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WYDZIAŁY POLITECHNICZNE KRAKÓW

BIBLIOTEKA GŁÓWNA

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Biblioteka Politechniki Krakowskiej

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Zur Wohnungsfrage

Drei Preisschriften

herausgegeben vom

Schutzverband für deutschen Grundbesitz

in Berlin

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Zur Wohnungsfrage

Wie verschafft man der minderbemittelten Bevölkerung die billigste und zweckmäßigste W ohngelegenheit ?

Die gemäß dem Preisausschreiben des Schutzverbandes für deutschen Grundbesitz vom 4. April 1912 preisgekrönten drei Arbeiten „Verehr und Freiheit“, „Zwei Fronten“ „Suum cuique“

herausgegeben vom

Schutzverband für deutschen Grundbesitz in Berlin

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PSI

1916

Berlin / Puttkammer & Mühlbrecht.

Drei Preisschriften

Erste Preisarbeit, eingereicht unter dem Motto

„Verkehr und Freiheit“ von

Kgl. Ministerialrat Dr. V. Völcker in München und

Regierungsbaumeister Dr. Seriîli in München

Zweite Preisarbeit, eingereicht unter dem Motto

„Zwei Fronten“

von

Postbauinspektor Wilhelm Deetz in Kiel

Dritte Preisarbeit, eingereicht unter dem Motto

„Suum cuique“

von

Rechtsanwalt Dr. jur. D. Pesl in München

herausgegeben vom

Schutzverband für deutschen Grundbesitz

in Berlin

CßOliiüste

der

öffentlichen Arbeiten

1916

Puttkammer & Mühlbrecht

Buchhandlung für Staats- und Rechtswissenschaft В e r 1 i n W 56, Französische Straße 28.

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il 5039

Das Recht der Übersetzung ist vom Verleger Vorbehalten Copyright for the United States of America by Puttkammer & Mühlbrecht at Berlin 1916

Äkc. Hr.

Vorbemerkung..........................

„Verkehr und Freiheit“ Von Königl. Ministerialrat Dr. V. Völcker, München und Regierungsbaumeister

Dr. Serini, München. Mit 21 Abbildungen.....

„Zwei Fronten“ Von Postbauinspektor Wilh. Deetz, Kiel Mit 9 Abbildungen

VII

. 105

Inhalt

Seite

„Suum cuique“

Von Rechtsanwalt Dr. jur. D. Pesl, München. Mit 6 Abbildungen.............

M3

Vorbemerkung

Der Schutzverband für deutschen Grundbesitz E. V., anfangs als ,,Verband zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Real-Kredits“ bezeichnet, hat bereits in dem ersten Aufruf, mit dem er sich an die Öffentlichkeit wandte, betont, daß er tatkräftig an der Beseitigung der bestehenden Wohnungsmißstände auch mitarbeiten wollte:

„W i r wollen mitarbeiten s itigung derjenigen S s ch auf dem Gebiete wesens für die

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minderbemittelte Bevölkerung zeigen. Wir olle diesen Erscheinungen unser v Ile ufmerk-samkeit zuwenden in er Überzeugung,

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daß es möglich ist, den Mißständen mit E r f о

daß alle Theorien

zu bege ne

Versta tli hung und Verstadtlichung des Hausbesitzes die Lösung der gesamten Wohnungsfrage tatsächlich um keinen Schritt vorwärts brin-

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g e n.“

Diese Ankündigung wurde sehr schnell in die Tat umgesetzt. Bereits am 4. April 1912 erging das nachstehende

Preisausschreiben:

Zur Erlangung von Bearbeitungen der Frage: ,,W ie verschafft man der minderbemittelten Bevölkerung die billigste und zweckmäßigste Wohngelegenheit?“ schreibt der Verband zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits einen öffentlichen Wettbewerb aus.

Die einzureichenden Arbeiten sind mit einem Kennwort zu bezeichnen. In einem mit demselben Kennwort versehenen Briefumschläge sind die Angaben über Namen und Wohnort des Verfassers beizufügen.

I. Einlieferungsfrist.

Die Arbeiten sind spätestens bis I. März 1913¹ abends 6 Uhr bei dem Verbände zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits, Berlin W 8 Taubenstraße 44/45, einzureichen oder an dem genannten Tage nach Ausweis des Poststempels dem Postamte des Aufgabeortes zur Beförderung zu übergeben. Verspätet eingehende Entwürfe bleiben von dem Wettbewerb ausgeschlossen.

II. Gesichtspunkte für die Bearbeitung.

Die Wohnungsfrage beschäftigt seit vielen Jahren die weitesten Kreise. Die Mißstände im Wohnungswesen werden auf die verschiedensten Ursachen zurückgeführt. Die Hauptursache wird allseitig in dem Umstand erblickt, daß der Preis der Wohnungen für die minderbemittelte Bevölkerung sich nicht im Rahmen ihrer Einkommensverhältnisse bewegt. Dadurch würden weite Kreise gezwungen, in unzulänglichen Räumen zu wohnen und Aftervermietungen an Schlafgänger vorzunehmen. Die einen meinen, daß der zu hohe Preis des Grund und Bodens die Schuld an diesen Verhältnissen trage, die anderen betrachten die Bodenpreise, welche für den Bau von Häusern mit Kleinwohnungen ortsüblich sind, nicht als einen ausschlaggebenden Faktor für die Wohnungsmieten. Im Etagenbau beliefen sich die Baukosten auf etwa ³/₄, die Kosten des Bauplatzes einschließlich der nicht unerheblichen Anliegerbeiträge der Kommunen und der vielfach den Eigentümern des Bodens durch Privatverträge auferlegten besonderen Lasten auf etwa ¹/l der Gesamtkosten des fertigen Gebäudes.

Von vielen Seiten wird das sogenannte Mietskasernensystem als ungeeignet für eine zweckentsprechende Behausung der minderbemittelten Bevölkerung betrachtet, und es werden Ansiedelungen in Ein- und Zweifamilienhäusern an der Peripherie der Städte mit guter und zweckmäßiger Verbindung nach der Innenstadt und den Arbeitsstätten erstrebt. Von anderer Seite hält man die Herstellung einer billigen und zweckmäßigen Wohnung nur im Rahmen des Etagenbaues bei möglichst geringer Beschränkung der Zahl der Geschosse für durchführbar und Ansiedlungen in Ein- und Zweifamilienhäusern wegen der Höhe der Baukosten und wegen der durch die Weiträumigkeit der Bebauung entstehenden Verkehrsschwierigkeiten für ungeeignet.

Vielfach werden auch die kommunalen Verhältnisse, welche die aneinandergrenzenden Gebiete in selbständige Gemeinwesen scheiden, als hindernd für die Bildung von Kolonien für die minderbemittelte Bevölkerung betrachtet, da man befürchtet, daß derartige Ansiedlungen sich nicht selbständig erhalten können. Es erheben sich auch Stimmen, die in der Verbindung des Baues von Kleinwohnungen in Hintergebäuden mit dem Bau von größeren Wohnungen für die wohlhabende Bevölkerung in den Vorderhäusern eine Milderung der sozialen Gegensätze erblicken.

Bei Behandlung der Frage kommt es darauf an, Vorschläge zu machen, in welcher Weise die zweckmäßigste und allen hygienischen Anforderungen entsprechende Wohngelegenheit zum niedrigsten Mietspreise für den Wohnungsbedürftigen beschafft werden kann. Die diesbezüglichen Vorschläge müssen nach der finanziellen Seite völlig durchgearbeitet sein. Eine Zeichnung der zu konstruierenden Baulichkeiten und ein Kostenanschlag müssen eingereicht werden; Vorschläge über die Beleihung und Finanzierung der Anlage müssen beigegeben sein, kurz, es muß die Art der Wohnung, welche vorgeschlagen wird, und der Preis, zu welchem sie vermietet werden kann, in übersichtlicher und gemeinverständlicher Berechnung völlig klargelegt sein.

Daneben müssen in dem Falle, in welchem es sich um Ansiedlung in Außenbezirken handelt, Vorschläge für geeignete Verkehrsverbindungen, sowohl nach der Innenstadt, als nach den Gegenden gemacht werden, in welchen die eventuell an einer bestimmten Stelle anzusiedelnde Bevölkerung ihre Arbeitsstätte hat.

Die Vorschläge bezüglich der Verkehrsverbindung müssen auf ihre Durchführbarkeit geprüft und nach dieser Richtung hin erläutert sein, insbesondere ist eine schätzungsweise Rentabilitätsberechnung aufzustellen und anzugeben, zu wessen Lasten im Falle der mangelnden Rentabilität die aufzuwendenden Kosten gehen sollen. Unter Berücksichtigung dieser Kosten und etwaiger sonstiger Lasten, die sich für Staat oder Gemeinde aus den erforderlichen Verkehrs- und hygienischen Anlagen, aus der unentgeltlichen oder billigen Hergabe von Land oder von Geldkapitalien bei der Wohnungsbeschaffung zugunsten der minderbemittelten Bevölkerung ergeben, ist zugleich eine Prüfung der Frage vorzunehmen, welches Verfahren für die Gesamtheit als das wirtschaftlichste anzusehen ist. Im Zusammenhänge damit bedarf es auch einer besonderen Behandlung der Steuerverhältnisse, wie sie durch etwaige selbständige Kom-m unalbildungen entstehen.

Bei Bearbeitungen, welche den Etagenbau vorsehen, und welche von den bestehenden Bauordnungen abweichen, sind Vorschläge zu machen, wie in zweckmäßiger und sachentsprechender Weise die Bauordnung geändert werden müßte, um das erstrebte Ziel sicher zu erreichen.

Das Preisausschreiben erstreckt sich auf ganz Deutschland. Es ist wünschenswert, daß die Bearbeiter im allgemeinen von ähnlichen Verhältnissen ausgehen, wie sie in Berlin bestehen.

Wenn Bearbeiter die besonderen Verhältnisse in den Industriebezirken behandeln wollen, müßte das neben der Behandlung der Hauptfrage geschehen.

Arbeiten, die vor der Entscheidung des Preisgerichts in Urschrift oder Abschrift einer anderen Stelle eingereicht wurden, sind vom Wettbewerbe ausgeschlossen. Die Einsender müssen am Schluß ihrer Arbeit die ausdrückliche Versicherung abgeben, daß diese Bedingung des Wettbewerbs erfüllt ist.²

III. Preisgericht.

Die Beurteilung der eingehenden Arbeiten erfolgt durch ein Preisgericht, welches aus folgenden Herren besteht:

Wirklicher Geheimer Rat Paul Francke, Exzellenz, Berlin; Vorsitzender; Wirklicher Geheimer Oberregierungsrat Launer, Berlin; Wirklicher Geheimer Oberbaurat Dr. Thür, Berlin; Baurat Richard Wolffenstein, Berlin; Landrat Dr. v. Achenbach, Berlin; Professor M ö h r i n g, Berlin; Regierungsrat K e m m a n n, Berlin; Professor Gemünd, Aachen; Professor Pohle, Frankfurt a. M.; Justizrat Dr. Baumert, Spandau; Bankdirektor Kammergerichtsrat a. D. T h i n i u s, Berlin; Generaldirektor Geheimer Regierungsrat Hackelöer-Köb-binghoff, Berlin; Kommerzienrat G. Haberland, Berlin; Geheimer Kommerzienrat Steinthal, Berlin; Reg'erungsrat v. R a s p, München; Präsident Dr. van der Borght, Berlin; Baurat Körte; Berlin; Baurat N i t z e, Berlin; Professor Dr. Voigt, Frankfurt a. M.; Geh. Obermedizinalrat Dr. Dietrich, Berlin.

Das Preisgericht entscheidet durch einfachen Mehrheitsbeschluß, welchen Entwürfen die Preise zuerkannt werden sollen.

IV. Preise.

Zur PreirVerteilung gelangen:

ein erster Preis von .... Ж 8000.—,]) ein zweiter Preis von. ... Ж 3000.—,²)

Ist nach dem einstimmigen Urteil des Preisgerichts keine Arbeit des ersten Preises würdig, so bleibt eine andere Verteilung der Preise dem Preisgerichte Vorbehalten.

Doch soll die Gesamtsumme der Preise innegehalten werden.

V. Verwendung der Arbeiten.

Die preisgekrönten Arbeiten und Entwürfe gehen in das unumschränkte Eigentum des „Verbandes zum Schutze des deutschen Grundbesitzes und Realkredits“ über.

Die nicht mit Preisen ausgezeichneten Arbeiten und Entwürfe werden gegen Rückgabe des Einlieferungsscheines portofrei an die Bewerber zurückgesandt. Jedoch ist ein Ankauf von brauchbaren Arbeiten nach Vorschlag des Preisgerichts in Aussicht genommen.

Vf.. Veröffentlichung.

Das Ergebnis wird in den größeren Zeitungen Deutschlands bekannt gemacht werden.

Berlin W 8, 4. AprH 1912. Taubenstr. 44/45.

x) Anfangs auf 5000 Ж festgesetzt. ²) Anfangs auf 2500 Ж festgesetzt.

Der Arbeitsausschuß.

Justizrat Dr. G. B au ш e r t, Spandau; Architekt M. B i s s i n g, Berlin; Verbandsdirektor Präsident a. D. Dr. R. van der Borght, Berlin; Graf Dr. Friedrich v. Brockdorff, Berlin; Bankdirektor Geh. Staatsrat a. D. Budde, Berlin; Kommerzienrat Werner Eichmann, Beilin; Kommerzienrat G. Haberland, Berlin; Generaldirektor Geh. Regierungrat Hackelöer-Köbbinghoff, Berlin; Direktor Harter, Berlin; Bankdirektor Wirki. Legationsrat Dr. К. Helfferich, Berlin; Direktor Alfred Hirte, Berlin; Bankdirektor Walter Klamroth, Berlin; Bankdirektor Geh. Ober-Finanzrat W. M ü 11 e r, Berlin; Regierungsdirektor v. R a s p, München; Major Freiherr v. Reitzenstein, Berlin; Adolf Rosenbaum, Berlin; Bankdirektor Kammergerichtsrat a. D. T h i n i u s, Berlin.

Das Ausschreiben hatte einen ganz unerwarteten Erfolg: 35, zum Teil sehr umfangreiche Arbeiten gingen ein, deren Prüfung an die Herren Preisrichter recht große Anforderungen stellte. Erst im Dezember 1913 konnte die Prüfung beendet und die Entscheidung getroffen werden.

Der folgende Bericht wurde alsbald in der Presse bekannt

gegeben:

Bericht des Preisrichterkollegiums über die eingegangenen Arbeiten.

Auf das Preisausschreiben zur Erlangung der Frage: „Wie verschafft man der minderbemittelten Bevölkerung die beste und billigste Wohngelegenheit?“ vom 4. April 1912 sind im ganzen 35 Arbeiten eingegangen. Darunter mußten wegen Nichtbeachtung der formellen Erfordernisse folgende sieben von vornherein ausgeschieden werden:

Kennwort: „Nur die Erkenntnis führt zum Fortschritt“

Eine Arbeit ohne Kennwort aus Plauen ,, V olksgesundung ‘ ‘

„Im Osten“

„Mit Gott für Kaiser und Reich“

„Aus Mark Neukirchen“

„Durch Börse und Untergrundbahn“.

Die vom Preisgericht gebildete Unterkommission hat als den gestellten Anforderungen nicht entsprechend noch folgende 13 Arbeiten ausgeschieden:

Kennwort: „Pro domo pro vita“

„Wo ein Wille, da ein Weg“

„Nicht viel, sondern vielen“ „Mittelweg“

„Auf Hinterland“

„Reform“

„Heim, Heimat, Heimatfreude“

„Siedelung“

„Aus der Praxis für die Praxis“

„S. P. Q. R.“

„Daja“

„Zur Aufklärung“

„Ei des Kolumbus“.

Die verbleibenden 15 Arbeiten sind durch die beteiligten Referenten ein⁻gehend geprüft worden, und das Ergebnis der Prüfung ist folgendes:

Die Arbeit mit dem Kennwort „Teurer Boden“ ist zwar bautechnisch beachtenswert, aber volkswirtschaftlich und verkehrstechnisch nicht vollständig ausreichend. Sie begründet ihre Auffassung mit wenig beweiskräftigem Zahlenmaterial und gibt sich unbegründeten Hoffnungen in bezug auf die Wirkung hin, welche die Durchführung ihrer Vorschläge haben würde. Sie geht auf hie eigentlichen Probleme nicht tief genug ein.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Per aspera ad astra“ hat die wirtschaftliche Seite nicht genügend, die Verkehrs-, Steuer- und komunalpolitische Seite garnicht bearbeitet; in bautechnischer Beziehung ist die Arbeit zwar ernsthaft zu nehmen und weist gute Grundrisse auf, aber sie enthält ausschließlich Pläne und Kostenberechnung einer bereits in Düsseldorf ausgeführten größeren Bauanlage für Kleinwohnungen und bringt damit keinen Vorschlag, welcher den wesentlichen Kern der Preisaufgabe trifft.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Dem Deutschen Volke“ zeigt in bautechnischer Beziehung die Hand eines erfahrenen und künstlerisch gebildeten Architekten; doch sind mehrere der vorgeschlagenen Haustypen nicht geeignet, minderbemittelten Kreisen eine hinreichend billige Wohngelegenheit zu geben, auch sind mehrfach z. B. in bezug auf Klosettanlagen und Entlüftbarkeit, nicht alle Anforderungen erfüllt. Die einzelnen Preise in den ausführlich aufgestellten Kostenanschlägen erscheinen so niedrig, daß ihre Anwendbarkeit auf Ansiedelungen in der Nähe größerer Städte nicht angenommen werden kann. In volkswirtschaftlicher Beziehung enthält die Arbeit mehrfach Behauptungen, denen eine genügende Begründung nicht beigegeben ist.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Bis dat, qui cito dat“ macht den zwar originellen, aber kaum ausführbaren Vorschlag, die Wohnungsfrage durch eine Heimversicherungslotterie zu lösen. Die Verkehrsfrage ist nicht eingehend genug behandelt worden; die beigelegten Zeichnungen von Arbeitereigenhäusern sind von dritter Stelle bezogen, eine Antwort auf die gestellte Preisfrage ist nicht gegeben, vielmehr ist die andere Frage beantwortet: „Wie verschafft man der minderbemittelten Bevölkerung Geld, um gute Wohnungen bezahlen zu können?“

Die Arbeit mit dem Kennwort „Fiat justitia et pereat mundus“ entspricht, wie der Verfasser selbst zugibt, den Bedingungen des Preisausschreibens nicht vollkommen und enthält überhaupt eine Antwort auf die eigentlich gestellt Frage nicht.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Hilf dir selbst, so hilft dir Gott“ entspricht in volkswirtschaftlicher Beziehung den gestellten Anforderungen nicht; Kostenberechnungen sind nicht aufgestellt.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Heimat“ ist zwar in den Kostenermittlungen sorgfältig durchgeführt, rechnet aber mit zu niedrigen Bau- und Straßenbaukosten und kommt auf einen Bebauungsplan, der nur für rein ländliche Verhältnisse paßt, und auf einen Wohntypus, der nur für gut gelohnte Handwerker erschwinglich ist. Die Verkehrsfrage ist überhaupt nicht behandelt. Die Begründung ist nicht ausreichend.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Cito“ trifft zu wenig den Kern der Sache, sie stellt eine Reihe von nicht genügend bewiesenen Behauptungen auf und läßt die nötige Klarheit der volkswirtschaftlichen Anschauungen vermissen. Die Kostenberechnungen zeigen, daß der Verfasser die tatsächlichen Verhältnisse nicht genügend berücksichtigt hat.

Die Arbeit mit dem Kennwort „§ 535“ genügt in volkswirtschaftlicher Beziehung den gestellten Anforderungen nicht. Ausgearbeitete Pläne und Kostenberechnungen fehlen.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Organisation der Arbeit“ enthält keinerlei ausgearbeitete Pläne und Kostenberechnungen. Die darin enthaltenen Ideen können zum Teil nicht als richtig anerkannt werden.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Was man nicht braucht, ist eine schwere Last“ ist bemerkenswert durch das umfangreiche Material an Zeichnungen, das ihr beigegeben ist; die Entwürfe zeigen eine geschickte Hand, sind aber mehr von künstlerischen als von praktischen Gesichtspunkten aus bearbeitet. Die Anlage der Freiflächen einer Gemarkung an den Gemarkungsgrenzen ist zu schematisch, die vorgeschlagene kubische Berechnung der Ausnutzung ist nicht zu empfehlen, denn sie würde die Unterschiede zwischen den Bauklassen aufheben. Die Verkehrsfrage ist unvollständig behandelt. Manche Einzelausführungen sind in volkswirtschaftlicher Hinsicht als richtig anzuerkennen.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Das Bessere ist des Guten Feind“ enthält manches Interessante und Verständige, ist aber in bautechnischer Beziehung nicht gerade einwandfrei, und auch die Vorschläge wegen der Lösung der Verkehrsfrage können nicht als zweckmäßig anerkannt werden. Die Berechnungen über die Wirtschaftlichkeit der Bahn sind unvollständig und kommen deshalb zu irrtümlichen Schlüssen.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Suum cuique“ hat in bautechnischer Beziehung den Mangel, daß ihre aus einer anderen Schrift entnommenen Angaben über die Baukosten bei zunehmender Stockwerkzahl in Widerspruch stehen mit den als sachgemäß zu bezeichnenden Ergebnissen der Kostenermittlungen für die der Arbeit beigegebenen Beispiele von Klein- und Eigenhäusern. Der Schwerpunkt der Arbeit liegt in den volkswirtschaftlichen Darlegungen, die sich auf alle wirtschaftlichen Fragen erstrecken, die im Zusammenhang mit der Wohnungsfrage stehen. Der offenbar gut belesene Verfasser gibt mehrfach den Gedanken, in denen er mit anderen übereinstimmt, eine originelle Gestaltung und zeigt in der Hauptsache durchaus gesunde und verständige Anschauungen, deren Verbreitung zur Beseitigung von Irrtümern beitragen wird.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Zwei Fronten“ macht den interessanten Vorschlag des Zeilenbaues, der eine bessere Ausnutzung der Grundstücke ermöglicht. Bei der Aufteilung könnte erwogen werden, ob nicht eine um die andere der von ihm vorgeschlagenen schmalen Gassen gespart und noch für Gärten oder öffentliche Grünflächen verwendet werden könnte, da die Zugänglichkeit der Häuser dadurch nicht beeinträchtigt würde. Die Grundrisse sind ansprechend, könnten aber vielleicht noch geschickter angeordnet werden. Die Durchlüftbarkeit ist überall erreicht, die Möglichkeit der Entlüftung der Flure über das Klosett hinweg ist zu loben, die Abmessungen kommen zu einem Baukostenbetrage, der für großstädtische Verhältnisse wohl nur bei Massenausführungen eingehalten werden könnte. Die Arbeit sucht gewisse Mißstände des gegenwärtigen Systems der Stadterweiterunp ohne Überschätzung bestimmter Hausformen zu beseitigen und begründet den Vorschlag, für die Masse der Bevölkerung in größeren Orten drei- bis vierstöckige Häuser zu bauen, in klarer und gründlicher Weise; auch die Vorschläge über Einteilung des Gebäudes Grundrißlösungen usw., sind gut begründet. Die Verkehrs-, Steuer- und kommunalpolitische Frage ist nicht genügend bearbeitet. Ist die Arbeit hiernach auch in manchen Punkten anfechtbar, so macht sie doch im ganzen einen durchaus günstigen Eindruck.

Die Arbeit mit dem Kennwort „Verkehr und Freiheit“ ist in bautechnischer Beziehung fleißig und sorgfältig durchgeführt, und die Darstellung ist bis auf den Mangel eines Aufteilungsplanes erschöpfend. Die verkehrstechnische Frage ist mit einem großen Maß von Scharfsinn durchgeführt, und wenn auch der Vorschlag der Umlage der Verkehrsanlagekosten auf das Gelände zur Sicherung der Schnellverkehrsmittel und zur Beschaffung eines Fahrgeldbezugrechtes der Minderbemittelten mancherlei Schwierigkeiten begegnet, so sind doch die betreffenden Gedankengänge von großem Interesse und bekunden eine eingehende Kenntnis der Vorgänge und Erfahrungen auf dem großstädtischen Verkehrsgebiete in technischer und volkswirtschaftlicher Hinsicht. Die Rentabilitätsberechnung dürfte wohl allzu günstig auslaufen. An einigen Stellen hat der Verfasser sich nicht ganz richtigen volkswirtschaftlichen Ideen hingegeben, und auch seine Vorschläge zur Tarifpolitik der Verkehrsanstalten sind in mancher Beziehung nicht einwandfrei. Die Steuer- und kommunalpolitische Seite der Frage ist nicht genügend beachtet; im ganzen sind aber doch die einzelnen Fragen klar und scharf angefaßt. Die Anlagen sind mit Sachverständis und Sorgfalt ausgearbeitet. Die Arbeit enthält viel schätzbares und wertvolles Material, manche Teile machen einen tadellosen Eindruck, und wenn die Arbeit auch nicht vollständig die gestellte Preisfrage zu lösen vermag, so kommt sie doch jedenfalls dem am nächsten, was mit dem Preisausschreiben bezweckt war.

Auf Grund dieses Ergebnisses ist das Preisgericht zu dem einstimmigen Urteil gekommen, daß keine der vorgelegten Arbeiten eine volle Lösung im Sinne des Preisausschreibens darstellt, und daß es deshalb geboten sei, die Preise unter Aufrechterhaltung der Gesamtsumme von xi ooo Mark in anderer Weise zu verteilen, als ursprünglich vorgesehen.

Es wurden deshalb drei Preise gebildet:

I zu 6000 Mark,

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II „ 3000 III „ 2000

Der erste Preis wurde zuerkannt der Arbeit mit dem Kennwort:

,.Verkehr und Freiheit“, der zweite Preis der Arbeit mit dem Kennwort:

„Zwei Fronten“, der dritte Preis der Arbeit mit dem Kennwort:

„Suum cuique“.

Die danach vorgenommene Öffnung der Briefumschläge mit den gleichen Kennworten ergab als Verfasser der preisgekrönten Arbeiten:

1.    den Ministerialrat Dr. v. Völcker in München in Gemeinschaft mit Regierungsbaumeister Dr. Serini in München (I. Preis);

2.    den Postbauinpektor Wilhelm Deetz in Kiel (II. Preis);

3.    den Rechtsanwalt am Oberlandesgericht München Dr. jur. Pesl (III. Preis). Berlin, den 14. Januar 1914.

Der Vorsitzende des Preisrichter-Kollegiums.

F r a n с к e,

Wirklicher Geheimer Rat.

Dem Schutzverband für deutschen Grundbesitz ist es eine

Mögen die Arbeiten die verdiente Beachtung finden und dazu beitragen, die Wohnungsfrage einer gesunden Lösung näher zu bringen!

besondere Genugtuung, die drei preisgekrönten Arbeiten in einer Zeit veröffentlichen zu können, in der von neuem umfasssende öffentliche Erörterungen der Wohnungsfrage ein-setzen.

Motto: „Verkehr und Freiheit“

von

Dr. V. Völcker

Ministerialrat in München in Gemeinschaft mit

Dr. Serini

Regierungsbaumeister in München

Inhalts-U ebersicht

Leitsätze

A. Der Preis der Wohnung .........

I.    Das großstädtische Wohnungsproblem (§1) . . .

II.    Das Gesetz der Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt (§2).................

B. Der Baugrund................

I. Der Preis des Rohgeländes (§3)    .......

II. Bodenpreis und Verkehr...........

a)    Beziehungen zwischen Verkehr und Bodenwert (§4)...............

b)    Linien gleicher Bodenwerte (§5).....

c)    Bodenwert und Verkehrsverbesserung (§6)    .

d)    Erwerbung des Geländes vor der Herstellung

der Verkehrsanlage (§7)    ........

III. Die Aufschließung des Geländes ........

a)    Die Straßenherstellung (§8).......

b)    Kanalisation (§9)    ...........

c)    Zins- und Verwaltungsaufwand (§ 10)    . .

d)    Der kapitalisierte Fahrkostenzuschlag . . .

I. Die Fahrkosten der Minderbemittelten

ii

ii

14

14

17

20

20

21

22

23

(§ ii)

23

2. Die Fahrkostengemeinschaft (§ 12). . .    24

e) Weiträumige oder intensive Bebauung? (§ 13)    28

C. Die Baukosten........

I. Bestandteile der Baukosten (§ 14)

II. Die reinen Baukosten (§15)    . .

III.    Die Kosten der überbauten Fläche (§16)    ... 33

IV.    Die Kosten der unüberbauten Fläche (§17)    . . 34

V.    Ergebnis der Untersuchung (§18)

VI.    Die baupolizeilichen Vorschriften (§ 19)

VII. Die Bauausführung (§ 20)    . . . .

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30

30

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46

D. Die Organisations- und I. Die Unternehmung (§ 21) . II. Besitzformen (§ 22) ....

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E.    Die Geldbeschaffung (§23)........

F.    Industrielle Betriebe und andere An-

1 a g e n (§ 24).................

G.    Die Eingemeindungsfrage (§25).....

H.    Der Verkehr................

43

44

45

I. Wahl der Verkehrsart (§ 26).........

II. Eilzüge ohne Zwischenaufenthalt (§ 27) . . . .

III.    Die Trasse der Wohnungsbahn (§ 28).....

IV.    Die Betriebskosten der Wohnungsbahn (§ 29)

V. Die Tarifbildung im Wohnverkehr (§ 30) . . . VI. Die Verluste in der Anfangszeit (§31) . . . . VII. Ineinandergreifen der städtischen Verkehrsmittel

45

45

49

50

50

51

(§ 32)

52

I. Das Ergebnis der Untersuchung (§33)

53

Anlage I. Entwurfs-Beispiel für eine Wohnungskolonie mit besonderer Berücksichtigung der minderbemittelten Klassen (zu § 2)......

2. Die Bildung der Preise der Baugrundstücke

57

>>

(zu § 4)

65

3.    Vertragsentwurf für die Vereinbarung von

Fahrgeldbezugsrechten (zu § 12).....

4.    Bodenpreis bei weiträumiger und intensiver

Bebauung (zu § 13)..........

5.    WohnungsgrundrisseundTreppenhäuser (zu §15) 70a

6.    Wohnungsgrundrisse und Wohnungsquerschnitt

im Reihenhaus (zu § 15)........

7.    Kostenanschlag für das in den Plänen darge

stellte Reihenhaus mit 3 Wohnungsgeschossen: insgesamt bestehend aus 6 Wohnungen, halber Unterkellerung und 4 m hohem Dach (zu § 15)    72

8.    Reihenhäuser mit zwei, drei, vier und fünf Wohngeschossen (zu § 15)

9.    Die Mehrkosten der Bauherstellung (zu § 15)    86

10. Einfamilienhaus (zu § 15).........

,, ii. Verkehrsunternehmen (zu § 29).......

#,    12. Kostenberechnung bei Verlängerung der Stamm

linie von 10 auf 20 km (zu § 29) .... 103

68

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LEITSÄTZE für die Beantwortung der Frage:

„Wie verschafft man der minderbemittelten Bevölkerung die billigste und zweckmässigste Wohngelegenheit?“

i. Da die Wohnungspreise in der Innenstadt abhängig sind von den Gestehungskosten der Wohnungen in den Außenbezirken und von dem Aufwand an Zeit und Kosten für den

Verkehr, so muß die Lösung des Problems bei der Beschaffung billiger Außenwohnungen und bei der V e r b e s s e r u n g d e s Wohnverkehrs einsetzen (§ 2).

2. Die Berührung mit dem Verkehr steigert den Preis des Grund und Bodens. Es müssen daher die in den Außenbezirken

für die Bebauung zu erschließenden Grundstücke vor der worb

erstellung der Verkehrsanlage er-n werden (§7).

3.    Die Erwerbung kann durch ein öffentliches Rechtssubjek t (Gemeinde, Zweckverband) oder durch die Verkehrsunternehmung oder ein mit ihr in Verbindung stehendes anderes Rechtsubjekt geschehen. Der Platz für die Erwerbung ist da zu wählen, wo die billigeren Bodenpreise durch die höheren Fahrkosten noch nicht übertroffen werden (§7).

4.    Damit ein dichter und billiger Verkehr eingerichtet werden kann, muß das Wohnunternehmen so gro als möglich angelegt wer

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Minderbemittel Klassen

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geschaffen

6.    Da ein leistungsfähiges Verkehrsunternebmen ohne die Massen der Minderbemittelten nicht zustande kommen kann, diese aber durch hohe Fahrkosten verhältnismäßig viel stärker belastet werden als die Wohlhabenden, müssen die letzteren einen Teil der Fahrkosten der Minderbemittelten mit übernehmen. Die Verteilung der Fahrkosten kann zweckmäßig in der Form geschehen, daß jedem Wohnungsnehmer ein Fahrkostenbezugsrecht eingeräumt wird und die Kosten desselben kapitalisiert dem Einheitspreis des Grund und Bodens zugeschlagen werden (§12).

7.    Bei billigen Geländepreisen muß man weiträumig bauen (§ 13).

8.    Die Baukosten der Wohnung im Stockwerkhaus sind niedriger als im Einfamilienhaus. Die Baukosten im Stockwerkhaus nehmen mit der Geschoßzahl ab

(§§ 15» 18).

9.    Die baupolizeilichen Bestimmungen in einem Landhausbezirk sollen dem Architekten möglichste Freiheit lassen. Die Bauintensität soll lediglich durch das Verhältnis zwischen der Wohnungsfläche und der freibleibenden Fläche bestimmt wei den (§19).

10.    In dem aufzuschließenden Gelände ist auch Platz mit

Privatgleisanschluß für die Ansiedelung von Industrie vorzusehen. (§ 24).

ii. Die Besiedelung einer Wohnungskolonie mb Angehörigen dei verschiedensten Gesellsch altsschichten und die Heranziehung industrieller Unternehmungen erleichtert auch die Lösung der Eingemeindungsfrage (§25).

12. Das Wohngelände wird am zweckmäßigsten durch Schleifenbabnen erschlossen.

Die Wohnungsbahn ist bis an den Rand der Geschäftsstadt heranzu

führen und mit Eilzügen ohne Zwischenaufent-halte zu betreiben. Der Übergang auf die innerstädtischen Verkehrsmittel soll auch tarifarisch erleichtert werden (§§ 28, 32).

A. Der Preis der Wohnung.

§ i.

I. Das großstädtische Wohnungsproblem.

Die Klagen über die großstädtische Wohnungsteuerung, über das IWetkasernenwesen und über schlechte Wohnungen sind so alt wie die Zusammendrängung der Bevölkerung in Großstädten. In Rom war schon unter Caesar der Mietpreis 4 mal so hoch wie im übrigen Italien. Im alten Karthago gab es in gewissen Bezirken Häuser von 7 und 8 Stockwerken, in Rom zu Vitruvius Zeiten wahre Wolkenkratzer, bis der Staat verbot, höher als 70 Fuß zu bauen.

Die Wohnungsteuerung ist eine Folge der rasch vor sich gehenden Großstadtbildung, wie sie die höhere wirtschaftliche Entwicklung eines Volkes stets mit sich bringt.

Wie die meisten großen Fragen, die unser Wirtschaftsleben beherrschen, so setzt sich auch das großstädtische Wohnungsproblem aus einer Vielzahl von Einzelfxagen zusammen, die Linie, auf der sich die Wohnungspreise bewegen, ist die Resultante aus den verschiedensten wirtschaftlichen Kräften.

Bei der allgemein gehaltenen Fragestellung in der Preisaufgabe kann es sich nicht darum handeln, ein konkretes Projekt für Kleinwohnhausbauten vorzulegen, für das stets eine bestimmte Örtlichkeit gegeben sein müßte, sondern nur darum, allgemein festzustellen, aut welche Ursachen das Steigen der Wohnungspreise für die minderbemittelten Klassen im einzelnen zurückzuführen ist und welche Mittel zur Abhilfe ang^-wendet werden können. Wenn im folgenden gleichwohl ein Beispiel für ein Wohnungsbauunternehmen und Pläne für Wohnungsbauten ausgearbeitet wurden, so geschah

dies nur, um an der Hand derselben das Problem zu untersuchen und die Wirkung der vorgeschlagenen Mittel nachzuweisen.

§ 2.

II. Das Gesetz der Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt.

Die Preise eines Gutes sind abhängig von Angebot und Nachfrage.

Ist ein Gut beliebig vermehrbar, so wird sich auf die Dauer Angebot und Nachfrage die Waage halten. Die Preise werden sich also nach den Gestehungskosten richten.

Maßgebend sind hiebei die Gestehungskosten desjenigen Gutes, das unter den ungünstigsten Bedingungen erzeugt wird, oder was in der Regel hiermit gleichbedeutend ist, das am weitesten vom Zentrum des Marktes entfernt erzeugt wird, aber zur Deckung des Bedarfs noch notwendig ist. Der Marktpreis ist gleich den Herstellungskosten dieses Gutes, vermehrt um die Transportkosten desselben an das Markt- oder Verbrauchszentrum.

Diese Gesetze gelten auch für den Wohnungsmarkt, nur mit dem Unterschied, daß hier nicht das Gut zum Verbraucher verfrachtet werden kann, sondern der Verbraucher sich zu dem Gut befördern lassen muß. Das Marktzentrum ist hiebei das geschäftliche Zentrum der Großstadt, in welchem die großen Massen der Bewohner ihre Arbeitskraft verwerten. Darum werden die Wohnungspreise im Zentrum der Stadt mindestens den Wohnungspreisen an der Peripherie, vermehrt um die durchschnittlichen Fahrkosten gleichkommen, welche die an der Peripherie wohnenden aber im Zentrum ihrer Beschäftigung nachgehenden Wohnungsnehmer aufzuwenden haben.

Neben dem mittelbaren Aufwand an Fahrkosten kommt hiebei aber auch der Aufwand an Zeit und Mühe für die Zurücklegung des Weges zwischen Wohnstätte und Geschäftsstadt in Betracht, der seinerseits wieder abhängig ist von der Schnelligkeit, Häufigkeit und Bequemlichkeit des Verkehrsmittels und der Lage der Verkehrsstellen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob alle Personen, die in den Außenbezirken wohnen, täglich ihren Weg in das Stadtinnere zu nehmen haben, es genügt wenn dies bei einem Teil zutrifft, wenn nur die von diesem Teil eingenommenen Wohnungen zur Deckung des Wohnungsbedürfnisses der im Stadtinnern Beschäftigten noch notwendig sind.

daher der

Da mit der Zunahme der Bevölkerung in der Großstadt die Grenzen des Wohngebiets sich immer weiter nach außen vorschieben Verkehrsaufwand steigt, so ist auch die Steigerung der Wohnpreise in der Großstadt eine an sich unabwendbare Tatsache, insoweit es nicht gelingt, durch Verbesserung des Verkehrs den Aufwand an Zeit, Geld und Mühe für die Zurücklegung des Weges zwischen der Peripherie und dem Zentrum der Großstadt zu vermindern.

Wie sich die Wohnungspreise in der Alt-( Geschäfts-) stadt in München und in den weiter außen gelegenen Wohnbezirken von 1895 bis 1900 entwickelt haben, ist aus der nachstehenden Übersicht zu entnehmen.)³

Entfer

Jährliche Mietpreise der Wohnungen mit

Stadtteil

nung vom Zentrum

3 Räumen

4 Räumen

5 Räumen

km

1895    1900    1895    1900    1895    ³9⁰⁰

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Maxstadt

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1040 III3 985 1090 712 827

Da nach den vorstehenden Darlegungen die Preise der Wohnungen in den Innenbezirken im wesentlichen abhängig sind einerseits von den Gestehungskosten der Wohnungen an der Peripherie und andererseits von dem Aufwand an Fahrkosten, Zeit und Mühe für die Beförderung der Wohnungsnehmer von der Peripherie zur Geschäffsstadt, so wird es sich bei der

IO

Anlage i

Lösung der Wohnungsfrage für die Minderbemittelten wie des Wohnungsproblems überhaupt vor allem darum handeln, die Gestehu g к sten der Auß nwohnungen herabzu r c en und den Wo nverkehr zu verbessern.

Wie dies bei besonderer Berücksichtigung der wirtschaftlich schwächeren Klassen geschehen ..kann, ist im folgenden untersucht und in A n 1 a g e i an einem Beispiel dargestellt worden.

Da vollkommene Verkehrseinrichtungen nur für großen Verkehr geschaffen werden können, ist als Beispiel ein möglichst groß angelegtes Unternehmen gewählt worden.

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B. Der Baugrund.

§ 3-

I. Der Preis des Rohgeländes.

Die Preise des Grund und Bodens sind nach der wirtschaftlichen Benutzung verschieden. Für Bayern können etwa folgende Durchschnittspreise angenommen werden:

Wald (ohne Bestockung) 0,10—0,30 JL für das qm

0,30—0,50 „

In der Nabe der Großstadt sind auch die Preise des land- und forstwirtschaftlich benutzten und in zunächst absehbarer Zeit für die Bebauung nicht in Frage kommenden Geländes durch die Möglichkeit beeinflußt, einmal durch den Verkehr erschlossen und zu Bauplätzen verwendet zu werden. Die Bodenpreise in der Umgebung der Großstadt sind daher in der Regel höher als der Bodenwert nach der kapitalisierten land-, forst- oder gartenwirtschaftlichen Bodenrente.

Ackerland

Wiese

Gartenland

Bauplatz nicht unter

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II. Bodenpreis und Verkehr.

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a) Beziehungen zwis ch en Verkehr und Bodenwert.

Die mittelalterlichen Städte zeigten in ihren äußeren Umrißlinien eine polygonale Form. Die modernen Großstädte sind sternförmige Gebilde, folgen den Bahnen der Verkehrsmittel.

Die Sternstrahlen

12

Weil nun zur Siedelung für den in der City tätigen Großstadtbewohner nur diejenigen Grundflächen geeignet sind, die in der Nähe einer die Peripherie mit dem Geschäftsviertel verbindenden, also radial gerichteten Verkehrslinie liegen, so ist auch die Verwertbarkeit der Grundstücke zu Wohnzwecken von ihrer Lage zu den Verkehrslinien abhängig.

Unter den an einer Verkehrlinie gelegenen Grundstücken müssen jene, die näher der City liegen, wertvoller, die ferner gelegenen, billiger sein. Denn der Bewohner der Außenbezirke muß die Fahrkosten zu seinem Wohnungsaufwande'hinzurechnen.

Da die Baukosten einer Wohnung im allgemeinen im Innern

der Stadt und in den Außenbezirken bei gleicher Größe und Ausstattung gleich sind, müssen Preisunterschiede in den Wohnungen in der städtischen Grundrente zum Ausdruck kommen. Das Preis

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setz desWohnungsmarktes gilt r den

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Preis der Baugrundstücke im Großstadtzentrum entspricht mindestens den Gestehungskosten der am weitesten vom Zentrum entfernt gelegenen, aber zur Deckung des W о hnung s bedarfs noch tendi    ugrnstü cke an der P

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Der Grundstückwert

der Bewohner nach dem Stadtinnern.

Anlage 2

■nimmt vom Zentrum gegen die Außenbezirke hin progreßiv ab. .Die Progession ist jedoch, wie in Anlage 2 entwickelt ist, keine arithmetische, sondern eine geometrische.

Die Gründe für diese letzte Erscheinung liegen einerseits darin, daß aus baupolizeilichen und wirtschaftlichen Gründen die D ich tigkeit der Bebauung und Besiedelung mit der Entfernung vom Zentrum abnimmt, vor allem aber darin, daß im Zentrum der Stadt die Möglichkeit geschäft-licher Ausnutzung und damit die geschäftliche Rentabilität des Bodens ganz unverhältnismäßig steigt.

Die hohen Preise der Grundstücke im Zentrum sind ein Ausfluß des monopolistischen Elements in der Grundrente; die Baugrundstücke in den ersten Geschäftslagen der City sind nicht unbeschränkt vermehrbar.

*3

Die Entwicklung des Bodenpreises in München entlang einer wichtigeren Verkehrsstraße ist in der nachstehenden Schaulinie bildlich dargestellt:

pro qm Mark

1800 1600 1400 1200 1000 800

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600

400

200

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Entfernung von der Stadtmitte

Abb. I.

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7 km

Bodenpreise an einer südlichen Verkehrsstraße in München.

In hinlänglich großer Entfernung vom Großstadtzentrum gehen die Bodenpreise in die nach der land- und forstwirtschaftlichen Bodenrente sich bestimmenden Preise des Acker- oder Waldbodens über.

pro qm Mark

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800

700

600

Ol

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100

,116

+59

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Entfernung von der Stadtmitte

Abb. 2.

0,3 0,5    1,0    1,5    2,0    2,5    3,0    3,5    4,0    4,5    5,0 5,5 km

Entwicklung der Bodenpreise in München 1870 bis 1900.

Aber nicht nur örtlich mit der sinkenden Entfernung vom Großstadtzentrum steigen die Grundpreise, sie steigen wie die Wohnungspreise (vgl.§ 2) auch zeitlich mit der zunehmenden Ausdehnung der Großstadt, weil mit dem Wachsen der Bevölkerung immer ferner gelegene Grundstücke für die Bebauung erschlossen werden müssen.

Die Entwicklung des Grundstückswertes in München, berechnet auf Grund der wirklichen Preise bei einer sehr großen Anzahl von Grundverkäufen¹, ist für die verschiedenen Lagen und Zeitabschnitte in Abb. 2 (S. 13) dargestellt.

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b) Linien gleicher Bodenwerte.

Wenn man auf dem Plan einer Großstadt die Grundstückspreise einträgt und die Lagen gleicher Bodenwerte durch Linien miteinander verbindet, so entsteht nicht etwa ein System konzentrischer Kreise, sondern ein sternförmiges Bild. Die Linien gleicher Bodenwerte schieben sich zu beiden Seiten der großen Hauptverkehrsadern weit nach außen. Zwischen diesen bleiben sie umso weiter zurück, je größer der Abstand der Verkehrslinien und je größer die Entfernung vom Zentrum ist. Für die Münchener Bodenpreise ergibt sich, schematisch dargestellt, etwa folgendes Bild. (Abb. 3 Seite 15).

In der Regel erstrecken sich in den Großstädten die Wohnungssiedelungen und damit die höheren Bodenwerte im N о r d e n und Westen weiter nach außen als im Süden und Osten, weil für die Wohnungen der wohlhabenden Klassen die ersteren Lagen, wahrscheinlich wegen der vorherrschenden westlichen Windrichtung, bevorzugt werden. Dagegen wählt die Industrie die östlichen und südlichen Außenbezirke, weil sie dort billigeren Grund und Boden erhält. Damit werden diese Bezirke zugleich zu Wohn quartieren der arbeitenden Klassen.

§ 6.

II. Besitzformen.

Kostenanschlag

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Einfamilienhaus und Mietwohnung.

Zusammenfassung.

tracht kommen, mitgerechnet, denn in jeder Großsta

in der Küche nicht gerade gesundheitsschädlich sei

Monopol.

Verwendung des im Eigentum der Städte stehenden Grund und Bodens.

Erbbaurecht.

Verkehrsmittel.

Baudarlehen und Verschuldung.

Kleinhäuser.

Schluß.

¹

Anfangs war die Einlieferung bis 30. September 1912 vorgesehen.

²

Diese selbstverständliche Bedingung mußte zur Vermeidung von Zweifeln nachträglich betont werden.

³

von Renauld: Beiträge zur Entwicklung der Grundrente und Wohnungsfrage in München 1904, S. im.

§ 6.

c) Bodenwert und Verkehrsverbesserung.

Wird in der Großstadt eine neue Verkehrslinie eröffnet, so steigt der Gebrauchswert der Grundstücke

¹ Nach den Preistabellen in der Schrift: von Renauld, Beiträge zur Entwicklung der Grundrente und Wohnungsfrage in München 1904.

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Südwest, Holzapfelkräuth

Süd,

Qroßhesselohe Abb. 3. Linien gleicher Bodenwerte in München.

entlang der Linie und damit erhöhen sich d i e Bodenpreise.

Die Gradienten gleicher Bodenpreise, die vorher nach einwärts gebogen waren, werden nach außen getrieben und neue Sternstrahlen entstehen, wie dies in der vorstehenden schematischen Darstellung mit punktierten Linien angedeutet ist.

Der Grundeigentümer hat nun

Nordwest,

Nymphenburg

Nord Nordost, Ludwigstraße

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gleichviel ob er der ursprüngliche Besitzer ist oder ob er das Grundstück zu spekulativen Zwecken erworben hat — kein unmittelbares Interesse daran, die sofortige Bebauung zu betreiben. Er weiß im Gegenteil wohl, daß die Wertserhöhung nicht mit einem Schlag eintritt. Er wird daher mit der Bebauung oder mit dem Verkauf an den Bauunternehmer solange zuwarten, bis die gewünschte Wertserhöhung eingetreten ist.

In der Regel wäre es auch gar nicht zweckmäßig alle Grundstücke sofort der Bebauung zuzuführen, weil in unseren Groß-

I6

Städten in der Regel die Zahl der Verkehrslinien und damit der Baugrundstücke stärker wächst als der Wohnungsbedarf.

Auf dem XVII. internationalen Straßenbahn- und Kleinbahnkongreß zu Christiania am 2. Juli 1912 hat daher der Straßenbahnreferent der Stadt München, Dr. Kühles, den paradoxen und nur mit Einschränkungen richtigen Satz ausgesprochen, daß „eine Straßenbahn die Bautätigkeit nicht entwickelt, sondern hemmt“ (Bericht Seite 10).

Müssen nun die Baugründe Jahre und Jahrzehnte lang ungenützt liegen, so entstehen, soweit sie der ursprüngliche Besitzer nicht selbst in der Hand behält, Zinsverluste, denn beim seinerzeitigen Verkauf müssen Zinsen und Zinseszinsen zum Preis geschlagen werden und so kommt es, daß schließlich der Zinsverlust den Gewinn wieder aufwiegt, nach Umständen sogar übersteigt und trotz des Wertzuwachses Verlust entstehen kann.

Dabei kommen selbstverständlich auch die Wohnungsinteressenten und insbesondere die Minderbemittelten nicht zu billigen Wohnungen.

Aber auch das Verkehrsunternehmen kommt nicht auf seine Rechnung. Seine Wagen rollen Jahre lang durch unbebautes oder schwach bebautes Gelände. Das Unternehmen arbeitet mit Verlust oder mangelhaftem Gewinn und kann seine Einrichtungen nicht vervollkommnen, seinen Betrieb nicht verdichten. Im Gegenteil, weil die Allgemeinheit in der fortgesetzten Vermehrung der Verkehrslinien das Allheilmittel gegen die steigende Wohnungsnot sucht, werden stets wieder neue Linien eröffnet, das Immobiliengeschäft und das Großkapital muß sich auf die noch unerschlossenen Grundstücke schon im Interesse der Selbsterhaltung werfen und so wiederholt sich stets das gleiche Spiel. Die Grundbesitzer und das Immobiliengeschäft haben keinen Nutzen von der Wertserhöhung, der Verkehr nicht von der Erbauung neuer Linien und die Wohnungsinteressenten nicht von der Erschließung neuen Wohn-geländes durch Verkehr und Immobiliengeschäft.

Vielfach sind die Klagen in Literatur und Praxis über diese unerfreuliche Erscheinung in unserer heutigen Großstadtentwickelung.

Da zweifellos in den geschilderten Vorgängen auf dem Grundstücksmarkt eine der Ursachen der großstädtischen Wohnungs-i7

teuerung zu suchen ist, hat hier die Bodenreformbewegung eingesetzt. Ihre oft sehr weitgehenden Vorschläge sind, wie schon eingangs erwähnt, hier nicht weiter zu würdigen. Es ist auch zweifelhaft ob sie wirksam wären. Sie könnten, wie so häufig die künstlichen Mittel zur gewaltsamen Unterdrückung natürlicher Erscheinungen im Wirtschaftsleben, zum gegenteiligen Erfolg führen und das Wohnen noch weiter verteuern, statt es zu verbilligen.

Vielfach wird die Meinung vertreten, daß die Anwendung irgend welcher besonderer Mittel überhaupt nicht geboten sei, da der Wettbewerb infolge der Eröffnung immer neuer Verkehrslinien und der Zinsverlust der Grundbesitzer von selbst allmählig eine Ermäßigung der Grundpreise herbeiführen müsse. Allein der Zinsverlust wird ja nur dann drückend, wenn man zu teuer gekauft hat. Hat das Grundstück seinen Besitzer überhaupt nicht gewechselt, oder hat die Immobilienunternehmung aus erster Hand und zu Preisen erworben, die annähernd der land- oder forstwirtschaftlichen Bodenrente entsprechen, und sorgt sie für geeignete Fortbewirtschaftung, so kann der Grund ohne Verlust solange liegen bleiben, bis seine Verwertung den gewünschten Gewinn bringt. Den Schaden hat dann ausschließlich das Verkehrsunternehmen und der Wohnungsinteressent.

Es ist daher die Verbesserung des Verkehrs für sich allein kein ausreichendes Mittel um die W о h n u n g s v e г h ä 11 n i s s e zu verbessern.

§ 7-

d) Erwerbung des Geländes vor der Herstellung der Verkehrsanlage.

Nach dem Gesagten ist die Erklärung der Tatsache, daß Verkehrsverbesserungen die Wohnungen vielfach nicht verbilligen, darin zu suchen, daß zwischen das Verkehrsunternehmen und den Wohnungsnehmer der Grundbesitzer oder der Grundstückshandel tritt. Sie nehmen die durch den Verkehr ermöglichte Grundwertserhöhung vorweg und geben erst, wenn dies geschehen das Grundstück für die Bebauung frei.

Soll der Wohnungsnehmer vor dem ihm dadurch erwachsenden Schaden bewahrt werden, so muß sich jemand finden, der in dem Widerstreit der Interessen seine Partei ergreift, v. Völcker u. Serini, Verkehr und Freiheit.    2

i8

Vielfach geschieht dies durch die Gemeinden, indem sie weite, vom Verkehr noch nicht berührte Geländeflächen erwerben und sie nach der Erschließung durch den Verkehr dem Wohnungsbau, insbesondere dem Kleinwohnungsbau zur Verfügung stellen. Zweifellos ist dieser Weg gangbar und es sprechen dafür, daß er beschritten wird, gewichtige sozialpolitische Erwägungen.

Es fragt sich indessen, ob das Ziel nicht auch ohne das Dazwischentreten der öffentlichen Gewalten erreicht werden kann. Diese Frage ist zu bejahen.

In dem Kampfe, der über die Herstellung von Wohnungen im Außengelände der Großstadt zu führen ist, sind die Interessen des Verkehrsunternehmens und der Wohnungsnehmer gleichgerichtet. Das Verkehrsunternehmen muß daher die Vertretung der Wohnungsinteressenten übernehmen.

Als ein Vorschlag in dieser Richtung ist es aufzufassen, wenn Dr. Kühles auf dem Straßen- und Kleinbahnkongreß zu Christiania befürwortete, die Anlieger an neuen Straßenbahnlinien zu Garantieleistungen heranzuziehen, damit sie ein Interesse an der Steigerung des Verkehrs und damit an der alsbaldigen Bebauung der Grundstücke gewinnen. Dieses Mittel ist zweifellos geeignet, das Verkehrsunternehmen vor Schaden zu bewahren. Es reicht aber, wenn die Preise einmal gestiegen sind, nicht aus, die Kosten der Wohnungsbeschaffung zu ermäßigen und ist vor allem nur da anwendbar, wo sich der Grundbesitz in wenigen Händen befindet. Das Mittel wird daher nur in Ausnahmefällen zum Ziele führen.

Soll der Erfolg voll erreicht werden, so muß das Verkehrsunternehmen selbst die G r u n d e r w e r b u n g in die Hand nehmen oder sie durch ein mit ihm verbundenes Unternehmen durchführen lassen. Da die Berührung mit dem Verkehr die Grundpreise erhöht, muß die Erwerbung vor der Herstellung derVerkehrslinie erfolgen.

An sich ist dies nichts anderes als die Ausschaltung des Zwischenhandels mit seinen Spesen und seinem Unternehmergewinn. Es handelt sich also hier nicht um einen künstlichen Eingriff in den Organismus unseres Wirtschaftslebens, sondern um ein Mittel, das heute in immerfortschreitendem Maße angewendet wird wo es gilt, die Gestehungskosten zu vermindern.

Î9

Private Verkehrsunternehmungen haben sich allerdings bisher im allgemeinen mit der Erwerbung von Baugelände nicht befaßt. Wohl aus dem Grunde, weil die Eisenbahngesetzgebung und die Handhabung des Eisenbahn- Konzessionswesens die Entstehung solcher gemischter Unternehmungen nicht begünstigt hat und die Kräfte der privaten Stadt-und Vorortbahn-Unternehmungen zunächst schon mit der Lösung der Verkehrsaufgabe und der Aufbringung der Mittel hiefür hinlänglich in Anspruch genommen waren.

Es fehlt aber in der Literatur keineswegs an Anregungen hiezu. Die Londoner Verkehrskommission hat bestimmte Vorschläge in dieser Beziehung gemacht.¹

Das Ergebnis der Untersuchung läßt sich also in folgendem feststellen:

Der Grund und nungsbau m Wohnverkeh linie

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Erwerbungmuß entweder durch ein öffent-1 i ch e s

Rechtssubjekt

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verband), also die gesetzliche Vertretung der Einwohnerschaft, oder durch die Verkehrsunternehmung, die natürliche Bundesgenossin der Wohnungsnehmer, oder endlich durch ein Unternehmen geschehen, das entweder von den öffentlichen Gewalten oder vom Verkehrs-

Zweck-

unternehmen abhängig ist.

Der Erfolg bei diesem Vorgehen wird umso größer sein, je mehr sich die Erwerbspreise den land- und forstwirtschaftlichen Bodenpreisen nähern. Es mindern sich die Zinsverluste, denn die land- oder forstwirtschafliche Verwertung des Bodens kann bis zur Bebauung a u f r e ch t erhalten bleiben und deckt einen umso größeren Teil der Zinslast, je mehr der Erwerbspreis der kapitalisierten land- oder forstwirtschaftlichen Grundrente entspricht.

Ja es kann sogar die landwirtschaftliche Grundrente durch das Verkehrsunternehmen, das den Absatz der Produkte erleichtert, in der Zwischenzeit bis zur Bebauung noch gesteigert werden.

Allerdings stehen diesen Ersparnissen an Grunderwerbungsund Zinsaufwand die mit der zunehmenden Entfernung steigenden Verkehrskosten gegenüber.

Es ist eine Sache der Rechnung, den Punkt zu finden, bei welchem die Ersparnis an Grunderwerbungskosten durch die Mehrkosten des Verkehrs aufgezehrt wird. Wenn man die durchschnittlichen Fahrkosten, die eine Familie aufzuwenden hat, kapitalisiert, den gefundenen Wert mit der Durchschnittszahl der qm, die im Baugelände auf i Wohnung treffen sollen, dividiert, und die für die verschiedenen Entfernungsstufen gefundenen Beträge über der Linie des Bodenpreises aufträgt, so findet man den Punkt, wo die Erwerbung des Geländes am günstigsten erfolgt.

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Abb. 4. Bodenpreis mit Hinzurechnung der kapitalisierten Fahrkosten.

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In dem Entwurfsbeispiel Anlage 1 ist angenommen, daß in einer Entfernung von etwa 15—18 km von der Großstadt, seitab von den großen radialen Vorortlinien ein umfangreicher Geländekomplex zu einem Preis von durchschnittlich 1 M. für das qm erworben werden kann, also zu einem Betrag, der den landwirtschaftlichen Bodenwert nur etwa um das 3 bis 4 fache übersteigt.

III. Die Aufschließung des Geländes.

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a) Die Straßenherstellung.

Für die Herstellung der Straßen und Plätze rechnet man in der Regel 16—33 % des Rohgeländes. Je dichter

die Bebauung, desto breiter müssen die Straßen, desto reichlicher die Plätze sein.

Auch die Straßenbefestigung ist abhängig von den Anforderungen des Verkehrs. In München betragen die Straßenbaukosten bei io m Gesamtbreite n6 Ж, bei 15 m 164 Ж für das laufende Meter Anwesenfront, also ca. 11 Jli für das qm Straßenfläche. In Landhausbezirken können die Kosten der Straßenbefestigung, insbesondere in den Wohnstraßen der Minderbemittelten, bis auf 2,50 Ж für das qm und weniger herabgehen. Im Entwurfsbeispiel sind mit Rücksicht auf die sehr weiträumige Besiedelung (durchschnittlich 1 Wohnung auf 400 qm) 4,00 Ж für das qm Straßenfläche vorgesehen.

§ 9-

b) Kanalisation.

Es ist hier nicht der Ort, die verschiedenen in Landhausbezirken anwendbaren Entwässerungssysteme zu behandeln. Die Frage, welches System den Vorzug verdient, kann nur örtlich entschieden werden. Ihre Lösung ist von den Boden- und Grundwasserverhältnissen, der Bodengestaltung, den für die Einleitung etwa zur Verfügung stehenden Wasserläufen, gegebenenfalls auch von dem in der Großstadt selbst gewählten Kanalisationssystem abhängig. Hier ist nur die Frage zu untersuchen, ob durch eine weiträumige Bebauung Mehrkosten für die Kanalisierung entstehen.

In einer Gartenstadt mit geringer Bebauungsdichtigkeit kann man unbedenklich die Niederschlagwasser auf den Grundstücken selbst versickern lassen und sich darauf beschränken, nur die Klosett- und Hausschmutzabwässer durch Kanäle abzuführen, wenn man überhaupt gezwungen ist zu kanalisieren und nicht auch die Schmutzwässer nach vorhergegangener biologischer Reinigung auf den Grundstücken selbst beseitigt. Dies geschieht in vielen Villenstädten Nordamerikas in ausgedehntem Maße und ist unter der Voraussetzung einer zentralen Wasserversorgung und bei günstigen Boden- und Grundwasserverhältnissen hygienisch durchaus zulässig.

Es ist im einzelnen Falle eine Frage der Rechnung, was billiger ist, Kanalisation und zentralisierte Reinigung und Beseitigung der Abwasser, oder diskrete

Reinigung und Beseitigung an Ort und Stelle durch lokale Kläranlagen in den einzelnen Anwesen oder Anwesensgruppen. Unter keinen Umständen ist eine volle Schwemmkanalisation in weiträumig angelegten Landhausbezirken erforderlich. Einfache Trennkanäle sind wegen ihres weit geringeren Querschnittes² erheblich billiger, wenn auch ihre große Längenentwicklung in Landhausbezirken ins Gewicht fällt. Am besten wird man bei zentraler Abführung der Schmutzwässer die Wohnungskolonie in Zonen einteilen, jede Zohe für sich nach dem Muster des Berliner Radialsystems mit einem Kanalnetz versehen und für jede Zone dann auch eine eigene Reinigungsanlage (am zweckmäßigsten Faulkammern, kombiniert mit intermittierender Bodenfiltration) errichten. Man spart dabei an Länge der Kanäle, muß dafür aber die nicht billige künstliche Hebung der Kanalwasser (mittels automatischer elektrischer Pumpeneinrichtungen) in Kauf nehmen. Im Entwurfsbeispiel ist der hohe Kostenbetrag von 0,60 Ж pro qm baureifen Geländes (60 Ж pro Einwohner) in Ansatz gebracht worden, der den Kosten der vollen Schwemmkanalisation in München entspricht.

§ io.

c) Zins- und Verwaltungsaufwand.

Der Zinsaufwand von der Erlegung des Kaufpreises für das Rohgelände bis zur Bebauung ist, wie schon früher erwähnt wurde, umso geringer, je weniger sich der Erwerbspreis von den land- und forstwirtschaftlichen Preisen entfernt und je rascher die Bebauung erfolgt.

Die Einwohnerzahl von Groß-Berlin nimmt jährlich um etwa ioo ooo zu. Eine Wohnungskolonie, die nur io % des Bevölkerungszuwachses von Berlin aufnehmen würde, könnte also in io Jahren ioo ooo Einwohner stark sein. Im Entwurfsbeispiel — Anlage i — wurde eine Besiedelungsdauer von 20 Jahren angenommen und für Zinsverlust (abzüglich des landwirtschaftlichen Ertrages) ein Zuschlag von 0,40 Ж pro qm berechnet. Ein weiterer Zuschlag gleicher Höhe ist für Ver-

ltungskosten und sonstige Ausgaben in Ansatz gebracht worden.

d) Der kapitalisierte Fahrkostenaufschlag.

§ ii.

I. Die Fahrkosten der Minderbemittelten.

Wenn eine Familie der ärmeren Klassen in einem Vorort wohnt und dort für ihre Wohnung einen monatlichen Mietzins von 20 JL bezahlt, dazu aber für die Fahrt zur Stadt monatlich io JL aufzuwenden hat, so erhöhen sich dadurch ihre Wohnungskosten um 50%.

Bewohnt eine wohlhabende Familie im gleichen Vorort eine Wohnung zum monatlichen Mietpreis von 200 JL, so wird sie in der Regel an Fahrgeldern auch nicht mehr zu bezahlen haben, aber ihre Wohnungskosten erhöhen sich durch die Fahrkosten nur um 5 %.

Da der Bevölkerungszuwachs der Großstadt sich zum weitaus größten Teil aus Angehörigen der minderbemittelten Klassen zusammensetzt, so werden gerade sie von der Hinausdrängung in die Außenbezirke schwer betroffen. Wenn auch ein Teil in der Nähe der Industrieviertel Unterkunft findet, so bleiben doch breite Massen übrig, die im Zentrum ihrer Beschäftigung nachgehen, dort aber nicht wohnen können. Da sie hohe Fahrkosten nicht erschwingen können, suchen sie möglichst in den Zinshäusern des ersten Ringes um die Geschäftsstadt und in den Vorstädten unterzukommen. Sie müssen dort hohe Mieten bezahlen und trotzdem noch Fahr к osten aufwenden, um zur Geschäftsstadt zu gelangen. Sie sind daher genötigt, sich in ihrem Wohnungsbedarf stark einzuschränken, sich mit Teilwohnungen zu begnügen oder Teile ihrer Wohnung an Zimmermieter oder Schlafgänger abzugeben und Frau und Kinder auf Erwerb zu schicken.

Die Unfähigkeit der wirtschaftlich schwächeren Klassen, hohe Fahrgeldbeträge aufzuwenden, ist einer der Gründe dafür, daß in den entfernter gelegenen Vorstädten und Vororten trotz empfindlichen Mangels an Kleinwohnungen doch vorwiegend große Wohnungen hergestellt werden. Nach dem Preisgesetz für den Wohnungsmarkt muß der hohe Gesamtkostenaufwand der Minderbemittelten für das Wohnen in den

Außenbezirken der Großstadt besonders nachteilig auf den Preis der Kleinwohnungen im Stadtinnern einwirken. Hierauf ist es zurückzuführen, daß in München die relative Steigerung der Wohnungspreise in der inneren Stadt umso größer ist, je kleiner die Wohnungen sind.³

Die Schaffung günstiger Wohnverhältnisse für die Minderbemittelten in den Außenbezirken hat daher zur Voraussetzung, daß ihnen die Aufbring un g der Fahrkosten erleichtert werde.

An weitere Fahrpreisermäßigungen auf den Eisenbahnen ist hiebei angesichts der schon bestehenden billigen Arbeiterfahrkarten und Monatskarten nicht zu denken. Es müssen daher andere Wege eingeschlagen werden, wenn abgeholfen werden soll.

§ 12.

2. Die Fahrkostengemeinschaft.

Das Mißverhältnis, das die Minderbemittelten zwingt, verhältnismäßig bis zu zehnmal mehr an Fahrkosten aufzuwenden, wie die Wohlhabenden, kann beseitigt oder doch in seinen Wirkungen abgeschwächt werden, wenn die Fahrkosten in einer W о h n u n g s к о 1 o n i e als gemeinsame Last von den sämtlichen Wohnungsinteressenten übernommen und unter sie nach einem die Minderbemittelten minder belastenden Schlüssel umgelegt werden.

Ein groß angelegtes Wohnungsbeschaffungsprojekt kann ohne die Minderbemittelten nicht durchgeführt werden. Sie

stellen die Massen, ohne sie kein reichlicher, guter und billiger Schnellverkehr.

Ohne guten Schnellverkehr keine günstigen Wohnverhältnisse, keine ergiebige Steigerung des Gebrauchswertes des Bodens. Es haben daher die wohlhabenden Klassen —

ganz abgesehen von allen sozialen und allgemein wirtschaftlichen Rücksichten — ein unmittelbares finanzielles Interesse an der Beteiligung der Minderbemittelten an dem Wohnungsunternehmen. Dieses finanzielle Interesse kann unbedenklich praktisch dazu verwertet werden, die Wohlhabenderen zur Beteiligung

Fahrkosten der Minderbemittelten uziehen.

Für eine solche die Minderbemittelten bevorzugende Verteilung der Fahrkosten lassen sich verschiedene Wege denken.¹

Der gangbarste ist wohl die Aufteilung der gemeinschaftlichen Fahrkosten oder doch eines Teiles derselben in kapitalisierter Form auf den gesamten Baugrund der Kolonie, weiträumiger Besiedelung wird stets der Wohlhabende mehr, der Minderbemittelte weniger Grund und Boden für Haus und Garten in Anspruch nehmen.⁴ 5

Wie das Vertragsverhältnis zwischen der Unternehmung' und den Wohnungsnehmern oder Hausbesitzern zu regeln wäre,. ist aus Anlage 3 zu entnehmen.

Es könnte eingewendet werden, daß die großen Wohnungsnehmer von der Wohnungskolonie ferngehalten werden, wenn sie an den Fahrkosten der Minderbemittelten teilnehmen müssen. Diese Befürchtung ist grundlos, denn die Erschließung landwirtschaftlichen Grundes durch ein erstklassiges Verkehrsunternehmen bringt eine so vielfache Wertserhöhung, daß auch für den großen Wohnungsnehmer reichliche Vorteile verbleiben.

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Anlage 3

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Der Käufer eines größeren Grundstückes bezahlt eben in dem Zuschlag an Fahrkosten für die kleineren Wohnungsnehmer die Verkehrsverbesserung mit, die erst durch die Heranziehung der Massen in die Wohnungskolonie ermöglicht wird. Er erhält also in den guten Verkehrsverbindungen den vollen Gegenwert für den Zuschlag zum Bodenpreis.

In der Wohnungskolonie werden aber auch Bewohner sich ansiedeln, die für die Bedürfnisse der Kolonie selbst tätig sind, also nicht täglich zur Stadt f a-h r e n, Gewerbetreibende, Beamte, Lehrer etc. Es erscheint gerechtfertigt, auch sie zur Deckung der gemeinschaftlichen Fahrkosten mit heranzuziehen, denn sie leben von denjenigen, die in der Großstadt arbeiten.

Auch von den in der Kolonie angesiedelten industriellen Unternehmungen wird ein gewisser Zuschlag zum Bodenpreis zu erheben sein, denn auch sie haben ein lebhaftes Interesse an guten Verbindungen mit der Großstadt.

Der kapitalisierte Fahrkostenzuschlag muß ausreichen, um daraus für den Inhaber jeder Wohnung die mit einem Fahrtbezugsrecht ausgestattet ist, eine tägliche Hin- und Rückfahrt in die Großstadt zu bezahlen. Es wäre praktisch schwer durchführbar, das Unternehmen mit einer ewigen Rente zu belasten. Es genügt eine Dauer von 25 Jahren festzusetzen. Mit der Zunahme der Bevölkerung in der Kolonie wird sich immer reichlichere Gelegenheit zu gewerblicher und industrieller Tätigkeit bieten. Damit steigen die Grundwerte. In einer Stadt mit 100 000 Einwohnern ist der Boden auch ohne Fahrkosten mehr als 7 Ж für das qm wert. Für die später zugehende Bevölkerung wird neues Wohngelände, vielleicht von neuem wieder mit Fahrkostenzuschlag erschlossen und darum ist es wirtschaftlich gerechtfertigt, wenn auf dem älteren, mittlerweile um ein Vielfaches des Fahrkostenzuschlags wertvoller gewordenen Gelände das Fahrgeldbezugsrecht erlischt. Dafür verbilligen die von Anfang an niedrigeren Fahrkostenzuschläge das Gelände und beschleunigen die Besiedelung.

In dem Entwurfsbeispiel Anlage 1 Ziff. 9 sind die näheren Berechnungen für die Verteilung des kapitalisierten Fahrkostenzuschlages auf den Grund und Boden der Wohn- und Industrie-

stadt in der Kolonie durchgeführt. Hienach ergeben sich folgende Sätze:

Baugrund mit Fahrkostenbezugsrecht Baugrund ohne Fahrkostenbezugsrecht

Preis des auf- Fahr- Gesamtpreis geschlossenen kostenzu- des Bau-Baugrundes schlag grundes JL pro qm JL pro qm JL pro qm 3,6o

3,40

7,00

3,40

1,60

5,oo

Der Besitzer eines mit Fahrkostenbezugsrecht ausgestatteten Wohnanwesens von 400 qm würde sohin gegen Erlegung eines Kapitalbetrages von 1440 JL, jener eines Wohnanwesens von 200 qm gegen einen Kapitalbetrag von 720 JL auf 25 Jahre das Recht zu einer täglichen Hin- und Rückfahrt zur Großstadt erwerben. Bei einem Fahrpreis von 20 Pf. für die einfache Fahrt wäre hiefür an sich ein Kapitalbetrag von 2000 JL notwendig. Damit wird auch für den wirtschaftlich schwächeren Teil der Bevölkerung die Möglichkeit des Wohnens in der Wohnungskolonie geschaffen. Das billige Fahrkostenbezugsrecht wird sicher für die minderbemittelten Klassen einen mächtigen Anreiz bieten und zu einer raschen Besiedelung der Wohnungskolonie beitragen. Die dadurch entstehenden günstigen Verbindungen einerseits und die billigen Baugrundpreise andererseits werden aber zweifellos auch eine starke Nachfrage nach Wohngelände aus den Kreisen des besser situierten Publikums zur Folge haben.

In der Kolonie würden nach dem Entwurfsbeispiel 56 000 Ein

wohner in Kleinwohnungen mit ermäßigtem Fahrkostenbezugsrecht wohnen.

40 000 von ihnen würden eine Ermäßigung genießen, die ihnen fast ²/₃ der den Familienvater an sich treffenden Fahrkosten abnimmt. Würde aber andererseits die Kolonie

Die

ausschließlich aus Angehörigen der wohlhabenden Klassen bestehen, so würde sie kaum für die Hälfte der vorgesehenen Einwohnerschaft Raum bieten, daher ein erstklassiges Schnellverkehrsunternehmen nicht zu alimentieren vermögen. Gründung einer Kolonie mit so günstigen Verkehrsverbindungen und so billigen Bodenpreisen wäre daher überhaupt nicht mögl ich.

§ 13-

e) Weiträumige oder intensive Bebauung?

Ist eine weiträumige oder eine intensive Bebauung wirtschaftlicher?

Im vorstehenden wurde festgestellt, daß die Straßenfläche umso größer sein muß, je dichter die Besiedelung ist, daß die Straßenbefestigung umso teuerer wird, je stärker die Verkehrsbelastung ist und daß die Kosten der Entwässerung im wesentlichen abhängig sind von der Zahl der Menschen, die auf einem Grundstück wohnen. Auch der kapitalisierte Fahrkostenzuschlag auf den Geländepreis richtet sich nach der Zahl der Wohnungen, nicht nach der Größe des Geländes. Auf das qm Boden ausgeschlagen ist er umso höher, je dichter das Gelände bebaut wird.

Anlage 4

, Im Entwurfsbeispiel wurde angenommen, daß im Durchschnitt auf eine Wohnung in der Landhauskolonie 400 qm Grund und Boden treffen. Würde man die Intensität der Bebauung um 'das vierfache steigern, so daß auf die Wohnung nur 100 qm Boden .käme, so würde, wie in Anlage 4 nachgewiesen ist, nicht etwa eine Ersparnis von ³/₄ der Baugrundkosten eintreten, sondern von kaum ein ⁶/ ₅. Die Durchschnittskosten eines qm Bodens würden sich von 8,40 auf 27,33 Ji erhöhen.

Die Kosten des Bodens pro Wohnung würden sich trotz der viermal kleineren Fläche nur von 3360 Ji nur auf 2733 Ji, also nur um etwa 600 Ji ermäßigen. Dafür würden die Bewohner der Annehmlichkeit und der großen hygienischen Vorteile eines reichlichen Gartenbesitzes verlustig gehen.

Wie sehr der Gartenbesitz auch von den Minderbemittelten geschätzt wird, geht aus demVordringen der Heimgsrten- (Laubenkolonie-) bewegung hervor. Für Gärten, die oft viele Kilometer weit von der Wohnung abliegen und vielfach nur unter Aufwendung von Fahrkosten zu erreichen sind, werden namhafte Mietbeträge gern bezahlt. In München erhebt die Stadtgemeinde jährlich 20 Pf. für das qm.

Nach dem Entwurfsbeispiel würden bei einer Wohnung durchschnittlich 300 qm⁶ Gartenland frei bleiben. Ein Garten

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von dieser Größe liefert ein Erträgnis von jährlich 60 Ji (0,20 Ji pro qm), bei guter Bewirtschaftung das Doppelte, an Gemüse, Küchenkräutern und Obst. Das Ergebnis kann fast ganz als Reinertrag betrachtet werden, da die für die Bewirtschaftung des Gartens nötige Arbeitskraft von den Bewohner nicht in Ansatz gebracht wird. Ein Betrag von 20 Pf. pro qm verzinst einen Bodenpreis von 5 Ji pro qm mit 4 %, der Ertrag des Durchschnittsgartens von 300 qm, also ein Kapital von 1500 Ji, während die Mehrkosten des baureifen Geländes für die weiträumige Gartenwohnung nach Anlage 4 nur 600 Ji betragen. Wie die Zusammenstellung unter Ziffer ÎI der Anlage 4 zeigt, ist die weiträumige Bebauung umso wirt-schaftlicher, je niedriger der Preis des Rohgeländes ist. Erst bei einem Preis des Rohgeländes von 5 Ji pro qm wird bei dem angenommenen Weiträumigkeitsverhältnis der Preisunterschied durch den Gartenertrag nicht mehr ausgeglichen.

Weiträumig angelegte Gartenstadtbezirke in den Vororten können gleichwie Wälder und Parkanlagen als die Lungen einer Großstadt bezeichnet werden.

Von welch großer wirts chaftlich er Bedeutung es ist, wenn weite Geländeflächen, die bisher nur land- oder forstwirtschaftlich benutzt waren, durch die Verwendung als Gartenland einer vielfach höheren Nutzung zugeführt werden, bedarf keiner näheren Ausführung.

Eng bebaute Zinshausquartiere in den Vororten geben kein erfreuliches Bild der Großstadtentwicklung, während ein Ring von blühenden Gartenstädten einen prächtigen Schmuck einer Großstadt bildet.

die letzteren durchschnittlich 200 qm Baugrund gerechnet. Bei einer Wohnfläche von xoo qm und einer gesamten Baugrundfläche von 400 qm bleiben auch um das Einfamilienhaus ca. 300 qm Gartenfläche frei. Bei einer Wohnfläche von 60 qm und einer gesamten Baugrundfläche von 200 qm bleiben um das Einfamilienhaus 150 qm Gartenfläche frei.

C. Die Baukosten.

§ Ч-

I. Bestandteile der Baukosten.

Die Baukosten einer Wohnung setzen sich zusammen:

1.    aus den reinen Baukosten, d. i. den Herstellungskosten des Bauwerks.

2.    aus den Kosten des Grund und Bodens.

Nach der Art wie die gegenwärtige Arbeit sich die Beantwortung der gestellten Frage zur Aufgabe gesetzt hat, kann es sich wohl nicht darum handeln, Einzelentwürfe für zweckmäßige Kleinwohnungsbauten auszuarbeiten, zumal eine allgemein gültige Mustertype nicht gefunden werden kann, der Bauplan vielmehr immer abhängig sein wird von der Wohnsitte, von den örtlichen und klimatischen Verhältnissen, von den zur Verfügung stehenden Baumaterialien, von der Bauordnung und von all dem was sich in der Bautradition ausspricht. Die Aufgabe der vorstehenden Arbeit wird vielmehr in einer Prüfung der Frage zu bestehen haben, ob es wirtschaftlicher ist, Wohnungen im Einfamilienhaus oder im Stockwerkhaus herzustellen und ob das Stockwerkhaus hoch oder nieder gebaut werden soll.

§ 15-

II. Die reinen Baukosten.

I. Offene oder geschlossene Bauweise.

Sieht man zunächst von der Stockwerkzahl und Grundrißanordnung ab, und prüft die Frage, ob die offene oder die geschlossene Bauweise zu wählen sei, so wird, wenn es sich darum handelt, möglichst billig zu bauen, für Kleinwohnhausbauten nur das Reihenhaus in Betracht kommen können.

Das Reihenhaus hat gegenüber dem Einzelhaus folgende Vorzüge:

a)    Das Reihenhaus verringert die Anzahl und die Stärke der Giebelmauern zwischen den einzelnen Wohnungen und dadurch die Baukosten der einzelnen Wohnung.

b)    Das Reihenhaus hat weniger Abkühlungsfläche nach außen, ergibt also wärmere, billiger zu beheizende Wohnungen.

c)    Die zwischen den Einzelhäusern verbleibenden, sogenannten Pavillonabstände kommen dem Gebäudeabstand der Reihenhäuser zugute und ermöglichen einen größeren Gebäudeabstand zwischen den Reihenhäusern und eine damit zusammenhängende bessere Belichtung und Hygiene der Wohnräume.

2. Zahl

der Wohnungen pro Stockwerk an einem Treppenhaus.

Um für ein zu Kleinwohnungen bestimmtes Stockwerkhaus einen günstigen Grundriß zu finden, war vorerst zu der Frage Stellung zu nehmen, wieviele Wohnungen in einem Stockwerk an ein Treppenhaus zu legen sind.

Legt man weniger als 2 Wohnungen an eine Treppe, so ergibt sich pro Wohnung naturgemäß eine Verteuerung der Herstellungskosten und eine Verteuerung der Kosten für die überbaute Fläche.

Legt man mehr als 2 Wohnungen an ein Treppenhaus, so entstehen, wie der Grundrißplan Anlage 5a zeigt, Wohnungen, die nur nach einer Himmelsrichtung liegen und keine Querlüftung besitzen, also Wohnungen, die unseren heutigen hygienischen Anschauungen nicht entsprechen. Überdies sind, wie_

die Vergleichung der Grundrißpläne Abb. 9 und 10 in Anlage 5 zeigt, Anlage 5 die Mehrkosten für die Anordnung von 2 Wohnungen gegenüber 4 Wohnungen an einem Treppenhaus gering und die hiebei entstehenden Mehrkosten für die überbaute Bodenfläche verschwindend.

3) Zahl der Stockwerke

Anlagen 6 und 7

Es wurden für ein aus 3 Wohngeschossen bestehendes Kleinwohnhaus in den als Anlagen 6 und 7 angefügten Plänen' mit Kostenanschlag die reinen Baukosten ermittelt und demgegenüber die Mehr- und Minderkosten für Stockwerkhäuser-von nur i und 2 sowie von 4 und 5 Wohngeschossen berechnet.

S3

Anlagen Die Pläne und die Einzelberechnung hiefür sind als Anlagen 8 und 9    8 und 9 beigefügt.

Es erschien zweckmäßig dem Inwohner eine möglichst große Anzahl von, sei es auch nur kleinen Räumen, zu geben; das Wohnhaus enthält daher einschließlich einer Wohnküche 4 Räume und bietet 6o qm Wohnfläche für die einzelne Wohnung. Es sind Pitchpine-Böden, ferner Doppelfenster vorgesehen. Ein besonderes Badezimmer ist nicht eingerichtet. In der Wohnküche ist an einer Wand eine Badewanne aufgestellt, die mit einer als Abstell- oder Scheuertisch benutzbaren aufklappbaren Platte bedeckt ist. Zur Ersparung einer Speisekammer ist unter dem Fenster der Wohnküche ein nach außen lüftbarer Speiseschrank angebracht, dessen Größe nach Erfahrungen in Süddeutschland für das Bedürfnis der in Betracht kommenden Familien ausreicht. Jede Wohnung besitzt eine von der Wohnküche aus zugängliche Loggia. Im Kellergeschoß ist für jedes Treppenhaus eine Waschküche eingebaut.

Bei der Vergleichberechnung wurden für die i-, 2-, 3-, 4- und 5-geschossige¹ Bauweise Reihenhausabschnitte von gleicher Wohnungszahl, gleicher Gebäudetype, gleicher lichter Stockwerkhöhe, gleichen Mindestanteilen an Speicher und Keller und auch sonst völlig gleicher Ausstattung zugrunde gelegt.

Das Ergebnis der vergleichenden Kostenberechnung ist folgendes:

Die reinen Baukosten einer Wohnung betragen im 1-geschossigen¹ Stockwerkhaus

6900 ,, 5300 „ 4800 „ 4710 „ 4690 „

Die Kosten ne men also mit steigender Stockwerkzahl ab. Di Unte schi s i n d j e d о c h V о n 3 Wohngesc ossen n ni mehr erhebli ch.

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(Normalhaus)

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Anlage 10

ą. Das Einfamilienhaus.

Das Einfamilienhaus (Anlage 10) kann man nur in einem 1- oder 2-geschossigen Haus unterbringen. Es

¹ Erdgeschoß mit eingerechnet.

werden also die Herstellungskosten des Einfamilienhauses gegenüber dem mehrgeschossigen Haus immer um soviel teuerer sein, als die i- oder 2-geschossige Bauweise teuerer ist als die betreffende mehrgeschossige Bauweise.

Eine weitere Verteuerung ergibt sich beim Einfamilienhaus gegenüber dem Stockwerkhaus noch daraus, daß für jede Wohnung ein eigenes Stiegenhaus notwendig ist. Diese weiteren Mehrkosten werden allerdings zum großen Teil dadurch wieder ausgeglichen, daß a) die Treppenpodeste gleichzeitig als Wohnungsvorplätze verwendet werden können, b) die Treppe selbst, entsprechend der geringeren Benützung, schmäler, steiler und weniger kräftig gebaut werden kann und daß c) die Bauordnung in der Regel Erleichterungen hinsihctlich der Mauerstärken bei den Einfamilienhäusern zuläßt.

Die Baukosten für eine Einfamilienwohnung von 4 Räumen (60 qm) im Reihenhause mit 2 Wohngeschossen wurden bei Annahme gleicher Verhältnisse auf 5500 M. ermittelt.

Geht die Wohnfläche des Einfamilienhauses unter eine gewisse Größe herab, so lassen sich nicht mehr 2 Geschosse voll ausbauen; es kommen daher die Kosten für die Fundation, den Keller und das Dach verstärkt zum Ausdruck.

§ 16.

III. Die Kosten der überbauten Fläche.

Die auf eine Wohnung entfallende überbaute Bodenfläche nimmt bei steigender Stockwerkzahl ab und zwar im Verhältnis

7i : 7. : 7з : 74 : V.

oder was dasselbe heißt im Verhältnis von

100 : 5 о : 337g : 25 : 20.

Bei unserem Beispiel ist die Bruttogrundrißfläche 84 qm, somit beträgt die überbaute Fläche bei den einzelnen Bauweisen:

84, 42, 28, 21 und 16,8 qm.

Im vorstehenden wurden die reinen Baukosten und die Größe der überbauten Fläche entwickelt. Um die Summe beider Kostenbestandteile bei steigendem Bodenpreis zu erhalten, trägt man die Gebäudeherstellungskosten für die Wohnung im 1-, 2-, 3-, 4- und 5-geschossigen Haus auf einer Senkrechten auf und addiert hiezu die Kosten der zugehörigen über-у. Völcker u. Serini, Verkehr und Freiheit.

34

bauten Bodenfläche für den auf einer Wagrechten aufgetragenen asteigenden Bodenpreis, wie dies auf Abbildung 5 dargestellt ist.

§ 17-

IV. Die Kosten der unüberbauten Fläche.

Bei einer bestimmten Bebauungs-W eiträumigkeit ist die auf eine Wohnung treffende unüberbaute Fläche für eine beliebige Geschosszahl gleich.

Nimmt man z. B. einen Lichteinfall von 45⁰ an, so daß der Abstand der Reihenhäuser gleich der Gebäudehöhe ist, so ist die Größe der unüberbauten Fläche gleich der Gebäudehöhe mal Wohnungslänge. Bei gleicher Wohnungszahl nimmt nun die Reihenlänge im Verhältnis der Mehrung der Geschoßzahl ab. Es wird also das Produkt von Gebäudehöhe und Wohnungslänge immer den gleichen Wert ergeben.

Das nämliche gilt natürlich auch, wenn die Festlegung der Weiträumigkeit darin besteht, daß der Gebäudeabstand gleich der halben, doppelten, dreifachen Gebäudehöhe usw. ist. (Vgl. Serini, die bauliche Bodenausnützung, München 1914.)

Für die in den Abbildungen Anlage 8 dargestellten Reihenhäuserabschnitte beträgt die unüberbaute Fläche pro Wohnung bei einem Gebäudeabstand gleich der Gebäudehöhe:

6,60* X 50,4 m** X V12

X У12 X V12 X V12

für Bauweise II

•k-k-k

= 27,7 qm = 27,7 qm = 27,7 qm = 27,7 qm

9,90 X 33,6 m 13,2 X 25,2 m 16,5 X 20,2 m Es ergibt sich also für die Gebäude der verschiedenen Höhen für die unüberbaute Fläche immer der gleiche Wert von 27,7 qm.

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III

IV

§ 18.

V. Ergebnis der Untersuchung.

Durch die vorstehende Untersuchung ist bewiesen, daß die Baukosten der Wohnungen im Stockwerkhaus mit der zunehmenden Stockwerkzahl umso stärker abnehmen, je teuerer der Grund und Boden ist und daß das Einfamilienhaus stets teurer ist als das Stockwerkhaus.

Darum läßt sich auch unter den Vertretern der Gartenstadtbewegung, die bisher zäh am Einfamilienhaus festhielten, neuerdings ein Wandel der Anschauungen erkennen. In neueren Gartenstädten baut man wieder Stockwerkhäuser mit 2 und 3 Wohngeschossen.

Der Preisunterschied des Einfamilienhauses ist indessen nicht so groß, daß es — billiges Baugelände vorausgesetzt — für Kleinwohnungen wirtschaftlich ausgeschlossen wäre.

Von 3 Wohngeschossen an sind die Unterschiede in den reinen Baukosten beim Stockwerkhaus nicht mehr so erheblich, daß mit der Ausnützung dieser Unterschiede eine wesentliche Verbilligung der Wohnkosten erzielt werden könnte. Die mehrgeschossige Bauweise ist hier vielmehr nur das Hilfsmittel um den Grund und Boden bei steigendem Wert entsprechend intensiver auszunützen. Hieraus ergibt sich, daß eine wirksame Verbilligung der Wohnkosten nur erzielt werden kann, wenn es gelingt, billigen Grund zu schaffen. Ist aber der Baugrund billig, wie im Entwurfsbeispiel angenommen, dann ist aüs den in § 13 angeführten Gründen einer eiträumigen Bauweise vor der engen der orzug zu geben.

§ 19-

VI. Die baupolizeilichen Vorschriften.

Von den baupolizeilichen Bestimmungen üben den stärksten Einfluß auf Preis und Qualität der Wohnung jene über die Verminderung der Stockwerkzahl und offene Bauweise in den Außenbezirken aus.

Es gibt kaum ein Gebiet, auf dem so große Meinungsverschiedenheiten bestehen wie auf diesem. In München hat man sich vor der Einführung der Staffelbauordnung des Jahres 1895, die in den Außenbezirken eine abnehmende Stockwerkzahl und das offene Bausystem als Regel vorschreibt, einen durchschlagenden Erfolg für die Entwicklung der Wohnungsund Bodenpreise versprochen. Dieser Erfolg ist nicht eingetreten. In seiner Schrift ,,Beiträge zur Entwicklung der Grundrente und Wohnungsfrage in München“ faßt Renauld die Wirkung der Münchener Bauordnung dahin zusammen: Man wohnt

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Abb. 5.

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Abb. 5

V. Völeker u. Serini, Verkehr u. Freiheit.

in München in der offenen Bauart verhältnismäßig teurer als in der geschlossenen (Seite 11). Die Behausungsziffer (Anzahl der Einwohner auf i Anwesen) hat sich in München im geschlossenen Bausystem ungünstiger entwickelt als im offenen (Seite ii6), die kleineren Wohnungen sind in den Bezirken des offenen Bausystems dichter bewohnt als in den Bezirken des geschlossenen (Seite 120).

Die Staffeibauordnung will vor allem die Bodenpreise nieder halten. Diese Absicht erreicht sie zweifellos. Die Preise des Bodens stellen sich eben ein nach der Möglichkeit ihn auszunützen. Aber die einzelne Wohnung wird nicht billiger, weil von dem an sich billigeren Boden entsprechend mehr gebraucht wird.

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aber die W hnungs re se in den zirkennicht inken, s m ssennach Preisgesetz für den Wohnung s- und Grundstücksmarkt (§§ 2 und 4) bei gleichbleibenden Verkehrkosten die Preise im Stadtinnern mit der wach senden Ausdehnung der Großstadt steigen. Darum konnte die Staffelbauordnung für sich allein die beabsichtigte Wirkung nicht herbeiführen. Man kann eben der natürlichen Entwicklung mit baupolizeilichen Verordnungen nicht in die Speichen fallen. Sie bewegt sich nach wirtschaftlichen Gesetzen und kann nur durch wirtschaftliche Maßnahmen, aber nicht durch polizeiliche Vorschriften beeinflußt werden.

Damit will indessen nicht gesagt werden, daß etwa solche baupolizeiliche Vorschriften an sich entbehrlich oder gar schädlich seien. Sie sind nicht falsch, solange sie sich auf der Linie der natürlichen wirtschaftlichen Entwicklung bewegen, und diese Voraussetzung trifft zu, insoweit sie eine abnehmende Bauintensität gegen die Außenbezirke der Großstadt hin vorschreiben. Würden solche Vorschriften nicht bestehen, so würden die Mietkasernen mit engen Höfen bis zu den äußersten Stadträndern Vordringen, die Bevölkerung würde noch mehr zusammengedrängt werden, die Grundpreise würden am Stadtrand um ein vielfaches höher sein; damit würde die Spekulation, die die Wertserhöhung bei der Umwandlung landwirtschaftlichen Bodens in städtisches Baugelände ausnützt, mur angeregt und die Stärke der Gründe, die den Bodenbesitzer an sich zu einer frühzeitigen

Bebauung drängen, (Zinsverlust), geschwächt. Denn der Grundbesitzer wird mit der Bebauung solange warten, bis das zu erbauende vielgeschossige Zinshaus die von ihm erstrebte bei den innen liegenden Nachbargrundstücken bereits eingetretene hohe Bodenrente wirklich abwirft.

Darum sind Verordnungen, die in den Außenbezirken die Bauintensität beschränken, notwendig, wenn von ihnen auch die Wirkung einer Verbilligung der Wohnungen nicht erwartet werden kann.

Die Münchener Staffelbauordnung dürfte aber in der Anwendung des offenen Bausystems d. h. in der Einfügung von Pavillonabständen zwischen den Häusern zu weit gegangen sein. So sehr sich das offene Bausystem für die Villenviertel der vornehmen Welt eignen mag, so wenig scheint es den Bedürfnissen des Kleinwohnhausbaues zu entsprechen, denen sich das Reihenhaus am besten anpaßt.

Die Wohnungen der Großstadt werden stets am wirtschaftlichsten gebaut werden, wenn dem Architekten in der freien Entwicklung des Bauplans so wenig Beschränkungen als nur möglich auferlegt werden. Diesem Erfordernis würde am vollkommensten Rechnung getragen werden, wenn in der Bauordnung nicht die sogenannte offene Bauweise mit Pavillonabständen auch nicht ein bestimmtes Maß (х/₄, ¹/₃ usw.) von Hof fläche bei vorgeschriebener Straßenbreite und höchstzulässiger Stockwerkzahl angeordnet, sondern wenn möglichst nur die Forderung einer gewissen Bebauungs-Weiträumigkeit gestellt würde, indem ein bestimmtes Verhältnis der freibleibenden Fläche (einschließlich Straßenanteil zur Wohnungsfläche (überbaute Fläche mal Wohngeschoß-zahl) vorgeschrieben würde.

Auf diesem Wege könnte auch eine Vereinfachung der immer verwickelter gewordenen großstädtischen Bauordnungen erzielt werden. Ihre außerordentliche Kompliziertheit, dann allerdings auch die bureaukratische Schwerfälligkeit des Verfahrens bei den Baupolizeibehörden hat die vielbeklagten Verzögerungen in der Erledigung der Baugenehmigungsgesuche zur Folge. Solche Verzögerungen bringen bei den hohen Grundpreisen oft erhebliche Zinsverluste mit sich und erschweren, ja verteuern nach Umständen die Dispotionen des Bauherrn und Unternehmers.

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Man wird daher auch die Bauordnungen und das baupolizeiliche Genehmigungsverfahren vereinfachen müssen, wenn man die Kosten des Wohnungsbaues herabdrücken will.

In einer Wohnungskolonie, wie sie im Entwurfsbeispiel angenommen ist, werden sich diese Vereinfachungen ganz von selbst ergeben.

§ 20.

VII. Die Bauausführung.

Die Herstellung des großstädtischen Stockwerkhauses wird vielfach durch die beengten Platzverhältnisse erschwert. Auch die Einzelherstellung der Gebäude verteuert die Ausführung an sich und erhöht häufig die Bauzinsen, weil es schwer möglich ist, die einzelnen Handwerksmeister genau zu den gewünschten Terminen zu bekommen.

Bei der Massenherstellung von Gebäuden in der weiträumigen Wohnungskolonie fallen diese Erschwernisse zum großen Teil weg.

Die Massenherstellung der Wohnungsbauten ermöglicht die volle Ausnützung der Vorteile des Großbetriebs bei der Materialbeschaffung, beim Materialtransport und bei der Ausführung. Es können Baugleise zu jeder Baustelle geführt werden, wodurch eine weitgehende Verminderung der Transportkostn für die Baumaterialien herbeigeführt wird. Maschinelle Einrichtungen können in weitem Umfang verwertet, elektrische Kraft kann aus der Bahnbetriebsleitung zur Verfügung gestellt werden. Fensterrahmen, Zimmer- und Haustüren können wie bei den englischen Kleinwohnhäusern nach einheitlichen Typen abgemessen und fabrikmäßig hergestellt werden.

D. Die Organisations- und Besitzfrage.

§ 21.

I. Die Unternehmung.

Bei der Organisation der Unternehmung für die Gründung einer Wohnungskolonie ist zu unterscheiden

das Grunderwerbungs- und Grundverwertungsunternehmen, das Verkehrsunternehmen, das Wohnbauunternehmen und der Hausbesitzer.

Aktiengesellschaften, Genossen-

Es wäre denkbar, für eine Wohnungskolonie nur ein einziges Rechtssubjekt zu schaffen, das alle 4 Geschäftszweige in sich vereinigen würde. Aus praktischen Gründen wird dieser Weg nicht zu beschreiten sein. Der selbständige Hausbesitz muß unter allen Umständen zugelassen werden, aber auch für das Verkehrs-, Grundverwertungs- und Wohnbauunternehmen können, so wünschenswert eine weitgehende Vereinigung in einer Organisation an sich ist, besondere Unternehmungen schäften etc. — gebildet werden. Nur muß dabei aus den in § 7 angeführten Gründen die spekulative Verzögerung der Bebauung dadurch ausgeschlossen werden, daß die einzelnen Unternehmungen in eine gegenseitige Abhängigkeit von einander gesetzt werden, sei es durch Verträge oder durch gegenseitigen Aktienbesitz. Auch der Staat, die Gemeinde oder ein Zweck verband kann als Unternehmer für jeden einzelnen der erwähnten Geschäftszweige auftreten. Die Privatunternehmung kann wieder auf gemeinnütziger oder auf rein individualistischer Grundlage beruhen.

Mancherlei Momente lassen sich gegen eine Lösung der großstädtischen Verkehrs-, Siedelungs- und Wohnbaufragen auf rein individualistischer Grundlage ins Feld führen. Der Verkehr kann nie ohne weitgehende Einflußnahme des Staates und der kommunalen Verbände geregelt werden. Ausgedehnter Grundbesitz der Gemeinden und Abgabe desselben für den Kleinwohnungsbau wird namentlich bei stark steigender Konjunktur wohltätig regulierend auf den Wohnungs- und Grundstücksmarkt einwirken. Einzelne deutsche Stadtgemeinden (Frankfurt am Main, Ulm etc.) haben einen großen Teil des gesamten Gemeindegebiets (Ulm bis zu Dreiviertel) in ihren Besitz gebracht. Die gewaltige Wertserhöhung, die sich in den modernen Großstädten, insbesondere an deren Randgebieten fortgesetzt vollzieht, wird auf diese Weise der Allgemeinheit gesichert.

Freilich kann hier ein allzuweit greifendes und rasches Vorgehen der Gemeinde auch nachteilig wirken. Es kann die private Initiative lähmen, die mit der Gemeinde nur schwer in Wettbewerb treten kann, zumal wenn dabei noch besondere Leistungen aus Mitteln der Allgemeinheit übernommen werden. Dadurch kann die Privattätigkeit entmutigt und so die wohltätige Wirkung der öffentlichen Fürsorge in das Gegenteil verkehrt werden. Will diese mißliche Folge vermieden werden, so bleibt unter Umständen nur eine weitgehende Kommunalisierung des Grundbesitzes übrig und diese kann namentlich bei wechselnden politischen Strömungen zu einer lästigen Fessel der freien Entwicklung von Handel und Gewerbe in der Gemeinde werden. Auch besteht die Gefahr, daß bei dem gemeindlichen Vorgehen die Interessen der mittleren und großen Wohnungsnehmer mehr oder minder unberücksichtigt bleiben. Und doch bedürfen auch sie einer Vertretung im Kampf um die billige Wohnung.

Es wird daher von vielen Seiten vorgeschlagen, Privatunternehmungen, aber auf gemeinnütziger Grundlage zu bilden. Damit begegnet man manchen der hervorgehobenen Bedenken, und sichert doch der Allgemeinheit einen Anteil an dem Gewinn aus der Wertserhöhung. Solche Ziele verfolgt vor allem die sogenannte Gartenstadtbewegung. Sie bezweckt eine ,,planmäßig gestaltete Siedelung auf billigem Gelände, das dauernd im Obereigentum der Gemeinde erhalten wird, derart, daß jede Spekulation mit dem Grund und Boden

dauernd unmöglich ist.“

Das Siedlungsgebiet soll möglichst

,,dem Garten- und Ackerbau dauernd gesichert werden.“

In der Regel sucht man in der Gartenstadt die Spekulation dadurch auszuschließen, daß man den freien Eigentumserwerb nicht zuläßt und das Gelände nur zum Erbpacht auf 99 Jahre oder auf kürzere Zeiträume abgibt.

Allein solche Beschränkungen erschweren die Entwicklung.

Ob sich der deutsche Kapitalist und Kleinbürger mit dem Erwerb von Erbbaurechten, die ihm jede Gewinnaussicht für sich und seine Erben abschneiden, befreunden würde, erscheint zweifelhaft. Jedenfalls wird durch derartige Erschwernisse der An-

siedelungsprozeß verlangsamt.

Zwischenzinsen und hemmt die rentierliche Entwicklung des

Diese Verlangsamung kostet

Verkehrsunternehmens. Läßt man alle nur möglichen Besitzformen zu, so wird man sicher auf eine raschere Entfaltung einer Wohnungskolonie rechnen können.

Auch der zweite Programmpunkt der Gartenstadtbewegung, die dauernde Erhaltung des Geländes in land- oder gartenwirtschaftlicher Benutzung, gibt zu wirtschaftlichen Bedenken Anlaß. In Siedelungen von vielen Tausenden von Menschen entstehen städtische Zentren. Je mehr das Geschäftszentrum in einem Gemeinwesen sich ausbreitet, umsoweniger läßt sich der landwirtschaftliche Charakter aufrecht erhalten, umsomehr würde die künstliche Erhaltung der weiträumigen Bauweise eine unwirtschaftliche Verwendung hochwertigen städtischen Bodens bilden, die der Entwicklung des Gemeinwesens nur im Wege stehen würde. Auch werden schließlich eben die Verhältnisse stärker sein als das Programm und das Gartenstadtunternehmen wird trotz seiner Prinzipien zur spekulativen Ausnutzung der ihm zu Gebote stehenden Möglichkeiten übergehen und damit seinen gemeinnützigen Charakter mehr und mehr einbüßen.

Der wirtschaftlich am meisten zu empfehlende Weg dürfte daher der sein, daß Staat, Gemeinden oder Zweckverbände, deren Aufgabe es ist, das Siedelungsgebiet der Großstadt durch Verkehrslinien zu erschließen, oder aber auch private Verkehrsunternehmungen vor der Erbauung von Bahnlinien an möglichst vielen Punkten Grund und Boden, soweit sie ihn nicht schon besitzen, in ausgedehntem Maße erwerben und ganz oder teilweise anUnternehmungenjeder Art, insbeson-

nehmergewinn des in seiner freien Initiative nicht behinderten Privatkapitals mehrfach aufwiegen. In England sind blühende Wohnungs- und Gartenstadtunternehmungen auf rein kaufmännischer Grundlage entstanden. Die von ihnen geschaffenen Wohnungen entsprechen, was Preis, Ausstattung und hygienische Vorzüge verlangt, den höchsten Anforderungen. So hat die Londoner Artisan Labourers and General Dwellings-Company an

(Berlepsch-Valendas, die Gartenstadtbewegung

dere an gemeinnützige oder au ch spekulative Wohnbauunternehmungen unter Beding.

, die eine rasche Erschlie-s i ch e r w e i t g e

ung der wirts chaftlich Sch wacheren an der iedelung die Wege ebnen.

Freilich fließt dann der spätere Gewinn auch privaten Unternehmungen zu, aber der Wettbewerb unter den verschiedenen Privatunternehmungen wirkt ausgleichend.

Im übrigen wird die Gründung und Durchführung derartiger Unternehmungen, wenn sie durch ein öffentliches Rechtssubjekt erfolgen soll, meist schon durch die Beteiligung der zahlreichen Faktoren, die mitzuraten haben und durch die mannigfachen Interessengegensätze, die sich geltend machen, verzögert und verteuert. Die entstehenden Mehrkosten können leicht den Unter-

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verschiedenen Stellen allmählich über 40 000 gute Wohngelegen-heiten geschaffen. Ihre Leistungen haben eine größere Bedeutung erlangt, als selbst die Peabody und Guineß-Stiftung. Sie überragen auch die großartigen Leistungen des Londoner Grafschaftsrates.

in England 1912).

§ 22.

¹

Kemmann, Der Londoner Verkehr nach dem Bericht des englischen Handelsamts, 1909 S. 57t, 61.

²

In Berlin rechnet man für das Schmutzwasser 0,77 bis 1,55 Sekundenliter pro ha, dagegen für das Niederschlagswasser 21,19 bis 50,42 Sekundenliter pro ha.

³

Renauld a. a. 0,, Seite но.

⁴

   Eine Umlegung nach dem Einkommen kann nicht in Frage kommen. Der gerechteste Maßstab wäre der Gesamtmietwert der einzelnen V/ o h n u n g. Es müßte der Fahrkostenanteil bei der Feststellung des Mietwertes prozentual zugeschlagen werden. Ein solches Verfahren würde aber in der Durchführung große Schwierigkeiten bieten, auch die freie Verfügung über den Boden behindern.

⁵

   Auch bei der Verteilung der Fahrkosten auf den Baugrund lassen sich verschiedene Möglichkeiten denken. Es könnten z. B. lediglich die Anlagekosten des Verkehrsunternehmens zum Bodenpreis geschlagen und dann entsprechend billigere Tarife erhoben werden. Aber diese billigen Tarife kämen nicht nur den Teilnehmern am Wohnungsunternehmen, sondern der Allgemeinheit zugute. Es erscheint deshalb zweckmäßiger, einen bestimmten Betrag an Fahrkosten z. B. die für den Haushaltungsvorstand im Durchschnitt notwendigen 600 Fahrten pro Jahr kapitalisiert zum Grund und Boden zu schlagen. Dem einzelnen Bewohner kann dann entweder ein Ersatzanspruch in dem Maße, als er Fahrkosten tatsächlich aufgewendet hat, gegen das Unternehmen eingeräumt oder unmittelbar ein Bezugsrecht auf eine Monats- oder Jahreskarte auf Kosten des Wohnungsunternehmens eingeräumt werden. Es wäre selbstverständlich auch denkbar, Bezugsscheine nur den Minderbemittelten zu geben und schließlich wäre es ohne Verletzung des Grundgedankens der Fahrkostengemeinschaft auch zulässig, für die Wohnungen der Minderbemittelten von Anfang an entsprechend niedrigere Bodenpreise zu erheben. Der hier gewählte Weg des kapitalisierten Fahrkostenzuschlags dürfte die meisten Vorteile bieten.

⁶

In Anlage 1 Ziffer 12 ist angenommen, daß 2 Typen von Wohnungen für Minderbemittelte geschaffen werden, solche von 100 qm und solche von 60 qm nutzbarer Wohnfläche. Auf die ersteren sind durchschnittlich 400, auf

II. Besitzformen.

Im vorstehenden Paragraphen wurde ausgeführt, daß bei der Abgabe des Grund und Bodens alle möglichen Besitzformen zugelassen werden sollten. Dabei werden Formen wie das Erbbaurecht, die Vereinbarung von Wiederkaufsrechten usw. keineswegs auszuschließen sein. Sie sichern der Unternehmung den Gewinn aus der Wertserhöhung und ermöglichen daher billigere Wohnungsbeschaffung.

4i

heben muß.

Aus wirtschaftlichen und sozialen Gründen ist es erwünscht, die Bildung eines möglichst ausgedehnten kleinen Haus be-Sitzes zu begünstigen. Gerade für den Hausbesitzer aus dem Arbeiterstand wird sich die Unterhaltung des Gebäudes besonders billig gestalten, weil er viele Arbeiten selbst ausführen kann, deren Kosten der Besitzer des Zinshauses in der Miete mit er-Durch diesen Vorteil können die schon an sich nicht allzu erheblichen Mehrkosten des Einfamilienhauses reichlich aufgewTogen werden.

E. Die Geldbeschaffung.

§ 23.

Bei der Geldbeschaffung zum Wohnungsbau bereitet in der Regel die Unterbringung der sogenannten zweiten Hypotheken Schwierigkeiten. Angesichts der Wertserhöhung, die landwirtschaftliches Gelände erfährt, wenn es durch gute Verkehrsverbindungen erschlossen und in Baugelände umgewandelt wird, werden sich diese Schwierigkeiten bei einem groß angelegten Wohnbauunternehmen an sich mindern. Das Unternehmen wird nach Umständen selbst Darlehensgeber zum Wohnungsbau sein. Es ist in der Lage, zu diesem Zwecke Schuldverschreibungen zu einem günstigen Zinsfuß auszugeben, die auf seinem Grundbesitz hypothekarisch versichert werden. Nach Umständen kann das Unternehmen einen Teil seiner Schuldverschreibungen bei den beteiligten Gemeinden unterbringen, ähnlich wie in München ein Teil der vom Grund- und Hausbesitzerverein ausgegebenen Obligationen von der Stadtgemeinde zum Parikurs übernommen worden ist. Dadurch wird dem Wohnungsbau der billige kommunale Kredit vermittelt.

Ein Nebenvorteil bei der Kreditgewährung durch das Unternehmen ist der Entfall der oft recht erheblichen Provisionen, die zur Zeit von dem privaten Hausbesitzer für die Vermittlung zweiter Hypotheken bezahlt werden müssen und die mit zur Erhöhung der Kosten des Wohnungsbaues beitragen.

Die für den Kleinwohnungsbau in Betracht kommenden besonderen Krediterleichterungen (Darlehen der Versicherungsanstalten, künftig auch der Anstalt für die Angestelltenversicherung, dann öffentlicher Institute, wie der bayerischen Landeskulturrentenanstalt, die unter Garantie der Gemeinden nieder verzinsliche Darlehen auf zweite Hypothek für den Kleinwohnungsbau hergibt) sind hier nicht weiter zu besprechen.

F. Industrielle Betriebe und andere Anlagen.

§ 24.

Die Entwickulng der Wohnungskolonien wird wesentlich erleichtert, wenn es gelingt, industrielle und gewerbliche Unternehmungen anzusiedeln. Die modernen Großstädte sind große Konsumptionszentren; dieser Umstand und der stets wachsende Zuzug vom Lande begünstigt die Entwicklung der Industrie. Es besteht daher Aussicht industrielle Unternehmungen für ein Siedlungsunternehmen in der Umgebung der Großstadt zu gewinnen, wenn ihnen dort billiger Grund und Boden mit Gleisanschluß zur Verfügung gestellt werden kann.

Im Entwurfsbeispiel ist angenommen, daß ¹/i des gesamten Geländes für industrielle Zwecke abgegeben und mit Gleisanschluß versehen wird. Sogenannte Fabrikhöfe, wie sie im Osten, Süd- und Nordosten von Berlin, in Weißensee und anderen Vororten in großer Zahl bestehen, können durch die Unternehmung errichtet und gewinnbringend vermietet werden. Die Abgabe von Elektrizität, Gas, Wasser, Dampf erhöht den Gewinn der für die Kolonie ohnehin notwendigen Anlagen.

Für die Wohnungsbahn sind industrielle Unternehmungen von besonderer Wichtigkeit, weil der Arbeiterverkehr zu den Fabriken sich in entgegengesetzter Richtung bewegt wie der Wohnverkehr und daher nahezu ohne Mehrkosten bedient werden kann. Aus dem gleichen Grunde sind Vergnügungsetablissements, Sportplätze, Ausstellungsunternehmungen, die auch den sonst schwachen Verkehr an Sonntagen beleben, aber auch große Kranken- und Irrenanstalten, Bildungsstätten usw. von Nutzen für ein Wohn-verkehrsunternehmen. Eine möglichst vielseitige Entwicklung der Wohnungskolonie ermöglicht es dem Verkehrsunternehmen, seinen Betrieb zu verbilligen und zu verbessern und begünstigt darum indirekt die Wohnungsbeschaffung für die minderbemittelten Klassen.

G. Die Eingemeindungsfrage.

§ 25.

Die Bildung von selbständigen Gemeinden für Kolonien der im Entwurfsbeispiel gedacl ten Art wird meist nicht in Frage kommen. Die Wohnungskolonie wird sich vielmehr an d ie bestehenden Gemeinden angliedern. Würde sie nur aus Minderbemittelten bestehen, so würden die Gemeinden wegen der mit der Ansiedelung großer Arbeitermassen verbundenen erheblichen Lasten vermutlich Schwierigkeiten erheben. Ein Wohnungsunternehmen großen Stils kann aber nach dem früher Gesagten ohnehin nur entstehen, wenn sowohl die wohlhabenden als auch die minderbemittelten Klassen darin vertreten sind. Wird daneben noch Industrie angesiedelt, dann wird eine günstige Regelung der Beziehungen zu den in Frage kommenden Gemeinden unschwer gelingen.

H. Der Verkehr.

§ 26.

I. Wahl der Verkehrsart.

Der Verkehr einer weit vorgeschobenen Wohnungskolonie großen Stils kann zweckmäßig nur durch eine elektrische Schnellbahn bedient werden.

Die übrigen großstädtischen Verkehrsmittel können nur für Zubringerlinien in Betracht kommen.

Die Schnellbahn wird ihrer Aufgabe umso mehr gerecht werden, je vollkommener sie den besonderen Bedürfnissen und Verhältnissen desWohnverkehrs angepaßt wird.

§ 27.

II. Eilzüge ohne Zwischenaufenthalt.

Die Reisegeschwindigkeit auf einer großstädtischen elektrisch betriebenen Vorortschnellbahn mit Stationsaufenthalten alle 1—1,2 km beträgt etwa 30—36 km in der Stunde. Sie ist nur halb so groß als die Reisegeschwindigkeit auf einer Schnellbahn ohne Zwischenaufenthalte.¹

Da das die Schnellbahn benutzende Publikum in der Rege) zu den Bahnhöfen noch mehr oder minder erhebliche Wege zurückzulegen und dabei nach Umständen noch andere Verkehrsmittel zu benutzen hat, sollte auf der Wohnverkehrsbahn eine durchschnittliche Fahrtdauer von 20—25 Minuten nicht überschritten werden.

In 20 Minuten legt ein Zug einer Vorortschnellbahn mit

Stationsabständen von 1,2 km nur eine Entfernung von 12 km zurück.

In solcher Entfernung wird es voraussichtlich noch nicht möglich sein, hinreichend billiges Gelände für eine Wohnungskolonie der im Entwurfsbeispiel gedachten Art zu erwerben. Es werden hier vielmehr Entfernungen von 15 km und mehr in Betracht kommen.

Es dürfen daher auf der einzurichtenden Vorortschnellbahn Zwischenaufenthalte nicht vorgesehen werden.

Dies liegt auch im wirtschaftlichen Interesse des Verkehrsunternehmens.

Da der Zeitaufwand auf einer Strecke mit Unterwegsaufenthalten im allgemeinen doppelt so groß ist wie für das Durchfahren der gleichen Strecke ohne Aufenthalt, so verdoppeln sich die Zeitkosten des Betriebes.

Aber auch die W e g к о s t e n, d. s. diejenigen Kosten, die im allgemeinen mit der Größe des zurückgelegten Weges zunehmen, so insbesondere die Kosten für die elektrische Arbeit, erhöhen sich beträchtlich durch die Aufenthalte. Wird bei einer Höchstgeschwindigkeit von 75 km pro Stunde eine Strecke von 10 km ohne Aufenthalt zurückgelegt, so erwächst hiefür ein Arbeitsaufwand von 0,1999 KWST pro t Zuggewicht. Ist in der gleichen Strecke alle 1,25 km anzuhalten, so beträgt der Arbeitsaufwand 0,59, also annähernd das Dreifache.

Noch aus einem weiteren Grunde erhöhen sich durch die Zwischenaufenthalte die Betriebskosten.

Hat ein dem Wohnverkehr dienender Zug an allen 10 Stationen B mit L einer Vorortbahn anzuhalten, so füllt er sich allmählich und erreicht seine volle Besetzung erst gegen das Ende seines Laufes, oder er geht vollbesetzt ab und entleert sich allmählich bis zur Endstation:

Platzausnützung auf einer Strecke mit Zwischenaufenthalten.

Abb. 6.

Hält der Zug aber nur an den 5 ersten Stationen B mit F und durchfährt die folgende Strecke ohne anzuhalten, so ergibt sich folgendes Bild:

Zahl der besetzten Plätze

400

Zahl der besetzten Plätze

300

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Abb. 7. Platzausnützung auf einer Strecke, deren Stationen zum Teil ohne Anhalten durchfahren werden.

Während im vorigen Falle die durchschnittliche Platz-ausnützung höchstens 50 % betragen kann, kann sie hier bis auf 75 % st eigen. Die Platzausnützung ist umso günstiger, je günstiger das Verhältnis zwischen der Länge des aufenthaltslos und

Aufenthalten Streckenabschnittes ist.

des

durchfahrenen

Eine Wohnungsbahn der ersten Art muß eben für die erst auf den letzten Stationen zugehenden Reisenden die Plätze schon auf der Ausgangsstation mit führen. Freilich verdichtet sie hiebei ihren Zugverkehr, und dies ist insbesondere bei Stadtbahnen, die mit dem Wettbewerb der Flachbahnen und des Omnibus zu rechnen haben, meist von ausschlaggebender Bedeutung, aber bei der Wohnungsschnellbahn, die bei großen Entfernungen eine Monopolstellung einnimmt, tritt die Rücksicht auf die Wirtschaftlichkeit des Betriebes in den Vordergrund, zumal ja bei einer Kolonie von der im Entwurfsbeispiel angenommenen Größe der Zugverkehr immer noch dicht genug bleibt.

Wegen dieser Überlegenheit des Eilzugbetriebes gegenüber dem Omnibuszugbetrieb wird im Vorort- und Nachbarverkehr von London und Paris eine Staffellung der Züge nach der Entfernung in weitem Umfang durchgeführt. Freilich werden durch eine solche Staffelung unter Umständen Vierspurbahnen notwendig, weil bei dichtem Verkehr Eilzüge und Omnibuszüge nicht auf dem gleichen Gleis geführt werden können.

Das auf den englischen Untergrundbahnen gewählte Mittel, durch sogenannte Non stop trains nur immer einzelne Stationen überspringen zu lassen¹, gibt im Zeitaufwand nicht aus und führt auch zu keiner wesentlich günstigeren durchschnittlichen Platzausnützung.

Wird eine Schnellbahn großen Stils ausgesprochen für den ferner gelegenen Wohnverkehr erbaut, dann muß, wenn man sich nicht von Anfang an auf den viergleisigen Ausbau einrichtet, auf die Anlage einer dichten Kette von Zwischenstationen verzichtet und die В e-dienung des Nahverkehrs anderen Verkehrsmitteln überlassen werden¹ 2.

§    28c

III. Die Trasse der Wohnungsbahn.

Die Wohnungsbahn ist auf dem kürzesten Wege radial gegen das Geschäftszentrum der Großstadt zu führen, fn der Regel wird es nicht angängig sein, ihre Züge in eine der großstädtischen Schnellverkehrslinien einzuleiten. Sie könnte dort auch nur wieder ein beschränktes Verkehrsgebiet berühren. Darum genügt es, wenn sie bis an den Rand der Geschäftsstadt herangeführt und dort mit den innerstädtischen Verkehrsmitteln (Schnell- und Flachbahnen und Omnibuslinien), gegebenenfalls durch eine Schleifenbahn, in möglichst enge Verbindung gebracht wird.

Das Gebiet der Wohnkolonie selbst wird am zweckmäßigsten mit Schleifenbahnen aufgeschlossen wie dies im Entwurfsbeispiel — Anlage i — schematisch dargestellt ist.

Vom Standpunkt des Publikums hat allerdings die Stichbahn vor der Schleifenbahn den Vorzug, daß sie in beiden Richtungen die Benutzung des kürzesten Weges ermöglicht. Bei der Schleifenbahn hat der Fahrgast, der nicht in der Mitte der Schleife ein- und aussteigt, entweder bei der Hin- oder bei der Rückfahrt einen längeren Weg zurückzulegen, wenn nicht die Schleife doppelgleisig ausgebaut und von den Zügen abwechselnd nach der einen und nach der anderen Richtung befahren wird. Die durchschnittliche Fahrzeit in der eingleisigen Schleife (das Mittel aus Hin- und Rückfahrt) ist für alle Fahrgäste gleich. Die Lage aller Stationen ist verkehrsdienstlich gleichwertig.

Betriebswirtschaftlich ist die Schleifenbahn der Stichbahn überlegen. Die Schleife erfordert nur ein Gleis und nur die Hälfte der Zugkilometer einer Stichbahn bei gleicher Leistung, sie erspart den Zeitaufwand des Umkehrens auf der Endstation und ermöglicht den einfachsten Betrieb.

Bei Motorwagen-Zügen mit elektrischer Zugsteuerung wird zwar auch die Spitzkehr rasch ausgeführt. Sie kann aber beim Lokomotivbetrieb, wenn die Lokomotiven nicht in die Mitte oder an die beiden Enden des Zuges gestellt werden können, oder wenn gar Schutzwagen geführt werden müssen, umständlich werden und Mehrkosten verursachen. Während dieZüge derStich-bahn gegen das Ende der Linie nur entweder aufnehmen oder abgeben, sind die Züge der Schleifenbahnen zugleich ankommende V. Vöicker u Serini, Verkehr und Freiheit.

5o

und abgehende Züge, haben also bei gleichmäßig zweiseitig gerichtetem Verkehr auch in der Schleife überall gleich gute Besetzung.

Es empfiehlt sich die Stationen in den Schleifen ho ch zulegen, damit der Aufwand für das Anfahren und die Abnützung des Materials beim Bremsen vermindert wird. Die Straßen der Wohnstadt müssen dann bei den Stationen unterführt, zwischen den Stationen überführt werden.

§ 29.

IV. Die Betriebskosten der Wohnungsbahn.

Für die Bahnanlage des Entwurfsbeispiels — Anlage 1 — ist in Anlage 11 eine Berechnung der Betriebskosten durchgeführt. Die Entwicklung der Betriebsergebnisse vom ersten

_Jahr bis zur vollen Besiedelung der Wohnungskolonie ist in

Anlage ii Ziffer 9 der Anlage 11 bildlich dargestellt. Dabei ist auch eine 4V2 %ige Verzinsung des Anlagekapitals miteingerechnet. Nach dieser Darstellung werden die anfänglichen Ausfälle durch die späteren Mehreinnahmen schon na h wenigen Jahren ausgeglichen.

Aus der Berechnung ist auch der grosse Einfluss der festen (d. i. der mit der Zunahme des Verkehrs nicht oder nur in geringem Maß steigenden) Kosten bei geringem Verkehr und ihre zurücktretende Bedeutung bei starkem Verkehr deutlich zu ersehen.

In Anlage 12 wurde ferner untersucht, welches die Wirkung

_ist, wenn die Stammlinie statt einer Länge von

Anlage 12 10 km eine solche von 20 km erhält. Hiebei ergab sich, daß während die durchschnittliche Fahrtlänge pro Person sich um 63 % erhöht, die Betriebskosten nur um 33 % steigen.

§ ЗО.

V. Die Tarifbildung im Wohnverkehr.

In der angestellten Kostenberechnung für das Wohnverkehrs-unternehmen kommt das „Preisgesetz des Verkehrs“ das sogenannte „Gesetz der Massennutzung“ anschaulich zum Ausdruck. Ein großer Teil der Kosten des Verkehrs steht im umgekehrten Verhältnis zur Dichtigkeit des Verkehrs.

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Die Kosten wachsen nicht im gleichem Verhältnis mit der Beförderungslänge. Beide Sätze gelten in verstärktem Maße für Wohnungsschnellbahnen, die tief in die Großstadt hineingeführt und die auf weite Strecken durch Züge ohne Zwischenaufenthalte bedient werden.

Aus diesen Sätzen hat die Wissenschaft¹ die Berechtigung des Staffeltarifs mit fallender Skala abgeleitet. Ohne auf diese Frage im allgemeinen einzugehen, ist hier nur festzustellen, daß, wenn irgendwo, so bei einer Bahn, die dem Wohn-verkehr der minderbemittelten Klassen dienen soll, die differen-zielle Tarifbildung wirtschaftlich und sozial berechtigt ist.

§ 31.

VI. Die Verluste in der Anfangszeit.

Es ist noch die Frage zu prüfen, ob es nicht möglich ist, die Verluste des Verkehrsunternehmens, die sich nach Anlage 11 Ziffer 9 in den ersten Betriebsjahren ergeben, zu vermeiden oder zu vermindern. Sie rühren davon her, daß die hohen festen Kosten für die Verzinsung des innersten Teiles der Bahn (Unterpflasterbahn) durch den zunächst noch schwachen Verkehr keine Deckung finden.

Es könnte erwogen werden, die innerstädtische Schleife zunächst unausgebaut zu lassen und die Fahrgäste in den ersten Betriebsjahren mit einer entsprechenden Zahl von Motoromnibuslinien von der Endstation der Stammlinie der Wohnungsbahn in die Geschäftsstadt zu befördern.

Das Motorwagen-km kann in großstädtischen

Der Motoromnibusbetrieb hat nahezu keine festen, dafür allerdings wesentlich höhere veränderliche Kosten wie die Schnellbahn.

Betrieben mit 40 Pf., das Platz-km mit 1,2 Pf. geleistet werden. Der Motoromnibusbetrieb könnte daher so lange eintreten, bis die hohen festen Kosten der innerstädtischen Schnellbahnschleife durch den wachsenden Massenverkehr gedeckt werden.

Auch nach der Erbauung der Schnellbahnschleife könnte der Motoromnibus zur Ergänzung der Wohnungsbahn wirtschaftlich verwendet werden, sei es zur Bildung von weiteren Zubringerlinien im Außengelände, sei es zur

¹ Über das Verhältnis von Selbstkosten und Tarifgestaltung vgl. Ulrich, das Eisenbahntarifwesen im allgemeinen, 1886, S. 38ff.

Herstellung von Verteilunglinien für die Bedienung der verschiedenen Verkehrsgebiete der Innenstadt, insoweit als es nicht gelingt, günstige Anschlußvereinbarungen mit den bestehenden innerstädtischen Verkehrsunternehmungen zustande zu bringen.

§ 32.

VII. Ineinandergreifen der städtischen Verkehrsmittel.

Regelmäßig wird die Verteilung der Fahrgäste der Wohnungsbahnen Aufgabe der innerstädtischen Verkehrsmittel sein. Darum muß der Übergang auf diese, soweit nur irgend möglich, erleichtert werden. Dies gilt insbesondere auch für die Tarif

bildung.

Dem Fahrgast der Wohnbahn darf beim Übergang auf ein anderes Verkehrsmittel, das er nur auf eine kurze Strecke benutzt, nicht der Minimaltarif dieses Verkehrsmittels berechnet, sondern es müssen Anschlußtarife gebildet und Umsteigfahrkarten oder doch wenigstens Zeitkarten für den Übergangsverkehr ausgegeben werden.

Die Londoner Verkehrs-Kommission hat nachdrücklich

darauf hingewiesen, daß sich Straßenbahn und Schnellbahn zu planmäßigem Zusammenwirken zusammenschließen sollten, daß eine einheitliche Leitung von Untergrund-und Straßenbahnen im öffentlichen Interesse liege und daß es wünschenswert wäre, in die einheitliche Organisation auch die Omnibusbetriebe einzubeziehen.¹

Zur Zeit bestehen Anschlußtarife zwischen Schnell- und Straßenbahnen nur vereinzelt. So z. B. im Verkehr der elektrischen Untergrundbahngesellschaft in London, im Verkehr der Berliner Hoch- und Untergrundbahn, dann aber in großem Stil im Bostoner Stadt- und Straßenbahnverkehr, wo das Straßenbahnnetz organisch mit der Stadtschnellbahn verbunden ist, ein einheitliches Fahrkartensystem mit vollständig freiem Übergang zwischen den beiden Verkehrsmitteln besteht und ein Teil der Stationen der städtischen Schnellbahn für den Umsteigverkehr zwischen Stadt- und Straßenbahn in vorbildlicher Weise eingerichtet ist.

¹ Kemmann a. a. O, S. 58.

I. Das Ergebnis der Untersuchung.

§ 33-

Im Vorstehenden wurde nachgewiesen, daß durch die Wahl einer wesentlich anderen als der in der Innenstadt üblichen Bauweise die Baukosten auch in weiträumigen Landhausbezirken nicht herabgedrückt werden können.

Das großstädtische Stockwerkhaus wird, was billige Herstellungskosten anbelangt, von keiner anderen Wohnhaustype übertroffen. Auf das Stockwerkhaus muß daher auch im Landhausbezirk zurückgegriffen werden, wenn für die wirtschaftlich Schwächeren die billigste Wohnung geschaffen werden soll.

Dagegen kann durch Gründung von Wohnstädten in den Außenbezirken das zweite Element im Wohnungspreis günstig beeinflußt, d. i. billiger Grund und Boden für den Wohnungsbau gewonnen werden. Allerdings muß zu diesem Zweck weit in die Umgebung vorgedrungen, eine leistungsfähige Schnellbahn geschaffen und auch ein Wohnungsunternehmen großen Stils ins Leben gerufen werden. Werden hiebei die Mittel angewendet, die in der vorstehenden Untersuchung vorgeschlagen wurden, dann wird es gelingen, für die Minderbemittelten Wohnungen zu beschaffen, die einschließlich eines dem Wohnungsnehmer zu gewährenden Fahrkostenbezugsrechtes wesentlich billiger sind als gleichartige Wohnungen in der Großstadt. Die für das Entwurfsbeispiel sich ergebenden Preise von Kleinwohnungen in Stockwerk- und Einfamilienhäusern sind in Anlage i Ziffer 12 zusammengestellt.

Zur Ermöglichung eines genauen Vergleichs ist die Frage zu stellen: Was darf eine Wohnung, oder nachdem der Bauplatz allein maßgebend ist, was darf ein Bauplatz in einer Innenstadt kosten, wenn er verhältnismäßig nicht teuerer sein soll als ein Bauplatz in der Landhauskolonie?

Bei diesem Vergleich ist zu berücksichtigen, daß man in der Innenstadt bis zu io mal enger bauen kann, als im Entwurfsbeispiel für den Durchschnitt der Wohnungen angenommen wurde¹.

Es dürfte hienach in der Innenstadt der Baugrund nicht mehr als das io fache des Baugrundes im Entwurfsbeispiel, also nicht mehr als 70 Ji für das qm kosten.

Dabei ist freilich nicht berücksichtigt, daß die Wohnungsbahn nur bis zum Rande der Großstadt herangeführt ist und daß außer dem Familienvater auch die Familienangehörigen eine Anzahl von Fahrten zur Stadt ausführen müssen. Auch für diese Fahrten muß der Gegenwert im Bodenpreis der Landhauskolonie mit enthalten sein, wenn ein volles Pari mit dem Bodenpreis der Innenstadt bestehen soll.

Man kann annehmen, daß der Anschlußfahrpreis (vgl. § 32 für die Jahreskarte des Familienvaters noch aus dem verhältnismäßig hohen Reingewinn des Verkehrsunternehmens³ 4, der Aufwand für die Fahrten der Familienangehörigen aber aus dem Gartenertrag reichlich gedeckt werden kann.

Hienach dürfte in den Preis der Wohnung einer Familie aus den minderbemittelten Klassen im Herzen der Geschäftsstadt ein Bodenpreisanteil von nicht mehr als 70 Ji pro qm, d. i. für eine Wohnung von 100 qm nutzbarer Wohnfläche ein Bodenpreis von nicht mehr als 2800 Ji für eine solche von 60 qm nicht mehr als etwa 1680 Ji eingerechnet sein.

Zu solchen Preisen werden Bauplätze nur in den Vorstädten erworben werden können; von einer Vorstadtwohnung aus haben aber die Inwohner noch Fahrkosten aufzuwenden, um zur Ge-

schäftsstadt zu gelangen. In einer Landhauskolonie nach den Vorschlägen der gegenwärtigen Arbeit können mithin billigere Wohnungen beschafft werden, als an irgend einem anderen Punkte des Großstadtbezirks.

Die Schaffung selbständiger Kristallisationspunkte für die Ansiedelung des großstädtischen Bevölkerungszuwachses sowie die Herstellung der notwendigen Verkehrsverbindungen vor der Bebauung des Geländes würde einen hohen volkswirtschaftlichen Gewinn bedeuten. Schnellbahnen, die im freien Gelände heute für das km mit einigen Hunderttausenden herzustellen sind, können ein Jahrzehnt später ebenso viele Millionen kosten.

Darum würde die Durchführung eines vorausschauenden Dezentralisationsplanes für die großstädtische Besiedelung nicht nur eine befriedigende Lösung der Frage bringen, wie der minderbemittelten Bevölkerung billige und zweckmäßige Wohngelegen-heit verschafft werden kann, sondern sie würde auch einen wichtigen Fortschritt in der Entwicklung der großstädtischen Besiedelung überhaupt bedeuten.

Freilich können nicht alle Minderbemittelten außen wohnem Landhauskolonien werden stets nur einen gewissen Prozentsatz des großstädtischen Bevölkerungszuwachses an sich ziehen. Die Bevölkerung braucht eben Wohnungen in der dicht bebauten Innenstadt und Wohnungen in weiträumig angelegten Landhausbezirken. Die Landhaussiedelungen waren bisher den wirtschaftlich Schwächeren so gut wie verschlossen. Als ein bescheidener Beitrag zur Lösung der Frage, wie sie ihnen eröffnet werden könnten, möge die gegenwärtige Arbeit aufgefaßt werden. Sie hat zur Erörterung des vielumstrittenen Problems altes und neues Material zusammengetragen in der Meinung, daß die Großstadt, dieses vielseitigste Gebilde unserer modernen Kulturentwicklung, auch in der Frage ihrer eigenen Besiedelung ihre Kräfte nach allen nur möglichen Richtungen entfalten sollte.

Entwurfs-Beispiel

für eine

Wohnungs-Kolonie

mit besonderer Berücksichtigung der minderbemittelten Klassen.

I nhalts-U ebersicht.

1.    Grunderwerb ...........

2.    Verkehrsanlage ..........

3 Verwendung des Geländes......

4.    Die Wohnstadt ..........

5.    Die Industriestadt.........

6.    Das Freigelände .........

7.    Zahl der Wohnstätten und Einwohner

8.    Der Wohnverkehr.........

9.    Der kapitalisierte Fahrkostenzuschlag

10.    Der Preis des Baugrundes......

11.    Die Baukosten...........

12.    Die Wohnkosten .........

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Abb. 8. Schematische Darstellung des Wohnverkehrsunternehmens.

i. Grunderwerb.

Es wird angenommen, daß an einem im Mittel etwa 15 km vom Großstadtzentrum entfernten und nicht an einer Eisenbahnlinie gelegenen Punkte ein Geländekomplex von etwa 2000 ha = 20 qkm Flächeninhalt zu einem Durchschnittspreis von 1 M. pro qm erworben und durch eine ausschließlich dem Wohnver-kehr dienende Bahnlinie mit der Großstadt verbunden wird.

2. Verkehrsanlage.

Die Anlage der Bahn ist so gedacht, daß ihre etwa 10 km lange doppelgleisige Stammlinie an ihren beiden Enden in eingleisige Schleifen ausmündet, wie dies in Abbildung 8 schematisch dargestellt ist.

Die Schleife I (Untergrundbahn) dringt bis an den Rand des Geschäftsviertels der Großstadt vor. Ihre Haltestellen A, В, C und D sollen einen bequemen Übergang auf andere großstädtische Verkehrsmittel ermöglichen.

Das äußere Ende der Stammlinie bilden 2 zunächst eingleisig ausgeführte Schleifen. Jeder erste Zug befährt die Schleife II und hält an den Stationen R, S, F, U, V. Jeder zweite Zug läuft durch die Schleife III mit den Haltestationen W, X, Y und Z. Die Stammlinie A, R wird von den Zügen, die der Verbindung zwischen der Wohnungskolonie und dem Großstadtzentrum dienen, ohne Aufenthalt durchfahren. Die Haltestellen der Schleife I liegen in Abständen von je 1 km, jene der Schleifen II und III in Abständen von je 1,25 km. Die durchschnittliche Fahrzeit zwischen je einer Station der Schleife I und einer Station der Schleifen II und III beträgt 20 Minuten.

3. Verwendung des Geländes.

Es ist angenommen, daß die Kolonie in eine Wohn- und eine Fabrikstadt zerfällt.

Die Fabrikstadt ist im Süden, Südosten und Osten der Wohnstadt gedacht, entlang der punktierten Industrie-Gleisanlagen. Auf die Wohnstadt entfallen einschließlich Verkehrs- und

Wohnstraßen...............

auf die Fabrikstadt einschl. der Arbeiterwohnungen auf freie Flächen...............

12 qkm

10 CO

УУ

Summa:    20 qkm

Die Wohnstadt soll sich um die Stationen der Schnellbahn gruppieren, und zwar das Wohngelände der wohlhabenderen Klassen vorwiegend um die Stationen der Schleife II, jenes der arbeitenden Klassen um die Stationen der Schleife III.

In der Wohnstadt sollen als Baugrund io qkm aufgeschlossen und für Straßen 2 qkm verwendet werden.

Die durchschnittlich auf eine Wohnung treffende Fläche an baureifem Grund und Boden (Wohnhausfläche, Hof- und Gartenanteil) ist auf 400 qm, also einschließlich Straßenfläche auf 480 qm angenommen. Damit ist eine weiträumige Bebauung gesichert¹.

5. Die Industriestadt.

Die Industriestadt soll eine Fläche von 5 qkm einnehmen. In derselben werden auch die Zentralen für Gas und Elektrizität nebst Fernheizwerk für die Versorgung der Industrie mit Heiz-und Kochdampf, ferner der Abstell- und Werkstättebahnhof sowie die Güterdienstanlagen Platz zu finden haben.

Auf dem Industriegelände werden auch sogenannte „Fabrikhöfe“ errichtet, die an Industrielle und Kleingewerbetreibende vermietet werden.

Es ist angenommen, daß für die industriellen Anlagen selbst etwa 2 qkm = 200 ha — ohne Straßen — beansprucht werden. Man rechnet in Berlin bei weiträumiger Anlage industrieller Etablissements 100 Arbeiter für das Hektar. Auf 200 ha können also 20 000 Arbeiter beschäftigt werden⁵ 6. Erfahrungsgemäß wohnt in Berlin etwa die Hälfte der industriellen Arbeiter bei der Arbeitsstätte, die andere Hälfte in der Großstadt, wo für Frau und Kinder Erwerbsgelegenheit besteht. Es ist angenommen, daß von der ersteren Hälfte ³/₄ in der Wohnungskolonie selbst, die übrigen in den benachbarten Ortschaften wohnen. Für die in der Kolonie ansäßigen Arbeiter wären einschließlich der notwendigen Straßen etwa 2 qkm Wohngelände notwendig. Bei einem Familien-

stand von durchschnittlich 4 Köpfen würden also 30 000 Menschen das Industriegelände bewohnen.

6. Das Freigelände.

Für Parkanlagen, Friedhöfe, Verkehrsanlagen usw. sind 3 qkm frei liegen bleibendes Gelände in Ansatz gebracht. Bis zur vollen Besiedelung soll das Gelände in weitem Um

fang für Vergnügungsetablissements, Sportplätze usw. vermietet werden.

Die Parkanlagen können als Ausstellungsgelände verwendet werden, wozu sie sich wegen der vorzüglichen Verbindung mit der Großstadt gut eignen.

7. Zahl der Wohnstätten und Einwohner.

Nach vollständigem Ausbau der Kolonie sind vorhanden: in der Wohnstadt 25 000 Wohnungen mit . . 100 000 Einw. in der Industriestadt ca. 7 500 Wohnungen mit 30 000    ,,

insgesamt 32 500 Wohnungen mit .....130 000 Einw.

8. DerWohnverkehr.

Es ist angenommen, daß höchstens ¹/₅ der in der Wohnstadt ansäßigen Bevölkerung seinen Erwerb in der Wohnungskolonie selbst findet. Es bleiben daher 20 000 Kaushaltungsvorstände, die täglich zur Stadt fahren. Werden ihre Wohnungen tunlichst um die Stationen gruppiert, die Wohnungen der übrigen 5000 mehr gegen das von den Stationen abgelegene Geschäftszentrum der Wohnstadt verlegt, so beträgt das auf eine Station treffende Wohngelände der in der Großstadt tätigen Bevölkerung durchschnittlich 1,07 qkm¹. Die größte Entfernung eines Wohnhauses von der nächsten Station wird damit nur 0,6 km, der Zeitaufwand für die Zurücklegung des Weges an die Station ungünstigsten Falles 9 Minuten betragen.

9. Der kapitalisierte Fahrkostenzuschlag.

Nach Ziffer 8 fahren 20 000 Haushaltungsvorstände der Wohnstadt täglich in die Großstadt. Ihr Aufwand an Fahrkosten soll nach § 12 kapitalisiert dem Bodenpreis zugeschlagen werden.

¹ Bei einer durchschnittlichen Grundfläche von 400 und einschließlich Straßenflächen 480 qm pro Wohnung und 9 Stationen 20 000 x 480 = 1 070 000 Quadratmeter.

Beträgt der Fahrpreis 0,20 Ж für die Fahrt, so ergibt sich bei jährlich 600 Fahrten ein Fahrkostenbetrag von 120 Ж, oder auf 25 Jahre kapitalisiert 2000 Ж¹. Bei durchschnittlich 400 qm Boden pro Wohnung beträgt der Zuschlag also 5 Ж pro qm².

Nach § 12 sollen aber zur Deckung eines Teiles der Fahrkosten auch die Grundstücke deren Bewohner nicht täglich in die Großstadt fahren und ebenso die Besitzer und Pächter des industriellen Geländes herangezogen werden. Es ist angenommen, daß ihr Beitrag 1,60 Ж pro qm beträgt. Da dieser Beitrag von 7 Millionen qm entrichtet und auf 8 Millionen qm verteilt wird, ergibt sich pro qm Baugrund mit Fahrgeldbezugsrecht ein Zuschlag von 3,60 Ж pro qm³.

10. Der Preis des Baugrundes.

auf das Bodenpreis qm für das qm

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1,00

0,20

1.    Ankaufspreis des Rohgeländes

2.    Hieraus 20% ( = 17% des Gesamtge-

geländes) für Straßenflächen

3.    Straßenbefestigung durch

schnittlich 4 Ж pro qm Straßenfläche. Da pro qm Baugrund 0,2 qm

¹ Der Kapitalisierung wurde vorsichtshalber ein Zinsfuß von зх/₂ % zu Grunde gelegt. Der Kapitalbetrag von 2000 M würde bei einem Zinssatz von 4 % ausreichen, um die Fahrbezugsrente auf nahezu 30 Jahre zu gewähren.

Die Verteilung des Baugrundes unter die 20 000 mit Fahrgeldbezugsrecht ausgestatteten Wohnungen könnte, um eine weitgehende Beteiligung der Minderbemittelten der Wohnungskolonie zu ermöglichen, folgendermaßen erfolgen:

I 200 Wohnungen zu je 1000 qm = 1,2 Mill, qm Baugrund ( 4 800 Einw.) „ „    800 qm = 1,4

,, „    600 qm = 1,8

400 qm = 1,6 200 qm = 2,0

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4    000 10 000

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( 7 200 (12 000 (16 000 (40 000

20 000 Wohnungen zu je 400 qm = 8,0 Mill, qm Baugrund (80 000 Einw.) In der Wohnungsstadt würden sich also bei dieser Verteilung unter 20 000 Wohnungen mit Fahrgeldbezugsrecht 14 000 Kleinwohnungen befinden.

³ Auf diese Weise würde den sämtlichen 14 000 Kleinwohnungen mit Fahrkostenbezugsrecht eine Ermäßigung der sie an sich treffenden Fahrkosten zu Teil werden. Bei 10 000 Kleinwohnungen würde die Ermäßigung fast ²/sder normalen Fahrkostenanteile betragen.

auf das

qm

Bodenpreis für das qm

JL

JL

Straßenfläche trifft, = 0,2 X4,oo JL pro qm Baugrund =......

4.    Abführung und Reinigung der

Schmutzwasser 60 JL pro Einwohner oder bei durchschnittlich 0,01 Einwohner pro qm. . .

5.    Zinsenaufwand bis zur Bebauung

(5% aus i Ж/qm = 5 Pf/qm). Hievon ab der landwirtschaftliche Ertrag mit V₄, bleibt 3,75 Pf. pro qm. Da die Dauer bis zur völligen Besiedelung mit 20 Jahren angenommen ist, müssen die Zwischenzinsen im Durchschnitt für 10 Jahre aufgebracht werden. Der Grundpreis erhöht sich also um rund о,4оЖ Zwischenzinsen. Hiezu V e r w а 1-tungskostenundReserve weitere 0,40 JlL ergibt .... Summe 1—5: Gesamtkosten des für die Bebauung aufgeschlossenen Geländes pro qm Baugrund.....

6.    Kapitalisierter Fahrkostenanteil für

Grundstücke mit Fahrkostenbezugsrecht ...........

Gesamtpreis pro qm Baugrund mit Fahrkostenbezugsrecht........

7.    Kapitalisierter Fahrkostenzuschlag für

Grundstücke ohne Fahrkostenbezugsrecht .............

Hiezu einfacher Baugrundpreis wie oben Gesamtpreis pro qm Baugrund ohne Fahrkostenbezugsrecht........

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0,60

0,80

3,40

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1,60

3,40

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ii. Die Baukosten.

Nach § 15 betragen die reinen Baukosten für eine Wohnung mit 60 qm Nutzfläche und 4 Wohnräumen, Bad, Keller und Speicheranteil im Stockwerkhaus von 3 Wohngeschossen 4 800 JL. Bei Massenherstellung in der Wohnungskolonie kann dieser Aufwand um 200 JL, also auf 4600 JL gekürzt werden. Die gleiche Wohnung im Einfamilienhaus kostet 5500 JL, gekürzt 5200 JL. Für eine Wohnung von 5 größeren Zimmern und 100 qm Wohnfläche, entsprechend mehr Nebenräumen usw. berechnet sich ein Betrag an reinen Baukosten im 3-geschossigen Stockwerkhaus von 7400 JL, im Einfamilienhaus von 7800 Д.

12. Die Wohnkosten.

Wohnung mit

1.    4 Räumen, 6o qm Nutzfläche im Stockwerkhaus mit Fahrtbezugsrecht

2.    desgl. ohne Fahrtbezugsrecht

3.    4 Räumen wie vor im Einfamilienhaus mit Fahrtbezugsrecht

4.    5 Räumen, 100 qm Nutzfläche im Stockwerkhaus mit Fahrkostenrecht

5.    desgl. ohne Fahrtbezugsrecht

6.    5 Räumen wie vor im Einfamilienhaus mit Fahrtbezugsrecht

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20010004600 5600 336 28,— 2,50

25,50

200

14005200 6600 396

4002800740010200 612

33,— 2,50

30,50

51,— 5,— 46,—

40020007400 9400 564 47,— 5,— 42,—

4002800780010600 636 53,— 5,—

48,—

(Anlage 2) Zu § 4.

Die Bildung des Preises der Baugrundstücke.

I. Zeit und Kosten der Beförderung.

I. Wäre der großstädtische Grund und Boden ausschließlich zu Wohnzwecken benutzt, wären ferner alle Wohnungen im Zentrum ufid in den Außenbezirken durchschnittlich gleich groß, mit verhältnismäßig gleichem Aufwand gebaut und ausgestattet, und wäre endlich auch das Verhältnis zwischen überbauter und nicht überbauter Fläche gleich, so müßten die Wohnungspreise in der Geschäftsstadt um den Anschlagswert

des Aufwandes an Fahrkosten, Zeit und Mühe, für die Zurücklegung des Weges zwischen Außenstadt und Geschäftsstadt höher sein.

Da sich die Preisunterschiede der Wohnungen restlos auf die städtische Grundrente übertragen, so müßten in gleichem Verhältnis die Grundpreise gegen das Stadtinnere steigen.

Wäre der Grundstückspreis in einem io km vom Großstadtzentrum entfernten Außenbezirk 3 M. pro qm, und der kapitalisierte Zeit- und Kostenaufwand für die Wegzurücklegung, ausgeschlagen auf 1 qm Boden und ikm der Entfernung vom Zentrum 1 JL, so wäre der Grundstückpreis

im Zentrum

3 + 10 = 13 Jli/qm

in einer Entfernung von 2 km vom Zentrum 3 + 8 = 11

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Es würde sich also, so ferne Kosten und Zeitaufwand der Beförderung in rein arithmetischer Progression zunehmen würden, auch für die Grundstückpreise eine arithmetische Reihe und bei bildlicher Dartellung der Zunahme eine gerade Linie ergeben.

V. Völcker u. Serini, Verkehr und Freiheit.

2. Tatsächlich ist aber die Dichtigkeit der Bebauung im Zentrum und an der Peripherie nicht gleich. Sie nimmt nach außen hin ab. Würde eine Wohnung im Zentrum durchschnittlich 40, an der Peripherie durchschnittlich 400 qm Baugrund erfordern, und die horizontale und vertikale Intensität der Bebauung gegen das Zentrum gleichmäßig zunehmen, so würden die Grundstückpreise im Zentrum das in einer Entfernung von 2 km vom Zentrum das

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betragen. Bildlich dargestellt würde die Entwicklung der Preise als parabolisch gekrümmte Linie erscheinen.

10 fache =10 X 13 = 130 Ж/qm

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3. Geschäftslage.

3. Die Baugrundstücke im Zentrum werden aber nicht nur zu Wohnzwecken, sonder mit der fortschreitenden Citybildung in immer steigendem Maße zu Gescbäftszwecken ausgenützt.

Als Markt für das Kundengeschäft kommen vorzugsweise diejenigen Lagen in Betracht, die einen dichten Verkehr haben. Also vor allem die Straßen und Plätze im Stadtkern. Hier ist die Absatzmöglichkeit am größten, hier werden daher Läden, Hotels, Pensionen, Restaurants, und Vergnügungsetablissements am vorteilhaftesten errichtet werden. Nach solchen Grundstücken ist die Nachfrage groß, das Angebot beschränkt, die Grundstücke werden daher eine Vorzugsrente gegenüber den nicht in gleichem Maße begünstigten Grundstücken der Außenstadt abwerfen.

4. Sonstige Einwirkungen.

4. Abgesehen von dem Verkehrsaufwand, der Intensität der Bebauung und der Möglichkeit geschäftlicher Ausnützung wirkt auf die Preisbildung in einzelnen Lagen noch eine Reihe

anderer Faktoren ein, wie die Breite und Schönheit der Straßen die gesellschaftliche Schichtung der Bevölkerung, vermöge deren gewisse Lagen von der vornehmen Welt bevorzugt werden, die Nähe öffentlicher Parkanlagen usf.

Bei den Minderbemittelten kommen solche Einflüsse weniger in Betracht, wohl aber die Nähe industrieller Anlagen in den Außenbezirken usf.

5*

(Anlage 3) Zu § 12.

Vertragsentwurf für die Vereinbarung von Fahrgeldbezugsrechten.

(Teil des Kaufvertrags)

ab.

1.    Der Käufer des Bauplatzes erhält für jede Wohnung, die nach dem gegenwärtigen Kaufvertrag auf dem Bauplatz erbaut werden darf, ein Bezugsrecht auf eine Jahreskarte zur Fahrt von einer beliebigen Station der Wohnungskolonie nach einer beliebigen Großstadtstation der Wohnungsbahn unter den in Ziffer 3 näher festgegesetzten Bedingungen für die Dauer von 25 Jahren vom

2.    Zur Ausübung des Bezugsrechtes erhält er ein Bezugsscheinheft. Das Bezugsscheinheft wird auf Namen lautend ausgestellt und ist nur auf den Nachfolger im Eigentum des Kaufgrundstücks übertragbar.

3.    Gegen einen Bezugsschein erhält jeder Inhaber einer Wohnung auf dem Kaufsgrundstück für sich oder eine in seinem Haushalt lebende Person eine Jahreskarte II. Klasse (heutiger Preis 120 M. ohne Steuer), oder nach seiner Wahl eine Rückvergütung von 36 M}. Die Fahrkartensteuer hat der Bezugsberechtigte selbst zu tragen, ebenso bei einer Erhöhung des Fahrpreises den Preisunterschied. Bei einer Ermäßigung des Fahrpreises findet eine Rückvergütung nicht statt.

Die Jahreskarte kann bei jeder Station gelöst, die Rückvergütung nur in den Bureaus der Wohnhausgesellschaft erhoben werden.

4.    Mit dem Erlöschen des Bezugsrechtes nach 25 Jahren erlöschen die Beschränkungen der Bebauung des Grundstücks unbeschadet der bestehenden baupolizeilichen Bestimmungen.

¹ Eine Rückvergütung des vollen Tarifs kann wegen der Kleinwohnungsnehmer nicht zugestanden werden, die sonst bares Geld herausbekommen würden. Auch muß das Wohnungsunternehmen dem Verkehrsuntemehmen eine Garantie für eine bestimmte Anzahl von Fahrten leisten.

Bodenpreis bei weiträumiger und bei intensiver Bebauung.

Bodenpreis

Vortrag

für die ganze Wohng.|

bei weiträumiger Bebauung

bei inten- bei weit-siver räumiger Bebauung Bebauung

für das qm

bei intensiver

Bebauung

I. Kostenberechnung für das aufgeschlossene Baugelände mit Fahrkostenanteil.

Im Entwurfsbeispiel ist angenommen, daß auf eine Wohnung in der Wohnkolo-nie durchschnittlich 400 qm Baugrund treffen. Die hienach pro Wohnung und pro qm sich ergebenden Sätze für das Rohgelände, die Aufschließungskosten und den kapitalisierten Fahrkostenzuschlag sind in Spalte 1 u. 3. vorgetragen (vergl. Anl. 1 Ziff. 10). Würde das Gelände 4mal dichter, also so bebaut, daß auf eine Wohnung nur 100 qm Gelände träfe, so würden sich pro Wohnung und pro qm die in Spalte 2 u. 4 berechneten Sätze für das Rohgelände, für die Aufschließungskosten und den kapitalisierten Fahrkostenzuschlag ergeben:

i. Ankaufspreis des Rohgeländes ......

M.

M.

M.

M.

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Bodenpreis

Vortrag

für die ganze Wohng.l für das qm bei weit- bei inten- bei weit- bei inten-räumiger siver räumiger siver Bebauung Bebauung Bebauung Bebauung

Übertrag:

2.    Straßenflächen

(bei weiträumiger Bebauung 20%, bei intensiver Bebauung 33% = V₄ des Baugeländes) .........

3.    Für Straßenbefestigung (8 Ж pro qm Straßenfläche bei 1¹/ ₂mal größerer Straßenfläche) . .

4.    Entwässerung der gleiche Satz pro Wohnung

5.    Die Zwischenzin

sen sind nur proportional dem Baugrund in Ansatz zu bringen.........

6.    Die Verwaltungskosten ........

Hiezu kapitalisierter Fahrkostenanteil .......

400

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Sohin Gesamtkosten des Bodens mit kapitalisiertem Fahrkostenzuschlag ....    3360

II. Steigerung bei Erhöhung der Preise des Rohgeländes.

Die Gesamtkosten würden betragen

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für das qm Rohgelände.

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Abb, 9. An einem Treppenhaus pro Stockwerk 4 Wohnungen von je?49,oo qm Bruttofläche, und je 31,50 qm Wohnfläche.

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Abb. 10. An einem Treppenhaus pro Stockwerk 2 Wohnungen von je 49,00 qm Bruttofläche und je 31,50 qm Wohnfläche.

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Straßenseite

Abb. ii. Reihenhaus mit 3 Wohngeschossen von je 3,00 m Höhe, Dachboden 4,00 m hoch, 2 Wohnungen in jedem Stockwerk an einem Treppenhaus. Pro Wohnung 60,00 qm Wohnfläche und 84,00 qm Bruttofläche. Überbaute Grundfläche = 168 00 qm.

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Abb. 13.    3 Wohngeschosse.

¹

   Vgl. Kemman in der Zeitung des Vereins Deutscher Eisenbahnverwaltungen 1912, Seite 1056.

²

   Dies hindert nicht, eine oder die andere Abzweig- oder Schleifenlinie oder auch vereinzelte einfache Zwischenstationen anzuschließen. Die Züge müssen jedoch auf der Stammlinie selbst wieder ohne Aufenthalt durchgeführt werden.

³

   Man kann annehmen, daß unter Einrechnung der Verluste für Hofflächen, Mauern, Toreinfahrten, Treppenhäuser usw. auf eine Wohnung von xoo qm nutzbarer Wohnfläche etwa 40 qm Baugrundfläche terffen, während im Entwurfsbeispiel als Mittel 400 qm Baugrund pro Wohnung angenommen wurden.

⁴

   In der Wohnungskolonie des Entwurfsbeispiels bestehn 20 000 Fahrtbezugsrechte zu je 600 Fahrten. Würde die Wohnungsbahn für jede der hienach sich ergebenden 12 Millionen Fahrten einen Anstoßfahrpreis von 5 Pf. übernehmen, so würde sich ihre Dividende um 600 000 Ji vermindern, demnach immer noch 12 % betragen. Im Entwurfsbeispiel ist angenommen, daß der Endpunkt der Wohnungsbahn etwa 1 km vom geschäftlichen Mittelpunkt der Stadt entfernt liegt. Die Selbstkosten des Motoromnibusses betragen bei 40 % Platzausnützung 3 Pf. für das Personenkilometer, die Selbstkosten des elektrischen Straßen- und Schnellbahnbetriebes nicht so viel.

⁵

   Da auf i Familie durchschnittlich 4 Köpfe zu rechnen sind, treffen auf I ha 83 Einwohner. Im Weichbild von Berlin treffen 438, in Großlichterfelde 87 Einwohner auf das ha. Eine Besiedelung von ähnlicher Weiträmigkeit ist auch in verschiedenen modernen Gartenstädten angenommen.

⁶

   Schimpff, im Archiv für Eisenbahnwesen 19x2, S. 604.

Kostenanschlag

für das in den Plänen dargestellte Reihenhaus mit 3 Wohngeschossen; insgesamt bestehend aus 6 Wohnungen, halber Unterkellerung und 4m hohem Dach.

A. Keller.

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I. Aushub der Baugrube einschl. der Fundamente. Das Material ist als nicht brauchbar zur Wiederverwendung angenommen Lockerung 0,50 Erdaushub 0,90 Verkarren 0,80

2,20

240 cbm¹ per i cbm

2,20

530,—

2. Fundamentmauerwerk von Reichsformat-Backsteinen in Kalkmörtel mit Zementzusatz

27 cbm¹ per i cbm

I,—

570,—

3. Isolierung sämtlicher Kellermauern mit Asphaltpappe Nr. 00

35 km¹ per i km

0,90

32,—

4. Herstellen des Kellerpflasters 15 cm stark in Portlandzementstampfbeton Mischung 1:3:6 incl. Glattstrich

81 qm¹ per 1 km

2,00 210,—

5. Ziegelmauerwerk für die aufgehenden Kellermauern (Reichsformat) in Kalkmörtel mit Zementzusatz unter Abzug aller Öffnungen

88 cbm per 1 cbm

22,—    1940,—

¹ Ausmaßberechnungen s. am Schluß.

Übertrag: 3282,—

б. Verbandverputz der Kellermauern einschl. zweimaligem Weißein

196 qm per 1 qm

0,80

157,—

7. Anstrich mit Gudron der Kelleraußenmauern von Fundamentsohle bis Terrainoberkante als Isolierung; Zementmörtelverputz des übrig bleibenden Sockels glatt gerieben

1,80    182,—

8,50

0,50

2,10    100,—

101 qm per 1 qm

8. Glatter Zementmörtelverputz in der Waschküche einschl. 2 mal Weißein als Zuschlag zu Pos. 6

17 qm per 1 qm

9. Herstellen derKellerverschläge aus 24/24111111 starken Latten einschl. der erforderlichen Türen und einfachen Beschläge, sowie allem Ausbindeholz

47,5 qm per 1 qm

10. Differenzstufen sowie Kellertreppenstufen aus Beton 1,10 m lang

20 Stück per i Stück

4,50

90,—

II. Kellerdecken aus Beton zwischen I Träger, die Träger 2 cm einbetoniert, die Untersicht mit Feinbeton und zweimal geweißt, Kiesauffüllung mit Sandabgleichung 10/10 cm stark kreosotierte Lager mit Klammern befestigt, als Fußboden pitsch-pine-Langriemen

â 3,20 ,, = 50,10 â 0,80 ,, = 21,60

Eisen 214 kg â 100 kg 17,80 Л — 38,10 Beton 15,65 qm Lager 27 lfdm Auffüllung 15,65 qm â o,6o ,, = 9,39 Fußboden 15,65 qm â 3,80 „ = 59,47 Weißein der Kellerdecke 15,7 Xo,i5= 2,35

181,00

82 qm, somit per 1 qm

n,5o

950,—

Jits.

на. Für den nicht unterkellerten Teil 63 qm zu 9 Ж

12. Waschküchentür als Brettür inkl. Beschläge und Anstrich i mal

567,—

per i Stück

31,—    31,—

13.    Kellereingangstür gestemmt

i mal

14.    Rückwärtige Ausgangstür

i mal

per i Stück

36,—    36,—

per i Stück

15.    Kellerfenster ohne Winterfenster 0,40/0,50 einschl. Beschläge, Maler und Glaser

per i Stück

16.    Waschküchenfenster wie vor 0,40/0,80

per i Stück

16a. i Stück Waschküchenkessel mit Deckel

per Stück

16b. i Stück Gully nebst Anschluß an die Hauptleitung â 23,50 Ж

17.    i Stück Hauseingangstüre 1,10/2,10 mit Verglasung der oberen Füllung einschl. Beschläge und Anstrich

38,—    38,—

3 mal

i mal

Summa A.:

B. Erdgeschoß.

18. Ziegelmauerwerk der Umfassung-, Treppen-und Tragmauern, sonst wie bei Pos. 5. 61,8 cbm per i cbm 22,50 Ж

Summa B.:

C. Wohnungszubehör:

Unter Wohnungszubehör ist hier dasjenige verstanden, was pro Wohnung gleich bleibt; hiebei ist zur Wohnung die darüber befindliche komplette Decke und

11,—

33,—

15,—

15,—

54,—    54,—

23,50

60,—    60,—

5627,—

1390,—

Übertrag:

7017,—

die Hälfte der Treppe zum nächst höherem Stockwerk gerechnet.

19.    Herstellen der ’/2 Stein starken Mauern in Ziegeln, sonst wie vor

69 qm

20.    Herstellung des glatten Wandverputzes inkl. 3mal. Leimfarbenanstrich in Ton mit einf. Abschlußbordüre und Felderteilung, Türöffnungen abgezogen

228 qm

21.    Herstellung des Fassadenputzes in Kalkmörtel auf Zementspritzwurf in einfachster Art

50,5 qm

per i qm

per i qm

per i qm

22. Holzbalkendecke einschl. Fehlboden und Fehlbodenfüllung. Weißdecke vom Maler fertig ge-weißelt; als Fußboden Red-pine Boden

68 qm

23.    Fenster mit Winterfenster 1,10/1,60 im Stocklichten einschl. Schlosser, Glaser und Anstreicher

per i Stück

24.    Desgleichen 1,60/1,60 dreiteilig per i Stück

per i qm

3,—

207,—

1,50    342,—

1,80

10,80

91,—

735,—

i mal

4,5 mal

25.    Abortfenster 0,60/0,60

i mal

26.    Balkontüre 0,90/2,00 wie vor per i Stück

27.    Fensterläden mit fester Jalousie

4,00 qm

per i Stück

46,—    46,—

70,—    315,—

17,50    17,50

i mal

per i qm

28. Futtertüren als 3 Füllungstüren Tiefen 17 und 29 cm 92/200 im

60,—    60,—

14,00

56,-

iMo.

ж.

Futterlichten inki. Maler und Schlosser 5 Stück

per i Stück 29. Futtertüren als Aborttüren 75/2,00 im Futterlichten

per i Stück

37,—    185,—

i mal

34,—    34,—

30. Klingelanlage mit zentralisierter Batterie, Metalltaster an Hausund Wohnungseingangstür, Leitung frei gelegt

pro Wohnung

12,50

12,50

31.    Kleine eiserne Füllöfen

3 Stück

32.    Sogenannte Sesselöfen braun oder graue Tonplatten mit Kupfer gedeckeltem Wasserschiff einschl. Bodenblech und Bogenrohr

per i Stück

33.    Verzinkte Badewanne mit Klapptisch darüber für die Wohnküche

34.    Falleitungen für Fäkalien inkl. Anschluß an das Klosett¹

pro Wohnung

per i Stück

34,—    102,—

i mal

82,—

82,—

aversal

45,—

30,—

35. Ausguß mit Auslaufhahn und Syphon, ca. 60 mm starker Steigleitung

pro Wohnung

36,—

36. Ablaufleitung für die Badewanne einschl. Syphon

pro Wohnung

6,-

36a. Für die Wasserleitung pro Wohnung

Übertrag:

2402,—    7017,—

¹ Abortgrube kommt in Wegfall, da direkter Anschluß der Falleitung an die Kanalisation vorausgesetzt ist.

JL

JL

Übertrag: 2402,— 7017,—

6 lfdm Wasserrohr l/₂ “ stk. 2,5 lfdm Wasserrohr 2 “ stk.

pro Wohnung

15,—

36b. Aufstellung eines Kombinationsklosetts mit offenem Sitz, Spül-reserv. in Gußeisen mit Anstrich und freiem Zug und Bleirohrab-pro Wohnung

37. Eine Gaseinrichtung für Beleuchtung und Kochzwecke und Treppenhausbeleuchtung für für 6 Wohnungen.

Für Kochgas-Anschluß an einen Gaskocherständer, eine Beleuchtung in der Küche und in einem Zimmer, Treppenhaus je einen Podest eine Flamme, sowie Lieferung von 3 Beleuchtungskörpern in jeder Wohnung

für eine Wohnung

fluß

40,—

90,—

38. Speiseschrank in der Fensterbrüstung der Wohnküche mit Lüftung nach außen, fertigen Beschlag und Anstrich

aversale

39. Liefern und Aufstellen der Stockwerkstreppe 1,10 m zwischen den fichtenen Wangen, Setzstufen aus Fichtenholz 24 mm stark. Trittstufen aus 45 mm starkem Eichenholz, Stabgeländer aus Fichtenholz mit Hartholzhandleiste 9 Stück per i Stufe 16,—

36,—

144,—

40. Verputz der Untersichten als Weißdecke zur Treppe 3)5 qm,

per i qm 3,40

12,—

Jib.

40a. Pro Wohnung 15 stgdm ein-rohriges Kaminmauerwerk

per stgdm 8,—

40b. Pro Wohnung zwei Stück Kaminputztürchen

Summe C. Wohnungszubehör1 JL 2866,50 doppelt genommen

120,—

3,75

7,50

2866,—

= 5733,-

D. I. Obergeschoß.

41. Mauerwerk nach Pos. 17

per i cbm

46,60 cbm

22,80

1060,—

E. Wohnungszubehör.

wie unter C, auch doppelt genommen, macht

5733,—

F. II. Obergeschoß wie D.

Hauptgesimsvorsprung einschl. Trag-pl. und Rabitzunterputz, gleicht sich aus mit der Differenz zwischen dem beim Wohnungszubehör angenommenen Pitsch-Pine Riemenbodenpreis und dem Preis für rauhen Dachbretterboden

1060,—

G. Wohnungszubehör wie E. auch doppelt genommen

5733,—

H. Dachgeschoß.

42. Liefern, Abbinden und Aufschlagen des Dachstuhlholzes

a)    Pfetten 67,0 lfd. m

b)    Säulein 14/14, 18,4 lfd. m à 1,30

Übertrag: 121

à i,45    97,—

24,—

26336,—

¹ Unter Wohnungszubehör ist hier dasjenige verstanden, was pro Wohnung gleich bleibt, wobei man zur Wohnung die darüber befindliche komplette Decke und die Hälfte der Treppe zum nächst höheren Stockwerk rechnet.

CÔ

c)    Sparren 12/14, 260,0 lfd.m

d)    Aufschieblinge auf jeden Sparren 40 Stück, per Stück Zangen und Buge, 18,4 lfd. m

D* CO n> »o n (l, PT 3 <T> crq

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Übertrag: 1,10

1,20

L30

iMs.

JhL.

121,— 26336,— 286,—

48,— 24,—

a)    Rinnen aus verz. Eisenblech Nr. 22, 33 cm Abwicklung mit Schuppenpanzerfarbe gestrichen 33,6 lfd. m per i lfd. m

b)    Schaarabdeckung wie vor i6,8 qm

1,20

40,50

per qm c) Schneefanggitter 28 cm hoch verzinkt

3,90    65,—

g)    Liegende Dachfenster inkl.

Verglasung und Anstrich

6 Stück    per Stück    16,-—    96,— 1580,50

670,—

22,—

Gesamtsumme: 28586,50 Macht pro Wohnung х/б ⁼    4764,50

Abgerundet pro Wohnung = 4800,—

J. Brandmauer 44. Für je 2 derartige Häuser ist eine Brandmauer angenommen, es kommt somit auf das Haus die Hälfte mit 30,3 cbm

Ausmaßberechnungen

für die einzelnen Positionen des vorstehenden Kostenanschlages.

Pos. I.

zus. 120,15 X 2,00 = 240,30 cbm

Pos. 2.

3 X 0,64 X 16,80 = 32,00 7 X 0,51 X 10,00 = 35,50

zus. 67,5 X 40 = 27,0 cbm

Pos. 3.

nach Pos. 5 — 35,2 qm.

Pos. 4.

16 X 4,50 = 72 6 X 1,50 = 9

zus. 81 qm.

Pos. 5. Längsmauern:

m to

о о 00 00 VO VO

h 00 in CO

О о

Os

L N

Quer mauern:

zus. 35,2 X 2,50 = 88 cbm.

Pos. 6. Längswände:

2 X 16,80 = 33,60 2 X 10,00 = 20,00

Querwände:

4    X 4,50 = 18,0

5    X 3,50 = 17,5

zus. 89,1 X 2,20 = 196 qm

Pos. 8.

2 X 3,5 = 7,o 2 X 5,o = 10,0

zus. 17,0 qm

Pos. 9.

Pos. 10.

i X 11,0 = 11,0

3    X 3,50 = 10,5

zus. 21,5 X 2,20 = 47,5 qm

4    + 8 -j- 8 = 20 Stück

Pos. ii. 16,0 X 4,5 = 72,0 5 X 2,0 = 10,0

zus. 82,0 qm

Pos. na. 7,0 X 4,50= 31,5 7,0 X 4,50 = 31,5

zus. 63,0 qm

Pos. 12. i Stück Pos. 13. I Pos. 14. I Pos. 15.    3

Pos. 16. I Pos. 16a. i Pos. 16b. i Pos. 17. I Pos. 18.

УУ

УУ

УУ

УУ

УУ

У)

4,50    X    0,25    =    i,i    Treppenwand

2    X    8,40    X    0,51    =    8,6    Außenwände

i    X    8,40    X    0,38    =    3,2    Tragwand

zus. 12,9 X 3,00 = 38,6 cbm

Abzüge:

6 X 1,10 X 1,60 X 0,51 = 5,4 3 X 1,00 X 2,00 X 0,38 = 2,3

Pos. 19.

2 X 10,0 = 20,0 V₂ X 10,0 = 5,0

7,7 =    7,7 cbm

bleibt 30,9 cbm mal 2 = 61,8 cbm

25,0 X 3,0 = 75 qm

Abzüge:

69 qm

3 X 1,0 X 2,0 = 6 qm bleibt

V. Völcker u. Serini, Verkehr und Freiheit.

Pos. 20.

Pos. 21. POS. 22. Pos. 23. Pos. 24. Pos. 25. Pos. 26. Pos. 27.

Pos. 28. Pos. 29. Pos. 30. Pos. 31. Pos. 32. Pos. 33. Pos. 39. Pos. 40. Pos. 41.

12 qm

vo CO

Längswände:

4 X 8,40 = 33,6 qm 2 X 3,00 =    6,0 qm

Querwände:

ii X 4,50 = 49,5 qm

zus. 89,1 qm = X 2,70 = 240 qm

Abzüge:

6 X 1,00 X 2,00 =

bleibt 228 qm

2 X 8,40 X 3,0 = 50,5 qm 60+ 2 + 2 + 1,3 + 1,3 + i,3 + 1,3 = 68 qm i Stück 4г/₂ Stück i Stück i Stück

4 X 0,5 = 2,0 qm i X 2,0 = 2,0 qm

4,0 qm

5 Stück i Stück i Stück 3 Stück i Stück i Stück 9 Stück 3,5 qm

Ähnlich Pos. 18.

4,50 X 0,25 = 1,0 Treppenwand

8,40 X 0,38 = 6,4 Außenwände

8,40 X 0,25 = 2,1 Tragwand

zus. 9,6 X 3,00 = 28,8 cbm

Abzüge:

X 1,60 X 0,38 = 4,0 X 2,00 X 0,25 = i,5

zus. 5,5 =    5,5 cbm

bleibt 23,6 cbm doppelt genommen 46,6 cbm

Pos. 42.

"«Г S' “o' TJ

4 X i6,8o = 67,0 lfdm 4 X 2 X 2 X 2 X

— 18,4 lfdm = 26,0 lfdm = 40 Stück

Pos. 43.

Pos. 44.

X 2 = 33,6 lfdm X 2 X 0,50 = 16,8 qm

c)    2 X 16,80 = 33,6 lfdm

d)    2 X 10,00 = 20,0 stgdm

e)    6 Stück

f)    2 X 7,00 X 16,80 = 235 qm

g)    6 Stück

10,0 X 13, 5 X 0,45 durchschnittl. Stärke mal Va — 30,30 cbm

a)

b)

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(Anlage 8) Zu § 15

84

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Abb. 14.

Bauweise II: 2 Wohngeschosse. Querschnitt.

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Abb. 16.

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Bauweise IV: 4 Wohngeschosse. Querschnitt.

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Die Mehrkosten der Bauherstellung

welche die 1-, 2-, 4- und 5-geschossige¹ Bauweise gegenüber der 3-geschossigen¹ Bauweise pro Wohnung verursacht, rühren her:

a) von der Änderung der Außen- und Tragmauerstärken pro Wohnung. Es ergeben sich hiebei folgende Ziffern für die Änderungen, wobei die Mehrkosten gegenüber der 3-geschossigen Bauweise positiv, die Minderkosten negativ erscheinen:

Bauweise I Bauweise II Bauweise III Bauweise IV BauweiseV i Gesch. 2 Gesch. 3 Gesch. 4 Gesch. 5 Gesch.

+ 114 1    + 20б А

— 236 A — 85 Ж

b) von der Dachkostenänderung pro Wohnung, wobei sich folgende Änderungen ergeben:

II

III

IV

i. Gesch. -J- 408 A.

2. Gesch. 3. Gesch. 4. Gesch. 5. Gesch.

— 37 A — 59 A

4~ 78 M%

c) von der Kellerkostenänderung pro Wohnung folgendermaßen:

II

III

IV

4- 1876 А + 469 А

— 163 Ж — 253 Ж

Die Gesamtbauherstellungs- Mehr- bezw. Minderkosten sind dann die Summe von a), b) und c):

II

III

IV

2048 M>.    -f⁻ ĄÓ2 Mo.

— 86 Ж — io6 А

oder rd.:

4- 2100 А 4- 5⁰⁰ ЛЬ

— до А

— но А

Berechnung hiezu:

Vergl. auch Abbildung der verschiedengeschossigen Bauweisen, Anlage 8.

Zu a) Die durchschnittliche Stärke der Außenmauer beträgt: für Bauweise

I 0,38* + 0,38** = 0,76 m

2***

II 0,51* + 0,38** + 0,38 = 1,27 m

III analog

CO

IV analog

= 2,42

V analog

= 3,o6

Die durchschnittliche Stärke der Tragmauer beträgt für Bauweise

I 0,25* + 0,25** = 0,51 m

2***

II 0,38* -f 0,25** 4- 0,25 = 0,88 m

III analog

— 1,26

IV analog

= i,77

V analog

= 2,28

Jede Wohnung besitzt 2 Außenmauern und eine Tragmauer; nimmt man also die ersteren Werte doppelt und die letzteren einfach, so ergibt sich die Summe der durchschnittlichen Längs-Mauerstärken zu:

I 0,76 -J- 0,76 + 0,51 = 1,02 m

* Mauerstärke im Kellergeschoß.

** Mauerstärke im Erdgeschoß.

*** Geschoßzahl einschl. Kellergeschoß.

II 1,27 + 1,27 + 0,88 = 1,14 m

III 1,78 + 1,78 -j- !,2б = 1,21 m

IV 2,42 + 2,42 + 1,77 = 1,32 m

V 3,06 + 3,06 -j- 2,28 = 1,40 m

Vermindert man diese Wert um den Wert bei Bauweise II b so ergeben sich die Summen der durchschnittlichen Längsmauerstärken als Mehrungen gegenüber der Bauweise III (Minderungen erscheinen negativ)

Vorstehende Werte mal Stockwerkhöhe mal Geschoßzahl (einschl. Kellergeschoß) mal Hauslänge pro Wohnung ergibt die Längsmauerwerksmehrung pro Wohnung in cbm:

Bauweise

Hauslänge pro Wohnung¹ 2 3 4 5

-⁴ H IL > >

Н-Ч Ł“⁴

о    о    о    о    о

Li    м    О    О    м

\0    н    О    sr    О

o^    о    o_    o^    о

со    со    со    CO    CO

X    X    X    X    X

X X X X X

0\ Cu -t* 00 N)

00000 ^    'Sf 'Ф

00 00 00 00" 00

Yi — — 9,6 cbm Va = “ ²,7 cbm Vs =

V4 = + 3,5 cbm Vs = + 5,8 cbm

0,0 cbm

Diese Werte wegen der Fenster- und Türöffnungsabzüge auf ⁶/₇ reduziert und multipliziert mit dem Mauerwerkpreis ergibt die Längsmauerkosten zu:

X ⁶/₇ x 22,0 Ж = — 182 Ж

II

III

X ⁶/₇ X 22,0 Ж — — 51 Ж

Für die Brandmauermehrkosten ist von dem brandtechnisch maßgebenden Grundsatz ausgegangen, daß ohne Rücksicht auf die Geschoßzahl zwischen je 12 Wohnungen eine Brandmauer in der Stärke der Außenmauern eingefügt ist. Dann betragen die Kosten für die Brandmauer pro Wohnung: Gebäudetiefe mal Brandmauerhöhe mal durchschnittliche Mauerstärke mal Y₁₂, also für die verschiedenen Bauweisen:

Diese Werte reduziert um den Wert bei III und multipliziert mit dem Mauerwerkspreis ergibt:

I 1,92 — 4,4 = ■— 2,48 cbm а 22,o Ж = — 54 Ж — 4,4 = — i,54 cbm â 22,0 Ж = — 34 Ж о,о cbm а 22,0 Ж =

II

III

cvf -4- О 00

—    4,4 =

—    4,4 = + 2,2 cbm а 22,0 Ж = + 48 Ж

— 4,4 = -ü 4,4 cbm а 22,0 Ж = + 96 Ж

Für die übrig en Wände (Zwischenwände und Treppenwände) ergibt sich keine wesentliche Veränderung in der Stärke bei verschiedener Geschoßzahl.

Die Veränderungen beziehen sich also lediglich auf die vorstehend behandelten Längs- und Brandmauern, deren Summe sich ergibt zu:

I — 182 Ж und — 54 Ж = zus. — 236 Ж 51 Ж und — 34 Ж = zus.

II

85 Ж

III

о Ж und

о Ж = ZUS.

IV + 66 Ж und + 48 Ж = zus. -j- 114 Ж V -j- но Ж und + 96 Ж = zus. + 206 Ж

Berechnung.

zu b) Die gesamten Dach к osten betragen für dreigeschossige Bauweise gemäß Kostenanschlag (Beilage 7

S. 11) 6,70 Ж pro qm Dachflächenabwicklung. Die Dachkosten pro Wohnung betragen dann für die verschiedenen Bauweisen: 6,70 Ж mal Dachflächenabwicklung pro Wohnung = 6,70 Ж mal doppelte Sparrenlänge mal Hauslänge pro Wohnung. (Die Größe des letzteren Wertes ist in Fußnote    Seite 89    bereits erörtert) :

I 6,70 Ж X 12,0 X II 6,70 Ж X 12,0 X

III    6,70 Ж X 14,0 X

IV    6,70 Ж X 16,0 X V 6,70 Ж X 18,0 X

00" 00 со со CO

п* Co

Diese Werte reduziert um den Wert bei Bauweise III ergibt D chmehrk a u w e i s e

IT) M

en pro Wohnung

gegen-

37 A

Berechnung.

zu с) Nach dem Kostenanschlag ergeben sich die Kellerkosten¹ für die 6 Wohnungen der dreigeschossigen Bauweise zu 5627 Ж und für denjenigen Kellerteil, der sich unter der Serie von drei übereinander liegenden Wohnungen befindet, zur Hälfte, also zu 2813,50 Ж. Dieser letztere Wert gilt dann bei 3 geschossiger Bauweise für 3 Wohnungen, bei 2 geschossiger Bauweise für 2 Wohnungen, bei 1 geschossiger Bauweise für i Wohnung usw. Die Kellerkosten pro Wohnung ergeben sich dann für die einzelnen Bauweisen folgendermaßen;

¹ einschließlich Fundationskosten.

Zieht man von diesen Werten den Wert bei Bauweise III ab so erhält man die Kellermehrkosten pro Wohnung gegenüber Bauweise III folgendermaßen:

I    2813,5    —    938    =    +    1875,5 Л

II    1406,8    •—    938    =    +    468,8 Ж

0,0 Ж

III    938,0    —    938    =

IV    704,0    —    938    =    —    234,0 Ж

V 563,0    —    938    =    —    375,o Ж

Hiezu kommen noch die Kellervergrößerungskosten pro Wohnung. Dieselben betragen für Bauweise IV gegenüber Bauweise III (vgl. auch Abbildungen):

1)    Erdaushubmehrung:

8,40 X 4,5 X 1,5 X V4 = *4 cbm â 2,²⁰ ЛЬ = 3i,o Ж

2)    Kellerdeckenzuschlag für den nicht unterkellerten Teil:

8,40 X 4,5 X V₄ = 9,5 qm а 2,60 Ж = 25,0 Ж

3)    Kellermauerwerkmehrung:

8,40 X 0,64 X 0,50 X V₄ = 0,67 cbm à 22,0 Ж = 14,8 Ж

zus. 70,8 Ж

Gleiche Berechnung für Bauweise V gegenüber Bauweise IV ergibt für

1)    Erdaushubmehrung:

8,40 X 10,0 X 0,50 X Vs = 8,4 cbm â 2,20 Ж = 18,50 Ж

2)    Kellermauerwerksmehrung:

8,40 X 1,79х X 0,50 X Vs = 1,5 cbm à 22,0 Ж — 33,0 Ж

zus. 51,50 Ж

Also für Bauweise V gegenüber III = 70,8 + 51,5 Ж = 122,30 Ж. Die Summe der Kellermehrkosten und der Kellervergrößerungskosten pro Wohnung ergibt dann folgende Zahlen:

II

III

6 Ж + o,o Ж — 876 Ж 9 Ж + о,о Ж — 469 Ж о 1 -f 0,0 Ж =

IV — 234 Ж + 70,8 Ж = 163 ж

V — 375 Ж +122,3 Ж = 253 ж

¹ 0,64 ш Außenmauerstärke + 0,51 m Tragmauerstärke + 0,64 m Außen-mauerstärke = 1,79 m zusammen.

«2000.

чЧ-

(Anlage 10) Zu § 15

92

Kellergeschoß

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Abb. 18. Einfamilienreihenhaus halb unterkellert; Stockswerkhöhe =    3,00 m,

Kellerhöhe = 2,50 m, 2 Wohngeschosse mit zusammen 84,00 qm Bruttofläche

und 60,00 qm Wohnfläche.

Erd-Geschoß

Hofseite

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Einfamilienreihenhaus halb unterkellert; Stockwerkshöhe = 3,00 m,

Abb. 19.

Kellerhöhe = 2,50 m, 2 Wohngeschosse mit zusammen 84,00 qm Bruttofläche und 60,00 qm Wohnfläche.

Ober-Geschoß

„58

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Abb. 20. Einfamilienreihenhaus halb unterkellert; Stockwerkshöhe = 3,00 m, Kellerhöhe = 2,50 m, 2 Wohngeschosse mit zusammen 84,00 qm Bruttofläche und 60,00 qm Wohnfläche.

-С-С--С

«I    M M u

(Anlage ii) Zu § 29

Das Verkehrsunternehmen.

Beschreibung

und Rentabilitätsberechnung.

Inhalts-U ebersicht.

1.    Bahnlänge und Anlagekapital..........

2.    Fahrtlänge und Fahrzeit............

3.    Fahrmaterial .................

4.    Die Durchführung der Rentabilitätsberechnung . . .

5.    Feste und veränderliche Kosten.........

6.    Einnahmen..................

7.    Ausgaben...................

8.    Abgleichung von Einnahmen und Ausgaben . . .

9.    Die zeitliche Entwicklung der Betriebsergebnisse . .

10. Sonstige Einnahmen..............

95

95

95

96

96

97

98

IOI

IOI

i. Bahnlänge und Anlagekapital.

Es ist angenommen ,daß die Bahnlänge des Verkehrsunternehmens (Abb. 8) im Beharrungszustande insgesamt 26,5 km¹ bei einem reinen Baukostenaufwand von 25 Millionen Mark beträgt.

Hiezu kommen für elektrische Streckenausrüstung und Fahrmaterial rund 6 Millionen Mark².

Es ist ferner davon ausgegangen, daß die Stammlinie und Schleife I von Anfang an hergestellt wird (vgl. indessen §31), daß jedoch die Schleifen II und III jeweils nur im Maße der fortschreitenden Besiedelung ausgebaut werden.

2. Fahrtlänge und Fahrzeit

Bei einer Fahrt durch die Schleifen I und II ist ein Weg von 31 km, durch die Schleifen I und III ein Weg von 34 km zurückzulegen.

Da indessen bei der ersteren Fahrt 11 mal, bei der letzteren Fahrt nur 9 mal angehalten werden muß, wird die Fahrt in beiden Fällen bei Anwendung einer Grundgeschwindigkeit von 75 km/St in 40 Minuten zurückgelegt.

3. Fahrmaterial.

Die einfache Zugsausrüstung besteht aus einem Motorwagen für einphasigen Wechselstrom (480 PS, 80 t, 80 Sitzplätze, Anschaffungspreis 100 000 M) und 2 dreiachsigen Anhängewagen (jeder 20 t, 60 Sitzplätze, 14000 Ji), sohin kostet die einfache Zugsausrüstung (120 t, 200 Sitzplätze) 128 000 JL

¹ Ausscheidung der reinen Baukosten:

im I. Betriebsjahr 12,0 Millionen Mark

4 km io km

6.2    km

6.3    km

8,5

УУ

im Beharrungszustand 12,0 Millionen Mark

00 N N

УУ

УУ

УУ

zus. 26,5 km

25,0 Millionen Mark

20,5 Millionen Mark ² Es betragen die Anlagekosten: im 1. Betriebsjahr im Beharrungszustand I. für die elektr. Strecken -

0,5 Millionen Mark

1,5 Millionen Mark

ausrüstung......

2. für das Fahrmaterial Verzinsung und Abschreibung des Anlagekapitals für das Kraftwerk ist im Arbeitsaufwand, für die Werkstättenanlagen im Unterhaltungsaufwand berücksichtigt.

o,5

УУ

4,6

УУ

Bei einer Fahrzeit von 40 Minuten für die volle Schleifenfahrt sind im 1. Betriebsjahr einschließlich Reserve und Reparatur¹ 4, im Beharrungszustand² 37 einfache Zugsausrüstungen erforderlich.

4. Die Durchführung der Rentabilitätsberechnung.

Einnahmen und Ausgaben im ersten Betriebsjahr und im Beharrungszustand sind in der nachstehenden Berechnung in Spalte 1 und 2 einander gegenüber gestellt. Unter der Annahme, daß die Besiedelung gleichmäßig fortschreitet und nach Umfluß von 20 Jahren abgeschlossen ist, ist die Entwicklung der Betriebsergebnisse des Unternehmens unter Ziff. 9 bildlich dargestellt worden.

5. Feste und veränderliche Kosten.

Die Kosten zerfallen in f e s t e, d. i. solche, die vom Umfang des Verkehrs mehr oder minder unabhängig sind und in veränderliche, die in gleichem Verhältnis mit der Zunahme des Verkehrs wachsen. Zu den festen Kosten gehören die Kosten des Stationsdienstes, der Bahnunterhaltung, der allgemeinen Verwaltung und der Verzinsung und Tilgung des Bauaufwandes. Als veränderliche Kosten sind lediglich die Kosten der Zugbeförderung vorgetragen.

¹ Für einen 20-Minutenbetrieb . . für Reserve und Reparatur . .

2 einfache Zugausrüstungen

УУ

УУ

zus.

² Für eine stündliche Höchstleistung von 10 000 Platz-km

im Betrieb ......

in Reserve und Reparatur

УУ

УУ

32 einfache Zugsausrüstungen

УУ

УУ

37 einfache Zugsausrüstungen

erforderlich.

6. Einnahmen.

Es kann hier unerörtert bleiben, ob und in welcher Weise ein besonderer Fahrpreis für die II. und III. Klasse festzusetzen wäre und ob zur Hebung des Arbeiterverkehrs nach der Wohnungskolonie ein ermäßigter Arbeitertarif eingeführt werden soll. Es ist angenommen, daß die Durchschnittseinnahme pro Fahrt 20 Pf. beträgt.

InLandhausbezirken mit industriellen Anlagen kann die Verkehrsdichtigkeit — einschl. des Geschäfts-, Besuchs- und Ausflugs-Ver kehrs nach dem Landhausbezirke — auf 250 Fahrten für den Einwohner veranschlagt werden.¹ Bei 130 000 Einwohnern und einer Durchschnittseinnahme von 20 Pf. für die Fahrt ergibt sich hienach im Beharrungszustande eine Gesamteinnahme aus der Personenbeförderung von und im 1. Betr. Jahr 720 hiervon oder Einnahmen aus der Beförderung von Reisegepäck

¹ Schimpff nimmt 270 an.

V. Vöickre u. Serini, Verkehr 1

Einnahmen pro Person

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

Gesamt-Einnahmen

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Pf.

Pf.

M.

M.

20

20

325 000

6 500 000

für Eisenbahnwesen 1912 S 614.

Freiheit.

Einnahmen pro Person

Gesamt-Einnahmen

im Beharr.-zustand

im ersten Betr.-Jahr

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Übertrag: und Hunden, dann Nebenerträge aus dem Personenverkehr

vo

IO OOO

200 000

20,6

20,6

335 000    6 700 000

7. Ausgaben

A. Feste Kosten.

I. Stationsdienst nach einer vorliegenden Berechnung des Personalaufwands (Blockdienst automatisch, außer in den Stationen mit Weichen)

II. Bahnunterhaltung¹

III. Allgemeine Ver w a 11 u n g

*V. Abschreibung an Gebäuden, Inventar etc.

1,8

0,8

30 000    250 000

2,5

0,8

40 000    260 000

3,i

o,5

50 000    150 000

2,5

0,2

40 000

80 000

V. Unterhaltung und Abschreibung der elektrischen Strek-kenausrüstung für einphasigen Wechselstrom

1.0

0,1

16 000

50 000

Übertrag:

¹ Die Berechnungen sind nach den Erfahrungen der bayer. Staatseisenbahnen unter Benützung der Blum’schen Formel 50x1,67 y Tonnenbelastung angefertigt.

Einnahmen pro Person

Gesamt-Einnahmen

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

im ersten Betriebs-Jahr

im

Beharrungs

zustand

Übertrag:

VI. 472% V e r z i n s u ng der reinen Baukosten u. Strek-kenausrüstung Summe

58,i    3,7

945 ooo

69,o

6,i

i 121 000

i 192 000 i 982 000

B. Kosten der Züge a) Zeitkosten I. Personalauf-wand(2Mann beim Zug¹). Die Personalkosten betragen ein-schl. Ablösung, Dienstbereitschaft, ferner Pensions- und Wohlfahrtsausgaben 2,70 M/Std oder 1,60 Ж pro Schleifenfahrt. Zahl der Schleifenfahrten im ersten Betriebsjahr 60 X365 = 21 900, im Beharrungszustand 203 000.

II. 3 % E r n e u e r u n g des Fahr materials ( Lebensdauer unter Berücksichtigung von 20 % Altwert 18 Jahre 4V₂% Verzinsung des Fahrmaterials

Summe

2,2    I.О

0,9    0,4

1,4    о,7

4,5

2,1

35 000

15 000

22 500 72 500

325 000

138 000

207 000 670 000

¹ Unter „Zug“ ist hier die in Ziff. 3 beschriebene einfache Zugseinheit (Motor und 2 Anhänger) verstanden. Bei dichterem Verkehr werden mehrere Zugseinheiten vereinigt. Es wurde jedoch eine Personalminderung nichtvorgesehen.

Einnahmen pro Person

Gesamt-Einnahmen

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Übertrag:

b) Wegkosten

III.    Der Arbeitsverbrauch beträgt für i Schleifenfahrt bei 75 km/Std. Höchstgeschwindigkeit 125,6 KWStd und einschl. der Verluste in der Fahrdraht- und Speiseleitung und in den Transformatoren 148 KWSt., also bei 21 900 bezw. 203 000 Schleifenfahrten

3 200 000 bezw. 30044000 KWSt. Hiezu Heizung 200 000 bezw. 2 000 000 KWSt. ergibt einen Arbeitsbedarf im ersten Betriebs jahr von 3,4 Mili., im Beharrungszustand von 32 Mill. KWSt. oder bei einem Einheitspreis von 5 Pf./KWSt.

IV.    Unterhaltung des Fahrmaterials: Motorwagen 5 Pf./km,

2 Anhängewagen 2,0 Pf./km, zus. 7,oPf.km. Daher bei 678 900 bezw. 6 293 000 km

V.    SonstigeKosten

( 10 % aus III und IV)

Summe:

10,5

4,9

170 000

I 6oo 000

2,9

i,3

4,7

i,4

o,6

6,9

47 700

21 800

239 500

440 000

204 000 2 244 000

Einnahmen pro Person

Gesamt-Einnahmen

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Zusammenstellung der Ausgaben.

A.    Feste Kosten

B.    Kostender Züge

Summe:

б9,о

10,2

p Os О M

88,2    i5,i

I 121 000 I 982 000

312 900    2914    000

I 433 000    4 896 000

8) Abgleichung von Einnahmen und Ausgaben.

У

Einnahmen Ausgaben

20,6    20,6

88,2    15,1

335 000    6 700 000

i 433 000    4 896 000

67,6 +5,5 I—i 098 ooo| + i 804000

Die Verzinsung des Anlagekapitals beträgt sohin im Beharrungszustand 4,5 + 5,7 = 10,2 %. Die Dividende bei х\г Aktien- und V2 Prioritätenkapital würde sohin 15,5 % ergeben.

9.) Die zeitliche Entwicklung der Betriebsergebnisse.

Mark 7000 000 6000 000 5000000 4 000000 3000 000 2 000 000 1000 000

6700000

Reinüberschuß (1 804 000)

4 896 0C0

ÂÎ

.6

КЗ

Kosten d. Zug-befördetung (2914000)

1 982 000

Ooç

Feste Kosten

Jahre

10

15

20

Abb. 21.

io. Sonstige Einnahmen.

Die Bahnanlage ist mit dem Verkehr der Wohnungskolonie nicht völlig ausgelastet. Jedoch wurde die Möglichkeit einer weiteren Ausnützung bei der Rentabilitätsberechnung nicht berücksichtigt.

Auch aus der Bedienung des Güterverkehrs wurden Einnahmen nicht in Rechnung gestellt.

юз

(Anlage 12) Zu § 29

Kostenberechnung bei Verlängerung der Stammlinie von io auf 20 km.

Einnahmen pro Person

Gesamt-Einnahmen

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Ausgaben.

A) Feste Kosten

I. Stationsdienst II. Bahnunterhaltung

III.    AllgemeineVer-waltung

IV.    Abschreibung an Gebäuden, Inventar

V. Unterhaltung und Abschreibung der elektr. Streckenausrüstung

VI- 4x/₂%V erzinsung der reinen Baukosten und Streckenausrüstung

1,8    o,8

4,o    i,3

3,i    o,5

2,5 0,2

i,6 о,з

30 000

66 000

50 000

40 000

26 000

250 000

430 000

150 000

80 000

83 000

Summe:

64,o    4,о

77,о    7,i

I 040 000 I 252 000

1    311 000

2    304 000

B) Kosten d e r Zugbeförderung.

a) Zeitkosten.

I.    Personalaufwand

II.    3%Erneuerung d. Fahrmaterials 4V2 % Verzinsung

to    Oo

О 4^ ~tO

10    40 Q\

о о

5 2 000

480 000

22 000 33 000

204 000 306 000

6,6

3,о

107 000

990 000

b) Wegkosten.

III. Arbeitsverbrauch

4,4

6,8

Übertrag:

14,4    6,8

234 000 234 000

2 204 000 2 204 000

Kosten pro Person

Gesamt-Kosten

im ersten Betr.-Jahr

im Beharr.-zustand

im ersten Betriebsjahr

im

Beharrungs

zustand

Übertrag:

IV. Unterhaltung des Fahrmaterials V. Sonstige Kosten (10 % aus III und IV) Summe F В III mit V:

14,4    6,8

234 —

2 204 000

4,8

i>9

2,2

0,9

2i,i 9,9

78 000

31 000

343 000

715 000

292 000 з 211 000

Zusammenstellung der Ausgaben.

A)    Feste Kosten

B)    Kosten der Züge

77,o    7,i

27,7    i2,9

i 252 000 450 000 i 702 000

Bliebe der Fahrpreis und somit die Einnahme gleich, so würde sie gerade ausreichen, um die Ausgaben, einschließlich Abschreibung und 4,5 % Verzinsung des Anlagekapitals zu decken.

Summe:

104,7 20,0

2 304 000 4 201 000 6 505 000

Anmerkung:

Es erhöhen sich im Durchschnitt die Ausgaben gegenüber der Berechnung in Anlage 11 Ziffer 7 bei А I nicht

,, А II nach dem Verhältnis von 32 : 52 ,, А III nicht ,, A IV nicht

,, A V nach dem Verhältnis von 32 : 52 „ A VI bei В I „ В II „ В III „ В IV

„В V io % aus В III und IV.

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» 53 : 73

УУ

УУ

»    32 : 52

Motto: „Zwei Fronten“

von

Wilhelm Deetz

Postbauinspektor in Kiel jetzt Postbaurat in Cöln a, Rh

Inhal ts-U ebersicht.

Vorwort............

Einfamilienhaus und Mietwohnung

Verbesserungs-Vorschlag.....

Straßenkosten..........

Bodenspekulation........

Randbebauung .........

Grundrißgestaltung ......

Das Straßenbild........

Die Großunternehmung ....

Beispiel............

Günstigste Hausform......

Zusammenfassung.......

Vergleich der Baukosten des tiefen Massenmiethauses mit

denen des langgestreckten Zweifrontenhauses . . .135 Berechnung der Wohnfläche und der Straßenbaukosten . 137 Ermittlung der zweckmäßigsten Hausform (Geschoßzahl) . 139

HO

ИЗ

. 116

120

121

123

126

127

128

128

133

Vorwort.

Die Frage nach Beschaffung billiger und zweckmäßiger Wohnungen für die minderbemittelte Bevölkerung ist in erster Linie eine Bodenfrage. Bodenpreis, Baukosten und Zinsfuß sind die drei Faktoren, die die Herstellungskosten der Wohnungen zuvörderst bestimmen; während die Baukosten und der Zinsfuß mehr oder weniger konstant und wesentlich nicht zu ermäßigen sind, ist der Bodenpreis als veränderlicher und jeweils verschiedener Faktor an den Bewegungen des Mietspreises in erster Linie beteiligt, mag er nun an den Gesamtkosten einen bedeutenden oder einen weniger bedeutenden Anteil haben.

Die einfachste Lösung der Frage wäre die durch Ansiedlung der minderbemittelten Bevölkerung auf billigem Gelände außerhalb der Großstädte, wo der Bodenpreis nur durch den landwirtschaftlichen Bodenwert bestimmt wird. Derartige Gründungen können wohl im Einzelfall erfolgreich sein, können aber nicht zur vorherrschenden Siedlungsform werden; es liegt in der Natur solcher Unternehmungen, daß sie nicht aus sich selbst heraus entstehen, sondern als bewußte Gründungen unter gleichzeitiger Beschaffung der erforderlichen Erwerbsquellen oder billiger Fahrverbindungen mit vorhandenen Arbeitsplätzen ins Leben treten. Solchen Gründungen steht aber immer das Hindernis im Wege, daß die ersten Ansiedler ein großes Risiko auf sich nehmen und finanziell am schwersten belastet werden, weil erst eine voll entwickelte Anlage sich angemessen verzinsen kann, diese Entwicklung aber sich schwer voraussehen lassen wird. Angesichts der vielen einander widerstreitenden, zentralisierenden wie dezentralisierenden Tendenzen unseres Wirtschaftslebens ist aber ein einheitliches Streben nach einer bestimmten Siedlungsform vorläufig nicht vorhanden und auch nicht zu erzwingen.

no

¹

   Bei den Darstellungen der verschiedenen Bauweisen, Anlage 8a—d sind in einem Reihenhausabschnitt je 12 Wohnungen untergebracht, die Länge dieser Abschnitte ist lang:

I    12    X    8,40    X

²

   12    X    8,40    X

³

   12    X    8,40    X

⁴

   12    X    8,40    X

⁵

   12    X    8,40    X

Für I Wohnung macht also die Länge:

I 8,40 X V1 m

II    8,40 X V₂ m

III    8,40 X Vs m

usw.

Einfamilienhaus und Mietwohnung.

In gleicher Weise ist auch die Frage, ob das Einzelhaus oder die Mietwohnung im Etagenhaus die herrschende Wohnform sein soll, nicht so unbedingt zugunsten einer von beiden Wohn-weisen zu entscheiden, daß darauf eine Lösung der Wohnungsfrage aufgebaut werden kann. Allen ethischen, hygienischen und sozialen Vorzügen des Einfamilienhauses gegenüber wird die Mietwohnweise praktisch immer durch die größere Anpassungsfähigkeit an den Familienstand und die Erwerbsverhältnisse im Vorteil bleiben. In jeder normalen Familie sind in den verschiedenen Lebensaltern die Raumanforderungen verschieden, je nachdem der Hausstand ohne Kinder, mit wenigen oder mehr, mit kleinen oder größeren Kindern, die nach Geschlecht getrennte Schlafräume haben müssen, oder auch mit anderen Anverwandten geführt wird, verschieden auch die Ansprüche je nach den jeweiligen Erwerbsverhältnissen und nach der Erwerbsfähigkeit des Ernährers. Die Mietwohnung läßt sich dem jeweiligen Bedürfnis entsprechend wechseln, das Einzelhaus legt entweder durch zeitweiligen Raumüberfluß dem Hausstand unnötig hohe Ausgaben für Wohnzwecke aut oder es kann auch ungesundes Zusammendrängen zur Folge haben, das gerade vermieden werden soll. Eine weitere Schwierigkeit liegt für das Einzelhaus in der Eigentumsfrage. Soll es Eigenhaus für die alleinige Benutzung werden, so sind, abgesehen von der Schwierigkeit, die die Beschaffung des Baugeldes bereitet, die Herstellungskosten meist so hoch, daß eine billigere Wohnweise auf diesem Wege nicht zu erhoffen ist. Als Besitzer könnte von den unteren Schichten auch nur der seßhafte und gelernte Arbeiter, der nicht ganz von der Hand in den Mund lebt, in Frage kommen. Ist aber der Eigentümer aus Rentabilitätsgründen gezwungen, noch eine zweite Wohnung in dem Hause einzurichten, so erleiden die Vorteile des eigenen Heims schon erhebliche Einbuße; den Besitz des Hauses und das eigene Wohnen zu angemessenem Preise muß er sich durch das Abvermieten sichern; jeder Mietausfall wird ihn aber mangels eigener Reserven aus dem wirtschaftlichen Gleichgewicht bringen. Auch ist die Unteilbarkeit des im eigenen Besitz festgelegten Kapitals, die sich in wirtschaftlich ungünstigen Zeiten, bei Krankheiten oder dem Tode des Ernährers besonders fühlbar macht, zweifellos eine

III

schwere Belastung, die viele Vorsichtige grundsätzlich vom Eigenerwerb zurückhalten wird.

Ist aber schließlich das Einfamilienhaus nur Miethaus, ohne Anwartschaft auf den Besitz, so sind die Vorzüge des Einzelwohnhauses erheblich eingeschränkt und die Nachteile treten leicht in den Vordergrund, und solche sind für den, der in der Geschoßwohnung aufgewachsen und an sie gewöhnt ist, in der Bewirtschaftung zweifellos vorhanden. Die Erfahrungen von gemeinnützigen Vereinen zur Verbesserung der Wohnungsverhältnisse, die sich mit beiden Bauweisen befassen, haben denn auch gezeigt, daß eine gute und billige Geschoßwohnung in einem verständnisvoll gebauten Kleinwohnungshaus nur unter zwingenden Gründen verlassen wird, während das Einzelhaus eher freiwillig aufgegeben wird.

Dazu kommt ferner, daß das Einzelwohnhaus, wenn es sich nicht um noch ganz billigen Boden handelt, nur dann mit dem mehrgeschossigen Miethaus konkurrieren kann, wenn es wenigstens 2x/₂ Geschosse (Erdgeschoß, Obergeschoß und ausgebautes Dach) hat, eine Voraussetzung, die auch bei allen Gegenüberstellungen von Einfamilienhaus und Geschoßhaus ohne weiteres angenommen wird. Zugegeben nun, daß die Baukosten eines Einfamilienhauses für die Einheit der Nutzfläche nicht höher sind als im Geschoßhaus, so ist damit noch nicht das Bedenken beseitigt, daß ein solches Haus von 2l/₂ Geschossen eine Nutzfläche ergibt, die für einen erheblichen, wenn nicht den überwiegenden Teil der minderbemittelten Bevölkerung in der vorhandenen Größe zu aufwendig, also zu teuer ist. Selbst bei größter Einschränkung in der Breite, bis auf 6 m Hausfront, ergeben sich für 2 ¹ /2 Geschoße außer der Küche mindestens vier Räume. In einer sehr erheblichen Zahl von Fällen muß also das Kleinhaus in wenigstens zwei Wohnungen geteilt werden. Dann ergibt sich aber der Nachteil, daß entweder das Treppenhaus wie im Etagen-Miethaus gemeinsamer Benutzung freistehen muß, wodurch eine durch zwei Geschosse (Obergeschoß und Dachgeschoß) reichende Wohnung nicht mehr in sich abgeschlossen ist, oder daß der unteren Wohnung die Benutzung des Dachbodens, der oberen die des Kellers verloren geht. Boden- und Kellerräume sind aber auch den Inhabern von Kleinwohnungen kaum entbehrlich, erstere zum Ablegen alter oder vorübergehend nicht gebrauchter Gegenstände und zum Wäschetrocknen, letztere

112

für Wirtschaftsvorräte und Brennmaterial. Eine Inanspruchnahme der Wohnung für diese Zwecke würde, soweit überhaupt durchführbar, nicht unerhebliche wirtschaftliche und hygienische Nachteile mit sich bringen.

Mag auch in Gegenden, in denen das kleine Einzelhaus von altersher eingebürgert ist, wie in den Rheinlanden oder Bremen oder auch in England, die gewiß sehr erfreuliche Vorliebe für diese Wohnweise erhalten geblieben sein, im allgemeinen muß doch in jeder durchgreifenden Reform unseres Kleinwohnungswesens, wenn sie sich nicht allzu ferne Ziele setzen will, mit der Mietwohnung im Mehrgeschoßhaus als der herrschenden — und auch vorläufig noch in erster Linie gewünschten — Wohnweise gerechnet werden. Daß Reformen dringlich sind, wird allseitig anerkannt und darum ist es unzweckmäßig, die Lösung auf einer Wbhnweise aufbauen zu wollen, für die das Interesse und die Vorliebe sich erst ganz allmählich durchsetzen müssen. Erforderlich ist vielmehr eine Lösung, die den verschiedenen Möglichkeiten allgemein Rechnung trägt und sich nicht auf eine bestimmte Wohnform festlegt. Es gilt demnach, ein allgemeines System der Stadterweiterung zu schaffen, bei dem die Wohnungen besser und die Preise niedriger sind und auch bleiben werden als es bei dem jetzigen System der Fall ist. Die Frage nach Verbesserung der Wohnungen muß hierbei unter allen Umständen die wesentlichere bleiben. Hohen Mietpreisen ist schließlich noch auf anderem Wege, durch höhere Löhne oder durch Erziehung des Arbeiters, für Alkohol und ähnliche Genüsse zugunsten des Wohnungsanteils weniger zu verausgaben, ein Ausgleich zu geben. Was aber in schlechten Wohnungen an gesundheitlichen Werten verloren geht, was an Gefühlswerten, Lebensfreude, Liebe zu Heim, Heimat und Vaterland abgetötet wird, das ist unwiederbringlich fort und ein schwerer nationaler Verlust.

Zunächst ist es erforderlich, das Massenmiethaus, die Mietkaserne zu beseitigen, die ja auch nur vom Standpunkte der geringeren Beteiligung des einzelnen an der Gesamtgrundrente zu verteidigen ist. Zu dem Zweck muß der hygienisch unzulängliche und wirtschaftlich unvorteilhafte Seitenflügel verschwinden. Er hatte sozial eine gewisse Berechtigung, solange das Vorderhaus größere Wohnungen enthielt und eine gegenseitige Durchdringung den verschiedenen Gesellschaftsklassen zum Vorteil gereichte. Jetzt aber, wo in der überwiegenden Mehr-

ИЗ

zahl das ganze Haus ausschließlich von Kleinwohnungen besetzt werden muß, um dem Bedarf zu genügen, hat der Seitenflügel und mit ihm das tiefe Grundstück nur noch den Vorteil, die anteiligen Straßenkosten möglichst niedrig zu halten.

Zur Minderung der Straßenkosten trägt erheblich die vielfach befürwortete Trennung von Wohn- und Verkehrsstraßen bei. Zwar wird sich eine grundsätzliche und vollständige Trennung beider Straßenarten praktisch kaum durchführen lassen; doch bietet die systematische Anlage größerer Viertel, deren Inneres von schmäleren, entsprechend dem geringeren Wagenverkehr nur leicht befestigten Wohnstraßen durchzogen ist, schon wesentliche Vorteile. Eine erheblich niedrigere Innenbebauung (Flachbau) gegenüber hoher Randbebauung kann jedoch nicht zweckmäßig erscheinen. Abgesehen von der Schwierigkeit und der Härte gegen die Bodenbesitzer, die sich bei Festlegung des Bebauungsplanes daraus ergeben, daß der ursprünglich gleichwertige Boden an den künftigen Verkehrsund den künftigen Wohnstraßen plötzlich einen sehr ungleichen Ertragswert erhält, ist auch die Anlage niedriger Häuser in einem Rahmen von hohen Gebäuden, die an den umschließenden Verkehrsstraßen notwendig sich bilden müssen, aus technischhygienischen Gründen bedenklich: Beträgt der Unterschied zwei oder mehr Geschosse, so mangelt es dem inneren Kessel leicht an der ausreichenden Frischluftzuführung; der Rauch aus den Schornsteinen der niedrigen Häuser kann sich zwischen den hohen Wänden verfangen oder wird dem obersten Geschoß der Randbauten in die Fenster getrieben. Eine gewisse Einheitlichkeit in der Höhe ist also Erfordernis eines gut durchlüfteten Viertels.

V erbesserungs-V orschl a g.

Auf anderem Wege ist jedoch zu einem Ziele zu gelangen, und zwar durch folgende Erwägungen: Für jeden Bauplatz ist das Mindestmaß des unbebauten Teils im Vergleich zur ganzen Fläche in der Bauordnung vorgeschrieben. An der Preisbildung des Bodens und weiter an der Wertsteigerung ist nicht nur der bebaute Boden beteiligt, sondern in gleicher Weise auch der unbebaute. Dieser Freiraum, der unmittelbar keinen Gewinn bringt, muß miterworben und mitverzinst werden. Je weiträumiger die Bebauung, desto größer der Anteil, mit dem der Deetz, Zwei Fronten.

unbebaute Teil den bebauten belastet. Auf diese Weise wird z. B. der Vorteil, den der billigere Boden der Vororte im Preise der Flächeneinheit bietet, in der Verwertung wieder verringert.

Der unbebaute Boden besteht einerseits aus dem für Wirtschaftszwecke erforderlichen Hofraum, andererseits dem für die Licht- und Luftzuführung zu den Wohnungen erforderlichen Freiraum. Es fragt sich, ob es nicht möglich ist, nur den für Wirtschafts zwecke erforderlichen Hofraum dem Grundstück zu belassen, den übrigen Freiraum aber — ohne Einschränkung der Nutznießung — der Verfügung des Einzelnen zu entziehen, um ihn durch Zusammenfassen anstelle der Verzettelung in den einzelnen Grundstücken für die Gesamtheit besser nutzbar zu machen. Der eigentliche zinstragende Besitz soll also dem Einzelnen ungeschmälert bleiben; nur die Sorge für Luft und Licht nimmt die Gesamtheit einheitlich in die Hand, zum Vorteil des Ganzen und damit auch wieder des Einzelnen.

Eine solche Bewirtschaftung des Bodens ist möglich mit Hilfe des Reihenhauses, das beiderseits von Straßenstreifen, also von öffentlichem Land eingefaßt ist. Nehmen wir die Gebäudetiefe des Reihenhauses zu 12 m an, eine Tiefe, die für Kleinwohnungen reichlich ist, und rechnen dazu einen 2 m breiten Streifen längs des Hauses als Hof für Wirtschaftszwecke, so genügt — vom Luftbedarf abgesehen — für die Grundstückausnutzung eine Tiefe von 14 m. Der Bedarf an Licht und Luft wird durch entsprechend breite Straßen vor und hinter der Hausreihe gedeckt. Ist das Haus nicht mehr als 14 m hoch, so genügt beiderseits eine Straße von der gleichen Breite zur erforderlichen Licht- und Luftzuführung, zumal noch durch den Hof der Abstand von Haus zu Haus auf durchschnittlich 16 m gesteigert wird. Die Straße selbst benötigt als wenig bevölkerte Wohnstraße nur i¹/₂ m für den Fußweg und 5 m für den Fahrdamm. Der Rest von 7V₂ m ist für gärtnerische Anlagen mit Sitzbänken, für Rasen- und Sandspielplätze zu verwenden. Auch kann er in Art von Vorgärten, die noch den Vorteil haben, nicht durch Zugänge zu den Häusern zerrissen zu werden, ausgebildet werden; hinter einer einheitlichen Einfriedigung, etwa durch Hecken, kann das Land in kleine Gartenstreifen von je 7V2 m Tiefe aufgeteilt und vermietet werden. Nicht jeder Hausstand hat Zeit und Lust, einen kleinen Garten selbst zu bewirtschaften; der Teil der Bevölkerung aber, der daran Interesse hat, wird für diesen

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Wunsch in nächster Nähe der Wohnung Befriedigung finden können, und zwar ist der Garten in den meisten Fällen vom Fenster der Wohnung aus sichtbar, so daß die Kinder unter den Augen der in der Häuslichkeit beschäftigten Mutter im Garten spielen können.

In weiterer Entfernung von der Großstadt, wo die Bodenpreise niedrig sind, und wo die Nachteile der weiträumigen Bebauung nicht in Betracht kommen, kann durch Verbreiterung der Straße noch eine Vergrößerung der Gärten herbeigeführt werden. Die nachfolgende Untersuchung soll sich jedoch zunächst auf die zweckmäßigste Aufteilung für Vorstädte, die hauptsächlich im Bedürfnis liegt, erstrecken.

Eine schematische Darstellung zeigt Abb. i. In einem größeren Viertel, das langgestreckt und von breiteren Straßen eingefaßt ist, laufen sechs Wohnstraßen, die im Gegensatz zu den großen Straßen als Gassen bezeichnet sind. Zwischen ihnen liegen Reihenhäuser, die die Kleinwohnungen aufzunehmen haben. Jede einzelne Wohnung ist gut durchlüftbar, sieht nach zwei Seiten auf grüne Streifen und hat an einer Seite immer Sonne (vorausgesetzt, daß die Straßen so angelegt sind, daß jede Seite einmal am Tage Sonne erhä’t). Alle Wohnungen sind in dieser Beziehung gleichwertig, Hinterwohnungen gibt es nicht. Die Luftzuführung erfolgt durch langgestreckte Straßen anstelle von winkligen und umbauten Höfen.

Beträgt bei solcher Bebauung die Tiefe des Grundstücks zwischen zwei Gassen 14 m, so ist bei einer Gebäudetiefe von 12 m das Grundstück zu e/₇ bebaut. Es kann nun dem Bauenden freigestellt bleiben, wo und wie er das Siebentel Freiland für den Hof anlegen will. Die Vorteile, die sich daraus einerseits für die Grundrißgestaltung, andererseits für das Straßenbild ergeben, werden später dargelegt werden. Zunächst ist die wirtschaftliche Seite dieser Bebauungsart zu prüfen, und zwar ist der Kostenanteil, mit dem das Bauland durch Anlage und Ausbau der Straßen belastet wird, zu ermitteln und mit den entsprechenden Kosten für die jetzt bestehende Bauweise zu vergleichen. In den weiteren Ausführungen wollen wir im Gegensatz zu dem jetzt herrschenden Blockbau, der einen von wenigstens drei Straßen umschlossenen Baublock ausbaut, die vorgeschlagene Bauweise als Zeilenbau bezeichnen.

Der in Abb. 1 dargestellten Bebauungsart sei eine solche,

8*

ii6

wie sie für die Vororte Berlins außerhalb der Ringbahn vorgeschrieben bzw. zugelassen ist (viergeschossige Bauweise mit halber Grundstückbebauung) zum Vergleich gegenübergestellt. Nach Abb. i ergibt sich für das zweifrontige Reihenhaus bei sechs Gassen eine Tiefe von 6 . 14 -I-5 . 14+2 . 18 = 190 m zwischen zwei Verkehrsstraßen. Die gleiche Tiefe würde nach der bestehenden Vorortbebauung bei Anordnung einer mittleren Straße von 18 m Breite zwei Blocktiefen von je 86 m, also Grundstückstiefen von i. M. je 43 m ergeben. Es enthält also jeder iaufende Meter Breite dieses 190 m tiefen Streifens im Zeilenbau 5 . 12 + 2 . 15 = 90 qm überbaute Fläche, im Blockbau bei halber

Bebauung nur 2 .    = 86 qm überbaute Fläche. Daraus er

gibt sich, daß trotz des vermehrten Straßenlandes die überbaute, also zinstragende Fläche nicht verringert wird, daß also die Umwandlung eines bereits festgestellten Bebauungsplanes vom Blockbau in den Zeilenbau ohne Schädigung des Bodenbesitzers möglich ist. Demnach ist die vorgeschlagene Bauweise ohne weiteres auf bestehendes baureifes Gelände anwendbar, ohne daß festgelegte Werte geschmälert werden.

Straßenkosten.

Um nun die durchschnittlichen anteiligen Kosten zu ermitteln, die sich aus dem Aufwand für Straßenabtretung und Straßenausbau für die Flächeneinheit nach beiden Bebauungsarten ergeben würden, seien die nachfolgenden Sätze zugrunde gelegt:

1.    Für das Blockbausystem.

Lt. Ortsstatut des Berliner Magistrats (s. Bauwelt 1912, Nr. 45) sind zu rechnen:

13,60 M 70,00 ,, 7,50 „

auf i qm Pflasterung...........

,, i Frontmeter Be- und Entwässerung. . .

,, i Frontmeter Beleuchtung.......

Demnach entfallen von der halben Straßenbreite auf i m Gebäudefront 9 . 13,60 -f 70,00 + 7,50 = 199,90 = rd. 200 Mark.

2.    Für das Zeilenbausystem.

In den nur geringen einseitigen Verkehr, jedenfalls keinen größeren Durchgangsverkehr aufweisenden Gassen genügt

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für den Straßendamm geteerter Macadam, für den Bürgersteig Klinker-, Zementplatten- oder ähnlicher Belag oder noch billiger Beton, der zur Vermeidung von Rissen durch eingelegte Streifen in Einzelkörper zerlegt wird. Die Rohrleitungen erhalten, da das Hinterland fortfällt und die Grünstreifen keiner Ableitung der Tagewässer bedürfen, erheblich geringeren Querschnitt. Demnach sind folgende Ansätze für einen laufenden Meter Straßenfront angemessen:

1,40 qm Klinkerpflaster, Plattenbelag oder Beton

7,00 M

10,00 ,, 20,00 ,, 9,00 ,, 44 00 ,,

zu 5 M

2,00 m einfacher Bordstein (beiderseits 1 m) zu

5 Mo................

5,00 qm Macadam zu 4,00 JŁ........

7,50    ,, Garten oder Kiesschüttung i. M. je 1,20 M>

Rohrleitungen 40—45 Ж, z. Abrund. . . .

Summe 90,00 Ж

Diese Summe läßt sich im Bedarfsfälle noch erheblich einschränken, wenn man die Rohrleitungen nicht für jede Hausreihe, sondern nur in jeder zweiten Straße vorsieht, also an die vorhandenen Leitungen von beiden Seiten anschließt. Man kann auch dadurch sparen, daß man für die Regenrohre Versickerungsgruben anlegt, von denen aus das Wasser den Grünstreifen zugeführt wird, oder die Tagewässer in der leichten Straßenbefestigung versickern läßt und dann nur in der Mitte jeder zweiten Straße ein Schmutzwasser- und ein Gasrohr anlegt. Mit dem Satz von 90 Mark ist also für alle Fälle gut auszukommen.

Die Berechnung soll der größeren Genauigkeit wegen getrennt für die Bodenpreise an den Gassen und an den Verkehrsstraßen erfolgen. Bei den Gassen ergeben sich als Nettokosten (N) für einen Quadratmeter fertiges Bauland, wenn В der Bruttobodenpreis für einen Quadratmeter des der Bebauung zuzuführenden Ackerlandes ist, unter Annahme der vorgenannten Abmessungen:

43

(14 + 14) B -4- 90

für den Blockbau Nj =

für den Zeilenbau N₂ =

ii8

Für verschiedene Kaufpreise von В ergeben sich folgende Nettopreise:

Bruttopreis В für i qm

Nettopreis für i qm

der

der

Zellenbauweise 8,43 M

Der Nettobodenpreis, also der Preis des fertigen Baulandes einschließlich Straßenabtretung und Straßenbaukosten, ist nach dieser Berechnung für die Zeilenbauweise durchschnittlich der anderthalbfache desjenigen der Blockbauweise. Hierzu kommen nun aber noch zwei weitere Posten, die sich in festen Zahlen nicht ausdrücken lassen, einmal die Ersparnis, die durch Ersatz der in dem Block eingeschlossenen Querstraßen durch schmale Gassen entsteht, zweitens der geringere Bedarf an Grünflächen und Spielplätzen, mit denen die Innenflächen nunmehr bereits selbst versorgt sind. Dadurch verschiebt sich also das Verhältnis noch zugunsten der Zeilenbauweise. Außerdem tritt noch eine Verschiebung ein, und zwar zugunsten der Zeilenbauweise, wenn die Tiefe eines Baublocks der jetzigen Bauweise geringer wird als in dem Vergleich angenommen (die Annahme von 86 m ist jedenfalls reichlich), da dann der Preis für einen Quadratmeter der Blockbauweise durch die Straßenkosten mehr belastet, also höher wird, und umgekehrt zu ungunsten des Zeilenbaues, wenn man die Blockbauweise mit tieferen Baublocks ansetzt; dafür fällt dann aber für letztere der Vergleich in bezug auf die Beschaffenheit der Wohnungen umso ungünstiger aus, weil bei größerer Tiefe allseitig umschlossene Höfe entstehen. Schließlich ist auch noch zu berücksichtigen, daß im Blockbau die einzelne Parzelle in ihrer denkbar verschiedenen Begrenzung in den seltensten Fällen eine derartige wirtschaftliche Ausnutzung gestatten wird wie im Zeilenbau, wo der zur Bebauung zugelassene Teil immer eine einwandfreie Hausform in der Grundrißbildung ergibt. Diese klare Beziehung zwischen Grundstücksform und Hausform gibt sogar der Zeilenbauweise einen nicht zu unter-

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io „ 20 „

Blockbauweise 5,90 Ж

7>°7 8,28 „ 10,70 „

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28,84 „

schätzenden wirtschaftlichen Vorteil vor dem Blockbau, in dem oft das Streben nach voller Ausnutzung innerhalb der zulässigen Grenze recht gekünstelte Grundrisse ergibt, die man zutreffend als die Zwangstypen der Bauordnung bezeichnet hat.

Die vorstehende Berechnung bezog sich auf die Bauplatzeinheit. Nun ist aber nur die Einheit der überbauten Fläche zinstragend. Es muß also noch der Faktor der zulässigen Bebauung hinzukommen. Da der Bodenbedarf für ein Gebäude in der Blockbauweise nach obigen Annahmen das Doppelte, also ²/i der Gebäudefläche, in der Zeilenbauweise für dasselbe Gebäude ⁷/₆ der gleichen Fläche beträgt, so verhält sich für ein und dasselbe Gebäude der Bodenbedarf im Zeilenbau zu dem im Blockbau wie ⁷/₆ : ²/i, wie 7 : 12. Nehmen wir nun nach obigen Ermittelungen den Bodenpreis im Zeilenbau als höchstens anderthalbfachen desjenigen im Blockbau an, so ist der Preis des für ein Gebäude derselben Größe nach beiden Bebauungsarten erforderlichen Grundstücks für die vorgeschlagene Bauweise höchstens ⁷/₁₂ . ³/₂ = ²¹ /₂₄ = ⁷/₈ der jetzigen Bauweise. Der Bauplatz ist für das zweifrontige Reihenhaus, wie es sich aus der Zeilenbauweise ergibt, also jedenfalls billiger (von den Preiserhöhungen durch die Spekulation zunächst abgesehen) als für die Vorortsbebauung mit halber Grundstücksausnutzung. Dieser Vorteil der vorgeschlagenen Bauweise ermöglicht es, die zulässige Ausnutzung in der Höhe um г/₈ zu kürzen, also von 4 auf зх/₂ Geschosse herabzusetzen, d. h. auf 3 Vollgeschosse mit halb ausgebautem Dachgeschoß. Letzteres könnte Kammern enthalten, die nach Bedarf den einzelnen Wohnungen der Geschosse zugeteilt werden. Die Gebäudehöhe würde dann bei Annahme einer Geschoßhöhe von 3,50 m, die für Kleinwohnungen reichlich ist, und einer Höhe des Erdgeschoßfußbodens über

Straße von 0,75 m betragen: 0,75 + 3.3,50 + i. M.

3,50

13 m,

der eine Breite von 14,00 + i. M. 2,00 = 16,00 m zwischen zwei Fronten gegenübersteht; eine reichliche Lichtzufuhr ist also gewährleistet. Daß ein in den Dachboden eingebautes halbes viertes Geschoß auch die Baukosten nicht schlechter verzinst als ein vollaufgebautes viertes Geschoß, bedarf nicht erst der Ausführung.

Sollte sich unter besonders ungünstigen Umständen keine erhebliche Verbilligung des Bodenpreises für die Nutzeinheit ergeben, so wird sie sicher erreicht, wenn auch an den Gassen die viergeschossige Bauweise durchgeführt wird. Die Haushöhe wird dann höchstens 1,00 -j- 4 .3,50 = 15 m. Die Straßenbreite kann hier im Grünstreifen um 1 m vergrößert werden, so daß zwischen beiden Fronten 15 + durchschn. 2 m = 17 m sich ergeben, wobei, wie die rechnerische Ermittlung erweist, jedenfalls nicht unerhebliche Minderkosten eintreten. Nur verdient aus sozialen Gründen die dreigeschossige Bauweise natürlich den Vorzug.

Bodenspekulation.

Zu der Bildung des Bodenpreises durch die Belastung mit Straßenkosten kommt nun als zweiter preisbildender Faktor die Bodenspekulation. Hier gilt zunächst dasselbe wie bei der Ermittelung der anteiligen Bodenkosten. In derselben Weise, in der bei einhalb Bebauung die überbaute, eigentlich nutzbringende Fläche mit ²/г des Bodenwertes belastet wird, bei ⁶/₇ Bebauung aber nur mit ⁷/₆, unterscheidet sich auch der Bodenwertzuwachs bei beiden Bebauungsarten. Auch er belastet die bebaute Fläche im Zeilenbau nur ⁷/₁₂ so hoch als im Blockbau. Ist z. B. ein Kapital zu gleichen Hälften in Grundstücken mit ⁶/₇ und mit halber Bebauung festgelegt, so wird der gleiche Spekulationsgewinn des Kapitalisten den auf die überbaute Fläche und damit auch auf die Nutzfläche entfallenden Anteil im Zeilenbau nur ⁷/₁₂ so hoch, also rund halb so hoch, wie im Blockbau treffen. Das ergibt bei mehreren 100 %, um die der Bodenpreis bis zur Bebauung jetzt häufig wächst (auch die Steigerung infolge Zinsverlustes ist hierin eingeschlossen) schließlich recht erhebliche absolute Unterschiede in dem auf die einzelne Wohnung entfallenden Anteil an der Grundrente. Daß etwa dieser Gewinn nicht der Wohnungsmiete zugute kommt, sondern von Bodenspekulanten für sich vorweg genommen wird, ist wohl nur da zu befürchten, wo die vorgeschlagene Bauweise nur in ganz geringem Umfange zur Anwendung kommt. Bei ausgedehnter Anwendung, bei der die Wohnungen in größerer Anzahl unter sich in Konkurrenz treten würden, liegt kein Grund zu der Annahme vor, daß die Spekulation sich einheitlich dieser Bauweise in stärkerem Maße als der jetzigen bemächtigt. Im Gegenteil ist zu erwarten, daß ein Geländestück, das durch seine schmalstreifige Aufteilung von vornherein für Wohnungen der minderbemittelten Bevölkerung bestimmt ist, für die reine Bodenspekulation erheblich geringeres Interesse bietet und früher der pro-duktiven Bauspekulation zufällt als ein solches, das für die wohlhabenden Klassen oder für geschäftliche oder industrielle Verwertung bestimmt ist oder bei dem die Möglichkeit einer solchen Verwertung besteht. Da die Wohnungen nicht unmittelbar an den Verkehrsstraßen liegen und durch die ganze Straßenaufteilung eine spätere größere Verwertung der Grundfläche oder ein Höherbauen ebenso ausgeschlossen ist, wie eine Verwertung für Geschäftszwecke, ist auch ein späteres erhebliches Wachsen der Bodenpreise nicht zu erwarten. Ein sprungweises Steigen der Bodenpreise ist damit ausgeschlossen. Hierdurch ist auch eine gewisse Gewähr gegeben, daß besitzlose und unzuverlässige Elemente, die mit Baugeld und Hypothekenkredit nur den Boden belasten, hier dem Bodengeschäft fernbleiben.

Randbebauung.

Zu untersuchen ist noch, wie hoch sich die Kosten des Nettobaulandes für die Randbebauung stellen. Den Randgrund

sich dann in N₂ =

stücken wird man mit Rücksicht auf ihre Lage an der Verkehrsstraße für die demgemäß größeren Wohnungen, sowie für Geschäftsräume und Werkstätten eine etwas größere Tiefe geben; die Häuser können dann noch einen kurzen Seitenflügel erhalten, der für die Wohnungen Nebenräume (Mädchenkammer, Bad und Abort), für die Läden Lagerräume, Schreibstuben oder Werkstätten aufnehmen kann, jedoch so kurz ist, daß er nicht mit einer eigene Hofwohnung belegt werden kann. Geeignet ist hierfür eine Tiefe von etwa 18 m. Die obige Berechnung für N₂ ändert (18 + ¹⁸/₂) b + ²⁰⁰

18

Für die verschiedenen Werte von В ergeben sich: Bruttopreis В für i qm

Nettopreis für i qm

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i M.

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Blockbauweise 5,90 Ж 7,07 „ 8,28 „ 10,70 „

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Zeilenbauweise

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15.61    „

18.61    ,, 26,11 „ 4i,n „

21,36 Ж

i. M. 12,92 Ж

= 3 : 5-

Da für die Randbebauung sieh der Bodenbedarf im Zeilenbau zu dem im Blockbau entsprechend den Ausführungen für die innere Bebauung wie ⁶/₅ : ²/₁ oder wie 6 : io verhält, so ist der Preis des für ein gegebenes Gebäude erforderlichen Grundstückes für die Zeilenbauweise ⁶/io • ⁵/з = 30/зо der Blockbauweise, also derselbe. Hierzu kommt nun außerdem wieder der fortfallende oder geringere Bedarf an besonderen Grünflächen; auch kommt der größere Wert der Läden, die nunmehr mit den Querstraßen wegfallen und an den Verkehrsstraßen konzentriert sind und den Bedarf des ganzen Hinterlandes zu decken haben, in Betracht.

Nun bringt aber die Anordnung der beiderseits von Straßen eingefaßten Häuserreihen mit sich, daß eine Straße mehr als Häuserreihen vorhanden ist. Da dieser Betrag von der Zahl der Straßen abhängt, auf die er sich verteilt, war er mangels

eines festen Satzes in die vorstehenden Ermittlungen nicht mit aufzunehmen.

Angenommen, die Kosten der überzähligen Gasse würden je zur Hälfte auf die äußeren und auf die inneren Häuserzeilen verteilt, so würde für die Außenreihe statt des ermittelten Verhältnisses sich das Durchschnittsverhältnis 3 : 5,3 ergeben, das bei Berücksichtigung der übrigen Faktoren noch keine Änderung des Ergebnisses hervorrufen würde; für die inneren Häuserzeilen würde sich, wenn man nur fünf, wie auf Abb. I, annimmt, in der Berechnung der Nettopreise der Satz von 8,43 auf 9,17 Ж erhöhen, der von 10,43 auf 11,27 der von 12,43 auf i3,37 A, der von 16,43 auf 17,57 Л&» der von 26,43 auf 28,07 «Ä und der von 46,43 auf 49,07 J'L Das Preisverhältnis zwischen der Blockbauweise und der Zeilenbauweise ändert

auch hier an dem Ergebnis nichts, wenn man die übrigen Faktoren entsprechend berücksichtigt. Es bleibt also jedenfalls das Ergebnis bestehen, daß für die Zeilenbauweise der Preis des erforderlichen Bodens in der Anlage nicht teurer, der endgültige Preis bei der Bebauung und weiterhin voraussichtlich sogar erheblich billiger wird als für die Blockbauweise.

Überbauung (з¹/₂ . ⁶/₇ = ²¹/7) ergibt fast die-

In der Zeilenbauweise ist auch der bei hoher Rand- und niedriger Innenbebauung sich ergebende Unterschied in den Bodenwerten vermieden. Die innere dreieinhalbgeschossige Bebauung mit

selbe Ausnutzungsfähigkeit des Bodens wie die Randbebauung

4 • ⁵/₆ = ²⁰U-

Grundrißgestalt ung.

Zunächst ist nunmehr zu prüfen, welche Vorteile die Zeilenbauweise für die Grundrißgestaltung der einzelnen Wohnung bietet.

Schon das gewöhnliche Reihenhaus hat gegenüber der Bebauung nach der Tiefe erhebliche Vorteile in der Grundrißlösung; noch günstiger wird aber die Gestaltung in der vorgeschlagenen Bauweise. Während im Wohnhaus mit Seiten- und Querflügeln die Hofwohnungen ohne Querlüftung sind, rings umschlossen von den Flügeln anderer Gebäude, mit dunklen Fluren, die einspringenden Winkel zwischen Vorder- und Seitenflügel, zwischen Seiten- und Querflügel verhältnismäßig schlecht beleuchtet und nicht voll ausnutzbar, während selbst die Vorderwohnungen oft die Querlüftung entbehren müssen, wenigstens eine immer dann, wenn drei Wohnungen an einem Treppenhaus liegen, kann in der Zeilenbauweise jede Wohnung von zwei gegenüberliegenden Seiten Licht und Luft erhalten, sogar dann, wenn drei Wohnungen an einem Treppenhaus liegen. Es ist dazu nur erforderlich, auf die Forderung der Einhaltung einer Baufluchtlinie zu verzichten, vielmehr die Anordnung und die Abmessungen des unbebauten Siebentels freizustellen, wobei nur der Rahmen der beiderseitigen Fluchtlinien einzuhalten ist. Es ergibt sich daraus eine große Reihe von Möglichkeiten für die Grundrißanlage, von denen die Abbildungen 2—4 einige Beispiele zeigen.

Man kann das unbebaute Siebentel entweder in einem 2 m breiten Streifen vor das Haus legen oder man gibt ihm, indem man einen einzelnen Bauteil weiter, einen andern weniger vorspringen läßt, die durchschnittliche Breite von 2 m oder man umschließt dreiseitig einen tieferen Hof, der ein Siebentel der Gesamtfläche bildet (Abb. 2) oder man verteilt die Hofstreifen auf beide Fronten, um die beim Vor- und Zurückspringen sich ergebende Raumersparnis und seitliche Lichtzuführung nach Möglichkeit auszunutzen. Erstere wird dadurch erzielt, daß die Nebengelasse nicht mehr eine ganze Zimmertiefe ausfüllen müssen, sondern je nach Bedarf die Außenwand zurückgezogen werden kann. Letztere, die Lichtzuführung von drei Seiten, vereinigt in sich Vorteile des freistehenden oder einseitig angebauten Hauses mit solchen des Reihenhauses; es lassen sich zunächst die Nebenräume in den Grundriß eingliedern, ohne die

Frontlänge zu vergrößern, da mit Hilfe seitlicher Lichtzuführung sich mehrere Räume an derselben Front hinter einander schalten lassen, was im gewöhnlichen Reihenhaus nicht möglich ist. Auf dieselbe Weise ist es ferner, wie die Abbildungen zeigen, ohne unnötigen Raumaufwand erreichbar, den Flur unmittelbar zu belichten. Der Wert dieser Anordnung liegt nicht allein in der Lichtzuführung, mehr noch in der erheblichen Verbesserung der Lüftung. Ist schon der große hygienische Wert der Querlüftung für die engbelegten Kleinwohnungen an sich unbestritten (nach den Ermittelungen von Dr. Darr-Mair war in 13 Industriestädten in Yorkshire die Sterblichkeit in undurch-lüftbaren Häusern 15—20 % größer als in durchlüftbaren, s. Zeitschrift für Wohnungswesen, Jahrg. XI, Nr. 4), so wird erfahrungsgemäß eine noch so gut geplante Querlüftung in Kleinwohnungen praktisch oft nicht genügend benutzt, wenn sie sich durch die beiden einzigen Wohnräume erstrecken muß und der Familie kein Raum oder nur die Küche bleibt, um sich vor Zugwind und Abkühlung zu schützen. Erst wenn der Flur zuhilfe genommen werden kann und mit ihm die Räume sich einzeln durchlüften lassen, wird von der Querlüftung genügend Gebrauch gemacht. Eine Reihe von Beispielen, in denen der Flur Licht und Luft meist unmittelbar, in einzelnen Ausnahmen über den 2 m hohen Abort hinweg erhält, zeigen die Abb. 2—4. Wenn der Flur unmittelbar Licht und Luft hat, ist es auch keine Verschwendung, sogar nur von Vorteil, wenn er etwas größer wird, da ei dann wirtschaftlich nutzbar gemacht werden kann, z. B. zum Aufstellen von Schränken, Trocknen von Kleidungsstücken us w.

Im allgemeinen enthalten die dargestellten Grundrisse zwei Wohnungen in jedem Geschoß, eine Anordnung, die immer den Vorzug verdient, wenn der Charakter des Massenmiethauses vermieden werden soll. Wie die Abb. 4 zeigt, ist es aber auch möglich, innerhalb dieses Rahmens von 14 m Breite drei Wohnungen an ein Treppenhaus zu legen und doch jeder freien Blick nach zwei Seiten und eine gute Durchlüftung zu geben. Man vergleiche eine solche Wohnung, die nach beiden Seiten einen freien Ausblick in die Gartenstraße gewährt, mit der eingezwängten Lage der mittleren Wohnung, die in Mietkasernen bei Anlage von drei Wohnungen im Geschoß sich unvermeidlich ergibt.

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Da man Eingang und Treppenhaus leicht auf dieselbe Seite legen kann, so erspart man im Erdgeschoß den Eingangsflur, ebenso auch die bei tiefen Grundstücken erforderliche Durchfahrt. Der Übersichtlichkeit wegen wird allerdings vorgeschrieben werden müssen, auf welcher Seite der Straße die Häuser ihren Zugang haben, am besten an der weniger besonnten Seite, da an der andern die Gartenanlagen sich befinden werden.

In Abb. 5 ist zum Vergleich eine für Kleinwohnungen jetzt übliche Grundrißlösung dargestellt, die die denkbar knappste und sparsamste Anordnung der Räume zueinander zeigt; jede Verbesserung in der Raumanordnung würde nur eine Verteuerung der Anlagekosten zur Folge haben. Ein Vergleich zeigt den außerordentlichen Unterschied in der baulichen Anlage der einzelnen Wohnung: in Abb. 5 die Mehrzahl der Wohnungen Hofwohnungen, zum Teil nur von einer Seite belichtet, oft ohne je einen Strahl Sonnenschein zu erhalten, zusammengedrängt mit gegenseitigem Einblick in die Fenster oder dem Ausblick auf hohe Brandmauern, in Abb. 4 Nebeneinanderreihung der einzelnen Wohnungen, jede einzelne mit beiderseitigem Ausblick in freundliche Gartenstraßen und gut besonnt. Beide Abbildungen zeigen eine Gruppierung von drei Wohnungen um ein Treppenhaus; und doch welch Unterschied zwischen beiden Anlagen. In Abb. 5 durchweg dunkle Flure, eine Querlüftung, soweit überhaupt möglich, nur unter Inanspruchnaf me zweier Räume erreichbar, in Abb. 4 helle, unmittelbar belichtete Flure, die die Durchlüftung der Räume einzeln ermöglichen. Dort die Flureingänge unmittelbar nebeneinander auf dem Hauptpodest, hier mit Abstand von einander ohne gegenseitige Belästigung. Dort die Mittelwohnung eingezwängt ohne Querlüftung, wenigstens nicht ohne Benutzung des Treppenhauses, der Abort außerhalb der Wohnung am Treppenpodest, hier die Mittelwohnung frei und vollständig in sich abgeschlossen. Zu den drei Vorderwohnungen, die sich im Quergebäude wiederholen, kommt dort der Seitenflügel mit all seinen Nachteilen, der unvermeidlich schlechten Beleuchtung und Lüftung, besonders der in den einspringenden Winkeln liegenden Stuben, die doch als Schlafräume für mehrere Personen dienen müssen, und der Querflügel, dessen Wohnungen ihr Gegenüber fast niemals im Abstand der Straßenbreite haben.

Trotz dieser erheblichen Unterschiede ist der Raumbedarf

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für die Wohneinheit — und mit dem Raumbedarf sind es entsprechend auch die Baukosten — nach den Ermittlungen in Anlage A für das Zweifrontenhaus nicht höher als für die jetzige Mietkaserne in ihrer knappsten Raumordnung. Mit denselben Baukosten, die bei der jetzt üblichen Blocktiefe für ein Gebäude von denkbar knapper Grundrißanlage mit Seiten- und Querflügel erforderlich sind, ergibt sich hier eine langgestreckte einheitliche Anlage mit guten und gesunden Kleinwohnungen von denkbar bester Grundrißanlage.

Da die Kostenfrage nicht im Wege steht, bietet auch die gestreckte Anlage viel eher den heute so notwendigen Anreiz zum Kleinwohnungsbau als das tiefe Grundstück des Blockbaues. Auf letzterem ist, besonders bei hohen Bodenpreisen, die größere Wohnung immer rentabler, im Reihenbau wird die große Wohnung, weil zu langgestreckt, unwohnlich und unwirtschaftlich. Damit ist auch der an der Überfüllung in erster Linie Schuld tragenden Unterteilung größerer Wohnungen vorgebeugt. Wird im Reihenbau eine größere Wohnung gewünscht, so empfiehlt sich das Einfamilienhaus, wie später ausgeführt werden wird.

Das Straßenbild.

Die gestreckte Anlage der Häuser trägt im Straßenbild nicht wenig dazu bei, diesen Wohnstraßen durch die größere Einheitlichkeit einen ruhigen und behaglichen Wohncharakter zu geben. Vor Einförmigkeit schützt die Bewegung in den Baufluchten, die sich erforderlichenfalls auf die eine Straßenseite beschränken läßt. Die Wohnlichkeit wird außer dem Fortfall des Straßenlärms infolge fortfallenden Durchgangsverkehrs durch die Anlage der Grünflächen erhöht. Deren einheitliche Unterhaltung würde der Gemeinde oder der Baugesellschaft obliegen, wofür sie einen geringen Anliegerbeitrag einziehen kann, sofern nicht die Unterhaltungskosten bereits durch die Einnahmen aus den Pachtgärten gedeckt werden.

Weiter kann man, um die Wohnlichkeit des Straßenbildes zu erhöhen, die Höfe durch Hecken gegen die Straße abschließen, sie auch mit Hilfe des beim Ausschachten gewonnenen Erdreichs etwas erhöhen, so daß sie sich terrassenartig gegen die Straße absetzen; einheitliche Berankung ganzer Straßenzüge mit Glyci-nien, mit wildem Wein, Geisblatt oder Clematis an Spalierlatten,

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Querschnitt

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Abb. 7.

die im Erdgeschoß angebracht sind, trägt ebenso sehr dazu bei,, die Behaglichkeit zu erhöhen, wie die Unterscheidung der Straßen leichter zu machen. Die individualisierende Gestaltung der Straßenzüge gibt den einzelnen Wohnbezirken Charakter und Eigenart und erzieht nebst dem freundlichen und lichtvollen Heim zu einem gewissen Heimatgefühl und zur Seßhaftigkeit. Abb. 6 zeigt das Beispiel einer Hoffront, die zugleich Eingangseite ist. Abb. 7 gibt einen Querschnitt durch den ganzen Block.

Die Beziehungen zwischen Straße und Haus werden auf diese Weise engere, zumal zu jeder Häuserfront gewissermaßen eine Straße gehört und die Straße zugleich Garten und Spielplatz ist. Für den Städtebauer eröffnen sich hier neue große Aufgaben. An die Stelle der Ausbildung des Einzelhauses tritt die Individualisierung und rythmische Gestaltung der Gruppe und des Straßenzuges ; die gehäuften vertikalen Motive werden durch große ruhige, wagerechte Linien ersetzt. Die Bewegungsfreiheit in der Anlage der Zeilen und Freiflächen, die später noch erörtert werden wird, die Schaffung einheitlicher größerer Baugruppen, guter Straßenbilder wie guter Blicke von den Häusern in die Straßen- und Grünflächen, unter Herstellung besonders ruhiger Winkel für größere Spielplätze, für Brunnen oder Unterstandshäuschen ist ein Anreiz für einheitliche Planung und Durchbildung eines ganzen Viertels. In der Stadterweiterung tritt dann an die Stelle einförmig aneinander gereihter Baublöcke eine Summe in sich abgeschlossener Viertel, die von verschiedenen Gesellschaften im Wettbewerb miteinander in verschiedener Auffassung errichtet, aber jedes in sich einen einheitlichen Charakter zeigen. Diese Einheitlichkeit vermag aber nur das Großkapital zu schaffen.

Die Großunternehmung.

Die unbestreitbare Tatsache, daß das Großkapital sich dem Kleinwohnungsbau bisher wenig zugewendet hat, ist zweifellos zum guten Teil darin begründet, daß der Kleinwohnungsbau bisher äußerlich in zu unscheinbarem Gewände und zu wenig selbstbewußt aufgetreten ist. Die angegebenen Wege zu eigener schöpferischer Betätigung würden ihn zweifellos auch mit dem Großkapital befreunden. Das ist nicht nur für die äußere Gestaltung ein wertvolles Bündnis, sondern ebenso vom Wirtschaft-

liehen Standpunkt eine erhebliche Förderung; denn nicht die Errichtung einer Summe von Mietkasernen im Kleinbetrieb, sondern die Beschaffung von Kleinwohnungen im Großbetrieb ist das Ziel, dem wir zustreben müssen und zu dem die vorgeschlagene Bebauungsart einen Weg öffnet. Das Großunternehmen ist heute allein imstande, billige Kleinwohnungen rentabel zu erbauen, denn es verfügt über größeren Kredit, also über billigeres Baugeld, und ist im Bauen selbst billiger, weil es die Materialien im Großen billiger bezieht, weil die einheitliche Bauleitung billiger ist und einen intelligenteren und daher wirtschaftlicheren Betrieb ermöglicht und weil die Handwerker in der sicheren Erwartung rascher Befriedigung billiger arbeiten und liefern können. Mag die Verwaltung der Wohnungen später auch auf eine Reihe von Einzelverwaltern oder Eigentümern übergehen, für die Beschaffung der Wohnungen bleibt Einheitlichkeit und Konzentrierung immer die wirtschaftlich günstigste Form. Das Bauhandwerk wird in seiner Selbständigkeit damit nicht gefährdet; es bleibt nur, statt selbst Bauherr zu sein, in den Grenzen seiner eigentlichen Aufgaben, der Bauausführung.

Beispiel.

In Abb. 8 ist ein Beispiel dargestellt, wie sich ein Viertel im Zeilenbau ausbilden läßt. Nach der Berechnung auf Anlage В sind 162 336 qm Geschoßfläche vorhanden. Grünflächen und Spielplätze sind angemessen vorgesehen. Die Bebauung nach jetziger Bauweise, die Häuser Rücken gegen Rücken, würde nach der Berliner Vorortbauordnung etwa 168 808 qm ergeben, jedoch ohne Schmuck- und Kinderspielplätze, sowie ohne Einzelgärten. * Die Straßenbaukosten betragen im ersteren Fall 268 800 Jli, im zweiten 253 835 Ж. Die Bebauung im Zeilenbau mit Grünflächen ergibt also nur 3,8 % weniger Geschoßfläche als die im Blockbau ohne Grünflächen, ist aber in den Anlagekosten um 5,6 % billiger. Unter gleichen Voraussetzungen würde also die Anlage im Zeilenbau nicht unerheblich billiger sein.

Günstigste Hausform.

Nachdem die wirtschaftliche Überlegenheit der Zeilenbauweise an einem Beispiel dargetan ist, soll nunmehr noch geprüft

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Deetz, Zwei Fronten.

werden, in welcher Geländeaufteilung sie die beste Verwertung und die günstigste Bodenrente ergibt.

In Anlage C ist eine Gegenüberstellung für drei verschiedene Typen gegeben, in denen die Grundstücke stets gleich tief und die Straße immer wenigstens i m breiter als die Haushöhe gehalten ist. Die Berechnung ist:

1.    für fünfgeschossige äußere und innere Bebauung (A),

2.    für dreieinhalbgeschossige innere und viergeschossige äußere (B),

3. für zweieindrittelgeschossige innere und dreieinhalbgeschossige äußere Bebauung (C)

erfolgt. Die Kosten sind, um genaue Einzelkostenanschläge zu ersparen, mit einem Einheitspreis für 1 cbm umbauten Raums ermittelt, der durchweg gleich angenommen ist. Der Vorteil, der sich dabei zugunsten der niedrigen Bauweise ergibt, weil hier Fundamente und Dach an dem umbauten Raum, in den sie nicht eingeschlossen sind, einen verhältnismäßig größeren Anteil haben, wird dadurch wieder ausgeglichen, daß die niedrige Bauart als die leichtere auf 1 cbm umbauten Raums weniger Konstruktionsstärken erfordert als die hohe, und daß die Geschoßfläche, mit der im weiteren gerechnet ist, wegen der geringeren Mauerstärken, geringeren Anforderungen an Treppenbreiten usw. in der Einheit etwas mehr Nutzfläche ergibt; auch ist der Keller, der für das kleinere Haus in geringerem Umfange benötigt wird als für das größere, in allen drei Fällen voll ausgebaut angenommen, also mit den gleichen Kosten angesetzt. Daß die Annahme eines durchweg gleichen Einheitspreises richtig ist, ergibt sich aus den Kostensummen, die Prof. Baumeister in genauen Durchrechnungen an Hand eines bestimmten Grundrisses (siehe Zeitschrift für Wohnungswesen, VIII. Jahrgang) ermittelt hat. Baumeister knüpft an diese Berechnungen, in denen er die Straßenbreite und die Tiefe des zu jedem Haus gehörigen Hofes gleich der Haushöhe annimmt, die Bemerkung: „Bei einem Bodenpreis von 20 Jli, der als Mittelwert auf dem für Kleinwohnungen geeigneten städtischen Gelände vielfach vorkommt, kostet eine Wohnung von 90 qm Nutzfläche im dreistöckigen Haus durchschnittlich nur 29 M. mehr als im fünfstöckigen. Ist dieser Zuschlag nicht unerheblich gegenüber den gesundheitlichen und sittlichen Vorzügen des niedrigen und weniger be-Deetz, Zwei Fronten

1.30

völkerten Hauses?“ In Wirklichkeit ist nun aber der Unterschied noch geringer, wenn wir berücksichtigen, daß für den Mieter nicht der durchschnittliche Mietpreis in einem Haus, sondern der tatsächliche in der einzelnen Wohnung in Betracht kommt. Es ist selbstverständlich notwendig, die Mieten in den oberen Geschossen immer geringer werden zu lassen; bei gleichem Preis würde niemand in höheren Stockwerken wohnen wollen und eine Wohnung dort nur im Notfall nehmen, um sie bei nächster Gelegenheit mit einer bequemeren zu vertauschen. Die Folge ist, daß die unteren Wohnungen in hohen Häusern stärker über den Durchschnitt belastet werden als in niedrigen. Nehmen wir, der üblichen Verteilung folgend, an, daß die wertvollste Wohnung die im i. Obergeschoß ist und die Mietpreise nach oben wie nach unten um 8 bis io % in jedem Geschoß ab-net men, so kommen wir mit den in der Anlage ermittelten Zahlen etwa auf folgende Verteilung:

Bei niedrigem Bodenpreis (3 Ж Bruttopreis für i qm Land) :

A.    Für fünf Geschosse (4,66 Ж durchschnittliche Jahresmiete für i qm Geschoßtläche bei Ą¹ /₂ % Verzinsung des Bodenwertes und 7 % des Bauwertes) 5 . 4,66 Ж — 4,85 Ж im Erdgeschoß, 5,25 Ж im ersten Obergeschoß, 4,80 Ж im zweiten Obergeschoß, 4,40 Ж im dritten Obergeschoß und 4,00 Ж im vierten Obergeschoß.

B.    Für dreieinhalb Geschosse (4,89 Ж für 1 qm Geschoßfläche) 3¹/₂.4,89 Ж = 4,85 M + 5,25 Ж + 4,8о Ж + V₂.4,44 Ж

C.    Für zweieindrittel Geschosse (5,24 Ж für 1 qm Geschoßfläche) 2V3 • 5)24 Л = 5,05 Ж 4- 5)5° Л + V₃ • 5)04 Ж.

Bei hohem Bodenpreis (30 Ж Bruttopreis für i qm Land) :

A.    Für fünf Geschosse (5,31 Ж für 1 qm Geschoßfläche) 5 • 5)3i Ж = 5,6o Ж + 6,oo Ж + 5)5o M + 5,00 + 4,45 M

B.    Für dreieinhalb Geschosse (5,66 Ж für 1 qm Geschoßfläche) 3¹/₂ . 5,66 Ж — 5,6o Ж + 6,oo Ж + 5>6o Ж + V₂ • 5,20 Ж.

C.    Für zweieindrittel Geschosse (6,16 Ж für 1 qm Geschoßfläche) 2¹/₃.6,16 Ж = 5,95 Ж + 6,45 Ж + ¹/₃ . 5,91 Ж.

Dieselben Zahlen nach Geschossen gegenübergestellt (vom Erdgeschoß anfangend) :

Bei niedrigem Bodenpreis: für 5 Geschosse 4,85 Ж 5,25 ,,

für 3¹ /₂ Geschosse

für 2¹ /3 Geschosse 5,05 M 5,50 „

5,04 „

4,85 Ж

5,25 » 4,8o „ 4,44 ,,

4>8o „

4,4° ,,

4,oo ,,

für 2 x/₃ Geschosse 5,95 №

6,45 „

5,9i „

für зх/₂ Geschosse

5.60    Ж 6,00 ,,

5.60    „

5,20 „

Bei hohem Bodenpreis: für 5 Geschosse 5,60 Ж 6,00 ,,

5,5o „

5,oo „

4,45 „

Betrachten wir die Zahlen für die gleichen Stockwerke gegeneinander — und der Mieter vergleicht die Wohnungen in erster Linie natürlich unter diesem Gesichtspunkt —, so finden wir zunächst, daß zwischen dem Haus mit 3 Vollgeschossen und dem mit fünf bei gleicher Verzinsung der aufgewendeten Kosten so gut wie keine Unterschiede in den Mietpreisen der einzelnen Geschosse bestehen. Welcher Mieter aber wird nicht, wenn er zwischen zwei gleichen Wohnungen zu gleichen Mietpreisen und in gleicher Stockwerkhöhe, jedoch in ungleich hohen Gebäuden, die Wahl hat, die Wohnung im weniger bevölkerten Hause bevorzugen? Dem Hausbesitzer bietet die größere Nachfrage, dazu die geringere Abnutzung der gemeinsamen Räume (Treppe, Waschküche usw.) im weniger bevölkerten Hause ebenfalls einen Vorteil. Vom sozialen Standpunkt aber ist es zweifellos gerechtfertigt, den Boden nicht zur vollsten Ausnutzung zu bringen, sondern die Beschränkung auf drei Vollgeschosse zur Vorschrift zu machen. Wie in den früheren Ausführungen der Zeilenbau dem Blockbau wirtschaftlich so weit überlegen war, daß ohne Nachteil auf das vierte Vollgeschoß in der inneren Bebauung verzichtet werden konnte, so ist nun auch innerhalb der Möglichkeiten, die der Zeilenbau in sich bietet, die Beschränkung auf drei Vollgeschosse selbst bei hohem Bodenpreis wirtschaftlich gerechtfertigt. Damit ist, da weiter auch der Zeilenbau den Seiten- und Querflügel ausschließt, die wirtschaftliche Überwindung des Massenmiethauses gesichert.

Weiter zeigt uns der Vergleich zwischen dem Bauen mit 3¹/₂ Geschossen und dem mit 2¹/₃ Geschossen, daß auch hier für die Mieten der einzelnen Geschosse kein erheblicher Unterschied besteht. Wer die Wohnweise im Flachbau bevorzugt, kann ohne erhebliche Opfer ihre Vorteile genießen, selbst im Einfamilienhaus, wenn das Raumbedürfnis entsprechend groß ist. Für einen Raumbedarf von 200 qm Geschoßfläche z. B., d. s. etwa 125 qm Nutzfläche (4 Stuben, 1 b;s 2 Kammern, Küche und Nebenräume) ergibt sich nach obigen Unterlagen ein jährlicher Mehraufwand an Miete von 200 . 0,35 — 70,00 Ж bei niedrigem Bodenpreis und von 200 . 0,50 — 100,00 Ж bei hohem Bodenpreis. Zwar entsteht, wenn das Treppenhaus einer Wohnung allein dient, anstatt auf zwei oder drei nebeneinander liegende Wohnungen verteilt zu werden, ein gewisser Mehraufwand; er läßt sich aber durch Einbau der Treppe in den Flur, wie es im Mehrfamilienhaus nicht möglich ist, sehr niedrig halten; andererseits treten auch Ersparnisse an Unterhaltungskosten ein. Jedenfalls aber ist der Mietunterschied gering genug, um für einen nicht unerheblichen Teil des Mittelstandes sowie des seßhaften Kleinbürgers und des bessergestellten Arbeiters das Einfamilienhaus begehrenswert und erreichbar erscheinen zu lassen.

Beide Typen, drei Vollgeschosse für Kleinwohnungen im Mehrfamilienhaus und zwei Vollgeschosse für die gleichen Zwecke oder für das Einfamilienhaus werden sich im Block, der nach der Zeilenbauweise auf geteilt wird, je nach dem voraussichtlichen Bedarf zu einer gemischten Bauweise vereinigen lassen, wobei sich die Bebauung vom Rande nach innen allmählich abstuft. Die Vereinigung beider ergibt auch die Möglichkeit, die jeweils vorhandene Geländetiefe restlos aufzuteilen, da mit der Gebäudehöhe auch die Straßenbreite wechselt. Diese Form der gemischten Bauweise ist jedenfalls wirtschaftlich und hygienisch vorteilhafter als hohe Randbebauung mit fünfgeschossigen Häusern und niedrige Innenbebauung mit Kleinhäusern.

Es kann bei neuen Bebauungsplänen im allseitigen Interesse liegen, wenn die Stadtgemeinde für künftige Stadtteile, die im Zeilenbau ausgeführt werden sollen, nur den äußeren Rahmen der Verkehrsstraßen festlegt und den Terrain- oder Baugesellschaften die Aufteilung überläßt. Ein Mißbrauch mit der freien Wahl der Aufteilung ist dadurch ausgeschlossen, daß die Tiefe

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Abb. 9.

der Grundstücksstreifen festgelegt wird und ebenso der Über" schuß der Straßenbreite gegen die Gebäudehöhe. Um weiter auch die Platzflächen festzulegen, genügt die Bestimmung, wieviel vom Hundert der laufenden Meter Grundstückstreifen für die Bebauung ausfallen; da der Tiefenfaktor konstant ist, reicht zur Bestimmung der Fläche schon der Längenfaktor aus. Die Verteilung würde dann wieder dem Geschick der Gesellschaften zu überlassen sein. Ein etwa bei der Aufteilung noch überschießender Randstreifen kann auf die Platzflächen in Anrechnung gebracht werden; durch Versetzen kann er verschiedenen Wohngassen zugute kommen, auch zur Verbreiterung der Platzflächen verwendet werden. Auch bei nicht parallelen Verkehrsstraßen lassen sich die durch Staffelung oder divergierende Führung der Hausreihen ergebenden Überschüsse geschickt verwerten (Beispiel siehe Abb. 9). In diesem weiten Rahmen, der aber eng genug ist, um jede mißbräuchliche Ausschlachtung unmöglich zu machen, wäre den Gesellschaften ein reiches Feld eröffnet und ein Ansporn gegeben, für die Bedürfnisse der minderbemittelten Bevölkerung angemessene und zweckmäßige Wohnstätten zu schaffen.

Zusammenfassung.

Fassen wir die Vorzüge der vorgeschlagenen Bauweise zum Schluß nochmals zusammen. Die Durchführung des Bebauungsplanes vollzieht sich, ohne daß das fertige Bauland durch Straßen-und Straßenbaukosten im Vergleich zur Blockbauweise mehr belastet wird. Das weitere Steigen der Bodenpreise erfolgt stetig und belastet die Miete wesentlich geringer als in der Blockbauweise. Der Zeilenbau gestattet und fördert die für Kleinwohnungen zweckmäßigste Hausform und günstigste Grundrißbildung, und gibt den notwendigen Antrieb zur Belebung des Kleinwohnungsbaues, ohne ihn auf eine bestimmte Wohnweise festzulegen. Das Massenmiethaus mit Seitenflügel und Quergebäude ist ganz ausgeschaltet und durch eine Form des Reihenhauses ersetzt, die die sparsamste und doch beste Grundrißlösung gestattet. Die einzelnen Wohnungen sind beiderseits gut belichtet und besonnt, haben durchweg Querlüftung, haben ihr Gegenüber in reichlichem Abstand und sehen beiderseits in freundliche

Gartenstraßen. Die Grünstreifen geben den Kindern reichlich Gelegenheit zu Bewegungsspielen, zu denen der kleine Garten nicht reicht; doch ist auch ein Teil der Grünstreifen in Pachtgärten aufzuteilen. Das ganze Viertel trägt einen freundlichen Wohncharakter, der dazu beitragen soll, in den Bewohnern Heimgefühl und Seßhaftigkeit, Lebensfreude und Zufriedenheit zu erwecken.

Während der Blockbau nur die notwendigen Straßen und Plätze dem Einzelbesitz entzieht und das verbleibende Bauland in bezug auf günstigste Ausnutzung der einzelnen Parzellen mehr oder weniger sich selbst überläßt, namentlich auch hinsichtlich der Verteilung der nötigen Freiflächen für Licht- und Luftzufuhr, geht der Zeilenbau von der zweckmäßigsten Hausform aus, fügt die notwendige Fläche für den Wirtschaftshof hinzu und gibt alles übrige Land für Wohnstraßen, Grünflächen und Spielplätze frei. Der einzelne Grundbesitzer muß damit zwar ein gewisses Opfer bringen, indem er mehr Bodenfläche, als sonst erforderlich, aus der Hand gibt; doch bringt er, wie in jeder Organisation, das Opfer, um in und mit der Gesamtheit desto mehr leisten zu können. Das Mittel der Organisation, das unser modernes Wirtschaftsleben, überhaupt unser ganzes geistiges Leben, in so vielfacher Beziehung neue Wege führt, schafft also ein System der Bebauung, das allen Teilen zum Vorteil und keinem zum Schaden gereicht, das die Wohnbedürf-nisse der minderbemittelten Bevölkerung nicht nur in materieller Beziehung bestens befriedigt, sondern auch seine ideellen Güter pflegt und zur Hebung der Volkskultur in erheblichem Maße beizutragen vermag.

(Anlage A)

Vergleich der Baukosten des tiefen Massenmiethauses mit denen des langgestreckten Zweifrontenhauses.

Es wird zunächst in den beiden Beispielen Abb. 4 und 5 die für i qm Wohnfläche erforderliche bebaute Fläche ermittelt. Die Baukosten stehen bereits in direktem Verhältnis der ermittelten Zahlen zu einander, da die übrigen für die Kosten bestimmenden Faktoren in beiden Beispielen die gleichen sind.

i. In Abb. 5 ist die bebaute Fläche

=    0,6

11,25 • 19,90 = 223,9 0,80 . 1,40

4,30 . 5,65 = 24,3 6,10 . 1,60 =    9,8

258,6.2 = 517,2 qm

Dagegen ist die Wohnfläche der Stuben und Küchen (von rechts oben im Vorderhaus angefangen) :

16,4 + 22,6 + 10,5 + 12,2 + 12,5 + 15,0 + 11,7

+ 25,6 + 23,5 + 8,0) .2=316 qm

Im Erdgeschoß kommt als nicht nutzbar der im Zeilenbau entbehrliche Raum für die Durchfahrt und

den Eingangsflur mit mindestens 11,25.2,75 + 5,20 . 1,50 = 38,7 qm in Abzug. Davon entfallen auf

38,7

jedes der vier Geschosse

= 9,6 qm

9,6 qm

306,4 qm

5¹⁷,²

306,4

= 1,69 qm

Es sind also, um 1 qm Wohnfläche zu erhalten, 1,69 qm bebaute Fläche erforderlich.

38.50

17.50

2. In Abb. 4 ist die bebaute Fläche des mittleren Gebäudes 25,00 . 14,00 = 350 qm ab 5,00 . 7,70 =

2,00 . 8,75 =

56,00

— 56 qm

294 qm bebaute Fläche im Geschoß.

Dagegen beträgt die Wohnfläche (von links oben ange

fangen) :

10,9 + 20,2 + 14,5 + 15,5 + 7,3 + 16,0 + 21,3

+ 13,4 + 11,6 + 17,5 + 13,5 = 161,7 qm

Hierzu sind auch die Loggien, eine freiwillige Zugabe dieser Anlage auf Kosten der Stuben zu berücksichtigen, da in Abb. 5 solche nicht vorgesehen sind. Mit ihnen beträgt die

294

— 1,71 qm. Auf i qm Nutz-

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Nutzfläche rund 171 qm.

fläche sind erforderlich 1,71 qm bebaute Fläche.

Die Baukosten beider Ausführungsarten stehen im unmittelbaren Verhältnis 1,69 : 1,71 zu einander, da die übrigen für die Preisbildung bestimmenden Faktoren in beiden Arten dieselben sind. Berücksichtigt man noch, daß, wenn in Abb. 5 auch jede Wohnung eine Speisekammer erhält, wie es in Abb. 4 der Fall ist, die bebaute Fläche größer werden würde und die auf • i qm Nutzfläche erforderliche bebaute Fläche in Abb. 5 damit größer als 1,71 qm würde, so ergibt sich, daß bei gleichen Raumanforderungen die Baukosten für die Wohnflächeneinheit im Zeilenbau mindestens nicht höher sind als im Blockbau, selbst wenn dieser in der denkbar knappsten Grundrißanlage durchgeführt wird.

(Anlage В)

Berechnung der Wohnfläche und der Straßenbaukosten

auf dem Plan Blatt 8 (Zeilenbau) und Vergleich mit der Aufteilung derselben Fläche im Blockbau.

Berechnung der Wohnfläche nach dem Plan Blatt 8 (von der linken oberen Ecke angefangen) :

/7 • *4 (167 + 42 + 179 + 28+16 + 139 + 201 + 29 + 9 + 153

_j_ 227 I ■■ 2^ —j— 185 —|— 213

+ 113 + 84 + 220)

= 24 336 . з¹/₂ Geschosse = 85 176 qm ⁵/₆ . 18 (163 + 70 + 194 + 251 + 159 + 227 + 222)

= 19 290.4 Geschosse = 77 160 qm

162 336 qm Geschoßfläche

Demgegenüber würde nach der jetzigen Bauweise das Gelände von 190.500 m durch eine Längs- und eine Querstraße aufgeteilt sein und für die vier Blocks (2 zu 200.86 und 2 zu 282.86) bei halber Bebauung sich ergeben ¹/₂ • 2 . (200 + 282) . 86

= 41 452.4 Geschosse — 165 808 qm Geschoßfläche für dichtere Eckbebauung 3 000 qm

168 808 qm

Hierin sind aber keine Schmuckplätze und keine Kinderspielplätze, auch keine Einzelgärten enthalten.

Straßenbaukosten.

I. Nach der jetzigen Bauweise unter Zugrundelegung der für i m Front ermittelten Straßenbaukosten von 200 Ж:

(190 + 282 + 200) . 2.200 — 268 800 Ж

2. Nach dem Plan Blatt 8: (Für i m Front 90 Ж Straßenbaukosten ermittelt):

= 258 030 Ж

(209 + 12 + 179 + 145 + 210 + 170 + 195 + 227 + 192 + 213 + 213 + 220 4- 220 + 3 . 154) . 90

Für die breiteren bzw. schmäleren Straßen (12 . 10 + 12 . 18 + 18 . 18 + 10 . 18 + 10 . 18

+ 15 - i8) .

до

14

—    8 293 »>

266 323 Ж

Abzug für die nicht erforderlichen Rohrleitungen in den beiden seitlichen Querstraßen, da ein Sammelrohr in der mittleren Querstraße genügt:

rd. 2 . 140.44 = 12 320

Desgl. an den Einmündungen

4 . 18.44 = 3 168 ,,

15 488 Ж 15 488 ,,

250 835 Ж

rd. 3 000 ,,

Dazu für Spielplätze

25З 835

(Anlage C)

Ermittelung der zweckmäßigsten Hausform (Geschoßzahl).

Die Straße sei wenigstens 1 m breiter als das Haus hoch ist. Die durchschnittliche Geschoßhöhe sei 3,50 m, Kellerhöhe 2,50 m, Oberkante Fußboden des Erdgeschosses 0,75 m über Gelände. Halb ausgebautes Dachgeschoß wird mit halber Geschoßhöhe in Ansatz gebracht, entsprechend ¹,/₃ Ausbau. 1 cbm umbauten Raums koste 16 M. Für die Mietsberechnung wird eine Verzinsung der Bodenkosten mit 4¹/₂ %, der Baukosten mit 7 % angenommen.

Blocktiefe wie in Abb. 1 190 m, äußere Zeilen 18 m, innere 14 m tief. Die Breite der inneren Straßen ergibt sich dann aus der Anzahl der inneren Zeilen.

Typ А

Typ C

Typ В

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14 m

19,6 m

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Geschoßzahl:

З¹/, Geschosse

8,92 m

4 Geschosse

5 Geschosse

außen

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innen. .

Typ C

Тур В

Haushöhe der Innenreihen Typ А

18,25 m 0,75 + 3V2.3,50 = 13,00 m 0,75 4- 2V3.3,50

14,75 m 2,50 + 2V3 . 3,50 = 10,67 m

Typ C

2 . ⁵/б • ¹⁸ • 3¹/2 + 6 . ⁶/7 . 14.2V3 = 273 qm

über Gelände . . . 0,75 + 5 . 3,50

20,00 m 2,50 + 3¹/2 • 3,50

Typ В

2 . ⁵/₆ • ¹⁸ • 4 + 5 • ⁶/₇ • J4 • З¹/* = ЗЗО qm

V. Oberkte. Kellerfuß 2,50 + 5 . 3,50

Typ А

Geschoßflärhe auf 1 m Geländebreite:

(2 . ⁵/₆ • ¹⁸ + 4 • ⁶/₇ • И) . 5 = 390 qm

Typ C

[2 . ⁵/₆ . 18 (2,50 + зУ2 • 3,5o) -b 6 . ⁶/₇ . 14 (2,50 + 2У3.3,50)]. 16 = I9 37² Л

Ж 9б‘оL =

19 372

²73

4,97 Л

Typ В

[2 . ⁵/₆ • ¹⁸ (²)5o + 4 • 3,5o) + 5 • ⁶/₇ • *4 (²,5o + 3У2 • 3>5°) ] — 22 080

Typ А

Baukosten auf im Geländebreite: (2 . ⁵/₆ . iS + 4 .⁶/₇ . 14) . (2,50 + 5 • 3,5o) . 16 = 24 960 Л

Baukosten auf 1 qm Geschoßfläche bezogen:

22 080

66,91 JL

ЗЗО

— 64,00 Ж

24 960

З90

Anteilige Miete für die reinen Baukosten (7% Verzinsung) :

4,68 JL

Verzinsung der Straßen- und Straßenbau-Kosten. Je ein niedriger Preis (3 Л für i qm Bruttoland ohne Straßenbau) und ein hoher (30 Л für 1 qm Bruttoland) als die beiderseitige Grenze angenommen.

00 N 00 Ю o

1612 Ж

7 . 84 + 2 .200

= 5)90 Ж

l6l2

27З

190 ш + 2.9 ш (halbe Breite der Verkehrsstraßen):

624

6.90 + ² . 200 = 94°

1564 м

1564

ЗЗО

i. Niedriger Preis.

(190 + 2.9) . з =    624 JL

5 . НО + 2.200 —    950

1574 Л

Bezogen auf 1 qm Geschoßfläche:

4,04 Ж

1574

З90

6240

Typ C

0,27 Ji

7 . 84 + 2 . 200 — 988

7228 JL

26,48 JL

1,19 JL

4,97 Л

0,27 „

5,24 Ji

4,97 Л

1,19 »

6,i6 Ж

Typ В

0,21 Ж

Typ А

Anteilige Miete (Verzinsung zu 4¹/₂ %):

0,18 M

6240

6 . 90 -j- 2.200 = 940

7180 JL

Ж 9^‘IZ

0,98 JL

4,68 M

0,21 „

4,89 JL

Ж 89‘fr

0,98 „

5,66 Jfl

2. Hoher Bodenpreis (30 JL brutto) :

(190 + 2.9) . 30 = 6240 5 . но + 2.200 = 950

7190 JL

Bezogen auf 1 qm Geschoßfläche:

18,44 Л

Anteilige Miete:

0,83 Ji

Gesamtmiete für i qm Geschoßfläche: bei niedrigem Bodenpreis

Ж 8^

o,i8 „

4,66 JL

bei hohem Bodenpreis

Ж 8^

0,83 „

5,3i Ж

«

'

Motto: „Suum cuique“

von

Dr. jur. D. Pesl

Rechtsanwalt am Oberlandesgericht in München

■

«

Inhalts-Uebersicht.

1.    Einleitung....................

2.    Mietpreisbildung ................

3.    Einkommen und Mietaufwand...........

4.    Untermiete....................

5.    Monopol ....................

6.    Spekulation ..................

7.    Bodeneigentum der Gemeinden ..........

8.    Verwendung des im Eigentum der Städte stehenden Grund

und Bodens .................

9.    Verstaatlichung — Enteignung...........

10.    Erbbaurecht ...................

11.    Wiederkaufsrecht ................

12.    Eingemeindung .................

13.    Dezentralisation.................

14.    Verkehrsmittel .................

15.    Bebauungsplan .................

16.    Bauordnungen .................

17.    Baugenossenschaften...............

18.    Baudarlehen und Verschuldung..........

19.    Überwälzung von Steuern usw...........

20.    Miethaus....................

21.    Kleinhäuser...................

22.    Schluß.....................

154

175

194

204

212

225

234

249

256

272

277

280

285

292

302

306

313

326

ЗЗО

ЗЗ8

357

P e slt Suum cuique.

IO

Einleitung.

So wichtig das Wohnungswesen seit alten Zeiten für die Menschheit war und ist: eine Wohnungsfrage, ein Wohnungsproblem gab es kaum irgendwo. Erst in den letzten Jahrzehnten entstand in Deutschland die Wohnungsfrage und gewann von Jahr zu Jahr an Bedeutung. Die immer mehr zunehmende Landflucht von Leuten aller Klassen, die auf dem Lande oder in Kleinstädten zu leben gewohnt waren; der Glaube, in der Großstadt leicht und ziemlich mühelos sein Brot verdienen zu können oder wenigstens die ungeregelte oft schwere ländliche Arbeit mit der geregelten städtischen, besonders mit der im allgemeinen leichteren, mechanischen Fabrikarbeit zu vertauschen; die Möglichkeit, in der Stadt Vergnügungen und Zerstreuungen aller Art nach des Tages Arbeit zu finden oder sich auch bloß an dem Verkehr in den Straßen, an den großen Kaufhäusern, an den Parks, Blumenanlagen, Springbrunnen, Kunstsammlungen usw. zu erfreuen: alle diese und zahlreiche andere Momente, auf die näher einzugehen hier keine Ursache besteht, bewirkten eine Zusammendrängung Zehn- und Hunderttausender auf einem verhältnismäßig kleinen Platz. Die Unterbringung dieser Leute aus allen Kreisen der Bevölkerung in Wohnungen bereitete oft große Schwierigkeiten. Bis in die neueste Zeit war es der Privattätigkeit einzelner (Bauunternehmer, Grundbesitzer, Fabrikbesitzer usw.) überlassen, Häuser mit mehr oder weniger zahlreichen Wohnungen zu bauen und diese Wohnungen den Wohnungsuchenden bereitzustellen. Die öffentlichen Körperschaften wie Reich, Staat und Gemeinden nahmen und nehmen an der Wohnungsproduktion nur insoweit teil, als es sich um Schaffung von Wohnungen für ihre Beamten und Angestellten handelte. Vereinzelt wurden von Gemeinden z. B. von Ulm a. D. auch anderen Personen Wohnungen geschaffen. Größere Bedeutung auf dem Gebiete der Wohnungsproduktion haben die zahlreichen Baugenossenschaften erlangt, die für ihre Mitglieder Wohnungen

schaffen. In einzelnen Städten haben sich in den letzten Jahren Mietervereine gebildet, Vereine von Leuten meistens aus dem Mittelstände, die bisher in privaten Wohnhäusern wohnten. Wenn nun die Hausbesitzer infolge von Haussteuern- und Umlagen- und Abgabenerhöhungen usw. genötigt waren, um keinen Nachteil zu erleiden, die Wohnungspreise zu erhöhen, so sahen zahlreiche Mieter in diesen Mietpreiserhöhungen nur Böswilligkeit und Streben nach Gewinn und so beschlossen sie, sich zu vereinigen und selbst Wohnhäuser für sich zu bauen; die Steuern und sonstigen Lasten und jede Erhöhung davon müssen sie ebenso tragen wie vorher; im allgemeinen wohnen die Mitglieder der Mietervereine nicht billiger in ihren eigenen großen Häusern als sie früher in privaten Miethäusern wohnten.

Allgemein wird über die hohen Mietpreise geklagt; ich habe gefunden, daß keine Ausgabe mit größerem Widerwillen gemacht wird als die für die Mietwohnung und nicht selten hörte ich selbst von gebildeten Leuten klagen, „wenn ich Geld für Kleidung, Nahrung, Möbel, Bücher usw. ausgebe, so erhalte ich doch etwas für das Geld, während ich bei der Zahlung der Wohnungsmiete nichts erhalte, als bloß einen von Mauern und Wänden umschlossenen Luftraum“. Diese sonderbare Ansicht konnte nur um dessentwillen entstehen, weil die wenigsten Personen wissen, welche Kosten die Wohnunsgproduktion erfordert und daß der Mietpreis regelmäßig unter keinen Umständen unter ein Mindestmaß, nämlich unter die Höhe der Verzinsung der gesamten Kosten, die auf die Wohnungsproduktion verwendet werden mußten, herabgehen kann, wenn nicht der Vermieter Verluste erleiden soll. Noch größere Unklarheit herrscht über den Anteil der Kosten, welcher auf den Bau und welcher auf den Grund und Boden trifft.

Auf diese Fragen wird unten näher eingegangen werden.

Wir haben in Deutschland das große Miethaus und selbst in kleinen Städten, wo Grund und Boden in unbegrenzter Menge ringsum billig zu haben ist, finden wir, wenn auch nicht große Mietkasernen, so doch Häuser mit einer Anzahl Mietwohnungen. Niemand hatte dagegen Einwendungen, denn wer wollte, konnte sich ein eigenes Haus bauen; an den Baukosten lag es nicht; denn gerade in den kleinsten Städten sehen wir noch heute, daß selbst arme Leute ein kleines Häuschen mit einem Garten ihr eigen nennen. Mögen diese Häuschen auch sehr ein-

149

fach sein und allen modernen Komforts entbehren, die Leute fühlen sich doch glücklich und zufrieden; dabei sehen diese Häuser gar nicht so schlecht aus; die meisten machen im Gegenteil mit den frisch getünchten Mauern, den grün gestrichenen Fensterläden, den blumengeschmückten Fenstern einen freundlichen, angenehmen Eindruck; auch der meist vor dem Hause befindliche Garten ist wohl gepflegt und liefert ausreichend das nötige Gemüse. Die etwa notwendig werdenden Reparaturen besorgen soweit möglich die Bewohner selbst, wie sie auch das Streichen und Malen der Wände, Türen, Fensterläden und Böden selbst vornehmen. In gewissem Sinne schwebt auch heute noch als Ideal das Eigenhaus vor und viel ist über die Möglichkeit des Eigenhausbaues geschrieben und gesprochen worden, und die meisten Schriftsteller kamen zu der Überzeugung, dieses Ideal lasse sich in unserer Zeit nicht mehr verwirklichen. Die Tatsachen gaben ihnen unrecht, denn allenthalben entstehen Villenkolonien, Arbeiterkolonien, Kleinhäusergruppen; nicht zuletzt zeigt die ganz neue Gartenstadtbewegung, daß es doch möglich ist, in gewissem Umfange das Eigenhaus nicht bloß für den Reichen und Wohlhabenden, sondern auch für den Minderbemittelten, insbesonders für den Arbeiter, zu bauen. Das städtische Miethaus wurde von den begeistertsten Anhängern des Eigenhauses in Mißkredit gebracht, mehr als nötig, sodaß man sich wundern mußte, wie es möglich war, daß jemand in diesen, angeblich nur schlechte Seiten besitzenden Miethäusern wohnen wollte und konnte. Die Schattenseiten des Miethauses müssen doch nicht so dunkel sein, wie man häufig behauptet, sonst würden nicht Tausende, denen ihr Vermögen und Einkommen den Besitz eines Eigenhauses gestatten, in die Großstadt kommen und in Miethäusern wohnen, würden namentlich nicht so viele pensionierte Beamte, Offiziere, Leute, die sich von ihren Geschäften in das Privatleben zurückgezogen haben, in die Miethäuser der Großstadt kommen, nachdem sie bisher in der Provinzstadt meistens in ihrem eigenen Hause wohnten oder doch ein Einfamilienhaus gemietet hatten, Leute, die in der Großstadt gar nichts zu tun haben, ja kaum einmal die Theater, Konzerte, Museen aufsuchen; in der Stadt, wo sie bloß Nummern sind, können sie nicht mehr tätig sein, während sie draußen, wo sie vielleicht Jahrzehnte gewirkt haben, sich noch durch ihre Kenntnisse und Erfahrungen nützlich

machen könnten. Sie alle mieten eine Wohnung in den Miethäusern. Gerade die Reichen wollen in Miethäusern wohnen, obwohl sie in der Nähe der Stadt ein Eigenhaus haben könnten. Freilich mit diesen Leuten haben wir es hier nicht zu tun, sondern mit den Arbeitern und andern Minderbemittelten; für diese verlangt man das Eigenhaus. Auch hier machte man den eifrigsten Befürwortern und Vorkämpfern auf diesem Gebiete den Vorwurf, sie möchten den Arbeitern das Eigenhaus mit Gewalt aufdrängen. So schrieb Prof. H. Albrecht¹: ,,Wie viele der besser situirten, ja bestsituirten Bewohner unserer Großstädte sind denn imstande, sich den Luxus eines Einzelhauses gestatten zu können? Und wie viele von denen, deren Mittel dies allenfalls gestatten würden, sind aus geschäftlichen Rücksichten in der Lage oder auch nur gewillt, das Etagenhaus im Innern der Städte zu Gunsten des weit draußen an der Peripherie gelegenen Einfamilienhauses aufzugeben? Wenn aber für alle diese Leute das Etagenhaus unter den heute gegebenen Verhältnissen als eine durchaus angemessene Behausungsform angesehen wird, dann vermögen wir in der Tat nicht recht einzusehen, warum denn gerade der kleine Mann, der Arbeiter, durchaus auf das Einfamilienhaus hingewiesen werden soll, das an vielen Orten weder seinen Gewohnheiten noch seinen Neigungen entspricht.“ Albrecht sagt dann selbst, Voraussetzung sei natürlich, daß das städtische Etagenhaus der vielfach mit Recht beanstandeten Übelstände, der engen, luft- und lichtlosen Höfe, der Anhäufung vieler und mangelhaft gesonderter Wohnungen an einem Treppenhause und anderer Fehler entkleidet würde, die aber allesamt kein untrennbar mit dem Begriff des Etagenhauses verbundenes Attribut seien. — Wie es sich damit verhält, werden wir später sehen. Aber aus einem Grunde wünschte ich, wir hätten niemals das Miethaus, niemals die Mietkaserne bekommen, sondern jeder hätte sein Eigenhaus, so wie in den englischen und amerikanischen Städten. Durch das allgemein verbreitete Eigenhaus würde der radikale Sozialismus in einem größeren Umfange unmöglich gemacht, da jeder ein festes, gesichertes Eigentum hätte; die Leute würden ein ganz anderes Interesse an den politischen und wirtschaftlichen Fragen haben.

I5I

Pohle¹ schreibt mit Recht, ein Volk mit einer zahlreichen Klasse von kleinen Hausbesitzern werde im wirtschaftlichen Denken besser geübt und erzogen sein als ein Volk, wo die Hausbesitzer nur unter der mittleren und höheren Einkommenklasse eine dünne Schicht bilden; das erste Volk lerne nüchterner, besonnener und realistischer über die wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse urteilen und werde, weil es mit dem Geschäftsleben durch zahlreiche Fäden verknüpft sei, das wirtschaftlich Mögliche von dem Unmöglichen besser zu unterscheiden imstande sein, und daher auch gegen die Gefahren des wirtschaftspolitischen Radikalismus besser gefeit sein als das zweite. — Es gäbe dann nicht den unheilvollen Gegensatz zwischen Mieter und Hausbesitzer; Rücksichtslosigkeiten, Übelwollen, Haß und Neid würden nicht in dem Maße vorhanden sein, wie sie leider bei einem großen Teil der großstädtischen Bevölkerung herrschen: die Bewohner würden, da sie zugleich Hausbesitzer und Mieter wären, viel besser das Gemeinwohl der Stadt im Auge haben und haben können. Die Mieter würden nicht mehr glauben, die städtischen Maßregeln seien einseitig bloß zu Gunsten der Hausbesitzer getroffen und sie würden namentlich auch ein-sehen, daß auch sie ihren Anteil an den Verbesserungen der Stadt (Beleuchtung, Kanalisation, Pflasterung, Anlagen, Gärten, Parks) und den vielen Wohlfahrtseinrichtungen zu tragen haben, während sie jetzt meist unwillig werden, wenn der Hausbesitzer in dem Mietpreise der Wohnungen ihnen den sie als städtische Bürger treffenden Anteil an diesen Kosten überweist; die Mieter vergessen, daß der Staat und die Gemeinde die Haussteuer und Umlagen usw. vom Hausbesitzer erhebt und es diesem überläßt, wie er sich von den Mietern diese Auslagen verschafft. Der Mieter, der ein Eigenhaus baut oder kauft, weiß sofort, daß er an allen diesen gemeindlichen Ausgaben dem Werte seines Hauses entsprechend Anteil zu nehmen hat. Die Klagen über Mietpreissteigerungen würden aufhören und jeder bisherige Mieter einsehen, welche Kosten und Auslagen mit dem Besitze eines Hauses verbunden sind. Es hätte jeder Bewohner der Stadt ein ganz anderes Interesse an dem Gedeihen der Stadt, die Gemeindebeschlüsse wären wirklich Beschlüsse aller Einwohner, während jetzt häufig die Beschlüsse die Wünsche einzelner Gruppen sind.

Die englischen und amerikanischen Erfahrungen mit dem Klein- und Eigenhause bestätigen diese Wirkungen. W. M. Schultz schreibt in den preußischen Jahrbüchern¹ über seine Beobachtung des Kleinhauses im Amerika, daß der Geschäftsmann wie die übrige bürgerliche und gesellschaftliche Mitwelt dem Arbeiter, der sein eigenes Haus bewohnt, mit höherem Vertrauen und Kredit begegne, und damit sei die Möglichkeit gegeben, daß der Arbeitende sich durch sich selbst zum wirtschaftlich wie politisch bedeutenderen Faktor emporhebe, eine so wohltuende Möglichkeit, daß sie als nichts weniger als das wesentliche Element der sozialen Versöhnung und wirtschaftlichen Ausgleichung zu veranschlagen sei. „Aus diesem Punkte läßt sich die ganze Psychologie des amerikanischen Arbeiters entwickeln; sein auffällig entwickelter Geschäftssinn, sein breites Verständnis für volkswirtschaftliche Zustände, seine vielseitige praktisch-technische Gewandheit, seine unverzagte Unternehmungslust und sein starkes Selbstbewußtsein ; was uns zunächst als Bestand des demokratischen Typus erscheint, zeigt sich von hier in zwanglosem Zusammenhang mit einfachen materiellen Wirtschaftsverhältnissen. Nach mancher Richtung sind es merkwürdige Resultate, zu denen der umwandelnde Einfluß solcher gegebenen Zustände führt. Da ist es unter anderem das Hauptübel unserer deutschen Arbeiterwelt, der Alkoholismus, vor dem das amerikanische Arbeiterheim die Neue Welt wirksam geschützt hat.“

Millionen von deutschen Arbeitern arbeiten jahrein, jahraus und wenn auch der Lohn vieler so hoch ist, daß sie hinreichend gut leben können, so können sie doch keine Ersparnisse machen und ihren Kindern nichts hinterlassen. Nur zu gerne glauben sie an die „enterbten Proletarier“ und sind unzufrieden. In dem Augenblicke, wo sie die Möglichkeit haben, sich ein eigenes gesundes und einigermaßen hübsches Heim zu erwerben, fühlen sie sich als andere Menschen; sie wissen, wofür sie arbeiten; sie sparen und streben darnach, die Schulden zurückzuzahlen und sind selbst Besitzende, in gewissem Sinne Kapitalisten; und sie wissen, daß sie ihren Kindern etwas hinterlassen, was von großem Werte für sie ist: das eigene Haus; die Kinder haben wenigstens keine Wohnungssorgen.

Ich bin weit entfernt alles im rosigen Lichte zu sehen oder gar im Eigenhause die Lösung der sozialen Frage zu erblicken, aber die praktischen Erfahrungen aus England, Amerika und auch aus Deutschland bestätigen, daß das Eigenhaus hervorragend gute Wirkungen auf dem sozialen Gebiete haben kann.

Weit, unendlich weit sind wir von der Zeit entfernt, von der der Sozialist Flürscheim² annimmt daß sie einmal kommen kann, „wo die Gütererzeugung eine so große geworden sein wird, daß jeder ohne besondere Mühe alles im Überfluß erlangen kann, während andererseits die Menschen in ihrer Charakterausbildung derartig weiter gekommen sein werden, daß jeglicher Neid, jede Habsucht und Mißgunst verschwunden sind, so daß die Genossen ebensowenig miteinander abrechnen, ob einer mehr, einer weniger das volle Äquivalent seiner Arbeit erhält.“ Diese Zeit wird niemals kommen; ich meine, die genannten Charaktereigenschaften machen sich auf keinem Gebiete in der modernen Zeit mehr geltend als gerade auf dem Gebiete der städtischen Ansiedelungen, weil nirgends der wirkliche Reichtum und der Schein des Reichtums stärker zutage tritt, als in der Großstadt. Tausende die durch die vornehmen Straßen der Großstädte wandern und zu den monumentalen Gebäuden mit den großen Fenstern emporblicken oder an den großen Geschäftshäusern mit den prunkenden Auslagen vorübergehen, sehen in dem Hauseigentümer einen reichen Mann, zumal wenn sie erfahren, wie viel in diesem oder jenem Hause eine Wohnung, ein Laden, ein Bureau kostet; und beim Vorübergehen an einem Bauplatz erinnern sie sich gerne an die hohen Summen, von denen sie in den Zeitungen lesen oder zufällig hören, an die hohen Summen, die durch Grundstücksverkauf erzielt wurden. Aber sie wissen nicht, wie viele Milliarden Schulden auf den Häusern z. B. allein Berlins ruhen oder wenn sie es wissen, vermögen sie diese Zahlen nicht in Einklang zu bringen mit dem Einkommen aus diesen Häusern für den einzelnen Eigentümer. Sie wissen nicht, daß die meisten Hauseigentümer nur einen Bruchteil von dem Werte des Hauses ihr eigen nennen und daß diese Hauseigentümer und Grundeigentümer im allgemeinen nichts anderes sind als die Verwalter der Häuser zu Gunsten der Banken und sonstigen Geldleiher. Näher kann ich an dieser Stelle auf das Problem der Verschuldung und der Möglichkeit ihrer Beseitigung oder Milderung nicht eingehen.

usw.

Sehr zu bedauern ist es, daß der Bund der Bodenreformer den Neid und Haß gegen eine Besitzerklasse schürt und selbst in den Schulen ihre Theorien lehren will; es ist geradezu frivol, Kinder mit sozialen Fragen bekannt zu machen, von denen sie nichts verstehen und die ihnen einseitig vorgetragen werden. Der Bund der Bodenreformer hat bis heute nicht das mindeste für die Verbilligung und Besserung der Wohnungen erreicht und wird es auch nicht erreichen, denn seine Bestrebungen sind ganz anderer Art: Kampf gegen den Besitz und zwar zunächst gegen den Haus- und Grundbesitz, soweit dieser irgend einen Gewinn erzielt; aber dieser Kampf soll langsam gegen andere Besitzende ausgedehnt werden, so gegen den Bergwerksbesitz Der Kampf ist nicht überaus schwer, denn wer schließt sich nicht bald einer Vereinigung an, die ihren Mitgliedern billigere Wohnungen, billigere Kohlen usw. verspricht und ihnen erzählt, an den hohen Preisen dieser Dinge sind bloß die Besitzenden schuld, die das Geld von den andern nehmen. Es soll nicht geleugnet werden, daß besonders in den ersten Jahrzehnten nach der Reichsgründung zahlreiche Grundbesitzer große Gewinne erzielten und daß auch heute noch bisweilen solche Gewinne gemacht werden. Wenn diese Leute auf den Gewinn verzichtet hätten, so würden die Bauunternehmer den Gewinn genommen haben; denn die Wertentwicklung ist etwas Natürliches und durch nichts zu beseitigen oder zu verhindern. Die Frage kann höchstens sein, wem soll der Gewinn zufallen? Darüber haben wir in einem anderen Kapitel zu sprechen.

Mietpreisbildung.

Ein landwirtschaft-

Um die Ursache der Bodenpreisbildung³ zu erkennen, müssen wir von den T atsachen ausgehen, liches Grundstück, ein Acker, eine Wiese hat den Wert, der dem Ertrage entspricht; ein kohlenhaltiges Grundstück, ein Bergwerk,

ein Steinbruch den Wert des Reinertrags, den nach Verzinsung und Amortisation aller Kosten für den Abbau die Kohlen abwerfen usw.; das sind allbekannte Dinge und bedürfen keines Beweises. Nun kann jemand auf ein Grundstück ein Haus bauen, um die Räume darin zu vermieten; der Mindestmietpreis wird der Betrag sein, der erforderlich ist, um einerseits die Rente zu geben, die das Grunstück bisher als Acker, Wiese usw. gab und andererseits, um alles auf die Hausunternehmung verwendete Kapital zu verzinsen und die Auslagen und Abgaben ersetzt zu erhalten, soweit solche auf den Mieter überwälzt werden können. Häufig wird der Vermieter (Bauunternehmer) noch einen kleinen Zuschlag zum Mietpreis machen und ihn als Unternehmergewinn beanspruchen; doch können wir diesen letzteren Punkt hier außer Betracht lassen. Allmählich der Nähe dieses Hauses mehr Häuser gebaut; es entsteht eine Ansiedlung, ein Dorf oder dergleichen; jetzt zeigt sich schon eine Veränderung in den Mietpreisen bezw. dem Werte der geschaffenen Wohnung je nach der Lage des Hauses; und wenn der Ort noch größer wird und sich zu einem Markte oder zu einer kleinen Stadt entwickelt, ist der Unterschied schon ziemlich erheblich. Von selbst entsteht ein Mittelpunkt des Ortes, entweder in der Nähe der Kirche oder der Schule oder eines Amtsgebäudes, das viel aufgesucht wird. Die Geschäfte, die allmählich in dem Orte gegründet werden, lassen sich mit Vorliebe an den Stellen nieder, wo die meisten Leute vorüber müssen, also in der Nähe der genannten Gebäude und da um diese häufig ein freier Platz geschaffen wurde, in den Häusern an diesem Platze. Mit jeder Vergrößerung des Ortes wird die Möglichkeit geringer, in diesen Häusern am Marktplatze einen Laden zu erhalten; die weiteren Läden werden nun in den Straßen, die verkehrsreich sind, eingerichtet; wird ein Laden in besonders günstiger Lage frei, so ist die Nachfrage nach diesem Laden groß und mancher der Nachfragenden ist gerne bereit, einen erheblich höheren Mietpreis zu zahlen, wenn er den Laden erhalten kann; denn er weiß aus seinen Berechnungen, daß der Umsatz an dieser Stelle um so und so viel größer ist als in einem anderen Laden und daß demzufolge auch sein Reingewinn höher ist. Am deutlichsten sehen wir diese Dinge in den Großstädten; hier konzentriert sich der Hauptverkehr auf einige wenige Plätze und Hauptstraßen, wo kein Haus ohne Läden ist. Da alles auf den Verkehr

nehmen wir an — werden in

ankommt, so zeigen sich die differenziertesten Unterschiede in dem Werte und Preise der Läden. Das Publikum pflegt häufig eine Straßenseite zu bevorzugen; jeder Kaufmann weiß genau, welche Straßenseite die beste ist; hat eine Straßenseite in den Stunden, wo der Verkehr erfahrungsgemäß am lebhaftesten ist, viel Sonne, so pflegt diese im Sommer ganz verlassen zu sein, oder liegen an einer Straße viele staatliche oder gemeindliche Gebäude, die auf lange Strecken die Läden unterbrechen, so pflegt das Publikum auf der anderen Straßenseite zu gehen, wo es in ununterbrochener Reihenfolge die Läden besichtigen kann. Dem einigermaßen aufmerksamen Beobachter können diese Erscheinungen nicht entgehen. Wenn ich ein Beispiel nennen soll, so erwähne ich aus München den Promenadeplatz, wo sich auf der Nordseite nur wenige Läden befinden, oder die Maximilianstraße, wo auf der Ostseite das Hoftheater, dann ein großes Hotel auf große Strecken die Läden unterbrechen, während auf der anderen Straßenseite mehrere Kunsthandlungen sich befinden, deren Schaufenster gerne besichtigt werden. Die Wirkung des größeren bezw. geringeren Verkehrs ist die, daß die Läden auf der frequentirten Straßenseite oft die doppelte Miete abwerfen als die übrigen Läden. In den Seitenstraßen vermögen Läden, bloß einige Meter von der Hauptstraße entfernt, oft nur den fünften oder zehnten Teil an Miete zu erzielen, selbst wenn die Läden gleich schön und groß sind wie die an der Hauptstraße. Es kommt nicht darauf an, wieviel der Hausbesitzerverlangt, sondern wieviel er erhält. Nachfrage und Angebot bestimmen den Mietpreis. Bisweilen kommt es vor, daß ein Hauseigentümer sein altes Haus abbricht und es umbaut in der Erwartung, die Nachfrage nach seinen nun modernen, schön ausgestatteten Läden und sonstigen Geschäftsräumlichkeiten würde sehr groß werden; aber er kann sich täuschen und erhebliche Verluste erleiden; mir sind Fälle bekannt, wo Hauseigentümer die Läden nicht vermieten konnten, weil keine Nachfrage herrschte und so wandelten sie die Läden in Wohnungen oder Kontore um.

Man hat behauptet, die hohen Ladenmieten könnten nur deshalb gezahlt werden, weil die Ladeninhaber die Mietpreise in den höheren Warenpreisen zum Ausdruck bringen und so einerseits die Waren verteuerten und andererseits die Mietpreise auf das konsumierende Publikum abwälzten. Diese Behauptung

Nur bei gewissen, einigen wenigen Waren kann der Verkäufer ohne weiteres eine hohe Ladenmiete auf den Preis der Ware schlagen, nämlich bei allen Waren, die nicht quantitativ und qualitativ vermehrbar sind, z. B. allen Kunstgegenständen, Altertümern, individuellen, kunstgewerblichen Erzeugnissen u. dergl. wobei noch immer die Frage offen steht, ob der Verkäufer diese Waren z. B. Gemälde wesentlich billiger verkaufen würde, wenn er weniger an Miete zahlen müßte. Aber alle anderen Waren, die in großer Menge verkauft werden, können nicht insgesamt um die Ladenmiete verteuert werden oder richtiger gesagt, ein besonders hoher Mietpreis kann nicht überwälzt werden auf die Waren. In jedem Preis, den wir für einen Anzug, ein Paar Schuhe, einen Hut bezahlen, bezahlen wir den Rohstoff, die Verarbeitung (Arbeitslohn), den Transport, den Mietpreis für Laden, in dem die Waren dem Verkauf unterstellt werden, den Gewinn für den Fabrikanten, Vermittler und Verkäufer. Oder anders ausgedrückt, der Verkäufer (Ladeninhaber) erhält vom Fabrikanten die Ware mit einem gewissen Rabatt; dieser Rabatt bildet für den Kaufmann den Gewinn, der noch um die Kosten der Ladenmiete, der Verpackung und des Transportes verkürzt wird. Die Buchhändler erhalten regelmäßig 25—30 v. H. Rabatt an jedem Buch; in der Kleinstadt verkauft der Buchhändler vielleicht nur soviel, daß ihm einige Hundert Mark Gewinn bleiben; selbst wenn er den Laden umsonst bekäme, würde der Gewinn nicht so groß sein, daß er vom Buchhandel allein leben könnte; folglich pflegen die Buchhändler in Kleinstädten eine Menge anderer Gegenstände zu führen, wie Schreibmaterialien, Papier, Photographien, Ansichtskarten, Zeitungen, selbst Gegenstände aus anderen Gebieten, so z. B. in einigen oberbayrischen Gebirgsstädten Holzschnitzereien, Mine-

ist im allgemeinen unrichtig, denn das Publikum kauft die Waren da, wo es sie am besten und preiswertesten erhält. Der Einwand, daß das Publikum lieber in einem schönen Laden in den Hauptstraßen kauft und deshalb stillschweigend den Zuschlag auf die Waren hinnimmt, kann der Beobachter und Kenner der wirklichen Verhältnisse nicht gelten lassen. Der Mensch müßte sehr töricht sein, der irgend eine Ware etwa um io v. H. höher bezahlt, weil er sie in der Hauptstraße kaufen kann und weil der Laden elegant ist. Nach den Erfahrungen kauft das Publikum am liebsten dort, wo es die beste Ware bei möglichst großer Auswahl erhält.

ralien usw. während wir in größeren und größten Städten, wo der Buchhandel einen großen Gewinn nach Abzug hoher Ladenmiete und nicht unbeträchtlicher Kosten für Zustellung in das Haus (Ausgeher) usw. abwirft, sehen, daß der Buchhandel sogar spezialisiert wurde, indem der eine bloß juristische, der andere bloß medizinische, der dritte theologische usw. Werke verkauft. Der Bruttogewinn beträgt sowohl für diese Buchhändler wie für den Buchhändler in der Kleinstadt 25—30 v. H. des Verkaufspreises, der Unterschied besteht nur in der Höhe des Umsatzes. Solche Beweise lassen sich mit Leichtigkeit auch für alle anderen Waren führen. Ohne weiteres finden wir diese Erfahrungen im Handel von Zigarren, Schuhwaren, Bäckereiwaren, wo meist überall die gleichen Preise gelten. Es kann natürlich der Fall eintreten, daß die sämtlichen Unkosten für den Kaufmann so groß werden, daß er nicht mehr den ihm wünschenswerten oder notwendigen Reingewinn erzielt, dann wird er allerdings einen billigeren Laden nehmen müssen. Sache der Berechnung und Erfahrung ist es nun, ob der billigere Laden mit geringem Verkehr sich ,,rentiert“. Fortwährend verdrängt ein Geschäft das andere; die Grenze nach oben bildet bloß die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit des Nachfragenden.

Genau so, wenn auch nicht in diesem Maße wie bei Läden und Geschäftsräumen, verhält es sich mit Wohnungen. Auch hier beträgt der Mietpreis, solange die Stadt klein ist, im all

gemeinen nur soviel, daß sämliche Kosten der Bauunternehmung verzinst werden.

Wenn trotzdem häufig die Mietwohnungen verhältnismäßig teuer sind, so hat das seinen Grund oft in dem mangelnden Angebot; nur langsam entschließt sich jemand in einem Landstädtchen ein Miethaus zu bauen, wenn kaum eine Nachfrage vorhanden ist; und nicht selten bleibt einem Zuziehenden nichts anderes übrig, als sich selbst ein Häuschen zu bauen oder einen Bauunternehmer zu veranlassen, ein solches zum Vermieten zu bauen; das wird dieser nur tun, wenn er eine hohe Rente erhält und der Mieter bereit ist einen Mietvertrag auf viele Jahre abzuschließen. So ist es in den bayrischen kleinen Städtchen und Märkten eine häufige Klage der Beamten, die in diese Orte versetzt werden, daß sie keine entsprechende Wohnung erhalten können und sie müssen schließlich mit dem, was sich findet, vorlieb nehmen. In den größeren Städten, namentlich aber in den Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnungen

groß, das Angebot an sich regelmäßig größer; das beweisen die leerstehenden Wohnungen, aber das Angebot bestimmter Wohnungen ist naturgemäß beschränkt; denn jedes Haus hat seine bestimmte Lage; je nach der Gunst oder Ungunst der Lage (Ebene oder Hügel, Lage nach Süden oder Norden, nach Osten oder Westen; Nähe der öffentlichen Gebäude, der Theater, Museen, Kirchen, des Bahnhofs usw. ) ist die Nachfrage verschieden. Wohnungen an einem schönen Platze sind einerseits durch die Natur der Sache, durch die Beschränktheit des Platzes, andererseits durch Bauvorschriften, die nur eine gewisse Stockwerkszahl zulassen, nicht vermehrbar. Nun kann die Nachfrage nach diesen Wohnungen groß sein, und dann erhöhen die Nachfragenden den Mietpreis; wer am meisten zu zahlen bereit ist, erhält die Wohnung; nicht maßgebend ist, was der Hausbesitzer verlangt; verlangt er zuviel, so kann er die Wohnung nicht vermieten und muß so weit herabgehen, als die Wohnungssuchenden bereit sind zu zahlen. Unter eine gewisse Höhe pflegt der Mietpreis nicht leicht zu sinken, nämlich nicht unter den Selbstkostenpreis d. i. unter den Betrag, der für die normale Verzinsung aller Kosten der Hausunternehmung erforderlich ist; nur wenn die Nachfrage nach einer bestimmten Kategorie von Wohnungen dauernd schwach wird, bleibt dem Hauseigentümer nichts übrig als die Wohnung auch unter dem Selbstkostenpreis abzugeben; ob er den Verlust tragen kann oder nicht, ist eine Frage für sich; nur wissen wir, daß zu den Zeiten, wo viele Wohnungen leer stehen, die Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen zunehmen, denn das Leerstehen auch nur einer Wohnung vermag einen Hauseigentümer, der nicht sonst noch Vermögen hat, zu ruinieren.

Das Ergebnis ist, daß die Mietpreise der Wohnungen, Läden und Geschäftsräume ausschließlich durch den Satz von Angebot und Nachfrage bestimmt werden und niemals durch die einseitige Forderung oder den Wunsch des Hauseigentümers.

Auf den Bodenpreis kommt es überhaupt nicht an; es ist ganz gleichgiltig, ob der Bauunternehmer den Boden teuer oder billig gekauft hat; der Wert der Grundstücke wird allerdings durch die Rente der Häuser bestimmt; die Rente der Häuser ist verschieden nach der Qualität der Räume; zu dieser Qualität gehört vor allem die Lage des Hauses.

Selbst wenn der Boden, wie die Bodenreformer wünschen,

IÓO

der Allgemeinheit gehören sollte und überhaupt keinen oder keinen höheren Preis als höchstens den dem landwirtschaftlichen Ackerwert entsprechenden haben dürfte, so kann die natürliche Wertbildung doch durch nichts aus der Welt geschafft werden; das Grundstück im Zentrum einer Stadt ist von selbst mehr wert als das einige Kilometer davon entfernte. Um dieses deutlicher zu machen, nehmen wir ein theoretisches Beispiel; es sei eine durchaus regelmäßig gebaute Stadt; die Häuser seien alle einander bis in das kleinste gleich, einige Hauptstraßen führen zu dem im Zentrum gelegenen Hauptplatze und kreuzen sich dort. Läden sind nur in den Häusern auf dem Hauptplatze und in den Hauptstraßen. Der ganze Verkehr bewegt sich natürlich durch die Hauptstraßen und wird am größten auf dem Hauptplatze, wo sich die Straßen schneiden. Der Boden gehört dem Staat, der ihn zum ursprünglichen Werte (Ackerwerte) an jeden verkauft, der ein Haus bauen will. Da die Häuser alle gleich sind, so sind auch die Baukosten gleich (Veränderungen wie Steigerungen der Materialpreise und Arbeitslöhne lassen wir außer Betracht); jedes Haus erfordert einerseits um die sämtlichen Kosten zu verzinsen und um andererseits die Auslagen, Steuern usw. zu decken, etwa eine 6%ige Verzinsung. Durch ein Gesetz wird nun vorgeschrieben, daß kein Hausbesitzer für eine Wohnung oder einen Laden oder einen Geschäftsraum mehr verlangen darf, als dieser Verzinsung entspricht; ein solches Gesetz ist leicht, weil nach der Annahme bei jedem Hause die Kosten gleich sind. Eine Wohnung wird im ersten Stock 1000 Jt, im zweiten 1000 JL usw., ein Laden 1500 JL kosten. Nach den Lehren der Bodenreformer entfällt jede Mehreinnahme aus den Mieterträgnissen nach Verzinsung der Gesamtkosten des Hauses auf den Grund und Boden. In unserem Beispiel, wo der Boden tatsächlich nur einen Preis hat, der dem landwirtschaftlichen Werte entspricht, ist von einer Bodenspekulation keine Rede. Der Eigentümer eines Hauses am Marktplatze hat keine höhere Mieteinnahme als der Eigentümer eines Hauses, das an der Peripherie gelegen ist; damit wäre das Ziel erreicht, das die Bodenreformer erstreben.

Nun sehen wir einmal wie sich die Sache gestaltet. Ein Kaufmann mietet um 1500 JL einen Laden am Marktplatze, ein anderer in der Hauptstraße, ein dritter in einer Vorstadt und zwar handeln diese drei Kaufleute mit Schuhwaren. Der

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Kaufmann in der Vorstadt wird vielleicht so viel Schuhe verkaufen, daß er die Ladenmiete bezahlen und gut leben kann. Die beiden anderen Kaufleute werden infolge der günstigeren Lage ihrer Läden das i of ache, 2ofache oder noch mehr umsetzen als der Kaufmann in der Vorstadt; ihr Gewinn ist demgemäß mindestens io oder 2ofach größer. Selbstverständlich würde der Vorstadtkaufmann den gleich hohen Gewinn wie die beiden anderen Kaufleute machen, wenn auch er am Marktplatze oder in der Hauptstraße noch einen Laden erhalten könnte. Wie ist der Gewinn der beiden ersteren Kaufleute zu rechtfertigen? — In unsern modernen Städten vermietet der Eigentümer eines Hauses, das an der Hauptstraße oder am Marktplatze gelegen ist, den Laden an den Meistbietenden und erhält eine über die normale Verzinsung hinausgehende Rente, schließlich um deswillen, weil das Haus sein Eigentum ist und es ihm frei steht, damit zu tun was er will; es ist seine Sache, ob er die Räume in dem Hause für sich verwenden will, ob er sie zu Wohnzwecken oder als Läden vermieten will, andererseits ist kein Mensch auf der Welt gezwungen, die Räume, die der Hauseigentümer vermieten will, zu mieten. Selbst wenn das Privateigentum völlig aufgehoben würde, so würde die Sache nicht anders; die bessere Lage schafft höheren Umsatz und höheren Gewinn. Nun könnte in der genannten Musterstadt der Staat oder die Gemeinde einfach den Kaufleuten, die infolge eines höheren Umsatzes höheren Gewinn erzielen, diesen Gewinn hinwegnehmen und er müßte es tun, da der Gewinn nur durch die bessere Lage des Ladens und den großen Straßenverkehr erzielt wurde. Die Folge würde sein, daß keine Entwicklung mehr stattfinden könnte, es wäre der sozialistische Staat geschaffen. In unseren modernen Städten könnte man den Eigentümern, die Häuser in besserer Lage haben als die übrigen Eigentümer, auch jeden Gewinn, der über eine bestimmte Verzinsungshöhe des Hauses hinausgeht, wegnehmen. Die bereits eingeführte Wertzuwachssteuer nimmt tatsächlich einen Teil des Gewinns weg, ohne daß deshalb die .Bodenwerte und Bodenpreise und die Mietpreise niedriger geworden wären. Pohle⁴ erörtert die Frage, auf welche Weise eine Stadt die von ihr erbauten Wohnungen unter Außerachtlassung der Grundrente vergeben soll; er meint,

die Stadt könne, statt selbst die Wohnungspreise ein für allemal festzusetzen, die Preisbildung der Wohnungen der freien Konkurrenz unter den Mietern überlassen, etwa unter Fixierung eines ihre Selbstkosten deckenden Minimalpreises, aber unter Verzicht auf jeden Versuch, die hier wirklich vorhandene Monopolstellung des Hausbesitzes auszunutzen, im Gegenteil unter beständiger Sorge dafür, daß ein reichlicher Wohnungsvorrat vorhanden sei. Als Grundsatz für die Vergebung der Wohnungen sollte der gelten, daß jede Wohnung demjenigen zugewiesen werde, der sich bereit erkläre, für sie den höchsten Mietpreis zu zahlen; jede Wohnung müsse in gewissen Zwischenräumen bei diesem System von neuem zur Vermietung ausgeboten werden. Und Pohle kommt zu dem Ergebnis, daß bei dem System, wo die Häuser von der Stadt gebaut und die Wohnungen dann an den Meistbietenden versteigert würden, wo also die Machinationen der Bodenspekulation und etwaige Preisverabredungen der Besitzer des schmalen Randes vollkommen ausgeschlossen seien, die Mietpreise doch nicht wesentlich niedriger sich stellen würden, als sie heute in einer Stadt mit sonst gleichen Umständen d. h. insbesondere gleicher Einwohnerzahl, sich bilden. —

Im Kleinen haben wir in einigen Großstädten praktische Beispiele hierfür; die Städte pflegen auf ihre Kosten für Volksfeste Buden aller Art zu errichten und vermieten sie unter Zugrundelegung eines Minimalpreises an die Meistbietenden; der Bodenwert wird überhaupt nicht berücksichtigt; die Preise gehen oft sehr hoch hinauf, selbst wenn das Mindestgebot sehr niedrig war; auch hier können wir die Wirkung der Lage genau beobachten; die höchsten Preise werden für jene Buden erzielt, die am Platze im Mittelpunkt der Budenstadt und den sie schneidenden Hauptstraßen liegen; und bei den Buden an diesen Hauptstraßen wird wiederum für die am meisten geboten, die am nächsten dem Hauptplatze sind; dann für die Eckbuden usw. Man kann auch sagen, daß die Mietpreisbildung in unseren Großstädten durch stillschweigende Versteigerung der Läden und Wohnungen an die Meistbietenden vor sich gehe. Die Hausbesitzer bieten eine ungeheuer große Anzahl von Wohnungen, Läden und Geschäftsräumen an; wer am meisten zahlt, erhält die Wohnung den Laden usw.; den Mindestpreis pflegen die Selbstkosten zu bilden; der Höchstpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt, weil von jeder Kategorie Wohnungen, Läden und Geschäftsräume eine große Anzahl zur Verfügung steht. Der Bodenpreis selbst kann außer Betracht bleiben, denn selbst wenn der Boden, auf dem das Haus steht, nichts kostete, ist die Nachfrage nach den Läden und Wohnungen die gleiche; wie wir auch wissen, daß die alten Häuser in der Großstadt viele Jahrzehnte, oft ein Jahrhundert und mehr im Eigentum ein und derselben Familie sind, so daß der bei Erbauung des Hauses gezahlte Bodenpreis heute oft lächerlich gering erscheint und doch kosten die Läden und Wohnungen in diesen Häusern ebensoviel wie die in dem benachbarten Hause, das auf einem kürzlich um Hunderttausende gekauften Boden steht. Dieser Boden war so teuer, weil Verkäufer und Käufer wußten, daß ein auf dem Grundstücke gebautes modernes Haus eine solche Rente abwirft, die nicht bloß die Hausbaukosten verzinst, sondern eine sehr erhebliche höhere Rente gibt; von dieser Überrente beansprucht der Verkäufer einen Teil als Eigentümer des Bodens und zwar im Verkaufspreise. Selbstverständlich erhält der Käufer des Grundstückes für die Läden und Wohnungen in dem zu erbauendem Hause nur d i e Mietpreise, die die Läden-und Wohnungssuchenden zu zahlen bereit sind und nicht etwa die Mietpreise, die er verlangt. Genau das Gleiche gilt für den Eigentümer des alten Geschäftshauses, der den Boden und das Haus ererbt hatte; obwohl Boden und Haus wenig kosteten, und er mit sehr kleinen Mietpreisen die Verzinsung des Bodenpreises und des Hauses erzielen würde, so vermietet er es, wie es jeder Mensch tun würde, nicht zu den niedrigen Mietpreisen, sondern zu den Preisen, die er erhält, mag seine Rente 20 v. H. oder mehr betragen. Bei einem Verkaufe wird er nicht den Preis verlangen, zu welchem ihm das Haus zu Buche steht, sondern den Preis nach dem Werte der wirklichen Rente; handelte er anders, würden wir ihn sehr töricht nennen.

Mit diesen Ausführungen wollte ich bloß beweisen, daß die Wertbildung der Grundstücke von selbst entsteht, beruhend auf der Verschiedenheit der Lage. Heute nehmen an dem durch diese Verschiedenheit der Lage entstehenden Werte sowohl der Kaufmann teil (größeren Gewinn infolge größeren Umsatzes) als auch der Hauseigentümer, infolge der höheren Mietpreise, die er von den Laden- und Wohnungsmietern um deswillen erhält, daß er solche Räume in seinem Hause ihnen zur Verfü-

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gimg stellt. Nochmals betone ich, daß weder ein Hauseigentümer gezwungen werden kann, Läden und Wohnungen zum Vermieten zu schaffen, noch daß jemand gezwungen werden kann, diese Räume zu mieten. Daß trotzdem die meisten Hauseigentümer Läden und Wohnungen schaffen und daß Leute diese mieten, hat seinen Grund ausschließlich in dem Streben nach Gewinn, worauf in gewissem Sinne unsere ganze Volkswirtschaft beruht. Auch der Einwand, daß jeder Mensch eine Wohnung haben muß, kann nichts an dem Gesagten ändern. Es ist richtig, wie wir schon oben gesehen haben, daß das Wohnungsbedürfnis ein notwendiges ist, aber damit ist noch nicht gesagt, wer die Wohnung schaffen muß. Auf keinen Fall kann A fordern, daß В ein Haus bauen müsse, damit A darin eine Wohnung erhält. Bekanntlich sorgt jeder für sich und muß jeder für sich selbst sorgen. W⁷enn aber В ein Haus baut und stellt die Wohnungen anderen zur Verfügung, so ist es sein freier Wille; er kann niemanden zwingen, diese Räume zu nehmen. Ich würde es an sich vollkommen begreiflich finden, wenn die Hauseigentümer irgend einen beliebigen Preis für die Läden und Wohnungen forderten; in der Tat tun sie es nicht, da die Wohnungsproduktion in den größeren Städten ein Gewerbe geworden ist und die Wohnungen so wie Waren gehandelt werden, deren Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird. Wir können auch heute noch im Zentrum oder nahe davon in manchen Großstädten ein altes, zwei- oder dreigeschossiges behagliches Wohnhaus, bisweilen von einem Garten umgeben, sehen; das Haus dient regelmäßig als Wohnung für eine Familie, in deren Besitz es seit einem Jahrhundert oder länger ist. Wir freuen uns inmitten der großstädtischen Miet- und Geschäftshäuser ein vornehmes Haus aus Urgroßvaters Zeit zu sehen, an dem die moderne Zeit fast spurlos vorüber ging; keine Läden, keine Mietwohnungen finden wir, im Innern mögen elektrische Beleuchtung, Gas usw. Eingang gefunden haben, aber diese tun dem Gesamtcharakter keinen Abbruch. Der Eigentümer könnte nun das Haus abbrechen und ein modernes, großes Haus mit Läden, Geschäftsräumen und Mietwohnungen bauen; er tut es nicht; kann ihn nun jemand zwingen, ein solches Haus zu bauen, etwa mit dem Hinweise, daß dadurch das Angebot an Läden usw. an dieser Straße vermehrt würde? Gewiß nicht. Und wenn der Eigentümer eines Tages sich doch entschließt, ein modernes Haus

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zu bauen und Läden und Wohnungen jedem der sie wünscht bereitzustellen: wer ist gezwungen diese Läden und Wohnungen zu mieten? Gewiß niemand. Der Eigentümer würde ungefähr die gleichem Mietpreise fordern, wie sie in den benachbarten Häusern üblich sind. In München (Briennerstraße) wurden in den letzten Jahren in alte adelige Palais, manche von Klenze erbaut, Läden und Cafés eingerichtet; man bedauerte es, die Palais in dieser Weise verunstaltet zu sehen. Hier war nicht einmal seitens der Mieter der Wunsch da, diese Gebäude zu Geschäftshäusern umgebaut zu wissen. Wenn nun plötzlich aber Läden geschaffen wurden, so stand es jedem frei, diese zu mieten oder nicht; wenn jemand aber einen Laden um hohen Preis mietete, so tat er es freiwillig in der Annahme durch großen Umsatz infolge der günstigen Geschäftslage des Ladens einen hohen Gewinn zu erzielen. Ebensowenig könnte ein Hauseigentümer verhindert werden, sein Geschäftshaus abzubrechen und ein Palais ohne Läden und Mietwohnungen zu bauen, selbst wenn Läden in der Straße noch so begehrt sind. —

Hier kann ich auch von den leerstehenden Wohnungen sprechen, zum Beweis für das eben Gesagte. Es wurde üblich, zu verlangen, daß mindestens 3 v.H. von allen Wohnungen leerstehen müssen, damit Herzuziehende und jene, die die Wohnungen wechseln wollen, genügende Auswahl haben. So angenehm diese Forderung für die Wohnungssuchenden ist, so unangenehm ist sie für die Vermieter. Mir begegnete es selbst schon, daß ich in einem kleineren Städtchen eine Wohnung auf vorübergehende Zeit mieten wollte; es gab keine leere Wohnung; so unangenehm mir dies war, 50 wenig konnte ich von den Hausbesitzern A, B, oderC vernünftiger Weise verlangen, sie hätten Wohnungen leer stehen lassen und sie für mich oder andere Wohnungssuchende bereit halten müssen. Von welchem Hauseigentümer dieses Städtchens kann und darf man verlangen, er müsse eine Wohnung leerstehen lassen bezw. eine Wohnung schaffen für den Fall, daß jemand einmal in dem Städtchen eine Wohnung sucht? Für jeden Hausbesitzer bedeutet das Leerstehen einer Wohnung, was keines Beweises bedarf, den Verlust einer kleineren oder größeren Geldsumme; der Verlust kann sehr groß werden, wenn mehrere Wohnungen in einem Hause, oder oft wenn auch nur eine Wohnung leersteht; zu diesem Verluste kommt noch, daß der Hauseigentümer auch

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für die leerstehende Wohnung die Haussteuern, Umlagen, Gebühren für Wasser, Kanalbenützung usw. zahlen muß. — Kein billig denkender Mensch kann verlangen, daß sein Mitmensch und zwar ein ganz bestimmter, einen Verlust um deswillen erleidet, damit für eine möglicherweise einmal in die Stadt ziehende Person eine Wohnung bereitsteht. Anders verhält es sich mit den Städten als Körperschaften, wenigstens sehen wir einen sehr regen Wetteifer der meisten Städte, Leute zu vorübergehendem und dauerndem Aufenthalte heranzuziehen. Man veranstaltet Ausstellungen, gibt besondere Theatervorstellungen, und sucht auf jede Weise dem Fremden den Aufenthalt möglichst angenehm zu machen. Die italienischen Städte pflegen häufig, wenn ein Ausländer seinen Wohnsitz in ihren Mauern nimmt, stillschweigend oft viele Jahre lang, von der Erhebung von Steuern abzusehen; soweit gehen die deutschen Städte nicht, wenn auch die Fälle nicht selten sind, daß besonders reiche Ausländer, die sich in deutschen Städten niederlassen, selbst bestimmen, wieviel Steuern sie bezahlen wollen; wenn die Städte aut diese Forderung nicht eingehen, verlieren sie viele Tausende Mark, da die Ausländer dann die Stadt oder Deutschland verlassen; mir sind ein paar solcher Fälle aus München bekannt. Nun könnte man vielleicht mit Recht sagen, wenn die Stadt als solche ein Interesse daran hat, daß möglichst viele Leute sich in ihr niederlassen, dann mag sie auch dafür sorgen, daß diese Leute Wohnungen finden d. h. die Stadt allein als Gesamtheit und nicht dieser oder jener Bürger hätte die Verpflichtung, für das Vorhandensein leerer Wohnungen zu sorgen. Bis jetzt hat allerdings noch keine Stadt diese Verpflichtung übernommen, sondern sich darauf verlassen, daß in Wirklichkeit jederzeit eine Anzahl Wohnungen in den Privathäusern leerstehen. Manche deutsche Städte haben als Gemeindeeigentum Miethäuser, sei es, daß sie diese selbst bauten, oder daß sie sie durch Stiftungen, durch Erbschaft, durch Vermächtnisse erhielten, aber jede dieser Gemeinden trachtete mit Recht darnach, die Wohnungen in diesen Häusern vermietet zu haben und keine reservierte Wohnungen für Zuziehende; es wäre auch seltsam, zumal der Bedarf an leeren Wohnungen sehr schwankt, es gibt hier keinerlei Regelmäßigkeit; die Forderung von 3% an leeren Wohnungen ist vollkommen willkürlich. So betrug z. B. in Berlin der Zuzug von außen pro Tausend der Bevölkerung im Jahre 1894: 1,15; 1895:

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5,58; 1896: 17,46; 1897: 9,74; 1898: 15,34;Dazu kommen noch jene Leute, die bereits in der Stadt wohnen und sich nun einen eigenen Hausstand gründen. Gerade so wechselnd ist die Zahl der Wegziehenden und der Auflösungen von Haushaltungen.

Die folgenden Statistiken zeigen, wie viel Wohnungen in den größeren deutschen Städten nach der Zählung von 1909 leer standen und wie hoch die Durchschnittspreise dieser Wohnungen waren. Wir erhalten ein sehr deutliches Bild von der Unregelmäßigkeit der Zahl der leeren Wohnungen; der Prozentsatz dieser zu allen Wohnungen schwankt sehr stark; besonders ist die Zahl der leerstehenden Kleinwohnungen verschieden; in Rixdorf (Neukölln) standen 10,98 % der Wohnungen mit i—2 Zimmern leer, in Deutsch-Wilmersdorf 7,12 %, in Stettin 6,29 %, in Hamburg 5,14 %, in Offenbach 5,12 %. Interessant sind die Ziffern der leeren Wohnungen in Berlin; es standen 1909 leer: 21339 Wohnungen mit 1—2 Zimmern, 2738 Wohnungen mit 3 bis 4 Zimmern und 1275 Wohnungen mit 5 und mehr Zimmern, insgesamt 25352 Wohnungen, oder 4,43 % aller Wohnungen. Die Zählung der leeren Wohnungen vom 15. Oktober 1910 in Berlin ergab, daß die Zahl dieser sich auf ca. 27000 erhöhte; in Großberlin standen über 60000 Wohnungen leer, von denen mehr als die Hälfte Kleinwohnungen waren; die Zahl hat sich nur langsam vermindert. Die Statistik beweist, daß gerade die Kleinwohnungen am häufigsten leer stehen und das deren Zahl auch absolut und relativ sehr hoch ist. Ebenso schwankend ist der Mietpreis dieser Wohnungen; diese großen Unterschiede, wie wir sie in der Statistik sehen, gehen einesteils hervor aus der Größe der Städte, ferner aus der Art der Städte und endlich hauptsächlich aus der Art der Wohnungen; in letzterer Beziehung werden bei den Wohnungszählungen häufig bloß die heizbaren Zimmer gerechnet; andere Städte zählen die Küchen mit usw. Hinsichtlich der Art der Städte ist zwischen den Industriestädten und den andern zu unterscheiden. Die Statistik gibt insofern kein ganz getreues Bild der Mietpreise, als die Wohnungen nicht klassifizirt sind nach den Kategorien von Personen, für die sie bestimmt sind. Es werden in der Durchschnittspreisangabe auch die vornehmen, oft luxuriös ausgestatteten Wohnungen, die für Arbeiter überhaupt nicht in Be-

¹ Stat. Jahrb. d. v. Berlin cit. nach Weber, Über Bodenrente und Bodenspekulation. Leipzig 1904. S. 72 ff.

Die leerstehenden Wohnungen nach den Zählungen von 1909.

a) Städte, die die Größe der Wohnungen nach der Gesamtzahl der Wohnräume einschließlich der Küche

bestimmen.

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c) Städte, die die Größe der Wohnungen nach der Zahl der heizbaren Zimmer einschl. der Küche bestimmen:

Städte

Zahl der leerstehenden Wohnungen mit .... Zimmern einschl. der Küche

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Städte

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71

74

Der Durchschnittspreis der leerstehenden, mit Geschäftslokalen nicht verbundenen Wohnungen im

Jahre 1909.

a) Städte, die die Größe der Wohnungen nach der Gesamtzahl der Zimmer einschließlich der Küche bestimmen:

Städte

Durchschnittspreis in Mark einer Durchschnittspreis in leerstehenden Wohnung von M eines Wohnraums

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98

100

146

138

119

105

147

72

96

Städte

Durchschnittspreis in Mark einer Durchschnittspreis in

M eines Zimmers

ausschl. der Küche

mit ,    ...

der ub-

Zhnmem Г^вП leersteh. Wohnungen

leerstehenden Wohnung von

Zimmern ausschl. der Küche

aller

Augsburg . . . Dt.-Wilmersdorf Fürth i. В. . . Halle a. S. . . Hamburg . . . Karlsruhe . . Magdeburg . . Mannheim . . München . . . Schöneberg . . Stettin . . . . Straßburg i. E.

160

488

290

768

524

1150

IIO

I об

i8o

139

115

207

168

301

119

121

167

168

285

206

178

331

337

492

175

192

299

362

423

363

339

579

726

760

340

283

491

526

593

587

534

884

IOS9

1155

558

503

673 94 1592 246 670 87 734 86 840 128 93¹ 108 717 93 1127 175 1449 170 1574 231

830

93

856    100

152

XIO

З40

326

00 О M N

M M

Ca vO O m

226

320

310

149

168

II7

134

166

175

135

213

298

291

107

151

c) Städte, die die Größe der Wohnungen nach der Zahl der heizbaren Zimmer einschl. der Küche bestimmen:

Durchschnittspreis in Mark einer leerstehenden Wohnung von

Durchschnittspreis in Ж eines Wohnraums

Städte

einschl. der Küche

mit

Wohnräumen einschl. der Küche

der üb-

Zimmern

leersteh. Wohnungen

aller

Altona......

Breslau......

Düsseldorf . . . .-

Kiel.......

Lübeck ......

Mühlheim a. Rh.. .

167

229

321

434

615

821

112

132

123

141

“3

212

216

296

409

93

126

96

157

188

210

248

322

324

534

789

1249

109

185

142

631

839

1341

125

222

185

433

466

480

661    868

639 I 938

600    864

82

127

108

104

102

133

138

117

120

d) Städte, die die Größe der Wohnungen mit der Zahl der heizbaren Zimmer ausschl. der Küche bestimmen:

Danzig......

Görlitz......

Königsberg i. Pr. .

150 250 450 78 121 310 162 249 471

4 On 4* 4* Ca N3 Ca О

00 00 Ю Ca

139

161

151

63    139

89

1075

144

219

203

Örtliche Bewegungen im Jahre 1909.

Von auswärts

Städte

Zugezogene

Nach

auswärts

Fortgezogene

Rechnungsmäßiger Mehrzuzug (+) Mehrfortzug (—)

Innerhalb der Stadt Umgezogene

Altona......

Augsburg.....

Berlin......

Bonn.......

Braunschweig . . .

36 393

15 713 251 983 15384 25 042

39 139 12 6ix 265 866 14 720 24 069

59 871 40 531

19    275

20    556

Bremen .....

Breslau......

Cassel......

Charlottenburg . . Chemnitz.....

40 481 67 488 22 969 93 807 54 °8x

38    927 63 391 24 734 85 439

39    928

+ i 554 +    4 097

— i 765 +    8368

+ 5 153

211 509 37 026 94 851

Cöln a. Rh. . Crefeld . . . Danzig . . . Dortmund Dresden . .

65 758

15 874 25 675

38 804 76 305

64 839 16 196

27 741 41 153 75 358

+    919

322

2 066

— 2 349 +    947

185 022 13 800 62 907 79 055 88 636

Düsseldorf. . . . Duisburg . . . .

Essen.....

Frankf. a. M. . . Gelsenkirchen . .

51 417

40 005 44 820 71 235 28 226

40 069 45 264 40 930 65 989

29 675

+ ii 348

in 588 77 159 101 931 67 070 63 787

Halle a. S. Hamburg . Hannover , Karlsruhe Kiel . . ,

34 407 181 568 58 145 25 951 34 235

34 995

143 923

55 452

23 834

30 592

588

+ 37645

272 304

73 591

Königsberg i. Pr. .

Leipzig......

Magdeburg . . . . Mannheim . . . . Nürnberg.....

45 889 91 223

41 149

29    976

30    936

49 744 92 212 40 903 22 829 27 838

3 855

989

+    246

+ 7 147 +    3 098

99 458 203 631 79 491

104 023

Rixdorf . . . . Rostock . . . Schöneberg . . Stettin . . . . Stuttgart . . .

52    050 16 184 60 154 33 947

53    667

40 933 13 734 57 036 34 196 40 759

+ ii 117

+    2    450

+    3    118

67 240 21 507

38 113

249

+ 12 908

Wiesbaden . . Wilmersdorf

24 888

45 439

25 210 37 623

—    322

+ 7 816

30 473

¹

Albrecht, H., Bau von kleinen Wohnungen, in denen Schriften des Vereins f. Sozialpol. 1S96 S. 29 ff.

²

Flürscheim, Mich., „Bodenbesitzreform und Sozialismus“ in der „Neuen Zeit“, 8. Jahrg., 1890, S. 300.

³

Vgl. hierzu P e s 1, D., Der städtische Grund und Boden, München und Leipzig 1912, S. 105 ff.

⁴

Pohle, L., Die Wohnungsfrage, Leipzig, Bd. II, S. 149 ff.

Pesl, Suum cuique.

tracht kommen, mitgerechnet, denn in jeder Großstadt gibt es Kleinwohnungen, die überaus elegant ausgestattet sind, z. B. Wohnungen bestehend aus i Zimmer, Bad, Eingangsraum, Balkon, elektrische Beleuchtung usw. zu dem Preise von 600 JL, 1000 M. und mehr. Die Klage, daß überall Kleinwohnungsmangel herrsche, scheint nach der Statistik ungerechtfertigt; allerdings kann zeitweise in einer Großstadt ein solcher Mangel eintreten, wenn plötzlich zahlreiche Personen Zuströmen; da aber die Zu- und Fortwanderungen auch nicht im geringsten Maße eine Regelmäßigkeit aufweisen, so ist die private Wohnungsproduktion ebensowenig imstande, entsprechend zahlreiche Wohnungen bereitzustellen wie es die Gemeinde wäre, falls sie für leerstehende Wohnungen zu sorgen hätte. Um einige Zahlen zu geben, so zogen im Jahre 1909 251983 Personen nach Berlin, 265866 zogen fort, sodaß um 13883 Personen mehr wegzogen als nach Berlin kamen; während nach Hamburg 37645 Personen mehr zuzogen als weg. (vgl. die Tabelle S. 172). Privatwirtschaftlich ist es das Beste, wenn keine Wohnung leersteht, volkswirtschaftlich kann es wenigstens für die Gemeinden gut sein, wenn Wohnungen leer stehen, aber nur, wenn dann die Gemeinde leerstehende Wohnungen bereit hält. Selbstverständlich würde auch in diesem Falle das Leerstehen von gemeindlichen Wohnungen einen Verlust bedeuten, aber die Last würde den einzelnen Städter nur gering treffen, da der Verlust auf die Gesamtheit der Stadtbewohner verteilt wäre. Die Ursachen vom Leerstehen der Wohnungen sind manigfacher Art, der Hauptgrund ist der, daß mehr Häuser gebaut werden als Nachfrage nach Wohnungen besteht; häufig bleiben diese leer, aber gerade so häufig kommt es vor, daß Mieter aus den älteren Wohnungen in diese Neubauten ziehen. Die Seßhaftigkeit ist in den deutschen Städten im Gegensatz zu London, Paris usw. sehr gering. So wechselten in Berlin im Jahre 1872 240000 Personen ihre Wohnung, im Jahre 1887 146283; 1891 194196. Von allen Wohnungsmietern in Berlin hatten 19,60 % ihre Wohnung bis zu ¹/₂ Jahre inne, 12,1 % von x/₂—i Jahr,

17,6 % von i—2 Jahren, 11,5 % von 2—3 Jahren, 7,5 % von 3—4 Jahren; nicht einmal ein Drittel (30,8 %) aller Mieter Berlins wohnten über vier Jahre in einer Wohnung¹. Da mir die neuesten Zahlen aus Berlin fehlen, so will ich bloß einige Städte nennen mit der Zahl der 1909 innerhalb der Stadt Umgezogenen. Es zogen um in Bremen 211509 Personen; in Köln a. Rh. 185022 Personen, in Düsseldorf 111588 Personen, in Essen 101931 Personen, in Hamburg 272304 Personen, in Leipzig 203631 Personen, in Nürnberg 104023 Personen. In Basel1 betrug die durchschnittliche Bezugsdauer der Mietwohnungen

3,51 Jahre; der Wohnungswechesl ist außerordentlich häufig, 1898 waren von männlichen Mietern 40,6 %, von den weiblichen 35,8 % umgezogen. — Gerade dieses ungemein häufige Wechseln einer Wohnung führt zur Verteuerung der Wohnung, denn nach dem jedesmaligen Verlassen der Wohnung seitens eines Mieters erwachsen dem Hauseigentümer oft sehr beträchtliche Kosten der Renovierung, die umso größer werden, je häufiger sie innerhalb weniger Jahre notwendig werden.

Viele Mieter haben die Gewohnheit eine Wohnung einige Jahre zu behalten; sobald die Tapeten verschossen, die Decken verrußt und die Türen abgegriffen sind, ziehen sie in ein neues Haus und bleiben auch da bloß einige Jahre, um dann wieder in eine neugerichtete Wohnung zu ziehen. Begünstigt wird dieses Ziehen häufig dadurch, daß die Eigentümer von Neubauten die Wohnungen weit unter dem Wert, oft mit Verlust, anbieten, um Mieter heranzuziehen; denn viele Mieter wollen nicht allein in einem Hause wohnen. Wieder andere ziehen in die neuen Häuser, weil diese vielleicht moderner ausgestattet sind und so gibt es noch zahlreiche Gründe für den Wechsel der Wohnungen; bemerken möchte ich noch, daß der Verlust für den Mieter selbst nicht unbedeutend ist. Bücher schätzt die Kosten des Umzugs auf durchschnittlich 15 % des Mietpreises.² 3 Die Zahl der leeren Wohnungen schwankt aus den genannten Gründen überaus stark, bald sind bloß 1 % oder weniger aller Wohnungen leer, bald 10 %, 15 % und mehr. Man schätzt den Wert der leeren Wohnungen Berlins (1910/11 über 60000) auf ca. 80 Millionen Mark pro Jahr; ein ungeheurer Verlust.

Der einzige Weg zur Abhilfe ist die Mietverlustversicherung, die bis jetzt allerdings noch nirgends große Erfolge hatte; die Schwierigkeiten sind groß, aber sie könnten überwunden werden, wenn insbesondere alle Hausbesitzer an der Versicherung teilnähmen und zwar alle Hausbesitzer und Mieter, da die Versicherungsbeiträge Lasten des Hauses bilden und als solche proportional auf alle Mieten, aber auch auf den Anteil des Hauseigentümers, verteilt werden müssen; andererseits dürfte die Entschädigung nicht den vollen Wert des Mietausfalls betragen, sondern etwa 75 %, um dem Hauseigentümer ein Interesse zu geben, die leere Wohnung instand zu setzen und sich zu bemühen, die Wohnung zu vermieten. Doch kann ich an dieser Stelle nicht näher auf die Mietverlustversicherung eingehen.

Auf jeden Fall bilden die leerstehenden Wohnungen das schwierigste Kapitel auf dem Gebiete des Wohnungswesens und zugleich ein überaus wichtiges; wichtiger und schwieriger als die Beschaffung der zweiten Hypotheken; denn die Schwierigkeit Geld auf das Haus geliehen zu erhalten, besteht ja in der Unsicherheit und Ungewißheit, das geliehene Geld verzinst und zurück zu erhalten und wenn auch nur eine Wohnung leersteht, kann diese Möglichkeit genommen werden.

Wir haben also gesehen, wie die Mietpreise in natürlicher Weise entstehen und sich entwickeln und dass es unmöglich ist, die Wertunterschiede, die ja infolge der Lage der Häuser entstehen, zu beseitigen.

Einkommen und Mietaufwand.

Unter eine gewisse Höhe kann der Mietpreis, wie dargelegt, nicht fallen. Sehr umstritten ist die Frage, welcher Prozentsatz des Einkommens einer Person (Familie) für die Wohnungsmiete aufgewendet werden darf und kann, wenn nicht die genügende Befriedigung der anderen notwendigen und wünschenswerten Bedürfnisse beschränkt werden muß. Uns interessieren hier nur die minderbemittelten Klassen der Bevölkerung, insbesondere die Arbeiterklassen. Müßig ist die Frage, ob zunächst das Nahrungsbedürfnis oder das Wohnungsbedürfnis befriedigt werden soll. Ein gewisses Mindestmaß an Nahrung muß der Arbeiter erhalten, wenn er gesund und kräftig bleiben will, hier kann er also nur in solchen Dingen sparen, die als Luxus anzusehen sind, wobei der normale Fleischgenuß nicht als Luxus gelten kann. Örtliche Gewohnheiten spielen freilich sowohl hinsichtlich der Nahrung als auch der Kleidung eine große Rolle. Wenn die Bedürfnisse nach Nahrung und Kleidung befriedigt sind, kann erst festgestellt werden, welchen Betrag der Arbeiter für eine Wohnung aufwenden kann; da aber jede Wohnung einen Mindestpreis kostet, so ist es eine einfache Rechnung, ob der Arbeiter für den Rest seines Einkommens eine Wohnung und welche Art derselben erhalten kann.

Im folgenden wollen wir die tatsächlichen Verhältnisse auf diesem Gebiete an Hand der vom Kaiserlichen Statistischen Amte in Berlin bearbeiteten Erhebung⁴ von Wirtschaftsrechnungen minderbemittelter Familien im deutschen Reiche untersuchen. Bei dieser Bearbeitung wurden die Haushaltungsbücher von 852 Familien zu Grunde gelegt. Dem Berufe nach waren die Haushaltungsvorstände 522 Arbeiter (382 gelernte und 54 ungelernte gewerbliche Arbeiter, 53 Handels- und Verkehrsarbeiter und 33 sonstige) 36 Privatangestellte, 79 Lehrer, 139 mittlere Beamte und 67 Unterbeamte. Jede Familie bestand durchschnittlich aus 4,6 Köpfen; das Einkommen der Haushaltung betrug durchschnittlich 2192,08 M und zwar im Einzelnen nach der Gesamtzahl der Familien:

Einnahmequellen

Arbeitsverdienst des Mannes . . Nebenerwerb des Mannes . . . Einnahmen der Ehefrau ....

Beitrag der Kinder......

Einnahmen aus Untervermietung Sonstige bare Einnahmen . . . Einnahmen aus Naturalien und zwar: aus eigener oder freier Wohnung

Acker und Gartenland......

Nutzviehhaltung.........

sonstigen Nutzungen.......

Fälle

850

326

278

112

20 7

652

Einnahmen

1805,35

5i,io

60,26

36,79

44,07

174,93

12,22

2,94

2,46

1,96

82,4

2,3

2,7

1,7

0° N

о о

о о о о

w w w 0\

oder wenn wir nunmehr diese Einnahmen auf die einzelnen Berufsgruppen der minderbemittelten Personen hin untersuchen, so finden wir folgende Einzeleinkommen:

sind diesen Erhebungen entnommen. Berlin 1909.

Natural

ein

nahmen

19,58

7,5i

7,98

6,60

17,74

8,24

10,21

66,88

29,88

38,53

Sonstige

bare

Ein

nahmen

174,93

102,19

69‘Soi

104,77

112,20

104,18

52,67

248,63

281,37

369,11

171,64

Durchschnittliches Einkommen in Ж

und zwar

Zahl

der

Unter

ver

mietung

Bei

trag

Ein

nahme

Neben

erwerb

44,07

52,98

55,96

52,17

82,72

45,78

25,3i

25,67

69‘S

34,64

44,59

der

Kinder

36,79

44,49

42,88

42,46

45,85

66,19

30,93

33,o8

13,99

69,77

der

Frau

60,26

79,24

73,94

65,57

133,19

8l‘iu

97,93

79,69

7,03

10,19

24,71

des

Mannes

oi'iS

41,05

43,05

44,65

31,80

27,54

36,32

32,30

180,30

27,20

41,11

Arbeitsverdienst des Mannes

Über

haupt

Haus

hal

tungen

Beruf des Haushaltungsvorstandes

P e s 1, Suutn cuique.

1805,08

2192,08

852

Alle Haushaltungen

Darunter:

1507,92

1536,46

1569,46

1303,01

1374,20

I345>65

2012,11

2753,05

2376,71

1693,96

1835,38

1865,96

1885,68

1726,51

1737,31

1588,81

2441,69

3294,32

2861,72

2084,31

522

A. Arbeiter

436

382

54

53

33

36

79

139

67

I. Gewerbliche

a) gelernte

b) ungelernte

II. Handels- und Verkehrsarbeiter . .

III. Arbeiter ohne nähere Angaben . .

В. Privatangestellte

C. Lehrer

D. Mittlere Beamte

E. Unterbeamte

Die nächste Tabelle soll zeigen, welches Einkommen auf die einzelnen Berufe trifft; zu beachten ist dabei, daß es nicht angeht, ohne weiteres die genannten Ziffern als den Durchschnitt der betreffenden Berufe anzunehmen, dazu sind zu wenig Personen eines jeden Berufes zur Statistik genommen — aber im allgemeinen wird das Ergebnis nicht zu sehr vom Durchschnitt abweichen, wenigstens vom Durchschnitt der Großstädte; eine große Anzahl der Arbeiter lebt in Städten mit hohen Löhnen die das Ergebnis ebenfalls beeinträchtigen. Die Haushaltungen verteilen sich folgendermaßen:

I fde. Nummer

Beruf des Haushaltungsvorstandes

Zahl der Haushaltungen

Beihenfolge nach dem Gesamteinkommen

Durchschnittliches Einkommen in Ж

über

haupt

Arbeitsverdienst d. Mannes

Arbeitsverdienst des Mannes ist Troz, des Gesamteinkommens

4» 00 (О и

MMMM

00 N) m О

MMMM    M

00 Os Ln 4b

Ingenieure, Bauführer . . .

Lehrer ..........

Etatsmäßige mittlere Beamte Privatangestellte (ohne Handlungsgehilfen) .....

Former..........

Buch- und Steindrucker. . . Selbständige Gewerbetreibende Maschinenbauer, Monteure .

Handlungsgehilfen.....

Schriftsetzer........

Unterbeamte.......

Schlosser .........

Gel. Arbeiter d. Baugewerbe (ohne Maurer, Zimmerer,

Maler).........

Gel. Arbeiter verschiedener Gewerbe .........

Zimmerer.........

Maurer..........

Kai- und Hafenarbeiter . . . Gel. Arb. d. Metallindustrie (ohne Klempner, Former, Schlosser, Schmiede) . . Gelernte Arb. d. Maschinenindustrie (ohne Schiffbauer und Maschinenbauer) . . Nicht etatsm. mittl. Beamte . Gärtner..........

79

129

17

XI

10

19

16

67

21

18

31

20

41

1*7

21

II

IO

12

м Р) СО

чОСп O' (Л vl 00 О 4b

мммм    м

00 O' (О Ю    4b

10 M

N m N

3705,84

3294.32

2933.32

2592,20

2083,85

2198,87

2208,99

2429,78

2307,02

I98i,35

2084,31

1858,15

2005,93

1893,23

2018,78

1943,19

1932,49

1892,09

1837,46

1938,10

1880,94

3169,01

2753,05

2440,77

2163,12

1966,56

1953,55

1932,30

1929,01

1877,00

1776,86

1693,96

1653,17

1632,08

1625,83

1624,62

1600,57

1592,94

1579,92

1565,68

1550,36

1547,59

ю o N in eô cö ce 00 00

83,4

94,4

88,8

87,5

79,4

81,4

89,7

8i,3

88,9

81,4

85,9

80,5

82,4

82,4

83,5

85.2 80,0

82.3

Der weitaus größte Teil der Haushaltungen entfällt auf die Großstädte und zwar:

701    auf    Großstädte

81    ,,    Mittelstädte

34    ,,    Kleinstädte

16    ,,    Landstädte

20    ,,    Landorte

(100000 und mehr Einwohner)

20 000 5 000 2 000

( 20 000 bis 100 000 (    5 000    „

99

Lfdc. Nummer

Beruf des Haushaltungsvorstandes

Zahl der Haushaltungen

Reihenfolge nach dem Gesamteinkommen

Durchschnittliches Einkommen in M

über

haupt

Arbeitsverdienst d. Mannes

Arbeitsverdienst des Mannes ist Proz. des Gesamteinkommens

OOŁON)N)NŁotois) ОЮ 00 4 Os Ul 4b 00

и N CO    Tj-LOvO    t⁴* 00 Os О

rococo    rococo    со со со tî"

Gel. Arbeiter d. Nahrungsmittelindustrie (ohne Bäcker) .

Schmiede.........

Klempner.........

Tischler..........

Maler, Anstreicher.....

Sattler..........

Bäcker, Konditoren .... Schiffsbauer, Schiffszimmerer Gelernte Arbeiter der Holzindustrie (ohne Tischler) . Straßenbahnangestellte . . .

Schneider.........

Arbeiter ohne nähere Bezeichnung .........

Textilarbeiter.......

Hausdiener, Boten, Markthelf. Gelernte Arb. d. Bekleidungsindustrie (ohne Schneider) Ungelernte gewerbl. Arbeiter Kutscher, Fuhrleute ....

Straßenarbeiter......

Frauen ..........

12

10

42

26

ii

10

13    20x3,07

26    1819,03

23    1868,48

27    1815,13

29    1785,62

30    1779,36

22    1877,18

28    1793,48

1522,79

1483,42

1478,39

477,05

455,40

445,93

433,4

1423,88

15    37    1632,45

7    31    i73i,53

8    36    1668,62

33    39    1588,81

34    1692,59

9    38    Х59б,и

10

6    35    1679,64

1726,51 473,97 1724,73 ii 2025,32

422,59

I375,i6

456,42

445,65

443,49

1310,07

1309,51

1303,01

1220,36

1214,88

CO NJ CO 00    00    OOOOOO'J 00s

NsOJb    м \0 M    voOsMHiHi\ObiCn

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(    2 000    ,,

(weniger als

Ich habe schon hervorgehoben, daß Nahrung, Kleidung und Wohnung notwendige Bedürfnisse sind, die befriedigt werden müssen; gespart kann bei den drei Gruppen werden, aber bei Nahrung und Kleidung nur bis zu einer gewissen Grenze. Eine Unterernährung führt zu Kräfteverlust und leichter zu Krankheiten, das Sparen an Kleidern erfordert, da um billiges Geld nur schlechte Stoffe erhältlich sind, raschere Erneuerung

i8o

der Kleider und so doch größere Ausgaben. Dagegen wird am Wohnungsaufwand gespart, z. T. weil einfach nach Befriedigung des Nahrungs- und Kleidungsbedürfnisses nur der noch verbleibende Geldbetrag für die Wohnung in Betracht kommt. Ob für diesen Betrag eine Wohnung und mit welcher Zahl von Zimmern gemietet werden kann, ist eine Frage für sich. Da finden wir in allen größeren Städten oft erhebliche Unterschiede; in den Großstädten sind die Löhne im Baugewerbe im allgemeinen so hoch, daß auch kleine Wohnungen einen nicht unbedeutenden Mietpreis erfordern, in kleineren Städten läßt sich häufig billig eine Wohnung hersteilen, wenn Baumaterial leicht zu haben ist oder Räume in einem Bauernhaus zu Wohnungen umgestaltet werden.

Wenn wir bei den Erhebungen des Statistischen Amtes bleiben, so finden wir auch hier bestätigt, daß mit zunehmender Kopfzahl und dadurch bedingten höheren Aufwand an Nahrung und Kleidung am Mietpreis gespart wird oder vielmehr gespart werden muß. Die durchschnittliche Ausgabe der 852 Familien für die Wohnung beträgt 401,27 Ж; solange die Familie klein ist, erhebt sich der Wohnungsaufwand über den Durchschnitt; aber schon bei Familien mit 4 Personen sinkt der Aufwand unter den Durchschnitt und sinkt bei Familien mit 10 Personen herab auf 355,55 JL. Der Aufwand für Nahrung und Kleidung steigt langsam mit zunehmender Kopfzahl und verdoppelt sich beinahe, wenn die Kopfzahl sich verfünffacht; nur dürfen wir hierbei nicht übersehen, daß die hinzukommenden Personen kleine Kinder sind, deren Ernährung mit Milch usw. billig ist. Heizung und Beleuchtung schwanken sehr wenig, da die Familienmitglieder regelmäßig in einem Raume beisammen wohnen.

DieTabelle auf Seite 181 oben gibt die entsprechenden Durchschnitts-Ziffern im einzelnen.

Insgesamt haben die Familien von ihrem Einkommen 45,5 v. H. für Nahrungs- und Genußmittel auszugeben, 12,6 v. H. für Kleidung, Wäsche und Reinigung, 18,0 v. H. für Wohnung und Haushalt, 4,1 v. H. für Heizung und Beleuchtung und 19,4 v. H. für Sonstiges. Unter dem Sonstigen sind alle Ausgaben für Schule und geistige und gesellige Bedürfnisse zu verstehen, ferner gehören hierher Steuern, Versicherungsbeiträge, Benützung von Verkehrsmitteln, Ersparnisse usw.

Steigendes Einkommen verändert die gefundenen Durch-

i8i

10

%\ Ж %

30

99

ж \%\ ж

Familien mit .... Personen

112

205

197

oSi

74

836,06 40,6 896,25 44,1 953,33 44,7 1060,63 46,8 1129,48 44,7 1164,34 48,6 1182,85I50,7 1430,77 50,9 1600,18 58,2

13,3 321,38 13,4 297,82 12,7 440,79 15,7 333,09,12,1

13,2 355,55 12,9

3,4    88,22 3,2

16,8 388,05 16,2 359,59 15,4 370,02

4,3    95,98

16,9 471,89 16,8 372,75 13,6

über 5000

30,3

4,9

4,9

3,1

36,8

1780,43

875,34

871,94

179,01

2161,71

5868,43

4,o    94,5б| 3,9    99,91

21,2 428,29 17,9 395,02

248,99 12,1 234,4411,5 269,18 12,6 285,78 12,6 335,8i

18,5 396,66 17,5 424,34

19,9 395,37

427,90 20,8 403,66

4,2    91,09 4,0 102,15

20,0 431,72 19,1 532,37.

4,2 88,49

Kopfzahlgruppen

Zahl der Familien . .

Nahrung .

Kleidung

Wohnung

Heizung und Beleuchtg. .    82,60 4,0 84,66

465,41 22,5 412,84 20,3 425,70

Wohlhabenheitsstufen.

Familien mit einer Gesamtausgabe von .... Mark 1200—1600 I 1600—2000 I 2000—2500 I 2500—3000 I 3000—4000 I 4000—5000

unter 1200

Sonstiges

39

102

103

190

234

I4I

13

Zahl der Familien .

423,12

637,71

835,21

44,47

1302,21

<q io vo^ oq

n\ «Г 4? Ocf CO in

co w w    Ci

w

48,1 1157,99 42,7

12.6    387,54 4,3

17.6    489,66 l8,0

4,0    106,81    3,9

17.7    571,64 21,1

54.2    784,5i| 54,6| 918,19 [51,0

9.2    136,29

9,5 207,42 11,5 20,il 247,46 {17,2 323,56 18,0

6,2 69,83 4,8 80,26 4,5 10,4 199,19 13,9 272,50 15,0

м чо 00 (SJ Ю N N IO

^    Ci 00 Tf vo

* 00 04 m Ю ю Ci

II2.II

Nahrung ......

Kleidung.....

Wohnung.....

Heizung, Beleuchtung Sonstiges.....

4332,72

3386,40

I 2713,64

I 2212,76

I 1801,93

j 437,28

Zusammen I 1074,18

Schnittsziffern wesentlich, namentlich die für den Aufwand an Kleidung, Wohnung und Sonstigem. Der Aufwand für die Wohnung beträgt bei einem Einkommen unter 1200 Ж 20 v. H. und dieser Prozentsatz bleibt sich bei steigendem Einkommen ziemlich gleich d. h. je größer das Einkommen einer Familie ist, desto mehr wird für eine Wohnung absolut ausgegeben, die Tabelle auf Seite 181 Unten dient zum Beweise hierfür.

Im Durchschnitt geben Familien mit einer Gesamtausgabe unter 2000 Ж 289,03 Ж für die Wohnung aus (244,93 Ж für Miete, 1,29 Ж für Zimmerpflanzen, 42,81 Ж für Einrichtung, Instandhaltung und Reinigung) ; die Familien mit 2—3000 M Einkommen für die Wohnung 424,50 Ж, jene mit einem Einkommen von über 3000 Ж 685,71 Ж. Wenn wir nun noch die Ausgaben nach den Städten betrachten, so finden wir, daß die Mietpreise überall sehr verschieden sind, aber überall entsprechend dem Einkommen; in Berlin sind die Einkommen am höchsten und deshalb auch die Ausgaben. Wie die folgende Tafel zeigt, steht bloß Berlin gesondert von den übrigen in bezug auf die Höhe der Ausgaben, besonders für die Wohnung.

Durchschnittliche Ausgaben:

Städte

Zahl der Haushaltungen

überhaupt

Nahrung

Kleidung

Wohnung

Groß-Berlin. Hamburg . München Dresden . . Breslau . . Cöln . . . Frankfurt а. M Nürnberg. . Düsseldorf . Chemnitz. . Magdeburg . Altona . . Straßburg . Kiel .... Barmen . . Cassel . . . Lübeck . .

73

179

19

64

67

21

10

45

12

26

10

10

29

43

10

23

26

3i53,oo

2112,45

1647,69

1773.61 2181,14

2115.62

2703.92

1897.25

1732,88

1852.34

1590.92

1828.34

1945.34 1897,59 !65o,39 2379,99

1730.25

H94,i7

1034.15 910,06 880,52

1007,03

1104,40

1122,12

984.63

901,36

1004.85 848,66 878,03

1045,04

937,32

935.64

1087.86

882.15

37.9    429,11

48.9    234,44

55.2    159,16

49.6    185,80

46.2    274,09

50.3    32i,57 4i,5 323,63

51.9    198,99 52,0 216,85

54.3    230,56

53.3    180,94 48,0 259,86

53.7    250,89

49.4    247,54

56.7    196,77

45.7    304,33 51,0 204,33

13» 6 7Г9»7° ii,i 390,33 9,7 259,35

10.5    292,22

12.6    399,41

14.6    381,04 12,0 541,33

10.5    3i⁸,96

12.5    339,82

12,5 239,70 xi,4 229,39

,2 359,!б ,9 293,61 ,o 337,51 ii,9 252,24

12.8    416,51

11.8    256,41

Tf (4 со

МММ

22,8

18.5

15.7

16.5

18.3

17.4 20,0

16.8

19.6

12.9

14.4 19,6

15,1

17 8 15,3

17.5 14,8

Die durchschnittlichen Ausgaben nach Ortsgrößenklassen betragen nach der Statistik:

Ortsklassen

Ausgaben

überhaupt

Ausgaben für

Nahrung Kleidung Wohnung

Ж.

M.

Großstädte Mittelstädte . Kleinstädte . Landstädte . Landorte . . Überhaupt . .

2164,63

2280,36

2936,59

3076,66

2610,16

2234,02

1015,27

993,39

1074,95

1061,88

1060,92

1017,52

265,25

312,67

407,83

451,64

430,10

398,73

376,91

497,97

510,77

336,68

282,44

401,27

Diese durchschnittlichen Ausgaben mögen wohl im allgemeinen bei den Großstädten stimmen, da 700 Haushaltungsberichte aus solchen stammen; richtig ist, daß die Wohnungen in Landorten am billigsten sind, aber andererseits entbehren sie häufig allen Komforts; denn selbst die Arbeiterwohnungen in den Großstädten haben laufendes Wasser in allen Stockwerken, Wasserklosetts, Gas usw. und deshalb möchte ich die Ziffern für die Klein- und Landstädte nicht ganz zutreffend halten, umsoweniger als aus den Kleinstädten 34 und aus den Landstädten bloß 16 Haushaltungsbücher dem statistischen Amte Vorlagen. Für unser Thema können im einzelnen die vier letzten Arten der Städte außer Betracht bleiben, uns interessieren die Wohnungsverhältnisse und das Hausbauwesen in den Großstädten.

Nach den Berufsarten geben für die Wohnung die bestbezahlten und sozial auch höher stehenden Kreise am meisten aus; vor allem die Lehrer pro Wohnung 719,18 Ж oder 21 v. H. ihrer Gesamtausgaben; dann die mittleren Beamten 549,21 Ж bezw. 18 v. H. und die Privatangestellten 449,24 Ж bezw. 18 v. H.; dagegen geben die Arbeiter durchschnittlich 312,52 Ж für die Wohnung aus, 17 v. H. der Gesamtausgaben; von großer Bedeutung ist hier der Wohnort. Unter den Arbeitern wenden die Kutscher und Fuhrleute am wenigsten für die Wohnung auf, nämlich durchschnittlich nur 217,48 Ж (wenn wir von den 2 Frauen absehen, deren Haushaltungsbücher verarbeitet wurden und die nur je 208,16 Ж für eine Wohnung zahlen); die Mehrzahl der Arbeiter zahlt 280—350 Ж für die Wohnung, sodaß der genannte Durchschnitt von 312,52 M. von der Wirklichkeit nirgends weit entfernt ist. Von den eigentlichen Arbeitern zahlen nur die Maschinenbauer (388,42 Ji) und die Sattler (364,77 Ж) mehr als 350 JL Die Tabelle auf Seite 185 zeigt die Zahlen im Einzelnen nach den Kategorien der Berufe.

Ein Umstand wurde bei Behandlung volkswirtschaftlicher Fragen bis in die neuere Zeit wenig oder gar nicht beachtet, näpi-lich die Standesanschauungen, die leider gerade in Deutschland eine solche übertriebene Verfeinerung oder Zuspitzung erfahren haben, daß daraus nicht nur für die betreffenden Personen selbst große Schwierigkeiten entstanden sind und entstehen, sondern ihre unangenehme Wirkung auch auf andere Bevölkerungskreise üben. Am meisten herrschen diese Anschauungen wohl auf dem Gebiete des Wohnungswesens. Die einzelnen Personenkategorien sind äußerst abgestuft. Nicht bloß, daß Beamte nicht im gleichen Hause mit Arbeitern wohnen mögen, sondern innerhalb dieser einzelnen Kategorien gibt es wieder Abstufungen. So glauben unendlich viele Beamte, es sei für ihren Stand nicht passend, im dritten oder vierten Stockwerk zu wohnen oder eine Hofwohnung zu mieten, ja ganze Stadtteile kommen für bestimmte Mieterkategorien gar nicht in Betracht. Jede Stadt hat ihre Armenviertel, Arbeiterviertel, bessere und schlechtere Bürgerstadtteile, Villenkolonien, Prunkstraßen usw. Die den Bürgerständen angeh origen Personen werden, wenn sie eine neue Wohnung mieten, sie wieder in einem ihnen entsprechenden Stadtteile suchen, das Arbeiterviertel und die teuren Villenkolonien kommen für sie nicht in Betracht; innerhalb dieser Wohnquartiere gibt es wieder große Unterschiede, Haupt- und Nebenstraßen, Vorder- und Hintergebäude, untere und obere Stockwerke und dadurch wird das Angebot an entsprechenden Wohnungen immer kleiner; ist die Nachfrage größer als das Angebot, so führt das zur langsamen Verdrängung der bisherigen, sozial tiefer stehenden Klassen ange-hörigen Mieter, und es verwandeln sich im Laufe vom Jahrzehnten häufig Stadtteile, in denen bisher die ärmere Bevölkerung wohnte, in bessere Quartiere, wobei die Häuser häufig abgebrochen und neugebaut oder bloß umgebaut werden. Die bisherigen Bewohner werden weiter gegen die Außenbezirke der Stadt gedrängt. Bei gleichem Einkommen und gleicher Kopfzahl der Familien legen die Beamten einen höheren Wert

e n.

Sonstiges

19,8

441,96

15,5

284,82

l6>¹ 3»

Lr\

16,3

14,1

12,8

11,4

24,2

25,8

26,0

4,7

299,61

307,61

243,07

225,62

184,59

582,03

884,68

792,05

312,54

en Beru

Mark für

Heizung

und

Beleuchtung

ЧГ

90,83

СО N N н чо т? т?    т? rf

fr* to    Ch

т? co co co

77,99

77,87

79,оо

69,84

80,65

75,38

83,34

127,17

120,01

»9,45

Durchschnittliche Ausgaben in den verschieden

Durchschnittliche Ausgabe

Wohnung

Kleidung

Nahrung

Über

haupt

Zahl

der

Haus-

haltg.

18,0

401,27

12,6

282,44

45,5

1017,52

2234,02

852

17,0

312,52

11,2

204,67

52,o

955,o6

1835,06

522

17,0

316,41

ii,i

££‘90 z

5i,6

961,30

1861,56

436

16,8

316,46

11,2

209,78

575

969,10

1881,95

382

18,4

316,12

10,6

oz‘z8i

52,8

906,08

i£‘£i4i

54

17,2

17,3

18,7

21,0

18,0

18,2

300,31

12,0

210,69

53,4

935,io

1752,37

53

280,64

10,7

172,52

55,9

904,58

1617,71

33

449,94

12,7

306,44

40,9

983,31

2415,06

36

719,18

14,8

506,43

34,7

1189,30

3426,76

79

549,21

4,2

432,26

37,9

1156,50

3052,03

139

384,24

13,9

293,15

49,o

1136,97

2116,35

67

Beruf des Vorstandes

Aller Haushaltungen darunter

A. Arbeiter ....

I. Gewerbliche Arbeiter . .

a) gelernte

b) ungelernte

II. Handels- u. Verkehrsarbtr.

III. Arbeiter ohne nähere Bezeichnung ....

B. Privatangestellte

C. Lehrer

D. Mittlere Beamte

E. Unterbeamte

auf eine schöne Wohnung als die Arbeiter; es ist eine allgemein bekannte Tatsache, daß Beamte und Offiziere lieber sich in Nahrung einschränken als in der Wohnung, ja häufig haben sie nicht einmal eine schöne Wohnung, wohl aber ein Zimmer für Repräsentation (Salon, Empfangszimmer, gute Stube genannt), selbst wenn dieses Zimmer bloß einige Tage im Monat auf wenige Stunden benützt und sonst das ganze Jahr nicht bewohnt wird. Die folgenden Statistiken zeigen, wie sich die Ausgaben der Beamten- und Arbeiterhaushaltungen verhalten. Wir sehen daß die Gesamt-Ausgaben der Beamtenfamilien um mehr als ²/₃ größer sind als die der Arbeiterfamilien. Für die Wohnung geben diese Beamten durchschnittlich fast doppelt so viel aus als die Arbeiter und mehr als das Doppelte für Kleider. Die Arbeiter geben mehr als die Hälfte aus für Nahrung, die Beamten nur г/₃; ein besseres Bild gibt uns später die Tabelle

usw.

S. 189 von den Ausgaben der Arbeiter und der Beamten bei gleichen Gesamtausgaben.

Ausgaben für

Durchschnittsbetrag

vom Hundert der Gesamtausgabe

Arbeiter

Beamte

Arbeiter Beamte

955,60 204,67 312,52

77,99

284,82

Nahrung ......

Kleidung .....

Wohnung.....

Heizung u. Beleuchtg.

Sonstiges.....

darunter nicht verteilte Naturalien .... überhaupt ....

Interessant ist die Tabelle auf Seite 187 mit dem Vergleich der durchschnittlichen Ausgaben in Arbeiter- und Beamtenfamilien bei gleicher Kopfzahl; bei beiden steigen die Gesamtausgaben, insbesondere die Ausgaben für Nahrung; jedoch die Wohnungsausgabe sinkt oder bleibt wenigstens fast unverändert; bei den Arbeiterfamilien mit zwei Köpfen beträgt sie 345,34 Ж, sinkt einmal auf 272,57 Ж herab, bleibt aber im allgemeinen 311 Ж; ebenso bei den Beamten; die kleinsten Familien (2 Köpfe) geben 628,82 Ж durchschnittlich aus für die Wohnung; dieser Betrag fällt langsam auf etwa 500 Ж.

1168,39

460,41

610,81

122,60

825,62

52,9

11,2

17,0

36,7

14,4

19,2

i,3i

2,31

1835,06

3187,83

4,3

3,8

15,5

25,9

0,1

0,1

100,0

100,0

darunter nicht verteilte Naturalien %

I M^ Ol M^    0_    m^    CO 00 I I CO

I o o ' o o' 00 O O O O O I I o

3,68

ifr‘o

0,80

0,21

0,48

1,07

1,06

5,oo

3,66

9,59

15,34

10,00

Sonstiges

310,28    18,1

715,57 25,7

283,44    16,6

776,30    26,3

284,84    16,2

800,39    25,9

290,70 15,3 755,59 24,3

274.71    4,4

1033,48    28,4

260,36    13,5

885,85    24,8

200,08    12,9

97I,3I    27,8

272.71    ii,i

1005,27    26,7

Durchschnittliche Ausgaben in Mark darunter für

Heizung

und

Beleuchtung

Wohnung

Kleidung

Nahrung

OJ    ŁO 00^    OO ⁰⁰    MO    00 oo    oo_ o    O    00 ^

rf    tF tF oo    tFco    t? CO    tF CO    co 00    tF co    co co

345,34    20,1    71,31

628,82    22,7 J 111,10

76,83

in,39

76,53

118,69

78,26

122,02

181,17    10,5

392,98 14,2

179,32    10,6    310,38    18,3

390,53    13,2    669,54    22,7

189,63    10,7    3”,69    17,6

472,16    15,2    599,88    19,4

311,58    16,4

586,97    18,8

311,78 16,3    82,72

605,68 16,6 137,88

72,10

138,47

272,57 14,2

659,22    18,4

96,06

135,39

82,25

i33,9i

314,09    15,5

535,50    i5,3

340,53    13,8

429,76    11,5

213,40    11,3

441.36    14,2

221.37    IJ[,6

533,8i    4,7

234,61    12,2

504,07    14,1

226,08    11,2

533,75    15,3

373,45    15,2

622,23    16,6

809,78 47,i 926,17    33,4

848,62    50,0

1005,59    34,0

905,00 51,2 1105,20    35,7

1003,92    52,9

1209,51    38,8

1021,65    53,4

1329,70    36,5

1081,12    56,3

1385,45 38,8 1125,11    55,7

1318,95 37,7 1391,42    56,6

1559,94 4i,6

über-

haupt

1717,88

2774,64

1698,59

2953,35

1767,69

3095,82

1897,86

3”5,45

1912,23

3640,55

1920,76

3573,o6

2021,42

3494,90

2460,36

375i,n

Kopfzahl der    Zahl

Haushaltungen    der

А = Arbeiter; Haus-B = Beamter. hallung

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Die Tabelle auf Seite 189 zeigt die Ausgaben in den Arbeiterund Beamtenfamilien bei gleicher Wohlhabenheit; der Unterschied ist hier nicht so erheblich; er wird aber bedeutend, wenn wir berücksichtigen, daß nach der Erhebung des Statistischen Amtes die betreffenden Arbeiterfamilien größtenteils in Großstädten leben und mehr für die Wohnung zahlen müssen als auf dem Lande. Wenn die Beamten einen erheblichen Prozentsatz ihres Einkommens für die Wohnung ausgeben, so ist die Ausgabe relativ noch größer.

Die Tabelle auf Seite 192 oben zeigt, daß die Mietausgaben im ganzen und in allen Stufen bei den Beamten höher sind, als bei den Arbeiterfamilien mit Ausnahme der zweiten Stufe. —

Aus den vorstehenden statistischen Untersuchungen über das Einkommen und die Ausgaben einer großen Anzahl hauptsächlich in Großstädten lebender, minderbemittelter Familien haben wir also gesehen, daß diese Familien durchschnittlich

bei Gesamtausgaben von fast 1200 Jb für die Wohnung 214,28 Jb

247,46 „ 323,56 „ 389,18 „ 489,66 „

,, zwischeni200 u. 1600 ,,

1600 u. 2000 ,,

2000 u. 2500 ,,

2500 u. 3000 ,,

ausgeben. Soweit es sich um Arbeiterfamilien mit den genannten Gesamtausgaben handelt, geben diese Familien mit einer Ausnahme durchschnittlich weniger für die Wohnung aus, nämlich 215,05 Jb; 241 Jb; 317 Jb; 370 Jb; und 411 Jb oder in % 19,8; 16,8; 17,7; 17; 15,5. Leider gibt uns diese Statistik keine Auskunft darüber, welcher Art und wie groß die Wohnungen sind, für welche diese Familien die genannten Beträge aufwenden. Jedoch wissen wir aus verschiedenen Statistiken, daß in den großen Städten eine bescheidene Wohnung bestehend aus 3 Zimmern ohne Nebenräume durchschnittlich 300—400 Jb kostet, Wohnungen mit zwei Zimmern ohne Nebenräume 200—300 Jb, mit Nebenräumen 250—350 JA. Die Preise der Wohnungen sind überaus verschieden, je nachdem Nebenräume vorhanden sind oder nicht; denn häufig istdieKüche groß und wird nicht bloß von denArbeiterfamilien alsWohnzimmer benützt (Wohnküche); man hat eingewendet, daß der Aufenthalt

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Darunter für nicht verteilte Naturalien

2,58

1,01

12,00

0,71

3,38

5.84

i£‘z

09‘o

OO'OI

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i,53

Sonstiges %

112,21 10,3 201,49 14,0 155,63 10,8

273,35 i5,3 347,93 18,7 37ï,85 16,9

489,03 21,1

455,66 17,1 634,13 23,1 467,82 14,5 908.97 26,7 1261,54 29,0 2161,71 36,8

237,79 M,7 315,89 17,5 385,17 17,0 587,95 22,6 467,82 14,5 1054,69 28,0

Durchschnittsausgaben in Mark für

Heizung und

Nahrung % Kleidung % Wohnung % Beleuchtung

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ifl N 00_ N    “2

■ł û СЛ 't ^

215,05    19,8 j 66,04

69,96 75,15

317.63    17,7    77,09

345.64    18,5    129,07

84,18

438,02    18,9    100,11

411,51    15,5    87,59

534,48    19,4    115,34

448,02    13,9    130,85

659,91    19,3    126,73

848,38    19,5    137,94

871,94    14,9    i79,oi

241,00    16,8

297,01 20,5

Ch O' со'

84,72

110,50

370,42 17,0

11,0

i4,7

12,0

i4,5

13,3

14,8

14,1

13.9

1-5,1

4.9

100,18

134,74

121.44

197,79

274.68

261.44 335,07 352,41 405,9i

455.68 474,89 655.67 875,34

54,6

54,9

55,i

5i,7

41.2

50.2

41,2

5o,8

38,5

53,4

36,4

33,2

30,3

593,36

787,86

797,62

927.32 769,53

1097,26

953.32 1348,16

1057.43 1721,86 1240,29 1441,08

1780.43

281,81    17,4    73,71

337,53 18,8    120,08

376,95    16,7

503,79 19,3 448,02    13,9    130,85

718,41 19,1    131,89

io,4

13.9 12,2 14,7 14,i M,4

167,92

249,14

275,90

383,37

455,68

539,35

S3,c

43,i

PO N ^ Ол o' CN со io LO СО Ю CO

857,65

774,2i

”37,M

1024,30

1721,86

1315,93

Ausgaben

überhaupt

1086.84

H35,o5

1446.85

I793,i8

1866.85 2185,15 2315,55 2655,33 2747,29 3224,23 34io,5i

4344,6i

5868,43

1618.88

1796,85

2259.88 2609,91 3224,23 3760,27

Zahl

der Haus haltungen

M rr (VJ 40 O    00 rj- O O (VJ M

м LO    O' м CQCJ CJ vQ wOO CO

МММ

m (NJ m OC O 00 vO M LO 00 M M

CO

А — Arbeiter-haushaltung

В— Beamtenhaushaltung

< < CQ <05 <05 <05 <05 0505

<05 < CO <05

Ausgabe

stufen

unter 1200 Ж

ff 0091—OOZI

ff oooz—0091

2000—2500 Ж

2500—3000 ж

3000—4000 ж

4000—5000 Ж über 5000 Ж

unter 2000 Ж

2000— 3000 Ж

über 3000 Ж

¹

Handwörterbuch der Staatswiss., 2. Aufl., Bd. VIL, S. 838.

²

   Mangold, F., in den Schriften desVereins für Sozialpol., Bd. 97, S. 12.

³

   Cit. in den Schriften des Ver. f. Sozialpol., Bd. 97, S. 12.

⁴

Die sämtlichen in diesem Kapitel angeführten statistischen Tabellen

2. Sonderheft z. Reichsarb.-Blatt

in der Küche nicht gerade gesundheitsschädlich sei, aber doch wegen der Dämpfe, Gerüche, großer Hitze usw. leichter zu Krankheiten geneigt mache; aber viele Familien halten sich gerne in der Küche auf; erstens pflegt die Frau dort zu kochen und hat häufig ihre Kinder zur besseren Beaufsichtigung bei sich, sodann wird die Heizung und Beleuchtung für ein zweites Zimmer gespart.

Wie ich schon erwähnte, lassen sich die Ausgaben für Nahrung und auch für Kleidung unter einen gewisssen Grad nicht herabsetzen. Wer nicht mindestens etwa 800 Ж Einkommen hat, wird kaum mehr eine eigene Wohnung mieten können. Kampffmeyer¹ zitiert in seinem Buche eine Mitteilung des Landrates Liebrecht an ihn „den Arbeitern, welche nicht regelmäßig soviel verdienen, daß sie von einem Jahreseinkommen von 700—800 Ж (Minimum) mindestens 100 Ж Miete für eine Familienwohnung zahlen können, ist genossenschaftlich überhaupt nicht zu helfen.“ Die Baugenossenschaften vermögen infolge der günstigen Bedingungen, zu denen sie Baukapital und sonstige Darlehen erhalten und da sie auf jeden Gewinn zu Gunsten ihrer Mitglieder verzichten, Wohnungen häufig preiswerter zu beschaffen, als es den Privatunternehmern möglich ist, da diese mit höheren Ausgaben (besonders für die Verzinsung der Hypotheken) rechnen müssen. Die Arbeiter, die Mitglieder von Baugenossenschaften sind, verdienen in der Regel 900—1200 Ж, und so hoch dürfen wir im allgemeinen das deutsche Arbeitereinkommen als Minimum rechnen; aber sehr viele Arbeiter haben einen Tagelohn von 3,50 Ж, 4 Ж, 4,50 Ж und höher; während die Arbeiter mit einem Einkommen von etwa 1200 Ж für eine Wohnung 19—20 v. H. aufwenden müssen, haben die mit mehr als 1200—1600 Ж und höherem Einkommen etwa 17 v. H. für die Wohnung aufzuwehden. Die Arbeiter mit mehr als 1600 Ж pflegen sowohl für Nahrung, Kleidung als auch für Wohnung mehr auszugeben als unbedingt notwendig wäre. Gegen diese Ausgaben ist aber nichts zu erinnern, wohl aber könnte der Alkoholverbrauch sehr erheblich eingeschränkt werden. Die Arbeiterfamilien geben für alkoholische Getränke wesentlich mehr aus als die minderbemittelten Beamten-

¹ Kampffmeyer, Die Baugenossenschaften im Rahmen eines nationalen Wohnungsreformplans, i. d. Abhandlungen d. Vereins Reichs-Wohnungs-Ges. Göttingen 1900 S. 17.

I9I

und Lehrerfamilien. Bei den ersteren ist der Verbrauch durchschnittlich 4,8 V. H. der Gesamtausgaben, bei den letzteren 2,5 v. H.; auch bei gleicher Wohlhabenheit verhalten sich diese Zahlen ähnlich. Je größer die Gesamtausgaben sind, desto größer sind die Ausgaben für Alkohol. Je größer die Kopfzahl ist, desto mehr nimmt im allgemeinen und auch absolut, wie die Statistik beweist, der Alkoholverbrauch ab. Wenn die zweiköpfigen Familien durchschnittlich 90,41 Ж dafür ausgeben, so die neunköpfigen nur mehr 53,08 Ж (279,3 L. Bier bezw. 156,8 L.) Freilich absolut beweiskräftig sind die Zahlen nicht, da gerade die kinderreichsten Familien in der Statistik wenig vertreten sind; aber man darf doch annehmen, daß der Verbrauch von Alkohol annähernd den in der Statistik gebrachten Zahlen entsprechend ist. Die Einzelheiten zeigt die Tabelle auf Seite 192/193. Die Statistik erstreckt sich auf 155 Arbeiterfamilien und 60 Beamten- und Lehrerfamilien.

Ohne Zweifel könnte der Alkoholverbrauch sehr bedeutend eingeschränkt werden, namentlich in den Arbeiterfamilien zu Gunsten der alkoholfreien Getränke und anderer notwendigerer Dinge; der Verbrauch alkoholfreier Getränke ist äußerst gering; er beträgt bei den 852 Familien, auf die sich die Erhebung bezieht durchschnittlich in Mark bei Familien mit . . . Personen

Personen:

10

über

haupt

alkoholfr. Getränke im Hause .    .

alkoholfr. Getränke in Gastwirtsch.

1,32

0,65

1,04

i,33

1,22

0,87

i,05

i,73

0,90

1,09 Ж

9,74

5,8o

5,20

5,i8

4,50

3,40

3,5i

2,30

6,07

5,36

zusammen

11,60

6,45

6,24

6,5i

5,72

4,27

4,56

4,03

6,97

6,45 M

Mit Recht bemerkt Pohle, würden alle Arbeiterfamilien an ihre Behausung die gleichen Ansprüche stellen, wie es die Beamten- und Lehrerfamilien in derselben Einkommensklasse tun, so würde ohne Zweifel sofort eine ganz beträchtliche Verbesserung der durchschnittlichen Wohnungsverhältnisse der deutschen Bevölkerung erzielt werden; wenn die amerikanischen Arbeiter oft besser wohnen als deutsche, so hänge das ebenfalls mit ihrem geringeren Alkoholverbrauch und ihrem größeren Wohnungsaufwand zusammen. — Ein Münchener Arbeiter der jährlich etwa 1080 Ж und dessen Frau 185 Ж verdiente, hatte eine der dürftigsten Wohnungen, bestehend aus 2 Zimmern ge-

MO

Sämtliche

Familien

260,97    473,20

5,49

1,46

50,09    132,12

3000—4000

377,65 512,78 2,89    6,18

67,48    140,95 I

Wohnungsausgaben:

2500—3000

Familien mit einer Ausgabe von Mark 2000—2500

oooz—0091

0091—oozi

W ohnungsausgaben А = Arbeiter В — Beamte

312,15 424,32 i,95    4,76

97,4i    105,40

Getränke:

307,47 342,02

i,95

93,6o

1,69

61,26

205,91    28o.8o| 266.38 260,64

1,30

3,25

1,36

49,89    81,75

33,79    16,21

Miete...........

Ziergarten u. Zimmerpflanzen Einrichtung, Instandhaltung, Reinigung.......

Durchschnittsverbrauch alkoholischer

Arbeiterfamilien

Arbeiterfamilien

Von den alkoholischen Getränken entfallen auf

Brannt

wein

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5,00

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Wein

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Menge in Liter

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Jahres

ausgaben

Zahl

der

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Haus

hal

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Durchschnittsverbrauch alkoholischer Getränke a) der Familien mit einer Gesamtausgabe:

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274.2

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79,i8

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МО N МО м in Ю Ю т}-    и-,

von 900—1200 M (durchschn. 4,00 Köpfe)

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der Familien überhpt. (drchschn. 4,48 Köpfe)

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1628,68

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1794,22

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2258,48

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1789,35

Ом СО СО м N О СО ^ м м

тГ СО

der Familien nachKopfstärke: von 2 Personen............

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der Familien überhaupt

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Beamtenfamilien:

57,25

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Von 1600—2000 M (durchschn. 5,00 Köpfe)

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der Familien überhpt. (durchschn. 4,60 Köpfe)

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der Familien überhaupt . .

CO Tt Ю MO M 00

13

mietet, wofür er monatlich 15 JL (jährlich 180 JL) aufzubringen hatte, zu der Familie gehörten noch zwei kleine Kinder. Über ein Viertel des gesamten Einkommens wurde für Bier ausgegeben und zwar 117 JL mehr für Bier als für die Wohnung.¹ Selbstverständlich können wir diesen Fall nicht verallgemeinern, aber leider sind solche und ähnliche Fälle in ganz Deutschland nicht selten, viele Millionen könnten jährlich von den Arbeitern an den für alkoholische Getränke gemachten Ausgaben gespart werden. Am schwersten ist j e n e n Minderbemittelten zu helfen, die nicht soviel verdienen, daß sie eine eigene Wohnung mieten können; deren Zahl ist nicht gering in Deutschland; das Elend wird umso größer, wenn diese Minderbemittelten aus Familien mit mehreren Köpfen bestehen und die Frau und Kinder wenig oder nichts verdienen können. Hier hätten die Bodenreformer einsetzen und mit Energie darnach trachten sollen, wie man diesen Leuten eine gute und gesunde "Wohnung verschaffen kann.

Untermiete.

Als eine der Hauptschattenseiten im städtischen, besonders

im großstädtischen Wohnungswesen gilt mit Recht die Untermiete.

Man pflegt zu sagen, weil die Wohnungen zu teuer seien, deshalb müßten gerade die minderbemittelten Mieter darnach trachten, einzelne Zimmer ihrer Wohnung weiterzuvermieten. Zu unterscheiden ist hierbei zwischen Zimmer

mietern, Schlafgängern und Untermietern mit selbständigem Haushalt. Ich will diese Frage an dem Münchener Wohnungswesen erörtern.² 21,9 v. H. (= 29 075) aller Wohnungen haben fremde Personen aufgenommen und zwar am meisten in der Altstadt und in den angrenzenden Stadtbezirken, am wenigsten in den Peripheriebezirken. Die Ursache für die Häufigkeit der Untermieten in den inneren Stadtteilen erklärt sich vor allem daraus, daß in diesen wenig Kleinwohnungen vorhanden sind und als Untermieter je nach den Bezirken Angestellte der Kaufhäuser und Bureaux und Studenten (Universität, technische

Hochschule, Musikakademie, Akademie der bildenden Künste, Künstlerinnenverein usw., die alle verhältnismäßig zentral gelegen sind) in Betracht kommen, während in den großen Peripheriebezirken, in denen hauptsächlich die Arbeiter und kleine Gewerbetreibende usw. wohnen, die Kleinwohnungen vorherrschen (1—3 Zimmer) und Untermiete nicht leicht mehr möglich ist. Die Zahl der Untermieter betrug insgesamt 44 659 (32 434 männliche und 12 225 weibliche) d. i. 8,7 v. H. der Gesamt-bevölkerung. In allen Wohnungsklassen finden wir die Untermiete, am meisten in Wohnungen mit 4 Zimmern, nämlich in 37,1 v. H. (= 8187 Wohnungen). Von den Wohnungen mit 3 Zimmern waren 31,7 v. H. (= 8929) Untermietwohnungen. Merkwürdigerweise gibt es selbst in den Wohnungen mit 1 Zimmer 3,7 v. H. (514 ) Untermieten. In den kleinsten Wohnungen überwiegen die Schlafgänger, die tagsüber der Arbeit nachgehen, ihre Mahlzeiten in Gasthäusern einnehmen und deshalb nur eine Schlafstelle mieten. 11 397 (25,5 v. H.) aller Untermieter waren Schlafgänger, 27 349 (61,2 v. H.) Zimmermieter und 5913 (13,3 v. H.) Untermieter mit selbständigem Haushalt.

Wenn wir nun zü den Mietpreisen übergehen, die die Untermieter zu zahlen hatten, so finden wir, daß die Mietpreise relativ hoch sind. Von den Zimmermietern zahlten einen monatlichen Mietzins von

höchstens über 8 bis 10 ,,

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8 Ж 3645    (= 13,3 V. H.)

Die Zimmermieter zahlen also jährlich am häufigsten 120— 240 Ж., ²/₃ aller Zimmermieter zahlen höchstens bis zu 240 Ж.

Jene Personen, die bloß nachts in einer fremden Wohnung schlafen, zahlen natürlich wenig; aber wenn man berücksichtigt, daß diese das Zimmer tagsüber regelmäßig gar nicht benützen dürfen, selbst wenn sie wollten, weil es tagsüber anderen Zwecken zu dienen hat z. B. als Arbeitsraum für Schneider, Näherinnen usw. und der Raum für die Mieter häufig unentbehrlich und nur nachts unbenützt ist, so bedeutet die Einnahme durch das Vermieten an Schlafgänger einen nicht geringen Zuschuß zum Einkommen.

Die Schlafgänger zahlten monatlich:

höchstens über 4 bis

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also jährlich im allgemeinen ungefähr 80—100 JL. Von jenen Untermietern, die einen selbständigen Haushalt führen, zahlten monatlich

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25 „ 30 „ 40 „

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855    (= 22,9 V. H.)

Wie wir sehen, zahlt ein großerTeil der Untermieter im Jahr recht bedeutende Beträge; die Ursachen sind Nähe der Arbeitsstätte, Mangel an Einzimmerwohnungen, deren Schaffung natürlich zu teuer zu stehen kommt und deren Mietpreise zweifellos im allgemeinen höher wären als die Mietpreise, welche die Untermieter für ein Zimmer in einer fremden Wohnung zahlen; auch die Bequemlichkeit spielt eine große Rolle, denn meist wird das Zimmer der Untermieter von dem Mieter oder dessen Dienstboten in Ordnung gebracht; ebenso pflegen auch die gewöhnlichen Bedürfnisse des Untermieters von dem Mieter der Wohnung befriedigt zu werden (z. B. Herbeischaffung von Nahrungsmitteln, Reinigung der Kleider, Schuhe usw.) Die folgende Übersicht zeigt nun, wieviel die Wohnungsmieter durch die Untermiete an Einkommen erhalten und zwar monatlich:

668 i (23,0 V. H.) Vermieter hatten höchstens 5-74 (10,9 2085 ( 7,2 2511 ( 8,6 4934 (i7,o 2291 ( 7,9 1522 ( 5,2 865 ( 2,9

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8 bis

10 „ 12 „

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über

60 JL

Die Hälfte aller Vermieter erzielte also jährlich höchstens 180 JL, oder

11940 Vermieter erhielten höchstens 144 JL durch die Untermiete 9736

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,, über 144 bis 300 ,, „ 300 „ 480 „ 480 „

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Um ein richtiges Bild von diesen Einnahmen zu erhalten, müssen wir diesen Einnahmen die Mietpreise, welche die . Wohnungsmieter selbst an den Hauseigentümer zu zahlen haben, gegenüberstellen (siehe Tabellen Seite 198—201).

In 2176 Fällen sind die Einnahmen aus der Untermiete ungefähr ebenso groß wie der Betrag, den der Wohnungsmieter selbst zu zahlen hat oder mit anderen Worten, in diesen Fällen wohnt der Wohnungsmieter umsonst und die ganze Miete wird von dem Untermieter aufgebracht. In 652 Fällen erhält der Wohnungsmieter sogar noch einen Überschuß. Das sind nicht zu rechtfertigende Zustände, das Zimmervermieten wird von zahlreichen Leuten als Gewerbe betrieben; obwohl in genügender Menge Zweizimmerwohnungen vorhanden sind, mieten die Leute, für die diese Wohnungen bestimmt sind, größere Wohnungen mit 3, 4 und mehr Zimmern, um durch das Vermieten von Zimmern sich eine Einnahme zu verschaffen. Das statistische Amt der Stadt München stellte fest, das diese Zimmervermieter häufig in Küchen, Kammern, Badezimmern und dunklen Vorplätzen leben und schlafen, bloß um möglichst viele Zimmer vermieten zu können. Bisweilen kam es auch vor, daß der Mieter einer solchen Wohnung gar nicht selbst in die

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Wohnung zog, sondern alle Zimmer vermietete und mit den Mietpreisen, die die Untermieter zu zahlen hatten, nicht bloß die Wohnungsmiete bezahlte, sondern einen sehr bedeutenden Überschuß erlangte; die neueren Mietverträge lassen solche Mietverhältnisse nicht mehr zu.

Selbstverständlich ist nicht zu leugnen, daß zahlreiche Wohnungsinhaber Zimmer bloß vermieten, um den Mietpreis erschwingen zu können, denn für viele Minderbemittelte ist selbst die billigste Wohnung noch zu teuer; hierher gehören vor allem die genannten Fälle, wo die Wohnung überhaupt nur aus einem Zimmer besteht und trotzdem noch eine fremde Person (meist Schlafgänger) aufgenommen wird. Auch für kinderreiche Familien bedeutet das Vermieten eines Zimmers eine erwünschte Einnahme. Hier kann nur Unterstützung helfen; anders verhält es sich mit den zahlreichen Fällen, in denen die Wohnungsmieter nicht auf Untermiete angewiesen sind und bloß vermieten, um eine kleinere oder größere Einnahme zu erzielen. Der Hauptnachteil, der aus diesen Umständen hervorgeht, ist die Überfüllung besonders der Schlafräume, und zwar die der Wohnungsmieter, seltener die der Untermieter. Die Stadt München hat an der Thalkirchnerstraße Kleinwohnungen an minderbemittelte Leute vermietet, deren Einkommen immerhin so groß war, daß sie die Wohnungsmiete leicht zahlen konnten; um das schädliche Untermietwesen einzuschränken, wurde im Mietvertrag ausdrücklich die Aufnahme von Untermietern verboten; als nach etwa einem Jahre die Wohnungen kontrolliert wurden, hatte etwa die Hälfte aller Wohnungsmieter Zimmer in Untermiete abgegeben. Selbst wenn die Leute die Wohnung noch so sehr für sich brauchen und auch die Miete dafür zahlen können, so ist es doch in zahlreichen Fällen das Streben eine besondere Einnahme zu erzielen, das die Annehmlichkeit einer eigenen Wohnung ohne fremde Elemente unberücksichtigt läßt. Die Stadt Ulm hat bis zum Jahre 1903 232 Wohnungen geschaffen und zwar 121 mit zwei Zimmern und ui mit drei Zimmern. Oberbürgermeister Wagner¹ erklärt, so wünschenswert und notwendig für viele Familien insbesondere für solche mit erwachsenen Kindern eine dreizimmerige Wohnung sei, so groß sei andererseits die Gefahr, daß das dritte Zimmer zur Erhöhung

¹ Wagner, H., Die Tätigkeit der Stadt Ulm a. D. auf dem Gebiete der Wohnungsfürsorge. Ulm 1903, S. 45.

der Mieteinnahmen ausgenutzt und das Halten von Schlafgängern gefördert werde; nur wenn mit aller Energie darauf gedrungen wird, daß der Hauseigentümer bezw. sein Mieter die Wohnung nur für sich und seine Familie benützen dürfe, sei dem Dreizimmersystem das Wort zu reden.

Im allgemeinen ist es unrichtig zu behaupten, die hohen Mietpreise seien schuld an der Untermiete und die Leute müßten, um den Mietpreis zahlen zu können, Zimmer vermieten. Auf keinen Fall kann diese Behauptung für die größeren Wohnungen gelten, hier handelt es sich wie wir sahen um eine Art Spekulation. Der Wohnungsmieter nimmt eine größere Wohnung als er braucht oder will, bloß zu dem Zwecke sich eine Einnahme durch das Vermieten zu verschaffen. Die Hauseigentümer sind Gegner des Untermietwesens, einerseits v/egen der Überfüllung der Wohnungen und der daraus entstehenden Nachteile und andererseits wegen der Unsicherheit, da den Hauseigentümern regelmäßig jede Kontrolle über diese Personen fehlt. Gerade die Überfüllung der Schlafräume soll die Wirkung der hohen Mietpreise sein; aber die Statistik zeigt, daß die Untermietwohnungen verhältnismäßig häufiger überfüllte Schlafräume aufweisen als die Wohnungen ohne Untermiete. Bei der Forderung eines Mindestluftraumes von io cbm pro Person betrug die Zahl der Wohnungen mit überfüllten Schlafräumen ohne Untermiete 7863 (7,6 v. H.), der mit Untermiete 2544 (8,8 v. H.), bei 15 cbm Luftraum der Wohnungen ohne Untermiete 27560, (26,5 v. H.), der mit Untermiete 9750 (33,5 v. H.); die Räume, die die Untermieter innehaben, sind relativ selten überfüllt; bei Berechnung von 15 cbm Luftraum pro Person hatten in München von je 100 Familienmitgliedern unter überfüllten Schlafräumen 9,1 zu leiden, dagegen von je 100 Untermietern nur 0,8.

Das Ergebnis aus diesem Münchener Untermietwesen ist, daß nicht die hohen Mietpreise die Leute zwingen, Zimmer in Untermiete abzugeben, sondern das Streben nach Gewinn. Und selbst in den Fällen, wo der Mietpreis infolge zu geringen Einkommens der Mieter kaum noch erschwinglich ist, kann noch nicht gesagt werden, es müssen Zimmer vermietet werden, solange nicht nachgewiesen ist, daß die Wohnungsmieter sich nicht mit kleinen Wohnungen in billigeren Stadtteilen begnügen können; aber die Statistik zeigt, daß gerade die 3 und 4zimmerigen

Wohnungen mit Vorliebe gemietet werden, damit Zimmer weiter vermietet werden können; dabei stehen gerade die ein-und zweizimmerigen Wohnungen in großer Zahl leer z. B. in Berlin 1909 allein über 21000. Freilich jenen Familien, die nicht soviel verdienen, um auch nur die einfachste Wohnung selbst zu bezahlen, bleibt oft nichts anderes übrig als Zimmer zu vermieten und darnach zu trachten, möglichst hohe Miete für die Zimmer zu erhalten, um sich dadurch eine Wohnung zu ermöglichen; denn selbst die billigste Wohnung kann für gewisse Personen noch zu teuer sein, aber daran sind nicht die Mietpreise schuld, sondern die Hausbaukosten, die sich nicht ohne weiteres herabmindern lassen.

¹

Conrad Else, Lebensführung von 22 Arbeiterfamilien Münchens. Nr. 8 der Einzelschriften des stat. Amtes der Stadt München. 1910, S. 7 ff.

¹ Auf Grund der Mitteilungen des statistischen Amtes der Stadt München 1910, Bd. XX, Heft i, Teil VI.

Monopol.

Wir haben aus dem Vorstehenden gesehen, in welcher Weise die Mietpreise und als Folge davon die Bodenwerte und -preise sich bilden und entwickeln; jedoch hat es nicht an Schriftstellern gefehlt, die die Ursache der höheren Miet- und Bodenpreise nicht in diesen natürlichen Verhältnissen erkennen wollten, sondern in anderen Dingen, insbesondere in einem Monopol des Grund- und Hausbesitzes oder in der Bodenspekulation. In diesem und im folgenden Kapitel haben wir uns kurz mit diesen Theorien zu beschäftigen.

In erster Reihe führte man die hohen Bodenpreise auf die angebliche Monopolnatur der städtischen Grundstücke zurück. Jedes Grundstück sei nur einmal vorhanden. Der Boden könne nicht vermehrt werden. In der Unvermehrbarkeit des Bodens liege der Monopolcharakter des Bodens; der Preis, den der Eigentümer hiefür verlangt und den der Käufer, wenn er den Boden haben will, zahlen muß, sei ein Monopolpreis. Pohle¹ weist darauf hin, daß durch Eindeichung und Trockenlegung von Meeresteilen und Sümpfen oft recht große Bodenflächen gewonnen worden sind. — Diese Vermehrbarkeit ist freilich nicht absolut, sondern bloß relativ und würde an sich zur Zerstörung des Monopolcharakters von Grund und Boden nicht ausreichen, was Pohle übrigens auch nicht behauptet. Ganz richtig scheint mir auch nicht, wenn Pohle zu sehr zwischen dem Wohnungsboden und den übrigen Grundstücken unterscheidet und sagt, es habe keinen rechten Sinn von einer Unvermehrbarkeit des Bodens zu sprechen; solange für den Wohnungsboden ein höherer Preis gezahlt werde als dem Ertragswert des Ackerlandes entspreche, wie das in den Städten allgemein geschehe, stehe für die Vermehrung des Wohnungsbodens die ganze, ungeheure Fläche des land- und forstwirtschaftlich genutzten Areals zur Verfügung und deshalb sei der für Bauzwecke verfügbare Boden in der Volkswirtschaft an sich geradezu als unbegrenzt anzusehen². Eine Grenze zwischen Wohnboden d. h. Boden der für Bauzwecke in Betracht kommen kann und dem übrigen, dem landwirtschaftlichen Boden läßt sich nicht ziehen. Bauboden bezw. Wohnungsboden ist jeder Boden, auf dem sich ein Wohnhaus errichten läßt; eine andere Frage ist die, ob das Grundstück technisch baureif gestaltet ist oder nicht, aber darauf kommt es nicht für die Unterscheidung zwischen Wohnungsboden und anderen Boden an; so sind zweifellos alle vor der Peripherie einer Stadt gelegenen, noch nicht bebauten Grundstücke {Wiesen, Felder, Gärtnereien, Wälder usw.) Wohnungsboden, selbst wenn diese Grundstücke noch nicht mit Straßen, Kanalisation usw. versehen sind. Irreführend ist aber die Meinung, jedes landwirtschaftliche Grundstück könne dadurch, daß man einen höheren Preis zahlt, als dem landwirschaftlichen Ertrage entspricht, zu Wohnungsboden gemacht werden; denn mit dieser Behauptung hätten jene Schriftsteller Recht, die erklären, die Grundeigentümer verlangen für Boden, auf dem ein Haus gebaut wird, ohne weiteres einen höheren Preis. Jeder ländliche Grundeigentümer verlangt, wenn er überhaupt ein Grundstück verkauft, den Preis, der dem Ertrage entspricht, wobei ich zugebe, daß die Bauern häufig mehr oder weniger willkürliche Preise fordern, da sie nicht kaufmännisch genau rechnen können; im allgemeinen sind sie jedoch wohl imstande, den Reinertrag eines Grundstückes zu berechnen und die kapitalisierte Summe dieses Ertrages zu verlangen. Was der Käufer mit dem Grundstücke beginnt, ist dem Verkäufer gleichgiltig. Solche Verkäufe erleben wir alle Tage und gar nicht selten kauft jemand ein Grundstück, um darauf ein Haus zu bauen. Bewohnt er es selbst, so wird es auf den Preis der andern Grundstücke keinen

Einfluß üben. Vermietet er es, so wird er zufrieden sein dürfen, wenn er die Verzinsung aller Kosten und Ersatz aller Auslagen erhält. Erst wenn zahlreiche Häuser entstehen z. B. in einem neuen Badeort, und Grundstücke bestimmter Lage besonders gesucht sind und auch die Mieter geneigt sind, mehr als die bloße Verzinsung aller Kosten zu zahlen oder wenigstens mehr als für eine gleiche Wohnung in einem ungünstiger gelegenen Hause, ist das Entstehen höherer Bodenpreise möglich; denn der Verkäufer eines Grundstückes, das an einer bevorzugten Stelle liegt, sieht, daß das Wohnhaus höhere Mieterträgnisse abwirft als die bloße Verzinsung aller Kosten, und der Verkäufer wird einen Teil dieser höheren Rente für sich beanspruchen, indem er für das Grundstück mehr verlangt als dem landwirtschaftlichen Ertragswerte entspricht.

Alle Versuche, den Boden als Monopolgut zu erklären, sind gescheitert, denn einerseits ist der Boden, der für ein Bebauen mit Häusern in Betracht kommen kann, ungeheuer groß, andererseits ist die Zahl der Grundbesitzer ebenfalls überaus groß.

Da jedes Grundstück von dem andern schon infolge der natürlichen Lage verschieden ist, so hat es in den Großstädten und im Umkreise dieser niemals Vereinigungen der Grundbesitzer gegeben, mit dem Zwecke die Grundstücke nicht unter einem bestimmten Preise zu verkaufen, wie wir dagegen bei anderen Waren Ring- und Trustbildungen häufig genug finden. Diese Ringbildung bei Kupfer, Petroleum usw. ist deshalb möglich, weil die Waren gleiche Beschaffenheit haben. Ringbildungen sind häufig deshalb entstanden, weil die einzelnen Mitglieder zu verschiedenen Kosten produzierten und bei billigerem Verkauf infolge des größeren Umsatzes einen höheren Gewinn erzielten. Diese Möglichkeit fehlt auf dem Grundstückmarkte, hier ist es unmöglich, durch billigeres Verkaufen (Verkauf unter dem Wert) höheren Gewinn zu erzielen.

Als man sah, daß eine allgemeine Monopolnatur des Grund und Bodens nicht vorhanden ist, da erklärte man, allerdings nicht der gesamte Grund und Boden sei Monopolgut, sondern nur der in einem gewissen Umkreis der Städte, jener Grund und Boden der in näherer oder fernerer Zeit für die Bebauung mit Wohnhäusern in Betracht kommt. So entstand die Theorie vom schmalen Rande, die besonders v. Mangoldt¹ vertrat. Aber auch diese Theorie ist nicht haltbar. Nach dieser Theorie sollen die Grundstücke rings um die Stadt als Monopolgut anzusehen sein; die Eigentümer wüßten, daß über kurz oder lang die Grundstücke für die Bebauung mit städtischen Wohnhäusern gebraucht würden und hielten diese Grundstücke solange zurück, bis sie den gewünschten Preis erhielten, v. Mangoldt² schätzt diesen „Ring“ für Dresden auf 17 km und Heiß³ das Gebiet für Berlin auf 3—4 Meilen.

Das ist ein Irrtum. Allerdings sind die

Grundstücke rings um eine Großstadt bis zu einer gewissen Entfernung teurer als die rein landwirtschaftlichen Grundstücke auf dem platten Lande, aber diese Verteuerung infolge der Annahme, daß die Grundstücke einmal städtische Bauplätze würden, erstreckt sich bei weitem nicht auf eine so große Entfernung; 5—6 km Bauland von der Peripherie weg genügen bei allen Großstädten, vielleicht mit Ausnahme von Berlin, dessen „Ring“ wir etwas breiter schätzen dürfen. Freilich sind auch die Grundstücke in 6, 7, 8 und mehr km Entfernung teurer als auf dem flachen Lande, aber diese Verteuerung hat ihren Grund nicht darin, daß diese Grundstücke als Bauplätze in Betracht kommen, sondern in der Möglichkeit die landwirtschaftlichen und gärtnerischen Produkte infolge der Nähe der Stadt mit größerem Gewinn dort verkaufen zu können, als in den weit entfernten Gegenden, wo keine Großstadt in der Nähe ist, in welcher die landwirtschaftlichen Produkte abgesetzt werden könnten. Auf den landwirtschaftlichen Grundstücken in der Nähe der Großstadt entsteht eine größere Rente als auf den entfernteren Grundstücken (Differentialrente). Die Grenze, wo die städtischen Grundstücke in die landwirtschaftlichen übergehen, läßt sich nicht bestimmen. Daß die Grundstücke in der Nähe der Stadt, mögen sie brach liegen oder landwirtschaftlich genutzt werden, teuerer sind als die Äcker auf dem flachen Lande, hat seinen Grund in der Möglichkeit, als Bauland Verwendung zu finden; der Preis bestimmt sich nach dem Werte. Es ist nicht wahrscheinlich, daß ein Miethaus z. B. in der Lüneburger Heide sich rentiert, wohl aber ist es wahrscheinlich, daß ein Miethaus in 1,2 oder einigen km von der Peripherie der Großstadt entfernt sich rentiert d. h.

¹    Die städtische Bodenfrage, Göttingen 1907.

²    a. a. O. S. 22.

³    Heiß, Wohnungsreform und Lokalverkehr, Göttingen 1903, S. 112.

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zum mindesten eine solche Rente abwirft, die alle Kosten der Hausunternehmung verzinst und die Auslagen deckt; die Einnahmen werden unter Umständen sogar größer sein, denn die Nähe der Großstadt bietet den Mietern z. B. Arbeitern die Möglichkeit, dort Arbeit zu finden. Natürlich kann der Hauseigentümer nur soviel Miete erhalten, als die Mieter zu zahlen bereit sind, und die Mieter zahlen höchstens soviel, als ihnen dieWohnung nach Lage des Hauses wert erscheint. Der Grundeigentümer weiß, daß das Haus, das auf dem Grundstücke erbaut würde, eine gewisse Rente gewähren würde; eine größere in der unmittelbaren Nähe der Peripherie der Großstadt, eine geringere in weiterer Entfernung, und so mit jedem Kilometer Entfernung von der Großstadt abnehmend, bis die Rente kaum mehr die Hausbaukosten verzinst. Baut der Grundeigentümer selbst das Haus, so erhält er die ganze Rente; verkauft er das Grundstück an einen Bauunternehmer, so verlangt er für das Grundstück einen Preis, der einem Teil der kapitalisierten Rente entspricht, mit anderen Worten, der Grundeigentümer nimmt einen Teil der Rente für sich in Anspruch, die sonst ausschließlich dem Bauunternehmer zufallen würde. DieseRente wird gewonnen, magderBoden teuer oder billig oder gar umsonst erhältlich sein. Von einem Monopol kann keine Rede sein, da einerseits diese Wertbildung von selbst erfolgt, andererseits die für eine Bebauung in Betracht kommende Fläche und die Zahl der Grundstücks-Eigentümer ungeheuer groß ist. Das Gebiet um Berlin, wo die Bauordnung viergeschossige Häuser zuläßt, würde bei völliger Bebauung ungefähr 12 Millionen Menschen Unterkommen bieten.¹ Kuczyński schreibt ,,das Gebiet (um Berlin), für das hier die geschlossene vier- oder fünfgeschossige Bauweise vorgesehen ist, umfaßt rund 500 qkm, d. i. etwa achtmal soviel wie das Weichbild der Stadt Berlin. Es bietet Raum für eine sehr viel größere Zahl von Bewohnern, als nach menschlichem Ermessen Groß-Berlin je haben wird.“²

Ein wirkliches Monopol des Grundbesitzes könnte nur in den Städten entstehen, die sich infolge natürlicher oder künstlicher Umstände nicht weiter ausdehnen können; so z. B. wenn eine

Ь ¹ Architekt Jansen, Das Großberlin der Zukunft, Jahrb. d. Bodenreform Bd. V, S. 21 ff.

² Kuczyński, Kleine Häuser für große Städte, Jahrb. d. Bodenreform Bd. VIII, S. 81 ff.

Stadt von Bergen eingeengt ist, auf einer kleinen Insel liegt u. dgl. oder, um eine künstliche Beschränkung des Baulandes zu nennen: in Festungen. Doch sei gleich bemerkt, daß diese Beschränkungen wohl ein Monopol des Grundbesitzes schaffen, aber daß damit noch nicht gesagt ist, die Grundstücke müßten Monopolpreise haben. Einen Monopolgewinn können die Grundeigentümer erst dann erzielen, wenn wirklich ein solcher Mangel an Boden eintritt, daß die Grundeigentümer einen höheren Preis verlangen können als wenn die Beschränkungen nicht vorlägen. Gerade Festungen werden gerne als Beispiele für die Monopolnatur des Grundbesitzes angeführt, da die Bebauung des Geländes vor den Festungsmauern durch das Rayongesetz verboten ist. Aber äußerst selten werden heute in einer Festung

Industrie und Handel — die Vorbedingungen für die Entwicklung einer Stadt

in irgend einem nennenswerten Maße sich niederlassen. Mir ist keine moderne Festung bekannt, in der sich Monopolpreise des Bodens entwickelt hätten. In früheren Zeiten als man noch große Städte befestigte, war es anders, ich erinnere an Köln, Straßburg und Paris. Man wird Festungen auch in andern Beziehungen nicht verlockend zur Ansiedlung machen; weder durch Gründung wertvoller Gemäldegalerien oder anderer Sammlungen, noch durch besonders prächtige monumentale Bauten, denn sie sind in einem Kriege zu sehr gefährdet. Ähnlich verhält es sich mit den Städten, die von Bergen eingeschlossen sind. Ist die Einschließung zu eng, so wird sich aus natürlichen Gründen keine Industrie usw. niederlassen, da es an der Möglichkeit fehlt, genügend Arbeiter zu erhalten oder anzusiedeln; nur wenn das Gebiet an sich groß ist, aber durch die weitere Entwicklung allmählich sich zu eng erweist, würde die Möglichkeit einer Monopolbildung des Bodens gegeben sein, z. B. in Stuttgart, Heidelberg usw.; aber es ist trotzdem zu keiner Monopolbildung gekommen, da diese Städte sich meist wenigstens nach einer Seite unbegrenzt ausdehnen können. Auf Inseln und Halbinseln können sich sehr leicht Monopolpreise entwickeln, ich erinnere an New York, wo der Boden in einer fast phantastischen Weise durch die „Wolkenkratzer“ ausgenützt wird; ebenso bestehen Monopolpreise auf Gibraltar, auch in Venedig usw. Anders verhält es sich mit den Städten, in welchen die Zahl der Grundstücke nicht durch natürliche Umstände beschränkt

wird, und auch nicht durch Gesetze wie bei den Festungen,

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Pesl, Suum cuique.

sondern durch andere Momente, die die Verwendung eines großen Teiles des vor der Stadt gelegenen Gebietes als Baugrund unmöglich machen oder sehr erschweren; solche Fälle — ich nenne nur die wichtigsten — sind z. B. die großen Parkanlagen bei Schlössern (Karlsruhe, Nymphenburg bei München usw.); der Ankauf ausgedehnter Flächen für die Industrie wie in einer Anzahl rheinischer Städte, wo sich Fabriken und Bergwerke große Gebiete für eigene Zwecke sichern und dadurch das Angebot von Grundstücken beschränken; ferner gehören hierher die großen Exerzierplätze und schließlich Fideikommisse, die ihre Grundstücke nicht veräußern können. Doch in den genannten Fällen ist diese Beschränkung noch keineswegs so, daß die Grundeigentümer vor der Peripherie schon ein Monopol hätten, denn die Entwicklung der Stadt nimmt durch die Einschränkung einen andern Weg, so wächst Karlsruhe nicht kreisförmig, sondern halbkreisförmig. Die wichtigste Beschränkung in der Verwertung des Grundbesitzes liegt in der Zersplitterung der Grundstücke und der häufigen Unmöglichkeit, das Grundstück zu bebauen. Das eine Grundstück liegt an einer Landstraße, das andere an einem Feldweg, ein drittes an einer für die Bebauung erschlossenen Straße; wieder andere liegen abseits von jeder Straße; das eine Grundstück ist groß, das andere klein; einzelne sind so klein oder so schmal, daß eine Bebauung des Grundstückes unmöglich ist, andere sind dreieckig, die Spitzen machen Schwierigkeiten usw. usw., — alle diese Umstände machen die sofortige Bebauung des größten Teils aller Grundstücke unmöglich; sie müssen erst technisch baureif gemacht werden. Als Mittel kommen in Betracht i. der Bebauungsplan, 2. die Umlegung, 3. die Enteignung.

Meines Erachtens würde das beste Mittel sein, um das Angebot sofort bebaubaren Bodens zu vermehren, wenn für das ganze Gebiet rings um die Stadt, soweit es voraussichtlich in den nächsten 50 oder 100 Jahren für die Bebauung möglicherweise in Betracht kommt, Baulinien festsetzt und die Radial- und ihre Hauptver-bindungs-Straßen auch gebaut würden; damit wären in ungeheurer Menge Bauplätze geschaffen, zumal die Herstellung der notwendig werdenden Seitenstraßen keine besonderen Schwierigkeiten mehr bereiten; es müßte noch die Umlegung dazu kommen für alle Grundstücke, die eine selbständige Bebauung nicht zulassen, sei es weil sie zu klein oder ihrer Form wegen zur Bebauung ungeeignet sind, doch darauf kommen wir weiter unten noch zurück. —

Eine andere Monopoltheorie stellte Jolies¹ auf; nach ihm kann keine Rede sein von einem Monopol am Grund und Boden, der in ungeheuerer Menge zur Verfügung stehe; aber auch die Differentialrententheorie vom städtischen Boden reiche nicht aus, da nach dieser Theorie der Boden an der städtischen Anbaugrenze landwirtschaftlichen Wert haben müßte, was aber nirgends der Fall sei. Jolies weist sodann die von Eberstadt, Fuchs und Andern vertretene Ansicht zurück, daß die Peripherierente eine Folge der kasernenmäßigen Bauweise sei, da man die Peripherierente auch in den Ländern mit vorherrschendem Einzelhause (England und Belgien) antreffe; nach Jolies ist die Peripherierente tatsächlich Monopolrente, aber sie sei keineswegs, wie man annehme in der Natur des Bodens, sondern in der Natur des Baukapitals begründet, ,,der jeweilige Häuserbestand nimmt eine Monopolstellung ein, weil das Baukapital seiner wirtschaftlichen Natur nach nicht wesentlich über die Nachfrage hinaus vermehrbar ist.“ Auf die Begründungen, die Jolies zu seiner Theorie macht, kann ich hier nicht näher eingehen.² Es genüge bloß hervorzuheben, daß von einem Häusermonopol keine Rede sein kann; es ist ja richtig, daß die Konkurrenz bei den Hausunternehmungen nicht so groß ist wie bei andern Unternehmungen, aber diese Erscheinung finden wir überall da, wo das unbewegliche Kapital eine besonders große Bedeutung gegenüber dem beweglichen hat. Der Städtebau setzt sich aus Tausenden von Einzelunternehmungen, dem Hausbau, zusammen. Diese Einzelunternehmungen sind äußerst verschieden, die einen werfen große Gewinne ab, die andern mäßige, wieder andere sehr geringe oder keine. Das Hausunternehmen als solches ist kein Monopol, jederzeit können neue Häuser gebaut werden und tatsächlich haben wir in allen großen und größten Städte einen mehr oder weniger großen Vorrat an fertigen Häusern und Wohnungen. Selbstverständlich kann es Vorkommen, daß in rasch aufblühenden Städten zeitweilig empfindlicher Wohnungsmangel herrscht und daß die Mietpreise etwas in die Höhe gehen, wenn die Nachfrage größer als das Angebot ist, so

¹    Jolies, Hugo, Die allgemeine Monopolrente vom städtischen Grund besitz, in d. Zeitschr. f. d. ges. Staatswissenschaft, Bd. 62, S. 442 ff.

²    Vgl. P e s 1, Der städtische Grund und Boden, S. 26 ff.

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daß man an das Vorhandensein eines Monopols glauben könnte. Aber gerade weil kein Monopol des Hausbesitzes existiert, so pflegt alsbald in solchen Städten die Bautätigkeit stark einzusetzen und nach kurzer Zeit ist dem Mangel nicht nur abgeholfen, sondern regelmäßig ist die Produktion von Häusern wesentlich größer als die Nachfrage. Wenn ein Monopol vorläge, so würde das Baukapital sich besonders in diesen Städten zurückhalten; in Wirklichkeit findet aber das Kapital gerade in solchen Städten das beste und vorteilhafteste Unterkommen.

Ein Monopol

des städtischen Hausbesitzes ist nicht vorhanden. Deshalb suchte

man nach anderen Gründen, die die Verteuerung des Bodens bewirkt haben sollten und fand einen solchen Grund in der Spekulation.

Spekulation.

Für die Höhe der Mietpreise und der Bodenpreise wird von zahlreichen Schriftstellern die Bodenspekulation verantwortlich gemacht; würde die Bodenspekulation fehlen, sagt man, so würden die Grundstückspreise sehr niedrig sein und infolge davon auch die Mietpreise der Wohnungen, Geschäftsräume und Läden; die Bodenspekulation müsse daher bekämpft werden so weit als möglich.

Unter Spekulation versteht man den Kauf einer Ware mit der Absicht, diese mit Gewinn zu verkaufen, und zwar, indem man die Ware billiger kauft, als sie wert ist oder indem man sie zum jetzigen Werte kauft im Glauben, die Ware werde nach kürzerer oder längerer Zeit im Werte steigen. Der Höchstpreis, zu welchem eine Ware gekauft wird, entspricht dem Werte dieser Ware; diesen Satz auf die Grundstücke angewendet: der höchste Preis, den jemand für ein Grundstück zahlt, ist gleich dem Werte des Grundstückes. Ich möchte jedoch gleich bemerken, daß es hievon häufig Ausnahmen gibt, in denen ein Grundstück über den objektiven Wert bezahlt wird, z. B. wenn jemand ein Grundstück kaufen will, das der Eigentümer überhaupt nicht zu verkaufen gewillt ist und sich nur durch einen hohen Preis zum Verkaufe bestimmen läßt usw., aber mit solchen Ausnahmefällen haben wir es nicht zu tun, sondern mit den Grundstücksverkäufen auf den freien Markte. Wir haben gesehen, auf welche Weise der Wert eines Hauses bestimmt wird, nämlich durch die Rente. Die kapitalisierte Rente stellt den Wert des Hauses dar, einschließlich des Grundstückes, auf dem das Haus steht. Da die gesamten Baukosten des Hauses bekannt sind, so ist auch der Betrag, der für die Verzinsung dieser Kosten notwendig ist, bekannt. Den Betrag der Mieterträgnisse eines Hauses, der nach Verzinsung aller Kosten des Hausbaues übrigbleibt, nennen wir die Grundrente, von der noch die Zinsen für die Kaufsumme des Grundstückes in Abzug zu bringen sind, um die reine Grundrente für den jeweiligen Eigentümer zu erkennen. Wenn nun jemand ein Grundstück vor der Peripherie hat, so kann er leicht berechnen, welche Miete er erzielen kann im Falle, daß er ein Wohnhaus auf dem Grundstücke baut. Nehmen wir an, ein Wohnhausbau koste 150 000 Ж; der Eigentümer weiß, daß er die Wohnungen in diesem insgesamt um etwa 10 000 Ж vermieten kann; die Wohnungen sind infolge der Entfernung vom Zentrum der Stadt billiger, sie werden trotz der Entfernung gesucht, sei es, weil eine gute Verbindung mit der Innenstadt besteht (Trambahn usw.) oder weil die Arbeitsstätte in der Nähe liegt. Nimmt nun der Eigentümer 10 000Ж jährlich ein, so muß er 9000 Ж davon für die Verzinsung der Hausbaukosten beiseite legen, 1000 Ж bilden seinen Gewinn; folglich weiß er, daß das Grundstück 15—20 000 Ж wert ist. Baut der Eigentümer eines Grundstückes, das in noch größerer Entfernung vor der Peripherie liegt, ein gleiches Haus, wie in dem eben besprochenen Beispiel, so wird er für die Wohnungen noch weniger erhalten. Der jährliche Gewinn mag etwa 500 Ж betragen, sodaß der Wert des Grundstückes auf höchstens 10 000 Ж zu schätzen ist. Am leichtesten ist der Wert eines Grundstückes festzustellen, das unmittelbar an der Peripherie gelegen ist, da die bereits bestehenden Häuser zeigen, welche Mieterträgnisse ungefähr zu erzielen sind; je weiter das Grundstück von der Peripherie entfernt ist, desto geringer ist sein Wert, der schließlich in den Wert eines landwirtschaftlichen Grundstückes übergeht. Die Grundstücke unmittelbar an der Peripherie haben deshalb im allgemeinen einen Preis, der nicht weit hinter dem Werte zurücksteht. Den vollen Wert kann nur der Eigentümer erhalten, wenn er selbst das Grundstück bebaut; verkauft er das Grundstück z. B. an einen Bauunternehmer, so darf er nicht den vollen, dem Werte entsprechenden Preis verlangen, denn der Bauunternehmer will selbst einen Gewinn mit der Bebauung erzielen, sei es durch eine Überrente oder im Falle des Verkaufs des Hauses durch die kapitalisierte Überrente. Voraussetzung ist bei dieser Wertkenntnis, daß die Grundstücke technisch vollkommen baureif gestaltet sind und auch bereits bekannt ist, welche Häuser auf diesen Grundstücken gebaut werden dürfen. Paul Schwarz¹ schreibt auf Grund seiner Erfahrungen in der Schätzung von Grundstücken, daß sich der Wert eines Eckbauplatzes 25—50 V. H. höher stelle als der Wert des daneben befindlichen Platzes in den besseren Straßen und 50—60 v. H. höher als das Wert des nebenanliegenden Platzes in der weniger wertvollen Gasse; je ungünstiger die Lage sei, desto mehr verschwinden diese großen Differenzen zwischen Eck- und Mittelplätzen; und in Lagen, welche sich nicht mehr zur Anlage von Geschäftslokalen eignen, übertreffe der Wert einer Eckbaustelle die umliegenden Mittelbaustellen kaum um 10—15 v. H. ihres Wertes. Nicht die Spekulation hat diese Werte geschaffen, denn keine Spekulation kann Werte schaffen, wo solche nicht vorhanden sind; wohl aber vermag die Spekulation zu zeigen, wo Werte sind. Wenn Wagner sagte: der Grundstücks- und Hauserwerb erfolgt oftmals nicht sowohl um der eigenen Benutzung oder wenigstens der Kapitalsanlage und des Rentenbezugs willen, sondern um an der Preisdifferenz zu gewinnen — und gewöhnliche Börsen- und Differenzgeschäfte knüpfen sich an das Grundeigentum an —, so traf und trifft das bisweilen zu. Aber damit ist nicht bewiesen, daß infolge der Spekulation die Grundstücke und Häuser teuer werden. Selbstverständlich kann es Vorkommen, daß jemand ein Grundstück oder ein Haus zu teuer gekauft hat; war es ein Haus, so kann der Erwerber deshalb nicht einfach die Mietpreise erhöhen, denn die Wohnungen, Läden usw. haben einen ganz bestimmten Marktpreis. Wir wissen in jeder Stadt, welche Mietpreise in diesem oder jenem Stadtteil, in dieser oder jener Straße pro Zimmer gezahlt werden. In dem einen Stadtteil können die Mietpreise doppelt so hoch sein, als in einem andern, aber dieser Unterschied kommt nicht daher, daß alle Hauseigentümer in dem einen Stadtteil das Doppelte verlangen und jene in dem anderen sich mit der Hälfte begnügen, sondern diese Unterschiede beruhen einerseits auf der Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen und andererseits auf der

¹ Schwarz, Paul, Die Entwicklung der Grundrente in Wien, i. d. Schriften des Vereins f. Sozialpol., Bd. 94, S. 36.

Lage der Häuser. Der Hauseigentümer kann überhaupt niemals einen Mietpreis nach Willkür festsetzen, sondern allein Angebot und Nachfrage bestimmen den Mietpreis. Dem Mieter ist es ganz gleichgiltig, ob der Eigentümer das Haus teuer oder billig gekauft hat. Ebenso verhält es sich mit den Grundstücken; hat jemand ein Grundstück zu teuer gekauft, so ist es leicht begreiflich, daß er keine Verluste erleiden und es wieder verkaufen will; und es sollte nun einfach möglich sein, auf den zu teuern Preis einen Zuschlag zu machen und das Grundstück zu einem erhöhten Preise auszubieten? Und es sollten sich wirklich Käufer hiefür finden? Da müßte keiner der Käufer auch nur im geringsten zu rechnen verstehen, wenn jeder das bezahlt, was ein anderer verlangt; die Bauunternehmer, die die letzten Käufer der Grundstücke sind, sind regelmäßig sehr erfahrene Leute, die kein Grundstück zu teuer kaufen, denn sie wollen ja selbst einen Gewinn erzielen. Wenn auch manche Bauunternehmer, besonders die Großunternehmer, die oft ganze Straßen mit Häuser bebauen, in Konkurs gerieten und geraten, so ist die Ursache nicht in den zu hohen Grundstückspreisen gelegen, sondern in dem Leerstehen der Wohnungen; denn äußerst selten gelingt es, sofort nach Beendigung des Baues alle Wohnungen zu vermieten. Da die Bauunternehmer mit fremdem Gelde arbeiten, so können sie oft nicht die Summen zur Verzinsung der Darlehen aufbringen.

Es ist ganz falsch, wenn Oberbürgermeister Beck-Mannheim³ Die Spekulation bewirke eine weitere Verteuerung des

sagt:

städtischen Grundeigentums um den jeweiligen Gewinn eines jeden Besitzers und die mit dem Umsatz verbundenen Kosten. — Die Grundstücke haben ihren bestimmten Wert, der durch eine Spekulation nicht verändert werden kann, denn die Wohnungen können nur zu dem Preise vermietet werden, den die Nachfragenden zu zahlen bereit und fähig sind. Hat der Bauunternehmer den Boden zu teuer gekauft, dann erleidet er Verluste, hat er unter dem Werte das Grundstück gekauft, so erhält er den Gewinn, auf den der Verkäufer verzichtete.

Je weiter die Grundstücke von der Peripherie entfernt liegen, desto weniger wertvoll sind sie, weil die auf dem Grundstücke erbauten Häuser nur soviel an Mieterträgnissen einbringen, daß kein großer Überschuß nach Verzinsung aller Kosten des

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Hausbaues einschließlich der Straßenkosten mehr verbleibt und schließlich kommt die Grenze, wo die Grundstücke in den landwirtschaftlichen Wert übergehen. Diese Grenze ist selbst bei unseren Großstädten nicht sehr weit von der Peripherie entfernt, meist beträgt die Entfernung 5 bis 6 km. Bei diesen Grundstücken ist der Wert schwerer festzustellen, namentlich wenn alle Voraussetzungen für die Wertbestimmung fehlen, wenn noch kein Bebauungsplan vorliegt und auch unbekannt ist, welche Häuser auf den verschiedenen Gebieten gebaut werden dürfen. Hier kann die Spekulation herrschen je nachdem die einzelnen Käufer glauben, das Grundstück ausnützen zu können. Der Preis kann sich jedoch niemals nach dem zukünftigen Werte richten, weil dieser völlig unbekannt ist. Wenn wir auch annehmen, daß unsere Städte sich noch weiter entwickeln, so wissen v/ir deshalb doch nicht, wann und in welcher Zeit ein bestimmtes Gebiet bebaut sein wird. Selbst wenn wir fest überzeugt sind, daß ein Grundstück nach 10 oder 20 Jahren das Doppelte, Dreifache oder noch mehr wert sein wird, so kann der jetzige Eigentümer das Grundstück nicht schon heute um das Doppelte, Dreifache usw. verkaufen. Nun hat man behauptet, gerade infolge dieser Erwartung auf die Wertsteigerung, halten die Grundeigentümer ihre Grundstücke zurück und warten. Einzelne solche Fälle mag es geben, aber im allgemeinen wollen alle Eigentümer ihre Grundstücke verkaufen und zwar zum Marktpreise, nicht etwa zu einem eingebildeten Zukunftswerte. Die Zahl der Grundbesitzer ist ungeheuer groß; selbst wenn einige wirklich ihre Grundstücke vom Markte fernhalten, so sind die übrigen doch so zahlreich, daß die Zurückhaltungen völlig verschwinden. Die Zurückhaltenden sind fast ausschließlich Urbesitzer, die aus irgend welchen Gründen ihren Boden nicht verkaufen wollen; sie können das, weil sie keine Verluste erleiden, ihnen entgeht höchstens ein Gewinn, den sie durch denVerkauf machen könnten. Einen Ring der Grundeigentümer hat es — wie oben erwähnt — niemals gegeben und kann es niemals geben, weil jedes Grundstück schon infolge seiner Lage einen andern Wert hat; Ringbildungen sind nur bei vertretbaren Sachen möglich. Ein Zurückhalten wäre nur dann möglich, wenn alle Grundstücke vor der Peripherie einer Stadt einigen wenigen Eigentümern oder gar bloß einem gehörten; dies ist aber bei uns in Deutschland nirgends der Fall.

Moritz Naumann⁴ schreibt, es werde manchem absonderlich erscheinen, daß jemand für ein Grundstück am Rande der Stadt etwa 50 000 M. zahlen sollte, wenn er sich ausrechnen könnte, daß die Mieten, die ihm das auf jenem Grundstücke zu erbauende Haus bringen werde, nur für die Baukosten einen Gewinn bringen, den angelegten Bodenpreis aber nicht verzinsen; der Käufer des Grundstückes mache sich diesen Vorgang auch nicht in solcher Weise klar, er unterscheide nicht zwischen dem Kapitalgewinne auf die Baukosten und die Verzinsung des Bodenpreises, sondern er fasse Bodenpreis und Baukosten in eins zusammen und berechne sich wie viel er für sein ganzes Anlagekapital erhalte; die Tatsache nun, daß er mit einer wachsenden Miete und demnach auch mit einem wachsenden Verkaufspreise des zu errichtenden Hauses rechnen dürfe, veranlasse ihn, sich für das ganze anzulegende Kapital für die Gegenwart mit einem geringeren Ertrage als dem landesüblichen Kapitalgewinne zu begnügen; würde beispielsweise der landesübliche Kapitalgewinn 6 % sein, so würde er vielleicht schon bauen, wenn der Ertrag für den Bodenpreis und die Baukosten zusammen 5 % betrügen, weil er voraussehe, daß er durch die wachsenden Mieten oder den steigenden Verkaufspreis des Grundstückes eine Entschädigung für die geringere anfängliche Verwertung seines Kapitals erhalte. —Das halte ich nicht für richtig; Bauunternehmer, Grundstückseigentümer usw. werden nur dann bauen, wenn sie glauben, daß sie sofort aus den Mieterträgnissen zum mindesten den üblichen Kapitalgewinn erhalten; auf einen Zukunftsgewinn können sie nicht rechnen, weil sie nicht wissen, ob und wann dieser eintritt. Ich will jedoch nicht bestreiten, daß in einzelnen Fällen jemand ein Haus baut, das sich voraussichtlich nicht sofort rentieren wird; aber von diesen Fällen, die Ausnahmen sind, haben wir hier nicht zu sprechen. Es ist selbtverständlich, daß die Kosten eines Grundstücks umso größer werden, je länger es unbebaut liegen bleibt, infolge der Zinsverluste; die Zinsen kann der Eigentümer bei dem Verkaufe des Grundstücks nicht ohne weiteres zum Verkaufpreise schlagen, denn es kommt nicht darauf an, was er für sein Grundstück verlangt, sondern was er erhält. Nur in den sogenannten Gründer-

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jahren, als die deutschen Städte mit einem Male einen ungeheuren, beispiellosen Aufschwung nahmen und auf allen Gebieten oft maßlos spekuliert wurde, da gab es auch in vielen Großstädten, namentlich in Berlin, Spekulationen in Grundstücken, bei denen anscheinend niemand mehr richtig rechnete; man meinte die plötzliche große Entwicklung höre nicht mehr auf, binnen weniger Jahre würde das ganze Gebiet vor der Peripherie weit in die Ebene hinaus bebaut werden. Die Grundstücke wanderten von Hand zu Hand, jeder Eigentümer fand einen Käufer, Leute beteiligten sich an den Spekulationen, die nicht die geringste Kenntnis von den Grundstücken hatten; die Reaktion mußte kommen und sie kam bald; die Preise fielen oft ebenso stark und rasch als wie sie vorher gestiegen waren, erst allmählich traten wieder normale Verhältnisse ein und trotzdem, daß sich seitdem Berlin mit Vororten weiter entwickelt hat, sind in manchen Gebieten die Preise nicht mehr auf die Höhe gekommen, die sie in den Gründer jahren erreicht hatten. Eine Wiederholung der Spekulation in den Gründer jahren fand um die Jahrhundertwende statt. Doch auch diese ging bald vorüber; zahlreiche Terraingesellschaften, Grundstücksspekulanten usw. gerieten in Konkurs und heute kann von einer eigentlichen Grundstücksspekulation keine Rede mehr sein. Man sieht, daß die Großstädte nur mehr langsam wachsen und man weiß, daß das vor der Peripherie gelegene Gebiet Millionen Menschen Raum gewährt, wenn das Gebiet nur einige Kilometer Durchmesser hat. Wie schon in anderem Zusammenhänge erwähnt, würde das vor Berlins Peripherie gelegene Gebiet, für welches die Bebauung mit Häusern bestehend aus Erdgeschoss und drei Stockwerken im Bebauungspläne vorgesehen ist, für nicht weniger als 12 Millionen Menschen Wohnung schaffen können. Eine solche Vermehrung der Bevölkerung Berlins können wir uns nicht vorstellen, wahrscheinlich erfolgt sie niemals.

Nun fragt man, warum gehen die Grundstückspreise nicht herab etwa auf den Ackerwert, wenn doch zweifellos die meisten Grundstücke vor der Peripherie nach menschlichem Ermessen auch in einem Jahrhundert nicht bebaut werden können; wenn Angebot und Nachfrage auf dem Grundstücksmarkte herrschen, so müßte ein Sinken der Preise herab bis fast auf den landwirtschaftlichen Wert stattfinden, oder es finde der Satz von Angebot und Nachfrage keine Anwendung, sondern der Grundbesitz sei

entweder Monopol oder die hohen Preise beruhen auf der Spekulation.

Jeder Grundeigentümer weiß

Oben haben wir gesehen, daß von einem Monopol des Grundbesitzes keine Rede sein kann v/ie andererseits die Spekulation keine Werte schaffen kann; selbst wenn durch die Spekulation einmal die Preise sich über den Wert erheben, so muß notwendig ein Rückschlag erfolgen infolge der Konkurrenz des übrigen Grundbesitzes bezw. können in dem Hause, das auf einem zu teuer gekauften Boden erbaut ist, deshalb keine höheren Mieten erzielt werden als in den andern Häusern mit gleichen Wohnungen. In Wirklichkeit findet der Satz von Angebot und Nachfrage Anwendung, ist aber von einigen Momenten stark beeinflußt, wie auch „Angebot und Nachfrage“ nirgends automatisch wirken. So machen wir oft die Beobachtung, daß, wenn die Nachfrage nach einer bestimmten Ware plötzlich sehr groß wird, die Preise in die Höhe gehen, selbst wenn das Angebot größer als die Nachfrage ist. Gerade die große Nachfrage ermöglicht, mit den Preisen allgemein hinaufzugehen; auf einer bestimmten Höhe findet der Ausgleich statt. Auf dem Grundstücksmarkte werden überaus zahlreiche Grundstücke angeboten, mehr als die Wohnungsproduktion jemals braucht, jedoch, daß sein Grundstück im Falle der normalen Bebauung eine gewisse Rente abwerfen wird; diese Rente, soweit sie nicht zur Verzinsung der gesamten Baukosten notwendig ist, bestimmt den Bodenwert; diese Rente wird erzielt, ob der Grundstückseigentümer oder ein anderer das Grundstück bebaut; einen Teil dieser Rente will der Grundeigentümer auch für sich haben, wenn er selbst nicht das Grundstück bebauen will oder kann; Anspruch auf einen Teil dieser Rente hat er als Eigentümer des Grundstückes; solange das Privateigentum von unserer Rechts- und Wirtschaftsorsnung anerkannt ist, kann jeder mit seinem Eigentum im allgemeinen tun was er will; der Grundstückseigentümer kann sein Grundstück landwirtschaftlich nützen, oder er kann ein Eigenhaus für sich darauf bauen oder er kann sein Grundstück mit einem Miethause bebauen oder bebauen lassen; das letztere tut er mittelbar mit dem Verkauf an einem Bauunternehmer.

Jedes Grundstück kann eine Rente abwerfen; ob es in der Tat geschieht, ist eine Frage für sich; es wird Rente abwerfen bei zweckmäßiger Bebauung; aber nicht jedes Grundstück kann bebaut werden im wirtschaftlichen Sinne, denn sobald zu viele Grundstücke bebaut sind, wendet sich das Kapital davon ab. Das Kapital verlangt bei jeder Investierung zum mindestens seine normale Verzinsung. Auf dem Grundstücksmarkte wird die Verzinsung durch die Mieter aufgebracht, aber nicht derart, daß die Mieter gezwungen sind, diese Verzinsung unmittelbar aufzubringen, sondern mittelbar durch die Zahlung der Mietzinse, welche zu zahlen sie bereit und fähig sind. Jedes Haus wirft eine gewisse Rente ab, ohne Rücksicht darauf, ob die Baukosten und die Bodenpreise hoch oder niedrig waren, es kommt einzig und allein auf die Nachfrage an, denn das Angebot ist in allen Großstädten mehr als ausreichend vorhanden; der Mieter einer Wohnung wird soviel bezahlen, als ihm die Wohnung wert dünkt unter Berücksichtigung des Umstandes, daß der Preis der Wohnung regelmäßig zum mindesten so groß sein muß, um die Baukosten zu verzinsen und die jährlichen Ausgaben für Haussteuern, Reparaturen, Wasserverbrauch usw. zu decken; ob der Mietpreis die Grundstückskosten verzinsen kann, ist eine andere Sache.

Wir wissen aus den Spekulationsperioden deutscher Großstädte, daß durch optimistische Erwartungen, durch falsche Schilderungen über den Bedarf und die Ausdehnung der Stadt und ähnliche Umstände, tatsächlich manche Käufer sich fanden, die Grundstücke zu teuer, über dem Wert, kauften. Im Falle der Bebauung rentiert sich das Haus nicht und wenn der Hausbesitzer nicht imstande ist aus anderen Mitteln die Verluste zu decken, so gerät er in Konkurs oder das Haus kommt zur Zwangsversteigerung. Pohle⁵ berichtet aus Dresden, daß die Zahl der dort zur Zwangsversteigerung gelangten bebauten und unbebauten Grundstücke in den Jahren 1901 bis 1905 von 124 auf 599 stieg und daß von den in den Jahren 1904 und 1905 zwangsweise versteigerten 982 Grundstücken, die durch Kauf erworben waren, 644 (ca. 70 v. H.) erst 1900 oder später gekauft worden waren, also zu der Zeit, als in Dresden die Krisis auf dem Grundstücksmarkte eintrat. Die Mietpreise sind das prius, nicht die Grundstückspreise. Würde es jedem Mieter vollkommen gleichgiltig sein, wo er wohnt und würde der Verkehr überall gleich, kein Platz und keine Straße bevorzugt sein, dann würde der Bodenpreis auf den Ackerwert sinken, da ja niemand bereit wäre, für eine bestimmte Lage mehr zu zahlen, weil kein Laden, keine Wohnung eine günstigere Lage hätte. — Aber in der Tat ist der Verkehr nur in bestimmten Straßen und die natürliche Lage der Grundstücke läßt sich nicht beseitigen und so werden die Nachfragenden immer bereit sein, für einen Laden oder eine Wohnung an einer günstigen Lage mehr zu bezahlen als an einer ungünstigen. Das weiß auch der Grundstückseigentümer, der sein Grundstück verkaufen will. Verkauft er das Grundstück zum landwirtschaftlichen Wert, so würden deshalb die Mieten nicht billiger, da ja nicht die Grundstückspreise die Mieten bestimmen, sondern umgekehrt die Mietpreise den Grundstückspreis und -wert. Kein Grundstückseigentümer weiß aber, ob sein Grundstück bebaut wird; solange es nicht bebaut ist und auch nicht anderweitig (landwirtschaftlich oder als Spielplatz usw.) genutzt wird, wirft es keine Rente ab. Ein großer Teil der Grundstücke vor der Peripherie wird niemals bebaut werden. Wenn ein Eigentümer ein Grundstück weit unter dem Werte anböte, so würde sich wohl sofort ein Käufer finden; aber den Betrag, um welchen der Käufer das Grundstück billiger erhielt, hat der Eigentümer (Verkäufer) verloren.

Das Ergebnis ist also, daß auf die Mietpreise die Bodenspekulation als solche keinen Einfluß hat. Wir kennen aus jeder Großstadt Fälle, in denen jemand unter falschen Voraussetzungen oder Erwartungen ein Grundstück zu teuer kaufte, dann ein Haus darauf baute und nun darnach trachtete, die Wohnungen so hoch zu vermieten, daß er wenigstens die Verzinsung der Grundstücks- und Baukosten erhalten könnte, aber da die gleichen Wohnungen in anderen Häusern billiger waren, so blieben die ersteren Wohnungen leer oder der Eigentümer mußte die Wohnungen billiger vermieten. Natürlich ist nicht zu bestreiten, daß die Wohnungen und Läden billiger sein könnten, wenn der Boden billig wäre oder gar nichts kostete, aber nur, wenn der Hauseigentümer in ganz unwirtschaftlicher und unverständiger Weise auf einen Teil der Miete verzichtet, den ihm zu zahlen die Mieter bereit sind. Nehmen wir an, die Baukosten eines Hauses in der Friedrichstraße in Berlin betragen 200 000 Ji, zur Verzinsung der Baukosten sowie zur Zahlung der Steuern usw. seien 12 000 Ji. jährlich erforderlich (6 %ige Bruttoeinnahme aus dem Hause). 4000 Ji müßten aus den Läden, die übrigen 8000 Ji aus den

Wohnungen und Bureaux erzielt werden. Der Bodenwert bleibt außer Betracht, denn wir wollen annebmen, der Boden sei umsonst erhältlich gewesen. Wenn nun in den anderen Häusern für die Läden 20 000 Ж gezahlt werden, so begnügt sich dieser Eigentümer, dem der Boden nichts kostete, bloß mit 4000 M. Jene Kaufleute, die die Läden um 20000 Ж mieteten, taten dies, weil sie wissen, daß infolge des Verkehrs in dieser Straße ihr Umsatz so groß ist, daß sie trotz der 20 000 Ж Miete einen wesentlich größeren Reingewinn erzielen, als wenn sie in einem Vorort oder in einer Seitenstraße einen gleich großen Laden zu 4000 Ж oder noch billiger mieteten. Würden sie den Laden in der Friedrichstraße statt zu 20 000 Ж um 4000 Ж erhalten, so würde sich ihr Einkommen um weitere 16 000 Ж erhöhen.

Diese

16 000 Ж werden auf jeden Fall gewonnen, die Frage ist nur die, wer soll diese erhalten? Der Kaufmann, der den Laden inne hat und bereit ist 20 000 Ж zu zahlen, weil er weiß, daß er soviel zahlen kann und trotzdem noch höheren Reingewinn erzielt als in dem Laden in einer ungünstigen Straße? oder ist es nicht eher gerechtfertigt, die 16 000 Ж, die wir Überrente nennen wollen, den Personen zu Gute kommen zu lassen, die dem Kaufmann ermöglichen, einen Laden in dieser Straße zu haben? Diese Personen sind die Grundbesitzer und die Bauunternehmer. Die Grundbesitzer haben das Eigentum am Boden, den sie durch Verkauf zur Verfügung stellen, und die Bauunternehmer¹ schaffen die Läden und die Wohnungen.

Das Gleiche wie von den Läden gilt auch von den Wohnungen. Wenn Wohnungen in bestimmten Straßen oder Stadtteilen teurer sind, als es die Verzinsung der Baukosten, und die Steuern, Reparaturen usw. erfordern, so beruht das ebenfalls auf dem höheren Wert dieser Wohnungen. Die Bodenspekulation ist daran nicht schuld, denn diese Gunst und Ungunst der Lage und infolgedessen der Wertunterschied der Läden und Wohnungen ist vorhanden, auch wenn der Boden nichts kostet. Pohle⁶ 7 sagt deshalb auch mit vollem Recht: ,,Für den Mieter ist die Tatsache, daß der Hausbesitzer den Boden oder das Gebäude zu hoch

bezahlt hat, selbstverständlich kein Grund, eine höhere Miete zu bewilligen, als er nach seinen Verhältnissen zahlen kann und nach der Lage des Wohnungsmarktes zahlen muß. So ist es also eine irrige Vorstellung, daß die Spekulation die Bodenpreise nach ihrem Belieben in die Höhe zu schrauben vermöge und daß wegen der von ihr künstlich hervorgerufenen hohen Bodenpreise dann auch die Mieten dauernd hoch gehalten werden müßten.“

wo Häuser mit

Es würde aber kein vollständiges, richtiges Bild von dem städtischen Boden geben, wollten wir leugnen, daß jede schädliche Spekulation fehlt; sowohl in Großstädten wie in Mittelstädten finden sich immer wieder Bauunternehmer, die regelmäßig keine oder keine großen eigenen Mittel besitzen, sich aber als Großunternehmer benehmen; sie kaufen auf Kredit große Grundstücksflächen, parzellieren diese, errichten Straßen und bebauen sie mit Wohnhäusern. Gelingt es alsbald die Mieter für die Wohnungen zu finden, so ist es in Ordnung, die Gläubiger erhalten die Zinsen ihrer Darlehen; aber oft dauert es Jahre, bis nur die Hälfte der Wohnungen vermietet ist. Die Zinsen werden nicht bezahlt und die Folge sind häufig Zwangsversteigerungen. Besonders in Berlin sind in einigen Peripheriegebieten innerhalb ganz kurzer Zeit ganze Stadtviertel mit neuen Häusern entstanden — eine Anzahl Häuser sind nicht einmal unter Dach gebracht; der Bau wurde eingestellt — die Wohnungen stehen fast sämtlich leer. Schuld an diesen Spekulationen sind die großen Kapitalisten, die das Geld für den Grundstückskauf und den Hausbau hergeben in der Erwartung, nach diesen modernen Wohnungen werde die Nachfrage groß sein; man stattet die Häuser und Wohnungen mit allem Luxus aus; ich erinnere nur an die Neubauten im Wilmersdorfer Hohenzollerndamm -Viertel,

Dachgärten für alle Mieter, gemeinsame Gesellschaftsräume usw. versehen sind, einzelne Wohnungen haben besondere Billardsäle usw. Hier muß die Miete absolut schon sehr hoch sein, um nur die Baukosten zu verzinsen; die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist aber sehr gering; das sind Spekulationsbauten, da kein Bedürfnis nach solchen Wohnungen vorhanden und die Erwartung, daß sich sofort Liebhaber für solche Wohnungen finden, irrig war. Große Firmen sind in Berlin in der letzten Zeit zu Grunde gegangen; eine große Baufirma hauptsächlich dadurch, daß sie von dem Bauherrn kein Geld verlangte, sondern gleich selbst für die nötigen ersten und zweiten Hypotheken sorgte; als plötzlich die Banken und sonstigen Gelddarleiher mit ihren Zahlungen, die in die Millionen gingen, zurückhielten, konnte sich die Firma nur noch kurze Zeit über Wasser halten; der Zusammenbruch war unvermeidlich. Es handelte sich bei diesen Firmen weniger um Wohnhäuser als vielmehr um Riesen-Cafès, Theater, Tanzpalais und sonstige Unterhaltungsgebäude, Bierpaläste, usw., ein solcher Bau suchte den andern an Größe, Glanz und Luxus zu übertreffen. Das sind zum Teil unerfreuliche Erscheinungen, denn die mißglückten Spekulationen führen eine Menge anderer Verluste und Zusammenbrüche mit sich. Insbesondere wird das Kapital nach solchen Überanspannungen sehr zurückhaltend, selbst dort, wo von Spekulation keine Rede ist; der ganze Baumarkt leidet unter solchen Einzelerscheinungen. Eine wirksame Abhilfe ist unmöglich, denn man kann unmöglich den Kapitalisten verbieten, ihr Geld für Bauunternehmungen herzugeben, ebensowenig wie man dem Bauunternehmer vorschreiben kann, er dürfe nicht mit fremden Gelde arbeiten. Eine Besserung kann nur durch Krisen entstehen, die freilich auch den soliden Markt und das solide Unternehmen gefährden und nicht selten stark schädigen. Wie wiederholt hervorgehoben, kann heute in keiner deutschen Großstadt mehr von einer Grundstücksspekulation in irgend einem bedeutenderen Umfange die Rede sein. Aber auch nur nennenswerte Umsätze an Bauplätzen vor der Peripherie finden nirgends statt; namentlich stagniert der Terrainmarkt in den neuen Baugebieten Berlins vollständig; nur in den Hauptgeschäftsstraßen der Stadt finden noch Veräußerungen zum Zwecke von Umbauten und Neubauten statt. Eine wesentliche Besserung des Grundstücksmarktes ist in absehbarer Zeit nicht zu erwarten. Allem Anscheine nach wird in Deutschlands Großstädten keine bedeutende Grundstücksspekulation mehr stattfinden; die Grundstücke wandern nicht mehr von Hand zu Hand, sondern sie werden fast ausschließlich nui noch von Bauunternehmern erworben zum Zwecke alsbaldiger Bebauung. Da der Bedarf solcher Grundstücke relativ sehr gering ist, so riskiert niemand, ein Grundstück zu kaufen in dem Glauben es teurer verkaufen zu können. Mitschuld an diesen Verhältnissen ist vor allem auch die schwierige Kapitalsbeschaffung, wovon weiter unten noch die Rede sein wird. —

Bodeneigentum der Gemeinden.

Allgemein verlangt man heute, daß die Gemeinden, der Staat, das Reich ihren Grund und Boden nicht mehr verkaufen, sondern im Gegenteil darnach trachten sollen, immer mehr ihren Grundbesitz durch freihändigen Ankauf zu vergrößern. Die meisten deutsche Städte haben auch in den letzten Jahrzehnten zum Teil recht erhebliche Flächen des Bodens vor der Peripherie in ihr Eigentum gebracht, einzelne Städte sogar in so großer Menge, daß sie den Grundstücksmarkt beherrschen. Jedoch gibt es vereinzelte Stimmen, die es für gut finden, wenn die Gemeinden — Staat und Reich können hier außer Betracht bleiben — ihre billig erworbenen Grundstücke bei sich bietender Gelegenheit möglichst teuer verkaufen, einerseits um durch den Verkauf große Summen zu erlösen, andererseits um nicht das Grundstücksangebot zu beschränken. Anhänger der Monopoltheorie des Bodens pflegen gerne darauf hinzuweisen, daß ein großer gemeindlicher unveräußerlicher Grundbesitz die Zahl der freien Bauplätze noch mehr einschränke und so erst recht den Grundstücken Monopolcharakter verleihe. Diese Befürchtung hat sich bisher noch nirgends als begründet erwiesen, wenn auch gewisse Gebiete um die Stadt zunächst von der Bebauung ausgeschlossen bleiben. Wenn einmal das Erbbaurecht und Wiederkaufsrecht mehr Eingang gefunden haben, dann werden die Gemeinden nicht zögern ihren Grundbesitz zur Verfügung zu stellen; gerade um die Grundstücke nicht mehr veräußern zu müssen, wurde das Erbbaurecht wieder eingeführt und in einzelnen Städten erfreut es sich steigender Beliebtheit und findet in immer größerem Maße Anwendung. — Freilich solange die Städte nicht über genug Mittel zum Ankauf von Grundstücken verfügen, bleibt ihnen häufig nichts anderes übrig, als die wertvollsten Grundstücke möglichst teuer zu verkaufen, um mit dem Erlöse weiter draußen große Flächen billig zu erwerben. So handelte besonders die Stadt Ulm; Ulm hat nunmehr über 75 v. H. aller Grundstücke im Stadtgebiet, in den Jahren 1891 bis 1906 hat es 130 ha um etwas über 5 Millionen Mark verkauft und kaufte in der gleichen Zeit 480 ha um 8,7 Millionen Mark. Ebenso verfuhr Freiburg i. B., das nun ungefähr 70 v. H. allen Grund und Bodens innerhalb der Stadtgrenze besitzt. Die Gemarkung Freiburg umfaßt nunmehr 5964 ha;

15

Pesl, Suum cuique.

22Ó

davon treffen 4214 ha — 70 v. H. auf die Stadt und die örtlichen Stiftungen; 1081 ha (40 v. H.) davon sind Bauland, 3123 ha Wald. Der Wert des städtischen Grundbesitzes wurde 1886 — für 3650 ha 95 a auf 17 Millionen Mark geschätzt; 1909 die 4212 ha 53 a bereits auf 78 Millionen Mark und die Grundstücke in andern Gemarkungen 1886 820 ha 66 a auf 1,3 Millionen Mark; 1909 1191 ha 22 a auf rund 4,5 Millionen Mark; alle Grundstücke in Freiburg und in andern Gemarkungen, soweit sie im Eigentum der Stadt sind, wurden 1886 4471 ha 61 a auf 18,5 Millionen Mark, 1909 5403 ha 75 a auf 82,7 Millionen Mark¹ geschätzt; Die Stadt Freiburg hat in den Jahren 1886— 1909 1256 ha 75 a um rund 20 Millionen Mark erworben; davon verkaufte sie in der gleichen Zeit 24 ha 90 a um 2 065 000 Mark. Freiburg verkauft auch heute noch die teuersten Grundstücke und kauft dafür in größerer Entfernung ausgedehnte Flächen.²

SO

Solange die Stadt nicht den größten Teil des Grund und Bodens vor der Peripherie zu Eigentum hat, ist ihr Einfluß auf die Bodenpolitik nicht besonders erheblich. Immerhin kommt jede Stadt mit dem Verkauf von Grund Boden in eine schwierige Lage: verkauft sie den Boden billig, — unter dem Wert hat der Käufer den Vorteil; der Bauunternehmer wird den Mietpreis für die geschaffenen Wohnungen verlangen, den er erhält und bei einem Verkaufe des Hauses erhält er die Summe, um welche die Stadt ihm das Grundstück billiger überließ. Diese Erfahrung haben tatsächlich auch alle Städte gemacht, die Boden billiger in der Annahme verkauften, es würden infolgedessen die Wohnungen billiger. Verkauft die Gemeinde den Grund und Boden dem Wert entsprechend, also unter Umständen sehr teuer, so wird ihr vorgeworfen, sie verfahre unsozial und sei Grundstücksspekulantin. Meines Erachtens soll jede Stadt, die Grundstücke verkauft, soviel fordern als sie erhalten kann d. h. den vollen Wert; denn es ist nicht einzusehen, warum sie auf einen Gewinn verzichten soll, den später ein anderer erhebt; im ersteren Fall hat doch die Gemeinde den Gewinn, im zweiten Fall irgend ein Privatmann, für den der Betrag, um welchen er das Grundstück billiger erhielt, ein Geschenk ist. Nur in den Fällen, wo die Stadt glaubt, aus sozialen Gründen handeln zu

¹    Der steuerfreie Grundbesitz (Straßen, Wege, Anlagen, Friedhöfe, Gewässer) ist in dieser Berechnung nicht inbegriffen.

²    Vgl. E h r 1 e r, im Jahrb. d. Bodenreform, Bd. VIII, S. 99 ff.

müssen, mag sie die Grundstücke billiger abgeben, jedoch keinesfalls unter dem Selbstkostenpreis; unter allen Umständen sollte sich die Stadt aber in diesen Fällen irgend einen Einfluß auf das fernere Schicksal der Grundstücke sichern. So hat Freiburg i. B. in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts an die ,,Gemeinnützige Baugesellschaft“ zwecks Erbauung von guten und billigen Wohnungen Bauplätze zu dem billigen Preis von 3 Kreuzern für den Quadratfuß verkauft, den Boden für die Zwischen- und Zufahrtsstraßen sogar geschenkt und auf städtische Kosten die Straßen gebaut; aus der städtischen Sparkasse wurde der Gesellschaft noch ein Darlehen von mehr als 400 000 JL zu einem mäßigen Zinsfüße gegeben. Der Stadtverwaltung steht aber für ihre recht beträchtlichen finanziellen Opfer nicht der geringste Einfluß auf das fernere Schicksal dieser Häuser zu“.¹

Manchmal haben Städte Grundstücke zu äußerst billigen Preisen verkauft, nämlich um Industrien heranzuziehen bezw. um zu verhindern, daß solche auswandern. Es kommt gar nicht so selten vor, daß Fabriken mit wertvollem großen Terrain sich entschließen, die Fabrik entweder in eine Nachbargemeinde oder in eine andere Stadt oder auch in einen anderen Staat zu verlegen; häufig pflegt der Betrieb sich in der Stadt nicht weiter ausdehnen zu lassen; ein notwendig gewordener Umbau erfordert so hohe Kosten, daß die Fabrik beschließt, die Terrains in der Stadt zu verkaufen; mit den Erlös kann sie ziemlich leicht moderne Bauten in den benachbarten Gemeinden errichten; ein zweiter Grund der Verlegung ist finanzpolitischer Art; er trifft weniger Fabriken als andere große Unternehmungen wie z. B. Versicherungsanstalten. Wenn die Steuern, besonders die Gemeindeumlagen, zu hoch werden, so entschließen sich bisweilen solche Unternehmungen ihren Sitz in andere Staaten zu verlegen. In solchen Fällen haben Städte Gemeindegrund zu günstigen Bedingungen solchen Unternehmungen überlassen, um sie der Stadt zu erhalten. Pohle² berichtet von solchen Fällen vorteilhafter Bodenüberlassungen aus Mannheim; mir sind mehrere aus München bekannt.

Auf jeden Fall sollen die Gemeinden soviel Grund und Boden kaufen als sie können; viele Städte haben eigene Fonds hiefür angelegt; wie die Erfahrungen zeigen, kaufen die Gemein-

¹    Ehrl er, im Jahrb. d. Bodenreform, Bd. VIII, S. 104 ff.

²    Pohle, L., Die Wohnungsfrage, Bd. II, S. 115.

15*

den im allgemeinen äußerst billig, einmal weil die Stadtgemeinde am besten weiß, wie sich die Stadt entwickeln kann, da sie es in der Hand hat, den Bebauungsplan so zu gestalten bezw. entsprechend abzuändern, daß ihre Grundstücke am zweckmäßigsten verwertet werden können, andererseits, weil die Verkäufer in der Gemeinde als Käuferin den sichersten Zahler sehen und auf keinen Fall ein Risiko eingehen. Aus München und anderen Städten ist mir bekannt, daß bei einem städtischen Ankauf von Grundstücken regelmäßig eine große Anzahl Grundstücks -eigentümer ihre Grundstücke zu den gleichen, häufig aber billigeren Preisen anbieten; leider pflegt München äußerst selten i einzelne Grundstücke zu erwerben, sondern nur große Komplexe, landwirtschaftliche, innerhalb oder unmittelbar an der Stadtgrenze gelegene Güter usw. Ich würde es für sehr vorteilhaft finden, wenn die Gemeinden auch einzelne Grundstücke in allen möglichen Teilen vor der Peripherie erwerben würden, einmal um selbst bei späterer Ausdehnung der Stadt überall für eigene Zwecke (Schulhäuser, Verwaltungsgebäude, Badeanstalten, usw.) Grundstücke zur Verfügung zu haben, andererseits um die Grundstücke Privaten in irgend einer Rechtsform zur Verfügung zu stellen, (Erbbaurecht, Wiederkaufsrecht, Pacht, in Ausnahmefällen Verkauf.)

Der Umstand, daß die Gemeinde Grundstücke kauft und verkauft, hat im allgemeinen keine preissteigernde Wirkung gehabt, wie man bisweilen anjiahm; im Gegenteil wurden, wie schon hervorgehoben, die benachbarten Grundstücke nicht selten billiger sowohl der Gemeinde als auch Privaten angeboten. Nur dann kann ein Grundstückkauf preiserhöhend wirken, wenn die Gemeinde Grundstücke notwendig haben muß, sei es zur Arrondirung, oder weil ein öffentliches Gebäude erbaut werden soll und die Stadt in jenem Gebiete keine ausreichenden Grundstücke hat. Wenn ich auch aus praktischen Erfahrungen nicht an die preistreibende Wirkung der städtischen Grundstückskäufe glaube, so muß ich Pohle allerdings darin zustimmen, daß bei sinkender Konjunktur die Gemeinden ihre Grundstücke nicht sobald billiger abgeben und insoferne die Preise hochhalten. ,,Sie ist kapitalkräftig genug, um mit dem Verkauf solange warten zu können, bis die Preise ihr wieder lohnend erscheinen. Was man der privaten Spekulation so gerne zum Vorwurf macht, daß sie das Land von der Bebauung zurückhalte, das trifft für

Je weniger die Gemeinde verkauft, umso leichter wird sie auch um die Schwierigkeit herum kommen, einerseits finanzpolitisch, andererseits wohnungspolitisch verfahren zu müssen. Die folgende Statistik zeigt wieviel Hektare Land die deutschen Städte mit mehr als 50 000 Einwohnern besitzen;

die Gemeinde als Grundbesitzerin in solcher Lage viel eher zu“.⁸ Jedoch scheint mir diese Gefahr immer geringer zu werden, je weniger die Gemeinden überhaupt Grundstücke verkaufen und insoweit vom Grundstücksmarkte als Verkäuferin aus-scheiden.

dazu kommen noch die Grundstücke, die Eigentum von Stiftungen sind, die unter Verwaltung und Aufsicht der Städte stehen; wir sehen, daß die meisten Städte ihren Grundbesitz, zum Teil in sehr erheblichem Maße vermehrt haben, und daß nur wenige Städte einzelne Grundstücke verkauften.

Zu bemerken ist, daß nicht alle diese Gemeinde- und Stiftungsgrundstücke ohne weiteres für eine Bebauung in Betracht kommen, denn viele Städte besitzen ausgedehnte Wälder oder landwirtschaftliche Güter in weiter Entfernung von der Stadt, aber wenn wir auch diese Flächen in Abzug bringen, so bleiben den meisten Städten doch bedeutende Flächen für eine etwaige Bebauung.

Fläche des Grundeigentums der Stadtgemeinden in ha (ausschließl. Straßenplätzen) am Schlüße des Jahres 1909 oder 1909/1910

Städte

Städtische Grundstücke

innerhalb | außerhalb

des Stadtbezirks

Zusammen

städtischer

Grundbesitz

Gegen das Vorjahr mehr (+) oder

weniger (—)

Städte mit mehr als 200 000 Einw.

Berlin . . . Breslau . . Charlottenburg Chemnitz Cöln a. Rh.

Dresden . . . Düsseldorf . . Essen a. R. . Frankfurt a. M. Hannover . .

622,20

1039,94

232,81

923,67

1615,80

383,61

1597,68

622,95

4776,02

2110,53

179 53,39 5709,73 967,29 294,07 284,36

18 575,59 6749,67 1200,10 1217,74 1900,16

+ 644,42

+    35,43

+    12,23

+ 235,43 + 240,82

290,17

74,74

932,45

477,39

673,78

1597,68

697,69

5708,47

2587,92

Städte

Städtische Grundstücke

innerhalb j außerhalb

des Stadtbezirks

Zusammen

städtischer

Grundbesitz

Gegen das Vorjahr mehr (+) oder

weniger (—)

Städte m. als 200 000 E.

Königsberg i. Pr Leipzig . . . Magdeburg . . München . . Nürnberg . . Stettin .... Stuttgart . . .

575,oo

1920,71

1784,43

2205,68

753,35

3543,8i

1506,98

710,00

2763,38

1251,09

2747,25

175,70

2900,37

92,98

1285,00

4684,09

3035,52

4952,93

929,05

6444,18

1599,96

+ 131,00 — 36,X5 +    70,34

+ 201,10 +    17,28

+ 960,86

+ 131,42

Städte mit 100000—200000 Einwohnern

Aachen . . . Altona . . . Barmen . . . Bochum . . . Braunschweig

Cassel .... Crefeld . . . Danzig . . . Dortmund . . Duisburg . .

Elberfeld . . . Gelsenkirchen Halle a. S. . . Karlsruhe i. B. Kiel.....

1429,49

277,23

367,83

186,48

146.63

419,95

587,37

328,92

394.64 703,52

309,30

262,16

843,15

722,79

807,23

95,31

65,09

202,95

63,84

490,00

102,53

326,48

2744,02

2225,92

4x1,78

137,44

11,85

432,50

75,75

261,76

Mannheim . . . Plauen i. V. . .

Posen.....

Rixdorf (Neukölln)

Schöneberg . . Straßburg i. E. . Wiesbaden . . .

2350,72

725,09

307,64

45,7i

85,82

2611,40

1169,23

47,55

1105,16

57,i5

1045,92

763,60

1991,09

369,02

1524,80

342.32

570.78

250.32 636,63

522,48

913,85

3072,94

2620,56

H45,30

446,74

274,01

1275,65

798,54

1068,99

2398,27

1830,25

364.79

1091,63

849,42

4602,49

1538,41

5,28

2,07

38,42

0,14

0,63

8,43

10,21

2,04

18,25

4,38

15,16

16,73

37,9i

46,44

45,oo

10,50

37,85

17,11

14,36

42,20

Städte mit 50000-100000 Einw.

Augsburg . . Beuthen O.-S. Bielefeld . . . Bonn . . . .

Brandenburg a. H. Bromberg . . . .

Coblenz.....

Darmstadt . . . .

Dessau.....

Dtsch.-Wilmersdorf

1021,64

656,32

341,77

264,55

3499,io

H3,55

1695,15

1757,47

434,87

47,08

321,03

7,62

476,93

16,70

2892,52

76,56

1,91

183,37

69,89

1342,67

663,94

8x8,70

281,25

6391,62

I90,n

1697,06

1940,84

504,76

47,o8

+ 1299,67 +    10,30

+    17,05

5,89

+    47,96

Städte

Elbing .... Erfurt .... Flensburg . . Frankfurt a. 0. Freiburg i. Br.

Städtische Grundstücke

innerhalb außerhalb

des Stadtbezirks

Zusammen

städtischer

Grundbesitz

Gegen das Vorjahr mehr (+) oder

weniger (—)

79,94

364,92

498,18

1240,06

3972,15

721,28

204,04

82,16

3850,00

909,93

801,22

568,96

580,34

5090,00

4882,08

+ 359,79

Städte mit 50 000—100 000 Einwohnern

Fürth . . . . Görlitz . . . Hagen i. W. . Harburg . . . Kaiser lautern

Königshütte . Lichtenberg Liegnitz . . . Linden i. H. . Ludwigshafen

Mainz.....

Metz.....

Mülhausen i. E. Mülheim a. Rh. Mülheim a. d. R.

M.-Gladbach Oberhausen Offenbach Potsdam . Remscheid

Rostock . Spandau . Zwickau .

1488,90

305,55

267,08

131,18

2312,17

24,65

45,04

395,40

61,82

227,38

192.50 61,48

49.50 53,17

286.50

139,06

76,86

891,71

90,10

96,36

258,00

1735,67

382,61

3540,95

3H5i,8i

277,64

21,44

3,17

26,85

1948,75

10,28

94,4

24,11

97,83

176,28

I3,5i

50,07

118,97

31,65

o,73

16,80

268,45

17864,00

0,69

311,25

5029,85

3457,36

544,72

152,62

2315,34

24,65

71,89

2344,15

72,10

321,52

216,61

159,31

325,78

66,68

336,57

258,03

108,51

892,44

106,90

364,81

18122,00

1736,36

693,86

0,09

6,24

81,12

72,06

55,70

5,75

15,40

14,37

1,27

6,00

3,09

25,19

+ 6668,74 —    11,72

+    16,03

Stiftungsgru V e r w a

ndstücke unt ltung oder Ai

er städtischer 1 f s i c h t.

Städte

innerhalb

außerhalb

Zusammen

des Stadtbezirks

Gegen das Vorjahr mehr (+) oder

weniger (—)

9,53

Städte mit mehr als 200 000 Einwohnern

Breslau . . . Charlottenburg Chemnitz . . Coin a. Rh.

Dresden . . . Düsseldorf . . Essen a. R. Frankfurt a. M. Hannover . .

Königsberg i. Pr Leipzig . . . Magdeburg . . München . . Nürnberg . .

Stettin . Stuttgart

32,43

1,48

4,65

1291,98

153,75

23,20

2,91

426,56

28,15

14,75

219,70

307,22

24,82

27,03

26,48

66,79

1,68

1284,31

2902,43

11,21

1316,74

1,48

M,65

4194,41

o,x5

12,27

1,44

8,22

12,05

16,97

1821,86

26,51

165,80

23,20

19,88

2248,42

54,66

i,35

o,68

123,95

8,03

1452,88

256,39

817,78

469,61

1033,60

63,01

22,78

1672,58

563,61

842,60

496,64

1060,08

129,80

+ I ++ I +

89,i6 2,15 13,63

0,01

0,19

8,16

Städte mit 100000—200000 Einwohnern

Aachen . . Altona . . Barmen . . Bochum . . Braunschweig

Cassel . . • . Crefeld . . . . Danzig . . . Dortmund . . Duisburg . .

Elberfeld . . . Gelsenkirchen Halle a. S. . . Karlsruhe i. B. Kiel.....

Mannheim . . Plauen i. V. , Posen . . . .

149,60

4,40

52,29

6,01

28,16

80,55

19,03

85,82

103,12

0,16

0,85

58,34

o,74

882,23

0,05

1031,83

4,45

94,00

1,38

53,67

53,67

68,41

74,42

223,86

13,79

252,02

94,34

19,03

1,84

1,00

0,17

17,55

176,28

85,99

50,00

120,67

0,16

°8‘5

234,62

o,74

0,16

0,08

23З

Städte

innerhalb : außerhalb des Stadtbezirks

Zusammen

Gegen das Vorjahr mehr (+) oder

weniger (—)

Rixdorf (Neukölln) Schöneberg . . , Straßburg i. E. . , Wiesbaden . . . ,

11,89

1052,20

1064,09

* S°

vO

On

Dessau.....

Dtsch.-Wilmersdorf

10,98

4,02

2i,54

59,46

4,20

44,05

0,51

3402,41

3413,39

i,5o

8,41

10,86

1,90

4,02

29,95

59,46

4,20

54,9i

1,90

0,01

0,10

7,12

15,75

Städte mit 50000—100 000 Einwohnern

Elbing .... Erfurt .... Flensburg . . Frankfurt a. O. Freiburg i. Br.

Fürth .... Görlitz . . . Hagen i. W. . Harburg . . . Kaiserslautern

4,7i

167,40

667,89

I4i,34

0,51

672,60

308,74

67,93

3,88

4,8i

2,93

7,74

248,40

282,56

530,96

2,Об

84,31

53,75

3640,53

3724,84

9б,21

157,79

2H,54

0,70

Königshütte . Lichtenberg Liegnitz . . . Linden i. H. . Ludwigshafen

Mainz .... Metz .... Mülhausen i. E. Mülheim a. Rh. Mülheim a. d. R

8,48

4,03

205,06

0,82

213,54

4,85

48,65

0,01

0,22

3,02

0,22

3,02

M.-Gladbach Oberhausen Offenbach . Potsdam . . Remscheid .

0,70

0,70

0,70

1,86

29,07

1,86

29,07

29,07

Rostock

Spandau

Zwickau

i,74

i,74

0,24

¹

Die Wohnungsfrage. Leipzig 1910. Bd. II, S. 73.

²

P о b 1 e, a. a. 0. S. 94.

³

In den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Leipzig, Bd. 96, S. 222.

⁴

Moritz Naumann, Miete und Grundrente; in d. Zeitschr. f. Volkswirtschaft, Sozia.politik und Verwaltung, Wien u. Leipzig 1909, Bd. XVIII, S. 182 ff

⁵

Pohle, L., Die Wohnungsfrage, Bd. II, S. 65 ff.

⁶

   Um Mißverständnisse zu beseitigen, bemerke ich, daß ich unter Bauunternehmern in diesem Zusammenhänge nicht einen Architekten verstehe, sondern den Grundeigentümer, der als letzter auf dem Boden ein Haus baut und der häufig Bauherr genannt wird.

⁷

   Pohle, Die Wohnungsfrage, Bd. II, S. 66.

⁸

Pohle, a. a. 0. S. 122.

Verwendung des im Eigentum der Städte stehenden Grund und Bodens.

Wenn wir im folgenden von der Verwendung der Grundstücke sprechen, die im Eigentum der Stadt sind, so beschränken wir uns dabei auf jene Grundstücke, die sozialpolitisch verwendet werden sollen. Das erste und bis in die neueste Zeit einzige Mittel, das die Städte kannten, um wohnungspolitisch zu wirken, war der Verkauf von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung. Einzelne Gemeinden verkauften die Grundstücke ohne irgend eine Einschränkung; da ja diese Verkäufe zugleich finanzpolitischer Natur waren, so gewährten sie häufig dem Käufer allerlei Begünstigungen wie z. B. Stockwerkserhöhung; größeren Ausbau des Dachgeschosses, größere Ausnützung der Bodenfläche u. dgl., in dieser Weise verfuhr z. B. München mit seinen Grundstücken nahe dem Zentrum der Stadt. Soweit die Städte aber mehr sozialpolitisch vorgingen und nicht so sehr das finanzielle Moment in den Vordergrund stellten, machten sie beim Verkauf ihrer Grundstücke manche Bedingungen, auf die der Käufer eingehen mußte. Häufig handelte es sich um die Wahrung eines bestimmten Charakters der neuen Ansiedelung, so durften z. B. in München in der auf ehemaligem städtischen Boden angelegten Theresien-Villenkolonie die Häuser nicht mehr als Erdgeschoß und zwei Stockwerke erhalten, Wirtschaften und andere gewerbliche Unternehmungen wurden in diesen Häusern verboten usw. Aus Mannheim berichtet Pohle¹, daß bei dem Verkauf von städtischem Bauland verlangt wurde, der Käufer müsse den Boden selbst bebauen, bei Veräußerung sei die Genehmigung der Stadtverwaltung erforderlich, die Überbauung habe nach Plänen, die vom Stadtrat zu billigen seien, zu erfolgen, Wirtschaften und andere lästige Gewerbe dürfen nicht errichtet werden usw. Pohle schreibt dazu: ,,Die Stellung solcher Bedingungen kann natürlich nur die Wirkung haben, wie auch in der Denkschrift über die Mannheimer Wohnungsfrage festgestellt wird, daß die Absatzfähigkeit des Geländes stark beeinträchtigt — die gewerbsmäßige Wohnungsproduktion zurückgehalten und der Preis des Bodens verteuert wird.“ Meine Münchener Beobachtungen bestätigen dieses nicht; die Beschränkung der Bodenausnützung infolge

¹ P о h 1 e, a. a. O. S. 124.

Verbleibens von Vor-, Seiten- und Hintergärten, ferner infolge der Beschränkung der Stockwerkzahl, des Verbotes von Rückgebäuden und sogar von Stallungen, des Ausschlusses von Gewerbebetrieben, all solche Umstände machen solche Stadtteile zu sehr ruhigen und vornehmen; aber die Mietpreise pro Quadratmeter sind wegen der Größe des Areals doch niedrig; der Quadratmeter Bodenfläche einschließlich der villenartigen Gebäude kostet kaum 150 Ji im Gegensatz zu den andern vornehmen Stadtteilen, wo diese Beschränkungen nicht vorhanden sind und wo der Quadratmeter mehrere Hundert Mark kostet, da auf diesem Boden vier- oder fünfgeschossige Wohnhäuser errichtet werden dürfen. Auch Freiburg i. B.¹ verkaufte Grundstücke unter der Bedingung innerhalb einer festgesetzten Frist das Grundstück zu bebauen und des Verbotes, das noch unbebaute Grundstück weiterzuveräußern. Das Verbot ist allerdings dem etwaigen dritten Erwerber gegenüber unwirksam, § 137 B.G.B.

Selbstverständlich sind alle diese Bedingungen, abgesehen von dem nicht eintragungsfähigen Veräußerungsverbote, im Grundbuch eingetragen, damit sie nicht bloß dem ersten Erwerber gegenüber Geltung haben. Doch gehören die genannten Fälle nicht zu den sozialpolitischen, sondern diese liegen erst dann vor, wenn der Boden besonders billig oder Kapital zu besonders niedrigem Zinsfüße zum Bau der Häuser gewährt wird, um den Minderbemittelten billige und gesunde Wohnungen zu verschaffen. Aber in allen den Fällen, wo die Städte den Boden billig hergaben, sahen sie über kurz oder lang, daß sie bloß dem ersten Erwerber ein Geschenk gemacht hatten; denn sobald dieser das mit einem Haus bebaute Grundstück später veräußern wollte, konnte er es regelmäßig mit einem hohen Gewinn tun, mindestens in der Höhe des Betrags, um welchen er seinerzeit das Grundstück billiger von der Gemeinde erhalten hatte; da aber regelmäßig von Jahrzehnt zu Jahrzehnt die Mietpreise bezw. die Mietwerte in die Höhe gingen und dadurch das Haus wertvoller wurde, so wurde auch der Erlös beim Verkaufe des Hauses entsprechend groß. So hat namentlich Freiburg i. B. in den Jahren 1862 und 1863 eine Anzahl kleiner Wohnhäuser an der Schwarzwaldstraße erbaut, um sie an minderbemittelte Personen, (untere Beamte, Arbeiter, Handwerker usw.) zum

¹ M e w e s, W., Bodenwerte, Bau- und Bodenpolitik in Freiburg i. B., Karlsruhe 1908, S. 93.

23б

Selbstkostenpreise zu verkaufen; dieser Zweck wurde zunächst erreicht, aber nur für kurze Zeit, denn im Laufe der Zeit verkauften diese Leute aus mannigfachen Gründen, nicht zuletzt um einen Gewinn zu erzielen, diese Häuser, die heute im Eigentum von Privaten und Fabrikanten sind.¹

Auch Ulm machte die gleiche Erfahrung, selbst mit Häusern, bei welchen sie das dingliche Wiederkaufsrecht vereinbart hatte, da die Frist der Ausübung des Wiederkaufsrechtes zu kurz war.¹ 2 Heute verkaufen die Städte wohl nur selten mehr Grundstücke billig, um auf diese Weise den Minderbemittelten preiswerte Wohnungen oder Eigenhäuser zu verschaffen, sondern sie beschränken sich darauf, den Boden zu günstigen Bedingungen an gemeinnützige Baugesellschaften (Baugenossenschaften) zu verkaufen oder sie veräußern den Boden verbunden mit dem Wiederkaufsrecht oder sie behalten das Eigentum am Boden und stellen ihn in Erbbaurecht zur Verfügung. Von diesen Formen der Bereitstellung gemeindlichen Bodens haben wir später näher zu sprechen.

Einzelne Städte haben selbst positiv an der Wohnungsproduktion teilgenommen, indem sie entweder für ihre Angestellten und Arbeiter Kleinwohnungen schufen oder Häuser bauten, um die Wohnungen an jedermann aus den minderbemittelten Kreisen zu vermieten, meist unter Verzicht auf jeden oder einen großen Gewinn. So hat z. B. Freiburg i. B. in den Jahren 1886—1900 in dem Stadtteil Stühlinger an drei Straßen Miethäuser mit Kleinwohnungen gebaut und zwar an der Beurbarungsstraße 32 Häuser mit insgesamt 120 Wohnungen um 380 000 Ж; an der Ferrandstraße 16 Häuser mit 48 Wohnungen um 260 000 Ж und endlich an der Zunftstraße 18 Häuser mit 54 Wohnungen; im ganzen also 66 Häuser mit 222 Kleinwohnungen. Die Häuser, immer mehrere zusammengebaut, sind zwei- und dreistöckig mit Mansarde; die Wohnungen bestehen aus 1—3 Zimmern, Küche, Abort, Keller-, Speicherund Gartenanteil. Je zwölf zusammen haben eine Waschküche, die abwechselnd von den Mietern benützt werden kann. Der Preis der Wohnungen beträgt je nach Zimmerzahl monat-

lich io bis 33 Ж (jährlich also 120 bis 396 Ж) insgesamt betragen die Mietpreise für diese 222 Wohnungen 54 477 Ж 50 Die Kündigung, wie die Zahlung ist monatlich; die Stadt vermietet diese Wohnungen, die sehr gesucht sind, zunächst an kinderreiche Arbeiter-Familien, die schwer eine billige Wohnung finden, sodann an solide Arbeiter, Handwerker, untere Beamte, Witwen usw. Das Baukapital (984 000 M) lieferte die städtische Sparkasse; das Geld ist mit 3³/₄ v. H. zu verzinsen; sämtliche Lasten, (Steuern, Unterhaltung, Wasserzins, Hausmeistervergütung usw.) betragen 13 356,81 Ж jährlich; sodaß insgesamt einschließlich der Baukapitalverzinsung jährliche Ausgaben von 50 256,81 Ж erwachsen. Der Reingewinn beträgt demnach 54 477,50—50 256,81 Ж — 4220 Ж 69 dieser Betrag ist allerdings nicht wirklicher Reingewinn, da der Grund und Boden, sowie die Kosten der Straßenherstellung außer Betracht gelassen worden sind. Ebenso hat die Stadt Ulm³ im Jahre 1899 die Erbauung von 33 Gebäuden beschlossen, nachdem sie in vorhergehenden Jahren bereits eine Anzahl Wohnhäuser gebaut hatte; von diesen 33 wurden zunächst 16 gebaut und zwar in einer Entfernung von 15 Minuten vom Zentrum der Stadt.

Ein Typus dieser Häuser ist folgender: a) Wohnhaus bestehend aus i Stockwerk mit eingebautem Dachstock, zwei Wohnungen enthaltend. Jede Wohnung besteht aus zwei Zimmern (zs. 34 qm), Küche (9qm), Abort, Vorplatz, Keller, Holzlege, Waschküche und Gartenanteil (Gartenfläche für zwei Wohnungen 162 qm). Die Gesamtkosten (Bauplatz und Baukosten) betrugen 6000 Ж.

Die Baukosten sind mit 5% v. H. zu verzinsen (3 v. H. Zins, 2V2 v. H. Tilgung; jährlich hat der Eigentümer hiefür also 330 M aufzuwenden; Unterhaltungskosten, Steuer, Wasser betragen 60 Ж Durch Vermietung der Dachwohnung erhält er 140 Ж, sodaß er 250 Ж selbst aufbringen muß.

b) Wohnhaus wie das unter a, jedoch jede Wohnung mit 3 Zimmern (zusammen 42 qm), Küche (7 qm), Garten (180qm) und den übrigen Nebenräumen.

Gesamtkosten betrugen 8200 M.

Für die Verzinsung und Tilgung sind 451 M, für alle Lasten usw. 79 M jährlich aufzubringen. Mietpreis der Dachwohnung 220 Ж; der Eigentümer hat also für seine eigene Wohnung 310 M aufzubringen.

c)    Wohnhaus bestehend aus zwei Stockwerken mit teilweise eingebautem Dachstock, zwei Wohnungen enthaltend.

Die Wohnung im Erdgeschoß besteht aus zwei Zimmern (34 qm), i Kammer (15 qm) im Dachstock, und die Wohnung im ersten Stock besteht aus 2 Zimmern (34 qm) und 1 Zimmer (18 qm) im Dachstock. Jede Wohnung hat die Nebenräume wie unter a Gartenfläche beträgt 135 qm. Gesamtkosten 8500 Ж. Verzinsung' und Tilgung erfordern 467,50 Ж. Die übrigen Kosten betragen 75 Ж. Mietpreis der Wohnung im Erdgeschoß 230 Ж; der Eigentümer muß für seine eigene dreizimmerige Wohnung demnach 312,50 Ж aufbringen.

d)    Wohnhaus, bestehend aus zwei Stockwerken mit eingebautem Dachstock, drei Wohnungen enthaltend.

Jede Wohnung besteht aus 3 Zimmern (53 qm) Küche (8 qm) und den Nebenräumen wie unter a; Gartenfläche 215 qm. Gesamtkosten 14 300 Ж. Verzinsung und Tilgung betragen

886.50    Ж; Unterhaltungskosten, Steuern und Wasserzins erfordern 100 Ж im Jahr. Für die Wohnung im Erdgeschoß erzielt er 320 M, für jene im Dachstock 250 M. Miete, zusammen 570 Ж; die eigene Wohnung des Eigentümers kostet demnach

416.50    Ж jährlich.

Im allgemeinen ist zu diesen Wohnungen zu bemerken, daß die Zimmerhöhe 2,60 m beträgt, was durchaus genügend ist; die Fußböden bestehen aus Pitch-pine Brettern, die Küchenböden aus gebrannten Tonplatten, die Wände sind geweißt oder tapeziert. Die Aborte haben Gruben. Etwas mehr als die Hälfte aller Wohnungen besteht aus 2 Zimmern, die übrigen aus 3 Zimmern. — Die Häuser selbst — durchweg Doppelhäuser — sind äußerst solid und massiv gebaut, einerseits damit die Häuser möglichst lange bestehen können, andererseits um die Reparaturen auf ein Mindestmaß zu beschränken; die Giebel, Dachaufbauten, Veranden und Erker sind in einfacher Holzarchitektur ausgeführt, die Dächer sind mit Falzziegeln eingedeckt. Als Bodenpreis wird für den Quadratmetre 1,30 Ж—•2 Ж in Ansatz gebracht; die Häuser wurden von der Stadt verkauft, jedoch verbunden mit dem Wiederkaufsrecht an untere Bedienstete, Arbeiter, kleine Gewerbetreibende und zwar nur an verheiratete oder an verwitwete Leute mit Kindern. —

Die folgende Übersicht zeigt, in welcher Weise die Städte selbst Kleinwohnungen schufen, indem sie entweder in eigener Regie Häuser bauten oder bereits bestehende Miethäuser kauften und die WTohnungen an Minderbemittelte vermieteten.

(Vergleiche die Tabellen Seite 240—243).

Cassel

Zu diesen Übersichten⁴ ist zu bemerken, daß mit wenigen Ausnahmen alle Wohnungen ausschließlich an städtische Beamte und städtische Arbeiter aller Art vermietet sind. (Beamte und Arbeiter der Straßenbahn, der Gasfabriken, der Schlachthäuser, ferner Feuerwehrleute usw.). Einzelne Städte vermieten die Wohnungen nur an Arbeiter. Nach meiner Ansicht ist die erste Pflicht der Gemeinde auf diesem Gebiete für die bedürftigen Familien zu sorgen, die nicht so viel verdienen können, um eine geeignete Wohnung zu erhalten; dieser Verpflichtung sind bloß Cassel, Düsseldorf und Magdeburg nachgekommen, gibt die Wohnungen an bedürftige Familien um 10—15 v. H. billiger als sie in den Miethäusern kosten. Düsseldorf hat die in der obigen Statistik angegebenen 6 Häuser mit insgesamt 202 Zimmern angekauft, um sie an Familien zu vermieten, die ohne arm im armenrechtlichen Sinne zu sein, doch keine entsprechende Wohnung finden können; der Mietpreis beträgt 8—9 Ж für das Zimmer monatlich. Magdeburg hat 9 Häuser gebaut mit 173 Wohnungen, von denen 101 aus 1 Zimmer und 72 aus zwei Zimmern bestehen; von den 101 Zimmern haben 79 Kochgelegenheit; von den 72 haben 26 Kochgelegenheit und 46 haben Küchen. In den drei größten Familienhäusern mit 127 Wohnungen erfolgt die Vermietung mit 14 tägiger Kündigungsfrist gegen einen Mietpreis von 36 Ж, 42 Ж, 45 Ж, 60 Ж und 90 Ж jährlich; bei den übrigen Wohnungen ist keine Kündigungsfrist Vorbehalten; der Mietpreis für den Raum beträgt i Ж wöchentlich.

Nach den Angaben im Statistischen Jahrbuch deutscher Städte sind diese Wohnungen zum Teil 10—20 v. H. manchmal aber auch bis zu 50 v. H. billiger als in den privaten Miethäusern.

In C ö 1 n wurden aus der Stiftung Guilleaume 1890: 4, 1898: 3 und 1905: i Haus für Arbeiter erbaut mit einem Gesamt-

Rente

4,04

3,4i

5,oo

N N СО СО

uô \сГ

СО

3,40

4,oo

Aufwand

an

Bau

kapital

37 000 28 600

120 000 150 000

Grund

stücks

wert

001 £ 000 ï

19    000

20    000

in 500

21 868 25 395 16 397

33 000 52 272 1x7 800 309 102

xo 000 120 000 87 500

2 500 ii 873 33 255 51 236

Miet

erträgnis

I 160 I 644 800

2 880

7 ЗЗ2

416

4 800

Mietpreis der Wohnungen mit

264—288

300—400

240

Zimmern

90—240

168—192

о LZ—osi

192

300

300

90—140 102—168 90—150

240

zSz—91z

240

80Z

081

osi

Jährl.

081

081

Zahl

d. Woh-

nungen

CO VO VO N

12

152

Zimmer

20

co i-i

VO N

w

CO VO

Tt- vO СЧ M

Häuser

12

Erbauung

bzw.

Erwerbs

jahr

1902

1903 1903

6061

1888; 1890

1902/3; 06

1884

1889

1890

1902 1901 1902—3 1902—3

N CO rj-О О О Ov Ov Ov w w w

<D

Aachen .

if

9У

Augsburg Barmen .

Bonn .

Cassel

fi

Coblenz Coin .

Danzig

24I

Rente

4,36

Aufwand an Baukapital

130 000

Grund

stücks

wert

000 8i

154 648

152 465

но 952

31 700

32 479 I 142 614 66 000

190 000 867 366 372 000

000 09

170 000 214 113

oSS 8i

Miet-

erträgnis

6 114

8 866

Jährl. Mietpreis der Wohnungen

mit

Zimmern

300

240

iii—350 u. mehr

71—350

u. mehr

71—300

2H-220

390—444

350

100—220 200—260

001—06

9b i

246—426

no—235

60—260 140—200

210—300

136—184

60—175

80—143

30—45

Zahl

Häuser d. Woh-

nungen

N О Г>. О O' VO СО СО N N    N

40 O'

42

18

141

202

Zimmer

40

65

2l6

Zimmer

72

91

mcoNNMCOMM

СО

'О

20

23

Erbauung

bzw.

Erwerbs

jahr

1903

1890

1901

1902 1901

1888—98

1903

1907

1900-1907 1901/2 1900, 1901 1903

1886

1891/98

1895, 1904 u. 1907 1907/08

Städte

CL

CO

•g Darmstadt . . . ™ Dresden . . . .

(i

tt

Duisburg

<<

Düsseldorf

Elberfeld .

<<

Essen

i<

vO

Rente

5.60

4.60 4,60

3.20

4.20

4,40

4,40

3,90

4,35

1,00

1,00

1,00

2,62

3,i7

2,85

2,30

2,95

Aufwand an Baukapital

88 600 106 900 177 400 180 000 512 000

248 700

172 700 76 000 300 000

Grund

stücks

wert

16 200 24 000 38 000 40 000 134 500

50 400

56 640 35 400 152 358

380 000 260 000

17 600

6 000

34    329

40 036

35    710 25 282 22 079

Miet-

erträgnis

5 904 5 976 9 012 5 500 26 612

00    Tt-    00    vo    Оч

VO    со    N    Tt-    x>

lOOM-rt-

vo    o    M

900

600

i 600

i 200 i 600

088

000 X

Jährl. Mietpreis der Wohnungen

900—1014

081

200 u.400

mit

Zimmern

408—456

350

408—456

432 u 456 450—600 420—540 528—576 484—556

200

200

250

220

222— 270 224—270 240-—276

250

240—-288

276 u. 288

264—336 372—384 316—446

120—190

312—348

80—120

Zahl

Häuser d. Woh-

nungen

TfTfNOOO Ю O N O' N OOO^t N N co OJ CO co CJ Tl- NTflO

со со N Tt H N

00 M Tf со 00

N vO 00 CO m M

Ю СЧ

00 Ю Oj Tt Tj-

Erbauung

bzw.

Erwerbs

jahr

8881

1892

0061

1900 u. 1903

1901

mmmmm

1886/7

1889/90

1890/1900

0061

1901

1895/97

1898

1898

1898

1898

Städte

Frankfurt а. M.

>>

<•

Freiburg i. B.

>>

Hannover

<<

Karlsruhe

Rente

2,50

3,50

3,3 о

i,75

Grund- Aufwand stücks- an Bauwert kapital

M OJ

54 500    123 500

i 980 J 113 978 247 820 354 850

138 815 195 959 60 600 90 000

477 650 467 604 278 120 319 000

9 127 12 228 3 600 30 000

Miet

erträgnis

io N О О О 00 OJ O OJ ON (NJ О) м VO N О 00 м

CO OJ

5    568

6    118

7 968

и 040

46 850 26 546 но 190

13 000

Jährl. Mietpreis der Wohnungen

300

33⁶—420

mit

Zimmern

252

253

204 u. 300 240—315 240—324

246—336

264—288 240—315 384—420 220

225—285 348 u. 384 200—230 240—270

204

192—216

168—216 192—228

144

180 u. 240 164—215

oo£—8⁰¹

192—216 195 u. 225

240—330

081

150—190 228

170—190 190—220

150—-186

Zahl

d. Woh-

nungen

OJ io no О OJ NO    OJ м

w IO

fo    Tj-    N o    ^    ^    co

r^.    OJ    OJ no    O    OJ    co

00

^ 't и O NO NO

Häuser

Ю 00 OJ OJ w w

On Ю

O CO OJ M

00

On CO OJ M w

Erbauung

bzw.

Erwerbs

jahr

1899—1903

1900    u. 1901

1901    u. 1902

1902    u. 1903 1903 1903

1900

1907/8

1905/6

1908/9

1900

1901 1909 1906

1901

1900—03 1895

1902

Städte

Kiel

Magdeburg. . . Mannheim . , Metz . . . . . Mülhausen i. E

У)

Nürnberg . .

Offenbach a. M Potsdam . .

м Remscheid Stuttgart . . Wiesbaden . .

Оч

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aufwande von 871 642 Ж; die Häuser enthalten 3 Einzimmerwohnungen (Mansarden) zum Preise von 36 Ж; 15 Zweizimmerwohnungen zu 114—264 M und 30 Dreizimmerwohnungen zu 192—348 Ж; die Mietpreise sind um 25 v. H. billiger als in den privaten Häusern; die 1890 erbauten Häuser rentieren sich . zu 3,4 v. H. des Baukapitals, die übrigen zu 2,1 v. H. Aus der Stiftung Pallenberg wurden 1907 und 1909 21 Häuser für invalide Arbeiter und Witwen von Arbeitern erbaut mit einem Aufwande von 273 000 Ji; die Häuser enthalten je eine Wohnung mit 5 Räumen bezw. 4 Räumen und 1 Mansarde, 12 mit 3 Räumen und i Mansarde, 6 mit 2 Räumen und einer Mansarde, 6 mit 2 Räumen und 9 mit einem Raum; die Wohnungen werden unentgeltlich zur Verfügung gestellt. —

In Düsseldorf wurden 1892—1900 aus der Ader’schen Wohnungsstiftung 51 Häuser mit einem Aufwande von 1 538225 M. gebaut, in denen 1909 254 Familien (1260 Personen) gegen billige Miete wohnten. Außerdem erbaute die Stadt aus der W. Schifferstiftung 4 Häuser mit 24 Dreizimmerwohnungen, die bedürftigen Arbeiterfamilien zu einem Mietpreise von 216—288 Ji überlassen werden; der Bauaufwand betrug 168 024 Ji; die Mieteinnahme 1910 war 6336 Ji oder eine 3,77%ige Verzinsung des Anlagekapitals. — Straßburg erbaute aus der Spachstiftung 1900 mit einem Kostenaufwande von 415 769 Ji für kinderreiche Familien ii Häuser mit 4 Läden, 32 Dreizimmerwohnungen, 53 Zweizimmerwohnungen und ii Einzimmer-Wohnungen; die Miete beträgt für die Dreizimmerwohnungen 24—31 Ji (33,33 Ji) monatlich, für die Zweizimmerwohnungen 18—25 Ji (21,50) und für die Einzimmerwohnungen 12—16 Ji (14 Ji).⁵—Die städtischen Familienwohnungen in Essen werden teils an Armenunterstützungsempfänger vermietet, teils an solche Leute, die keine Unterstützung beziehe 1, aber eine Wohnung nicht bezahlen können, teils an Arbeiterfamilien, die monatlich 6 Ji Miete zahlen; diese Wohnungen zu 6 Ji bestehen aus 1, 2 oder 3 Zimmern je nach Größe der Familien. —

Gegen eine solche Wohnungspolitik ist gewiß nichts einzuwenden. Die Leute erhalten die Wohnungen preiswert; im allgemeinen billiger als in einem Miethause eines Privateigentümers; ein privater Bauunternehmer erhält das Baukapital zu keinem so günstigen Zinsfüße, außerdem hat er mehr an Steuern und Umlagen und Versicherungen zu zahlen, angeblich betragen die gesamten Steuern der erwähnten 66 Häuser in Freiburg i. B. nur 557,81 dt⁶, außerdem muß ein privater Unternehmer mit einer höheren Einnahme rechnen, da er einen großen Teil des Baukapitals selbst beschaffen und für dieses mindestens 5—6%ige Nettoverzinsung erhalten muß, da er sonst kein Interesse daran hat, sein Kapital auf diese Weise festzulegen, ferner ist der private Unternehmer viel leichter Verlusten ausgesetzt durch Leerstehen der Wohnungen, durch nicht mehr eintreib-bare Rückstände an Mietbeträgen und endlich muß er noch die Tilgung des Bauaufwandes berücksichtigen.

Der Bau kommt dem privaten Unternehmer unter allen Umständen teurer, wenn er nicht selbst Baumeister ist; denn er muß den Bau durch einen solchen ausführen lassen und dieser arbeitet nicht umsonst, sondern erhält einen verhältnismäßig hohen Prozentsatz der gesamten Baukosten als Gewinn oder Lohn, während dieser Betrag bei den städtischen Regiebauten wegfällt; die städtischen Architekten haben ihr festes Gehalt, das aus anderen Geldmitteln bezahlt wird. Der private Bauunternehmer muß, wenn er nicht selbst das gesamte nötige Baukapital hat, was ja fast nie der Fall ist, Geld von einer Bank oder von einem anderen Institute entlehnen; hiefür hat er sehr hohe Zinsen mindestens 4 */2—5 v. H. zu zahlen, ferner eine ixj%—2%ige Provision und die Kosten für die Beurkundung und Eintragung im Grundbuch; das Darlehen als sogenannte zweite Hypothek erhält er zu noch ungünstigeren Bedingungen. Da diese Darlehen regelmäßig auf 10 Jahre gegeben werden, so wiederholt sich die Belehnung mit all den genannten Kosten von neuem. Schon innerhalb weniger Jahrzehnte hat der Hauseigentümer erhebliche Zahlungen bloß für den höheren Zinsfuß, die Provisionen und Kosten gemacht, die notwendigerweise ihre Deckung in den Mietpreisen finden müssen. Freiburg i. B. hat die gesamten Baukosten zu einem sehr niedrigen Zinsfüße erhalten und hat sich das Geld eigentlich selbst gegeben, nämlich aus der städtischen Sparkasse; die Stadt hat nicht mit Provisionen, Kündigungen, Neubelehnungen, Steigerung des Zinsfußes, mit zweiten Hypo-

theken usw. zu rechnen. Schon aus diesen Gründen konnte und kann die Stadt die Wohnungen billiger vermieten als sie in den privaten Häusern kosten. Pohle¹ weist noch daraui hin, daß die ersten von der Stadt gebauten Häuser sehr einfach gebaut waren, keinen Anschluß an Kanalisation und an die Wasserleitung hatten, daß die Häuser in den äußeren Teilen des Stadtgebietes liegen und namentlich, daß man allem Anscheine nach die Mieten nicht entsprechend dem Anwachsen der Baukosten und der Steigerung des Bodenswertes erhöht habe.

Von anderen Städten hat noch besonders Ulm a. D. in eigener Regie Häuser gebaut und die Wohnungen in diesen vermietet. Auch Straßburg, Emden, Schweinfurt usw. haben selbst Miethäuser gebaut.

Aus den von den Gemeinden, Stiftungen, Arbeitgebern usw. bisher geschaffenen Kleinwohnungen — denn nur um solche kann es sich bei dieser ganzen Frage handeln — zieht H. Albrecht⁷ 8 das Ergebnis, ,,daß bei uns in Deutschland die allermannigfachsten Versuche vorliegen, dem herrschenden Wohnungsnotstand durch Bau von kleinen Wohnungen entgegenzutreten, Versuche, die qualitativ in ihrer Gesamtheit als ein bedeutungsvoller Beitrag zur Lösung der Wohnungsfrage angesehen werden dürfen. Quantitativ fallen sie, angesichts der Größe des Notstandes, leider nur hie und da ausschlagend ins Gewicht, im großen und ganzen reichen sie unter den obwaltenden Verhältnissen nicht aus, auch nur einen nennenswerten Bruchteil des Bedarfs an kleinen Wohnungen zu decken.“

Es ist nicht zu zweifeln, daß auch in Zukunft diese oder jene Stadtgemeinde in eigener Regie Häuser baut und sie an bestimmte Mieter (städtische Beamte und Arbeiter) oder allgemein an jedermann vermietet. Die Frage, die uns mehr interessiert, ist die, soll die Gemeinde die gesamte Wohnungsproduktion oder doch in sehr erheblichem Umfange übernehmen, um dadurch billigere Wohnungen allgemein zu schaffen und den Bodenpreis außer Acht lassen oder ihn wenigstens nur in sehr geringem Maße berücksichtigen?

Würde eine Stadt den ganzen oder doch den größten Teil der weiteren Wohnungsproduktion selbst übernehmen, unter Außerachtlassen des Bodenpreises und Bodenwertes, indem sie den Boden höchstens zum Ackerwert und die Mietpreise so hoch ansetzt, als zur Deckung der Selbstkosten (für den Boden und Hausbau) bezw. zu deren Verzinsung erforderlich sind, so würde dies ohne Zweifel eine sehr unangenehme Rückwirkung auf die übrigen Miethäuser, die bereits bestehen, haben. Wenn die neuen, von der Stadt geschaffenen Wohnungen gut und wesentlich billiger sind als die übrigen, so würden selbstverständlich diese Wohnungen sehr gesucht sein; die Mieter würden zum großen Teil ihre bisherigen Wohnungen aufgeben und in diese neuen ziehen; die Eigentümer der alten Wohnungen müßten die Wohnungen entweder leerstehen lassen oder mit den Mietpreisen entsprechend weit herabgehen; da aber beides unter Umständen einen großen Verlust für den Hauseigentümer bedeutet, so würden zweifellos zahlreiche Hausbesitzer durch die billigeren gemeindlichen Wohnungen ruiniert, denn ihnen stehen die Häuser und der Grund und Boden höher im Preise als der Stadtgemeinde und sie müssen, besonders wenn das Haus schon oft seinen Eigentümer gewechselt hat, notwendig einen höheren Mietpreis verlangen; freilich wären hierbei nicht bloß die Hausbesitzer, sondern ebenso alle jene geschädigt, die Geld auf das Haus gegen hypothekarische Sicherheit geliehen haben. Sind schon in gewöhnlichen Jahren die Verluste der Hausbesitzer und Gläubiger oft recht erheblich, so würden die Verluste durch eine umfangreiche gemeindliche Wohnungsproduktion ungeheuer groß und unverantwortlich werden; eine folgenschwere Krise in der Stadt würde das Ergebnis sein. Infolge Leerstehens und dadurch, daß die Mietpreise nicht in der nötigen Höhe eingingen, kamen in München 1896—1908 zahlreiche Häuser zur Zwangsversteigerung; infolge dieser Zwangsversteigerungen wurden in München in den genannten Jahren allein 150 Millionen Mark Hypothekdarlehen im Grundbuche gelöscht.⁹ Selbst wenn die Stadt die gesamte künftige Wohnungsproduktion übernimmt, nach welchen Grundsätzen müßte sie beim Ansetzen der Mietpreise verfahren? Von vielen Seiten, namentlich von der sozialdemokratischen und auch von Bodenreformern wird verlangt, daß die Stadt die Wohnungsbeschaffung übernehmen müsse, gerade weil sie keine Bodenspekulation treiben, sondern die Wohnungen zu den Selbstkosten oder mit einem nur geringen Gewinn vermieten solle. Gut, dann würden alle Mietpreise für gleich ausgestattete Wohnungen gleich sein; aber die Wohnungen sind nicht gleich infolge der Lage; die eine Wohnung nahe der Arbeitsstätte, dem Markte, dem Parke usw. ist angenehmer, bequemer und daher wertvoller als die anderswo gelegene. Hier finden die gleichen Erwägungen Anwendung wie wir sie oben kennen lernten. Die Gemeinde müßte die Wohnungen ohne Rücksicht aut die Lage —und das soll sieja — an jeden vermieten, der eine Wohnung sucht; wer zuerst kommt, erhält die bessere Wohnung, die später Kommenden müssen sich mit den übrigen Wohnungen begnügen. Eine solche Willkür würde man unbegreiflich finden und die Unzufriedenheit aller, die nicht die besten Wohnungen erhalten haben, würde die Folge sein. Die günstigere Lage eines Hauses bezw. einer Wohnung ist nicht eine bloße Vorstellung, sondern hat Geldwert durch Zeitgewinn usw. Es würden also die die günstigen Wohnungen erhaltenden Leute den übrigen bevorzugt; sie würden ein Geschenk erhalten auf Kosten der übrigen mit der unverantwortlichen Begründung, daß diese Bevorzugten den andern zuvorgekommen seien. Pohle meint, wenn die Mieter das Recht hätten, die Wohnungen zu tauschen, so würden jene, die eine Wohnung für ihre Tätigkeit günstiger finden, bereit sein, dem bisherigen Mieter eine Geldentschädigung zu geben für den Wohnungstausch — und so würde die städtische Grundrente durch eine Hintertür wieder in das Wirtschaftsleben kommen. — Man könnte allerdings den Tausch verbieten, aber damit hätte man die Tatsache, daß die eine Wohnung günstiger und wertvoller ist als eine andere nicht beseitigt. Mit Recht sagt Pohle¹⁰ von der städtischen Grundrente: „Sie ist eben keine bloße Fiktion, kein von den Privatbesitzern lediglich auf Grund ihres Eigentumsrechtes oder ihrer angeblichen Monopolstellung erpreßter Tribut, sondern beruht auf einer natürlichen, von der Rechtsordnung ganz unabhängigen Tatsache, den größeren Vorteilen des Bodens bestimmter Lage.“

Verstaatlichung — Enteignung.

Bisweilen wurde die Forderung aufgestellt, den gesamten Grund und Boden, den landwirtschaftlichen und den städtischen, in das Eigentum des Staates überzuführen, damit der Staat auf diese Weise jede Spekulation unmöglich mache. Während die einen meinten, man solle den bisherigen Eigentümern überhaupt keine Entschädigung geben, da das Privateigentum an Grund und Boden ein Unrecht sei, vergleichbar etwa mit dem Eigentum an Sklaven der früheren Zeiten, schlagen andere eine Entschädigung in Höhe des landwirtschaftlichen Wertes vor; daß der städtische Grund und Boden einen höheren Wert hat, wird von diesen Schriftstellern entweder unbeachtet gelassen oder es wird durch spitzfindige Erörterungen das Gegenteil nachzuweisen versucht, (z. B. v. Mangoldt¹ mit seiner Enteignung zur Stadterweiterungstaxe), wieder andere verlangen eine so hohe Grundsteuer, daß die Wirkung die gleiche wie die zwangsweise Enteignung ohne Entschädigung ist. Doch habe ich an dieser Stelle auf das ganze Wesen der Verstaatlichung und Enteignung des gesamten Grund und Bodens nicht einzugehen, da unser Thema von den tatsächlichen Verhältnissen ausgehen soll oder von solchen Verhältnissen, die nicht allzuschwierig zu schaffen sind. Bemerken möchte ich nur, daß, wenn auch der ganze städtische Bauboden im Eigentum des Staates bezw. der Gemeinden wäre — den landwirtschaftlichen Boden können wir hier außer Betracht lassen — an den wirtschaftlichen Eigenschaften des Bodens nichts geändert würde, denn wenn ein Eigentümer — der Staat oder die Gemeinde — an Stelle vieler Eigentümer — tritt, so wird die Wertbildung dadurch nicht beeinflußt, die günstiger gelegenen Grundstücke bieten mehr Vorteile als die andern, die Wohnungen und Läden in den Häusern auf den besseren Grundstücken werden immer mehr gesucht sein als die übrigen und die Nachfragenden sind daher bereit für die günstigeren Wohnungen und Läden mehr zu zahlen; die Grundrente bildet sich so von selbst. Freilich hätte der Staat bezw. die Gemeinde es in der Hand, die Grundstücke ohne Unterschied der Lage und des Vorteils jedem zu gleichem Preise anzubieten zur Benützung etwa in Erbbaurecht usw., dann verzichtet der Staat bezw. die Gemeinde in nicht zu rechtfertigender Weise auf die Grundrente zu Gunsten desjenigen, der das Grundstück benützt, wie wir bereits erörtert haben.

Hat die Verstaatlichung des gesamten Bodens gegen oder ohne Entschädigung wenig Aussicht auf Verwirklichung, so ist eine andere Enteignung in den letzten Jahren besonders in der Literatur stärker in den Vordergrund getreten, die Zonenenteignung¹. Darunter versteht man die Enteignung eines bebauungsfähigen Geländestreifens neben dem eigentlichen Straßengelände, einer Zone; der Zweck ist, Baugelände in das Eigentum der Gemeinde anläßlich der Errichtung von Straßen zu bringen zu dem Werte, den das Gelände vor dem Straßenbau hat, denn, sagt man, durch die Errichtung von Straßen durch die Gemeinden werde der Wert der Grundstücke zu beiden Seiten sehr gesteigert, aus Äckern werden Bauplätze, und da die Gemeinden diesen Weit schaffen, so sei es recht und billig, daß sie den Wert für sich gewinne; das könne sie nur durch Enteignung des Bodens zu beiden Seiten der projektierten oder schon gebauten Straße zu dem Wert, den die Grundstücke vor der Erbauung der Straßen hatten. Die Zonenenteignung bringt nicht bloß die Grundstücke in das Eigentum der Gemeinde, sondern sie ermöglicht meist auch eine bessere Ausnützung des Bodens infolge der Vereinigung zahlreicher Grundstücke und Parzellen in einer Hand. — Wenn wir genauer Zusehen, so finden wir, daß die hauptsächlichste Begründung der Zonenenteignung nicht stichhaltig ist. Die Gemeinden bauen äußerst selten Straßen auf eigene Kosten, sondern fast in allen Fällen müssen die Eigentümer der Grundstücke, die an der Straße liegen, die Kosten für die Straßenherstellung bezahlen spätestens im Zeitpunkte der Bebauung des Grundstückes; in allen diesen Fällen kann man unmöglich sagen, die Gemeinden haben die Straßen gebaut und eine Werterhöhung bewirkt, wenn die Gemeinden bloß

die Arbeiter zur Verfügung stellen, die sämtlichen Kosten aber nicht die Gemeinden, sondern die Grundeigentümer zahlen müssen.

Häufig bauen die Terraingesellschaften, Baugesellschaften usw. die Straßen. Ebenso unrichtig ist es zu sagen, die Straßen schaffen den Wert; dann würde es das Beste sein, überall Straßen zu bauen, wenn dadurch Werte geschaffen

werden. In Wirklichkeit ist das Verfahren umgekehrt (ich sehe von den notwendigen Verbindungswegen einer Stadt mit den benachbarten Orten ab); wo Grundstücke wertvoll sind und voraussichtlich bald mit Häusern gebaut werden, werden Stiaßen gebaut. Die Straßen schaffen keine Werte, sondern sie machen die Grundstücke technisch baureif. Wenn die Grundstücke besonders in größerer Entfernung von der Peripherie ohne vorherige Straßenherstellung bebaut werden dürften, so würden die Grundstücke nicht weniger wertvoll sein. Die Straßenkosten gehören zu den Produktionskosten der Hausunternehmung und müssen im Mietpreise ihre Verzinsung finden, wenn die Grundeigentümer die Straßen bauen oder hiefür Ersatz leisten müssen. Die Grundstücke sind vor Straßenherstellung erfahrungsgemäß billiger; die Ursache ist, daß erst mit der Straßenherstellung das Grundstück sofort bebaut werden kann, sodann weil die Straßenherstellung mit großen Schwierigkeiten verbunden ist. Mancher Grundeigentümer möchte sein Grundstück bebauen, aber er ist nicht imstande, die sehr hohen Kosten für die Straßenherstellung aufzubringen, noch weniger gelingt es ihm, mit den andern Grundeigentümern sich über den Grunderwerb für die Straße zu einigen. Zwangsenteignungen zum Zwecke von Straßenherstellungen sind nicht in allen Staaten zulässig. Wenn jemand in einem noch unbebauten Gebiete ein Haus bauen will, so muß er unter der Voraussetzung, daß der Bebauungsplan schon gemacht ist, sehen, auf welche Weise er die Straße bauen kann; meistens sind die Grundeigentümer geneigt, den für die Straße erforderlichen Grund und Boden kostenlos abzutreten, wollen aber nicht auch die Herstellungskosten der Straße anteilweise je nach der Länge der Straßenfront ihrer Grundstücke tragen; oft haben sie nicht einmal das Geld hiezu. So würde es freilich sehr wünschenswert sein, wenn die Gemeinden selbsc die Straßen bauten und sie auch das Recht zur Zwangsenteignung hätten für jene Fälle, in welchen die Grundeigentümer den für die Straße erforderlichen Boden überhaupt nicht oder nur zu übermäßig hohen Preisen verkaufen wollen. Eine Entschädigung müßten alle jene Grundeigentümer erhalten, deren Grundstücke ganz in die Straße fallen oder teilweise derart, daß der Rest des Grundstückes keine selbständige Bebauung mehr ermöglicht.

Wenn die

voraus-

Gemeinden die Zonenenteignung anwenden wollen

gesetzt, daß sie durch Gesetz überall eingeführt wird, — so würde gegen eine solche Enteignung nichts einzuwenden sein, denn sie würde sich wirtschaftlich als ein Kauf der Grundstücke vor dem Zeitpunkte der Straßenerbauung darstellen und so finde ich es ungleich zweckmäßiger, die Gemeinden erwerben freihändig große Grundstücksflächen, die sie dann selbst zweckmäßig mit Straßen versehen und parzellieren. Die Zonenenteignung ist Straßenherstellung mit nachfolgendem Grunderwerb, während ich es besser finde, zuerst den Grund zu erwerben und dann die Straße zu bauen; ich halte das Letztere in jeder Beziehung für die Gemeinde und die Grundeigentümer für besser. Die Zonenenteignung ist ein Zwangsmittel, das den Eigentümern den Boden gerade in dem Zeitpunkte wegnimmt, wo der Wert der Grundstücke voll erkennbar ist infolge der nun bekannten Ausnützungsmöglichkeit. Wenn die Gemeinden aber Grundstücke kaufen, noch bevor das Gebiet mit Baulinien und mit Straßen versehen ist, so erhalten sie die Grundstücke zweifellos billiger als in dem Zeitpunkte, wo die Straßen soeben gebaut sind oder werden. Der freihändige Kauf von Grundstücken ist unter allen Umständen für die Gemeinden das Beste, dagegen würde ich ein Zwangsenteignungsrecht den Gemeinden für alle jene Fälle zugestehen, in welcher sie ein Grundstück zu irgendwelchem Zwecke und sei es bloß zur Arrondiiung ihrer Grundstücke erwerben wollen. Selbstverständlich muß die Entschädigung voll und ganz sein.

Nur eine Art von Zonenenteignung ist unter allen Umständen zweckmäßig, nämlich die behufs Zusammenlegung zersplitterten Grundbesitzes. Durch die Straßen werden einzelne Grundstücke so zerschnitten, daß der Rest für sich keine selbständige Bebauung mehr zuläßt, sondern dieser Rest muß mit einem anderen Grundstücke besonders dem dahinter liegenden zu einem vereinigt werden. Erfahrungsgemäß pflegen die Eigentümer solch kleiner Reste unverhältnismäßig viei zu verlangen, manchmal freilich als Ersatz für den in die Straße gefallenen Teil; aber ebenso oft kommt es vor, daß sie den Bodenstreifen nicht verkaufen, um den Eigentümer des dahinterliegenden Grundstücks am Bauen zu hindern; hier sollte eine Enteignung durchaus möglich sein für den Fall, daß eine gütliche Einigung nicht zu erzielen ist. Die Enteignung sollte nicht ausschließlich zu Gunsten des Eigentümers des größeren Grund-

Stückes erfolgen, sondern zu Gunsten desjenigen, der bauen will oder den Antrag stellt.¹

Die Beseitigung dieser sogenannten Schikanestreifen könnte

auch durch die Umlegung erfolgen, eine Einrichtung, die leider nicht in allen Staaten vorhanden ist.

Der Hauptzweck der Umlegung ist, Grundstücken, deren Grundrisse eine Bebauung erschweren oder unmöglich machen, die geeignete Form zu geben und sodann mehrere verschieden gelegene Grundstücke, die ein und demselben Eigentümer gehören, zu e i n e m Grundstücke zu vereinigen, wenn hierdurch eine zweckmäßige Bebauung ermöglicht wird. In Baden und Hessen haben die Umlegungsgesetze sehr Gutes gewirkt; wenn gütliche Einigung nicht zu erzielen ist, so erfolgt in diesen Staaten eine Zwangsumlegung.

Wer einigermaßen mit den Bodenverhältnissen vor den Städten vertraut ist, weiß, wie schwierig in vielen einzelnen Fällen die Bebauung der Grundstücke ist; da sollten Gesetze weitgehend dafür sorgen, daß die Bebauung aller Grundstücke ermöglicht wird; Zusammenlegung zersplitterter Grundstücke und Umlegung sind unentbehrliche Voraussetzungen für die technische Baureifgestaltung der Grundstücke, und es ist dringend zu wünschen, daß Reichs- oder Landesgesetze diese Verhältnisse regeln. Freilich eine Hauptschwierigkeit bleibt auch dann noch bestehen, von der wir schon kurz gesprochen haben, nämlich die Straßenfrage wegen der hohen Kosten. Da ein Haus erst gebaut werden darf, wenn zuvor eine Straße hergestellt ist, so verlangen die Gemeinden regelmäßig, daß die Straße so weit gebaut werden muß, daß sie zwei bereits bestehende Straßen verbindet; nur in großer Entfernung von der Peripherie begnügen sich einzelne Stadtgemeinden damit, daß die Straße bloß bis zum Hause reicht; den Anfang muß sie aber von einer anderen Straße nehmen. Liegt das Grundstück weit zurück von der bereits bestehenden Straße z. B. von der Landstraße, so werden die Kosten der zu erbauenden Verbindungsstraßen unverhältnismäßig hoch, in den meisten Fällen erheblich größer als der ganze Hausbau kostet. Daß der Grundeigentümer, der die Straße baut, Ersatzanspruch gegen alle Grundbesitzer hat, die mit ihren Grundstücken an die neue Straße stoßen, ist in der Praxis wenig

wert, da der Anspruch meist erst dann verwirklicht werden kann, wenn ein anderer Grundeigentümer ein Haus bauen will; selbstverständlich kann er von diesem Eigentümer nur die auf diesen treftende Quote ersetzt verlangen. Man hat auch schon vorgeschlagen für den Fall, daß ein Grundeigentümer sein Grundstück bebauen will und also eine Straße hergestellt werden muß, sollten alle Eigentümer der an die Straße stoßenden Grundstücke sofort mit der Errichtung der Straße je nach der Frontlänge ihrer Grundstücke zu der Koscentragung herangezogen werden. So praktisch diese Forderung auf den ersten Blick erscheint, so große Schwierigkeiten zeigen sich bei näherer Prüfung dieser Frage. Vor allem ist zu berücksichtigen, daß die Straßenkosten sehr hoch sind und der Einzelne eine Ausgabe machen müßte, die vielleicht seine Mittel übersteigt, besonders wenn ein Grundstück der Länge nach an der Straße liegt. Sodann hat es ein Einzelner in der Hand, den Bau einer Straße hervorzurufen, dadurch, daß er ein Haus baut, dessen Kosten vielleicht in gar keinem Verhältnis zu den Straßenkosten stehen; es kann sein, das Jahrzehnte vergehen, bis wieder jemand ein Haus an dieser Straße baut.

Der Straßenbau sollte ausschließlich von den Gemeinden vorgenommen werden, ebenso die Pflasterung und die Reinigung. Heute werden alle diese Lasten dem Haus- bezw. dem Grundeigentümer aufgebürdet, dem es allerdings unbenommen bleibt, diese Lasten auf die Mieter des Hauses zu überwälzen und bei den Grundstücken zum Verkaufspreise zu schlagen. Die Straßen werden ja nicht bloß von den Haus-und Grundeigentümern benützt, sondern in ungleich höherem Maße von den übrigen Einwohnern der Städte, weil die Zahl dieser Einwohner größer ist als die der Hauseigentümer. Deshalb würde die Straßenerrichtung usw. aus den gemeindlichen Steuern zu zahlen sein, selbst wenn die Umlagen dadurch sehr hoch würden. Die Hausund Grundeigentümer verlangen selten teure Luxusstraßen, wohl aber die Mieter, die dann sehr ungehalten sind, wenn die Hauseigentümer die Kosten für Pflasterung, Reinigung usw. in den höheren Mietpreisen zum Ausdruck bringen.

Bezüglich der Straßenkosten möchte ich nur bemerken, daß die Herstellung einer neuen Straße mit festem Untergrund im allgemeinen 2,50 Ж—3 Ж für den Quadratmeter kostet; einschließlich der Pflasterung 20—22 Ж. Einzelne Städte haben übertriebene Bestimmungen über die Mindestbreite neuer Straßen, wir finden solche Mindestbreiten von 13, 14, 15 und sogar 19 m; nach hessischem Gesetz müssen die Straßen mindestens 12,5 m und nach der preußischen Ministerialanweisung 12 m breit sein.1 Nehmen wir eine Straße von 1000 m Länge und 12 m Breite, so betragen die Gesamtkosten einschließlich der Pflasterung dieser einzigen Straße schon mindestens 240 000 JL Stübben schreibt mit Recht, daß auf dem sozialen Gebiete, insoweit dies die zielbewußte Förderung des Kleinwohnungswesens betrifft, bisher nur von wenigen Städten in der Planlegung, der Straßenherstellung und der Straßenkostenbeiträge Nennenswertes geleistet werde. Soweit die Straßenkosten von den Anliegern aufzubringen sind (im Stadterweiterungsgebiet), wird häufig verlangt, die Beiträge nicht nach der Frontlänge der Grundstücke zu bemessen, sondern auch nach der Tiefe der Grundstücke und nach der Art der Häuser, so daß ein großes Wohnhaus mehr aufzubringen hätte als ein Einfamilienhaus, das die gleiche Frontlänge wie das Wohnhaus habe. Dagegen ist kaum etwas einzuwenden, wenn man nicht überhaupt die Kosten durch Gemeindeumlagen bestreiten will. Das Ergebnis ist: die Gemeinden sollen in großem Umfange im Stadterweiterungsgebiete selbst Straßen bauen, und den Privaten (Grundeigentümern, Terraingesellschaften, Baugesellschaften usw.) kein Hindernis bereiten, wenn diese, um ihre Grundstücke zu erschließen, Straßen bauen wollen. Dadurch wird einerseits das Angebot baureifen Landes sehr vermehrt, andererseits wird eine etwaige ungesunde Spekulation verhindert. Stübben¹¹ 12 sagt mit Recht, die kommunale reichliche Erschließung von Bauland d. h. die reichliche Bereitstellung von Land zu Bauzwecken sei von größter Wichtigkeit; wo die Gemeinde diese Pflicht nicht erkenne und zugleich den Privaten das Aufschließen von Bauland erschwere, stelle sie sich der Wohnungsfürsorge in den Weg, anstatt sie zu fördern. — Freilich können der Stadt sehr große Kosten hierfür erwachsen, deshalb ist zu fordern, daß bloß die Verkehrsstraßen gut gebaut werden und die Seiten- und Nebenstraßen nur soweit, daß wenigstens die Fußsteige gut sind; der richtige Ausbau oder gar die Pflasterung

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kann erfolgen, wenn die Straße mehr als zur Hälfte mit Häusern bebaut ist.

¹

   Vgl. E h r 1 e r, J., Erfahrungen mit städtischem Hausbau, im Jahrb. d. Bodenreform, Bd. VIII, 1912, S. 104.

²

   Vgl. Wagner, H., Die Tätigkeit der Stadt Ulm a. D. auf dem Gebiete der Wohnungsfürsorge. Ulm 1903, S. 48 ff.

³

Wagner, H., a. a. O. S. 1 ff.

⁴

Die Übersicht wie die nachfolgenden Ergänzungen sind aus dem Jahrbuch der deutschen Städte, Jahrgang XIII, S. 54 ff. und XVIII, S. 85 ff.

⁵

Die Ziffern in den Klammern sind der durchschnittliche Mietpreis der gleichen Wohnungen in den privaten Miethäusern.

⁶

Ehr 1er, J., a. a. O. S. 106.

⁷

   Pohle, L., a. a. O., Bd. II, S. 143 ff.

⁸

   Albrecht, H., Bau von kleinen Wohnungen durch Arbeitgeber, Stiftungen, gemeinnützige Baugesellschaften und in eigener Regie der Gemeinden, in den Schriften des Vereins für Sozialpol., Bd. 96, Leipzig 1901, S. 49.

⁹

Pesl, Der städtische Grund- und Boden, S. 41.

¹⁰

a. a. O., Bd. II, S. 149*

¹¹

Baurat Stübben, Die Bedeutung der Bauordnungen und Bebauungspläne für das Wohnungswesen. Göttingen 1902, S. 32.

¹²

a. a. O. S. 98.

Erbbaurecht.

Die beste Fo^m, nach welcher besonders die öffentlichen Körperschaften (Reich, Staaten, Gemeinden, Stiftungen usw.) ihre Grundstücke für die Bebauung zur Verfügung stellen können, ohne das Eigentum an den Grundstücken jemals aufzugeben, ist das Erbbaurecht, das durch das Bürgerliche Gesetzbuch nunmehr wieder in unserm Rechts- und Wirtschaftsleben Eingang gefunden bat, nachden es in der deutschen Vergangenheit eine große Rolle gespielt hat und noch heute als Lease in England und Amerika überall angewendet wird.¹

Zwei Personen sind beim Erbbaurecht zu unterscheiden: der Eigentümer des Grundstücks und derjenige, der auf diesem Grundstücke ein Gebäude errichten will. Drei wichtige Momente des Erbbaurechts haben wir kurz zu behandeln: a) die Dauer des Rechtes, b) den Erbbauzins und c) das Schicksal der Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechts.

Nach dem Gesetze ist weder eine Mindest- noch eine Höchstdauer bestimmt; das österreichische Erbbaurecht — Baurecht genannt — setzt eine Mindestdauer von 30 Jahren und eine Höchstdauer von 70 Jahren fest. Unter 30 Jahren sollte kein Erbbauvertrag abgeschlossen werden, da hiefür im allgemeinen Miete oder Pacht ausreichen; als Höchstdauer werden 70 Jahre genügen, wenn es sich darum handelt, die Schulden, die auf dem Erbbaurechte ruhen, zu tilgen. Wirtschaftlich kann aber oft eine längere Dauer wünschenswert sein, so finden wir in England, wo die Lease seit Jahrhunderten besteht, Verträge regelmäßig auf 99 Jahre, bisweilen aber auch auf 999 Jahre und noch länger. Die Bemessung der Zeitdauer hängt von dem jeweiligen Erbbauvertrage ab. Der Zweck ist der, dem Grundeigentümer das Eigentum an seinen Grundstücken zu sichern, andererseits einem andern die Möglichkeit zu gewähren, diese Grundstücke, die er käuflich vielleicht niemals erhalten könnte, so wie ein Eigentümer wirtschaftlich

zu benutzen. Man sah und sieht in dem Erbbaurechte ein Mittel, um die Wohnungsproduktion zu fördern; denn die Gemeinden, die bisher Grundstücke besaßen und sie dann verkauften, sehen später oft, daß sie selbst die Grundstücke für eigenen Bedarf notwendig brauchen würden, oder daß die oft billig verkauften Grundstücke nach einigen Jahrzehnten sehr wertvoll geworden waren; durch die Veräußerung entging ihnen jede Wertsteigerung; umso schlimmer waren diese Erfahrungen, wenn die Gemeinden Grundstücke unter dem Werte verkauften, um dadurch insbesondere den Minderbemittelten Gelegenheit zu geben, billiger ein Eigenhaus auf dem billigen Boden zu bauen; die Folge war, daß die Käufer der Grundstücke später häufig die mit Häusern bebauten Grundstücke teuer verkauften und den Wert, auf den seinerzeit die Gemeinde verzichtet hatte, für sich beanspruchten und erhielten.² So erscheint das Erbbaurecht als das beste Mittel das Eigentum am Grund und Boden dauernd zu behalten, aber andererseits doch die Grundstücke einer Bebauung nicht vorzuenthalten.

Freilich während der Dauer des Erbbaurechtes

kann der Grundeigentümer das Grundstück verkaufen und mit Hypotheken und anderen Rechten belasten d. h. rechtlich ist er in seinen Verfügungen nicht beschränkt, wohl aber wirtschaftlich; er kann, solange das Erbbaurecht besteht, das Grundstück nicht anders ausnützen, mag das Grundstück noch so wertvoll geworden sein. Die immerhin schon ziemlich zahlreichen Erbbauverträge, die bisher in Deutschland abgeschlossen worden sind, haben im allgemeinen eine Dauer von 70—100 Jahren festgesetzt.

Für die Benützung des Grundstückes hat der Erbbauberechtigte einen Zins —Erbbauzins —zu zahlen. Regelmäßig soll der Zinsfuß vier vom Hundert betragen entsprechend dem jetzigen gesetzlichen Zinsfuß. Die Höhe selbst soll sich nach dem Werte des Grundstückes bemessen und zwar nach dem Werte, den das Grundstück zur Zeit der Vergebung in Erbbaurecht hat. Der Wert läßt sich einigermaßen genau feststellen, besonders wenn es sich um technisch baureife Grundstücke handelt, wo also das Grundstück bereits parzelliert ist und die Straßen hergestellt sind. Der Wert selbst bestimmt sich nach der Höhe der Rente, die sofort zu erzielen sein würde, wenn auf dem Grundstück ein

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entsprechendes Haus gebaut und dieses zu den üblichen Mietpreisen vermietet wäre, wobei für die Berechnung der Grundstücks-Rente noch alle Beträge abzuziehen sind, die für die Verzinsung aller auf den Hausbau usw. aufgewendeten Kosten notwendig sind; ferner sind alle Lasten (Steuern, Umlagen, Gebühren für Kanalisation usw. und die Auslagen für die Reparaturen) abzuziehen. Wenn also der Wert einer Grundstücksparzelle 3000 Jk ist, so würde der Erbbauzins 120 Ж jährlich betragen; dieser Zins bleibt unverändert, solange das Erbbaurecht dauert. Würde der Grundeigentümer das Grundstück verkaufen, so würde er 3000 Ji erhalten, die ihm bei Anlegung in guten Wertpapieren ebenfalls 120 Ji bringen. Vielleicht könnte er den Kaufpreis von 3000 Ji vorteilhafter anlegen, und deshalb könnte man einwenden, die Hergabe des Grundstücks in Erbbaurecht sei nicht besonders günstig; in Wirklichkeit ist der Grundeigentümer, der Grund in Erbbaurecht vergibt, günstig gestellt. Die Vorteile sind folgende:

a)    Der Grundeigentümer erhält jährlich den unveränderlichen Erbbauzins;

b)    behält er das Eigentum am Grundstück;

c)    erhält er den Wert, welcher dem Grundstücke bis zur Beendigung des Erbbaurechtes zugewachsen ist;

d)    hat er nicht bloß die jährlichen Zinsen, sondern bei richtiger Anlage des Geldes auch die Zinseszinsen.

Wie wir sehen, ist das Erbbaurecht für den Grundeigentümer überaus vorteilhaft, der einzige Nachteil ist der, daß er nicht wie bei dem endgiltigen Verkaufe eine größere Geldsumme auf einmal erhält, mit der er besser wirtschaften kann, sondern nur die Zinsen; ein Privai mann wird daher sein Grundstück nur dann in Erbbaurecht geben, wenn er viele Grundstücke besitzt oder besonders wertvolle, sodaß der Erbbauzins eine solche Höhe hat, daß er davon bequem leben kann. Nach dem österreichischen Gesetze darf merkwürdigerweise ein privater Grundbesitzer überhaupt Grundstücke nicht in Erbbaurecht geben; sondern dies dürfen nur die öffentlichen Körperschaften, unter bestimmten Voraussetzungen auch Stiftungen usw.

¹ Österr. Ges. v. 26. April 1912, betr. d. Baurecht: § 2. Ein Baurecht kann nur an Grundstücken des Staates, eines Landes, Bezirkes, einer Gemeinde oder eines öffentlichen Fonds begründet werden. Kirchen, Pfründe, kirchlichen

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Nicht weniger vorteilhaft ist das Erbbaurecht für den Erbbauberechtigten. Der erste Vorteil ist der, daß er das Grundstück, dessen er bedarf, nicht kaufen muß, sondern ihn gegen Zahlung des Erbbauzinses auf 70 oder mehr Jahre wie zu Eigentum erhält. Es bedarf keines Nachweises, daß jemand leicht jährlich einen bestimmten Betrag z. B. 120 M. von seinem Einkommen zahlen kann, daß er aber möglicherweise nicht imstande ist plötzlich 3000 Ж aufzubringen. In dieser Lage sind die Beamten, Offiziere usw. und Tausende von Privatpersonen, die kein Vermögen, aber ein gutes Einkommen haben. Bei dem Kaufe eines Grundstückes muß der Käufer regelmäßig eine Anzahlung von 10—20 V. H. machen, der Rest bleibt gegen hypothekarische Sicherung meist bloß solange liegen, bis das Haus auf dem Grundstücke fertig ist und der Käufer nun von einer Bank ein Darlehen erhält; mit diesem Darlehen muß er den Kaufschillingsrest zurückzanlen. Ziemlich hohe Staats- und Notariatsgebühren sind bereits zweimal entstanden, außerdem verlangt die Bank, bevor sie das Darlehen gewährt, eine Schätzungsgebühr und eine Provision; ist ein Zwischenhändler — Vermittler — wie es üblich ist, tätig gewesen, so sind auch diesem Gebühren zu zahlen. Die Bank pflegt das Geld meist nur 10 Jahre auf dem Hause liegen zu lassen; nach Ablauf dieser Zeit bleibt dem Käufer, der meist nicht imstande war, das Kapital inzwischen zurückzuzahlen, nichts übrig, als neuerdings sich auf weitere 10 Jahre Geld von der gleichen oder einer anderen Bank geben zu lassen; wieder entstehen Staats- und Notariatsgebühren, die Banken pflegen häufig den Zinsfuß und auch die Provisionen zu erhöhen, wie wir es gerade in den letzten Jahren in ganz Deutschland sahen und noch sehen. War der übliche Zinsfuß für Hypothekdarlehen an erster Rangstelle höchstens 4 V. H., so verlangen die Banken jetzt mindestens 4¹/₂ v. H. oder 5 v. H. und eine Provision von 1г/₂—2 v. H. Bisweilen stellen die Banken Hypothekdarlehen auf unbestimmte Zeit ganz ein, wie seit dem Jahre 1912, weil sie das Geld besser für andere Unternehmungen bei höherem Zinsfuß und rascherer Zurückzahlung verwenden können und weil die Pfandbriefe der Banken zu tief im Kurse

Anstalten oder Gemeinschaften und gemeinnützige Anstalten oder Vereinigungen können an ihren Grundstücken ein Baurecht begründen, wenn im einzelnen Falle durch Ausspruch der politischen Landesbehörde festgestellt ist, daß die Begründung dem öffentlichen Interesse entspricht.

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stehen. So ist es unzweifelhaft für jemanden, der nicht genügend Barkapital besitzt, besser, er zahlt den ein für allemal unveränderlichen Erbbauzins; mag der Zinsfuß für Darlehen und die Provisionen noch so hoch werden: er wird davon nicht betroffen. Das Eigentum am Grundstück hat er freilich nicht erlangt, aber es bleibt ihm ein anderer Vorteil, wohl der größte bei dem Erbbaurecht. Hat er ein Miethaus gebaut, so kommen alle Mietpreiserhöhungen ihm zugute odei anders ausgedrückt, jede Wertsteigerung des Hauses bezw. des Grundstückes kommt ausschließlich dem Haus eigentümer (Erbbauberechtigten) zugute und zwar sofort mit dem Zeitpunkte der Wertsteigerung; der Grund eigentümer erhält diese Wertsteigerung erst nach 70 oder mehr Jahren, nach Ablauf des Erbbaurechtes. Nehmen wir an, es hätte der Eigentümer eines großen Grundstückes am Kurfürstendamm in Berlin vor 50 Jahren das Grundstück, das damals vielleicht 5000 Ж wert war, dieses in Erbbaurecht auf 100 Jahre geben können, so würde der Grundeigentümer also während der 100 Jahre jährlich 200—250 JL Erbbauzins erhalten; inzwischen wurde das Grundstück bebaut; das Haus hat eine sehr gute Lage, die Mietpreise sind hoch, entsprechend der Lage, sodaß das Grundstück heute — so nehmen wir an — 1 Million Mark kosten würde, weil die Mieten welche aus den auf dem Grundstücke erbauten Häusern nach der Verzinsung der Baukosten, nach Abrechnung der Steuern und Lasten usw. erzielt werden, einen Überschuß von jährlich 40—50 000 JL ergeben. Unter der Voraussetzung, daß der erste Erbbauberechtigte oder seine Erben noch im. Besitze des Rechtes sind, genießen sie dieses hohe Einkommen gegen Zahlung von jährlich 200—250 JL Erbbauzins und zwar bis zum Ablauf der 100 Jahre; bis dorthin mögen die Mietpreise sogar noch höher geworden sein und ebenso derWert desGrundstückes und Hauses; aber erst nach den 100 Jahren erhält der Grundstückeigentümer den Wert des Grundstückes oder vielmehr das Grundstück, das den Wert von 1 Million Mark oder mehr hat. Aus England sind uns unzählige Beispiele dieser Art bekannt. Der Erbbauzins, der bei Begründung des Erbbaurechts ganz dem Werte des Grundstückes entsprechend war, mag schon nach einigen Jahrzehnten einen ganz unbedeutenden Betrag darstellen. In dem angenommenen Beispiel aus Berlin kann der Erbbauberechtigte natürlich sein Recht, das nun i Million wert ist, um ungefähr diesen Betrag veräußern; der

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Käufer des Erbbaurechts wird erst bei weiteren Mietsteigerungen eine höhere Rente erhalten. Der Käufer wird aber die Dauer des Rechtes berücksichtigen und die Wahrscheinlichkeit der Höhe der Mieten; denn das Recht als solches wird, je näher der Zeitpunkt des Erlöschens kommt, einen immer geringeren Kapitalwert haben.

Übrigens kann auch dieses theoretische Beispiel bezw. können die praktischen englischen Beispiele des Erbbaurechts als Beweis dafür dienen, daß nicht die Bodenpreise die Mieten verteuern; denn das Grundstück hat für den Eigentümer während der Dauer des Rechtes tatsächlich bloß den Wert, den es zur Zeit der Begründung des Erbbaurechts hatte. Für den Erbbauberechtigten hat es auch bloß den ursprünglichen Wert, denn man kann unmöglich bei dem genannten Beispiel sagen, der Bodenpreis — 5000 M. — habe die Mietpreise erhöht; selbstverständlich ist der Boden wertvoller geworden, aber dieser Wert kommt erst nach Ablauf des Erbbaurechts zum Ausdruck. Die Nachfrage nach Wohnungen und Läden in diesen Häusern hat wegen ihrer bevorzugten Lage die Mietpreise erhöht, ohne Rücksicht darauf, ob der Boden teuer oder billig war, ob er Hunderttausende oder gar nichts kostete.

In der Praxis wurde bei Bemessung des Erbbauzinses meist nicht der gesetzliche Zinsfuß und der volle augenblickliche Wert des Grundstückes zu gründe gelegt, sondern ein niedrigerer Zinsfuß, regelmäßig г¹/^ v. H., mit der Begründung, daß dem Grundstückseigentümer der eventuell gestiegene Wert des Grundstückes bei Beendigung des Erbbaurechtes verbleibe. Ich halte diese Begründung nicht für genügend, da, wie oben gezeigt, der ganze während des Erbbaurechts gestiegene Wert ausschließlich dem Erbbauberechtigten zugute kommt, sei es bei Vermietung von Wohnungen in den höheren Mietpreisen, die er erhält oder in dem Mehrwert der eigenen Wohnung im Eigenhause. Der niedrige Zinsfuß, den wir in deutschen Erb baurechtsverträgen finden, ist durch die Bedingungen, die dem Erbbauberechtigten auferlegt sind, gerechtfertigt. So ist ihm häufig vorgeschrieben, um welchen Preis er Wohnungen und Zimmer in dem Erbbauhause vermieten darf; häufig ist er auch bei einem Verkaufe des Hauses an die Genehmigung des Grundeigentümers (Gemeinde) gebunden und insbesondere muß er bei Beendigung des Rechtes die Gebäude umsonst oder gegen eine nur geringe

Entschädigung dem Grundeigentümer überlassen. Wir kommen hiemit zum dritten Moment des Erbbaurechtes.

Es mag sein, daß das Erbbaurechtshaus zur Zeit der Beendigung des Rechtes, also gewöhnlich nach 70 bis 100 Jahren, wenig wert ist und vielleicht bloß Abbruchsmaterial bildet. Die englischen Erfahrungen bestätigen uns dieses; denn in England gehen die Gebäude nach Ablauf der Lease unentgeltlich in das Eigentum des Bodeneigentümers über, und da nach den englischen Verträgen das Haus sogar zu diesem Zeitpunkte in gutem Zustand sich befinden müßte, so veräußert der Leaseholder, besonders in London, 10 oder mehr Jahre vorher sein Recht um eine Pauschale an einen Mann, der durch Vermietung der Räume Raubbau treibt und nicht die geringsten Reparaturen mehr vornimmt, sodaß das Haus ganz und gar herunterkommt; von diesem Raubbau treibenden Manne (rack-renter, house knaker) ist nichts zu holen, wenn der Grundeigentümer Schadenersatz beanspruchen wollte. Diese Übelstände machen die Lease in England unbeliebt. Wir werden in Deutschland die gleiche Erfahrung machen, nämlich daß das Haus bei Beendigung des Rechtes fast wertlos sein wird; freilich haben die meisten Erbbauverträge Bestimmungen über Kontrolle usw., aber auch schwere Schäden sind häufig nicht leicht zu bemerken, so das Morschwerden von Boden- und Deckenbalken; die Feuchtigkeit in den Grundmauern. Um den Erbbauberechtigten ein Interesse an dem Hause zu geben, es gut instand zu halten, haben viele Verträge dem Berechtigten eine Entschädigung von gewöhnlich einem Viertel des Wertes zugesichert.¹ Ich halte eine solche Bestimmung für erfolglos, denn wenn der Berechtigte sich sagen muß, für jede Verbesserung erhalte er nicht den vollen Wert, sondern bloß einen Bruchteil davon, so ist es für ihn nicht verlockend, viel Geld für die Verbesserung des Hauses aufzuwenden. Das einzige Mittel, um dem Erbbauberechtigten ein wirkliches Interesse an der guten Instandhaltung seines Hauses zu geben, kann nur

¹ Unser BGB. enthält keine Bestimmung über das Schicksal der Gebäude bei Beendigung des Erbbaurechtes. Das neue österreichische Gesetz vom 26. April 1912, betr. das Baurecht, bestimmt in § 9: Bei Erlöschen des Baurechtes fällt das Bauwerk an den Grundeigentümer. Gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die auf dem Baurechte haften, gehen auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt. — Mangels anderer Vereinbarung ist dem Bauberechtigten eine Entschädigung in der Höhe eines Viertteiles des vorhandenen Bauwertes zu leisten.'

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die volle Entschädigung sein, die der Grundeigentümer beim Erlöschen des Erbbaurechtes zu gewähren hätte, und zwar müßte die Grundlage der Entschädigung der ganze seinerzeitige Bauaufwand (Material -f- Arbeit) sein, in Abzug käme der Betrag, um welchen die Gebäude weniger wert geworden sind infolge Vernachlässigung usw.; hinzuzukommen hätten alle Aufwendungen auf das Haus, soweit sie zurzeit der Beendigung des Erbbaurechts noch vorhanden sind. Von allen deutschen Erbbaurechtsverträgen hat bloß Ulm eine fast so weitgehende Entschädigung zuerkannt. Der Einwand, daß dem Grundeigentümer vielleicht bei Beendigung des Rechtes die Mittel fehlen, um unter Umständen sehr erhebliche Entschädigungssummen zu bezahlen, halte ich nicht für stichhaltig genug, um deshalb die Entschädigung überhaupt oder zum größten Teil nicht anzuerkennen. Erstens würden jedes Jahr nur eine Anzahl von Erbbaurechten erlöschen, andererseits wird nach 70—100 Jahren der Geldwert so gesunken sein, daß die Entschädigung, die ja nach der Höhe des vor 70 bis 100 Jahren gemachten Bauaufwands festgesetzt wird, sicher sehr gering erscheint. Ferner wird in den meisten Fällen das Erbbaurechtsverhältnis auf Grund eines neuen Vertrages erneuert werden, wie es auch in London häufig der Fall ist; ebenso werden in zahlreichen Fällen, wo der Erbbauvertrag mit den bisherigen Berechtigten nicht erneuert wird, ein anderer kommen, der bereit ist, mit dem Grundeigentümer einen Erbbauvertrag zu schließen und das Haus gleich zu übernehmen. Der weitere Einwand, daß das Haus unmodern sein wird und daß deshalb des Haus abgebrochen werden muß, halte ich auch nicht für gerechtfertigt, besonders nicht, wenn es sich um Einfamilienhäuser handelt; denn wir finden in allen deutschen Städten, namentlich in den Kleinstädten Häuser, die vor hundert und mehr Jahren erbaut wurden und noch ein Jahrhundert und länger stehen bleiben werden. Im wesentlichen sind die Häuser, besonders die Kleinhäuser durch Jahrhunderte gleich geblieben; was die Neuzeit an Verbesserungen beansprucht, läßt sich in kleinen Häusern leicht vornehmen, wie Einrichtungen von Gas- und Wasserleitung, selbst Zentralheizung; elektrische Beleuchtung kann überhaupt ohne weiteres in jedes Gebäude eingerichtet werden. Wir sehen ja, wie bald diese, bald jene alte Stadt kanalisiert wird, Gas- und elektrische Beleuchtung, laufendes

Wasser, Bad erhält, ohne daß deshalb auch nur ein Haus abgebrochen werden müßte.

Freilich wird den Erbbauberechtigten ein niedriger Zinsfuß für den Erbbauzins zugestanden, aber diese Ermäßigung wird nicht als ein solches Zugeständnis vom Berechtigten empfunden, daß er deshalb das Haus gerne ohne Entschädigung dem Grundeigentümer überließe.

Das Erbbaurecht an sich ist nicht imstande, das städtische Wohnungswesen zu verbessern, namentlich kann es nicht die Mieten verbilligen. Pohle³ sagt, mit Recht, ,,es ist aber nicht recht einzusehen, wieso durch eine bloße Änderung der Rechtsform der Nutzung des Bodens wesentliche wirtschaftliche Wirkungen sollen erzielt werden können.“ Für die Wohnungen, Läden usw. ist es ganz belanglos, in welchen Häusern sie sich befinden, ob in Häusern, die mit dem Grund und Boden juristisch eine Einheit bilden oder in Häusern, bei denen juristisch das Eigentum am Boden und am Hause getrennt ist; wer eine Wohnung, einen Laden, einen Geschäftsraum mietet, erkundigt sich auch gar nicht darnach, und selbst wenn er es täte, so würde es ihm gleichgiltig sein. Also in dieser Beziehung wird durch das Erbbaurecht gar nichts geändert. Bei einem Eigenhaus ist die Wirkung ein wenig anders; solange der erste Erbbauberechtigte selbst in dem Erbbauhause wohnt, bezw. seine Kinder und Erben, kann er billiger wohnen und überhaupt sich durch diese Rechtsform ein Eigenhaus leichter verschaffen, da er den Boden nicht kaufen muß. Davon haben wir schon oben gesprochen. Wenn der Erbbauberechtigte jedoch sein Haus vermietet, so besteht wieder kein Unterschied mit den gewöhnlichen anderen Häusern; er wird den Mietpreis so hoch ansetzen oder vielmehr soviel erhalten, wie den Mietpreisen für ähnliche Wohnungen gleicher Lage entspricht. So würde also im allgemeinen kein Unterschied zwischen den Häusern mit dem Eigentum am Boden und solchen ohne das Eigentum vorhanden sein. Eine Änderung des städtischen Wohnungswesens kann aber eintreten, wenn die Gemeinde bei Hergabe des Bodens in Erbbaurecht Bedingungen macht; solche kann sie nur machen, wenn sie auf der andren Seite dem Erbbaurechtsnehmer irgendwelche Vorteile bietet. Das haben die

Gemeinden, die bisher Boden in Erbbaurecht gaben, tatsächlich auch immer getan. Als Erbbaurechtnehmer kamen bisher im allgemeinen nur minderbemittelte Personen in Betracht, denn wer den Boden kaufen kann, wird ihn kaufen. Um nun den Minderbemittelten ein Eigenhaus zu ermöglichen, gaben und geben die Gemeinden ihren Grundbesitz in Erbbaurecht und zwar entweder zu einem sehr niedrigen Zinsfüße oder was schließlich dasselbe ist, sie setzten den Wert des Bodens niedrig an; andererseits — und das ist wohl die Hauptsache — gewährten sie das Baukapital bis zu einem sehr hohen Prozentsatz der Baukosten und wieder zu einem niedrigen Zinsfuß; so hat der Minderbemittelte nichts anderes zu leisten als den niedrigen Erbbauzins und sodann den niedrigen Zins für das Baudarlehen. Da das Baukapital allmählich getilgt werden muß, so ist das Baudarlehen immer Amortisationskapital; der Tilgungssatz kann sehr niedrig sein, meist xj₂ v. H., da die Zeit 70—100 Jahre leicht ausreicht zur gänzlichen Amortisation des Kapitals. Es bedarf kaum eines Nachweises, daß diese jährlichen Aufwendungen geringer oder keinesfalls höher sind als was der Erbbauberechtigte für eine ebensolche Wohnung in einem freien Eigenhause oder in einem Miethause an Miete bezahlen müßte. Denn ein Eigentümer eines gewöhlichen Hauses muß ja auch mindestens die Verzinsung des Bodenpreises, der Baukosten usw. erhalten und muß hiebei mindestens den gesetzlichen Zinsfuß, meist aber einen höheren zu Grunde legen, da die Darlehen regelmäßig in Perioden von 10 Jahren gekündigt und neu aufgenommen werden müssen, meist zu recht ungünstigen Bedingungen, immer aber mit nicht un-erheblichenKosten ( Gebühren undProvisionen) wie bereits erwähnt. Aber selbst wenn zur Zeit der Begründung des Erbbaurechts der Vorteil derWohnung im Erbbaurechtshause gegenüber einer gleich großen Wohnung in einem Miethause nicht groß ist, so wird der Vorteil aller Wahrscheinlichkeit nach von Jahrzehnt zu Jahrzehnt größer, da die Mietpreise in jeder blühenden Stadt langsam aufwärtssteigen. Wir wissen aus England, daß Erbbauberechtigte (leaseholder), deren Recht etwa 60 oder 70 Jahre schon bestand und noch ein paar Jahrzehnte weiter läuft, vielleicht 200 Schillinge zahlen als Gesamtaufwand für die Wohnung (Erbbauzins, Verzinsung des Baukapitals, Amortisationen usw.) und daß in gleichen Häusern, bei denen das Leaseverhältnis zu der gleichen Zeit erlosch und nun erneuert wurde, oft das mehrfache an

Bodenzins zu zahlen war entsprechend dem gestiegenen Werte des Bodens und der höheren Baukosten.

In allen diesen Fällen, in denen die Gemeinden den Erbbauberechtigten in oft großem Maße begünstigten und weiter begünstigen, können sie auch solche Bedingungen setzen, die den Erbbauberechtigten verhindern, irgend eine Spekulation zu treiben, d. h. das Erbbaurecht überhaupt oder mit Gewinn zu veräußern — die Gemeinden sichern sich hiebei regelmäßig das Vorkaufsrecht bezw. das Rückkaufsrecht — oder für die Wohnungen im Erbbauhause höhere Mietpreise, als von der Gemeinde festgesetzt sind, zu verlangen. Wie nun Oberbürgermeister Beck-Mannheim im Jahre 1911¹ sagte, man sehe im Erbbaurecht nicht die völlig ausreichende Lösung der städtischen Grundbesitzfrage im Interesse der Wohnungsreform, weil dasselbe wohl das Eigentum der Gemeinde sichere, aber der letzteren während der Dauer des Rechts keinen Einfluß auf die Gestaltung des Wohnungswesens in den auf dem städtischen Boden erbauten Häusern gewähre, so haben die praktischen Erfahrungen, die seitdem mit dem Erbbaurechte gemacht wurden, diese Behauptung widerlegt. Denn fast in allen bisher abgeschlossenen Erbbauverträgen sind die genannten Bedingungen getroffen², die Erbbauberechtigten waren bisher fast ausschließlich Beamte und Arbeiter im staatlichen oder gemeindlichen Dienst. Privatpersonen haben noch wenig Erbbauverträge abgeschlossen, außer in Frankfurt a. M. Diese Stadt konnte auch Privatpersonen solche Bedingungen machen, obwohl sie ihnen nicht so weit, wie den gemeindlichen Arbeitern und Beamten in der Gewährung eines niedrigen Erbbauzinses und des Baukapitals entgegenkam; aber in Frankfurt ist der größte Teil des Grund und Bodens im Eigentum der Stadt und so hat es die Stadt ziemlich in der Hand, den Boden zu ihr gutdünkenden Bedingungen auszutun. Wenn einmal eine Stadt den gesamten Grund und Boden hat, so hat sie aüch alle Macht zu bestimmen, welche Häuser gebaut werden sollen und kann auch die Mietpreise festsetzen. Ich zweifle auch nicht, daß sich sofort genug Leute finden, die diese billigeren Wohnungen mieten werden. Solange diese Wohnungen nicht sehr zahlreich sind, werden die Mietpreise in diesen Häusern mit Mietpreisfest-

¹    In den Schriften des Vereins für Sozialpol., Bd. 96, Leipzig 1901, S. 267.

²    Vgl. Pesl, Erbbaurecht, Leipzig 1910, S. 117 ff.

Setzungen keinen nennenswerten Einfluß auf die Preise der Wohnungen in den andern Häusern üben. So sind, wie wir in Freiburg i.B. gesehen haben, die Wohnungen in den von der Stadt gebauten Häusern billiger als die in Privathäusern, aber die Mietpreise in den ersteren waren nicht imstande die in den Privathäusern zu ermäßigen aus leicht begreiflichen Gründen. Die Stadt vermietete die Wohnungen fast zum Selbstkostenpreise, ja eigentlich sogar darunter, denn ein privater Bauunternehmer erhält das Baukapital nicht zu solchen günstigen Bedingungen, wie es die Stadt sich selbst aus der städtischen Sparkasse gab. Deshalb können überhaupt Privathäuser mit gemeindlichen niemals konkurrieren, besonders wenn die Stadt in eigener Regie baut. Der private Bauunternehmer erhält höchstens ungefähr bis zu 60 V. H. Baukapital an erster Stelle und heute nur gegen einen Zins von mindestens 4xj₂ v. H.; die zweite Hypothek muß er mit mindestens 5 bis 5L/₂ v. H. verzinsen, den Rest aber selbst aufbringen. Die Bodenpreise habe ich absichtlich außer Betracht gelassen; ich nehme hier sogar an, daß die Grundstückspreise in beiden Fällen — bei dem gemeindlichen Wohnungsbau und dem privaten — die gleichen sind.

Trotzdem meine ich nicht, die Stadt sollte nicht preiswerte Wohnungen hersteilen, im Gegenteil, aber nicht allgemein für jedermann, sondern nur für bestimmte Personenkategorien, wie schlecht bezahlte Arbeiter und andere Personen, deren Einkommen nicht ausreicht, eine eigene Wohnung zu mieten und insbesondere für kinderreiche ärmere Familien.

Freilich muß ich Pohle’s⁴ Ansicht hiebei teilen, wenn er sagt: „Verzichtet die Stadt zu Gunsten des Erbbauberechtigten oder der Wohnungsinhaber in den Erbbauhäusern auf einen Teil der Bodenrente, die sie eigentlich verlangen könnte, so läuft das, eben weil nur ein Bruchteil der Bevölkerung in Erbbauhäusern wohnt, auf eine Unterstützung einzelner aus Mitteln der Gesamtheit hinaus. Die Frage spitzt sich dann darauf zu, ob die Stadt Anlass hat, gerade den Betreffenden besondere Zuwendungen zu machen, etwa weil sie zu ihr in einem näheren Verhältnis stehen oder weil sie besonders bedürftig und würdig sind usw. Über diese rein politische Frage steht der Wissenschaft natürlich keine Entscheidung zu. Ob man darin eine „Privilegienwirt-

Schaft“ sehen will oder nicht, ist Sache des politischen Standpunktes und der Beurteilung des einzelnen Falles.“

Ohne Zweifel ermöglicht das Erbbaurecht auch weniger gut bezahlten Personen ein Eigenhaus bezw. eine billige Mietwohnung in einem Erbbauhause. Auf die Hausbaukosten komme ich in einem späteren Kapitel zu sprechen; hier war bloß zu zeigen, auf welche Weise für minderbemittelte Personen billigerer Boden zu haben ist und auch unter welchen Voraussetzungen billigere Wohnungen beschafft werden können.

Zu bemerken ist hier noch, daß private Grundeigentümer, selbst wenn sie den Boden in Erbbaurecht geben würden, niemals derartige Bedingungen hiebei setzen würden, weil sie kein Interesse daran haben; insbesondere haben sie kein Interesse, die Mietpreise in ihrem natürlichen Steigen künstlich aufzuhalten. — Bisher haben meines Wissens private Grundeigentümer noch keine Grundstücke in Erbbaurecht gegeben, nicht weil sie nicht wollten, denn mir sind Fälle bekannt, in denen sie gerade Arbeitern, die Grundstücke kaufen wollten, diese Grundstücke wahlweise in Erbbaurecht anboten, aber die Arbeiter zogen in allen Fällen den Kauf vor, einerseits aus Mißtrauen gegen diese neue Rechtsform und ungenügender Kenntnis derselben und andererseits, weil sie den Wertzuwachs, den nach ihrer Meinung diese Grundstücke doch einmal erhalten werden, nicht verlieren wollten; er sollte ihnen oder ihren Kindern zu Gute kommen.

Vom sozialpolitischem Gesichtspunkte aus werden vor allem

Gerade weil die Gemeinde diese Genossenschaften

als Erbbaurechtsnehmer die Baugenossenschaften in Betracht kommen.

weitgehend unterstützen durch Gewährung billigen Baukapitals, Haftung für anderweitig aufgenommene Darlehen, so würde es durchaus recht und billig sein, wenn die Gemeinden den Grund und Boden nicht mehr wie häufig bisher zum Selbstkostenpreise oder darunter oder umsonst diesen Genossenschaften gäben, sondern sich das Eigentum dauernd sicherten, indem sie ihren Boden nur mehr in Erbbaurecht geben würden. Die Baugenossenschaften aber halten sich dem Erbbaurecht gegenüber ablehnend und ziehen den Kauf des Bodens vor. Auf dem 53. Allgemeinen Deutschen Genossenschaftstage (August 1912, München) stellte der Verband der Baugenossenschaften folgenden Antrag:

Der allgemeine Baugenossenschaftstag erklärt:

1.    Als Besteller von Erbbaurechten werden voraussichtlich auch zukünftig in Deutschland hauptsächlich nur das Reich, die Bundesstaaten und Gemeinden oder Gemeindeverbände in Frage kommen; private Besitzer nur dann, wo gebundener Besitz für die Bebauung erschlossen werden soll.

2.    Der Abschluß eines Erbbauvertrages wird in der Regel den Baugenossenschaften keine wesentlichen Vorteile bringen. Wo Erwerb zum Eigentum möglich ist, verdient dieser vom Standpunkte der Baugenossenschaften aus den Vorzug.

3.    Vor Abschluß eines Erbbauvertrages oder durch den Erbbauvertrag hat die Beleihungsfrage ihre befriedigende Lösung zu finden. Als Geldgeber auf Erbbaurecht werden voraussichtlich neben den bisherigen Erbbaubestellern — Reich, Staat und Gemeinden — vor der Hand die Lebensversicherungsanstalten in Frage kommen.

Begründet waren diese Anträge mit dem Hinweise darauf, daß die von den Baugenossenschaften zu tragenden Bodenrenten im allgemeinen niedrig seien, weil die Genossenschaften niemals in Geschäftsvierteln der Städte bauen, sondern in den Außenbezirken, wo der Boden verhältnismäßig billig ist; für diese Ersparnis müßten aber die Baugenossenschaften nicht nur den Wertzuwachs des Bodens hingeben, sondern auch noch den Verlust übernehmen, der dadurch entstehe, daß nach den bisher abgeschlossenen Erbbauverträgen niemals der volle Wert der vorhandenen Baulichkeiten, sondern nur ein Teil des Wertes vom Erbbaugeber nach Ablauf des Erbbauvertrages dem Erbbauberechtigten gezahlt werde. — Wie dargelegt, ist die Gewährung der vollen Entschädigung für die Gebäude durchaus zu fordern, wenn das Erbbaurecht die Wirkung haben soll, die man von ihm erwartet: Schaffung guter und gesunder Wohnungen; nur die volle Entschädigung des Wertes nach den oben entwickelten Gesichtspunkten kann den Erbbauberechtigten veranlassen, dauernd alle Sorgfalt auf die Gebäude zu verwenden. Durchaus zu fordern ist ferner, daß das Erbbaurecht nur durch Ablauf der Zeit zu Ende gehen kann; in den meisten bisher abgeschlossenen Erbbauverträgen sind zahlreiche vorzeitige Beendigungsfälle festgesetzt und zwar als Folge aller möglichen, oft sehr unbedeutenden Vertragsverletzungen z. B. Rückstand

im Zahlen des Erbbauzinses; Vernachlässigung der Gebäude; Aufnahme von Untermietern, Mietpreissteigerung ohne Genehmigung des Erbbaugebers usw. Die Beendigungsgründe müssen wegfallen, denn sonst ist das Eigentum am Erbbaurechte zu gefährdet; außerdem ist häufig noch vereinbart, daß bei solchen vorzeitigen Beendigungen keine oder nur eine geringe Entschädigung für die Gebäude gezahlt wird. Um die Einhaltung der Vertragsbestimmungen zu erreichen, genügen die gewöhnlichen Klagen und Zwangsvollstreckungen unseres Bürgerlichen Gesetzbuches und unserer Civilprozeßordnung.

Gerade die Möglichkeit, daß das Erbbaurecht vorzeitig erlöschen kann, gestaltet die Beleihungsfrage so schwierig; denn kein Geldgeber wird ein Darlehen auf ein Recht geben, das möglicherweise schon nach wenigen Jahren zu Ende gehen kann und es ist eine Frage für sich, in welcher Weise der Darlehensgeber sich befriedigen kann⁵.

Auf dem genannnten Genossenschaftstage in München wurden noch folgende Anträge angenommen:

Das Erb-

1.    Die Zinspflicht des Erbbauberechtigten einerseits und die dingliche Sicherstellung der Hypothekarier andererseits bedarf einer gesetzlichen Regelung. Die Zinspflicht des Erbbaunehmers muß dinglich sichergestellt werden, baurecht darf aber, falls die Zinsen nicht gezahlt werden, nicht untergehen, sondern muß auf den Eigentümer mit der Verpflichtung übergehen, an den Erbbauberechtigten eine Entschädigung zu zahlen, die dem Werte der errichteten Gebäude gleichkommt und aus der die Hypotheken Deckung gefunden haben.

2.    Der Grundeigentümer muß von Gesetzes wegen verpflichtet werden, bei Beendigung des Erbbaurechtes dem Erbbauberechtigten den vollen Wert der vorhandenen Baulichkeiten zu vergüten oder den Erbbauvertrag zu verlängern.

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3. Es müßte durch Reichsgesetz festgelegt werden, inwieweit oder unter welchen Voraussetzungen ein Erbbaurecht mündelsicher beliehen werden kann.

Ohne hier auf die einzelnen Fragen kritisch einzugehen, möchte ich nur bemerken, daß im Falle der nicht pünktlichen Zahlung des Erbbauzinses nicht der Übergang des Erbaurechtes zu befürworten ist, sondern es müßte die Zwangsvollstreckung durchgeführt werden, äußersten Falles würde das Erbbaurecht zur Zwangsversteigerung kommen, sodaß jeder die Möglichkeit hätte mitzubieten und es zu erwerben.

Das Erbbaurecht kann ebensowenig wie das Wiederkaufsrecht die Wertbildung und Wertsteigerung des Grund und Bodens aufhalten und es ist unrichtig, wenn Jnama-Sternegg¹ schreibt „ungefähr gleichmäßig tritt auch bei beiden Instituten die Wirkung ein, daß die natürliche Wertsteigerung des Bodens für die Dauer des Rechtes aufgehalten wird, bei Eintritt des Wiederkaufes aber wie bei Erlöschung des Erbbaurechtes in der Hand der Gemeinde auf lebt.“

Da die Grundrentenbildung auf der Lage der Grundstücke beruht — das besser gelegene Grundstück wirft eine höhere Rente ab — so kann die Rentenbildung bezw. Wertbildung nicht verschwinden oder beseitigt werden. Die Vorteile, die das besser gelegene Grundstück infolge der Lage bietet, sind vorhanden, gleichgiltig, ob der den Vorteil Genießende hiefür einen bestimmten Geldbetrag zahlt oder nicht. Im freien Verkehr muß er den Vorteil bezahlen und zwar in dem Mietpreise an den Grund- und Hauseigentümer; beim Erbbaurecht und Wieder-kaufsrecht, von dem im nächsten Kapitel die Rede ist, erhält der Grundeigentümer eine bestimmte Rente, die beim Erbbaurecht während der Dauer des Rechtes und bei dem Wiederkaufsrechte bis zum Zeitpunkte der Ausübung des W’ieder-kaufes unverändert bleibt. (Bei dem Wiederkaufsrechte erhält der Verkäufer den Kaufpreis; nur wenn er das verkaufte, bebaute oder unbebaute Grundstück wieder zurückkauft, hat er die Möglichkeit es wieder teurer zu verkaufen, wenn der Wert inzwischen gestiegen ist). Ist bei der Weiterentwicklung der Stadt eine Wohnung in einem Erbbauhause wertvoller geworden infolge der

¹ Inama-Sternegg, Städtische Bodenpolitik in neuer und alter Zeit, i. d. Zeitschr. f. Volkswirtsch., Sozialpol. u. Verwaltung, Bd. XIV, Wien 1905, S. 119.

immer zentraleren Lage, da die Peripherie immer weiter hinausrückt, so erhält allerdings nicht der Grundeigentümer bei dem Erbbaurechte den Wert der günstigeren Lage, sondern der Erbbauberechtigte, der trotz des Wertvollerwerdens seiner Wohnung keinen höheren Bodenzins zu zahlen hat. Also der Wert des Grundstückes ist vorhanden und ebenso die Wertsteigerung, nur kommt bei dem Erbbaurechte die Wertsteigerung, solange das Erbbaurecht dauert, nicht dem Grundeigentümer, sondern dem Erbbauberechtigten zu Gute. Das zeigt sich namentlich ohne weiteres, wenn der Erbbauberechtigte nicht durch Vertrag gebunden ist, die Wohnungen ohne Beschränkungen weiterzuvermieten. Vermietet der Erbbauberechtigte Wohnungen, so wird er selbstverständlich ebensoviel dafür verlangen, wie jeder Vermieter. Wurde das Erbbaurecht vor 50 Jahren begründet und sind seitdem die Mietpreise um die Hälfte in die Höhe gegangen, so erhält der Erbauberechtigte diese Hälfte, die im andern Falle der Haus- und Grundeigentümer erhalten hätte. Die Wertsteigerung infolge der immer günstiger werdenden Lage ist vorhanden, wenn auch der Grundeigentümer vorerst den Wert nicht erhält. Ist dem Erbbauberechtigten durch Vertrag verboten, die Mietpreise zu erhöhen, so wird auch hiedurch die Wertsteigerung des Bodens nicht aufgehalten; in diesem Falle erhält der Mieter den Wert, indem er für die Wohnung, obwohl sie wertvoller geworden ist, nicht mehr zu bezahlen hat als bisher. Wie schon erwähnt, läßt sich durch kein Mittel die Wertsteigerung des Bodens aufhalten oder beseitigen in aufblühenden Städten; ebensowenig wie eine Wertminderung in zurückgehenden Städten beseitigt werden kann. Die Frage ist bloß, wem soll einerseits der Gewinn zu Gute kommen und wer soll andererseits den Verlust tragen, der Grundeigentümer (Hauseigentümer) oder der Mieter. — Von einer neuen Erbbaurechtsform, welche Halberstadt 1913 eingeführt hat, werde ich an anderer Stelle eingehender sprechen.¹

Wiederkaufsrecht.

Eine andere Form, wie die Gemeinden Boden und Mieten niedrig halten können, ist das Wiederkaufsrecht,² das bisher

¹    In der Zeitschrift „Um Grund und Boden“, Berlin, Jahrg. 1914.

²    Vgl. Pesl, D., Der städtische Grund und Boden, a. a. O., S. 262 ff.

in größerem Maße nur von Ulm angewendet wurde. Das Wiederkauf srecht ist der Vorbehalt, den der Verkäufer eines Grundstücks oder Hauses macht, unter gewissen Voraussetzungen den Kauf wieder rückgängig zu machen d. h. das Eigentum an dem Grundstücke oder Hause wieder auf sich zurückübertragen zu lassen. Der Zweck kann aller Art sein; Ulm bezweckt mit dem Wiederkaufsrechte die Verhinderung einer Spekulation mit dem Grundstücke bezw. dem Hause. Ulm baute eine Anzahl Kleinwohnungshäuser (Ein- oder Mehrfamilienhäuser) und verkaufte sie an minderbemittelte Personen zu sehr günstigen Bedingungen. Um dieser Bedingungen willen konnte sie auch im Vertrag die Vereinbarung treffen, daß in gewissen Fällen die Stadtgemeinde berechtigt sein soll, das Haus zu dem seinerzeitigen Verkaufspreise zurückzukaufen, z. B. Rückstand der Zahlungen, Veräußerung innerhalb einer bestimmten Zeit, Vermietung der WTohnungen zu einem den üblichen Mietzins übersteigenden Preise, Duldung der Untermiete, Vernachlässigung des Hauses usw.¹, also lauter soziale Gesichtspunkte für die Begründung des Wiederkaufsrechtes; das Wiederkaufsrecht ist häufig mit dem dinglichen Vorkaufsrecht verbunden, das dann Anwendung findet, wenn das Haus billiger verkauft werden sollte oder müßte, als der Preis zurzeit der Ausübung des Wiederkaufsrechtes betragen würde. Vor allem erwartet man vom Wiederkaufsrechte, daß es jede Bodenspekulation beseitige; das tut das Recht auch, solange es dauert (in den neueren Verträgen Ulms nun ioo Jahre, in den früheren waren nui 15 Jahre vereinbart); aber nach Ablauf der Zeit ist das Haus freies Eigentum wie jedes andere, und es kann nun damit spekuliert werden. Soweit Wohnungen in diesen Häusern zum Vermieten vorhanden sind, hat Ulm die Mietpreise vorgeschrieben, zu welchen die Wohnungen vermietet werden dürfen.

Solche Fälle sind

Gegen diese Mietpreisfestsetzungen und das Verbot des Steigerns sprechen dieselben Gründe wie gegen jede solche Bestimmung; es ist ein gewaltsames Unterdrücken der Grundrentenbildung, die sich sonst nach der Lage und Güte der Wohnungen bilden müßte; jedenfalls haben die Mieter dieser Wohnungen eine bevorzugte Stellung infolge der billigeren Mietpreise;

¹ Wagner, H., Die Tätigkeit usw., S. 48 ff., und Wagner, H.. Aus der Praxis einer bodenref. Gemeinde, i. Jahrbuch d. Bodenreform 1906, S. 251.

18

P e sl, Suum cuique.

man wird nichts dagegen einwenden, wenn bestimmte Personen (ärmere kinderreiche Arbeiterfamilien usw.) solche Wohnungen erhalten; in anderen Fällen bedeutet diese Vergünstigung ein nicht leicht zu rechtfertigendes Geschenk auf Kosten der Gesamtheit.

Der Hauptnachteil des Wiederkaufsrechtes liegt in der Ausübung desselben; es kann bei geringfügigen Vertragsverletzungen ausgeübt werden; wir wollen aber annehmen, daß nicht zu streng vorgegangen wird, sondern zunächst bloße Verwarnungen und Androhungen erfolgen und nicht sogleich wegen einer einmaligen Vertragsverletzung das Wiederkaufsrecht geltend gemacht wird. Aber je näher der Zeitpunkt der Beendigung des Wiederkaufsrechtes auf normalem Wege, nämlich durch Zeitablauf kommt, desto schwieriger wird die Lage der Gemeinde, wenn der Käufer des Hauses eine Vertragsverletzung sich zu schulden kommen läßt. Entweder die Gemeinde macht sofort das Wiederkaufsrecht geltend, weil sie sieht, daß in Kürze das Haus freies Eigentum wird und sie keinen Einfluß mehr auf das Schicksal des Hauses und die Mietpreise usw. hätte, dann wird man ihr ein rigoroses Vorgehen vorwerfen, ganz abgesehen davon, ob nicht ein angegangenes Gericht die Ausübung des Wiederkaufsrechtes bei ganz leichten Vertragsverletzungen als gegen Treu und Glauben handelnd auf faßt; oder sie macht das Wiederkaufsrecht nicht geltend, dann wird sie später um deswillen Vorwürfe erhalten. So würde es schließlich das Beste sein, das Wiederkaufsrecht nur in ganz besonderen Fällen zu vereinbaren und im übrigen davon abzusehen. Mit dem Wiederkaufsrechte soll, wie wir gesehen haben, die Spekulation verhindert werden; sie wird aber nicht verhindert, sondern die Möglichkeit der Spekulation wird bloß hinausgeschoben. So würde höchstens ein ewiges Wiederkaufsrecht übrig bleiben, dessen Einführung aber nicht zu befürworten ist, da der Käufer dann niemals in seinem Besitze sicher ist.

Inama-Sternegg⁶ erwartet eine wesentliche Förderung des Wiederkaufsrechts dadurch, daß die Geltendmachung dieses Rechtes zeitlich begrenzt wird, einesteils indem sich die Gemeinde bereit finde, dasselbe erst von einer bestimmten Zeit an, — etwa nach 15 Jahren — überhaupt sich vorzubehalten, andererseits von diesem Vorbehalt nur innerhalb einer bestimmten Zeit — innerhalb höchstens 30 Jahren vom Zeitpunkte der beginnenden Berechtigung zur Geltendmachung des Wiederkaufsrechtes an — Gebrauch zu machen, der Käufer erhalte damit eine wesentliche Sicherheit des Bestandes der mit dem Kaufe erworbenen wirtschaftlichen Nutzungen und Verfügungen.

Die Grenze nach oben verschiebt, wie bereits erwähnt, die Spekulation bis nach Ablauf der Zeit; ein Wiederkaufsrecht für ewige Zeiten ist unter keinen Umständen zu befürworten, wie soeben hervorgehoben; denn der Eigentümer kann niemals wirtschaftlich freies Eigentum erlangen.

Inama - Sternegg tritt für die 30 jährige Dauer ein, denn die Festsetzung eines nicht allzuweit erstreckten Zieles entspreche nicht nur den allgemeinen Rechtsanschauungen in Bezug auf dieses Institut, sondern finde auch in dem zeitlich doch begrenzten Interesse der Gemeinde ihre Rechtfertigung; für den Käufer der Realität sei es andererseits doch wichtig, in absehbarer Zeit die Liegenschaft vom Rückkaufsrechte befreit zu wissen; es werde dadurch sein Interesse an derselben gesteigert, seine Neigung zur guten Instandhaltung des Gebäudes erhöht und sein Kredit verbessert; aber auch vom Standpunkte der Allgemeinheit aus erscheine es wichtig, daß die Bindung des Realitätenverkehrs und seiner Wertbildung, wie sie durch das Rückkaufsrecht zweifellos eintrete, auch eine Zeitgrenze finde, damit sich neue Interessen, neue wirtschaftliche Tendenzen auch außerhalb des jeweiligen Gedankenkreises der Gemeindestube an diesen Liegenschaften wieder betätigen können. — Inwiefern die Gemeinde bloß ein zeitlich begrenztes Interesse an dem Wiederkaufsrechte haben soll, ist nicht recht einzusehen, da zweifellos in dem Augenblicke, wo das Wiederkaufsrecht erlischt, die Wirkungen eintreten werden, die das Wiederkaufsrecht unterdrücken sollte. Unverständlich ist mir die Begrenzung des Wiederkaufsrechtes nach unten, die 15jährige „Schonzeit“. Inama-Sternegg meint, die Leichtigkeit der Belehnung nehme zu, indem die Gläubiger wenigstens auf die rückkaufsfreien 15 Jahre sicher rechnen können; der mäßige Kaufpreis, zu welchem jede mit dem Rückkaufsrechte belastete Realität zu erwerben sei, wirke innerhalb dieser Zeit wie eine Art von Steuerfreiheit und erhöhe den Anreiz zur Bauführung. — Als Wert für die Belehnung kommt bei einem Hause das mit

18*

einem Wiederkaufsrechte verbunden ist, nur die Kaufsumme in Betracht, zu welcher das Haus zurückerworben werden kann. Der Umstand, daß zunächst 15 Jahre das Wiederkaufsrecht nicht ausgeübt werden soll, ist ohne Bedeutung, da innerhalb dieser 15 Jahre der Wert sich nicht wesentlich verändern wird.

Das Wiederkaufsrecht sollte also nur in ganz bestimmten Fällen vereinbart werden.

Da bei dem Wiederkaufsrecht die Gemeinde das Haus baut und dieses samt dem Boden an einen Privaten verkauft, und das Wieder- und Vorkaufsrecht sich ausbedingt, so ist eigentlich nicht recht einzusehen, warum die Gemeinde das Haus verkauft, nachdem der Käufer wohl juristisch aber nicht wirtschaftlich ein volles Eigentum erhält; seine Lage ist nicht besser als die eines Mieters, unter Umständen sogar ungünstiger, denn wenn der Wert des Hauses infolge sinkender Konjunktur geringer werden sollte und der Eigentümer aus irgend welchem Grunde das Haus verkaufen müßte, so kann er es in manchen Fällen nur mit Verlust. Nur wenn er imstande ist, während der Dauer des Wiederkaufsrechtes allen Vertragsverpflichtungen gewissenhaft nachzukommen und niemals mit der Zahlung des Zinses usw. im Rückstände bleibt, dann erhält er nach Beendigung des Wiederkaufsrechtes ein volles, freies Eigentum, unbeschwert von Bedingungen. So dürfte es vielleicht besser sein, wenn die Gemeinde das von ihr auf ihrem eigenen Grund erbaute Haus nicht verkauft, sondern vermietet; dann hat sie es leichter, unangenehme Mieter durch Kündigung los zu werden.

Bei dem Mietsystem hat die Gemeinde es in der Hand die Mietpreise bald höher und bald niedriger anzusetzen, kann überhaupt weit mehr sozial verfahren und hat auch selbst die Bestimmung, welche Mieter sie in den Häusern aufnehmen will, während dies bei dem Wiederkaufsrechte nicht der Fall ist. Das Wiederkaufsrecht gewährt wirtschaftlich kein wirkliches Eigentum, sondern nur ein Scheineigentum; mit Recht sagt Albrecht⁷, es frage sich ob ein in dieser Weise verklausuliertes Eigentumsrecht, das dem Inhaber jede Verfügung über sein Eigentum nehme, noch dem Wesen dessen entspreche, was wir mit dem Begriffe des „Eigenen Heims“ verbinden und ob es nicht im

Grunde genommen zweckmäßiger sei, unter diesen Umständen auf das ganze Scheineigentum zu verzichten und sich zu einem Prinzip zu bekennen, das dem Wesen nach dasselbe sei, bei dem es aber des ganzen umständlichen Apparates von Verträgen und Eintragungen nicht bedürfe, die doch in der Praxis häufig versagen dürften.

Wir kommen also zu dem Ergebnisse, daß das Wiederkaufsrecht an sich wohl geeignet ist, die Spekulation mit den Häusern und Wohnungen zu verhindern und insbesondere die Mietpreise niedrig zu halten, daß aber einmal der Zeitpunkt kommt, wo vom Wiederkaufsrecht Gebrauch gemacht werden muß; wird es nicht ausgeübt, so wird das Eigentum freies Eigentum. Wir finden, daß es weit besser ist, wenn die Gemeinde die Häuser nicht verkauft, weder zu freiem Eigentum noch mit einem Wiederkaufsrechte verbunden, sondern wenn die Gemeinde selbst Häuser baut und die Wohnungen vermietet und das Eigentum an den Häusern dauernd behält⁸. —

Eingemeindung.

Durch

Ein wichtiges städtepolitisches Problem sind die Eingemeindungen, ein Problem, dessen Bedeutung erst in den letzten Jahrzehnten und Jahren allgemeiner erkannt wurde, die Eingemeindungen benachbarter Orte wird das Stadtgebiet sehr groß und die Stadt gewinnt infolge ihrer Bebauungspläne den größten Einfluß auf die Art der Bebauung; andererseits mußten die Städte die oft unerfreuliche Beobachtung machen, daß zahlreiche, häufig sehr steuerkräftige Leute den Wohnsitz in der Stadt aufgaben und in einem der Vororte sich niederließen, teils um ein ruhigeres Leben führen zu können, teils um den hohen Gemeindelasten (Umlagen usw.) der Stadt zu entgehen. Diese Erfahrung mußte im größten Maße Berlin machen. Der Wohnsitz, besonders reicher Leute, in den benachbarten Orten bietet häufig nicht bloß ein stilleres Leben, sondern infolge der Bahnverbindungen können diese Leute auch an allem,

was die Städte bieten, teilnehmen, ohne ihrerseits an den Kosten durch Umlagenzahlung und sonstigen Abgaben und Gebühren einen Beitrag zu leisten. Solange die Vororte verhältnismäßig klein sind und wenig reiche Leute dort wohnen, ist die Eingemeindung leicht; da diese Orte von der Eingemeindung die großstädtischen Vorteile erwarten wie Wasserleitung, Gasleitung, Elektrizität, Pflasterung der Straßen, bessere Verbindungen mit der Stadt usw., so sind die Vororte oft gerne bereit sich eingemeinden zu lassen, namentlich dann, wenn ihr Schuldenstand groß geworden ist; aber gerade diese Schulden bilden in der Praxis einen Hauptgrund, daß die Städte solche Orte nicht eingemeinden wollen, wozu noch die Leistungen kommen, die die Stadt positiv vornehmen muß. Freilich manche Städte z. B. München haben bei Eingemeindungen vertragsgemäß vereinbart, daß die eingemeindeten Orte innerhalb einer bestimmten Zahl von Jahren mit keinerlei Forderungen auf Ausdehnung städtischer Einrichtungen (Kanalisation, Wasser- und Gasleitung usw.) an die Stadt herantreten dürfen, außerdem müssen die Gemeinden, besonders wenn sie keinen Gemeindegrundbesitz haben, einen größeren Geldbetrag (100 000—200 000 Ji und mehr) an die Stadt bezahlen. Allmählich muß aber die Stadt in ihrem eigenen Interesse das neugewonnene Gebiet einigermaßen erschließen. Wie an anderer Stelle ausgeführt, ist die wichtigste Forderung in städtepolitischer Hinsicht, daß die eingemeindeten Orte durch billige und rasche Verkehrsmittel mit der Stadt verbunden werden; nur auf diese Weise ist eine wirksame Dezentralisation eines Teils der großstädtischen Bevölkerung möglich. Solange Vororte nicht eingemeindet sind, weigern sich die meisten Städte, Straßenbahnen usw. in diese Orte zu führen, denn die Stadt würde sich selbst eine Konkurrenz schaffen; vom Standpunkt der Stadt aus ist es leicht begreiflich, daß sie nicht fremde Orte durch rasche und billige Verbindungen der Stadt näher rücken will, wenn die Leute, die sich in den Vororten niedergelassen haben und sich niederlassen werden, der Steuergewalt der Stadt entzogen sind, aber trotzdem an allen städtischen Einrichtungen, Theatern, Museen usw. teilnehmen.

Im Jahre 1909 und Anfangs 1910 haben die folgenden Städte die angegebenen Flächen eingemeindet:⁹

Breslau . . . . Charlottenburg Chemnitz . . . Coin a. Rh. . . Düsseldorf . . Essen a. R. . . Flensburg . . . Frankfurt a. M. Görlitz . . . .

681,36 ha Hamburg . . .

Karlsruhe . . . Kiel.....

ca. 3,00 ,,

255,68 „

599,00 „ Leipzig

5889,98 „ 1089,75 „ 18,88 ,, 4089,00 ,, 32,87 „

Linden

92,00 ha i2i,57 » 2042,60 ,,

• .    157,85 „

. .    1003,30 „

Magdeburg . . .    4068,28 ,,

Mühlheim a. R.

Oberhausen

453,oo „

140,53 ,,

Seitdem sind weitere Eingemeindungen in vielen Städten erfolgt, die aber noch nicht statistisch verarbeitet sind.

Die folgende Statistik zeigt, welche Gesamtfläche in Hektaren die deutschen Städte mit mehr als 50 000 Einwohnern im Jahre 1909 oder anfangs 1910 hatten:

a) Städte mit mehr als 200 000 Einwohnern:

Berlin . . .

Bremen . .

Breslau . . .

Charlottenburg Chemnitz . .

Coin a. Rh. . .

Dresden Düsseldorf . . . 11116,99 ,, Essen a. R. . . . 2776,84 ,, Frankfurt a. M. .    9390,66 ,,

.    .    6352,25    ha    Hamburg

. . 4229,15 „ •    2343,37    „

.    .    4372,86    „

IH33,73 „ • • 6755,60 „

7792,32 ha

9952.51    „ 4446,44 ,, 5854,68 „ 6671,84 ,, 8871,73 „

6419.52    „ 6722,26 ,,

6519,31 „

b) Städte mit 100 000 bis 200 000 Einwohnern:

Aachen . . . Altona . . Barmen . . Bochum. . . Braunschweig Cassel.... Crefeld . . . Danzig . . . Dortmund Duisburg . . Elberfeld

. . 5061,90 ha Gelsenkirchen . 3084,18 ha . .    2180,43 ,,    Halle a. S. ... 4048,72 ,,

444,35 ,

•    •    3i33,8i ,

•    •    3390,69 ,

28o

c) Städte mit 50 000 bis 100 000 Einwohnern:

2186.33    ha 2249,81 „

1672.33    „ 3120,50 „ 7869,88 „

832.27    „

3439.11    „ 576o,i6 „ 1947,00 „

836,36 „

1256.11    „ 4447,13 „

3172.23    „

598o,75 „ 5963,96 „ 2442,91 „ 2791,69 „ 1890,43 „

3285.23    „ 1327,98 „ 9064,19 „

617.27    „

1022,60 ,,

1810,00 ha

1585.84

2178,02 ,,

3037.94    ..

3098,00 „ 1665,22 „ 1229,00 ,, 882,39 „ 7008,00 ,, 1196,68 ,, 6594.49 .. 449,33 „

2789.95    „

3H3,i8 „

3481.63    „

1350.64 3240,00 „ 1268,00 ,,

4439,87 -, 2248,00 ,, 3215,90 „ 2811,86 ,,

Augsburg . . . Beuthen OS. . . Bielefeld . . . .

Bonn......

Brandenburg а. H. Bromberg . . . .

Coblenz.....

Darmstadt . . .

Dessau.....

D. Wilmersdorf

Elbing.....

Erfurt.....

Flensburg .... Frankfurt a. O. Freiburg ....

Fürth .....

Gleiwitz ....

Görlitz.....

Hagen i. W. . . . Harburg . . . . Kaiserslautern . . Königshütte . . . Lichtenberg . . .

Liegnitz . . . . Linden i. H. . . . Ludwigshafen . . Lübeck . . .

Mainz.....

Metz .....

Mülhausen i. E. Mülheim a. Rh. Mülheim a. d. R. M.-Gladbach. . . Münster i. W. . . Oberhausen . . Offenbach . . . Osnabrück . . . Pforzheim . . . Potsdam . . . . Remscheid . . . Rostock . . . . Spandau . . . .

Ulm......

Würzburg . . . Zwickau . . . .

Dezentralisation.

Nachdem bis in die neueste Zeit das Zuströmen in die großen und größten Städte viele Schattenseiten mit sich brachte, insbesondere durch die Zusammenpferchung Tausender auf einem kleinen Raum, wird jetzt immer mehr von der Dezentralisation der städtischen Bevölkerung gesprochen. Man sah plötzlich ein, daß es nicht so schlimm sei, in einiger Entfernung von der Stadt zu wohnen, an einem Orte, der gesünder, staubfreier und ruhiger ist. Und so entstanden überall kleinere und größere Ansiedelungen vor der Peripherie, häufig in den benachbarten Ortschaften; in neuester Zeit kam noch die Schaffung von Gartenstädten hinzu. Selbstverständlich kann niemals davon die Rede sein, etwa den größten Teil der städtischen Bevölkerung zu bestimmen

28i

oder bestimmen zu wollen, die städtische Wohnung aufzugeben und sich in Kleinhäusern oder Eigenhäusern in mehr oder weniger großer Entfernung von der Peripherie anzusiedeln. Das ist auch gar nicht notwendig; es soll der städtischen Bevölkerung bloß gezeigt werden, daß sie die Möglichkeit hat, besser und gesünder vor der Stadt und nicht teurer als in einem städtischen Miethause zu wohnen. Wer eine schöne, den hygienischen Anforderungen entsprechende Stadtwohnung hat, wird nicht ohne weiteres diese aufgeben, besonders wenn diese für ihn wegen der Nähe der Arbeitsstätte vom Vorteil ist. Wohnsitten spielen eine große Rolle, so ist z. B. in München eine Villa im allgemeinen oft bis zur Hälfte billiger als eine gleichräumige Etagenwohnung; man findet es angenehmer und bequemer sämtliche Räume nebeneinander zu haben, als in einem Eigenhause die Treppen benützen zu müssen. In England, Amerika usw. wird das Eigenhaus einer Etagenwohnung vorgezogen; die in den letzten Jahren in London erbauten Etagen-Miethäuser(flats) erfreuen sich keiner Beliebtheit. Freilich kommen noch andere Momente hinzu, die in England und Amerika das Eigenhaus begünstigen, nämlich die Gleichgiltigkeit gegen die Entfernung; es ist dem Engländer und Amerikaner im allgemeinen ziemlich gleich, ob er 3, 4, 5 oder mehr Kilometer von der City entfernt wohnt, vorausgesetzt, daß die Möglichkeit besteht, rasch und billig in das Innere der Stadt zu gelangen. Wäre in den amerikanischen Städten, als diese in kurzer Zeit ungeheuer anwuchsen, keine Gelegenheit gewesen, rasch in die Stadt zu kommen, so würde zweifellos das große Miethaus entstanden sein, wie es bei uns etwa in Berlin herrscht. Die Straßenbahnen haben große Flächen Grund und Bodens erworben, den sie bald verwerten wollten; zu diesem Zwecke schufen sie in weiter Entfernung von der Stadt Vergnügungsanlagen, Parks usw. und bauten Straßenbahnen zu diesen. Zu beiden Seiten der Bahn wurden Häuser gebaut, bald wurde auch das dahinterliegende Gebiet bebaut und soweit notwendig neue Straßenbahnlinien angelegt.¹ Jedoch dürfen wir die Bedeutung des Verkehrs nicht überschätzen; die guten Verbindungen kommen erst in zweiter Reihe für die Dezentralisation in Betracht, in erster Reihe ist die Wohnsitte maßgebend. Der Deutsche ist gewohnt in Miet-

¹ Heiß, Clemens, Wohnungsreform und Lokal verkehr, Göttingen 1903,

häusern zu wohnen und will häufig selbst dann, wenn ihm das Eigenhaus ermöglicht wird, die städtische Mietwohnung nicht gegen dieses tauschen. Und doch halte ich es nicht für sehr zweifelhaft, daß die Ansiedlung vor der Peripherie unserer Städte größer gewesen wäre, wenn die nötigen Verkehrsmittel für eine rasche und billige Verbindung mit der Innenstadt gesorgt hätten. Wo die Gemeinden in größerer Entfernung von der Peripherie Straßenbahnen bauen mußten, etwa zu einem ferngelegenen Friedhof, zu einer Gasanstalt, da finden wir, daß schon in kurzer Zeit zu beiden Seiten der Bahn Ansiedelungen entstehen; von diesen nicht überall zutreffenden Fällen abgesehen, bauen die Gemeinden keine Bahnen, und zwar aus finanziellen Gründen; erst wenn das ganze Gebiet bebaut ist, entschließen sich die Gemeinden bis ungefähr zu der Grenze des bebauten Gebietes Straßenbahnen zu bauen. In England und Amerika befindet sich der Bau von Straßenbahnen meist in den Händen von Gesellschaften, die auf alle mögliche Weise versuchen, gut rentierende Linien zu schaffen. Soweit wir private Straßenbahnen hatten, wurden diese fast überall städtisches Eigentum. Es ist aber fraglich, ob diese Entwicklung für einen raschen Ausbau des Verkehrsnetzes im Stadterweiterungsgebiete so große Garantien bietet wie die Überlassung dieses Teils des Verkehrswesens an das Privatkapital und den privaten Unternehmungsgeist.¹

Am besten ist die Bevölkerung Londons dezentralisiert: die City gehört heute ausschließlich dem Geschäfte und dem Handel; die Beamten, die Kaufleute, die Laden- und Bureauangestellten wohnen fern von ihren Arbeitsstätten; Vorortzüge, Straßenbahnen, Omnibusse und namentlich die Untergrundbahnen bringen dieses Heer von Kaufleuten und Angestellten rasch in die Vororte hinaus. Da es dem Londoner verhältnismäßig gleich-giltig ist, ob er ein paar Kilometer näher oder ferner der City wohnt, so sind die Bodenpreise und Bodenwerte auch ausgeglichener. In den deutschen Großstädten, ist der Boden in der City am wertvollsten und am teuersten; Wert und Preis sinken stark je näher der Boden der Peripherie gelegen ist; aber auch an der Peripherie sind Wert und Preis noch groß wegen der Rente, die für den Quadratmeter Bodenfläche infolge des großen Miethauses zu erzielen ist; Wert und Preis des unbebauten Gebietes vor der Peripherie sinken aber sehr stark mit der Entfernung

¹ Pohle, L., Die Wohnungsfrage, Bd. II, S. 109.

und schon in der Entfernung von 5—10 km von der Peripherie ist der Wert dieser Grundstücke von dem Werte des Bodens, der der Landwirtschaft oder der Gärtnerei dient, kaum mehr verschieden, wobei ich örtliche Unterschiede, wie Flußläufe, Berge usw. die den Wert beeinflußen, hier außer Betracht lasse. In London ist der Beden in der City wesentlicher wertvoller und teurer als in der City Berlins; der Wohnboden (bebauter und unbebauter) ist in London auch hoch, aber er sinkt nicht wie in den deutschen Großstädten stark mit jedem Kilometer Entfernung von der City, sondern nur langsam; in den deutschen Großstädten ist die Peripherie vom Mittelpunkt der Stadt kaum 4 bis 5 km entfernt, in Großberlin etwa 6 bis 7 km, in Groß-London 20 bis 30 km; da es bei diesen großen Entfernungen dem Londoner gleich ist, ob er 10, 12 oder 15 km vom Stadtinnern entfernt wohnt, so ist auch der Bodenwert auf große Entfernungen hin ziemlich gleich groß. In den Londoner Vororten beträgt, soweit man hier einigermaßen von einer Gleichmäßigkeit sprechen kann, der Wert des Quadratmeters baureifen Bodens 20—30 Ji; in gleicher Entfernung vom Mittelpunkte Berlins kostet der Quadratmeter kaum den achten bis zehnten Teil. Das eigentliche Berlin hat rund 2 Millionen Einwohner, die auf ca. 3000 ha bebauten Bodens wohnen (Wohnhaus einschl Hofräume und Hausgärten); würden wir in London vom Mittelpunkt der City aus einen Kreis ziehen, dessen Radius so groß ist, daß 2 Millionen Menschen, die dort wohnen, eingeschlossen würden, so würde die Fläche des Kreises erheblich größer sein als Berlins 3000 ha; der Wert des gesamten Bodens in Berlin d. h. der 3000 ha würde niedriger sein als der Wert der ungleich größeren Bodenfläche in London, auf welcher ebenfalls 2 Millionen Menschen wohnen; in beiden Fällen den Boden der City miteingerechnet. In Groß-London treffen auf einen Quadratkilometer bebauter Fläche 15—20 000 Personen, in Berlin aber mehr als 30 000 (in Chicago¹ treffen auf 1 qkm sogar nur 4100 Einwohner). Die Wirkung dieser geringeren Wohndichtigkeit in London ist die, daß der Bodenwert ausgeglichen wird; der Wert des Wohnbodens in der Nähe der City ist geringer als in gleicher Lage in Berlin, aber er ist in 15—20 km Entfernung von der City in London höher als in gleicher Entfernung von der City Berlins. Angebot und Nachfrage gelten ebenso für London wie für Berlin; da der Verkehr in Londons City wesent-¹ H e i ß, a. a. O., S. 22.

lich größer ist als in Berlin, so ist die Nachfrage nach Geschäftsräumen ebenfalls stärker, und dieWerte und Preise der Grundstücke sind höher. Bei dem Wohnungsboden ist in Berlin die Nachfrage nach besonders günstig gelegenen Grundstücken (Häuser) größer als in London; jeder will möglichst nahe dem Zentrum der Stadt wohnen, während in London der Wunsch, bloß einen oder zwei Kilometer von der City entfernt zu wohnen, gering ist; folglich haben wir in Berlin das große Miethaus und für den Quadratmeter eine ungleich höhere Rente als in London; in Berlin mußte man große Miethäuser bauen, wollte man die Bevölkerung möglichst zahlreich nahe der City unterbringen; der Londoner lehnt das große Miethaus ab und er legt keinen Wert darauf, möglichst nahe der City zu wohnen, deshalb ist der Wohnboden in der Nähe der City Londons billiger als in der Nähe der City Berlins.

Die Wohnungen in London sind nicht billiger als in Berlin unter gleichen Voraussetzungen hinsichtlich der Größe und Ausstattung; soweit die Londoner Wohnungen billiger sind, handelt es sich um schlecht gebaute Häuser ohne Comfort und um Wohnungen mit sehr kleinen Zimmern.

Eine Dezentralisation in den deutschen Großstädten hätte die gleiche Wirkung, wie in London, nämlich daß die Bodenwerte ausgeglichen würden; unmittelbar an der Peripherie würden die Werte und Preise sinken, wenn keine großen Wohnhäuser mehr gebaut werden dürften, in großer Entfernung wo die Grundstücke heute noch Ackerwert haben, würde der Wert steigen.

Die

Obwohl die Bebauungspläne häufig für das Gebiet vor der Peripherie große und mittlere Wohnhäuser zulassen, finden wir in der neuesten Zeit, daß weder die privaten Grundeigentümer noch die Terraingesellschaften von diesem Rechte Gebrauch machen, sondern daß sie —besonders die Terraingesellschaften — ganze Gebiete für die Bebauung mit Kleinhäusern und Eigenhäusern bestimmen; denn sie sehen ein, daß nur in diesem Falle ihre Grundstücke in absehbarer Zeit verwertet werden können; wollten die Grundbesitzer nur große Wohnhäuser bauen, so würde bloß ein kleiner Bruchteil des auf 5—10 km hinausreichenden Gebietes vor der Peripherie in den nächsten Jahrzehnten oder sogar innerhalb des nächsten Jahrhunderts bebaut werden können mangels entsprechender Bevölkerungszunahme. Eigentümer von Grundstücken vor der Peripherie können nichts

Besseres als die Dezentralisation und die Erbauung von Klein-und Eigenhäusern wünschen, wenn sie in absehbarer Zeit mit der Verwertung ihrer Grundstücke rechnen.

¹

Vgl. Pesl, Das Erbbaurecht, geschichtlich und wirtschaftlich, Leipzig 1910.

²

z. B. Freiburg i. B. Pesl, Suum cuique.

³

P о h 1 e, L., a. a. O., Bd. II, S. 130 ff.

⁴

Pohle, L., a. a. O., Bd. II, S. 140.

⁵

Vgl. Pesl, Das Erbbaurecht, a. a. O., S. 86 ff. Zweckmäßig bestimmt das österreichische Gesetz vom 26. April 1912, betr. das Baurecht, im § 4: „Das Baurecht kann nicht durch eine auflösende Bedingung beschränkt werden. Das Erlöschen des Baurechtes wegen Verzuges in der Berichtigung des Bauzinses kann nur für den Fall vereinbart werden, daß der Bauzins für wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt.“ Der zweite Satz dieses Paragraphen ist freilich an sich nicht zu billigen, aber da nach österreichischem Rechte die Hypotheken usw. bei Beendigung des Baurechtes ipso jure auf das Grundstück übergehen, so läuft der Darlehengeber keine Gefahr, im Gegenteil, seine Lage wird sogar günstiger.

⁶

Inama-Sternegg, a. a. O., S. 116.

⁷

Albrecht, H., Bau von kleinen Wohnungen, in den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. 96, Leipzig 1910 S. 28.

⁸

Eine sehr interessante Darstellung über Ulms Wohnungsproduktion erschien von Rudolf Görnandt, ,,Die Boden- und Wohnungspolitik der Stadt Ulm“, Berlin 1913; diese Schrift ist geeignet, die allzu optimistischen und irrigen Meinungen über die Bodenpolitik Ulms auf ein richtiges Maß zurückzuführen.

⁹

Neef e , Statistisches Jahrbuch deutscher Städte, Breslau 1912, S. 8 ff.

Verkehrsmittel.

Zu einer erfolgreichen Dezentralisation eines Teiles der großstädtischen Bevölkerung oder überhaupt zu Ansiedelungen in größerer Entfernung von der Peripherie der Stadt ist eine billige und rasche Verbindung dieser Ansiedelungen mit dem Zentrum der Stadt notwendig, wenigstens für alle jene Fälle, in denen die Dezentralisation nicht auch die der Arbeitsstätte zur Folge hat, also für jene Fälle, in denen die Ansiedler täglich in die Stadt zum Arbeiten müssen. Welche Art von Verbindung die zweckmäßigste ist, kann im allgemeinen nicht gesagt werden, sondern muß von Fall zu Fall entschieden werden; sobald wir wissen, in welchem Teile der Umgebung z. B. von Berlin eine größere Ansiedelung geschaffen werden soll, so ist die Berechnung des Baues einer Eisenbahn verhältnismäßig einfach; es müßte festgestellt werden, ob Flüsse oder Bäche zu überbrücken, Unterfahrten zu bauen sind; ferner ob das Terrain sandig oder sumpfig, ob es flach oder hügelig ist; ob die Bahn ein- oder zweigeleisig werden soll; wie viele Bahnhöfe und Haltestellen geschaffen werden müssen; alle diese Fragen sind in einem bestimmten konkreten Falle nicht schwer zu beantworten, ebensowenig welchen Betrag die Transportmittel (Lokomotiven, Personen- und Güterwagen) an Kosten, Verzinsung und Amortisation erfordern.

Auf jeden Fall sind die Gesamtkosten so hoch, daß von einer Rente in vielen Jahren keine Rede sein kann, wenn die Ansiedlung klein und ausschließlich oder hauptsächlich aus Arbeitern besteht. Im folgenden will ich den Durchschnittsbetrag für den Bau einer Eisenbahnlinie für den Kilometer auf Grund der Jahresberichte der bayerischen Staatseisenbahn-Verwaltung für das Betriebsjahr 1910 angeben. Die Gesamtbaukosten für den Kilometer betragen bei den rechtsrheinischen Hauptbahnen 320 414 JL; bei den Vizinalbahnen 92 312 JL; bei den Lokalbahnen 66 447 JL und bei den Pfälzerbahnen 242 774 JL. Die Gesamtkosten umfassen 1. Grunderwerbung und Nutzungsentschädigung, 2. Erde-, Fels- und Böschungsarbeiten zur Her-

Stellung des Bahnkörpers 3. Einfriedigungen ausschließlich jener der Stationen, 4. Wegübergänge einschl. der Unter- und Überführungen von Wegen und Eisenbahnen, 5. Durchlässe und Brücken, 6. Tunnel, 7. Oberbau der freien Bahn und der Stationen, 8. Signale nebst zugehörigen Buden und Wärterwohnungen, 9. Stationen, 10. Werkstätteanlagen 11. Außerordentliche Anlagen, 12. Fahrzeuge, 13. Verwaltungskosten und sonstige Ausgaben.

Für unsere Berechnungen kommt nur der Lokalverkehr (Vorortzug) in Betracht, der in den meisten Großstädten weder mit Tunnels noch Felssprengungen zu rechnen hat; der Kilometer würde also, wenn nicht ein breiterer Fluß zu überbrücken ist, auf durchschnittlich 60 000 Ж zu stehen kommen, bei einer Entfernung von 10—15 km von der Stadt würde die ganze Anlage etwa 600 000 — 900 000 Ж kosten. Nehmen wir an, in einer Ansiedlung in ungefähr 10 km Entfernung von der Stadt seien 1000 Arbeiter deren Arbeitsstätten in der Stadt sich befinden; die Arbeiter würden 300 Arbeitstage haben und müßten am Morgen in die Stadt fahren und abends wieder heim, so würde der Erlös aus den Fahrkarten (1 Pfennig pro km für Arbeiterfahrkarten) im Jahre rund 60 000 Ж betragen. Dazu käme noch der Erlös aus den Fahrkarten anderer Personen, die die Bahn benützen, ferner aus dem Güterverkehr; die Verzinsung der Bahn würde gegeben sein. Ich will noch ein paar Linien, die in der neueren Zeit in Bayern gebaut wurden, zum Beweise dieser theoretischen Rentabilität anführen.

Im Jahre 1898 wurde die Bahn München-Ostbahnhof nach Deisenhofen (13,07 km) gebaut; der Gesamtaufwand betrug i 987 665,18 Ж oder für den km 152 078 JL; von diesem Gesamtaufwande wurden aus Staatsmitteln 1 346 500 Ж (103022 Ж für den km) bestritten und von den Interessenten für Grunderwerbung und an sonstigen Zuschüssen 641 165,18 Ж. Im Jahre 1910 wurden 976 298 Personen befördert; die Einnahmen betrugen aus der Beförderung für Personen 101 719,70 Ж (7783,21 Ж für den km), aus der Beförderung an Gütern, 115 283,10 Ж (für den km 8820,80 Ж) und für Gepäck, Hunde usw. 1386,40 Ж. Die im Jahre 1904 erbaute Bahn München— Giesing—Aying (21,51 km) kostete insgesamt 1 385 366,60 M (für den km 64 406 JL); 1 066 574,56 Ж wurden aus Staatsmitteln und 3 18792,04 Ж von den Interessenten füi Grundstücks-

erwerbung und an Zuschüssen bestritten, 265 256 Personen wurden im Jahre 1910 befördert. Die Einnahmen betrugen aus der Beförderung der Personen 59 449 Ж (2764,20 Ж für den km) von Gütern 33176 Ж (1542,67 Ж für den km) von Gepäck, Hunden usw. 1046,10 JL

Bei diesen beiden praktischen Beispielen ist zu berücksichtigen, daß der Personenverkehr zum großen Teil in den Sonn-und Feiertagsausflügen bestand (Fahrpreis für den km in 3. Vva-genkiasse3 ^.), aber wir sehen daraus, daß die durchschnittlichen Kosten ungefähr den obengenannten Betrag im theoretischen Beispiel bilden. Für Arbeiterzüge ist zu fordern, daß sie so früh abgehen, daß die Leute nicht zu früh und nicht zu spät an ihre Arbeitsstätte gelangen können und ebenso, daß für gute Rückfahrt nach Beendigung der Arbeit gesorgt ist. Freilich ist sowohl der Beginn wie die Beendigung der Arbeit in den verschiedenen Betrieben und Geschäften nicht gleich; diesen Mangel kann nur durch eine dichte Zugfolge in den Morgen- und Abendstunden abgeholfen werden.

Die Hauptsache aber bleibt der billige Fahrpreis; wohl fast alle deutschen Staaten wie auch die übrigen Länder Europas und im großen Umfange die Vereinigten Staaten Nordamerikas haben äußerst niedrige Fahrpreise für Arbeiter festgesetzt oder auch besondere Arbeiterzüge geschaffen. Der Fahrpreis muß natürlich so gering sein, daß diese Ausgabe das jährliche Einkommen nur wenig belastet. Die Preise für Arbeiterfahrkarten sind überall sehr verschieden; in London kostete 1902 die billigste Arbeiterfahrkarte für die Meile (1609 m) nur 0,74 der Durchschnittspreis war allerdings höher, nämlich 2,56 ^ während der Fahrpreis für den Kilometer damals in Budapest

1,52 ,5), in Berlin 1,512 in Wien 1,456 ^ und in Brüssel 1,016 betrug.¹ In Bayern kostet die Arbeiterfahrkarte für die Eisenbahnen für den km 1 ein Preis, der im allgemeinen entsprechend sein dürfte. Häufig werden von den Eisenbahnen (staatlichen und privaten) Wochen- oder Monatsfahrkarten zu sehr billigen Preisen für Arbeiter usw. ausgegeben, die sich aber nicht überall bewährt haben sollen, weil die einmaligen Ausgaben für diese Karten verhältnismäßig groß sind; die Arbeiter wollen lieber, selbst wenn die Gesamtausgabe für die einzelnen täglichen Fahrkarten größer ist, die täglichen kleinen Ausgaben. So berichtet Heiß,¹ daß in London die South Eastern Gesellschaft neben den täglichen Arbeiterfahrkarten auch wöchentliche ausgegeben habe, diese letzteren seien aber so selten benützt worden, daß die Gesellschaft sie wieder beseitigt habe.

Als weitere Verbindung von Ansiedelungen vor der Peripherie einer Stadt mit dieser kommen die elektrischen Trambahnen in Betracht, die Kosten für die Erbauung solcher Bahnen sind beträchtlich billiger. Auch hier können die Kosten nur theoretisch angegeben werden, da zuviele Voraussetzungen vorhanden sein können; insbesondere die gleichen wie bei den Eisenbahnen, nur daß die Schienen regelmäßig in bereits bestehende Straßen gelegt werden. Der Hauptvorzug dieser Trambahnen ist der, daß die Wagen direkt in und durch die Stadt gehen. Die Kosten sind in jeder Stadt so verschieden, daß es am besten ist, ein Beispiel aus irgend einer Großstadt zu nehmen. In München kostet jeder Wagen einschließlich des Stromes, der Schienen, der Verwaltung usw. jährlich rund 30 000 Jf/b, nur bei täglich sehr starkem Verkehr ist die Rentabilität gegeben. Während die Eisenbahnen nur wenige Züge fahren lassen, ist bei den Trambahnen in die Vororte mindestens 15—30 Minutenbetrieb notwendig und üblich. Da die Städte fast allgemein nur gut rentierende Bahnen bauen wollen, so haben sie eine sehr heftige Abneigung gegen Linien über die Peripherie hinaus. München baute einige Linien in ziemlich große Entfernung, aber die Vorort-Gemeinden und eine Anzahl Interessenten mußten für eine bestimmte Rente garantieren, der Preis ist verhältnismäßig hoch und so muß jährlich die Garantiesumme voll einbezahlt werden, eine Rente wird erst dann entstehen, wenn die Ansiedelung sehr groß geworden und das ganze Gebiet bebaut ist. — Von fast allen volkswirtschaftlichen Schriftstellern wird der städtischen Verkehrspolitik mit Recht ein großer Einfluß auf die Boden- und Mietpreise zuerkannt. Eine gute Verbindung der Stadt mit dem Gebiet in einiger Entfernung von der Peripherie ist geeignet, einen Teil der städtischen Bevölkerung zur Ansiedlung auf diesem Gebiet zu bewegen. Ein Umstand

ist hiebei zu berücksichtigen, nämlich in wessen Eigentum dieses Gebiet steht; gehört es noch zum Stadtbezirk, so wird die Stadt eher geneigt sein, eine Trambahnlinie zu bauen; liegt aber das Gebiet in einer anderen Gemeinde, dann ist die Stadt sehr schwer zu veranlassen, eine Bahn zu bauen, denn mit der Ansiedlung eines Teils der großstädtischen Bevölkerung verliert die Stadt unter Umständen eine sehr bedeutende Zahl steuerkräftiger Leute. Von der Eingemeindung selbst ist oben die Rede gewesen. Auf jeden Fall sollte sich die Gemeinde bei dem Bau von Straßenbahnen nicht bloß von den finanziellen Vorteilen leiten lassen, sondern auch von den wohnungspolitischen; und darüber besteht kein Zweifel, daß mit der Erschließung und Bebauung großer Gebiete vor der Peripherie das Steigen der städtischen Mietpreise und als Folge dieser das Anwachsen der Bodenwerte, wenn auch nicht aufgehalten, so doch erheblich verlangsamt wird. Mit Recht sagt Pohle¹ ,,die Bodenpolitik, welche die Gemeinde treibt, indem sie durch ihre Straßenbaupolitik auf das Angebot an Bauland und durch ihre Verkehrspolitik auf die Nachfrage nach Bauland Einfluß übt, ist die wichtigste Art der Bodenpolitik, welche die Gemeinde treiben kann, und wohl überhaupt das wichtigste Mittel, das die Stadtverwaltungen besitzen, um die Wohnungsmieten niedrig zu halten und dadurch die Wohnungszustände zu beeinflussen.“

Das Ergebnis ist, daß von einer Rente der Bahnen nur dann eine Rede sein kann, wenn der Verkehr sehr groß ist; heute werden regelmäßig Bahnen (Eisenbahnen und Trambahnen) erst gebaut, wenn das betreffende Gebiet stark bebaut ist, während zu fordern ist, daß Bahnen gebaut werden, auch wenn die Ansiedelungen vor der Stadt noch klein sind, um die Leute infolge der guten Verbindung zu immer stärkerer Ansiedlung zu veranlassen.

Für die Kostendeckung bezw. Verzinsung der Kosten für den Bau von Bahnen und für die Verwaltung dieser gibt es nur wenige Mittel, immer unter der Voraussetzung, daß die Fahrpreise für Arbeiter usw. sehr niedrig bleiben. Soweit es sich um die Staatsbahnen handelt, muß der Staat auf die normale Rente verzichten und es als seine Pflicht betrachten, den minderbemittelten Klassen der Bevölkerung in der Weise entgegenzukommen, daß er deren Ansiedlung in gesunden und preiswerten Häusern in der Umgebung einer Großstadt durch Gewährung billiger Fahrpreise unterstützt. Soweit es sich um städtische Bahnen handelt, könnte der gleiche Gesichtspunkt wie bei den Staatsbahnen maßgebend sein, besonders wenn die Ansiedelung noch innerhalb des Stadtbezirks liegt; im andern Fall, wenn die Ansiedelung in einer anderen Gemeinde liegt, bleibt regelmäßig nichts übrig als daß diese Gemeinde einen Teil des jährlichen Fehlbetrags übernimmt und diesen durch Gemeindeumlagen zu decken sucht. In dieser Weise wurden, wie bereits erwähnt, in München Trambahnlinien gebaut. Ob der Staat es als seine Pflicht betrachtet einen Zuschuß für den Bau und die Rentabilität gemeindlicher Bahnen zu gewähren, ist eine andere Frage; bisher überließ der Staat den Beteiligten den Bau solcher Bahnen. Die Verzinsung aller Kosten müßte immer, soweit die Einnahmen nicht ausreichen, durch Erhebung von Gemeindeumlagen erfolgen.

Zu bemerken ist noch, daß das Fahrrad eine überaus große Rolle spielt; am Morgen und am Abend sehen wir in allen größeren Städten eine häufig sehr große Anzahl von Arbeitern auf dem Fahrrade zu ihrer Arbeitsstätte bezw. von dieser nach Hause fahren; eine Lösung des Verkehrs bedeutet das Fahrrad nicht; es ist bloß eines und zwar eines der billigsten Mittel im modernen Verkehr. —

Zum Schlüsse bemerkte ich noch, daß zahlreiche größere Städte für die Benutzung der Trambahn den Arbeitern besondere Vergünstigungen zugestanden haben. In einigen Städten ist der io ^ Tarif eingeführt z. B. in Bremen; dieser Einheitstarif ist regelmäßig nur dann möglich, wenn die Linien nicht zu lang sind, andernfalls rentieren sich diese Linien nicht, und es ist nicht recht einzusehen, warum allen Personen unterschiedslos eine Vergünstigung gewährt werden soll; meines Erachtens sollen nur die Arbeiter und andere Minderbemittelte billige Fahrgelegenheit erhalten. In Düsseldorf kann man aus fast allen Stadtbezirken für io ^ das Zentrum und umgekehrt vom Zentrum die Peripherie erreichen; für die arbeitende Bevölkerung sind billige Fahrkarten eingeführt, die zum beliebigen Umsteigen auf allen fahrplanmäßigen Wagen berechtigen; von dieser Einrichtung wird großer Gebrauch gemacht. Manche Städte gewähren auf allen Linien den Arbeitern billige Abonnements, so Breslau, Karlsruhe, München-Gladbach, Chemnitz. Diese Abonnements sind Wochen- oder Monatskarten. Cöln a. Rh. hat von dem Aktienkapital der Cöln-Bonner-Kreisbahnen (7³/₄ Millionen Mark) die Hälfte erworben und von einem Darlehen derselben über 7³/₄ Millionen Mark für 4,4 Millionen Mark die Verzinsung- und Tilgungsgarantie übernommen, ferner 5 Kleinbahnen selbst gebaut bezw. käuflich erworben; auf allen diesen Bahnen und auf den Straßenbahnen werden an Arbeiter billige Wochenkarten für die Fahrt am Morgen zur Arbeitsstätte ausgegeben. Frankfurt a. M. gibt ebenfalls ermäßigte Arbeiter-Wochenkarten aus, die für die Vororte abgestuft sind; diesen Staffeltarif finde ich für Arbeiter nicht zweckmäßig, da der weiter entfernt wohnende Arbeiter für die Fahrten das Doppelte oder mehr als der näher an der Peripherie wohnende ausgeben muß, ein billiger Einheitstarif für die Arbeiter ist das Beste, um dem Arbeiter auch das Wohnen in größerer Entfernung von der Stadt zu ermöglichen. Mehrere Städte wie München gewähren allen Personen in den frühen Morgenstunden Ermäßigungen, also hauptsächlich den Arbeitern und den in öffentlichen oder privaten Diensten Angestellten, dadurch, daß jede Fahrt 10 ^ kostet; diese Vergünstigung fehlt aber leider in den Abendstunden. Sehr zweckmäßig sind die Sonderwagen, welche in einigen Städten (in Nürnberg, in Augsburg) bei Beginn und Schluß der Arbeitszeiten von und zu den größeren Fabriksunternehmungen verkehren. Kiel gewährt 50 v. H. Fahrpreisermäßigung für Arbeiterwochenkarten.¹

Wir sehen also, daß ziemlich allgemein den Arbeitern und bisweilen auch Angestellten oft erhebliche Ermäßigungen bei Benützung der Straßenbahnen usw. gewährt werden. Durchaus praktisch sind die Sonderwagen für Arbeiter größerer Fabriken oder sonstiger Unternehmungen. Soweit solche Sonderwagen in einzelnen Fällen nicht geeignet sind, ist der billige Einheitstarif das Beste, nur sollte dieser Einheitstarif nicht auf bestimmte Stunden beschränkt sein, oder wenigstens nicht bloß auf die Morgenstunden. Wenn auch viele Arbeiter mittags nicht nach Hause fahren können wegen zu großer Entfernung von der Arbeitsstätte, so wohnen doch jeweils zahlreiche Arbeiter in nicht zu großer Entfernung von ihrer Wohnung, besonders trifft

¹ Diese Angaben über die gewährten Fahrtvergünstigungen sind dem statistischen Jahrbuch deutscher Städte, Breslau 19x2, S. 92 ff.entnommen.

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dies für die Bureauangestellten usw. zu, die meist eine 2—3 stündige Mittagspause haben und bei einem billigen Fahrpreise wohl meist auch mittags nach Hause fahren würden. Auf jeden Fall sollte aber allen diesen Personenkategorien, besonders den Arbeitern, die Möglichkeit gegeben sein, abends nach Beendigung der Arbeit auf billige Weise rasch nach Hause zu kommen, umso mehr als sie abends von der Arbeit schon müde sind. Soweit Arbeiter-Wochen- und Monatskarten ausgegeben werden, ist dieser Forderung genügt, aber solche Karten sind selten für andere minderbemittelte Personen eingeführt, die deren mindestens ebenso sehr bedürfen, wie z. B. die in den Kaufhäusern, Läden, Bureaus Angestellten.

Bebauungsplan.

Da nach allen Bauordnungen ein Haus nur an einer Straße gebaut werden darf, so ist der Bebauungsplan für die Stadterweiterung von größter Wichtigkeit. Häufig begnügen die Städte sich damit, für ein mehr oder weniger umfangreiches Gebiet die Hauptzüge der Straßen festzulegen unter Berücksichtigung von Garten- und Parkanlagen, Spielplätzen usw., ferner wird im Bebauungsplan meist schon der Charakter der einmal entstehenden Stadtbezirke berücksichtigt, indem ein Teil als Villenviertel ausgebaut werden soll, ein anderer mit größeren Miethäusern in der Nähe von Fabriken, wieder ein anderer mit Kleinhäusern; ferner werden die etwaigen Vorgärten im Plan eingetragen. In größeren Entfernungen vor der Peripherie werden häufig nur die Hauptstraßen eingetragen und die Eintragung der Seitenstraßen erst vorgenommen, wenn das Gebiet der Bebauung nahe ist, sobald jemand in diesem Gebiete ein Haus bauen will. Von wem die Initiative zu diesem Teilbebauungsplan ausgeht ist verschieden, bald geht sie von der Stadt aus, bald von einer Terraingesellschaft, oder einem Privaten, indem diese die zukünftigen Straßen, freien Plätze usw. im Plan einzeichnen und diesen zur Genehmigung der zuständigen Behörde vorlegen.

Bisweilen pflegen Städte wie z. B. Freiburg i. B.¹ den Bebauungsplan solange als möglich geheim zu halten, um dadurch

¹ Me wes, Wilh., Bodenwerte, Bau- und Bodenpolitik in Freiburg i. B. Karlsruhe 1908, S. 21 ff.

die Spekulation zu erschweren, und diese Städte halten sich wohl für besonders klug. Es wird wohl, solange unbekannt ist, wie ein Grundstück ausgenützt werden kann und darf, der Bodenpreis häufig wegen dieser Unsicherheit innerhalb einer bestimmten Grenze bleiben; aber einmal muß der Bebauungsplan doch bekannt gegeben werden und in diesem Augenblick wissen wir, welchen Wert das Grundstück hat, denn wir wissen, welcher Teil des Grundstückes in die künftige Straße fällt, welche Art Häuser (Miethäuser, Kleinhäuser usw.) auf dem Grundstücke gebaut werden dürfen, aber ebenso ist es möglich, daß die Unsicherheit manchen Käufer irreführt und er ein Grundstück zu teuer bezahlt. Ich halte es unter allen Umständen für das Beste, wenn der Bebauungsplan bis in das Kleinste möglichst für das ganze Gebiet, das in den nächsten Jahrzehnten voraussichtlich für die Stadterweiterung in Betracht kommt, ausgearbeitet und bekannt gemacht wird. Jeder Grundeigentümer kennt nun genau die Ausnützungsmöglichkeit seines Grundstückes.

Den Betrag, der über die Verzinsung und Amortisation aller Kosten des Hausbaues hinausgeht, nennen wir die Grundrente und diese bestimmt den Wert des Grundstückes. Ob der Wert jemals realisiert werden kann, ist eine andere Frage. Da jedes Grundstück eine andere Lage hat, so ist auch der Wert eines jeden Grundstückes verschieden; die Häuser, die an einer Hauptstraße gebaut werden können, werden einen höheren Ertrag abwerfen als ein anderes Haus; ebenso wird ein Eckhaus sich besser rentieren als ein anderes; da die Mieterträgnisse von verschiedenen Häusern infolge der Lage verschieden sind, so ist auch der Wert des Grundstückes auf dem das Haus steht oder gebaut werden könnte, verschieden. Die Spekulation bei Grundstücken, deren Ausnützungsmöglichkeit infolge des Bebauungsplanes bekannt ist, ist regelmäßig gering, da jeder Käufer leicht berechnen kann, welche Rente ihm das Grundstück bezw. das auf dem Grundstück gebaute Haus bringen wird. Je weiter die Grundstücke von der Peripherie entfernt sind, desto mehr schwindet der Unterschied im Werte der einzelnen Grundstücke nach der Lage; der Wert eines Eckgrundes ist dann nur um ein geringes höher als der eines anderen Grundstückes. Niemals aber kann der Bebauungsplan Werte schaffen, sondern er macht bloß den Wert erkennbar; natürlich ist es möglich, daß ein Grundeigentümer den Wert zu hoch oder zu niedrig schätzt und ebenso kann sich der Käufer irren. —

Die Bebauungspläne haben in erster Reihe den Verkehr zu berücksichtigen.

Während man in den früheren Jahrhunderten die Straßen meist recht unregelmäßig anlegte oder oft jeden bauen ließ, wo er wollte, glaubte man später, das Beste in jeder Beziehung seien breite, gerade Straßen; aber auch mit diesen war man dann nicht zufrieden, hauptsächlich aus aesthetischen und auch aus hygienischen Gründen. Die Staubentwicklung und namentlich die Staubbeförderung infolge eines Windes ist in den breiten, geraden Straßen weit stärker als in den krummen und schmalen Straßen. MitdenmodernenStadtbauplänen ist man aber nicht sehr weit gekommen, da die Anforderungen zu streng erscheinen, vor allem muß Rücksicht auf den Verkehr genommen werden und da glaubte man keine Straße breit genug anlegen zu können und in vielen Städten setzen die gesetzlichen Bestimmungen eine Mindestbreite für jede Straße fest z. B. 13,14, 15 und mehr Meter. Mit Recht hat Eberstadt² darauf hingewiesen, daß eine Verschwendung von Bauland durch die nutzlose Breite aller Straßen stattfinde, die Hälfte aller Breitstraßen könnten in Wegfall kommen. — Ein guter Bebauungsplan hat zwischen Verkehrsstraßen und Wohnstraßen zu unterscheiden; die ersteren, namentlich diejenigen, die vom Zentrum der Stadt bis vor die Peripherie und weiter hinausführen, sollten unter allen Umständen sehr breit sein, ebenso alle Ringstraßen, die überaus zweckmäßig die einzelnen Stadtteile verbinden. In der City fast aller Städte sind die Straßen meist sehr schmal, wenn nicht mit ungeheuren Kosten Straßenverbreiterungen und -Durchbrüche wie in Paris stattfinden; diese schmalen Straßen stammen eben aus den früheren Jahrhunderten, wo kein großer Verkehr im Vergleich zu heute, herrschte. Bei den Wohnstraßen ist auch wieder zu unterscheiden zwischen solchen, die das betreffende Wohnviertel durchschneiden und den Seitenstraßen; für die letzteren dürfte eine Breite von 7—8 m wohl genügen unter der Voraussetzung, daß keine hohen Miethäuser an der Straße gebaut werden, sondern Häuser bestehend aus Erdgeschoß und höchstens 1 bis 2 Stockwerken.

Es gibt eine große Anzahl Villen- oder Kleinhauskolonien, die uns schon wegen der krummen Straßen gefallen, denn beim Durchwandern dieser Straßen zeigen sich bei jeder Krümmung neue Bilder, die umso schöner sind, je hübscher und gefälliger die Häuser gebaut und die Vorgärten gepflegt sind; so ist es auch in allen alten Städten, soweit nicht Veränderungen stattgefunden haben. Die Anlegung der Straßen nach diesem Beispiele könnte man auch heute in den Großstädten vornehmen und zwar in

der Weise, daß große, breite Straßen in gerader Linie von der Peripherie hinaus in das flache Land führen; diese Straßen würden am besten, wie erwähnt, mit breiten Ringstraßen verbunden, die

ihrerseits wieder mit mäßig breiten geraden Straßen verbunden sind.

Die dadurch entstandenen großen Grundstücksflächen könnten nun nach Art der Villenkolonien oder der alten Städte, schmale krumme Straßen erhalten. Die großen Radial- und Ringstraßen und die geraden Verbindungsstraßen hätten natürlich den gesamten Verkehr aufzunehmen; die andern Straßen würden von dem Durchgangsverkehr überhaupt nicht berührt und die Bewohner der Häuser hätten weniger unter dem Staub und dem Lärm zu leiden. Heute fahren die Fuhrwerke durch

alle Straßen, biegen von der einen Straße in die andere, statt auf den Hauptstraßen zu bleiben. Bisweilen haben die Städte einzelne vornehme Straßen für die Lastfuhrwerke gesperrt; ich meine, auch Leute, die nicht die teuern, luxuriösen Wohnungen zahlen können, haben Anspruch auf die größtmögliche Ruhe; deshalb sind die Sackstraßen von den Mietern sehr gesucht z. B. in London, auch in Paris gibt es einige, bei uns sind die Sackstraßen in den Bebauungsplänen ausgeschlossen, einerseits weil die Fuhrwerke (namentlich die Feuerwehr) nicht gut umwenden können und andererseits weil es am starken Luftdurchzug fehlen soll. Wenn die Straße 7—8 m breit ist, so können wohl die meisten Fuhrwerke wenden; die Möbelwagen, die außergewöhnlich groß zu sein pflegen, sind meist so konstruiert, daß das Gespann gewechselt werden kann, ebenso können die Wagen der Feuerwehr leicht auch rückwärts herausgefahren werden bis auf die Hauptstraße, ganz abgesehen davon, daß man die Straßenenden breiter bauen kann, wie es meist in London geschieht, um ein Umkehren der Fuhrwerke leicht zu ermöglichen. Selbstverständlich muß jede Sackstraße gerade und verhältnismäßig kurz sein, sodaß man sofort sieht, daß ein Durchgangsverkehr nicht möglich ist. Öfters sah ich auch in verschiedenen Städten gerade und krumme offene Straßen, die durch eine starke Bronze- oder Eisenkette für jeden Durchgangsverkehr von Fuhrwerken gesperrt sind.

Über die freien Plätze, Anlagen usw. ist nicht viel zu sagen. Vermieden sollten die zahlreichen oft nur einige Dutzend Quadratmeter großen Plätze werden, die mit Bäumen oder Blumen bepflanzt sind; an Stelle von diesen kleinen Plätzen sollten für jeden Stadtbezirk eine größere Anlage mit schattigen Bäumen und mit Spielplätzen geschaffen werden. Auch Eberstadt³ schreibt, es seien bei der Festlegung von Baulinien nicht vorzugsweise inselmäßig eingestreute sogenannte Schmuckplätze anzuordnen, sondern die Grundform der Stadtanlage sollte schematisch von keilförmig verlaufenden Freiplätzen durchzogen werden. — Am besten sind aber wohl Parkanlagen mit Spielplätzen.

Wir kommen nunmehr zu den Gebäuden, die gebaut werden sollen. Heute haben wir — von besonderen Villen- und Kleinhaus-Kolonien abgesehen — das große städtische Miethaus; besonders an der Peripherie jeder Stadt fallen uns diese großen Häuser oft unangenehm auf. Ohne hierauf die Frage einzugehen, ob das große Miethaus oder Kleinhaus billigere Wohnungen schafft (davon ist an anderer Stelle die Rede), ist doch sofort hervorzuheben, daß es unmöglich ist, unmittelbar an der Peripherie nur kleine Häuser mit 1—2 Stockwerken zu bauen. Die Stadterweiterung müßte in der folgenden Weise vor sich gehen: Nachdem an der Peripherie die Grundstücke bereits einen großen Wert haben, der Eigentümer die Grundstücke um hohe Summen gekauft oder verpfändet hat, so ist es rechtlich und wirtschaftlich nicht zu rechtfertigen, einfach zu verbieten ein großes Wohnhaus zu bauen und die Eigentümer und die Hypothekengläubiger usw. in dieser Weise zu schädigen. Unmittelbar vor der Peripherie werden auch in Zukunft große Miethäuser gebaut werden mit Beschränkung der Stockwerkzahl (etwa Erdgeschoß und 3 Stockwerke und mit Beseitigung der Rückgebäude). Die sogenannte Mietkaserne mit 2 oder 3 Rückgebäuden existiert fast ausschließlich in Berlin; schuld daran sind die 200 m, 250 m und noch tieferen Baugründe, die man nicht anders auszunutzen verstand und vielleicht auch nicht konnte. Wenn die Bebauungspläne diese tiefen Bauplätze beseitigen, durch Schaffung mehrerer Straßen, die nur so breit sind als es für den Verkehr notwendig ist, so können die Hintergebäude ohne weiteres wegfallen. Eine Bodenverschwendung würde aufhören, an Stelle der vielgeschossigen Vordergebäude und der Rückgebäude würden nur mehr etwa viergeschossige Wohnhäuser, die alle an der Straße liegen, gebaut. Auf diese Weise könnte der Übergang von den großen Miethäusern mit Hintergebäuden zu den kleineren Wohnhäusern mit 4 und 3 Geschossen gebildet werden und in noch größerer Entfernung von der Peripherie würde der Flachbau (d. h. Klein-und Eigenhäuser) Anwendung finden.

Nach dem von mir gegebenen Bebauungsplan würde zunächst auch ein Übergang von der sogenannten Mietkaserne zum kleineren Wohnhaus geschaffen werden, denn weder aus finanziellen noch aesthetischen Gründen könnten heute unmittelbar an die großen Miethäuser an der Peripherie Kleinhäuser sich anschließen. Wenn dieser Übergang gemacht ist, dann würden

an den großen, breiten Radial- und Ringstraßen große Wohn-und Geschäftshäuser gebaut werden; an denVerbindungsstraßen mittlere Wohnhäuser.

An die Seitenstraßen (Wohnstraßen) könnte das kleine Wohnhaus (Erdgeschoß und 2 Stockwerke), das Kleinhaus mit 2-—3 Wohnungen und das Eigenhaus mit i Wohnung Platz finden. Wenn möglich müssen schmale Gärten vor und hinter diesen kleinen Häusern sein. Dabei ist es gleich-giltig, ob das geschlossene oder offene Bausystem gewählt wird. Diese Wohnstraßen, in denen fast kein Fuhrwerksverkehr stattfindet, brauchten nicht gepflastert sein; nur die Fußsteige müßten eine feste Decke (Stein, Asphalt, Ziegeln usw.) erhalten. Zur Beseitigung der Staubplage verwendet man vielfach mit guten Erfolgen Staubbindemittel, mit welchen die Straßen besprengt werden. Die Hauptstraßen müßten natürlich kanalisiert sein; an diese Kanalisation könnten allmählich die andern Straßen angeschlossen werden. Technisch richtig gebaute Abortgruben genügen für Klein- und Eigenhäuser; und viele Städte, die vorzüglich kanalisiert sind, zögern lange, neu entstandene Viertel von Kleinhäusern zu kanalisieren, bis nicht die Bebauung dicht genug geworden ist, um einigermaßen durch die Gebühren eine Verzinsung der Kosten zu erhalten; so z. B. München mit der Eigenhauskolonie Gern, deren Kanalisation nunmehr pro-

jektiert ist.

Wasser, Gas und eventuell Elektrizität müssen

selbstverständlich bei jedem Hause zugeleitet, oder wenigstens

in die Straße gelegt sein, sodaß ein Hausanschluß leicht möglich ist. Auf einzelne dieser Fragen werden wir bei Besprechung der Klein- und Eigenhäuser zurückkommen.

Eberstadt-Möhring-Petersen¹ empfehlen ebenfalls die Vermischung von Hochbau und Flachbau und zwar in der Weise, daß möglichst große und tiefe Blöcke geschaffen werden, wie sie ja heute in Berlin üblich sind; an dem Rande dieser Blöcke sollen große Miethäuser gebaut werden, das Innere der Blöcke soll den Kleinhäusern Vorbehalten bleiben. — Für diese Aufteilung einer großen Grundfläche kann ich mich nicht recht begeistern. Wenn auch die einzelnen Blöcke etwa 400 m breit und 500 m lang sein sollen, so bilden doch diese großen Wohnhäuser eine hohe Mauer, hinter welchen — gleichsam im Hofe — die Kleinhäuser stehen. Die Bewohner dieser Kleinhäuser sehen nur die meist wenig erfreulichen Rückseiten der vorderen Wohnhäuser; dieses ist allerdings überall der Fall, wo bewohnte Hintergebäude vorhanden sind. Aus diesem Grunde sollten überhaupt keine Rückgebäude mit Wohnungen gebaut werden, außer wenn das Vordergebäude auch rückwärts eine Frontseite hat, was allerdings bei gewöhnlichen Miethäusern fast nie der Fall ist, oder wenn hinter dem Hause ein größerer Garten sich befindet und man in diesen ein eigenes Gebäude stellt. Solche „Gartenhäuser“ sind sogar sehr beliebt wegen der Ruhe und des Gartens, besonders Künstler bevorzugen solche Wohnungen. Aber etwas anderes ist es, wenn viele Hunderte von Kleinhäusern in einem großen Hof gebaut werden sollen; selbst wenn sie Licht und Luft haben, so bilden sie doch nichts andres als eine große Anzahl Rückgebäude, und die Eigentümer bezw. Mieter werden sich trotz mancher Vorteile zurückgesetzt finden.

Man hat behauptet, dass die Verbindung des Baues von Kleinwohnungen in Hintergebäuden mit dem Bau von größeren Wohnungen für die wohlhabende Bevölkerung in den Vorderhäusern geeignet sei, die sozialen Gegensätze zu mildern. Dieser Meinung kann ich in keiner Weise sein; die täglichen praktischen Erfahrungen zeigen eher das Gegenteil von der genannten Wirkung.

¹ Eberstadt-Möhring-Petersen,

,,Groß-Berlin“,

blem für die Planung der neuzeitlichen Großstadt, Berlin 1910.

ein Pro-

Nicht bloß in modernen Romanen und Theaterstücken sehen die armen, abgearbeiteten Bewohner der Hintergebäude auf die abends hell beleuchteten Zimmer im Vordergebäude und hören lautes Lachen und Gläserklingen und werden erbitterter und zürnen dem Schicksal, das ihnen nicht auch ein solches glückliches Los hat zuteil werden lassen. Mag in Wirklichkeit dieser Unterschied zwischen Vorder- und Hinterhaus auch nur selten sehr groß sein, aber der Unterschied ist vorhanden. Nicht wenige der Bewohner der Vorderhäuser sehen mit einer gewissen Verachtung auf die Leute aus dem Hinterhaus herab oder wollen wenigstens in keine Berührung mit ihnen kommen. Während der Bewohner des Vorderhauses den Blick auf die Straße hat und auf die Frontseiten der gegenüberliegenden Häuser, mögen diese aesthetisch noch so wenig befriedigend sein, so ist dieser Blick doch wesentlich anders, als der, den die Bewohner des Hinterhauses haben; sie sehen meist nur auf den nüchternen, oft unsauberen, gepflasterten Hof und auf die Rückseiten der Vorderhäuser, welche mit ihren Küchenbalkons, den zum Trocknen aufgehängten Wäschestücken, den Dachrinnen, Abortfenstern usw. einen sehr unerfreulichen Anblick gewähren. In den kleinen Städten, wo die Hinterhäuser fehlen, herrscht eine größere Zufriedenheit in dieser Beziehung. Jeder wohnt in einem Hause, das an der Straße gelegen ist; die Reicheren haben häufig ihre besonderen Straßen, ebenso die Arbeiter, Handwerker usw. aber oft besteht ein größerer Ausgleich infolge der Vermischung der Bevölkerung; in den unteren Stockwerken wohnen die Leute mit dem größeren Einkommen, in den höheren die andern, aber alle können gleichmäßig teilnehmen an den Vorgängen auf den Straßen, sie haben denselben Ausblick auf die gegenüberliegenden Häuser, auf den Himmel, auf die Gärten usw. und besonders, wo das Kleinhaus oder Eigenhaus vorherrscht, ist die Zufriedenheit am größten. Ich habe oft genug erfahren, daß die Eigentümer (Handwerker, Arbeiter) der meist sauber und nett gehaltenen Eigenhäuser niemals mit einer Wohnung in einem großen schönen Miethause tauschen möchten. Es ist keine Übertreibung aus Liebe zur Sache, wenn Oberbürgermeister Wagner⁴ von den Ulmer Eigenhäusern im Vergleich zu den Mietwohnungen bei Krupp oder in Mülhausen schreibt:

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„Wer wollte bei näherer Besichtigung der Krupp’schen Arbeiter-wohnquartiere leugnen, daß die Wohnung im Eigenhaus des Arbeiters durchschnittlich eine größere Behaglichkeit, Sauberkeit und einen bessere Ausstattung aufweist, als die Mietwohnung? Gleich im ersten Eigenhause, das die Ulmer Kommission betrat, machte sich diese Tatsache bemerkbar; Blumen vor den Fenstern begrüßten die Besucher, schneeweiße Vorhänge blickten entgegen, Gänge und Treppen im Innern waren auf das Sauberste gepflegt, in der Küche glänzten Herd und Geschirr, in den Zimmern standen nette, wenn auch einfache Möbel und selbst ein bescheidenes Klavier fehlte nicht. Und als die Kommission der Hausfrau ihre Anerkennung über die große Sauberkeit der Wohnung und das ganze behagliche Heim aussprach, da leuchteten ihre Augen und so recht aus Herzenstiefe kam ihre Erklärung: »Ja, das ist eben auch unser Eigentum«“. Die englischen Kleinhäuser machen überall einen freundlichen Eindruck, mit Ausnahme der sogenannten Slums in den ärmsten Teilen des Londoner Ostendes. Die Ursachen dieser Ausnahmen habe ich an anderer Stelle erörtert.¹

Ein guter Bebauungsplan kann gute, gesunde Wohnungen ermöglichen, wenn er in zweckmäßiger Weise große und kleine Häuser ohne Rückgebäude zuläßt. Auch Stübben² fordert die Ausdehnung des Bebauungsplanes über eine ausgiebig große Fläche, wenn möglich mit dem Einverständnis der Eigentümer, um den Markt des vorbereiteten Baulandes zu erweitern, dabei seien die entwickelten, verkehrstechnischen, künstlerischen, gesundheitlichen und sozialen Gesichtspunkte zu beachten; soweit die zukünftige Bestimmung des Baulandes im einzelnen noch nicht zu übersehen sei, empfehle sich die vorläufige Beschränkung der Festsetzung auf die Hauptstraßenzüge, während die Aufteilung im einzelnen, also besonders in Nebenstraßen und Blöcke späteren Zeitpunkten Vorbehalten werde, aber selbst in diesem Falle müsse die Detailbearbeitung dem Bedürfnisse der Gegenwart um Jahre vorauseilen. — Einzelne Fragen, die noch indirekt die Stadterweiterung betreffen, sind an anderen Stellen erörtert, so z. B. die Straßenkosten, die Enteignung, die Umlegung usw.

¹    P e s 1, Erbbaurecht, S. 54 ff.

²    Stübben, Die Bedeutung der Bauordnungen und Bebauungspläne für das Wohnungswesen, Göttingen 1902, S. 38.

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Abb. 1.

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Erläuterungen zu dem Baulinienplan.

Das Gebiet I bezeichnet die Altstadt, an welche sich das Gebiet II der heute üblichen Stadterweiterung mit großen Miethäusern anschließt. III u. V sind Villenstadtteile für die wohlhabenden Bevölkerungsklassen.

IV u. VI sind Gebiete der Eigen- und Kleinhäuser für den Mittelstand der Bevölkerung.

Die Gebiete VII, VIII und die nach auswärts anschließenden Gebiete sind jene für die Klein- und Eigenhäuser der Minderbemittelten. Ein Teilplan zeigt in welcher Weise ein Straßenviertel aufgeteilt und bebaut werden soll.

Die großen Radial- und Hauptverbindungsstraßen haben eine Breite von etwa 40 m, um den gesamten Fuhrwerks- und auch Trambahnverkehr zwischen der Altstadt und den Vorstädten und den benachbarten Gemeinden aufzunehmen. Die mittleren und und kleineren Verbindungsstraßen, die das Gebiet weiter aufschließen, sind 25 bezw. 15 m breit. Alle diese Straßen sind gepflastert.

Die kleinsten Straßen, welche die einzelnen Straßenviertel aufteilen, sind 7—8 m breit und nicht gepflastert, wohl aber mit einem Fußsteig versehen.

An diesen kleinsten Straßen im Gebiet VII und VIII liegen die Klein- und Eigenhäuser, wie sie weiter unten beschrieben sind; ein Areal umfaßt ungefähr 150 qm; die Häuser sind entweder Reihen- oder Gruppenhäuser mit Vor- und Hintergärten.

Ich meine keineswegs, daß die gesamte Stadterweiterung in der hier dargelegten Weise vor sich gehen muß oder soll, sondern ich wünsche nur, daß einmal ein Gebiet zwischen zwei großen Radialstraßen in der angegebenen Weise aufgeteilt und bebaut werden soll; allmählich könnte dazu übergegangen werden, auch andere Gebiete so aufzuteilen und zu bebauen.

Große Gebiete müssen als Industrieviertel eine andere Aufteilung und Bebauung finden.

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Abgesehen von Spielplätzen sollen nur größere Garten-und Parkanlagen geschaffen werden (Stadtgärten), denn die vielen kleinen Plätze, wie sie heute meist in den deutschen Großstädten üblich sind, genügen nicht den Zwecken, für Welche sie dienen sollen. Zum Spazierengehen darin sind sie zu klein, ebenso als ,,Lunge“ welche die Stadtteile mit frischer Luft

sorgen. Die wenigen Bäume, die auf solchen Plätzen stehen, haben meist ein sehr kümmerliches Aussehen und vermögen selbstverständlich nicht der Luftzufuhr zu dienen. Unendlich besser ist es für ein großes Stadtviertel an Stelle der vielen kleinen Plätze einen einzigen großen Park zu schaffen, in welchen man wirklich sich erholen und an dem Grün der Bäume und Wiesen erfreuen kann. Ein solcher Park dürfte mindestens etwa 20—30 Hektar groß sein. —

Ich brauche kaum zu bemerken, daß in jedem solchen Stadtviertel von Klein- und Eigenhäusern für Minderbemittelte, auch die notwendige Anzahl von Volksbädern, Lesehallen und Volksbibliotheken usw. vorhanden sein muß. —

Bauordnungen.

Die Bauordnungen enthalten die Bestimmungen über die Art und Größe der zu bauenden Häuser, über deren Ausstattung, wie Höhe der Zimmer, Breite der Treppe, Anlegung eines Kellers usw. Fast jede Stadt hat ihre eigenen Bauordnungen, die im allgemeinen in zweckmäßiger Weise den Hausbau regeln, soweit es sich um große Wohnhäuser handelt; denn die meisten modernen Bauordnungen sind aus den jahrhundertlangen Erfahrungen des Baues der Städte hervorgegangen. Nur wendet sich in den letzten Jahrzehnten in immer steigenderem Maße die Aufmerksamkeit der maßgebenden Bevölkerung auf die Klein- und Eigenhäuser. Zunächst galten für diese kleinen Häuser häufig die gleichen Bauvorschriften wie für das städtische Wohnhaus; aber bald erkannte man, daß man bei den Kleinhäusern gewisse Erleichterungen gewähren kann, denn es ist klar, daß an ein großes Miethaus, in welchem vielleicht 100 oder mehr Personen wohnen andere Anforderungen hinsichtlich der Feuersicherheit, der Treppen, der Böden, der Wände usw. zu stellen sind als an ein Kleinhaus, in welchem vielleicht nur eine Familie wohnt. Jedoch sollten auch die Kleinhäuser durchaus solid gebaut werden, sodaß sie, wenn nötig, Jahrhunderte lang bestehen können. Es ist falsch zu behaupten, ein jedes Haus sei nach 40 oder 50 Jahren abbruchsreif, den Gegenbeweis liefern uns wieder die alten Landstädte, wo die Häuser meist hundert und mehr Jahre alt sind und voraussichtlich noch ebenso lange ihren Zwecken dienen werden. Wenn in den Großstädten Häuser, ja oft innerhalb kurzer Zeit alle Häuser ganzer Straßen, abgebrochen werden, so ist der Grund hiervon nicht in der Unsolidität der Gebäude zu suchen, sondern fast immer in dem Bestreben, den Boden besser auszunutzen, indem ein Wohnhaus einem modernen Geschäftshause Platz machen muß, oder indem an Stelle eines kleinen Wohnhauses oder Eigenhauses ein großes Wohnhaus tritt. Es gab allerdings eine Periode in den deutschen Städten, wo sogenannte Schwindelbauten entstanden, zu denen das denkbar schlechteste Material verwendet wurde; diese Häuser, die bloß zu Spekulationszwecken gebaut waren, müssen freilich innerhalb einer kürzeren oder längeren Zeit mit erheblichen Kosten umgebaut oder neugebaut werden, aber diese Häuser bilden doch immer nur Ausnahmen.

Die Klein- oder Eigenhäuser für Minderbemittelte müssen also solide Mauern erhalten; die Stärke der Mauern hängt von dem Material ab und dem Klima; jeder Luxus soll vermieden werden, wie namentlich Erker, Gipsgesimse, Rosetten, Giebelverzierungen u. dergl. Das Dach sollte immer, soweit irgend möglich, mit Ziegelplatten eingedeckt sein, einerseits ist ein solches Dach sehr solid, und wenn einmal eine Dachplatte verloren geht oder bricht, so kann der Eigentümer oder Mieter des Hauses eine neue Platte selbst einsetzen, während bei jedem anderen Dache, namentlich bei dem Blechdache die Reparaturen von Handwerkern vorgenommen werden müssen, was oft mit nicht unbedeutenden Kosten verbunden ist. Ein Ziegeldach hält mindestens ebenso lange aus wie das Haus selbst; ein Blechdach kann innerhalb weniger Jahre verrostet sein, wenn es nicht fleißig gestrichen wird, und das dauerhaftere Zinkblech ist für ein Wohnhaus aesthetisch zu wenig befriegend. Noch weniger empfehlenswert ist die Dachpappe; Holzdächer (Schindeln) sind nach den städtischen Bauordnungen verboten; Schiefer ist zwar solid, bedarf aber besonders sorgfältiger Befestigung. Mögen diese letzteren bei der Anschaffung billiger sein als das Ziegeldach, so ist dieses wegen seiner Dauerhaftigkeit und der Seltenheit von Reparaturen relativ das Billigste. Ebenso muß zu den Böden, Türen und Fenstern gutes Holz genommen werden. Die Türen und Fenster sind mit Ölfarbe zu streichen; auch das später wieder notwendig werdende Streichen kann der Hauseigentümer leicht selbst vornehmen. Die Fenster sind nötigenfalls durch gestrichene Fensterläden zu schützen und nicht durch die teuren, häufig reparaturbedürftigen Jalousien. Die Treppen sind in diesen Klein- oder Eigenhäusern, in denen nicht mehr als zwei Familien wohnen, hinsichtlich der Breite auf ein sehr geringes Maß einzuschränken. In Hannover hat man für Einfamilienhäuser die Treppenbreite auf 90 cm ermäßigt, was genügend erscheint.⁵

Die Zimmerhöhe mit 2,50—2,60 m reicht für diese Wohnun

gen aus.

Ein Keller sollte auf jeden Fall vorhanden sein; da die Mauern so wie so in den Boden hinabreichen, so ist es eine Kleinigkeit, die Erde auszuheben und die Mauern noch etwas tiefer zu legen. Die Zimmer selbst müssen ein bestimmtes Mindestmaß erhalten, etwa 3 zu 4 m. Auch die K ü c h e soll groß sein und zwar befürworte ich trotz mancher Gegenmeinungen die Wohnküche. Alle Bestrebungen, den Aufenthalt der Familien in der Küche zu vereiteln, sind mißlungen, außer wenn die Küche so klein gebaut ist, daß sich kaum 2 Personen darin bewegen können. Eine kleine eigene Küche ist eine Raumverschwendung, weil dieser Raum außer zu den Stunden, in denen in der Küche gearbeitet wird, nutzlos ist. Wir wissen aus zahlreichen praktischen Erfahrungen, daß die Familie der Arbeiter usw. sich gerne in der Küche aufhält. Das Zubereiten der ja höchst einfachen Mahlzeiten ist nicht geeignet, die Gesundheit der Leute auch nur zu gefährden. Nicht bloß in Arbeiterfamilien ist es üblich in der Küche zu wohnen, das kommt auch in besseren Kreisen häufig vor. Das einzige Schädliche ist das Kochen und Reinigen der Wäsche, was nicht selten in der Küche — meist aus Bequemlichkeit — vorgenommen wird. Diese Tätigkeit ist für den Aufenthalt der Kinder usw. in der Küche ungesund und auch schädlich für das Haus, denn die nicht unbeträchtliche Dampfentwicklung ist geeignet, die ganze Wohnung feucht zu machen.

Zu den Forderungen auch moderner Arbeiterwohnungen gehört das Bad; ich halte aber die Schaffung eines eigenen Bades für überflüssig überall da, wo öffentliche Bäder leicht zu erreichen sind. Einmal verteuert ein eigenes Bad das Wohnen wesentlich (Schaffung des Raumes, Legung der Wasserleitung; Aufstellen der Badewanne und des Badeofens). Die Leute pflegen sich meist vor den Sonn- und Feiertagen zu baden, viele allerdings auch täglich; aber in den großen Städten sind überall Volksbäder, wo ein Bad für wenige Pfennige zu erhalten ist. Mir ist eine große Anzahl von Fällen bekannt, wo in den Wohnungen Badezimmer vorhanden sind, die Wohnungsinhaber aber den Raum als Kammer für alle möglichen Gegenstände zu verwenden pflegen, bisweilen sogar als Schlafzimmer und zwar nicht bloß in Arbeiter-Kreisen. Das Bereiten des Bades ist dann zu umständlich und so wird viel lieber das öffentliche Bad aufgesucht. Die Einrichtung eines Baderaumes für eine Anzahl von Mietern hat sich nicht bewährt, infolge der häufigen Streitigkeiten, die aus Beanstandungen der Reinigung der Wanne und des Raumes sich ergaben. In England findet man oft in irgend einem Zimmer des Erdgeschosses die Badwanne im Fußboden eingelassen, der an dieser Stelle als aufklappbare Türe konstruiert ist, oder man hat auch eine in einer Wandnische aufklappbare Badewanne, wo die Nische wie ein Wandschrank verschlossen wird. Wenn die Kosten auch geringer sind wie bei einem eigenem Badezimmer, so ist es doch nicht sehr vorteilhaft; das warme oder kalte Wasser muß herbeigetragen werden, der Boden und die Wände werden leicht feucht; in einzelnen Fällen mögen sie sich ganz gut bewähren; meines Wissens sind bei uns solche Badeeinrichtungen noch nirgends ausgeführt worden. Häufig gibt es auch Bäder in den Fabriken für alle Arbeiter.

Auch die in fast allen englischen Wohnungen vorhandene Spülküche wollte man für unsere Einfamilienhäuser und Kleinwohnungen empfehlen; diese Spülküche ist vollständig überflüssig und ich meine, wenn die deutsche Bevölkerung selbst in den vornehmsten und teuersten Wohnungen keine besondere Spülküche hat und verlangt, so brauchen wir sie umsoweniger für die minderbemittelten Leute, ganz abgesehen davon, daß eine Spülküche die Miete bezw. das Wohnen unnötig verteuert infolge der Baukosten.

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Das Ergebnis ist, daß eine Wohnung für den Minderbemittelten hell und solid sein soll, die Zimmer dürfen nicht zu klein sein, überflüssig ist eine eigene Küche, da die Wohnküche — die Pesl, Suum cuique.

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der größte Raum der Wohnung sein kann — den Bedürfnissen dieser Wohnungsinhaber besser entspricht als eine besondere, das Wohnen verteuernde Küche. Und ebensowenig ist ein eigenes Bad notwendig, wenigstens nirgends, wo andere Gelegenheit zum Baden in der Nähe ist; der Abort muß hell und dauernd zu lüften sein. Laufendes Wasser soll ebenfalls in jeder städtischen Wohnung sein; bei den Häusern auf dem Lande oder in Kleinstädten finden wir häufig Brunnen für jedes Haus oder für mehrere Häuser oder einen großen öffentlichen Brunnen, von dem das Wasser geholt wird; auf diese Dinge habe ich hier nicht einzugehen, da es sich bei der vorliegenden Arbeit um die Wohnungen Unbemittelter in den Großstädten handelt.

Was schließlich noch die Beleuchtung betrifft, so pflegen die minderbemittelten Wohnungsinhaber meist die billigste Beleuchtung zu nehmen, selbst wenn sie nicht ausreicht. Die meisten größeren Städte haben deshalb besonders für die Arbeiterwohnungen billiges Gas geschaffen; häufig richten die Städte auf ihre Kosten Gasleitungen in Arbeiterhäuser und stellen einen Automaten für die Gasentnahme in der Wohnung auf; selbstverständlich ist hiebei weder von einer Rente oder auch nur einer Verzinsung der Selbstkosten die Rede. Welchen Prozentsatz der Ausgaben und welchen absoluten Betrag der Aufwand für die Beleuchtung und Heizung der Wohnungen Minderbemittelter darstellt, zeigen die oben gegebenen Statistiken über Einkommen und Ausgaben. Die durchschnittliche Ausgabe für Heizung und Beleuchtung jener 852 Familien betrug 90,83 M. (= ca. 4 v. H. der Ausgaben); der Prozentsatz ist bei den Familien mit kleinerem Einkommen größer (6,2 v. H. bei einem Einkommen bis zu 1200 JL) als bei den übrigen Familien; mit steigendem Einkommen steigt auch ziemlich gleichmäßig der Aufwand für Heizung und Beleuchtung. Die Kopfzahl der Familie ist ohne großen Einfluß auf diese Ausgaben, weil in allen Familien meist alle Personen abends um eine Lampe in einem im Winter geheizten Raume sitzen.

Baugenossenschaften.

Abgesehen von den Fällen, in denen die Gemeinden Kleinwohnungen — Eigenhäuser und Miethäuser — bauten und sie entweder zum Selbstkostenpreis oder darunter an Minderbemittelte abgaben, haben besonders in erster Reihe die Baugenossenschaften und gemeinnützigen Baugesellschaften ihren Mitgliedern oft sehr preiswerte Wohnungen hergestellt. Die eine Gruppe von Baugenossenschaften baut Häuser, die im gemeinschaftlichen Besitz und in gemeinschaftlicher Verwaltung der Mitglieder sind, und die andere Gruppe baut für ihre Mitglieder Häuser zum Erwerb. Alle Baugenossenschaften haften für ihre Schulden beschränkt; die Mitgliederzahl der Baugenossenschaften ist nicht geschlossen. Die Mitgliedschaft selbst wird durch den Erwerb eines Geschäftsanteils erworben. Der Geschäftsanteil beträgt meist 200 JL; die Abzahlung findet mit 50 ^ wöchentlich bei den Baugenossenschaften mit gemeinschaftlichem Hausbesitz statt. Auch bei den Genossenschaften zum Erwerb von Häusern beträgt der Geschäftsanteil regelmäßig 200 JL und wird in halbmonatlichen Raten von JL 1.— bezahlt, um durch allmähliche Zahlung des Kaufpreises den Mitgliedern Eigentum an einem Hause zu verschaffen. Der Kaufpreis selbst wird dadurch getilgt, daß dem Erwerber durch den Bauverein von der 50%igen Bruttomiete 1x/₂ v. H. als Tilgung gutgeschrieben wird; die Tilgungsquoten selbst werden regelmäßig mit 3 v. H. verzinst, sodaß das Genossenschaftsmitglied gewöhnlich nach 17 Jahren ein Drittel des Kaufpreises bezahlt hat; dem Erwerber steht es frei auch größere Zahlungen zu bewirken. Auf diese Einzelheiten kann ich hier nicht eingehen; denn hier soll bloß gezeigt werden, auf welche Weise Minderbemittelte billigere Wohnungen erhalten können; die Baugenossenschaften ermöglichen die Herstellung billigerWohnungen, denn der Erwerber eines Hauses darf keinen Gewinn aus dem Hauseigentume erzielen; und wenn er einzelne Räume weiter vermietet, so muß er um die Genehmigung der Genossenschaftnachsuchen. Zu bemerken ist noch, daß die Mitglieder der Baugenossenschaften durchschnittlich ein Einkommen von 900—1200 JL haben; Stiftungen, Vereine und Genossenschaften sind es, die ihren Mitgliedern entweder Eigenhäuser oder Mietwohnungen billiger verschaffen wollen. Sie haben eine überaus große Verbreitung in Deutschland gefunden, da ihnen besonders die Versicherungsanstalten weitgehenden Kredit eröffneten. Auch die Gemeinden pflegen durch Gewährung großer Kapitalien aus Sparkassen oder aus anderen gemeindlichen Mitteln alle diese Arten gemeinnütziger Bautätigkeit weitgehend zu

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unterstützen und zwar meist zu außerordentlich günstigen Bedingungen, insbesondere durch Gewährung von Darlehen zu niedrigem Zinsfuß. Hier gilt wirtschaftlich das Gleiche, wie bei allen Unterstützungen bestimmter Personen. Adickes¹ sagt in seinem Berichte über die Förderung des Baues kleiner Wohnungen durch die private Tätigkeit auf streng wirtschaftlicher Grundlage: ,,Was insbesondere die Förderung der Baugenossenschaften und gemeinnützigen Baugesellschaften durch Subventionen des Staates und der Gemeinden anlangt, so ist hiebei mit äußerster Vorsicht vorzugehen. Eine künstliche Herstellung von Wohnungen unter dem wirklichen Marktpreise bedeutet, wenn sie durch öffentliche Subventionen herbeigeführt wird, am letzten Ende nichts anderes, als daß ein Teil der Steuerzahler durch die andern in Bezug auf den Bau ihrer Wohnungen eine Unterstützung erhält, und eine solche Unterstützung, welche aus dem Rahmen der im allgemeinen für das wirtschaftliche Leben geltenden Grundsätze heraustritt, bringt notwendigerweise mancherlei Gefahren mit sich.“ Und Adickes nennt als solche Gefahren vor allem die Verbilligung des Unterhaltsbedarf durch künstliche Mittel; diese Unterstützung greife in die zwischen Arbeitgebern und Arbeitern hin und her schwankenden Bewegungen in betreff der Höhe des Arbeitslohnes ein und würde, wenn allgemein durchgeführt, ebenso wie seinerzeit die Armenunterstützungen in England zu einer künstlichen Herabdrückung des Arbeitslohnes führen müssen; ebenso greife eine künstliche Verbilligung der Wohnungen in die Vorgänge des wirtschaftlichen Lebens in bezug auf die Aufsuchung und Verteilung der Arbeitsstätten ein infolge der künstlichen Beschränkung der Freizügigkeit, denn der Strom der Arbeiterbevölkerung werde künstlich nach gewissen Plätzen gelenkt, wenn dort künstlich Wohnungen unter dem gewöhnlichen Marktpreise zur Verfügung gestellt würden. — Diese letztere Befürchtung teile ich nicht, denn tatsächlich schwanken die Mietpreise an den verschiedenen Orten an sich oft sehr bedeutend, ohne daß deshalb mehr Arbeiter oder andere Personen an die Orte mit billigeren Wohnungen kommen; namentlich der Arbeiter läßt sich weniger durch den Preis der Wohnung bestimmen, ' seinen Aufenthalt zu wählen als vielmehr von der Möglichkeit Arbeit

chriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. 96, S. 275 ff.

zu finden. In gewissen Fällen anerkennt Adickes die Unterstützung von Baugesellschaften mit gemeindlichen oder anderen öffentlichen Mitteln z. B. dort, wo ein starker Mangel an Wohnungen für die ansäßige Bevölkerung entsteht, wo infolge Durchführung der Wohnungsinspektion Wohnungen unbenutzbar werden und rascher Ersatz derselben notwendig ist, oder wo etwa infolge von Straßendurchbrüchen usw. Arbeiterwohnungen beseitigt werden und in ähnlichen Fällen; aber daran müsse festgehalten werden, daß eine Herstellung von Wohnungen mit Hilfe öffentlicher Mittel Ausnahmen seien, welche nicht zur Regel werden dürfe. — Diesen Ansichten und Forderungen wird man im allgemeinen zustimmen müssen; namentlich wird man es billigen, wenn die Gemeinden — denn diese kommen in erster Reihe in Betracht — die gemeinnützigen Baugesellschaften mit Baudarlehen unterstützen, aber nicht in der Weise, daß das Kapital zu einem besonders niedrigen Zinsfuß, sondern daß es in ausreichender Menge gegeben wird, etwa bis zu 90 V. H. des Wertes, wie es Frankfurt a. M. für bestimmte Häuser getan hat. Eine Unterstützung derart, daß das Kapital zu einem niedrigeren Zinsfuß als sonst üblich gewährt oder der Boden unter dem Werte überlassen wird, ist nur dort gerechtfertigt, wo wirkliche Bedürftigkeit vorliegt, also bei allen Arbeitern und anderen Minderbemittelten, die ein Einkommen unter 900 bis 1000 M. beziehen.

Auf dem Allgemeinen Genossenschaftstage in München (August 1912) wurden die folgenden von den schleswig-holsteinischen Baugenossenschaften gestellten Anträge einstimmig angenommen.

i Der Allgemeine Genossenschaftstag hält an dem Beschluß des Allgemeinen Genossenschaftstages zu Westerland fest, daß nur dort die Gründung gemeinnütziger Baugenossenschaften empfohlen werden kann, wo offenbar Mangel an Kleinwohnungen herrscht. Es ist nicht Aufgabe der Baugenossenschaften, die private Bautätigkeit lahmzulegen, vielmehr wollen sie an der Gesundung des Wohnungsmarktes mitarbeiten.

2. Es empfiehlt sich eine ausgiebige Unterstützung der gemeinnützigen Bautätigkeit seitens der Träger der Arbeiterversicherung, namentlich der Landesversicherungsanstalten durch Hergabe von Baugeldern unter Innehaltung förderlicher Verzinsungs- und Rückzahlungsvorschriften, da durch die Tätig-

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keit der Baugenossenschaften die Volksgesundheit gehoben und mittelbar dadurch eine Entlastung der Arbeiterversicherungsträger eintritt.

3.    Reich, Staat und Kommune erfüllen ihre soziale Pflicht als Arbeitgeber, wenn sie Baugenossenschaften, deren Mitglieder ausschließlich oder teilweise als Angestellte oder Arbeiter in öffentlichen Verwaltungen oder Betrieben des Reiches, des Staates oder der Gemeinde beschäftigt sind, Darlehen zu ermäßigten Zinssätzen und günstigen Tilgungsbedingungen zur Verfügung stellen. In diesen Fällen ist es gerechtfertigt, die Darlehensgewähr an Beschränkungen zu knüpfen, die bezwecken, daß die öffentlichen Gelder nur zu gemeinnützigen Zwecken verwendet werden.

4.    Bestimmungen und Maßnahmen, die als Eingriff in die Selbständigkeit der Genossenschaft angesehen werden können, sind zu vermeiden.

5.    Von Reich, Staat und Gemeinden soll auf dem Wege der Gesetzgebung und Verwaltung auf eine nachdrückliche Begünstigung des Kleinwohnungsbaues bedacht genommen werden. Hier kommen insbesondere in Frage: Durchführung einer zeitgemäßen Wohnungsaufsicht, Erleichterung in der staatlichen und kommunalen Besteuerung, Aufschließung baufähigen Geländes, Zulassung von minderteuren Wohnstraßen.

Hiezu wurde von den Rednern erklärt, daß die Baugenossenschaften keine Bekämpfung der privaten Bautätigkeit bilden, sondern nur einen Ersatz derselben darstellen sollten, und daß nichts verkehrter sei, als Baugenossenschaften gewissermaßen aus Sport zu gründen; der Baugenossenschaftsverband habe immer daran festgehalten, daß die Genossenschaften als Reserve nur dort in Tätigkeit treten sollten, wo das Wohnungselend durch die Privatbautätigkeit nicht beseitigt werden könne. —

Auf jeden Fall können die Baugenossenschaften preiswerte Wohnungen für ihre Mitglieder herstellen und verdienen in den Fällen, wo sie wirklich einem Wohnungsmangel abhelfen oder bessere und gesündere Wohnungen schaffen, weitgehende Unterstützung. Die Baugenossenschaften glauben, daß die Wohnungen in großen Häusern billiger herzustellen seien als in Klein- und Eigenhäusern und deshalb bauen sie nicht selten Mietskasernen; wenn z. B. in München Mietkasernen vorhanden sind, so sind es fast ausschließlich solche der Baugenossenschaften; der Ein-

druck ist wenig günstig, da diese Mietkasernen fast durchwegs in gewisser Entfernung von der Peripherie oft mitten im freien Felde liegen.

Wie schon erwähnt, können nur besser bezahlte Arbeiter Mitglieder von Baugenossenschaften werden; den wirtschaftlich tiefer stehenden Arbeitern ist die Beteiligung an den Baugenossenschaften nicht möglich; diesen Arbeitern bleibt nur die Wohnungsbeschaffung durch die gemeinnützigen Baugesellschaften und -Vereine, aber deren Tätigkeit hat schon ziemlich stark den Charakter der Fürsorge, ähnlich den Wohltätigkeitsstiftungen, angenommen. Albrecht H.⁶ meint, daß diese Wohnungen für den auf höherer sozialer Stufe stehenden Arbeiter, insbesondere für den organisierten Arbeiter der Städte und fortgeschrittenen Industriebezirke wenig in Betracht kommen; denn diese Arbeiter seien nicht gewillt, sich etwas entgegenbringen zu lassen, was sie als halbe Wohltat empfinden und sich auf der anderen Seite jeglichen Einflusses auf Mietverwaltung zu begeben, wie es bei jenen Gesellschaften und Stiftungen die Regel sei. — Wenn das Einkommen einer Arbeiterbevölkerung nicht so groß ist, daß die einzelnen Arbeiter eine entsprechende Wohnung mieten oder Mitglieder von Baugenossenschaften werden können, so bleibt nichts anderes übrig, als auf dem Wege der Wohltätigkeit und Fürsorge entsprechende Wohnungen diesen Arbeitern zu beschaffen. Eine solche Wohnungsbeschaffung kann aber nur dann als zweckmäßig angesehen werden, wenn die Arbeiter selbst außer Stande sind, soviel zu verdienen, um sich eine entsprechende Wohnung zu mieten; an sich aber ist zu fordern, daß der Lohn so hoch ist, daß der Arbeiter ohne Unterstützung eine Wohnung mieten kann. Auch Philippovich’s Arbeiten auf dem Gebiete der Wohnungsfrage haben als Ergebnis die Forderung nach Lohnerhöhungen; die Wohnungsfrage ist nach ihm eine Lohnfrage. Die Wohnungen können in freiem Wettbewerb nicht unter einem bestimmten Preise hergestellt werden, man kann nicht die Kosten der Wohnungsproduktion dem Einkommen der Arbeiter und der sonstigen Minderbemittelten anpassen, sondern möglich ist nur die Erhöhung des Lohnes auf den Grad, daß nach der Befriedigung des Nahrungsund Kleidungsbedürfnisses ein hinreichender Betrag für die

Wohnungsmiete bleibt. In agitatorischen Schriften wird häufig behauptet, daß jede Lohnerhöhung sofort die Hauseigentümer veranlasse, die Mietpreise zu erhöhen wie dies auch der Fall sei, wenn der Gehalt der Beamten erhöht werde. Diese Behauptung ist total unrichtig und beruht auf falschen Beobachtungen, Dem Hauseigentümer ist eine Erhöhung des Einkommens seiner Mieter selbstverständlich angenehm, denn damit wird die Sicherheit, rechtzeitig und vollständig den Mietzins zu erhalten, größer. Die Erfahrung zeigt uns aber überall, daß jene Arbeiter- und Beamtenkategorien, deren Einkommen erhöht wurde, allgemein eine größere oder bessere Wohnung suchen als sie bisher innehatten; die Folge dieser verstärkten Nachfrage nach bestimmten Wohnungen ist, daß die Mietpreise in die Höhe gehen, nicht weil die Hauseigentümer mehr verlangen, sondern weil die Nachfragenden bereit sind mehr zu bezahlen als die bisherigen Mieter, um deren Wohnungen zu erhalten. Wer aufmerksam den Wohnungsmarkt in einer Großstadt beobachtet, findet immer, daß allmählich eine Bevölkerungsklasse eine andere verdrängt, so wandeln sich Stadtteile, die ursprünglich für Arbeiter bestimmt waren, langsam in Wohnquartiere für den Mittelstand um, während die Arbeiter weiter an die Peripherie gedrängt werden. Zunächst findet die Verdrängung der einzelnen Bevölkerungsklassen infolge Lohnerhöhungen in der Weise statt, daß die Leute aus den Hinterhäusern in die Vorderhäuser ziehen oder von einem oberen Stockwerk in einen unteren; erst allmählich wird die Bevölkerung ganzer Stadtteile verdrängt.

Selbst wenn heute die Ausgabequote für die Wohnung eines Arbeiters größer sein sollte als sie früher war, so dürfen wir nicht vergessen, daß heute selbst die Wohnungen für die Arbeiter eine Ausstattung haben, die früher oft nicht die Bürgerwohnungen hatten z. B. laufendes Wasser und Klosett in der Wohnung, Gasleitung, große Fenster usw.

Selbst wenn wir die Lohnerhöhungen als bestes Mittel auf dem Gebiete der Wohnungsfrage erkennen, so dürfen wir doch nicht übersehen, daß die Wohnungsproduktion durch die Lohnerhöhung selbst verteuert wird.

Wir sehen also, daß die Baugenossenschaften ihren Mitgliedern gute und preiswerte Wohnungen verschaffen können, daß die gemeinnützigen Baugesellschaften und Bauvereine und wohltätigen Stiftungen für Minderbemittelte und Arme

Wohnungen produzieren, wenn auch diese Organisationen dazu nur durch weitgehende Unterstützung insbesondere seitens Staat, Gemeinden und Kreditanstalten imstande sind.

¹

P о h 1 e, L., Die Wohnungsfrage, Bd. II, S. in ff. Pesl, Suum cuique.

²

Eberstadt, R., Städtische Bodenfragen, Berlin 1894, S. 17.

³

Eberstadt, R., Unser Wohnungswesen und die Notwendigkeit der Schaffung eines Preuß. Wohnungsgesetzes. Jena 1910. S. 23 ff.

⁴

Wagner, H., Die Tätigkeit usw., a. a. O. S. 13.

⁵

Stübben, Die Bedeutung der Bauordnungen und Bebauungspläne für das Wohnungswesen. Göttingen 1902, S. 19; der Verfasser erwähnt eine Untersuchung Schillings, der zu dem Ergebnisse kommt, daß für Häuser, die nicht mehr als zwei Familienwohnungen enthalten, die Treppenbreite bis auf 80 cm eingeschränkt werden darf.

⁶

In den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Bd. 96, Leipzig 1901, S. 34.

Baudarlehen und Verschuldung.

Das schwierigste Moment für die Erbauung von Wohnungen für die Minderbemittelten ist die Beschaffung des Baukapitals und besonders der zweiten Hypothek.

Zunächst will ich im folgenden zeigen, in welcher Weise eine Anzahl Stadtgemeinden das Kleinwohnungswesen in den Jahren 1904 bis 1909 finanziell unterstützt hat unter Berücksichtigung der etwaigen Besteuerungsvergünstigungen.¹

Die Stadt Charlottenburg gab der Charlottenburger Baugenossenschaft für ein bebautes Grundstück eine 1. Hypothek von 300 000 Ж zu 3⁵/₈ V. H. aus der städtischen Sparkasse, und außerdem wird dieser Genossenschaft und dem Berliner Spar- und Bauverein die Hälfte der Grundsteuer und der Umsatzsteuer erlassen.

In C ö 1 n werden Gebäude, die Arbeitern und anderen unbemittelten Familien gesunde und zweckmäßige Wohnungen billig gewähren und Grundstücke, welche gemeinnützigen Baugesellschaften gehören und zur Erbauung solcher Wohnungen bestimmt sind, nur zur Hälfte des gemeinen Wertes besteuert. Für 3 Baugenossenschaften hat die Stadt zusammen für 317 900 Ж von 790 500 Ж Gesamtkosten die Ausfallsbürgschaft übernommen.

Ebenso hat Düsseldorf die Bürgschaft für zwei Bauvereine übernommen und zwar für Darlehen von 370 000 Ж von Landesversicherungsanstalten und für 2 andere Bauvereine für 72 000 Ж Darlehen der Landesbank mit der Verpflichtung später für weitere 25 500 Ж bezw. 40 000 Ж zu haften. Ferner gab die Stadt dem Spar- und Bauverein außer einem Tilgungsdarlehen von 98 350 Ж von der Straßenbahnkasse aus dem Grundstückfond eine Tilgungshypothek von 20 000 Ж, ferner aus der gleichen Kasse eine I. Hypothek von 20 000 Ж und eine II. Hypothek von 86 ooo Ж. Eine Anzahl Wohnungen muß aber an Straßenbahnangestellte vermietet werden.

„Eigenheim“

In Essen hat die Stadt der „Vereinigten Bau- und Spargenossenschaft“ und der Baugenossenschaft das Baugelände in Erbbaurecht überlassen und übernahm neuerdings weitere 65 Anteile zu 200 Ж für die erstere Genossenschaft und 4 Anteile zu 400 Ж vom „Bürgerbauverein“. Für die „Vereinigte Bau- und Spargenossenschaft“ hat die Stadt Ausfallbürgschaften in Höhe von 275 000 Ж übernommen; ferner einige selbstschuldnerische Bürgschaften. 500 000 Ж zu 3L/₂ v- H. gab die Stadt der Baugenossenschaft „Eigenheim“ als Baudarlehen, wofür aber 40 v. H. der erstellten Wohnungen in erster Linie städtischen Angestellten (Beamten, Lehrern usw.) Vorbehalten bleiben müssen.

Frankfurt а. M. gab im Jahre 1905 dem Volks-, Bau-und Sparverein 36,35 ar auf 61 Jahre in Erbbaurecht gegen 1124 Ж jährlichen Erbbauzins; im Jahre 1906 der Frankfurter Wohnungsgenossenschaft 20,71 ar auf 61 Jahre gegen 2400 Ж Zins; und der Aktiengesellschaft „Mietheim“ im Jahre 1907

60,50 ar auf 71 Jahre gegen 5627 Ж Erbbauzins. Ferner schloß die Stadt in dieser Zeit 62 Erbbauverträge mit Beamten und Lehrern und 20 mit Privaten ab. Der Aktiengesellschaft „Mietheim“ gegenüber hat die Stadt die Haftung für 150 000 Ж Aktienkapital und 612 000 Ж Obligationen übernommen. Bei Abschluß der Erbbauverträge hat die Stadt dem Volks-, Bau-und Sparverein 138 000 Ж und der Frankfurter Wohnungsgenossenschaft 70 000 Ж Baugelder bewilligt.

Die Stadt Magdeburg hat bei der Landesversicherungsanstalt Sachsen-Anhalt 200 000 Ж Darlehen zu 3 v. H. aufgenommen, um den Bau von Häusern mit Kleinwohnungen (3—4 Räumen einschl. der Küche) zu fördern. Von diesem Gelde gewährt die Stadt Hypotheken, die mit 3V4 v. H. zu verzinsen und mit ¹/₃ v. H. unter Zurechnung der ersparten Zinsen zu tilgen sind. Die höchste Belehnung ist auf 70 v. H. des Wertes mit Berücksichtigung des Grund und Bodens festgesetzt. Die Beleihung erfolgt in der Weise, daß zunächst die Sparkasse bis zu 50 v. FI. des Wertes beleiht und 20 v. H. aus dem von der Versicherungsanstalt überwiesenen Fonds gewährt und zwar werden die Hypotheken nur für Arbeiterwohnhäuser gegeben.

M ü n ch e n hat bis 1909 Darlehen von insgesamt 1 571 800 Ж für Kleinwohnungsbauten gegeben; die Belehnung darf 80 v. H. der Baukosten einschließlich des Grund und Bodens nicht übersteigen.

Nürnberg erließ den Baugenossenschaften 54 604 Ж Straßenherstellungskosten und 12 656 Ж Kanalpflichtbeiträge, den Bauunternehmern, welche Kleinwohnungen bauten, 6845 Ж Straßenbaukosten und 1150 Ж Kanalpflichtbeiträge.

Die Stuttgarter Stadtkasse gab dem Bau- und Sparverein des Verbandes der Württembergischen Eisenbahn- und Dampfschiffahrtsunterbeamten (Obmannschaft Cannstadt) 600 000 Ж Darlehen auf I. Hypothek und 100 000 Ж auf II. Hypothek.

In Aachen gab die Stadt an 6 Beamte und Lehrer insgesamt 21,75 ar auf 61 Jahre in Erbbaurecht und Baudarlehen in der Höhe von 90 v. H. Den Bauvereinen erließ die Stadt die Straßenbaukosten, solange die Gebäude nicht veräußert werden.

Die Stadt C r e f e 1 d ist bei der Linnes- Aktienbaugesellschaft mit 10 Aktien zu je 300 Ж beteiligt und sie verpflichtete sich weitere 21 000 Ж Aktien zu übernehmen, für den Fall, daß die zur Erbauung von Wohnhäusern bis 1910 erforderlichen Mittel nicht voll aufgebracht werden. Im ganzen hat die Stadt die Bürgschaft von 910 500 Ж Hypotheken der Landesversicherungsanstalt „Rheinprovinz“ und für 81 000 Ж Hypotheken von anderer Seite übernommen. Durch Übernahme einer Hypothek von 70 000 Ж und Kauf eines unverwertet liegenden Grundstückes unterstützt die Stadt den Beamten-Wohnungsverein. Auf Neubauten von Wohnhäusern mit kleinen und mittleren

Wohnungen, deren Kosten einschließlich von Grund und Boden regelmäßig 4000 Ж nicht übersteigen sollen, werden privaten Bauunternehmern aus städtischen Mitteln Hypotheken bis zu 75 v. H. zu 4V2 v* H. gewährt; der 50 v. H. übersteigende Betrag ist mit mindestens 2 v. H. zuzüglich ersparter Zinsen jährlich zu tilgen; bis 31. März 1909 waren solche Hypotheken im Gesamtbeträge von 967 775 Ж zugesagt.

In Dortmund sind der Beamten-Wohnungsverein und der Spar- und Bauverein von der Umsatzsteuer befreit; die Armenverwaltung besitzt für 28 700 Ж Aktien der gemeinnützigen Baugesellschaft, deren Häuser an erster Stelle beliehen sind; der Zinsfuß ist ein Viertel Prozent niedriger wie sonst.

3i6

Dem Beamten-Wohnungsverein Duisburg-Ruhrort wurde

von der Stadt Duisburg ein Bauterrain in Erbbaurecht überlassen.

Die Baugenossenschaften erhalten Ermäßigungen und Nachlässe an verschiedenen Gebühren. Bis zu 150 000 Ж haftet die Stadt für Darlehen der Landesversicherungsanstalt ,,Rheinprovinz“; 80 500 Ж an Baudarlehen gab sie an 4 Bauvereine; außerdem stellt die Stadt jährlich 7500 Ж zwecks Bewilligung zinsloser Darlehen zum Erwerb von Arbeiterwohnhäusern zur Verfügung.

In Gelsenkirchen werden Straßenbaukosten und

Gemeindegrundsteuern ermäßigt bei Kleinwohnungshäusern.

Mannheim gab dem Spar- und Bauverein 196 000 Ж zu I. Hypotheken zu 3V2 v- H. aus der städtischen Sparkasse und 80 000 Ж an dritter Stelle zu 4 v. H. aus anderen städtischen Mitteln; belastet ist ein Erbbaurecht; die Hypotheken sind innerhalb 50 Jahren zu tilgen.

Die Stadt Plauen gab ein Grundstück von 2000 qm unentgeltlich (z. T. infolge einer Schenkung an die Stadt) und 2440 qm zu s Ж für den Quadratmeter an die Baugesellschaft. Die Mietzinsen in den auf diesen Grundstücken gebauten Kleinwohnungshäusern dürfen die Verzinsung der Selbstkosten nicht übersteigen; die Sparkasse gab 80 000 Ж Hypotheken zu 4 v. H. Zins und i v. H. Tilgung. Sobald die Gesellschaft sich auflöst oder mehr als 4 v. H. Dividende an ihre Mitglieder zahlt oder auch nur 1 Wohnhaus, das auf diesen Grundstücken steht, verkauft, ist sofort für das gesamte Areal 10 Ж für den qm zu zahlen, ein Bodenpreis, der 1903 dort üblich war.

Straßburg gewährte der Gemeinnützigen Baugesellschaft ein zinsloses Darlehen von 50 000 Ж.

Wiesbaden hat 10 Anteilscheine des Beamten- Wohnungsvereines zu je 500 Ж erworben.

Von den kleineren Städten (50—100 000 Einwohner) hat:

Augsburg 90 000 Ж II. Hypotheken zu 3V2 v. H. Zins (Tilgung in 46 V₂ Jahren) an die Baugenossenschaft gegeben. Ebenso gab

Erfurt 99 600 Ж (85 v. H. des Wertes) und 23 500 Ж (8o v. H. des Wertes) II. Hypotheken an den Bau- und Sparverein bezw. an die Baugenossenschaft Schmidtstädt.

Fürth verkaufte an die Gemeinnützige Baugesellschaft 1908 für die Erbauung von Arbeiterwohnhäusern ein Grundstück

von rund 30 400 Quadratfuß zu dem ermäßigten Preise von 35 000 JL; außerdem gab die Stadt dieser Gesellschaft eine Hypothek von 274 500 JL für Baugelder zu 3 v. H. und dem Bau- und Sparverein 3850 JL zu 3x/₄ v. H. als Hypothek.

Mülheim a. d. R. gab zwei Baugenossenschaften Baudarlehen von zusammen 497 000 JL gegen 3 v. H. Zinsen und i v. H. Tilgung.

München-Gladbach übernahm die Solidarbürg-schaft für die Darlehen, welche die Aktiengesellschaft zum Zweck der Errichtung von Arbeiterwohnhäusern und Grundstücksankäufen aufnahm, in Höhe von 1 300 000 JL; und aus der städtischen Sparkasse erhielt die Gesellschaft eine Hypothek von restlich 119 560 JL (am 1. April 1910) zu 3V2 v- H.

Remscheid gewährte auf Kleinwohnungsbauten von Privatpersonen II. Hypotheken bis zu 75 v. H. des durch die Stadt geschätzten Wertes; Voraussetzung für die Belehnung ist, daß die Häuser keinen höheren Wert als 30 000 JL haben.

Die Stadt Würzburg hat zum ermäßigten Preise von 3 JL für den qm Baugelände an den Eisenbahnfiskus hergegeben zwecks Überlassung des Baugeländes an die Baugenossenschaft von Angehörigen der Kgl. bayr. Verkehrsanstalten im Erbbaurecht unter Vorbehalt des Rückkaufsrechtes zu 3 JL für den qm innerhalb 10 Jahren, wenn und soweit das errichtete Gebäude nicht innerhalb dieser Zeit für Kleinwohnungsbauten verwendet wird. —

Ob man die Gewährung von Hypotheken

Wir haben gesehen, wie in dem Jahrfünft (1904—1909) die meisten größeren deutschen Städte in manigfachster Weise den Bau von Kleinwohnungen unterstützten durch Haftungen, Gewährung von Baugeldern aus städtischen Kassen, durch Verzicht oder Ermäßigung von Straßenbaukosten, Steuern und Gebühren und auf andere Weise. Freilich waren die Begünstigten fast ausschließlich gemeinnützigen Baugesellschaften, Genossenschaften und Vereinen gewährt, nur Remscheid allein machte in geringem Umfange eine Ausnahme. In neuester Zeit (1912) kam auch München zu dieser Ausnahme, indem es der Hausund Grundbesitzerbank München х/₂ Millionen Mark Darlehen gab zur Ausleihung auf II. Hypotheken an Hausbesitzer in bedrängter Lage. Einzelne Städte gaben Grundstücke in Erbbaurecht an Private, bis zu 75 v. H. des Wertes zum Zinsfuß von 4 x/₂ v. H. in Crefeld noch

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als die Beförderung des Kleinwohnungsbaues ansehen kann, lasse ich dahingestellt, zumal der Betrag über 50 v. H. des Wertes jährlich mit 2 v. H. zu tilgen ist.

Es ist ja richtig, daß die Verschuldung der städtischen Wohnhäuser ungeheuer groß ist; aber diese Verschuldung zu verhindern, gab es keine Möglichkeit; und solange unsere Städte stehen werden, solange werden sie verschuldet sein. Der Grund für diese Erscheinung liegt nahe. Der städtische Hausbau erfordert so hohen Kapitalaufwand, daß nur die Reichsten der Bevölkerung imstand wären, ohne fremdes Geld Wohnhäuser zu bauen; und es ist sehr zweifelhaft, ob die Reichen ihr Geld gerade in der Hausbauunternehmung angelegt hätten, wo es doch zahlreiche andere bequemere Wege gab ihr Geld mit wesentlich höherem Gewinn in andere Unternehmungen als in den Hausbau zu stecken. Augenblicklich (1912) machen wir ja auch die Beobachtung, daß der größte Teil des Kapitals der Industrie zuströmt und sich von dem städtischen Boden abwendet; für diesen ist Geld auch an erster Rangstelle nur zu sehr hohem Zinsfüße und gegen hohe Provisionen zu erhalten. Man behauptete, die Bodenverschuldung sei durch unser Grundbuch-und Hypothekenrecht ermöglicht worden und wies gerne auf England hin, wo ein Grundbuch und ein Hypothekenwesen nach deutschem Muster fehlt, und wo deshalb keine solche Verschuldung vorhanden sei. Allerdings ist tatsächlich die Bodenverschuldung in Englands Städten sehr gering, aber die Ursache ist nicht das Fehlen des Grundbuches, sondern in England wird der Boden meist nicht gekauft, sondern gepachtet, und es ist klar, daß es leichter ist den jährlichen Pachtzins zu zahlen als das Kapital. Der Boden Londons wäre zweifellos auch stark verschuldet, wenn jeder, der ein Haus baut, den Boden kaufen müßte und man nur große Wohnhäuser baute. Nun nimmt in den deutschen Städten der Wert des Bodens an den Gesamtkosten des Hausbaues nur einen Bruchteil ein; die Baukosten sind regelmäßig sehr hoch, da wir das große Wohnhaus haben; nicht einer von hundert Hauseigentümern ist imstande, ein solches Haus ohne fremdes Geld zu bauen. Wenn auch auf diesem Gebiete in England die Verhältnisse anders liegen, so ist die Ursache hiefür das Eigenhaus und die andere Zahlungsart als wie bei uns. In England pflegen kapitalkräftige Bauunternehmer Bodenflächen in Lease (Erbbaurecht) vom Grundeigentümer zu pachten (meist auf 99 Jahre); der Bauunternehmer baut auf den einzelnen Parzellen Kleinhäuser, die er nun seinerseits mit dem Boden gegen einen erhöhten Bodenzins weiter verpachtet, und zwar hat der Unternehmer, wenn er ein Dutzend Häuser baut, bei der Weitergabe von sechs schon so viel verdient, daß die übrigen sechs seinen tatsächlichen Gewinn bilden. Der Pächter (leaseholder) eines englischen Hauses hat niemals große Summen für den Besitz eines Hauses aufzuwenden, da er weder den Boden kaufen noch die Baukosten zahlen muß, sondern den Boden und das Haus pachtet. In den Vororten Londons umfaßt eine Baustelle gewöhnlich 150 qm, die durchschnittlich um но Ж in Erbpacht (Lease) zu haben ist; das kleine, gewöhnliche, einfache Eigenhaus kostet ungefähr 6000 Ж; es ist ohne weiteres einleuchtend, daß jemand auch bei uns in Deutschland leichter jährlich но Ж für den Boden und 270 Ж für das Haus (4 v. H. Zins-und ¹/₂ v. H. Tilgung) zahlen, als auf einmal den Kaufpreis für den Boden und das Haus bar bezahlen kann; dazu wäre auch der größte Teil der Londoner Bevölkerung nicht imstande; müßten sie Boden samt Haus kaufen, so würden sie ebenso Schulden machen müssen, wie es bei uns üblich ist, während es jetzt in England nicht schwer fällt, 200 oder 30oSchilIinge jährlich vom Einkommen für den Besitz von Boden und Haus beiseite zu legen, wozu noch der Vorteil kommt, daß dieser Wohnungsaufwand meist 99 Jahre unveränderlich ist, und mit dem ständig sinkenden Geldwert schon nach wenigen Jahrzehnten nur mehr einen kleinen Bruchteil der Gesamtausgaben darstellt. Wenn wir in den deutschen Städten das Eigenhaus in großem Umfange hätten, so würde die Verschuldung zweifellos geringer sein als sie jetzt ist, selbst wenn der Boden gekauft werden müßte, vorausgesetzt natürlich, daß die Gesamtkosten allmählich getilgt werden können. Wenn immer behauptet wird, die Amortisationshypothek sei unbeliebt, die Hausbesitzer wollen ihre großen Schulden nicht zurückzahlen, so ist allerdings richtig, daß sie in der Tat selten die Amortisationshypothek bestellen, der Grund ist höchst einfach, nämlich die meisten Hauseigentümer können nicht die Tilgungsquoten aufbringen; die gewöhnlichen kleineren Miethäuser kosten mindestens 150 000 Ж, 200 000 Ж und mehr, es gibt aber auch solche zu V2 und zu i und mehr Millionen. Der niedrigste Tilgungssatz ist gewöhlich ¹/₂ v. H., das beträgt bei 150 000 Ж einen jährlichen Aufwand von 750 Ж; bei 200 000 Ж jährlich 1000 Ж usw;

wieviele Hauseigentümer sind imstand diese Beträge aufzubringen, zumal ihr jährlicher Reingewinn selten so groß ist?

Freudenberg¹ berichtet über die Verschuldung in Mannheim folgendes: Es ruhten in Mannheim im Jahre 1905/06 auf 1307 Wohngrundstücken 98 905 794 Ж Schulden bei 101 389 028 Ж Wert; 30 V. H. aller Wohngrundstücke in der Stadt und in den Vorstädten sind mit 98 v. H. belastet, da aber hiezu noch Steuern und die Verluste für leerstehende Wohnungen und Reparaturen kommen, so bleibt überhaupt nichts übrig; 30 v. H. aller Hausbesitzer sind bloße Verwalter für die Hypothekengläubiger; und an anderer Stelle berechnet Freudenberg auf Grund eingehender Nachweise, daß der Bruttoertrag der Hausgrundstücke zwischen 4,26 und 4,43 v. H. schwankte, während er nach der üblichen Annahme 6 v. H. sein müßte, um den Eigentümern wenigstens eine 4%ige Rente zu gewähren; da sich die Passivzinsen, welche die Hypothekenbanken beziehen auf durchschnittlich 4,21 v. H. berechnen und da man diesen Zinsfuß für die kapitalschwächeren Eigentümer wohl nur bei den ersten Stellen annehmen dürfte, so ergebe sich, daß diese aus sonstigen Einnahmen erheblich zulegen müssen.

Was Freudenberg aus Mannheim berichtet, trifft fast für alle größeren deutschen Städte zu.

Gerade für diese überverschuldeten Häuser würde die Schuldentilgung überaus wünschenswert sein; aber womit soll die Tilgung erfolgen, wenn die Mieterträgnisse nicht einmal soviel abwerfen, daß damit nur die Schulden verzinst und die Steuern, sonstigen Abgaben und Reparaturen bestritten werden können? Und vor allem die leerstehenden Wohnungen, die unangenehmste Erscheinung des ganzen Wohnungswesens? Eine einzige leerstehende Wohnung kann selbst den solidesten Hausbesitz gefährden.

Nun könnte man sagen, warum wollen die besser gestellten Hausbesitzer, bei denen wohl eine Verschuldung, aber keine Überschuldung vorliegt und die ohne große Mühe die Hypotheken tilgen könnten, diese Tilgung nicht vornehmen? Da kann ich mit Andreas Voigt² 3 antworten, daß gerade die städtische Bodenschuld trotz Kündbarkeit im einzelnen, im ganzen so gut wie unkündbar ist, daß sie niemals zurückgezahlt wird, weil niemand ein Interesse an ihrer Tilgung hat. Wenn Eberstadt¹ diesen Satz Voigts als unrichtig bezeichnet und erklärt, der spekulative Hausbesitz und nur dieser allein habe ein Interesse an der möglichst hohen Verschuldung seines Grundstückes und widersetze sich sogar der Schuldentilgung, wo ihm diese ermöglicht wird, so kann ich Eberstadt nicht recht geben. Eine Tilgung zu г/₂ V. H. bei einem Zinsfüße von 4. v. H. braucht 55V₂ Jahre, eine solange Zeit, daß der jetzige Eigentümer für sich kein Interesse mehr daran hat; wieweit er für seine Erben zu sorgen hat und sorgen will, ist eine andere Frage; es ist ihm auf jeden Fall lieber, jedes Jahr eine gewisse Rente zu haben, die er vielleichtvorteilhaft anlegen kann, andererseits ist es nicht notwendig, daß auf keinem Hause Schulden ruhen, soferne die Schulden nicht so hoch sind, daß diese den Besitz zu gefährden vermögen. Voigt A. weist als Analogon auf die Staatsschulden hin, die man früher allgemein als ein Zeichen ungesunder Zustände im staatlichen Finanzwesen hielt, bis allmählich die moderne Kreditwirtschaft des Staates bei den Theoretikern Anerkennung fand. Heute fordert niemand mehr die Tilgung der gesamten Staatsschulden, nur die Überschuldung oder zu hohe Verschuldung fürchtet man und alle Schulden auf unrentierlichen Objekten. Immerhin würde es sich empfehlen, wenn die Hauseigentümer mehr als bisher an die allmähliche Tilgung ihrer Hypothekschulden dächten; übrigens ist gerade in letzten Jahren eine Zunahme der Tilgungshypotheken zu beobachten.

Die verschiedensten Wege hat man vorgeschlagen, um die Überschuldung des städtischen Grundes unmöglich zu machen oder zu erschweren. In neuester Zeit fordert man namentlich die Beseitigung unseres Grundbuchrechtes für die Eintragung von jeder Art Schulden. So wünschte Eberstadt² zunächst Hypothekendifferenzierung d. i. Trennung der Hypotheken in Meliorationshypotheken, die für die zur Besserung (Bebauung) der Grundstücke verwendeten Darlehen gewährt werden, und in einfache Bodenschulden; die grundbuchliche Belastung des Bodens für produktive Zwecke solle getrennt werden und dauernd

¹    Eberstadt, K., Die Spekulation mit neuzeitlichen Städtebau, Jena 1907, S. 33.

²    Eberstadt, Die Spekulation, a. a. O. S. 33 ff.

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P e s 1, Suum cuique.

getrennt bleiben von der Belastung für immaterielle und spekulative Forderungen, sodaß der Bauwert nicht mehr genutzt werden könne zur Realisierung der spekulativen Ansprüche; dadurch werde zugleich die Aufnahme produktiven Kapitals und produktiver Schulden erleichtert und außerdem werde, da die Meliorationshypothek der Amortisation unterliege, auf die Tilgung der Bodenschulden hingewirkt. Nur die Meliorationshypotheken sollten im Grundbuche an erster Stelle eingetragen werden dürfen; die Eintragung der der Meliorationshypothek nachstehenden und mit ihr nicht verschmelzbaren Bodenschulden müßten unkontrolliert und unbeschränkt bleiben. Und Freudenberg⁴ meint, der Boden samt den darauf stehenden Gebäuden solle amtlich geschätzt werden; eine Eintragung von Hypotheken solle nur bis zur Höhe der Grundstückstaxe gestattet sein, sodaß hiemit eine Verschuldungsgrenze für den Boden und die Gebäude gegeben sei. Ähnliche Vorschläge, die Beleihung von Grund und Haus nur zu einer bestimmten Grenze in das Grundbuch eintragen zu können, wurde in verschiedenster Weise gemacht. —

Würde das Grundbuch ganz oder teilweise gesperrt, so würde die Wirkung die sein, daß an Stelle des Realkredits der Personalkredit träte, soweit der Realkredit unmöglich oder unsicher erscheint. Der Grundeigentümer und ebenso jeder andere, der heute seine Forderungen im Grundbuche sichern läßt, würde entweder Barzahlung oder Verpfändung entsprechender Gegenstände (Wertpapiere Forderungen usw.) verlangen. Der Personalkredit ist immer unsicherer als der Realkredit und zweifellos würde sich das Kapital von diesen Unternehmungen zurückhalten; nur kapitalkräftige Personen allein könnten noch den Boden kaufen. Mit Recht sagt Pohle, dadurch, daß der Gläubiger bei dem Personalkredit ein größeres Risiko übernimmt, würde der Kredit teurer werden und das würde in einer Steigerung der Wohnungsmieten zum Ausdruck kommen; die Bautätigkeit würde erheblich abnehmen, denn die Bauunternehmer müßten darauf gefaßt sein, daß ihre auf Spekulation gebauten Häuser schwerer verkäuflich würden, wenn ihre Übernahme nicht auch weniger kapitalkräftigen Elementen durch hohe hypothekarische Verschuldung ermöglicht werde.

Gewiß würde es wirtschaftlich gut sein, wenn die Grund

Auch dieser Vorschlag wurde von Hypothekengläubigern gemacht. Wenn nun in das Grundbuch nur bis zu einer bestimmten Höhe oder nur für bestimmte Schulden Ein

stücke und Häuser nicht bis fast zum vollen Wert oder gar darüber verschuldet wären, aber man kann niemanden verhindern Schulden zu machen; mit der teilweisen oder ganzen Sperrung des Grundbuches ist dem Schuldenmachen keine Grenze gesetzt, sondern den Gläubigern eine Sicherung genommen; man müßte dann auch die Pfändung der Mieterträgnisse für andere als im Grundbuche eingetragene Schulden gesetzlich verbieten.

tragungen erfolgen dürften und die Mietzinse für alle anderen Schulden unpfändbar wären, so würde der Hausbesitz zum Nachteil der Gläubiger geradezu privilegiert sein.

Dieser Zustrom erfolgt

Es gibt keinen Weg, eine Entschuldung herbeizuführen, die in der Hauptsache auch gar nicht notwendig ist. Die zu hoch belasteten Häuser kommen bei sinkender Konjunktur oder wenn der Eigentümer durch Leerstehen von Wohnungen erhebliche Verluste erleidet, die er nicht aus anderen Mitteln ersetzen kann, zur Zwangsvollstreckung; die Geschädigten hiebei sind neben dem Eigentümer die Gläubiger, deren Forderungen die hypothekarische Sicherheit verlieren. — Sobald es sich um große Kapitalien handelt, bedürfen die Unternehmungen des Kredits; alle Gesellschaften, Kaufleute usw. arbeiten auf Grund des Kredits; das trifft namentlich auch bei den ungeheuren Hausbauunternehmen zu. „Eine hochstehende und fortschreitende Bodenkultur bedarf unbedingt eines reichlichen und stetigen Zustromes von Produktivkapital“.⁵ auf dem Wege des Kredits.

Solange in den deutschen Städten, namentlich in den Großstädten, Häuser mit mehreren Wohnungen (das gewöhnliche Miethaus) gebaut werden, müssen Schulden gemacht werden, wenn der Bauunternehmer nicht selbst die nötigen Kapitalien hat, — was ja äußerst selten der Fall ist, — und diese in einem Hause festlegen will. Davon kann keine Rede sein, daß keine großen Miethäuser mehr gebaut werden; so viele Vorzüge das Eigenhaus hat, so läßt es sich nicht ohne weiteres an Stelle der großen Miethäuser setzen.

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Die schwierigste Sache beim städtischen Hausbau ist die Beschaffung der nötigen Baukapitalien; keine besondere Schwierigkeit bereitet die erste Hypothek, da die Geldinstitute etwa bis 60 V. H. des Wertes des Hauses Darlehen gewähren. Aber mit den 60 v. H. ist noch nicht genügend getan. Soweit Banken über diese 60 v. H. Geld leihen, geschieht es nur gegen hohe Zinsen und Provisionen; einen Teil soll der Bauunternehmer allerdings selbst aufbringen, was ja auch häufig erfolgt. Aber meistens gestaltet es sich sehr schwierig, Geld nach der I. Hypothek oder gar nach der II. zu erhalten. Die hohen Zinsen und die bedeutenden, oft beinahe wucherischen Provisionen verteuern das Bauen wesentlich, zumal alle Hypotheken, auch die I. nach Ablauf einiger Jahre, meist nach i о Jahren, gekündigt werden; nun muß eine Neubelehnung erfolgen; nur wenn Kapitalüberfluß herrscht, ist es dem Eigentümer möglich die Darlehen zu ungefähr den gleichen Bedingungen wie bisher zu erhalten, regelmäßig aber muß er mit höheren Provisionen und auch oft mit erhöhtem Zinsfuß rechnen. Wie ich schon erwähnt habe, ist heute ein Darlehen selbst an I. Stelle auf wertvollen Häusern nicht unter 4Y2 v- H. Zins und mit etwa i¹/₂—2 v. H. Provision zu erhalten; Darlehen an zweiter oder dritter Rangstelle sind heute nur zu äußerst schweren Bedingungen zu erhalten, weil das Kapital sich augenblicklich im starken Maße der Industrie zuwendet. So kann die plötzliche Mehrausgabe infolge des erhöhten Zinsfußes der verschiedenen Hypotheken auf einem Hause das z. B. 300 000 Ж wert ist, leicht 2000 Ж und mehr betragen. Vor 10 bis 15 Jahren konnte man Darlehen auf I. Hypothek in günstigen Fällen zu 3V2 v* H. erhalten, auf II. Hypothek zu 4V2 v. H., heute sind diese Prozentsätze 4L/₂ v- H. bezw. 5—6 v. H.; nehmen wir an auf dem Hause im Werte von 300 000 Ж ruht eine I. Hypothek zu 200 000 Ж und eine II. zu 60 000 Ж; 40 000 Ж habe • der Eigentümer selbst beim Kaufe bezahlt. Die erste Hypothek erforderte früher zu зх/₂ v. H. 7000 Ж jährlichen Zins. Die II. Hypothek zu 4—4^2 v* H. 2400—2700 Ж; heute betragen die Zinsen für die I. Hypothek zu 4V2 v. H. 9000 Ж, für die II. zu 5—6 v. H. 3000 — 3600 Ж im ganzen früher 9400—9700 Ж, heute 12 000—-12 600 Ж, also etwa 2900 Ж mehr. Es ist selbstverständlich, daß der Eigentümer diese 2900 M nicht anders bezahlen kann, als daß er versucht die Mietpreise um soviel zu erhöhen; denn nur 40 000 Ж sind

in dem genannten Falle sein Anteil am Hause, die 260 000 JL Wert gehören nicht ihm, sondern den Hypothekgläubigern. Hat der Eigentümer für seine 40 000 JL eine Nettorente von 4—5 V. H. erhalten (also 1600—2000 JL), so kann er unmöglich die höheren Hypothekzinsen, die sich gegen früher um 2900 JL vermehrt haben, mit seiner Nettorente bezahlen. Eine andere Frage ist es, ob es ihm tatsächlich gelingt, diese bedeutenden Zinserhöhungen zu überwälzen. Kein billig denkender Mensch kann verlangen, daß er die 2900 JL aus seiner Tasche zahlt, wenn er selbst nichts dafür einnimmt. Die Provisionen, die auch einige Tausend Mark betragen, habe ich sogar außer Betracht gelassen, ebenso die Notariats- und Staatsgebühren. Gerade diese häufig eintretenden Zinserhöhungen, Provisionen, Gebühren an Notar und Staat können die Mietpreise sehr erheblich steigern; es unterliegt keinem Zweifel, daß, wenn der Hauseigentümer diese Ausgaben nicht hätte, die Mieten um diesen Betrag billiger wären; denn diese Beträge werden naturgemäß zu den Produktionskosten des Hauses gerechnet und müssen durch die Mietpreise gedeckt werden.

Es haben manche Städte in eigener Regie Häuser gebaut und die Wohnungen auch zu einem Preise vermietet, der die Verzinsung aller Kosten (Bodenwert, Baukosten usw.) darstellt; das Geld gaben die Städte sich selbst aus ihren Sparkassen und setzten hiefür зг/₂ oder з³/₄ v. H. Verzinsung an. Die Städte rechnen dauernd mit dieser зт/₂ oder 3³/₄%igen Verzinsung; sie denken an keine Erhöhung des Zinsfußes, weil es ja ihre eigenen Gelder sind und sie sich mit der genannten Verzinsung begnügen. Aber die privaten Geldgeber (Hypothekenbanken, Stiftungen usw.) begnügen sich nicht mit einem niedrigeren Zinsfuß, wenn sie einen höheren erhalten können.

So haben die Hauseigentümer und Mieter selbst das größte Interesse, wenn billige Hypothekdarlehen zu .haben sind. Es ist aber selbstverständlich unmöglich, dem Hausbesitzer Geld zu einem niedrigeren Zinsfüße zu verschaffen, wenn der sonstige höher ist, nur die Gemeinden haben Geld zu niedrigerem Zinsfüße gegeben, aber dabei handelt es sich um Unterstützung bestimmter Bevölkerungsklassen. Die übrigen Bevölkerungsklassen müssen mit dem Zinsfüße rechnen, der im freien Wirtschaftsleben jeweils üblich ist. Auch in Zukunft werden die Gemeinden die gemeinnützigen Baugenossenschaften usw. mit

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Gewährung von Darlehen zu niedrigem Zinsfüße und mit anderen Vergünstigungen unterstützen. Da diese aber immer auf Kosten der übrigen Bevölkerung erfolgen, so müssen die Gemeinden bei Gewährung dieser sehr vorsichtig sein und prüfen, ob diese Erleichterungen (Unterstützungen) wohl begründet sind. Nichts ist dagegen einzuwenden, daß die Gemeinden bei Gewährung von Vergünstigungen aller Art, besonders von Darlehen zu niedrigerem Zinsfüße gewisse Rechte für sich beanspruchen und Bedingungen setzen. Zwei Gruppen kommen hier besonders in Betracht, nämlich Reservierung einer Anzahl von Wohnungen für gemeindliche Beamte und Arbeiter und Verbot der Mietpreissteigerung. Das Verbot der Mietpreissteigerung ist ein Verzicht auf die steigende Grundrente. Die oben angegebene Übersicht zeigt, in welcher Weise die Gemeinden, namentlich finanziell, die Wohnungsproduktion für Minderbemittelte förderten; meistens handelt es sich um Baugenossenschaften und andere gemeinnützige Vereine. So gut diese Förderungen sind, so erscheint mir notwendiger die Förderung der Wohnungsproduktion für jene zahlreichen Leute, die nicht soviel verdienen können, um eine eigene Wohnung zu mieten; die meisten Arbeiter verdienen heute soviel, daß sie eine, wenn auch oft sehr bescheidene Wohnung mieten können; anders verhält es sich mit den Witwen, besonders den kinderreichen, die häufig bloß ein elendes Zimmer bewohnen, und den ledigen und verheirateten Angestellten, die in den Kaufläden usw. beschäftigt sind und meist einen äußerst geringen Lohn erhalten. Den Armen und Ärmsten muß zunächst geholfen werden, damit sie wenigstens einen gesunden Raum zum Wohnen haben. Für die ledigen Personen wurden bisweilen Ledigenheime geschaffen, die an sich vortrefflich sind, sich aber trotzdem nicht überall bewährt haben. Soweit ein zu geringer Lohn das Mieten einer angemessenen Wohnung unmöglich macht, müssen die Löhne genügend hoch gestaltet werden. Die Arbeiter-Wohnungsfrage ist eine Lohnfrage.

Überwälzung von Steuern usw.

Nicht bloß der Bodenpreis und die Baukosten müssen ihre Verzinsung bezw. Tilgung in den Mietpreisen finden, sondern auch die Steuern, die Gebühren und die Aufwendungen für die Reparaturen müssen durch die Mietpreise gedeckt werden; wobei ich jedoch gleich bemerke, daß der Mindestpreis der Wohnungen die Verzinsung und Tilgung der Baukosten und die Deckung der Steuern und sonstigen Ausgaben für das Haus bilden; der Bodenpreis kann an sich nicht in die Rechnung gestellt werden, denn der Bodenpreis bestimmt nicht den Mietpreis; ob das Grundstück teuer oder billig oder umsonst zu haben war, bleibt für den Mietpreis belanglos, wenn auch selbstverständlich der Hauseigentümer darnach strebt, im Mietpreise auch die Verzinsung des Bodenpreises zu erhalten. Wenn zwei Hauseigentümer ganz gleiche Häuser haben, so kann der Eigentümer, der den Boden zu teuer gekauft hat, auch keine höhere Miete erhalten als der andere, der den Boden außergewöhnlich billig erworben hat. Wir wissen aus allen Großstädten, daß zahlreiche vor vielen Jahrzehnten auf billigen Boden gebaute Häuser vorhanden und noch im Besitze des Erbauers sind; wenn nun inzwischen der Boden zehn oder zwanzig mal teurer geworden ist, so ist dieser höhere Bodenpreis nicht darauf zurückzuführen, daß der Verkäufer einfach soviel mal mehr verlangte, sondern weil er sah, daß aus einem auf dem Grundstücke gebauten Hause ein solcher Mietpreis von den Laden-und Wohnungsuchenden bezahlt wird, der weit über die Verzinsung der Baukosten hinausgeht, daß er io oder 20 mal mehr für das Grundstück verlangen darf, ohne daß das Grundstück samt Haus unrentierlich wird. Das haben wir ja oben eingehend erörtert. Aber damit ist noch nicht gesagt, daß selbst die Baukosten immer ihre Verzinsung durch den Mietpreis finden; manche Bauunternehmer haben Häuser mit einem gewissen Luxus gebaut und geglaubt, Mieter für die Wohnungen zu erhalten, die mindestens soviel zahlen, daß diese höheren Baukosten verzinst und getilgt werden; häufig haben sie sich getäuscht; es fanden sich die Mieter nicht, die bereit gewesen wären, die Mehrkosten des Hausbaues mit dem Mietpreis zu verzinsen. A.ber im allgemeinen bilden die Baukosten und die gesamten Auslagen, sowie der Boden zum landwirtschaftlichen Wert die Grundlage für den Mindestpreis der Miete, da es nicht möglich ist, billiger gute Wohnungen zu produzieren. Zu den Produktionskosten gehören auch die Steuern und alle sonstigen Lasten, die das Haus beschweren. Sehr häufig finden wir in der Literatur die Entrüstung ausgesprochen, daß die Hauseigentümer die Steuern, die Umlagen, die Gebühren für Straßenreinigung, die Reparaturkosten usw. auf die Mieter überwälzen, und doch ist diese Entrüstung ganz ungerechtfertigt. Nehmen wir an, jemand hat 200 000 M. Vermögen in Staatspapieren zu 4 V. H. angelegt, so erhält er jährlich 8000 Ж Rente, von dieser hat er z. B. in Bayern eine Einkommen- und Kapitalrentensteuer zu zahlen. Nun verwendet er dieses Kapital auf den Bau eines Wohnhauses; es ist doch selbstverständlich, daß er mindestens die gleiche Nettorente zu erzielen bestrebt ist, wie er sie von den Wertpapieren hatte; im Gegenteil da er sein Kapital im Hause und Boden festgelegt hat und viele Arbeit mit der Hausverwaltung verbunden ist, so wird er sich nicht mit der gleichen Rente begnügen, sondern noch einen Gewinn jährlich zu erhalten wünschen. Da die Haussteuern und Umlagen wesentlich höher sind als die Einkommen- und Kapitalrentensteuern, so wird er ohne weiteres den Mietpreis für die Wohnung so hoch ansetzen, daß er an seiner Rente keinen Verlust erleidet. Nun verursacht der Hausbesitz noch viele andere Ausgaben, so vor allem die Gebühren für die Kanalbenützung, die Zahlung für das Wasser, die Straßenreinigung, die Feuerversicherung, die Haftpflichtversicherung, die Reparaturen usw. Es ist auch hier selbstverständlich, daß er mit der Änderung der Kapitalanlage nicht schlechter bei dem Hausbesitz gestellt sein will als bei dem mühelosen Besitz von Wertpapieren. Die Erwartung allein, im Hausbesitz, wenn nicht sofort, so doch im Laufe der Jahre eine bessere Verzinsung seines Kapitals durch die Mieten als bei dem Besitz von Wertpapieren zu erhalten, wird in den meisten Fällen einen Kapitalisten veranlassen können, sein Geld in die Hausunternehmung zu stecken.

Aber diese Überwälzung aller Lasten ist auch aus einem anderen Grunde gerechtfertigt. Die Mieter sind juristisch Mitbesitzer des Hauses und es ist billig, daß sie an den Lasten ebenso teilnehmen wie die Hauseigentümer selbst; die Mieter benutzen in gleicher Weise die Straßen, die Kanäle, die Wasserleitung usw. Jeder, der ein Eigenhaus besitzt, weiß und findet es natürlich, daß er für seine Wohnung alle Lasten tragen muß; sobald er aber eine Wohnung in einem Miethause nimmt, erwartet er, von allen Lasten befreit zu sein, und daß ein anderer sie für ihn tragen soll. Wie die Gemeinden von jedem, der eine Wohnung inne hat, sei es der Hauseigentümer oder ein Mieter, für das verbrauchte Gas, den benützten elektrischen Strom, in einigen Städten auch für das Wasser, die Gebühren und Beiträge einhebt, ebenso könnten die Gemeinden von jedem Wohnungsinhaber die ihn betreffenden Gebühren für Kanalbenützung, Straßenreinigung usw. einheben; da aber dieses zu umständlich ist, so erhebt die Gemeinde diese Gebühren vom Hauseigentümer und überläßt es ihm, diese Ausgaben auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Mit den Steuern ist es genau so; die Wohnungssteuer war und ist in dieser Beziehung weit besser als die Haussteuer, weil jeder Mieter an den Hausbesitzer den Mietwert zahlt und der Staat von jedem Mieter nach diesem Wert der Wohnung die Steuern erhebt; natürlich sind hier die Mietpreise, die die Mieter an den Hauseigentümer zahlen, um den Betrag der Steuer niedriger; aber der Gesamtaufwand ist für den Mieter immer gleich groß; in dem einen Fall zahlt der Mieter die Steuer unmittelbar an den Staat, in dem andern mittelbar durch den Hauseigentümer. Da z. B. in Österreich die Haussteuer von allen Ländern am höchsten ist — unter Umständen beträgt sie 50 v. H. der Miete —, so sind die Wohnungen auch entsprechend teurer. Diese Überwälzungen sind meines Erachtens eigentlich selbstverständlich, wenn der Hauseigentümer keine Verluste erleiden will und ich sehe nicht ein, warum er in seinem Einkommen schlechter gestellt sein soll, wenn er sein Geld für die Wohnungsproduktion verwendet, als wenn er es in bequemer und durchaus sicherer Weise in Wertpapieren anlegt. Deshalb finden wir jedesmal bei Haussteuer- und Gemeindeumlagenerhöhungen, auch eine allgemeine Erhöhung der Mietpreise. In München sind die Steuern und Umlagen in der Zeit von 1900 bis 1911 um ca. 70 v. H. gestiegen; die Mietsteigerungen betrugen in dieser Zeit 8,1 v. H. bis zu 13,9 v. H. (8,1 v. H. bei den Wohnungen mit 3 Räumen). Auf sämtliche Ursachen der Mietpreissteigerungen kann ich hier nicht eingehen; jedoch möchte ich auf einige Punkte noch hin-weisen, die außer den Steuererhöhungen die Mietpreissteigerungen mitverursachen; solche Ursachen sind vor allem die erheblich gestiegenen Arbeitslöhne und Materialpreise für Reparaturen bezw. für Neubauten, wodurch diese wesentlich verteuert sind; ferner die Wertzuwachssteuer, um welche sich häufig der Grundstückpreis erhöht, die Erhöhung der Bankzinsen und der Provisionen usw. Die größten Verluste erleidet der Hauseigentümer durch das Leerstehen von Wohnungen; da aber nicht jedes Haus davon betroffen wird und auch die betroffenen in verschiedenem Maße, so ist es äußerst schwer, diese Verluste durch Mietpreiserhöhungen wett zu machen wegen der Konkurrenz der Wohnungen in jenen Häusern, die billiger produziert worden sind und keine Verluste erlitten haben.

Daraus sehen wir, durch welche Umstände die Mindestpreise der Wohnungen in den Häusern, die keine Differentialrente abwerfen, bestimmt werden; denn der Gewinn in den Peripheriehäusern, die nach der Differentialrententheorie keine Rente abwerfen dürften, ist in Wirklichkeit Kapital- oder Unternehmergewinn; die Differentialrente entsteht bei den günstiger gelegenen Häusern bezw. Grundstücken.¹ Wir sehen aber ferner, daß auch die Wohnungen für Minderbemittelte nicht unter einem bestimmten Preise zu produzieren sind und daß die Steuern usw. einen wesentlichen Teil des Mietpreises bilden.

Miethaus.

So erstrebenswert das Eigenhaus wäre, so kann doch keine Rede davon sein, daß jemals eine Zeit kommen wird, wo die großen Wohnhäuser verschwinden und den Eigenhäusern Platz machen werden oder auch nur die Zeit, wo nur mehr Eigenhäuser gebaut werden. Es unterliegt keinem Zweifel, daß Wohnungen in einem Miethause unter Umständen billiger beschafft werden können als in einem Eigenhause, nämlich vor allem dort, wo der Boden sehr wertvoll ist und dann, wenn das Miethaus so einfach als möglich gebaut wird. Die Behauptung Eberstadts,⁶ 7 daß nach seiner Erfahrung in jeder Stadt mit der Höhe der Bebauung die Höhen der Mieten steigen und die ähnliche Behauptung Stübbens, daß die hohen Mietpreise eine Folge des Massenmiethauses und daß sie dort unbekannt seien, wo letzteres fehle, wurden in der Literatur schon mehrfach als ganz irrig zurückgewiesen.⁸ Dann begann man das große Miethaus in hygienischer, sozialer und politischer Hinsicht anzugreifen. Namentlich behauptete man, daß die Sterblichkeit der Bewohner in den oberen Stockwerken der großen Häuser größer sei als in den unteren und suchte dies statistisch zu beweisen. Voigt A. erwähnt eine solche Statistik aus Berlin, wonach von 1000 Bewohnern in den Jahren 1890/91 im Keller 21,3 und im Erdgeschoß 20,7, im Ï. Stock 22,1, im II. Stock 21,4; im III. Stock 20,3 und im IV. und in den höheren Stockwerken 22,8 Personen starben. — Diese Statistik ist völlig unbrauchbar und beweist gar nichts, denn nach dieser Statistik wären die Wohnungen im III. Stock am besten, darnach die im Erdgeschoß, die Wohnungen im I. Stock wären beinahe gleichwertig mit denen im vierten und in höheren Stockwerken, und die Kellerwohnungen wären besser als die Wohnungen im I. Stock und fast so gesund wie die Wohnungen im II. Stock. Bevor man solche Statistiken aufstellt, müßte genau nachgewiesen sein, inwiefern die Krankheit im Zusammenhang mit der Wohnung stand; ein solcher Zusammenhang wird sich nicht finden lassen; denkbar wären Erkrankungen schwer herzleidender Personen, wenn diese

viele Treppen steigen müssen, aber erfahrungsgemäß mieten solche Personen regelmäßig eine Wohnung in den unteren Stockwerken.

Trotzdem wird man

Auch Frühgeburten sollen gerade bei den Frauen, die in den oberen Stockwerken wohnen, häufig sein; ein Beweis ist hiefür nicht geliefert, zugeben müssen, daß die Sterblichkeitsziffer im IV. und V. Stockwerk größer sein kann als in den andern, nicht wegen der Höhe der Stockwerke, sondern weil die obersten Wohnungen am billigsten sind und die ärmeren meist kinderreichen Familien darin wohnen; bekanntlich ist die Sterblichkeit in diesen Familien überhaupt größer als in den reichen Familien. Deshalb beweist die von Neefe aufgestellte Statistik gar nichts; nach dieser Statistik waren von 1000 Gestorbenen 565 Kinder bis zum zweiten Lebensjahr in Wohnungen, die bis zu 300 Ji jährlich kosteten; in Wohnungen, die 300—750 Ji kosteten, waren unter 1000 Gestorbenen 322 solcher Kinder; in Wohnungen von 750—1500 Ji 235 und in Wohnungen über 1500 Ji nur mehr 150 Kinder unter zwei Jahren. — Man sieht sofort, daß mit dieser Statistik nichts zu beginnen ist; erfahrungsgemäß haben die ärmeren Familien mehr Kinder als die Reichen; die reichen Familien können ihren erkrankten Kindern alle Sorgfalt und solche

ärztliche Hilfe angedeihen lassen, die den ärmeren Familien unmöglich ist; da die ärmeren Familien kinderreicher sind und im allgemeinen schon infolge ihres Berufes, der sie tagsüber vom Hause fernehält, weniger für ihre Kinder sorgen können, so sterben selbstverständlich mehr solcher Kinder als in reichen Familien. Es würde auch der Prozentsatz der gestorbenen Kinder ärmerer Familien größer sein, wenn diese Familien in teueren Wohnungen lebten, gleichgiltig in welchem Stockwerke sich die Wohnung befindet. Den Mietpreis kann man unmöglich für die Kindersterblichkeit verantwortlich machen. Eine Wohnung zu 300 Ж kann ebenso hell, trocken und gesund sein wie eine Wohnung zu 2000 Ж. Total falsch ist die Statistik inso-ferne auf gestellt als einfach 1000 Gestorbene in billigen und teuren Wohnungen verglichen werden. Wenn gesagt wird, daß die Wohnungen bis zu 300 Ж von 1000 gestorbenen Menschen 565 Kinder unter 2 Jahren waren, dagegen in Wohnungen über 1500 Ж nur mehr 150 solcher Kinder, so könnte man ebenso aus dieser Statistik beweisen, daß in Wohnungen über 1500 Ж 850 Personen im Alter von über 2 Jahren starben, dagegen in Wohnungen bis 300 Ж nur 435 Personen über 2 Jahre. Oft sind Statistiken nichts anderes als Lügen in Zahlen. Eine Statistik, wie die eben als unbrauchbar nachgewiesene, hätte nur dann einen Wert, wenn festgestellt würde, wie viel von 1000 Neugeborenen in Wohnungen unter 300 Ж und in Wohnungen über 1500 Ж noch vor Vollendung des zweiten Lebensjahres sterben und wenn nachgewiesen ist, daß diesen Kindern, sowohl den ärmeren als den reicheren bis in das Kleinste die gleiche Pflege und Hilfe zuteil geworden ist; solange dieser absolut notwendige Nachweis nicht erbracht ist, solange ist die Statistik wertlos; es ist allerdings sehr leicht zu behaupten die Wohnungsverhältnisse seien daran schuld. Es ist heute überhaupt sehr beliebt geworden für alle Schattenseiten im Wirtschaftsleben und in unserer Kultur die Wohnungen und Bodenpreise haftbar zu machen, sowohl für die Abnahme der Geburten wie für andere unerfreuliche Erscheinungen im Wirtschaftsleben eines Volkes.

Lichtmangel kann nur eintreten, wenn die Häuser zu nahe an einander gebaut sind; die einzelnen Wohnungen können ebenso hell sein wie das Eigenhaus und sind es auch meistens; bisweilen kommt es vor, daß Architekten den Grundriß nicht richtig zu lösen verstehen, sodaß einzelne Räume düster werden, aber daran ist nicht das Wohnhaus schuld, denn solche Fehler können auch beim Kleinhaus Vorkommen. Die Höhe des Baues ist natürlich ganz ohne Einfluß auf die Helle der Wohnungen, da das Licht seitwärts einfällt, immer vorausgesetzt, daß die Entfernung vom nächsten Hause mindestens der Höhe des Gebäudes gleich ist.

Theoretiker und Praktiker verlangen häufig eine solche Anlage der Zimmer, daß eine Querlüftung stattfinden kann, ferner ein Mindestkubikmaß für Person und Zimmer. Beide Forderungen erscheinen an sich berechtigt, sind aber in der Praxis nur selten durchführbar und meist auch unnötig; wenn z. B. einLuftraum von io—20 cbm für eine Person gefordert wird und deshalb das Schlafen mehrerer Personen in einem kleinen Zimmer als verdammens-werte Überfüllung der Schlafräume gilt, so ist dies nicht ohne weiteres richtig; das Schlafen mehrerer Personen in einem kleinen Raum ist gesünder, wenn für Ventilation durch ganzes oder teilweises Öffnen des Fensters gesorgt ist, als das Schlafen dieser mehreren Personen in einem Raum, der dem Mindestmaß an Kubikmeter Luftraum entspricht, wenn aber alle Fenster und Türen hermetisch verschlossen sind. Zu fordern ist nur, daß die Schlafräume mit einem Fenster unmittelbar an die Luft kommen und nicht mittelbar erst durch einen anderen Raum. Ein Schlafzimmer ist aber noch nicht unhygienisch, wenn mehr Personen darin schlafen, als die Theorie vom Mindestluftraum zuläßt, sondern erst dann, wenn keine Ventilation stattfindet; dieser Ansicht sind sowohl Ärzte als Architekten.

Die Streitigkeiten in den Mietkasernen spielen eine häufige Rolle, haben aber ihre Ursache meist in der gemeinschaftlichen Benützung einer Einrichtung z. B. des Waschhauses, der Treppe; doch ist Abhilfe meist sehr leicht möglich, letzten Endes durch Kündigung der streitsüchtigen Partei. Bei dem Eigenhause treten an Stelle der Mieterstreitigkeiten häufig die Nachbarstreitigkeiten, die in der Regel viel schlimmer wirken, weil niemand den Eigentümer des einen oder anderen Hauses zum Verlassen des Hauses bestimmen kann. Wo Menschen Zusammenkommen, sei es im Miethaus oder bei Eigenhäusern oder sonst wo, immer wird es Streitigkeiten und Meinungsverschiedenheiten geben.

— 334

Wie es sich mit der Spekulation von Boden und den Häusern verhält, haben wir oben gesehen.

Ohne auf alle Einzelheiten näher einzugehen, die gegen das große Wohnhaus sprechen sollen, muß ich erklären, daß das große Wohnhaus durchaus geeignet ist, gute, gesunde und preiswerte Wohnungen zu beschaffen, wenn auch nicht ohne weiteres billiger als im Eigenhause; daß also für die Minderbemittelten immerhin die Wohnungen in den großen Miethäusern billig und zweckmäßig sein können. Die strengen Bauvorschriften, die wir überall haben, schränken einerseits die allzu große Höhe der Häuser ein und verlangen überall die Nichtüberbauung eines Teiles der Baustelle, der als Hof oder Garten liegen bleiben muß; zu fordern ist die Beseitigung der Kellerwohnungen; dagegen pflegen die Dachwohnungen im allgemeinen gut zu sein; in München beginnt man gerade Dachwohnungen besonders auszustatten und diese sind von Künstlern sogar gesucht; Voraussetzung ist, daß die Dachwohnungen ebenso gut und solid gebaut sind wie die andern Wohnungen. Die Nachteile, die bisher mit dem Treppensteigen für manche Personen verbunden waren, werden durch die Lifts und durch die geringere Stufenhöhe immermehr beseitigt. In New York finden wir häufig die teuersten und gesuchtesten Wohnungen in den obersten Stockwerken; ähnliche Erfahrungen habe ich in Paris und in italienischen Städten gemacht; Voraussetzung ist meist das Vorhandensein eines Lifts.

Das große Wohnhaus schafft nicht bloß fast ebenso preiswerte Wohnungen als das Eigenhaus, sondern ermöglicht auch einer ungleich größeren Menge Personen in der Nähe der Arbeitsstätte zu wohnen und leichter an allen Vorteilen der Großstadt teilzunehmen. Pohle erinnert hiebei besonders an die Veranstaltungen für die Volksbildung (Volksvorlesungen, Volkskonzerte) die ohne zu große Zeit- und Geldverluste zu erreichen sind.

Man hat behauptet, die hohen Bodenpreise in unsern Großstädten erzwingen die Mietkasernen und das große Wohnhaus. Ursache und Wirkung sind aber hiebei verkannt, denn nicht die hohen Bodenpreise waren zuerst da, sondern das große Wohnhaus. Weil große Wohnhäuser gebaut werden durften, die dem Wohnungsbedürfnisse mehr entsprachen als Kleinhäuser — wenigstens glaubte man das allgemein — und die Rente aus einem großen Hause nicht bloß absolut, sondern auch relativ größer ist als zur Verzinsung der Gesamtbaukosten erforderlich ist, so konnte auch der Boden teurer werden, ohne daß deshalb die Wohnungen teurer wurden als beim Kleinhaus unter gleichen Voraussetzungen.

Voigt Andreas¹ bringt hiefür Beispiele aus Düsseldorf. In der Volmerswertherstraße umfassen 6 Zweifamilienhäuser (bestehend aus Erd- und Dachgeschoß), 8 Dreizimmerwohnungen zu je 46,80 qm bewohnter Fläche und 4 Vierzimmerwohnungen zu je 55,94 qm; die gesamte Wohnfläche in diesen Häusern beträgt 598,16 qm. Wohnhäuser mit з¹/^ Geschossen in der Hildnerstraße, die gleichzeitig mit den Häusern an der erstgenannten Straße in gleicher Ausstattung gebaut wurden, umfassen 8 Zweizimmerwohnungen zu je 40,72 qm Wohnfläche und 4 Dreizimmerwohnungen zu je 53,70 qm; insgesamt zu 540,56 qm; die gesamten Baukosten ohne Grund und Boden beliefen sich bei den Häusern in der Volmerswertherstraße auf 108 865 JL, bei den Häusern in der Hildnerstraße auf 49 330 JL; demnach kostete der Quadratmeter Wohnfläche im Doppelhause 182 JL, im Miethause nur gi JL, also die Hälfte.

Voigt A.² kommt auf Grund seiner Berechnungen unter Zugrundelegung des deutschen Baukalenders zu dem Ergebnisse, daß im Hause von 4 Geschossen sich der Quadratmeter Wohnfläche bei einem Bodenpreise von 100 JL durchschnittlich billiger stellt als in einem Hause mit bloßem Erdgeschoß zu 10 Ж Bodenpreis; daß also bei gleichen Bodenpreisen das Gebäude mit größerer Stockwerkszahl bei gleicher Bauweise den gleichen Wohnraum billiger zu liefern vermag als das ein- oder zweistöckige Gebäude³.

Bei der Erbauung eines großen Miethauses können in mancher Beziehung wesentliche Einsparungen gemacht werden

¹    V o i g t, A., und Geldner, Paul, Kleinhaus und Mietkaserne, Berlin 1905, S. 81 ff.

²    Voigt, A., in den Schriften des Vereins für Sozialpolitik, Leipzig 1901, S. 212 ff.

³    Freudenberg hat in seiner Schrift „Wohnungsfrage und Bauordnung“ Karlsruhe 1908, S. 21 ff., eine Berechnung von Baukosten von Häusern mit zunehmender Stockwerkszahl gegeben, aber die Preise, die er für den Bau eines ein-, zwei- und mehrstöckigen Hauses angibt, sind willkürlich von ihm angenommen; er berechnet nämlich den Kubikmeter des umbauten Raumes auf II—12 Mark, um welchen Preis in Wirklichkeit nirgends in Deutschland ein Haus gebaut werden kann; der regelmäßige Mindestpreis ist vielmehr 18 Mark bis 20 Mark. Da infolge der unzutreffenden Zahlen auch alle übrigen Berechnungen und Folgerungen Freudenbergs unrichtig sind, so ist es überflüssig, näher auf die Ansichten Freudenbergs einzugehen.

gegenüber dem Einfamilienhause, so daß eine Wohnung in dem großen Miethause billiger sein kann als in dem Kleinhause. Das gilt besonders dann, wenn der Boden bereits sehr wertvoll geworden ist. Wenn das eingeschossige Haus den ganzen Bodenwert und -preis zu tragen hat, hat von dem großen Miethause jedes Geschoß nur einen Teil des Bodenwertes und -preises zu tragen. Der Unterschied wird noch größer, wenn im großen Miethause eine große Anzahl Kleinwohnungen in jedem Geschosse vorhanden ist; dann trifft auf eine Wohnung ein sehr kleiner Anteil des Bodenpreises, weniger als beim Kleinhause an der Peripherie. Sobald die vielen Wohnungen eines Stockwerkes einen gemeinschaftlichen Vorplatz haben, in welchem die Wasserleitung, die Klosetts, die Ausgüsse für Abwässer untergebracht sind, statt daß in jeder Wohnung Wasserleitung usw. eingerichtet ist, können große Einsparungen gemacht werden. Nur unter solchen Voraussetzungen und bei möglichst bescheidener Ausstattung der Wohnungen, können diese im großen Miethause billiger beschafft werden als im Eigenhaus und Kleinhaus.¹

Wo der Boden bereits wertvoll ist, lassen sich Kleinhäuser für Minderbemittelte nicht erbauen, da werden auch in Zukunft große Miethäuser gebaut werden; wo aber der Boden noch billig ist, also in mehr oder weniger großer Entfernung von der Peripherie, kann das Klein- und Eigenhaus gebaut werden.

Nur aus sozialpolitischen und kulturellen Gründen wünsche ich, daß wir allgemein das Eigenhaus hätten und dieses immer größere Verbreitung fände. Was die ausreichende, gesunde, preiswerte und zweckmäßige Befriedigung des Wohnungsbedürfnisses betrifft, so steht in dieser Beziehung die Wohnung im großen Miethaus dem Eigenhause nicht nach; im Gegenteil bei sehr hohen Bodenpreisen ist das Miethaus das einzige Mittel der billigeren Wohnungsbeschaffung, wenigstens soweit die kleinsten und kleineren Wohnungen für die Minderbemittelten in Betracht kommen.

Ich muß Pohle⁹ 10 durchaus zustimmen in dem Ergebnisse seiner Untersuchungen: „Wer auf möglichste Billigkeit des

Wohnens sieht, wer für die Arbeiter eine möglichst große Beweglichkeit begehrt, damit sie ihre Arbeitskraft immer so hoch verwerten können, als es jeweils nur möglich ist, wer die Teilnahme an den Veranstaltungen, die der Volksbildung dienen, wie an Volksvorlesungen und Volkskonzerten, dadurch erleichtern will, daß die Stätten, wo solche geistige Anregungen geboten werden, von dem größten Teil der Stadtbevölkerung ohne allzu große Zeitverluste oder pekuniäre Opfer erreicht werden können, der wird der zentralisierten Siedlung und der intensiven Bebauung, aus denen die Mietkaserne entspringt, den Vorzug geben, wenigstens für die zahlreichste Klasse der Bevölkerung .... Wer dagegen das entscheidende Hauptgewicht darauf legt, den Eigentumssinn und die Sparsamkeit in der Bevölkerung zu fördern, wer eine Bevölkerung wünscht, die Verständnis für wirtschaftliche Dinge besitzt und nüchtern über sie denkt, daher auch dem politischen Radikalismus abhold ist, der wird sich für das System des Kleinhauses entscheiden, weil bei diesem ein zahlreicher Stand von Hausbesitzern in der Bevölkerung entsteht, dessen Vorhandensein die angedeuteten politischen und sozialen Wirkungen hervorruft.“

Weil das Kleinhaus und die Mietkaserne zwei sehr verschiedene Wohnformen sind, von denen jede ihre besonderen Vorteile und Nachteile hat, läßt sich die Frage, in welcher Weise dem Minderbemittelten am billigsten und zweckmäßigsten Wohnungen verschafft werden können, nicht ohne weiteres beantworten. Die Begriffe „billig und zweckmäßig“ können nicht absolut genommen werden, sondern nur relativ, je nach den Anforderungen, die man an die Wohnungen in sozialer und kultureller Beziehung stellt. Ich selbst halte allerdings für das Staatswohl die Förderung des Eigentumssinnes, der Sparsamkeit, des Verständnisses für politische und wirtschaftliche Dinge der Bevölkerung für überaus wünschenswert, und fordere, daß soweit nur irgend möglich, das Eigenhaus auch den Minderbemittelten verschafft werden soll, selbst wenn der Staat oder die Gemeinden Opfer dafür bringen müssen durch Gewährung von Grund und Boden und billigen Baukapitals. Ich verhehle mir dabei keineswegs, daß die Gemeindeaufgaben und -lasten durch die Dezentralisation sehr wachsen infolge der Ausdehnung der Wasser-, Gas- und elektrischen Stromleitungen, der Kanalisation und der Verkehrsmittel.

22

P e s 1, Suum cuique.

33 8

¹

Nach den Angaben in dem statistischen Jahrbuch deutscher Städte, Breslau 19x2, S. 92 ff.

²

   Freudenberg, Fr. C., Das Verhältnis von Verschuldung und Mietzins in der Stadt Mannheim, Karlsruhe 1906, S. 46 u. 63.

³

   Voigt, A., u. Geldner, P., Kleinhausund Mietskaserne, Berlin 1905,

S. 188.

⁴

F r e u d e n b e r g , a. a. O. S. 53.

⁵

Eberstadt, R., Spekulation, a. a. O. S. 31.

⁶

   Vgl. P e s 1, Der städtische Grund und Boden, S. 12 ff.

⁷

   Eberstadt, Städtische Bodenfragen, 1894, S. 27.

⁸

   z. B. eingehend v. Voigt, A., Kleinhaus und Mietkaserne, Berlin 1905» S. 31 ff.

⁹

   Unter Eigenbaus verstehe ich ein Haus, das bloß einer Familie Wohnung gewährt, und unter Kleinhaus jene Häuser, welche zwei bis drei Wohnungen enthalten.

¹⁰

   P о h l e, L., Die Wohnungsfrage, Bd. I, S. 99 ff.

Kleinhäuser.

Im folgenden sollen einige Kleinhäuser bezw. Eigenhäuser näher behandelt werden, deren Ausführung überall möglich ist. Ich legte den größten Wert auf einen möglichst praktischen Grundriß, um eine gute Raumausnützung zu erhalten. Ungeheuer groß ist die Literatur über Klein- und Eigenhäuser; häufig aber lassen sich die Häuser zu den jeweils angegebenen Preisen nicht ausführen; nicht selten kostet der Bau das Doppelte als angegeben; oder es lassen sich die Gebäude wirklich zu den bezeichnten Preisen ausführen, aber dann fehlt es an der Solidität der Gebäude. Wie schon weiter oben bemerkt, halte ich daran fest, daß gerade auch die Kleinhäuser und Eigenhäuser so solid als möglich gebaut werden müssen, aber unter Verzicht auf jeglićhen Luxus. Je besser das Haus gebaut ist, desto geringer sind später Reparaturen. Die Häuser, von denen hier die Rede ist, sind so solid als möglich gedacht. Die Grundmauern sind aus Beton aufgeführt, das Dach ist mit Platten eingedeckt, die Treppen bestehen aus Eichenholz. Die Fenster sind mit Winter fenstern und mit Fensterläden versehen. Jedes Haus bezw. jede Wohnung hat Klosett und laufendes Wasser, die Küche ist überall (mit einer Ausnahme) als Wohnküche vorgesehen. In den Kosten sind auch alle Öfen und Herde und selbst die Kessel für die Waschküchen mit eingeschlossen, ebenso die Kosten für die Waschaufhänge. Meines Erachtens hat es keinen Sinn, alle diese Dinge in dem Kostenvoranschlage wegzulassen, um etwa eine niedrigere Gesamtsumme zu erhalten. Wird ein Haus gebaut, so müssen diese Gegenstände doch beschafft werden. Dabei vergesse ich nicht, daß es in manchen Teilen Deutschlands üblich ist, die Öfen als bewegliche Sache zu betrachten und sie von einer Wohnung zur andern mitzunehmen. In diesen Fällen würden die betreffenden Kosten beim Hausbau wegfallen.

Die im Kostenvoranschlage angegebenen Preise sind genau die in München üblichen, sodaß jedes der besprochenen Häuser auch wirklich um diesen Preis gebaut werden kann.

Da für die Grundmauern so wie so Erde ausgehoben werden muß, so ist es eine Kleinigkeit, gleich einen Keller zu bauen, der überall da möglich ist, wo entsprechende Grundwasserverhältnisse vorhanden sind.

Hinsichtlich der Baukosten ist noch zu bemerken, daß, wenn der Bau von zehn oder mehr Häusern gleichzeitig in Angriff genommen wird, der Preis des Hausbaues infolge des Großbetriebes sich etwa um io v. H. ermäßigt.

Die einfache Makadamisierung von Straßen kostet im allgemeinen für den Quadratmeter 2,50 Ji. bis 3 Jb; die Straßenherstellung einschließlich der vollständigen Steinpflasterung für den Quadratmeter etwa 20—22 JL.

Trotzdem machen solche Straßen

In England und Amerika finden wir in großem Maße das Reihenhaus, ein Haus ist dem andern vollkommen gleich bis zum letzten Ziegelstein, keinen unaesthetischen oder langweiligen Eindruck, sondern es liegt eine gewisse Großzügigkeit in den Linien. Die Häuser selbst haben meist einen gutgepflegten Vorgarten und sind mit Epheu, wilden Wein und anderen Pflanzen überwachsen und gewähren infolgedessen einen weit freundlicheren Anblick als nackte oder getünchte Mauern.

22*

I. Kleinhaus bestehend aus i Wohnküche (3,70 X4 m) und i Schlafzimmer (3,20X4 m), 1 Klosett, 1 kleinen Vorplatz; zum Keller, der eine Waschküche, eine Vorratskammer und einen Holz- und Kohlenraum umfaßt, führt von der Gartenseite aus eine Treppe. Dieses Haus ist als Gruppenhaus gedacht.

Der Dachraum ist mittels einer Leiter zugänglich.

Gesamtkosten des Baues 3850 Ж.

Kostenvoranschlag.

I. Erdarbeiten

Abhub des Humus......

Aushub bis zur Fundamentsohle

Hinterfüllungen.......

Abfahren..........

30.50    Ж

50,— „

9,5o „

37.50    „

127,50 Ж

II. Maurerarbeiten

Außenputz.....

Tür versetzen usw. . . Kaminputztürchen Sonstiges......

320,— M. 570,— „ 190,— „ 91,— „ 40,    ,,

42,    ,,

35,    ,,

107,— „

75,— „ 24.— ,, 150,— „ 16,— „ 16,— „ 53,    ,,

1729,— Ж

III. Pflasterarbeiten

Klinkerpflaster

Mettlacherplatten

33,— A

24,    ,,

57,— A

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Abb. 2.

IV. Zimmermannsarbeiten

Lagerhölzer.....

Tramhölzer.....

Dachstuhlkonstruktion

Sparren ......

Aufschieblinge . . . . Gesimsverschalung

Fehlboden.....

Dachbodenbretter. . . Blindtürstöcke . . . . Waschküchentisch . . Tafelböden.....

27,— Ж 54,— ,,

ч,— ,,

6o, JJ

15,— „

24,    ,,

25, — „ 30,— „

8,— ,, 33,    ,»

100,— „

390,— Ж

V. Dachdeckerarbeiten

Biberschwanzplatten

Schar.......

Fensterabdeckungen .

Hängerinne.....

Standrohr......

Bodenblech.....

175,— Ж 14,— „ 18,— „ 4°,— ,, 9,— „ i,50 „

257,50 Ж

VI. Schreinerarbeiten

Tür im Keller ........

2 innere Türen........

Haustür...........

2 innere Türen mit Glasfüllungen Aborttüre ..........

40,— Ж

60,—

• •    75,—

. .    100,—

40,—

Fenster mit Winterfenster und Läden . . .    135,—

15,— 40,— 20,—

Abortfenster

Kellerfenster. Einsteigdeckel

525,— Ж

VII. Schlosserarbeiten

Eisengeländer

Verschiedenes

60,— Ж

40»    ,,

100,— Ж

X. Verschiedenes

Klosettanschluß . . .

Ausguß.......

Wasserleitung . . . . Planieren des Gartens Waschaufhänge . .

200,— Ж 6o,    „

Kellerweißen

Zimmermalen

Ölfarbensockel

Außentünchen

15,— Л

40,    »,

20,    ,,

25 — »

100,— Ж

200,— Ж

Sesselofen

Waschkessel

no,— Ж

90,— „

VIII. Hafnerarbeiten

IX. Malerarbeiten

360,— Ж

Zusammenstellung:¹

127,— Ж 1750,— „ 6о,— „ 390,— „

258,— „ 5оо,— „ юо,— „ 200, ,, юо,— „ 360,— „

I. Erdarbeiten ....

II. Maurerarbeiten . .

III.    Pflasterarbeiten . .

IV.    Zimmermannsarbeiten

V. Dachdeckerarbeiten .

VI. Schreinerarbeiten

VII.    Schlosserarbeiten

VIII.    Hafnerarbeiten . . .

IX. Malerarbeiten . . .

X. Verschiedenes. . . .

Summa    3850,— Ж ¹

Pesl, Suum cuique.

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Abb. 3.

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Dieses Haus kann alleinstehend gebaut werden und ebenso als Reihenhaus.

Der Dachraum ist mittelst einer Leiter zugänglich. Gesamtkosten des Baues 5700 Ж.

Kostenvoranschlag:

I. Erdarbeiten

Humusabhub Erdaushub Hinterfüllen . Abfahren . .

37,— Л

115,— » 6,— ,, 50,— „

208,— „

II. Maurerarbeiten

Betonarbeiten im Keller . . . . Betonarbeiten im Erdgeschoß . .

Ziegelmauerwerk.......

Freitreppe

Brandmauer im Dachstock . . Schornstein

Decken ...........

Kellerpflaster ........

Kaminabdeckung........

Treppen ...........

Fehlbodenauffüllungen . . . .

Putz im Speicher.......

Putz im Erdgeschoß......

Putz im Keller........

Zementputz .........

Rohrdeckenputz........

Außenputz..........

Rabitzarbeiten.........

Fenster- und Türversetzen . . .

Kaminputztürchen ......

Sonstiges...........

48,— Ж

495,— „ 500,— ,,

246,— „

133,— „

2800,— ж

IV. Zimmermannsarbeiten

47,— Л

•    100,— „

•    123,— „

Lagerhölzer . . . Tramlager . . . Sparren .... Gesimsverschalung Fehlboden . . . Dachbodenbretter. Blindtürstöcke . . Tafelböden . . Sockelleisten . . Waschküchentisch

654,50 Л

V. Dachdeckerarbeiten

Biberschwanzdach Dachschar . . . Firstabdeckung. . Hängerinnen. . . Standrohr . . . . Fußbodenbleche

230,— Л

30,— „ 4,50 „

332,50 Л

VI. Schreinerarbeiten

2    Abortfenster.......

3    Kellerfenster.......

Einsteigdeckel im Dachraum

90,—

75,—

90,—

50,—

75,—

135,—

15,—

60,— 20,—

610,— Л

VII. Schlosserarbeiten

Geländer für die Freitreppe Schlaudern, Glockenzug usw,

75,— „ 75,— „

150,— Л

Pesl, Suum cuique.

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Abb. 4.

VIII. Hafnerarbeiten

i Sesselofen in der Küche i Ofen im Zimmer . . Waschkessel .....

no,—Ж

8o,— „

90,— „

280,— Ж

IX. Malerarbeiten

Decke und Wände im Keller . . . . Decke und Wände in 3 Zimmern . .

Ölfarbensockel...........

Tünchen der Außenfassade.....

15,— Ж

60,— „

4°>— >>

40,— ,,

X. Verschiedenes

Installation (Klosetts usw.) Garten Waschaufhänge . .

300,    ,,

100,— „

400,— Ж

Zusammenstellung:

I. Erdarbeiten.....

II. Maurerarbeiten . .

III.    Plasterarbeiten . . .

IV.    Zimmermannsarbeiten V. Dachdeckerarbeiten .

VI. Schreinerarbeiten . . VII. Schlosserarbeiten . . VIII. Hafnerarbeiten . . . IX. Malerarbeiten . . . X. Verschiedenes. . . .

210,— Ж

2800,— Ж

6o,    ,,

680,— „

34O)— 610,— 150,—

280,— 160,— 400,—

Summa: 5690,— Ж abgerundet 5700,— ,,

III. К 1 e i n h a u s bestehend aus Erdgeschoß und 1 Stockwerk und Keller.

Im Erdgeschoß befinden sich die Wohnstube (3,50 X3,20 m) und die Küche (3 X3,20 m). Die Küche ist hier keine Wohnküche; im I. Stock sind 3 Schlafzimmer (3 X3,30 m, 1,90 X3 m,

2,50 X4,2o m) da es sich hier um ein Haus für besser bezahlte

34б

Arbeiter handelt, so ist auf die Ausstattung mehr Sorgfalt gelegt; so hat das Haus z. B. einen Erker, eingebauten Schrank. Dieses Haus ist als Reihenhaus gedacht.

Die Gesamtkosten betragen rund 7000 Ж.

Kostenvoranschlag:

I. Erdarbeiten

38,50 Ж

3,    »,

89,— „ 20,    ,,

6,— ,, 50,— „

Abhub des Humus . . . Abhub für den Weg . . Aushub der Baugrube . Aushub der Fundamente Hinterfüllung . . . . Abfahren.......

206,50 Ж

II. Beton- und Maurerarbeiten

523,— Ж 340.— ,, 193,— »

71З,— „

88,— ,,

72,— „ 27,— 238,— „ 123,— „ 8o,    ,,

33.60    „

61.60    ,, 73,5o „

8,80 „ 70,— „

195, — „

196, — и 45,— ,,

135,— „ 156,— „ 30,— „ 24,    ,,

156,— „

Beton im Keller.......

Aufgehender Beton.....

Zwischenwand .......

Mauerwerk ........

Kaminmauerwerk .....

Giebelmauer im Dachstock . . Kellertreppenuntermauerung Kellerdecke samt Träger . . .

Kellerpflaster .......

Kaminkopf.........

Aufgangstreppe.......

Kellertreppe и Stufen .... Fehlbodenauffüllung .... Wandputz rauh, im Speicher . Wandputz im Keller .... Wandputz in den Zimmern usw.

Rohrdeckenputz.......

Massivdeckenputz......

Außenputz.........

Rabitzdecke ........

Türversetzen........

Kamintürchen........

Besonderes.........

3491,50 Ж

IV. Zimmermannsarbeiten

40,— Ж

214,— „

70,— ,, 60,    ,,

37,— „ 4⁸»— ,, 112,— „

315,— „

Lagerhölzer . . Tramlager . . Sparren . . . Fehlböden . . Dachbodenbretter Blindtürstöcke . Treppe fichtene Tafelböden . .

896,— Ж

185,— Ж

ю,— „

13, — „ 37,— „ 30,— „

14, — „

7,50 „

V. Dachdeckerarbeiten

Biberschwanzdach . . Firstabdeckung. . . .

Schar .......

Dachrinne.....

Standrohr......

Schneefanggitter . . Blech für Putztürchen

296,50 Ж

60,— Ж

VI. Schreinerarbeiten

2    Türen im Keller .......

Haustür im Erdgeschoß.....

hintere Ausgangstür ......

10 Türen............

6 größere Fenster mit Winterfenster 6 kleinere Fenster........

3    Kellerfenster..........

Einsteigtür im Speicher.....

1085,— Ж

150,— Ж

VII. Schlosserarbeiten

Gitter

Schlaudern

Abstreifer

Geländer im Keller

Zusammenstellung:

200,— Ж 3500,— „ 6о,— ,, 900,— „ 300,— „ iioo,— „

150,— „ 250,— „

i8o,— „ 400,— ,,

ca.

i6i,— Ж i8o,— Ж

X. Verschiedenes

Installation (Klosett usw.) Garten, Waschaufhänge.

300,— Ж юо,— „

400,— JlL

30,— Ж 14,— „ 12,— „ 25,— „ 4°,— ,, 4®,    ,,

250,— Ж

100,    vih,

110,— „ 4°,    ,»

VIII. Hafnerarbeiten

Herd iń der Küche 2 Öfen (i Sesselofen) i Ofen mit Rohr .

IX. Anstreicherarbeiten

Wände........

Decken .......

Rabitzwände.....

Keller und Speicher . . Weißen der Außenwände Sonstiges.......

I. Erdarbeiten.........

II. Maurerarbeiten .......

III.    Pflasterarbeiten .......

IV.    Zimmermannsarbeiten.....

V.    Dachdeckerarbeiten......

VI. Schreinerarbeiten.......

VII. Schlosserarbeiten.......

VIII. Hafnerarbeiten........

IX. Malerarbeiten.........

X. Verschiedenes (Installation usw.)

Summa:    7040,—Ж

IV. Kleinhaus mit 2 Wohnungen bestehend aus je 4 Zimmer (3 Zimmern und je 1 Wohnküche). Die Anordnung der Räume dürfte sehr zweckmäßig sein, insbesondere ist hier die Wohn-

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Abb. 5.

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küche von den übrigen Räumen völlig getrennt. Die Größe und die übrigen Einzelheiten sind aus dem Plane ersichtlich.

Die Gesamtkosten belaufen sich auf 14 344 JL oder per Wohnung auf rund 7000 JL

Dieses Haus kann ohne weiteres als Doppelhaus gebaut

werden.

Kostenvoransch lag:

I. Erdarbeiten

Abhub des Humus . . . Aushub der Fundamente

Hinterfüllen......

Abfahren.......

77,— Ж

210, 28,— „ 125,— „

440,— Ж

II. Maurerarbeiten

Betonarbeiten im Keller und Betonmauerwerk

einschl. Einbau der Waschküche.....

Treppenhausabschluß und Kamin.....

Kellerdecke...............

Kellerpflaster 2 Kaminköpfe Treppe . . . Auffüllungen

940,— Ж 2630,— „ 476,— „ 2Ó0,    ,,

8o,    ,,

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Putz im Dachraum und innerer Putz . . .    487,— ,,

Putz im Keller.......

Zementputz in der Waschküche

Deckenputz.........

Außenputz.........

Türversetzen........

Kaminputztürchen Rabitzmauer . .

155,— » 46,— ,, 512,— „ 470,— „ 4®>    »>

36,— ,, 66,— ,,

Zuschlag für Verschiedenes

6485,— » 115,— »

6600,— ,,

III. Pflasterarbeiten

Klinkerpflaster Mettl acherplatten

40,— Ж

6o,    „

100,— Ж

IV. Zimmermannsarbeiten

410,— Ж 288,— „ 210,— „ 41,— » 40,— „ 105,— „ 68,- „ 630,— „

30,— „ 480,— „ 150,— „

70,— „

Lagerhölzer......

Dachstuhl, Sparren . .

3 Dachfenster .... Gesimsverschalung . .

Fehlböden ......

Dachbodenbretter. . . . Blindtürstöcke ....

Tafelböden......

Waschküchentisch . . .

Treppen.......

Geländer für die Treppen Sockelleisten.....

2632— Ж

Zuschlag für Verschiedenes

68,— ,,

2700,— Ж

V. Dachdeckerarbeiten

Biberschwanzdach . .

Dachfirst......

Schar.......

Fensterbankabdeckung

Hängerinne.....

Standrohr ......

Bodenbleche . . . .

430,— Ж

17.50    „

29,— „

62.50    „ 70,— „ 39,— „

6, ,,

654,— Ж

VI. Schreinerarbeiten

3    Kellertüren......

Hauseingangstüre .... 2 Wohnungs-Eingangstüren 8 Zimmertüren.....

4    kleinere Türen .... i Waschküchentür .... i feuersichere Speichertür

5    Kellerfenster......

10 größere Fenster . . . 10 kleinere Fenster. . . .

90,— Ж но,— „ 150,— „ 240,    ,,

юо,— „ 40,    •,,

6o,    ,,

100,— „ 450,— „ 300,— „

1640,— Ж

VII. Schlosserarbeiten

Geländer .........

Schlaudern.........

Glockenzug, Fußabstreicher usw.

60,— Ж

120,— „ 80,— „

260,— Ж

VIII. Hafnerarbeiten

2 Küchenherde 6 Öfen . . . . Waschkessel

220,    ,,

300,— „

90,— „

610,— Ж

IX. Malerarbeiten

6 Zimmer ..........

2 Küche mit Ölfarbensockel. . . 2 Gänge, Klosett, Stiegenhaus

Außenanstreichen.......

Waschküche in Ölfarbe . . .

120,— Ж

6o,    „

70,— „

60,— „

30,— „

340,— Ж

X. Verschiedenes

Installation (Klosett usw.) Waschaufhänge . . .

900,— Ж

20, ,,

920,— Ж

Zusammenstellung:

I. Erdarbeiten.........

II. Maurerarbeiten .......

III.    Pflasterarbeiten .......

IV.    Zimmermannsarbeiten.....

V. Dachdeckerarbeiten......

VI. Schreinerarbeiten ......

VII. Schlosserarbeiten.......

VIII. Hafnerarbeiten........

IX. Malerarbeiten........

X. Verschiedenes (Installation usw.)

440,— Ж

6600,— ,,

100,— „ 2700,— „ 654,— „ 1640,— „ 260,    ,,

610,— „ 340,— „ 1000,— ,,

14344,— Ж

Der nun folgende Plan V. gibt den Grundriß eines Geschosses in einem Miethause, bestehend aus Keller, Erdgeschoß, 3 weiteren Stockwerken und einem Dachgeschoß, sodaß 9 Wohnungen zu je 4 Zimmern (3 Zimmer und 1 Wohnküche) verfügbar sind; die Wohnküche ist einschließlich der Speise- und Holzkammer fast 5V2 m lang und 3,90 m breit; die Zimmer sind im allgemeinen 4,45 m tief und 2,90 m, 3,10 m, 3,50 m, 4,20 m und 4,37 m breit.

Die Ausstattung und Größe der Wohnungen ist fast die gleiche wie bei dem Kleinhause III und IV.

Die Baukosten dieses Miethauses betragen:

2612,— Ж 35450,— „ 1290,— „ 11828,— ,, 3020,— „ 10550,— „

1480,— „ ЗЗ10,— „ 2520, - „ 3680,— „

I.    Erdbewegung.............

II.    Maurerarbeiten............

III.    Pflasterarbeiten ...........

IV.    Zimmermannsarbeiten.........

V. Dachdeckerai beiten...........

VI. Türen und Fenster..........

VII.    Schlosserarbeiten...........

VIII.    Hafnerarbeiten.............

IX. Malerarbeiten.............

X. Verschiedenes (Kanalisation usw.) ....

75740,- Ж

Bei dem Kleinhause kommt die 4 Zimmerwohnung auf ca. 7000 Ж zu stehen, während hier die Herstellung einer ähnlichen Wohnung rund 8400 Ж kostet. Diese Verteuerung beruht auf den stärkeren Mauern, dem großen Treppenhause, der größeren Kanalisation und zum Teil außerdem in den größeren Abmessungen der Zimmer, obwohl der Preis pro cbm bei dem großen Miethaus nur 16,5 Ж beträgt im Gegensatz zu dem Kleinhause III und IV wo der cbm sogar 25 bezw. 19,60 Ж beträgt.

(Vergleiche Tabelle S. 353).

Die Bodenpreise habe ich bei den vorstehenden Kostenvoranschlägen außer Betracht gelassen, weil diese Bodenpreise die Baukosten nur automatisch vergrößern. Bei den Kleinhäusern sind Vor- und Rückgärten vorgesehen und zum Teil auch Seitengärten. Für jedes Kleinhaus nehme ich einschließlich des Bodens, auf welchem das Haus steht, eine Fläche von etwa

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Abb. 6.

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Gesamt-Zusammenstellung.

Arbeiten

I. Erd-Arbeiten. . II. Maurer-    . .

III.    Pflaster    . .

IV.    Z immer mann s-

Arbeiten

IX.    Maler-

X.    Verschiedenes .

Kleinhaus bestehend aus:

1    Wohnung

2    Zimmer (einschl.

Küche)

127

I75O

60

390

258

500

100

200

100

360

3850

Miethaus

i Wohnung i Wohnung 2 Wohngn. mit 9 Woh=> 3 Zimmer 4 Zimmer mit je nungen zu (einschl. (einschl. 4 Zimmern je Küche) Küche) (einschl. 4 Zimmern Küche) (einschl.

Küche)

II

III

IV

210

200

440

2800

З5ОО

6Ó00

60

60

100

2ÓI2

35450

1290

680

340

610

150

280

160

400

900

300

1100

150

250

180

400

2700

654

1640

260

610

З40

1000

11828

3020

10550

1480

3310

2520

3680

7040

rund

5690 rund

5700 M. Ж 7000

14344

rund

Ж 14300, pro Wohnung

Ж 7150

75740

150 qm an. Wenn der qm 1, 2, 3, 4, 5 usw. Mark kostet, so wird der Hausbau um 150 JL, 300 JL, 450 dl, 600 JL, 750 dl, usw. verteuert; bei einem Bodenpreise von 10 dl pro qm beträgt die Verteuerung 1500 JL. Um solchen Preis ist in nicht zu großer Entfernung von der Peripherie in allen deutschen Städten Grund und Boden zu haben.

Das Baukapital für die Erbauung von Kleinhäusern müßten die Gemeinden zur Verfügung stellen bezw. von den Versicherungsanstalten unter Haftung der Gemeinde gewährt werden. Frankfurt а. M. gewährt bei Erbbaurecht Baudarlehen an städtische Beamte und Lehrer bis zu 90 v. H., an Privatpersonen bis zu 75 v. H., sodaß der Baulustige selbst 10 bis 25 v. H. aufzubringen hat.¹ Dringend zu fordern wäre, daß alle Gemeinden in

¹ Vgl. P e s 1, Erbbaurecht, a. a. O. S. 143.

Pesl, Suum cuique.

354

dieserWeise verfahren würden, aber nur, soweit es sich um Minderbemittelte handelt; in diesen Fällen könnten die Gemeinden allgemein Baudarlehen bis zu 90 v. H. gewähren; selbstverständlich müßte dieses Darlehen allmählich getilgt werden und wenn die Gemeinde besondere Vergünstigungen zugestanden hat, so müßte ihr auch ein Einfluß auf das Haus verbleiben, insofern als sie die Mietpreise festsetzt usw. wie wir es oben schon in praktischen Fällen gesehen haben. In der Praxis wurden die Baudarlehen häufig zu зх/₂ v- H. Verzinsung und zu einem niedrigeren Tilgungssatze ausgegeben. Nehmen wir aber an, es würde der Zinsfuß 3x/₂ v. H. betragen und der Tilgungssatz x/₂ v. H. so würden für die genannten Kleinhäuser folgende Summen jährlich aufzubringen sein, (ohne Berücksichtigung des Bodens.)

Kleinhaus

3V2 % zins

V, % Tilgung

Insgesamt

I 3850

134,75

199,50

245,—

250,25

19,25

28,50

35,—

35,70

154,—

228,—

280,—

285,95

Hiezu kommt noch der Bodenpreis; nach den oben gemachten Ausführungen würde die beste und billigste Form der Gewährung von Boden das Erbbaurecht sein. Zu 2x/₂ v. H. des Wertes wurde im allgemeinen von den deutschen Städten der Boden in Erbbaurecht gegeben.² Unter Zugrundelegung dieser 2²/₂%igen Verzinsung und einer Bodenfläche pro Haus (bezw. pro Woh- . nung) von 150 qm würden aufzubringen sein:

bei einem Preise von i Ж pro qm jährlich 3,75 Ж Bodenzins

7,50 „

11,25 „

15,— „

18,75 „

37,50 „

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Der Gesamtaufwand für die Wohnung im Kleinhause (Eigenhause) beträgt demnach bei 372%iger Verzinsung, x/₂%iger Tilgung und 2х/₂ % Bodenzins in folgenden Fällen:

Bodenpreis von ... Ж pro Quadratmeter i Ж 2 Ж

Kleinhaus

10 Ж

157,75 i6i,5o 165,25 169,— 172,75 191,50

II    231,75    235,50    239,25    243,—    246,75    265,50

III    283,75    287,50    291,25    295,—    298,75    317,50

IV    288,75    292,50    296,25    300,—    303,75    322,50

Auch hier sehen wir, daß die Verteuerung der Wohnung durch einen hohen Bodenpreis verhältnismäßig gering ist.

Oben im Kapitel über Wohnungsaufwand haben wir gefunden, daß die 852 Familien, auf die sich die Statistik bezog, für eine Wohnung jährlich durchschnittlich 401,27 Ж ausgaben. Die Familien mit einem Einkommen unter 1200 Ж gaben durchschnittlich für die Wohnung 214 Ж aus, um welchen Preis sie nach meiner Berechnung ein kleines Eigenhaus (Typus I) mit einem Garten sich anschaffen könnten. Selbstverständlich ist bei diesen Personen mit kleinen Einkommen zu fordern, daß ihnen auch das Wasser und eventl. das Gas billig geliefert werden. Für Reparaturen brauchen wir keinen großen Betrag einzusetzen, da das Haus äußerst solid gebaut ist und die Reparaturen leicht vom Eigentümer selbst vorgenommen werden können. Auch hinsichtlich der Steuern ist zu fordern, daß bei dem Bau von Kleinwohnungen an Minderbemittelte diese Lasten gering sind. Nach dem neuen bayrischen Haussteuergesetz genießen Kleinwohnungsbauten für Minderbemittelte (Wohnungen mit nicht mehr als 3 Zimmern, nebst Küche und Zubehör ausnahmsweise 4 Zimmer) 12 jährige Steuerfreiheit. Diese Steuerfreiheit ist durchaus zweckmäßig, aber dringend zu fordern ist, daß dem Staat bezw. den Gemeinden ein gewisser Einfluß auf die Wohnungen, namentlich auf die Mietpreise, in allen diesen Fällen bleibt; denn diese Steuerfreiheit ist ein sehr wertvolles Geschenk auf Kosten der übrigen Steuerzahler. In Bayern bezweckt die Steuerfreiheit zunächst eine stärkere Produktion von Kleinwohnungen für Minderbemittelte. Eine Entschließung des Finanzministeriums von 21. Juli 1912 erklärt ausdrücklich ,,es entspricht nicht der Absicht des Gesetzes, daß besondere Steuerfreiahre den Wohngebäuden zugewendet werden, bei denen es sich zwar um Kleinwohnungsbauten, aber nicht um solche für die minderbemittelte Bevölkerung oder zur Ansiedlung landwirtschaftlicher Arbeiter handelt.“ Der Nachteil des Gesetzes ist der, daß es vollständig

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gleichgiltig ist, wer nach Ablauf der Steuerfreiheit die Kleinwohnungen bezieht. Bei dieser ganzen Frage der Kleinwohnungen habe ich vorausgesetzt, daß die Gemeinden die Herstellung von Straßen auf ihre Kosten nach den oben entwickelten Grundsätzen hinsichtlich der Breite, der Pflasterung usw. vornehmen.

Wo jedoch der Grund und Boden bereits wertvoll geworden ist und man nicht ohne weiteres den Wert durch künstliche Maßnahmen ohne Schädigung der Eigentümer beseitigen kann, da bleibt nichts anderes übrig, als das große Wohnhaus zu bauen. Es bedarf keines Nachweises, daß Kleinwohnungen in einer sogenannten Mietkaserne an den Stellen, wo der Bodenwert bereits groß ist, billiger hergestellt werden können als in einem Eigenhause, da jede Wohnung nur an einem Bruchteil des Bodenwertes partizipiert. Wo der Boden billig ist, kann, wie die berechneten praktischen Fälle beweisen, eine gleiche Wohnung in einem Kleinhause billiger hergestellt werden als in einem gewöhnlichen Wohnhause. (Vgl. Kostenvoranschlag Kleinhaus Nr. III und IV und die Wohnung im Miethaus V). Das Ergebnis ist, daß an sich im freien wirtschaftlichen Verkehr Wohnungen für Minderbemittelte nicht billiger hergestellt werden können als für andere Leute, wenn nicht auf gewissen architektonischen, sonst üblichen Luxus verzichtet wird. Unter einem gewissen Preis können gute und solide Wohnungen überhaupt nicht hergestellt werden; an den Baukosten kann nur wenig gespart werden, ebenso hat der Boden seinen bestimmten Wert und Preis oder anders ausgedrückt, die Wohnungen lassen sich nicht dem geringen Einkommen der Mieter ohne weiteres anpassen. Personen mit sehr geringem Einkommen können nur durch Unterstützung seitens der Gemeinden eventl. des Staates billigere Wohnungen erhalten (Baukapital zu niedrigem Zinsfüße; niedriger Tilgungssatz, Unkündbarkeit des Kapitals zwecks Vermeidung von Kosten bei der Neubeleihung; Gewährung des Bodens zu niedrigem Preise, besonders in Erbbaurecht; Gewährung billigen Wassers; geringere Besteuerung bezw. Steuerfreiheit; Erlaß von Straßenkosten). Nur durch solche Maßnahmen können auch die ärmeren der Minderbemittelten eine gesunde und schöne Wohnung erhalten. Die Baumeister, Grundbesitzer usw. können Wohnungen zu solchen Bedingungen nicht zur Verfügung stellen aus den oben nachgewiesenen Gründen. So bleibt nichts übrig als die Beschaffung von Kleinwohnungen durch die Gemeinden und auch durch die Baugenossenschaften innerhalb bestimmten Grenzen. Verfehlt ist es, solche Maßnahmen zu treffen, die den Wert und Preis der ganzen Stadt beeinflussen sollen, wie insbesondere die hohen Besteuerungen (Wertsteuer, Wertzuwachssteuei, hohe Haussteuer usw.), da diese zu den Produktionskosten gerechnet und auf die Mieter, soweit als möglich, überwälzt werden. Das beste ist es, die Entwicklung der Städte nicht künstlich und gewaltsam aufzuhalten, sondern nur soweit, als diese Maßnahmen die Beschaffung von Kleinwohnungen für Minderbemittelte bezwecken, also Beschaffung solcher Wohnungen auf Kosten der Gemeinde (Bau in eigener Regie und Vermietung der Wohnungen zu billigen Preise; oder Gewährung des Baukapitals und des Bodens [in Erbbaurecht] zu billigen Bedingungen).

Wenn ich besonders das mittlere und kleine Wohnhaus, das Klein- und Eigenhaus befürworte, so geschieht dies nicht, weil ich die Wohnungen in den großen Wohnhäusern für schlecht und ungesund halte, sondern weil das Wohnen einen möglichst großen Teiles der städtischen Bevölkerung in Eigenhäusern diese Bevölkerung befähigt, an den Gemeinde- und Staatsaufgaben verständnisvoller teilzunehmen und nicht in Haß und [Neid gegen den Besitz Feinde der Staatsordnung zu werden. Und die Grundbesitzer müßten meines Erachtens auch zufrieden sein mit dem Flachbau, da nur durch diesen für sie Aussicht besteht, ihre Grundstücke in absehbarer Zeit verwerten zu können. Wieweit Lohnerhöhungen zweckmäßig sind, um das Einkommen der Minderbemittelten zu vergrößern, ist eine Frage, die ich hier nicht näher untersuchen kann.³

¹

Kleinhaus bestehend aus 1 Wohnküche(3,10 X4,10m) und 2 Schlafzimmern (3,00 X4,io m und 3,20 X3,8o m) 1 Klosett und i Vorplatz. Zum Keller, der 3 Kammern und 1 Waschküche umfaßt, führt von der Hofseite aus eine Treppe.

¹ Die Zusammenstellungen sind zum Teil abgerundet.

²

Vgî. P e s 1, Erbbaurecht, S. 75 ff.

³

Soeben erschien (bei Duncker & Humblot) : P e s 1, „Der Mindestlohn“, wo diese Fragen eingehend erörtert sind.

Schluß.

Aus den vorstehenden Untersuchungen haben wir gesehen, daß die Wertentwicklung und Wertsteigerung des städtischen Bodens eine durchaus natürliche Sache ist, beruhend auf der Verschiedenheit der Lage; das günstiger gelegene Grundstück bzw. das daraufstehende Haus wirft höhere Erträgnisse ab als das ungünstigere; der Unterschied wird immer größer, je mehr die Stadt sich vergrößert; die steigende Grundrente ist ein Zeichen oder vielmehr eine Folge des Blühens und Gedeihens der Städte, die Wertbildung in blühenden Städten ist weder durch die Spekulation hervorgerufen, noch ist sie ein Ergebnis des Monopols des Grund- und Hausbesitzes. Weil sie naturgemäß ist, deshalb läßt sie sich auch nicht beseitigen, der Wert bildet sich von selbst; der Preis hat die Gewohnheit, sich dem Werte anzupassen; gleichgültig für den Wert einer Sache ist es, ob die Sache billig oder teuer gekauft wird. Man kann künstlich, d. h. gewaltsam den Preis der Grunsdtücke niedrig halten durch Verbot, ein Baugrundstück teurer zu verkaufen als einen landwirtschaftlichen Acker, und durch Festsetzung der Mietpreise mit dem Verbote der Mietpreissteigerung. Aber den Wert kann man nicht beseitigen. Wie wir gesehen haben, würde der Wert eines städtischen Grundstückes, wenn ihn nicht der bisherige Eigentümer für sich in Anspruch nehmen dürfte, dem Bauunternehmer, der das Grundstück bebaut, zugute kommen, da die Leute (Nachfragenden) ohne weiteres bereit sind, für einen Laden, einen Geschäftsraum, eine Wohnung in einem Hause an einer günstigeren Stelle mehr zu bezahlen als für die gleichen Räume in Seitenstraßen oder in Vorstädten. Auch hier könnte man allerdings verbieten, einen höheren Mietpreis zu verlangen als zur Verzinsung der gesamten Baukosten und zur Bezahlung der Steuern, sonstiger Lasten und der Reparaturen erforderlich ist. Aber selbst in diesem Falle würde die Wertbildung nicht beseitigt sein, weil man diese nicht beseitigen kann; in diesem Falle würde der Wert dem Kaufmann, der den Laden inne hat, oder demjenigen, der einen Geschäftsraum oder eine Wohnung gemietet hat, zufallen. Wenn ein Laden in der Hauptstraße heute 20 000 Ж kostet, während zur Verzinsung der Baukosten einschließlich des Grundstückspreises (zum landwirtschaftlichen Wert) nur 4000 Ж notwendig wären, so zahlt der Kaufmann 16 000 M mehr, nicht weil er gezwungen ist, gerade den Laden zu mieten, — er würde in einer Seitenstraße oder in den Vorstädten einen gleichen Laden um 4000 Ж erhalten — sondern er zahlt diese 16 000 Ж, weil er weiß, daß infolge des Verkehrs und der günstigen Lage des Ladens sein Gewinn trotz der 16 000 il höheren Miete hier größer ist als bei 4000 Ж Miete eines Ladens in einer ungünstigen Lage. Dürften infolge Gesetzes oder infolge Konfiskation die Grundstücke nicht teurei als ein landwirtschaftlich genutzter Acker verkauft und die Mietpreise auch in den besten Stadtteilen nicht höher angesetzt werden als zur Verzinsung der Baukosten usw. erforderlich ist, so würden die 16 ooo Ж natürliche Grundrente allerdings nicht mehr dem Grundstückseigentümer bzw. dem Hauseigentümer zufallen, sondern ausschließlich dem Kaufmann. Hat der Kaufmann auf diese 16000 JA in gerechtfertigter Weise einen größeren Anspruch als der Hauseigentümer oder der frühere Grundstückseigentümer, die sich bisher in den Gewinn teilten? Bei dem Grund-und Hauseigentümer pflegt man von unverdientem Wertzuwachs zu sprechen. Nehmen wir einmal an, dieser sei bei den Grund-und Hauseigentümern unverdient, ist er bei dem Kaufmann wohl verdient? Wenn der Kaufmann in der zentralen Lage 10, 20 oder 100 mal mehr umsetzt als der Kaufmann an der Peripherie, so ist dieser Umsatz nicht der Tätigkeit des Kaufmanns zuzuschreiben, sondern einzig und allein dem größeren Verkehr in den Hauptstraßen und der günstigeren Lage des Ladens. Durch eine Wertsteuer oder eine Wertzuwachssteuer, die schließlich 100 V. H. des gestiegenen Wertes dem Grund- und Hauseigentümer wegnimmt, also in dem genannten Beispiel die 16 000 Д, würde allerdings den Grund- und Hauseigentümern nur mehr die normale Verzinsung ihres in die Grundstücke bzw. in den Hausbau gesteckten Kapitals verbleiben, aber damit wäre noch nicht die ganze Grundrente genommen; denn der Kaufmann, der im Zentrum der Stadt 16 000 Ж höhere Miete als an der Peripherie zahlt, zahlt diese 16 000 Ж nicht deshalb, weil er am Jahresschluß das gleiche Einkommen hat wie der Kaufmann in dem Peripheriehause, sondern weil sein Reingewinn in dem Zentrum trotz der 16000 Ж höheren Miete größer ist; wollte man ,,gerecht“ sein, so müßte man in vollkommen richtiger und unanfechtbarer Weise auch dem Kaufmann den höheren Reingewinn wegnehmen. Nach meiner Ansicht ist es besser, einer größeren Anzahl von Personen die Grundrente zukommen zu lassen, nämlich den Grundeigentümern, die das Grundstück kauften und wieder verkauften, dem Bauunternehmer, den Hauseigentümern und auch den Mietern, die ja durch die Lage des Ladens, der Wohnung usw. einen bestimmten Vorteil haben, oft sogar einen sehr großen. Wir müssen immer bedenken, daß der Grundeigentümer den Boden rechtmäßig erworben hat durch Kauf, Tausch oder Erbschaft. Die Frage ist müßig, ob es gut ist, daß an Grund und Boden

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jemals Privateigentum entstand; auf jeden Fall steht heute der größte Teil des Bodens im Privateigentum, eine Enteignung ohne volle Wertentschädigung ist nichts anderes als Konfiskation; wie die meisten Personen jene Steuern am gerechtesten finden, von denen sie selbst nicht betroffen werden, so finden all jene, die keinen Grund und kein Haus ihr eigen nennen, die Konfiskation des Bodens als die gerechteste Maßnahme auf dem Gebiete der Wohnungsreform, wobei ich gleich bemerke, daß eine Wertsteuer auf den ganzen Wert wirtschaftlich mit der Konfiskation identisch ist. Wenn die Sozialisten Aufhebung des gesamten Privateigentums fordern, so tun sie es, weil sie mit wenigen Ausnahmen wenig oder kein Eigentum ihr eigen nennen. Die ,,Bodenreformer“, deren Programm sozialistisch ist und immer sozialistischer wird, waren ursprünglich Wohnungsreformer; später verlangten sie Verstaatlichung des Bodens mehr oder weniger durch Konfiskation und schließlich forderten sie, was ihnen leichter durchführbar schien, die Wegnahme der städtischen Grundrente durch Wertzuwachssteuer und Wertsteuer, Steuern, die nichts anderes sind als bequeme Mittel der Konfiskation. In neuester Zeit verlangen die Bodenreformer die Verstaatlichung der Bergwerke. Adolf Wagner verlangt eine Wertzuwachssteuer bis zu 99 v. H. des Wertzuwachses.¹ —

Wenn wir also davon ausgehen, daß die Entstehung und Entwicklung der städtischen Grundrente etwas Natürliches ist, beruhend auf dem Gedeihen der Städte durch Zunahme von Handel und Industrie, so werden wir nicht befremdet sein, daß die Bodenpreise verschieden hoch sind entsprechend dem Werte, und daß das Eigentum an Grund und Boden in gerechter Weise nur gegen volle Wert entschädigung dem Eigentümer genommen werden kann. Wird keine volle Entschädigung gewährt, so ist die Wegnahme Konfiskation. Nur durch die Konfiskation ist es möglich, allgemein und jederzeit billigen Boden für Bauzwecke zur Verfügung zu haben. Die Gemeinden sind häufig im Besitz großer Grundflächen, und zwar oft zu sehr billigem Preise; zum Teil stammt der gemeindliche Grundbesitz aus früheren Jahrhunderten oder doch aus einer Zeit, wo der Boden noch billig war, und manchen Boden erhielten die Gemein-

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den durch Schenkungen. Diesen Boden können die Gemeinden unter Umständen zu den Selbstkosten, eventuell unter Zurechnung von Zinsen, für Bauunternehmungen zur Verfügung stellen; sie müssen sich aber jederzeit bewußt sein, daß eine Überlassung des Bodens zu einem niedrigeren Preise, als dem Marktwerte entspricht, eine Begünstigung Einzelner auf Kosten der übrigen Bürger bedeutet. Da es Aufgabe der Gemeinde ist oder sein sollte, für jene Personen zu sorgen, die nicht soviel verdienen können, um eine entsprechende Wohnung zu mieten, so wird niemand ernstlich etwas dagegen haben, wenn die Gemeinde diesen Personen auf Kosten der Gemeinde gesunde Wohnungen zu einem niedrigen Preise schafft. Dabei soll die Gemeinde in der Begünstigung nur so weit gehen, als es angebracht ist, einerseits um diesen Personen nicht geradezu eine Armenunterstützung zu gewähren, was diesen Personen selbst unerwünscht sein müßte oder sollte, und andererseits um nicht zu große Verluste zu erleiden.

Das gleiche gilt von der Gewährung von Darlehen zu einem niedrigeren Zinsfüße als allgemein üblich ist; auch hier bedeutet die Gewährung billigeren Kapitals eine Vergünstigung einzelner auf Kosten der andern; deshalb sollten die Gemeinden nur in seltenen Fällen einen niedrigeren Zinsfuß zugestehen; wenig ist jedoch dagegen einzuwenden, daß die Gemeinden bei Schaffung von Wohnungen für Minderbemittelte Baudarlehen bis zu 70 v. H. oder 80 v. H. des Wertes geben, sodaß diese Darlehen die übliche I. und II. Hypothek umfassen. Auch dagegen ist nichts zu sagen, daß die Gemeinden die Rückzahlung, d. h. die Kündigung, ihrerseits möglichst weit hinausschieben, um die bei jeder Neubelehnung entstehenden Kosten (Provisionen, Gebühren) zu mindern; natürlich müssen die Gemeinden vorsichtig verfahren, um bei steigender Konjunktur keine Verluste infolge des etwa zugestandenen niedrigeren Zinsfußes zu erleiden.

Dieselben Erwägungen müssen maßgebend sein, wenn die Gemeinden selbst Häuser bauen und diese vermieten; auch hier dürfen sie nicht allgemein an jedermann die Wohnungen unter dem Marktwerte vermieten; es würde eine Schädigung der übrigen Gemeindebürger sein. In keiner Weise gerechtfertigt und begründet ist es, alle Wohnungen einer Stadt prozentual billiger gestalten zu wollen. Wer eine Wohnung für 800 bis 1000 Ж oder mehr mietet, für den bedeutet eine Ermäßigung

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von einigen Prozenten nichts und eine größere Ermäßigung ist überhaupt unmöglich, wenn die städtischen Haus- und Grundbesitzer nicht erheblich geschädigt oder zugrunde gerichtet werden sollen.

So Gutes die Baugenossenschaften im allgemeinen für ihre Mitglieder gewirkt haben, so ist es doch erst bei einem gewissen Einkommen (mindestens 800—1000 JA) möglich, Mitglied einer solchen Genossenschaft zu werden. Nun gibt es in den Großstädten Tausende von Personen, die kein solches Einkommen beziehen; dazu gehören vor allem Witwen, besonders kinderreiche, ferner die Heimarbeiterinnen, die häufig kaum eine Mark pro Tag verdienen; dann die als Verkäuferinnen, Wäscherinnen beschäftigten Personen, deren Einkommen meistens zwischen 400—800 JA beträgt. Auch unter den männlichen Berufsarten gibt es solche schlechtbezahlte; umso schlimmer ist es, wenn diese Leute verheiratet sind und Kinder haben. Selbst bei den normal gelohnten Arbeitern kann die Wohnungsfrage eine große Rolle spielen, wenn die Familie viele Kinder hat. Häufig wird behauptet, daß die kinderreichen Familien sehr schwer eine Wohnung erhalten können, selbst wenn ihr Einkommen groß genug ist, eine entsprechende Wohnung zu mieten. Diese Behauptung ist manchmal begründet, aber weniger sind es die Hauseigentümer, die kinderreiche Familien zurückweisen, als vielmehr die übrigen Mieter eines Hauses. Mir sind sehr viele Fälle bekannt, in welchen Hauseigentümer gerne kinderreiche Familien aufgenommen haben, besonders dann, wenn diese Hauseigentümer selbst nicht in diesem Hause wohnten; aber sehr bald waren sie vor die Wahl gestellt, entweder den kinderreichen Familien die Wohnung zu kündigen oder die übrigen Mieter ziehen zu lassen. Jugend hat keine Tugend, die Kinder spielen, schreien, lärmen sowohl in der Wohnung als auch im Treppenhause und im Hofe, und es ist leicht begreiflich, daß die andern Mieter, wenn sie von der Arbeit müde nach Hause kommen, eine gewisse Ruhe wünschen. Das Untermiet- und Schlafgängerwesen kann erst dann eingeschränkt werden, wenn so billige Wohnungen (1- und 2-Zimmerwohnungen) vorhanden sind, daß der Mietaufwand dieser Personen keinen höheren Prozentsatz ihres Einkommens in Anspruch nimmt als bisher. Wie wir gesehen haben, zahlen in München 6066 Untermieter 10—15 JL und 6433 15—20 JA monatliche Miete, also jährlich zwischen

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120 — i8o Ж.

Wenn die Gemeinden Kleinwohnungen bauen, so würden sie in diesen Fällen nicht einmal bedeutende Verluste

erleiden; freilich 3645 Untermieter zahlen bloß höchstens 8 JA und 3061 zwischen 8—10 Ж; für diese lassen sich eigene Wohnungen ohne Verlust nicht bauen, noch weniger für die Schlafgänger, die regelmäßig 7—8 JA monatlich zahlen. In den Ulmer Häusern, die die Stadt gebaut hat, ist die Miete so hoch gesetzt, daß eine 3%ige Verzinsung und 2¹/₂%ige Tilgung der Kosten erhalten wird; es kosten die Wohnungen im Dachgeschoß, bestehend aus 2 Zimmern (zusammen 34 qm) Küche, Abort, Garten-, Keller- und Speicher-Anteil 140 JA; die Ulmer Häuser sind sehr gut gebaut; wenn München solche Wohnungen produzieren wollte, so würden ohne weiteres die meisten Untermieter keine höhere Miete wie bisher zu zahlen haben und dabei hätten sie eine eigene abgeschlossene Wohnung. Das Ulmerhaus, in welchem die Wohnung im Dachstock 140 JL kostet (die gleiche Wohnung im Erdgeschoß kostet 250 JL) steht auf einem Platze von 220 qm; der Garten allein ümfaßt 162 qm; die Gesamtkosten der Baustelle samt Garten und dem Hausbau betragen 6000 JL; leider ist mir nicht bekannt, zu welchem Preise der Boden angesetzt ist; nehmen wir an, der qm kostete 5 JL, so würde der ganze Platz 1100 JL kosten, der eine jährliche Verzinsung (zu 4 V. H.) 44 JL erfordert; in München ist Bauland in einer Entfernung von 2—3 km von der Peripherie um 5—10 JL für den qm erhältlich; nach Ulmer Beispiel würde die Verteuerung der beiden Wohnungen in einem Hause 88—132 JL betragen; jedoch müssen wir berücksichtigen, daß die Baustelle in Ulm verhältnismäßig groß ist; es würden 150 qm genügen, diese würden in München in den angegebenen Lagen also 750—1500 JA kosten und an Verzinsung (zu 4. H.) 30 bezw. 60 JA erfordern; die beiden W’ohnungen würden auf dem kleinsten Platze erst dann um 16 JA teurer, wenn der qm 10 JL kostet; sogar bei einem Preise von 20 JL für den qm, zu welchem selbst in Berlin in nicht zu großer Entfernung von der Peripherie Grundstücke zu haben sind, würden die beiden Ulmer Wohnungen zusammen erst um 76 JL teurer werden; die Dachstockwohnung würde statt 140 JL, etwa 170 JL kosten. Die Gemeinden haben aber regelmäßig Grundstücke weit billiger in Händen und könnten sie für diese minderbemittelten Leute zum Selbstkostenpreise zur Verfügung stellen, aber nicht zum Verkaufe, sondern in Erbbaurecht;

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Gerade das Erbbaurecht würde

oder die Stadt baut selbst die Häuser und vermietet die Wohnungen zu einem niedrigen Preise, die beste Form sein, den Minderbemittelten preiswerte Wohnungen zu verschaffen. Selbstverständlich kann dieser Vorteil nur dann entstehen, wenn das Erbbaurecht nicht seinen Eigentümer wechselt, sondern dauernd im Eigentum des ersten Erwerbers und seiner Erben bleibt; denn würde der Berechtigte nach einigen Jahrzehnten das Erbbaurecht samt Haus verkaufen, so würde er natürlich nicht den Wert des Rechtes zur Zeit seiner Begründung zur Grundlage des Verkaufpreises nehmen, sondern den Wert, den das Recht zur Zeit der Veräußerung hat. Das Erbbaurecht ansich hat keineswegs die Wirkung, die Mietpreise zu verbilligen; denn für den Wert der Wohnung ist es ganz gleichgiltig, ob die Wohnung in einem Hause sich befindet, das auf gekauftem oder gepachteten Boden steht; eine bloße Änderung der Rechtsform in der Benützung des Bodens kann keinen Einfluß auf die Mietpreisbildung haben. Nur für den Erbbauberechtigten, der ein Eigenhaus auf dem Grundstücke baut und selbst darin wohnt, wirkt das Erbbaurecht von Jahr zu Jahr günstiger, je mehr die Mietpreise der Mietwohnungen in der Stadt steigen; denn der Erbbauberechtigte hat den unveränderlichen Erbbauzins und den Zins und die Tilgung der Baukosten zu zahlen. Die gleichen Vorteile hat natürlich auch derjenige, der ein Grundstück kauft und sich darauf ein Eigenhaus baut, jedoch muß er hier das Kapital für den Boden aufbringen, während bei dem Erbbaurecht kein Kapital notwendig ist, sondern bloß der Betrag für die Verzinsung des Wertes des Grundstückes d. i. der Erbbauzins. Die meisten Minderbemittel-

ten können ohne große Schwierigkeiten jährlich leichter 40—80 Ж

an Erbbauzins aufbringen als auf einmal einen Kaufpreis von 1000— 2000 Ж.

Das Baukapital sollten die Gemeinden hergeben oder, soweit Versicherungsanstalten oder Banken Geld gewähren, die Haftung hiefür übernehmen. Grundsätzlich sollte jedoch von den Gemeinden in diesen Fällen verlangt werden, daß die Erbbauberechtigten mindestens 10 v. H. des Baukapitals selbst aufbringen. In allen diesen Fällen, in welchen die Gemeinden den Erbbauberechtigten in irgend welcher Weise weit entgegen kommen (durch billigeren Erbbauzins als dem Werte des Bodens entspricht, durch Gewährung von Baukapital durch Haftung gegenüber Kreditinstituten usw.) müssen die Gemeinden

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auch das Recht haben, jede Spekulation des Erbbauberechtigten zu verhindern, nicht als ob die Spekulation an sich etwas Schlimmes wäre, sondern weil die Gemeinden es in diesen Fällen sind, die den Minderbemittelten einen Besitz und ein Eigentum ermöglichten. Will der Erbbauberechtigte sein Recht verkaufen, so müßten die Gemeinden das Vorkaufsrecht haben; außerdem können die Gemeinden dem Erbbauberechtigten vorschreiben, um welchen Preis er Wohnungen im Erbbauhause vermieten darf; auf diese Weise hat es die Stadt in der Hand, weitgehend Wohnungen für die Minderbemittelten zu schaffen.

Das Ergebnis ist also folgendes: Die Baukosten und die Grundstückspreise sind wesentliche Bestandteile der Wohnungsproduktion. Die Baukosten setzen sich zusammen aus den Kosten einschließlich des Gewinnes für das Material und den Arbeitslöhnen; an beiden lassen sich wenig Einsparungen machen; an Material nur insoweit, als einfacheres verwendet wird, an Arbeitslöhnen nur, sov/eit Maschinen Arbeiter ersetzen können. Maschinenbetrieb ist nur bei großen Häusern oder bei gleichzeitiger Erbauung zahlreicher kleiner Häuser möglich. Der Bodenpreis entspricht dem Werte; der Wert läßt sich nicht beseitigen, wohl aber der Preis durch Gewaltmittel wie Konfiskation, hohe Wertzuwachssteuer usw. Wenn wir aber auf dem Boden unserer heutigen Wirtschaftsordnung bleiben und auch in finanzieller Beziehung wirtschaftlich rechnen, so lassen sich billigere Wohnungen an jenen Stellen, wo teure sind, nicht hersteilen d. h. die Wohnungen in günstiger gelegenen Häusern werden mehr gesucht sein als andere Wohnungen, und die Nachfragenden sind bereit für die günstigeren Wohnungen mehr zu bezahlen als für die andern. Dieser Unterschied ist ein natürlicher und läßt sich nur künstlich oder mit Gewalt beseitigen; die Beseitigung selbst ist aber doch nur scheinbar, denn wenn auch der Grund- oder Hauseigentümer durch gesetzliche Maßnahmen (amtliche Mietpreisfestsetzungen, Konfiskation von Grund und Boden, Verbot von Mietpreissteigerungen usw.) den Wert seines Eigentums nicht erhält bezw. ausnützen dürfte, so erhält diesen Wert der Mieter und zwar nicht etwa die Mieter in der Gesamtheit, sondern nur einige wenige Mieter, mag das Zuvorkommen oder der Zufall diese vor den andern begünstigen.

Wohnungen zu einem billigeren Preise als auf dem Wohnungsmarkte üblich sind, lassen sich nur durch Verzicht auf

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einen Teil der sich natürlich bildenden Grundrente schaffen, abgesehen von den geringen Einsparungen an Baumaterial; dieser Verzicht ist nur möglich durch Zwangsmittel, wie wir angedeutet haben, oder durch Gewährung von Kapitalien zu niedrigerem Zinsfuß als üblich. Die privaten Eigentümer und Kapitalisten pflegen solche Verzichte nicht zu machen, abgesehen von den wenigen Philanthropen, die durch Stiftungen billige Wohnungen produzieren lassen. Nur der Staat und in erster Reihe die Gemeinden können sozialpolitisch verfahren zu Gunsten der Minderbemittelten, und nur für diese sollen sie es tun. Sie sollen aber nicht alle möglichen Maßnahmen treffen, um allgemein die Grundrente herabzudrücken, damit ist den Minderbemittelten wenig geholfen; im Gegenteil das Kapital wird sich vom Hausbauunternehmen abwenden, wenn es nicht in seinem Konkurrenzkämpfe Gewinn zu erzielen vermag. Wir dürfen nie vergessen, daß nicht die Bodenpreise und Baukosten die Mietpreise bestimmen, sondern die Mietpreise bilden sich ganz unabhängig von diesen Kosten; die Mietpreise der Wohnungen und Läden bilden sich auf Grund von Angebot und Nachfrage, wie wir oben eingehend ausgeführt haben. Solange unsere Städte blühen, solange werden die Mietpreise steigen. Lassen wir die Städte sich selbst weiterentwickeln, schaffen wir aber für jene Minderbemittelten, die keine entsprechende Wohnung mieten können, billige Wohnungen auf Kosten der Gemeinde d. i. der Allgemeinheit der städtischen wohlhabenderen Bevölkerung, dann handeln wir wirklich sozial gut, ohne in die Rechte der Privaten gewaltsam einzugreifen. Alle gewaltsamen Mittel, die die Gemeinden bisher angewendet haben wie die Wertzuwachssteuer, die Wertsteuer usw. waren und sind nicht geeignet, die Wohnungen zu verbilligen oder auch nur auf der bisherigen Höhe zu halten, im Gegenteil, diese Mittel pflegen, wie die Erfahrungen zeigen, verteuernd zu wirken, da sie zu den Produktionskosten gerechnet werden und durch Mietpreise ihre Verzinsung finden müssen. Nur die teilweise Dezentralisation der städtischen Bevölkerung vermag einigermaßen einen günstigen Einfluß auf die Mietpreise zu üben, wenn die Dezentralisation im Flachbau besteht, besonders im Eigenhausbau. Wer heute ein Eigenhaus für sich erwirbt oder baut, hat, solange er darin wohnt, eine bestimmte Summe jährlich für die Befriedigung seines Wohnungsbedürfnisses auf-

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zuwenden (Zinsen und Tilgung der Gesamtkosten des Hauses); steigen die Mietpreise in den Miethäusern, so wird er davon nicht betroffen; wohnt er viele Jahre oder Jahrzehnte in seinem eigenen Hause, so ist sein jährlicher Wohnungsaufwand verhältnismäßig gering; aber dies gilt nur solange, als der Erwerber oder Erbauer selbst in seinem Hause wohnt. Verkauft er das Haus oder vermietet er es, so wird er den Kauf- bezw. Mietpreis zugrunde legen, der für ähnliche Wohnungen in gleicher Lage üblich ist.

Auf jeden Fall sehen wir, daß es manche Wege gibt, Minderbemittelten billige und zweckmäßige Wohnungen zu verschaffen, ohne in die Rechte der Haus- und Grundeigentümer einzugreifen. Da meine Arbeit von den tatsächlichen Verhältnissen ausging, so konnte ich die Zwangsenteignung und Konfiskation des Grund und Bodens zwecks Produktion von billigen Wohnungen außer Betracht lassen, denn eine solche Reform ist keine Reform; mit Zwang läßt sich viel erreichen, aber der Schaden in der Volkswirtschaft, in dem Gedeihen der Städte würde ungleich größer sein als der Nutzen. Gewissen Bodenreformern schwebt als Ideal die Bestimmung Friedrichs des Großen vor, daß Jeder Grund und Boden für Bauzwecke den Eigentümer wegnehmen darf. Mit gleichem Rechte könnte man die Kapitalisten zwingen Baukapital unverzinslich Baulustigen zu gewähren. Das sind Utopien; wir wollen aber auf dem Boden der Wirklichkeit bleiben, und nicht verkennen, daß die Bodenreformbewegung, die angeblich das Wohnungswesen der deutschen Bevölkerung verbessern will, schon längst nicht mehr diese Ziele verfolgt, wenn es ihr überhaupt jemals ernstlich darum zutun war. Die Bestrebungen des ,,Bodenreformer“ — darüber wird heute niemand mehr im Zweifel sein — sind nicht geeignet, billige Wohnungen, auch nicht für die Minderbemittelten zu beschaffen.

Wir aber wollen positiv Arbeitern und andern Minderbemittelten angenehme und preiswerte Wohnungen ermöglichen und hiebei auf dem Boden der heutigen Wirtschafts- und Rechtsordnung bleiben.

Salus publica suprema lex!

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§ - 96

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Biblioteka Politechniki Krakowskiej

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Jahrbuch der Bodenreform, 1911, S. 381.