betrage; daß ferner an einer der drei anderen Seiten ein offener Raum von 5 m Tiefe gelassen werde und daß endlich ein Zutritt des Lichtes zu allen Fenstern, die über wenigstens zwei Seiten verteilt sein müssen, unter einem Winkel von höchstens 45° zur Horizontalen stattfinde. Ein großes Hindernis in der Ausführung dieser Pläne will mir jedoch die Bestimmung in dem ersten Artikel erscheinen, in dem gesagt wird, daß der Gemeinderat auf Ersuchen des Eigentümers ein Terrain bestimmen kann, das als Kleinwohnungsviertel bebaut werden darf. Gegen diesen Zusatz hat ein Teil des Utrechtschen Stadtrates ernstlich protestiert, leider jedoch ohne Erfolg. Die Wohnungen, die man in diesen Vierteln erwartet, werden einen Mietertrag ergehen von weniger als 3 Gulden pro Woche.

Soweit das Theoretische. In der Praxis findet man in den kleineren Städten znm größten Teile Häuser mit einem Stock allein, dann Häuser mit Erdgeschoß und einem oder ausnahmsweise zwei Stockwerken. In den Dörfern sieht man fast ausschließlich das Einfamilienhaus.

Auf den Dörfern sind die Wohnungen mit Stockwerken fast unbekannt und, wo sie sich sporadisch zeigen, sehr unbeliebt. In einem Dorfe der Provinz Utrecht, mit noch sehr ländlichem Charakter, in dem man noch niemals ein Haus mit Oberstock gehabt hatte, ließ es sich ein unpraktischer Grundbesitzer einfallen, eine solche Etagenwohnung zu bauen. Ob er nun die Miete hoch oder niedrig setzte, ja auf [die Hälfte verminderte, alles prächtig in Ordnung bringen, anstreichen und tapezieren ließ, vermieten konnte er nicht. Bis endlich eine junge Frau aus der Stadt kam und ins Dorf einzog und sich durch den großen Platz, den die Wphnung bot, die nette Einrichtung derselben bei geringem Mietpreise verleiten ließ, die Wohnung zu mieten. Sie war sehr gut ,an-gekommen, aber die Dorfbewohner sehen noch stets mit einer Art mitleidiger Mißachtung auf sie nieder, besser gesagt : zu ihr empor.

La question© della casetta (cottage) e del grande fabbricato (block).

ßelazione del

Cav. Uff. Giannino Ferrini,

Ingegnere Capo-divisione deU’jUffieio teenieo municipale.

Negli Ultimi Congressi per le case popolari, ogniqualvolta la discussione cadde sul tipo di edificio meglio rispondente allô scopo, apparve manifesta la simpatia pel sistema dalla casetta isolata ad uso di una sola famiglia, e si puö anzi asserire ehe importante ed insieme geniale caratteristica del Congresso di Londra del 1907 fu appunto la tenace e fervida propaganda da parte degli Inglesi a favore dei cottages, non solo in confronte aile grandi case d’affitto (block-dwellings) ma altresi delle piccole case a più alloggi (tenements).

Venne sostenuto con profonda convinzione e larghissima copia di argomenti corne la casetta rappresenti il tipo ideale dell’ abitazione per il lavoratore e come essa sola possa raggiun-gere tutti gli scopi igienici, morali e soc Lali che si hanno di mira affrontando il ponderoso problema delle case popolari.

era

Una simile propaganda ha trovato in tutti i Congressisti stranieri la più seria e volonterosa attenzione e, specialmente dopo le visite ad interessantissimi sobborghi e città-giar-dino, il concetto generico di preferenza pel cottage — se non coll’ entusiasmo e Y assolutismo dei propugnatori radicate nella maggior parte degli intervenuti al Congresso.

Si tratta quindi di una causa, se non completamente vinta, prossima ad esserlo, giacchè incontra le più grandi simpatie, solo si esige ehe la preferibilità del cottage possa sempre essere affermata, anche nel campo economico ; occorre cioè ehe si possa dimostrare che, in condizioni ordinarie, il costo unitario

della casetta non supera od almeno eccede di ben poco quello della casa grande.

giacchè cosi sempre avviene quando

E qui incidentalmente osservo ehe non a caso ho accen-nato ad una lieve eccedenza tollerabile nel costo della casetta, non solo in considerazione della sua preferibilità sotto altri aspetti, ma altresi in quello che ad essa corrispondono minori spese di manutenzione le case sono abitate da una sola farniglia — nonchè complete risparmio delle spese di illuminazione e custodia, inevitabili invece per le case di affitto a più inquilini.

II problema delle abitazioni présenta un campo d’ azione cosi vasto, di fronte ad un fabbisogno intenso e crescente ed a mezzi disponibili non sempre adeguati, ehe 1’ elemento s p e s a interviene come fattore di importanza somma nella sua solu-zione.

In pochi casi come questo è di palmare evidenza la mas-sima ehe il meglio è nemico del bene.

Abbandonato oramai per unamine consenso il tipo dei vasti caseggiati a molti piani — veri alveari umani densi di popola-zione — è fatto innegabile ehe case d’ affitto di limitata capienza, costrutte in omaggio a buone norme di edilizia e d’ igiene ed opportuni criterii distributivi — pur senza presen-tare i peculiari requisiti della casetta — possono soddisfare abbastanza bene alio scopo.

Sorge quindi legittimo il dubbio dell’ opportunità di ado-zione di questo tipo in determinate circostanze, quando non si riesca a favorire le condizioni, per le quali la costruzione del cottage abbia a presentarsi vantaggiosa sotto ogni riguardo. Da ciö emerge 1’ importanza di un studio specialmente rivolto a questo intente, di determinare cioè le cause per cui talvolta la casetta è più costosa e possibilmente di eliminarle.

Una delle cause di maggior costo del cottage spesso risiede nel prezzo del terreno. È ben evidente che per la costruzione di casette isolate si esige una dotazione unitaria di terreno assai più estesa ehe per le case a parecchi piani : anche senza arrivare alia proporzione ideale dei 100 mq disponibili per ogni locale di abitazione, propugnata nell’ ultimo Congresso di Londra per le Città-giardino, è notorio che ne occorrono almeno 50, mentre per le case ordinarie di abitazione, anche costruite con larghezza di criterii igienici, ne bastano meno di 20. La differenza è rilevante e non puô venire in alcun modo elimi-nata : solo puo affrontarsi con indifferenza in quei casi, in cui il prezzo del terreno è cosi basso, da non influire. in modo sen-sibile sul costo del locale.

È qnindi necessario scegliere per la costruzione delle case popolari area molto a buon mercato, ehe, specie nei dintorni delle grandi città, non si possono trovare ehe a notevole distanza dall’ aggregate urbano. E qui viene naturalmente in campo la questione dei mezzi di comunicazione e trasporto, ehe è intimamente connessa a quella delle case popolari e costi-tuisce, in materia, il compito più importante dello State e dei Comuni. L’ abitazione eccentrica per le classi lavoratrici è solo possibile quando sono rapide, frequenti ed a buon mercato le comunicazioni coi più vicini centri di lavoro e di affari.

Ed a questo viene a connettersi un altro argomento impor-tantissimo, opportunamente sollevato nell’ ultimo Congresso di Liverpool (agosto 1909) sui piani regolatori.

Venne in quel Congresso dimostrato come i piani regolatori, a base di strade eccessivamente larghe, ehe si vanno da qua!ehe tempo attuando, abbiano grandemente nociuto alia causa dei cottages.

La sistemazione e manutenzione di strade molto ampie esige una. spesa assai rilevante la quale rende più lenta Y azione dei Comuni, impedendo Y apertura sollecita di grandi tratti di strada verso la campagna, intesi a render fabbricabile la maggior possibile quantità di terreni : donde 1’ aumento invero-sirnile del prezzo delle aree, fomentato anche dalla specula-zione ehe trova base sicura nell’ eccesso della domanda sul-1’ offerta.

È ben naturale che aree di gran costo non possono essere sfruttate che coll’ erezione di grandi casamenti.

Quando nei piani regolatori venisse invece assegnata solo aile grandi arterie di comunicazione quella larghezza ehe il traf-fico richiede, limitando assai quella di tutte le altre strade è certo chè — a parità di spesa e di tempo — la rete stradale ehe un Comune puô attivare avrebbe sviluppo assai superiore, al quale verrebbe a corrispondere una assai maggior quantità di terreno reso atto alla fabbricazione e, conseguentemente, un costo unitario assai minore del terreno stesso.

La costruzione dei lotti fabbricabili con casette e villini, anzichè con grandi edifici, costituirebbe, a salvaguardia del-l’igiene, un corrispettivo assai sensibile alla diminuita larghezza delle strade.

La costruzione dei cottages potrebbe anche venir favo-rita da opportune disposizioni dei Regolamenti di E d i-lizia e d’Igiene.

La maggior parte di tali Regolamenti, cosi d’Ralia come d’altre città estere a me noti, non fa alcuna distinzione fra le casette isolate ed i grandi fabbricati, ed è evidente come norme, assai opportune per edifici destinati a sorgere nel fitto dell’ aggregato urbano, possano essere per avventura eccessive applicate a casette isolate fra il verde della campagna. Un razio-nale temperamento di alcune norme potrebbero favorire, colla maggior libertà d’azione dei costruttori, una notevole econo-mia costruttiva.

Fra le altre è intuitivo che, ad esempio, i termini di de-correnza. regolamentare fra Y ultimazione delle case e la loro abitabilità possono essere sensibilmente ridotti senza danno per piccoli edifici isolati, ehe si trovano in condizione di pro-sciugamento assai più rapido dei grandi fabbricati a parecchi piani, chiusi nell’ interno delle città.

È percio legittimo il voto che tali direttive abbiano a pre-valere nella redazione di nuovi Regolamenti di Edi-lizia e d’Igiene.

Ulteriori vantaggi economici si potranno ottenere nella costruzione delle casette da perfezionati sistemi, ehe permettano di vie meglio proporzionare Y organismo statico ail’ effettivo fabbisogno ed in special modo coll’ adozione di metodi co-struttivi, ehe rendano più rapido lo svolgimento dei lavori eli-minando, per quanto è possibile, la mano d’opera muraria, ehe si fa sempre meno abile, meno solerte e più costosa.

Le casette costruite con monoliti di cemento cavi o con ossatura di legno e ferro e gettate di calcestruzzo hanno già fatto discreta prova e solo esigono maggior perfezione di par-ticolari per affermarsi proficuamente nella buona pratica.

È atteso anche il verbo di Edison, del grande Edison, e giova sperare ehe dalla sua mente poderosa esca féconda scintilla a pro di questo importantissimo problema sociale.

iRiassumendo e concludendo:

Ritenuto oramai pacifico ehe nella costruzione delle case popolari sia, sotto ogni riguardo igienico, morale e sociale, preferibile il sistema del cottage occorre far opera perché anche in linea economica taie preferibilità possa venir sempre affermata.

A cio potranno contribuire opportuni accorgimenti nella re-dazione dei piani regolatori intesi a favorire lo sviluppo di numerose strade, pur di limitata ampiezza, in confronto a grandi arterie di minor estensione lineare nonchè razionali ritocchi ai Regolamenti di Edilizia e d’lgiene per rendere meno restrittive, e conseguentemente meno onerose, le norme che regolano la costruzione delle casette isolate.

Lo Stato ed i Comuni dovranno facilitare con rapidi ed eco-nomici mezzi di trasporto le comunicazioni fra i villaggi-giar-dino con casette popolari ed i più vicini centri di lavoro e di affari.

Gioverà infine uno studio dei metodi costruttivi più appropriate studio che potrà esser palestra di grande interesse e di grande soddisfazione specialmente pei giovani costruttori, chia-mati a portare un prezioso contributo di intelligenza ed energia alla soluzione principe dell’ importante problema delle abitazioni popolari.

Kleinhaus oder Mietliaus.

Bericht von

Oberbaurat Theodor Bach,

o. ö. Professor der k. k. deutschen Hochschule in Prag.

Die gemeinnützige Wohnungsfürsorge in Österreich hat bisher, wo sie in den Bannkreis städtischer Besiedlungen trat, sich vorwiegend der Form des Miethauses bedient. Auf dem freien Lande — im Anschlüsse an Industrieunternehmungen — und in kleineren Städten sehen wir die gemeinnützige Bautätigkeit sich entwickeln, sowohl aufgelöst in Kleinhausbauten, als auch verdichtet in Komplexen, denen das System des Miethauses zugrunde liegt.

Die Träger dieser Bautätigkeit sind zum Teil Großbetriebe, die geleitet werden von der Absicht, sich einen Stock ständiger Arbeiterschaft zu sichern ; zum Teil Volkswohnungsvereine, Stiftungen und Baugenossenschaften ; zum Teil auch Anstalten und Institute, die Ansammlungsorte der im Volke verteilten Kapitalien darstellen und die durch Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Klassen die Vorteile ihrer Deckungsfonds wieder jenen Kreisen erschließen, deren Aufsparungen sie ihre Mittel verdanken.

Die Berichte der Gewerbe-Inspektoren, denen nach § 8 des Gesetzes vom 17. Juni 1883 die Besichtigung der durch die Industrie für ihre Arbeiter beigestellten Wohnungen obliegt und denen demnach bereits eine Art staatlicher Wohnungsaufsicht übertragen ist, lassen erkennen, daß unsere hervorragenden Industrieunternehmungen den Beispielen, die bereits in früheren Jahren seitens einzelner Großbetriebe (Krupp in Berndorf u. a.) gegeben worden sind, in stei-

gender Linie folgen, um durch Erstellung gesunder Arbeiterwohnungen dem nachteiligen Wechsel der Arbeiterschaft zu begegnen. Die Aufsichtsbezirke Laibach, Klagenfurt, Leoben, Graz, Prag, Reichenberg, Pardubitz, 01-mütz, Krakau und Czernowitz berichten von bemerkenswerter Bautätigkeit, besonders aber die Bezirke Wiener-Neustadt, Pilsen, Königgrät z, Brünn und P r e r a u weisen umfangreiche Ergebnisse industrieller Wohnungsfürsorge auf. Viele der Unternehmungen errichteten Mietobjekte mit größerer Zahl von Wohnungen sowie auch Ledigenheime ; dem Bau von Kleinhäusern, die bestimmt sind, in das Eigentum der Arbeiter überzugehen, widmeten sich in den letzten Jahren besonders Betriebe in Wiener-Neustadt und St. Pölten. Die Kleinhäuser des Wiener-Neustädter Bezirkes können von jenen Arbeitern, deren Ersparnisse hinreichen, um einen Teil der Baukosten zu decken, in der Art erworben werden, daß ihnen das Unternehmen den Grund entweder kostenlos oder zum Höchstpreise von zwei Kronen pro Quadratmeter überläßt und daß der größte Teil des Baukapitals unverzinslich oder zu sehr niedrigem Zinsfüße gegen ratenweise Abzahlung vorgestreckt wird. Die Industrieunternehmung in St. Pölten widmet den Grund kostenlos und stellt dem Arbeiter, der imstande ist, von dem mit rund 5000 A berechneten Baukostenbetrage eines Hauses mindestens 1000 A zu erlegen, zu dem noch unbedeckten Erfordernisse ein unverzinsliches Darlehen in der Höhe des erlegten Barbetrages zur Verfügung, während der noch fehlende Teil der Baukostensumme bei der Ortssparkasse aufgenommen wird. Die Schuldentilgung erfolgt im Laufe von zirka zehn Jahren in der Art, daß der Arbeiter pro Woche einen Mindestbetrag von 2 A an die Fabrikskasse abführt.

Die Betätigung zugunsten des Wohnungsbedürfnisses minderbemittelter Klassen durch Volkswohnungsvereine und Stiftungen setzte, nachdem im Jahre 1884 der Verein für Arbeiterhäuser in Wien in kleinerem Maßstahe begonnen hatte, in größerem Stile ein durch die im Jahre 1896 erfolgte Gründung der Kaiser Franz Josef I. -Jubila ums-Stiftung für Volkswohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen, die zunächst in Wien-Breitensee eine Kolonie von 26 dreistöckigen Häusern für 382 Familien und einem Belagraume von zirka 1720 Köpfen errichtete. Ihrem Beispiele folgend, entstanden auf Grund von Stiftungen

Volkswohnmigsvereine in Prag, Aussig, Komotau, Oderberg und anderen Orten.

Langsam vollzog sich die Entfaltung der baugenossenschaftlichen Tätigkeit, die mangels billigen Kredits lange Zeit außerstande war, Erfolge zu erzielen. Eine kräftige Förderung dieser Tätigkeit wurde erst eingeleitet durch die im Jahre 1907 erfolgte Gründung der Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich und ihrer Zweigvereine, die durch Verfassung von Musterstatuten für gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaften, sowie durch Anlegung eines Archivs mustergültiger Pläne ein lebhafteres Interesse für die Genossenschaftsbewegung zu erwecken verstand, und durch die im Rahmen des k. k. Ministeriums für öffentliche Arbeiten geschaffene Abteilung für Wohnungsfürsorge, die außer anderen erfolgreichen Vorschlägen zur Verbesserung des Wohnungswesens auch Anleitungen zur Buchführung für gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaften bearbeitet hat. Dank der Tätigkeit beider Faktoren hat die Gründung von Baugenossenschaften, die zumeist gegründet sind auf der Rechtsform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung, in den letzten Jahren einen erfreulichen Aufschwung genommen, wenn auch den im Deutschen Reiche — bei einer Einwohnerzahl von rund 61 Millionen — im Jahre 1909 gezählten 747 Genossenschaften, in Österreich — bei einer Einwohnerzahl von rund 28 Millionen — erst beiläufig 200 wirklich tätige Genossenschaften gegenüberstehen. — Die Gründung von Beamtenbaugenossenschaften erfährt eine lebhafte Anregung durch die aus den staatlichen Gebarungsüberschüssen des Jahres 1906 eingestellte Widmung von vier Millionen Kronen zur Errichtung von Beamten Wohnungen, zu der noch eine Widmung von einer Million Kronen für Salinenarbeiter tritt.

Bewegen sich diese staatlichen Widmungen auch in bescheidenen Grenzen, so wird es doch möglich sein, entstehenden Genossenschaften über die ersten Schwierigkeiten hinwegzuhelfen und sie instand zu setzen, den Beweis ihrer Lebensfähigkeit zu erbringen, auf Grund dessen sich ihnen auch anderweitige Kreditquellen eröffnen werden.

Grundlegende Bedeutung für die Entfaltung der gemeinnützigen Bautätigkeit dürfte zweifellos dem am 20. Oktober 1909 im Reichsrate eingebrachten Regierungsentwurfe, betreffend die Schaffung eines Wohnungsfürsorgefonds im Betrage von zehn Millionen Kronen, zugebilligt werden müssen, dessen, wenn auch nicht absolut bedeutende Höhe an Gepräge gewinnt durch die beabsichtigte Art der Verwendung. Die Gewährung von Darlehen aus diesem Fonds hat in erster Linie zur Sicherstellung der Zinsen und des Kapitals von Darlehen zu dienen, die von den gemeinnützigen Gesellschaften über die mündelsichere Grenze hinaus in Anspruch genommen worden sind.

Die Übernahme der Bürgschaft für solche Darlehen durch den Wohnungsfürsorgefonds dürfte — wie die Regierungsvorlage erklärt — das Gefahrenmoment aus der Kapitalsbeschaffung ausschalten oder doch wesentlich verringern, so daß der Bereitstellung genügender Mittel zur Förderung des Kleinwohnungsbaues die Wege geöffnet werden können.

Besondere Erwähnung verdienen die ersprießlichen Betätigungen der österreichischen Arbeiterunfall-Versicherungsanstalten und der Pensions- und Provisionsinstitute der k. k. Staatsbahnen. Die Arbeiterunfall-Versicherungsanstalten haben in Wien-Floridsdorf, Graz-Eggenberg, Leoben-Donawitz, Klagenfurt und Triest größere Mietkomplexe, in Klein-münchen, Linz und Hai le in kleinere Häuser mit zwei bis drei Wohnungen mit gutem Erfolge erbaut und gewähren unter Beobachtung von Normativbedingungen Darlehen unter günstigen Verhältnissen. Die Pensions- und Provisionsinstitute der k. k. österreichischen Staatsbahnen haben bisher in Wohnungsanlagen rund 21 Millionen Kronen investiert, die sich auf Gebiete aller Kronländer verteilen, wobei sie von einzelnen Stadtvertretungen teils durch Schenkung von Bauland, teils durch Gewährung von Kostenbeiträgen in wirksamer Weise unterstützt worden sind.

Wenn sich die im Rahmen städtischer Besiedlungen geübte gemeinnützige Wohnungsfürsorge vorwiegend des Systems des Miethauses bediente, so sind die Gründe hierfür vor allem in den für den Bau von Kleinhäusern meist zu hoch getriebenen Grundpreisen sowie in den Vorschriften der Bauordnungen zu suchen. Die bestehenden Bauordnungen gewähren für Kleinhäuser ein ungenügendes Maß an Bauerleichterungen und machen außerdem beinahe ausnahmslos die Zubilligung der Bauerleichterungen von einem fallweise erst einzuholenden Dispense abhängig. Der mit der Erreichung der Bauerleichterungserlaubnis verbundene Aufwand an Zeit und damit an Geld, in Verbindung mit dem ungenügenden Maße der gewährten Erleichterungen unterstützen das Bestreben, sich dem Typus des Miethauses zuzuwenden, dessen sich zu bedienen schon infolge der hohen Grundpreise einladend erscheint.

Mußte sich auf Grund dieser Voraussetzungen innerhalb städtischer Gebiete, die bereits zirka 40/o der Gesamtbevölkerung aufnehmen, vornehmlich das System des Miethauses entwickeln, so war es naturgemäß, diesen Typus wenigstens zum Teil auch auf Gebiete übernommen zu sehen, für die er eine notwendige Erscheinungsform nicht darstellen sollte.

Was die Erfahrungen anbelangt, die bisher mit den beiden Hausformen gemacht worden sind, so erscheint es angesichts der kurzen Zeit, während der sich in Österreich eine rege Tätigkeit auf dem Felde gemeinnütziger Wohnungsfürsorge entfaltet hat, kaum tunlich, aus diesen Erfahrungen bereits abschließende Urteile über die Zweckdienlichkeit beider Systeme oder über die Überlegenheit einer Form über die andere abzuleiten.

Wenn wir trotzdem die Vorzüge oder Nachteile, die beiden Hausformen eigen sind, festzustellen suchen, so wird sich die Untersuchung vorwiegend gründen müssen auf Erwägungen allgemein menschlicher Erkenntnis ; Erwägungen, die eben deshalb, weil ihnen allgemeine Geltung zukommen dürfte, eine gesunde Richtungslinie vorzeichnen können. Sie werden vielleicht mehr als eine Summe von kurzfristigen Einzelerfahrungen geeignet sein, uns auch zu schützen vor dem Bestreben, Erfahrungen, die in anderen Ländern und demnach vielfach unter anderen Bedingungen gemacht worden sind, ohne weiteres als für unsere Voraussetzungen geeignete Grundlagen zu erkennen.

Es kann wohl keinem Zweifel unterliegen, daß auch in Österreich für die Landschaft dem Kleinhause der Vorzug einzuräumen sein wird, da dieses dem Wunsche, die Arbeiterschaft dauernd an die Scholle zu fesseln, infolge der Steigerung des Heimatgefühles, in besserem Maße Rechnung trägt als das Miethaus. Die Voraussetzungen sind in der Landschaft und in kleineren Orten auch günstige, da nicht nur das Moment des gesteigerten Bodenpreises in Wegfall kommt, sondern auch einer dem zulässigen Baukostenpreise angemessenen Herstellungsweise durch Regulierung der gesetzlichen Bestimmungen Rechnung getragen werden kann.

Nicht ebenso zweifellos aber kann die Entscheidung in diesem Sinne für die städtischen Besiedlungen gefällt werden.

Vor allem darf nicht verkannt werden, daß wir — wie in allen mitteleuropäischen Städten — unter dem Einflüsse einer auf Jahrhunderte alter Übung fußenden Miethaustradition stehen, auf der sich unsere Bauordnungen aufbauen und auf Grund derer sie vornehmlich auf den Bau von Miethäusern zugeschnitten sind. Diese Tatsache hat in unseren Städten den Bau des großen Miethauses an ihren Peripherien, für die es keine Notwendigkeit hätte bedeuten müssen, gefördert und vielfach zu einer Steigerung der Grundpreise Anlaß geboten, die nunmehr der Entfaltung des Kleinhausbaues mannigfache Schwierigkeiten entgegenstelien.

Wir dürfen ferner auch nicht übersehen, daß die Frage „Kleinhaus oder Miethaus?“ für die Städte eng ver-~ knüpft ist mit der Art unserer Arbeitsweise.

Eine so ausgedehnte Entwicklung des Kleinhausbaues, wie sie Städte mit ununterbrochener Arbeitszeit zeigen, hat auch die sogenannte englische Arbeitseinteilung, die der stark betonten Zäsur der Mittagspause entbehrt, zur unabweisbaren Voraussetzung. Die viel erörterte Frage der gebundenen oder der geteilten Arbeitszeit ist zum großen Teile zugleich auch die Frage des Kleinhauses oder des Miethauses. Die Hausformfrage ist eine Tochter der Arbeitszeitfrage.

Welchem der beiden Systeme der Arbeitszeit, der gebundenen oder der geteilten, der Vorzug einzuräumen ist, wird noch lange eine unerledigte Frage bleiben. Tatsache aber ist es jedenfalls, daß, solange wir vorwiegend die Arbeit auf zwei Tageshälften teilen, auch die Möglichkeit der Entwicklung des Kleinhausbaues innerhalb unserer Städte eine beschränktere bleiben wird und daß es nur als törichte Modeerscheinung betrachtet werden müßte, wollten wir die durch diese Tatsache gesteckten Grenzen überschreiten.

Indem wir uns diese gegebenen Bedingungen vor Augen halten, wollen wir uns aber der Tatsache nicht verschließen, daß durch weise Maßnahmen wirtschaftlicher Art eine angemessene Regelung dieser Bedingungen eingeleitet und durchgeführt werden könnte.

Die Vorzüge und Nachteile beider Hausformen, wie sie sich im Hinblicke auf städtische Anlagen darstellen, müssen demnach vorerst festgestellt werden, und zwar vorläufig unter Ausschaltung der ökonomischen Gesichtspunkte, weil diese durch

gesetzliche und wirtschaftliche Vorkehrungen innerhalb gewisser Grenzen einer Änderung fähig sind.

Als Vorteile des Kleinhauses sind im allgemeinen zu erklären :

1.    Förderung der Seßhaftigkeit und des Heimatgefühles ;

2.    Weiträumigkeit des Stadtgebietes infolge der Freilage der Häuser ;

3.    Möglichkeit besserer Beleuchtung und Belüftung der Räume und Lagerungsfähigkeit nach den Himmelsrichtungen ;

4.    Verminderung der Gefahr an Übertragbarkeit ansteckender Krankheiten ;

5.    Ersparnis an Kraft und Zeit durch verminderte Notwendigkeit der Überwindung von Höhenunterschieden ;

6.    leichtere Erwerbsmöglichkeit infolge geringeren Absolutpreises des Hauses.

Als Nachteile stehen diesen Vorzügen gegenüber:

1.    Größere Entfernung der Wohnungen von den Betriebsund fArbeitsstätten, Schulen und Ämtern ;

2.    Gefahr der Übertreibung der Wünsche, die an die Anlage und Einrichtung der voraussichtlich für länger dauernden Aufenthalt bestimmten Wohnung gestellt werden ;

3.    größere Kosten für Reinigung und Erhaltung als Folge der freien Lage des Hauses und der tieferen Lage der Wohnung ;

4.    vermehrtes Schutzbedürfnis gegen äußere Angriffe (Einbruch, Wetter u. a.) ;

5.    Schwierigkeit der Veräußerung des Hauses im Falle des Eigenbesitzes im Gegensätze zur leichteren Erwerbsmöglichkeit.

Als Vorteile des Miethauses sind im allgemeinen zu erkennen:

1.    Förderung einer leichten Bewegungsmöglichkeit der Bevölkerung ;

2.    gesteigerte Konzentration in der Lage der Wohnungen und der Betriebs- und Arbeitsstätten, Schulen und Ämter ;

3.    Ausbreitung der Wohnung zumeist in einem Geschosse, die beim Kleinhause nicht immer durchführbar ist ; infolgedessen Ersparnis an Kraft und Zeit für Bedienung und Erhaltung :

4. günstigere Erwärmungsbedingungen infolge gegenseitiger Wärmemitteilung der Wohnungen ;

5.    billigere Erstellung gemeinsamer Einrichtungen, zum Beispiel von Zentralheizungen, Entstaubungsanlagen, Waschküchen u. a. ;

6.    Enthebung von administrativen Geschäften, die im Falle des Eigenbesitzes beim Kleinhause auftreten.

Als Nachteile dagegen sind zu bezeichnen:

1.    Erschwerte Beleuchtungs- und Belüftungsbedingungen und mangelnde Lagerungsfähigkeit der Räume gegen die Himmelsrichtungen ;

2.    erhöhte Verbreitungsmöglichkeit ansteckender Krank

heiten ;

3.    Verlust an Zeit und Kraft durch die Notwendigkeit der Überwindung größerer Höhenunterschiede und Erschwerung in der Erreichung der frischen Luft für alte und gebrechliche Personen ;

4.    Gefahren der durchschnittlich größeren Höhenlage bei F euersbrünsten.

Betrachten wir auf Grund der in allgemeinen Zügen umschriebenen Eigenschaften die beiden Hausformen in hygienischer Beziehung, so ist es unbestreitbar, daß das Kleinhaus — was das Wohnen im engeren Sinne anbelangt — infolge seiner freien und luftigen Lage Vorzüge gegenüber dem Miethause besitzt. Diese Vorzüge stellen aber nur einen Teil der hygienischen Bedingungen dar, unter denen sich das Wohnen im Kleinhause vollzieht. Ihnen stehen die Schädlichkeiten entgegen, die mit der Überwindung größerer Entfernungen verbunden sind und die sich äußern in Hasten und Eilen bei beschränkter Zeit, im Aufenthalte in oft ungenügend ventilierten Waggons der Verkehrsmittel und ihren Wind und Wetter ausgesetzten Wartestellen ; Schädlichkeiten, die selbst durch Erstellung glänzender Verkehrsmittel nicht völlig beseitigt werden können.

Die Nachteile des Miethauses dagegen sind nicht immer im Wesen des Systems allein begründet, sondern vielfach ein Ergebnis einer irrationellen Bodenteilung und Bauplanung ; denn besonders die zu große Tiefengestaltung der Bauflächen gibt zumeist Veranlassung zur Anlage jener ungünstigen Erscheinungsform des Miethauses, die durch oft mehrfach angeordnete Seiten- und Hintertrakte mit schlecht ventilierten Höfen gekennzeichnet und gemeinhin mit dem Ausdrucke „Mietkaserne“ belegt wird.

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Wenn es außer Zweifel steht, daß diese Form der Entartung durch geeignete Bodenteilung bei Neuaufstellung von Parzellierungsplänen und durch schärfere baupolizeiliche Maßnahmen bekämpft werden muß, so darf doch diese Entartungsform nicht Veranlassung sein, aus ihrem Bestehen auf die Verwerflichkeit des ganzen Systems zu schließen.

Den Vorzügen des Kleinhauses in bezug auf seine freiere, luftige Lage müssen die Vorzüge des Miethauses in bezug auf die verminderten Entfernungen gegenübergestellt werden.

Auch darf bei Beurteilung der hygienischen Fragen nicht übersehen werden, daß die Gesundheit des Wohnens nicht nur von der Form des Flauses und der Wohnung, sondern auch von den Wohnsitten der Bewohner und von allgemeinen sozialen Bedingungen beeinflußt wird.

Wenn wir die Bevölkerung nicht zu einer höheren Wohnkultur erziehen, indem wir das Schlafgänger- und Aftermieterwesen in richtige Wege leiten, so wird das Kleinhaus vor den Unzukömmlichkeiten der Übervölkerung uns ebensowenig schützen wie das Miethaus. Die Klagen, die wir auch über die Behausungsverhältnisse der Landschaft mit ihrer vorzugsweisen Kleinhausverbauung hören, unterstützen diese Ansicht.

Was die moralische und ethische Seite des Wohnens betrifft, so sind die bedauerlichen Erscheinungen, die die Wohnungsforschung festgestellt hat, auch weniger das Resultat des Miethaussystems an sich, als das Ergebnis einer zu hohen Belagziffer, deren Behebung vor allem Aufgabe großer sozialer Reformen auf dem Gebiete des Bettgeher- und Aftermieterwesens sein muß. Gerade Erwägungen ethischer Art könnten für das die Entfernungen vermindernde Miethaus sprechen, das es seinem vor- und nachmittags beruflich tätigen Bewohner leichter macht, die Mittagspause in seinem Heim zuzubringen und sie der Pflege seiner Familie zu widmen, als das schwerer zu erreichende Kleinhaus.

Die ökonomische Seite der Frage dürfte in treffender Weise beleuchtet werden durch die eingehenden Berechnungen, die Dr. A. v. Werther¹) anläßlich der beabsichtigten Erbauung von Arbeiterwohnhäusern in Prag im Jahre 1907 aufgestellt hat und durch die er den Einfluß der

Steuerbegünstigung nach dem Gesetze vom 8. Juli 1902 auf den Bruttozins sowie den Einfluß der Zahl der Geschosse auf die Produktionskosten der Wohnungen nachgewiesen hat.

Diesen Berechnungen ist eine Amortisationsdauer von 60 Jahren zugrunde gelegt sowie die Annahme, daß während dieser Zeit der Mietzins ein stabiler bleibe und daß die Hälfte des investierten Kapitals zu 474% als Hypothek aufgenommen werde.

Als wichtigstes Ergebnis der gepflogenen Untersuchungen sei hervorgehoben, daß das Gesetz vom 8. Juli 1902 eine beinahe 25<y₀ige Verbilligung der Mietkosten bewirkt. Zum Zwecke der Feststellung des Einflusses, den die Art der Verbauung auf die Höhe der Mieten ausübt, wurden drei verschiedene, genau berechnete Projekte bearbeitet. Bei jedem war eine Verbauung von 50% der Baufläche in Aussicht genommen und es ergab sich, daß weder der Preis des Bodens, noch die Art der Verbauung in horizontalem Sinne auf die Höhe der Mieten so stark einwirkb als die Zahl der Stockwerke.

Bei Anordnung von vier Geschossen, also bei Erdgeschoß und drei Stockwerken und Angliederung von je drei Wohnungen an die Stiege per Geschoß stellten sich die Produktionskosten pro 1 m² Wohnfläche auf K 103 35, beziehungsweise K104-41 oder K106-52, je nachdem der Baugrund mit 5, beziehungsweise 10 oder 20 K pro 1D° in Rechnung gestellt wurde. Wurden unter sonst ähnlichen Umständen aber je vier Wohnungen an die Treppe pro Geschoß angeschlossen, so fielen die Ziffern für 1 m² Wohnfläche auf X 98-72, beziehungsweise K 99 72 oder K10172, während sie bei einem freistehenden Hause, das in nur einem Geschosse vier Wohnungen aufnimmt, sich erhöhten auf K106-38, beziehungsweise K 108 79 oder K113-60.

Die Mietzinse für Wohnungen mit einer Nettofläche von rund 35 m² ergaben nach diesen Berechnungen unter Berücksichtigung einer 24jährigen Steuerbefreiung die Höhe von 278 K, beziehungsweise K 280-6 oder 286 K bei viergeschossiger Verbauung und drei Wohnungen pro Geschoß, von K 246 4, beziehungsweise K 248 6 oder K 253-2 ebenfalls bei viergeschossiger Verbauung, aber vier Wohnungen pro Geschoß, dagegen aber eine Höhe von K 282 4, beziehungsweise K 288 4 oder X 300-7 bei eingeschossiger Anlage mit vier Wohnungen, je nachdem der Bodenpreis mit 5, beziehungsweise 10 oder 20 K pro 1 m² angenommen worden ist.

Die Pläne, die diesen Berechnungen zugrunde gelegt wurden, entsprechen nach jeder Richtung den Anforderungen des Gesetzes vom Jahre 1902. Die Berechnung für das eingeschossige, freistehende Haus mit vier Wohnungen wurde unter Beobachtung der normalen Bauvorschriften durchgeführt ; es wurde jedoch auch eine Berechnungsstudie verfaßt unter der Annahme der Verwendung des im Deutschen Reiche eingeführten kleinen Ziegelformates und der Herstellung der Stiegen aus Holz. Diese Berechnungsvariante ließ eine Baukostenverbilligung von 8 bis 10% erkennen.

Die Berechnungen Dr. v. Werthers sind für die in Österreich für den gemeinnützigen Wohnhausbau gegebenen Verhältnisse von Interesse, weil sie den Beweis erbringen, daß unter den zurzeit vorhandenen Bedingungen innerhalb unserer städtischen Besiedelungen die Form des Miethauses jener des Kleinhauses in ökonomischer Hinsicht überlegen ist und weil sie damit auch die bereits im Jahre 1897 von der Kaiser Frans Josef I.-Jubiläums-Stiftung in Wien aufgestellten Untersuchungen über die Rentabilität verschiedenartiger Bautypen neuerlich bestätigen.

Die Höherstellung der Produktionskosten beim Kleinhause gegenüber dem Miethause im Rahmen städtischer Verbauung fällt um so mehr ins Gewicht, als zu den durch diese Höherstellung bedingten höheren Mietauslagen auch die durch die Überwindung größerer Entfernungen bedingten Fahrtauslagen als integrierender Bestandteil der Mietkosten zugeschlagen werden müssen. — Außer den höher gestalteten Gestehungskosten müssen auch noch die beim Kleinhause zweifellos größeren Erhaltungskosten in Betracht gezogen werden, deren Vergrößerung sich gründet auf den vermehrten Aufwand für die Instandhaltung der größer entwickelten Dach- und Fassadeflächen und auf die vermehrte Sorgfalt, die der Reinigung der tiefer gelegenen Wohnung von eingeführtem Staub und Straßenschmutz gewidmet werden muß.

Geht das Kleinhaus aus dem Besitze einer gemeinnützigen Organisation in Einzelbesitz über, so schließt dieser Übergang, sofern dies nicht durch besondere'Vereinbarungen verhindert wird, naturgemäß die Gefahr einer spekulativen Verwertung in sich, die nicht nur durch den begreiflichen Wunsch, aus der Veräußerung Gewinn zu ziehen, zu Werterhöhungen des Objektes und damit des Bodenpreises führen, sondern auch Veranlassung geben kann zu Formveränderungen

des Besitzes und damit gegebenenfalls auch des Systems durch Um- oder Zubauten. Diese Gefahr wird um so näher liegen, je mehr durch Niedrigstellung der ursprünglich erzielten Gestehungskosten die Erwerbsmöglichkeit des Objektes gesteigert wird. i

Indem wir durch die vorstehenden Erörterungen die Umstände erläutert haben, die für die Wahl der Hausform seitens der gemeinnützigen Baubestrebungen bisher maßgebend sein mußten und die diese Wahl — falls nicht die Voraussetzungen durch gesetzliche und wirtschaftliche* Maßnahmen eine Änderung erfahren — auch fernerhin in gleicher Weise beeinflussen werden, bedürfen nunmehr folgende Fragen der Beantwortung:

1.    Welches der beiden Systeme ist bei der

ferneren Entwicklung der gemeinnützigen Wohnungsfürsorge in den Vordergrund der Bestrebungen zu rücken?    i

2.    Auf welche Weise, kann die Bevorzugung des einen oder des anderen Systèmes gefördert werden?

In Beantwortung der ersten Frage ist festzustellen, daß, wie bereits hervorgehoben, auf dem freien Lande und in kleineren Orten die volle Entfaltung des Kleinhaus-b a u e s, dessen Besitzstand dort durch eine ungesunde Nachäffung städtischer Bauformen vielfach gefährdet worden ist, unbedingt anzustreben ist.

Es ist das Kleinhaus dort anzustreben, weil es in seiner offenen Lage die natürliche Erscheinungsform der Landschaft darstellt, weil das Hindernis hoher Bodenpreise wegfällt und die nachteiligen Voraussetzungen großer Entfernungen der Wohnstätten von den Betriebsstätten nicht bestehen.

Es kann des weiteren festgestellt werden, daß im Inneren unserer größeren Städte die Beibehaltung des Miethaussystems geboten erscheint. Sie erscheint geboten, weil die geschichtliche Entwicklung unserer Städte auf das System des Miethauses als das für den Kern der Stadt sich naturgemäß ergebende hinweist, weil die bestehenden Bodenwerte eine gesteigerte Ausnützung des Baugrundes erheischen und weil die Möglichkeit der Wahl einer konzentrierten Lage der Wohn- und Betriebsstätten gesichert sein muß. Hierbei soll aber gleichzeitig betont werden, daß eine Läuterung des Systems durch Eliminierung seiner Entartungsformen eine notwendige Forderung bedeutet.

Endlich kann, als Ergebnis dieser beiden Feststellungen, ausgesprochen werden, daß die Stätte, auf der sich der Ausgleich in der Herrschaft der beiden Hausformen vollziehen wird, das Grenzgebiet bildet, das zwischen Landschaft und Stadtkern gelagert ist. In diesem Ausgleiche werden den beiden wichtigsten Eigenschaften der Systeme, das ist die Weiträumigkeit der Anlage beim Kleinhause, und die Konzentration der Lagerung der Wohn- und Betriebsstätten beim Miethause, ausschlaggebende Bedeutung zukommen.

Diese kennzeichnenden Hauptmerkmale drängen im Vereine mit der Beachtung der gegebenen Bodenwerte zu der Forderung nach einer vom Stadtkerne gegen den Stadtumfang fortschreitenden Auflockerung der Verbauung im Sinne zunehmender Weiträumigkeit, die in demselben Maße, in dem sie die Wohndichtigkeit von innen nach außen zu auflöst, Licht und frische Luft von außen nach innen einführt.

Diese Forderung, die, indem sie sich mit längst erkannten Aufgaben der Städtebaukunst deckt, in keiner Weise neue oder überraschende Probleme aufstellt, verdient trotz ihrer Selbstverständlichkeit wiederholt betont zu werden, weil inmitten heiß umstrittener Fragen die vertretenen Anschauungen sich leicht zu Leitworten verdichten, die geeignet sein können, die Erkenntnis des natürlichen Entwicklungsprozesses unserer Städte in den Hintergrund zu drängen.

Es wird demnach die Aufgabe unserer Stadtentwicklung und der gemeinnützigen Bautätigkeit, die sich dieser Entwicklung anpassen muß, sein, im Rahmen städtischer Verbauung das Auftreten des Miethauses in den Außenbezirken einzuschränken, es örtlich selbst ganz zu unterbinden, und an dessen Stelle eine vermehrte Einführung des Kleinhauses zu fördern. Je weiter das System des Kleinhauses und mit ihm die Weiträumigkeit nach dem Inneren unserer Städte eingeleitet werden kann, desto mehr wird eine ersprießliche Versorgung des Kernes mit Licht und Luft gewährleistet sein und desto mehr wird das Miethaus des Stadtinnern durch den Wettbewerb mit dem Kleinhause gezwungen sein, die bedauerlichen Erscheinungsformen, die es gezeitigt hat, abzustreifen und die guten Eigenschaften, die ihm innewohnen, zu höherer Potenz zu erheben.

Die zweite Frage betreffend, wird der Lösung der Aufgabe vor allem dienen müssen eine großzügige Bodenpolitik seitens der Gemeinden und eine zeitgemäße Ausgestaltung

unserer baugesetzlichen Bestimmungen, die, indem sie sich nicht mehr beinahe ausschließlich auf die konstruktiven Ansprüche des Miethauses stützen, auch den Forderungen des Kleinhauses und der im Weichbilde der Stadt auftretenden baulichen Übergangsformen durch geeignete Differenzierung Rechnung tragen. Je mehr sich die städtische Bauform mit zunehmender Entfernung vom Mittelpunkte der landschaftlichen Bauform nähert, desto mehr sollten durch sinngemäße Abstufung der baulichen Anforderungen Erleichterungen der Bauführung zugebilligt werden. Ebensosehr wird den berechtigten Wünschen nach weiteïer Entfaltung des Kleinhausbaues durch angemessene Reduzierung der Ansprüche, die an die Ausgestaltung der Straßen gestellt werden müssen, entsprochen und hierdurch eine geringere Belastung der Bauherstellungen eingeleitet werden können. Endlich ist die Notwendigkeit, den Kleinhausbau durch vermehrte Erschließung von Geldquellen zu unterstützen, ebensosehr erkannt wie die Notwendigkeit seiner Förderung durch Regulierung der öffentlichen Abgaben, der bezüglich der gemeinnützigen Bautätigkeit das Gesetz vom 8. Juli 1902 bereits zu genügen sucht.

Eine eingehende Darlegung der hier angedeuteten Mittel kann nicht Aufgabe der vorliegenden Erörterungen sein, da jedes der in Betracht kommenden Probleme, also das der städtischen Bodenverteilung, der Kapitalbeschaffung, der Bodenleihe und der Besteuerung, der Bauordnungen und Parzellierungen, der Wohnungsaufsicht und der Enteignung und Zusammenlegung für sich ein weites, von der Literatur vielfach bebautes Gebiet theoretischer Erwägung und praktischer Betätigung darstellt.

Auf Grund der vorstehenden Ausführungen lassen sich die folgenden Leitsätze aufstellen :

1.    Beide Systeme, Kleinhaus und Miethaus, haben nach Maßgabe der gegebenen Voraussetzungen für die gemeinnützige Bautätigkeit Berechtigung.

2.    Bei vorherrschender geteilter Arbeitszeit ist die Entwicklungsmöglichkeit des Kleinhauses beschränkter als bei gebundener Arbeitszeit.

3.    Die Entwicklung der Systeme ist außer durch die Art der Arbeitszeit bedingt durch die

Bo den werte, die bangesetzlichen Vorschriften, die Steuerbelastung und die Kosten der Geldbeschaffung.

4.    Die in Österreich gegebenen Bedingungen drängen im Innern der Städte zur Beibehaltung des Miethauses, wobei eine Ausschaltung seiner E nta r t un gs f o r m e n zu beobachten ist.

5.    In den Grenzgebieten zwischen Stadt und Land ist durch Regelung der Bedingungen die Einführung des Kleinhausbaues zum Zwecke einer fortschreitenden Auflockerung der Verbauung nach Möglichkeit zu fördern.

6.    In der Landschaft und in kleineren Orten ist die volle Anwendung des Kleinhausbaues durch die gemeinnützige Bautätigkeit anzustreben.

Der Einfluß von Baubeschränkungen auf Mieten und

Bodenwerte.

Von

Priv.-Doz. Dr. Wilibald Mildschuh,

Aussehußmitglied des „Ćesky zemskÿ spolek pro reformu bytovou“ („Böhmischer Landesverein für Wohnungsreform“) in Prag.

I. Einleitung.

Die großen Mißstände, welche die weitgehende Ausnützbarkeit des Bodens in unseren Städten in hygienischer Beziehung verursacht, sind nur allzu gut bekannt, und die Forderung, daß durch die Bauordnungen und Bebauungspläne eine solche Dichte der Bebauung verhindert und in bezug auf die Ausnützbarkeit des Bodens viel strengere • beschränkende Vorschriften, als es bisher meist geschah, erlassen werden, wird daher fast allgemein geteilt. Aber sobald die Frage gestellt wird, bis wie weit solche Baubeschränkungen gehen sollen, gehen die Meinungen weit auseinander. Diese Meinungsverschiedenheiten beziehen sich nicht oder nur in geringem Maße auf die hygienische Seite der Frage. Denn diesbezüglich ist man im allgemeinen darin einig, daß, je weiträumiger die Bauweise, um so gesünder das Wohnen ist, und daß das Ideal des Wohnens darin bestehen würde, daß ringsherum um das Innere der Stadt kleine, von Gärten umgebene Familienhäuser entstünden und weitverzweigte Verkehrsmittel für eine bequeme Verbindung mit dem Innern sorgten. Aber — wenden hier die einen ein — die gesündere, weiträumigere Bauweise ist auch viel kostspieliger, und insbesondere bei allgemeiner Einführung der landhausmäßigen Bebauung²) würde eine solche

Teuerung der Wohnungen entstehen, daß sie zu einer großen Einschränkung des Wohnbedürfnisses führen und im allgemeinen noch viel größere Wohnungsmißstände herbeiführen müßte, als es selbst jetzt bei der gedrängten ungesunden Bauweise der Fall ist. Man müsse deshalb auf die Durchführung dieses Ideals in solcher Allgemeinheit verzichten und zwischen den hygienischen und den ökonomischen Forderungen in jedem Falle ein Kompromiß schließen und danach das Maß bestimmen, bis zu welchem der Boden ausgenützt werden darf. Hiergegen wird von anderen bestritten, daß zwischen den ökonomischen und den hygienischen Forderungen ein solcher Gegensatz bestehe, vielmehr sei jene hygienisch bessere, weiträumigere Bauweise

mit Rücksicht darauf, daß sich bei der

auch zugleich die billigere

weiträumigeren Bauweise die Bodenwerte viel niedriger stellen als bei intensiverer Bebauung oder wenigstens nicht teurer als das Wohnen in Zinshäusern. Man sieht daraus, daß der Widerstreit der Meinungen in bezug auf die wünschenswerte Gestaltung unseres städtischen Wohn-wesens hauptsächlich in der Meinungsverschiedenheit über die ökonomischen Wirkungen der Baubeschränkungen wurzelt. So sehr das meiste für und wider schon gesagt wurde, so ist eine Einigung bisher doch nicht erzielt worden, und es bedarf demnach diese Frage noch immer der Diskussion und neuer Untersuchungen. Sie soll denn auch den Gegenstand dieses Referates bilden. Allerdings kann diese Frage nicht aus ihrem Zusammenhänge mit dem allgemeinen Problem der Preisgestaltung der städtischen Wohnungen und des städtischen Bodens herausgerissen, sondern bloß im Anschluß an dieses behandelt werden. So wollen wir denn der uns hier vor allem interessierenden Frage nach den Wirkungen der Baubeschränkungen auf Mieten und Bodenwerte eine Erörterung der Preisbestimmungsgründe der Wohnungen und des städtischen Bodens im allgemeinen vorausschicken. Hierbei wollen wir zuerst ganz abstrakt Vorgehen, indem wir voraussetzen wollen, daß jede der bei den bezüglichen Preiskämpfen in Betracht kommenden Personen (Bodeneigentümer, Bauunternehmer, Hauseigentümer, Mieter) das für sie ökonomisch Vorteilhafteste nicht nur er-

unter offener Bauweise hingegen die Bebauung mit freistehenden Häusern (unter Freilassung eines dem Nachbargrundstücke entlang laufenden Streifens, Bauwich genannt, von bestimmter Breite), jedoch ohne Beschränkung der Stockwerkzahl.

strebt, sondern auch zu erkennen weiß, daß jedoch zwischen den Gliedern der einzelnen Gruppen kein wie immer geartetes Einvernehmen besteht. Man weiß, daß gerade das letztere einer der meistumstrittenen Punkte ist ; nichtsdestoweniger wollen wir jedoch im Interesse der Übersichtlichkeit der Darstellung zuerst diese Voraussetzung machen und erst zum Schlüsse prüfen, ob und inwieweit sie auch wirklich zutrifft.

II. Preisbestimmungsgründe der Wohnungen.³)

Wenn man sich über die Preisgestaltung der städtischen Wohnungen klar werden will, so hat man vor allem zu der Frage Stellung zu nehmen, ob zwischen den Preisen der Wohnungen in den verschiedenen Lagen einer größeren Stadt ein Zusammenhang besteht und ob insbesondere eine Änderung der Preise der von den ärmsten Schichten bewohnten Wohnungen am äußeren Rande der Stadt auf die Dauer auch die Preise der Wohnungen der wohlhabenderen Bevölkerung im Inneren der Stadt beeinflußt. Diese Frage wurde in der Wiener Enquete über die Reform der Gebäudesteuer (November-Dezember 1903) viel erörtert. Von vielen Experten wurde sie hierbei rundweg verneint, so insbesondere von Hofrat Men g er⁴), von Auspitz⁵) und von Hofrat Philippo-vich.f) Ist dies richtig, so folgt daraus, daß Änderungen der Gebäudesteuern und der Herstellungskosten der Wohnungen (und demnach auch Baubeschränkungen) auf den Preis der Wohnungen in den fast zur Gänze verbauten inneren Lagen keinen Einfluß haben könnenff), sondern daß sich letzterer ausschließlich nach Angebot und Nachfrage richtet*) und insbesondere von der Zahlungsfähigkeit der Mieter abhängt. „Wäre es so,“ sagt Hofrat Freiherr v. Wies er, „dann könnte sich, sobald die Nachfrage drängender wird, in der Tat jenes harte Gesetz der Mietzinse entwickeln, das neuerdings als ,ehernes Wohngesetz* behauptet worden ist, es könnte nämlich die drängende Nachfrage durch das unvermehrbare Angebot in jeder Wohnlage ausgebeutet werden, auch die guten und besten nicht ausgenommen, so daß die Mieter aller Einkommensschichten, auch der mittleren und höchsten, ihre Zahlungskraft auf das äußerste anstrengen müßten, um sich ihre Wohnung zu sichern. So aber ist“, fährt Hofrat v. W i e s e r fort, „der städtische Wohnmarkt nicht zu denken, vielmehr stehen

) Diesen Zusammenhang hat man sich je-

die Teilmärkte, in die er zerfällt, untereinander in fließendem Zusammenhang.

hohen Steuer nicht teurer wohnt, als dies in anderen Städten der Fall ist, welche ungefähr die gleichen Lebensbedingungen, ungefähr gleichartige wirtschaftliche Entwicklungszustände, ungefähr gleichartige Einkommensverhältnisse ihrer Bevölkerung haben, ohne aber dieselbe starke Belastung des Hauserträgnisses zu besitzen, und stützt diese seine Meinung auf einen Vergleich zwischen den Hauszinsen in Berlin und in Wien. Gegen diesen Vergleich wurde allerdings schon bei der Enquete selbst (von Oberbaurat Kaiser, S. 650 des Protokolls) und auch außerhalb derselben (Steinitzer, Die jüngsten Reformen der veranlagten Steuern in Österreich, S. 48) der Einwand erhoben, daß die Verhältnisse in Berlin doch ganz andere sind als in Wien.

*) Wie Hofrat Meng er ausdrücklich sagt (S. 265 des Protokolls).

**) S. XIV der Einleitung zu meiner Arbeit : Mietzinse und Bodenwerte in Prag in den Jahren 1869—1902 (Wiener Staatswissenschaftliche Studien, IX, 1). Ähnlich schon früher in der Wiener Gebäudesteuerenquete (S. 437 u. ff. des Protokolls). Auf dem gleichen Standpunkte stehen auch Professor H o r â ć e k (Bytovâ otâzka a mëstskâ renta pozemkovâ, Prag 1905, S. 100 u. ff.), Komorzyński (in der Wiener Enquete, S. 56 u. ff.), N a u m a n n, Miete und Grundrente in der Zeitschrift für Volksw., Soz.-Pol. u. Verw., XVIII, S. 149 u. ff.

Als Beleg dafür, daß zwischen den Wohnungspreisen im Innern und in den Außenlagen tatsächlich ein solcher Zusammenhang besteht, und daß daher auch die Wohnungspreise im Innern von den Herstellungskosten und von der Höhe der Steuern abhängen, möchte ich die Preisverhältnisse der Wohnungen in Prag und Breslau anführen. Obwohl diese beiden Städte in den meisten hier in Betracht kommenden Beziehungen ähnliche Verhältnisse aufweisen und insbesondere auch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung sich in beiden Städten ziemlich ähnlich sind, sind doch die Wohnungspreise in Prag nicht nur in den Außenlagen, sondern auch im Innern viel höher als in Breslau, was wohl keine andere Ursache hat als die hohe Steuer, welcher die Ge-doch nicht auf die Art vorzustellen, daß zwischen den Bewohnern der besten Wohnungen im Innern der Stadt ,und jenen der schlechtesten am Rande der Stadt ein unmittelbarer Wettbewerb stattfindet, vielmehr geschieht die Vermittlung stufenweise in zahlreichen Übergängen. Würde man die Wohnungen einer Stadt nach den Vorteilen, welche sie bieten, in Kategorien teilen, so würde man eine ganze Reihe solcher Kategorien erhalten. In der letzten, jener der schlechtesten Wohnungen, werden die geringsten Zinse gezahlt. Für die Wohnungen der darauffolgenden Kategorie muß man schon etwas höhere Preise zahlen, um sich ihre, wenn auch nicht großen Vorteile* gegen die schlechtest zahlenden Mieter zu sichern. Für die Wohnungen der nächsten Kategorie muß man noch mehr zahlen, um sich ihre Vorteile gegen die Konkurrenten minderer Zahlungsfähigkeit zu sichern, ohne daß man doch anderseits mehr bieten wird, als man die Vorteile selbst einschätzt. Und so geht es weiter bis zu den Wohnungen bester Kategorie, wo man, um sich die Vorteile derselben zu sichern, das größte Aufgeld bezahlen muß.*)

Welche Vorteile sind es, von denen die Wertschätzung der Wohnungen abhängt? Vor allem kommt hier die Beschaffenheit der Wohnungen in Betracht. Für eine Wohnung ,von besserer Beschaffenheit wird man unter sonst gleichen Umständen mehr auf wenden als für eine Wohnung von schlechterer Beschaffenheit ; hierbei kommt es nicht bloß auf die Ausstattung der Wohnung selbst, sondern auch darauf an, ob man allein im eigenen Heim wohnt, ob zu der Wohnung auch ein Garten gehört u. dergl. Allerdings ist zu bemerken, daß die bessere Ausstattung und die sonstigen Vorzüge der Wohnungen von den ärmeren Schichten ihrer geringeren Zahlungsfähigkeit wegen viel niedriger bewertet werden, als von den wohlhabenderen**) ; deswegen würde sich oft ein Mehraufwand, welcher in den Wohnlagen der wohlhabenderen Bevölkerung am Platze ist, in den Wohnlagen ärmerer Schichten nicht rentieren und wird hier daher auch nicht gemacht. Vielmehr wird er bloß dort gemacht, wo die Mieter bereit sind, den

bäude in Prag unterliegen. Siehe des näheren meine früher zitierte Arbeit über Mietzinse und Bodenwerte in Prag, Kap. IX.

*) Siehe dazu Wiesers Ausführungen in der Wiener Enquete (S. 439 des Protokolls) und in der Einleitung zu meiner Arbeit (S. XI).

) Sie können übrigens auch bei Schichten gleicher Zahlungsfähigkeit, je nach den Wohnsitten, sehr verschieden bewertet werden.

Mehraufwand in den höheren Wohnungspreisen angemessen zu verzinsen. Aber auch wenn man den Mehrbetrag, welcher für die bessere Ausstattung gezahlt werden muß, ausschiede, blieben noch bedeutende Unterschiede zwischen den Preisen der Wohnungen verschiedener Kategorien bestehen. Diese hängen hauptsächlich von der verschiedenen Lage der Wohnungen ab. Bei der Bewertung der Lage kommen wieder verschiedene Momente in Betracht : hygienische, ästhetische, soziale, wirtschaftliche und andere. Hygienische : Wohnungen in gesunder Lage (in Villenvierteln⁶), in der Nähe von Anlagen und Parken, am Wasser, an einer Anhöhe), mit der Front gegen Süden oder Osten, in Vorderhäusern an breiten Straßen, im Erdgeschoß, I. und II. Stockwerke werden im allgemeinen höher bewertet als Wohnungen in der Nähe von Fabriken und Bahnen, mit der Front gegen Norden, in Hinterhäusern, in engwinkligen Straßen, in höheren Stockwerken. Ästhetische : Hier kommen insbesondere die Bauart der Häuser in dem betreffenden Viertel, Garten- und sonstige Anlagen, Aussicht usw. in Betracht. Soziale : Wohnungen in Häusern, welche ganz außerhalb der städtischen Gemeinschaft gelegen sind, werden meist viel niedriger geschätzt als andere, steigen jedoch mit der wachsenden Ansiedlung wegen der großen Vorteile, welche das Zusammenleben mit anderen Menschen gewährt, rasch im Werte. Handelt es sich hier um die soziale Gemeinschaft im allgemeinen, so werden die Menschen gewöhnlich auch Wert darauf legen, speziell unter ihresgleichen zu wohnen und deswegen Wohnungen in solchen Quartieren anderen vorziehen, wenn sie sonst auch die gleichen Vorteile bieten.⁷) Wirtschaftliehe Momente :

Hier kommt vor allem die Entfernung von

den Arbeits-, den Bildungs- und Unterhaltungsstätten usw. in Betracht, indem das Wohnen in der Nähe von denselben sowohl Zeit- als auch Kostenersparnisse bedeutet. Es muß nicht immer die Entfernung vom Mittelpunkt der Stadt sein, auf die Wert gelegt wird. Der Fabrikarbeiter wird z. B. die Lage der Wohnung nur danach bewerten, ob sie sich in größerer oder geringerer Entfernung von der Fabrik befindet, in welcher er beschäftigt ist und die vielleicht draußen gelegen ist. Auch der Wohlhabende wird mitunter das Wohnen draußen, in dem stillen, gesunden Villenviertel dem Wohnen inmitten der Stadt vorziehen, da er für die größere Entfernung durch andere Vorteile*) entschädigt wird, welche er sich im Innern nicht verschaffen kann. Aber im allgemeinen wird doch die große Mehrzahl der Stadtbewohner eine Wohnung unter sonst gleichen

gelegt sind, weil sich die vornehmen Leute den nächsten Platz zu sichern gewußt haben.“ Ich möchte glauben, daß man doch nicht so weit gehen kann. Vor allem ist darauf hinzuweisen, daß die einzelnen Wohnlagen in bezug auf die in ihnen wohnenden gesellschaftlichen Klassen gar nicht immer einen einheitlichen Charakter aufweisen, sondern vielfach stark gemischt sind. Und wo sie es nicht sind, wo vielmehr die meisten Bewohner den wohlhabenderen Schichten angehören, dort ist oft die eigentliche Ursache, welche diese Leute hier zusammengezogen hat, nicht in dem Bestreben, unter seinesgleichen zu wohnen, sondern in den sonstigen Vorteilen, welche die Lage gewährt und wegen welcher man hergezogen ist, zu suchen. Wir wissen zum Beispiel, daß einzelne günstige Wohnlagen, welche früher von der ärmeren Bevölkerung bewohnt waren, allmählich ihren sozialen Charakter ändern und sich in Wohnlagen wohlhabenderer Schichten um wandeln, indem an Stelle der alten Häuser nach und nach bessere Häuser — es müssen dies nicht gerade Häuser sein, welche an Wohnlagen der wohlhabenderen Bevölkerung anschließen — für die wohlhabenderen Schichten, welche für die Vorteile der Lage mehr bieten können, gebaut werden. Hier ist offenbar die Gunst der Lage das Primäre, denn die ersten Bewohner der neuen Häuser siedeln sich gar nicht unter ihresgleichen an, und erst zum Schlüsse, wenn die Wohnlage ihren Charakter bereits geändert hat, tritt dann zu den sonstigen Vorteilen der Lage auch noch der Vorteil hinzu, daß man unter seinesgleichen wohnt. Überhaupt ist das Bestreben, unter seinesgleichen zu wohnen, doch nur eins von den Momenten, welche für die Wertschätzung der Lage in Betracht kommen. Auch wenn dieses Moment wegfiele — wenn z. B. alle Bewohner einer Stadt annähernd gleich wohlhabend wären —, würde doch die städtische Rente bestehen bleiben, weil eben das Wohnen in den verschiedenen Wohnlagen auch in anderen Beziehungen nicht die gleichen Vorteile bietet.

*) Siehe früher Anmerkung *) auf S. 654.

Umständen nm so höher bewerten, je näher sie dem Stadt-innern gelegen ist, sei es, weil sich hier ihre Arbeitsstätten (Geschälte, Banken, Bureaus usw.), sei es, weil sich hier die wichtigsten Unterhaltungs- und Bildungsstätten befinden. Die Entfernung vom Stadtinnern ist allerdings, wie aus dem vorhergesagten hervorgeht, nicht allein bei der Bewertung der Lage der Wohnungen entscheidend, vielmehr kann oft die größere Entfernung durch Vorteile anderer Art ausgeglichen werden. Aber die Entfernung von dem Mittelpunkte der Stadt spielt doch bei der Bewertung der Lage der Wohnungen die wichtigste Rolle. Sie ist für unser Problem auch deswegen von besonderer Wichtigkeit, weil gerade sie die Ursache davon ist, idaß mit dem Wachstum der Stadt die Mietzinse in den einzelnen Lagen zu steigen pflegen, falls nicht andere Ursachen entgegenwirken. Denn mögen auch die neugeschaffenen Wohnungen im sonstigen vielleicht die gleichen Vorteile bieten wie die älteren, so werden sie doch in der Regel insoferne von geringerem Werte sein, als sie vom Stadtinnern und auch von den kleineren vorstädtischen Attraktionspunkten entfernter sind ; die Zahl der Wohnungskategorien, von denen früher gesprochen wurde, wird demnach mit dem Wachstum der Stadt größer, der Wertunterschied zwischen den ungünstigst und günstigst gelegenen Wohnungen wächst immer mehr und die Wohnungen in den inneren Lagen steigen daher im Werte, auch wenn die Wohnungspreise am jeweiligen Rande der Stadt die gleichen bleiben. Allerdings gibt es auch Momente, welche in entgegengesetzter Richtung wirken : der Ausbau der Verkehrsmittel, Entstehung neuer Arbeits-, Unterhaltungs-, Bildungsstätten in den Außenlagen, andere Zeiteinteilung, um die Zeitverluste möglichst herabzumindern. Aber diese Momente werden das Steigen der Bodenrente nur zu hemmen, nicht ganz aufzuhalten vermögen. So finden wir denn tatsächlich, daß mit dem Wachstum der Stadt — ceteris paribus — auch die Wohnungsrente in den einzelnen Lagen steigt⁸) und daß auch bei verschiedenen Städten die Wohnungsrente im Innern um so größer zu sein pflegt, je größer die Stadt ist⁹), vorausgesetzt, daß die Einkommens Verhältnisse und Wohn-sitten nicht sehr verschieden sind. Denn auch hier ist zu bemerken, ähnlich wie dies früher in bezug auf die Ausstattung der Wohnungen gesagt wurde, daß es sich bei der Bewertung der Lage der Wohnungen nicht um objektive Größen handelt, sondern um subjektive Schätzungsvorgänge und daß es hierbei auch hier auf die Zahlungsfähigkeit der Bewohner und auf die Wohnsitten*) ankommt. Aber trotz dieser Unterschiede zwischen den Wohnsitten und den Einkommensverhältnissen der Bevölkerung gilt doch im allgemeinen der Satz, daß zwischen den Wohnungspreisen einer Stadt sowohl in den besten als auch in den ungünstigsten Lagen ein Zusammenhang besteht, und zwar derart, daß die Höhe der Wohnungspreise in den günstigeren Lagen durch die Höhe der Wohnungspreise in den ungünstigsten peripheren Lagen und weitere Aufzahlungen für die bessere Ausstattung und Lage bestimmt wird. Hängt auch die Höhe dieser letzteren Aufzahlungen von den Wohnsitten und der Zahlungsfähigkeit der Bevölkerung ab, so ist sie doch in einer bestimmten Stadt zu einer bestimmten Zeit als eine feste Größe zu betrachten.

Wodurch wird jedoch die Höhe der Wohnungspreise in den ungünstigsten peripheren Lagen bestimmt? Unter der Voraussetzung, die wir früher gemacht haben, daß unter den hier in Betracht kommenden Personen volle Konkurrenz besteht und daß sie das für sich ökonomisch Vorteilhafteste sowohl erstreben als auch erkennen, ist es zweifellos, daß kann. In Prag betrug der Durchschnittspreis der zu Ende des vorigen oder zu Beginn dieses Jahrhunderts verkauften Baustellen in einzelnen inneren Wohnlagen (Neustädter Assanierungsrayon, Opatovicka ul. mit Umgebung) rund 140 K (siehe meine Arbeit, S. 211). Für Wien gibt Paul Schwarz (Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Band 94, S. 86) den durchschnittlichen Grundwert im sogenannten Rathausviertel, welche Gegend als Geschäftslage nicht in Betracht kommt, für das Jahr 1899 mit 280—340 K, in den „übrigen“ Teilen der inneren Stadt mit 250 K an. In Berlin finden wir nach Müllers Karte zur Berechnung des Grund- und Bodenwertes in Berlin (VIII. Jahrgang, 1902) selbst in nicht ganz zentral gelegenen Wohnlagen (im Innern selbst gibt es fast keine reinen Wohnlagen) Baustellenwerte von 420 bis 442 Mark. Bei Berlin mag allerdings neben der Größe der Stadt auch noch der Umstand mitwirken, daß hier die Steuerbelastung der Hauser viel geringer ist als in den österreichischen Städten.

*) Um die Darstellung nicht zu erschweren, können wir im folgenden nicht überall auf diese Unterschiede eingehen, sondern wollen vorzugsweise nur die bei uns herrschenden Wohnsitten berücksichtigen.

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IX. intern. Wohnungskongreß. 1.

die Mietzinse hier in den ungünstigsten Lagen, wo das Angebot beliebig vermehrbar ist, auf die Dauer den Gestehungskosten gleichkommen müssen, da sonst, wenn dies nicht der Fall wäre, der überdurchschnittliche Gewinn zum Baue neuer Häuser anlockte und durch das gestiegene Angebot die Mietzinse wieder fallen müßten. Unter die Gestehungskosten sind jedoch nicht bloß die Zinsen vom Baukapital einschließlich des üblichen Unternehmergewinnes, die Verwaltungs Erhaltungs-, Abnützungskosten und Steuern zu rechnen, sondern auch die Bodenrente, welche der Boden¹⁰) bei landwirtschaftlicher Benützung geben würde.¹¹) Vielleicht auch noch etwas darüber, welches man geben muß, um den Besitzer zum Verkaufe zu bewegen¹²), aber nicht viel darüber, da der Boden im Verhältnisse zum gegenwärtigen Bedarfe im Überflüsse dasteht.f) Da nun früher gesagt wurde, daß auch die Wohnungspreise in den bevorzugteren Lagen mit den Preisen der billigsten Wohnungen am Rande der Stadt Zusammenhängen, so folgt daraus, daß auch jene auf diese Weise durch Änderungen der Herstellungskosten der Wohnungen beeinflußt werden.

III. Preisbestimmungsgründe des städtischen Bodens und die Intensität der Bebauung.

Aus dem Angeführten geht hervor, daß in den Preisen der Wohnungen in besseren Lagen neben dem Betrage, welcher zur Verzinsung des Baukapitals und zur Begleichung der Erhaltungs-, Verwaltungs- und Abnützungskosten nötig ist, noch ein weiterer Betrag enthalten ist, welcher von den Mietern gezahlt werden muß, um sich die Vorteile der besseren Lage zu sichern. Dieser Betrag — die städtische Bodenrente — fließt dem Hauseigentümer nur deshalb zu, weil das Haus auf dem und dem Grundstücke steht. Daher kann der Eigentümer eines unbebauten Grundstückes daneben für^die Überlassung desselben diese ganze kapitalisierte Rente Wt für sich beanspruchen und der Erbauer des Hauses twird doch auf seine Kosten kommen. Der Wert des städtischen Baulandes ist also nichts anderes als die kapitalisierte Bodenrente und demnach von allen den Faktoren abhängig, von d^nen, wie ausgeführt wurde, die Wohnrente¹³) beeinflußt wird. Er hängt jedoch nicht bloß von der Höhe der Wohnrente ab, welche von einer bestimmten Wohnflächeneinheit gezahlt wird, sondern auch davon, wieviel Wohnfläche auf die gleiche Baufläche entfällt, mit anderen Worten, wie intensiv der Boden ausgenützt ist.

Recht

Wovon hängt jedoch des weiteren die Intensität ab, mit welcher der Boden ausgenützt wird? Man könnte meinen, daß, wo die Rente überhaupt in Betracht kommt, der Bauunternehmer immer den Boden sowohl in horizontaler als auch in vertikaler Richtung möglichst intensiv auszunützen trachten wird, um eine möglichst hohe Gesamtrente zu erzielen ; man könnte dies um so eher erwarten, als sich die Herstellungskosten der Wohnungen pro Quadratmeter Wohnfläche um so niedriger stellen, je höher gebaut wird, weil sich die Kosten für Fundierung und Dach auf eine um so größere Zahl von Geschossen verteilen und die dadurch erzielte Kostenersparnis viel größer ist als die Mehrkosten, welche dadurch entstehen, daß bei höheren Gebäuden die Fundamente und Mauern etwas verstärkt werden müssen.¹⁴) Dennoch wird der Boden in Wirklichkeit nicht immer so intensiv ausgenützt.

Vor allem kommt es nämlich oft vor, daß die Höhe der Wohnrente, welche von einer bestimmten Wohnflächeneinheit gezahlt wird, selbst von der Bebauungsintensität der Häuser in der betreffenden Lage beeinflußt wird. Es wurde in dieser Beziehung früher insbesondere darauf hingewiesen, daß das Wohnen in Villenvierteln von der wohlhabenden Bevölkerung sehr hoch geschätzt wird. Die Rente, welche man hier von einer bestimmten Wohnflächeneinheit zu entrichten bereit ist, um sich die Vorteile der Lage zu sichern, wird demnach viel höher sein als in anderen angrenzenden Lagen, ja sie kann unter Umständen sogar so hoch sein, daß trotz der geringeren Ausnützung des Bodens selbst die Gesamtrente, die auf eine bestimmte Bodenflächeneinheit entfällt, größer ist als in anderen sonst gleichartigen Lagen, wo der Boden intensiver ausgenützt ist. So kann es unter Umständen für einen Unternehmer, welcher einen großen Bodenkomplex bebauen will, vorteilhafter sein, daselbst Villen als hohe Reihenhäuser zu errichten.

Aber auch dort, wo dies nicht der Fall ist, wird der Boden doch nicht immer möglichst hoch und möglichst dicht bebaut. Das hat darin seinen Grund, daß die Wohnungen im dritten oder vierten Stockwerke*) wegen der Mühe des Treppensteigens und sonstiger Nachteile niedriger geschätzt werden als die Wohnungen in den unteren Geschossen und daß bei dichterer Bebauung (in horizontaler Richtung) die Wohnräume, insbesondere in den Hofwohnungen, weniger Luft und Licht erhalten berg (Artikel: Hochbau verbilligt die Mieten und verteuert den Boden, in der Zeitschrift für Wohnungswesen, VI, S. 103) bei einem gegebenen Grundriß und bei den damaligen (1908) badischen Baukosten ein Quadratmeter reine Zimmerfläche bei einem Parterrehause Mark 123‘73, bei einem Hause mit D/2 Geschossen Mark 93‘39, mit 2 Geschossen Mark 76'89, mit 2y₂ Geschossen Mark 70‘94, mit 3 Geschossen Mark 67'77, mit 4 Geschossen Mark 64‘07, mit 5 Geschossen Mark 63’32. ,,Im ein-und zweigeschossigen Hause könnte man an Kellerraum vielleicht sparen. Die Mieten kämen dann wohl etwas billiger aus, ebenso die Kosten für den Quadratmeter Wohnfläche.“ Ein ähnliches Verhältnis erhält man auch, wenn man die im Deutschen Baukalender (siehe Voigt und Geldner, Kleinhaus und Mietkaserne, S. 71 u. ff.) oder die im Prager Kalendar ceskych stavitelu (siehe meine früher zitierte Arbeit S. 90) enthaltenen Angaben über die Höhe der Baukosten für ganze Gebäude verschiedener Stockwerkzahl benützt und diese Baukosten zur bebauten Fläche und zur Zahl der Geschosse in Beziehung setzt.

*) Unter Stockwerken wollen wir hier überall eine jede Höhenlage oberhalb des Erdgeschosses, unter Geschossen sämtliche Höhenlagen verstehen.

und daher von geringerem Werte sind. So wird denn selbst der kapitalistische Unternehmer finden, daß es sich für ihn in Lagen, wo die Wohnrente noch gering ist, trotz der geringeren Herstellungskosten, welche das dritte oder vierte Stockwerk verursacht, gar nicht rentieren würde, auch noch ein drittes oder viertes Stockwerk aufzusetzen oder auch in horizontaler Richtung den Boden möglichst dicht zu bebauen. Um so weniger wird man mit dem Boden bei billigem Werte desselben dann sparen, wenn man ein Haus für sich erbaut. So wird man es wegen der großen Vorzüge des Alleinwohnens vielfach vorziehen, ein kleines Familienhaus, eventuell mit einem Hausgarten, zu erbauen, trotzdem bei Errichtung eines zweistöckigen Hauses auf die gleiche Wohnfläche ein geringerer Bodenwert-anteil entfallen und insbesondere auch die Baukosten bei gleicher Ausstattung sich niedriger stellen würden.¹⁵) Und selbst dann, wenn man, um an Kosten zu sparen, auch eine andere Partei in das Haus aufnimmt, wird man den Boden oft doch nicht so ausnützen, wie es ein kapitalistischer Unternehmer tun würde, weil man entweder die Mühen und Unannehmlichkeiten der Verwaltung eines größeren Hauses scheut oder nicht das notwendige Kapital besitzt, respektive festlegen will. So finden wir denn tatsächlich in kleineren Städten, wo die Rente noch niedrig ist und die Häuser zumeist nicht von kapitalistischen Unternehmern errichtet werden, nebeneinander Familienhäuser und auch Miethäuser mit einem und zwei Stockwerken, Aber selbst hier herrscht in den besseren Lagen das zweistöckige Haus vor und auch mit der Fläche für Höfe und Gärten wird viel mehr gespart, weil, je höher die Rente ist, um so größer auch das Plus an Rente ist, welches man bei intensiverer Ausnützung des Bodens erzielen kann. In noch wertvolleren Lagen (wie im Innern größerer Städte) wird selbst das dritte und vierte Stockwerk eine Rente ergeben und daher das drei-, respektive vierstöckige Haus die niedrigeren Häuser immer mehr verdrängen und desgleichen auch die unbebaute Fläche immer geringer werden. Im allgemeinen — und von den früher erwähnten Fällen abgesehen — kann man daher sagen, daß, je besser die Lage, je größer die Rente ist, um so intensiver der Roden ausgenützt wird. Dadurch werden die Unterschiede zwischen der Höhe der Bodenwerte in den besseren und in den schlechteren Lagen noch viel größer, als wenn bie bloß von den Unterschieden der von der gleichen Wohnfläche zu entrichtenden Wohnrente abhingen.¹⁶)

Man wird gegen das Gesagte einwenden können, daß am Rande großer, rasch wachsender Städte die Rente — dem früher Erwähnten zufolge — sehr niedrig sein sollte und daß der Boden hier dennoch sehr teuer ist und daß er auch sehr intensiv ausgenützt wird, indem die kahlen, hohen Mauern der drei- und vierstöckigen Häuser unmittelbar gegen das Feld abschließen. Zur Erklärung dieses scheinbaren Widerspruches sei bemerkt, daß dort, wo oben von der Höhe der Rente gesprochen wurde, nicht bloß die in der unmittelbaren Gegenwart zu erzielende, sondern auch die in der nächsten Zeit zu erwartende Rente zu verstehen ist, indem die Höhe der Bodenwerte und das Maß der Bodenausnützung nicht bloß von der gegenwärtigen Höhe der Rente abhängt, sondern auch durch das zu erwartende Steigen derselben beeinflußt wird. Das ist insbesondere bei den Außenlagen der großen, rasch wachsenden Städte von Wichtigkeit. Denn die peripheren Lagen von heute werden in einer großen, rasch wachsenden Stadt bald zu inneren und die Rente steigt binnen kurzem sehr bedeutend und damit auch der Bodenwert. Mit Rücksicht auf die zu erwartende Wertsteigerung hat der Boden schon in der Gegenwart einen viel höheren Wert, als er sonst mit Rücksicht auf seinen landwirtschaftlichen Ertrag hätte, und der Eigentümer wird ihn daher verständigerweise nicht billiger verkaufen, als es dem diskontierten Werte der zu erwartenden Werterhöhung entspricht. Nichtsdestoweniger wird dadurch — unter den Voraussetzungen, welche wir früher gemacht haben — der Preis der Wohnungen in den peripheren Lagen dennoch nicht erhöht. Denn nicht bloß der Bodenbesitzer, sondern auch der Bauunternehmer, welcher das Grundstück kauft, kann damit rechnen, daß in der Zukunft die Lage an Wert gewinnen und die Rente von dem Hause steigen wird, und er kann sich daher in der Gegenwart mit einer geringeren Verzinsung des gesamten sowohl für den Grundstückkauf als auch für den Bau verwendeten Kapitals begnügen, als es sonst der Fall wäre.¹⁷) Rechnen beide, sowohl der Bodenverkäufer als auch der Bauunternehmer (respektive Käufer des Hauses), gleich genau — und das wird ja hier von uns vorausgesetzt —, so wird sich offenbar der Mietzins dennoch nicht höher stellen, als wenn der Boden bloß um den Ackerwert verkauft werden würde. Dagegen wird jedoch durch die Erwartung der künftigen Wertsteigerung der Lage die Bauart der Häuser sehr wesentlich beeinflußt. Denn derjenige, welcher hier ein Familienhaus oder überhaupt ein niedriges Haus erbauen oder eine große Fläche als Hof oder Garten unbebaut lassen wollte, hat nicht bloß mit dem geringen Plus an gegenwärtiger Rente, welches ihm entgeht, sondern auch mit dem viel größeren Plus an der ihm in Zukunft entgehenden Rente zu rechnen. So hoch wird er denn vielfach die Vorteile des Alleinwohnens und eines Hausgartens oder die Nachteile der Verwaltung des größeren Hauses nicht schätzen und daher den Boden intensiver ausnützen, als es sonst der Fall wäre. Das Einfamilienhaus und das einstöckige Haus wird hier daher durch das zweistöckige Haus vielfach verdrängt und auch in horizontaler Richtung wird der Boden mehr ausgenützt. Dort, wo die Stadt noch rascher wächst und daher eine noch raschere Zunahme der Rente zu erwarten ist, wird der Bauunternehmer sogar finden, daß es für ihn nicht vorteilhaft ist, selbst ein zweistöckiges Haus zu bauen. Denn er hat damit zu rechnen, daß sich bei der zu erwartenden raschen Wertsteigerung der Lage selbst ein drittes oder viertes Stockwerk bald rentieren und in der folgenden Zeit eine immer größere Rente geben wird und daß er daher, wenn er ein zweistöckiges Haus bauen würde, um alle jene Zuwachsrenten käme, welche dann von dem dritten, respektive vierten Stockwerke zu erwarten sind ; der Gegenwartswert dieser Zuwachsrenten kann bei schnellem Wachstum der Stadt größer sein als die Rente von dem zweistöckigen Hause, um welche der Bauunternehmer wieder dann

käme, wenn er mit dem Baue so lange warten würde, bis sich ihm auch das drei-, respektive vierstöckige Haus voll verzinst. So wird es denn für ihn vielleicht vorteilhafter sein,- vorderhand mit dem Baue zu warten und sodann ein drei- oder vierstöckiges Haus zu bauen.*) Auf diese Weise kommt es, daß unmittelbar am Rande der Stadt das hohe Zinshaus ersteht.**) Das drei- oder vierstöckige Haus am Rande der Stadt wird also nicht deswegen errichtet, um die Wohnungen möglichst billig herzustellen, und man hat auch hiervon keine Verbilligung der Mieten zu erwarten.***) Denn wenn auch die durchschnittlichen Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche bei einem drei- oder vierstöckigen

*) Es ist hierbei gar nicht notwendig; daß der einzelne Bauunternehmer alle diese Erwägungen selbst macht, sondern er wird zu dem entsprechenden Verhalten durch die Entwicklung der Bodenwerte von selbst geführt. Denn wie schon erwähnt wurde, stehen die Bodenwerte in den peripheren Lagen der großen, rasch wachsenden Städte weit über dem Ackerwerte, und zwar um so höher, je rascher sich die Stadt in der betreffenden Richtung voraussichtlich ausdehnen wird. Je höher jedoch die Bodenwerte sind, desto intensiver wird man den Boden ausnützen, um den auf die Wohnflächeneinheit entfallenden Bodenwertanteil herabzumindern. Siehe des näheren meine Arbeit, S. 147 u. ff. ; ähnlich Hofrat v. W i e s e r in der Einleitung zu meiner Arbeit, S. XXXI u. ff., und Naumann, 1. c., S. 169.

**) Übrigens ist auch hier der Boden, wie ich es wenigstens für Prag nachgewiesen habe (S. 68 und 122 meiner Arbeit), nicht in dem Maße ausgenützt, wie es die Bauordnung zuließe oder wie der Boden bei Neubauten im Innern der Stadt ausgenützt ist.

***) Rein abstrakt betrachtet, könnte man eher das Gegenteil erwarten. Denn wenn oben gesagt wurde, daß die Bauunternehmer mit dem Bau warten, bis die Mieten steigen und auch das drei-, respektive vierstöckige Haus sich verzinst, so folgt daraus offenbar, daß inzwischen das Angebot verringert und die Basis der Mieten am Rande der Stadt erhöht wird. Aber anderseits ist wieder darauf hinzuweisen, daß der Bauunternehmer das drei-, respektive vierstöckige Haus ökonomischerweise nicht erst dann errichten wird, bis sich ihm das dritte (respektive vierte) Stockwerk voll verzinst, sondern schon früher, sobald nur die Rente der unteren Geschosse dem Minus, um welches die Miete vom dritten, respektive vierten Stockwerke hinter den Herstellungskosten zurückbleibt, gleichkommt. Theoretisch betrachtet, müßten demnach die Wohnmieten im dritten (respektive vierten) Stockwerke der am Stadtrande neuerrichteten Häuser eine Zeitlang sogar unter den Herstellungskosten stehen, demnach die Rente negativ sein. In Wirklichkeit darf man den Einfluß dieser Momente weder nach der einen noch nach der anderen Seite überschätzen, schon deswegen nicht, weil die Wert- und Kostendifferenz zwischen dem dritten und vierten Stockwerke und den unteren Geschossen nicht bedeutend ist.

Hause niedriger sind als bei einem zweistöckigen, so ist anderseits auch die Wohnflächeneinheit in einem drei- oder vierstöckigen Hause im Durchschnitte von geringerem Wert pis in einem zweistöckigen. Würden die niedrigeren Durchschnittskosten der drei- und vierstöckigen Häuser auch eine wirkliche Verbilligung der Wohnungen bedeuten, so müßte man erwarten, daß die drei- oder vierstöckigen Häuser nicht bloß in jenen peripheren Lagen großer Städte, wo sich diese rasch auszudehnen im Begriffe sind, sondern auch in den übrigen und selbst in den kleineren Städten von den Bauunternehmern errichtet würden, was bekanntlich nicht der Fall ist. Wenn sich jedoch diese Erscheinung bloß auf die großen, rasch wachsenden Städte und auch hier vielfach bloß auf jene Lagen, wo die Stadt rasch wächst, beschränkt, so ist der eigentliche Grund darin zu suchen, daß diese Lagen sich mit dem Wachstum der Stadt bald zu besseren, inneren umwandeln werden und daß man daher in bezug auf die Bauart der Häuser, da diese für eine sehr lange Zeit gebaut werden, auch auf den zukünftigen Wert der Lage Rücksicht nehmen muß. Denn es wäre offenbar unökonomisch, wenn in den Außenlagen zuerst niedrige, billige Häuser erbaut würden, bald jedoch niedergerissen werden müßten, um höheren, wertvolleren Gebäuden zu weichen.¹⁸)

Wenn wir noch weiter gehen, so finden wir, daß die intensivere Ausnützung des Bodens sowohl im Innern als auch in den Außenlagen großer Städte in letzter Linie darin ihren Grund hat, daß die Mühe des Treppensteigens und die sonstigen Nachteile der Wohnungen, welche die intensivere Ausnützung des Bodens zur Folge hat, niedriger eingeschätzt werden als die Nachteile der größeren Entfernung vom Mittelpunkte der Stadt und daß es daher vom ökonomischen Standpunkte geboten ist, eher den Boden im Innern und mit Rücksicht auf die zukünftige Entwicklung der Stadt auch in jenen Lagen, die voraussichtlich bald zu inneren zu werden bestimmt sind, intensiver zu bebauen, als neue Wohnungen in größerer Entfernung zu errichten. Mag aber diese Tatsache vom rein ökonomischen Standpunkte gerechtfertigt sein, so ist es doch sehr fraglich, ob eine solche allzu große Ökonomie auch unseren hygienischen und ästhetischen Anforderungen entspricht und ob und in. welchem Maße ihr daher nicht durch beschränkende Vorschriften entgegengetreten werden soll.

IV. Der Einfluß von Baubeschränkungen auf Mieten und Bodenwerte.

Es fragt sich nun, welche Wirkungen die Vorschriften, welche die Bebauungsintensität aus hygienischen und ästhetischen Rücksichten beschränken, wieder in ökonomischer Beziehung ausüben. Wir werden sehen, daß sich auf diese Frage nicht eine allgemein gültige Antwort geben läßt, sondern daß man da zwischen den verschiedenen Arten von Baubeschränkungen. unterscheiden muß. Aber eine Wirkung haben doch alle die Bauintensität einschränkenden Vorschriften gemeinsam : Sie alle bewirken nämlich — wenn auch in verschiedenem Maße —, daß sich die Stadt mehr in die Breite ausdehnen muß, als es sonst der Fall wäre. Da nun früher gezeigt wurde, daß mit wachsender Ausdehnung der Stadt auch die Wertunterschiede zwischen den ungünstigst und günstigst gelegenen Wohnungen wachsen und infolgedessen die Wohnungsrente und damit auch die Mieten in den inneren Lagen steigen, selbst wenn sich die Wohnungspreise am jeweiligen Stadtrande nicht ändern, so folgt daraus, daß Baubeschränkungen welcher Art immer die Tendenz haben, die Wohnrente und die Wohnungspreise im allgemeinen zu erhöhen.¹⁹) Das ist nur eine notwendige Folge dessen, daß in bewußter Weise gegen die ökonomische Zweckmäßigkeit gehandelt wird, welche, wie eben erwähnt wurde, gebietet, eher Wohnungen in den höheren Stockwerken der inneren Lagen zu errichten und den Boden im Innern dichter zu bebauen, als neue Häuser in größerer Entfernung zu erbauen. So wie bei der landwirtschaftlichen Produktion „Fruchtbarkeit und Lage des Grundstückes den volkswirtschaftlich richtigen Grad der Intensität bestimmen und jede Abweichung von der hierdurch gegebenen Regel Produzenten und Konsumenten schädigt, indem sie das Korn verteuert und die Gewinne der Pächter vermindert, ebenso bestimmt beim Städtebau die Lage des Grundstückes den Grad der volkswirtschaftlich richtigen Intensität der Bebauung und damit die Stockwerkzahl des zu erbauenden Hauses und auch hier gereichen Verstöße gegen die dadurch gegebene Regel Produzenten wie Konsumenten, das heißt Bauunternehmern, Hausbesitzern und Mietern, zum Nachteil“.²⁰) Dazu kommt noch, daß je größer die Ausdehnung der Stadt ist, desto größere Kosten die Anlage der Wasserleitung, Kanalisation, Gas-und elektrischen Leitung und der Ausbau der Verkehrsmittel verursacht.²¹) Ob nun diese größeren Relativkosten von den Grund- und Hauseigentümern ersetzt werden müssen und in die Gestehungskosten der Wohnungen eingehen, ob sie direkt von denjenigen eingehoben werden, welche die betreffenden Anstalten benützen, oder ob sie durch allgemeine Gemeindesteuern gedeckt werden, in jedem Falle bedeuten sie entweder eine Verteuerung des Wohnens oder eine Verteuerung der Lebenshaltung der Bevölkerung. Bei geringem Maße und engbegrenztem Geltungsbereiche der Baubeschränkungen werden freilich diese Wirkungen fast unmerklich sein, sie würden sich jedoch sehr stark bemerkbar machen, wenn man für eine Großstadt die landhausmäßige Bebauung allgemein vorschriebe. „Wenn man das ganze heutige Berlin in freiliegende Ein- bis Zweifamilienhäuser zerlegen wollte, würde die Stadt eine solche Ausdehnung gewinnen, mit Ansprüchen an Gas, Wasserleitung, Pflasterung usw., und doch mit einer so geringen Steuerkraft pro Quadratmeter, daß die kommunalen Abgaben entweder riesig hoch sein müßten oder die Bewohner der einzelnen Häuser müßten auf viele Vorteile verzichten, die ihnen jetzt billig geboten werden. Sie würden also wohl besser wohnen als jetzt, sie hätten einen kleinen Garten, in welchem die Frau eine Beschäftigung hätte, es würden sich vielfach bessere

soziale Verhältnisse entwickeln, gewiß nicht werden.“²²)

aber billiger würde es

Die bisher besprochene Wirkung der Baubeschränkungen ist allerdings, wie schon erwähnt wurde, nicht die einzige Wirkung derselben. Denn es ist leicht einzusehen, daß infolge des Verbotes intensiverer Bodenausnützung in den besseren Lagen, wo sonst dichter und höher gebaut würde, sich die Gesamtrente der Grundstücke, auf welche sich das Verbot bezieht, um die weiteren Zuwachsrenten, welche bei intensiverer Bebauung hinzukommen würden, verringern und die Bodenwerte daher sinken müssen, ähnlich wie „ein Verbot des intensiven Ackerbaues wohl den Erfolg haben würde, die Grundrente auf den zum Teil intensiv bebauten Gütern

herabzudrücken“.²³) Man könnte sogar der Meinung sein, daß das in jedem Falle eintreff en wird und daß durch den niedrigeren Bodenpreis die höheren Baukosten, welche die Herstellung der gleichen Wohnfläche bei niedrigeren Gebäuden verursacht, und ebenso auch der größere Bodenbedarf bei extensiverer Bauweise ausgeglichen werden. Das ist offenbar insbesondere die Meinung derjenigen, welche glauben, daß bei weiträumigerer Bebauung keine Verteuerung der Wohnungen entstehen würde. So sagt z.B. Baumeister²⁴): „Der Aufwand für einen Bauplatz ist das Produkt aus Fläche und Einheitspreis (pro Quadratmeter). Wo stärkere Baudichtigkeit zugelassen ist, nimmt der erste Faktor ab, der zweite zu ; wo umgekehrt mehr Weiträumigkeit verlangt wird, der erste zu, der zweite ab. Indem Zu- und Abnahme von derselben Ursache abhängig sind, werden sie gleiche Verhältnisse einhalten, und ihr Produkt bleibt stets das gleiche. Somit ist der Aufwand für den Bauplatz, welcher zur Behausung einer bestimmten Zahl von Menschen dienen soll, unabhängig von der Bauordnung. Wenngleich nun von diesem theoretischen Ergebnis nach örtlichen und zeitlichen Umständen mancherlei Abweichungen Vorkommen mögen, so darf man doch bei den allgemeinen Bestimmungen über Baudichtigkeit von wirtschaftlichen Rücksichten hinsichtlich der Bodenpreise absehen und in erster

Linie die Gesundheitspflege beachten.“ In dieser Allgemeinheit sind jedoch diese Sätze nicht richtig, und zwar nicht bloß wegen der früher besprochenen Wirkungen, welche Baubeschränkungen auf die Höhe der Mieten deswegen ausüben, weil sie eine größere Ausdehnung der Stadt zur Folge haben, sondern auch deshalb, weil nicht in jedem Falle die durch die Baubeschränkungen verursachten höheren Kosten durch eine entsprechende Komprimierung der Bodenwerte ausgeglichen werden. Schon bei der landwirtschaftlichen Produktion, müßten wir, wenn wir genau Vorgehen wollten, zwischen jenem Falle unterscheiden, wo die Intensität der Behauung bei den fruchtbareren, eine Rente bereits tragenden Grundstücken beschränkt wird, und dem ebenso gut denkbaren Falle, daß man auch bei jenen am wenigsten fruchtbaren und am meisten entlegenen Grundstücken, welche keine Rente tragen, nicht gestatten würde, mit der rationellen Intensität zu wirtschaften. In demi letzteren Falle kann dieses Verbot offenbar nicht eine Komprimierung des Bodenwertes bewirken, da der Boden hier keinen Wert hat, sondern muß eine Verteuerung der Ackerbauerzeugnisse zur Folge haben, da sonst diejenigen, welche diese Grundstücke weniger rationell zu bewirtschaften gezwungen sind, nicht auf ihre Kosten kämen. Dieselben zwei Fälle müssen wir auch beim Hausbau unterscheiden und wir werden sehen, daß die Wirkung ebenso in dem einen Falle in einer allgemeinen Verteuerung der Mieten besteht und demnach die früher besprochene Wirkung auf Erhöhung der Rente, welche eine jede Baubeschränkung ausübt, noch verstärkt, in dem anderen Falle hingegen eine Komprimierung der Bodenwerte in der durch das Verbot betroffenen Lage die Folge ist. Wir werden jedoch noch einen dritten Fall hinzufügen müssen, wo die Baubeschränkungen weder eine allgemeine Erhöhung der Mieten (wenn von der früher besprochenen allgemeinen Wirkung abgesehen wird) zur Folge haben noch eine Komprimierung der Bodenwerte in der betreffenden Lage oder wenigstens nicht in dem Maße, welches erwartet werden könnte, bewirken, einen Fall, den man sich in dieser Art bei der landwirtschaftlichen Produktion schwer vorstellen kann.

Erster Fall. Es wurde früher darauf hingewiesen, daß man in den Lagen, wo die Bodenwerte sehr niedrig sind, wie am Rande kleinerer Städte, sowohl kleine Familienhäuser als auch Miethäuser mit einem und zwei Stockwerken vorfindet. Bei den Familienhäusern, insbesondere freistehenden, erfordert zwar die Herstellung der gleichen Wohnfläche bei gleicher Ausstattung, wie auch schon erwähnt wurde, größere Kosten, aber man bringt sie oft gern oder man läßt eventuell von den Ansprüchen auf die Ausstattung der Wohnungen etwas nach wegen der großen Vorteile, welche das Wohnen in solchen Häusern bietet ; anderseits baut man jedoch dort, wo es sich um möglichst billige, gewerbsmäßige Herstellung von Wohnungen, insbesondere für die Arbeiterbevölkerung, handelt, zwei- oder einstöckige Reihenhäuser. Würde man nun überall in solchen Lagen die landhausmäßige Bebauung²⁵) erzwingen, so würde dies gerade für diese Schichten eine Verteuerung der Wohnungen bewirken. Denn hier, wo die Bodenwerte sehr niedrig sind, kann eine weitere Komprimierung derselben nicht erfolgen, vielmehr muß die Kostenerhöhung, welche mit der landhausmäßigen Bebauung verbunden ist, von den Bewohnern getragen werden. Ähnliches gilt — wenn auch in geringerem Maße — auch von der allgemeinen Einführung der offenen Bauweise in solchen Lagen, selbst wenn die Stockwerkzahl nicht beschränkt wird. Denn auch bei gleicher Geschoßzahl stellen sich die Herstellungskosten der Wohnungen bei offener Bauweise höher wegen des Mehr an freien Umfassungsmauern, welche mehr Kosten für Bau, Instandhaltung und Heizung erfordern, und eventuell auch wegen des Zuschlages an Frontlänge, welcher den Beitrag zu Straße und Kanal steigert.²⁶) Die Annehmlichkeiten der offenen Bauweise²⁷) können allerdings besonders von der wohlhabenderen Bevölkerung höher geschätzt werden als dieser Mehraufwand. Aber für diejenigen Schichten, welche bei freier Wahl das billigere Wohnen in Reihenhäusern vorziehen würden, bedeutet der allgemeine Zwang der offenen Bauweise eine Verteuerung des Wohnens.

Am Rande der größeren, rasch wachsenden Städte stehen allerdings, wie schon erwähnt wurde, die Bodenwerte mit Rücksicht auf die zu erwartende Steigerung der Rente weit über dem Ackerwerte und die Folge ist, daß der Bau von Familienhäusern noch mehr erschwert ist und daß eventuell selbst der Bau von zweistöckigen Häusern nicht vorteilhaft erscheint, sondern drei- und vierstöckige Häuser gebaut werden. Ändert sich dadurch etwas an dem früher Gesagten und folgt daraus etwa, daß hier durch die oben besprochenen Baubeschränkungen die Bodenwerte so komprimiert würden, daß eine Teuerung der Wohnungspreise nicht entstünde?

Daß die Bodenwerte durch die erwähnten Vorschriften komprimiert würden, ist nicht zu bezweifeln, da ja die Höhe der Bodenwerte in diesen Lagen dem diskontierten Wert der in der Zukunft zu erwartenden Rente entspricht, diese sich jedoch verringert, wenn auf der gleichen Bodenfläche nur eine geringere Wohnfläche herzustellen gestattet wird. Das hat für diejenigen, die hier ein Familienhaus errichten wollen oder auch sonst weniger intensiv bauen wollen, die günstige Folge, daß ihnen der Bau von solchen Häusern erleichtert wird ; denn der Verlust an Rente, mit welchem sie im Falle extensiveren Bauens zu rechnen haben, ist in diesem Falle geringer.*) Aber für diejenigen, die sonst in den billigen Reihenhäusern zu wohnen vorziehen würden, bedeutet die Tat-sache, daß der Bodenwert komprimiert wird, nicht auch eine Komprimierung der Rente, da der Bauherr zwar eine geringere Summe für den Bauplatz ausgibt, auf der anderen Seite jedoch auch mit einer geringeren Wertsteigerung seines Besitzes zu rechnen hat. Eine Komprimierung der Rente können die besprochenen Baubeschränkungen schon deswegen nicht zur Folge haben, weil bei den gegebenen Voraussetzungen die Rente der Häuser am Rande der Stadt nicht viel höher sein kann als die landwirtschaftliche Rente und diese offenbar nicht mehr komprimiert werden kann. Da dies nicht geschehen kann, so

*) So sagt auch Baumeister, 1. c., S. 96: „Es gibt viele Baulustige (auch Baugesellschaften), welche niedriger bauen oder nicht so knapp mit dem Gelände umgehen wollen, vielmehr durch geräumige Höfe und Gärten den ideellen Wert ihres Anwesens zu steigern hoffen, sei es zu eigener Annehmlichkeit, sei es für einsichtige Mieter. Derartigen Absichten, welche die bauliche Entwicklung einer Stadt erst erfreulich machen, wird vor allem durch niedrige Bodenpreise gedient, welche nach obigem durch Vorschriften geringer Baudichtigkeit zustande kommen.“

müssen offenbar auch in diesem Falle die besprochenen Vorschriften, falls sie sich auf alle oder wenigstens auf den größten Teil jener Wohnlagen beziehen, welche gegenwärtig und in nächster Zukunft für die Bebauung in Betracht kommen, eine Erhöhung der Wohnungspreise, vor allem in den Außenlagen, aber in der Folge auch in den inneren Lagen, bewirken*), wodurch die gleiche, früher besprochene Wirkung, welche jede Baubeschränkung auf die Mieten auszuüben die Tendenz hat, noch verstärkt wird.

Zweiter Fall. Man sollte meinen, daß auch das Verbot der Errichtung von drei- und vierstöckigen Häusern in den Außenlagen die gleiche, verteuernde Wirkung auf die Mieten ausüben müsse, und zwar aus denselben Gründen, welche eben angeführt wurden. Denn wenn auch durch die Unterdrückung des dritten und vierten Stockwerkes (dort, wo sonst solche drei- oder vierstöckige Häuser erbaut worden wären) die Bodenwerte komprimiert werden, so könne dadurch dennoch

*) Das wird auch durch die Beobachtungen bestätigt, welche M e w e s über die offene Bauweise in Freiburg i. Br. gemacht hat. In Freiburg war nämlich die offene Bauweise bis 1887 nur in beschränktem Maße vorgeschrieben; erst mit der neuen Bauordnung von 1887 wurde sie — mit recht wenigen Ausnahmen, vor allem Straßen des ganz besonders von den Arbeiterschichten bewohnten Stadtteils Stühlinger — für den allergrößten Teil der Stadterweiterung eingeführt. Damit waren jetzt also hier nicht nur die obersten, sondern auch die in Freiburg sehr stark vertretenen gutsituierten mittleren Schichten fast durchweg zur Ansiedlung in offen bebauten Straßen gezwungen und es ergab sich daraus für diejenigen Klassen der Einwohnerschaft, welche im anderen Falle geschlossen bebaute Straßenzüge vorziehen würden, eine Verteuerung des Hausbodens, der sich weitere Verteuerungen beim Bau und Unterhalt der Häuser selbst hinzugesellten (individuellere Gestaltung der einzelnen Gebäude, Fassaden statt gemeinsamer nachbarlicher Giebelmauern, höhere Adjazentenbeiträge für Straßenbau und Kanalisation wegen Verlängerung der Straßenfront, auch höhere Heizungskosten im Winter). Auch der Gesamtheit legte diese Auseinanderziehung des Straßennetzes durch die Einschiebung der beträchtlichen Bauwiche erheblich größere Lasten auf (Wachsen der gesamten Kosten und Kostenanteile für Herstellung, Unterhaltung, Erleuchtung und Bewachung der Straßen). (Siehe M e w e s, Der Einfluß der Baubeschränkungen auf die Wohnungsmieten, in der Zeitschrift für Wohnungswesen, V, S. 150 und dessen Buch : Bodenwerte, Bau- und Bodenpolitik in Freiburg i. Br. während der letzten 40 Jahre [18G3—1902], S. 97 und 98.) Auch v. Renauld gelangt auf Grund seiner Beobachtungen zu einem ähnlichen Urteile über die Wirkungen des überwiegend offenen Bausystems in München (Beiträge zur Entwicklung der Grundrente und Wohnungsfrage in München, siehe insbesondere S. 111).

die Rente nicht komprimiert werden, wohingegen sich, wie früher gezeigt wurde, die durchschnittlichen Baukosten pro 1 m2 Wohnfläche bei den zweistöckigen Häusern höher stellen als bei den drei- oder vierstöckigen. Demgegenüber ist jedoch wieder darauf hinzuweisen, daß, wenn auch die durchschnittlichen Herstellungskosten pro 1 m² Wohnflächeneinheit in einem zweistöckigen Hause höher sind, doch auch die Wohnflächeneinheit in einem zweistöckigen Hause im Durchschnitt wertvoller ist und daß daher ebensowenig wie der Bau von drei-oder vierstöckigen Häusern in solchen Lagen eine Verbilligung der Mieten, auch die Unterdrückung des dritten oder vierten Stockwerkes eine Verteuerung des Wohnens bedeutet.*)

Es könnte als ein Widerspruch erscheinen, daß die früher besprochenen Baubeschränkungen am Rande der Stadt mietverteuernd wirken sollen, dagegen die Nichtzulassung eines dritten oder vierten Stockwerkes bei den hier zu erbauenden Häusern nicht. Diesbezüglich sei jedoch an das früher Gesagte erinnert, daß die Entstehung drei- und vierstöckiger Häuser auch in den Außenlagen großer, rasch wachsender Städte darin ihre Ursache hat, daß man bei der Bauart der Häuser, da sie für eine sehr lange Zeit gebaut werden, nicht bloß auf die in der Gegenwart zu erzielende Rente, sondern auch auf den zukünftigen Wert der Lage Rücksicht nehmen muß. Insoweit aber die größere Bebauungsintensität der Häuser in diesen Lagen nur darauf zurückzuführen ist**), daß sich diese Lagen mit dem Wachstum der Stadt bald in inhere umwandeln werden, üben auch Vorschriften, durch welche eine solche intensivere Bebauung verboten wird, dieselbe Wirkung aus wie Baubeschränkungen im Innern.

*) Naumann gellt daher zu weit, wenn er, nachdem er die rentensteigernde Wirkung des Flachbaues nachgewiesen hat, ganz allgemein sagt (1. c., S. 185): „Daneben gilt noch alles, was Voigt über die Ersparnis an Baukosten durch den Stockwerksbau angeführt hat. Der Stockwerksbau bringt daher den Mietern doppelten Vorteil, er ermäßigt die Grundrente und vermindert das Baukapital, das sie durch die Mieten zu verzinsen haben.“

**) Das gilt nicht bloß von der Bebauungsintensität in vertikaler, sondern auch in horizontaler Richtung, und es gilt demnach im Prinzip auch in bezug auf die Vorschriften, durch welche die Intensität der Bebauung in den Außenlagen in horizontaler Richtung beschränkt wird, daß sie nur dann mietverteuernd wirken, wenn sie eine noch extensivere Bauweise allgemein vorschreiben, als sie bei niedrigen Bodenwerten (jedoch sparsamer Bauführung) üblich ist. Praktisch ist es allerdings schwer, hier die Grenze zu ziehen.

Baubeschränkungen im Innern haben jedoch im allgemeinen — neben der schon früher besprochenen Wirkung, welche eine jede Baubeschränkung auf die Höhe der Mieten deswegen ausübt, weil sie bewirkt, daß sich die Stadt mehr in die Breite ausdehnen muß — eine weitere Verteuerung der Mieten nicht zur Folge. Denn es wurde früher gezeigt, daß die Höhe der Mieten in den inneren Lagen durch die Höhe der Mieten am Rande der Stadt und weitere Aufzahlungen für die bessere Ausstattung und für die Vorteile, welche die bessere Lage bietet, bestimmt wird. Durch Baubeschränkungen in inneren Lagen ändert sich jedoch weder in der einen noch in der anderen Richtung etwas. Anderseits muß freilich, da nun auf die gleiche Baufläche eine geringere Wohnfläche entfällt und die bei intensiverer Bebauung sonst zur Entstehung kommenden Zuwachsrenten entfallen, der Wert des Bodens eine Minderung erfahren, gegen welche der Bodenwertzuwachs, welcher infolge der größeren Ausdehnung der Stadt entsteht, in der Regel minimal ist und nicht in Betracht kommt.

Baubeschränkungen im Innern haben demnach in gleicher Weise wie die Nichtzulassung eines dritten oder vierten Stockwerkes oder sonstige Baubeschränkungen in den Außenlagen, welche die Intensität nicht noch über das bei niedrigen Bodenwerten (jedoch sparsamer Bauausführung) übliche Maß beschränken, nur insofern eine mietverteuernde Wirkung, als sie bewirken, daß sich die Stadt mehr in die Breite ausdehnen muß, und es bleibt sich daher für diese Wirkung ganz gleich, ob die gleichen beschränkenden Vorschriften für die besten inneren oder die entferntesten Lagen erlassen werden. Es wäre jedoch ein großer Irrtum, anzunehmen, daß dies auch sonst gleichgültig sei, und daher überall die gleichen Baubeschränkungen anzuwenden. Denn vor allem ist die Schädigung, welche durch die gleiche Baubeschränkung dem Bodeneigentümer im Innern erwächst, der den Boden oder das Haus mit Rücksicht auf den künftigen Umbau höher bezahlt hat, viel größer und es handelt sich hier um feststehende Vermögens Verhältnisse, auf welche Rücksicht genommen werden muß²⁸) ; dagegen sind die

Bodenwerte in den Außenlagen erst im Entstehen begriffen und man kann dem Spekulanten, welcher sich in seinen Hoffnungen auf die künftige Erhöhung des Wertes getäuscht hat, ein Entschädigungsrecht — abgesehen davon, daß hier die Differenz überhaupt viel geringer ist er das Risiko solcher Änderungen zu tragen hat. Des weiteren ist zu beachten, daß auch vom volkswirtschaftlichen Standpunkte eine intensivere Bebauung des Bodens in den Innenlagen geboten erscheint, da hier die gleiche Fläche einen viel größeren Wert hat. All dies muß bei der Frage, wie weit die Baubeschränkungen gehen sollen, beachtet werden und man wird daher mit den Baubeschränkungen in entfernteren Lagen viel weiter gehen können als in den zentralen Lagen (abgestufte Bauordnung).

nicht zugestehen, da

Das, was über die Wirkung, welche die Baubeschränkungen in den inneren Lagen auf die Mieten ausüben, gesagt wurde, gilt auch von solchen Baubeschränkungen in äußeren Lagen, welche sich nur auf einen verhältnismäßig geringen Teil derselben beziehen. Denn wenn in dem größten Teil der für die Bebauung in Betracht kommenden Außenlagen der Bau von mehrgeschossigen Reihenhäusern zugelassen ist, so kann durch die bloß in einem Teile dieser Lagen geltenden beschränkenden Vorschriften die Basis der Mieten im allgemeinen nicht berührt werden, ähnlich wie ein Verbot, mit der rationellen Intensität zu wirtschaften, welches nur für einen geringen Teil der en tie gens en und am wenigsten fruchtbaren landwirtschaftlichen Grundstücke erlassen würde, auf den Preis der Ackerbauerzeugnisse keinen oder nur einen sehr geringen Einfluß ausüben würde. Die Folge würde in letzterem Falle vielmehr bloß die sein, daß die betreffenden Grundstücke erst später bebaut werden und auch sodann immer niedriger im Werte stehen würden als sonstige Grundstücke gleicher Art. Im ersteren Falle, bei dem städtischen Baumarkte, sind allerdings

trag des Dr. Pink as und Genossen (Druck XLY aus der I. Jahressession des Landtages vom Jahre 1908), durch welchen beantragt wird, für jene Neu- und Umbauten auf der Kleinseite und in anderen Stadtteilen, für welche aus ästhetischen Gründen (insbesondere wegen der Aussicht auf den Hradschin) eine geringere Anzahl von Stockwerken durch die Baubehörde angeordnet wird, als es sonst nach den Bestimmungen der Bauordnung zulässig wäre, eine erweiterte Befreiung von Staatssteuern und eine gleiche Befreiung auch von den Landesund Gemeindeumlagen zuzugestehen.

die Wirkungen etwas andere, vor allem insbesondere wegen der großen Unteischiede in der Art der Wohnbedürfnisse. Es wurde früher darauf hingewiesen, daß in jenen Lagen, wo die Bodenwerte niedrig sind, sich nicht bloß mehrgeschossige Reihenhäuser, sondern auch extensiver gebaute Häuser (Familienhäuser, Villen usw.) vorfinden. Würde man nun in einem Teile dieser Lagen bloß eine solche extensivere Bauweise gestatten, so würde die Folge nicht die sein, daß die betreffende Lage lange unbebaut bliebe, sondern es würden sich hier alle diejenigen ansiedeln, die das Wohnen in solchen Häusern vorziehen. Nur dann, wenn die Nachfrage nach solchen Häusern im Verhältnisse zu der hierfür bestimmten Fläche sehr gering wäre, könnte es kommen, daß die Grundstücke lange unbebaut blieben. Liegt also die Bedeutung der erwähnten Baubeschränkungen in einem Teile der Außenlagen kleinerer Städte darin, daß sich die extensiver gebauten Häuser (Gartenhäuser, Villen) auf das für sie bestimmte Gebiet konzentrieren, was gewiß seine Vorteile hat, so ist die Bedeutung solcher Baubeschränkungen in den Außenlagen großer, rasch wachsender Städte noch viel größer, da durch sie der Bau von solchen Häusern vielfach erst ermöglicht wird. Es wurde ja früher darauf hingewiesen, daß in den Außenlagen großer Städte die Bodenwerte mit Rücksicht auf die künftige Wert-steigerung der Lage sehr hoch stehen und daß infolgedessen der Bau von Garten- und ähnlichen Häusern sehr erschwert ist. Werden nun bestimmte Lagen für den extensiveren Bau reserviert, so müssen sich hier, da die zu erwartende Rente verringert wird, die Bodenwerte niedriger stellen, wodurch der Bau von solchen Häusern vielfach erst ermöglicht wird, ohne daß doch die Mieten für jene Bewohner, welche in geschlossenen Reihenhäusern zu wohnen vorziehen, verteuert würden.

¹

Erster Jahresbericht des Deutschen Zweigvereines in Prag der Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich. Prag 1908.

²

Unter landhausmäßiger Bebauung wollen wir hier überall die Bebauung mit niedrigen, von Gärten umgebenen Häusern verstehen,

³

Die Geschäftszinse sollen liier überhaupt außer Betracht bleiben.

⁴

S. 265 u. ff. des Stenographischen Protokolls der Wiener Gebäudesteuerenquete.

⁵

S. 417 u. ff. und S. 479 daselbst.

f) S. 617 u. ff. und S. 632 daselbst, ff) So sagt Philippovich (S. 618 daselbst), daß auf die Gestaltung der aus den allgemeinen Entwicklungsmomenten sich ergebenden Mietzinse die Produktionskosten (und demnach auch die Steuern) keinen Einfluß ausüben (allerdings mit der Einschränkung, daß in der Regel der Fälle das, was wir die Rente im Zentrum der Stadt nennen, doch nicht vollständig aus dem Mieter herausgeschöpft ist und daher ein Druck von unten, wie eine Erhöhung der Kosten, der Steuern doch zu einer Steigerung der Mieten führen kann). Philippovich ist denn auch der Ansicht, daß man in den österreichischen Städten trotz der

⁶

Hier wirken allerdings auch andere Vorteile mit (die Ruhe, die Abgeschlossenheit, die ästhetischen Genüsse, welche das Wohnen hier bietet, die Sicherheit vor unangenehmen Nachbarn, die Vorteile des Alleinwohnens und unter seinesgleichen usw.), um das Wohnen in solchen Vierteln, insbesondere für die wohlhabendere Bevölkerung, sehr schätzenswert zu machen.

⁷

Auf dieses Moment legt Hofrat Freiherr v. W i e s e r besonderes Gewicht. Es entscheidet nach ihm in erster Linie, während die Entfernung doch nur in zweiter Linie für die Einschätzung der Gunst der Lage maßgebend ist. „Wenn z. B. die Lagen, in denen das mittlere Bürgertum angesiedelt ist, minder eingeschätzt werden als die vornehmsten Quartiere, so ist der entscheidende Grund nicht der, daß sie weiter vom Mittelpunkte entfernt sind — sie sind es gar nicht immer oder nicht durchaus —, sondern es ist so, weil sie eben einmal nicht von den ganz vornehmen Leuten besetzt sind ; allerdings muß man hinzufügen, daß sie in der Regel deshalb vom Mittelpunkte entfernter an-

⁸

Wie ich es in bezug auf Prag in meiner früher zitierten Arbeit nachgewiesen habe.

⁹

Als Beleg dafür möchte ich die Werte anführen, welche der Boden in den inneren Wohnlagen Prags, Wiens und Berlins um das Jahr 1900 herum hatte, da man bei der ähnlichen Bauweise aus der Höhe der Bodenwerte auch auf die Höhe der Wohnrente schließe⁸!

¹⁰

Und zwar nicht nur die Baufläche, sondern auch der Boden, welcher zu Straßenzwecken abgetreten werden muß. Dort, wo der Grundeigentümer, respektive der Bauunternehmer auch die Kosten der Herstellung der Straßen, der Beleuchtungsanlagen, der Kanalisation und Wasserleitung zu tragen hat, kommen selbstverständlich auch diese in Rechnung.

¹¹

Siehe Horâcek, 1. c., S. 100.

¹²

Siehe W i e s e r s Ausführungen in der Gebäudesteuerencpiete (S. 438 des Protokolls) und in der Einleitung zu meiner Arbeit (S. XI).

f) Auf den naheliegenden Einwand, daß doch der Wert des Bodens am Rande großer, rasch wachsender Städte weit über dem Ackerwerte steht, wird später zurückgekommen werden und es wird gezeigt werden, daß sich unter den obenerwähnten Voraussetzungen auch durch diesen Umstand an dem Gesagten nichts ändert.

¹³

Respektive auch Geschäftsrente, auf die hier jedoch nicht näher eingegangen werden soll.

¹⁴

Das gilt wenigstens bis zum fünften Geschoß aufwärts. Hierbei ist die Kostenersparnis, welche durch die Verteilung der Kosten der Fundierung und des Daches auf eine größere Zahl von Geschossen entsteht, um so größer, je geringer ursprünglich der Divisor war, sie ist daher beim Übergange vom eingeschossigen Hause zum zweigeschossigen und von diesem zum dreigeschossigen viel größer als der Unterschied der Baukosten bei Gebäuden mit drei, vier und fünf Geschossen, wo er verhältnismäßig nur gering ist. So kostete z. B. nach Freuden-

¹⁵

Wie früher gezeigt wurde [siehe Anmerkung ²⁹) auf S. 659]. Dabei ist die Kostendifferenz, wie schon A. Voigt darauf hingewiesen hat (Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Band 95, S. 356), im allgemeinen um so größer, je höher überhaupt die Baukosten sind. Damit erklärt es sich, daß bei steigenden Baukosten der Bau von Einfamilienhäusern erschwert wird und vielfach selbst in kleineren Orten zurückgeht (siehe z. B. den Bericht des Großherzoglich-Hessischen Landeswohnungsinspektors für das Jahr 1906 in der Zeitschrift für Wohnungswesen, VI, S. 9).

¹⁶

Für Prag konnte ich dies in meiner Arbeit (S. 121) tatsächlich feststellen.

¹⁷

Siehe Naumann, 1. c., S. 182. Anders formuliert bei W i e s e r in der Einleitung zu meiner Arbeit (S. XXXVI).

¹⁸

Siehe meine Arbeit, S. 150; ähnlich Wieser in der Einleitung zu derselben, S. XXXIY, Naumann, 1. c., S. 169, und schon früher Webe r, Über Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt, S. 102.

¹⁹

In ausführlicher Weise wird dies von Naumann, 1. c., begründet. Siehe auch H o r â C e k, 1. c., S. 154 u. ff.

²⁰

Naumann, 1. c., S. 141.

²¹

Was die Kosten der Straßenherstellung selbst anbelangt, so ist darauf zu achten, daß bei niedrigerer Bebauung die Straßen schmäler angelegt und einfacher hergestellt werden können ; ob dadurch der Umstand, daß bei extensiverer Bebauung die Gesamtlänge der Straßen und Verbindungswege viel größer sein muß, ausgeglichen wird und ob sich daher beim Flachbau auch die Kosten der Straßenherstellung relativ (im Verhältnisse zur Wohnflächeneinheit) höher stellen als bei intensiverer Bebauung oder nicht, ist bestritten. Siehe Voigt und G e 1 d n e r, Kleinhaus und Mietkaserne, S. 89, und Schilling in der Zeitschrift für Wohnungswesen, VI, S. 244.

²²

Thiel in den Verhandlungen der Generalversammlung des Vereins für Sozialpolitik vom 23. bis 26. September 1901 (Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Band 98, S. 107).

²³

Naumann, 1. c., S. 167.

²⁴

*) Bericht über den VI. Internationalen Wohnungskongreß in Düsseldorf, 15. bis 19. Juni 1902, S. 95.

²⁵

Siehe Anmerkung ²⁵) auf S. 649.

²⁶

Siehe das Referat Baumeisters auf dem VI. Internationalen Wohnungskongreß, S. 102 des Berichtes.

Letzteres kommt bei den böhmischen Städten weniger in Betracht, weil die Höhe der Kanaleinmündungsabgabe in der Regel nicht von der Frontlänge, sondern von der Größe der Nutzfläche (bebaute Fläche multipliziert mit der Geschoßzahl) abhängt und auch zu den Straßenbaukosten kein Beitrag von den Adjazenten eingefordert wird, sondern diesen nur die Herstellung des Trottoirs und die Abtretung einer bestimmten Grundfläche zu Straßenzwecken obliegt.

²⁷

Über die Vorzüge der offenen Bauweise siehe das obenerwähnte Referat Baumeisters, S. 102.

²⁸

Deswegen wird auch dort, wo für einzelne Hauser oder Baugrundstücke im Innern der Stadt, sei es aus ästhetischen oder anderen Gründen, die übliche Bebauungsintensität nicht zugelassen wird, den Eigentümern meist eine Entschädigung gewährt. Siehe z. B. § 45 des Entwurfes der neuen Bauordnung für Prag (Druck CXCYII aus der II. Jahressession des Landtages vom Jahre 1901), desgleichen den An-

²⁹

Bei freistehenden Gartenhäusern kommen noch das Mehr an freien Umfassungsmauern und die durch Verlängerung der Straßenfront erwachsenden Mehrkosten (Trottoir, Einfriedung, eventuell auch höherer Beitrag zur Straße und zum KanaU hinzu.

Dritter Fall. Es ist eben gezeigt worden, daß Vorschriften, durch welche die Intensität der Bebauung im Innern oder nur in einem kleinen Teil der Außenlagen beschränkt wird, auf die Höhe der Mieten im allgemeinen — abgesehen von der schon öfters erwähnten Wirkung, welche eine jede Baubeschränkung ausübt — keinen Einfluß haben, sondern bloß eine Komprimierung der Bodenwerte in der betreffenden Lage bewirken. Und zwar sollte man erwarten, daß sich die Bodenwerte um den ganzen kapitalisierten Betrag jener Zuwachsrenten mindern werden, welche bei intensiverer Bebauung erzielt werden könnten. Das ist jedoch nur unter der Voraussetzung richtig,

daß sich infolge der Baubeschränkungen nicht auch die Höhe der Rente von der übrigbleibenden Wohnfläche erhöht. Das ist aber oft der Fall, insbesondere wenn für eine bestimmte Lage die landhausmäßige oder offene Bauweise vorgeschrieben wird. Denn die großen Vorteile, welche das Wohnen in solchen Vierteln bietet.¹), zum Teil gerade deswegen, weil der Bau anderer Gebäude nicht zugelassen wird, werden, wie schon erwähnt wurde¹), insbesondere von der wohlhabenderen Bevölkerung hoch geschätzt und man wird daher gern nicht nur die höheren Herstellungskosten tragen, sondern bereit sein, auch eine viel höhere Rente zu entrichten, um sich diese Vorteile zu sichern.²) Wie hoch sich die Rente in solchen Lagen stellen wird, hängt von der Größe der Nachfrage (Zahl derjenigen, welche in solchen Villenvierteln zu wohnen wünschen, und Zahlungsfähigkeit derselben) und des Angebotes an solchem Baulande ab. In der Regel wird die Rente in solchen Lagen pro Quadratmeter Wohnfläche höher sein als bei intensiverer Bebauung, aber doch nicht so hoch, daß sich trotz der geringeren Bodenausnütçung auch die Gesamtrente pro Quadratmeter Baufläche so hoch oder noch höher stellen würde als bei dem intensiver bebauten Nachbargelände.³) Immerhin können auch solche Fälle Vorkommen und es können demnach die

**

Bodenwerte in den extensiver bebauten Villenvierteln sogar höher stehen als in anderen angrenzenden Lagen, für welche keine Baubeschränkung gilt.⁴)

V. Abweichungen in der Wirklichkeit.

Bei den bisherigen Ausführungen über die Preisverhältnisse des städtischen Bodens und der städtischen Wohnungen wurde vorausgesetzt, daß jede der bei den betreffenden Preiskämpfen in Betracht kommenden Personen das für sie Vorteilhafteste nicht nur erstrebt, sondern auch zu erkennen weiß und daß im allgemeinen ein Einvernehmen zwischen den Gliedern der einzelnen Interessentengruppen nicht besteht. Aber gerade die letztere Voraussetzung wird, wie schon erwähnt, auf das heftigste bestritten, indem behauptet wird, daß sich der Boden in der Umgebung größerer Städte zumeist in Händen von Spekulanten befindet, welche einen Ring um die Stadt bilden und durch Zurückhaltung des Bodens den Preis desselben so weit in die Höhe zu treiben suchen, als es die Ausnützbarkeit des Bodens und die Zahlungsfähigkeit der Mieter erlauben.⁵) Dagegen wird auf der anderen Seite mit Recht geltend gemacht, daß es zwar vorkommt, daß kapitalistische Spekulanten an einzelnen Orten große, zusammenhängende Bodenkomplexe an sich bringen und innerhalb dieser sogenannte Monopolpreise festsetzen können⁶), daß jedoch auch sie durch die Konkurrenz der Nachbarschaft gebunden sind und daß überhaupt derartiger konzentrierter Großbesitz eine Ausnahmeerscheinung ist, die keineswegs zur Erklärung der Bodenpreisbildung im allgemeinen herangezogen werden kann.⁷) Im sonstigen ist noch darauf hinzuweisen, daß auch die Tatsache, daß selbst am Rande großer Städte hohe drei- oder vierstöckige Zinshäuser entstehen, nicht in dem „Monopol“ der Bodenbesitzer ihre Ursache hat, sondern, wie früher gezeigt wurde, sich zum größten Teile anders erklärt. Wenn ich auch demnach der Monopoltheorie nicht beipflichten kann, so glaube ich doch nicht, daß sie jeder Grundlage überhaupt entbehrt. Es ist früher gezeigt worden, daß in den Außenlagen großer, rasch wachsender Städte die Bodenwerte mit Rücksicht auf die zu erwartende Zunahme der Rente weit über dem Ackerwerte stehen, daß jedoch anderseits auch der Bauunternehmer, welcher den Boden zum Hausbau kauft, respektive der Käufer des Hauses mit dieser Wertsteigerung rechnet und sich daher mit einer geringeren Verzinsung seines für den Bau und das Grundstück auf gewendeten Kapitales begnügen kann, als es sonst der Fall wäre.⁸) Es wurde auch weiter bemerkt, daß wenn der Bauunternehmer, respektive Käufer des Hauses den Wert der voraussichtlichen Wertsteigerung gerade so hoch anschlüge wie der Bodenverkäufer, die Erhöhung der Bodenwerte auf die Höhe der Mieten keinen Einfluß haben könnte. Aber ich glaube, daß das in Wirklichkeit in der Regel nicht der Fall ist ; denn es ist zu berücksichtigen, daß hei dem Kaufe eines Hauses die Erwartung der künftigen Werterhöhung bloß eines von den Nebenmomenten ist, welches zwar für den Preis, den der Käufer für das Haus zu bieten geneigt ist, nicht ohne Belang ist, aber nicht voll bewertet wird, daß jedoch im Vordergründe entweder die Absicht steht, sein Kapital vorteilhaft anzulegen oder eventuell auch die spekulative Absicht, das Haus bald wieder mit Gewinn zu verkaufen, nicht jedoch auf das

Steigen der Grundrente zu warten, welches erst nach einer Reihe von Jahren eintreten wird. Hingegen ist bei der Bodenspekulation die Erwartung, daß der Wert des Bodens in der Zukunft steigen wird, die Haupttriebkraft sämtlicher Transaktionen und gewissermaßen für sich isoliert, und der Gegenwadswert des zu erwartenden Wertzuwachses wird eher über-als unterschätzt.*) In dieser verschiedenen Schätzung der zu erwartenden Zunahme der Bodenrente durch die Bodenspekulanten einerseits und durch die Bauunternehmer, respektive Käufer der Häuser anderseits dürfte der Grund zu suchen sein, daß die Mieten am Rande einer großen, rasch wachsenden Stadt in der Regel höher stehen als auf dem Lande und daß das Erwachen oder Aufflammen der Bodenspekulation von einer Verteuerung der Wohnungen begleitet zu sein pflegt.**) Aber man darf den Einfluß dieses Momentes nicht überschätzen, wie dies oft geschieht ; denn die Kraft, die Bodenpreise so weit in die Höhe zu treiben wie ein wirkliches Einvernehmen, können diese Verschiedenheiten in der Schätzung der künftigen Wertsteigerung nicht haben. Insbesondere ändert sich auch durch diese Korrektur, welche wir an unseren Voraussetzungen machen müssen, im allgemeinen nichts an den Ergebnissen, zu welchen wir früher in bezug auf die Wirkungen der . Baubeschränkungen gelangt sind. So wäre es insbesondere unrichtig, anzunehmen, daß beim Flachbau, da hier die zu erwartende Werterhöhung des Bodens viel geringer ist, auch die

*) Siehe dazu auch Fuchs, Über städtische Bodenrente und Bodenspekulation im Archiv für Sozialwissenschaft und Sozialpolitik, XXII, S. 742.

**) Darin dürfte meiner Ansicht nach das rapide Steigen der Mieten in den Spekulationsjahren 1869—1873 in Prag zum großen Teile seine Ursache haben (siehe meine früher zitierte Arbeit, S. 146 ; anderer Meinung ist Hofrat v. W i e s e r, siehe S. XXXVI der Einleitung zu dieser Arbeit). Ähnlich urteilt selbst auch A. Voigt, der sonst eine Einwirkung der Bodenspekulation auf die Höhe der Mieten nicht gelten läßt, über die Ursachen der Wohnungsteuerung in Berlin im Anfang der siebziger Jahre: „Daß in diesen beiden Spekulationsperioden der fünfziger und siebziger Jahre, namentlich der letzteren, der Bodenwert tatsächlich durch die Spekulation über seinen reellen Wert in die Höhe getrieben wurde, ist nicht zu leugnen. Es fragt sich höchstens, ob nach der spekulativen Hausse die Mieten wieder vollständig auf ihren normalen Stand herabsankep oder ob nicht trotz der Baisse die einmal erreichte Höhe der Mieten nachwirkte. Letzteres ist (nach Tabelle VI) allerdings der Fall gewesen, indem die Quote des Bodenwertes niemals wieder auf den Betrag des ersten Jahres 1865 zurücksank“ (Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Band 95, S. 354).

mietverteuernde Wirkung der Bodenspekulation viel schwächer sein müsse. Dagegen ist einzuwenden, daß auch beim Flachbau eine Bodenspekulation vorkommt und daß dem Umstande, daß die zu erwartende Wertsteigerung des Bodens eine geringere ist, wieder die Tatsache entgegensteht, daß sich auch die mietverteuernde Wirkung dieses Momentes auf eine geringere Wohnfläche verteilt und außerdem die Wertzunahme wegen des schnelleren Wachstums der Stadt eine raschere ist. Eine Verbilligung der Mieten kann man demnach von den Baubeschränkungen auch dann, wenn man jene Korrektur an den früher erwähnten Voraussetzungen vornimmt, nicht erwarten .

Eher können, umgekehrt, die Baubeschränkungen in der Wirklichkeit auch dort mietverteuernd wirken, wo wir angenommen haben, daß theoretisch eine solche Wirkung nicht ein-

treten kann. Es wurde nämlich früher gesagt, daß wenn in den Außenlagen, wo sonst drei- oder vierstöckige Häuser errichtet würden, die höchstzulässige Stockwerkzahl auf zwei beschränkt wird⁹), dieses Verbot eine Wirkung auf die Mieten — ausgenommen die aus der größeren Ausdehnung der Stadt resultierende

, rein abstrakt betrachtet, nicht haben kann, weil durch dieses Verbot die Bodenwerte um den ganzen kapitalisierten Wert der Zuwachsrenten komprimiert werden. In Wirklichkeit tritt dies jedoch dort, wo es sich um baureife Grundstücke handelt, für welche sich bereits ein durch die intensivere Bebauung mitbedingter Marktwert herausgebildet hat, oft nicht ein. Denn die Bodeneigentümer werden nicht gewillt sein, von den einmal schon erreichten Bodenpreisön etwas nachzulassen und da dieses Bestreben ein allgemeines ist, so werden die Bodenpreise — der Theorie entgegen — ihre bisherige Höhe behalten. Da sich derselbe Preis jetzt auf eine kleinere Fläche verteilt, so wird eine Verteuerung der Wohnungen die Folge sein. Diese Erfahrung wurde schon in einigen Städten gemacht.¹⁰) Es folgt daraus, daß man mit den Baubeschränkungen womöglich schon früh, bei dem noch nicht baureifen Boden oder bevor noch die Bodenwerte die durch

die intensivere Bodenausnützung bedingte Höhe erreicht haben, einsetz en soll.

VI. Zusammenfassung.

Durch die vorliegenden Ausführungen wird durchaus nicht bezweckt, den Bestrebungen entgegenzutreten, welche dahin gehen, eine allzu große Dichtigkeit der Bebauung in unseren Städten durch beschränkende Vorschriften im Interesse einer weiträumigeren, gesünderen Wohnweise zu verhindern. Es sollte nur gezeigt werden, daß man hiervon nicht auch noch ökonomische Vorteile zu erwarten hat, vielmehr sich dessen bewußt sein muß, daß solche Baubeschränkungen im allgemeinen — wenn auch nach Art und Umgang in sehr verschiedenem Maße — mietverteuernd wirken und daß man daher in jedem einzelnen Falle je nach den konkreten Verhältnissen zwischen den hygienischen und ökonomischen Forderungen das richtige Kompromiß zu suchen hat. Hierbei ist insbesondere folgendes zu beachten :

1.    Eine jede Baubeschränkung bewirkt, daß sich die Stadt mehr in die Breite ausdehnen muß und infolge des größeren Umfanges der Stadt sich sowohl die Rente in den inneren Lagen erhöht als auch die Herstellungskosten der Verkehrsmittel und Straßenleitungen sich vergrößern. Je nach Art und Umfang der Baubeschränkungen können allerdings diese Wirkungen von sehr verschiedener Intensität sein.

2.    Am stärksten würden sie dann hervortreten, wenn man die landhausmäßige Bebauung allgemein im Erweiterungsgebiet der Stadt einführen wollte. Die allgemeine Erzwingung der landhausmäßigen Bebauung in den Außenlagen würde jedoch auch noch darüber hinaus eine Verteuerung der Mieten bewirken, weil sich die Herstellungskosten der Wohnungen und damit die Basis der Mieten am Rande der Stadt erhöhen würden. Auch der allgemeine Zwang der offenen Bauweise in den Außenlagen sowie sonstige Baubeschränkungen, soferne sie eine extensivere Bauweise allgemein erzwingen wollten, als sie auch bei niedrigen Bodenrenten, jedoch sparsamer Bauausführung, üblich ist, würden nach beiden Richtungen die gleiche Wirkung — wenn auch in viel schwächerem Maße — ausüben.

3.    Wenn sich jedoch der Zwang der landhausmäßigen Bebauung oder der offenen Bauweise bloß auf einzelne Wohnviertel beschränkt, sc wird dadurch — neben der sub 1 besprochenen Wirkung — eine weitere Verteuerung der Mieten nicht bewirkt, vielmehr die Bodenwerte in dem betreffenden Wohnviertel in der Regel herabgedrückt und dadurch die Errichtung von Cottagehäusern oder von Häusern in offener Bauweise billiger ermöglicht.

4.    Das Verbot, drei- und vierstöckige Häuser in den Außenlagen zu errichten, und sonstige Baubeschränkungen in den Außenlagen, soferne sie die Bebauungsintensität nicht noch über das bei niedrigen Bodenwerten (jedoch sparsamer Bauausführung) übliche Maß beschränken, sollten im allgemeinen außer der sub 1 besprochenen Wirkung keine weitere mietverteuernde Wirkung haben. Das trifft denn auch in der Wirklichkeit besonders dann zu, wenn die Baubeschränkungen schon im vorhinein für das noch nicht baureife Terrain erlassen werden oder überhaupt rechtzeitig erfolgen, bevor noch die Bodenwerte die durch die intensivere Ausnützung bedingte Höhe erreicht haben. Wo dies jedoch nicht der Fall ist, kann in Wirklichkeit dennoch oft eine Verteuerung der Mieten eintreten.

5.    Baubeschränkungen im Innern haben im allgemeinen — außer der sub 1 besprochenen Wirkung — ebenfalls keinen Einfluß auf die Höhe der Mieten, sondern wirken preisdrückend auf die Bodenwerte. Hier hat man jedoch wieder darauf Rücksicht zu nehmen, daß, wenn die Bebauungsintensität unter das bisher übliche Maß herabgesetzt würde, die Eigentümer durch die Wertverminderung oft schwere Vermögensschädigungen erleiden würden, und des ferneren, daß auch vom volkswirtschaftlichen Standpunkte eine intensivere Bebauung der inneren Lagen geboten ist.

Kleinhaus oder Miethaus?

Von

Dr. Einerich Ferenczi.

(Budapest).

In Ungarn wurden bisher von den Organen der gemeinnützigen Bautätigkeit, namentlich außerhalb der Hauptstadt hauptsächlich Kleinhäuser gebaut. Das Kleinhaus ist die althergebrachte ungarische Haus- und Wohnform. Als Agrikulturstaat ist in den Provinzgemeinden, besonders in der ungarischen Tiefebene, das Eamilienhaus vorherrschend, das an breiten sonnigen Straßen liegt und von Hof und Garten umgeben ist. Es gibt große Städte, wo überhaupt keine oder nur ganz vereinzelt stockhohe Häuser zu finden sind. In welch großem Maße diese nationale Wohnform bis vor nicht allzu langer Zeit selbst in der Hauptstadt Budapest überwog, geht daraus hervor, daß im Jahre 1869 noch 77.5 Prozent aller Häuser ebenerdig, 14.5 Prozent halb- und einstöckig war.

Die gemeinnützige Bautätigkeit muß überall trachten sich womöglich dem Wohnungsideal des Volkes anzuipassen, für das sie tätig ist. Es steht fest, daß nicht nur der ungarische landwirtschaftliche, sondern auch der gewerbliche Arbeiter vom Ideal des Kleinhauses erfüllt ist und der letztere selbst, nachdem er -in der Hauptstadt, wo die Mietkaserne in ganz selten schnellem Tempo Platz greift, jahrelang gelebt hat, sich von seinem alten Ideal nicht losreißen kann.

Außer Budapest hat es sich als möglich erwiesen, so weit eine gemeinnützige Bautätigkeit einsetzte, Kleinhäuser zu errichten. Im ungarischen Landarbeiter vereint sich die Sehnsucht nach einem Familienhaus mit seinem unstillbaren Landhunger. Daher kommt es auch, daß das neue Gesetz zur staatlichen Förderung der landwirtschaftlichen Arbeiterhäuser (G. A. XLVI v. J. 1907) den von Gemeinden und Munizipien für Landarbeiter erstellten Häusern die im Gesetz vorgeschriebenen Begünstigungen nur dann zuteil werden lässt, soweit diese Einfamilienhäuser sind und in das Eigentum der

Bewohner übergehen. Dort wo der Grund und Boden außerordentlich billig ist überdies aus dem großen gemeindlichen Grund-

besitz noch zu bedeutend ermäßigten Preisen (K 1 —1.50) Verfügung gestellt Landesbaustatutes

zur

aus

einfachster Konstruktion

werden

können :

wird ,mnd die Häuser, mangels eines dem billigsten Material und in hergestellt

dort ist das Kleinhaus die natürlichste und billigste Lösung der Wohnungsfrage. Namentlich ist dies der Fall,- wenn — wie es in vielen Gemeinden geschah — auf Anregung des genannten Gesetzes auf einmal große Gartendörfer erstellt werden. Durch die massenhafte Erstellung der Häuser verringerten sich die Baukosten so sehr, daß z. B. in Ujvidék, wo auf einmal eine aus zirka 400 Häusern bestehende Kolonie erstellt wurde, ein Haus, bestehend aus Zimmer, Kammer und Küche, mit 250 m² Bauland für 1670 Kronen den Landarbeitern übergeben werden konnte. Für diese Summe gelangt das Haus nach erfolgter Amortisation lastenlos in das Eigentum des Arbeiters oder seines Nachfolgers. Da der Staat zu<r Amortisation 2 Prozent beiträgt, hat der Arbeiter während 50 Jahre jährlich 3.25 Prozent, d. h. 54 Kronen, zu zahlen. Das genannte Gartendorf wurde von der Regierung mit einem Volksheim, Volksbibliothek, Vortragssaal, Konsum- und Verwertungsgenossenschaft, hausindustriellen Lehranstalt u. dgl. ausgestattet.

In größeren, namentlich in industriellen Städten, wo die Grundpreise schon etwas höher sind und namentlich das Baustatut strengere Vorschriften trifft, z. B. Lehm und gestampfte Erde als Baumaterial nicht kennt, dort hat es sich schon als schwierig erwiesen Eigenhäuser für landwirtschaftliche Arbeiter zu errichten. In der Stadt Temesvar z. B. haben sich die Erstellungskosten eines einzimmerigen Kleinhauses samt Grundstück auf 3000 Kronen, eines zweizimmerigen auf 3300 Kronen gestellt, obzwar die Kommune die sich auf 120—200 nr belaufenden Bauparzellen zu einem Kaufpreis von 2 Kronen den Quadratmeter überlassen, die Parzellierungs- und Entwässerungsarbeiten, die Herstellung der Wege unentgeltlich ausgeführt hat und sämtliche Parzellierungsund Baupläne, Kontrakte und sonstige Dokumente auf eigene Kosten ausarbeiten ließ. Hier müssen die Arbeiter 400 Kronen Anzahlung leisten und auch dann haben sie trotz des 2 Prozent betragenden staatlichen Zuschusses während 20 Jahre eine Jahresamortisation von 156 Kronen zu tragen. Daß diese Bedingungen für die landwirtschaftlichen Arbeiter schon zu schwer sind, geht daraus hervor, daß sich im Jahre 1909 nur 12 Arbeiter zur Bestellung solcher Häuser gemeldet haben. In den größeren Städten sind daher die Klein-

häuser nur mehr für die besser situierten Arbeiter mit kleinem Kapital zu erstellen, hingegen sind sie als Mietwohnungen bei entsprechend langer Amortisation immerhin möglich und auch erwünscht. Diese Auffassung bestätigen auch die Erfahrungen der gemeinnützigen Aktiengesellschaft für den Bau von Arbeiterhäusern in der Stadt Györ. Auch dort konnten die für die industriellen Arbeiter errichteten Einfamilienhäuser deren Gesamtkosten sich auf 3000 Kronen stellten, nur zum Teil und schwer an den Mann gebracht werden, werden.

In Budapest kann, soweit der durchschnittliche gewerbliche Arbeiter und der kleine Beamte in Betracht kommt, bei den obwaltenden Grundbedingungen der Wohnungserstellung, das Kleinhaus von der gemeinnützigen Bautätigkeit nicht einmal für Vermietungszwecke angewandt werden. Die das Kleinhaus ausschließenden Umstände sind folgende:

1.    Die hohen Bodenpreise im ganzen aufgeschlossenen Gebiet der Stadt. Nach einem amtlichen Ausweis betrog der Preis eines Quadratklafters sämtlicher im Jahre 1905 vorhandenen baureifen Grundstücke durchschnittlich mehr als 50 Kronen. Die Bodenpreise richten sich in den Stadterweiterungsbezirken nach dem durch die Errichtung von Mietskasernen erzielbaren Ertrag, da abgesehen von einem kleinen Villenrayon am linken Ufer der Donau, infolge der schablonenhaften Parzellierung und gleichmäßigen Straßenbreite überall diese Hausform angewendet werden kann und auch angewandt wird.

2.    Die absolute Höhe des Bodenpreises bedeutet in Budapest ein auch relativ größeres Hindernis des Kleinhauses, da bis zur jüngsten Zeit im besten Falle und nur bei der Bedingung, daß große Gelände einheitlich parzelliert werden, ein Baustellen-Minimum von 300, ganz ausnahmsweise von 200 Quadratklaftern vom hauptstädtischen Baurat zugelassen wurde. In diesen Fällen mußten alle Kosten der Parzellierung und der Erstellung der gemeinnötigen Einrichtungen von den Betreffenden getragen werden. Die Erstellungsund Erhaltungskosten dieser Einrichtungen belasten natürlich das Kleinhaus umsomehr als das Miethaus, da für die Kleinwohnungsbezirke besondere Erleichterungen (Straßenmaterial usw.) auch in dieser Beziehung nicht bestehen.

3.    Das im allgemeinen zu strenge und teuere, bewußt auf die palaisartige Mietskaserne zugeschnittene Baustatut von Budapest gewährt dem Kleinhause nicht alle möglichen Erleichterungen. Die Ausnützung des Dachstockes für Wohnzwecke

ist z. B. überhaupt nicht gestattet. Die sogenannte „leichtere Bauweise“, die ganz unwesentliche Erleichterungen gestattet (Mauerstärke, Holz-Scheidewände usw.) kann nur in den Zonen angewendet werden, wo 600 und 1000 Quadratklafter als das Minimum für Bauparzellen vorgeschrieben sind. In diesen Fällen steht dem Erfordernis eines überflüssig großen Aufwandes für das Grundstück — selbst bei einem Preis von 5 Kronen per Quadratklafter 5000 Kronen — eine Verbilligung der Baukosten von z. B. 6000 Kronen, im besten Falle mit ca. 8000 Kronen gegenüber. Die Einzäumungskosten des großen Grundstückes und die zu entrichtende Wassergebühr stellen sich allein auf diese Summe.    t •

4.    Die Kleinhäuser werden von den Hypothekenanstalten auf kürzere Zeit und zu einem geringeren Teil des Wertes (40 — 45 %) hypothekarisch belehnt, als die Blockhäuser.

5.    Ein außerordentlich wichtiges Hindernis der Errichtung von Kleinhäuser-Kolonien in den Außenbezirken besteht in den teueren, unbequemen und mangelhaft ausgebauten Verkehrsmitteln.

Eine praktische Probe für die gemeinnützige Erstellung von Kleinhäusern in Budapest hat in neuerer Zeit nur der Bauverband der Postbeamten gemacht. Dieser Verband hat unter anderen mit den günstigsten Kreditbedingungen, ein großes Gelände an der äußersten Grenze des bebauten Stadtgebietes (Zugló) zu 19 Kronen das Quadratklafter angekauft. Nachdem die gemeinnötigen Einrichtungen ausgeführt waren, stellte sich der Preis eines Quadratklafter auf 27—37 Kronen. Obgleich der hauptstädtische Baurat ausnahmsweise Bauparzellen zu 200 Quadratklaftern zugestanden hat, betragen die Erstellungskosten eines Kleinhauses, bestehend aus drei Zimmern, Küche u. s. w. in moderner Ausstattung 17.000 Kronen. Die Amortisation und der Zinsendienst beträgt während 50 Jahre 1100 bis 1300 Kronen, wozu die Erhaltungskosten, öffentliche Auflagen u. s. w. kommen. Wie wenig der Budapester gewerbliche Arbeiter einen solchen Wohnungsaufwand bestreiten kann, der als das Minimum für die bezeichnete Wohnungskategorie gelten kann — geht daraus hervor, daß selbst für die Häuser die von der Arbeiterbaugenossenschaft „Arbeiterheim“ in der Nähe von Budapest in Rakosliget bei Bodenpreisen von K 3.— das Quadratklafter erstellt wurden, die Arbeiter nur ausnahmsweise die Ratentilgung von 320 Kronen ständig bestreiten konnten. Die Mehrzahl der Häuser ging in die Hände von kleinen Beamten und sonstigen Kleinbürgern über.

Selbst besser situierte Beamte sind in Budapest unter den gegebenen Verhältnissen gezwungen genossenschaftliche Miet-h ä u s e r zu erstellen, falls sie sich der bestehenden Wohnungsteuerung entziehen wollen. Für die Wirksamkeit einer Anzahl von Unternehmungen, die Genossenschaftshäuser für Mietergruppen bauen, sei auf die Wirksamkeit der „Bau- und Siedlungsbank-Aktiengesellschaft“ hingewiesen. Diese Bank sammelt Anwärter aus dem Beamtenstande für Wohnungen in Miethäusern. Nachdem das Miethaus fertiggestellt ist wird aus den Anwärtern eine Genossenschaft gebildet und das Haus derselben übergeben. Die Bank berechnet für ihre sämtlichen Vermittlungsdienste (Ankauf des Grundstückes, Beschaffung des Kredits usw.) höchstens 5 Prozent, bildet das grundbuchlich gesicherte Eigentum einer Genossenschaft. Die Mitglieder derselben sind alle jene, die Anteilscheine, beziehungsweise Wohnungen gezeichnet haben, die festgesetzte Grundanzahlung entrichtet und sich zur Zahlung der jährlichen Beiträge verpflichtet haben. Die Grundanzahl,umg und die Summe des das Haus belastenden Darlehens ergeben den Wert des Hauses. Die jährlichen Beiträge decken die Tilgungsrate und die Zinsen der Darlehen, die jährlichen Lasten des Hauses, sowie Steuern, Wassergeld, Versicherung, Reparaturen usw-, so daß für die Bildung eines Reservefonds noch etwas übrig bleibt. Die Wohnungen der Genossenschaftshäuser stellen sich derzeit bedeutend billiger als die gewöhnlichen Mietwohnungen.

Jedes Haus

Die

Die Hausgenossenschaft verwaltet ihre Angelegenheiten selbst durch die Generalversammlung und durch die mit dem im Handelsgesetz festgestellten Wirkungskreis ausgestattete Direktion. Mitglieder der Genossenschaft übernehmen nur bis zur Höhe ihrer Genossenschaftsanteile die Haftpflicht. Jene Genossen, die mit einem halbjährigen Beitrag in Rückstand bleiben oder sich nicht vertragen, können durch Beschluß der Generalversammlung bei Verwertung ihrer Anteilscheine ausgeschlossen werden. Falls eine Wohnung keinen Anwärter hat, wird sie zu Marktpreisen vermietet. Die Tätigkeit der Direktion erschöpft sich in der Uebernahme der im vorhinein bestimmten unveränderlichen Jahresbeiträge seitens der Mieter und der Ausbezahlung der nach dem beglaubigten Tilgungsplane fälligen Annuitätsraten. Der Rest wird von ihr fruchtbringend angelegt. Da die Bewohner der Genossenschaftshäuser beinahe ausschließlich öffentliche Beamte sind, besteht unter den Genossen eine gewisse Harmonie und die Verwaltungsarbeiten bilden ein nobile officium, das aber nur ungerne ausgeübt wird.

Solche Genossenschaftshäuser werden derzeit von Privat-

Personen auch ohne Vermittlung von Geschäftsunternehmungen in ansehnlicher Anzahl erstellt. Die Ersparnis der Vermittlungskosten wird aber von dem durch die Geschäftunkenntnis der Betreffenden verursachten Nachteile (schlechte Bauausführung usw.) oft aufgewogen.

Als im Jahre 1909 die Hauptstadt Budapest zur Linderung der großen Wohnungsnot den Bau von mehreren Tausenden Kleinwohnungen beschlossen hat, wurde, da dieselben möglichst in der Nähe der Arbeitststellen der zukünftigen Mieter auf kommunalen Grundstücken errichtet werden sollten, — wie aus dem Vorstehenden wohl erklärlich — als Bauform das mehrstöckige Blockhaus gewählt.

Im Jahre 1909/10 wurden zehn in den ersten Zyklus des großen Bauprogramms der Hauptstadt aufgenommene drei und vierstockhohe Miethäuser mit 837 Kleinwohnungen zum Gesamtkostenbetrage von 5,026-000 Kronen erstellt. Bei der Ausführung der Balten wurde darauf geachtet, daß die Bauten trotz möglichster Verbilligung der Ausführung in technischer, hygienischer und ästhetischer Hinsicht Gediegeneres bieten, als die in der Umgebung. Die Grundstücke wurden bei weitem nicht so ausgenützt, als in Budapest allgemein Usus ist. Geschlossene Höfe wurden vermieden. Die Häuser wurden in 4 Gruppen in verschiedenen Teilen der Hauptstadt erbaut. Auf je billigerem Boden die Häuser erstellt wurden, umsomehr konnte die antihygienische Ausnützung des Grundstückes vermieden werden. Der Wert des teuersten bebauten Grundstückes beträgt 200 Kronen per Quadratklafter, der des billigsten 80 Kronen. Die Häuser bestehen aus ein-, zwei- und soweit es der Grundriß erfordert hat, aus dreizimmerigen Wohnungen. Die Wohnungen entsprechen den hygienischen Anforderungen: jede Wohnung ist mit einem besonderen Klosett innerhalb der Wohnung, die dreizimmerigenn Wohnungen und manche zweizimmerigen Wohnungen auch mit Badezimmer versehen, während für die zwei- und einzimmerigen Wohnungen an entsprechenden Stellen gemeinsame Badezimmer gebaut wurden. Die Höhe der Zimmer beträgt 3 Meter, ihre Grundfläche 20—22 nr. Die Zimmer sind gemalt. Zu den Wohnungen gehören Keller- und Bodenabteile und gemeinsame Waschküchen. Für die einzimmerigen Wohnungen werden 300 Kronen, für die zweizimmerigen Wohnungen 500 und für die dreizimmerigen Wohnungen 800 Kronen durchschnittlich berechnet, was in Budapest eine nicht unbedeutende Verbilligung der Mieten bedeutet. Diese Mieten sollen ermöglichen, daß die Stadt sämtliche Verwaltungs- lUind Erhaltungskosten deckt und das angelegte Kapital nicht nur verzinst, sondern auch amortisiert wird. Die Einheitspreise der Baukosten wurden ziemlich hoch,

mit 18 Kronen pro Kubikmeter veranschlagt. Die sonstigen Auslagen bei den Bauten wurden mit 7Prozent (die Bauleitung 4Prozent, inter-kalarischer Zinsenverlust ^Prozent usw.) festgesetzt. Für die Ratentilgung und Verzinsung werden 5.3% des Gesamtwertes, für die nach Abzug der gesetzlich nachgelassenen steuern verbleibenden öffentlichen Auflagen, Erhaltungs- und Reparaturkosten 18 Prozent des Bruttoertrages abgezogen.

staatlichen Hauszins-

Ein großzügiger Versuch das Kleinhaus, wenn auch nicht ausschließlich im Sinne des für ein- oder zwei Familien bestimmten Wohnhauses, zu verwirklichen, wurde auf der unmittelbar an das hauptstädtische Gebiet angrenzenden, auf Staatskosten zu errichtenden Arbeiterkolonie K i s p es t gemacht. Obzwar der Bau dieser großen Gartenstadt erst im Frühjahr 1909 begonnen wurde und endgültige Schlüsse aus den dort gewonnenen Erfahrungen erst in der Zukunft gezogen werden können, kann schon heute auf Folgendes hingewiesen werden. Bei der Anlage und Ausführung der Kolonie wurden sämtliche oben angeführten Umstände, welche das Kleinhaus auf dem Stadterweiterungsgebiete der Hauptstadt selbst, wenigstens als Wohnstätte für Minderbemittelte, unmöglich machen, umgangen. Auf der zweiten staatlichen Arbeiterkolonie auf dem zu dem hauptstädtischen X. Bezirk gehörenden Óhegy (214.000 Quadratklafter), müssen schon zweistockhohe Miethäuser erstellt werden.

Das auf Grund des G.-A. XXIX vom Jahre 1909 angekaufte Kispester Gelände liegt außerhalb des Geltungsbereiches des die Boden- und Baukosten verteuernden hauptstädtischen Baustatuts. Die Kosten des 470.000 Quadratklafters betragenden Areals betrugen 6.5 Kronen per Quadratklafter. Die Größe der Bauparzellen konnte nach Belieben festgestellt werden. Es wurde bei der Austeilung der Baublöcke von dem Prinzipe ausgegangen, daß auf jede Wohnung ein 70—90 Quadratklafter großes Grundstück entfalle, wovon ungefähr 20 Quadratklafter die Wohnung selbst einnimmt, während die übrigen 50—70 Quadratklafter den Bewohnern als Hof und Garten dienen. Auf ein Haus mit zwei Wohnungen entfallen in Kis-pest 140Quadratklafter, während im großen Stadterweiterungsgebiete Budapests — wie erwähnt — es schon als Ausnahme gilt, wenn auf 300 und insbesondere auf 200 Quadratklafter gebaut werden darf.

Unter Einhaltung dieser Grundprinzipien werden folgende Häusertypen erbaut:

1. Ebenerdiges Wohnhaus mit 4 Wohnungen von je zwei Zimmern

2>

„ einem Zimmer „    „ drei Zimmern

3.

„ 2 „    4

2

5. stockhohes Wohnhaus mit 6 Wohnungen von je zwei Zimmern

6.

59

55

59

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99

59

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7.

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95

59

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55

Vor den ebenerdigen Häusern wird ein vier Meter breiter Vorgarten frei gelassen; die längs der breiten Verkehrsstraßen geplanten stockhohen Häuser werden größtenteils in die Straßenlinie verlegt. Geplant ist auf der ganzen Kolonie der Bau von 960 Arbeiterhäusern, von welchen 730 ebenerdig, 230 jedoch stockhoch sein werden. In diesen 960 Häusern sollen zusammen 4200 Wohramgen untergebracht werden, und zwar 80 mit einem Zimmer, 3270 mit zwei Zimmern und 350 mit drei Zimmern; zu 56 Zweizimmerwohnungen sind auch Geschäftslokale geplant; dieselben werden in den stockhohen Häusern untergebracht.

Die Kreditschwierigkeiten der Kleinhauserstellung wurde durch die Kreditoperation des Staates umsomehr überwunden, da sich der Staat nach der Bestimmung des Gesetzes mit der maximalen Verzinsung des ganzen angelegten Kapitals von 4 Prozent be-genügt und eine Amortisation desselben überhaupt nicht beabsichtigt wird. Die Häuser sind von sämtlichen öffentlichen Abgaben für alle Zeiten frei.

Diesen Umständen ist es zuzuschreiben, daß die Mietzinse der Wohnungen bei Einrechnung der Garten- und Hofbenutzung und der Wasserleitungsgebühren folgendermaßen für die bis 1. Mai 1910 vermieteten 70 Häuser bestimmt werden konnten: 160 Kronen für die Einzimmer-, 220 für die Zweizimmer- und 330 Kronen für die Dreizimmerwohnungen.

Wie wir sehen, stellen sich die nur provisorisch festgestellten Mieten der Kispester Kleinwohnungen bedeutend billiger als dieselben Wohnungskategorien in den hauptstädtischen Blockhäusern. Doch läßt sich derzeit aus diesem Vergleich schon deshalb kein Argument für die größere oder kleinere Rentabilität der einen oder anderen Hausform schmieden, weil, wie wir gesehen haben, so die fiskalischen und finanziellen Grundbedingungen, wie auch die Größe und Ausstattung der Wohnungen eine verschiedene ist. Bei einzim-merigen Wohnungen beträgt in Kispest die Bodenfläche des Zimmers 20 m², bei zweizimmerigen Wohnungen, die des einen Zimmers 16 nr, die des anderen 12 m², bei dreizimmerigen Wohnungen, die von zwei Zimmern je 16 irr, die vom dritten Zimmer 12 m². Die Küche ist überall 8 m², die Kammer 4,50 bis 5,00 m² groß. Die Dimensionen der letzteren sind deshalb so bedeutend, da zu den Wohnungen keine Keller gebaut werden und die Bewohner auch das Heizmaterial für den

Winter in Kammern einlagern. Die innere Höhe sämtlicher Räumlichkeiten beträgt 2‘90 Meter. Als Grundprinzip für die Häuser galt, daß die Wohnungseingänge gesondert und an verschiedenen Seiten der Gebäude angebracht werden. Jede Wohnung ist entweder mit einem Vorzimmer oder mit einem offenen Vorraum versehen. Mit Wasser-spülungsklosets sind in den ebenerdigen Häusern nur die drei-zimmerigen ausgestattet; für die in den ebenerdigen Häusern untergebrachten ein- und zweizimmerigen Wohnungen wurden Aborte mit Senkgruben gebaut. Sowohl die Fundamente der Gebäude als die Mauern sind aus Kalksandziegeln erbaut, die von der an Ort oid Stelle erbauten Fabrik zu den kontraktmäßigen billigen Einheitspreisen geliefert werden. Die aufgehenden Mauern sind gegen die Feuchtigkeit durch die auf dem Fundament angebrachten Asphaltisolirplatten geschützt. Eine Ersparnis wurde auch dadurch erzweckt, daß mit Dachrinnen und Abflußrohren bloß die stockhohen Häuser ausgestattet werden, weiters dadurch, daß die Zimmer nicht gemalt werden, sondern nur einen Kalkanstrich erhalten. Rauchfangkehrersteige sind auf dem Dache nicht angebracht worden; die Reinigung der Schornsteine erfolgt von den im Bodenräume angebrachten feuersicher schließenden Kaminreinigungstüren aus. In den Zimmern werden Oefen aus Gußeisen, in den Küchen aus Sandziegeln gemauerte Sparherde aufgestellt-

Auch

Aus dieser Beschreibung geht hervor, daß die Kleinwohnungen in Kispest kleiner sind und viel bescheidener ausgestattet werden als dieselben Wohnungstypen in den hauptstädtischen Blockhäusern. Auch müssen die Beförderungskosten, obwohl sie sich hoffentlich durch die Vermittlung der Regierung nicht zu hoch stellen werden, zu den Mietzinsen der Kispester Wohnungen zugeschlagen werden.

Die Erstellungskosten der bis heute fertiggestellten 70 Kleinhäuser können die Frage der Baukosten dieses Häusertypus noch nicht entscheiden und sollen sich dieselben infolge der Verteuerung der Baumaterialien bei den jetzt in Ausführung befindlichen Bauten schon erhöht haben. Die reinen Baukosten betrugen nach einer amtlichen Publikation des kgl. ungarischen Finanzministeriums für

einzimmerige Wohnungen 2100 Kronen, zweizimmerige Wohnungen 3000 Kronen, dreizimmerige Wohnungen 4250 Kronen

In diese Kosten sind weder die Bodenkosten, noch die auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Quoten der für die öffent-lichen Einrichtungen der Kolonie zu machenden Auslagen eingerechnet. (Z. B. eigenes Wasserwerk mit 1,500.000—1,800.000 K, Kanalisation 680.000 K usw.)

Einen interessanten Beitrag zum Problem Kleinhaus oder Miethaus, stellt die Erstellung von barackenmäßigen, zumeist amovier-baren Kleinhäusern auf teueren Grundstücken der Hauptstadt dar. Da diese Barackenhäuser auf solchen hauptstädtischen Grundstücken erstellt wurden, die obgleich neben Verkehrsstraßen gelegen, einstweilen überhaupt nicht ausgenützt werden, und bei der eventuellen Verwendung derselben für andere Zwecke, die auf denselben erbauten Häusergruppen auf andere Grundstücke verlegt werden können, wurde bei der Feststellung der Mieten der Kleinhäuser von der Einrechnung des Grundstückwertes abgesehen. Eine weitere Verbilligung der Mieten zog der Umstand nach sich, daß die Erstellung einer einzimmerigen Wohnung samt den weiter unten angeführten Nebenräumen, sämtliche mit der Errichtung und Regulierung der Anlage verbundenen Kosten, auch Einzäunungs- ,umd Wasserleitungskosten miteingerechnet, nur auf 2500 K sich beläuft.

Aus je einem Vorraum gelangt man in ie zwei Wohnungen: die Küchen, Kammern und Klosets sind mit Zementplatten, die Zimmer mit Schiffsboden bedeckt. Die innere Höhe der Zimmer beträgt 3 m; die Bodenfläche 18—20 nf, die der Küche 9.5 m². Jede Wohnung hat ein separates Wasserspülungskloset, das freisteht und mit auiklapp-barem Sitz versehen ist. Das Material und die Konstruktion der Kleinhäuser ist sehr verschieden und bildet das Eigentum der betreffenden Firmen. Die einzelnen Typen haben sich nicht gleichmäßig bewährt. Die Anlagen sind so geregelt, daß zwischen den Häusern 10 Meter breite Gassen sich befinden. Die Bewohner dieser Häuser, die sich sehr gut heizen lassen und im Sommer nicht zu heiß werden, sind mit ihren außerordentlich billigen Wohnungen sehr zufrieden. Nur der Mangel von Waschküchen und Badegelegenheiten machte sich fühlbar; doch wird diesem Mangel bei den weiteren 1000, bis 1. November 1910 fertigzustellenden neuen Kleinhäusern abgeholfen werden, indem für je 12 Wohnungen eine Waschküche erstellt wird. Auch sollen für größere Familien zweizimmerige Wohnungen in diesen Kleinhäusern in entsprechender Anzahl (ca. Vs) erstellt werden. Die Kosten der einzimmerigen Wohnungen dieser neuen Gruppe sollen mit allen Nebenauslagen 3000 K betragen. Der Mietpreis der Einzimmerwohnungen — die Bodenfläche des Zimmers beträgt 24 m² — wurde mit 230 K, die der Zweizimmerwohnungen mit 340 K festgestellt. Auf den vier neuen Anlagen wurde für Geschäftslokale, Kinderbewahranstalten, kleine Bibliothek und Rechtsauskunftsstelle Sorge getragen.

Aus den bisherigen Leistungen und der Tendenz der gemeinnützigen Bautätigkeit in Ungarn kann geschlossen werden, daß sich das Kleinhaus in den kleineren und mittelgroßen Provinzgemeinden auch für die Zukunft behaupten wird. In den größeren Provinz Städten gibt sich schon seitens der wohnungsbauenden Kommunen die Tendenz kund, bei der Erstellung von Mietwohnungen kleinere Miethäuser anzuwenden, da sich deren Erstel-lungs- und Verwaltungskosten nach ihren Berechnungen wirtschaftlicher gestalten (Pozsony, Temesvär usw.). Immerhin erscheint es als möglich in diesen Städten auch Kleinhäuser für bessergestellte Arbeiter zu erstellen.

In der Hauptstadt kann unter den gegebenen Grundbedingungen des Städtebaues das Kleinhaus nur in der als Verlegenheitmaßregel zu betrachtenden Form von Barackenhäusern mit interimistischem Charakter für die minderbemittelte Bevölkerung erstellt werden. Das Kleinhaus, als ständige Bauform, kann auf dem durch die bisherige Stadterweiterungspolitik direkt auf den Leib der Zinskaserne zugeschnittenen aufgeschlossenen Stadtgebiete, mit seinen hohen Bodenpreisen, selbst dann nicht mehr als Arbeiterwohnhaus verwirklicht werden, falls das neue Baustatut seine sonstigen Hindernisse bei Seite schaffen würde. Nicht nur theoretische Erwägungen, sondern auch das praktische Beispiel der staatlichen Arbeiteransiedlung von Kispest weisen klar darauf hin, daß diese ideale Bau- und Wohnform in den noch zum Teil unaufgeschlossenen Außenländereien des riesigen Stadtgebietes von Budapest unter folgenden Bedingungen für alle erwerbstätigen Bevölkerungsschichten, wenigstens als Mietwohnung, ermöglicht werden kann:

1.    Es ist ein allgemeiner Stadtregulierungsplan der Hauptstadt Budapest festzustellen, worin durch die Festlegung von 6—10 m breiten Wohnstraßen entsprechende Kleinhausbezirke vorgesehen werden. Die Ausnützungsmöglichkeit des Baugrundes ist daselbst in rationellen Grenzen zu halten und durch Feststellung von rückwärtigen Baufluchtlinien wären zwischen den Häusern zusammenhängende Höfe von wenigstens 6 m Breite zu schaffen.

2.    In diesen Bezirken soll schon auf Bauparzellen von 5 0 m² bei geschlossener Bauweise gebaut werden dürfen. Diese

Bodenfläche genügt zur Erstellung einer 2—5 Zimmerwohnung, eventuell einer zweiten Wohnung im Stock bei Beobachtung der im ersten Punkt festgesetzten Bedingungen vollständig und stellt noch immer eine weit gesündere Wohnweise dar, als die Hofwohnungen der Mietkasernen.

3.    Die Baukosten der Kleinhäuser wären durch die größtmögliche Freiheit in der Bauweise und in der Verwendung von Baumaterialien zu verringern. Das Selbstinteresse der Bewohner genügt hier im allgemeinen auch für die Sicherung des öffentlichen Interesses.

4.    Während sich heute in Budapest die Bodenkosten eines Kleinhauses zu den Qesamtkosten in den äußeren Bezirken in günstigen Fällen wie eins zu drei stellen (Postbeamte), ist durch das geringere Ausmaß der Bauparzellen, verbunden mit einer großzügigen kommunalen Bodenpolitik danach zu trachten, daß sich dieses Verhältnis ungefähr wie eins zu zehn stelle.

fertigen Bauparzellen

Die Kleinha.œbezirke wären daher womöglich in jenen Stadterweiterungsgebieten zu schaffen, in welchen die Kommune selbst große, billige Ländereien besitzt oder noch leicht erwerben oder arrondieren kann. Die Aufteilungsarbeiten und die Erstellung der öffentlichen Einrichtungen wäre auch durch die Kommune oder eventuell von einer unter ihrer Leitung stehenden gemeinnützigen Terraingesellschaft durchzuführen. Die wären in der erforderlichen Größe eventuell an kapitalkräftige, solide Bauunternehmungen oder gemeinnützige Bauvereine, bei Vorschreibung des Kleinhauses als Bauform, in B a u 1 e i h e zu vergeben, sonst aber von der Stadtverwaltung selbst zu verbauen. An einzelne wäre kommunaler Grund und Boden, zur Ausschließung der Spekulation, womöglich nur bei Vorbehalt des Wiederkaufsrechts zu vergeben.

5.    Im allgemeinen Regulierungsplane ist vorausschauend dafür zu sorgen, daß die Kleinhausbezirke nicht zu ausgestorbenen isolierten Stadtteilen, sondern zu Stadteinheiten werden, die mit allen gemeinnötigen Einrichtungen ausgestattet, durch breite Verkehrsstraßen belebt und durch billige und häufige Verkehrsverbindung (Schnellbahnen „rapid transit“) mit den Zentren der Stadt verbunden sind. Durch die entsprechende Anwendung der geschlossenen, halboffenen und offenen Bauweise, die Vermischung von einfachen und billigen Wohnvierteln mit Villenvierteln und durch die möglichst reiche Anwendung von Parks und freien Plätzen wären diese Bezirke

zu

ästhetisch angenehm wirkenden und hygienisch vorteilhaften Wohnvierteln zu gestalten.

6. Die Ermöglichung des Kleinhauses in Budapest muß in Anbetracht der großen Auswanderung der wirtschaftlich besser gestellten Elemente in die Nachbargemeinden eben zur Erstellung von Kleinhäusern, nicht nur als eine der wichtigsten wohnungspolitischen, sondern auch als eine dringend nötige stadtwirtschaftliche, popu-lationistische und politische Maßnahme gefordert werden.

Thema III. Kleinhaus oder Miethaus. 3me Question. Bloc ou Cottage.

3rd Question. Block or Cottage.

B. Leitsätze. — Directrices. — Leading¹ Principles.

V

Bestellbauten und Yerkaufsbauten.

Von

Privatdozent Dr. Hellmuth Wolff,

Direktor des Statistischen Amtes der Stadt Halle a. S.

LEITSÄTZE.

1.    Die Verkaufsbautätigkeit nimmt einen viel größeren Raum in der allgemeinen Bautätigkeit ein als die Bestellbautätigkeit.

2.    Die Verkaufsbautätigkeit schafft für den Wohnungsmarkt viel mehr Objekte und reichlicher Objekte als die Bestellbautätigkeit.

3.    Die Verkaufsbautätigkeit dient dem Kleinwohnungsbedarf in stärkerem Maße als die Bestellbautätigkeit.

4.    Dafür belastet aber die Verkaufsbautätigkeit den Boden beträchtlich stärker als die Bestellbautätigkeit :

a)    Die horizontale Nutzung ist beim Verkaufsbau ausgedehnter als beim Bestellbau, d. h. die Freifläche ist bei ersterem beträchtlich geringer ;

b)    die vertikale Nutzung ist beim Verkaufsbau größer als beim Bestellbau ; ersterer erhält durchschnittlich mehr Stockwerke und eine größere metrische Höhe als der Bestellbau ;

c)    die Baukosten (im engeren Sinn), die Erstellung des Hauses ist beim Verkaufsbau teurer als beim Bestellbau, wenn wir den Feuerversicherungswert als Maßstab anerkennen ;

d)    der Verkehrs wert pro Quadratmeter bebautes Grundstück ist beim Verkaufsbau beträchtlich höher als beim Bestellbau (was allerdings nur mit Einschränkungen, zum Beispiel bezüglich des Einflusses der Stadtlage, Geltung haben dürfte) ; der Quadratmeter Grundstück muß beim Verkaufsbau höhere Summen zur (angemessenen) Verzinsung bringen als beim Bestellbau.

5. Die Rentabilität des Verkaufsbaues ist seltener eine gute als beim Bestellbau.

Constructions à garder en propre et constructions destinées à la vente.

Par le

Dr. Hellmuth Wolff (Halle sur Saale).

DIRECTRICES.

1° La place occupée dans la construction en général par les constructions destinées à la vente est beaucoup plus considérable que celle des constructions à garder en propre.

2° Les construction destinées à la vente fournissent le marché de beaucoup plus d’objets et de beaucoup plus d’abondants objets que les constructions à garder.

3° Les constructions destinées à la vente servent la cause de la petite habitation dans une mesure plus grande que les constructions à garder.

4° En revanche les constructions destinées à la vente

pèsent sur le sol sensiblement plus que les constructions à, garder :

a)    L’utilisation horizontale est, pour les constructions destinées à la vente, plus étendue que pour les constructions à garder, c’est-à-dire que la surface non construite est, dans le premier cas, sensiblement plus restreinte ;

b)    l’utilisation verticale est, pour les constructions destinées à la vente, plus grande que pour les constructions à garder ; le nombre des étages est, en moyenne, plus élevé et la hauteur métrique plus grande ;

c)    les frais de construction, pris au sens restreint du terme : les frais de construction de la maison même sont, si nous prenons pour base les polices d’assurances contre l’in-

cendie, plus considérables pour la construction destinée à la vente que pour la construction à garder ;

d) la valeur commerciale du mètre carré de terrain bâti est sensiblement plus élevée pour la construction destinée à la vente que pour la construction à garder. Cette dernière remarque est, il est vrai, soumise à certaines restrictions ; il ne faudrait pas oublier, notamment, l’influence de la situation en ville. Le mètre carré dans la construction à vendre doit rapporter davantage que dans la construction à garder.

5° Les constructions destinées à la vente sont plus rarement de bon rapport que les constructions à garder.

Buildings constructed with a View to retaining Possession, and for Sale.

By

Dr. Hellmuth Wolff

(Halle on the Saale).

LEADING PRINCIPLES.

(1)    The construction of buildings for sale occupies much greater space amid general building activity than the construction with a view to retaining possession.

(2)    The construction of buildings for sale, creates for the house-market a more extensive number of objets than the construction with a view to retaining possession.

(3)    The    construction for sale meets the wants    of small

dwellings in    a higher    degree than the construction    to retain

possession.

(4)    On the other hand, the construction for sale makes a considerably severer demand on the ground than construction to retain possession : for

a) the utilisation of the site, superficially, is, in the case of    buildings    for sale,    more extensive than in that    of such

as    are built    to retain    possession ; that is, the free    area is,

in the case of the former, much less ;

b)    the vertical utilisation is, in the case of buildings for sale, greater than in that of those built for retention of possession ; the former generally are assigned more storeys and a greater metrical height than buildings of the latter class ;

c)    the cost of construction (in a narrower sense) the erection of houses, is, in the case of buildings for sale, dearer than in that of buildings possession of which is to be retained, if we recognise the value secured by fire assurance as a standard of comparison ;

d)    the market value of sites built upon is far more considerable, per square mètre, in the case of buildings for sale than in that of those to be retained in possession (which, it is true, is likely to hold good only within limits, e. g., as determined by their situation within the town); every square mètre of land must, in the case of buildings for sale, bring in higher sums for investment, at an appropriate rate of interest, than in the case* of buildings to be retained in possession.

(5) Buildings for sale are more rarely constructed as a good profitable undertaking than buildings possession of which is retained.

The Cottage versus the Block.

By

Henry R. Aldridge,

Secretary, National Housing & Town Planning Council, Member, Permanent International Housing Committee.

LEADING PRINCIPLES.

As I believe that the block method should be condemned on grounds of finance, of hygiene and of social betterment, I desire to state three points in this indictment clearly and definitely :

(1)    The cost of the block dwelling per room in Great Britain and Scotland — apart altogether from land cost — is higher than the cost of the cottage per room — consequently the accommodation provided for a given sum is less in the block than in the cottage.

(2)    The Block Dwelling is less healthy than the cottage.

(3)    The Block Dwelling is less favourable than the cottage to the development of a proper family life.

Cottage gegen Block.

Von

Henry R. Aldridge

(Leicester).

LEITSÄTZE.

Da ich glaube, daß das Blocksystem aus Gründen der Finanzen, der Hygiene und des sozialen Fortschrittes verurteilt werden muß, will ich drei Punkte in diesem Urteile klar und endgültig feststellen :

abgesehen von den Kosten für Grund und in Großbritannien und Schottland höher als die

1.    Die Kosten von Häusern im Blocksystem sind, für den Raum berechnet Boden

Kosten des Einzelhauses, ebenfalls für den Raum berechnet — folglich ist die Wohnungsanlage, die man für eine bestimmte Summe schaffen kann, im Blocksystem geringer als im Cottagesystem.

2.    Das Haus im Blocksystem ist weniger gesund als das des Cottagesystems.

3.    Das Haus im Blocksystem ist weniger günstig für die Entwicklung eines wahren Familienlebens als das Cottagehaus.

Cottage contre Bloc.

Par

Henri R. Aldridge

(Leicester).

DIRECTRICES.

Persuadé que le système du bloc doit être condamné pour des raisons financières et hygiéniques ainsi que dans l’intérêt du progrès social, nous allons fixer clairement, une fois pour toutes, trois points du ressort de cette opinion :

pièce

tagne et en Écosse, plus élevés que les mêmes frais d’emplacement pour la maison particulière. Il en résulte que, pour une somme donnée, la construction que l’on produira dans le système du bloc sera de dimensions plus restreintes que dans le système du cottage.

1° Dans le système du bloc, les frais d’emplacement par réserve faite du prix du sol — sont, en Grande Bre-

2° Les conditions de salubrité sont moins grandes dans le système du bloc que dans le système du cottage.

3° La maison, dans le système du bloc, se prête moins au développement de la vraie vie de famille que le cottage.

Blocs on Cottages.

Rapports présentés par

M. Georges Risler,

membre du Conseil supérieur des habitations à bon marché et du Conseil d’administration de la Société française des habitations à bon marché et

M. Edmond Juge,

membre du Conseil d’administration de la Société française des habitations à bon

marché.

VOEU.

Nous proposons au congrès d’exprimer le désir que :

En face de la tendance qui s’affirme aujourd’hui, de la part des promoteurs du mouvement anglais en faveur de l’amélioration de l’habitation populaire, à substituer au système des blocs à logements collectifs, les cités-jardins suburbaines, avec cottages individuels loués en location simple, et formant la propriété indivise des occupants, tout en faisant participer ces derniers aux bénéfices de l’association ;

considérant que cette préférence est justifiée par les avantages que ce type assure aux familles locataires et copropriétaires de ces immeubles, au point de vue de l’hygiène, de la salubrité, du large contact avec l’air, les rayons du soleil, et la terre ;

emet le vœu que cet exemple soit imité par la création de sociétés analogues aux Co-partnership tenants, et aux Tenants limited societies, et qu’en vue de faciliter leur création, les municipalités des grandes villes établissent des moyens puissants et économiques de communication entre la ville et la banlieue.

Kleinhaus oder Miethaus.

(Block oder Cottage.)

Berichte von

M. Georges Risler und M. Edmond Juge.

LEITSÄTZE.

Wir schlagen dem Kongreß folgende Resolution vor :

Angesichts der Bestrebungen der englischen Wohnungsreformer, im Interesse einer Verbesserung der Volkswohnungen das Blocksystem mit den Massenmietwohnungen durch Gartenvorstädte mit Einzelhäusern zu ersetzen, die vermietet werden und das ungeteilte Eigentum der Bewohner bilden, welch letztere gleichzeitig der Wohltaten der Assoziation teilhaftig werden ;

in der Erwägung, daß die Bevorzugung dieses Systems gerechtfertigt ist durch die Vorteile, die es den Familien der Mieter und Miteigentümer der Häuser gewährt, aus Gründen der Hygiene und durch die innige Berührung mit frischer Luft, Sonnenlicht und Erde ;

wird der Wunsch ausgesprochen, daß dieses Beispiel durch die Schaffung von ähnlichen Gesellschaften nachgeahmt werde, wie es die Co-partnership tenants und die Tenants limited societies sind, und daß zur Erleichterung derartiger Gründungen die Verwaltungen der großen Städte ausreichende und billige Verkehrsmittel zwischen der Stadt und ihrem Umkreise einrichten.

Blocks or Cottages.

Reports presented by

M. Georges Risler and M. Edmond Juge.

LEADING PRINCIPLES.

We propose to the Congress to express the wish that:

In view of the tendency manifested to-day on the part of promoters of the English movement for improving the housing of the people to substitute for the system of blocks combining many tenements suburban Garden Cities, with separate cottages let in fee simple and forming the indivisible property of the occupants, while at the same time causing the latter to participate in the benefits of the society ;

considering that this preference is justified by the advantage that this type assures to families who are tenants and coproprietors of these landed estates, in respect to sanitary conditions and healthiness, extensive exposure to the air, and the rays of the sun, and close contact with the soil ;

it is desirable that this example may be imitated by the creation of societies analogous to Co-partnership tenants and to Tenants limited societies, and that, with a view to facilitate their creation, the Local Authorities of the large towns may establish effective and economical means of transit between the town and the surroundings.

La questione della casetta (cottage) e del grande fabbricato (block).

Relazione del

Cav. Uff. Giannino Ferrini,

Ingegnere Capo-divisione deH’Uffieio teenieo municipale (Milano).

RIASSUMENDO.

Ritenuto oramai pacifico ehe nella costruzione delle case popolari sia, sotto ogni riguardo igienico, morale e sociale, preferibile il sistema del cottage occorre far opera perché anche in linea economica tale preferibilità possa venir sempre affermata.

A ciô potranno contribute opportuni accorgimenti nella re-dazione dei piani regolatori intesi a favorire lo sviluppo di numerose strade, pur di limitata ampiezza, in confronto a grandi arterie di minor estensione lineare nonchè razionali ritocchi ai Regolamenti di Edilizia e d’lgiene per rendere meno restrittive, e conseguentemente meno onerose, le norme che regolano la costruzione delle casette isolate.

Lo Stato ed i Comuni dovranno facilitare con rapidi ed eco-nomici mezzi di trasporto le comunicazioni fra i villaggi-giar-dino con casette popolari ed i più vicini centri di lavoro e di affari.

Gioverà infine uno studio dei metodi costruttivi più appropriât], studio che potrà esser palestra di grande interesse e di grande soddisfazione specialmente pei giovani costruttori, chia-mati a portare un prezioso contributo di intelligenza ed energia alla soluzione principe dell’ importante problema delle abitazioni popolari.

Block und Cottage.

Bericht von

Cav. Uff. Giannino Ferrini

(Mailand).

SCHLUSSSÄTZE.

Da es nunmehr sichergestellt ist, daß bei der Errichtung von Volks wohn ungen vom hygienischen, moralischen und sozialen Standpunkte das Cottage-System den Vorzug verdient, muß nun das Streben dahin gehen, auch in ökonomischer Beziehung diesen Vorzug immer mehr zur Geltung zu bringen.

Dazu kann eine verständnisvolle Anpassung bei der Verfassung von Regulierungsplänen beitragen, welche die Anlage von zahlreichen Straßen mit nur begrenzter Breite zu begünstigen geeignet sind, im Gegensätze zu den großen Verkehrsadern von geringerer Längendimension ; dann insbesondere zweckmäßige Verbesserungen in den Bauordnungen und hygienischen Vorschriften, welche für den Bau von kleinen Einzelhäusern die Strenge der Bestimmungen mildern und sie daher weniger lästig machen.

Der Staat und die Gemeinden sollten durch gute und billige Transportmittel den Verkehr zwischen den Gartenstädten mit Volks Wohnungen und den benachbarten Arbeitsund Geschäftszentren erleichtern.

Sehr nützlich wäre schließlich eine Untersuchung geeigneterer Konstruktionsmethoden, eine Untersuchung, die ein ungemein interessantes und befriedigendes Betätigungsfeld, insbesondere für junge Architekten, bieten könnte, die berufen sind, einen wertvollen Beitrag an Intelligenz und Energie zur bedeutsamen Lösung des wichtigen Problems des Kleinwohnungsbaues zu liefern.

La question du Cottage et du Bloc.

Par

Cav. Uff. Giannino Ferrini

(Milan).

RÉSUMÉ.

Un point est maintenant établi, c’est que, en ce qui concerne les habitations populaires, du triple point de vue hygiénique, moral et social, le système du cottage mérite la préférence ; les efforts doivent donc désormais tendre à mettre de plus en plus en valeur, au point de vue économique également, cette préférence.

On pourrait y contribuer en faisant, hors de la rédaction des plans régulateurs, des adaptions opportunes, tendant à favoriser le percement de rues nombreuses, de largeur limitée, en opposition aux grandes artères d’étendue, restreinte. On pourrait particulièrement apporter aux règlements de construction et aux prescriptions d’hygiène certaines retouches rationnelles tendant à rendre moins restrictifs et conséquemment plus supportables les conditions qui règlent la construction des maisons particulières.

L’État et les communes auraient à faciliter, par des moyens de transport rapides et économiques, les relations entre les villes à jardins avec maisons pour ouvriers et les centres voisins de travail et d’affaires.

Très utile serait enfin une étude de méthodes de construction plus appropriées. Cette étude pourrait être une source de grand intérêt et de grandes satisfactions surtout pour les jeunes architectes appelés à contribuer de tout un précieux apport d’intelligence et d’énergie à la principale solution de cet important problème de la petite habitation.

Block or Cottage.

By

Caff. Uff. Giamiino Ferriiii

(Milan).

SUMMARY.

In view of the recognition that the system of building cottages deserves encouragement from the hygienic, moral and social standpoints it is essential that special care should be taken to secure that the economic conditions relating to the building of cottages shall directly encourage this method of building.

Amongst other valuable methods of encouraging the cottage are the following : The intelligent adaptation of town planning

schemes to the definite encouragement of the cottage by the construction of streets of a limited width as compared with the greater width of large main arteries.

The reasonable alteration of building laws and health regulations in such a way as to secure that these shall be less onerous and less severe as far as the construction of cottages is concerned.

The provision by the State and Local Authorities of quick and cheap transit facilities rendering possible easy communication between workmen’s cottage colonies and the neighbouring centres of labour and business.

Finally the careful study of the most suitable methods of cottage construction should be of great value.

This study and the controversy involved in it, would be a ’’champ de bataille“ of great interest and usefulness to young architects called to give an invaluable addition to the solution of this great problem of workmen’s dwellings.

Kleinhaus oder Miethaus.

Bericht von

Oberbaurat Theodor Bach,

o. ö. Professor der k. k. deutschen technischen Hochschule in Prag.

LEITSÄTZE.

1.    Beide Systeme, Kleinhaus und Miethaus, haben nach Maßgabe der gegebenen Voraussetzungen für die gemeinnützige Bautätigkeit Berechtigung.

2.    Bei vorherrschender geteilter Arbeitszeit ist die Entwicklungsmöglichkeit des Kleinhauses beschränkter als bei gebundener Arbeitszeit.

3.    Die Entwicklung der Systeme ist außer durch die Art der Arbeitszeit bedingt durch die Bodenwerte, die baugesetzlichen Vorschriften, die Steuerbelastung und die Kosten der Geldb es chaf f ung.

4.    Die in Österreich gegebenen Bedingungen drängen im Innern der Städte zur Beibehaltung des Miethauses, wobei eine Ausschaltung seiner Entartungsformen zu beobachten ist.

5.    In den Grenzgebieten zwischen Stadt und Land ist durch Regelung der Bedingungen die Einführung des Kleinhausbaues zum Zwecke einer fortschreitenden Auflockerung der Verbauung nach Möglichkeit zu fördern.

6.    In der Landschaft und in kleineren Orten ist die volle Anwendung des Kleinhausbaues durch die gemeinnützige Bautätigkeit anzustreben.

Cottage ou Bloc.

Par

Theodor Bach

(Prague).

DIRECTRICES.

1° Les deux systèmes, Cottage et bloc, se justifient pour la construction à bon marché suivant les données particulières.

2° Là où domine le partage du temps de travail, les possibilités de développement de la petite maison sont plus limitées que là où règne le travail suivi.

3° Le développement des systèmes est aussi déterminé, en outre de la nature du temps de travail, par la valeur du sol, les règlements de construction, les impositions et le coût des opérations financières.

4° Les conditions imposées en Autriche contraignent à conserver le système du bloc à l’intérieur des villes ; à observer une élimination des défectuosités de son développement.

5° Dans les domaines limitrophes des villes et des campagnes il faut par une règlementation des conditions pousser autant que possible à la construction de petites maisons afin de donner, progressivement, plus d’air aux constructions.

6° Dans les campagnes ou dans les localités suffisamment petites l’habitation à bon marché doit s’efforcer d’aboutir à l’emploi exclusif de la petite maison particulière.

¹

Siehe Anmerkung ¹) auf S. 654.

²

) So sagt auch Fuchs in der Zeitschrift für Wohnungswesen, VII, S. 66: „Die Vorschrift offener Bauweise, wie sie meist erfolgt, nur in einem Wohnviertel für die wohlhabenden Klassen, um dieses zum ,Villenviertel“ zu gestalten, führt leicht zu einer (immer relativen) Steigerung des Bodenpreises, weil hier eben die Zahlungsfähigkeit der Nachfragenden in der Preisbestimmung sich geltend macht und außerdem, wie man mit Eecht hervorhebt, hier ja für diese Kreise durch die Beschränkung der Bebauung die Grundstücke besser und also wertvoller werden.“

³

*) So betrug z. B. der durchschnittliche Preis der in den Jahren 1895—1900 in Prag in dem Weinberger Villenviertel beim Wasserwerk verkauften Baustellen pro Quadratmeter der Fläche 10 K und für die ganze Baustelle 14.576 K, hingegen der durchschnittliche Preis der Baustellen für dreistöckige Häuser in sonst gleicher Lage pro Quadratmeter der Fläche K 28'8 und für die ganze Baustelle 15.230 K. (Siehe meine Arbeit, S. 109.) Der Bodenpreis pro Quadratmeter der ganzen Fläche ist demnach in dem Villenviertel bedeutend geringer, hingegen der Bodenpreis pro Quadratmeter Wohnfläche viel höher, da jedenfalls die gesamte Wohnfläche in einer Villa viel geringer ist als in einem dreistöckigen Zinshause. Ähnliches gilt z. B. auch von den Preisen im Landhausgebiete Grünewald im Vergleiche zu dem angrenzenden Berliner Hochbaugebiete (siehe V oigt und Geldner, Kleinhaus und Mietkaserne, S. 111 u. ff.).

⁴

So berichtet Stein aus Frankfurt (Bericht über den VI. Internationalen Wohnungskongreß in Düsseldorf, S. 56), daß in der Forsthausstraße, einer reinen Villenstraße, ein höherer Preis für den Quadratfuß Bodens bezahlt wird als in den angrenzenden Wohnstraßen. „Dem gesetzlichen Moment der intensiveren Ausnützung wirkt das soziale des größeren Reichtums und des Strebens nach exklusivem Luxus entgegen.“

⁵

Das ist wohl die verbreitetste Variante der Monopoltheorie. Eberstadts Ansichten, welche sich ebenfalls vielfacher Zustimmung erfreuen, weichen von ihr im einzelnen ab ; doch sollen sie hier nicht näher wiedergegeben werden, da sie als bekannt vorausgesetzt w-erden.

⁶

Das ist insbesondere bei Villenvierteln der Fall, wenn sich der größte Teil des Bodens in einer Hand befindet.

⁷

Siehe Voigt und Geldner, 1. c., S. 179 u. a. Ähnlich auch Adolph Weber in seinen Büchern „Über Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt“ (insbesondere S. 88) und „Boden und Wohnung“ (insbesondere S. 33).

⁸

Daß die Bauunternehmer, respektive Käufer der Häuser bei ihrem Kalkül die künftige Wertzunahme in Rechnung ziehen, wenn auch nicht direkt, so doch indirekt, indem sie eben mit Rücksicht auf diese Zunahme keine Amortisationsquote berechnen oder die Steuererhöhung, welche nach Ablauf der Baufreijahre eintreten wird, nicht berücksichtigen, geht aus den Aussagen einzelner Experten in der Wiener Gebäudesteuerenquete tatsächlich hervor (M y r b a c h S. 340 und 341 des Protokolls, Frank S. 146, Auspitz S. 420, Philippovich S. 636, Schneider S. 689).

⁹

Ähnliches gilt, wie schon erwähnt wurde, bis zu einem bestimmten Maße auch von den horizontalen Baubeschränkungen.

¹⁰

So z. B. in Frankfurt (siehe die Ausführungen Steins auf dem Düsseldorfer Wohnungskongreß, insbesondere S. 57, 68 und 628 des Berichtes) und Düsseldorf (Y o i g t und Geldner, 1. c., S. 228 u. ff.).

Cottage or Block.

Report by

Theodor Bach

(Prague).

LEADING PRINCIPLES.

(1) Both systems, the Cottage and the Block, under the necessary presuppositions, are entitled to be employed for housing purposes.

(2)    Where division of the working time prevails the capacity of development of the small house is more limited than when the working time is continuous.

(3)    The development of the systems is determined not merely by the hours of work, but also by the ground values, the building bye-laws, the weight of taxation, and the expense of procuring money.

(4)    The conditions prevailing in Austria urge the retention of the tenement-house in the interior of the towns, whereby an elimination of its defective forms is to be observed.

(5)    On the borders of town and country the introduction of the small house system is, as far as possible, to be encouraged by regulating the conditions of buildings, and with a view to preventing the progressive congestion of those districts by building.

(6)    In the open country and small localities the complete employment of the cottage system is to be aimed at with the aid of the movement for People’s Dwellings.

Der Einfluß von Baubeschränkungen auf Mieten und

Bodenwerte.

Von

Priv.-Doz. Dr. Wilibald Mildschułi

(Prag).

ZUSAMMENFASSUNG.

Durch die vorliegenden Ausführungen wird durchaus nicht bezweckt, den Bestrebungen entgegenzutreten, welche dahin gehen, eine allzu große Dichtigkeit der Bebauung in unseren Städten durch beschränkende Vorschriften im Interesse einer weiträumigeren, gesünderen Wohnweise zu verhindern. Es sollte nur gezeigt werden, daß man hiervon nicht auch noch ökonomische Vorteile zu erwarten hat, vielmehr sich dessen bewußt sein muß, daß solche Baubeschränkungen im allgemeinen — wenn auch nach Art und Umfang in sehr verschiedenem Maße — mietverteuernd wirken und daß man daher in jedem einzelnen Falle je nach den konkreten Verhältnissen zwischen den hygienischen und ökonomischen Forderungen das richtige Kompromiß zu suchen hat. Hierbei ist insbesondere folgendes zu beachten :

1.    Eine jede Baubeschränkung bewirkt, daß sich die Stadt mehr in die Breite ausdehnen muß und infolge des größeren Umfanges der Stadt sich sowohl die Rente in den inneren Lagen erhöht als auch die Herstellungskosten der Verkehrsmittel und Straßenleitungen sich vergrößern. Je nach Art und Umfang der Baubeschränkungen können allerdings diese Wirkungen von sehr verschiedener Intensität sein.

2.    Am stärksten würden sie dann hervortreten, wenn man die landhausmäßige Bebauung allgemein im Erweiterungsgebiet der Stadt einführen wollte. Die allgemeine Erzwingung der

landhausmäßigen Bebauung in den Außenlagen würde jedoch auch noch darüber hinaus eine Verteuerung der Mieten bewirken, weil sich die Herstellungskosten der Wohnungen und damit die Basis der Mieten am Rande der Stadt erhöhen würden. Auch der allgemeine Zwang der offenen Bauweise in den Außenlagen sowie sonstige Baubeschränkungen, soferne sie eine extensivere Bauweise allgemein erzwingen wollten, als sie auch bei niedrigen Bodenrenten, jedoch sparsamer Bauausführung, üblich ist, würden nach beiden Richtungen die gleiche Wirkung — wenn auch in viel schwächerem Maße

ausüben.

eine weitere Verteuerung der Mieten

3.    Wenn sich jedoch der Zwang der landhausmäßigen Bebauung oder der offenen Bauweise bloß auf einzelne Wohnviertel beschränkt, so wird dadurch — neben der sub 1 besprochenen Wirkung nicht bewirkt, vielmehr die Bodenwerte in dem betreffenden Wohnviertel in der Regel herabgedrückt und dadurch die Errichtung von Cottagehäusern oder von Häusern in offener Bauweise billiger ermöglicht.

4.    Das Verbot, drei- und vierstöckige Häuser in den Außenlagen zu errichten, und sonstige Baubeschränkungen in den Außenlagen, soferne sie die Bebauungsintensität nicht noch über das bei niedrigen Bodenwerten (jedoch sparsamer Bauausführung) übliche Maß beschränken, sollten im allgemeinen außer der sub 1 besprochenen Wirkung keine weitere mietverteuernde Wirkung haben. Das trifft denn auch in der Wirklichkeit besonders dann zu, wenn die Baubeschränkungen schon im vorhinein für das noch nicht baureife Terrain erlassen werden oder überhaupt rechtzeitig erfolgen, bevor noch die Bodenwerte die durch die intensivere Ausnützung bedingte Höhe erreicht haben. Wo dies jedoch nicht der Fall ist, kann in Wirklichkeit dennoch oft eine Verteuerung der Mieten eintreten.

5.    Baubeschränkungen im Innern haben im allgemeinen —■ außer der sub 1 besprochenen Wirkung — ebenfalls keinen Einfluß auf die Höhe der Mieten, sondern wirken preisdrückend auf die Bodenwerte. Hier hat man jedoch wieder darauf Rücksicht zu nehmen, daß, wenn die Bebauungsintensität unter das bisher übliche Maß herabgesetzt würde, die Eigentümer durch die Wertverminderung oft schwere Vermögensschädigungen erleiden würden und des ferneren, daß auch vom volkswirtschaftlichen Standpunkte eine intensivere Bebauung der inneren Lagen geboten ist.

L’influence sur la valeur des loyers et du terrain des restrictions dans la construction.

Par

Dr. W. Mildschuh

(Prague).

CONCLUSIONS.

Nous ne prétendons nullement nous opposer aux efforts qui tendent à empêcher une trop grande densité de construction dans nos villes par des prescriptions restrictives concernant la spaciosité et les conditions sanitaires de l’habitation. Nous voulions seulement montrer que, non seulement, on ne peut en attendre des avantages économiques, mais que ces restrictions ont en général pour effet d’augmenter les prix de location et ceci quelle que soit la variété apportée dans la nature et la portée de ces restrictions. C’est pourquoi il faudrait chercher, pour chaque cas particulier, en s’appuyant sur les situations concrètes, un juste compromis entre les exigences de l’hygiène et de l’économie. Voici quels seraient les points qui entreraient particulièrement en ligne de compte.

1° Toute restriction apportée à la construction a pour effet de forcer la localité à s’étendre en surface et cette augmentation de superficie a pour conséquence de faire monter la valeur du terrain dans les quartiers du centre aussi bien que de grossir les frais d’aménagement des rues et de leurs canalisations. Ces effets peuvent d’ailleurs varier beaucoup d’intensité suivant la nature et la portée des mesures restrictives.

2° Ces effets se feraient sentir avec le plus de force si l’on voulait introduire d’une façon générale la construction genre maisons de campagne dans le domaine d’agrandissement de la ville. L’obligation, imposée d’une façon générale, de construire de la sorte sur les terrains extérieurs, augmenterait encore les prix de location par ce fait que les frais d’installation des logements, à la périphérie de la ville, seraient agrandis, entraînant l’élévation de la base locative. Il en serait ainsi d’une obligation générale de construire isolément sur les terrains extérieurs ou de toute autre restriction, tendant à contraindre d’une façon générale à une construction plus extensive qu’il n’est d’usage sur les terrains à bas prix pour les con-

structions économiques : quoique dans une mesure très atténuée, les mêmes effets se feraient sentir dans les deux sens.

3° Que si, pourtant, cette double obligation reste limitée à certains quartiers, elle n’occasionnera pas — sous réserve des remarques faites alinéa 1° — une augmentation des loyers. Au contraire même, la valeur du terrain dans le quartier considéré diminuera ordinairement et ceci facilitera la construction à plus bas prix de cottages ou de constructions isolées.

4° La défense de construire des maisons à trois ou quatre étages ou tout autre restriction concernant la construction sur les terrains extérieurs ne devraient pas généralement avoir pour effet d’augmenter la valeur des loyers : ceci sous réserve de l’alinéa 1° et tant que ces mesures n’abaissent pas l’intensité de construction au dessous de la limite habituelle pour terrains à bas prix et constructions économiques. Cette remarque est tout particulièrement applicable au cas où les restrictions sont édictées d’avance, lorsque le terrain n’est pas encore mûr pour la construction ou qu’elles le sont à un moment où le sol n’a pas encore atteint toute la valeur qui résulte d’une utilisation intensive. Là où ce n’est pas le cas, il peut tout de même se produire aussi dans la réalité, souvent même, une augmentation des loyers.

5° A l’intérieur et toujours sous réserve de l’alinéa 1°, les restrictions n’ont généralement aucune influence sur les loyers, mais elles ont pour effet d’abaisser la valeur du terrain. Ici, cependant, il faut prendre garde à une chose ; si la construction est ramenée à une moyenne d’intensité inférieure, à celle jusque là connue, la diminution de valeur qui en résulte, peut avoir de graves conséquences pour la fortune des propriétaires et il ne faut pas oublier non plus que l’intensité de construction dans les quartiers du centre ne saurait également trop se recommander au point de vue économique.

The influence of Building Restrictions upon Rents and Ground-Values.

By

Dr. W. Mildschuh (Prague).

SUMMARY.

The aim of these statements is by no means to counteract the endeavours to prevent a too great congestion of building in our towns by restrictive bye-laws, in the interests of a roomier and healthier housing system. It was merely to be proved, that economical advantages are not to be also expected of it ; that such restrictions on building in general — though, according to their manner and extent, in a very different degree — tend to raise the rent and that one has, in each separate case, according to the actual conditions, to seek to form a just compromise between hygienic and economical requirements.

Hereby the following points should be particularly borne in mind :

(1)    Every restriction of building causes the town to extend more laterally, and in consequence of the greater extent of the town there must be as well a rise of ground-rent in the inner quarters as an increase of the cost of construction of streets and mains &c. According to the nature and degree of these building restrictions, these effects may certainly be of very different intensity.

(2)    They would be most in evidence when building in the country house style should be generally projected in the extension of the town. The general obligatory introduction of building in the country-house style in the outer districts would, however, occasion a further rise of rents, because the cost of construction of dwellings and thereby the basis of rents on the periphery of the town would be raised. The general compulsion to build in a detached manner in the outer districts, as well as other building restrictions — as far as they would universally enforce a more extensive mode of construction than is usual where the ground rents are low, but execution of construction economical — would produce the same effect in both directions, though in a much feebler degree.

(3)    But if the compulsion to build iu the style of country-houses, or in a spacious manner, be limited merely to separate residential districts, a further raising of the rents, beside the effect discussed under 1, will not be effected thereby. The value of the ground in the residential district in question will be, as a rule, depressed and, in this way, the erection of Cottages or of detached houses be rendered cheaper.

(4)    The prohibition against building houses with three and four storeys and other building restrictions, in the outer districts, should, in general, have no further tendency (except that discussed under 1) to raise rent, in so far as they do not still further restrict the density of building beyond the limits usual in the case of low ground-values (accompanied by economical execution of construction). This actually occurs, too, particularly when the building restrictions are already laid down in advance for land not yet suitable for building purposes, or are made in good time before the ground-values have reached the height determined by the more complete utilisation of the soil. Where, however, this is not the case, a rise of rates can still actually take place.

(5)    Building restrictions in the inner districts have, in general (apart from the effect discussed under 1), likewise no influence upon the height of rents, but affect ground-values by depressing the price. Here, however, one has to consider that if density of building should be depressed below the usual degree, the owners of land would often suffer severe injuries to property owing to the depreciation of its value, and that, moreover, a more complete utilisation of land in the inner districts is imperative from an economical standpoint as well.

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LEITSÄTZE.

1. Es ist ein allgemeiner Stadtregulierung s plan der Hauptstadt Budapest festzustellen, wo durch die Festlegung von 6—10 m breiten Wohnstraßen größere Kleinhausbezirke vorgesehen werden. Die Ausnützungsmöglichkeit des Baugrunds ist daselbst in rationellen Grenzen zu halten und durch Feststellung von rückwärtigen Baufluchtlinien wären zwischen den Häusern zusammenhängende Höfe von wenigstens 6 m Breite zu schaffen.

2. In diesen Bezirken soll schon auf Bauparzellen von

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50 nf bei geschlossener Bauweise gebaut werden dürfen. Bodenfläche genügt zur Erstellung einer 2—5zimmerigen Wohnung, eventuell einer zweiten Wohnung im Stock, bei Beobachtung der im ersten Punkte festgesetzten Bedingungen vollständig und bildet noch immer eine weit gesündere Wohnweise als die Hofwohnungen der Mietkasernen.

3. Die Baukosten der Kleinhäuser wären durch die größtmögliche Freiheit in der Bauweise und in der Anwendung von Baumaterialien zu verringern. Das Selbstinteresse der Bewohner genügt hier im allgemeinen auch für die Sicherung des öffentlichen Interesses.

4. Während sich heute in Budapest die Bodenkosten eines Kleinhauses zu den Gesamtkosten in den äußeren Bezirken in günstigen Fällen ungefähr wie eins zu drei stellen (Postbeamte), ist durch das geringere Ausmaß der Bauparzellen, verbunden mit einer großzügigen kommunalen Bodenpolitik danach zu trachten, daß sich dieses Verhältnis ungefähr wie eins zu zehn stelle. Die Kleinhausbezirke wären womöglich in jenen Stadterweiterungsgebieten zu schaffen, in welchen die Kommune selbst große billige Ländereien besitzt oder noch leicht erwerben oder arrondieren kann. Die Aufteilungsarbeiten und die Erstellung der öffentlichen Einrichtungen wären auch durch die Kommune oder eventuell von einer unter

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Kleirîhâns oder Miethaus.

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Dr. Emericli Ferenczi

(Budapest).

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

ihrer Leitung stehenden gemeinnützigen Terraingesellschaft durchzuführen. Die fertigen Bauparzellen wären in der erforderlichen Größe an kapitalskräftige, solide Bauunternehmungen oder gemeinnützige Bauvereine bei Vorschreibung des Kleinhauses als Bauform, in Bauleihe zu vergeben. An einzelne wäre kommunaler Grund und Boden, zur Ausschbeßung der Spekulation, womöglich nur bei Vor-behaltung des Wiederkaufsrechtes zu vergeben.

5.    Im allgemeinen Regulierungsplane ist vorrausschauend dafür zu sorgen, daß die Kleinhausbezirke nicht zu ausgestorbenen isolierten Stadtteilen, sondern zu mit allen gemeinnötigen Einrichtungen ausgestatteten durch breite Verkehrsstraßen belebten und durch billige und häufige Verkehrsverbindungen (Schnellbahnen, „rapid transit“) mit dem Zentrum der Stadt verbundenen Stadteinheiten werden. Durch die entsprechende Anwendung der geschlossenen, halboffenen und offenen Bauweise, der Vermischung von einfachen billigen Wohnvierteln, mit Villenvierteln und durch die möglichst reiche Anwendung von Parks und freien Plätzen wären diese Bezirke zu ästhetisch angenehm wirkenden und hygienisch vorteilhaften Wohnvierteln zu gestalten.

6.    Die Ermöglichung des Kleinhauses in Budapest muß in Anbetracht der großen Auswanderung der wirtschaftlich bessergestellten Elemente in die Nachbargemeinden eben zur Erstellung von Kleinhäusern, nicht nur als eine der wichtigsten wohnungspolitischen, sondern auch als eine dringend nötige stadtwirtschaftliche, popula-tionistische und politische Maßnahme gefordert werden.

Cottage ou Bloc.

Par le

Dr. Emerich Ferenczi.

DIRECTRICES.

L II y a lieu d'établir un plan de régulation de la ville métropole de Budapest, plan qui prévoirait, grâce au percement de rues habités d'une largeur de 6 à 10 mètres des quartiers de petite habitations d’une certaine étendue. La possibilité d’utilsaton du sol doit y être maintenue dans des limites rationelles: il faudrait, en fixant les lignes du plan postérieur de la maison, permettre de faire entre les maisons des cours d’une largeur minima de 6 mètres, en liaison entre elles.

2° Dans ces quartiers on doit pouvoir construire, en construction serrée sur des parcelles de terrain de 50 m. c. Ce morceau de terrain suffit absolument à l’édification d’une demeure comptant de deux à cinq pièces, éventuellement même d’un second appartement d’etage sous reserve de l’observation des conditions énumérées au premier alinéa;on obteint ainsi une habitation d’une salubrité bien supérieure à celle des logements sur courir des casernes de location.

3° Les frais des petites maison devraient être restreints par la plus grande liberté possible dans la façon de construire et dans l’emploi des matériaux. L’intérêt particulier des habitants répond ici en général de l’intérêt public.

4° A Buda-Pesth dans les arrondissements extérieurs et les cas favorisés les frais d’emplacement d’une petite maison sont actuellement avec les frais totaux dans un rapport de 1 à 3 environ (Ex. poulies employés des postes); une mesure plus restreinte du parcelle-ment, jointe à une politique foncière communale de large envergure devrait tendre à porter ce rapport de 1 à 3 à 1 à 10 environ. Les quartiers de petite habitation devraient êtreeréés, autant que possible dans les domaines d’agrandissement oû la commune possède en propre de grands terrains à bon marché, ou bien oû elle peut facilement les arrondir on en acquérir d’autres. Les opérations de lotissement et l’exécution des travaux publics seraient, à la charge des communes ou, au besoin, d’une société de terrains d’utilité, publique, placée sous la direction de la commune. Les lots constitués devraient être cédés, dans la mesure nécessaire, à des entreprises de construction sérieuses, bien pourvues de capitaux associations de l’habitation à bon marché; elles seraient concédées à bail emphytheotique, en prescrivant la petite maison comme forme de bâtiment. Le terrain communal serait cédé à des particuliers, pour empêcher la speculation, si possible sous réserve du droit de rachat.

ou à des

5³ Dans le plan de régulation général il faudrait prendre garde à l’avance que les quartiers de petites maisons ne devinssent pas des parties isolées et mortes mais bien des parties intégrantes de la ville pourvues de toutes les installations nécessaires, animées par de larges voies et reliées au centre par des communications à bon marché et fréquentes (tramway rapides).

L’emploi judicieux de la construction serrée, mi-serée et ouverte, la confusion de quartier d’habitations simples et à bon marché avec des quartiers de villas, la formation abondante de parcs et de places libres devraient faire de ces arrondissements des quartiers d’habitation d’une esthétique agréable et d’une hygiène avantageuse.

6° A Buda-Pesth les elements de population économiquement plus favorisés se portent en masse dans les communes voisines précisément pour jouir de petites maisons; il en résulte que l’encouragement à donner à la petite habitation doit être considéré, non seulement comme une des plus importantes mesures de la politique d’habitation mais aussi comme une mesure à la fois de politique et de peuplement.

Cottage or BIoo.

By

Dr. Emerich Ferenczi.

GUIDING PRINCIPLES.

(1)    A general town-planning scheme of the capital Buda-Pesth is to be framed wherein by determining the breadth of the streets at 6 to 10 mètres Cottage Districts of some extent may beprovided. The possibility of utilising the site is to be kept in reasonable limits; and by precisely determining the line of building at the back connected courts, at least 6 mètre broad, would have to be created between the houses.

(2)    In these districts, dwellings shall be erected constructed on building plots on so small an area as 50 sq mètres, and in a compact manner. This area completely suffices for the erection of a dwelling with 2 to 5 rooms, and, eventually, of a second dwelling in a storey, assuming the conditions laid down in § 1 are fulfilled; and such a mode of dwelling is a far more healthy one than the dwellings in the courts of the Tenement houses.

(3)    It would be desirable to diminish the costs of construction of the Cottages by allowing the greatest possible freedom in the mode of construction and the employment of building materials. The selfinterest of the occupants generally suffices here, too, to safeguard the public interest.

land, of Cottages, under favourable conditions, are related to the

(4)    While, to day in Buda-Pesth, in outer districts, the c o s t of total cost in about the proportion of one to three (e. g. in the case of Post officials’ dwellings), it should be our aim, by assigning a smaller area of building plots, in connexion with a farsighted communal policy, to reduce this relation to about 1 to 10.

The Cottage Districts would have as far as possible to be laid, out in those quarters created by municipal extension in which the Community itself possesses extensive, cheap lands or can still easily acquire them or round off its landed property.

The allotements and the execution of public works would have also to be carried out by the community or, eventually, by a

land purchasing society of public utility, under its direction. The building plots available would have, to the extent required, to be let on lease to sound building companies with sufficient capital or to building societies for housing the people, the cottage type of building being prescribed. Communal land might, further be disposed of to single private persons to the exclusion of business Spekulation and if possible, with the retention of the rigth of repurchase.

(5)    In the general town planning scheme, far seeing provision is to be made for the prevention of the Cottage Districts becoming dead alive, isolated quarters of the town and for their becoming integral portions of it, furnished with all the necessary ressources of housing, animated by broad thorougfahres, and connected by cheap and frequent means of transit (Fast trains) with the centre of the City. By the suitable employment of the compact, semidetached and spazious mode of building, the blending of simple, cheap residential districts and villa quarters, and by the most extensive utilisation of parks and open places, these districts might be made at once artistically pleasing, and hygienically advantageous residential quarters.

(6)    The facilitating of the Cottage system in Buda-Pesth must be promoted in view of the great emigration of the economically better situated elements into the neighbouring communities for the very purpose of erecting Cottages; and this mus be aimed at, not only as one of the most important features of housing policy, but as a measure of urgent necessity from an economical standpoint with reference to the increase of population as well as from a general sozial point of view.

Thema IV. Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen.

4rae Question. Comment édifier à bon marché une

maison.

4th Question. Recommendations for lessening the cost of improved dwellings.

A. Berichte. — Rapports. — Reports.

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Comment édifier à bon marché une maison?

Rapport de

M. A. Gellë,

Architecte (Bruxelles).

question ainsi conçue :

Réponse à la IV Examen critique des moyens propres à édifier les mai-

sons à bon marché, spécialement les logements pour les classes les plus pauvres.

Indiquer les moyens qui, en Belgique, sont employés pour réduire les frais des habitations à bon marché.

a)    Sous le rapport du plan des bâtiments ;

b)    sous le rapport de la construction;

c)    sôus le rapport des matériaux.

En répondant à cette question^ distinguer la construction des maisons édifiées en série ou isolées et donner en résumé quelques thèses principales pour la construction des maisons à bon marché.

Le rapport se subdivise donc en trois parties bien distinctes. Pour plus de clarté, nous examinerons chaque question en particulier :

a) Réduction des frais des habitations à bon marché sous le rapport du plan des bâtiments.

La question ainsi posée semble demander que l’on indique les différentes réformes ou changements économiques apportés aux plans des habitations ouvrières en Belgique, pour en réduire le coût.    .

Dans notre pays, cette réforme paraît impossible par le fait que chaque contrée, chaque province, chaque ville pour

ainsi dire a sa manière de construire, surtout au point de vue des habitations ouvrières.

Les maisons liégeoises ne sont pas celles du Luxembourg, ni du Brabant. Bruxelles notamment possède une façon spéciale de construire sa maison ouvrière.

L’ouvrier naît dans une de ces maisons, il y habite jusqu’à son mariage et son idéal se borne à la reconstitution de la maison paternelle, avec ses défauts et ses inconvénients. Aussi, ne lui parlez pas d’une amélioration quelconque, vous vous heurterez à ses préjugés.

Permettez moi à ce sujet de vous donner un .exemple bien frappant. Afin de pouvoir construire des maisons ouvrières d’un bon marché réel, la Société coopérative d’Ixelles avait acheté dans les environs de Bruxelles un terrain, sur lequel elle fit bâtir une trentaine d’habitations. Différents types avaient été adoptés, entr’autres celui qui comporte deux chambres, donnant l’une vers la rue, l’autre vers le jardin ; dans cette dernière pièce, escalier pour les étages.

C’est le type le plus simple de l’habitation ouvrière d’une-valeur de 3000 francs.

Ce mode de construction fait économiser deux cloison& et deux portes.

Aucun acheteur ne s’est présenté.

Pour ces immeubles la Société s’est vue forcée d’établir un vestibule donnant accès à la cage d’escalier et fermant en même temps la pièce dite salon.

Huit jours après les maisons avaient trouvé amateurs.

L’ouvrier belge désire son home semblable à celui qu’il a toujours connu ; aucun projet d’amélioration n’a quelque chance d’être agréé par lui. Il manque d’idéal !

Nous nous buttons donc contre le constructeur lui-même.

Au sujet de la disposition du plan, je ne vois guère d’économie à réaliser, la surface d’une maison ouvrière restant toujours la même.

Certains essais pour donner à l’habitation ouvrière la forme ’’Cottage“ (genre anglais) en la plaçant à la campagne-dans les environs des villes, n’ont pas donné les résultats que l’on était en droit d’espérer.

Le coût journalier du tram ou du train, le repas de midi à prendre en-dehors de la maison, sont des motifs entre beaucoup d’autres qui font qu’en ce moment la population ouvrière se porte vers la cité ouvrière construite en ville, le plus près-pOSSible des centres. Nous assistons ainsi à un mouvement allant nettement à l’encontre des vœux émis au Congrès des habitations ouvrières en 1898. Par suite de la difficulté à trouver des terrains ouvriers dans les grandes agglomérations* nous verrons les habitations à logements multiples prendre la place des impasses et des logements insalubres.

I] est donc impossible de réaliser actuellement quelque économie dans l’élaboration des plans. Le principal intéressé en est seul responsable, ne voulant pas abandonner la ville pour la campagne, et tenant à ses idées préconçues au sujet du plan.

b) Sous le rapport de la construction.

Ce que je viens de dire au point de vue du plan de l’habitation ouvrière, est également applicable à la construction.

Nous nous trouvons, dans les grandes villes, obligés de-construire nos habitations ouvrières avec les matériaux généralement adoptés pour les maisons bourgeoises.

L’ouvrier, de son côté, tient à donner à son habitation l’aspect extérieur d’une maison bourgeoise. Il dit avec raison qu’en cas de vente il trouvera plus facilement acheteur et à meilleur prix.

Nos matériaux belges n’offrent pas de grandes ressources,, la brique joue dans nos constructions le rôle principal ; la pierre, le fer et le bois viennent au second rang.

On ne peut guère dans une construction ouvrière réduire l’emploi de matériaux au point d’arriver à réaliser une notable-économie.

Craignant de s’adresser à un homme de l’art pour l’élaboration de ses plans, l’ouvrier s’adresse à un entrepreneur qui lui fait sa construction et ’’les plans par-dessus, le marcjhé“.

C’est ainsi que l’on met matériaux sur matériaux sans préoccupation artistique, ni respect de l’esthétique des villes.

A mon avis, une plus juste répartition des matériaux donnerait à l’habitation ouvrière plus d’hygiène et de confort. Nous n’employons pas certains matériaux parce que nous ne les connaissons pas.

Je serais même d’avis d’augmenter certains frais de construction au détriment d’autres, de manière à permettre a l’ouvrier des villes, de pouvoir se chauffer, s’aérer, se laver, choses qu’il ne fait pas.

Pour donner à ce problème une solution simple et peu coûteuse, la cuisinière devrait être à deux usages : cuisson des aliments et distribution de vapeur dans des radiateurs placés dans les chambres principales. Un réservoir d’eau chauffée également par la cuisinière permettrait d’établir une salle de douches et si possible de bains ; l’aérage des places se ferait par des aspirateurs placés dans les angles.

Ces améliorations pourraient s’obtenir par la suppression des moulures en plâtre, des rosaces, des cymaises ornées, etc., qui ne donnent à l’ouvrier aucun bien-être.

c) Sous le rapport des matériaux.

Nous ne pouvons guère en Belgique et, surtout dans les grandes villes, diminuer la valeur de nos habitations ouvrières au point de vue des matériaux. La façade seule — j’en ai donné le motif précédemment — coûte un peu plus cher qu’elle ne le devrait. Il est impossible de diminuer dans l’habitation, la valeur des matériaux. Depuis quelque temps d’ailleurs nos maisons ouvrières ont subi, au point de vue du coût de la construction, une hausse considérable. Les matériaux, en général, ont augmenté d’environ 10%, la loi sur l’assurance ouvrière a augmenté le coût des constructions de 2%, le relèvement des salaires de 5%, etc., etc.

Les nouveaux réglements sur les installations sanitaires ont également fait hausser les prix de revient dans de notables proportions.

En résumé, on peut dire, sans crainte de se tromper, qu’en vingt ans les maisons ouvrières ont augmenté en Belgique d’environ 25 à 30%, et de 15 à 20% comme valeur du terrain.

Ce phénomène est remarquable surtout dans la capitale qui voit sa population s’accroître chaque année de 10.000 habitants.

Il y a quinze ans, il était encore facile de trouver un terrain de 1500 francs, sur lequel on construisait une maison de 4000 à 4500 francs. Aujourd’hui, la même maison coûtera 5500 francs et le terrain 2000 à 2300 francs.

Pour répondre à fa question posée au sujet des classes les plus pauvres, je vous donnerai ici, aussi succinctement que

possible, les résultats obtenus par une société qui a pour but exclusif la construction, l’achat, la vente et la location d’habitations destinées aux classes laborieuses.

Cette société anonyme ”LE LOGEMENT POPULAIRE AMÉLIORÉ“ s’est donnée pour tache d’acquérir, de restaurer, d’assainir et d’améliorer des immeubles affectés aux logements des ouvriers et situés dans l’agglomération bruxelloise. Elle les met en location à un taux inférieur d’un quart environ au taux des loyers généralement demandés pour des logements de même superficie, mais beaucoup moins bien aménagés.

Elle est assurée ainsi d’un rendement absolument régulier de ses immeubles et suffisant pour lui permettre de distribuer à ses actionnaires un dividende de 4%, déduction faite des amortissements et des frais généraux.

Cette société existe depuis 5 ans et possède actuellement 84 logements se répartissant en cinq grands immeubles situés rue de la Philantropie, rue des Ménages, carré van Ot, rue de la Colonne et rue d’Ophem.

Cette œuvre philantropique est donc éminemment louable par lé fait qu’elle s’adresse à la classe ouvrière la plus pauvre, celle des impasses.

De l’examen de cette question, il résulte qu’en Belgique nous avons réalisé les différents points du programme de l’habitation ouvrière :

1° Les habitations isolées ;

2° les habitations par groupes ;

3° les habitations à logements multiples ; ’

4° les habitations à logements multiples pour la classe tout à fait ouvrière.

Dans les villes surtout, l’habitation isolée construite par l’ouvrier lui-même devient rare ; la valeur des terrains et la cherté des matériaux en sont la cause.

Les habitations ouvrières par groupes sont à recommander jusqu’à un certain point. L’ouvrier des grandes villes n’aime pas à se sentir logé dans un bataillon carré ; il faut donc lorsqu’on réalise ce genre d’habitation, éviter la monotonie dans la cpnstruction et faire en sorte que dans l’ensemble chaque maison forme une unité distincte.

Quant aux immeubles à logements multiples, quoique nous préférerions de loin la simple maison ouvrière, il y a lieu d’en loner les promoteurs pour le bien qu’ils font et feront à la classe ouvrière.

Il faut dire, à leur louange, que depuis quelques années les sociétés qui ont édifié ce genre d’habitations ont eu une réelle préoccupation de respecter la vie familiale, la dignité de l’ouvrier, de sauvegarder les principes de la moralité domestique et de l’hygiène.

Louons également la Société ”Le logement populaire amélioré“ qui achète dans les impasses des immeubles qu’elle restaure, assainit, embellit et met ensuite à la portée des déshérités de la grande famille ouvrière.

Pour me résumer, il y a lieu, en présence de l’augmentation du prix des terrains et des matériaux dans les grandes villes, de conseiller à l’ouvrier désireux de se donner un chez-soi, de construire à la campagne. Ses goûts par le fait seront plus modestes et la construction coûtera moins cher.

Sa femme cultivera elle-même les légumes de la table, les enfants seront plus sains de cprps et d’esprit et la joie régnera dans la famille.

Quant au père, il aura fondé une maison reposant sur des hases solides : le Travail, l’Épargne, et la Prévoyance.

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen.

Referat, erstattet von

W. Fabarius,

Magistratshaurat (Kassel).

Die große Mehrzahl derjenigen, denen die städtische Wohnungsnot im allgemeinen und die Teuerung der sogenannten Kleinwohnungen am Herzen liegt, findet die Hauptschwierigkeit darin, daß die Baukosten unter den heutigen Verhältnissen zu hoch seien, um Wohnungen zu den Preisen herzustellen, wie sie durch die Leistungsfähigkeit der betreffenden Bevölkerungskreise, insbesondere der Minderbemittelten, geboten wären. Einige bezeichnen sogar die „Wohnungsfrage“ unmittelbar als „Baukostenfrage“. Es muß hierzu von vornherein gesagt werden, daß damit die Bedeutung der Baukosten für das Wohnungswesen überschätzt wird — unbedingt wenigstens, wenn es sich um größere Städte handelt. Nachdem infolge des stetigen Anwachsens der Städte der Wohnhausbau Gegenstand einer sicheren Kapitalverwertung und der Baugrund Gegenstand der Spekulation geworden ist, ergibt sich von selbst eine Verteuerung der Mieten dadurch, daß von den Mietern nicht nur die eigentlichen Herstellungskosten der Wohnungen, sondern auch diejenigen Summen mitbezahlt werden müssen, die als Unternehmergewinn, Risikoprämien und Verwaltungskosten den Bauunternehmern und Bodenspekulanten zufallen. Diesen gegenüber sind die erreichbaren, immer verhältnismäßig nicht großen Ersparnisse bei den Baukosten von ganz geringer Bedeutung. Gewiß ist, daß, wenigstens bei großen Zinshäusern in den Städten, solche Ersparnisse unmittelbar niemals den Mietern zugute kommen, sondern lediglich den Unternehmern, die fast immer in der Lage sind, die durch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Bevölkerung bestimmten höchsten Miets-

preise zu erlangen, unabhängig von ihren eigenen Aufwendungen für den Bau. Mittelbar kann allerdings auch bei solchen großen Zinshäusern eine erhebliche Minderung der Baukosten den Erfolg haben, daß sie durch Steigerung des in Aussicht stehenden Unternehmergewinnes die Wohnungsproduktion überhaupt fördert und somit durch Erhöhung des Angebotes uuf dem Wohnungsmarkte die Mietspreise drückt oder wenigstens ihre übermäßige Steigerung hindert, wenn auch dieser Erfolg weit durchgreifender durch andere wirtschaftliche Umstände, namentlich günstige Kreditverhältnisse auf dem Kapitalmärkte, herbeigeführt wird.

Wichtiger ist die Baukostenfrage bei solchen Kleinwohnungen, die in den Außengebieten der Städte auf billigem Boden, einzeln oder in kleineren Häusern zu wenigen vereinigt, hergestellt werden, entweder von den Wohnbedürftigen selbst — dies leider selten — oder durch die Inhaber industrieller Anlagen, Genossenschaften, Gemeinden. Hier dient jede Ersparnis an den Baukosten unmittelbar zur Erleichterung des Bauunternehmens und zur Verbilligung des Wohnens.

Das Streben nach Verbilligung der Baukosten entsteht aus der Wahrnehmung, daß die Baukosten für Wohnungen unter den wirtschaftlichen Verhältnissen verhältnismäßig viel stärker gestiegen sind als die Kosten aller Gegenstände des übrigen Lebens.. Daß dies der Fall ist, wird im allgemeinen nicht bestritten werden können, und die Feststellung der Ursachen dieses Unterschiedes wird für die Wahl und Prüfung der Mittel zur Verbilligung der Baukosten von Wert sein.

I. Die Baupreise im einzelnen werden bestimmt durch die Grundrente aus den Entnahmestellen der Baustoffe und die Arbeitslöhne. Die erstere ist unverhältnismäßig gestiegen infolge des großen Wohnungsbedarfes der in und bei den Städten zusammengedrängten Bevölkerung, mit dem das Angebot — bei dem im allgemeinen auswärtige Konkurrenz wenig in Frage kommt — nicht gleichen Schritt gehalten hat. Dazu, kommt noch an vielen Orten die Ringbildung, vermöge deren die Erzeuger der Baustoffe deren Preise willkürlich in die Höhe treiben. Die Arbeitslöhne, nach Zeit für Ungelernte und Gelernte, mögen beim Bau nicht mehr gestiegen sein als in anderen Gewerken, wohl aber ist die Arbeit selbst unverhältnismäßig teuerer. Denn, ganz abgesehen von Streiks und sonstigen Schwierigkeiten der Arbeiterbeschaffung, die Arbeitenden im Baugewerbe leisten in gleicher Zeit bedeutend weniger als

früher, teilweise absichtlich. Das sind die Hauptursachen der Bauteuerung. Ob deren Abhilfe möglich ist, bleibt eine Frage allgemein wirtschaftlich-politischer Art, die ich hier ausschei-den muß.

II. Weiter ist die Höhe der Baukosten von Wohnungen bedingt durch die Anforderungen, die auch von Minderbemittelten an die Größe, Art und Einrichtung der Wohnungen gestellt zu werden pflegen. Die Tatsache, daß die Menschen heute verhältnismäßig höhere Ansprüche an ihre Wohnung stellen, wie an die Befriedigung der sonstigen Lebensbedürfnisse, daß sie nicht nur das Notwendigste fordern, sondern Behagen und An-nehmlichkeiten, ist an sich ein erfreuliches Zeichen aufsteigender Kultur, und wenn man hier eine Verbilligung des Bauens erstrebt, so kann dies nur mit Vorsicht geschehen. Wenn vielfach heute für jede, auch die kleinste Wohnung ein besonderes Klosett unter gleichem Dache, Speisekammer, Wasserleitung, wohl auch Gasleitung verlangt wird, so verteuert das die Baukosten erheblich und man würde hier viel sparen können. Gewiß wäre es auch möglich, durch geringere Ausstattung, zum Beispiel mit Lehmschlagfußböden, roh geputzten Wänden, einfachen Brettertüren und anderem, den Bau wesentlich zu verbilligen. Mit solcher Verschlechterung der Wohnungen würde aber niemandem gedient sein, am wenigsten den Wohnungsbedürftigen selbst. Indessen wird doch von diesem Gesichtspunkte aus zu prüfen sein, inwiefern solche Forderungen auf unrichtigen Anschauungen, namentlich einer gewissen Großmannssucht, beruhen, und hiernach ließe sich wohl eine Verbilligung etwa durch folgende Maßregeln erreichen:.

1.    Keller und Unterbau der Wohnhäuser ist in der Höhe soweit wie möglich zu beschränken. Bei gewöhnlichen Bodenverhältnissen sollte das Erdgeschoß nur wenige Stufen über das Erdreich erhöht werden. In Einzelhäusern genügt teilweise Unterkellerung.

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2.    Der Grundriß ist so einzurichten, daß möglichst wenig Zwischenwände entstehen. Zu diesem Zwecke sind Flure zu vermeiden, außer dem Treppenraume ; dieser ist womöglich mit als Wohnraum zu verwenden. Speisekammern sind in Einzelhäusern entbehrlich, Klosette mit etwaigen Ställen zu vereinigen, auch außen anzubauen. Bei Wohnungen von mehr als zwei Räumen (einschließlich Küche) ist nicht notwendig, daß alle Räume für sich vom Flur aus zugänglich sind. Jeder Raum bedarf nur einer Türe. Einfache rechteckige Grundrißix. intern. Wolinungskongreß. I.

und Dachform ist notwendig, Vorbauten jeder Art sind zu vermeiden.

3.    An der Ausstattung des Inneren kann vielfach gespart werden. Einfach geweißte Wände und Decken sind billiger und nicht schlechter wie die übliche Tapezierung.

III. Die Baukosten werden unnötig gesteigert durch die Ansprüche, die an die Konstruktionen gestellt zu werden pflegen, teils baupolizeilich, teils nach Ortsgebrauch. Diesen gegenüber ist eine erhebliche Verbilligung zu erreichen :

4.    Durch Verminderung der Geschoßhöhe. In Einzelhäusern — auch Reihenhäusern mit nur zwei freien Seiten — genügen 2 5 m i. L.

5.    Durch Verringerung der Mauerstärken innen wie außen. Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Geschossen genügt für die Außenwände eine Wandstärke von 25 cm. Die Innenwände sollten, auch wenn sie Balken tragen, aus Holzfach werk von der Stärke einer Ziegelsteinbreite hergestellt werden.

6.    Mit Treppen wird vielfach Luxus getrieben. Es genügt bei Einzelhäusern die Breite von 80 cm, bei Vereinigung mehrerer Wohnungen übereinander eine solche von 1 m. Die Treppen können ohne Schaden viel steiler gemacht werden, wie es nach allgemeinem Gebrauch festgestellt ist. — Dies gilt natürlich nicht von Massenmietshäusern, die hier aus den vorerwähnten Gründen außer Betracht bleiben.

Vielfach ist versucht worden, die Baukosten der Wohnungen herabzusetzen durch Verwendung neuartiger Konstruktionen und Baustoffe, die vermöge ihrer besonderen Festigkeit und Dichte oder die Einfachheit ihrer Aufstellung an Masse oder Arbeit sparen sollten. Gemische aus Zement, Sand, Magnesia, Kalk, Holzabfällen u. dgl., Bautafeln für Wände und anderes werden zu diesem Zwecke angeboten.

Wirkliche Erfolge sind damit nicht erzielt. Dagegen würde eine Verbilligung an manchen Orten wohl erreicht werden können durch Rückkehr zu früheren einfacheren Baumitteln. Wo z.B. Lehmwände oder Strohdächer noch allenfalls in Gebrauch sind, ihre gute Herstellung also gesichert ist, sollte man diese unbedingt anwenden.

Alle die im vorstehenden erwähnten oder sonst möglichen Mittel zur Verminderung der Baukosten von Kleinwohnungen und Wohnungen überhaupt können im Vergleiche zu den durch

die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse bedingten unumgänglich notwendigen Baukosten selbst nur in geringem Maße Erfolg haben, zum Teil auch nur unter besonderen, örtlich bestehenden Umständen.

LEITSÄTZE.

1.    Die Baukosten der Wohnungen, auch der Kleinwohnungen, ergeben sich mit Notwendigkeit aus den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen, den heutzutage hohen Anforderungen an Art, Zahl, Größe und Ausstattung der Wohnräume und an die Sicherheit und Beständigkeit der Konstruktionen.

2.    Eine Verbilligung der Baukosten gegenüber diesen Umständen ist nur in geringem Maße möglich und, soweit sie die Wohnungen verschlechtern muß, überhaupt nicht wünschenswert.

3. Eine erhebliche Verbilligung der Baukosten wäre nur durch Einführung grundsätzlich neuer Wohnungsanlagen oder durch allgemeine Einführung ganz neuartiger Konstruktionen möglich. Beides ist bisher nicht verwirklicht worden und auch überhaupt nicht zu erreichen.

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Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as to plan, construction and building

material.

By

John H. Barlow,

Secretary of the Bournville Village Trust and Member of the Committee National Housing and Town Planning Council.

In erecting dwellings for the Working Classes there is a double problem to be faced.

First, to build a house which shall give good accommodation and be healthy and attractive. Second, to build it so cheaply that in fixing a fair commercial rent it shall not be beyond the reach of the man for whom the house is intended.

In considering this many factors must be taken into account, and I propose very briefly to refer to a few of them, basing what I say upon experience gained in connection with the Village of Bournville.

One of the first difficulties hitherto has been that of obtaining the necessary capital, for where onerous terms as to interest and repayment are imposed on money borrowed for a Housing Scheme, that Scheme starts at a serious disadvantage. Under the Housing and Town Planning Act of last year the terms on which loans can be obtained have been made somewhat easier than was formerly the case, and it will be interesting to see what effect this has in encouraging building. My special reason, however, for referring to capital is to point out how much may be done by means of Copartnership Societies. These Societies have of late been increasing rapidly in number and wealth and they now own property to the value of well over half a million Pounds Sterling.

To take one illustration, let me give particulars of the Copartnership Society known as the Bournville Tenants Limited who have leased and developed 20 acres of land belonging to the Bonrnville Village Trust. Founded in August 1906 the Society now holds the following capital :

.    . Pounds 6.363

. .    ..    15.834

Shares ....

Loan Stock .    .

Pounds 22.197

while the further sum of 12.800 Pounds Sterling has been raised on Mortgage. Thes Capital is represented by

Pounds 23.342 9.550 2.202

Houses completed......

Houses in course of erection Roads Fencing Recreation Ground

Pounds 35.094

This is not cited as anything exceptional, for other similar Societies could supply higher figures, but it is given as an illustration of how capital is being secured at moderate rates for building purposes, and to shew how a scheme of this kind in the hands of capable men may become the means of providing a supply of good cottages and of developing considerable areas.

In discussing the cost of building a great deal of stress is often laid on the injurious effect of too stringent Bye-Laws. I venture to suggest that this subject requires more consideration than it sometimes receives. I agree with those who claim that more elasticity is needed, especially in country districts, but I feel at the same time that so long as the genus „Jerry Builder“ remains among us it would be little short of a disaster to make any indiscriminate relaxation. We want cheap houses certainly, but equally certainly we want houses that .shall be sound and sanitary, and it is difficult to see how these can be insured without fairly strict Bye-Laws.

Where the Bye-Laws at present seem to press specially heavily is in respect to such matters as the width and construction of roads, the materials allowed to be used in building, and certain small vexatious requirements which, when rigidly insisted on, inflict a maximum of cost and annoyance while producing a minimum of benefit. How serious is the question of the width of roads may be illustrated by the fact that the Hampstead Garden Suburb Trust thought it worth while to go to Parliament for a private Act to enable them to construct narrower roads than the minimum allowed under the Bye-Laws of the local Council. The Act of 1909, already referred to opens the way, under the Town Planning Section, to relaxations in various matters of this kind. It is most important that full advantage should be taken of this and that no unnecessary difficulties should be created either by the Local or Central Authorities.

It should not be necessary to speak of the importance of a wisely prepared site plan, and yet it is impossible to omit all reference to so vital a matter. A mistake in this

will make itself felt through the whole history of a building scheme and it is false economy to stint what money may be necessary to obtain the best advice.

Turning to the actual planning and building of the houses, I suggest the importance of the following points :

(1) The ’’human element“ should be borne in mind when preparing plans. Speaking from the results of observation I suggest that the temptation is to plan houses which it is thought people ought to like, rather than houses which they do like. We have theories, probably perfectly correct, as to the best kind of house, but it does not follow that such houses will be acceptable to the class for whom they are intended. The ideas of that class may by wrong and unenlightened, but right or wrong, they will be acted upon when the time conies for choosing a house. No doubt a good deal may be done to educate taste but there are very decided limits to what is possible in this direction, and it is therefore of the greatest importance to keep the ’’human element“ in mind. It is impossible to prescribe any one plan which shall be generally satisfactory in all districts, but in Bournville the following has been found acceptable. Good sized living room with patent ”Tip-up“ Bath & Scullery recess, small parlour, two or three bedrooms, larder, coal house, W. C., and tool shed. In Bournville a garden also always goes with the cottage.

(2) It is not desirable to spend money in ornamenting the exterior ; good effects can be better obtained by true proportions and effective grouping. Moreover, in most places, save perhaps where smoke and chemical fumes are at their worst, if creepers are planted Nature will very soon adorn the houses in the most attractive and effective way, at practically no cost.

(3} At present the cottages in most Garden Villages are treated with rough-cast and colour wash, and the effect is very attractive. It may be rash to say anything against this popular method, but experience of the cost of upkeep has led to its abandonment at Bournville, or at least to a very sparing use of it.

(4) The same experience has led to the conclusion that it pays to employ good material and good workmanship when building Any additional initial cost is more than compensated by the reduction in the charges for repairs.

Perhaps the substance of what has been suggested in this brief paper may be summed up under the phrases :

Wise administration.

Careful forethought and preparation.

Consideration of the ’’human element“.

Simplicity of design.

Sound material.

Good workmanship.

It may at first sight appear as though this policy would lead rather to increasing than diminishing cost, but it is believed it will be found the wisest in the end and in the truest interests of Owner, Architect, Builder, Tenant, and the community as a whole.

Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as to plan, construction and building material.

By

Raymond Unwin,

Architect, First Garden City Hampstead Suburb Trust, and Member of the Committee National Housing and Town Planning Council.

I have been asked to make some recommendations for lessening the cost of Improved Dwellings. I must say I think it is more important to secure the improvement of the dwelling than to lessen its cost, and in the main, improvement of dwellings so far as it means giving more accommodation must necessarily mean increasing and not lessening the cost, and I should prefer to state the problem before us in another way, namely : ”How is it possible most economically to build good dwellings.“

The standard of the dwelling which may be considered a good and serviceable one for different types of families and different localities should first be determined and then the question of how to build such a dwelling on the most economical lines should be considered. For, in the matter of necessary accommodation for health, tenancy and comfort we have some absolute standard to go upon, and no dwellings should be built at whatever cost, which fall b’elow this reasonable standard.

If we approach the subject from the other end and try to see what sort of a dwelling we can build for such and such a fixed price, it seems to me we are attacking the problem the wrong way about. The price really is not fixed. It is the accommodation which first should be fixed. The price will vary according to many considerations, and if we

can once establish a standard for the dwelling, both rents and wages will accommodate themselves to this standard.

Assuming then a good cottage with ample accommodation, what suggestions can be made for erecting this in an economical manner? Much will depend upon the planning and the design and here, owing to the variations in the relative costs of different materials in different districts absolute rules cannot be laid down. For example, the greatest amount of internal space for a given amount of external and party walling is secured when the cottage is as nearly as possible square on plan, and the more the cottage is elongated or departs in shape from the square, the less is the internal accommodation in proportion to outside wall area. Yet the square cottage! has bigger roof space, longer roof spars and consequently larger gable walls. Very often also it is not possible to plan all the requirements of the cottage so that they will fit exactly within a square without wasting space or at any rate giving greater space than is necessary in certain parts of the design, and it may very easily happen that the expense resulting from these causes will far outweigh the extra amount of outside wall required for a cottage of more oblong shape.

In the question of roofing also, while generally speaking simplicity of roofing is desirable, in districts where roofing materials are inexpensive and are of such character as to readily lend themselves to the formation of good weather-tight hips and valleys, it may prove less expensive to arrange the cottages so that the roof comes down low and the bedrooms have part of their height above the eaves lines, the main windows occurring in gables or dormers. In this way a very considerable amount of brickwork can be saved, but in many districts it will be found that it is less costly to use the extra brickwork on the walls and secure a simple* unbroken roof having dhe eaves line above the top of jail the windows. It is usually economical in a cottage to have the scullery, coals and W. C. under the main roof. The long1 projections frequently seen in the speculative builders’ houses spring more from a desire to crowd as many houses as possible upon a certain length of road frontage than any inherent economy in the particular shape of building. Of course in this matter also it may in some cases be more econimical to add a small building for one of the above named purposes than to increase the size of the whole building sufficiently to include this, but where the whole of the space can he effectively used it may be taken generally that it is most economical to plan everything under the main roof. In any case, projecting buildings should be kept so small as not to screen sunlight or air from any of the living room windows of the house.

Generally speaking in regard to cottage planning, everything should be as straightforward and simple as possible. Anything that is too complicated and too ingenious usually would not be economical in construction. For example, while undoubtedly considerable economy is effected by combining flues into as few chimney stacks as possible, the economy is not so great in amount, but that it is easily possible to spend more than this saving in the extra labour required to gather a number of flues into one stack, exceptional treatment is required to effect this purpose, and generally speaking it will be found more economical to give a foot more space here and there to allow of simple, straightforward planning, rather than adopt complicated planning with many special offsetts or corners. In spite of this I have however found in very many cases doorways set across the corners of a room, particularly a bedroom or a pantry work out economically, and sometimes a foot in the size of the whole building may be saved by such an arrangement.

It is of the utmost importance for the improvement of cottages that adequate frontage should be provided. This in itself must necessarily increase somewhat the cost of the road making, drainage, water supply and other such services for each house, but it is essential for securing good dwellings that the frontage should not be unduly curtailed. Economy should be effected by planning the roads so that only those necessary for intercommunication should be made up in an expensive way to resist heavy traffic, and as many roads as possible be so planned that being required only to give access to a limited number of dwelling houses and not for through traffic, they may serve their purpose quite adequately if made up as simple carriage drives or less expensively made roads with gravel footpaths. Great care should also be taken in the planning of the roads so that as little as possible of road frontage should be wasted at corners, roadjunctions or in any other ways, and where it is important to build cottages inexpensively, they may be quite well built in groups of four, six or eight, either with a passage leading through between each pair, to give access to the gardens, or with a pathway at the back giving such access. The former is probably the more desirable plan, as it usually costs less in the first "instance than the back road or path, and the space over the passage on the first floor gives a valuable return in accommodation for the money expended — sometimes an extra bedroom or a bathroom and an enlarged bedroom can be arranged in this space.

Where a large number is required as a matter of appearance, groups of cottages are usually more successful than single or semi-detached cottages. Simplicity in design, simplicity in treatment should be the key-note and in this economy and beauty are both served, for with proper placing and arranging of the buildings, with proper designing and proportioning of the groups and with care in the design and proportion of such parts as the doors, windows, wall spaces &c., it will be found that great simplicity in the design of the individual cottages will lead to the best result and that the windows and doors and other parts can be repeated in great numbers without producing monotony, and therefore without detriment to the appearance, and, with great help to economy these parts may be manufactured in considerable numbers so that the cost of production is thereby greatly reduced.

The possibility of this being carried out, and to produce a successful result, depends however on the thorough control of the work by some architect of considerable artistic ability. Apart from this the wholesale production of dwellings must deteriorate into the monotonous repetition of cottages exactly alike with which we are only too familiar and the dreariness of which is inexpressible. But the importance of some degree of wholesale production and of the standardization of the different parts of dwellings is very great if they are to be built in the most economical manner ; so that the designer who is competent to produce pleasing results by combining a few simple parts into varying groupings and arrangements will, by his skill, increase the economy of building as much as he addes to the beauty of the result. What we need to arrive at is a reasonable combination of the advantages to be gained, by wholesale production with the beauty of result which may spring from a thoughtful design brought to bear upon each individual house, adapting it to the site and to

the aspect, two matters of the utmost importance if the dwelling is to be an improved dwelling. <

I do not think that many of the patent forms of .construction have in practice proved themselves of great advantage. The question of the best materials to use depends so much upon local considerations that one can only allude to it generally but in proportion to the stability of the structure when erected it is seldom that anything will prove more economical than good brick or good stone in a stone district. Where, however, neither bricks nor stone can readily be obtained, or where the carriage upon the bricks, for it hardly ever pays to carry stone any distance for cottage building, would be a serious cost, and where on the other hand good clean sand and gravel are obtainable on the spot, it will often be found economical to build cottages in concrete. Many machines are now available for making concrete blocks, slabs, and bricks, and in addition to these methods the concrete may be built up between wooden sheets in situ as ,it is termed. Probably to be really satisfactory, concrete walls should be hollow or should be lined with a layer of some more porous material such as coke breeze, plaster of greater power in resisting changes of temperature than the concrete itself. A brick wall is more or less porous and is constantly breathing all over : a concrete wall is almost impervious, and this is a disadvantage. The disadvantage, however, is greatly lessened where the concrete is built up in the form of slabs with    a cavity in    between, and    is lessened    to some    extent

where hollow blocks are used. Also in walls built of concrete bricks if fairly good mortar joints are used, some little mitigation of the solid, impervious wall is obtained. On the whole therefore, probably any of these methods are preferable    to building    the    concrete    up in situ,    and unless the

cottages are very simple in outline and are going to be repeated so that full use could be made of the somewhat expensive sheeting and framing required for building up the walls in situ, probably this latter is the more expensive method also. Where concrete slabs in the form of hollow walls are used, it is possible to make considerable economy by pointing the joints of these slabs and by distempering or papering directly on to them, thus saving the cost of internal plaster, a saving which probably is    one    of the first that should    be made    where

it is    necessary to    cut    down the    cost of a dwelling, as    parti-

cularly where the external walls are hollow, the disadvantage in proportion to the saving is smaller than in most economies.

In. the matter of materials generally, standard sizes for all timbers should be adopted and the, particular sizes which are plentiful and most economical in the particular district in preference to others. Good materials are clieap in the long run, and particularly good fittings. Economy should rather be effected in the matter of organisation forethought and in care devoted to choosing the best qualities of all materials. For really economical cottage building a considerable number should be taken in hand, all materials, and fittings should be available when the work commences and the work should be carefully organised in stages so that the groups of men of the different trades may follow on and always have work set out for them to pass on to as soon as tey have completed their department in any one group of buildings. It is astonishing the amount of wasted time and labour which one sees on building work, resulting from lack of organising and lack of oversight, and really the only legitimate means of reducing the cost of building operations is by the use of brain power in designing the buildings on right lines, in properly choosing those materials which are of the best quality and of that quality most readily available and most economical in the particular district, and in properly organising the building operations so that from first to last everything shall be at hand when wanted and nobody kept waiting. These are economies which are compatible with the improved cottage. Most other economies consist in doing away with the improvements ! These latter economies can have no interest for housing reformers.

The Repair of Small House Property.

By

Councillor W. E. Lovsey,

Chairman of the Housing Committee, Birmingham.

A great deal of attention has been given within recent years in nearly every country in Europe to the general arrangement of dwelling houses for the working classes, as regards the size of such houses, their general internal planning, their cost, and all the other conditions wh,ich go to make up cheap and healthy new houses. The ownership of such houses by the workmen themselves has been promoted, and is being strongly advocated.

sulphurous

Many of the houses that have been erected in the past, and a considerable number of those that are being erected at the present time, are structurally liable to deteriorate at a quicker rate than houses erected for the better classes ; indeed, it may be said that there are a great many agencies at work in this class of property operating deleteriously. In large cities the products of coal combustion acid and sulphuric acid — together with many gases equally corrosive, emitted by manufactories cause erosion of stone work, and decay of mortar or other materials used in the building. Such gases, of course, operate; very much more quickly in towns where large amounts of coal are consumed than in towns where the industries do not necessitate the use of coal or the production of corrosive gases to the; same extent. Probably the extreme effect of such corrosive gases in the air is seen in the towns having large numbers of chemical works, where many of the buildings will last only a few decades. On the other hand similar dwellings in the country may last for centuries.

Another point militating against the materials used in town buildings is the fact that in order to get a cheap building

it has been thought necessary to use cheap materials. Many of these materials do not last in towns as well as better class materials. In the cheapest class of buildings in England the mortar has been made with the minimal quantity of limey and lime often not of very good quality, with the result that such mortar perishes somewhat quicker than that made with better lime and more of it.

A third factor in the wear and tear of houses erected for the working classes is the fact that many of the occupants are more destructive of the property than better class tenants. Woodwork is damaged, as well as the plaster on the walls, and as much care is not taken of the houses as might be.

A fourth factor which is extremely important is that many of the older houses are not constructed on principles that are now regarded as good and healthy. This factor will probably operate in the future as much as it operates at present,¹ so that in a century’s time it is probable that the houses which are now being built, and. which we consider healthy from all points of view, will not then be considered sufficiently healthy for dwellings of the artisan classes.

It is also found that a considerable number of the worst dwellings for the working classes are owned by persons who do not expend a sufficient amount of money on them to keep them in good repair. Some owners are very remiss in making repairs, while others cannot afford to carry them out. A good deal of this class of property is left by the original owner to his widow and becomes her sole support, so that she is unable to spend money on repairs.

There is another reason why it is desirable that power should be possessed by local authorities to require most ■ thorough reparation of artisan’s dwellings which are built as at present. This is that behind skirting boards, underneath wooden floors, and in numerous other situations dust collects and prejudicially affects the health of the occupiers. It is recognised that an old hospital with boarded floors and much woodwork where dust may accumulate is one in which surgical operations should not be undertaken, and much the same applies to dwellings for the artisan classes. It is advisable, therefore, even in houses that are moderately well cared for that much of the internal woodwork should be taken out and replaced at intervals in order to make the house thoroughly wholesome.

In England there are several Acts of Parliament dealing with repairs to house property. In the case of defects which may easily be remedied the powers given by the Public Health Act of 1875 are put in operation. This Act requires that an Inspector of Nuisances, who is a person qualified in public health work, shall make a report on the defects to the local sanitary authority, and if this report is considered satisfactory the sanitary authority orders a requisition to be served on the owner for specific work to be carried out to remedy the defects found. If this notice is not complied with the Act of Parliament gives power to the Sanitary Authority either to do the work themselves and recover the cost compulsorily, or to summon the defaulting owner before a Court of Summary Jurisdiction.

In addition to the powers contained in the Public Health Act, 1875, there are certain additional Acts relating tho the whole country, and also certain Acts which refer to individual towns and give increased powers, but in the majority of instances the principles involved are the same as those in the Public Health Act.

Besides these Acts of Parliament dealing with minor defects in property, however, there exist in England certain Acts called the Housing of the Working Classes Acts, the two principal of which are the Housing of the Working Classes Act, 1890, and the Housing and Town Planning Act, 1909. These Acts give to the sanitary authorities power to deal with large groups of houses or individual houses, and also the power to build houses for the working classes or to assist others in building. In addition to the foregoing they give certain powers in regard to the planning of towns.

1 desire in this paper to deal with the methods which have been used in the City of Birmingham for the reparation of small house property by reason of the powers granted by these Housing Acts. It is found that in many cases the houses are built in court yards, so that a sufficient amount of light and air cannot gain access to the dwellings. In these cases one or more houses are required to be demolished, and a small amount of compensation is paid to the owner for this. Similarly, in many of the old houses the water closets and wash-houses are situated too close to the windows and doors of the house, and if a more convenient situation can be obtained for them the owner is required to remove them. Often, however, it may

be necessary to pull down a house to make provision for these conveniences.

In the older districts of the City of Birmingham the water supply is by means of a water tap in the middle of the courtyard. The occupant of every house has to carry water from this tap both in winter and bad weather. This supply is not considered to be sufficient, and the owner is required to provide a water tap inside each dwelling house.

Another frequent defect found is dampness of the walls of the dwellings, because it was not considered necessary forty years ago to provide a damp proof course in each wall. In such cases the owner is asked to cut out a layer of bricks all round the house, and to insert a damp proof course of proper material.

In many houses the floor of the living room on the ground level is constructed of tiles, which are laid on the earth. This makes the floor cold and damp. To prevent this the owner is required to put a layer of concrete over the ground and then the tiles on the top of the concrete.

In many old houses some of the brickwork is decayed, and part, or even the whole of the wall is required to be rebuilt, while the part that is not rebuilt is required to be repointed, so that the wall is weather proof.

Similarly, in many houses that are roofed with slates or tiles it is found that the woodwork is entirely perished on account of the action of the weather,' and in these instances the roof is removed and new timbers are substituted.

In many cases the woodwork of the windows and doors is very defective, and requires to be either entirely renewed or thoroughly repaired. This is particularly necessary, because much of the woodwork which is used in this class of dwelling is of poor quality. It is liable to shrink and allow wind and rain to enter.

The ceilings of the houses are constructed of laths and plaster. In time these laths decay and cause the ceiling to bulge. Such ceilings are removed and replaced by new ones. Where the plaster on the walls is found to be cracked and defective it is necessary in the majority of instances either to entirely remove it or to partly remove it and replaster.

It has been a custom in Birmingham to provide in many of the houses a dado round the dwelling room. This has been

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IX. intern. Wohnnngskongreß. I.

found to be a fertile source for the accumulation of filth, and such unnecessary woodwork is always removed.

The floors of the upper rooms are generally made without joints, so that when the floor is swept dust falls between the edges of the boards and passes into the cavity which exists between the floor and the ceiling of the room below. If the floor is defective it is renewed or repaired, but under most conditions the removal of the ceiling below does away with a vast accumulation of filth. To further purify the cavity immediately the ceiling is removed the under surface of the floor boards of the room above and also the joists are lime-washed.

Cupboards are provided for the storage of food, having a ventilated opening to the¹ fresh air.

In Birmingham the cheap houses for the artisans are generally of a somewhat uniform plan. All of them are one-family houses of two or three storeys, having one living room, a scullery, and two or three bedrooms. There are no barrack buildings, as it has been found that the Birmingham artisans will not occupy them, so that the whole City is spread out over a larger area than would be the case if the houses werą in barrack form. The repairs which are necessary in this class of property would, with certain modifications, be necessary in any other type if similar materials and methods of construction were made use of.

The Housing Committee of Birmingham have recognised the great importance of preserving cheap dwellings for the working classes. It is not possible owing to the cost of land to build in the central areas of the City cottage property which could be let at a rent which the unskilled labourers could pay, and it is found that the reparation of such property will extend the use of many of the houses for a further period of from 30 to 50 years, during which time it is hoped that many of the economic problems which prevent the labourers from paying an increased house rent will be settled. In Birmingham and in most English towns private enterprise is supplying the needs of the skilled artisan abundantly by giving him good new houses in the suburban areas, but few builders are erecting dwellings for the unskilled worker.

Wie können die Baukosten für kleinere Wohnungen am geeignetsten verbilligt werden?

Von

Birger Brunila,

Architekt (Helsingfors).

Die Baukosten sind bekanntlich im allgemeinen von einer ganzen Anzahl Umständen, der Lage und Beschaffenheit des Bauplatzes, den Arbeitslöhnen, der Arbeitsintensität, der Zweckmäßigkeit des Grundrisses, dem Material, der Konstruktionsart usw. abhängig. Technisch sind die drei letztgenannten Faktoren die wesentlichsten und nur sie werden in diesem Aufsatz Berücksichtigung finden.

Was den Grundriß betrifft, können die einfachen Wohnungen nach der Zahl der Räume in folgende Typen eingeteilt werden :

a)    ein Raum, sowohl als Küche wie alsWohnraum benützt;

b)    ein Raum mit Anteil an der Küche ;

c)    ein Raum mit Alkoven ;

d)    ein Raum und Küche ;

e)    ein Raum mit Alkoven und Küche ;

f)    zwei Räume und Küche ;

g)    drei Räume und Küche, usw. usw.

In bezug auf die Gruppierung der verschiedenen Lokale können bekanntlich folgende Wohnungstypen in Betracht kommen :

Das freistehende Einfamilienhaus („Cottage“) ;

das Doppelhaus, mit Wand an Wand gebauten Wohnungen (engl. „Semidetached“) ;

das Häuserviereck (Mühlhausen-Typus), wo jede Wohnung eine Ecke einnimmt und daher zwei freie Seiten und die anderen Seiten mit den übrigen Wohnungen gemeinschaftlich hat ;

das einfache Reihenhaus, wo die beiden Langseiten der Häuser frei liegen und jede Wohnung also Fenster nach zwei entgegengesetzten Seiten hat ;

das doppelte Reihenhaus („back to back house“), wo zwei Reihen mit dem Rücken gegeneinander an zwei Straßen liegen und jede Wohnung also nur eine freie Seite hat.

Von den verschiedenen Wohnungsformen ist der Typus a), d. h. die kleinstmögliche Wohnung, in den größeren finnländi-schen Städten am meisten verbreitet.¹) In Reihenhäusern angeordnet bieten diese Lokale ja die denkbar billigsten Wohnungen, in hygienischer Hinsicht aber sind sie natürlich zu verwerfen, wenn sie eine große Familie beherbergen pollen. In den Helsingforser kommunalen Wohnungsanlagen gibt es eine Anzahl solcher Lokale, worüber näher bei der Reschreibung der Typen c) und d).

Der Typus b), ein Raum mit Anteil an der Küche, ist ein für die Stadt Tammerfors charakteristischer Wohnungstypus, der anderswo nicht vorkommt. Gewöhnlich ist die Küche für vier Familien gemeinschaftlich. Der Zweck dieser Konzentration ist eine Verbilligung der Kosten gewesen, und zur Verteidigung des Systems kann angeführt werden, daß der Schlafraum in diesem Falle von der Küche getrennt ist, doch versteht sich von selbst, daß die Hygiene und die Gemütlichkeit im übrigen darunter leiden. Die Erfahrung lehrt denn auch, daß diese Art Wohnungen am wenigsten reingehalten und am schlechtesten gepflegt sind, da sich keiner der Bewohner in der Küche ganz heimisch fühlt.²)

Der Typus c), ein Raum mit Alkoven, der in größeren Mietkasernen sehr gewöhnlich ist, stellt schon eine kleine Verbesserung der beiden vorhergehenden Typen dar. Der Alkoven gestattet für manche Funktionen des häuslichen Lebens eine gewisse Abtrennung. Er kann entweder für die Speisezubereitung benützt werden, wo dann der Raum den Charakter eines Wohn- und Schlafzimmers behält, oder auch als Schlafalkoven dienen und durch einen Vorhang von dem Raume geschieden werden. Eine Hauptbedingung ist jedoch, daß der Alkoven gut belichtet und gut gelüftet ist. Unter den kommunalen Arbeiterwohnungen in Helsingfors, die für Arbeiter der

Die Wohnverhältnisse der ärmeren Klassen in

Gemeinde bestimmt sind, finden sich einige einstöckige Reihenhäuser mit je neun derartigen Lokalen. Die Größe des Raumes variiert zwischen 20 bis 25 m², der helle Alkoven, der zur Speisezubereitung benützt wird und einen besonderen Herd besitzt, mißt zirka 6 m² und ist mit einem ventilierten Speiseschrank versehen. Ein Entree von zirka 3—5 m² Ausmessung mit einem Kleiderständer trennt den Raum von dem Vorplatz, der für drei Haushaltungen gemeinschaftlich ist. Von diesem führt eine Treppe in den Keller, der die Wasserklosette, Vorrats- und Holzkeller enthält, und eine andere auf den Boden. Das Material der Wände sind Stämme, die außen verschalt sind. Das Dach ist mit Blech gedeckt. Die Balkenlagen sind von Holz, außer unter den Küchenalkoven, wo sie aus Beton zwischen Eisenbahnschienen bestehen. Baukosten 18 Finnische Mark³) pro Kubikmeter. In den zuletzt aufgeführten Wohnungen dieses Typus, wo einzelne Vereinfachungen im Material vorgenommen worden sind (siehe unten), belaufen sich die Kosten auf nur 1650 Finnische Mark pro Kubikmeter. Ungefähr ebenso sind die Wohnungen von einem einzelnen Raum ohne Küchenalkoven gruppiert, die statt dessen mit einem Herdkachelofen versehen sind. Der Vorplatz ist für zwei Lokale gemeinschaftlich.

Der Typus d), ein Raum und Küche, kommt gruppenweise in Doppelhäusern und einfachen Reihenhäusern allgemein sowohl in den Städten als in den Fabrikorten auf dem Lande vor. Neuere Beispiele bieten unter anderem die Helsingforser kommunalen Wohnungsanlagen. Diese Wohnhäuser enthalten zum Teil sechs Lokale in einer Reihe, jedes mit besonderem Ausgang und besonderer Treppe zum Boden und zum Keller, der Wasserklosett und Vorratsräume für Eßwaren und Brennholz umfaßt. Die Küche ist in diesen Wohnungen etwas größer als der Schlafraum, da sie zugleich als Wohnstube benützt wird, und ist mit einem kombinierten Küchenherd und Kachelofen versehen Das Areal der Räume variiert zwischen 20 bis 22 m². In zweien von diesen sechs Lokalen liegen Küche und Wohn-raum nach derselben Seite, in den übrigen sind sie nach entgegengesetzten Seiten gekehrt. Ventilierte Kleiderschränke und Speiseschränke sind in den Entrees und Küchen eingerichtet.

In derselben Anlage kommt der Viereckhaustypus vor, das heißt ein Gebäude mit vier Wohnungen, eine in jeder Ecke, durch gemeinsame Brandmauern getrennt und im übrigen wie die vorhergehenden eingerichtet. Alle diese bisher erwähnten kommunalen Wohnungen sind aus Holz aufgeführt und mit kleinen bepflanzten Höfen umgeben. Wasser- und Abflußleitungen sind in sämtlichen Lokalen eingeführt. Die Baukosten haben für alle Typen der zuerst erstellten Wohnungen 18 Finnische Mark pro Kubikmeter betragen. In den zuletzt hinzugekommenen sind eine Anzahl Vereinfachungen vorgenommen worden. Die Blechdächer sind ersetzt durch Asphaltfilz, die Kachelöfen durch Blechöfen, die Wasserklosette durch Luftklosette usw. und dadurch sind die Kosten auf 16 50 Finnische Mark pro Kubikmeter herabgedrückt worden.

Die Mieten sind jetzt festgesetzt auf 44 Finnische Mark pro Monat für eine Wohnung von einem Raum und Küche, auf 25—30 Finnische Mark für eine Wohnung von einem Raum und Küchenalkoven und auf 22—24 Finnische Mark für einen einzelnen Raum mit Herdkachelofen. Mit diesen Mietbeträgen kann sich das Kapital gerade verzinsen. Um eine Amortisierung zu ermöglichen, beabsichtigt die Stadt die Mieten in der Zukunft etwas zu steigern.

In diesem Falle ist das Hausviereck im Verhältnis ebenso teuer geworden wie das Reihenhaus, obwohl sich der Vierecktypus theoretisch in der Anlage etwas billiger stellen müßte. Dies beruht zum Teil darauf, daß sämtliche vier Lokale des Vierecks durch Brandmauern geschieden sind, welche teurer sind als Holzwände, während in den Reihenhäusern nur eine Brandmauer mitten durch das Haus geht, die drei der Lokale von den übrigen trennt.

Der Typus e), ein Raum mit Alkoven und Küche, ist in den Helsingforser Mietkasernen sehr häufig, hat aber auch in freistehenden kleineren Holzhäusern Anwendung gefunden. In der Villenkolonie Boxbacka bei Helsingfors sind unlängst Holzvillen aufgeführt worden, die einen Raum mit hellem Schlafalkoven, Küche, einen für die Küche und den Raum gemeinschaftlichen Vorplatz, eine Garderobe und eine helle Speisekammer, mit einer gesamten Fußbodenfläche von 52 5 m2 umfassen. Keller sind nicht angelegt worden, um die Kosten nicht zu erhöhen, die sich auf zirka 15—16 Finnische Mark pro Kubikmeter oder ungefähr 1500—1650 Finnische Mark pro Raum belaufen. Hierbei ist zu beachten, daß Einrichtung und Fassaden so einfach wie möglich sind. Abtritt und Holzvorrat sind für zwei bis vier Villen unter einem gemeinschaftlichen

Dach an der inneren Grundstückgrenze untergebracht. Nach solchen Wohnungen mit zugehörigen kleinen Grundstücken von 500—1000 m² Größe, die mit dem Gebäude zu 4000—5000 Finnische Mark verkauft werden, scheint eine lebhafte Nachfrage zu herrschen. Die Käufer rekrutieren sich aus Gehaltempfängern mit einem jährlichen Einkommen von 1000 bis 1800 Finnische Mark.

Die Lokale von zwei Räumen und Küche zeigen mehrere unter sich verschiedene Gruppierungen. In Boxbacka hat man mit zwei Typen experimentiert : der eine enthält in dem Unterstock einen Raum von 24 m², eine Küche von 16 m², Entree, Speisekammern und Garderoben, im Oberstock einen Raum von 18 m², der andere Typus zwei Räume und Küche von insgesamt 50 m² in nur einem Stockwerk, sowie Entree und Speisekammern. Beide Typen haben Veranden nach Süden und besonderen Kücheneingang. Abtritte und Holzvorrat sind in verschiedenen Schuppen, für je zwei Familien unter einem Dach auf der Grundstückgrenze untergebracht. Das Material besteht in Balken. Die Kosten stellen sich für beide Typen gleich hoch, obwohl der erste Typus ein etwas größeres Raumareal hat, was darauf beruht, daß einer der Räume dieses Typus in einen Oberstock verlegt und die Grundfläche dadurch verringert ist. Für den Kubikmeter berechnet beläuft sich der Preis auf zirka 19 Finnische Mark. Wo abschüssiges Terrain vorhanden gewesen ist, ist ein kleiner Vorratskelier von zirka 5 m² Bodenfläche unter dem Gebäude eingerichtet worden, im allgemeinen aber hat es sich gezeigt, daß das Kellergeschoß die Kosten beträchtlich verteuert. Die erwähnten Villen werden nebst Parzellen von 1500—2000 m² zu einem Preis von durchschnittlich 8000 Finnische Mark mit einer Abzahlungsfrist von fünf bis zehn Jahren verkauft. Die Käufer sind Gehaltempfänger mit einem Jahreseinkommen von 2400—2800 Finnische Mark oder auch Personen mit einer kleinen Pension, die den Kaufschilling mit einem gesparten Kapital erlegen.

Bei 6o/o entspricht dies einer Jahresmiete von 480 Finnische Mark ; fügt man hierzu den Preis für ein Jahresbillett auf der Eisenbahn, so kommt man auf ungefähr 600 Finnische Mark, während ein ähnliches Lokal in Helsingfors etwa 1000 Finnische Mark jährliche Miete bedingt.

Eine Menge interessante Experimente sind von der Aktiengesellschaft „Egna Hem“ gemacht worden, die auf ihren Grundstücken bei dem Haltepunkt Mossabacka in der Nähe von

Helsingfors vier verschiedene Typen von einfacheren Villen aufgeführt hat.

Der erste Typus, eine freiliegende Villa aus Holz mit amerikanischer Technik, mit einem Areal von 52 m², enthält im Unterstock eine Küche, eine Wohnstube mit hellem Alkoven, Vorplatz und Garderoben, im Oberstock zwei Räume, von denen der eine mit einem Herdkachelofen versehen ist, so daß diese Räume auch als Wohnung für sich vermietet werden können.

Der zweite Typus von gleicher Größe und aus demselben Material enthält im Unterstock zwei Räume, Küche und Vorplatz nebst Garderoben, im Oberstock ein zweiräumiges Lokal gleich dem ersten Typus.

Der dritte Typus umfaßt eine Doppelvilla („Semidetached“) mil dem Unterstock in Gackstein und dem Oberstock in Holz. Jede Hälfte hat eine Grundfläche von 42 25 m² und enthält in beiden Stockwerken eine Wohnung von einer Küche, einer Wohnstube und einem hellen Schlafalkoven nebst Garderoben und Vorplatz, so daß die obere getrennt vermietet werden kann. In sämtlichen Lokalen ist ein Vorplatz für den Wohn-raum und die Küche vorhanden, also nur ein Ausgang. Holzvorräte und Zubehöre sind für je vier Villen in einer Gruppe um den Schnittpunkt der inneren Grundstückgrenzen untergebracht.

Infolge einer günstigen Bauzeit mit niedrigen Materialpreisen und niedrigen Löhnen wurden die Kosten so billig, daß die Gebäude der verschiedenen Typen zu 5000, respektive 5500 und 5250 Finnische Mark nebst Parzellen von 600 m², mit einer Abzahlungsfrist von zehn Jahren verkauft werden konnten. Die Preise verhalten sich also für die drei Typen wie 10 zu ll zu 10V₂.

Später wurde ein vierter Typus aufgeführt, freiliegende Villen aus Holzstämmen umfassend, die Küche und fünf Wohn-räume, wovon drei im Oberstock, Veranda, Entree mit Feuerstelle und Windfang sowie einen Toilettenraum enthalten. Der Keller ist unter dem Gebäude angebracht mit Niedergang vom Entree, die Küche hat einen besonderen Ausgang mit Windfang. Der Preis einer solchen Villa nebst Parzelle von 1200 m2 beträgt 12.550 Finnische Mark mit achtjähriger Abzahlungsfrist. Rei 6°/o entspricht dieses Kapital einer Jahresmiete von 753 Finnische Mark. Fügt man hierzu drei Jahresbillette für die Eisenbahnfahrt à 100 Finnische Mark, so kommt man zu einem Betrag von zirka 1053 Finnische Mark, während, die Miete für ein gleich großes Lokal in Helsingfors auf mindestens 2000 Finnische Mark steigt.

Die Käufer gehören im allgemeinen der Klasse der Kleinkapitalisten, Kontoristen und Werkführer oder ihnen Gleichstehenden, dagegen nicht dem eigentlichen Arbeiterstande an.

Es zeigte sich, daß die teilweise ungewohnten Typen und Konstruktionen den Verkauf erschwerten. Zuerst wurde der zweite Typus, zwei Räume und Küche im Unterstock umfassend, verkauft, darauf der erste Typus mit einem Raum, Alkoven und Küche im Erdgeschoß und zuletzt die zusammengebauten Häuser, woraus zu ersehen ist, daß die Doppelvilla bei uns noch nicht recht populär geworden ist. Alle, die einmal dem Wohnungselend in den engen Mietkasernen der Stadt entflohen sind, scheinen eine instinktive Abneigung dagegen gefaßt zu haben, Wand an Wand mit fremden Leuten zu wohnen. Nur das freiliegende Haus ist in ihren Augen ein eigenes Heim, das geliebt und gehütet zu werden verdient, mag auch das Grundstück von minimaler Ausdehnung, das Gebäude einfach und schlicht sein.

Das Einfamilienhaus besitzt natürlicherweise große Vorteile und Reize. Die Bewohner fühlen sich in der freiliegenden Villa wohler und sind auch tatsächlich ungestörter, Luft und Licht kommen von allen Seiten herein, das Haus kann vergrößert werden, ohne daß Nachbargebäude Hindernisse in den Weg legen. Sowohl im Innern als Äußern können Anordnungen mehr individuell nach Geschmack und Bedarf getroffen werden. Aber das System stellt sich teurer als andere Bauarten und setzt billige Grundstücke voraus. Weniger kostspielig wird die Anlage des Doppelhauses dadurch, daß eine Wand gemeinschaftlich ist. Licht und Luft werden hierbei nur von drei Seiten erhalten, wodurch die Freiheit im Grundriß schon etwas eingeschränkt ist. Im Viereckhaustypus hat jede Wohnung zwei freie Seiten und die beiden anderen mit den übrigen Lokalen gemeinschaftlich. Das Grundstück ist in diesem Falle gut ausgenützt und die Konstruktionen werden relativ billig, dagegen wird die Anlage von Nebengebäuden, wie Abtritten, Holzschuppen und Waschhaus, erschwert, welche in diesem Falle wenigstens in zwei, auf entgegengesetzten Seiten gelegene Komplexe zerlegt werden müssen. Ein Umbau oder eine Vergrößerung eines solchen Hauses ist ganz unmöglich. Ein Übelstand ist auch, daß eine der Seiten um die

Besonnung kommt und zwei Lokale infolgedessen keine völlig günstigen Beleuchtungsverhältnisse haben.

Das einfache und doppelte Reihenhaus bieten in wirtschaftlicher Hinsicht große Vorteile dar, doch muß der letztere Typus entschieden als ungeeignet betrachtet werden. In dem doppelten Reihenhaus bekommt nämlich nur die eine Reihe der Lokale Sonnenschein, falls das Gebäude von Osten nach Westen gelegen ist. Viel besser wird das Verhältnis sogar dann nicht, wenn die Achse von Norden nach Süden geht, denn in diesem Falle kann nur die Morgen- und Abendsonne in Frage kommen. Auch die Ventilation ist in einem solchen Hause mangelhaft, da kein Durchzug gemacht werden kann.

Im allgemeinen kann man sagen, daß die Doppelvilla und das einfache Reihenhaus die in wirtschaftlicher Hinsicht günstigsten Typen sind, wenn man zugleich mit Zweckmäßigkeit und Gemütlichkeit rechnet. Wenn Eingänge und Veranden in geeigneter Weise angeordnet und die Grundstücke durch dichte Hecken oder Mauern geschieden werden, bieten die Lokale einer Doppelvilla einen relativ hohen Grad von Abgesondertheit und Ruhe. Eine in wirtschaftlicher Hinsicht vorteilhafte Kombination, die, wie oben erwähnt, von der Aktiengesellschaft „Egna Hem“ in ihrer Art angewandt worden ist, besteht darin, zwei Lokale im Unterstock und zwei in einem Oberstock unterzubringen, doch wird hier die Schwierigkeit, das Grundstück abzuteilen und passend getrennte Eingänge anzuordnen, etwas größer, zumal wenn die Küchen verschiedene Treppen haben sollen, auch muß die Gemütlichkeit unter einer solchen Zu-sammenpferchung leiden. Günstiger stellt es sich, wenn die oberen Lokale nur zur Vermietung an kleinere Familien oder einzelne Personen, die keine besonders abgegrenzte Grundstückfläche oder besondere Küchentreppen beanspruchen, bestimmt sind.

Was das Reihenhaus anbelangt, ist es ebenfalls in jeder Beziehung am geeignetsten, jedes Lokal die ganzP Höhe des Hauses einnehmen zu lassen und nicht verschiedene Lokale übereinander zu bauen. Der englische Typus mit Küche und Wohnstube im Unterstock und zwei oder drei Schlafräumen im oberen Geschoß wird, nach Mitteln und Geschmack erweitert, immer für diese Art Gebäude die zweckmäßigste Anordnung bleiben.

Durch drei Schlafräume, ^on denen einer größer gemacht wird und zwei recht klein sein können, wird der Vorteil gewonnen, daß Eltern, Mädchen und Knaben je ihren Raum erhalten, obwohl es in einzelnen Fällen Schwierigkeiten bieten kann, so viele Räume über einem aus Wohnstube und Küche bestehenden unteren Stockwerk anzuordnen, falls nicht eine der ersteren ziemlich groß ist. In den finnischen Arbeiterfamilien wird die Küche gewöhnlich auch als Speiseraum und Spül raum benützt und besitzt daher eine gewisse Geräumigkeit. Der Gedanke, einen besonderen Spülraum abzutrennen und dafür lieber die Ausmaße der Küche zu vermindern, hat vorläufig keine Verbreitung gefunden, vermutlich aus Raumrücksichten. Eine Küche von 8—9 m² und ein kleiner Spülraum von 6 m² würden jedoch schon für einen kleineren Haushalt ausreichen, obwohl es allerdings in manchen Fällen schwierig sein mag, diese Räume so in den Plan einzupassen, daß beide Licht erhalten, wenn die Küchenabteilung weiter durch Speisekammern und besonderen Ausgang kompliziert wird. In dem Spülraum oder „scullery“ bringen die Engländer oft die Badewanne unter, und zwar in den Fußboden eingesenkt oder, wo der Raum knapp ist, unter einem Tisch oder in einem Kasten verborgen. Ohne Zweifel ist es angenehmer, einen besonderen Baderaum bei den Schlafzimmern anzuordnen, aber eigentlich hat der Baderaum nur Bedeutung, wo Wasserleitung vorhanden ist. Wo dies nicht der Fall ist, müssen öffentliche Badeanstalten für die warmen Bäder benützt werden, während die kalten Bäder auch in den Schlafräumen genommen werden können.

Stets wünschenswert ist die Einrichtung eines Kellers mit Vorratsräumen für Eßwaren und Holz, Waschkammer usw. unter dem Gebäude, aber, wie oben hervorgehoben wurde, verteuert ein gemauerter Keller die Baukosten wesentlich, wenn sich wegen Abschüssigkeit des Terrains Spreng- und Grabarbeit nicht vermeiden läßt, weshalb es sich öfter als ange-brachl erwiesen hat, für die genannten Zubehöre einen Schuppen aus billigem Material hinter dem Hause aufzuführen.

Was den Vorplatz betrifft, ist er wegen des harten Winterklimas in unserem Lande am liebsten durch einen Windfang von der Außenluft abzutrennen, wodurch die Wohnräume vermittels dreier Türen nach außen abgesperrt sind. Für die Küche, wo diese einen besonderen Ausgang hat, genügen zwei Türen, weil sie durch stärkere Feuerung im Herde sich wärmer hält als die Wohnräume. Mit nur zwei Türen wird auch eine effektivere Lüftung der Küche erzielt.

Die Treppen können, um nicht zu viel Raum wegzunehmen, besonders steil sein. Werden sie gerade, ohne Winkelstufen, gemacht, so sind sie nicht unbequem, selbst wenn die Stufenhöhe 20 cm beträgt. In diesem Falle kann auch die Breite der Treppe recht gering sein. Je niedriger der Raum ist, desto bequemer wird auch die Treppe. Eine Höhe von 2 6 bis 29 m dürfte für Wohnräume unter 25 m² Areal genügend sein, in kleineren Bodenräumen kann man bis zu 2 4—2 5 m herabgehen. Niedrige Räume sind billiger, leichter zu wärmen und zu lüften, heller und proportionierter im Verhältnis zu kleinen Fußbodenflächen.

Immer noch werden in unserem Lande die kleineren Gebäude in der überwiegenden Menge aus Holz aufgeführt. Nur selten findet man auf dem Lande ein Haus aus anderem Material. Häufiger kommen Steinhäuser nur in den größten Städten vor, obwohl auch in diesen beträchtliche Areale noch von gezimmerten Holzhäusern bedeckt sind, die jedoch nach und nach vor sichereren und dauerhafteren Steinkonstruktionen das Feld räumen. Der Sachverhalt ist nicht schwer zu erklären. Die großen Wälder haben bisher unerschöpfliche Quantitäten billigen Bauholzes zur Verfügung gestellt, das außerdem die gute Eigenschaft besitzt, die Kälte ebensogut wie jedes andere Material auszuschließen.

Im allgemeinen werden die äußeren Holzwände aus fünf oder sechs Zoll dicken behauenen Stämmen aufgeführt, die in den Ecken verbunden werden, während man die Fugen mit Werg dichtet. Die äußere Seite wird, nachdem die Wand zwei bis drei Jahre getrocknet und sich gesetzt hat, mit Asphaltfilz und darüber einer Lage von gespundeten oder ungespundeten, ein Zoll starken Brettern, die innere Seite mit Spannpappe und Tapeten bekleidet. Eine solche Wand, die die Wärme gut hält, wenn sie ordentlich aufgeführt ist, kostet im günstigsten Falle zurzeit Finnische Mark 7 50 pro Quadratmeter, wenn nicht hohe Transportkosten hinzukommen. Eine äußere Backsteinmauer, die in unserem harten Klima 60 cm stark gemacht werden muß, um die Kälte auszuschließen, kann nicht unter 20—22 Finnische Mark pro Quadratmeter aufgeführt werden, was ja für kleinere Gebäude eine große Erhöhung der Kosten bedeutet.

Die eben beschriebene Methode schließt eigentlich eine große Materialverschwendung in sich. Dies im Verein mit den verminderten Waldbeständen in den südlichen Teilen des Lahdes und der dadurch bedingten Preissteigerung für Bauholz hat Experimente mit billigeren Holzbaumethoden, vor allem mit der amerikanischen Konstruktionsweise veranlaßt. Diese sogenannte „Frame-house“-Technik bezeichnet einen großen Fortschritt der soliden Balkenwand dadurch, daß die beiden Hauptfunktionen der Wand, die tragende und die wärmeerhaltende, auf zwei verschiedene Konstruktionselemente verteilt werden, auf ein Skelett von schlanken Stangen, das tragende Element, und auf eine äußere und innere Bretterverkleidung, das wärmeerhaltende Element. Dies bedeutet selbstverständlich eine beträchtliche Materialersparnis, da das Skelett oder Fachwerk aus recht leichten Hölzern konstruiert werden kann. In der Tat ist die Konstruktion nicht an sich stabil. Die nötige Bindung wird von Dachstühlen, Balkenlagen, der äußeren und inneren Wandverkleidung übernommen, weshalb die Konstruktion auch den bezeichnenden Namen „Balloon-frarne“ erhalten hat. Die Dimensionen des Fachwerkes sind gewöhnlich 2 : 4 englische Zoll, die Dachstühle 2 : 6 Zoll, die Deckenbalken 2: 8 Zoll mit einer Verstärkung von Kreuzstreben. Alle Teile werden mittels Nägeln aneinander befestigt, Verzapfung und Überblattung kommen überhaupt nicht zur Anwendung.

Die Wandverkleidung besteht auf der Außenseite aus einer Lage Ausschußbretter, darüber Futterpappe, zu äußerst eine Schicht gespundete oder ungespundete Bretter oder Holzschindeln. In manchen Fällen wird die äußerste Schicht durch Bewurf ersetzt. Auf der Innenseite wird nach Gutdünken entweder Bewurf auf einer Unterlage von dünnen Leisten oder Bretter mit Spannpappe usw. angewendet. Zwischen der äußeren und der inneren Verschalung bleibt also eine Luftschicht, die als Isolator dient. Die Kosten einer solchen Wand betragen zirka Finnische Mark 650 pro Quadratmeter, also etwas weniger als für die Blockwand. Das bei dieser Methode verwendete leichte Dachstuhl- und Deckenmaterial trägt ebenfalls dazu bei, die Kosten dieser Konstruktionen zu ermäßigen, während anderseits der Verbrauch von Nägeln und Brettern größer ist als bei den gewöhnlichen Balkenbauten. Auf alle Fälle dürften die amerikanischen Holzhäuser zu bedeutend billigerem Preis aufgeführt werden können als die Blockbauten, wenn geübte Arbeiter zur Verfügung stehen.

Das Streben nach Materialersparnis hat in Sch.wed.en zur Einführung von Plankenwänden für Holzhäuser geführt. Dabei werden die Außenwände aus drei Zoll starken, gespundeten, stehenden Planken hergestellt, in denen Löcher für die Fußbodenträger ansgesägt werden. Die Fugen werden mit Werg gedichtet wie in den Balkenwänden und die Wände auf der Außenseite mit imprägnierter Futterpappe, auf der Innenseite mit Spannpappe bekleidet und auf beiden Seiten verschalt oder verputzt. Inwendig wird eventuell Kokolithverkleidung statt Verschalung benützt.

Der Preis einer solchen Außenwand stellt sich auf ungefähr 11 Finnische Mark pro Quadratmeter, also doch teurer als Balken. Die Innenwände werden aus zwei Zoll starken, gespundeten Planken mit einer Verkleidung von Spannpappe und ³A Zoll starken Brettern oder aus 2 : 4 Zoll starken Ständern mit 05 m Abstand voneinander und einer Lage von ³/₄ Zoll starken Brettern auf beiden Seiten hergestellt.

Die Methode hat folgende Vorteile : die Aufführung geht schnell vonstatten, das Gebäude ist sogleich in fertigem Zustand, da es sich nicht zu setzen braucht und die Konstruktion ist solid und wärmeerhaltend. An Orten, wo kein gutes Balkenmaterial zu haben ist, ist die Methode besonders zu empfehlen.

In unseren Sägemühlendistrikten hat man als Baumaterial Plankenabfälle angewendet, d. h. Stücke von drei bis vier Zoll Dicke, zirka sechs Zoll Breite und variierender Länge, die beim Abkappen der gesägten Planken übrig bleiben. Diese Plankenstücke werden wie Backsteine unter Benützung eines eigens für den Zweck hergestellten Mörtels gemauert. Auf der Außen-und Innenseite werden die Wände verputzt oder verschalt. Die Konstruktion hat sich als sehr wärmeerhaltend und ökonomisch bewährt.

Eine Konstruktionsmethode, die bei uns in der letzten Zeit für Wände zur Anwendung gekommen ist, ist das Fachwerk mit äußerer und innerer Verkleidung von sogenannten „Reichsplatten“, einer patentierten Gipsmasse, die in Platten von 50 bis 100 mm Dicke angefertigt wird und pro Quadratmeter Finnische Mark 4-50 bis 6-— kostet.

Die ganze Konstruktion mit äußerem und innerem Bewurf wird ein klein wenig teurer als die Balkenwand, hat aber den Vorteil, daß sie rasch ausgeführt werden kann und feuerfest und wärmeerhaltend ist.

Eine ähnliche Konstruktion bietet die „Luginowand“, das heißt eine Wand von 3: 4 Zoll starkem Fachwerk mit äußerer und innerer Verkleidung von vier Zoll dicker „Luginomasse“, einem patentierten Kompositionsmaterial, das sowohl auf der Außen- wie auf der Innenseite verputzt ist. Im Innern entsteht eine Luftschicht von 7 5 cm. Nach Belieben kann die Konstruktion weiter durch Isolierung mit Asphaltfilz verbessert werden. Die Putzverkleidung auf der Innenseite kann auch wegbleiben und das Spannpapier direkt auf der Luginomasse befestigt werden. Die Kosten einer nach dieser Methode aufgeführten Wand belaufen sich auf 11 Finnische Mark pro Quadratmeter. Vorteile bietet die Methode durch die relativ schnelle Ausführbarkeit, die Feuersicherheit mit den daraus entspringenden billigen Versicherungsprämien und ihre wärmeerhaltende Eigenschaft.

Bei einer von Baumeister Lindstedt erfundenen Konstruktion, die bei mehreren Villagebäuden in der Nähe von Helsingfors zur Anwendung gelangt ist, werden die Wände aus einer Masse von folgender Zusammensetzung hergestellt : 2 Teile Zement, 10 Teile Schlacken, 5 Teile Sand, 1 Teil Kalk.

Als Gerippe dienen Eisenschienen oder Rundeisen. Die Dicke der Wand schwankt zwischen 30 und 40 cm. Eine Luftschicht ist nicht vorhanden, sondern die Wand wird vollständig homogen gemacht. Auf der Außen- und Innenseite wird die Oberfläche verputzt. Die Innenwände werden aus einer ähnlichen Mischung konstruiert mit dem Unterschied, daß der Masse nur 1 Teil Zement beigemischt wird. Wie sich bisher gezeigt hat, entspricht die Konstruktion allen Anforderungen, die man an eine warme und solide Winterwohnung stellen kann. Der Preis der Außenwand stellt sich unbedeutend teurer als für die Balkenwand, besitzt aber dabei den Vorteil, daß das Material feuerfest ist.

Sehr vorteilhaft stellt sich in ökonomischer Hinsicht eine Konstruktion mit hohlen Zementbacksteinen, die unter anderem bei einem Villenbau in der Villenstadt Brändö bei Helsingfors angewendet worden ist. In dem fraglichen Gebäude sind die Außenwände aus Zementbacksteinen gemauert, die auf der Außenseite beworfen und auf der Innenseite mit Asphaltteer gestrichen worden sind. Im Innern kommt dazu ferner Isolierung durch eine Luftschicht, Futterpappe, eine Lage Ausschußbretter und eine Lage sogenannte „Bore“-Isolierungs-masse. Die Kosten einer solchen Konstruktion betragen Finnische Mark 1050 pro Quadratmeter. Der Oberstock desselben Gebäudes, der in das Dach eingebaut ist, hat Wände aus zwei Lagen Bretter, Futterpappe und „Boremasse“ sowie einen mit Korkabfällen gefüllten Luftraum gegen das Außendach. Die Konstruktion bietet einen guten Schutz gegen die Kälte und kann relativ schnell ausgeführt werden, dagegen haben die Zementbacksteine nicht allen Voraussetzungen in bezug auf die Feuerfestigkeit entsprochen. Bei einem Brand, von dem das Gebäude betroffen wurde, erhitzten sich die Mauern so stark, daß sie sich bogen und sprangen und eingerissen werden mußten.

Es zeigt sich also betreffs der verschiedenen Konstruktionen, daß die Balkenwand und die amerikanische Methode bisher in ökonomischer Hinsicht die vorteilhaftesten sind, wenn auch einige andere Konstruktionen mit nur unbedeutenden Mehrkosten ausgeführt werden können. Da der Vorrat an Bauholz in mehreren Gegenden Finnlands allmählich abnimmt, wird man jedoch wohl bald allgemeiner zu anderen Materialien übergehen müssen, wodurch wahrscheinlich bei größerer Produktion die Preise weiter herabgehen werden.

Comment édifier à bon marché une maison?

Rapport présente par

L. C. Lacau,

architecte S. 0., membre du Conseil de la Société française des habitations à bon

marché.

Réponse à la IVe question ainsi conçue :

Examen critique des moyens propres à édifier les maisons à bon marché, spécialement les logements pour les classes les plus pauvres.

Moyens employés (dans notre pays) pour réduire les frais des habitations à bon marché :

a)    sous le rapport des plans des bâtiments,

b)    sous le rapport de la construction,

c)    sous le rapport des matériaux.

Faire la distinction des maisons édifiées en série ou isolées, et donner en résumé quelques thèses principales pour la construction des habitations à bon marché.

Pour répondre clairement à la question proposée, il nous paraît indispensable de définir d’abord ce qu’on doit entendre ici par l’expression un peu trop vague de ’’maisons à bon marché“.

A notre avis, il ne suffit pas, pour mériter vraiment son nom de maison à bon marché, qu’une maison soit construite à b a s p r i x. Il faut encore, qu’elle soit salubre, durable et d’un faible entretien.

Et pour qu’elle mérite d’être proposée comme exemple elle doit parfaitement convenir à sa destination.

Cette dernière qualité depend surtout de la bonne conception du plan.

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Le choix des matériaux, leur emploi judicieux et conforme aux règles d’une bonne construction, assurent les trois autres, tout en concourrait à réaliser dans la mesure du possible le bon marché indispensable du prix de revient, sans lequel le •capital employé ne pourrait être rémunéré tout en procurant le résultat recherché ”1 e logement à bon marché“.

Nous n’avons donc pas à indiquer ici les moyens employés pour construire des maisons qui toutes neuves séduisent l’œil, mais deviennent promptement insalubres et ruineuses à ■entretenir, soit qu’elles aient été construites par des spéculateurs peu scrupuleux, soit qu’elles aient été l’œuvre de personnes ignorantes de l’art de bâtir.

La maison à bon marché telle que nous la comprenons en France, telle que la font des sociétés coopératives, des sociétés philantropiques, des sociétés industrielles ou même de simples particuliers, également désireux de procurer aux gens de condition modeste un logement à bon marché, cette maison est simple forcément, mais elle est baignée d’air et de lumière, ses chambres sont bien ensoleillées ; les murs qui l’enveloppent ont une épaisseur suffisante pour garantir ses habitants de l’excès du chaud et du froid ; ils ne se laissent pas pénétrer par la pluie ou la neige. La toiture en est bien étanche. L’humidité qui tend à remonter dans les murs par capillarité est nettement arrêtée au dessous du plancher du rez-de-chaussée ; les croisées ne laissent pas la pluie pénétrer à l’intérieur, les portes ferment bien, la plomberie ne cause pas d’inondations, les planchers sont solides et durables.

La camelote en est rigoureusement bannie.

Et cependant elle coûte bon marché, tout en étant commode pour ses habitants, grâce, nous le répétons, à l’habile conception des plans, aux moyens appropriés employés pour la construire, et au choix judicieux des matériaux.

Par dessus tout elle est saine, elle est durable et ne ruine pas son propriétaire en réparations.

a) Plans des bâtiments.

Les plans doivent être simples, sans recherches inutiles de décoration. Les formes tourmentées, partant coûteuses, les recoins, les couloirs multipliés sans nécessité en sont rigoureusement exclus. La vie simple des ouvriers n’a pas besoin des raffinements que recherchent les riches. Et ici le superflu ne ferait que donner un surcroît de besogne à la ménagère.

Tout en restant simple la distribution est commode, et particulièrement dans la maison Individuelle, elle s’adapte exactement aux besoins, aux habitudes, au goût même des habitants.

D’ailleurs l’architecte s’efforce, et il y réussit souvent, de donner à la maison un aspect agréable résultant, sans augmentation de dépense, de l’harmonie des proportions, de l’habile emploi des matériaux, de la situation et s’il se peut de l’entourage.

En France, on attache beaucoup d’importance à la gaieté du logis.

Dans une étude aussi concise, nous ne pouvons penser à donner des plans comme exemple. On en a déjà publié un grand nombre dans des ouvrages spéciaux bien connus de ceux qui s’occupent de maisons à bon marché.

Nous nous bornerons à une description sommaire des differentes catégories d’habitations à bon marché en indiquant au passage les dispositions qui peuvent permettre de réaliser des économies.

La maison des champs est la plus simple: elle comprend une salle commune d’environ 20 mq de surface, qui sert à la fois de salle à manger, de cuisine et même d’atelier. On y pénétré directement du dehors dans les climats tempérés.

Dans les pays froids comme les Vosges, la porte est précédée d’un porche clos. De chaque côté et au fond de la salle commune, deux ou trois chambres de 12 à 20mq de surface; une cave ou un cellier suivant la nature du sol, grenier au dessus du logis : à côté une petite buanderie ; un W. C. accolé à la buanderie et auquel on puisse autant que possible accéder sans se mouiller. Suivant les contrées, on dispose à distance de la maison, un toit à porcs, un poulailler, des cabanes à lapins, le tout entouré d’un jardin que ferme une clôture en treillages ou une haie, sans préjudice du champ que le père et ses fils cultivent.

Depuis quelque temps on préconise avec raison pour les maisons des champs privées d’égout et de moyens d’évacuation de leurs excreta, l’emploi de fosses septiques avec compartiments qui transforment les matières de vidanges et tous détritus animaux ou végétaux en un liquide que la terre achève de purifier tout en utilisant les éléments fertilisants qu’il contient.

L’emploi de ces fosses évité la contamination des eaux souterraines alimentant les sources et les puits. Elles offrent en outre l’avantage de ne pas exiger l’opération dégoûtante et malsaine de la vidange.

Si la fosse septique cause un surcroit de dépenses de premier établissement, elle procure des économies par la suite,, et par dessus tout détruit des éléments d’insalubrité.

Elle économise la santé. Le paysan préfère généralement avoir toute son habitation au même niveau. La maison occupe ainsi plus de surface, et le grenier plus grand suffit à abriter la récolte.

D’ailleurs aux champs le prix du terrain n’est pas élevé, et on ne craint pas d’en trop prendre pour la maison.

Il en va tout autrement dans les bourgs et les faubourgs, où le prix du terrain augmente sans cesse, au point que le jardin qui doit accompagner la maison devient de plus en plus exigu. Là il y a intérêt à restreindre la surface occupée par la maison en superposant deux étages pour le même logis.

On met à rez-de-chaussée deux pièces de 15 à 20 m de surface et le W. C. et deux pièces au premier étage de 14 à 15 mq de surface chacune, avec un grenier au dessus. Un escalier monte de la chambre commune à un palier sur lequel donnent les deux chambres du premier étage. Une trappe à laquelle on accède par une échelle de meunier repliée en temps ordinaire le long du mur permet de monter au grenier par l’intérieur de la maison. On y accède également par une baie percée dans un pignon ou par une lucarne ouverte sur la façade et à l’aide d’une échelle mobile. Cette disposition diminue la surface construite au profit du jardinet.

La surface réduite permet habituellement une cave sous, toute la maison : on y descend par la salle commune au moyen d’un escalier logé sous l’escalier qui monte au premier étage. Quand cette cave par suite de la nature du sol est très saine, elle peut recevoir les produits du jardinet avec la provision de boisson. Dans ce cas on peut réaliser l’économie du grenier et couvrir le premier en terrasse avec double plancher pour se garantir du froid et du chaud.

Les maisons à étage peuvent être isolées ou groupées.

Le groupement par ilôts de quatre maisons adossées est préféré quand on peut orienter les façades Est-Ouest de façon que les pièces de chaque maison soient ensoleillées du matin à midi, ou de midi au soir. Il est préféré surtout quand on peut disposer d’un terrain suffisant pour que chaque maison ait un jardin l’entourant sur deux faces.

Chaque maison étant adossée à ses deux voisines par deux côtés, on économise ainsi pour chacune d’elles la moitié du prix de deux murs mitoyens. C’est une économie très appréciable. Un terrain en façade sur deux rues orientées Nord-Sud se prête parfaitement à.cette disposition.

Si au contraire on ne dispose que d’un long terrain de peu de profondeur desservi par une rue orientée Est-Ouest, on est amené à aligner une suite de maisons mitoyennes qui reçoivent le soleil du midi et bénéficient également sauf celles d’extrémité de la mitoyenneté de deux murs.

Enfin on obtient le groupement le plus intense en adossant deux files de maisons desservies par deux rues parallèles orientées Nord-Sud. Dans ce cas chaque maison sauf celles d’extremité bénéficient de la communauté de trois murs mitoyens. Ce sont évidemment les plus économiques. Elles sont également ensoleillées.

Dans les deux cas qui précèdent, le jardin ne peut avoir une largeur supérieure à celle de la maison environ 10 m, la profondeur variant avec celle du terrain.

Que l’on construise des maisons isolées ou groupées il y a généralement intérêt à placer le jardin èn avant de la maison pour isoler celle-ci de la voie publique.

Si cette voie est une grande route fréquentée par des automobiles, le jardin en avant s’impose pour préserver le plus possible le logis des flots de poussière soulevés par les voitures.

Nous devons faire remarquer qu’à surface égale, les maisons groupées en files donnent un peu moins de logement, à cause de l’emplacement réservé au W. C. tandis que dans les maisons groupées par blocs isolés de quatre on adosse le W. C. au pignon libre de la maison.

Nous posons en principe que, pour des raisons d’hygiène physique et morale, chaque logement doit avoir un W. C. distinct attenant à la maison et que le W. C. doit être inodore par conséquent bien alimenté d’eau, la cuvette ayant une garde-d’eau convenable.

Avec la fosse septique bien faite qui ne se vidange pas, on n’a pas à craindre de remplir trop vite la fosse, et celle-ci reçoit, transforme et rend inoffensifs tous les e x c r e t a de la maison.

De ce que nous venons d’exposer il ressort que les plaisons construites en files adossées pourront être louées de préférence à ceux dont les ressources sont le plus limitées. On pourrait encore diminuer le loyer nominal en supprimant le petit jardin ; mais d’autre part il est constant que le jardin est cultivé à peu près sans frais par l’occupant, et qu’il en tire utr produit compensant et au delà le loyer de ce jardin.

En outre le jardin ajoute au charme de l’habitation, et il est une source de confort économique et un véritable agent de moralisation.

Aussi dans notre pays, tend-on de plus en plus à considérer que le jardin est le complément nécessaire de la maison individuelle.

Il est une autre forme de groupement des habitations individuelles à bon marché qui paraît devoir prendre un grand développement, c’est la cité-jardin. Mais elle ne peut être réalisée que si l’on dispose de vastes terrains dont le prix d’acquisition soit très peu élevé.

Elle consiste à ménager au centre de la propriété un vaste square ou parc planté d’arbres avec parties réservées pour les jeux des enfants et des adultes.

Tout autour du parc on dispose les maisons isolées ou groupées ayant toutes autant que possible vue sur celui-ci. Chaque maison est dans son enclos particulier, et jouit de son petit jardin.

L’ensemble est conçu d’après un plan ne varietur et un cahier de charges de servitudes non ædifi candi imposé à tous, empêche que des constructions ou des additions disparates viennent dans l’avenir gâter l’aspect général de la première conception.

Qui ne voit tout ce que cette Disposition générale ajoute de charme à l’habitation individuelle et combien celle-ci bénéficie de la salubrité du milieu où elle se trouve ainsi placée?

Aussi nous ne doutons pas, que l’exemple récemment donné par le Creusot dans sa nouvelle installation de Champagne-sur-Seine, avec le concours habile et dévoué de notre confrère, Monsieur Delaire, soit promptement suivi par d’autres grandes sociétés industrielles, des sociétés philanthropiques ou même des sociétés coopératives.

Ces cités-jardins sont tout indiquées dans le voisinage des grandes industries ; mais on en peut aussi fonder non moins utilement à proximité des grandes villes pour assurer un logement sain, agréable et économique aux travailleurs de la cité. 11 suffit d’acquérir une grande propriété et de créer d’accord et avec le concours de la ville intéressée des moyens de communication rapides et économiques. La propriété individuelle aussi bien que la propriété collective peuvent trouver leur place dans la cité-jardin. L’ouvrier sédentaire préférera la première : l’ouvrier dont le travail se déplace se contentera de la seconde, s’il tient à être propriétaire, en acquérant des actions de la propriété collective ou enfin il restera simple locataire mais soumis néanmoins dans sa jouissance aux obligations générales imposées à tous les habitants de la Cité-Jardin.

Et nous pensons que le plus modeste travailleur pourra,, avec un peu d’aide, devenir l’un des locataires de cet heureux séjour.

Rien ne s’opposerait à ce que des habitations collectives soient, construites autour d’un parc. Grâce au faible prix du terrain, ces maisons à étages, procureraient des logements a u meilleur marché possible. Le problème serait d’obtenir des moyens de transport rapides et à très bon marché, pour que les frais de voyage ne viennent pas annihiler le bon marché du logement.

Jusqu’ici les habitations collectives à bon marché sont construites surtout à l’intérieur des villes, avec de nombreux étages imposés par la nécessité d’utiliser à son maximum un terrain toujours cher.

L’ouvrier et l’employé y trouvent l’avantage d’être plus à portée de leur travail.

Aussi les vacances sont-elles rares dans les logements collectifs à bon marché déjà construits.

Certaines maisons collectives à bon marché construites à Paris peuvent être proposées comme modèles de confort modeste, sans que les loyers en soient inabordables pour le travailleur même à gain restreint.

Il est vrai que les propriétaires de ces maisons se contentent d’un revenu de 3%, trop faible à notre avis pour que l’initiative privée en clehors de quelques philanthropes se hasarde à les suivre.

Le plan des logements urbains diffère peu de celui du logis individuel décrit plus haut, sauf que toutes les pièces sont toujours au même niveau.

La surface en est généralement un peu plus réduite.

On y trouve une entrée, une cuisine avec robinet d’eau sur l’évier, dans laquelle autant que possible la famille prend ses repas, deux ou trois pièces, rarement quatre, indépendantes les unes des autres, un W. C. privé de système dit tout à l’égout. Les surfaces des pièces varient de 10 mq à 12 mq, rarement 15 mq. Leur hauteur n’est pas inférieure à 2-6 m. Quelques armoires fixes sont installées par le propriétaire. Le gaz est dans la cuisine et l’antichambre. Certaines maisons comprennent un atelier par logement avec force motrice à la disposition. du locataire. On y réalise ainsi le problème si interessant du travail en famille.

La fenêtre de la cuisine ouvre sur un large balcon sur lequel on brosse chaussures et habits. A droite et à gauche du balcon deux armoires basses aérées sur le dehors, l’une pour les provisions, l’autre pour le linge sale. Une gaine spéciale avec trappes permet aux locataires de se débarasser des ordures ménagères au fur et à mesure de leur production. Les logements ainsi distribués sont groupés à raison de deux, trois ou quatre par escalier et par étage. Ces escaliers sont éclairés au gaz ou à l’électricité. Deux logements par palier sont preferables.

A rez-de-chaussée, on installe une buanderie et un séchoir à moins que le séchoir ne soit installé sur le toit disposé en terrasse. Beaucoup préfèrent réserver la terrasse aux ébats des tout jeunes enfants.

A. côté de la buanderie se trouvent des bains-douches. Une grande pièce contenant autant de compartiments fermés à clef qu’il y a de logements sert à remiser les voitures d’enfants et les bicyclettes. Quand la buanderie a son séchoir sur la terrasse on installe un monte-charge.

Dans certains quartiers, on ménages des boutiques sur la rue. Le surplus du rez-de-chaussée est distribué en logements. Le logement du concierge est placé bien en vue de l’entrée de la maison.

On évite dans la conception générale d’utilisation du terrain de trop couvrir celui-ci de constructions. On attribue environ 60°b de la surface totale aux bâtiments et 40% aux cours. Ainsi pour un terrain de 1000 m on en construit 600 et 400 restent en cours.

Sans doute, le prix du terrain grève ainsi lourdement le prix de revient des logements, mais on a pensé que dans ces immeubles à population très dense où les enfants sont en grand nombre, il fallait beaucoup d’air pour assurer la salubrité.

Et pour augmenter encore l’aération, on s’efforce d’ouvrir sur la rue un côté de la cour principale.

Ce programme urbain convient surtout aux familles nombreuses. Les célibataires isolés n’y peuvent trouver leur place que si au derniers étages on fait une distribution à leur usage par chambres indépendantes desservies par des couloirs avec W. C., communs à raison de un pour six chambres.

Dans ce cas, on cantonne les isolés de chaque sexe dans des corps de bâtiment desservis par des escaliers différents.

Certaines fondations philanthropiques richement dotées ont fait établir des logements d’une pièce, un W. C. privé et une petite cuisine pour isolés ou ménages sans enfants, mais le prix de revient et partant le loyer en est relativement élevé.

Nous ne pensons pas qu’on puisse les classer dans la catégorie des logements à bon marché.

On a construit des maisons entièrement aménagées pour des isolés, surtout pour des femmes. Une partie est distribuée en chambres particulières, une autre pour les moins aisés en dortoirs subdivisés en chambrettes fermées par des cloisons légères dont la partie supérieure est grillagée pour laisser circuler l’air tout en assurant la cloture. Un poste d’eau et un W. C. par 6 chambrettes sont réservés aux extrémités des dortoirs, souvent avec lavabos alimentés d’eau.

On offre ainsi à bon compte un logement sain à toute une catégorie de personnes intéressantes et dont les ressources sont très limitées. Les chambrettes, quelque exigues qu’elles soient, placées dans un milieu clair et bien aéré, sont cent fois préférables aux taudis qu’habitent à Paris certains employés des deux sexes.

On n’a pas encore construit de maisons de ce genre au centre de Paris, à cause du prix trop élevé des terrains.

Et cependent certaines professions exigeraient que ceux qui les exercent habitent au cœur même de la capitale. Les porteur? et manœuvres travaillant aux Halles centrales par exemple, doivent y arriver pour commencer leur travail, à une heure de la nuit où tous les services publics de locomotion sont arrêtés. Aussi, voit-on chaque nuit aux abords des halles de pauvres gens qui ne peuvent se resigner à loger leur famille dans les bouges ignobles et coûteux des environs, dormir sur les trottoirs en attendant l’heure où on réclame leurs services.

La ville de Paris s’honorerait en jetant bas les taudis insalubres de certains quartiers avoisinant les Halles centrales, pour mettre à un prix réduit des terrains à la disposition de ceux qui s’engageraient à construire des maisons à bon marché à l’usage des travailleurs des halles. Ce serait en même temps pour elle l’occasion de créer un ou deux squares dans ces quartiers surpeuplés.

Ce que nous disons de Paris existe à coup sûr dans d’autres grandes villes. Elles seraient intéressées à faire cesser un état de choses lamentable et qui finalement se traduit pour elles par un plus grand nombre de malades à hospitaliser et de malheureux à secourir. Toutes les maisons à bon marché que nous venons de décrire trop sommairement, faute de place, seront commodes et saines. Elles seront à la portée de tous ceux qui peuvent payer le loyer relativement modeste que leur prix de revient exige. Les maisons groupées individuelles coûtant moins cher conviendront aux moins aisés. Les maisons urbaines à étages offrent des loyers de différents prix, à la portée d’ouvriers gagnant un salaire même modéré.

Mais si modestes que soient les loyers exigés, il est toute une catégorie de travailleurs surtout parmi ceux qui ont une nombreuse famille, et par là même sont les plus intéressants, dont le gain quotidien ne peut suffire à la fois à nourrir et vêtir les siens et payer le prix du logement nécessaire.

Et cependant le travailleur pauvre a besoin d’un logement salubre aussi bien que l’ouvrier aisé.

Que peut faire le constructeur pour mettre ce logement nécessaire à sa portée?

Diminuer sa dépense pour diminuer le loyer? Alors il faut rogner sur un programme d’où tout superflu est déjà banni. Que pourra-t-on enlever? Au plus un peu de surface .... très peu à coup sûr, puisque dans le logement à bon marché, l’espace est déjà très mesuré. Ira-t-il jusqu’à supprimer une pièce? Mais la famille nombreuse qui viendra habiter un jogement très sain et convenable pour un ménage qui n’a qu’un ou deux enfants, le rendra promptement insalubre en le surpeuplant.

Est-ce là une solution? Quoi qu’il fasse, le constructeur ne pourra donner à cette famille nombreuse le logement qu’il lui faut, pour le prix qu’elle peut payer. Ou bien il se ruinera et son exemple arrêtera ceux qui auraient été tentés de l’imiter.

L’intérêt public aussi bien que l’humanité exigent une autre solution. Il faut que la collectivité supplée à l’impuissance du pauvre en complétant le prix du loyer.

En assurant ainsi un logis sain aux familles dont les ressources sont insuffisantes, elle leur évitera la maladie et l’hôpital, c’est-à-dire une charge pour elle-même en fin de compte. Et ces familles en élevant une pépinière d’hommes vigoureux rendront au centuple à la société ce qu’elle leur aura donné.

b) Mode de construction.

c) Choix des Matériaux.

Dans un pays aussi vaste que la France, dont les climats, les ressources, les usages locaux sont si variés, les modes de construction le sont aussi.

Ceux qui édifient des maisons à bon marché dans une région s’écartent le moins possible des procédés de construction en usage dans cette région, surtout quand il s’agit de maisons individuelles isolées. A cette condition ils trouvent dans le pays même la main - d’œuvre à bon compte. Et l’architecte qu’on a toujours intérêt à prendre pour dresser les plans et en surveiller l’exécution, saura faire réaliser par les ouvriers du pays les améliorations que son expérience personnelle et la connaissance de ce qui se fait ailleurs pourront lui suggérer.

Mais, si une puissante société entreprend de construire d’une seule haleine une série importante d’habitations groupées, elle procède autrement.

La main-d’œuvre locale devenant presque toujours dans ce cas insuffisante, en qualité et surtout en quantité, elle charge son architecte de s’adresser à des entrepreneurs des principaux corps d’état disposant d’un matériel perfectionné et d’ouvriers exercés à le manier.

A la ville, où les entrepreneurs sont nombreux, on recourt à la concurrence, mais en ayant bien soin de n’appeler à concourir que des entrepreneurs dont les ressources, la compétence et l’honorabilité sont connues. La présence d’un seul entrepreneur véreux parmi les concurrents peut suffire à décourager les autres, et si le mauvais enlève l’affaire, il faut s’attendre à de sérieux déboires, malgré la vigilance de l’architecte.

Il n’est pas rare que l’entreprise se termine par un procès, toujours onéreux pour le propriétaire.

Par dessus tout, si l’on veut éviter des difficultés et réaliser de sérieuses économies, on exige que les plans soient bien, arrêtés et accompagnés de devis très complets et de cahiers de charges très précis, avant d’entrer en pourparlers avec les entrepreneurs.

Le choix judicieux des matériaux joue un rôle important dans le prix et la qualité de la construction.

Le transport pèse lourdement sur le prix de revient à pied-d’œuvre de la pierre, la brique, le moellon, la meulière, le sable, les gros fers, les bois de charpente, etc.

Aussi l’architecte choisit autant que possible les matériaux qui sont à proximité du terrain sur lequel il doit construire ; il prend à qualité équivalente le moins cher et le plus facile à mettre en œuvre. Il rejette impitoyablement malgré leur bon marché les matériaux qui ne peuvent par leur nature ou leur état assurer la durée, la salubrité et l’entretien économique de l’édifice à bâtir. La meulière, le moellon dur et non gélif, la brique de terre cuite, la brique silico-calcaire sont choisis suivant les cas. Les agglomérés de mâchefer ou de chaux et sable fabriqués souvent sur place en blocs maniables, le béton de mâchefer pilonné entre deux parois provisoires sont aussi très employés en raison de l’économie qu’ils procurent tout en étant solides et sains.

Quel que soit le matériau employé, il est hourdé au mortier de chaux hydraulique et de bon sable. Dans certains pays où le sable manque et coûte cher à faire venir, on emploie un mortier de chaux grasse, mâchefer et débris de terre cuite écrasés fin. Le mortier de chaux grasse et sable est rejeté comme durcissant trop lentement et craignant l’humidité. Quelles que soient les matières employées, les murs extérieurs sont construits assez épais pour garantir l’intérieur de l’humidité du chaux et du froid.

Un mur en briques de 22 cm d’épaisseur est capable de supporter plusieurs étages, mais il est considéré comme insuffisant pour envelopper convenablement un logis.

Les murs extérieurs en briques ont 34 cm d’épaisseur plus: l’enduit. Les murs en meulière et moellon ont au minimum 40 cm d’épaisseur.

Jusqu’ici l’emploi du béton armé si merveilleux pour les constructions industrielles ne peut à prix égal lutter contre les autres matériaux pour les maisons à bon marché. Il en sera, peut-être autrement dans l’avenir, et c’est fort désirable.

Pour éviter l’ascension par capillarité de l’humidité du sol dans l’épaisseur des murs, on scelle sur toute la surface de ceux-ci une plaque de tôle mince (2 mm environ) entre deux bonnes couches de ciment. La têle est placée immédiatement au-dessous du plancher bas du rez-de-chaussée, lequel est surélevé d’au moins 60 cm au-dessus du sol extérieur.

On peut substituer à la tôle une couche d’asphalte ou de carton imprégné jusqu’à refus de ciment de bois. Même une couche de mortier de ciment à dosage riche et de 5 cm d’épaisseur suffit si le sol est très sain.

Mais la tôle enrobée de ciment est d’une efficacité plus, certaine dans tous les cas et la dépense en est relativement faible.

Le sol du rez-de-chaussée doit lui aussi être garanti contre l’humidité du sol ou de la cave. Le carrelage en est posé au ciment. Le parquet est posé sur lambourdes scellées au bitume avec aire en bitume entre les lambourdes. Dans les contrées où il serait difficile et coûteux d’employer le bitume, on se contente de sceller les lambourdes au ciment et d’étaler un fort enduit au ciment entre les lambourdes.

On pourrait substituer au ciment deux couches de papier imprégné de ciment de bois.

On ne perd pas de vue que toutes les précautions prises contre l’humidité sont justifiées par ce fait que l’humidité entraine de fréquentes réparations et rend la maison insalubre.

La face extérieure des murs joue un grand rôle dans la défense contre l’humidité et les frais d’entretien. Aussi on évite de la recouvrir de plâtre. Les agglomérés de mâchefer sont revêtus d’un crépi de mortier de chaux hydraulique. La meulière, le moellon dur, la brique restent apparents et sont seulement jointoyées au même mortier.

Si le plâtre est proscrit au-dehors comme trop hygrométrique et altérable, on l’emploie par contre à l’intérieur pour les enduits et les scellements.

Là où le plâtre est rare et cher on lui substitue les enduits au blanc de bourre.

Les planchers sont en bois ou en fer, suivant les cas et les contrées. A Paris, on ne fait plus de planchers en bois même pour les maisons les plus économiques. Les nombreux mécomptes que le bois a causé expliquent cette exclusion. La charpente dont une partie reste apparente est en bois, chêne et sapin.

La couverture suivant les pays et les pentes données aux chevrons se fait en tuiles, en ardoises ou en zinc. On fabrique maintenant des ardoises artificielles très économiques et qui jusqu’ici donnent de bons résultats.

La menuiserie toujours très simple mais solide et en bois bien sec est en chêne pour les croisées, en sapin pour l’intérieur de la maison. Dans les pièces carrelées et destinées à être lavées fréquemment, on substitue aux plinthes en bois des plinthes en céramique arrasées avec les enduits verticaux.

Les cloisons intérieures sont en carreaux de plâtre là où le plâtre est bon marché ; dans le cas contraire en briques de champ creuses ou pleines. A rez-de-chaussée les carreaux de plâtre reposent sur 2 au 3 rangs de briques, pour éviter l’humidité des lavages.

La quincaillerie comme la menuiserie est simple et solide. On a renoncé aux charnières trop fragiles pour n’employer que les paumelles dont l’usure est compensée par une simple rondelle sans valeur.

On ne saurait trop insister sur la nécessité de proscrire la camelote dans la menuiserie et la quincaillerie, sources de constantes réparations quand elles sont de mauvaise qualité.

La plomberie, surtout dans les maisons urbaines où l’eau sous pression est installée sur chaque évier et dans les W. C. doit être très soignée mais réduite aux organes indispensables. Chaque robinet doit être pourvu d’un moyen d’écoulement automatique et largement suffisant, sous peine d’inondations qui peuvent être très graves.

Les réservoirs de chasse des W. C. doivent surtout être de première qualité, car les fuites, que produisent constamment les réservoirs de camelote dépassent bien vite le prix du réservoir.

Pour ce qui est de la peinture les avis varient. Les uns veulent que tout soit peint à l’huile, murs et menuiseries, à cause des insectes, et pour faciliter le lavage des murs. D’autres se contentent de peindre à l’huile, les cuisines et toutes les menuiseries, et de blanchir les plafonds à la colle. Pour les murs, ils préfèrent les tendre de papier collé directement sur l’enduit. Quand le papier est hors de service on en donne d’autre à 30 cm le rouleau au locataire qui le colle lui-même. Les deux systèmes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Le second est un peu moins coûteux.

D’une façon générale en France les constructeurs de maisons à bon marché, en dehors des spéculateurs, sont moins enclins qu’autrefois à rechercher avant tout le bon marché immédiat. L’expérience leur a appris qu’en construction comme en beaucoup d’autres choses le bon marché consiste à obtenir au moindre prix possible une chose bonne et durable avec un faible entretien.

Dans le cycle des maisons à bon marché nos préférences sont tout d’abord à la maison de l’ouvrier des champs.

On se plaint, non sans raison, de l’abandon des campagnes.

C’est le logis sain, commode, plaisant, avec son jardin et sa pièce de terre qui peuvent le mieux retenir le travailleur des champs.

Et c’est à ce foyer dont il se sent le maître qu’il élevera, en peinant avec joie, une nombreuse lignée d’enfants sains, vigoureux, poussés au grand air, vraie richesse du pays.

C’est aux favorisés de la fortune dans chaque contrée de provoquer la multiplication de ces foyers en fondant les sociétés régionales de crédit immobilier qui doivent aux termes même de la loi du 10 avril 1908 être l’intermédiaire indispensable, entre l’État et l’ouvrier emprunteur pour que celui-ci se procure de l’argent à très faible intérêt.

Ils devront au besoin se montrer prévoyants contre la spéculation, en achetant de vastes terrains, pour les revendre sans bénéfice mais par parcelles aux ouvriers des champs ou de l’usine.

Après la maison individuelle des champs vient la création de nombreuses cités-jardins partout où ce sera possible, quels que soient les moyens financiers adoptés. Le système anglais de sociétés par actions dont les locataires de villas possèdent une partie el de grands avantages, mais nous pensons qu’en France l’amour de la propriété individuelle est si fort, qu’il y aurait intérêt à ménager dans les cités-jardins un certain nombre de villas qui deviendraient propriété personnelle, avec l’obligation de respecter les servitudes établies dans l’intérêt commun de toute la cité.

Certaines sociétés industrielles puissantes préféreront construire elles-mêmes des cités-jardins et en rester propriétaires.

Au point de vue social, ce sera peut-être moins bien, mais ce sera encore excellent puisque l’ouvrier et l’employé trouveront dans ces cités un logis sain, agréable et à bon marché avec le jardinet tout convoité, et les vastes espaces pour eux et leurs enfants. Là encore les nombreuses familles pourront s’épanouir au grand air.

Remarquons que dans les cités-jardins où seront réservées des villas appartenant personnellejment à l’occupant, celui-ci pourra bénéficier de tous les avantages de la loi du 10 avril 1908.

Mais nous pensons avec l’un des apôtres en France de la maison à bon marché, Mr C h e y s s o n, , que la mort hélas vient de nous ravir, que les bienfaits de cette loi devraient s’étendre encore et bénéficier aux groupes collectifs spécialement destinés aux familles les moins aisées.

Là où il n’y a pas l’espace nécessaire aux cités-jardins il faut construire le plus possible de maisons individuelles groupées par quatre avec jardin autour. Ces maisons seront forcément occupées par les travailleurs à gain élevé.

Enfin les maisons groupées par files avec jardinet conviendront d’abord aux ouvriers à gain moyen, ensuite aux moins favorisés. Ces derniers hélas devront renoncer à être propriétaires, mais du moins ils seront sainement logés.

Enfin pour ceux qui ne peuvent s’éloigner de la ville, souhaitons qu’on multiplie les maisons à étages, d’abord pour les familles nombreuses les plus intéressantes à cause même de leurs charges et du service que leur nombre rend à la société.

Pour celles-là en particulier la loi doit se montrer plus généreuse.

Dans cet ensemble de vastes immeubles on réservera la place des isolés, des femmes surtout, et dans chaque grande ville on devra construire quelques maisons à l’usage de ceux qui sont tenus par la force des choses à habiter tout près du

lieu où ils travaillent. Pour ceux-là c’est la ville qui doit faire le sacrifice nécessaire.

Enfin, pour les familles nombreuses qui ont plus que les autres besoin d’un logement assez vaste et sain, mais ne peuvent payer qu’une partie du loyer nécessaire, il est indispensable que l’État complète ce loyer, en prenant naturellement les précautions nécessaires. L’assistance publique sous ses formes variées doit s’acquitter de cette charge, laquelle à tout prendre se changera pour elle en économie.

Le logement sain éloigne la maladie, et la misère qui en est la conséquence forcée.

Tout ou presque tout ce qui s’est fait en France en faveur du logement à bon marché est dû à l’initiative privée. Et c’est fort heureux, car l’État construit moins bien et surtout plus chèrement, mais toujours à nos frais.

Son rôle à notre avis doit se borner à encourager et à subventionner directement, ou à aider par des prêts à très faible intérêt les sociétés privées qui se consacrent intelligemment et généreusement à l’édification des maisons à bon marché.

Mais ce qu’il faut par dessus tout c’est que tous les bons citoyens se liguent pour faire la guerre au taudis et lui substituer le logis salubre : qu’ils y consacrent leur temps s’ils le peuvent, leur argent et surtout leur cœur.

Le jour où le taudis vaincu aura fait place au logement salubre avec toutes ses conséquences, la question sociale sera bien près d’être résolue en France.

50

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

¹

Vgl. G. R, Snellman: den größeren Städten Finnlands.“

²

Vgl. G. R. Snellmans oben zitierten Aufsatz.

³

1 Finnische Mark = 1 Frank.

Baukosten für Kleinwohnungen in den Niederlanden.

Von

J. M. A. Zoetmulder,

Zivilingenieur, Reiehswohnungsinspektor (Utrecht, Holland).

Die Kosten der Errichtung von Wohnungen setzen sich hauptsächlich aus drei Teilen zusammen : den Kosten des Bodens, des Baues und des Baukredites.

Der Bodenpreis wird, abgęsehen vom Baustellenhandel, gebildet durch den Preis des Ackerlandes und die Kosten, welche für die Anlage der Straßen mit Zubehör aufzuwenden sind. Für die Wohnung berechnet, steht der Bodenpreis weiter unter dem Einfluß der Vorschriften der Bauverordnungen in bezug auf Breite und Tiefe des Grundstückes, das für den Bau eines Wohnhauses erforderlich ist, und auf die Anzahl der Stockwerke.

Bezüglich der Baukosten im engeren Sinne sind die Beschaffenheit des Baugrundes, die in der betreffenden Gegend üblichen Baumaterialien und die Volksgewohnheiten zu berücksichtigen. Von großem Einfluß sind auch hierbei die baupolizeilichen Bestimmungen.

Die Frage der Kosten der Kapitalbeschaffung soll hier nicht erörtert werden.

Die Frage, welche Mittel angewendet werden, um die Baukosten für Kleinwohnungen in mäßigen Grenzen zu halten, dürfte für Holland lauten: Auf welche Weise ist dafür Sorge getragen, daß die überlieferte Bauform, das Einfamilienhaus, nicht durch das Wohnhaus mit mehreren übereinander liegenden Wohnungen verdrängt wird?

Denn noch jetzt ist mit Ausnahme von einigen größeren Städten das kleine, vollkommen für sich abgeschlossene Haus

mii Erd- und Dachgeschoß der überall vorherrschende Typus der Arbeiterwohnungen.

Nach dem Ergebnis der Volkszählung vom 31. Dezember 1899 sind hier einige Zahlen zusammengestellt, aus welchen die auf ein Wohngebäude entfallenden Haushaltungen ersichtlich sind :

Gemeinde

Bevölkerung in 1900

Haushaltungen auf 100 Wohngebäude

Amsterdam ....    511.000

Rotterdam .... 319.000 . . 206.000 . . 102.000

275

195

den Haag Utrecht .    .    .

126

115

In den mittelgroßen Städten wurden auf 100 Wohngebäude

gezählt :

Gemeinden von 50 000 — 100.000 Einwohnern 118 Haushaltungen

10.000— 50.000

106

In den Gemeinden unter 10.000 Einwohnern, wo die Hälfte der Bevölkerung des Landes wohnhaft ist, findet man nur ausnahmsweise mehr als eine Wohnung in einem Gebäude.

In Amsterdam ist das Einfamilienhaus nur bei sehr Wohlhabenden in Gebrauch. Die Wohnhäuser der Mittelklasse und der Unbemittelten enthalten Wohnungen im Erdgeschoß und im ersten bis dritten Stockwerk darüber.

Auf den Bau von Einfamilienhäusern muß man hier für die mittleren Schichten der Bevölkerung verzichten ; in erster Linie infolge der hohen Preise der fertigen Baustellen, welche in den Außenbezirken auf wenigstens 20—30 Gulden (35 bis 50 Mark) pro Quadratmeter zu veranschlagen sind und zum großen Teil durch die hohen Aufwendungen für die erforderliche Anhöhung des Terrains und die Anlage der Straßen auf dem wenig tragfähigen, niedrigen Boden verursacht werden. Die kostspielige Fundierung mit Pfahlrost, welche auch bei den kleinsten Gebäuden nötig ist, führt ferner dazu, daß der erforderliche Kostenaufwand zu drückend würde, wenn nicht mehrere Wohnungen übereinander gebaut würden.

Nach den Bestimmungen der Bauordnung dieser Stadt für Neubauten sollen unter einer Wohnung nicht mehr als drei Stockwerke, einschließlich des Erdgeschosses, liegen ; auf eine Straßentür sollen nicht mehr als neun, auf eine Treppe nicht mehr als sechs Wohnungen kommen.

In den anderen größeren Städten sind die Stockwerkwohnungen seltener. So findet man in Utrecht (117.000 Einwohner)

ungefähr 12.000 Wohnungen mit einer Miete von drei Gulden (fünf Mark) und weniger pro Woche. Davon sind +    2000

Stockwerkwohnungen.

In den Städten von 50.000 bis 100.000 Einwohnern ist der Bau von Einfamilienhäusern infolge der Steigerung der Bodenpreise erheblich zurückgegangen. Die Entwicklung dieser Form der Arbeiterwohnung wird fast gänzlich gehemmt, wenn keine für den Bau einer Wohnung geeigneten Baustellen zu dem Preise von höchstens 400 bis 500 Gulden (670—840 Mark) zur Verfügung stehen.

Da der Preis des Ackerlandes in der Nähe der Stadt nicht niedriger als auf einen Gulden (1 Mark 70 Pfennig) pro Quadratmeter veranschlagt werden kann, so ist die Herstellung von Baustellen zu dem erwähnten Preise nur möglich, wenn eine Verbilligung der Straßenanlage durch Bildung schmaler Straßen und einfacher Ausstattung derselben angestrebt wird, und wenn die Vorschriften über die Freiflächen hinter den Wohnungen nicht zu übermäßig breiten Baublöcken Veranlassung geben.

Eine derartige Milderung der Baubestimmungen ist jedoch nur zulässig, wenn die Gebäudehöhe in engen Grenzen beschränkt bleibt.

Die hier erwähnten Ersparnisse bei der Herstellung von Kleinwohnungen werden in einigen Städten durch Ausnahmebestimmungen in den Bauordnungen für Kleinbaubezirke erzielt.

So gelten z. B. in Utrecht für Kleinwohnungsviertel, deren Größe bis zu ³/₄/&a herabgehen kann, um eine zu weitgehende Absonderung zu vermeiden, ganz andere Vorschriften als in dem übrigen Teil der Stadt, wo die Mindeststraßenbreite 12 m und die Tiefe der Baublöcke mindestens 36 m sein soll.

In den Kleinwohnungsvierteln ist über die Breite der Straße keine Bestimmung getroffen und nur ein Mindestmaß für den Abstand zwischen den Gebäuden vorgeschrieben, der an der Straßenseite auf 10 m festgesetzt ist. Auch sind die Pflasterung und weitere Ausstattung der Straßen in solchen Vierteln nicht den Bedingungen unterworfen, welche für die übrigen Straßen gelten.

Über die Breite der Baublöcke ist nichts weiteres bestimmt. Es gilt nur die Vorschrift, daß hinter jeder Wohnung über ihre ganze Breite eine Fläche von mindestens 5 m Tiefe freigelassen werden muß.

Der Hauptpunkt in dieser Regelung ist wohl die Vorschrift, daß die Höhe der Außenwände der Gebäude 5—6 m nicht überschreiten darf. Für die Fenstergröße ist das Mindestmaß auf ein Achtel und bei Dachgeschoßräumen auf ein Zehntel der Fußbodenfläche festgesetzt, wobei für alle Fenster ein Lichteinfallswinkel von 45° gesichert sein muß.

Jedes Wohngebäude erhält seine eigene Tür und darf nur von einer Haushaltung benützt werden.

In diesen Vierteln ist es möglich, Einfamilienhäuser mit einem Kostenaufwand von 2000 bis 2200 Gulden (3400 bis 3800 Mark) zu errichten, wobei Bodenkosten und alles weitere inbegriffen sind, so daß sie für Gulden 225—2’50 (Mark 3'70 bis 4'20) wöchentlich vermietet werden können.

Um der Entwicklung der Errichtung von Stockwerkwohnungen entgegenzutreten, ist in der Bauordnung von vielen mittelgroßen und kleineren Gemeinden das Verbot enthalten, eine Wohnung in einem höheren Stock als unmittelbar über dem Erdgeschoß zu errichten.

Durch das Gesetz von 1901 (Woningwet) sind alle Gemeinden des Reiches verpflichtet, Vorschriften betreffs der Anforderungen beim Bau von Wohnungen zu erlassen, zu welchen Vorschriften auch Bestimmungen über die Lage der Gebäude zur öffentlichen Straße und zueinander gehören.

Bei der Feststellung der Bestimmungen dieser Art ist in vielen Dörfern dem Kleinwohnungsbau Rechnung getragen. So findet man öfters die Mindestbreite von neu anzulegenden Straßen niedriger angegeben, wenn an denselben nur Gebäude errichtet werden, welche aus Erd- und Dachgeschoß bestehen. Die Breite der Freifläche hinter der Wohnung ist häufig von der Gebäudehöhe abhängig gemacht und für den Abstand zwischen zwei parallel zueinander liegenden Straßen wird meistens nicht mehr als 25—30 m gefordert.

Ein anderes Mittel, um die Straßenkosten beim Bau von Kleinwohnungen zu verringern, liegt darin, daß man die Wohnungen um kleine, an der Straßenseite offene Plätze gruppiert, welche auf wenig kostspielige Weise durch Grasstücke oder Bepflanzung ein freundliches Aussehen bekommen. Mit gutem Erfolg geschah dies unter anderen in Hoorn (10.000 Einwohner), wo die Wohnungen um mit Gras bepflanzte Flächen errichtet werden, die längs der Straße 20 m breit und 32 m tief sind, so daß für 16 Wohnungen nicht mehr als 45 m Straßenlänge nötig ist.

Was die übrigen anf Grand des Gesetzes in die Bauordnungen aufgenommenen Bestimmungen betrifft, so gilt, abgesehen von einigen großen Städten, der Grundsatz, daß die Kleinwohnung und die Bauformen des Einfamilienhauses den Ausgangspunkt der baupolizeilichen Regelung bilden.

Abstufung nach verschiedenen Gattungen der Wohnung kommt selten vor, doch sind die einheitlichen Vorschriften meistens sp gewählt, daß die Errichtung von billigen Familienhäusern dadurch nicht behindert wird.

Betreffs der Maße der Wohnung und der zur Bewohnung einzurichtenden Räume findet man meistens als Mindestfläche für die ganze Wohnung 22—35 m². Eines der Wohnzimmer soll eine Bodenfläche von mindestens 16 m² besitzen, welche jedoch in vielen Gemeinden auf 14—15 m² verringert werden kann, falls die Wohnung vier oder mehr Wohnräume erhält ; dies hat den Zweck, die Einrichtung einer ausreichenden Zahl Wohnräume zu fördern, ohne den Bau zu kostspielig zu machen.

Die Bauordnungen sind bei der Bemessung der Wohnräume im allgemeinen einem normalen Haushalt angepaßt. Eine Milderung der Vorschriften wäre in verschiedenen Häusern möglich, wenn man die Sicherheit hätte, daß die Personenzahl, mit der die Wohnung belegt wird, gewisse Grenzen nie überschreiten würde. In vielen Gemeinden wird diesem Umstande Rechnung getragen und tritt eine Milderung von verschiedenen Bestimmungen für Wohnungen ein, deren Benützung unter stetiger Beaufsichtigung der Behörde steht. Dies ist unter anderem der Fall bei dem Bau von Wohnungen, die durch Gemeinden oder durch Bauvereinigungen errichtet werden, welche auf Grund des Gesetzes als ausschließlich im Interesse der Verbesserung der Volks Wohnungen tätig anerkannt sind.

Für die geringste Lichthöhe der Wohnräume sind Maße von 2⁻4 m bis 3 m allgemein festgesetzt. Im Dachgeschoß begnügt man sich vielfach mit 2'2m bis 2 5 m.

Hinsichtlich der weiteren Bestimmungen der Bauordnungen wird ein ganz kurzer Überblick über einige Vorschriften erkennen lassen, auf welche Weise es ermöglicht wird, das kleine Einfamilienhaus billig zu bauen.

In erster Linie ist es die Wahl dünner Wände, welche die Herstellung kleiner Häuser in finanzieller Hinsicht sehr erleichtert. Die sämtlichen Außenwände, die balkentragenden Innenmauern und die gemeinschaftlichen Scheidewände der Wohnungen sind meistens bis zu einer Höhe von 6 bis 8 m nur einen Stein stark, wobei Ziegelsteine verwendet werden, deren Dicke in den verschiedenen Gegenden von 0’16 bis 022 m variiert. In vielen ländlichen Bauordnungen werden sogar Außenwände bis zu 4 m Höhe von nur einem halben Stein (= Oll m) zugelassen, wobei jedoch in der Regel Innenbekleidungen von Holz oder anderem Material angebracht werden. Durch die Verwendung druckfester Ziegel, von Mörtel von sehr guter Qualität und besonderer Versteifungen wird die erforderliche Festigkeit erreicht, wie die Erfahrung seit Jahren bestätigt. Derartige dünne Außenwände haben den Vorzug, daß sie bei andauernd warmem Sommerwetter nachts annähernd bis auf die Außentemperatur abkühlen ; die Wärmeverluste bei der Heizung der Räume sind aber erheblich. Mit besonderer Sorgfalt werden die Wände durch wasserdichte Schichten gegen aufsteigende Erdfeuchtigkeit geschützt.

Was die Maßregeln des Feuerschutzes betrifft, so ist das Holz für Innenwände fast überall zugelassen ; nur für Abschließung des Treppenhauses in Wohngebäuden mit Stockwerkwohnungen wird feuersicheres Material vorgeschrieben. Die Treppen selbst sind immer von Holz. In den städtischen Bauordnungen ist das Holz für Außenwände verboten. Auf dem Lande wird es teilweise zugelassen.

Mit wie niedrigem Kostenaufwande Kleinwohnungen her-gestellt. werden, erhellt aus den folgenden Zahlen, die sich auf Einfamilienhäuser beziehen, welche in den letzten Jahren in mittelgroßen und kleineren Gemeinden durch Bauvereinigungen oder durch die Gemeinde selbst errichtet worden sind. Es sind sämtlich Wohnungen, die nur aus Erdgeschoß und Dachgeschoß bestehen.

1. Wohnungen von 31 bis 36 m² Bodenfläche, gemessen innerhalb der Wände.

Sie enthalten hauptsächlich : ein Wohnzimmer (16 m²), drei Schlafräume (4—6 m²), eine Küche oder Spülküche (3—7 m²); ferner einen Bodenraum im Dachgeschoß und in einigen Wohnungen einen kleinen Keller. Bei jeder Wohnung befindet sich ein Abort, der in der Regel außen gegen das Haus angebaut ist.

Die Herstellungskosten dieser Wohnungen, ohne die Kosten der Baustelle, belaufen sich auf 1000—1200 Gulden (1700 bis

2000 Mark), so daß die Baukosten pro Quadratmeter innere Bodenfläche 30—37 Gulden (50—62 Mark) betragen.

Der umbaute Raum einer Wohnung ist 110—130 m³, wobei der Raum des Dachgeschosses zur Hälfte in Rechnung gebracht ist. Für die Baukosten pro Kubikmeter umbauten Raumes ergibt sich 9—11 Gulden (15—18 Mark).

2. Wohnungen von 37—46 m² Bodenfläche, gemessen innerhalb der Wände.

Diese Wohnungen enthalten hauptsächlich : ein Wohnzimmer (16—17 m²), drei Schlafräume (5—lim²), eine Küche (5—lim²);

ferner einen Bodenraum im Dachgeschoß und meistens einen Keller. Bei jeder Wohnung befindet sich ein Abort, der in der Regel außen gegen das Haus angebaut ist.

Die Baukosten dieser Wohnungen, ohne die Kosten der Baustelle, belaufen sich auf 1300—1600 Gulden (2200—2700 Mark), so daß die Baukosten pro Quadratmeter innere Bodenfläche 31—41 Gulden (52—68 Mark) betragen.

Der umbaute Raum einer Wohnung, berechnet wie vor, ist 130—200 m³, und die Baukosten pro Kubikmeter umbauten Raumes stellen sich auf Gulden 8—10‘70 (14—18 Mark).

Wie diese kurze Beschreibung zeigt, wird großer Wert darauf gelegt, daß auch in diesen Kleinwohnungen die Zahl der einer Familie zur Verfügung stehenden Zimmer für die Trennung der Familienglieder nach Alter und Geschlecht ausreicht, weshalb jede Wohnung drei Schlafräume enthält. Der Grundriß ist so gewählt, daß wenigstens einer der Schlafräume im Erdgeschoß liegt, was bei Krankheitsfällen gewissen Wert hat. Die verschiedenen Räume können miteinander in Verbindung gesetzt werden, und stets ist Gelegenheit vorhanden zur Querlüftung der Wohnung, welche immer mindestens zwei Außenwände mit Fenstern bekommt. Auf diese Weise ist auch bei

der geringen Raumgröße der Schlafzimmer gute Versorgung mit Licht und Luft gewährleistet, wozu weiter die Vorschriften über die Lichtfläche und Bewegbarkeit der Fenster viel beitragen.

Die Schwierigkeit, in übereinander angeordneten Wohnungen mit billigem Mietspreise eine auch für kinderreiche Familien ausreichende Zahl Schlafräume zu beschaffen, ist wohl eine der Triebfedern des Bestrebens, überall, wo der Bodenpreis es nur eben zuläßt, an dem Kleinhaus festzuhalten, in

dem das Dachgeschoß Reserveraum für die Einrichtung von Schlafgelegenheit bietet.

Die Kleinwohnungen werden in den Städten regelmäßig als Reihenhäuser mit gemeinsamen Scheidemauern gebaut, welche Bauweise, besonders da, wo kostspielige Fundierung nötig ist, erhebliche finanzielle Vorteile mit sich bringt. Die ländlichen Kleinwohnungen sind vielfach als Doppelhäuser angeordnet mit freiem Raume von mindestens 2 m zwischen den Blöcken.

Die übliche Breite der Wohnungen der hier beschriebenen Art ist 5—6 m, die Tiefe der Baustellen 13—18 m.

LEITSÄTZE.

1.    Zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen ist die Anlage von Kleinbaubezirken zu empfehlen, in welchen nur der Bau von niedrigen Gebäuden zugelassen ist und bezüglich der Straßenbreite und des Straßenbaues möglichst erleichterte Bestimmungen gelten.

2.    Durch Gruppierung von Kleinwohnungen um kleine un-gepflasterte offene Plätze sind Ersparnisse an Kosten der Baustellen zu erreichen.

3.    Für Wohnungen, deren Belegung unter stetiger Aufsicht der Behörden bleibt, ist Milderung verschiedener Vorschriften der Bauordnung erwünscht.

4.    Bestimmungen der Bauordnung über die Stockwerklage der Wohnungen sollen sich nach dem örtlichen Bodenpreise richten und weitergehende Stockwerkhäufung als die ortsübliche hintanhalten.

5.    In bezug auf die Grundrißlösung lasse die Bauordnung Freiheit zur Anordnung von kleinen Schlafräumen unter Gewährleistung von ausreichender Versorgung mit Licht und Luft.

6.    Der Bau von niedrigen Einzelhäusern unter Verwendung von dünnen Wänden ist bei geeigneten klimatischen Verhältnissen zu empfehlen.

7.    Beim Erlaß von Bestimmungen bezüglich der Feuersicherheit und Festigkeit ist zu unterscheiden zwischen Kleinhäusern und anderen Gebäuden.

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen?

Yon

Viktor Posteiberg,

Architekt, Z. Y. (Wien).

Bevor in die Beantwortung der oben gestellten Frage näher eingegangen werden kann, wird es notwendig sein, Untersuchungen darüber anzustellen, welche Faktoren die Gesamtkosten eines Baues überhaupt bestimmen, welche hierbei als unveränderliche Größen, welche als variabel zu betrachten sind ; an diese letzteren schließlich wird der kritische Maßstab zu legen sein, und wir werden nachzuforschen haben, welche Änderungen eine Bauverbilligung und damit auch eine Wohnungsverbilligung hervorrufen können, ohne die Solidität und Wohnlichkeit zu gefährden.

Die Baukosten nun setzen sich zusammen :

a)    aus dem Grundwerte ;

b)    aus den Herstellungskosten für den Bau, wobei natürlich auch eventuelle Gartenherstellungen, Einfriedungen, Gebühren usw. mitinbegriffen sind ;

c)    aus den Kosten der Geldbeschaffung.

Was vor allem den Wert des Baugrundes anbelangt, so ist es ja eine bekannte Tatsache, daß derselbe im wesentlichen von der Art der Bebauungsmöglichkeit abhängt, das heißt er wird desto höher sein, je mehr Geschosse in der betreffenden Bauzone gestattet sind ; im allgemeinen kann gesagt werden, daß die Relation zwischen Baugrundwert und Stockwerkszahl eine derartige ist, daß der Wohnungswert nicht allzusehr alteriert wird ; wenigstens gilt dies für eingebaute Objekte.

Ungünstiger liegt dieser Fall schon für freistehende Bauten, da diese relativ viel mehr Grund benötigen und auch durch die Fassadierung aller vier Seiten einen größeren Kostenaufwand bedingen ; speziell in der Nähe größerer Städte wird in diesem Falle der Bodenwert, welcher auf die einzelne Wohnung entfällt, ein relativ höherer sein, als in einer Mietkaserne ; dies muß sich naturgemäß auch in einem höheren Zinse aus-drücken.

Mit diesen allgemeinen Gesichtspunkten über den Wert des Baugrundes müssen wir es uns hier genügen lassen, da einerseits eine nähere Untersuchung hierüber sich auf Spezialfälle beschränken müßte, anderseits — wie eben ausgeführt — die Gesamtkosten hierdurch nicht allzusehr beeinflußt werden.

Es sei gleich auch hier hinzugefügt, daß auch der dritte Punkt, die Geldbeschaffung, nicht in unsere Untersuchung einbezogen werden soll, da wir nur die technische und nicht die nationalökonomische Seite unserer Frage betrachten wollen.

Es erübrigt daher nur die Frage der Baukosten gelbst, welche wir nun in den näheren Kreis unserer Erörterungen rücken wollen.

Vor allem ist es hier die geschickte Grundrißdisposition, welche auf die Preisbestimmung von wesentlichem Einfluß ist, respektive das Prozentverhältnis, das sich aus der nutzbaren Fläche (bei welcher bloß die Wohnräume und Küchen in Betracht gezogen werden) zur gesamten Baufläche eines Stockwerkes ergibt. Hier zeigt sich schon, daß der Bau eines kleinen Einfamilienhäuschens sich auch in dieser Beziehung ungünstiger stellt als ein Mehrfamilienobjekt, da dieser Prozentsatz bei ersterem zwischen 53% und 59% schwankt, während bei letzterem über 63% nutzbare Fläche resultieren. Es kommt dies daher, daß die notwendigen Umfassungsmauern beim kleinen Objekte einen größeren Prozentsatz absorbieren, als bei einer größeren Anlage. Es sei auch jetzt schon darauf verwiesen, daß dieser Prozentsatz in Österreich ein weit ungünstigerer ist, als in anderen Ländern ; es ist dies auf unser größeres Ziegelformat zurückzuführen, welches diese ungünstige Belation bedingt. Wir werden jedoch auf diesen Umstand noch in anderem Zusammenhang zurückkommen.

Von wesentlichem Einfluß auf die gesamte Grundrißanlage ist die richtige Disposition des Stiegenhauses ; es ist ja selbstverständlich, daß der Flächenraum, den dieses einnimmt, sowohl von der zu überwindenden Geschoßhöhe abhängt als auch von der ertorderlichen Breite. Nach beiden Bichtungen hin setzen jedoch die Bauordnungen der einzelnen Länder Österreichs wesentliche Beschränkungen, welche das Bauen der Kleinwohnungen. verteuern und infolgedessen erschweren. Ein Vergleich mit anderen Ländern, vor allem mit England, zeigt, daß in dieser Beziehung bei uns stark über das Ziel hinausgeschossen wird, da unsere Bauordnungen im allgemeinen 2'8 m bis 3 m lichte Höhe der Wohnräume vorschreiben. Eine ganz wesentliche Verbilligung — unserer Ansicht nach die wesentlichste — könnte erzielt werden, wenn von diesen Bestimmungen abgegangen würde.

Eine allgemeine Norm läßt sich hierfür natürlich nicht aufstellen, da solche Vorschriften zu sehr mit den jeweiligen örtlichen Verhältnissen Zusammenhängen. Unserer Ansicht nach könnte jedoch bei geschlossener Bauweise auf ein Mindestmaß von 2'6m, bei halboffener Bauweise auf 25 m, bei einzel-stehenden Häusern auf 2'4m herabgegangen werden.

Wie oben erwähnt, würde hierdurch nicht nur die Kubatur des ausgeführten Mauerwerkes wesentlich verringert werden, es würde auch die verbaute Fläche durch Restringierung des Stiegenhauses herabgesetzt und infolgedessen sich der oberwähnte Prozentsatz zwischen nutzbarer und verbauter Fläche günstiger gestalten.

Nicht unerwähnt sei, daß die Ökonomie der Benützung hierdurch auch günstig beeinflußt würde, da ja die geringere Kubatur der Wohnräume auch wesentlich weniger Heizmaterial im Winter beanspruchen würde.

Eine Reihe von österreichischen Bauordnungen untersagt ferner kurzerhand die Unterbringung von Wohnungen im Dachgeschosse, respektive sie gestattet sie nur bei erleichterter Bauweise. Nun ist es ja eine bekannte Tatsache, daß der Einbau von Dachräumen keine großen Mehrkosten bei einem Baue verursacht, da die Stiege ohnehin hinaufgeführt werden muß und das Plus des etwas steileren Daches kaum in die Wagschale fällt. Auf der einen Seite stehen daher nur die Kosten der Zwischenwände und Decke und die eventuelle Isolierung gegen Hitze oder Kälte, während auf der anderen Seite die wesentlichen Mehreinnahmen aus dem Zinse gegenüberstehen.

Zu diesem finanziellen Moment tritt dann noch das ästhetische hinzu, da von einer wirkungsvollen Dachsilhouette, welche der Dachausbau bedingt, auch eine günstige Rückwirkung auf den Gesamtbau zu erwarten ist.

Bei offener oder halboffener Bauweise wären daher Dachwohnungen bei dreigeschossigen (d. h. zweistöckigen) Gebäuden

zu gestatten. Bei diesem Anlaß sei darauf verwiesen, daß auch die Ministerial-Verordnung vom 7. Jänner 1903, „betreffend Begünstigungen für Gebäude mit gesunden und billigen Arbeiterwohnungen“, im § 17 dekretiert, daß „nur in ebenerdigen oder einstöckigen Familienhäusern Wohnräume in den Dachböden eingerichtet werden dürfen“. Daß auch dieser Paragraph einer entsprechenden Remedur bedarf, ist aus Vorgesagtem wohl ohne weiteres ersichtlich.

Bei geschlossener Bauweise jedoch sollte die Ausnützung des Dachgeschosses auch für dreistöckige Bauten zulässig sein.

Die verglichene Höhe dieser Wohnräume wäre hierbei in gleicher Weise wie oben, nach der Verbauungsart abgestuft, zu fixieren und zu bestimmen, daß diese Räume am niedersten Punkte mindestens P5 m Höhe haben müssen.

Ob bei der Projektierung solcher Kleinwohnungen mehr Wert auf die Schaffung einer größeren Zahl kleiner Zimmer und Kammern gelegt werde, wie dies in Deutschland üblich ist, oder ob wenige, aber entsprechend große Räume angelegt werden, hängt jeweilig so von den ortsüblichen Verhältnissen und Gewohnheiten der Bewohner ab, daß diesbezüglich Direktiven kaum gegeben werden können.

Es sei nur in diesem Zusammenhänge darauf hingewiesen, daß bei einer beschränkten Anzahl von Wohnräumen die Einführung von sogenannten Küchenstuben oder Wohnküchen, das ist Räumen, bei denen für die Zwecke des Kochens eine alkovenartige Erweiterung des großen Zimmers geschaffen wurde, sich manchenorts schon sehr bewährt hat.

Ein zweites Moment, das von starkem Einfluß auf die Herstellungskosten eines Hauses ist, liegt in der Wahl entsprechender Baukonstruktionen. Allerdings wird man hier, besonders am flachen Lande, sehr mit den eingebürgerten Gewohnheiten und auch mit der Indolenz der Baukreise zu rechnen haben, welche Neuerungen einerseits nur schwer zugänglich sind, anderseits jedoch, falls sie darauf eingehen, ungerechtfertigte Mehrkosten hierfür in Anrechnung bringen dürften. Ins Detail gehende Direktiven lassen sich hier auch kaum aufstellen, da sowohl die klimatischen Verhältnisse der einzelnen Länder eine große Rolle spielen als auch das häufigere oder seltenere Auftreten des einen oder anderen Baustoffes die Wahl der einen oder anderen Konstruktion bedingen.

Um hierfür ein Beispiel zu bringen, sei angeführt, daß in den holzreichen Gegenden der Alpenländer die Anwendung von

Fach- und Riegelbauten, ja für die oberen Geschosse von Blockbauten, mit Vorteil angewendet werden kann, während z. B. im Karstgebiete der sonst viel teurere Betonbau rentabel erscheinen könnte.

Im Süden der Monarchie kann wohl auch, ähnlich wie dies in Italien durchweg üblich ist, die Verwendung einfacher Fenster die Baukosten wesentlich herabsetzen, während der Norden diesen doppelten Verschluß unbedingt erfordert.

Hier könnte vielleicht die Anregung gegeben werden, statt der bei uns üblichen Pfostenstockfenster Rahmenstockfenster in Ausführung zu bringen, die Fensterflügel etwas kräftiger (zirka 55 cm) zu halten und diese mit doppelter Verglasung derart zu versehen, daß die beiden Fenstertafeln zirka 3 cm voneinander abstehen ; diese isolierende Luftschicht genügt, um das Auftreten von Schwitzwasser zu verhindern und auch einen entsprechenden Schutz gegen Kälte und Hitze zu gewähren. Es würde hierbei wohl bei der Glaserarbeit nichts erspart werden, hingegen beim Tischler, Schlosser (Beschläge) und im Anstrich, was immerhin ganz beträchtlich ins Gewicht fallen kann.

Auch nach einer anderen Richtung hin könnte bei den Fenstern eine Ersparnis erzielt werden, auf welche hier hingewiesen sei. Es ist bei uns eine alte Baumeistergewohnheit, ein Zimmer mit zwei Fenstern auszustatten, im Gegensätze zu einem einfensterigen Kabinett. Von dieser Gewohnheit könnte ohne weiteres Abstand genommen werden, indem nur ein, entsprechend großes, Fenster zur Belichtung des Raumes herangezogen würde. Unter der Voraussetzung, daß die Fensterfläche das, im Verhältnis zur Fußbodenfläche, erwünschte Maß von 1:12 erhalte, würde in diesem Falle natürlich ein dreiteiliges Fenster mit einem Mittelstücke von zirka l'6m Breite erforderlich sein.

Dieses Fenster ist in den Herstellungskosten sicher wesentlich billiger als zwei Fenster normaler Größe und gewährt außerdem den Vorteil, daß mehr zusammenhängende Wandflächen im Innern des Zimmers geschaffen und der ebenso störende als überflüssige Pfeiler zwischen den beiden Fenstern vermieden wird.

Von fühlbarem Einfluß auf die Herstellungskosten eines Hauses ist die Wahl der Deckenkonstruktion. Wohl noch für längere Zeit hinaus wird — in Österreich wenigstens — dort, wo der Preis eine so ausschlaggebende Rolle spielt, die

Uolzkonstruktion nicht so leicht von einem anderen Material verdrängt werden, ist sie doch nahezu halb so billig wie Gewölbe- oder Betoneisenkonstruktionen.

Die bei uns übliche Tramdecke ist derart hergestellt, daß über der von Meter zu Meter verlegten Tramlage der Sturzboden zu liegen kommt, der zur Aufnahme der Beschüttung dient ; in diese, gewöhnlich 8 cm hohe Lage werden die Polsterhölzer eingebettet, auf welche dann der Fußboden (Schiffboden) befestigt wird. Die Unterseite der Träme erhält noch die Stukkaturschalung, die Berohrung und Putz. Diese Gesamtkonstruktion erfordert bei normalen Spannweiten 45—50 cm, also weit mehr, als in anderen Staaten üblich ist. Allerdings wird durch diese Anordnung eine höhere Schalldichtheit bedingt. Aus diesem Grunde wäre auch, ebenso wie vom Standpunkte der erhöhten Feuersicherheit, nicht von der Beschüttung abzusehen, doch könnte durch Verwendung von Fehl-trämen der ungenützte Raum zwischen den einzelnen Trämen hierzu herangezogen werden.

Hierdurch wäre eine Reduktion der Deckenstärke auf 35 cm leicht zu erreichen ; die Ersparnis, die hierbei, besonders bei einem mehrgeschossigen Bau, in der Kubatur zu erreichen ist, ist nicht zu unterschätzen.

Bei kleinen Cottageanlagen, wo auf Schallisolierung weniger Gewicht gelegt wird, könnte vielleicht auch von der Beschüttung ganz abgesehen werden.

Neuere Bestrebungen gehen dahin, bei der Plafondherstellung durch Verwendung anderer Materialien Ersparnisse zu erzielen. Hier wäre vor allem die Böckeldecke zu erwähnen, welche die früher genannte Stukkaturschalung dadurch überflüssig macht, daß ein System von kreuz und quer gespannten, verzinkten Drähten die Berohrung trägt. Ein anderes Erzeugnis, das Bakulagewebe, ersetzt sowohl die Berohrung als die Stukkaturschalung, indem statt dieser ein Gewebe von 6 bis 8 mm starken Holzstäbchen, welche durch verzinkte Drähte miteinander verbunden sind, direkt an die Träme befestigt wird.

Sobald derartige Herstellungen sich entsprechend eingebürgert haben, daß sie auf Massenabsatz rechnen können, ist auch hier eine Preisreduktion zu erwarten.

Allerdings ist hier ein Umstand in Betracht zu ziehen : Die von uns ersterwähnte normale Deckenuntersicht wird in der Regel vom Baumeister hergestellt, der zu diesem Zwecke auch die notwendige Gerüstung liefert. Böckel- und Bakuladecke werden jedoch von Spezialisten erzeugt und ausgeführt. Hierdurch entgeht dem Baumeister ein Teil seiner bisherigen Arbeit und er revanchiert sich gewöhnlich dadurch, daß er für das seinerseits beizustellende Gerüst einen gewissen Zuschlag verlangt, der die Verbilligung der neueren Decken wieder etwas ausgleicht.

Für die Wahl eines geeigneten Dachdeckungsmaterials sind die klimatischen Verhältnisse des betreffenden Ortes von so ausschlaggebender Bedeutung, daß allgemeine Direktiven hier kaum zu geben sind. In Frage kommt hauptsächlich das Ziegelund Schieferdach sowie das Holzzementdach. Letzteres hat wohl den Vorzug der größeren Billigkeit sowie der geringen Reparaturbedürftigkeit, doch erfordert es eine sehr exakte Herstellung, da sich sonst leicht Undichtheiten schon von allem Anfang an ergeben.

Bei Anwendung des Holzzementdaches ist hauptsächlich dann eine Ersparnis zu erzielen, wenn die Decke des obersten Geschosses gleich in das entsprechende Gefälle verlegt wird, so daß Dachdecke und Zimmerdecke eine Einheit bilden. Auf entsprechende Isolierung eines so konstruierten Daches ist natürlich Rücksicht zu nehmen.

Es muß nur erwähnt werden, daß einige Bauordnungen mit Rücksicht auf die Feuersicherheit eine Trennung des Dachgespärres von der Zimmerdecke verlangen ; es wäre daher auch hier, speziell am flachen Land, eine Aufhebung dieser Bestimmung anzustreben.

Nicht unerwähnt sei schließlich, daß das flache Holz-zementdach die rationelle Ausnützung des Dachgeschosses für Bodenräume eigentlich ausschließt, da die Gestehungskosten durch die ringsum notwendige Aufmauerung höhere sind als bei einem, schrägen Dache. Aus diesem Grunde werden gewöhnlich bei Häusern mit Holzzementdeckung Holzschupfen aus Lattenwerk außerhalb angeordnet, und bilden diese den Ersatz für die fehlenden Bodenräume.

Ein wesentlich billigeres Dachdeckungsmaterial ist die Dachpappe und ihre Abarten, wie Andurapappe und Ruberoid. Aber einerseits ist deren Haltbarkeit eine begrenztere, anderseits erfordern diese ein vollkommen eingeschaltes Dach, während Ziegel und Schiefer auf Lattung verlegt werden können. Bei offener Bauweise jedoch dürften sie mit Vorteil Verwendung finden.

Es wurde schon an anderer Stelle ausgeführt, daß Disposition und Dimensionierung des Stiegenhauses die Baukosten stark beeinflussen ; hierzu kommt nun noch ein drittes Moment, die Wahl eines geeigneten Baumaterials. Auch hier bilden unsere derzeitigen Bauordnungen ein starkes Hemmnis, da sie als feuersicheres Material nahezu ausschließlich Steinstufen vorschreiben. Nur in ganz besonderen Fällen, für erleichterte Bauweise und Familienhäuser, sind hiervon Abweichungen gestattet, doch wird auch hier bei Verwendung hölzerner Stiegen eine stukkaturte Stiegenuntersicht vorgeschrieben.

Nun haben schon zu wiederholten Malen Brandversuche und auch unbeabsichtigte Brände gezeigt, daß Holzstiegen, speziell solche aus Eichenholz, eine weit größere Widerstandsfähigkeit gegen Feuer besitzen als vorausgesetzt wurde, ja oft eine größere als Steinstufen, da letztere, besonders bei durch Löschversuche sich ergebenden starken Temperaturdifferenzen, in sich selbst Zusammenstürzen. Außerhalb Österreichs ist diese Erkenntnis auch schon längst durchgedrungen und speziell in Deutschland werden Holzstiegen vielfach angewandt.

So schreibt Stübben in seiner Broschüre „Über Bauordnungen und Bebauungspläne“ :

„Es verdient Nachahmung, daß man in Hannover für Einfamilienhäuser die verlangte Treppenbreite auf 90 cm ermäßigt und auf ein feuersicheres, vom übrigen Gebäude abgeschlossenes Treppenhaus verzichtet, daß man ferner in Gebäuden, die über dem Keller nicht mehr als zwei Wohngeschosse haben, Treppen aus Eichenholz ohne Verputz und Kiefernholz mit Verputz der Untersicht zuläßt.“

Die Ersparnis, welche durch Verwendung von Holzstiegen resultieren würde, erstreckt sich — nebstbei bemerkt — nicht bloß auf die Preisdifferenz des Materials. Die Umfassungswände des Stiegenhauses können auch wesentlich verringert werden : bei mehrgeschossigen Stiegenhäusern auf 30 cm, bei einstöckigen Bauten auf 15 cm.

Die Forderungen, welche sich hieraus ergeben, seien in folgendem, auf unsere Verhältnisse angewandt, näher präzisiert:

1.    Treppen, welche vom Keller, respektive Souterrain bis zum Erdgeschoß führen, sind stets aus Stein (eventuell aus Kunststein) auszuführen.

2.    Bei Häusern mit offener oder halboffener Bauweise, welche nicht mehr als zwei Obergeschosse (wobei das Dachgeschoß, falls es Wohnräume enthält, einzubeziehen ist) und

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IX. intern. Wohnungskongreß. I.

auch nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, sind gewöhnliche Holztreppen irgendwelcher Art ohne feuersicheres Stiegenhaus und ohne irgend eine andere Beschränkung zu gestatten.

3.    Enthalten solche im Punkt 2 erwähnte Objekte mehr als zwei Wohnungen oder im Maximum drei Obergeschosse, so sind Eichenholztreppen zu verwenden oder Weichholztreppen mit stukkaturter Untersicht. Diese Treppen sind jedoch in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen.

4.    Bei geschlossener Bauweise ist die Treppe stets in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen. Eichenholzstiegen oder solche aus Weichholz mit stukkaturter Untersicht sind hier nur bei zwei Obergeschossen zu gestatten unter der Voraussetzung, daß jedes Stockwerk nicht mehr als zwei Wohnungen enthält.

Bezüglich der Stiegenbreite wären, entsprechend der abgestuften Bauweise, folgende Bestimmungen zu treffen :

a)    Stiegen, welche nur in ein Obergeschoß führen und für maximal zwei Familien bestimmt sind, können eine Mindestbreite von 90 cm erhalten.

b)    Gebäude mit zwei Obergeschossen und mit maximum zwei Wohnungen pro Stockwerk bedingen eine Minimalstiegenbreite von 1m.

c)    Gebäude mit drei Obergeschossen und solche mit mehr als zwei Wohnungen pro Stockwerk erfordern für die Stiege eine Mindestbreite von Dl m.

d)    Bei Gebäuden mit mehr als drei Geschossen soll die Stiegenbreite der beiden obersten Stockwerke mindestens Dl m, die der unteren D25m betragen.

e)    Für Boden- und Kellerstiegen genügt die Breite von

90 cm.

Es ist uns selbstverständlich bekannt, daß allen diesen Forderungen, wie sie im vorstehenden aufgestellt wurden, die Bauordnungen Österreichs hindernd entgegenstehen. Aber einerseits sind diese gerade jetzt in vielen Orten in einer Umwandlung begriffen, so daß diesbezüglich noch Remedur geschaffen werden könnte, anderseits wäre vielleicht, ähnlich wie das Arbeiterwohnungs-Fürsorgegesetz vom Jahre 1902, ein Spezialgesetz zur Begünstigung des Kleinwohnungsbaues anzustreben.

Ein derartiges Gesetz dürfte allerdings nicht, wie dies im § 1 der Ministerial-Verordnung vom 7. Jänner 1903 geschieht, dekretieren, daß seine Vorschriften „unbeschadet der Befolgung der in dem betreffenden Lande geltenden Baugesetze“ Geltung

haben. Es müßte als Reichsgesetz über den Bauordnungsvorschriften der einzelnen Länder stehen, weil die Begünstigungen, die es dem Kleinwohnungsbau gewähren soll, sonst durch entgegenstehende Bauvorschriften des Landes illusorisch werden.

Unsere Untersuchung betreffs der Verbilligung der Baukosten beim Kleinwohnungsbau hat sich bisher nach zwei Richtungen bewegt :

1.    in bezug auf die Grundrißdisposition und

2.    mit Hinblick auf die baulichen Konstruktionen.

Es erübrigt nunmehr noch, dem Zusammenhang zwischen Baustoffen und Baukosten nachzuforschen.

Nun ist es ja eine bekannte Tatsache, daß die Preise der meisten Baumaterialien in Österreich durch die betreffenden Kartellvereinigungen diktiert werden, so beispielsweise für Ziegel, Eisen, Tonwaren, Zement, Bauholz, Asphalt etc. Gegen diese Kartelle läßt sich wohl kaum ankämpfen, da sie die natürliche Reaktion des Kapitalismus gegen die Organisationsbestrebungen der Arbeiterschaft darstellen.

Es kann daher als ziemlich ausgeschlossen gelten, daß der Preis der bei einem Bau in Betracht kommenden Rohmaterialien derart sinke, daß eine wesentliche Beeinflussung der Baukosten davon zu erwarten wäre. Es zeigt sich jedoch in der Baubranche das Bestreben, neue Materialien heranzuziehen und damit einen Ersatz für die kartellierten Rohstoffe zu gewinnen ; aus Konkurrenzrücksichten müssen erstere naturgemäß billiger sein. So werden als Ersatz für Brettelfußböden sogenannte Steinholzfußböden verschiedener Zusammensetzung in den Handel gebracht, Eternit (ein Asbestschiefer) dient als neuartiges Dachdeckungsmaterial, Gips-, Schlacken- und Korksteinwände ersetzen die Scheidemauern aus Ziegel, Kunststein wird vielfach an Stelle von echtem Stein angewendet u. dgl.

Von wesentlicherem Einfluß jedoch wäre es, wenn anstatt des Hauptbaumaterials, des Ziegels, ein geeignetes billiges Material geschaffen würde.

In dieser Beziehung liegt bisher nur ein Versuch — der Kalksandziegel — vor, der jedoch nicht vollkommen gleichwertig mit dem Tonmaterial ist, da er nicht gebrannt, sondern gepreßt wird und stark hygroskopisch ist. Nichtsdestoweniger wäre hier vielleicht ein Hilfsmittel gegeben, das geeignet wäre, bei entsprechender Massenerzeugung auf die Preisbestimmung des Ziegelkartells regulierend einzuwirken.

51*

Nach einer ähnlichen Richtung bewegen sich jene Bestrebungen, welche darauf abzielen, durch eine Verringerung des in Österreich üblichen Ziegelmaßes eine Baukostenverminderung zu erreichen.

Daß die erforderliche Festigkeit hierdurch nicht tangiert wird, zeigen sowohl ein Blick nach Deutschland, welches gegenüber unserem Maße 29/14/6 5 cm jenes von 25/12/6*5 cm mit Erfolg verwendet, als auch diverse Belastungsproben, welche der „Ausschuß betreffs einer verminderten Ziegelgröße“ des Ingenieur- und Architekten-Vereines in Wien im Jahre 1902 vornahm.

Bezüglich der hierdurch zu erwartenden Kostenersparnis spricht sich allerdings dieser Ausschuß, der im Jahre 1908 seine Arbeiten beendigte, etwas skeptisch aus ; er sagt in seinem Berichte :

„Der Preis der kleineren Ziegel dürfte sich um etwa 8% niederer stellen, als jener für die Ziegel alter Form. Trotzdem werden Mauern bei Anwendung der ersteren nach dem Raummeter wegen der vermehrten Stückzahl teurer zu stehen kommen.“

Daß der Raummeter bei kleinerem Ziegelmaß sich etwas teurer stellen dürfte, mag wohl seine Richtigkeit haben. Es wurde bei dieser Untersuchung jedoch der Umstand nicht in Betracht gezogen, daß die Gesamtkubatur des Mauerwerkes bei einem Bau wesentlich sinken würde ; unserer Schätzung nach würden hierdurch zirka 15o/₀ des Mauerwerkes erspart werden. Aber auch der verbauten Fläche nach würde das verminderte Ziegelformat eine Restringierung und damit gleichzeitig eine Bauverbilligung bedeuten, nachdem z. B. beim Dache sowohl die Zimmermeister- als Dachdeckerarbeit ermäßigl würde ; das Gleiche gilt natürlich für den Erdaushub.

Es sind daher die Bestrebungen dieses Ausschusses, welche auf die Initiative des Österreichischen Tonindustrie-Vereines zu-rückzurühren sind, auf das wärmste zu begrüßen und zu unterstützen.

Damit wären so ziemlich alle Gesichtspunkte erschöpft, von welchen eine Baukostenverbilligung zu erwarten sein dürfte.

Im nachfolgenden seien unsere Ausführungen in zusammenfassender Weise in einigen Leitsätzen rekapituliert:

I.    Die Baukostenverbilligung ist am ehesten von der Abänderung einzelner Bauordnungsbestimmungen zu erwarten.

II.    Diese anzustrebenden Abänderungen hätten sich auf folgende Punkte zu erstrecken :

a)    Auf die Fixierung niedriger Geschoßhöhen, welche bei geschlossener Bauweise auf 2'Gm, bei halboffener Bauweise auf 2‘5 m, bei einzelnstehenden Objekten auf 2 4 m Mindestmaß zu reduzieren wären.

b)    Auf die Gestattung von Dachbodenwohnungen. Diese wären bei geschlossener Bauweise für ein- bis viergeschossige Objekte, bei offener oder halboffener Bauweise für ein- bis dreigeschossige Häuser zu gestatten. Als eigenes Geschoß wäre das Dachgeschoß nur dann zu betrachten, wenn mehr als die Hälfte der ganzen verbauten Fläche zu Wohnzwecken herangezogen wird.

c)    Auf die Gestattung hölzerner Stiegenkonstruktionen.

Die Forderungen, welche sich der abgestuften Bauweise entsprechend hierfür ergeben, sind folgende :

1.    Treppen, welche vom Keller, respektive Souterrain bis zum Erdgeschoß führen, sind stets aus Stein (eventuell Kunststein) auszuführen.

2.    Bei Häusern mit offener oder halboffener Bauweise, welche nicht mehr als zwei Obergeschosse (falls das Dachgeschoß Wohnräume enthält, ist es einzubeziehen) und auch nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, sind gewöhnliche Holztreppen irgendwelcher Art ohne feuersicheres Stiegenhaus und ohne irgend eine andere Beschränkung zu gestatten.

3.    Enthalten solche im Punkt 2 erwähnte Objekte mehr als zwei Wohnungen oder im Maximum drei Obergeschosse, so sind Eichenholztreppen zu verwenden oder Weichholztreppen mit stukkaturter Untersicht. Diese Treppen sind jedoch in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen.

4.    Bei geschlossener Bauweise ist die Treppe stets in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen ; Eichenholzstiegen oder solche aus Weichholz mit stukkaturter Untersicht sind hier nur bei zwei Obergeschossen zu gestatten, unter der Voraussetzung, daß jedes Stockwerk nicht mehr als zwei Wohnungen enthält.

d)    Auf die R e s t r i n g i e r u n g der geforderten Stiegenbreite.

Hier wären folgende Bestimmungen zu treffen :

1.    Stiegen, welche in ein Obergeschoß führen und für höchstens zwei Familien bestimmt sind, können eine Mindestbreite von 90 cm erhalten.

2.    Gebäude mit zwei Obergeschossen und mit höchstens zwei Wohnungen pro Stockwerk bedingen eine Mindeststiegen-breite von 1 m.

3.    Gebäude mit drei Obergeschossen und solche mit mehr als zwei und höchstens vier Wohnungen im Stockwerk erfordern für die Stiege eine Mindestbreite von VI m.

4.    Bei Gebäuden mit mehr als drei Geschossen soll die Stiegenbreite der beiden obersten Stockwerke mindestens 11 m, die der unteren 1*25 m betragen.

e)    Auf Einführung eines kleinen Ziegelformates in den Dimensionen 25/12/6*5 cm.

III.    Die Wahl geänderter Baukonstruktionen dürfte die Baukosten nur wenig beeinflussen ; am ehesten wäre dies von einer Restringierung der Tramdeckenkonstruktion auf 35 cm Stärke zu erwarten.

IV.    Die Heranziehung anderer Baumaterialien dürfte die Baukosten nur unwesentlich alterieren.

How Electricity makes for Improved Dwellings?

By

Arthur Williams,

Member of the Section for the United States of the Comité permanent des congrès internationaux des Habitations à bon marché.

The domain of electrical applications is by no means confined to the houses of the wealthy classes, but extends to the homes of artisans and small wage earners as well, and may be truly called the boon of the twentieth century for those with limited incomes.

In large cities the poorer classes of the people are compelled to live in congested districts where the sanitary conditions are not good and proper ventilation unknown. Here electrical illumination might play an important part, as the fundamental advantage of electricity when used for lighting is that it requires no oxygen for combustion. An illuminant that requires the least of this life supporting gas is unquestionably the most conducive to health. Electric light does not contaminate the air of a room in the slightest degree, and a further advantage is its safety, no danger from fire being possible

A volume could be written on the subject of economy in connection with the use of electric current in the home.

Anyone who can afford a home can afford to use electric light for its illumination ; there is no waste, for when the light is turned off the flow of current ceases. Beside this, electricity can be more completely used as heat, light or p,ower than any other form of energy. By using efficient apparatus in a judicious manner, the bill for electricity can be made so low that it will stand comparison with any other

source of light and heat. As an example, the 20-candle-power Tungsten lamp can be burned for an expenditure of one quarter of a cent an hour. An electric fan and electrically operated sewing machine can be run for about the same amount.

The cost of operating electric cooking and heating appliances is very reasonable if ordinary precaution is observed in turning off the current when the apparatus is not in use. An electric chafing dish can be operated for from one to two and a half cents hourly ; usually twenty minutes of use are sufficient for ordinary purposes. Experience has shown that 300 watt-hours per person per meal is a liberal allowance for electric cooking expense. At ten cents a kilowatt hour a meal can be prepared for four persons for twelve cents.

In many apartment houses the rooms are dark and the ventilation poor ; here the sanitary properties of electricity are most apparent, as none of its applications cause vitiation of the air,

An electric fan in any room adds to the comfort of its occupants, and in the sickroom it is especially valuable for supplying a constant circulation of fresh air.

A suggestion that should meet with the approval of every tenant in an apartment house is that a vacuum cleaner be installed as part of the house equipment for the convenience of the tenants, a small amount to be paid each time it is used in an apartment. In this way the initial cost of the apparatus would soon be paid, and the expense of operation is very small.

Cheerful, electrically lighted rooms add greatly to the attractiveness of a home, and have a tendency to keep the family from seeking diversion outside, whereas dimly lighted, gloomy rooms have the opposite effect of driving the members elsewhere for their pleasures. The electricity bill for a month will be much less than the man of the house would spend in one evening away from his home.

For a few cents expenditure many irksome household tasks can be performed by the small electric motor, — the coffee ground, knives scoured, silver polished, meat chopped, washing done. Once a woman has used an electric iron she will never wish to return to the old method of ironing. No hot stove, no fire to keep up, no askes to empty, no journeys for a hot iron, but a cool, comfortable kitchen, an iron at just the right temperature all the time, and the work done in half the time with a quarter of the labor and no discomfort.

To enumerate all the possible applications of electric current in the home and all the advantages obtained by their use would fill still another volume, and to say that wherever ’’the silent servant“ is introduced into a household there will be found convenience and comfort covers the ground in a few words.

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Thema IV. Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen.

4me Question. Comment édifier à bon marché une

maison ?

4th Question. Recommendations for lessening the cost of improved dwellings.

B. Leitsätze. — Directrices. — Leading principles.

Comment édifier à bon marché une maison?

Rapport de

M. A. Gellé,

Architecte, Bruxelles.

RÉSUMÉ.

L’ouvrier belge désire son home semblable à celui qu’il a toujours connu ; aucun projet d’amélioration n’a quelque chance d’être agréé par lui. Il manque d’idéal !

Nous nous buttons donc contre le constructeur lui-même.

Au sujet de la disposition du plan, je ne vois guère d’économie à réaliser, la surface d’une maison ouvrière restant toujours la même.

Certains essais pour donner à l’habitation ouvrière la forme ’’Cottage“ (genre anglais) en la plaçant à la campagne dans les environs des villes, n’ont pas donné les résultats que l’on était en droit d’espérer.

Le coût journalier du tram ou du train, le repas de midi à prendre en-dehors de la maison, sont des motifs entre beaucoup d’autres qui font qu’en ce moment la population ouvrière se porte vers la cité ouvrière construite en ville, le plus près possible des centres. Nous assistons ainsi à un mouvement allant nettement à l’encontre des vœux émis au Congrès des habitations ouvrières en 1898. Par suite de la difficulté à trouver des terrains ouvriers dans les grandes agglomérations, nous verrons les habitations à logements multiples prendre la place des impasses et des logements insalubres.

Il est donc impossible de réaliser actuellement quelque économie dans l’élaboration des plans. Le principal intéressé en est seul responsable, ne voulant pas abandonner la ville pour la campagne, et tenant à ses idées préconçues au sujet du plan.

Ce que je viens de dire au point de vue du plan de l’habitation ouvrière, est également applicable à la construction.

Nous nous trouvons, dans les grandes villes, obligés de construire nos habitations ouvrières avec les matériaux généralement adoptés pour les maisons bourgeoises.

L’ouvrier, de son côté, tient à donner à son habitation l’aspect extérieur d’une maison bourgeoise. Il dit avec raison qu’en cas de vente il trouvera plus facilement acheteur et à meilleur prix.

A mon avis, une plus juste répartition des matériaux donnerait à l’habitation ouvrière plus d’hygiène et de confort. Nous n’employons pas certains matériaux parce que nous ne les connaissons pas.

Je serais même d’avis d’augmenter certains frais de construction au détriment d’autres, de manière à permettre à l’ouvrier des villes, de pouvoir se chauffer, s’aérer, se laver, choses qu’il ne fait pas.

Pour donner à ce problème une solution simple et peu coûteuse, la cuisinière devrait être à deux usages : cuisson des aliments et distribution de vapeur dans des radiateurs placés dans les chambres principales. Un réservoir d’eau chauffée également par la cuisinière permettrait d’établir une salle de douches et si possible de bains ; l’aérage des places se ferait par des aspirateurs placés dans les angles.

Ces améliorations pourraient s’obtenir par la suppression des moulures en plâtre, des rosaces, des cymaises ornées, etc., qui ne donnent à l’ouvrier aucun bien-être.

Nous ne pouvons guère en Belgique et, surtout dans les grandes villes, diminuer la valeur de nos habitations ouvrières au point de vue des matériaux. La façade seule coûte un peu plus cher qu’elle ne le devrait. Il est impossible de diminuer dans l’habitation, la valeur des matériaux. Depuis quelque temps d’ailleurs nos maisons ouvrières ont subi, au point de vue du coût de la construction, une hausse considérable. Les matériaux, en général, ont augmenté d’environ 10%, la loi sur l’assurance ouvrière a augmenté le coût des constructions de 2%, le relèvement des salaires de 5%, etc., etc.

Les nouveaux réglements sur les installations sanitaires ont également fait hausser les prix de revient dans de notables proportions.

En résumé, on peut dire, sans crainte de se tromper, qu’en vingt ans les maisons ouvrières ont augmenté en Belgique d’environ 25 à 30%, et de 15 à 20% comme valeur du terrain.

De l’examen de cette question, il résulte qu’en Belgique nous avons réalisé les différents points du programme de l’habitation ouvrière :

1° Les habitations isolées ;

2° les habitations par groupes ;

3° les habitations à logements multiples ;

4° les habitations à logements multiples pour la classe tout à fait ouvrière.

Dans les villes surtout, l’habitation isolée construite par l’ouvrier lui-même devient rare ; la valeur des terrains et la cherté des matériaux en sont la cause.

Les habitations ouvrières par groupes sont à recommander jusqu’tà un certain point. L’ouvrier des grandes villes n’aime pas à se sentir logé dans un bataillon carré ; il faut donc lorsqu’on réalise ce genre d’habitation, éviter la monotonie dans la construction et faire en sorte que dans l’ensemble chaque maison forme une unité distincte.

Quant aux immeubles à logements multiples, quoique nous préférerions de loin la simple maison ouvrière, il y a lieu d’en louer les promoteurs pour le bien qu’ils font et feront à la classe ouvrière.

Pour me résumer, il y a lieu, en présence de l’augmentation du prix des terrains et des matériaux dans les grandes villes, de conseiller à l’ouvrier désireux de se donner un chez-soi, de construire à la campagne. Ses goûts par le fait seront plus modestes et la construction coûtera moins cher.

Sa femme cultivera elle-même les légumes de la table, les enfants seront plus sains de corps et d’esprit et la joie régnera dans la famille.

Quant au père, il aura fondé une maison reposant sur des bases solides : le Travail, l’Épargne, et la Prévoyance.

Die Verbilligung der Baukosten für Wohnhäuser.

Bericht von

M. A. Gelle,

Brüssel.

SCHLUSSFOLGERUNGEN.

Der belgische Arbeiter wünscht sein Heim ähnlich jenem, das er immer gekannt hat ; kein Verbesserungsvorschlag hat irgend welche Aussicht, von ihm angenommen zu werden. Es fehlt ihm an einem Ideal ! Wir befinden uns also im Gegensätze zu dem Erbauer selbst.

Ich sehe keine Möglichkeit, in der Disposition des Grundrisses Ersparnisse zu erzielen, da die Anlage des Arbeiterhauses immer dieselbe bleibt. Einzelne Versuche, der Arbeiterwohnung die Form des „Cottage“ (nach englischem Typus) zu geben, indem man es auf das Land, in die Umgebung der Städte verpflanzt, haben nicht jene Ergebnisse geliefert, die man zunächst mit Recht erwarten durfte.

Der tägliche Aufwand für die Tramway oder die Rahn, die Notwendigkeit, das Mittagessen außer Haus einzunehmen, sind unter vielen anderen die Ursachen, welche die arbeitende Revölkerung dem in der Stadt erbauten Arbeiterviertel Zuströmen lassen, möglichst in die Nähe der Verkehrszentren. Wir erleben hier eine Bewegung, die direkt im Gegensatz steht zu den auf dem Kongresse für Arbeiterwohnungen im Jahre 1898 ausgesprochenen Wünschen. Infolge der Schwierigkeit, Grundstücke für Arbeiterwohnungen in den großen Häusermassen zu finden, werden wir die Mietwohnungen in großer Zahl die alten Sackgäßchen und die ungesunden Kleinwohnungen verdrängen sehen. Es ist also gegenwärtig unmöglich, irgend welche Ersparnisse in der Verfassung der Pläne zu erzielen. Derjenige, der in erster Linie interessiert ist, ist schuld daran, da er die Stadt zugunsten des Landes nicht verlassen will und an seinen vorgefaßten Ansichten über den Grundriß festhält.

Was ich hinsichtlich des Grundrisses der Arbeiterwohnung gesagt habe, läßt sich mit gleichem Recht auf die Bauausführung anwenden. Wir sehen uns in den großen Städten genötigt, unsere Arbeiterwohnungen mit jenen Materialien zu erbauen, die allgemein bei den bürgerlichen Wohngebäuden Anwen-dung finden. Der Arbeiter hält seinerseits daran fest, seinem Hause den äußeren Anstrich eines bürgerlichen zu geben. Er sagt mit gutem Grunde, daß er im Falle des Verkaufes dann viel leichter und zu besseren Preisen einen Käufer findet.

Nach meiner Meinung würde eine richtigere Verteilung der Materialien die Arbeiterwohnung gesünder und bequemer machen. Wir verwenden gewisse Materialien nicht, weil wir sie nicht kennen. Ich wäre selbst der Ansicht, daß man gewisse Baukosten, unter Hintansetzung anderer vermehren sollte, um dem städtischen Arbeiter die Möglichkeit zu geben, zu heizen, zu lüften, sich zu waschen, lauter Dinge, die er nicht tut. Um diesem Problem eine einfache und wenig kostspielige Lösung zu geben, sollte der Kochherd zwei Aufgaben erfüllen, indem er einerseits die Nahrungsmittel kocht, anderseits den Dampf durch wärmestrahlende Körper in die wichtigsten Räume verteilt. Ein ebenfalls vom Kochherd geheiztes Wasserreservoir würde es ermöglichen, einen Raum zum Duschen, eventuell zum Baden einzurichten ; die Lüftung der Räume würde durch Ventilatoren in den Ecken durchgeführt werden. Diese Verbesserungen ließen sich erzielen durch Verzicht auf Gipsverzierungen, Rosetten, Zierleisten usw., die dem Arbeiter keinerlei Wohlbehagen schaffen. Wir können in Belgien und insbesondere in den Großstädten den Preis unserer Arbeiterwohnungen im Hinblicke auf die Materialien nicht verbilligen. Die Fassade allein kostet etwas mehr, als sie sollte. Es ist unmöglich, den Preis der Materialien zu verringern. Seit einiger Zeit haben überdies unsere Arbeiterwohnungen vom Standpunkte der Konstruktion eine, beträchtliche Preissteigerung erfahren. Die Materialien sind im allgemeinen um etwa 10°/o im Preise gestiegen, das Gesetz über die Arbeiterversicherung hat die Kosten der Konstruktion um 2% gesteigert, die Lohnerhöhung um 5o/o usw. Die neuen Sanitätsvorschriften haben ebenso die Gestehungjskosten in ansehnlichem Verhältnis erhöht. Zusammenfassend kann man ohne Gefahr eines Irrtumes sagen, daß in zwanzig Jahren der- Preis der Arbeiterwohnungen in Belgien um etwa 25—30% und um 15—20% durch den Bodenwert gestiegen ist.

Aus der Untersuchung dieser Frage ergibt sich, daß wir in Belgien die verschiedenen Programmpunkte der Arbeiterwohnungsreform tatsächlich verwirklicht haben :

1.    Die Einzelwohnhäuser;

2.    die Gruppenwohnhäuser ;

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IX. intern. Wohnnngskongreß. I.

3.    die Wohnhäuser mit zahlreichen Mietwohnungen ;

4.    die Wohnhäuser mit zahlreichen Mietwohnungen für die Arbeiterklassen insbesondere.

Namentlich in den Städten wird das vom Arbeiter erbaute Einzelhaus selten ; der Bodenwert und die Steigerung der Materialpreise sind schuld daran.

Die Gruppenhäuser für Arbeiter sind bis zu einem gewissen Grad empfehlenswert. Der Arbeiter der Großstädte liebt es nicht, in einem Häuserviereck zu wohnen ; man muß also, wenn man diesen Wohnungstypus wählt, diel Einförmigkeit in der Konstruktion vermeiden und es so einrichten, daß jedes Haus eine unterschiedene Einheit bildet.

Was die Gebäude mit zahlreichen Mietwohnungen anbelangt, so muß man, obwohl wir das einfache Arbeiterwohnhaus weitaus vorziehen würden, ihre Förderer loben wegen der Wohltaten, die sie damit der arbeitenden Klasse leisten und leisten werden.

Um zusammenzufassen, kann man angesichts der Steigerung der Boden- und Materialpreise in den Großstädten dem Arbeiter, der sich ein Heim verschaffen will, nur raten, auf dem Lande zu bauen. Sein Geschmack wird infolgedessen bescheidener sein und die Konstruktion billiger. Seine Frau wird selbst das Tischgemüse anbauen, die Kinder werden gesünder an Geist und Körper sein und die Freude wird in der Familie herrschen. Der Vater aber wird ein Haus gegründet haben, das auf soliden Grundlagen ruht : der Arbeit, der Sparsamkeit und der Vorsorge für die Zukunft.

How to build a house cheaply?

Report by

M. A. Gelle (Brussels).

SUMMARY.

The Belgian workman desires his home similar to the one he has always known ; no plan for improvement has any chance of being accepted by him. It is lacking in an ideal. We thus find ourselves in opposition to the builder himself,

In regard to the arrangement of the groundplan, I hardly see a possibility of economising, as the outlines of a workman’s house always remain the same.

Certain attempts to give the workman’s dwelling the ’’cottage“ form (the English type), by placing it in the country in the vicinity of towns have not yielded the results which one had a right to expect.

The daily cost of journeys by tram or train, and the necessity of taking the midday meal outside the house are the reasons among many others, which, at present, induce the working-class population to crowd into the workmen’s quarters constructed in the town and as near as possible to the centre. We are thus witnessing a movement that precisely runs counter to the wishes expressed by the Congress on Housing the Working class in 1898.

In consequence of the difficulty in finding sites for workmen’s dwellings amid the large blocks we shall see the houses with numerous tenements take the place of courts and slums.

It is thus impossible to actually practise any economy in the execution of plans.

The person principally interested is alone responsible for this, as he is unwilling to abandon the town for the country and clings to his preconceived ideas with regard to the ground-plan. What I have just said with regard to the plan of the workman’s dwelling is equally applicable to its construction. We are compelled in the large towns to construct our workmen’s dwellings of materials generally adopted for bourgeois houses. The workman, on this part, lays stress on giving his dwelling the external appearance of a bourgeois house. He justly says that, in case of sale, he will more easily find a purchaser and at a higher price. In my opinion a more appropriate distribution of materials would render the workman’s dwelling more sanitary and comfortable. We do not employ certain materials because we are not acquainted with them. I myself am inclined to the opinion that we should increase certain expenses of construction, while diminishing others, in order to enable the town workman to be able to heat and ventilate his tenement and to wash — things which he neglects.

To give to this problem a simple and inexpensive solution, the kitchen range ought to discharge two functions : the cook-

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ing of food and the distribution of vapour by radiators placed in the principal rooms. A reservoir of water likewise heated by the range would enable him to fit up a room for a shower-bath, and, possibly, as a bath-room ; the ventilation of the rooms would be effected by ventilators placed in the corners.

These improvements might be effected by the omission of cornices of plaster of Paris, rosettes, wave moulding (ogees) &c., which do not afford the workman any advantage. We can, in Belgium, and, particularly, in the large towns, hardly diminish the cost of our workman’s dwellings, with respect to the materials employed. The façade alone costs somewhat more than it should ; it is impossible to diminish the price of the materials.

Besides there has been for some time a considerable rise in the price of construction of workmen’s houses. The materials have, in general, risen in price 10 per cent, the Working men’s Insurance Law has raised the costs of construction 2 per cent, and salaries 5 per cent, &c.

The new regulations as to sanitary installations causes the price of construction to rise in a remarkable degree.

To sum up, we may say without fear of. being mistaken, that the price of workmen’s dwellings in Belgium has, within 20 years, risen some 25 to 30 per cent, and by 15 to 20 per cent owing to a rise in the value of land.

The result of our investigation of this question is the conclusion that we have, in Belgium, actually realised the different features of the programme of workmen’s housing reform :

(1)    The construction of isolated dwellings;-

(2)    of groups of dwellings ;

(3)    of houses with numerous tenements ;

(4)    of houses with numerous tenements, for the working-

class.

Particularly in the towns, the dwelling, constructed by the workman himself, is becoming more rare, the high value of land and the dearness of building materials being the cause. The groups of workmen’s dwellings are to be recommended up to a certain extent. The workman in large towns does not like to feel that he. is lodged in a block ; if, then, this type of dwelling is projected, it is necessary to avoid uniformity of construction, so that each house in its total effect forms a distinct unit.

As to the buildings with numerous tenements though we should far prefer the simple workman’s house there is ground for praising their promoters for the good they do and will do to the working-class.

To conclude, there are reasons in view of the increase of price of building sites and of materials in the large towns, for advising the workman desirous of procuring a home of his own, to build in the country.

His tastes will, owing to this fact, be more modest, and the construction less expensive.

His wife will cultivate the vegetables herself, his children be healthier in body and mind and joy reign in the family.

As to the father, he will have founded a home resting on solid foundations : Work, Economy and Foresight.

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen ?

Referat, erstattet von

W. Fabarius

Magistratsbaurat (Kassel).

LEITSÄTZE.

1.    Die Baukosten der Wohnungen, auch der Kleinwohnungen, ergeben sich mit Notwendigkeit aus den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen, den heutzutage hohen Anforderungen an Art, Zahl, Größe und Ausstattung der Wohnräume und an die Sicherheit und Beständigkeit der Konstruktionen.

2,    Eine Verbilligung der Baukosten gegenüber diesen Umständen. ist nur in geringem Maße möglich und, soweit sie die Wohnungen verschlechtern muß, überhaupt nicht wünschenswert.

3. Eine erhebliche Verbilligung der Baukosten wäre nur durch Einführung grundsätzlich neuer Wohnungsanlagen oder durch allgemeine Einführung ganz neuartiger Konstruktionen möglich. Beides ist bisher nicht verwirklicht worden und auch überhaupt nicht zu erreichen.

Comment édifier h bon marché une maison?

Rapport de

W. Fabarius

(Cassel).

DIRECTRICES.

1° Les frais de construction, même en ce qui concerne la petite habitation, résultent nécessairement de l’état économique général, des exigences, grandes à l’heure actuelle, concernant la nature, le nombre, la grandeur et l’aménagement des différentes pièces ainsi que des garanties de sécurité et de durée des constructions.

2° Une réduction des frais, prise sur ces nécessités, n’est possible que dans une petite mesure et, vu les amoindrissements dans la qualité qui doivent en résulter pour les habitations, ne parait guère désirable.

3° Seuls des changements radicaux dans le type général de l’habitation ou dans la nature générale des constructions pourraient amener une diminution sensible des frais. Mais aucune de ces deux sortes de transformation n’a été réalisée jusqu’à ce jour et ne paraît pouvoir l’être jamais.

How to construct a house cheaply?

Report by

AV. Fabaiius

(Cassel).

GUIDING PRINCIPLES.

(1)    The great cost of building workmen’s homes and even of small dwellings, is the result of general economic conditions and the desire shewn by the inhabitants to have a number of rooms of large size and to have the building constructed of strength and durability.

(2)    As a result it is only possible to slightly reduce the cost of construction and it is even desirable not to do so in case the dwellings are thus rendered less healthy.

(3)    It is only by (a) designing new kinds of dwellings and (b) the adoption of new methods of construction, that the cost of construction can be greatly lessened. It has not been found possible hitherto to combine both these methods of securing cheaper dwellings.

Recommendations for lessening the cost of improved dwellings, as to plan, construction and building

material.

By

John H. Barlow,

Secretary of the Bournville Village Trust and Member of the Comittee National Housing and Town Planning Council.

LEADING PRINCIPLES.

(1) The „human element“ should be borne in mind when preparing plans. Speaking from the results of observation I suggest that the temptation is to plan houses which it is thought people ought to like, rather than houses which they do like.We have theories,probably perfectly correct, as to the best kind of house, but it does not follow that such houses will be acceptable to the class for whom they are intended. The ideas of that class may by wrong and unenlightened, but right or wrong, they will be acted upon when the time comes for choosing a house. No doubt a good deal may be done to educate taste, but there are very decided limits to what is possible in this direction, and it is therefore of the greatest importance to keep the „human element“ in mind. It is possible to prescribe any one plan which shall be generally satisfactory in all districts, but in Bournville the following has been found acceptable. Good sized living room with patent „Tip-up“ Bath & Scullery recess, small parlour, two or three bedrooms, larder, coal house, W. C., and tool shed. In Bournville a garden also always goes with the cottage.

(2)    It is not desirable to spend money in ornamenting the exterior; good effects can be bettei obtained by true proportions and effective grouping. Moreover in most places, save perhaps where smoke and chemical fumes are at their worst, if creepers are planted Nature will very soon adorn the houses in the most attractive and effective way, at practically no cost.

(3)    At present the cottages in most Garden Villages are treated with rough-cast and colour wash and the effect is very attractive. It may be rash to say anything against this popular method but experience of the cost of upkeep has led to its abandonment at Bournville, or at least to a very sparing use of it.

(4) The same experience has led to the conclusion that it pays to employ good material and good workmanship when building. Any additional initial cost is more than compensated by the reduction in the charges for repairs.

Perhaps the substance of what has been suggested in this brief paper may be summed up under the phrases:

Wise administration.

Careful forethought and preparation.

Consideration of the „human element“.

Simplicity of design.

Sound material.

Good workmanship.

It may at first sight appear as though this policy would lead rather to increasing than diminishing cost, but it is believed it will be found the wisest in the end and in the truest interests of Owner, Architect, Builder, Tenant, and the community as a whole.

Vorschläge zur Verminderung der Kosten von meinnützigen Wohnungsanlagen in Rücksicht Bauplan, Bauführung und Baumaterial.

ge-

auf

Von

John H. Barlow

(Bournville Village Trust).

LEITSÄTZE.

1.    Man muß sich das Wesen der Menschen vor Augen halten, wenn man Baupläne schafft. Ich spreche aus Erfahrung, wenn ich behaupte, daß man eher versucht ist, Häuser zu entwerfen, von denen man meint, daß sie den Menschen gefallen müßten, als Häuser, die ihnen wirklich gefallen. Wir haben vielleicht ganz korrekte Theorien über die beste Gestaltung des Hauses, aber daraus folgt noch nicht, daß solche Häuser für jene Bevölkerungsklasse annehmbar sind, für die sie bestimmt sind. Die Vorstellungen »fieser Klasse mögen falsch und ungeklärt sein, aber, falsch oder richtig, sie werden sie leiten, wenn die Zeit zur Wahl eines Hauses kommt. Zweifellos kann vieles geschehen, um den Geschmack zu erziehen, aber es gibt ganz bestimmte Grenzen für das, was in dieser Richtung möglich ist, und es ist daher von großer Wichtigkeit, das „Wesen der Menschen“ sich vor Augen zu halten. Es ist unmöglich, irgend einen Plan anzugeben, der in allen Gegenden allgemein zufrieden stellen würde, aber in Bournville hat man den folgenden als annehmbar befunden: Ein Wohnzimmer von entsprechender Größe mit patentiertem „Tip-up“ Bad und Spülnische, ein kleines Parlour, zwei oder drei Schlafzimmer, Speisekammer, Kohlenkammer, Klosett und Werkzeugschuppen. In Bournville befindet sich bei jedem Hause auch ein Garten.

2.    Es ist nicht wünschenswert, Geld auf den Schmuck der Außenseiten zu verwenden; gute Wirkungen lassen sich besser durch richtige Proportionen und glückliche Gruppierung erzielen. Überdies wird in den meisten Orten, — wo nicht Rauch und Dämpfe ihre schlimmsten Einflüsse üben, die Natur sehr bald die Häuser in der anziehendsten und wirkungsvollsten Weise, tatsächlich ganz kostenlos schmücken, wenn man Schlingpflanzen anbaut.

3. Gegenwärtig werden die Häuser in den meisten Gartenstädten mit Rohbewurf und farbiger Tünche versehen, die Wirkung ist sehr anziehend. Es wäre übereilt, etwas gegen diese volkstümliche Methode zu sagen, aber die Erfahrung, die man mit den Erhaltungskosten gemacht hat, hat dazu geführt, sie in Bourneville aufzu-geben oder wenigstens einen sehr sparsamen Gebrauch davon zu machen.

4. Der gleiche Versuch hat zu dem Schluß geführt, daß es sich verlohnt, gutes Material und gute Arbeit beim Bauen zu verwenden. Alle die anfänglichen Mehrkosten werden mehr als aufgewogen durch Verminderung der Auslagen für Reparaturen.

Das Wesen der Anregungen dieses kurzen Berichtes kann in folgenden Worten zusammengefaßt werden: Gute Verwaltung, sorgfältige Vorbereitung, Berücksichtigung des Wesens der Menschen, Einfachheit des Entwurfes; gutes Material, gute Arbeit.

Es mag auf den ersten Blick scheinen, als ob diese Politik eher zur Vermehrung als zur Verminderung der Kosten führen würde, aber sie wird sicherlich schließlich als die klügste befunden werden, denn sie entspricht am besten den wahren Interessen des Eigentümers, des Architekten, des Unternehmers, des Inhabers und der Gemeinde als Ganzes.

Propositions ayant pour but dobtenir une réduction dans le frais de l’habitation à bon marché en ce qui concerne le plan, l’exécution et les matériaux de la construction.

Par

M. John H. Barlow

(Bournville Village Trust).

DIRECTRICES.

1° Lors de 1 élaboration du plan de construction il ne faut pas perdre du vue 1 élément humain. C‘est par expérience personnelle que je parle, lorsque jé suggère qu’on est plus tenté de faire des projets de maisons qui doivent, à notre avis, forcément plaire à notre semblable, que de maisons qui lui plaisent réelement. Nous avons peut-être la plus correcte théorie sur la meilleure forme à donner à la maison, mais il n’en résulte pas toujours que de telles maisons soient forcément acceptables par les hommes de la classe, à laquelle on les destine. Les idées que s’en fait cette classe peuvent être fausses et bornées; mais, vraies ou non, il n’en est pas moins que ce sont elles qui les dirigeront lors du choix de leur maison. Sans doute on peut faire beaucoup pour l’éducation du goût mais ce qu’on peut accomplir dans ce sens a des limites bien marquées et c’est pourquoi il est de toute importance de ne pas perdre de vue l’élément humain. Il est impossible de concevoir un plan capable de provoquer partout la satisfaction générale. A Bournville, on a cru devoir s’en tenir au suivant: une salle-à-manger (living-room), d’une grandeur appropriée, avec un bain „Tip-up“ patenté et une partie pour l’évier (scullery), un petit cabinet (parlour), deux ou trois chambres à coucher, un garde-manger, une pièce pour le charbon, W. C. et une remise à outils. A Bournville, chaque maison a aussi un jardin.

2° Il n’est pas désirable qu'on dépense de l’argent à l’ornementation extérieure; on obtient d’excellents effets, plus facilement, du respect des proportions et d’un groupement heureux. Ajoutez-y que presque partout où la fumée et la vapeur ne sévissent pas, la natare se sera bientôt chargée de décorer les maisons, sans frais, de la façon la plus attrayante et la plus effective; il suffit de semer des plantes grimpantes.

3° Actuellement, dans la plupart des villes à jardins, les maisons sont couvertes d’une première application de chaux et d’un badigeon à la couleur. Et le résultat en est très attrayant. Il serait prématuré de s’élever contre cette méthode populaire. Pourtant l’expérience qu’on a faite des frais de l’entretien à amené à l’abandonner a Bournville ou tout au moins à en faire le plus sobre usage.

4° L expérience a pouvé de même l’avantage qui résulte de l’emploi lors de la construction, de bons matériaux et d’une bonne main d'oeuvre. Les suppléments de frais ainsi occasionnés sont remboursés, et au delà, par l’économie de réparations qui en resuite.

Peut-être pourrait-on résumer la substance des conseils précédents ainsi qu’il suit:

Sage administration.

Préparation soignée.

Considération de „l'élément humain“.

Simplicité d>D projet.

Bon matériel.

Bonne main d’oeuvre.

Il pourrait sembler, à première vue, que cette politique dut conduire plutôt à augmenter qu’à diminuer les frais, mais on finira sûrement par trouver qu’elle est la plus sage car c’est elle qui répond le mieux aux vrais intérêts du propriétaire, de l’architecte, de l'entrepreneur, de l’occupant et de la commune comme totalité.

Comment éditier à bon marché une maison?

Rapport présenté par

L. C. Lacau

architecte S. G., membre du Conseil de la Société française des habitations à bon

marché.

CONCLUSIONS.

Dans le cycle des maisons à bon marché nos préférences sont tont d’abord à la maison de l’ouvrier des champs.

v

On se plaint, non sans raison, de l’abandon des campagnes.

C’est le logis sain, commode, plaisant, avec son jardin et sa pièce de terre qui peuvent le mieux retenir le travailleur des champs.

Et c’est à ce foyer dont il se sent le maître qu’il élevera, en peinant avec joie, une nombreuse lignée d’enfants sains, vigoureux, poussés au grand air, vraie richesse du pays.

C’est aux favorisés de la fortune dans chaque contrée de provoquer la multiplication de ces foyers en fondant les sociétés régionales de crédit immobilier qui doivent aux termes même de la loi du 10 avril 1908 être l’intermédiaire indispensable, entre l’État et l’ouvrier emprunteur pour que celui-ci se procure de l’argent à très faible intérêt.

Ils devront au besoin se montrer prévoyants contre la spéculation, en achetant de vastes terrains, pour les revendre sans bénéfice mais par parcelles aux ouvriers des champs ou de l’usine.

Après la maison individuelle des champs vient la création de nombreuses cités-jardins partout où ce sera possible, quels que soient les moyens financiers adoptés. Le système anglais de sociétés par actions dont les locataires de villas possèdent une partie a de grands avantages, mais nous pensons qu’en France l’amour de la propriété individuelle est si fort, qu’il y aurait intérêt à ménager dans les cités-jardins un certain nombre de villas qui deviendraient propriété personnelle, avec l’obligation de respecter les servitudes établies dans l’intérêt commun de toute la cité.

Certaines sociétés industrielles puissantes préféreront construire elles-mêmes des cités-jardins et en rester propriétaires.

Au point de vue social, ce sera peut-être moins bien, mais ce sera encore excellent puisque l’ouvrier et l’employé trouveront dans ces cités un logis sain, agréable et à bon marché avec le jardinet tout convoité, et les vastes espaces pour eux et leurs enfants. Là encore les nombreuses familles pourront s’épanouir au grand air.

Remarquons que dans les cités-jardins où seront réservées des villas appartenant personnellement à l’occupant, celui-ci pourra bénéficier de tous les avantages de la loi du 10 avril 1908.

Mais nous pensons avec l’un des apôtres en France de la maison à    bon marché,    Mr Cheysson,    que la mort hélas

vient de    nous ravir,    que les    bienfaits    de cette loi    de

vraient s’étendre encore et bénéficier aux groupes collectifs spécialement destinés aux familles les moins aisées.

Là où il n’y a pas l’espace nécessaire aux cités-jardins il faut construire le plus possible de maisons individuelles groupées par quatre avec jardin autour. Ces maisons seront forcément occupées par les travailleurs à gain élevé.

Enfin    les maisons    groupées    par files    avec jardinet    conviendront    d’abord aux    ouvriers    à gain moyen, ensuite    aux

moins favorisés. Ces derniers hélas devront renoncer à être propriétaires, mais du moins ils seront sainement logés.

Enfin pour ceux qui ne peuvent s’éloigner de la ville, souhaitons qu’on multiplie les maisons à étages, d’abord pour les familles nombreuses les plus intéressantes à cause même de leurs charges et du service que leur nombre rend à la société.

Pour celles-là en particulier la loi doit se montrer plus généreuse.

Dans cet ensemble de vastes immeubles on réservera la place des isolés, des femmes surtout, et dans chaque grande ville on devra construire quelques maisons à l’usage de ceux qui sont tenus par la force des choses à habiter tout près du

lieu où ils travaillent. Pour ceux-là c’est la ville qui doit faire le sacrifice nécessaire.

Enfin, pour les familles nombreuses qui ont plus que les autres besoin d’un logement assez vaste et sain, mais ne peuvent payer qu’une partie du loyer nécessaire, il est indispensable que l’État complète ce loyer, en prenant naturellement les précautions nécessaires. L’assistance publique sous ses formes variées doit s’acquitter de cette charge, laquelle à tout prendre se changera pour elle en économie.

Le logement sain éloigne la maladie, et la misère qui en est la conséquence forcée.

Tout ou presque tout ce qui s’est fait en France en faveur du logement à bon marché est dû à l’initiative privée. Et c’est fort heureux, car l’État construit moins bien et surtout plus chèrement, mais toujours à nos frais.

Son rôle à notre avis doit se borner à encourager et à subventionner directement, ou à aider par des prêts à très faible intérêt les sociétés privées qui se consacrent intelligemment et généreusement à l’édification des maisons à bon marché.

Mais ce qu’il faut par dessus tout c’est que tous les bons citoyens se liguent pour faire la guerre au taudis et lui substituer le logis salubre : qu’ils y consacrent leur temps s’ils le peuvent, leur argent et surtout leur cœur.

Le jour où le taudis vaincu aura fait place au logement salubre avec toutes ses conséquences, la question sociale sera bien près d’être résolue en France.

Der Bau billiger Wohnhäuser?

Bericht von

L. C. Lacau

(Paris).

SCHLUSSFOLGERUNGEN.

In der Reihe der Volkswohnungen gehört unsere Vorliebe zunächst dem Hause des ländlichen Arbeiters. Man beklagt sich nicht mit Unrecht über die Landflucht. Es ist das gesunde, bequeme, formgefällige Haus mit seinem Garten und seinem Stück Grund und Boden, die am besten den Arbeiter dem flachen Lande erhalten können. An diesem Herd, als dessen

Herr er sich fühlt, wird er in freudiger Arbeit eine zahlreiche Schar von gesunden, kräftigen Kindern aufziehen, die in der freien Luft heranwachsen und den wahren Reichtum des Landes bilden.

Es ist die Aufgabe der vom Schicksal Begünstigten, in jedem Lande eine Vermehrung dieser Heimstätten zu bewirken, durch Gründung von lokalen Bodenkreditgesellschaften, die nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 10. April 1908 der unentbehrliche Vermittler zwischen dem Staate und dem ßar-lehennehmer aus dem Arbeiterstande sein sollen, damit dieser letztere sich das Geld zu einem sehr geringen Zinsfuß verschaffe. Im Bedarfsfälle sollen sie der Spekulation Vorbeugen, indem sie große Grundstücke ankaufen und sie parzelliert ohne Nutzen den ländlichen oder Werkstättenarbeitern verkaufen.

Nach dem individuellen ländlichen Wohnhause kommt die Schaffung zahlreicher Gartenstädte überall wo dies möglich ist, gleichviel, welche finanziellen Mittel dabei zur Anwendung gelangen. Das englische System der Gesellschaften auf Aktien, von denen die Mieter der Landhäuser einen Teil besitzen, bietet große Vorteile, aber wir glauben, daß in Frankreich die Vorliebe für das individuelle Eigentum so stark ist, daß es zweckmäßig wäre, in den Gartenstädten eine bestimmte Zahl von Landhäusern zum Übergang in das Privateigentum zu bestimmen, unter der Verpflichtung, die im allgemeinen Interesse der ganzen Stadt festgestellten Servituten zu beobachten. Einige mächtige Industriegesellschaften werden es vorziehen, selbst Gartenstädte zu errichten und deren Eigentümer zu bleiben. Vom sozialen Standpunkte aus wird dies vielleicht weniger vorteilhaft sein, aber immer noch vortrefflich, weil der Arbeiter und der Beamte in diesen Städten eine gesunde, angenehme und billige Wohnung finden mit dem so heiß ersehnten Gärtchen und großen freien Flächen für sich und ihre Kinder. Hier werden auch die vielköpfigen Familien die Vorteile der freien Luft genießen. Es sei bemerkt, daß in den Gartenstädten, in denen Landhäuser dem Privateigentum des Bewohners Vorbehalten bleiben, dieser alle Vorteile des Gesetzes vom i0. April 1908 genießen kann. Aber wir denken mit einem der französischen Apostel des Volkswohnungswesens, des leider kürzlich verstorbenen Mr. Cheysson, daß die Vorteile des Gesetzes sich noch erweitern lassen und jenen Gruppenhäusern zugute kommen werden, die speziell für die am wenigsten bemittelten Familien bestimmt sind.

Dort, wo es an dem erforderlichen Raum für Gartenstädte fehlt, muß man so viel als möglich Einzelhäuser errichten, die zu vier gruppiert sind, umgeben von einem Garten. Diese Häuser müssen naturgemäß von Arbeitern mit höheren Löhnen bewohnt werden.

Endlich werden die Reihenhäuser mit Gärtchen zunächst den Arbeitern mit einem mittleren Lohne entsprechen, dann den am wenigsten Regünstigten. Diese letzteren werden leider darauf verzichten müssen, Eigentümer zu sein, aber sie werden zum mindesten gesund wohnen.

Für jene endlich, die nicht ferne von der Stadt wohnen können, wünschen wir eine Vermehrung der Stockwerkhäuser, zunächst für die mehrköpfigen Familien, welche die meiste Beachtung verdienen, sowohl wegen der Lasten, die sie tragen müssen, als um des Dienstes willen, den sie durch ihre Zahl der Gesellschaft leisten. Für diese Familien müßte das Gesetz eine besondere, viel weitergehende Freigebigkeit zeigen.

In diesen einheitlichen Komplexen großer Gebäude muß man für die alleinstehenden Personen, die Frauen insbesondere, Raum schaffen, und in jeder großen Stadt wird man einige Häuser für jene errichten müssen, die durch die Macht der Verhältnisse gezwungen sind, ganz nahe an ihrem Arbeitsorte zu wohnen. Es ist die Stadt, die für diesen Teil der Bevölkerung das nötige Opfer bringen muß.

Für die vielköpfigen Familien endlich, die mehr als alle anderen das Bedürfnis nach einer genügend großen und gesunden Wohnung haben, die aber nur einen Teil des erforderlichen Mietaufwandes aufbringen können, muß der Staat unbedingt diesen Aufwand ergänzen, natürlich unter den erforderlichen Vorsichtsmaßregeln. Die öffentliche Vorsorge muß sich in ihren mannigfachen Formen dieser Verpflichtung entledigen, die, alles in allem genommen, im Grund für sie zu einer Ersparnis wird. Die gesunde Wohnung hält Krankheiten fern, sie beseitigt deren notwendige Konsequenz, das Elend.

Alles, oder fast alles, was in Frankreich zugunsten der Volkswohnungen geschaffen worden ist, verdankt privater Initiative seinen Ursprung. Und das ist sehr vorteilhaft, denn der Staat baut weniger gut und insbesondere teurer, aber immer auf unsere Kosten. Seine Aufgabe soll sich nach unserer Meinung darauf beschränken, anzuregen und direkt zu unterstützen, oder durch Darlehen zu sehr geringen Zinsen die Privatgesellschaften zu fördern, die sich in verständiger

und freigebiger Weise der Erbauung von Volks wohn ungen widmen.

Was aber vor allem notwendig ist das ist eine Vereinigung aller guten Bürger zum Kampfe gegen die elenden Behausungen, die durch gesunde Wohnungen ersetzt werden müssen ; diesem Kampfe mögen sie, wenn sie können, ihre Zeit, ihr Geld, und vor allem ihr Herz widmen. An dem Tage, an dem die Elendswohnung beseitigt ist, und der gesunden Wohnung mit allen ihren Folgen endgültig Platz gemacht hat, wird die soziale Frage in Frankreich ihrer Lösung sehr nahe sein.

How to construct a house cheaply?

Beport by

L. C. Lacau

(Paris).

CONCLUSIONS.

Among the whole number of cheap houses our preferences are given at the very first to the agricultural labourer’s house. Complaints are made, not without reason, of the abandonment of the country.

It is the sanitary, convenient and agreeable dwelling with its garden and its plot of ground that can best attach the agricultural labourer to the soil. And it is in this home of which he feels himself to be the master that he will, while toiling gladly, raise a numerous progeny of healthy and vigorous children, reared in the open air, the true riches of the country. It is incumbent on those who are favoured by fortune in each country to stimulate the increase of these homes by founding district Societies for granting credit on real estate which ought according to the provisions of the law of april 10 th, 1908, to be the indispensable intermediary between the State and the borrowing labourer, so that he may procure money at a very slight rate of interest.

They should, where necessary, display foresight in regard to speculation, buying up large areas, to sell them again without profit, but in lots to agricultural or factory labourers. After the erection of single cottages in the country comes the creation of numerous garden cities, whenever it is possible, and whatever be the financial means adopted. The English system of joint stock companies, the members of which as tenants of villas possess a large share, has great advantages, but we think that in France the love of private property is so strong, that it would be advisable to provide for a certain number of villas in the Garden Cities which would become personal property, with the obligation to respect the restrictions imposed in the common interest of the whole city.

Certain powerful industrial societies will prefer to construct Garden Cities themselves and to continue to be their pro

prietors.

From the social standpoint this will be perhaps less advantageous, but it will still be an excellent arrangement, because the labourer and the employee will find in these cities a sanitary dwelling, agreeable and cheap, with the thoroughly desired little garden and plenty of space for them and their children.

Numerous families will be able to develop their, too, in the open air.

Let. us note that in the Garden Cities, where villas will be reserved belonging personally to the occupant, the latter will be able to benefit by all the advantages of the low of april 10 th, 1908.

But we think with one of the apostles of the cheap house in France, M. Cheysson, of whom we have alas! just been deprived by death, that the benefits of this law should be further extended and benefit the collective groups of houses specially designated for families that are less well-off.

There, where there will not be the necessary room for Garden Cities, it is necessary to construct the greatest possible number of single houses, grouped in fours, with a garden around them. These houses will be largely occupied by labourers with superior earnings.

Finally, the houses grouped in rows with a little garden attached will suit labourers with moderate earnings, and, eventually, less fortunate ones. These latter will, alas, have to forego the chance of being proprietors, but they will, at least, be housed in a sanitary manner. Finally, for those who cannot live far from town let us hope that the number of Tenement houses will be increased, first of all for the numerous families that are most interesting to us by very reason of their functions and the service that their numbers render to society. Towards these, particularly, the law ought to show itself most generous.

In this totality of extensive landed estates a place will be reserved for persons living alone, especially women, and in every large town it will be necessary to construct some houses for the use of those who are compelled, by force of circumstances, to live quite close to the place where they work. For these it is the town, that ought to make the necessary sacrifice.

Finally, for the numerous families that, more than the others, need a sufficiently extensive and sanitary dwelling, but can only pay a part of the necessary rent, it is indispensable that the state should supplement the amount of this rent while, of course, taking necessary precautions. Public assistance, under varied forms, ought to discharge this task, which, taking everything into account will turn out to be a saving.

The sanitary dwelling removes disease and the misery which is the necessary consequence. Everything, or nearly everything that has been done in France in favour of cheap housing is due to private initiative.

And this is a very fortunate circumstance, for the State constructs less efficiently, and, above all, more dearly, and always at our expense. Its function ought, in our opinion, to be restricted to encouraging and subsiding directly, or aiding by loans at a very low rate of interest the private companies that, intelligently and generously, devote themselves to the erection of cheap houses.

But, what is above all necessary is that all good citizens should unite to combat the slums and substitute for them sanitary dwellings, that they should consecrate their time to this task, if possible, devote to it their money, and, above all, their heart.

The day on which the slum is overcome and has given place to sanitary dwellings with all their consequences, the social question will be on a fair way to be solved in France.

Baukosten für Kleinwohnungen in den Niederlanden.

Von

J. M. A. Zoetmulder

Zivilingenieur, Reichswolinungsinspektor (Utrecht, Holland).

LEITSÄTZE.

1.    Zur Verbilligung der Baukosten von Kleinwohnungen ist die Anlage von Kleinbaubezirken zu empfehlen, in welchen nur der Bau von niedrigen Gebäuden zugelassen ist und bezüglich der Straßenbreite und des Straßenbaues möglichst erleichterte Bestimmungen gelten.

2.    Durch Gruppierung von Kleinwohnungen um kleine un-gepflasterte offene Plätze sind Ersparnisse an Kosten der Baustellen zu erreichen.

3.    Für Wohnungen, deren Belegung unter stetiger Aufsicht der Behörden bleibt, ist Milderung verschiedener Vorschriften der Gauordnung erwünscht.

4.    Bestimmungen der Bauordnung über die Stockwerklage der Wohnungen sollen sich nach dem örtlichen Bodenpreise richten und weitergehende Stockwerkhäufung als die ortsübliche hintanhalten.

5.    In bezug auf die Grundrißlösung lasse die Bauordnung Freiheit zur Anordnung von kleinen Schlaf räumen unter Gewährleistung von ausreichender Versorgung mit Licht und Luft.

6.    Der Bau von niedrigen Einzelhäusern unter Verwendung von dünnen Wänden ist bei geeigneten klimatischen Verhältnissen zu empfehlen.

7.    Beim Erlaß von Bestimmungen bezüglich der Feuersicherheit und Festigkeit ist zu unterscheiden zwischen Kleinhäusern und anderen Gebäuden.

Comment édifier à bon marché une maison?

Rapport de

J. M. A. Zoetnmlder

(Hollande).

DIRECTRICES.

I. On pent recommander, dans le but de diminuer les frais de constructions pour la petite habitation, la mesure suivante : procéder à l’organisation de quartiers réservés à la petite construction où l’on ne permettrait d’édifier que des bâtiments bas et où l’on laisserait la plus grande latitude pour la construction des rues et spécialement en ce qui concerne leur largeur.

IL On pourrait réaliser des économies sur les frais d’emplacement en groupant les petites habitations autour de places ouvertes et non pavées.

III.    Un adoucissement des règlements de construction serait très désirable en ce qui concerne les appartements dont le nombre d’occupants est soumise à une surveillance permanente des autorités.

IV.    Les prescriptions concernant les étages des maisons doivent être réglées sur le prix du terrain et le nombre d’étages ne doit pas dépasser celui qui est en usage alentour.

V.    En ce qui concerne la disposition intérieure des habitations, il faudrait obtenir du règlement la latitude d’ordonner la création, dans des conditions suffisantes d’air et de lumière, de petites chambres à coucher.

VI.    Lorsque les conditions climatériques le permettent, il faut encourager la construction de maisons particulières basses, aux murs minces.

VII.    Dans la promulgation des règlements concernant les dangers d’incendie et les garanties de solidité, il est nécessaire de faire une distinction entre les petites maisons et les autres bâtiments.

How to construct a house cheaply?

Report by

J. M. A. Zoetmulder

(Holland).

PRINCIPAL THESES.

I.    In order to lessen the cost of construction of small dwellings it is desirable to establish districts, in which only small buildings may be constructed and in which the conditions as to the width of the streets and the construction of the streets may be relaxed by special regulations.

II.    It is possible to save part of the cost of building by grouping small dwellings round small unpaved open places.

III.    It is desirable to relax some of the building bye-laws in the case of dwellings which are occupied under the permanent control of the Local Authority for the district.

IV.    Building bye-law regulations concerning the erection of dwellings with several stories should be adapted to the local prices of the ground. The building bye-laws should not permit the building of dwellings with a greater number of stories than is usual in the town.

V.    As respects the building plan the building bye-law should permit the construction of small bedrooms, if sufficient light and air are provided.

VI.    The construction of small cottages with thin walls should be recommended if the climate allows it.

VII.    By relaxing conditions as to the security against fire and the solidness of construction a valuable encouragement may be given to the erection of cottages.

Welche Maßregeln empfehlen sich zur Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen?

Von

Viktor Posteiberg,

Architekt, Z.-V. (Wien).

LEITSÄTZE.

I.    Die Baukostenverbilligung ist am ehesten von der Abänderung einzelner Bauordnungsbestimmungen zu erwarten.

II.    Diese anzustrebenden Abänderungen hätten sich auf folgende Punkte zu erstrecken :

a)    Auf die Fixierung niedriger Geschoßhöhen, welche bei geschlossener Bauweise auf 2 Qm, bei halboffener Bauweise auf 25 m, bei einzelnstehenden Objekten auf 2 4 m Mindestmaß zu reduzieren wären.

b)    Auf die Gestattung von Dachbodenwohnungen. Diese wären bei geschlossener Bauweise für ein- bis viergeschossige Objekte, bei offener oder halboffener Bauweise für ein- bis dreigeschossige Häuser zu gestatten. Als eigenes Geschoß wäre das Dachgeschoß nur dann zu betrachten, wenn mehr als die Hälfte der ganzen verbauten Fläche zu Wohnzwecken herangezogen wird.

c)    Auf die Gestattung hölzerner Stiegenkonstruktionen.

Die Forderungen, welche sich der abgestuften Bauweise entsprechend hierfür ergeben, sind folgende :

1.    Treppen, welche vom Keller, respektive Souterrain bis zum Erdgeschoß führen, sind stets aus Stein (eventuell Kunststein) auszuführen.

2.    Bei Häusern mit offener oder halboffener Bauweise, welche nicht mehr als zwei Obergeschosse (falls das Dach-

geschoß Wohnräume enthält, ist es einznbeziehen) und auch nicht mehr als zwei Wohnungen enthalten, sind gewöhnliche Holztreppen irgendwelcher Art ohne feuersicheres Stiegenhaus und ohne irgend eine andere Beschränkung zu gestatten.

3.    Enthalten solche im Punkt 2 erwähnte Objekte mehr als zwei Wohnungen oder im Maximum drei Obergeschosse, so sind Eichenholztreppen zu verwenden oder Weichholztreppen imit stukkaturter Untersicht. Diese Treppen sind jedoch in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen.

4.    Bei geschlossener Bauweise ist die Treppe stets in ein gemauertes Stiegenhaus zu verlegen ; Eichenholzstiegen oder solche aus Weichholz mit stukkaturter Untersicht sind hier nur bei zwei Obergeschossen zu gestatten, unter der Voraussetzung, daß jedes Stockwerk nicht mehr als zwei Wohnungen enthält.

d)    Auf die Restringier ung der geforderten Stiegenbreite.

Hier wären folgende Bestimmungen zu treffen :

1.    Stiegen, welche in ein Obergeschoß führen und für höchstens zwei Familien bestimmt sind, können eine Mindestbreite von 90 cm erhalten.

2.    Gebäude mit zwei Obergeschossen und mit höchstens zwei Wohnungen pro Stockwerk bedingen eine Mindeststiegenbreite von 1m.

3.    Gebäude mit drei Obergeschossen und solche mit mehr als zwei und höchstens vier Wohnungen im Stockwerk erfordern für die Stiege eine Mindestbreite von Ilm.

4.    Bei Gebäuden mit mehr als drei Geschossen soll idie Stiegenbreite der beiden obersten Stockwerke mindestens IT m, die der unteren 125 m betragen.

e)    Auf Einführung eines kleinen Ziegelformates in den Dimensionen 25/12/6 5 cm.

III.    Die Wahl geänderter Baukonstruktionen dürfte die Baukosten nur wenig beeinflussen ; am ehesten wäre dies von einer Restringierung der Tramdeckenkonstruktion auf 35 cm Stärke zu erwarten.

IV.    Die Heranziehung anderer Baumaterialien dürfte die Baukosten nur unwesentlich alterieren.

Quelle mesures peut-on recommander pour produire une diminution des frais dans la construction de l’habitation à bon marché?

Par

V. Postelberg

Architecte (Vienne).

DIRECTRICES.

I.    La diminution des frais doit être attendue surtout de la modification de certains statuts du règlement de construction.

II.    Les modifications à obtenir s’étendraient aux points suivants :

a) Fixation pour les étages d’u ne petite hauteur: 2 Qm pour la construction serrée, 2-5 m pour la construction à demi serrée enfin, pour la construction isolée, 2 4 m comme minima.

sous

b)    Permission de faire des logements les toits. Ceci devrait être accordé, dans la construction serrée pour les immeubles de 1 à 4 étages, pour la construction isolée ou mi-serrée pour les maisons de 1 à 3 étages. On n’aurait le droit de considérer cet étage sous les toits comme un vrai étage qu’au seul cas où plus de la moitié de la surface bâtie servirait à l’habitation.

c)    Permission de construire des escaliers en

bois.

Les exigences, que réclament ces différentes sortes de constructions, sont ici les suivantes :

1° Les escaliers qui conduisent de la cave (ou du souterrain) au rez-de-chaussée doivent toujours être construits en pierre, éventuellement en pierre artificielle.

2° Pour la construction isolée ou à demi-serrée, quand les maisons n’ont pas plus de deux étages (au cas où il y aurait des logements sous les toits, il faudrait les compter comme étage) et ne renferment pas plus de deux logements, il y a lieu de permettre les escaliers ordinaires en bois, de quelque genre que ce soit, sans cage d’escalier à l’épreuve du feu ou sans autre restriction d’aucune nature.

3° Si les constructions, telles qu’elles sont mentionnées au N° 2, ont plus de 2 logements ou un maximum de 3 étages au dessus de l’entre-sol, il faudra employer des escaliers en bois de chêne ou bien en bois tendre avec armature inférieure en stuc. Ces escaliers devront cependant être construits à l’intérieur d’une cage maçonnique.

4° En cas de construction serrée, la cage d’escalier maçonnique est toujours indispensable ; les escaliers en bois de chêne ou en bois tendre avec armature inférieure en stuc ne doivent être tolérés là que pour les constructions à deux étages au dessus du rez-de-chaussée, à condition toutefois que chaque étage ne compte pas plus de deux logements.

d)    Diminution de la largeur exigée pour les escaliers.

Ici l’on pourrait prendre les mesures suivantes :

1° Les escaliers, qui conduisent à un étage supérieur et ne sont destinés à servir qu’à deux familles au plus, peuvent avoir une largeur minima de 90 cm.

2° lies habitations à deux étages supérieurs, avec un maximum de 2 logements par étage, exigent une largeur minima d’escalier de 1 m.

3° Les habitations à trois étages, et celles qui ont, pai étage, deux logements au moins et 4 au plus, exigent, pour leurs escaliers une largeur de 1 1 m au minimum.

4° Les habitations à plus de trois étages, exigent une largeur minima de 1 1 m pour les 2 étages supérieurs et une largeur de 125 m pour les étages inférieurs.

e)    Emploi de briques d’un petit format (dimensions de 25/12/6 5 cm).

III.    Une transformation des constructions serait de peu d’influence sur les frais ; c’est encore d’une réduction à 35 cm d’épaisseur des poutres de la charpente qu’on pourrait espérer le plus de résultats.

IV.    L’emploi de nouvelles matières de construction n’influerait que dans une très petite mesure sur les prix.

What measures are to be recommended to reduce the cost of construction of small dwellings?

By

Victor Postelberg

Architect (Vienna).

LEADING PRINCIPLES.

I.    The cheapening of the cost of building may be expected to result in the first instance from the modification of special provisions of the building bye-laws.

II.    These desirable modifications would have to comprise the following points :

a ) The determining of a low elevation of storeys, which, in the case of buildings constructed in blocks, should be reduced to a minimum standard of 2 6 m, in semidetached buildings, to 2-5 m, in the case of single, detached buildings, to 2 4 m.

b)    The permission to erect attic dwellings. These would be permitted, in case of blocks, for buildings of one to four storeys and in the case of open or half open mode of building for houses of one to three storeys. The attic storey should only be regarded as a separate storey when more than half of the whole area built upon is utilised for dwelling purposes.

c)    The permission to construct wooden stairs. The requirements which, corresponding to the graduated mode of building, must be fulfilled for this purpose, are the following :

(1)    Stairs that lead from the Cellar or Basement to the Ground Floor, are always to be of stone, eventually, of artificial stone.

(2)    In cases of houses with a detached or semidetached mode of construction, containing not more than two upper storeys (including the attic storey, if it contains dwelling rooms), and also not comprising more than two dwellings, ordinary wooden stairs of any kind without fire proof staircase and without any other restriction are to be permitted.

(3)    If the buildings mentioned under Point 2, contain more than two dwellings or at the most, three upper storeys, oak stairs are to be constructed, or stairs of soft wood underlaid with stucco. These stairs are, however, to be placed in a staircase of masonry.

stairs

(4) In the case of block building the stairs are always to be placed in a staircase of masonry ; oak stairs or such as are made of soft wood underlaid with stucco are only to be permitted in case of buildings of two upper storeys, presuming that each storey contains not more than two dwellings.

d) The Restriction of the required breadth of The following regulations should be made under

this head :

(1) Stairs that lead to an upper storey and are intended for, at most, two families, may have a minimum breadth of 90 cm.

(2)    Buildings with two upper storeys and with, at most, two dwellings to each storey require a minimum breadth of stairs of 1 m.

(3)    Buildings with three upper storeys and such as have more than two and, at the most, four dwellings in a storey, require, for the stairs, a minimum breadth of IT m.

(4)    In case of buildings with more than three storeys the breadth of stairs of the two upper storeys shall amount to, at least, IT m, that of the lower, to 125 m.

e) The employment of a small size of brick with the dimensions 25/12/6-5 cm.

III. The choice of a modified form of construction is likely to only slightly influence the costs of building ; this might be soonest expected to result from a restriction of the construction of the main beams to a breadth of 35 cm.

The employment of other building materials would only slightly modify the cost of construction.

Thema Y. Die Fortschritte des Wohnungswesens während der letzten fünf Jahre.

5me Question. Les progrès réalisés dans ces dernières cinq années dans le domaine de l’habitation à bon

marché.

5th Question. The progress of improved Housing during the last five years.

Les habitations ouvrières en Belgique.")

(Exposé des progrès réalisés pendant la période quinquennale de 1904 à 1909.)

Rapports présentés par

Jean Dubois,

Directeur général de l’Office du travail au Ministère de l’industrie et du travail

et

Alfred Van Melle,

Chef de bureau au même Ministère.

Introduction.

La loi qui régit les habitations ouvrières en Belgique date du 9 août 1889.

Avant cette époque, aucune mesure vraiment importante et décisive n’avait été prise par les pouvoirs publics en vue d’améliorer les logements occupés par les ouvriers ou de faciliter à ceux-ci l’acquisition d’une habitation.

Cette œuvre sociale se manifestait surtout par l’intervention patronale dans quelques centres industriels, et par l’initiative de certains bureaux de bienfaisance.

D’autre part, des sociétés de construction d’habitations ouvrières, au nombre de sept, s’étaient constituées pendant les années 1861 à 1868 à Verviers, Liège, Anvers, Bruxelles et

*) Sources consultées: Rapports annuels de la Caisse Générale d’épargne et de Retraite sous la garantie de l’Etat.

Les Habitations ouvrières: Discours prononcé par M. Henry Delvaux de Fenffe, Gouverneur de la province de Liège à la Séance d’ouverture du Conseil provincial, le 6 juillet 1909.

Enquête spéciale faite en 1909 par l’Office du Travail sur les résultats obtenus en matière d’amélioration des logements ouvriers.

54

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Tournai. Ces sociétés avaient, antérieurement à 1889, consacré une somme de plus de 8 millions à l’achat de terrains et à la construction d’habitations ouvrières.

Une loi du 12 avril 1862 avait stipulé que les droits d’enregistrement ou de transcription : 1° des actes entre vifs au profit des sociétés ayant pour objet la construction de maisons et autres bâtiments destinés à l’usage des classes ouvrières ; 2° d’actes portant vente par ces associations au profit d’un ouvrier de la maison qui lui sert ou qui va lui servir d’habitation, pourront être acquittés en dix termes annuels.

La loi du 20 juin 1867 accorda le bénéfice de l’anonymat à toute société constituée pour la construction, l’achat, la vente ou la location d’habitations destinées aux ouvriers.

Tels sont, brièvement indiqués, abstraction faite de quelques dispositions d’ordre fiscal, les résultats obtenus avant 1889 en ce qui concerne l’œuvre des habitations à bon marché.

La Commission du travail, instituée par arrêté royal du 15 avril 1886 dans le but de s’enquérir de la situation du travail industriel dans le royaume et d’étudier les mesures qui pourraient l’améliorer, s’occupa spécialement de la question des logements ouvriers.

Elle préconisa, à cet égard, plusieurs mesures dont la plupart furent reprises par le Législateur, qui vota bientôt la loi organique en matière d’habitations ouvrières en Belgique : la loi du 9 août 1889, due à l’initiative de M. Beernaert, alors Ministre des finances et actuellement Ministre d’État.

Cette loi institue tout d’abord des comités de patronage des habitations ouvrières et des institutions de prévoyance, ayant pour mission :

a)    De favoriser la construction et la location d’habitations ouvrières salubres et leur vente aux ouvriers soit au comptant, soit par annuités ;

b)    d’étudier tout ce qui concerne la salubrité des maisons habitées par les classes laborieuses et l’hygiène des localités où elles sont tout spécialement établies ;

c)    d’encourager le développement de l’épargne et de l’assurance, ainsi que des institutions de crédit ou de secours mutuels et de retraite.

Ils donnent ensuite leur avis : sur les conditions à imposer au sujet de la revente de terrains compris dans une expropriation par zone de quartiers spécialement habités par la classe ouvrière ; sur toute demande d’emprunt adressée à la -Caisse d’épargne en vue de la construction de maisons ouvrières.

En cas de vente et d’adjudication à des ouvriers de biens immeubles destinés à leur servir d’habiftation ou à la construction d’une habitation, et en cas de prêts ou d’ouvertures de crédit faits au profit de personnes appartenant à la classe ouvrière, dans le but d’acquérir ou de construire une habitation pour leur usage, d’acheter un terrain pour le même objet, les comités de patronage délivrent des certificats établissant le but de l’acquisition ou de l’opération et la qualité d’ouvrier de l’acquéreur ou de l’emprunteur.

Ces certificats sont nécessaires pour que les intéressés puissent jouir de la réduction des droits fiscaux établie par la loi du 9 août 1889 en faveur des ouvriers désireux de construire ou d’acquérir une habitation.

Un des objets essentiels de cette loi a été, en effet, d’inaugurer un régime spécial pour favoriser la construction d’habitations et pour en faciliter l’acquisition aux ouvriers.

Elle a accordé des réductions d’environ 50% des droits fiscaux existants, pour les ventes et adjudications faites aux sociétés anonymes ou coopératives et aux administrations publiques, d’immeubles destinés à la classe ouvrière et pour les actes de prêt ou d’ouverture de crédit faits à ces institutions dans le même but.

De plus, les actes de vente et d’adjudication sont enregistrés et transcrits en débet, et les débiteurs des droits ont un délai de cinq ans pour les acquitter.

Les mêmes faveurs sont accordées aux ouvriers, à condition :

un

1° Qu’ils justifient de la qualité d’ouvrier (les ouvriers, au sens de la loi de 1889, sont tous ceux qui, vivant de leur salaire, travaillent de leurs mains pour un patron, pour maître, soit à la journée, soit pour un terme plus ou moins long, soit au temps, soit à la pièce, soit au dehors, soit à domicile, et cela sans distinguer entre le travail agricole et le travail industriel) ;

2° que la contenance du fonds n’excède pas 25 ares ;

3° s’il s’agit de l’achat d’une maison, qu’elle soit affectée à l’habitation de l’acquéreur ;

4° s’il s’agit de l’achat d’un terrain, qu’il soit destiné à la construction d’une habitation destinée à l’acquéreur et que l’habitation soit construite dans les dix-huit mois;

5° que la qualité d’ouvrier et le but de l’acquisition soient établis par un certificat du comité de patronage ;

6° que la qualité d’ouvrier et la destination soient mentionnées dans l’acte et que le certificat du comité soit annexé à celui-ci.

Pour les actes d’obligation et de prêt, les ouvriers bénéficient des réductions fiscales, à condition :

1° Que les fonds soient exclusivement destinés à l’achat ou à la construction d’une maison, ou à l’achat d’un terrain qui sera affecté à la construction d’une maison ;

2° que l’habitation soit destinée à l’emprunteur ;

3° que l’emprunteur ait la qualité d’ouvrier ;

4° que l’acte mentionne les destinations ci-dessus et la qualité de l’emprunteur ;

5° que les conditions prévues ci-dessus soient établies par un certificat du Comité de patronage, qui sera annexé à l’acte ;

6° que la maison soit construite dans les dix-huit mois.

Les comités de patronage relèvent du Ministère de l’Industrie et du Travail : l’institution et le fonctionnement de ces collèges forment l’objet de l’un des services de l’Office-du Travail.

Les membres sont choisis de préférence parmi les médecins,, les architectes ou ingénieurs, les magistrats ou avocats, les administrateurs de sociétés d’habitations ouvrières et enfin parmi les personnes qui sont particulièrement à même de connaître la situation des logements à bon marché, c’est-à-dire les. chefs d’industrie et les ouvriers eux-mêmes.

Une autre disposition des plus importantes de la loi du 9 août 1889 est l’article 5, en vertu duquel la Caisse d’épargne a été autorisée à employer une partie de ses fonds disponibles en prêts faits en faveur de la construction ou de l’achat d’immeubles destinés à des habitations ouvrières. Un arrêté royal du 25 mars 1891 régla les conditions de l’intervention de la Caisse d’épargne.

Aux termes de cet arrêté, la Caisse peut effectuer des avances soit à des tiers agréés par elle, soit à des sociétés, anonymes ou coopératives, de crédit ou de construction. Les avances faites directement à des tiers n’ont eu qu’un caractère provisoire. Actuellement les avances se font à l’intervention des sociétés agréées.

La loi du 9 août 1889 ne vise que la constitution de sociétés immobilières, c’est-à-dire de sociétés dites ”de construe«-

tion“ qui ont comme objet exclusif la construction, l’achat, la vente ou la location d’habitations destinées aux classes ouvrières.

Les actes et procès-verbaux portant formation, modification ou dissolution de ces sociétés sont exempts de timbre et enregistrés gratis. Ils sont publiés, sans frais, en annexe au Moniteur belge.

Une loi du 30 juillet 1892 étendit ces faveurs fiscales aux sociétés de crédit qui ont pour objet de faire des prêts en vue de la construction ou de l’achat d’immeubles destinés à des habitations ouvrières.

La Caisse d’épargne peut avancer des capitaux aux sociétés dans les limites suivantes :

I. Aux sociétés anonymes de crédit :

A. La moitié du capital souscrit et non versé par les actionnaires.

B. La valeur des immeubles hypothéqués au profit de la société, dans les proportions suivantes :

1° ⁶/io lorsque les prêts sont consentis sans assurance sur

la vie ;

2° Vio lorsque les prêts sont faits avec assurance sur

la vie.

La valeur prise en considération sur chaque prêt hypothécaire ne peut, en aucun cas, dépasser le solde du compte de l’emprunteur.

IL Aux sociétés coopératives de crédit :

A concurrence des quotités indiquées sous la lettre B.

Outre ces quotités, les sociétés de construction pourront obtenir des avances à concurrence de la moitié de la valeur des immeubles appartenant à la société.

Le taux des avances pour toutes les sociétés agréées est, en principe, fixé à 3'25<>/o, mais il est réduit à 3<y₀ pour les sociétés de crédit qui s’engagent notamment à limiter à 3°/o tout dividende à distribuer aux sociétaires sur les sommes versées par eux. Ce dividende peut toutefois être porté à 372% lorsque les actions ou parts ont été libérées à concurrence de la moitié et à 4<y₀ moyennant autorisation préalable du conseil d’administration de la Caisse d’épargne, en cas de libération complète des actions ou parts.

Les sociétés de crédit peuvent effectuer des prêts à concurrence de ⁹/io de la valeur de l’habitation à acquérir ou à construire. L’emprunteur doit donc posséder au moins le di-

xième restant. D’autre part, le conseil d’administration de la Caisse d’épargne avait fixé, par disposition générale, à 5500 francs le coût maximum d’une habitation ouvrière, terrain et taxes compris, et il avait limité à 5000 francs au maximum le taux de chaque prêt. Ces quotités ont été portées dans la suite à 6500 et 6000 francs pour les grandes villes (Bruxelles et faubourgs, Gand, Liège et Anvers).

A côté des sociétés d’habitations ouvrières agréées par la Caisse d’épargne, il en existe plusieurs autres qui fonctionnent sans le concours financier de la grande institution nationale.

Pour que l’œuvre des habitations ouvrières fût complète, il fallait parer aux conséquences du décès prématuré des emprunteurs, sinon c’était exposer les sociétés, en cas de décès du chef de famille avant le remboursement de sa dette, à devoir recourir aux rigueurs de l’expropriation forcée contre une veuve et des orphelins. D’un autre côté, c’était, par le fait même, anéantir l’avoir d’un ouvrier, si péniblement amassé.

L’article 8 de la loi du 9 août 1889 permit à la Caisse de conclure des opérations d’assurance sur la vie, ayant pour but de garantir le remboursement à une échéance déterminée ou à la mort de l’assuré si elle survient avant cette éçhéance, des prêts consentis pour la construction ou l’achat d’une habitation. Un arrêté royal en date du 6 juillet 1891 approuva une délibération du Conseil de la Caisse du 25 juin 1891, déterminant les tarifs et les conditions de cette catégorie d’assurances.

Dans ce système, l’emprunteur ne paie plus annuellement une annuité, mais une prime d’assurance et, en outre, les intérêts du montant du prêt ; s’il vient à décéder avant l’expiration du contrat, ses héritiers sont exonérés de toute charge,, l’assurance étant destinée au remboursement du prêt.

Un autre système, plus récent et un peu plus avantageux que le précédent, a été adopté par la Caisse d’épargne depuis le 21 septembre 1904. Il consiste à faire contracter une assurance garantissant le paiement des annuités restant dues, si le décès de l’emprunteur survient avant l’expiration du terme fixé pour le remboursement du prêt. Dans ce système, l’assurance ne couvre pas le capital intégral, mais seulement les annuités non acquittées au décès de l’emprunteur. Celui-ci verse, à cet effet, une prime unique dont la valeur s’ajoute, au moment de la conclusion du contrat de prêt, à la somme-due en principal et, comme l’emprunteur est tenu au paiement de l’annuité, sa dette diminue chaque année, de même que le montant des intérêts à servir. Si son décès survient avant l’expiration du contrat de prêt, le capital non encore amorti est remboursé au moyen de l’assurance, de telle sorte que les héritiers n’ont à supporter aucune charge de ce chef.

La loi du 16 mai 1900 a complété l’œuvre de la loi du 9 août 1889, en édictant des mesures pour éviter, en cas de décès, la vente forcée et le morcellement des petits héritages dont le revenu cadastral n’excède pas 300 francs.

Désormais, l’époux survivant auquel est échue une quotité en usufruit de la succession de son conjoint a le droit de se faire attribuer, sous certaines conditions, l’usufruit de la maison d’habitation avec les meubles qui la garnissent et, le cas échéant, l’exploitation agricole qui y est attachée.

Le conjoint survivant, s’il est copropriétaire, a même le droit de reprendre l’immeuble sur estimation. Des réductions fiscales sont accordées pour la reprise.

Chapitre I.

Comités de patronage.

Les Comités de patronage sont actuellement au nombre de 56. Leurs frais de fonctionnement sont couverts au moyen de subsides alloués par l’État, et, dans certains cas, par les provinces et les communes. Les rapports que ces Collèges adressent chaque année au Gouvernement et dans lesquels ils rendent compte de leurs travaux sont des documents intéressants.

On peut affirmer que c’est en grande partie à la propagande incessante des Comités de patronage qu’est dû le succès de la loi du 9 août 1889.

Par des conférences méthodiquement organisées dans les centres ouvriers, industriels et agricoles, ils ont largement contribué à faire connaître l’économie et les grands avantages de la nouvelle législation. Ils se sont livrés, en outre, à de multiples enquêtes sur la situation des logements ouvriers au point de vue hygiénique et moral, et, dans les rapports spéciaux qu’ils ont adressés à ce sujet aux administrations publiques, celles-ci ont trouvé des indications précieuses pour l’exécution des travaux d’hygiène reconnus nécessaires.

Le Comité de patronage de la ville de Bruxelles, notamment a fait une enquête approfondie dans certaines sections de la capitale, presque entièrement habitées par des ménages ouvriers. Les résultats de cette enquête remarquable, dirigée par M. l’architecte H e 11 e m a n s, ont déterminé l’administration communale à procéder à la démolition de quartiers entiers reconnus absolument insalubres, où seront édifiés prochainement des bâtiments à logements multiples réservés aux ouvriers.

Des enquêtes du même genre ont été entreprises au cours de ces dernières années par les Comités de Bruges, de Gand, de Liège, de Yerviers et d’autres circonscriptions, et, dans la plupart des cas, les administrations publiques intéressées n’ont pas hésité à porter remède aux fâcheuses situations qui leur étaient ainsi décrites.

Certains Comités ont organisé des concours d’ordre et de propreté afin d’encourager les femmes d’ouvriers à faire régner l’ordre et la propreté dans leur ménage. Des prix consistant soit en sommes d’argent déposées à la Caisse d’épargne, soit en ustensiles de ménage ou effets d’habillement sont décernés aux lauréates. La distribution de ces récompenses a lieu dans des solennités auxquelles des membres de la Famille Boyale et les plus hautes autorités ont tenu fréquemment à participer.

Le tableau ci-dessous indiquant le nombre de certificats délivrés par les comités, en vue de faciliter aux ouvriers l’acquisition d’une maison, prouve l’activité déployée par ces Collèges :

De 1890 à fin 1903 .

en 1904    .

. . 115.138 . .    13.262

.    .    13.144

. .    13.293

. .    13.912

.    .    14.717

„ 1905 .

., 1906 .

1907    .

„ 1908 .

1909    .    environ    15.000

soit donc en 20 années plus de 197.500 certificats.

C’est spécialement dans les centres industriels que les effets de la loi ont été marqués. Le Hainaut, le Sud-Ouest de la province de Namur et la province de Liège, accusent un nombre de certificats très important. D’autre part des progrès sérieux sont constatés dans plusieurs régions mixtes ou agricoles du pays, où des augmentations annuelles quasi constantes sont à relever.

Le tableau ci-dessous permet de faire des comparaisons intéressantes à cet égard :

Comités

Population au 31 décembre 1907

Certificats délivrés

jusqu’en; en 1903    1904 1905 1906 1907 1908

en

en

en

en

Totaux

Boussu et

Dour .    .    109 866 4.079

Châtelet-

Gosselies . 119.792    7.123

Fontaine l’Evêque-

Seneffe . 137.407 7.820 Mons-Lens

(mixte). . 104.827 2.452 Liège arrondissement (mixte). . 300.000 10.375 Philippeville    j

534 523    559

671 647    570

(environ)

821

524

723 674    626 570

285 274    316

365

992 978 1162 1408

792

7.308

636

742

386

1341

423 500    399 411 436

en O -o co

T—I -H Ci OO O L—

1" CD <0 O l>

OO M CO CD -<]

Oo en to

-I 4- LO

10.171

11.155

4.378

16.256

5.809

1.313

1.055

538

Il y a donc une tendance marquée à l’augmentation du nombre de certificats délivrés par les Comités des régions rurales, tandis que dans les agglomérations urbaines, se manifeste un certain ralentissement, dû surtout, semble-t-il, à l’accroissement du prix des terrains.

Il est assez difficile de déterminer d’une manière exacte le nombre d’ouvriers qui ont bénéficié des faveurs fiscales établies par la loi. Mais, si l’on tient compte qu’en règle générale, l’acquisition ou la construction de chaque habitation nécessite au maximum la délivrance de trois certificats : un pour l’achat du terrain ou de la maison, un pour le prêt et un 3e pour un prêt complémentaire, que rend nécessaire une modification ou une extension de l’habitation, on peut évaluer à 65.000 au moins, dont plus de 13.500 pour les cinq dernières années, le nombre d’ouvriers devenus propriétaires de leur maison sous le régime bienfaisant de la loi du 9 août 1889.

Chapitre II.

Intervention de la Caisse d’épargne.

Nous avons dit qu’en vertu de l’article 5 de la loi du 9 août 1889, la Caisse générale d’épargne est autorisée à employer une partie de ses fonds disponibles en prêts faits à des sociétés immobilières ou de construction et à des sociétés de crédit. Ces prêts ne sont consentis qu’aux associations agréées par la Caisse et sur avis préalable du Comité de patronage dans le ressort duquel la Société requérante fonctionne.

Voici le nombre des sociétés agréées au 31 décembre de chacune des années indiquées en regard :

1903

1904

1905

1906

1907

1908

Sociétés

anonymes

Sociétés

coopératives

Totaux

155

156

160

161

162

164

O O O O O O

rH t-H t—I T-i H rH

165

166

170

171

172

174

Le tableau ci-dessous indique au 31 décembre de chacune des mêmes années le montant des avances faites à ces sociétés agréées :

Sociétés de crédit

Sociétés immobilières

anonymes

coopératives

anonymes

coopéra

tives

Total

des

rÛ

Si

Somme

avancée

Nombre

Somme

avancée

Nombre

Somme

avancée

Nombre

! Somme ! avancée

1903

114

1904

115

1905

117

1906

118

1907    119

1908    121

51,068.761-63 9 2,973.418’35 36 56,561.811-13 9 3,216.118-35 37 56,937.506-31 9 2,779.097-75 38 60,094.751-86 9 2,804.667‘5B 39 63,869.421-45 9 2,844.944-37 38 65,061.126-46 9 2,800.580-— 37

2,177.013-61 2,391.813-61 2,501.603-67 2,863.493-40 3,047 556-62 3,163.821-82

56,219.193-49

62,169.74309

62,218.207-73

65,762.912-79

69,761.922-44

71,025.528-28

Environ 80°/o des emprunteurs ont contracté une assurance sur la vie, soit mixte soit garantissant le paiement des annuités

restant dues si le décès de l’emprunteur survient avant l’expiration du terme fixé pour le remboursement du prêt. C’est ce dernier mode qui a été adopté pour toutes les affaires nouvelles traitées par les sociétés.

Outre ces avances faites aux sociétés agréées, la Caisse d’épargne a consenti des prêts pour la construction d’habitations ouvrières à quatre communes pour une somme totale de 854.200 francs.

Des 50 opérations pour un total de 163.727 francs, conclues sous la caution d’intermédiaires personnels, il reste cinq opérations en cours pour une somme de francs 663182. Des opérations de cette nature ne sont plus conclues.

En résumé les avances consenties par la Caisse générale d’épargne en vertu de la loi du 9 août 1889 ont atteint les chiffres suivants :

au 31 décembre 1906 » 31

.'5

31

72,525.374 francs

1907    77,066.153

1908    80.629.580

55

ayant permis ou facilité la construction d’environ

36.300 habitations au 31 décembre 1906 39.200 42.600

5*

„ 31

1907

31

1908.

Chapitre III.

Sociétés d’habitations ouvrières.

Le nombre de sociétés d’habitations ouvrières n’a cessé de croître pendant la période que nous envisageons comme l’indique le tableau suivant :

Sociétés de crédit

Sociétés de Sociétés Sociétés

construction

an.

coop.

Totaux

Au 31 décembre:

1903

1904

1905

1906

1907

1908

134

134

140

142

142

148

56

56

57

59

59

60

174

174

179

183

183

188

tO h-1 i—i i )_a |_i

o oo oo oc os ai

190

190

197

201

201

208

Les opérations de ces diverses sociétés ont suivi également une marche ascendante comme en témoignent les tableaux ci-dessous.

L SOCIÉTÉS DE CRÉDIT.

A. Sociétés agréées par la Caisse d'épargne.

1° Sociétés anonymes (121).

Nombre

Montant des sommes avancées

Années

avec

assurance-vie

sans

assurance-vie

Totaux (non compris la prime j assurance-vie ¹)

d’opé

rations

d’emprunteurs

Au 31 décembre 1903 en 1904 „ 1905 „ 1906 „ 1907 „ 1908

49,573.952-66 5,435.439-59 5,478.819 51 5,771.498-95 6,206.116-65 7,666.493-85

9,311.467-91

1,331.181-60

1,352.443-56

1,492.321-27

1,536.895-62

1,457.332-20

58,885.42057 6,766.621-19 6,831.263 07 7,263.815 22 7,743.012-27 9,125.826-05

24.596

2.695

2.662

2.813

2.793

3.245

28 030 2.405 2,403 2.508 2.529 2.918

Au 1er janvier 1909

80,134.316-21

16,481.642-16' 96,615.958-37

38.804

35.793

2° Sociétés coopératives (9).

Nombre

Montant des sommes avancées

Années

avec

assurance- | assurance-vie

sans

vie

Totaux (non compris la prime I d’assurance ¹)

d’opera- j d’emprun-tions I teurs

Au 31 décembre 1903 en 1904 „ 1905 „ 1906 „ 1907 ., 1908

3,315.505-43

269.080-11

265.836-12

231.910-49

272.931-82

441.776-89

1,024.655-29 108.622-56 86.693-88 92.824-51 54.668-18 66.723 11

4,340.160-72 377.702-67 352.530 — 324.735-— 327.600-— 508.500-—

1305

1251

110

100

110

99

156

105

96

101

95

147

Au ler janvier 1909

4,797.040⁻86j 1,434.18757 6,231.228-39

1880

1795

B. Sociétés non agréées par la Caisse d'épargne.

1° Sociétés anonymes.²)

Nombre

Montant des sommes avancées

sans

avec

assurance- assurauce-

vie

vie

Totaux (non mpris la prim d’assurance)

tions

d’emprun

teurs

Au 31 décembre 1903 en 1904 „ 1905 „ 1906 „ 1907 1908

17.110

215,945

23.900

3.750

2.600

Au 1er janvier 1909    263.305

3100

900

4000

17.110

219.045

23.900

4.650

2.600

267.305

#>■ to

Of 4». to

to

CO to

to if»-

to te²

77

77

II

2° Sociétés coopératives d’habitations à bon

marché.

Nombre

Montant des sommes avancées

Années

avec

assurance-

sans

vie

Totaux (non assurance- compris la prime d’assurance-vie)

vie

d’opera- d’emprun-tions teurs

Au 31 décembre 1903 en 1904 „ 1905 „ 1908 „ 1907 „ 1908

4,427.306 3,260.065 3,058.780 3,549.255 4,914.300 2 805.290

4,390.121

397.450

470.680

482.501

960.232

476.143

8,817.427

3,657.515

3,529.460

4,031.756

5,874.532

3,281.433

685

645

249

279

307

368

237

234

268

289

352

216

Au 1er janvier 1909

22,014.996 ¹ 7,177.127    29,192.123

2125    2004

C. Reśume général pour toutes les Sociétés de crédit.

A u l« janvier 1904

Sociétés

agréées

. . 49,573.952-66

anonymes . coopératives .    .    3,315.505"43

9,311.467-91

1,024.655-29

58,885.420-57 24.596 4,340.160-72    1.305

23.030

1.251

Sociétés non agréées anon. (hab. ouvr.) anonymes d’habitat.

à bon marché coop, d’hab. àb.m. j 4,427.306'—

17.110'-

17.110-—

22

476.420'-

257.700'-

4,390.121-—

734.120-—    94

8,817.427-—    685

CCI    N iO

CCI    05

CD

57,810.294'0914,983.944'20|72,794.238'29 26.702    25.040

A u 1er janvier 1909

Sociétés agréées anonymes . coopératives .    .    .

80,134.316-21 4,797.040 86

16,481.642 16 1,434.187-53

96,615.958-37

6,231.228-39

38.804

1.880

35.793

1.795

Sociétés non agréées anon. (hab. ouvr.)

d’habitat.

263.305'—

4.0C0--

267.305 -

77

77

anonymes

à bon marché .

coop, d’hab. àb.m.

906.919'-

22,014.996'-

554.420'— 1,461.339'— 7,177.127-—29,192,123'-

184

170

2.125

2.004

108,116.577-07 25,651.376-69 133,767,953-76

43.070    39.839

II. SOCIÉTÉS DE CONSTRUCTION.

A. Sociétés anonymes agréées.

Années

Immeubles construits ou acquis et donnés en location ou loués avec option d’achat

Nombre

Valeur en francs

Nombre d’immeubles construits ou acquis et revendus

Habitations individuelles

Au 1er janvier 1904

1 er

55 x    55

1909

o o

OO iO

o-

J ,837.037-— 2.818.311-—

to Cn O» -J CD

Habitations collectives

Au 1er janvier 1904 » 1er „    1909

CD CO rf*. OO

570.999-— 2,275.3-86-—

B. Sociétés anonymes non agréées.

Années

Immeubles construits ou acquis et donnés en location ou loués avec option d’achat

Nombre

Valeur en francs

Nombre d’immeubles construits ou acquis et revendus

Habitations individuelles

Au 1er janvier 1904

1 er

x »

1909

669 i 4,751.735-— 1295³) ;    7,707.075--³)

396

650³)

Habitations collectives

Au 1er janvier 1904

1 er

V x    V

1909

ZO L'-OO 00 CM

2,425.462-— 2.413.910-—

Nous ne pouvons établir le rapport exact entre le nombre des opérations des diverses sociétés et celui des emprunteurs d’une part, et le nombre de certificats délivrés par les Comités de patronage, d’autre part. Comme nous l’avons dit, précédemment, la moyenne du nombre des certificats exigés pour chaque opération peut être fixée à trois au maximum ; il arrive certes souvent que ce chiffre soit dépassé, mais, par contre, dans de très nombreux cas, deux certificats seulement sont délivrés.

D’un autre côté, le nombre d’ouvriers qui font construire ou acquièrent une habitation sans s’adresser à une Société de crédit a considérablement augmenté dans ces derniers temps.

Ainsi un Comité de patronage signale, dans un rapport récent que plus de 80% des certificats qu’il a délivrés au cours d’un seul exercice ont bénéficié à des ouvriers qui n’ont pas eu recours à l’intermédiaire d’une Société : les intéressés possédaient ou avaient emprunté ailleurs les fonds dont ils avaient besoin.

Nous ne croyons pas nous tromper en disant que, pour les 65.000 habitations ouvrières construites ou acquises sous le régime de la loi du 9 août 1889, un tiers environ des opérations ont été réalisées sans l’intervention d’aucune des sociétés dont nous venons de parler.

Chapitre IV.

Intervention des Administrations communales et provinciales.

Les administrations publiques se sont abstenues, d’une manière générale, de faire construire directement des habitations destinées aux ouvriers. Elles sont plutôt intervenues sous forme de souscription au capital de sociétés particulières, créées souvent sous leurs auspices.

Nous exposerons brièvement les principales interventions de pouvoirs publics dans l’amélioration du logement ouvrier.

L’Administration des hospices et secours de la ville de Bruxelles, a engagé un capital de 1,300.000 francs productif d’un intérêt de 2%, dans la Société anonyme des habitations ouvrières de l’agglomération bruxelloise.

Les hospices de Liège ont souscrit 900 actions à 500francs de la Société Liégeoise des maisons ouvrières. Cette administration est devenue propriétaire, par suite de donation, de 44 petits immeubles, d’une superficie variant de 20 à 48 mq, qu’elle loue à des ménages ouvriers à raison de 13 à 25 francs par mois.

¹

11 s’agit de la prime unique destinée à garantir le remboursement des annuités non échues en cas de décès de l’emprunteur avant l’expiration du contrat. Le montant de cette prime est également prêté par les sociétés.

²

Ces chiffres concernent les sociétés d’habitations exclusivement ouvrières. En dehors de ces institutions, il existe un certain nombre d’associations d’habitations pour employés (habitations à bon marché), dont les opérations au 1er janvier 1909 se résument comme suit:

906.919    554.420    1,461.339    184    170

au 31 décembre 1909 ces chiffres étaient respectivement de:

476.420    257.700    734.120    94    92

³

Ces chiffres comprennent les opérations (656 maisons valant 3,259.196 fr. au 1er janvier 1909) d’une société qui n’a pas fait connaître les résultats de ses opérations au 1er janvier 1904.

Avant 1903, le Bureau de bienfaisance de la ville de G a n d avait fait édifier, pour vieux ménages indigents, 47 maisons ouvrières dont il ne subsiste que 21, construites en 1902. Seize maisons analogues furent construites en 1908. Chacun de ces immeubles est affecté au logement d’un ménage.

Sauf quelques cas d’occupation à titre gratuit, le prix de location varie de francs 210 à 3-— par semaine.

La superficie, le jardin non compris est d’environ 24 mq, et le coût de la construction peut être évalué à 2400 francs.

Au 1er janvier 1904, le Bureau de bienfaisance d’Anvers avait fait bâtir 732 habitations; ce chiffre est devenu 737 au 1er janvier 1909. Les ²/s à peu près de ces maisons sont individuelles, les autres sont occupées par 2 ou 4 ménages. Le loyer d’un ménage varie de 4 à 7 francs par semaine pour la première catégorie et de francs 350 à 5-75 pour la seconde.

A Tournai, le Bureau de bienfaisance est, depuis 1908, propriétaire de 28 maisons individuelles, d’une valeur totale de 97.618 francs environ, sans le terrain ; le prix de location est de 20 francs par mois et la superficie moyenne est de 2Vs ares.

Le Bureau de bienfaisance de Mons avait bâti au 1er janvier 1904 145 maisons individuelles et un bâtiment à logements multiples.

Le loyer des maisons individuelles varie de 9 à 17 francs par mois, ceux des appartements de la maison à logements multiples de 5 à 9 francs par mois. La valeur totale s’élève à 515.500 francs.

A Verviers, le Bureau de bienfaisance possédait 10maisons au 1er janvier 1904 et 11 au 1er janvier 1909.

Les habitations sont collectives ; le loyer est de 550 francs par mois pour une seule chambre ; par deux chambres et plus, le loyer est de 5 francs par chambre. La valeur totale se chiffre par 128.000 francs.

Le Bureau de bienfaisance deLouvain possédait au 1er janvier 1904 72 maisons individuelles louées de francs 1250 à 17-— par mois.

Douze maisons individuelles ont été construites par 1 e Bureau de bienfaisance d’Ixelles.

Le prix de la location varie entre 21 et 23 francs par mois. Valeur : 55.000 francs.

Le Bureau de bienfaisance de Morlanwelz, qui possédait 18    maisons au 1er    janvier 1904, avait porté    ce chiffre

à    29 au 1er    janvier 1909.    Parmi ces maisons    les    unes sont

individuelles, les autres collectives ; les premières sont louées â    raison de    13 à 20 francs    par mois. Valeur :    95.000 francs.

A J u p i    11 e, le Bureau de bienfaisance a    fait    construire

9 maisons individuelles depuis 1904. Ces maisons sont louées à raison de 16 francs par mois. Valeur : 48.000 francs.

Toutes ces habitations ne sont données qu’en location. Les occupants ne peuvent en acquérir la propriété.

Dans plusieurs autres localités, la question de l’édification de maisons ouvrières a été mise à l’étude par les établissements charitables.

D’autre part des provinces et des communes sont intervenues pour souscrire une part importante du capital de certaines sociétés : c’est le cas notamment pour les administrations communales de Courtrai, Gand, Saint-Josse-ten-Noode, Saint-Gilles, Schaerbeek et Waterloo.

Enfin, la ville de Bruxelles a décidé récemment l’édification d’un groupe de maisons à logements multiples spécialement destinées aux ouvriers.

Chapitre V.

Intervention patronale.

Un certain nombre de chefs d’industrie se sont préoccupés également d’assurer à leurs ouvriers une habitation salubre. Leur intervention qui s’était déjà manifestée avant la loi de 1889, s’est accentuée depuis la mise en vigueur de cette loi. Citons notamment la société anonyme John Cockerill à Seraing qui au 1er janvier 1904 avait mis à la disposition de ses ouvriers 40 habitations individuelles, louées 15 à 18 francs, par mois.

La Société anonyme des mines et fonderies: de zinc de la Vieille Montagne, à Angleur, qui possédait au 1er janvier 1904 233 habitations individuelles, en a construit 51 autres pendant la période de 1904 à 1909.

Le loyer de ces maisons varie de 60 à 125 francs par an. La valeur totale actuelle s’élève à 852.000 francs, contre 699.000 francs pour les maisons construites avant 1904.

La Société permet à ses ouvriers d’acquérir la propriété de la maison qu’ils occupent et elle leur avance, sans intérêts, les fonds dont ils ont besoin à cet effet.

La Société anonyme d’Ougrée Marihaye possédait 58 maisons individuelles au 1er janvier 1904, et 95 ąu 1er janvier 1909.

Le loyer varie de 10 à 19 francs par mois et la valeur des maisons est estimée à 193.492 francs.

L’intervention de la Société anonyme des cristalleries du Val Saint-Lambert se résume comme suit i

Au 1er janvier 1904 ..... 95 habitations,

1909 ..... 107

1 er 5) L

dont 65 sont individuelles et 42 collectives ; 16 sont louées au loyer mensuel de 18 à 20 francs, les autres sont occupées gratuitement.

La valeur de ces maisons varie de 5500 à 10.000 francs. Une cité ouvrière de 60 maisons individuelles a été édifiée pour être données en location à ses ouvriers par la Société anonyme Dumont frères, à Liège ; 8 de ces maisons, existaient déjà avant 1880 ; en 1900 il y en avait 38 et 22 autres ont été construites depuis lors.

Le montant des loyers varie de 96 à 108 francs par an et celui des constructions de 2000 à 4000 francs, non compris le terrain évalué à 11.000 francs l’hectare.

Société charbonnière des Six Bon nier s, à

Seraing :

Au 1er janvier 1904

47 maisons,

1 er 5? x

1909

63

toutes individuelles et données en location aux ouvriers ; elles ont une valeur moyenne de 4100 à 5800 francs.

Le montant du loyer annuel varie entre 120 et 180 francs.

La Société anonyme de manufactures des glaces et produits chimiques, à Franière avait construit 45 habitations au 1er janvier 1904, depuis lors, elle en a construit ou racheté 12 autres ; le loyer mensuel varie de 8 à 12 francs.

La Société anonyme des charbonnages de Monceau Fontaine et Martinet, à Monceau sur Sambre possédait 232 maisons au 1er janvier 1904 et 234 au 1er janvier 1909. Jusqu’en 1908 la Société ne donnait ces maisons qu’en location à ses ouvriers. Mais actuellement ceux-ci peuvent en acquérir la propriété, en payant 50°/o du prix de revient ; 55 ouvriers ont bénéficié jusqu’ici de cet avantage.

La Société anonyme des charbonnages unis de l’Ouest de Mo ns avait, au 1er janvier 1904, construit 402 maisons ouvrières individuelles ; ce chiffre a atteint 411 au 1er janvier 1909. Le prix du loyer hebdomadaire varie de francs 0 95 à 2 50.

Depuis 1907, la Société anonyme linière Gantoise, à Gand a construit 73 habitations dont le tarif de-location est établi de manière à favoriser surtout les familles dont plusieurs membres sont ouvriers de l’usine et cela proportionnellement au nombre d’années de service. Le coût d’une maison est de 4000 francs non compris le terrain.

Gevaert frères, à Audenarde. 78 maisons individuelles construites au 1er janvier 1904, 84 au 1er janier 1909.

Les loyers sont de francs 8-50, 925 et 10-— par mois, suivant l’importance des logements. Le prix de revient de ceux-ci varie de 2400 à 3200 francs.

Les Usines Rey ainé à Ruysbroeck (Bruxelles) ont construit 101 maisons individuelles pour leurs ouvriers. Ces maisons, évaluées à 150.000 francs, sont louées à raison

de francs 13-50 à 25-— par trimestre. Toutes ont un jardin dont le rapport dépasse le montant du loyer.

D’autres industriels, tout en ne construisant pas eux-mêmes de maisons ouvrières ont tenu cependant à encourager l’œuvre de l’amélioration des logements populaires soit en participant à la constitution du capital des sociétés de crédit ou de construction, soit en avançant à leurs ouvriers, souvent sans intérêts, les capitaux nécessaires à l’achat ou à la construction d’une maison.

Chapitre VI.

Œuvres auxiliaires.

Parmi les œuvres auxiliaires des sociétés d’habitations ouvrières, il convient de citer tout d’abord les sociétés, de types divers, qui ont pour but de procurer aux emprunteurs la première mise de fonds dont ils doivent justifier pour obtenir crédit et qui est égale au dixième de la valeur de l’habitation qu’il s’agit de construire ou d’acheter.

D’autres associations, constituées en vertu de la loi du 23 juin 1894 sur les sociétés mutualistes, ont pour objet d’assurer, en cas d’incapacité de travail des emprunteurs, le payement des mensualités dues aux sociétés d’habitations. Le nombre de ces institutions n’a guère augmenté au cours des 5 dernières années, mais celles qui existent continuent à se développer normalement.

Un organisme spécial constitué à Bruxelles le 1er janvier 1892 sous le nom d’Association pour l’amélioration des logements ouvriers a pris un grand développement au cours de ces dernières années et a étendu son activité à toute l’agglomération bruxelloise. Il créa, en 1904, la S o-ciété anonyme du logement populaire amélioré, qui a principalement pour objet l’achat et la construction, la location et la vente d’habitations destinées aux ouvriers. Jusqu’à ce jour la société s’est bornée à acquérir des logements, à les assainir et à les donner ensuite en location à des ou

vriers, dans des conditions avantageuses.

Constituée au capital initial de 50.000 francs, elle a porté ce capital successivement à 100.000 francs, 200.000 francs, 265.000 francs pour atteindre 500.000 francs en 1909.

En 1904 elle possédait une seule maison abritant 9 fa

milles.

En 1909 elle en possédait 9, dans lesquelles logeaient 140 familles.

A. Réductions fiscales concédées sur l’enregistrement des actes d’achat de maisons ou de terrains à bâtir, sur les actes de prêts, ouvertures de crédit, et sur la transcription des ventes et adjudications d’immeubles.

I. Valeurs ayant servi de base à la perception de l’impôt.

Hypothèques

Enregistrement

Transcriptions Ventes et adjudications d’immeubles

87.388.500

11.304.440

11,440.280

12.244.720

13,034.400

14,661.120

150.073.460

Ventes

et adjudications d’immeubles

Ouvertures de crédit.

Contrats faits pour plus d’une année

Prêts.

Contrats faits pour plus d’une année

Quittances

de

sommes prêtées

Ouvertures de Crédit.

Contrats faits pour une année au plus

Prêts.

Contrats faits pour une année au plus

Années

87,388.500

1,323.780

84,466.640

71.200

96.500

354.880

Jusqu’en 1904

11,304.440

11,440.280

12.244.720

13,034.400

14,661.120

150,078.460

198.840

112.220

35.060

34.460

29.480

1.733.840

12.470.940

12.456.360

13,339.980

15.054.420

16,907.520

154,695.860

300

2.040

10.080

10.680

94.300

2.500

89.060

en 1904

2.080

1.820

320

099

103.880

3.740

8.000

3.420

10.900

470.000

1905

1906

» 1907

» 1908

Totaux .

Totaux

Jusqu’en 1904 en 1904 „ 1905 „ 1906 ., 1907 ., 1908

Taux ordinaires

Totaux

Jusqu’en 1904 en 1904 „ 1905 „ 1906 „ 1907 „ 1908

Tarifs réduits

6.551-20

4.968-32

1.246-84

52-36

83-20

4788

152-60

7oD i

1.410"—

1.064-64

267-18

11-22

24-—

10-26

32-70

%S-0

Prêts.

Contrats faits pour une année au plus I

67521

4-29

2 08

627-25

16-25

13-52

11-82

7oQ9-0

612-95    2,165.74204

13-26

65-52

69-42

Ç6T

462-80

7₀Ç9 0

1,182.532 96 174.593-16 174.38904 186.759-72 210.761-88 236.705-28

I"4°/o

III. Droits qui auraient dû être perçus.

311-64

282-90

1,005.52309

1-98

960

546

750

289-50

U/o8-0

Ouvertures de crédit.

! Contrats faits pour une année au plus

3024

3204

6-12

06-0

213-60

7oS-0

sommes prêtées

de

Quittances

549.033-16 81.061-11 80.966-34 86.709-87 97.853 73 109.898-88

7o99-0

Prêts.

Contrats faits pour plus d’une année

Enregistre ment

II. Droits perçus.

11.269-96 I 8,254.040-30

8.604-57

1.292-46

729-43

227-89

223-99

19162

7ü?90

11.269-96

8.604-57

1.292-46

72943

227-89

22399

191-62

l7o?9-0

Ouvertures de crédit.

Contrats faits pour plus d’une année

4,806.367"50 621.744 20 629.215-40 673.459 60 716.892-— 806.361 60

7oÇ-q

1,875.918-25 j

1,092.356-25 141.305-50 143.003-50 153.059-— 162.930*— 183.264-—

125%

4.051.983-15 ;    975.477 49

2,359.489-50 305 219 88 308.887-56 330.607-44 351.928 80 395.849-97

568.025-25

73.478-86

74.361-82

79.590-68

84.723-60

95.297-28

7oi-s

71.99-0

Ventes

et adjudications d’immeubles

Transcriptions.

Ventes

et adjudications d’immeubles

Hypothèques

Les loyers varient de francs 2 60 à 610 par semaine, taux très modérés eu égard à la salubrité de ces habitations et au prix normal du logement à Bruxelles.

Les actionnaires touchent un intérêt qui ne peut dépasser

4°/o l’an

Chapitre VII.

Réductions fiscales.

Nous avons fait connaître les importantes réductions fiscales que la loi accorde pour les ventes et adjudications de maisons ouvrières, ainsi que pour les actes de prêts ou d’ouvertures de crédit faits dans le même but.

D’autre part, moyennant certaines conditions, la loi a exempté de la contribution personnelle (d’après la valeur locative, les portes et fenêtres et le mobilier) et de toute taxe provinciale ou communale analogue, les ouvriers ou anciens ouvriers incapables de travail.

Il sera intéressant sans doute de connaître à combien se sont élevées ces exemptions. C’est ce que nous allons montrer dans les tableaux suivants, dont une partie a été extraite du remarquable discours prononcé en 1909 à la séance d’ouverture du conseil provincial de Liège par M. Henry Delvaux de Fenffe, gouverneur de la province.

A. Réductions fiscales concédées sur l’enregistrement des actes d’achat de maisons ou de terrains à bâtir, sur les actes de prêts, ouvertures de crédit, et sur la transcription des ventes et adjudications d’immeubles. (Voyez p. 869 et 870.)

B. Exemption de la contribution personnelle.

Nombre de maisons exemptées

Années

Montant de la contribution en principal et additionnel au profit de l’Etat

(1890 et 1891 exceptés)

■5

164.387-— 174.509 — 184.59L— 195.136'-206.659'— 216.709-—

1,740 043-84 1,853.341-97 1,966.559-20 2,084.850 98 2,213.874 63 2,327.32032 15,792.692-41

Total .    .

27.978.683-35

*) Le dépouillement pour 1909 n’est pas achevé.

Totaux .

900.440-76

ÇTAÇ0-303T

1,160.218-95

27.978.683-35

34,241.400-21

„ 1909 • ■

(.

(*

(*

2.327.320-32

2.327.320-32

„ 1905 . . „ 1906 . . „ 1907 . . „ 1908 . .

87.966-72

78.206-40

73.468-32

68.641-68

en 1904 . ,

67.826-64

410.511-63

126.806-40

2.213.874-63

364.963-20

112.908-15

2,084.850-98

2,640-928-73

2.839.159-38

342.852-16

320.327-84

316.524-32

100.049-85

93.422-70

93.532 05

1.966.559-20

1,853.341-97

1,740.043-84

2.482.929-53

2,335.734-19

2.217.926-85

Jusqu’en 1904    .

Années

524.33T—

Droits d'hypothèques

2,446.878-—

Droits d’enregistrement

Sur la valeur des achats (construction et terrain)

633.499-80

15.792.692-41

19,397.401-21

Sur les prêts et ouvertures de crédit de plus d’une année

Exemption de la contribution personnelle

C. Tableau récapitulatif.

Montant des réductions et des exemptions accordées.

Totaux

Conclusions.

Malgré les heureux résultats qui ont pu être obtenus jusqu’ici, on a signalé à plusieurs reprises que la loi organique du 9 août 1889 devait être complétée.

Maintes fois, les Comités officiels de patronage, les sociétés d’habitations ouvrières, les congrès nationaux des habitations à bon marché, et notamment la conférence tenue à Liège en 1905, ainsi que des associations privées ont émis des vœux en faveur de l’extension de la loi, notamment aux petits employés, aux facteurs des postes, aux petits artisans.

C’est à la suite de ces vœux que le Gouvernement a déposé à la Chambre un projet de loi étendant les réductions de droits fiscaux prononcées par la loi du 9 août 1889 ’’aux acquisitions de biens immeubles dont le prix ou la valeur vénale en pleine propriété n’excède pas 10.000 francs et à condition que l’acquéreur ou son conjoint et, le cas échéant, les co-acquéreurs ou leurs conjoints ne possèdent pas personnellement ou collectivement, en propriété ou en usufruit, la totalité de biens immeubles dont la valeur en pleine propriété ajoutée aux prix ou à la valeur vénale de la pleine propriété de l’immeuble acquis, formerait un total supérieur à 10.000 francs“.

Dorénavant les réductions s’adresseraient à l’immeuble et non plus à l’individu.

Si la loi proposée par le Gouvernement est votée, elle aura une influence considérable au point de vue du développement de la petite propriété et elle donnera une impulsion nouvelle à l’œuvre si intéressante et si nécessaire de l’amélioration des logements à bon marché.

gHN/v

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i)

v fri

Wohnungsfrage und Wohnungspolitik in Bulgarien.

Von

Dr. Christo Mutafov,

Gewesener Rechtskonsulent und Generalinspektor im Handelsministerium, Advokat

in Sofia.

Von einer Wohnungspolitik in engerem wie in weiterem Sinne des Wortes konnte bis vor kurzem in Bulgarien keine Rede sein. Die Ursachen liegen einerseits in der gleichmäßigen Verteilung der Bevölkerung auf dem Lande und in den Städten, anderseits in den geringen Kulturbedürfnissen derselben. Die unteren Volksschichten wie die verhältnismäßig gut situierten Massen begnügen sich mit kleinräumigen Wohnungen, und eine Wohnungsnot im eigentlichen Sinne des Wortes gibt es nicht. Das soll nicht heißen, daß die Wohnungsverhältnisse in Bulgarien gut ständen. Die Mangelhaftigkeit der Wohnungen und die große Wohndichtigkeit üben einen ungünstigen Einfluß auf die Lebensverhältnisse, besonders in gesundheitlicher Beziehung, aus. Heute noch gibt es Wohnungen auf dem Lande, welche mehr mit Viehställen als mit menschlichen Wohnungen Ähnlichkeit haben. Die Wohnungsmiete war aber bis zum letzten Dezennium niedrig und dieser Umstand machte die Wohnungsnot nicht stark empfindlich. Das Wachstum der städtischen Bevölkerung aber, das in den letzten 10—15 Jahren ein enormes war¹), wirkte auf die Mietpreise ungünstig ; die letzteren stiegen, sobald die Wohnungsnachfrage das Wohnungsangebot überwiegt. Eine natürliche Folge der Bevölkerungszunahme der Städte war das unerwartete Steigen der stäclti-sehen Grundrente. Von zwei, drei fünf, zehn Franken stieg der Quadratmeter Bauplatz auf 50, 100, ja sogar his auf 300 Franken im Inneren der Großstädte.

Trotzdem haben weder der Staat noch die Städte an ein Eingreifen in die Wohnungsverhältnisse der Bevölkerung gedacht. Der Staat benützt bis heute noch elende und unsaubere Wohn-räume für Staatszwecke, gar nicht zu reden von den ungesunden Wohnungen der Arbeiter und der unteren Schichten der Bevölkerung. Nach einer vor kurzem veröffentlichten Statistik zahlt der Staat jährlich zirka zwei Millionen Franken Mietzins für gemietete Gebäude, die gänzlich ungesund sind und die auf die Gesundheit der darin arbeitenden 30.000 Staatsbeamten schädigend einwirken. In Sofia allein zahlt der Staat jährlich mehr als 300.000 Franken Mietzins. Es ist eine dringende Not, sobald wie möglich Staatsgebäude bauen zu lassen, und die Regierung ist, wie es scheint, bereit, daran zu schreiten. Gewisse Vorbereitungen in diesem Sinne sind schon gemacht worden.

Von einer kommunalen Wohnungspolitik kann auch wenig gesprochen werden. Am Ende des vorigen Jahres (1909) ist zum ersten Mal in der Hauptstadt Bulgariens — Sofia — von einer Wohnungspolitik die Rede gewesen. Eine kurzerhand gemachte Enquete stellte fest, daß ein bedeutender Teil der hauptstädtischen Bevölkerung in solchen schmutzigen Räumen wohnt, die aus nur vier Wänden ohne Brettboden und mit einem durchlöcherten Dach bestehen ; daß sogar viele arme Leute die kalten Winternächte in Baracken oder unter irgend einem Dach zubringen. Die Wohnungsmiete in Sofia ist so hoch, daß sie mehr als ein Viertel des Einkommens ausmacht. Besonders für geringbemifctelte Personen und Familien sind wenige Wohnhäuser vorhanden ; dieser Umstand macht die Not an Kleinwohnungen noch dringender. Trotz des Verbotes der Bauordnung sind alle Wohnhäuser in Sofia mit Souterrains versehen ; in den letzteren wohnen mittellose Familien in ganz unhygienischen Räumen. In den Provinzstädten sind die WohnungsVerhältnisse noch schlimmer. Dort ist zwar die Wohnungsmiete nicht so hoch wie in Sofia, in hygienischer Hinsicht aber sind die Wohnräume ganz unbefriedigend und ungesund.

Zur Abhilfe der Wohnungsnot sind kürzlich in einem Referate des Sofiaer Bürgermeisters folgende Maßregeln empfohlen worden :

1. Einrichtung einer Wohnungsinspektion ; 2. Erhaltung des kommunalen Grundbesitzes in der Hand der Gemeinde und Vermehrung desselben durch Ankauf von Privatbesitz zum Zwecke einer geeigneten Gemeindewohnungspolitik ; 3. Gründung einer Hypothekenbank zur Unterstützung der Sanierung und sonstiger Bautätigkeit; 4. Verwertung des städtischen Wohnbodens durch Einführung und Verwendung des Erbbaurechtes zum Wohnbau und Förderung der Privatbautätigkeit ; 5. Errichtung von Wohnungen für Minderbemittelte ; 6. Einführung von Wertzuwachssteuern, die von dem unverdienten Wertzuwachs des städtischen Bodens einen gewissen Teil der. Gemeinde verfügbar machen sollen ; 7. Einïührung von Bauplatzsteuern ; 8. Einführung von Umsatzsteuern, die den spekulativen Veräußerungen des Wohnbodens Erschwerungen bereiten sollen.

Die letzten drei Maßregeln sind zur Bekämpfung der Bodenspekulation angezeigt. Sie könnten aber nur im gesetzgeberischen Wege eingeführt werden, was jedoch nicht bald zu erwarten ist.

Von obigen Vorschlägen zur Abhilfe der Wohnungsnot in der Hauptstadt Sofia sind jedoch nur folgende drei im Sofiaer Gemeinderat zur Besprechung und entsprechenden Beschlußnahme gekommen : Organisierung der Wohnungsinspektion, Errichtung von Arbeiter wohn ungen für 500.000 Franken und Begründung einer städtischen Anleihebank zu Bauzwecken. Der letztere Antrag ist gelegentlich verworfen worden und nur die ersten zwei Maßregeln sind zur Realisierung angenommen.

Wie wir sehen, ist in Sofia so gut wie nichts für die Verbesserung der WohnungsVerhältnisse getan worden. Man kann sich vorstellen, um wie viel schlimmer die WohnungsVerhältnisse in den übrigen Großstädten Bulgariens stehen, in welchen von einer Wohnungsfrage wenig gesprochen wird und noch weniger von einer Wohnungspolitik.

Eine Wohnungsstatistik haben wir auch nicht. Erst in diesem Jahre hat die Stadtverwaltung von Sofia mit Hilfe der Generaldirektion der Statistik eine mehr detaillierte Wohnungsstatistik der Hauptstadt in Angriff genommen. Die Resultate derselben werden wir kaum vor einem Jahre erwarten können. Die anderen Städte Bulgariens haben keine kommunale Wohnungsstatistik.

Besondere Wohnungsämter in den Städten bestehen nicht.

Eine provisorische Bauordnung hat nur die Stadt Sofia. In den übrigen Städten wird nach dem allgemeinen „Gesetze für die Anlage der bevölkerten Orte“ gebaut.

Von einem kommunalen Verkehrswesen kann auch keine Rede sein, die Hauptstadt Sofia ausgenommen, die eine elektrische Straßenbahn besitzt, deren Netz alle Stadtviertel und Vororte umfaßt.

Der Hypothekarkredit in Bulgarien wird von der National- und Agrikulturbank gewährt, aber ganz ungenügend. Es fehlen Kapitalien zur Unterstützung einer breiten und regen Bautätigkeit. Natürlich kann auch von einer gemeinnützigen Bautätigkeit keine Rede sein. Vereine, die Wohnungen für Unbemittelte gebaut hätten, gibt es nicht. Diese Rolle könnten wohl die Versicherungsgesellschaften übernehmen, sie haben aber bis jetzt nicht daran gedacht. Am besten hätten die Wohnungsnot die privaten Baugesellschaften und die Hypothekarkreditbanken, die erst jetzt zu organisieren und zu gründen sind, gelindert. Einheimische Kapitalien genügen dafür nicht und es ist ein Zuzug von fremden Kapitalien zu erwarten.

Was die Frage: Kleinhaus (cottage) oder Miethaus (bloc) anbelangt, so kann man, mit Berücksichtigung der einheimischen Verhältnisse, für das Cottagesystem eintreten. Das Miethaus ist mehr für große und dichtbevölkerte Städte passend, nicht aber für unsere kleinen Städte, die noch genügende und verhältnismäßig billige Bauflächen besitzen.

Wie aus obigem zu ersehen ist, hat Bulgarien keine Vorgeschichte der Wohnungspolitik. Die staatliche wie die kommunale Wohnungspolitik ist erst in ihren Anfängen. Wir können jedoch hoffen, daß mit dem beständigen Kulturfortschritte des Landes auch die Wohnungsprobleme zur Lösung gestellt werden und man die Mittel und den gesunden Sinn zu dieser Lösung finden wird.

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Kopenhagen während der letzten Jahre.

Von

Cordt Trap,

Direktor des kommunal-statistischen Bureaus in Kopenhagen.

In dem Zeitraum zwischen der ersten und letzten Kopen-hagener Wohnungsstatistik vom Jahre 1880 beziehungsweise 1906 sind auf dem Gebiet des Wohnungswesens in der Hauptstadt Dänemarks große Fortschritte zu verzeichnen. So ist zum Beispiel der Prozentsatz der in Kellerwohnungen lebenden Bevölkerung von 4-9 o/o auf 2'1 o/₀ herabgesunken, die Mittel- und Hinterhauswohnungen sind mehr zurückgetreten, und von großer Bedeutung sind namentlich diejenigen Verschiebungen, welche in der Verteilung der Wohnungen nach Zimmerzahl stattgefunden haben. Im Jahre 1880 wohnten noch die Arbeiterfamilien und die mit ihnen gleichgestellten Bevölkerungsschichten größtenteils in einzimmerigen Wohnungen, während diese in der darauffolgenden Reihe von Jahren zunächst durch Wohnungen von zwei Zimmern und seit Mitte der neunziger Jahre zum Teil durch Wohnungen von drei oder vier Zimmern ersetzt wurden. Als Familienwohnungen des Arbeiterstandes spielen Wohnungen von einem Zimmer nur noch eine Rolle in den alten Stadtvierteln der inneren Stadt. Diese ganze günstige Bewegung steht zum Teil in Verbindung mit dem bedeutenden Steigen des Arbeitslohnes seit Anfang der achtziger Jahre, ist indessen aber auch auf eine Reihe Unternehmungen zurückzuführen, die eine Verbesserung der Wohnungsverhältnisse der breiten Bevölkerungsschicht bezweckt haben. In erster Linie muß hierbei „der Arbeiterbauverein“ (Arbejdernes Bygge-forening) genannt werden, der infolge einer besonderen Kombination von Sparanlage und Verlosung dazu beigetragen hat, das Streben nach dem Besitze von Eigenhäusern in den unbemittelten Klassen zu fördern. Eine nicht geringe Bedeutung muß auch einer Anzahl Baugenossenschaften auf Gegenseitigkeit beigemessen werden, den sogenannten Hundertmannvereinen, die sich namentlich in den einverleibten Bezirken der Stadt befinden. Der Staat hat diese Bestrebungen durch Darlehen zu billigem Zinsfuß gefördert. In keiner anderen Periode ist jedoch die Fortschrittsbewegung auf dem Wohnungsgebiete so bedeutend gewesen wie in den Jahren 1901—1906. Dies findet seine Erklärung in einigen besonderen Ursachen, unter denen an dieser Stelle vor allem folgende zu nennen sind. Vor dem Jahre 1899 wurden die Kopenhagener Straßenbahnen wesentlich durch Pferde betrieben; in den Jahren 1899—1902 ging man indessen in der Hauptsache zum elektrischen Betrieb über, während gleichzeitig das Straßenbahnnetz in mehrfacher Weise ausgedehnt wurde. Hierdurch brachte man eine schnelle und durch Einführung einer einheitlichen Taxe von 10 Öre gleichzeitig billige Verbindung zwischen den inneren und äußeren Stadtteilen zuwege, die es selbst dem kleinen Mann ermöglichte, weit ab von seiner Arbeitsstätte zu wohnen. In den Jahren 1901 und 1902 wurden drei selbständige Gemeinden — und zwar Valby, Brönshöj und Sundbyerne — Kopenhagen einverleibt, wodurch das Stadtgebiet nahezu verdreifacht wurde. Die eingemeindeten Distrikte erhielten durch ihre Verbindung mit der kapitalskräftigeren Stadt Kopenhagen eine Reihe von Vorteilen, wodurch das Wohnen in den vorgenannten Stadtteilen begünstigt wurde. Von 1901 bis 1906 ist die Bevölkerungszahl im Innern der Stadt Kopenhagen, in den Wallvierteln und dem inneren Kreise der Vorstädte zurückgegangen, und zwar um ungefähr 20.000 Menschen, während sie in den äußeren Kopenhagener Stadtteilen, die eingemeindeten Distrikte inbegriffen, um etwa 46.000 Einwohner oder, sofern die mit Kopenhagen zusammen verwachsenen Nachbargemeinden Frederiksberg und Gentofte mitberücksichtigt werden, um etwa 64.000 Einwohner gestiegen ist. Während die Entwicklung in früheren Jahren namentlich die Hauptstraßen der inneren Stadt, die immer mehr für Geschäfte in Anspruch genommen wurden, entvölkerte, wurden in den Jahren von 1901 bis 1906 namentlich die Seitenstraßen, die Wohnungsstätten der ärmeren Bevölkerung, entlastet, indem die daselbst ansässigen Familien haufenweise nach den freier gelegenen Umgebungen der Stadt zogen und zahlreiche unvermietete Wohnungen im Innern der Stadt zurückließen. Es dürfte von Interesse sein, durch Beispiele nachzuweisen, in wie hohem Grade einige Straßen entvölkert worden sind.

1901    1906

Bewohner Bewohner

Adelgade (Gade == Straße)

Borgergade.....

Saxogade .....

Oeblenscldägersgade .

Holmensgade ....

Vognmagergade

Diese starke, in die äußeren Bezirke strebende Bewegung bewirkte in den an der Peripherie der Stadt gelegenen Vierteln und benachbarten Gemeinden die Errichtung zahlreicher Neubauten, die nicht allein eine freiere Lage haben als die Häuser in den schmalen Seitenstraßen der inneren Stadt, sondern auch durchgängig von besserer Bauart und in höherem Grade mit allen der Neuzeit entsprechenden Einrichtungen (Wasserklosetts und teilweise Badezimmer usw.) versehen sind. Diese Bautätigkeit hielt sich indessen nicht innerhalb vernünftiger Grenzen, sondern entwickelte sich zu einer wilden Bauspekulation, die namentlich durch einige Banken neueren Datums gefördert wurde. Dieser Zustand führte in den Jahren 1907 und 1908 zu recht prekären und schwierigen Verhältnissen auf dem Gebiete des Grundeigentums und bildete eine mitwirkende Ursache bei der im Jahre 1908 entstandenen Bankkrise, die jedoch dadurch am weiteren Umsichgreifen gehindert wurde, daß der Staat und die Hauptbanken den Gläubigern einiger notleidenden Banken ihr Guthaben garantierten. Es kann nicht unsere Aufgabe sein, den Verlauf dieser Krise zu schildern, es handelt sich an dieser Stelle nur darum, den Einfluß hervorzuheben, den die forcierte Bautätigkeit auf die Entwicklung des Wohnungswesens gehabt hat. Zunächst soll hier die Zunahme der Anzahl unvermieteter Wohnungen genannt werden, die aus der nachstehenden Tabelle ersichtlich ist :

Unvermietete Wohnungen

April 1900 .,    1902

1903

1904

719

3499 5749

7926

;i

1905

9232

•5

1906

. 9327

Im Jahre 1906 wurde der höchste Prozentsatz für unvermietete Wohnungen erreicht, nämlich 7‘4o/₀, und dieser ist seitdem auf 5⁻8o/o im Jahre 1909 herabgesunken.

Die übertriebene Bautätigkeit, die vor wenigen Jahren in Kopenhagen und den benachbarten Gemeinden herrschte, ist in mancher Beziehung ein Unglück für das ökonomische Leben der Hauptstadt, ja sogar für das ganze Land gewesen, anderseits hat sie ohne Zweifel ihren Anteil an den sehr günstigen Verschiebungen, die im Wohnungswesen stattgefunden haben. So ist es beispielsweise der Errichtung der zahlreichen neuen Wohnungen an den äußeren Grenzen der Vororte zuzuschreiben, wenn die Bevölkerung so zahlreich in die äußeren Bezirke zog und gleichzeitig die Verbilligung der Miete ihr gestattete, größere Wohnungen statt der früher üblichen kleinen zu nehmen.

Aus der nachstehenden Tabelle ersieht man die Verschiebung in den Jahren 1901—1906 in bezug auf die Zimmeranzahl der benützten Wohnungen. Die Tabelle umfaßt außer der Hauptstadt mit den eingemeindeten Distrikten auch die Nachbargemeinden Frederiksberg und Gentofte. (Den Gesamtbezirk wollen wir hier Groß-Kopenhagen nennen, während wir mit

dem Namen Alt-Kopenhagen das Stadtgebiet vor der Einverleibung bezeichnen.)

Tabelle a)

Kopenhagen

und

Nachbargemeinden

Anzahl der Wohnungen

1906

1901

1906    1901

In Prozenten

Wohnungen von 1 Zimmer .

2 Zimmern

35

55

55

53

35

55

55

53

35

und

14.101

52.995

29.093

22.358

9.069

5.234

2.986

3.359

14.049 47.858 22.409 18.890 8.046 4 705 2.852 3.664

10-1

38-1

20-9

161

11-5

39-1

18-3

15-4

6-6

3-8

23

3-0

! 139.195    122.473 II ÎOO'O ! 100-0

Wenn der Prozentsatz der großen Wohnungen zurückgegangen ist, so ist dies zum Teil auf eine etwas geänderte statistische Aufmachungsweise zurückzuführen und der Schwerpunkt der Entwicklung der WohnungsVerhältnisse in Groß-Kopenhagen während der Jahre 1901—1906 liegt daher in der Zunahme der Wohnungen von drei und vier Zimmern auf Kosten der Wohnungen von einem und zwei Zimmern. Diese Entwicklung ist auch in den folgenden Jahren fortgeschritten. Von 8331 neuen

56

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Wohnungen in Kopenhagen und Frederiksberg in den Jahren 1906 und 1907 haben 4729 drei oder vier Zimmer gegen nur 3602 für alle anderen Wohnungsgruppen zusammen. Die verbesserten WohnungsVerhältnisse haben unter anderem darin ihren Einfluß geltend gemacht, daß die Anzahl übervölkerter Wohnungen zurückgegangen ist. Da diese Frage von besonderem Interesse ist, müssen wir etwas weiter in die Vergangenheit zurückgreifen. Die nachstehende Tabelle, die für Alt-Kopenhagen gilt, gibt für sämtliche Volkszählungen seit 1885 denjenigen Prozentsatz der Bevölkerung, welche in Wohnungen von einem oder zwei Zimmern mit acht oder noch mehr Personen in jeder Wohnung wohnt, an :

Wohnungen von

1 Zimmer

2 Zimmern

mit 8 Personen in jeder Wohnung

Gesamtzahl der Bewohner in den vor- im Verhältnis zur genannten Wohnungen

Prozentsatz

Bevölkerung in Einzel Wohnungen

1885

57

738

7.131

267

1890

68

1087

1895

54

1244

1901

66

1287

1906

39

1025

9.783

11.040

11.642

9.125

3-28

3-44

336

2-58

Die Tabelle zeigt, daß während der Jahre 1885—1895 die Zahl der Wohnungen mit einem und zwei Zimmern, in denen acht oder mehr Personen wohnen, gewachsen ist — ein trüber Punkt in der sonst so günstigen Wohnungsstatistik — aber nach 1895 haben sich die Verhältnisse auch in dieser Beziehung gebessert, namentlich im Zeiträume des Jahrfünftes 1901 bis 1906, wo das außerordentlich starke Hinausziehen nach der Peripherie der Vorstädte wesentlich dazu beigetragen hat, um mit den stark übervölkerten Wohnungen der inneren Stadt aufzuräumen.

Einige interessante Verschiebungen haben in Kopenhagen in bezug auf das Halten von Einlogierern, welches stark abgenommen hat, stattgefunden. Mit Bestimmtheit lassen sich die Verschiebungen nur zwischen den Volkszählungen von 1895 und 1906 verfolgen. Während dieses Zeitraumes ist die Zahl der Einlogierer in „Alt-Kopenhagen“ von 18.828 auf 18.174 zurückgegangen, während die Bevölkerungszahl von 333.835 auf 369.881 gestiegen ist. In demselben Zeitraum ist eine Zunahme in der Zahl der Wohnungen, die nur von einer Einzelperson bewohnt wurden, von 9121 auf 13.607 zu verzeichnen. Diese Zunahme ist wesentlich höher als der durchschnittliche Zuwachs sämtlicher Wohnungen, der die Zahl der Wohnungen für Einzelpersonen auf nur 11.022 erhöht haben würde. Es zeigt sich also, daß Einzelpersonen, anstatt sich bei einer Familie einzulogieren, in recht erheblichem Umfange dazu übergegangen sind, ein oder mehrere Zimmer direkt von den Hauswirten zu mieten. Dieser Vorgang findet ohne Zweifel Nahrung durch die starke zentrifugale Bewegung, die, wie erwähnt, in den Jahren 1901—1906 in besonders ausgeprägter Weise hervortrat. Dadurch, daß zahlreiche kleine Familien ihre Wohnung an die Peripherie der Vorstädte verlegten, haben viele Einlogierer ihr Logis verloren und sich nach einem anderen, nicht so weit entfernten Logis umsehen müssen. Gerade hier hat die Zunahme unvermieteter Wohnungen den Abschluß von unmittelbaren Mietverträgen mit den Hauswirten sehr gefördert.

Man hat bei der Behandlung des Volkszählungsmateriales für 1906 zum ersten Male Auskunft über die Wohnungsverhältnisse bestimmter Gesellschaftsklassen beschafft, und zwar :

1.    des Beamtenstandes,

2.    der Handlungsgehilfen (Kontor- und Ladenpersonal),

3.    der fachgelernten Arbeiter und

4.    der nicht fachgelernten Arbeiter.

Für die verheirateten Angehörigen der genannten Gesellschaftsklassen in Groß-Kopenhagen gibt die nachstehende Tabelle b) die Prozentverteilung der benützten Wohnungen nach Zimmerzahl an.

Tabelle b)

-a

Zimmer

Zimmern

Zimmern

Zimmern las

CD

5-7    .

i •<

Zimmern I o

Zimmern u. darüb.

Zu

sammen

In Prozenten

1.    Verheiratete Beamte und diesen Gleichgestellte .

2.    Verheiratete Handlungsgehilfen ......

3.    Verheiratete fachgelernte

Arbeiter......

4.    Verheiratete Arbeiter und Taglöhner.

2-8

10-3

280

493

96

100

0-6    14-6

2-8    53T

5-3 i 64-5

19-5

331

30-4

1-8

100

29-4

13-3

1-4

100

22-2

7-5

0-5

100

Die Tabelle zeigt z. B. in bezug auf den Beamtenstand, daß von sämtlichen Familien nur zwischen 2 o/o und 3% in

Wohnungen von 2 Zimmern wohnen, daß etwa zwei Fünftel in Wohnungen von 3 bis 4 Zimmern und ungefähr die Hälfte in solchen von 5 bis 7 Zimmern wohnen, während etwa der zehnte Teil Wohnungen von 8 Zimmern oder darüber benützt. Die verheirateten Handlungsgehilfen bilden auf dem Gebiete des Wohnungswesens den Übergang zwischen dem Beamten- und dem Arbeiterstande. Innerhalb des letzteren Standes liegen die Verhältnisse wiederum etwas verschieden für die beiden Gruppen von Arbeitern. Über die Hälfte der verheirateten fachgelernten Arbeiter benützten Wohnungen von 2 Zimmern, etwas über zwei Fünftel solche von 3 oder 4 Zimmern, während wenige Prozente teds auf Wohnungen von einem, teils auf solche von mehr als 4 Zimmern entfallen, von denen die letzteren wohl hauptsächlich solche sind, wo Einlogierer als Mitbewohner vorhanden sind. Die Verhältnisse verheirateter nicht fachgelernter Arbeiter unterscheiden sich von denjenigen der fachgelernten Arbeiter dadurch, daß Wohnungen von einem und zwei Zimmern für die ersteren einen wesentlich größeren Prozentsatz sämtlicher benützten Wohnungen ausmachen, so daß die Wohnungen von 3 und 4 Zimmern stark in den Hintergrund gedrängt werden.

Einer Untersuchung auf Basis des Volkszählungsmateriales von 1901 hat man für Groß-Kopenhagen diverse Auskünfte über die WohnungsVerhältnisse verheirateter Arbeiter in dem genannten Jahre entnommen. Die Zahlen umfassen allerdings nur gewisse Gruppen fachgelernter und nicht fachgelernter Arbeiter ; da diese Gruppen jedoch so ausgewählt sind, daß sie ein ziemlich genaues Bild für die ganze Arbeiterklasse abgeben können, wird man in der Lage sein, bei einem Vergleiche des Materiales für 1901 und für 1906 sich in der Hauptsache eine Vorstellung der in der Zwischenzeit stattgefundenen Entwicklung machen zu können. Nachstehende Zahlen zeigen für 1901 und 1906 die prozentweise Verteilung der von Arbeiterfamilien benützten Wohnungen unter Berücksichtigung ihrer Zimmerzahl. Beide Zahlenkolonnen gelten für Gro ß -Kopenhagen.

1901

1906

In Prozenten

Wohnungen von 1 Zimmer .    .

„    .,    2 Zimmern

„ 3

4-0

7-2

oder mehr .

58-4

62-9

37-6

29-9

100-0

100-0

Wie man sieht, ist die Zunahme des Prozentsatzes für Wohnungen von 3 und 4 Zimmern erheblich, dagegen nehmen Wohnungen von 2 und 1 Zimmer entsprechend ab.

Daß diese Verbesserung der Wohnungsverhältnisse des Arbeiterstandes von allergrößter hygienischer und kultureller Bedeutung ist, braucht wohl nicht erst nachgewiesen zu werden. In diesem Zusammenhang will ich mir nur erlauben aus meiner Abhandlung über „Die Kinderzahl und Kindersterblichkeit in den Kopenhagener Ehen“ zu erwähnen, daß die Kindersterblichkeit für Arbeiterfamilien, deren Ehe weniger als fünf Jahre gedauert, hatte, unter Berücksichtigung der Zimmerzahl der benützten Wohnungen sich wie folgt stellt, wenn die Sterblichkeit in Wohnungen von 3 Zimmern an mit 100 angegeben wird:

Wohnungen von 3 oder mehr Zimmern.....10

,,    ..    2 Zimmern.........19

I Zimmer

Vielleicht könnte es jetzt den Leser interessieren, etwas über die Höhe der Mieten in Kopenhagen für Familien, die den vorgenannten Gesellschaftsklassen angehören, zu vernehmen. In der nachstehenden Tabelle ist die halbjährige Miete in Kronen angegeben.²)

Tabelle c) Groß-Kopenhagen.

Durchschnittlich halbjährige Miete für Wohnungen von

Wohnungen, benützt von

Zimmer

Zimmern

Zimmern

Zimmern

Zimmern

Zimmern

Zimmern

Zimmern und mehr

Durch

schnittlich

,111 Kronenj

verheirateten Beamten und ähnlichen . . verheirateten Handlungsgehilfen ... verheirateten fachgelernten Arbeitern verheirateten nicht fachgelernten Arbeitern und Taglöhnern

140-00

186-89

232 86 304-91

389-99

518-35

709-29

342-83

64-21

61-29

57-62

124-84

107-21

100-65

180-60

222-22

302-82

387-90

445-95

613-70

242-36

150-76

143-69

180-56

22921

298-96

130-38

171-54

21137

283-71

03

oo

co

Die durchschnittliche halbjährige Miete in Groß-Kopen-hagen ergibt für verheiratete Personen :

Kronen

342-83

242-36

130-38

des Beamtenstandes ....

„ Handlungsgehilfenstandes .

„ fachgelernten Arbeiterstandes

„ nicht fachgelernten Arbeiterstandes ....    11383

Setzen wir letztere Summe gleich 100, so stellt sich der durchschnittliche Mietzins der anderen Gesellschaftsklassen wie folgt :

Kronen

100

Nicht fachgelernte Arbeiter

115

Fachgelernte Arbeiter .    .

213

Handlungsgehilfen .    .    .

. 301

Beamte.......

Die Ausgaben einer Familie für die Wohnungsmiete machen somit durchschnittlich bei Handlungsgehilfen reichlich zweimal und bei Beamten dreimal soviel aus wie bei nicht fachgelernten Arbeitern. Im Vergleich mit diesen geben die fachgelernten Arbeiter ungefähr 15o/o mehr an Miete aus.

Daß die Höhe der Durchschnittsmiete der einzelnen Gesellschaftsklassen so sehr verschieden ist, erklärt sich in erster Linie aus dem großen Unterschiede in bezug auf die Zimmerzahl der benützten Wohnungen, indessen auch aus dem Umstande, daß Handlungsgehilfen und Beamte für Wohnungen mit der gleichen Zimmeranzahl durchwegs höhere Mieten zahlen als die Arbeiter. So zeigt beispielsweise Tabelle c), daß die durchschnittliche halbjährige Miete für eine Wohnung von drei Zimmern in Groß-Kopenhagen für den Beamtenstand Kr 186⁻89, für den Handlungsgehilfenstand Kr 180"60, für die fachgelernten und nicht fachgelernten Arbeiter Kr 150 76 beziehungsweise Kr 143"69 ausmacht. Es sind die Lage der Wohnungen und die verschiedenen Ansprüche auf Größe, Einrichtung usw., die in den verschiedenen Gesellschaftsklassen gestellt werden, welche hier einen bedeutenden Einfluß ausüben.

Fortschritte auf dem Gebiete des Wohnungswesens in Deutschland in den letzten fünf Jahren.

Von

Dr. jur. J. Altenrath

Dezernent in der Zentralstelle für Volkswohlfahrt (Berlin).

„Fortschritt“ ist ein sehr dehnbarer und nicht selten mißverständlich angewendeter Begriff. Wie oft wird die Erfüllung einer alten Forderung als ein großer Fortschritt ausposaunt, und wie selten liegt, an der Höhe des Zieles oder auch nur an dem bisherigen Zustande gemessen, ein wirklicher Fortschritt vor! Wie könnte es auch anders sein? Wenn schon das Ziel nur von wenigen klar erschaut, von vielen arg verkannt wird, dann kann man erst recht nicht erwarten, daß aus dem vielverzweigten Labyrinth der Dinge die rechten Wege eingeschlagen oder gar entscheidende Schritte getan werden. Wir werden uns daher bescheiden, auf grundsätzliche Wandlungen nur mit Zagen zu hoffen und all die kleinen Maßnahmen und Entwicklungsvorgänge ruhig als Fortschritte gelten lassen müssen. Aber wir würden uns selbst und die Welt betrügen, wenn wir über dem Wege das Ziel, über den vielen kleinen Anstrengungen die großen Aufgaben aus den Augen verlieren würden. Mit diesem Vorbehalte werden wir an eine Betrachtung der Fortschritte auf dem Gebiete des Wohnungswesens in Deutschland herantreten, und die erste Frage lautet daher: Wissen wir überhaupt, was wir anstreben und in welcher Richtung wir gehen müssen? Die Antwort auf diese Frage werden wir in der Literatur zu suchen haben.

Eine Schilderung der Fortschritte der Wohnungsreform wird daher, wenigstens mit einem kurzen Blicke, auch die literarische Behandlung des Wohnungsproblems streifen müssen. Und da dürfen wir zunächst feststellen, daß

wenn auch die vielfachen Lösungen, die die Wohnungsfrage hier auf dem Papier erfährt, für die Praxis nicht ganz die Bedeutung haben, die die geistreichen Theoretiker ihnen beimessen, doch trotz aller Einseitigkeiten und bestehenden Gegensätze allmählich eine klarere Erkenntnis der Grundursachen der herrschenden Zustände und der Mittel zur Besserung sowie eine Popularisierung dieser Erkenntnis erzielt wird. Die Wohnungsfrage ist in den letzten fünf Jahren in ausgiebigster Weise erörtert worden. Fast alle Erörterungen aber haben, soweit sie nicht rein praktische Fragen behandeln, einen gemeinsamen Ausgangspunkt, nämlich die Verhandlungen des Vereins für Sozialpolitik im September 1901 in München. Dort ist die allgemeine Aufmerksamkeit auf die Bodenfrage als den Angelpunkt des ganzen Problems konzentriert worden, und um diesen Punkt haben sich dann in der Folgezeit, besonders in den letzten fünf Jahren, die Erörterungen gedreht. Von der einen Seite, ich nenne nur E b e r s t a d t, Fuchs, v. Man-goldt und die Bodenreformer, ist als das Grundübel im Städtebau die Spekulation hingestellt worden. Eberstadt hat in eingehendster Weise die Monopoleigenschaft des städtischen Bodens zu begründen versucht, er hat als Voraussetzung hierfür das System der Mietkaserne, als Mittel die nach den Institutionen unseres Realkreditwesens mögliche ausgedehnte Hypothekenbelastung und als Folgen die allen kulturellen Anforderungen hohnsprechende Bauweise und die fast schrankenlose Hinaufschraubung der Mieten bezeichnet. Fuchs und v. Mango 1 d t folgen ihm in wesentlichen Punkten, zum Teil mit selbständiger Begründung, und die Bodenreformer kommen aus der Betrachtung des Wesens der städtischen Grundrente und der Möglichkeit ihrer Beeinflussung zu ähnlichen Resultaten. Auf der anderen Seite verteidigt Andreas Voigt das System der Mietkaserne als notwendig und bei entsprechender Ausgestaltung einwandfrei, leugnet die Verteuerung der Mieten und des Bodens durch das Mietkasernensystem und die Institutionen des Realkredits und stellt die Monopoleigenschaft des Bodens, die Ausschaltung der Konkurrenz durch die Spekulation in Abrede. Er sucht zu beweisen, daß bei gleichwertiger Bauausführung aller Häuserkategorien die Baukosten relativ, d. h., auf die Einheit der erzielten Wohnfläche bezogen, um so niedriger sind, je mehr Geschosse das Haus hat, daß ferner die relativen Bodenkosten mit der wirtschaftlichen Intensität der Bebauung abnehmen. Neben ihm geht insbesondere Adolf

Weber darauf aus, die Herrschaft des Gesetzes von Angebot und Nachfrage auch für den städtischen Boden nachzuweisen. Eine Monopolstellung des städtischen Grundbesitzers gibt es daher nach seiner Meinung nicht. Der Bodenpreis kann durch die Mittel des Realkredits nicht gesteigert werden, und ein Beweis für die Erhöhung der Mieten durch die Anwendung der gedrängten (vielstöckigen) Bauweise ist nach seiner Auffassung nicht erbracht. Die Bodenspekulation ist, abgesehen von einzelnen, sich selbst korrigierenden Auswüchsen, auch als solche, d. h. ohne Rücksicht auf die etwa durch sie vorgenommene Aufschließungsarbeit u. dgl., nützlich und notwendig, insbesondere um die Grundstücke an den Markt zu bringen. Auch Bredt kommt von einer Untersuchung des Wertproblems und des Wresens der städtischen Grundrente aus zu dem Resultate, daß die Grundrente durch die Spekulation nicht gesteigert werden könne. Von den Darlegungen der Interessenten kann ich hier absehen, da sie nichts wesentlich Neues bieten. Alles in allem stehen hiernach die Ansichten einander noch ziemlich schroff gegenüber. Es handelt sich aber dabei nicht lediglich um grundsätzliche Unterschiede in den Resultaten der Forschung, sondern auch um Gegensätze in den wissenschaftlichen Methoden, vor allem aber um Gegensätze in den Grundlagen wirtschaftlicher Auffassung, um Gegensätze in der Lebensanschauung, an deren Beseitigung nicht zu denken ist.

Als Ergebnis der Erörterungen und des oft heftigen Streitens darf man aber doch wohl für die Mehrheit der sozial gerichteten Kreise in Wissenschaft und Praxis, ohne Identifizierung mit manchen Einseitigkeiten und Übertreibungen, eine gewisse Grundauffassung feststellen. Diese ist etwa folgende: Der städtische Grund und Boden ist infolge der Möglichkeit der gedrängten, vielstöckigen Bauweise im Außengelände sowie einiger anderer Rechts- und Verwaltungseinrichtungen und der Institutionen des Realkredits in großen Teilen Gegenstand der Spekulation geworden. Die Spekulation birgt infolge ihrer Machtstellung als Besitzerin der zunächst für die Bebauung in Frage kommenden Terrains gewisse Gefahren in sich und hat an ihrem Teile mit zur intensiveren Geländeausnützung und zur Erhöhung der Mieten beigetragen. So sind die bezüglich des Bodens obwaltenden Verhältnisse wenn auch nicht allein, so doch mit von entscheidender Bedeutung für die Zustände im Wohnungswesen. Es muß aber hier betont werden, daß objektive Beobachter den Verhältnissen im Bau- und Kreditwesen eine nicht minder einschneidende selbständige Bedeutung beimessen. Es sind dies Fragen, die noch keine genügend umfassende und eingehende Untersuchung erfahren haben, insbesondere auch nicht unter vergleichender Heranziehung der Verhältnisse in anderen Ländern. Für den Augenblick konzentrier! sich in Deutschland das Hauptinteresse auf die Frage: Wie ändern wir die bezüglich des Grundes und Bodens obwaltenden Verhältnisse in der Weise, daß eine weiträumige Bebauung des Außengeländes der Städte mit Kleinhäusern in die Wege geleitet wird?

In der Literatur sind naturgemäß im Anschluß an die Untersuchung der bestehenden Verhältnisse auch Vorschläge zur Besserung gemacht worden. Diese bezwecken, entsprechend der herrschenden Richtung, in erster Linie eine Verbilligung des Bodens und hierdurch die Ermöglichung, aber auch die Erzwingung einer weiträumigen Bebauung. Sie fordern daher in erster Linie Änderungen in den Bebauungsplänen und Bauordnungen, so die Festsetzung der flachen Bebauung mit einstöckigen oder zweistöckigen Bürgerhäusern, wenn möglich Einfamilienhäusern im Gebiete der Stadterweiterung, ferner Erleichterungen für den Kleinhausbau sowie Erschwerungen und Beschränkungen für die Mietkaserne, u. a. die Vermeidung der tiefen Baublöcke, der Hintergebäude und Seitenflügel, wenn möglich rückwärtige Baufluchtlinien, Verengung der Straßen, Unterscheidung zwischen Wohn- und Verkehrsstraßen unter Aufrechterhaltung des Grundsatzes : Haushöhe gleich Straßenbreite usw. Außerdem wird eine Änderung des RealkrediU wesens zwecks Beschränkung der übermäßigen Verschuldung gefordert, und zwar in der Weise, daß zwischen Spekulationsund Meliorationsverschuldung (E b e r s t a d t), beziehungsweise Besitzwechselverschuldung und Meliorationsverschuldung (Fuchs) unterschieden und erstere begrenzt und erschwert wird. Hand in Hand damit soll eine Reform des Taxwesens gehen, um der herrschenden Übertaxierung entgegenzutreten. Die Bodenreformer wünschen, abgesehen von dem Bodenrechte, das die Benützung des Bodens fördert und jeden Mißbrauch mit ihm ausschließt, von dem man aber bis heute noch nicht weiß, wie es ausseh en soll, eine starke Vermehrung des Bodenbesitzes und tatkräftige Bodenpolitik der öffentlichen Körperschaften, Verwendung des Erbbaurechts usw., vor allem jedoch die Einziehung des unverdienten Wertzuwachses für die

Allgemeinheit. Von der letztgenannten Maßnahme versprechen sie sich, allerdings ohne Grund, auch eine Eindämmung der Spekulation. Eine andere Richtung, insbesondere v. Mangol dt mit dem Deutschen Verein für Wohnungsreform, verlangt ein tatkräftiges Vorgehen im Wege der öffentlichen Stadterweiterung, und zwar Beschaffung des Geländes für die Stadterweiterung seitens der Gemeinden durch freihändigen Ankauf oder Enteignung, letztere auf Grund eines schon länger voraus bestimmten Preises, der Stadterweiterungstaxe, Aufschließung und Parzellierung durch die Gemeinden und Weitergabe des Geländes in Erbbaurecht oder unter Bedingungen, die die Spekulation ausschließen oder behindern. Hand in Hand damit soll eine möglichst umfangreiche Dezentralisation durch Gründung von Vororten, Lenkung der Industrie in kleinere Orte usw. gehen. Auch die Gegner der Anschauung, nach der in der Spekulation das Grundübel der herrschenden Zustände zu suchen ist, haben Reformvorschläge gemacht. Diese haben naturgemäß vor allem die Bekämpfung der Auswüchse der Spekulation, soweit sie von ihnen zugestanden werden, im Auge. So soll der ungesunden Preistreiberei durch frühzeitige Aufstellung der Bebauungspläne, Festsetzung der Fluchtlinien, Scheidung von Wohn- und Fabrikvierteln, Bezeichnung der Straßenbahnlinien u. dgl. entgegengetreten werden. Ferner wird eine Reformierung des Taxwesens auf öffentlicher Grundlage vorgeschlagen. Endlich soll durch eine großzügige Ausgestaltung des Verkehrswesens der für die städtische Bewohnung in Frage kommende Boden erheblich vermehrt und so auch verbilligt werden.

Eine Fülle von schwierigen, aber bedeutsamen Aufgaben ist hiernach der Wohnungsreform zugewiesen. Leider bleiben die praktischen Maßnahmen weit hinter diesen Anforderungen zurück, wenn auch nicht zu verkennen ist, daß nach den verschiedensten Richtungen hin sich eine AVandl;ung in den Ansichten und Bestrebungen der maßgebenden Instanzen vollzogen hat und Ansätze zu Reformen allenthalben vorhanden sind.

Am einschneidendsten sind ihrer Natur nach die Maßnahmen auf dem Gebiete des Bebauungsplans und der Bauordnung. Der den neuzeitlichen Anforderungen entsprechende Bebauungsplan soll möglichste Weiträumigkeit in der Bebauung herbeiführen, die tiefen Baublöcke vermeiden, Wohnbezirke und Geschäfts-, beziehungsweise Industrieviertel nach Möglichkeit trennen und zweckentsprechend gruppieren, aber in den Geschäftsvierteln und auch sonst eine Unterscheidung zwischen Verkehrsstraßen und Wohnstraßen vornehmen und endlich durch die Straßenführung auf eine ästhetische Gesamtwirkung hinarbeiten. Diese Ziele werden durch zweckmäßige Straßenführung und Fluchtlinienfestsetzung sowie durch ergänzende Bestimmungen in den Bauordnungen erreicht.

Ein planmäßiges und großzügiges Vorgehen kommt hauptsächlich bei der Aufstellung von Bebauungsplänen für neuerschlossene Gebiete in Betracht. Eine derartige großzügige Geländeaufschließung hat unter anderem stattgefunden in Königsberg, Tilsit und Hanau. Vielfach werden für die Aufstellung neuer Bebauungspläne hervorragende Fachleute herangezogen. So hat die Gemeinde Dippoldiswalde • bei Dresden auf den Rat des Ausschusses zur Pflege heimatlicher Kunst und Bauweise in Sachsen und Thüringen zwei Dresdener Architekten mit der Ausarbeitung eines künstlerischen Bebauungsplans beauftragt. Für die Stadt Glogau, ferner für einen Teil von Wismar hat im Jahre 1905 Ober- und Geheimer Baurat S t ü b b e n Bebauungspläne entworfen. Zahlreiche Gemeinden haben Wettbewerbe zwecks Erlangung fortschrittlicher Bebauungspläne veranstaltet, so Essen, Karlsruhe, Mannheim, Landshut, Lübeck, Pforzheim, St. Johann usw. Von besonderer Wichtigkeit ist das auf Vorschlag des Ausschusses Berliner Architekten und des Berliner Architektenvereins veranstaltete Preisausschreiben zwecks Erlangung eines allgemeinen Bebauungsplans für Groß-Berlin, dessen Ergebnisse voraussichtlich anläßlich der im Mai dieses Jahres stattfindenden Städtebauausstellung veröffentlicht werden.

In einzelnen Bundesstaaten ist neuerdings das für die Planfeststellung geltende Recht abgeändert worden. Der Württembergische Entwurf einer Landesbauordnung regelte die Verhältnisse in den Artikeln 4 bis 16 a. Die Aufstellung der Bebauungspläne bleibt hiernach Sache der Gemeinden, die jedoch unter bestimmten, genauer formulierten Bedingungen hierzu verpflichtet sind. Die Grundsätze für die Aufstellung von Ortsbauplänen sind nur in großen Zügen angegeben. Die erforderlichen Grundstücke können den Eigentümern durch Enteignung entzogen werden. Die von der Zweiten Kammer beschlossenen Erleichterungen für die Enteignung sind von der Ersten Kammer in ihrer Mehrzahl nicht genehmigt worden. Für Baden sind die Verhältnisse durch das Ortsstraßengesetz vom 15. Oktober 1908 neu geregelt worden. Die Aufstellung des Bebauungsplans in einem dem voraussichtlichen Bedürfnis entsprechenden Umfang ist dem Gemeinderat übertragen. Mustergültig sind die allgemeinen Gesichtspunkte. Sie lauten : „Hierbei ist den Anforderungen der Gesundheit, des zu erwartenden Verkehrs und der Feuersich erb eit sowie dem Wohnungsbedürfnis und den sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen der Einwohner Rechnung zu tragen. Insbesondere ist dafür zu sorgen, daß öffentliche Plätze in angemessener Lage, Zahl, Art und Größe vorgesehen sowie daß die Breite der Ortsstraßen und die Tiefe der Baublöcke den örtlichen Verhältnissen und Bedürfnissen entsprechend abgestuft werden. Auch soll darauf Bedacht genommen werden, daß geschichtlich oder künstlerisch bedeutungsvolle Baudenkmäler erhalten und schöne Orts-, Straßen- und Landschafts-bilder vor Verunstaltung bewahrt werden.“

Damit sind in den allgemeinen Umrissen die Hauptforderungen, die bezüglich des modernen Städtebaues gestellt werden, zum wenigsten anerkannt.

Noch eingehender sind die Anforderungen in dem für das Fürstentum Reuß j. L. erlassenen Gesetze, betreffend die Anlegung, Veränderung und Bebauung von Straßen und Plätzen, vom 12. März 1907. Danach sollen bei der Aufstellung von Ortsbauplänen besonders berücksichtigt werden : 1. die angemessenen Größenverhältnisse der einzelnen Baublöcke ; 2. eine den Verkehrsbedürfnissen angepaßte verschiedene Bemessung der Straßenbreiten unter Berücksichtigung von Vorgärten für später voraussichtlich zu verbreiternde oder sogenannte Villenstraßen ; 3. die Herbeiführung möglichst gleichmäßiger Straßensteigungen ; 4. möglichst sachgemäße Verteilung der Straßen mit offener und geschlossener Bauweise bei Einschränkung der Bau- und Wohndichtigkeit in Außenbezirken ; 5. eine nach der Verschiedenartigkeit des Ortes und der Straßen sich richtende Bemessung der zulässigen Geschoßzahl (in ländlichen Orten höchstens drei, in anderen höchstens vier, unter besonderen Ausnahmeverhältnissen fünf Geschosse mit Einschluß des Erdgeschosses und des Wohnzwecken dienenden Dachgeschosses) ; 6. die Sicherstellung der erforderlichen Höfe und Gärten, nötigenfalls durch Festsetzung rückwärtiger Baufluchtlinien, wobei die Bebauung des Hinterlandes von der Freihaltung genügend großer Höfe und Gärten und der Wahrung eines genügenden Lichteinfalls für die sämtlichen Fenster des Hintergebäudes abhängig zu machen ist.

Auch in Preußen und Bayern, wo neue Gesetze nicht erlassen worden sind, hat man seitens der Regierung auf die Verhältnisse einzuwirken gesucht, in Preußen durch ein Rundschreiben des Ministers der öffentlichen Arbeiten vom 20. Dezember 1906, wonach für Gebiete mit rascher Entwicklung möglichst früh allgemeine Bebauungspläne aufzustellen und auch schon die Hauptverkehrsstraßen festzusetzen sind. Abgesehen von der Zweckmäßigkeit sollen künstlerische Rücksichten nicht außer acht gelassen werden. Auch der bayerische Minister des Innern lenkt in seinem Erlasse vom Jahre 1906 die Aufmerksamkeit auf eine schöne Baulinienführung hin. Auch schmale Straßen für besondere Zwecke, wie für ruhige Wohnviertel mit niedrigen Häusern, hätten ihre Vorzüge, und im übrigen seien hinsichtlich der Breite der Straßen je nach den Verkehrsbedürfnissen Abstufungen zu machen.

Der Ortsbauplan findet seine notwendige Ergänzung in der Bauordnung, die die Absichten des Bauplans an den einzelnen Häusern zur Geltung zu bringen hat. Je nach der Bestimmung und dem Charakter der einzelnen Stadtteile und Straßen, ob Wohnviertel, Geschäftsviertel, Fabrikviertel, Villenviertel, ob Innenbezirk oder Außenbezirk, ob Wohnstraße oder Verkehrsstraße, je nach der Art der zugelassenen Häuser, ob große Miethäüser, Kleinwohnungshäuser, Kleinhäuser oder Villen, werden besondere Anforderungen zu stellen sein, alle in der Absicht, die weiträumige Bebauung, den Flachbau nach Möglichkeit zu fördern, die gedrängte vielstöckige Bauweise zu erschweren, den Bau von Kleinwohnungen zu erleichtern.

Diesen Zwecken dient die sogenannte „ab gestufte Bauordnung“, in der nach Zonen und Bauklassen besondere Bestimmungen getroffen sind. Der Gedanke einer Staffelung der Bauordnung macht neuerdings langsam, aber stetig Fortschritte. In einer Zusammenstellung im 25. Jahrgange des Zentralblatts für allgemeine Gesundheitspflege werden für das Jahr 1905 22 deutsche Staffelbauordnungen nachgewiesen. Auf der Dresdner Städteausstellung im Jahre 1905 waren bei 120 ausstellenden Städten 20 abgestufte Bauordnungen vertreten. Man darf daher wohl annehmen, daß damals etwa 20—25 derartige Bauordnungen in Deutschland bestanden. Seither ist die Staffelung neu eingeführt, beziehungsweise neu geordnet in Krefeld (1907), Krimmitschau (1907), Bielefeld (1908), Bremerhaven (1908),

Breslau (1908), Koblenz (1909), Dortmund (1908), Bremen (1909), Schwerin (1906), Stettin (1906), Göppingen, Hagen (1907), Hamburg, Königsberg (1907), Liegnitz (1906), Meißen (1907), Nauheim (1907), Forst i. L. (1908), Oliva (1907), Zittau (1907). Das sind weitere 20 Städte, aber jedenfalls noch nicht alle, die sie seither eingeführt haben.

Der Inhalt der neuen Bauordnungen ist in mancher Beziehung interessant. Was die Gebiete für die Abstufung angeht, so unterscheidet Krefeld vier Klassen, nämlich den Stadtkern, das sonstige vollgebaute Stadtgebiet, das in der Bebauung begriffene Gebiet und das bessere Wohnviertel. Das in der Bebauung begriffene Gebiet ist ferner noch in Bezirke ohne Begünstigung von Fabriken, in solche mit Begünstigung von Fabriken und in solche mit Ausschließung von Fabriken eingeteilt. Im Außengebiet und im besseren Wohnviertel ist offene Bebauung, eine Maximalhöhe der Gebäude von 14 5 m (Fabriken 23 m) und die Errichtung von höchstens drei, beziehungsweise zwei Stockwerken vorgeschrieben. Mustergültig ist die unter Redlich entstandene Königsberger Bauordnung, die acht Bauzonen vorsieht und bezüglich der Gestaltung der Baublöcke und der Förderung des Kleinbaues planmäßig vorgeht.

Barmen hat drei Gebiete, eines mit geschlossener, eines mit offener Bauweise und eines mit Landhausbau. Kassel, Hanau, Marburg und Fulda unterscheiden geschlossene enge Bebauung, geschlossene weitere Bebauung, offene Bebauung und Landhausbebauung. Im Gebiete der geschlossenen weiteren Bebauung darf nach Abzug eines 6 m tiefen Streifens hinter der Bauflucht der verbleibende Rest bis zur Tiefe von 30 m nur zu ⁴/io (in Bauklasse I zu ⁶/₁₀) und darüber hinaus nur zu ³/₁₀ als bebaubar gerechnet werden. Die Geschoßzahl ist dieselbe wie in Bauklasse I. Im Gebiete der offenen Bebauung darf kein Grundstück mehr als zu ⁴/₁₀ der hinter der Baufluchtlinie verbleibenden Grundfläche bebaut werden. Vordergebäude dürfen höchstens vier, an Straßen mit 15 m und weniger Breite nur drei und Hintergebäude nur zwei Geschosse haben. Koblenz hat vier Bauklassen, nämlich für Innenstadt, Außenstadt, Landhausbezirke mit offener Bebauung und Landhausbezirke mit geschlossener Bebauung. Eine besonders ausgedehnte Differenzierung findet sich in Düsseldorf. Hier werden drei Zonen mit entsprechenden Bauklassen für die Innenstadt, für das daran anschließende, zurzeit größtenteils bebaute oder in Bauplätze eingeteilte Gebiet und für das noch weiter draußen liegende Gebiet unterschieden. Von besonderem Interesse ist es nun, daß innerhalb der drei Bauzonen durch besondere Polizei Verordnungen einzelne Straßen oder Stadtteile als Wohnstraßen mit geschlossener, offener oder Blockbebauung, Geschäftsstraßen oder Fabrikstraßen bezeichnet werden, für die dann die für die betreffende Zone maßgebenden Bestimmungen mit den in Bauklasse IV bis IX getroffenen Abänderungen gelten. In Stettin hat man fünf Bezirke, nämlich Vollbau, Vorortbau, Kleinbau, Landhausbau, Klein- und Landhausbau. Die Zahl der zulässigen Geschosse, abgesehen von Kellerund Dachgeschoß, in der vorgeführten Reihenfolge der Bezirke ist : 4, 3, 1, 2, 2.

In ähnlicher Weise zeigt sich auch in den anderen neuen Bauordnungen das jeweils natürlich mit mehr oder weniger Herzhaftigkeit durchgeführte Bestreben, die Bauvorschriften nach Bedürfnis und Zweckmäßigkeit in den einzelnen Stadtteilen abzustufen und vor allem in den Außenbezirken möglichst weiträumig zu gestalten. Daß der Kleinhausbau der Ausgangspunkt des ganzen Systems sei, kann man allerdings noch nicht sagen. Immerhin finden wir vielfach Erleichterungen hinsichtlich der Standfestigkeit, Feuersicherheit usw. für Kleinhäuser und Villen, auf der anderen Seite Erschwerungen für die Mietkaserne. In Krefeld werden z. B. bei Häusern für mehr als sechs Familien besonders hinsichtlich der Treppen stärkere Anforderungen gestellt, während bei kleineren Häusern eine geringere Breite, eine stärkere Steigung der Treppen sowie verputzte Holztreppen zugelassen werden. Bei Kleinhäusern sind sogar Treppen von 80 cm Breite aus Holz zulässig. In Bremerhaven ist für Ein- und Zweifamilienhäuser der Fachwerkbau zulässig, falls die Häuser freistehen, wobei der sonst für Fach werkbauten vorgeschriebene Abstand von der Nachbargrenze und von Gebäuden auf demselben Grundstücke von 6 und 4 auf 3 m herabgesetzt wird. Auch sind Holztreppen von 09 m Breite und mit stärkerer Steigung gestattet. Auch in Breslau sind den Kleinhäusern und Einfamilienhäusern besondere Erleichterungen zugestanden,

u. a. folgende : Zulassung ausgemauerten Fachwerks statt massiver Wände, Zulassung von Holzdecken bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Geschossen und nur einer Wohnung. Bei Einfamilienhäusern wird weder ein gemauertes Treppenhaus noch ein feuersicherer Abschluß gegen den Bodenraum verlangt.

Diese und ähnliche Erleichterungen sind den Klein- und Einfamilienhäusern auch in den meisten anderen neuen Bauordnungen zugestanden. Sie werden aber sehr häufig noch nicht als ausreichend angesehen. Jedenfalls darf man im allgemeinen feststellen, daß die Förderung des Kleinhauses durch die Bauordnungen Fortschritte macht, wenn auch das Vorgehen immer noch nicht genügend verbreitet und auch noch etwas zaghaft ist. Es finden sich auch noch manche Rückständigkeiten. So läßt z. B. die Bauordnung für die Landkreise des Regierungsbezirks Arnsberg Gebäude bis zu vier Stockwerken und 16 m Höhe zu, und nach der Baupolizeiverordnung für das platte Land des Regierungsbezirks Breslau dürfen dort Wohngebäude drei Stockwerke und außerdem in dem darüberliegenden Dachgeschosse noch Giebclwohnungen erhalten.

Demgegenüber sei auf die Bauordnung für Bielefeld vom

10. Januar 1908 verwiesen, wo außer dem Erdgeschosse nur ein Obergeschoß und ein bewohnbares Dachgeschoß zugelassen ist, wo ferner für Hintergebäude nur Erdgeschoß und Dachgeschoß zugelassen ist, wo ferner Hintergebäude nur eine Familienwohnung enthalten dürfen.

Verhältnismäßig selten sind die sogenannten rückwärtigen Baufluchtlinien. Die Einhaltung derartiger Baufluchtlinien ist z. B. vorgeschrieben oder kann für einzelne Blöcke und Stadtteile vorgeschrieben werden, allerdings mit verschiedenartigem Zwecke (Freilassung eines Gartenstreifens zwischen den Vorder- und Hinterhäusern, Verhinderung zu großer Tiefenentwicklung der Vorder- oder Hinterhäuser), in den Bauordnungen für Oberkassel-Heerdt, Bielefeld, Koblenz, Düsseldorf und Oliva.

Es würde zu weit führen, wenn ich hier noch auf die sonstigen Fortschritte im Bauordnungswesen, z. B. bezüglich der Grundstücksausnützung, der Größe der vorgeschriebenen Hoffläche, des Abstandes und der Höhe der Hintergebäude usw. ein-gehen wollte. Nur ein Punkt ist noch kurz zu behandeln; es sind das die Keller- und Dachwohnungen. Leider sind diese in einer Reihe von Bauordnungen für die großen Miethäuser noch immer nicht beseitigt. Immerhin sind bemerkenswerte Fortschritte erzielt. In Krefeld ist die Anlage einer Kellerwohnung nur ausnahmsweise zulässig für Hausmeister und sonstige Aufsichtspersonen, die lichte Höhe muß dann 3 m betragen. Dachwohnungen sind nur dann erlaubt, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei Vollgeschosse hat und der Fuß-

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IX. intern. Wohnungskongrcß. I.

boden nicht höher als 15 m über der Straße liegt. In Krim-mitschau sind Kellerwohnungen, abgesehen von Hausmannswohnungen, verboten. In Barmen sind selbständige Kellerwohnungen nicht erlaubt. Dagegen finden wir hier die nicht gerade sehr fortschrittliche Bestimmung, daß im Dachgeschosse von Hintergebäuden selbständige Wohnungen dann erlaubt sind, wenn die zulässige Geschoßzahl um eines vermindert wird. Auch in Essen kann bei viergeschossigen Häusern die Hälfte des Dachgeschosses zu Wohnräumen benützt werden. Auch in Bremerhaven werden Dachwohnungen in viergeschossigen Häusern zugelassen. In Koblenz gelten Dachgeschosse mit mehreren selbständigen Wohnungen als Vollgeschosse. Dagegen dürfen Kellergeschosse außer Küchen keine Wohnräume enthalten. Auch in Dortmund sind Kellerwohnungen nur ausnahmsweise gestattet. In Glogau sind Keller- und Dachgeschoß zur Hälfte als bewohnbar erklärt. In Schwerin muß bei Kellerwohnungen die Decke 15 m über dem Erdboden liegen. In Hagen sind Kellerwohnungen unter besonderen Voraussetzungen zulässig, wenn der Fußboden nicht mehr als 20 cm unter der Oberfläche des Bürgersteiges liegt. Zusammenfassend kann man sagen, daß den Kellerwohnungen vielfach, wenn auch nicht mit der nötigen Entschiedenheit, zu Leibe gegangen wird. Dagegen werden Dachwohnungen noch immer in viel zu weitem Umfang in vielgeschossigen Häusern zugelassen.

Um der Willkür und den vielfach ganz unberechtigten Verschiedenheiten der einzelnen Städte auf dem Gebiete des Bauordnungswesens entgegenzutreten, ist schon frühzeitig der Erlaß allgemein gültigerVorschriften gefordert worden. Derartige Vorschriften können aber immer nur Minimalvorschriften sein und sind daher, wenn sie sich auf ein zu großes Gebiet erstrecken, leicht der Gefahr ausgesetzt, den besonderen lokalen Verhältnissen keine Rechnung zu tragen, zu weitgehend zu sein oder aber zu mäßige Anforderungen zu stellen. Aus diesem Grunde sind auch für ganz Preußen derartige Vorschriften unmöglich. Dagegen liegen die Verhältnisse bei den anderen Bundesstaaten sehr günstig und es kann mit Befriedigung festgestellt werden, daß hier nicht unbedeutende Erfolge erzielt worden sind. Schon vor dem Jahre 1905 waren in Bayern die Landesbauordnung vom 17. Februar 1901 und in Sachsen das Allgemeine Baugesetz vom 20. Mai 1904 in Geltung. Während die Bayerische Landesbauordnung nur einige wenig weitgehende Minimalforderungen stellt, u. a. die Flächenausnützung auf drei Viertel des Grundstücks und die Haushohe auf das Maß der Straßenbreite begrenzt, enthält das Sächsische Baugesetz eine Reihe weiter gehender mustergültiger Vorschriften. Hinsichtlich der Grundstücksausnützung ist bestimmt, daß vor oder hinter jedem Gebäude eine Hoffläche anzuordnen ist, die in ihrer Breite der Höhe des Gebäudes gleichkommt. Die Anzahl der Geschosse beträgt einschließlich des Dachgeschosses in Landhausvierteln, ländlichen Orten und in Orten, in denen bisher im allgemeinen nicht höher gebaut wurde, drei Geschosse, im übrigen vier Geschosse und nur im Innern größerer Städte fünf Geschosse. In der Anleitung wird noch besonders darauf hingewiesen, daß die Zahl der Geschosse tunlichst auf drei, einschließlich des Erdgeschosses, zu beschränken sei. Dem Vorgehen Sachsens sind nunmehr das Herzogtum Anhalt mit der am 1. Juli 1906 in Kraft getretenen Bauordnung, das Großherzogtum Baden und das Königreich Württemberg gefolgt. Die Badische Landesbauordnung vom 1. September 1907 ist in mancher Hinsicht bemerkenswert. Sie enthält zunächst allgemeine Vorschriften mit dem Versuch einer Abstufung für das ganze Land. Danach wird die Gebäudehöhe aut das Maß der Straßenbreite beschränkt. Die Höchstzahl der Hauptgeschosse soll in Orten und Ortsteilen mit ländlichen Verhältnissen zwei, in Vororten und Außenbezirken größerer Städte drei, im übrigen vier, in Hauptgeschäftsstraßen im Stadtinnern fünf betragen. Außer der hiernach zulässigen Zahl von Hauptgeschossen kann noch ein Dachgeschoß aufgesetzt werden, das bei zwei oder drei Hauptgeschossen vollständig bewohnbar eingerichtet werden, bei vier oder fünf Geschossen nur Zubehör der unteren Wohnungen enthalten darf. Als Mindestmaß des Hofraumes wird ein Viertel der Grundstücksfläche, bei Eckhäusern weniger, jedoch überall wenigstens 25 m2 sowie 3 m Breite verlangt. Das sind jedoch alles Mindestvorschriften, über die nach Möglichkeit hinausgegangen werden soll, und um darauf hinzuwirken, ist im Landesgesundheitsrat als Anhang zur Bauordnung eine Anweisung ausgearbeitet worden, die ein vollständiges baupolizeiliches Schema der Baudichtigkeit enthält, das in seinen Zielen viel weiter geht. Der Einsicht der örtlichen Kreise ist es hierbei natürlich überlassen, dieser Anweisung nach Möglichkeit zu folgen.

Neben den genannten Bundesstaaten ist nunmehr auch Württemberg an die Umgestaltung seines Baupolizeirechtes heran getreten, und zwar im Wege des Gesetzes. Die im Februar 1907 in der Zweiten Kammer eingebrachte Gesetzesvorlage ist von dieser stark nmgestaltet und auch in der Ersten Kammer, von der sie Ende 1908 in Beratung genommen wurde,, vielfachen Änderungen unterworfen worden. Hiernach soll auch in Württemberg die Haushöhe gleich der Straßenbreite sein. Doch lassen die Bestimmungen über die Berechnung der Dachneigung eine Überschreitung der Haushöhe zu. Die Zahl der Wohngeschosse soll in der Regel nicht mehr als vier, einschließlich des Erdgeschosses und etwaiger Zwischengeschosse betragen. Die verglichene Tiefe der Hofräume soll mindestens sieben Zehntel der Höhe der Rückseite des Vordergebäudes betragen und gleich der Hälfte der überbauten Fläche sein.

Sind hiernach in den wichtigsten süddeutschen Bundesstaaten Schritte getan, um wenigstens einige Mindestforderungen durchzusetzen, so bleibt es in Preußen einstweilen beim alten. Von bemerkenswerteren Maßnahmen sind nur einige Erlasse-zu nennen, so der Erlaß des Ministers der öffentlichen Arbeiten vom 20. Dezember 1906, in dem die Anordnung einer vom Ortsinn ern nach außen abnehmenden Bebauungsdichtigkeit, die Freilassung eines Hofes von bestimmter Mindestgröße und die Nichtzulassung von Keller- und Dachwohnungen für mehrstöckige Häuser bei geschlossener Bebauung empfohlen wird. Ferner ist von Wichtigkeit ein Erlaß vom 11. Oktober 1909, der insbesondere eine Milderung der ländlichen Bauordnungen hinsichtlich der Anforderungen der Feuersicherheit und Standfestigkeit wünscht.

Es mußte bei der hiermit gegebenen Schilderung des Bauordnungswesens besonders lange verweilt werden, weil es sich um eine der schwierigsten, zugleich aber bedeutungsvollsten Seiten der Wohnungsförderung handelt. Aus den Darlegungen dürfte sich ergeben, daß die Reformbewegung an allen Enden eingeleitet, daß aber der Weg zu auch nur einigermaßen befriedigenden Zuständen noch sehr weit ist.

Handelt es sich bei dem Bebauungsplan und der Bauordnung um die öffentliche Regelung des Bauwesens mehr in gesundheitlicher und wirtschaftlicher Beziehung, so wird doch auch ästhetischen Anforderungen hierbei in mancher Beziehung Rechnung getragen. Noch mehr steht dies bei den Maßnahmen zum Schutze des Ortsbildes in Frage. Das preußi-sehe Gesetz gegen die Verunstaltung der Ortschaften und landschaftlich hervorragenden Gegenden vom 15. Juli 1907 bezeichnet in dieser Hinsicht einen bedeutsamen Fortschritt. Nach diesem Gesetz ist die baupolizeiliche Genehmigung zur Ausführung von Bauten und baulichen Änderungen zu versagen, wenn dadurch Straßen und Plätze der Ortschaft oder das Orts-bild gröblich verunstaltet werden würden. Ferner ist die Möglichkeit gegeben, durch Ortsstatut Straßen, Plätze und Bauwerke von geschichtlicher und künstlerischer Bedeutung gegen bauliche Beeinträchtigung ihrer Eigenart oder des Eindrucks, den sie hervorrufen, zu schützen. Ferner können für die Behauung bestimmter Flächen, wie Landhausviertel, Badeorte, Prachtstraßen, besondere, über das sonst baupolizeilich zulässige Maß hinausgehende Anforderungen gestellt werden.

Ortsstatute, wie sie hiernach das Gesetz zuläßt, sind in mehr oder minder weitgehender Weise schon in einer ganzen Reihe von Orten oder Kreisen erlassen worden. Schätzungsweise mögen es 150 bis 200 sein. Im allgemeinen ist die Wirkung dieser Ortsstatuten nicht sehr weitgehend. Von einer ästhetischen Beeinflussung des Bauwesens überhaupt kann natürlich nicht die Rede sein.

Ein in Tendenz und Bedeutung hinter dem preußischen sehr zurückbleibendes „Gesetz gegen die Verunstaltung von Stadt und Land“ ist am 16. November 1908 vom sächsischen Landtage beschlossen worden. In Bayern sind die Regierungsbehörden durch Ministerialentschließungen vom 1. Januar 1904 und 28. November 1907 angewiesen worden, innerhalb ihrer Zuständigkeit für die Erhaltung des heimischen Baustils und für die Fernhaltung unschöner und ungeeigneter Bauiormen zu wirken. Ähnliche Zwecke verfolgen einige Bestimmungen in der Badischen und Württembergischen Landesbauordnung.

Ganz anders als auf die ästhetische Gestaltung des Bauwesens vermögen die öffentlichen Faktoren im Wege des Zwanges und behördlicher Anordnung auf die Wohnungsbenützung Einfluß auszuüben. Ja die Wohnungsaufsicht bildet die unumgängliche Ergänzung der Bauaufsicht, da die beste bauliche Ausgestaltung der Wohnungen durch eine unzweckmäßige Wohnungsbenützung und übermäßige Wohnungsnusnützung in ihren Wirkungen vollständig zunichte gemacht werden kann. Außerdem ist gerade in Anknüpfung an die Wohnungsbeaufsichtigung die weitestgehende Ausgestaltung der

Wohnungspflege und Wohnungsfürsorge ermöglicht. Die Organe der Wohnungsaufsicht können infolge ihrer fortwährenden Berührung mit der Bevölkerung über die polizeiliche Aufsicht hinaus einen weitgehenden erzieherischen Einfluß hinsichtlich der Wohnungswahl und Wohnungsbehandlung ausüben, sie können ferner aus eingehendster Kenntnis der wahren Zustände heraus die fruchtbarsten Anregungen und Anleitungen für die Verbesserung der Zustände geben.

Der Bedeutung der Aufgabe entspricht aber die tatsächliche Ausgestaltung bisher nicht im entferntesten. In Preußen ist die Angelegenheit vollständig den Gemeinden überlassen. Ja wir haben hier nicht einmal ein Gesetz, das die Gemeinden ausdrücklich zur Ausübung der Wohnungsaufsicht anregt oder ermächtigt, so daß sich vielfach sogar Zweifel erhoben, ob die örtlichen Polizeibehörden überhaupt hinsichtlich der Wohnungen Aufsichtsbefugnisse hätten. Der Gesetzentwurf zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse vom Jahre 1903 schlug die allgemeine Einführung der Wohnungsaufsicht vor. Leider ist er nicht Gesetz geworden. Da mithin den örtlichen Organen volle Freiheit gelassen ist, haben wir eine überwiegende Anzahl von Gemeinden, in denen überhaupt nichts geschieht. Daneben gibt es dann eine Reihe von Orten, in denen eine mehr oder minder weit gehende, oft nur die allerdürftigsten Anforderungen stellende Wohnungsordnung erlassen ist. Die Ausübung der Aufsicht ist den Polizeiorganen überlassen, eine regelmäßige Besichtigung ist nicht vorgeschrieben und wird auch nicht geübt. Nur in ganz wenigen Städten kann man von einer wirklichen Beaufsichtigung der Wohnungen sprechen. In einer im Jahre 1907 erschienenen Zusammenstellung behandelt v. Kalckstein 82 preußische Wohnungsordnungen. Für acht Regierungsbezirke waren Wohnungsordnungen erlassen. Daneben bestanden 115 Scbiafstellenordnungen. Wohnungsinspektoren im Hauptamte sind angestellt in Aachen, Breslau, Duisburg, Elberfeld, Erfurt, Essen. Ferner findet eine regelmäßige Besichtigung statt in Düsseldorf, Hannover, Kiel, Krefeld, Posen, Stettin und Wiesbaden. Nur in diesen Städten kann von einer intensiven und sachgemäßen Ausübung der Wohnungsaufsicht und Wohnungspflege die Rede sein.

Mehr Nachdruck als in Preußen legt man in Sachsen auf eine intensivere Ausgestaltung der Wohnungsaufsicht. Dort ist im § 163 des Allgemeinen Baugesetzes den Gemeinden die Einführung der Wohnungsaufsicht ausdrücklich nahegelegt und gestattet. Das Ministerium des Innern hat durch Verordnung vom 31. März 1903 und neuerdings durch Verordnung vom 20. Februar 1909 die Kreishauptmannschaften angewiesen, in dieser Richtung auf die Gemeinden einzuwirken. Es sind auch schon eine Reihe von Wohnungsordnungen erlassen worden, neuerdings insbesondere in Chemnitz, Kötitz, Glauchau und Meißen. Hauptamtlich angestellte Wohnungsinspektoren gibt es in Dresden, Chemnitz und Meißen.

In Baden und Württemberg enthalten die oben angeführten Landesbauordnungen auch einige Bestimmungen über die Wohnungsaufsicht, deren Einrichtung im einzelnen jedoch den Gemeinden überlassen ist. Die Badische Bauordnung enthält folgende Grundsätze für die zu stellenden Mindestanforderungen: 1. Jede Wohnung soll so benützt werden, daß mindestens jedes Ehepaar für sich und seine noch nicht zwölfjährigen Kinder einen besonderen Schlafraum besitzt und daß für die übrigen, über zwölf Jahre alten Personen nach dem Geschlechte getrennte Schlafräume vorhanden sind. 2. Die Benützung der Schlafräume soll in der Weise geschehen, daß auf jede Person mindestens 10 m³ Luftraum und mindestens 3 5 m² Bodenfläche entfallen. 3. Für jede aus mehr als zwei Räumen (einschließlich Küche) bestehende Familien wohnung und für jeden größeren Geschäftsbetrieb soll in der Regel ein besonderer Abort von guter Beschaffenheit vorhanden sein. 4. Werden Zimmermieter oder Schlafgänger verschiedenen Geschlechts in einer Wohnung aufgenommen, so sollen die denselben zugewiesenen Räume vollständig voneinander getrennt sein und eigene verschließbare Zugänge haben. Jedem Schlafgänger soll ein besonderes Bett, eine Sitzgelegenheit, ein besonderes Wasch- und Trinkgefäß und ein eigenes Handtuch zur Verfügung stehen.

¹

Die Hauptstadt Sofia zählte im Jahre 1880 — 20.856, 1887 — 30.928, 1892 — 46.593, 1900 — 67.789, 1905 — 82.621, heute - mehr als 100.000 Einwohner. Philippopel: im Jahre 1892 — 36.003, 1900 — 43.033, 1905 — 45.707 Einwohner.

²

1 Krone = 1²323 öst. Krone = T125 Reichsmark = T389 Fres.

In Württemberg hat Stuttgart, in Baden Mannheim, in Elsaß-Lothringen haben Straßburg, Metz und Kolmar die Wohnungsinspektion eingeführt. Mustergültig ist die Wohnungsaufsicht auch in Hamburg eingerichtet, dessen Beispiel Lübeck gefolgt ist.

Am weitesten sind das Großherzogtum Hessen und das Königreich Bayern in der Durchführung der Wohnungsaufsicht vorgeschritten. Hier sind zur Beaufsichtigung, Anleitung und ständigen Beratung der lokalen Organe Landeswohnungsinspektoren angestellt, die nicht nur die einheitliche und intensive Be-

aufsichtigung der Wohnungen gewährleisten, sondern die gesamte Wohnungsförderung, das Bauordnungswesen, die kommunale Wohnungs- und Bodenpolitik und die gemeinnützige Bautätigkeit fortdauernd anregen und mit Rat und Tat unterstützen, so daß hier in der Tat die Wohnungsinspektion zum Mittelpunkte der Wohnungsreform geworden ist, insbesondere da in beiden Staaten die freiwilligen Kräfte durch die Landeswohnungsinspektoren in Landes wohnungsvereinen gesammelt worden sind, so daß sich behördliches Wirken und freiwillige Yereinstätigkeit und Werbearbeit in glücklichster Weise ergänzen. Im Berichte des hessischen Landeswohnungsinspektors Gretzschel für das Jahr 1907 heißt es: „Die Beschaffenheit der Kleinwohnungen und die Art ihrer Benützung wird da, wo die Wohnungsaufsicht in gehöriger Weise gehandhabt wird, bereits in unverkennbarer Weise günstig beeinflußt.“ Diese Tatsache wird in dem Berichte für 1908 wiederum hervorgehoben. In Bayern, wo später angefangen wurde, ist die Organisation der Wohnungsaufsicht noch nicht so weit fortgeschritten. Die in den meisten Städten eingesetzten Wohnungskommissionen haben keine besondere Wirksamkeit entfaltet, meist nur allgemeine Erhebungen veranstaltet. Neuerdings geht man nun dazu über, besondere Wohnungsinspektoren, meist im Nebenamt, anzustellen. In Oberbayern haben alle Städte mit über 15.000 Einwohnern bis auf eine Wohnungsinspektoren. In Niederbayern, Pfalz, Oberpfalz, Mittelfranken und Unterfranken sind ebenfalls in sämtlichen Städten mit über 15.000 Einwohnern Wohnungsinspektoren, meist im Nebenamt, angestellt. Auch in den anderen Bezirken haben die größeren Städte Wohnungsinspektoren, überall auch eine Anzahl kleinerer Städte. Über die Erfolge der Wohnungsaufsicht bis Ende 1909 teilt der Zentralwohnungsinspektor zusammen-fassendmit: „Die ehrenamtliche Wohnungsaufsicht hat zum Teil gute Erfolge zu verzeichnen, und wenn ihre Tätigkeit auch verschiedenenorts wenig entsprochen hat, ihre Ergebnisse nicht selten mit großen Vorbehalten aufzunehmen sind, so hat sie sich doch im allgemeinen als eine bewährte und bei weiterer Ausgestaltung noch förderlichere Einrichtung erwiesen. Die Wohnungsaufsicht in den Städten wird, soweit zu erheben war, in nachdrücklichster Weise gehandhabt; ihre günstige Einwirkung sowohl hinsichtlich der Abstellung sanitärer und baulicher Mängel wie auch bezüglich des Aftermieter-, Schlafgänger- und Pflegekinderwesens ist unverkennbar.“

Nur nebenbei sei hier noch erwähnt, daß naturgemäß in vollständig heruntergekommenen Quartieren die Wohnungsaufsicht nichts mehr ausrichten kann. Hier muß vollständig saniert werden. Derartige Quartiere sind aber in Deutschland verhältnismäßig selten. Eigentliche Sanierungen haben nur in Hamburg und Stuttgart stattgefunden. Bei den Sanierungen in Straßburg, Essen und Darmstadt handelt es sich mehr um Straßendurchbrüche.

Bebauungsplan, Bauordnung, Gesetze und Ortsstatute gegen bauliche Verunstaltung und Wohnungsaufsicht können, so wichtig ihre Funktionen auch sein mögen, doch immer nur den allgemeinen Rahmen abgeben, innerhalb dessen sich das Wohnungswesen entwickeln soll, sie werden insbesondere falsche Richtungen in der Entwicklung sowie die gröbsten Schädigungen verhüten, niemals dagegen werden diese Maßnahmen wirkliches Leben und Vorwärtsschreiten wecken können. Hierzu bedarf es der fördernden Kräfte auf dem Gebiete der Bodenpolitik, des Kreditwesens und der gemeinnützigen Bautätigkeit.

Ein großzügiger Bebauungsplan ist im allgemeinen nur mit Unterstützung einer tatkräftigen kommunalen Bodenpolitik durchzuführen. Ebenso legen verschiedene andere Gesichtspunkte und Forderungen den Erwerb und die zielbewußte Verwendung eines umfassenden Gemeindegrundbesitzes nahe. Die Erkenntnis von. der Nützlichkeit und Notwendigkeit einer planmäßigen Vermehrung des Gemeindelandes ist bei den städtischen Verwaltungen in den letzten Jahren auch immer mehr durchgedrungen, und so kann zunächst die erfreuliche Tatsache festgestellt werden, daß gegenüber der in früheren Jahren geübten Verschleuderung neuerdings immer eifriger darnach gestrebt wird, den Grundbesitz der Gemeinden zu vermehren. So haben beispielsweise in den Jahren 1903/04 bis 1907 von 26 größeren preußischen Städten 19 ihren Grundbesitz um 8876 83 ha vermehrt, dagegen nur sieben das eigene Land um 337361 ha vermindert.

Eine Anzahl von Städten hat zwecks sachgemäßer Behandlung und planmäßiger Fortführung des Grundstückswesens besondere Fonds dafür errichtet, denen ein bestimmtes Grundstücks- und Kapitalvermögen überwiesen wird, mit dem dann erfolgreich weitergewirtschaftet werden muß. Zweck und Einrichtung im einzelnen sind jedoch sehr verschieden. Nachdem schon in den Jahren 1900 und 1901 Düsseldorf und Frankfurt am Main derartige Fonds errichtet

hatten, sind in neuerer Zeit in 30 bis 40 weiteren Städten ähnliche Einrichtungen geschaffen worden, die sehr zur planmäßigen Vermehrung und Verwertung des städtischen Grundbesitzes beigetragen haben. Die Verwertung geschah allerdings, wo die Grundstücke nicht für eigene städtische Zwecke beansprucht wurden, überwiegend durch Verkauf, und zwar Verkauf zu Marktpreisen, so daß sich die Bodenpolitik der meisten Städte, abgesehen von der Beschaffung von Grundstücken für städtische Zwecke, als Betrieb eines gewöhnlichen Terraingeschäfts erweist. Der öfters, wenn auch mit wenig durchschlagenden Gründen geforderte billige Verkauf städtischen Terrains zwecks Regulierung der Marktpreise ist nirgends versucht worden.

Dagegen haben verschiedene Gemeinden Grundstücke zu mäßigen Preisen abgegeben, um die Bautätigkeit zu fördern, insbesondere auch die gemeinnützigen Bauvereine zu unteistützen. So haben Brieg und Aachen zwecks Förderung des Kleinwohnungsbaues Grundstücke zu mäßigen Preisen abgegeben, ferner wurden in Erfurt Baustellen zu geringen Preisen an Unternehmer verkauft unter der Bedingung, daß nur Wohnhäuser mit kleinen Wohnungen gebaut werden dürfen. In Bergisch-Gladbach wurden billige Baugrundstücke an Arbeiter verkauft. An Baugenossenschaften haben u. a. folgende Gemeinden Grundstücke zu mäßigen Preisen, vereinzelt sogar unentgeltlich, abgegeben : Bonn, Danzig, Göttingen, Hildesheim, Kiel, Lüneburg, Wesel, Saarbrücken und Ulm. Aus dem Groß-herzogtume Hessen führt Landeswohnungsinspektor G r e t z-s c h e 1 folgende Gemeinden an : Astheim, Butzbach, Bensheim, Friedberg, Gießen, Gonsenheim, Hechtsheim, Homberg am Ohm, Mainz, Nidda und Schotten. Aus Bayern sind nach dem Berichte des Zentralwohnungsinspektors Dr. Bergmann die Städte Bamberg, Fürth und Lechhausen zu erwähnen. Im allgemeinen ergibt sich der Eindruck, daß es sich hier nur um ein vereinzeltes Vorgehen handelt. Nur verhältnismäßig wenige Gemeinden haben etwas getan, und wo etwas geschehen ist, handelt es sich auch immer nur um einzelne Fälle, nicht um die ständige Übung einer systematischen Bodenpolitik.

Nicht viel besser steht es mit der Hergabe von Gelände in Erbbaurecht. Es seien hier folgende Fälle mitgeteilt. Gelände haben hergegeben : Aachen an höhere städtische Beamte, Apolda an den dortigen Spar- und Bauverein, Breslau an die Schlesische Gesellschaft für vaterländische

Kultur zum Bau eines Geschäftshauses, Charlottenburg an die Volkshotel-Aktiengesellschaft zum Bau eines Ledigenheims, Krefeld an die Linner-Aktienbaugesellschaft, Dortmund im Hafengebiet an Geschäftsfirmen, Duisburg an den Beamtenwohnungsverein, Düsseldorf an die Deutsche Werkmeister-Spar-bank A.-G., Elberfeld an Privatpersonen, Essen an die Vereinigte Spar- und Baugenossenschaft, Frankfurt am Main (1901—1907) in 11 Fällen an Gesellschaften, in 105 Fällen an Beamte und Lehrer, in 32 Fällen an Private, Freiberg i. S. (Hospital Sankt Johannis) an Private zur Bebauung mit Wohnhäusern, Halle an den Verein für Volkswohl, Karlsruhe an eine Geschäftsfirma, Leipzig an die dortige Gemeinnützige Baugesellschaft, Mannheim an den dortigen Spar- und Bauverein, München an die Universität und den Turnverein Jahn, Posen an eine Kirchengemeinde, Rixdorf an eine Kirchengemeinde, Ulm (Hospitalstiftung) an die dortige Baugenossenschaft. In 12 von den hier auf geführten 17 Städten handelt es sich also um Erbbaurechte zur Förderung des Wohnungsbaues. Aber nur in Frankfurt kann man von einem regelrechten systematischen Vorgehen sprechen.

Im Grunde haben wir es hier sowohl wie oben mit der Abneigung der Städte zu tun, ihren Grundbesitz anders als der private Eigentümer zu verwerten. Doch soll auch nicht unerwähnt bleiben, daß dem Erbbaurechte noch verschiedene Unvollkommenheiten anhaften, auf die man sich gern zur Begründung der ablehnenden Haltung beruft. Man glaubt, der Erbbauberechtigte werde wegen der beschränkten Dauer des Erbbaurechts kein Interesse an solider Bauart und dauernd guter Erhaltung haben. Dem kann aber entgegen-gewirkt werden, wenn man für den Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages eine Entschädigung nach dem Schätzungswerte des Gebäudes festsetzt und wenn eine gewisse Kontrolle über Bauausführung und Instandhaltung ausbedungen und geübt wird. Die Hauptschwierigkeiten liegen in den Beleihungsver-hältnissen. Zunächst wäre es möglich, daß Erbbauhypotheken durch Hypotheken, die auf dem Grundstücke lasten, wertlos gemacht werden. Das ist zu vermeiden, wenn nur an völlig lastenfreien Grundstücken Erbbaurecht bestellt wird. Die auf dem Erbbaurechte lastenden Hypotheken können ferner gefährdet werden, wenn das Erbbaurecht aus bestimmten Gründen oder wegen Fristablauf erlischt. Das Erlöschen würde auch den Fortfall der Hypotheken zur Folge haben. Dem ist vorzubeugen durch Festsetzung einer Rückübertragungspflicht, einer Art Wiederverkaufsverhältnis für das Erbbaurecht, das durch Vormerkung gesichert wird. Dann geht das Erbbaurecht auf den Eigentümer über, und die Hypotheken bleiben bestehen. Eine weitere Schwierigkeit ist die, daß das Erbbaurecht und insbesondere auch das Haus im Laufe der Jahre beständig an Wert verlieren und daß diese Wertminderung natürlich auch die Hypothek ergreift. Die Hypothek muß daher Amortisationshypothek sein, so daß bei Beendigung des Erbbaurechts die Schuld abgetragen ist.

Hiermit steht im Zusammenhänge die Frage nach dem Werte des Erbbaurechtes und damit auch der hypothekarischen Beleihung. Hier fehlt es bis heute in der Praxis noch an jeglichem Maßstabe. Man hat meist den Bauwert des Hauses als Wert des Rechtes angenommen. Das ist aber falsch, weil der Wert des Rechtes von seiner Dauer abhängig ist. Also muß zunächst der Bauwert mit der Dauer des Rechtes in Beziehung gesetzt werden. Ferner ist aber auch der Nutzungswert zur Wertermittelung mit heranzuziehen. Das Reichsamt des Innern und neuerdings auch Dr. Stübben im ersten Hefte der Jahrbücher des „Europäischen Bodenkredits“ gehen davon aus, daß der Beleihungswert des Erbbaurechts gleich der halben Summe des Bauwerts und des kapitalisierten Jahresertrages des Rechtes anzunehmen ist. Wenn in dieser Weise vorgegangen wird und im übrigen Zins- und Tilgungs-summc während der Amortisationsperiode dieselben bleiben, so daß sieb durch Verwendung der ersparten Zinsen die Schuldsumme bedeutend schneller als der Wert des Objekts vermindert, dann erscheint die Hypothek als durchaus sicher.

Stellen sich hiernach theoretisch der Beleihung des Erbbaurechts keine unüberwindlichen Schwierigkeiten entgegen, so hat man doch in der Praxis bisher keine auch nur im entferntesten befriedigende Lösung der Beleihungsfrage gefunden. Meist mußten die Erbbaurechtsausgeber auch die Häuser beleihen, so Aachen, Duisburg, Elberfeld, Frankfurt am Main, Freiberg i. S. (Hospitalstiftung), oder aber sie mußten die selbstschuldnerische Bürgschaft übernehmen, wie Charlottenburg, Leipzig und Mannheim. Private Geldgeber haben sich fast nicht gefunden. Außer dem Reiche haben nur einige Landesversicherungsanstalten, wie Königreich Sachsen, Rheinprovinz, Baden und Ostpreußen, meist gegen Bürgschaft der Gemeinden, Darlehen zur Verfügung gestellt. An der Beleihungsfrage

kann aber die ganze Erbbaurechtsbewegung scheitern. Gelingt es den. öffentlichen und gemeinnützigen Geldgebern nicht, feste Normen für die gesamte Handhabung des Erbbauwesens, insbesondere der Bewertung und Beleihung, aufzustellen und in weitere Kreise zu tragen, so wird eher ein Bückgang als ein Vorwärtsschreiten in den ohnehin schon spärlichen Anfängen eintreten.

Mit der Bodenpolitik der Gemeinden steht ferner die Frage der Ausgestaltung des Verkehrswesens in einem gewissen Zusammenhang. Auf diesem Gebiete ist, günstig geurteilt, vielleicht eben der Anlauf zu einem Anfänge genommen. Das kommunale Verkehrsmittelwesen ist in Deutschland noch verhältnismäßig wenig fortschrittlich entwickelt. Von einer Verkehrspolitik im Sinne der Förderung des Wohnungswesens, etwa zur Anbahnung einer extensiven Bebauung, kann keine Rede sein. Wie die Gemeinden überhaupt noch nicht versucht haben, das Ansiedlungswesen in die Hand zu nehmen oder tatkräftig zu leiten, so haben sie auch die Verkehrsmittel noch kaum diesen Zwecken dienstbar gemacht. Der Verkehr wird intensiver, aber nicht viel extensiver. So ist im Jahre 1905 die Zahl der beförderten Personen in den Städten mit 50.000 und mehr Bewohnern um 83o/₀, die Zahl der geleisteten Wagenkilometer nur um 7• 8o/₀ gestiegen. Als einziges Beispiel, um eine Wohnungsanlage zu ermöglichen, bleibt die Straßenbahnlinie, die in Frankfurt zu den Häusern der Aktiengesellschaft Hellerhof führt. In einer Reihe von Städten sind Vergünstigungen durch Monatsabonnements, Arbeiterwochenkarten, billigere Frühfahrten u. dgl. gewährt. Was aber allgemein vermißt wird, sind billige Schnellfahrtstrecken nach den Außenbezirken.

Im Vorübergehen sei hier auch noch einer Maßregel Erwähnung getan, die vielfach auch als ein Mittel der kommunalen Bodenpolitik gepriesen wird, nämlich der Wertzuwachssteuer. Diese hat dank den Finanzkalamitäten unserer Gemeinden in den letzten fünf Jahren einen wahren Siegeszug angetreten. Nach einer Mitteilung in der Bodenreform vom Februar 1909 wurde die Wertzuwachssteuer am Ende des Jahres 1908 in Preußen von 96 Gemeinden, außerdem von 4 Kreisen erhoben, im Königreiche Sachsen von 43 Gemeinden, in Hessen von 10, im Großherzogtume Sachsen von 5, in Oldenburg von 4, in Sachsen-Koburg-Gotha von 1, in Waldeck von 1 Gemeinde, ferner in Hamburg. Das sind, Hamburg als

Stadt gerechnet, 161 Gemeinden und 4 Kreise. Im Groß-herzogtume Hessen, in Oldenburg und in Bayern hat man sich auch gesetzgeberisch mit der Frage befaßt und den Gemeinden gewisse Direktiven gegeben. Im übrigen sind die einzelnen Bestimmungen und Ziele der Steuerordnungen außerordentlich verschieden. Vielfach werden nicht unansehnliche Einnahmen

erzielt. Von einer Bekämpfung der Spekulation kann aber hei den niedrigen Sätzen fast sämtlicher Steuerordnungen nicht die Bede sein. Ich hatte daher vorgeschlagen, die ja an sich schon schwankenden Einnahmen zur Einleitung einer kräftigen Bodenpolitik zu benützen, allerdings bis jetzt mit negativem Erfolg.

Während die meisten der bisher vorgeführten Maßnahmen das Ziel haben, die private Bautätigkeit in günstigere Bahnen zu lenken, beziehungsweise ihr die Wege dazu zu ebnen, sucht die gemeinnützige Bautätigkeit im Wege der Freiwilligkeit im kleinen das für die übrigen Bestrebungen allgemein gesteckte Ziel schon jetzt praktisch zu verwirklichen: eine gesunde Bodenausnützung und eine vorbildliche Bauweise. Während aber auf den übrigen Gebieten der Wohnungsreform nur langsam tastende Versuche gemacht werden, kann man hier von einem ruhigen und sicheren Vorwärtsschreiten sprechen. Die drei in Frage kommenden Faktoren, Arbeitgeber, Gemeinden und gemeinnützige Bau vereine, sind allerdings nicht gleichmäßig daran beteiligt.

Die Bautätigkeit der Arbeitgeber hat sich quantitativ wohl in derselben Weise weiter entwickelt wie früher.

Neuere umfassende Statistiken liegen nicht vor. Nach einer bayerischen Denkschrift vom Jahre 1906 ist für 278, das ist für 17-14o/o der Betriebe mit regelmäßig mehr als 50 Arbeitern die Bereitstellung von Arbeiterwohnungen in größerem Umfange nachgewiesen. Im ganzen haben 308 Betriebe 1085 Einfamilienhäuser und 1906 Mehrfamilienhäuser, insgesamt 10.022 Wohnungen, darunter 5987 Wohnungen mit Gartenland, errichtet. In der Rheinprovinz sind nach Mitteilung von 56 Gemeinden aus dem Jahre 1905 in den betreffenden Orten 9485 Häuser mit 26.513 Wohnungen von Arbeitgebern errichtet worden. Im Königreiche Sachsen betrug im Jahre 1907 die Zahl der von Arbeitgebern errichteten Miethäuser 1976 mit 7750 Familienwohnungen. Erwerbshäuser waren in Sachsen überhaupt nur 63 errichtet. Nach den Berichten der Gewerbeaufsichtsbeamten nimmt allenthalben die Zahl der von Arbeit-

geberri errichteten Wohnungen beständig zu. Es ist auch deutlich festzustellen, daß die Qualität der Wohnungen im allgemeinen besser wird. Eine Reihe von industriellen Werken hat geradezu mustergültige Arbeiterwohnungen gebaut. So stehen die neuen Häuser der Firma Fried. Krupp (Essen) in den Kolonien Alfredshof, Friedrichshof, Altenhof und besonders Margaretenhof auf der Höhe des vielleicht überhaupt Erreichbaren. Eine Glanzleistung von gleicher Vollendung ist die Arbeiterkolonie Gmindersdorf der Firma Ulrich Gminder, G. m. b. H. in Reutlingen. Ferner seien hier noch genannt: Vereinigte Maschinenfabrik Augsburg und Maschinenfabrik Nürnberg, Zweiganstalt Gustavsburg, Lederfabriken von Cornelius Heyl und Dörr & Reinhart in Worms, Merck in Darmstadt, Farbenfabriken vorm. Friedr. Bayer in Leverkusen, Badische Anilin- und Sodafabrik in Ludwigshafen a. Rh., Röchlingsche Eisenwerke in Völklingen a. S. usw.

Während die künstlerische und technische Ausgestaltung der von Arbeitgebern erbauten Wohnungen ständig Fortschritte macht, ist in sozialer Hinsicht fast alles beim alten geblieben. Der Arbeiter ist bei der Regelung der Verhältnisse fast ausgeschaltet, es gilt die alte Verquickung zwischen Kündigung des Arbeitsverhältnisses und Verlust der Wohnung.

Fortschrittlicher sind in dieser Hinsicht die Verhältnisse bei den Wohnungen, die Staat und Gemeinden als Arbeitgeber errichtet haben. Über die staatliche Tätigkeit sind neuere Zahlen nicht vorhanden. Was die Gemeinden angeht, so hatten nach einer Umfrage von Silbergleit von den dem preußischen Städtetag angeschlossenen Städten folgende Wohnungen für ihre Arbeiter errichtet : Aachen (126), Berlin (372), Danzig (58), Duisburg (36), Elberfeld (97), Flensburg (24), Göttingen (18), Kassel (12), Kiel (104), Köln (115), Naumburg (4), Nordhausen (56), Rixdorf (35), Wiesbaden (64). Fast durchweg handelt es sich hier um besondere Umstände, die den Bau der Wohnungen nahelegten. Von einer Wohnungsfürsorge für die eigenen Arbeiter kann, wie schon die geringen Zahlen erkennen lassen, in den angeführten Städten nicht die Rede sein.

Noch geringer ist die Bautätigkeit der Gemeinden für nichteigene Arbeiter oder für Minderbemittelte. Es seien hier folgende Städte, beziehungsweise Gemeinden genannt : Schweinfurt und Lambrecht in

der Pfalz, Düsseldorf, Münster i. W., Bergisch-Gladbach, Mülhansen im Elsaß, Köln-Ehrenfeld, Kiel, Hanau, Quedlinburg, Essen-Ruhr, München-Gladbach, Kirchen, Bebach, Dillingen, Duisburg, Xanten, Höhscheid, Alzey, Darmstadt, Heppenheim, König, Michelstadt, Rimbach, Sandbach, Schöllenbach, Steinbach, Steinfurth i. Oberhessen, Usenborn, Worms, Geldern, Radevormwald, Rus, Borken, Burgsteinfurt, Greven, Höxter, Wiblingswerda, Straßburg, Freiburg, Ulm. Von Bedeutung ist nur die Tätigkeit von Freiburg und Ulm, die zugleich in prinzipieller Hinsicht interessant und lehrreich ist. In Freiburg ist man von dem anfänglich geübten Systeme des Eigenhausbaues zu dem des Miethausbaues übergegangen. In den Jahren 1862/63 wurden im östlichen Stadtgebiet eine Reihe von Wohnhäusern gebaut, die zum Selbstkostenpreis an kleine Leute abgegeben wurden. Da die Erwerber den Wert des eigenen Heimes nicht zu schätzen wußten und die Häuser bald in den Besitz von Privaten und Fabrikanten übergingen, baute die Stadt im Jahre 1886 66 Häuser mit 222 Kleinwohnungen, die im Besitze der Stadt verblieben und zu billigen Preisen vermietet wurden. Neuerdings ist nun ein weiteres Projekt von 26 Häusern mit 108 Kleinwohnungen in Angriff genommen worden. Die finanziellen Ergebnisse des Freiburger Miethausbaues werden als durchaus befriedigend bezeichnet. Ulm hat demgegenüber am Eigenhausbau festgehalten, mit dem es die besten Erfahrungen macht, da der spekulativen Ausnützung durch Verwendung des Stuttgarter Wiederkaufsrechts ein fester Riegel vorgeschoben ist. Von 1894 an wurden zunächst hauptsächlich Zweifamilienhäuser, von 1902 an vorwiegend Einfamilienhäuser gebaut. Bis jetzt sind drei größere Wohnbezirke angelegt.

In besonders erfreulicher Weise haben sich die Bau vereine weiter entwickelt. In der Zeit, als zunächst die Gelder der Invalidenanstalten ihnen zuflossen, vom Jahre 1889 bis zum Jahre 1895, stieg ihre Zahl von 38 auf 132, die dann hinzu-tretende Kreditgewährung durch den preußischen Staat ließ ihre Zahl bis 1899 auf 293 anwachsen, und als dann auch das Reich Darlehen gab, wuchsen sie bis 1907 auf 747. Unter Hinzurechnung der Aktiengesellschaften und rechtsfähigen Vereine, die sich mit dem Klein Wohnungsbau befassen, kann man die Zahl der gemeinnützigen Bauvereine heute auf mindestens 1000 veranschlagen.

Über die Zeit von 1900 bis 1907 gibt folgende Tabelle interessante Aufschlüsse :

Genossenschaften mit be- mitunbe-Jahr schränk- schränk-

ter

ter

Haftpflicht

Zusammen

Mitglieder

insgesamt

im Durchschnitt pro Genossenschaft

Höhe der Haftsumme der Genossenschaften m. b. H.

insgesamt

pro Ge-schäftsant.

11

10

10

10

10

12

361    63.128*)

396    80.126

491    102.870

537    112.220

590 119.596 642    126.428

681 !l

11    747

197

Mark | Mark

203    24,922.972

210    31,814.808

209    34,593.367

203    37,283.576

197    39,775.954

231

239

232

233

234

*) Nur für 321 Genossenschaften.

Über die Bautätigkeit der Bauvereine liegen Gesamtzahlen aus den letzten fünf Jahren nicht vor. Es können daher nur beispielsweise einige Zahlen für einzelne Gebiete mitgeteilt werden.

Im Rheinlande hatten erstellt :

Jahr

Bauvereine

Häuser

mit Wohnungen

1906

123

4588

1907

123

5193

1908

129

5920

11.055

12.397

13.892

O'OÔOâé?.

In Westfalen hatten im Jahre 1905 87 Bauvereine 1561 Häuser, im Jahre 1906 97 Bauvereine 1756 Häuser erbaut. Im Königreiche Sachsen waren im Jahre 1907 804 Häuser mit 3385 Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinen errichtet. Im Großherzogtume Hessen hatten bis Ende 1907 35 Bauvereine 553 Häuser mit 1290 Wohnungen erbaut. In Bayern waren bis zum Jahre 1908 von 24 Bauvereinen 561 Häuser errichtet worden. Es ist hieraus besonders ersichtlich, wie ungeheuer verschieden die von den Bauvereinen ausgehende gemeinnützige Bautätigkeit in den einzelnen Teilen Deutschlands ist. Es geht auch ferner aus diesen Zahlen hervor, daß im Rheinland, in Westfalen und im Großherzogtume Hessen der Kleinhausbau vorherrschend ist. In diesen Landesteilen wird auch das Eigenhaussystem besonders gefördert. Von den im Jahre 1908 seitens der 129 rheinischen Bauvereine erstellten 5920 Häusern

waren 4122 Verkaufshäuser. Von den im Jahre 1907 vorhandenen 553 Häusern der 35 hessischen Bauvereine waren 260 verkauft, beziehungsweise mit Kaufanwartschaft vermietet. Für ganz Deutschland wird man wohl die Zahl der von den gemeinnützigen Bauvereinen errichteten Häuser auf mindestens 25.000, die der Wohnungen auf mindestens 100.000 veranschlagen dürfen. Neue Bahnen sind seitens der Bauvereine nicht beschritten worden. Im allgemeinen herrscht die Tendenz, wenn möglich auch Kleinhäuser herzustellen und die Bauweise ästhetischer zu gestalten.

Bemerkenswerte Fortschritte hat die Zentralisation der Bauvereine in Verbänden gemacht, die durch die Handhabung der Revision auf eine solide Geschäftsführung hinwirken und auch im übrigen aufklärend, belehrend und beratend tätig sind. Außer den zentralen Verbänden (Verband der auf der Grundlage des gemeinschaftlichen Eigentums stehenden Baugenossenschaften und Verband der Baugenossenschaften Deutschlands) haben wir solche Verbände im Rheinlande, in Westfalen, Hannover, Hessen-Nassau, Ostpreußen, Hessen, Württemberg und Bayern. Eine gemeinsame Spitze haben diese Verbände in der Konferenz der Baugenossenschaftsverbände, auf der gemeinsame Angelegenheiten beraten und in die Hand genommen werden.

Wie die Darstellung der Entwicklung der gemeinnützigen Bautätigkeit deutlich ergibt, ist diese im höchsten Maße abhängig von der Unterstützung und Kreditgewährung, die ihr seitens des Staates, der Gemeinden und öffentlicher Kassen zuteil wird. Das ist nicht etwa, wie oft behauptet wird, ein Zeugnis für die innere Kraftlosigkeit der Bewegung, sondern hat seinen Grund im wesentlichen darin, daß die gemeinnützige Bautätigkeit, die auf dem allgemeinen Kapitalmärkte viel ungünstiger dasteht als der private Bauunternehmer, sich diesem nur dann in der Bodenausnützung, der künstlerischen, technischen und hygienischen Vollendung der Bauten und in der fortschrittlichen Ausgestaltung der festen Erbmiete überlegen zeigen kann, wenn ihr eine tatkräftige öffentliche Förderung zuteil wird. Diese hat sie denn auch bisher in mancher Beziehung genossen, allerdings noch lange nicht in dem Maße, wie es wünschenswert wäre.

In Preußen sind aus den von 1895 bis 1907 erlassenen zehn Fürsorgegesetzen 56,412.444 Mark zum Bau staatseigener Wohnungen und 42,974.003 Mark zu Darlehen hauptsächlich an Baugenossenschaften zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse von Arbeitern, die in staatlichen Betrieben beschäftigt sind, und von gering besoldeten Staatsbeamten hergegeben worden, Mit diesen Geldern waren 12.359 staatseigene Bauten errichtet oder im Bau begriffen. Von den zu Darlehenszwecken verwendeten Summen ist ein Betrag von 37,144.908 Mark zur Förderung des Baues von im ganzen 13.684 Genossenschaftswohnungen verwendet. Vom Deutschen Reiche sind zur Förderung der Herstellung geeigneter Kleinwohnungen für Arbeiter und gering besoldete Beamte in den Betrieben und Verwaltungen des Reiches von 1901 bis 1908 insgesamt 33 Millionen Mark zur Verfügung gestellt worden. Von dieser Summe sind bis zum 1. Januar 1909 24,620.750 Mark als Darlehen gegen Hypothekenbestellung an gemeinnützige Unternehmungen, nämlich 78 Genossenschaften, zwei eingetragene Vereine, eine Aktiengesellschaft und eine Stiftung zum Bau von Wohnungen gewährt worden. Zum Erwerbe von Baugelände zwecks Vergebung in Erbbaurecht an Baugenossenschaften sowie zur Herstellung von Straßen- und Entwässerungsanlagen auf dem erworbenen Gelände fanden 5,474.245 Mark Verwendung. Von den mit Reichsmitteln unterstützten gemeinnützigen Unternehmungen wurden bis Ende 1908 1619 Wohngebäude mit 7856 Wohnungen errichtet. Im Bau begriffen waren 164 Häuser mit 917 Wohnungen. Dem Beispiele des Reiches und Preußens ist neuerdings auch Württemberg gefolgt, das nunmehr ebenfalls zur Verbesserung der WohnungsVerhältnisse der Staatsarbeiter und niederen Staatsbediensteten Darlehen gibt. Dadurch, daß im Reiche sowie in Preußen und Württemberg die Darlehen vornehmlich an Genossenschaften gegeben werden, und zwar nicht nur an Beamten-Baugenossenschaften, sondern auch an solche Genossenschaften, die ihren beim Staate bediensteten Mitgliedern die der Darlehenssumme entsprechende Anzahl von Wohnungen zur Verfügung stellen, ist hiermit eine Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit überhaupt verbunden. In Bayern werden dagegen seit 1901 Darlehen an Baugenossenschaften lediglich des Staatseisenbahnpersonals gegeben. In einigen Bundesstaaten werden der gemeinnützigen Bautätigkeit von besonderen staatlichen Kreditinstituten Darlehen zur Verfügung gestellt, nämlich in Hessen seitens der Landeskreditkasse, im Fürstentume Schwarzburg-Sondershausen seitens der Landeskreditkasse und in Bayern seitens der Landeskulturrentenanstalt.

Die namhaftesten Förderer der gemeinnützigen Bautätigkeit waren von jeher die Landes Versicherungsanstalten. Sie haben den wesentlichsten Anteil an der heutigen Blüte der Baugenossenschaften. Aus der folgenden Tabelle ist ersichtlich, wieviel bis zum Schlüsse des betreffenden Jahres von den Versicherungsanstalten und zugelassenen Kasseneinrichtungen insgesamt hergegeben war :

Jahr

Irn ganzen

Davon außerhalb der Mündelsicherheit

Mark

Mark

1900

1901

1902

1903

1904

1905

1906

1907

1908

1909

78,129.225-94 87,529.567-— 103^448.228-— 118,393.391-— 133,191.509-72 150^987.145-16 172^627.651-— 195,752.982-08 239,394.626 31 280,517.984--

12,829.304-28 14,746.94832 18,308.576-18 20,486.249-14 21,480.115-45 24,643.613-93 27,364.680-86 32,422.578-35 37,243.608-79 41,970.894-—

schon eine Anzahl von Versuchen unternommen worden, so in der Provinz Hannover, im Kreise Dortmund, von der Zeche Rad-bod bei Hövel, in Lennep und in Weidenau bei Siegen. Dabei haben sich aber allerlei Mängel herausgestellt. Das Verfahren ist äußerst langwierig, so daß bis zur Auszahlung des Rentenbankdarlehens ein Zwischenkredit auf genommen werden muß. Die Rentenbriefe sind nur mit einem Kursverluste von 8 bis 10<>/o zu verwerten. Ferner ist hinter dem bis zu 75% gehenden Rentenbankdarlehen noch eine Nachhypothek erforderlich, die von den Versicherungsanstalten nur bei Bürgschaftsübernahme durch die Gemeinden gegeben werden soll. Diese Schwierigkeiten müssen noch beseitigt werden, sonst werden die Hoffnungen, die man auf die neue Kreditquelle gesetzt hat, nicht in Erfüllung gehen.

Die übrigen guten Kreditquellen der gemeinnützigen Bautätigkeit sind spärlich und meist lokaler Natur. Einzelne Städte, eine Anzahl kommunaler Sparkassen haben billigere Darlehen gegeben, aber das sind Ausnahmefälle. Gerade die Sparkassen, die als gemeinnützige Institute vornehmlich in Frage kämen, haben in der Hauptsache leider versagt. Man muß daher, wenn, wie es den Anschein hat, das Reich und die Landesversicherungsanstalten ihre Mittel einschränken, die Aussichten der gemeinnützigen Bauvereine als äußerst trübe bezeichnen.

Fassen wir das Ergebnis unseres Überblicks über die Fortschritte im Wohnungswesen zusammen, so finden wir eine nicht geringe Anzahl glücklicher Ansätze zur Besserung und Förderung der WohnungsVerhältnisse. Alles das ist aber noch ungeheuer weit davon entfernt, sich zu einer umfassenden, planmäßigen, ineinandergreifenden Wohnungsreform zusammenzuschließen. Die reformatorischen Bestrebungen auf dem Gebiete der Stadterweiterung, der Bauordnung, des Bebauungsplans, der kommunalen Bodenpolitik, der Verkehrsförderung im Sinne der Wohnungsreform, sind nur vereinzelt und noch wenig zielbewußt. Die Wohnungsaufsicht ist nur in ganz kleinen Teilen Deutschlands wirklich durchgeführt, in anderen im Werden begriffen, im größeren Teile aber überhaupt noch nicht in Angriff genommen. Die gemeinnützige Bautätigkeit ist zwar in Fluß gekommen, aber zu tiefer greifenden Wirkungen noch nicht gelangt, auch zu einem planmäßigen Vorwärtsschreiten noch nicht durchgedrungen. Eine großzügige Kreditförderung ist ihr einstweilen noch nicht gesichert. Die Lösung der Kreditfrage für den Kleinwohnungsbau überhaupt ist noch gar nicht in Angriff genommen. So ist der Weg zu einer Gesundung der Wohnungsverhältnisse noch weit. Die Möglichkeit zu einem planmäßigen Vorwärtsschreiten würde vielleicht gegeben sein, wenn in allen Landesteilen, Provinzen oder Bundesstaaten, Organe geschaffen würden, die, mit behördlicher Autorität ausgestattet, die freiwilligen Kräfte um sich scharen könnten und so, ein Mittelding zwischen behördlicher Instanz und freier Organisation, vom Staate gefördert, von Gemeinden und Kommunalverbänden unterstützt, leitend und organisierend die Reform in die Hand nehmen würden.

Die Wohnverhältnisse der ärmeren Klassen in den größeren Städten Finnlands.

Bericht von

G. R. Snellman

Mag. phil., Helsingfors.

In Finnland sind Untersuchungen über die Wohnverhältnisse in folgenden größeren Städten des Landes vorgenommen worden : Helsingfors (i. J. 1900), Wasa (i. J. 1900), Wiborg (i. J. 1901), Uleâborg (i. J. 1902), Abo (i. J. 1905), Jakobstad (i. J. 1906), Kuopio (i. J. 1907), Tavastehus (i. J. 1908), und Tammerfors (i. J. 1909).

Die Einwohnerzahl der oben erwähnten neun Städte beträgt etwa 75o/o der Gesamtbevölkerung aller Städte Finnlands, weshalb diese Ermittelungen ein ziemlich vollständiges Bild der Wohnverhältnisse unter den ärmeren Klassen dieser Städte geben dürften. Von den größeren Städten fehlen eigentlich nur zwei, nämlich Björneborg und Kotka. Diese neun Untersuchungen umfassen 36.738 Wohnungen mit 56.006 Zimmern und 151.792 darin wohnhaften Personen.

Sämtliche Untersuchungen sind, mit drei Ausnahmen — nämlich in Abo, Tammerfors und Kuopio —, von Ärzten bewerkstelligt worden. Meistens sind dieselben auf die Initiative des Gesundheitsamtes der betreffenden Städte vorgenommen, und zwar lag es da auf der Hand, daß der Stadtarzt dieselben ausführte. Da aber eine statistische Untersuchung unzweifelhaft nicht in den Bereich der gewöhnlichen Beschäftigungen pines Arztes fällt, muß eine solche infolgedessen auch außerhalb seiner Kompetenz liegen. Die Beihilfe eines Arztes als Sachverständigen auf dem Gebiete der Hygiene kann selbstverständlich bei einer Wohnungsuntersuchung von großem Nutzen sein, man wird aber doch zugeben müssen, daß die rein technisch-statistische Arbeit lieber solchen Personen überlassen

werden müßte, die eine größere Übung darin besitzen. In dieser Beziehung sind nämlich sämtliche Ermittelungen mehr oder weniger mangelhaft. So ist z. B. diejenige über die Wohnverhältnisse in Helsingfors höchst unbequem, was die Übersichtlichkeit anlangt, da es infolge der unerhörten und vollkommen überflüssigen Menge von Einzelheiten schwer fällt, sich darin zurechtzufinden. Auch das geringste Detail in dem Ergebnis der Untersuchung ist so genau zerteilt, daß das Ganze in Atome zu zerfallen droht. In anderen Fällen wiederum ist das Vorgehen des Verfassers viel zu summarisch, was z. B. für Wasa der Fall ist, wo er die Küchen gar nicht berücksichtigt, sondern die Wohnungen nur in solche mit einem Zimmer, mit zwei Zimmern, mit drei und vier Zimmern einteilt. In. einigen Untersuchungen ist das Ermittelungsgebiet nicht genügend beschränkt worden, indem auch größere Wohnungen mit hineingezogen worden sind, was bei der Orientierung nur Schwierigkeiten hervorruft.

Als im Jahre 1905 die Stadtverordneten in Abo mich aufforderten, eine Wohnungsuntersuchung dieser Stadt vorzunehmen, konnte keine von den früher gemachten Untersuchungen mir als direktes Muster dienen, sondern es erwies sich als nötig, ein neues Schema für dieselbe auszuarbeiten. Eine ähnliche Einteilung ist auch später für die Untersuchung in Tammer-fors verwendet worden, welche ebenfalls von mir ausgeführt wurde.

Da die neun Untersuchungen, die der vorliegenden Darstellung zugrunde gelegt worden sind, was Umfang und Behandlung des Materials anlangt, in vielen Stücken voneinander wesentlich abweichen, ist es nicht immer möglich gewesen, vollkommen vergleichbare Relationszahlen zu erhalten. Zum Erzielen derselben erwies es sich deshalb in den meisten Fällen nötig, recht weitläufige Kalkulationen auszuführen, und in einigen Fällen war ich gezwungen, mich an die Durchschnittszahlen zu halten, gegen welches Verfahren sich vielleicht Einwendungen machen ließen ; indessen schien mir dieses die einzige Möglichkeit, ein Resultat zu erlangen.

Ein Umstand, der die Wohnverhältnisse besonders charakterisiert, ist der, in welcher Ausdehnung die Bevölkerung die möglichst kleinen Wohnungen, d. h. jene mit bloß einem Zimmer, bewohnt ; dieses mag dann mit mehr oder weniger vollständigen Vorrichtungen zum Kochen versehen sein und demnach mit mehr oder weniger Recht die Benennung Küche ver-

Prozentsatz der kleinsten Wohnungen

dienen. In dieser kleinsten Kategorie werden in Tammertors auch Wohnungen, die aus einem Zimmer mit Anteil an einer Küche bestehen, gezählt, eine Wohnungsart dieser Stadt, auf die ich später zurückkommen will.

Für die untersuchten neun Städte ergibt sich, daß der Prozentsatz der Anzahl solcher, d. h. der kleinsten Wohnungen von sämtlichen Wohnungen, sowie der Prozentsatz der darin wohnenden Personen von sämtlichen Personen betrug :

Prozentsatz der in den kleinsten Wohnungen wohnhaften Personen

74-1%

67-7%

64-5%

39-0%

39-0°/0 390"/o

33- 8%

34- 7%

30-7%

•    79*7%,

•    74-5% ■ 7F9% . 49-6%

48-6%

•    44-3% . 43-5% . 40-6% . 40-4%

Uleâborg Helsingfors . .

Âbo .....

Tammerfors Wasa ...

Kuopio . . .

Jakobstad . .

Wiborg . . .

Tavastehus . .

Für sämtliche untersuchten Wohnungen ergibt sich also, daß 6U3% von der hier angegebenen kleinsten Größe sind, und in diesen wohnen 53-8°/o aller der in den untersuchten Wohnungen lebenden Personen.

Wie schon erwähnt, kann es ziemlich gleichgültig sein, ob eine solche kleinste Wohnung Zimmer oder Küche genannt wird. Der in dem Raume vorhandene Kochapparat, der in dieser Beziehung das Kennzeichen der einen oder der anderen Art abgeben sollte, ist in einigen Fällen ein wirklicher Herd, in anderen nur ein gewöhnlicher Ofen ; zwischen diesen beiden aber gibt es eine Menge von Übergangsstadien, die das Beurteilen in dieser Beziehung höchst unsicher machen. Am häufigsten kommt es vor, daß das Zimmer mit einem sogenannten Ofenherde, d. h. einem Ofen mit einem kleinen offenen Herde, versehen ist.

Aus den oben angeführten Zahlen ersieht man, daß die Wohnungen in den verschiedenen Städten recht verschiedenartig sind. Während in Uleâborg die kleinsten Wohnungen bis 80°/o sämtlicher Wohnungen ausmachen, sind sie in Helsingfors und Abo etwa zwei Drittel, in Tammerfors und Wasa die Hälfte, in Kuopio, Wiborg, Jakobstad und Tavastehus ungefähr zwei Fünfte] der Gesamtanzahl. Die Reihenfolge dieser Prozent-

zahlen entspricht, von Uleäborg abgesehen, so ziemlich der Größe der erwähnten Städte insofern, daß je größer die Stadt um so größer auch das Prozent der kleinsten Wohnungen ist. Für Tammerfors ist jedoch der Prozentsatz kleiner als man erwartet hätte.

Unter den kleinsten Wohnungen in Tammerfors, der vornehmsten Industriestadt Finnlands, bestehen die meisten oder 42% aller untersuchten Wohnungen aus solchen, die ein Zimmer mit Anteil an einer Küche haben. Der gewöhnlichste Typus für solche Wohnungen ist dieser : In der Mitte des Hauses liegt die Küche mit der Eingangstür an der einen Längswand des Hauses und dem Fenster an der entgegengesetzten Wand. Zu beiden Seiten dieser Küche sind zwei Zimmer, weshalb also gewöhnlich vier Haushaltungen an einer Küche beteiligt sind. Diese Bauart kommt in den übrigen Städten fast gar nicht vor. In diesen letzteren wohnt man in einer Küche, die in ein Wohnzimmer umgewandelt ist oder in einem Wohnzimmer, das zugleich als Küche dienen muß. Welches dieser Systeme das schlimmere ist, darüber können ja die Ansichten geteilt sein, eines aber steht fest, daß sie alle beide schlecht sind. Für die in Tammerfors gebräuchliche Bauart spricht der Umstand, daß das Wohnzimmer in der Regel nicht zum Kochen verwendet wird, was ja der Fall ist, wenn Wohnzimmer und Küche vereinigt sind ; gegen dieselbe läßt sich aber einwenden, daß sie Unsauberkeit und Nachlässigkeit in sehr hohem Grade befördert, da es keinem der Teilhaber besonders daran gelegen ist, für Sauberkeit und Ordnung in einem Zimmer zu sorgen, an welchem auch mehrere andere Haushaltungen beteiligt sind: Meine Erfahrung von Besuchen in verschiedenen Wohnungen ist auch die, daß die aus einem Zimmer mit Anteil an einer Küche bestehenden Räumlichkeiten die schmutzigsten und am wenigsten ordentlich gehaltenen waren. Auch kann man behaupten, daß in diesen Wohnungen die Berührung unter den verschiedenen Familien intimer wird als wünschenswert ist. In dieser Art von Wohnungen leben 34% aller Bewohner der Räumlichkeiten in Tammerfors, über welche Angaben ermittelt worden sind.

Die einfachste Art, die Wohndichtigkeit zu berechnen, ist, die Durchschnittszahl der Einwohner pro Zimmer anzugeben. Im allgemeinen erweist sich diese Zahl größer für die kleineren Wohnungen und ist demnach für die kleinsten Wohnungen am größten. Hier ist die Anzahl der Einwohner im Durchschnitt für alle Wohnungen, sogar für solche von zwei Zimmern mit Küche, sowie die Durchschnittszahl der kleinsten Wohnungen angegeben :

Durchschnittszahl der Bewohner pro Zimmer: in allen

in den kleinsten

Wohnungen

Wohnungen

Helsingfors . .

Uleâborg . . .

Kuopio . . .

Âbo ......

Wiborg . .

Wasa.....

Tammerfors . .

Jakobstad . . .

Tavastehus . . .

Für alle diese Städte beträgt die durchschnittliche Zahl der Bewohner in sämtlichen Wohnungen pro Zimmer 2-78 und die Durchschnittszahl der Bewohner der kleinsten Wohnungen pro Zimmer 36.

Für ein detaillierteres Studium der Wohndichtigkeit genügen nicht so allgemeine Angaben wie die obigen, wo nur die Bewohnerzahl pro Zimmer ermittelt ist, denn auch die Größe der Zimmer muß berücksichtigt werden, und dieses läßt sich durcir einen Vergleich der Anzahl der Bewohner teils mit der Größe des Fußbodens, teils mit dem Kubikinhalt des Baumes erzielen.

. 343

. 3-42 . 3-00 . 2-96 . 2-48 . 243 . 2-28

2-07

. . 1-98

4-01

3-84

4-20

3-46

354

306

315

2-80

2-87

Für die Untersuchungen in Helsingfors hat Prof. Sucks-dorff folgendes Schema zum Bestimmen der Wohndichtigkeit angenommen :

Eine Wohnung mit

6 m² pro Person ist nicht übervölkert. 4—6 m² „

2—4 m² „

2 m² „

mehr als

„ mäßig übervölkert,

„ in hohem Grade übervölkert, in höchstem Grade übervölkert.

55

55

55

•5

weniger als

Hier wird angenommen, daß Übervölkerung erst dann ein-tritt, wenn auf jeden Bewohner weniger als 4 m² des Fußbodens kommen. Wenn man sich nun auf diesen Standpunkt stellt, so ergibt sich, daß mit Hinsicht auf die Größe des Fußbodens pro Bewohner folgender Prozentsatz der Wohnungen übervölkert ist, und daß in diesen folgender Prozentsatz der Bevölkerung wohnt :

Darin wohnhafte Personen

Wohnungen mit weniger als 4 ?>i² pro Person

• - 41-4%

. . 35-4%

. . 29-6%

. . 25-8%

. . 24-9%

. . 18-2%

. . 16-3%

. 11-0%

Für Wasa ist die Bodenfläche pro Bewohner nicht berechnet worden.

Das sicherste Mittel zur Schätzung der Übervölkerung in den Wohnungen ist jedoch die Ermittelung des Kubikinhaltes pro Bewohner.

Zu diesem Zwecke hat Prof. Sucksdorff folgendes Schema aufgestellt :

Eine Wohnung mit

Uleäborg . . Helsingfors . Wiborg Abo . . . Tammerfors Kuopio . . Tavastehus . Jakobstad

52-8%

38-0% 35-8% 26 4% 22-4% 15-9%

mehr als

20 m[i pro Person ist nicht übervölkert,

„ mäßig übervölkert,

„ in hohem Grade übervölkert, .. in höchstem Grade übervölkert

weniger als

Hier gelten als übervölkert nur die beiden letztgenannten Kategorien des genannten Schemas, also die Wohnungen, welche

weniger Platz als 10 m³ pro Person haben.

Die Anzahl solcher Wohnungen, der betreffende Prozentsatz sämtlicher Wohnungen, die Anzahl der darin wohnhaften Personen und der betreffende Prozentsatz sämtlicher Personen stellt sich wie folgt :

Wohnungen mit weniger als 10 m3 pro Person

Prozent

sämtlicher

Wohnungen

Darin

wohnhafte

Personen

Prozent

sämtlicher

Personen

729

373

41-7%

29-3%

25-0%

23w%

22-6%

191%

16-4%

11-5%

10-7%

3.280

49-5%

15.298

1.233

9.180

1.962

8.275

538

1.230

33-3%

31-4%

31-9%

26-4%

23-7 % 17-0% 14-7%

Ein anderes Kriterium zum Beurteilen der Wohnungen ist

die Höhe der Zimmer. In den Bauordnungen der größeren Städte Finnlands wird meistens 2 7 m als die geringste erlaubte Höhe der Wohnzimmer vorgeschrieben. Wenn man dieses als Ausgangspunkt nimmt, so findet man, daß in den verschiedenen Städten die Zimmer mit einer geringeren Höhe als 2-7 m betragen :

46-0%

in Abo

„ Helsingsfors . . . 22'8%

• 2U0%

„ .Jakobstad

,, Tammerfors , . . 17*6°/₀

Für Tavastehus ist die Höhe der Zimmer nicht besonders angegeben ; für Wiborg, Wasa und Uleâborg kann sie nicht mit 2 Im, sondern mit 25 m und für Kuopio mit 2 6m als Grenze festgestellt werden. Unter Beobachtung dieser Grenzen ist das Prozent niedrigerer Zimmer für diese vier Städte :

in Uleâborg .... 51'7%

. . . 32 3% . . . 27-1%

„ Whborg „ Wasa „ Kuopio.....11'3%

Die Mietverhältnisse werden am einfachsten durch Angabe der Durchschnittsmiete pro Wohnung und der Durchschnittsmiete pro Kubikmeter Baum in verschiedenen Arten von Wohnungen veranschaulicht.

Die Durchschnittsmiete pro Wohnung und Jahr ist :

Küche

1 Zimmer mit oder ohne Anteil an der Küche

1 Zimmer mit Küche

2 Zimmer mit oder ohne Küche

Mark

Helsingfors Abo . . . Tavastehus Tammerfors Wiborg Kuopio . . Wasa Jakobstad Uleâborg .

178

222

375

470

102

120

190

111

108

132

135

149

99

132

104

230

287

95

107

240

206

255

205

453

383

373

179

361

185

') 1 finnische Mark = 1 Frank.

Um die Mieten in verschiedenen Städten bequemer vergleichen zu können, wird hier die Miete in Helsingfors für eine jede der verschiedenen Arten von Wohnungen mit 100 bezeichnet und die übrigen werden in dieser Einheit ausgedrückt, wodurch sich folgende Verhältniszahlen ergeben:

Küche

1 Zimmer

fl

CD

io

° B

.'S *4

S

der Küche

<D

V rfl

.2 W

•pH

2 Zimmer

fl

Küche

Helsingfors . . .

Abo......

Tavastehus . . . Tammerfors . . Wiborg . . . . Kuopio . . . .

Wasa.....

Jakobstad . . . .

-o o

67

107

45

100

100

61

61

25

23

64

94

55

81

68

55

Uleâborg

Indessen genügt nicht eine Angabe der absoluten Miete, wenn schon die verschiedene Beschaffenheit der Wohnungen berücksichtigt wird, wissen Orte zu charakterisieren. In ähnlich beschaffenen Woh-

um

die Mietverhältnisse an einem ge-

nungen können ja die Zimmer von sehr ungleicher Größe sein, weshalb es gilt, den Kubikinhalt der Zimmer und die Größe der Miete miteinander zu vergleichen, d. h. die Miete für jeden Kubikmeter Raum in den Wohnungen anzugeben. Für Uleâborg kann indessen eine solche Berechnung nicht ausgeführt werden. Das Resultat einer solchen Berechnung stellt sich wie folgt :

fl

Küche

»-g ai

•J J 18

N ° a u

1 Zimmer

mit Küche

fl

O 'S

Ö ° <D

S

a «J «

W H3 N O ^

<N

Mark und Penni*)

Helsingfors Abo . . . Tavastehus Tammerfors Wiborg . . Kuopio . . Wasa . . Jakobstad .

399

422

3-55

4-05

2-67

263

2-62

*) 1 finnische Mark = 100 Penni.

2-85

322

304

4-06

2-94

2-45

3-38

2-87

2-76

2-68

337

2-37

2-64

3 24

294

302

3-84

247

2-10

277

Um nun wieder einen bequemeren Vergleich zu erhalten, wird die Miete pro Kubikmeter für ein Zimmer in Helsingfors mit 100 und alle anderen Mieten pro Kubikmeter in dieser Einheit "bezeichnet. Hierdurch erhalten wir folgende Zahlen :

cd ^

fl <D n ja ho

a ® g Ja

a s * «

«

^ Æ a

a<j

Küche

1 Zimmer

mit Küche

1 Zimmer

Küche

^ QO IO CO O CO

Helsingfors . .

Abo.....

Tavastehus Tammerfors . .

Wiborg ....

Kuopio ....

Wasa ...

Jakobstad

Um zu erfahren, in wie hohem Grade das Zahlen einer gewissen Miete dem betreffenden Mieter schwer fällt, muß dieselbe mit seinen Einnahmen verglichen werden. Dieses läßt sich — zwar nur sehr approximativ — durch Anwendung desjenigen Materials bestimmen, das die Fach vereine seit Anfang dieses Jahres, betreffend die Arbeitslosigkeit ihrer Mitglieder, der Gewerbebehörde geliefert haben und welches Material, je nachdem es fertig bearbeitet ist, in der „Arbetsstatistisk Tidskrift“ veröffentlicht wird. Hier finden sich nämlich auch Angaben über die Größe des Lohnes und der Miete, durch deren Vergleich das Prozent erhalten wird, das von dem Lohne für die Miete abgeht. Hierbei ist zu merken, daß dieser Prozentsatz durch besondere Durchschnittsberechnungen erhalten wird und daß die den Verdienst betreffenden Angaben aus einem Material hergeleitet werden, das nicht vollkommen mit demjenigen zusammenfällt, welches die Angaben über die Größe der Miete liefert ; das letztgenannte Material ist nämlich ein Teil des ersteren. Außerdem wird bei diesen Berechnungen die Größe der Wohnungen nicht berücksichtigt. Für die ersten sechs Monate dieses Jahres zeigen diese Ermittelungen folgendes Resultat :

ao co

co

62

62

C0ü>ric0*0^0!0

CO CD CO CO CO IO

63

Durchschnitts

verdienst

Helsingfors . .

Abo.....

Björneborg . .

. . 739 , . 616 . . 526

Mark

Durchschnitts

miete

Miete in Prozenten des Verdienstes

136-30

78-00

55-80

18*5°/0 12-7% 10-6%

Miete in Prozenten des Verdienstes

Durchschnitts

miete

Durchschnitts

verdienst

Mark

13-1%

13-9%

12-8%

13- 5%

12-3%

12-4%

120%

14- 5% 7-4%

76- 20

93- 80 79-30

94- 90

77- 70 75-40 69-60 91-50 40-00

. . 581

674

Tammerfors Wiborg . . .

622

Kotka ....

. . 701 . . 633 . . 609

Kuopio ....

Wasa . .

Uleâborg . . .

631

Übrige Städte d. Landes 580 Alle Städte

Auf dem Lande . . . 540

Wünscht man die Konklusionen der angeführten Zahlen, so erhält man etwa folgendes Bild von den Wohnverhältnissen der ärmeren Bevölkerung der finnländischen Städte :

Eine sehr große Menge der Arbeiterbevölkerung haust in Wohnungen von dem kleinstmöglichen Umfange, d.h. in solchen, die aus nur einem Zimmer oder einer Küche bestehen. Die relative Anzahl der kleinsten Wohnungen ist doch einem beträchtlichen Wechsel unterworfen. Während diese in Helsingfors und Abo etwa drei Viertel sämtlicher Wohnungen beträgt, bildet sie in Tammerfors und Wasa die halbe Anzahl und in den übrigen Städten weniger oder zwei Fünftel, d. h. die Anzahl der kleinsten Wohnungen ist verhältnismäßig größer in den größeren Städten.

Je kleiner die Wohnungen um so größer ist die Wohn-dichtigkeit in denselben.

Betreffs des kubischen Raumes pro Bewohner steht es am schlimmsten in Uleâborg, wo 41-7% sämtlicher Wohnungen weniger als 10 m³ pro Bewohner aufzuweisen haben ; darnach folgt Wiborg mit 29'3°/o, während dieses Prozent für Helsingfors 25 o/o beträgt.

In Uleâborg wohnen 49-5% und in Helsingfors 33⁻3°/o der Einwohner in solchen übervölkerten Wohnungen ; dann folgt Äbo und zuletzt Kuopio. Beim Beurteilen dieser Zahlen ist zu beachten, daß die Grenze sehr niedrig oder auf 10 m3 festgesetzt wurde. Eine so geringe Menge von Luft wird sehr rasch verdorben, wodurch die in den meisten unserer Arbeiterwohnungen herrschende schlechte Luft eine hinlängliche Erklärung findet.

Oft sind die Zimmer viel zu niedrig ; so z. B. gibt es in Äbo Zimmer, die weniger als 2 m hoch sind und wo ein erwachsener Mensch nicht gerade stehen kann.

Ein allgemeiner Übelstand ist der, daß die Aborte schlecht .angeordnet sind, namentlich in der Beziehung, daß allzu viele Familien einen gemeinsamen Abort haben. Es wäre offenbar vollkommen utopisch, einen Abort für jede Familie als erwünschtes Ziel aufzustellen. Auch mit sonstigen Bequemlichkeiten, wie mit Bodenraum, Keller und Waschstube, sind die Wohnungen selten versehen.

Die Miete für diese Räumlichkeiten ist hoch, und zwar ist dieses namentlich in Helsingfors der Fall. Am besten scheint es in dieser Beziehung für die Bevölkerung Wasas gestellt zu sein.

Im ganzen genommen kann man sagen, daß die Miete pro Kubikmeter Raum für die kleineren Wohnungen größer ist als für die größeren Wohnungen.

In Helsingfors verschlingt die Miete beinahe ein Fünftel -der Einnahmen, was ein unnatürlich großer Teil der letzteren ist. In den kleineren Städten beansprucht die Miete einen verhältnismäßig etwas kleineren Teil der Einnahmen und auf dem Lande beträgt sie nur ein Fünfzehntel derselben.

In dem Obigen ist eine Charakteristik der Wohnungsverhältnisse so wie sie aus den angeführten Zahlen hervorgeht, gegeben worden, doch erhält man kein zuverlässiges Bild dieser Verhältnisse durch die Zahlen allein. Es gibt nämlich Verhältnisse, die unmöglich in Ziffern .ausgedrückt werden können, die aber dennoch die Wohnverhältnisse in einem sehr hohen Grade beeinflussen und die wir nur durch eine persönliche Besichtigung können kennen lernen. Ich erlaube mir deshalb, die Wohnverhältnisse in Tam-merfors und Abo, den beiden von mir selbst untersuchten Städten, wo ich eine große Anzahl Arbeiterwohnungen besuchte, etwas genauer zu besprechen.

Die Wohnungsfrage in Abo wird von dem Umstande wesentlich beeinflußt, daß die Stadt über so wenig Grund verfügt. In letzter Zeit hat dieselbe zwar einige Grundstücke eingekauft, doch haben die Finanzen der Stadt ihr nicht erlaubt, dieses in einer so großen Ausdehnung zu tun, wie es nötig gewesen wäre. Gegenwärtig sind die Kirchspiele St. Marie und St. Karins die am dichtesten bevölkerten des Landes, was kaum befremdend ist, wenn man erfährt, daß ein großer Teil der Einwohner der Stadt Abo in denselben wohnt. Von den untersuchten Wohnungen lagen nicht weniger als 31% außerhalb der Stadt. .Nun hat aber die Stadt keinen Einfluß auf die Bauart noch

auf die hygienischen Anordnungen auf dem Lande. Auch sind die Häuser zu einem sehr großen Teil ohne jegliche Ordnung und ohne Beobachtung der einfachsten Vorschriften der Hygiene gebaut. Innerhalb der Stadt gibt es noch gewisse, sogenannte unregulierte Bezirke, d. h. Stadtviertel, die seit der Zeit vor dem großen Brande, der im Jahre 1827 den größten Teil von Abo zerstörte, noch unverändert sind. Wenn man diese Gegenden besucht, glaubt man fast ins Mittelalter versetzt zu sein. Enge, krumme Straßen, kleine verfallene hölzerne Häuser, deren Dächer mit Stroh oder Moos bedeckt sind, kleine Fenster und ungepflasterte Straßen. Indessen verschwinden diese ungeregelten Stadtviertel von Jahr zu Jahr immer mehr.

Aber auch in den regulierten Teilen der Stadt existieren Mißverhältnisse, die für Abo besonders charakteristisch sind. So sind z. B. die meisten hölzernen Häuser der am äußersten Rande der Stadt im Westen und im Osten gelegenen Straßen ohne einen steinernen Sockel gebaut. Der Fußboden liegt unmittelbar auf der Erde, weshalb die Zimmer natürlich sehr kalt und zugig sind. Sehr oft kommt es vor, daß der Ablaufbrunnen unmittelbar vor dem Fenster des Wohnhauses gelegen ist. Auch im Zentrum der Stadt, an der vornehmsten Straße, gibt es Wohnungen, die alles zu wünschen übrig lassen.

Wenn man die für die Wohnverhältnisse als charakteristisch geltenden Zahlen, d. h. die Durchschnittszahl der Bewohner pro Wohnung, den kubischen Raum pro Bewohner und anderes mehr vergleicht, so ergibt sich in vielen Fällen, daß dieselben sich für Tammerfors nicht besonders ungünstig stellen und in anderen Städten weit schlechter sind. Hier zeigt es sich indessen, wie unvollständig das Bild ist, das die Zahlen von einem gewissen Verhältnisse geben können, und wie man sich genötigt sieht, zu anderen Mitteln zu greifen, um dasselbe zu komplettieren, was in diesem Falle durch persönliche Besichtigung geschehen muß. Trotzdem die Ziffern das Gegenteil zu beweisen scheinen, sind die Wohnverhältnisse in Tammerfors im ganzen genommen schlechter als in Abo, hiervon jedoch die nicht sehr große Anzahl Wohnungen ausgenommen, die noch in den oben erwähnten unregulierten Stadtvierteln in Abo. übrig sind.

Die Wohnverhältnisse in Tammerfors haben von der dort gebräuchlichen Bauart mit einer gemeinsamen Küche für mehrere Familien ihr Gepräge bekommen, einer Bauart, .die in anderen Städten nur äußerst spärlich vorkommt. In dieser

Art Wohnungen ist, auch dem Zeugnis der Zahlen gemäß, das Elend am größten. Dort ist die Wohndichtigkeit am größten, die Beleuchtung am schlechtesten, die Zimmer, namentlich die gemeinsame Küche, am feuchtesten und am kältesten, die Wohnungen am baufälligsten. Und dort findet man noch mehr als in anderen Arten von Wohnungen den Schmutz vorherrschend. Die Decke ist meistens rauchgeschwärzt und von unbestimmter Farbe, und falls die Wände mit Tapeten bekleidet sind, so hängen diese in Fetzen herunter ; oft hat man auch die letzteren durch vergilbte Zeitungen ersetzt. Der Fußboden ist schmutzig und hat breite Ritzen und Löcher aufzuweisen, durch welche nachts die Ratten hereinlaufen. Der für mehrere Familien gemeinsame Herd ist schwarz, selten gereinigt, noch nicht von den beim Kochen abgefallenen Speiseresten befreit.

Daß in einer solchen Wohnung von keiner Gemütlichkeit die Rede sein kann, ist klar. Auch das Hausgerät der Familie ist primitivster Art. Zum Aufbewahren des Kleidervorrates ist kein Platz vorhanden, sondern die Kleider hängen unmittelbar an der Wand, im besten Falle mit einem Umwurf bedeckt. Der Tisch ist wandfest und befindet sich am Fenster ; hier wird nötiges Handwerk ausgeführt und hier wird gespeist. Mehr als zwei Betten sind kaum jemals vorhanden, auch wenn die Familie viel mehr Mitglieder zählt.

Damit das Bild aber nicht nur Schattenseiten aufweisen möge, muß erwähnt werden, daß auch gute Wohnungen Vorkommen. Zu diesen müssen die von der Arbeiterwohnungsgesellschaft und die neueren, von dem Hause Finlayson & Co., den Inhabern der größten Baumwollspinnerei Finnlands, aufgeführten Wohnungen gezählt werden. Die älteren Arbeiterwohnungen des genannten Hauses befinden sich meistens in fertiggebauten, angekauften Häusern unweit der Fabrik und leiden an denselben Mängeln wie alle anderen Wohnungen der Stadt. Die von der Firma selbst gebauten Wohnungen sind dagegen ausgezeichnet ; sie bestehen alle aus einem Zimmer mit Küche, sind sauber gehalten, hell, luftig und mit allen zur Bequemlichkeit nötigen Vorrichtungen versehen.

Les progrès réalisés en France dans ces dernières années dans le domaine de l'habitation à bon marché.

Rapport présente' par

M. L. Ferrand,

membre du Comité Permanent du Conseil supérieur des habitations à bon marché.

Par une heureuse innovation les organisateurs du congrès international des habitations à bon marché de Vienne ont demandé à chaque nation de présenter un résumé des progrès accomplis chez elle au cours de ces dernières années dans le domaine de l’habitation ouvrière. C’est à une sorte d’examen de conscience qu’ils ont ainsi convié les différents pays ; il faut espérer qu’il suscitera entre elles une vivifiante émulation.

Appelé à procéder à cette étude, nous l’envisagerons sous trois aspects différents : au point de vue législatif, au point de vue financier et enfin au point de vue du nombre, du genre et de la qualité des immeubles ainsi construits. Nous examinerons successivement les progrès accomplis dans chacun de ces domaines en remontant au moins à l’année 1902 inclusivement, les derniers renseignements statistiques précis que nous ayons ayant trait à l’année 1907.

LÉGISLATION.

Dans la période comprise entre 1902 et 1909, la législation française sur les habitations à bon marché a subi de profondes et heureuses modifications : la loi du 30 novembre 1894 (loi Siegfried) qui régissait les habitations à bon marché a été l’objet d’une révision totale et a été remplacée par la loi du 12 avril 1906 ; un peu plus tard, le 10 avril 1908 a été pro-mulguée une loi sur la petite propriété (loi Ribot) ; enfin le Parlement a voté une loi (loi du 13 juillet 1909) sur le Bien de famille (Homestaed).

Nous allons examiner successivement les points les plus saillants de ces diverses lois, en montrer les dispositions heureuses et susceptibles d’être recommandées ; mais sans cependant en cacher les points faibles, de telle sorte que l’expérience des uns puisse profiter aux autres.

La loi du 12 avril 1906 ayant simplement complété la loi du 30 novembre 1894, on y retrouve les principales dispositions de cette dernière loi.

Les Comités de patronage dont l’institution était facultative, sont devenus obligatoires. Ils sont actuellement au nombre de 113 répartis entre les 90 départements ; quelques départements en possèdent en effet plusieurs : la mission des Comités devenant obligatoire, il était nécessaire de tenir compte des difficultés auxquelles ils se heurteraient dans son accomplissement et leur rayon d’action a dû être délimité en conséquence, un Comité pouvait être suffisant dans un département pourvu de moyens de transports rapides et nombreux, il aurait été insuffisant dans un département composé d’un grand nombre de localités industrielles importantes éloignées les unes des autres.

L’institution de ces Comités est trop récente pour qu’on puisse se rendre compte de l’influence qu’ils pourront avoir. La moitié seulement d’entre eux ont tenu des séances régulières au cours de l’année 1908, les uns ayant été institués trop tard, les autres ayant attendu que les circonstances les missent dans l’obligation d’agir ; ce fait n’a pas été sans occasionner bien des difficultés dans l’application des dispositions de la loi, ainsi que nous le verrons au cours de ce travail.

Il ne faudrait pas cependant être trop sévère pour les membres de ces Comités, ils se sont heurtés à de grosses difficultés et le manque de fonds ne leur a pas facilité leur tâche. La loi avait bien prévu : 1° que le département subviendrait aux frais de local des Comités et aux frais de déplacement de leurs membres nécessités par l’application de la loi et qu’il pouvait prendre à sa charge les jetons de présence alloués à titre d’indemnité de déplacement aux membres qui n’habitent pas la localité où il siège ; 2° que les Comités pourraient recevoir des subventions de l’État, des départements, des communes, ainsi que des dons et des legs, mais dans la réalité aucun n’a reçu de dons ni de legs et la moitié d’entre eux à peine ont obtenu des crédits variant de 50 à 200 francs ; seul le Comité de la Seine a pu rémunérer un employé et accorder une indemnité à ceux de ses membres chargés d’une mission intéressant l’application de la loi.

Cette situation qui risquerait de mettre en échec d’une façon définitive l’institution des Comités de patronage, se modifiera certainement dans un avenir prochain et il faut l’attribuer surtout aux lenteurs de la mise en application d’une loi nouvelle. Déjà la Ministre du Travail a pu obtenir l’inscription au budget de 1909 d’un crédit de 20.000 francs destiné à encourager les Comités de patronage qui se seront montrés particulièrement actifs ; ce crédit a été réparti d’une façon très judicieuse entre les Comités qui ont fait preuve d’une certaine ardeur dans l’accomplissement de leur tâche et l’importance de la subvention a été mesurée d’après le dévouement dont leurs membres ont fait preuve, leur initiative et l’importance du rôle qu’ils ont eu à jouer dans leur circonscription. Il est probable que cette première allocation sera un précieux moyen d’émulation entre eux.

Les Comités de patronage peuvent aussi obtenir par l’intermédiaire du Ministre du Travail des subventions de la commission de répartition du prélèvement sur le produit des jeux. Déjà le Comité des Bouches du Rhône, l’un des plus actifs et des plus éclairés, a obtenu une subvention destinée à créer une chaire ambulante de la Prévoyance sociale, dont le titulaire aura pour mission de se transporter de commune en commune pour exposer les moyens pratiques de promouvoir les institutions de prévoyance et d’utiliser celles qui existent. Il est à espérer que le succès de cette première tentative aura pour résultat d’en provoquer d’autres du même genre ; trop souvent l’ouvrier et surtout celui des campagnes ignore les institutions de prévoyance qu’une législation heureuse met à sa portée.

Les Comités obtiendront d’ailleurs d’autant plus aisément des ressources qu’ils se montreront plus utiles, plus actifs, plus féconds dans leurs initiatives. La loi en étendant leur mission à tout ce qui a trait à la Prévoyance sociale permet à ceux qui ne trouveraient pas, par suite de circonstances locales, un élément d’action suffisant dans l’œuvre de l’habi-tation à bon marché, de le chercher dans l’une de ces nombreuses œuvres de la prévoyance que l’initiative privée ou gouvernementale a multipliées dans le pays tout entier.

Toutefois le législateur a confié aux Comités deux missions obligatoires auxquelles ils ne peuvent manquer sans léser considérablement les œuvres qu’ils sont chargés de patroner.

Ils doivent donner leur avis sur les statuts des Sociétés d’habitations à bon marché en voie de constitution, lorsque ces statuts ne sont pas entièrement conformes aux statuts types élaborés par le Ministre du Travail sur l’avis du Conseil supérieur des habitations à bon marché. Cette clause peut avoir dans certains cas l’inconvénient de retarder la constitution d’une Société ; mais elle a son intérêt aujourd’hui que l’objet des Sociétés d’habitations à bon marché n’est plus exclusivement limité à la construction et à l’exploitation des habitations ouvrières, mais peut être étendu aux bains douches, aux lavoirs, aux jardins ouvriers, &c. Il peut être utile que sur ces points un Comité local puisse éclairer le Ministre et donner un avis autorisé sur la nature de l’œuvre projetée et les nécessités auxquelles elle doit répondre. Grâce à elle les Comités seront aussi plus au courant des initiatives qui se manifestent dans leur circonscription et mis à mjême de les encourager et de les faire servir d’exemple.

La seconde mission et la plus importante qui incombe aux Comités de patronage est l’obligation de délivrer un certificat de salubrité aux constructeurs de maisons qui veulent bénéficier des avantages de la loi. Cette disposition a eu pour but de donner à l’État et aux institutions publiques autorisées par la loi à prêter leur concours à l’œuvre de l’habitation à bon marché, l’assurance que leur concours n’ira qu’à des maisons d’une salubrité certaine. Cette disposition heureuse à certains égards, a malheureusement occasionné, dans la pratique, bien des difficultés. Nous sommes persuadés qu’elles s’atténueront à mesure que les Comités comprendront mieux leur rôle et mettront plus de diligence à l’accomplir. Ils seront d’ailleurs aidés dans cette voie par le Conseil supérieur des habitations à bon marché, son Comité permanent ayant reçu la mission de statuer en appeal sur les décisions des Comités. Grâce à ses décisions un certain nombre de points délicats et sujets à discussion seront solutionnés une fois pour toutes et ainsi se fixera une sorte de jurisprudence qui pourra servir de guide aux Comités. Il faudra cependant quelques années

avant que ce résultat ne soit atteint. On ne saurait en effet apporter trop de prudence dans des matières aussi délicates. Si d’une part les règles auxquelles il faut satisfaire sont bien connues, d’autre part, les méthodes pratiques pour y satisfaire-sont souvent sujettes à caution ou insuffisantes et il faut faire un choix entre elles ce qui est assez délicat. Il ne faut pas non plus oublier que les constructeurs d’habitations à bon marché se proposent d’abaisser autant que possible le prix de locatior de leurs logements et qu’ils ne peuvent y parvenir que par une très grande économie dans les frais de construction et d’exploitation. En leur imposant, sous prétexte d’hygiène, des dispositions par trop onéreuses, on les mettrait dans l’obligation d’élever sensiblement le prix de leurs loyers et on rendrait leurs logements inaccessibles aux ménages les plus modestes, les plus chargés de famille. Les Comités de patronage ont ainsi un rôle d’arbitre entre les exigences des hygiénistes et les possibilités des constructeurs qui est particulièrement délicat à remplir.

Nous trouvons d’ailleurs là l’origine des difficultés auxquelles se sont heurtés ceux d’entre eux qui ont voulu faire des règlements sur les conditions que les constructions devront remplir pour être agréés. Cette intention est en principe excellente, mais quand on songe aux difficultés auxquelles on s’est heurté lors de la rédaction des règlements sanitaires municipaux, et à la peine qu’on a à les appliquer, on comprendra aisément les obstacles auxquels se sont heurtés les Comités de patronage qui ont voulu surenchérir sur les prescriptions de ces règlements.

A part cette extension de la mission des Comités de patronage, la loi du 12 avril 1906 n’a pas modifié d’une façon importante les principes inscrits dans la loi du 30 novembre 1894 ; elle n’a apporté en tous cas aucune modification au fonctionnement des Sociétés d’habitations à bon marché. Toute autre a été la réforme introduite par la loi du 10 avril 1908 dont le bénéfice est rigoureusement limité aux immeubles (champs, jardins et maisons) acquis par leurs occupants. Le principe de cette loi est le suivant : la Caisse nationale des. retraites sur la vieillesse est autorisée à consentir des avances au taux de 2<y<> à des Sociétés spéciales dites ”de Crédit immobilier“, l’État remboursant à la Caisse la différence entre ce taux de 2o/₀ et le taux moyen des placements de la Caisse pendant l’exercice.

Ces Sociétés doivent, comme les Sociétés d’habitations à bon marché, soumettre leurs statuts à l’approbation du Ministre du Travail, et être constituées au capital minimum de 200.000 francs qui, sauf autorisation spéciale, ne doit pas être libéré de plus de moitié. Elles ne peuvent faire que des prêts hypothécaires en vue : 1° de l’acquisition d’un champ d’un hectare au plus et d’un prix de revient maximum de 1200 francs, frais compris, le loyer de l’acquéreur ne devant pas dépasser les ²/₃ du maximum prévu pour la commune par la loi du 12 avril 1906 ; 2° de la construction d’une habitation dont le prix de revient ne dépasse pas le m'ême maximum.

Les emprunteurs devront obligatoirement contracter une assurance en cas de décès garantissant le remboursement de l’emprunt et posséder au moins 20<y₀ du prix du champ ou de la maison. Un certificat délivré par l’administration des contributions directes justifiera aux yeux de la Société et de la Caisse des retraites que l’emprunteur est dans les conditions requises pour obtenir un prêt.

Ces prêts hypothécaires pourront être consentis soit par la Société de crédit immobilier elle même et alors le taux du prêt ne pourra pas dépasser 3⁻5%, soit par l’intermédiaire d’une Société d’habitations à bon marché et alors le taux du prêt à la Société ne pourra dépasser 3%.

Telle est l’économie de cette loi sur la petite propriété. Dès son vote elle a été accueillie avec une très grande faveur et déjà plusieurs Sociétés de Crédit immobilier se sont fondées. Les formalités nombreuses qu’il faut remplir pour en bénéficier seront peut-être un obstacle à son utilisation dans une aussi large mesure que l’a prévu le législateur quand il a autorisé la Caisse des retraites à prêter ainsi 100 millions, mais il sera facile, dans quelques années, de lui faire subir les modifications que l’expérience aura signalées comme indispensables.

La législation française a donc surtout pour but de faciliter à l’ouvrier l’accession à la propriété. Mais cette intervention serait inutile si l’on n’avait pris des mesures pour la conservation de cette petite propriété. On connaît déjà les modifications au régime successoral introduites par la loi sur les habitations à bon marché dans le hut de conserver son foyer à la famille privée de son chef ; mais ces dispositions pour interessantes qu’elles soient étaient insuffisantes, car elles n’intervenaient que dans le cas d’ouverture d’une succession ; elles devaient être complétées par une loi sur le bien de famille insaisissable. Cette loi a été promulguée le 13 juillet 1909, il est donc impossible de savoir quel accueil lui sera réservé et si son fonctionnement ne sera pas trop compliqué ; en tous cas, on peut dès aujourd’hui témoigner un regret c’est que les dispositions de cette loi n’aient pas été mises en harmonie avec celles de la législation sur les habitations à bon marché. Ce bien de famille insaisissable peut comprendre une maison ou une maison et les terres attenantes, pourvu que la valeur totale ne dépasse pas 8000 francs. La constitution en est faite par le père, par la mère sur les biens dont l’administration lui a été réservée, par les aïeuls et enfin par toute personne capable de disposer au profit d’une personne réunissant les conditions exigées de la loi pour pouvoir constituer un bien de famille. Cette constitution résultera d’une déclaration notariée, d’un testament ou d’une donation ; elle est rendue publique. Le bien de famille ainsi que ses fruits sont insaisissables, même en cas de faillite ; il ne peut être hypothéqué ni vendu à réméré. Les fruits peuvent cependant être saisis: pour le paiement des dettes résultant des condamnations criminelles ou correctionnelles, des impôts et des primes d’assurance contre l’incendie ; des dettes alimentaires. Le propriétaire peut aliéner tout ou partie du bien, mais s’il est marié l’aliénation ne peut se faire que du consentement de la femme mariée assistée du juge de paix ; et s’il y a des mineurs que du consentement du Conseil de famille.

CRÉDIT ET SUBVENTIONS.

En matière de crédit, les lois du 12 avril 1906 et du 10 avril 1908 ont fort heureusement amélioré la loi du 30 novembre 1894.

La loi du 12 avril 1906 a autorisé les Caisses d’Épargne, les bureaux de bienfaisance et d’assistance à souscrire des actions de Sociétés d’habitations à bon marché ; ces actions devant toutefois être entièrement libérées et le montant de la souscription ne pouvant dépasser les ²/₃ du capital social. Les sommes ainsi employées ne pourront certainement pas être très considérables, car les Caisses d’Épargne et les institutions de bienfaisance devront être très prudentes dans une pareille utilisation de leur fortune personnelle. Mais les résultats moraux d’une telle souscription peuvent être considérables : elle reportera en effet sur les Sociétés une partie de la confiance dont ces institutions bénéficient avec tant de raison, les aidant ainsi à trouver de nouveaux capitaux ; elle différenciera aussi aux yeux du public ouvrier les Sociétés d’habitations à bon marché des innombrables Sociétés de pure spéculation et souvent aussi, hélas, d’innomable spéculation, que le mouvement en faveur de l’accession à la propriété à fait naître de tous cotés.

Comme par le passé, ces institutions peuvent toujours construire elles-mêmes des habitations à bon marché et consentir des prêts aux Sociétés d’habitations à bon marché, soit sous la forme d’obligations, soit sous celle d’un contrat garanti ou non par une hypothèque.

Il est à remarquer que les Caisses d’Épargne sont en outre autorisées à employer une partie de leurs fonds pour les jardins ouvriers de 500 mq, pour l’établissement de bains-douches, et en prêts individuels consentis dans les conditions prévues par la loi du 10 avril 1908.

Ces institutions entrent d’ailleurs de plus en plus dans la voie que le législateur leur a ouverte : si les progrès ainsi faits paraissent à quelques uns un peu lents, ils ont cependant une régularité digne d’attention et qui donne confiance dans l’avenir.

Le tableau suivant donne la marche du mouvement pour les Caisses d’Épargne.

1904

1905

iy06

1907

1908

1° Maisons:

Constructions . . Prêts à des Sociétés .... Actions de Sociétés Prêts individuels .

1,738.657

3,063.855

3,628.926 4,228.655

4,771.535

825.819

20.000

54.423

1,047.243

24.160

55.475

1,323.182 1,386.545 24.160    296.128

52.582    66.317

1,788.481

492.128

127.436

2° Bains-douches: Constructions . . . Prêts à des Sociétés .....

68.883

366.083

50.000

53.500

3° Jardins ouvriers: Acquisition . . . Prêts à des Sociétés ......

13.153

39.153

1.750

Totaux . .

2,642.899

4,190.733 i 5,028.850 6,111.431

1,750

7,640.066

L’augmentation du total de 34'6o/₀ en 5 ans.

des capitaux employés

donc été

Le nombre des Caisses qui ont pris part à ces opérations a passé de 25 en 1904 à 80 en 1908 ; ce sont donc 55 Caisses nouvelles qui en 5 ans ont apporté leur concours à l’œuvre qui nous intéresse. Parmi celles qui ont pris la plus large part de ce mouvement, il faut citer spécialement celles de Paris, Lyon et Marseille.

Par contre les bureaux de bienfaisance et d’assistance persistent dans une attitude d’abstention presque générale. L’Assistance publique de Paris a consenti un prêt de 135.000 francs à 3'06o/o et un autre de 200.000 francs ; elle a en outre construit elle-même un groupe de maisons dont quelques unes rentrent dans le cadre des habitations à bon marché. A Tourcoing, Dunkerque, Connûmes, Tréguier, les bureaux de bienfaisance ont entrepris quelques constructions. Le bureau de bienfaisance de Boissy sous Yvon a aliéné 16.400 francs de rente pour construire des habitations à bon marché. Les hospices de Calais ont prêté 47.645 francs à une Société locale, mais au taux fort élevé de 4<y₀. Enfin, le bureau de bienfaisance de Nancy, toujours à la tête du mouvement, a construit 4 groupes de maisons pour un total de 82.000 francs.

Comme par le passé, la Caisse des Dépôts et Consignations est autorisée à employer le ¹/₅ du fonds de réserve des Caisses d’Épargne en obligations de Sociétés d’habitations à bon marché. Il est intéressant de remarquer que cette institution qui n’avait voulu user de cette faculté qu’en passant par l’intermédiaire d’une Société tampon (La Société de crédit des habitations à bon marché), a décidé en 1906 de revenir sur cette décision ; elle a institué dans ce but un service spécial qui fonctionne aujourd’hui à la satisfaction générale et donne les meilleurs résultats ainsi que le prouve le tableau suivant : qui indique les sommes prêtées chaque année :

150.000

799.000

1,031.800

861.000

2,049.000

2,574.400

2,613.900

450.000

490.000

53.000

565.000

421.000

1908

soit au total 12,058.100 francs sur lesquels à peu près 5 millions ont été prêtés par l’intermédiaire de la Société de crédit en 11 ans ; c’est donc plus de 7 millions que la Caisse a prêté directement en 3 ans, la progression est considérable. Les 2,613.900 francs prêtés en 1908 ont fait l’objet de 46 prêts à 42 Sociétés dont 9 anonymes et 37 coopératives.

Le taux d’intérêt des prêts est de 3% lorsque la moitié des sommes dues par les acquéreurs de maisons individuelles sont couvertes par des contrats d’assurance en cas de décès, sinon il est fixé à 3-25%, sauf ristourne de 0-25°/o sur toute fraction du prêt dont le remboursement est garanti par un contrat d’assurance temporaire. En général la Caisse ne consent le taux de 3o/o que lorsque le dividende maximum est fixé à 3'25°/o ; mais cette clause n’est généralement pas appliquée aux Sociétés dont les réserves sont importantes. Il est à remarquer que la proportion des capitaux assurés augmente chaque année ce qui est un intéressant symptôme. Pour les maisons collectives les conditions de la Caisse sont variables avec chaque opération, elle n’a d’ailleurs consenti que fort peu de prêts pour des constructions de ce genre.

En vertu de l’article 6 de la loi du 12 avril 1906, les communes et les départements peuvent employer leurs ressources en prêts, en obligations, ou en actions libérées de Sociétés d’habitations à bon marché. Une seule commune, celle d’Arques la Bataille a profité de cette disposition légale pour la souscription de 20 actions de 100 francs d’une Société locale.

Les départements et les communes sont également autorisées à céder de gré à gré aux Sociétés de construction des terrains à un prix qui ne doit pas être inférieur à la x/₂ de la valeur réelle établie par expertise. Dans ces dernières années il a été fait un assez grand usage de cette faculté : c’est ainsi que les Villes d’Arras et de Saint-Omer ont rétrocédé des terrains importants à des Sociétés d’habitations à bon marché ; que celle de Lyon a pris à sa charge les travaux d’assainissement et de viabilité se montant à 11.000 francs d’un terrain de 9000 mq acquis par une Société d’habitations à bon marché. Enfin, la ville de Paris a vendu à diverses Sociétés au prix de 388.299 francs divers terrains dont la valeur réelle estimative était de 619.760 francs, ce qui constitue de sa part une subvention totale de 231.461 francs, soit en moyenne 37-3%.

Enfin les communes peuvent garantir pendant 10 ans à dater de leur constitution et jusqu’à concurrence de 3% le dividende des actions et l’intérêt des obligations des Sociétés d’habitations à bon marché. Quelques communes et notamment celles de Grasse et de Nancy ont fait usage de cette faculté.

Les immunités fiscales consenties par la loi du 30 novembre 1893 ont été maintenues par la loi du 12 avril 1906, celle des contributions foncières et des portes et fenêtres a même été portée à 12 ans, et l’exonération de l’impôt sur le revenu étendu à toutes les actions et obligations des Sociétés en même temps qu’elles étaient exonérées du droit de timbre.

ces

Ainsi qu’on peut s’en rendre compte par tous chiffres, l’application de la loi du 12 avril 1906 se poursuit sous toutes ses formes, et si on tient compte que les chiffres ci-dessus se rapportent à l’exercice 1908 c’est à dire à la deuxième année d’application de la loi, il n’y a pas lieu de s’étonner qu’ils ne soient pas plus considérables ; l’influence de la loi nouvelle se fait cependant nettement sentir.

SOCIÉTÉS.

Les progrès réalisés dans le domaine de l’habitation à bon marché ne se mesurent pas seulement d’après l’accroissement du concours apporté à cette œuvre par la collectivité et les institutions d’utilité publique, mais aussi d’après le développement pris par les Sociétés constituées sous les auspices des lois spéciales. Ces Sociétés affectent deux formes principales : 1° Les Sociétés coopératives à capital variable qui ont pour but exclusif de construire des maisons pour leurs membres et de leur en faciliter l’acquisition. 2° Les Sociétés anonymes dont les opérations sont beaucoup plus variées : les unes se bornent à construire des maisons collectives ou individuelles, d’autres cherchent à vendre les maisons qu’elles construisent à leurs locataires, d’autres enfin sont entrées dans la voie de l’ouverture de crédits aux ouvriers qui veulent se faire construire leur maison sur un terrain de leur choix.

Quoique les Sociétés qui construisent des maisons collectives dans les grandes villes se soient augmentées en nombre, leur chiffre d’affaires reste toujours considérablement inférieur à celui des Sociétés anonymes ou coopératives qui acheminent leurs clientèle vers la propriété et c’est surtout dans ce domaine que les progrès se font sentir. Il est toutefois difficile de scinder exactement dans l’ensemble des Sociétés la part des maisons en location simple de celle des maisons en cours d’acquisition, quelques Sociétés anonymes font en effet les deux genres d’opérations et les renseignements qu’elles donnent

dans leur bilan sont insuffisants pour faire le départ exact entre les deux formes d’intervention. Si on considère le nombre de Sociétés constituées dans ces dernières années, on remarque qu’il s’accroît d’une façon très rapide. Le tableau suivant indique le nombre de Sociétés existant à la fin de chaque année :

Sociétés

1904

1905

1906

1907

1908

anonymes . . . coopératives . . diverses . . . .

CM CM to 05 I—I

i-i

CO iO 05 CO (M

CO <M 00 CM CO

QO® H CO rji

Totaux . .

109    174    217

293    238

La différence entre les chiffres de 1907 et de 1908 vient de ce que dans la statistique de 1907 on avait compté un certain nombre de Sociétés en voie de formation dont quelques unes n’ont pas réussi à se constituer.

Ainsi qu’on le voit ce sont surtout les Sociétés à forme coopérative qui dominent ; au point de vue social et moral c’est probablement un bien ; mais dans l’ordre financier, cette forme est certainement moins heureuse. La comptabilité des Sociétés coopératives est en effet assez compliquée et difficile à tenir lorsque le comptable, ce qui est souvent le cas, est un ouvrier très honnête et plein de bonne volonté, mais peu au courant des règles d’une exacte comptabilité. Dès que la Société prend un grand développement les fonctions d’administrateur deviennent très absorbantes, les formalités légales et administratives à remplir, la surveillance des travaux demande beaucoup de temps et les quelques loisirs d’ouvriers ou d’employés n’y suffisent plus. Enfin, malgré tous les conseils dont on les entoure, leur expérience des affaires est insuffisante et plus d’une a vu sa situation compromise par des erreurs qu’un peu plus d’expérience lui aurait évitées. C’est la constatation de ce fait qui a amené les auteurs de la loi du 10 avril 1908 à restreindre les opérations faites en vertu de cette loi à celle du simple pr,êt hypothécaire, à l’exclusion du système de la libération progressive des actions adopté par les Sociétés coopératives.

Parmi les Sociétés les plus intéressantes et dont l’essor est le plus digne d’attention, nous citerons : 1° Parmi les Sociétés anonymes : La Société des logements économiques pour familles nombreuses à Paris au capital de 1,500.000 francs,

et qui a été fondée en 1903 dans le but de construire des maisons collectives dont les logements sont réservés aux familles chargées d’enfants ; c’est une tentative à laquelle il faut souhaiter le plus grand succès ; mais il faudra attendre quelques années pour voir s’il couronnera la généreuse intention de ses fondateurs ; sa prospérité actuelle est incontestable et la constitution de réserves importantes semble devoir parer dans l’avenir à toutes les grosses réparations. — La Société des logements salubres et à bon marché de Marseille, dont le capital est en voie d’augmentation et dont les opérations de prêts hypothécaires individuels se développent lentement mais sûrement. — La Société bordelaise des habitations à bon marché qui continue ses opérations de construction et de vente de maisons individuelles. — La Société le Coin de Terre et le Foyer à Orléans, petite Société qui se consacre exclusivement à des opérations de prêts hypothécaires individuels, son succès serait digne de nombreuses imitations et on peut la signaler comme un modèle. — La Société anonyme des habitations économiques de la Seine au capital de 1,071.000 francs qui tout en poursuivant la construction de maisons collectives à Paris développe rapidement un service de prêts hypothécaires individuels : en 4 ans elle a consenti près de 100 prêts pour un montant de plus de 500.000 francs ce qui représente près de 800.000 francs de maisons construites dans la banlieue de Paris.

2° Parmi les Sociétés coopératives, les plus importantes sont : La Société caennaise des habitations à bon marché, l’Avenir du Travailleur à Fontaine sous Bois, le Foyer de la Garenne Colombes, la Maisonette de Nantes au capital de 900.000 francs, l’Habitation moderne à Paris au capital de 800.000 francs, la Mutuelle habitation à Paris, le Coin du feu à Saint-Denis dont le capital atteint près de 500.000 francs.

A coté des Sociétés anonymes, nous ne devons pas oublier les fondations : Le groupe des maisons ouvrières, la Société philanthropique et la fondation Rothschild, toutes les trois à Paris.

Enfin, parmi les Sociétés qui se consacrent au jardin ouvrier considéré comme le point de départ de la maison ouvrière et du bien de famille, nous devons une mention particulière à la Société des jardins ouvriers du Havre, dont le capital atteint déjà 200.000 francs et qui se développe avec une remarquable rapidité.

Les chiffres que nous donnons plus bas ne révèlent que d’une façon imparfaite les résultats obtenus par ces Sociétés : il faut, en effet tenir com|pte de ce fait qu’une maison construite par une Société qui est vendue définitivement à un locataire disparaît des comptes de la Société et par conséquent des statistiques. Celles-ci n’indiquent donc qu’un minimum qui sera d’autant plus au-dessous de la vérité que les Sociétés deviennent plus anciennes : c’est ainsi qu’une Société qui a construit pour plus de 562.000 francs d’immeubles ne figure plus dans les statistiques que pour 211.800, c’est à dire moins de la moitié.

Les tableaux ci-dessous ne donnent donc de l’ampleur du mouvement et de sa progression qu’une idée assez imparfaite et inférieure à la réalité.

1904

1905

1906

1907

1908

1° Sociétés anonymes: Capital .... Emprunts . . . . Immeubles . .

Prêts......

Réserves    . . . .

55,082.400 5,988.900 10.309.001 11,154.351 3,584.673 6,432.081 3,006.898 3,578.636 8,510.595 9,694.671 11,771.136 13,648.533

245.717    624.320    833.941    840.333

13,981.701

4,113.151

17,818.088

587.219

*)

2° Sociétés coopér. : Capital . Emprunts . . Immeubles . . Prêts .... Réserves . . .

1,936.390 3,617.832' 5,311.788¹ 7.188.336 2,027.649 2,941.330 3,908.028 4,330.303 2,797.982 4,321.213 5,949.326 6,672.185

141.893

26.491

42.834

*)

9,548.331

5,738.527

9,815.339

219.598

273.407

3° Totaux: Capital Emprunts Immeubles Prêts . . Réserves .

7,018.790 9,606,732 5,612.322 9,373.411 11,308.577 14,015.884

15,620.789

6,914.926

17,720.462

18,342.687 7,908 939 20,320.718

272.208

667.154

975.834

23,530.002

9,851.678

27,633.427

806.817

*)

*)

*) Par suite d’une modification dans les méthodes statistiques, ces î chiffres ne sont pas comparables avec ceux des aimées antérieures.

Mais, ainsi que nous l’avons dit, tous ces chiffres ne donnent qu’une idée imparfaite et fort au-dessous de la réalité du mouvement en faveur de l’habitation populaire. Ils ne tiennent nullement compte du nombre considérable d’immeubles construits en dehors des Sociétés approuvées. Il suffit de parcourir la banlieue de toutes nos grandes villes pour y voir une véritable floraison de petits cottages qui, par leur caractère et leurs dimensions, rentrent évidemment dans le cadre

60

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

des habitations à bon marché. Ces maisons sont construites avec des prêts consentis par des Sociétés de capitalisation, par l’entremise des notaires, par des entrepreneurs de lotissement, et même par des Sociétés de secours mutuels. Parmi ces dernières il faut citer l’Association fraternelle des ouvriers et employés de chemin de fer qui, au 31 décembre 1907 avait construit 321 maisons pour la somme de 2,682.821 francs et fait à 87 familles des avances s’élevant à 537.970 francs.

Il faudrait aussi tenir compte des maisons construites par les industriels pour loger leur personnel et par des particuliers comme placement d’argent. Deux enquêtes faites dans ces dernières années permettent de se rendre compte de l’importance des constructions ainsi faites. L’une, faite par la Société française des habitations à bon marché auprès d’un certain nombre d’industriels a amené 71 réponses indiquant l’existence de 4130 maisons représentant un capital de 57 mil-• lions. Une seconde enquête faite auprès de ses adhérents par le Comité des houillières de France a dénombré l’existence de 38.000 maisons d’une valeur de 124 millions.

D’autres chiffres permettront de se rendre compte d’ici peu d’années de l’intensité du mouvement qui nous intéresse. Ce sont d’une part le nombre des demandes de délivrance de certificats de salubrité formées auprès des Comités de patronage et de l’autre l’ampleur des immunités fiscales.

Pour ce qui est des demandes de délivrance de certificats de salubrité, notons simplement quelques chiffres, afférents à l’année 1908 : le Comité du Nord a examiné 1671 immeubles ; celui du Pas de Calais 1065 ; celui de la Seine 600 ; celui de la Seine et Oise 140 ; celui de la Haute Vienne 287.

En ce qui concerne les immunités fiscales, les chiffres ci-dessous ne donnent qu’une indication imparfaite pour plusieurs raisons : tout d’abord, par suite de circonstances d’ordre fiscal, une notable portion des immunités fiscales accordées par la loi de 1906 ne figure pas dans ces statistiques et n’y figurera pour la première fois qu’en 1909 ; il y aurait lieu ensuite de tenir compte, comme nous l’avons fait pour les Sociétés, que les constructions ne jouissent que pendant un certain temps des immunités fiscales ; elles cessent donc de paraître dans les statistiques fiscales alors que leur existence est encore assurée pour un nombre considérable d’années. C’est ainsi que dans le tableau ci-dessous ne figure aucune somme afférente aux maisons construites en 1903 : sous l’empire de la loi du 30 novembre 1894 les exonérations n’étaient en effet accordées que pour 5 ans. Quant au mouvement qu’a pu provoquer la loi de 1906, il se marque encore fort peu dans ces statistiques, car il faut tenir compte que ce n’est pas en un an ou deux qu’on constitue de nouveaux groupements et qu’on élève un bien grand nombre d’immeubles ; les chiffres de l’année 1909 seront certainement très supérieurs.

TABLEAU DES DÉGRÈVEMENTS.

1905

1906 .

1907

1908

. 150.033 . 167.177 . 203.129 . 233.363

Tel est, autant qu’on peut le décrire en dehors de toute statistique complète, l’ampleur du mouvement de l’habitation à bon marché en France. Il est indéniable qu’il se dirige toujours et peut-être même avec plus d’intensité encore que par le passé, dans le sens de l’accession à la propriété. Nous savons que pour beaucoup d’amis de l’œuvre cette orientation n’est pas la bonne, mais malgré tous leurs arguments et sans en méconnaitre la valeur, nous ne nous rangerons pas de leur côté. La petite propriété, dans nos vieux pays, est un grand élément d’éducation morale, civique et sociale qu’il ne faut pas négliger. En facilitant l’accession on pourrait ramener à la terre toute une population qui encombre les villes au détriment de l’hygiène et de l’ordre public et atténuer peut-être en partie les conséquences du chômage saisonnier et accidentel. En tous cas on dispersera sur toute l’étendue du territoire des familles qui vivent dans une déplorable promiscuité. Quant à la crainte que la spéculation ne s’exerce d’une façon intense sur ces petits immeubles, nous ferons remarquer que le système de la location simple n’y remédiera pas, car si les hommes changent, les collectivités elles aussi ne restent pas immuables et rien ne garantit qu’elles ne profiteront pas un jour des plus values acquises par leurs immeubles ; peut-être au contraire par l’application de la loi sur le Bien de famille pourra-t-on remédier faiblement aux inconvénients d’une pareille spéculation. Remarquons en tous cas que ceux qui profiteraient de ces plus values seraient des ouvriers qui se sont montrés particulièrement prévoyants, travailleurs et sobres, le bénéfice irait donc à la partie la plus digne, à l’élite de nos populations.

60*

Pour ce qui est de l’entretien des maisons dans des conditions d’hygiène satisfaisantes, l’expérience faite en France prouve que la maison habitée par son propriétaire est toujours mieux tenue à l’intérieur que celle mise en location. Quant à l’extérieur de l’habitation il est aisé d’y pourvoir par une bonne législation sanitaire et sa stricte application. Aussi sommes nous heureux de voir la classe laborieuse française entrer de plus en plus dans cette voie qui est celle à laquelle doivent tendre des hommes ayant une idée saine de la liberté et des responsabilités qu’elle implique. Si les résultats de cette politique se manifestent peu dans les statistiques et paraissent mettre ainsi la France à un rang trop modeste, nous sommes convaincus qu’elle portera un jour ses fruits par l’accroissement des vertus civiques qui doit en être la conséquence.

Rapport de W Ferrand (Paris)

Répartition des Sociétés en 1908.

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France

par Départements

Limites d’Etats

de departements

Ai

Die Fortschritte des Wohnungswesens während der letzten fünf Jahre.")

Referat von

A. Keppler, ZA..

Ingenieur der Bau- und Wohnungspolizei (Amsterdam).

Dr. J. W. Jenny Weyerman hat in einem Berichte des Düsseldorfer Wohnungskongresses eine Übersetzung von Fräulein Hingst des holländischen Wohnungsgesetzes vom 22. Juni 1901 gegeben. Im August 1902 ist das Gesetz in Kraft getreten. Jetzt, acht Jahre später, ist das Gesetz noch immer unverändert ; aber acht Jahre Praxis haben erwiesen, daß eine Umarbeitung notwendig ist. Einerseits sind es die Wohnungsreformer und die Arbeiterschaft, welche unpraktische Bestimmungen des Gesetzes zu korrigieren versuchen, und anderseits ist es die in diesen acht Jahren aufgekommene Reaktion gegen das Wohnungsgesetz, welche die Ausführung des Gesetzes bedeutend mildern will.

Diese Reaktion richtet sich namentlich gegen :

1.    die rigorose Durchführung der Bau- und WohnungsVerordnungen,

2.    die Unbewohnbarerklärungen.

Zumal in den Ratskollegien der größeren Städte und in der ersten Kammer ist diese Reaktion kräftig aufgetreten. Die Hauseigentümer haben sich kräftig organisiert und rühren sich einmal mit Erfolg, ein andermal ohne Erfolg. Gegenüber diesen Hauseigentümerorganisationen stehen vor allem die Arbeiterorganisationen. In den Gemeinderäten sind es hauptsächlich

*) Dieser Bericht soll einen Überblick gewähren einerseits über die Maßregeln der Gesetzgebung und Verwaltung auf dem Gebiete der Wohnungsreform und anderseits über die praktischen Erfolge der gemeinnützigen Bautätigkeit.

die Sozialdemokraten, welche immer und immer wieder Stellung nehmen gegen eine mildere Handhabung der Ausführung des Wohnungsgesetzes und der Bauverordnungen. Die jetzige Regierung hat die Abänderung des Wohnungsgesetzes auf ihr Programm gesetzt. Weil die Regierung eine christlich-reaktionäre Regierung ist, glaubt die Reaktion, zu siegen. Ein Abänderungsentwurf ist aber noch nicht publiziert worden.

Mehr und mehr tritt es ans Licht, daß die Hauseigentümer nur die Figuren sind, mit denen Hypothekenbanken u. a. Schach spielen. Die kräftige Reaktion ist eine Äußerung des Großkapitals.

Die Wohnungsreformer haben auf ihrem Kongresse im Jahre 1908 und 1909 ihre Wünsche in bezug auf das Wohnungs-gosetz in einer Reihe von Leitsätzen niedergelegt.

Einige der wichtigsten dieser Sätze folgen hier :

Art. 9 des Wohnungsgesetzes lautet :

„1. Die Vermieter solcher Wohnungen, welche drei oder weniger zum Wohnen bestimmte Räume enthalten, müssen, einerlei ob die Wohnung an und für sich ein Gebäude bildet oder nur einen Teil eines solchen, beim Vorstande des Ortes, in welchem die Wohnung gelegen ist, innerhalb einer vom Gemeinderat festzustellenden Frist anmelden:

a)    ihren Namen, Vornamen und Wohnort;

b)    die Lage, womöglich mit Nennung der Straße und Hausnummer des Gebäudes, in welchem sich die Wohnung befindet;

c)    die Anzahl der Zimmer ;

d)    die Anzahl der Bewohner mit Angabe ihrer Namen und ihres Berufes.“

Und Art. 39 bestimmt :

„Wer eine Verpflichtung nicht oder nicht vollständig erfüllt, die ihm laut Art. 9 oder laut Verordnung oder Ortsstatut auf Grund jenes Artikels auf erlegt ist, wird mit Geldstrafe von höchstens 25 Gulden bestraft.“

Noch niemals hat jedoch jemand kraft dieses Artikels eine Geldstrafe bekommen und doch haben nur wenige Hauseigentümer diese Angaben gemacht.

Die Wohnungsreformer wünschen nun, daß Maßregeln getroffen werden, durch die gute statistische Unterlagen erhalten werden, damit zum Schluß ein gut eingerichteter Wohnungsnachweis gewonnen werde. Sie glauben, daß nur durch

Wohnungszählungen *) und amtliche Wohnungsaufnahmen etwas zu erreichen ist. Durch die Wohnungszählungen will man eine Übersicht erhalten über :

a)    alle bewohnten Wohnungen ;

b)    alle leerstehenden Wohnungen;

c)    die Besetzung der Wohnungen.

Die amtlichen Wohnungsaufnahmen sollen die Mängel der verschiedenen Häuser ans Licht bringen.

Zu gleicher Zeit sollen die Gemeindevorstände Verordnungen erlassen können, daß :

1.    die Vermieter anzumelden hąben, welche ihrer Wohnungen leerstehen und die Mieterträgnisse anzugeben verpflichtet sind ;

2.    die Vermieter Meldung machen müssen, wenn eine Wohnung vermietet worden ist, und den Mietsertrag wie auch den Namen usw. des Mieters aufzugeben haben ;

3.    die Mieter verpflichtet seien, zu melden, wieviel Schlafgänger in ihre Wohnungen eingezogen sind.

Die bestehenden Maßregeln gaben einerseits keine zuverlässigen Daten und dabei wurde dem Bürger zuviel unnütze Arbeit auferlegt.

Auch wünschen die Wohnungsreformer, nach englischem Muster „Ticketed Houses“ einzuführen, aber die Kontrolle dieser Häuser in milderer Weise als in England zu handhaben.

In Holland sind die Gemeinden nicht verpflichtet, den Leuten, welche aus unbewohnbar erklärten Wohnungen vertrieben wurden, eine andere Wohnung zu verschaffen.

Die Wohnungsreformer wünschen nun, daß die Gemeinden verpflichtet werden, wenn es nötig ist, den Bewohnern von unbewohnbar erklärten Wohnungen andere Wohnungen zu beschaffen.

Die Expropriation im Interesse der Volkswohnungen wünschen die Wohnungsreformer zu erleichtern.

Die Bestimmungen über Baupläne wünschen die Wohnungsreformer zu revidieren, damit kleinere Gemeinden verpflichtet. werden, Bebauungspläne .zu machen. Es wird für sehr wünschenswert erachtet, daß die Möglichkeit zur Umlegung von Grundstücken gegeben sei. Auch hält man es für notwendig,

*) In Amsterdam ist eine Wohnungszählung im Jahre 1909 gehalten worden. Die Resultate sind im Anhänge 1 und la (Seite 957 und 958) aufgenommen.

daß gute Leitsätze für das Aufstellen von Bebauungsplänen gegeben werden.

Die finanzielle Unterstützung seitens der Gemeinde wünschen die Wohnungsreformer ausgedehnt zu sehen.

Auch wird es für sehr wünschenswert erachtet, daß Vereine, welche Vorschüsse und Beiträge erhalten, diese nicht in spätestens 50 Jahren, sondern in spätestens 75 Jahren durch Annuitäten tilgen. Man glaubt, daß der Termin von 50 Jahren zu schwer für die Vereine sei. Von anderen Seiten glaubt man aber, daß solche lange Termine auch nachteilig werden können.

Hiermit sind einige der wichtigeren, von den Wohnungsreformern gewünschten Veränderungen des Wohnungsgesetzes genannt.

Die Reaktion gegen das Wohnungsgesetz wünscht natürlich ganz andere Dinge. Keine Unbewohnbarerklärungen, sondern Enteignung und natürlich nicht, nachdem die Wohnung unbewohnbar erklärt worden ist, sondern bevor die Unbewohnbarerklärung ausgesprochen wird.

In Amsterdam richtet sich die Reaktion auch sehr heftig gegen eine vom Bau- und Wohnungspolizeiamt genommene Maßregel. Wenn in Amsterdam ein Haus öffentlich verkauft wird, so werden die Mängel dieses Hauses von der Baupolizei bekannt gemacht. Dem furchtbaren Hausschwindel wird damit der Kopf eingedrückt. Die Wohnungsreaktion wünscht natürlich, daß diese Bekanntgabe nicht mehr stattfinde. Außerdem richtet sich die Wohnungsreaktion in Amsterdam gegen das bestehende Erbbausystem, wie auch gegen die Ausführung der Bauverordnungen.

So ist auch in Holland der Kampf um die Wohnungsverbesserungen nach dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes heftig entbrannt.

Die organisierten Arbeiter streiten auch in Holland für kommunalen Wohnungsbau und für kommunalen Grundbesitz.

Viel ist in den letzten Jahren gestritten worden über die Frage, ob die Bauvereine die Wohnungen, welche mit Hilfe von Gemeinde und Staat erbaut wurden, zum Selbstkostenpreise vermieten dürfen oder ob die Mieten nicht niedriger als die Marktpreise gestellt werden müßten. Viele Vereine sind von Regierungs wegen verpflichtet worden, eine Bestimmung in ihre Vereinsstatuten aufzunehmen, durch welche der Verein sich verbindet, seine Wohnungen nicht niedriger als zum Markt-

preise zu vermieten. Diese Maßregel hat eine starke Opposition der Wohnungsreformer ins Leben gerufen ; die Regierung hat deswegen die Verpflichtung teilweise fallen lassen and nur diejenigen Vereine, welche nicht nur Vorschüsse, sondern auch Beiträge seitens Staat und Gemeinde bekommen, verpflichtet, die Bestimmung in ihre Vereinsstatuten aufzunehmen. Für die großen Städte ist diese Frage von geringerem Interesse, da es schwer zu bestimmen ist, was in den verschiedenen Stadtvierteln der Marktpreis der verschiedenen Wohnungen ist, und es ist den Bauvereinen fast unmöglich, Wohnungen zu errichten, in denen die Mietspreise viel niedriger sind als in den von der Spekulation erbauten Häusern.

Das öffentliche Gesundheitswesen liegt in den Händen von (siehe den Londoner Kongreßbericht des Herrn J. H. Faber): einem zentralen Reichsgesundheitsrat, vier Obersanitätsinspektoren, sechzehn Sanitätsinspektoren und örtlichen Gesundheitskommissionen.

Die Gesundheitsinspektoren haben jeder einen oder mehrere Zweige des Sanitätswesens zu überwachen. Unter jedem Obersanitätsinspektor, welcher zwei oder mehrere Provinzen zu überwachen hat, stehen vier Gesundheitsinspektoren, und zwar ein Arzt, ein Chemiker und zwei Wohnungsinspektoren. Die Obersanitätsinspektoren haben Sitz in der zentralen Reichsgesundheitsbehörde.

Die Wohnungsinspektion ist also nicht ein Ganzes für das ganze Land. Gemeinschaftliche Beratungen der acht Wohnungsinspektoren finden niemals statt.*) Hierdurch entstehen große Schwierigkeiten. Es gibt keine einheitliche Behandlung, nicht einmal in allgemeinen Dingen. In einigen Inspektionsbezirken sucht man die Bettverschläge zu vertreiben, in anderen werden diese Verschlage geduldet. In einigen Inspektionsbezirken wird sehr tüchtig gearbeitet, in anderen wird wieder sehr wenig getan. Von verschiedenen Seiten ist der Wunsch nach größerer Zentralisation ausgesprochen worden, damit alle Reichswohnungsinspektoren unter einen Ober-R.eichswohnungsinspektor zu stehen kämen. Dies würde wirklich eine Verbesserung sein, die

*) Ist eigentlich offiziell nicht gestattet.

Wohnnngsinspektoreii würden miteinander überlegen können, • welche Maßregeln durchzuführen möglich ist.

Eine Veränderung des Gesetzes über das Sanitätswesen steht auf dem Programm der Regierung. Welche Veränderungen sie einzuführen wünscht, ist nicht bekannt.

Die Arbeit der Wohnungsinspektoren ist bereits in den Londoner Bericht des Herrn J. H. Faber aufgenommen.

Ich will hier aber betonen, daß die Wohnungsinspektoren im allgemeinen die beratenden Personen sein müssen. Und viele von ihnen sind das wirklich und haben in den letzten fünf Jahren die Augen vieler auf die Wohnungszustände gelenkt. Sie verrichten wohl eine mühsame Arbeit, aber nicht ohne Erfolg. Die örtlichen Gesundheitsbehörden arbeiten teils so gut es geht, andernteils sind sie durch die Verhältnisse zum Stillsitzen verurteilt.

Die Gemeindebehörden tun überhaupt nicht viel. Nur wenige Gemeinden haben kleine Anfänge zur Ausführung des Wohnungsgesetzes gemacht. Nicht alle Gemeinden wünschen Bürgschaft zu übernehmen für die Baugelder, welche die Vereine durch die Gemeinde als Mittelsperson vom Reiche zu leihen suchen ; damit sind die gemeinnützigen Bauvereine zum Stillstand verdammt.

Dr H u d i g wird in seinem Referat über das erste Thema mehr über diese Sache sagen und so verweise ich hier auf sein Referat.

In Anhang II (Seite 11 und 12) sind einige Tabellen aufgenommen, welche eine Übersicht geben über die Tätigkeit der Gemeinden auf dem Gebiete des Wohnungswesens.

Welches sind nun bis jetzt die praktischen Erfolge der gemeinnützigen Bautätigkeit in Holland?

Die praktischen Erfolge sind wirklich noch sehr gering. Bis Ende 1909 sind hierzulande von den Gemeinden und durch die gemeinnützige Bautätigkeit zusammen nach dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes nur + 2000 Wohnungen errichtet worden. Der Staat hat bis jetzt noch nicht 5 Millionen Gulden für die Errichtung von Wohnungen gegeben. Eine kleine Anzahl von knapp hundert Vereinen hat unter dem Wohnungsgesetze die königliche Genehmigung erhalten und nur 17 von

den 1121 Gemeinden haben selber eine oder mehrere Wohnungen gebaut (siehe Anhang II auf Seite 11 und 12).

Natürlich ist die Beeinflussung der gewerbsmäßigen Bautätigkeit und des Wohnungsmarktes fast Null gewesen.

Für Amsterdam gibt die hier folgende Tabelle eine Über

sicht.

Die in Amsterdam hergestellten Wohnungen in Neubauten.

Insgesamt

Wovon Vereinsbauten

CO CC CD CD

CD GO -O Œ

I-* LO

540

82 (ohne Hilfe der Gemeinde)

770

28

In Rotterdam und im ’s Gravenhage sind in diesem Jahre gar keine Vereins Wohnungen errichtet worden.

Die Reaktion hat sich denn auch noch nicht kräftig gegen die gemeinnützige Bautätigkeit gewandt, aber es ist zu begreifen, daß, wenn einmal die Vereine und Gemeinden anfangen, viele Wohnungen zu bauen, die Reaktion dem eine kräftige Opposition entgegensetzen wird. Viel Arbeit von Vereinen kann nur verkappter kommunaler Wohnungsbau genannt werden. Nur wenige Vereine haben wirklich für die Allerärmsten gebaut. In kleinen Gemeinden sind wirklich sehr kleine Wohnungen von den Vereinen oder von den Gemeinden selber gebaut worden. Das ist geschehen, weil die Bewohner von unbewohnbar erklärten Wohnungen sonst keine neuen Wohnungen hätten finden können.

Wiewohl die Gemeinden nicht verpflichtet sind, neue Wohnungen herzustellen, wenn Wohnungen für unbewohnbar erklärt werden, hat die Praxis doch erwiesen, daß Unbewohnbarerklärungen in kleinen Orten nicht stattfinden können ohne Neubau. In großen Städten haben die Bewohner von unbewohnbar erklärten Wohnungen bis jetzt noch immer andere Wohnungen finden können.*)

Die Vereine sind in zwei Gruppen zu teilen:

1. Die Vereine, welche errichtet sind von Wohnungsre

formern ;

2. die Vereine, welche errichtet sind von Arbeitern. »

*) Einige Angaben über Unbewohnbarerklärungen in Amsterdam sind im Anhang III (Seit» 961—965) aufgenommen.

Die erste Gruppe vermietet vielmals ihre Häuser an Personen und Familien, welche dem Verein genehm sind. Diese Familien müssen gute und rechtschaffene Familien sein. Die ganze Einrichtung riecht nach Philanthropie und kann für die Verbesserung des Wohnungswesens nur sehr wenig mithelfen.

Die zweite Gruppe besteht aus Arbeitervereinen und vermietet ihre Wohnungen an die Mitglieder ; hier können nicht die „besten“ und „rechtschaffenen“ Familien ausgesucht werden. Außerdem wünschen sie das auch nicht. Große, kinderreiche Familien, bei denen oft Lärm gemacht wird und nicht immer die größte Reinlichkeit möglich ist, müssen auch eine Wohnung mieten können. Die letzte Gruppe wirft .eigentlich Wohnungen auf den Wohnungsmarkt. Die erste Gruppe tut das eigentlich nicht.

Ist also noch kein kräftiger, fühlbarer Einfluß auf den Wohnungsmarkt zu melden, so ist doch zu konstatieren, daß die Vereine tüchtig mithelfen, eine gute Einteilung der Wohn-räume zu schaffen und schöne Vorbilder guter Baupläne geben. Mehr und mehr wird versucht, Wohnungen herzustellen, in denen Schlafzimmer für die Eltern, für die Knaben und für die Mädchen vorgesehen sind.

So ist in Holland ein Anfang gemacht mit der Verbesserung des Wohnungswesens, aber man muß nicht glauben, daß durch ein ziemlich gutes Gesetz und eine tüchtige Ausführung dieses Gesetzes die Wohnungsfrage auch in Holland gelöst werden kann in der kapitalistischen Gesellschaft.

Anhang

Einige Ergebnisse der Amsterdamer Wohnungszählung 1909.

(Die in Amsterdam überhaupt vorhandenen Wohnungen und die leerstehenden Wohnungen nach Preisklassen.)

Gesamt-

Amsterdam

Altstadt

Neustadt

Geforderter Mietpreis

Wohnungen

überhaupt

Leere

Woh

nungen

abso-

lut

0/

Io

Wohnungen

überhaupt

Leere

Woh

nungen

abso- 0/ lut , /o

Wohnungen

überhaupt

Leere

Woh

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abso-

lut

°/o

Gulden 0

pro Woche:

2:

1— 1-50 2‘- „ 2 50 „ 3— „

3- 50 „

4- 50 ”

1-50

2-50

3-

3-50

4'-

4- 50

5- -

pro Jahr:

„ 260-— bis 300'-„ 300— „ 350 — „ 350'— „ 450'— „ 450'— „ 700-— „ 700-— „1.100-—

,, 1.100'— und höher

Zusammen

798|

127

5.797

11.335

16.300

20.325

16.454

10.558

7.808

5.254

5524 5.112 5.121 6.'82 3.3H3 2.036

623

803

678

544

517

397

434

308

QI>TH(MI>-OOcp9 t> (M CO CO iC »O

h-1 l—

o u<

788

5.405

7.973

8.180

7.094

4.238

2.844

2371

1.520

10

12R 16'—

6Uô 112 681 8-6    3.8621

513 6 4    8.120'

392

18

122

155

196

283

237

288

199

I CDCOQtOCOHCpCp

r-H

286' 5-2 234 4-6 250 4-9 284! 4-5 164 4 9 92 4 5

1.593

1.547

1.777

2.013

1.544

1.192

92

77

121

153

94

51

qc I QO cp cc ib cd c- 00

3.931 3.565 3.344 4.269 1.819 I 844

194

157

129

131

70

41

. 122.067 5.741 4'7 50.079 3 520 7 —

71.988 2.221

31

Bewohnt durch Eigen-

tümer.....

Dienstwohnungen

5.019

1.639

CO

3.331

1.0*8

1.688 — — 551    3 0-5

Zusammen . i 128.725 5.744; 4⁻5

154.498 3.520 6'5

74.227(2.224 3 —

,Hofjes“-Wohnungen ,

1.391

1-170

221

Total .    .

130.116

55.668

74.448

Gesamt-Amster

dam

Neustadt

8485

4934;

2882' 2532

Altstadt . . H5603 1402

Einfamilienhäuser

Untere

Wohnungen

5399 2707

24.678

2341 889 14.104

2158 181810.574

Obere

Wohnungen

Zwei

familien

häuser

Kellerwohnungen

Vorder- und Hinterwohnungen

s-

OI

05    <1

ÎO Cn

oo -a

ic» Qi

Vorderwohnungen

Hinter Wohnungen

Erdgeschoß

22.758 3767

13.578 15«9

9.180 2178

Vorder- und Hinterwohnungen

Vorderwohnungen

3662j22.675

1567114.098

2095: 8.577

Hinterwohnungen

Vorder- und Hintorwohnungen

I. Oberstock

Lage

der

3823, 3747 16.177! 2494 2465

397

1626; 1622jl2,072j 1432 1440 244

2197 2125 4.105 1062 1025

153

V orderwohnungen

Hinterwohnungen

Vorder- und Hinterwohnungen

Vorder Wohnungen

Hinterwohnungen

II. Oberstock

III. Oberstock

Wohnungen

(Die 1909 in Amsterdam bestehenden Wohnungen nach der Stockwerkslage.)

ro

*-

IC

05

jt-_O

GO rf*. 03    03

Vorder- und Hinterwohnungen

Y order Wohnungen

Hinterwohnungen

Oberstock

Einige Ergebnisse der Amsterdamer Wohnungszählung 1909.

Anhang

I a.

tc

Vorder-n.Hinterwohnung. ® Vorderwohnungen Hinterwohnungen °

*___

128.725

74.227

54.498

Zusammen

A n Ti a n g

TL

A. Anzahl der Wohnungen, in betreff welcher durch die Gemeinden Anschreibungen zur Verbesserung getan wurden.

Provinzen

1902/03

1904

1905

1906

1907

Friesland .

O very sei .

Groningen

Drenthe

Nordholland

Utrecht

Südholland

Zeeland

Nordbrabant

Gelderland

Limburg .

CM

h (N CO CO

119

220

167

23

61

20

17

CO CO iß

o o T—I co

133

269

395

78

310

71

17

884

187

873

241

322

458

96

31

330

520

25

104

496    1013    1195

109

173

153

850    1704    1510

35

291

127

63

108

380

562    1125

272

570

78

160

B. Anzahl der Unbewohnbarerklärungen.

Provinzen

1902,03

1904

1905

1906

1907

Friesland .

O very sel .

Groningen

Drenthe

Nordholland

Utrecht

Südholland

Zeeland

Nordbrabant

Gelderland

Limburg .

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116

144

60    209

75

35

10

20

46

65

22

32

30

61

60

25

383

45

122

69

64

55

28

64

37

160

145

17

32

408

761

18

45

203

248

20

74

78

15

19

85

106

26

G. Herstellung von Arbeiter Wohnungen durch Vereine, die ausschließlich im Interesse der Verbesserung der Volkswohnungen tätig sind.

Anzahl derVereine 15 Anzahl der Wohnungen, für welche Bauvorschüsse durch die Gemeinden währt wurden Die Vorschüsse zusammen in Gulden .

1904/05 1906    1907

14    16

1908

30

ge-

Bis    „

1909    1. Febr.    Zm'

1910

sammen

29

105

26    756    580    723    86

2171

61.800 1,371.476 1,025.350 1,136.149 137.200 3,731.975 Außerdem hat ein Verein einen Vorschuß von 30.000 Gulden für Ankauf und Abbruch von Wohnungen bekommen.

Gemeinden

Edam

Vries

Franeker

Hellendoorn

Hensbroek

Nykerk .

Venlo

Zandvoort . Genemuiden Baarderadeel Edam

D. Kommunaler Wohnungsbau.

Anzahl der Wohnungen

Staatliche Vorschüsse

10

50

30

20

12

10

15.900

600

Wyhe .    .

12

Leek

Whnkel . Bunschoten Franeker De Ryp Venlo .    .

20

24

60.100

5.000

2.450

12.000

36.000

34.000

19.000

38.000

13.366

24.600

1.300

6.930

30.500

36.000

1.000

5.560

327.506 Gulden

Verschiedene Gemeinden haben auch Beiträge bekommen zur ' Zahlung der Annuitäten.

Außerdem hat Amsterdam einen Vorschuß von 100.000 Gulden für Ankauf und Abbruch schlechter Wohnungen bekommen.

Anhang III.

Die Unbewohnbarerklärungen in Amsterdam.

Seit der Wirksamkeit der Wohnungsgesetze sind in Amsterdam bis 1. Januar 1910 2272 Wohnungen unbewohnbar erklärt. Diese Wohnungen waren nicht alle bewohnt.

Hiervon bewohnt absolut

°/o

Anzahl der

unbewohnbar erklärten Wohnungen

1904— 1905

1905- 1906

248

367

1907

617

1908

463

1909

577

Die Unbewohnbarerklärungen finden in Amsterdam wie folgt statt: Einige Mitglieder (ehrenamtliche) der örtlichen Gesundheitskommission¹) gehen mit einem oder zwei städtischen Wohnungsinspektoren in die „slums“ und untersuchen die Wohnungen auf ihre Bewohnbarkeit. Die Gesundheitskommission schickt ein Gutachten („advies“) an den Gemeinderat, welcher die Wohnungen für unbewohnbar erklärt.

Nicht immer geht das ohne Opposition. Es ist sogar schon einmal ein Gemeinderatsmitglied gewählt worden unter der Parole „Gegen die Ausführung des Wohnungsgesetzes“.

In den Jahren 1908 und 1909 ist bei jeder Vorlage, in welcher dem Gemeinderate wieder eine Anzahl Wohnungen als

61

unbewohnbar bezeichnet wurden, durch ein oder mehrere Gemeinderatsmitglieder eine starke Opposition erhoben worden. Einige Male wurde die Unbewohnbarerklärung nicht ausgesprochen. Die Gesundheitskommission hat an den ständigen Provinzialausschuß appelliert, welcher im großen Ganzen günstig für die Gesundheitskommission entschieden hat.

Nach dem Verbleib der Bewohner der unbewohnbar erklärten Wohnungen wird geforscht.

Vergleich zwischen der verlassenen und der gegenwärtigen Wohnung.

Die Wohnung ist besser

Die Wohnung ist gleich

Die Wohnung ist schlechter

1904— 1905 in 67• 7°/₀ d. Fälle in 27*B°/₀ d. Fälle in 5 % d. Fälle

1905— 1906    „52-2°/₀ ,,    „

.,49 °/

,, ö0-3% „    „

1907

1908

33

„44 % -, ,, 46-4°/

„ 30-77

o 5*

0    33

33

33

„3-87 „4-67 „9 7

0    33

>5

0 5?    35

0 33

33

Vergleich zwischen den Mietpreisen der verlassenen und der gegenwärtigen Wohnung.

1904 -1905 1905-1906

1907

1908

Der Mietpreis ist höher

Der Mietpreis ist gleich

in    22'3°/₀    der    Fälle

Der Mietpreis ist niedriger in    96°/₀    der    Fälle

Die Bewohner der unbewohnbar erklärten Wohnungen empfangen, wenn nötig, eine kleine Unterstützung als Beihilfe zu den Kosten der Beschaffung von Obdach, einschließlich der Kosten des Umzuges. Jedes Jahr werden 1000—1500 Gulden für diese Beihilfe ausgegeben.

Mit dem Ankauf unbewohnbar erklärter Wohnungen durch die Gemeinde ist ein Anfang gemacht worden. Das Reich hat einen Vorschuß von 100.000 Gulden gegeben und wird auch einen Beitrag geben.

Die Reaktion wünschte, daß die Gemeinde die Wohnungen enteignen sollte, bevor die Unbewohnbarerklärung ausge-

sprochen wird, aber die Regierung hat entschieden, daß die Unbewohnbarerklärung soweit als möglich dem Ankauf vorhergehen muß.

Trotz der Reaktion fährt man in Amsterdam mit den Unbewohnbarerklärungen fort, aber wenn es nicht energischer geht, wird man dies wohl 30—50 Jahre fortsetzen müssen, bevor die schlechtesten Wohnungen verschwunden sind.

Im Jahre 1909 ist auch an größeren Plänen gearbeitet worden In zwei Vierteln wünscht man Hunderte von Häusern zu enteignen, nachdem soviel wie möglich die Unbewohnbarerklärung ausgesprochen wurde, um alsdann in diesen Vierteln neue Wohnstraßen mit guten Arbeiterwohnungen zu schaffen.

¹

Im Jahre 1909 hat die Gesundheitskommission sich in fünf Subkommissionen geteilt, welche je ein Stadtviertel zu untersuchen haben. Die Subkommissionen haben immer einen oder zwei städtische Wohnungsinspektoren zu ihrer Verfügung, welche dem Direktor der Bau- und Wohnungspolizei untergeordnet sind (gegenwärtig Herrn Ingenieur I. W. C. Tellegen).

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Österreich während der letzten fünf Jahre.

Von

Dr. Emil von Fürth

(Wien).

I. E inl e itung.

Ein Bericht über die Fortschritte des Wohnungswesens in Österreich während der letzten fünf Jahre müßte nahezu die ganze Geschichte der Wohnungsreformbewegung in Österreich umfassen. Es ist noch nicht viel länger, daß man in Österreich die ersten Anzeichen einer solchen Bewegung konstatieren kann.

Noch im Jahre 1894 mußte Philippovich seine aufsehenerregende Schrift über die Wiener Wohnungs Verhältnisse mit der beschämenden Feststellung beginnen, daß von der großen, auf die Besserung der Wohnungs Verhältnisse abzielenden Reformbewegung des Auslandes in Österreich wenig zu merken sei.

Einige frühere Versuche, die Frage in Angriff zu nehmen, blieben erfolglos. Das Arbeiterwohnungsgesetz vom Jahre 1892 versagte fast gänzlich und mußte im Jahre 1902 reformiert werden. Die Entwicklung der Baugenossenschaften war eine äußerst langsame, die gemeinnützige Wohnungsproduktion blieb — abgesehen von den Wohnungsanlagen der Arbeitgeber für ihre Arbeitnehmer — im wesentlichen auf die Musterkolonie der im Jahre 1896 in Wien errichteten Kaiser Franz Joseph I.-Jubiläums-Stiftung für Volks Wohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen und die Arbeiterhäuser der Unfallversicherungsanstalten beschränkt.

Erst seit der Gründung der Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich und der Errichtung eines besonderen Departements für Wohnungswesen in dem neuen Ministerium für öffentliche Arbeiten kann man von einer systematischen Behandlung der Wohnungsfrage in Österreich sprechen.

Der Grund hierfür mag vielleicht in dem Umstande zu suchen sein, daß der Übergang vom Agrarstaat zum Industriestaat in Österreich nur allmählich vor sich geht, und daß wir infolgedessen nicht die rapide Städtebildung anderer Staaten aufzuweisen haben.

Damit soll nicht gesagt sein, daß die Wohnungsverhältnisse günstiger sind als anderwärts — Klagen über Wohnungsnot und Wohnungselend sind auch in Österreich seit Jahrzehnten laut geworden und die Wohnungsstatistik zeigt auch bei uns teilweise geradezu verzweifelte Zustände — aber die Erkenntnis der Mißstände kam nur langsam zum Durchbruch.

So kam es, daß das schwierige Problem bei uns später in Angriff genommen wurde als in vielen anderen Staaten, und so kommt es, daß der vorliegende Bericht weniger über greifbare Fortschritte in den Wohnungsverhältnissen als über die mannigfachsten Bestrebungen zur Besserung derselben zu sagen haben wird.

II. Die Maßregeln der Gesetzgebung und Verwaltung auf dem Gebiete der Wohnungs reform.

Das Gesetz vom 9. Februar 1892, R. G. Bl. Nr. 37, betreffend Begünstigungen für Neubauten für Arbeiterwohnungen, hatte, wie schon erwähnt, nur wenig praktische Wirksamkeit erlangt.

Der Versuch, im Wege der Steuerbegünstigungen die Bautätigkeit zu beleben und die Mietzinse herabzumindern, hatte nicht den geringsten Erfolg.

Trotzdem durch das Gesetz die sonst für Neubauten geltende zwölfjährige Steuerfreiheit für Neubauten mit Arbeiterwohnungen auf 24 Jahre verlängert wurde und trotzdem diese Steuerfreiheit mit Rücksicht auf die exorbitante Höhe der Hauszinssteuer einen bedeutenden Wert repräsentiert, wurde während der zehnjährigen Geltungsdauer des Gesetzes nur in 360 Fällen von den Begünstigungen desselben Gebrauch gemacht.

Das Gesetz hatte nämlich, um die Spekulation auszuschließen, einen Maximalmietzins pro Quadratmeter festgesetzt, diesen aber so niedrig normiert, daß der Bau gesunder Wohnungen unmöglich gemacht wurde.

Um diese und andere Mängel zu beseitigen, wurde nach Ablauf der Geltungsdauer des Gesetzes vom 9. Februar 1892, R. G. Bl Nr. 37, ein neues Gesetz, das Gesetz vom 8. Juli 1902, R. G. Bl. Nr. 144, betreffend Begünstigungen für Gebäude mit gesunden und billigen Arbeiterwohnungen, erlassen, welches nicht bloß auf die Billigkeit, sondern auch auf die Gesundheit der Arbeiterwohnungen abzielt.

Die Billigkeit der Wohnungen soll dadurch gesichert werden, daß die Steuerbegünstigung nur solchen Gebäuden gewährt wird, deren jährliches Gesamtzinserträgnis einen von der Regierung festgesetzten, den normalen Hypothekarzinsfuß nur wenig überschreitenden Prozentsatz des Anlagekapitals nicht übersteigt, daß also eine Rentabilitätsgrenze festgesetzt wird.

Anderseits ist für die begünstigten Wohnungen im Gesetz und in der Vollzugsvorschrift vom 7. Jänner 1903, R. G. Bl. Nr. 6, eine Reihe gesundheitlicher Vorschriften erlassen, durch welche den modernen hygienischen Anforderungen Rechnung getragen und eine Überfüllung der Wohnungen sowie eine Aftervermietung ausgeschlossen wird.

Trotzdem das neue Arbeiterwohnungsgesetz viele Vorzüge aufweist und von den maßgebenden Behörden oft in wohlwollender Weise gehandhabt wird, blieben auch ihm die Erfolge

versagt.

Die soeben von dem k. k. Finanzministerium veröffentlichte

„Statistik des Arbeiterwohnungsgesetzes ex 1902 für die Jahre 1902 inklusive 1908“ gibt darüber bemerkenswerte Aufschlüsse.

In dem Zeitraum von 6V2 Jahren wurden im ganzen für 1266 Arbeiterwohnhäuser die gesetzlichen Begünstigungen angesprochen.

Aber nur in 498 Fällen (39-34%>) wurde die angesuchte Steuerbefreiung bewilligt. In nicht weniger als 412 Fällen (32-54<y₀) mußte sie verweigert werden und in 356 Fällen (28T2o/o) wurde das Steuerbefreiungsgesuch zurückgezogen.

Von den begünstigten 498 Arbeiterwohnhäusern waren überdies nicht weniger als 154 Objekte bereits unter der Wirksamkeit des früheren Gesetzes vom 9. Februar 1892, R. G. Bl. Nr. 37, erbaut worden, so daß auf Rechnung des neuen Gesetzes nur 344 Häuser kommen, bei denen überdies in 20 Fällen die Nachsicht von einzelnen Bedingungen des Gesetzes und der Vollzugsvorschrift erteilt werden mußte.

Die Bewilligung der Steuerbefreiung betraf 483 Familienwohnhäuser (darunter 22 Eigenhäuser), 3 Ledigenheime, ferner 4 Schlaf- und Xogierhäuser und 8 Wohlfahrtsgebäude, mit einem Gesamtbelag von 24.388 Personen.

Die 483 Familienhäuser enthalten 3424 Wohnungen, die 3 Ledigenheime 114 Wohnbestandteile und die 4 Schlaf- und Logierhäuser 107 Schlafsäle.

Von den begünstigten Objekten befinden sich 129 in Böhmen, 133 in Schlesien, 95 in Niederösterreich, 79 in Mähren, 31 in Steiermark, 11 in Kärnten, 6 in Krain, je 5 in Salzburg und Oberösterreich, je 2 in Galizien und Triest.

Daß mit dieser geringen Zahl ein Einfluß auf die Mietpreise nicht geübt werden kann, liegt auf der Hand.

Die Ursache des unbefriedigenden Erfolges des Arbeiterwohnungsgesetzes liegt wohl teils in der großen Kompliziertheit der gesetzlichen Bestimmungen, teils in der Schwierigkeit, die Forderung der Billigkeit der Wohnungen mit den teilweise ziemlich weitgehenden bauhygienischen Anforderungen zu vereinigen, teils auch in den zu weitgehenden Beschränkungen finanz-politischer Natur.

Jene Verbilligung, die in der Verbesserung der Wohnungen liegt, findet noch zu wenig Anwert. Das private Kapital hält sich fast vollständig fern, weil dem möglichen Gewinn ein ziemlich bedeutendes Risiko gegenübersteht, und die Arbeitgeber scheuen insbesondere die Verpflichtung, das betreffende Gebäude durch 50 Jahre zu Arbeiterwohnungs- und Wohlfahrtszwecken widmen zu müssen.

Überdies ist der Kreis der zugelassenen Bewohner zu eng gezogen und namentlich die vorgesehene Einkommensgrenze den dermaligen wirtschaftlichen Verhältnissen nicht mehr entsprechend.

Es muß daher die Forderung nach einer möglichst baldigen Reform des Gesetzes unter Ausgestaltung desselben zu einem Volkswohnungsgesetze erhoben werden.

Die Erfüllung dieser Forderung ist um so mehr zu erhoffen, als Österreich seit kurzem die Wohnungsfürsorge zu einem besonderen Zweige der staatlichen Verwaltung gemacht hat.

Auf Grund der a. h. Entschließung vom 21. März 1908 und des Gesetzes vom 27. Juni 1908, R. G. Bl. Nr. 123, wurde ein neues Ministerium für öffentliche Arbeiten errichtet.

Bei Feststellung des Wirkungskreises der neuen Zentralstelle, der u. a. auch die Bauangelegenheiten zugewiesen wurden, wurde auf die Wohnungsfürsorge zum ersten Male besonders Bedacht genommen und für sie ein eigenes Departement eingerichtet.

Die mit Kundmachung des Gesamtministeriums vom 6. Juli 1908, R. G. Bl. Nr. 124, veröffentlichten Bestimmungen über den Wirkungskreis des Ministeriums fassen die Aufgaben dieses Departements wie folgt zusammen : „W ohnungsfür sorge: Gesetzgebung und administrative Verfügungen. Mitwirkung bei der Steuergesetzgebung auf diesem Gebiete. Organisatorische Maßnahmen und Förderung des Kreditwesens für diese Zwecke.“

Budgetär wurde für den neuen Verwaltungszweig pro 1908 in der Weise vorgesorgt, daß in das Budget ein Betrag für Wohnungsstatistik, für die Errichtung einer vorbildlichen Werkstättenkaserne in Wien und ein größerer Betrag für die Zwecke der Ausarbeitung von Plänen und Programmen im Rahmen einer allgemeinen Wohnungsfürsorge und zur Förderung der Herstellung von Mustergebäuden unter finanzieller Mitwirkung der Länder und der Gemeinden eingestellt wurde.

Das neue Amt fand sofort reichliche Gelegenheit zu einer umfassenden Betätigung in mehrfacher Richtung.

Mit dem Gesetz vom 28. Dezember 1907, R. G. Bl. Nr. 285, wurde die Regierung ermächtigt, zur Bildung eines Fonds, behufs Förderung der Wohnungsfürsorge für Staatsbeamte, vier Millionen Kronen zu verwenden. Ein weiterer Betrag von einer Million Kronen wurde dem gleichen Zwecke für Salinenarbeiter bestimmt.

Die Mitwirkung bei der Aktivierung des Wohnungsfürsorgefonds für Staatsbeamte, der den Namen „Kaiser Franz Joseph I. -Regierungs -Jubiläums -Fonds 1908“ trägt, war eine der ersten Aufgaben des Ministeriums für öffentliche Arbeiten.

Nach dem mit a. h. Entschließung vom 28. September 1908 genehmigten Regulativ können aus diesem Fonds Bau-dariehen an Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften bewilligt werden, welche die Beschaffung billiger und gesunder Mietwohnungen an die Genossenschafter statutenmäßig zum Zwecke haben, bei welchen die an die Mitglieder zu verteilende Dividende im Statut ausdrücklich auf 4°/o eingeschränkt, ist und welche statutenmäßig keine Spareinlagen entgegennehmen.

In erster Linie werden Genossenschaften, die ausschließlich aus aktiven Staatsbeamten und Zivilstaatsbediensteten (Staatsangestellte, denen nicht der Beamten charakter zukommt) bestehen, berücksichtigt, doch können auch gemischte Genossenschaften Baudarlehen unter der Bedingung erhalten, daß ein dem Darlehen entsprechender Teil der Wohnungen für aktive Staatsbeamte und Zivilstaatsbedienstete Vorbehalten wird. Baudarlehen werden grundsätzlich nur für solche Orte gewährt, in welchen geeignete gesunde Wohnungen nicht in zureichendem Maße vorhanden oder nur zu verhältnismäßig hohen Preisen erhältlich sind.

Darlehen werden nur gegen hypothekarische Verpfändung, jedoch nicht an erster Stelle, bewilligt und sind mit 3% zu verzinsen und mit ¹/₂°/o jährlich zu tilgen. Die vorausgehende private Belehnung muß bis zur Grenze der Pupillarsicherheit (50%) erfolgen. Die Gesamtbelehnung des Hauses einschließlich des Grundes kann bis zu 90% des Schätzwertes betragen.

Vor der Bewilligung des Darlehens muß die Aufbringung der erforderlichen restlichen 10% aus dem eigenen Vermögen der Genossenschaft sichergestellt sein.

Die Auszahlung des Darlehens erfolgt in der Weise, daß vor Beginn des Baues bis zur Hälfte des Kaufpreises für den Baugrund, weiters nach Maßgabe des Fortschritte des Baues bis drei Viertel der vorläufig ermittelten Darlehenssumme zur Verfügung gestellt und der Rest nach Fertigstellung des Baues ausbezahlt wird.

Ausnahmsweise wird auch ein Baukredit in der Weise gewährt, daß die erste Hypothek vorschußweise aus dem Fonds gegen Sicherstellung der Refundierung ausbezahlt wird.

Solange die Genossenschaft ihren Verpflichtungen nachkommt, wird das Darlehen nicht gekündigt. Die Mietzinse der belehnten Häuser sind mit angemessenen Beträgen zu bestimmen und dürfen ohne Zustimmung des Ministeriums nicht gesteigert werden. Die Wohnungen dürfen, solange die Mieter ihren Verpflichtungen nachkommen, nicht gekündigt werden.

Eine Darlehensgewährung für den Bau von Einfamilienhäusern, welche in das Eigentum der Genossenschafter übergehen sollen, findet vorläufig nicht statt.

Im Interesse einer praktischen Förderung der Aktion wurden vom Ministerium für öffentliche Arbeiten für die zu gründenden gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften Musterstatuten. und zwar sowohl für gemischte Genossenschaften als auch für solche Genossenschaften, die nur aus Staatsbeamten und Zivilstaatsbediensteten bestehen, herausgegeben und besondere Vertragsformularien für die mit den Fonds abzuschließenden Darlehensverträge entworfen und ein Muster für die Rentabilitätsberechnung veröffentlicht.

Mit Rücksicht auf die Wichtigkeit einer geordneten Buchführung für die Entwicklung der Genossenschaften wurde weiter eine „Anleitung zur Buchführung bei gemeinnützigen Bau- und Wohnungsgenossenschaften“ herausgegeben, welche eine genaue, leicht faßliche Darstellung der Verbuchungsmethode, ein praktisches Beispiel, eine Sammlung der Formularien der zu verwendenden Bücher sowie die wichtigsten Steuer- und gebührenrechtlichen Bestimmungen enthält.

Überdies wurde zur Propagierung des Fonds ein weitgehender Aufklärungsdienst eingerichtet, der dazu geführt hat, daß in relativ kurzer Zeit zahlreiche Beamtenbaugenossenschaften gebildet wurden.

Es ist nicht uninteressant, daß hierunter jene Genossen-schäften, welche sich nur aus Staatsbeamten und Zivilstaatsbediensteten zusammensetzen, in der Minderzahl sind. Es war dem Ministerium möglich, bei der außerordentlichen Bührigkeit und Tatkraft dieser neugebildeten Genossenschaften schon in einer größeren Anzahl von Fällen Darlehen gewähren zu können und die Segnungen des Fonds schon fast allen Kronländern zuteil werden zu lassen. Als führend auf diesem Gebiete seien hier insbesondere die Beamtenbaugenossenschaften in Wien, Klagenfurt (diese erstreckt sich auf das ganze Land Kärnten, eine Einrichtung, die sehr zu begrüßen ist), Innsbruck, Eger, Prag, Königgrätz und Prerau genannt.

Von diesen Genossenschaften besteht nur der Beamtenwohnungsverein in Innsbruck schon seit mehreren Jahren.

Die von den Genossenschaften errichteten Wohnhäuser sind durchwegs den lokalen Anforderungen entsprechend. In den großen Städten werden meistens an verschiedenen Teilen des Stadtgebietes einzelne Gebäude mit zirka 20—24 Wohnungen errichtet. Nur in Prag mußten die Beamten Wohnhäuser insgesamt in zentraler Lage im Assanierungsrayon errichtet werden. Der Typus der Wohngebäude wechselt je nachdem, ob es sich vorzüglich um Wohnungen für besser gestellte Beamte oder den Dienerständen angehörige Staatsangestellte handelt.

Von besonderer Wichtigkeit ist es, daß bereits eine Entscheidung der kompetenten Behörde vorliegt, der zufolge die lediglich von Dienern bewohnten Häuser die Begünstigungen des Arbeiterwohnungsgesetzes genießen. Insgesamt wurden bisher 53 Häuser mit 356 Wohnungen von Beamtenbaugenossenschaften mit Hilfe von Fondsdarlehen teils schon errichtet, teils steht der Bauabschluß unmittelbar bevor.

Eine weitere wichtige Aufgabe des Wohnungsfürsorgedepartements war die Intervention bei der Errichtung eines Werkstätte n gebäudes in Wien zum Zwecke der Milderung der herrschenden Werkstättennot.

Mit Allerhöchster Entschließung vom 15. Juli 1908 wurde die Bildung eines Fonds zur Errichtung von Werkstättengebäuden und Volks Wohnungen für Gewerbetreibende (Handwerker) in Wien unter dem Namen „Kaiser Franz Joseph I. -Jubiläumsfonds für Werkstättengebäude und Volkswohnungen“ genehmigt.

An dem Fonds sind der Staat und die Gemeinde Wien beteiligt, die Gemeinde Wien, indem sie zur Bildung des Fonds ein passend gelegenes Grundstück im Werte von zirka 400.000 A widmete, der Staat, indem er die Zinsengarantie für die Anlage übernahm und sich verpflichtete, etwaige Abgänge unter gewissen Voraussetzungen durch Subventionen zu decken. In den für den Fonds festgesetzten Statuten wurde die Verwaltung desselben einem Kuratorium übertragen, welches aus je drei Vertretern des Ministeriums für öffentliche Arbeiten und der Gemeinde Wien besteht.

Der Bau wurde sofort in Angriff genommen, so daß der Benützungskonsens für einen Teil der Werkstätten und Wohnungen schon im August 1909 erteilt werden konnte.

Die Werkstättenanlage befindet sich in Wien, VI., Mollard-gasse 85 und umfaßt vier Trakte, von denen ein Trakt lediglich für Wohnungen bestimmt ist und 45 Wohnungen enthält. Die Wohnungen bestehen gewöhnlich aus Zimmer, Kabinett und Küche, einzelne aus zwei Zimmern, Küche und Vorzimmer. Der Jahresmietzins derselben schwankt zwischen 420 und 760 K. Die Wohnungen können nur an Mieter von Werkstätten abgegeben werden.

In den drei anderen Trakten sind beiläufig 120 Werkstätten untergebracht, die so eingerichtet sind, daß durch Einführung leichter Wände auf Wunsch der Mieter eine Unterteilung, und zwar auf Kosten des Fonds stattfinden kann. Weitergehende besondere Adaptierungen werden zum erheblichen Teil auf Kosten des Fonds vorgenommen.

Im Werkstättengebäude ist Gas sowie elektrischer Strom für Beleuchtungs- und Kraftzwecke eingeleitet und sind die Werkstätten mit allen Errungenschaften der Gewerbehygienc und der modernen Technik ausgestattet. Vier Aufzüge dienen der Beförderung der zur Verarbeitung gelangenden Materialien. Der Mietzins stellt sich im Vergleich mit anderen gleichartigen Objekten um einen allerdings nicht erheblichen Betrag niedriger. Er wird unter Zugrundelegung eines Einheitspreises nach der vermietbaren Fläche berechnet, derart, daß für 1 m² im Souterrain und zweiten Stock K1250, im Parterre K15-50, im ersten Stock K13-50, im dritten Stock K 11-50 und im vierten Stock 11K, für Atelierräume 10 A pro Jahr gezahlt werden.

Die Baukonstruktion ist eine derartige, daß selbst in den oberen Stockwerken die Aufstellung schwerer Maschinen und Motore möglich ist.

In. einem günstig gelegenen Raum ist eine ärztliche Hilfstation eingerichtet.

Die Gesamtkosten des Gebäudes ohne Baugrund betragen rund 1,850.000 K.

Gegenwärtig ist bereits der größte Teil der Werkstätten und Wohnungen vermietet.

Zu den Agenden der neuen Zentralstelle gehört auch die Mitwirkung bei der Verwaltung und Gesetzgebung in allen die Wohnungsfürsorge tangierenden Angelegenheiten und insbesondere bei der Handhabung des Arbeiterwohnungsgesetzes, sowie bei der Schaffung neuer Bauordnungen.

Ein Gesetzentwurf, betreffend Wohnungspflege und Wohnungsaufsicht wurde bereits ausgearbeitet.

Besondere Aufmerksamkeit wird der Frage der Kreditorganisation für die gemeinnützige Bautätigkeit gewidmet. Die besonderen Verhältnisse Österreichs bringen es mit sich, daß die Lösung dieses Problems zunächst in Verbindung mit der Reform der Gebäudesteuer versucht wird.

Die Reform der Gebäudesteuer ist in Österreich mit Rücksicht auf die außerordentliche Höhe der Steuersätze für die Wohnungsreform von besonderer Bedeutung, aber auch eine außergewöhnlich schwierige Aufgabe.

Es handelt sich nämlich darum, zu verhindern, daß etwaige Steuerermäßigungen, anstatt den Mietern zugute zu kommen, kapitalisiert werden und den Grund- und Gebäudewert erhöhen. Diese Gefahr ist um so größer, je kleiner die vorgenommene Steuerermäßigung ist.

Darum stieß der im Juli 1908 von der Regierung dem Abgeordnetenhause vorgelegte Gesetzesentwurf, betreffend die Reform der Gebäudesteuer, auf große Bedenken.

Dieser Entwurf versuchte die Interessen des Fiskus, der Hausbesitzer und der Mieter dadurch in Einklang zu bringen, daß ein Teil des jährlichen natürlichen Zinssteuerzuwachses zur allmählichen Herabsetzung der Zinssteuersätze verwendet, anderseits die Bautätigkeit dadurch gefördert werden sollte, daß an Stelle der bisherigen teilweisen zwölfjährigen Steuerfreiheit eine vollständige sechsjährige Steuerfreiheit treten sollte.

Außerdem war die Aufhebung der auf dem flachen Land bestehenden sogenannten Hausklassensteuer für die kleinsten Gebäude in Aussicht genommen.

Gegen diese Vorschläge wurden zahlreiche Einwendungen geltend gemacht und ihnen insbesondere in einer von der Zentralstelle für Wohnungsreform herausgegebenen Schrift „Drei Aufsätze zur Frage der Gebäudesteuerreform“ andere Vorschläge, nämlich das Projekt einer progressiven Zinsertragssteuer und ein Vorschlag zur Bildung eines Wohnungsfürsorgefonds gegenübergestellt.

Tatsächlich hat die Regierung, diesen Einwendungen Rechnung tragend, ihre Vorlage im Oktober 1909 mit wesentlichen Modifikationen neuerlich eingebracht.

An Stelle der alljährlichen kleinen Steuerermäßigungen sollen in größeren Zwischenräumen größere erfolgen und die dadurch ersparten Beträge zur Dotierung eines Wohnungsfürsorgefonds verwendet werden, dem auf diese Weise bis zum Jahre 1919 ein Kapital von 10 Millionen Kronen zufließen würde. Dieser Fonds soll nun, ähnlich dem oben besprochenen Beamtenwohnungsfürsorgefonds, zur Förderung des Kleinwohnungsbaues im Interesse der minderbemittelten Bevölkerung verwendet werden. Diese Förderung soll in erster Linie durch Übernahme der Garantie für II. Hypotheken erfolgen.

Bezüglich des näheren verweise ich auf den Bericht des Herrn Dr. Pribram über „Die Organisation des Kredits für die gemeinnützige Bautätigkeit.“

Es sei nur erwähnt, daß von Seite eines Abgeordneten bereits der Antrag gestellt wurde, diesem Fonds durch zehn Jahre sechs Millionen Kronen jährlich zuzuwenden.

Die parlamentarische Erledigung dieser Vorschläge steht noch aus.

Die Besonderheiten der österreichischen Steuergesetzgebung bringen es auch mit sich, daß die in Deutschland so aktuelle Frage der Besteuerung nach dem gemeinen Wert für Österreich wenig Interesse hat.

Dagegen tritt gegenwärtig die Wertzuwachssteuer in den Vordergrund.

Schon im Jahre 1905 hatte der IV. Deutschösterreichische Städtetag sich prinzipiell für die Einführung besonderer Bauplatz- und Wertzuwachssteuern ausgesprochen und Entwürfe eines Gesetzes über Abgaben von unverbautem, zu Bauzwecken verwendbarem Grund und eines Gesetzes über die Wertzuwachssteuer approbiert.

Im Jahre 1906 hat die Stadt Brünn die Einführung einer kommunalen Wertzuwachsabgabe von Liegenschaften sowie einer Bauplatzabgabe beschlossen, ein Beschluß, der bisher die Genehmigung der Regierung nicht erhalten hat.

Auch der VI. Österreichische Städtetag hat im Jahre 1908 einen Musterentwurf eines Gesetzes, mit welchem die Gemeinden zur Erlassung einer Wertzuwachssteuerordnung ermächtigt werden, verfaßt.

Ebenso wurde die Einführung einer Wertzuwachssteuer im Wiener Gemeinderate wiederholt angeregt.

Aber erst in jüngster Zeit ist der Gedanke der Verwirklichung näher gekommen.

Anläßlich der Verhandlungen über die Sanierung der Finanzen der Kronländer erklärte sich die Regierung bereit, den. autonomen Körperschaften die Wertzuwachsabgabe als eine Einnahmsquelle zu überlassen. Vor kurzem hat die Regierung den Landesvertretungen zwei Mustergesetzentwürfe übermittelt, von denen der eine die obligatorische Einführung der Wertzuwachsabgabe in allen Gemeinden als Landes- und Gemeindeumlage, der andere die fakultative Einführung derselben als Gemeindeabgabe zum Gegenstände hat.

Beide Entwürfe schlagen die progressive Besteuerung der Wertsteigerung im Zeitpunkte des Besitz Wechsels vor und beruhen im wesentlichen auf denselben Grundsätzen wie der Vorschlag einer deutschen Reichswertzuwachssteuer.

In der zweiten Vorlage ist die Anregung bemerkenswert, die Gemeinde zu verhalten, nur einen Teil des Ertrages für laufende Erfordernisse zu verwenden, den Rest aber einem Rücklagefonds zuzuweisen, der für Investitionsauslagen, insbesondere auch auf dem Gebiete der Volksschulbauten und der Wohnungsfürsorge oder für Schuldentilgung verwendet werden soll.

Auch auf anderen Gebieten mehren sich die Versuche, legislatorisch im Interesse der Wohnungsfürsorge einzugreifen.

Hierher gehört die Bekämpfung des Bauschwindels durch einen Schutz der Bauhandwerker.

Eine Vorlage, welche die Sicherung der Bauforderungen durch ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an dem Bauwerke bezweckt, ist bereits wiederholt in Beratung gestanden, ohne daß die Frage bisher eine Lösung gefunden hätte.

Die im Zuge befindliche Novellierung des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches gab der Zentralstelle für Wohnungsreform Anlaß, die Einbeziehung der Frage des Erbbaurechts und der Mietrechtsreform anzuregen. Das Justizministerium und die mit der Beratung der Novelle befaßte Kommission des Herrenhauses brachte den Problemen das größte Interesse entgegen, das Ministerium veranstaltete eine besondere Enquete über die Frage des Erbbaurechts und der im Sommer 1909 veröffentlichte Vorentwurf des Subkomitees des Herrenhauses enthält bereits einen Abschnitt über die Einführung &es Instituts des Erbbaurechtes, sowie einige reformatorische Bestimmungen über das Mietrecht.

Die Regelung des Erbbaurechtes weicht in einigen wesentlichen Punkten von dem deutschen Vorbild ab und muß als eine bedeutende Verbesserung desselben angesehen werden. Die Begründung von Baurechten an Grundstücken wird nur denn zugelassen, wenn diese Grundstücke im Besitze von öffentlichen Körperschaften oder gemeinnützigen Anstalten stehen, so daß die Ausnützung des Instituts für private Spekulationszwecke ausgeschlossen ist. Die Dauer des Erbbaurechtes ist begrenzt und durch eine Reihe von Bestimmungen die Möglichkeit der Bestellung mündelsicherer Hypotheken gewährt.

Auch für die Frage der Ansprüche des Bauberechtigten nach Erlöschen des Baurechtes wird eine Lösung durch Zuerkennung einer Entschädigung in der Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwertes versucht.

Weniger weitgehend sind die Vorschläge der Novelle zur Regelung des Mietvertrages. Hervorzuheben ist die Einschränkung des gesetzlichen Pfandrechtes des Vermieters auf die dem Mieter und dessen mit ihm im gemeinschaftlichen Haushalte lebenden Familienmitglieder gehörigen Fahrnisse sowie die Statuierung, daß gewisse zum Schutze des Mieters dienenden gesetzliche Bestimmungen durch Vertrag nicht abgeändert werden können. Die Beseitigung des Grundsatzes „Kauf bricht Miete“ wurde abgelehnt.

An die Regelung des für die Wohnungsfürsorge so wichtigen Enteignungsrechtes ist man dagegen bisher noch nicht geschritten.

Für die in Deutschland zu so hoher Bedeutung gelangte Heranziehung der Kapitalien der Sozialversicherungsanstalten für die Zwecke der Wohnungsfürsorge ist in Österreich bisher nur in unzureichender Weise vorgesorgt.

Hinsichtlich der bereits leit langer Zeit bestehenden ün-fallversicherungs- und Krankenversicherungsanstalten gelten für die Anlage verfügbarer Bestände die auch für die privaten Versicherungsanstalten mit Ministerialverordnung vom 5. März 1896, R. G. B. Nr. 31, erlassenen Vorschriften, welche für Hypothekardarlehen Pupillarsicherheit fordern, also Belehnungen nur bis 50% des Hauswertes zulassen.

Auch das Gesetz vom 16. Dezember 1906, R. G. Bl. Nr. 1 ex 1907, betreffend die Pensionsversicherung der Privatangestellten, hat diesen Grundsatz festgehalten. Der Minister des Innern kann zwar der Pensionsanstalt eine von diesen Vorschriften abweichende Anlage ihrer Fonds fallweise gestatten. Dieses Recht ist aber kein sehr weitgehendes, da gleichzeitig bestimmt wird, daß auch diese anderweitige Anlage den Erfordernissen „gleicher Sicherheit“ entsprechen müsse.

Etwas weiter geht die Regierungsvorlage betreffend die Sozialversicherung, welche Abweichungen von den oben angeführten Vorschriften zum Zwecke der Förderung des Baues von Arbeiterwohnhäusern zuläßt, ohne jedoch ausdrücklich auszusprechen, daß in diesem Falle die Beleihung über die Grenze der Mündelsicherheit hinaus erfolgen könne.

Die Folge dieses Standes der Gesetzgebung ist, daß die Arbeiter-Unfallversicherungsanstalten, die allein von den bestehenden Institutionen der Frage der Wohnungsfürsorge näher getreten sind, in ihren Aktionen sehr gehemmt sind. Da mit der Gewährung erster Hypotheken in der Regel nicht viel gedient ist, mußten sie sich vielfach entschließen, selbst zu bauen.

In neuester Zeit haben sich mehrere Arbeiter-Unfallversicherungsanstalten bereit gefunden, Darlehen zum Zwecke der Förderung des gemeinnützigen Baues von Arbeiterwohnungen auch über die Grenze der Mündelsicherheit hinaus dann zu gewähren, wenn eine volle Sicherheit bietende außerhypothekarische Haftung vorliegt. Zur Gewährung einer solchen Haftung wären in erster Linie die Gemeinden berufen.

Ein interessantes Beispiel der Zusammenarbeit von Gemeinde und Arbeiterunfallversicherungsanstalt bieten die in allerjüngster Zeit zwischen der Grazer Anstalt und der Stadt Villach abgeschlossenen Punktationen. Die Stadtgemeinde überläßt der Anstalt einen Bauplatz zu sehr billigem Preise, verpflichtet sich, für Wasserbeistellung und Kanalisierung zu sorgen und gewährt eine längere Befreiung von den Gemeindesteuern. Die Anstalt baut die Arbeiterwohnhäuser und bleibt deren Eigentümerin bis zur Amortisierung, während die Gemeinde die Verwaltung übernimmt. Die Stadtgemeinde übernimmt die Garantie für eine 4o/₀ige Verzinsung des aufgewendeten Kapitals. Nach gänzlicher Tilgung des Baufonds geht die Anlage kostenlos an die Gemeinde über.

Eine volle Ausnützung der Kapitalien der Sozialversicherung wird nur dann möglich sein, wenn entweder die B e-leihungsgrenze bis zu vier Fünftel des Grund- und Bauwertes hinausgeschoben oder aber durch Schaffung des W o h-nungsfürsorgefonds ein Organ geschaffen wird, welches zur Übernahme der erforderlichen Garantien berufen sein wird.

Die vorstehende kurze Darstellung der Wohnungsfürsorge durch den Staat bedarf noch einer Ergänzung durch einen Bericht über die Wohnungsproduktion des Staates für seine Beamten, Angestellten und Arbeiter sowie über die direkte staatliche Förderung der baugenossenschaftlichen Bewegung. Dieser Bericht wird im Abschnitt IV gegeben.

An dieser Stelle sei noch in Kürze der Stand der Wohnungsstatistik und der Wohnungserhebungen erwähnt. Anläßlich der letzten im Jahre 1900 stattgefundenen all-

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IX. intern. Wohnungskorgreß. I.

gemeinen Volkszählung hat auch eine Wohnungsaufnahme stattgefunden, deren Ergebnisse von der k. k. statistischen Zentralkommission verarbeitet und veröffentlicht worden sind.

Die nächste allgemeine Wohnungsaufnahme wird erst anläßlich der nächsten, am 31. Dezember 1910 erfolgenden Volkszählung durchgeführt werden.

Doch sind in den letzten Jahren einige Teilerhebungen erfolgt, unter denen insbesondere die vom k. k. Finanzministerium durchgeführte und hinausgegebene „Statistik der hauszinssteuerpflichtigen Wohnungen nach dem Stande von 1908“ und die „Statistik der am 2. Juni 1908 in Wien leergestandenen Wohnungen und Betriebsräume“, ferner die von der k. k. Statistischen Zentralkommission im Aufträge des k. k. Ministeriums für öffentliche Arbeiten durchgeführte Erhebung über die gemeinnützige Bautätigkeit hervorzuheben sind.

Spezielle Erhebungen wurden seitens des k. k. Arbeitsstatistischen Amtes über die Wohnungsverhältnisse der Heimarbeiter in der Kleider- und Wäschekonfektion sowie über die Wohnungsverhältnisse der Schuhmacher durchgeführt und veröffentlicht.

Auch von privaten Seiten, so von der Bezirkskrankenkasse in Brünn; von Dr. Otto Burckhard in Graz, von der Stadt Reichenberg, der Stadt Troppau, der Stadt Neupaka in Böhmen, der Gewerkschaft der christlichen Tabakarbeiter wurden Wohnungserhebungen vorgenommen und zum Teil publiziert.

Die einzelnen Länder haben bisher für die Wohnungsfrage wenig Verständnis gezeigt, trotzdem sie in hervorragendem Maße hierzu berufen wären, da ihnen die Gesetzgebung in Bausachen zugewiesen ist. Im allgemeinen beschränken sie sich auf die Beratung neuer Bauordnungen, und es muß leider konstatiert werden, daß gerade auf diesem Gebiete der Fortschritt ein sehr geringer ist.

Die meisten der geltenden Bauordnungen stammen, noch aus einer Zeit, wo auf die Solidität und Feuersicherheit des Baues das größte Gewicht gelegt wurde, während die hygienischen und sozialpolitischen Aufgaben einer Bauordnung vollkommen in den Hintergrund traten.

Wohl hatte der schon im Jahre 1893 dem Obersten Sanitätsrate erstattete Bericht der Brüder Hofrat Franz Ritter von

Gruber und Prof. Dr. Max Gruber über die ^Anhaltspunkte für die Verfassung neuer Bauordnungen in allen die Gesundheitspflege betreffenden Beziehungen“ in mustergültiger Weise die Wege gewiesen, die eine Reform der Bauordnungen zu gehen hätte ; wohl liegen zahlreiche, den modernen Anforderungen vielfach Rechnung tragende Entwürfe vor, so für Wien, Niederösterreich, Böhmen, Prag, Brünn, Graz, Schlesien und Troppau, bisher ist aber noch keiner dieser Entwürfe Gesetz geworden.

Die Schwierigkeit, die Forderungen der Gesundheitspflege mit jenen der Billigkeit zu vereinigen, die oft sehr übertriebene Furcht vor einer die Bautätigkeit hemmenden Verteuerung des Baues, verbunden mit der Tatsache, daß in den Landtagen und Gemeindevertretungen der Einfluß der Grund-und Hausbesitzer weitaus überwiegt, hat auf diesem Gebiete bisher jeden wirklichen Fortschritt verhindert.

Vielleicht wird es gelingen, durch stärkeres Betonen der die Verbilligung der Baukosten für Kleinwohnungen bezweckenden Maßnahmen endlich die bestehenden Hindernisse zu überwinden.

Das einzige Landesgesetz, welches speziell der Wohnungsfrage gewidmet ist, ist das Gesetz vom 10. Oktober 1909, L. G. Bl. Nr. 29, betreffend die Gemeindeanstalt für Kleinwohnungen in Triest.

Diese unter der Aufsicht der Gemeinde Triest stehende Anstalt soll dem in Triest herrschenden Mangel an Kleinwohnungen teils durch Errichtung billiger Wohnungen, teils auf andere Weise, wie durch Errichtung von Volksherbergen und -Schlafstellen, abhelfen. Die erforderlichen Mittel sollen von der Gemeinde, der Sparkasse und anderen Instituten aufgebracht werden.

Über die Wohnungspolitik der Gemeindeverwaltungen in Österreich hat Herr Dr. Felix Freiherr von Oppenheimer dem Kongress einen eingehenden Bericht erstattet, der ein klares Bild der Fortschritte in den letzten Jahren bietet und auf den hier verwiesen werden muß.

Es sind noch nicht allzu zahlreiche Gemeindeverwaltungen, die der großen, ihnen auf dem Gebiete des Wohnungswesens obliegenden Aufgabe bewußt zu werden beginnen. Immerhin finden wir aber beachtenswerte und entwicklungsfähige An-

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sätze, und gerade in den letzten Jahren fängt man hie und da an, einer systematischen Lösung der Frage näherzutreten.

Nachdem in Brünn schon vor Jahren ein umfassendes Wohnungsreformprogramm aufgestellt worden war, haben in neuerer Zeit mehrere Städte, wie Linz, Aussig und Kladno, programmatische Beschlüsse über eine kommunale Wohnungspolitik gefaßt, und immer größer wird die Zahl der Städte, welche auf die eine oder andere Weise die gemeinnützige Wohnungsproduktion zu fördern beginnen.

Vor einer planmäßigen Bodenpolitik ist allerdings noch nicht viel zu bemerken.

Die zur allmählichen Ausführung des Projektes eines Wald-und Wiesengürtels von der Gemeinde Wien durchgeführten Grundkäufe sind gewiß auch vom Standpunkte der Wohnungsreform aus sehr zu begrüßen, aber zweifellos nicht genügend, um der Stadt einen Einfluß auf die Gestaltung der Bodenpreise zu gewähren.

Noch immer sehen wir Gemeinden Grund und Boden zu guten Preisen an Private verkaufen, ohne daß mindestens der Erlös neuerlich zur Vermehrung des Bodenbesitzes verwendet werden würde.

Es ist zu hoffen, daß die Verhandlungen des IX. Internationalen Wohnungskongresses über kommunale Wohnungspolitik auf die vorhandenen Ansätze befruchtend wirken und auf die Stellung der Gemeinden zur Wohnungsfrage einen dauernden Einfluß nehmen werden.

III. Die Organisation der Wohnungsreform.

Bis vor wenigen Jahren hat es an einer Zusammenfassung der eine Verbesserung der Wohnungsverhältnisse anstrebenden Elemente fast gänzlich gefehlt.

Wohl hatte die im Jahre 1896 gegründete Kaiser Franz Joseph L-Jubiläumsstiftung für Volks Wohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen in Wien sich in ihren Statuten auch die Anregung und Anbahnung von Maßnahmen allgemeiner Art zur Verbesserung der WohnungsVerhältnisse zur Aufgabe gesetzt — eine Aufgabe, der sie auch durch Schaffung einer Bibliothek der Wohnungsliteratur und als verläßliche Auskunftsstelle in Angelegenheiten des Kleinwohnungsbaues vollauf gerecht worden ist — sie war aber doch in erster Linie bestimmt, in Wien, eventuell auch in anderen Orten Nieder-

Österreichs mustergültige Kleinwohnungen zu schaffen, um für die private Bautätigkeit beispielgebend zu wirken, und war vor allem als Stiftung nicht geeignet, eine agitatorische Tätigkeit zu entfalten.

Das Bedürfnis, endlich auch in Österreich eine systematische Behandlung der Wohnungsfrage herbeizuführen, ver-anlaßte die drei österreichischen Mitglieder des permanenten Komitees der Internationalen Wohnungskongresse im Jahre 1906 unter dem. Eindrücke des Lütticher Kongresses die Vorarbeiten zur Gründung eines Vereines einzuleiten, der am 24. Februar 1907 als Zentralstelle für Wohnungsreform in Österreich ins Leben trat und dem sofort sowohl von Seite der Regierung als auch von Seite weiter Kreise der Wohnungsinteressenten rege Sympathien entgegengebracht wurden.

Der neue Verein suchte seine Aufgabe, auf eine durchgreifende Verbesserung der Wohnungs- und Ansiedlungsverhältnisse hinzuwirken, einerseits durch entsprechende Einflußnahme auf die Maßnahmen der Regierung, Gesetzgebung und Verwaltung, anderseits durch Organisation und Aufklärung der Bevölkerung zu lösen.

Es zeigte sich bald, daß der erste Weg gangbarer ist als der zweite.

Es gelang zwar, binnen kurzem Landesverbände und eine Reihe von Zweigvereinen ins Leben zu rufen — die Zentralstelle zählt gegenwärtig zwei Landesverbände und 18 Zweigvereine — die Heranziehung weiterer Kreise der Wohnungsinteressenten geht aber trotz eifriger Propaganda durch die von der Zentralstelle herausgegebenen „Mitteilungen“ und „Schriften“ sowie durch zahlreiche Vorträge nur langsam vor sich.

Dagegen wurde gleich von Anbeginn ein enger Kontakt insbesondere mit den Organen der Regierung dadurch hergestellt, daß hervorragende Vertreter der Zentralbehörden und der verschiedensten Verwaltungszweige in die Vereinsleitung eintraten und den Arbeiten der Zentralstelle das lebhafteste Interesse entgegenbrachten.

Da es überdies gelang, eine Reihe ausgezeichneter Fachmänner als Mitarbeiter zu gewinnen, konnte sich der Verein binnen kurzem zu einer wirklichen Zentralstelle für alle Bestrebungen auf dem Gebiete der Wohnungsreform emporarbeiten

und darf bereits auf eine Reihe beachtenswerter Erfolge zurückblicken.

Die Tatsache allein, daß es endlich gelungen ist, die Wohnungsreform in Österreich zu einer aktuellen Tagesfrage zu machen, ist von nicht zu unterschätzender Bedeutung.

Es ist kein bloßes zufälliges zeitliches Zusammentreffen, daß der Gründung der Zentralstelle alsbald die Errichtung eines Fonds behufs Förderung der Wohnungsfürsorge für Staatsbeamte und Salinenarbeiter und die Bildung eines besonderen Departements für Wohnungswesen in dem neuen Ministerium für öffentliche Arbeiten folgte, daß die Gesetzgebung anfängt, den Fragen der Wohnungsfürsorge eine besondere Aufmerksamkeit zuzuwenden, daß die Selbstverwaltungskörper diesen Problemen näherzutreten beginnen, und daß auf zahlreichen Kongressen und Versammlungen der letzten Jahre die Wohnungsfrage Gegenstand der Beratungen bildete.

Insbesondere die oben skizzierten Bestrebungen auf legislatorischem Gebiete, speziell auf jenem des Privatrechts, sind zum nicht geringen Teile auf die Initiative der Zentralstelle zurü ckzuführen.

Eine Petition der Zentralstelle an das Herrenhaus ides österreichischen Reichsrates um Aufnahme von Bestimmungen über das Erbbaurecht in die in Beratung stehende Novelle zum allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuche hatte, wie schon erwähnt, zur Folge, daß das Justizministerium im Juli 1908 eine Enquete über die gesetzliche Regelung des Baurechtes veranstaltete und daß das mit der Revision des bürgerlichen Gesetzbuches befaßte Subkomitee des Herrenhauses tatsächlich in dem Entwurf einen besonderen Abschnitt dem Institut des Erbbaurechtes widmete.

Einen gleich günstigen Erfolg hatte eine Petition wegen Reform des geltenden Mietrechtes.

Die umfassenden Arbeiten der Zentralstelle über die Frage der Kreditbeschaffung für die gemeinnützige Bautätigkeit, im Zusammenhang mit den Beratungen über den Gebäudesteuerentwurf, die mit gleichen Arbeiten des Böhmischen Landesvereines für Wohnungsreform in Prag parallel gingen, gaben, wie schon erwähnt, den Anlaß zur Aufnahme des Projektes eines staatlichen Wohnungsfürsorgefonds in die Regierungsvorlage betreffend die Reform der Gebäudesteuer. •

Außerdem ergab sich für die Zentralstelle wiederholt die Gelegenheit, sich mit den mannigfachsten Problemen, wie der

Frage der Wohnungsstatistik, des Schutzes der Bauhandwerker u. dgl., zu befassen und ihre Äußerung hierüber abzugeben.

Zu den wichtigsten Aufgaben der Zentralstelle gehört auch die Abgabe von Gutachten über die praktischen und theoretischen Fragen des Wohnungswesens.

Insbesondere wurde sie wiederholt seitens der mit der Verfassung neuer Bauordnungen befaßten Landes Verwaltungen zur Erstattung von Gutachten über die vorliegenden Entwürfe aufgefordert.

Eine weitere wichtige Aufgabe, die Förderung der gemeinnützigen Wohnungsproduktion, stieß auf große Schwierigkeiten, die teils in der Rückständigkeit des Baugenossenschaftswesens in Österreich, teils in dem Mangel der erforderlichen Kapitalien ihre Ursache haben.

Immerhin konnte durch die Herausgabe von Musterstatuten, einer Plansammlung für gemeinnützige Bauanlagen und anderer informativer Schriften, sowie durch Anlage eines Planarchivs und Beratung in einzelnen Fällen fördernd gewirkt werden.

In jüngster Zeit wurde durch eine Preisausschreibung zur Erlangung von Typen für Kleinwohnungsbauten ein wichtiger Schritt nach vorwärts getan.

Durch den Bestand der Zentralstelle ist es möglich geworden, den IX. Internationalen Wohnungskongreß nach Wien einzuberufen und damit der weiteren Entwicklung der Wohnungsreformbewegung in Österreich einen mächtigen Impuls zu geben.

In Prag besteht der „Böhmische Landesverein für Wohnungsreform im Königreiche Böhmen“, welcher in dem böhmischen Gebiete des Landes ähnliche Zwecke verfolgt wie die Zentralstelle für Wohnungsreform in Wien. Der Verein hat sich am 25. Oktober 1907 konstituiert, und es gelang ihm während der zwei Jahre seiner Tätigkeit, in allen Teilen seines Wirkungskreises ein reges Interesse an seinen Bestrebungen zu erwecken.

Es wurden bereits zwei Zweigvereine ins Leben gerufen und in einigen Städten eigene Geschäftsträger bestellt, deren Funktion besonders ersprießliche Erfolge verspricht. Der Propaganda des Vereines dient das Vereinsorgan „Vestnik“, welches nicht nur über die mannigfachen theoretischen Bestrebungen des Vereines, sondern auch über zahlreiche praktische Versuche und Erfolge Mitteilungen bringt. Das Hauptverdienst des Vereines liegt aber jedenfalls darin, daß er dank der ganz außerordentlichen individuellen Betätigung einzelner Mitglieder einen weitgehenden Aufklärungsdienst in dem gesamten flachen Lande eingerichtet hat. Dies kommt insbesondere dadurch zum Ausdrucke, daß wohl größtenteils infolge seiner Initiative im Jahre 1909 allein nicht weniger als 32 Arbeiterbaugenossenschaften registriert wurden und eine weitere sehr erhebliche Anzahl in Bildung begriffen ist. Es muß bemerkt werden, daß diese Genossenschaften an dem Landesvereine eine dauernde Stütze finden, so daß sie auch tatsächlich bereits fast alle eine ersprießliche Tätigkeit entfalten konnten.

Die bisher von Seite der Mieterkreise beobachtete Zurückhaltung bringt es mit sich, daß die speziellen Mieterorganisationen in Österreich noch keinen Boden gefunden haben.

Es bestehen gegenwärtig Mietervereine in Wien, Linz und Eger. Es ist zu erwarten, daß gerade diese Form der Organisation der Wohnungsinteressenten in Zukunft mehr Beachtung finden wird.

IV. Die gemeinnützige Wohnungsproduktion in

Österreich.

Den besten Maßstab für die Beurteilung der Fortschritte des Wohnungswesens in einem Staate bieten die Fortschritte der gemeinnützigen Wohnungsproduktion.

Wenn diese auch, selbst in den Musterstaaten der Wohnungsfürsorge, nur einen kleinen Teil des Wohnungsbedürfnisses zu befriedigen imstande ist, so ist sie doch in den am meisten fortgeschrittenen Staaten am meisten entwickelt und geht in der Regel Hand in Hand mit den anderweitigen Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungswesens.

Es ist daher ganz besonders zu begrüßen, daß die k. k. Statistische Zentralkommission mit Unterstützung des k. k. Ministeriums für öffentliche Arbeiten im Jahre 1909 eine E r-hebung für die gemeinnützigen Kleinwohnungsanlagen durchgeführt hat, deren Ergebnisse dem Kongresse in einer besonderen Publikation vorliegen.

Hier seien aus dieser ganz besonders interessanten Veröffentlichung einige der wichtigsten Zahlen hervorgehoben.

Es wurden im ganzen 1756 gemeinnützige Kleinwohnungsanlagen mit 16.234 Häusern und 105 Baracken gezählt, die 81.244 Wohnungen mit 135.793 Wohnräumen enthielten und von 345.629 Personen bewohnt waren.

1'107 Wohnungsanlagen mit 7366 Häusern und 72 Baracken gehörten physischen Personen. 649 Anlagen mit 8868 Häusern und 33 Baracken juristischen Personen. Unter den juristischen Personen finden wir 84 autonome Körperschaften mit 910 Häusern und 7 Baracken, 413 Aktiengesellschaften mit 5834 Häusern und 21 Baracken.

Der größte Teil der Anlagen war für Arbeitnehmer des Inhabers bestimmt. Hierher gehören 1672 Anlagen mit 15.443 Häusern und 105 Baracken, enthaltend 76.621 Wohnungen und 126.842 Wohnräume, die von 328.155 Personen bewohnt waren.

Hiervon entfallen 176 Wohnungsanlagen mit 989 Häusern und 7 Baracken, enthaltend 3169 Wohnungen mit 5249 Wohnräumen und 14.153 Personen, auf landwirtschaftliche Betriebe, 1496 Anlagen mit 14.454 Häusern und 98 Baracken, enthaltend 73.452 Wohnungen, mit 121.593 Wohnräumen und 314.002 Personen, auf gewerbliche Betriebe.

Unter den gewerblichen Betrieben sind besonders hervorzuheben :

Bergbau und Hüttenwesen mit 243 Anlagen (5976 Häuser und 14 Baracken), enthaltend 26.623 Wohnungen mit 46.472 Wohnräumen und 129.095 Bewohnern.

Die Textilindustrie mit 328 Anlagen (2587 Häuser und 3 Baracken), enthaltend 16.070 Wohnungen mit 25.126 Wohnräumen und 63.016 Personen.

Die Stein- und Glasindustrie mit 342 Anlagen (1841 Häuser und 22 Baracken), enthaltend 10.022 Wohnungen mit 16.563 Wohnräumen und 41.027 Personen, sowie die

Metall- und Maschinenindustrie mit 155 Anlagen (1614 Häuser und 6 Baracken), enthaltend 9237 Wohnungen mit 14.956 Wohnräumen und 37.580 Bewohnern.

Ohne Verbindung mit einem Betrieb wurden nur 84 Anlagen mit 791 Häusern gezählt, enthaltend 4623 Wohnungen mit 8951 Wohnräumen und 17.474 Bewohnern.

Hiervon entfallen : auf Stiftungen 7 Anlagen mit 38 Häusern, 504 Wohnungen mit 990 Wohnräumen und 1992 Bewohnern ; auf Krankenkassen 4 Anlagen mit 32 Häusern, 184 Wohnungen, 262 Wohnräumen und 1148 Bewohnern ; auf Selbsthilfeorganisationen 51 Anlagen mit 579 Häu-

Unter den 51 Selbsthilfeorganisationen sind enthalten : 21 Vereine (darunter 10 Bauvereine) mit 240 Häusern, 945 Wohnungen, 2238 Wohnräumen und 4212 Bewohnern; 19 reg. Genossenschaften m. b. H. (darunter 17 Baugenossenschaften) mit 207 Häusern, 646 Wohnungen, 881 Wohnräumen und 1583 Bewohnern; 5 Anlagen von Arbeiterunfallversicherungsanstalten mit 69 Häusern, 663 Wohnungen, 1460 Wohnräumen und 2741 Bewohnern ; 2 Gesellschaften mit beschränkter Haftung mit 45 Häusern, 224 Wohnungen und 992 Bewohnern; 2 Bruderladen mit 10 Häusern, 96 Wohnungen, 216 Wohnräumen und 499 Bewohnern und 2 Pensionsinstitute mit 8 Häusern, 221 Wohnungen, 739 Wohnräumen und 973 Bewohnern.

sern, 2795 Wohnungen, 5644 Wohnräumen und 11.000 Bewohnern.

Im Durchschnitt entfallen auf eine Wohnungsanlage 93 Häuser, 48 2 Wohnungen und 2111 Personen, auf ein Haus 5-2 Wohnungen und 22-5 Personen, auf eine bewohnte Wohnung 4 6 Personen.

Aus diesen Ziffern geht hervor, daß die Mehrfamilienhäuser die Regel bilden.

Von den Wohnungsanlagen sind bestimmt für Beamte 19, für Arbeiter 1371, für Beamte und Arbeiter 282, für andere Personen 109.

In 91 Anlagen genießen alle Häuser, in 139 Anlagen einzelne Häuser die 24jährige Steuerfreiheit nach dem Arbeiterwohnungsgesetz, 1379 Anlagen sind mit Wohlfahrtseinrichtungen versehen.

Von den Wohnungsanlagen enthalten 1158 nur Wohnungen, 527 Wohnungen und Ledigenheime, 58 nur Ledigenheime, 13 nur zeitweilige Objekte (Baracken).

Von den 16.234 Häusern enthalten 14.998 nur Wohnungen, 763 Wohnungen und Ledigenheime und 473 nur Ledigenheime.

Die Wohnungsanlagen verteilen sich auf alle Kronländer. Am stärksten beteiligt sind Böhmen, Niederösterreich, Steiermark, Schlesien, Mähren, Oberösterreich und Galizien.

Die Erhebung erfolgte mittels eines besonderen, ausführlichen Frageheftes und hatte den 17. April 1909 als Stichtag festgesetzt.

Es muß hervorgehoben werden, daß sie sich ausschließlich auf gemeinnützige Kleinwohnungsanlagen beschränkte

Als wesentliches Merkmal für die Gemeinnützigkeit wurde der Umstand festgehalten, daß die bezüglichen Gebäude nicht als eine gewöhnliche Kapitalsanlage zu betrachten sind. Als Kleinwohnungen sollten Wohnungen bis zu drei, höchstens vier Wohnräumen gelten.

Die Gemeinnützigkeit kommt im allgemeinen auch dadurch zum Ausdruck, daß die Mietzinse in solchen Anlagen unter dem ortsüblichen Durchschnitte stehen.

Ausgeschlossen waren alle reine Humanitätsanstalten und Erziehungsanstalten, ferner die von den Bahnunternehmungen errichteten Wohnungsanlagen, endlich alle Amts- und Dienstwohnungen, sowie Natural- und Deputatswohnungen.

Da überdies auch nicht auf alle Fragehefte Antworten einliefen und manche Antworten unvollständig waren, kann diese erste derartige Erhebung nicht auf absolute Vollständigkeit Anspruch machen.

Dadurch erklärt es sich, daß die oben angeführten Zahlen nicht immer genau mit jenen Daten übereinstimmen, die im folgenden, teilweise von anderen Gesichtspunkten ausgehend, über einzelne Gebiete der gemeinnützigen Wohnungsproduktion gegeben werden sollen.

Unter den Trägern und Förderern des gemeinnützigen Wohnungsbaues nimmt der Staat eine besonders hervorragende Stelle ein.

Seine Fürsorge erstreckt sich einerseits auf seine Beamten und Bediensteten, wobei die Eisenbahnbeamten und -bediensteten besonders in Betracht kommen, anderseits auf die Arbeiter der Staatsbetriebe, insbesondere die Salinen- und Tabakarbeiter, und sie kommt zum Ausdruck teils durch Eigenbau von Wohnhäusern, teils durch Förderung von Vereinen und Baugenossenschaften.

Da sich die Erhebungen des Arbeitsstatistischen Amtes, wie schon erwähnt, auf Amts-, Dienst- und Naturalwohnungen nicht erstrecken und derartige Wohnungen in der Regel mit Amtsgebäuden der verschiedensten Art verbunden sind, ist es nicht möglich, nähere Angaben über den Eigenbau des Staates an Beamten- und Bedienstetenwohnungen im engeren Sinne zu machen.

Über die Förderung der Beamtenbaugenossenschaften aus dem staatlichen Wohnungsfürsorgefonds wurde bereits berichtet und mag hier noch erwähnt werden, daß seit dem Be-

Stande des Fonds 45 neue Beamtenbaugenossenschaften entstanden sind.

Eine ganz besondere Aufmerksamkeit wird der Wohnungsfürsorge seitens der staatlichen Eisenbahnverwaltung zugewendet.

Es werden hierzu in erster Linie die Mittel der bei den

k. k. Staatsbahnen bestehenden Fürsorgefonds, insbesondere der Invaliden- und Altersversorgungsfonds, verwendet und wird hierbei in verschiedener Weise vorgegangen. Zu einem großen Teil bauen die Fonds die Wohnungen für eigene Rechnung, um sie dann entweder selbst zu verwalten oder an eine Baugenossenschaft mit der Anwartschaft auf Erwerbung des Eigentumsrechtes im Wege von Abzahlungen zu vermieten, zum Teil werden den Baugenossenschaften Darlehen zur Verfügung gestellt.

Bei Vermietung wird darauf Bedacht genommen, daß der Mietzins etwa 4% des Baukapitals erreicht, aber doch unter dem ortsüblichen Mietzinse bleibt.

Wo eine 4<yoige Verzinsung nicht erreichbar ist, wird die Differenz den Fonds aus Staatsmitteln vergütet.

Die Administrationskosten der Fondsgebäude trägt die Staatsverwaltung.

Die Art der Verbauung richtet sich nach den Bodenpreisen und Baukosten.

Wo dies möglich ist, werden Ein- oder Zweifamilienhäuser

gebaut.

Bei Mehrfamilienhäuser gilt der Grundsatz, daß nicht mehr als vier Wohnungen in einem Geschoß sein sollen.

Beim Bau werden alle hygienischen Anforderungen berücksichtigt und für Gartenanlagen und Kinderspielplätze gesorgt. Auch an Wohlfahrtseinrichtungen, wie Lesesaal, Bäder, Kindergärten u. dgl., fehlt es nicht.

Die Vermietung an Baugenossenschaften erfolgt in derllegel auf 50 Jahre.

Die Genossenschaft hat außer der 4«/oigen Verzinsung des Anlagekapitales eine entsprechende Amortisation zu leisten und wird nach Tilgung des Anlagekapitals Eigentümerin der Gebäude.

Die Wohnungen dürfen nur an Staatsbahnbedienstete, und zwar vor allem an die Genossenschafter vermietet werden. Aftermieter werden nicht geduldet.

Baudarlehen an Genossenschaften werden bis zu 50% gegen 4%ige Verzinsung und 1% Amortisation gegeben.

Bis zum Jahre 1908 wurden aus den Mitteln des Provisionsinstitutes für Diener und Hilfsbedienstete der k. k. österreichischen Staatsbahnen in Wien 15 Häuser mit 244 Wohnungen, außerhalb Wiens 736 Wohnungen, zusammen 980 Wohnungen um den Preis von 4,400.000 K erbaut.

Von der Krankenkasse für das Personal der k. k. priv. österreichischen Staatsbahnen wurden in Wien (Hütteldorf) drei dreistöckige Häuser mit 48 Wohnungen mit einem Kostenaufwand von 280.000 K erbaut.

Von den den Fonds gehörigen Häusern in Wien wurden neun Häuser mit 144 Wohnungen an den I. Spar- und Bauverein von Bediensteten der k. k. österreichischen Staatsbahnen vermietet.

In den letzten Jahren hat die Wohnungsfürsorgeaktion des Eisenbahnministeriums eine ganz bedeutende Entwicklung genommen, wie aus den nachstehenden Daten hervorgeht.

Aus den Mitteln des Pensionsinstitutes und des Provisionsinstitutes sowie der Krankenkasse der k. k. österreichischen Staatsbahnen wurden bisher erbaut:

In W i en 40 Häuser mit 655 Wohnungen unter Aufwendung eines Anlagekapitals von 3,430.000K, außerhalb Wiens 211 Häuser mit 1375 Wohnungen mit Aufwendung von 7,041.000 K.

Aus den Mitteln des Nordbahnpensionsfonds wurden 23 Häuser mit 260 Wohnungen um 1,570.000 A erbaut.

Im Bau sind begriffen:

Aus den Mitteln des Pensions- und des Provisions institutes 75 Häuser mit 1010 Wohnungen um 6,205.000 K, aus den Mitteln des Nordbahn pensions-fonds drei Häuser mit 30 Wohnungen um 190.000 K.

Die Bauausschreibung ist bereits erfolgt oder im Zuge für 28 Häuser mit 322 Wohnungen und einem Kostenaufwand von 1,883.000 K.

Aus Fondsmitteln der Staatseisenbahnverwaltung sind somit insgesamt im gegenwärtigen Zeitpunkte (Mai 1910) :

Häuser Wohnungen

Kostenaufwand in Kronen

274    2290    12,041.000

78    1040    6,395 000

322    1,883.000

I. fertiggestellt

II. im Bau begriffen

III. im Stadium der Bauausschreibung 28

Zusammeu .    .    380

3652    20.319.000

An Baugenossenschaften von Bediensteten der k. k. österreichischen Staatsbahnen wurden aus den Mitteln des Pensionsund des Provisionsinstitutes bisher Hypothekardarlehen im Betrage von 2,040.000 K gewährt.

Außerdem ist für die Jahre 1910 bis 1913 noch die Investition eines Kapitals von 10,410.000 K für den Bau von 215 Häusern mit 1723 Wohnungen projektiert.

Unter den Arbeitern der Staatsbetriebe sind es besonders die Salinenarbeiter, bei denen die Lage ihres Arbeitsortes eine spezielle Wohnungsfürsorge dringlich erscheinen läßt.

Die Salinenverwaltung ist dabei von dem Prinzip des Ligenbaues ausgegangen und hat im Laufe der Jahre eine Reihe von Beamten-, Aufseher- und Arbeiterhäusern errichtet, die gegen einen sehr billigen Mietpreis, der gewöhnlich nur den Charakter eines Anerkennungszinses trägt, in Bestand gegeben werden.

Für die Arbeiterwohnhäuser war ursprünglich der Typus der Achtfamilienhäuser vorherrschend. Später ging man auch zu kleineren Typen über und im Jahre 1909 wurden in Aussee die ersten Familienhäuser bezogen.

Auf den Salzbergen bestehen überdies Schlafsäle, in denen die Arbeiter unentgeltliche Schlafgelegenheit finden.

Die Entwicklung der Wohnungsproduktion bei den Staatssalinen zeigen die nachstehenden Zahlen :

Ende 1899 bestanden 103 Arbeiter- und Aufseherwohnhäuser mit 332 Wohnungen und 79 Beamtenwohnhäuser mit 125 Wohnungen. 47 Beamte und 147 Aufseher und Arbeiter hatten unentgeltliche Wohnungen.

Ende 1904 waren 83 Beamtenwohnhäuser mit 131 Wohnungen, 77 Aufseherwohnhäuser mit 182 Wohnungen und 49 Arbeiterwohnhäuser mit 281 Wohnungen vorhanden. Im Genüsse einer unentgeltlichen Dienstwohnung standen 41 Beamte, 167 Aufseher und 29 Arbeiter.

Ende 1908 stieg die Zahl der Beamtenhäuser auf 89 mit 133 Wohnungen, der Aufseherhäuser auf 57 mit 192 Wohnungen und der Arbeiterhäuser auf 57 mit 315 Wohnungen.

Unentgeltliche Dienstwohnungen benützten 53 Beamte, 177 Aufseher und Diener und 37 Arbeiter.

In der letzten Zeit wurde wieder eine bedeutende Bautätigkeit entfaltet. Insbesondere wird in der Ortschaft Eselsbach bei Aussee die Kaiser Franz Joseph I.-Jubiläums-Arbeiter-kolonie errichtet, die aus einer größeren Zahl von Ein- und Zweifamilienhäusern bestehen soll, von denen ein Teil schon fertiggestellt ist.

In Wieliczka ist der Bau einer Arbeiterkolonie, bestehend aus 15 Vierfamilienhäusern und 7 Zweifamilienhäusern, in Bochnia der Bau von 5 Vierfamilienhäusern im Zuge.

Außerdem ist der Betrag von 1 Million Kronen, wie schon erwähnt, für die Gründung eines Wohnungsfürsorgefonds für Salinenarbeiter gewidmet worden. Dieser Fonds ist jedoch noch nicht ins Leben getreten.

Weniger befriedigend ist die Wohnungsfürsorge für die staatlichen Tabakarbeiter.

Die k. k. Generaldirektion der Tabakregie hatte schon in den Jahren 1895 und 1896, dann im Jahre 1900 Erhebungen über die Wohnungsverhältnisse der Tabakfabriksarbeiter durchgeführt, die ein wenig günstiges Resultat ergeben haben.

Die Tabakmonopolsverwaltung hat sich infolgedessen veranlaßt gesehen, an die Erbauung von Arbeiterhäusern für Arbeiterfamilien und von Ledigenheimen für alleinstehende Arbeiter zu gehen und hat bis 1900 sechs Arbeiterwohnhäuser mit 88 Wohnungen und einem Schlafsaal für ledige weibliche Arbeiter in Hainburg, Joachimsthal und Winniki mit einem Aufwand von 350.000 K errichtet.

Seitdem ist die Aktion leider ins Stocken geraten und trotzdem die Wohnungsverhältnisse der Tabakarbeiter, wie eine eben erschienene Publikation des Christlichen Tabakarbeiterverbandes Österreichs beweist, noch immer sehr mißliche sind, ist in den letzten Jahren nur ein neues Arbeiterhaus in Hainburg hinzugekommen.

Neben der Wohnungsproduktion durch den Staat tritt der Wohnungsbau durch andere öffentliche Körperschaften sehr zurück.

Von den Ländern ist in dieser Richtung so gut wie nichts zu berichten und die Gemeinden beginnen erst in jüngster Zeit, sich mit diesem Teile der Wohnungsfürsorge zu befassen. Bezüglich des näheren sei hier wieder auf das Referat des Herrn Baron Oppenheimer über die kommunale Wohnungspolitik verwiesen.

Dagegen haben die Arbeiterunfallversicherungsanstalten frühzeitig dem gemeinnützigen Wohnungsbau sich zugewendet.

Die Unfallversicherungsanstalt in Triest machte im Jahre 1896 mit dem Ban von acht Arbeiterwohnhäusern den Anfang. Die Unfallversicherungsanstalten in Graz, Wien u. a. folgten bald diesem Beispiel.

Heute besitzt die Wiener Anstalt in Floridsdorf eine Anlage von zwölf dreistöckigen Häusern mit 201 Wohnungen, die mit einem Aufwande von 786.000 K errichtet wurden.

Die Grazer Anstalt baute in Eggenberg, Leoben und Klagenfurt 33 zweistöckige Arbeiterwohnhäuser mit 217 Wohnungen mit einem Kostenaufwand von zirka 1,100.000 K. Die Unfallversicherungsanstalt in Triest errichtete in Triest 22 einstöckige, freistehende Doppelhäuser mit 192 Wohnungen um den Preis von 800.000 K.

Die Unfallversicherungsanstalt für Oberösterreich, Salzburg und Tirol in Salzburg errichtete in Kleinmünchen bei Linz zehn Wohnhäuser mit 34 Wohnungen und in Hallein zwölf Doppelhäuser für 24 Familien für die Zwecke von Fabriksunternehmungen um den Betrag von 240.000 71 in der Weise, daß die Unternehmung einen entsprechenden Baugrund der Anstalt übergab.

Die Anstalt baute die Wohnungsanlage und bleibt bis zur Abstattung der Baukosten Eigentümerin. Die Fabrik besorgt die Verwaltung und verzinst und amortisiert das Baukapital. In jüngster Zeit hat die Salzburger Anstalt in Lehen mehrere Arbeiterwohnhäuser mit 92 Wohnungen um 260.000 71 erbaut.

Auch die Anstalt für Galizien und Bukowina hat in Lemberg ein Arbeiterhaus mit vier Wohnungen errichtet.

Alle Anstalten halten daran fest, daß sich die Anlagen durchschnittlich mit 4% verzinsen sollen.

Trotzdem die Ergebnisse im allgemeinen nicht unbefriedigend sind — die Wiener Anstalt erzielt eine Verzinsung von 409%, die Grazer von 3 5—4%, die Triester von 4-4% — scheint nicht die Neigung zu bestehen, das System des Eigenbaues fortzusetzen. Es wird vielmehr gesucht, die Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit durch Hypothekardarlehen in der bereits geschilderten Weise zu bewirken.

Bisher wurden zu diesem Zwecke zirka 5 Millionen Kronen verwendet.

Die Sparkassen haben bisher, infolge der ihnen durch das Gesetz und ihre Statuten gesetzten Grenzen über das normale Hypothekargeschäft hinaus nur wenig Gelegenheit zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaues gehabt. Eine bemerkenswerte Ausnahme macht die Böhmische Sparkasse in Prag, die anläßlich des 60jährigen Regierungsjubiläums des Kaisers den Betrag von 1,200.000 A zur Errichtung von Arbeiterwohnungen in Prag, Aussig und Komotau gewidmet hat. Behufs Verwaltung dieser Spende wurden von den genannten Städten Volks wohnungsvereine gegründet, die auch in Aussig und Komotau sofort den Bau von Arbeiterhäusern unternommen haben. In Prag konnten infolge der dem Vereine durch die Stadtgemeinde bereiteten Schwierigkeiten bisher praktische Resultate nicht erzielt werden.

Unter den der Wohnungsfürsorge gewidmeten Wohlfahrtsinstituten nimmt die Kaiser Franz Joseph I.-Jubiläumsstiftung für Volkswohnungen fahrtseinrichtungen die erste Stelle ein.

Sie wurde im Jahre 1896 aus Anlaß des 50jährigen Regierungsjubiläums des Kaisers errichtet, nachdem vom Stadterweiterungsfonds, der Ersten Österreichischen Sparkasse, der Handels- und Gewerbekammer für Niederösterreich und dem Niederösterreichischen

und Wohl-

Kapital

Gewerbeverein

1,060.000 A für den Bau von Häusern für ärmere Volksklassen in Wien und für die Schaffung von Wohlfahrtseinrichtungen zu deren Gunsten gewidmet worden war, welches durch das Vermögen des im Jahre 1886 gegründeten Vereines für Arbeiterhäuser auf 1,130.000 A sich erhöhte. Durch weitere Stiftungen und Widmungen wuchs das Stiftungsvermögen im Laufe der Jahre auf 2,261.000 A und betrug Ende 1909 zuzüglich des aus der eigenen Gebarung kapitalisierten Betrages von 300.000 A mehr als 2V₂ Millionen Kronen.

em

von

Die Stiftung machte sich die Erbauung von Musterhäusern für gesunde und billige Kleinwohnungen auf wirtschaftlicher Grundlage zur Aufgabe. Es sollte gezeigt werden, daß es möglich sei, den Ansprüchen der Gesundheitspflege und der Sittlichkeit entsprechende Anlagen rentabel herzustellen.

Zunächst wurde ein großer Grundkomplex in Breitensee erworben und nach und nach mit 26 dreistöckigen Reihenhäusern bebaut. Die Breitenseer Kolonie enthält 396 Familien-

Wohnungen und überdies zwei Ledigenheime für einzel-stehende Arbeiter und Arbeiterinnen. Das Männerheim enthält 44 Wohnzimmer mit 57 Betten und ist, gleich den Familienwohnungen, stets gut besetzt. Das Frauenheim, enthaltend 25 Wohnzimmer mit 43 Betten, hat sich nicht bewährt und wurde deshalb an den Verein für Mutterschutz vermietet.

An Wohlfahrtseinrichtungen enthält die Kolonie neben Wasch- und Badeanstalten eine Volksbibliothek, einen Vortrags-saal, Gartenanlagen und Kinderspielplätze und hat überdies eine ärztliche und eine juristische Sprechstunde eingerichtet.

Die Stiftung übernahm überdies von dem Verein für Arbeiterhäuser 18 Einfamilienhäuser, die gegen Abzahlungen an besser situierte Arbeiter verkauft wurden.

Im Jahre 1904 ging die Stiftung an die Lösung des wichtigen Problems der Unterbringung jener Bevölkerungsschichten, die heute als Bettgeher die Kleinwohnungen überfüllen, indem sie nach englischem Muster ein Männerheini mit 544 Schlafabteilen in der Brigittenau errichtete.

Die gemachten Erfahrungen waren so außerordentlich günstig, daß die Stiftung im Jahre 1909 ein zweites, bedeutend größeres und wesentlich vervollkommnetes Männer heim in Hernals in Angriff nehmen konnte, das 813 gewöhnliche Schlafabteile und 77 besser ausgestaftete Spezialabteile enthält und im Juni 1910 eröffnet wird.

Die Herstellungskosten der Breitenseer Kolonie und der beiden Männerheime betrugen über 3¹/₂ Millionen Kronen.

Die Rentabilität der ganzen Anlage betrug 1909 3⁻74<>/o, die Rentabilität des Männerheimes im XX. Bezirk 4⁻64%.

Es hat sich gezeigt, das insbesondere die Schaffung von gut eingerichteten Ledigenheimen für Männer auch vom privat-wirtschaftlichen Standpunkte mit keinerlei Risiko verbunden ist, daß vielmehr eine gute Verzinsung des Anlagekapitals gesichert ist.

Es sollte dies insbesondere für die Gemeindeverwaltungen ein Fingerzeig sein, daß es nur von ihrem guten Willen abhängt, das Bettgeherunwesen zum größten Teile zu beseitigen.

Der Wunsch, der privaten Bautätigkeit an Musterhäusern zu beweisen, daß es möglich sei, für gesundheitlich einwandfreie Wohnungen unter Einhaltung von der Leistungsfähigkeit der Arbeiter angemessenen Mietzinsen eine Verzinsung des Kapitals von 3¹/₂—4<>/o zu sichern, führte zur Bildung eines Komitees zur Begründung gemeinnütziger

Baugesellschaften für Arbeiterwohnhäuser. Dem Komitee standen nicht große Kapitalien zur Verfügung, wie der Stiftung, es beschaffte die erforderlichen Mittel vielmehr dadurch, daß es einerseits mit industriellen Interessenten in Verbindung trat, anderseits sich die Mitwirkung der Arbeiter-Unfallversicherungsanstalt für Niederösterreich sicherte.

Das Komitee begann seine Tätigkeit im Jahre 1904 mit dem Bau von 47 Wohnungen in der Brigittenau. Schon im Jahre 1906 konnten weitere 19 Wohnungen folgen.

Im Jahre 1907 trat an die Stelle des Komitees die „Erste gemeinnützige Baugesellschaft für Arbeiterhäuser, Gruppe Brigitten a u,“ als Gesellschaft mit beschränkter Haftung und da sich dieses Organisationssystem gut bewährte, wurden in rascher Folge zwei weitere gemeinnützige Baugesellschaften in Stadlau und Wiener-Neustadt gebildet.

Die Brigittenauer Anlage wurde neuerlich erweitert und besteht aus 6 Objekten mit 129 Wohnungen, die einen Kostenaufwand von 529.000 K erforderten und von 532 Personen bewohnt sind.

In Stadlau wurden 1907 4 Häuser, enthaltend 59 Wohnungen, mit einem Aufwand von 244.000 K, in Wiener-Neustadt 17 Arbeiterhäuser mit 158 Wohnungen um 556.000 Kronen errichtet.

Bei allen Gesellschaften ist statutenmäßig festgesetzt, daß ein 4o/₀ übersteigender Reinertrag nicht zu verteilen, sondern der Sicherung und Ausgestaltung des gemeinnützigen Unternehmens zuzuführen ist.

Jene Form der Selbsthilfeorganisation, die insbesondere in Deutschland den gemeinnützigen Wohnungsbau beherrscht, die Genossenschaft der Wohnungsinteressenten, steht in Österreich erst im Anbeginn der Entwicklung.

Im Jahre 1897 wurden 30 Baugenossenschaften gezählt, von denen jedoch nur die wenigsten gemeinnützigen Charakter hatten.

Im Jahre 1904 gab es 54 Baugenossenschaften mit beschränkter Haftung und zwei mit unbeschränkter Haftung, zusammen 56 Genossenschaften, von denen vier nicht in Tätigkeit waren und fünf sich in Auflösung befanden. Die Zahl der Mitglieder betrug 3994, die Summe der Geschäftsanteile 1,158.000 K, der Reservefonds 56.000 K, das aufgenommene Darlehen 3,230.000 K, der Wert der Realitäten und Baugründe 4,060.000 K. Bis Anfang 1908 war die Zahl p,uf 141 angewachsen, im Jahre 1908 vermehrte sie sich um 35, im Jahre 1909 um 60 Genossenschaften, so daß Ende 1909 236 Baugenossenschaften, davon 232 mit beschränkter und vier mit unbeschränkter Haftung bestanden.

Wie viele dieser Genossenschaften tatsächlich im Sinne einer gemeinnützigen Wohnungsproduktion sich betätigt haben und in welchem Umfange dies geschehen ist, darüber fehlt es an verläßlichen Daten.

Einerseits findet man unter den registrierten Genossenschaften vielfach auch Erwerbsgesellschaften, welche aus irgend einem Grunde die Form einer Genossenschaft mit beschränkter Haftung gewählt haben, anderseits haben viele Genossenschaften bisher überhaupt noch nichts geleistet.

Trotzdem dürften die in der Publikation der Statistischen Zentralkommission mitgeteilten Daten, die nur 17 Baugenossenschaften und 10 Bauvereine umfassen, nicht ganz erschöpfend sein und sind jedenfalls durch die Neuschöpfungen des letzten Jahres wesentlich überholt.

Ein Überblick über die bestehenden Genossenschaften zeigt, daß bisher die reinen Arbeitergenossenschaften gegenüber den aus den Kreisen des Mittelstandes hervorgegangenen zurücktreten.

Infolge der Gründung des Wohnungsfürsorgefonds für Staatsbeamte sind, insbesondere in der letzten Zeit, etwa 45 Beamtenbaugenossenschaften neu entstanden, von denen bereits 26 Darlehen aus dem Fonds bewilligt erhalten haben.

Der bereits längere Zeit bestehende Beamtenbauverein in Innsbruck, der bereits drei Häuser besaß, hat neuerlich vier Doppelhäuser errichtet.

Über die Leistungen der neu entstandenen Genossenschaften mögen einige Beispiele Auskunft geben.

Die Wiener gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft im Zentralverband der österreichischen Staatsbeamten vereine hat zwei Häuser mit 36 Wohnungen um 420.000 K fertiggestellt und ein drittes im Bau.

Die gleich mehreren anderen Genossenschaften ebenfalls dem Zentralverbande der österreichischen Staatsbeamtenvereine angeschlossene Egerer gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft hat kürzlich drei Wohnhäuser mit 29 Wohnungen, deren Baukosten sich auf 250.000 K beliefen, der Benützung übergeben.

Die gemeinnützige Beamten-Bau- und Wohnungsgenossen schaft für Kärnten in Klagenfurt hat während ihres zweijährigen Bestandes bisher drei dreistockhohe Beamtenwohnhäuser mit 24 Wohnungen in Klagenfurt und ein Doppel Wohnhaus mit zwölf Wohnungen in Villach erbaut und die Erbauung von Dienerhäusern und zwei weiterer Beamtenwohnhäuser in Klagenfurt und Villach in Angriff genommen.

Nicht ohne Interesse ist, daß auch ein Bau verein österreichischer Staatsbeamt en in Passau ge-gründet wurde, der mit dem Bau von 36 Wohnungen auf bayrischem Boden begonnen hat.

Eine rege genossenschaftliche Tätigkeit zeigen die B e-amten und Bediensteten der Staatsbahnen, denen ebenfalls die staatliche Förderung zugute kommt und die etwa zwölf Baugenossenschaften gebildet haben.

So hat die Bedienstetenbaugenossenschaft in Wien mit einem Aufwand von 250.000 K vier dreistöckige Häuser mit 64 Wohnungen, jene in Knittelfeld um 440.000 K 55 Häuser mit 193 Wohnungen und die Baugenossenschaft für Bedienstete der österreichischen Staatsbahnen in Landeck fünf Häuser mit 22 Wohnungen erbaut.

Auch an den nicht auf Staats- oder Eisenbahnbeamte und -Bedienstete beschränkten Genossenschaften sind diese Stände vielfach beteiligt.

Als eine solche gemischte Genossenschaft ist die gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft für Steiermark in Graz zu nennen, die, im Mai 1909 gegründet, in Eggenberg bei Graz 15 dreistöckige und 18 einstöckige Familienhäuser um 750.000 A erbaute und Anlagen von Beamtenwohnhäusern und Arbeiterhäusern in Graz plant.

Der Warnsdorfer gemeinnützige Bauverein hat 16 Zweifamilienhäuser, der Freudenthaler Verein für den Bau von Arbeiterwohnhäusern sechs Häuser mit 33 Wohnungen, die Krakauer Allgemeine Baugenossenschaft drei Häuser mit zirka 50 Wohnungen, der Gemeinnützige Verein zur Erbauung billiger Wohnungen in Mährisch-Schönberg fünf Häuser mit 63 Wohnungen, der Verein zur Herstellung von Arbeiterwohnungen in Laibach zehn Häuser mit 81 Wohnungen errichtet.

Bemerkenswert ist die große Zahl der in der letzten Zeit in Böhmen und Mähren entstandenen Baugenossenschaften.

Hervorzuheben ist auch die Gründung von zwei Genossenschaften in Wien, die speziell den Bau von Wohnungen für Frauen bezwecken.

Von den Genossenschaften stehen die Beamtengenossenschaften in der Regel auf der Grundlage des gemeinschaftlichen Eigentums, da nur solche aus dem Fürsorgefonds Darlehen erhalten, während im übrigen vielfach auch Einzelhäuser zum Zwecke der Erwerbung durch die Mitglieder gebaut werden.

Neben der genossenschaftlichen Form kommt die Form der gemeinnützigen Aktiengesellschaft kaum in Betracht. Zu nennen ist die Gesellschaft zum Baue von Arbeiterwohnungen in Prag, die im Jahre 1869 gegründet wurde und 70 Häuser mit 423 Wohnungen besitzt, die einen Kostenaufwand von 1,450.000 K erfordert haben, ferner die Brünner gemeinnützige Aktiengesellschaft für Arbeiterwohnungen.

Aus den Erhebungen der Statistischen Zentralkommission geht hervor, daß der weitaus größte Teil der gemeinnützigen Wohnungsanlagen von Arbeitgebern für ihre Arbeitnehmer errichtet worden sind, und daß darunter die Industrieunternehmungen an erster Stelle stehen.

Es ist im Rahmen dieses Berichtes nicht möglich, auf diesen Teil der gemeinnützigen Bautätigkeit näher einzugehen.

Jedenfalls sind auch hier in den letzten Jahren große Fortschritte erzielt worden, die insbesondere darin zum Ausdruck kommen, daß jetzt nicht bloß auf die Quantität, sondern auch auf die Qualität der hergestellten Wohnungen Bedacht genommen wird.

Aber auch für die landwirtschaftlichen Betriebe beginnt die Wohnungsfrage aufzutauchen, und wir sehen auch hier schon Ansätze für eine Fürsorgetätigkeit. So wurden auf den k. u. k. Privat- und Familienfondsgütern in den Jahren 1900—1907 39 Arbeiterwohnhäuser mit ^18 Wohnungen nach modernen Grundsätzen gebaut und diese Aktion auch weiter fortgesetzt.

V. Schluß.

Das Bild, welches im vorstehenden über die Fortschritte des Wohnungswesens in Österreich während der letzten fünf Jahre zu geben versucht wurde, ist kein vollständiges. Es würde noch in mehrfacher Richtung einer Ergänzung bedürfen.

In Kürze sei noch auf die Institution des Wohnungsnachweises verwiesen, die sich in einigen größeren Städten (Wien, Prag, Graz, Brünn, Laibach, Innsbruck, Reichenberg und Troppau) vorfindet.

Der Wohnungsnachweis wird teils von der Gemeinde, teils von Vereinen geführt und funktioniert vielfach in Verbindung mit der Arbeitsvermittlung.

Mit der Errichtung von Arbeitergärten (Schrebergärten) ist an einigen Orten, und zwar großenteils mit Unterstützung des Arbeitsministeriums, begonnen worden, so in Graz (Verein „Heimgarten“), St. Pölten, Tabor und Jägerndorf.

Auch der Gartenstadtbewegung wird viel Interesse entgegengebracht, ohne daß es jedoch bisher zu einem praktischen Versuche gekommen wäre.

Es hat lange gedauert, bis die Wohnungsfrage in Österreich jene Beachtung gefunden hat, die ihr in kultureller und sozialer Beziehung gebührt.

Vielleicht hat dies den Vorteil, daß bei der Lösung dieser so wichtigen Frage nunmehr die ungeheuere Fülle von Erfahrungen, die in anderen Staaten in den letzten Jahrzehnten gesammelt wurden, voll und ganz ausgenützt werden kann.

Vielleicht wird es nunmehr möglich sein, manchen Fehler zu vermeiden und zielbewußt an die große Aufgabe heranzugehen.

An gutem Willen hierzu fehlt es nicht.

Wir haben gesehen, daß Gesetzgebung, Verwaltung und private Initiative mit Eifer Zusammenwirken, um eine Verbesserung der WohnungsVerhältnisse herbeizuführen.

Die Verhandlungen des IX. Internationalen Wohnungskongresses werden gewiß das ihrige dazu beitragen, um die Entwicklung zu beschleunigen und Österreich binnen kurzem den Musterstaaten der Wohnungsreform würdig an die Seite zu stellen.

Les habitations à bon marché en Roumanie.

Rapport présenté par le

Docteur Costinescu

(Bucarest, Roumanie).

RÉSUMÉ.

Jusqu’à ces dernières années 1a. Roumanie n’a pas eu à s’occuper des logements ouvriers, car l’industrie ne se développe d’une façon plus intense que depuis une vingtaine d’années. La surface de nos villes étant très grande par rapport pu nombre des habitants, et la maison individuelle étant dans les habitudes de notre peuple, le manque d’air et d’espace ne s’était pas encore fait sentir.

Ce n’est que dans les dernières années, par les progrès de l’industrie, que la population des villes a augmenté d’une façon très rapide.

Les maisons des pauvres qui étaient très mal construites, mais suffisantes dans le passé, sont devenues aujourd’hui tout à fait impropres à l’habitation. La mortalité dans ces dix dernières années a été très inquiétante surtout en ce qui concerne la tuberculose — la proportion étant 40 pour 10.000.

Le mouvement en faveur de cette question est parti du conseil communal de la ville de Bucarest qui a pris à tâche de lutter par tous les moyens pour améliorer l’habitation ouvrière.

I. question.

La politique municipale à Bucarest concernant l’habitation à bon marché a été la suivante :

1° L’encouragement de la construction des habitations à bon marché par la formation de sociétés de crédit et construction à capital privé et communal, entreprise coopérative, 40% la commune, 60% l’initiative privée. Ces sociétés sont très avantagées par la loi, mais on leur demande en revanche un gain très limité résultant de la construction.

2° Le dégrèvement de l’impôt pour ces sociétés et pour les bâtisses pour un temps très long — 20 ans.

3° L’acquisition de grands terrains qui sont destinés aux habitations à bon marché, la commune supportant de moitié les frais de lotissement.

4° L’augmentation de nouvelles voies de communication par des lignes de tramways entre le centre et les nouveaux quartiers ouvriers.

5° Une grande sévérité en fait de surveillance de l’hygiène de la construction et de son entretien.

IL question.

Le capital des sociétés de crédit et construction ne peut être que limité, mais c’est par les obligations de ces sociétés que la construction peut atteindre un taux très élevé. Ce taux varie selon la facilité de placement des obligations qui peuvent être garanties par l’État ou la commune. Les caisses de dépôt et d’épargne sont autorisées à placer leur fond de réserve dans les obligations des sociétés de construction.

con-

Ces avantages ne sont pas accordés aux personnes privées, mais seulement aux sociétés de crédit et construction, aux indistruels et aux corporations ouvrières. Les maisons struites par des sociétés doivent passer définitivement à des personnes privées. Ces maisons sont faites en vue d’être vendues et non louées, exepté pour les fabriques.

Le principe qui a guidé notre loi c’est l’encouragement de la formation de sociétés de crédit et construction avec collaboration de la commune ; de favoriser le placement des obligations de ces sociétés sur la place la plus avantageusement possible par la garantie donnée par la commune ou l’État.

III. question. COTTAGE OU BLOC.

Le bloc n’a presque pas existé dans notre pays.

Le cottage a été de tous temps dans les habitudes du peuple roumaine. Aussi à part quelques habitations faites par des fabriques pour loger leurs ouvriers o’est le cottage qui domine.

Dans notre loi il n’est question que du cottage comme étant le seul système vraiment recommandable et pour l’hygiène et au point de vue de la morale.

Le résultat d’enquêtes faites dans notre pays prouve que les ouvriers vivant dans les maisons bloc sont moins réguliers au travail et plus vicieux. La mortalité aussi est beaucoup plus grande dans nos habitations collectives.

En un mot les avantages hygiéniques et sociaux sont tels dans les habitations individuelles que nous avons décidé de passer outre aux frais supplémentaires de construction.

IV. question.

Les moyens employés par nous pour réduire les frais de construction :

a)    La simplification des plans par l’adoption de quelques types toujours les mêmes.

b)    Les maisons construites en série et groupées par deux dos-à-dos ou par quatre en forme de croix de façon à avoir toujours un ou deux murs mitoyens.

L’eau et la canalisation s’obtiennent aussi plus facilement dans ce groupement de maisons ayant chacune son independence absolue.

c)    Les matériaux de construction étant d’un prix élevé dans notre pays, on accorde pour ces bâtisses des avantages pour le transport par chemin de fer. Les sociétés de construction par le fait d’avoir à leur charge un très grand nombre de maisons à bâtir peuvent produire ou exploiter directement le matériel néicessaire à leurs constructions.

Les progrès réalisés en matière d’habitation à bon marché en Roumanie pendant ces cinq dernières années sont :

1° L’acquisition de terrains par la commune de Bucarest en vue de ces constructions.

2° La construction de maisons économiques par la commune et vendues en annuités à des ouvriers ou petits employés.

Le prix des maisons varie entre 3500 et 5000 francs.

3° La nouvelle loi pour les maisons économiques votée cette année par le parlement roumain.

4° La formation d’une grande société de crédit et construction ’’CASA COMUNALA“ (La Maison Communale) avec, capital en partie privé, 60% pour l’initiative privée et 40% pour la commune de Bucarest.

Nous avons l’honneur de joindre à cette communication notre loi pour les maisons économiques.

APPENDICE.

Loi concernant la construction d’habitations hygiéniques à bon marché.

Art. 1. En vue de la construction d’habitations hygiéniques à bon marché par des particuliers ou des sociétés, ayant pour but de les vendre ou les louer aux ouvriers, artisans et fonctionnaires publics ou privés aux appointements de 250 francs maximum et qui vivent uniquement de leur salaire ou appointements, on accorde par la présente loi les avantages suivants :

a)    Les sociétés ou particuliers seront exemptés de tout impôt, envers l’État, la commune, le district en ce qui concerne ces constructions.

Les actes de construction, ainsi que les actions obligations, actes de liquidation des sociétés seront également exemptés de toute taxe de timbre et enregistrement.

b)    Les maisons construites seront exemptées pour la durée de 10 ans à partir de la date de la construction de tout impôt envers l’État, le district, la commune ; durant cinq autres années des trois quarts des impôts et encore durant cinq années de 1a. moitié de ces impôts.

c)    On pourra profiter pour le matériel destiné à ces bâtisses de tous les avantages accordés par les lois et règlements aux maisons destinées aux ouvriers des fabriques et ateliers.

d) Les particuliers désireux de profiter de ces avantages devront être propriétaires d’ateliers, de fabriques ou d’autres entreprises commerciales ou agricoles, afin de faire ces constructions pour le personnel employé dans ces établissements.

Art. 2. L’État, le district, les communes et institutions de bienfaisance sont autorisés à construire ou à acheter des actions des sociétés de construction ou bien à participer à la création des sociétés de construction. Dans ce dernier cas elles pourront participer jusqu’à concurrence de maximum la moitié du capital social et sans que l’autorité garantisse des intérêts plus grands que 5o/o.

Les obligations émises par ces sociétés seront acceptées à leur valeur nominale, comme garantie à toutes les caisses de l’État.

Dans ce cas, l’autorité qui a participé à la constitution de la société, nommera au moins un quart des membres du conseil d’administration.

Le constructeur de ces maisons paiera à la commune seulement la moitié de la valeur des travaux d’édilité imposés par la loi et les règlements de la commune à tous ceux qui percent de nouvelles rues sur des terrains particuliers.

Art. 3. Afin de pouvoir profiter de cette loi, il faut que la construction en remplisse les conditions exigées par les lois et règlements communaux. La commune a le droit de refuser le parcellement de la propriété qui ne serait pas dans l’intérêt de la commune.

La valeur de la construction et son terrain ne dépasseront pas à Bucarest la somme de 8000 francs ; dans le reste du pays 0000 francs. Le loyer de la demeure ne dépassera pas les 5°;, du capital en plus la côte de l’amortissement.

Art. 4. Les sociétés de construction et crédit se déclareront obligées par les statuts de vendre les maisons, construites en observant la présente loi, au prix contant majoré de 6<>/o.

Seront dispensées des obligations de vente les fabriques qui ont construit pour leurs ouvriers.

Ces ventes sont exemptées de taxes de timbre et enregistrement.

Art. 5. Tout immeuble construit d’après la loi présente perdrait les avantages accordés, au cas où il augmenterait de grandeur ou perdrait son caractère de maison économique.

Art. 6. Le service des artisans du Ministère du Commerce et de l’Industrie se charge de tout ce qui concerne les constructions hygiéniques et économiques.

Un conseil sera institué au Ministère du Commerce et de l’Industrie, qui se composera de : un architecte, un ingénieur, un médecin pratiquant ou un ex-médecin en chef d’un hôpital, nommé par voix de concours ; tous deux nommés par le Ministère de l’Industrie et du Commerce pour la durée de huit ans et un délégué du Ministère de l’Intérieur.

Ce conseil aura les attributions suivantes :

Approuver les statuts des sociétés, rédiger les règlements relatifs à la construction des bâtisses ; étudier les demandes faites par les particuliers ou sociétés en vue de Conservation de la présente loi. Surveiller la marche des entreprises. Étudier la situation des terrains à parceler et de concert avec la commune décider la manière de parcellement afin d’arriver à systématiser et assainir le quartier. Examiner la valeur et la salubrité des demeures.

Veiller an bon entretien des maisons et enfin à tout ce qui touche les maisons économiques.

Le Ministère de l’Industrie et du Commerce décidera en dernière instance toutes ces questions, celles de l’édilité exceptées qui regarderont la mairie. Le Ministère aura le droit de révoquer l’autorisation des sociétés qui s’écarteront du but dans lequel elles ont été créées. Il fixera aussi et se chargera des frais de service.

Art. 7. En cas de décès du propriétaire d’une maison et au cas où le défunt occupait la demeure à ce moment avec l’époux survivant ou les enfants ; on déroge aux dispositions du code civil comme il suit :

a)    Au cas où l’époux est copropriétaire de la maison au moins par moitié, l’indivision sur sa demande, sera maintenue jusqu’à, sa mort sans encourir aucun frais.

b)    Le défunt n’ayant de descendents que ceux du mariage qui s’est défait par sa mort l’époux survivant, même sans être copropriétaire aura le droit de maintenir l’indivision et de profiter de l’immeuble jusqu’à sa mort.

c)    Le défunt n’ayant pas de descendants, l’époux survivant, qu’il soit ou non propriétaire aura droit à la moitié de l’immeuble en pleine propriété et le reste en jouissance jusqu’à sa mort, à cette époque l’immeuble passe aux héritiers légitimes.

Le défunt ayant des ascendants habitant avec lui au moment de sa mort, ceux-ci auront le droit d’habiter la maison a.vec l’époux survivant jusqu’à la fin de leurs jours.

Le défunt n’ayant pas laissé d’époux, mais seulement des descendants, parmi lesquels des mineurs, l’indivision peut être demandée par un seul des cohéritiers, sans que l’indivision puisse dépasser la majorité du plus jeune des héritiers. Le juge de paix recevra les déclarations des héritiers qui voudraient. profiter des dispositions sus-mentionnées.

S’il y a des enfants de plusieurs mariages qui prétendent à la demeure en même temps que l’époux, ou seulement entre eux, le juge de paix décidera si l’indivision doit être maintenue ou bien si la maison doit passer à l’un des cohéritiers plus besoigneux.

Art. 8. Si les héritiers ne veulent pas maintenir l’indivision ou bien si elle a cessé d’exister, de même que si le défunt ne laisse ni épouse, ni descendant, chaque cohéritier pourra prendre la maison à son compte en payant le du d’après l’estimation faite par le Ministère de l’Industrie par le conseil de l’habitation.

S’il y a plusieurs cohéritiers amateurs de la demeure, ils auront la préférance dans l’ordre qui suit : celui que le défunt aura désigné dans ses dernières volontés, l’époux, puis les autres descendants.

S’il y a plusieurs descendants désireux de prendre la maison, la. majorité parmi les héritiers décide ; si cette majorité manque, on tirera au sort devant le juge de paix.

Toutes ces opérations, ainsi que le droit de succession pour ces maisons seront exemptées des taxes de timbre et enregistrement, tant que le prix n’en a pas été amorti.

Art. 9. La vente de ces maisons est sujette aux taxes d’enregistrement. Au cas où le paiement est stipulé en cinq annuités au plus, on paiera les taxes de la même façon.

Art. 10. Un règlement spécial décidera le mode d’application de la présente loi.

Fortschritte auf dem Gebiete des Wohnungswesens in Schweden 1904—1909.

Von

Axel Ramm,

Stadtrevisor (Göteborg).

Welch große Veränderungen in den Lebensverhältnissen des schwedischen Volkes während des letztverflossenen Jahrhunderts eingetreten sind, erhellt vielleicht am besten aus den folgenden Zahlen, in Prozenten der ganzen Bevölkerung, ausgedrückt :

Jahr

Landbau

Industrie und Bergwerk

Handel und Verkehr

1800

79-1

11-4

1-7

1820 . 1840    .

1870    .

1880 .

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17-8

5-1

7-1

1890

60-9

227

89

1900

53-7

28-9

10-6

Zu Anfang des 19. Jahrhunderts waren folglich gegen vier Fünftel der ganzen Bevölkerung von der Landwirtschaft abhängig, im Anfang des 20. Jahrhunderts kaum mehr als die Hälfte, während sich die von gewerblichen Beschäftigungen ernährende Bevölkerung verdreifacht hatte, — von 13-l°/o zu 39-5<yo der ganzen Bevölkerung.

Die Industrialisierung des Landes tritt, wie aus den obigen Ziffern erhellt, besonders stark nach dem Jahre 1880 und stärker noch nach dem Jahre 1890 hervor. Der Wert der Industrieerzeugnisse steigt von 153 Millionen schwedische Kronen

im Jahre 1880 allmählich zu 288 Millionen Kronen im Jahre 1890, später aber geht es noch schleuniger und im Jahre 1896 ist der Wert der Fabrikation schon 692 4 Millionen Kronen, welche Summe mit etwa 962 4 Millionen Franken (gleichgestellt werden kann. Im nächsten Jahre, 1897, ist schon eine Wertziffer von einer Milliarde Franken überschritten und der Wert der Fabrikserzeugnisse wird wie folgt berechnet:

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In diese Werte sind jedoch nicht die Erzeugnisse des Bergwerksbaues eingerechnet und selbstverständlich nicht die der Handwerker. Nur die eigentliche Fabriksindustrie ist in den Ziffern mit angeführt und es ist leicht zu finden, daß der Wert der Fabrikation sich 1897—1907 beinahe verdoppelt hat.

Weder die Anzahl der Fabriken noch der Arbeiter ist so schleunig entwickelt worden. Die betreffenden Angaben sind :

1896

1907

Zahl der Fabriken „    „ Arbeiter

8.812

202.293

11.659

303.029

Zur Arbeiterzahl kommen noch hinzu 31.700 Bergwerksarbeiter und 53.173 Handwerksarbeiter im Jahre 1907. Die ganze industriell beschäftigte Arbeiterschar beträgt folglich gegen 388.000 (gegen ungefähr 166.000 im Jahre 1890).

Stellt man dieses aber mit der Anzahl der Fabriken zusammen, so läßt sich leicht verstehen, daß eine deutliche Vergrößerung der Arbeiterzahl pro Fabrik eingetreten ist.

Aber noch eine andere Tendenz hat sich gezeigt. Die Industrie ist mehr und mehr nach den Städten gedrungen, wie folgende Ziffern zeigen. Nach Lage fanden sich vor Fabriken:

1896

1907

in Städten .... auf dem flachen Lande

34-6%

65-4%

38-8%

6F2%

Die große industrielle Entwicklung Schwedens hat verursacht, daß die Menschen sich mehr zusammendrängen ials vorher, in Städten und bei Fabriksorten auf dem flachen Lande. Die städtische Bevölkerung hat darum bedeutend zugenommen, und zwar auf folgende Weise :

1890

18-8

Städtische Bevölkerung in Prozenten der ganzen Bevöl

kerung :

Jahr 1800

9-8

,,    1840

1860 „    1870

9-7

11-3

12-95

1880

151

1900 ,,    1909

21-5

24-4

Diese Angaben sind nach der offiziellen Statistik mitgeteilt, in Wirklichkeit aber hat sich die städtisch lebende Bevölkerung während der letzten Jahrzehnte bedeutend schneller entwickelt.

.    .    1.334.682 Einwohner

^ 77.382    „

190.000

In Städten lebten Ende 1909 .    .

und

in Flecken........

in Munizipalgemeinden gegen .

Die Munizipalgemeinden sind durch Gesetz vom 27. Mai 1898, gültig vom 1. Januar 1900, gebildete kommunale Verwaltungskörper, die gewissermaßen städtisch organisiert sind, aber keinen städtischen Magistrat besitzen. Sie liegen auf dem flachen Lande und gehören in territorialer Beziehung zu einer Landgemeinde, bilden aber eine Gemeinde für sich, mit eigener kommunaler Verwaltung ; aber das wichtigste ist, daß für diese Gemeinden die städtischen, für das Reich gültigen polizeilichen Ordnungsvorschriften, Bauordnungsvorschriften, Brandordnungsvorschriften und Gesundheitsordnungsvorschriften gültig und rege sind. Gegenwärtig finden sich wohl gegen 170 solcher Munizipalgemeinden im Reiche. Städte sind im Jahre 1910 95, wovon zwei eine gemeinsame Stadtgemeinde bilden, Flecken 40.

Dazu kommen noch ungefähr 140 große Dörfer und Eisenbahnstationen, die weder Flecken noch Munizipalgemeinden sind, sondern nur ein Teil einer Landgemeinde.

Die in Orten mit zusammengedrängter Bevölkerung lebenden Menschen sind folglich mehr als 31% der ganzen Reichsbevölkerung, gegen 15% im Jahre 1880.

Da diese große Veränderung in der Lebensweise während der letzten 30 Jahre geschehen ist, läßt sich ohne Schwierigkeil finden, daß die Bautätigkeit eine besonders lebhafte gewesen sein muß.

Nur für Städte hat man Angaben über die Zahl der Häuser, und zwar folgende :

46.331

49.197

51.620

56.908

62.000

Der für staatliche Steuer taxierte Wert des Grundbesitzes in Schweden ist während dieser Zeit folgendermaßen gestiegen :

Landwirtschaftlich betriebener Grundbesitz:

in Städten.....

in Landgemeinden .    .    .

Andere Güter (inklusive Grund und Boden):

in Städten.....

in Landgemeinden

1885

1908

Millionen Kronen

Millionen Kronen

44-7

575

2.197

938-7

250-3

2.964-6

2.802-7

1.040-8

Der Wert des in eigentlicher Landwirtschaft betriebenen Grundbesitzes ist folglich nur um 40% gestiegen, der Wert der städtischen Güter verdreifacht und der Wert der „anderen Güter“ in Landgemeinden mehr als vervierfacht. Es läßt sich nicht bestimmen, wie viel von dem letztgenannten Werte Örtlichkeiten mit zusammengedrängter Bevölkerung gehören, aber man kann leicht finden, daß die Entwickelung des Taxwertes eine riesige gewesen ist. Eine Andeutung der mächtigen Entwicklung der Bautätigkeit in den Städten, und mehr noch in den Landgemeinden, liegt doch in diesen Angaben.

Die Bevölkerungsziffer pro Haus erhellt am besten aus der beigefügten graphischen Darstellung, wo die Verhältnisse für die größten Städte sowie auch für sämtliche Städte Schwedens für verschiedene Jahre angedeutet sind. Bedeutende Verschiedenheiten zwischen Groß- und Kleinstädten gehen daraus hervor, aber auch daß in Städten mehr und mehr die großen Bauten, die Wohnungskasernen, vordrängen. Ursprünglich war die Bebauungsweise in ganz Schweden das Einfamilienwohnhaus, aber allmählich ist dies beinahe überall verändert worden. Auch in verschiedenen Teilen derselben Stadt kommen große Verschiedenheiten vor, wie z. B. in Göteborg, wo Mitte 1905 in einem Stadtteile die Behausungsziffer 35 6 Personen pro Haus war, aber in einem anderen nur 10 5 Personen. Es mag bemerkt werden, daß die erste Ziffer in einem Arbeiterviertel mit 247 Häusern vorkommt, während die letztere einem Viertel in der Altstadt zukommt.

Die Bedeutung der Wohnungskasernen ist in Schweden in allen Gemeinden mit zusammengedrängter Bevölkerung

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Einwohner pro Haus in schwedischen Städten.

immer größer geworden. Einetagige Häuser werden seltener gebaut und die Vorschriften der für das Reich geltenden städtischen Bauordnung, daß Häuser von Holz nur bis zu zwei Etagen gebaut werden können, werden in Göteborg auf die Weise umgangen, daß man das Grundgeschoß von Ziegeln oder Steinen baut und darüber zwei Etagen von Holz — die sogenannten Landeshauptmannshäuser.* )

*) Diese Benennung' kommt daher, daß der Landeshauptmann (Regierungspräsident) Graf Ehrensvard sich für diese Bauart interessierte und bewirkte, daß die Klagen des städtischen Bauamtes der kgl Regierung nicht unterbreitet worden sind.

Die jetzt für städtisch bebaute Örter gültige Bauordnung ist vom Jahre 1874. Es ist dort vorgeschrieben, daß die Minimalbreite einer Straße 18 m (ausnahmsweise 12 m), die Maximalhöhe eines Hauses die Breite der Straße -f- 15 m und die Etagenanzahl eines Hauses höchstens fünf sein darf ; der Hofraum muß mindestens die Hälfte (ausnahmsweise ein Drittel) der bebauten Wohnfläche sein, die Minimalhöhe eines Wohnzimmers mindestens 2 7 m usw. Diese für ganz Schweden geltende Bauordnung wird jetzt als altertümlich betrachtet und eine kgl. Kommission hat einen neuen Gesetzentwurf ausgearbeitet. Aber obwohl neuere, moderne Ansichten dort enthalten sind, hat er lebhafte Einwendungen hervorgerufen und wird wahrscheinlich recht umgeändert werden.

Gesetzgebung.

Die angedeutete mächtige Entwicklung Schwedens hat selbstverständlich große Veränderungen in den Gesetzesbestimmungen hervorgerufen. Einige sind noch nicht durchgeführt worden, wie z. B. die oben genannte Umgestaltung der Bauordnung, aber bedeutende neue Gesetze, Verordnungen und (Erlässe, die auf Wohnungs- und Bebauungsverhältnisse zielen, sind während der letzten fünf Jahre veröffentlicht worden.

Ich lasse hier nur einige Andeutungen der wichtigsten

folgen :

1904 (15. April) : Kgl. Erlaß, betreffend das Besitzungsrecht an Kleingrundstücken auf Löhnungshöfen der Priesterschaft,

1904 (13. Mai): Gesetz, betreffend Vorschriften gegen die Verbreitung der Lungenschwindsucht.

1904 (17. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Vorschriften und Bestimmungen über die Ausgebung der vom Reichstage beschlossenen Eigenheim-Anleihe.

1904 (17. Juni): Kgl. Brief, betreffend den staatlichen Eigenheims-Anleihefonds.

1904 (17. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Vorschriften, welche von den kgl. Haushaltungsgesellschaften, Aktiengesellschaften und Vereinen, die Eigenheims-Anleihen haben wollen, beobachtet werden müssen.

1904 (21. September) : Erlaß des Medizinalkollegiums, betreffend die Lungenschwindsuchtbekämpfung.

1904    (30. September) : Gesetz, betreffend gemeinschaftliches Eigentum.

1905    (25. Mai) : Gesetz, betreffend Abgaben für Parzellen.

1905 (25. Mai): Kgl. Erlaß, betreffend Anzeichnungen im

Grundkataster über parzellierte Grundstücke.

1905    (2. Juni): Kgl. Erlaß, betreffend Mitteilungen über Parzellierung.

von

1906    (20. April) : Kgl. Erlaß, betreffend Absonderung Grundstücken im nördlichen Schweden.

1906    (4. Mai) : Gesetz, betreffend Verbot für Aktiengesellschaften und Vereine in gegebenen Fällen Grundeigentum zu erwerben.

1907    (19. April) : Gesetz, betreffend Ablösung der Abgaben für Parzellen.

1907 (17. Mai) : Kgl. Erlaß, betreffend Prüfung der Berechtigung für Aktiengesellschaften und Vereine Grundstücke zu erwerben.

1907 (17. Mai) : Kgl. Erlaß, betreffend Anzeichnungen pu Grundkataster von Parzellierungen.

1907 (14.    Juni) :    Gesetz,    betreffend    Gebrauchsrecht von    un

beweglichen Gütern.

1907 (14.    Juni) :    Gesetz,    betreffend    Vorschriften geltend    für

das Gebrauchsrecht von unbeweglichem Gut.

1907 (14. Juni): Gesetz, betreffend Servituten.

1907 (14.    Juni) :    Gesetz,    betreffend    Erbbaurecht.

1907 (14.    Juni) :    Gesetz,    betreffend    erbbaurechtliche Grund

verpfändung.

1907 (14. Juni) : Gesetz, betreffend Änderung des § 4 im Gesetz vom 24. Mai 1895 über unbewegliches Gut.

1907 (28. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Anleihen aus dem staatlichen Grundstückerwerbsfonds.

1907 (28. Juni) : Verordnung, betreffend Verkauf von staatlichem unbeweglichem Gut.

1907 (31. August) : Gesetz, betreffend Stadtpläne und Bauplatzregulierung.

1907 (31. August) : Kgl. Erlaß mit näheren administrativen Bestimmungen über das Stadtplangesetz.

1907 (31. August) : Gesetz, betreffend Änderung des § 2 des Gesetzes vom 26. Mai 1899 (Bauplatzeinteilung).

1907 (29. November) : Kgl. Erlaß, betreffend Erbbaurecht-Kataster.

1907    (29. November) : Kgl. Erlaß, betreffend Anlehen aus dem staatlichen Grundstückerwerbsfonds.

1908    (18. Januar) : Kgl. Erlaß, betreffend Neubauten gemäß dem Stadtplangesetz.

1908 (24. Januar) : Kgl. Erlaß, betreffend Bericht über die Eigenheim-Anleih en.

1908 (4. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend die Verwaltung der staatlichen Domänen.

1908 (13. Juni) : Verordnung, betreffend Grundstück-Kataster.

1908 (13. Juni) : Gesetz, betreffend Änderungen des Gesetzes über Parzellierung.

1908 (13. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend die staatlichen Eigenheim-Anleihen.

1908 (13. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Vorschriften für königliche Haushaltungsgesellschaften und Aktiengesellschaften wegen Ausleihung vom Eigenheimfonds.

1908 (13. Juni) : Kgl. Schreiben, betreffend dasselbe.

1908 (13 Juni): Gesetz, betreffend Änderung im Gesetz vom 25. Mai 1905.

1908    (29. August) : Erlaß des Oberstatthalters in Stockholm, betreffend das Gesundheitsamt.

1909    (5. März) : Kgl. Zirkular, betreffend statistische Angaben über das Erbbaurecht.

1909 (14. Mai) : Gesetz, betreffend Änderungen im Gesetz von der Teilung der Grundstücke.

1909 (18. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Ackerbauparzellen in den staatlichen Forsten des nördlichen Schweden.

1909 (25. Juni): Gesetz, betreffend Begrenzung der Parzellierung.

1909 (25. Juni) : Gesetz, betreffend die Verordnung über Hypothekeneinschreibung in Grundstücken.

Stadtplan eines neuzubebauenden Ge-

bietes in Göteborg.

Vom Ersten Stadtingenieur A. Lilienberg.

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(Zu bemerken ist, daß die Anlagen

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1909 (25. Juni) : Kgl. Erlaß, betreffend Erweiterung des Rechtes, Eigenheim-Anleihen auszugeben.

Es ist dies selbstverständlich gar kein vollständiges Verzeichnis ; nur die wichtigeren sind hier angedeutet, um zu zeigen, welch rege Tätigkeit von der Regierung und dem Reichstage entwickelt worden ist.

Die wichtigsten sind die beiden Gesetze vom 14. Juni 1907, betreffend Gebrauchsrecht von unbeweglichen Gütern — gewöhnlich Mietgesetz genannt —, und betreffend Erbbaurecht, und ganz besonders das Gesetz vom 31. August 1907, be-

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Stadtplan eines neuzubebauenden Gebietes in Helsingborg. I. Preis. Von N. Gellerstedt.

treffend Stadtpläne nannt.

gewöhnlich Stadtplangesetz ge-

Das erste regelt nicht nur die Wohnungsmiete Verhältnisse, sondern auch die Pachtbedingungen für Pachtgüter und Höfe. Der Mietkontrakt wurde durch das Gesetz endlich eingehender und nach modernen Ansichten reguliert.

Das Erbbaurecht war vorher in Schweden unbekannt, mindestens in der jetzigen Auffassung des Wortes, und man erwartet große Erfolge von der Einführung dieses Rechtsinstitutes.

Als das wichtigste Gesetz muß jedoch das neue Stadtplangesetz bezeichnet werden. Nach mehrjährigen Arbeiten wurde

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Landeshauptmannshäuser.

Nach dem Preisausschreiben des Göteborger Verschönerungsvereines.

das Gesetz vom Reichstage angenommen und bald darauf veröffentlicht. Es kann als ein ganz modernes und nachahmenswertes angesehen werden.

Der Erfolg dieses Gesetzes muß als ein bedeutender betrachtet werden. Vorher hatte man die schachbrettförmige Anlage der Stadtpläne mit Vorliebe bevorzugt und dadurch vielmals bedeutende Kosten durch Absprengung von Hügeln unnötigen Einkauf von Häusern und Anordnung der ganzen Anlage verursacht. Jetzt ist dies ganz anders geworden. Die größeren Städte haben neue Pläne entwerfen lassen, Preisausschreiben sind mehrfach gemacht und die wüste Einförmigkeit des vorherigen Stadtgebildes ist belebt worden. Ich teile hier einige neue Stadtpläne mit und könnte solche nicht nur von Städten, sondern auch von Flecken und Munizipalgemeinden mitteilen.

In den neuen Stadtplänen denkt man ohne Ausnahme an offene Plätze, Parks, öffentliche Anlagen und Spielplätze, sowohl für Kinder wie für junge Leute. In dieser Beziehung ist Göteborg schon weit vorgeschritten und kann als Vorbild angesehen werden.

Gesetzliche Bestimmungen über die Aufnahme von offenen Plätzen usw. in Stadtplänen finden sich jedoch nicht. Das ist ganz und gar die Sache der kommunalen Verwaltung, welche in Schweden eine selbständigere und ganz andere Stellung einnimmt, als z. B. in Deutschland oder in Österreich-Ungarn.

Eigenheim bewegung.

In dem genannten Stadtplangesetz ist auch die Zoneneinteilung des Baugeländes vorgesehen und schon vorher war solches durch ortsstatutarische Bestimmungen in mehreren Städten vorgeschrieben. Besondere Villenquartiere mit Einfamilienhäusern kommen häufig vor, die jedoch nur für reiche Leute bestimmt sind.

Auch wirkliche Villenstädte (garden cities) sind geschaffen worden, wie z. B. Djursholm, Stocksund, Lidingö Villastad u. a. bei Stockholm, Partilied bei Göteborg usw., die aber nur von besser situierten Leuten bewohnt werden können. Djursholm, die erste dieser Gartenstädte, datiert schon vom Jahre 1889 und ist durch und durch schöner geworden.

Als Bautypus für schwedische Städte kann, wie schon gesagt, die Mietkaserne angesehen werden. Die Einförmigkeit der Bauweise hat öfters erlahmend gewirkt und Verschönerungs-

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Land eshauptmannshäuser.

Nach dem Preisausschreiben des Göteborger Verschönerungsvereines.

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vereine sind in mehreren Städten entstanden, um Verbesserungen einführen zu können. In Göteborg, wo die oben angedeuteten „Landeshauptmannshäuser“ häufig Vorkommen sämtlicher Häuser sind solche —, hat der städtische Verschönerungsverein ein Preisausschreiben, mit mehreren Preisen für

die besten Vorschläge betreffs Anordnung und Ausschmückung solcher Häuser, ins Werk gesetzt, und gute Folgen hat es gehabt, wie aus den beigefügten Abbildungen ersichtlich ist.

Es kann nicht geleugnet werden, daß die neue Anschauungsweise, daß man die Häuser der Minderbemittelten und, im ganzen, die städtischen Häuserreihen mehr nach ästhetischen Hinsichten anordnen soll, mit der Eigenheimbewegung zusammenhängt. Die Industrialisierung Schwedens ist vorher hervorgehoben und die rege Bautätigkeit angedeutet. Da aber in mehreren Städten, vor allem in Stockholm, Baulichkeiten für Arbeiter nicht in genügender Menge vorhanden waren und die Mietpreise darum in die Höhe gingen, entstanden bald in den Umgegenden der Fabrikstädte Vororte, die bei der Arbeiterschaft mehr und mehr beliebt wurden. Privatpersonen, Aktiengesellschaften und industrielle Unternehmungen kauften Terrain ein, parzellierten dasselbe und verkauften dann die Parzellen an die Arbeiter, die dort ihre Häuser selber aufbauten.

Die erste Eigenheimbejwegung war eine rein agrarische. Die Landarbeiter zogen in Scharen nach den Stävdten und die Bauern, die dann im Beichstage bestimmend waren, wollten dies ändern. Sie suchten dies durch Bestimmungen über Verkauf von kleinen Krondomänen zu bewirken, aber die Bestimmungen waren zu strenge und der Versuch hatte keinen Erfolg. Nachdem der Reichstag im Jahre 1891 ein Schreiben, betreffend Kolonisationsversuche, an die Regierung beschlossen hatte, war die Regierung mit neuen Vorschlägen für den Reichstag im Jahre 1894 fertig — aber auch dies half nichts, obwohl mehrere Gesetze über Parzellierung gemacht wurden. Der 1899er Reichstag beschloß eine neue Anregung in der Eigenheimfrage bei der Regierung zu geben, und schließlich im Jahre 1904 war der Reichstag mit definitiven neuen Vorschlägen fertig, die von der Regierung später genehmigt wurden. Der Reichstag bewilligte im letztgenannten Jahre für die Jahre 1905—1909 eine Summe von zehn Millionen Kronen, den sogenannten Eigenheim-Darlehenfonds. Im Jahre 1908 beschloß der Reichstag von 1909 bis 1913 jährlich einen Betrag bis zu fünf Millionen Kronen für die Seßhaftmachung der minderbemittelten Bevölkerung zu verwenden.

Um ein solches Darlehen bekommen zu können muß der Darlehensbewerber entweder Arbeiter oder eine unter ähnlichen Lebensverhältnissen stehende Person, Mann oder Frau, sein, schwedischer Staatsbürger, im Besitz der bürgerlichen Ehrenrechte und nicht ohne hinreichende eigene Mittel, um ein eigenes Heim begründen zu können. Er bekommt sein Darlehen durch Vermittlung einer königlichen Haushaltungsgesellschaft, einer Privatvereinigung oder Aktiengesellschaft unter der Voraussetzung, daß das vom Antragsteller erworbene Grundstück entweder auf dem flachen Lande oder außerhalb des in einem Stadtplane aufgenommenen Territoriums gelegen sein muß ; der Antragsteller muß in einem Lebensalter von mindestens 21 und höchstens 50 Jahren (ausnahmsweise höher) stehen ; und endlich darf das Grundstück im bebauten Zustande, wenn es einfaches Wohnungsgrundstück ist, nicht einen Wert von 4000 Kronen und wenn es ein Ackergrundstück ist, nicht einen Wert von 6000 Kronen übersteigen. In der Regel sollen nur durch Parzellierung neugebildete Grundstücke beliehen werden, und nur ausnahmsweise werden Darlehen auch bei Übernahme eines älteren Grundstückes bewilligt. (In einigen Provinzen bewilligen die Gesellschaften auch solche Darlehen.) Die Höhe des Darlehens beträgt für Ackergrundstücke mindestens die Hälfte und höchstens fünf Sechstel, für reine Wohnungsgrundstücke mindestens die Hälfte und höchstens drei Viertel des durch geeignete oder passende Schätzung ermittelten Gesamtwertes von Grund, Boden und Gebäuden. Mit dem Darlehensgesuche sind der Kaufvertrag über das Grundstück, der Plan zum Neubau oder Umbau des Hauses, Kostenanschlag, Nachweis vorhandener Mittel zur Anschaffung oder Besitz eines ausreichenden Viehbestandes und Inventars, Leumundszeugnis einer im Heimatsbezirke des Darlehensuchers lebenden glaubwürdigen Person mit Bezug auf Sparsamkeit, Nüchternheit und ehrbaren Lebenswandel einzureichen. Bei Bewilligung des Darlehens muß der Darlehenempfänger den Nachweis erbringen, daß er die ganze Kaufsumme entweder in Barem oder durch Anweisung auf das Eigenheimdarlehen oder sonstwie bezahlt hat. Das Darlehen ist als erststellige Hypothek einzutragen und die auf dem Grundstücke befindlichen Gebäude müssen bei einer vertrauenswürdigen Gesellschaft gegen Feuer versichert sein. Das Darlehen zerfällt in zwei gleich große Teile, einen zu amortisierenden und einen stehenden Teil. Das ganze Darlehen ist mit 3-ßo/o jährlich zu verzinsen. Auf den zu amortisierenden Teil ist bis zur Abzahlung desselben eine Annuität von 6% für Ackergrundstücke und von 7<>/o für Wohnungsgrundstücke, einschließlich der Zinsrate von 3-6°/o, zu erlegen. Die Verpflichtung zur Zahlung der Amortisationsraten

beginnt, jedoch erst mit dem vierten Jahre nach dem Ablauf desjenigen Kalenderjahres, in welchem das Darlehen zur Auszahlung gelangt ist. Der zu amortisierende Teil des Darlehens soll zurückgezahlt werden bei Ackergrundstücken in 29 Jahren, bei Wohnungsgrundstücken in 24 Jahren. Fünf Jahre nach dieser Schlußzahlung muß der stehende Teil des Darlehens zurückgezahlt werden. Teile des Darlehens oder der ganze Betrag können während der Amortisationszeit vom Darlehennehmer jederzeit zurückgezahlt werden. Dagegen kann der Darlehengeber, mit Ausnahme gewisser im Darlehenskontrakte vorgesehener Fälle, das Darlehen oder einen Teil desselben nicht während der Amortisationszeit kündigen.

Alle Formulare werden kostenlos vom Darlehengeber beigestellt und er macht auch kostenfrei die nötigen Mitteilungen und Ratschläge, betreffend alle juristischen Vorschriften.

Die Erfolge dieser staatlichen Subventionierung müssen als besonders gute angesehen werden. Als Darlehen wurden nämlich verausgabt, respektive bewilligt, in Kronen :

für das Jahr 1905

1909

„    1910

1,325.780

1,095.759

2,309.980

3,126.750

3,814.900

3*846.600

437.280

383.762

1,125.450

1,757.700

3,069.100

1,158.400

Alle kgl. Haushaltungsgesellschaften

ein Verein, gebildet,

mit den Kreistagen oder Kreisversammlungen in Deutschland vergleichbar —, von denen mindestens eine in jeder Provinz vorhanden sein muß, haben sogenannte Eigenheimskommissionen gebildet, die als Vermittler der Darlehen eine lebhafte Tätigkeit entwickeln ; auch Vereine und Aktiengesellschaften können als Vermittler auftreten, und der neugebildete „Verein gegen Emigration“ (nationalföreningen mot emigration) um der Auswanderung entgegenzuwirken — liefert auch kostenlos Rat, Vorschläge und Beihilfe. Dieser Verein hat in letzter Zeit auch große Güter in mehreren Teilen des Landes angekauft, um Eigenheime dort gründen zu können.

Eine beleuchtende Statistik ist noch nicht vorhanden, was zu wünschen wäre. So viel kann man doch finden, daß seit dem Erscheinen der betreffenden Gesetze gegen 3600 Familien

Ackergrundstücke und 2200 Familien Wohnungsgrundstücke durch staatliche Hilfe bekommen haben.

Der Staat als Eigenheimförderer.

Nicht nur auf diese Weise hat der Staat die Eigenheimbewegung fördern können, sondern auch wo er als kapitalistischer Privatunternehmer auftritt, sucht er dieselben Prinzipien durchzuführen. Um ein Beispiel anzuführen, nenne ich nur die Anregungen in dieser Beziehung, die die kgl. Trollhätta’er Kanaldirektion — jetzt kgl. Wasserfalldirektion genannt — durchgeführt hat. Selbstverständlich ist dies mit Genehmigung des Reichstages und der kgl. Regierung geschehen.

Trollhättan ist zwar nur ein Dorf, hat jedoch mehr als 6500 Einwohner (70 Einwohner pro Quadratkilometer im Jahre 1900), beinahe ausschließlich Fabrikarbeiter. Bekannt ist der Ort wegen der großen Wasserfälle, die mindestens 200.000 nützliche Pferdekräfte entwickeln können. Bisher sind nur 80.000 Pferdekräfte nutzbar gemacht, die die ganze Umgegend auf mehr als 90 km Entfernung mit elektrischem Strome versorgen — seit einem Monat sind z. B. alle elektrischen Beleuchtungsund Kraftmaschinen in Göteborg von dort versorgt. Der Troll-hättaner Kanal, vom Meer bis zum großen Binnensee Wänern, soll ferner mit einem Kostenaufwande von 22 8 Millionen Kronen erweitert werden, so daß in Zukunft auch Seeschiffe —- anfänglich nur bis 4 m Tiefgang — die Durchfahrt bis in das Innere des Landes machen können. Der Staat besitzt den Kanal und hat in den letzten Jahren bedeutende Grundstückeinkäufe bei Trollhättan gemacht. Die kgl. Direktion hat hier eine durchdachte Ansiedelungspolitik in die Wege geleitet und, wie Professor Albrecht in dem trefflichen Buche: „Von der III. Informationsreise der Zentralstelle für Volkswohlfahrt“ hervorgehoben hat, eine „großzügige“.

Eine Übersetzung sowohl des Kaufvertrages wie des Darlehensvertrages der kgl. Direktion sind im genannten Buche zu finden.

Wie man dort finden kann, enthält der Kaufvertrag keine Bestimmungen über ein Wiederkaufsrecht oder Beschränkungen des Eigentumsrechtes. Auf Grund der Gesetzes über Erbbaurecht vom 14. Juni 1907 ist die kgl. Direktion dazu übergegangen, Grundstücke in Erbbaurecht auf die Dauer von 60 bis 75 Jahren zu vergeben. Die Direktion gewährt auch Darlehen auf die errichteten Gebäude bis zum Betrage von 75°/o des Herstellungswertes.

Die Erfolge dieser Maßregeln sind sehr günstig ausgefallen. Im Jahre 1907 sind 21 Parzellen in Trollhättan für 106.953 Kronen und 30 Parzellen im eigentlichen Eigenheimsterritorium für 23.939 Kronen verkauft worden ; im Jahre

1908    6, respektive 46 Parzellen für 27.567, respektive 39.128 Kronen (Durchschnittspreis Kronen 115 pro Quadratmeter) ; im Jahre 1909 sind 12 Parzellen in Trollhättan für 65.770 Kronen verkauft und im Eigenheimsterritorium 16 Parzellen erbbaulich verpachtet worden, 11 für 75 und 5 für eine Zeitdauer von höchstens 60 Jahren. Im Industriegebiet sind schon mehrere Gebiete verpachtet.

Als Darlehen sind an Eigenheimbauer in Trollhättan vom Staate ausgeliehen worden : im Jahre 1907 85.000 Kronen, im Jahre 1908 vom Fonds A 19.800 Kronen und vom 1908er Darlehenfonds 115.900 Kronen und von dem letzteren im Jahre

1909    56j700 Kronen.

Die kgil. Regierung ermächtigte die kgl. Direktion im Jahre 1907 ein Preisausschreiben für die Bebauung und Regulierung des ganzen staatlichen Territoriums zu erlassen. Später sind drei neue Eigenheimsterritorien angelegt worden, bei Stafvered, Stallbacka und Sylte. Bei Stallbacka ist ein spezielles Industriegebiet vorgesehen.

Diese günstigen Erfolge der ersprießlichen staatlichen Bebauungstätigkeit verdienen alle Aufmerksamkeit, auch im Auslande.

Städtische Wohnungspolitik und Wohnungswesen.

Man hat finden können, daß die Gesetzgebung über staatliche Hilfe bei Eigenheimbildungen die in einem Stadtplan aufgenommenen Terrains vollständig ausschließt. Die Städte müssen sich selber helfen und haben das auch getan.

Es muß hier angedeutet werden, daß die schwedische kommunale Organisation eine so selbständige ist, daß Städte — wie Gemeinden überhaupt — in ihrem Bestimmungs- und Beschlußfassungsrecht vom Staate beinahe ungebunden sind. Es ist eine kommunale Selbstverwaltung, welche in ganz Europa nicht ihresgleichen hat, die mit der schwedischen uralten Freiheit zusammenhängt. Auch muß bemerkt werden, daß die schwedischen Städte sehr bedeutende Terrains besitzen, überhaupt so ausgedehnte, daß man in anderen Ländern kaum ein Beispiel linden kann. Eine Stadt Sala mit 7661 Einwohnern hat ein Areal von 8269 ha — es ist dies freilich das umfangreichste städtische Gebiet in Schweden — Stockholm, die Hauptstadt des Landes, umfaßt ein Areal von 3240 ha, Göteborg, die zweitgrößte Stadt, 5436 ha, Malmö (1900) 1,799 ha, Gefle 4849 ha und eine Kleinstadt wie Kungelf (1546 Einwohner) 684/w^usw. Auch diese Terrains genügen nicht, sondern die Städte kaufen überallher Terrains außerhalb des Stadtgebietes in den umliegenden Gemeinden. So hat Göteborg z. B. Höfe und Ackergrundstücke in fünf umliegenden Gemeinden erworben.

Als Beispiel für die großen Summen, die zum Einkauf von Terrains angewendet werden, kann die Stadt Göteborg dienen. Im Jahre 1906 nahm die Stadt ein Darlehen von 15 Millionen Kronen auf, von welchen 11,205.839 09 Kronen zur Zahlung für schon geschehene Einkäufe verwendet werden sollten. In jedem Jahresbudget setzt die Stadtverordnetenversammlung zur Anschaffung neuer Grundstücke mindestens 200.000 Kronen an, und diese Summe wird beinahe in jedem Jahre überschritten.

Es versteht sich von selbst, daß die Summen nicht ausschließlich für Ankauf von W o h n u n g s terrains verwendet werden, jedenfalls zeigen sie jedoch, daß die Bodenpolitik einer schwedischen Stadt umfassend sein kann. Und dies ist nicht nur in Göteborg der Fall, sondern überhaupt in den meisten Städten mit über 10.000 Einwohnern. Leider ist die Aufstellung der offiziellen Statistik in dieser Beziehung keine solche, daß man die nötigen und beleuchtenden Ziffern darlegen kann. Bisher ist jedenfalls die Statistik nur bis zum Jahre 1907 fortgeschritten.

Wie riesig die Entwickelung des städtischen Eigentumsbesitzes in ganz Schweden vorgeschritten ist, kann man daraus ersehen, daß der Taxwert auf folgende Weise erhöht worden ist :

240*2 Millionen Kronen

. . 254*5 . . 280*9 . . 308*8

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830*1 Millionen Kronen

.    .    372*3

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Der Taxwert der Ackergrundstücke, Bauplätze und Parzellen sämtlicher Städte Schwedens ist folgendermaßen gestiegen :

Jahr 1901

„    1902    . .

1903

182

von welch letzterer Summe Stockholm 73*7 Millionen Kronen und Göteborg 33*2 Millionen Kronen als Anteil hat.

Dies zeigt besser als andere Angaben, welch große Terrains in den Städten für Wohnungen und Bebauung vorhanden sind, besonders wenn man es mit den großen Arealen der städtischen Zugehörigkeiten' vergleicht.

Es gibt wohl beinahe keine einzige Stadt in Schweden von den kleineren abgesehen — wo nicht eine moderne Auffassung der Bedeutung einer richtigen Bodenpolitik vorhanden ist. Natürlich muß es sich nach lokalen Verhältnissen richten:

wo ein Zug nach der Stadt vorhanden ist, wo die industrielle Bevölkerung zunimmt, muß anders geordnet werden als in den Städten, die sich nicht auf eine solche Weise entwickeln. In Göteborg, wo man sich schon von dem Jahre 1846 an mit Wohnungspolitik beschäftigt — und zwar ein wenig früher als in dem in dieser Beziehung klassischen Lande, England — und wo man später billige Wohnungen durch Verkauf von besonders billigen städtischen Bauplätzen erhielt, wurde es notwendig, diese Politik aufzugeben, weil die Einkäufer der billigen städtischen Terrains, sobald sie in vollen Besitz der Grundstücke gekommen waren, die Wohnstätten acht-bis zwanzigmal teurer verkauften. Die kommunale Freigebigkeit wurde folglich in einer Weise ausgenutzt, die die Verwaltungskörper niemals vorausgesehen hatten. Auch andere Städte machten dieselben Erfahrungen.

Eine Änderung war unter den obwaltenden schwedischen

Gesetzen kaum möglich, vor der Zeit als das Erbbaurecht (in moderner Gestalt

das Rechtsinstitut war schon vorher

in Schweden nicht unbekannt) bei uns noch nicht vorhanden Seit dem Jahre 190)7 konnte die kommunale Bodenpolitik

war.

sich auf eine andere Weise einrichten und sie zögerte nicht

lange, dies durchzuführen.

Schon manche Jahre vorher hatte Stockholm, die Hauptstadt und größte Stadt des Königreiches, mit Wohnungsmängeln zu kämpfen. Eine ganze Menge von Vororten mit billigeren WohnungsVerhältnissen waren allmählich geschaffen, aber die Wohnungsmieten und Überfüllung der Wohnungen wurden trotzdem nicht vermindert. Der Stadtverwaltung waren diese Verhältnisse allzuwohl bekannt, und sie wünschte lebhaft eine Änderung einführen zu können. Sie setzte darum eine städtische Kommission, einen Landeigentumsausschuß, ein, der die Aufgabe hatte, eine Dislozierung der Bevölkerung — aber innerhalb der der Stadt gehörigen Gebiete — zu bewirken.

Die Stadtverwaltung hatte zu diesem Zweck große Terrains eingekauft und bewilligte im Jahre 1907, als die Wohnungsnot in Stockholm besonders groß geworden war, zur Errichtung billiger Wohnungen in einem der angedeuteten Terrains, En-skede, TI Millionen Kronen. Hierfür werden 106 Wohnhäuser mit 650 Wohnungen, jede zu einem mittleren Herstellungswerte von 1700 Kronen, gebaut. Ich verweise betreffs näherer Angaben über die weitere Bebauung des Gebietes auf das schon genannte Buch von Professor Albrecht, worin auch ein Erbbauvertrag in extenso aufgenommen worden ist.

Das neue Erbbaugesetz hat in manchen großen Städten die Wirkung gehabt, daß man sogenannte Eigenheimskommissionen eingerichtet hat. Eine kommunale Kommission ist nach schwedischer Auffassung eine selbständige Abteilung des kommunalen Verwaltungskörpers, mit selbständiger Verwaltung innerhalb des von der Gesamtverwaltung gegebenen Bahmens — und oft weit darüber hinaus. Eine solche Kommission ist in Göteborg eingesetzt worden und hat eine lebhafte Organisationstätigkeit entwickelt.

Schon im Jahre 1906 beschlossen die Stadtverordneten in Karls krona (1910: 27.460 Einwohner), daß die Kaufsumme für Terrains, die zu Eigenheimsbauten angewandt werden sollten, gegen Hypothek in der Stadtkasse einstehen könne, daß die Stadtverwaltung Baudarlehen bis zu 75°/o des in vorgeschriebener Weise ermittelten Bauwertes bewilligen könne, aber nur für Einfamilienhäuser (zwei Zimmer und Küche, und eventuell ein Zimmer und Küche in der oberen Etage).

In Sundsvall (1910: 16.508 Einwohner) hatten die Stadtverordneten im Jahre 1905 beschlossen, gewisse Bauplätze gegen eine jährliche Abgabe von ¹/₁₀ Öre pro Quadratfuß (gegen 11 Öre pro Quadratmeter) „für ewige Zeiten“ zu verpachten. unter den Bedingungen, daß die Bewerber minderbemittelte Personen seien, die kommunale Steuer während der letzten fünf Jahre bezahlt hatten, daß die Bauskizze und Bauanordnung von der zuständigen kommunalen Behörde fest-gestellt. würde. Der Antrag wurde jedoch nicht von der kgl. Regierung bewilligt, aber seit der Veröffentlichung des Erbbaugesetzes sind neue entsprechende Maßregeln durchgeführt worden.

In Karlstad (1910: 16.762 Einwohner) machte im Jahre 1905 eine städtische Kommission Vorschläge, die den genannten aus Sundsvall sehr ähnlich sind. Wie in Sundsvall hegte man Bedenken, eine rein kommunale Bautätigkeit für die Aufführung von Arbeiterwohnungen durchzuführen, und meinte, es sei richtiger und wohlbedachter, billige Terrains zu vermieten und Baudarlehen auszugeben.

In Jönköping (1910: 24.751 Einwohner) hat man durch Vermietung von billigen Bauterrains die WohnungsVerhältnisse der Arbeiter zu verbessern versucht.

Die Städte Simrishamn (1910: 2128 Einwohner) und Oskarshamn (1910: 7933 Einwohner) haben Bauterrains für Eigenheimsbauten billig verpachtet.

Baudarlehen sind, außer in den genannten Städten, ausgegeben in Karlshamn (1910: 7317 Einwohner), Linköping (1910: 17.919 Einwohner), Norrköping (1910: 45.741 Einwohner).

In Gef le (1910: 31.930 Einwohner) wirkt schon seit dem Jahre 1908 eine städtische Kommission für Anordnung von Eigenheimen. In Upsala (1910: 25.620 Einwohner) ist auch eine solche Kommission vorhanden und zwei Bauterrains sind zum Zwecke der Bebauung mit Arbeiterwohnhäusern bereit. In Kristianstad (1910: 11.570 Einwohner) ist die Frage behandelt worden, ob die Stadt Bürgschaft für Eigenheimsdarlehen aus dem staatlichen Fonds leisten soll. Terrains hat die Stadt schon vermietet. Dieselbe Frage, betreffend Bürgschaft, ist auch in Skara (1910: 5395 Einwohner) und F len (Munizipalgemeinde, 1909: 1538 Einwohner) Gegenstand der Beratung gewesen.

In Norrköping (1910: 45.471 Einwohner) hat eine Kommission nicht nur gewisse Bauterrains, sondern auch besondere Bestimmungen für die Bebauung dieser Terrains mit Wohnhäusern für Minderbemittelte vorgeschlagen.

In Växjö (1910: 8187 Einwohner) und Nässjö (Munizipalgemeinde) sind auch Bauterrains zur Bebauung mit billigeren Wohnhäusern angeordnet worden.

Dies sind nur einige Andeutungen, die nicht vollständig sein können, weil die kommunale Statistik die betreffenden Verhältnisse anzugeben versäumt hat. Im Zusammenhang hiermit mag jedoch bemerkt werden, daß seit dem Erscheinen des Stadtplangesetzes folgende Regulierungspläne, respektive Änderungen in schon bestehenden Plänen von der kgl. Regierung bewilligt worden sind :

Im Jahre 1908 :

Regulierungspläne für gewisse Teile der Stadt Kungelf, des Fleckens Mörbylanga und der Grundstücke Enskede und Ekensberg.

Änderungen in schon festgestellten Regulierungsplänen der Städte Falköping, Göteborg, Helsingborg, Stockholm, Sundsvall, Södertelje und Venersborg und der Flecken Avesta und Hus-q varna.

Im Jahre 1909 :

Neue Regulierungspläne für gewisse Teile der Städte Gefle und Göteborg, des Fleckens Borlänge, der Munizipalgemeinden Leksand, Krylbo, Tranas kvarn und Ryd.

Änderungen in schon festgestellten Regulierungsplänen der Städte Arboga, Eskilstuna, Halmstad, Helsingborg, Kalmar, Karlshamn, Karlstad, Kristianstad, Lund, Malmö, Ronneby, Stockholm, Södertelje, Umea, Visby, Ystad und Örebro, des Fleckens Hörby und der Munizipalgemeinden Flen, Gellivare, Sjöbo und Atvidaberg.

Wie man findet, sind im Jahre 1908 nur 8, im Jahre 1909 19 neue oder neugeordnete Pläne für Städteteile bewilligt worden — im letzten Jahre für 20<>/o der sämtlichen schwedischen Städte.

Diese bedeutenden Neuerungen zeigen nicht nur den Einfluß des neuen Gesetzes an, sondern in noch höherem Grade

die Versuche, die Wohnungsverhältnisse besser auszugestalten. Die Pläne sind überall derart angeordnet, daß billigere YVoh-nungsplätze reichlich vorhanden sind, daß nicht nur die Eigenart der Natur hervortreten soll, und daß die schnurgerade Einförmigkeit möglichst vermieden wird.

Ein hervorragendes Beispiel zeigt die Stadt Kungelf, die Anfang 1910 nur 1546 Einwohner hat. Die Stadt, die 17 km nördlich von Göteborg liegt und Eisenbahn- und Dampferverkehr mit dieser Stadt hat, ist in ihrer Anordnung eine ziemlich alte und besitzt ein Terrain von gegen 700 ha. Von diesem Terrain sind jetzt 125 ha zu Eigenheimsanlagen bestimmt und 195 Bauplätze sind dort angelegt, um erbbaurechtlich vergeben zu werden. Das Gebiet ist von der Landstraße durchzogen ; nördlich von dieser finden sich Bauplätze von je 2V₂ ha, die gegen eine jährliche Abgabe von 60 Kronen verpachtet werden sollen, südlich ist das Gebiet in Bauplätze von ¹/₂/^a eingeteiit, die gegen eine jährliche Abgabe von 50 Kronen verpachtet werden. Zusammenlegung der erstgenannten Bauplätze ist nicht gestattet, in dem letztgenannten Gebiet können fünf Bauplätze von demselben Bewerber gepachtet werden. Obwohl die königliche Bestätigung des Bauplanes noch nicht erteilt worden ist, sind doch alle größeren und ein Teil der kleineren schon verpachtet, so daß im ganzen nicht mehr als 100 Bauplätze übrig sind. Das Unternehmen ist folglich gut gelungen und wird in anderen Städten schon nachgeahmt.

Andere Veranstaltungen in den Städten.

Ledigenheime nach deutschem Begriff sind nicht so besonders zahlreich in unserem Lande, wo die Wanderungen der Arbeiterschaft nicht gewöhnlich sind. In den größeren Städten kommen solche vor, wie z. B. in Göteborg, wo eine Aktiengesellschaft ein sogenanntes Junggesellenheim, nach dem Typus der Bowtonhouses in London, eingerichtet hat. Beiläufig mag bemerkt werden, daß das alte Zellengefängnis (im Jahre 1857 erbaut) jetzt von der Stadt an die Heilsarmee verpachtet ist und als Nachtasyl benützt wird ; die Stadt zahlt jährlich eine Summo von 4500 Kronen als Unterstützung.

In manchen Seestädten sind Seemannsheime eingerichtet worden, wo ledige Seeleute ihren Aufenthalt nehmen können. Der Handwerkerverein in Göteborg hat ein Lehrlingsheim errichtet, wo die jungen Lehrlinge Aufenthalt und Kost bekommen.

Alle anderen Veranstaltungen, die in den Städten Vorkommen und mit den Wohnungsverhältnissen in irgendwelchem Zusammenhang stehen, können hier nicht angedeutet werden. In Göteborg hat man im vorigen Jahre ein Heim für Witwen mit ihren Kindern eingerichtet. In Stockholm hat man in den letzten Jahren ein Heim für alleinstehende Frauen aufgebaut (siehe Albrecht, S. 20). Für Arbeiter in städtischer Regie haben die Kommunalverwaltungen eigene Häuser errichten lassen, z. B. in Stockholm, Göteborg, Malmö, Upsala, Hudiksvall.

Koloniengärten (Schrebergärten) sind sehr zahlreich vorhanden. Neue und erweiterte sind in den letzten Jahren wenigstens in Göteborg (drei verschiedene), Malmö, Lund, Landskrona, Helsingborg, Falun und Gefle angelegt worden. In Landskrona (südliches Schweden, Stadt mit 16.132 Einwohnern zu Anfang 1910) finden sich gegen 700 Gartenparzellen, größer als sie gewöhnlich in anderen Städten sind, weil sie dort ein Areal von 300 bis 600 m² haben (in anderen Städten nur 100—200 m³) und dadurch auch den Anbau von Gemüsen ermöglichen. Die jährliche Abgabe ist 2—3 Öre pro Quadratmeter.

Einen Antrag betreffs obligatorischer Wohnungsinspektion hat der Reichstag in diesem Jahre nicht bewilligen wollen. Eine solche Inspektion von seiten der Kommunalverwaltung ist in Stockholm und Göteborg während der letzten Jahre eingerichtet worden. Es mag hier bemerkt werden, daß die durch Reichsgesetz seit manchen Jahren in allen Städten, Flecken und den. meisten Munizipalgemeinden bestehenden Gesundheitskommissionen gewisse Befugnisse haben, die Wohnungsverhältnisse zu untersuchen und eventuell verbessern zu lassen.

Wohnungsvermittlung ist als kommunale Einrichtung nur in Sundsvail seit einigen Jahren vorhanden. In Stockholm ist ein Antrag darüber von den Stadtverordneten in diesem Jahre nicht gutgeheißen worden, in Göteborg werden die Hauseigentümervereine gemeinschaftlich einen solchen baldigst durchzusetzen versuchen.

Untersuchungen über Wohnungsverhältnisse sind in den letzten Jahren in Stockholm, Göteborg, Vänersborg, Sundsvail, Falun, Karlstad, Karlskrona, Upsala und anderen

Städten gemacht worden. Spezielle Kommissionen zwecks Verbesserung der Wohnungsverhältnisse sind in mehreren Städten, z. B. Stockholm, Karlskrona u. a., angestellt worden.

Die Dislozierung der Bevölkerung wird in mehreren Städten durch Vermittlung von elektrischen Eisenbahnen — meistens kommunalen — bewirkt, wie in Stockholm, Göteborg, Malme, Norrköping, Helsingborg, Upsala, Gefle. Die Stadt Göteborg hat sich nicht einmal gescheut, diese Bahnen weit außer des Stadtgebietes fortzuführen.

Die Verbesserung der ländlichen Wohnungsverhältnisse.

Es ist nicht möglich, irgendwelche vollständige Darstellung der Entwicklung der ländlichen WohnungsVerhältnisse hier geben zu können. Die Statistik ist in dieser Beziehung so unvollständig, daß keine bestimmten Angaben mitgeteilt werden können und die quinquennalen Berichte der königlichen Landeshauptmänner, die kurz davon sprechen, sind nur bis zum Jahre 1905 vorgeschritten.

So viel ist doch wahr, daß eine bedeutende Veränderung während der letzten Zeit eingetreten ist, was gewissermaßen mit der Industrialisierung des Landes zusammenhängt. Vor allem mag hier auf die Schöpfung der Munizipalgemeinden hin-,gewiesen werden.

Solche Munizipalgemeinden sind entweder bei industriellen Anlagen oder bei Eisenbahnstationen gebildet worden, wo Kaufleute, Handwerker und andere gewerbetreibende Personen sich zuerst niederließen. Die Bevölkerung ist überwiegend nur aus Arbeitern zusammengesetzt. Manche dieser Gemeinden wachsen sehr rasch und die Einwohner decken die Kosten für Dränierungs-, Wasser-, Straßen-, Gaswerks-, Elektrizitätswerksund andere Anlagen, die oft ebensogut oder teurer sind als solche in Städten. Überall in solchen Gemeinden kommen Ärzte, Apotheken, Bankfilialen, Sparkassen usw. vor. Diese Munizipalgemeinden sind überhaupt ganz so wie Städte organisiert und, wie schon bemerkt, sind auch städtische Ortsstatuten dort eingeführt worden.

Die Bautätigkeit ist selbstverständlich eine sehr rege. Die Nachbarschaft und Zusammendrängung hat eine merkbare Verbesserung in den Wohnungs Verhältnissen hervorgerufen — die besseren Vorbilder wurden bald nachgeahmt, weil jeder so gut sein will wie sein Nachbar. Die verhältnismäßig hohen Arbeitslöhne haben auch überall einen Wohlstand hervorgerufen, der auch seinen Einfluß auf die Baulichkeiten gezeigt hat. Von einer merkbaren Verbesserung der Bauweise zeugen sämtliche Berichte der Landeshauptmänner (königliche Provinzialregierungen).

Aber auch dort, wo Munizipalgemeinden eingerichtet worden sind, finden sich, wie schon angedeutet, Orte mit zusammengedrängter Bevölkerung, wo auch städtische Bauweise befolgt wird. Um ein Beispiel zu geben, mag Nässjö — eine Eisenbahnstation; wo vor 50 Jahren nur 15 Personen lebten — genannt werden, weil dort schon hei Eröffnung der Eisenbahn ein Stadtplan befolgt wurde, den die jetzige Munizipalgemeinde (gegen 3000 Einwohner) weiter entwickelt hat.

Wie groß die Bautätigkeit während der letzten Jahre in den Munizipalgemeinden und ländlichen Orten gewesen ist, läßt sich nicht darstellen. Eine Andeutung der bezüglichen Verhältnisse kann jedoch aus den Mitteilungen des königlichen Patent- und Registrierungswerkes entnommen werden. Neugebildete Aktiengesellschaften „zwecks anderer Unternehmungen“ (einschließlich der Baugesellschaften) haben ein gezeichnetes Aktienkapital angemeldet :

Im Jahre 1905 von 50,610.330 Kronen 32,883.740

1907    ,,    50,610.330

1908    „    20,136.405

1909    „ 16,522.285

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33

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1906

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33

und Vermehrung des bestehenden Aktienkapitals ist angemeldet:

Im Jahre 1905 1906

33

33

1907

33

1908

1909

. 38,427.830 Kronen .    7,773.600

. 38,427.830 . 20,167.255 .    4,863.000

•3

•3

33

33

(während dieses Jahres jedenfalls eingezahlt 16,611.517 Kronen).

Man kann nicht angeben, welche Anteile dieser Summen der städtischen oder ländlichen Unternehmungslust zu verdanken sind, aber man kann behaupten, daß die ländliche Bautätigkeit viel dazu beigetragen hat. Die Kooperation in dieser

Beziehung ist nämlich bedeutend kräftiger entwickelt in den ländlichen als in den städtischen Bezirken. Dasselbe ist auch der Fall bezüglich der Lust der einzelnen Arbeiter, sich eigene Häuser zu verschaffen.

Es mag hier bemerkt werden, daß die Bautätigkeit im ganzen Lande, soweit sie bisher untersucht worden ist, die folgende war :

Neuerrichtete Zimmer pro 1000 Einwohner :

Im ganzen Lande.........

in Orten mit 5.000—10.000 Einwohnern 14 höchstens 5000 Einwohnern

55

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Wie man sieht, ist die Entwicklung der Bautätigkeit in kleineren Orten (vorwiegend Land- und Munizipalgemeinden) recht groß, während für das ganze Land ein gewisser Stillstand hervortritt.

Beiläufig mag hier auch angezeigt werden, daß eine Erhöhung der Mietpreise eingetreten ist, obwohl die Bautätigkeit eine rege war. Die Durchschnittspreise für ein Zimmer und eine Küche waren die folgenden (in schwedischen Kronen) :

1905

Im ganzen Lande in Orten mit mehr als 40.000 Einwohnern 234

149 129 126 125

.    141

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

55

20.000-40.000 10.000—20.000 5000-10.000 höchstens 5000

•5

55

55

55

1906 1907 148 150 232 231 163 168 140 148 135 135 126 127

Es sind die hohen Mietpreise in Stockholm (respektive 289, 298 und 312 Kronen in den Jahren 1905—1907), die die Durchschnittsziffer des ganzen Landes so hoch bringen. Bezeichnend für die Land- und Munizipal gemeinden können die letzten Ziffern (für Orte mit bis zu 10.000 Einwohnern) sein, obwohl die hohen Mietpreise im nördlichen Schweden (in Malmberget im Durchschnitt 1905—1907 244 Kronen, in Kiruna 321 Kronen) auch diese Ziffer zu hoch bringen. Die kleine Erhöhung der Mietpreise in Orten mit höchstens 5000 Einwohnern zeigt jedoch, daß die Bautätigkeit überhaupt eine recht genügende und zureichende war.

Ein großartiges Beispiel des Rückzuges nach. dem Lande zeigt sich in Stockholm, wo die sogenannten Villenorte im Jahre 1900 eine Bevölkerung von 30.000 Einwohnern hatten, welche im Jahre 1909 auf zirka 64.000 angewachsen war.

Von solchen Orten fanden sich im Jahre 1905 in der Umgebung Stockholms 23 vor, seitdem sind mindestens folgende, laut des Berichtes des Landeshauptmannes, noch hinzugekommen : Näsby, Viggebyliolm, Vattängen, Stegesund, Vi-kingsborg, Ytterby, Österskär, Akersberga, Väsby, Vallentuna, Krusenberg, Lidingö. Die Stadt Stockholm hat einer besonderen Kommunikationskommission den Auftrag gegeben, die Transportverhältnisse zwischen der Stadt und den Vororten zu ordnen und diese Kommission hat in den letzten Tagen einen großartigen Plan veröffentlicht, der dies ermöglichen soll.

Beispiele einer außerstädtisch lebenden städtischen Bevölkerung, obwohl nicht so großartige, kommen bei manchen Städten im ganzen Lande vor. Meistens sind es Kleinhäuser (überwiegend aus Holz), wie aus den Untersuchungen des königlichen Kommerzkollegiums, Abteilung für Arbeiterstatistik, hervorgeht. Die Zimmer pro neugebautes Haus waren nämlich in Orten mit höchstens 5000 Einwohnern :

1905

1906

in Häusern von Ziegeln usw „ Holzhäusern.....

11

11

Ein ganz interessantes Beispiel bietet Kiruna, wo die großen Eisenerzlagerstätten des nördlichen Schwedens sind, ein Platz, wo im Jahre 1897 nur ein einziges Häuschen vorhanden war, wo aber jetzt gegen 6000 Einwohner leben. Ein Stadtplan wurde im Jahre 1900 fertiggestellt und folgende Neubauten kamen während der Zeit vom 15. Oktober 1900 bis 15. Oktober 1905 vor :

Wohnhäuser..............

andere Häuser mit Wohnzimmern......

„    ohne Wohnzimmer......

„ (für Werkstätten, Butiken usw.) .

236

35

117

103

Die während dieser Periode hergestellten Wohnhäuser hatten im Durchschnitt 55 Zimmer pro Haus und jede Wohnung durchschnittlich 16 Zimmer. Diese Ziffern sind charakteristisch nicht nur für die Bauweise, sondern auch für die dort waltenden sozialen Zustände.

Was hier angedeutet werden muß, ist die Bautätigkeit, die von den Eigentümern industrieller Anlagen entwickelt worden ist. Es läßt sich behaupten, daß keine einzige größere Fabrik in Schweden vorhanden ist oder gebaut wird, ohne daß die Fabrikeigentümer, seien sie Privatpersonen oder Aktiengesellschaften, für die Unterkunft der Arbeiter sorgen.

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Neue Eigenheimshäuser in Husqvarna.

Beinahe auf jeder Seite des Buches über die „schwedische Industrie“ findet man Angaben über „genügende Anzahl von Arbeiterwohnungen“, „die Fabrik besorgt alle Wohnhäuser für Arbeiter“, so und so viele „Arbeiterhäuser sind fertiggestellt“,, „Eigenheime sind vorhanden“, „die Arbeiter besitzen Häuser in genügender Menge“ usw. Leider sind diese Angaben nicht statistisch festgestellt und eine Zusammenfassung, die von dem größten Interesse und Nutzen auch für die schwedische Industrie sein würde, ist gegenwärtig nicht durchführbar. Vereinzelte Angaben sind reichlich vorhanden und man könnte ganze Bücher darüber schreiben. Hier können nur einige Andeutungen von der Tätigkeit in dieser Richtung gegeben werden.

Hier sei genannt Husqvarna, ein Fabrikort 5km östlich von der Stadt Jönköping, die in der ganzen Welt wegen ihrer Zündhölzerfabrikation bekannt ist. Husqvarna, ursprünglich eine staatliche sogenannte Gewehrfaktorei, ist jetzt eine Waffenfabrik und stellt auch Nähmaschinen, Maschinen, Kamine, Kochöfen u. a. her, alles von berühmter Qualität. Die Arbeiterzahl beträgt gegen 1200. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt 55 Stunden, der Stundenlohn war durchschnittlich im

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Alte Faktoriehäuser in Husqvarna.

Jahre 1905 = Öre 40 62, im Jahre 1906 = Öre 42 37, im Jahre 1907 = Öre 44 5 und im Jahre 1908 = Öre 4514 ; die gewöhnliche Miete für ein Zimmer beträgt 60 Kronen, für Zimmer und Küche 120 Kronen, für zwei Zimmer und Küche 180—190 Kronen und für drei Zimmer und Küche 250—300 Kronen.

Ungefähr 400 Eigenheime sind vorhanden, von denen gegen ein Viertel durch staatliche Eigenheimsdarlehen gegründet worden sind. Diese verteilen sich folgendermaßen :

Darlehen im Jahre 1905 17 Darlehen von zusammen 35.500 Kronen „    „ 1907 50

„    ,, 1908 30

55

55

55

55

55

55

55

150.000

90.000

55

55

Sämtliche Darlehen sind durch den Husqvarna Eigenheimsverein vermittelt worden und die Husqvarna Fabriksaktiengesellschaft hat für alle Bürgschaft geleistet. Die durch die Anleihe von 1905 unterstützten Eigenheimerbauer kauften in der Regel V2 ha für einen Preis von 400 Kronen, die anderen ein Terrain von nur Vis ha in dem nach dem Stadtplane ausgelegten Territorium ; die letzteren Häuser sind mit Wasserleitung versehen. und haben Ablaufsleitungen an den gemeinsamen Dränierungsanordnungen. Der Wert der durch die 1905er Anleihen gebauten Häuser sollte 3000 Kronen nicht übersteigen, der Wert der übrigen nicht 4000 Kronen.

Drei Typen von Bebauungen sind vorhanden. Der erstere baut auf dem der Aktiengesellschaft gehörigen Terrain, die beiden anderen auf gekauftem Terrain.

1.    Das Terrain von 12 a wird gegen eine jährliche Abgabe von 16 Kronen erbbaurechtlich verpachtet. Der Bebauer muß das nötige Kapital besitzen, um das Fundament des Hauses legen zu können ; die Aktiengesellschaft gewährt Bürgschaft für das Entlehnen des übrigen zum Bauen nötigen Kapitales. Alle Baurisse, die von der Aktiengesellschaft gutgeheißen werden müssen, können die Bebauer von der Aktiengesellschaft bekommen, Verclingungskontrakt und Kontrakt über die Ausführung des Baues sind auch gratis erhältlich. Um ihre Bürgschaft sicherzustellen, fordert die Aktiengesellschaft einen Kaufvertrag, wodurch die Hälfte des Hauses gegen eine bestimmte Summe nötigenfalls an die Gesellschaft übertragen wird. Das Darlehen wird auf laufende Rechnung der Gesellschaft bei einer Bank untergebracht ; sobald der Baukontrolleur bestätigen kann, daß gewisse Teile des Baues fertiggestellt worden sind, bekommt der Bebauer die entsprechende Summe. Die Gesellschaft gewährt dem Bebauer dieselbe Verzinsung, die er der Bank zu leisten hat. Nachdem das ganze Flaus mit seinen Anlagen fertiggestellt ist, fängt die Amortisation des Darlehens an — gewöhnlich sucht man die Annuität und Zinsen zusammen bei einer Rate von 7—8% der Anleihe zu halten, um den Bebauer möglichst bald in volles Eigentumsrecht setzen zu können.

2.    Beim Bauen auf vom Bebauer eingekauftem .Terrain gewährt die Gesellschaft, gegen ersthändige Hypothek, auch Bürgschaft für nötige Anleihen. Eine Amortisationsanleihe wird auf genommen, deren Annuität jedoch nicht von der Bank, sondern von der Gesellschaft bestimmt wird. Wie vorher sucht die

Gesellschaft die Amortisation bei 7—8<>/o zu halten, aus vorher angedeuteten Gründen. Die Auslieferung der Anleihe geschieht auf dieselbe Weise wie oben unter 1 angedeutet.

3. Der dritte Typus umfaßt vom Bebauer eingekauftes Areal von 49 a; ungefähr 20 solcher Bauplätze sind für 400 Kronen pro Stück verkauft worden. Die Gesellschaft hat auch in diesem Falle Bürgschaft geleistet, damit die Bebauer, die staatliche Eigenheimdarlehen suchen, möglichst bald mit der Bebauung anfangen können.

Die Bilder zeigen alte „Faktorei-Wohnhäuser“ und einige neue Arbeiter-(Eigenheim-)Häuser. Es wird mir versichert, daß die Eigenheimbauer sehr zufrieden sind und zu Wohlstand gelangen.

Bei Â t v i d a h e r g, 39 km südöstlich von Linköping (Hauptstadt der Provinz Östergötland), liegt die Baronie Adel-swärd, ein ziemlich altes Fideikommiß. Hier sind große Tischlereifabriken, Fabriken von Kontormobilien und Sägereien angelegt worden, und Kupfergruben gehören auch zur Baronie. Infolge der mächtigen Entwickelung der betreffenden Industrien und des schnellen Zuwachsens der Bevölkerung ist die Zahl der verfügbaren Wohnungen während der letzten zehn Jahre sehr klein gewesen, obwohl eine lebhafte Bautätigkeit durch Vermittelung des Inhabers der Baronie, Freiherrn Theodor Adelswärd, stattgefunden hat. Während der Jahre 1905 bis 1909 sind folgende Baulichkeiten neu hergestellt worden :

1905    1906    1907    1908    1909

Anzahl der Häuser:

Wohnhäuser.....

Andere Häuser .    .    .    .

Neue Wohnungen.....

mit Zimmern.....

und Küchen.....

Neue Butiken, Werkstätten u. a.

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Man findet hieraus, daß Wohnhäuser mit durchschnittlich drei Wohnungen gebaut worden sind. Die Häuser enthalten durchschnittlich 85 Zimmer, wovon gegen drei als Küche bezeichnet werden. Die Wohnungen haben pro Küche etwa 15 Wohnzimmer und die Durchschnittszahl sämtlicher neuen Wohnungen ist gegen 28 Zimmer inklusive Küche.

Innerhalb des in den Stadtplan gehörigen Territoriums finden sich 193 Häuser mit 535 Wohnungen, 647 Zimmern und 537 Küchen, exklusive 68 Butiken, Werkstätten u. a.

Um den Arbeitern die Möglichkeit zu bieten, eigene Heime aufzuführen, bekamen die Baulustigen erstens von der Baronie ein zinsenfreies Darlehen von 500 Kronen, welches in den folgenden fünf Jahren zurückgezahlt werden sollte. Später wurde von der Verwaltung eine Anzahl Häuser aufgeführt, die gegen eine jährliche Abgabe verpachtet wurden, auf die Weise, daß

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Arbeiterviertel in Atvidaberg.

die betreffenden Personen nach 10—15 Jahren Eigentümer der Häuser wurden. Dies mußte so angeordnet werden, weil das Territorium Zugehör eines Fideikommisses war und Bauplätze nach gesetzlichen Bestimmungen nicht von diesem Terrain abgesondert werden konnten. Seitdem aber die Baronie selber einen Antrag bei der kgl. Regierung gemacht hatte, bewilligte diese eine Abtrennung eines gewissen Gebietes von dem Fideikommiß, wodurch auch Bauplätze verkäuflich wurden. Die Verwaltung hat später Baudarlehen, oft zum vollen Wert der Baulichkeiten, gegen eine jährliche, 10—T5 Jahre dauernde 6«/oige Amortisation erstattet. Auch staatliche Eigenheimsdarlehen sind bewilligt worden.

Arbeiterhäuser auf dem Lande.

(Aus „Svenska Allmogehem“.)

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Pläne zu den Arheiterhäusern in Medelpad.

Die Arbeiter, die von der Verwaltung Wohnungen mieten, zahlen in den älteren Häusern gegen 5 Kronen und in neueren Häusern 7—8 Kronen monatlich pro Zimmer. Die Miete wird meistens bei Auszahlung der Löhne eingezogen. Die Übertragung einer Wohnung kann nur mit Genehmigung der Verwaltung geschehen. Gegenwärtig beträgt die Bevölkerungszahl in Ätvidaberg gegen 2400 Personen.

Die Abbildung eines Arbeiterwohnungsviertels ist beigefügt. Zu jeder Wohnung gehört in Schweden eine Speisekammer und eine sogenannte Garderobe (Kleiderschrank) und die Ansprüche in dieser Beziehung sind wegen des recht hohen Lebensstandes der schwedischen Arbeiter ziemlich weitläufige.

Nur diese Beispiele von der Bautätigkeit in Industrieorten mögen hier angeführt werden, könnten aber in Hunderten dargestellt werden. Nicht überall ist alles so wohlgeordnet wie in Ätvidaberg und Husqvarna, die Beispiele aber, die von Professor Albrecht in dem genannten Buche aus Tjolöholm, Jonsered, Grängesberg und Domnarfvet angeführt worden sind, zeugen auch von dem Interesse in dieser Richtung. Sämtliche Berichte der kgl. Landeshauptmänner bestätigen auch eine andauernde Verbesserung der Wohnungszustände.

Aus den beigefügten Abbildungen ist auch zu erkennen, wie die ästhetische Seite des Wohnungsbaues mehr und mehr zur Geltung gekommen ist. Albrecht hat das Buch des Großkaufmannes Gustaf Carlsson, „Svenska Allmogehem“ („Schwedische Volkskleinheime“) genannt und einige Abbildungen dieses vortrefflichen Buches, das in ganz Schweden an alle Schulen, Vereine und Gesellschaften gratis verteilt worden ist, mitgenommen. Hier sei auch ein Arbeiterwohnhaus aus. dem nördlichen Schweden vorgeführt.

Schließlich muß hier bemerkt werden, daß die Architekten der letzten Jahre eine rege Tätigkeit in bezug auf die Veröffentlichung von ästhetisch und hygienisch befriedigenden Plänen von Eigenheimshäusern, Villen und Einfamilienhäusern entwickelt haben. Auch populär geschriebene Veröffentlichungen über billige Wohnhäuser sind vorhanden.

Die Fortschritte des Wohnungswesens in Ungarn in den letzten fünf Jahren.

Von

Dr. Emerich Ferenczi

(Budapest).

Die letzten fünf Jahre brachten in Ungarn auf dem Gebiete des Wohnungswesens vielverheißende Fortschritte mit sich. Gesetzgebung, Regierung, Munizipien und Gemeinden gelangten das erste Mal zum Bewußtsein ihrer lange Zeit vernachlässigten Aufgaben zur Verbesserung der in Stadt und Land im argen liegenden Wohnungsverhältnisse. Es gebührt unzweifelhaft der Statistik, einer kleinen Schar von Sozialpolitikern und der organisierten Arbeiterschaft das Verdienst, die Aufmerksamkeit der öffentlichen Macht auf dieses wichtige Gebiet der nationalen Kultur gelenkt zu haben.

Ungarn ist noch immer vorwiegend Agrikulturstaat. Es ist daher kein Zufall, daß als bedeutendste Maßnahme auf dem Gebiete der Wohnungsreform in den letzten fünf Jahren ein Gesetz über die staatliche Förderung des landwirtschaftlichen Arbeiterwohnungswesens und die großzügige Aktion der Gesetzgebung und der Hauptstadt zur Verbesserung der unhaltbar gewordenen. Wohnungszustände in Budapest zu verzeichnen sind. Außer einigen besonderen Wohnungsgesetzen sind auch in manchen anderen Entschließungen der Gesetzgebung woh-nungsreformerische Maßregeln festzustellen.

Während auf dem Gebiete der positiven Wohnungsfürsorge namhafte Maßregeln zu verzeichnen sind, kann auf dem Gebiete der Verbesserung der WohnungsVerhältnisse durch wohnungspolizeiliche Verfügungen nur auf bescheidene Forderungen der Gesetzgebung hingewiesen werden, zu deren Durchführung aber die notwendigen Organe nicht bestellt wurden.

A. Fiskalische Maßnahmen der Gesetzgebung zur Förderung des Wohnungswesens.

Die fiskalischen Begünstigungen, die seitens der Gesetzgebung dem Wohnungswesen gewährt wurden, leiden unter dem gemeinsamen Fehler, daß sie nur nebensächlich in den Rahmen verschiedener Gesetze eingefügt wurden und daher einer zielbewußten Einheitlichkeit entbehren. Als Beispiel dient der Gesetzartikel III vom Jahre 1907, betreffend die Förderung der vaterländischen Industrie, in dem der Bau von Arbeiterwohnungen hauptsächlich als Mittel der Gewerbeförderung begünstigt wird.

In diesem Gesetze wurde vorerst jene Verfügung des Gesetzartikels LI vom Jahre 1870 (§ 2), wonach die den landwirtschaftlichen und gewerblichen Arbeitern unentgeltlich überlassenen Arbeiterwohnungen ständige Steuerfreiheit genießen, dahin ergänzt, daß die Regierung auch jenen von Fabrikunternehmungen erbauten, den hygienischen Anforderungen entsprechenden Wohnungen die ständige Steuerfreiheit gewähren kann, welche den Arbeitern unter der Bedingung übergeben werden, daß sie deswegen einen kleineren Lohn erhalten oder daß ein entsprechender Teil ihres Lohnes als Mietzins oder auf den Erwerb eines Hauses durch Ratentil-gung verwendet wird (§ 3, Abs. 1).

Diese bevorzugte Begünstigung der Fabrikarbeiterwohnungen erweckt aus allgemeinen sozialpolitischen Rücksichten um so mehr Bedenken, da aus den Verfügungen des Gesetzes weit eher die Tendenz hervorgeht, den Arbeitgebern eine Begünstigung zu bieten, als den Arbeitern möglichst billige und gesunde Wohnungen, beziehungsweise Eigenhäuser zuzusichern. Diese Tendenz geht auch aus einer durch einen Beschluß des Landesindustrierates herbeigeführten Entscheidung des Handelsministeriums hervor. Hiernach soll bei der Berechnung der staatlichen Fabriksubventionen, das für den Bau von Arbeiterhäusern zu investierende Kapital in die bei der Gewährung der Subvention zur Grundlage dienende Kapitalsinvestition mit-eingerechnet werden.

Auch aus dem Absatz 2 dieses Paragraphen, laut welchem gewisse, bedeutend geringere fiskalische Begünstigungen auch dem Bau von hygienischen Arbeiterwohnungen ohne Rücksicht auf den Charakter des Bauunternehmers erteilt werden können, kann gefolgert werden, daß das Gesetz auf die Erstellung von Arbeitgeberwohnungen das Hauptgewicht legt. Jene Arbeiterhäuser nämlich, welche Arbeitern zur mietweisen Benützung oder zu dem Zweck erbaut werden, daß diese von den Arbeitern durch ratenweise Tilgung als Eigentum erworben werden, können, soweit man sie als neue Gebäude betrachten kann, von der Regierung während zwanzig Jahren, von dem Einzuge der Bewohner gerechnet, von den staatlichen, munizipalen und kommunalen Ergänzungssteuern sowie von dem allgemeinen Einkommensteuerzuschlag befreit werden (§ 3, Abs. 2). Als Arbeiter im Sinne dieses Paragraphen sind im Sinne der Ausführungsverordnung des kgl. ung. Handelsministeriums (s. Z. 55.800/1907, §18) — außer den gewerblichen, landwirtschaftlichen und waldwirtschaftlichen Arbeitern im engeren Sinne — auch die Vorarbeiter, Maschinisten, Heizer, Werkführer, die eine Vorbildung auf einer technischen Hochschule nicht genossen haben, sowie die eine gleiche Qualifikation besitzenden Bergarbeiter zu betrachten. Als Arbeiterwohnungen können nur jene Abteilungen und Gebäude betrachtet werden, in welchen ausschließlich die vorgenannten Personen und ihre Familienangehörigen wohnen und von diesen ausschließlich benützt werden.

Soweit, wie. bis heute festgestellt werden kann, haben diese gesetzlichen Steuerbegünstigungen eine besondere Anregung, selbst zum Bau von Fabrikwohnungen, nicht gegeben. Die den sonstigen Organen der Wohnungserstellung ohne jede Distinktion zugebilligte 20jährige Steuerfreiheit hat sich zur Anregung einer großzügigen Arbeiterwohnungsfürsorge durch gemeinnützige Organe, namentlich durch Genossenschaften, an denen es in Ungarn so ganz fehlt, als wirkungslos erwiesen. Genießen doch die in größeren Städten erbauten Gebäude auch sonst eine 15jährige, ja, in gewissen Fällen eine 18jährige Steuerfreiheit. Die im Absatz 1 des § 3 erwähnte ständige Steuerfreiheit wurde durch das neue, am 1. Jänner 1910 in Kraft getretene Gebäudesteuergesetz (Gesetzartikel VI vom Jahre 1909, § 27) bei den daselbst festgesetzten Bedingungen auch auf städtische Arbeiterwohnungen ausgedehnt.

Nach diesen Häusern ist so lange keine Gebäudesteuer zu entrichten, bis dieselben im Besitze der Stadt bleiben, und die Steuerfreiheit hört am Ende jenes Jahres auf, in dem der Arbeiter die Tilgung des Kaufpreises des betreffenden Hauses beendet hat.

Auf Grund dieser Begünstigung haben bisher drei Provinzstädte, Pozsony, Temesvar und Miskolcz, bei der Regierung um die Gewährung dieser Steuerbegünstigung angesucht, doch gleichzeitig — bezeichnenderweise — auch einen staatlichen Kapitalzuschuß verlangt. Das kgl. ung. Handelsministerium hat den beiden vorgenannten Städten für das bei dem Bau von gewerblichen Arbeiterhäusern zu investierende Kapital eine staatliche Unterstützung von 337₃o/o in Aussicht gestellt. Ob diese an die Forderung der ausschließlich mietweisen Überlassung der Wohnungen gebundenen staatlichen Kapitals-Zuschüsse à fonds perdu angezeigt sind, wollen wir hier dahingestellt sein lassen. Eine größere fiskalische Begünstigung hat das hauptstädtische Wohnungswesen im Gesetz, betreffend die Förderung der Entwicklung der Hauptstadt (Gesetzartikel XLVIII vom Jahre 1908), schon früher erfahren. In diesem Gesetze wurde nämlich den in eigener Regie zu erbauenden Miethäusern der Hauptstadt die ständige Befreiung von der Gebäudesteuer ohne Rücksicht darauf zugesichert, ob die Häuser für eigene Angestellte, Arbeiter oder sonstige Mieter erstellt werden (§ 12). Da aber der betreffende Paragraph auch diesmal nur nachträglich in das schon fertige Gesetz eingefügt wurde, so kam es, daß die Bedingungen der Inanspruchnahme dieser Begünstigung es der Hauptstadt voraussichtlich unmöglich machen, die von ihr erstellten Wohnungen ohne Zuschüsse seitens der Gemeindesteuern zu erhalten und zu verwalten. Die Häuser bleiben nämlich nur so lange steuerfrei, bis ihr Mietertrag das Maß der Selbstkosten nicht übersteigt. Als Selbstkosten werden die Zinsen des Èaustellenwertes, die Zinsen und die Tilgungsraten für das Kapital, endlich die Erhaltungs- und Verwaltungskosten berechnet. Die Zinsen der Baustellenpreise können nicht mehr als 4o/o des zur Zeit der Bebauung festgestellten Wertes, die übrigen Kosten nicht mehr als 17-ßo/o des Baukapitals betragen. Unter diesen Bedingungen ist die Inanspruchnahme der Steuerfreiheit für die Wohnungsbauten der Hauptstadt vom Standpunkte der kommunalen Finanzen fraglich, sichert aber den Mietern unter den heutigen Wohnungsverhältnissen bedeutend billigere Mieten zu, als sie allgemein üblich sind.

Wir wollen hier noch der Herabsetzung der Hauszinssteuer, welche in dem neuen Gebäudesteuergesetz erfolgt ist, gedenken. In diesem Gesetz wurde nämlich der außerordentlich hohe Steuerschlüssel der ungarischen Hauszinssteuer für die Hauptstadt von 17-6°/o auf 16o/o herabgesetzt. Eine Erleichterung der Steuerlast bedeutet auch die Feststellung des Steuer-scblüssels mit llo/₀ für alle Gemeinden mit weniger als 15.000 und mehr als 1000 Einwohnern sowie für die Gemeinden mit mehr als 1000 Einwohnern, welche nicht unter die allgemeine Hauszinssteuer fallen. Endlich wurde eine weitere Ermäßigung der Hauszinssteuer auf 9% für jene Gemeinden durchgeführt, deren Einwohnerzahl nicht einmal 1000 Seelen erreicht, ohne Rücksicht darauf, ob sie unter die allgemeine Hauszinssteuer fallen oder nicht. Diese Herabsetzung der durch hohe Kommunalabgaben in der Hauptstadt und auch in anderen Städten bis zu 32—40o/o des Bruttoertrages der Miethäuser betragenden öffentlichen Lasten ist gewiß nicht zufriedenstellend. Falls aber die von der Gesetzgebung beschlossene neue Einkommensteuer im Jahre 1911 in Kraft treten sollte, so dürfte die Steuerlast durch die Steuerreform noch bedeutend erhöht werden.

Als eine wichtige Maßnahme, besonders zur Aneiferung des Baues von Kleinwohnungen-, ist jene Bestimmung des neuen Hauszinssteuergesetzes zu betrachten, wonach der Eigentümer nach solchen Mietebeträgen, welche er tatsächlich nicht genießt, keine Steuer zahlt. Hingegen dürfte eine andere Reform in dieser Hinsicht nachträglich wirken. Auf Grund der Novelle zur Zivilprozeßordnung (Gesetzartikel XLI vom Jahre 1908, § 2) entwickelte sich nämlich die gerichtliche Praxis, laut, welcher dem Hauseigentümer weder ein gesetzliches Pfandrecht noch ein Retentionsrecht auf jene Sachen des Mieters zusteht, welche in diesem Gesetz als unentbehrliche Haushaltungsgegenstände bezeichnet werden, z. B. Haus- und Küchengeräte, Koch- und Eßgeschirr, Öfen, Kleidungsstücke, Bett- und Weiß wasche usw.

Trotzdem die Hauszinssteuer, die in Budapest infolge der Steuerfreiheiten entfällt, beinahe ebensoviel wie die tatsächlich entrichtete Haussteuer (10 und 11 Millionen Kronen) beträgt — ohne irgendwelchen Einfluß auf die Höhe der Wohnungsmieten auszuüben — hat das Gesetz zur Förderung der Entwicklung der Hauptstadt (Gesetzartikel XLVIII vom Jahre 1908) gerade in den zwei entwicklungsfähigsten, vornehmsten Bezirken allen Häusern, die zwischen dem 1. Juni 1907 und 1. November 1918 erbaut werden, eine über die regelmäßige 15jährige Steuerfreiheit der Neubauten hinausgehende, außerordentliche Steuerfreiheit für 18 Jahre und die Herab-

Setzung der Hauszinssteuer auf 10% für weitere 12 Jahre zugesichert. Da sich in den dort entstehenden prächtigen Häusern — nur die wenigstens zweistöckigen Gebäude werden dieser Begünstigung teilhaftig befinden werden, ja, infolge der Demolierung alter Häuser eine große Anzahl Minderbemittelter obdachlos wird, so ist eine solche, nur den Grundstückbesitzern und den Bauunternehmern zugewendete Steuerbegünstigung vom sozialpolitischen Standpunkt kaum zu begrüßen.

billige Kleinwohnungen kaum

B. Die Förderung des Arbeiterwohnungswesens auf dem Lande.

Mit viel mehr Umsicht als die Begünstigung der Wohnungen für gewerbliche Arbeiter ist die Regierung gelegentlich der Schaffung des Gesetzes zur staatlichen Förderung des Häuserbaues für landwirtschaftliche Arbeiter vorgegangen.

In vielen ungarischen Städten und Gemeinden mit großer Landarbeiterbevölkerung, besonders in der großen ungarischen Tiefebene (Al föl d), gibt sich seit geraumer Zeit eine große Wohnungsnot kund. Die private Bautätigkeit findet es in diesen stagnierenden Orten noch für viel weniger rentabel, Arbeiterwohnungen zu bauen, als in den entwicklungsfähigen Industriestädten Auch lassen sich Arbeiterwohnungen in solchen Gemeinden viel schwerer an den Mann bringen. Mit der Zunahme der Bevölkerung und der fortschreitenden Proletarisierung des ungarischen Bauernstandes mußten sich in vielen Orten mehrere Arbeiterfamilien in kleine Einzimmerwohnungen teilen, sich selbst mit Kammern, Ställen, ja, Berghöhlen als Wohnungen begnügen. Zur Linderung dieser Wohnungsnot begann das kgl- ung. Ackerbauministerium im Jahre 1901 den Häuserbau der landwirtschaftlichen Arbeiter zum Eigenbesitz mit staatlichen Subventionen zu fördern. In den Jahren von 1901 bis 1905 wurden für diese Zwecke insgesamt 290.000 K verwendet.

Obzwar im Jahre 1906 schon 300.000 K zur Förderung des landwirtschaftlichen Arbeiterwohnungswesens in das Budget des Ackerbauministeriums eingestellt wurden, so konnte in der Form von Kapitalszuschüssen jährlich nur der Bau von etwa 600 Häusern gefördert werden. Es wurde daher ein Gesetzentwurf über den Bau von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern ausgearbeitet, in dem das finanzielle Prinzip als Grund-

läge der staatlichen Förderung gewählt wurde, daß die bis dahin ins Budget gestellte Summe von 300.000K nur als Beitrag zur Verzinsung und Tilgung jener Darlehen verwendet werden soll, welche von Munizipien, Gemeinden und moralischen Körperschaften zur Erstellung von landwirtschaftlichen Arbeiterwohnungen aufgenommen werden. In dieser Weise wurde auf die baldige Erstellung von 15.000 Arbeiterhäusern gerechnet. Die genannten Organe sollen nebst der staatlichen Subvention auch durch fiskalische Begünstigungen zum Wohnungsbau angeeifert werden. Nach dem Motivenberichte wurde auf das Prinzip des Eigenhauses auch deshalb besonderes Gewicht gelegt, weil es die meiste Gewähr gegen die Auswanderung der landwirtschaftlichen Arbeiter sozialen Übels des Landes — zu bieten versprach. Die wichtigsten Verfügungen dieses, den besonderen Bedürfnissen des ungarischen Landproletariats angepaßten, in Konstruktion und Auffassung originellen Gesetzes (Gesetzartikel XLVI vom Jahre 1907), welches im August 1907 ins Leben getreten ist, sind folgende :

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Wenn ein Munizipium oder eine Gemeinde zur Erstellung von Arbeiterhäusern landwirtschaftlichen Arbeitern Grundstücke verkauft oder Baukredit gewährt oder fertige Arbeiterhäuser verkauft oder vermietet, kann der Ackerbauminister :

a)    auf Kosten des Staatsärars die nötigen Vermessungen, Regulierungspläne, Baupläne, und die Entwürfe der Verträge und anderer Dokumente kostenlos anfertigen lassen ;

b)    auf Lasten des Staatsärars die Verpflichtung übernehmen, jährlich bis zu einer Summe von 300.000 A gegenüber den Minizipien oder Gemeinden, statt der Arbeiter, zu deren Gunsten die Verpflichtung übernehmen, einen bestimmten Teil der jährlichen, nach dem Kaufpreis, beziehungsweise dem Darlehen zu entrichtenden Kapitals- und Zinsentilgungsraten, während höchstens 100 Halbjahren, beziehungsweise einen bestimmten. Teil der jährlichen Mietsumme während höchstens 30 Jahren zu zahlen.

Diese Begünstigungen können nur dann gewährt werden :

a)    wenn die betreffenden Grundstücke entsprechen ;

b)    wenn zum Bau ausschließlich vaterländisches Material verwendet wird ;

c)    wenn der Verkauf (Vermietung) der Grundstücke oder Häuser, beziehungsweise der Baukredit dem öffentlichen Interesse dient und keine spekulativen Zwecke verfolgt :

d)    wenn die Bedingungen des Verkaufs (Vermietung), beziehungsweise des Darlehens und die Baupläne den Interessen der landwirtschaftlichen Arbeiter entsprechen ;

e)    wenn die landwirtschaftlichen Arbeiter dem Verkäufer (Vermieter), Kreditgeber gegenüber keine Wechselobligation, Bürgschaft oder Solidarhaft übernehmen müssen ;

f)    wenn die Tilgungsdauer nicht mehr als 100 Halbjahre beträgt und die Schuld auch vor dem Ablauf der festgesetzten Frist wann immer und in beliebigen Raten, ohne eine besondere Gebühr zurückgezahlt werden kann ;

g)    wenn bezüglich der vermieteten Arbeiterhäuser im Vertrage bedungen wird, daß die Arbeiter durch die pünktliche Bezahlung der im vorhinein bestimmten jährlichen Mietsumme während höchstens 30 Jahren das Eigentumsrecht erwerben und das Mietverhältnis die Witwe und die Nachkommen des Arbeiters unter den ursprünglichen Bedingungen aufrecht erhalten könn en ;

h)    wenn wenigstens zehn Arbeiterhäuser erstellt werden ;

i)    wenn der Käufer oder Mieter landwirtschaftliche Arbeiter und ungarische Staatsbürger sind.

Die auf den Erwerb der Immobilien bezüglichen Rechtsgeschäfte, Darlehenskontrakte, Grundbuchgeschäfte und Eingaben sind stempel- und gebührenfrei. Die vollkommene Steuerfreiheit beträgt zwanzig Jahre. Auf den zur Errichtung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern dienenden Gründen dürfen während der Dauer der Steuerfreiheit keine Schanklizenzen erteilt werden.

Die Immobilien können bis zur endgültigen Tilgung des Kaufpreises, beziehungsweise des Darlehens, ausgenommen die sich aus dem Kaufpreis oder Baukredit ergebenden Forderungen, unter keine Exekution gezogen und ohne der in außergewöhnlichen Fällen erteilbaren Erlaubnis des ersten Beamten des betreffenden Munizipiums mit einem anderen Grundstück nicht vereint, aufgeteilt, belastet, veräußert und vermietet (in Aftermiete gegeben) werden.

Der Ackerbauminister kann die von den für die Erstellung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern im staatlichen Budget gewährter Krediten bis zum Ende des betreffenden Verrech-nmigsjahres nicht in Anspruch genommenen Teilbeträge vom Jahre 1907 an zur Errichtung und Vergrößerung eines Landesbaufonds für landwirtschaftliche Arbeiterhäuser verwenden und aus diesem Fonds zum Bau von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern Zuschüsse bewilligen.

Bei der Gewährung von Zuschüssen werden jene G e-m e i n d e n und M u n i z i p i e n vom Ackerbauminister bevorzugt, welche die Errichtung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern durch unentgeltliche Beistellung von Baugründen, oder auch zur Errichtung von Gärten geeigneten Grundstücken unterstützen. Ausnahmsweise sind auch jene Munizipien und Gemeinden in Betracht zu nehmen, auf deren Gebieten die x4us-wanderung die Errichtung von Arbeiterhäusern begründet.

Der Ackerbauminister kann die in diesem Gesetze festgesetzten Begünstigungen auch anderen moralischen Körperschaften und juristischen Personen gewähren im Falle das Munizipium oder die Gemeinde dem von ihm zur Errichtung von landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern erlassenen Aufruf nicht nachkommt.

Der Handelsminister kann die zum Bau von Arbeiterhäusern notwendigen Baumaterialien auf den Staatsbahnen und auf den eine staatliche Garantie genießenden Strecken zu Selbstkostentarifen befördern lassen.

Wenn ein Munizipium oder eine Gemeinde nach Maßgabe des Gesetzartikels XLVI vom Jahre 1907 mit staatlicher Unterstützung landwirtschaftliche Arbeiterhäuser bauen will, so entsendet laut der Ausführungsverordnung der Ackerbauminister auf Wunsch des Munizipiums einen Ministerialbevollmächtigten zur Erteilung der nötigen Aufklärungen auf Ort und Stelle. Der Ackerbauminister verständigt dann das Munizipium, ob es geneigt ist, unter den gesetzlichen Bedingungen dem geplanten Bau von Arbeiterhäusern staatliche Begünstigungen zu gewähren.

Falls die landwirtschaftlichen Arbeiter sich unmittelbar an den Ackerbauminister um staatliche Unterstützung wenden, wird ihr Gesuch an das Munizipium zur Behandlung herabgeschickt. Falls weder das Munizipium, noch die Gemeinde geneigt ist, zur Errichtung der Arbeiterhäuser das in der Verordnung geregelte Verfahren einzuleiten, ist der diesbezügliche Beschluß der Generalversammlung und Gemeindevertretung der Gesuchstellern mit dem Bemerken zuzustellen, daß

es ihnen freisteht, in 15 Tagen die Delegierung des Kommissärs des Ackerbauministers zu verlangen.

Wenn der Ackerbauminister die staatliche Unterstützung der Arbeiterhäuser als notwendig erachtet, so richtet er an das Munizipium, beziehungsweise an die Gemeinde einen Aufruf zur Errichtung von Arbeiterhäusern. Sofern diesem Aufruf weder das Munizipium, noch die Gemeinde zu entsprechen bereit ist, kann der Minister die im Gesetz bestimmten Begünstigungen den zur Errichtung von Arbeiterhäusern geneigten anderen Rechtspersonen, z. B. Arbeiterbaugenossenschaften usw., überlassen. Auch diesen gegenüber sind dieselben Anordnungen maßgebend, wie für die den Munizipien oder Gemeinden gewährbaren staatlichen Begünstigungen.

Wenn die Konzession zur Errichtung von Arbeiterhäusern im Sinne des Gesetzes nicht Munizipien oder Gemeinden, sondern anderen Rechtspersonen erteilt wird, muß die Eintragung des Eigentumsrechtes auf das Arbeiterhaus zugunsten des landwirtschaftlichen Arbeiters gewöhnlich schon in dem auf Grund der Konzession abzuschließenden Kontrakt erfolgen.

Die Erstellung von Arbeiterhäusern, in welchen mehrere Familien zu wohnen hätten, kann im Sinne des Gesetzes einer staatlichen Unterstützung nicht teilhaftig werden.

Auf Grund dieses Gesetzes haben von August 1907 bis September 1909 insgesamt 15 Komitate und 31 Gemeinden bei einem Staatszuschuß von 261.220 K, die Aufnahme von Darlehen im Gesamtbeträge von 13,426.000/1 beschlossen. Durch diese Summe ist die Errichtung von 11.716 landwirtschaftlichen Arbeiterhäusern gesichert, von diesen sind bis Ende 1909 mehr als 3200 Häuser fertiggestellt worden. Die übrigen Häuser werden bis Ende 1910 fertig. In den meisten Orten wird die Erstellung der Häuser Unternehmern übergehen und der Arbeiter erhält ein fertiges Haus. In anderen Ortschaften hingegen wird der Bau von den Arbeitern selbst ausgeführt. Doch auch in den Fällen, wo der Bau von Unternehmern geleitet wird, werden die Arbeiter, für welche die Häuser erstellt werden, bei den Arbeiten angestellt.

Die Arbeiterhäuser werden gewöhnlich auf einem Grundstück von 250 bis 300 Quadratklaftern errichtet. Sie bestehen aus einem Zimmer, Küche und Kammer und sie werden gewöhnlich auf einer Ziegelschicht aus gestampften Mauern oder aus Lehm hergestellt und kosten samt Grundstück 1200—2500 K. Der Grund und Boden wird von den Gemeinden gewöhnlich zu dem Preis von K 1-— bis K 150 pro Quadratklafter beigestellt. Das Arbeiterhaus wird den Arbeitern auf Grund eines Kaufvertrages oder eines Mietvertrages in der Weise verkauft, daß der Kaufpreis des Hauses vom Arbeiter während 20—50 Jahren in zwei Jahresraten getilgt wird. Die Anwendung der beiden inhaltlich beinahe identischen Vertragsformen ist deshalb angezeigt, weil in gewissen Gemeindevertretungen nur dann Stimmung für die Errichtung von Arbeiterhäusern gemacht werden kann, wenn die Arbeiter, wenigstens dem Anschein nach, nur Mieter ihrer Häuser werden. Es steht dem Käufer frei, das ganze Kapital auf einmal zu bezahlen. In diesem Falle hat er außer den bis zur Zahlungsfrist fälligen Zinsen nur das Kapital zu bezahlen, mit welchem er bis zu diesem Zeitpunkt im Rückstand ist ; falls er aber eine kleinere Summe zu tilgen wünscht, als der rückständige Kaufpreis beträgt, vermindert sich die Tilgungsfrist mit so viel Halbjahren, als mit wie viel Kapitalsraten die nach dem Tilgungsplan festgestellte Zahl von Kapitalsraten sich vermindert.

Die Munizipien und Gemeinden bedienen sich der Amortisationsanleihen, deren Annuität derzeit zumeist 5⁻25o/o beträgt. Da der Staat hiervon jährlich 2<y₀ trägt, so hat der Arbeiter jährlich nur 3'25°/o des Darlehens zu bezahlen. Der Arbeiter trägt das 1200—25 K betragende Darlehen während 20—25 Jahren ab, so daß er jährlich 50—125 A zu bezahlen hat. Diese Summe ist gewöhnlich geringer als der Mietzins, den er bis dahin für seine Einzimmerwohnung bezahlt hat.

Es ist ein sehr bescheidenes Heim vom Gesichtspunkte des Wohnungsideals, welches der landwirtschaftliche Arbeiter auf Grund dieses Gesetzes, auf einer seinen bescheidenen Mitteln angemessenen Weise erwirbt. Ein zweifensteriges Zimmer von etwa 25 m², eine einfensterige Küche zu 16 m2 und eine Kammer mit 7 m² Bodenfläche, zumeist auch eine Art Veranda mit Holzsäulen ist der Typus dieser kleinen Bauernhäuser. Das Eigenhaus und der 150—200 m² große Hof, der als Nutzgarten benutzt werden soll, bindet den Arbeiter nicht nur an die vaterländische Scholle, sondern auch sein Landhunger — das charakteristische Merkmal des magyarischen Landproletariers — wird hierdurch ein wenig gestillt.

Der Arbeiter ist kontraktlich verhalten, den Hof des Arbeiterhauses auf eigene Kosten einzufrieden, eine gewisse Anzahl von Obst- und Nutzbäumen zu setzen und das Gebäude ständig rein und in gutem Zustande zu erhalten. Während der

Arbeiter in der günstigen Witterung auf den weit entfernten Domänen, arbeitet und oft nur am Ende der Woche nachhause kehrt, bearbeitet seine Familie, die früher die Zeit unnütz verbracht hat, den Familiengarten. Die Erfahrungen zeigen, daß der Familiengarten genug groß ist, um die eigenen Bedürfnisse des Arbeiters voll zu decken.

Man muß die früheren Behausungen der Landarbeiter kennen, um den ungeheueren Fortschritt, den diese einfachen Eigenhäuser für sie bedeuten, richtig würdigen zu können. Gab es doch laut der Gebäudezählung vom Jahre 1900 im ungarischen Beiche insgesamt 3,227.140 Häuser mit insgesamt 4,205.584 Wohnungen und 8,645.334 Zimmern. Die Wohnungen enthielten also durchschnittlich nur 1-7 Zimmer. Die Arbeiterhäuser werden — wie erwähnt — gewöhnlich aus dem eigenartigen Material des ungarischen Bauernhauses, nämlich mit aus Lehm gestampften Mauern, aufgeführt, was gewiß nicht dem Ideal der Wohnungshygiene entspricht, doch bei gehörend geräumigen und belichteten trockenen Häusern an und für sich nicht gesundheitschädlich ist. Die Häuser sind mit Ziegeln gedeckt, was in den ungarischen Landgemeinden schon einen großen Fortschritt bedeutet. Es sei bei dieser Gelegenheit erwähnt, daß im Jahre 1900 in Ungarn nur 623.612 Häuser, das heißt 19-3°/o aus Ziegel und Steinen gebaut waren, während vier Fünftel sämtlicher Häuser aus Lehm und Erde, eventuell auch mit groben Baumzweigen gemischt, bestanden. Nur etwa ein Viertel der Häuser war mit Ziegeln gedeckt und nahezu die Hälfte der Häuser hatte Rohr- und Strohbedachung. Die Zimmer sind auf dem Lande nicht breiter und länger als 2—4 m, ihre Höhe beträgt 2—25 m. Der Boden ist ganz ausnahmsweise gepflastert, die Fenster sind klein und oft gar nicht zum Öffnen geeignet.

Es ist kein Wunder, daß die landwirtschaftlichen Arbeiter, die der Wohltaten dieses Gesetzes teilhaftig werden, mit ihren neuen Behausungen außerordentlich zufrieden sind. Es besteht ein wahrer Wettkampf um die billigen Häuschen, die durch äußere Ornamentierung, verschiedenfarbige Türen und Mauern voneinander abweichen. In etlichen Orten mußte eine Auswahl nach der Größe der Familie vorgenommen werden. In anderen Orten entscheidet das Los. Da die Höchstzahl der von den einzelnen Komitaten erstellten Häuser nicht mehr als 1000, jener der Städte nicht mehr als 400 beträgt, so wird es noch einer energischen Fortführung dieser gemeinnützigen Bautätigkeit bedürfen, um in den Landgemeinden einigermaßen zufriedenstellende WohnungsVerhältnisse zu schaffen.

In diesem Zusammenhang wollen wir auch jener wohnungspolizeilichen Verfügungen gedenken, welche in der letzten Zeit, betreffend die Verbesserung der gesundheitlichen Verhältnisse der landwirtschaftlichen Dienstbotenwoh-nungen, gemacht wurden.

In einer Zirkularverordnung des Ministers des Innern vom Jahre 1906    (s. Z. 63.107/1906) wurden die Munizipien auf

Grund des Gesetzartikels XIV vom Jahre 1876, betreffend das. öffentliche Gesundheitswesen, aufgefordert, Statuten zur Verbesserung der Arbeiter- und Dienstbotenwohnungen zu erlassen, die nach der Auffassung der Verordnung den hygienischen und sozialen Anforderungen nicht entsprechen und einen nicht unwesentlichen Anteil an der großen Ausbreitung der Tuberkulose haben. Diese Volkskrankheit rafft in Ungarn, nebenbei bemerkt, jährlich zirka 70.000 Menschen dahin. Es gab im Jahre 1900 laut der amtlichen Gebäudezählung 707.626 Dienstbotenhäuser, die mit den Wirtschaftsgebäuden (Ställen, Scheunen) zusammengebaut waren (90%), auch’ waren 677.674 Dienstbotenhäuser vorhanden, die sich mit den Ställen unter einem Dach befanden. Es ist klar, daß in diesen Wohnungen in bezug auf Reinlichkeit, Trockenheit, Isolierung gegen ungesunde Dünste usw. gewiß nicht immer zufriedenstellende Zustände herrschten.

In der Ministerialverordnung wurde als allgemein gültige Norm festgestellt, daß jedem ständigen Angestellten, der Familie besitzt, wenigstens eine einzimmerige, mit Fenster versehene, gesunde Wohnung geboten werde, und als überfüllt jene Wohnräume betrachtet werden müssen, in welchen für jeden erwachsenen Bewohner weniger als 10 m³ Luftraum und 4 m² Wohnungsfläche vorhanden ist. Zur Durchführung dieser Prinzipien wurde eine Frist von höchstens zehn Jahren bewilligt.

Um diesen Verfügungen größeres Gewicht zu verleihen, wurde auch in dem Gesetz, betreffend das Rechtsverhältnis der landwirtschaftlichen Dienstboten (Gesetzartikel XLV vom Jahre 1907, § 29), angeordnet, daß der Landwirt dem Dienstboten eine anständige und gesunde Wohnung geben muß. Nach dem Inslebentreten des neuen Gesetzes müssen die-

Dienstboten Wohnungen so gebaut werden, daß jeder Dienstbote, der verheiratet ist oder Familie hat, ein Zimmer und eine Kammer zur ausschließlichen Benützung habe. Die an diese Wohnungen zu stellenden hygienischen Forderungen sind in besonderen Munizipalstatuten festzustellen. Nach einer Information, die wir im Ministerium des Innern erhielten, hat bisher ein Drittel der Komitate ein solches Statut geschaffen. In zehn Jahren, vom Inslebentreten des Gesetzes gerechnet, muß jedem landwirtschaftlichen Dienstboten eine solche Wohnung übergeben werden, wo es aber ein Munizipalstatut verlangt, auch vor Ablauf dieser Frist. Diese Verpflichtung bezieht sich nicht auf jene Landwirte, die mit ihren Dienstboten gemeinsam wohnen. Die Übertretung der obigen Verfügung wird mit einer Geldstrafe bis zu 50 K verfolgt. Leider wurde die Durchführung dieser Anordnungen den allgemeinen Verwaltungsbehörden anvertraut, die alle sechs Jahre von den Muni-zipien neugewählt werden und ihren sozialpolitischen und hygienischen Aufgaben infolge der Abhängigkeit von ihren Wählern nicht immer mit der genügenden Strenge naehkommen können.

Ein Gesetz, betreffend die lokale Wohnungsaufsicht und die staatliche Oberaufsicht durch besondere, unabhängige Fachorgane, ist in unserem Lande dringend notwendig.

C. Die staatliche Arbeiter a nsiedlung in Buda-

pest-Kispest.

Der absolute Wohnungsmangel in der Hauptstadt Budapest und die hierdurch hervorgerufene soziale Unzufriedenheit zog nicht nur die großzügige Bauaktion der Hauptstadt unter der

über die sich im Bericht zu 'Thema 1 und 4

Leitung ihres neuen Bürgermeisters, Dr. Stephan Barczy, nach sich

sondern bewog auch den

eingehende Aufklärungen befinden gewesenen Ministerpräsidenten, Dr. Alexander Wekerle dazu, als Finanzminister einen Gesetzentwurf, betreffend die Errichtung von Arbeiterhäusern auf Staatskosten einzubringen.

Das Finanzministerium erbaut nun auf Grund der im Gesetzartikel XXIX vom Jahre 1908 erteilten Ermächtigung auf einem Gebiet von 682.000 Quadratklaftern mit einem maximalen Kostenbetrag von 12 Millionen Kronen Arbeiterhäuser für staatliche und — soweit möglich — auch andere Arbeiter und Angestellte. Von diesem Gebiet wurden 472.000 Quadratklafter zu K 6 50 in K i s p e s t, 213.000 Quadratklafter zu K 8-— im X. Bezirk (Óhegy) erworben. Die Häuser sind, solange sie

staatliches Eigentum bilden, von allen öffentlichen Abgaben frei. Zur Beschaffung des Kapitals wurden 4<>/oige steuerfreie Rentenobligationen auf den Markt gebracht. Bisher ist nur der Bau der Gartenstadt Kispest in Angriff genommen worden. Die Häuser werden dort vorwiegend in der Form von 2 bis 4 Wohnungen enthaltenden Pavillonen auf einer Fläche von 360 Ouadrat-klaftern erbaut, so daß auf eine Wohnung, mit Einrechnung von 50 Quadratklaftern Gartenland, ungefähr 90 Quadratklafter entfallen werden. Den Typus der Wohnungen werden zwei Zimmer, Küche und Kammer bilden ; für intelligentere Vorarbeiter sollen jedoch auch größere Wohnungen erstellt werden. Im ganzen sollen auf der Kispester Kolonie 960 Arbeiterhäuser mit 4200 Wohnungen erstellt werden. Mit der in nächster Zukunft in Angriff zu nehmenden, mehr städtischen Kolonie in Óhegy, werden in Budapest 8000—-40.000 billige und gesunde staatliche Arbeiterwohnungen das Wohnungsangebot vermehren.

Es ist dies jedenfalls eine staatliche wohnungspolitische Bautätigkeit, die in ihren Maßstäben ohnegleichen dasteht und die Zahl des Wohnungsangebotes in der Hauptstadt in ihrem Endresultate mit 5—6% der bestehenden Wohnungen heben wird. Die Regierung hat zur Feststellung des Regulierungsplanes und der Modelle der Arbeiterhäuser eine öffentliche Preiskonkurrenz ausgeschrieben, die sehr reich beschickt und von einer sachverständigen Jury auch schon entschieden wurde. Leider wurde keiner der preisgekrönten wertvollen Stadtbaupläne zur Durchführung gebracht, sondern der Zeit und Geldersparnis halber ein einfacher Plan ausgeführt, in welchem zwei diagonale Hauptstraßen (26 m) und eine achteckige Ringstraße vorgesehen ist. Das außerhalb des Ringes befindliche Areal ist durch lange, etwas monoton wirkende Parallelstraßen aufgeteilt. Im Zentrum der Ansiedlung liegt ein großer viereckiger Platz, dessen Ecken und Seitenteilpunkte mit dem Ring durch Straßen verbunden sind. Die Häuser sind überwiegend ebenerdig, nur auf den Hauptstraßen und an den Kreuzpunkten sollen stockhohe Häuser mit höchstens zwölf Wohnungen errichtet werden. Die Häuser werden etwa 48 verschiedene Typen aufweisen. Für den billigen Verkehr mit der Hauptstadt wird die Regierung nötigenfalls durch die Errichtung von Konkurrenzlinien sorgen. Die Wasserversorgung der Ansiedlung geschieht durch ein eigenes Wasserwerk. Auch die Kanalisierung ist im Zuge.

G7

IX. intern. Wohnungskongreß. I.

Die Zimmer in den Einzimmerwohnungen fassen 20 m², die Küche 8 m², die Kammern 45—5 0 m². Die Höhe der Zimmer beträgt 29 m. Bei den Zweizimmerwohnungen faßt das eine Zimmer nur 16 m², das andere 12 m², die Küche 8 m². Die Hoffnung der Regierung, die Mietpreise der Durchschnitts Wohnungen auf 120—150 K festsetzen zu können, hat sich als trügerisch erwiesen. Die Wohnungen mit einem Zimmer, Küche und Kammer nebst Gartenanteil sollen 160 K, die Zweizimmerwohnungen 220 K, die Dreizimmerwohnungen 330 K Jahresmiete kosten. Es ist schade, daß nur die dreizimmerigen ebenerdigen Häuser ein Klosett mit Wasserspülung besitzen ; die übrigen haben nur Versenkgruben, die wasserdicht gemauert sind. Die Mieten entsprechen der Intention des Gesetzes, dieselben nicht höher als mit 4o/₀ des investierten Kapitals fest-zustellen.

Leider ist die Ausführung der Bauten wegen der Hindernisse, auf welche die an Ort und Stelle gebaute Ziegelfabrik gestoßen ist, lange Zeit verzögert worden und wurden im Jahre 1909 statt der in Aussicht gestellten 1500 Häuser kaum 100 Häuser fertiggestellt. Die Baukosten der im Jahre 1909 aufgeführten Einzimmerwohnungen betrugen 2100 K, die der Zweizimmerwohnungen 3000 K, der Dreizimmerwohnungen 4250 K. Die Kosten des Grundes und Bodens, der Straßenherstellung und der Kanalisation werden auf 1200 K veranschlagt. Die Mieten der staatlichen Arbeiter werden den betreffenden Mietparteien gelegentlich der Auszahlung der Arbeitslöhne abgezogen und der Staatskasse zugeführt.

An dieser Stelle wollen wir erwähnen, daß außer diesen staatlichen Arbeiterhäusern auch die Maschinenfabrik der Staatsbahnen im X. Bezirk auf einem riesigen Baukomplex 628 aus einem Zimmer und Küche (254—284 K), zehn aus zwei Zimmern und Küche (360—424 K) und zehn aus drei Zimmern bestehende Wohnungen ihren Arbeitern und Angestellten erstellt hat. Die Wohnungen sind seit 1. November 1909 bezogen und mit modernen Wohlfahrtseinrichtungen ergänzt.

D. Die weiteren Ergebnisse der gemeinnützigen

Bautätigkeit.

Über die Wirkung der fiskalischen Begünstigungen, die von der Hauptstadt und von anderen Städten in eigener Regie erstellten Wohnungen erteilt worden sind, wurden in diesem und dem Bericht zum Thema 1 des Kongresses schon detaillierte Angaben gemacht. Über die Resultate des landwirtschaftlichen Arbeiterwohnungsgesetzes haben wir schon oben die vorliegenden Daten mitgeteilt. Es wurde auch erwähnt, daß sich die fiskalischen Begünstigungen der hygienischen Arbeiterhäuser zur Anregung einer Baugenossenschaftsbewegung oder sonstiger gemeinnütziger Baugesellschaften nicht hinreichend erwiesen haben. Die Bestrebungen der gesellschaftlichen Selbsthilfe haben an dem Mangel von gemeinnützigem Kredit, dem Mißtrauen der betreffenden Kreise für derartige Unternehmungen und dem geringen Entgegenkommen seitens der öffentlichen Macht bis heute Schiffbruch gelitten. Die Bildung von gemeinnützigen Aktiengesellschaften hinwieder scheiterte an der Interessen-losigkeit der begüterten Kreise, die sich mit dem limitierten Nutzen derartiger Unternehmungen nicht zufrieden geben. Ein Versuch der Budapester Handels- und Gewerbekammer und des „Landesbundes Ungarischer Fabriksindustriellen“, auf Grund der Entwürfe des Verfassers dieser Zeilen mit einer Million Kronen eine Aktiengesellschaft für Volks Wohnungen zu konstituieren, mißlang, da sich nur zwei Fabrikanten zur Zeichnung von gewissen Beträgen bereit fanden. Auch die gleichzeitig angeregte Bildung eines Landesvereines zur Förderung des Arbeiterwohnungswesens litt an der Interessenlosigkeit der betreffenden Kreise Schiffbruch..

Die Zahl der auf Grund des ersten Zyklus des hauptstädtischen Bauprogrammes bereitgestellten Wohnungen, die am 1. August 1909 vermieteten Kleinwohnungen auf dem Gyali-ut hinzugerechnet, ist folgende:

1.    ln den Miethäusern auf dem Gyali-ut

176 Wohnungen, 853

(IX. Bezirk).........

2.    In den mehrstockhohen Miethäusern

670

3.    In den ebenerdigen Miethäusern .

4.    In der Volks Wohlfahrtsanstalt und im

510 Schlafabteilungen,

Ledigenheim zirka.......

5.    In den infolge der Schulhausbauten frei

300 Wohnungen.

gewordenen Miethäusern.....

Zusammen 2.509 Wohnungen.

1.000

Auf Grund des zweiten Zyklus am 1. November 1910 vermietbare ebenerdige Kleinwohnungen.......

Zusammen 3.509 Wohnungen.

100

Für diese Bauten wurden rund 16 Millionen Kronen votiert, welche Summe völlig verwendet werden wird.

Eben infolge des vollkommenen Mangels an sonstigen Organen der gemeinnützigen Bautätigkeit wird in Ungarn auf dem Gebiete der Erstellung von Arbeiter Wohnungen seitens der Arbeitgeber eine verhältnismäßig große Tätigkeit entfaltet. Nach der Betriebs- und Arbeiterstatistik der Länder der ungarischen Krone vom Jahre 1906 haben unter den 4059 untersuchten Fabriksanlagen 1607 Anlagen, d. h. 39⁻6°/o Arbeiterwohnungen erhalten. Unter den letzteren haben 1481 (92-2%) unentgeltlich, 95 (5'9<>/o) mietweise und 31 (1-9%) zum Teil unentgeltlich, zum Teil mietweise ihren Arbeitern Wohnungen überlassen. Die Zahl sämtlicher Arbeiterwohnungen betrug 25.230, und zwar wurden 20.571 (81⁻5°/o) unentgeltlich, 4659 (18-5°/o) mietweise überlassen. Die Mietpreise, beziehungsweise bei den unentgeltlich überlassenen Wohnungen der Mietwert der Wohnungen betrug :

Jahresmietpreis oder Mietwert

Weniger als 50 Kronen 50—100 101—150 151—200 mehr als 200 unbekannt

Zahl der

Arbeiter Wohnungen

Prozent

3.824

15-2

55

55

5*

10.935

4.301

4.242

1.638

43-4

17-0

16-8

65

290

IT

25.230

Es wird hervorgehoben, daß in die höheren Mietkategorien größtenteils die unentgeltlich überlassenen Wohnungen gehörten. Die meisten Wohnungen werden von den Fabriken unterhalten, die entfernt von Gemeinden liegen. Doch gibt es auch in Ortschaften mit größerer Bevölkerung und auch in Budapest große Fabriken, die Arbeiterwohnungen besitzen. Nebst den Arbeiterwohnungen gab es in 662 Fabriken auch Schlafsäle. Die Gesamtzahl der Schlafsäle betrug 1651 ; sie faßten 199.742 m³ und waren für 15.612 Personen berechnet. Die Unternehmungen, die weibliche Arbeiter in größerer Anzahl anstellen, besitzen für die beiden Geschlechter getrennte Schlafsäle. Es waren für Männer 1458 Säle (169.348 m³), zur Aufnahme von 13.422 Personen, und 193 Säle (30.394 m³), zur Aufnahme von 2190 weiblichen Personen, vorhanden. Durchschnittlich waren daher 12 8 m³ Luftraum für jede Person vor-

handen. Die Benützung der Schlafsäle ist zum größten Teil unentgeltlich, nur in 93 Betrieben (14%) werden für die Erhaltung der Säle einige Heller verlangt.

Über den Einfluß, den die Gewährung der im Industrieförderungsgesetz vorgesehenen Begünstigungen auf den Bau von Fabrikwohnungen ausgeübt haben, liegen bis heute nur mutmaßliche Angaben vor. Nach dem letzten Bericht der Gewerbeinspektoren (1908) gab es im Jahre 1907 in 2971 Gewerbeanlagen insgesamt 23.344 Arbeiterwohnungen ; im Jahre 1908 hingegen wurden an 3519 untersuchten Gewerbeanlagen insgesamt 25.168 Arbeiterwohnungen gezählt. Während im Jahre 1907 insgesamt auf 992 Anlagen 13.603 Arbeiter Schlafstellen erhielten, betrug die Zahl solcher Arbeiter im Jahre 1908 bei 1347 Anlagen 18.324. In manchen Bezirken, z. B. im Bezirke des Pozsonyer Gewerbeinspektors, ist die Zahl der Arbeiterwohnungen mit 15% gestiegen. Der Gewerbeinspektor der Umgebung von Budapest lührt den Aufschwung des Arbeiterwohnungsbaues unmittelbar auf das neue Gesetz zurück.

Laut einer Information seitens des kgl. ung. Finanzministeriums beginnt sich die Wirkung des Gesetzes erst jetzt zu zeigen. Eine Anzahl von Gesuchen soll jetzt behandelt werden.

Die Notwendigkeit eines allgemeinen Wohnungsgesetzes zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaues — über dessen Leitsätze sich in den Berichten zu dem 3. und 4. Kongreßpunkte Angaben befinden — durchdringt schon die weitesten Bevölkerungskreise und die verschiedensten Behörden. So hat sich die Konferenz der Bürgermeister der Städte mit Munizipalrecht im Jahre 1907 mit einer Eingabe an den Reichstag und die Regierung gewendet, daß diese mit der Schaffung eines Wohnungsgesetzes und vielfacher Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit die erfolgreiche Lösung der eine öffentliche Aufgabe bildenden Wohnungsfrage ermöglichen. Der Petitionsausschuß des Reichstages hat diese Eingabe befürwortend an die Regierung geleitet. Die Regierung hat bis heute zu dieser Frage noch nicht Stellung genommen.

The Progress of Improved Housing during the Last five Years in the United States.

By

William H. Tolman, Ph. D.

Director of the American Museum of Safety, Executive Secretary of the American Section of the International Housing Congress.

In discussing the progress of Improved Housing in the United States during the last 5 years, some little latitude must be allowed in the time limit. I shall present the subject under 2 heads.

I. PUBLIC MOVEMENTS.

*)As Mr. De Forest points out in his paper devoted solely to this subject, there is no municipal housing in the United States, claiming that Americans look to individual rather than governmental initiative and activity in this sphere of action, but there is a large measure of regulation and supervision exercised by the municipality.

In illustration of this point, I may refer to the Tenement House Department of New York City, of which Mr. De Forest was the first Commissioner.

**

)This Department was organized January 1st 1902, to carry out the provisions of the State Tenement House Act of

*) Municipal Housing in the United States of America by Robert W. De Forest, Chairman of the New York State Tenement House Commission, of 1900 and first Tenement House Commissioner of the City of New York.

**) Communication from Miss Claghorn.

1901, and is the only municipal department in the United States exclusively occupied with the care of tenements. Its duties are to supervise the construction of all new tenements, and order the structural alteration of old buildings so as to secure adequate light and air and protection from fire required by the law, and to see that both new and old tenements are maintained in good repair and sanitary condition. Since the organization of this Department, 14,166 new tenements of the improved type required by law, have been erected, and orders for structural alterations have been issued against 20,964 of the old tenements showing the most serious conditions.

As an illustration of the result of education and propaganda by organizations of citizens, resulting in definite action : the Tenement House Commission of Louisville was created, under the ordinance of February 16, 1909, as a result of the need of tenement house reform, brought out in investigations undertaken by a joint committee of members of the Civics Committee of the Woman’s Club and the Advisory Board of the Associated Charities. The said ordinance authorized and directed the Mayor to appoint this Commission for the purpose of investigating and reporting upon tenement conditions. It carried an appropriation of 500 dollars, afterwards increased by another appropriation of 1000 dollars.

Of the 44,912 families in Louisville (Census of 1900), about twothirds lived in separate houses, and one-third in tenements and apartment houses. The tenements are not found in one or two districts, but are scattered over a very large area, somewhat more thickly in the heart of the city. The Commission is at present at work on a tenement house law modeled after the laws in effect in other cities, adapted to the conditions in Louisville as far as possible.

In the State of New Jersey, under the provisions of the Tenement House Act of 1904, the Board of Tenement House Supervision, appointed by the Governor, supervises the erection of all new tenement houses in the state and the improvement of living conditions in thousands of the tenement houses which were in existence when the law was enacted. The yearly report of the Board to the Governor is accompanied by photographs effectively setting forth housing conditions brought to light by the supervisors. The Tenement House Department of New Jersey has taken its place among the foremost depart-merits of its kind, as is evidenced by the fact that municipalities in all sections of the country have asked for information regarding the scope of the law and the method of its enforcement, and for suggestions looking to the enactment of similar laws and the establishment of similar departments.

In Los Angeles, California, the first Housing Commission was appointed by the Mayor, in February 1906, and increased by two members the following year. Arrangements were early made with the Board of Public Works and the Board of Health, whereby the expenses of the Housing Commission were to be shared equally by these departments. The second year, the Board of Health delegated one of its deputies as an inspector to the Housing Commission, who has carried on the field work ever since. Owing to the mild climate in Los Angeles the large rents charged for houses and the open spaces existing even in the heart of the city, a peculiar kind of slum district has offered an almost unparalleled problem. In these districts, wooden shacks and tents have been reared, the shacks built of dry-goods boxes, frequently with the addresses of the original owners and the shipper’s mark on the outside ; a stovepipe through the middle of the roof ; holes in the sides serving for windows. One of these groups of shacks was built in rows only six inches apart, and having a main passageway of thirty-six inches. A lower degree of habitation was the tent variety, made of sacking, scrap sheet, iron, tin, and other available material, set right on the bare ground. These collections of shacks and tents had almost no water or toilet facilities. In October 1908, the City Council, realizing the growth of slum conditions and the wisdom of prevention, passed an ordinance, making this Commission a department of the city government, placing it on a basis similar to other city commissions, and giving it an appropriation of 4000 dollars. From an economic standpoint, the Commission has paid its own way many fold. Thus far, the Commission has made a creditable showing of improvements in slum conditions ; first, in the betterment of the poorest class of dwellings ; second, in clearing out epidemic conditions ; third, in educating the people and property owners along sanitary lines.

Another type of movement for Improved Housing, is one organized by the business men in their collective capacity as a Chamber of Commerce, as in the case of the City of Cleveland, Ohio. In Cleveland, where but a small proportion of the people live in ’’tenement houses“ the tenement house problem can hardly be called a serious one ; but the Housing Committee of the Chamber of Commerce, feeling that there is a serious housing problem and that the tendency of existing conditions gives cause for concern, has given much time and attention to housing conditions in the city. A lack bf air in living and sleeping rooms seems to be the most serious evil of Cleveland’s housing problem. The crowding of several small houses on a lot has resulted in a large number of rooms for which adequate lighting and ventilation is difficult or impossible. The toilet accomodations also present a serious aspect. Another result of the overcrowding is the lack of sufficient water supply. Recently, a building code which regulates the construction of new buildings has been passed. The system of building inspection has been considerably improved during the last five years.

In the City of Washington D. C., the President’s Homes Commission, a Committee on Building of Model Houses of the President’s Homes Commission, appointed by Ex-President Roosevelt, has furnished an interesting report on housing conditions in Washington. A part of the report is devoted to the work of the Washington Sanitary Improvement Company, a private organization considered elsewhere in this paper, and the results attained by its earnest endeavors to improve housing conditions in Washington. In Washington, as in many other    cities, regulations    to prevent the erection    of unsani

tary dwellings were not enacted until the city had reached considerable proportions. Unfavorable building regulations are responsible for an undesirable degree of crowding in the dilapidated alley houses and the old frame houses on streets and avenues. In the last five years, very few dwellings have been erected for working people which can be rented under 16 dollars. The investigations of this Committee, made under the direction of Mr. G. A. Weber, show that the poorer class of wage-earners, living    in old houses,    many of    them in a

ruinous and leaky condition, and a large part of which have no water in the house, pay, on an average, from 2 dollars to 2 70 dollars a room. To dwell in a new six room house, in a    desirable location,    the clerk or    mechanic    must pay

22 64    dollars rent ; that    is, 3 77 dollars    per room    per month.

In the provision for the day-laborer class, the greatest difficulty is the scant supply of houses available.

II. PRIVATE MOVEMENTS.

*)The Russell Sage Foundation is a fund established by Mrs. Russell Sage, amounting to the principal sum of ten million dollars, the income of which is applied to the improvement of social and living conditions. This private donation is of such beneficence, that it has been described in a special report by Mr. De Forest, its Vice-President.

The City and Suburban Homes Company of New York City, organized in July, 1896, with the object of supplying to wage-earners of New York City, improved, wholesome homes at a moderate rental, now owns five large groups of model tenement buildings, accommodating in all more than 2000 families. These model apartments have wide entrances, tiled halls, broad stet stairs that are easy to climb, windows on the landings, dumbwaiters on every floor, steam heat, and an abundance of hot water. In each apartment are two laundry tubs, sink, dresser with shelves and drawers, gas-range, a slot meter and closets. In the basement are store-rooms, laundry tubs, steam clothes-dryer and room to keep the baby carriages. There are also good clothes-lines on the roof for outside drying. There are private and public tub and shower baths with porcelain tubs and hot water, day and night. Each apartment has a private toilet, with first-class plumbing, and the sun comes in even through the bath-room windows.

Each window in the house opens either on the street or on the larger interior courts, 25 or 30 feet square. The office in each building attends promptly to every reasonable request for repairs. This Company’s properties grow in value from year to year, its dividends record for the past 11 years is unbroken and its surplus is now large enough to afford a substantial guarantee for continuous dividends of four and four and a half per cent in accordance with the times. It is expected ultimately when the company’s property is developed that dividends will reach five per cent.

The thirteenth annual report to the stockholders, issued May, 1909, shows 4,590,83521 dollars invested in model tenements, representing an increase of 2,276,48063 dollars or ninety-one (91) per cent more than the amount invested five years ago.

*) Housing Plans of the Russell Sage Foundation, by Robert De Forest, Vice-President of the Foundation.

The tenement properties consist of 2112 apartments, containing 6017 rooms, and comprising about 100 city lots (25 x 100) ; as compared with the properties five years ago show the following increases : in number of apartments, 886, or seventy-two (72) per cent ; in number of rooms, 2360 or sixty-five (65) per cent, and an additional area of about 42 city lots, or seventy-two (72) per cent.

These 2112 apartments have a yielding capacity of approximately 371,930 dollars per annum, or 715250 dollars per week.

Three hundred and six, or twenty-five (25) per cent of these five hundred and twenty-six families housed by this Company, in its own properties, five years ago, are still residents.

The financial success of the company’s progress is evidenced by a substantial increase in its surplus fund, which at the time of the last report, amounted to 152,385-44 dollars and in which is included net earnings of the last five years, amounting to 101,723-80 dollars after paying to stockholders, in dividends, 488,370 03 dollars. The rate of the last dividend was four per cent per annum.

As managers of tenement house properties belonging ₍to others, the society also increased its capacity. The properties now under their management contain 1231 apartments, which represents an increase of 601 apartments, or ninety-five (95) per cent more than the number of apartments contained in properties managed by them five years ago.

During the past six months this company has completed 100 apartments which have been nearly all occupied, and has now in course of construction 200 apartments.

The Octavia "Hill Association of Philadelphia, organized in 1896, consists of a stock company selling its shares at 25 dollars each. The company has increased its capital stock from 50,000 dollars to 100,000 dollars and dividends of four per cent have been paid continually since 1897. The Association confines its work to the poorer districts of the city, inhabited by foreigners, negroes and the least-skilled classes of the native-born, and has endeavored to make living conditions as cheap as possible, where proper light, air and cleanliness are observed. It buys and converts old property, reasonable in price but not beyond repair, and where low rents are required. It has also endeavored to bring to other districts the Standards which it has applied to its own house. It has brought about the placing of sewers in several of the streets and forced underdrainage in adjoining properties. The Association also acts as agent for properties similar to its own. Its agents, both paid workers and volunteers, are trained in all the details of business management as well as in the personal friendly side of their relations to the people. The subject of ’’Friendly Rent Collecting“, in connection with the work of this association, is brought to the attention of the Congress in a separate paper, prepared by Mr. G. A. Weber, General Secretary of the Association.

The Boston Co-operative Building Company, is fulfilling the purpose for which it was incorporated, namely, that of providing good homes at moderate cost for working people. There are now 5 important properties owned by the Company. In all of the estates of the company, house to house collections are made, with the result that the agents have a better knowledge of the tenants and their homes, than if the rent, is paid at the office. The directors have long felt that an important duty should be to train women agents to do the work of rent collecting. The rents have from time to time been reduced and, at present, in gross, are eight and three-tenths per cent upon the total cost of the estate ; whereas ten years ago, they were nine and eight-tenths per cent. The company hopes, by working in co-operation with others interested in the well-being of the poorer sections of the city, the health inspectors and the police, to succeed in raising the tone of the immediate neighborhood of their houses.

In 1894, a number of public spirited citizens formed a non partisan organization known as the Civic Centre, by whom a preliminary investigation of housing conditions in Washington was made in 1895. In the spring of 1896, a house-to-house investigation was made, the results tabulated and analyzed by a special agent of the Department of Labor. So imperative was found to be the need of adequate dwellings for the poorer class of wage-earners, that a special committee of the Civic Centre, in January, 1897 recommended, among other suggestions, that ’’the attention of capitalists should be drawn to the fact that no class of realty pays as well as alley property in this city, and that there is a splendid field for investment in the erection of sanitary and comfortable alley houses on a business and humanitarian basis“. Sufficient stock having been subscribed to justify the organization of a company, articles of incorporation were granted in April, 1897, to the Washington Sanitary Improvement Company, under the Laws of the State of Virginia. By November 15, 1897, the first 8 houses of this company were completed and rented. The company continued to erect houses from year to year, and in 1900, was awarded a gold medal at the Paris Exposition. In 1907, the Company owned 200 houses, establishing a high standard of sanitary homes for wage-earners at reasonable rentals. The houses are kept constantly in a good state of repair. This is insured by the ’’rebate“ system, a novel feature in the management of the property, which allows one month’s rent in each year for interior repairs, and, if no repairs are needed, a rebate is made of the entire month’s rent. An agent of the company lives in one of the flats, and a sub-agent in each detached block of houses. By careful business methods, the directors have been able to pay 5 per cent dividends on all moneys invested in the company, and have provided the very best accommodations from the standpoint of hygiene and comfort, which a given cost will permit.

The Housing Committee of the Civic League of St. Louis, one of the most important organizations of its kind in the country, two years ago, began its investigations into housing conditions in a limited area of the crowded section of the city of St. Louis, with a view to determining what legislation would be necessary to correct existing evils. The committee then set to work framing ordinances covering recommendations made in the report. Three bills were drawn, one amending the Building Code, one Amending the Sanitary Code, and one providing for the abolition of yard privy vaults. These bills were introduced in the House of Delegates in January 1909. The amendments to the Building Code passed without opposition. The others will be re-considered by the next Municipal Assembly. Throughout the investigations and the labor of framing the ordinances, the committee had the hearty cooperation of the city officials, particularly the heads of the department concerned in the new legislation.

The Committee on Housing of the Massachusetts Civic League, gave its active co-operation to the building commission appointed by Mayor Fitzgerald of Boston, to prepare a new building law for that city. The tenement house sections constituted about one-fourth of the whole building law, the most important principles being the provisions for light and air.

The aim of the law is to provide a continuous, unobstructed passage, not less than 15 feet wide in the rear of all fDuild-ings on a block, upon which, either directly, or through a court of ample size, all windows on the rear of the house must open ; also, to fix the minimum size of rooms in which human beings may live, the minimum amount of window area in those rooms and to have all these windows open on the yards and courts above referred to, or on other open spaces of equal atmospheric value. The Housing Committee has not endeavored to make any changes in the tenement house law until it has had a fair trial. It has been instrumental however, in blocking detrimental legislation. More recently, this Committee has been active in consolidating a body of people who know and care about tenement house conditions. In order to focus the attention of these and other workers on definite points, the Committee has consulted with tenement house workers in other cities and has prepared cards to be used in noting bad conditions, or the results of special investigations, or in making complaints to the Board of Health, and has supplied these cards to the various organizations represented and others whose work takes them into the tenements.

The Workingmen’s Building Association of Boston, was incorporated under the Act of 1888, to hold and improve real estate in the City of Boston, for the purpose of erecting, maintaining, leasing and improving homes for working people and others of moderate means, and of promoting the adoption of improved modes of building and the enforcement of sanitary regulations calculated to secure the comfortable and healthful condition of structures so occupied. The experiment of purchasing a large tract of vacant land in the suburbs and dividing it into lots, on the average about 4000 feet in area, and building houses on this land at a cost varying from 1800 dollars to 3000 dollars to be sold to working men, proves to have been very successful from a business point of view. According to its last report, the corporation still has 24 unsold lots, with an area of 86,179 square feet of vacant land. During the last year, all balances remaining unpaid for street construction and sewers, were paid to the city in full, so that there’ are no assessments, liens or restrictions on the unsold land.

Among private movements looking towards the betterment of housing conditions, a large place should be made for the work of the organized charities. The splendid work of the New

York City Charity Organization, is made the subject of a special report to the Congress.

The Tenement Committee of the Charity Organization Society of Buffalo, as early as 1882, recommended and secured, after a hard fight, some good tenement ordinances. In 1892, this committee made an elaborate report leading to new ordinances in 1894, and also to the first of the municipal baths in 1895. In 1904, the committee again did vigorous work and nearly 200 buildings were altered to comply with the law. In 1907, the tenement inspector of the Society was made one of the city inspectors. It is hoped and expected that there will soon be a special Tenement Bureau in the Health Department. At the request of the Tenement Committee, many minor improvements have been made in the cheap lodging-houses of Buffalo.

The Tenement Committee of the Charity Organization Society of Hartford, with which the Civic Club, the Social Settlement, the Union for Home Work, the Board of Trade and the Medical Society have co-operated, has been active in making a detailed examination of tenement buildings. As a result, at the April meeting of the Board of Health, in 1907, that body gave an attentive hearing to the report of the Tenement House Committee. Following this meeting, the working force of the Board of Health was re-organized, and the effectiveness of the sanitary inspection has been greatly improved. The building inspector has seen to the enforcement of the tenement house law, with the result that all the new buildings present good conditions for family life. As practically all the buildings erected during the last ten years, have been designed for people who can pay a monthly rental of 14 dollars, or more, there is a strong demand for three-room tenements for laborers’ families. The Tenement House Committee has considered plans for such buildings, and, after obtaining estimates indicating that a safe investment in this direction could be combined with an important social service, took an active part in the movement inaugurated by Mayor Hooker resulting in the organization of a stock company for the building of model tenements.

As the best type of the accommodations for the lodging-house population, there are the three Mills Hotels*) in New York City, with more than 4000 bed rooms, renting from 20

*) The Mills Hotels of New York City by John Lloyd Thomas, General Manager.

to 40 cents per night. They were established by the late Darius 0. Mills, twelve years ago, and he was the sole owner Their object has been stated by him as follows.

’’The Mills Hotels are intended for self-respecting, self-supporting men, receiving small salaries, or who may be temporarily out of employment and are trying to live respectably within their means. The enterprise is not a charity. I desire to benefit my fellowmen, but to do so in a business w'ay without offending the independent self-respect of those I am trying to benefit. The Mills Hotels must be self-supporting.“

For twelve years the Hotels have returned annually about three per cent on their total cost. They have reduced the lodger class in tenement families ; have given patrons good accommodations at a fair price ; have improved conditions of patrons in every respect ; have compelled radical improvement in all lodging-houses, and have paid a satisfactory return on the investment.

The Shively Sanitary Tenements are in course of construction in New York City, through the beneficence of Mrs. William K. Vanderbilt, Sr., whose interest in housing reforms and particularly in checking tuberculosis, is known in Europe as well as in her native country. There will be accommodation for 382 families each in its individual suite of from two to five rooms and bath. Dr. Henry L. Shively of the Tuberculosis Clinic of the New York Presbyterian Hospital, at whose suggestion the project was considered, is a firm believer that home treatment is the most efficacious means of checking this disease. Each family will have one or more members suffering from tuberculosis, hut, by means of the ventilation and the lack of inter-communicating passages, the occupants will not •endanger themselves or each other.

It has been the custom resulting from the property value of the congested sections of New York to build six stories in height. But in these buildings, Mr. Henry Atterbury Smith of New York, the architect in charge of the work, has introduced several features which are new to New York. The ’’open stairs“ are worthy of particular attention. One does not pass through any interior passage from the time he leaves the street, even during his ascent of the open stairs in the fresh air to his own door, until he enters his own threshold. When once therein, he has no communication with any other apartment. Isolation is perfect. The local housing law of New York which is

extremely strict is very excellent for the peculiar local conditions (which are far from ideal) and this multiple building is perhaps the latest and best solution in the city of New York for housing the -congested districts.

The periphery of the outside walls has been saved to the uses of the family for the many hours of day and night. Water closets and even stairs used but a comparatively brief period daily, which previously had been arranged to face the street and yard, have in this scheme been placed elsewhere. Some of the water closets, receiving their ventilation from the open stairs which have a duct from the extreme bottom connected with the street or yard, are screened from the passer-by on the stairs by an opening device which insures privacy even when the window is half open.

Fireproof construction has been selected not only from its safety, hut for its vermin-proof qualities and its obvious tendencies to reduce maintenance and depreciation.

The occupants will be advised to use the private balconies for recreation and even for sleeping, and they will also be encouraged to spend what leisure they have upon the roofs, where shelters have been planned to give protection from the winter winds.

Each suite, besides its bathroom, will contain a gas range, washtubs and sink, electric light, hot water heat, an outside ventilated garbage pail receptacle, and will be supplied with hot and cold water. In the basement there will be extra laundries and steam dryers, where washing can be done, instead of in one’s apartment. The clothes, after being washed, can also be placed upon a hand lift and carried to the roof, where clothes drying space has been provided and where probably most of the tenants who wash in their own suites will hang their clothes. A central plant will supply hot water heat to each room, electricity for lighting, and domestic hot water throughout the house.

The buildings and land will have cost, at completion, upwards of six and one-half million francs. It is Mrs. Vanderbilt’s intention that the income therefrom shall be expended in philanthropy.

The latest effort for improved housing conditions, was the organization, in January, 1910, of the National Housing Association, with headquarters in New York, ”to improve housing conditions, both urban and suburban, in every practicable way“.

Workmens Cities (Cités ouvrières) in the United

States.

By

Dr. William H. Tohnan,

Director of the American Museum of Safety.

Shortly after the incorporation of the Peace Dale Manufacturing Company in 1848 (it was founded in 1801 at Peace Dale R. I.) the Company began its first specific efforts for industrial betterment. The Company tenements are plain, well built, comfortable houses, and though not especially modern in design, are always kept in excellent repair.

One cottage of eight rooms, surrounded by trees and shrubbery, rents for dollars 8’33 per month. Another eight-room cottage in a very desirable location rents for dollars 12 50 per month. Cottages of seven rooms rent for sums ranging from dollars 7 50 to dollars 10-— per month. Another class of houses contains two and three tenements of varying sizes. The tenements in the two-tenement houses contain from 11 rooms each, and rent for from dollars 4 42 to dollars 11 per month according to location, while the tenements in the three-tenement houses, contain from three to eight rooms each and rent for from dollars 4— to dollars 750 per month. A number of very attractive homes have also been built by employés of the company.

The Draper Manufacturing Co., Hopedale, Mass.

The population of Hopedale, Mass., is about 2000 persons, while the Draper Company, which manufactures all kinds of machinery for cotton mills, has in its employ at times, as many as 3000 men. Few of them care to own homes of their

own, preferring to pay the moderate rent charged for the Company’s houses. Under these conditions the Company now owns a large percentage of the dwellings in the place and plans are being prepared for additional houses to be erected in the near future.

One tract of land upon which are situated houses for the use of the employés contains about 30 acres, and was laid out by a distinguished landscape artist, who prepared the plans for the entire work before any of the improvements were made. The Company next built macadamized roads, with concrete sidewalks, put in sewer and water pipes, and obtained building plans from several different architects in order to secure variety in the construction of the houses. The buildings are all of wood, the exteriors consisting of shingles painted in various harmonious colors. Their construction is such that while all have about the same amount of room on the inside, the exteriors are so treated as to avoid monotony of appearance. Each house contains two tenements, each of which comprises a parlor or living room, a dining room, a kitchen, and a pantry, and hall on the first floor, three sleeping rooms and a bath room on the second floor and a good storage in the attic. A few have a fourth bed room in the attic. The floors of the lower hall, the dining room, kitchen, pantry and bath room are of hard maple, the rest of the house being finished in white wood, either painted or of natural color. Every house has a good cemented cellar, and many are furnished with gas and electric light and other conveniences. The handsome appearance presented by these houses is greatly augmented by the well kept lawns surrounding them, beds of bright colored flowers, neatly trimmed hedges and attractive shade trees, all contribute to the general effect.

The rentals are dollars 3 per week for each tenement not supplied with heating apparatus, or dollars 3 50 per week for such tenements as have furnaces. As the houses cost in . round figures about 4500 dollars each, or about 2250 dollars for each tenement, exclusive of the land on which they stand, this price yields the Company only a small income after deducting water rates, insurance, repairs and depreciation.

The Company sees that, all buildings are kept in good repair, and insists upon a strict observance of proper sanitary regulations on the part of the occupants. The premises are well drained, and ashes and grabage removed at stated periods

and particular care is taken that the yards, both front and back, shall be kept in perfectly clean condition. Prizes amounting to 375 dollars are distributed each year by the Company to those tenants whose yards are kept in the best condition. The amounts thus awarded are divided into, first, second and third prizes ; they are based upon the general conditions of the [premises, both in front and in rear of houses, special attention being given to the care of the grass and consideration to anything else that may have been done. This plan has been in operation 15 years, and has proved an excellent one, for in addition to being an incentive to the tenant, it obliges a committee from the Company to inspect the premises at frequent intervals, and this in itself leads to the discovery of anything that may need attention.

Westinghouse Air Brake Co.

The plan of providing dwellings for their employés was first adopted by the Westinghouse Air Brake Company in 1895, when a tract of unoccupied land adjoining the works purchased, upon which the Company constructed a number of houses was very economically by making large contracts at cash prices. The houses were then sold to the employés at about cost and upon terms which enabled them to pay for the properties in monthly installments extending over a period of ten or fifteen years. In this way a number of the houses were acquired by the better class of operatives ; but the plan was afterwards abandoned, as it was found that the liberality of the terms induced purchases by persons who had not previously formed the habit of saving and who found it very difficult to keep up with their payments, especially during slack times. Under the plan now in force the purchaser of any property is required to pay about one-fifth of the purchase money in cash upon delivery of deed. He then executes a purchase money mortgage, payable in five years, with interest payable quarterly at the rate of five per cent per annum. While no requirement is made, it is expected that the purchaser shall reduce the principal of the mortgage quarterly by such payments on account as he may be able to make. This plan enables him during hard times, to keep the transaction in good shape by merely paying interest, while, on the other hand, when good wages are earned, he can

discharge such part of the principal of his mortgage as he may desire.

The houses built by this company are of excellent construction and most pleasing architectural style. Among the best of the different classes of houses in a two-story brick dwelling, containing seven rooms, including the attic, renting for 22 dollars per month. Another class of dwelling is built to accommodate two families. This is in the nature of a double house, each side having six rooms besides the attic, and renting for 18 dollars per month. Each tenement has a hallway, a large parlor, a dining room and a kitchen on the first floor, while the second floor consists of three bedrooms, one 13 by 14 feet, the other two of fair size and a well arranged bathroom. The attic measures about 20 feet square, making a convenient place for storage, while a large cellar, extending under the entire house, affords ample room.

A. row of brick buildings contains ten tenements, each having seven rooms and being provided with separate front and rear entrances. The first story contains a hallway a living room or parlor, a kitchen and a bathroom. On the second floor are three bed rooms with room for two more in the attic. Each tenement has a cellar. The rental of these houses is 16 dollars a month, excepting those on the corner, which rent for 18 dollars. All the houses are equipped with natural gas ranges, hot and cold water, porcelain-lined bath tubs, inside lavatories, and electric light fixtures ; slate roofs throughout.

For the use of small families, a series of cottage flats have been built ; ten of them contain three rooms and a bath on the first and ten four rooms and a bath on the second floor ; separate entrances for each family. Each house has a cellar and some of them porches at the back. À number of frame houses have Teen built at rentals of 14 to 22 dollars per month. All the houses have bath rooms and quite' a number are heated by furnaces as well as "fireplaces.

Gary, Indiana.

Gary, Indiana, is the result of effort along practical lines to secure right living conditions around a steel-manufacturing plant. When the Street Corporation found it essential to increase its producing capacity, it acquired ownership of several thousand acres of land on the Southern shores of Lake Michigan in the State of Indiana, about 25 miles southeast of Chicago. The steel plant was located north of the Calumet River, on the shore of the Lake, in order to provide water-transportation facilities ; the town site was selected south of the river, where natural surface conditions were more favorable. 800 acres have been plotted into lots. The plan to make this first subdivision a complete unit as regards public improvements and the first living requirements, is well toward accomplishment. Streets have been graded and paved ; concrete sidewalks laid along both sides of nearly all streets ; the soil has been enriched, grass seed sown and small shade trees planted along the parkways between the sidewalks and the curb line of the streets ; water-supply and sewer system have been installed ; and artificial gas and electric-light provided. Sewer, gas and water pipes, and electric light and telephone wires have been placed in the alleys, in order to avoid future disturbances of street-paving.

Lots are offered for sale; to the public, under the requirements that buildings of a stipulated character shall be. erected within 18 months after the agreement to purchase. Employés of the Steel Corporation may buy lots at a special discount, representing the approximate cost of the land and improvements. Good police and sanitary measures have been adopted, building regulations enacted, and school affairs placed under the guidance of an experienced superintendent. The school-building have been constructed with a capacity of 2000 pupils. Ample and modern facilities are provided for manuel-train-ing and domestic-science teaching. A large natatorium, with steam-heating apparatus is one of the many features of modern school equipment included within these buildings. Gary is now a busy town of 15.000 population, with well-paved streets, attractive homes, substantial business blocks, creditable hotels, banks, churches and all the facilities and conveniences of modern urban life.

Ambridge, Pennsylvania.

Ambridge, Pennsylvania, another industrial community, is located within a few miles of Pittsburg on the Ohio River and provides homes for the employés of the American Bridge Company. The present population is about six thousand. A tract of land was bought by the Bridge Company, streets laid out and paved, sewerage, water and electric-light provided and houses built. The houses are not rented, hut are sold to employés at their approximate cost of erection on easy terms, provisions being made in the contract to refund the amount as rental, in case of death, discharge, or the voluntary amount paid toward the purchase priceless a stipulated termination of employment with the Company. Prohibition of traffic in liquor is the only restriction laid upon the community. Public improvements and regulations are entirely under the direction and control of the citizens.

Vandergrift, Pennsylvania.

One of the most attractive industrial communities in America is the village of Vandergrift, Pennsylvania, about forty miles east of Pittsburg. This community was projected with a practical view to good labor conditions. In 1895, the Apollo Iron and Steel Company, subsequently merged into the American Sheet and Tin Plate Company, found it necessary to provide additional plant equipment for its manufacturing interests. The land necessary for the plant was acquired, and at the same time, a Land and Improvement Company was organized which bought land adjourning the plant site and laid out the new borough. The land has been plotted to harmonize with the winding course of the Kiskiminetas River, the curved streets resulting in several irregular spaces in various parts of the village, which have been converted into decorative open spaces, with small gardens for flowers and shrubs. The Company provided a good sewerage system, a plentiful supply of good water, gas and electric light service. No houses were built by the Company, but lots were offered for sale at low prices and on easy terms to the employés of the Steel Company. The present population of Vandergrift is about 10.000. It is estimated that about eighty-five or ninety per cent, of all the homes in the borough are owned by the inhabitants. Funds for school buildings and public improvements are provided through taxes and the sale of bonds. The improvements are of a substantial character and attractive in design. A handsome community building, called the Casino, was built with funds subscribed largely by the citizens. It is used as a public hall for meetings and entertainments and as a public library containing over five-thousand well-selected books, free.

John B. Stetson Company.

While the John B. Stetson Company, Philadelphia, organized in. 1865, does not build houses to rent to its employés, it has encouraged saving and home-building among them in the every possible way. For some years it has offered to its employés as a reward for efficient service, shares in a building and loan association conducted under the auspices of the company, upon which money for the purchase of homes (but for no other purpose) can be borrowed at any time. These shares, which are paid for and carried to maturity by the Company without any cost to the holder, are designed to take the place of extra wages, and are given only to such operatives as show unusual efficiency in their work. The number of employés for whom such stock was maintained in 1910 was 454 the total number of shares being 2757 and the largest number held by one person 50. Ninety-six homes have been acquired by employés under the operation of this plan. In addition to these, this association, which was organized in 1879, has been the means through which all houses have been purchased with stock maintained by employés themselves, and 30 with old shares matured, making a total of 126 homes up to the present time secured through the medium of the building and loan association. It is stated that 15 per cent, of the adult male employés of the company now own their own homes, while 509 now hold shares in the Association.

N. 0. Nelson.

The village of Leclaire, founded in 1890 by N. O. Nelson, occupies a tract of land containing 125 acres, about 18 miles north-east of St. Louis, Mo. Believing that nothing contributes so greatly to the welfare and contentment of the American workingman as the possession of a comfortable home, this company endeavors to provide houses for its employés on terms that put them within the reach of all who desire them. The price charged for land including improvements, varies fitom dollars 350 to dollars 10-— per front foot. To this is 6 per cent, interest dating from 1892. The company builds the houses on plans mutually agreed upon and charges for them the cost of raw material and labor, plus the average profit made by the manufacturing business. Payments are made monthly, the amounts varying from 12 dollars to 20 dollars. In the event the purchaser desires to remove and dispose of his property, the company voluntarily refunds the amount paid for the house, after deducting there from rent for the time occupied. There is no intention to provide houses for rent, except in a few cases for temporary occupancy. Electric lights, plumbing and an abundance of pure running water are provided. Flowers, shrubbery and fruit and shade trees are bought by wholesale and the residents supplied at cost. Winding cinder roads, bordered with spreading shade trees, the groups of ornamental shrubbery and plants and the carefully cultivated flower heds in and about the factory grounds and parks give the place an attractiveness rarely to be found in a manufacturing community. Employés may here enjoy the advantages of a city, with the freedom and economy of country life. All who wish can keep their own poultry and cow, grow their own vegetables and fruits and yet live within easy reach of their place of employment.

Although the company spares no effort to render Leclaire an attractive place in which to live, it does not require its' employés to reside there. Many have homes in adjourning town of Edwardsville, where they constitute a most important and progressive element of the population. On the other hand, a considerable number of persons living in the village are not employed by the company, being attracted thither by the numerous advantages offered all residents. There is an artificial lake for rowing, skating and fishing. A hall for lectures, dances and music, a base-ball park and a double bowling alley, a Kindergarten, two bands, a mothers’ club, no saloons, no policemen, Never a crime, Employés are all profit ßharers.

Colorado Fuel & Iron Company.

The Colorado Fuel & Iron Company, which operates a large number of coal, iron and other mines scattered throughout Wyoming, Colorado, Utah, and New Mexico, a steel plant at Pueblo and two railway systems and whose pay roll carry the names of 12.000 employés, has been carrying out measures for bettering the condition of the vast army of people dependent on its various enterprises for support, by the substitution of neat and comfortable dwellings for the usual squalid and unsanitary miner’s shack.

At Coalbasin, in 1901, the company erected more than 70 cottages. They are warm and comfortable, containing from 3 to 6 rooms, plastered and finished throughout in modern style. At Segundo about 150 houses have been recently completed.

These are all provided with porches and painted in varied and harmonious colors. The house usually contains from 4 to 6 rooms each, with a montly uniform rental throughout all the camps, 2 dollars a room per month, or 8 dollars for a 4-room house.

In a number of camps the company has erected houses for the accommodation of teachers of the public schools and Kindergartens which are intended to serve as models for camp housekeepers and to furnish a centre for sociological work. In these the teachers have as many rooms reserved for their use as are heeded, leaving the remainder to the occupancy of the family in order that the teachers may not live entirely alone. At Redstone a small cottage has been set apart as a special object lesson to employés. It is furnished throughout in inexpensive but artistic style, and is designed to show how much can be accomplished in the way of making a home attractive, with small outlay of time and money. ’’Casa Vi-vienda“ at Pueblo, is another example of the model home. The style and size of the houses vary according to the class of employes for which they are intended.

John A. Roebling’s Son’s Co.

’’Roebling“ about 10 miles from Trenton, lies between the Delaware River and the Pennsylvania Railroad tracks, on a tract of 237 acres. Originally little more than an arid waste of sand, it is being transformed by grading, sodding, irrigation and the planting of trees into a city beautiful, by the John A. Roebling’s Son’s Co., with 8000 employés. The streets are 100 feet and 80 feet wide. The wider streets have a parkway through the centre, with a driveway on either side. All the streets have been planted with maple trees on both sides, and all the space in front of houses not occupied by the roadway and sidewalks, has been cultivated in grass. Ten foot alleys are run through the centre of all blocks from whicli collections of ashes and garbage may be made, and for the accommodation of delivery wagons. All back yards are fenced off by a wire netting fence four feet high, with strong frame work and heavy galvanized netting. The land adjourning the river front' is devoted to park purposes and is laid off with walks and cultivated in grass, which with its natural growth of trees, makes an attractive and restful place of retreat, commanding a fine view of the river, with ample provision of seats.

The village is supplied with a system of water works with fire hydrants on every block. This water system is also extended to every house and supplies an unlimited amount of filtered water. There is a separate system of sewers and a sewerage disposal plant. The company maintains a licensed hotel where a bar, billard room and bowling alleys are run for the benefit of the men, and where transients may be comfortably accommodated. There are also a hotel for single men, where good board and a single room may be had cheap ; a public hall for dances, entertainments, meetings and religious services ; an emergency hospital fully equiped for accidents ; a graded school for the children and a fire department with volunteer membership.

There are 312 houses thus far constructed in ten different types ; all of brick with slate roofs and first class construction. The rents of the various types are based on the cost of each, and are so proportioned that the interest on the original investment is but a small amount after deducting the cost of operation. The rentals per month vary from dollars 850 to dollars 25—.

Plymouth Cordage Co.

The first houses of the Plymouth Cordage Company contained groups of five and eight tenements under one roof,, at a rental of dollars 150 to dollars 175 per week. With the building of the new houses the old type was discarded, and on the new tract of land which was purchased lots were laid off about 100 feet wide and 150 feet deep. Two-family houses were then planned and built along more modern lines. They are far more picturesque than the old ones, and lend themselves to more individual treatment. They contain on the first floor, kitchen, parlor, dining room and bathroom. Upstairs, one type has four bedrooms, another three and another two. These houses are situated about 30 feet from the road, giving them sufficient lawn in front, which lends itself to adornment with flowersbeds or shrubbery. In the rear is the garden, also ten yards, with ample space for the clothes yard. They are built of wood and shingled, and range in rental price from dollars 190 to dollars 2 50 a week per tenement. At present a few houses are built along these lines which rent at about the same price as the old tenement blocks, dollars 150 to dollars 175.

Sayre and Fisher Co.

Like other brick manufacturers, the Sayre & Fisher Company was in the habit of housing its unmarried men in boarding houses with rooms containing from 60 to 80 men. In 1897 it decided to do something toward bettering their conditions and erected a large cooking department equipped with every modern appliance necessary to cook by steam. Large dining and storage rooms were erected at the same time, and all these structures were lined with enameled brick and the floors laid in tiles, thus insuring the possibility of perfect cleanliness. In addition to these structures a new and very large dormitory was erected, containing 50 rooms arranged to accommodate four beds to a room. Each man is given a key to his apartment in the dormitory. On the first floor of this building is a room arranged with all necessary convenience for washing. The walls are lined with enameled brick and floor with tile. A degree of cleanliness and personal comfort hitherto unknown in the lives of men who work at brick-making has thus been provided for the employés of this company through the medium of these improvements, and there is every reason to believe that the employés appreciate the change, and that the firm is well pleased with the results.

Niagara Falls Power Co.

Practically all of the dwellers of the Niagara Falls Power Company, about 100 in number, are occupied by officers and employés, and of the industries located on its lands and using the power generated by it. The architecture of these houses combines a general uniformity of design with a pleasing variety in form and detail. All are painted in the colors adopted by the company (yellow and white). The rentals range according to the size and construction of the houses, from 9 dollars upwards.

The- houses vary greatly in size and general interior arrangements, some being individual cottages containing from five to eight rooms each, with bath and cellar, and generally heated by furnace ; others double and three-tenement houses, the former having six rooms, with bath, furnace and cellar, and the later having five rooms without bath ; while still others are designed to accommodate four families. Separate front and rear entrances are provided in all double and three-tenement houses, and all houses are furnished with electric lights, water and other modern conveniences.

The lots are generally about 115 feet deep, affording ample room for yards and lawns. All houses are placed 20 feet back from the street line, the intervening space being covered with flowers and grass. The streets are usually 50 feet in width., with macadamized readways of 25 feet in the centre and rows of shade trees on either side.

It is the intention of the company, as soon as the character of the settlement is firmly established, to give its tenants an opportunity to purchase their homes on easy terms, thus avoiding the evils which have at times resulted from the too positive application of the proprietary system.

Maryland Steel Company, Sparrows Point, Maryland.

This plant is located on the Patapsco River, about 10 miles from Baltimore, and employs some 5000 workmen. A tract of unimproved land containing about 1100 acres was bought in 1887 as a suitable location.

Aside from its extensive manufacturing operations^, the Maryland Steel Company has devoted much attention to providing comfortable and sanitary houses for the people in its employ. A tract of several hundred acres adjacent to the mill property has been laid out in streets and building lots, upon which the Company has erected about 800 houses for the accommodation of employés. These houses are neat frame and brick structures, and equipped with baths and underground sewerage. Artesian water of the purest quality is supplied. A few of the buildings are block dwellings, but the greater part are individual cottages, well finished throughout and painted in attractive colors. The number of rooms varies from five or six in the smaller dwellings to twelve or fifteen in the

larger. The monthly rental averages less than 2 dollars per room. About 50 per cent of the men employed in the works occupy homes which are the property of the company, the remainder coming daily by rail and trolley from Baltimore and other communities.

It has been the aim of the company to make Sparrows Point an attractive and healthful place of residence for its employés. The broad streets, laid out at right angles and lined with shade trees, are kept in repair by the management, who have also provided electric lights, schoolhouses, a fire department, police force, and a thorough system of public sanitation. The various religious denominations have handsome and commodious houses of worship on lots donated by the company. A free kindergarten was opened in 1892. There is a manual training school, in which more than 160 hoys are learning the rudiments of mechanical work and drawing. There is a school of domestic science which instructs the girls in sewing and cooking. A spacious clubhouse provides for social gatherings. Several acres of woodland along the river front have been retained as a pleasure park. The town is entirely free from the demoralizing effect of the saloon, the sale of liquor not being permitted within three miles of the public school. The citizens constitute a self-supporting and law-abiding community, in which prosperity and contentment are prevailing characteristics.

Joseph Bancroft & Sons Co., Wilmington, Delawar e.

’’Rockford Hall“ is built of brick, pebble-dashed, — three stories in height. On the first floor there are a large living room, with open fire place, a reading room, matron’s office, large dining room and kitchen. On the second and third floors are fifteen bedrooms each, containing a stationary washstand, with hot and cold water. There are bath and toilet rooms on each floor ; and the whole house is lighted by electricity and heated by steam. The floors all over the house are oiled and waxed. In the basement is a well-equiped laundry. The bedrooms are neatly furnished with white iron bedsteads (on which are good mattresses), bureau, rocking chair, side chairs, and rugs on all the floors.

This building was originally intended for a boarding house for the girls employed in the mills,¹ but as very few seemed

to care to board there, and as it was admirably adapted for men and women, we now have both, — being filled all the time with men on the waiting list.

In addition to the boarding house there are about 140 tenements in the little village of Rockford and Kentmere. Most of these tenements are built in pairs, and are two and one-half stories high ; having small front and side yards. These houses have electric lights and water supply ; and rent for a nominal sum.

The Post Addition, Battle Creek, Michigan.

To make it possible for the workingmen to have a home, owned in fee simple and his alone, without possibility of dispossession, about fourteen years ago plans were made to supply such homes for the workers in the Postum factories at Battle Creek, Michigan. Farm land was purchased at 200 dollars an acre and laid out into blocks 264 feet square allowing 66 feet for streets. These blocks were subdivided into lots of 33 feet each fronting on the street and extending back 132 feet in depth. These blocks with adjourning streets required about two and one-half acres, equal to about 500 dollars per block divided by sixteen lots equals dollars 3125 per lot, first cost. There is added cost of surveying, working and grading the streets, cost and planting of about 1000 trees. The municipality put in water and sewers and private companies supplied gas and electricity. The lots were then put on sale at from 175 to 600 dollars depending on location. Houses from five to seven rooms were planned by a competent architect. The greatest economy was observed, consistent with substantial construction, and only one house of a given type of architecture was permitted on any one block. The same types might be reproduced in blocks further away. The workingmen who have been in their employ, at least a year (thus proving desirability) were offered selection of homes. There were many different plans to select from, and the only restrictions were, desirability of individual and ability to meet the monthly payments.

Houses were thus produced at a very considerable saving over what they would cost in the ordinary way. No p₍rofit was expected on the cost of the houses, the only profit being in the land, and this was made known to purchasers. When the buyer moved into his new home he paid down the money for the first month, which was one one-hundredth of the total cost of the place ; for instance, if the house and improvements cost 700 dollars and the lot 200 dollars, a total of 900 dollars the buyer paid on the start 9 dollars, and a like amount each month. The homes were sold at prices ranging from 800 to 3000 dollars on written contracts, deed in fee simple to be delivered to buyer when last payment was made. No workman could purchase a home beyond his means and about 20 per cent of his earnings was considered the limit. For instance, a man earning 45 dollars per month could pay on his home 9 dollars and would therefore be entitled to a property costing 900 dollars and another workman earning 80 dollars per month could by a home costing 1600 dollars and pay 16 dollars per month He could not purchase a more expensive property unless he could show financial resources outside his wages. Each monthly payment was applied to the payment of interest at 6 per cent per annum and the remainder credited on principal. There are now in this industrial village between five and six miles of streets quite closely built up on each side.

The Mills Hotels.

By

Jolin Lloyd Thomas,

Manager Mills Hotels and Modern Dwellings.

There are three Mills Hotels in. the City of New York,

U. S. A.

Mills Hotel No. 1 — corner of Bleecker, Thompson and Sullivan Streets, opened November 1st 1897, 1554 bedrooms, 70 of which rent at 30 cents, and the rest at 20 cents per night.

Mills Hotel No. 2 — corner of Rivington and Chrystie Streets, opened in August 1898, 600 bedrooms, 35 of which rent at 30 cents, and the others at 20 cents per night.

Mills Hotel No. 3 — more popularly known as the New Mills Hotel — corner of Seventh Avenue and West 36th Street, opened in October 1907, with 1875 bedrooms, 300 renting at 40 cents, and 1575 at 30 cents per night.

MILLS DWELLINGS.

thorough ventilation, approved by modern science and

On land adjoining Mills Hotel No. 1, there have been built two blocks of Model Dwellings, containing a total of 97 family apartments of 2, 3, 4, and 5 rooms, with baths, toilets, laundry, and other sanitary conveniences, ample light and open air philanthropy.

It is not proposed, in this paper, to deal with this branch of the Housing Problem, but it may be well to state briefly, that there are no vacancies in these Dwellings, that the

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IX. intern. Wohnungskongreß.

tenants are thrifty work people, mostly Italians, who live economically, but not at the expense of health and decency, pay their rent promptly, keep their rooms in good order and profit by home conditions far above those in the locality where the Mills Dwellings are situated.

Allowing fully for replacements and betterments, the Mills Dwellings return four per cent on their cost.

The Mills Hotels with their appartenances and furniture, at the present time, including improvements and additions, represent an investment of approximately Dollars 3,000.000.

FOUNDED BY D. 0. MILLS.

The Founder and sole owner of the Mills Hotels and Dwellings is Darius O. Mills, a public spirited citizen whose long life has been crowded with beneficences of many sorts, and whose interest in educational and humanitarian progress has been shown in so many directions as to earn for him the warm and enduring regard of the American people.

Mr. Mills is now 84 years of age, and while still vigorous and actively engaged in his many business and philanthropic enterprises, he has safeguarded the future by creating, and conveying the control and management of the Mills Hotels to a self-perpetuating Board of Trustees incorporating in the Deed of Trust full and explicit directions insuring the maintenance and operation of his great beneficent enterprise for the purpose and on the lines he originally planned.

This Board of Trustees is now composed of the son and daughter of Mr. Mills and the succession is vested in their children. They are in hearty sympathy with the purposes of the Founder, are constant in their watchful and helpful interest and it is certain, so far as human assurance can go, that this sagacious, far seeing and far reaching philanthropy will endure indefinitely.

THE PURPOSE OF THE FOUNDER.

The purpose in establishing thepe hotels was briefly stated, as follows, in the address made by Mr. Mills during the exercises attending the formal opening of Mills Hotel No. 1 in 1897:

’’Some years ago my attention was called to the condition and prospects of men receiving small salaries, or who were seeking employment, and were trying to live respectably within their means. The Mills Hotels are intended for such self-respecting, self-supporting men, who desire cleanliness, comfort and convenience, but want also to lay up something towards attaining an independence.

! ''

the very fullest possible equivalent for

”11 should be understood, however, that it is in no sense a charitable concern. It would be affectation on my part, to deny a strong desire to benefit my fellow-men. But I seek to do this in a strictly business way, without offending the pride or the praiseworthy independence of those whom I am trying to benefit. The Mills Hotels will differ from the ordinary Hotel for men most of all in the effort to give the patron what he pays for his money.

’’But it is the intention, from the very beginning, to conduct the enterprise upon a business basis ; and this implies that it shall be self-supporting.

”1 would not dwell upon this but for my desire to avoid any misapprehension. No patron of the Mills Hotels will receive more than he pays for, unless it be my hearty good will and best wishes. It is true that I have devoted thought, labor, and capital to the earnest effort to help him, but only by enabling him to help himself. In doing this work on so large a scale, and in securing the utmost economies in administration, I hope to give him a larger equivalent for his money than has hitherto been possible. He will think better of himself, and will be a more self-reliant man, and a better citizen, when he knows that he is honestly paying for what he gets.“

THE PURPOSE ACCOMPLISHED.

That Mr. Mills correctly apprehended the necessities of the people he designed to benefit is proved by the unqualified success of the enterprise.

Mills Hotel No. 1 and Mills Hotel No. 2 have been filled almost from the time of their opening. The New Mills Hotel, at this writing, is patronized by about 1650 men nightly, and has at times been crowded to its full capacity of 1875 men.

And in all these twelve years no patron lias suffered loss of self-respect or felt other than the pride of the self-dependent man, for he paid a fair equivalent for the accommodations furnished.

The enterprise has been watched with keen interest by people all over the world, and the Mills Hotels have been visited by a great many travelers who have carefully inspected their equipment and studied their administration. With success demonstrated, it has followed that the term ’’Mills Hotel“ has been generally applied to this peculiar type of Men’s Hotels, and there are now similar hotels in a number of cities in this country and Europe, in none of which is Mr. D. 0. Mills financially interested.

TO BENEFIT THE PATRON.

From the beginning the convenience and economy of the patrons have been considered in the location of the hotels, and they have been erected not remote in distance, long in time or expensive in carfare from places of employment, but rather as near, and consequently involving as little expense of money and time as possible.

As the original architectural plans and provisions were found to be well adapted to the purposes they have been generally adhered to and a description of the New Mills Hotel will apply to all.

THE NEW MILLS HOTEL.

The New Mills Hotel occupies a space nearly 200 feet on West Thirty-Sixth Street, and 100 feet on Seventh Avenue. Upon this site a building has been erected, simple in style, but handsome in appearance, and excellently adapted to the purpose for which it is intended.

The building rises fifteen stories in height, and the exterior presents an impressive yet simple appearance. It is of steel construction, faced with limestone, light brick and terra cotta. Above the main story the floors are granolithic upon concrete arches, with marble terrazza in the corridors. The hotel is absolutely fireproof throughout.

REGISTRY OFFICE.

The entrance opens into a marble foyer, which is light and airy and leads to three sets of marble steps, two leading down to the restaurant and basement, and one broad flight in the center leading to the main floor.

Right and left of the entrance are two registry offices, where the patrons secure their rooms by the day, week, or month, the price being payable invariable in advance, a receipt being given therefor.

THE MAIN FLOOR.

The first impression is of simple dignity and spaciousness, which is emphasized upon ascending the marble steps. Immediately in front are three large elevators to the sleeping floors. In the rear of these elevators are the Manager’s offices. To the right and left a spacious vestibule leads to large lounging rooms with marble and glass floors. These two rooms are formed by two large, open courts, which afford light and ventilation to the bedrooms above, and they are covered, over the main story, by large skylights, supported by marble columns. Tables, chairs, pictures, and plants announce the comfort and homeliness which is the prime aim of the Hotel. Four large sitting rooms open from these enclosed courts, with comfortable chairs and tables, a fine and well assorted library of books, and in the writing room, paper and envelops, games, etc., for the free use of the guests.

In the writing room also are the mail desk, news stand, public telephone station, laundry office, etc. The walls of this main story are all wainscoted with marble.

THE BEDROOMS.

Above this main floor are fourteen stories, consisting of the 1875 bedrooms. Every room is completely enclosed, and has one or more windows opening to the outer air. A transom over the door insures thorough ventilation. Each room has an electric light, and is heated by a steam coil. The furniture of the bedrooms consists of a white enameled iron, single bedstead, with an excellent hair mattress, hair and feather pillows, and an ample supply of bed covering, a chair, a wardrobe, and a rug.

Upon each floor there is a well appointed lavatory, with hot and cold water. These are situated in a wing running from the rear of the hotel, and are entirely separated from the living rooms.

In addition to the three elevators there are four sets of stairs leading from the bottom to the top of the house.

The roof is flat and tiled with vitreous roof tile, absolutely water proof, and from it can be obtained a fine outlook over the surrounding city.

THE RESTAURANT.

The basement is a high one, its floor is only seven feet below the street level, and upon the Seventh Avenue side it rises seven feet above, thus insuring plenty of light and air. Here is situated the Restaurant, which is open to the general public, as well as to the guests. It is a handsome room, extending all along the Seventh Avenue end and will seat over four hundred people at one time ; the walls are wainscoted six feet high with marble. Meals à la carte can be obtained at any price from five cents up, but regular meals are served — breakfast, luncheon, and dinner — at the lowest possible prices consistent with good quality. The intention is to serve nutritious food in a neat and prompt manner, at a price within the means of the patrons.

In all its arrangements and appointments the Kitchen is a model of a sanitary and complete hotel cuisine. The ranges and large kettles and steam cookers are located where perfect ventilation is obtained. There are ample steam and serving tables, dish washing machinery and glass and silver counters. The refrigerators are the most sanitary that modern science has devised.

BATHS AND LAVATORY.

In the basement also are the Bakery, the Laundries, the Servant’s Dining Room, the Baggage Room, Barber Shop, Lava-tory and Toilets. There are thirty Shower Baths with hot and cold water for the free use of the guests. The partitions of the baths and toilets are of Tennessee marble, and all the walls are of white enameled brick. With the exception of the Restaurant the floor of the basement is of Welsh red tile throughout, and the ceiling of white enamel tile. In all the basement rooms there are perfect natural light and ventilation.

The Laundry is equipped with modern machinery, equal, if necessary, to the requirements of the three Mills Hotels. This is true also of the Bakery equipment.

The Sub-Basement occupies the entire building space, and in it is located a large and commodious engine room, in which is installed all the machinery and equipment necessary for heating, ventilating, electric lighting, refrigerating, cooking, laundry, and elevator power, which will insure the successful running of the hotel in all its branches. All the drinking water used in the building is run through a filtration and cooling plant. The engine room is perfectly lighted through large skylights. The cellar contains ample storage space for the supplies used in the hotel and large cold storage rooms for provisions.

From cellar to roof the most careful consideration has been given towards making the building thoroughly adapted for the purpose for which it was intended, and it believed that the experience derived from the conduct of the hotels during the twelve years in which they have been in operation has resulted in making the New Mills Hotel as well adapted for the purpose as it is possible for a building to be.

WHAT HAS BEEN DEMONSTRATED.

Among the benefits aimed for by Improved Housing the following may be counted as certain and permanent results of twelve years experience in the Mills Hotels :

(1)    They, have reduced the harmful congestion of the lodger class among tenement families.

(2)    They have given lodgers their full money’s worth without, by unfair competition or pauperizing gifts, reducing the just price of such accommodations.

(3)    They have established a premium on decency, sobriety, industry and thrift. So long as a lodger is clean, sober and pays his fee, he is deemed entitled to his room. If he ceases to be satisfactory in these respects, his key is given to one of the many applicants always eagerly waiting.

(4)    They have proven to the patrons that the bodily cleanness and health that result from the use of baths and other sanitary advantages furnished in connection with the Mills Hotels, and the sobriety requizite to continued residence are a valuable commercial asset. Employers apply to the Mills Hotels for men, and give preference to continued patrons of the Mills Hotels.

(5)    They have, therefore, improved the condition of lodgers. There is a betterment morally, physically, and financially — by which not only the individual, but society in general is the gainer.

(6)    They have compelled a radical improvement in all lodging houses ; a reform which previous attempts by way of sanitary, registration, and inspection laws had failed to bring about, so that the present condition of lodging house accommodations, (not only in New York, but in every large city in the world) is incalculably better than twelve years ago.

(7)    Last, but not least, they have paid a satisfactory profit on the investment and led capitalists in other cities to invest money in Model Hotels and Dwellings with the reasonable assurance that a fair return would follow.

New Y o r k, U. S. A., November 30, 1909.

Housing plans of the Russell Sage Foundation.

By

Robert W. de Forest,

Vice-President of the Foundation.

The Russell Sage Foundation is a fund established by Mrs. Russell Sage, amounting to the principal sum of 10,000.000 dollars, the income of which is applied to the improvement of social and living conditions. Rs activity in the line of housing at the moment extends to two large suburban tracts near New York City, which are being improved largely in the line of the English garden cities, by both block and cottage houses, intended in the case of one tract for clerks and high grade workmen, and in the case of the other tract for ordinary working men.

It has deemed the tenement situation in New York City sufficiently cared for, so far as object lesson is concerned, by the tenements erected for commercial reasons under the restrictions of the New York Tenement House Law, applicable to cities of the first class in New York State, and by the tenements erected and in course of erection by the City and Suburban Homes Company, by Phipps Houses, and by other like enterprises established for philanthropic motives but on the basis of fair rentals.

The housing schemes of the Russell Sage Foundation will not be in any respect on a charitable basis ; that is, accomodation will not be supplied at a less rental than is called for by construction on a business basis in the expectation of receiving a fait return of income on the investment. Its intention is not merely to furnish housing accomodation for its tenants, but to set an object lesson of sanitary and comfortable suburban housing sufficiently remunerative in its returns to furnish an incentive to private enterprise to imitate and follow.

American town planning conferences.

By

George B. Ford,

American City Planning Conference. National Housing Association (New York).

Interest in Town and City Planning is young in America, but that it is growing rapidly is shown by the constantly increasing number of towns and cities which are studying this subject. The seriousness of this interest and the extent of the desire to learn is shown by the two National Conferences on City Planning so far held in America.

The first of these was held last summer in Washington. It was organized by the Committee on Congestion of Population in New York, the energetic Secretary of which is Mr. Benjamin C. Marsh. The Conference held session for three days. The meetings were presided over by members of the Cabinet and many of the speakers were well known U. S. Congressman and Senators A large exhibition of plans and photographs of work accomplished or projected along city or town planning lines, was a feature of the Conference.

The attendance, which consisted of Municipal Officers, Engineers, Landscape Architects, Social Workers etc., was small. The enthusiasm, however, more than made amends. The character of the speeches and papers was one meant to arouse interest and to show the many varied aspects of the subject. The auspices were of the best, so that the Conference was given a definite national standing. It was there resolved : "That a Committee be formed to arrange for a more complete National Conference on City Planning and the Congestion Problem, to be held in 1910, and to submit to the conference a well-considered project of organization for developing comprehensive city planning in America, and that the Committee consist of representatives of the following organizations :

Committee on Congestion of Population in New York, American Institute of Architects,

American Society of Landscape Architects,

League of American Municipalities,

American Civic Association,

National Conference of Charities and Corrections, and such callers of this conference as will serve on the committee with power to add to their number.“

This resulted in the ’’Second National Conference on City Planning and the Problems of Congestion“ held in Rochester, New York, May 2—4, 1910. This Conference differed from the first one in that the attendance was much larger and far more representative of the different bodies interested in the subject. The papers too were far more practical, so that those present could each and all carry away something of value. Three special topics were chosen for the papers and the dis-cusions, with the idea of choosing another three next year. The three topics considered this year were :

(1)    The Causes of Congestion of Population and its Prevention and Relief.

(2)    The Circulation of Passengers and Freight in its Relation to the City Plan.

(3)    Problems of Legal and Administrative Procedure affecting the City Plan.

Congestion was defined as undue over-crowding. At best it is a. purely relative term, hut as in certain parts of New York it means nearly 1700 persons to the acre, one may easily see that it is a serious matter. In general, Congestion implies all the attendant evils of disease, immorality and lack of family life. Most agreed, however, that a certain amount of ’’Concentration“ was possible without ’’Congestion“.

A distinction was made between ’’Site Congestion“ ,and ’’Room Congestion“. The latter is entirely a matter of (inspection while the former is a matter of City Planning. (In passing we may note that in America we say ’’City Planning“ instead of ’’Town Planning“ as a rule, because every community of over 10.000 inhabitants is usually called a City.)

The causes of congestion in American Cities are varied ; one very important one being immigration. The person newly arrived from Europe naturally stops first in the city where he can meet fellows of his own race and kind who help him in becoming acquainted with the ways of the new land. After he has been in the city a while it is most difficult to draw him away. This may be on account of his lack of progressiveness or lack of knowledge of what the country has to offer or because he feels that he is compensated for the wretchedness of his living quarters by the markedly superior advantages the crowded city district has to offer in the way of sociability., recreations and amusements, chances to buy cheaply and ease of finding work or changing one’s job.

Aside from immigration and the natural gregariousness of people, the, fact that the factories prefer to remain in the) crowded city districts is the chief cause of congestion, especially when we couple with it the difficulty of obtaining good transportation and transit facilities. Most factories want to be near their market, particularly if their work is seasonal or depends on fashion. Further, they want to he near the labor market, i. e., where the greatest number of people capable of doing their work can be reached in the shortest time. The average worker will not spend more than three-quarters of an hour returning from his work and, tired as he is, he prefers to spend much less. The natural result is congestion in the neighbourhood of the grouped factories and stores.

The logical remedy for congestion is to distribute the same population over a wider area. To force people out of the crowded districts in our cities seems to be entirely impossible. The only alternative is to draw them out by giving them greater attractions outside. This means the creation of model villages, industrial or otherwise, and Garden Cities on the outskirts of the city. There are quite a number of more or less model industrial communities in America, but practically no Garden Cities. A special plea was made in this' connection at the Conference by Mr. R. A. P o p e for the adoption of the English Co-partnership Suburb idea. There seemed to he no valid reason why it should not be applicable in America.

As the financial success of such a community depends largely on the cheapness with which the houses can be built, considerable interest was taken in concrete houses of a type constructed from unit moulds, by Mr. M. D. Morrill. The results which he showed of variety of arrangement and lowness of cost were quite extraordinary. A most exhaustive study of cheap methods of construction and arrangement is being carried on by the Russell Sage Foundation, but they are not yet ready to make their results public.

It is one thing to create Garden Cities, but quite another to persuade people to live in them. The. latter implies inducing factories to locate in the town and the providing of good transit facilities to the nearest large business center. Factories may be brought out by inducements in the way of free land or remission of taxes, but the most important thing is to provide them with a quick and cheap means of receiving and distributing their raw material and their finished products.

Transportation is so intimately associated with transit that the two may he considered together. As Government regulation of rates and hours of workingmen’s trains, seem to be out of the question for the present, it remains to so lay out the radiating and ring-collecting systems as to serve the greatest number of people for the least expense. At the Conference all agreed that subways or tubes were the most desirable system in the city center. As now constructed they are not profitable except where they do a large ’’short-haul“ business. Thus a vital question is the cheapening of their maintenance and initial cost. A particularly important question in transportation is the exchange of freight from one line to another so that a given consignment may be delivered as quickly and as near to its destination as possible. These matters of transit carry with them the whole system of radiating and ring streets of varying width depending on their uses and the prelocation of centers, sites for public or semipublic buildings, squares, places, playgrounds, parks, etc., in each case taking supreme advantage of the topography and physical characteristics of the country as well as of the character of the city and its probable direction and tendencies of growth.

It was the sense of the Conference that ’’Block“ dwellings are to be avoided where possible, but as in parts of New York and Boston at least this seems to be impossible, it is desirable to make ’’Block“ dwellings as healthful and as attractive places to live in as possible. In order to receive proper sunlight and air in all the rooms it is a matter of city planning to so arrange the streets that this will be possible, at the same time providing play spaces and making provision for future change of the district.

Under the heading of Legal and Administrative Problems were considered ’’Excess Condemnation“, Municipal Building and City Commissions. A few cities have already elected the latter, in each case their work being recommendatory only. There seems to be no municipal building of dwellings in America. Public sentiment is against it, but a California City has it under consideration as an experiment.

’’Excess Condemnation“ is regarded as dangerous by the American public, but there have been several legal decisions recently which appear to leave an opening for its application without its being held up by the Courts.

The British Town Planning act of 1909 was described in detail to the great interest of every one present.

The Conference decided to continue with an annual three day meeting every Spring. The name was changed so as to include delegates from Canada to the ’’American Conference on City Planning“.

Thus the Conference resulted in giving City Planning a definite standing and, through the publicity which it leceived, in awakening the American public to a realization of the importance of every city’s developing along the lines of a scientifically worked out plan. A number of cities have started laying out new plans, but in most every case these improvements have been talked of under the caption of ’’City Beautiful“. This is most misleading, as the public thinks that the City Beautiful means a statue here, a flower bed there and a pretty lamp post nearby.

and

The Conference strongly protested against this if it accomplished nothing more it will have done a great, deal of good by convincing the public that the ’’City Beautiful“ is the city in which every perfect part or phase works together with every other perfect part or phase to form a perfect whole ; the ideal city, where man may live as he was intended to live, in Health, Comfort and Happiness.

Housing laws in the United States and their enforcement.

By

Arthur E. Buchholz,

Chief of the Division of Tenement House Inspection (Philadelphia. Penna)

It is my desire to present briefly an outline of the housing laws in the United States, with special reference to two or more family houses, and to speak of the manner in which these laws are being enforced, and of the additional legislation that is needed.

In speaking of housing laws I mean all laws that have any effect upon the buildings and surroundings in which the people live, plumbing, light, ventilation, overcrowding, disposal of ashes and garbage, etc.

The first city in the United States that felt the necessity of housing laws was New York city. We find the first official realization of this in 1842 when Dr. John A. Gris com, City Inspector of the Board of Health, in his annual report re^-commends tenement house legislation of some kind to govern this class of buildings. After this there were many reform movements in New York City. In the year 1856 and 1867 there were demands made for the improvement of the living conditions in these buildings. Again in 1884 and 1894 there were reform movements, and finally in 1900, New York City had a tenement house exhibition showing ’’the one half how the other half lived“ in the overcrowded tenements. This exhibition was very successful and resulted in the appointment of a State Commission to study and report upon tenement house conditions. The report of this committee was the means of having the present New York Tenement House Law enacted.

During the Iasi fifteen years many cities in the United States have secured good housing laws, so that to-day it is safe to say that New York, Chicago, Philadelphia, Boston, Buffalo, Baltimore, Washington, Providence, Louisville and the State of New Jersey are fairly well prepared to meet 'the tenement house problem in the construction of new buildings.

These building laws contain provisions for the construction of air sha,fts, the height of buildings, construction of stairs, ventilation of rooms and the erection of fire escapes. The requirements of the law in these different cities are very much alike, although some of them are more drastic than others. Most of the laws provide that no room shall be used as a habitation unless it has a window one tenth the superficial area of the room, opening to the external air.

The minimum size of air shafts for three story buildings is about thirty six square feet, then they increase ten square feet for each additional story. Some cities have the provision if the air shaft is covered it shall not be considered open air), and the space left open must be left on land belonging to the owner of the building in question.

The building laws in most large cities have some regulation as regards lot crowding. In Boston vacant spaces are only controlled as to the size of yards, courts and air shafts. The lots generally have a frontage of thirty feet and a depth of one hundred and twenty five feet. In Buffalo no space less’ than forty square feet may he used for building purposes, and in corner lots ten per cent of the ground must be left vacant, while on interior lots twenty five per cent is required. In Chicago fifteen per cent is required in the case of a corner lot,    and    twenty five    per cent for interior    lots.    In    this    city

the    lots    are usually    twenty five feet by    one    hundred    and

twenty five feet.

In Cincinnati the requirements on interior lots are ten per cent of vacant space above the first story of a tenement four - stories or less in height, and for each additional story the portion of the lot to he reserved for air and light must be increased two and one half per cent. The lots in this city usually have a twenty five foot front and run in depth from one hundred to    one hundred and fifty    feet.    In    Cleveland

ten    per    cent vacant    space is required for corner    lots    and

thirty five per cent of all interior lots must be unoccupied. The lots here are usually forty feet by one hundred and twenty five feet. In the State of New Jersey ten per cent of open space is required on corner lots and thirty per cent on interior lots. In Philadelphia ten per cent is required for corner lots and twenty per cent for interior lots. The generale rule seems to be to reserve ten per cent for corner lots and from twenty to thirty per cent for interior lots. The average size of lots is usually about twenty five feet by one hundred and twenty five feet.

As early as 1895 the State of Pennsylvania passed a Tenement House Law governing the construction of new buildings, to be used for three or more families. Since this time it has been practically impossible to construct a house of this character and rent apartments, say of three rooms, for less than ten dollars per month. This Act is a good one and fulfills the purpose for which it was intended, namely, to discourage the erection of tenement houses in this state where the framers of the bill thought there was no necessity for them. If every state (and it may be proper to include European countries) would adopt such an act we would have more smaller houses, that is, one and two family houses and buildings in which there will be a store on the first floor and two families above, one on the second and the other on the third story. The advantage of this kind of construction must be evident to every one. Of course, such a law would be ineffective if it were not accompanied by another act for the purpose of regulating the older dwellings and new buildings intended to accommodate a store and two dwellings. In Philadelphia this had the effect of causing the large dwellings, which were formerly occupied by one family, to be immediately overcrowded by three, four and five families, and there was no law to cause structural changes to be made or any periodical inspections to ascertain whether or not there was overcrowding or insanitary conditions on the premises. This oversight, however, was rectified twelve years later by the passage of a law which authorized the Director of the Dep’t of Public Health & Charities to employ as many inspectors as were necessary to make quarterly inspections of all houses in which three or more families lived independently of each other, and it empowered him to make rules and regulations for such houses, and if any such house did not obey these rules and regulations, their tenement house license was to be revoked. You will see, however, that there are a large number of rooming houses, lodging houses and sub-let houses that cannot be reached by either of thèse acts, consequently there are still many cases of overcrowding, dark rooms and insanitary conditions existing.

The ordinances of the Health Dep’t in these cities contain a number of provisions, both in reference to sanitation and plumbing and also in regard to light and ventilation. These relate to drainage, overcrowding, water closet accommodations, construction of water closets, use of cellars as sleeping rooms, ventilation of sleeping rooms and halls, and cleanliness of buildings. It is also provided in these ordinances that the Health Officer shall appoint inspectors, and in some cases the Board of Health has the power to condemn any building which is unfit for human habitation, either because of its being infected with disease, or for other causes likely to produce sickness among the occupants.

After studying the laws, rules and regulations of the large cities it is easy to be seen that the construction of all buildings is left to the Building Bureau, but there is an utter lack of supervision after the building has been once constructed. What little supervision of this character there is is usually vested in the Board of Health through its sanitary inspectors or Nuisance Divisions, and in most cases the only way that these forces can act is by first finding the condition a public nuisance and then causing the party who is responsible for the insanitary condition to be brought before a magistrate and fined. In some cities the nuisance can be removed by the authorities in charge, and the cost charged against the property, later to be collected as regular taxes. Both of these methods have been found to be more or less unsuccessful. In the first instance you are confronted with the minor judiciary, or magistrate, who is elected by the people, and who is usually very lenient with the offenders, and if they are fined at all it is a very small fine, but more often it simply results in a lecture on the advantages of being clean and a discharge. The process is also a complicated one and requires very much of the time of the sanitary policeman or nuisance inspector, who already has usually more work to perform than should, be expected of him. What I mean by this is that most cities only have one such inspector for every twenty five thousand houses. The second method is a good one providing the local legislative bodies appropriate sufficient money to enable the health authorities to do the work in the first ip₇ stance, but this is the exception rather than the rule, so that those responsible for the removal of the nuisances find themselves without sufficient funds, and consequently, cannot do their duty. Another bad feature of this method is that when the lien is collected, the money reverts back to the City Treasurer and is used for general expenses instead of being used again to remove other existing nuisances.

To ascertain just what effect these building laws and health regulations had on the housing conditions, I made an investigation in about twenty five cities throughout the United States last October. The cities visited by me had a population rangeing from one hundred thousand to two and one half million, but in only two or three of these cities did they have special inspectors to look after the housing problem from a sanitary standpoint. Nearly all of the cities presented a housing problem that will surely result in very great congestion if it is not checked immediately. While the laws and regulations are usually sufficient, there seems to be no power to enforce them, and in many cases the duties are so divided that no one person feels responsible for the existing conditions. What is needed in most of the cities visited is a codification of the powers vested in two or three different Divisions, and then these powers should be transferred to some one Bureau and they should be given a sufficient number of inspectors to make periodical, quarterly inspections of all houses in which more than one family live.

It is only natural to ask ’’Why are not these things changed?“ My answer to this question is that they never will be remedied until the public are aroused to their importance. In America, the public as a whole are not concerned about housing except, as said above, in a few isolated cases, while in Europe, and especially in England, every one is concerned, and this no doubt is because the great middle class is so well housed in my country, while conditions in England at one time were so bad from a house famine and overcrowding standpoint that it aroused the whole nation. Now how are we to arouse public opinion ! As I have said before, we have had many thorough investigations and reports showing the most revolting conditions and these have resulted in reform movements. First of all, reforms in the United States are short lived and jnunicipal officials are likely to be conservative, and legislatures will only respond when their constituents demand it.

Within the last few years there has been marvelous industrial, commercial and agrarian awakening in the United States. Country districts have been depopulated, small factories have given way to larger ones and hundreds of thousands of people have come to our shores from foreign countries, and these people all wish to live in cities near to their work and friends. The authorities had not planned to protect these people against insanitary dwellings, and landlords were permitted to build as they wished. Many new problems have been presented such as unpaved and unclean streets, dangerous sidewalks, insanitary and antiquated plumbing, especially the old privy vault, damp basement dwellings, dark and unventilated rooms, but these are not necessarily permanent evils, and I am sure that the people of the United States will soon realize the importance of these matters and meet them as they have already done in some of the larger cities.

In most of our cities the great middle class of ■citizens, it is safe to say, are well housed, that is when we consider it from a slum standpoint. The great masses have their own homes which consist of three, four, six and eight rooms. In the western part of our country you will find the small cottage to be the typical abode of the working man. He has quite a good sized lot in which he can raise a few vegetables and gets plenty of air and ventilation, but now this individual is beginning to find himself being crowded out, sometimes by operative builders, who buy several such cottages, tear them down and put up rows of block houses, or by some manufacturing concern for industrial purposes. In this transition we find a lack of sufficient laws and regulations because the very building of this factory, or of these houses, bring with them hundreds of people where before there were only tens, and hence, we have congestion of population and overcrowding, all (Of whiqh goes uncontrolled excepting in what is technically known as tenement houses. We also find that our population in large cities is increasing at a rapid rate, due largely to emigration, and this fact brings with it a serious problem for we find that the poor emigrants crowd two or more families into what were formerly one family houses. We cannot blame them for this because they are forced to labor for a minimum wage and they are anxious to save as1 much as possible so as to be able to bring their wives and children to their adopted country, and therefore, they feel

that, they are forced to crowd and double up in our country. There again we find our housing laws inadequate to meet the situation. The law that was sufficient to govern the erection and maintenance of the one family house is of necessity inadequate and inefficient to ciontrol the same house when it is oticupied by four, five or six families. As I have said above, the conditions in New York and Chicago are exceptional because they have large tenement houses, but the rule in the United States is the smaller house. In Philadelphia the people are justly proud of their reputation as a city of homes and the large tenements are practically unknown. The great majority of the working people having their own home, in most cases small houses with land around them and seldom exceeding two stories in height. These conditions have resulted largely from a system of building small houses by the aid pf Building and Loan Associations, there being great numbers of these organizations in the city. This city affords ample evidence of the possibilities of housing the people in individual houses in our large cities as it has a population of more than a million and a half.

Many cities in America are overcrowded. It is true we have no English house famine m America, except possibly in New York, Chicago and Washington, and very good work has already been done in these cities to relieve this condition. Boston, Philadelphia and Baltimore have met the situation partially and even the smaller cities like Rochester, Syracuse, Albany and Troy have taken up the matter through private organizations, which I feel certain will result in good housing legislation.

In Philadelphia there was organized in September of last year the Philadelphia Housing Commission by the social workers of that city. The purpose of this Commission is to deal more effectively with the problems of insanitary housing and to aid in the enforcement and enactment of necessary laws, and to co-operate in the development of proper home conditions, especially in the most neglected neighbourhoods by reporting bad conditions to the proper city authorities.

There has also been started quite receitly the National Housing Association, with representatives from all the larger cities in the United States. The purpose of this Association is to act in an advisory capacity to the authorities in different cities who wish to enact housing legislation and also to accumulate and codify all laws and regulations having any nearing upon the housing problem in the United States, so that any one wishing to know just what is being done in any particular city can secure the information.

With regard to city planning, there are at least six of the largest cities actively engaged upon working out some city plan, and this work, of course, will have a direct bearing upon housing conditions.

The matter of congestion of population has also been thoroughly studied and presented in many of the cities, by committees on its congestion of Population, through lectures and lantern slides, and it is sure to have a wholesome effect upon future legislation affecting the dwellings of the people.

These in my judgment, are all healthy signs and show that while America may be behind Europe in the matter of housing reform, she does not intend to remain so.

The Octavia Hill Association of Philadelphia.

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Gustavus A. Weber,

General Secretary, Octavia Hill Association.

The Octavia Hill Association is a stock company organized in 1896 for the purpose of improving the housing conditions of the poorer working people in Philadelphia, by acquiring control of insanitary dwelling houses either by purchase or by securing their agency. When completely renovated and placed in a sanitary condition the properties are given in charge of experienced social workers, who not only see to it that they remain clean and sanitary, but who also aim to exercise an elevating influence over the tenants. As the latter are mostly foreigners and negroes, whose standards of life are very low, the task of the Association is a difficult, but at the same time, a very interesting one.

The work of the association, as its name implies, is an adaption of the methods of Miss Octavia Hill of London to the peculiar conditions which exist in Philadelphia. Here the housing problem is not one of large tenement houses, for there are none in Philadelphia, but one which concerns mainly the small one-, two- and three-family houses which constitute most of the habitations of the poor.

The city blocks in Philadelphia as originally planned are very large but as the city’s population grew, it became necessary to intersect these blocks by minor streets. The result is that each city block in the most densly populated sections is intersected by several minor streets and alleys, which though parallel to the main streets, do not follow any definite city plan. The minor streets range in width from about 15 to 40 feet, but most of them are less than 30 feet wide. At the

present time no new streets may be constructed less than 40 feet in width.

That part of Philadelphia in which the work of the Octavia Hill Association is chiefly carried on was at one time the residential section of the city. The dwelling houses which were built on these principal and minor streets were mostly three and four stories high, with extensions in the rear, separated by narrow courts.

As the wealthier people gradually abandoned these houses for more desirable sections of the city, these houses were either sold to other owners or were placed in the hands of agents who rented them to the poorer classes without any regard to their structural fitness, or proper light, ventilation or plumbing. As the population increased, overcrowding became common. A house which was once the residence of a single family, became the habitation of a dozen or more. The front house in that case was made the habitation of three or more families while the rear three-story extensions were cut up into two or more separate houses, each having three rooms one above the other, with an entrance on the court.

In the course of time the evils of this system of subdivision of residences attracted attention, and laws were enacted prohibiting the subdivision of the rear or court extensions into separate houses or the building of houses in interioi courts or alleys and placing restrictions upon the alteration of residences into tenement houses. These houses however, which had been altered were allowed to remain with all their structural evils, except that quite recently (in 19071 a law was passed placing all tenement houses, that is, buildings ’’occupied by three or more families living independently of each other and doing their cooking upon the premises under regulation and inspection“. The existing rear or court, alley and other buildings that are used as lodging houses or as dwelling houses for one or two families remained free from special regulation and immune from inspection by the tenement house division of the city government. As the tenement houses constitute the smaller part of the slum habitations, the remedial housing legislation has not yet affected the greater part of the people who live in the slums.

In consequence of the absence of sufficient regulation, there remain at the present day hundreds of blocks in Philadelphia where people are huddled together in dark, unventilated

rooms where the walls and ceilings are damp on account of leaky roofs or defective walls, where layer upon layer of filthy paper covers the walls and ceilings, where the plaster is broken and the slats are exposed, where the cellars are wet and foul with stagnant water and filth which seeps through or flows in from the courts and privy vaults, where the waste water from the houses of half a dozen families flows over the surface to the streets or stagnates in the yards and passage ways ; where garbage, ashes and other filth is scattered in the rooms, cellars and courts. One hydrant or a pump sometimes serves eight or a dozen families and there are buildings dilapidated with age and neglect that are unsafe for habitation.

The Octavia Hill Association is attempting to render such habitations as these sanitary and comfortable. When it contemplates the purchase of a property or contracts for ₍its management, the association makes a careful inspection of the entire building to ascertain whether it is structurally capable of such improvement as will bring it to the proper standard and whether the value of the property will justify the expense. When these two questions are affirmatively settled and the possession or management is acquired, the work of improvement is at once begun. The roof is repaired or renewed, the walls are painted, the paper is tom from the walls and ceilings, the plaster and wood work is repaired and painted, the system of plumbing is overhauled and if necessary replaced by modern appliances, sinks are put into the kitchens, water closets take the place of privy vaults, all the drainage is placed underground and the courts and passage ways are graded and repaved. After these,and possibly other improvements are made, the dwellings''^re rented at about the same price as before ^-fbr the people who live in these sections of the city usually cannot pay a higher rental than from 6 dollars to 10 dollars per month.

The next important step in the management of these properties is the establishment of a proper relation between the association and its tenants. For this purpose experienced social workers are employed as rent collectors, who not only collect the rents on the premises of the tenants but while there endeavor to obtain the confidence of the tenants, give advice when desired, encourage habits of cleanliness and require care in the use of the premises and promptness in the rent payments. At the same time, they are constantly alert for needed

repairs, and when the latter are not extensive, use their own judgement in having them made. They also watch over the enforcement of sanitary and building regulations in the vicinity of the association’s houses, by reporting cases of violations that come under their observation.

Some of these collectors are paid employees and others are volunteers. The greater part of the rent collecting is done by the former who are also assigned the more difficult properties. The volunteer collectors devote only a small part of their time to this work and have very little to do with the repairs.    . .. -i ' -/    ;    ?

The working force consists of a general secretary, a bookkeeper, three paid and three voluntary rent collectors. Two of the members of the Board of Directors assist the general secretary and the collectors in examining the condition of the properties*

The General Secretary is the executive head of the work of the association. He instructs the collectors and looks after the large affairs of the association. The Board of Directors, through various committees, keeps in close touch with the entire work.

At the present time the association owns 64 houses containing 96 separate family dwellings. It manages for private owners 175 houses containing 368 separate family dwellings. The above include a few stores and basements used for business purposes. The tenants are mostly negroes and foreigners.

The Octavia Hill Association has a capital stock of 100.000 dollars in shares of 25 dollars each. Dividends usually 4 per cent, have been paid since its organization in 1896. The total rentals received in 1909 for the Association properties amounted to 7384 dollars and for the agency of properties 31.776 dollars. For managing the latter the association charges a commission of 7¹/₂ per cent on all collections.

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