Badania prowadzone w okresie od listopada 2006 r. do maja 2007 r. można podzielić na dwie części. Pierwsza część badań miała na celu uzyskanie odpowiedzi na następujące pytania:
1. Czy walory krajobrazowe wpływają w opinii osób zawodowo związanych z wyceną terenów na cenę nieruchomości?
2. Jak procentowo przedstawia się ten wpływ?
3. Jakie elementy krajobrazu w opinii tych osób podnoszą cenę nieruchomości, a jakie ją obniżają?
Grupa badana to: rzeczoznawcy majątkowi – 67 osób, pośrednicy w obrocie nieruchomościami – 53 osoby, deweloperzy – 60 osób, zarządcy nieruchomościami – 26 osób, pracownicy biur podróży – 70 osób oraz pracownicy hoteli – 66 osób. Razem przebadano 342 osoby.
W drugiej części badań osobami badanymi byli mieszkańcy Krakowa spotykani w parkach, na Błoniach, w Lasku Wolskim, w miejscu pracy oraz na uczelniach (studenci). Zbadano 297 osób. Ta część badań dotyczyła następujących problemów:
1. Jakie elementy krajobrazu mieszkańcy chcieliby widzieć z okna, a jakich nie chcieliby oglądać?
2. Jakie mają (badani mieszkańcy) widoki z okien, czy są z nich zadowoleni i w jakim stopniu?
Metodą badania była ankieta. Posłużono się dwoma rodzajami ankiet: ankietą opracowaną dla osób zajmujących się zawodowo wyceną terenów oraz ankietą dla mieszkańców.
W wyniku analizy zebranego materiału stwierdzono, że w opinii osób zawodowo związanych z wyceną nieruchomości walory krajobrazowe wpływają na cenę nieruchomości. Zdaniem największej liczby osób badanych (47%) wpływ ten przekracza 20% ceny nieruchomości. Kolejne 31% badanych szacuje wielkość tego wpływu na poziomie od 10 do 20%. Tylko 3% badanych twierdzi, że takiej zależności nie ma lub posiada ona śladowy zakres. Różna jest wielkość omawianego wpływu w opinii poszczególnych grup zawodowych: najmniejsza w ocenie rzeczoznawców, największa w opinii pracowników hoteli i deweloperów.
Dalsza analiza pozwoliła ustalić, w jakim stopniu poszczególne elementy krajobrazu widziane z okna podwyższają lub obniżają – zdaniem badanych – cenę nieruchomości. Obliczenie średnich ocen pozwoliło na stworzenie list rankingowych rozpatrywanych elementów krajobrazu. W formie graficznej przedstawiono na rys. 1 i 2.
Druga część badań, w której osobami badanymi byli mieszkańcy Krakowa, pozwoliła na ustalenie list rankingowych elementów krajobrazu pożądanych lub niechcianych do oglądania z okien własnych mieszkań; pozwoliła również na stwierdzenie, jakie są różnice międzygrupowe w tych ocenach.
I tak np. po wyodrębnieniu trzech następujących grup widoków: zieleni z elementami budowli, atrakcyjnych budowli z elementami zieleni oraz widoków obiektów emitujących hałas, ustalono (na podstawie średnich ocen w skali od 0 do 10), w jakim stopniu mieszkańcy chcieliby je oglądać. Przedstawiono to na rys. 3.
W kolejnym fragmencie opracowania określono, jakie widoki oglądają mieszkańcy z okien swoich mieszkań oraz w jakim stopniu są z nich zadowoleni.
Okazało się m.in. że krakowianie najczęściej oglądają ze swoich okien ulice, skrzyżowania, obiekty komunikacyjne lub parkingi (45% badanych) oraz ściany sąsiednich budynków (42%). Sytuacja ta przekłada się na niezbyt wysoki poziom zadowolenia krakowian z otoczenia, w którym mieszkają. Aż 37% badanych mieszkańców tego miasta wyraża niezadowolenie z widoku z okien swoich mieszkań, zaś tylko 33% sygnalizuje zadowolenie.
Our research conducted from November 2006 to May 2007 may be subdivided into two parts. The goal of the first part was to obtain answers to the following questions:
1. Do landscape values affect the real-estate prices, in the opinion of the professionals working in the area of real-estate appraisal?
2. What would be the proportion of such influence?
3. What landscape elements cause increase or decrease of the real-estate prices, in the opinion of those professionals?
The surveyed group included the following: property appraisers – 67 persons, real-estate agents – 53 persons, developers – 60 persons, property managers – 26 persons, travel agents – 70 persons, and hotel workers – 66 persons. In total, 342 persons were surveyed.
The second part of the research applied to the residents of Kraków met in parks, on the Błonie field, in the Wolski Forest, at work places and in colleges (students). 297 persons were surveyed. That part of the research concerned the following issues:
1. Which landscape elements would and which ones the residents would not like to see from their windows?
2. What is your present view from your window like? Are you satisfied of it and how much?
Questionnaires were the survey method. Two types of questionnaires were used: one prepared for the professional land appraisers and one for the residents.
As a result of survey evaluation, it was found that, in the opinions of the real-estate professionals, the landscape values affected the real-estate prices. In the opinion of the majority of the respondents (47%), such an influence exceeded 20% of the real-estate price. Another group of 31% of the respondents estimated the size of such an influence from 10 to 20%. Only 3% of the respondents stated that either there was no such interdependence or it was insignificant. The magnitude of that type of influence is difference among particular professional groups: the smallest among the appraisers and the largest in the opinions of the hotel workers and developers.
Further analysis allowed us to establish how much (in the scale from 0 to 10) particular landscape elements seen from ones' window increase or decrease, in the respondents' opinions, the real-estate price. The mean evaluation calculation allowed us to develop ranking lists of particular landscape elements. They are presented in Figs. 1 and 2.
The second part of the survey in which the residents of Kraków participated allowed us to establish ranking lists of the desired or undesired landscape elements in front of people's windows; it also allowed us to find out what were the group differences in such evaluations.
The following three types of views were specified: greenery with some structures, attractive structures with some greenery and noise-generating objects. It was found (based on averaged evaluations in the scale from 0 to 10) in what degree the residents would like to see such objects from their windows. The results are presented in Fig. 3.
In another part of the study, it was established what views are seen by the residents from their windows and in what degree the residents are satisfied of their views. It was found that what the residents of Kraków mostly see are for example streets, junctions, transportation facilities and car parks (45% of the respondents), or walls of adjacent buildings (42%). That situation is refl ected in a fairly moderate level of the residents' satisfaction of their surroundings. As many as 37% of the surveyed city residents expressed their dissatisfaction of the views from their windows, while only 33% were satisfied.
